GO Krant Wintereditie 2020

Gebiedsontwikkeling.krant Wintereditie 2020

GO

Een uitgave van: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) / Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft

Isabelle Vries gebiedsregisseur M4H p. 3

‘Woningbouw?

Vertrouw niet op marktinitiatief’ p. 4

Winnaar SKG Award: Duurzaam Goeree p. 6

Kring van Adviseurs verwelkomt vier nieuwe leden p. 10

Woningbouw: van vertraging naar vooruitgang Auteurs: Co Verdaas en Tom Daamen

Op Prinsjesdag 2019 presenteerde het kabinet een investeringsfonds van 2 miljard euro, onder meer voor de woningbouw. Maar in onze complexe verstedelijkingsopgave helpt geld alleen in combinatie met visie, regels en samenwerking. Alleen zo kunnen we de woningbouwpuzzel leggen. In vier stappen leggen we uit hoe dit mogelijk is.

Sinds Prinsjesdag is de urgentie rond de Analyse woningbouwopgave enkel toegenomen. De productie blijft steeds verder achter bij de gewenste aantallen. Opgaven rond wonen, werken, mobiliteit, energie en klimaat grijpen in elkaar en lijken schier onoplosbaar.

Problemen rond de PAS en PFAS zorgen voor onzekerheid en vertraging. Voor de bouwsector reden genoeg om naar het Malieveld te trekken.

Het is logisch dat velen heil zien in het oprekken van normen of het herzien van meetmethoden. Ook wij zien het absoluut als noodzakelijk om de bouwproductie op gang te brengen door een normverhoging en noodwet. Maar gelukkig groeit ook het besef dat dergelijke maatregelen er niet zijn voor de lange termijn. Volgens ons is de plicht om tegelijkertijd aan structurele oplossingen te werken alleen maar belangrijker geworden. De Nederlandse verstedelijkingsopgave van 800 duizend nieuwe woningen vraagt om lastige keuzes en innovatieve maatregelen.

Dat vergt niet alleen iets van het Rijk,

Filantropie in gebiedsontwikkeling: een kans met een schaduw.

Lees verder op pagina 8

maar van ieder die aan de Nederlandse verstedelijkingsopgave een bijdrage kan leveren. Vier stappen zijn daarbij cruciaal.

1

Weersta het kortetermijndenken

In de hectiek van alledag gaat – begrijpelijk – de discussie in de reguliere media vooral over de (mogelijke) maatregelen van het kabinet. Helpt 100 km per uur nou echt? Kan de norm voor de aanwezigheid van PFAS (verder) omhoog? Wordt de veestapel verplicht ingekrompen? Kunnen we het aantal (kleine) Natura 2000-gebieden terugbrengen? De maatschappelijke druk kan zo groot worden dat de beschikbare middelen vooral gebruikt worden voor het wegnemen van kortetermijn-knelpunten.

Wij pleiten daarom voor een andere inzet, passend bij de noodzaak om private en publieke middelen te verbinden en cruciale opgaven te combineren. Begin daarbij niet met Lees verder op volgende pagina

onderhandelen over afzonderlijke projecten, maar breng regionaal de feitelijke situatie in beeld: wat zijn de opgaven, welke netwerken en samenwerkingsverbanden zijn al ontstaan, en wat zijn de beschikbare middelen (inclusief geld en eigendom)?

Deze inzet speelt in op de kracht en kwaliteit van ons polycentrische stedelijke landschap én sluit aan op de netwerken en samenwerkings­ verbanden die – soms informeel en spontaan – in regio’s zijn ontstaan.

2

Geef richting en maak keuzes

De verstedelijkingsopgave vraagt om meer dan een impuls voor het bouwen van woningen. Er is behoefte aan samenhangende regionale perspectieven die richting geven. Lees: visies waaraan publieke en private partners – inclusief burgers en bedrijfsleven – hun investeringen en initiatieven kunnen verbinden. Geen gedetailleerde plannen, maar wel richtinggevende kaders met strategische ingrepen en keuzes (zoals het aanleggen van ondergrondse en bovengrondse infra voor energie, water en ov), zodat opgaven met elkaar kunnen worden verbonden. Het is cruciaal dat we deze ingrepen en keuzes samen bepalen, liefst met alle stakeholders.

Bespreek samen dilemma’s, erken dat sommige programma’s elkaar uitsluiten, en creëer opgaven die elkaar kunnen versterken.

Een belangrijk voorbeeld van zo’n netwerk en samenwerking is de zogeheten NOVI-alliantie (zie kader), met daarin de leerstoel gebiedsontwikkeling

als kennispartner en onafhankelijk klankbord. Deze alliantie heeft als doel om voorbij het eigenbelang van de deelnemers te kijken en gezamenlijk de uitvoering van verstedelijkingsambities (zoals verwoord in de NOVI) in regionaal verband uit te werken.

3

Stem investeringen regionaal af

Als we de 2 miljard enkel benutten voor het opvullen van zogeheten onrendabele toppen bij individuele projecten, creëren we op termijn een nog groter probleem.

Dan is het geld snel op en ontbreekt het nog steeds aan samenhangende regionale perspectieven die voor de volgende verstedelijkingsgolf van ons land zo cruciaal zijn. De inzet van netwerken als de NOVI-alliantie wil investeringen (publiek-publiek én publiek-privaat) met elkaar verbinden, vanuit de veronderstelling dat zij op deze wijze tot een beter maatschappelijk rendement leiden. Dat is makkelijker gezegd dan gedaan, maar het is de enige weg voorwaarts.

Door investeringen regionaal af te stemmen (via zogeheten Regionale Investeringsagenda’s, RIA's), wordt het mogelijk om de Rijksoverheid per regio een bidbook aan te reiken.

Hierin laten de samenwerkende partijen zien welke investeringen met een rijksbijdrage tot stand komen. Zo helpt de woningbouw­impuls bij het realiseren van veel bredere doelen, waardoor beschikbare middelen optimaal renderen.

Het gaat dus om veel meer dan het vlottrekken of financieren van een enkel project.

Wie en wat is de NOVI-alliantie?

De NOVI-alliantie is een informeel netwerk van partijen voor landschap, mobiliteit, economie en gebieds­ ontwikkeling. De NOVI-alliantie gaat gezamenlijk aan de slag met de uitvoering van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI), in de over­ tuiging dat samen meer kwaliteit kan worden geleverd. De NOVI-alliantie bestaat momenteel uit: middelgrote steden (G40, en in het bijzonder Tilburg, Nijmegen, Eindhoven, Breda en Heerhugowaard), NEPROM, Rover, Staatsbosbeheer en TU Delft.

De alliantie staat open voor nieuwe toetreders met investerende belangen in ruimtelijke ontwikkeling. De NOVIalliantie zoekt en krijgt daarnaast veel steun van ontwerpende partijen.

Gesprekken tussen de NOVI-alliantie en enkele enthousiaste regio’s zijn in 2019 opgestart. Ook het Ministerie van Binnenlandse Zaken is positief over de aanpak. Op het Jaarcongres Gebiedsontwikkeling in november vond een workshop plaats met deel­ nemers van de NOVI-alliantie en de regio’s Alkmaar, Eindhoven en Breda (zie www.gebiedsontwikkeling.nu voor het verslag hiervan).

2

De NOVI-alliantie is een ‘soft space’, een informele overleg- en afstemmingsruimte die niet hiërarchisch aangestuurd wordt, maar waar met meerdere partijen integraal beleid ontwikkeld wordt en grenzen ‘fuzzy’ zijn. Alliantiepartijen vinden elkaar in de erkenning dat er meer nodig is dan (geld voor) het bouwen van woningen. De NOVI-alliantie stelt het Rijk de vraag om de extra woningbouwimpuls en andere investeringen te koppelen aan een voorwaarde: dat er een breed gedragen regionale investeringsagenda ligt. Het netwerk roept op niet te zwichten voor ‘het verkruimelen’ van de 2 miljard euro in het investeringsfonds over tientallen losse projecten. Hopelijk weet de Tweede Kamer die verleiding te weerstaan.

Co Verdaas en Tom Daamen Foto: Marc Blommaert

“Er is behoefte aan visies waaraan publieke en private partners hun investeringen en initiatieven kunnen verbinden” 4

Zorg dat je elkaar vasthoudt

RIA’s en gebiedsontwikkeling vragen om een lange adem. Om gezamenlijke investeringen maatschappelijk te laten renderen, moeten we uitgaan van tussentijdse opgavewijzigingen, herijking van programma’s en afstemming met nieuwe partners en de omgeving.

Dat vraagt om vertrouwen, wederzijds commitment en (organisatie)structuren die ervoor zorgen dat je ‘elkaar vast weet te houden’. Dat vasthouden wil in gebiedsontwikkeling zeggen dat partners elkaar financieel en besluitvormend door lastige momenten en slechte periodes heen helpen.

Regionale verstedelijkingsperspectieven bieden bovendien een kader om bij een volgende periode van laag­ conjunctuur vast te houden aan het geschetste toekomstbeeld en de mogelijkheid anticyclisch te investeren.

In een verdere uitwerking moeten we natuurlijk bezien in hoeverre publieke en private investeringen financieel kunnen renderen en of risico’s en baten ondanks alle dynamiek ordentelijk kunnen worden verdeeld. Gelukkig verkiezen veel private partners liever gestage, lagere rendementen en continuïteit boven risicovolle projecten met hoge rendementen die schoksgewijs tot stand komen.

Tot slot Nieuwe tijden en nieuwe opgaven vragen om een open vizier, ook waar het de aanpak betreft. Zo’n 15 jaar geleden dachten we dat Nederland ongeveer ‘af’ was. Het ruimtelijk beleid werd daarom vergaand gedecentraliseerd en het bijbehorende ministerie opgeheven.

Nu klinkt alom weer de roep om sturing die over bestuurlijke en sectorale grenzen heen reikt. Nieuwe partners voor natuur, vervoer en energie melden zich bij traditionele partijen, omdat ook zij zien dat alleen zo kwaliteit mogelijk is.

Is dat centralisatie? Nee, het is op basis van gedegen inhoud werken aan het Nederland van de toekomst, waarbij elk bestuurlijk niveau doet wat bijdraagt aan die toekomst.

De regio’s creëren met private en maatschappelijke partners een regionaal perspectief met een investeringsagenda, terwijl het Rijk een impuls geeft die samenwerking op systemisch en samenhangend niveau stimuleert. Laten we hopen dat het wegblijft van het strooien met pepernoten.

Co Verdaas is hoogleraar Gebiedsontwikkeling bij de TU Delft.

Tom Daamen is universitair hoofddocent Gebiedsontwikkeling en directeur SKG.

“Ik zou willen dat het sneller kon”

Auteur: Jasper Monster

Isabelle Vries is Algemeen Programmamanager van het Rotterdam Makers District. Als hoofd van het programmabureau moet zij de transformatie van het Merwe-Vierhavens gebied (M4H) in het westen van Rotterdam in goede banen leiden. Want waar in vergelijkbare gebieden de haven langzaamaan plaatsmaakt voor de stad, moeten die twee werelden in het Makers District juist samenkomen. “Er zijn nog veel rauwe randjes, maar we pakken het aan.”

