Gebiedsontwikkeling 2GO - Zomereditie 2018

Gebiedsontwikkeling 2GO Zomereditie 2018

GO

Een uitgave van: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) / Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft

Tom Daamen en Co Verdaas aan het roer p. 6 Gebiedsregisseur Ellen Nieuweboer p. 4

Herontwikkeling vliegbasis Twente p. 5

Lessen van New York en Boston p.9

Co Verdaas en Tom Daamen.

Fotograaf: Marc Blommaert

Markt reageert op onderzoek Auteur: Simon Kooistra bouwen en wonen

�Schaarste maakt creatief� Verduurzaming is belangrijker dan versnelling van de woningbouw, antwoorden de meeste professionals gebiedsontwikkeling in een recent onderzoek over bouwen en wonen.

Twee mensen uit de praktijk delen hun ervaringen over deze en drie andere opmerkelijke conclusies: ontwikkelaar Daan van der Vorm, actief in bijna zestig gemeenten, en Joktan Cohen, directeur Ruimtelijk Domein in Purmerend.

1

Conclusie 1: verduurzaming is belangrijker dan versnelling van de woningbouw.

Daan van der Vorm: Bij nieuwbouw is verduurzaming vrij simpel. Het kabinet heeft overhaast besloten om vanaf 1 juli alleen bouwaanvragen zonder gasaansluiting toe te laten, waardoor lopende plannen vertraging kunnen oplopen. Onnodig, want nieuwe woningen gebruiken al een te verwaarlozen hoeveelheid gas op het totale verbruik. De echte uitdaging is het verduurzamen van de 7,5 miljoen bestaande woningen. Met de oplopende kosten van arbeid komt dat neer op goed geld naar kwaad geld gooien, dus dat is een vastlopend proces.

Joktan Cohen: Misschien zijn wij een gelukkige uitzondering. In Purmerend hebben we al dertig jaar stadsverwarming, waarop driekwart van de 36.000 woningen is aangesloten. Sinds enkele jaren komt de energie van een biomassacentrale. Terwijl veel gemeenten nog bezig zijn met de verduurzaming van de eerste 25 procent van hun woningbestand, richten wij ons op de laatste 25 procent. Nieuwe woningen zijn al gasloos. De drie plaatselijke corporaties waren aanvankelijk sceptisch over de aansluiting op stadsverwarming, maar gaan er nu massaal op over. Het enige knelpunt is de historische binnenstad, waar stadsverwarming geen optie is.

De bouwproductie lijdt niet onder deze verduurzamingsoperatie. Tot 2040 gaan we met buurgemeente Beemster 10.000 woningen ontwikkelen, zij 2000 en wij 8000. Dat is twee keer zoveel als de provincie ons toedeelde. Ontwikkelaars staan in de rij om die woningen te bouwen, wat tijdens de crisis wel anders was.

Ook veel beleggers kloppen bij ons aan, vooral voor huurwoningen in het middensegment. Wij hebben het voordeel dat de

grondprijzen niet zo hoog zijn als bijvoorbeeld in Amsterdam. Ook het bouwen van socialehuurwoningen is bij ons geen probleem.

2

Conclusie 2: Corporaties mogen woningen pas verkopen na verduurzaming.

Joktan Cohen: Het is beter als corporaties een woningblok collectief verduurzamen voordat ze overgaan tot de verkoop aan particulieren. Maar ik heb wel begrip voor hun dilemma. Energiebesparende maatregelen zie je onvoldoende terug in de marktwaarde van een woning. Dit betekent dat deze investering ná verkoop aan een particulier niet langer ten goede komt aan de doelgroep – de huurders.

Daan van der Vorm: Steeds meer corporaties kiezen voor sloop van hun slechtste woningen, vooral portiekflats uit de jaren zestig. Dat is beter dan de maatschappelijk onverantwoorde verkoop aan particulieren, maar corporaties zitten klem.

Ze moeten in 2020 gemiddeld energielabel B halen voor hun totale woningvoorraad, maar lopen aan tegen het gebrek aan personeel in de bouw en de snel stijgende prijzen. Als ze eerder hadden kunnen beginnen, hadden ze meer kans van slagen gehad. Tijdens de crisis had het toenmalige kabinet daarom anticyclische maatregelen moeten treffen, maar het deed het tegenovergestelde door een verhuurdersheffing op te leggen. Daardoor konden corporaties onvoldoende investeren. Bovendien zijn tijdens de crisis veel bedrijven failliet gegaan door een gebrek aan opdrachten. Daarom pleit ik er al langer voor dat corporaties de verhuurdersheffing niet aan het Rijk hoeven te betalen, als ze dit geld inzetten voor verduurzaming van bestaande woningen.

Lees verder op volgende pagina

Daan van der Vorm, CEO van VORM Holding: ‘Het is een illusie te denken dat je binnen vijf jaar een gebied kunt transformeren’

Joktan Cohen, directeur Ruimtelijk Domein van de gemeente Purmerend: ‘Dankzij de aantrekkende markt kunnen we selectiever zijn’

Onderzoek Bouwen en Wonen 2018 Dit voorjaar voerde de SKG samen met ROm/Stadszaken.nl en USP Marketing Consultancy onderzoek uit onder een representatieve groep woonconsumenten, overheden, adviseurs, corporaties en ontwikkelaars. Dit zijn de belangrijkste uitkomsten: Bestaande en gewenste situatie bij het station van Purmerend. De leegstaande kantoren worden getransformeerd naar woningen en de drukke verkeersroute wordt omgevormd naar een duurzame en klimaatbestendige inrichting. ( foto en illustratie: gemeente Purmerend)

3

Conclusie 3: Gemeenten zijn 'geobsedeerd' door verdichting, ontwikkelaars 'grijpen naar oude reflexen'.

Daan van der Vorm: Het is waar dat bijna alle gemeenten willen verstedelijken. Ze laten hun oog vallen op braakliggende locaties in de binnenstad, die ze met voorrang willen herontwikkelen. Maar ze onderschatten de tijd die daarvoor nodig is. Het is een illusie te denken dat je binnen vijf jaar een gebied kunt transformeren. Het duurt al vijf tot tien jaar voordat je alle procedures hebt doorlopen, de grond hebt gesaneerd en kunt beginnen met heien. Om aan de woningvraag te voldoen, ontkomen we er niet aan te bouwen aan de randen van de stad. Voor het selecteren van geschikte locaties is een grensoverschrijdende visie op gebiedsontwikkeling nodig. De schaal van de provincies en zelfs van de Metropool Regio Amsterdam is daarvoor te klein.

Gelukkig neemt de huidige minister van Wonen meer regie dan de vorige.

Joktan Cohen: Met de bestuurlijke schaal heb ik geen probleem. Binnen de Metropool Regio Amsterdam zijn we met 32 gemeenten en 2 provincies, die elkaar goed weten te vinden. Purmerend is vanouds een overloopgemeente. We zijn gegroeid van 8000 inwoners rond 1960 naar 80.000 nu. De tijd van grote uitleglocaties is voorbij. We staan aan de vooravond van grootschalige binnenstedelijke herstructurering. Maar we bouwen ook nog steeds rijtjeswoningen aan de rand van de stad. Dankzij de aantrek-kende markt kunnen we selectiever zijn bij de beoordeling van plannen. Tijdens de crisisjaren moest je al blij zijn als er gebouwd werd, dus kon je minder eisen stellen. In die periode is onze ambtelijke afdeling behoorlijk uitgedund. Nu zijn we actiever in de voorfase van een ontwikkeling. Daarom nemen we veel procesmanagers aan. Die begeleiden klankbordgroepen met raadsleden, buurtbewoners en eigenaren. We halen ideeën op bij burgers en ondernemers. Zo spelen we optimaal in op de lokale behoeften.

2

“We staan aan de vooravond van grootschalige binnenstedelijke herstructurering” 4

Conclusie 4: Gemeenten grijpen te snel naar het aanbestedings-instrument.

Daan van der Vorm: De tenderpraktijk voor nieuwbouwlocaties is de afgelopen jaren sterk verbeterd. Overheden zijn transparanter in hun uitvragen en vergunnen projecten zelden meer onderhands.

Er zijn duidelijke leidraden waaraan ontwikkelaars moeten voldoen, zoals de Reiswijzer Gebieds-ontwikkeling. De professionaliteit van gemeentelijke ambtenarenapparaten loopt alleen sterk uiteen.

Dat heeft niet alleen te maken met de omvang van de gemeente, maar ook met de bouwtraditie. Bijvoorbeeld Purmerend, Zoetermeer en Spijkenisse zijn gewend aan stedelijke uitbreiding. Kleinere gemeenten besteden de projectbegeleiding vaak uit. Soms gaat dat hartstikke goed, soms dramatisch slecht. Af en toe belanden we in een slangenkuil van dorpspolitieke conflicten over detailkwesties als een onderdoorgang bij een spoorlijn. Of de ene dorpskern accepteert niet dat er in de andere iets moois komt.

