Gebiedsontwikkeling.krant Zomereditie 2020
GO
Een uitgave van: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) / Leerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft
Amvest-directeur: 'publiek-private samenwerking is volwassen' p. 4
Bewoners brengen nieuwe energie in Leiden p. 6
Verstedelijking privaat bekostigen p. 9
Dit kunnen we leren van de coronacrisis
Waarde van sociale investeringen meten p. 11
Illustratie: Rachel Sender
Auteurs: Co Verdaas en Tom Daamen
Een oproep tot reflectie op de coronacrisis leverde tientallen gastbijdragen op. Hoogleraar Co Verdaas en directeur Tom Daamen analyseren het resultaat en ontwaren drie rode draden.
Van de ene op de andere dag zaten we half maart in Analyse een – intelligente – lockdown. De primaire reflex bij velen was ‘doorgaan met waar we mee bezig zijn’, maar dan met digitale hulpmiddelen. Vrij snel werd echter duidelijk dat corona een grotere impact heeft dan een tijde lijke onderbreking van onze dagelijkse routines. Ook voor de leerstoel Gebieds ontwikkeling was vrij snel helder: dit gaat ons vakgebied stevig raken. Hoe, op welke wijze en hoe structureel, dat was en is nog onduidelijk. Het team van de leerstoel kwam al snel op het idee om de krachten te bundelen met professionals, beslissers en onder zoekers in gebiedsontwikkeling. We riepen hen op om met ons in dialoog te treden: wat zijn de gevolgen van corona voor ons vakgebied? Wat kunnen we leren van eerdere crises? Hoe gaat het ons
ruimtegebruik en de eisen die we aan onze omgeving stellen op termijn beïnvloeden? Dit leidde tot het idee van een reeks #crisiscolleges. In dit artikel reflecteren wij op de uitkomsten hiervan.
Blik naar voren Een beetje gebiedsontwikkeling maakt minstens een á twee crises mee, dus is er in ons vak niet ineens paniek als er een virus langskomt. Wel refereren veel experts aan (de lessen van) de vorige, financiële crisis. De daaropvolgende economische recessie liet (in combinatie met de regulering van met name banken en corporaties) op velen in ons vak een diepe indruk achter. Dat blijkt ook uit de toon van de meeste bijdragen op Gebiedsontwikkeling.nu: maak niet dezelfde fouten als tien jaar geleden, wees optimistisch en richt de blik naar voren! Lees verder op volgende pagina
De bijdragen vallen uiteen in drie categorieën: 1) wat kan wezenlijk veranderen 2) wat wordt versneld 3) wat kan vertragen Om met de laatste categorie te beginnen: er zijn bijna geen projecten die door corona wezenlijk vertraagd worden of tot stilstand komen. Het is heel lastig om de effecten van de verwachte economische dip op ons vak te voorspellen, maar de gebiedsontwikkelaars die wij spreken hebben vertrouwen in de plekken waar zij aan werken.
"Meer dan ooit wordt een samenhangend perspectief de basis voor investeringen en het realiseren van plannen en projecten"
Co Verdaas en Tom Daamen Foto (pre-corona): Marc Blommaert
2
Toch is het aannemelijk dat de komende jaren enige vertraging in gebiedsontwikkeling kan optreden. Vanuit de overheid kan plan- of besluitvorming vertraging oplopen omdat er door ambtenaren eerst aandacht wordt besteed aan de effecten van de crisis in andere domeinen en sectoren. In de markt kan het zijn dat beleggers nerveus worden en eerst afwachten hoe de economie zich herstelt, hoe het consumentenvertrouwen zich ontwikkelt, de vraag gestimuleerd wordt, en welke maatschappelijke verschuivingen leiden tot bedreigingen of juist nieuwe kansen voor rendabele gebiedsinvesteringen.
Anticyclisch In de verschillende #crisiscolleges komen twee thema’s nadrukkelijk naar voren: aandacht voor een gezonde en levendige openbare ruimte en de noodzaak om anticyclisch te investeren (publiek en privaat). Bij dat laatste thema wordt geregeld gerefereerd aan de vorige crisis en de nasleep ervan. Het verlies aan plancapaciteit, deskundigheid en investeringskracht onder partijen leidde toen tot een ongekend diep dal op de Nederlandse vastgoedmarkt. De vraag op de woningmarkt kan de komende tijd wat terugvallen, maar de behoefte aan woningen in Nederland is onomstreden. In een webinar dit voorjaar deden we dan ook een oproep: zorg ervoor dat de helden van de coronacrisis en hun kinderen in 2023 een passende woning kunnen bemachtigen! Annius Hoornstra (voorzitter Vereniging van Grondbedrijven) sluit zich daar in zijn crisiscollege bij aan: “Dit is een pleidooi om het goede te doen op het goede moment om zo sneller en beter uit de crisis te komen. Daar zullen alle betrokken partijen in gebiedsontwikkeling hun verantwoordelijkheid voor moeten nemen.” Emeritus hoogleraar Friso de
Zeeuw verwijst ook naar de periode na 2008: “Een krachtige tegenbeweging die zich juist inspande voor continuïteit in planvorming en investeringen, ontbrak bij de vorige crisis. Laten we dat ditmaal anders doen. Het is tijd voor een publiekprivaat stabiliteitspact.” Gezamenlijk anticyclisch optreden is dus het devies.
Maatschappelijk waarden Tot op heden worden de vakexperts die oproepen tot vertrouwen en anticyclisch handelen op hun wenken bediend, al trekken sommigen (waaronder transitiehoogleraar Derk Loorbach en planoloog Jos Gadet) het perspectief wat breder dan het financieel-economische: de coronacrisis leert ons wat er in maatschappelijke zin echt toe doet en lang niet alles daarvan is in geld uit te drukken. Elke auteur legt daarin zijn of haar eigen accenten, zoals gemeenschapszin, gezondheid, digitale innovatie, onderwijs en cultuur. Deze thema’s winnen in gebiedsontwikkeling al jaren aan aandacht, maar krijgen door corona een stevige impuls.
onbekende. Want ga er maar aan staan: stikstof, PFAS, CO2, natuurverlies, woningnood, droogte, hittestress, (water) veiligheid. We hebben best nog wat te doen, en dat kan zomaar tot verlamming leiden. Corona laat niettemin zien dat we met elkaar veel vermogen hebben. Heel veel. Laten we de samenhang van de opgave dus niet ontkennen, maar de uitdaging aangaan. Steeds luider klinkt de laatste tijd de vraag “wat voor samenleving willen we na deze crisis hebben?”. Als gebiedsontwikkelaars zijn wij van nature gewend en bereid om opgaven op elkaar te betrekken. Natuurlijk, de businesscase moet kloppen, maar meer dan ooit beïnvloeden maatschappelijke waarden in gebiedsontwikkeling de businesscase. Of we het nu brede welvaart, meervoudige waardecreatie of social value noemen: we moeten ons vak in breder perspectief plaatsen.
Samenhangend perspectief
Gebiedsontwikkeling is een scheppend vak, waarbij het gaat om het creëren en toevoegen van waarde. De markt, de overheid en maatschappelijke actoren hebben elkaar daar hard bij nodig. Meer dan ooit wordt een samenhangend perspectief de basis voor investeringen en het realiseren van plannen en projecten. Dat gaat niet vanzelf. Vanuit de leerstoel blijven we daarom de ontwikkelingen duiden en de dialoog tussen wetenschap en praktijk entameren. Dat doen we door onze gezamenlijke kennis en ervaring, creativiteit en ondernemerschap te bundelen en ons te richten op een nog mooier Nederland. We zien meer dan ooit uit naar een hechte samenwerking.
Misschien heeft de vakwereld vóór de coronacrisis te veel teruggekeken (met oproepen voor een nieuwe Vinex en rijksregie). Het is een houding die mogelijk is ingegeven door angst voor het
Co Verdaas is hoogleraar Gebieds ontwikkeling bij de TU Delft. Tom Daamen is universitair hoofddocent Gebiedsontwikkeling en directeur SKG.
