Gebiedsontwikkeling2GO - Wintereditie 2018

Wintereditie 2018

Gebiedsontwikkeling 2 GO Een uitgave van: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) / Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft

Uitgelicht:

Thérèse Mol, gebiedsregisseur van de Piushaven in Tilburg, kreeg als eerste van Friso de Zeeuw een exemplaar van zijn nieuwste boek ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’ overhandigd. Mol ontving het standaardwerk op vrijdag 15 december bij de plechtigheid aan de TU Delft waar De Zeeuw afscheid nam als praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling.

2

Succes innovatiedistrict staat of valt bij ruimtelijke condities

4

Praktijkcongres 2017: bottom-up met vinger van de overheid in de pap

6

Dubbelinterview woningcorporatie Havensteder & belegger Bouwinvest

8

Aardbevingsgebied Groningen: bedreiging of kans?

9

Impact hyperloop op stedelijke omgeving: stimulans voor stationsgebied

Grote woningvraag vereist stevige gebiedsregie en publiek-private samenwerking Planmatige gebiedsontwikkeling is een prima hulpmiddel voor het in goede banen leiden van de grote ruimtelijke opgaven waar Nederland voor staat. In stedelijke regio’s waar de vraag naar woningen enorm is en marktpartijen staan te dringen met eigen ‘plotontwikkelingen’, is een nieuwe verlichte vorm van publiek-private samenwerking (PPS) onmisbaar. Doorslaggevend voor het welslagen van dit ‘joint venture ultralight model’, is een ‘stevige gebiedsregie’. Dat is de kernboodschap van de uittreerede die Friso de Zeeuw op 15 december uitsprak bij zijn afscheid als praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft.

Gepaste trots ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling, zonder voodoo’, luidt de titel van de uittreerede.

De vertrekkende hoogleraar gaf daarmee genodigden op de academische plechtigheid op 15 december bij de faculteit Bouwkunde een voorproefje van zijn nieuwe boek ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’, dat die dag ook verscheen. De Zeeuw blikt in dit ‘handboek voor studie en praktijk’ met ‘gepaste trots’ terug op de vernieuwing van stads- en dorpscentra, Sleutelprojecten, Vinex, Ruimte voor de Rivier, omgang met erfgoed en Natuurwerk: “Het mag gezien worden.”

Nieuwe werkelijkheid De emeritus hoogleraar rekent in het boek ook af met de twijfel die in de economische crisis rees over de houdbaarheid van planmatige gebiedsontwikkeling.

Opgeld in die jaren van economische neergang doen nieuwe, door hem als ‘voodoo’ bestempelde, begrippen als ‘nieuwe verdienmodellen’, ‘van bezit naar gebruik’ en ‘beleggers als de nieuwe gebiedsontwikkelaars’. “In 2017 breekt alweer een nieuwe episode aan”, schrijft hij over De Binckhorst, het Haagse bedrijvengebied dat in het boek model staat voor de ‘nieuwe werkelijkheid van gunstig gelegen binnenstedelijke transformatiegebieden’. “De vraag

naar woningen is enorm. Het aantal marktinitiatieven (‘plot-ontwikkelingen’) krijgt een dusdanige omvang dat een meer regisserend en planmatig optreden niet kan uitblijven.”

Kwaliteit gebiedsontwikkeling centraal De nieuwe generatie gebiedsontwikkelingen moet, stelt De Zeeuw, steunen op (regionale en lokale) langetermijnvisies die investeerders en financiers comfort bieden om stevig te investeren. Een ‘ontslakte’ bestuurlijke mentaliteit moet de

“Integrale ontwerp gebiedsontwikkeling gaat boven priegelnormen” kwaliteit van gebiedsontwikkeling en het participatieproces centraal stellen. Het integrale ontwerp gaat boven sectorale ‘priegelnormen’. Van professionele marktpartijen verwacht hij transparantie en creativiteit, de wil om omgevingskwaliteit te leveren en de competentie om de participatie zelf te organiseren.

PPS-impuls door marktdruk Dat in transformatiegebieden als De Binckhorst vaak sprake is van ‘versnipperd eigendom’, noopt tot nadenken over

nieuwe vormen van publiek-private samenwerking. “Gemeente noch marktpartijen voelen zich geroepen of zijn bij machte om ‘alles’ aan te kopen.” Omdat investeringsplannen van verschillende eigenaren wel vragen om samenhang en afstemming, kunnen die gebieden volgens De Zeeuw niet zonder een ‘stevige gebiedsregie’. In het boek spreekt hij van ‘joint venture ultralight’ of ‘Developing Apart Together’(DAT). Wie de ‘oerversie’ van deze verlichte PPS wil zien, wijst hij door naar de herontwikkelde Piushaven in Tilburg.

Mannetjesputter (m/v) De persoon van de gebiedsregisseur is cruciaal. Die kan afkomstig zijn uit de markt, maar het kan ook een onafhankelijke procesmanager zijn of een gemeenteambtenaar. Mits het maar, zoals De Zeeuw het noemt, een mannetjesputter (m/v) is, “een type dat niet alleen de in de gebiedsontwikkeling actieve partijen op één lijn weet te houden, maar - minstens even belangrijk - door de gemeentelijke bureaucratie heen weet te breken om vooruit te komen.” ‘De eindgebruiker centraal’ is een ‘leerpunt’ van de crisis dat ook deze gebiedsregisseur niet mag veronachtzamen. Maar De Zeeuw ziet de bui al hangen en waarschuwt:

“Een overspannen marktsituatie kan verworvenheden van de crisis weer tenietdoen.”

Oer-gebiedsregisseur Mol De Zeeuw stelde bij zijn afscheid Thérèse Mol, gebiedsregisseur van de Piushaven, als voorbeeld van het type ontwikkel-bevoorderaar waar volgens hem Nederland er nu veel meer van kan gebruiken. “Al twaalf jaar werkt zij met hart en ziel aan de Piushaven. Als het nodig is gaat zij ook een conflict niet uit de weg”. Gebiedsregie vereist, benadrukte hij “ambitie, verbindingskracht, maar vooral de kunst van ploeteren en volhouden.”

Het valt de emeritus hoogleraar op dat vooral vrouwen daarin excelleren. “Thérèse Mol voldoet volledig aan het profiel.” Mol lichtte op de bijeenkomst toe wat haar helpt om effectief te zijn: “Ik kan successen boeken dankzij het kernteam van collega’s waarmee ik al jaren samenwerk. Ook korte lijnen met de wethouder en raadscommissie zijn essentieel. Van hen krijg ik vertrouwen.

En met Friso deel ik de aversie tegen overtrokken bureaucratie.”

Redactie Gebiedsontwikkeling.nu

2

Wintereditie 2018

Let’s GO Na een dikke elf jaar staat gebiedsontwikkeling zowel als vak als in de praktijk duidelijk op de kaart. Bij zijn afscheid op 15 december lanceerde praktijkhoogleraar Friso de Zeeuw dan ook een prachtig studie- en praktijkboek, Zo werkt gebiedsontwikkeling. Die dag kwam uiteraard ook in De Zeeuws uittreerede zijn rijke spectrum aan taal voor gebiedsontwikkeling langs.

Spektakel en drama, tragedie en zeker komedie, in de Aula van de TU Delft kregen de talrijke genodigden het in ruime mate voorgeschoteld door de emeritus hoogleraar.

We beluisterden in De Zeeuws rede een kritische noot over de circulaire economie en gebiedsontwikkeling. Een aanpak die verschillende definities kent en de schaal van gebiedsontwikkeling veelal overschrijdt. De thema’s energie en aanpak van erfgoed maken volgens De Zeeuw al onderdeel uit van gebiedsontwikkeling. De kern is het terugbrengen van primaire grondstoffen, een passende watervoorziening en het vermijden van bouwafval. Daarbij aansluitend stelt hij in een interview in het FD dat circulaire economie vaak geen groot maatschappelijk probleem oplost. ‘Er is geen schaarste aan heel veel materialen in de bouw. Er zijn

genoeg grondstoffen voor bouwstenen’.

Zijn kritiek richt zich ook op een circulaire aanpak als superieure denkwijze, als nieuwe religie, en op het steeds willen innoveren langs destructieve weg met risico op een verkokerde aanpak.

Doe de tienkamp II Begin 2018 verschijnt het vervolg op de GO-publicatie ‘Doe de tienkamp’ over duurzaamheid uit 2011. Een van de thema’s is ‘circulair’, en ik licht alvast een tipje van de sluier op. Het gaat om het scherp neerzetten van de meest urgente maatschappelijke opgaven. Om tot een werkbare aanpak te komen, is het nuttig een onderscheid te maken tussen de biologische- en de technologische kringloop. De eerste richt zich op een aanpak waarbij reststoffen zoals water of bepaalde grondstoffen na gebruik veilig terugvloeien in de natuur. De technische kringloop mikt op het zodanig ontwerpen en vermarkten van producten, dat die op kwalitatief hoogwaardig niveau kunnen worden hergebruikt. Voor veel bedrijven en processen betekent dit het volledig herzien en opnieuw inrichten van productketens. Een voorbeeld hiervan in de bouw zijn ‘slimme plafonds’. Leidingen worden los aan die plafonds gemonteerd in plaats van ze te integreren in de bouwvloer.

Vertaald naar gebiedsontwikkeling, varieert de bijdrage aan een circulaire economie al naargelang het perspectief van de actor. Aan de publieke kant draait het om zorgen voor heldere richtlijnen en

om het gebiedsoverstijgend stimuleren van benodigde allianties en passende productketens. Belangrijk voor de kant van de private ontwikkelaar is het vertalen van economisch haalbare ontwikkelingen naar een passend moment in het proces van gebiedsontwikkeling. Relevante vragen hierbij zijn: wat past bij het gebied (en de regio)? wat is economisch haalbaar? wie vragen we wanneer aan tafel?

Ofwel, hoe zorgen we dat het concreet wordt en onderdeel uitmaakt van het plan- en uitvoeringsproces?

Blockchain Een aanpak die we op diverse locaties zien is de vorm van ‘living lab’s’ met gezamenlijk leren als belangrijke doelstelling. Voor deelnemende actoren geldt daarbij openheid in het proces als een belangrijke factor. Maar hoe vertaal je dit in contracten?