Joktan Cohen: Bij de verkoop van eigen grond kun je als gemeente eisen stellen.

Dat is het ideale moment om ontwikkelingen te sturen, zoals het aandeel van sociale woningbouw, duurzaamheidseisen en parkeervoorzieningen. Sommige ontwikkelaars vallen af, maar dat is niet erg nu de markt aantrekt. Ontwikkelaars kijken meer naar de korte termijn, beleggers meer naar de lange. Het feit dat die laatste groep ons ook weet te vinden,

betekent dat we de toets voor de lange termijn kennelijk doorstaan. De stapeling van eisen werkt niet of nauwelijks vertragend voor het bouwtempo, maar kan wel de grondprijzen afremmen. De opbrengst weegt voor ons niet het zwaarst. We hebben bijvoorbeeld een tender uitgeschreven voor de transformatie van een historisch pand, waarbij we vooral letten op de toegevoegde waarde voor de stad en minder op de financiële opbrengst.

Daarom kan ik me vinden in de voorkeur van ontwikkelaars voor partnerselectie bij aanbesteding. Wel vergt dat strakke kaders voor wat je wilt bereiken en hoe je dat kunt meten.

Als we geen grondeigenaar zijn, zoeken we naar andere middelen om te sturen, bijvoorbeeld via gebiedsplannen en omgevingsvergunningen. Vooraf geven we de kaders aan. Er is woningnood, dus we willen bouwen. Het lukt ons zelfs voldoende sociale huurwoningen te realiseren, ondanks achterblijvende huuropbrengsten bij de sterk stijgende bouwprijzen. Met de corporaties bespreken we de opties om tot lagere parkeernormen te komen en deelauto’s aan te bieden bij nieuwbouwprojecten. Zeker bij OV-knooppunten kunnen we volstaan met minder parkeerplaatsen. Daardoor kunnen we bijvoorbeeld 100 woningen bouwen op een plek waar anders maar ruimte is voor 60. Schaarste maakt creatief.

i De meeste professionals vinden verduurzaming belangrijker dan versnelling van de woningbouw. i Van de meeste ondervraagden mogen corporaties woningen pas na verduurzaming verkopen; alleen corporaties denken daar anders over. i Gemeenten bouwen onvoldoende koopwoningen, vinden twee van de drie ontwikkelaars. i Consumenten ervaren middeldure huur vooral als dure huur. i Lage woonlasten hebben voor consumenten meer prioriteit dan duurzaamheid; bij professionals is dat andersom. i Gemeenten, overige overheden en corporaties vinden dat ontwik kelaars te makkelijk grijpen naar 'oude reflexen' door te bouwen op uitleglocaties buiten de stad. i Volgens meer dan de helft van de ontwikkelaars is de ruimtelijke ordeningswereld geobsedeerd door stedelijke verdichting, waardoor ze voorbijgaat aan de werkelijke woonbehoeften. i Eén van de tien ontwikkelaars verwijt gemeenten een gebrek aan kennis van zaken bij aanbestedings procedures; de helft van de onder vraagde gemeenten is evenmin overtuigd van de eigen expertise. i Negen van de tien ontwikkelaars vinden dat gemeenten te snel naar het aanbestedingsinstrument grijpen; als er toch wordt aanbe steed, geven ze de voorkeur aan partnerselectie boven planselectie.

Lees het artikel 'Onderzoek: verduurzaming belangrijker dan versnelling woningbouw' op Gebiedsontwikkeling.nu voor meer informatie over het onderzoek.

Column

Auteur: Agnes Franzen

Zo verduurzaam je via gebiedsontwikkeling

Fotograaf: Marc Blommaert

Uitdagende tijden voor iedereen Wie gaat in Nederland nu écht aan de slag met onze achterstand bij milieu-, energie- en klimaatvraagstukken om tot een duurzame wereld te komen? Uit recent CBS-onderzoek blijkt Nederland binnen Europa op deze gebieden nog steeds achteraan te bungelen. Aan nationale en lokale publieke doelstellingen geen gebrek. Duurzaamheid is hip en staat in vele collegeakkoorden.

Maar hoe komen we in een hogere versnelling tot een realistische uitvoeringsagenda? In gebiedsontwikkeling kan je deze weg niet vinden zonder een slimme verbinding met de woningbouwopgave, regionale perspectieven en investeringsfondsen. Plus op het juiste schaalniveau: met betrokkenheid, maar vooral ook gedragsverandering van bewoners, bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties.

Een andere uitdaging: het huizentekort loopt tot 2025 op tot zo’n 600 duizend.

Met de Nationale Woonagenda zet minister Ollongren van Binnenlandse Zaken in op 75.000 nieuwbouwwoningen per jaar. Ook als we uitgaan van een hogere woningdichtheid, kan hiervan maximaal 55% binnenstedelijk worden gerealiseerd.

Hoe geven we invulling aan al deze opgaven en worden we weer koploper?

Waar liggen kansen voor vernieuwende en duurzame oplossingen?Een inspirerend voorbeeld op nationaal niveau zijn de vorm en aanpak van de Deltacommissaris. Deze in de Deltawet verankerde regeringscommissaris stelt jaarlijks een Deltaprogramma op tegen hoogwater en voor voldoende zoetwater. Laten

Fotograaf: Marc Blommaert

we, passend bij de Omgevingswet, de vraagstukken voor klimaatproblemen, milieu (inclusief mobiliteit) en energie op vergelijkbare wijze aanpakken én koppelen aan de woningbouwopgave, inclusief input vanuit de regionale investeringsfondsen. Dit draagt bij aan de ontwikkeling van nieuwe ruimtelijke gebiedsconcepten die tevens cruciale gedragsverandering van burgers stimuleren. Relevante consumptiepatronen voor gebiedsontwikkeling zijn daarbij: mobiliteit (lagere parkeernormen, elektrische (deel)auto’s, minder vliegen en meer OV), gas- en elektriciteitsverbruik (gasloos, regionaal passend, stimuleren buurtinitiatieven en -beheer) en circulair (hergebruik, afvalvermindering en gesloten kringlopen). Dit alles is essentieel voor een noodzakelijk groot en direct effect op ons klimaat, zoals de CO2-uitstoot!

Ter inspiratie en stimulans dragen we als SKG graag bij met een nieuwe editie van de rapportage ‘Duurzame gebiedsontwikkeling, doe de tienkamp’, vol tips en voorbeelden. De publicatie wordt op 27 september uitgebracht tijdens een kennisbijeenkomst in Rotterdam. Voor mij is dat het moment om, vanwege mijn ziekte, stil te staan bij mijn afscheid als directeur van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling. Als strategisch adviseur blijf ik verbonden aan de SKG en de TU Delft. Met mijn columns en opiniestukken blijf ik een bijdrage leveren aan het maatschappelijkdebat.

Zo hoop ook ik mee te werken aan een duurzamere wereld.

Leestip: 'Duurzaam gedrag in duurzame steden: Verander de burger en het plan!'

Mirela Milosevic verruilt SKG voor BPD Auteur: Simon Kooistra

Mirela Milošević (31) nam 1 juli afscheid van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) en leerstoel Gebiedsontwikkeling.

Zij begon in 2009 als student-assistent en groeide door naar projectmedewerker en programmamanager/teamleider. Ook was zij sinds 1 juli 2016 waarnemend directeur wegens ziekte van directeur Agnes Franzen. Mirela is inmiddels aan de slag bij BPD. Mirela werkte in de afgelopen jaren mee aan publicaties en was de drijvende kracht achter de kennisbijeenkomsten van de SKG, zoals de praktijkcongressen.

“Keer op keer spannende ontmoetingen tussen doeners en denkers, die informeel discussiëren over vraagstukken rond gebiedsontwikkeling. Daarbij valt op dat de praktijk oplossingen zoekt voor morgen, terwijl wetenschappers graag vergezichten schetsen. Zelf zit ik er tussenin. Ik ben oplossingsgericht, maar heb ook een wetenschappelijke achtergrond.”

Mirela voltooide haar masteropleiding bij de afdeling Real Estate & Housing aan de TU Delft (wat nu Management in the Built Environment heet). Vanaf het begin was ze intensief betrokken bij de opzet en ontwikkeling van Gebiedsontwikkeling.nu. Daarnaast was ze vanuit de TU Delft secretaris in de Benoemingsadviescommissie voor de nieuwe hoogleraar Gebiedsontwikkeling.

De laatste twee jaar vervulde Mirela vooral managementtaken. Hierin maak-

ten de SKG een bloeitijd door, met een partnergroei van 22 naar 35. Het geheim van dat succes? “We vervullen een belangrijke brugfunctie tussen wetenschap en praktijk, vanuit een onafhankelijke en informele setting.”

