INVESTOR PRÆSENTATION Gefion Ryparkenkollegiet A/S by Gefion Group

I N V E ST OR PR Ã&#x2020; SE N TAT ION Gefion Ryparkenkollegiet A/S

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Gefion Ryparkenkollegiet A/S: • Investering i studieboliger i København • Gennemsnitlig forrentning af dit indskud på ca. 9,6 % p.a. før selskabsskat • Konservativ finansiering • Udlejningsgaranti • Anvisningsret til studiebolig • Minimumsindskud på DKK 750.000 • Opsparing på ca. DKK 1,8 mio. efter 10 år ved indskud på DKK 1 mio.

I Gefion Ryparkenkollegiet kan studielivet nydes på solrige tagterrasser, som lever op til de unges krav om gode sociale fællesfaciliteter.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

INDHOLD Forord. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

Fordele ved investeringen. . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

Investeringen kort. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Risici- og følsomhedsanalyse . . . . . . . . . . . . . . . 40

Beliggenhed. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Projektudbud fra Gefion Investorsalg A/S . . . 43

Ejendommen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

Udbydererklæring. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

Udlejning og målgruppe. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

Advokaterklæring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

Investeringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Revisorerklæring. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

Finansieringen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

Mæglervurdering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

Selskabets drift og forudsætninger for budgettet. . . . . . . . . . . . 26

Tegningsaftale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 Bilag til tegningsaftale

Driftsbudget . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 Bilag 1 - Ejeraftale og vedtægter . . . . . . . . . . . . 60 Balance. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Bilag 2 - Investorerklæring. . . . . . . . . . . . . . . . . 70 Likviditetsbudget. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 Bilag 3 - Privatlivspolitik. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 Forvaltning og ejendomsadministration. . . . . 34 Exitstrategi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

”Intens kamp om studieboligerne” Dansk Byggeri

”Ungdomsboliger – et marked i vækst” EDC

”Manglen på boliger er stor, når nye studerende optages på uddannelserne” Børsen

”Studieboliger er fortsat en attraktiv investering” Sadolin & Albæk

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

FORORD Velkommen til Gefion Ryparkenkollegiet A/S. Et nyt og attraktivt studieboligprojekt til studerende beliggende på Østerbro, tæt på flere uddannelsessteder.

De fleste uddannelsesbyer mangler studieboliger, og København i særdeleshed. Antallet af studerende stiger, og det vurderes, at cirka 14.5001 står på venteliste til en bolig. Når vi udbyder en ejendom som denne, er baggrunden naturligvis at skabe en god investeringscase med et attraktivt afkast for vores investorer. Men det er også en væsentlig detalje, at vi med udbuddet samtidig imødekommer et behov hos vores unge. Et behov for at have tag over hovedet og dermed have en base og et godt udgangspunkt for at gennemføre en videre gående uddannelse og få et godt afsæt i livet. Hos Gefion Investorsalg A/S, en del af Gefion Group A/S, udbyder vi velbeliggende ejendomme i Stor københavn. Vi udbyder kun ejendomme, hvor vi ser et langsigtet lejepotentiale samt en sund og positiv drift i hele budgetperioden. Endelig lægger vi stor vægt på en god og gennemtænkt finansieringspakke med afvikling af gæld og attraktiv forrentning af den indskudte kapital. Beliggenhed har altid været, og vil altid være, grundstenen i en succesfuld ejendomsinvestering. København imøde kommer de krav, som boligsøgende oftest stiller til en kommende bolig: Nærhed til job eller uddannelses sted, god infrastruktur samt attraktivt by- og kulturliv. De mange muligheder København tilbyder, medfører blandt andet, at der over de næste 10 år forventes en tilflytning til København på cirka 100.000 personer med en overvægt af unge2. Da der pt. kun er planer om, at der skal bygges boliger til cirka 45.0003, og heraf kun 6.000 4 ungdomsboliger, giver det en konstant, høj efterspørgsel på studieboliger.

Gefion Ryparkenkollegiet lever til fulde op til alle vores udvælgelseskriterier om attraktiv beliggenhed, markedskonform og budgetteret leje og imødekom mer også den enorme efterspørgsel, der er på studie boliger i København. Vi er derfor stolte over at præsentere denne ejendom som investeringsprojekt målrettet semi-professionelle investorer. Vi håber, at du finder nærværende investorpræsenta tion ("Investorpræsentation") fyldestgørende i forhold til at vurdere investeringen. Vi anbefaler som altid, at du rådfører dig med din egen rådgiver, ligesom vi naturligvis også står til rådighed for spørgsmål og sparring. God læselyst. Gefion Investorsalg A/S

Advokat:

Revisor:

Arkitekt:

"Studieboliger er fortsat en attraktiv investering”, Sadolin & Albæk Estate Media, april, 2018. ”Boligmarkedsanalyse for hovedstaden – Boligbehov, udviklingspotentialer og -strategier” udarbejdet af Transport-, Bygnings- og Boligministeriet, januar 2018. 3 "Minister indkalder til boligtopmøde: Der skal gives tilladelse til mere boligbyggeri", Artikel, DR Nyheder, juni 2018. 4 "6.000 nye ungdomsboliger i 2020", Publikation, Københavns Kommune, Center for Byudvikling, januar 2017. 1 2

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

I N V E ST E R I N G E N KO R T Type:

Antal boliger:

Samlet areal (BBR):

Anvisningsret:

Studieboliger

133

4.805 m²

Projektsum:

Egenkapitalindskud:

Forrentning af indskud5:

Minimuminvestering:

DKK 257 mio.

DKK 84 mio.

9,6 %

DKK 750.000

STUDIEBOLIGER ER EN MANGELVARE På Hans Knudsens Plads på Østerbro bygges et moderne og tidssvarende kollegie, Gefion Ryparken kollegiet, bestående af 133 moderne studieboliger til udlejning. Studieboligerne er på gennemsnitligt 36 m2. Kollegiet forventes indflytningsklart i sommeren 2020, og dermed ligeledes til studiestart sommeren 2020. Her har du som investor mulighed for at blive medejer af en af de største boligmæssige mangelvarer i Køben havn, nemlig studieboliger. Med den massive efter spørgsel efter studieboliger i København og med en markedskonform leje, der er bekræftet af en uafhængig mægler, vurderer vi at der er en høj udlejningssikker hed i hele investeringsperioden. TÆT PÅ UDDANNELSESINSTITUTIONERNE København er Danmarks ubetinget største studieby, og Gefion Ryparkenkollegiet er meget centralt belig gende i forhold til de fleste uddannelsesinstitutioner. Kollegiet vil være ideelt for studerende fra Københavns Universitet, Københavns Universitetspark, Panum Instituttet, Professionshøjskolen Metropol, Danmarks Pædagogiske Universitet, Copenhagen Business School (CBS), Københavns Erhvervs Akademi, Fodterapeutsko len København, Bispebjerg Hospital samt Danmarks Tekniske Universitet (DTU). DIN INVESTERING Som investor erhverver du aktier, hvor du kan opnå en gennemsnitlig forrentning af din indskudte kapital på 5

9,6 % p.a. før selskabsskat. Se side 28 for beskrivelse af beregningsmetoden. Hvis du som investor investerer DKK 1 mio., er din investering over en 10-årig investeringshorisont bud getteret til at vokse til en opsparing på DKK 1.8 mio. Dette er baseret på Ejendommens løbende driftsover skud, gældsafvikling og en værdistigning, som følger stigningen i lejeindtægten. Minimuminvesteringen for investor er DKK 750.000. Ud over opsparingen får du som investor anvisnings ret til de attraktive boliger, hvilket betyder, at du kan anvise bolig til et familiemedlem eller en bekendt. Der stilles yderligere en udlejningsgaranti for første gangsudlejning på ca. DKK 11 mio. svarende til 1 års leje. Garantien er gældende i 36 måneder. Se mere om udlejningsgarantien på side 15. Der forventes tilsagn om realkreditfinansiering på ca. 67 % af købesummen uden personlig hæftelse. For at drage fordel af den historisk lave rente budgetteres der med 5- og 30-årige rentebindinger, som henholds vis er med og uden afdrag. Dette betyder, at der efter 10 år kun forventes en belåning svarende til ca. 44 % af Ejendommens værdi. Investeringen kan foretages med frie midler, selskabs midler eller pensionsmidler.

Opgjort som gennemsnitlig årlig forrentning af indskud før selskabsskat. Opgjort efter selskabsskat er forrentningen 7,4 % p.a.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Bronzebuste af Hans Knudsen, som var præst og filantrop og har lagt navn til Hans Knudsens Plads.

S TUDIEBOLIG ca. 33 m 2 (BBR)

S TUDIEBOLIG ca. 45 m 2 (BBR)

Altan

Studieboligerne er store, rummelige og har alle eget køkken, bad og toilet. Derudover har alle studieboliger et depotrum i stueetagen.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

BELIGGENHED Gefion Ryparkenkollegiet er beliggende på Hans Knudsens Plads på Østerbro. j e

vn Kollegiet ligger tætrdpå ha flere uddannelsesinstitutioner, herunder Københavns Universitet No

og Copenhagen Business School (CBS), sportsfaciliteter, indkøbsmuligheder, Ryparken Station som ud af byen (herunder til Lyngby, hvor Danmarks Tekniske Universitet (DTU) ligger).

Hans Knudsens Plads blev i 1942 af Københavns Kom mune navngivet efter Hans Knudsen, der oprettede ”Samfundet og Hjemmet for Vanføre”, det nuværende Sahva. Hans Knudsens Plads har tidligere fungeret som busholdeplads og endestation for både de Gule Omnibusser (1953-64) og Jyllandsbussen. Derfor var derbyogså en kiosk og frugthandel at finde på Hans vej g Lyn Knudsens Plads, så passagerer og andre kunne provi antere til rejsen. I dag er området i og omkring Hans Knudsens Plads omgivet af etagebebyggelser. ng

v by

RYPARKEN ST.

Rø

rsø

sti

j byve

je orve

Lyng

t rmo ingø

vej

Hels

y Lyngb

samt diverse centrale buslinjer, som ca. hvert 5. minut kører såvel ind til Københavns centrum

Gefion Ryparkenkollegiet A/S opfylder vores kriterier om attraktiv beliggenhed og har nærhed til det, som unge studerende sætter pris på.

HANS KNUDSENS PLADS 1A Lyng j

byve

UDDANNELSESINSTITUTIONER TÆT PÅ KOLLEGIET København er Danmarks ubetinget største studieby, og Gefion Ryparkenkollegiet er meget centralt belig t gende i forhold ge til de fleste uddannelsesinstitutioner. æn v r Fra kollegiet er der kort afstand til både Københavns rge Bo Universitetspark (med de naturfaglige fakulteter), Panum Instituttet, Professionshøjskolen Metropol, Danmarks Pædagogiske Universitet, Copenhagen Business School (CBS), Københavns Erhvervs Akademi, Fodterapeutskolen København og Bispebjerg Hospital. Herudover er der lige uden for døren direkte buslinje til Danmarks Tekniske Universitet (DTU) i Lyngby.

LIDL

n Ha

lad

n se

ark

BUS

Glæ

v gby

Lyn

ade

nøg

s ng

sgad

lsted Enge

Fitness World

Gefion Ryparkenkollegiet er meget centralt beliggende med de let adgang til S-tog, fitness center og et super abuslinier, hisg Bort marked er lige uden for døren.

sp NABO TIL m RYPARKEN STATION OG ADGANG TIL and n Vog BUSLINJER LIGE UDEN FOR DØREN For de kommende beboere på kollegiet er der let adgang til kollektiv trafik. Som nabo til Ryparken Station samt med flere buslinjer ind/ud af byen lige udenfor døren, er kollegiets beboere sikret en både hurtig og let adgang til kollektiv trafik.

Derudover ligger kollegiet 850 meter fra den nye metro station Vibenshus Runddel, som bliver en del af Metro ens nye udvidelse og linje; ”Cityringen”. Cityringen åbner

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Danmarks Pædagogiske Universitet

Job/karriere

NETTO

Emdrup St.

< 1 km

LIDL

G E F I O N R Y PA R K E N K O L L E G I E T

Fakta

Uddannelsessteder

HANS KNUDSENS PLADS 1A

Ryparken St. Infrastruktur

Fakta

Fitness World

Svanemøllenhallen

1 km

LIDL

BUS

SATS

Fitness World

B93 Tennis og fodboldanlæg

Kollektiv trafik < 100 m

Meny

Bispebjerg Hospital

Byliv

NETTO

Bispebjerg St.

Nørrebro St.

< 1,6 km

Svanemøllen St.

Infrastruktur/motorvej

Vibenshus Runddel Meny Cityringen Telia Parken

Universitets Parken Naturmedicinsk

1,5 km

Nordhavn St.

< 100 m

Fælledparken Byliv

H. C. Ørsted Instituttet Byliv

Indkøb < 100 m

Professionshøjskolen Metropol

Fitness

Rigshospitalet

< 350m

Københavns Universitet Panum Østerport St.

KEA Københavns Erhvervsakademi

Byliv

< 1,5 km

Nørreport St.

Gefion Ryparkenkollegiet ligger tæt på offentlig transport og Københavns uddannelses institutioner.

