INVESTOR PRÆSENTATION Gefion Fuglebakkekollegiet A/S by Gefion Group

I N V E ST OR PR Ã&#x2020; SE N TAT ION Gefion Fuglebakkekollegiet A/S

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

Gefion Fuglebakkekollegiet A/S: • Aktieinvestering i studieboliger i København • Gennemsnitlig forrentning af dit indskud på 11% p.a. • Konservativ finansiering uden hæftelse • Udlejningsgaranti • Anvisningsret til bolig • Minimumsindskud på DKK 750.000. • Opsparing på ca. DKK 1,4 mio. efter 10 år

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

INDHOLD Forord. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

Forvaltning og ejendomsadministration. . . . . 32

Investeringen kort. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Exitstrategi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Beliggenhed. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Fordele ved investeringen. . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

Ejendommen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

Risiko- og følsomhedsanalyse. . . . . . . . . . . . . . 38

Udlejning og målgruppe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Projektudbud fra Gefion Investorsalg A/S. . . 40

Investeringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Vedtægter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Finansieringen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

Udbydererklæring. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

Selskabets drift og forudsætninger for budgettet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

Advokaterklæring. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

Driftsbudget . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 Balance. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Likviditetsbudget. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

Revisorerklæring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Mæglererklæring. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 Tegningsaftale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

FORORD Velkommen til Gefion Fuglebakkekollegiet A/S. Et nyt boligprojekt til studerende tæt på Fuglebakken St. og uddannelsesinstitutionerne i København.

De fleste uddannelsesbyer mangler studieboliger, København i særdeleshed. Antallet af studerende stiger, og det vurderes, at cirka 14.5001 står på venteliste til en bolig. Når vi udbyder en ejendom som denne, er baggrunden naturligvis at skabe en god investeringscase med attraktive afkast for vores investorer. Men det er også en væsentlig detalje, at vi med udbuddet samtidig imødekommer et behov hos vores unge. Et behov for at have tag over hovedet og dermed have en base og et godt udgangspunkt for at gennemføre en videregående uddannelse og få et godt afsæt i livet. Hos Gefion Investorsalg A/S, en del af Gefion Group A/S, udbyder vi velbeliggende ejendomme i Storkøbenhavn og kun ejendomme, hvor vi ser et langsigtet lejepotentiale samt en sund og positiv drift i hele bud-

getperioden. Endelig lægger vi stor vægt på en god og gennemtænkt finansieringspakke med afvikling af gæld og attraktiv forrentning af den indskudte kapital. Beliggenhed har og vil altid være grundstenen i en succesfuld ejendomsinvestering! København imødekommer de krav, boligsøgende oftest stiller til deres kommende bolig: Nærhed til job eller uddannelsessted, god infrastruktur samt attraktivt by- og kulturliv. De mange muligheder, København tilbyder, medfører blandt andet, at der over de næste 10 år forventes en tilflytning til København på cirka 100.000 personer med en overvægt af unge2. Da der pt. kun er planer om, at der skal bygges boliger til cirka 45.000, og heraf kun 6.000 studieboliger, giver det en konstant, høj efterspørgsel efter studieboliger.

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

Gefion Fuglebakkekollegiet lever til fulde op til alle vores udvælgelseskriterier om attraktiv beliggenhed, markedskonform og bekræftet leje, anvendelsesmuligheder og imødekommer også den enorme efterspørgsel, der er på studieboliger i København. Vi er derfor stolte over at præsentere denne ejendom som investeringsprojekt målrettet til semiprofessionelle investorer. Vi håber, at du finder nærværende materiale fyldestgørende i forhold til at vurdere investeringen. Vi anbefaler som altid, at du rådfører dig med din egen rådgiver og står naturligvis også til rådighed for spørgsmål og sparring.

Advokater:

Revisor:

Arkitekt:

Gefion Investorsalg A/S

"Studieboliger fortsat attraktiv investering” Sadolin &Albæk Boligmarkedsanalyse for hovedstaden – Boligbehov, udviklingspotentialer og -strategier” udarbejdet af Transport-, Bygnings- og Boligministeriet, januar 2018

1 2

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

I N V E ST E R I N G E N KO R T Type:

Antal boliger 3:

Samlet areal:

Anvisningsret:

Studieboliger

143

4.267 m²

Projektsum:

Egenkapitalindskud:

Forrentning af indskud:

Minimuminvestering:

DKK 198,5 mio.

DKK 67,1 mio.

11 % p.a.

DKK 750.000

STUDIEBOLIGER ER EN MANGELVARE På et ubebygget grundstykke i Københavns nordvestkvarter tæt på Frederiksberg bygges et moderne og tidssvarende kollegie, Gefion Fuglebakkekollegiet, bestående af 71 moderne studieboliger og 72 værelser beliggende i 18 dele-lejligheder til udlejning. Studieboligerne er på 35-48 m2 og dele-lejlighederne er på 93-98 m2. Kollegiet forventes indflytningsklar til studiestart i 2019. Her har du som investor mulighed for at blive medejer af en af de største boligmæssige mangelvarer i København, nemlig studieboliger. Det vurderes, at 14.500 4 står på venteliste til de studieboliger i København. Med den massive efterspørgsel efter ungdomsboliger i København og med en markedskonform leje, der er bekræftet af en uafhængig mægler, vurderes der at være en høj udlejningssikkerhed i hele investeringsperioden, som er budgetteret til minimum 5 år. KØBENHAVNS NORDVESTKVARTER ER BLEVET HIPT Ejendommen er beliggende i Københavns nordvestkvarter, som de sidste 5 år har udviklet sig til et meget hipt og attraktivt område af København. Bodegaen er blevet til ølbar og grønthandleren til gourmet-pizzeria. Området byder på spændende caféer, mange forskellige indkøbs- og shoppingmuligheder, fitnesscentre, andre sportsfaciliteter og ikke mindst offentligt transport (bus, S-tog og Metro). TÆT PÅ UDDANNELSESINSTITUTIONERNE Fra ejendommen er der ca. 2 km til uddannelsesinstitutioner som Copenhagen Business School (CBS),

DIN INVESTERING Som investor erhverver du aktier, hvor du kan opnå en gennemsnitlig forrentning af din indskudte kapital på 11% p.a. Minimuminvesteringen er DKK 750.000, som over en 10-årig investeringshorisont er budgetteret til at vokse til en opsparing på DKK 1,4 mio., der er baseret på Ejendommens løbende driftsoverskud, gældsafvikling og en værdistigning, som følger stigningen i lejeindtægten. Ud over opsparingen får du som investor anvisningsret til de attraktive boliger, hvilket betyder, at du kan skaffe bolig til et familiemedlem eller en bekendt. Gefion Investorsalg A/S stiller yderligere en udlejningsgaranti på den budgetterede leje gældende i 36 måneder. Der forventes tilsagn om realkreditfinansiering på 60% af købesummen uden personlig hæftelse, og din maksimale risiko er dit indskud. For at drage fordel af den historisk lave rente budgetteres der med henholdsvis 5 og 20-årige rentebindinger, som henholdsvis er uden og med afdrag, hvilket betyder, at der efter 10 år kun er en gældsandel på 35% af Ejendommens værdi. Investeringen kan foretages med frie midler, selskabsmidler eller pensionsmidler.

"Gefion Fuglebakkekollegiet har 71 studieboliger og 18 dele-lejligheder. Dele-lejligheder har 4 værelser med fælles køkken og opholdsrum. Derved indeholder kollegiet i alt 143 boliger/værelser. 4 "Studieboliger fortsat attraktiv investering” Sadolin &Albæk 3

Københavns Universitet, Panum Instituttet og Københavns Erhvervsakademi.

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

S TUDIEBOLIG 35 - 4 8 m 2

DELE- LEJLIGHED I TO PL AN 93 -98 m 2

Gefion Fuglebakkekollegiet har både studieboliger og 4 værelses dele-lejligheder. Dele-lejlighederne er i to plan og er placeret på 2. og 3. etage i ejendommen.

Bolig, plan 1 N

FAMILIEBOLIG ARKITEKT:

1:100 PLAN SAG NR. : 15-037

TLF:

Bolig, plan 2

72 48 82 22

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

BELIGGENHED Gefion Fuglebakkekollegiet er beliggende i Københavns nordvestkvarter, der siden 2012 har udviklet sig til et hipt og attraktivt område, som de unge og kreative har valgt at flytte til.

Københavns nordvestkvarter har de seneste 5 år oplevet en øget tilstrømning af især unge og studerende5, og flere er begyndt at tale om, at denne bydel i København er ved at gennemgå en gentrificering6, hvor byfornyelse og ejendomsværdistigninger skaber et socialt skift i området. Tilbage i 30’erne blev der i Københavns nordvestkvarter bygget mange små lejligheder til arbejderklassen, som senere hen blev til lejelejligheder typisk beboet af ældre mennesker. I takt med at de ældre flytter fra området, rykker unge og studerende ind. Hele denne udvikling sætter mere og mere sit præg på bydelen, hvor hippe caféer og restauranter toner frem i området. Nordvest har tidligere også været kendt for tomme grunde, som har stået hen i rigtig mange år. Men nu bliver de omdannet til nye boliger, hvor der således automatisk kommer ressourcestærke beboere til området, hvilket yderligere skaber et bedre grundlag for forretningslivet i bydelen.

Både Nørrebro og Vesterbro har gennemgået en lignede udvikling, hvilket har gjort områderne meget attraktive specielt for unge, da områderne byder på rigt og varieret udbud af cafeer og byliv. Nu ser vi, at Nordvest, som bydel, rejser sig og bevæger sig i samme retning. I CYKELAFSTAND TIL DE FLESTE UDDANNELSESINSTITUTIONER Gefion Fuglebakkekollegiet er meget centralt beliggende i forhold til de fleste uddannelsesinstitutioner i København. Fra de kommende studieboliger er der omkring 2 km til henholdsvis Copenhagen Business School (CBS) på Frederiksberg, Københavns Universitet, Panum Instituttet og mellem 2 og 5 km til Københavns Universitets øvrige fakulteter, som er fordelt ud over København. TÆT PÅ FUGLEBAKKEN STATION Hvis de unge i stedet for at cykle hellere vil tage bus eller S-tog, så er dette lige om hjørnet. Der er 100 m til nærmeste busstoppested og 350 m via en sti til Fugle-

Hillerødgade

BUS LINIE 12

Bispe

engb

KØBENHAVN KOMMUNE (kontorer)

øn Gr

bæ

lé

da lsv

e rv

rve rbe

Al lé

VILLAER

uen

LEJLIGHEDER GRØNDALSVÆNGE GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET

FUGLEBAKKEN ST.

DAGINSTITUTION GRØNDALEN

Gefion Fuglebakkekollegiet A/S er beliggende i rolige omgivelser med stisystem til Fuglebakken St. 5 6

Danmarks Statistik Gentrificering er betegnelsen for det sociale skift, der sker i et byområde gennem byfornyelse og værdistigning.