Kennis ontwikkelen, delen en overdragen binnen een lerende organisatie. Dat is volgens Mirela een van de kerntaken van de leerstoel. Zij vindt het belangrijk dat ieders talenten tot z’n recht komen. Een van de belangrijkste succesfactoren, zowel voor organisaties als gebiedsontwikkeling, is volgens Mirela herkenning en waardering van gaven van mensen én inzet daarvan op het juiste moment.

Bij BPD is Mirela gestart als adviseur Kennismanagement. “Dat ligt in het verlengde van wat ik bij de leerstoel deed, maar dan bij een ontwikkelaar”, verklaart zij deze keuze. En aangezien BPD een actieve partner van de SKG is, zullen de SKG-medewerkers en -partners haar ongetwijfeld blijven zien.

3

'Soms is het maximaal haalbare niet het beste'

Interview

Auteur:

Helen Jager

Ellen Nieuweboer (gemeente Amsterdam) is gebiedsontwikkelaar voor Amstel lll en ArenAPoort en sinds september verantwoordelijk voor de woongebieden van Zuid-Oost, waaronder de Bijlmer. In een vraaggesprek deelt zij haar aanpak én opgedane inzichten.

Over welke eigenschappen beschikt een goede gebiedsontwikkelaar?

“Als gebiedsontwikkelaar ben je de linking pin tussen de belanghebbende partijen in een gebiedsontwikkeling. Hiervoor moet je in ieder geval heel nieuwsgierig zijn, flexibel met omstandigheden kunnen omgaan, een open mind hebben en over een gezonde dosis lef beschikken.

Je moet goed kunnen netwerken, mensen willen leren kennen, een spilfunctie vervullen en bruggen bouwen tussen de partijen. En, ook belangrijk, je moet echt van een gebied houden. Als ik begin met een project, ga ik eerst veel naar buiten.

Rondkijken, praten met de mensen en het gebied leren kennen.

In wat voor gebieden werk je?

Eerder werkte ik al voor de Amsterdamse werkgebieden, waar vooral veel bedrijven zitten. Sinds september zijn daar de woongebieden van Zuid-Oost bijgekomen, met onder andere de Bijlmermeer.

En als er één gebied is waar veel geschiedenis aan vastzit, dan is het de Bijlmer wel. Er is dus veel informatie beschikbaar en daar duik ik dan ook helemaal in. Zelfs de romans die er over zijn geschreven lees ik, zoals De ridders van de Bijlmer, De betonnen droom en Wees onzichtbaar.

Wat maakt je werk interessant?

De maakbaarheid. Je kunt er al je creativiteit er in kwijt. Het is geweldig als je dan alle partijen meekrijgt. Daarvoor moet je af en toe wel van de platgetreden paden afwijken en een zijweggetje nemen, anders krijg je niets voor elkaar.

Neem Amstel III, een werkgebied waar 3 jaar geleden nog eenderde leegstond en waar echt niemand in geloofde. Twee enorme gebouwen van bij elkaar zo’n 70 duizend vierkante meter stonden leeg, naast elkaar. Ik stelde aan de projectmanager voor om ons eerst daarop te concentreren. Een van de twee panden was in zo’n staat dat sloop de enige optie was, daar was iedereen het wel

4

Afbeelding: Ellen Nieuweboer

over eens. Op dat moment had ik in een ander gebied contact met een grote Amerikaanse belegger die op zoek was naar een locatie in Amsterdam. Met AMC een groot ziekenhuis, 20 minuten van de binnenstad met de metro: deze partij vond Amstel III een prachtige locatie.

De belegger keek gewoon met een heel andere blik dan de Nederlandse partijen.

Resultaat: gisteren werd daar de eerste paal geslagen voor een project van 1560 betaalbare woningen.

Het andere gebouw was zo mooi, dat het naadloos in een van de nieuwste kantoorgebieden had kunnen staan.

We overlegden met de eigenaar om de mogelijkheden van een eventuele rebranding te bekijken, gekoppeld aan het AMC. Die locatie is nu een broedplaats voor allemaal bedrijfjes en laboratoria rondom medische technologieën. Zo wordt het gebied een plek voor alles wat met life sciences te maken heeft. Het AMC stelt zich open richting Amstel III, wil echt onderdeel zijn van het gebied en krijgt een nieuwe hoofdentree. Ook komt er een park met medicinale planten en waterpartijen, het station wordt helemaal opgeknapt en we leggen een dreef aan met aandacht voor sport. Het begint allemaal met een idee. Dan is het fantastisch als je dat in 3 jaar tijd voor elkaar krijgt.

Hoe breng je alle partijen en

belanghebbenden op één lijn?

Praten, luisteren, bij elkaar brengen. Dat is trouwens met ondernemers makkelijker dan met bewoners. Bij hen spelen er vaak meer emoties. Dat is niet gek, want het gaat om hun leefomgeving. Soms is er ook sprake van wantrouwen en dan begin je dus gelijk vanuit een achterstand. Dat vind ik moeilijk, want ik ben zelf altijd

heel open. Vooral vanwege dat aspect moest ik wel even nadenken of ik naar de woongebieden wilde. Ik hou heel erg van resultaat en snel, en wantrouwen maakt dat ingewikkelder.

“Voor deze functie moet je heel nieuwsgierig zijn, een open mind hebben en over een gezonde dosis lef beschikken” Heb je er dus spijt van dat je naar de woongebieden bent overgestapt?

Nee, dat niet, want het is ook heel gaaf.

Ik ben ervan overtuigd dat je vanaf het begin de mensen overal bij moet betrekken. Daar moet je niet bang voor zijn.

Als je zo aan een relatie bouwt, dan hoop ik dat er veel meer cocreatie ontstaat.

Er komt misschien wel een plan dat stedenbouwkundig niet helemaal fantastisch is, maar waar de buurt heel blij van wordt. Soms is het maximaal haalbare niet het beste voor de mensen waar het uiteindelijk om gaat."

Herontwikkeling militaire vliegbasis versterkt Twentse technologiesector

Project

Auteur: Céline Janssen

De gemeente Enschede en provincie Overijssel herontwikkelen de voormalige militaire vliegbasis Twenthe tot een plek voor bedrijven, woningen, natuur en recreatie. Dat concept bleek goed genoeg om de crisis, maatschappelijk

debat én oude bommen te overleven.

Op de Voormalige Vliegbasis Twenthe kan het contrast haast niet groter: op nog geen 200 meter afstand van de landingsbaan voor businessjets en de motor- en zweefvliegclub, ligt aan de ene kant een hoogwaardig bedrijventerrein en aan de andere kant beschermd ecologisch natuurgebied. Dat is juist de kwaliteit van het gebied, legt Joep van Aaken, ontwikkelmanager bij projectbureau Technology Base, uit. “We hebben een mooie balans tussen groene kwaliteiten en bedrijvigheid. De weidsheid, het ruige karakter en de historische overblijfselen van het militaire terrein, de Duitse bezetting tijdens de Tweede Wereldoorlog en de Koude Oorlogsperiode, hebben een enorme aantrekkingskracht op bedrijven.”

Technology Base zoekt naar gebruikers die passen bij het concept van innovatie en samenwerking. Zo exploiteert de Brandweer Twente hier haar ‘Twenty Safety Campus’ voor veiligheidsvoorlichting aan scholieren, plus een commercieel veiligheidscentrum voor tests en trainingen. Een andere huurder is AELS, dat economisch afgeschreven vliegtuigen ontmantelt en onderdelen hergebruikt.

Ook worden in het gebied drones getest en ontwikkeld.

Publieke partijen aan het roer De militaire basis kent een roerige herontwikkelingsgeschiedenis. In 2003 besloot het ministerie van Defensie het vliegveld te sluiten, wat voor de regio Twente een verlies van 2000 tot 3000 banen betekende. Herbestemming van het militair terrein ging daarom gepaard met de zoektocht naar nieuwe economische vitaliteit. Tegelijkertijd liet de gemeente Enschede haar oog vallen op de legeringskampen in het gebied. Zij wilde het bestaande woonaanbod (met daarin een hoog percentage sociale huur) aanvullen met koopwoningen.

Het resultaat: in 2010 kochten de gemeente en provincie alle gronden in het gebied voor €30 miljoen euro. Onder de noemer Technology Base zijn zij beide via een Gemeenschappelijke Regeling (GR) 50% aandeelhouder. De GR zoekt naar de eindgebruikers, terwijl de woongebieden bijna volledig via particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd op individueel verkochte kavels. Het bijbehorende natuurgebied is na realisatie verkocht aan de provincie Overijssel; het deelgebied De Strip van 50 ha is verkocht aan een private exploitant voor transformatie tot evenemententerrein. De resterende opgave voor de ontwikkeling van Technology Base blijft tenminste 10 jaar in overheidshanden en wordt via verhuur en erfpacht tot ontwikkeling gebracht.

