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Informe Apertura
Informe mercado inmobiliario
La mirada de los referentes
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Con intención de conocer la evaluación, perspectivas y expectativas de los principales empresarios y ejecutivos del real estate local consultamos su visión sobre algunos aspectos centrales de la macro economía, el clima de negocios y la realidad del mercado. Un informe completo y con enfoques valiosos para entender qué pasó, cómo se está moviendo y qué se viene en materia de desarrollo urbano e inversiones.
1 | ¿Qué evaluación hacen del 2021?, ¿Cómo está respondiendo el mercado en una economía que aún transita la pandemia?
2 | ¿Qué aspectos de la macro economía les preocupan y dónde debería trabajarse para impulsar una recuperación sostenida?
3 | ¿Qué expectativas puntuales tienen en su empresa para el corto y mediano plazo? ¿Proyectan inversiones y crecimiento?
1 | La pandemia nos representó una oportunidad para profundizar el modelo de sistematización, y sumar valor a la vinculación con nuestro cliente, a través de nuevos canales y nuevas implementaciones. En cuanto a la economía, la volatilidad cambiaria sigue impulsando a la gran mayoría de nuestros clientes a transformar sus ahorros de pesos a dólares. Un diferencial nuestro apunta a resolver esa necesidad y por eso la propuesta de entrar a un proyecto en pozo, que una vez terminado tiene una revalorización muy importante y a dólar billete que es como cotizan hoy las propiedades terminadas en el mercado. Para adquirir una unidad hoy en alguno de nuestros desarrollos, el cliente hace una entrega inicial que ronda el 30% o 40% del valor, y el saldo lo paga en cuotas actualizables con el método y la moneda que le sirva a él. Una de los métodos que usan mucho nuestros clientes, es el canje por toneladas de granos o litros de leche. Las cuotas se actualizan en pesos según el índice de la Cámara Argentina de Construcción o en cada una de las medidas de acuerdo la moneda. Esto de manera mensual, semestral o anual. Pero más allá de lo mencionado anteriormente, uno de los diferenciales que más valoran nuestros clientes es la flexibilidad al momento de armar la operación, adaptándonos a sus posibilidades. 2 | El primer punto que nos preocupa es la inestabilidad política que deviene en inestabilidad económica. Esto genera confusión y aletarga la toma de decisión de parte de los clientes. Creemos que debería trabajarse en potenciar los incentivos para la construcción, ya que es un rubro que motoriza a toda la economía argentina, muchos sectores, diferentes verticales y además potencia el empleo. 3 | Codesur está consolidada con productos y plazas ganadas, además cuenta con 10 años de experiencia en el mercado, y parte de nuestra mejora continua es el análisis de nuevos negocios como una constante en la empresa. Acabamos de lanzar un nuevo emprendimiento en la ciudad de Córdoba, el tercero de la familia de edificios Alcázar, el Alcázar Trejo en pleno Nueva Córdoba y con una rentabilidad muy tentadora en este momento. A corto plazo tenemos previsto el lanzamiento de un nuevo proyecto más en Córdoba, dos en Rio Cuarto, uno en Villa Maria, y uno en Rio Tercero. También este año se viene la entrega de dos emprendimientos terminados. Para el 2022 tenemos previsto el lanzamiento de nuevas plazas, dentro y fuera de la provincia de Córdoba. Nuestras expectativas están puestas en terminar de consolidarnos a nivel provincial para dar un salto a nivel nacional.