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

Job/karriere

Netto

Uddannelsessteder

Fitness World

< Inden for 2 km

Fælledparken

Føtex

Grøndal Multicenter Fitness

Nørrebrohallen

Nørrebro St. (Metro fra 2019)

Købmand

Kollektiv trafik Københavns < Inden for 100 m Universitet

Købmand Netto

RABARBERVEJ 2

1 km

2 km

Fuglebakken St.

Infrastruktur/motorvej < Inden for 6 km til E47

Menu Aldi

Superbrugsen Irma Netto

Panum Instituttet

Parkering Assistens Kirkegård

Grøndal St.

Københavns Erhvervsakademi

<bil 0 m, cykel 0 m

Indkøb < Inden for 300 m

Lillevang Metro

Fitness

< Inden for 1 km Copenhagen Business School

Frederiksberg Center Netto

Copenhagen Business School

Frederiksberg Metro

2 km

Københavns Universitet Copenhagen Business School

Byliv

< Inden for 700 m

København Universitet

Gefion Fuglebakkekollegiet ligger tæt på offentligt transport og Københavns uddannelsesinstitutioner. Rådhuspladsen

Frederiksberg Have

bakken S-tog station. Fra Fuglebakken St. er der nem adgang til Metroen og herfra er der kun 10 min. til Kgs. Nytorv. I juli 2019 åbner en ny metrostation, Nørrebro, blot 1,5 km væk fra kollegiet. Nørrebro metrostation er en del at Cityringen, som forbinder 17 metrostationer, så man hurtigt kan komme rundt i København. DET HIPPE NÆRMILJØ Nærmiljøet omkring Gefion Fuglebakkekollegiet er i hastig udvikling. De studerende vil derfor også vælge kollegiet for dets gode beliggenhed i forhold til nærmiljøet, som byder på mere og mere caféliv, restauranter, kulturhus og kreative værksteder og hippe

forretninger. Et godt eksempel på områdets udvikling er madmarkedet "Verdenshjørnet" beliggende på den tidligere tomme grund ved Lygten kun 5 min. på cykel fra kollegiet. NABO TIL FREDERIKSBERG Gefion Fuglebakkekollegiet ligger også tæt på Frederiksberg, som udover caféer, restauranter, svømmehal og biograf også kan byde på shopping i stor stil i Frederiksbergcentrets 90 spændende butikker. Frederiksberg Have er også et yndet åndehul om sommeren for unge mennesker, som gerne cykler herhen og nyder solen.

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

EJENDOMMEN Flot lyst kollegium med store studieboliger og dele-lejligheder.

OPFØRELSE AF STUDIE- OG DELEVENLIGE BOLIGER Gefion Group A/S har i juni 2018 via køb af ejendomsselskabet Gefion Fuglebakkekollegiet A/S, CVR-nr. 37 14 88 06, (herefter ”Selskabet”) erhvervet ejendommen, der er genstand for dette udbud, med matr.nr. 123b Utterslev, København, beliggende Rabarbervej 2, 2400 København NV (herefter "Ejendommen") med henblik på at opføre studie- og dele-lejligheder og dermed imødekomme den store efterspørgsel på studieboliger i København. Det bemærkes, at en del af grundstykket rummer den gammel vandværksbygning, som forventes at blive frastykket eller opdelt i ejerlejligheder og frasolgt tilbageskødet til tidligere ejer. Vandværksbygningen er dermed ikke en del af dette udbud. Af samme årsag kan Ejendommens matrikelnummer og adresse blive ændret, ligesom det kan blive pålagt at deltage i en ejerforening og/eller gårdlaug/ grundejerforening. Opførelsen omfatter en ny 3-tages boligbebyggelse med to bygninger på samlet 4.267 m2. I bygningerne etableres 72 værelser, der er beliggende i 18 dele-lejligheder på 93-98 m2, og 71 studieboliger på 35-48 m2, hvoraf 4 indrettes til handicapboliger. Hertil kommer opførelse af en kælderetage på 1.962 m2. Stuen og 1. sal er indrettet med en indvendig gang, der forbinder studieboliger med fællesrum i midten af bygningerne. Gangen er gennemlyst i gavlene, således at gangen opleves lys og behagelig at færdes i. Dele-lejlighederne er i 2 etager og er placeret på 2. og 3. sal med adgang til tagterrasse på 3. sal. Herudover er der adgang via altangang, der ligger ind mod gården. Trappeopgange etableres i gavlene på begge bygninger og i de to trappeopgange i nordvestlig ende forefindes elevator med adgang ned til kælderniveau. Facaderne fremstår i glat vedligeholdelsesfrit lyst plademateriale, hvor altangange, markeret indramning af vinduespartier og tagterrasser giver spil i facaderne, således at facaden opnår et varieret og spændende udtryk. Taget udføres i tagpap, og i forbindelse med indgåelsen af totalentreprisekontrakten vil Selskabet for-

lange 15 års garanti fra entreprenøren for så vidt angår taget. Vinduerne udføres i aluminium udvendigt og træ indvendigt. I forbindelse med byggeriet etableres 45 parkeringspladser i kælderen, heraf 1 handicapplads. Derudover anlægges der 1 handicapplads på terræn. Endvidere indrettes kælderetagen med 88 cykelparkeringspladser, og 9 pladser til pladskrævende cykler. Parkeringspladserne påtænkes udlejet til ejendommens beboere, pendlere samt beboere i området Der kan opstå behov for at foretage mindre væsentlige ændringer af projektets udformning, herunder for eksempel materialevalg og indretning samt mindre forskydninger i fordelingen af boligernes arealer. STUDIEBOLIGER AF HØJ KVALITET Boligerne indrettes lyse og moderne. Vægge og lofter males hvide. Gulve udføres som massivt olieret 22 mm bøg 3-stavparket fra Junckers. Køkkeninventar udføres i HTH standard med hvide låger – alle bordplader udføres i rustfrit stål med integreret vask. Køkkenet i studieboligerne udstyres med Electrolux køleskab og 2-zoners keramisk kogeplade. Badeværelset er velindrettet og udføres med hvide fliser på væggene og grå gulvklinker. Nævnte materialer kan blive udskiftet til andre mærker af lignende kvalitet. Dele-lejlighederne er i to etager og har i indgangsplanet et gennemlyst opholdsrum. Hele boligen er indrettet, så man kan opnå en fleksibel indretning og derved optimal udnyttelse af alle rum. Dele-lejlighederne har yderligere to fælles badeværelser og fælles køkken og opholdsrum. I hele Ejendommen etableres der højhastigheds internetforbindelse, og til hver bolig hører eget depotrum på 1,5 m2, som er placeret i kælderen. Til studieboligerne bliver der indrettet 7 indbydende opholdsrum bla. med fælles køkken, hvor beboerne kan mødes eller lave fællesarrangementer. I Ejendommens kælder etableres yderligere fælles vaskeri og tørrerum.

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

Der er 7 fælleskøkkener til studieboligerne.

GRØNNE UDENDØRSAREALER Der skabes rekreative grønne udendørs fællesområder, der både er attraktive at beskue, og som ligeledes skaber grønne områder for det samlede boligområde. Enkelte steder vil der også blive placeret bænke med bålplads, så de studerende har mulighed for at hygge sig udenfor. Et stiforløb mellem de to bygninger forbinder det omkringliggende område med stien, der løber langs med Grøndalsparken og til Fuglebakken Station.

Totalentreprenøren bliver i henhold til kontraktgrundlaget forpligtet til at levere et indflytningsklart byggeri, inklusive udenomsarealer, således at byggeriet ved overlevering er nøglefærdigt, funktionsdygtigt, rengjort og klar til ibrugtagning. Der bliver sædvanlig entreprenørgaranti på byggearbejdet, som er gennemgået af Gefion Group A/S, ligesom entreprenøren er forpligtet til at gennemføre 1- og 5-års gennemgang af byggeriet for at sikre at eventuelle mangler udbedres.

BYGGEPROCESSEN Totalentreprisekontrakten forventes indgået i juni 2018 og byggeriet forventes igangsat umiddelbart efter. De nye boliger ventes færdige og indflytningsklare til studiestart 2019.

Primo 2019 igangsættes udlejningskampagnen for boligerne med den målsætning og forventning, at alle boligerne er udlejet, når Ejendommen til august 2019 står færdigopført og overdrages til investorerne.

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

UDLEJNING O G M Å L G RU P P E De 71 studieboliger er gennemsnitligt på 36 m2 og udlejes for DKK 5.700-7.500 pr. måned + forbrug. De 72 værelser, som er beliggende i dele-lejlighederne, er i gennemsnit på 23 m2 og udlejes til DKK 4.500 pr. værelse. Udlejningspriserne er fastsat på baggrund af vores grundige markedsundersøgelser, boligens størrelse og beliggenhed i Ejendommen samt mæglervurdering fra uafhængig ejendomsmægler. I tabellen på side 13 er prisen sammenlignet med andre tilsvarende studieboliger i nærområdet. Gefion Fuglebakkekollegiet er attraktiv for unge studerende, der ønsker egen bolig og ønsker at bo tæt på studie- og byliv. Flertallet af boligerne henvender sig til én beboer eller par.

Den typiske lejer vil være 20-27 år og studerende på de københavnske uddannelsesinstitutioner. UDLEJNINGSGARANTI Gefion Investorsalg A/S stiller en udlejningsgaranti på den budgetterede leje (ekskl. aconto opkrævninger for forbrugsudgifter) for førstegangsudlejning. Udlejningsgarantien er gældende i 36 måneder fra investorernes overtagelse af aktierne i Gefion Fuglebakkekollegiet A/S. Det betyder i praksis, at investorerne sikres fuld budgetteret lejeindtægt fra 1. august 2019 og indtil samtlige lejligheder og parkeringspladser er udlejet første gang, dog maksimalt indtil 1. august 2022. Udlejningsgarantien er økonomisk begrænset til første års samlede husleje, der udgør DKK 9,2 mio. inkl. p-pladser.

STUDIEBOLIGER m2

Boliger

%-fordeling

35-37

90%

44-48

10%

Total

100%

Boliger

%-fordeling

93-94

14 (56 værelser)

78%

96-98

4 (16 værelser)

22%

Total

18 (72 værelser)

100%

DELE-LEJLIGHEDER

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

LEJEPROFILER

DET STUDERENDE PAR Amalie og Stefan er flyttet sammen i en lejlighed på 48 m2. Amalie studerer medicin og har studierelevant arbejde på Rigshospitalet, som ligger kun 2,5 km fra Gefion Fuglebakkekollegiet.

DEN STUDERENDE SINGLE Emilie bor i en lejlighed på 35 m2 på Gefion Fuglebakkekollegiet. Hun studerer på CBS på Frederiksberg, hvilket kræver en hurtig cykeltur på 5 min. for at komme til undervisning.

Stefan vil være softwareudvikler og tager hver dag til undervisning på København Universitet.

Ved siden af sit studie har Emilie et studiejob, hvor hun arbejder 15 timer om ugen som tjener på en restaurant. Dette giver dette Emilie en månedlig løn på DKK 8.000 7 om måneden.