Wellicht biedt blockchain een uitkomst.

Blockchain is een openbaar online register van transacties. Waar internet zich richt op informatie, gaat blockchain over data in databases. Data kunnen met blockchain veiliger worden verspreid over verschillende databases terwijl de toegang tot die data verbetert. Het bijzondere van blockchaintechniek is dat het voor het eerst mogelijk is om niet alleen een kopie te maken van data, maar om het eigendom van bepaalde data over te dragen. Zo kan blockchain wellicht worden ingezet voor

Succes innovatiedistrict staat of valt bij ruimtelijke condities

het openbaar maken en delen van de benodigde kennis en kosten voor diverse thema’s van gebiedsontwikkeling, zoals een circulaire aanpak. Een werkwijze die vraagt om nadere verdieping. Kortom, net als precisering van het begrip circulair ook een mooi thema voor het komende jaar.

Welkom 2018 Om gezondheidsredenen neem ik komend jaar als directeur afscheid van SKG. In dankbaarheid blijf ik als strategisch adviseur en columnist/blogger wel betrokken bij SKG, haar leerstoel en de TU Delft. Nu Friso de Zeeuw afscheid heeft genomen - volgens hemzelf trouwens een schijnbeweging - kijken we voor 2018 uit naar een nieuwe inspirerende praktijkhoogleraar.

Agnes Franzen, directeur SKG

ONDERZOEK

Central innovation District Den Haag in ontwikkeling Optimale bereikbaarheid. Betaalbare ruimte voor start-ups. Een transparante plint die de innovatieve bedrijvigheid zichtbaar maakt. Met zitplekken en tafels in buitenruimten voor ontmoeting en uitwisseling. En met prikkels voor lunchen buiten het eigen kantoor, bedrijfsevents bij kennisinstellingen, innovatiefestivals en openbare lezingen. Op basis van onder meer een eigen survey met tweehonderd respondenten rond het Haagse Central Innovation District (CID), zijn dat (ruimtelijke) voorwaarden die bepalend zijn voor het succes van een innovatiedistrict zoals dat nu ook in andere grote Nederlandse steden in de steigers staat.

In opkomst Het ontwikkelen van zogenoemde urban innovation districts (UID’s) is in opkomst.

De totstandkoming van innovatie verplaatst zich van monofunctionele bedrijvenparken buiten de stad naar een gemixte binnenstedelijke omgeving van wonen, werken en ontmoeten met een optimale bereikbaarheid per ov.

Bekende voorbeelden zijn Kendall Square in Cambridge (USA) en de wijk 22@ in Barcelona. Geïnspireerd door het succes elders werken steden als Amsterdam, Rotterdam en Den Haag ook aan zo’n binnenstedelijk innovatiedistrict.

Pregnante vraag De pregnante vraag voor bijvoorbeeld Den Haag is hoe je van een bestaand woon- en werkgebied een aantrekkelijk innovatiemilieu maakt. Deels komt dat volgens innovatie-experts Bruce Katz en Julie Wagner neer op het voortbouwen op de reeds aanwezige kenniseconomie (economic assets) en samenbrengen van

de juiste partijen (network assets). Maar ook de ruimtelijke condities voor innovatie (physical assets) zijn van groot belang willen bedrijven en instellingen zich in een innovatiedistrict vestigen en tot nieuwe innovaties komen.

Onderscheidend profiel Bij innovatiedistricten wordt vaak gedacht aan de IT sector, High Tech, financiële dienstverlening of design. Maar wat is de innovatieve bedrijvigheid in overheidsstad Den Haag? Bovendien staat werken bij de overheid in de stad door bezuinigingen en digitalisering onder druk, vooral aan de onderkant en in het middensegment van de arbeidsmarkt. Daarom zoekt de gemeente naar een profiel dat aansluit bij waar de stad nog meer goed in is en dat nieuwe economische groei en banen oplevert. Twee clusters staan daarbij in de spotlights: ‘vrede en recht’ en ‘cyber security’.

Driehoek Het driehoekige gebied dat Den Haag

heeft bestempeld als innovatiedistrict ligt tussen de stations Centraal (CS), Holland Spoor (HS) en Laan van NOI. De driehoek (zie figuur rechterpagina) is een verzameling van deelgebieden. Het omvat een deel van de Binckhorst, met industrie, MKB’s en start-ups, maar ook het Beatrixkwartier, met zijn overheidsgebouwen en multinationals.

Rond CS bevinden zich de governanceopleidingen van de Universiteit Leiden.

Naast HS ligt de Haagse Hogeschool en bij station Laan van NOI staat een bedrijfsverzamelgebouw voor ondernemers binnen het cyber security cluster. En midden in het gebied bevinden zich de bedrijfsverzamelgebouwen New World Campus en Bink36. Maar het CID is nog in wording. Voor de sturende actoren is het nog een vraag waar innovators in dit werkgebied precies behoefte aan hebben.

Vier categorieën Op basis van ruimtelijk-economische theorieën en lessen van succesvolle innovatiedistricten elders formuleerden wij

een aantal fysieke voorwaarden verdeeld over vier categorieën: Infrastructuur, Functies & Voorzieningen, Place & Building Design en Imago & Branding. Voorbeelden van condities zijn respectievelijk een optimale bereikbaarheid per openbaar vervoer, toegankelijke plekken voor ontmoeting, uitwisseling en evenementen, een transparante plint en geografische herkenningspunten van het gebied.

Enquête Om te bepalen in hoeverre het CID al voldoet aan de geformuleerde voorwaarden, hielden wij afgelopen voorjaar een survey onder de aanwezige kennisinstellingen en bedrijven, aangevuld met diepte-interviews. Bijna tweehonderd respondenten vulden de enquête in, met vragen over de fysieke kenmerken van hun deelgebied voor wat betreft het kennis- en innovatieproces waaraan zij deelnemen. Voor het survey hebben we een onderscheid gemaakt tussen start-ups, gevestigde

3 Beeld: Roel Wijnants

Beeld: Gerard Stolk

Beeld: Nanda Sluijsmans

Beeld: FaceMePLS

Deelgebieden in het Central Innovation District

Beeld: Roel Wijnants

Deelgebieden in het Central Innovation District MKB’s, universiteitsmedewerkers en studenten. Circa dertig innovators in de verschillende deelgebieden zijn ook nog kort geïnterviewd in het kader van de International Placemaking Week Conference in oktober in Amsterdam.

Verschillen per deelgebied Er zijn duidelijke verschillen per deelgebied, sector en gebruikersgroep. Het gebied ten westen van CS is qua infrastructuur goed ontwikkeld. Gebruikers waarderen de verbinding met de rest van de Randstad en de walk- en bike-ability in dit gebied. In het

“Gemis aan mix van stedelijke functies” Binckhorst CID-deel ligt dit anders. In het noordelijke deel van dit gebied (Bink36) is het gros ook tevreden over de verbinding met de Randstad, maar met name in het zuidelijke deel (Caballero Fabriek) missen MKB’s en start-ups een mix aan stedelijke functies met voldoende horeca.

In het deelgebied New World Campus zijn de gebruikers vooral tevreden over de voorzieningen binnen het gebouw zelf. De omgeving scoort lager. Ook de samenwerking tussen ondernemers in het gebouw kan beter, oordelen gebruikers.

Dat het nu nog schort aan interactie, komt voornamelijk door de verschillen in economische focus bij de aanwezige ondernemers.

Afwijkende behoeften Belangrijke constatering is dat niet alleen de deelgebieden van het CID verschillend scoren, maar dat gebruikersgroepen ook afwijkende behoeften hebben. Ons survey laat zien dat waar studenten en universiteitsmedewerkers minder belang hechten aan bereikbaarheid per auto, de meeste ondernemers dat wel doen.

Belangrijk voor start-ups zijn ook betaalbare kantoorruimte en flexibele huurcontracten.

En ondernemers zijn ook gevoeliger voor de uitstraling en branding van het gebied.

Broedplaatsen van innovatie De onderzoeksresultaten onderstrepen het belang van een gerichte focus op deelgebieden en verschillende gebruikersgroepen. Het CID is groot in omvang: 40 minuten lopen van de ene naar de andere kant. Die schaal wordt door veel ondernemers niet gebruikt. Hun dagelijkse werk- en interactieomgeving is veel kleiner. Van een innovatiedistrict waarin verschillende ‘broedplaatsen van innovatie’ zich op loopafstand van elkaar bevinden is nog geen sprake.

Gesloten cultuur Eén van de uitdagingen van het CID is het beter zicht- en tastbaar maken van innovatie gerelateerde activiteiten in het gebied. De transparante plinten aan de Turfmarkt worden gezien als een eerste stap in de juiste richting, met als voorbeeld het faculteitsgebouw Wijnhaven van de Universiteit Leiden, met zijn zichtbare en publiek toegankelijke koffiecorner en zijn Spaanse Trap. Meer transparantie organiseren is op sommige andere plekken nog ingewikkeld vanwege de gesloten

cultuur van het cyber security cluster.

Nuttige tips De publieke ruimte kan meer ingezet worden voor het ontwikkelen en delen van kennis en voor de ontplooiing van het district als geheel. Met bijvoorbeeld gratis wifi en zitplekken en tafels in de buitenruimte. De openbare ruimte vraagt

“Duidelijke verschillen per deelgebied” ook om programmering. Respondenten geven daarvoor nuttige tips: ‘Organiseer innovatiefestivals’, ‘bevorder lunchen buiten het eigen kantoor’, ‘bied bedrijven voor events ruimte in universiteitsgebouwen aan en nodig universiteitsmedewerkers uit’, ‘zorg voor openbare lezingen, zoals bij Speakers Corner in Hyde Park’.

Aanbevelingen Wat zijn dus de aanbevelingen voor het CID in de Hofstad en voor andere innovatiedistricten in ontwikkeling?

Investeer in de ruimtelijke condities voor innovatie. Aantrekkelijke publieke ruimte, meer transparante plinten en gedeelde open toegankelijke horeca en zaalverhuur kunnen innovatie stimuleren. Signs & banners kunnen de branding van CID merk vergroten, zoals ook de programmering van evenementen.

Schep meer private betrokkenheid bij planontwikkeling, sturing en branding van het innovatiedistrict. Het CID is nu nog vooral

een zaak van de gemeente. Van belang is dat ondernemers een grotere rol gaan spelen als ambassadeurs van het gebied..