Marcos Rucca, Firmus Bienes Raíces Córdoba
1 | Aunque aún nos quedan meses para un análisis más concreto, consideramos que fue un año atípico de transitar, en gran parte debido a que no había certezas a corto o mediano plazo que fortalezcan la economía en general. El tema de la pandemia también jugó su papel, con un cierto toque de incertidumbre en todos los sectores, aunque en estos últimos meses estamos viendo algún movimiento, que puede sea por inercia o porque se está empezando a poner en marcha nuevamente la rueda en cuanto a ir viviendo la llamada nueva normalidad. Igualmente, en el mercado inmobiliario se conciliaron situaciones de oportunidad, en estos momentos estamos en valores históricos que no se veían desde el 2001, más aún Córdoba con un valor promedio entre los 850 a 1100 dólares dependiendo el estado de avance del proyecto. Estos precios comparados con otros lugares de Argentina o países vecinos son una verdadera oportunidad, teniendo en cuenta que estamos próximos a una libertad sanitaria donde comenzaran nuevamente a transitar estudiantes de todo el país como así también se liberan los accesos para gente de interior y exterior, lo cual facilita la rentabilidad y la demanda. Hoy, en tanta virtualidad de inversiones, el bien o inmueble sigue siendo un resguardo de valor tangible, y por supuesto dependiendo de la visión del negocio y quien asesore generará mayor rendimiento a ese capital. 2 | Los clientes que poseen un capital, sea del monto que sea, no están convencidos totalmente de cómo invertirlo. Aunque siempre dentro de este contexto, también existen y se abren oportunidades. Hay gente que necesita y expone sus ahorros a través de un bien, y el que lo toma entra en la negociación donde cada uno defiende sus intereses dentro del negocio, y muchos de ellos se concretan y otros en cambio lo dejan pendiente para más adelante. 3 | Desde un principio nuestras expectativas son siempre positivas en todos los aspectos, tenemos un largo camino en este mercado por lo cual sabemos que hay momentos donde se surfea con distintas olas, solo hay que saber esperar el momento para volver a estar arriba. Igualmente son momentos donde las relaciones comerciales se hacen más fuertes y nacen oportunidades y nuevos caminos. En cuanto a nosotros, nos capacitamos más, analizamos alternativas de negocios y comenzamos también a desarrollar emprendimientos propios en sociedad con una empresa constructora. Hoy, quien invierte, necesita ver solvencia, seguridad y trayectoria, por eso siempre insisto que las partes que intervienen tienen que transmitir eso, por eso contamos con un expertice y trayectoria que marcan una trazabilidad positiva en nuestro mercado a la hora de elegirnos.
Adrián Capello, Capello SA Río cuarto
1 | El 2021 ha sido un año cambiante, donde el mercado de momentos responde de manera positiva y de momentos responde de manera negativa. Eso es debido a los vaivenes políticos de un año electoral. Asimismo, se comporta como todos los años electorales donde el mercado suele retraerse hasta no tener señales claras del panorama político del país. 2 | Quizás el punto que más nos preocupa y que no ha logrado ser resulto en los últimos años es el inflacionario, ya que muchas veces desvirtúa las factibilidades del desarrollo de los proyectos. Y en un segundo plano, el constate aumento de la presión fiscal sobre las empresas. Para impulsar una recuperación sostenida es de suma importancia el acceso al crédito, tanto de los usuarios inmobiliarios como de las desarrolladoras. El efecto derrame que generaría sobre la economía seria de un gran impulso al crecimiento de la misma. 3 | Como empresa, tratamos de analizar las expectativas del mercado y amoldar nuestros desarrollos a las nuevas demandas, sin dejar de apostar al crecimiento nuestro y de la ciudad. Por eso hoy estamos ampliando nuestra oferta de productos a nichos donde el mercado hoy no está actuando y a inversiones que generen un crecimiento sostenido del sector y la ciudad.
1 | Con incertidumbre, refugiándose en moneda extranjera y hasta las PASO intentando hacer inversiones en el extranjero. Hoy con expectativas de un giro político que haría confiar más en la radicación de inversiones y por consecuencia alguna cierta seguridad y protección del capital. 2 | La confianza en el mercado para crear y atraer nuevas inversiones y así poder generar trabajo genuino reemplazando los subsidios desmesurados existentes. 3 | Considero que un país inestable e impredecible también arroja, aparte de grandes riesgos, grandes oportunidades de negocios. Siempre estamos proyectando y generando negocios.