Amalie og Stefans månedlige budget ser ud som følger:

Emilies månedlige budget er derfor: Lønindkomst (efter skat) SU (efter skat) Boligstøtte Husleje Rådighedsbeløb

DKK 12.110 DKK 7.673 DKK 1.008 DKK -7.500 DKK 13.292

Beregningerne er estimater baseret på gældende satser for SU og boligsikring.

Lønindkomst (efter skat) SU (efter skat) Boligstøtte Husleje Rådighedsbeløb

DKK 6.055 DKK 3.837 DKK 1.008 DKK -5.700 DKK 5.200

Beregningerne er estimater baseret på gældende satser for SU og boligsikring.

LEJEPRISER PÅ ØVRIGE STUDIEBOLIGER I NÆRHEDEN AF GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIE A/S Navn

Bydel

m2 pr. bolig

Leje pr. måned

Valby Kollegiet

Valby

24-35

DKK 4.800-7.400

Basecamp

København

33-58

DKK 5.000-9.750

Ib Schønbergs Alle

Valby

32-33

DKK 5.850-6.750

Gefion Fuglebakkekollegiet

København

23-48

DKK 4.500-7.5008

Gældende sats for fribeløb ved siden af SU udgør for 2018: DKK 12.222". 8 Lejen på DKK 4.500 pr. måned er for et værelse i en dele-lejlighed.

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

Lyst fælleskøkken i dele-lejlighederne. 15

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

I N V E ST E R I N G E N AKTIEUDBUD Projektet Gefion Fuglebakkekollegiet A/S indeholder 143 studieboliger til udlejning, som udbydes i aktieselskabsform i Selskabet Gefion Fuglebakkekollegiet A/S (herefter "Selskabet"), der henvender sig til semiprofessionelle investorer og selskabsinvestorer. Boligerne fordeler sig således, at 71 er studieboliger og 72 er værelser beliggende i 18 dele-lejligheder. Minimuminvesteringen er DKK 750.000 (svarende til min. EUR 100.000), hvorved du som investor erhverver 1,1% af Selskabet. TIDSPLAN Af tidslinjen nedenfor fremgår de milepæle, der skal nås, førend projektet overdrages til investorerne. Der er i april 2018 modtaget byggetilladelse samt tilladelse til at oprense jorden for forurening fra Københavns Kommune. Byggeriet forventes igangsat medio 2018, og de nye boliger ventes færdige og indflytningsklare til studiestart 2019.

Der vil efter planen blive indgået totalentreprisekontrakt med en totalentreprenør i løbet af juni 2018. Der kan naturligvis opstå uforudsete forsinkelser, som kan udskyde investorernes overtagelse af Selskabet. Gefion Investorsalg A/S sikrer, at investorerne løbende bliver gjort bekendt med forhold, der kan have betydning for overdragelsen, så der ikke opstår pludselige overraskelser i den afsluttede fase af byggeprocessen. I foråret 2019 igangsættes udlejningskampagne for boligerne med den målsætning og forventning, at alle boligerne er udlejet, når Ejendommen til studiestart 2019 står færdigopført og overdrages til investorerne. Der forventes løbende indflytning efter overtagelsen af Ejendommen, og lejerne pålægges at acceptere en vis mangeludbedring efter indflytning.

TIDSPLAN

2 018

2 019 April 2018:

Juni 2018:

Medio 2018:

Primo 2019:

1. juni 2019:

Juli 2019:

1. august 2019:

Byggetilladelse opnået

Totalentreprisekontrakt indgås

Byggeriet igangsættes

Udlejningskampagne begynder

2. rate og sidste del af investorindskud forfalder til betaling

Afholdelse af stiftende generalforsamling

Selskabet overdrages til investorerne

1. rate af investor- til betaling indskud forfalder til betaling

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

Boligerne i Gefion Fuglebakkekollegiet A/S henvender sig til unge og studerende, der oplever mest boligmangel i København.

Stiområdet ved Gefion Fuglebakkekollegiet A/S giver god mulighed for en løbetur. 17

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

Investering i Selskabet ventes at generere en gennemsnitlig årlig forrentning af den indskudte kapital på ca. 11% p.a. over en 10-årig investeringshorisont.

EJENDOMMENS VÆRDIANSÆTTELSE Ejendommen, inkl. parkeringskælder, værdiansættes ved overdragelsen til investorerne til DKK 191,8 mio. Dertil lægges omkostninger til revisor, advokat, bank, mægler og stempelafgift på i alt DKK 2,3 mio. samt deposita og forudbetalt leje på i alt DKK 4,5 mio. Den samlede projektsum udgør således DKK 198,5 mio.

11% p.a. før afholdelse af selskabsskat over en 10-årig investeringshorisont. Dette svarer til en forrentning på 8,6% p.a. efter afholdelse af selskabsskat. Har du som investor erhvervet 1,1% af Selskabet for et indskud på DKK 750.000, vil værdien af din investering efter 10 år være øget til DKK 1,4 mio. efter afholdelse af selskabsskat.

På baggrund af aktuelle, realiserede salgspriser på ungdomsboliger, vurderer Gefion Investorsalg A/S, at Ejendommen erhverves til en pris, hvor der er potentiale for værdistigning over de kommende år. Der budgetteres alene med en værdistigning, som følger den forventede udvikling i lejeindtægten og driftsudgifterne, på 1% p.a.

DRIFTSOVERSKUD I HELE BUDGETPERIODEN Investeringen forventes at give driftsoverskud i hele budgetperioden. I 2019, hvor der er 5 måneders drift, er driftsresultatet budgetteret til DKK 3,2 mio., og i 2020, som er projektets første hele driftsår, er det DKK 7,6 mio.

Gangsted Advokatfirma og Bruun & Hjejle Advokatpartnerselskab og har rådgivet i forbindelse med henholdsvis indkøb af Ejendommen samt udbuddet som investeringsprojekt. EGENKAPITALINDSKUD Det samlede egenkapitalindskud i Gefion Fuglebakkekollegiet A/S er DKK 67,1 mio. Gefion Fuglebakkekollegiet A/S har d.d. en registreret selskabskapital på nominelt DKK 500.000. Som investor tegner du nye aktier i selskabet og senest på overtagelsesdagen foretages en kapitalforhøjelse med investorindbetalingerne, således at selskabskapitalen forhøjes til samlet nominelt ca. DKK 67,1 mio. INVESTORINDSKUD Investorindskuddet forfalder i forbindelse med dit investeringstilsagn i 2 rater, som begge indbetales til en klientkonto hos Gangsted Advokatfirma. FORRENTNING Investering i Selskabet ventes at generere et gennemsnitlig årlig forrentning af den indskudte kapital på ca.

LØBENDE GÆLDSAFVIKLING Det prioriteres at afdrage på gælden samt opretholde likviditet i Selskabet til at modstå udsving i driften af Ejendommen. Gennem den løbende gældsafvikling og Selskabets driftsoverskud opbygges altså en solid egenkapital over budgetperioden. ANVISNINGSRET OG FORLEJERET Som investor har du forlejeret/anvisningsret til leje af de attraktive lejligheder. Det betyder i praksis, at du har fortrinsret til at leje en bolig selv eller anvise en bestemt lejer til en bolig i Ejendommen, inden den udbydes til ekstern udlejning. Du kan således vælge at anvise for eksempel dig selv, dit barn eller en bekendt. Der er dog krav om, at beboerne i studieboligerne skal være under uddannelse. Hver investor har én anvisningsret pr. investeret DKK 750.000, og anvisningsretten gælder i hele investringsperioden. Der er anvisningsret/forlejeret til alle boliger og retten følger ”først til mølle- princippet”. For at udnytte din anvisningsret/forlejeret, skal du anføre dette ved underskrivelsen af Tegningsaftalen

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

Fuglebakken St. ligger blot 350 meter fra Gefion Fuglebakkekollegiet.

– eller efterfølgende meddele det skriftligt til Gefion Investorsalg A/S. Herved bliver du skrevet på ”anvisningslisten”, og du vil få besked, når en bolig bliver ledig. Ønsker du ikke at udnytte din anvisningsret på den tilbudte bolig, går tilbuddet videre til den næste på ”anvisningslisten”. Ved at takke nej til en bolig, mister du ikke din plads på ”anvisningslisten”. TIDSHORISONT Det anbefales, at du som investor indgår i projektet med en investeringshorisont på minimum 5 år. Ejendommen kan dog afhændes både tidligere og senere. Beslutningen om salg vil blive truffet på Selskabets generalforsamling. Der kræves 2/3 flertal for at sælge Ejendommen eller Selskabet.

SELSKABSFORHOLD Selskabet er en alternativ investeringsfond i henhold til definitionen i lov om forvaltere af alternative investeringsfonde m.v. Selskabets investeringsstrategi er at investere i, udleje og eventuelt sælge Ejendommen samt dermed forbundet virksomhed. Selskabet er ejet af Vandværket 1 ApS, CVR-nr. 37839167, som ultimativt er ejet af Gefion Group A/S. Selskabets revisor er Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab.

Ejendommen kan sælges samlet, men da ejendommen er opdelt i ejerlejligheder kan de også sælges enkeltvis. Se mere om exitstrategi på side 34.

Selskabet udpeger Gefion Management A/S (en del af Gefion Investorsalg A/S) som sin lovpligtige forvalter. Forvalteren vil varetage forvaltningen af Selskabet og forvalte Selskabets investering. Forvalteren er under tilsyn af Finanstilsynet. Læs mere under Forvaltning og Ejendomsadministration på side 32.

LEDELSE Ledelsen af Selskabet varetages af en bestyrelse og en direktion. Bestyrelsen vil bestå af 3-5 personer, der vælges blandt Selskabets investorer. Direktionen udpeges af bestyrelsen. Gefion Management A/S stiller en kvalificeret direktør til rådighed, så længe Selskabet har en forvalteraftale med Gefion Management A/S.

Investorerne skal tiltræde en ejeraftale som regulerer en række væsentlige forhold omkring ejerskabet af aktierne i Selskabet, herunder valg af ledelse, udpegelse af forvalter, anvisningsretten, regulering af overgang af aktier, udlodning af udbytte samt væsentlige beslutninger mv. Investorerne opfordres til nøje at gennemgå ejeraftalens bestemmelser.

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

Gefion Group A/S investerer på lige fod med Selskabets øvrige investorer i projektet og erhverver ca. 5% af egenkapitalindskuddet.

Gefion Group A/S investerer på lige fod med Selskabets øvrige investorer i projektet og erhverver 5% af aktiekapitalen på DKK 67,1 mio. MÅLGRUPPE FOR INVESTERINGEN Udbuddet af aktier i Gefion Fuglebakkekollegiet A/S henvender sig til semiprofessionelle investorer, der ser investering i studieboliger til udlejning i København som en attraktiv mulighed for forrentning og formueskabelse. Det er forventningen, at du som investor besidder den nødvendige erfaring, viden og ekspertise til at træffe egne investeringsbeslutninger og foretage en kvalificeret vurdering af de risici, der er forbundet med investeringen. Hos Gefion Investorsalg A/S står vi til rådighed for spørgsmål og sparring vedrørende projektet, men vi anbefaler altid, at du som investor rådfører dig med egne personlige rådgivere, for eksempel revisor og/ eller advokat, før du træffer din beslutning og underskriver Tegningsaftalen. Vi yder ikke rådgivning om investeringen. Det fulde materiale omfatter nærværende investorpræsentation samt bilag og relevante aftaler, som kan rekvireres hos Gefion Investorsalg A/S. Du bliver investor i Gefion Fuglebakkekollegiet A/S ved at udfylde og indsende Tegningsaftalen, som kan rekvireres ved at skrive til info@gefioninvestorsalg.com. Tegningsaftalen kan du finde sidst i denne Investorpræsentation.

