REDESIGN
FVG HOTELS
redesignFVGhotels
+possibilitĂ 1casostudio Luca C. Maiello Francesco Cimolino
UniversitĂ degli Studi di Trieste: FacoltĂ di Architettura
progetto finanziato dal FSE-fondo sociale europeo progetto S.H.A.R.M. Luca Maiello Francesco Cimolino relatore : prof. arch. Gianfranco Guaragna correlatore : arch. Gabriele Pitacco correlatore : prof. arch. Giovanni Corbellini
INDICE: Introduzione 1_FVG Hotels
1_1 Inquadramento....................................................10 1_2 Dati....................................................................16 1_3 Scenario.............................................................27 1_4 Punti di vista........................................................39 1_4_1 Albergatori.................................................40 1_4_2 Clienti........................................................46
2_ReDesign
2_1 Cobertible city.....................................................57 2_2 PossibilitĂ ............................................................67 2_2_1 Volume [+].. .............................................69 2_2_2 Out..........................................................74 2_2_3 In.............................................................88
3_Caso studio Hotel Nettuno frontemare - Lignano Sabbiadoro UD
3_1 Learning from Lignano.........................................97 3_2 Stato di fatto......................................................104 3_3 Studio di fattibilitĂ ...............................................114 3_4 Progetto............................................................129
Bibliografia
Introduzione
Il progetto di ricerca si propone di offrire un contributo sul tema dell’innovazione e della ricerca nel settore ricettivo alberghiero. L’obiettivo è quello di studiare l’attuale situazione regionale in collaborazione con gli Enti e le Istituzioni che già si occupano del comparto e di proporre delle best practice atte a migliorare un settore economico di grande interesse. Come noto il settore del turismo è uno dei pochi in crescita costante e da tutti i dati regionali si evidenzia la necessità di potenziare e riqualificare l’offerta attraverso una revisione delle strutture e dei servizi offerti per aumentarne la qualità. Ricerca, innovazione, qualità del design sono oggi più che mai parole chiave non solo per la ricerca in ambito accademico ma anche per il successo economico stesso delle imprese: questo progetto lavora esattamente in questa direzione con il supporto di aziende e partner istituzionali mettendo loro a disposizione il bagaglio di conoscenze ed innovazione sviluppato in ambito universitario. Il lavoro di ricerca si struttura in una prima fase analitica e di ricerca. Qui verranno censite le caratteristiche strutturali e legislative del comparto ricettivo alberghiero medio piccolo del Friuli Venezia Giulia, in merito a dotazione e ad aspetti di natura qualitativa delle varie tipologie ricettive. Verranno presi in particolare considerazione tutti quei caratteri capaci di dare una ricaduta concreta sugli aspetti architettonici, figurativi e simbolici evidenziandone i criteri ed i livelli di modificabilità. A questo farà seguito un’analisi delle best practice attinenti ai temi ed alle analisi sviluppati presenti in altri contesti territoriali, sia italiani che esteri, creando un abaco di possibilità/riferimenti utili ai diversi operatori del settore. Quindi seguirà una parte di progetto dove verranno preso in considerazione un caso studio il quale sarà oggetto di alcune proposte progettuali atte a migliorarne sia la funzionalità che l’aspetto. Verrà elaborato un catalogo ragionato di possibili interventi e del loro grado di incidenza a seconda delle condizioni esistenti. La parte progettuale verrà sviluppata tenendo in
considerazione del lavoro di analisi, elaborazione dati e dei numeri emersi dalla ricerca nel settore. In particolare si terrà conto delle criticità ed dei potenziali, oltre che i vari aspetti del contesto ambientale, sociale ed economico, al fine di sviluppare delle ipotesi progettuali il più possibile coerenti con l’esistente e con le aspettative/necessità dei soggetti interessati. A questo proposito il lavoro comprenderà anche una parte di iterazione e collaborazione con la proprietà delle strutture prese in esame, nell’intento di stimolare e coinvolgere il più possibile una committenza. Il lavoro verrà supportato dagli strumenti classici della progettazione architettonica e urbana con il livello di approfondimento della fase meta-progettuale e preliminare (elaborati grafici e testuali). Il tema, pur mantenendo un alto profilo di ricerca e inserendosi in un tema classico della disciplina architettonica, è molto concreto e permette di lavorare anche a contatto con aziende del settore direttamente su casi studio reali. I temi architettonici legati alla innovazione delle strutture ricettive sono stati nei recenti anni oggetto di importanti studi e ricerche (da Costa Iberica edito dal gruppo Actar agli studi dello Iuav in collaborazione con il Berlgae Institute) ma non hanno mai affrontato la scala della piccola e media realtà che caratterizza fortemente l’Italia ed in particolare il territorio del nord-est.
CONTENUTI
i info
? statistiche
questionari
! diagrammi
giudizi
ricerca
immagini
i
FVG Hotels
9
i
FVG Hotels I nquadramento
Il Friuli Venezia Giulia è considerato per diversi austria
trentino-alto adige
aspetti un’area d’importanza strategica nel panorama geopolitico italiano. In primo luogo per la localizzazione geografica che ne fa un territorio di confine proiettato verso i paesi del nord e dell’est Europa e dai quali ha subito nel corso della storia importanti influenze culturali;
veneto
inoltre gli aspetti morfologici ambientali ne fanno
slovenia
una delle regioni italiane capace di offrire molteplici scenari paesaggistico-culturali. Questa diversificazione dei possibili scenari ambientali mar adriatico
presenti in regione fa si che il FVG sia una meta
croazia
di grande interesse turistico, per quanto riguarda la domanda nazionale e per quella estera. confini di regione
dati
distanze
nord - Austria (Carinzia) est - Slovenia (Goriziano sloveno e Litorale) ovest - Veneto (Provincia di Belluno, Treviso e Venezia) sud - Mar Adriatico.
La declinazione del territorio regionale in diversi
superficie regione: 7845 kmq abitanti: 1235727 densità: 157,52 ab/kmq provincie: Gorizia, Pordenone, Trieste, Udine
Carnia e la sezione finale delle Alpi, la collina con
Trieste Trieste Udine 72km Gorizia 45km Pordenone 114km
Udine 72km 37km 50km
Gorizia 45km 37km 93km
paesaggi di pregio rende l’offerta turistica ampia ed estensibile al 100% della superficie regionale, dal paesaggio montano
costituito dalla
un importante produzione enologica, la pianura ed il suo caratteristico scenario rurale, il mare dove località come Lignano e Grado sono veri e
Pordenone
propri motori del comparto turistico, fino al grande serbatoio storico culturale racchiuso in
114km 50km 93km -
molti
pianura
38,1%
comuni
collina
19,3%
della
regione.
montagna
42,5%
11
SCENARI
montagna comprende la Carnia e la sezione finale delle Alpi (Alpi Carniche e Alpi Giulie), di cui la più alta vetta è il Monte Coglians 2.780 m. I suoi paesaggi sono caratterizzati da vaste pinete e pascoli, laghi di montagna (ad esempio Sauris) e da numerosi torrenti che scendono dalle montagne. La zona è nota anche come meta turistica, soprattutto durante la stagione invernale (Tarvisio, Monte Zoncolan, Piancavallo).
collina situata a sud della fascia montana e lungo la parte centrale del confine con la Slovenia. Il principale prodotto del settore agricolo in questa zona è il vino, la cui qualità, soprattutto la qualità bianca, è conosciuta in tutto il mondo (Verduzzo, Ramandolo). La parte più orientale della zona collinare è anche conosciuta come Slavia Friulana, il cui nome ricorda le terre che fin dai tempi dei Longobardi erano abitate da genti di origini slave.
pianura caratterizzate da suoli poveri, aridi e permeabili. Il terreno è stato reso fertile con un sistema di irrigazione esteso e attraverso l'adozione di moderne tecniche di allevamento intensivo. La maggior parte delle attività agricole della regione sono concentrate in questa z o n a .
mare può essere usuddiviso in due aree, l'occidentale e orientale, separate dalla foce del fiume Isonzo. A ovest di questa la costa è bassa e sabbiosa con ampie lagune (laguna di Grado, Marano Lagunare) oltre a famose località balneari quali Grado e Lignano. A est, la costa sale verso le scogliere, dove l'altopiano carsico incontra l'Adriatico, fino a Trieste e Muggia, al confine con la Slovenia.
cultura terra di romani, longobardi, veneziani, asburgo: il Friuli Venezia Giulia è uno scrigno di tesori d'arte, qui nel corso dei secoli, si sono avvicendati culture e popoli: questi incroci hanno dato vita a perle d'arte e tradizioni tutte da scoprire. Non solo Trieste, Gorizia, Udine e Pordenone (capoluoghi di provincia) ma Aquileia, Palmanova, San Daniele, Spilimbergo, Cividale, Venzone, M a n i a g o , . . .
Udine
Tarvisio
Gorizia
Pordenone
Trieste
Tolmezzo
Udine
S.Daniele
Gorizia
Pordenone
Gemona
Trieste
Cividale
Pordenone
Udine Gorizia Palmanova Aquileia
Pordenone
Udine
Gorizia
Trieste
Grado
Trieste
Udine
Gorizia
Pordenone
Trieste
Tolmezzo
montagna
collina
pianura
mare
cultura
S.Daniele Gemona Cividale Udine
Pordenone
Palmanova Aquileia
Tarvisio
Gorizia
Grado Trieste
13
Copenaghen
Londra
Amsterdam
Berlino
Varsavia Kiev
Francoforte
Praga
Parigi
Monaco
Lione
Milano
Vienna
Budapest
Lubiana Venezia
Zagabria
Bucarest Belgrado
Madrid
Sarajevo
Barcellona Roma
SoďŹ a
Atene
MOBILITA’
auto
aereo
treno
AEROPORTI IN REGIONE VIENNA
Udine Pordenone
Ronchi dei Legionari
Udine Pordenone
Aeroporti civili: Trieste - Ronchi dei Legionari, in provincia di Gorizia. Aeroporto di Udine-Campoformido, aeroporto civile turistico.
Ronchi dei Legionari VENEZIA
Trieste
LUBIANA
Gorizia
VENEZIA
Gorizia
Trieste
Aeroporti militari: La base aerea di Aviano, aeroporto militare utilizzato dall'USAF. Aeroporto di Rivolto, in provincia di Udine, sede del 313º Gruppo Addestramento Acrobatico, le Frecce tricolori.