Waar de een corona vooral ziet als een versneller voor het ontwikkelen van specifieke concepten als ‘leefstraten’ en ‘parklets’, trekt Gadet een meer algemene conclusie: “Wie over een langere periode naar het functioneren van steden kijkt en de rol die steden hebben in de nationale economie, kan niet anders dan tot de conclusie komen dat de openbare ruimte van dichtbevolkte urbane gebieden van fundamenteel belang is voor een florerende economie.”
Verbeeldingskracht is geen garantie
Wel een richting voor de toekomst
Illustratie: Mei-Li Nieuwland
Auteurs: Hedwig van der Linden en Tom Daamen
Gebiedsontwikkelaars hebben een haatliefdeverhouding met ‘toekomstdenken’ en ‘verbeeldingskracht’. Enerzijds vinden zij deze ontwerpkunde cruciaal voor complexe opgaven, anderzijds hebben zij een broertje dood aan inspirerende beelden en meeslepende vergezichten. De leerstoel Gebiedsontwikkeling onderzoekt daarom hoe je via ontwerpen tot een realiseerbaar plan komt via voorbeelden uit Den Haag (De Binckhorst) en Almere (Schaalsprong). Ontwerpkunde kent twee Onder typen: ontwerpend zoek onderzoek (ontwerpstudie) en onderzoekend ontwerpen (concept- of planontwikkeling). De eerste vindt plaats in of voor de initiatieffase van gebiedsontwikkeling, soms nog voordat er sprake is van een duidelijke afbakening van het gebied of de opgave. We noemen dit ‘ontwerpen voor gebiedsontwikkeling’. Deze studies hebben meestal publieke opdrachtgevers en zijn gericht op meer inzicht: om welk gebied gaat het, wat zijn de kansen of problemen, en welke oplossingen zijn denkbaar? Ontwerpers verkennen hierbij zeer uiteenlopende ontwikkelrichtingen of -scenario’s. Bij concept- en planontwikkeling werkt de ontwerper toe naar een realiseerbaar plan. Dit zijn de beter bekende fases van gebiedsontwikkeling, met publieke of private opdrachtgevers, financiële doorrekening en toetsing aan beleids matige en juridische kaders (rekenen en tekenen). Ook organisatie- en contract vorming komen in beeld. We noemen dit ‘ontwerpen in gebiedsontwikkeling’. Maar hoewel ontwerpen in gebiedsontwikkeling op het eerste gezicht in het verlengde ligt
van ontwerpen voor gebiedsontwikkeling (en dus lijkt voort te borduren op de uitkomsten ervan), is de praktijk weer barstiger.
Soort gymnastiek Vaak maken ontwerpbureaus na allerlei omgevingsanalyses uiteenlopende ruimtelijke scenario’s, zoals bij Office for Metropolitan Architecture (OMA). In 2006 ontwikkelde OMA voor De Binckhorst scenario’s om het ambitieniveau van de gebiedsontwikkeling te bepalen. Het ontwerpteam werd expliciet gevraagd om een werkelijkheid te tonen die niemand zich nog kon voorstellen. “Ontwerp is als een methode om met veel meer vrijheid en verbeeldingskracht naar een gebied te kijken, waarbij de scenario’s vooral bedoeld waren om even de geest vrij te maken, een soort gymnastiek”, blikt Floris Alkemade terug, destijds projectleider bij OMA. “Het toont vrijheden, maar de scenario’s zijn daarbij niet bedoeld als plannen die steeds verder ingekleurd worden.” In de ontwerpstudie voor De Binckhorst was nog geen leidend programma. De scenario’s werden met referenties en schaalmodellen onderzocht om de
ruimtelijke mogelijkheden van het gebied te ontdekken. Conclusie: het gebied was te groot en divers om met één ontwerp benadering en dichtheid uit te werken. Om recht te doen aan de potentie en historie, werd het in deelgebieden opgeknipt, met faseringen en specifieke programmeringen.
Toekomstige structuur In Almere was de doorontwikkeling van de ‘Meerkernenstad’ de opgave. Hierbij moest de bestaande stad zoveel mogelijk ongemoeid blijven. De ontwerpopdracht aan bureau MVRDV werd sterk gedreven door een programmatische eis: de bouw van 60 duizend woningen. Adri Duivesteijn, van 2006 tot 2013 wethouder Ruimtelijke Ordening en Wonen in Almere, zag het als beleidsmatige daad om van deze kwantitatieve opgave ook een kwalitatieve opgave te maken. Hij creëerde een klimaat waarbij ontwerpers nodig waren om te zorgen dat er vanuit verbeelding en een gemeen schappelijk toekomstbeeld werd gedacht, en niet louter vanuit belangen. Het doel: een afsprakenkader over de Schaalsprong Almere tussen gemeente Almere, de betrokken provincies en het Rijk. “Ik wilde een creatief proces met wel de verbeelding van een structuurvisie, maar niet de daarmee gepaard gaande formele procedure met alle juridische complicaties”, benadrukt Duivesteijn. Het ontwerp hielp te komen tot structurele afspraken over financiën, infrastructuur en voorzieningen, waarna verdere planuitwerkingen zouden volgen. In de Concept Structuurvisie Almere 2.0 zijn (in samenwerking met MVRDV) plannen uitgewerkt, om te onderzoeken wat de ruimtelijke mogelijkheden zijn. Duivesteijn: “Het zijn streefbeelden, schetsen van de toekomstige structuur, met daarin gemeenschappelijke uitgangspunten die leidden tot overeenstemming tussen Almere, het Rijk en de betrokken provincies.”
"Ontwerpers helpen abstracte begrippen ruimtelijk te vertalen binnen gebiedsontwikkelingen" Geen garanties, wel richting In beide cases zijn uitgangpunten opgesteld: de Almere Principles en de Kernwaarden Binckhorst. Deze uitgangspunten leveren nog geen directe ruimtelijke implicaties, maar worden door het ruimtelijk ontwerpproces concreet gemaakt. Zij vormen de kaders waarbinnen opdrachtgevers en ontwerpers opereren. Ontwerpers helpen zo abstracte begrippen ruimtelijk te vertalen binnen gebiedsontwikkelingen, waardoor voorstelbaar wordt wat de consequenties van uitgangspunten zijn. Dat leidt niet altijd direct tot realiseerbare plannen, maar helpt om – nu of in de toekomst – gezamenlijk keuzes te maken. Zo kunnen ook ideeën van een tijdje terug – zoals de Schaalsprong Almere – onder druk van woningnood en de belofte van rijks investeringen weer actueel worden. Ontwerpstudies uit het verleden bieden voor gebiedsontwikkelingen dus geen garanties, maar wel richting voor de toekomst. Meer weten over dit onderzoek? Neem contact op met Hedwig van der Linden (H.vanderLinden@tudelft.nl)
3
Amvest-dire
“De pub samenw volwass Auteur: Simon Kooistra Foto: Amvest
Ondanks de crisis werkt Amvest door aan grote projecten, zoals Strijp R en Cruquius. Directeur Heleen Aarts merkt dat dit mede lukt doordat publieke en private partijen beter samenwerken dan vroeger. Omdat zij afscheid neemt als voorzitter van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling, blikt ze terug op de afgelopen jaren. Heleen Aarts heeft net een video meeting met alle medewerkers van Amvest achter de rug. Vanwege de crisis werken de meesten van hen thuis. Toch is ze positiever over deze situatie dan over de financiële crisis van tien jaar geleden.
Interview
“Toen kwamen gebiedsontwikkelingen grotendeels tot stilstand, hoewel de druk op de woningmarkt net als nu heel groot was. Een groot verschil is dat een externe factor de huidige crisis veroorzaakt en we een gemeenschappelijk belang hebben om samen tot oplossingen te komen. Maar ik zie ook dat de brancheorgani saties dit keer sneller met de rijksoverheid bespreken hoe ze met bijvoorbeeld een
Illustratie: Rémon Mulder
4
garantiefonds kunnen zorgen dat projecten doorgaan. Ze zaten al met elkaar aan tafel om te overleggen hoe ze de woningproductie kunnen stimuleren. Ik vind het mooi om te zien dat markt partijen en overheden daarbij een beroep doen op onze leerstoel.” Maar het gaat niet alleen om de voort gang van lopende projecten. Aarts: “We moeten plannen blijven maken, zodat ook architecten, adviesbureaus en ontwerpers hun werk kunnen blijven doen en de productie op langere termijn niet stilvalt. Er zijn nog steeds veel nieuwe woningen nodig, zeker in het lagere en middensegment. Dat verandert niet door deze crisis. Weliswaar maakt het consumentenvertrouwen een flinke
duikeling en zijn particulieren huiveriger voor het aangaan van een hypotheek, maar dat kunnen corporaties en woningbouwbeleggers heel goed opvangen. Institutionele beleggers en corporaties kunnen wat makkelijker anticyclisch investeren.”