“De wegen in het gebied zijn nog steeds breed genoeg voor een F16”

Tussen het bedrijventerrein en ecologisch gebied ligt de landingsbaan, in gebruik voor businessjets en vliegclubs. Afbeelding: Technology Base

De toekomst van het vliegveld wakkerde tegelijkertijd een groot maatschappelijk debat aan. In 2014 viel het politieke besluit om het terrein niet te ontwikkelen tot commercieel burgervliegveld, waardoor een lege vlek in de structuurvisie ontstond. De gebiedsontwikkeling zette haar koers in op de al aanwezige technieksector in Twente. Dit resulteerde in het concept Technology Base: het versterken van de bedrijvigheid voor nieuwe materialen en vernieuwende producttechnologieën.

Tientallen bommen Lege vlek in de visie Tijdens de crisis was het vinden van nieuwe economische activiteiten niet gemakkelijk. In plaats daarvan kwam tijdelijk gebruik. Hierdoor werd duidelijk waar het terrein zich goed voor leent. Het bleek evenementen en beurzen aan te trekken, maar ook foto- en filmindustrie, testfaciliteiten van bedrijven en onderzoeken van de Universiteit Twente.

Voormalige F-16 shelters zijn nu in gebruik voor bedrijven. Afbeelding: Technology Base.

Op locatie ervaar je de rauwe uitstraling van een militair vliegterrein. De camouflagearchitectuur van de kerosinetanks, barakken en hangars is zoveel mogelijk in stand gehouden, terwijl de wegen nog steeds breed genoeg zijn voor een F16.

Het vastgoed is slechts minimaal aangepast. Het gebied heeft bovendien een maximale bebouwingsdichtheid van 13% en reserveert zo ruimte voor het landschap. Een groene zone doorkruist het gebied, die aansluit op de Nederlandse ecologische hoofdstructuur en recreatief wordt gebruikt.

Ontwikkelen in een gebied met historische waarden heeft overigens niet alleen maar voordelen, relativeert Van Aaken: “Elke plek die we aanraken moet eerst onderzocht worden op de aanwezigheid van bommen. We hebben er al tientallen gevonden.”

Ruimte en karakter In de vroegere legeringskampen bij de landingsbaan ondergaan barakken transformaties tot woningen, maar vindt ook nieuwbouw plaats. De Ge-

meenschappelijke Regeling geeft alle 80 hectare woongronden uit via particulier opdrachtgeverschap, met veel architectonische vrijheid en onder begeleiding van een supervisor voor ruimtelijke kwaliteit.

De kavels zijn ruim, van 700 tot 5000 m2, en richten zich op mensen die in een authentieke woning of villa midden in het groen willen wonen. “In de woonparken ’t Vaneker en Prins Bernhardpark vormen de historische panden en landschapsstructuur de leidraad voor het ruimtelijke plan”, legt Van Aaken uit. “Dat creëert ruimte en karakter.”

Projectenmerken i Locatietype: Buitenstedelijk i Regio: Perifeer i Projecttype: Herontwikkeling voormalig militaire vliegbasis i Aantal voormalige woningen: ca 300 i Grootte: ca 480 ha i Programma: 230 ha bedrijvencampus met civiele luchthaven, 130 ha natuurgebied, 80 ha woningen, 50 ha evenemententerrein i Fase: Uitvoeringsfase i Investeringssom: € 150 mln (exclusief vastgoedinvesteringen) i Doorlooptijd: vanaf aankoop in 2010 ca 20 jaar i Partijen: Gemeenschappelijke Regeling'Technology Base', bestaande uit gemeente Enschede en provincie Overijssel (beide 50% aandeel) i Publiek-private samenwerking: Publieke exploitatie

5

Dubbelinterview

Auteurs: Simon Kooistra & Inge Janse Fotograaf: Marc Blommaert

'Toenemende complexiteit vraagt om nieuwe kennis' 6

Sinds dit voorjaar is SKG een nieuwe directeur én een nieuwe hoogleraar rijker: Tom Daamen en Co Verdaas. Beiden willen gangbare opvattingen kritisch tegen het licht houden.

“Ons vakgebied moet de nieuwe werkelijkheid doorgronden.”

Wat verandert er met jullie aan het roer?

Co: Dat we de maatschappelijke context nog meer op waarde schatten en nog meer investeren in kennis, het fundament onder de toepasbaarheid. Ik zie het als een logische volgende fase voor de praktijkleerstoel. Ons werk moet dienstbaar zijn aan de agenda van onze leden. Verder moet het wetenschappelijk verantwoord en toepasbaar in de praktijk zijn. Als wij één van die drie poten niet voldoende aandacht geven, valt het bouwwerk om.

In wat voor kennis wil je investeren?

Co: We staan aan de vooravond van de energietransitie, circulair werken, nieuwe mobiliteit, bereikbaarheid. Wetenschap kan helpen om deze transities voor de praktijk hanteerbaar te maken. Een klassiek voorbeeld is ‘bereikbaarheid & gebiedsontwikkeling’. De agenda’s van bouw en mobiliteit zijn niet op elkaar aangesloten. Daar komt de energietransitie nog bij, met haar vraag naar ruimte voor lokale, decentrale opwekking. Dan heb je een infrastructuur nodig die het geheel goed laat functioneren. Hoe zorg je dat ook die kosten gedekt worden in je project? We blijven daarbij te vaak in case studies hangen. Ik heb de behoefte om ook de fundamenten aan te raken.

Niet vanuit de illusie dat er één oplossing komt, maar wel om meer inzichten te bieden en die te ontsluiten aan professionals, bestuurders en ontwikkelaars.

Tom: Als je een hefboom omhoog wilt krijgen, dan moet je niet ergens in het midden morrelen, maar aan het uiteinde staan. We zijn ervaren genoeg om te weten hoe langzaam een verandering zich daadwerkelijk voltrekt binnen ons polderende landje. Willen we aan de grote transities een forse bijdrage leveren, dan moeten we grote ambities hebben.

Co: Ik vind het daarom de verantwoordelijkheid van onze leerstoel om over impliciete aannames onder gebiedsontwikkeling na te denken. Hoe ziet de wereld eruit als die wegvallen? Denk je daar niet over na, dan overkomt het je. Juist ons vakgebied moet de nieuwe werkelijkheid doorgronden en mee helpen vormen.

Dat roept weerstand op, maar daarvoor moet je niet wegduiken. Anders blijf je altijd in hetzelfde kringetje ronddraaien.

CV Tom Daamen

Wat is het belangrijkste dat de SKG in de ruim tien jaar van haar bestaan heeft bereikt?

Co: Gebiedsontwikkeling is, in al z’n complexiteit, nu in de volle breedte zichtbaar en op de kaart gezet. Ik kom uit de tijd waarin geografen de wereld beschreven en planologen hem maakten. Maar je kunt niet goed aan gebiedsontwikkeling doen zonder financiële, juridische en bestuurskundige kennis. De leerstoel vormt een verbinding tussen al die specialistische kennisdomeinen en de praktijk.

Laat SKG die verbindende katalysator zijn.

Tom: Een voorbeeld is de introductie van de term ‘ontslakken’ voor de vele dingen die in de publieke sector vastlopen of te lang duren. Door dat woord realiseerde iedereen zich dat we het echt anders moeten doen, anders komt er niks meer van de grond. Die term is in 2013 door minister Blok uitgeroepen tot ‘woord van het jaar’.

Welke partners zouden jullie graag nog aan het platform verbinden?

Co: De toenemende complexiteit van gebiedsontwikkeling vraagt om andere typen kennis, en dus spelers. Een netwerkbedrijf of energieleverancier ligt voor de hand. Maar we gaan eerst met de huidige deelnemers praten om te achterhalen wat belangrijk is.

De leden van het SKG-platform leveren naast een inhoudelijke ook een financiele bijdrage.

Hoe zien jullie dat?

Co: Onze onafhankelijkheid is geborgd in de statuten. Het is onze missie om wetenschappelijke kennis te ontsluiten en toepasbaar te maken, voor private en publieke partijen. Geven wij onze deelnemers geen meerwaarde, dan verliezen we draagvlak en financiering. En dat is maar goed ook.

Welke mogelijkheden zien jullie voor samenwerking met andere

faculteiten en universiteiten?

Tom: Dat doen we in toenemende mate, zoals met de afdelingen Architectuur, Urbanism en Bouwtechnologie. Die samenwerking continueren we tot het niveau van NWO-voorstellen. Zowel NWO als TU Delft vroeg de afgelopen jaren steeds nadrukkelijker om de maatschappelijke impact van onderzoek. En dat is

nou precies iets waar wij goed in zijn. Het zou mooi zijn ook iets te doen met andere universiteiten en kennisinstellingen, zoals het Planbureau voor de Leefomgeving.

Onderzoeksvragen worden in toenemende mate interdisciplinair en intersectoraal, zoals de werelden van gebiedsontwikkeling en mobiliteit.