2019, og vil bl.a. forbinde Vibenshus Runddel med ikke mindre end 16 metrostationer, herunder Nørrebro, Frederiksberg, Københavns Hovedbanegård, Enghave Plads, Østerport Station, Trianglen osv.

kollegiet. Af øvrige butikker i nærmiljøet findes Østerbro Centret samt forskellige fast-food restauranter. Er behovet for shopping større er der kun henholdsvis 2 km til Øster brogade og 5 km til ”Strøget” i Københavns centrum.

Skulle kollegiets beboere have egen bil eller få besøg af nogen, som kører i bil, ligger kollegiet lige ved Lyngby motorvejen med adgang mod nord ad Helsingørmo torvejen samt mod syd og vest (Fyn/Jylland) ad Ring 3.

Hvis kollegiets beboere ønsker at dyrke sport, indehol der nærmiljøet også flere muligheder herfor. Fitness kæderne FitnessWorld og SATS ligger således henholds vis ca. 350 meter og ca. 1,4 km fra kollegiet. Ønsker man at gå til fodbold eller tennis, er der blot 1,5 km til B93’ nye tennis- og fodboldanlæg. Derudover er der mulighed for at dyrke indendørssport i Svanemøllehallen, som ligger blot 2 km fra kollegiet. Om sommeren er Fælledparken et attraktivt sportsområde med mange forskellige aktiviteter.

Det naturvidenskabelige sommeren fakultet

INDKØB, SPORT OG CAFÉLIV I GÅAFSTAND Ud over den trafikale nærhed er der også nærhed til indkøbsmuligheder og fritidsaktiviteter mv. Med dagligvarekæden LIDL i naboejendommen er der ca. 100 meter i gåafstand til nærmeste supermarked. Her udover er der ikke mindre end 5 andre supermarkeder (Føtex, Meny, IRMA, Rema1000 og Fakta) i gåafstand fra

Trænger de studerende til at slappe af med vennerne eller nyde nattelivet i København, sikrer de kollektive trafik muligheder, at man kan komme trygt frem og tilbage.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

EJENDOMMEN EKSISTERENDE OG NYT Gefion Group A/S har i marts 2016 købt ejendommen, der er genstand for dette udbud med matr.nr. 5925 Udenbys Klædebo Kvarter, København beliggende Hans Knudsens Plads 1A, 2100 København Ø. Formålet med købet var at udvikle studieboliger og dermed imødekomme den store efterspørgsel efter studieboliger i København. Ejendommen omfatter en eksisterende 3-etagers ejendom, hvorpå der bygges yderligere 4 etager således at ejendommen kommer til at indeholde 5 .208 m2 (BBR). I ejendommen etableres 133 moderne ungdomsboliger på i alt 4.805 m2 (BBR) (”Ejendommen”). Herudover etableres 13 hotellejlig heder i ejendommens stueetage på i alt 403 m2 (BBR). Hotellet er dog ikke en del af aktieudbuddet i Gefion Ryparkenkollegiet A/S. Forud for overdragelsen af Ejendommen til investo rerne stiftes en ejerforening for hele ejendommen. De 133 studieboliger og de 13 hotellejligheder deltager således i en fælles ejerforening. Ejerforeningens vedtægter forventes at indeholde bestemmelser om fordelingen af omkostninger mellem studieboligerne og hotellejlighederne, herunder opdeling af omkost ninger til vedligeholdelse af bygninger og fællesarealer samt beskrivelse af eksklusive brugsrettigheder. De estimerede omkostninger til deltagelse i ejer foreningen indgår i Ejendommens driftsbudget. Se nærmere herom side 31. Ejendommens eksisterende facader i gule tegl bevares. Den første etage i overbygningen vil komme til at bestå af et tilbagetrukket facadeparti, som markerer over gangen fra den oprindelige ejendom til den nye overbygning. Den resterende del af overbygningen (4. – 6. sal) udføres med plademateriale i anodiseret aluminium. BYGGEPROCESSEN Der er indgået en totalentreprisekontrakt med et anerkendt totalentreprenørfirma.

Byggeriet blev igangsat i 2018 og følger tidsplanen. De nye boliger forventes indflytningsklare 1. juni 2020. Primo 2020 igangsættes udlejningskampagnen for boligerne. Det er forventningen, at alle boligerne er udlejet, når Ejendommen overdrages til investorerne 1. juni 2020. Gefion Investorsalg A/S har i forbindelse med etablering af et andet kollegie, gode erfaringer med at føre en aktiv markedsføring på de sociale medier og andre medier, hvor studerende færdes. I et tidligere referenceprojekt, er der næsten fuld udlejning af 175 studieboliger og p.t. ca. 900 studerende på ventelisten. Der stilles desuden en udlejningsgaranti for den budgetterede leje gældende i 36 måneder. Se side 15 for nærmere beskrivelse af udlejningsgarantien. STUDIEBOLIGER AF HØJ KVALITET De 133 studieboliger bliver mellem 33 – 52 m2 (BBR) og fordeles på 1. til 6. sal. 6 studieboliger indrettes som handicapvenlige boliger. Alle studieboliger indrettes med eget tekøkken, bad og toilet og indrettes lyse, moderne og med godt lysindfald fra studieboligernes store vinduer. Vægge og lofter males hvide og gulve udføres som lamelparket i lakeret eg. Køkkener udføres i HTH-standard med hvide låger og udstyres med køleskab samt 2-zoners keramisk kogeplade. Badeværelserne er velindrettede og udføres med hvide fliser i brusenichen og grå gulvklinker. Til alle studieboliger hører et depotrum på 1,5 m2, som findes i Ejendommens stueetage, ligesom der etableres højhastighedsinternet i hele Ejendommen. Den øverste 6. etage indrettes med 13 penthouse studiebo liger, som er på 37 - 52 m2. Etagen bliver ”trukket ind” i forhold til den øvrige overbygning og boligerne får på denne måde egen adgang til private tagterrasser som bliver på 6 – 8 m2.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Vores ekspertise er at identificere ejendomme og grunde med et uudnyttet potentiale. RIG MULIGHED FOR FÆLLESSKAB I LÆKRE OMGIVELSER De kommende beboere på kollegiet får adgang til et indbydende og møbleret fællesrum på 116 m2 med fuldt udstyret køkken og toiletfaciliteter. Fællesrummet er beliggende i Ejendommens stueetage, og er oplagt til fællesspisning eller andre fællesarrangementer. Fra fællesrummet er der direkte udgang til en fælles sydvendt terrasse med fliser og havemøbler. På nordsiden af Ejendommen i retning mod Ryparken Station er der udsigt til den eksisterende bevaringsvær dige beplantning, som kan passeres via en kombineret stiforbindelse og cykelrute. De studerende har således let adgang til Ryparken Station og den knap 30 km lange supercykelsti "Allerødruten", som forbinder Allerød med det centrale København. I stueetagen indrettes et fælles betalingsvaskeri som forventes at have 4 vaskemaskiner og 2 tørretumblere. Herudover etableres der på hver etage møblerede fællesarealer på 15 – 35 m2, som de studerende kan bruge til ”study rooms” og fælles arrangementer. Ejendommen forbindes med en ny elevator og en trappeopgang, som er placeret centralt i Ejendommen. Herudover er der i hver ende af bygningen inddækkede ståltrapper, som giver adgang til 2 fælles åbne nord -og sydvendte tagterrasser på henholdsvis ca. 150 m2 og 171 m2, som indrettes med møbler. Her får de stude rende mulighed for at slappe af, nyde solen og mødes. Der etableres 102 cykelparkeringspladser i gadeplan uden for Ejendommen. Der kan opstå behov for at foretage ændringer af projektets udformning, herunder eksempelvis ved rørende det beskrevne materialevalg og indretningen, samt mindre forskydninger i fordelingen samt størrel sen af arealer.

Byggeprocessen er igang.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Moderne studieboliger med store vinduespartier, som skaber et flot lysindfald.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

UDLEJNING O G M Å L G RU P P E De 133 studieboliger er gennemsnitligt på 36 m2 og ud lejes for gennemsnitligt DKK 6.995 pr. måned + forbrug. Dette svarer til en gennemsnitlig udlejningspris på DKK 2.323 pr. m2 pr. år.

Udlejningspriserne er fastsat på baggrund af vores grun dige markedsundersøgelser, studieboligens størrelse og beliggenhed i Ejendommen samt mæglervurdering fra uafhængig ejendomsmægler. I Ejendommen findes også

LEJEPROFILER

DET STUDERENDE PAR Louise og Niels er flyttet sammen i en lejlighed på 48 m2. Niels studerer medicin og har studierelevant arbejde på Bispebjerg Hospital, som ligger kun 1,5 km fra Gefion Ryparkenkollegiet.

DEN STUDERENDE SINGLE Mikala bor i en lejlighed på 35 m2 på Gefion Ryparkenkollegiet. Hun studerer på Københavns Universitet i København centrum, hvilket kræver en hurtig cykeltur på 15 min. for at komme til undervisning.

Louise vil være softwareudvikler og tager hver dag til undervisning på København Universitet.

Ved siden af sit studie har Mikala et studiejob, hvor hun arbejder 15 timer om ugen som piccoline på et advokatkontor. Dette giver Mikala en månedlig løn på DKK 8.000 6.

Niels og Louises månedlige budget ser ud som følger:

Mikalas månedlige budget ser ud som følger: Lønindkomst (efter skat) SU (efter skat) Boligstøtte Husleje Rådighedsbeløb

DKK 12.139 DKK 7.799 DKK 1.019 DKK -9.000 DKK 11.957

Beregningerne er estimater baseret på gældende satser for SU og boligsikring. 6

Lønindkomst (efter skat) SU (efter skat) Boligstøtte Husleje Rådighedsbeløb

DKK 6.070 DKK 3.899 DKK 1.019 DKK -6.500 DKK 4.488

Beregningerne er estimater baseret på gældende satser for SU og boligsikring.

Gældende sats for fribeløb ved siden af SU udgør for 2019: DKK 12.375 pr. måned.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

13 penthouse studieboliger med egen privat tagterrasse på 6-8 m2, som også er prisfastsat i vurderingen af boli gernes husleje. I tabellen nedenfor, er prisen sammenlig net med andre tilsvarende studieboliger i nærområdet. Gefion Ryparkenkollegiet er attraktivt for unge stude rende, der ønsker egen bolig og ønsker at bo tæt på studieog byliv. Flertallet af studieboligerne henvender sig til en beboer eller et par. Den typiske lejer vil være 20-27 år og studerende på en københavnsk uddannelsesinstitution. UDLEJNINGSGARANTI Der stilles en udlejningsgaranti på den budgetterede leje (ekskl. aconto opkrævninger for forbrugsudgifter) for før stegangsudlejning. Udlejningsgarantien stilles i form af et kontant tilbagehold i købesummen til K/S GG 6. Udlej ningsgarantien er gældende i 36 måneder fra investorer nes overtagelse af aktierne i Gefion Ryparkenkollegiet A/S.

Ifølge artikel i ”Copenhagen Property Report 2019” fra Colliers International fra februar 2019, udgør den gennemsnitlige primære husleje på velbeliggende ungdomsboliger i København ca. DKK 2.500 pr. m2 pr. år. Årsagen til denne høje leje er, at der ved ungdomsboliger typisk er tale om mindre boliger, der koster mere pr. m2. I Gefion Ryparkenkollegiet A/S fordeler de samlede huslejeindtægter sig som gengivet i nedenstående oversigt. Den primære lejeindtægt på 79 % af de samlede lejeindtægter kommer således fra huslejeni veauet DKK 6.500 – 7.000. SAMLEDE HUSLEJEINDTÆGTER 10 %

12 %

Det betyder i praksis, at investorerne sikres fuld bud getteret lejeindtægt fra overtagelsesdagen og indtil samtlige lejligheder er udlejet første gang, dog maksi malt indtil 36 måneder efter overtagelsesdagen. Udlej ningsgarantien er økonomisk begrænset til første års samlede husleje, der udgør ca. DKK 11 mio. 79%

BOLIGFORDELING OG SAMLEDE HUSLEJEINDTÆGTER Der er følgende fordeling af boliger på Gefion Rypar kenkollegiet A/S. Boligernes størrelse er ideel for hen holdsvis singler, unge der flytter sammen eller par.