Ontwikkel een strategie voor sociale inclusiviteit en betaalbare huisvesting, zodat bewoners in het gebied ook profiteren en de stad voor jonge innovators toegankelijk blijft. Den Haag moet 25.000 extra woningen realiseren voor 2040. De vraag is hoe die woningopgave gekoppeld kan worden aan een toegankelijke kenniseconomie.

Meer onderzoek is nodig naar de mechanismen van innovatie binnen de economische sectoren van Den Haag en de manier waarop zij van de plekken gebruik maken. De fysieke omgeving op zichzelf biedt geen garantie tot innovatiesucces.

Maar als aan de juiste ruimtelijke condities wordt voldaan is de plek daarvoor wel de aanjager.

Wouter Jan Verheul, onderzoeker en universitair docent Urban Development Management & Tuur Pluijmen, graduate Urban Development Management

Het afgelopen jaar organiseerde de professional Master City Developer (MCD) meerdere activiteiten en studie-opdrachten rond het CID als voorbeeld van binnensteden in transitie. Begin 2017 tijdens een Great Books avond over ‘The Rise of Innovation Districts’ van en in de MCD module Urban Governance werd onderzocht hoe het CID en het netwerk van actoren als aanjager kunnen dienen voor de stadsregionale ontwikkeling. Eind 2017 werd in de module Urban Resilience nader gekeken hoe het CID aan een veerkrachtige en inclusieve stad kan bijdragen.

Meer informatie, zie: www.mastercitydeveloper.nl

Fysieke kenmerken van innovatiedistricten

4

Wintereditie 2018

GO Praktijkcongres 2017: Internationaal

Gebiedsontwikkeling: bottom-up mét vinger van overheid in de pap

Bottom-up is bij gebiedsontwikkeling zeker bewonderingswaardig, maar de overheid moet een stevigere rol spelen. Dat was op het Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2017 op 7 november de rode draad in de presentaties van zowel gastsprekers uit Nederland als van redenaars uit Duitsland en het Verenigd Koninkrijk.

Rode draad De overheid doet een beroep op de private sector om de opgaven in het ruimtelijk domein ‘samen’ te klaren. En de markt heeft de overheid nodig vanwege het bestemmingsplan, de vergunning en vaak om de grond en de opdracht te verwerven.

Dat er in de verhouding publiek-privaat nog wel wat te verbeteren valt, was een rode draad tijdens het Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2017.

Inkijkje De bijeenkomst bood naast een blik op de Nederlandse situatie ook een inkijkje in hoe gebiedsontwikkeling in Duitsland en het Verenigd Koninkrijk gaat.

Bij de oosterburen werkt de overheid meer rigide top-down, terwijl aan de andere kant van de Noordzee de markt dominant is. Toch blijken juist daar opmerkelijk hoogwaardige bottom-up duurzaamheidsprojecten mogelijk. Bottomup is zeker bewonderingswaardig, maar de overheid moet een stevigere rol spelen, luidde eenduidig de conclusie van de Britse, Duitse en Nederlandse sprekers.

Macro-economisch versus microecologisch De Duitse hoogleraar Guido Spars en de Britse adviseur Sue Riddlestone markeerden in het plenaire ochtendprogramma de uitersten bij de aanpak van gebiedsontwikkeling. Spars liet vanuit een macro-economische optiek de cijfers voor zich spreken, maar reikte niet direct een handelingsperspectief aan. Terwijl Riddlestone vanuit een microen meso-ecologisch standpunt vooral wel opriep op tot handelen, op goed doordachte wijze.

“Markt en lokale overheid zijn aan zet” Voorrang aan binnenstedelijk ontwikkelen Spars, hoogleraar Economie van Plannen en Bouwen aan de Bergische Universität Wuppertal, presenteerde cijfermateriaal over gebiedsontwikkeling in Duitsland: 435 woongebiedsontwikkelingen (groter dan 4 hectare), met in totaal 225.000 nieuwe woningen. Ruim de helft is in de binnenstad gelokaliseerd en ruim een derde in de buitenste stadsring. De gemiddelde projectduur is 13 jaar. Twee derde betreft binnenstedelijke herontwikkeling, een derde is uitbreidend (urban sprawl).

Net als in Nederland krijgt in Duitsland binnenstedelijk ontwikkelen voorrang.

Voor twee derde van de ontwikkelingen die Spars noemde, gold het predicaat duurzaam, en een derde verrees in voormalig agrarisch gebied.

Ecologische stedenbouw De door Spars genoemde duurzaamheidsprestatie was bij Sue Riddlestone onderdeel van een breder

Beeld: Jean van de Lingen Plenaire sessie Praktijkcongres 2017 pakket. De Britse is met haar bedrijf Bioregional in haar land toonaangevend in ecologische stedenbouw. Het bedrijf zet daarbij in op nul CO2-uitstoot in 2050, ofwel een reductie van die uitstoot met 6% per jaar vanaf nu. Riddlestone: “Wat mij blij maakt is dat ik weet dat we die doelstelling aankunnen.”

Grensverleggend In 2002 was Bioregional partner in de eerste eco-wijk op groter schaalniveau: BedZED in Hackbridge, Greater London. De wijk bestaat uit 100 woningen, een school, een café en enkele gemeenschappelijke voorzieningen. BedZED was grensverleggend in duurzame bouw van dat moment. Dikke muren, duurzame materialen, zonnepanelen, CHP (combined heat and power production) op biobrandstof, regenwateropvang voor toiletspoeling, eigen afvalwaterzuivering, gft-compostering en opvallende windhappers op het dak voor ventilatie.

One Planet City-model Een commercieel succes werd ook One Brighton, een tweede eco-wijk met 172 appartementen, een kantoor en een gemeenschappelijke buitenruimte kwam tot stand in Brighton and Hove. Die gemeente hanteert voor stadsontwikkeling sinds 2013 het One Planet City-model. Daarbij is duurzaamheid verbreed tot ‘duurzaam leven’ aan de hand van tien thematische principes.

Naast harde (fysieke) uitgangspunten als nul CO2-uitstoot, nul restafval, en duurzaam watergebruik, vervoer en transport, zijn er zachte criteria zoals gezondheid en geluk, cultuur en samenleving. Bioregional is momenteel bezig met een nog groter project, een eco-town met 6000 woningen in Bicester, Oxfordshire, en ook in Canada realiseert het bedrijf een project. Wereldwijd vindt er volgens het One Planet Livingmodel inmiddels voor 30 miljard dollar aan gebiedsontwikkeling plaats.

Inspireren Hoe kunnen we de economische en ecologische doelstellingen in gebiedsontwikkeling samenbrengen, bracht gespreksleider Hans de Jonge (directievoorzitter Brink Groep en emeritus hoogleraar) de discussie op het congres verder op gang. Nicole Maarsen, directeur vastgoedbeleggingen Syntrus Achmea Real Estate & Finance, pleitte voor het meer over het voetlicht brengen van geslaagde voorbeelden van duurzame ontwikkelingen, zoals Riddleston deed: “Want dat werkt inspirerend.”

Maak geen nieuwe regels Scheidend praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw onthield zich als spreker op het congres van het trekken van lessen uit het Duitse onderzoek, bij gebrek aan gegevens over de financiering. Op binnenstedelijke herontwikkeling in Nederland drukt gemiddeld een tekort van 20.000 euro per woning. Fondsen, zoals het oude Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV), bestaan niet meer.

Voor het inbrengen van duurzaamheid in de businesscase vindt De Zeeuw het One Planet Living-model te restrictief. Onder de ‘duurzaamheidsdruk’ pleitte hij voor het maken van onderscheid tussen wat urgent is en ‘wat mooi zou zijn’. “Laat het aan marktpartijen en de lokale overheid over, maar maak er geen nieuwe regels voor.”

Kees Hagendijk, zelfstandig journalist Dit is een ingekorte versie door Wendy Braanker. Lees het volledige verslag op Gebiedsontwikkeling.nu

In deelsessies werd dieper ingegaan op specifieke thema’s. In de blauwe kaders leest u de belangrijkste lessen van drie sessies.

Lees verder

Privaat gestuurde gebiedsontwikkeling (Sessie A) “Het Amerikaanse model is eigenlijk omgekeerd aan het Nederlandse.”

In Angelsaksische landen speelt de private sector een leidende rol in gebiedsontwikkeling. Werkt dat goed en wat kunnen we daar in Nederland van overnemen? Welke formele en informele samenwerkingsvormen van privaat gestuurde gebiedsontwikkeling zijn er?

Privaat gestuurde gebiedsontwikkeling betekent niet dat de lokale overheid geen enkele rol speelt; Erwin Heurkens, universitair docent Gebiedsontwikkeling TU Delft, onderscheidt vier vormen van private gebiedsontwikkeling, waarbij de aansturing verschilt: door een ontwikkelaar, een belegger, een bedrijf, of particulier gestuurd. Vaak betreft het een mengvorm; Om meer richting het Angelsaksische model te gaan, kan de overheid het bestemmingsplan flexibeler maken en privaat beheer van openbare ruimten toelaten; Wat Nederland van de VS kan leren is de grotere vrijheid die markpartijen krijgen om de openbare ruimte mee te ontwikkelen.

Lees het uitgebreide verslag van ‘Privaat gestuurde gebiedsontwikkeling’ door Kees Hagendijk op Gebiedsontwikkeling.nu

5 Marisa Kes (Deloitte): “Luisteren naar burgers” “De overheid moet niet achterover leunen als het gaat om gebiedsontwikkeling, maar zich er juist weer actief mee bemoeien. En blijven luisteren naar de burgers. Want waarom trekken gezinnen nu weg uit de stad? En wat moeten we daarmee doen richting de toekomst? Niet alleen vasthouden aan het idee dat alles in de binnenstad moet. Het is ook belangrijk om ruimte te creëren in gebieden daaromheen, zodat mensen die dat willen daar ruimer kunnen wonen. En duurzaamheid vind ik heel belangrijk. Niet iedereen is van dat belang doordrongen, merkte ik in het plenaire deel van het congres. De lokale overheid moet dat veel meer stimuleren.