Lino Pedrueza, Pedrueza SA. Río Cuarto
1 | Siempre desde el entorno de mi empresa y mis productos, este 2021 viene respondiendo positivamente a nuestras expectativas. Ya nos había sorprendido el 2020 y consecuente a esto seguimos muy conformes con los resultados de este año. El mercado inmobiliario está muy selectivo y creemos que nuestros productos encuadran dentro de las preferencias de inversión de aquellas personas que independientemente de la macroeconomía o el desarrollo de la política económica del país siguen generando ahorro o riqueza. 2 | Lo que más me preocupa son dos cosas; la inflación y el desabastecimiento. Por supuesto que la inflación encierra el gran problema eterno de la Argentina que es el déficit fiscal permanente y la creencia que el Estado es ÉL generador de recursos. Y en lo que llevo de vida no he visto a ningún gobierno tener intenciones serias de corregirlo. El único generador de recursos genuinos es el sector productivo privado. Sumado a esto la falta de reglas claras y seguridad jurídica hacen que tengamos problemas serios de abastecimiento y especulación de los formadores de precios en productos básicos de nuestra industria. Debería trabajarse en frenar esta espiral inflacionaria, pero soy escéptico en esto. 3 | Nosotros prevemos seguir invirtiendo y desarrollando productos similares o distintos a los existentes. Permanentemente estamos tomando personal, comprando una máquina, o proyectando crecimiento en todas las áreas de nuestra empresa. Los enormes recursos económicos naturales con que cuenta nuestro país hacen de palanca positiva e ilimitada a nuestra economía. No avizoro ninguna catástrofe natural que pueda modificar esa riqueza natural. Por lo tanto, siempre estaremos atentos a brindar una alternativa de inversión a ese sector esencial.
1 | En 2020 estuvimos muy tranquilos, hubo expectativas a futuro de proyectos que comenzaron a consolidarse a partir de 2021 y hoy por hoy la proyección es buena, la gente quiere seguir comprando, necesita comprar, más que todo lotes, para hacer su primera vivienda, o en el caso de Hambaré Sur (Alpa Corral) su segunda vivienda o casa de descanso, por lo que podemos decir que el 2021, año que está en su recta final, ha sido mejor, sin lugar a dudas que 2020. 2 | La macroeconomía está muy complicada por el desmanejo y la irresponsabilidad del gobierno nacional, entre otros factores, a raíz de la alta emisión monetaria, con descontrol y aumento del gasto público, imposibilitando en gran medida la exportación, comprimiendo así las importaciones para no tener una balanza comercial negativa, entonces, se entiende que el gobierno nacional está haciendo las cosas muy mal y por ende la macroeconomía es muy preocupante. 3 | Las expectativas puntuales nuestras son muy buenas, nosotros hoy por hoy hemos dejado de trabajar con obras públicas, estamos solamente enfocados en obras privadas y en 3 rubros importantes; loteos con clientes puntuales que invierten en desarrollos residenciales y nosotros le ejecutamos la infraestructura, loteos propios en los cuales compramos la tierra, hacemos las obras y también la comercialización, y como tercer alternativa, igual de importante, el desarrollo de pequeños centros comerciales, de los cuales terminamos uno en 2020. Estamos en plena ejecución de otro que concluye en 2022 y antes que finalice 2021 comenzaremos el tercero, todos en diferentes puntos de la ciudad de Río Cuarto. Nos resultan interesantes esos desarrollos ya que logramos generar atractivos en diversos sectores de la ciudad. En cuanto a loteos propios; a punto de comenzar la segunda etapa de Hambaré Sur y también la segunda etapa del emprendimiento Tres Cerros que se encuentra en la ciudad de Río Tercero. Y a su vez, comenzando tanto la ejecución de obras como el plan comercial de desarrollos de inversores privados en la ciudad de Río Cuarto.
