Mémoire d' architecture projet de fin d'étude by Gaelle Herault

TERRAIN D’ENTENTE Cultiver un regard architectural dans la vente d’un foncier

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« Terrain d’entente »

Cultiver un regard architectural lors de la vente d'un foncier Rapport de présentation de Gaëlle Hérault PFE soutenu à l’École Nationale Supérieur d’Architecture de Nantes, en février 2018 Réalités territoriales non-standards, sous la direction de Carlo Grispello et Laurent Devismes

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. SOMMAIRE . AVANT-PROPOS INTRODUCTION

p.7 p.11

bien comprendre : confiscation des biens mafieux

1. CONTEXTE

p.16

RÉFLEXION SUR L’URBANISME ILLÉGAL DE VILLAGGIO COPPOLA calendrier du semestre

p.18

A) UNE ENTRÉE SUR LE TERRITOIRE PAR LE FONCTIONNEMENT DE LA MAFIA - fonctionnement hiérarchique d'un clan

- la base de l'économie mafieuse - l'impact du blanchiment d'argent sur la ville

en savoir + : les origines de la mafia

les différents clans mafieux

B) LES RESSENTIS D’UNE EXPLORATION D’UN JOUR Une fragmentation vécue

p.20

p.26

p.28

- carte de la fragmentation ressentie

C) ANALYSE DE LA FORME URBAINE Une forme urbaine fragmentée pensée par le micro - l'échantillonage comme angle d'approhce

- formaliser mon resseni - assumer la fragmentation

2. CHOIX DU SITE

p.42

RÉFLEXION SUR UN "NON-LIEU" : LE CENTRE COMMERCIAL A) PENSER LA VILLE DANS DES PERSPECTIVE COMMUNE - pourquoi le choix de l'entrée de ville? B) ÉTAT DES LIEUX DU SITE - péripéties de la construction - état des lieux à l'échelle urbaine et architecturale C) L’OBJET CENTRE COMMERCIAL – FORME GÉNÉRIQUE MAIS PAS QUE en savoir + : Annie Ernaux

- une forme générique - la controverse du centre commercial – bigness vs ville - soustrait à la ville et en réseau avec le monde

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p.66

3. FAIRE PROJET

p.74

DU PROJET ARCHITECTURAL AU MANAGEMENT URBAIN A) PRENDRE POSITION DANS LE CONTEXTE ACTUEL DE MISE EN VENTE - le rique de l'achat? - mettre en vente autrement, faire la ville autrement ? B) PROGRAMMATION STRATÉGIE ARCHITECTURALE - intéger de nouveaux usages au centre commercial?

- et si on passait du mono au mixte? - créer une complémentarité entre la ville et l'ancien centre commercial Gioli

C) METTRE EN PLACE UN BUSINESS PLAN - Lien entre flux économiques et la ville D) La recherche de client entre investisseurs : privés, publics, étrangers, ou locaux - investisseurs étrangers ?

bien comprendre : recherche sur les investisseurs étrangers - investisseurs locaux ? - pourrait-on envisager un partenariat entre investisseurs étrangers / nationaux?

p.93

OUVERTURE DE LA RÉFLEXION /

p.101

BIBLIOGRAPHIE

p.106

REMERCIEMENTS

p.108

mise en vente / non-lieu / économie et école d'architecture

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. AVANT-PROPOS .

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Ce rapport de présentation constitue une synthèse des différentes réflexions m’ayant permises d’élaborer et de développer mon projet de fin d’étude. Le semestre dans lequel je l’ai élaboré tend également à réaliser un bilan - bilan sur l’aboutissement d’une formation en école d’architecture et sur l’entrée dans le monde professionnel au travers de l’agence Urban Agency située à Dublin. Ce travail, comme tous ceux qui l’ont précédé, constitue un fragment venant enrichir mon parcours par de nouvelles réflexions et expérimentations. Il est donc le résultat des enseignements, des sensibilités et des expériences acquises au sein du cursus de l’école d’architecture mais également hors de ces murs. Ce parcours a notamment été alimenté par des voyages, toujours source d’ouverture d’esprit et de questionnements (notamment en ayant passé un an et demi en Irlande). Ces différentes explorations ont soulevé de nombreuses interrogations à propos de la fabrique de la ville, des différentes formes urbaines produites et des modes de vie qui en découlent. Ces opportunités variées m’ont également conduites de manière inopinée, à explorer le monde complexe de l’économie qui dirige en partie l’élaboration d’une ville. Je m’en suis notamment rendue compte avec les recherches de mon mémoire de master qui m’ont orientées sur les espaces dormants (bâtiments délaissés, friches, etc.) de la ville de Dublin qui sont apparus suite à l’effondrement d’une période économique hors du commun nommée « le Celtic Tiger ». Les questions qui ont pu émerger au travers de ce mémoire concernent l’impact de la gouvernance d’un pays et de son économie sur la forme urbaine ainsi que l’importance du rôle que les espaces dormants peuvent avoir dans l’évolution de la ville.

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. AVANT-PROPOS .

Un mémoire qui est rapidement sorti du champ initial et qui porte autant sur l’économie que l’architecture, les jeux d’acteurs que l’urbanisme. Suite à ces recherches et à une intégration professionnelle dans une agence d’architecture, il m’a semblé indispensable d’acquérir des bases économiques avant d’obtenir mon diplôme. L’option de projet « Réalités territoriales nonstandards » a été l’opportunité d’aborder un nouveau type de gouvernance et donc d’étudier une morphologie urbaine particulière basée sur l’illégalité, le non-standard, la ville balnéaire, l’urbanisme et l’économie mafieuse. En ce sens, l’ambition de ce projet s’est portée en grande partie sur la réflexion de la mise en place d’un projet dans une ville où le système des acteurs semble être verrouillé. Quels leviers utiliser pour réactiver la ville qui semble figée dans les années 1980 ? Bonne lecture,

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. INTRODUCTION .

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. INTRODUCTION .

1- Pour plus d’informations sur le contexte de Villaggio Coppola se référer au livret commun.

Le projet qui suit se situe à Villaggio Coppola, une ville située à 45 km de Naples. Le nom de ce village découle de la famille Coppola qui s’est emparée d’un morceau de territoire de manière illégale dans les années 1970. Au début, l’ambition de leur projet était la construction de quelques maisons individuelles et équipements publics au bord de la mer mais la mafia de la Campanie, la Camorra s’est très rapidement emparée de cette opportunité foncière afin de blanchir leur argent par le biais du développement de la ville. Villaggio Coppola s’est transformée de la ville balnéaire idyllique en une ville en ruine avec des constructions qui n’ont jamais été achevées1. Aujourd’hui le gouvernement et la mairie de Castel Volturno confisquent des bâtiments appartenant à la Camorra afin de reprendre petit à petit le contrôle sur cet espace et d’y réduire la présence de la mafia. La question que l’on se pose sur des territoires aussi complexes, que cela soit au niveau de la gouvernance urbaine et/ou de l’histoire du village, n’est donc pas « qu’est-ce qu’il faudrait faire dans l’absolu ? » ou « comment appliquer des méthodes, des recettes que l’on pourrait utiliser en France ? » mais plutôt « Qu’estce qu’il est possible de faire avec les moyens disponibles et qui sont présents dans ces circonstances actuelles, ce contexte urbain, politique, social et économique ? ».

2- Voir le "en savoir +" sur les pages suivantes pour bien comprendre la confiscation des bâtiments illégaux.

La démarche de ce projet s’appuie alors sur une volonté de tirer parti des actions qui sont en train d’être mises en place comme la confiscation de bâtiments et de se positionner sur ces leviers qui émergent afin de proposer un autre regard sur le territoire, dans le but de révéler ces qualités qui sont déjà existantes2. Cependant au travers plusieurs recherches je me suis rendu compte que la plupart des bâtiments expropriés restent latents, cela est probablement dû au fait que le gouvernement ou la mairie n’ont pas les . 13 .

moyens de les réhabiliter ou bien parce qu’ils ne trouvent pas de nouveaux investisseurs pour les faire revivre. En tant que future architecte je me demande comment je pourrais agir dans cette situation dormante et quelle position pouvons-nous prendre pour débloquer et faire éclore les actions qui sont mises en place ? Ce rapport de présentation retrace donc les différentes étapes de recherches et de prise de position traversées durant le semestre allant de l’analyse du fonctionnement d’un clan mafieux au positionnement sur un bâtiment confisqué et mis en vente par le gouvernement depuis 2011 et qui depuis 7 ans reste pratiquement inutilisé et n’a pas trouvé repreneur.

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BIEN COMPRENDRE Confiscation des biens mafieux 1995

Les initiatives de luttes anti-mafia commencent. Lorsque l’association LIBERA lance une grande campagne de sensibilisation qui recueille plus d’un million de signatures et rend possible, le 7 mars 1996, l’approbation de la première loi italienne réglementant l’attribution sociale des biens confisqués à la mafia.

1996

La loi italienne instaure le Code anti-mafia (Décret Législatif n ° 159 de 2011) « Les biens immobiliers sont conservés dans les biens de l’État (à des fins de justice, d’ordre public et de protection civile ou pour une utilisation par d’autres administrations publiques) ou transférés aux autorités locales qui seront en mesure de les gérer directement ou de leur accorder une concession gratuite associations du tiers secteur, suivant les règles de transparence administrative maximale.»

2016

La mairie de Castel Volturno publie un avis public qui défini les destinataires éligibles à la location gratuite des bâtiments confisqués de la ville. Ils concernent «les communautés, entités, associations les plus représentatives des autorités locales, les organisations bénévoles, les coopératives sociales, les centres de traitement des toxicomanes, les associations de protection de l’environnement, les opérateurs de l’agriculture sociale, les associations de lutte contre le crime organisé.»* *Nous pouvons retrouver une partie des bien confisqués à la mafia sur le site de la mairie. . 15 .

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CONTEXTE

RÉFLEXION SUR L’URBANISME ILLÉGAL DE VILLAGGIO COPPOLA

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. CALENDRIER DU SEMESTRE .

SEPTEMBRE

OCTOBRE recherche sur l’organisation mafieuse

réflexion sur l’informel - la criminalité - le nonstandard - quartier hostile

PROCESSUS

diagnostic analyse forme urbaine

WORKSHOP NAPLES

ÉVÉNEMENTS

Cinématographe : « Main basse sur la ville » « Gomorra »

Intervention Laurent Devisme : échantillonnage + abécédaire Intervention Oliver Caro : programmme

Intervention Frédéric Barbe: Urbanisme informel

S’ANCRER DANS LE TERRITOIRE REFLEXION DE GROUPE PROBLÉMATISER

Coéquipières du début de semestre : Isalyne est en master 2. Elle voulait découvrir de nouvelles démarches de projet proposées par le studio. Se confronter à un jeu d’acteurs informels.

Alice est en master 1. Partant en en Italie au prochain semestre d’étude elle voulait avoir une première approche de ce territoire.

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NOVEMBRE

DÉCEMBRE

JANVIER

analyse du site

réflexion sur l’objet : centre commercial et sur la place de l’économie dans un projet d’architecture

FÉVRIER

mettre en place graphiquement la réflexion du projet

écriture du rapport de présentation rendu intermédiaire rendu master

restitutions publiques

Intervention Oliver Caro : Intervention Anaïs faire un projet d’urbanisme Touboulic : Détroit et pas une zac

CHOIX DU SITE / ANALYSE DÉVELOPPER UNE POSTURE PERSONELLE

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CAPO

120 000 À 200 000 EUROS

Chef de «piazza»

FACTOTUM

BATTERIA

2 messagers, hommes de confiance du Capo et du collecteurs d’argent

Une équipe de 5 killers prêt à tuer!