Hvis du ønsker at notere en anvisningsret, bedes du anføre dette i Tegningsaftalen. I forbindelse med dit investeringstilsagn forfalder det samlede tegningsbeløb i 2 rater, som begge indbetales til en klientkonto hos Gangsted Advokatfirma. RATERNE FORFALDER SOM FØLGER: 1. første rate forfalder ved underskrift af Tegningsaftalen, hvor der indbetales 20% af tegningsbeløbet, 2. anden rate på 80% af tegningsbeløbet forfalder 1. juni 2019 Investeringen er blandt andet betinget af, at Selskabet bliver fuldtegnet og udbyders øvrige betingelser i den betingede tegningsaftale opfyldes. Skulle det mod forventning ikke ske, vil alle indbetalinger blive tilbageført. MIDLER TIL INVESTERING Investeringen kan foretages ved indskud af både private, pensions- og selskabsmidler. Se venligst detaljerne for investering af henholdsvis frie midler, selskabsmidler og pension i tabellen på næste side.

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

Moderne og lyse studieboliger på mellem 35-48 m2. FRIE MIDLER Du kan investere private, frie midler. Her kan du investere fra DKK 750.000, hvor du beskattes efter almindelige aktieavanceregler, det vil sige 27% i skat af de første DKK 52.900 og 42% af aktieindkomst ud over DKK 52.900 Nævnte satser er for 2018, og de reguleres årligt. Som privat investor bliver du beskattet af gevinsten ved salg, men kan fratrække et eventuelt tab.

INVESTERING VIA SELSK AB Du har mulighed for at investere via dit selskab, der har fri kapital til rådighed. Ved en ejerandel på minimum 10% af Gefion Fuglebakkekollegiet A/S, svarende til investering på DKK 6,7 mio., vil evt. kommende udbytter være skattefrie for dit selskab, ligesom salget af aktierne vil være skattefrit. Ved en ejerandel på under 10% vil du blive beskattet med en selskabsskat på 22% af 70% af udbyttet, hvilket giver en effektiv skattesats på det samlede udbytte på 15,4%. Salg af aktierne vil være skattefrie. Du skal dog være opmærksom på, at nærværende investering ikke kan foretages med midler omfattet af virksomhedsskatteordningen (VSO).

PENSION Endelig har du mulighed for at investere pensionsmidler. Her betales 15% i PAL-skat af de udbetalte udbytter og aktiernes årlige værdistigning. Dog skal du være opmærksom på, at investering med pensionsmidler i unoterede aktier er beløbsmæssigt begrænset. Således kan maksimum 20% af de første DKK 2 mio. i pensionsopsparing investeres i unoterede aktier. Fra DKK 2 mio. til DKK 4 mio. kan 50% investeres, og for den del af pensionsopsparingen, der overstiger DKK 4 mio. kan 75% investeres. Dette betyder i praksis, at din pensionsopsparing skal udgøre minimum DKK 2,7 mio. for at kunne opfylde minimums investeringskravet på DKK 750.000

Gefion Investorsalg A/S anbefaler, at du som investor, sammen med din rådgiver, undersøger, hvilke midler der i din konkrete situation kan anvendes til investeringen.

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

F I NA N S I E R I N G E N Ejendommen forventes at blive finansieret med realkreditfinansiering eller realkreditlignende finansiering, deposita samt udskudt skat.

UDVIKLING I EGENK APITAL OG G ÆLDSAF VIKLING 300

Gefion Investorsalg A/S tager forbehold for at optage en anden lånesammensætning såfremt dette måtte vise sig mere fordelagtigt for selskabet.

Fordele ved stor andel fastforrentede lån: • Ydelsen/renten på den faste del kendes i hele projektets budgetterede løbetid • Den faste del vil til enhver tid kunne opsiges og indfries til kurs 100 • Ikke afhængig af eventuelle rentestigninger i projektets forventede løbetid • Stiger markedsrenten vil den faste del af lånet kunne indfries til en lavere kurs end kurs 100

2039

2037

2038

2035

2036

2033

2034

2031

2032

2029

2030

2028

2026

2027

2024

2025

2023

2021

2022

2019

2020

DER BUDGE T TERES MED LØBENDE AF VIKLING AF RE ALKREDITFINANSIERINGEN DKK 115 mio.

100

DKK 76 mio.

1,5% OBLIGATION, MED 20-ÅRIG AFVIKL.

60 40 20

DKK 29 mio.

2039

2037

2038

2035

2036

2033

2034

2031

2032

2030

2029

2026

2025

2024

2023

F5, AFDRAGSFRIT

2028

120

2027

140

2019

2) 2 5% af den samlede finansiering forventes at blive et F5 lån med afdragsfrihed. Den budgetterede rente inkl. bidragssats er 1,25% p.a.

SAMLET GÆLD

2021

5% af den samlede finansiering forventes at blive 7 etableret og afviklet som et 20-årigt 1,5% obligationslån med fast rente. Der vil være fuld afvikling og en budgetteret rente inkl. bidragssats på 2,50% p.a.

100

2022

EGENKAPITAL

150

2020

REALKREDITFINANSIERINGEN FORVENTES AT BLIVE OPDELT I TO LÅN:

200

DKK mio.

Selskabet etableres med en høj soliditet, og der forventes derfor optaget realkreditlån på 60% af Ejendommens værdi svarende til DKK 115 mio. før omkostninger og deposita. Gefion Investorsalg A/S er i løbende dialog med forskellige finansieringskilder, og der forsøges at opnå bedst mulige lånevilkår.

DKK mio.

250

For at udnytte den historisk lave rente og for at opnå størst mulig stabilitet og forudsigelighed om renteudgiften optages finansieringen med en stor del af lånet som et fastforrentet obligationslån, hvor renten bindes i hele låneperioden. Dette fjerner den renterisiko man oplever på lån med kortere rentebinding og deraf behov for refinansiering. Afviklingen af gælden samt udviklingen af egenkapitalen fremgår af figurerne her på siden. Over en 10-årig investeringshorisont nedbringes den samlede realkreditgæld i Selskabet fra DKK 115 mio. til DKK 75,4 mio. Det svarer til en belåning på 35% af Ejendommens værdi ved udgangen af 2029. Det løbende driftsoverskud anvendes altså til opsparing gennem en aggressiv gældsafvikling, der har til formål at øge egenkapitalandelen og reducere frem-

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

Konservativ finansieringsstruktur, hvor 75% af finansieringen er med fast rente og afdrag.

tidige renteudgifter. Der opbygges tillige et robust likviditetsberedskab med det formål at kunne modstå eventuelle lejenedsættelser, tomgangsperioder, vedligeholdelsesopgaver mv. UDSKUDT SKAT Den forventede udskudte skat i Selskabet er på DKK 11,9 mio., som prisen på aktierne er reduceret med. Den udskudte skat er et udtryk for den skat, der skal betales hvis Ejendommen sælges ud af Ejendomsselskabet. Den udskudte skat kommer derfor først til betaling, hvis selve Ejendommen sælges. Overdrages Ejendomsselskabet, eller dele af det, i stedet for selve Ejendommen, kommer skatten ikke til betaling. Den udskudte skat indgår i balancen for Ejendoms Selskabet som et passiv med 100% af værdien af den udskudte skat, og kommer således investorerne til gode som en reduktion af prisen på Aktierne i Ejendoms Selskabet.

Ved investering Gefion Fuglebakkekollegiet I A/S opnår du • En forventet forrentning af dit indskud på 11% p.a. • Anvisningsret til alle boligerne • Attraktiv finansiering • Opsparing på DKK 1,4 mio. efter 10 år

SAMLE T FINANSIERING DKK 1.0 0 0 D K K 11. 9 2 4 DKK 4.455 D K K 6 7.116

Der skal ikke betales renter af den udskudte skat, som således i realiteten fungerer som en rente- og afdragsfri finansiering. FINANSIERING MED REALKREDIT ELLER REALKREDITILIGNENDE VILKÅR Det forudsættes, at der alene optages realkreditfinansiering eller finansiering på realkreditlignende vilkår i Fuglebakkekollegiet A/S, og det forventes derfor ikke, at investorerne i Fuglebakkekollegiet A/S har hverken egen eller solidarisk hæftelse over for Selskabets långivere. Din risiko som investor er således begrænset til egenkapitalindskuddet, ligesom du som investor ikke er afhængig af medinvestorers økonomiske forhold. Det er en forudsætning for projektet, at finansieringen bliver tilvejebragt, og at projektet bliver fuldtegnet.

D K K 114 . 9 9 2

EK 36%

D E P O S I TA 2 %

RE ALKREDIT 58%

U D S K U D T S K AT 6 %

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

SELSKABETS DRIF T O G F O R U D SÆ T N I N G E R FOR BUDGET TET Udlejningen af boligerne giver driftsoverskud fra første driftsår

Udlejningen af boligerne giver driftsoverskud fra første driftsår, og det forventes at gøre sig gældende i hele budgetperioden. I 2019, hvor der er 5 måneders drift, er driftsresultatet budgetteret til ca. DKK 3,2 mio. og i 2020, som er projektets første hele driftsår, er driftsresultatet ca. DKK 7,6 mio. Driftsoverskuddet ventes øget for hvert år. FASTSÆTTELSE AF LEJENIVEAU OG -REGULERING Ifølge en vurderingsrapport udarbejdet af Danbolig Erhverv for Gefion Investorsalg A/S vurderes det, at boligerne kan udlejes til en gennemsnitligt leje på DKK 2.109 pr. m². Lejen er baseret på en markedskonform leje og er, da der i Ejendommen er flere forskellige lejlighedstyper og på forskellige etager, foretaget gennem en individuel vurdering af de enkelte boliger. Denne individuelle gennemgang skyldes, at Gefion Investorsalg A/S prioriterer at opstille budgetter, der med størst sandsynlighed opfyldes i den efterfølgende drift. En for højt sat leje kan betyde større udskiftning og dermed større løbende udgifter. Med andre ord er lejen søgt fastsat, så der i investeringsperioden vil være lavest mulig tomgang og udskiftning af lejere. Lejen reguleres med nettoprisindekset, som budgetteres til 1,0% p.a. Lejeindtægten fra parkeringskælderen udgør 2,63% af selskabets samlede lejeindtægter.