Co: Je moet altijd kijken waar welke kennis en ervaring zit, en nooit zeggen ‘dat doen wij wel binnen SKG’. Krijg je evident een beter product, advies of inzicht door samen te werken met wie dan ook, dan moet dat de drijfveer zijn. Zo kom je ook tot betere inzichten voor onze deelnemers.

Hoe is de rolverdeling tussen jullie beiden?

Co: Tom is ‘chef du bureau’ en verantwoordelijk voor het reilen en zeilen van het hele team. Tegelijkertijd heeft hij heel veel inhoudelijke bagage en een uitgebreid, complementair netwerk. Ik ben meer het gezicht naar buiten en draag de verantwoordelijkheid voor de resultaten.

Tom: Ik ben er om de condities te creëren die Co nodig heeft om te excelleren in waar hij voor aangekeken wordt: boegbeeld, inhoudelijke trekker, aanjager en eerste aanspreekpunt voor de deelnemers en de goegemeente van gebiedsontwikkeling.

Wat zijn jullie plannen met de SKG-deelnemers?

Co: Ons eerste voornemen is om alle deelnemers op te zoeken en mee te nemen naar de volgende fase. Ik wil ze het eerste jaar allemaal gesproken hebben.

Mijn aanstelling is voor 5 jaar, dus het is goed om met hen een gedeelde richting te krijgen. En zij moeten weten dat als ze ergens mee zitten, de lijnen open zijn, en ze niet een jaar hoeven te wachten tot de ledenvergadering.

Wat is in deze functie de verandering die je wilt realiseren in de komende 5 jaar?

Co: Ik wil het vakgebied echt de volgende fase in helpen en zo richting geven aan het handelen van overheden en ontwikkelaars in de nieuwe werkelijkheid. Dus helpen aannames over het eigen vakgebied van de afgelopen 50 jaar tegen het licht te houden, nieuwe maatschappelijke opdrachten te omarmen en die

“Zowel NWO als TU Delft vroeg de afgelopen jaren steeds nadrukkelijker om de maatschappelijke impact van onderzoek. En dat is nou precies iets waar wij goed in zijn.” met gedegen onderbouwde kennis toepasbaar te maken in de praktijk.

Neem de binaire discussie over binnenstedelijk verdichten versus bouwen in het groen. Het doel van verdichten dient zeer legitieme doelen, zoals milieuoverlast en congestie voorkomen. Maar wat als die doelen wegvallen? Misschien kun je dan meer ontspannen met je ruimte omgaan, terwijl je nog steeds je doelen voor duurzaamheid en biodiversiteit dient. Zo kunnen we ook internationaal een gidsland blijven.

Je hoort hierbij m’n aarzeling, want ik ben heel beducht om te worden weggezet als ‘oh, dus ook die Verdaas heeft zijn ziel verkocht aan de mensen die in het groen willen bouwen’. Dat is niet mijn drive. Mijn drive is kritisch nadenken over de aannames die jarenlang goed hebben gewerkt.

Tom: Kortom, we willen onze kennis van gebiedsontwikkeling verdiepen. Werken aan wetenschappelijke publicaties en begeleiden van promovendi horen daarbij, omdat we ook de vorming van jonge mensen goed op poten willen zetten.

Tegelijkertijd is het tijdens hoogconjunctuur erg aantrekkelijk voor afgestudeerden om aan de slag te gaan in het vastgoed. De juiste mensen aan ons binden is daarom een punt van aandacht.

Gelukkig bieden wij als SKG aan hen een unieke plek.

Leeftijd: 40 Woonplaats: Haarlem (Noord-Holland) Gezinssamenstelling: Gehuwd, drie dochters

Leeftijd: 51 Woonplaats: Beuningen (Gelderland) Gezinssamenstelling: Samenwonend

Opleiding: Gepromoveerd tot doctor in stedelijke gebiedsontwikkeling Loopbaan: Universitair hoofddocent en sectieleider Urban Development Management TU Delft, programmaleiding Master City Developer, zelfstandig adviseur Hobby’s: wijn, basketbal, reizen, uit eten met familie en vrienden

Opleiding: Gepromoveerd tot doctor in de beleidswetenschappen/planologie Loopbaan: Teamleider strategie en projecten gemeente Zwolle, manager woondiensten SWZ, directeur bedrijfskunde avondopleiding Radboud Universiteit, lid Tweede Kamer, Gedeputeerde, Staatssecretaris, adviseur Over Morgen, voorzitter Mijnraad, lid Raad Leefomgeving en Infrastructuur Hobby’s: koken, wijn, sport, muziek maken

Opmerkelijk: “Ik had altijd bewondering voor hoe mijn voorganger, Agnes Franzen, het als directeur bij SKG deed.”

CV Co Verdaas

Opmerkelijk: “Vanaf de dag dat de leerstoel in het leven is geroepen, liet ik de gedachte weleens toe dat, mocht Friso de Zeeuw ooit met pensioen gaan, dit wel iets voor mij was.”

7

Onderzoek

Auteurs: Tom Daamen & Hedwig van der Linden

Stad van de

Toekomst

onhaalbare werkbaar. Het ontwerpend onderzoek kan dus het middel zijn om sneller in te spelen op nieuwe behoeften en tot innovatie te komen.

Lokaal Atelier in Amsterdam.

Fotograaf: Roy Borghouts

Mini-essay: pleidooi voor ontwerpend denken In het innovatiegerichte bedrijfsleven is design thinking een hype. In de ruimtelijke ordening - en ook zeker in gebiedsontwikkeling - blijft deze onderzoeksmethode om via creatieve strategieën tot ontwerpen te komen echter vaak ondergeschikt aan allerlei politieke en financieel-economische afwegingen. Ontwerpen wordt in ons vak daarom al snel gereduceerd tot het vormgeven of visualiseren van wat politiek en financieel wenselijk en haalbaar is. Dat ontwerpend denken en onderzoeken eerder in het proces kan worden ingezet (bijvoorbeeld om meer inzicht te bieden in de uitdagingen en kansen van een ontwikkelopgave), is minder of niet bekend. En doen partijen dit toch, dan worstelen zij met de manier waarop.

Ontwerpstudie 'De Stad van de Toekomst' De noodzaak van ontwerpend onderzoek in gebiedsontwikkeling is een steeds terugkerend vraagstuk. De zoektocht naar het antwoord blijft actueel, zoals in 'De Stad van de Toekomst', de ontwerpstudie van de BNA. De TU Delft praat de komende maanden met opdrachtgevers en ontwerpteams over de meerwaarde van ontwerpend onderzoek in gebiedsontwikkeling. Resultaten verschijnen op www.gebiedsontwikkeling.nu. Reacties op deze bevindingen en eigen ervaringen met de inzet van ontwerpend onderzoek binnen gebiedsontwikkeling ontvangen we graag via redactie@gebiedsontwikkeling.nu

8

Rijksbouwmeester Floris Alkemade publiceerde in 2016 ‘De emancipatie van de periferie’, een essay over de Nederlandse verstedelijkingsopgave. Op de Provada 2018 hield hij de directeuren van de vijf grootste steden nog eens voor dat de dynamiek en kwaliteit van stedelijk Nederland niet alleen in hun stedelijke centra zitten. Zeker in vergelijking met metropolen als Londen en Parijs, bevinden deze eigenschappen zich in Nederland ook in de verbindingen en groene ruimte tussen de steden en de periferie.

Zij dragen bijvoorbeeld sterk bij aan menselijk geluk.

Op basis van ontwerpend onderzoek biedt Alkemade een alternatief voor de

focus op de grote steden en ontstijgt zo het debat rond het bouwen ‘buiten de stad’. Het middelste deel van Nederland kent van west naar oost een sterk verstedelijkt landschap. Zo’n 10 miljoen mensen leven hier in hoog- en laagstedelijke gebieden, afgewisseld met veel groen en water. Beschermde natuurgebieden zijn zo bezien onderdeel van het Nederlandse verstedelijkingsproces. Zij bieden, net als onze historische binnen-steden, kwaliteiten die we steeds weer moeten (her) waarderen.

Het perspectief van de Rijksbouwmeester is een voorbeeld van hoe design thinking gangbare planningsideeën uitdaagt en van een frisse blik voorziet. Zijn pleidooi adresseert de verstedelijkingsopgave echter op een ‘veilig’ schaalniveau dat over bestuurlijke grenzen en eigendomsverhoudingen heengaat. De implicaties voor bestuurs-organen en grond- en vastgoedeigenaren blijven zodoende vaag.

Bij ontwerpen voor gebiedsontwikkeling is dat anders. Mede daarom worstelen veel partijen met de vraag hoe ze ontwerpend onderzoek moeten hanteren. Ontwerpend onderzoek kan voor belanghebbenden disruptieve en initieel vertragende resultaten opleveren, wat opdrachtgevers confronteert met nieuwe opgave.