John Walker, Dracma SA. Córdoba
1 | El 2021 fue un año complicado, la pandemia afectó a la industria inmobiliaria al igual que a toda la economía. Sin embargo, este efecto no fue homogéneo para todos los actores, sino que aquellos proyectos más céntricos sufrieron una fuerte caída de la demanda y proyectos ubicados en las periferias, con jardines y espacios abiertos, fueron beneficiados. Por otra parte, la alta volatilidad e incertidumbre económica agrega un condimento adicional que dificulta la decisión del cliente final e inclusive de algunos desarrollistas. A pesar de estas dificultades, se está viendo actividad, pero enfocada en ciertos productos. Se espera que, en el futuro, con el fin de la pandemia y la reactivación de universidades y oficinas vuelva la demanda en las ubicaciones que hoy están relegadas. 2 | Los aspectos macroeconómicos fundamentales son la estabilidad y el crecimiento. Se debe trabajar mucho en aquellos aspectos que permitan no solo dar previsibilidad a los inversores sino también lograr un desarrollo sostenido a largo plazo. En lo que respecta al mercado inmobiliario, es necesario generar mecanismos sólidos que permitan otorgar créditos inmobiliarios, activando la demanda y provocando un circulo virtuoso.
Existen vehículos, muy utilizados en otros países, para canalizar el ahorro del mercado financiero a la economía real, generando trabajo de manera directa y permitiendo que ese ahorro adicional de las personas se vuelque a inversiones y no quede guardado debajo del colchón. Este tipo de herramientas deberían ser promovidas tanto a través de incentivos fiscales, como de apoyo económico a través de inversiones por parte de entes gubernamentales como el FGS de Anses. Desde Dracma estamos haciendo una fuerte apuesta a esta visión, a través de la creación de un Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario. El gobierno y principalmente la Comisión Nacional de Valores están empujando este tipo de herramientas. 3 | La creación y aprobación por parte de la CNV del Fondo Cerrado fue uno de nuestros mayores logros, estamos siendo pioneros en el mercado y representa una importante mejora para el mercado financiero argentino, ofreciéndole al inversor una alternativa diferente a las existentes y con un doble beneficio: generar una rentabilidad positiva por sobre la inflación y al mismo tiempo generar trabajo y promover el crecimiento económico en Argentina. Ahora estamos enfocando nuestros esfuerzos en la primera emisión del fondo, de 500 millones de pesos, que se destinarán a los primeros dos proyectos. Creemos que esta alternativa de inversión tiene muchísimo potencial de desarrollo, y esperamos que sea el primero de muchos otros fondos que tenemos en cartera, como fondos hipotecarios, ganaderos, agropecuarios, de energía, etc.
Mauro Lunardi, Lunardi SA Río Cuarto
1 | Es muy difícil hacer una evaluación del año 2021, por la gran incertidumbre que tenemos como país y sumado a la pandemia. No está claro si salimos o no salimos, y cuando salimos de la pandemia. Nosotros notamos un estancamiento en la venta de inmuebles desde hace ya varios años y esta incertidumbre hizo que se baje el ritmo de la actividad. 2 | Hay varios aspectos de la economía que preocupan: la inflación, el tipo de cambio. En general se vienen utilizando recetas repetidas para intentar que la economía arranque, pero siempre con el mismo resultado. Me parece que lo que hay que hacer es lograr que el invertir se torne redituable para que más gente se anime a emprender cosas. Hoy hay excesos de impuestos, restricciones burocráticas, restricciones para tomar empleados, industria del juicio y demás, que tornan muy difícil hacer que un emprendimiento funcione (no solo inmobiliario). Es decir, que lo que se deberían hacer es bajar impuestos, reforma laboral, eliminación de restricciones en general. 3 | Nuestra empresa se apoya en 3 áreas diferentes, dentro de las cuales están los desarrollos inmobiliarios, que nuestra idea para este rubro es bajar la intensidad a lo tradicional y compensar esa baja de producción con nuevos e innovadores desarrollos. Las otras dos áreas de la empresa están atadas a obras de terceros que este año se dieron muchas en el sector agro, depósitos, silos, pisos de distinta índole, etc. Eso nos permitió programar un crecimiento en la planta de hormigón y en el equipamiento en general para la realización de obras.
