Instituto Madrileño de Desarrollo (IMADE). Consejería de Economía y Empleo. Comunidad de Madrid
María Serret
EL LOCALIZADOR DE ÁREAS INDUSTRIALES DE LA COMUNIDAD DE MADRID RESUMEN El Localizador de Áreas Industriales es una herramienta diseñada para cumplir un doble objetivo: •
Mejorar la competitividad regional mediante la puesta en valor de los espacios industriales madrileños, constituyendo una oferta conjunta y sistematizada de ámbito regional y contribuyendo, además, al reequilibrio territorial de la Comunidad de Madrid.
•
Suministrar a las empresas la información necesaria acerca de los espacios disponibles, tanto públicos como privados, destinados a la implantación de actividades económicas, contribuyendo a transparentar el mercado inmobiliario y mejorando la conexión entre oferta y demanda.
Es decir, el Localizador es al mismo tiempo un servicio que ofrece la Consejería de Economía y Empleo de la Comunidad de Madrid (a través del Instituto madrileño de Desarrollo, IMADE), como apoyo al proceso de toma de decisiones empresariales; y una fuente de información derivada de una permanente labor de observación y conocimiento del sector industrial de la región. Cuenta con información general, cartográfica, de transporte, estadística, urbanística (características, zonificación, usos y resumen de ordenanzas), infraestructuras y equipamientos, proyectos mejora o rehabilitación, y oferta inmobiliaria individualizada de los 76 municipios de la Comunidad (distribuidos por zonas) y 18 distritos de la capital, que cuentan con áreas industriales. En ellos, se han censado y caracterizado 677 ámbitos urbanísticos, que ocupan una superficie total de 155 millones de m². GUIDE TO INDUSTRIAL SITE IN THE MADRID COMMUNITY (INDUSTRIAL AREAS LOCATOR). The guide to industrial site is an instrument designed to fulfil a double objective: •
Improve regional competitiveness through the value placing of Madrid’s industrial environments, constituting a joint and systematised regional atmosphere offer as well as to the territorial rebalance of the Madrid Community
•
Supply the companies with the necessary information regarding the available clear spaces, both public and private, focussed to the implantation of economic activities, contributing to make the real-state market transparent and improving the connection between offer and demand.
That means that the Locator is at the same time a service offered by the Madrid Community Economic and Employ Council (through the Madrid Institute for Development IMADE), as well as a support to the process of entrepreneurial decision makings, and an information source derived from a permanent observatory and knowledge labour of the region’s industrial sector. It is provided with general, cartographic, transport, statistics, urban information (characteristics, zones, usage, and summarising, by-laws), infrastructures and equipments, improvement projects or rehabilitation, and individual real-state offer of the 76 townships of the Community (distributed in zones) and 18 capital city districts, having industrial areas. In these mentioned, 677 touristic environments have been characterised and taken census of occupying a total surface of 155 million m².
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EL LOCALIZADOR DE ÁREAS INDUSTRIALES DE LA COMUNIDAD DE MADRID El Localizador de Áreas Industriales es una herramienta diseñada para cumplir un doble objetivo: •
Mejorar la competitividad regional mediante la puesta en valor de los espacios industriales madrileños, constituyendo una oferta conjunta y sistematizada de ámbito regional y contribuyendo, además, al reequilibrio territorial de la Comunidad de Madrid.
•
Suministrar a las empresas la información necesaria acerca de los espacios disponibles, tanto públicos como privados, destinados a la implantación de actividades económicas, contribuyendo a transparentar el mercado inmobiliario y mejorando la conexión entre oferta y demanda.
Para cumplir con este doble objetivo, generando capacidades, tanto en los territorios, como en los entramados sociales, se ha contado con dos enfoques complementarios: •
Uno es el que aporta el conocimiento, es decir, el que establece un diagnóstico, indica una realidad en un momento concreto de un espacio determinado y establece las bases para el análisis.