5 000 EUROS

3 000 À 5 000 EUROS

NOURRICES Les mères au foyers qui stockent la drogue et préparent les doses

2 000 EUROS

VEDETTA

PUSHERS

Une trentaine de guetteurs qui patrouillent en scooter

80 dealers qui vendent la drogue sur le terrain

1 000 EUROS

Organigramme sur le fonctionnement d’un clan mafieu

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1- Contexte : Réflexion sur l’urbanisme illégal de Villaggio Coppola A) Une entrée sur le territoire par le fonctionnement de la mafia

3- SAVIANO Roberto. (1979) écrivain et journaliste italien

La première découverte de ce territoire s’est faite à distance, à l’école d’architecture de Nantes, par groupes de trois. Chaque groupe avait un thème d’approche. Avec Isalyne Hoarau et Alice Capdermourlin, mes deux binômes du début de semestre, nous avons analysé le fonctionnement des clans mafieux. Cette première partie nous a permis de réaliser que la mafia avait un impact fort sur l’économie italienne mais également sur la forme urbaine et architecturale de la ville et les usages qui s’y découlent. Selon Roberto Saviano3, auteur du livre Gomorra, la mafia est « une organisation criminelle fondée sur le business ». En effet, nous avons pu observer que la mafia a un fonctionnement très ordonné, tant au niveau économique que politique. Son fonctionnement ressemble à celui d’une entreprise. Le fonctionnement hiérarchique d’un clan

4 - traduction française : chef

Sacra Corona Unita

Rome

On peut dire que la mafia a établi une hiérarchie semblable à celle des armées, c'est-à-dire en plusieurs paliers : les "soldats" s'occupent des "petits boulots" comme par exemple la vente de la drogue. Dans la hiérarchie de la mafia nous les appelons les « pushers » ou les « vedetta », ils sont dirigés par des « Capos » 4 qui sont chargés de faire appliquer les consignes émises par les hauts responsables. Ce type d'organisation très stricte va permettre un déroulement parfait des actions criminelles et ainsi, une protection des personnes en haut de la hiérarchie.

Naples

Camorra

Cosa Nostra Stidda (au Sud)

'Ndrangheta

100 km

Carte réprésentant les différents clans mafieux en Italie.

En Italie nous pouvons distinguer 5 mafias : - La Camorra (mafia napolitaine) en Campanie - La Cosa Nostra (mafia sicilienne) en Sicile - La Stidda (mafia sicilienne) dans le sud de la Sicile. -La ‘Ndrangheta (mafia calabraise) en Calabre - La Sacra corona unita dans la région des Pouilles La mafia qui règne à Villaggio Coppola est donc la Camorra. . 21 .

La base de l’économie mafieuse La majorité des revenus de la mafia fonctionnent avec un système de collecte nommé le « pizzo »5. Les commerçants sont contraints de donner des « loyers » à la mafia. En échange, ils ont une protection assurée. De plus, le commerce devient un support du blanchiment d’argent. C’est également pour cela qu’il y a autant de commerce en Italie du Sud alors que le taux de chômage est élevé. Ce fonctionnement permet à la mafia de rester en contact avec la collectivité et de contrôler le territoire. Les principaux revenus de l'économie mafieuse se trouvent également dans l'argent de la drogue, de la prostitution, du traitement des déchets et des jeux de paris. Il faut ensuite blanchir cet argent gagné afin de le réinsérer dans le système légal. La solution la plus aisée est de connaître quelqu’un dans une banque ou de posséder un casino. Il y a également la spéculation immobilière comme on a pu le voir à Villaggio Coppola et notamment dans la construction de bâtiments destinés aux commerces ou à des fins touristiques comme on le verra au du travers le projet. Le blanchiment d’argent se fait classiquement par trois étapes successives (graphique sur les pages suivantes): - Le placement : l’objectif est de placer l’argent illégal en liquide sur un compte bancaire par exemple en masquant son origine. - L’ empilage : il s’agit de brouiller les pistes par des transactions financières complexes afin de masquer l’origine des fonds ou en légitimer la possession. - L’ intégration : l’argent étant blanchi et son origine masquée, l’investissement dans l’économie légale peut commercer.

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5- Impôt que prélève la mafia aux habitants afin de financer leurs activités, et en contrepartie à protéger les personnes qui paient cet impôt.

L’impact du blanchiment d’argent sur la ville Le blanchiment d’argent est perceptible sur la ville. Durant notre visite à Villaggio Coppola nous avons pu nous apercevoir d’une certaine richesse architecturale. Certains bâtiments sont en marbre ou avec beaucoup d’ornements. La spéculation immobilière a amené une richesse architecturale à travers les matériaux utilisés. Cependant, cette spéculation a produit une abondance de constructions qui sont parfois abandonnées en cours de chantier on les appelle les « mai finito » ( traduction française : jamais fini). Un autre impact de ce blanchiment d’argent est de réaliser des construction sans répondre à une demande présente. La construction est utilisée pour un seul objectif de blanchir l’argent. On se retrouve donc avec des infrastructures publiques ou privés qui sont sous-utilisées ou laissées à l’abandon. Au demeurant, on tient sans doute là la raison pour laquelle il paraît si difficile à des responsables politiques, sur un tel sujet, de lutter à la fois contre les réseaux mafieux et l’argent sale et de moraliser la finance, dont l’activité la plus officielle, normée et apparemment contrôlée est ouverte à l’illégalité – ce que personne n’ignore vraiment. Cette puissance participe et procède en même temps à l’auto-organisation du dessin de la ville et de son fonctionnement. Bâtiments non utilisés : ne pas répondre à une demande présente

Bâtiments non achevés : constructions abusives

À vendre

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Richesses architecturales

COMMENT FONCTIONNE LE BLANCHIMENT D’ARGENT ? Le blanchiment c’est l’action de dissimuler la provenance d’argent acquis de manière illégale afin de le réinvestir dans des activités légales.

ACQUÉRIR DE L’ARGENT ILLÉGAL

Drogues

LE PLACEMENT Le but est de placer l’argent liquide sur un compte bancaire, en masquant son origine illégale. C’est la phase la plus vulnérable pour le criminel.

Déposer l’argent sale sur un compte bancaire. Parie

Prostitution

Diviser le gain en plus petite somme pour faciliter le déplacement.

Déchets Transformer l’argent en lingot d’or ou en chèque.

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L’EMPILEMENT

INVESTIR

Il s’agit de brouiller les pistes par des transactions financières complexes afin de masquer l’origine des fonds.

L’argent étant blanchi et son origine masquée, la valse des investissements dans l’économie légale peut commercer.

Avoir un casino

La valse des transfert

Construire : commerces, théâtres

Service internet : jeu en ligne

Tourisme . 25 .

EN SAVOIR +

Les origines de la mafia La Mafia est née après l’Unité italienne. Avant de désigner des pratiques délinquantes (à partir des années 1860), le terme mafia signifiait dans le dialecte palermitain un comportement viril et supérieur, une « conscience d’être homme », une attitude valorisée dans la « morale populaire ».

1735 Autorisation de 8 maisons de jeu à Naples autorisée par le décrêt royal, naissance du terme «Camorra».

1870 L’Unité italienne

Pendant l'unification italienne qui s'est faite en plusieurs étapes(1859-1871) il y a eu des mouvements nationaux qui voulaient chasser les occupants et unifier leur pays. Ils avaient des idées libérales (limiter le pouvoir du souverain et appliquer des idées de la révolution française de 1789). Durant cette période d’affaiblissement du rôle de l’État, se forment des sociétés secrètes, comme les Carbornaris en Italie. L'unité italienne se fait en plusieurs étapes, avec une série de rattachement de territoires pour se finaliser en 1870.

1882-1889 Extension du droit de vote et grande influence sur la scène politique et gain de protection politique

1970 Crise économique avec diminution du financement public, et chômage. Montée de l’économie illégale et du crime organisé

1970-1980

Renforcement du pouvoir de la Camorra va décupler son pouvoir grâce à Raffaele Cutolo.

1982

C’est l’absentéisme des propriétaires de terres au début du XIXème siècle, qui favorise l’affirmation d’une classe intermédiaire rurale (les gabellotti ou les campieri, qui agissent localement pour le compte de ces propriétaires). Leur pouvoir repose sur le contrôle de la distribution des terres et des emplois et ce, par l’usage de la violence. Elle proteste contre l’Etat, s’assure le monopole.

La Nuova Camorra Organizzata a lutté contre la Nuova Famiglia pour contrôler l’organisation de manière absolue (264 morts)

2004-2005 Réglement de comptes au sein d’un clan dans deux quartiers Nord de Naples ( 232 morts).

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Les différents clans mafieux aujourd’hui dans la région de caserte

ESPOSITO

Sessa Autunca Cellole Carinola Falciano del Massico Roccamonfina

PAPA

AMATO

Sparanise Pignatano Maggiore Francolise Calvi Risorta Teano Pietramelara Vairano Patenora

Santa Maria Capua Vefere San Tammaro San Prisco Curti Macerafa Campania ed altri

PERRECA

Recale Macerata Campana Portico di Caserta

LUGATO-LUBRANO

MENDITTI

Calvi Risorta Teano Vairano Patenora Sparanise Pignataro Maggiore

Recale Macerate Camapana S.Prisco

PICCOLO

CASALESI

LA TORRE

Mondragone

Recale Macerate Campana Portico di Caserta

PANARO-BIANCO S.Tammaro S.Maria Capua Vefere

gruppo BIDOGNETTI

BELFORTE

Parete Castel Volturno zona Domitia Villa Literno Castelvolturno Lago Patria San Marcellino Lusciano Villa Literno Mondragone MUSSO

MEZZERO

Grazzanise Santa Maria la Fossa Capua cancello Armone

Orta di Atella Succivo Gricignano d’Aversa Cesa

CASALESI

gruppo ZAGARA Casapesena Teverola Trentola Ducenta Villa Literno Cancello Arnone

LANZA

Frignano San Marcellino Villa di Briano

MASSARO

VENOSA

CASALESI

gruppo IOVINE San Cipriano d’Aversa San Marcellino Villa di Briano Casaluce Frignano

Marcianiso San Nicola la Strada San Marco Evangelista Capodrise Supportico di Caserta Maddaloni Portico di Caserta Caserta

Casaluce Frignano S.Marcellino Aversa

CASALESI

gruppo SCHIAVONE Casal di Principe Aversa Orta di Atella Cesa Grioignano d’Aversa Succivo

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MAZZARA

CATERINO Cosa

Cesa Orta di Atella Succivo

Maddaloni San Felice a Cancello Arienzo Santa Maria a Vico

BIFONE

Reccale Macerata Campana Casapulla Curti Casagiove S.Prisco Portico di caserta

1- Contexte : Réflexion sur l’urbanisme informel de Villaggio Coppola B) Les ressentis d’une exploration d’un jour Une fragmentation vécue

La découverte du site a été ponctué par la traversée d’espaces se juxtaposant mais ayant peu de lien entre eux. Pendant la découverte de Villaggio Coppola, j’avais l’impression de voir défiler des entités juxtaposées les unes à côté des autres. Dans l’apparence, il ne semblait pas y avoir d’organisation globale du village. Des ruptures d’échelles sont provoquées par l’implantation de bâtiments à destination touristique ou encore commerciale à côté de quartiers étant destinés à une résidentialisation. Les entre-deux sont alors dévoués à l’unique but de pouvoir circuler et de séparer. Le développement de la ville semble donc s’être effectué par addition de zones successives souvent disjointes. La différenciation prononcée de leurs fonctions et de leurs formes tend à accentuer la fragmentation des éléments constituant le tissu urbain. Des ensembles programmatiques se juxtaposent sans créer de liens fonctionnels, sociaux ou d’échelles. Une politique urbaine que l’on pourrait qualifier de mono-orientée. On vient disposer des fragments de ville sans prendre en compte l’environnement alentour. Sur la carte de l’itinéraire ci-joint et sur les pages suivantes le récit photo accompagné d’une carte représentant les différentes entités nous pouvons voir la pluralité des atmosphères que nous avons parcouru le temps d’une journée.

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Carte du parcours réalisé durant la journée de découverte de Village Coppola. Les croix bleus représentant les arrêts et les points le parcoure effectué.

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Collage des diffĂŠrentes atmosphĂ¨res parcourue

centre commercial Gioli

projet de la nouvelle marina

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parco saraceno

deux bandes de maisons + une bande de ciruclation forme urbaine de l’arrière pays x 2

x 2x 2

x x2 2

x 2

pinède cloisonnée

fragment de ville cloisonnée . 31 .

