GEBOUWEN BEWEGEN

+, >05:; =(5 +<<9A(4, 2(5;6699,56=(;0,

24

DE WINST VAN DUURZAME KANTOORRENOVATIE

Gebouwen bewegen

Voorwoord

Dit boek is een antwoord voor beleggers en gebruikers die verregaande energie­ besparing van kantoren wel ambiëren, maar het nog lastig vinden hoe ze dat moeten bereiken. Hoe creëer je duurzame waarde? Hoe combineer je energie­­n­­­eutra­li­teit met een prettige werkplek?

Hoe vind je een belegger met dezelfde ambitie? Of zelfs, hoe vind je een huurder die de meerwaarde ziet van een renovatie naar energieneutraal?

EnergieSprong heeft het initiatief genomen dit boek te ontwikkelen waarin de Transitieformule laat zien hoe het vandaag de dag mogelijk is om bestaande kantoren heel energiezuinig of zelfs energieneutraal te renoveren. multidisciplinair Een multidisciplinaire kijk op de bestaande kantorenvoorraad en de huidige vraag van gebruikers heeft geleid tot een viertal renovatie­ strategieën die in dit boek beschreven worden. Deze strategieën laten zien dat de kantorenvoorraad opnieuw te positioneren is. De financieeleconomische onderbouwing van Fakton, de technische know-how van Arup, de conceptuele kennis van Bureau van Miert, de ervaring met duurzame renovaties van Architectenbureau Paul de Ruiter zijn, aangevuld met de strategische kennis van Peter Verburgt, in De Transitieformule samengebracht om oplossingen te vinden die ons allemaal uitdagen. geen theorie Juist door de combinatie van bovenstaande disciplines is het gelukt generieke renovatieoplossingen te vinden die bestaande kantoren opnieuw positioneren en naar energieneutraal brengen. Deze op­lossingsrichtingen zijn uitgewerkt voor vier bestaande kantoren.

En dat zijn niet de eerste de beste gebouwen! Aan de hand van deze gebouwen wordt aangetoond dat het rendabele ingrepen zijn.

Binnen geaccepteerde financiële en contractuele kaders en met heden­ daagse technieken worden deze kantoren in dit boek gerenoveerd tot zeer aantrekkelijke werkplekken. gebouwen bewegen In de kantoren, gebouwd door vorige generaties, werken straks onze kinderen. Langzaam transformeren ze langs de wensen van de gebruikers en de nieuwe realiteit. Dit boek geeft handvatten hoe we de huidige kantorenmarkt kunnen bewegen richting energieneutrale, inspirerende werkplekken voor de toekomst. Een boek om inspiratie uit te putten.

www.gebouwenbewegen.nl

Jasper van den Munckhof, Programmaregisseur EnergieSprong

02

inhoud manifest.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 15 vragen van gebruikers.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 gebruikersprofielen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 godsweerdersingel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 helicopterstraat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 mercator 2.0.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 delftse poort.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82 addendum.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

03

gebouwen bewe Gebouwen bewegen

Manifest

ouwen ewegen 04

Duurzaam is meer waard

Iedereen weet dat een kantoor alleen bestaansrecht heeft als het geschikt is om goed en prettig in te werken. Om leegstand te voorkomen, is het daarom cruciaal om de kwaliteit van een kantoor op peil te houden en continu te verbeteren.

Dat kan op verschillende manieren en is vooral afhankelijk van de eisen die gebruikers stellen aan hun werkomgeving. Het verduurzamen en energieneutraal maken van een kantoor blijkt een heel goede methode om het aantrekkelijker te maken voor gebruikers en daarmee de zogenaamde â&#x20AC;&#x2DC;keep-factorâ&#x20AC;&#x2122; te versterken. Uitgesproken duurzame gebouwen staan immers nooit leeg en zijn erg in trek bij gebruikers die serieus bezig zijn met hun toekomst. Vandaar dat deze duurzame gebouwen aanzienlijk meer waard blijken te zijn, zowel voor gebruikers als voor eigenaren.

05

Gebouwen bewegen

Manifest

in tijden van f en digita­li­seri het menselijk een steeds gr presterende gebouwen Er zijn meerdere redenen om bestaande gebouwen niet langer te beschouwen als vast­ staand gegeven. Omdat minder en schonere energie gebruiken nu eenmaal goed is voor onze aarde, is het zeer wenselijk om de energie­ prestaties van gebouwen te verbeteren. Als het gaat om nieuwbouw zijn er internationaal en nationaal een aantal duidelijke ambities over geformuleerd. Vanaf 2020 mogen op grond van Europese regelgeving uitsluitend ‘near zero energy buildings’ gerealiseerd worden.

Utiliteitsgebouwen, dus ook kantoren, moeten in 2017 50 procent energiezuiniger zijn dan in 2007. Het is daarom heel belangrijk dat ook bestaande gebouwen een vergelijkbaar niveau bereiken! Daarnaast is het verbeteren van bestaande gebouwen ook van positieve invloed

op het functioneren van organisaties. Er is dus sprake van een dubbele efficiencyslag. De pres­ taties van mensen nemen toe en tegelijkertijd voorkomen we, juist door de kwaliteit van bestaande gebouwen te verhogen, een verdere groei van kapitaal­vernietigende leegstand. ambitieuze gebruikers Het verduurzamen van bestaande gebouwen is veel meer dan alleen een technische, fysieke ingreep. Het gaat ook om tal van sociale aspecten die steeds meer als bepalend worden gezien voor het goed functioneren van een organisatie of onderneming. Gebouwen laten bewegen, kan daarom alleen wanneer er sprake is van een integrale aanpak. Techniek, archi­ tectuur, verstand van nieuwe werkvormen en financiële strategieën moeten op elkaar

afgestemd zijn. Daarbij is het belangrijk dat we uitgaan van de ambities van gebruikers.

Want tegenwoordig betekent een gebouw voor gebruikers veel meer dan alleen een betaalbaar onderkomen. Het hele bestaan van gebruikers is verweven geraakt met de karakteristiek van hun huisvesting. Wanneer een gebouw deze actieve rol niet weet te spelen, is het oninteressant geworden voor ambitieuze gebruikers, met alle gevolgen van dien. kwaliteit van de werkomgeving De beste gebouwen voor mensen maken.

Daar gaat het om. Het energiegebruik is daarbij een belangrijk aspect. Maar zeker niet het enige.

Het gaat ook om thema’s als gezondheid, herkenbaarheid en de juiste ‘connectiviteit’ van een gebouw, die nodig is om de samen­

06

lexwerken ng speelt aspect otere rol. werking tussen medewerkers te optimaliseren.

Juist in tijden van digitalisering en flexwerken speelt het menselijk aspect een steeds grotere rol. We willen dat mensen op een prettige en inspirerende manier tot betere prestaties komen. De kwaliteit van de interactie staat daarbij voorop. En deze kan alleen worden gefaciliteerd in een type werkomgeving die daarop is ingericht. de markt Het wordt steeds duidelijker dat de huidige leegstand van kantoren vooral ontstaan is vanwege het feit dat een groot deel van die gebouwen nauwelijks voor mensen bedoeld lijkt te zijn. Je zou bijna gaan geloven dat financiële drijfveren prevaleerden boven het maken van kwaliteit. Bewuste gebruikers kiezen

dan logisch voor een volgend gebouw dat beter voldoet aan hun moderne eisen. En dat kan niet de bedoeling zijn. Daarom proberen we bestaande gebouwen in beweging te krijgen, hoe weerbarstig gebouwen (en hun eigenaars!) vaak ook zijn. Gebouwen in beweging brengen, kan het beste door gebruikers inzicht te geven in wat er mogelijk is en op welke wijze een duurzaam kantoor belangrijk is voor hun orga­ nisatie. Zeker nu de traditionele aanbodmarkt veranderd is in een vraagmarkt, waar gebruikers een veel sterkere positie innemen. bewuste ondernemers Vanwege de klimaatdiscussie en de stijgende energieprijzen maakt het Nederlandse bedrijfs­ leven inmiddels flinke stappen om energie te besparen. Voor de meeste ondernemingen

gaat het daarbij om het optimaliseren van de bedrijfsvoering, het elimineren van risico’s zoals stijgende huisvesting- en productie­ kosten en het moeten voldoen aan wetgeving.

Andere ondernemingen zijn veel actiever geïnspireerd door MVO en stellen (al dan niet opgelegd door de markt) vanuit deze optiek bredere duurzaamheidseisen aan hun bedrijfs­ voering en daarmee aan hun gebouwen.

Dit omdat ze inzien dat het direct of indirect invloed heeft op hun succes. Deze bedrijven behalen inmiddels de beste economische resultaten en hebben daarmee een belangrijke voorbeeldfunctie.

07

Gebouwen bewegen

Manifest

laten we bestaande kantoren zo intelligent mogelijk trans­formeren tot energieneutrale, duurzame werk­omgevingen.

08

tijdgeest Steeds meer toekomstgerichte ondernemers werken op basis van nieuwe principes.

Concurrentie maakt plaats voor onderlinge netwerken en gezamenlijke doelen. Wonen en werken lopen soepel in elkaar over en duurzaamheid is voor hen een persoonlijke geïncorporeerde waarde. Vanuit dit perspectief ontstaan inmiddels de eerste helden van een nieuwe economie. Onder invloed van de digitalisering hebben ze minder vierkante meters nodig. Ze zijn bereid om hogere huren te betalen voor een intelligente omgeving.

Het gebouw is niet langer een fysiek gegeven, maar een bron die aanzet tot ontwikkeling.

Vastgoed is voor hen een te statische term.

Het gebouw transformeert zich tot integraal onderdeel van hun belevingswereld. Zo ontstaat er nu een type huisvesting die gebaseerd is op een ver doorgevoerde drang tot vernieuwing, sociaal en zeker ook energetisch. een doorbraak Bij nieuw gerealiseerde kantoren is er inmiddels sprake van een duurzaamheidsdoorbraak.

Logisch, het argument dat gebruikers bij de keuze voor nieuwbouw hanteren is immers het gebrek aan kwaliteit van de bestaande voorraad. Onder vastgoedeigenaren leeft de noodzaak tot het energieneutraal maken van bestaande kantoren blijkbaar nog weinig.

Wanneer het gebouw te veel op zichzelf beoordeeld wordt en de menselijke factor en

de ambities van moderne gebruikers buiten beschouwing worden gelaten, is het financieel en technisch lastig te erkennen dat een gebouw niet meer voldoet. Bovendien lijkt het een kwestie van tijd winnen. Een defensief fenomeen dat zich vaker voordoet bij een aanbodmarkt die wordt gedomineerd door een bepaald soort terughoudendheid.

Neem de auto-industrie, die de energieinnovaties lange tijd niet echt serieus heeft genomen. Of het gedrag van de Nederlandse voedsellobby, waardoor het heel lang duurde voordat het tot producenten doordrong dat een groeiend aantal consumenten uit is op voedsel dat echt en gezond is. De doorbraak ontstaat pas als de consument – en dus de kantoorgebruiker – eisen gaat stellen. positie van gebruikers De moeizame discussie over waardeontwikke­ ling en het erkennen van de noodzaak tot afschrijvingen begint achterhaald te raken.

Sommige beleggers blijken de juiste rekensom nog niet te willen maken. Anderen twijfelen merkbaar. Kantoren zijn gebouwd om zo’n vijftig jaar mee te gaan! Dus is transformeren een maatschappelijke noodzaak. Het wordt daarom tijd dat gebruikers hun eisen verder aanscherpen en helder formuleren. Juist nu is het mogelijk om eigenaren (dikwijls onze eigen pensioenfondsen) heel duidelijk te laten weten hoe belangrijk goede huisvesting is.

Oppervlakkige aantrekkelijkheid of uiterlijke

representativiteit zijn niet daarbij niet voldoende. Zoals eerder gezegd, daarvoor speelt een kantoor een te cruciale rol in het bestaan van een organisatie. in actie Laten we bestaande kantoren zo intelligent mogelijk transformeren tot energieneutrale, duurzame werkomgevingen waarin mensen zich goed en energiek voelen. Daar is een maatschappelijk belang mee gediend en het levert een direct rendement op voor gebruikers, omdat er letterlijk ruimte wordt gecreëerd voor efficiënt, innovatief werken.

En daar valt of staat onze economie mee.

De duurzame transitie van kantoren is zo een uiterst strategisch issue geworden.

En beleggers? Die zullen ongetwijfeld snel inzien dat het in hun belang is in te gaan op de terechte eisen die moderne gebruikers stellen aan hun huisvesting.

09

Gebouwen bewegen

Manifest

een kantoor alleen waarde geschikt is prettig in

kantoor heeft waarde als het om goed en te werken.

10

11

15 Gebouwen bewegen

15 vragen van gebruikers

vragen van gebruikers

12

1

Wat wordt verstaan onder energieneutraal?

Dit boek gaat over de ambitie om ook bestaande gebouwen zo dicht mogelijk in de buurt te laten komen van een energieneutrale prestatie. EnergieSprong (SEV) omschrijft het in haar innovatie­ programma ‘Kantoren vernieuwen naar energieneutraal’ als volgt: ‘Het doel van het initiatief is om alle partijen in de huisvestings­ keten van kantoren in beweging te krijgen om een grootschalige toepassing van duurzame energie en een forse reductie van het gebruik van fossiele brandstoffen te realiseren.’ Een juiste definitie van het begrip energieneutraal is daarbij cruciaal.

Een pand is energieneutraal wanneer over het gehele jaar gemiddeld evenveel duurzame energie op het betreffende perceel wordt opgewekt als er binnen het pand wordt verbruikt. En dat geldt voor alle zogenaamde ­energiegebruikscategorieën, zoals verwarming, koeling, ventilatie, verlichting, pc’s, keukenapparatuur, enzovoort. Dit is de meest globale formulering. Iets ingewikkelder wordt het wanneer we energie­ neutraliteit technischer benaderen.

Voor de opwekking en het verbruik van energie wordt daarvoor terug­ gerekend naar primaire energie.

Dat wil zeggen energiegrond­ stoffen in hun natuurlijke vorm

vóór enige technische omzetting, zoals bijvoorbeeld steenkool, aard­ olie en aardgas. Je zou kunnen zeggen dat op het perceel alle energiestromen primair worden gemaakt en vervolgens gesaldeerd mogen worden. Dit betekent dat een overdaad aan opgewekte elektriciteit het verbruik van niet duurzaam opgewekte warmte mag compenseren. Bij energie­ opwekking kan gebruik gemaakt worden van collectieve maat­ regelen buiten het perceel.

Voorbeelden van dergelijke gebieds­maatregelen zijn: stads­ verwarming, collectieve warmte­ pompen, een serie windmolens, collectieve zonne-energie en andere duurzame opties die aan-­ gesloten zijn op een specifieke wijk.

Hierbij doet zich ook de vraag voor of een energieneutraal pand dus duurzaam is? Energieneutraliteit is één van de belangrijkste aspecten van duurzaamheid.

Maar onder duurzaam wordt iets meer verstaan dan alleen een energetische prestatie. Het gaat daarbij ook om een prettig en gezond leefklimaat (veel daglicht, zuivere lucht), de toepassing van herbruikbare materialen, aandacht voor de omgeving van het pand (esthetische inpasbaar­ heid, biodiversiteit), het beperken van watergebruik en afval, het

sluiten van kringlopen en een bouwproces dat het milieu ontziet en mensen een veilige werkomgeving biedt.

hanteerbare begrippen Op de markt wordt inmiddels gewerkt op basis van concrete duurzaamheidseisen. Neem de Triodos Bank, een actieve speler als het gaat om het verduurzamen van bestaand vastgoed.

In hun uitgave ‘Leven in gezonde

 Experimentele solar plane

gebouwen’ worden de vier P’s (people, planet, profit, project) gehanteerd bij de beoordeling van vastgoedfinancieringen.

Wat blijkt: steeds meer transacties vinden plaats op basis van deze meetbare criteria.

13

Gebouwen bewegen

15 vragen van gebruikers

2

We zijn trots op ons energiezuinige kantoor­ pand. Hoe maken we dat zichtbaar? ß Duurzaam kantoor Rijkswaterstaat, Middelburg

Duurzaamheid en energie­ zuinigheid zijn waarden die vaak gekoppeld zijn aan de MVO-­ doelstellingen van je bedrijf of organisatie. De vraag lost zichzelf op wanneer het gebouw de staat van energieneutraliteit steeds meer benadert, aangezien de maatregelen die dienen te worden genomen om die doelstelling te bereiken zeer drastisch zijn en daardoor vaak expliciet zichtbaar

aan de buitenkant. Intelligente gebouwen vallen op door het gebruik van daglicht, door een efficiënte positionering ten opzichte van de zon en door de aanwezigheid van zonnepanelen.

Wat bijdraagt aan de bewust­ wording van het verblijf in een energieneutraal pand is de zicht­ baarheid van installaties, zoals warmtepompen en een bio-WKK. Door deze eigen energie­

opwekking krijgen deze gebouwen iets industrieels.

Energieneutraliteit heeft veelal twee drijfveren: een financiële en een maatschappelijke.

Bij die maatschappelijke drijf­ veren passen vaak ook aspecten als milieubewustheid, comfort en gezondheid van mensen en het verantwoord omgaan met je omgeving (duurzaamheid is hiervoor een veel gebruikte

verzamelnaam). Bedrijven met een hoog MVO-ambitieniveau zijn direct te herkennen aan hun huisvesting. Materiaalkeuze, een prettige, vaak vriendelijke werk­ omgeving en ook het beperken van overlast in de omgeving en het stimuleren van biodiversiteit zijn zaken die opvallen.

14

3

Is een energieneutraal pand van invloed op mijn maatschappelijk imago?

Ja, huisvesting kan echt van grote invloed zijn op het imago van je organisatie. Of het nu gaat om een imposant bankgebouw of een functioneel kantoor op een bedrijventerrein. Klanten, leveranciers en medewerkers zien een gebouw en hebben daar een mening over. Een gebouw is daarom goed inzetbaar als communicatiemiddel. De ene orga­ nisatie laat bijvoorbeeld graag zien voorop te lopen, de andere wil de omgeving ervan verzekeren dat de bedrijfsprocessen op orde zijn. Een duidelijk energieneutraal gebouw is zeker van invloed op het maat­ schappelijk imago van jou als gebruiker en dat van de eigenaar.

Het streven naar energieneutra­li­ teit om financiële en ecologische redenen getuigt van intelligentie en visie op hoe onze samenleving zich ontwikkelt. Een energieneutraal gebouw doet dus een duidelijke mededeling over organisaties.

Daarbij gaat het om veel meer dan alleen uiting geven aan betrokkenheid. Maatschappelijk ondernemen is een langetermijn­ strategie, waarmee je anticipeert op de toekomstige schaarste van fossiele hulpbronnen en grond­ stoffen. Deze langetermijnvisie maakt MVO-bedrijven beter bestand tegen crises. Innovatief duurzame bedrijven presteren

beter op gebieden als product­ innovatie, productiviteit, medewerkerstevredenheid en marktaandeel. Bovendien is het vertrouwen van hun stakeholders groter dan bij traditionele bedrijven.

Er is zeker ook sprake van een uitgesproken commerciële reden

om een duurzame bedrijfsvoering te introduceren. Steeds meer opdrachtgevers – bedrijven als Ikea, Strukton, BAM, Philips, Akzo Nobel, DSM en Post.nl – stellen hoge MVO-eisen aan hun toe­leveranciers om daarmee hun ecologische footprint te reduceren.

Het energieneutraal maken van een gebouw levert je dus een scala aan tastbare resultaten op en is daarmee financieel lucratief; zelfs als de huur iets zou stijgen.

Het gaat hier om extra kosten die, in relatie tot het marketingbudget van veel bedrijven, te overzien zijn.

15

Gebouwen bewegen

15 vragen van gebruikers

4

Hoe onderhandel ik als huurder over ­verduurzaming van ons pand?

Iedere gebouweigenaar zou blij moeten zijn met zo’n huurder.

Een goed pand dient ieders belang: eigenaar, belegger, gebruiker, gemeente, enzovoort.

Het is wel belangrijk om helder aan te geven wat er verbeterd zou kunnen worden. Energie­ neutraliteit en een gezonde werk­ omgeving zijn daarbij belangrijke thema’s. Je komt veel te weten wanneer medewerkers een lijst opstellen met verbeterpunten.

Mensen komen mogelijk met klachten over het binnenklimaat (te warm in de zomer, te koud in de winter), tocht, een bedompte sfeer, gebrek aan daglicht en een aantal lichamelijke ongemakken die daarbij horen. Als gebruiker heb je veel invloed; er is immers sprake van een vraagmarkt.

De belegger is sterk gebaat bij een tevreden huurder, zeker in tijden van recessie en massale leegstand. Een goed verhuurd en verbeterd pand behoudt zijn waarde veel beter. Daarom is investeren een logische stap.

Diverse onderzoeken tonen aan dat kantoorgebruikers – naast energiebesparing – gezondheid en comfort als belangrijkste duurzaamheidsaspecten ervaren.

Voldoende daglicht en koeling zonder blazende aircosystemen worden daarbij regelmatig

genoemd als comfortverhogend.

Verduurzamen van vastgoed is praktisch en concreet te maken door een goede afstemming tussen gebruiker en eigenaar.

Zo is er de grootste kans dat investeren in duurzame en energiebesparende maatregelen het verschil maakt tussen een verhuur­ baar en een onverhuurbaar pand.

De servicekosten, waaronder kosten voor het energieverbruik, zijn een belangrijke tool om een energiezuinige verbouwing te realiseren. Hierop wordt namelijk geen rendement gemaakt door de verhuurder. De baten uit energie­bezuiniging zouden de uitgaven voor de verbouwing moeten kunnen dekken. Met energiebesparende maatregelen gaan immers de energiekosten omlaag, terwijl er aan de andere kant wel investeringen voor nodig zijn. Er is hier sprake van een win-winsituatie! Maar maak wel goede afspraken over de verdeling van de lusten en de lasten.

Dat kan op meerdere manieren; en dan denken we niet aan de nu zo gebruikelijke huurvrije periodes die worden aangeboden, maar aan verbetering van de bestaande kantorenvoorraad: • Bij panden met een verouderde installatie (ouder dan 15 – 20 jaar) neemt de eigenaar de investe­­ring

voor zijn rekening, aangezien de installaties afgeschreven zijn en toch vervangen moeten worden.

Als huurder krijg je vervolgens te maken met lagere service­ kosten; een argument om in het pand te blijven.

• Is de installatie in het pand nog niet afgeschreven (jonger dan 15 – 20 jaar), dan kan vervanging overwogen worden wanneer de huurder meebetaalt. Allereerst kan dat door een hogere huur, met als voordelen: zekerheid voor de belegger en lagere energie­lasten voor de huurder.

Tweede manier is het verhogen en vastklikken van de service­ kosten in combinatie met een iets lagere huur. In dit scenario incasseert de eigenaar het

besparings­v­oordeel en kan daar­­­door genoegen nemen met lagere huurinkomsten. Winst is per saldo een substantieel lager energieverbruik en een verhuurd kantoor.

Uit diverse onderzoeken van de grote makelaarskantoren blijkt overigens dat huurders in grote meerderheid bereid zijn een financiële bijdrage te leveren aan het verbeteren van hun pand.

Maak vooral bespreekbaar waarom de vastgoedeigenaar aan je huurwensen tegemoet zou moeten komen. Vertrekken kan natuurlijk altijd nog, maar er staan al zoveel panden van matige kwaliteit leeg in ons land…

â Drie niveau’s van maatregelen die kunnen worden ingezet om de energiesprong naar energieneutraliteit te maken duurzame energieproductie

ENERGIEPRODUCTIE

GEBOUWMAATREGELEN

GEBRUIKERSMAATREGELEN

16

5

Hoe kunnen wij op ons bedrijventerrein optimaal samenwerken op energiegebied?

Samenwerking op dit gebied gebeurt tegenwoordig vaker.

Dat is ook verstandig, want duur­ zame energieopwekking is effi­ ciënter en in bepaalde gevallen alleen mogelijk in samenwerking met de ‘buren’. Ook komt het voor dat energie gewoon voorhanden is, maar helemaal niet wordt gebruikt omdat het een rest­ product is.

Hierbij enkele voorbeelden van gezamenlijke energieopwekking: • Warmte-koudeopslag (WKO).

Met reservoirs in de bodem waar warm en/of koud water wordt opgeslagen, waarbij één systeem kostenbesparend en technisch beter realiseerbaar is dan meerdere kleine systemen.

• Een gezamenlijke windmolen.

Eén omvangrijke windmolen is efficiënter dan meerdere kleine, alleen al door de hoogte en het niet ‘uit de wind zetten’ van elkaars molens.

• Gebruik van restwarmte. Denk aan datacenters en be­drijven in de voedselproductie met een warmteoverschot en nabij­ gelegen kantoren met – in de winter – een sterke warmtevraag.

• Het plaatsen van zonnecellen op grote daken. Misschien ligt in de buurt van een kantoren­ park wel een groot logistiek centrum.

Samenwerking biedt legio kansen, omdat die vaak verder gaat dan alleen energievoorziening.

Bedrijventerreinen waar collec­tivi­ teit heerst, worden vaak beter onderhouden, zijn veiliger en zijn daardoor prettiger om te verblijven.

Dit leidt weer tot minder collectieve leegstand. Financieel en contrac­ tueel moeten er uiteraard zaken geregeld worden. Dit kan in de vorm van gezamenlijk park­management, maar de laatste tijd komen er steeds meer voorbeelden van succesvol werkende bedrijveninvesterings­ zones (BIZ). In zo’n BIZ spreek je bij meerderheid af dat er geld in een gemeenschappelijk fonds wordt aangewend voor het verbeteren van het bedrijventerrein. Gezamen­ lijke energieopwekking binnen een BIZ is het onderzoeken waard.

Ook een interessante variant is die waarbij bijvoorbeeld een WKO door een derde partij wordt gerea­ liseerd en geëxploiteerd, waar verschillende bedrijven of panden op aangesloten zijn. Deze Energy Service Companies (ESCo’s) leveren een gegarandeerde energie­­ besparing, inclusief financiering van de benodigde investering.