•
Otro es el que aporta la gestión, -en este caso, la gestión de la información y del conocimiento-, respecto al diseño y funcionamiento de la realidad reflejada y que permite generar productos y/o servicios útiles en cuanto a contenidos, formatos y acceso.
Gráficamente, el Localizador de Áreas Industriales es: Información General: Cartografía, identificación, accesibilidad, transportes, tipología, ámbitos de financiación europea, datos estadísticos, etc.
Información Urbanística: Planeamiento, ejecución, zonificación, usos, características de aprovechamiento e infraestructuras y equipamientos.
Información Inmobiliaria: Tipo de producto inmobiliario (suelo, edificación o llave en mano), venta o alquiler, superficie ofertada, precio m² y operador
LOCALIZADOR DE ÁREAS INDUSTRIALES (tratamiento y sistematización de la información) Publicación (2 tomos): Madrid Municipio Municipios Comunidad
Aplicación Informática: comadrid.es/localizador
Servicio de Atención: Confección de informes a medida.
Es decir, el Localizador es al mismo tiempo un servicio de apoyo al proceso de toma de decisiones empresariales y una fuente de información derivada de una permanente labor de observación y conocimiento del sector industrial de la región. María Serret
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El problema a abordar. Hay cuatro cuestiones que determinan la dificultad del proceso de localización de actividades empresariales: la complejidad urbanística en cuanto a competencias, usos, nomenclatura, normativa, etc.; la propia diversidad de la Comunidad de Madrid (región heterogénea en la que conviven un núcleo de 3 millones de habitantes, 6 ciudades de más de 100.000, 6 de más de 50.000 y áreas rurales); el funcionamiento del mercado inmobiliario, en el que destacan la desconexión entre la oferta y la demanda y la volatilidad de la información; añadiendo el hecho de que en los últimos años, los criterios de localización han ido modificándose, requiriendo las empresas espacios urbanos integrados y flexibles, que admitan diversos usos, con tipologías que permitan incorporar los cambios en los procesos productivos y con elevados niveles de calidad. Esta situación genera: •
Un exceso de información, muy dispersa, poco accesible, nada sistematizada y difícilmente codificable.
•
El desconcierto de los usuarios (inversores, industriales, operadores, etc.) que se ven ante la necesidad de invertir un tiempo excesivo en examinar y verificar la información de su interés, y, como consecuencia, desproporción en los recursos que debe emplear una empresa para poder realizar un estudio básico de factibilidad o un análisis de alternativas sobre localización.
•
Se identifica Madrid con la capital y con las actividades que le son propias, generándose una percepción errónea de Madrid como destino de inversiones productivas, dándose por cierto un modelo estático de especialización regional por usos, que supone una pérdida en la capacidad de atracción, e incluso mantenimiento, de inversiones productivas en la Comunidad.
•
Se desconocen áreas de actividad económica de desarrollo reciente, así como nuevas tipologías urbanizadoras más flexibles.
Metodología. El proceso de construcción del Localizador. El Localizador de Áreas Industriales como fuente de información, debe ser útil para conocer la realidad, diseñar actuaciones adecuadas a los requerimientos empresariales y comprender la evolución del mercado inmobiliario industrial, contribuyendo, en la medida de lo posible, a su transparencia. El Localizador de Áreas Industriales como servicio, sólo es útil si puede contestar a las siguientes preguntas: ¿Dónde se vende o alquila?, ¿Cuánto cuesta?, ¿Quién lo vende o alquila?, ¿Con qué condiciones de aprovechamiento urbanístico?, ¿Qué infraestructuras? Y ¿Hay alguna ventaja adicional o información complementaria?. Para poder ofrecer estas respuestas de una manera eficaz y útil se ha seguido una metodología que puede resumirse en los siguientes bloques temáticos: - censo, localización geográfica y caracterización de todas las áreas industriales María Serret