Beeld: Jean van de Lingen Sue Riddlestone, mede-oprichter Bioregional London, tijdens de plenaire sessie

Binnen gebiedsontwikkeling wordt veel samengewerkt en informatie uitgewisseld. Maar qua duurzaamheid gebeurt dat nog te weinig. Gemeenten moeten daarvoor meer samenwerken, vind ik”

Naar circulaire Stedelijke gebiedsontwikkeling uitbreidingswijken in (Sessie B) Europees perspectief Wat is circulaire gebiedsontwikkeling en hoe doe je dat? Hoe pak je circulaire economie gebiedsgericht aan? Antwoorden op die vragen zijn er nog niet echt. Voorlopig is de les: onderneem, leer daarvan en deel dat.

Een kijkje in de keuken bij hoogleraar Gebiedsontwikkeling Ellen van Bueren aan de TU Delft, en bij enkele projecten in Amsterdam: Circulaire gebiedsontwikkeling is een taai onderwerp, het gaat gepaard met systeemveranderingen, hoge complexiteit en learning-by-doing, met ook het risico van ‘samen de fout in gaan’; Druk niet op alle duurzaamheidthema’s meteen ook het stempel van ‘circulair’. Koppel energietransitie los van circulair bouwen en ontwikkelen; Kijk bij circulariteit vooral naar de milieudruk van maatregelen, inclusief de levenscyclusanalyse van materialen in gebouwen en gebieden.

Het thema energie is hier onderdeel van, maar energietransitie specifiek van de gebouwde omgeving niet.

Lees het uitgebreide verslag van ‘Naar circulaire gebiedsontwikkeling’ door Menno Schokker op Gebiedsontwikkeling.nu

Ronald Huikeshoven (AM): “Niet jezelf in je enthousiasme voorbijlopen” “Van Sue Riddlestone neem ik de passie voor duurzaamheid mee en hoe je die in je projecten kan integreren en daar dan volledig voor moet gaan. In de volle breedte, want dan heeft

(Sessie C)

het effect, liet ze zien. Je zag het ook aan de zaal. Mensen

Centraal in deze sessie stond duurzame stadsuitbreiding als antwoord op de actuele woningbouwopgave.

Met als thema’s: aansluiting op bestaand stedelijk gebied, nieuwe infrastructuurvoorzieningen en inspelen op ontwikkelingen rond klimaatadaptatie en verdichting. In zes voorbeelden ging het om buitenstedelijke wijken met een stedelijke identiteit: Seestadt Aspern (Wenen), Freiham (München), Riedberg (Frankfurt), Orestadt (Kopenhagen), Ginko (Bordeaux) en Rieselfeld (Freiburg).

Aanbevelingen van gespreksleider Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling (TU Delft), voor de Nederlandse situatie waren: Nieuwbouwwijken moeten komen op locaties die makkelijk zijn aan te sluiten op infrastructuur en openbaar vervoer; ‘Bouwen in de wei’ hoeft niet natuurvijandig te zijn, want die wei is nu vaak een levenloze prairie als gevolg van intensieve landbouw. Maak mooie, natuur-inclusieve ontwerpen; Zorg op gebiedsniveau voor een eigen identiteit van nieuwbouwwijken; Het verschil in woonprogramma blijft want dat zit in onze wooncultuur.

Lees het uitgebreide verslag van ‘Stedelijke uitbreidingswijken in Europees perspectief’ door Hedwig van der Linden op Gebiedsontwikkeling.nu

reageerden enthousiast. Van Guido Spars vond ik zijn analyse mooi van hoe we met gebiedsontwikkeling bezig zijn.

Met mijn eigen bedrijf ga ik bekijken hoe wij duurzaamheid zelf meer in projecten kunnen verankeren en hoe wij die ambitie nog meer kunnen uitdragen. Al moet je voorkomen dat je jezelf in je enthousiasme voorbijloopt. Je moet het wel waarmaken.”

Peter Sandee (Stadlander): “Lastige business case” “Duurzaamheid loont, is de boodschap die ik uit het congres meekreeg. Daarom moeten we ermee aan de slag. Als woningcorporatie lopen wij redelijk voorop met het verduurzamen van onze woningvoorraad. Tot een sluitende businesscase komen is lastig, daarom is het leerzaam om te horen hoe andere partijen daarmee omgaan. Als corporatie heb je ook een maatschappelijke doelstelling. Op korte termijn een plus onder de streep hoeft niet.

Er is meer dan alleen financieel rendement. We kunnen dus aan meer knoppen draaien dan een puur commerciële ontwikkelaar.

Van het congres stak ik op dat we nog scherper moeten inzetten op het verduurzamen van woningen, dus meer dan alleen woningen energiezuinig maken.”

Rosalie de Boer (BPD Ontwikkeling): “Voor duurzaam is het twee voor twaalf” “Ik ben naar het Praktijkcongres gekomen voor de werksessie over transformatie. Die wil ik bijwonen omdat we met BPD in Den Haag bezig zijn met de herontwikkeling van de Binckhorst. We proberen er op een andere manier samen te werken met de gemeente voor het halen van een aantal duurzaamheidsdoelen. In het plenaire deel van het programma van het Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling was veel aandacht voor die doelen. Volgens mij is het twee voor twaalf en moeten we duurzaamheid echt gaan doorvoeren. Het is in ons aller belang dat we goed met de aarde omgaan. Alle partijen in gebiedsontwikkeling moeten hier hun verantwoordelijkheid in nemen.

Als we onze carbon footprint naar beneden willen krijgen, dan moeten we niet iedere keer een discussie houden over wat haalbaar is. We moeten een ambitie uitspreken, anders gaat het nooit gebeuren.”

Hans Thoolen (Gemeente Breda): “Meer doen aan innovatie” “Wij zijn in Breda bezig met een agenda voor het bijstellen van onze structuurvisie. We gaan toe naar een omgevingsvisie. Hier hoop ik meer te leren over wat er internationaal speelt op het vlak van gebiedsontwikkeling. Ik herkende veel in het verhaal van Guido Spars. Wij doen als gemeente ook zo’n veertien jaar over een gebiedsontwikkeling van tussen de 10 en 30 hectare. De overheid is terughoudend als het gaat om keuzes maken, merkte ik hier ook. Ook de markt en investeerders aarzelen nog teveel. Ik denk dat partijen meer lef moeten tonen. Dus nu de crisis voorbij is, niet weer doorgaan zoals voor 2007 met dezelfde producten.

De uitdagingen zijn nu totaal anders. Overheid en bedrijfsleven moeten dus veel meer doen aan onderzoek en innovatie.”

Beeld: Jean van de Lingen Han Joosten (rechts), hoofd research BPD ontwikkeling, tijdens deelsessie C

Wendy Braanker, journalist

6

Wintereditie 2018

Sneller meters maken lukt all corporatie samen optrekken Havensteder: Woningcorporaties en beleggers moeten in (binnen)steden de handen ineenslaan en ook samenwerken met de gemeente. Want zo’n ‘coalitie’ geeft vertrouwen “en daar komen mooie dingen van”. Achterliggend idee is dat elke partij er in zijn eigen rol aan bijdraagt, corporaties met sociale woningen, beleggers met het midden- en duurdere segment, en de gemeente met investeringen in het buitengebied en infrastructuur. Dit recept voor meer samenwerking, dat mede leidt tot meer middensegmentwoningen in steden, geven Paul Elleswijk, projectleider Wijken en Beleid, en manager strategie Bart Kesselaar van de Rotterdamse corporatie Havensteder.

Waarom moeten corporatie en belegger samen optrekken?

arbeidsmarkt de vraag naar huurwoningen in die wijken ook doet toenemen.”

goede sociale woningvoorraad van belang is voor een prettige woon- en leefomgeving.

Elleswijk: Dat is vooral nodig in zwakkere wijken. Neem Katendrecht op RotterdamZuid. Dat was een probleemgebied, maar woningcorporatie Woonstad heeft hier met marktpartijen echt een omslag gemaakt. Marktpartijen realiseren er nu marktconforme producten. Andere wijken op Zuid zitten nu op het punt waar Katendrecht zes, zeven jaar geleden zat.

Het Oude Noorden waar Havensteder actief is, is ook zo’n voorbeeld. Wij denken dat door als corporatie en belegger samen op te trekken, je zo’n wijk nog meer schwung kunt geven. Ieder in z’n eigen rol en met ook de gemeente en andere marktpartijen aan boord. Krijg je dat als coalitie aan de voorkant helder, dus dat je niet op elkaar gaat zitten wachten, dan kun je samen heel snel meters maken.”

Hoe sla je als gemeente een brug tussen corporatie en belegger?

Werkt Havensteder al samen met beleggers?

K: Door langjarig voorspelbaar te zijn in je aanpak van wijken. Bijvoorbeeld op Rotterdam Zuid. Daar overstijgt de scope van het NPRZ (Nationaal Programma Rotterdam Zuid, red.) langjarig het collegeprogramma. Met middelen van het Rijk, de gemeente, woningcorporaties en marktpartijen richt het NPRZ zich op de verbetering van dat gebied. Belangrijk is dus dat je als gemeente zelf echt jarenlang aandacht besteedt aan een gebied, want dat schept vertrouwen bij marktpartijen.

K: Op dit moment nog niet, maar dat kan er wel van komen. Of via een ontwikkelende partij. Dus dat wij als eigenaar van de grond deze onder condities verkopen aan die ontwikkelaar en dat wij van de woningen die er komen het sociale deel afnemen en een belegger de duurdere woningen.

“Beetje lef mag je van een belegger wel verwachten” Kesselaar: Heb je als belegger lef, dan stap je nu in zo’n wijk in, ook al is het rendement aan de voorkant misschien wat lager. Maar je betaalt ook niet de hoofdprijs en je weet dat over een jaar of zes, zeven, het rendement wel heel behoorlijk is. Doordat trends als de trek naar de stad, toename van het aantal kleine huishoudens en flexibilisering van de

Moet investeren in een zwakke wijk voor een belegger extra aantrekkelijk zijn?