(Zie ook ‘Marktstudie CO2-besparing­­potentieel ESCo’s in utiliteitsbouw – Makkelijk besparen in een moeilijke markt’ van Build­ desk, 2011). Al deze mogelijkheden zijn ooit ontstaan, omdat een paar

â Energiebehoefte in balans

hotel

0

12

24

gemengd

kantoren

0

12

0

12

24

24

partijen daar het initiatief toe namen. Uit het eerste gesprek met je buren over dit onder­werp kan echt veel voortkomen!

Dat duurzame samenwerking loont, illustreren we aan de hand van de situatie op bedrijventerrein Maaldrift II te Wassenaar.

Op dit bedrijventerrein van 6,2 hectare is een collectief ener­ giesysteem opgezet, op basis van warmtepompen, absorptiekoeling, lage temperatuurverwarming, een warmtewiel en zonnecellen.

Kenmerkend voor dit terrein is dat niet uitsluitend naar de techniek is gekeken, maar vooral ook naar leefomgeving en ecologie. Er is veel aandacht voor groene zones en waterpartijen en het regenwater infiltreert in de bodem via geper­ foreerde regenpijpen onder de groen­stroken. Milieuvriendelijke

oevers voor de waterpartijen zorgen voor een mooie overgang van plas- naar drasgebied.

De gebouwen werken als een geluidsscherm voor de omgeving.

Duurzaamheid in brede zin dus!

17

Gebouwen bewegen

15 vragen van gebruikers

6

Wat doet verduur­ zaming met de waarde van vastgoed?

Ook de eigenaar van je kantoor weet heel goed dat de vraag naar energiezuinige en duurzame kantoorruimte zichtbaar groeit.

Organisaties die in hun mission statement geen ambities vast­ leggen omtrent energiebesparing, c.q. het terugdringen van de CO2-uitstoot, worden namelijk steeds schaarser (zie ook vraag 3).

En dat uit zich steeds duidelijker in heldere vestigingsredenen, lees: hogere huisvestingseisen. Ook voor jouw verhuurder betekent niet investeren domweg leeg­ stand of (als het meezit) verhuur tegen zeer magere condities.

En zelfs die magere condities gaan het op termijn verliezen van energiebesparing. Stijgende energieprijzen vormen een groot bedrijfsrisico voor eigenaren van verouderd vastgoed.

Als deze argumenten de eigenaren van kantoren nog niet overtuigen volgen hieronder de uitkomsten van relevant onderzoek.

Ter onderbouwing: uit het onder­ zoek ‘De waarde van energie­ zuinigheid en bereikbaarheid’ van Nils Kok en Maarten Jennen onder 1.100 huurtransacties, blijkt dat de huur van onzuinige kantoren nu al gemiddeld 6,5 procent lager ligt dan vergelijk­ bare kantoren met een groen

energielabel. Ook de huurontwikke­ lingen lopen sterk uiteen.

Het onderzoek toont verder het belang van de omgevingskwaliteit aan. Huurders zijn nu al bereid meer te betalen voor kantoren met een breed voorzieningen­ pakket in de directe omgeving, dan voor kantoren op meer monofunctionele locaties. Maat­ regelen zoals doorlichten van energiefacturen, afstemmen van meet- en regelsystemen en energiemanagement zorgen voor lagere energiekosten voor de huurder. Hierdoor verdient een hogere huur voor een energie­­­ zuinig kantoor zich al snel terug.

In januari 2011 publiceerde DTZ Zadelhoff het onderzoek ‘Verbetering door verduur­zaming’.

Het onderzoek onder 150 Neder­ landse kantoren toont een hogere marktwaarde voor kantoren met een beter energie­label.

Bij kantoren met een energielabel tussen G en D is het verschil minimaal. Wanneer het energie­ label C of hoger is, neemt het effect op de marktwaarde steeds sneller toe.

Taxatie- en expertisebureau Troostwijk heeft onder 250 kantoren een vergelijkbaar onder­ zoek uitgevoerd. De volgende vraag is daarbij beantwoord: Is

â Huurindex ‘groene’ kantoorgebouwen (labels A, B en C) en ‘niet-groene’ kantoorgebouwen (labels D en lager).

120 115 Groene huurindex

110 105 100 Niet-groene huurindex

95 90 85 80 2006

2007

2008

het vanuit financieel oogpunt wel of niet verstandig te investeren in een duurzaam kantoorpand?

Troostwijk heeft bijna 250 kantoorpanden met een energie­label met elkaar vergeleken, waarbij ongeveer de helft met energielabel A-C. Het overige deel is energie-onzuinig (energielabel D t/m G). Dit onderzoek is ­uitgevoerd binnen een vergelijk­ bare reeks beleggingstransacties tussen 2007 – 2010. Op basis hiervan blijkt dat bij panden met een energielabel A de gemiddelde koopsom per vierkante meter ruim 30 procent hoger ligt dan bij panden met label D, terwijl de gemiddelde huurprijs per vierkante meter ruim 25 procent hoger ligt.

2009

2010

Het effect van energieneutraliteit is nog niet onderzocht, maar verondersteld mag worden dat bij deze panden nog een extra waardesprong ontstaat.

‘Energie­zuinige kantoren resulteren in een hogere beleggingswaarde.’

Nils Kok en Maarten Jennen

18

7

Heb ik als gebruiker invloed op energie­ neutraliteit?

Het niet gebouwgebonden aandeel in het totale elektriciteits­verbruik van kantoren varieert tussen 30 tot 40% (bron: Arup).

In de praktijk zijn er natuurlijk (soms behoorlijke) verschillen tussen verschillende kantoren.

Bij kleine kantoren is het onder­ scheid het grootst, maar ook bij grote kantoren zijn er significante verschillen. Natuurlijk wordt een deel van dit verschil verklaard door het bouwjaar en het comfortniveau. Maar ook binnen gebouwen met gelijksoortig comfort is het verschil aanzienlijk.

De verklaring van deze variatie moet worden gezocht in de manier waarop men binnen een organi­ satie met energie gebruikende apparatuur omgaat. Het aandeel in energieverbruik van kantoren dat niet gebouw­gebonden is betreft bijvoorbeeld energie voor computers, servers, kopieer­ apparaten en printers, keuken­ apparaten, liften, koffiemachines, publiciteitsschermen, decoratie­ verlichting, straat­verlichting, et cetera. De wijze waarop we met deze apparaten omgaan is voor een deel een kwestie van al dan niet bewust gedrag. Aangezien niets zo moeilijk te veranderen is dan het gedrag van mensen zijn intelligente, energiebesparende

systemen vaak de meest effec­ tieve uitkomst.

Zo kan verlichting afgestemd worden op de taken van de gebruiker in plaats van dat de gehele ruimte wordt verlicht.

Niet alleen wordt hierdoor energie bespaard, ook de productiviteit wordt bevorderd. Uit ervaring blijkt dat door goede finetuning, adequaat onderhoud en het monitoren van gebouwprestaties tot bijna 10 procent besparing in zowel gas- als elektriciteits­ gebruik kan worden gehaald.

Een belangrijk deel van het elektriciteitsverbruik wordt door­ gaans veroorzaakt door kantoor­ apparatuur. Pc’s vervangen door laptops, ’s nachts de computers uitschakelen, de energie-instel­ lingen per computer nalopen en het gebruik van energiezuinige beeldschermen kan snel flinke besparingen opleveren.

gebruikersinvloed Naarmate gebouwen energie­ zuiniger worden neemt de invloed van de gebruiker op energien­eutraliteit sterk toe.

â Typisch energiegebruik van een traditioneel kantoor (totaal 380 kWh/m2 primaire energie) Gebruikersapparaten 150 kWh/m2 Verwarming 60 kWh/m2 Koeling 60 kWh/m2 Verlichting 70 kWh/m2 Ventilatie 40 kWh/m2

â Typisch energiegebruik van een energiezuinig kantoor (totaal 234 kWh/m2 primaire energie) Gebruikersapparaten 150 kWh/m2 Verwarming 35 kWh/m2 Koeling 4 kWh/m2 Verlichting 35 kWh/m2 Ventilatie 10 kWh/m2

19

Gebouwen bewegen

15 vragen van gebruikers

8

Zijn er voorbeelden van extreem energiezuinige bestaande kantoren?

De termen duurzaam, energie­ neutraal, klimaatneutraal, energie­ zuinig, CO2-emissievrij, enzovoort, worden voortdurend geclaimd.

Je hoort tegenwoordig vrijwel iedere zichzelf respec­terende bestuurder roepen dat zijn of haar organisatie is gehuisvest in het ‘duurzaamste kantoor van Nederland’. De waarheid is vaak genuanceerder. Het gaat bij het verduurzamen van met name bestaande kantoorgebouwen om een integrale aanpak waarbij de verschillende, met elkaar samenhangende maatregelen tot de juiste verduurzamingsstrategie leiden. Meer dan een dozijn excellente renovatieprojecten hebben op verschillend vlak reeds aangetoond dat een gebouw zichzelf kan overtreffen qua architectonische verschijnings­ vorm, energieprestaties, verbeterd binnenklimaat en waardecreatie.

watertoren, bussum bouw 1897 renovatie 2010 • Vanaf 1990 is de watertoren in Bussum niet meer operationeel.

Vanwege architectonische en cultuurhistorische overwegingen werd er een collectief opgericht, bestaande uit Michiel Haas (Nederlands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie) en Bob Custers (VOCUS architecten).

Deze samenwerking heeft ertoe geleid dat dit gebouw in 2010 de nominatie ‘Duurzaamste kantoorgebouw van Nederland’ heeft gekregen.

• GreenCalc+-score van 1028.

• De watertoren is met prefab­ beton en glas gerenoveerd. Het project is aangesloten op WKO. Een bio-warmtekrachtkoppeling (bio-WKK) voorziet, in combi­ natie met betonkernactivering, in de warmte- en koudebehoefte.

Zonnecellen zorgen voor elek­

triciteit. Afvalwater wordt gefilterd met een helo­fyten­ filter. Het gebouw heeft geen gasaansluiting of riool­ aansluiting.

‘Het NIBE, als mede-initiatiefnemer van het Bussumse Watertoren project, is zelf ook gehuisvest in ­ de toren. Dat heeft een aantal hele leuke voordelen, maar ook enkele specifieke nadelen. Doordat we rondom glas hebben, zijn we de hele dag blootgesteld aan de weersinvloeden, van soms veel zon tot soms veel wind. Die invloeden komen in afgezwakte vorm ook ­ bij ons binnen. Er is overigens goed mee te leven, soms wiegt onze vloer heen en weer, maar het went.

De voordelen: we zitten op een prachtige plek, hebben een wijds uitzicht over Amsterdam, Utrecht en Almere, kijken uit over heide, zijn goed bereikbaar en iedereen wil graag bij ons langskomen: ­ veel besprekingen worden in ons kantoor gehouden alleen al ­ omdat men het project wil zien.

Het scheelt ons veel reistijd.’ prof.dr.ir. Michiel Haas, NIBE

central post, rotterdam bouw 1954 renovatie 2009 • Voormalig stationspostkantoor.

Het gebouw is uitermate geschikt voor bedrijven en organisaties die een grote flexibiliteit wensen en op zoek zijn naar een eigen identiteit, functionaliteit en goede bereikbaarheid. Het vloeroppervlak varieert van 2.600 – 2.900 m2. In 2009 was Central Post uitgeroepen tot duurzaamste monument van Nederland.

• GreenCalc+-score van 252.

• De dubbele gevel uit het origi­ nele ontwerp is gemoderniseerd en voorzien van HR++-glas. De bestaande klimaatgevel uit het originele ontwerp is gemoder­ niseerd. De rest van het gebouw is beter geïsoleerd. Er is daglicht­ afhankelijke verlichting toegepast.

Het gebouw is aange­sloten op het warmtenet met industriële

20

restwarmte in het gebied. Er zijn zuinigere liften geïn­stal­leerd.

Het vloeroppervlak is verdubbeld door ingehangen verdiepingen.

‘De voordelen van een oud gebouw zijn de hoogte, de ruimtelijkheid en de lichtinval, gecombineerd met hedendaagse geavanceerde bouwkundige installatietechniek. Met andere woorden: de voordelen van een bestaand gebouw, gecombineerd met hedendaagse comforteisen, maakt dat wij een bijzondere en prettige werkomgeving hebben.’

CBRE, Rotterdam

dhv hoofdkantoor, amersfoort bouw 1971 renovatie 2011 • DHV onderneemt klimaat­ neutraal en werkt actief aan CO2-footprintreductie. Een voor­ uitstrevend mobiliteits- en huisvestingsbeleid levert een belangrijke bijdrage. Het 40 jaar oude DHV-hoofdkantoor in Amersfoort is gerenoveerd en promoveerde van energielabel G naar A. • De renovatie levert DHV naar verwachting een jaarlijkse energiebesparing op van B 100.000,- en veroorzaakt 41 procent minder CO2-uitstoot.

• Er is bij de renovatie een volglazen gevel met HR++-glas en binnenzonwering toegepast.

De isolatie van het dak is verbeterd.

Het gebouw is voorzien van lage temperatuur verwarming en hoge temperatuur koeling, een warmtepomp met energie­ opslag, intelligente klimaatrege­ ling en HF-verlichting, voorzien van benaderings­sensoren.

‘De nieuwe volledig transparante gevel versterkt de architectuur van het gebouw met meer uitzicht en daglicht. Werken in het groen krijgt hierdoor meer betekenis.

Bovendien is met de geveltechniek ook een verbetering van het binnenklimaat gerealiseerd.

Comfortverhoging ging dus hand in hand met energiebesparing tijdens deze duurzame renovatie.

Dat het energielabel, daarmee ­ van G naar A is gegaan is zeker iets om trots op te zijn.’

DHV, Amersfoort

ministerie van financiën, den haag bouw 1975 renovatie 2008 • Het gebouw was gedateerd en weinig flexibel en had een ­technisch verouderde klimaat­ installatie. Voor het vernieuwen van de airco en de verwarming moesten ook de gevels worden aangepast. Na overleg met de Rijksgebouwendienst werd besloten om de renovatie groots aan te pakken.

• Het is het eerste project voor rijkshuisvesting in Nederland op basis van publiekprivate samenwerking (PPS): een DBFMO-contract met een looptijd van 25 jaar. Deze inno­ vatieve vorm van aanbesteden heeft een kostenbesparing van 15 procent opgeleverd in vergelijking met een traditio­ nele aanbesteding.

• Het gebouw is voorzien van een tweede glazen façade. Tussen de twee gevels kan warme en koude lucht worden ingeblazen.

Zo vormt die lucht zich als een deken rond het gebouw.

Zonnepanelen op het dak zorgen voor warm water.

Warmte en koude kunnen in de bodem worden opgeslagen (WKO). De kantoren zijn voor­ zien van klimaatplafonds.

Verwarmde of gekoelde lucht uit het gebouw wordt herge­ bruikt. De kleinste van de twee

binnenplaatsen is overdekt met een glazen kap en fungeert nu als centrale hal.

‘Bij de aanbesteding is duurzame huisvesting als eis gesteld.

Dit heeft een mooi gebouw met een prettige werkomgeving opgeleverd.’

Persvoorlichting Ministerie van Financiën

21

Gebouwen bewegen

15 vragen van gebruikers

9

Kan ieder kantoor­ gebouw worden verduurzaamd?

Ja, elk gebouw kan energetisch verduurzaamd worden, maar de wijze waarop hangt sterk af van je ambities. De energiebesparing die je nastreeft, het gewenste comfort in het gebouw en de budgettaire ruimte bepalen in hoge mate het maatregelenpakket. Maak dus samen met een adviseur die oog heeft voor jouw ambities een plan en bespreek dat met de eigenaar van je pand. Nog beter is om samen met de eigenaar een plan te laten maken. Daarbij is het zeker van belang om in het bepalen van de budgettaire ruimte niet te snel te vervallen in terugverdientijden, maar het gesprek te voeren over de kansen en waardecreatie voor de huurder en voor de eigenaar. Neem wel in alle gevallen energieneutraliteit als uiteindelijk doel, los van je huidige ambitie. Bepaal vervolgens de juiste mix van maatregelen die bij jou en je gebouweigenaar past en die in onderlinge samenhang goed functioneert. Benoem vervolgens de eerste te nemen stappen in het nieuwe energie­ concept. Op deze manier voorkom je dat keuzes in de huidige context toekomstige ontwikkelingen gaan blokkeren.

Een grote opgave bij bestaande kantoren is het verbeteren van de isolatie. Zo heeft maar 20 procent

van de kantoren goede glasisolatie, 30 procent goede gevelisolatie en 40 procent goede dakisolatie (bron: Arup). Maatregelen om energieverbruik van verlichting te beperken, zoals daglichtregeling, veegpuls, zonafhankelijke zon­­wering en dergelijke, zijn bij niet meer dan 20 procent van de kantoren doorgevoerd, net als maatregelen om energieverbruik van ventilatoren en pompen terug te brengen door ze beter af te stellen. Dit geldt met name voor de gebouwen van voor 2005. Zo zie je dat met relatief beperkte maat­ regelen al veel bereikt kan worden.

De kwaliteit van gebouwen verbeteren is vooral wenselijk, omdat veel van deze maatregelen een positieve invloed hebben op de gezondheid en het welzijn van de gebruikers. Maatregelen zoals het zelf kunnen beheersen van de temperatuur, locatiespeci­ fieke verlichting, vraaggestuurde ventilatie, te openen ramen en natuurlijke ventilatie leveren een grote bijdrage aan het wel­bevinden van de mensen in het gebouw.

Er zijn minder kostbare maat­ regelen, zoals locatiespecifieke verlichting, daglichtregeling en aanwezigheidsdetectie en duurdere als het vervangen van

REGULIER ONDERHOUD

maatregel

impact

kosten

Beter inregelen bestaande installatie

Gedrag gebruikers compenseren (aanwezigheidsdetectie, domotica)

Intelligent beheersysteem

Energie-efficiënte verlichting

de verlichtingsarmaturen of lucht­­­behandelingkast of het aanbrengen van zonwering.

Onder de categorie echt ingrijpende maatregelen valt het vervangen van een compleet klimaatsysteem en het plaatsen van een nieuwe gevel. Toch ontkom je er hier soms niet aan om een gebouw goed te revitaliseren en weer waarde te geven.

Ten slotte wordt het ook steeds aantrekkelijker om zelf je energie te produceren. Kleinschalige technieken zijn biopelletketels,

warmte-koudeopslag, zonnecellen, restwarmte uit de omgeving en koude uit oppervlaktewater.

Nieuwe technieken, zoals verwarmingsketels met turbo­ compressoren zijn in aantocht.

Ook kan gedacht worden aan kleinschalige warmte-kracht­ koppelingsinstallaties waarin bio-olie of biogas wordt gebruikt.

Voor grotere gebouwen of een combinatie van meerdere gebouwen is in veel gevallen een warmte-koudeopslaginstallatie aantrekkelijk. In sommige gevallen kan windenergie of

22

GROOT ONDERHOUD

RENOVATIE

maatregel

impact

maatregel

kosten

Zonne-energie

Warmte-koudeopslag (WKO)

Gevel, dak-+glasisolatie

Windenergie

Daglichtregeling

Geothermie

impact

kosten

2KM

Restwarmte uit omgeving

Bio-warmtekrachtkoppeling (bio-wkk)

Bioketel

warmte uit het riool een optie zijn.

Voor heel grote gebouwen is participatie in geothermiebronnen wellicht een aantrekkelijk alter­ natief. Deelneming in een groot­ schalig windpark in de omgeving dient altijd met twee handen te worden aangepakt, omdat dit snel financieel lucratief is en – onder condities – ook toegerekend kan worden aan het nieuwbouw- of renovatieconcept.

Atrium

Bij dit soort innovatieve energie­ technieken moet goede zorg besteed worden aan beheer en onderhoud. Uitbesteden en het werken met prestatiecontracten maakt dat de techniek in goede handen is en dat de apparatuur blijft werken. Een oplossing waar­ voor bij traditionele productie­ technieken, zoals ketels en koel­machines, ook vaak al wordt gekozen.

Nieuwe gevel en dak

hoog neutraal laag

23

Gebouwen bewegen

15 vragen van gebruikers

10

We hebben zo weinig daglicht op kantoor.

Kan dat niet anders?

Sterker nog, dat moet zelfs anders. Onderzoek toont aan dat daglicht onontbeerlijk is voor de gezondheid en de prestaties van mensen. Daglicht dat diep in gebouwen kan doordringen, is van wezenlijk belang voor de beleving van de ruimte. Het vormt dan ook terecht één van de belangrijkste bouwstenen van de architectuur.

Het is vooral ook een kwestie van gevoel. Wanneer je een ruimte betreedt die hoog en licht is met grote ramen die ook geopend kunnen worden, voelt dat over

het algemeen comfortabeler dan een donkere ruimte met geen of weinig ramen. Daglicht geeft energie, maakt vrolijk en bevordert de productiviteit.

Daarbij komt dat kunstverlichting al gauw 10 procent van het totale energieverbruik van een gebouw vergt. Daglicht is een duurzame, gratis bron van verlichting.

De toepassing van het kunstlicht dat nog wel nodig is, kan sterk geredu­ceerd worden. Zo is het mogelijk deze aan te sturen op

 Duurzaam kantoor aan Valschermkade 36, Amsterdam

basis van de hoeveelheid daglicht: als er meer dan 5 procent daglicht binnenvalt, kan de kunstmatige verlichting al uitgeschakeld worden. Bewegingssensoren die de aanwezigheid van personen detecteren per ruimte zijn daar­ naast ook heel effectief.

Tegelijkertijd moeten in de trans­ formatie naar energieneutrale, bestaande kantoorpanden grotere gebouwingrepen niet worden geschuwd. Integendeel.

Er liggen veel kansen, juist door

een structurele ingreep te doen zoals de introductie van een atrium, het aanbrengen van licht­ koepels of het creëren van meer en grotere gevelopeningen. Deze laatste ingreep heeft het grootste effect, in zowel architectonische als in technische zin. We kunnen dit illustreren aan de hand van het kantoor van architectenbureau Paul de Ruiter in Amsterdam.

Op bedrijventerrein de Schinkel is een voormalige staalwerkplaats volledig gerenoveerd en omge­ bouwd tot een bedrijfsverzamel­ gebouw voor creatieve bedrijven.

Duurzaamheid, optimale daglicht toetreding en flexibiliteit kenmer­ken het getransformeerde gebouw.

Een van de belangrijkste ingrepen – naast de toepassing van een WKO – was het ‘uitkernen’ van het gebouw: er is een groot atrium aan het gebouw toegevoegd dat zorgt voor meer werkplekken. In het atrium kan prettig worden gewerkt.

Daarbij is geen of weinig kunstlicht nodig, wat een aanzien­­lijke energie­ besparing oplevert. Daarnaast zuigen de roosters in de binnen­ gevel van het atrium lucht aan, waardoor het gebouw op natuur­ lijke wijze van frisse lucht wordt voorzien.

24

11

Zijn energielabels van kantoren verplicht?

Sinds 1 januari 2008 is een energie­ ­label verplicht bij bouw, verkoop of verhuur in woningbouw en utiliteitsbouw, dus ook bij kantoor­ panden. Door beperkte handhaving en het ontbreken van een landelijk overzicht dat voor iedereen toegankelijk is, bleek uitvoerbaar­ heid van deze regeling lastig te zijn. Per 1 januari 2013 verandert dit echter (zie het wets­voorstel Wet kenbaarheid energie­prestatie gebouwen van 16 december 2011).

Als de verkoper bij de verkoop van een kantoor geen energieprestatie­ certificaat overhandigt aan de koper, schrijft de notaris de akte niet in in het kadaster. Hierdoor kan dan geen eigendomsoverdracht plaatsvinden. Ook geldt dat als bij de verhuur van een kantoor de verhuurder geen energielabel afgeeft aan nieuwe huurder, 10 procent van de huur niet betaald hoeft te worden, zolang het energielabel ontbreekt. Bovendien moeten eigenaren en beheerders van gebouwen waarvan meer dan 500m2 door een overheids­ functie wordt gebruikt die regel­ matig door het publiek wordt bezocht, het energie­label zicht­ baar bevestigen. Dit betekent dat al deze gebouwen per 1 januari 2013 een energieprestatie­ certificaat moeten hebben.

â Geografisch Informatie Systeem voor identificatie van energiegebruik in een wijk

Verplichte registratie van energie­ labels bij het Kadaster is een stap in de goede richting. Nog mooier is natuurlijk de koppeling aan een systeem dat voor iedereen te raadplegen is. Dan krijg je publiciteit rond gebouwen en die zal ongetwijfeld leiden tot een positieve impuls.

effectief instrument In 2010 constateerde Agent­ schapNL dat het energielabel een effectief instrument is om energie­ besparing en CO2-reductie bij kantoorpanden te bereiken. Een jaarlijkse energie- en CO2-reductie van 16 procent – oftewel 31.000 ton CO2 – is haalbaar vanaf 2020, alleen al door toepassing van de richtlijnen van de rijksoverheid.

Hierbij plaatsen we twee kant­ tekeningen. Met een A-label zijn we er nog niet; dan ben je soms pas halverwege energieneutraal.

Bovendien blijven de besparings­ kansen van gebruikers te veel buiten beschouwing (com­puters, aanwezigheidsdetectie, thermo­ staat iets lager, enzovoort).

25

Gebouwen bewegen

15 vragen van gebruikers

12

We gaan verhuizen.

Moeten we naar een stationslocatie?

Dit dilemma is zeer herkenbaar en tekent de mobiliteitskloof die ontstaat tussen de ‘autogeneratie’ en mensen die zich op heel andere manieren voortbewegen, zowel fysiek als digitaal.

Door allerlei nieuwe werkvormen is de functie van je kantoor als dagelijkse werkplek aan het veranderen. Medewerkers komen tegenwoordig vooral naar kantoor om collega’s, klanten en partners te ontmoeten of in elkaars aanwezigheid samen te werken.

