Este roteiro prático traz esclarecimentos gerais acerca da tributação do ITBI e também especícos para transações imobiliárias relativas a terrenos ou suas frações que envolvam ou não a obrigação de entrega de unidades habitacionais prontas, parcialmente edicadas ou na planta. Em seus diversos itens, são fornecidas informações relevantes para a correta declaração da transação imobiliária, assim como um esquema das normas legais atinentes. Esperamos, com este instrumento, eliminar ou minimizar as dúvidas sobre os direitos e deveres dos cidadãos na tributação imobiliária, inerentes ao amplo escopo negocial. O Fisco de Belo Horizonte, pela Secretaria Municipal Adjunta de Arrecadações (SMAAR) e suas gerências, está à disposição dos contribuintes e considera a interlocução importante instrumento de educação scal.
Registre-se que qualquer reprodução, publicação ou divulgação desse material que, por força de edição ou formatação gráca ou de linguagem, suprima ou altere seu conteúdo ou alcance não terão validade contra a Fazenda Pública Municipal, correndo por conta e responsabilidade de seus executores.
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1 O que é o ITBI? O Imposto sobre a transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição, também designado Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso "Inter Vivos" (ITBI) é cobrado pelo Município nos casos de transferência - transmissão ou cessão - de propriedade de imóveis como terrenos, casas, apartamentos, salas, lojas e galpões (além dos casos de transmissão de direitos reais sobre imóveis, que não sejam os de garantia, bem como a cessão dos direitos a sua aquisição). O pagamento do tributo é condição para o registro em cartório da transferência do imóvel. O ITBI deve ser pago quando há equilíbrio econômico na relação de transferência imobiliária, o qual pode ser expresso em equivalente em moeda (caráter pecuniário). Contribuinte do imposto é o adquirente ou cessionário do bem ou direito e, na permuta, cada um dos permutantes. Os transmitentes ou cedentes respondem solidariamente pelo pagamento do tributo. Para esclarecimento, quando não há o referido equilíbrio entre preço e bem transmitido, caracteriza-se a doação, cuja tributação se dá pelo Governo Estadual.
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2 Qual o valor do ITBI? O valor do ITBI é o resultado da aplicação 3% (alíquota), sobre o valor dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos (base de cálculo), apurado no momento da transmissão ou cessão (art. 5º da Lei nº 5.492/88). Quanto ao momento da transmissão, de acordo com o Código Civil Brasileiro, transfere-se, entre vivos, a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245). Assim, para se determinar o montante a ser pago é imprescindível a precisa avaliação dos bens ou direitos efetivamente transmitidos, devendo o ITBI ser quitado de forma antecipada, nos termos do art. 9º da Lei nº 5.492/88.
3 Como pagar o ITBI? O ITBI é um imposto lançado ordinariamente por declaração, ou seja, a guia é emitida a partir do processamento da Declaração de Transação Imobiliária “inter vivos” (DTIIV) apresentada pelo contribuinte, em duas vias, na Central de Atendimento Presencial BH Resolve, ou nas Administrações Regionais Venda Nova ou Barreiro. A declaração e informações sobre seu preenchimento estão disponíveis no Portal da PBH, no endereço eletrônico http://fazenda.pbh.gov.br, opção “ITBI”. É possível, ainda, a apresentação da declaração e a emissão da guia de TBI através dos cartórios de notas de Belo Horizonte que participem do Programa ITBI nos Cartórios. O ITBI e sua forma de incidência
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efetuar o 4 Quando pagamento integral do ITBI? Conforme art. 9º da Lei 5.492/88, com nova redação dada pelo art. 2º da Lei 9.532/08, o imposto deverá ser pago observados os seguintes prazos: I - na transmissão ou cessão formalizada por instrumento público ou contrato particular com força de instrumento público, assim definido nos termos de lei específica, o pagamento integral do imposto deverá preceder à lavratura do instrumento respectivo; II - na transmissão ou cessão formalizada por instrumento particular, ou decorrente de ato ou decisão judicial, o pagamento integral do imposto deverá preceder à inscrição, transcrição ou averbação do instrumento respectivo no registro competente.
uma revisão de valor do 5 Quero meu ITBI, como proceder? O ITBI foi avaliado incorretamente devido ao preenchimento incorreto da declaração de transação imobiliária, como proceder? Consulte no endereço http://www.pbh.gov.br, no Portal de Informações e Serviços, no Serviço “Revisão de ITBI” estão registrados os procedimentos e orientações do serviço.