Waardevrije en belangeloze kennisopbouw De publiek-private samenwerking (PPS) is volwassen geworden, concludeert Aarts nu. Ze is in 1996 als bestuurskundige afgestudeerd op PPS, destijds een nieuw fenomeen in het ruimtelijke domein. “Dat was in de Vinex-periode, toen de overheid top-down haar plannen over ons uitstortte. Maar op de aangewezen locaties kwamen gemeenten erachter dat projectontwikkelaars al grondposities hadden ingekocht. Ze werden geconfronteerd met partners om wie ze niet hadden gevraagd. Dat was het begin van de publiek-private samenwerking.” Het vak ‘gebiedsontwikkeling’ bestond toen nog niet. Dat veranderde met de oprichting van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) en de bijbehorende leerstoel, vijftien jaar geleden. De belangrijkste toegevoegde waarde is volgens Aarts de waardevrije en belangeloze kennisopbouw over het
vakgebied. Begonnen met een handjevol deelnemers, is de SKG uitgegroeid tot een breed platform waarin alle geledingen zijn vertegenwoordigd. Aarts: “Daarin delen we kennis en voeren we discussies, los van ieders deelbelang. Het is belang rijk dat je niet alleen je eigen wereld kent, maar ook die van de andere deelnemers.” Als bestuursvoorzitter heeft ze genoten van de samenwerking met een “klein en gemotiveerd team en met bestuursleden die zich vanuit hun expertise belangeloos hebben ingezet.” Ze heeft veel bewonde ring voor de wijze waarop de eerste hoogleraar Friso de Zeeuw de basis heeft gelegd voor het vakgebied en daarbij “zin en onzin wist te filteren.” Opvolger Co Verdaas bouwt het vakgebied verder uit door diverse opgaven van gebieds ontwikkeling 'knap met elkaar te verbinden'. Ze noemt daarbij ook de publicaties van oud-directeur Agnes Franzen over duurzame gebiedsontwikke ling onder het motto ‘Doe de tienkamp’ en de vele kennisbijeenkomsten die de SKG organiseert. Een van de ambities voor de toekomst is meer te doen aan internationale vergelij kingen van gebiedsontwikkelingen. SKG-directeur Tom Daamen en onderzoeker Simon van Zoest doen
ecteur Heleen Aarts:
bliek-private werking is sen geworden” Bouwen voor onze echte toekomst
Illustratie: Robin Duister
daarvoor research in onder andere Londen, New York en Kopenhagen. Aarts: “Neem het verhaal van de oud-burgemeester van Kopenhagen over de publiek-private financiering van infrastructuur, tijdens ons jongste jaarcongres. Wij hebben als mensen van de praktijk geen tijd om dat soort voorbeelden te onderzoeken, dus het is fantastisch als ons die via de leerstoel worden aangereikt. Daar smullen wij van.”
Niet alles voorzien Bij Amvest komt voor Aarts alles samen wat zij belangrijk vindt. “Wij investeren geld van verzekeraars en pensioen fondsen in betaalbare huurwoningen en in de kwaliteit van de leefomgeving. Het gaat ons ook om de openbare ruimte, de veiligheid, de bereikbaarheid en de voorzieningen. Wij verbinden ons voor een lange termijn van twintig tot veertig jaar aan een gebied. Daarbij baseren we ons op de woonbehoefte voor zover wij die kunnen onderzoeken. We houden demografische ontwikkelingen en maatschappelijke trends in de gaten. Omdat je niet alles kunt voorzien, zorgen wij voor diversiteit en flexibiliteit. Zo zijn wij bezig met starterswoningen in Rotterdam die later samengevoegd kunnen worden tot grotere woningen als de vraag verandert. Goed functionerende gebieden zijn divers. Er moeten
"Goed functionerende gebieden zijn divers. Er moeten mensen met verschillende portemonnees en verschillende leeftijden kunnen wonen."
verschillende mensen met verschillende portemonnees en verschillende leeftijden kunnen wonen.”
Ter illustratie noemt Aarts twee gebieds ontwikkelingen waaraan ze heeft meegewerkt en die ze bijzonder vindt omdat beide voor de vorige crisis zijn gestart en nu naar een afronding gaan. Allereerst de nieuwe stadswijk Cruquius in Amsterdam, waar ook het hoofdkantoor van Amvest is gevestigd. “We zijn hiermee in 2007 gestart en hebben ondanks de crisis met succes een nieuw stuk stad kunnen toevoegen.” Als tweede noemt ze Strijp R in Eindhoven, waarmee ze op haar eerste werkdag bij Amvest in 2005 aan de slag ging. Binnenkort wordt de laatste woning opgeleverd. “Ik ben in die regio opgegroeid, in Deurne, waar mijn ouders nog steeds wonen. Dat was een extra drive om er iets moois van te maken. De wijk grenst aan een oude buurt met hoofdzakelijk sociale huurwoningen. Met de bewoners uit die wijk hebben we een intensief participatietraject doorlopen. Ik heb fijn samengewerkt met de gemeente, politie, basisschool en sportverenigingen. Belangrijk, omdat je ingrijpt in een binnenstedelijke plek. Dat geeft een hele andere verantwoordelijkheid dan wanneer je in de wei bouwt. Het duurde even voordat we als Amsterdams bedrijf geaccepteerd werden. Bovendien had Eindhoven geen goede traditie in de samenwerking met projectontwikkelaars. Maar uiteindelijk heeft het geleid tot een prettige samenwerking. Omdat we aan de voorkant zoveel hebben geïnvesteerd, verliepen de vergunningprocedures in hoog tempo. Er is niet één bezwaar ingediend. Met de voorzitter van de buurtraad heb ik nog steeds een warm contact.” Het managen van verwachtingen is dan ook het geheim van haar werkwijze. “Anders organiseer je vooral teleurstellingen.”
Column
Columnist Rinske Brand vraagt zich af waarom de enorme toename van het aantal ouderen in onze samenleving nog weinig effect lijkt te hebben in gebiedsontwikkeling. Wat houdt ons tegen? En schieten we niet in onze eigen voet? “Zorgen jullie niet voor jullie ouderen?”, vraagt Syrische vriend Anis mij. Hij zag beelden van verpleegtehuizen in coronatijd en eenzame ouderen in geïsoleerde flatjes. Poeh. We nemen onze ouders allang niet meer in huis, maar een goed alternatief hebben we nog niet gevonden. En veel haast lijken we daar gek genoeg niet mee te hebben. De cijfers liegen er niet om. De 3,3 miljoen 65-plussers nu worden er 4,8 miljoen in 2040. Dat is een kwart van de Nederlandse bevolking. Het aantal benodigde woningen voor deze groep stijgt dan van 2,2 naar 3,3 miljoen. Waar gaan al deze mensen wonen? Knarrenhofjes, thuishuizen, zorgvilla’s: hoe we oud willen worden, weten we wel. Zolang mogelijk actief en gezond. Zelfstandig wonen, maar wel met een fijn sociaal netwerk. Met hulp binnen hand bereik, want vanaf 70 gaan de kwaaltjes komen, daar is geen ontsnappen aan. Nu het kabinet massaal de verzorgings huizen sluit, blijft er ook weinig anders over dan een eigen woning. Maar die woning is vaak niet geschikt. 1,2 miljoen bestaande woningen hebben op korte termijn aanpassingen nodig. En in nieuwbouw is een schreeuwend tekort aan geschikt aanbod. Maar ontwikke laars bouwen bijna uitsluitend voor starters, gezinnen en een verdwaalde ‘empty nester’. In hun doelgroep overzichten stopt het leven bij 65. De paar ontwikkelaars die wel bouwen voor 65+ klagen over een gebrek aan locaties en onhelder beleid. Maar liefst 60% van de Nederlandse gemeenten heeft namelijk geen visie op ouderenhuisvesting.