Dat kan op kantoor beter dan thuis. Maar ontmoeten gebeurt ook steeds meer onderweg op een geschikte plek, zoals op een station: NS ­station Amersfoort is bijvoorbeeld zeer in trek als flexpleklocatie.

Tot zover kun je nog je voorkeuren uitspreken. De ene organisatie beweegt naar Het Nieuwe Werken, andere organisaties hebben redenen om dit niet te doen. Dat hangt erg af van de aard van de werkzaamheden.

In de vertaling naar mobiliteits­ beleid in relatie tot de beperking van de uitstoot van CO2 ligt het anders. Belangrijke ov­-knoop­ punten in de directe nabijheid van de werkplek hebben als groot voordeel dat het mensen stimuleert om te kiezen voor duurzaam vervoer. De ambitie om

de CO2-uitstoot terug te dringen is daarmee uitvoerbaar geworden.

Langs de snelweg is die mobili­ teitskeuze er niet en kun je mensen dan ook veel moeilijker aanspreken op het beperken van de autokilometers. Daardoor wordt je CO2-uitstoot een stuk hoger.

Dan de relatie naar energie­ neutraliteit. De praktijk wijst uit dat de nabijheid van een trein­ station positief is voor de waarde van kantoren, zowel in termen van rendement als verhuurbaarheid.

Niet voor niets dat één van de criteria voor EnergieSprong in het programma ‘Kantoren vernieuwen naar energieneutraal’ is dat het pand op maximaal 500 meter van een intercitystation of een stads­centrum (G4 of G32 van het Grotestedenbeleid) moet liggen.

Door die betere locatie en dus hogere waarde ligt er een betere basis voor het doen van investe­ ringen in energie­besparende maatregelen. Dat zijn investe­ ringen die de huurder ten goede komen. Het mes snijdt hier dus duidelijk aan twee kanten.

26

Zijn er ‘groene’ huurcontracten voor kantoren?

13

Een duurzaam huurcontract tussen jou en je verhuurder met prestatieafspraken over duur­ zaam gebruik en duurzame exploitatie is eigenlijk wel nodig.

Het huidige systeem met split incentives, waarbij de eigenaar moet investeren in een betere installatie en jij als huurder het voordeel van een lagere energie­ rekening hebt, werkt niet optimaal.

Het huidige ROZ-standaard­ contract is een goede basis, maar biedt (nog) weinig aanknopings­ punten voor afspraken over energieopwekking en -besparing.

Op initiatief van het platform Duurzame Huisvesting heeft vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle de ‘Leidraad Green Lease’ ontwikkeld, te gebruiken als aanvulling op het standaard ROZcontract. AgentschapNL heeft deze prestatieafspraken eind 2011 gepubliceerd. In een Green Lease-contract leggen huurder en verhuurder vast hoe zij de gezamenlijke duurzaamheid­ ambities waarmaken.

Als de kosten en baten tussen de huurder en de verhuurder niet goed verdeeld worden, is dat vaak een belemmering om een gebouw te verduurzamen. Met Green Lease zijn beide partijen beter af.

Een Green Lease-contract werkt als volgt: het is een prestatie­ contract met afspraken over duurzaam gebruik en duurzame exploitatie van het gebouw.

De afspraken tussen huurder en verhuurder gaan over het naar rato verdelen van kosten, baten en risico’s en zijn gericht op het behalen van energiebesparende en milieutechnische doelstel­ lingen. Ook moet er sprake zijn van een wederzijdse prikkel.

Zowel de huurder als de verhuurder is verantwoordelijk voor efficiënt gebruik van materialen en bronnen, met als gevolg een juiste verdeling van kosten en baten.

oval tower amsterdam Hier werken huurder Deutsche Bank en verhuurder DekaBank samen aan verduurzaming van het pand. Deutsche Bank heeft voor elk af te sluiten huurcontract een uitgebreide lijst met eisen en wensen ten aanzien van duur­ zaamheid. Deze worden telkens, in meer of mindere mate, mee­genomen in een huurcontract.

 Verduurzaamd kantoor­gebouw Oval Tower in Amsterdam Z-O

27

Gebouwen bewegen

15 vragen van gebruikers

14

We willen Het Nieuwe Werken introduceren.

Waar moet ik op letten?

Het Nieuwe Werken gaat over slimmer, efficiënter en effectiever werken en vraagt dus om slimmere, efficiëntere en effectievere gebouwen. Een gebouw geschikt maken voor Het Nieuwe Werken is overigens wel een opgave die zorgvuldigheid vereist. Allereerst moet worden bepaald hoeveel vierkante meter ruimte daad­ werkelijk nodig is. Vervolgens komt de verdeling van de ruimten binnen het gebouw aan de orde.

Deze moet natuurlijk aansluiten bij je bedrijfsprocessen; wie werkt met wie en waar ontmoet je elkaar? Intensief overleg met de eigenaar van het pand is hierbij noodzakelijk. De traditionele kamerstructuur voldoet waar­ schijnlijk niet langer en moet worden aangepast. Als gevolg daarvan moet goed worden gekeken naar de verwarming, koeling, ventilatie en akoestiek.

In een open gebouw gelden hiervoor geheel andere normen dan in een gesloten structuur.

Kijk of het interieur al mooie open vloeren heeft, dan is het niet nodig om het bestaande inbouwpakket in zijn geheel te vernieuwen. Sloop is namelijk ook weer niet de meest duurzame activiteit. Overweeg bij sloop wel hergebruik van materialen.

De kwaliteit en uitstraling van het pand spelen hier ook een

belangrijke rol. Wanneer je als bedrijf de overstap maakt naar Het Nieuwe Werken stelt dat hoge eisen. Je wilt je medewerkers maximaal faciliteren. Daarbij gaat het om een zeer comfortabel en gezond binnenklimaat, inspire­ rende ruimten en aansprekende kwaliteiten. Feitelijk moet het gebouw uitstralen dat je als organisatie begrijpt waar het in de samenleving over gaat.

Dit geeft een gevoel van trots en betrokkenheid bij de mensen die er werken.

duurzaamheidsambities De transformatie van een gebouw is een uitgelezen kans voor gebouweigenaren. Een organisatie met duurzaamheids­ambities is in de markt voor betere kantoor­ ruimte! Dat komt de kwaliteit en daarmee de waarde van een beleggingsportefeuille alleen maar ten goede.

28

15

Wat houdt duurzaamheidscertificering van gebouwen in?

In veel landen zijn richtlijnen ontwikkeld voor duurzaam bouwen.

Sommige van die richtlijnen zijn keurmerken geworden, zoals BREEAM en LEED. Het BREEAMkeurmerk is van oorsprong Brits en wordt in Nederland door de Dutch Green Building Counsil afgegeven.

Bij het LEED-keurmerk gebeurt dat vanuit de VS. De keurmerken BREEAM en LEED beoordelen naast het gebouw zelf ook transport, management, landgebruik en ecologie en gezondheid. Voor verschillende gebouwen stellen deze keurmerken verschillende eisen. Soms zijn de eisen voorschriften, waarvan sommige deels zelf in te vullen zijn.

Om de keurmerken te verkrijgen doorloop je een proces met een onafhankelijke assessor (in geval van BREEAM) of met een eigen medewerker (LEED). Als het keur­ merk wordt afgegeven, zit er een rating bij. Het maximaal haalbare is Excellent bij BREEAM en Platinum bij LEED. BREEAM kent een systeem voor het beheer en gebruik van bestaande gebouwen: BREEAM Bestaande Bouw en Gebruik.

Hier bestaat de mogelijk­heid tot het uitvoeren van een zelfassess­ ment, waarmee vrij snel inzicht te verkrijgen is in de duurzame prestaties van het gebouw.

GreenCalc en GPR zijn tools die in Nederland ontwikkeld zijn om de milieuprestatie van gebouwen te meten. GreenCalc meet naast de energieprestatie ook prestaties van het materiaalgebruik en waterverbruik. GPR behandelt, net als BREEAM en LEED, veel aspecten van duurzaamheid.

Deze tool is populair bij over­ heden. Het is iedereen toegestaan om deze tools te gebruiken nadat een licentie is verkregen.

Op 15 december 2011 heeft toenmalig minister Donner laten weten dat per 1 juli 2012 de EPG (bepalingsmethode voor de energieprestatie van gebouwen, NEN 7120) in werking treedt.

Met deze methode wordt de energieprestatie van gebouwen (EPC) bepaald. In aanvulling op NEN 7120 geeft NVN 7125 een bepalingsmethode voor de bijdrage van de energie-infra­ structuur op gebiedsniveau aan de energieprestatie van een gebouw.

ISO heeft voor het energie­ management, waaronder de energieprestatie van gebouwen, de 50001 norm opgesteld. Deze norm stelt organisaties in staat energiebeleid te ontwikkelen en is gerelateerd aan 14001, de norm voor milieuzorgsystemen.

vergelijking certificeringen instrument

breeam.nl

leed

gpr

greencalc+

epc

Duurzaamheidsthema’s Management

ja

ja

nee

nee

nee

Energie

ja

ja

ja

ja

ja

Gezondheid en welzijn

ja

ja

ja

nee

nee

Vervuiling

ja

ja

nee

nee

nee

Transport

ja

ja

nee

ja

nee

Landgebruik en ecologie

ja

ja

nee

nee

nee

Water

ja

ja

ja

ja

nee

Materialen en afval

ja

ja

ja

ja

nee

Toepassingsgebied

ontwerp- en proces­ instrument

ontwerp- en proces­ instrument

ontwerpinstument

ontwerpinstument

ontwerpinstument

Kwaliteitsborging

ja, via assessment

ja, via assessment

nee

nee

beperkt, via bouwtoezicht

Scope

uitgebreid

uitgebreid

beperkt

beperkt

beperkt

Kwalificerend

ja

ja

ja

nee

ja

Kwantificerend

ja

ja

nee

ja

ja

Ontwikkelaar/ leverancier

onafhankelijk

onafhankelijk

marktpartij

marktpartij

onafhankelijk

Kenmerken

energieneutraliteit Overigens dient opgemerkt te worden dat zelfs bij de hoogste scores excellent, platinum en A geen sprake is van energie­ neutraliteit, onder meer omdat voor het onderdeel energie bij

pakketten als GPR en BREEAM.nl gewerkt wordt met de EPG normering, waarbij alleen naar het gebouwgebonden energie­ gebruik gekeken wordt.

Voor energieneutraliteit zijn dus extra maatregelen nodig.

29

Gebouwen bewegen

Gebruikersprofielen

Gebruikersprofielen Drijfveren en strategieën Het verbeteren van de energieprestatie van kantoren is absoluut noodzakelijk.

En of deze noodzaak nu voortkomt uit MVO-eisen die consumenten en overheden aan het bedrijfsleven stellen of door het anticiperen op veel hogere brandstofprijzen; de beweging richting duurzaamheid is onomkeerbaar. Daarbij is opvallend dat de drijfveren van organisaties bepalen in welke vorm de verduurzaming van hun activiteiten – en daarmee ook van hun huisvesting – plaatsvindt.

Daarom brengen we de ambities van organisaties en ondernemingen in verband met een aantal typen bestaande gebouwen. En daarbij stellen we ons twee vragen. Hoe kan het bestaande gebouw een rol spelen in een economische of maatschappelijke ambitie? En sluit het bestaande gebouw aan bij het denken, gericht op een korte of lange termijn? Op deze manier ontstaan matches tussen organisaties en gebouwen die qua eigenschappen en mogelijkheden bij elkaar aansluiten.

30

Korte termijn

Het netwerkhuis De werkplek als beleving

Het nieuwe standaardkantoor De economische benadering

Economische waarde

Maatschappelijke waarde

kantoor als identiteit the brand building

MVO als ontwerpprincipe het meest duurzame kantoor Lange termijn

31

Gebouwen bewegen

Gebruikersprofielen

De economische benadering Het nieuwe standaard足kantoor uurzaamheid? Prima, D maar wel binnen budget

32

Er zijn gebruikte panden die hun bestaansrecht ontlenen aan het feit dat ze vooral praktisch goed voldoen. Vaak staan ze op een heel behoorlijke locatie, met wat levendigheid in de omgeving en een goede bereikbaarheid voor zowel de auto als het openbaar vervoer. Veel bijzondere uitstraling hebben deze kantoren niet, maar dat is ook geen prioriteit.

Als gebruiker van zo’n gebouw gaat het je vooral om de kostenbeheersing over lange termijn en een zo efficiënt mogelijke bedrijfsvoering.

Het gebouw moet het gewoon goed doen. De gebruiker van een dergelijk gebouw is in de positie om veel te eisen van de verhuurder, omdat er sprake is van een hoog percentage leegstand in dit segment. Daarom zal de belegger hier steeds meer geneigd zijn om investeringen te doen, al was het maar om te voorkomen dat hij te laat is.

Technisch gezien zijn deze gebouwen vaak verouderd. Daarom kunnen ze wel een intelligente energie-upgrade gebruiken. Vaak is dat heel goed mogelijk, omdat de constructie van deze gebouwen ingrijpen toelaat.

Een actualisering van dit type gebouw betekent z’n ‘redding’, want ook in dit segment van de markt worden de duurzaamheideisen – vooral onder invloed van wetgeving – steeds hoger. Dat geldt vooral voor nieuwbouw, dus niets doen betekent voor bestaande gebouwen (op termijn) leegstand en verpaupering. En niet alleen wetgeving stuurt aan op steeds duurzamer vastgoed. Ook organisaties die niet direct als innovatief bekend staan, merken dat er vanuit de markt eisen gesteld worden die te maken hebben met maatschappelijk verantwoord gedrag.

Daarom komt een actualisering van deze no-nonsense gebouwen de verhuurbaarheid ernstig ten goede.

Uitgangspunt is hier een zo licht mogelijke ingreep met een zo hoog mogelijk rendement. Duurzaamheid vertaalt zich voor deze gebruikers in het aanhaken op een logische trend, bijvoorbeeld in materiaalkeuze en een beter binnenklimaat, maar vooral ook in de richting van robuust, betrouwbaar en ongecompliceerd. Het gebouw dient eenvoudigweg weer een periode mee te kunnen als adequate huisvesting. En daarbij staan kostenbesparing en het inperken van financiële risico’s voorop.

Het imago en het communicatieve argument tellen voor deze gebruikers wat minder. Ook intern is de onderneming vooral efficiency gedreven en valt het buiten de (financiële) mogelijkheden om actief voorop te lopen.

Energieneutraliteit kan voor deze gebruikers wel een interessant onderwerp zijn. Als het lukt om met een heel doelmatige ingreep kosten te besparen, dan kies je daarvoor als pragmatische ondernemer.

Verduurzamen kan dus zeker ook van invloed zijn op de concurrentie­ positie en daarmee het voortbestaan van je organisatie of onderneming.

Daarom zou het wel eens zo kunnen zijn dat juist deze gebruikers er, op uiterst pragmatische gronden, voor zorgen dat duurzaamheid en energieneutraliteit binnen korte tijd eigenlijk niets bijzonders meer is.

Zakelijke dienstverlening en handel. Hoofdkantoor van regionale organi­ satie of bijkantoor van een landelijke speler. Er is veel interactie met de zakelijke omgeving en de bedrijven zijn sterk gericht op ondernemerschap, efficiënte bedrijfsvoering en het behalen van directe resultaten.

Als huurder van een pand is het belangrijk te weten wat de maandelijkse lasten zijn en wat het effect van verduurzaming daarop is. Bereidheid om extra te betalen is er niet. Is er op termijn wel een financieel voordeel, dan moet dat worden waargemaakt en contractueel en financieel goed geregeld zijn. Deze gebruikers stellen dus kritische vragen over de relatie tussen duurzaamheid, productiviteit, uitstraling en gezondheid.

‘Onze portefeuille bevat relatief veel leegstand. Gelukkig kunnen we ­ het ons permitteren om de kwaliteit te verbeteren en dat pakken we plan­ matig aan. Met de juiste adviseurs bekijken we wat er in de markt speelt en gaan we gericht aan de slag met het aanboren van nieuwe kansen. ­ In het ene geval ligt die kans in het verbeteren van de energieprestatie om een huurder te behouden en in het andere geval moeten we overwegen de bestemming te verruimen of te wijzigen en het pand te transformeren.

Niets doen is voor ons geen optie meer: de ‘te huur’-borden hangen er al te lang en in de huidige staat komt er echt geen gebruiker.

Particuliere belegger

33

Gebouwen bewegen

Gebruikersprofielen

De werkplek als beleving Het netwerkhuis Sommige panden zijn op het eerste gezicht geschikt om te fungeren als ‘netwerkhuis’ voor eigentijdse ondernemers. Ooit waren het bijvoorbeeld bedrijfshallen en was er maak­industrie in gevestigd.

Ze zijn raw getransformeerd in open, aansprekende omgevingen waar je als starter of experimenteel gedreven, kleinere onderneming een dynamisch bestaan kan leiden. Het gaat hier om directheid en durf, om ‘workstyle’. Informeel gedrag en ambitieus uit zijn op commercieel succes gaan hier heel vanzelfsprekend samen.

Aangesloten op de toekomst

34

Voor het gebouw betekent dit: basic (second life) materiaalgebruik, een hoge mate van programmeerbaarheid en een uitgesproken vormgeving, die de chemie tussen gebruikers stimuleert. Verder draait er natuurlijk een installatie die in staat is om energiezuinige prestaties te leveren.

Dat is voor deze gebruikers vanzelfsprekend.

In het netwerkhuis gaat het om onderlinge connectie. Als innovatief ondernemer wil je kunnen leren van anderen. En als je heel goed bent, dan is het ook wat waard om invloed te hebben op je directe omgeving.

In zo’n omgeving worden de zaken gedeeld. Daar is het gebouw ook op (her)ontworpen. Als gebruiker deel je hier ruimte met elkaar, zowel fysiek als mentaal. Pioniers nemen natuurlijk het voortouw. Maar een netwerk­ gemeenschap kan niet alleen uit avant-garde ondernemers bestaan.

De een is van mening dat er maatschappelijk echt dingen op z’n kop gezet moeten worden, inclusief de eigen huisvesting. Maar er zijn ook volgers – en volgers van volgers – die heel bewust meeliften op het succes van een omgeving. Deze partijen zijn op zoek naar businesskansen die ontstaan uit de cross-over tussen medebewoners van het netwerkhuis.

Duurzaamheid wordt door deze gebruikers gezien als iets dat er gewoon bij hoort. De nieuwe warmte- koudeopslag (WKO) financieren ze gemeenschappelijk met hun verhuurder. Als het mogelijk is, wordt er stroom betrokken van een nabijgelegen windmolen of warmte afgetapt van een partij in de buurt die daar teveel van heeft. Daarbij is zichtbare duurzaamheid wel een thema. De stijl van een netwerkhuis moet het liefst goed afleesbaar zijn. Niet zozeer om verantwoord gedrag te etaleren. In en rond een netwerkhuis gaat het veel meer om tijdgeest en voeling hebben met wat er speelt.

Heel goedkoop hoeft het allemaal niet. Aansprekende ruimte is geld waard, omdat deze stimulerend is en goed voor het imago. En die

beeldvorming moet zich ook door middel van het gebouw verder kunnen ontwikkelen. Liefst snel en niet te ingewikkeld. In die zin lijkt het gebouw op een gemeenschappelijk podium dat snel en trefzeker kan worden heringericht als het daar tijd voor is. Voorop blijft staan dat de gebruikers via hun huisvesting een mededeling doen: ‘ons gebouw loopt voorop en wij dus ook.’ Deze netwerkhuizen zijn als gebouw dikwijls nog bekender dan hun gebruikers. Daarbij vormen ze een impuls voor de revitalisering van verouderde locaties. Vaak is het zo dat er onder invloed van een spraak­ makend netwerkhuis meer gebouwen in de omgeving in beweging komen.

Satellietbedrijven, celgestructureerde organisaties, soms ook flexwerkers en ZZP’ers in sectoren als dienstverlening, IT en handel. Vernieuwende, kleinschalige bedrijven met een zelfgestelde opdracht. Vaak jong, starter of een paar jaar bezig.’

Deze panden kennen flexibele contractvormen en een bijpassende beheer­organisatie met één aanspreekpunt. Het gaat meestal om all-in huurcontracten. Het specifieke karakter van het pand heeft een direct positief effect op de waarde ervan.

‘Ik merk meer en meer dat voor mijn werk veel contact nodig is met ­ de omgeving; met mensen en bedrijven die zich in andere domeinen ­ bezighouden met adviesdiensten. Bovendien verwachten mijn klanten van mij een state-of-the-art werkopvatting en dito omgeving. ­ Het gebouw is een uiting van mijn identiteit. Smaakvol, modern en zonder opsmuk. Ik ben trots op deze plek en het pand is een belangrijk middel voor mij om te communiceren. Bovendien weet ik dat een ­ netwerk gedreven opvatting past in de huidige maatschappelijke ­ beweging. Practice what you preach, zeg maar.’

Zelfstandig communicatieadviseur

35

Gebouwen bewegen

Gebruikersprofielen

MVO als ontwerpprincipe Het meest duurzame kantoor Een gebouw dat voldoet aan alle duurzaamheideisen heeft een voorbeeldfunctie, een trekkersrol en vormt bovendien een impuls voor hoogwaardige gebieds­ontwikkeling. Voor kennisorganisaties die zich uitdrukkelijk willen profileren op het gebied van duurzaamheid en MVO – en dat zijn er steeds meer – is zo’n gebouw een ‘must’.

Het daadwerkelijk actualiseren van een duurzaam gebouw wordt daarmee een heel logische actie. Resultaat is een bestaand gebouw dat 100 procent presteert en – ook in de toekomst – vrij eenvoudig in staat zal zijn om de tijd vooruit te blijven. En dat is ook nodig, want het gaat hier om een type gebruiker die zeer hoge maatschappelijke eisen aan zichzelf stelt.

Natuurlijk staat er een gebouw met een laag energiegebruik. Die energie wordt ook nog zelf opgewekt. Daarnaast is het gebouw samengesteld uit duurzame materialen. En nog belangrijker: er is hier vanuit de mens gedacht. De werkomgeving kenmerkt zich door een optimale daglicht­ toetreding, stilte (en geen blazende ventilatoren), een stabiel binnen­ klimaat, intelligente werkplekregelingen, flexibiliteit en natuurlijk een goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer. Dit gebouw is in alles bedoeld om het voor je organisatie mogelijk te maken zeer hoogwaardige prestaties te leveren. Daarmee is het een radicaal dienstbaar gebouw.

De organisaties die zich hier thuis voelen, begrijpen hun maatschappelijke betekenis heel goed. Het zijn wetenschappelijke instellingen, research­ afdelingen, universitair gelieerde experimenteerondernemingen of beleid­ makende overheidsorganisaties. Er zijn hier dus zeer hoogopgeleide mensen aan het werk, die gewend zijn eisen te stellen aan hun omgeving. En daarbij gaat het om niets minder dan topprestaties en inhoudelijk gedreven ambitie. Daaruit bestaat de waarde van zo’n gebouw. Techniek en vormge­ ving zijn hier ingezet om het je als organisatie mogelijk te maken uitzonder­ lijke prestaties te leveren waar we als samenleving iets aan hebben.

Als gebruiker van een gebouw gaat het om relevantie en verantwoorde­ lijkheid. Dat is ook wat opdrachtgevers eisen, zeker internationaal.

Daarom moet het gebouw zichtbaar duurzaam zijn: op technisch gebied en – als de locatie zich daarvoor leent – ook in relatie met een natuurlijke

omgeving. Maar zeker niet als gratuit gebaar! Het gaat je als gebruiker veel meer om intrinsieke betekenis, om afleesbare intelligentie.

Het voortdurend actueel houden van het gebouw is daarom een heel vanzelfsprekend iets. Daarbij is energieneutraliteit een absolute ambitie.

Je wilt daarbij – liefst gecertificeerd – voorlopen op regelgeving en voorschriften. De prestaties van het gebouw en die van je organisatie hebben immers alles met elkaar te maken, zowel praktisch als in de beeldvorming. Bij een toonaangevende organisatie hoort nu eenmaal een exemplarisch gebouw dat uiting geeft aan je mentaal leiderschap.

Grotere overheids-, non-profit- en kennisorganisaties. Sterk betrokken bij en samenwerkend met andere partijen, zoals de provinciale en lokale overheid, onderwijs en wetenschap, marktspelers, brancheorganisaties en belangengroepen. Een partij met maatschappelijke verantwoordelijkheid.

Voor de verduurzaming is een design en build-aanpak (D&B) met lang­jarige onderhoudscontracten (maintain) in opkomst. De inrichting is sober, duur­ zaam, maar van hoge kwaliteit. Het lange termijn denken uit zich uiteinde­ lijk in de visie op de exploitatie: langjarige contracten en verantwoord opdrachtgeverschap. De medewerkers zien hun eigen drijfveren terug in de omgeving: het nemen van verantwoordelijkheid is dagelijkse kost.

‘Natuurlijk verwacht ik een voorbeeldrol van de overheid. Een duurzaam gebouw is daar een resultante van. De overheid moet voorop lopen ­ in ontwikkelingen en nieuwe benaderingen uitvinden. Daarin staat het maatschappelijke effect centraal. Het gaat er om dat de overheid als het ware handen en voeten geeft aan zaken die voor de toekomst van belang zijn. Met de overheid in een voortrekkersrol wordt wetgeving ­ pas begrepen’.

Voorzitter bedrijfsvereniging

36

Het gaat over afleesbare intelligentie

37

Gebouwen bewegen

Gebruikersprofielen

Kantoor als identiteit The brand building

Betekenis wordt gerespecteerd

38

Een brand building speelt een grote rol in de positionering van een merk. Voor organisaties fungeert zo’n gebouw als icoon. Het laat zien welke waarden voor de gebruiker cruciaal zijn.

Om de bestaande brand building deze rol te laten blijven spelen, is het nodig om het gebouw steeds weer te actualiseren.

De aanpassing zal vooral te maken hebben met de identiteit van de organisatie, die direct van invloed is op de concurrentiepositie.