Persoonlijk

Copyright: gemeente Rotterdam Programmamanager Isabelle Vries: “Tegenstrijdige belangen op één lijn brengen”

Hoe bent u in het gebied

terechtgekomen?

Ik werkte al langer voor het Havenbedrijf als strategisch adviseur en gebieds­ manager. Vanuit die rollen was ik betrokken bij de ontwikkeling van de Stadshavens. Dat zijn gebieden in Rotterdam die na het vertrek van de havenactiviteiten vernieuwd moeten worden. De gemeente en het Havenbedrijf werken in dit programma vaak samen.

Het Rotterdam Makers District is daaruit voortgekomen, als inhoudelijke koers voor het gebied Merwe-Vierhavens en voor RDM Rotterdam (het havengebied aan de overzijde van de Nieuwe Maas – red.).

Aanvankelijk was de strategie bij de Stadshavens zoals bij de meeste van dit soort transformatiegebieden: haven eruit, stad erin. Maar in het geval van M4H hebben de gemeente en het Havenbedrijf besloten gezamenlijk in het gebied te investeren. Dat betekent dat het Havenbedrijf zich niet langzaam terugtrekt, maar actief meedoet aan de herontwikkeling van dit gebied.

Wat is de taak van het

programmabureau?

Copyright: gemeente Rotterdam

Wij richten ons op de gebieds­ontwikkeling van M4H. Ook verbinden we de inno­ vatieve kant van de haven met de innovatieve kant van de stad. Zo koppelen we bedrijfsleven, kennis en onderwijs aan elkaar. Het programmabureau is een coördinerend bureau, niet zozeer dé gebiedsregisseur. Er zijn meerdere spelers in het gebied. Gemeente, Havenbedrijf en private partijen blijven werken vanuit dit gezamenlijke kader.

Daar letten wij ook op.

Is het niet lastig om als

programmabureau twee opdrachtgevers te hebben?

Het is én-én. Waar de gemeente meer als publiek orgaan werkt en bijvoorbeeld de bevoegdheid heeft bestemmingsplannen goed te keuren, kan het Havenbedrijf weer risico's nemen op vastgoedgebied. Het Havenbedrijf is verzelfstandigd, heeft eigen vastgoed en wil die portefeuille ook ontwikkelen.

Bij de gemeente ligt het accent op woningbouw en stedelijke voorzieningen, terwijl het Havenbedrijf bezig is met het ontwikkelen van de maakindustrie. Op die manier vullen de partijen elkaar aan.

Natuurlijk kom je elkaar ook weleens tegen met deze tegenstrijdige belangen.

Dan moeten wij als programmabureau zorgen dat die partijen op dezelfde lijn blijven. Wij zijn smeerolie of mediator als dat nodig is. Onderdeel van de gemeenschappelijke strategie is dat de winkel openblijft tijdens de verbouwing. Er zit hier nog steeds een aantal grote havenbedrijven. Dat bijt natuurlijk wel met de belangen van woningbouw. Wij proberen de balans te vinden.

Maakt die combinatie van

opdrachtgevers dit gebied uniek?

Jazeker. Meestal is het zo dat de haven zich - in goed of minder goed overleg terugtrekt. De haven bemoeit zich dan niet meer met de nieuwe invulling van het gebied, maar zorgt vooral dat bedrijven verplaatst worden. De gewenste mix tussen wonen en haven zie je niet vaak.

Verder is het ook een heel grote en langdurige opgave. In 2030 hebben we nog lang niet het hele gebied getransformeerd. Dat is prima, want dat geeft ons de tijd adaptief te zijn. Je kan namelijk nooit één plan maken dat ook nog eens tot 2040 meegaat. Het raamwerk dat we hebben gemaakt is daarom ook alleen strikt waar het moet. We hebben hoofdlijnen neergelegd, maar ook letterlijk een aantal witte vlekken ingetekend die tot 2035 leeg blijven.

Is het voor u als programma­

manager vervelend om die lange adem te moeten hebben?

Tuurlijk, als je alleen naar de woningbouw kijkt, zou ik willen dat het sneller kon.

Maar tussentijds kan ik wel al bedrijvig­ heid en sommige voorzieningen faciliteren. Dus ik zie gelukkig al wel dat het gebied verandert en beter wordt.

Dat is ook nodig, want je moet af en toe een succes kunnen vieren.

Wat zijn de grootste

uitdagingen het komende jaar?

Snelheid maken met de woningbouw.

Daarvoor is het nieuwe bestemmingsplan nodig. Daarnaast willen we een paar grote partijen naar het gebied halen die echt het verschil kunnen maken voor de opschaling van de gebiedsontwikkeling.

Maar ook de ontwikkeling en de aanpak van de bereikbaarheid en openbare ruimte zijn uitdagingen. Dat laatste geeft sfeer en laat zien: er zijn nog veel rauwe randjes, we zijn nog niet zo ver, maar we pakken het aan. Dat vind ik een belangrijke uitdaging.

Copyright: Hannah Anthonysz

3

Woningbouw versnellen?

Vertrouw dan niet op marktinitiatief Auteur: Willem Korthals Altes

Marktabsorptie daalt

llustratie: Rémon Mulder

De woningnood is niet op te lossen door meer locaties te bestemmen voor woningbouw, concludeert TU Delft-onderzoeker Willem Korthals Altes. Sterker nog: verruimen van woningbouwmogelijkheden kan averechts werken op woningbouwproductie.

Zijn advies: segmenteer het woningprogramma en zet een prijs op bouwopties.

In het politieke debat en wetenschappelijke literatuur is veel aandacht voor de beperkingen die ruimtelijke plannen kunnen opleggen aan het bouwen. Een veelvoorkomende suggestie is dat het wel goedkomt met woningbouw als er meer bouw wordt toegestaan.

In de wetenschappelijke literatuur zijn er niettemin ook aanwijzingen dat het tegendeel gebeurt. Een aanwijzing als bouwgrond bevat immers geen verplichting om de grond daadwerkelijk te bebouwen. Daarvoor is het noodzakelijk dat de eigenaren het initiatief nemen om te bouwen. Dit initiatief wordt alleen niet gestimuleerd als de overheid overvloedig bouwlocaties aanwijst.

Onder­ zoek

4

Een belangrijke verklaring voor hoe meer bouwrechten kunnen leiden tot minder bouw, werd in 1985 door hoogleraar Sheridan Titman gegeven vanuit de optietheorie. Als je een gebouw van tien hoog mag bouwen, maar de (slechte) markt laat het toe om appartementen in een gebouw van hooguit vijf hoog te verkopen, dan is het rationeel om te wachten met bouwen tot de markt het weer mogelijk maakt om hoger te bouwen. Bouw je nu al, dan gaat de optie om later nog meer te bouwen verloren. Dit effect trad in de afgelopen crisis op. Vanwege de uitval van de vraag was het economisch rendabeler te wachten met bouwen tot betere tijden aanbraken, dan om voor een veel lagere grondprijs aan de slag te gaan.

Maar ook bij hoge (grond)prijzen wordt slechts weinig gebouwd. De verklaring daarvoor is dat weinig huishoudens deze hoge prijzen kunnen betalen, waardoor de marktabsorptie daalt. Deze verklaring wordt gegeven door een commissie (onder leiding van het Britse Lagerhuislid Oliver Letwin) die vorig jaar in het Verenigd Koninkrijk onderzocht waarom op een aantal locaties waar de bouwtitels al waren gegeven, toch maar mondjesmaat werd gebouwd. In gesprekken met betrokkenen worden dan veel verklaringen genoemd, zoals te weinig vakbekwaam personeel, bouwmaterialen en kapitaal, moeizame bouwplaatslogistiek, trage aansluitingen door nutsbedrijven, grond die lastig beschikbaar te krijgen is, en beperkte transportinfrastructuur.

Dit zijn volgens Letwin echter niet de fundamentele oorzaken van het probleem.

De echte oorzaak, stelt hij, is dat partijen

zich laten leiden door de marktabsorptie van de nieuw te bouwen woningen.

Marktabsorptie gaat om de vraag hoeveel woningen ontwikkelaars kunnen verkopen tegen marktconforme prijzen.

Vanwege de systematiek van markt­ waarderingen en boekwaardes kunnen marktpartijen het zich niet veroorloven tegen lagere prijzen dan de huidige marktwaarde woningen te verkopen.

Deze marktwaarde vormt een reflectie van de schaarste aan woningen. In het VK (en ook in Nederland) is deze marktwaarde echter zo hoog, dat slechts een beperkt deel van de huishoudens deze prijs kan betalen. Dit betekent dat bij de huidige prijzen de marktabsorptie laag is. Door meer woningbouw toe te staan zal er dus niet meer gebouwd worden, omdat maar weinig huishoudens de hogere prijzen kunnen veroorloven.

Dit gegeven verklaart dat in zowel Nederland als het VK woningprijsstijging en productiedaling hand in hand gaan.

“Een aanwijzing als bouwgrond bevat immers geen verplichting om de grond daadwerkelijk te bebouwen”

Van crisis naar crisis als het nieuwe normaal

Auteur: Ellen van Bueren Ellen van Bueren is hoogleraar Urban Development Management bij TU Delft

Door meer woningbouw toe te laten, zullen er niet zoveel woningen worden gebouwd dat de prijzen dalen. Markt­ partijen willen dit namelijk voorkomen, zodat de optie om later te bouwen zijn waarde behoudt.

Volgens Letwin zit de oplossing daarom in het segmenteren van het aanbod.

Indien slechts een klein deel van de woningproductie gericht is op de marktabsorptie tegen de hoogst mogelijke marktwaarde, kan daarnaast worden gebouwd voor andere doelgroepen.

Deze wetenschappelijke inzichten verklaren waarom in Amsterdam in de afgelopen jaren recordaantallen woningen zijn geproduceerd, terwijl in de meeste andere Nederlandse gemeenten stagnatie optrad. Door te bouwen met een woningbouwprogramma van 40% goedkoop, 40% middelduur (veelal huur) en slechts 20% duur, is de beperking van de marktabsorptie slechts van toepassing op 20% van het programma. Hierdoor kunnen er veel meer woningen worden gebouwd, ook voor huishoudens die deze dure woningen niet kunnen betalen.

Extra inkomsten voor Amsterdam Een tweede oorzaak van de versnelling van de bouw is het hanteren van een optiemodel bij de uitgifte van de grond.

Projecten worden in dit model door de gemeente voorbereid en via een tender aan de markt voor een vaste grondprijs aangeboden. Een van de criteria waarop de aanbiedingen worden getoetst, is de optieprijs die partijen wensen te betalen voor het recht om een plan voor het project verder uit te werken en ter toetsing aan de gemeente voor te leggen.

