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Zona Comunes
BIENES PRIVADOS Y COMUNES
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uando se habla de zona común o propiedad horizontal. lo principal es conocer la ley 675 del 2001donde su objeto es “La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacifica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad”.
En el articulo tercero de esta ley, se definen varios tipos de bienes: bienes privados, bienes comunes y bienes comunes de uso privado, que es que es necesario conocer y diferenciar, para evitar las confusiones que sobre este aspecto. De acuerdo con esta normativilidad, los bienes privados son “Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo . entonces se hace referencia al interior de los apartamentos, casas, oficinas, locales que, aunque son carácter privado,
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(Viene Pagina Anterior) están sometidos a un estatuto que determinan su uso. Por otro lado los bienes comunes son definidos como las partes del edificio o conjunto que pertenecen a todos los copropietarios de bienes privados, es decir, las zonas comunes como pasillos, escaleras, parques, salón social, pisinas, recepción. cuando se adquiere una inmueble que esta regido bajo la ley 675 de 2001 se convierte en copropietario de los bienes comunes de esta estructura. de igual manera, este tipo de bienes, según la ley “´permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular”. Existe también los bienes comunes de Uso Privado, como balcones, terrazas, patios interiores y parqueaderos comunes , es decir, espacios que pertenecen a un propietario en particular, pero ocupan una zona común, y por lo tanto tienen unas restricciones de uso. En este caso, el propietario a su voluntad, ya que estos deben mantener su función originar. Una vez se tiene claro los anteriores conceptos, se pueden establecer, mediante una avalúo, los correctos valores asegurables para los bienes que componen la copropiedad y adquirir las pólizas de seguro que amparan de forma
adecuada a la copropiedad contra todos los riesgos a los que se vea expuesta, que avalan su debida reconstrucción en caso de presentarse algún siniestro. De acuerdo con Fesecolda, es necesario tener en cuenta las siguientes recomendaciones al momento de realizar el avalúo: *Es necesario contratar a un profesional para efectuar el avalúo. *Al realizar el avalúo se deben diferenciar claramente los valores de cada tipo de área, al igual que realizar la descripción detallada de las características del bien, como el año de construcción, las mejoras realizadas, tipo de inmueble, valor de la compra, etc, la vigencia de un avalúo es de un año. *El valor comercial del inmueble no debe ser superior o inferior al valor de la parte destructible, debido a que se convierte en un infraseguro (Cuando el valor asegurado es inferior) o en un supraseguro cuando es superior
Dato para tener en cuenta La ley 675 sobre propiedad horizontal, se toma obligatoria la contratación de seguros para los bienes comunes de las copropiedades y se hace necesaria la construcción de otros tipos de seguros para garantizar la protección y seguridad de los copropietarios y usuarios de este tipo de construcciones. pero ante esta necesidad, los administradores y consejeros de administración se encuentran frente a la problemática de los seguros en un pais caracterizado por el desconocimiento general sobre temas como la contratación y manejo de pólizas y la consecuente tratamitacion de reclamos.
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Administrador
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n administrador es una persona con visión, que es capaz de aplicar y desarrollar todos los conocimientos acerca de la planeación, organización, dirección y control de la entidad, donde sus objetivos están en la misma dirección de las metas y propósitos de la entidad que administra. EAFIT. En la ley 675del 2001 en el articulo 50 es clara en las responsabilidades del administrador “Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve y grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.” Par. 3 El gobierno nacional, podra disponer la construcción de palizas que garanticen el cumplimiento de las obligaciones a cargo de los administradores de edificios o conjuntos de uso comercial, mixto o residencial. En todo caso, el monto máximo asegurable será equivalente al presupuesto de gastos del edificio o conjunto para el año en que se realiza la respectiva designación. Ÿ Convocar a las asamblea a reuniones Ordinarias y extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balances. Ÿ llevar bajo su responsabilidad la contabilidad. Ÿ Cuidar y vigilar los bienes comunes y ejecutar los actos de administración, conservación y su disposición. Ÿ Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines. Igualmente, lleva a cabo labores de supervisión personaliz ada para velar por el buen mantenimiento de las zonas y bienes comunes y evitar el deterioro del inmueble.
funciones Administrador
U
n efectivo recaudo de las cuotas de administración, ya que la liquidez de la copropiedad y el cumplimiento de los copropietarios permite a la administración llevar a cabo estrategias y labores que beneficien a los usuarios. La seguridad es uno de los puntos más álgidos en la labor de cualquier administrador de inmuebles por propiedad horizontal; aunque le corresponde velar por el bienestar y la tranquilidad de sus clientes, está supeditado al servicio que prestan las compañías de vigilancia, ya que administración por propiedad horizontal no pueden ofrecer directamente el servicio de vigilancia. la atención al cliente es piedra angular de administración. También son funciones del administrador: ejercer las funciones que le delegue la Asamblea de Copropietarios y cumplir y hacer cumplir las prescripciones de ésta, lo mismo que buscar que se atiendan las disposiciones del Reglamento de Propiedad Horizontal y de las normas legales.