Bij de meeste bestaande gebouwen is zo’n aanpassing heel goed mogelijk. Vaak staan ze op prachtige locaties en zijn ze constructief goed in orde. Bovendien zijn het over het algemeen ook visueel aantrekkelijke gebouwen met een hoge publieke belevingswaarde. Er is dus alles voor te zeggen om deze gebouwen te respecteren en hun bestaan te verlengen. Met het ingrijpend actualiseren van een bestaand gebouw, inclusief de visuele consequenties, doe je als gebruiker ook de mede­ deling dat verantwoorde ontwikkeling te verkiezen is boven het nerveus kiezen voor ‘iets nieuws’.

Waarom is deze houding van een organisatie ten opzichte van het bestaande gebouw zo belangrijk? Als bekende, toonaangevende speler in de markt zijn imago en identiteit sterk bepalend voor het succes van je organisatie. Het is bijvoorbeeld van directe invloed op het aantrekken van toptalent. Bovendien waarderen stakeholders het wanneer een organisatie helder toont dat de toekomst begrepen wordt. Als markt­ gerichte organisatie heb je te maken met veel externe partijen: klanten, overheden, toeleveranciers, dienstverleners, pers. Steeds meer van deze partijen eisen een manier van handelen die MVO geïnspireerd is. En ook binnen de organisatie begrijpen medewerkers steeds beter dat dit een positieve uitwerking heeft op het merk.

Brand buildings spelen zo een belangrijke rol in de vermaatschappelijking van het merk. Energieneutraliteit, als onderdeel van het duurzaamheids­ gedrag van een merk, moet dan ook gebaseerd zijn op een geloofwaardige toekomstvisie. Het is belangrijk dat dit beleid optimaal gepercipieerd kan worden door klanten en samenwerkingspartners. Zo zal het verbeteren van de duurzame prestaties van de bestaande brand building onmis­ kenbaar van invloed zijn op de maatschappelijke waarde en notering van het merk. Anders gezegd: een zichtbare en daadwerkelijke investering in energieneutraliteit betaalt zich zeker uit.

Internationaal georiënteerde spelers, gevestigd op A-locaties in de grote steden. Bekende organisaties met statuur. Zichtbaar, veel in het nieuws, actief pers- en sponsorbeleid.

Gemiddeld liggen de huurprijzen van brand buildings hoger door de locatiekeuze (A) en het luxe afwerkingniveau. Als er dan al ergens ruimte is voor verduurzaming en daarmee energieneutraliteit is het bij dit soort gebouwen. Wellicht kan de inrichting iets soberder, maar verduurzaming is hier absoluut haalbaar. Nieuwe contract- en financieringsvormen doen hun intrede bij ontwerp en realisatie. Design, build, finance, main­ tain, operate (DBFMO) is in opkomst, gezien de complexiteit van de reno­ vatie, de benodigde integrale benadering (gevels worden een onderdeel van de installatie) en de benodigde prestatieafspraken met betrekking tot energiebesparing.

‘Ons merk staat voor veel geld op de balans. We hebben er jarenlang ­ in geïnvesteerd om herkenbaar te zijn in ons handelen en in onze ­ producten. Ons gebouw is daarin een belangrijke asset, omdat het ­ toont hoe wij onszelf zien. De eisen op het gebied van energie en duurzaamheid worden steeds scherper (ook door onze klanten), en we houden onze corporate identity graag bij de tijd.’

Marketing & communications manager

39

Gebouwen bewegen

Godsweerdersingel

Studie

het nieuwe standaardkantoor

godsweerder足 singel

Roermond

1984

bestaande situatie VERHUURBAAR VLOEROPPERVLAK

BRUTO VLOEROPPERVLAK

AANTAL PARKEERPLAATSEN

5600 3720 29 M2

BOUWJAAR

M2

SNELWEG

NS

1984 <2

MIN

<10

MIN OOK de N280 OP 5 MINUTEN AFSTAND

40

renovatiestrategie verduurzaming als economisch perspectief Roermond is een provinciestad waar het behoorlijk goed gaat. Er is geen sprake van krimp en een aantal grote retail-publiekstrekkers in de periferie zorgt ervoor dat de stad druk bezocht wordt. Het bedrijfsleven is regio­ naal actief en houdt zich goed staande door het hechte lokale netwerk, maar de concurrentie met Venlo, Maastricht en Eindhoven is groot.

Duurzaam vastgoed is schaars in Roermond. De urgentie wordt nog niet echt gevoeld. Argumenten voor verduurzaming moeten hier vooral economisch geformuleerd worden. Daarbij gaat het om risicobeperking, noodzakelijke profilering en voordelen op de niet al te lange termijn.

Toch is Roermond wel toe aan de creatie van een inspirerend voorbeeld­ gebouw, omdat dit een impuls kan vormen voor het aantrekken (en behouden) van nieuwe bedrijvigheid in de stad. Het pand aan de Godsweerdersingel 6-10 is hiervoor uiterst geschikt, vanwege de degelijke architectuur uit de jaren tachtig en de centrale ligging pal naast het NS-station. Bijkomend economisch voordeel is dat door revitalisering van dit gebouw het gehele stationsgebied een positieve kwaliteits­impuls krijgt. Het betekent dat er ook kansen ontstaan voor de overige partijen die hier actief zijn, waaronder de NS, een hotel en niet te vergeten de gemeente. Concreet zou dit kunnen gaan om een gezamenlijke energie­ opwekking, waarop inmiddels wordt gestudeerd. Verantwoord onder­ nemerschap en een vooruitstrevend openbaar bestuur kunnen hiermee uitstekend demonstreren hoe deze gezamenlijk tot economisch betere resultaten komen.

Voor het pand aan de Godsweerdersingel dringt de tijd! Op dit moment dreigt het kantoorgebouw – in Roermond bekend als het voormalige belastingkantoor – langzaam leeg te lopen. Afgezien van de zeer gunstige ligging zijn er blijkbaar geen redenen voor bedrijven om zich hier te vestigen. Renovatie van het gebouw is noodzakelijk. Het energieneutraal maken (en daarbij verder verduurzamen), een visuele aanpassing en het versterken van de publieke toegankelijkheid zullen daarom van beslissende invloed zijn op het voortbestaan van dit gebouw. Het openen van de nu zeer gesloten plint geeft het gebouw een rol in de omgeving; meer commerciële en publieke activiteiten zullen het stationsgebied in vergaande mate verrijken. Daarmee wordt de transformatie van het gebouw tegelijk ook een strategische kwestie voor de stad Roermond.

‘Ons pand is heel degelijk, maar verouderd. Logisch dus om het binnen verantwoorde kosten te verduurzamen en weer courant te maken. ­ We voelen ons namelijk medeverantwoordelijk voor een betere wereld. ­ En met een verduurzaamd pand kunnen we daar een steentje ­ aan bijdragen.’

Manon Huybregts, Marida IV bv

In Roermond is het bedrijfsleven nuchter van aard. Men is geïnteresseerd in kwaliteit, maar de toekomstige kantoorgebruikers zullen wel overtuigd moeten worden van het economische voordeel om zich juist hier te vestigen. De renovatie zal daarom economisch gedreven moeten worden ingezet. Dit aspect bepaalt in sterke mate de investeringsruimte en daarmee de bereidheid van de eigenaar om een verduurzamingsslag van het bestaande gebouw te realiseren.

41

Gebouwen bewegen

 Nu

C-label, doel is A++

 Renovatie

moet voor de eigenaar tot gezond eco­nomisch perspectief leiden

Godsweerdersingel

 De

gebruiker moet de financiële voordelen direct ervaren

 gevel

en dak zijn verouderd

 installatie

 Pand

daarmee toekomst­ bestendig in gebruik voor gebieds-WKO in de maak

 pal

naast het station

moet state

of the art  Gebouw

 Plannen

Studie

geschikt maken voor multi-tenant gebruik

 Waardecreatie

(gebied en pand) door HERINRICHTEN commerciële plint

 Onafhankelijkheid

van stijgende energieprijzen als argument inzetten

Roermond

1984

42

architectonische benadering REVITALISERING VAN DE JAREN 80 Dit voormalige belastingkantoor is een typische exponent van een architectuurstroming die, met name in het zuiden van het land, traditionele baksteen gebouwen met schuine kap heeft voortgebracht.

Zo ontstonden kantoorgebouwen in de vorm van seriematige huizen.

Vaak staan deze gebouwen in het centrum van steden. Ze hebben daarmee een perfecte ligging. Inmiddels wordt een groot gedeelte van deze gebouwvoorraad als gedateerd beschouwd. Gebruikers herkennen zich niet meer in deze statige gesloten gebouwen. Dat betekent niet dat deze gebouwen geen kwaliteiten bezitten. Integendeel, constructief gezien zijn ze zeer degelijk gebouwd zonder dragende gevel, wat vergaande ingrepen op het gebouw vergemakkelijkt.

Om de energieprestaties van het gebouw te verbeteren, wordt met name de gevel aangepakt. Dit geeft ook de mogelijkheid om het gebouw in architec­ tonische zin te profileren. Zowel het upgraden van de bestaande gevel als het realiseren van een volledig nieuwe schil van het gebouw zijn onderzocht.

De meest eenvoudige stap is het glas vervangen door HR++-glas en extra isolatiemateriaal toepassen. Dit is echter maar half toereikend. De grootste energiebesparing wordt verkregen wanneer de gevel volledig gestript en vervangen wordt. Volledig glazen puien maken maximale daglichttoetreding mogelijk. Naast de eigentijdse uitstraling die deze ingreep teweegbrengt, wordt door het toepassen van een nieuwe glazen schil het verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) met 20m2 per verdieping vergroot.

Om het beschikbare budget voor dit gebouw optimaal te benutten, worden de benodigde zonnepanelen voor het opwekken van elektriciteit ingezet als architectonische uiting. Esthetiek, nut en noodzaak worden zo uitstekend gecombineerd. De zonnepanelen worden als een slabbe over het gebouw gedrapeerd. Dit gebeurt vanaf de zuidgevel over het dak tot in de nieuwe luifel boven de commerciële functies op de begane grond. Zo krijgt het kantoorgebouw een nieuw, herkenbaar en duurzaam karakter en claimt het haar eigen identiteit in de stad.

De ‘hokkerigheid’ van het interieur maakt plaats voor grotere, open ruimten die de interactie en (interne) communicatie vereenvoudigen en daarmee stimuleren. Zo worden de kantoorverdiepingen geschikt gemaakt voor gebruikers die het belangrijk vinden dat de ruimten efficiënt en flexibel zijn in te delen. Hierdoor zijn ingrepen die leiden tot bijvoorbeeld nieuwe vergaderruimten of concentratieplekken makkelijk en tegen lage kosten uitvoerbaar. De organisatie die een dergelijke verdieping betrekt wordt als het ware uitgedaagd om Het Nieuwe Werken te implementeren.

 Godsweerdersingel 6-10, Roermond

á Stationsgebied Roermond

43

Gebouwen bewegen

Godsweerdersingel

Techniek

TECHNIEK slim investeren Gedrag gebruikers compenseren (aanwezig­ heidsdetectie, domotica)

Energie-efficiënte verlichting

Daglichtregeling

Intelligent beheersysteem

Zonne-energie

Warmte-koude-opslag (WKO)

Nieuwe gevel en dak

â Simulatiemodel Godsweerdersingel.

Het blauwe volume is het te renoveren gebouw. De roze volumes representeren de omliggende gebouwen.

Roermond

1984

De lange gevels van dit gebouw zijn naar het oosten en westen georiën­ teerd. Aan de westzijde wordt het bij een laagstaande zon beschaduwd door het tegenoverliggende gebouw in de straat. Het gebouw heeft in potentie een goede daglicht inval en zal van 7:00 tot 19:00 uur worden gebruikt. gebouwgebonden maatregelen Om het gebouw energieneutraal te maken, zullen de gevels van het gebouw vervangen moeten worden door een meer luchtdichte gevel met drielaags glas. De installaties worden ook vervangen door energie­zuinige ventilatie en zuinige verlichting. Het resultaat is een primair gebouwgebonden energieverbruik, exclusief gebruikersdeel, van circa 131 kWh primair/m2 VVO, waarvan 35 kWh primair/m2 VVO (126 MJ primair/m2 VVO) voor ruimteverwarming. De maatregelen resulteren in circa 30 procent reductie van de gebouwgebonden energievraag. gebruikersgebonden energieverbruik De gebruikersgebonden energie is berekend op circa 114 kWh primair/ m2 VVO. Dit is net boven het landelijk gemiddelde, mede doordat nog wat verouderde energie-onzuinige apparatuur aanwezig is. Van de budget gedreven gebruikers van dit gebouw wordt verwacht dat ze bewuster omgaan met de keuze van hun apparatuur en dat ze sneller geneigd zijn om apparaten uit te zetten als de gekozen apparatuur dat al niet automatisch doet. Bovendien betreft het hier een grondige renovatie, waarbij de serverruimte zodanig wordt gepositioneerd dat vrije koeling met buitenlucht mogelijk is. Op deze wijze zal hierop ongeveer 30 procent bespaard kunnen worden, wat resulteert in een reductie van de energievraag (gebouw- en gebruikersgebonden) van ongeveer 10 procent. duurzame energieproductie De voordelen van een gebiedsgerichte aanpak zijn hier duidelijk aanwezig.

De eigenaar van dit pand heeft dan ook het initiatief genomen om de haalbaarheid te onderzoeken van WKO. Het systeem volgt de koude­ vraag van het gebouw en om de bron in balans te houden kan warmte worden onttrokken voor verwarming. Deze warmteonttrekking is echter niet voldoende groot bij het onderhavige kantoor. Aan het hotel – dat naar alle waarschijnlijkheid op het naburige perceel herontwikkeld gaat worden – kan de overige warmte geleverd worden. Een hotel heeft een substantieel grotere warmtevraag dan een koudevraag, waardoor de bronnen meer in balans komen. De warmte die aan het hotel wordt geleverd, leidt daar tot een energievraagreductie en wordt niet toegerekend aan dit pand (Godsweerdersingel 6 – 10). De WKO zal de energievraag (gebouw- en gebruikersgebonden) met 13 procent verminderen.

44

Daarnaast wordt er ook nog eens 600 m2 pv-panelen geplaatst waarvan 425 m2 op het dak en 175 m2 op de zuidgevel. Het gevolg is een extra reductie van 17 procent. Samen met de besparing door de WKO een interessant voordeel voor de gebruiker! reductie primair energiegebruik Het huidige primaire energieverbruik is geschat op circa 300 kWh primair/m2 VVO (of wel 1100 MJ/m2). Nadat alle maatregelen zijn uit­­gevoerd is daar nog 120 kWh/m2 van over. Het resultaat is een reductie per jaar van 60 procent. gebouwsimulatie Om te verkennen wat de gebouwgebonden energiebesparende mogelijkheden zijn, is gewerkt met gebouwsimulaties. Op basis hiervan is een efficiencypakket samengesteld. Zo blijkt onder meer uit daglicht­simulatie dat daglichtregeling een relevante optie is.

45

Gebouwen bewegen

Godsweerdersingel

Techniek

gebouwgebonden energieverbruik (in kWh/m2 VVO)

reductie primair energieverbruik

2

kWh primair/m vvo

2

mj/m vvo

% tov baseline gebouw + gebruik

Baseline gebouwgebonden

188

677

Baseline gebruikers

114

410

Totaal

302

1087

Besparing efficiency-pakket

-58

-209

-19%

Besparing gebruikers

-35

-126

-12%

Wko koude

-36

-130

-12%

Wko warmte

-35

-126

-12%

Wko elektra

32

115

12%

Pv

-50

-180

-17%

Totaal

120

431

% Verbetering tov baseline gebouw + gebruik Primair verbruik nieuwe situatie

241

867

-121

-436

Rc externe wanden

m2.K/W W/m2.K

U-waarde glas Luchtdichtheid Verlichting Apparaten Gebruikstijden

vv (ach*) W/m2 W/m2 W/m2

W/m2 uren

Klimaatinstallatie Ventilatie

85

ruimte

baseline

e-pakket

4

6

1,1

0,8

0,2

0,1

kantoren

12

9+dr

circulatie

10

9+pir

kantoren

11,7

8,3

circulatie

1,9

1,3

7am – 7pm

7am – 7pm

topkoeling vav

topkoeling vav

2,5

1,25

%

geen

80%

Warmteproductie

gasketel 90%

wko, COPwp = 4

Koeling

COP ckm = 3,5

wko, copvrije koeling = 20 PV 150 Wp/m2

Pv

150

200

250

38

23

42

efficiency-pakket

W/l/s

Warmteterugwinning

100

baseline

selectie van gebouw- en installatietechnieken eenheid

50

44

16

36

35

verlichting ventilatoren

koeling

verwarming

á Primaire energiereductie (simulaties uitgevoerd met IES versie 6.4.0.8)

60%

Primair productie

inputparameters

0

geen

 Selectie van kenmerken om de renovatie en uitbreidings situatie te simuleren.

*H et ventilatievoud is ingeschat op basis van de verwachte gevelkwaliteit en het drukverschil over de gevel.

Roermond

1984

46

 Uitkomst van daglichtsimulatie met contour­ lijnen die de daglichtfactor aangeven. In dit geval op de begane grond; waarbij de daglicht­factor van meer dan 5 (oranje lijn) geen verlichting nodig heeft, boven de 2 (tussen oranje en licht­ groene lijn) daglichtregeling effectief is en beneden de 2 vrijwel altijd verlichting aan staat (simulaties zijn uitgevoerd met IES versie 6.4.0.8).

 Plattegrond van de bestaande situatie

 Plattegrond van het gerenoveerde gebouw

Primaire energiereductie Warmte- en koudelevering door WKO is niet apart opgenomen onder de post externe warmte omdat deze warmte lokaal nog nabehandeling nodig heeft van een warmtepomp en er voor koude geen plaats is in deze tabel. Derhalve is de WKO niet als primaire duurzame energie opgenomen. Tabel conform EnergieSprong | SEV tenderaanvraagmodel.

elektra

Gebouw-gebonden Gage + ga Totaal Mj primair

Mj primair

Mj primair duurzame energie Netto mj primair Reductie mj primair per jaar nieuw t.o.v. referentie

kWh/m2/jaar

59 48 107

946

referentie situatie gas externe warmte

elektra

m3/m2/jaar

mj/m2/jaar

kWh/m2/jaar

153

0

617

4 0 4

0 0 0

37 33 70

nieuwe situatie gas externe warmte m3/m2/jaar

mj/m2/jaar

0

0

0 0 0

1.099

617

0 1.099 0%

180 437 60%

0 0 0

47

Gebouwen bewegen

Godsweerdersingel

Financieel

Financieel Afwachten is geen optie

Roermond

1984

48

Dit pand staat op de beste locatie van Roermond, dus eenmaal gereno­ veerd heeft dit gebouw veel potentie. Er dreigt nu echter leegstand, waardoor de kans op verlies van inkomsten voor de belegger groot is.

En niet alleen de belegger heeft last van de leegstand, het hele stations­ gebied degradeert hierdoor. Ook is er concurrentie in Roermond van nieuwere kantoren aan de rand van het centrum. Renovatie is daarom noodzakelijk en een ingreep richting energieneutraliteit kan doorslag­ gevend zijn bij toekomstige verhuur.

Als eerste wordt het effect van een basisrenovatie uitgewerkt. Dit om aan te tonen dat de stap naar 60 procent energiebesparing vanuit een breder toekomstperspectief wellicht interessanter is. Het toekomst­ perspectief van een energieneutraal gebouw is logischerwijs natuurlijk beter dan een gebouw dat relatief veel energie blijft verbruiken.

Betere verhuurbaarheid en het niet telkens weer moeten renoveren zijn het gevolg.

De volledige jaarhuur van het kantoor bedraagt nu circa B 0,5 miljoen per jaar. Indien het kantoor niet verhuurd wordt loopt de belegger al snel miljoenen mis. Voor een basisrenovatie is een investering nodig van circa B 5,7 miljoen. Deze investering bestaat uit bouwkundige ingrepen (waaronder het activeren van de plint en het verbeteren van de indeel­ baarheid), lichte technische verbeteringen en de inbreng van het huidig pand. Hierin zijn nog niet de gebruikers- en gebouwgebonden extra energiebesparende maatregelen opgenomen. De waarde na renovatie bedraagt circa B 5,7 miljoen. Dit op basis van een huur van

behaalde energiesprong 100%

Huurder: € 185 per m2 all-in

ONRENDABELE INVESTERING

Verhuurder: realiseert BAR van 7,5% 60%

Energieproductie 89 kWh/m2 VVO

Gebouwmaatregelen 58 kWh/m2 VVO

31%

Gebruikersmaatregelen 35 kWh/m2 VVO

12%

B 120,- per m2 per jaar bij een normaal Bruto AanvangsRendement (BAR) van 8,5 procent, en een huurprijs van B 1.200 per parkeerplaats per jaar bij een BAR van eveneens 8,5 procent. De investering weegt daarmee op tegen de marktwaarde. Het gebouw moet dan wel volledig verhuurd worden en verhuurd blijven, terwijl de echte energiebesparing nog moet worden gerealiseerd. investeren in een energiesprong van 60 procent resultaat is betere verhuurbaarheid op langere termijn.

De gebouwsimulaties leveren maat­regelen op waarmee een energie­ sprong van 60 procent wordt bereikt. De gebouwgebonden kosten die noodzakelijk zijn om een energiesprong van 60 procent te bereiken, bedragen circa B 2,0 miljoen netto (inclusief Energie Investerings Aftrek).

De totale investering voor de belegger bedraagt daarmee circa B 7,7 miljoen. De energieopwekkende componenten (WKO en zonnepanelen) worden in deze studie onder­gebracht bij een externe partij, het energie­ bedrijf. De investering voor het energiebedrijf bedraagt circa B 0,4 miljoen. De WKO betreft een gebieds-WKO die door het energiebedrijf wordt geëxploiteerd (onder het contractuele deel van dit hoofdstuk staat aangegeven hoe het e ­ nergiebedrijf werkt). De figuur ‘gevolgen voor de belegger’ op de volgende pagina geeft aan wat dit qua investe­ ring en marktwaarde betekent voor de belegger. Voordeel van deze constructie voor de eigenaar is dat hij niet als energiebedrijf hoeft te gaan fungeren en zich puur op het vastgoed kan richten. Nadeel is dat de rendementen op een dergelijk installatie naar het energiebedrijf vloeien.

De gebruiker heeft in beide gevallen het voordeel van een lagere ener­ gierekening door lager gebruik.

De ingreep is voor de eigenaar economisch verantwoord als de benodigde jaarhuur met B 20,- per m2 stijgt. Daar staat echter wel voor de gebruiker per direct een lagere energierekening tegenover van B 5 per m2 per jaar en onafhankelijkheid van mogelijk sterk stijgende energieprijzen in de toekomst (een niet onbelangrijk argument vanuit het beperken van bedrijfsrisico’s). Bijkomend voordeel van de renovatie naar 60 procent energieneutraliteit en daarmee verantwoording van een hogere huur­ prijs is dat het gebouw geschikt wordt gemaakt voor Het Nieuwe Werken.

Minder benodigde oppervlakte en een hogere arbeidsproductiviteit zijn veelal het gevolg. Vandaar dat ook is gekozen voor een multi tenant opzet, om zo aan meerdere partijen de gelegenheid te bieden zich in dit gerenoveerde gebouw te vestigen.

De figuur ‘gevolgen voor de huurder’ op de volgende pagina laat de verschillen in huisvestingslasten bij renovatie en de energiesprong van 60 procent zien. De vraag is natuurlijk of de renovatie naar de energie­ sprong van 60 procent economisch verantwoord is?

Het antwoord is ja. Uit onderzoeken van DTZ en Troostwijk blijkt namelijk dat dat het gewenste aanvangsrendement daalt bij energiezuinige

49

Gebouwen bewegen

Godsweerdersingel

gevolgen huurder 0

50

100

150

200

renovatie 130

170

40

60% energiesprong 150 huur (incl. parkeren)

35

185

servicekosten

36

gevolgen belegger 0

2.000.000

4.000.000

36 6.000.000

8.000.000

renovatie 40 5.700.000 5.700.000 60% energiesprong 7.700.000 7.600.000 investering marktwaarde

Financieel

gebouwen (voor nadere informatie wordt verwezen naar vraag 6 uit het hoofdstuk ‘15 vragen van gebruikers’). Beleggers zijn dus bereid meer te betalen voor energiezuinig vastgoed. Uitgaande van een BAR van 7,5 procent (een daling van 1 procent) komt de marktwaarde van het gebouw op B 7,6 miljoen, nagenoeg gelijk aan de totale investering. huisvestingslasten huurder huurverhoging dekt bouwkundige maat­regelen; energiemaatregelen wko en zonnepanelen kostenneutraal Als we vanuit het oogpunt van de gebruiker kijken, geeft de figuur ‘gevolgen huurder’ hiernaast een overzicht van de totale huisvestings­ lasten voor de gebruiker. De servicekosten van de gebruiker nemen af door de vermindering van energiekosten, als gevolg van de gebouw- en gebuikersgebonden maatregelen. De mogelijke voordelen van energie­ opwekking door de zonnepanelen en warmte en koude vanuit de WKO-installatie zijn hier niet in meegenomen, aangezien energiebedrijf en gebruiker veelal contracteren op basis van ‘niet meer dan anders’ (NMDA): de energiemaatschappij belast warmte- en koudelevering door op basis van tarieven die vergelijkbaar zijn met conventionele opwekking.

Het verschil tussen het doorbelaste tarief en de kosten voor de opwekking dienen ter dekking van zijn investering. contractueel outsourcen van extra investeringen, verstandig of niet?

De belegger bekostigt de investeringen in de bouwkundige ingrepen.

De investeringen in de WKO en zonnepanelen komen voor de rekening van het energiebedrijf die deze ook exploiteert. De figuur rechts geeft aan wie wat doet en wie wat betaalt. Hierin is af te lezen dat het gebouw, eigendom van de belegger, en de installaties, eigendom van het energiebedrijf, los van elkaar staan.