RETE AUTOSTRADALE PRINCIPALE
RETE FERROVIARIA PRINCIPALE VIENNA
VIENNA
A23
Udine
A28 Pordenone
Udine Pordenone
Gorizia
Gorizia LUBIANA
A4
VENEZIA
VENEZIA
Ronchi dei Legionari Trieste
A4 Torino - Trieste A23 Palmanova - Udine - Austria A28 Portogruaro - Pordenone - Conegliano
VENEZIA
Ronchi dei Legionari Trieste
466 km di linee, 17 sono le principali stazioni. Due importanti direttrici internazionali: la direttrice Adriatica (Austria–Italia meridionale) la direttrice est-ovest (Barcellona–Pianura Padana-TriesteLubiana-Budapest-Kiev). - linea Venezia–Trieste; - linea Pontebbana, che collega Udine a Tarvisio e al confine con l'Austria; - linea Monfalcone–Gorizia–Udine.
15
i
FVG Hotels Dati
17
STRUTTURE RICETTIVE ALBERGHIERE: (ART.64 legge regionale 16 gennaio 2002, n.2) Sono strutture ricettive alberghiere gli esercizi ricettivi aperti al pubblico che forniscono alloggio, servizi generali centralizzati, ed eventualmente vitto e servizi accessori.
HOTELS
Gli alberghi sono dotati di almeno sette camere o unità abitative o suite, ubicate in uno o più stabili o in parte di stabile; in ogni caso il numero delle unità abitative o delle suite non deve prevalere sul numero delle c a m e r e .
MOTEL
I motel sono dotati di almeno sette camere o unità abitative ubicate in uno o più stabili o in parte di stabile, nonchè del servizio autorimessa con box o parcheggio, per tanti posti macchina o imbarcazioni quante sono le camere o le unità abitative, servizio di assistenza ai turisti motorizzati, di rifornimento carburante, di ristorante o tavola calda e di bar.
VILLAGGIO ALBERGO
RESIDENZE TURISTICO ALBERGHIERE
I villaggi albergo sono dotati di almeno sette unità dislocate in più stabili, in un’unica area perimetrata.
Le residenze turistico alberghiere sono costituite esclusivamente o in prevalenza da unità a b i t a t i v e .
ALBERGHI DIFFUSI
Gli alberghi diffusi sono costituiti da unità abitative e servizi centralizzati, quali uffici di ricevimento, sala a uso comune, eventuale ristorante/bar, dislocati in uno o più edifici separati. I servizi centralizzati sono garantiti anche attraverso il convezionamento con altre strutture ricettive alberghiere o pubblici esercizi, prevedendo in tal caso idonee distinzioni per lo svolgimento del servizio di ricevimento.
COUNTRY HOUSE
Le country house sono dotate di camere con eventuale angolo cottura e/o di unità abitative con servizio autonomo di cucina, da un numero minimo di quattordici a un massimo di ventiquattro posti letto, situate in aperta campagna o in piccolo borghi rurali, derivate dalla ristrutturazione e dall’ammodernamento di fabbricati rurali o case padronali e loro annessi, dotate di servizio di ricevimento, di ristorazione e bar, nonchè di una sala comune eattrezzature sportive e ricreative.
SISTEMA DI CLASSIFICAZIONE DEGLI ALBERGHI NEL TEMPO fonte: Il sole 24 ore, anno 2007
classificazione per categoria
classificazione a stelle a punteggio
1937
1983
classificazione a stelle basato sui requisiti minimi
1990
classificazione x categoria: Il sistema, risalente al 1937, prevede la classificazione degli alberghi in cinque categorie: lusso, prima, seconda, terza e quarta. Per ogni categoria sono elencati requisiti obbligatori. Tale sistema è ancora applicabile nelle Regioni che non hanno ancora adottato la classificazione a stelle, che sono: Lazio, Molise, Basilicata. La legge 217 del 1983 ha previsto che, a decorrere dal 1° gennaio 1985, anche in assenza di legge regionale, gli alberghi classificati per categorie siano comunque individuati con la con la classificazione a stelle.
classificazione a stelle a punteggio: il sistema è stato adottato negli anni 1980/1985, a cavallo dell'emanazione della legge quadro 217 del 1983. Il sistema, in via di superamento, prevede che per l'assegnazione ad un determinato livello l'esercizio alberghiero debba conseguire un punteggio complessivo non inferiore a quello indicato nella tabella, al cui totale concorrono tutti i requisiti obbligatori previsti per quel livello, nonché i requisiti fungibili scelti dall'albergo. Le Regioni dove è ancora vigente il sistema a punteggio sono: Abruzzo, Campania, Calabria, Emilia Romagna, Liguria, Sardegna, Valle d'Aosta. * ** *** **** ***** *****L
Livello di classificazione Punteggio minimo da conseguire 1 Stella 30 2 Stelle 80 3 Stelle 128 4 Stelle 187 5 Stelle 240 5 Stelle "Lusso" 340
classificazione a stelle basato sui requisiti minimi: il sistema, adottato a decorrere dagli anni '90, prevede una serie di requisiti minimi obbligatori per ciascun livello di classifica. Ciascun albergo è libero di incrementare i propri servizi e le proprie strutture secondo la tipologia di clientela a cui si rivolge. Il sistema è stato adottato dalle seguenti Regioni: Provincia di Trento, Provincia di Bolzano, Friuli Venezia Giulia, Lombardia, Marche, Piemonte, Puglia, Sicilia, Toscana, Umbria, Veneto.
19
L’OFFERTA RICETTIVA FVG Il Friuli Venezia Giulia si conferma nel 2010 destinazione emergente per il turismo italiano e straniero, con un incremento degli arrivi turistici di +1,8% e picchi di crescita nei capoluoghi di provincia e nelle località storiche della regione. A dare l’idea dell’ alto livello di turisticità dell’area in questione è proprio l’omonimo indice che nel 2010 si attesta attorno al 7,2 e che pone al 9 posto il FVG nella classifica nazionale. La domanda turistica regionale è assorbita dai 9583 esercizi ricettivi di vario tipo, classificati in due grandi famiglie: le strutture ricettivo alberghiere (743) e le strutture ricettivo complementari (8840),con un numero medio di posti letto per esercizio pari a 16,1.
Capacità degli esercizi ricettivi per tipologia e regione Valori assoluti. Anno 2009
fonte: ISTAT, Capacità degli esercizi ricettivi All’interno degli esercizi alberghieri (in totale 743) nello schema sopra riportato e nelle statistiche generali ISTAT figurano: gli alberghi, le residenze turistico-alberghiere e gli alberghi diffusi.
21
BILANCIO SUI DATI TURISTICI 2010 INCREMENTI % PER TIPOLOGIA DI STRUTTURA Le strutture ricettivo alberghiere regionali fanno registrare nel 2010 un aumento degli arrivi e delle presenze, delineando una tendenza positiva all’interno di un settore che rimane uno dei pochi in costante crescita, sebbene limitata dalla situazione economico-produttiva nazionale non favorevole. Questo scenario positivo si traduce in una densità ricettiva (13 posti letto ogni 100 abitanti) superiore alla media nazionale (8/100), mentre la dimensione media degli esercizi alberghieri (55,6 posti letto per albergo) risulta inferiore a quella rilevata nel resto d’Italia (65,6). Leggermente differenti sono i dati che descrivono gli arrivi e le presenze in regione. A rendere il panorama meno positivo contribuisce la variazione di tendenza che colpisce l’intero settore e che rende le vacanze più brevi e frequenti; ciò si riflette negli arrivi quanto nelle presenze, infatti al +1,8% che descrive l’incremento degli arrivi in regione si contrappone il meno 1,9% delle presenze. fonte: newsletter marzo 2011, Agenzia regionale del turismo
TIPOLOGIE DI STRUTTURA - PRESENZE 2010
TIPOLOGIE DI STRUTTURA - ARRIVI 2010
fonte: newsletter marzo 2011, Agenzia regionale del turismo
fonte: newsletter marzo 2011, Agenzia regionale del turismo
POSTI LETTO POSTI LETTO DEGLI ESERCIZI
POSTI LETTO PER ABITANTE
Valori per 1000 abitanti. Anni 1999-2009; % per tipologia di struttura. Anno 2009
Valori per 1000 abitanti. Anno 2009
130 e oltre da 90 a 130 da 50 a 90 fino a 50
fonte: ISTAT, Capacità degli esercizi ricettivi
Friuli Venzia Giulia Nord-est Italia
fonte: ISTAT, Capacità degli esercizi ricettivi
23
DIMENSIONE MEDIA DEGLI ALBERGHI POSTI LETTO Anno 2009
100 e oltre da 80 a 100 da 65 a 80 da 50 a 65 fino a 50
fonte: ISTAT, Capacità degli esercizi ricettivi
utilizzazione netta
L’indice di utilizzazione lorda (U.L.) è dato dal rapporto tra il numero delle presenze turistiche e la disponibilità di letti espressi in giornate (numero dei letti per 365) per 100. A bassi valori dell’indice di utilizzazione lorda corrisponde un basso grado di sfruttamento delle strutture turistiche. L’indice di utilizzazione netto invece è ottenuto rapportando le presenze registrate in un dato arco temporale da ciascuna struttura ricettiva alla disponibilità di letti effettivamente indicata nel periodo considerato (numero dei letti per giorni effettivi di apertura
fonte: ISTAT, Capacità degli esercizi ricettivi
della
struttura)
per
100.
UL= P/(L*G)*100 P = presenze registrate negli esercizi L = letti degli esercizi corrispondenti G = numero delle giornate di disponibilità dei letti al lordo delle chiusure stagionali.
LA DOMANDA TURISTICA MOVIMENTO NEGLI ESERCIZI RICETTIVI PER TIPOLOGIA E REGIONE Valori assunti in migliaia e permanenza media in giorni. Anno 2009
fonte: ISTAT, Movimento dei clienti negli esercizi ricettivi
ARRIVI IN REGIONE 2010
PRESENZE IN REGIONE 2010
fonte: newsletter marzo 2011, Agenzia regionale del turismo
25
TASSO DI TURISTICITA’ TASSO DI TURISTICITA’ PER REGIONE Presenze per 1000 abitanti. Anno 2009
Per quanto riguarda gli esercizi alberghieri, si osserva che in 62 comuni (ovvero il 28% dei comuni del FVG) non vi sono strutture di questo tipo ed in 53 ne è presente solo una.