D K K 6 . 5 0 0 -7. 0 0 0 - 7 9 % D K K 7.10 0 - 8 . 0 0 0 - 12 % D K K 8 .10 0 - 9 . 9 0 0 - 10 %

BOLIGFORDELING m2

Boliger

%-fordeling

33-38

114

86 %

41-52

14 %

Total

133

100 %

LEJEPRISER PÅ ØVRIGE STUDIEBOLIGER I KØBENHAVN Navn

Bydel

m2 pr. bolig Leje pr. måned

Leje pr. m2 min

Leje pr. m2 max

Valbykollegiet

Valby

24-35

DKK 4.800-7.400

DKK 2.400

2.537

Blækhus

Valby

29-35

DKK 6.400-6.825

DKK 2.341

2.648

Lindgrens Allé

Amager

34-37

DKK 6.275-6.525

DKK 2.116

2.214

Base Camp

København

36-60

DKK 6.450-10.230

DKK 2.046

2.150

Accoyahuset

Valby

38-46

DKK 8.200–8.700

DKK 2.269

2.589

Gefion Ryparkenkollegiet

Østerbro

33-52

DKK 6.500-9.900

DKK 2.073

2.595

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Studieboligerne er på 33-52 m2 med eget køkken og bad.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

I N V E ST E R I N G E N AKTIEUDBUD Projektet Gefion Ryparkenkollegiet forventes at inde holde 133 studieboliger til udlejning, som udbydes i aktieselskabsform i det nystiftede selskab Gefion Ryparkenkollegiet A/S, CVR nr. 40 27 56 30, (”Selska bet”). Aktieudbuddet henvender sig til semi-profes sionelle investorer og selskabsinvestorer. Ejendommen forventes at blive ejet af Selskabet, men kan efter Gefion Investorsalg A/S’ vurdering, også blive ejet af et 100 % ejet datterselskab af Selskabet. Hvis sidstnævnte bliver tilfældet, vil der være få yder ligere omkostninger til regnskab og drift af dattersel skabet, som ikke er medtaget i budgettet. Ved en investering på DKK 1 mio., erhverver du som investor ca. 1,2 % af Selskabet. Minimuminvesteringen er DKK 750.000. Gangsted Advokatfirma har afgivet advokaterklæring i forbindelse med udbuddet som investeringsprojekt. TIDSPLAN Nedenfor fremgår tidsplanen frem mod, at projektet overdrages til investorerne. Der blev i december 2017 indsendt ansøgning om bygge tilladelse, og byggetilladelsen blev udstedt i april 2018.

På tidspunktet for udarbejdelsen af denne Investor præsentation har totalentreprenøren deltaget i en gennemgang af det udarbejdede projektmateriale, ligesom totalentreprenøren deltager i færdigprojekte ringen af det endelige projektmateriale. Begge dele har til formål at begrænse uforudsete forhold i forbindelse med udførelsen. Der kan naturligvis altid opstå ufor udsete forsinkelser, som kan udskyde investorernes overtagelse af Selskabet. Gefion Investorsalg A/S sikrer, at investorerne løbende bliver gjort bekendt med forhold i byggeprocessen, der kan have betydning for overdragelsen. Vi forventer primo 2020 at igangsætte udlejningskam pagne for boligerne med den målsætning og forvent ning, at alle boligerne er udlejet, når Ejendommen til 1. juni 2020 står færdigopført og overdrages til Selska bets investorer. Der forventes løbende indflytning efter overtagelsen af Ejendommen, og lejerne pålægges at acceptere en vis mangeludbedring efter indflytning. EJENDOMMENS VÆRDIANSÆTTELSE Ejendommen værdiansættes ved overdragelsen til investorerne til DKK 250,5 mio. Dertil lægges omkost ninger til udlejning på i alt DKK 650.000 samt deposita og forudbetalt leje på i alt DKK 5,5 mio. Den samlede projektsum udgør således DKK 256,7 mio.

TIDSPLAN

2018

2019

2020

April 2018:

Forår 2019:

Primo 2020:

1. april 2020:

1. juni 2020:

Byggetilladelse ––––––––––– Totalentreprisekontrakt indgået

1. rate investor indskud (7 dage efter underskrift)

Udlejnings‑ kampagne igangsættes

2. rate af investorindskud forfalder til betaling

Selskabet overdrages til investorerne

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

"Størrelsen og indretningen af boligerne i Gefion Ryparkenkollegiet henvender sig til unge under uddannelse, som enten ønsker at bo alene eller to i fællesskab, hvilket er med til at sikre høj udlejning". Thomas Færch, CEO, Gefion Group A/S.

Gefion Ryparkenkollegiet set fra Ryparken S-tog station.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Investering i Selskabet ventes at generere en gennemsnitlig årlig forrentning af den indskudte kapital på ca. 9,6 % p.a. over en 10-årig investeringshorisont.

På baggrund af aktuelle, realiserede salgspriser på lejligheder, vurderer Gefion Investorsalg A/S, at Ejendommen erhverves til en pris, hvor der er poten tiale for værdistigning over de kommende år. Der budgetteres alene med en værdistigning, som følger den forventede udvikling i lejeindtægten og drifts udgifterne på 1 % p.a. EGENKAPITALINDSKUD Det samlede egenkapitalindskud i Selskabet forventes at blive DKK 84 mio. Selskabet har i dag en registreret selskabskapital på nominelt DKK 500.000. Som investor vil du opnå ejerskab til dine aktier i Selskabet ved, at du enten erhverver aktier i Selskabet eller tegner nye aktier i Selskabet. Selskabet kan evt. erhverve Ejendommen via et 100 % ejet datterselskab. Gefion Investorsalg A/S fastlægger den endelige struktur for Selskabets kapitalforhold, herunder tegningskurs, i forbindelse med overdragelsen. Gefion Investorsalg A/S indestår for, at samtlige aktier i Selskabet (og et evt. datterselskab) leveres fri for tredjemandsrettigheder. INVESTORINDSKUD Investorindskuddet forfalder i forbindelse med dit investeringstilsagn i 2 rater, som begge indbetales til en klientkonto hos Gangsted Advokatfirma. FORRENTNING Investors investering i Selskabet ventes at generere en gennemsnitlig årlig forrentning af den indskudte kapital på ca. 9,6 % p.a. før afholdelse af selskabsskat over en 10-årig investeringshorisont. Dette svarer til en forrentning på 7,5 % p.a. efter afholdelse af selskabsskat.

Har du som investor erhvervet 1,2 % af Selskabet for et indskud på DKK 1 mio., vil værdien af din investering efter 10 år være øget til DKK 1,8 mio. efter afholdelse af selskabsskat. DRIFTSOVERSKUD I HELE BUDGETPERIODEN Investeringen forventes at give driftsoverskud i hele budgetperioden. I 2020, hvor der er forudsat at være 7 måneders drift, er driftsresultatet budgetteret til ca. DKK 5,4 mio., og i 2021, som er projektets første hele driftsår, er driftsoverskuddet budgetteret til ca. DKK 9,3 mio. LØBENDE GÆLDSAFVIKLING Det prioriteres at afdrage på gælden samt opretholde likviditet i Selskabet til at modstå udsving i driften af Ejendommen. Gennem den løbende gældsafvikling og Selskabets driftsoverskud opbygges derfor en solid formue over budgetperioden. ANVISNINGSRET OG FORLEJERET Som investor har du anvisningsret /forlejeret til leje af de attraktive boliger. Det betyder i praksis, at du har fortrinsret til at leje en bolig eller kan anvise en bestemt lejer til en bolig i Ejendommen, inden den udbydes til ekstern udlejning. Du kan således vælge at anvise for eksempel dit barn eller en bekendt. Det er blot en forudsætning, at lejeren er en ung person under uddannelse. Hver investor har én anvisningsret pr. investeret DKK 750.000, og anvisningsretten gælder i hele investerings perioden. Der er ikke anvisningsret/forlejeret til en specifik type bolig og retten følger først-til-mølle-prin cippet.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Ryparken S-tog Station ligger blot 100 meter fra Gefion Ryparkenkollegiet.

For at udnytte din anvisningsret/forlejeret skal du anføre dette ved underskrivelsen af tegningsaftalen ("Tegningsaftalen") (læs nærmere om Tegningsaftalen på side 22) eller efterfølgende meddele det skriftligt til Gefion Investorsalg A/S. Herved bliver du skrevet på ”anvisningslisten”, og du vil få besked, når en bolig bliver ledig. Ønsker du ikke at udnytte din anvisningsret på den tilbudte bolig, går tilbuddet videre til den næste på ”anvisningslisten”. Ved at takke nej til en bolig, mister du ikke din plads på ”anvisningslisten”. Anvisningsretten gælder for hele investeringsperioden og kan anvendes på ny, hvis den anviste lejer fraflytter. I den forbindelse kan ”den anvisende investor” bede om at blive opskrevet på ny nederst på anvisningslisten. TIDSHORISONT Det anbefales, at du som investor indgår i projektet med en investeringshorisont på minimum 5 år. Ejendommen kan dog afhændes både tidligere og senere. Beslutningen om salg vil blive truffet på Selskabets generalforsamling. Der kræves 2/3 flertal for at sælge Ejendommen eller hele Selskabet. Ejendommen kan sælges samlet og der er yderligere mulighed for at sælge boligerne enkeltvis, idet Ejendom men er opdelt i ejerlejligheder. Se mere om exitstrategi på side 36. LEDELSE Ledelsen af Selskabet varetages af en bestyrelse og en direktion. Bestyrelsen vil bestå af 3-5 personer, der vælges blandt Selskabets investorer. Direktionen

udpeges af bestyrelsen. Gefion Management A/S stiller en kvalificeret direktør til rådighed mod et særskilt honorar, så længe Selskabet har en forvalteraftale med Gefion Management A/S. Læs mere om Selskabets forvalteraftale med Gefion Management A/S under Forvaltning og Ejendomsadministration på side 34. SELSKABSFORHOLD Selskabet er en alternativ investeringsfond i henhold til definitionen i lov om forvaltere af alternative investe ringsfonde m.v. Selskabets investeringsstrategi er, evt. indirekte via et datterselskab, at investere i, udleje og eventuelt sælge Ejendommen, samt dermed forbundet virksomhed. Selskabets revisor er Deloitte Statsautoriseret evisionspartnerselskab. R Selskabet har udpeget Gefion Management A/S (en del af Gefion Investorsalg A/S) som sin lovpligtige forvalter. Forvalteren vil varetage forvaltningen af Selskabet og forvalte Selskabets investering. Forvalteren er under tilsyn af Finanstilsynet. Læs mere under Forvaltning og Ejendomsadministration på side 34. Investorerne skal tiltræde en ejeraftale, som regulerer en række væsentlige forhold omkring ejerskabet af aktierne i Selskabet, herunder valg af ledelse, udpegelse af forvalter, anvisningsretten, regulering af overgang af aktier, udlodning af udbytte, medsalgspligt samt væsentlige beslutninger mv. Investorerne opfordres til nøje at gennemgå ejeraftalens bestemmelser. Såfremt Ejendommen kommer til at ligge i et datterselskab 100 % ejet af Gefion Ryparkenkollegiet A/S, vil ejeraftalen blive tilpasset til ejerstrukturen.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Selskabet erhverver Ejendommen fra det nuværende ejerselskab, K/S GG 6, CVR-nr. 36 09 01 89. Købsaftalen vil blive indgået, når Ejendommen er færdigopført og afleveret fra entreprenøren. Da udlejningskampagnen for studieboligerne igangsættes allerede primo 2020, er det ligeledes forventningen at Ejendommen er udlejet på overdragelsestidspunktet. Såfremt Gefion Investor salg A/S vurderer det nødvendigt eller hensigtsmæssigt, kan erhvervelsen af Ejendommen også ske via et 100 % ejet datterselskab. Gefion Investorsalg A/S har ret til at strukturere overdragelsen af Ejendommen til Selskabet på den mest hensigtsmæssige måde, og indestår for at sikre, at Selskabet, evt. via et datterselskab, har gyldig adkomst til Ejendommen på overtagelsesdagen samt at investorerne har adkomst til deres kapitalandele fri af tredjemandsrettigheder. Gefion Investorsalg A/S indestår desuden for, at struktureringen af overdragel sen ikke skatte- og momsmæssigt eller på anden vis vil komme til at belaste investorerne eller Selskabet. Gefion Group A/S (eller et hermed koncernforbundet selskab) medinvesterer selv i projektet således, at Gefion Group A/S tilsammen med de oprindelige kapitalandele, erhverver i alt ca. 5 % af egenkapitalind skuddet på DKK 84 mio. til samme kurs som de øvrige investorer. MÅLGRUPPE FOR INVESTERINGEN Udbuddet af aktier i Gefion Ryparkenkollegiet A/S henvender sig til semi-professionelle investorer, der ser investering i boliger til udlejning i København som en attraktiv mulighed for forrentning og formueskabelse. Det er forventningen, at du som investor besidder den nødvendige erfaring, viden og ekspertise til at træffe egne investeringsbeslutninger og foretage en kvalificeret vurdering af de risici, der er forbundet med investeringen.

Hos Gefion Investorsalg A/S står vi til rådighed for spørgsmål og sparring vedrørende projektet, men vi anbefaler altid, at du rådfører dig med egne personlige rådgivere, for eksempel revisor og/eller advokat, før du træffer din beslutning om investering. Vi yder ikke rådgivning om investeringen. Det fulde materiale omfatter nærværende Investorpræ sentation samt bilag og øvrige relevante aftaler, som kan rekvireres hos din kontaktperson hos Gefion Investorsalg A/S. Du bliver investor i Gefion Ryparkenkollegiet A/S ved at udfylde og indsende "Tegningsaftalen", som kan rekvireres ved at skrive til din kontaktperson hos Gefion Investorsalg A/S. Tegningsaftalen fremgår desuden sidst i denne Investorpræsentation. Du skal i samme forbindelse underskrive en investorerklæring ("Investorerklæringen"), som er vedlagt som bilag 2 til Investorpræsentationen. Vi anbefaler desuden, at du ligeledes læser ejeraftalen og vedtægterne (bilag 1) samt privatlivspolitikken (bilag 3), som begge er vedlagt som bilag til Tegningsaftalen. Hvis du ønsker at notere en anvisningsret, bedes du anføre dette i Tegningsaftalen. I forbindelse med dit investeringstilsagn forfalder det samlede tegningsbeløb i 2 rater, som begge indbetales til en klientkonto hos Gangsted Advokatfirma. RATERNE FORFALDER SOM FØLGER: 1. Første rate forfalder ved underskrift af Tegnings aftalen, hvor der indbetales 20 % af tegningsbeløbet. 2. Anden rate på 80 % af tegningsbeløbet forfalder 2 måneder før overtagelsesdagen, det vil sige 1. april 2020.