Tegelijkertijd kan ‘verbeeldingskracht’ een instrument zijn om nieuwe oplossingen te vinden en aan patstellingen te ontsnappen, zoals binnenstedelijk bouwen versus bouwen in het groen. Ontwerpend onderzoek kan een verborgen of latente opgave aan het licht brengen die partijen verbindt. Het kan het onwaarschijnlijke mogelijk maken, en het

Natuurlijk levert ontwerpend onderzoek niet altijd het ‘gewenste’ effect. In gebiedsontwikkeling is ieder plan of concept er één in een niet-aflatende stroom van beleidsvorming, plannenmakerij en ruimtelijke investeringen. Een uitdagend voorstel of perspectief kan hierdoor net zo makkelijk weer van tafel verdwijnen (zoals de Schaalsprong Almere) of onbedoeld hardnekkig in het stedelijk planningsdenken verankerd raken (zoals Stadshavens Rotterdam).

“Ontwerpen is een cruciaal onderdeel van het vinden van de 'doorwaadbare plaats' in een gebiedsontwikkelingsopgave” Is dat een reden om dit instrument niet in te zetten? Zeker niet. In een wereld vol dynamiek en uitdagingen, zijn ontwerpen voor aanpasbaarheid en het vinden van de vraag achter de vraag (dus een goede opgavedefinitie) van groot belang.

Naast analyse van de business case en aanvoelen van het politiek momentum, is ontwerpen een cruciaal onderdeel van het vinden van de ‘doorwaadbare plaats’ in een gebiedsontwikkelingsopgave: de plek waar politiek en maatschappelijk draagvlak, financiële haalbaarheid en conceptplan bij elkaar komen. Is de manier waarop ondernemingen in andere sectoren innovatie organiseren - zoals creatieve ‘hackathons’ in een beleids- en marktluwe setting - in ons vak daarom niet net zo noodzakelijk?

Onderwijs

Auteur: Machteld Hooyman, gemeente Amsterdam en deelnemer Master City Developer (MCD)

Vrijheid private ontwikkelaars in VS niet zo groot als verwacht Gantry Park in South Bronx.

New York Restauration Project: The Haven Project

gemeenschappen kunnen alsnog invloed uitoefenen. Verder blijken demonstraties een effectief middel om ongewenste plannen tegen te houden. Politici zijn hiervoor – met het oog op hun herverkiezing – zeer gevoelig.

Voor Harlem Waterfront South Bronx heeft de non-profitorganisatie SoBRO, gefinancierd met subsidie van de staat New York, een afstemming met de bewoners van de South Bronx georganiseerd.

Dit resulteerde in het Port Morris Harlem Riverfront Plan. SoBRO is opgericht door lokale ondernemers en gemeenschapsleiders die zich inzetten voor de gemeenschapsrevitalisatie. Je kunt alleen vraagtekens plaatsen bij deze vorm van burgerparticipatie. Qua effectiviteit, omdat de stad New York niet verplicht is door de staat gefinancierde plannen te gebruiken. En qua legitimiteit, omdat het de vraag is in hoeverre SoBRO de belangen van alle bewoners vertegenwoordigt.

Representatiever is de bewonersorganisatie South Bronx Unite (SBU). Zij komt op voor de bevolking in de South Bronx die ‘underserved’ is wat betreft een gezonde leefomgeving met groene openbare ruimtes en toegang tot het waterfront. De organisatie heeft een model ontwikkeld voor een Community land trust for Public Space. Dat brengt potentiële waardevolle plekken met fysiek, cultureel of sociaal kapitaal in kaart, waarbij zij onderzoekt of eigendom en beheer kunnen worden overgedragen aan de gemeenschap.

Hudson Yards, New York. Afbeelding: CC Metropolitan Transportation Authority of the State of New York

MCD-module in New York City In september 2018 start leergang 15 van de MCD-opleiding. Ook start dan het tweede jaar van leergang 14 met module 5: Strategies & Concepts.

In deze module leer je wat strategievorming is en hoe je ontwerpend onderzoek in gebiedsontwikkeling kunt inzetten. MCD-module 6 start na de herfstvakantie en gaat dit jaar naar New York City.

Leren van gebiedsontwikkeling in een internationale

Daarnaast mobiliseert SBU de gemeenschap bij ongewenste initiatieven. Tegen de vestiging van vervuilende bedrijven wordt gedemonstreerd, en ook bij vastgoedontwikkeling is SBU alert. Zo stelde zij – in reactie op de golf van speculatie binnen de South Bronx en de angst voor gentrificatie – ontwikkelprincipes vast.

Denk hierbij aan banencreatie, betaalbare huur, sociale cohesie en gezondheid.

Gemeenschapsleden bewaken hiermee de voortgang van de vastgoedprojecten en maken de resultaten openbaar.

context? Geef je dan op voor de MCD-module Ur-

ban Development International in november 2018.

“Tijdens module 5 bleken tegengesteld lijkende belangen regelmatig eenvoudig verenigbaar, of evident geachte oplossingen schier onmogelijk wanneer ze werden uitgetekend.”

Lessen voor Nederland

Amerikanen staan bekend om hun drang naar individuele vrijheid en afkeer van overheidsbemoeienis. Op grond daarvan zou je verwachten dat ontwikkelaars daar hun gang kunnen gaan. Toch kent ook de VS de nodige checks & balances, ervoer Machteld Hooyman tijdens de MCD-studiereis naar New York en Boston.

Amerikaanse gemeenten oefenen invloed uit op gebiedsontwikkeling door zoning.

Hierbij leggen zij voor elk stukje grond de limieten vast voor de te bouwen dichtheid en hoogte. In ruil voor belastingvoordelen of bonussen mogen ontwikkelaars extra verdiepingen bouwen. Zo laten gemeenten hen bijdragen aan de realisatie van publieke en maatschappelijke voorzieningen.

Deze onderhandelingsplanologie leidt alleen wel tot onderlinge concurrentie tussen steden om internationale bedrijven aan te trekken. Het risico is dat bedrijven de geboden voordelen incasseren om vervolgens door te reizen naar een andere stad. Overheden kunnen dit voorkomen door voordelen pas later uit te betalen, of terug te vorderen als private partijen zich binnen een bepaalde periode terugtrekken uit een project.

The Bronx De situatie in Harlem Waterfront South Bronx toont aan dat onderhandelingsplanologie bovendien zijn beperkingen kent. Hier geldt: zolang het private initiatief ontbreekt, gebeurt er weinig aan stadsvernieuwing. Weliswaar heeft de gemeente met het South Bronx Initiative in 2006 de economische en sociale structuur (naast de veiligheid) van The Bronx versterkt, toch blijft het de armste buurt van New York. En omdat ontwikkelaars arme buurten mijden, zijn in het Harlem Waterfront weinig herontwikkelingsprojecten zichtbaar. Dit wordt mede veroorzaakt door vervuilende afvalcentrales, het overstromingsrisico en de spoorrails die het gebied afsnijden van de rivier. Een stimulerende rol van de gemeente is daarom wenselijk, zoals via het actief bij elkaar brengen van marktpartijen en incentive zoning.

De sterke kanten van het Amerikaanse model voor onderhandelingsplanologie, burgerparticipatie en levering van publieke diensten door private partijen verdienen nadere bestudering voor toepassingen in Nederland. Alleen is de ruimte voor onderhandelingsplanologie hier beperkt, omdat de relatief geringe OZB-inkomsten een minder effectief sturingsinstrument zijn. Het leveren van publieke goederen door bedrijven biedt wellicht meer perspectief. We zien in Nederland al voorzichtige stappen in de richting van coproductie, zoals Bedrijven Investeringszones.

Maar vooralsnog overheerst daarbij de angst voor vercommercialisering.

Dit is een ingekorte versie van het artikel dat Machteld Hooyman (Manager Kwaliteit, Organisatie & Kennismanagement en Middelen bij gemeente Amsterdam) schreef als deelnemer aan de opleiding Master City Developer.

Burgerparticipatie Naast onderhandelingsplanologie is in de VS burgerparticipatie een beproefd middel om ontwikkelingen te sturen. De aanvragen voor bouwvergunningen en rezoningplannen worden pas goedgekeurd na publieke inspraak van belanghebbenden via de Community Boards, de gemeentelijke wijkorganen.

Ook al kunnen ontwikkelaars binnen de kaders van eenmaal vastgestelde zoning naar eigen inzicht bouwen, de lokale

Meer informatie en aanmelding: www.mastercitydeveloper.nl

“De internationale module is voor mij heel erg belangrijk geweest. Ik weet nu hoe partijen in het buitenland (NYC) gebiedsontwikkeling oppakken en wat de trends zijn.”

“De module geeft inzicht in hoe stedelijke ontwikkeling in het buitenland gaat en helpt je daardoor te reflecteren op de Nederlandse praktijk; is het wel zo logisch wat we doen?”