Roermond

1984

50

wie doet wat en wie betaalt?

fase

partij

transformatie bouwkundig installatie

exploitatie financiering onderhoud energie betaalt servicekosten

Huurder

financiert bouwkundige componenten

Belegger

betaalt energie middels NMDA

zorgt voor onderhoud gebouw

Bouwer

aannemings­ overeenkomst

Energie­bedrijf

zorgt voor realisatie

zorgt voor financiering

zorgt voor onderhoud en beheer

ontvangt per GJ-warmte

investeren in wko-installaties Een vastgoedbelegger kiest er vaak voor om een WKO-installatie niet in zijn vastgoedbelegging op te nemen. Het behoort niet tot zijn corebusiness. Voor een projectontwikkelaar is het outsourcen van een WKO-installatie aan een energiebedrijf een handige manier om een gebouw toch naar een hoger duur­ zaamheidsniveau te brengen. De vastgoed­ ontwikkelaar of -belegger hoeft dan geen extra investeringen te doen. Het energiebedrijf treedt op als investeerder en neemt de installaties, onder verrekening van de bijdrage aansluitkosten (BAK), over van de projectontwikkelaar. De projectontwik­ kelaar zal de BAK weer verrekenen met de belegger.

Hoe hoger de BAK, hoe groter het deel van de inves­ teringen dat direct wordt terugverdiend door het energiebedrijf. Deze loopt dan weinig risico meer over de exploitatie van de WKO-installatie. Het is een terechte vraag of een vastgoedbelegger niet beter zelf in een WKO kan investeren. Dat doet hij tenslotte ook in de traditionele klimaat­installaties, zoals een koelmachine. Het ‘niet meer dan anders’principe geldt dan ook niet, al is het wel weer logisch als de eigenaar van het pand de investering doorrekend in de huur.

Belangrijke factor bij een WKO is wie het risico draagt over de exploitatie. Denk hierbij aan de productiviteit van het systeem. Men gaat vaak uit van een forse besparing op energiekosten. Indien deze niet haalbaar blijken, wie draagt dan het risico?

Dit kan een reden zijn voor een vastgoedbelegger om niet zelf in een WKO te willen investeren. Een kritische investeringsanalyse moet de basis zijn voor de keuze: zelf exploiteren of outsourcen. Voorkomen dient te worden dat de gebruiker blijft zitten met een tegenvallende energierekening en geen van de partijen daar op kan aanspreken.

51

Gebouwen bewegen

Godsweerdersingel

Advertorial

Het meest energetische vastgoedobject van Limburg BRUTO VLOEROPPERVLAK

VERHUURBAAR VLOEROPPERVLAK

waarvan commerciele plint

5600 3800 600 M2

oorspronkelijk BOUWJAAR

M2

gerealiseerde energiesprong

1984 60%

M2

Brede flexibel indeelbare vloeren met veel daglicht Zeer comfortabel binnenklimaat

Toekomstbestendige kantooromgeving. Eigen energieopwekking met zonnecellen en warmte-koudeopslag. Perfecte ligging, pal naast het centraal station. Een nieuwe impuls voor het stationsgebied. economie als gezonde drijfveer. Een zakelijke sfeer gecombineerd met commerciële functies in één van de beste binnensteden van Nederland.

Roermond

1984

52

53

Gebouwen bewegen

Helicopterstraat

het netwerkhuis

Studie

Helicopterstraat

Amsterdam

1940

54

renovatiestrategie van verouderd kantoor naar nieuwe netwerkomgeving Op het bedrijventerrein De Schinkel in Amsterdam staat sinds kort het pand aan de Helicopterstraat 23 leeg. Dat zal niet lang meer duren, want De Schinkel is een locatie die in de afgelopen periode is ‘ontdekt’ door creatieve ondernemers. Dat is niet toevallig. De Schinkel is zeer centraal gelegen ten opzichte van Amsterdam-Zuid, de ring A10, Schiphol en de Zuidas. Daar komt bij dat De Schinkel nog redelijk betaal­ baar is. Hoewel het openbaar vervoer nog niet is doorgedrongen binnen dit oude maak-gebied, is de (fiets)afstand tot de bewoonde wereld klein.

In het recente verleden hebben zich hier een paar toonaangevende spelers gevestigd, zoals reclame- en architectenbureaus, ICT-bedrijven en mediaondernemingen. De Schinkel heeft zich daarmee ontwikkeld tot een stedelijke locatie waar sprake is van een gemengde en netwerk­ gedreven bedrijvigheid. Oude maak- en technische industrie wordt hier in hoog tempo opgevolgd door sterk cultuurgedreven ondernemingen en organisaties. Het gebied profileert zich meer en meer als een omgeving ‘waar het gebeurt’ en vormt daarmee de juiste impuls voor duurzaam transformeren.

De meeste bestaande gebouwen op De Schinkel zijn geschikt om vrij eenvoudig te worden getransformeerd. In de eerste plaats omdat ze zich daar bouwkundig en visueel voor lenen, maar ook omdat ze in een omgeving staan die sterk in ontwikkeling is. Dus ontstaan hier podia voor nieuwe creatieve bedrijvigheid, waar intensief kan worden samen­ gewerkt en waar sprake is van de juiste synergie. Voor de pioniers die zich hier graag vestigen, geldt dat de uitgesproken karakteristiek van hun vestiging deel uitmaakt van hun business strategie. Duurzaamheid en energieneutraliteit zijn daarbij vanzelfsprekend en sluiten aan bij de workstyle van deze eigentijdse ondernemers. bestaande situatie NETTO VLOEROPPERVLAK

BRUTO VLOEROPPERVLAK

BOUWJAAR

1690 1465 1940 M2

AANTAL PARKEERPLAATSEN

13

M2

SNELWEG

<5

MIN

bij- en aangebouwd in jaren ’60 en ‘80 METRO LOOPAFSTAND

15

MIN

55

Gebouwen bewegen

Helicopterstraat

Studie

 Volledige

renovatie nodig, met behoud van Schinkel-karakter

 Perfecte

plek voor creatieve industrie 

Deel

 Gebouw

moet vragen om intensief gebruik

 Energieopwekking

zichtbaar maken:

identificatie  Flexibel

indeelbaar en door­ontwikkelbaar kantoor met ateliers (maakruimten); mix 70/30

Valschermkade slopen en vervangen door nieuwbouw

 Stoer

en intelligent; moet raken aan gevoel van vrijheid en vitaliteit

 Daarbij

een eco-restaurant en accentueren lokaliteit

 Energielabel  Interieur:

gericht op samenwerken, ontmoeten

nu onbekend: vermoedelijk G

 Verhuur

van ruimten, all-in met flexibele contracten

 Energie-oplossingen

lokaal zoeken

Amsterdam

1940

56

architectonische benadering De creatie van een gemeenschappelijk podium De locatie van het bedrijfspand aan de Helicopterstraat heeft ruimtelijk gezien veel potentie om te transformeren naar een ‘netwerkhuis’.

Het bestaande gebouw (circa 4000 m2) kan grotendeels behouden blijven. Een klein oppervlak zal worden gesloopt om een nieuw volume van ca. 1700 m2 goed te kunnen laten aansluiten. Door de bruikbare gebouw­delen te laten staan en deze uit te breiden met nieuwbouw, kunnen grote, flexibel te gebruiken vloeren gerealiseerd worden.

Hierdoor is het gebouw actief te regisseren en kan het zich steeds weer aanpassen aan nieuwe eisen van de gebruikers. Met een relatief beperkte inspanning valt het pand kostenefficiënt te verduurzamen.

Er wordt daarbij veel aandacht besteed aan een uitnodigende entree, om het gebouw zo toegankelijk mogelijk te maken. De sterk verouderde laagbouw aan de Valschermkade maakt plaats voor een contrasterende, modern vorm­gegeven uitbreiding. Dit dient twee doelen: 1 Het extra te creëren volume is sterk waardeverhogend. Zeker wanneer daarbij goed wordt gekeken naar de wensen van eigentijdse, netwerk­ gedreven ondernemingen. Deze gebruikers willen zich onderscheiden en nemen daarom geen genoegen met een standaard uitstraling van hun gebouw.

2 Door de visuele kwaliteit die wordt toegevoegd aan het straatbeeld ontstaat een prettiger en veiliger omgeving. Dat geldt zeker voor de Valschermkade. De huidige uitstraling met veel graffiti, blinde muren en gesloten rolluiken kan veel aantrekkelijker. Het getransformeerde gebouw zal op deze manier van grote invloed zijn op de ontwikkeling van De Schinkel.

De architectonische transformatie van het bedrijfspand aan de Helicopterstraat in Amsterdam resulteert in een uiterst functionele uitgesprokenheid. Daarbij gaat het in eerste instantie om het optimaliseren van een werkomgeving. Deze aanpak sluit aan bij de veranderlijke wensen van het type gebruiker dat zich huisvest in een dergelijk bedrijfsverzamelgebouw. Flexibiliteit, transparantie, daglicht, eenvoud gecombineerd met duurzaam materiaalgebruik en zichtbaar­ heid van de energieopwekking zijn belangrijke ontwerpprincipes.

De fysieke eigenschappen van het gebouw hebben hier alles te maken met hoe de gebruikers inhoud geven aan hun identiteit.

Het gebouw fungeert als netwerkhuis. Connectiviteit en het creëren van de ontmoeting tussen mensen staan centraal. Daarom zijn er twee atria in het gebouw gecreëerd. Dat zorgt voor een optimale, natuurlijke lichtinval en bovendien voor een gemeenschappelijk podium.

Het grote atrium ligt zeer centraal, wordt gebruikt als entreeruimte en verbindt alle kantoorvloeren met elkaar. Deze ruimte zorgt ervoor dat er ontmoetingen tussen de verschillende gebruikers kunnen plaatsvinden.

De grote hoeveelheid daglicht en de levendigheid in het atrium maken het tot een bijzondere ontmoetingsplek, waardoor het centrum van het gebouw een sociaal en dynamisch karakter krijgt.

In technische zin wordt door het atrium de hoeveelheid buitengevel van het oude gebouw gereduceerd. Hierdoor hoeft dit gebouw een minder grote ingreep te ondergaan en is verduurzaming eenvoudiger.

De gevels van het bestaande gebouw zijn oud en aan vervanging toe.

Deze worden gestript en vervangen door nieuwe, hoogwaardige glazen gevels. De gevels die aan het atrium grenzen kunnen behouden blijven.

In het verbindende atrium versterken planten het groene karakter van het gebouw. Planten dragen bij aan de zuivering van de lucht in het atrium en hebben een bewezen positieve invloed op de mensen in het gebouw. Het dak wordt volledig bedekt met zonnepanelen.

Door deze ingrepen ontstaat een zeer transparant gebouw. Van buitenaf is goed te zien welke creatieve processen zich binnen afspelen. De uitge­ sproken materiaalverschillen tussen het bestaande en het nieuwe deel onthullen de ingreep die er is gedaan en maken deze helder afleesbaar.

Door de constructie in het zicht te laten en onafgewerkte materialen toe te passen in het interieur, wordt de rauwe karakteristiek van het pand, die aansluit bij het type gebruikers, verder versterkt.

á Bedrijventerrein de Schinkel, Amsterdam 

Helicopterstraat 23, Amsterdam Aanzicht vanaf Valschermkade (nr 37)

57

Gebouwen bewegen

Helicopterstraat

Techniek

TECHNIEK met duurzaamheid verbanden weten te leggen Gedrag gebruikers compenseren (aanwezig­ heidsdetectie, domotica)

Zonne-energie

Restwarmte uit omgeving

Intelligent beheersysteem

Daglichtregeling

Atrium

Energie-efficiënte verlichting

Warmte-koude-opslag (WKO)

Nieuwe gevel en dak

â Simulatiemodel Helicopterstraat.

Het blauwe volume is het te renoveren gebouw. De roze volumes representeren de omliggende gebouwen.

Amsterdam

1940

Om een maximale energiesprong te kunnen bereiken, gaat het bij het pand aan de Helicopterstraat om het aanbrengen van connectie, zowel binnen in het gebouw als in relatie tot de omgeving. Deze benadering sluit naadloos aan bij de identiteit van de gebruikers, voor wie samen­ werking en het sluiten van nieuwe allianties voorop staan. Daarom is een inventarisatie gemaakt van energiebronnen in de directe omving.

Dat leidt tot interessante resultaten. Zo is er een WKO bij de buren en verderop in de straat is een grootschalige bakkerij gevestigd met warmteoverschot. Deze beide bronnen worden aangewend in combi­ natie met nieuw te plaatsen zonnecellen.

De Helicopterstraat is een collage van bouwdelen met verschillende kenmerken. Voor een deel is er gerenoveerd, voor een ander deel is er sprake van nieuwbouw. Het gebouw zal worden gebruikt van 8:00 tot 23:00 uur en over die periode geklimatiseerd moeten worden. De meest kenmerkende ingreep is dat er twee atria zijn gecreëerd als ontsluitings­ gebied naar de omliggende kantoren. Ze fungeren daarmee ook als ontmoetingsplek. De verwarming van deze atria vindt plaats door een zogenaamde ‘overstort’ van lucht uit de kantoren. De beide atria krijgen natuurlijke ventilatie en koeling. Het gebruikte glas is goed geïsoleerd. maatregelen aan het gebouw Met een zogenaamde gebouwsimulatie kan de invloed van gebouw­ gebonden energiemaatregelen worden verkend. Op basis van deze verkenning is er een passend efficiency-pakket samengesteld, met ­efficiënte ventilatie, verlichting, goede isolatie en luchtdichtheid en warmteterugwinning, aangevuld met een uitvoerige bemetering en inregeling. Het resultaat is een primair gebouwgebonden energie­ verbruik, exclusief gebruikersdeel, van circa 146 kWh primair/m2 VVO, waarvan 34 kWh primair/m2 VVO (122 MJ primair/m2 VVO) voor ruimte­ verwarming. De ingreep resulteert in ongeveer 50 procent minder gebouwgebonden energiegebruik dan in de oorspronkelijke situatie. gebruikersmaatregelen Naast het gebouwgebonden energieverbruik is er nog het gebruikers­ gebonden energieverbruik, zoals computers, servers, keukenapparatuur, accentverlichting enzovoort. Dit is berekend op 153 kWh primair/m2 VVO (ofwel 551 MJ primair/m2). Vanwege het type gebruikers en daarmee de lange openingstijden van het gebouw, is dit ruim boven het landelijk gemiddelde voor kantoren. Door energiezuinige computers, zoals laptops en tablets, serverruimten die natuurlijk gekoeld kunnen worden (en dus aan de gevel gesitueerd zijn) kan de gebruiker 30 procent besparen.

Deze relatieve besparing is in overeenstemming met verkenningen door onder andere PEGO. Dit is een absolute besparing van circa 50 kWh primair/m2VVO. Het resulteert in ongeveer 10 procent reductie op de totale energievraag. Vanzelfsprekend kan ook het gedrag van gebruikers een verdere positieve invloed hebben op de energieprestaties.

58

duurzame productie De energieproductie voor de Helicopterstraat kan worden ingevuld met behulp van restwarmte van de bakkerij op ongeveer 100 meter afstand.

Dit kost alleen wat elektrische pompenergie (COP=50). De bakkerij heeft recent nieuwe efficiëntere ovens aangeschaft. Desondanks is er nog steeds sprake van een aanzienlijke hoeveelheid restwarmte. De verwachte warmtecapaciteit is 100 kW thermisch. Het verwachte aanbod is 138 kW thermisch voor 30 procent van de baktijd (24 uur). Er wordt daarom een warmwaterbuffer opgesteld, waar warmte opgeslagen wordt als de oven hete rookgassen produceert en waaruit warmte onttrokken kan worden als de oven geen hete rookgassen produceert. De restwarmte kan op die wijze in 100 procent van de warmtevraag voorzien. Dit resulteert in een reductie van het primair energiegebruik voor de afdekking van de warmtevraag met 34 kWh primair/m2 VVO tot 2 kWh primair/m2, afkomstig van elektriciteit die hiervoor nodig is.

Voor koeling wordt gebruikt gemaakt van vrije koeling uit de aquifer­ bron van de buurman. Vrije koeling is in feite het koelen van de binnen­ lucht met behulp van een natuurlijke bron, zonder verdere opwaardering van de hoeveelheid koelte met technische maatregelen (zoals een warmtepomp). In combinatie met een WKO, kan als bron voor de koelte de bodem- of grondwatertemperatuur gebruikt worden, die van nature in de zomer koeler is dan de temperatuur van de buitenlucht en binnen­ ruimte. De warmte die hiermee geloosd wordt, is warmte die de buurman uiteindelijk weer gebruikt voor verwarming. Dit resulteert in reductie van het primair energiegebruik voor afdekking van de koelvraag met 45 kWh primair/m2 VVO tot circa 7 kWh primair/m2, afkomstig van elek­ triciteit die hiervoor nodig is (uitgaande van COP van 20).

Daarnaast wordt er circa 1100 m2 aan zonnepanelen geplaatst op de daken en geïntegreerd in het atriumglas. Integratie in het atriumglas zorgt ervoor dat de koelvraag van het gebouw relatief beperkt is, terwijl daglichtpenetratie relatief hoog is. De PV-installatie is goed voor circa 110 kWh primair/m2 VVO. reductie primaire energie De resultaten van maatregelen aan het gebouw, gebruikersapparaten en duurzame energieproductie resulteren in netto circa 75 kWh primair/ m2 VVO (ofwel 270 MJ primair/m2 VVO) terwijl dit zonder maatregelen rond de 436 kWh/m2 VVO zou liggen. De besparing bedraagt daarmee 83 procent. Omdat de renovatie dusdanig ingrijpend is, is ervoor gekozen deze besparing te relateren aan de oorspronkelijke situatie, waarin er geen bijzondere aandacht is voor energie-efficiency. gebouwsimulatie Gebouwsimulatie is gebruikt om te verkennen wat de invloed is van verschillende maatregelen met als doel te komen tot het meest optimale efficiency pakket.

59

Gebouwen bewegen

Helicopterstraat

Techniek

gebouwgebonden energieverbruik (in kWh/m2 VVO)

reductie primair energieverbruik

2

kWh primair/ m2 vvo

mj/m vvo

Baseline gebouwgebonden Baseline gebruikers Totaal

283 153 436

1019 551 1570

Besparing efficiency-pakket Besparing gebruikers Wko koude Wko elektra Restwarmte Restwarmte elektra Pv Totaal

-137 -47 -45 7 -34 1,7 -107 75

-493 -169 -162 25 -122 6 -385 270

% Verbetering tov baseline gebouw+gebruik MJ primair verbruik nieuwe situatie MJ primair productie

83% 261 -186

939 -669

ruimte

baseline

% t.o.v. baseline gebouw+gebruik

0

100

200

300

baseline 88 -31% -11% -10% 2% -8% +0% -25%

19

63

113

efficiency-pakket 58 10 44

verlichting

34

ventilatoren

koeling

verwarming

á Primaire energiereductie (simulaties uitgevoerd met IES versie 6.4.0.8)

selectie van gebouw- en installatiekenmerken eenheid Rc externe wanden U-waarde glas U-waarde atrium Luchtdichtheid Verlichting Apparaten Gebruikstijden

m2.K/W W/m2.K

W/m2.K vv (ach*) W/m2 W/m2

W/m2 W/m2 uren

Klimaatinstallatie Ventilatie

e-pakket

4

6

1,2

0,8

geen

2,0

0,2

0,1

kantoren

10

9

circulatie

10

7

kantoren

11,7

8,3

circulatie

1,9

1,3

8am – 12pm

8am – 12pm

topkoeling vav

topkoeling vav

W/l/s

2,5

1,25

%

geen

85%

Warmteproductie

gasketel 90%

Koeling

COP ckm =3,5

restwarmte COP=50 wko, COPvrije koeling=20

Warmteterugwinning

Pv

geen

400

PV 150 Wp/m2



Selectie van kenmerken om de renovatie en uitbreidingssituatie te simuleren.

* Ventilatievoud is ingeschat op basis van verwachte gevelkwaliteit en drukverschil over de gevel.

Amsterdam

1940

60

 Uitkomst van daglichtsimulatie met contourlijnen die de daglichtfactor aangeven in dit geval op de begane grond; waarbij de daglichtfactor van meer dan 5 (oranje lijn) geen verlichting nodig heeft, boven de 2 (tussen oranje en lichtgroene lijn) daglichtregeling effectief is en beneden de 2 vrijwel altijd verlichting aan staat (simulaties zijn uitge­voerd met IES versie 6.4.0.8).

 Plattegrond van de bestaande situatie

 Plattegrond van het gerenoveerde gebouw

Primaire energiereductie In de post elektra is ook elektriciteit nodig voor duurzame energieproductie zoals restwarmte en koudelevering wko, restwarmte is apart benoemd in de post externe warmte en opgenomen bij primaire duurzame energie, terwijl koudelevering door wko niet apart is opgenomen als primaire duurzame energie. Tabel conform EnergieSprong | SEV tenderaanvraagmodel.

elektra

Gebouw-gebonden Gage + ga Totaal Mj primair

Mj primair

Mj primair duurzame energie Netto mj primair Reductie mj primair per jaar nieuw t.o.v. referentie

kWh/m2/jaar

69 62 132

1.162

referentie situatie gas externe warmte

elektra

m3/m2/jaar

mj/m2/jaar

kWh/m2/jaar

409

0

659

12 0 12

0 0 0

31 44 75

nieuwe situatie gas externe warmte m3/m2/jaar

mj/m2/jaar

0

122

0 0 0

122 0 122

totaal verbruik elektra + gas 1.571

totaal verbruik elektra + stadswarmte 782

0 1.571 0%

507 275 83%

61

Gebouwen bewegen

Helicopterstraat

Financieel van leegstand naar meerwaarde

Financieel

Amsterdam

1940

62

Aan de Helicopterstraat ligt het zwaartepunt op bouwkundige ingrepen, die het gebouw weer geschikt maken voor eigentijds gebruik.

In de huidige staat is de kans dat het gebouw verhuurd wordt erg klein.

Dit terwijl De Schinkel als bedrijventerrein toch sterk in opkomst is en duurzame waardecreatie hier echt kansrijk is. Het bestaande gebouw aan de Helicopterstraat is dermate verouderd dat feitelijk alleen de grondwaarde onder het gebouw resteert. De grondwaarde bedraagt, op basis van de grondprijzenbrief van het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam, ongeveer B 0,5 miljoen. De waarde waarvoor het pand in de boeken van de eigenaar staat, is vermoedelijk hoger.

Onze inschatting is dat de boekwaarde op basis van een huurprijs van B 85 per m2 en een BAR van 9,5 procent nog ongeveer B 1,5 miljoen bedraagt. Bij sloop/nieuwbouw moet de eigenaar dus ongeveer B 1,0 miljoen afboeken. Dat is een probleem dat bij veel vergelijkbare oude gebouwen speelt. Eigenaren zijn vaak geneigd om het nemen van hun ‘verlies’ lang uit te stellen.

In de voorgestelde transformatiestrategie gaan we niet uit van sloop/ nieuwbouw na een afboeking, maar gaan we juist op zoek naar een manier om zoveel mogelijk van het bestaande pand te gebruiken.

We voegen waarde toe door uit te gaan van een gebouwconcept dat goed aansluit bij de creatieve ondernemers die zich op De Schinkel willen vestigen. De bouw- en renovatiekosten blijven relatief laag door de keuze voor goedkope, ruw ogende materialen en het weglaten van allerlei dure afwerkingen. De waarde die het gebouw voor creatieve ondernemers heeft, zit veel meer in de verschijningsvorm en het imago van de locatie.

behaalde energiesprong 100% huurder: totale huisvestingslasten dalen met € 8,0 per m²

verhuurder: investeringskosten gelijk aan 2 maanden huurvrij 83% Energieproductie 136 kWh/m2 VVO

Gebouwmaatregelen 139 kWh/m2 VVO

Gebruikersmaatregelen 47 kWh/m2 VVO

42%

11%

gevolgen belegger 0

8.000.000

huidige pand 1.500.000 500.000 renovatie 5.500.000 5.500.000 83% energiesprong 6.200.000 5.900.000 investering marktwaarde

De investeringen in de bouwkundige ingrepen in het gebouw, de toevoeging van bouwvolume (circa 1.700m2) en de aanvullende erfpacht voor het toevoegen van volume, bedragen circa B 4,0 miljoen. Tellen we de actuele boekwaarde van het pand daarbij op, dan bedraagt de totale investering B 5,5 miljoen. De waarde van het gebouw ná transformatie bedraagt B 5,5 miljoen op basis van een te realiseren huurprijs van B 145,- per m2 en een BAR van 8,0 procent. De transformatie met toevoeging van volume lijkt dus zelfs bij deze voorzichtige uitgangspunten financieel haalbaar. Op De Schinkel wordt namelijk al B 180,- per m2 betaald voor vergelijkbare, getransformeerde ruimtes. Bovendien gelden voor duurzaam vastgoed inmiddels lagere aanvangsrendementen; beleggers kiezen voor toekomst­perspectief en nemen genoegen met een iets lager rendement op de korte termijn. split incentive met green lease naar all-in contract De bouwkundige ingrepen zorgen voor een verbetering (circa 30 procent) van de energieprestatie ten opzichte van het huidige gebouw. Zoals eerder aangegeven is pas een aanzienlijke verbetering te realiseren door lokaal duurzame energie te gaan produceren. Hiervoor zijn aanvullende investeringen noodzakelijk in de gebouwinstallaties. Hier doet zich wel het probleem van de zogenaamde split incentive aan. De verhuurder investeert in maatregelen, terwijl de huurders hiervan profiteren via een lagere energierekening. Bovendien nemen de huurders in een netwerk­ gebouw gemiddeld minder m2 af tegen kortere looptijden. Dit vraagstuk is op te lossen door middel van een Green Lease; een huurcontract waarin de verhuurder helder aangeeft op welke wijze de totale energie­ rekening (investering in besparing, opwekking en inkoop) wordt verdeeld over de huurders in all-in m2-prijzen.