Waarom sluiten we hier toch zo massaal onze ogen voor? Onze maatschappelijke moeite met oud worden is opvallend, want we worden ouder dan ooit. Tachtig nu al. Met een gezond dieet, weinig stress en veel sociaal contact kunnen we die levensverwachting nog flink oprekken. Tegelijkertijd zien we oud als de tegenhanger van jong, fris en mooi. Oud is afgedankt. We staan niet graag stil bij onze eigen vergankelijkheid. Poetsen we daarom als samenleving het leven na de piekjaren liever weg? Abraham Lincoln zei ooit "Iedereen wil lang leven, maar niemand wil oud zijn." Bouwen we daarom zo veel liever voor starters en jonge gezinnen? Oud worden we (hopelijk) allemaal, geen ontkomen aan. Stel dat we ons eigen ouder worden durven omarmen en nu beginnen met bouwen voor onze echte toekomst. Daar zullen we onszelf over 20 á 30 jaar best dankbaar voor zijn.
"In het overzicht van doelgroepen van ontwikkelaars lijkt het leven te stoppen bij 65 jaar."
5
Auteur: Simon Kooistra Foto: Sander van Wettum
Hoofdrol voor bewoners bij herontwikkeling Energiepark Leiden
De komende zes maanden mag het burgerinitiatief Nieuw Leids Bolwerk, samen met marktpartijen BPD, Steenvlinder en MeyerBergman Erfgoed Groep, de haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling Energiepark onderzoeken. Het voormalige actiecomité, opgericht uit verzet tegen een eerder plan, won het vertrouwen van gemeente en ontwikkelaars en zit nu als gelijkwaardige partij aan tafel. Het verhaal van gebieds ontwikkeling Energiepark in Leiden begint eind 2017, als de MeyerBergman Erfgoed Groep (MBE Groep) door de toenmalige wethouder gevraagd wordt om een plan te maken voor dit gebied. Omwonenden zijn kritisch op het daaruitvolgende plan voor een evenemententerrein, want zij vrezen geluidsoverlast en parkeer problemen. Rutger Engelhard en Diana Burton wonen vlak bij het Energiepark en verenigen zich met anderen in het actiecomité ‘Stop de plannen van de MBE Groep’. Aletta van ’t Hoog, een bewoner die zich later aansluit: “Als omwonenden vonden wij dat er nonchalant werd omgegaan met onze bezwaren tegen de plannen die voor ons gevoel uit de hoge hoed kwamen.” Het college kiest eieren voor zijn geld en besluit de plannen over de verkiezingen van maart 2018 heen te tillen. Casus
Alternatief plan
Foto: Buro JP
Onder de nieuwe naam ‘Nieuw Leids Bolwerk’ (NLB) nemen de actievoerders het heft in eigen hand. Ze maken een alternatief plan en huren een bevriende architect en econoom in om het te
visualiseren en door te rekenen. Via crowdfunding onder omwonenden halen ze het hiervoor benodigde geld op. NLB-voorzitter Rutger Engelhard: “Ik ben oud-wethouder Robert Strijk nog steeds dankbaar dat hij ons plan in ontvangst nam, want daarom moest de gemeente er iets mee.” Het nieuwe college, dat begin 2018 aantreedt, besluit af te zien van de bestaande plannen en een participatie traject op te zetten voor een herontwik keling van het hele gebied. NLB ruikt zijn kans en formeert themagroepen om zijn plan verder uit te werken. De harde kern bestaat uit gepensioneerden met veel vrije tijd, maar zij lopen tegen hun beperkingen aan. Engelhard: ‘We misten de nodige kennis en financiën.’ Daarom gaat het bewonersinitiatief op zoek naar professionele ondersteuning. Via de bevriende architect komt het in contact met gebiedsontwikkelaar BPD en Steenvlinder, gespecialiseerd in zelfbouwprojecten. Beide ontwikkelaars reageren enthousiast. Nooit eerder werden ze door bewoners uitgenodigd voor de herontwikkeling van een heel
gebied. Patrick Joosen, Directeur Regio Zuid-West van BPD: “Vaak treffen wij de bewoners pas laat in het proces, voelen zij zich gepasseerd en keren zich tegen de plannen. Maar in dit geval troffen we een groep die durft mee te denken over hoe het anders kan. De uitnodiging kwam op een goed moment. We waren al op zoek naar nieuwe binnenstedelijke bouwlocaties en Leiden staat als woonstad hoog aangeschreven.” Hans Sparreboom, directeur van Steenvlinder: “Ons bedrijf faciliteert particulieren die zoveel mogelijk zelf willen doen, maar we hebben dat nooit eerder op deze schaal gedaan.” Hij heeft veel bewondering voor de vrijwilligers van NLB: “Ze weten goed waarover ze het hebben. Misschien helpt het dat ze uit een wijk met veel intellectuelen komen, maar ik ben ervan overtuigd dat dit overal kan. Ik geloof in de kracht van de samen leving.”
Muis tegenover olifant Engelhard en Van ’t Hoog zijn blij met de klik, maar voelen zich niettemin als een ‘muis tegenover een olifant’ in de wereld van de gebiedsontwikkeling. Om zich te
verzekeren van draagvlak in de stad, organiseert NLB samen met de wijk vereniging tien huiskamergesprekken met in totaal zestig deelnemers. De gemeente start daarna een participatietraject met een stadsenquête en bewoners bijeenkomsten. NLB, BPD en Steenvlinder volgen dit traject op afstand. Wel analyseert NLB de uitkomsten en formuleert daarmee normen om de gebiedsvisie te toetsen die de gemeente voorbereidt. Ook verwerken NLB, BPD en Steenvlinder de normen in een eigen gebiedsconcept, waarmee ze de gemeente een slag voor zijn. Ze zien de nieuwe Energiebuurt als een park met een unieke mix van wonen, werken, openbaar groen en cultuur. Gebouwen kunnen van functie wisselen om toekomstige veranderingen op te vangen. Voorzieningen moeten de buurt energie zuinig, circulair, biodivers en klimaat adaptief maken. Ze willen het gebied verbinden met de binnenstad en daarmee een ontmoetingsplek creëren voor bewoners, bezoekers en passanten. En: er komen geen grootschalige evenementen. Het concept wordt ondersteund door een petitie, onder tekend door 551 Leidse burgers. In de gebiedsvisie die de gemeente kort daarna presenteert, zijn de hoofdlijnen van het gebiedsconcept van de NLB en de twee marktpartijen te herkennen. Voor de gemeente is het uniek wat er gebeurt. “Nooit eerder hadden we zo’n breed burgerinitiatief voor zo’n omvangrijke gebiedsontwikkeling,” zegt projectleider Simone Eefting. “Tot nu toe ging burgerparticipatie niet verder dan dat belanghebbenden plannen maakten binnen de participatiekaders die de gemeente stelde. Laat staan dat een groep burgers zelf marktpartijen selecteert voor de ontwikkeling van een heel gebied.”