Deze optie verplicht de partijen tot niets dan het betalen van deze prijs en biedt hun de ruimte om niet te ontwikkelen.

Als partijen echter niet tijdig plannen indienen en grond afnemen, dan zijn ze de betaalde optiegelden kwijt. Het voordeel

ten opzichte van de oude praktijk, waarin partijen verplicht waren om voor een bepaalde datum een plan uit te werken, is dat de gemeente niet naar de rechter moet om nakoming van de overeenkomst af te dwingen of deze te ontbinden.

Deze juridische processen kosten tijd en energie en leiden niet tot woningbouw.

In de praktijk gebeurde het volgens de gemeente ook veelvuldig dat termijnen niet in acht werden genomen.

Volgens de evaluatie van de gemeente Amsterdam in 2016 vinden ook markt­ partijen het optiemodel een aantrekkelijk model. Er wordt een faire deal gemaakt.

Voorwaarde hiervoor is dat de gemeente ook haar huiswerk heeft gedaan: de bouwtitel moet er zijn op het moment dat de optie wordt aangeboden. Voordeel van deze aanpak is dus dat er een duidelijke afspraak wordt gemaakt.

Als partijen langer doen over het proces, hoeft het contract niet te worden ontbonden en hoeft de gemeente niet te bewijzen dat de andere partij zich aan bepaalde afspraken heeft gehouden.

Dit gebeurt namelijk automatisch volgens de voorwaarde van de optieovereenkomst. De ervaring leert dat partijen opmerkelijk hoge biedingen doen voor deze optiegelden.

Een uitgebreidere versie van dit artikel met literatuur­ verwijzingen staat op www.gebiedsontwikkeling.nu.

Het artikel is gebaseerd op Willem K. Korthals Altes (2019) Planning initiative: Promoting development by the use of options in Amsterdam, Land Use Policy, 83, 13-21

Als er een les is die we uit 2019 kunnen putten, dan is het wel dat de wereld stukken onvoorspelbaarder is dan we dachten. De hoogconjunctuur bracht namelijk niet alleen voorspoed.

We bouwden minder huizen dan gepland (en tegen een flink hogere prijs), publiek-private samenwerking bleek toch niet alleen maar rozengeur en maneschijn, en de woningmarkt­ bubbel was terug van weggeweest.

Vrijwel alle partijen, van burger tot bouwer, van publiek tot privaat, schoten er dit jaar bij in. Tel daar nog de PAS en PFAS bij op, en dan is 2019 een jaar dat we maar snel achter ons moeten laten.

Column

“We moeten nieuwe routines en praktijken ontwikkelen die ons ook in crisissituaties houvast bieden”

Hoewel…

Misschien blijkt 2019 achteraf bezien een keerpunt. Het jaar waarin duidelijk werd dat we zaken echt structureel anders moeten aan­­ pakken. Dat we er door 100 km per uur te rijden en wat vliegschaamte op z’n tijd echt niet met z’n allen op vooruitgaan. Het jaar waarin duidelijk werd dat we ons instrumen­ tarium voor ruimtelijke ordening, water­beheer, infrastructuur en milieu (al dan niet gebundeld in een Omgevings­wet) harder nodig hebben dan ooit om houvast te bieden in tijden van plots opdoemende hoos­ buien, marktbubbels en schadelijke stoffen.

Klimaatverandering, migratie, nieuwe technologie, onze complexere samenleving: in de nabije toekomst worden we steeds vaker met problemen geconfronteerd die om een snelle reactie vragen om erger te voorkomen. De gebruikelijke depolitiserende polderoplossing – we stellen een commissie in die er nog eens op studeert en dan tafelen we tot we eruit zijn – is dan te traag.

In tijden van (dreigende) crisis is

actie op korte termijn noodzakelijk, een vaardigheid die alleen voor uitzonderingen in onze instituties is ingebouwd. Onze kortetermijn­ veerkracht is vooral gericht op het herstellen of beschermen van het bestaande.

Het is lastig om in tijden van crisis tot structurele veranderingen te besluiten. En toch moeten we dat de komende jaren op een verantwoorde wijze doen. We moeten met elkaar – overheid, bedrijfsleven en burger – manieren vinden om snel, effectief en legitiem te handelen bij onverwachte gebeurtenissen die het maatschappelijk en economisch leven ernstig verstoren.

De handelingssnelheid moet flink omhoog, het handelingsrepertoire verbreed, en dit alles met behoud van maatschappelijk draagvlak. In tijden waarin uitzonderlijke situaties de regel worden, moeten we nieuwe routines en praktijken ontwikkelen die ons ook in crisissituaties houvast bieden.

Het zou mooi zijn als 2019 het startjaar van dit leerproces bleek te zijn.

5

Duurzaam GoereeOverflakkee: impuls voor natuur, landbouw én recreatie Auteur: Joost Zonneveld Foto's: Sander van Wettum

Duurzaam Goeree-Overflakkee won in november de SKG Award voor duurzame gebiedsontwikkeling.

Overheden, natuurorganisaties en agrariërs kwamen namelijk tot een gezamenlijk plan. Een reportage over geven, nemen en een beetje geluk.

Wie op een herfstdag op Goeree-Overflakkee van Middelharnis naar Stellendam rijdt, krijgt een georganiseerd landschap te zien.

Grote boerderijen, dijken en weidse landbouwgrond bepalen het landschap van het Zuid-Hollandse eiland onder de rook van Rotterdam, aangevuld met dikke grijze klei die in strakke banen grof is omgeploegd. Onder die agrariërs domineren de akkerbouwers. Wim van Leeuwen is met zijn melkveehouderij en 400 koeien een uitzondering. Met zijn gezin kwam hij halverwege de jaren negentig op Goeree-Overflakkee terecht, nadat er in de omgeving van Delft geen plek meer was. “We moesten er wel even aan wennen, maar het is hier heerlijk rustig,” zegt zijn vrouw aan de keukentafel.

Casus

Van Leeuwen was de afgelopen jaren intensief betrokken bij de nieuwe inrichting van wat de Gebiedsontwikkeling Noordrand heet. “Ik weet nog heel goed dat op het nieuws gemeld werd dat er drie locaties in Nederland aangewezen werden waar windenergie geconcentreerd moest worden. Delfzijl, de Maasvlakte en Goeree-Overflakkee.

Of je hier nou geboren en getogen, of, zoals wij, later gekomen bent, je wilt niet dat je bedrijfsvoering of woongenot verpest wordt door de komst van wind­ molens naast de deur.”

6

Carolien Kranse

Impuls geven Die gedachte, jaren geleden alweer, was ook de eerste die bij Van Leeuwens collega's in het gebied opkwam. En dat terwijl het Rijk eerder ook al landbouwgrond had opgekocht om de natuur aan de noordrand van het eiland te versterken. Dat dure project, Deltanatuur, werd in de crisis door toenmalig staats­ secretaris Henk Bleker geschrapt. Het was de boeren in het gebied niettemin een doorn in het oog dat GoereeOverflakkee steeds weer van hogerhand allerlei functies toebedeeld kreeg.

Totdat een van de buren van Van Leeuwen hem er op wees dat die wind­ turbines, maar ook de opgekochte gronden door het Rijk, een kans konden zijn voor de boeren in het gebied. Bij de gemeente Goeree-Overflakkee dacht men hier net zo over. Sterker, samen met de provincie, Natuurmonumenten en het Wereld Natuur Fonds was de gemeente al een tijdje bezig met de Gebiedsontwikkeling Noordrand. De aangekochte gronden door het Rijk moesten het mogelijk maken om natuur, landbouw én recreatie een impuls te geven, zo was de gedachte.

Carolien Kranse, planeconoom bij de gemeente: “We hebben met de provincie afgesproken dat wij de gronden konden kopen en tegen marktwaarde mochten doorverkopen om de opbrengst in het

gebied te investeren. Dat waren stevige onderhandelingen omdat de provincie ook andere opgaven in de provincie moet financieren, maar dat is gelukt.

Later kregen we de opgave om jaarlijks minimaal 225 Megawatt duurzame energie binnen de gemeente op te wekken. We hebben dat als een kans gezien om andere ambities in de noord­ rand te realiseren. We selecteerden de Zuiderdieppolder als een van de geschikte locaties voor windturbines.”

Snackende ganzen Hoewel het Deltanatuurproject van tafel was, wezen natuurorganisaties er wél op dat de natuur – aan de randen – van het Haringvliet gecompenseerd moest worden. Begin 2019 zou er namelijk weer zout water het Haringvliet instromen.

Frans van Zijderveld, verantwoordelijk voor het externe beleid van Natuurmonumenten in Zeeland: “Wij hadden al een stuk natuur van duizend hectare aan de zuidoever van het Haringvliet, maar dat

wilden we graag uitbreiden om de ecologische kwaliteiten van het gebied te versterken.” Dat de Postcodeloterij een jaar of vijf geleden een slordige 13 miljoen euro ter beschikking stelde voor de natuurontwikkeling van het Haringvliet, was het beetje geluk dat nodig was om de gebiedsontwikkeling verder te helpen.

Maar de boeren zaten nog steeds niet te wachten op meer natuur. Integendeel: natuur in de buurt betekent hinder van de bedrijfsvoering, samengevat in het beeld van wilde ganzen die komen snacken op de akkers. Daarnaast waren er zorgen over verzilting van de grond.

Van Leeuwen: “De gemeente vreesde daarom dat wij niet mee zouden werken.

Maar omdat ook wij kansen zagen, werkten we met elkaar samen aan een plan waar iedereen beter van wordt.

En dat is ook gelukt.” De boeren zagen namelijk een kans om geld te verdienen aan de bouw van windturbines. Bovendien lag er een mogelijkheid om voorrang te

SKG Jaarcongres: Meer waarde door samenwerking Meer waarde door samenwerking. Dat was het motto van het SKG Jaarcongres op 7 november 2019, in het museum voor Communicatie in Den Haag.

“Communicatie is ook in ons vak een leidend thema”, zei voorzitter Heleen Aarts in haar welkomstwoord.

Op deze pagina’s de hoogtepunten van het plenaire ochtendprogramma en de kennissessies in de middag, die tezamen laten zien welke kant gebiedsontwikkeling opgaat.

Topambtenaar over nieuwe rol Rijk:

‘Geen plan opleggen, wel richting aangeven’

Door: Simon Kooistra

Niet aanwijzen, niet onderhandelen, maar samenwerken.

Dat is volgens Erik Jan van Kempen de nieuwe opstelling van het Rijk bij de ruimtelijke inrichting van Nederland.

Als inleider van het SKG Jaarcongres, begin november in Den Haag, gaf de programma-Directeur-generaal Omgevingswet en Wonen inzicht in de speelruimte die het Rijk daarbij heeft.