K: De gemeente kan iets doen aan de grondprijs, de buitenruimte opknappen, en zorgen dat de voorzieningen en bereikbaarheid in orde zijn. Zoals Rotterdam dat nu wil doen voor Feijenoord City. Maar dat is iets anders dan aan een belegger vragen ‘wat heb je nodig?’. Dat vind ik de omgekeerde wereld. Een beetje lef mag je toch wel verwachten van beleggers. De woningmarkt in Rotterdam is trouwens omgekeerd aan die in Amsterdam. De gemeente Rotterdam wil in de stad meer dure en middensegmentwoningen en minder sociale sector. Dat maakt het verjongen van onze portefeuille er niet makkelijker op, terwijl ook in zwakke wijken een kwalitatief

K: Corporaties zitten in steden met hun grondposities vaak op hele goede locaties waar beleggende partijen graag willen bouwen. Dus zul je toch met elkaar in gesprek moeten, over hoe je er met elkaar iets moois van kan maken.

E: Het Zomerhofkwartier, of ‘ZOHO’, is in Rotterdam zo’n gebiedsontwikkeling waar wij eigenaar zijn van de grond en die we volgend jaar met de gemeente in een tender op de markt zetten. Om er samen met beleggers een evenwichtige wijk van te maken. Ik verwacht dat we die aanpak ook in andere wijken gaan toepassen. Niet direct morgen, want die nieuwe rollen moeten zich nog uit kristalliseren. Maar ik zie het wel kansrijk in. Want je volledig terugtrekken in je eigen huisje, vind ik geen optie. Dat is de dood in de pot.

Leestip: ‘ZOHO Rotterdam Van blinde vlek naar hotspot’ op Gebiedsontwikkeling.nu

Beeld: Kees Hummel V.l.n.r.: Paul Elleswijk, Jeroen Laven van Stipo en Bart Kesselaar

léén als belegger en n Bouwinvest:

DUBBELINTERVIEW

“Nu corporaties zich weer richten op hun hoofdtaak, het bouwen en beheren van sociale huurwoningen, zijn zij voor ons de uitgesproken partners om samen op te trekken bij gebiedsontwikkeling in zwakkere stadsdelen.” Dat zegt Allard van Spaandonk, directeur Nederland van Bouwinvest. Als institutionele belegger, met het pensioenfonds voor de Bouw als belangrijke klant, stuurt Bouwinvest meer op rendement dan corporaties. Maar als langetermijninvesteerder kijkt Bouwinvest net als corporaties en gemeenten ook breder, benadrukt Van Spaandonk.

Waarom moeten corporatie en belegger samen optrekken?

De druk op de woningmarkt in grote steden is nu zo groot dat het evident is dat zwakkere wijken vanzelf ook aan de beurt gaan komen voor transformatie tot aantrekkelijke gebieden, met een goede mix van sociaal, middensegment- en duurdere huurwoningen en koopwoningen.

Ook op plekken die nu nog wat minder zijn, maar daar moet je dus doorheen kijken.

Dat doen wij als langetermijnbelegger ook. Natuurlijk loop je er als belegger meer risico, maar juist door in zo’n gebied samen op te trekken met een corporatie beperk je dat. Want meestal stapt een corporatie redelijk groot in en zorgt die zo voor massa en de zekerheid dat er echt wat gaat gebeuren. Wij kunnen in zo’n wijk ook best wel een grote ticket nemen, maar toch redden we zo ‘n transformatie niet in ons eentje. Dus liften we graag mee en pakken we ons deel in zo’n wijkontwikkeling. De corporatie mag dan best de regie voeren, mits wij maar als serieuze partner vanaf het begin mogen meedenken over hoe de wijk er straks komt uit te zien. Juist door samen op te trekken, met uiteraard ook de gemeente, versterk je zo’n wijk en zorg je ook voor doorstroming van sociaal naar middenhuur.

Hoe sla je als gemeente een brug tussen corporatie en belegger?

Niet alleen de gemeente maar ook de Rijksoverheid speelt een essentiële rol bij transformatie van wijken en gebieden.

De gemeente met consistent beleid en een faciliterende rol, en de centrale overheid door ook te zorgen voor een goede infrastructuur en voor consistente regelgeving zoals de belastingwetgeving.

Moet investeren in een zwakke wijk voor een belegger extra aantrekkelijk zijn?

Natuurlijk pikten wij er als institutionele belegger in de crisis de krenten uit. De makkelijkste plekken waren toen ook betaalbaar, dat laat je niet liggen. En er werd in die mindere buurten ook nauwelijks iets aangeboden. Nu ligt dat uiteraard allemaal anders. En juist omdat het langetermijninvesteringen betreft, hebben wij er niet zoveel moeite mee als er in een gebied in het begin nog het een en ander

Ik kan niet meer vinden welke foto hier moet komen, had je deze doorgestuurd?

Beeld: Bouwvest

De NDSM-werf met studentenwoningen (Nautique Living) en middenhuurwoningen (De Werf) van Bouwinvest.

moet gebeuren en het rendement er pas op langere termijn uitkomt. Want de potentie van gebieden die nog onderbelicht zijn, is natuurlijk veel groter dan wanneer je nu in een kant-en-klaar gebied stapt.

Daar heb je wel meteen de juiste waarde en kasstromen, maar je betaalt ook de volle prijs. Wij kijken nu dus vooral uit naar plekken in de stad waar potentie in zit, met een horizon van twintig, dertig jaar.

“Van zo’n gezamenlijk project in Nijmegen willen we er wel honderd” Werkt Bouwinvest al samen met corporaties?

Ons werkgebied is de Randstad, de Brabantse stedenrij en Nijmegen-Arnhem.

Tachtig procent van wat we investeren doen we daar, ook in gebieden waarvan werd gezegd dat beleggers die eng en gevaarlijk vonden. Zoals Amsterdam-Noord, waar 1100 woningen voor ons zijn neergezet terwijl een

paar jaar geleden daar geen hond wilde lopen. Corporaties zijn in zulke gebieden ook aan de bal, maar helaas trokken we toen nog niet samen op. Behalve in Nijmegen, waar we met woningcorporatie Portaal de wijk Wolfskuil herstructureerden. Wat niet helpt is dat voor veel corporaties de rol van beleggers nog diffuus is. De samenwerking zou makkelijker worden als ze meer zouden inzien dat er ook institutionele beleggers zijn, zoals Bouwinvest, die niet voor maar vijf tot tien jaar ergens geld in stoppen, maar net als zij voor twintig tot dertig jaar en zelfs langer. Wij staan beslist open voor meer samenwerking. Twee jaar geleden hebben wij daar speciaal iemand voor aangesteld.

Die richt zich specifiek op de driehoek corporatie-gemeente-belegger. Om te zien wat voor plannen partijen hebben en waar die raakvlakken bieden. Want van zo’n samenwerking als in Nijmegen willen we er wel honderd.

Paul Hazebroek, hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu (tot januari 2018)

8

Wintereditie 2018

INTERVIEW

Aardbevingsgebied Groningen: bedreiging of kans voor gebiedsontwikkelaars?

De aardbevingen hebben een grote invloed op de leefbaarheid in Groningen. Veel mensen maken zich ongerust en zien de toekomst somber in. De dreiging van massale sloop van woningen en andere gebouwen helpt daar niet bij. Wat zijn de gevolgen voor gebiedsontwikkeling in het noordoosten van Nederland? Stedenbouwkundige Enno Zuidema en stadsbouwmeester Jeroen de Willigen geven hun visie. ‘Oppassen voor tupperware-toestanden.’

‘Gasberaad vreest massale sloop in Groningen’, kopte het Dagblad van het Noorden onlangs. De situatie is inderdaad zeer ernstig, bevestigt Enno Zuidema. De huidige aanpak van woningversterking voldoet wat hem betreft absoluut niet.

Van een ‘integrale versterking’ zoals nodig is, is geen sprake: ‘Veiligheid in relatie tot techniek staat voorop, in een aanpak per object die maanden in beslag neemt omdat de computers zoveel rekentijd nodig hebben. En daar komt dan uiteindelijk een boodschap uit terug die onaanvaardbaar is. De aanpak staat onder regie van de Nationaal Coördinator Groningen.

Voor het dorp Overschild bijvoorbeeld: daar zou 50 procent van alle gebouwen moeten worden gesloopt! En wanneer de bewoners massaal kiezen voor nieuwbouw in het geval dat de kosten van versterking

“Bij sloop ziet het er hier uit als in R’dam in 1940” en nieuwbouw elkaar niet veel ontlopen, kan dat percentage stijgen naar 80%. Het is hier weliswaar niet gebombardeerd, maar dan ziet het er in Groningen uit zoals in Rotterdam in 1940.’

Eerste voorbeelden In plaats hiervan moet er veel meer gebiedsgewijs en met inwoners worden gewerkt, aldus Zuidema. ‘Het verduurzamen en toekomstbestendig maken van woningen kan dan in één keer worden opgepakt. Daarover moet met grotere groepen bewoners veel eerder het gesprek worden aangegaan. Dan hoef je ook niet te wachten op wat de pc’s zeggen. Eerste voorbeelden zoals de dorpsvisies voor Onderdendam en Uithuizermeeden laten zien dat bewoners – ondersteund door professionals – zelf heel goed in staat zijn hun toekomstperspectief te duiden. Gebiedsontwikkeling gaat over deze actoren: laat ze hun rol pakken!’

Een cruciale voorwaarde daarbij is wel dat de NAM uit het proces wordt verwijderd.

Zuidema: ‘De NAM stelt nu de kaders en niet de tientallen Groninger dorpen samen met de gemeenten zelf. Daar moeten we doorheen breken.’ Ook gemeenten hebben naar zijn idee nog een slag te winnen: ‘Ze zijn nog niet gewend dat bewoners zich uit durven spreken over de gebouwde omgeving om hen heen en dat zij ook aan de gemeenten vragen stellen. Daardoor laat de ondersteuning van dorpen die vooruit willen in de wereld soms te wensen over.’

Complexe opgave De stadsbouwmeester van Groningen, Jeroen de Willigen, kan de noodzaak van een integrale aanpak onderschrijven:

Boerderij in Groningen die tegen instorten is beschermd (inmiddels gesloopt) ‘Deze ontbrak tot nu toe, maar inmiddels wordt daar op tal van fronten aan gewerkt, door onder meer het College van Rijksadviseurs. Daarin wordt geprobeerd de gevolgen van de aardbevingen te verbinden met demografie, economie, energie en andere vraagstukken.’ Het is een aanpak die door haar complexiteit de nodige tijd vergt om tot wasdom te komen: ‘Ik snap dat de eerste reactie is om de veiligheid centraal te stellen, maar het zou jammer zijn wanneer we niet tegelijkertijd aan de andere vraagstukken in het gebied werken.’