Deal met voormalige tegenstander Toch zit het de gemeente niet lekker hoe de MBE Groep op een zijspoor is beland, gezien de ervaring van deze partij met
6
V.l.n.r.: Patrick Joosen, Hans Sparreboom, Maya Meijer, Simone Eefting, Fleur Spijker, Diana Burton, Rutger Engelhard, Aletta van 't Hoog. Foto: Sander van Wettum
culturele exploitatie van erfgoed. NLB-voorzitter Engelhard krijgt het signaal dat hij het misschien nog eens moet proberen met zijn voormalige tegenstander. Maya Meijer van de MBE Groep belt hem vervolgens en laat tot diens verrassing weten helemaal achter het gebiedsconcept te staan. Ook BPD en Steenvlinder willen de erfgoedspecialist er graag bij hebben. De deal is dan snel gemaakt. Gezamenlijk doen NLB en het consortium van drie marktpartijen de gemeente tien beloften in de geest van het eerder gepresenteerde gebiedsconcept. Meijer is dolblij dat ze weer mag mee doen. “Het is een waanzinnig mooie plek met veel cultureel erfgoed. De vorige wethouder had ons gevraagd of we er een bruisende bestemming voor konden bedenken, een culturele hotspot, een soort Westergasfabriek. Het is nooit onze bedoeling geweest dat concept integraal over te nemen en zeker niet op die schaal. De bewoners dachten kennelijk dat wij er concerten van de Rolling Stones wilden organiseren. Er was veel miscommunicatie en zij hadden de media op hun hand.” Voor veel bewoners die zich eerder tegen de plannen van de MBE Groep verzetten, is het even slikken dat deze partij via een achterdeur weer binnenkomt. Maar tijdens een bewonersbijeenkomst begin dit jaar steelt Meijer de show. “Ik heb toen het rare beeld kunnen wegnemen dat sommige mensen hebben over een ontwikkelaar. Alsof dat allemaal enge mannen zijn met
grote sigaren.” Maar ze steekt de hand ook in eigen boezem: “Ik heb ervan geleerd dat je beter eerst kunt vragen wat bewoners willen voordat je met een plan komt.” BPD-directeur Joosen valt haar bij: “Dat er al een plan ligt van bewoners, is alleen maar meegenomen. Dan kun je op basis van de inhoud verder praten over welk eindbeeld ieder voor ogen staat. Dan sta je niet tegenover, maar naast elkaar.” De BPD-directeur omschrijft de ontstane samenwerking als een driehoeksverhouding tussen gemeente, bewoners en het consortium van de drie ontwikkelaars. De gemeente stelt de kaders, de bewoners zorgen voor ideeën met draagvlak en de ontwikke laars werken de plannen technisch, stedenbouwkundig en financieel uit.
Driehoeksverhouding De partijen krijgen een half jaar voor een haalbaarheidsonderzoek. Dit gebeurt aan de hand van zogeheten kavel paspoorten voor de locaties en functies binnen het gebied. Het NLB is geen risicodragende partij, maar krijgt van de gemeente faciliteiten om de participatie van omwonenden en belanghebbenden te begeleiden. Allereerst door het beheren van informatiekanalen, zoals
website, nieuwsbrieven en organiseren van (online en offline) publieksbijeen komsten. Verder zet het een gebiedsraad, adviestafels en werkgroepen op. Gemeente, consortium en NLB hebben verder een stuurgroep en driehoeks overleg in het leven geroepen waarin de drie gremia regelmatig overleggen. “Ik heb niet eerder meegemaakt dat bewoners zo’n prominente plek innemen en directe invloed uitoefenen tijdens het proces,” zegt Sparreboom van Steen vlinder. Komend half jaar moet blijken of het samenwerkingsverband van bewoners en marktpartijen in staat is een plan met voldoende draagvlak op te stellen. Daarna heeft de gemeenteraad het laatste woord. Wat ook de uitkomst mag zijn, verantwoordelijk wethouder Spijker vindt participatie bij de planvorming zeer belangrijk. “Niet voor niets luidt het motto van ons college ‘Samen maken we de stad’. Ik heb er dan ook bewondering voor dat het NLB zich heeft ontwikkeld van actiecomité tot een partij die een verbindende rol speelt en andere partijen enthousiasmeert. Dat maakt het initiatief exclusief en bijzonder.”
Van plan naar project
Er vallen voor de gebiedsontwikkeling nog de nodige noten te kraken. Zo eist de gemeente dat er betaalbare woningen moeten komen in het gebied, waaronder een compensatie voor sociale huurwoningen die in de binnenstad moeten wijken voor de Humanities Campus van de Leidse universiteit. Tegelijkertijd is de ruimte voor woningbouw beperkt, omdat de gemeente geen hoogbouw wil en een groot deel van het gebied groen wil houden. Dat maakt het lastig welk plan dan ook financieel rond te krijgen. Daarnaast heeft de gemeenteraad een motie aangenomen om het Stadsbouw huis, waar tot voor kort gemeentelijke diensten waren gevestigd, een monumentale status te geven. Wethouder Spijker wil in overleg met partijen rond de zomer een besluit nemen. En dan zijn er nog de beoogde verplaatsing van de daklozenopvang naar een andere plek binnen het gebied en de energiecentrale die nog minimaal zes jaar langer openblijft. Met zijn tachtig meter hoge schoorsteen steekt deze als een soort kathedraal boven alle gebouwen uit.
“Nooit eerder hadden we zo’n breed burgerinitiatief voor zo’n omvangrijke gebiedsontwikkeling.”
7
Nieuwe SKG-partners over langetermijnvisies en kortetermijnbelangen Auteur: Céline Janssen SKG Nieuws
Zeker in crisistijd kan er spanning zijn tussen grote doelen en de dagelijkse realiteit van gebiedsontwikkeling. Hoe gaan de nieuwe SKG-partners Gemeente Alkmaar, ontwikkelaar VanWonen, woningbouwbelegger Vesteda en Gemeente Leiden hiermee om?
Mireille Jeurnink
(directeur vastgoedontwikkeling VanWonen) Welk dilemma ontstaat bij het realiseren van een doelstelling, zoals de gezonde stad?
Gertjan van der Baan (CEO Vesteda)
Beleggers als Vesteda hebben een langetermijnperspectief. Hoe werk je samen met partijen voor wie dat niet geldt?
Paul Verbruggen
(wethouder Gemeente Alkmaar) Hoe kun je op lange termijn sociale inclusie en ontmoeten borgen?
“Bij de gezonde stad kun je denken aan een daktuin op een appartementencomplex of omgevingen die beweging stimuleren. Wij zijn ervan overtuigd dat de extra ruimte die dit kost, zich terugvertaalt in het welbevinden van de bewoners, de opbrengst van de woning én de meerwaarde voor de stad. Het lijkt dus een dilemma, maar we zien op de lange termijn juist vooral plussen. Om vast te houden aan doelstellingen, is het natuurlijk erg belangrijk de uitgangs punten af te spreken met alle partners.”
“Zeker in de krappe woningmarkt kan een ontwikkelaar het zich veroorloven om te beknibbelen op kwaliteit en leefbaarheid – je krijgt de woningen toch wel verkocht. Zo waren we betrokken bij een binnenstedelijke ontwikkeling waar er geen bergingen bij de appartementen waren ontworpen. Wij vonden dat dat wel moest, juist vanwege de woonkwaliteit op langere termijn. We hebben niet toegegeven aan de ontwikkelaar en lieten de opdracht aan ons voorbij gaan.”
“We hebben in de gemeente Alkmaar al sinds jaar en dag het programma ‘wijken buurtgericht samenwerken’. Door samen met partners in de wijk, waaronder bewoners en woning corporaties, op te trekken, ontstaat zichtbare meerwaarde in de wijk. Aan ontwikkelaars vragen we: hoe draagt een bouwprogramma bij aan een inclusieve samenleving? Hiermee binden we ze aan voorzieningen die ontmoeting faciliteren, zoals openbare parken.”
Hoe zit dat met een doelstelling als betaalbaarheid van woningen?
Hoe zie je de waarde van investeringen in duurzaamheid en kwaliteit terug?
In hoeverre zijn verschillende belangen van publieke en private partijen een probleem?
Anderhalf jaar geleden startte VanWonen een Woningfonds waarmee we woningen in het middensegment van 800 tot 1200 euro per maand verhuren. Dit doen we juist op de plekken waar die behoefte het grootst is, bijvoorbeeld in de binnensteden van Groningen, Zwolle, Arnhem en Nijmegen. We proberen op deze manier een betaalbaar alternatief te bieden voor mensen met een middeninkomen. Dat kan doordat de huurwoningen in onze portefeuille blijven en we de waardestijging over een langere periode bezien.”
“Wij geloven dat kwaliteit zich niet alleen in een hogere huur of winst vertaalt, maar vooral in een lager risico. Bij woningen van goede kwaliteit en op een goede locatie krijg je ook in een neergaande markt niet veel leegstand. Huurders zijn tevredener, verhuizen minder snel en investeringen in duurzaamheid betekenen iets lagere energielasten. In potentie is er dan iets meer over voor de huurprijs, terwijl de totale huurlasten gelijk of lager zijn.”