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- detección, comprobación y registro de la oferta inmobiliaria - síntesis y enlace de la información urbanística, inmobiliaria, cartográfica, de infraestructuras, equipamientos, transportes y estadística. El principal valor añadido es el trabajo de compilación y condensación necesario para extraer y relacionar la información relevante, que requiere un trabajo permanente de actualización, tanto de campo como de gabinete, en el que la colaboración de ayuntamientos y operadores inmobiliarios supone una inestimable ayuda. El volumen de información asciende a 420 ítems de información general y datos urbanísticos por cada polígono industrial censado, y a 40 ítems por cada producto inmobiliario registrado. Para su difusión, ha sido necesario trasvasarla a productos informáticos más sencillos, que permitieran su visualización en Internet desde cualquier ordenador (http://www.comadrid.es/localizador). Contenido Se incluyen en el Localizador 76 municipios (distribuidos por zonas) y 18 distritos de la capital, que cuentan con áreas industriales, en los que se han censado y caracterizado 677 ámbitos urbanísticos, que ocupan una superficie total de 155 millones de m². De esta superficie total, las dos terceras partes se destinan a usos lucrativos, correspondiendo 9.441 Has (94 millones de m²) a uso industrial y 1.112 Has (11 millones de m²) reservadas a otros usos. La disponibilidad de ubicación se puede resumir en las siguientes magnitudes: -
Se cuenta con una media de entre 3.600 y 4.000 ofertas inmobiliarias distribuidas por los polígonos, procedentes de más de 300 operadores inmobiliarios y particulares.
-
De éstas, el 51% corresponden a suelo en venta; el 27% a edificación en venta; el 16% a edificación en alquiler; y el 6% a llave en mano.
Traducido a superficies, los metros cuadrados ofertados, son: -
Suelo en venta: 247 Has. (2,5 millones de m²); Edificación en venta: 135 Has. (1,3 millones de m²); Edificación en alquiler: 80 Has. (0,8 millones de m²) y Llave en mano: 31 Has. (0,3 millones de m²).
En el siguiente cuadro, puede observarse que son la Zona Sur y el Corredor del Henares, las áreas de la Comunidad de Madrid que concentran una mayor intensidad respecto a la actividad productiva, tanto por número de ámbitos, como en cuanto a superficie, o en relación con el grado de desarrollo y consolidación. Ocupa el tercer lugar el municipio de Madrid, si bien con una clara concentración en los distritos periféricos del sur, constituyendo, junto con la Zona Sureste (autovía de Valencia), una gran franja productiva que se extiende de suroeste a noreste (entre las autovías de Extremadura y Barcelona), y que desborda los límites administrativos regionales, incorporando áreas pertenecientes a la Comunidad de Castilla-La Mancha (Toledo y Guadalajara), en un extenso espacio económico de gran trascendencia, apoyado, fundamentalmente, en los grandes ejes viarios. María Serret
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Zona
Polígonos
Superficie
Industriales Total (m²) Sur
Superficies Oferta Inmobiliaria (m²) Suelo
Edif. Venta
Edif. Alquil
Llave Mano
243
60.491.081
393.414
468.603
262.904
70.474
Vegas
11
2.491.447
241.477
24.145
6.857
0
Sureste
71
12.813.998
413.124
200.480
54.027
102.853
Henares
157
33.489.094
528.437
236.932
167.060
103.692
Norte
51
15.872.155
306.249
188.667
149.875
30.700
Oeste
23
7.060.193
151.945
14.518
6.729
0
Suroeste
14
624.770
77.923
6.419
1.764
0
107
22.587.655
427.819
352.214
426.121
7857
Madrid Cap.
