ARTURO FERNANDEZ-VIGIL ABOGADO TECNICO URBANISTA (AETU)
CUESTIONES PRACTICAS SOBRE VALORACIONES URBANISTICAS E INMOBILIARIAS
RESUMEN: En primer lugar, se aborda el régimen relativo a los valores de suelo no urbanizable y urbanizable no sectorizado. Respecto a los mismos, el método al que hay que acudir, por imperativo legal, será el comparativo de mercado. Este método es expuesto, desde una perspectiva práctica y según humilde interpretación legal del autor, con vistas a evitar problemas en su aplicación y efectividad. Por otra parte, también son tratadas las valoraciones, según la legislación española, del suelo urbano así como, desde una perspectiva especial, las. valoraciones que se llevan a cabo en las expropiaciones. También se abordan las valoraciones en los expedientes de ruina en sus vertientes de ruina técnica, económica y urbanística o asimilables a éstas. Finalmente, todo ello desde un planteamiento referido a datos prácticos derivados de las diferentes valoraciones, se aborda la valoración a efectos de ITPAJD y Catastro. Cuestiones todas ellas, vistas desde la legislación española.
PRACTICAL QUESTIONS ABOUT VALUATIONS IN SPANISH LEGISLATION ABSTRACT: Regarding to rustic land, it has to be used the "comparative" method. This system is showed in order to avoid problems. Besides, capitalization method is also treated for agrarian incomes from land. On the other hand, Valuation in Urban ground, in expropiations and architectural and economic ruin of buildings are exposed in detail. Lastly, valuation about real-state transmission taxes have been treated under the point of view of the Spanish Regulation.
CUESTIONES PRACTICAS INMOBILILARIAS.
SOBRE
VALORACIONES
URBANISTICAS
E
1. RESPECTO AL ARTÍCULO 26 Y 27,1 DE LA LEY 6198, DE 13 DE ABRIL SOBRE RÉGIMEN M SUELO Y VALORACIONES, CINE TRATAN SOBRE LOS VALORES DE SUELO NO URBANIZABLE Y URBANIZABLE NO DELIMITADO, cabe decir que lo que se pretende es unificar procedimientos y
que no haya muchos tipos de valoración, implantándose un sistema, que se aproxime lo máximo al mercado, deducido claramente de los artículos 66, 2 y 68,2 de la Ley de Haciendas Locales. Así pues, el sistema comparativo es el preferente y en su defecto el de capitalización de la renta del suelo. Para la realización de una Valoración, en cualquier caso, será necesario realizar una toma de datos previos que nos atrevemos a sugerir como datos fisicos (linderos, forma, superficie, topografia, subsuelo ...); datos jurídicos (legislación aplicable, del régimen jurídico de planeamiento, cargas ...); datos urbanísticos (clasificación, calificación, edificabilidad, tipología edificatoria, ocupación ...); y datos económicos (valores fiscales y valores de mercado). El método comparativo para, por ejemplo determinar el justiprecio de una finca, no urbanizable o urbanizable no delimitada, parte de muestras de fincas próximas a la finca a expropiar, a las cuales se les aplicarán unos coeficientes de ponderación para intentar corregir ese valor medio o inicial deducido de los muestreos. Como sobre esto no hay regulación alguna en desarrollo del artículo 26 Ley 6/98 y sus antecedentes, la práctica- desgraciadamente siempre monopolizada por profesionales no juristas que interpretaban la normativa legal- y algunas ponencias de valoración catastral nos marcan unas pautas que nos llevarían, al establecimiento de siete coeficientes que, a nuestro entender, pueden ser por ejemplo: 1) tipo de cultivo (productos de la huerta; cebada; trigo...); 2) clases de cultivo (de primera, de segunda ... ) >3) Superficie de la finca en hectáreas, comparando esta dimensión con las superficies mínimas de cultivo fijadas en la legislación vigente; 4) Proximidad a vías de comunicación- 5) Distancia del ortocentro de la finca al centro urbano; 6) clasificación dentro del urbanizable no delimitado o no urbanizable (de especial protección, de interés, de costas, de infraestructuras, núcleo rural, genérico)- y 7) que pondera el iinpacto ambiental mediante la relación derivada del cociente entre el precio de las tierras estudiadas y el precio del suelo de las calles urbanizadas más próximas; así cuanto más valor tengan las calles próximas más baja este coeficiente 7. En resumen , el valor de cada rinca vendrá dado por el valor medio de mercado (del polígono) multiplicado por tales coeficientes. ¡Hay mucha menos matemática de lo que parece¡ . Respecto al método a aplicar en su defecto, para obtener el justiprecio referido, de capitalización de la renta del suelo resaltamos, simplemente, que el beneficio del cultivador se puede considerar en un 25% del Rendimiento bruto por lo que el rendimiento de la tierra es un 75% de tal rendimiento bruto y el valor del suelo será capitalizando al 3% de la renta de la tierra. 2. SOBRE EL TIPO DE INTERÉS AL CAPITALIZAR LA RENTA AGRARIA hay que decir que, si bien el 3% referido se deduce como el tipo más acorde con la legalidad y Jurisprudencia actual- por D.T. de la LUL en tanto no se regule la legislación catastral sobre rástica-, la doctrina aboga por otros como el del interés legal del dinero o el 4,55 % del mercado hipotecario que nos llevarían a los criterios estimativos más libres del, tan estudiado artículo, 43 LEF. La Jurisprudencia podrá decidir Y POR LO TANTO LOS ABOGADOS ARRIESGAR, pues el espíritu de la ley es identificar el valor de mercado.