“Ik zie het sowieso niet als een probleem. In Regio Alkmaar hebben we twee jaar terug een strategische alliantie gesloten met ontwikkelaars, makelaars, bouwers, corporaties en de gemeente om over onze gemeenschappelijke opgave te praten: meer woningen bouwen, op een kwalitatieve manier en aansluitend bij de woonbehoefte in de volle breedte. Zo zoeken we naar oplossingen: wat kan een ontwikkelaar voor een corporatie betekenen als een gemeente geen grond meer heeft voor de corporatie om daar sociale woningbouw te realiseren?”
8
Adrian Los
(directeur Stedelijke Ontwikkeling Gemeente Leiden) Welke dilemma’s voor verduurzaming kom je tegen in de samenwerking met partijen?
“De grootste uitdaging is om in een dichtbebouwde stad op een zorgvuldige manier verstedelijking vorm te geven. In de wereld van vastgoed en gebiedsontwikkeling is de uitvoering van de klimaatdoelen een uitdaging. Over veel projecten is al jaren geleden een besluit genomen. Binnen projecten kun je altijd kijken welke kansen in een later stadium nog te realiseren zijn. In het Stationsgebied hebben we bijvoorbeeld onze duurzaamheidsambitie vertaald in waterretentie en daktuinen.”
Hoe speelt de politiek een rol bij langetermijndoelstellingen? “Wil je een ambitieuze doelstelling als duurzame verstedelijking en mobiliteit echt doorzetten, dan is het belangrijk dat er heel stevig politiek commitment op zit. En het is van belang dat er continuïteit is. Door kaders te stellen in bestemmings plannen en de omgevingsvisie, kun je op een lange termijn aan deze doelstellingen blijven werken. Daarnaast borg je die continuïteit ook via de afspraken met partijen en de bijbehorende contracten. Wij willen een betrouwbare partner zijn.”
Foto: Creative Commons
Londen laat zien:
Verstedelijking kun je privaat bekostigen Auteurs: Simon van Zoest en Tom Daamen
De leerstoel Gebiedsontwikkeling doet de komende periode verslag van haar internationale vergelijking van de financiering en bekostiging van grootstedelijk openbaar vervoer. We kijken daarbij voorbij de instrumenten en verdiepen ons in de motieven en succesfactoren achter de invoer van alternatieve bekostiging. Zo leert Londen ons dat een private bijdrage aan ov-investeringen mogelijk én wenselijk kan zijn. De komende decennia staan we in Nederland voor een enorme verstedelijkings opgave. Collectieve ruimtelijke voorzieningen zijn daarbij van groot belang, zoals beter ov en klimaat adaptieve maatregelen. Tegelijkertijd groeien de verschillen in het Nederlandse verstedelijkte landschap. Hierdoor verschilt de vraag naar collectieve voorzieningen ook steeds meer per regio. Onder zoek
Korting gemeentefonds De manier waarop zulke voorzieningen in Nederland worden bekostigd, sluit echter steeds minder aan op de regionale vraag. Het belastingstelsel is sterk gecentrali seerd, waardoor gemeenten een beperkt vermogen hebben om de aanleg van grote voorzieningen als een metro zelf te bekostigen. Dit staat op gespannen voet met het verstedelijkingsbeleid, dat nagenoeg overal en op alle niveaus verdichting en transformatie voorstaat. In gebiedsontwikkeling leidt dit tot een paradox: lokale overheden en markt
partijen komen dikwijls hoogstedelijke plannen overeen, maar voor goede bereikbaarheid moeten zij lobbyen bij het Rijk. Grootschalige subsidies voor stede lijke ontwikkeling zijn bij de ministeries echter al jaren stopgezet en de middelen voor infrastructuur zijn tot 2030 grotendeels belegd. Door deze situatie zoeken partijen in gebiedsontwikkeling naar alternatieve bekostigingsbronnen voor investeringen in collectieve stedelijke voorzieningen. De focus ligt daarbij op value capturing of baatafroming: het inzetten van een gedeelte van de financiële waarde die de investeringen veroorzaken. Een kantoor gebouw is immers meer waard als er een tramhalte voor de deur ligt, en een woning profiteert als deze bestand is tegen overstromingen. De ‘baathebbers’ van publieke investeringen in ov of klimaatadaptatie zijn echter veelal private of particuliere vastgoed eigenaren. Gemeenten zien wel een stijging van ozb-inkomsten, maar die wordt grotendeels verevend door korting op het gemeentefonds.
Juridisch afdwingen Dus, hoe kunnen investeringen in collectieve voorzieningen toch deels
worden bekostigd door de lokaal gecreëerde waarde? Ons onderzoek in het Verenigd Koninkrijk (VK) laat zien dat verplichte baatafroming met steun van het bedrijfsleven mogelijk is. In Nederland worden dergelijke ingrepen echter snel geïnterpreteerd als lastenverzwaring. Waarom gingen de baathebbers in het liberale VK dan wél akkoord? In Londen was al decennia duidelijk dat de fysieke en economische groei van de stad een fikse impuls in ov-capaciteit vereist. Daarom wilden de lokale autoriteiten Crossrail bouwen: een nieuwe, grotendeels ondergrondse ov-lijn dwars door de stad. De overheids middelen waren echter ontoereikend om de investeringssom van 15 miljard pond (een raming uit 2007) te betalen. Twee derde moest daarom lokaal worden opgehaald. Dit is gelukt door de inzet van innovatieve instrumenten. Hiervan springt de Business Rate Supplement (BRS) het meest in het oog. Het Londense bedrijfsleven kwam namelijk al snel in beeld als de voor naamste groep baathebbers van Crossrail, mede omdat de route de twee belangrijkste zakencentra (City en Lees verder op volgende pagina
9
Auteur: Céline Janssen Illustratie: Charlotte Roebers
Foto: Creative Commons
Over de capabilitybenadering
Canary Wharf) en vliegveld Heathrow verbindt. De lokale autoriteiten gingen daarom uitgebreid in gesprek met bedrijven. Die zagen al snel in dat het project significant kon bijdragen aan de groei van de stad én van hun bedrijfsactiviteiten. De potentie voor
"Hoe kunnen we de kosten en risico’s van collectieve projecten rechtvaardig verdelen?" hun bijdragen werd ingeschat op 2 à 3 miljard pond, maar die bijdragen moesten dan wel juridisch worden afgedwongen. De autoriteiten en het welwillende deel van het bedrijfsleven voorzagen namelijk freerider-gedrag: partijen die wel profiteren, maar niet meebetalen. Dit leidde in 2008 tot een wetswijziging die lokale autoriteiten het recht gaf om een toeslag in te voeren op een reeds bestaande belasting: de business rate. De business rate is vergelijkbaar met de onroerendezaakbelasting (ozb) voor eigenaren van niet-woningen in Nederland, maar wordt betaald door de gebruiker en ligt een stuk hoger. Business rate-inkomsten worden in het VK nationaal geheven en daarna herverdeeld. Sinds de wetswijziging hebben alle lokale autoriteiten de mogelijkheid om regionaal een toeslag in te voeren van maximaal 2%, het zogeheten supplement. De inkomsten hieruit mogen zij lokaal besteden aan zaken die economische ontwikkeling stimuleren. Gebruikers van kleine en middelgrote gebouwen worden ontzien bij het opleggen van de BRS dankzij een belastingvrije voet.
gemaakt, kunnen we wel twee belangrijke mechanismen blootleggen. Ten eerste illustreert de BRS dat het afromen van lokale waardecreatie voor de bekostiging van collectieve voorzieningen kansrijk is, mits het een win-winsituatie oplevert voor alle partijen. In Londen genoot de wetswijziging zowel draagvlak bij links (aanleg van cruciale publieke voorzieningen en ontzien van minder draagkrachtigen) als rechts (mogelijk maken van economische groei). Bovendien steunde de lobby van het bedrijfsleven het voorstel, omdat het duidelijk was waar de belasting aan besteed werd. De bijdrage van bedrijven was bovendien aantoonbaar klein in verhouding tot verwachte waarde- en omzetstijgingen. Een en ander vergde wel moed van partijen: commitment aan een megaproject én aan een structurele bijdrage, terwijl het meerdere politieke en economische cycli duurt voordat deze zichzelf bewijzen. Ten tweede laat deze casus zien dat de implementatie van alternatieve bekostiging sterk moet aansluiten op de bestaande wetgeving en publiek-private verhoudingen in een land. In Nederland ligt daarvoor aanpassing van de ozb of invoer van een ingezetenenheffing voor de hand. Wat echter centraal moet staan, is een rechtvaardige bijdrage door de partijen die aantoonbaar profijt ontlenen aan de collectieve voorziening.