50 e oltre da 10 a 50 da 5 a 10
Friuli Venezia Giulia: 1235727 abitanti 8834 presenze totali Tasso di ricettività= (presenze/(abitanti/1000))= 8834/1235= 7,2
fino a 10
Tasso di turisticità per comune [218] Anno 2010 10 - .. (32) 5 - 10 (30) 2 - 5 (39) 1 - 2 (40) 0 - 1 (77) fonte: ISTAT, Movimento dei clienti negli esercizi ricettivi
fonte: Agenzia per lo sviluppo del turismo - Turismo FVG
i
h
FVG Hotels Scenario
27
DENSITA’ ALBERGHI IN REGIONE
UD
PN
GO
TS
superficie regionale: 7845 kmq n. alberghi in regione: 657 densità: 0,08 al/kmq (1 albergo ogni 12 km ca.)
UD
PN GO
TS
arree ad alta densità
arree a media densità
arree a bassa densità
Gli alberghi/hotels costituiscono la fetta più UD
importante della ricettività regionale e di consePN
guenza delle entrate provenienti dal settore
GO
turistico
alberghiero
con
un
41,1%
di
presenze(2010) ed un 65,5% di arrivi (2010). TS
Più della metà sono concentrate nella provincia di Udine che ha nella località balneare di Lignano Sabbiadoro il grande motore ricettivo turistico con i suoi 153 esercizi. La provincia di Gorizia vede una situazione analoga dove la densità maggiore delle strutture si concentra a Grado (60) ,mentre la provincia di Trieste risulta essere il territorio maggiormente denso dal punto di vista ricettivo, con una superficie di 212kmq e 72 esercizi alberghieri. Da questi dati emerge come la presenza del paesaggio
UD
costiero, e quindi del turismo balneare costituiPN
sca un importante generatore di ricettività, infatti
GO
sulla costa Adriatica si addensano circa 290 strutture ricettivo alberghiere, quasi la metà TS
dell’intero
territorio
regionale.
29
NUMERO DEGLI ALBERGHI NELLE PROVINCE NUMERO ALBERGHI PER PROVINCIA 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 UD
PN
GO
DENSITA’ ALBERGHI PER PROVINCIA
UD
superficie: 4905 Kmq n. alberghi: 393 i.densità: 8% (1 albergo ogni 12,5 kmq ca.)
GO
superficie: 466 Kmq n. alberghi: 100 i.densità: 20% (1 albergo ogni 4,6 kmq ca.)
PN
superficie: 2185 Kmq n. alberghi: 92 i.densità: 4% (1 albergo ogni 23,7 kmq ca.)
TS
superficie: 212 Kmq n. alberghi: 72 i.densità: 32% (1 albergo ogni 2,94 kmq ca.)
TS
DENSITA’ ALBERGHI IN PROVINCIA UD
Forni Avoltri
Paluzza Malborghetto Valbruna
Sutrio Pontebba Sauris Forni di Sopra
Tarvisio
Arta Terme Tolmezzo
Venzone Gemona del Friuli
San Daniele del Friuli Fagagna
Tricesimo Cividale del Friuli
UD
Manzano Codroipo
Mortegliano Palmanova
S.Giorgio di Nogaro Cervignano del Friuli Latisana Aquileia
Lignano Sabbiadoro
31
Amaro Bagnaria Arsa Bordano Buja Buttrio Castions di Strada Cavazzo Carnico Comeglians Enemonzo Fiumicello Flaibano Forni di Sotto Lauco Lusevera Magnano in Riviera Majano Marano Lagunare Osoppo Pasian di Prato Pontebba Povoletto Premariacco Prepotto Remanzacco Resia Ronchis San Giovanni al Natisone San Leonardo San Vito al Torre Santa Maria la Longa Teor Torreano Treppo Carnico Trivignano Udinese Varmo
1
2
Ampezzo Aquileia Chiusaforte Cividale del Friuli Fagagna Gemona del Friuli Ovaro Palmanova San Daniele del Friuli Tarcento Tricesimo
Codroipo Ravascletto Tolmezzo
3
5
Artegna Forgaria nel Friuli Gonars Manzano Moggio Udinese Pradamano Prato Carnico Pulfero Resiutta Rivignano San Pietro al Natisone Sedegliano Verzegnis Villa Santina Villa Vicentina
4
Cervignano del Friuli Latisana Nimis Paluzza San Giorgio di Nogaro Sutrio Tavagnacco
Malborghetto Valbruna
Sauris
6
Mortegliano
7
8
Forni Avoltri
9
10
Arta Terme
Forni di Sopra
12
17
Tarvisio
Udine
22
Lignano Sabb.
153
DENSITA’ ALBERGHI IN PROVINCIA PN
Arba Barcis Brugnera Cavasso Nuovo Cordovado Erto e Casso Fanna Meduno Pravisdomini Roveredo in Piano Sacile San Quirino
Casarsa della Delizia Cimolais Claut Fontanafredda Frisanco Pasiano di Pn Prata di Pn Sesto al Reghena
Aviano Pordenone
3
10
Claut
Maniago Montereale Valcellina
Sequals
Spilimbergo Aviano
PN
1
2
4
Sacile S.Vito al Tgl. Prata
Azzano Decimo Budoia Caneva Cordenons Fiume Veneto Maniago Porcia Tramonti di Sotto Vivaro Zoppola
Monterale Valcellina San Vito al Tagliamento Sequals Spilimbergo
33
DENSITA’ ALBERGHI IN PROVINCIA
Fogliano Redipuglia San Canzian d’Isonzo San Lorenzo Isontino Staranzano Villesse
Ronchi dei Legionari
Gorizia
3
6
Grado
GO
Cormons
GO Gradisca
Ronchi dei Legionari Monfalcone
1
2
4
12
Grado
Capriva del Friuli Farra d’Isonzo Savogna d’Isonzo
Cormons Gradisca d’Isonzo
Monfalcone
60
DENSITA’ ALBERGHI IN PROVINCIA
Sgonico
San Dorligo della Valle
Duino Aurisina
4
13
TS
Duino Aurisina
Monrupino
TS
Muggia
S.Dorligo della Valle
1
2
Monrupino
10
Muggia
42
Trieste
35
QUALITA’ DEL SERVIZIO La classificazione degli esercizi alberghieri è regolata dalla legge; tutti devono evidenziare all’esterno, accanto alla propria denominazione, il numero di stelle corrispondenti alla classificazione assegnata dalla regione sulla base dei requisiti strutturali, di arredamento e di servizi che sono in grado di offrire al turista. La classificazione è espressa con un numero di stelle da uno a cinque.
0
393
UD
0
92
PN
0,3%
1 su 393
11,2%
44 su 393
48,8%
192 su 393
22,4%
88 su 393
17,3%
68 su 393
17,3%
16 su 92
Il panorama alberghiero del FVG è caratte-
48%
44 su 92
rizzato da strutture qualitativamente medio
17,3%
16 su 92
17,3%
16 su 92
basse facendo riferimento alla classificazione basata sui requisiti minimi, che ad un
0
preciso numero di stelle, classificazione
100
GO
numero di servizi garantiti associa un
16%
16 su 100
recentemente rivista e aggiornata dal
56%
56 su 100
decreto della presidenza del consiglio dei
15%
15 su 100
ministri del 21 ottobre 2008 che ridefinisce
13%
13 su 100
i criteri per l’assegnazione, su base nazionale,
0
categorie
alberghiere.
La
maggior parte degli esercizi regionali dispo-
72 1,4%
TS
delle
1 su 72
ne di 3 stelle (in linea con il resto del
16,6%
12 su 72
panorama nazionale) ma come vedremo in
41,6%
30 su 72
seguito non è l’unico indice che descrive
15,4%
11 su 72
uno
25%
18 su 72
scenario
alberghiero
regionale/nazionale qualitativamente basso.
QUANTITA’ DEL SERVIZIO Classificazione sulla base del numero di camere nelle strutture. Consideriamo: _da 7 a 20 camere _da 20 a 45 camere _da 45 o più camere
0
393
UD
0
92
PN
0
100
GO
48
7-20
35
20-45
9
> 45
46
7-20
35
20-45
19
> 45
173
7-20
148
20-45
72
> 45
Un altro dato significativo si può ricavare prendendo in considerazione il numero delle camere e osservando come la maggior parte degli esercizi sia al di sotto delle 45 unità, di
0
TS
72
fatto gli alberghi medio piccoli ricoprono 39
7-20
21
20-45
12
> 45
quasi
totalmente
il
panorama
ricettivo
alberghiero regionale, uno scenario nel quale a fare la differenza oggi e in futuro non sarà la quantità del servizio ma bensì la qualità.
37
PERIODO DI APERTURA
Apertura annuale Apertura stagionale estiva Apertura stagionale invernale
393
100
250
65
GO
UD 9
35
134
92
72
86
70
TS
PN 3
3
2
?
FVG Hotels Punti di vista
!
??!!
39
puntodivista Albergatori
23x20
A far emergere la tendenza del “poco/piccolo ma buono” è il punto di vista degli operatori del settore, che individuano un possibile
miglioramento
del
comparto
alberghiero
non
nell’incremento dell’offerta ma nella ricerca di maggiore qualità soprattutto degli spazi e dell’ambiente ricettivo. La mancanza di qualità delle strutture analizzate, non sempre all’altezza delle aspettative, è sottolineata dagli utenti degli alberghi. Se per quanto riguarda l’ottimo livello di servizio, personale e ubicazione i clienti risultano essere il più delle volte soddisfatti, al contrario, dalla qualità delle strutture provengono la maggior parte delle note negative e degli eventuali reclami. Questo è dovuto soprattutto al grado di inefficienza dell’apparato architettonico degli esercizi, strutture che in gran parte risultano essere ante anni novanta e sulle quali quasi mai sono state attuate opere di manutenzione
e
ripristino
del
livello
di
efficienza.
In un sondaggio del 2010 la società planethotel.net chiede ad albergatori e progettisti cosa è importante per accontentare i clienti dell'hotel; ne è emerso che secondo gli albergatori, la ricetta per un buon hotel (e non si scopre nulla) è un bel hotel, con una buona architettura, un piacevole interior design, possibilmente con piscina e centro benessere e "fondamentale", camere insonorizzate e bagno nuovo. Ciò vale anche per i progettisti che hanno sottolineato maggiormente il "design" dell'hotel, probabilmente per deformazione professionale, ma anche più attenti e consapevoli rispetto alla stragrande maggioranza
degli
albergatori.