3. RESPECTO A LAS VALORACIONES DEL SUELO URBANO Y URBANIZABLE DELIMITADO (ARTS. 27,2 Y 28 DE LA LEY 6/98) debe recordarse como los valores de repercusión los fija la
Administración tributaria y están recogidos en la ponencias de valoración catastral. Lo práctico es aludir a que se suele ir directamente al método residual (si tenemos precios de producto terminado y le descontamos el coste de la ejecución por contrata), es decir, lo que el suelo repercute en cada metro construido (para complicarlo se puede hablar del método residual dinámico que sólo, a nuestro entender, tendría aplicación cuando es suelo sujeto a desarrollo futuro y se basa en el análisis de inversiones con valores esperados). Siendo el valor del suelo así igual al valor del producto inmobiliario dividido por 1.4 que multiplica a un factor de localización y restándole a todo el valor de construcción; lo útil en, este momento, es saber cómo el factor de localización en un ámbito pequeño es 1 y a medida que hay tensiones especulativas crecerá. En la práctica aplicamos la unidad y así en este sentido las resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación de Asturias. Cuando no tenemos aprovechamiento, se ha de tener en cuenta la media ponderada de los aprovechamientos referidos al uso urbanístico que predomina en el polígono fiscal (art. 29). La Jurisprudencia, a nuestro entender, podrá darle un sentido amplio como acudir a la media generalizada de la calle...en el sentido de la Norma 9.3 del Decreto de Valoración Catastral. Las primeras Resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación de Asturias a este respecto parece que van en ese sentido. 4. SOBRE VALORACIONES EXPROPIATORIAS, de una manera aleatoria, podemos aludir a aspectos
como que, de conformidad con la nueva legislación sobre valoraciones, en una finca rústica sin actividad pero con posibilidades de producción, se podría alegar lucro cesante si la colindante sí tiene tal producción efectivamente; o a que para la valoración de una expropiación de concesión administrativa, parece que, sin ser reflejo de la legalidad vigente, se tiende a acudir a valoraciones financieras derivadas de la O.M. del 94 que regula el mercado hipotecario; por otra parte, en las tasaciones de obras han de descontarse, los gastos de demolición y de realojo, del valor del suelo para concretar el monto que supone el costo de reposición de la obra que se tasa para su expropiación-, respecto al precio de tales obras de que partimos, en Asturias por ejemplo, si queremos ser legalistas, acudiremos a los precios de los módulos genéricos de construcción y de suelo, con referencia al mercado, fijados últimamente en una Resolución catastral de Octubre del 98, en función de áreas geográficas delimitadas previamente por la Administración Catastral, aunque por ejemplo en Madrid la base de precios del Colegio de Aparejadores de Guadalajara es la que manda; en principio, así pues, reiteramos que por ley hay que acudir a la normativa catastral, pero en las valoraciones se está acudiendo a la normativa financiera de la O.M. del 94 y sin embargo, de la lectura de la ley 6/98, sólo se nos dejaría multiplicar por coeficientes de depreciación de antigüedad y estado de conservación pero, si los jueces no lo prohiben, de la citada normativa financiera se podrían aplicar, por analogía, precios de tanteo y la propia experiencia de los Colegios Profesionales en aras de acercarse más al valor de mercado en que insiste la exposición de motivos de la ley 6/98; respecto a instalaciones, aludiremos a cuáles son permanentes y cuáles provisionales y así, entre los primeros, por ejemplo: las piscinas, jardinería, pistas deportivas, campos de golf, muelles, diques, recintos de mercados, garajes, asilos, campings y, en fin, todos aquellos cuya instalación esté ligada al uso o explotación y por lo tanto se valoran como una edificación (el aire acondicionado se valora , por ejemplo, como una mejora), entre los segundos, que se valoran por el coste del traslado, -excepto cuando inusualmente sean absolutamente trasladables, que se valoran por reposición y aplicación de coeficientes- están las casas prefabricadas, circos y teatros ambulantes y, en general tinglados desmontables (el coste de desmontaje puede también valorarse para arrendamientos urbanos no residenciales). En cuanto a las plantaciones, es interesante acudir a las retículas utilizadas por los ingenieros de montes. Aunque también se puede abordar el sistema valorativo de igual manera que las