Depolitiseren Het is aannemelijk (en wellicht zelfs noodzakelijk) dat ook in Nederland de bekostiging van collectieve voorzieningen uit verschillende bronnen en instrumenten moet voortkomen. In hoogstedelijke gebieden, waar veel collectieve voorzieningen nodig zijn maar publieke investeringen ook zorgen voor veel waardecreatie, biedt gedeeltelijke bekostiging door lokale baathebbers veel potentie. Er liggen echter nog veel vragen open. Hoe kunnen we de kosten en risico’s van collectieve projecten rechtvaardig verdelen? Wat hebben markt, burger en overheid daarvoor over – en wat willen ze daarvoor terug?
Londen is de eerste stad die gebruikmaakte van de nieuwe wetgeving. Om de inkomsten te maximaliseren is de toeslag voor Crossrail ingevoerd voor de gehele stad. De belastingvrije voet zorgt ervoor dat de toeslag voornamelijk wordt betaald door gebruikers van grote gebouwen in de zakelijke centra die direct door de nieuwe ov-lijn worden ontsloten. De BRS wordt circa 30 jaar geïnd, goed voor circa 4 miljard pond (schatting uit 2017).
Dit vraagt om een fundamenteel debat over hoe we de verstedelijkingsopgave willen bekostigen, waarbij moed en langetermijnvisie aan publieke én private zijde onontbeerlijk zullen zijn. Het voorbeeld uit Londen leert ons in ieder geval dit: het is cruciaal om zowel de maatschappelijke behoefte aan de voorziening als de bijdrage van baathebbers te depolitiseren.
Twee mechanismen
Meer weten over dit onderzoek? Neem contact op met promovendus Simon van Zoest via S.P.vanZoest@tudelft.nl
Is een bekostigingsinstrument als de BRS ook in Nederland uitvoerbaar? Hoewel internationale vergelijkingen nooit een op een kunnen worden
10
Amartya Sen ontwikkelde (samen met filosofe Martha Nussbaum) de Capability Approach tot een wijds toegepast raamwerk in de praktijk en wetenschap van internationale ontwikkeling, onderwijs en sociaal werk. Steeds vaker wordt de deze benadering ook in het ruimtelijk domein verkend. Vier indicatoren staan in de benadering centraal: functies, conversiefactoren, capabilities en voorzieningen. Functies zijn datgene wat een mens doet of is (zoals eten, slapen en zich verplaatsen, maar ook fit, mobiel en beleerd zijn). Conversiefactoren zijn persoonlijke, sociale, institutionele en omgevingsfactoren die bepalen in welke mate een persoon de capability – de werkelijke vrijheid – heeft om via voorzieningen een bepaalde functie uit te voeren. Neem als simpel voorbeeld ‘fietsen’ (de functie): het hebben van een fiets (de voorziening) wil niet altijd zeggen of iemand de werkelijke vrijheid (capability) heeft om te gaan fietsen – dat hangt ook af van of een persoon de vaardigheid heeft om te fietsen (persoonlijke conversiefactor), of je niet voor gek staat als je gaat fietsen (sociale factor), of er fiets paden aanwezig zijn (omgevings factor) en of fietsers bijvoorbeeld beschermd worden door de wet (institutionele factor).
Zo meet je de waarde van sociale investeringen Wat leveren investeringen in de zachte, sociale kant van gebiedsontwikkeling op? Deze vraag houdt ontwikkelaars, gemeenten en beleggers al langer bezig. Een antwoord is te vinden via de capability-benadering. Hierbij staan niet de kwantitatieve fysieke functies centraal, maar de kwalitatieve mate waarin mensen in staat zijn deze te gebruiken. Vergroot het mixen van inkomensgroepen de Onder zoek carrièrekansen van inwoners? Ervaren zij meer leefkwaliteit wanneer er meer ontmoe tingsruimte in hun buurt is? En blijven meer mensen uit de bijstand door het opnemen van een sociaal project in een gebiedsontwikkeling? Het zijn vragen die partijen in gebiedsontwikke ling beantwoord willen zien omdat ze daarmee investeringen kunnen onder bouwen en legitimeren. Ook wetenschap pers proberen de sociale meerwaarde in gebiedsontwikkelingen te meten en het effect van interventies beter te begrijpen.
Sociale waardebepaling Toch blijft het lastig – misschien zelfs onmogelijk – om een eenduidig antwoord op de vragen te geven. Een rijkere, kwali tatieve methode is daarom nodig om de sociale effecten van ruimtelijke voorzie ningen op inwoners te bepalen. De capability-benadering biedt hiervoor kansen. Dit theoretisch raamwerk over welzijn werd in de jaren ’80 geïnitieerd
door de econoom en Nobelprijswinnaar Amartya Sen. Hij stelt dat de juiste meeteenheid van het welzijn of de leef kwaliteit van mensen niet een bepaalde voorziening (zoals inkomen, een woning of openbaar vervoer) of mentale staat (zoals geluk of genot) is, maar “de werkelijke vrijheid van een persoon om datgene te doen of te zijn waar hij/zij reden voor heeft om waarde aan te hechten”, oftewel de capability. Deze benadering stelt niet dat ruimtelijke voorzieningen ónbelangrijk zijn, maar verbreedt vooral het perspectief: voor zieningen zijn nodig voor de leefkwaliteit van mensen, maar op de leefkwaliteit zijn ook andere factoren van invloed (zie kader). Wanneer we die factoren meenemen in de sociale waardebepaling, heeft dat drie voordelen voor gebieds ontwikkeling:
1: Ze stelt de mens centraal De capability-benadering neemt de diversiteit van mensen in ogenschouw. Door naar de capability (in plaats van de
voorziening) te kijken om te oordelen over leefkwaliteit, verschuiven we de focus van een wijkgerichte naar een mensgerichte benadering. Denk bijvoorbeeld aan een denkbeeldige stad waar openbaar vervoer goed bereikbaar is voor alle bewoners. Op basis van een ‘voorzienin gen’-benadering zou je de leefkwaliteit voor alle inwoners een hoge score geven, maar het is goed mogelijk dat iemand die geen reisvergoeding ontvangt hier geen dagelijks gebruik van maakt. Andersom kunnen voor het bereiken van eenzelfde capability-niveau voor twee personen verschillende voorzieningen nodig zijn: zo kan een persoon met een lichamelijke beperking een aangepast vervoersmiddel nodig hebben om dezelfde mate van mobiliteit te bereiken als een persoon zonder beperking.
2: Ze houdt rekening met diverse omgevingscondities De capability-benadering houdt er rekening mee dat mensen in diverse omgevingscondities leven. Denk bijvoorbeeld aan een openbaar park in een buurt: dit wordt in conventionele methoden vaak genoteerd als een indicator die per definitie de leefkwaliteit vergroot. Toch zijn er veel factoren die bepalen of dit park daadwerkelijk een rol speelt voor de leefkwaliteit van inwoners. Een slecht onderhouden park trekt minder mensen dan wanneer het maandelijks wordt bijgehouden. In een park waar een gevaarlijke weg langs loopt, spelen minder kinderen. Een park in een buurt met een hoge criminaliteit weerhoudt meer mensen ervan om er naartoe te gaan. Elk gebiedsontwikke lingsproject heeft zo unieke omgevings condities die meewegen in de mate waarin voorzieningen bijdragen aan de capability van mensen. Wanneer we deze condities negeren, blijft het uiteindelijke oordeel over de leefkwaliteit beperkt.