1- Contexte : Réflexion sur l’urbanisme informel de Villaggio Coppola C) Analyse de la forme urbaine Une forme urbaine fragmentée pensée par le micro

Après cette journée à Villaggio Coppola, j’ai ressenti le besoin d’analyser plus en détail la morphologie urbaine de la ville et les atmosphères qui en découle. Durant l’exploration d’une journée, nous avions eu du mal à voir la ville dans son ensemble étant confronté à de nombreuses barrières. Cette analyse nous a permis d’avoir une compréhension des formes architecturales et urbaines ce qui est un moyen aussi de comprendre le fonctionnement de la ville plus en détail. Effectivement, la réalité bâtie d’une ville nous informe sur les idéologies qui ont été mises en œuvre, sur les conditions économiques et également sur les rapports sociaux existant au sein de la ville. Entrer par la forme urbaine nous a donc permis de mettre en lien la morphologie du territoire d’étude et de déceler certaines pratiques habitantes. L’intérêt du tissu urbain ne se limite pas à sa morphologie. Il est le support d’une « façon de vivre» plus ou moins intense ou dégradée : la société urbaine. Sur la base économique du tissu urbain apparaissent des phénomènes d’un autre ordre, à un autre niveau, celui de la vie sociale et « culturelle. Henri Lefebvre, Droit à la ville. L'échantillonage comme angle d'approche L' analyse de la forme urbaine est alors composée d’ échantillons (carrés choisis de manière arbitraire de 100m*100m) de la ville en écho aux différentes atmosphères que l’on a pu traverser durant notre visite du village. L’ échantillonnage comme angle d’approche nous a permis de dresser un portrait urbain de Villaggio Coppola. Chaque fragment étant positionné là où se trouve un changement urbain ou encore une limite afin d’analyser chaque partie de la ville et les connexions

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existantes entre deux morphologies urbaines.

6- voir extrait des flyers sur les pages suivantes

Le portrait urbain créé est composé de 10 fragments de 100m*100m. Nous avons abordé chaque échantillon sous différents angles afin de créer une réflexion complète et diverse. Le flyer 6 mis en place pour chaque échantillon se compose – d’un plan, d’une axonométrie, d’un texte objectif, d’un croquis ou d’une photo amenant une approche plus sensible du fragment. Suite à cette analyse nous avons pu déduire différentes caractéristiques représentant le fonctionnement de Villaggio Coppola. Nous avons pu déjà aborder certaines de ces caractéristiques dans les parties précédentes comme une forme urbaine fragmentée mais aussi la spéculation immobilière qui a un impact sur la composition de la ville (le mai finito, des bâtiments laissés à l’abandon et des constructions hors contexte ne répondant à aucun besoin). Cet échantillonnage nous a permis de faire ressortir également une forte culture de l’entre-soi. La ville semblant être construite selon des besoins individuels. Cette ville réfléchie par le plein a provoqué un cloisonnement des espaces. Il y a une occupation du territoire à l’intérieur du plein. Le vide n’est pas pensé pour les échanges et les interactions entre les personnes, ces différentes relations semblent avoir lieu à l’intérieur des bâtiments. Formaliser mon ressenti Ces différents échantillons que nous avons fait émerger renforcent cette idée de fragmentation, ils sont autant d’éléments ressentis qui constituent la ville. Ils s’accumulent et se côtoient, sans pour autant s’interférer. Ils se distinguent par : Des limites physiques marquées. Perceptibles, issues de contraintes parfois environnementales et fonctionnelle, ces limites sont physiquement constituées . 33 .

par l’homme. Ces frontières ne sont souvent que peu poreuses. Ces différenciations fortes ont rapidement fait surgir la notion d’enclave. Enclave (n.f) : 1 . Situation d’un terrain complètement entouré par des terres appartenant à d’autres propriétaires. 2.territoire au contour plus ou moins bien défini soumis à des lois morales ou sociales différentes des régions alentours. Assumer la fragmentation Je pense cependant que la diversité est un point fort et non pas une contrainte comme elle pourrait le paraître. Villaggio Coppola s’est progressivement constitué dans ce jeu d’échelles, et l’objectif de ce projet n’est pas de remettre en cause cette constitution en soi hétérogène. La fragmentation est à percevoir comme une richesse tant qu’elle n’est pas le symptôme d’un isolement ou de la création d’enclaves trop hermétiques. Au travers de ces différentes explorations nous avons pu remarquer qu’il y a donc une défaillance de l'échelle intermédiaire du quartier, entre le micro, le logement et le macro, le territoire. Il y a une dévitalisation de l’espace public. Chaque fragment que l’on pourrait renvoyer à des « récit urbanistiques », tel que le démontre Anis M. Mezoued 7, qui mettent en scène des acteurs territoriaux ou locaux, des modes de production urbaines et des formes d’action sur la ville. Comme Anis M.Mezoud le précise dans le livre, Les villes non occidentales « nos villes seraient avant tout le résultat des actions spatialisées de ces différents récits urbanistiques. » Dans un tel contexte, l’espace « public » n’est devenu que l’espace résiduel entre les bâtiments résidentiels et les différentes infrastructures qui composent la ville. On assiste à une difficulté à créer du commun.

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7- Aniss M. Mezoued est architecte-urbaniste et docteur en Art de bâtir et urbanisme. Dans le livres, « Les villes non occidentales, Comprendre les enjeux de la diversité urbaine » il développe une réflexion sur « la mise en récit de l’urbanisme algérois ».

L'élaboration de ce projet pourrait être l’opportunité de réactiver des espaces communs actuellement sous utilisés afin de créer une vision plus globale du territoire, et de donner la possibilité à Villaggio Coppola d’être désenclaver et d’attirer une nouvelle population. Il n’est pas ici question de créer absolument des liens entre tous les éléments de la ville. La démarche serait plutôt de venir proposer des espaces pensés dans un objectif commun à la ville et non pensé pour un seul type d’usagers. L’urbain est donc à la fois unique et multiple, constitué de ce qui est individuel mais aussi de ce qui est collectif. C’est dans cette logique qu’une meilleure compréhension des articulations entre ses caractères – matériel (comme la forme urbaine) et immatériel ( comme les flux financiers) – qui peut nous aider à révéler quelques traces de personnalités d’une ville.

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5 ZONE 3

ZONE 1

. 36 .

6 10

8 ZONE 2

. 37 .

LIMITES MARQUÉES

ENTRE DEUX MURS

FRONT FORESTAL

COLLAGE DE STYLE

ESPACE EN DÉCOMPOSITION

JUSTE UNE VUE SUR LE PORT

CHOC DE DENSITÉ

ENTRE BITUME ET SABLE

LE GRAND HÔTEL

GREFFE COMMERCIAL

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CHAMPS SITRAMED OCRAM NGISED

DESIGN MARCO DEMARTIS

DESIGN MARCO DEMARTIS DESIGN MARCO DEMARTIS

SITRAMED OCRAM NGISED

DESIGN MARCO DEMARTIS

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DESIGN MARCO DEMARTIS

8m 9m

1,5m 7,5m 12m

12m

60m

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8- Terme utilisé par Marc Augier dans « NonLieux. Introduction à une anthropologie de la surmodernité » qui décrit ces espaces, comme des « espaces d’anonymat qui accueillent chaque jour des individus plus nombreux. Les non-lieux, ce sont aussi bien les installations nécessaires à la circulation accélérée des personnes et des biens (voies rapides, échangeurs, gare, aéroports) que les moyens de transport. Mais également les grandes chaînes hôtelières, les supermarchés. Le non-lieu est donc tout le contraire d’une demeure, d’une résidence, d’un lieu au sens commun du terme. »

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CHOIX DU SITE RÃ&#x2030;FLEXION SUR UN "NON-LIEU" 8: LE CENTRE COMMERCIAL

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Suite à l’analyse urbaine de Villaggio Coppola nous avons donc pu remarquer que le village était composé d’une multitude de micro-identités. Il est généralement pensé selon des besoins individuels et il est géré par une multitude d’acteurs, peu enclins à coordonner leurs décisions. La stratégie urbaine à développer serait dans la perspective de réorganiser des opérations misent en places par certains acteurs et qui voient le jour aujourd’hui pour en tirer des bénéfices afin de réactiver le territoire dans l’objectif de créer des espaces accessible à tous. Les espaces à caractère public (gratuité et accès à tous) jouent un rôle crucial au sein de la ville. Ils apparaissent comme le dit Bernardo Secchi , « comme des matériaux urbains fondamentaux », qui pourraient assumer le rôle d’intermédiaires entre les différents fragments urbains. Assurant le lien et les connexions entre le bâti, ces espaces « publics » pourraient être les garants d’une forme de cohésion de la ville, d’une certaine qualité de l’environnement urbain, voire de la qualité de la vie urbaine.

9 - Bernado Secchi (1934-2017) architecte urbaniste, citation extrait du livre « la ville poreuse »

2- CHOIX DU SITE : réflexion sur un "non-lieu" : le centre commercial A) Penser la ville des perspectives communes

Pour penser la ville dans une stratégie plus globale, je me suis positionnée sur un site se situant en entrée de ville et étant dans une transition de requalification. L’entrée de ville de Villaggio Coppola est une zone favorable pour penser le territoire dans des stratégies plus globales dans le territoire métropolitain de Naples10. Actuellement, elle est composée d’un échangeur qui permet d’être redirigé soit vers la mer soit vers l’arrière-pays, c’est également cette nationale que nous utilisons pour aller vers Naples. Le long de cet échangeur, d’un côté il y a la pinède qui est cloisonnée et de l’autre côté nous pouvons trouver un magasin de

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10 - Notamment avec le projet du port qui permet de relier facilement Villaggio Coppola d'autres territoires, l'ouvrant ainsi le territoire vers des perspectives plus métropolitaine.

meuble, une école, un centre commercial puis nous arrivons sur la Via Domitiana avec toutes ses petites boutiques et ses enseignes. Les entrées de ville dans de nombreux territoires sont souvent utilisées à des fins commerciales. Le long des bords de la nationale nous pouvons trouver une abondance de signes publicitaires. Affichage publicitaire abondant le long de la domitiana

Durant notre journée de découverte de Villaggio Coppola, nous avions pu remarquer que le centre commercial Gioli semblait abandonné. À l’intérieur il y avait de nombreux panneaux « en liquidation ». Ces 5 hectares m’ont semblé propices à être réactivés afin d’amener un premier levier d’action pour révéler les qualités de ce territoire. De plus, ce site se situant en entrée de ville donne les premières impressions que l’on peut se faire du village. Il me semble donc intéressant de retravailler ce fragment qui est le premier élément signalée en entrant à Villaggio Coppola (un totem publicitaire de 40 mètres de haut signale sa présence). Ces deux ensembles, centre commercial et échangeur, sont des infrastructures importantes dans la ville. L’échangeur permettant de relier le village aux villes alentours et le programme du centre commercial à un périmètre d’atteinte plus large qu’une ville de 25 000 personnes. De plus, comme on peut le voir sur la carte ci-après, le centre commercial représente un site de grande ampleur dans ce territoire pensé en petit parcellaire. C’est donc un emplacement favorable pour créer un espace dans une logique commune plutôt qu’individuelle.

11 - La première pierre de la future marina a été posé en 2014.

Actuellement, il faut savoir que l’entrée de ville par la mer fait l’objet d’un projet d’une marina qui est en cours de réalisation11. L’objectif est de créer un port de plus de 1 200 places, qui permet de relier les îles de Capri, Ischia, Procida, etc. Il y a également des emplacements prévus pour des ferries. Dans la brochure de présentation nous pouvons lire qu’il est inclus dans le projet « le développement des zones . 45 .

futur port

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centre commercial

vers Naples

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hĂ´tel

aire de jeu maisons individuelles ĂŠcole primaire

pinĂ¨de

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maisons individuelles

station de lavage station services

maisons individuelles

pinĂ¨de

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commerciales et de la mise en place de services pour les citoyens de Villaggio Coppola et Castel Volturno»12. On peut s’attendre à ce que ce projet amène plus de monde dans cette zone notamment durant les périodes estivales.