De dit jaar gepresenteerde Nationale Omgevingsvisie (NOVI) onderscheidt inrichtingsprincipes, zoals meervoudig ruimtegebruik, verstedelijking en bescherming van de culturele identiteit van gebieden. Staan die principes niet onder druk, nu de stikstofcrisis en het woningbouwtekort ingrepen op korte termijn vereisen?, vraagt hoogleraar gebieds­ ontwikkeling en dagvoorzitter Co Verdaas zich af. Zo ver is het nog niet, meent Van Kempen, maar ook hij signaleert dat functies om voorrang strijden. Zijn visserij en intensieve landbouw bijvoorbeeld wel of niet onderdeel van onze culturele identiteit? Verdraagt woningbouw zich met de bescherming van de natuur?

En moeten we nog meer windmolens neerzetten? Nederland heeft volgens Van Kempen een traditie van (letterlijk en figuurlijk) polderen om individuele belangen te combineren met het algemene belang. Maar recente protesten van boeren en bouwers doorkruisen dit harmoniemodel, tot spijt van de topambtenaar.

Als één overheid opereren “We zullen de puzzel met elkaar moeten leggen”, betoogt Van Kempen. De tijd

dat het Rijk van bovenaf met nota’s de ruimtelijke inrichting bepaalt, is volgens hem voorbij. “De NOVI is geen rijksinrichtingsplan, maar beleidsproza dat hopelijk richting geeft op hoofdlijnen. Wij gaan geen nieuwe stad neerzetten of boerenbedrijven verplaatsen, maar nemen wel de regierol op ons. Met gemeenten en provincies stellen we een samenwerkingsagenda op. Vroeger stonden we als overheden vaak tegenover elkaar.

Dat leidde tot lelijke onderhandelingen over geld. Dat willen we nu niet meer.

Het is belangrijk dat we samen optrekken en als één overheid opereren.”

Dat neemt volgens Van Kempen niet weg dat het Rijk zijn bestuurlijke opvattingen inbrengt. “Zo hebben we indringende gesprekken gevoerd met de regio Utrecht over het grote woningbouwtekort. Met woondeals in een aantal regio’s maken we afspraken over ongeveer de helft van de productie van nieuwe woningen. Daarbij helpt de investeringsimpuls van één miljard euro, die we vanaf volgend jaar in vier tranches bestemmen voor regionale plannen. Het is voor het eerst sinds lange tijd dat we weer een rijksbudget hebben voor gebiedsontwikkeling.”

Fotografie: Roy Borghouts

Kijk voor uitgebreide verslagen op www.gebiedsontwikkeling.nu Lees daar ook het verslag van de inleiding van Albert de Koning (Essent) over energietransitie: 'Niet per wijk, maar per object'.

NOVI verhoudt zich tot RIA als Word tot Excel Bij de uitvoering van de NOVI werken regio’s in Nederland aan regionale investeringsagenda’s (RIA’s). Hiermee kunnen zij richting geven aan de investeringsimpuls van het kabinet. Zij combineren in de RIA’s opgaven voor verstedelijking, klimaatadaptatie, energietransitie, infrastructuur en natuur.

Publieke, maatschappelijke en private partners (waaronder NEPROM, Aedes, Unie van Water­ schappen, Rover, Staatsbosbeheer en VNO/NCW, plus de SKG als kennispartner) hebben zich verenigd in de NOVI-alliantie om de ambities van de NOVI in de praktijk te brengen. Topambtenaar Emiel Reiding, opsteller van de NOVI,

steunt het initiatief. “De uitvoering zit op regionaal niveau. Als Rijk hebben we bij wijze van spreken een Wordtekst gemaakt over het beleid.

De regio’s kunnen dit uitwerken in Excel-overzichten met cijfers over woningbouw, energie en mobiliteit.”

NEPROM-voorzitter Desirée Uitzetter, moderator van de kennis­ sessie over de RIA’s, pakt de hand­ schoen graag op. “Met de RIA’s willen we in vijf pilotregio’s investeringen naar voren halen. Daartoe formeren we ‘coalitions of the willing’.

We gaan geen nieuwe studies en plannen maken.” Deze vijf pilot­ regio’s zijn Haaglanden, Eindhoven, Breda, Arnhem/Nijmegen en NoordHolland-Noord.

SKG Jaarcongres

1

De toekomst van gebiedsontwikkeling Van Nationale Omgevingsvisie tot placemaking: alle aspecten van gebiedsontwikkeling kwamen aan bod in tien interactieve kennissessies van het SKG Jaarcongres. Dat leidde tot verdieping, debat en nieuwe inzichten, waarvan we op deze middenpagina's de hoogtepunten vermelden.

Met bijdragen van: Steven Hamming, Erwin Heurkens, Inge Janse, Céline Janssen, Simon Kooistra, Casper Kraai, Jolien Kramer, Ineke Lammers, Sebastien Reinink en Christel Swarttouw.

Op zoek naar een breder welvaartsbegrip

GIZ biedt voordelen voor alle partijen

Hoe bepalen we de waarde van onze leefomgeving? Sjoerd Radersma (RaboResearch) en Jeroen Content (PBL) vertellen over de Bredewelvaartsindex (BWI), een meetinstrument dat de welvaart via elf dimensies definieert.

Anders dan de conventionele manieren om welvaart te meten (zoals via het Bruto Binnenlands Product), definiëren de onderzoekers welvaart via niveaus als onderwijs, milieu, het subjectief welzijn, sociale connecties en vertrouwen.

Deze meetinstrumenten bieden ondersteuning om met partijen het gesprek te kunnen voeren over welke waarden belangrijk zijn in een gebiedsontwikkeling.

Gezamenlijke gebiedsinvesteringen komen uiteindelijk alle deelnemende partijen ten goede. Met dat argument moeten private partijen overgehaald worden om deel te nemen aan een GebiedsinvesteringsZone (GIZ).

Deze alternatieve bekostiging is gebaseerd op het koppelen van het klassieke kostenverhaal aan elementen van de BedrijfsInvesteringsZone (BIZ), eenzelfde soort instrument, maar dan specifiek voor commercieel vastgoed. Gebieds­ ontwikkelingen kunnen ook gerealiseerd worden via privaatrechtelijke over­

eenkomsten tussen marktpartijen.

Maar als niet alle eigenaren mee willen doen, dan biedt de GIZ een alternatief met een bindend, publiekrechtelijk karakter, inclusief planologische, juridische, financiële en fiscale afspraken.

En hoewel het initiatief en de investeringen vooral bij marktpartijen liggen, kan de gemeente binnen een GIZ ook een verbindende rol spelen, aangezien de organisatiegraad en kennis bij bedrijven niet altijd voorhanden is.

‘Gemeente kan verbindende rol spelen’ 2 SKG Jaarcongres

Van Groenwijk tot Beurswijk: scenario’s voor gebieds­ ontwikkeling Leden van de Early Adopters (het young professionals-netwerk van de SKG) proberen de toekomst van gebiedsontwikkeling bespreekbaar te maken. Zij doen dit via vier scenario’s die ontwikkeld zijn door het Planbureau voor de Leefomgeving. Elk scenario (Bubbelstad, Groenrijk, Beursplein en Eigenwijk) kent drie onderdelen: sturing, duurzaamheid en maatschappij. Zo bestaat in Bubbelstad de maatschappij uit kleine netwerken waarbinnen mensen sterk verbonden zijn door een thema. De sturing van deze netwerken wordt gedaan door marktwerking en burgercollectieven. Alle scenario’s hebben volgens het publiek goede elementen, maar het zal altijd gaan om een combinatie van toekomstbeelden.

Placemaking is meer dan paar bankjes en foodtrucks Hoe kunnen de publieke ruimte en placemaking samen worden georganiseerd door private investeerders, op zowel korte als lange termijn? Volgens Wouter-Jan Verheul (TU Delft) wordt placemaking nu nog vaak gezien als tijdelijk kunstje, waarna ontwikkelaars alsnóg hun eigen plannen doorzetten.

Ook wordt het concept te vaak opgevat als een paar bankjes en foodtrucks, terwijl het veel breder is. Placemaking is een proces waarin de organisatie, het ontwerp, de mindset en de sociale programmering belangrijk zijn.

Ronald Huikeshoven (AM) illustreert wat placemaking in de ontwikkelingspraktijk inhoudt. Zo kreeg AM onbedoeld bezit van restaurants in ontwikkelgebieden.

Placemaking start volgens hem vaak bij horeca. Dit trekt publiek en ‘laadt’ zo het gebied voor een hoogwaardiger ontwikkeling. Om placemaking langdurig in stand te houden, concluderen de deelnemers, is het nodig om een gebiedsbeheerfase toe te voegen of beleggers en corporaties te betrekken.

‘Placemaking is een proces waarin de organisatie, het ontwerp, de mindset en de sociale programmering belangrijk zijn’

Durf in dilemma’s te denken Werk je bij binnenstedelijke gebieds­ ontwikkeling met enkele grote spelers of een groot open dynamisch netwerk?

Als voorbeelden worden hier de Binckhorst en Strijp S genoemd.

De eerste les die je uit deze projecten kunt trekken, is: ook al werk je in een kleine groep, je moet continu kijken welk netwerk er omheen zit en hoe je dat kunt gebruiken. De tweede les: er kan weliswaar een groot netwerk zijn, maar je hoeft niet continu met iedereen om de tafel te gaan zitten.

Een ander bekend dilemma: beperk je je rolopvatting, of verbind je juist meerdere opgaven aan elkaar? Bij Spoorzone Delft zorgde de ondertunneling van het spoor en de gebiedsontwikkeling aan de bovenkant voor starheid. De verwachting was oorspronkelijk dat de vervlechting van deze twee projecten en hun geldstromen flexibiliteit opleverde. De dynamiek en fasering van de spoortunnel |bleek alleen compleet anders dan die van gebiedsontwikkeling, waardoor het combineren van deze twee dynamieken voor een star geheel zorgden.

Koppeling vraag en aanbod kost veel tijd bij regionale energie­strategie Het tempo waarin overheden moeten werken aan hun regionale energiestrategie (RES), staat op gespannen voet met het draagvlak voor en de business case van duurzame-energie-oplossingen in wijken en gebieden. Een van de dilemma’s is het aanwijzen van gebieden waar duurzame-energieopwekking plaats gaat vinden. Je kunt voor een regio de maximale opwekpotentie van zon en wind uitrekenen, maar dat is vaak niet de hoeveelheid energie waar je vanuit kunt gaan, legt Ron de Graaf (Royal­ HaskoningDHV) uit.

Objectieve informatie speelt een belangrijke rol bij het verder ontwikkelen van de RES, vervolgt Laris Noordeman

(Kadaster). Het Kadaster faciliteert daarom partijen die een RES ontwikkelen door kenmerken van het gebied en de eigenaren in beeld te brengen.

Maaike Kaiser (gemeente Delft) presenteert een energiebalans waarmee de gemeente onderzocht wat de mogelijkheden zijn voor vraag en aanbod van duurzame energie. Hieruit blijkt dat er meer elektriciteit nodig is in Delft dan dat er maximaal geproduceerd kan worden, maar dat er meer warmte­ productie is dan vraag daarnaar. Zij onderzoekt nu of het uitwisselen van elektriciteit en warmte met omliggende gemeenten een realistische oplossing is.