instalaciones (las referencias tradicionales de ICONA y de la Administraciones competentes son interesantes, si bien las primeras se consideran un poco excesivas en cuanto al precio). 5. SOBRE LA VALORACIÓN EN EL EXPEDIENTE DE RUINA, recordamos como el anulado artículo
247 TRLS 92 lo que hizo, en su momento, fue enriquecer, con la doctrina jurisprudencial de hasta entonces, el TRLS 76, ahora vigente en Asturias interín tengamos norma urbanistica -no en el momento en que esto se escribe aunque su inminente aprobación no supondrá modificación del régimen tradicional-. Tras la Sentencia 61/97 del Tribunal Constitucional, Comunidades Autónomas como Aragón y La Rioja legislaron en su normativa urbanística una regulación idéntica a la del mencionado artículo 247 TRLS 92. En otras como Castilla La Mancha y Canarias se Dando por sentada la distinción entre la ruina económica, la técnica y la urbanística aludirernos a la primera reunificaron los supuestos de ruina uno de ellos, el de la ruina económica. En Asturias, por lógica no se saldrá de parámetros análogos, siéndole aplicable la doctrina jurisprudencial existente.por cuanto puede generar problemática. El sentido del término acnecesarias" se adscribe a aquellas obras que restituyan el edificio a sus condiciones normales de seguridad, salubridad y ornato. Las obras de salubridad (condiciones hidrométricas, problemas de aislamiento térmico y acústico ... ) forman parte también de ese concepto. Determinadas obras de salubridad, a veces, no se consideran necesarias ya que representan una mejora: una obra de mejora inaceptable sería la construcción de edificios allí donde no existen; o en los casos en que, cumplimentando lo que nos determina el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión, se aislan los conductores, dónde nos encontramos ... ¿es reponer o son mejoras?.La cuestión no es pacífica. Algunas Ordenanzas, como las de Madrid, no permiten las obras para adecuarse a la reglamentación, aunque nosotros con la poca doctrina que hay sobre el tema consideramos que las obras que restituyen las obligaciones legales-reglamentarias sí son necesarias. Respecto al Ornato público, partimos de una clásica sentencia de 1994, ponente Delgado Barrio, por la que se considera que el ornato es el que repone la imagen urbana. Puesto que el mantenimiento del ornato público es un deber exigible a los propietarios, parece razonable que las obras necesarias para llevarlo a cabo deban contarse entre las que se computan para determinar el límite de dicho deber. Sin embargo, en otras ocasiones, se ha seguido el criterio jurisprudencial de que las obras de ornato (o embellecimiento según algunas sentencias) en si mismas suponen una mejora y en este sentido se saldrían de la consideración de necesarias. En cuanto a jurisprudencia, cabe señalar respecto a la doctrina de Tribunales Superiores, cómo el de Oviedo destaca por sus sentencias de la Sala de lo Contencioso del TSJA donde, respecto al estado de conservación, parece que se quiere ir más allá de la normativa catastral acudiendo a un posible valor residual dinámico. Para finalizar, premisas sentadas en la actualidad jurisprudencial del Tribunal Supremo son que la ruina es una situación de hecho que no puede ser alterada y que la declaración legal de la misma no tiene porque seguirse de la demolición, sino, lo que ocurre, es que cesa el deber de conservación; asimismo que el coste de reposición necesario debe ser el de aquellos elementos que no supongan "ornamento"« por último, aludimos al hecho de que hay que sustituir el edificio por otro análogo con técnicas actuales. 6. VALORACIÓN CONTRADICTORIA ( ITPAM. INFORMES DE TASACIÓN. Aquí se nos antoja tan