12 -Source :http://portomarinadipinetamare.it/

Dans le cadre d'un projet architectural plus large par rapport à la requalification des deux entrées de ville ( par la mer et par les terres), il serait intéressant de venir créer des résonnances entre ces deux fragments urbains et de proposer à la fois des programmes à destination touristique comme le port mais également une programmation relevant de la vie de tous les jours. Le projet autour du centre commercial13 vise donc à venir réintégrer le bâtiment dans son tissu urbain environnant pour créer des connexions entre le côté balnéaire et l’arrière-pays. Le centre commercial sera à la fois support de la vie de tous les jours mais également il pourra attirer une population plus éloignée tout au long de l’année. En cela, l’objectif principal de ce projet réside dans la manière de tirer parti et d’amplifier cette situation d’entrée de ville. L’enjeu est de faire du centre commercial un lieu de passage. Un lieu de transitions qui deviendrait un lieu de connexions. Il ne doit pas rester passif c’est un repère stable dans ces espaces de la ville en mouvement. Des lieux où l’on arrive, où l’on s’arrête et où l’on repart. C’est le monument de la ville sur lequel peuvent s’exercer différentes transactions (sociale, commerciale, etc). De plus concevoir et réaliser un projet architectural sur un bâtiment souvent vu comme un non-lieu pose plusieurs questions: comment en tant qu'architecte peut-on intervenir sur des typologies architecturales qui ont été construite de manière générique? peut-on adapter cette architecture à de nouveaux usages renvoyant au territoire dans lequel il s'implante ? échangeur

<- ville balnéaire

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13 -Selon le CNCC (Conseil National des Centres Commerciaux), un centre commercial se définit comme « un ensemble d’au moins 20 magasins et services totalisant une surface commercial utile (dite surface GLA) minimale de 5 000 m², conçue, réalisée et gérée comme une entité.

centre commercial

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arriĂ¨re pays

2- CHOIX DU SITE : réflexion sur un "non-lieu" : le centre commercial B) État des lieux du site

Péripétie de la construction : Il me semble important de revenir sur l’histoire du centre commercial Gioli afin de comprendre les raisons de son inutilisation actuelle pour orienter sa réactivation au plus près du contexte. Cette infrastructure a été inaugurée en 2010. Sa construction fut un véritable support d’un réseau d’une famille mafieuse et de leur blanchiment d’argent (cf partie 1-A ). La première partie du chantier a été réalisée par une société nommée Diana FTP. Cette entreprise a fait faillite pendant la réalisation du centre commercial. Le projet a donc été repris par la société Gioli SRL qui s’avère appartenir au père des frères Diana. Le gouvernement confisqua le bâtiment un an après sa construction. Il y avait un endettement important de l’entreprise Gioli depuis la réalisation de ce bâtiment, et de nombreux éléments faisaient pressentir que la Camorra a été un acteur principal dans la construction de ce centre commercial, avec notamment l’apparition d’extensions imprévues au commencement du projet.

D’après plusieurs articles de journaux de la

Historique des différentes mises aux enchères MISE AU ENCHÈRE N°2 : ?

MISE AU ENCHÈRE N°1 : ?

estimation : 22 000 000 €

estimation : 26 000 000 €

juillet 2010

2011

inauguration

confiscation

2014

faillite

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14 - C’est une branche du ministère public chargé des procédures relatives aux infractions en rapport avec la mafia.Leur compétence territoriale concerne l'ensemble de la Cour d'appel de Naples, avec une structure organisée en deux domaines de travail: Domaine 1 : correspond aux territoires compris dans les districts des Tribunaux de Naples, de Naples-Nord (pour les municipalités de la Province de Naples) et de Torre Annunziata; Domaine 2 : correspond aux territoires inclus dans les tribunaux de Santa Maria Capua Vetere, au nord de Naples (pour les municipalités de la province de Caserte).

presse locale, la mafia était également impliquée dans la gérance du centre commercial et faisait pression sur le propriétaire pour qu’il choisisse une entreprise en particulier pour le nettoyage et la maintenance de l’infrastructure. De plus, la « Dda »14 (Direzione Distrettuale Antimafia), a de lourdes preuves démontrant que la SARL Diana faisait partie du clan des Casalesi. La confiscation du centre commercial en 2011 faisait partie d’une action importante mise en place par la Dda de récupération illégale de plusieurs biens appartenant à la Camorra (confiscation de 37 comptes bancaires, de 25 actions d’une valeur de 50 millions d’euros, de nombreuses voitures, etc). Depuis la confiscation, il y a eu 5 mises aux enchères du centre commercial. Selon les rapports publiés dans les journaux locaux, les audiences étaient désertes. Les questions que je me suis posée ces derniers mois, afin de pouvoir orienter le projet de manière la plus réaliste possible et au plus près du contexte actuel sont notamment : pourquoi personne ne veut investir dans ce projet ? A-t-il été pensé de manière trop déconnectée de son environnement que même une tentative de reconnexion ne marchera pas ? La mafia a-t-elle encore une main dessus repoussant tout investisseurs « légal » de vouloir investir ? Ce projet de fin d’étude tentera d’amener des réponses à cette situation de latence afin de comprendre cette inaction qui dure depuis sept ans.

MISE AU ENCHÈRE N°3 : 17 septembre 2016

2016 estimation : 17 000 000 million €

MISE AU ENCHÈRE N°4 : 18 janvier 2017

2017

MISE AU ENCHÈRE N°5 : 11 octobre 2017 lieu : tribunal civil de Santa Maria Capua Vetere juge : Loredana Ferrara.

2017

estimation : 12 000 000 million € . 53 .

estimation : 9 616 000 million € début des enchères : 7 212 000 €

TAMMARRO DIANA échange de pot de vin

FRANCESCO NUZZO

DIANA FTP

ANTONIO SACACTONE

Entreprise de constructions digérée par les deux fils de Tammarro Diana

LORENZO MARCELLO

Anciens maires de Villaggio Coppola :

Propriétaire du centre commercial Gioli

révélation de la fraude

Dda / DIREZIONE DISTRETTUALE ANTIMAFIA

Rôle juridique

Les différentes personnes impliquées dans l'affaire du centre commarcial

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Photo du centre commercial en 2009 source : Google Street View

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prezioso de casa

État des lieux du site à l’échelle urbaine et architecturale Robert Venturi et Denise Scott-Brown mettent en avant dans le livre « Learning from Las Vegas »15 que les projets comme les centres commerciaux dessinent une « nouvelle échelle du paysage » définie non plus par l’être humain mais par ses moyens de transport. Ainsi, l’automobile est à l’origine des accès, des implantations et des moyens de communications dont se sert l’espace commercial pour affirmer sa présence. Ce déroulement est aussi à l’origine des enseignes publicitaires gigantesques. La relation avec leur environnement a disparu car ces projets sont eux même à l’échelle urbaine. On peut remarquer ces différentes caractéristiques à Villaggio Coppola. Le centre commercial semble avoir été posé sur le site sans lien apparent avec son contexte urbain limitrophe. Deux de ses côtés sont encerclés par des maisons individuelles ne dépassant pas les 7 mètres de haut. Pour les deux

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Collage montrant les différents espaces composant les alentours du centre commercial. Entre nationale/pinède /maisons individuelles 15- Venturi, Izenour et Scott-Brown, Learning from Las Vegas, 1977, MIT Press, 192p

Collage montrant que l'accès peut se faire uniquement en voiture

16En savoir + sur le magasin de meuble : http://www. preziosocasa.it/ Sur le site internet et leur instagram nous pouvons voir qu’il organise plusieurs événements comme l’élection de «Miss Italia » et des événements avec l’équipe de football de Naples. Sur le site internet il est également indiqué qu’il accueille environ 47.000 personnes /an/

autres côtés restants ; un est bordé d’une friche séparant le magasin de meuble « preziosio de casa » 16 du centre commercial et l’autre côté, celui de l’entrée, est actuellement bordé de l’échangeur mais aussi d’une école primaire et d’une aire de jeux (l’aire de jeux étant une extension du centre commercial). Une rupture totale est créée avec ce contexte, les entités fonctionnement de manière autonome. Deux types d’échelles se côtoient une échelle plus globale avec l’ échangeur et le centre commercial et une échelle plus restreinte représentée par les maisons individuelles. Cette diversité ne pose pas de problème en soit mais la séparation entre chaque fragment n'est pas poreuse et ne permet pas ainsi à une entité dans alimenter une autre pour créer un territoire plus perméable et praticable pas seulement en voiture mais aussi à pied ou en vélo. Cette juxtaposition de différentes entités autonomes est renforcée par les circulations. L’accès piéton n’est pas existant et l’accès en voiture aux différents . 57 .

espaces n’est pas fluide que ce soit pour accéder au centre commercial ou encore à l’école primaire. Cette zone du territoire est praticable uniquement en voiture. Les différents éléments se situant le long de la route sont donc signalés depuis la nationale par une multitude d’enseignes. Le centre commercial Gioli du haut de ces 17 mètres n’est pas visible depuis la nationale, il est donc signalé par différents moyens publicitaires ( totem, affiches, panneaux, drapeaux, etc) La masse bâtie du centre commercial occupe une surface de 6 500 m² sur les 5 hectares d’emprise de ce fragment urbain. Le reste des mètres carrés est occupé par 1 316 places de parking ponctuées des 248 bouleaux blancs. Nous pouvons également trouver une abondance de place de parking en sous-terrain. Sur la dalle de béton en surface en plus du parking nous pouvons trouver une station d’essence, une station de lavage et une aire de jeux. Cette surface plane entoure le bâtiment sur deux de ses côtés, le bloc de béton étant situé en haut à gauche de sa parcelle faisant front aux maisons individuelles situées à l’arrière. Il faut se représenter la masse bâtie du centre commercial comme « une énorme forteresse » rectangulaire en béton de couleur beige divisée en deux parties par une verrière de 20 mètres de large s’étalant sur toute la longueur de la masse bâtie. Deux escaliers sont situés sur la façade principale afin d’avoir accès aux différents étages et surtout d’atteindre le toit. Ce bâtiment est tel un monument monolithique au milieu d’une surface plane de 5 hectares. Il pourrait avoir l’allure d’un monument de ville entouré de sa place, qui nous fait se sentir tout petit quand l’on se promène autour. Ici était rassemblé sur trois niveaux tous les commerces et tous les services payants susceptibles de couvrir la totalité des besoins de la population

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TAPIS ROULANT

×2

ESCALATOR

ESCALIER

×1

×3

STRUCTURE VERRIÈRE

× 11

PARKING - 58 000 m²

ACCÈS EXTÉRIEUR ASCENSEUR +ESCALIER

×2

nombre de place de parking : 1316 places + place en souterrain ( chiffre inconnu )

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boulot blanc

palmier

× 277

× 40

– hypermarché, boutiques de mode, coiffeurs, une pharmacie, etc. On n’y trouve que peu d’enseignes de haut de gamme. La clientèle appartient probablement et majoritairement aux classes moyennes. À l’intérieur du centre commercial, l’hypermarché représente à lui seul une enclave autonome. Aujourd’hui le centre commercial est obsolète. Il reste qu’une petite poignée de commerçants sur les 30 boutiques proposées au départ. Cette infrastructure est à un tournant où elle doit réussir à se réadapter à son environnement pour pouvoir redevenir architecture.

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Façade principale 1/1000 ème

Rez-de-chaussée existant

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. photographies du centre commercial .

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2- CHOIX DU SITE : réflexion sur un "non-lieu" : le centre commercial C) L’objet centre commercial – forme générique mais pas que

Ce projet sur cette infrastructure commerciale permet de s’interroger sur l’objet du centre commercial en soit qui est actuellement en grande partie critiqué de par son architecture générique de « boîte à chaussure » et par l’urbanité qu’il amène notamment en concurrence avec les centres-villes. La conception de ce type de bâtiment de la grande distribution semble encore être réduite à des processus fonctionnalistes voire strictement économiques. Pourtant la conception de ces temples de la consommation devrait être un réel défi. Il faut pouvoir s’adapter à des profils variés d’usager. Il me semble que, la conception du centre commercial dépasse la simple fonction d’achat. Pourquoi vient-on à l’hypermarché pour l’achat de produits plus ou moins indispensables ? Pour y faire un tour afin d’oublier la solitude ; pour la possibilité de parler autour de certains rayons – ou sur un banc de la galerie commerciale. Comme le souligne Annie Ernaux dans son livre « regarde les lumières mon amour » on y va aussi pour rencontrer des voisins, voire des amis, etc. Il s’établit ainsi une communauté de désirs qui, parfois, peut faire oublier la disparité des classes sociales. L’organisation intérieure d’un centre commercial est presque urbaine. Il est soumis à de nombreuses critiques dès les années soixante-dix, par des architectes comme Rem Koolhaas ou par des groupes comme Superstudio et Archizoom. Ces critiques semblent toujours d’actualité aujourd’hui notamment dû à son aspect architectural.