Saldering mogelijk alternatief voor de PAS Veel nieuwe activiteiten kunnen door de uitspraak van de Raad van State over de programmatische aanpak stikstof (PAS) niet doorgaan. Advocaat Jan Reinier van Angeren (Stibbe) adviseert ontwikkelaars bouwactiviteiten te bundelen tot één project en te onderwerpen aan de ADC-toets. Om te ‘slagen’ voor die toets, mogen er geen alternatieven voorhanden zijn (A), moeten er dringende redenen van groot openbaar belang zijn (D) en moet de aantasting van de natuur worden gecompenseerd (C).

Verder denkt Van Angeren aan saldering als mogelijke oplossing. Die methode kun je intern (binnen één bedrijf) of extern (binnen een groter gebied) toepassen.

In theorie zou je ruimte kunnen maken voor een woontoren door elders een boeren­bedrijf te sluiten. Provincies en gemeenten zouden gemeenschappelijke regelingen kunnen invoeren om tot een gezamenlijke gebiedsaanpak te komen.

Van ontwerpstudies naar concrete ontwikkelstrategieën Floris van der Zee van bureau marco. broekman presenteert via het ontwikkelplan Schieoevers Noord in Delft een aantal principes voor mengen in hoge dichtheden. Door het raamwerkplan ‘ruis, reuring en rust’ deelt hij het gebied op in zones voor toekomstige ontwikkeling, afhankelijk van het type bedrijvigheid en de mate van menging.

Walter de Vries, planoloog bij de gemeente Rotterdam, vertelt over de aanpak bij de ontwikkeling van MerweVierhavens (M4H): “De innovatieve maakindustrie heeft voor de ontwikkeling van ideeën een kraamkamer nodig, en

deze gedijt het best op de ‘rafelrand’ tussen stad en industrie.” Menging staat daarom ook bij M4H centraal.

Hedwig van der Linden (TU Delft) doet onderzoek naar de relatie tussen ontwerpend onderzoek en de praktijk van gebiedsontwikkeling. Zij stelt daarom de vraag: wat moet er gebeuren om van ontwerpstudie naar functiemenging tot een concrete ontwikkelstrategie te komen? De partijen zijn het erover eens dat dit vooral kan door communicatie en samenwerking met de lokale belanghebbenden.

Meer inzicht in gebieden door data en digitalisering “Without the facts, the only thing you have is an opinion.” Met die stelling opent Ruben Visser (partner bij Over Morgen) de kennissessie over de rol van data voor gebiedsontwikkeling. Ter illustratie daarvan laat Lars Verkerk (gemeente Rotterdam) de digital twin van de gemeente Rotterdam zien. Zo’n tweeling is een digitale kopie van de fysieke werkelijkheid, inclusief data uit de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) en BIM (Bouw Informatie Model). Gebiedsontwikkelaars kunnen met deze tweeling burgers makkelijker laten zien wat de ontwikkeling en haar consequenties zijn.

Bart Mispelblom Beyer (architect en eigenaar van Tangram architecten) vertelt over Triangel, zijn team van de ontwerpwedstrijd Stad van de Toekomst.

Dat team had als enige data ingezet om keuzes voor de gebiedsontwikkeling democratisch te maken. “Door data te gebruiken, kun je meten wat de uitkomst is van een gebiedsontwikkeling.” Mispelblom Beyer waarschuwt daarbij wel dat data vooral iets zegt over kwantiteit, niet over kwaliteit. “Er zijn wijken met veel mensen met een laag inkomen die tóch gelukkig zijn. Dat klopt niet volgens de data, maar dat is wél zo.

‘Door data te gebruiken, kun je meten wat de uitkomst is van een gebiedsontwikkeling’ SKG Jaarcongres

3

The Copenhagen Model: publiek bezit, maar privaat gerund Ook Denemarken kent een grote verstede­ lijkingsopgave. Met name de hoofdstad Kopenhagen groeit snel, maar dat was dertig jaar geleden wel anders.

Jens Kramer Mikkelsen, oud-burgemeester van Kopenhagen, legt uit hoe Kopenhagen zich heeft ontwikkeld tot een innovatieve metropool. Wat houdt ‘The Copenhagen Model’ in? En wat kunnen wij hiervan leren?

Door: Tom Daamen en Simon van Zoest

De jaren ‘80 van de vorige eeuw waren wanhopige tijden voor Kopenhagen.

De industrie trok weg, de werkloosheid was hoog en de belastinginkomsten droogden op, vertelt Kramer Mikkelsen.

In de jaren ‘90 maakte de overheid daarom plannen voor transformatie en uitbreiding van de stad. Ze wilde meer en betere woningen, goede publieke ruimte, maar bovenal: investeringen in infrastructuur. De brug naar Malmö en de ontwikkeling van een nieuw metro­ netwerk stonden centraal in de plannen.

De gemeente had echter geen geld voor de metro, en private partijen wilden niet in een leeglopende stad investeren.

Toch is het de Denen gelukt. “En dat zonder geld van belastingbetalers”, vertelt Kramer Mikkelsen met gepaste trots.

The Copenhagen Model Hoe ze dat deden? Om te beginnen hebben de gemeente en de nationale overheid een publieke ontwikkelings­ maatschappij opgericht. Beide partijen brachten eigen grond in, zoals haven­ gebieden en een defensieterrein. Daarnaast kozen ze voor uitbreiding van de stad door landaanwinning: een oplossing die Kopenhagen door de eeuwen heen vaak heeft toegepast. Gezamenlijk werden ze aandeelhouder van een hybride ontwikkelingsmaatschappij.

Deze is “publicly owned, privately run”, zo legt Kramer Mikkelsen uit. De publieke entiteit heeft immers dezelfde rechten als een private organisatie. Ook staat er een CEO aan het hoofd, een rol die Kramer Mikkelsen na zijn burgemeesterschap zelf op zich nam.

De ontwikkelingsmaatschappij maakte vervolgens een masterplan voor de nieuw te ontwikkelen gebieden. Ze realiseerde - met staatsleningen gefinancierde infrastructuur, zoals metroverbindingen, een tunnel en lokale voorzieningen.

Na de ontwikkeling werd de infrastructuur

4 SKG Jaarcongres

overgeheveld naar de organisatie die ze het beste kan beheren. Zo wordt de metro tegenwoordig door een aparte organisatie geëxploiteerd en zijn de hoofdwegen overgedragen aan de gemeente. Aan ontwikkelaars verkoopt de ontwikkelingsmaatschappij geen grond, maar bouwrechten, zodat de grond in eigen handen blijft. Ook richt ze joint ventures op met private partijen met een lange investeringshorizon, zoals pensioenfondsen. Met deze strategie heeft de ontwikkelmaatschappij al meerdere gebieden ontwikkeld, waaronder Ørestad en Nordhavnen.

Jens Kramer Mikkelsen

Lessen voor Nederland Wat kunnen we hiervan leren in Nederland? Kramer Mikkelsen geeft terecht aan dat geen stad hetzelfde is.

Je kunt een werkwijze dus niet zomaar van de ene naar de andere plek kopiëren. Desalniettemin zijn er twee lessen uit te halen.

Les 1: Investeer eerst in infrastructuur.

Daar waar in Nederland de ontwikkeling van vastgoed en openbaar vervoer veelal separaat plaatsvindt (waarbij men pas begint aan het openbaar vervoer als de vastgoedontwikkeling voldoende gevorderd is), koos Kopenhagen ervoor deze twee te combineren. Belangrijk onderdeel van deze strategie is het aanleggen van de metro vóórafgaand aan de vastgoedontwikkeling.

Onomstreden was dit niet. Zo lag het gebied Ørestad weliswaar tussen de binnenstad en het vliegveld, maar verder was er helemaal niets. “People thought we were insane”, licht Kramer Mikkelsen toe. Het bleek echter essentieel voor de publieke business case. De ervaring leert immers dat grond in waarde stijgt na aanleg van een metro en dat private eigenaren en ontwikkelaars hier meestal flink van profiteren. In Kopenhagen komt de waardestijging daarentegen volledig

ten goede van de publieke ontwikkelingsmaatschappij, die met de verkoop van bouwrechten de investeringen in de metro voor een groot deel kan afbetalen.

Daarnaast zorgt deze volgorde ervoor dat nieuwe bewoners sneller de auto laten staan, omdat ze vanaf dag één de metro kunnen gebruiken.

Les 2: Zorg voor commitment en visie vanuit de overheid. “Urban development is not a quick fix – you have to be in it for the long haul”, stelt Kramer Mikkelsen als voorwaarde. In Kopenhagen hebben de Deense staat en de gemeente hun commitment voor de lange termijn vastgelegd door het oprichten van de aparte publieke entiteit. Zo worden de belangen, doelen én middelen van twee overheidslagen verenigd. Deze entiteit heeft de bevoegdheid om een integrale visie te ontwikkelen en deze met private investeerders en ontwikkelaars uit te voeren. En doordat de entiteit op afstand staat van de politiek, hebben markt­ partijen meer zekerheid over de inhoud van plannen en de doorlooptijd van afspraken en projecten.

Grond als voorwaarde?

Omdat de ontwikkelmaatschappij in Kopenhagen een publieke entiteit is met veel grondbezit, kan het relatief goedkope (staats)financiering aantrekken. De nationale en lokale politiek worden jaarlijks op de hoogte gesteld van de geboekte resultaten.

Maar zolang de ontwikkelmaatschappij binnen haar kaders acteert, is de invloed van de politiek beperkt. Volgens Kramer Mikkelsen is de relatie met de gemeente goed. Die verstrekt uiteindelijk de bouwvergunningen, dus is coördinatie met de stad essentieel. Op de vraag of het model ook kan werken zonder publiek grondbezit, is Kramer Mikkelsen positief, maar wel met een kanttekening. “It can for sure be done by partnering together with large private landowners, but too many of them will not work.” The Copenhagen Model lijkt dus vooral interessant voor gebieden met over­ zichtelijk grondeigendom.

“De grond wordt herverkaveld, een deel voor natuur bestemd, en er worden windturbines ingepast, waarbij de boeren het financiële risico nemen” krijgen bij het kopen van de 575 hectare grond die eerder door het Rijk was opgekocht, én om grond onderling te ruilen zodat aaneengesloten landbouwkavels ontstonden. Van Leeuwen: “Alleen moesten wij dan wel accepteren dat 70 hectare van de beschikbare grond naar natuurontwikkeling ging. En dat is ook gebeurd.”

Hoogste bieder Een heikel punt was nog wel de exacte locatie en het aantal windturbines. Er is nu besloten dat er negentien windmolens komen, waarmee de opgelegde capaciteit gehaald kan worden. De boeren willen deze alleen niet allemaal op hun eigen grond hebben. Van Leeuwen: “Het is mooi dat we er geld mee verdienen, maar je wilt ook niet te veel turbines voor je huis Wim van Leeuwen

hebben. Daarom zeiden wij: er moeten ook een paar windmolens in het natuur­ gebied komen, de natuur moet ook een bijdrage leveren.” De boeren kregen de provincie mee: opwekking van duurzame energie gaat boven natuur, zo werd de partijen verteld.