sólo comentar como, en base a la gestión del ITPAJD por la Comunidad Autónoma, se parte lógicamente de Estudios de Mercado que, obviamente, no se les h& de considerar como un mero listado de precios. La práctica nos dice que la depreciación por antigüedad no se recoge apenas en los estudios de mercado, pues la realidad inmobiliaria nos demuestra que la antigúedad de la edificación cada vez tiene menos que decir frente a otros parámetros como, por ejemplo, el de la situación. De cualquier manera, habrá que estar a los precios medíos de valoración de mercado que se establezcan por la Administración Tributaría. Desde una perspectiva radicalmente práctica
podríamos aludir a cómo los áticos, terrazas grandes van a tener unos límites en consideración de metros y que normalmente los coeficientes de depreciación no les afectarán pues sólo gravarán a las viviendas; o también al hecho de que los chalets no se valoran con independencia de la parcela, es decir, se valora el conjunto como el chalet. En fin, partiendo del Real Decreto Legislativo 1/93, las tasaciones previas, contradictorias, de tercer perito y paralelas han de ser abordadas y avanzadas, normativa y administratívamente, como en Madrid, para facilidad del mercado inmobiliario. 7.SOBRE VALORACIÓN HIPOTECARIA Y CATASTRAL.. Tan sólo recordar cómo la valoración
hipotecaria está pensada para las garantías hipotecarias de préstamos (hipotecas), para las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras y para los Fondos de Inversión inmobiliaria; si bien, como ya hemos comentado, a esta valoración se tiende a acudir mucho en analogía ante carencias o lagunas normativas de otras situaciones valorativas. Dando por conocido los aspectos relativos a las fluctuaciones y valores estables o duraderos de las hipotecas así como al funcionamiento de las sociedades de Tasación, se nos ocurre aludir a hechos como que siempre es conveniente la cancelación en Escritura Pública -aunque no sea obligatoria- puesto que sino "el siguiente va a tener que pagarla"; o finalmente, como es muy importante ver los Estatutos de la comunidad de propiedad horizontal que, en principio, prevalecerán sobre el urbanismo (siempre que el Ayuntamiento permita unas obras y la comunidad no). Sobre valoración catastral, aludiremos a que, basándonos en el funcionamiento de las Ponencias de Valoración- que parten de las Gerencias de la Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda-, hemos de diferenciar lo que es una revisión catastral de una revisión de valores catastrales pues, en esta última, no se tocan los datos fisicos y jurídicos. La normativa catastral sigue el criterio de normativa separada y así hablamos de valor catastral individualizado y esto se puede ver muy claro cuando, por ejemplo, si es en una declaración de ruina no se le añade lógicamente el suelo. En la Instrucción 03-04 de la Dirección General del Catastro de 1997 se determina cual es el contenido de los estudios de mercado, base de las Ponencias, donde se obtienen muestras y determinan costes de construcción. Respecto al famoso método residual que solemos utilizar en urbanismo, es también el normalmente utilizado por las Ponencias de Valoración y , a través del mismo, llegamos al valor de repercusión del suelo en el precio de venta, ya referido arriba. Finalmente y, siempre desde la perspectiva práctica con que esto se pretende exponer, hay que señalar que lógicamente no siempre coinciden los polígonos de valoración catastral con lo urbanísticos, dando por sentados las diferencias entre valor unitario básico (el mercado vende en unitario, m2 suelo) y el de repercusión. Téngase en cuenta que el Valor Básico de Repercusión en calle no se obtiene corrigiendo el de polígono, sino que en las Ponencias es justo a la inversa (lo que se nos dan son los valores de repercusión en calle, siendo los valores de polígono tan sólo de referencia). Recordemos, por último, como en valoración urbanística, el suelo urbano no sectorizado y el sin consolidar utilizan el de polígono; mientras que en el suelo urbano consolidado, el más específico de parcela,calle o tramo de calle.