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Les super et hypermarchés ne sont pas réductibles de leur usage d’économie domestique, à la « corvée des courses ». Ils suscitent des pensées, fixent en souvenirs des sensations et des émotions. On pourrait certainement écrire des récits de vie au travers des grandes surfaces commerciales fréquentées. « l’hypermarché est pour tout le monde un espace familier dont la pratique est incorporée à l’existence, mais dont on ne mesure pas l’importance sur notre relation aux autres, notre façon de « faire société avec nos contemporains aux XXI siècle. Or, quand on y songe, il n’y a pas d’espace, public ou privé, où évoluent et se côtoient autant d’individus différents : par l’âge, les revenus, la culture, l’origine géographique et ethnique, le look. Où chacun à l’occasion d’avoir un aperçu sur la façon d’être et de vivre des autres. Annie Ernaux, Regarde les lumières mon amour

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EN SAVOIR +

Annie Ernaux

Annie Ernaux, est une auteure française qui travaille essentiellement sur le matériau autobiographique, ses œuvres sont donc à destination autobiographique et sociologique. Elle a été agrégée et professeur de lettres modernes. En 1984 elle a obtenu le prix Renaudot pour un de ses ouvrages à caractère autobiographique, «La Place». Dans son livre “ Regarde les lumières mon amour”, Annie Ernaux tient un journal tout au long d’une année où elle y décrit ces visites à l’hypermarché Auchan de Cergy – en banlieue de Paris où elle vit. C’est donc un cahier d’observation faisant partie d’une collection “Raconter la vie” créé par Pierre Rosanvallon. Ces livres ont un format imposé ne dépassant pas 80 pages et un prix fixe. Durant ces visites au Auchan, Annie Ernaux observe. Elle étudie les usagers de cet hypermarché mais aussi les personnes qui y travaillent. Elle observe également la galerie commerciale qui conduit à l’hypermarché. De ses notes, elle en tire “ un relevé libre d’observations, de sensations, pour tenter de saisir quelque chose de la vie qui se déroule là”. L’objet hypermarché est la parfaite illustration de l’ambiguïté du commerce contemporain qui propose un lieu social attractif où une mixité massive est présente. En outre ces observations sont sur la réalité économique et des écarts sociaux qui se rassemblent dans ce “temple de la consommation”, Annie Ernaux dépasse la simple fonction première ce lieu : l’achat. Source : Wikipedia.fr

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Une forme générique: La comparaison entre différents centres commerciaux révèle une chose : les plans sont dessinés selon les même principes : un parallélépipède opaque, illuminé par une grande verrière centrale, une zone de réserve sur une des extrémités qui s’ouvre sur l’hypermarché. L’ensemble est desservi par une ou plusieurs rues intérieures le long desquelles sont placées les boutiques. Certains indicateurs de l’aménagement urbain des centres villes se retrouvent dans les centres commerciaux. Par exemple le système de rues qui desservent l’ensemble des boutiques. Au milieu de ces espaces de circulation on peut généralement trouver du mobilier urbain (banc, poubelle, luminaire, etc.). On retrouve également une hiérarchisation des rues ; la galerie transparente étant la rue « principale » qui dessert des rues perpendiculaires étant des circulations secondaires. L’aspect esthétique de ces espaces n’est pas le principal souci, l’image de la boîte pourrait être mieux traitée, une boîte n’est pas forcément laide. Mais c’est la façon dont elle est trop souvent dessinée qui empire sa condition. Les centres commerciaux sont une répétition de volumes opaques et introvertis. De plus, les parkings représentent des milliers de mètres carrés bétonnés. Aujourd’hui, ces espaces posent une réelle question sur la réhabilitation et l’intégration des espaces commerciaux au reste de la ville. À travers cette réflexion, il s’agit de s’interroger sur l’impact des formes génériques sur les paysages d’entrée de ville. Les centres commerciaux sont souvent positionnés à côté de routes nationales pour des raisons conjuguées : d’accessibilité, mais aussi de surfaces de terrains disponibles. En partant du principe que l’architecture est à la fois l’expression d’une culture et le . 67 .

vecteur d’un discours, cette forme générique en entrée de ville pourrait être repensée pour devenir un support ayant pour objectif de promouvoir le territoire dans lequel elle se situe. La controverse du centre commercial – bigness vs ville: Rem Koolhaas définit les centres commerciaux comme « le produit de la rencontre d’un escalator et de la climatisation »17. Il énonce également dans ces textes sur la « Bigness » que depuis les années 80, le monde ancien se voit colonisé par de nouveaux projets aux tailles disproportionnées. Ils sont lourds, raides et difficiles à appréhender dans un contexte urbain. Il correspond à un mouvement qu’on appelle « l’architecture de masse ». Beyond a certain scale, architecture acquires the properties of Bigness. The best reason to broach Bigness is the one given by climbers of Mount Everest : « because it is there. » Bigness is ultimate architecture.18 Les évolutions techniques comme la climatisation et l’escalator que Rem Koolhass qualifie de « bing-bang architectural » ont complétement redistribué les cartes de l’architecture classique et engendré la naissance de Bigness. La conséquence est directe et visible. Les dimensions sont devenues imposantes ce qui crée un décalage entre la façade extérieure et ce qu’il se passe à l’intérieur. « L’architecture d’intérieur et l’architecture d’extérieur deviennent des projets séparés, l’intérieur ayant affaire à l’instabilité des besoins des programmes et de l’iconographie tandis que l’extérieur, agent de désinformation offre à la ville l’apparente stabilité d’un objet.» Rem Koolhass De plus, l’architecte Rem Koolhaas souligne une frontière encore plus radicale entre les bâtiments Bigness et l’urbain : « Bigness ne fait plus partie d’aucun tissus urbains. Elle

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17- Rem Koolhaas, « how modern is dutch architecture », Crimson, Michael Speaks et Gerard Hadders, Rotterdam, 1999 p122

18- Bigness ( grande chelle, Rem Koolhaas. Small, Medium, Large, Extra-Large. Monacelli Press, New York, 1995

existe, au mieux elle coexiste. Le Bigness est elle-même urbaine. Elle n’a plus besoin de la ville : elle entre en compétition avec la ville, elle tient lieu de ville, elle préempte la ville ; ou mieux encore elle est la ville. » Bigness engendre de véritable fragment urbain. Mais pourrait-on ouvrir ces bâtiments et créer une certaine complémentarité avec la ville et ces espaces monumentaux ? Notamment à Villaggio Coppola où l’on voit qu’il n’y a pas de centralité existante, le centre commercial ne pourrait-il pas avoir pour fonction de centre-bourg du village ? Devenir un point central réunissant différents programmes, il serait alors lieu de rencontre et le point d’appui de la vie quotidienne de la ville. En 2011, il y a eu un concours d’idées réalisé par le CAUE de Loire Atlantique, qui pose cette question : 19- Pour en finir avec la « zone », CAUE de Loire Atlantique, 2011 Nantes

« Quelle architecture pour le paysage des espaces d’activités ? 19 » Dans ce livre, une multitude d’agence d’architecture et de paysage proposent des projets réalistes afin d’offrir à nos villes des entrées qui les mettent en valeur. Aujourd’hui il est difficile de se repérer car chaque zone se ressemble, que ça soit en France ou en Italie. Cet ouvrage avait pour objectif de prouver que ces espaces, accueillant parfois des millions de visiteurs par an, pouvaient offrir beaucoup plus. Ils pourraient notamment devenir une vitrine de la ville dans laquelle ils se situent. Ainsi l’emplacement stratégique des centres commerciaux servirait de support de diffusion. C’est d’ailleurs sous cet angle que Robert Venturi et Denise ScottBrown avaient exploré l’architecture commerciale de Las Vegas pour leurs recherches sur Learning from Las Vegas. L’architecte écrit alors que l’architecture commerciale est « un phénomène de communication urbaine ».

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Inventaire des différents éléments de publicités, signalant le centre commercial

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Soustrait à la ville et en réseau avec le monde En outre le centre commercial est indissociable du réseau routier qui le rend aisément accessible. Alors qu’au départ son rôle s’est cantonné à l’approvisionnement d’une population éloignée des centres traditionnels, je pense qu’il s’est logiquement vu solliciter pour la création ex nihilo d’un lieu de vie. L’automobiliste jouit d’un vaste réseau routier pour lequel il devient l’anonyme aux multiples ancrages et aux expériences qui peuvent être variées. C’est la ville aux choix qui ne présente plus de géographie objective mais une carte mentale présentant des zones d’ombre. Dans ces conditions, le centre commercial apparaît moins comme le centre d’un secteur qu’à la manière d’un nœud de vie à choisir à tout instant parmi d’autres. Je pense que le centre commercial participe à un réseau mondial d’enclaves génériques et interchangeables, soustraites à la ville historique. Cependant à Villaggio Coppola il pourrait en être tout autre. Cette ville nouvelle des années 70 où il n’y a pas été pensé de réelle centralité et où n’y a pas de centre historique tout s’étant construit au même moment. Le centre commercial ne pourrait-il pas devenir à un lieu de rencontre à plusieurs degrés, un lieu de rencontre anonyme mais aussi un lieu de rencontre du quotidien comme la place du marché ? Il y a plusieurs flux à gérer entre ceux qui s’arrête une fois par semaine ou moins dans le but de faire leur emplette de la semaine et ceux qui pourraient y venir de manière plus récurrente pour pratiquer d’autres activités afin de rencontrer d’autres personnes de manière plus directe. Il serait alors intéressant de repenser la programmation du centre commercial afin qu’il devienne un lieu de vie intégré au fonctionnement de la ville, que ça soit un liant pour les différentes personnes vivant à Villaggio Coppola.

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espace à acheter

rue

espace à acheter

TRAVAILLER LE SITE EN TANT QU’ENTRÉE DE VILLE

DÉSENCLAV VILLAGGIO C

LOCATION DE TRANSPORT PASSER DU MONO AU MIXTE COMMERCES BUREAUX

FACILITER L’ACCÈS AUX USAGES ALENTOUR

PARKING

CHANGER L’ACCÈS DE L’ÉCOLE école air de jeux cloisonnée

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TRANSPORT MARCHANDISE

GARE

FAIRE PROJET

DU PROJET ARCHITECTURAL AU MANAGEMENT URBAIN

habitations individuelles

VER COPPOLA

RETRAVAILLER LA DALLE POUR AMENER L’ARRÊT

FRANCHISSEMENT

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3- FAIRE PROJET : du projet architectural au management urbain A) Prendre position dans le contexte de mise en vente actuelle

Au travers ce projet en attente d’un nouveau développement, j’ai choisi de prendre un point de vue que l’on pourrait qualifier d’actuel et de concret. Je me suis emparée de cette situation de mise aux enchères qui ne fonctionne pas pour proposer une autre méthode de vente. L’objectif de cette sixième vente sera avant tout de convaincre des entreprises d’investir dans ce projet. C’est un investissement qui sera un point clé pour le développement et la réactivation futur de Villaggio Coppola. Cette vente proposera un tout autre déroulement que celles passées. Afin de proposer une nouvelle mise en enchères, nous devons, avant tout, étudier les différentes propositions précédentes afin d’en déterminer les éléments bloquants. Actuellement, le gouvernement italien propose ce bâtiment et son parking soit les cinq hectares à neuf millions d’euros, il le vend d’un seul et même bloc. Cependant, ce mode de fonctionnement ne marche pas malgré une baisse de dix-sept millions d’euros20 sur le prix initial. Le prix ne semble donc pas être un frein à cette vente. Le risque de cet achat ? La situation actuelle dans laquelle se trouve le bâtiment n’est pas favorable à sa vente. Comme j’ai pu l’analyser dans l’état des lieux urbain du site et avec les diagramme ci-joint, ce fragment de ville n’est pas connecté au reste de Villaggio Coppola. L’accès piéton est inexistant et l’accès en voiture n’est pas fluide. De plus, il n’y a pas de transports en commun à proximité du centre

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20 - La première mise aux enchères en 2011 était estimée à 26 million d’euros.

visibilité du du centre centre commercial commercial visibilité

Accès existant en plan

UN CENTRE COMMERCIAL DIFFICILE D’ACCÈS

Une sortie sortie àà l’l’ opposé opposé du du centre centre commercial commercial Une

Première possibilité en voiture

Une sortie sortie allant allant d’une d’une autoroute autoroute àà une une route route résidentielle résidentielle Une

Deuxième possibilité en voiture

Aucun accès piéton dessiné il faut donc traverser la nationale ( en courant) Aucun accès piéton

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Aucun acc acc Aucun

commercial. Un autre point qui peut freiner les potentiels acheteurs est le doute programmatique. Un centre commercial de 30 000 m² répond-il a une demande qui est présente et va-t-il amener un rendement d’argent suffisant par rapport à l’investissement de départ ? Mettre en vente autrement, faire la ville autrement ? Dans un tel contexte, la mise en vente par la méthoMettre en vente autrement, faire la ville autrement ? Dans un tel contexte, la mise en vente par la méthode de l’enchère ne met pas en valeur le bien et les stratégies possibles pour la réinsertion du bâtiment dans son contexte. De plus, l’histoire du centre commercial peut décourager et ne pas mettre en confiance les acheteurs potentiels. L’objectif premier est donc de renforcer le dialogue avec les futurs acheteurs en mettant en avant les qualités du site afin de donner envie et de rassurer les entreprises. Pour cela, on peut imaginer que le gouvernement fasse appel à un assistant possédant un diplôme en architecture ou ayant une expérience dans le montage de projets architecturaux et urbains. Cet acteur extérieur au lieu de proposer une mise aux enchères sans clients destinés, pourrait créer un appel d’offre avec des clients déjà présélectionnés en fonction de la stratégie urbaine souhaitée, celle-ci découlant d’une analyse minutieuse du contexte urbain et des besoins présents en rapport avec le territoire. Cette analyse/recherche pourra dans un premier temps rassurer pour montrer que le projet peut marcher selon un scénario adapté au contexte. La présence d’un assistant à la maîtrise d’ouvrage (le maître d’ouvrage étant le gouvernement) sera un véritable complément. Effectivement, le gouvernement et le(s) futur(s) acheteur(s) n’ont généralement pas