Voor Van Zijderveld was het even slikken dat er vijf windturbines in het natuur­gebied komen, maar volgens hem is dat uiteindelijk goed verdedig­baar: “Sommige van onze leden waren fel tegen dit plan gekant omdat vogels en vleermuizen hinder van de wind­ turbines kunnen hebben, maar het alternatief was geweest dat de grond op de markt aan de hoogste bieder was verkocht. Nu hebben we er nog invloed op.”

Intussen was ook het Kadaster betrokken om de grondposities in kaart te brengen.

Aan de keukentafel bij de elf grondeigenaren kreeg het duidelijk wat hun wensen en mogelijkheden waren. Planeconoom Kranse: “Zo werd snel duidelijk hoe de herverkaveling er uit zou kunnen zien.

Onder leiding van het Kadaster hebben de agrariërs daarover onderling financieel overeenstemming bereikt.”

Laarzenpaden De contouren van Duurzaam GoereeOverflakkee werden steeds duidelijker: de grond wordt herverkaveld, een deel voor natuur bestemd, en er worden windturbines ingepast, waarbij de boeren het financiële risico nemen voor de ontwikkeling. Inmiddels is het hele vergunningenpakket doorverkocht aan een investeringsmaatschappij, die in 2020 met de bouw van de turbines begint.

De turbines worden in twee rijen landschappelijk ingepast. En hoewel Van Leeuwen contractueel niet mag zeggen welk bedrag de investeringsmaatschappij heeft betaald, zegt hij dat het om 'goed geld' gaat.

Van de windopbrengst die twintig jaar inkomsten genereert voor de boeren, gaat 15 procent naar de gemeente.

Zij investeert dat geld in de ontwikkeling van recreatie in de noordrand. Dat is volgens Jan Zuidweg, senior-beleids­ medewerker Ruimtelijke Ontwikkeling van de gemeente Goeree-Overflakkee, al langere tijd een wens. “Recreatie is nu geconcentreerd aan de Noordzeekust, maar we willen meer kunnen bieden.

Voor toeristen, maar ook voor inwoners van het eiland moet de omgeving aantrekkelijker en toegankelijker zijn.”

De Zuiderdieppolder is inmiddels als natuurgebied ingericht. Een fietsroute is daar meteen in mee­­genomen. Ook in andere deelgebieden aan de noordrand moet (voor een deel buitendijks) meer ruimte komen om te fietsen en te wandelen, onder meer langs een kreek.

In de komende jaren krijgt dit – gefaseerd, als de windturbines geld opleveren – vorm. Met enkele agrariërs zijn al afspraken gemaakt over 'laarzenpaden' over hun land.

‘Iets met energie’ Voor twee gebieden is de planvorming alleen nog niet rond. Zo is het de bedoeling dat in het deelproject 'De Eerste Bekading' zo’n veertig energieneutrale woningen in de natuur komen. Daarvoor spreken de bekende partners – Wereld Natuur Fonds, Natuurmonumenten en Provincie Zuid-Holland - met een ontwikkelaar, die tevens de inrichting van de natuur in haar plan moet meenemen.

Het is de bedoeling dat de nieuwe bewoners verantwoordelijk worden voor het natuurbeheer. Staatsbosbeheer, dat een naastgelegen natuurgebied beheert, is bereid daarbij te adviseren. Kranse: “Het idee is dat als je op zo'n mooie plek in de natuur kan wonen, je ook iets bijdraagt aan die omgeving.” Ook hier is (natuur)recreatie, in de vorm van wandel- en fietspaden, onderdeel van het plan.

Voor de Polder van Pallandt staat de gemeente nog helemaal aan het begin.

De duurzame ambities daar zijn volgens Kranse nog verdergaand dan voor de rest van de noordrand. “Het moet een duurzame pilot worden, een ‘energy polder’, ontwikkeld in samenwerking met duurzame ondernemers en onderwijs­ instellingen.” Hoewel het ook daar om gebiedsontwikkeling gaat waarin landbouw, recreatie, groenstructuren en 'iets met energie' de ingrediënten zijn, zijn de deelnemende partijen en hun belangen weer anders. Het is voor de gemeente daarom nog even zoeken hoe dit proces goed in te steken.

Wat was essentieel in de gebiedsontwikkeling van de noordrand van Goeree-Overflakkee?

• een stevige grondpositie • stevige regie op het proces • opbrengsten (wind en grond) vloeien terug naar het gebied • erkennen van elkaars belangen • samenwerken, vertrouwen, gunnen

7

Filantropie in gebiedsontwikkeling: een kans met een schaduw

Analyse

Auteur: Marianne Klerk & Hilde Sennema Illustratie: Mei-Li Nieuwland

Het is even wennen: filantropen die gebiedsontwikkelingen (bij)sturen en zo de normale processen passeren.

In Rotterdam leidde dat tot de nodige botsingen.

Betrokkenen en experts werpen hun licht op de mogelijkheden én gevaren van particulier geld.

8

De laatste jaren is de invloed van filantropie in de gebiedsontwikkeling sterk toegenomen. Maar door onduidelijkheid over rolverdeling en verantwoordelijkheden leidt dit vaak tot conflict tussen de partijen. Een voorbeeld is de Rotterdamse miljardairsfamilie Van der Vorm en haar filantropische stichting Droom en Daad.

Sinds 2017 discussieert de stichting met de gemeente Rotterdam over de uitvoering van haar initiatief om het gemeentelijke park bij de Euromast in de oorspronkelijk negentiende-eeuwse staat te herstellen.

In mei van dit jaar bereikte de discussie een hoogtepunt toen Droom en Daad een verklaring, ondertekend door zo’n 35 belangenpartijen, aanbood aan wethouder Bert Wijbenga. Hier roept zij de gemeente op actie te ondernemen, een gebeurtenis waar de media gretig bovenop doken.

Enkele maanden daarvoor botste de stichting ook al met de gemeente.

Vanwege schenkingen aan de verbouwing van museum Boijmans van Beuningen eiste Droom en Daad een plek op in de Raad van Toezicht. De gemeente weigerde, waarop de stichting een poten-

tiële gift van tientallen miljoenen euro terugtrok. Droom en Daad werkt daarnaast herontwikkelingsplannen uit voor (oud-)gemeentelijke panden in heel de stad: Katoenveem (Merwe-Vierhavensgebied, west), RDM Veerhuis (Heijplaat, zuid) en Fenixloods II (Katendrecht, zuid).

De aankoop van de Fenixloods zorgde ervoor dat de discussie over filantropie voor gebiedsontwikkeling in een stroomversnelling kwam. Na kritiek uit de gemeenteraad in september 2018 over de vermeende ‘ondoorzichtige deal’ met de stichting, organiseerde het gemeentebestuur begin dit jaar een bijeenkomst met filantropische instellingen om te spreken over een filantropiekader of -convenant voor Rotterdam.

De Verre Bergen, de tweede stichting van de familie Van der Vorm, roert zich eveneens in de Rotterdamse gebieds­ ontwikkeling. De stichting kocht in 2016 tweehonderd woningen voor Syrische vluchtelinggezinnen, draagt bij aan de bouw van het nieuwe depot van museum Boijmans, en is bezig met de oprichting van een eigen basisschool in Rotterdam-Zuid.

“Waar filantropie zich mengt in gebiedsontwikkeling, rijst de vraag over rolverdeling en rekenschap.

Want wie betaalt en wie bepaalt?”

Onbenut overschot Oftewel: waar filantropie zich mengt in gebiedsontwikkeling, rijst de vraag over rolverdeling en rekenschap. Want wie betaalt en wie bepaalt? In de verkenning 'Filantropie op de grens van overheid en markt' van oktober dit jaar waarschuwt de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) voor rolvervaging tussen filantropie en lokale overheid wanneer zij samenwerken in de publieke sector. Met klem adviseert hij overheden een expliciete beleidsvisie op filantropie te maken. De verkenning biedt hier bouwstenen voor, zoals ‘erken vrije keuze als wezenskenmerk van filantropie’ en ‘beschouw filantropie niet als substituut voor overheidsvoorzieningen’.

Ja, de Raad ziet dat filantropie kan inspringen waar de overheid steken laat vallen, vertelt Marianne de Visser, voorzitter van de filantropieprojectgroep van de WRR. Bijvoorbeeld bij het initiatief van kerken om vertrekplichtige asiel­ zoekers op te vangen. “Maar als een terugtrekkende overheid publieke taken overlaat aan de filantropie, kunnen tekorten dreigen aan voorzieningen waarvoor weinig maatschappelijk draagvlak is, zoals de begeleiding van exgedetineerden. En bij onderwerpen die tot de verbeelding spreken, kan juist een onbenut overschot aan voorzieningen ontstaan.”

Groot succes “Door de terugtrekkende overheid neemt de invloed van filantropie ook in gebiedsontwikkeling toe”, stelt Erwin Heurkens, onderzoeker gebiedsontwikkeling aan de TU Delft. “Gebiedsontwikkeling is altijd een proces geweest met meerdere publiek-private partijen, zoals gemeentes en ontwikkelaars. Maar tijdens de recessie deden ontwikkelaars een stapje terug.

De gemeente maakte daarom ruimte vrij voor tijdelijke partnerschappen met nieuwe partijen, zoals filantropen.”

Volgens Heurkens zitten we nu in een

transitiefase tussen twee governance­ modellen in. “Van een meer hiërarchischopererende, toetsende, en regulerende overheid die plannen van marktpartijen langs hun eigen ruimtelijke beleidskaders strak toetst met weinig interactie tussen publiek en privaat, naar een overheid die meer uitnodigend werkt, om markt- en burgerinitiatieven te stimuleren.”

Voor directeur van Droom en Daad, Wim Pijbes, is de rolverdeling niettemin helder.

“Als wij geld geven, willen wij ook meedenken over het resultaat. Wij ondernemen, en dus stellen wij ons meer op als een betrokken investeerder. Het moet zich terugbetalen in een goed resultaat voor de samenleving. Neem het Highline Park in New York: deels met privaat geld gefinancierd, een groot succes.”

Civil society Droom en Daad is geen conventionele geldschieter. Ze neemt bijvoorbeeld geen aanvragen in behandeling, maar kiest eigenhandig projecten en partners uit.

“De stichting investeert, initieert, stimuleert en realiseert”, heet dat op haar website. Droom en Daad noemt zichzelf venture philanthropists: “Ondernemende filantropen zetten zich met meer dan alleen geld in voor het slagen van een project. Ze stellen ook hun tijd, ervaring en netwerk ter beschikking om het gemeenschappelijke doel te halen.”