De studerende i Gefion Ryparkenkollegiet har rig mulighed for at dyrke sport. Der ligger flere fitnesscentre i nærheden af kollegiet, og derudover kan f. eks. både Svanemølle Hallen og B93s nye tennis- og fodboldanlæg nås på cykel på 5 min.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Investeringen er blandt andet betinget af, at projektet bliver fuldtegnet og øvrige betingelser i Tegningsaftalen opfyldes. Skulle betingelserne mod forventning ikke blive opfyldt, vil alle indbetalinger blive tilbageført til investo rerne, dog med fradrag af eventuel negativ rente. Som udbyder af investeringsprojekter ønsker vi at overholde de lovmæssige krav fra Finanstilsynet. Derfor skal der i forbindelse med køb af aktier i Gefion Ryparkenkollegiet A/S underskrives 2 dokumenter: Tegningsaftalen og Investorerklæringen (bilag 2 til Tegningsaftalen). Herudover skal vi henlede opmærk

somheden på vedtægterne og ejeraftalen (bilag 1 til Tegningsaftalen). MIDLER TIL INVESTERING Investeringen kan foretages ved indskud af både frie midler, selskabsmidler og pensionsmidler. Du er selv ansvarlig for at sikre, at du kan benytte dine pensions midler til denne type investering. Se venligst detaljerne for investering af henholdsvis frie midler, selskabsmidler og pensionsmidler i tabellen nedenfor.

PROCESSEN VED KØB AF AKTIER

I nvestor indsender udfyldt Tegningsaftale og Investor erklæring sammen med hvidvaskdokumentation. Gefion Investorsalg A/S sender medunderskrevet Tegnings aftale tilbage til Investor.

I nvestor indbetaler første rate på 20 % af det s amlede investeringst ilsagn til klientkonto hos Gangsted Advokatfirma.

Gefion Investorsalg A/S opretter investor på Gefion Ryparkenkollegiet A/S investorportal og sender log-in til investor.

Gefion Investorsalg A/S indbyder S elskabets investorer til orienteringsmøder vedr. byggeprocessen.

I nvestor indbetaler anden rate på 80 % af det samlede investeringstilsagn til klientkonto hos Gangsted Advokatfirma.

FRIE MIDLER Du kan investere frie midler. Her kan du investere fra DKK 750.000. Beskatning efter de almindelige aktieavanceregler, det vil sige 27 % i skat af de første DKK 54.000 og 42 % af aktieindkomst ud over DKK 54.O00. Nævnte satser er for 2019, og de reguleres årligt. Som investor bliver du beskattet af gevinsten ved salg, men kan fratrække et eventuelt tab.

INVESTERING VIA SELSKAB Du har mulighed for at investere via dit selskab, der har fri kapital til rådighed. Ved en ejerandel på minimum 10 % af Gefion Ryparkenkollegiet A/S, svarende til investering på DKK 8,4 mio., vil evt. kommende udbytter være skattefrie for dit selskab, ligesom salget af aktierne vil være skattefrit. Ved en ejerandel på under 10 % vil du blive beskattet med en selskabs skat på 22 % af 70 % af udbyttet, hvilket giver en effektiv skattesats på det samlede udbytte på 15,4 %. Salg af aktierne vil være skattefrie. Du skal være opmærksom på, at nærværende investering ikke kan foretages med midler omfattet af virksomhedsskatteordningen (VSO).

PENSION Endelig har du mulighed for at inve stere pensionsmidler. Her betales 15 % i PAL-skat af de udbetalte udbytter og aktiernes årlige værdi stigning. Dog skal du være opmærksom på, at investering med pensionsmidler i unoterede aktier er beløbsmæssigt begrænset. Således kan maksimum 20 % af de første DKK 2 mio. i pensionsop sparing investeres i unoterede aktier. Fra DKK 2 mio. til DKK 4 mio. kan 50 % investeres, og for den del af pensionsopsparingen, der o verstiger DKK 4 mio. kan 75 % investeres. Dette betyder i prak sis, at din pensionsopsparing skal udgøre minimum DKK 2,7 mio. for at kunne opfylde minimuminveste ringskravet på DKK 750.000.

Gefion Investorsalg A/S anbefaler, at du som investor, sammen med din rådgiver, undersøger, hvilke midler der i din konkrete situation kan anvendes til investeringen.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

F I NA N S I E R I N G E N Konservativ finansieringsstruktur med fast rente og afdrag.

Selskabet etableres med en høj soliditet, og der forventes derfor optaget realkreditlån på 67 % af Ejendommens værdi før omkostninger. Gefion Investorsalg A/S er i løbende dialog med forskellige finansieringskilder for at opnå bedst mulige lånevilkår. REALKREDITFINANSIERINGEN FORVENTES AT BLIVE OPDELT I TO LÅN: 1) 50 % af den samlede finansiering forventes at blive etableret og afviklet som et fastforrentet 30-årigt obligationslån med afdragsfrihed. Den budgetterede rente inkl. bidragssats er 3 % p.a.

FIGUR 1 DER BUDGE T TERES MED LØBENDE AF VIKLING AF RE ALKREDITFINANSIERINGEN 180 160 140

DKK mio.

Ejendommen finansieres med realkreditfinansiering eller realkreditlignende finansiering og deposita.

120

F5, 20-ÅRIG AFVIKLING

100 80 60

30-ÅRIGT FASTFORRENTET LÅN, AFDRAGSFRIT

40 20 0

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

FIGUR 2 UDVIKLING I EGENK APITAL OG G ÆLDSAF VIKLING 350 300

0 % af den samlede finansiering forventes at 5 blive et 20-årigt F5 lån med løbende afvikling. Den budgetterede rente inkl. bidragssats er 1,15 % p.a.

DKK mio.

250

EGENKAPITAL

200 150 100

SAMLET GÆLD

50 0 2020

Fordele ved stor andel fastforrentede lån: • Ydelsen/renten på den faste del kendes i hele projektets budgetterede løbetid • Den faste del vil til enhver tid kunne opsiges og indfries til kurs 100 • Reduceret risiko ved eventuelle rente stigninger i projektets løbetid • Stiger markedsrenten vil den faste del af lånet kunne indfries til en lavere kurs end 100

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Gefion Investorsalg A/S har i et tidligere udbudt s tudieboligprojekt ultimo 2018 optaget lån med lig nende lånesammensætning som beskrevet ovenfor. Gefion Investorsalg A/S tager dog forbehold for at optage lån med en anden sammensætning og/eller type, såfremt dette måtte vise sig mere fordelagtigt for Selskabet, eller såfremt långiver kræver det. For at udnytte den historisk lave rente og for at opnå størst mulig stabilitet og forudsigelighed om renteud giften, forventes finansieringen optaget med en stor del af lånet som et fastforrentet obligationslån, hvor renten bindes i hele låneperioden. Dette reducerer projektets renterisiko.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Den budgetterede afvikling af gælden fremgår af figur 1 på side 24. Over en 10-årig investeringshorisont nedbringes den samlede realkreditgæld i Selskabet fra DKK 167 mio. til DKK 125 mio. Det svarer til en belåning på 44 % af Ejendommens værdi ved udgangen af 2030. FINANSIERING MED REALKREDIT ELLER REALKREDITLIGNENDE VILKÅR Det forudsættes, at der alene optages realkreditfinan siering eller finansiering på realkreditlignende vilkår i Ejendommen, og investorerne i Gefion Ryparkenkolle giet A/S hæfter ikke personligt over for Selskabets lån givere. Din risiko som investor er således begrænset til egenkapitalindskuddet, ligesom du som investor ikke er afhængig af medinvestorers økonomiske forhold. Dog bemærkes det, at hvis Selskabet er i en situation,

hvor tilførsel af yderligere kapital er nødvendigt, er det ikke sikkert, at de øvrige investorer bidrager til kapi talindskuddet. Gefion Investorsalg A/S indestår for, at Ejendommen overtages fri for hæftelser på nær pant relateret til realkreditfinansieringen samt ejerforening mv. Det er blandt andet en forudsætning for projektet, at finansieringen bliver tilvejebragt, og at projektet bliver fuldtegnet.

SAMLE T FINANSIERING DKK 1.0 0 0 5. 525.982 8 4 .17 7. 3 0 7

Ved investering i Gefion Ryparkenkollegiet A/S opnår du: • En forventet forrentning af dit indskud på 9,6 % p.a. før selskabsskat • Anvisningsret til boligerne • Attraktiv finansiering

16 7. 0 2 4 . 613

• Udlejningsgaranti E G E N K A P I TA L 3 3 %

D E P O S I TA 2 %

RE ALKREDIT 65%

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

SELSKABETS DRIF T O G F O R U D SÆ T N I N G E R FOR BUDGET TET Udlejningen af studieboligerne giver driftsoverskud fra første driftsår

Udlejningen af boligerne forventes at give driftsover skud fra første driftsår, og det forventes at gøre sig gældende i hele budgetperioden. I 2020, hvor der er 7 måneders drift, er driftsresultatet budgetteret til ca. DKK 5,4 mio. I 2021, som er projektets første hele driftsår, er driftsresultatet budgetteret til ca. DKK 9,3 mio. Driftsoverskuddet ventes øget for hvert år.

DRIFTSSTART OG STARTBALANCE Ejendomsselskabet overtages af investorerne den 1. juni 2020 med en samlet balance på ca. DKK 257 mio.

FASTSÆTTELSE AF LEJENIVEAU OG -REGULERING Ifølge en vurderingsrapport udarbejdet af Danbolig Erhverv for Gefion Investorsalg A/S vurderes det, at studieboligerne kan udlejes til en gennemsnitlig leje på DKK 6.995 pr. studiebolig pr. måned. Lejen er baseret på en markedskonform leje. Da der i Ejendommen er flere forskellige lejlighedstyper på forskellige etager, er der foretaget en individuel lejevurdering af de enkelte studieboliger. Denne individuelle gennemgang skyldes, at Gefion Investorsalg A/S prioriterer at opstille bud getter, der med størst sandsynlighed opfyldes i den efterfølgende drift.

FINANSIERING Det samlede egenkapitalindskud er DKK 84 mio. Resten forventes finansieret ved realkreditbelåning eller realkreditlignende lån på samlet DKK 167 mio. opdelt i to lån.

Lejen reguleres med nettoprisindekset, som budgette res til 1,0 % p.a. LEJEGARANTI Der er budgetteret med fuld lejeindtægt fra over tagelsesdagen den 1. juni 2020. Hvis dette mod forventning ikke er tilfældet, opfyldes den manglende leje af udlejningsgarantien (se mere om udlejnings garantien på side 15). BUDGETFORUDSÆTNINGER Der er i budgetterne for Ejendommen anvendt en række forudsætninger. De væsentligste gennemgås i det følgende:

PROJEKTSUM Den samlede projektsum inklusive omkostninger udgør ca. DKK 257 mio.

Lånene forventes etableret som 1) 50 % af den samlede finansiering forventes at blive etableret og afviklet som et fastforrentet 30-årigt obligationslån med afdragsfrihed. Den budgette rede rente inkl. bidragssats er 3 % p.a. 2) 50 % af den samlede finansiering forventes at blive et 20-årigt F5 lån med fuld afvikling. Den bud getterede rente inkl. bidragssats er 1,15 % p.a. Se yderligere om finansieringen i afsnittet "Finansie ring" på side 24. TOMGANG Af forsigtighedshensyn budgetteres der med 1 % leje tomgang, der udtrykker en naturlig udskiftning af lejere. DRIFTSOMKOSTNINGER Gefion Investorsalg A/S har gennemgået drifts posterne sammen med eksterne rådgivere, som på baggrund af resultaterne fra sammenlignelige ejen domme har beregnet og vurderet de fremtidige drifts

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Få meter fra Gefion Ryparkenkollegiet ligger et stort Lidl supermarked. Der er yderligere 5 supermarkeder i gåafstand fra kollegiet. omkostninger. På denne baggrund er der i budgettet afsat DKK 1,8 mio. pr. år, svarende til DKK 368 pr. m2, til dækning af diverse driftsudgifter. Driftsudgifterne bliver ligesom den budgetterede leje reguleret med 1 % p.a. De enkelte poster i driftsbudgettet er sammenholdt med realiserede omkostninger i andre boligprojekter sammenlignelige med Gefion Ryparkenkollegiet A/S. DENNE POST DÆKKER FØLGENDE UNDERPOSTER: • Honorar til ejendomsadministrator • Ejendomsskat • Skatter og afgifter i alt (grundskyld, rotte bekæmpelse) • Ejendomsforsikring • Ejerforeningsbidrag • Renovation i alt (dagrenovation) • Udvendig vedligeholdelse • Ejendomsservice og vicevært, herunder trappevask på fællesarealer • Genudlejning/lejerrotation (est. 30 % årligt) • Ventilation • Elevatorer • Anlæg, serviceaftaler, abonnementer • Elforbrug på fællesarealer VÆRDISTIGNING PÅ EJENDOMMEN Af forsigtighedshensyn er der alene budgetteret med en værdistigning på 1 % på Ejendommen. Dette betragtes som en positiv mulighed for, at investeringen forløber bedre end ventet.