Realkreditrådets Statistik, tabel BM010

UDLEJNINGSGARANTI Der er budgetteret med fuld lejeindtægt fra overtagelsesdagen den 1. august 2019. Hvis dette mod forventning ikke er tilfældet, opfyldes den manglende leje af Gefion Investorsalg A/S’ udlejningsgaranti (se mere om udlejningsgarantien på side 12. BUDGETFORUDSÆTNINGER Der er i budgetterne for Ejendommen anvendt en række forudsætninger. De væsentligste gennemgås nedenfor: DRIFTSSTART OG STARTBALANCE Ejendomsselskabet overtages af investorerne den 1. august 2019 med en samlet balance på DKK 198,5 mio. PROJEKTSUM Den samlede projektsum inklusive omkostninger udgør DKK 198,5 mio. VÆRDIREGULERING Af forsigtighedshensyn er der alene budgetteret med 1% værdiregulering. Siden år 2000 er lejligheder i København, ifølge Finans Danmark, i gennemsnit steget med 7% p.a.9 FINANSIERING Det samlede egenkapitalindskud er DKK 67,1 mio. Resten forventes finansieret ved udskudt skat, depositum og realkreditbelåning eller realkreditlignende lån

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

Gefion Fuglebakkekollegiet ligger på det tidligere vandværks arealer. på samlet DKK 115 mio. opdelt i to lån. Lånene forventes etableret som 1) et 20-årigt 1,5% obligationslån på 75% af finansieringssummen med fuld afvikling og en rente inkl. bidragssats på 2,50% p.a. og 2) et F5-lån med afdragsfrihed på 25% af finansieringssummen med en rente inkl. bidrag på 1,25%. Se venligst yderligere om finansieringen i afsnittet "Finansiering" på side 22. TOMGANG Af forsigtighedshensyn budgetteres der med 1% lejetomgang, der udtrykker en naturlig udskiftning af lejere. DRIFTSOMKOSTNINGER Gefion Group Investorsalg A/S har gennemgået driftsposterne sammen med eksterne rådgivere, som på baggrund af resultaterne fra sammenlignelige ejendomme har beregnet og vurderet de fremtidige driftsomkostninger i Selskabets nyopførte ejendom. På denne baggrund er der i budgettet afsat DKK 1,45 mio. pr. år, svarende til 340 pr. m2 boligareal til dækning af diverse driftsudgifter. For parkeringskælderen budgetteres med driftsomkostninger på ca. DKK 50.000 pr. år, svarende til DKK 1.200 pr. parkeringsplads. Driftsudgifterne bliver ligesom den budgetterede leje reguleret med 1% p.a. De enkelte poster i driftsbudgettet, som er gennemgået af både selskabets revisor og ejendomsadministrator, er sammenholdt med realiserede omkostninger i andre ungdomsboligprojekter.

DENNE POST DÆKKER FØLGENDE UNDERPOSTER: • Honorar til ejendomsadsministration • Ejendomsskat • Fælles elforbrug • Skatter og afgifter i alt (grundskyld, rottebekæmpelse) • Ejendomsforsikring • Renovation i alt (dagrenovation) • Udvendig vedligeholdelse • Ejendomsservice og vicevært • Genudlejning/lejerrotation • Ventilation • Elevatorer • Anlæg, serviceaftaler ADMINISTRATIONSOMKOSTNINGER (SELSKABET) Der budgetteres med årlige administrationsomkostninger på ca. DKK 450.000. Her indgår honorarer til Selskabets bestyrelse og direktør, revisor samt forvalterhonorar til Gefion Investorsalg A/S på 0,15% af Selskabets balancesum. På lige fod med driftsomkostningerne reguleres administrationsomkostningerne med 1% p.a. VÆRDISTIGNING PÅ EJENDOMMEN Af forsigtighedshensyn er der alene budgetteret med en værdistigning på 1% på Ejendommen. Dette betragtes som en positiv mulighed for, at investeringen forløber bedre end ventet.

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

SELSKABETS DRIF T OG FORUDSÆTNINGER FOR BUDGET TET ( FORTSAT)

Investeringen giver over en 10-årig investeringshorisont en gennemsnitlig forrentning af den indskudte kapital på 11%.

Projektsum

DKK 198,5 mio.

Egenkapitalindskud

DKK 67,1 mio.

Overtagelse

1. august 2019

Boligareal

4.267 m²

Leje

DKK 2.109 pr. m²

INDVIELSE AF EJENDOMMEN Som den officielle start på investeringsprojektet inviteres Selskabets investorer til et arrangement på Ejendommen, hvor der er mulighed for at se Ejendommen og hilse på medinvestorer og de ansvarlige hos Gefion Investorsalg A/S.

Parkeringspladser

45 stk.

Leje pr. P-plads

DKK 450 pr. måned

Lejeregulering

1,0% p.a.

Værdiregulering

1,0% p.a.

Driftsudgifter (boliger)

DKK 340 pr. m²

Her vil der blive afholdt indvielse og overdragelse af Ejendommen med en rundtur på Ejendommen.

Regulering af driftsudgifter

1,0% p.a.

Lånevilkår på realkreditlån 1 (75%)

1,5 % Obligationslån med 20-årig afvikling, 2,50% inkl. bidragssats

Lånevilkår på realkreditlån 2 (25%)

F5-lån med afdragsfrihed, 1,25% inkl. bidragssats

Tomgang

Selskabsskat

22%

Antages det, at Ejendommen værdireguleres med 1,5% om året i budgetperioden, medfører det at den indskudte kapital i stedet forrentes med 12,6% p.a. over den 10-årige investeringshorisont.

EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING Kort tid før investorerne overtager deres kapitalandele i Selskabet, indkalder Gefion Investorsalg A/S til en ekstraordinær generalforsamling. På den ekstraordinære generalforsamling vil der blandt andet være valg til Selskabets bestyrelse, hvor der, jf. Selskabets vedtægter, vælges 3-5 bestyrelsesmedlemmer. Gefion Investorsalg A/S er berettiget til at udpege ét bestyrelsesmedlem, så længe Gefion Group A/S (direkte eller indirekte) er medinvestor i projektet. Gefion Investorsalg A/S opfordrer investorer til at stille op til disse poster, og kandidater til bestyrelsen kan give besked herom til Gefion Investorsalg A/S inden afholdelsen af den ekstraordinære generalforsamling. Arrangementet afholdes medio 2019. Nærmere information følger.

BUDGETFORUDSÆTNINGER

REGNSKABSPRAKSIS FOR UDARBEJDELSE AF BUDGET Budgettet er aflagt i overensstemmelse med nedenstående beskrevne regnskabspraksis. Den valgte regnskabspraksis vil på udvalgte områder variere fra selskabets kommende officielle årsrapporter. Investor-

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

præsentationent og de anførte driftsbudgetter samt balancebudgetter kan dermed ikke direkte sammenlignes med de fremtidige årsrapporter for selskabet. Den udskudte skat er et udtryk for, at ejendommen værdiansættes til en værdi, der er højere end den oprindelige anskaffelsessum/opførelsesværdi. Denne værdiforskel udløser en udskudt skat, som afsættes med 22% af forskelsværdien. Den udskudte skat fremgår af passiver og er rentefri. Posten kommer kun til betaling, såfremt ejendommen handles ud af selskabet. Ejendommen indregnes ved første indregning til ejendommens købspris, herunder købsomkostninger for ejendommen såvel som for selskaber samt omkostninger vedrørende udbuddet og optagelse af finansiering mv. Disse omkostninger vil i efterfølgende årsrapporter blive opdelt i omkostninger, der kan tillægges ejendommens kostpris, omkostninger vedrørende låneoptagelse, der skal modregnes i provenuet fra låneoptagelse og amortiseres over lånets løbetid, omkostninger vedrørende tegning af kapital, der indregnes direkte i egenkapitalen og omkostninger, der skal indregnes i resultatopgørelsen som en udgift. Ejendommen måles efterfølgende til dagsværdi og værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i driftsbudgettet ved afholdelsen. Realkreditgæld indregnes til restgælden pr. balancedagen. Den årlige forrentning er beregnet som gennemsnitlig forrentning p.a. af det oprindelige egenkapitalindskud før afholdelse af selskabsskat.

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

DRIF TSBUDGET DKK 1.000

2019 5 mdr.

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

3.811

9.145

9.237

9.329

9.422

9.517

9.612

9.708

9.805

9.903

10.002

-627

-1.506

-1.521

-1.536

-1.552

-1.567

-1.583

-1.599

-1.615

-1.631

-1.647

3.183

7.639

7.716

7.793

7.871

7.949

8.029

8.109

8.190

8.272

8.355

-182

-439

-444

-449

-454

-459

-465

-470

-475

-481

-487

3.001

7.201

7.271

7.344

7.417

7.490

7.564

7.639

7.715

7.791

7.868

Renter, Realkreditgæld (fastforrentet)

-895

-2.090

-2.004

-1.916

-1.825

-1.733

-1.638

-1.541

-1.441

-1.339

-1.234

Renter, Realkreditgæld (afdragsfrit (F5))

-150

-359

1.956

4.752

4.908

5.069

5.232

5.398

5.567

5.739

5.915

6.093

6.275

1.962

1.982

2.002

2.022

2.042

2.062

2.083

2.104

2.125

2.146

1.956

6.714

6.890

7.070

7.253

7.440

7.629

7.822

8.018

8.218

8.421

-430

-962

-436

-440

-445

-449

-454

-458

-463

-467

-472

Realiseret skat

-515

-1.080

-1.115

-1.151

-1.188

-1.225

-1.263

-1.301

-1.341

-1.381

Årets resultat

1.526

5.237

5.374

5.515

5.658

5.803

5.951

6.101

6.254

6.410

6.568

Lejeindtægter inkl. tomgang - boliger og parkeringskælder Driftsomkostninger Driftsresultat - total Administrationsomkostninger Resultat før renter

Resultat før værdiregulering Værdiregulering af ejendom Resultat før skat Regulering af udskudt skat

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

BALANCE DKK 1.000

primo

2019 5 mdr.

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

Aktiver Ejendom inkl. omkostninger

198.487 198.487 198.487 198.487 198.487 198.487 198.487 198.487 198.487 198.487 198.487 198.487

Akk. Værdiregulering ejendom

1.962

3.944

5.945

7.967

10.009

12.071

14.154

16.258

18.382

20.528

Likviditet, Akkumuleret

562

1.396

1.780

2.201

2.660

3.156

3.689

4.260

4.869

5.515

6.199

Aktiver i alt

198.487 199.049 201.844 204.210 206.633 209.113 211.651 214.247 216.901 219.613 222.384 225.214

Passiver Deposita

4.455

4.500

4.545

4.590

4.636

4.682

4.729

4.776

4.824

4.872

Realkreditgæld, (fastforrentet)

86.244

84.850

81.447

77.958

74.380

70.713

66.953

63.097

59.145

55.093

50.939

46.680

Realkreditgæld, (afdragsfrit (F5))

28.748

119.447 118.053 114.650 111.205 107.673 104.051 100.336

96.528

92.622

88.617

84.511

80.300

Gæld i alt Udskudt skat

11.924

12.354

13.316

13.752

14.192

14.637

15.086

15.540

15.998

16.461

16.928

17.401

Hensatte forpligtelser i alt

11.924

12.354

13.316

13.752

14.192

14.637

15.086

15.540

15.998

16.461

16.928

17.401

Egenkapital / kapitalindskud

67.116

1.526

6.763

12.137

17.652

23.310

29.113

35.063

41.165

47.419

53.829

60.398

67.116

68.642

73.878

79.253

84.768

90.425

Årets Resultat Egenkapital i alt Passiver i alt

96.228 102.179 108.281 114.535 120.945 127.513

198.487 199.049 201.844 204.210 206.633 209.113 211.651 214.247 216.901 219.613 222.384 225.214

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

L I KV I D I T E T S B U D G E T DKK 1.000

2019 5 mdr.