Un buon design fidelizza il cliente, ovviamente dopo che l’hotel risulta
efficiente
dal
punto
di
vista
funzionale.
Sempre dallo stesso sondaggio è emersa la volontà, da parte di molti albergatori, di fare lavori nel proprio hotel, circa il 35%, un altro 27% li ha appena terminati e un ulteriore 24% non li può fare perchè deve attendere tempi migliori. Nel complesso esce una fotografia di un parco alberghiero che in parte si sta rinnovando e che in larga parte deve essere rinnovato, e di questo gli albergatori ne hanno perfetta consapevolezza.
41
23DOMANDE X 20ALBERGATORI punto di vista degli operatori del settore 23x20 Le strutture selezionate fanno riferimenti ai diversi clusters regionali individuati nelle precedenti pagine, i questionari e quindi, i dati ricavati da essi, vengono valutati nella loro totalita’ senza differenziarli in base alla loro localizzazione geografica. Inoltre le strutture selezionate rispondono alle caratteristiche qualitative e tipologiche analizzate e definite nel corso dello studio. 1. NUMERO DELLE CAMERE E PERSONE CHE LAVORANO NELLA STRUTTURA 1.1_Quante camere ha la sua struttura? da 7 a 20
10% 70%
da 20 a 45 da 45 in su
20%
1.2_In relazione alla domanda, La sua struttura possiede un numero di camere 20%
ridotto
80%
adeguato eccessivo 1.3_Quale sarebbe il numero di camere per Lei ideale? da 7 a 20
10% 70%
da 20 a 45 da 45 in su
20%
1.4_Qual’è il rapporto ideale tra persone che lavorano nella struttura ed numero delle camere? 30%
[ ] 2 persone ogni 10 camere [ ] 2 persone ogni 15 camere
40%
[ ] 2 persone ogni 20 camere
30%
1.5_Con i dipendenti di cui dispone attualmente la sua struttura riuscirebbe a gestire un numero di camere maggiore? [ ] si [ ] no
60% 30%
2. I CLIENTI E LE LORO ASPETTATIVE 2.1_Qual’è la durata media del pernottamento? 15%
[ ] 1 notte [ ] da 2 a 4 notti [ ] 1 settimana
75% 10%
[ ] 15 giorni 2.2_In quanti mesi dell’anno la sua struttura raggiunge il 100% delle presenze? 80%
[ ] 1-2 mesi l’anno [ ] 3-6 mesi l’anno
20%
[ ] 6-12 mesi l’anno 2.3_Qual’è il mezzo di trasporto più utilizzato dal cliente per raggiungere la vostra località? [ ] automobile [ ] aeroplano
75% 5%
[ ] treno
10%
[ ] bus
10%
[ ] altro 2.4_Sta indirizzando l’offerta della sua struttura verso una particolare tipologia di cliente? [ ] si
20%
[ ] no
80%
2.5_Se si, quale? 60%
[ ] famiglia [ ] giovani coppie [ ] studenti\scuole
30%
[ ] gruppi [ ] business
10%
[ ] altro
43
3. I SERVIZI OFFERTI E RICHIESTI 3.1_Tra i servizi che già offre la sua struttura ce n’è uno particolarmente apprezzato dai clienti? [ ] si [ ] no
80% 20%
3.3_Le interesserebbe specializzarsi nell’offerta di un particolare servizio? [ ] si [ ] no
60% 40%
3.4_Che tipo di servizio aggiuntivo vorrebbero i suoi clienti? [ [ [ [ [ [ [
] eno-gastronomia ] spazi verdi ] spazi gioco per bambini ] servizi per gli animali ] piscina esterna\interna ] sauna\centro benessere ] altro
40% 10% 20% 20% 50%
3.5_La qualità architettonica dell’albergo, sia esterna che degli ambienti interni è un motivo di apprezzamento per i suoi clienti? [ ] si [ ] no
70% 30%
3.6_ Aumentando l’offerta della sua struttura dal punto di vista architettonico avrebbe un incremento della domanda? [ ] si [ ] no
80% 20%
3.7_La sua struttura ha o avrebbe bisogno in futuro di interventi per migliorare l’offerta dal punto di vista normativo dell’edificio? [ ] si [ ] no
60% 40%
3.8_La sua struttura ha o avrebbe bisogno in futuro di interventi per migliorare l’offerta dal punto di vista architettonico dell’edificio? [ ] si [ ] no
70% 30%
3.9_Se si, quali? [ ] miglioramento energetico (sistemi di ombreggiamento, isolamento termico, sostituzione serramenti, pannelli solari/fotovoltaici) [ ] interventi in facciata (intonaci, rivestimenti, terrazze, elementi smaltimento acque) [ ] spazi esterni (parcheggi, giardino, aree per il relax, ...) [ ] riassetto distribuzione interna (verticale/orizzontale)
30% 20% 50% 10%
[ ] finiture interne [ ] arredi [ ] altro
60% 50%
3.9bis_Cosa servirebbe per migliorare l’offerta turistica nella città dov’è la sua struttura? [ ] potenziare servizi urbani (aree verdi, spazi gioco, piste pedonali/ciclabili, parcheggi, bus, navette,…) [ ] introdurre nuovi attrattori turistici (discoteche, casinò, spazi fiera) [ ] organizzare eventi (concerti, manifestazioni, giochi, eventi culturali) [ ] dare maggiore visibilità (pubblicità a livello nazionale e internazionale) [ ] altro
50% 80% 40% 80%
45
puntodivista Clienti
50x20
Il designer israeliano Ron Arad sostiene che oggi in hotel il cliente non cerca più l'atmosfera domestica della propria casa, ma vuole vivere un'esperienza sensoriale straordinaria, unica ed indimenticabile. In questo contesto in movimento sono presenti tendenze divergenti: se le grandi catene perseguono la standardizzazione degli spazi e degli arredi, gli alberghi indipendenti ed i boutique hotel propendono per una forte personalizzazione degli spazi, sperimentando nuovi trend della cultura dell'abitare. Alcune di queste esperienze tendono a definire nuovi standard, diffondendosi ed influenzando anche le grandi catene. Ovviamente le esigenze di contenimento dei costi impongono una razionalizzazione del progetto: l'albergo è una azienda, una macchina dove tutto deve trovarsi al proprio posto per garantire un'adeguata redditività al gestore. Nell’articolo Nuova vita al vecchio hotel pubblicato nella rivista di settore PIANETAHOTEL (Febbraio-Marzo 2009) Paola Leone fa emergere un dato che fotografa lo status quo degli alberghi in Italia: quasi il 90% delle strutture andrebbe ristrutturato. Sempre la Leone parla di un parco immobili spesso obsoleto e di un’offerta non all’altezza delle nuove tendenze ed esigenze del turismo, sia business sia leisure, sia ‘economico’ sia di fascia alta. Una caratteristica che accomuna molte strutture italiane è infatti la mancanza di facilities adeguate alle necessità della clientela. A partire da quelle del segmento Meeting Incentive Congress and Events (MICE), che ha un ruolo sempre più forte nell’ambito della domanda ed è un elemento chiave della redditività alberghiera. Per facilities ci si riferisce a una serie di servizi base per l’ospite che a livello internazionale sono oramai dati per scontati: dalle tecnologie wi-fi nelle camere e nei locali dell’hotel alle camere per disabili, da un buon livello degli arredi agli ascensori, da impianti telefonici e televisivi adeguati alla presenza di spazi fitness e spa, fino a insonorizzazione, climatizzazione e un accettabile livello dei bagni. Questi elementi devono essere tanto più presenti e curati nei dettagli quanto maggiore è la categoria dell’hotel. Tenendo presente che, ormai, anche un hotel tre stelle non può più farne a meno. A questo punto l’unica strada percorribile per garantirsi un futuro di successo è ripensare radicalmente l’offerta sviluppando e definendo un’identità forte e un preciso posizionamento
nel
mercato
dell’offerta
alberghiera.
47
50giudizix20[A] I giudizi dei clienti fonti: booking.com, tripadvisor.it
“...Ottima la cortesia. Ottima la pulizia. Ottima la posizione...” “...Pulizia, luminosità e comodità delle camere. Ottimo l'arredo , considerando che è un due stelle. Centrale con parcheggio privato...” “...Camera nuova, ben arredata, buon sistema di riscaldamento, molti più confort di quelli aspettati essendo un due stelle. Attenzion e disponibilità da parte dei titolari...” “...Il confort della camera...” “...siamo stati recentemente in questo albergo, i punti di forza sono la cucina, la pulizia della camera, il cambio quotidiano della biancheria, i servizi compresi nella quota (spiaggia attrezzata, parcheggio, eventuale uso biciclette). Se proprio dovessi trovare un difetto, è l'essere capitato in una stanza priva di balcone ove stendere costumi ed asciugamani bagnati: la camera comunque era molto confortevole...” “...la cortesia del personale; colazione più che soddisfacente e se come affettato ci fosse stato il prosciutto cotto sarebbe stata perfetta. Posizione ottimale a duecento metri dalla stazione centrale e comodissima per raggiungere a piedi ogni luogo d'interesse...” “...la posizione e la ottima disponibilità del personale della reception...“ “...Consigliamo caldamente questo albergo. La pulizia è perfetta, stanze sempre in ordine, pulite, molti asciugamani e prodotti da bagno riforniti ogni giorno, letti comodi e ambiente spazioso (eravamo in una tripla). Ambiente confortevole e tranquillo, personale gentilissimo, disponibile ad ogni richiesta e sempre attento. Colazione abbondante e varia, dai croissants alle torte a pane e marmellata (e la colomba per Pasqua) in una sala spaziosa con anche dei tavoli separati coi divanetti. Posizione centralissima, in una via tranquilla e trafficata ma per nulla rumorosa, a due passi dalla stazione dei treni ed in ogni caso a piedi sono 5 minuti per raggiungere il centro. Ci siamo trovate benissimo e ci ritorneremmo...” “...buona posizione in centro, gentilezza del personale, hotel pulitissimo, arredato con cura, camera silenziosa, colazione a buffet ottima e varia...” “...cortesia e silenzio assieme ad una splendida prima colazione...” “...la silenziosità della camera e il buffet vario e ricco...” “...la posizione vicino alla piazza centrale di trieste l'accoglienza e la cortesia dei dipendenti molto professionali la colazione ricca e varia il servizio cortesia in camera...” “...ottimo rapporto qualità prezzo e gentilezza del personale...” “...posizione, rapporto qualità prezzo (era un offerta speciale), gentilezza e flessibilità sugli orari di camere e colazione...” “...la tranquillità del posto, la pulizia nelle camere e l'ottima ed abbondante colazione. Considerato il low budget, non mancava nulla...” “...la gentilezza e la disponibilità dei proprietari...”