Er zitten echter schaduwkanten aan venture philanthrophy, benadrukt de WRR in zijn verkenning De bedrijfsmatige, ondernemende aanpak van bijvoorbeeld Droom en Daad kan indruisen tegen het grondmotief van de filantropie, namelijk handelen vanuit liefde, belangeloosheid en empathie. WRR-raadslid De Visser: “Onze belangrijkste boodschap is dat overheid en filantropie gepaste afstand tot elkaar moeten houden. Dat geldt ook voor de relatie van filantropie met de ‘markt’.”

Filantropie-onderzoeker Lucas Meijs (Erasmus Universiteit Rotterdam) onderstreept dit. “We moeten heel erg oppassen voor het privatiseren van de democratie door het uit handen geven van publieke zaken. Deze worden anders steeds meer privé beslist in board rooms of op bijeenkomsten van welgestelde families. Pijnpunt is het uitblijven van de stem voor wie filantropie bedoeld is: het volk. One man, one vote wordt one euro, one vote.”

Ondanks deze waarschuwingen meent Meijs dat directeur Pijbes legitiem handelde in het conflict over het Park.

“Twee routes kon hij bewandelen: via de politiek of het geld. De eerste vinden we als democratische burgers acceptabel, de tweede – die hij heeft gekozen – blijkbaar niet.” Pijbes rechtvaardigde zijn plan door het ogenschijnlijk verval van het Park te benadrukken in de media en een lijst van verbeterpunten (inclusief klassieke verlichting en klinkerbestrating) aan het gemeentebestuur te presenteren.

Dat stelde de gemeente voor een vrijwel voldongen feit. Meijs: “De overheid heeft aanvankelijk te star gereageerd door vast te houden aan het idee dat het Park gemeentelijk bezit is. In feite is het van de burgers en mag iedereen zich ermee bemoeien. Pijbes heeft campagne gevoerd zonder zetel, in de publieke sfeer. Typisch voorbeeld van een gezonde civil society.”

Spannend Zeggenschap. Dat is volgens Pijbes het knelpunt met de gemeente.

Het eigendom blijft van de gemeente, maar wie heeft zeggenschap over het beheer, het gebruik? “Nu we beide 2,5 miljoen euro willen investeren, zijn we in onderhandeling over het beheermodel. Wij beogen beheer door betrokken burgers, naar Amerikaans voorbeeld.”

Hoe zit het dan met het afleggen van rekenschap? “We werken samen met 35 belangenorganisaties, wier oordeel

wij minstens zo belangrijk vinden als dat van het stadhuis.”

Volgens Pijbes gaat de discussie nu totaal voorbij aan de goede bedoelingen van gevers. “We moeten ongelofelijk uitkijken toekomstige geldschieters geen schrik aan te jagen en waken voor te veel bureaucratische begrippen als ‘beleid’, ‘richtlijnen’ en ‘afwegingskaders’”, waarschuwt hij. Meijs is het daar niet mee eens.

Hij pleit juist voor “een echt expliciete beleidsvisie op een zelfstandige civil society die met en tegen de overheid kan werken.” Daarvoor is volgens hem een professionaliseringsslag nodig bij de overheid: meer kennis over filantropie, betere relaties met filantropen en meer geld voor cofinancieringen. Onderzoeker Heurkens ziet geen noodzaak van expliciete formuleringen. “Wel doordacht maatwerk over de publiek-private rolverdeling, en een ondersteunend instrumentarium bij gebiedsontwikke­ lingsprojecten, in samenwerking met private en maatschappelijke partijen.”

Als laatste: hoe ziet de toekomst eruit voor filantropie in gebiedsontwikkeling?

Meijs: “Filantropie kan ervoor zorgen dat de leefbaarheid groter wordt, dat erfgoed blijft bestaan, dat lage inkomens nog in de stad kunnen wonen, dat architectuur modern, experimenteel kan zijn.

Daarbij kan het om geld gaan, maar ook om ‘ongehoorzame’ burgers die iets doen met braakliggende terreinen.

De risico’s worden groter zodra filantropie ingrijpt in het sociale domein, waarbij het belang van burgers niet gehoord wordt. Een school inhoudelijk opzetten bijvoorbeeld, daar wordt het spannend.”

9

Kring van Adviseurs verwelkomt vier nieuwe leden Auteur: Céline Janssen SKG Nieuws

Het afgelopen jaar breidde de Kring van Adviseurs zich uit met Fakton, Over Morgen, Rho adviseurs en PT Finance. Hoe willen zij bijdragen aan het kennisnetwerk van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling?

En wat zien zij als de meest urgente vraagstukken in gebiedsontwikkeling?

Als organisatie heeft u dagelijks

met de praktijk van gebieds­ ontwikkeling te maken.

Aan welke kennis is het meest dringend behoefte?

Aiesso Boelman (Fakton): “Gebieds­ ontwikkeling vraagt om een integrale strategie en dus ook om experts die verder kijken dan alleen hun eigen expertise. Bovendien kan gebiedsontwikkeling alleen succesvol zijn als partijen samenwerken. Tenslotte vraagt gebieds­ ontwikkeling om het goed organiseren van investeringskracht. Er is veel kapitaal beschikbaar, maar de vraag is hoe we dat kapitaal optimaal inzetten voor de veelzijdige opgave.”

Frits Dinkla & Rob Schram: (Rho adviseurs): “De ruimteclaims in Nederland worden complexer.

Er is daarom behoefte aan vernieuwende concepten, bijvoorbeeld voor de menging van wonen en werken, parkeren en financiering, en het toepassen van flexibele normen, zoals met de Omgevings­­­­­­­wet mogelijk wordt. Dat leidt tot vragen: hoe kun je voldoende waarborgen voor een goede fysieke leefomgeving bieden?

Hoe zorg je voor draagvlak, zowel maatschappelijk als bestuurlijk? En wat betekent dit voor de financiële haal­ baarheid en juridische borging? Er is dringend behoefte aan de integratie van deze kennis en het vertalen naar uitvoerbaarheid.”

Marloes van Kleef & Ruben Visser (Over Morgen): “In gebiedsontwikkelingen ligt de verlammende werking van integraliteit door de stapeling van ambities op de loer, terwijl we juist met slagkracht stappen moeten zetten.

Om goede afwegingen te maken en oplossingen te creëren is expertise nodig voor duurzame energie, mobiliteit, circulariteit, biodiversiteit en klimaatadaptatie. Dit vraagt een strakke procesaanpak op duurzaamheids­ concepten. Hierin moeten we onszelf als vakgenoten ook blijven ontwikkelen.”

Bart Verschut (PT Finance): “Meer kennisontwikkeling is zeker gewenst voor verduurzaming, circulariteit, mobiliteit,

energietransitie- en voorziening en de bekostiging daarvan. Maar om met elkaar verder te komen, moeten we nieuwe verbindingen maken en nieuwe initiatieven oppakken. Stap voor stap moeten we met elkaar dit veranderproces door. En dat is uiteindelijk een kwestie van doen, waarbij financiële sturing altijd een belangrijke randvoorwaarde blijft.”

Welke unieke expertise

kunt u inbrengen?

Marloes van Kleef & Ruben Visser: “Bij Over Morgen, een adviesbureau voor een duurzame leefomgeving, werken we aan toekomstbestendige gebieden: van binnenstedelijke transformatie tot het ontwikkelen van duurzame woonwijken.

De gebiedsvernieuwingen van Over Morgen komen altijd duurzaam en in co-creatie tot stand. We brengen kennis in om tot een duurzaamheidsconcept voor gebiedsontwikkelingen te komen.

“De verlammende werking van integraliteit ligt op de loer door de stapeling van ambities, terwijl we juist met slagkracht stappen moeten zetten”

Ook benutten wij data in de planvorming.

Door informatie te combineren, te analyseren en te visualiseren, krijgen de samenwerkende partijen meer inzicht.”

Aiesso Boelman: “Fakton is een platform van ondernemingen, waar leren en ondernemen centraal staat. We bestaan uit Consultancy, Capital, Valuation, Executives en Development, en hebben Energy in oprichting.

Daarnaast participeren wij in start-ups voor data en software­ toepassingen. Vanuit onze ondernemingen hebben wij een brede expertise in de keten van gebiedsontwikkeling. Onze unieke expertise zit in het financieel structureren van cruciale onderdelen van gebiedsontwikkeling, zoals vastgoed, energie en mobiliteit. Wij zetten deze expertise in om duurzame samenwerking te smeden tussen private en publieke partijen, en kijken daarbij verder dan onze eigen expertise alleen.”

Bart Verschut: “Wij hebben ons als PT aan SKG verbonden om het bestuur te ondersteunen bij de financiële bedrijfsvoering van de stichting. Daar ligt ook de connectie met de kennis die wij inbrengen.

Wij zijn al ruim twintig jaar bij gebieds­ ontwikkelingsprojecten betrokken vanuit een operationele rol in de financiële bedrijfsvoering. Wij brengen uitgebreide praktijkkennis in op het snijvlak van financieel-juridisch-fiscaal.”

Frits Dinkla & Rob Schram: “Rho adviseurs voor leefruimte is het grootste integraal werkende steden­ bouwkundige adviesbureau van Nederland. We hebben alle specialismen in huis om te adviseren over gebieds­ ontwikkelingen en de hiervoor benodigde ontwerpen en onderbouwingen te maken.

Onder het motto ‘Ruimte, Regie en Resultaat’ werken wij al vele jaren mee aan uitvoerbare plannen. Wij hebben inhoudelijk kennis van het planologisch instrumentarium en de bijbehorende wetgeving. Onze unieke expertise is de samenhang tussen de specialismen en thema’s, het maken van integrale afwegingen en de optimale inzet van het instrumentarium.”

Aiesso Boelman

Frits Dinkla & Rob Schram

Marloes van Kleef & Ruben Visser

Bart Verschut

10

Interview

Advocaat Jan Reinier van Angeren, de kersverse voorzitter van de Kring van Adviseurs van de SKG, blikt vooruit op de Omgevingswet. Hij heeft nog veel vragen, maar ziet ook lichtpunten. “Boven complexe bouwplannen hangt niet meer het zwaard van Damocles.”

“Grootste herziening planstelsel stiekem al achter de rug” Auteur: Simon Kooistra

Jan Reinier van Angeren: “Spanningsveld tussen flexibiliteit en rechtszekerheid bij Omgevingswet”

Jan Reinier van Angeren werkt sinds 1995 bij advocatenbureau Stibbe en is gespecialiseerd in bestuursrecht en het ruimtelijk ordeningsrecht, met de laatste jaren de focus op mobiliteit. Onder zijn klanten zijn zowel ontwikkelaars als overheden. “Ik heb bij beide in de keuken gekeken. Het voordeel daarvan is dat ik me bij een zaak altijd kan verplaatsen in de tegenpartij.”