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Revisor Fiscal en PH
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rtículo 56. Obligatoriedad. <Expresión inexequible por la Sentencia C-670 de 20-08-2002 >Los conjuntos de uso comercial o mixto, estarán obligados a contar con Revisor Fiscal, contador público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios. El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista. Los edificios o conjuntos de uso residencial, podrán contar con Revisor fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el Revisor Fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto. El numeral 5º del artículo 38 de la ley dispone que corresponde a la asamblea general de propietarios elegir y remover, entre otros, al revisor fiscal y su suplente; y el artículo 8º dispone que la inscripción y posterior certificación de la condición de revisor fiscal y su suplente corresponde al alcalde municipal o distrital del lugar de ubicación del edificio, o a la persona o entidad en quien éste delegue esta facultad. La inscripción se realiza mediante la presentación de los documentos que acrediten su nombramiento y aceptación. 1. Cerciorarse de que las operaciones que se celebren o cumplan por cuenta de la sociedad se ajustan a las prescripciones de los
funciones Revisor fiscal estatutos, a las decisiones de la asamblea general y de la junta directiva; 2. Dar oportuna cuenta, por escrito, a la asamblea o junta de socios, a la junta directiva o al gerente, según los casos, de las irregularidades que ocurran en el funcionamiento de la sociedad y en el desarrollo de sus negocios; 3. Colaborar con las entidades gubernamentales que ejerzan la inspección y vigilancia de las compañías, y rendirles los informes a que haya lugar o le sean solicitados; 4. Velar por que se lleven regularmente la contabilidad de la sociedad y las actas de las reuniones de la asamblea, de la junta de socios y de la junta directiva, y porque se conserven debidamente la correspondencia de la sociedad y los comprobantes de las cuentas, impartiendo las instrucciones necesarias para tales fines; 5. Inspeccionar asiduamente los bienes de la sociedad y procurar que se tomen oportunamente las medidas de conservación o seguridad de los mismos y de los que ella tenga en custodia a cualquier otro título; 6. Impartir las instrucciones, practicar las inspecciones y solicitar los informes que sean necesarios para establecer un control permanente sobre los valores sociales; 7. Autorizar con su firma cualquier balance que se haga, con su dictamen o informe correspondiente; 8. Convocar a la asamblea o a la junta de socios a reuniones extraordinarias cuando lo juzgue necesario, y Cumplir las demás atribuciones que le señalen las leyes o los estatutos y las que, siendo compatibles con las anteriores, le encomiende la asamblea
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HABEAS DATA-SV-CCTV
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n la mayoría de copropiedades se cuenta con CCTV (circuitos cerrados de televisión) cuya finalidad es la de vigilar y proteger nuestra integridad y la de nuestros bienes, equipos que hacen parte de los Sistemas de Vigilancia (SV). Sistemas que por razón de su funcionamiento captan, recopilan y muchos almacenan imágenes que de acuerdo a la ley 1581 de 2012 deben protegerse y darles manejo adecuado para evitar violar la privacidad y la vida íntima de sus propietarios (Titulares). La ley 1581 de 2012 determina que debemos respetar y considerar los principios de la misma tales como: legalidad, finalidad, libertad, respeto , calidad o veracidad, seguridad, confidencialidad, acceso y circulación restringida, transparencia; en términos generales todo lo establecido en el Régimen General de Protección de Datos Personales. Es importante establecer cuales son los SV a los que refiere la norma y estos son: Circuitos cerrados de televisión(CCTV), camaras de vigilancia, camaras analogas, camaras IP, videocámaras y en el sentido amplio cualquier medio mediante el cual se realice la recolección y tratamiento de imágenes. El articulo 15 de la Constitucion Nacional protege el buen nombre y los datos personales, " Todas las personas tienen derecho a su intimidad personal y familiar y a su buen nombre, y el Estado debe respetarlos y hacerlos respetar." El tratamiento en mención refiere a las operaciones como captación, grabación, transmisión, conservación, almacenamiento o reproducción en tiempo real o posteriormente. De acuerdo a la ley tenemos encargados y responsables de los datos(imágenes), caso concreto de la Propiedad Horizontal que son las empresas de vigilancia y las copropiedades según el caso y