63

Gebouwen bewegen

Helicopterstraat

investeren in energieneutraliteit benodigde huuropslag van J 20,- per m2 Het pakket aan energiebesparende en opwekkende maatregelen leidt tot een energiesprong van 83 procent reductie. De aanvullende investering voor het bereiken van deze reductie bedraagt B 690.000,netto (na circa 10 procent energie-investeringsaftrek). Om deze investeringen te dekken, heeft de verhuurder een huuropslag nodig van circa B 20,- per m2 per jaar.

Daar staat tegenover dat de huurder ten opzichte van de baseline per saldo B 18,- per m2 bespaart (met name door de lagere energie­lasten).

In dit geval nemen de totale huisvestingslasten voor de huurder dus met B 2,- per m2 toe. invloed op de waarde kosten voor verhuurder gelijk aan 2 maanden huurvrij Om deze case echt aantrekkelijk te maken voor de huurder zou de verhuurder kunnen overwegen om bij een energiesprong van 83 procent de huuropslag lager te maken dan B 20,- per m2. Zijn propositie op de huurmarkt wordt dan nog aantrekkelijker. Stel dat de verhuurder de opslag verlaagt van B 20,- naar B 10,- per m2. De totale huisvestingslasten voor de huurder dalen dan met B 8,- per m2 ten opzichte van de base case. Dit is voor de huurder vergelijkbaar met een incentive van ruim 6 maanden huurvrij bij een conventioneel tienjarig huurcontract, dat in de markt niet ongebruikelijk is. Doordat de verhuurder een voordeel geeft aan de huurder, is zijn extra investering in energiebesparende maatregelen onrendabel. De verhuurder ontvangt B 10,- per m2 extra huur, dit vertegenwoordigt een hogere marktwaarde. Het verschil tussen de hogere marktwaarde en de extra investering is vergelijkbaar met het geven van ruim 6 maanden huurvrij. In plaats van een incentive van 6 maanden huurvrij te geven kan de verhuurder beter overwegen te investeren in energiebesparende maatregelen. Hij moet dan wel met de huurders afspraken maken op basis van totale huisvestingslasten in plaats van conventionele verhuur. Dit kan met het eerder genoemde Green Lease-contract.

Vanuit het perspectief van de huurder gaat het bij dit soort panden niet om huurvrije periodes. Stel je bent met z’n vieren en huurt 80 m2 dan is een half jaar huurvrij nog geen B 6.000,- waard. Moderne netwerk­ gedreven organisaties kiezen dan ongetwijfeld voor meer kwaliteit en energieneutraliteit.

Financieel

contractueel van initiatief tot realisatie en verhuur De investeringen om de Helicopterstraat tot een bruikbaar kantoor te herontwikkelen zijn fors. De eerste stap richt zich vooral op de bouw­kundige ingrepen. Om tot een verhuurbaar en 83 procent energie­ neutraal pand te komen, zijn de beschreven installatietechnische maatregelen noodzakelijk. Deze installaties draaien deels op samen­ werkingen met andere bedrijven in de directe omgeving van het gebouw om lokaal energie te hergebruiken. Bij deze casus gaan wij ervan uit dat de belegger van het pand bereid is te investeren in een uniek en in het oog springend, zeer energiezuinig gebouw. transformatie realisatie De herontwikkeling van het pand aan de Helicopterstraat is een forse klus en vraagt om de inzet van meerdere partijen. De belegger heeft in deze studie een concreet doel: een energiesprong van 83 procent en daarmee een verhuurbaar object. Daarvoor is hij bereid te investeren, maar hij is zich ook bewust van de complexiteit van het proces en is op zoek naar een innovatieve samenwerkingsvorm. Een integraal ontwerpproces veronderstelt een integrale uitvoering: een efficiënt proces en de uiteindelijke prestaties van het gebouw moeten door de bouwende partijen worden gegarandeerd.

Onderzoek heeft uitgewezen dat ketenintegratie de oplossing is bij het optimaliseren van ontwerpprocessen, het beter op elkaar afstemmen van taken en verantwoordelijkheden, efficiëntere (bouw)processen, reductie van faalkosten en het uiteindelijk beter presteren van gebouwen.

En daar is de gebruiker weer gelukkig mee! De voorwaarden hiervoor zijn respect en vertrouwen van en voor alle samenwerkende partijen in de keten. Door vroegtijdig in het ontwikkelproces samen met ketenpartners het project op te zetten, is kwaliteitsverbetering met gelijkblijvende kosten mogelijk. Het idee hierachter is dat niet iedereen voor zichzelf denkt, maar kennis wordt gedeeld. Het Dynamisch VerdeelModel (DVM) is een voorbeeld van de wijze waarop ketensamenwerking tot stand kan komen.

gevolgen huurder (in Euro’s)

83% energiesprong

10 -8 -18 huurverhoging daling servicekosten voordeel huurder

Amsterdam

1940

64

exploitatie doorbelasten via een hogere huur en servicekosten In de exploitatiefase is het belangrijk te onderkennen wie het risico loopt op het energiegebruik. Het onderhoud van het gebouw en het beheer van installaties worden gecoördineerd en betaald door de eigenaar.

Hij schakelt een installatiebedrijf in om de installaties te onderhouden en belast deze kosten door aan de gebruikers in de servicekosten. Voor een traditioneel gebouw bedragen de energiekosten circa 50 procent van de servicekosten. In de uitwerking van deze casus betaalt de huurder een opslag op zijn huur ter dekking van de extra investeringen voor energieneutraliteit (83 procent). De energiekosten zijn hierdoor fors lager. Het resterende energiedeel betaalt de huurder via de service­ kosten (deze varieert met de energieprijsontwikkeling).

Het voordeel, maar ook het risico van het energiegebruik, ligt zodoende bij de huurder. De belegger heeft zijn extra investering gedekt met extra huurinkomsten. Waar het risico ook komt te liggen? In de afwegingen is het voor de huurder van belang dat er een voordeel ontstaat; voor de belegger is het van belang dat hij zijn investering, al dan niet deels, kan dekken met extra huurinkomsten.

hoe is de marktwaarde bepaald?

De marktwaarde van het gebouw wordt nog steeds grotendeels bepaald door de huurprijs die een huurder bereid is te betalen. Om de marktwaarde te berekenen wordt de jaarhuur gedeeld door het Bruto AanvangsRendement (BAR) dat de eigenaar van het pand wil realiseren.

Beter is om naar de intrinsieke aantrekkelijkheid van een gebouw te kijken. Die bepaalt namelijk de verhuurbaarheid. Op die manier kunnen ook korte huurcontracten beter worden gewaardeerd, zoals die door ambitieuze netwerkorganisaties worden gevraagd.

wie doet wat en wie betaalt?

fase

partij

transformatie

exploitatie

bouwkundig installatie financiering onderhoud

Huurder

Belegger

Bouwer/ ontwikkelaar

Energie­ leverancier

ketensamenwerking: samen met betrokken partijen een efficiënt gebouw realiseren

bouwkundige en installatiecomponenten

energie

betaalt servicekosten

extra huur, maar lagere energiekosten

onderhoud gebouw

investering in energie­ besparende maatregelen (in huur)

beheer installaties

65

Gebouwen bewegen

Helicopterstraat

Advertorial

De nieuwe Amsterdamse netwerkomgeving BRUTO VLOEROPPERVLAK

VERHUURBAAR VLOEROPPERVLAK

SNELWEG

3390 3020 <5 M2

M2

Min

Energiesprong

BEREIKBAARHEID

83

10 minuten fietsen vanuit het centrum van Amsterdam

%

inspirerend, duurzaam podium. Flexibele plek om samen te werken en te ontmoeten. Mix van creatieve bedrijven. Levendigheid van De Schinkel. Zuivere lucht en hoog comfort in het gebouw. 83% besparing op primaire energie door eigen en gedeelde energievoorziening. Eigen binnentuin met atrium.

Amsterdam

1940

66

67

Gebouwen bewegen

Mercator 2.0

Het meest duurzame kantoor

Mercator 2.0

Studie

Nijmegen

1999

68

‘De opgave is de creatie van een gebouw dat energie ­ oplevert, zowel in technische als in menselijke zin. ­ Intelligente gebouwen hebben een duidelijke invloed ­ op de samenleving. Ze vitaliseren en leiden daarmee ­ tot nieuwe inzichten en hogere prestaties.’

Architect Paul de Ruiter

renovatiestrategie actualisering van een gebouw met duurzame topprestaties Het Mercator 2.0 gebouw is gesitueerd in een academische omgeving, het Mercator Science Park in Nijmegen. Het gebouw is in 1999 gebouwd en fungeert als bedrijfsverzamel­ gebouw voor kennisintensieve bedrijven in de informatie- en communicatietechnologie.

Het doel is om de kennisuitwisseling tussen de Radboud Universiteit Nijmegen en het bedrijfsleven te vergroten. De Radboud Universiteit faciliteert als hoofdgebruiker de bedrijven die zich in dit gebouw vestigen.

De gebruikers van Mercator 2.0 bestaan uit bedrijven en organisaties die zonder uitzonde­ ring werken op hoog technologisch of weten­ schappelijk niveau. Ze zijn direct of indirect verbonden aan de universiteit. Deze hoogop­ geleide medewerkers eisen een werk­omgeving die enerzijds is ingericht om tot topprestaties te komen en anderzijds tot minimale belasting

VERHUURBAAR VLOEROPPERVLAK

BRUTO VLOEROPPERVLAK

van het milieu leidt. State-of–the-art huisvesting werkt inspirerend, omdat deze gebruikers direct voeling hebben met innovatieve oplossingen.

Het intelligentieniveau van de huisvesting is daarnaast direct van invloed op de wijze waarop deze organisaties gepercipieerd worden door hun omgeving. Mercator 2.0 radicaal verduur­ zamen, is ook van betekenis omdat hier een synergie ontstaat tussen ‘objectieve’ hightech­ kennis en een ‘subjectiever’ MVO-bewustzijn.

Deze synergie is in toenemende mate leidend voor topwetenschappers. Een radicaal verduur­ zaamd Mercator 2.0 zal daarom van positieve invloed zijn op de (internationale) concurrentie­ positie van de Radboud Universiteit.

De academische context leidt tot zeer ambi­ tieuze doelstellingen. Er werd daarom tijdens de ontwerpfase gekozen voor een uiterst innovatief en duurzaam gebouw. In het oorspronkelijke plan, van eind jaren negentig, zou de gehele zuidgevel worden bedekt met

zonnecellen. Vanwege de lange terugverdientijd werd deze investering echter naar de toekomst verschoven. Inmiddels zijn we ruim tien jaar verder en is het tijd om de balans op te maken: hoe kan dit vooraanstaande gebouw zijn koppositie – als het gaat om duurzaamheid en energieprestatie – behouden? En hoe kan het gebouw daarmee een rol spelen in het bestaan van de innovatieve, hightechondernemingen die er gehuisvest zijn? Gezien de kwaliteit van het gebouw, zal het hier niet zozeer gaan om de actualisering van de directe werkomgeving.

De aanpassingen resulteren vooral in een grotere energie-onafhankelijkheid en daarmee een betere certificering. Daarmee neemt het MVO gehalte van Mercator 2.0 onmiskenbaar toe. En dit straalt natuurlijk af op de gebruikers.

Bovendien vervult het gebouw een belangrijke voorbeeldfunctie. Hier wordt aangetoond dat ook van goed presterende overheidsgebouwen de prestaties nog verder kunnen worden verbeterd.

BOUWJAAR

SNELWEG

AANTAL PARKEERPLAATSEN

7067 6012 1999 >> M2

M2

BETAALD PARKEREN OP RADBOUD­TERREIN

NS / BUSHALTE

<15 <10 MIN

MIN

69

Gebouwen bewegen

Mercator 2.0

 Intelligent

ontwerp, gericht op zeer gunstige energie­prestaties en hoog comfort

 Energieneutraliteit

is absoluut noodzakelijk

en

uitstraling  Nu

vervolgstap maken; voorlopen op actualiteit

 Interieur:

gericht op samenwerken en concentratie

 Voorbeeldgebouw

Radboud Universiteit  Avant-garde-identiteit

Studie

 Inhoudelijk

betrekken huurders (co-creatie)

 Inspiratiebron

wetenschappers, gericht op gecontroleerde nieuwsgierigheid

 Moet

voorbeeld gebouw worden en bewijs leveren

1999

Nijmegen

70

REFERENTIELIJST

architectonische benadering techniek en vormgeving geïntegreerd

Het huidige ontwerp van het gebouw gaat al op een wetenschappelijke manier met duur­ zame kennis om. Mercator 2.0 heeft duidelijk een eigen architectonische identiteit en materialisatie, die wordt ontleend aan de tech­ nieken waarop het is gebaseerd. Het gebouw beschikt over een afleesbare intelligentie.

Op die manier is het gebouw representatief voor zijn wetenschappelijk geïnspireerde gebruikers. Om de ambities die in het ontwerp­ traject zo’n grote rol speelden weer kracht bij te zetten, moeten deze toegepaste technieken, waar mogelijk, verder up-to-date gemaakt worden. In de architectuur zijn alle middelen om het gebouw te verduurzamen, zoals die destijds economisch te verantwoorden waren, geïntegreerd. Zo zijn de plattegronden op de zon georiënteerd door trappen en voor­ zieningen tegen de zuidgevel te positioneren.

Het buffervolume dat hierdoor ontstaat, zorgt er voor dat er geen direct zonlicht in de kantoorruimte binnenvalt. Hierdoor blijven de kantoorvloeren koeler en is er minder energie voor koeling nodig in de zomer.

Dit maakt het gebouw zowel comfortabel als extreem energiezuinig.

Toernooiveld 300, Nijmegen 

Het gebouw kent een groot vrij vloeroppervlak.

Dit is flexibel in te delen en kan daardoor mee veranderen met de wensen van de gebruiker.

Hierdoor voldoen de kantoorruimten in het gebouw nog steeds aan de wensen van deze tijd. De kwaliteit van de schil van het gebouw is wat we nu onder gangbare praktijk rekenen.

Gezien de leeftijd van het gebouw is een update van de gevel nog geen optie. Het gebouw is voorzien van een speciaal ontworpen alumi­ nium koelribhuid die samen met de buiten­ zonwering op de oost-, zuid- en westgevel de warmte buiten houdt en daglicht zo diep mogelijk in het gebouw laat doordingen.

De noordgevel is volledig trans­parant uitge­ voerd om aan deze zijde, waar de zon niet direct op schijnt, zoveel mogelijk indirect daglicht naar binnen te laten. Door slim om te gaan met de verschillende gevels wordt er dus een maximale hoeveelheid daglicht binnengelaten en oververhitting voorkomen.

De transparante noordgevel en de oost- en westgevel zijn voorzien van te openen ramen.

Daardoor kan er in de kantoren natuurlijk geventileerd worden, naar behoefte van de gebruiker. Dit is vooral een gebruiksvriendelijke ingreep; te openen ramen geven een groot gevoel van comfort door het contact met buiten en het ervaren van de seizoenen.

In 1999 is uit economisch perspectief niet gekozen voor een energieopwekkende pv-gevel. Nu is de tijd hiervoor wel rijp.

á Mercator Science Park, Nijmegen Bovendien toont een dergelijke gevel de buitenwereld de intenties en technische performance van het gebouw. De radicale verduurzaming die destijds grotendeels binnen in het pand heeft plaatsgevonden, wordt hierdoor nog eens extra versterkt. energieneutraal, het kan!

Mercator 2.0 is oorspronkelijk ontworpen als een zeer energie-efficiënt gebouw, met een voetprint van circa 25 bij 25 meter.

Het is een gebouw dat slim anticipeert op licht, lucht en warmte en is voorzien van de meest geavanceerde technieken en installaties. In verband met de warmtevraag is de zuidgevel een gesloten gevel. Er is buiten­zonwering aangebracht op de oosten westgevel. De noordgevel is een volledig glazen gevel. Het kantoor wordt intensief van 7:00 uur tot 19:00 uur gebruikt.

71

Gebouwen bewegen

Mercator 2.0

Techniek

Techniek energieneutraliteit binnen haalbare kaders Beter inregelen bestaande installatie

Gedrag gebruikers compenseren (aanwezig­ heidsdetectie, domotica) Intelligent beheersysteem

Energie-efficiënte verlichting

Zonne-energie

Daglichtregeling

Bio-wkk

Windenergie

 Mercator 2.0, rendering voor gebouwsimulatie (IES)

Nijmegen

1999

maatregelen aan het gebouw Het gebouw is nog relatief jong en het ontwerp is al erg duurzaam. Eén gebouw­ gebonden maatregel kan wel nog voor verbetering zorgen, namelijk het vervangen van de traditionele verlichting voor een efficiëntere variant met daglichtregeling.

Daarmee wordt het energieverbruik met 10 procent teruggedrongen. De verwachte primaire gebouwgebonden energievraag van het gebouw ligt rond de 213 kWh/m2 vloeroppervlakte.

circa 25 meter rotordiameter (200kWe), geplaatst nabij het sportpark op 850 meter van het gebouw. De totale energievraag vermindert hierdoor met respectievelijk 33, 13 en 30 procent. Een warmte-koudeopslag (WKO) was een alternatief geweest. Deze zou heel efficiënt in de koelvraag van het gebouw kunnen voorzien, zoals blijkt uit de gebouwsimulaties. Maar het gaat niet samen met de bio-WKK, omdat beide warmte produceren. Er is onvoldoende warmtevraag om zowel een WKO als een bio-WKK te laten draaien.

slimmer gebruik Het gebruiksgebonden energieverbruik (computers, servers, keukenapparatuur, accentverlichting enzovoort) is berekend op 175 kWh primair/m2 VVO (ofwel 630 MJ primair/ m2). Dit is ruim boven het landelijk gemiddelde voor kantoren en wordt veroorzaakt door het intensieve gebruik van het gebouw en de lange openingstijden. Door energiezuinige computers, zoals laptops en tablets, en serverruimten die natuurlijk gekoeld kunnen worden, kan dit gebruikersgebonden verbruik met 30 procent worden teruggebracht.

Deze relatieve besparing is in overeen­ stemming met verkenningen door o.a. PEGO. Dit is een absolute besparing van circa 50 kWh primair/m2 VVO. duurzame energieproductie Het vervangen van de verlichting en de gebruikersgebonden maatregelen brengen de primaire energievraag terug met 25 procent.

De ambitie is om de overige energievraag te compenseren door lokale duurzame energieproductie. Dit wordt gerealiseerd door een combinatie van een bio-olie warmtekracht-koppeling (bio-olie WKK) (130kWe), 1500 m2 PV op de zuidgevel en het dak en windenergie van een windmolen met

Het is aannemelijk te maken dat de bio-olie uit de omgeving en binnen een straal van 10 kilometer van het gebouw komt. Het kan daarom (in lijn met de nieuwe richtlijnen van de overheid) gezien worden als een duurzame maatregel voor de aanpak van het gebouw. Hetzelfde geldt voor de windturbine.

Bij de brandstof kan gedacht worden aan koolzaadolie, olie als restproduct van de voedingssector of eigen geproduceerde olie door kleinschalig pyrolyse of ethanolproductie.

Een dergelijke innovatieve kleinschalige

á Wingebied bio-olie binnen een straal van 10 km

72

installatie zou goed passen bij de weten­ schappelijke gebruikers van het gebouw. reductie primaire energie Het resultaat van gebruikersmaatregelen en duurzame energieproductie is dat er netto geen primaire energie meer nodig is, terwijl dit zonder die maatregelen rond de 1100 MJ/ m2 VVO is. Het gebouw wordt dus energie­ neutraal. De CO2-uitstoot van het gebouw bedraagt in de huidige staat circa 675 ton en na de renovatie 0 ton. Hiermee is het gebouw ook klimaat­neutraal! En dat is redelijk uniek te noemen. gebouwsimulatie Er is een gebouwsimulatie gebruikt om de invloed van verschillende maatregelen te verkennen. De daglichtsimulaties zijn gebruikt om de noodzakelijke verlichting vast te stellen en te beoordelen waar in potentie voldoende daglicht is om zonder verlichting te kunnen werken en waar daglichtregeling efficiënt is. Zo bleek dat op verlichting aanzienlijk kan worden bespaard als er daglichtregeling zou worden toegepast.

73

Gebouwen bewegen

Mercator 2.0

Techniek

reductie primair energieverbruik kWh primair/ m2 VVO

mj/m2 VVO

Baseline gebouwgebonden Baseline gebruikers Totaal

213 175 388

767 630 1397

Besparing efficiency-pakket Besparing gebruikers Bio-wkk elektra Bio-wkk warmte Pv Wind Totaal

-38 -53 -76 -51 -49 -121 0

-137 -191 -274 -184 -176 -435 0

100% 297 -297

1069 -1069

ruimte

baseline

% Verbetering t.o.v. baseline gebouw + gebruik Mj primair verbruik nieuwe situatie Primair productie

% t.o.v. baseline gebouw + gebruik

-10% -14% -20% -13% -13% -30%

selectie van gebouw- en installatiekenmerken eenheid Rc externe wanden

m2.K/W

U-waarde glas

W/m2.K

Luchtdichtheid

vv (ach*)

Verlichting

W/m2

Apparaten

W/m2

Gebruikstijden

W/m2 W/m2 uren

Klimaatinstallatie Ventilatie Warmteterugwinning* Warmteproductie

e-pakket

4

4

1,5

1,5

0,3

0,3

10

led-7.2 + dr

circulatie

5,2

5.2 pir

kantoren

11,7

8,2

circulatie

1,9

1,3

7am – 7pm

7am – 7pm

inductieunits

inductieunits

kantoren



Primaire energiereductie (simulaties uitgevoerd met IES versie 6.4.0.8)

W/l/s

2,5

2,5

%

60%

60%

gasketel 90%

Pv

geen

bio-WKK, rend 40%e, 40%w + piekketel PV 150 Wp/m2

Wind

geen

1500 vollasturen



Selectie van kenmerken om de renovatie en uitbreidingssituatie te simuleren.

* Ventilatievoud is ingeschat op basis van verwachte gevelkwaliteit en drukverschil over de gevel.

Nijmegen

1999

74



Uitkomst van de daglichtsimulatie met contourlijnen die de daglichtfactor aangeven van in dit geval de begane grond; waarbij de daglichtfactor van meer dan 5 (oranje lijn) geen verlichting nodig heeft, boven de 2 (tussen oranje en lichtgroene lijn) daglicht­regeling effectief is en beneden de 2 de verlichting vrijwel altijd aan staat. (simulaties zijn uitgevoerd met IES versie 6.4.0.8).

 G ebouwplattegrond ontworpen op de stand van de zon gebouwgebonden energieverbruik (in kWh/m2 VVO) 0

25

50

75

100 125

150 175

200 225

baseline 90 113 68

19

32

48

64

efficiency-pakket 59 103245 30

verlichting

48

ventilatoren

64

koeling

verwarming

 P rimaire energiereductie (simulaties uitgevoerd met IES versie 6.4.0.8)

Primaire energiereductie De warmte van de bio-wkk is niet opgenomen als externe warmte en derhalve ook niet apart opgenomen in de post primaire duurzame energie. Tabel conform EnergieSprong | SEV tenderaanvraagmodel.

elektra

Gebouw-gebonden Gage + ga Totaal Mj primair

Mj primair

Mj primair duurzame energie Netto mj primair Reductie mj primair per jaar nieuw t.o.v. referentie

kWh/m2/jaar

61 71 132

1.163

referentie situatie gas externe warmte

elektra

m3/m2/jaar

mj/m2/jaar

kWh/m2/jaar

232

0

838

7 0 7

0 0 0

45 50 95

nieuwe situatie gas externe warmte m3/m2/jaar

mj/m2/jaar

46

0

1,3 0 1,3

1.395

884

0 1.395 0%

886 -2 100%

0 0 0

75

Gebouwen bewegen

Mercator 2.0

Financieel

financieel 100% energieneutraal tegen slechts 10%Â hogere huisvestingskosten

Nijmegen

1999

76

kosten energieneutraliteit binnen de perken Innovatie en vooruitstrevendheid staan centraal bij de aanpak van gebouw Mercator 2.0.

De Radboud Universiteit Nijmegen is eigenaar en verhuurt het gebouw aan bedrijven en organisaties die gelieerd zijn aan de universiteit.

De huidige staat van het gebouw is uitstekend.

Het is goed verhuurd en het gebouw heeft een duurzame en innovatieve uitstraling. En toch kan het ambitieniveau, gezien de huidige stand van de techniek, omhoog. Daarbij wordt uitgegaan van een gebruiker die de ambitie heeft om vooruitstrevend te zijn en bereid is daar financieel een bijdrage aan te leveren.

behaalde energiesprong 100%

totale huisvestingslasten maar € 20,0 per m² hoger

Duurzame productie 295 kWh/m2 VVO

2

Maatregelen aan gebouw 38 kWh/m VVO Gebruiksmaatregelen 53 kWh/m2 VVO

24% 14%

Kostprijsdekkende huisvestingslasten (KPDHVL) op het huidige niveau liggen op B 205,per m2. Overheidsinstellingen vervullen vaak de rol van eigenaar/gebruiker van het vastgoed.

De dienst vastgoed van zo’n instelling zorgt voor de verhuur van de ruimte en belast deze door naar de gebruikers in de vorm van een kostprijsdekkende huisvestingslast. Deze bestaat uit drie componenten: financierings­ kosten (op basis van een annuïteitenlening), servicekosten en energiekosten. In veel gevallen worden deze drie componenten niet samen genomen, maar spreekt men van een kostprijs­ dekkende huur, waarmee hoofdzakelijk de financieringskosten worden gedekt.

Voor de berekening van de kostprijsdekkende huisvestingslasten van Mercator 2.0 is uitgegaan van een investeringsniveau voor het huidige gebouw van circa B 15,5 miljoen.