“...personale dell'abergo gentilissimo e comprensivo...” “...very good hotel, really liked the free bike use as its a great way to get around. Breakfast was lovely too...” “...la cosa che colpisce maggiormente è la gentilezza dei proprietari, i quali sono sempre disponibilissimi a dare consigli o anche solo a fare quattro chiacchiere. Stanze pulite e confortevoli, climatizzate e dall'anno scorso dotate anche di minibar. Compresi nel prezzo sono la prima colazione (semplice e gustosa) e il servizio spiaggia. L'ambiente è curato e pulito. Tutto nuovo e di dimensioni contenute. In centro...” “...la gentilezza/competenza dello staff,unita alla bellezza dello stabile.Ottima anche la posizione e la colazione offerta...” “...bello, curato nei dettagli ed il personale estremamente disponibile e cortese La posizione e la vista di cui si puo godere dall'hotel e' ottima, le camere sono molto pulite e confortevoli, la struttura silenziosa Molto pulite le camere, ristrutturato completamente WiFi ok. Ottimo ++ il ristorante a prezzi accessibili...” “...ottimo ristorante. Camera molto ben tenuta. Personale simpatico ed efficiente...” “...la cura dell'arredamento...” “...cortesia dello Staff, camera e bagno ampi, posizione tranquilla con grande parco Abbiamo trascorso in questo hotel 3 notti e quattro giorni. Eravamo già stati qui due anni fa ed eravamo rimasti pienamente soddisfatti come quest'anno della pulizia, la gentilezza, la disponibilità e la tranquillità. La camera era con vista mare al quarto piano e il balcone disponeva di tavolino, sedie e uno stendipanni. Ottima la pulizia e la tranquillità della camera...”
49
50giudizix20[A] I giudizi dei clienti
fonti: booking.com, tripadvisor.it
“...Il parcheggio e' minuscolo. Parcheggiare e' da incubo ! Cibo con porzioni pediatriche;ossia,dalla banale pasta(veramente poca nel piatto). Notare che e' una delle cose che costa meno in Italia! Fantasia poca! Gamberetti in salsa rosa,non e' un primo e' un antipasto! Pesce,in un posto di mare ti aspetti di mangiarne;poco.. arredamento un po' datato. difficolta' nel raggiungerlo con la macchina per mancanza cartelli indicatori. mancanza di parcheggi auto nelle immediate vicinanze...” “...impossibilita di sosta davanti all'hotel per scarico/carico bagagli...” “...arredamento molto datato Accoglienza notturna migliorabile...” “...arredamento camere un pò antiquato...” “...hotel troppo vecchio e fatiscente, colazione povera soprattutto nel salato, ambiente veramente decadente L'ingresso è situato in una via molto trafficata e per scaricare I bagagli si deve sostare in una corsia di marcia, con il rischio di venire investiti dalla auto di passaggio. Inoltre il posto auto (abbastanza caro) è in un parcheggio pubblico un pò lontano dall' hotel...” “...arredi vecchi...” “...la manutenzione delle docce (la porta della cabina non funzionano sempre...” “...la colazione potrebbe essere migliore, magari contemplando prodotti meno "confezionati" e più naturali e di qualità e più in sintonia con l'ecosostenibilità che NH vuole proporre...” “...una struttura internazionale deve avere la wi-fi gratis Tutti gli alberghi ormai la offrono. Al limite si porebbe offrire una scheda gratis per la prima ora , sarebbe sufficente per scaricare la posta sul pc...” “...mancanza di area carico - scarico davanti l'hotel, muro della camera in qualche punto danneggiato...” “...camera rumorosa (vicino alle scale) servizi igienici non all'altezza di un hotel 4 stelle, parcheggio assente (15 euro a notte in struttura convezionata) connessione wi-fi a 10.50 euro al giorno. In generale gli altri hotel della catena Nh sono assolutamente superiori...” “...è situato in un viale molto trafficato e rumoroso.é Bene non capitare in una stanza affacciata sul viale...” “...non esiste la possibilità di scaricare e caricare comodamente I bagagli in quanto l' hotel non ha un' area di sosta per le auto. Colazione scadente con poca scelta...” “...le camere sono un po trascurate e preferirei bagni con doccia anzicchè la vasca...” “...la camera era un po’ piccola...” “...the bed was a bit hard, slept better the 2nd night...” “...televisore microscopico. No frigo-bar in camera...”
“...televisore microscopico. No frigo-bar in camera...” “...unfriendly owner of the hotel, air-conditioning stinked, really uncomfortable bads - too short, terrible mattresses...” “...doccia senza piatto e con la tenda rotta che faceva fuoriuscire tutta l'acqua. Mobilia vecchia Per i viaggiatori business manca un tavolo su cui lavorare con il PC...” “...arredamento delle camere un po' troppo essenziale (manca un armadio e il tavolo per scrivere nella stanza è veramente ridotto; poche prese per la corrente)...” “...come spesso accade quando si prenota una singola, ti "rifilano" la camera per portatori di handicap. Il garage, a €10/giorno, è praticamente obbligatorio non essendoci il parcheggio privato e trovandosi l'hotel a ridosso del centro città. La scrivania è piccola e non ci sono prese elettriche vicine...” “...la televisione è troppo piccola, la sala colazione è piccola. Non c'è il parcheggio...” “...purtroppo l'impianto di riscaldamento era molto rumoroso, sauna chiusa il lunedì...” “...utilizzo acqua calda dei servizi sanitari, con tempi lunghi...” “...troppo caldo nelle camere...” “...petit déjeuner de mauvaise qualité. En pleine ville très bruyant. Pas de clim...”
51
50giudizix20[A] criteri di giudizio
fonti: booking.com, tripadvisor.it
PERSONALE:
-attenzione; -disponibilità; -cortesia; -accoglienza -flessibilità -simpatia
SERVIZIO :
-pulizia; -cambio biancheria; -ordine; -colazione; -eventuale servizio ristorazione
STRUTTURA :
-luminosita’ camere; -comodita’ camere; -climatizzazione ambienti; -presenza di terrazze/balconi; -arredo ambienti/camere -cura degli spazi interni -cura degli spazi esterni -pregio architettonico -bagni(attrezzature sanitarie) -posti auto -possibilita’ carico-scarico bagagli -isolamento acustico ambienti interni/camere -eventuali viste di pregio verso il paesaggio esterno
POSIZIONE :
-distanza dal centro; -distanza da eventuali stazioni/scali/fermate bus/treni; -distanza da servizi/attrazioni presenti in zona; -caratteristiche urbane dell’area; -caratteristiche paesaggistiche dell‘area;
50giudizix20[A] fonti: booking.com, tripadvisor.it
PERSONALE:
SERVIZIO :
STRUTTURA:
POSIZIONE:
90%
soddisfatto
10%
non soddisfatto
74%
soddisfatto
26%
non soddisfatto
31%
soddisfatto
69%
non soddisfatto
80%
soddisfatto
20%
non soddisfatto
53
i
ReDesign 55
i
ReDesign Conertible city
Il tema del recupero e del miglioramento dell’esistente non interessa solo il settore alberghiero, ma è un problema che tocca tutto il patrimonio immobiliare italiano e non solo,
l’argomento
riuso-conversione
occupa un ruolo centrale nel dibattito economico-pianificatorio
della
città
moderna; discipline come l’economia l’architettura e l’urbanistica si preoccupano da tempo di dare risposte significative a scenari in continua mutazione. La città e le nuove strategie di sviluppo diventano occasioni di ripensamento degli spazi urbani
e
infrastrutturali
esistenti
con
l’obiettivo di promuovere uno sviluppo improntato
su
ambientale,
criteri
di
economica
sostenibilità e
sociale.
Ecco che viene affiancato al concetto di riuso/conversione, il termine: sostenibilità ; questa diventa la parola “magica” del vivere e pensare contemporaneo, parola che racchiude in sé una moltitudine di significati e pratiche e che molto spesso diventa uno slogan banale senza una traduzione concreta negli approcci quanto nei metodi operativi; parlare di riqualificazione sostenibile diventa quindi un passo quasi obbligato e un argomento di assoluta attualità, ma al tempo stesso risulta di difficile applicazione visto le numerose variabili
che
il
problema
racchiude.
57
Lo sviluppo sostenibile è un tema affrontato già dagli anni novanta, con l’intenzione di ridurre le espansioni al di fuori della città consolidata, a questo proposito si possono evidenziare numerose ricerche sul tema della densità urbana, della riduzione del consumo di territorio e soprattutto dello sfruttamento del patrimonio esistente come risorsa per un ipotetico sviluppo sostenibile della città moderna. A tal proposito vengono sottolineate diverse iniziative che propongono un recupero o una riconversione dei manufatti esistenti attraverso ad esempio lo sfruttamento della copertura e dell’involucro edilizio con operazioni di sopraelevazioni,
addizioni
ed
integrazioni.
Lo scorso settembre al RE + BUILD, prima convention a livello nazionale dedicata alla riqualificazione e alla gestione sostenibile del patrimonio immobiliare emerge il concetto di riqualificazione sostenibile come leva strategica di sviluppo, innovazione e competitività, al fine di dare un nuovo
input
al
mercato
immobiliare.
Nello stesso convegno si è sottolineato come il patrimonio immobiliare italiano sia il secondo più vecchio d’Europa con 2 miliardi di metri quadri di edifici da riqualificare. Percorrere questa via significherebbe creare occupazione e dare una nuova linfa vitale al mercato immobiliare, avvicinarsi agli obiettivi richiesti dall’Unione europea in termini di sostenibilità e ovviamente incrementare il valore di mercato dei singoli immobili. A questo proposito lo studio di Nils Kok, personalità di spicco in materia di retrofit, confermerebbe infatti l’esistenza di una stretta relazione tra il grado di sostenibilità dell’edificio ed il suo valore di mercato in termini di locazione e vendita. Sempre Kok sottolinea come un’accurata gestione e riqualificazione dei patrimoni immobiliari, pubblici ma anche privati, permetterebbe di ridurre le spese di mantenimento degli stessi, di migliorarne l’efficienza e di liberare risorse economiche e ambientali utili per affrontare
la
ripresa.