Estanislao Rozo Covaleda quien maneje y controle los CCTV, de una u otra manera los dos se encuentran obligados a garantizar el manejo de datos sensibles y a respetar los derechos de los titulares (propietarios , residentes , visitantes y usuarios). Así como los datos personales estas imágenes también requieren de autorización previa y expresa del titular para su manejo, ya sea oral, escrita o por conductas inequívocas. De acuerdo a lo anterior las personas sometidas al régimen de propiedad horizontal en nuestro país (ley 675 de 2001), conjuntos residenciales, mixtos, centros comerciales y parqueaderos deben informar a los titulares, que se encuentran en un área de videovigilancia y que están siendo grabados ; los anuncios utilizados para tal efecto deben contener como mínimo: Información sobre quién es el responsable del tratamiento y sus datos de contacto. Ÿ Indicar el tratamiento a llevar a realizar para los datos. Ÿ Incluir los derechos de los titulares. Ÿ Informar el lugar de publicación de las política de manejo de datos sensibles. Ÿ
Para el manejo de estas imágenes se debe tener en cuenta su finalidad , así como quienes pueden tener acceso a ellas y bajo que circunstancias excepcionales o especiales; su divulgación media mediante autorización del titular o por solicitud de autoridad pública en ejercicio de sus funciones. El titular de los datos cuenta con mecanismo de supresión o eliminación de datos de acuerdo a lo establecido en los artículos 15 y
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(Viene Pagina Anterior) y 16 de la ley 1581 de 2012. Por la ubicación de los CCTV contamos con particulares que tiene acceso a imágenes en vía pública, cuyo manejo es preferencial del Estado, pero si se hace inevitable captar estas es permitido. La ley 1581 de 2012 otorga gran importancia a las imágenes de nuestros menores y reviste de gran importancia su manejo teniendo en cuenta sus derechos frente a los nuestros, claro ejemplo los SV que existen en las instituciones educativas de nuestros menores; el acceder a esta imagenes obliga a contar con la autorización de los padres , la finalidad y el tratamiento que se le dara a estos datos, garantizar la seguridad y reserva de los mismos y, restringir el acceso y circulación de acuerdo a la ley. Así mismo, como en el manejo de los datos sensibles; las imágenes captadas por nuestros SV deben incluirse en las políticas de manejo de datos sensibles como establece la ley 1581 de 2012 y generar los respectivos programas como establece el artículo 27 del Decreto 1377 de 2013. Es importante tener claridad suficiente y otorgarle la verdadera importancia a las políticas, ya que las sanciones que a la fecha a impuesto la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) es debido a la falta de políticas o a alguno de los elementos de estas.
LAS ASAMBLEAS NO LO PUEDEN TODO Articulo de 03/08/2017 Vanguardia.com Ramiro Serrano
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no de los mitos jurídicos que se tienen e n p r o p i e d a d horizontal es que la asamblea
puede tomar cualquier tipo de decisión, así ésta sea contraria a la ley y a los mismos reglamentos. El primer error es delegar las funciones que por ley y los reglamentos solo le corresponden a ese órgano. Las asambleas no pueden delegar la aprobación de los estados financieros, del presupuesto, el nombramiento del revisor fiscal o del consejo de administración, ni autorizar el gasto indeterminado del fondo de imprevistos, ni reformar reglamentos, y mucho menos delegar cualquier cambio urbanístico de la copropiedad. Estas funciones establecidas en la ley, como las de los reglamentos, son indelegables. Otro error es creer que por ser el máximo órgano de la copropiedad puede aprobar y decidir sobre todo. Esto no es así. Acorde a la sentencia de la Corte Constitucional C-318/02 no podrán nombrar el administrador en los Edificios o Conjuntos donde exista consejo de administración; también la ley les prohibe situaciones como: imponer el pago de expensas comunes por cuotas iguales y no por coeficientes y hasta el de realizar aprobaciones sin el lleno de los requisitos legales. Pero los errores más comunes se generan cuando con la misma premisa los copropietarios hacen asambleas extraordinarias sin el requisito legal: “de ser para una necesidad imprevista o urgente” y la utilizan para realizar aprobaciones donde se viola la ley, el derecho de terceros y hasta principios fundamentales. Tomo algunos ejemplos: tomar decisiones de carácter administrativo o de contratación, destituir un consejo de administración cuando no ha terminado su periodo argumentando falacias, hasta poner a la picota pública el honor de las personas. La asamblea de copropietarios, es el máximo órgano pero sus obligaciones también son funcionales. El abuso en la toma de sus decisiones divide y daña la calidad de vida de los copropietarios; desvaloriza los inmuebles y lo triste es que sus decisiones se ven truncadas por fallos de impugnación y no por la racionalidad de sus habitantes.