Dit resulteert in een financieringslast van B 165,- per m2, uitgaand van 5 procent finan­ cieringslasten en een annuïteitlening van 30 jaar. De servicekosten bedragen circa B 40,- per m2, waarvan B 20,- energiekosten per m2. De kostprijsdekkende huisvestings­ lasten bedragen in de huidige situatie dus B 205,- per m2. extra investering in energieneutraliteit huisvestingslasten J 20,- per m2 hoger Om het gebouw, energieneutraal en daarmee tot een hoger ‘MVO-niveau’, te krijgen is een extra investering van circa B 2,0 miljoen netto

77

Gebouwen bewegen

Mercator 2.0

nodig (dus ná Energie Investerings Aftrek). De totale huisvestingslasten nemen toe door de extra financieringskosten die hiermee gepaard gaan. Deze financieringskosten zijn bepaald op basis van een annuïteitenlening met een looptijd van 20 jaar met een rente van 5 procent. Dit resulteert in een extra financie­ ringslast van circa B 30,- per m2. De ener­ gielasten dalen met circa B 15,- per m2, echter het beheer en onderhoud aan de installaties neemt met circa B 5,- per m2 toe. De service­ kosten dalen daarmee van B 40,- naar B 30,per m2. Bij het energieneutrale gebouw rest er nog steeds een post aan energiekosten: de bio-olie die ingekocht wordt voor de WKKinstallatie. Alles bij elkaar resulteert dit in nieuwe huisvestingslasten van B 225,- per m2.

De extra investeringen die nodig zijn om het gebouw energieneutraal te krijgen leiden tot een verhoging van de huisvestingslasten met B 20,- per m2. Voor het totale gebouw betekent dit circa B 120.000,- aan extra huisvestings­ lasten in het eerste jaar ná de investering in de energiebesparende maatregelen.

gevolgen voor gebruiker

CO2-uitstoot: van 675 ton naar nul! Het gebouw verbruikt na de ingreep geen fossiele brandstof meer. De CO2-uitstoot van het gebouw bedraagt in de huidige staat circa 675 ton en dat vertegenwoordigt een waarde aan CO2-emissiereductie van circa B 6.750. Dit compenseert 6 procent van de extra huisves­ tingslasten per jaar. het contractuele perspectief van de eigenaar/gebruiker Het gebouw is in gebruik bij startende onder­ nemers die door de Radboud Universiteit een podium aangeboden krijgen voor verdere ontplooiing en kennisdeling. De Radboud Universiteit wordt hier als eigenaar/gebruiker beschouwd. In een onderlinge exploitatie­ overeenkomst met de gebruikers zijn afspraken vastgelegd over huur die de financieringskosten, de servicekosten en de energiekosten dekt.

0

Financieel

50

100

150

200

250

huidig gebouw 20

165

20

205

5

25

100% energiesprong 195

financieringskosten

energiekosten

servicekosten

360 340 320 300

100% energiesprong

280 260 240 220

Huidig gebouw

200 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 á Wanneer rekening wordt gehouden met

een energieprijsstijging van 5 procent per jaar en een stijging van de prijs van bio-olie met 2 procent per jaar, dan is het verschil tussen C 225,- en C 205,- in een periode van 20 jaar gereduceerd tot nul.

225

Nijmegen

1999

hoe werkt het bij de overheid?

Overheidsonderdelen hebben vaak geen vrije keuze in huisvesting. Er is geen sprake van marktwerking en het vertrekpunt van de berekening van de huisvestingslasten is daarmee niet een markthuur, maar een vergoeding voor de gedane investering, de kostprijsdekkende huur. Bij het gebouw Mercator is uitgegaan van het totaal van huisvestingslasten, bestaande uit de financieringskosten, de kostprijsdekkende huur en de service- en energiekosten.

Natuurlijk kan de eigenaar geen buitensporige hogere kosten doorbelasten, maar het ontbreken van een echte markttoets maakt

het wel makkelijker om energiebesparende maatregelen door te voeren. Zeker ook omdat het risico van leegstand beperkt is, omdat men hierop kan sturen via het eigen huisvestingsbeleid.

In onderstaande tabel is het verschil tussen het Rijksstelsel en de marktsector verbeeld.

In het Rijksstelsel wordt uitgegaan van de investering en ontstaat daaruit de kostprijsdekkende huur. In de marktsector is dit anders en wordt er uitgegaan van een te realiseren markthuur en wordt de investering of marktwaarde op basis daarvan bepaald.

Dit is dus precies andersom.

RIJKSSTELSEL investering

waarde pand

kostprijsdekkende huur

waarde pand

contracthuur

78

~

markthuur

MARKTSECTOR investering

markthuur

wie doet wat en wie betaalt?

fase

partij

transformatie bouwkundig installatie

exploitatie financiering onderhoud

Huurder

installatiecomponenten

Belegger

Bouwer/ ontwikkelaar

Energie足 leverancier

energie

onderhoud middels KPD足 HVL

energie middels KPD足 HVL

onderhoud gebouw en installaties

energie vanuit installaties

aannemings足 overeenkomst

onderhoud en beheer installaties

79

Gebouwen bewegen

Mercator 2.0

Advertorial

MVO tot in elk detail.

Innovatie in duurzaamheid heefT hier zijn plek gekregen.

BRUTO VLOEROPPERVLAK

VERHUURBAAR VLOEROPPERVLAK

oorspronkelijk BOUWJAAR

Energiesprong

7067 6012 1999 100 2

M

2

M

%

Bereikbaarheid

parkeerplaatsen

NS station Heyendaal en diverse bushaltes op enkele minuten lopen

betaald parkeren op Radboud terrein

Toekomstbestendig zonder risicoâ&#x20AC;&#x2122;s van stijgende energieprijzen. Welzijn en gezondheid van de gebruikers centraal. Identiteit gericht op maatschappelijke verantwoordelijkheid. Investeringen versus besparing op energie in balans.

Nijmegen

1999

80

81

Profiel

Delftse Poort

the brand building

Studie

delftse poort

Rotterdam

1991

netto VLOEROPPERVLAK

BRUTO VLOEROPPERVLAK

105373 65651 M2

aantal parkeerplaatsen

bouwjaar

1991 589 renovatie 2011

<10 <1 NS

snelweg

MIN

MIN

M2

renovatiestrategie een sterk merk beweegt mee De Delftse Poort, opgeleverd in 1991 en ontworpen door architect Abe Bonnema, is een van de bekendste landmarks van ons land.

Samen met de Maastoren en de Millennium­ toren is de Delftse Poort dan ook zeer bepalend voor de skyline van Rotterdam. In deze stedelijke hoogbouw, op steenworp afstand van een van de belangrijkste ov-knooppunten van Nederland, Rotterdam Centraal, werken tienduizenden mensen. Naast de Amsterdamse Zuidas is deze locatie van groot belang als internationaal busi­ nesscentrum van ons land, waar tal van toon­ aangevende organisaties zijn gevestigd.

De imposante karakteristiek van het gebouw sluit aan bij de corporate strategie van invloed­ rijke merken in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw. Daarbij ging het om het manifesteren van herkenbaarheid en een zo onaantastbaar mogelijke kracht. Inmiddels worden er andere eisen gesteld aan brand buil­ dings. Ook voor toonaangevende spelers gaat het tegenwoordig om transparantie en maat­ schappelijke betrokkenheid. Bovendien is het – vanwege nieuwe manieren van werken – nodig om de bedrijfsvoering te actualiseren.

Een aanpassing van de huisvesting is vanwege deze redenen een ‘must’ en daarmee is de duur­ zame transformatie van de Delftse Poort een strategisch identiteitsissue. Een gebruiker (in dit geval Nationale Nederlanden) bewijst hiermee dat men in staat is om het eigen merk mee te laten bewegen met hedendaagse maatschappe­ lijke issues. De gedurfde architectonische aanpassing die nodig is om de Delftse Poort te laten voldoen aan de eisen van deze tijd, wordt daarmee vooral ook een communicatieve mede­ deling. Door middel van de vernieuwde brand building toont de gebruiker dat de toekomst is aangebroken en men in staat is de eigen positie te herwaarderen.

82

83

Profiel

Delftse Poort

Studie

 Sterk

 Het

beeldbepalend architectonisch object energielabel B: nu inzetten op maximale besparing primaire energie

ontwerp is een dankbaar onderwerp voor studie naar eigentijdse aanpassingen

 Huidig

weinig toegankelijk: connectie met de omgeving verbeteren

 Energiemaatregelen

grootschalig en state of the art

 Gebouw

 Respect

voor oorspronkelijk ontwerp

 Stevige

associatie bankwezen: vernieuwing gebouw moet toekomstbeeld neerzetten

 Zichtbaarheid

vergroten

organisatie

 Moet

aansluiten bij stadsambities Rotterdam

Rotterdam

1991

84

architectonische benadering vormgeven aan de stad Dit gebouw is primair ontworpen om de identi­ teit c.q. naamsbekendheid van de gebruiker te bevestigen. De iconische werking van het gebouw wordt veroorzaakt door de hoge slanke abstracte volumes. De torens met hun ondiepe kantoor­ velden en hun vele verdiepingen passen echter niet langer bij de huidige werkprocessen waarbij connectiviteit en samenwerken centraal staan.

Dus los van een energetische aanpassing zou er een ingreep moeten worden gedaan om het samenwerken in het gebouw te verbeteren. Ook is het gebouw erg gesloten en mag het meer een rol gaan spelen in de nieuwe Rotterdamse binnen­stedelijke dynamiek (‘de binnenstad is booming en het verblijfsklimaat moet verbeterd worden’; Binnenstadsplan 2008 – 2020).

Het experiment is om het onderste deel van het gebouwcomplex, tussen de lagere verdiepingen van de gebouwtorens, te intensiveren door de introductie van een overdekt stedelijk plein.

Deze nieuwe, kwalitatieve semi-openbare ruimte, een toevoeging aan Rotterdam Central District, wordt vormgegeven als een functionele kas.

De Delftse Poort en de publieke binnenstad van Rotterdam worden op deze manier met elkaar in verband gebracht. Dit komt zowel het stedelijk klimaat als de kwaliteit van de werkomgeving binnen het gebouw zeer ten goede.

Bomen en planten zuiveren de lucht in de kas, zorgen voor een balans in de luchtvochtigheid en reguleren op kleine schaal de koeling. Verder verrijken ze het uitzicht van de kantoren die eerst slechts op een glazen gevel uitkeken en nu een groen perspectief krijgen. Dit nieuwe gezonde binnenklimaat vormt voor kantoor­ medewerkers en voor passanten een groene oase in het centrum van de stad. In de kas kan op experimentele basis groente en fruit worden geteeld, hetgeen aansluit bij de huidige

 Weena 505, Rotterdam

Urban Farming-beweging om stedelingen te voorzien van lokale voedselvoorzieningen en hen met de oorsprong van voedsel te confronteren.

De kas is publiekelijk toegankelijk en wordt met trappen aan de voor- en achtergevel ontsloten, waardoor er een openbare, overdekte route van het station naar de binnenstad ontstaat.

Deze ingreep verbindt het private bastion van Nationale Nederlanden met het openbare domein, waardoor cultureel-economische integratie optreedt. De grens tussen publiek en privaat wordt verzacht door de plint op eerste en tweede verdieping deels in te richten als van buitenaf zichtbare vergaderruimte.

De gebruiker van de Delftse Poort ontwikkelt zich zo tot een maatschappelijke speler die een zichtbare verantwoordelijkheid durft te dragen voor de stedelijke omgeving. Deze houding zal de positie van de brand building gebruiker zeker ten goede komen.

Op de hogere verdiepingen worden de torens met elkaar verbonden door tussenhangende vloervelden annex verbindingsbruggen, die als buitenruimte fungeren waar kan worden

geflexwerkt, vergaderd en geluncht. Het zijn ontmoetingsplekken met een informele sfeer.

Via deze vloervelden kunnen medewerkers zich, zonder de lift te gebruiken, horizontaal van de ene naar de andere toren bewegen.

De psychologische afstand tussen de verschil­ lende afdelingen in beide torens wordt zo verkleind. Door deze ruimtelijke ingreep is het voor de organisatie mogelijk om meer geïnte­ greerd te werken.

Door de kas wordt het grote geveloppervlak van het gebouw gereduceerd, terwijl er meer gebouwvolume gerealiseerd wordt. Hoewel dit in strijd lijkt met de huidige notie van leeg­ stand heeft deze toevoeging duidelijke voor­ delen. Het nieuwe kasvolume zorgt voor een buffer in het klimaat van het gebouw. Tevens past het maken van een compacte stad – op steenworp afstand van een ov-knooppunt – bij het streven om mobiliteitsbewegingen terug te dringen. De kas leidt daarmee indirect tot energiebesparing.

â Rotterdam Centraal District

85

Profiel

Delftse Poort

TECHNIEK grootschaligheid biedt kansen Beter inregelen bestaande installatie

Zonne-energie

Gedrag gebruikers compenseren (aanwezig­ heidsdetectie, domotica)

Daglichtregeling

Energie-efficiënte verlichting

Geothermie 2KM

Atrium

â Delftse Poort, rendering voor gebouwsimulatie (IES)

Techniek

Delftse Poort is met meer dan 100.000 m2 BVO een van de grootste kantoren van Nederland.

De energievraag is over­een­komstig hoog.

De gevel is, ook volgens huidige maatstaven, van goede kwaliteit en bestaat uit betonnen draagelementen, afgewerkt met spiegelend glas. Het grote externe glasoppervlak suggereert anders, maar de gevel bestaat maar voor 20 procent uit daglichtopeningen.

De isolatiewaarde van de gehele gevel is daardoor ook goed. Gezien de beperkte daglichtopeningen, is er relatief wel veel verlichting nodig. De torens zijn met de lange zijde op het zuiden georiënteerd en respectievelijk 45, 90, 70 en 150 meter hoog. Gedeeltelijk beschaduwen de torens elkaar. Door beperkte daglichtopeningen is de zonbelasting niet groot. Dit beperkt de koellast. Er staat derhalve ook maar 1200 kW koelvermogen opgesteld.

De gebouwsimulaties tonen aan dat de Delftse Poort een opvallend energie-efficiënt gebouw is. Dit wordt bevestigd door het energielabel B (verkregen na de recente renovatie). Naast de relatief hoge isolatie, is er ook sprake van een efficiënte comfortkoeling (met een combinatie van inductie-units en koelplafonds). Het is een relatief luchtdicht gebouw, onder meer omdat het geen te openen ramen heeft.

Daar tegenover staat wel dat het gebouw door zijn hoogte te maken heeft met hoge windbelasting (en hoge druk­verschillen over de gevels). Gezien de goede prestaties en vooral het iconische voorkomen is er geen reden om een gevelrenovatie voor te stellen.

Gezien de beperkte daglichtinval is energieefficiënte verlichting noodzakelijk. Daglicht­ simulatie toont aan dat deze ingreep gecombineerd dient te worden met een nieuw te creëren daglichtregeling in een strook van 2 meter rondom de gevel.

De grootste architectonische ingreep is het realiseren van een kas tussen de gebouwen met een hoogte van circa 43 meter. Deze kas zal grotendeels verwarmd worden met ventilatielucht die van de kantoren wordt overgestort. De gewenste temperatuur is minimaal 16º C om zo te komen tot een aanvaardbaar verblijfsklimaat. Er zal daarom aanvullend verwarmd moeten worden.

Het voorgestelde glas is goed geïsoleerd.

In de zomer is natuurlijke ventitatie en koeling mogelijk door grote te openen delen in de façade en het dak. De extra energie die nodig is om de kas (beperkt) te conditioneren wordt

Rotterdam

1991

gecompenseerd door de kas te plaatsen tussen de bestaande torens en te laten profiteren van de ventilatielucht die daar wordt afgevoerd.

Uit verkennende gebouwsimulaties blijkt dat het aandeel gebouw­gebonden primaire energie niet verandert door het integreren van de kas.

90 procent van de warmte. Aanvullend is dan wel piek­warmtecapaciteit nodig. De Delftse Poort heeft een aansluitwaarde van circa 4 MWth en claimt dus 40 procent van de capaciteit. De overgebleven 6 MWth wordt gebruikt voor warmtelevering aan andere gebouwen in de wijk.

Het resultaat van de in te voeren daglichtrege­ ling is een primair gebouwgebonden energie­ verbruik, exclusief gebruikersdeel, van circa 111 kWh primair/m2 VVO, waarvan 35 kWh primair/m2 VVO (126 MJ primair/m2 VVO) voor ruimteverwarming. Dit is een besparing van rond de 20 procent op het huidige gebouwge­ bonden energieverbruik.

Het aansluiten van de geothermiebron op meerdere gebouwen in de wijk kan in dit geval relatief eenvoudig omdat alle gebouwen al verbonden zijn middels het stadsverwar­ mings­net. Het voorstel is om deze gebouwen hiervan los te koppelen. Dit omdat de geother­ miebron een temperatuur zal voeren van 70 tot maximaal 90ºC, terwijl het stadsverwar­ mingsnet een temperatuur voert van 90 tot 120ºC in de zomer en winter. De natuurlijke partner voor dit project is Eneco, de eigenaar van het bestaande stadsverwarmingsnet.

gebruikersmaatregelen Een aanzienlijke besparing is mogelijk op het gebruikgerelateerde energiegebruik. De gebruiker kan hier een voorbeeld stellen in het zo intelligent mogelijk inregelen van het ener­ giegebruik. Serverruimten moeten zo gesitu­ eerd en ingericht worden dat ze makkelijk met buitenlucht gekoeld kunnen worden.

De keukenapparatuur wordt in deze studie vervangen door energiezuinige apparaten en zo ook de kantoorapparatuur. Dit is berekend op 125 kWh primair/m2 VVO (ofwel 450 MJ primair/m2), ruim boven het landelijk gemid­ delde voor kantoren, mede door de benodige computercapaciteit van bankgerelateerde transacties. Door energiezuinige computers, zoals thin clients, serverruimten die natuurlijk gekoeld kunnen worden en dus aan de gevel gesitueerd zijn, kan dit gebruikersgebonden verbruik met 30 procent worden terugge­ bracht. Deze relatieve besparing is in overeen­ stemming met verkenningen door onder andere PEGO. Dit is een absolute besparing van circa 40 kWh primair/m2 VVO. Dit resulteert ook bij dit gebouw in ongeveer 15 procent reductie op de totale energievraag. duurzame energieproductie Het voorstel is om het gebouw met geo­­ thermie te verwarmen. Daarvoor wordt nabij het gebouw (aan het spoor) een geothermie­ bron gerealiseerd.

Een geothermiebron van 100 m3/uur en 75ºC aanvoertemperatuur en 45ºC retour­tempe­ ratuur heeft een capaciteit van 3 MWth. Als die als basiswarmtebron gebruikt wordt, zou deze ongeveer een totaal van 10MWth aan aansluitingvermogen kunnen bedienen. In die situatie levert de geothermie ongeveer 80 tot

Geothermische verwarming leidt tot een reductie van de primaire energievraag met circa 10%. Aanvullend wordt voorgesteld om met de geothermische warmte te koelen door middel van een absorptiekoelmachine.

Door de relatief lage temperatuur van de geo­thermie is de effi­ciency hiervan niet hoog en is er een aan­zienlijk oppervlak aan koel­ torens (of condensors) nodig, namelijk twee keer zoveel als op dit moment. Het kan evenwel de pri­maire energievraag met een extra 5 procent verminderen.

86

minder dan een PV onder de optimale hoek van 35 graden op het zuiden. Voor de oost- en westgevel is dat 40 procent minder. De PV zorgt voor de aanvullende 20 procent reductie van primaire energievraag. Een optie is om de PV-cellen juist niet te integreren in het gevel­ beeld. Esthetisch krijgt het pand dan een meer een state-of-the-art look en gaat het pand een rol spelen in het toekomstgericht denken van vastgoed­gebruikers en eigenaren. Uit respect voor het bestaande gebouw is voor de eerste optie gekozen.

â Naast het gebouw bevindt zich een geschikte boorlocatie voor de geothermische bron

+151 m

Met geothermie wordt de resterende energie­ vraag met circa 15 procent duurzaam ingevuld.

De pompenergie die nodig is bij geothermie is daarin verdisconteerd (COP = 10). De totale reductie van primaire energievraag komt dan op 40 procent.

Aanvullend zullen het dak en vooral de gevels bekleed worden met PV. Om de gewenste 60 procent reductie van primaire energie te bereiken, is aanvullend 18.000 m2 PV nodig en die passen op de enorme gevels van het gebouw. Op het dak is plaats voor circa 3.500 m2.

Verder wordt PV geintegreerd in het dak van de kas, de zuidgevel van de torens en een deel op de oostgevel van de torens en het atrium.

Dit is respectievelijk 4.000, 8.000 en 2.500 m2.

Voorgesteld wordt om een deel van de glasgevel­bekleding te vervangen door met zonnecellen (PV) geïntegreerd glas. Zo kunnen de cellen onopvallend in de bestaande gevel verwerkt worden. PV op een onbeschaduwde verticale zuidgevel produceert circa 30 procent

-2000 m

87

Profiel

Delftse Poort

Techniek

reductie primaire energie De resultaten van de maatregelen aan gebouw, gebruikersapparaten en duurzame energie­productie resulteren in een netto primaire energievraag van 106 kWh/m2 VVO (of wel 382 MJ/m2 VVO) terwijl dit zonder deze maat­­regelen rond de 266 kWh/m2 VVO (of 960 MJ/m2) zou liggen. Dat is een reductie van 60 procent.

is op het energieverbruik van het gebouw.

De thermische simulatie toont aan dat de warmtevraag van enkel een kas van deze omvang (minimum temperatuur circa 16ºC) aanzienlijk is. Dit wordt evenwel gecompen­ seerd door het atrium te plaatsen tussen de gebouwen. Verder wordt voorkomen dat de temperatuur in het atrium in de zomer oploopt door een goede ventilatie.

Daglichtsimulaties zijn gebruikt om te beoor­ delen wat de invloed van de kas is op het daglicht in de aangrenzende kantoren (ongeveer 25 procent van de buitengevels).

Het daglicht reduceert en om die reden is voorgesteld in dit deel van de gevel transpa­

ranter glas toe te passen. Daarin worden vervolgens te openen ramen geïntegreerd.

Niet zozeer vanwege energiebesparing, maar meer om de beleving en dus comfort. Ondanks die te openen ramen wordt de luchtdichtheid van de gevel behouden. De kas neemt die functie over. De daglichtsimulaties zijn ook gebruikt om te bepalen welke verlichting nodig is en in welke mate daglichtregeling zinvol is. Dit lijkt zinvol in een strook van 2 meter van de gevel. Het geldt vooral voor de gevels die naar buiten gericht zijn en on­beperkt zicht hebben op de hemelkoepel.

Op deze wijze wordt de elektriciteitsvraag voor verlichting met 35 procent gereduceerd.

gebouwsimulatie De gebouwsimulatie toont aan dat Delftse Poort een relatief efficiënt gebouw is.

Deze gebouwsimulatie is ook gebruikt om te onderzoeken wat de invloed van de kas

reductie primair energieverbruik

2

kWh primair/ m2 vvo

mj/m vvo

Baseline gebouwgebonden Baseline gebruikers Totaal

140 126 266

504 454 958

Besparing efficiency-pakket Besparing gebruikers Geothermiewarmte Geothermiekoude (absorptiekoeling) Geothermieelektra Pv

-29 -39 -32 -15 10 -55

-104 -140 -115 -54 37 -198

Totaal

106

% Verbetering tov baseline gebouw+gebruik Mj primair verbruik nieuwe situatie Mj primair productie

208 -102

384

751 -367

% t.o.v. baseline gebouw+gebruik

Rc externe wanden U-waarde glas U-waarde atrium Luchtdichtheid Verlichting Apparaten Gebruikstijden

m2.K/W W/m2.K 2

Warmteterugwinning Warmteproductie Koeling Pv

baseline

-11% -15% -12% -5% 4% -21%

60%

e-pakket

3

3

2,5

2,5

W/m .K

2

2

0,3

0,3

W/m2 W/m2

kantoren

14

9 dr

circulatie

12

5 pir

W/m2

kantoren

11,7

8,3

circulatie

1,9

1,3

uren

7am – 7pm

7am – 7pm

w/l/s

inductieunits + stralingpaneel 3

inductieunits + stralingpaneel 3

W/m2

%

50%

50%

stadsverwarming

geothermie, COP = 10 COP absorptiekoeling = 0,6 PV 150 Wp/m2

COP = 2,5 geen

50

100

81

vv (ach*)

Klimaatinstallatie Ventilatie

ruimte

0

150

200

baseline

selectie van gebouw- en installatiekenmerken eenheid

gebouwgebonden energieverbruik (in kWh/m2 VVO)

9 15

35

efficiency-pakket 52

verlichting

9 15

35

ventilatoren

koeling

verwarming

á Primaire energiereductie (simulaties

uitgevoerd met IES versie 6.4.0.8)

 Selectie van kenmerken om de renovatie en

uitbreidingssituatie te simuleren.

*H et ventilatievoud is ingeschat op basis van de verwachte gevelkwaliteit en het drukverschil over de gevel.

Rotterdam

1991

88

á Daglichtintrede in kantoorslab met atrium,

waarbij binnen de groene lijn de daglicht­ factor tussen de 2 en 3 procent ligt en nog voldoende hoog is om het kunstlicht te dimmen; daglicht­intrede is over het geheel beperkt (door het kleine percentage gevelopeningen van 20%).