1 | Estamos en años de grandes desafíos. Definitivamente cambió el mercado. Hoy nos encontramos con el desafío de pensar en qué va a pasar en 2022 a 2025, hay que pensar en mediano y largo plazo. Creemos que todo se polarizó más. La gente va a volver con mucho más ímpetu y más fuerza y el contacto físico lo ofrecen las ciudades. Córdoba, para la gente del interior es Nueva Córdoba y los estudiantes van a volver. La gente busca productos nuevos, con amenities, con diseño. Hoy las unidades bien ubicadas se venden y se venden rápido. Estamos apuntando, lamentablemente a una sola clase, la clase social alta que busca Nueva Córdoba. 2 | Mirando la macro, lo que más me preocupa es la falta de reglas de juego claras. Se cambia mucho y eso hace que se retraiga mucho la inversión privada. Lo que pasó con las PASO creo que es positivo porque vamos a un Congreso dividido que va a poder controlar más. El economista Milton Friedman dice que la economía no se evalúa por las intenciones, sino por los resultados. Ya pasó con la Ley de Alquileres porque generó menos oferta y la demanda sigue vigente, el déficit no se resolvió, pero hoy produjo que suban los precios. Generó incertidumbre en los inversores, muchos dejaron de invertir. Hay que ponerse de acuerdo entre todos para ver cómo se puede acomodar la economía para incentivar positivamente al mercado inmobiliario. 3 | Estamos empezando a tener un problema de desabastecimiento, en muchos casos los proveedores te venden a cuenta gotas. Si no vendo tengo un problema, pero si hoy alguien me quiere comprar 100 departamentos no le puedo vender porque no puedo acopiarme, porque a su vez los proveedores no pueden acopiarse. Y porque si yo vendo después no sé cuánto me cuesta reponerlo. Es complejo. Todo eso es porque no están claras las reglas de juego, porque se cierran las exportaciones, porque se cierras las importaciones, porque el dólar oficial es mentiroso, es una telaraña que es difícil de desenredar.
Juan Pablo Cmet, Galp Inversiones Córdoba
1 | Si bien el 2021 en términos de ventas fue bastante mejor que el 2020, estuvo lejos de ser un año bueno. La incertidumbre general fue tanto o más alta que el año pasado, y muchas actividades económicas se vieron también más resentidas, por arrastrar problemas del año pasado, e incluso del 2019. La cuestión de fondo es que el mercado inmobiliario está transitando una transformación profunda, porque a partir de la pandemia se han acelerado grandes cambios también en nuestras maneras de vivir, cambios que a futuro se acentuarán: cómo y dónde estudiamos, cómo y dónde trabajamos, cómo y dónde compramos. Esas tres cosas han cambiado abruptamente, y modifican, por ejemplo, tres productos inmobiliarios que eran muy exitosos en Córdoba, como los departamentos para estudiantes, las oficinas y los locales comerciales. Eso nos pone un desafío grande, porque los desarrollos inmobiliarios se piensan a largo plazo, y un cambio tan repentino y radical de escenario nos obliga a ponernos a pensar y ser muy observadores de las tendencias a futuro. 2 | Hasta que la economía macro no tenga una mínima estabilidad va a ser muy difícil que se normalice y más aún, que se recupere sostenidamente ésta y cualquier actividad. Y parece que estamos lejos de eso. Por supuesto que lo más inmediato es controlar el desdoblamiento del dólar y la inflación, pero eso no marcará una recuperación sostenida, sino a lo sumo oportunidades coyunturales. 3 | Nuestra empresa está gestionando un emprendimiento muy grande, que es Acquavista, y dos de escala mediana: CANVAS que es un edificio de atelieres en Alta Córdoba, y CaseRío que es un Housing en Villa Belgrano. Nuestra principal expectativa es consolidar la última etapa de esos desarrollos. Y analizar cómo termina el año para evaluar futuras inversiones. Creemos que es un año para ser muy serios con la gestión de lo que está en marcha, y muy cautelosos con los lanzamientos a futuro. Seguramente en Acquavista vendrán a futuro muchos desarrollos, es un emprendimiento que albergará a más de 7.000 personas cuando esté completamente desarrollado, y que va a impactar muy positivamente en todo el corredor Córdoba-Carlos Paz. Pero hay que ver cómo sigue el panorama general para evaluar los próximos pasos.