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

1.526

5.237

5.374

5.515

5.658

5.803

5.951

6.101

6.254

6.410

6.568

-1.962

-1.982

-2.002

-2.022

-2.042

-2.062

-2.083

-2.104

-2.125

-2.146

430

1.477

1.516

1.555

1.596

1.637

1.678

1.721

1.764

1.808

1.853

-515

-1.080

-1.115

-1.151

-1.188

-1.225

-1.263

-1.301

-1.341

-1.381

-1.394

-3.403

-3.489

-3.577

-3.668

-3.760

-3.855

-3.952

-4.052

-4.154

-4.259

Realkreditgæld, (afdragsfrit (F5))

Ændring i deposita

Årets likvidtet

562

833

384

421

459

496

534

571

609

646

684

Akkumuleret likviditet

562

1.396

1.780

2.201

2.660

3.156

3.689

4.260

4.869

5.515

6.199

Årets resultat Værdiregulering af ejendom Skat af årets resultat Betalt selskabsskat Realkreditgæld, (fastforrentet)

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

FORVALTNING OG EJENDOMSADMINISTRATION FORVALTERAFTALE Gefion Fuglebakkekollegiet A/S kan indgå en forvalteraftale med Gefion Management A/S (en afdeling i Gefion Investorsalg A/S) om forvaltning af Selskabet. Gefion Management A/S registreres som forvalter af alternative investeringsfonde hos Finanstilsynet og Selskabet registreres som en alternativ investeringsfond, der er forvaltet af Gefion Management A/S. Gefion Investorsalg A/S (Gefion Management A/S) er i proces med at søge om tilladelse som forvalter af alternative investeringsfonde (FAIF). Forvalteraftalen vil derfor regulere Gefion Management A/S’ forvaltning af Selskabet, herunder varetagelse af den daglige administration af Selskabet, indgåelse af aftaler på vegne af Selskabet og levering af forvaltningsydelser, som en forvalter af alternative investeringsfonde skal levere til de fonde, som er under forvaltning. Gefion Management A/S vil kunne delegere varetagelsen af visse opgaver til andre. Formålet med forvalteraftalen er desuden at udnytte alle de kompetencer og den viden, som Gefion Management A/S i samarbejde med Gefion Group A/S har oparbejdet om Ejendommen i hele udviklingsprocessen, hvorved forvaltningen og administrationen af Selskabet optimeres. Forvalteraftalen skal bidrage til at gøre investeringen mest mulig passiv for investorerne. Det forventes, at der vil blive udpeget en depositar for Selskabet. Udgiften her til er ikke kendt endnu, men skal afholdes af Selskabet. Gefion Management A/S varetager bl.a. følgende opgaver: SELSKABSADMINISTRATION OG LEDELSE Gefion Management A/S vil bl.a. varetage følgende opgaver i forbindelse med administration og daglig ledelse af Selskabet: • Der stilles direktør til rådighed • Værdi- og prisfastsættelse af Ejendommen i samar bejde med revisor

• Sikring af overholdelse af gældende lovgivning samt rapportering i nødvendigt omfang til relevante myn digheder, herunder Finanstilsynet (compliance) • Føring af Selskabets ejerbog • Bistand ved udlodning af udbytte • Indgåelse af tegningsaftaler • Afholdelse af generalforsamlinger • Investorkommunikation • Korrespondance med evt. depositar • Bemyndigelse til forvalteren til at oprette en kasse- kredit til Selskabet på op til DKK 250.000, som forvalter kan trække på i forbindelse med den daglige drift. PORTEFØLJEPLEJE OG OPTIMERING AF EJENDOMMENE Gefion Management A/S varetager investeringsplejen af Ejendommen med henblik på at optimere Ejendommens løbende drift og værditilvækst. Gefion Management A/S fører løbende tilsyn og være i dialog med Selskabets ejendomsadministrator om blandt andet: • Løbende opfølgning på omkostningsbudget • Løbende optimering/tilpasning af huslejen • Fastlæggelse af evt. renoveringsomfang/ændringer for lejligheder • Fastsættelse af pris ved salg af lejligheder eller Ejendommen som helhed RISIKOSTYRING Identifikation af Selskabets væsentligste risici samt implementering af passende foranstaltninger med henblik på håndtering og reduktion af sådanne risici. Gefion Management A/S modtager et årligt honorar på 0,15% af selskabets balancesum, dog min. 150.000, svarende til ca. DKK 300.000. Hertil kommer et salgshonorar til Gefion Investorsalg A/S på 1,5% af salgssummen ved exit, læs mere herom under Exit på side 34. Aftalen kan opsiges med 6 måneders varsel til udgangen af et kalenderår. Gefion Management A/S kan forvalte andre alternative

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

investeringsfonde, der udlejer boliger og dermed potentielt er konkurrenter til Selskabet. Gefion Management A/S kan som følge heraf blive bragt i en situation, hvor Gefion Management A/S anbefaler, træffer afgørelser og indgår aftaler på vegne af andre alternative investeringsfonde, der kan være i strid med Selskabets eller investorernes interesser. EJENDOMSADMINISTRATORS OPGAVER • Deltage i den årlige ordinære generalforsamling i ejendomsselskabet • Deltage i budget- og forberedelsesmøde med for valteren i forbindelse med årsafslutning, regnskabs- udarbejdelse og foreredelse af generalforsamling • Styring af aktionærers anvisningsret via ”ejer-vente liste” samt dialog med aktionærer om denne • Produktion af afstemt og kontrolleret midtvejs rapportering til aktionærer i samarbejde med forvalteren • Opkrævning af leje, lejerestancer og rykkere • Betaling og bogføring

• Lejeregulering • Moms • Varme- og driftsregnskaber • Kontakt til og administrationaf vicevært/ facility manager • Lejerhenvendelser • Regnskab og rapportering • Ind-/udflyttesyn • Styring af ekstern venteliste til lejlighederne Honorar for ejendomsadministrationen forventes at udgøre ca. DKK 1.250 pr. bolig pr. år svarende til DKK 111.250. Herudover budgetteres med DKK 25.000 pr. år for parkeringskælderen. Honoraret for ejendomsadministrationen opkræves ud over forvaltningshonoraret. Ejendomsadministrationsaftalen forventes at have et opsigelsesvarsel på 6-9 måneder til udgangen af et kalenderår.

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

E X I T ST R AT E G I SELSKABETS EXITSTRATEGI Vi anbefaler, at investeringshorisonten for en investering i Gefion Fuglebakkekollegiet A/S for investor bør være minimum 5 år, men skal naturligvis tilpasses markedsudviklingen. I Gefion Fuglebakkekollegiet A/S er der af forsigtighedshensyn kun budgetteret med en værdistigning på Ejendommen på 1% p.a., på trods af at det er vores forventning, at Ejendommen stiger yderligere i værdi. Efter projektets 5. år er der mulighed for at sælge lejlighederne uden moms efter gældende regler.

re periode. Denne strategi kan blive attraktiv, såfremt salgspriserne for københavnske lejlighede fortsætter med at stige, som det har været tilfældet i de senere år. Det er således op til Selskabets investorer at fastlægge salgsstrategien ud fra investorernes ønske om hastighed for salget og den aktuelle markedssituation. Efter 5 år forventes det, at et indskud på DKK 750.000 er forøget til DKK 1,08 mio., mens det forventes at udgøre cirka DKK 1,42 mio. efter 10 år.

Herefter anbefales det, at der årligt indhentes en vurdering på salgsprisen fra en relevant ejendomsmægler, som bliver gennemgået på årets generalforsamling.

Et eventuelt salg af Ejendommen skal vedtages med kvalificeret 2/3 flertal. Denne strategi vil betyde, at den udskudte skat og de indbetalte deposita afregnes, hvilket alt andet lige ikke vil være tilfældet ved et salg af Selskabet

Idet lejlighederne udstykkes som ejerlejligheder, er der både mulighed for at sælge alle lejligheder på en gang eller at sælge lejlighederne enkeltvis og over en længe-

Ved salg af Selskabets ejendom og/eller salg af 100% af Selskabets kapitalandele honoreres Gefion Investorsalg A/S med et performance fee på 1,5% af salgssum-

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

I Gefion Fuglebakkekollegiet A/S anvendes det årlige driftsoverskud til opsparing gennem en aggressiv gældsafvikling.

men performance fee som beskrevet i ejeraftalen. Dette under forudsætning af, at Selskabets investorer opnår den budgetterede forrentning af deres indskudte kapital. SALG AF AKTIER UDEN FOR SELSKABETS EXITSTRATEGI Såfremt den enkelte investor ønsker at afhænde sine aktier i Selskabet, kan dette ske ved: 1. Salg til de øvrige aktionærer 2. Salg til en ekstern investor Aktiernes indre værdi, som er baseret på årets resultat og Ejendommens værdi, er en del af årsregnskabet. Ønsker investor at sælge sine aktier uden for selskabets exitstrategi, er der følgende muligheder:

Ønsker investor at sælge sine aktier uden for selskabets exitstrategi, er der følgende muligheder: 3. Sælg selv aktierne til medinvestorer 4. Sælg selv aktierne til en ekstern investor 5. Salg via Gefion Investorsalg A/S, som er baseret på en ”no cure no pay” aftale. Ved et salg af aktier modtager Gefion Investorsalg A/S et honorar på 5% af salgsprisen. Prisen på aktierne er baseret på seneste årsregnskab, driftsoverskud og efter aftale med sælger. Eksisterende aktionærer har forkøbsret til aktier i Gefion Fuglebakkekollegiet A/S, hvilket reguleres i henhold til ejeraftalen, som investorerne skal tiltræde. Da aktierne i Gefion Fuglebakkekollegiet A/S er unoterede, er den endelige handelspris en aftale mellem sælger og køber.

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

FORDELE V E D I N V E ST E R I N G E N Hos Gefion Investorsalg A/S har vi udvalgt en ejendom, som vi vurderer, egner sig godt som investeringsobjekt til private investorer.

på 35% ultimo 2029. Dette er dels ud fra ”sund fornuft” ved ejendomsinvestering og dels for at stille Selskabet gunstigt i en fremtidig refinansieringssituation af F5-lånet.