á Plattegrond van de bestaande situatie

á Plattegrond van het gerenoveerde gebouw

Primaire energiereductie In de post elektra is ook elektriciteit nodig voor duurzame energieproductie zoals restwarmte en koudelevering wko. Restwarmte is apart benoemd in de post externe warmte en opgenomen bij primaire duurzame energie, terwijl koudelevering door wko niet apart is opgenomen als primaire duurzame energie. Tabel conform EnergieSprong | SEV tenderaanvraagmodel.

elektra

Gebouw-gebonden Gage + ga Totaal Mj primair

Mj primair

Mj primair duurzame energie Netto mj primair Reductie mj primair per jaar nieuw t.o.v. referentie

kWh/m2/jaar

43 51 94

833

referentie situatie gas externe warmte

elektra

m3/m2/jaar

mj/m2/jaar

kWh/m2/jaar

0

126

573

0 0 0

126 0 126

29 36 65

nieuwe situatie gas externe warmte m3/m2/jaar

mj/m2/jaar

126

0

126 0 126

0 0 0

totaal verbruik elektra + gas 959

totaal verbruik elektra + stadswarmte 699

0 959 0%

313 386 60%

89

Profiel

Delftse Poort

Financieel ingrepen van statuur

Financieel

Rotterdam

1991

Bij relatief jonge en kwalitatief hoogwaardige gebouwen als de Delftse Poort kan het vanuit financieel perspectief als lastig ervaren worden om een forse energiesprong te maken. Dit type gebouwen heeft vaak al een C- of een B-label.

Het realiseren van een energiesprong van 60 procent vanuit dat vertrekpunt vraagt forse investeringen. Een ambitieuze aanpak met gerichte focus biedt echter kansen. Dit als logisch uitgangspunt voor zowel eigenaar als gebruiker. Immers, een gebouw als dit maxi­ maal energiezuinig maken, binnen gezonde financiële kaders, herbevestigt de leidende rol en trots van de gebruiker. Tegelijkertijd maakt de eigenaar het meest markante kantoor­ gebouw van Nederland tot een zeer eigentijds waardevast icoon.

Uit tabel ‘kosten energiemaatregelen’ op de volgende pagina blijkt dat geen van de maatregelen volledig kostenneutraal voor de gebruiker van het gebouw kunnen worden gerealiseerd. De benodigde huurverhoging van B 1,37 miljoen komt overeen met ongeveer B 20,- per m2 per jaar. De besparing is echter B 8 per m2 per jaar. Per saldo praten we dus over een stijging van de huisvestingslasten voor de huurder van B 12 per m2 per jaar (circa 6 procent, bij een gemiddeld huurniveau in Rotterdam Centrum van B 200 per m2). In het geval dat de eigenaar besluit om een deel van de benodigde investeringen onder de vervanging te plaatsen, treedt voor de huurder mogelijk wel het voordeel van energie­ besparing op. Als partijen bereid zijn goede afspraken te maken over de verdeling van de kosten en opbrengsten, wordt een energie­ sprong van 60 procent voor dit gebouw een interessante businesscase.

In tabel ‘kosten energiemaatregelen’ op de volgende pagina is voor de verschillende energie­technische ingrepen die voor de Delftse Poort zijn onderzocht weergegeven wat het effect is van de investering op het energie­ verbruik en welke huurverhoging noodzakelijk is om de investeringskosten te kunnen dekken.

De kosten van de kas, inclusief vervanging van het glas aan de aangrenzende gevels, zijn hierin niet meegenomen (hierover later meer). Dit geldt wel voor alle overige aanpassingen, waar­ onder de PV-cellen. Ten aanzien van geothermie zijn alleen de investeringskosten opgenomen die toerekenbaar zijn aan het gebouw Delftse Poort. Aangezien de geothermische bron een aanzienlijk grotere capaciteit heeft dan voor Delftse Poort nodig is, wordt er van uitgegaan dat de over­capaciteit door andere gebouwen in de omgeving van Delftse Poort wordt benut en dat de investeringskosten naar rato van de benodigde warmte over de verschillende afnemers wordt verdeeld.

90

financiering van de kas De kas maakt dat het gebouw (en daarmee Nationale Nederlanden) zich meer openbaart in de stad. Ook wordt het gebouw prettiger om te verblijven door de (wellicht zelfs open­ bare) groene oase die ontstaat. Laatste argu­ ment is de verbinding tussen de twee torens, waardoor de organisatie van het gebouw efficiënter zal zijn. De kosten van de kas en het aanpassen van de bestaande gevels zijn geraamd op circa B 10 miljoen. Hierdoor ontstaat een binnenplein van circa 4.000 m2 en per verdieping een loopbrug (totaal 1600 m2). Ter verantwoording van B 10 miljoen dient de kas een huur op te brengen van in totaal B 700.000 per jaar tegen een rendement (BAR) van 7 procent. Dit uit zich in een huurprijs voor de kas van B 125 per m2 per jaar.

behaalde energiesprong 100%

Huurder: 1,4 mln extra huur

ONRENDABELE INVESTERING

Belegger: 19 mln investering 60%

Duurzame productie 102 kWH/m2 VVO

Maatregelen aan gebouw 29 kWH/m2 VVO Gebruiksmaatregelen 39 kWH/m2 VVO

25% 15%

Ter vergelijking Per werkplek van bruto 25 m2 bedragen de kosten van een energiesprong van 60%, netto C 300 per jaar. Als die medewerker C 70.000 per jaar kost, dan is C 300, daarvan 0,4%. Stel, die medewerker is senior consultant met een tarief van C 150 per uur, dan staat C 300 gelijk aan 2 uur productieve inzet.

91

Profiel

Delftse Poort

Financieel

transformatie In deze casus is gekozen voor de aanpak met een Energie Service Company (ESCo). Een ESCo neemt de investeringen die gepaard gaan met energiebesparende maatregelen over en garandeert vervolgens de performance van het gebouw en de installaties. Inzet van een ESCo heeft voordelen voor de belegger en voor de huurder: • Gegarandeerde energiebesparing op basis van een prestatiecontract • Waardevermeerdering van het gebouw door de betere energieprestatie • Geen extra financieringslasten (worden door de ESCo gedragen) • Juiste inzet van expertise

wat bijdraagt aan een haalbare business case.

De ESCo van de Delftse Poort is de contract­ partner voor de exploitant van de geothermie.

Die zal een afnamegarantie afgeven voor warmte en elektriciteit en daarmee verzekerd zijn van een 100 procent duurzame energie­ voorziening.

financiering vanuit het energie prestatie contract is financiering mogelijk Het fundament van een EPC is een business case op basis van inzicht in de éénmalige investeringskosten en de jaarlijkse besparingen.

Zodoende is de verwachte terugverdientijd van de energie-efficiënte maatregelen eenvoudig vast te stellen.

Door ook de financiering onderdeel te maken van het EPC behoort zelfs budgetneutraliteit tot de mogelijkheden. Dit betekent voor de opdrachtgever, de eigenaar van Delftse Poort, dat er géén extra investeringsbudgetten nodig zijn. in de afbeelding op pagina 93 is schematisch weergegeven op welke wijze deze financiering wordt vormgegeven. Tussen de opdrachtgever en de ESCo wordt een EPC afgesloten; tussen de opdrachtgever en de financiële instelling wordt een financierings­ overeenkomst afgesloten. De basis is de business case met de garanties, zoals geboden door de ESCo en vastgelegd in het EPC.

De figuur ‘wie doet wat en wie betaalt?’ geeft aan wat de relatie is tussen de verschil­ lende partijen wanneer de exploitatie van de energie­besparende maatregelen bij een ESCo wordt ondergebracht.

Voor grote ingrepen, zoals geothermie, is het noodzakelijk om verder te kijken dan dit ene gebouw, omdat de investeringen het gebouw overstijgen. In Den Haag is bijvoorbeeld in 2010 Aardwarmte Den Haag V.O.F. opgericht, die circa 4.000 woningen en enkele bedrijven van warmte voorziet uit een geothermische bron. Met de Delftse Poort als start, daarna aansluiting van de overige kantoorgebouwen aan het Weena en vervolgens de nieuwe vast­ goedontwikkelingen in het stationsgebied, bestaat de mogelijkheid om voldoende kritische massa te bereiken. Het gebied heeft namelijk een grote energievraag en een diversiteit aan functies (werken en wonen),

exploitatie een energie prestatie contract vanuit een esco Een Energie Prestatie Contract (EPC) is een langetermijnsamenwerking tussen een vastgoed­gebruiker en een ESCo. Het EPC omvat een pakket aan maatwerk energie-efficiënte maat­regelen. Deze maatregelen hebben de reductie van de energieconsumptie en opera­ tionele kosten ten doel. De ESCo garandeert de energie- en operationele besparingen en hiermee worden de benodigde investerings­ kosten terugverdiend. Vanwege deze garanties neemt de ESCo de prestatieverplichting op zich om binnen een turnkeyproject de energie-effi­ ciënte maatregelen uit te voeren. De analyse van het vastgoed via een uitgebreide meet­ campagne vormt een belangrijk onderdeel van het proces om tot een prestatiecontract met een ESCo te komen. Afspraken over de wijze waarop de gegarandeerde besparingen worden aangetoond worden vastgelegd. Zo ook afspraken over de effecten van het gebruik. De huurder van het pand wordt dus rechtstreeks (financieel) aangesproken op mogelijke energie­ verspilling en dat leidt ongetwijfeld tot bewust gedrag. De ESCo is risicodragend gedurende de uitvoering van de transformatie en de exploitatie voor de contractduur.

kosten energiemaatregelen energiesprong maatregelen

% energie­sprong

investering x J

netto opbrengsten per jaar (energiebesparing) x J

benodigde huurverhoging per jaar x J

Gebruikersgebonden maatregelen

15

5.000.000

138.000

369.000

Gebouwgebonden maatregelen

10

5.000.000

96.000

369.000

Duurzame energie productie

35

9.000.000

265.000

628.000

Geo-thermie

14

3.000.000

96.000

188.000

Zonne-panelen

21

6.000.000

169.000

441.000

60

19.000.000

499.000

1.366.000

Totaal

 % Energiesprong, investering, besparing

en benodigde huurverhoging van energie­technische ingrepen Delftse Poort

Rotterdam

1991

92

energy service company (esco) Een ESCo is een bedrijf dat de investering op zich neemt voor energiebesparingen en de beste energieoplossing kiest om deze besparingen te realiseren. Dat is handig voor organisaties die wel op energie willen besparen en daarmee de energierekening verlagen, maar de benodigde investeringen liever buiten de deur houden.

De gemeente Rotterdam laat met negen zwembaden zien hoe je een ESCo effectief kunt inzetten. Met het programma Rotterdamse Groene Gebouwen werkt deze gemeente aan een duurzame vastgoedportefeuille.

ep

ing

ESCo

len

c

Eigenaar

business case

Bank

wie doet wat en wie betaalt?

fase

partij

transformatie bouwkundig installatie

exploitatie financiering onderhoud energie

huurder

betaalt sevicekosten

belegger

betaalt energie rekening

zorgt voor onderhoud van gebouw

bouwer/ ontwikkelaar energie足 leverancier

Zorgt voor realisatie van energiebesparende maatergelen

Financieren energiebesparende maatergelen (gebouw en installatie)

Beheert en onderhoud energie足 systemen

Ontvangt inkomsten uit energiere足 kening

93

Profiel

Delftse Poort

Een icoon hernieuwd!

BRUTO VLOEROPPERVLAK

105373 oorspronkelijk BOUWJAAR

VERHUURBAAR VLOEROPPERVLAK

M2

71251

M2

energiesprong

1991 60%

eigen parkeerplaatsen

589 De toekomst is aangebroken

Gebouw als onderdeel van de stad

HET CORPORATE GEBOUW VAN NEDERLAND. NATIONALE LANDMARK NU OOK DUURZaam ICOON. WERKEN IN EEN GROENE STADSOASE. NATIONALE TROTS MEE IN DE ambities VAN EEN WERELDSTAD. INTERNATIONAAL MERK NU OOK MAATSCHAPPELIJKE FACTOR VAN BETEKENIS. LOCAL FaRMING, GLOBAL FINANCE. DUURZAAMHEID IN BREED PERSPECTIEF. ARCHITECTUUR ALS MARKETING STRATEGIE.

Advertorial

Rotterdam

1991

94

95

Gebouwen bewegen

Addendum

Addendum n

literatuurlijst

• Agentschap NL. (2010) “Energieneutraal bouwen, hoe doe je dat?”.

• Den Hartogh, P. (2011) Verbetering door verduurzaming. Het effect

• Agentschap NL. (2011) “Leidraad Green Lease”. http://www.agent­

• Dobbelsteen, A.A.J.F. van den. (2008) “Modelvergelijking voor de

www.agentschapnl.nl/sites/default/files/bijlagen/Infoblad_Energie­ neutraal_Bouwen.pdf, toegang maart 2012

schapnl.nl/content/leidraad-green-lease-eindrapport, toegang maart 2012

• Agentschap NL. (2012) “ESCo’s”. www.agentschapnl.nl/programmas­ regelingen/escos, toegang maart 2012

• Airlie, C. (2012) “Investors Worth $10 Trillion Say Carbon May Hinder Profit”, Bloomberg. www.bloomberg.com/news/2012-02-20/ investors-managing-10-trillion-say-co2-emissions-hinder-profits. html, toegang maart 2012

• Aripin, S. (2007) Healing architecture: daylight in hospital design.

Australie: University of Queensland, School Geography, Planning and Architecture

• Albert Hulshoff. (2011). Met ESCo’s vastgoed verduurzamen tegen ‘nul credit risk’. Vastgoedmarkt, 41

• Anker, E. van den. (2011) “Groeiende vraag naar flexplekken leidt tot

nieuw initiatief op station Amersfoort”, Facility Management Maga­ zine. www.fmm.nl/nieuws/nieuws/groeiende-vraag-naarflex­ plekken-leidt-tot-nieuw.93269.lynkx, toegang maart 2012

• Bakker, F. en Hoogeland H. (2011). Financiering van energie presentatie contracten. Duurzame energie: het financiële inzicht, 29

• BECO groep. “Maaldrift II”, DBT. http://www.duurzamebedrijventer­ reinen.nl/ProfileDetail_popup.asp?PID=67, toegang maart 2012

• Boef, M. en Kleemans, J. (2011) “Verduurzamen van kantoorpanden loont”, Vastgoedmarkt, januari 2011, pp. 34.

• CBS. (2012) “Energie 9 procent duurder”. www.cbs.nl/nl-NL/menu/

themas/prijzen/publicaties/artikelen/archief/2012/2012-3582-wm. htm, toegang maart 2012

• Commissie Geluid en Gezondheid. (1994) Geluid en gezondheid.

Den Haag: Gezondheidsraad, 1994/15

van verduurzaming op de marktwaarde van bestaande kantoren.

Amsterdam: DTZ Zadelhoff

Nederlandse Green building tool”, Dutch Green Building Council. http://www.dgbc.nl/images/uploads/dgbc_rapport_modelvergelij­ king_v2.4_.pdf, toegang maart 2012

• Donner, J. P. H. (2012) “Duurzame ontwikkeling en beleid”,

De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-30196-156.html, toegang maart 2012

• DTZ Zadelhoff (2011) “Verbetering door verduurzaming” Het effect van verduurzaming op de marktwaarde van bestaande kantoren.

• Eccles, R; Ioannou, I; Serafeim, G. (2011) “The Impact of a Corporate

Culture of Sustainability: on Corporate Behavior and Performance”, Harvard Business School. www.hbs.edu/research/pdf/12-035.pdf, toegang maart 2012

• Howard, B et al. (2011) “Estimated Total Annual Building Energy

Consumption at the Block and Lot Level for NYC”, Modi Research Group. http://modi.mech.columbia.edu/nycenergy/, toegang maart 2012

• Hawkins, G. (2011) Rules of Thumb: guidelines for building services.

Berkshire: BSRIA

• Jones Lang LaSalle. (2010) OSCAR 2010.

• Kluwer. (2012) “Kantoorinrichting”, Over het nieuwe werken.

http://overhetnieuwewerken.nl/dossiers/kantoorinrichting, toegang maart 2012

• Kok, N en Jennen, M. (2011) De waarde van energiezuinigheid en

bereikbaarheid. Een analyse van de Nederlandse kantorenmarkt.

Maastricht: Universiteit Maastricht, School of Business and Econo­ mics, Departement Financiering; Rotterdam: Erasmus Universiteit, Rotterdam School of Management, Departement Financiering.

• Linden, A.C van der et al. (2005) Adaptieve Temperatuur grens­

waarden. Rotterdam: ISSO symposium Thermisch Binnenklimaat

96

• Motivaction. (2010) “Nederlanders kiezen voor bedrijven die goed zijn voor maatschappij”. www.motivaction.nl/content/ nederlanders-kiezen-voor-bedrijven-die-goed-zijn-voor-maat­ schappij, toegang maart 2012

• Nederlandse Spoorwegen. (2011) “NS en MVO Nederland slaan de handen ineen voor duurzaam vervoer”, MVO Nederland. www. mvonederland.nl/sites/default/files/persbericht_ns_en_mvo_ nederland_slaan_handen_ineen_voor_duurzaam_vervoer.pdf, toegang maart 2012

• Rijksgebouwendienst. (2010) “Duurzaam inkopen kantoren blijkt effectief”. http://www.rgd.nl/actueel/nieuws-en-persberichten/ artikel/artikel/1881/, toegang maart 2012

• Rijksoverheid. (2011) “Wetsvoorstel Wet kenbaarheid energieprestatie gebouwen”, Ministerie van Binnenlandse Zaken. http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/kamer­ stukken/2011/12/16/wetsvoorstel-wet-kenbaarheidenergieprestatiegebouwen.html, toegang maart 2012

• Rijksoverheid. (2012) “Wat is de energieprestatienorm van gebouwen

(EPG)?”. http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energiebesparing/ vraag-en-antwoord/wat-is-de-energieprestatienorm-vangebouwenepg.html, toegang maart 2012

• Rossenberg, M. van. (2011) Bewustwording Binnenmilieu

Basisscholen. Arnhem: GGD van Veiligheids- en Gezondheidsregio Gelderland-Midden

• SEV (2011) “Kantoren vernieuwen naar energieneutraal”

EnergieSprong http://energiesprong.nl/experimentoproepen/ kantoren-vernieuwen-naar-energieneutraal

• Silvano Serra van Cofeley Energie Solutions BV. (2011). De financier­

baarheid van warmte- en koudeopslag installaties: Een risk review op latente risico’s in aannames. Financiering van energie presentatie contracten. Duurzame energie: het financiële inzicht, 9

• Tregenza, P en Loe, D .(1998) The design of lighting. Londen: Taylor & Francis

• Triodos Bank (2011), Leven in gezonde gebouwen

• USGBC (2012) “Dive into Leed 2012”. http://www.usgbc.org/ DisplayPage aspx?CMSPageID=2360, toegang maart 2012

• ZUS. (2009) “Central District Rotterdam”. http://www.zus.cc/ work/urbanism/145_CDR.php?1=y, toegang maart 2012

• www.biz-nl.nl

www.bouwkostenkompas.nl www.breeam.nl www.centralpost.nl www.dhv.nl www.duurzaamvastgoedportal.nl www.gprgebouw.nl www.iso14000.nl www.JonesLangLaSalle.nl www.livingdaylights.nl www.luchtsingel.org www.rgd.nl www.watertorenbussum.nl

97

Gebouwen bewegen

n

Addendum

begrippen en afkortingen

Baseline berekend huidig energiegebruik op basis van geschatte gebouwkenmerken en met hulp van gebouwsimulatie Efficiencypakket berekend toekomstig energiegebruik op basis van

geschatte gebouwkenmerken en met hulp van gebouw­simulatie

Gebouwsimulatie computermodel (model=benadering van de werkelijk­

heid) waarmee gedetaileerd het thermisch en energetisch gedrag van gebouwen kan worden bestudeerd

kWh eenheid voor hoeveelheid energie in Kilo-Watt-uur (hour) = 3,6 MJ MJ eenheid voor hoeveelheid energie in Mega Joules = 0,278 kWh Rc-waarde grootheid van isolatiewaarde voor dichte geveldelen U-waarde grootheid van isolatiewaarde voor glasgevels VV (ACH) ventilatievoud per uur (air changes per hour) gebruikt voor

zowel (gecontroleerde) mechanische ventilatie als (ongecontroleerde) infiltratie van buitenlucht door lekkage van de gevel

DR Daglichtregeling PIR Aanwezigheidsdetectie (passive infra red detector)

VAV Variabele luchtvolume COPwp Coëfficiency of performance van warmtepomp (wp) ofwel geleverde warmte door wp gedeeld door elektrische input COP ckm Coëfficiency of performance van compressiekoelmachine (ckm) ofwel geleverde koude door ckm gedeeld door elektrische input COPvrij Coëfficiency of performance van vrije koeling ofwel geleverde koude uit de bron gedeeld door elektrische input

GAGE + GA GAGE = GebouwAfhankelijk GebruikersEnergie­gebruik en betreft onder meer transport (roltrappen, liften), centrale ICT voor­ zieningen (server etc. incl. ruimtekoeling), en horeca voorzieningen, zowel centraal (kantine) als decentraal (o.m. koffieapparaten).

GA = GebruikersApparatuur en betreft alle andere vormen van energie­ gebruik in het gebouw, zoals energie­gebruik door computers, beeld­ schermen, audiovisuele apparatuur, printers, kopieerapparaten, etc.

WP = warmtepomp, een elektrisch aangedreven apparaat dat warmte efficiënt van een lage temperatuur (circa 15°C) naar een hogere temperatuur (circa 40°C) kan brengen (werkt als een omgekeerde koel­ machine); gebruikt ongeveer 1 eenheid elektriciteit om 4 eenheden hoge temperatuur warmte te produceren (COPwp=4).

WKO = warmte-koudeopslag in de bodem in dit geval een grondwater­

doublet, waarbij de ene bron gebruikt wordt voor opslag van warmte (warmwater) en de andere voor opslag van koude (koudwater) en het laden en ontladen van deze bronnen plaatsvindt afhankelijk van of het gebouw verwarmd of gekoeld moet worden

WKK = warmtekrachtkoppeling veelal gasmotor met generator waarbij

afvalwarmte wordt gebruikt voor verwarming

98

n

colofon

samenstelling en concept

opdrachtgever

Transitieformule

EnergieSprong | SEV

De Transitieformule is een samenwerkingsverband tussen Architectenbureau

EnergieSprong is een programma van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV)

Paul de Ruiter, Arup, Bureau van Miert en Fakton, met Peter Verburgt als

en stimuleert innovaties op energiegebied in de gebouwde omgeving door financieel

onafhankelijk adviseur en richt zich op het integraal verbeteren en verduurzamen

of procesmatig concrete projecten te ondersteunen. Dit programma wordt uitgevoerd

van bestaande gebouwen.

in opdracht van het Ministerie van BZK.

Auteurs Marcel van Miert, Peter Verburgt, Paul de Ruiter

Jasper van den Munckhof, Ivo Opstelten, Tessie Vilé.

Architectonische uitwerking Architectenbureau Paul de Ruiter, Roel Rutgers

Met dank aan Ruby van den Munckhof (strategisch adviseur identiteit en huisvesting)

Redactie Architectenbureau Paul de Ruiter, Angela Sondervan

Energieconcepten en modellering Arup, Peter Mensinga, Jaap Wiedenhoff Marktverkenning Bureau Van Miert, Diana Schipperen

Business case en contractvormen Fakton, Thomas Chaulet, Gert-Joost Peek

www.energiesprong.nl

ontwerp

Total Public

www.totalpublic.nl

fotografie

Architectenbureau Paul de Ruiter (40, 54, 68, 82) Corbis (15, 32, 38) Dieuwertje Komen (42, 56, 84) HG Esch Photography (90) Hollandse Hoogte (13, 26, 27, 28, 34-35, 37) i29 interior architects (48) Rob t Hart (14) Pieter Kers (24, 62, 76-77) (20-21) Minfin: http://www.rgd.nl/actueel/smaak-magazine/smaakspecial-ministerie-van-financien/ DHV: http://www.gebouwvanhetjaar.nl/prijsvraag/preview.php? prijsvraag_name=prijsvraag17&id=2708 Watertoren: http://www.wth.nl/Items/nl-NL/Cases/projecten/Watertoren-Bussum www.transitieformule.nl www.paulderuiter.nl www.arup.com www.bureauvanmiert.nl www.fakton.nl

Central Post: http://www.booosting.nl/news/show/id/39

druk

Drukkerij Ando bv www.ando.eu

99

Gebouwen bewegen

Addendum

Hoewel aan de totstandkoming van deze uitgave de uiterste zorg is besteed kan voor de afwezigheid van eventuele (druk)fouten of onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaarden de opdrachtgever (EnergieSprong | SEV), de partijen binnen de Transitie­ formule, de uitgever en andere betrokkenen deswege geen aansprakelijkheid voor de gevolgen van eventueel voorkomende fouten en onvolledigheden. De uitwerking van de casestudies (Godsweerdersingel, Helicopterstraat, Mercator en Delftse Poort) is puur fictief en gebaseerd op globale gegevens. De eigenaren van deze vastgoedobjecten kunnen op geen enkele wijze worden aangesproken op de uitkomsten van de studies.

Dit document is, met uitzondering van de fotografie, CC-BY-SA-NC 2011 OCC – Creative Commons Naamsvermelding – Niet Commercieel – Gelijk Delen 2.0 Unported De gebruiker mag Het werk kopiëren, verspreiden en doorgeven Remixen – afgeleide werken maken Onder de volgende voorwaarden Naamsvermelding De gebruiker dient bij het werk de door de maker of de licentiegever aangegeven naam te vermelden (maar niet zodanig dat de indruk gewekt wordt dat zij daarmee instemmen met uw werk of uw gebruik van het werk).

Niet-commercieel De gebruiker mag het werk niet voor commerciële doeleinden gebruiken.

Gelijk delen Indien de gebruiker het werk bewerkt kan het daaruit ontstane werk uitsluitend krach­ tens dezelfde licentie als de onderhavige licentie of een gelijksoortige licentie worden verspreid. Zie verder: http://creativecommons.org/licenses/by-nc-sa/2.0/deed.nl Met uitzondering van De fotografie uit dit boek mag niet worden gekopieerd of anderszins gereproduceerd en gedistribueerd zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de desbetreffende eigenaar (zie fotografielijst).

De Transitieformule is niet verantwoordelijk voor de informatie op websites waarnaar in het boek wordt verwezen. © Mei 2012 www.gebouwenbewegen.nl Milieuvriendelijke druk, ISBN 978-94-6104-024-4

Drukkerij Ando bv

24