3: Ze brengt invloedrijke procesfactoren in beeld
verband met de uiteindelijke leefkwaliteit van mensen. Zo bracht Aedes (branche vereniging voor woningcorporaties) afgelopen februari in het rapport ‘Veerkracht in het corporatiebezit’ institutionele veranderingen bij woning corporaties en de zorg in verband met de achteruitgaande leefbaarheid in corporatiewijken. Door ons te richten op capability in plaats van ruimtelijke voorzieningen alleen, erkennen we de rol die het proces van gebiedsontwikkeling speelt voor de leefkwaliteit van mensen. Ze brengt – naast de ruimtelijke inrichting – dus meer factoren in beeld die bepalend zijn voor sociale meerwaarde in gebieden.
Breder kijken Natuurlijk heeft het toepassen van de capability-benadering ook nadelen. Het vereist een kwalitatieve onderzoeks methode waarin je een rijk begrip van een gebied moet opbouwen. Ook moet je kijken hoe factoren die bijdragen aan de leefkwaliteit van bewoners in de gebieds ontwikkeling zijn geïntegreerd. Dit kost meer tijd en is meer werk dan een kwantitatieve benadering, waarin met sociaaleconomische cijfers en geografi sche gegevens wordt gepuzzeld. Toch kan een uitgebreidere, rijkere meetmethode deze moeite waard zijn, omdat we zo meer informatie krijgen over de factoren die bijdragen aan de leef kwaliteit van mensen in gebieden. Door breder te kijken en de context in ogen schouw te nemen, komen we dichter bij kennis over hoe sociale investeringen in gebieden daadwerkelijk meerwaarde opleveren. Zo kunnen deze investeringen effectiever hun maatschappelijke én financiële doel bereiken.
Meer weten over dit onderzoek? Neem contact op met promovendus Céline Janssen via Celine.Janssen@tudelft.nl
De benadering brengt het proces van gebiedsontwikkeling in beeld. Hoewel op de ontwerptafel een buurtcentrum om de sociale relaties in een wijk te versterken niet snel een verkeerd idee lijkt, kan een speciaal aangewezen buurtmanager soms veel beteken voor een succesvol gebruik ervan. In dat geval speelt de inrichting van het ontwikkelproces een belangrijke rol in de conversie van ruimtelijke voorziening naar capability. Ook op een abstracter schaalniveau staan institutionele processen soms in
11
Partner worden
Over de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling
Volg de Master City Developer
De Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) verbindt een groeiend aantal publieke, private en maatschappelijke organisaties die zich richten op de praktijk van gebiedsontwikkeling. SKG-partners doen een jaarlijkse schenking aan de stichting en geven samen met de TU Delft richting en inhoud aan het kennisprogramma van de leerstoel Gebiedsontwikkeling. Hiermee vervult de SKG haar missie: het bevorderen van een professionele, reflectieve gebiedsontwikkelingspraktijk, gericht op een duurzame gebouwde omgeving.
De Master City Developer (MCD) is uniek in Nederland. Het is de enige academische opleiding voor professionals die op strategisch niveau met stedelijke (ontwikkel)vraagstukken bezig zijn. De MCD biedt verdieping en versnelt de ontwikkeling. Je kunt de opleiding volgen als tweejarige parttime MSc of losse modules volgen. Instromen is op ieder moment mogelijk. Een nieuwe leergang gaat in september 2020 van start. De MCD is een gezamenlijk initiatief van de Erasmus Universiteit Rotterdam (EUR), de Technische Universiteit Delft (TU Delft) en de Gemeente Rotterdam.
Verder lezen over gebiedsontwikkeling?
Meer informatie op mastercitydeveloper.nl
Het onafhankelijke platform Gebiedsontwikkeling.nu fungeert als een open bron van kennis, nieuws en opinie voor professionals, onderzoekers en studenten. U kunt het nieuws van Gebiedsontwikkeling.nu ook volgen via Twitter, Facebook, LinkedIn en onze tweewekelijkse nieuwsbrief.
GO
www.gebiedsontwikkeling.nu
Team Leerstoel Gebiedsontwikkeling
Statistieken Gebiedsontwikkeling.nu Prestaties Gebiedsontwikkeling.nu (Gemiddeld per maand, tussen december 2019 en april 2020) i Unieke bezoekers: 22 duizend i Sitebezoeken: 28 duizend i Bekeken pagina’s: 42 duizend
Beeld: Xander Remkes
V.l.n.r.
Christel Swarttouw-Hofmeijer (redactie) Geeta Bhoewar (ondersteuning leerstoel) Ineke Lammers (student-assistent) Arthur Verwayen (onderzoeker) Sebastien Reinink (student-assistent) Donne Gerlich (student-assistent) Inge Janse (adjunct-hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu) Céline Janssen (promovenda) Hedwig van der Linden (onderzoeker) Tom Daamen (directeur SKG) Jolien Kramer (coördinator/onderzoeker) Simon van Zoest (promovendus) Agnes Franzen (strategisch adviseur) Joost Zonneveld (hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu) Co Verdaas (hoogleraar Gebiedsontwikkeling)
Meest populaire onderwerpen (tussen juni en november 2019) 1. Bewoners Amsterdams Zeeburgereiland: “Ik ga hier langzaam dood van verveling” 2. Zo groen kan Nederland zijn over honderd jaar 3. Den Haag Zuidwest in transformatie: balanceren tussen oud en nieuw 4. Gebiedsontwikkeling in de Binckhorst: weinig voorzieningen vanwege of ondanks Omgevingswet? 5. NVM slaat plank mis met verwijt aan gemeenten van te hoge grondprijzen
Leden social media & nieuwsbrief (meetpunt 1 mei 2020) LinkedIn (Gebiedsontwikkeling.nu): Twitter (@GEBIEDSONTWnu): Facebook (@GebiedsontwikkelingNu): Nieuwsbrief (www.gebiedsontwikkeling.nu):
5.865 5.704 613 2.100
Heeft u interesse om als partnerorganisatie het SKG-kennisnetwerk te versterken, of deel te nemen aan een project of programma? Neem dan contact op met directeur Tom Daamen (T.A.Daamen@tudelft.nl). Wij bespreken graag de mogelijkheden met u. SKG Deelnemers: AM Amvest Blauwhoed Bouwinvest BPD De Alliantie Deltacommissaris Gemeente Amsterdam Gemeente Barneveld Gemeente Breda Gemeente Delft Gemeente Den Haag Gemeente Dordrecht Gemeente Eindhoven Gemeente Groningen Gemeente Leiden Gemeente Nijmegen Gemeente Purmerend Gemeente Rotterdam Gemeente Tilburg Gemeente Utrecht Havensteder Heijmans Vastgoed Hurks Kadaster Kadaster Ministerie van BZK NS Stations Provincie Flevoland Provincie Gelderland, Provincie Noord-Brabant Provincie Noord-Holland Provincie Zuid-Holland Rabo REF Rijksvastgoedbedrijf Staatsbosbeheer Synchroon Syntrus Achmea REF VanWonen Vesteda VORM Waterschap AGV
Kring van Adviseurs: Akro Consult Fakton Movares Over Morgen PT Rho Stibbe
Denk mee, doe mee, en stuur uw bijdragen naar de redactie. Colofon Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) / Leerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft Juni 2020
Redactie: Joost Zonneveld (hoofdredactie), Inge Janse
Locatie redactie:
(eindredactie), Jolien Kramer (beeld en coördinatie)
Leerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft
Met medewerking van: Tom Daamen, Co Verdaas, Céline Janssen,
Afdeling MBE Julianalaan 134 2628 BL Delft Faculteit Bouwkunde
Gebiedsontwikkeling.nu
Hedwig van der Linden, Simon van Zoest, Rinske Brand, Simon Kooistra, Rémon Mulder, Mei-Li Nieuwland, Xander Remkes, Charlotte Roebels, Sander van Wettum, Rachel Sender, Robin Duister, Amvest, Buro JP
@GebiedsontwNu
Vormgeving: Enchilada
Gebiedsontwikkeling.nu
Contact: Denk mee, doe mee, en stuur uw bijdragen naar de redactie.
12
+31 (0) 15 27 84159 redactie@gebiedsontwikkeling.nu