Wat voorgaande deelnemers zeiden over deze module:

9

Hurks en Eindhoven nieuwe partners SKG

In het eerste halfjaar van 2018 breidde Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling zich met de gemeente Eindhoven en ontwikkelaar Hurks uit tot een netwerk van 35 partners. Wat zijn de drijfveren van deze nieuwe leden

om zich aan te sluiten?

Auteur : Céline Janssen

Waarom besloot Hurks om deel te nemen aan de SKG?

Erik Leijten: "Hurks is als ontwikkelaar werkzaam in de regio’s ZuidoostNederland en de Randstad, waar we allerlei projectontwikkelingen en bouwopgaven doen en betrokken zijn bij een aantal grote gebiedsontwikkelingen.

Ons doel is om onszelf te ontwikkelen via samenwerkingen en via concrete kennis.

Zo kunnen we actief en succesvol zijn in gebiedsontwikkeling. Als één van de grotere partijen in Nederland, vinden wij het daarnaast belangrijk om bij te dragen aan de kennisontwikkeling van gebiedsontwikkeling.

Wat verwacht u dat deelname oplevert, en hoe levert Hurks een bijdrage?

E ri k L

ei jte

n, d

ire

c te

ur

O

Een belangrijk issue in de ruimtelijke ordening is hoe we de komende 10 tot 15 jaar tot voldoende productie komen.

Hurks merkt dat hier veel tegengestelde opvattingen over ontstaan. We geloven daarom dat de hoogleraar van de praktijkleerstoel, die een onafhankelijke positie inneemt en door zowel het bedrijfsleven als de overheid betaald wordt, een belangrijke rol in dit debat speelt. Hij kan een verbinding leggen tussen de tegenstellingen. Daarnaast zien we dat de eisen voor de samen-

nt

w

ik

ke

lin

an gv

Hurk

s

werkingscapaciteit van partijen snel veranderen. We hopen dat de SKG ons kan helpen door ervaringen van de leden te delen en kennis te ontwikkelen.

Sp

o

mm gra

pro ans,

Wat zijn op dit moment de belangrijkste opgaven voor gebiedsontwikkeling?

Naast het thema productie, is het thema duurzaamheid behoorlijk op de agenda gekomen. Het is de komende jaren voor gebiedsontwikkelaars van groot belang om deze twee thema’s ontzettend goed te professionaliseren. Daarmee bedoel ik het klimaatadaptief maken van onze omgeving en keuzes maken waar we produceren. Als we besluiten de stad te verdichten, hoe zorgen we dan dat deze niet oververhit raakt en met het water uit de voeten kan? En als we besluiten buiten de steden te bouwen, hoe zorgen we dan dat de wijken klimaatadaptief blijven?

Het gezondheidsaspect is de andere grote opgave die de agenda van gebiedsontwikkeling de komende 10 tot 15 jaar bepaalt. Hoe zorgen we ervoor dat de jeugd blijft bewegen? Hoe kunnen mensen op een gezonde manier ouder worden? Daar willen wij vanuit ruimtelijke ordening en vastgoedontwikkeling ons steentje aan bijdragen."

Gemeente Eindhoven: praktijk is proeftuin om kennis te testen Waarom besloot de gemeente Eindhoven om deel te nemen aan de SKG? Jos Roijmans: "Allereerst zijn we al enkele jaren bezoeker van haar praktijkcongres.

Het tweede is dat Eindhoven al heel lang volgens het triple helix-verband intensief met kennisinstituten en bedrijven samenwerkt bij gebiedsontwikkelingen.

We hechten veel waarde aan het combineren van kennis uit de praktijk en de wetenschappelijke onderbouwing daarvan. Wij willen binnen SKG dus halen én brengen. We delen graag de Eindhovense ervaringen en hopen dat ook met de TUE faculteit Bouwkunde te doen. In die zin wordt het niet één-, maar tweerichtingsverkeer.

Kennisoverdracht tussen wetenschap en praktijk is vooral belangrijk als het gaat om de redenen achter de regelgeving.

Wij merken dat de coproductie en interactie tussen partijen jarenlang gebeurt door ervaringen, inspraak en bijdragen.

Het is dan prettig om de ervaringen van derden te proeven, zoals de universiteit.

Welk project van de gemeente Eindhoven is een voorbeeld voor gebiedsontwikkeling?

We hebben na onze jarenlange relatie met Philips de ervaring om voormalige bedrijventerreinen te herontwikkelen.

Het hergebruik van oude gebouwen is

10

en

am

na

r ge

ov Eindh

Jos Roijm

verbindingen leggen

a

Hurks: onafhankelijke positie hoogleraar kan

one orz

zeker een ervaring die we vanuit Eindhoven kunnen inbrengen binnen de SKG. De wijze waarop je dat soort transformaties aanpakt en een crisis doorstaat, ook financieel, kan een les zijn voor gebiedsontwikkeling. Die les houdt in: allereerst zorgen dat je een goede grondexploitatie opzet, waarbij je de kosten voor ‘placemaking’ ook kunt aanwenden voor tijdelijk gebruik van panden en gronden.

Deze relatief lage bedragen kunnen dan de rente van je aankoop afdekken, terwijl je tegelijkertijd het inhoudelijk gewenste beeld bereikt.

Wat is nodig om de schakel tussen wetenschap en praktijk in het vakgebied gebiedsontwikkeling te versterken?

De verrijking voor gebiedsontwikkeling ligt in het elkaar intensiever treffen, over en weer ervaringen uitwisselen en vanuit de praktijk vragen stellen. Dus actief gebruikmaken van elkaars positie. Maar dit moet wel over en weer gebeuren.

Je kunt kennis ontwikkelen vanuit onderzoeksinstituten, maar die moet wel in de praktijk landen en gevaloriseerd worden.

De praktijk is in die zin een proeftuin om kennis vanuit het onderwijs te testen."

Provincie Gelderland: 'Wij geven duwtje in de rug bij bestrijden leegstand' Auteur: Céline Janssen

Leegstand is niet alleen het probleem van de eigenaar, maar ook een maatschappelijke opgave. Daarom startte de provincie Gelderland in 2015 het programma SteenGoed Benutten, dat initiatieven tegen leegstand ondersteunt.

Per project bekijkt de provincie wat er nodig is om het te laten slagen – en dit hoeft lang niet altijd financiering te zijn. “Begin het gesprek niet met het instrument, maar met de vraag ‘Wat willen we hier?’”

Bij de ontwikkeling van het leegstandsprogramma SteenGoed Benutten kwam de provincie erachter dat er niet zozeer behoefte was aan traditionele subsidieverstrekking, maar aan een vernieuwende aanpak. “We kozen bewust om het programma niet dicht te timmeren met subsidieregelingen, maar per project te kijken wat er nodig is. Subsidie is soms helemaal niet nodig en haalt juist alle creativiteit uit een proces”, legt Sonja Sprokkereef uit, programmamanager Ruimte en Wonen van de provincie Gelderland. In het programma is subsidie daarom de allerlaatste mogelijkheid wanneer de markt het zelf niet redt.

Procesregisseurs Veel meer zet de provincie zich in als procesaandrijver. Via nieuwe instrumenten, kennis en netwerken stimuleert zij initiatieven tegen leegstand. Door dat leegstaande vastgoed richt de provincie vervolgens haar blik op het gebiedsniveau.

Het uiteindelijk doel is om de ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en economische vitaliteit in de provincie te versterken.

In elk van de zes regio’s in Gelderland is een procesregisseur actief als aanspreekpunt voor alle partijen. Deze regisseur vangt signalen op over ideeën voor herontwikkeling of transformatie.

Vervolgens praat de provincie met de initiatiefnemers, vastgoedeigenaren, beleggers, gemeenten en andere betrokkenen. Het belangrijkste criterium voor de medewerking van de provincie is volgens Sprokkereef dat er energie in het initiatief zit. “Partijen moeten het uiteindelijk zelf doen. De provincie geeft alleen dat extra duwtje in de rug.” Daarnaast moeten de projecten beeldbepalend en effectief zijn als oplossing tegen leegstand.

SteenGoed Challenge Inmiddels is SteenGoed Benutten bij 110 projecten betrokken, waarbij de provincie uiteenlopende instrumenten toepast om de projecten te faciliteren. In de Bloemestraat in Nijmegen bemiddelt bijvoorbeeld een straatmakelaar tussen eigenaren en ondernemers in het gebied.

Zo zijn nieuwe gebruikers voor de leegstaande winkel-panden gevonden. In Winterswijk is met steun van SteenGoed Benutten stedelijke kavelruil toegepast om een compacter winkelcentrum én meer groengebied te creëren.

“Subsidie is soms helemaal niet nodig en haalt juist alle creativiteit uit een proces”

Fliegerhorst Teuge, één van de spotlightlocaties van de SteenGoed Challenge.