E’ evidente quindi che un rilancio della qualità delle strutture edilizie avrebbe effetti estremamente positivi sul benessere comune, non solo in quanto esigenza culturale ma anche come rilevante risorsa economica. La riqualificazione ed il miglioramento degli edifici esistenti rappresenta quindi un’occasione di rilancio del settore edilizio e dell’intera economia, favorendo riflessioni progettuali concentrate sulla sostenibilità ed ovviamente
sui
bassi
costi
di
intervento.
L’alto costo delle operazioni influenza drasticamente le scelte degli albergatori, molti sentono l’esigenza di un rinnovamento ma i costi d’ intervento, a volte troppo onerosi, rendono il processo di trasformazione un ostacolo difficile da superare. L’intervento sull’esistente, nonostante abbia una serie di agevolazioni economico/normative ha di contro una fitta rete di obblighi e prescrizioni tecniche che rendono le operazioni di difficile gestione e notevolmente onerose; sia per quanto riguarda la fase progettuale che
per
quella
realizzativa.
Negli ultimi anni sono nate diverse aziende e società di consulenza/realizzazione che si occupano del miglioramento sia gestionale che architettonico delle strutture alberghiere esistenti, queste seguono il processo di trasformazione in tutte le sue fasi, dall’analisi di fattibilità coi relativi piani economici, fino Interessanti a questo proposito sono gli studi esposti nel padiglione tedesco alla 10a Biennale architettura di Venezia, del 2006. Il tema proposto: CONVERTIBLE CITY, riflette su alcuni esperimenti di densificazione ed espansione della città contemporanea, ponendo alla base dello studio, un approccio di sperimentazione nel quale concorrono a dare un contributo concreto diversi saperi e discipline. Gli studi e i progetti proposti si inseriscono in contesti urbani esistenti e nel contempo arricchiscono il dinamismo e la creatività del vivere urbano. Ecco che
alla realizzazione degli interventi edilizi. Un approccio simile al problema rischia di diventare un’arma a doppio taglio, perché, se da un lato garantisce un buon
controllo
del
processo
economico/gestionale,dall’altro rischia di perdere di vista le condizioni del contesto urbano e ambientale nel quale si inserisce l’intervento, condizioni indispensabili per lo studio e l’elaborazione di opportune riflessioni di progetto che ogni operazione (specie negli interventi sull’esistente) presuppone.
diventa di fondamentale importanza stabilire un rapporto tra strutture preesistenti e addizioni senza perdere di vista le variabili proposte dallo spazio urbano circostante. Il tutto tentando di tenere uniti i principi di sostenibilità e di basso impatto ambientale con i vincoli dati dai costi di intervento.
59
A
progetto luogo progettista
: galleria d’arte : Berlino : David ChipperďŹ eld
B
progetto luogo progettista
: ampliamento ediďŹ cio residenziale : Merzig, Germania : FloSundK architektur+urbanisik
61
C
progetto luogo progettista
: ampliamento ediďŹ cio residenziale : Colonia, Germania : b&k+brandlhuber&co
C
progetto luogo progettista
: ampliamento ediďŹ cio residenziale : Berlino, Germania : HSH_ Hoyer Schindele HirschmĂźller
63
E
progetto luogo progettista
: vano scale multifunzionale : Colonia, Germania : l端derwaldt verhoff architekten
F
progetto luogo progettista
: galleria di sculture : Dresda : Staab Architekten
65
G
progetto luogo progettista
: intervento in facciata : Santiago,Cile : Murtinho y Asociados Arquitectos
i
ReDesign PossibilitĂ
67
Volume [+]
+ A
B
C
Out
FACCIATA
COPERTURA
SPAZI ESTERNI
D
E
F
4 livello 3 livello
In
e
2 livello 1 livello
LAYOUT SPAZI INTERNI
G
DISTRIBUZIONE
H
hhotel
t
o
hotel
INTERIOR DESIGN
I
possibilitĂ Volume [+]
69
VOLUME [+] aumento di cubatura
+ A aumento di cubatura in elevazione
B aumento di cubatura in adiacenza
C aumento di cubatura mediante volume parassita
A Architects: alsop architects Project location:
Toronto Date: 2004
Architects: Malcolm Fraser
Architects Project location:
Edinburgh Date: 2008
Architects: MVRDV Project location:
Rotterdam, Netherlands Date: 2002-2006
Architects: NHDRO Project location:
Shanghai, China Date: 2010
71
B
Architects: GRAUX &
BAEYENS architecten Project location:
Lede, Belgium첫 Date: 2011
Architects: STEINMETZDE-
MEYER Architectes Urbanistes Project location:
Dalheim, Luxembourg Date: 2009
Architects: SATIJNPLUS
ARCHITECTEN Project location:
Maastricht, Netherlands Date: 2005
+ C
Architects: CREMASCOLI,
OKUMURA, RODRIGUES ARQUITECTOS Project location:
OPORTO-PORTOGALLO Date: 2009-2010
Architects: Korteknie
Stuhlmacher Architecten. Project location:
porto di ROTTERDAM Date: 2001
Architects: STEFAN
EBERSTADT Project location:
LEIPZIG,GERMANY Date: 2004-05
73
possibilitĂ Out
OUT miglioramento efficienza energetiaca ripristino/sostituzione elementi esistenti aggiunta nuovi spazi/servizi maggiore visibilita’
D
FACCIATE
E
COPERTURA
F
SPAZI ESTERNI
75
D
D.1 d.1.1
d.1.2
sistemi di ombreggiamento della facciata
d.1.3
sistemi di ombreggiamento dei fori architettonici
elementi fotovoltaici/solari di facciata
D.2 d.2.1
d.2.2
ripristino/sostituzione rivestimenti di facciata
ripristino/sostituzione elementi di facciata
D.3 d.3.1
h
graďŹ ca
d.3.2
d.3.3
luce
colore
d1.1
Architects: Zon-e Arquitectos Project location:
Navarra, Spain Date: 2009
Architects: Jorge Figueroa +
Asociados Project location:
Vitacura, Santiago Metropolitan Region, Chile Date: 2009
Architects: Ravetllat-Ribas Project location:
Barcelona, Spain Date: 2007
77
d1.2
Architects: ODA Project location:
proposal for the National Library of Israel Date:
Architects: Karawitz Architec-
ture Project location:
bessancourt,paris, france. Date: 2009
Architects: dIONISO LAB Project location:
P贸voa de Varzim,Portugal Date: 2009/2010
d1.3
Architects: Insititute of
Advanced Architecture for Catalonia (Iaac) Project location: Barcelona Date: 2011
Architects: Philippon-Kalt
Architects (Francia) Project location: Paris Date: 2010
Architects: C. F. Møller Project location:
Aarhus, Denmark Date: 2009/2010
79
h
d3.1
Architects:
Gino Valle Project location:
Pozzuolo del Friuli, Udine Date: ?
Architects:
Saša Randić, Idis Turato Project location:
Pula, Croatia Date: 2010
Architects: MVRDV Project location:
Amsterdam Date: 2012
d3.2
Architects: Steven Holl
Architects Project location:
Kansas City, MO, USA Date: 1999-2007
Architects: Baumschlager-
Eberle Project location:
lago di Costanza, Date: 2007
Architects: N端esch & Partner
Architekten Project location:
Volketswil,Svizzera. Date: 2008-2009
81
d3.4
Architects: Renzo Piano
Building Workshop Project location:
London, England Date: 2002-2010
Architects: Murtinho y
Asociados Arquitectos Project location:
Santiago, Chile Date: 2007
Architects: Amann-
Canovas-Maruri – Atxu Amann, Andrés Cánovas, Nicolás Maruri Project location:
Carabanchel, Madrid, Spain Date: 2009
E
E.1
E.2
E.3
F
F.1
F.2
F.3
83
E.1
Architects: RemingtonStyle –
Pierre Frinault & David Jouquand Project location:
Caen, France Date: 2009
Architects: Karawitz Architec-
ture Project location:
bessancourt,paris, france. Date: 2009
Architects: Studio Albori Project location:
Vens,Italia Date: 2010-2011
E.2
Architects: BIG
Architects Project location:
Copenhagen Date: 2008
Architects: Studio Marco
Piva Project location: CaritĂ di
Villorba-Treviso, Italy Date: 2011
Architects: BIG Project location:
Copenhagen Date: 2010
85
E.3
Architects: NHDRO Project location:
Shanghai, China Date: 2010
Architects: OMA Project location:
PARIS,FRANCE Date: 1991
Architects: Alexander
Lotersztain Project location:
Brisbane, Australia. Date: 2010-2011
F.3
Architects: MGM ARQUITECTOS Project location:
Sevilla,espana Date: 2008
Architects: Andreas
Strauss Project location:
Linz / Austria Date: 2006
87
possibilitĂ In
IN 4 livello
miglioramento efficienza energetiaca
3 livello
aumeto della qualità degli ambienti
2 livello
aggiunta nuovi spazi/servizi
1 livello
miglioramento efficienza collegamenti interni razionalizzazione spazi distributivi
4 livello 3 livello
e
2 livello 1 livello
G
LAYOUT SPAZI INTERNI
H
DISTRIBUZIONE
t
I
hhotel
o
hotel
INTERIOR DESIGN
89
gioco
animali
+
relax
?
gastronomia
G
4 livello
4 livello 3 livello 2 livello 1 livello
3 livello 2 livello 1 livello
H
e
hhotel
t
I
4 livello 3 livello 2 livello 1 livello
o
e
hotel
hhotel
t graďŹ ca
o
hotel
colore
illuminazione
4 livello 3 livello 2 livello 1 livello
H
Architects/artists: Design
studio S Project location:
Shimogyo-ku, Kyoto,Japan Date: 2009
Architects/artists: Antonio
Ravalli Architetti Project location:
Migliarino,Ferrara, Italy Date: 2010
91
e
hhotel
t
o
hotel
I.1
Architects/artists: Randy
Brown Architects Project location:
Omaha, Nebraska, USA Date: 2010
Architects/artists: mode:lina Project location:
Quotel – Poznań, Poland Date: 2011
Architects/artists: Stephen
Williams Associates Project location:
25hours Hafencity,Hamburg Date: 2011
I.2
Architects/artists: Dake |
Wells Architecture Project location:
Missouri State University,Missouri, USA Date: 2010
Architects/artists: Matali
Crasset,Patrick Elouarghi and Philippe Chatelet Project location:
HI matic hotel ,Paris Date:
Architects/artists: Tilt Project location:
Au Vieux Panier hotel, Marseille Date: 2012
93
I.3
Architects/artists: tolga
Ağacıkoğlu Project location:
SAMSUN/TURCHIA/ Date: 2010
Architects/artists:
Softroom,Arquitectonica Project location:
Yotel ,New York City,USA Date: 2008-2011
Architects/artists:
Panorama International Limited Project location:
WuXi, China Date: 2012
i
Caso studio
95
Caso studio Learning from Lignano
I’M A HOTEL
97
Anticamente la località consisteva in un
I primi schizzi mostrano la spirale tracciata
piccolo centro portuale, dove i pescatori della
nel verso opposto a quello poi realizzata.
vicina Marano Lagunare si erano insediati per
Così presenta il suo lavoro lo stesso D'Olivo:
sfruttare le pinete esistenti.