Van Angeren is binnen de KvA een oud­­ gediende, want al sinds 2010 vertegenwoordigt hij Stibbe. Als nieuwe voorzitter trekt hij het werkprogramma dat de kring samen met de SKG opzet. Een van de eerste activiteiten is een kennisbijeenkomst over de Omgevingswet op 23 april 2020, volgens hem een vraagstuk bij uitstek voor de kring. Vanaf 2021 krijgt iedereen met deze wet te maken, maar hoe die in de praktijk uitpakt is nog onzeker.

Villawijk of woontoren?

“De Omgevingswet voorziet in de behoefte van gemeenten en ontwikkelaars aan meer flexibiliteit in ruimtelijke planprocedures, maar aan de andere kant zal de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State hameren op de rechtszekerheid voor belanghebbenden.

Dat is een spanningsveld. Stel dat een gemeente de invulling van een woon­ bestemming laat afhangen van beleids­ regels. Dan kan de invulling van een perceel variëren van een villawijk met vijf woningen tot een woontoren van honderd meter hoog. Meer flexibiliteit voor beleids­ makers betekent minder rechtszekerheid voor burgers en bedrijven. Uiteraard moet

“Meer flexibiliteit voor beleidsmakers betekent minder rechtszekerheid voor burgers en bedrijven”

en al bij de aanvraag nagaat of een ontwikkelaar overleg heeft gehad met de buren. Als dat niet het geval is, kan ze de aanvraag aanhouden.”

Positief is volgens Van Angeren dat met de nieuwe wet de zogeheten ‘vergunning van rechtswege’ bij het niet halen van een termijn verdwijnt. “Daardoor is er meer tijd voor overleg over complexe bouwplannen en hangt niet meer het zwaard van Damocles van een van rechtswege verleende vergunning erboven.”

Expertise bundelen een ontwikkelaar ook weten wat hij mag bouwen. Om bij het voorbeeld te blijven: een villawijk of woontoren. De jurisprudentie zal uitwijzen of dit soort bestemmingen met beleidsregels mogen worden ingevuld, of dat dit in het omgevingsplan moet worden vastgelegd.”

Participatieplicht “Voor ontwikkelaars is het prettig dat ze straks kunnen volstaan met één omgevingsvergunning. Ze hoeven bij minder loketten langs. Maar het kan wel heel wat voeten in de aarde hebben om aan alle voorwaarden te voldoen. Neem de participatieplicht. De meeste ontwikkelaars zullen hieraan voldoen. Maar stel dat ze de regels niet in acht nemen? Zal de bestuursrechter om die reden een omgevingsvergunning vernietigen? We moeten oppassen dat we deze verplichting niet gaan juridiseren. Ik hoop dat de rechter zich hierin terughoudend opstelt. Het is beter dat de gemeente sturend optreedt

De Omgevingswet betekent een fundamentele herziening van het ruimtelijke planstelsel. “Toch hebben we de grootste herziening stiekem al een tijd achter de rug”, zegt Van Angeren. Hij doelt op de introductie van de zelfstandige projectprocedure in 2000. “Daarvóór mocht een gemeente alleen vooruitlopend op een bestemmingsplan een vergunning verlenen voor een ontwikkeling. Dat werd dan anticipatieprocedure genoemd.

Bij de zelfstandige projectprocedure is de knip tussen ontwikkeling en plan losgelaten. Dat heeft voor meer flexibiliteit gezorgd. Je kunt zelfs stellen dat de Omgevingswet juist gas terugneemt, want met de invoering daarvan moet elke ontwikkeling worden bekeken in het grote geheel van het omgevingsplan dat voor de gehele gemeente gaat gelden. Dan moet je de flexibiliteit dáárbinnen zoeken.”

stellen aan de koppeling van woningbouwplannen aan mobiliteitsopgaven.

“Ze kunnen bijvoorbeeld eisen dat er geen woningbouw mag komen voordat er een nieuwe OV-verbinding is aangelegd.

Onze uitdaging is daarvoor goede instrumenten te vinden. Je kunt ook denken aan een gebiedsinvesteringzone, waarbij iedereen met een woning meebetaalt aan gebiedsoverstijgende ontwikkelingen.

Dat is niet alleen iets voor juristen, maar ook voor planologen, economen en plannenmakers. Daarom is het zo belangrijk dat we binnen de KvA alle expertise bundelen, zodat we het hele veld kunnen overzien.”

Over de KvA De Kring van Adviseurs wil zich voor SKG nuttig maken door haar expertise in te zetten voor onderzoeksprojecten van de leerstoel Gebiedsontwikkeling. De eerste opdracht is al binnen: voor het ministerie van BZK doen leerstoel en kring samen onderzoek naar de mogelijkheid van een regionaal investeringsfonds voor integrale ruimtelijke opgaven. Verder staat in 2020 een kennisbijeenkomst over de Omgevingswet op stapel.

Van Angeren voorziet verder dat overheden via de Omgevingswet eisen

11

Partner worden

Over de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling

Volg de Master City Developer

De Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (kortweg: SKG) verbindt een groeiend aantal publieke, private en maatschappelijke organisaties die zich richten op de praktijk van gebiedsontwikkeling. SKG-partners doen een jaarlijkse schenking aan de stichting en geven samen met de TU Delft richting en inhoud aan het kennisprogramma van de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling. Hiermee vervult de SKG haar missie: het bevorderen van een professionele, reflectieve gebiedsontwikkelingspraktijk gericht op een duurzame gebouwde omgeving.

In oktober studeerde de 14e lichting studenten van de Master City Developer af. Als opleiding zijn we er trots op om weer een groep strategen af te leveren voor gebiedsontwikkeling!

Verder lezen over gebiedsontwikkeling?

Het onafhankelijke platform Gebiedsontwikkeling.nu fungeert als een open bron van kennis, nieuws en opinie voor professionals, onderzoekers en studenten. U kunt het nieuws van Gebiedsontwikkeling.nu ook volgen via Twitter, Facebook, LinkedIn en onze tweewekelijkse nieuwsbrief.

GO

De opleiding wordt goed gewaardeerd.

Studenten zeggen onder meer over de opleiding: • “De directe bruikbaarheid van wat ik leer is erg groot.

De MCD draagt bij aan mijn interpersoonlijke effectiviteit en mijn zelfvertrouwen in de politieke en directiearena’s.”

• “Het levert je een mooi zakelijk netwerk op van studenten en docenten, zodat je continu kunt blijven leren.”

• “Ik sta veel steviger in mijn schoenen en durf nu iets te vinden.”

• “Je kijkt op een andere manier naar je werk: dat is waardevol.”

Wil je ook MCD-er worden? Je kunt bijvoorbeeld starten met een losse module, zoals Urban Governance (vanaf 16 januari 2020) of Urban Investment & Finance (vanaf 14 mei 2020).

Natuurlijk kun je ook de hele opleiding volgen. In september 2020 starten we met de nieuwe leergang.

Meer weten?

Kijk dan op www.mastercitydeveloper.nl. Je bent daarnaast altijd welkom voor een studieadviesgesprek.

www.gebiedsontwikkeling.nu

Team praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

Foto: Paul van Dorsten

Statistieken Gebiedsontwikkeling.nu

Foto: Roy Borghouts

Kennisbijeenkomsten SKG Leerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft – Agenda 2020:

15 januari

12 maart

26 maart

23 april

1 juli

24 september

Save the date

sLIM Avonddebat “Re-making the Commons” (ENG) Klimaat en GO: Urban Real Estate and Infrastructure Climate Risk (ENG) Wonen en GO: nieuwe concepten, financierings- en eigendomsvormen Omgeving en GO: hoe Noord-Holland zich voorbereid op de Omgevingswet Ontwerpen aan GO: werken aan oplossingen voor integrale opgaven Energie en GO: regionale en gebiedsgerichte oplossingen 5 november SKG Jaarcongres!

Prestaties Gebiedsontwikkeling.nu (Gemiddeld per maand, tussen juni en november 2019) i Unieke bezoekers: 18 duizend i Sitebezoeken: 24 duizend i Bekeken pagina’s: 35 duizend Meest populaire onderwerpen (tussen juni en november 2019) 1. Publieksprijs SKG Award: stem op uw favoriete duurzame gebiedsontwikkeling 2. Oratie Co Verdaas: de paradox van het paradijs 3. Gemeente Delft wil 1,4 miljard euro in gebiedsontwikkeling investeren 4. Depot Rotterdam: van kritisch naar kansrijk 5. Stappenplan voor verstedelijking Rotterdam Leden social media & nieuwsbrief (meetpunt 1 december 2019)  LinkedIn (Gebiedsontwikkeling.nu):  Twitter (@GEBIEDSONTWnu):  Facebook (@GebiedsontwikkelingNu):  Nieuwsbrief (www.gebiedsontwikkeling.nu):

Heeft u interesse om als partnerorganisatie het SKG-kennisnetwerk te versterken, of deel te nemen aan een project of programma?

Neem dan contact op met directeur Tom Daamen (T.A.Daamen@tudelft.nl).

Wij bespreken graag de mogelijkheden met u.

SKG Deelnemersraad: AM Amvest Blauwhoed Bouwinvest BPD De Alliantie Deltacommissaris Gemeente Amsterdam Gemeente Barneveld Gemeente Breda Gemeente Delft Gemeente Den Haag Gemeente Dordrecht Gemeente Eindhoven Gemeente Groningen Gemeente Nijmegen Gemeente Purmerend Gemeente Rotterdam Gemeente Tilburg Gemeente Utrecht Havensteder Heijmans Vastgoed Hurks Kadaster Ministerie van BZK NS Stations Provincie Flevoland Provincie Gelderland, Provincie Noord-Brabant Provincie Noord-Holland Provincie Zuid-Holland Rabo REF Rijksvastgoedbedrijf Staatsbosbeheer Synchroon Syntrus Achmea REF VORM Waterschap AGV Kadaster

Kring van Adviseurs: Akro Consult Movares Over Morgen PT Rho Stibbe Fakton

4.701 5.704 613 2.100

Denk mee, doe mee, en stuur uw bijdragen naar de redactie.

Colofon Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) / Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft Januari 2020

Redactie: Tom Daamen, Donne Gerlich, Steven Hamming, Inge

Locatie redactie:

Janse, Helen Jager, Céline Janssen, Simon Kooistra, Casper Kraai, Jolien Kramer, Ineke Lammers, Hedwig van der Linden, Sebastien Reinink, Christel Swarttouw-Hofmeijer, Co Verdaas, Simon van Zoest

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft

Met medewerking van: Roy Borghouts, Ellen van Bueren,

 Gebiedsontwikkeling.nu  @GebiedsontwNu  Gebiedsontwikkeling.nu

Willem Korthals Altes, Jasper Monster, Rémon Mulder, Mei-Li Nieuwland, Joost Zonneveld

Vormgeving: Enchilada Agenda: Kijk voor alle bijeenkomsten op www.gebiedsontwikkeling.nu

12

Afdeling MBE Julianalaan 134 2628 BL Delft Faculteit Bouwkunde

 +31 (0) 15 27 84159  redactie@gebiedsontwikkeling.nu