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une vision « stratégique globale » de l’aménagement à l’échelle du bâtiment. Or, la mixité des fonctions de la ville, le financement et la stratégie urbaine exigent d’anticiper les besoins, ou tout au moins de les intégrer au raisonnement initial : si l’on veut réussir la réactivation du fragment du centre commercial, ce sont des logiques à long terme et adaptées à l’échelle territoriale qui doivent être pensées. Il serait alors intéressant de compléter cette mise en vente en mettant en place un projet de faisabilité afin de montrer ce qu’il est possible de réaliser pour pouvoir réouvrir le centre commercial et que cela fonctionne. L’objectif de ce projet de faisabilité conjuguera plusieurs éléments : - repenser la programmation par rapport au contexte du bâtiment - revoir son intégration urbaine - repenser l’aspect esthétique de l’architecture qui est le support d’une diffusion d’informations - étudier le projet sur un plus long terme avec des extensions qui pourraient être possibles avec l’arrivée de nouveaux usagers L’ étude devra également apporter des éléments économiques comme : le coût des travaux, les bénéfices estimés pour une année, des prévisions de temps d’amortissement financier du projet. Elle devra également apporter des solutions afin de limiter le risque de cet achat comme par exemple proposer plusieurs lots pour ce bâtiment à usages variés pour toucher le plus grand nombre. Le gouvernement a donc besoin d’un acteur extérieur pour mettre en place une étude de faisabilité de site qui permettra aux futurs clients de se projeter plus aisément et de voir les avantages financiers qu’ils pourraient en tirer. Le but de ce projet proposé par cet acteur extérieur est en aucun cas une finalité. L’acheteur aura toute liberté d’action à la suite de son achat avec . 79 .

pour base l’étude de faisabilité présentée. Ce projet a pour ambition de conseiller et de montrer qu’avec des scénarios et des stratégies concrètes le projet aura une chance de fonctionner pour aboutir à un rendement financier et à une réactivation partielle du territoire. Cette nouvelle vente apportera un autre regard en cultivant une vision architecturale et urbaine dans un contexte où il est souvent question uniquement de transactions monétaires, de bénéfices et de rentabilités. Le maître d’ouvrage dans cette nouvelle mise en vente aura pour fonction le portage du projet 21. Cette initiative serait donc située en amont de la vente. Audelà de la mise en place d’une stratégie et d’un projet urbain, ce qui importe le plus c’est de passer à l’acte projectuel et de transmettre des orientations possibles et concrètes de l’aménagement de l’espace par le biais du pouvoir politique. Ce projet implique donc à la fois une réflexion économique et urbaine, nous pourrions parler de management urbain ou management du projet architectural, pour une échelle plus restreinte.

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21 - Le portage d’un projet est l’action par laquelle un ou des acteurs ayant la volonté de réaliser un projet mettent leur pouvoir, leur influence et leurs moyens au service de celui-ci. Cela implique un engagement. Le portage est une des composantes de la maîtrise d’ouvrage urbaine. Dans un sens restreint on parle de portage financier – aussi bien pour les opérations d’aménagement que pour les projets urbains

3- FAIRE PROJET: du projet architectural au management urbain B) Programmation et stratégie architecturale

Définir un programme pour un fragment urbain relève du prévisionnel, de l’anticipation par rapport à une analyse des usages présents, en consultant par exemple les usagers afin de cerner leurs besoins, d’avoir un regard plus global sur les projets qui sont en train de voir le jour ou qui vont se réaliser d’ici plusieurs années. La question qui se pose est quel programme insérer au site du centre commercial ? Que faire des ces 5 hectares de dalles béton et de 30 000 m² de surface bâtie qui ont été inutilisé pendant 7 ans (surface regroupant tous les niveaux du bâtiment). Faut-il garder le programme du centre commercial ? Comment peut-on accompagner les futurs acheteurs pour que ce projet ait le plus de chance possible de fonctionner ? Afin de réduire le risque que la réhabilitation ne marche pas il serait intéressant de fonctionner par étape. Pour cela, on pourrait penser venir réintégrer petit à petit, des usages dans ce complexe monumental. Dans un premier temps on pourrait venir réinvestir uniquement le rez-de-chaussée qui actuellement marche partiellement notamment avec l’hypermarché. Puis petit à petit quand les usagers auront repris l’habitude de venir dans cette partie de la ville on pourra développer les étages voir même venir s’approprier le toit qui est déjà accessible mais pas aménagé pour accueillir du public. La programmation doit renvoyer à la position phare du centre commercial, une position d’entrée de ville. En résulte une démarche croisée qui établit presque spontanément l’identité de ce lieu à l’image d’une identité d’entrée de ville. La situation du centre commercial et son emprise au sol importante avec son parking suggérait de poursuivre une logique de bâtiment symbole, d’un point d’ancrage articulant les éléments satellites reliant au fonctionnement du reste de la ville. . 81 .

Intégrer de nouvaux usages au centre commercial ? Il me semble intéressant de garder le programme du centre commercial actuel car à la confiscation du bâtiment par le gouvernement en 2011, les habitants avaient organisé une marche afin qu’il puisse rester en activité22. On peut donc partir du principe que le centre commercial répond à une attente habitante. De plus, conserver le programme du centre commercial est dans la continuité de vouloir s’ouvrir à un territoire plus large que celui de Villaggio Coppola. Comme nous pouvons le voir sur la carte des centres commerciaux existants, il est le seul centre commercial dans une superficie de 20km à la ronde. Sa position stratégique d’entrée de ville, le long d’un grand axe routier et le fait de conserver l’automobile comme premier moyen de locomotion est directement lié à l’échelle d’actions des centres commerciaux. Ils ne se contentent pas seulement d’une clientèle de proximité mais rayonnent sur une échelle territoriale. Ainsi, les centres commerciaux ne touchent pas seulement une clientèle proche mais ont une influence à plus grande échelle. La réactivation de ce programme permettrait donc à la fois de désenclaver le village et de le penser en lien avec des connexions plus larges. Cependant, il conviendrait de repenser l’objet centre commercial. L’objectif n’est pas de proposer un centre commercial que l’on pourrait trouver dans n’importe quelle ville européenne mais bien de proposer un programme par rapport au contexte dans lequel se trouve le bâtiment. De plus, afin de réduire les risques d’un programme mono-orienté (hypermarchés/ boutiques) il serait intéressant de venir mixer au maximum ce programme pour qu’un panel d’usagers plus large viennent dans cette partie du territoire et que le bâtiment puisse être le support de la vie quotidienne sur différentes temporalités et pas seulement de 10h à 20h. On pourrait

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22-https://informareonline. co m /ca ste l -vo l t u r n o - i l porto-il-contenziosodemaniale-e-la-legalita/

centro commerciale medi centro commerciale campania

PINETAMARE Centro commerciale Gioli

jambo Centro commerciale Fabule

19.5 km 25 min

Mollino Galleria Commerciale

centro commerciale auchan

Centro commerciale lamm

Centro commerciale Auchan Centro commerciale Al centro Centro commerciale vo to santo di visconti Centro commerciale La campane Galleria del mare

Centro commerciale San Domenico

NAPLES Commerciale azzuro

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imaginer que ce bâtiment pourrait être un repère que ça soit de jour ou de nuit ( au moins en période de grande influence). Cela inciterait les touristes et les usagers du futurs de port à ne pas rester uniquement du côté de la mer mais de venir s’aventurer dans l’arrière-pays et de découvrir une autre facette de Villaggio Coppola, une facette agricole qui a autant de qualité que la mer. La question qui est donc posée est : Et si on passait du mono au mixte ? Le « mono » est la fonction première du bâtiment induisant la notion de monofonctionnel et le zoning du mouvement moderne23. Cette pensée est définie et laisse peu de place à l’improvisation. Ici le « mono » est à l’échelle du bâtiment et non pas à celui de la ville. Le but du projet étant de venir réactiver un bâtiment pensé de manière mono afin de l’adapter à de nouveaux usages possibles pour réintégrer le bâtiment à son environnement. Le bâtiment préfigure l’avenir actif et urbain du village en accueillant une variété de programmes. Il s’organise verticalement comme un empilement d’activités. Le choix du programme prend appuie avec son environnement limitrophe comme les maisons individuelles, l’échangeur et également l’école qui pourrait avoir la possibilité de s’étendre dans le bâtiment. Les différentes activités seront connectées entre elles par la galerie principale qui leur permet de fonctionner de manière simultanée ou indépendante. Le bâtiment prend la forme d’une « étagère urbaine » : un espace public vertical accessible à tous les visiteurs et potentiellement accessible 24/24h. Le nouveau programme pourrait donc proposer quelques espaces flexibles sans programme réellement définit que écoles/entreprises/associations/habitants pourrait venir louer et s’approprier de manière éphémère. La vie quotidienne du village s’infiltrerait dans le bâtiment. De plus au lieu de proposer des espaces dans un but

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23- Les C.I.A.M, en 1933, ont publié la « charte d’Athènes » qui comprend 95 points pour guider à la planification et la construction des villes dont un des points est le : « concept de zonage » qui consiste à répartir les éléments urbains selon quatre fonctions : habiter / travailler/ recréer/ circuler.

Différents schémas d'intention

Donner l’aspect au bâtiment de monument de ville

mono bloc mono large

plusieurs propriétaires mono mixte

bâtiments

rue bâtiments éléments urbains

Réflexion programmatique

bâtiments

rue bâtiments éléments urbains

bâtiments

rue bâtiments éléments urbains

Penser le bâtiment comme une rue entourée de ses bâtiments

bâtiments

rue

bâtiments

Penser le bâtiment comme une rue entourée de ses bâtiments . 85 .

de passer à l’acte de l’achat comme le font les centres commerciaux on pourrait imaginer des programmes dans un tout autre objectif comme s’entraider – rencontrer – travailler – se divertir. Connecter, réinsérer, créer une complémentarité entre la ville et l'ancien centre commercial Gioli En matière de choix, la formule est simple : flux, accessibilité, visibilité, co-présence. Les routes nationales pénétrant dans les villes réunissent tous ces critères, de même que les échangeurs d’autoroute et les rocades, devenus progressivement les lieux les plus convoités. (…) Un centre commercial est conçu pour capter le maximum de flux de toutes origines, en particulier des centres-villes et des villages avoisinants. 24- Un architecte et urbaniste français, il est notamment l’auteur de la ville franchisée et du Far West à la ville.

D. Mangin24, La ville franchisée. Formes et structures de la ville contemporaine. P112, La villette, Paris. 2004 Déployant en sous face et en surface un atout de taille, un immense parking et une convergence de réseaux de flux matériels et immatériels, le centre commercial Gioli a toutes les qualités pour devenir un pôle de connexion et un lieu de passage. Cependant, actuellement le centre commercial est difficile d’accès ( accessible uniquement en voiture, on ne le distingue pas visuellement depuis le village ou la nationale) . L’un des points clé dans le projet de faisabilité sera donc de retravailler son intégration dans la ville. Comme le souligne David Mangin lors d’une interview à France Culture en 2015 à propos des centres commerciaux : L’emplacement est primordial pour le commerce, c’est la règle n°1 Il rappelle aussi les dires de Bernado Trujillo : « No parking, No business », principe qui est plus que jamais d’actualité à Villaggio Coppola. Le parking peut être devenu un

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élément de publicité à lui seul souvent perceptible depuis la route. Le réaménagement du centre commercial serait donc un acte d'ouverture vers la ville. Le bloc autrefois clos, imposant et monolithe s’ouvre et devient ainsi un lieu d'habitation pour le public. Il redevient un îlot faisant partie intégrante du fonctionnement de Villaggio Coppola.

COLLAGE ENTRÉE DE VILLE

Reherche collage : tentative d'ouverture sur la ville . 87 .