Realkreditrådets Statistik, tabel BM010

VÆRDIREGULERING Af forsigtighedshensyn er der alene budgetteret med 1 % værdiregulering. Siden år 2000 er lejligheder i København ifølge Finans Danmark i gennemsnit steget med 7 % p.a.7 Investeringen giver over en 10-årig investeringshorisont en gennemsnitlig forrentning af den indskudte kapital på 9,6 % p.a. før selskabsskat. Antages det, at Ejendommen værdireguleres med 1,5 % om året i budgetperioden, medfører det, at den ind skudte kapital i stedet forrentes med 11,2 % p.a. over den 10-årige investeringshorisont. Såfremt Ejendommen ikke værdireguleres, vil den indskudte kapital forrentes med 6,6 % p.a. over den 10 årige investeringshorisont. BESIGTIGELSE AF EJENDOMMEN Som den officielle start på investeringsprojektet inviteres Selskabets investorer til et arrangement på Ejendommen, hvor der er mulighed for at se Ejendommen og hilse på medinvestorer og de ansvarlige hos Gefion Investorsalg A/S. Her vil der blive afholdt indvielse og overdragelse af Ejendommen med en rundtur på Ejendommen, og såfremt det er muligt, afholdes den ekstraordinære generalfor samling for Selskabet i forlængelse af besigtigelsen. På den ekstraordinære generalforsamling i forbindelse med overdragelsen vil der blandt andet være valg til Selskabets bestyrelse, hvor der, jf. Selskabets vedtægter, vælges 3-5 bestyrelsesmedlemmer.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Gefion Investorsalg A/S opfordrer investorer til at stille op til disse poster, og kandidater til bestyrelsen kan give besked herom til Gefion Investorsalg A/S inden afhol delsen af den ekstraordinære generalforsamling. REGNSKABSPRAKSIS FOR UDARBEJDELSE AF BUDGET I budgetterne er anvendt en regnskabspraksis, som er i overensstemmelse med årsregnskabsloven og neden stående beskrivelser.

BUDGETFORUDSÆTNINGER

Projektsum

DKK 257 mio.

Egenkapitalindskud

DKK 84 mio.

Overtagelse

1. juni 2020

Areal (BBR)

4.805 m²

Leje (Bolig)

DKK 6.995 gns. pr. studiebolig pr. måned

Lejeregulering

1,0 % p.a.

Værdiregulering

1,0 % p.a.

Driftsudgifter

DKK 368 pr. m²

Regulering af driftsudgifter

1,0 % p.a.8

Lånevilkår på realkreditlån 1 (50%)

Obligationslån med afdragsfrihed, 30-årig afvikling 3 % rente inkl. bidragssats

Lånevilkår på realkreditlån 2 (50%)

F5-lån med 20-årig afvikling, 1,15 % rente inkl. bidragssats

Tomgang

Selskabsskat

22 %

Udlejningen af boligerne giver driftsoverskud fra første driftsår. Ved første indregning optages E jendommen til købs pris, inkl. købsomkostninger. Omkostninger vedrørende tegning af kapital indregnes direkte i egenkapitalen. Ejendommen måles efterfølgende til dagsværdi og værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen. Realkreditgæld indregnes til amortiseret kostpris. Omkostninger vedrørende låneoptagelse modregnes i provenuet fra låneoptagelse og amortiseres over lånets løbetid. Andre omkostninger, herunder ejendomsadministra tion, reparation og vedligeholdelse indregnes i drifts budgettet ved afholdelsen. Den årlige forrentning er beregnet ud fra de enkelte års resultater før skat udtrykt som en forretning p.a. af det oprindelige egenkapitalindskud. Gennemsnitlig forrentning er gennemsnittet af de årlige forrentnin ger, og der er ikke taget højde for eventuel aktionær beskatning.

Stigningen på 1 % tager ikke højde for eventuelle reguleringer af ejendomsskat som følge af de nye ejendomsvurderinger, som offentliggøres i løbet af 2020.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Udlejningen af boligerne giver driftsoverskud fra første driftsår

Svanemøllen Strand ligger 2,0 km fra Gefion Ryparkenkollegiet.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Panum Instituttet ligger i 8 minutters cykelafstand fra Gefion Ryparkenkollegiet.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

DRIF TSBUDGET DKK 1.000

2020 7 mdr.

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

6.447

11.052

11.162

11.274

11.387

11.501

11.616

11.732

11.849

11.968

12.087

-1.032

-1.768

-1.786

-1.804

-1.822

-1.840

-1.859

-1.877

-1.896

-1.915

-1.934

5.415

9.283

9.376

9.470

9.565

9.660

9.757

9.855

9.953

10.053

10.153

-445

-656

-663

-670

-678

-685

-693

-701

-709

-717

-725

4.970

8.627

8.713

8.800

8.887

8.975

9.064

9.154

9.244

9.336

9.428

Renter, Realkreditgæld, Lån 1, (fastforrentet)

-1.497

-2.566

Renter, Realkreditgæld, Lån 2, (F5)

-633

-1.047

-998

-948

-897

-846

-794

-742

-689

-635

-581

2.840

5.014

5.149

5.286

5.424

5.563

5.704

5.846

5.989

6.134

6.281

2.561

2.586

2.612

2.638

2.665

2.691

2.718

2.745

2.773

2.801

2.840

7.574

7.735

7.898

8.062

8.228

8.395

8.564

8.735

8.907

9.081

-563

-569

-575

-580

-586

-592

-598

-604

-610

-616

Realiseret skat

-625

-1.103

-1.133

-1.163

-1.193

-1.224

-1.255

-1.286

-1.318

-1.350

-1.382

Årets resultat

2.215

5.908

6.034

6.160

6.288

6.418

6.548

6.680

6.813

6.948

7.083

Lejeindtægter inkl. tomgang Driftsomkostninger Driftsresultat - total Administrationsomkostninger Resultat før renter

Resultat før værdiregulering Værdiregulering af ejendom Resultat før skat Regulering af udskudt skat

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

BALANCE DKK 1.000

primo

2020 7 mdr.

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

256.728

Akk. værdiregulering ejendom

2.561

5.147

7.759

10.397

13.062

15.753

18.471

21.217

23.989

26.790

Likviditet, akkumuleret

190

457

788

1.182

1.640

2.164

2.752

3.407

4.128

4.917

Aktiver i alt

256.728

256.769

259.479

262.332

265.275

268.307

271.430

274.645

277.951

281.351

284.845

288.434

5.526

5.581

5.637

5.693

5.750

5.808

5.866

5.925

5.984

6.044

Realkreditgæld, Lån 1, (fastforrentet)

83.512

Realkreditgæld, Lån 2, (F5)

83.512

81.338

77.577

73.773

69.924

66.031

62.094

58.110

54.081

50.005

45.883

41.712

172.551

170.376

166.615

162.866

159.074

155.237

151.356

147.431

143.459

139.442

135.379

131.268

Udskudt skat

563

1.132

1.707

2.287

2.874

3.466

4.064

4.668

5.278

5.894

Hensatte forpligtelser i alt

563

1.132

1.707

2.287

2.874

3.466

4.064

4.668

5.278

5.894

84.177

2.215

8.123

14.156

20.317

26.605

33.023

39.571

46.251

53.064

60.012

67.095

84.177

86.392

92.300

98.334

104.494

110.782

117.200

123.748

130.428

137.241

144.189

151.272

256.728

256.769

259.479

262.332

265.275

268.307

271.430

274.645

277.951

281.351

284.845

288.434

Aktiver Ejendom inkl. omkostninger

Passiver Deposita

Gæld i alt

Egenkapital / kapitalindskud Årets Resultat Egenkapital i alt Passiver i alt

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

L I KV I D I T E T S B U D G E T DKK 1.000

2020 7 mdr.

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2.215

5.908

6.034

6.160

6.288

6.418

6.548

6.680

6.813

6.948

7.083

-2.561

-2.586

-2.612

-2.638

-2.665

-2.691

-2.718

-2.745

-2.773

-2.801

625

1.666

1.702

1.738

1.774

1.810

1.847

1.884

1.922

1.960

1.998

-625

-1.103

-1.133

-1.163

-1.193

-1.224

-1.255

-1.286

-1.318

-1.350

-1.382

-2.174

-3.761

-3.804

-3.848

-3.893

-3.938

-3.983

-4.029

-4.076

-4.123

-4.170

Årets likviditet

150

267

330

394

458

523

589

655

721

788

Akkumuleret likviditet

190

457

788

1.182

1.640

2.164

2.752

3.407

4.128

4.917

Årets resultat Værdiregulering af ejendom Skat af årets resultat Betalt selskabsskat Realkreditgæld, Lån 1, (fastforrentet) Realkreditgæld, Lån 2, (F5) Ændring i deposita

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

FORVALTNING OG EJENDOMSADMINISTRATION FORVALTERAFTALE Gefion Ryparken A/S forvaltes af Gefion Management A/S (en del af Gefion Investorsalg A/S). Gefion Management A/S er registreret som forvalter af alternative investeringsfonde (FAIF) hos Finanstilsynet (under navnet Gefion Investorsalg A/S). Selskabet er registreret som en alternativ investe ringsfond, der er forvaltet af Gefion Management A/S. Gefion Management A/S’ funktion er at varetage ledelsen og driften af Selskabet inden for rammerne af Selskabets investeringsstrategi og gearingspolitik. Gefion Management A/S og Selskabet har indgået en forvaltningsaftale, der regulerer Gefion Management A/S’ forvaltning af Selskabet. Forvaltningsaftalen kan rekvireres ved henvendelse til Gefion Investorsalg A/S, og udgør en integreret del af Investorpræsentationen. Formålet med forvaltningsaftalen er desuden at udnytte alle de kompetencer og den viden, som Gefion Mana gement A/S i samarbejde med Gefion Group A/S har oparbejdet om Ejendommen i hele udviklingsprocessen, hvorved forvaltningen og administrationen af Selskabet optimeres. Forvalteraftalen er uopsigelig de første 2 år fra Ejendommen overdrages til Selskabets investorer og kan herefter opsiges med 6 måneders varsel. Gefion Manage ment A/S’ forvaltning af Selskabet skal også bidrage til at gøre investeringen mest mulig passiv for investorerne. Gefion Management A/S skal forvalte Selskabet i hen hold til Selskabets investeringsstrategi, der er: • Erhvervelse og drift, direkte som indirekte, af Ejen dommen, herunder udlejning og salg af Ejendom men samt dermed beslægtet virksomhed. • Såfremt Selskabet har overskydende likviditet, drift af virksomhed ved direkte eller indirekte investering i fast ejendom beliggende i Danmark, herunder opførelse, køb, udlejning og videresalg af fast ejendom samt der med beslægtet virksomhed. Selskabets bestyrelse skal give forudgående samtykke til, at Gefion Management A/S undersøger og gennemfører konkrete investe ringsmuligheder omfattet af dette punkt. • Midlertidig kapitalanbringelse af Selskabets kapital i aktiver med lav risiko. Investeringsstrategien kan ændres med Selskabets bestyrelses godkendelse.