Druk op de markt Ook op ‘zijn’ architectonisch gebied hebben aardbevingen invloed, zo legt De Willigen uit: ‘Onze bouwbedrijven en bouwmethoden zijn niet klaar voor het op grote schaal versterken van bestaande woningen en het aardbevingsbestendig bouwen van nieuwe. De vrees is dan dat er tupperware-toestanden ontstaan: kaalslag en vervolgens herbouw in een karige en generieke architectuur.’ Ontwerpers – ook in het gebied zelf – moeten hun rol pakken om dit gevaar af te wenden: ‘Kijkend naar de stad Groningen: de druk op de markt is daar fors en er moeten veel woningen worden bijgebouwd. Het ommeland is het spiegelbeeld, met krimp. Maar beide zijn onderling verbonden en vragen daarom een integraal plan. Een plan dat verbindt en inspireert. Techniek is daarbij belangrijk, maar net zo goed industrieel en circulair bouwen. De uitdaging is om in Groningen op dit vlak een kennisvoorsprong op te bouwen, die straks ook elders in Nederland van pas kan komen.’

Kees de Graaf, zelfstandig journalist

Van de praktijkredactie:

‘Stad maken gaat niet

Gebiedsontwikkeling volgens een dichtgetimmerde blauwdruk is inmiddels taboe, en ontwikkeling daarmee helemaal uit den boze? Beslist niet, vinden wij als SKG ongelijkheid. Zoals Richard Florida in zijn nieuwe boek ‘The new urban crisis’ schrijft, stad in eigen hand nemen en daar samen ideeën voor opdoen.

Samen leren Over de toekomst van steden wordt veel gepraat. Vaak gaat het over de vraag wat de druk op steden betekent voor de inwoners. Veel minder gaat het over hoe die druk op steden en alle effecten daarvan zijn te plannen.

Richard Florida bekent in ‘The new urban crisis’ dat hij te optimistisch is geweest over de kansen van steden.

De ongelijkheid in de stad is groter geworden en met de huidige groei van steden moet wat deze Amerikaanse stadsgeograaf betreft ‘inclusive urbanism’ centraal staan. Florida acht de tijd rijp voor een ‘cityschool’ waar stadsontwikkelaars en lokale bestuurders samen leren en ideeën op doen om de toekomst van hun stad in eigen hand te kunnen nemen.

Samenwerken vereist stip Als leden van de praktijkredactie (als master city developers alumni van een cityschool) voerden wij het afgelopen jaar meerdere gesprekken over planvorming, visieontwikkeling

en het stellen van kaders. Opgeleid tot strategen in stedelijke ontwikkeling zijn we gewend om vooruit te kijken. Maar maken we nog plannen en zo ja: in welke vorm? Blauwdrukken zijn terecht taboe verklaard. Maar een tijdlang leek het wel of het opstellen van plannen en vergezichten helemaal uit den boze was. Niemand durfde blijkbaar meer. Maar of het nu gaat om binnenstedelijke herontwikkeling of om een greenfieldontwikkeling, een stad maak je samen met bewoners en veel andere partijen en samenwerken gaat niet zonder een kader met gedeelde waarden en stip aan de horizon.

Flexibel maakt minder kwetsbaar Steden hebben mensen nodig met een plan. Een goed plan spreekt aan en daagt uit. Een belangrijk verschil met tien jaar geleden is dat veranderlijkheid en veranderbaarheid geaccepteerd zijn als feit in onze planvorming. Nu de crisis voorbij is, zijn de onderhandelingen tussen gemeenten en ontwikkelende partijen weer scherp als vanouds. Met één verschil, dat alle partijen veel voorzichtiger zijn nu ze

9

Impact hyperloop op stedelijke omgeving:

Stimulans voor stationsgebied, geen gamechanger zoals zelfrijdende auto Een jaar geleden won het studententeam van de TU Delft de prestigieuze hyperloop-wedstrijd in Californië met hun technische ontwerp voor dit futuristische transportconcept.

De belofte van de hyperloop is dat reizigers met meer dan duizend kilometer per uur in een halfuur van Amsterdam naar Parijs kunnen flitsen. In welke vorm kunnen we de hyperloop verwachten in Nederland en hoe verhoudt dit nieuwe vervoersmiddel zich straks tot andere mobiliteitsconcepten? Is het bijvoorbeeld een concurrent voor de trein?

Sterke urbanisatie De studenten van de TU Delft geloven zelf niet dat met de komst van de hyperloop - zwevende passagiersmodules die door een (zo goed als) vacuüm buis schieten – er in Nederland een nieuw wijdvertakt infrastructureel netwerk zal ontstaan.

Jelle van der Zon, student en civiel technicus van het team ‘Delft Hyperloop’: “Hiervoor zijn de kosten van het project te hoog. Pas op langere afstanden kan er daadwerkelijk voordeel mee worden behaald.” De hyperloop zal vooral een alternatief zijn voor het vliegtuig en zo fungeren als ruggengraat van de Europese infrastructuur, schat Van der Zon in. Toch verwacht het studententeam wel degelijk veranderingen voor de Nederlandse samenleving. ”Planografisch gezien zullen meer mensen dichter bij de hyperloopstations gaan wonen, aangezien deze gebieden beter bereikbaar worden.

Bedrijven zullen zich hierdoor ook in deze gebieden gaan vestigen. Dus meer urbanisatie rondom stations”.

NS: Geen bedreiging “De hyperloop, als die er komt, vormt

geen bedreiging voor NS maar is dan complementair aan ons reizigersvervoer.”

Dat zegt Sebastiaan de Wilde, directeur Stationsontwikkeling en Onderhoud bij NS Stations. Gelet op de naar verwachting initiële hogere ticketprijs, schat hij in dat een relatief kleine groep reizigers gebruik zal maken van deze ‘tussenvorm tussen trein en vliegtuig’. Dat het een point-to-point verbinding blijft, maakt ook dat hij verwacht dat het nieuwe systeem het openbaar vervoer niet echt op z’n kop zet.

“Hyperloop zet OV niet op z’n kop” Zelfrijdende auto gamechanger Van en naar het opstappunt blijven hyperloop-reizigers net als treinreizigers afhankelijk van ander vervoer. “Dat vormt voor NS ook het grootste vraagstuk. Dat deur-tot-deur vervoer moet super efficiënt zijn, wil je meer mensen in de trein krijgen.”

De echte ‘gamechanger’ voor de trein wordt volgens De Wilde daarom de zelfrijdende auto. Omdat die mensen voor hun deur

zonder waardenkader’ terecht. Maar is het opstellen van een plan of vergezicht voor stedelijke Praktijkredactie. Zeker niet nu steden sterk groeien en kampen met meer is het juist tijd dat stadsontwikkelaars en lokale bestuurders de toekomst van hun elkaars reflex op de dalende conjunctuur nog scherp in hun achterhoofd hebben. Dat speelt een rol bij het sluiten van contracten voor een jarenlange samenwerking.

Een goed plan stelt daarbij heldere financiële kaders, of biedt ruimte voor het samen opstellen daarvan, en bevat een exitstrategie zodat het niemand bij voorbaat ‘klem’ zet en partijen ook weer van elkaar af kunnen.

Andere opgaven De druk op de steden brengt ook andere opgaven met zich mee. Ruimtelijke vergezichten zijn minder dominant. Actueel zijn ambities als de gezonde stad en het welbevinden van (toekomstige) bewoners.

De eisen en randvoorwaarden daarvoor zijn niet tot op de letter uitgeschreven. De antwoorden weten we immers nog niet.

Er staat wel wat het gewenste resultaat is: steden leefbaar, gezond en inclusief houden.

Spannend Een gebouwde omgeving realiseren die helpt ons langer gezond te blijven, vereist ambitie en een visie op meer gezamenlijk

trial & error. Werken aan innovatie lukt niet met een dichtgetimmerde blauwdruk, wél met een ambitie die prestatiegericht is. Voorwaarde daarbij is dat de opdrachtgever (vaak een gemeente) die ambitie goed verwoordt. Vervolgens kunnen partijen aan de slag die het vertrouwen krijgen om de invulling te maken waarmee de ambitie het beste waar gemaakt wordt. Spannend voor iedereen, maar het maakt het werken aan de stad nog interessanter dan het al was.

Praktijkredactie Gebiedsontwikkeling.nu

De Praktijkredactie ondersteunt de kernredactie van Gebiedsontwikeling. nu. De leden van de Praktijkredactie zijn: Martijn Drosten, Jeroen Hutten, Alex Letteboer, Lisette Nijs, Ernest Pelders, Hans Hugo Smit, Martine van Sprundel, David van der Steen en Helma Born Leestip: ‘Hoog tijd voor inclusieve steden’ op Gebiedsontwikkeling.nu

Prototype van de hyperloop op de TU Delft oppikt en bij het station kan afzetten, en er op de plaats van bestemming ook een klaar staat om ze te vervoeren naar waar ze moeten zijn.

een betaalbare busdienst te organiseren.

Dus voor de regio zie ik de combinatie van zelfrijdende auto en een intercity verbinding echt als ideaal.”

Spin-offs voor spoorsector De Wilde acht het trouwens goed mogelijk dat de hyperloop straks gebruik maakt van NS-stations. Het nieuwe transportsysteem zou zo ook voor extra ‘business’ zorgen voor die stations, zoals light rail en metro dat nu al doen. Maurice Unck, tot en met voor kort directeur Commercie en Ontwikkeling bij NS, zinspeelde daar ook op. Bij de aankondiging begin dit jaar dat het NS Innovatiefonds het Delft Hyperloop-project financieel ondersteunt, zei hij dat NS dat ook doet “vanwege de mogelijke spin-offs voor de spoorsector”

Stations aanpassen De Wilde verwacht dat het systeem trein/ zelfrijdende auto een verdere vlucht neemt, “met alleen maar meer mensen die de trein nemen”. NS-Stations onderzoekt hoe treinstations in de regio deels kunnen worden aangepast voor het parkeren van veel zelfrijdende auto’s van treinreizigers.