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CONVIVENCIA
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a convivencia se logra por que el ser humano es totalmente sociable, no se puede vivir sin ninguna psicopatología encontrándose totalmente solo, la interacción entre varios individuos es fundamental para poseer y preservar una buena salud mental; pesar de ser absolutamente necesario la convivencia no es un método fácil de practicar, aparte de poseer tolerancia por los distintos caracteres que posea cada quien, se debe contar con respeto, y sobre todo solidaridad con el compañero o compañera de vida, la convivencia se ve afectada en una nación sobre todo cuando hay mezcla de culturas, de etnias, o inclusive mezclas entre nacionalidades. Por ello decimos que la convivencia hace referencia a la acción de convivir, esto no es más que el compartir constante con otra persona diferente a ti todos los días, es decir, es la hecha de vivir en compañía con otros individuos, un ejemplo de convivencia sería una casa familiar, en la cual interactúan constantemente una familia, otro ejemplo seria los esposos que a pesar de que no posean niños, aun se considera que siguen practicando la convivencia, esta coexistencia tiene que tener un carácter pacífico, armonioso y sereno, alejándose totalmente de las disputas, riñas o discusiones entre las personas que conviven para evitar una mala convivencia, esta práctica está basada principalmente en la
tolerancia, factor sumamente importante a la hora de compartir la vida diaria o rutinaria con alguien más. Solemos decir y consultar artículos de ley que nos promuevan al respaldo de lo que pensamos y lo que en muchas veces también actuamos aun cuando nuestros actos sean de poca amabilidad y educación. por ello, más que mirar, si somos afectados. Deberíamos hacernos una pregunta clara y de mutua reflexión. ¿Tengo yo calidad de convivencia? Una sana convivencia, tiene unas variables que nos ayudarían a prevenir un problema futuro, así como también nos ayudaría a la creación de aliados que nos beneficiarían en grandes y pequeñas situaciones.
Guillermo López Capacitador de Convivencia
Dato para tener en cuenta Esas normas, creadas para la sana y conveniente convivencia, no son simples caprichos de las comunidades, los consejos de administración o de las empresas administradoras, son leyes y decretos de obligatorio cumplimiento. Por eso, antes de adquirir una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal pregúntese si es capaz de vivir en comunidad y respetar los derechos de los demás. Eso, que parece muy sencillo, se le puede convertir en un lío de nunca acabar. Lo cierto es que la propiedad horizontal es un sistema jurídico de convivencia que requiere para su operatividad la participación efectiva de las personas que integran la comunidad de cada edificio.
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FORO DEL MES DE AGOSTO
FORO:
ADMINISTRACIÓN EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
PARTICIPANTES
Dra. Adriana Hernández Acevedo Casa del Consumidor
Dr. Andrés Martínez Casa Jurídica
Dra. Diana Carolina Ruiz M Corporación P.H.
Conéctemos al progreso de las copropiedades a una visión social. CUPOS LIMITADOS
EVENTO
Reserve su cupo: 322 826 8002 -- 714 0604 gerencia@cienporcientoph.com
Dr. Estanislao Rozo Covaleda Asesor en temas de P.H.
Dr. Guillermo López Soluciones Integrales
TEMAS
LUGAR Auditorio de la JAL de Kennedy
FECHA Y HORA 26 de Agosto 2017 8:00 a.m. A 6:00 p.m.
Dirección Calle 41 Bis sur No. 78 J 78
Estatuto del consumidor Revisoría Fiscal de P.H. Responsabilidad Civil y Penal del administrador de Propiedad horizontal Habeas Data y CCTV Convivencia
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SERVICIOS DE 100% PH
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