Til brug for Selskabets daglige drift kan forvalteren på vegne af Selskabet oprette og udnytte en kassekredit med en trækningsret på op til DKK 250.000. Gefion Management A/S håndterer som forvalter Selskabets bankforretninger, herunder kassekreditten. Gefion Management A/S vil delegere udførelse af ejendomsadministration og ejendomsservice til en professionel tredjemand og være i løbende dialog med ejendomsadministrator om Ejendommens drift. Selskabet afholder omkostninger til bl.a. ejendoms administrator og ejendomsservice/vicevært. Gefion Management A/S kan herudover delegere varetagelsen af andre opgaver, i hvilket tilfælde det drøftes mellem Selskabets bestyrelse og Gefion Management A/S, i hvilket omfang Selskabet skal afholde omkostnin ger forbundet hermed. Gefion Management A/S kan antage bistand fra tredjemand, eksempelvis tekniske og juridiske rådgivere, revisorer, valuarer m.v. som led i varetagelsen af opgaver. Udgifterne forbundet med bistand fra tredjemand afholdes af Selskabet. Gefion Management A/S kan forvalte andre alterna tive investeringsfonde, der udlejer boliger, og der med potentielt er konkurrenter til Selskabet. Gefion Management A/S kan som følge heraf blive bragt i en situation, hvor Gefion Management A/S anbefaler, træffer afgørelser og indgår aftaler på vegne af andre alternative investeringsfonde, der kan være i strid med Selskabets eller investorernes interesser. Såfremt Gefion Management A/S søger tilladelse som forvalter af alternative investeringsfonde, vil Gefion Management A/S blive underlagt et mere omfattende tilsyn af Finanstilsynet. Det forventes, at der vil blive udpeget en depositar for Selskabet. Udgiften hertil er ikke kendt endnu, men skal afholdes af Selskabet. Gefion Management A/S varetager overordnet føl gende opgaver som Selskabets forvalter: SELSKABSADMINISTRATION OG LEDELSE • Varetagelse af den daglig ledelse af Selskabet herun der ved at en af Gefion Management A/S’ indstillet person varetager posten som direktør i Selskabet • Indgåelse af aftaler, forestå ekstern kontakt m.v. som led i Selskabets daglige drift

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

• Værdi- og prisfastsættelse af Ejendommen i samar bejde med tredjemand • Sikring af overholdelse af gældende lovgivning samt rapportering i nødvendigt omfang til relevante myn digheder, herunder Finanstilsynet (compliance) • Føring af Selskabets ejerbog • Indgåelse af tegningsaftaler • Forberedelse og afholdelse af Selskabets ordinære generalforsamlinger • Investorkommunikation via Selskabets Investorpor tal, herunder og foretage årlig rapportering til inve storerne på Selskabets ordinære generalforsamling • Korrespondance med eventuel depositar • Indstille til Selskabets bestyrelse om eventuel over skydende likviditet bør udloddes til investorerne eller investeres • Håndtere førelse af retssager og tvister på vegne af Selskabet under løbende instruks fra selskabets bestyrelse. PORTEFØLJEPLEJE Gefion Management A/S varetager porteføljeplejen af Ejendommen og Selskabets eventuelle andre investerin ger. Varetagelse af porteføljepleje omfatter bl.a. under søgelse af investeringer, udarbejdelse af budgetter for investeringer, optimering af investeringer, herunder tilpasning af huslejeniveau, fastsættelse af pris ved salg af lejligheder eller Ejendommen samt forhandling med tredjeparter, herunder med realkreditinstitutter. RISIKOSTYRING Gefion Management A/S varetager risikostyringen af Selskabet, herunder ved at identificere og overvåge de væsentligste risici, som Selskabet udsættes for, samt ved at implementere passende foranstaltninger med henblik på håndtering af sådanne risici. MARKEDSFØRING Gefion Management A/S varetager markedsføring ved udbuddet af aktierne i Selskabet. ved kapitalforhøjelser ØVRIGE AKTIVITETER Gefion Management A/S varetager herudover de opga ver, der er nødvendige for at forfølge Selskabets inve steringsstrategi og forvaltningen af Selskabets aktiver. HONORERING Gefion Management A/S modtager et årligt forvalt ningshonorar på 0,15% af Selskabets balancesum, der opgøres kvartalsvis, svarende til ca. DKK 385.000 i forhold til den budgetterede balancesum i 2020. Gefion Management A/S modtager dog som minimum

DKK 150.000 om året. Gefion Management A/S modta ger et engangsvederlag på 50.000 kr. for forvaltning af Selskabet indtil det tidspunkt, hvor investorernes akti etegning er gennemført, og ejeraftalen træder i kraft. Gefion Management A/S er berettiget til at modtage særskilt honorering ved levering af tillægsydelser, der ikke er omfattet af forvaltningsaftalen. Afhænder en enkelt investor aktier, opkræver Gefion Management A/S et basishonorar på DKK 2.000 for op til de første tre timers arbejde forbundet hermed og herefter DKK 900 pr. påbegyndt time (reguleres årligt i overensstem melse med nettoprisindekset, dog min. 1,5%) direkte fra den investor, der overdrager sine aktier. Hertil kommer et salgshonorar til Gefion Investorsalg A/S på 1,5% af salgssummen ved exit, læs mere herom under Exitstrategi på side 36. ANSVARSBEGRÆNSNING Gefion Management A/S’ samlede erstatningsansvar pr. år, herunder for en serie af skader, som følger af samme skadevoldende handling, kan maksimalt udgøre et beløb svarende til Gefion Management A/S’ årlige honorar for det år, hvor den skadevoldende handling finder sted, medmindre Gefion Management A/S har handlet forsætligt eller groft uagtsomt. EJENDOMSADMINISTRATORS OPGAVER Ejendomsadministrator forventes blandt andet at varetage følgende: • Styring af investorers anvisningsret via ”ejer-venteli ste” samt dialog med investorer om denne • Opkrævning af leje, lejerestancer og rykkere • Varme- og driftsregnskaber • Kontakt til og administration af vicevært/facility manager • Lejerhenvendelser • Ind-/udflyttesyn • Styring af ekstern venteliste til lejlighederne Honorar for ejendomsadministrationen forventes at udgøre ca. DKK 1.250 inkl. moms pr. lejemål pr. år svarende til DKK 166.250 inkl. moms. Honoraret for ejendomsadministrationen opkræves ud over forvalt ningshonoraret. Honoraret for ejendomsadministra tion er en del af de DKK 368 pr. m2 der er afsat til administration og drift og af Ejendommen, og som derfor indgår i posten ”Driftsomkostninger” i Drifts budgettet på side 31. Ejendomsadministrationsaftalen forventes at have et opsigelsesvarsel på 6-9 måneder til udgangen af et kalenderår.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

E X I T ST R AT E G I

SELSKABETS EXITSTRATEGI Selskabet har ikke en bundet exitstrategi. Vi anbefaler dog, at investeringshorisonten for en investering i Sel skabet for investor bør være minimum 5 år, men skal naturligvis tilpasses markedsudviklingen. I Gefion Ryparkenkollegiet A/S er der af forsigtigheds hensyn kun budgetteret med en værdistigning på Ejendommen på 1 % p.a. Efter projektets 5. år, hvor studieboligerne efter gældende regler (på tidspunktet for udarbejdelsen af denne Investorpræsentation), kan sælges uden moms, og hvor F5 lånet skal refinansieres, anbefaler Gefion Investorsalg A/S, at der bliver indhentet en mægler vurdering af salgsprisen, som bliver præsenteret for investorkredsen. Herefter anbefales det, at der årligt indhentes en vur dering på salgsprisen fra en relevant ejendomsmægler, som bliver gennemgået på årets generalforsamling. Idet studieboligerne bliver opdelt i ejerlejligheder inden ibrugtagning, er der både mulighed for at sælge alle boligerne på èn gang eller sælge boligerne enkelt

vis over en længere periode. Ved frasalg skal der dog tages hensyn til boligernes anvendelsesbestemmel ser, som fremgår af servitut tinglyst på Ejendommen. Servitutten foreskriver, at boligerne skal opretholdes til unge under uddannelse. Under forudsætning af fortsatte stigninger i ejendomspriserne vil det kunne være en mulighed at sælge hele eller dele af Ejendom men ved investeringens 5. år. I Selskabet budgetteres der med en årlig værdistigning på 1 %. Det er således op til Selskabets investorer at fastlægge salgsstrategien ud fra investorernes ønske om hastig hed for salget og den aktuelle markedssituation. Efter 5 år forventes det, at et indskud på DKK 1.000.000 er forøget til DKK 1.400.000, mens det forventes at udgøre cirka DKK 1.800.000 efter 10 år. Et eventuelt salg af Ejendommen skal vedtages med kvalificeret 2/3 flertal. Efter 5 år forventes det at være muligt momsfrit at sælge lejlighederne enkeltvis, hvilket kan lette salgs processen. Denne strategi kan blive meget attraktiv, såfremt salgspriserne for københavnske lejligheder

EXITMULIGHEDER

SELSKABETS

INVESTORS

SALG AF EJENDOM

SALG AF ENKELTE BOLIGER

SALG AF AKTIER

Kræver kvalificeret 2/3 flertal af selskabets aktionærer

Kan ske løbende og har ingen bindingsperiode

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Gefion Ryparkenkollegiet er et moderne kollegie, som lever til fulde op til de krav, som unge studerende stiller til deres studiebolig.

fortsætter med at stige, som det har været tilfældet i de senere år. Ved salg af Ejendommen og/eller salg af 100 % af Selskabets kapitalandele honoreres Gefion Investor salg A/S med et performance fee på 1,5 %, som beskrevet i ejeraftalen og forvalteraftalen. Dette under forudsætning af, at Selskabets investorer opnår den budgetterede forrentning af deres indskudte kapital. SALG AF AKTIER UDEN FOR SELSKABETS EXITSTRATEGI Selskabets aktier er unoterede og har dermed ikke samme omsættelighed som børsnoterede aktier. Inve stor kan dog løbende og uden bindingsperioder sætte sine aktier i Selskabet til salg.

Værdiansættelsen af Selskabets aktier ved et salg sker på baggrund af et udbud og efterspørgsel. Årsregnskabet vil typisk være et udgangspunkt for værdiansættelsen, idet Ejendommens værdi fastsættes årligt i forbindelse med aflæggelse af regnskab. Ved investorernes samlede salg skal der indhentes uvildige mæglervurderinger, som skal benyttes ved fastsæt telse af salgssummen. Ønsker investor at sælge sine aktier udenfor Selska bets exitstrategi, er der følgende muligheder: 1. Investor sælger selv eller via Gefion Management A/S aktierne til Selskabets øvrige investorer. 2. Investor sælger selv aktierne til en ekstern investor. Da aktierne i Gefion Ryparkenkollegiet A/S er unote rede, skal der findes en køber, ligesom den endelige handelspris er en aftale mellem sælger og køber.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

FORDELE V E D I N V E ST E R I N G E N God sammenhæng mellem afkast, risiko, potentiale og tidshorisont gør Gefion Ryparkenkollegiet A/S ideel som investeringsprojekt.

Hos Gefion Investorsalg A/S har vi udvalgt en ejendom, som vi vurderer, egner sig godt som investeringsobjekt til semi-professionelle investorer.

værdien på 44 %. Dette er dels ud fra ”sund fornuft” ved ejendomsinvestering og dels for at stille Selskabet gunstigt i en refinansieringssituation af F5-lånet.

Af fordele ved investeringen kan følgende fremhæves:

Ved optagelse af en enkel og gennemskuelig langfristet finansiering, reduceres renterisikoen markant og med fører en sikring af det løbende likviditetsoverskud.

HØJ LEJESIKKERHED Der er tale om en type ejendom, der henvender sig til en veldefineret målgruppe, og hvor der er en høj lejesikkerhed pga. den store efterspørgsel efter studieboliger og i særdeleshed mindre lejligheder i København. Dette giver en solid basis for udlejning og genudlejning. DRIFTSOVERSKUD FRA FØRSTE DAG Din investering i Gefion Ryparkenkollegiet A/S forven tes fra dag 1 at give et stigende driftsoverskud som følge af lejeindtægterne fra udlejning af boligerne. KONSERVATIVT BUDGET MED STOR GÆLDSAFVIKLING Der er for projektet lagt et budget, der er baseret på Gefion Investorsalg A/S' erfaring med sammenligne lige ejendomme samt en konservativ vurdering af den endelige realkreditbelåning. Der budgetteres med 67 % realkreditfinansiering af ejendomsværdien, hvilket er udtryk for en konservativ tilgang til sammensætning af finansiering. Der er indlagt en kraftig afvikling af gælden, hvor der efter 10. driftsår er foretaget en gældsafvikling på DKK 41,8 mio., svarende til en belåning af ejendoms

EJENDOMMENS VÆRDI VED SALG Ejendomsinvestering har historisk set vist sig at være meget værdifast på lang sigt. En ejendomsinvestering vil derfor typisk blive betegnet som en investering, der ligger mellem obligationer og aktier, hvor man løbende får likviditet fra lejeindtægter – lig kupon renten på obligationer - men ligesom ved salg af aktier kender man ikke med sikkerhed den fremtidige værdi af Ejendommen, der påvirkes af markedets udvikling. Der er alene budgetteret med 1 % årlig værdistigning på Ejendommen svarende til den forventede årlige lejestigning. Såfremt den faktiske værdistigning stiger til 1,5 % p.a. vil forrentningen af den indskudte kapital stige fra 9,6 % p.a. til 11,2 % p.a. Såfremt Ejendommen ikke værdireguleres, vil den indskudte kapital forrentes med 6,6 % p.a. over den 10 årige investeringshorisont. Det er sammenhængen mellem afkast, risiko, poten tiale og tidshorisont, som er årsagen til, at vi mener, at Gefion Ryparkenkollegiet A/S er et rigtig godt investe ringsprojekt.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Gefion Ryparkenkollegiet er beliggenhedsmæssigt ideel for studerende, idet de unge nemt kan komme til de fleste større uddannelsesinstitutioner på kort tid.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

RISICI OG F Ø L S O M H E D S A NA LYS E I lighed med andre investeringer er der også forbundet en række risici ved ejendomsinvestering. Investeringen og de risici, der er forbundet hermed, bør altid sam menholdes med alternative afkastmuligheder. Den økonomiske risiko ved investering i Gefion Ryparken kollegiet A/S er søgt begrænset ved en konservativ tilgang til forudsætningerne for investeringen, herunder udlejning, belåning og driftsudvikling. Det faktum, at Gefion Group A/S som projektudvikler, har et indgående kendskab til Ejendommen og kan styre byggeprocessen samt udviklingsfasen, begrænser risi koen for dig som investor. En række parametre kan undervejs i investeringsforløbet ændre sig i såvel positiv som negativ retning. Du skal som investor generelt vurdere, om de budget terede forudsætninger er i overensstemmelse med dine egne forventninger. I det følgende er anført en række risikoelementer, du ligeledes bør forholde dig til: RISIKOELEMENTER Ejendommen Du bør vurdere, hvorvidt Ejendommen er erhvervet til markedspris, herunder om lejeniveauet er i over ensstemmelse med markedslejen. Der er til brug for denne analyse blandt andet indhentet en vurdering fra en uafhængig ejendomsmægler.