Af fordele ved investeringen kan følgende fremhæves: HØJ LEJESIKKERHED Der er tale om en type ejendom, der henvender sig til en veldefineret målgruppe, og hvor der er en høj lejesikkerhed pga. den store efterspørgsel efter studielejligheder i København. Dette giver en solid basis for udlejning og genudlejning. DRIFTSOVERSKUD FRA FØRSTE DAG Din investering i Gefion Fuglebakkekollegiet A/S giver fra dag 1 et stigende driftsoverskud som følge af lejeindtægterne fra udlejning af boligerne på DKK 7,6 mio. om året. KONSERVATIVT BUDGET MED STOR GÆLDSAFVIKLING Der er for projektet lagt et budget, der er baseret på Gefion Investorsalg A/S' erfaring med sammenlignelige ejendomme samt en konservativ vurdering af den endelige realkreditbelåning. Der budgetteres alene med 60% realkreditfinansiering, hvilket er udtryk for en konservativ tilgang til sammensætning af finansiering. Der er indlagt en kraftig afvikling af gælden, hvor der efter 10 år er foretaget en gældsafvikling på DKK 39,6 mio., svarende til en gældsandel af ejendomsværdien

På trods af den kraftige gældsafvikling opsparer Selskabet løbende en stor overskudslikviditet. Denne udgør f.eks. i 2024 DKK 3,2 mio. svarende til ca. to års driftsudgifter. Selskabet kan således tåle en 33% tomgangsleje og giver mulighed for at Selskabets investorer kan træffe beslutning om udlodning. EJENDOMMENS VÆRDI VED SALG Ejendomsinvestering har historisk set vist sig at være meget værdifast på det lange sigte. En ejendomsinvestering vil derfor typisk blive betegnet som en investering, der ligger mellem obligationer og aktier, hvor man løbende får likviditet fra lejeindtægter – lig kuponrenten på obligationer - men ligesom ved salg af aktier kender man ikke med sikkerhed den fremtidige værdi af Ejendommen, der påvirkes af markedets udvikling. Der er alene budgetteret med 1% årlig værdistigning på Ejendommen svarende til den forventede årlige lejestigning. Såfremt den faktiske værdistigning stiger til 1,5% p.a. vil forrentningen af den indskudte kapital stige fra 11% p.a. til 12,6% p.a.

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

God sammenhæng mellem afkast, risiko, potentiale og tidshorisont gør Gefion Fuglebakkekollegiet A/S attraktiv for private investorer.

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

R I S I KO - O G F Ø L S O M H E D SA NA LYS E I lighed med andre investeringer, er der også forbundet en række risici ved ejendomsinvestering. Investeringen og de risici, der er forbundet, bør altid sammenholdes med alternative afkastmuligheder. Den økonomiske risiko ved investering i Gefion Fuglebakkekollegiet A/S er søgt begrænset ved en konservativ tilgang til forudsætningerne for investeringen, herunder udlejning, belåning og driftsudvikling. Det faktum, at Gefion Group A/S er som projektudvikler og derfor har et indgående kendskab til Ejendommen og kan styre byggeprocessen, begrænser risikoen for dig som investor. En række parametre kan undervejs i investeringsforløbet ændre sig i såvel positiv som negativ retning. Du skal som investor generelt vurdere, om de budgetterede forudsætninger er i overensstemmelse med dine egne forventninger. I det følgende er anført en række risikoelementer, du ligeledes bør forholde dig til: For så vidt angår garantier stillet af Gefion Investorsalg A/S i henhold til Investorpræsentationen, er der for investorerne en latent risiko for, at Gefion Investorsalg A/S ikke kan honorere de stillede garantier, såfremt selskabet ikke måtte have den fornødne kapital. EJENDOMMEN Du bør vurdere, hvorvidt Ejendommen er erhvervet til markedspris, herunder om lejeniveauet er i overensstemmelse med markedslejen. Der er til dette blandt andet indhentet en vurdering fra en uafhængig ejendomsmægler. Du bør dernæst vurdere, om de budgetterede driftsomkostninger, som er gennemgået af Selskabets kommende ejendomsadministrator og sammenholdt med sammenlignelige ejendomme, er realistiske. Områdets udvikling, ændring i markedsrenten og konjunkturudsving generelt kan naturligvis også påvirke Ejendommens værdi i positiv eller negativ retning.

OVERTAGELSESDAGEN Overtagelsesdagen er fastsat til den 1. august 2019. Gefion Investorsalg A/S kan med skriftligt varsel overfor investorerne vælge enten at fremrykke eller udskyde overtagelsesdagen. Såfremt Gefion Investorsalg A/S ønsker at fremrykke overtagelsesdagen, skal der gives investorerne så langt et skriftligt varsel, at overtagelsesdagen tidligst er 3 måneder efter, at varslet er givet. Ønsker Gefion Investorsalg A/S at udskyde overtagelsesdagen, kan overtagelsesdagen ikke udskydes med mere end 6 måneder med forudgående skriftligt varsel til investorerne på mindst 3 måneder. Varsel om udskydelse eller fremrykning af overtagelsesdagen kan gives flere gange inden for de fastsatte frister. Udskydelse af overtagelsesdagen kan kun ske, hvis udskydelsen er foranlediget af forsinkelse i henhold til totalentreprisekontrakten, og denne forsinkelse udelukkende er begrundet i, at totalentreprenøren retmæssigt har fået tidsfristforlængelse med udførelsen i henhold til ABT 93 § 24. Udskydelse kan i alle tilfælde aldrig overskride 1 år efter overtagelsesdagen. GENUDLEJNING Så længe Ejendommen er udlejet, kan Selskabet afdrage planmæssigt på lånet og dermed støt og sikkert opbygge en god friværdi i Ejendommen. Hvis lejere opsiger deres lejemål, kan der opstå perioder med tomgang og/eller faldende lejeindtægt. Budgettet forudsætter, at Ejendommen lejes fuldt ud, dog er der indregnet en potentiel tomgang på 1% p.a. Hertil er der i budgettet, i samarbejde med en ejendomsadministrator, afsat midler forbundet med lejerrotation svarende til en udskiftning på 20% årligt. Overstiger omkostningerne det afsatte beløb, kan dette påvirke Selskabets likviditet negativt. DUE DILIGENCE Aktietegningen er udformet således, at udbyder først modtager betaling for Gefion Fuglebakkekollegiet A/S, den dag investorerne overtager ejendommen. Forud for overtagelsen af Gefion Fuglebakkekollegiet A/S er der foretaget gennemgang af nærværende investorpræsentation af uafhængig revisor og advokat.

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

FINANSIERING Budgettet er baseret på en konservativ og langsigtet finansiering. Finansieringen og renten er først endeligt fastlåst på det tidspunkt, hvor lånene udbetales ved overtagelse af Ejendommen, hvorfor der kan ske ændringer i såvel negativ som positiv retning i forhold til det budgetterede. Ejendommen forventes finansieret med 60% belåning og hjemtages med 5- og 20-årig fast rente. Efter det 5. driftsår er det forudsat, at den afdragsfrie del af gælden kan refinansieres på uændrede vilkår men rentevilkår vil først være endelig kendt, når

refinansieringen er gennemført. Den afdragsfrie del af finansieringen udgør efter 5 år ca. 14% af ejendomsværdien. Såfremt ejendomsmarkedet falder markant i perioden fra lånegodkendelse til udbetaling af lånet, kan långiver vælge at lave en ny vurdering af Ejendommen, hvilket kan medføre en lavere belåningsprocent. FØLSOMHEDSANALYSE I skemaet ovenfor er konsekvenserne af ændringer i hhv. lejeniveau, tomgang, renteniveau og værdistigning angivet.

FØLSOMHEDSANALYSE Variabel

Huslejeniveau (Årlig +/-)

Tomgangspct. (Årlig +/-)

Renteniveau (+procentpoint)

Værdistigning (Ejendom)

Værdiudvikling, ejendom Værdistigning (Årlig)

Forudsætning

Gns. forrentn. af indskud efter 10 år, før selskabsskat

Opsparing v/ DKK 750.000 ult. 2024

Opsparing v/ DKK 750.000 ult. 2029

-10%

9,63%

1.032.425

1.340.566

-5%

10,32%

1.053.875

1.382.745

11,01%

1.075.324

1.424.925

11,71%

1.096.774

1.467.104

10%

12,40%

1.118.223

1.509.283

11,01%

1.075.324

1.424.925

10,73%

1.066.430

1.407.434

10,44%

1.057.535

1.389.944

0,0%

11,01%

1.075.324

1.424.925

1,0%

9,50%

1.024.074

1.333.501

2,0%

7,96%

972.191

1.239.949

-1,0%

5,44%

904.777

1.084.765

0,0%

8,11%

988.343

1.247.176

1,0%

11,01%

1.075.324

1.424.925

1,5%

12,56%

1.120.128

1.519.945

2,0%

14,18%

1.165.825

1.619.284

Forudsætning

5 år

10 år

15 år

-1,0%

188.870.067

179.724.902

171.027.942

0,0%

198.486.534

1,0%

208.495.449

219.014.920

230.070.990

1,5%

213.650.782

229.986.984

247.585.714

2,0%

218.908.705

241.456.432

266.350.945

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

P R O J E KT U D B U D F R A G E F I O N I N V E ST O R S A L G A / S Vores speciale er at identificere ejendomme med et uudnyttet potentiale og udvikle dem, så høj arkitektonisk kvalitet kombineres med funktionalitet og komfort. Via dedikeret og målrettet arbejde har vi siden 2013 gennemført 8 bolig- og ungdomsboligprojekter på i alt 22.301 m2. Vi arbejder kun med københavnske ejendomme, og kun med beliggenheder, hvor vi vurderer, at der er et langvarigt lejergrundlag. Hidtil er vores projekter primært blevet solgt til større investorer. Men flere private investorer har efterspurgt muligheden for at investere i vores projekter. Projekter, som på grund af god beliggenhed, gennemført udviklingsarbejde og høj udlejningsprocent, er en god investering. Det er på den baggrund, at vi hos Gefion Investorsalg A/S nu udbyder investeringsprojekter til private og semiprofessionelle investorer, hvor du som privat investor kan blive medejer af nogle af de bedste udlejnings- ejendomme i Københavnsområdet. Du bliver medejer af en ejendom, hvor beliggenhed og stand passer til lejerefterspørgslen i det pågældende område, og hvor lejeindtægten dækker alle omkostninger ved ejendommen og over årene oparbejder en betydelig formue til dig som investor. DEN GODE BELIGGENHED Hos Gefion Investorsalg A/S går vi aldrig på kompromis med den gode beliggenhed. Vi tror på, at det, der gør boligejendomme attraktive og giver et langvarigt lejergrundlag, er nærheden til jobmuligheder, god infrastruktur samt by- og kulturliv. Beliggenheden har altid været blandt de primære udvælgelseskriterier, når danskere skal vælge bolig. Vores speciale er at identificere ejendomme med et uudnyttet potentiale.