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pedir revisão ou correção 6 Posso mesmo após ter pagado o ITBI? E se houver diferença a pagar ou receber? Sim. Você poderá pedir a revisão ou a correção que desejar. Se o valor inicial for alterado para mais, será emitida a guia de ITBI com a diferença a pagar. No caso do valor inicial ser corrigido para menos, deverá solicitar a restituição do indébito através de processo específico. Consulte no endereço http://www.pbh.gov.br (Portal de Informações e Serviços, no serviço “Restituição de ITBI – Pessoa Física” e “Restituição de ITBI – Pessoa Jurídica” para maiores informações sobre os procedimentos e orientações pertinentes).
um imóvel na planta 7 Comprei (imóvel pronto para entrega futura). Como declarar essa operação para o ITBI? A DTIIV deverá ser preenchida com os dados da unidade adquirida, conforme projeto de edificação e convenção de condomínio ou especificação de unidades (essas duas últimas, se existentes). Como o bem transacionado é uma unidade pronta e acabada, ainda que para entrega em data futura, a base de cálculo do imposto será o valor venal do imóvel como se pronto estivesse (caput do art. 16 da Lei nº 5.492/88). O ITBI e sua forma de incidência
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um terreno sem 8 Comprei projeto de construção aprovado, sobre o qual planejo edificar. Como declará-lo? Se a aquisição de terreno, com ou sem construção (acessão física) antiga a ser demolida, está plenamente desvinculada da entrega futura de unidades edificadas pelo transmitente ou por terceiro, ou seja, se o próprio adquirente assumirá o ônus jurídico da construção, e não o simples ônus financeiro (no sentido de pagamento de preço determinado ou determinável), deve-se declarar a aquisição de terreno com a eventual acessão física existente (casa, barracão, etc.) com ou sem reserva de fração pelo proprietário. A base de cálculo do ITBI será o valor venal do terreno ou sua parcela adquirida, acrescido do valor venal da construção (eventualmente) pré-existente.
um terreno com 9 Comprei projeto de construção aprovado, sobre o qual planejo edificar. Como declará-lo? Presume-se legalmente a vinculação entre a alienação de terreno (ou fração) e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo
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projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador (parágrafo único do art. 29 da Lei nº 4.591/64). A presunção do parágrafo único do art. 29 da Lei nº 4.591/64 é relativa (também chamada iuris tantum), comportando prova contrária produzida pelo interessado (§1º do art. 16 da Lei nº 5.492/88) de que assumiu (obra em andamento) ou assumirá (obra não iniciada) o ônus jurídico da construção, mediante a apresentação do contrato particular de promessa de compra e venda do terreno ou de sua fração ideal, com firmas reconhecidas, dos documentos fiscais ou registros contábeis de compra de serviços e de materiais de construção nas operações já realizadas, e de quaisquer outros documentos que, a critério do Fisco, possam comprovar que o adquirente assumiu o referido ônus.
uma fração ideal de 10Comprei terreno em uma incorporação imobiliária ajustada no regime de preço fechado. Como declarar? Trata-se da mesma situação do item 7. A fração ideal de terreno adquirida está vinculada a uma unidade autônoma no empreendimento. Como o bem transacionado é uma unidade pronta e acabada, a base de cálculo do imposto será o valor venal do imóvel como se pronto estivesse (caput do art. 16 da Lei nº 5.492/88). O ITBI e sua forma de incidência
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uma fração ideal de 11Comprei terreno em uma incorporação imobiliária ajustada no regime de administração ou preço de custo. Como declará-la? De acordo como o art. 58 da Lei nº 4.591/64, nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra. Assim, os adquirentes das frações ideais atuam no empreendimento como donos da obra, e não como compradores de unidades autônomas para entrega futura, com a contraprestação do pagamento do preço determinado ou determinável. Pela característica do empreendimento e para proteção dos contratantes, diversos elementos são arrolados na Lei nº 4.591/64 e na Lei nº 5.492/88 em relação a esta modalidade de contrato. Em especial, devem ser observadas as disposições dos artigos 58 a 62 da Lei nº 4.591/64. Casos comuns de descumprimento da Lei nº 4.591/64 incluem: (1) a não contabilização das despesas em nome do condomínio constituído pelos contratantes da construção; (2) a ausência, a não utilização ou a confusão entre contas bancárias em nome do condomínio e de terceiros (especialmente a construtora), com movimentação distinta da especificada em contrato; (3) omissões orçamentárias ou de revisão de estimativa
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de custos aprovada pelos condôminos; (4) inexistência ou inoperância da comissão de representantes dos contratantes nas suas atribuições de efetivo e permanente exame, fiscalização, contratação e demais obrigações; (5) inconsistências como (5.1) na composição dos condomínios (presença de terceiros e ausência de adquirentes), (5.2) instituição assíncrona do condomínio (muito posterior ou anterior ao tempo do empreendimento); (5.3) inoperância ou inexistência material do condomínio, dentre outros.