Bij stations in grote steden komen plekken waar treinreizigers kunnen overstappen in zelfrijdende deelauto’s. Bij die stations ruimte creëren voor parkeerplekken voor eigen zelfrijdende auto’s vindt De Wilde geen goed idee. ”Dat kan je die overvolle binnensteden niet aandoen. Daar gelooft NS in het trein-(OV) fietssysteem en in tram en metro.”

Forse ruimtelijke impact Maar De Wilde moet het allemaal nog zien gebeuren, gelet op de forse ruimtelijke impact van het nieuwe systeem en de naar verwachting hoge aanlegkosten. “Ons land is heel dichtbebouwd en ligt al vol met infrastructuur, dus waar leg je die buis neer, langs het spoor of de snelweg, er boven of ondergronds? En hoe pas je het in stedelijke gebieden in? Daar kom je voor behoorlijke uitdagingen te staan.” Een hyperloop tussen Schiphol en Lelystad, acht hij wel haalbaar, omdat dit een directe verbinding betreft tussen die twee luchthavens. TNO denkt dat die verbinding al in 2023 een feit kan zijn.

Zelfrijdende auto vergroot reikwijdte treinsysteem De Wilde voorspelt dat de zelfrijdende auto wel een sterk positief effect zal hebben op het spoorvervoer’. “Die vergroot straks de reikwijdte van ons treinsysteem”, licht hij toe.

“De zelfrijdende auto gaat echt helpen om de provincie en zeker gebieden als OostGroningen en Zeeland beter te ontsluiten voor de trein. Ook omdat het denk ik steeds moeilijker wordt om op dat soort plekken

Hyperloop-module als stadsbus De Delftse studenten zien ook het belang van een goede aansluiting tussen de hyperloop en andere transportmiddelen.

Zo noemt Van der Zon de zelfrijdende auto “een hele goede mogelijkheid” voor het voor- en na-vervoer van passagiers van en naar stations. Ook werken de technici aan het idee om sommige onderdelen van de hyperloop modulair te maken, zodat passagiers-modules ingezet kunnen worden als bussen in steden. ”Zo kunnen deze modules bij verschillende haltes passagiers oppikken en naar het station brengen, van waar af ze per hyperloop verder reizen.”

Céline Janssen, redactie Gebiedsontwikkeling.nu & Paul Hazebroek, hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu (tot januari 2018)

10

Wintereditie 2018

Gemeente moet spoor naar actief grondbeleid openhouden Moet een gemeente actief grond voor (her)ontwikkeling verwerven, of moet ze zich vooral facilitair opstellen? “Beide”, luidde het antwoord op die politiek gevoelige vraag op het symposium Grondbeleid en Omgevingswet in juli. Grondbeleid is actueel nu het voorstel voor de Aanvullingswet Grondeigendom in discussie is. Het wetsvoorstel is een onderdeel van het grootschalige wetgevingsproject Omgevingswet.

Foto: Stijn Brakkee fotografie Instrumenten De Omgevingswet (Ow) integreert praktisch alle bestaande omgevingsrechtelijke wetten. De invoering van de wet staat nu gepland voor 2021. De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) heeft over de Aanvullingswet Grondeigendom kortgeleden het rapport Grond voor gebiedsontwikkeling – Instrumenten voor grondbeleid in een energieke samenleving gepubliceerd. ‘Grondbeleid en Omgevingswet’ heette ook het symposium van Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) en Stibbe advocaten op 29 juni jl.

Grosso modo Met het wetsvoorstel Aanvullingswet Grondeigendom blijft er veel bij het oude, stelde Jan Reinier van Angeren (Stibbe) vast op deze bijeenkomst bij het advocatenkantoor aan de Amsterdamse Zuidas. Behalve een enkele vernieuwing zoals het instrument voor de stedelijke verkaveling, bevat de instrumentenkoffer voor grondbeleid van de Aanvullingswet grosso modo dezelfde instrumenten als die er nu al zijn. Het is de bedoeling dat alle instrumenten onder de Ow eenvoudiger en flexibeler worden.

Onmisbaar Van Angeren: ‘Onteigening is een onmisbaar instrument, maar tegelijkertijd het meest vergaande.’ De aanvullingswet maakt, vergeleken met de nu geldende regeling, een duidelijker scheiding tussen onteigening en de schadeloosstelling.

De onteigeningsbeschikking is een nieuw instrument. Hij verwacht ook dat onteigening sneller zal gaan, mede omdat voor de rechter kortere termijnen gelden (6 maanden).

Praktisch bezwaar Geen principiële bezwaren heeft Van Angeren met het Rli-voorstel dat ook marktpartijen moeten kunnen onteigenen.

Wel een praktisch bezwaar. Marktpartijen worden dan ‘bestuursorgaan’ en moeten de Algemene wet bestuursrecht toepassen.

Daar hebben ze geen ervaring mee.

Marktpartijen Uitgangspunt voor de Rli bij het adviesrapport was de vraag: draagt de aanvullingswet bij aan de filosofie van de Onteigeningswet? Antwoord van de raad: “deels”. Rli-raadslid Co Verdaas ging op het symposium in op de aanbeveling van de raad om het mogelijk te maken dat het onteigeningsinstrument door marktpartijen gehanteerd kan worden: “Het principebesluit tot onteigening vindt altijd door het bestuur plaats en dat blijft zo!”

Realisatieplicht Een andere aanbeveling is om een beroep op zelfrealisatie te koppelen aan een realisatieplicht. Verdaas: “Een beroep op zelfrealisatie zou ook daadwerkelijk moeten leiden naar realisatie.” Dit zou een oplossing moeten zijn voor de in de praktijk voorkomende situatie waarbij een grondeigenaar wel een beroep doet op zelfrealisatie, maar daar geen vervolg aan geeft, of pas na lange tijd.

Value capturing Een ander Rli-voorstel betreft de optie forfaitair verhaal van kosten mogelijk te maken. Niet ter vervanging van de anterieure overeenkomst maar als extra mogelijkheid in de gereedschapskoffer van het grondbeleid. Hetzelfde geldt voor het voorstel om value capturing door gemeenten mogelijk te maken. In de zaal

ontstond discussie over de vraag of value capturing de vaak nu al moeizaam sluitend te krijgen grondexploitatie extra gaat belasten.

Beetje socialistisch Friso de Zeeuw (praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft) noemde het Rli-advies ‘een beetje socialistisch’. Er staan in het advies meer mogelijkheden tot ingrijpen in het eigendomsrecht en er wordt een hogere bijdrage voor de overheidskas voorgesteld via value capturing. Het Rli-advies gaat ook uit van ‘faciliterend grondbeleid, tenzij’. De Zeeuw vindt dit prima, maar beveelt aan het actieve spoor uitdrukkelijk open te houden.

Forse weerstand Zoals Van Angeren vindt De Zeeuw onteigening door marktpartijen binnen stevige publieke kaders aanvaardbaar. In de praktijk zien we nu met regelmaat dat de overheid onteigent en direct daarna de grond doorlevert naar een private partij.

Daarbij worden aan de voorkant afspraken gemaakt over het financieel risico. “Per saldo verschilt dit niet veel van het voorstel van de Rli.” Niettemin proeft hij nu al in de maatschappij forse weerstand tegen het voorstel.

Markttoets De koppeling die Rli voorstelt van zelfrealisatie aan een realisatieplicht is logisch. Maar als de gemeente voor plandelen een bindende fasering in het omgevingsplan kan opnemen, is een aparte regeling volgens De Zeeuw niet nodig.

Hij wil ook een markttoets inbouwen. Een ontwikkelaar dwingen om puur voor de leegstand te bouwen, zoals Almere deed,

vindt hij onwenselijk.

Niet beperken Over stedelijke kavelruil vraagt De Zeeuw zich af of de ‘laatste weigeraar’ gedwongen kan worden om mee te doen. De minister meent dat in die situatie onteigend moet worden. “Heel behoorlijk”, functioneert volgens De Zeeuw de anterieure overeenkomst. ”In naar schatting 95% van de gevallen wordt anterieur tussen gemeenten en ontwikkelaar gecontracteerd.” Hij pleit er daarom voor de anterieure overeenkomst niet te beperken met de PPT-criteria (profijt, proportionaliteit, toerekenbaarheid).

Verder denken Rli-voorstellen voor de introductie van forfaitaire bijdragen, wijst De Zeeuw af. Die ondergraven volgens hem de kostengeoriënteerde overeenkomsten.

En de bestaande exploitatieplannen op grond van de Wet ruimtelijke ordening vindt hij te complex met de berekening van inbrengwaarden en opbrengsten per kavel. Hier ligt volgens hem nog een belangrijke opgave: “Grote ingrepen in de gereedschapskoffer zijn niet wenselijk en niet haalbaar, maar bij het kostenverhaal is nog verder denken nodig.”

Fred Hobma, universitair hoofddocent Ruimtelijk bestuursrecht en Bouwrecht TU Delft

Lees het uitgebreide verslag van het symposium ‘Grondbeleid en Omgevingswet’ op Gebiedsontwikkeling.nu

SKG verwelkomt haar nieuwe partners

11

In het tweede halfjaar van 2017 breidde Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) zich met drie beleggers, een gemeente, een provincie en een woningcorporatie uit tot een netwerk van 33 partners. Waarom besloten deze zes nieuwe leden zich aan te sluiten bij SKG en wat is voor hen de toegevoegde waarde?

Rabo Real Estate Finance: gezamenlijke aanpak Rabo Real Estate Finance faciliteert een toekomstbestendige gebouwde omgeving en het behalen van een gezond rendement. Een belangrijke ambitie is het verduurzamen van de Nederlandse vastgoedvoorraad. Dit maakt integraal onderdeel uit van ons financieringsbeleid. We zien kansen in alle segmenten van de commercieelvastgoedmarkt. De bouw-en vastgoedsector levert een belangrijke bijdrage aan welzijn en welvaart in Nederland. Als coöperatie ligt onze

focus op duurzaamheid, transformatie en innovatie, met als doel het versterken van lokale gemeenschappen. Niet alleen in grote steden – ook in vitale stads- en dorpskernen.

Zo koppelen we financieel rendement aan maatschappelijke winst. De vastgoedmarkt staat voor de nodige uitdagingen. Deze uitdagingen vragen een gezamenlijke aanpak vanuit de bouw-en vastgoedsector.