Fuera de esta gran franja, la Zona Norte mantiene, con Alcobendas y San Sebastián de los Reyes como lugares de mayor concentración, una importante dotación de áreas de actividad económica, cuya singularidad reside en la elevada compatibilidad y coexistencia de usos. La Zona Oeste, debido al fuerte desarrollo residencial reciente, y al histórico de segunda residencia vinculado con la autovía de A Coruña, mantiene una oferta de espacios productivos de menor entidad, concentrándose las áreas industriales en los municipios más cercanos a la capital y en los ejes de infraestructuras de comunicación significativas, como la A-6 o la M-40. Las áreas más lejanas, Las Vegas y la Zona Suroeste, disponen de un número reducido de ámbitos. No obstante, conviene recordar que estos espacios mantienen, por sus características y recursos, una estructura socioproductiva diferente a la del área metropolitana. En lo que se refiere a la distribución de usos (por razones de espacio no se ha incorporado al cuadro), no se aprecian diferencias significativas por zonas, situándose la superficie destinada a actividades industriales en torno al 60%. Obviamente estos porcentajes están referidos al volumen de suelo que los respectivos planeamientos clasifican como de uso característico industrial, si bien permitiendo un amplio margen de compatibilidad con usos de carácter más terciario. La excepción a esta tendencia se encuentra en la Zona Oeste, donde la urbanización de los ámbitos productivos ha incorporando en su diseño patrones de convivencia de usos con una importante dotación de espacios comerciales y de ocio, reservando únicamente el 32% de la superficie a la actividad industrial. En lo que relativo al grado de desarrollo, cabe destacar que casi el 70% de la superficie de uso industrial corresponde a suelos urbanizados y el tercio restante a suelos en fase de desarrollo, que están tramitando sus instrumentos de planeamiento y que, en consecuencia, constituirán una oferta de localización a corto y medio plazo.
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En cuanto a la oferta inmobiliaria, lógicamente, son las zonas de mayor vigor industrial las que disponen de más y mayores espacios. En efecto, la gran franja productiva mencionada, comprendida entre las autovías de Extremadura y Barcelona, concentra el 63% de la superficie total ofertada de suelo de uso industrial, el 79,5% de la oferta de edificación en venta, el 74,5% de la edificación en alquiler y el 90% de la oferta llave en mano. Ya en la primera edición del Localizador (1998), estas áreas figuraban a la cabeza en cuanto a oferta inmobiliaria, sin embargo, el peso relativo de las ofertas ubicadas en estos municipios respecto a la oferta total de uso industrial de la Comunidad de Madrid, aún cuando era similar en suelo, era menor en edificación, tanto en venta como en alquiler. En esta segunda edición (2001), llama la atención la disminución del suelo urbanizado disponible (de más de 4,5 millones de m² en 1998 a 2,1 millones de m² en enero de 2001), así como el incremento significativo de la oferta de edificación, tanto en venta como en alquiler. Surge un nuevo producto inmobiliario, denominado llave en mano, con un fuerte desarrollo en el Corredor del Henares y en la Zona Sureste. A modo de conclusión, puede decirse que Madrid es hoy un espacio de actividad económica de envergadura. Relativo a los usos, el patrón de especialización regional, aún siendo un hecho cierto, es dinámico, admitiéndose la competencia / complementariedad entre los distintos territorios, incluida la capital. En cuanto al uso terciario, actualmente las zonas Oeste, Henares y, sobre todo, Norte, han podido competir con los distritos de negocio de la capital por diferenciación de producto: “parques empresariales”. La actividad logística, se concentra en las proximidades de Coslada, favorecida por el Centro de Transportes, el Puerto Seco, la terminal de carga aérea de Barajas y las instalaciones de Vicálvaro. No obstante, la actividad logística se está difundiendo por toda la Comunidad de Madrid. Las actividades industriales siguen concentradas en las zonas Sur, Henares y Sureste, desarrollándose nuevas áreas industriales en torno las vías de circunvalación (M-40, M45 y M-50). Finalmente, poniendo los ojos en el futuro, conviene destacar, el dinamismo que manifiesta el sector inmobiliario, que desarrollará, a corto y medio plazo, 214 nuevos espacios productivos, con un volumen de suelo industrial de 31 millones de m2; la apuesta por desarrollar espacios de mayor calidad para dar cabida a actividades con elevados niveles de innovación y tecnología y la incorporación de la propia Comunidad de Madrid, que en colaboración con diversos Ayuntamientos y entidades ligadas a los ámbitos universitarios y de investigación, participará en los próximos años en una serie de actuaciones urbanísticas que supondrán la creación de 10 millones de m² de suelo para actividades económicas.
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