Assim, não basta a simples denominação do contrato ou do empreendimento como “incorporação imobiliária ajustada no regime de administração ou preço de custo”, sendo necessária a correspondência dos fatos e a compatibilidade do negócio com o tipo legal.
Sendo efetiva, na incorporação imobiliária ajustada no regime de administração ou preço de custo, a base de cálculo do imposto será o valor venal do terreno acrescido do valor venal da construção existente no momento em que o adquirente comprovar que assumiu o ônus da construção (§ 2º do art. 16 da Lei nº 5.492/88).
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o princípio 12Considerando-se da autonomia da vontade, há espaço para o ajuste de cláusulas nos contratos de construção ou incorporação? A liberdade de contratar é expressa no Código Civil (arts. 104 e 421). Em relação à identificação do fato gerador, o Fisco nortear-se-á pelo princípio de que nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem (art. 112 do Código Civil). Não é determinante, igualmente, a quantidade ou denominação dos instrumentos, se único ou separados, mas sim o conteúdo que surge da leitura e da interpretação do negócio. Nos contratos, deve-se dedicar especial atenção para cláusulas que podem desnaturar o ato denominado ou pretendido pelas partes, tais como garantias excessivas (“leoninas”) e irrevogáveis à construtora que afetem ou digam respeito a negócios exclusivamente entre condôminos ou condôminos e terceiros, retenções de bens ou valores em favor do prestador de serviços, limitações sobre as unidades em favor do administrador da obra (e.g. exclusividade de venda e comissão) sem contraprestação aparente, dentre outras.
Considerando que a vontade das partes pode elaborar ilimitadamente (no universo da licitude) cláusulas contratuais, delineando atos jurídicos específicos e particulares, somente a análise do
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caso concreto poderá determinar a tributação correta da transmissão imobiliária efetivada. Não obstante, a adoção de critérios razoáveis de garantia, de termos de negociação que não ultrapassem o sentido da Lei nº 4591/64 no direito e no fato (em sua execução), assegura a concordância entre Fisco e contribuinte na análise do fato gerador e sua correspondente tributação.
Sou construtor, como deixar 13claro que estou sendo contratado para construir por regime de empreitada ou administração e que estou não vendendo unidades para entrega futura? O incorporador, neste caso, será a “pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial” (art. 29 da Lei 4.591/64). Já o construtor será o prestador de serviços contratado para efetuar a construção de edificação sob regime condominial. O art. 16 da Lei nº 5.492/88 estabelece três bases de prova do negócio efetivado: a) a base contratual de aquisição do terreno e de prestação de serviço de construção; b) a base contábil; e c) a base geral, incluindo a prova do pacto mútuo. O ITBI e sua forma de incidência
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A primeira trata do conjunto de relações oriundas da aquisição do terreno e posterior contratação do serviço de construção por empreitada ou administração. Embora transmitente e contratado possam ser a mesma pessoa, as cláusulas contratuais devem comprovar cabalmente a ausência da unicidade negocial, não podendo, de forma alguma, impedir, ou mesmo limitar, o efetivo controle dos adquirentes sobre a obra contratada, ressalvadas, evidentemente, as condições que devem ser dadas ao construtor para o desempenho de suas tarefas. As despesas e pagamentos relativos à obra devem ser rigorosamente contabilizados em nome do condomínio e não, em hipótese alguma, da construtora ou administradora. Deve-se atentar para que, se a administradora da obra também fornece mão de obra, se observe o correto tratamento tributário de tal fornecimento (ISSQN), distinto do serviço de administração. A terceira base trata do pacto mútuo entre os adquirentes ou condôminos. Considerando-se que a contratação do serviço de administração ou empreitada é ordinariamente realizada por um grupo de pessoas (em condomínio) e não por um indivíduo, devem estar claras as condições do negócio entre os mesmos, incluindo a legitimidade da contratação, sua representação, assim como o registro dos atos gerais da associação (fiscalização, deliberações, etc.), documentados nas atas das assembleias realizadas. No esclarecimento do caso concreto, informações complementares poderão ser solicitadas ou aprecidas pelo Fisco.