"Evidentemente non si possono costruire
Nei primi anni del 1900 con la costruzione di
tutte le case in riva al mare; in omaggio a
una strada che collegava Lignano ai territori
questo principio e nell'intento di rispettare al
della bassa friulana nascono i primi insedia-
massimo la natura, nasce l'idea della spirale:
menti, villini e alberghi che diventano il simbo-
percorrendola, varia il raggio di curvatura e
lo del nuovo centro del turismo balneare.
quindi si ha sempre davanti il verde.
La necessità di dover partire dal nulla, di
Tutte le case devono essere arretrate di
dover “inventare” un nuovo insediamento non
almeno 20 metri dalla strada per confondersi
era sfida facile; nel libro La Città Inventata di
con la vegetazione; una spina dorsale
Paolo Nicoloso si parla di “territorio del
conterrà tutti i servizi generali del centro".
vuoto”, una sorta di pagina bianca ancora da
Segue poi la progettazione di vari edifici da
scrivere, senza limiti che non fossero quelli
parte di d’Olivo tra cui: Villa Mainardis
posti da un paesaggio naturale forte e
(1954-1955), Villa Sinisgalli (1954-1955),
selvaggio.
Villa Ellero (1955), Villa Spezzotti (1955-
Tra gli anni ‘50 e ’60 Lignano diventa un
1957).
laboratorio di architettura, un luogo dove
E’ datato 1957 invece il Piano particolareg-
poter sperimentare; la quasi totalità delle
giato di Lignano Sud (attuale Lignano
abitazioni sono seconde case godute per
Riviera).
alcuni mesi dell’anno, quando le città si svuotano e le spiagge si riempiono di centinaia di migliaia di persone. E’ questa precarietà, la fuga dal luogo di lavoro, la
Nella Lignano dei grandi architetti ricordiamo
rottura della quotidianità che invita a riflessio-
anche Gianni Avon [ Villa Zoppola (1954-
ne e sperimentazione.
1955), i Padiglioni Spiaggia (1955-1956),
E’ datato 1953 il piano urbanistico di Marcello
Grand Hotel Pineta Palace (1956-1958),
d’Olivo per la città di Lignano Pineta. Il
Torre Ariston (1960-1963)], Aldo Bernardinis
disegno è quello di una grande forma, una
e Paolo Pascolo [ Tenda Bar (1956)], Gino
spirale che consente crescita progressiva e
Valle e Daniele Calabi [Terme di Lignano
armonia con il paesaggio.
(1962-1963)].
Negli anni successivi la speculazione edilizia si abbatte su Lignano, il rapporto abitatoverde viene stravolto e la quantità edilizia prevale sulla qualità architettonica, non nella stessa maniera in tutta la costa però: dove i piani erano riusciti a dare forma e significato al territorio (Piano di d’Olivo e Piccinato) ci fu una maggiore resistenza al degrado speculativo e maggiore oggi è la qualità dell’abitare.
99
DensitĂ delle aree ediďŹ cate
sabbiadoro
pineta
riviera
1
2
3 Sezioni tipo del tessuto urbano
1 sabbiadoro
2 pineta
3 riviera
Gli alberghi di Lignano
Scenario di densità del costruito nel tempo 1950
Prime strutture ricettive e di promozione dell’attività turistica. Il primo in ordine di tempo è l’ Albergo Marin, primo albergo realizzato e già attivo nel giugno 1905 a Lignano Sabbiadoro. Il secondo in ordine di importanza è l’Albergo Italia, progetto di Pietro Zanini del 1929 a Lignano Sabbiadoro.
1960
Lo sviluppo della città alberghiera inizia nel dopoguerra, i progettisti trasferiscono in questo contesto turistico gli esiti del dibattito e delle ricerche sul tema dell’abitazione. Sono gli anni del’euforica “corsa al mare”, celebrata dalla Triennale di Milano del 1964 dedicata al tempo libero. La spinta all’investimento edilizio sorpassa una
1990
ragionata crescita urbana e nel giro di 10 anni (dal 1960 al 1970) viene triplicato il numero dei posti letto.
153
2012
2030
101
Le insegne di Lignano Da Learning From Las Vegas di Robert Venturi:
“tutte
le
città
comunicano
messaggi - funzionali, simbolici e persuasivi - alla gente che si muove al loro interno. Le Insegne di Las Vegas colpiscono già al confine con la California e prima di atterrare all’aeroporto”. Lignano è stato luogo della modernità nel ‘900 e lo è tutt’ora, motore di turismo è senza dubbio l’albergo. Negli anni il numero degli alberghi è cresciuto in maniera esponenziale e ognuno di questi cerca una buona tecnica per uscire dal mare della concorrenza. I servizi caratterizzano le strutture ma una buona architettura rafforza il contenuto. Ogni struttura si identifica con un nome e i modi con cui lo fà sono molteplici; diversi nella struttura, diversi nella comunicazione. Le
grandi
insegne,
indipendenti HOTEL
dall’edificio o più o meno scultorie o pittoriche, persuadono e informano.
HOTEL
diversi nella struttura
diversi nella comunicazione
103
Caso studio Stato di fatto
NETTUNO
La scelta dell’hotel Nettuno di Lignano Sabbiadoro come caso studio e la conseguente applicazione dei principi elaborati nel lavoro di ricerca fin qui svolto, viene fatta considerando diversi fattori che fanno della struttura un elemento di notevole interesse sia dal punto di vista dell’inserimento urbano sia per quanto riguarda la notevole valenza turistico/paesaggistica dell’area. L’ipotesi di progetto è sviluppata in stretta collaborazione con l’arch. Gabriele Pitacco (studio via della Fontana 4/a, Trieste) ed il Prof. Gianfranco Guaragna dell’Università degli Studi di Trieste. Nettuno frontemare, 1956
Le soluzioni proposte sono state confrontate e discusse prima con l’albergatore in questione, tenendo conto del punto di vista e delle necessità imprenditoriali dell’operatore, successivamente si è verificato il grado di fattibilità delle proposte confrontandole coi vincoli e le prescrizioni tecniche dettate dal P.R.G. del comune di Lignano Sabbiadoro. Al fine di dare maggior concretezza alle soluzioni adottate hanno
Nettuno frontemare, stato attuale
collaborato al progetto diverse aziende fra le quali Facau Group e Pellinindustrie le quali hanno messo a disposizione del lavoro la conoscenza e la notevole esperienza maturata nel campo dell’interior design e delle soluzioni di ombreggiamento degli spazi interni. L’obiettivo principale del lavoro consiste nella proposta di soluzioni progettuali atte a migliorare la struttura in questione, ponendo una particolare attenzione al procedimento di elaborazione
delle
stesse
in
relazione
all’esigenze
dell’imprenditore nonchè committente. Il lavoro è stato occasione di contatto e di confronto tra le varie parti coinvolte rendendo il progetto architettonico occasione di dibattito e di riflessione.
105
Fotopiano di inserimento
B-B
spiaggia
lungomare Trieste
vicolo Marano
A-A
A B
Dati:
B
A
Superficie lotto: 726,19 mq Superficie coperta: 415,14 mq Cubatura: 4200 mc H edificio: 15,95 m Rapporto copertura: 0,57 mq/mq
107
proďŹ li lungomare Trieste
109
immagini di INSERIMENTO URBANO
attacco a terra 1:500
111
piano primo
piano secondo
piano terzo
piante livelli 1:500 piano quarto
piano copertura
prospetti e sezioni 1:500
Sezione
Prospetto est
Prospetto ovest
Prospetto nord
Prospetto sud
113
Caso studio Studio di fattibilitĂ
NETTUNO
RICHIESTE COMMITTENZA Sig. Tullio
A_veranda livello 0 fronte Lungomare Trieste B_intervento facciate C_ampliamento n. 10 camere
115
NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE Variante n.40, marzo 2011. PRGC ZONA B1 - DI COMPLETAMENTO, INTENSIVA
CUBATURA 1MC/mq può essere aumentata nei casi: A OPERE SUPERANTI LA MANUTENZIONE ORDINARIA
+
10%
=
10%
Volume esistente B PER MANTENIMENTO O COSTITUZIONE DI DESTINAZIONE D’USO ALBERGHIERA
+
25%
+
15%
25%
+
per spazi di uso comune alla clientela e di servizi ed
15%
=
Volume esistente
DISTANZE 5M
da confine
5m 3m
10M distanza da pareti finestrate 5M
distanza da strada
0M
presenza di lotti contigui
3M
da codice civile rispetto ai confini
10m 0m 3m
ALTEZZE 21M per d’estinazione d’uso alberghiera o esistente + 4M ombra 20/08 h17.00 <1/8 larghezza spiaggia
20 AGOSTO
17:00
ombra edificio
1/8 larghezza spiaggia
SUPERFICIE COPERTA 0,4Mq/mq per d’estinazione d’uso alberghiera o pari a esistente +20% per destinazione d’uso alberghiera esistente
40% o
+ 20% esistente
POSTI AUTO Per struttura ricettiva alberghiera: 0,66 posti auto per ogni camera
117
COMPARAZIONE INTERVENTI [miglioramento esistente+aumento di cubatura]
ipotesi A: demolizione/ricostruzione COSTO/TEMPO C
$ $ $ $ $ $ $ $
? T
ipotesi B: ristrutturazione
COSTO/TEMPO C
$ $ $ $ $ $
? T
ipotesi C: miglioramento/rinnovo per fasi successive
1
2
COSTO/TEMPO C
3
$ $
?
$ $ $
?