Dit is voor ons een belangrijke reden om ons aan te sluiten bij SKG. SKG staat voor het samen oppakken van de uitdagingen waar we als markt voor staan.

Gemeente Purmerend: richting geven aan wensen bewoners Purmerend is een “complete” stad, waar de 80.000 bewoners blij zijn met hun woonsituatie en het uitgebreide voorzieningenniveau. Maar het is ook een stad waar veel te gebeuren staat.

De bevolking vergrijst, mensen wonen vaker alleen, mobiliteit verandert, er zijn meer en ook meer verschillende woningen nodig. Tegelijkertijd wil Purmerend als onderdeel van de Metropool Regio Amsterdam haar bijdrage leveren aan de enorme woningbouwopgave waar die regio voor staat. Om in Purmerend zelf

richting te geven aan de wensen van inwoners, organisaties en ondernemers, is ‘Purmerend 2040’ gestart. Vooral dit programma deed ons besluiten om als stad partner te worden van Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling. Door actief deel te nemen in het netwerk van SKG hopen we als stad voor de keuzes die we voor Purmerend 2040 moeten maken, gebruik te kunnen maken van praktische handreikingen en ervaringen van andere partners. Temeer omdat het bij het maken van die keuzes draait om veel partijen, belangen en disciplines.

Bouwinvest: twee vliegen in een klap Bouwinvest Real Estate Investment Management BV (REIM) is een van de grootste Nederlandse vastgoedvermogensbeheerders voor institutionele beleggers met een beheerd vermogen van €9.5 miljard.

Meer dan 65 jaar belegt Bouwinvest voor het pensioenfonds voor de Bouw (bpfBOUW) en vanaf 2013 voor 19 andere institutionele beleggers.

Wij beheren vijf Nederlandse sectorfondsen en hebben drie internationale vastgoedmandaten in Europa, Noord-Amerika en Azië/ Pacific. In Nederland investeren wij direct in vastgoed. Internationaal zoeken wij de samenwerking met partners die een bewezen track record hebben en werken vanuit dezelfde investeringsfilosofie. De synergie

tussen deze directe, Nederlandse kennis van het vastgoed en onze indirecte, internationale investment ervaring, geeft Bouwinvest een breed perspectief op de vastgoedmarkten. Het stelt ons in staat de juiste investeringsbeslissingen te nemen.

Hierbij kijken wij altijd zorgvuldig op macroen microniveau naar markten en sectoren.

Maar om nog beter aangesloten te zijn op de snel veranderende wereld om ons heen, zoeken wij aansluiting bij kennisinstituten in Nederland en daarbuiten. En daarnaast zijn wij een snel groeiende organisatie die graag in contact staat met de arbeidsmarkt.

Om deze redenen is een partnerschap met Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling - waardoor wij de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling van de TU Delft ondersteunen - een prachtige kans om twee vliegen in een klap te slaan.

Havensteder: inclusieve stad Havensteder is een woningcorporatie in (vooral) Rotterdam en Capelle aan den IJssel met een bezit van 45.000 eenheden. Havensteder heeft bewust gekozen om zich qua nieuwbouw alleen te richten op de sociale doelgroep. Daartoe zoeken wij de komende jaren de samenwerking met marktpartijen voor andere doelgroepen in onze wijken. We geloven namelijk in gedifferentieerd aanbod van woningen in wijken. Wij hebben ons aangesloten

bij SKG omdat dit netwerk van partijen ons relevante kennis en contacten op het gebied van trends en ontwikkelingen in Gebiedsontwikkeling kan leveren.

Bovendien kan Havensteder in het netwerk er zijn kennis en praktijkervaring als grote stadscorporatie brengen op het gebied van stedelijke (gebieds)ontwikkeling met een belangrijke maatschappelijke component. Bijvoorbeeld over hoe Havensteder bijdraagt aan een inclusieve stad .

Syntrus Achmea: sleutel tot succes Namens ruim zestig pensioenfondsen, verzekeraars en charitatieve instellingen heeft Syntrus Achmea Real Estate & Finance circa 20 miljard euro belegd in vastgoed en hypotheken. Financieel én maatschappelijk rendement gaan daarbij hand in hand. We werken graag samen met gemeenten en corporaties aan de realisatie van duurzame steden

en wijken, die voor brede inkomensgroepen aantrekkelijk en betaalbaar zijn. Vanuit een breed perspectief en met kennis van zaken goed samenwerken is volgens ons de sleutel tot een succesvolle gebiedsontwikkeling. Dat is voor ons de reden om partner te worden van Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG).

Provincie Zuid-Holland: slim, schoon en sterk De provincie Zuid-Holland is een van de meest verstedelijkte regio’s van Nederland. Met de Rotterdamse haven, de internationale stad Den Haag, de kenniscentra in Leiden en Delft en het glastuinbouwcluster is het de economische motor van Nederland.

De provincie is dan ook in trek bij bedrijven, bezoekers en bewoners.

De behoefte aan woningen is dan ook hoog. Een behoefte die we in de provincie willen laten aansluiten bij de energietransitie, de sociale vitaliteit

en de noodzaak onze leefomgeving klimaatadapatief en aantrekkelijk in te richten. Om onze regio slim, schoon en sterk te maken kiezen we in Zuid-Holland voor bouwen voor eigen behoefte en in bestaand bebouwd gebied. Onze programma’s verstedelijking en slim ruimtegebruik sluiten daarbij aan door transformatie van bestaande gebouwen en gebieden te versnellen door kennis, samenwerking en innovatief instrumentarium in te zetten. Het lidmaatschap van SKG sluit hierbij goed aan.

‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’ van Friso de Zeeuw verkrijgbaar Zo werkt gebiedsontwikkeling is het nieuwe standaardwerk over het vakgebied. In het rijk geïllustreerde boek, dat 270 pagina’s telt, komen alle aspecten van het vakgebied aan de orde, en dat zijn er heel wat.

De lezer krijgt inzicht in de complexe materie, zonder uitgebreide theoretische verhandelingen. In begrijpelijke, nuchtere taal worden systeem, proces, inhoudelijke aspecten en persoonlijke competenties besproken. Dit alles geïllustreerd met verhelderende schema’s en talloze praktijkvoorbeelden. Het maakt dit boek tot een uniek standaardwerk voor studie en praktijk. Het boek is een absolute must voor wie studeert of al een tijdje in het vakgebied actief is. Ook aan burgers, bedrijven en maatschappelijke groeperingen die in hun eigen omgeving met gebiedsontwikkeling te maken hebben, wijst dit boek de weg.

U kunt het boek voor €30,- (excl. verzendkosten) aanschaffen in de webshop van de VSSD.

Team praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling V.l.n.r. (v.b.n.o).: Geeta Bhoewar (secretaresse), Céline Janssen (medewerker onderzoek & valorisatie), Paul Hazebroek (hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu (tot januari 2018), Inge Janse (adjunct-hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu), Hedwig van der Linden (student-assistent), Rani Ramnares (secretaresse), Reinier van Vliet (studentassistent), Mirela Milošević (waarnemend directeur) en Helen Jager (communicatieadviseur)

GO Deze GO-krant is illustratief voor de crossmedia-aanpak met ons platform Gebiedsontwikkeling.nu. Crossmedia staat in ons geval voor het ontsluiten en verder ontwikkelen van kennis en voor het op tafel krijgen van actuele vragen.

Gebiedsontwikkeling.nu biedt ruimte voor nieuws, onderzoek, debat en artikelen met praktische handreikingen. Voor de krant, die twee keer per jaar uitkomt, maken we naast nieuwe items - gebruik van een selectie vanuit Gebiedsontwikkeling.nu.

www.gebiedsontwikkeling.nu

Foto: Boris Hadzisejdic

Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling De schakel tussen wetenschap en praktijk Onderzoek & Onderwijs

Kennisbijeenkomsten

Gebiedsontwikkeling.nu

De Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling is een lerend netwerk van overheden en marktpartijen, die zich professioneel met gebiedsontwikkeling bezighouden. Sinds de oprichting in 2006 ondersteunt de stichting (financieel en inhoudelijk) de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft.

Participatie Heeft u interesse om als partnerorganisatie het SKG kennisnetwerk te versterken of deel te nemen in een project of aan een programma? Neem contact op met waarnemend directeur Mirela Miloševic (m.milosevic@tudelft.nl). Wij gaan graag met u in gesprek.

SKG Partners: AM, Amvest, Blauwhoed, Bouwinvest, BPD, de Alliantie, Deltacommisaris,

gemeente Amsterdam, gemeente Barneveld, gemeente Breda, gemeente Delft, gemeente Den Haag, gemeente Groningen, gemeente Nijmegen, gemeente Purmerend,

gemeente Rotterdam, gemeente Tilburg, gemeente Utrecht, Havensteder, Heijmans Vastgoed, Hurks bouw & vastgoedontwikkeling, Ministerie van Binnenlandse

Zaken en Koningsrelaties, NS Stations, provincie Gelderland, provincie Noord-Brabant, provincie Noord-Holland, provincie Zuid-Holland, Rabo Real Estate & Finance,

Rijksvastgoedbedrijf, Synchroon, Syntrus Achmea Real Estate & Finance, VORM, Waterschap Amstel Gooi en Vecht.

Kring van Adviseurs: Akro Consult, Berenschot, Brink Groep, Deloitte, Movares, Stibbe.

Colofon Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) / Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft Januari 2018 Redactie: Paul Hazebroek Inge Janse Mirela Milošević Helen Jager Céline Janssen Hedwig van der Linden Reinier van Vliet Vormgeving: Céline Janssen

Met bijdragen van: Agnes Franzen Friso de Zeeuw Wouter Jan Verheul Tuur Pluijmen Wendy Braanker Kees Hagendijk Praktijkredactie Kees de Graaf Fred Hobma

Agenda Kijk voor de actuele agenda op Gebiedsontwikkeling.nu.

Contact Houd ons op de hoogte van uw plannen voor volgend jaar.

Denk mee, doe mee, en stuur uw bijdragen naar de redactie.

Locatie redactie Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft Afdeling MBE Julianalaan 134 2628 BL Delft Faculteit Bouwkunde Telefoon: +31 (0) 15 27 84159 E-mail: redactie@gebiedsontwikkeling.nu

Gebiedsontwikkeling.nu @GEBIEDSONTWnu Gebiedsontwikkeling.nu