3- FAIRE PROJET : du projet architectural au management urbain C) Mettre en place un business plan – lien entre économie et la ville

Pour compléter cette faisabilité de site un business plan serait favorable. Il permettra de justifier d’un point de vue financier les différents partis pris programmatiques, architecturaux et urbains. De plus, je me suis rendue compte de l’importance de l’économie dans notre métier durant mes deux années de master et l’impact que ces flux économiques pouvaient avoir sur le dessin d’un projet. Les milieux financiers sont caractérisés par une immatérialité, une abstraction qui rend leurs actions moins lisibles aux yeux du grand public. C’est quelque chose qu’il est difficile de percevoir au premier abord. Mais ce n’est pas pour autant que son influence n’impacte pas la société. Les flux monétaires formels et informels, les échanges engagés sur les marchés boursiers sont autant de données virtuelles, invisibles et insaisissables. Il règne dans ces milieux une opacité qui semble se justifier par la valeur de l’argent. Je me demande s’il est possible pour quelqu’un ne côtoyant pas directement cet environnement de saisir réellement l’impact que ces échanges ont sur notre ville. Le capitalisme nous a transporté dans ce qu’appelle Gilles Lipovetsky25 la société hypermoderne, c’est-à-dire une seconde révolution moderne « emportée par un processus hyperbolique de modernisation de la modernité elle-même (...) et qui s’accompagne de toujours plus de concurrence, toujours plus de compétition, de marchandisation, de mobilité et de flexibilité. » L’hypermodernisme se présente ainsi d’une montée dans les extrêmes, sous le signe de l’excès. Comme la souligne Valérie Didelon26 dans un article publié dans Criticat « L’architecture, de l’innovation

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25- Gilles Lipovetsky (1944) : Il est professeur agrégé de philosophie, membre du Conseil d'analyse de la société et consultant de l'association Progrès du Management. Son nom reste associé à la pensée postmoderniste, de même qu'aux notions d'hypermodernité et d'hyperindividualisme. 26- Valérie Didelon est critique et historien de l’architecture. Il est professeur à l’École nationale supérieure d’architecture de Paris-Malaquais où il enseigne le projet, la théorie et l’histoire. Il est membre du laboratoire Architecture Culture Société (ACS). Il a publié de très nombreux articles et plusieurs livres dont La controverse Learning from Las Vegas (2011)

à l’enrichissement », « Au cours des dernières décennies, l’innovation a été l’un des principaux moteurs du capitalisme dans les pays développés, imposant sa logique au secteur de l’immobilier et donc à l’architecture ». En tant qu’architecte nous devons sans cesse évoluer pour rester dans la compétition et être repéré. Notre métier est un métier de communication, il faut sans cesse savoir se vendre et les architectures toujours aussi spectaculaire renvoi ce signe de l’excès. C’est donc la logique économique qui anime principalement les projets d’architecture. Pourtant cet enthousiasme de l’excès et de l’extrême devrait montrer un rejet de l’imitation. Pourtant tous les centres commerciaux se ressemblent car les architectes ne voient pas d’intérêt d’agir sur ces non-lieux » alors qu’ils sont de part leur programme un symbole du capitalisme. Soumises aux conditions du marché, les logiques de création de la ville sont totalement bouleversées : elles sont de plus en plus variables, multiples, mobiles. Elles interviennent dans un monde de plus en plus interconnecté, dans lequel des événements lointains (comme les flux d’argent) peuvent perturber les fonctionnements locaux. Les évolutions de l’aménagement semblent souvent parallèles à celles du management. Ainsi l’aménagement est invité à créer à la fois de la ville, du lien social et de l’activité économique, mais aussi un rendement financier, celui-ci ne découlant pas directement de celui-là. Au fil du semestre, entre mes recherches sur l’économie mafieuse, et mes réflexions sur la mise aux enchères du centre commercial, je me suis rendue compte qu’un projet architectural pouvait prendre forme dès les premières réflexions financières sur les traces d’un business plan en fonction d’acheteurs qui n’ont pas forcément été choisis par rapport à un regard global sur l’environnement du projet.

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À travers cette réflexion avec une vision plus d’un point de vue de l’économie et de la finance que de l’architecture, elle renforce l’idée que faire la ville ne relève pas seulement du bâtiment final qu’on associe essentiellement à l’architecte mais d’une abondance de flux invisibles qui vont influencer ce qui sera visible : la forme architecturale et urbaine. Le business plan mis en place dans ce projet me semble donc autant important que la partie orientée plus architecturale. Celui-ci permettra d’appuyer le projet auprès d’investisseurs dont leur métier leur impose sans cesse d’avoir un rendement financier. Le business plan mettra donc en avant les investissements de départ entre l’achat du terrain et les travaux à réaliser en relation avec les rendements financier qui sont notamment les loyers des boutiques sous-louées.

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Clément Massurier, dessin pour un projet de fin d'étude : Délires Phynanciers, ou comment le capitaliste s'est épris d'architecture "Le projet extrait deux personnages de romans pour alimenter la fiction qui l’accompagne. Patrick Bateman, tiré du roman «American Psycho» de Bret Easton Ellis et Sherman McCoy issu du «Bûché des vanités» de Tom Wolfe. Deux histoires se déroulant à New York, écrites en pleine dérégulation des marchés financiers, dans les années 1980. Ces deux personnages sont les archétypes d’un microcosme toujours à l’œuvre aujourd’hui." . 91 .

3- FAIRE PROJET : du projet architectural au management urbain D) La recherche d’une clientèle entre investisseurs: privés ou publics, étrangers ou locaux

Après le positionnement des grandes orientations (travaux, connexion, programme, business plan), pour l’avenir de ce fragment urbain, il convient à présent de se demander qui serait potentiellement intéressés par ce futur projet. Investisseurs étrangers ? Dans un premier temps nous pouvons penser que l’acheteur idéal serait un investisseur dans le domaine des centres commerciaux. Après une recherche, sur les différents centres commerciaux présents en Campanie, je me suis rendu compte que la filière Auchan en possède deux et que le groupe Klépierre en possède un dans la région. En poussant ces recherches j’ai également remarqué que Klépierre possède 4 centres commerciaux en Italie dont un situé à Brescia. Ce dernier est équivalent à l’ampleur de celui de Villaggio Coppola. Il est composé de 45 boutiques (contrairement à une trentaine de boutiques à Villaggio Coppola) et il accueille 3.8 millions de visiteurs par an. Il dispose approximativement du même nombre de surface SCU27. Klépierre et Auchan pourrait donc être des investisseurs potentiels que l’assistant au maître d’ouvrage présent pour aider le gouvernement à vendre le bâtiment pourrait convoquer pour la présentation du futur appel d’offre concernant le centre commercial de Villaggio Coppola. De part leur expérience ces investisseurs pourraient apporter également leur œil d’expert sur la programmation et la gérance du bâtiment.

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27- Surface commerciale utile, abrégée par les sigles SCU ou GLA (pour l'anglais gross leasable area)

BIEN COMPRENDRE

Recherche sur les investisseurs étrangers Groupe Auchan/Immochan

Depuis 1976 Immochan est la foncière du Groupe Auchan (11e groupe mondial de distribution), chargée de gérer les galeries commerçantes attenantes aux hypermarchés Auchan. Elle gère 370 centres commerciaux dans 12 pays (dont 108 en France). Aujourd’hui, Immochan est à la fois promoteur, commercialisateur, gestionnaire et investisseur des centres commerciaux du groupe. Au total, elle gère plus de 2,25 millions de m² loués en galerie commerciale. Il possède deux centres commerciaux dans la région de Campanie capital de 578 166 040 euros Chiffre d’affaire 2016 : 12 750 028 euros

Groupe Klépierre

Acteur majeur de l’immobilier de centres commerciaux en Europe continentale, Klépierre est implantée dans 57 métropoles et 16 pays. Le Groupe mène d’ambitieux programmes de développement et de rénovation-extension qui renforcent ses centres commerciaux. Klépierre a pour principaux actionnaires Simon Property Group leader mondial de l'industrie des centres commerciaux, BNP Paribas et APG. 4 centres commerciaux en Italie : rome/ caserta/Grugliasco/Roncadelle Chiffre d’affaire 1 300 500

Groupe Unibail Rodamco rachat de Westfield

Unibail-Rodamco est le premier groupe européen coté d'immobilier commercial spécialisé dans les Centres Commerciaux des grandes villes européennes. Créé en 1968, Unibail-Rodamco est présent dans 12 pays de l'Union Européenne. À la fois gestionnaire, investisseur et promoteur, le Groupe souhaite couvrir toute la chaîne de valeur de l'immobilier. Le Groupe se distingue par sa volonté d'obtenir les meilleures certifications environnementales, architecturales et urbanistiques. Sa vision durable et à long-terme se concentre sur les développements ou redéveloppements de lieux de vie attractifs et accueillants pour y faire du shopping, y travailler et s'y relaxer. Récemment il s'est associé avec le groupe Westfield, ils ont pour projet d'installer un centre commercial à Milan.

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Cependant il convient de se demander si un investisseur étranger est l’investisseur idéal pour promouvoir une entrée de ville d’un village italien ? Ne serait-il pas plus intéressant de faire appel à des investisseurs locaux ? Investisseurs locaux ? Après plusieurs recherches, deux investisseurs nationaux potentiels me paraissent intéressant à étudier. Au travers de l’étude des différentes activités économiques (voir carte) qui se développent à Villaggio Coppola, je me suis rendue compte qu’il y avait une mise en place d’une coopérative agricole. Il serait donc intéressant que cette coopérative utilise l’emplacement idéal du centre commercial afin de promouvoir ces produits locaux. Cette coopérative pourrait également s’associer aux différents autoentrepreneurs se trouvant sur le territoire (comme le céramiste, garage …). Après réflexion, ce site a des enjeux urbains plus grand que l’échelle du village et la surface du centre commercial me paraît hors d’échelle par rapport à la taille de ces investisseurs. Ce territoire a toutes les qualités pour, à l’avenir, occuper une place dans le territoire métropolitain de Naples. Il faut se donner les moyens d’offrir à ce territoire des infrastructures qui permettront de révéler le paysage, de débloquer le système d’acteurs qui est actuellement très complexe pour faire évoluer le village. Des investisseurs locaux comme les différents autoentrepreneurs se situant sur le territoire du Village me semble donc peu réalistes et déconnectés du contexte. De plus, l’enjeu du complexe centre commercial n’est pas de dévitaliser la ville qui est composée de nombreux petits commerçants mais bien de proposer des activités diverses avec une échelle de pertinence plus large.

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1 - écoparc 2 - stand de tir 3 - club golf 4 - hôtel 5 - magasin de meuble : prezioso di casa 6 - école primaire 7 - discothèque 8 - hôtel 4 étoile + IMAT école de navigation 9 - coopérative agricole 10 - constructeurs de bateaux 11- via dominitiana 12 - casse automobile 13 - bufflone centre commercial

1 2

3 9 4 5 8

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Le deuxième investisseur vers lequel je me suis orientée est la compagnie de transport de bus italienne « CTP compagnie » et plus largement Unico Campania28 qui est une entreprise regroupant toutes les sociétés de transports de la Campanie. Je pense qu’il serait intéressant pour cette entreprise d’investir sur ce site pour plusieurs raisons.

28- Les sociétés de transports regroupé sous le nom de Unico Campania sont : AIR, ANM, Buonotourist, BUSITALIA, CIAV, CLP, COSAT, CTP, DAV, EAV, SITA, Trenitalia et TROTTA BUS SERVICE

Le site se situe près d’un échangeur ce qui est un emplacement idéal pour promouvoir les mobilités. De plus, ce village étant une destination touristique possible notamment avec le développement du port on peut imaginer qu’un flux important de personnes pourrait venir à Villaggio Coppola pour quelques heures et prendre un bateau pour se rendre sur les îles ou bien venir la journée et repartir sur Naples en soirée. Il serait donc intéressant de développer l’accessibilité notamment durant les périodes estivales. Dans un contexte plus large, nous pouvons nous apercevoir également que nous voyageons de plus en plus et que les compagnies de transport font tout pour que les prix soient de plus en plus attractifs. En France nous pouvons voir que les déplacements en autocar de ville en ville se sont démocratisés29 étant moins cher que le covoiturage et le train et offrant un certain confort notamment avec le wifi à bord.

29- Selon l’entreprise Arafer (autorité de régulation des activités ferroviaires et routières) il y a une augmentation de plus de 30% des utilisateurs d’autocar en France durant l’année 2016.