Afbeelding: Provincie Gelderland

Verbinder van diverse belangen Leegstand is in eerste instantie het probleem van de eigenaar en vervolgens van de gemeente. Maar ook de provincie is van belang bij het vinden van oplossingen. “Als provincie kun je boven het lokale niveau van een project hangen”, benadrukt Antoine Burgers, programmamanager van SteenGoed Benutten.

“Omdat we verschillende projecten zien, kunnen we deze met elkaar verbinden zodat ze van elkaar leren. Ook helpt het om als onafhankelijke partij met gemeenten en lokale partijen mee te denken”.

Sprokkereef: “En als publieke partij staat de provincie voor het maatschappelijke belang. Daardoor kun je de uiteenlopende belangen van één project naar een hoger niveau tillen.”

Revolverend ontwikkelingsfonds Ook ontwikkelde de provincie de ‘SteenGoed Challenge’: een ideeënwedstrijd voor beeldbepalende leegstaande locaties (het Juvenaat in Zevenaar, de Fliegerhorst in Teuge en de Eendracht in Hoorn, gemeente Heerde).

De provincie helpt bij de uitvoering van het beste idee per locatie. De overige locaties en ideeën worden door de provincie Gelderland online én offline met elkaar in contact gebracht.

Hoewel na slechts 1,5 jaar tijd de herontwikkeling van leegstaand vastgoed al op ruim 50 locaties in uitvoering is, blijft de leegstandsopgave in Gelderland bestaan. De provincie werkt daarom aan de ‘ontwikkelings- en herstructureringsmaatschappij Gelderland’. Dit is een revolverend fonds voor projecten die een maatschappelijk rendement en een investeringstekort hebben. De opbrengsten van deze projecten vloeien terug naar het fonds, waardoor de provincie op een langere termijn projecten kan ondersteunen.

Hoewel alle projecten in principe een sluitende businesscase moeten hebben, houdt de provincie er - vanwege het risicoprofiel van de projecten - rekening mee dat zeker in de eerste jaren per project slechts 60 tot 80% van het investeringsbedrag terugkomt. Het beoogde fonds wordt gevuld door de provincie met een start-bedrag van € 20 miljoen en krijgt een minimale duur van tien jaar. Het businessplan voor dit fonds ligt nu nog als bespreekstuk bij de Provinciale Staten.

Volwaardige partner “Begin het gesprek niet met het instrument, maar met de vraag ‘Wat willen we hier?’”. Dat is volgens Sprokkereef de belangrijkste les voor gebiedsontwikkeling die zij leerde via het programma SteenGoed Benutten. “Blijf creatief en open kijken naar de mogelijke oplossingen. Die kunnen in een heel onverwachte hoek zitten.” “En durf je als provincie wat kwetsbaarder op te stellen,” voegt Burgers toe, “dus zit als volwaardig partner aan tafel om samen te zoeken.”

Sprokkereef: “Zo kun je als provincie echt meerwaarde bieden.”

11

Team praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling Over de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling De Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) is een ‘lerend netwerk’ van overheden, marktpartijen, woningcorporaties, kennisinstellingen en adviesbureaus die zich professioneel met gebiedsontwikkeling bezighouden. Sinds de oprichting in 2006 ondersteunt zij zowel financieel als inhoudelijk de

De tweede, verbeterde druk van het hand- en studieboek ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’ is sinds deze zomer beschikbaar. Auteur is Friso de Zeeuw, emeritus praktijkhoogleraar gebiedsontwik-keling TU Delft. U kunt het boek voor € 33 (excl. verzendkosten) aanschaffen in de webshop van de VSSD

Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft.

Statistieken Gebiedsontwikkeling.nu Prestaties Gebiedsontwikkeling.nu (gemiddeld per maand in 2018) i Aantal sitebezoeken: 17.500 i Aantal unieke bezoekers: 11.000 i Aantal bekeken pagina’s: 29.000

(www.vssdshop.nl).

Meest populaire onderwerpen (tussen 1 januari en 31 mei 2018) Verslag: Anticiperen op de Omgevingswet Interview Co Verdaas: ‘Gebiedsontwikkeling gaat ook over energie en big data’ Interview gebiedsregisseur Thérèse Mol: Wars van bureaucratie en fan van de korte lijnen

V.l.n.r.

Hedwig van der Linden (onderzoeker), Inge Janse (adjunct-hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu), Helen Jager (communicatieadviseur), Simon Kooistra (hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu), Tom Daamen (directeur SKG), Céline Janssen (medewerker onderzoek & valorisatie), Casper Kraai (student-assistent), Co Verdaas

Leden social media & nieuwsbrief (meetpunt juni 2018)  Twitter: 5260  LinkedIn: 791  Facebook: 479  Nieuwsbrief: 1617

(hoogleraar Gebiedsontwikkeling), Agnes Franzen (strategisch adviseur), Lodewijk Luken (student-assistent)

Thema's SKG In overleg met haar deelnemers heeft de SKG voor 2018 drie hoofdthema’s vastgesteld.

1

3 Verduurzaming gebouwde omgeving

Binnenstedelijke transformatie

De populariteit van steden en de overspannen woningmarkt zorgen, samen met het verdichtingsbeleid, voor een focus op binnenstedelijke gebiedstransformaties. In het eerste kwartaal schonk Gebiedsontwikkeling.nu aandacht aan deze complexe opgaven (zoek op ‘Thema binnenstedelijke transformaties’).

2

Nieuwe mobiliteit, de energietransitie, klimaatadaptatie en de sprong naar een circulaire economie raken gebiedsontwikkeling op alle schaalniveaus. Deze duurzaamheidsthema’s zijn steeds vaker verankerd in de plan- en beleidsvorming. Daarom maakt de SKG een update van de rapportage ‘Duurzame gebiedsontwikkeling: Doe de tienkamp’ ’ (september 2018) en staat het onderwerp op de agenda van de SKG Deelnemersraadbijeenkomst in het najaar.

Financiering

Gebiedstransformaties staan of vallen met het organiseren van de benodigde voorinvesteringen. In het tweede kwartaal spraken we financieringsspecialisten en investerende partijen

Daarnaast zijn PPS, de Omgevingswet, de rol van corporaties en

over de financierings(on)mogelijkheden voor gebiedsontwikkeling (zoek op ‘Dossier Financiering’).

internationale ontwikkelingen veelbesproken onderwerpen.

Verder lezen over gebiedsontwikkeling?

Op www.gebiedsontwikkeling.nu, ons onafhankelijke platform, bieden we dagelijks kennis, nieuws en debat voor professionals en studenten. U kunt het nieuws van Gebiedsontwikkeling.nu ook volgen via Twitter, Facebook, LinkedIn en onze tweewekelijkse nieuwsbrief.

Colofon

GO www.gebiedsontwikkeling.nu

Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) / Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft Juli 2018

 Gebiedsontwikkeling.nu

Redactie: Tom Daamen Helen Jager Inge Janse Céline Janssen Simon Kooistra Casper Kraai Hedwig van der Linden Lodewijk Luken Vormgeving: Enchilada

Agenda Kijk voor alle bijeenkomsten op www.gebiedsontwikkeling.nu.

Dank voor bijdragen van: Joktan Cohen Agnes Franzen Machteld Hooyman Mirela Milošević Erik Leijten Ellen Nieuweboer Jos Roijmans Co Verdaas Daan van der Vorm



Gebiedsontwikkeling.nu

 @GEBIEDSONTWnu

Contact Denk mee, doe mee, en stuur uw bijdragen naar de redactie.

Locatie redactie Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft Afdeling MBE Julianalaan 134 2628 BL Delft Faculteit Bouwkunde  +31 (0) 15 27 84159  redactie@gebiedsontwikkeling.nu

Partner worden Heeft u interesse om als partnerorganisatie het SKG-kennisnetwerk te versterken, of deel te nemen aan een project of programma? Neem dan contact op met directeur Tom Daamen (T.A.Daamen@tudelft.nl). Wij bespreken graag met u de mogelijkheden.

Partners SKG: AM Amvest Blauwhoed Bouwinvest BPD de Alliantie Deltacommissaris gemeente Amsterdam gemeente Barneveld gemeente Breda gemeente Delft gemeente Den Haag gemeente Eindhoven gemeente Groningen gemeente Nijmegen gemeente Purmerend gemeente Rotterdam gemeente Tilburg gemeente Utrecht Havensteder Heijmans Vastgoed Hurks bouw & vastgoedontwikkeling Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koningsrelaties Ministerie van Infrastructuur en Milieu NS Stations provincie Gelderland provincie Noord-Brabant provincie Noord-Holland provincie Zuid-Holland Rabo Real Estate & Finance Rijksvastgoedbedrijf Synchroon Syntrus Achmea Real Estate & Finance VORM Waterschap Amstel Gooi en Vecht Kring van Adviseurs: Akro Consult Berenschot Brink Groep Deloitte Movares Stibbe