Forvaltning Gefion Management A/S forvalter andre alternative investeringsfonde udover Gefion Ryparkenkollegiet A/S, som også udlejer boliger og dermed kan være konkur renter til Gefion Ryparkenkollegiet A/S. Gefion Manage ment A/S kan derfor ved udøvelse af sine forvaltnings opgaver for andre fonde være nødt til at agere i strid med interesserne for en eller flere fonde under forvalt ning, herunder også Gefion Ryparkenkollegiet A/S. Overtagelsesdagen Overtagelsesdagen er fastsat til den 1. juni 2020. Gefion Investorsalg A/S kan med skriftligt varsel overfor investo rerne vælge enten at fremrykke eller udskyde overta gelsesdagen. Såfremt Gefion Investorsalg A/S ønsker at fremrykke overtagelsesdagen, skal der gives investo rerne så langt et skriftligt varsel, at overtagelsesdagen tidligst er 2 måneder efter, at varslet er givet. Ønsker Gefion Investorsalg A/S at udskyde overtagelsesdagen, kan overtagelsesdagen udskydes med forudgående skriftligt varsel til investorerne. Varsel om udskydelse eller fremrykning af overtagelsesdagen kan gives flere gange inden for de fastsatte frister. Udskydelse af overta gelsesdagen kan ske, hvis udskydelsen er foranlediget af manglende opfyldelse af betingelserne i Tegningsaftalen. Udskydelse kan i alle tilfælde aldrig overskride 1 år efter overtagelsesdagen.

Du bør tillige være opmærksom på, at områdets udvik ling, ændring i markedsrenten og konjunkturudsving generelt også kan påvirke Ejendommens værdi i positiv eller negativ retning.

Genudlejning Så længe Ejendommen er udlejet, kan Selskabet afdrage planmæssigt på lånet og dermed støt og sikkert opbygge en god friværdi i Ejendommen. Hvis lejere opsiger deres lejemål, kan der opstå perioder med tomgang og/eller faldende lejeindtægt. Budgettet forudsætter, at Ejendommen lejes fuldt ud, dog er der indregnet en potentiel tomgang på 1 % p.a. Det er ikke garanteret, at budgettet kan realiseres.

For så vidt angår garantier stillet af Gefion Investorsalg A/S eller et andet garantistillende selskab vedrørende Ejendommen og Selskabet i henhold til Investorpræsen tationen, er der for investorerne en latent risiko for, at de

Hertil er der i budgettet afsat omkostninger forbundet med lejerrotation. Overstiger omkostningerne det afsatte beløb, kan dette påvirke Selskabets likviditet negativt.

Du bør dernæst vurdere, om de budgetterede drifts omkostninger, som er gennemgået af en ejendoms administrator og sammenholdt med sammenlignelige ejendomme er realistiske.

stillede garantier ikke kan honoreres, såfremt det garan tistillende selskab ikke måtte have den fornødne kapital.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Verifikation af oplysninger Aktietegningen er udformet således, at Gefion Investor salg A/S først modtager betaling for Gefion Ryparken kollegiet A/S, den dag investorerne endeligt tegner/ erhverver deres aktier i Selskabet, dvs. når Gangsted Advokatfirma har vurderet, at betingelserne i Tegnings aftalen er opfyldte.

holdsvis 5- og 30-årig fast rente. Efter det 5. driftsår er det forudsat, at den afdragsfrie del af gælden kan refinansieres på uændrede vilkår, men rentevilkår vil først være endelig kendt, når refinansieringen er gennemført. Den variabelt forrentede del af gælden kan refinansieres. Den variabelt forrentede andel af gælden efter 5 år udgør 23 % af ejendommens værdi.

Forud for overtagelsen af Gefion Ryparkenkollegiet A/S er der udført miljømæssig due diligence af Ejendommen, ligesom der er foretaget gennemgang af nærværende Investorpræsentation af uafhængig advokat. Uafhængig revisor har udarbejdet erklæring om budgetterne.

Såfremt ejendomsmarkedet falder markant i perio den fra lånegodkendelse til udbetaling af lånet, kan långiver vælge at lave en ny vurdering af Ejendommen, hvilket kan medføre en lavere belåningsprocent.

Finansiering Budgettet er baseret på en konservativ og langsigtet finansiering. Finansieringen og renten er dog først endeligt fastlåst på det tidspunkt, hvor lånene er udbetalt ved overtagelse af Ejendommen, hvorfor der kan ske ændringer i såvel negativ som positiv retning i forhold til det budgetterede. Ejendommen forventes finansieret med 67 % belåning og hjemtages med hen

Det fremhæves, at forudsætningerne for finansieringen i budgettet i Investorpræsentationen kan ændre sig frem mod overtagelsesdagen med den afledte effekt, at det forventede afkast på investeringen reduceres. FØLSOMHEDSANALYSE I skemaet nedenfor er konsekvenserne af ændringer i henholdsvis huslejeniveau, tomgangsprocent, renteni veau og værdiudvikling angivet.

FØLSOMHEDSANALYSE Variabel

Huslejeniveau

Tomgangspct.

Renteniveau (+procentpoint)

Værdiudvikling (Ejendom)

Forudsætning

Gns. forrentn. af indskud efter 10 år før selskabsskat

Opsparing v/ DKK 1 mio ult. 2025

Opsparing v/ DKK 1 mio ult. 2030

-10 %

8,23 %

1.334.075

1.684.302

-5 %

8,91 %

1.363.187

1.740.685

Som budget

9,59 %

1.392.300

1.797.069

10,27 %

1.421.412

1.853.452

10 %

10,95 %

1.450.524

1.909.836

Som budget

9,59 %

1.392.300

1.797.069

9,31 %

1.380.537

1.774.288

9,04 %

1.368.775

1.751.506

Som budget

9,59 %

1.392.300

1.797.069

1,0 %

7,81 %

1.310.543

1.651.040

2,0 %

6,00 %

1.227.991

1.502.547

-1,0 %

3,90 %

1.155.869

1.325.946

0,0 %

6,62 %

1.271.716

1.550.878

Som budget

9,59 %

1.392.300

1.797.069

1,5 %

11,17 %

1.454.413

1.928.682

2,0 %

12,81 %

1.517.764

2.066.281

5 år

10 år

15 år

244.178.272

232.243.698

220.894.038

Værdiudvikling, ejendom Værdistigning

-1,0 % 0,0 %

256.727.902

Som budget

269.789.683

283.517.747

297.946.080

1,5 %

276.517.468

297.836.451

320.803.051

2,0 %

283.379.134

312.804.248

345.291.952

Studieboligerne er meget rummelige, hvilket giver de studerende plads til bĂĽde studieliv og hygge.

P R O J E KT U D B U D F R A G E F I O N I N V E ST O R S A L G A / S Gefion Investorsalg A/S er en del af projektudvikler koncernen Gefion Group A/S. Vores speciale er at identificere ejendomme med et uudnyttet potentiale og udvikle dem i så høj arkitekto nisk kvalitet som muligt i kombination med funktionali tet og komfort. Via dedikeret og målrettet arbejde har vi siden 2013 gennemført 12 projekter på i alt 42.400 m2. Vi arbejder primært med ejendomme i København og Storkøbenhavn, og kun med beliggenheder, hvor vi vurderer, at der er et langvarigt lejegrundlag. Mange af vores tidligere projekter er blevet solgt til større enkeltstående investorer. Men flere investorer har efterspurgt muligheden for at investere i vores projekter. Projekter, som på grund af god beliggenhed, gennemført udviklingsarbejde og høj udlejningspro cent, er en god investering. Det er på den baggrund, at vi hos Gefion Investorsalg A/S nu udbyder investeringsprojekter til semi-pro fessionelle investorer, hvor du som investor kan blive medejer af nogle af de bedste udlejningsejendomme i Københavnsområdet. Du bliver medejer af en ejendom, hvor beliggenhed og stand passer til lejerefterspørgslen i det pågældende område, og hvor lejeindtægten dækker alle omkost ninger ved Ejendommen og over årene oparbejder en betydelig formue til dig som investor. INVESTERINGSKRITERIER Hos Gefion Investorsalg A/S har vi investeringskrite rier, som skal være opfyldt når vi udbyder et investe ringsprojekt: 1) Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed Hos Gefion Investorsalg A/S går vi aldrig på kompromis med den gode beliggenhed, da det er grundstenen i en langsigtet ejendomsinvestering.

Ejendomme med attraktiv beliggenhed har histo risk vist sig at have høj lejesikkerhed og dermed en langsigtet god investering, Vi tror på, at det, der gør boligejendomme attraktive og giver et langva rigt lejergrundlag, er nærheden til uddannelses- og jobmuligheder, kollektiv trafik, god infrastruktur, sportsaktiviteter samt by- og kulturliv. Beliggenhe den har altid været blandt de primære udvælgel seskriterier, når danskere skal vælge bolig. 2) Finansiering Den rigtige finansieringsstruktur i en ejendoms investering er meget vigtig, da denne udgør den største andel af den samlede købesum. Af samme årsag er det vigtigt at finansieringsstrukturen er så let og gennemskuelig som mulig. I projekter som udbydes gennem Gefion Investorsalg A/S budget terer vi derfor med ”gammeldags og kendte prin cipper” som realkreditlån med lav belåningsgrad, hvor en stor andel af lånet er baseret på en fast rente og hvor der altid løbende afvikles på gælden. Med disse enkle forudsætninger reduceres påvirk ningen af fremtidige udefrakommende påvirknin ger som renteudsving og ejendomspriser. 3) Positiv drift Den løbende økonomi i projektet er lige så vigtig. Det skal være en sund forretning, og der skal være sammenhæng mellem ejendommens pris og den lejeindtægt, der kan genereres. Positiv drift i ejendommen er derfor også blandt de primære kriterier, når Gefion Investorsalg A/S udbyder ejendomme som investeringsprojekter. 4) Gefion Investorsalg A/S – stærke kompetencer på ungdomsboliger Vi har i Gefion Investorsalg A/S med stor succes udbudt to ungdomsboligprojekter i 2018; Tobaks kollegiet A/S og Gefion Fuglebakkekollegiet A/S. Begge projekter blev modtaget med meget stor interesse fra investorer, og blev derfor meget hurtigt fuldtegnede.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Tobakskollegiet A/S blev som planlagt taget i brug 1. august 2018 og havde fra første dag fuld udlejning. Med ca. 900 på en venteliste til en bolig på kollegiet fra starten, bekræftes den store efterspørgsel der er efter ungdomsboliger i Københavnsområdet.

Vi har et stort fokus på ungdomsboliger, da vi gerne vil bidrage til at imødekomme den massive efterspørgsel på ungdomsboliger i København og med vores kvali tetsbyggeri være med til at give de unge studerende den bedste start i deres måske første bolig.

Vores andet ungdomsboligprojekt er p.t under opførsel. Herudover har vores moderselskab Gefion Group A/S også udviklet og solgt et ungdomsboligprojekt i 2018/2019. I dette tilfælde skete salget til enkelt professi onel investor.

Fuldtegnede projekter i 2018 – Gefion Investorsalg A/S

Navn

Antal boliger

Antal m2

Projektsum mio.

Gefion Fuglebakkekollegiet A/S, København NV.

143 studielejligheder

4.267

198,5

Tobakskollegiet A/S, Søborg

175 studielejligheder

5.562

239,9

Gefion Amager Strandvej I A/S, København S.

32 lejligheder

2.249

100,7

350 lejligheder og studielejligheder

12.078

539

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Vores speciale er at udvikle og bygge velbeliggende ejendomme i København.

Solgte projekter 2013-18 – Gefion Group A/S Navn

Antal boliger

Antal m2

Esthersvej 12, Hellerup

5 rækkehuse

600

Nørre Voldgade 48, København K.

19 lejligheder

2.000

Lipkesgade 5, København K.

19 lejligheder

2.100

Trommesalen 3, København K.

19 lejligheder

2.100

Store Kongensgade 53-55, København K.

50 lejligheder

5.500

Nørre Farimagsgade 43-49, København K.

54 lejligheder

6.000

Rosenvængets Allé 20, København Ø.

24 lejligheder

2.350

Lundsgade 9, København Ø.

15 lejligheder

1.650

Ib Schønbergs Allé, Valby

228 studielejligheder

7.400

Stockholmsgade 59, København Ø.

30 lejligheder

3.500

Upsalagade 20, København Ø.