$
?
$ $ T
ipotesi A + ipotesi C = CONDIZIONE IDEALE
COMPARAZIONE INTERVENTI [aumento di cubatura] volume vincolato alla struttura esistente vs volume indipendente dalla s.e.
ipotesi A: volume vincolato allâ&#x20AC;&#x2122;esistente
ipotesi b: volume indipendente dallâ&#x20AC;&#x2122;esistente [adiacenza]
119
FASI DI PROGETTO fase 1 interventi : -veranda livello 0 fronte spiaggia
fase 2 -restyling superďŹ ci volume principale
fase 3 interventi : -demolizioni parte esistente -opere di ampliamento
i materiali che vengono usati per questo genere di interventi dovranno essere interamente riutilizzabili nelle eventuali fasi successive (ES_lamiera forata di rivestimento potrĂ essere riutilizzata nella chiusura del volume parcheggi. Le operazioni della fase 1 dovranno essere pensate e sviluppate interamente a secco, per renderle il piĂš reversibili possibili.
121
DESCRIZIONE INTERVENTI A_VERANDA Caratteristiche intervento:il primo intervento ha come obiettivo principale lo sviluppo di uno spazio di sosta/relax a livello 0 dell’albergo. Questo spazio è caratterizzato da una stretta relazione con l’ingresso dell’esercizio, adiacenza alla strada carrabile e vista fronte spiaggia. L’intervento deve garantire una separazione dell’ambiente in questione con la strada carrabile ma allo stesso tempo mantenere un contatto visivo con il sistema spiaggia. La separazione è necessario che abbia un carattere di temporaneità e basso impatto ambientale (come descritto nelle norme tecniche della variante 40 del PRG di Lignano Sabbiadoro), nel contempo occorre che la struttura che limita lo spazio in questione, abbia dei pesi contenuti vista l’impossibilità di realizzare opere di fondazione che non siano piccoli plinti o cordoli perimetrali. L’intervento deve garantire riparo dagli agenti atmosferici, soprattutto dalle raffiche di vento provenienti da est, ma può non essere necessariamente climatizzato, inoltre il progetto deve essere pensato e sviluppato tenendo in considerazione un budget limitato sia dal punto di vista dei materiali che della messa in opera.
STATO DI FATTO
SOLUZIONI DI PROGETTO
RIBASSAMENTO PIANO DI CALPESTIO -separazione dello spazio rispetto alla strada carrabile -incremento dell’altezza utile
CHIUSURA ORIZZONTALE -ombreggiamento -protezione dagli agenti atmosferici
INVOLUCRO DI CHIUSURA VERTICALE -separazione dello spazio rispetto alla strada carrabile -ombreggiamento -protezione dagli agenti atmosferici
SIEPE FRANGIVENTO -ombreggiamento -protezione dagli agenti atmosferici
B_FACCIATE Caratteristiche intervento: l’intervento in facciata ha come obiettivi principali il ripristino degli intonaci compresa la ritinteggiatura dei 4 prospetti e la demolizione/sostituzione dei parapetti in calcestruzzo. Le operazioni in facciata devono rispettare l’attuale configurazione esterna dell’albergo mantenendo la scansione ritmica della facciata principale frontemare, e le caratteristiche generali dell’aspetto esteriore.
+15.95
STATO DI FATTO
AGGIUNTA LAMIERA FORATA IN ACCIAIO
DEMOLIZIONE
IPOTESI DI PROGETTO
123
C_AMPLIAMENTO Caratteristiche intervento: L’ampliamento dell’albergo Nettuno consiste: nell’aggiunta di 10 suite con vista mare, un volume destinato al parcheggio delle auto e lo sviluppo di un piccolo centro benessere per prolungare il piu’ possibile la stagione lavorativa dell’esercizio. L’intervento,nel caso delle camere e non solo, deve avere come caratteristica predominate la vista verso il mare, la quale dovra’ costituire uno dei principali obiettivi del progetto. Inoltre occorre pensare ad un ampliamento per il locale cucina da mantenere possibilmente nella posizione attuale. L’aggiunta dei nuovi volumi occorre pensarla in stretta relazione col volume esistente possibilmente collegata a questo da un percorso climatizzato.
STATO DI FATTO
DIAGRAMMI DI STUDIO
parcheggi
spa
camere
IPOTESI DI PROGETTO
Studio dei coni visivi in pianta in relazione allâ&#x20AC;&#x2122;altezza del costruito
+8.2
+10.3
+11.5 +12.6 +7.4
+7.8
+14.8
+8.0
+8.2
+6.8 +32.5
+22.5 +32.5 +16.0
0.00m
+6.00m
+10.00m
+18.00m
125
+0.00m
+8.2
+32.5
Posti auto al piano terra
+6.00m
+8.2
+6.8
Studio dei coni visivi in pianta in relazione alla planimetria del costruito
+32.5
distribuzione+ servizi
spazio centrale adibito a vasche e
L’idea di progetto nasce dalla volontà di sviluppare un grande ambiente centrale illuminato artificialmente per il bagno ed il relax degli ospiti, attorno al quale si snodano gli spazi distributivi ed i servizi aggiuntivi del piccolo centro benessere. Il tamponamento che divide l’ambiente centrale dallo spazio distributivo è pensato in materiale traslucido in modo da permettere la percezione, nello spazio distributivo, delle varie tonalità di luce proiettate nell’area relax e allo stesso tempo opacizzare le figure degli utenti all’interno della stessa. Un importante elemeto di progetto è costituito proprio dall’utilizzo di diverse tonalità di luce con altrettante intensità al fine di produrre all’interno dello spazio un’atmosfera in continua evoluzione.
127
ipotesi A
ipotesi B
ipotesi C
Caso studio
NETTUNO
Progetto
129
planivolumetrico di progetto 1:1000
attacco a terra di progetto 1:500
131
primo livello
secondo livello
terzo livello
piante livelli di progetto 1:500
quarto livello
livello copertura
Prima fase di intervento
Demolizione parapetti originali Cambio quota spazio dâ&#x20AC;&#x2122;entrata al piano terra Demolizione vano in copertura
Interventi in copertura
Parapetti in lamiera forata
Veranda
Sostituzione parapetti originali Progetto della veranda al piano terra Botola e riempimento copertura in pietrisco bianco
133
Seconda fase di intervento
Demolizione volumi di servizio
Camere
Comunicazione orizzontale Centro benessere
Cucina Bagni/mag./bar
Progetto del garage Progetto dei sistemi di comunicazione Progetto del centro benessere Progetto delle camere vista mare Ripristino volume cucina, bagni e magazzino bar
Comunicazione verticale Posti auto
prospetti di progetto 1:500
N E
T U
O
T N
prospetto sud
prospetto est
prospetto nord
prospetto ovest
135
sezioni di progetto 1:500
sezione longitudinale 1
sezione longitudinale 2
sezione trasversale
sezione longitudinale 3
Dati Cubatura esistente 4200 mc
Possibilità
(25%) (15%) (10%) demolito Tot
1050 mc 630 mc 420 mc 1184 mc 3284 mc
Cubatura realizzata 2902 mc Nel calcolo non viene inclusa la veranda al piano terra in quanto intelaiatura leggera senza paramento dotata di copertura leggera e quindi non cumulabile nel calcolo della cubatura
Superficie coperta esistente 415,14 mq
Possibilità
(20%) demolito Tot
83 mq 223 mq 306 mq
Superficie coperta realizzata 302 mq Nel calcolo non viene inclusa la veranda al piano terra in quanto intelaiatura leggera senza paramento dotata di copertura leggera e quindi non cumulabile nel calcolo della superficie coperta
Parcheggi esistenti all’aperto in lotto n.10 parcheggi eliminati 10 0,66 posti auto per ogni camera (8)
Parcheggi coperti realizzati n.14 Sistema utilizzato: Bipark, duplicatore di parcheggi, posizionando il primo veicolo su una pedana, la stessa verrà sollevata ad un’altezza di oltre un metro e ottanta, permettendo di parcheggiare un altro veicolo nello spazio sottostante.
137
Schema struttura portante
Vista assonometrica
Waterfront
139
Vista da Lungomare Trieste
Vista da vicolo Marano
141
Vista dalle camere
Bibliografia Marcello D’Olivo, Piero Mainardis de Campo, Ecotown Ecoway. Utopia Ragionata, Rusconi, giugno 1986. Paolo Nicoloso, La città inventata, ed. Biblioteca dell’immagine, maggio 1992. O.M.A., Rem Koolhaas, Bruce Mau, S,M,L,XL, Monacelli Press, ottobre 1998. Ferruccio Luppi, Paolo Nicoloso, Lignano-guida all’architettura, ed. Biblioteca dell’immagine, dicembre 2002. Mirko Zardini (a cura di), NoMare. Nascita e sviluppo della metropoliriviera, ed. Compositori, novembre 2006. Giovanni Corbellini, Ex Libris.16 parole chiave dell’architettura, 22 Publishing, febbraio 2007. Lucan Jacques, O.M.A. Rem Koolhaas / Architetture 1970-1990, Electa, 2008. Doriano Moro, Pier Giorgio Dazzan, Aldo Battiston (a cura di), Frammenti di Storia. 50° anniversario di istituzione del Comune di Lignano Sabbiadoro, Avenir, luglio 2009. Rem Koolhaas, Delirious New York. Un manifesto retroattivo per Manhattan, Marco Biraghi (a cura di), Electa, 2009. Patrizia Gabellini, Fare Urbanistica. Esperienze, Comunicazione, Memoria, Carocci, febbraio 2010. Robert Venturi, Denise Scott Brown, Steven Izenour, Imparare da Las Vegas. Il simbolismo dimenticato della forma architettonica, Quodlibet (collana Abitare), ottobre 2010.
Tiziano Aglieri Rinella, Hotel design. Fondamenti di progettazione alberghiera, Marsilio, giugno 2011.
La realizzazione di questo volume è stata possibile grazie alla preziosa collaborazione di: Agenzia Turismo Friuli Venzia Giulia arch. Gabriele Pitacco prof. arch. Gianfranco Guaragna prof. arch. Giovanni Corbellini dott. Giancarlo Cappellari (facau group) dott. Luca Papaiz (pellinindustrie) sig. Tullio Pilutti arch. Ferruccio Trevisan arch. Stefano Carlutti Un ringraziamento va a tutti gli albergatori che hanno collaborato alla ricerca offrendo un contributo utile al lavoro.