POSITIV DRIFT Økonomien i projektet er lige så vigtig. Der skal være sammenhæng mellem ejendommens pris og den lejeindtægt, der kan genereres. Positiv drift i ejendommen er derfor også blandt de primære kriterier, når Gefion Investorsalg A/S udbyder ejendomme som investeringsprojekter. København har internationalt format. Vi har en svaghed for arkitektoniske perler og udvikler dem altid med respekt for deres historik, karakteristika og omgivelser. Hos Gefion Investorsalg A/S er vi stolte af at være med til at præge bybilledet i København. Vores hovedstad har internationalt format, og med den fortsatte udvikling hæves barren hele tiden for, hvad en europæisk storby kan byde på inden for beboelse, oplevelser og atmosfære.

Udvælgelse: •

Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed

•

Langsigtet, høj efterspørgsel på boligerne

•

Høj sikkerhed for kommende lejeindtægter

•

Positiv drift

Disse ejendomstyper arbejder vi med: •

Konvertering fra erhverv til bolig og

ungdomsboliger •

Nybyg lejligheder eller rækkehuse

•

Nybyg ungdomsboliger

•

Retail og kontor (ofte kombineret med boliger)

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

Gennemførte projekter 2013-17

Projekter, som forventes solgt i 2018

Esthersvej 12, Hellerup

5 rækkehuse

Ib Schønbergs Alle, Valby

228 studielejligheder

Nørre Voldgade 48, København K

19 lejligheder

Tobakskollegiet A/S, Søborgbenhavn K

175 studielejligheder

Lipkesgade 5, København K

19 lejligheder

Upsalagade 20, København Ø

24 lejligheder

Trommesalen 3, København K.

19 lejligheder

Stockholmsgade 59, København Ø

30 lejligheder

St. Kongensgade 53-55, København K

50 lejligheder

Amager Strandvej I A/S

32 lejligheder

Nørre Farimagsgade 43-49, Kbh. K

54 lejligheder

Amager Strandvej 58, København S

71 lejligheder

Rosenvængets Allé 20, København Ø

24 lejligheder

St. Kongensgade 100 & 106

85 lejligheder

Lundsgade 9, København Ø

15 lejligheder

Ved Stadsgraven 15

53 lejligheder

Blegdamsvej 28-32

63 lejligheder

Gefion Fuglebakkekollegiet A/S

143 studielejligheder

Gefion Amager Strandvej II A/S

44 lejligheder og 7 byhuse

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

V E D TÆ G T E R 1 1.1

SELSKABETS NAVN Selskabets navn er Gefion Fuglebakkekollegiet A/S.

2 2.1

SELSKABETS FORMÅL Selskabets formål er at drive virksomhed ved investering i, udlejning og salg af fast ejendom samt hermed forbundet virksomhed efter bestyrelsens skøn.

3 SELSKABETS KAPITAL OG KAPITALANDELE 3.1 Selskabskapitalen udgør nominelt DKK 500.000. Alle aktier har en pålydende værdi på DKK 1,00. 3.2 Aktiekapitalen er fuldt indbetalt. 3.3 Ingen aktier skal have særlige rettigheder. Ingen aktionær er pligtig at lade sine aktier indløse helt eller delvist. 3.4 Aktierne skal lyde på navn og være noteret i selskabets ejerbog. 3.5 Aktierne skal ikke være omsætningspapirer. 3.6 Selskabets aktier kan ikke frit overdrages. Enhver overgang af eller stiftelse af rettigheder over selskabets aktier kræver bestyrelsens for- udgående skriftlige samtykke. Beslutningen om, hvorvidt der kan meddeles samtykke, skal træffes snarest muligt og senest 4 uger efter modtagelsen af anmodningen. 3.7 Der udstedes ikke ejerbeviser. 4 4.1 4.2 4.3

4.4

4.5

SELSKABETS LEDELSE Selskabets ledelse består af en bestyrelse og en direktion. Til selskabets bestyrelse vælges mindst tre og højst fem personer. Bestyrelsens medlemmer vælges for et år ad gangen. Genvalg kan finde sted. Bestyrelsens formand vælges af bestyrelsen. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når over halvdelen af dens medlemmer er til stede. De i bestyrelsen behandlede anliggender afgøres ved simpelt stemmeflertal. Ved stemmelighed er formandens stemme afgørende. Bestyrelsen udarbejder en forretningsorden, som indeholder nærmere bestemmelser om udførelsen af bestyrelsens hverv.

4.6

estyrelsen skal ansætte en direktør til at vareB tage den daglige drift samt fastsætte vilkårene for dennes antagelse og kompetence.

5 TEGNINGSREGEL 5.1 Selskabet tegnes af bestyrelsens formand i forening med et medlem af bestyrelsen, eller af bestyrelsens formand i forening med en direktør, eller af den samlede bestyrelse. 6 GENERALFORSAMLINGER 6.1 Generalforsamlinger indkaldes med mindst 2 ugers og højest 4 ugers varsel ved skriftlig meddelelse i anbefalet brev eller e-mail til de aktionærer, hvis aktier er noteret. Indkaldelsen skal angive dagsordenen for generalforsamlingen. 6.2

rdinær generalforsamling afholdes hvert år O i så god tid, at den reviderede og godkendte årsrapport kan indsendes til Erhvervsstyrelsen inden udløbet af den i årsregnskabsloven fastsatte frist.

6.3

agsordenen for den ordinære generalforsamD ling skal omfatte: Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne regnskabsår.

Fremlæggelse af revideret årsrapport samt beslutning om godkendelse heraf og om anvendelse af overskud eller dækning af underskud i henhold til den godkendte årsrapport.

Forslag fra bestyrelsen eller aktionærer.

Valg af medlemmer til bestyrelsen.

Valg af revisor.

6.4 På generalforsamlingen giver hver aktie á DKK 1,00 én stemme. 6.5 Stemmeret kan udøves i henhold til fuldmagt. 6.6 På generalforsamlingen afgøres alle anliggender ved simpelt stemmeflertal, medmindre selskabets

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

vedtægter eller lovgivningen foreskriver andet. 6.7 Generalforsamlingen ledes af en dirigent, der udpeges af bestyrelsen. 6.8 Dirigenten afgør alle spørgsmål om sagernes behandling, stemmeafgivningen og resultatet heraf. 6.8 O ver forhandlingerne på generalforsamlingen føres en protokol, der underskrives af dirigenten. 7 ELEKTRONISK KOMMUNIKATION 7.1 Der kan anvendes elektronisk kommunikation (elektronisk dokumentudveksling og e-mail) i kommunikationen mellem selskabet og kapitalejerne i stedet for fremsendelse eller fremlæggelse af papirbaserede dokumenter. 7.2 Indkaldelse af kapitalejere til generalforsamlinger, tegningslister, årsrapporter samt i øvrigt generelle oplysninger fra selskabet til kapitalejerne kan fremsendes af selskabet til kapitalejerne pr. e-mail. Selskabet er forpligtet til at anmode kapitalejere om en e-mailadresse, hvortil meddelelser mv. kan sendes. Det er den enkelte kapitalejers ansvar at sikre, at selskabet til enhver tid er i besiddelse af en korrekt e-mailadresse. 7.3 Kapitalejerne kan ved henvendelse til selskabet få oplysning om kravene til de anvendte systemer samt om fremgangsmåden i forbindelse med elektronisk kommunikation. 8 8.1 8.2

REGNSKAB OG REVISION Selskabets regnskabsår er kalenderåret. Revisionen foretages af en af generalforsamlingen for ét år ad gangen valgt statsautoriseret revisor.

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

U D BY D E R E R K L Æ R I N G

Vi erklærer hermed, at oplysningerne i nærværende investorpræsentation os bekendt er rigtige, og at investorpræsentationen os bekendt ikke er behæftet med udeladelser, der vil kunne forvanske det billede, som investorpræsentationen skal give. Desuden at investorpræsentationen tilsammen med det supplerende materiale omtalt i præsentationen os bekendt indeholder enhver væsentlig oplysning, som kan have betydning for potentielle investorer i Gefion Fuglebakkekollegiet A/S. Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, som afgiver advokaterklæring i nærværende udbudsmateriale, har forud for deres erklæringer modtaget alle relevante oplysninger til brug for dette. Endvidere kan vi som udbyder bekræfte, at vi selvstændigt har vurderet: • at investorpræsentationens forudsætninger ud fra kendte forhold på udbudstidspunktet betragtes som rimelige og sandsynlige, • at alle de oplysninger, der bør komme til investors kendskab, er medtaget i materialet, • at alle investorer behandles lige, idet Gefion Group A/S, som direkte eller indirekte investor, har ret til at udpege et bestyrelsesmedlem" • at det samlede udbudsmateriale og den forventede udvikling, som materialet beskriver, betragtes som den mest sandsynlige for Gefion Fuglebakke kollegiet A/S.

PROFESSIONEL ANSVARSFORSIKRING Gefion Investorsalg A/S tegner en professionel udbyderansvarsforsikring til sikring af vores kunder. Vi og vores rådgivere har i forbindelse med udviklingen af projektet og nærværende udbud foretaget grundige analyser af beliggenheden, området, mulighederne og risici således at vores investorer har et betryggende og oplyst grundlag at basere deres investering på. Før en endelig beslutning om tegning tages, opfordrer Gefion Investorsalg A/S alle investorer til at rådføre sig med egen rådgiver. Gefion Investorsalg A/S København, 8. juni 2018

Thomas Færch CEO

Udbuddet sker i henhold til dansk lovgivning, og tvister løses ved Det Danske Voldgiftsinstitut.

Thomas Birkedal Salgsdirektør

GEFION INVESTORSALG A /S / GEFION FUGLEBAKKEKOLLEGIET A /S

DISCLAIMER Oplysningerne i denne investorpræsentation skal betragtes som

Prospektet og det udleverede materiale er hverken et tilbud eller

indikative og erstatter ikke personlig, professionel rådgivning. Som

opfordring til at investere i projektet. Ved udfærdigelsen er det til-

investor opfordres du til selv at undersøge relevante risici og juridiske

stræbt, at investorpræsentationen og det underliggende materiale er

forhold. Det udleverede materiale om udbuddet samt oplysningerne

fuldstændigt og korrekt, men Gefion Investorsalg A/S udsteder ingen

i præsentationen er ikke udtømmende, men giver et overblik over

garantier i forbindelse hermed, og tager ikke ansvar for handlinger

investeringen. Udbuddet sker i henhold til dansk lovgivning, og tvister

foretaget på baggrund af materialet. Herunder tages der forbehold

løses ved Det Danske Voldgiftsinstitut.

for, at oplysninger om valgte materialer, plantegninger, beskrivelse af

Den endelige tegning sker på baggrund af Tegningsaftalen, vedtægterne samt ejeraftalen for Selskabet. Der tages forbehold for, at ud-

udenomsarealer, visualiseringer mv. kan ændres og ikke er udtryk for en garanti fra udbyders side.

buddet annulleres, og der kan ikke rettes krav mod Gefion Investor-

Denne investorpræsentation er ikke omfattet af reglerne om pro-

salg A/S, Gefion Group A/S eller dets datterselskaber som følge heraf.

spektpligt.

Østergade 1, 1. sal 1100 København K info@gefiongroup.com +45 70 23 20 20 www.gefiongroup.com

NYT ISBN?

ISBN 978-87-999685-