De plus, les gares routières pourraient être pensées comme le modèle des aéroports qui sont devenu un espace économique de première importance. Comme en témoigne la transformation de certains aéroports en véritables hubs, polarisant entreprises, platesformes logistiques, hôtels et commerces. L’aéroport est désormais investi par les usagers et les entreprises pour y exercer des activités fixes, ne participant pas directement de l’exploitation de la mobilité. L’entreprise Unico Campania serait donc un investisseur intéressant pour développer ces 5 hectares en attente notamment dans l’objectif d’une mixité programmatique.

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30Le terme de « partenariat » indique que les 2 parties vont mettre en commun leurs ressources et forces afin d’atteindre un objectif commun

31 - SNC – société en nom collectif. Voir lexique économie pour plus d’informations 32- SAEM Société anonyme d’économie mixte

Pourrait-on envisager un partenariat30 entre des investisseurs étrangers et des entreprises locales ? Créer un partenariat entre deux entreprises permettrait de réduire la prise de risque de cet achat. Cette méthode concrétiserait une volonté d’associer plusieurs acteurs de l’aménagement qui seraient intéressés par ce territoire. Appuyons-nous sur le fonctionnement de l’Euralille : Euralille a mis en place des loyers en fonction du chiffre d’affaires, par des formules d’indexation sur le chiffre d’affaires pour différents programmes. Par exemple, pour le centre commercial, l’opérateur commercial (une SNC 31) a payé à la SAEM32 un loyer capitalisé ; les commerçants versent à la SNC un loyer plancher fixe et un loyer complémentaire en fonction du chiffre d’affaire réalisé, l’opérateur commercial reversant le quart des loyers variables à la SAEM. Pour celle-ci, cela constitue donc une source de revenus relativement régulière. Il serait intéressant d’utiliser le même principe sur le centre commercial de Villaggio Coppola. On pourrait imaginer qu’un investisseur comme Immochan ou Klépierre achète le site et qu’il le loue à une entreprise nationale comme Unico Campania qui viendrait gérer le bâtiment en collaboration avec Immochan qui lui apporterait des connaissances et conseils précieux à la gestion d’un tel complexe. Cette entreprise nationale pourrait venir découper le bâtiment en lots et le sous-louer à son tour à des entreprises à la fois locales, nationales et internationales. Utiliser un investisseur ayant un plus gros chiffre d’affaire pour l’achat du terrain serait plus avantageux afin de réaliser les travaux nécessaires qui sont indispensables pour que le centre commercial renoue avec son environnement. De plus, Immochan et Klépierre sont spécialisés dans les centres commerciaux et pourrait donc apporter leur œil d’expert au projet. Il serait intéressant pour leur image d’investir sur ce territoire en proposant un centre commercial moins générique et au plus près des usagers. Un centre commercial qui s’adapte . 97 .

aux territoires où il est implanté et qui pourrait être une expérience pour ces investisseurs qui, si cela fonctionne, pourrait se démocratisés à d’autres centres commerciaux. De plus, il a peu de concurrence dans la zone de Villaggio Coppola donc ce complexe pourrait attirer la population des villages alentours jusqu’à 20km à la ronde. Cette méthode imposerait un dialogue omniprésent entre le gouvernement et les futurs acheteurs privés ou publics afin que chacun s’engage pour réaliser un projet avec des objectifs communs notamment le fait de vouloir revaloriser Villaggio Coppola.

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. OUVERTURE DE LA RÃ&#x2030;FLEXION .

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Ce semestre m’a donné l’occasion de me positionner dans un projet comme je n’ai jamais eu l’occasion de le faire. Une position qui se situe en amont de la réalisation des premières esquisses. Le projet architectural et ce rapport de présentation qui en découlent m’ont donc permis à la fois de me questionner sur le rôle que pouvait avoir un architecte durant la mise en vente d’un foncier mais également de son rôle qui me semble indispensable face à des typologies architecturales que l’on qualifie de « non-lieu » . En intervenant dans cette mise en vente, l’architecte ne fait pas appel aux mêmes compétences que lorsqu’il travaille dans une agence d’architecture mais je pense que sa présence amène des éléments indispensables quand il s’agit de négocier un territoire pour de futurs aménagements. En effet, vendre un territoire à des investisseurs étrangers, locaux, privés ou publics n’amènera pas à la même finalité du projet. Je pense qu’un architecte a donc sa place dès la mise en vente d’un terrain afin d’orienter dès le début des stratégies urbaines/architecturales et de vendre le terrain à des clients orientés qui correspondraient à la vision globale du territoire voulu. Ici, le gouvernement italien qui s’occupe de la vente et les acheteurs potentiels ne disposent pas de cette vision. Il convient alors de cultiver et d’associer un regard architectural face à des enjeux qui, durant une mise en vente, relèvent plus du domaine économique et de la finance. Cette position dans le projet m’a permis de proposer des solutions pour débloquer une situation en amenant une autre façon de regarder le projet. De plus, j’ai donc pu amener en tant que future architecte, par différentes stratégies et scénarios, un regard architectural dans des zones qui sont souvent délaissées de la vision d’un architecte au profit d’une

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33 - Article sur les échos mettant en avant le partenariat entre deux groupes majeurs des centres commerciaux. Westfield et Unibail Rodamco. Ils partagent la même détermination à combattre la concurrence du commerce en ligne en proposant à leurs clients des lieux spectaculaires, de très nombreux services, des espaces de restauration et de loisirs qui constituent ce que les acteurs nomment désormais les « centres de destination », ou l'« expérience shopping » impossible à vivre sur Internet. Au total, tous ces centres accueillent près de 1,2 milliard de visiteurs chaque année.

réponse qui apporte un maximum de rendement financier et de la mise en valeur d’éléments publicitaires. Le centre commercial apparaît donc comme une architecture de masse et générique. D’une réponse rentable et pratique pour tout le monde, il est passé au rang de « canard », comme le qualifient Robert Venturi et Denise Scott- Brown. Mais le modèle actuel des centres commerciaux ne peut plus évoluer dans ce milieu critique, ignoré de la vision architecturale. Aujourd’hui, avec les prises de conscience environnementales et de nouvelles méthodes d’achat virtuelle le centre commercial est de plus en plus problématique. À travers ce projet de fin d’étude, j’ai pu étudier quelques propositions urbaines pour réintégrer les centres commerciaux à la ville et je suis persuadée que de nombreuses évolutions sont possibles et imaginables pour redonner une image positive de cet objet urbain. Certains projets de rénovation ou de construction tente de répondre à de nouveaux enjeux d’intégration urbaine et environnementale notamment en réduisant l’échelle et en provoquant « l’expérience du shopping »33 que l’on ne peut pas avoir en passant commande sur un ordinateur. L’intervention d’un architecte me semble alors utile pour agir dans un tel contexte afin de réfléchir à des scénarios possibles pour l’évolution de cette architecture générique. Pour en revenir à ma position dans ce projet, en occupant une place dans la mise en vente d’un terrain, je me suis rendu compte également que nous devons faire appel à des compétences ne relevant pas directement du domaine de l’architecture mais plus de celui de l’économie et de la finance. En agissant en amont de l’étape d’esquisse d’un projet, l’architecte s’adresse à des commerciaux, à des entrepreneurs, ce sont des investisseurs qui mettent une somme d’argent importante dans un projet. Il faut donc parler « leur langage » en leur montrant que le projet que l’on souhaite mettre en place va leur apporter un rendement . 103 .

financier. Le projet qui vous sera donc présenté à la soutenance conjuguera à la fois une stratégie urbaine et architecturale afin de proposer une réactivation pour ce fragment de ville en répondant au contexte et à l’environnement de Villaggio Coppola. En complément de cette stratégie, sera mis en place un business plan afin de montrer que cette sixième mise en vente avec les travaux associés à la rénovation et à la connexion du centre commercial peut intéresser des acheteurs et apporter des bénéfices par rapport à l’investissement de départ. Le questionnement plus large qui accompagne ce projet et l’aboutissement de mon cursus en école serait sur l’importance qu’une ouverture à l’économie par exemple par des conférences sur ce domaine pourraient amener dans notre cursus scolaire en école d’architecture.

Je vous remercie de votre lecture,

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Le capitalisme échappe même à ses créateurs, il a sa propre dynamique, c’est un fauve très difficilement contrôlable, et nous utilisons de façon ad hoc la plus part des arguments théoriques. Clairement il échappe même à l’intelligibilité de ses meilleurs acteurs. Robert Boyer

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. BIBLIOGRAPHIE . Ouvrages

CAUE de Loire Atlantique, Pour en finir avec la zone, quelle architecture pour le paysage des espaces d’activités ? Nantes, CAUE, 2011, 143p Club des maîtres d’ouvrage d’opérations complexes, L’aménageur urbain face à la crise, édition de l’aube, 1996, 253p ERNAUX Annie. Regarde les lumières mon amour. Paris, Seuil, Raconter la vie, 2014, 76 p FAUVEAUD Gabriel, Les villes non occidentales, comprendre les enjeux de la diversité urbaine, Pum, Les presses de l’universite de Montréal, 2017 FROMONOT Françoise, La campagne des Halles : Les nouveaux malheurs de Paris, La fabrique éditions , la fabrique, 2005, 156p KOOLHASS Rem, Junkspace, Paris, Manuels Payot, 2011,121p LEFEBVRE Henri, Le droit à la ville, Economica, Antropologie, 2009, 135p MALVERTI Xavier, la dissolution de l’espace public dans l’espace marchand, Paris, Mémoire étudiant, 2006.40p MANGIN David, La ville franchisée, Forme et structures de la ville contemporaine, La Vilette, Paris, 2004. SAVIANO Roberto. Gomorra . Gallimard, folio, 2009 VENTURI, SCOTT-BROWN , IZENOUR. Learning from Las Vegas. MIT, MIT Press, 1977, 190p WALL Alex et GRUEN Victor, From Ubran Shop to new City, Barcelone, Albert Ferré, 205 ; 220 p

Podcast

FRANCE CULTURE , « modèle commercial à la française » 02/03/2015 avec David Mangin, Pascal Madry, Carole Maillard

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Articles internet

LES ECHOS.FR CATHERINE Sabbah, Unibail-Westfield : une opération dans la logique de concentration du secteur , les echos, , 12/12/2017 https://www.lesechos.fr/industrie-services/immobilier-btp/0301014338159-unibail-westfield-une-operation-dans-la-logique-de-concentration-du-secteur-2137849.php ILMATTINO.IT BIAGIO Salvati, Fallimento «Giolì», all'asta il centro commerciale del clan, 02/08/2016 https://www.ilmattino.it/caserta/centro_commerciale_all_ asta_gioli-1889182.html CASERTACE.NET Inconnu, CASTEL VOLTURNO. In vendita il Giolì, centro commerciale della camorra. Cala il prezzo, 14/03/2016 https://www.casertace.net/299109-castel-volturno-in-venditail-giol-centro-commerciale-della-camorra-cala-il-prezzo.html Inconnu,CAMORRA. ESTORSIONI al centro commerciale Giolì. TUTTE LE CONDANNE E LE ASSOLUZIONI, 14/03/2017 https://www.casertace.net/299109-castel-volturno-in-venditail-giol-centro-commerciale-della-camorra-cala-il-prezzo.html INTERNO18.IT Inconnu, Castel Volturno dopo la confisca finisce all'asta il centro commerciale Gioli , 02/08/2016 http://interno18.it/cronaca/56267/castel-volturno-dopo-la-confisca-finisce-allasta-il-centro-commerciale-gioli

Magazine

criticat n°19 ( printemps 2017) Valéry Didelon : L’architecture, de l’innovation à l’enrichissement

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REMERCIEMENTS ENSEIGNANTS

Carlo Grispello Laurent Devisme

INTERVENANTS Anaïs Touboulic Olivier Caro

ÉTUDIANTS

Alice Capdemourlin Isalyne Hoarau

RELECTEURS Marc Hérault Aude Hérault

Solène Peguy

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À Villaggio Coppola, un village italien où il y a une forte présence mafieuse, le gouvernement et la mairie essaient de reprendre possession du territoire qui a été créé de manière illégale. Pour cela, ils confisquent certains biens appartenant à la mafia. En résulte des bâtiments qui restent latents, certains en cours de vente mais ne trouvant pas de nouveaux investisseurs. Le centre commercial Gioli de Villaggio Coppola en fait partie. Ce rapport de présentation

retrace alors l’histoire du bâtiment allant de sa confiscation aux différentes mises aux enchères qui ont eu lieu sans aboutir, puis à une proposition d’une nouvelle mise en vente dans le but de trouver des investisseurs adaptés. À travers ce scénario on se questionne sur la place de l’architecte dans la mise en vente d’un foncier mais aussi de son rôle dans la requalification d’une infrastructure que l’on qualifie de « non-lieu ».

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