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são os elementos ou 14Quais atos que facilitam a prova de assunção do ônus construtivo pelos adquirentes, em atenção ao disposto no §1º do art. 16 da lei nº 5.492/88? Facilitam a comprovação da assunção do ônus construtivo a execução e a formalização natural dos eventos de acordo com a modalidade contratada. Embora possa existir ampla confiança entre contratantes ou entre condôminos, acordos verbais ou tácitos são de difícil ou mesmo impossível prova, daí a necessidade de se reduzir a termo todas as condições do acordo e decisões assembleares, no momento de sua efetivação. O reconhecimento de firma nos instrumentos particulares, além de atestar o signatário, serve como prova da data de celebração, não devendo ser negligenciado. A transmissão imediata dos direitos adquiridos, com a lavratura dos instrumentos públicos e o respectivo registro imobiliário não deve ser postergada, pois quanto maior o prazo de execução da obra, maior o período o ser auditado e a dilação no exame dos elementos, dificultado, inclusive, eventuais correções de procedimentos pelos gestores ou condôminos. Cabe lembrar, por fim, que todas as aquisições de bens e contratação de serviços devem estar respaldadas em documentos fiscais válidos, idôneos e correspondentes aos fatos.
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proprietário de terreno e 15Sou o permutei com uma unidade pronta para entrega futura a ser edificada no mesmo. Mantive a propriedade sobre a fração correspondente à unidade a ser entregue (reserva de fração). Como devo declarar? Se a construção é realizada em terreno (ou fração de terreno) próprio, em permuta, não haverá transmissão imobiliária, mas prestação de serviço, sujeita ao imposto sobre serviços de qualquer natureza (ISSQN). Não ocorrendo a transmissão imobiliária, não ocorre o fato gerador e o tributo consequente (ITBI). Observar, porém, que em relação ao alienante (primeiro permutante), não constitui área sub-rogada a fração de terreno de terceiros, eventualmente englobados no empreendimento, ou seja, se a unidade pronta dada em permuta tiver sido edificada em área que abranja mais um lote de titulares distintos, sobre a área edificada correspondente a lote de terceiro haverá transmissão imobiliária para o primeiro permutante, sujeita ao ITBI, cuja base de cálculo será o valor venal da parcela da unidade relativa, na proporção da metragem de cada terreno (lote) sobre a metragem total dos terrenos inseridos no projeto.
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Qual o ITBI devido no 16registro imobiliário da promessa de compra e venda de unidade pronta para entrega futura? De acordo com o inc. I do art. 2º da Lei nº 5.492/88, o ITBI tem como fato gerador, dentre outras hipóteses, a “transmissão onerosa, a qualquer título, da propriedade ou domínio útil de bens imóveis, por natureza ou acessão física, situados no território do Município”. Entretanto, no registro do instrumento público ou particular da promessa de compra e venda ocorre o fato gerador do ITBI pela aquisição do direito real do promitente comprador do imóvel (inc. III do § 2º do art. 1º da Lei nº 5.492/88; inc. VII do art. 1.225, art. 1.417 e 1.418 do Código Civil). Tal fato gerador não se confunde com a transmissão da propriedade e o fato gerador do ITBI respectivo (inc. I do § 2º do art. 1º da Lei nº 5.492/88; inc. I do art. 1.225 do Código Civil). Para cada fato gerador deverá ser recolhido o ITBI respectivo.
Estas são informações que cer tamente contribuirão para a melhor orientação dos contribuintes e empreendedores, evitando -se lançamentos e revisões decorrentes análise de documentos e informações equivocadas ou inadequadas aos fins que se propõem.
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