24 lejligheder

3.200

Blegdamsvej 28-32, København N.

63 lejligheder

6.000

550

42.400

Projekter under udvikling (anslåede m2 og antal) – Gefion Group A/S Navn

Antal boliger

Antal m2

Amager Strandvej 58, København S.

71 lejligheder

2.916

Store Kongensgade 100, København K.

73 studielejligheder + detailhandelsbutik

3.263

Store Kongensgade 106, København K.

13 lejligheder + detailhandelsbutik

1.609

Ved Stadsgraven 15, København S.

40 boliger (solgt)

4.165

Niels Juuls Gade 9-13, København K.

Erhverv

7.215

Amager Strandvej 58A-E, København S.

36 lejligheder og 2 erhvervslejligheder

3.647

Gefion Amager Strandvej II A/S, København S.

51 lejligheder

4.762

Oliebladsgade 8, København S.

84 studielejligheder

3.256

Hans Knudsens Plads, København Ø. (Gefion Ryparkenkollegiet)

133 studielejligheder og 13 hotellejligheder

5.225

Amager Strandvej 50-64, København S.

12 lejligheder

1.064

Telegrafvej 5A, Ballerup

266 studielejligheder

9.436

Rødovre Port, Rødovre

534 lejligheder

37.500

Amager Strandvej 50-64, København S.

114 lejligheder

9.668

Amager Strandvej 50-64, København S.

Erhverv

9.159

Amager Strandvej 50-64, København S.

Almennyttige boliger

7.610

Engvej 155-169, København S.

577 studielejligheder og hotel

23.200

2.099 lejligheder og studielejligheder

133.695

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Gefion Ryparkenkollegiet byder på mange fællesfaciliteter lige fra fællesrum, solrige tagterrasser og studyrooms.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

U D BY D E R E R K L Æ R I N G

Vi erklærer hermed, at oplysningerne i nærværende Investorpræsentation os bekendt er rigtige, og at Investorpræsentationen os bekendt ikke er behæftet med udeladelser, der vil kunne forvanske det billede, som Investorpræsentationen skal give. Desuden at Investorpræsentationen tilsammen med det supple rende materiale omtalt i præsentationen os bekendt indeholder enhver væsentlig oplysning, som kan have betydning for potentielle investorer i Gefion Ryparken kollegiet. Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, som afgiver revisorerklæring samt Gangsted Advokatfirma, som afgiver advokaterklæring i nærværende udbuds materiale, har forud for deres erklæringer modtaget alle relevante oplysninger til brug for dette. Endvidere kan vi som udbyder bekræfte, at vi selvstændigt har vurderet: • at Investorpræsentationens forudsætninger ud fra kendte forhold på udbudstidspunktet betragtes som rimelige og sandsynlige • at alle de oplysninger, der bør komme til investors kendskab, er medtaget i materialet, • at alle investorer behandles lige, idet Gefion Group A/S, som direkte eller indirekte investor, har ret til at udpege et bestyrelsesmedlem • at det samlede udbudsmateriale og den forventede udvikling, som materialet beskriver, betragtes som sandsynlig for Gefion Ryparkenkollegiet

PROFESSIONEL ANSVARSFORSIKRING Gefion Investorsalg A/S tegner en professionel udby deransvarsforsikring til sikring af vores kunder. Vi og vores rådgivere har i forbindelse med udviklingen af projektet og nærværende udbud foretaget grundige analyser af beliggenheden, området, mulighederne og risici således at vores investorer har et betryggende og oplyst grundlag at basere deres investering på. Før en endelig beslutning om tegning tages, opfordrer Gefion Investorsalg A/S alle investorer til at rådføre sig med egen rådgiver. Gefion Investorsalg A/S København, 13. marts 2019

Thomas Færch CEO Gefion Group A/S

Udbuddet sker i henhold til dansk lovgivning, og tvister løses ved Det Danske Voldgiftsinstitut. Thomas Birkedal Salgsdirektør Gefion Investorsalg A/S

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

A D VO K AT E R K L Ã&#x2020; R I N G

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

R EV I S O R E R K L Æ R I N G

Erklæring fra uafhængig revisor Uafhængig revisors erklæring om budgetterne for årene 2020 - 2030 Til potentielle investorer i Gefion Ryparkenkollegiet Vi har fået til opgave at afgive erklæring om, hvorvidt budgetterne i "Investorpræsentation, Gefion Ryparkenkollegiet, Gefion Investorsalg A/S” (”Selskabet”) for årene 2020 - 2030 er udarbejdet på det anførte grundlag, samt hvorvidt grundlaget for budgetterne er i overensstemmelse med Selskabets regnskabspraksis. Budgetterne som fremgår af afsnittene ”Driftsbudget”, ”Balance” og ”Likviditetsbudget” samt relaterede "Risiko og følsomhedsanalyse". Budgetforudsætninger fremgår af afsnittet ”Selskabets drift og forudsætninger for budgettet”. Ved udtrykket "grundlaget for budgetterne er i overensstemmelse med Selskabets regnskabspraksis" forstås i denne erklæring, at budgetternes regnskabspraksis, hvor det er relevant, er udarbejdet efter den regnskabspraksis, der fremgår af afsnittet ”Selskabets drift og forudsætninger for budgettet” og i overensstemmelse med årsregnskabslovens indregnings- og målingskriterier. Vi udtrykker i denne erklæring konklusion med høj grad af sikkerhed om hvorvidt grundlaget for budgetterne er i overensstemmelse med Selskabets regnskabspraksis. Formålet med budgetterne er at afspejle den forventede økonomiske virkning af Selskabets forvaltningsstrategi for årene 2020 - 2030. De faktiske resultater vil sandsynligvis afvige fra de i budgetterne angivne, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræffer som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige. Vores arbejde har ikke omfattet en vurdering af, om de anvendte forudsætninger er dokumenterede, velbegrundede og fuldstændige, eller om budgetterne kan realiseres, og vi udtrykker derfor ingen konklusion herom. Budgetterne er udarbejdet til brug for "Investorpræsentation, Gefion Ryparkenkollegiet, Gefion Investorsalg A/S”, der udarbejdes til brug for potentielle investorer med henblik på investering i Selskabet, og kan som følge heraf være uegnet til andet formål. Vores erklæring er udelukkende udarbejdet til brug for Selskabet og potentielle investorer i forbindelse med "Investorpræsentation, Gefion Ryparkenkollegiet, Gefion Investorsalg A/S” og kan ikke anvendes til andre formål. Ledelsens ansvar Ledelsen i Selskabet og ledelsen i Gefion Investorsalg A/S, som forvalter af Selskabet, har ansvaret for at udarbejde budgetterne på det anførte grundlag, samt at grundlaget for budgetterne er i overensstemmelse med Selskabets regnskabspraksis. Ledelsen i Selskabet og ledelsen i Gefion Investorsalg A/S, som forvalter af Selskabet, har endvidere ansvaret for de forudsætninger, som budgetterne er baseret på.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion med høj grad af sikkerhed om, hvorvidt budgetterne er udarbejdet på det anførte grundlag, samt hvorvidt grundlaget for budgetterne er i overensstemmelse med Selskabets regnskabspraksis. Vi har udført vores arbejde i overensstemmelse med ISAE 3000 (ajourført), Andre erklæringsopgaver med sikkerhed end revision eller review af historiske finansielle oplysninger og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab er underlagt international standard om kvalitetsstyring, ISQC 1, og anvender således et omfattende kvalitetsstyringssystem, herunder dokumenterede politikker og procedurer vedrørende overholdelse of etiske krav, faglige standarder og gældende krav i lov og øvrig regulering. Vi har overholdt kravene til uafhængighed og andre etiske krav i FSR — danske revisorers retningslinjer for revisors etiske adfærd (Etiske regler for revisorer), der bygger på de grundlæggende principper om integritet, objektivitet, faglig kompetence og fornøden omhu, fortrolighed og professionel adfærd. Som led i vores arbejde har vi efterprøvet, om budgetterne er udarbejdet på grundlag af de oplyste forudsætninger og efter Selskabets regnskabspraksis, herunder kontrolleret den indre talmæssige sammenhæng i budgetterne. Vi har endvidere vurderet den samlede præsentation af budgetterne. Konklusion Det er vores opfattelse, at budgetterne for årene 2020-2030 er udarbejdet på det anførte grundlag samt at grundlaget for budgetterne er i overensstemmelse med Selskabets regnskabspraksis. København, 17. marts 2019 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR nr. 33 96 35 56 Lars Andersen Statsautoriseret revisor

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

MÆGLERERKLÆRING

Bruttoareal kvm.

Pr.kvm

Pr.år

Pr. md

Side 5 af 8 ●

●

Side 5 af 8

Side 5 af 8 ●

●

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Bruttoareal kvm.

Pr.kvm

Pr.år

Pr. md

Side 6 af 8 ●

●

Side 1 af 8 ●

●

Side 5 af 8 ●

●

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

Fælledparken er et af Københavns store åndehuller. Parken byder på flere gå- og løbestier, og hvert år holdes der flere store arrangementer i form af motionsløb, koncerter og festivaler.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

T E G N I N G SA F TA L E

GEFION RYPARKENKOLLEGIET A/S 1 AFGIVELSE AF TILSAGN OM INVESTERING I GEFION RYPARKENKOLLEGIET 1.1 Undertegnede (”Investoren”) bekræfter herved mit bindende og uigenkaldelige tilsagn, kun betinget af pkt. 4.1, (”Investeringstilsagnet”) om at tegne eller erhverve aktier (”Investeringen”) i Gefion Ryparkenkollegiet A/S, CVR-nr. 40 27 56 30 (”Selskabet”) med beløbet (”Investeringsbeløbet”) anført på underskriftssiden til denne tegningsaftale (”Tegningsaftalen”). 1.2 Investeringstilsagnet er et bindende tilsagn om at tegne eller erhverve aktier i Selskabet for et beløb svarende til Investeringsbeløbet under de vilkår, som er anført i denne Tegningsaftale samt ejeraftalen vedrørende Selskabet (”Ejeraftalen”) vedlagt som bilag 1. 1.3 Gefion Management A/S, CVR-nr. 38 99 05 27, udpeges som Selskabets forvalter i henhold til lov om forvaltere af alternative investerings fonde m.v. (”Forvalteren”). 2. TILTRÆDELSE AF ØVRIG DOKUMENTATION OG INVESTOROPLYSNINGER 2.1 Investoren accepterer og tiltræder ved sin underskrift af Tegningsaftalen samtidig Ejerafta len, herunder Selskabets vedtægter. 2.2 Investoren underskriver samtidig med Tegnings aftalen erklæring i henhold til lov om forvaltere af alternative investeringsfonde m.v. § 5, stk. 5, Investorerklæring vedlagt som bilag 2. 2.3 I tillæg til de ovenfor anførte dokumenter, bekræfter Investoren ved sin underskrift på denne Tegningsaftale, at Investoren har modta get og gennemgået: a) Investorpræsentationen vedrørende Gefion Ryparkenkollegiet A/S af 13. marts 2019 (”Inve storpræsentationen”); og b) Privatlivspolitikken (som defineret neden for) vedlagt som bilag 3. 2.4 Investoren har samtidig med underskrivelsen af Tegningsaftalen leveret ID-dokumentation i

form af kopi af pas eller kørekort samt sygesik ringskort for Investoren, eller såfremt Investo ren er en juridisk person, tilsvarende ID-doku mentation for Investorens ultimative ejer(e) og de tegningsberettigede hos Investoren. 3 TEGNING ELLER ERHVERVELSE AF AKTIER I SELSKABET 3.1 Investoren accepterer, at Forvalteren på vegne af Selskabet er bemyndiget til at; (i) beslutte om Investorens Investeringstilsagn skal accepteres – helt eller delvist – af Selskabet (hvis Investo rens Investeringstilsagn helt afvises, bortfalder Investorens Investeringstilsagn i henhold til Tegningsaftalen); (ii) beslutte om Investorens Investeringstilsagn skal reduceres og i givet fald med hvor meget, og (iii) indgå aftale med andre investorer i Selskabet om reduktion eller forhø jelse af deres investering i Selskabet. 4 BETINGELSER FOR GENNEMFØRELSE AF INVESTERINGEN 4.1 Parterne accepterer, at Investeringen alene gennemføres, såfremt følgende betingelser er opfyldt: a) Dokumenterne vedrørende Investorens Investering efter Forvalterens skøn er tiltrådt og underskrevet på behørig vis, og Forvalteren har godkendt Investoren som aktionær i Selskabet, herunder har accepteret Tegnings aftalen og det af Investoren afgivne tilsagn, jf. punkt 3.1 ovenfor; b) Det i Investorpræsentationen beskrevne udbudte investeringsprojekt vedrørende Selskabet er fuldtegnet i overensstemmelse med det i Investorpræsentationen anførte budget; c) Indgåelse af et tillæg til totalentreprisek ontrakten, hvor Selskabet eller et 100 % ejet datterselskab af Selskabet overtager alle K/S GG 6’s rettigheder i henhold til totalentreprise kontrakten;

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

T E G N I N G S A F TA L E

d) Tinglysning af ejerforeningsvedtægter for en ejerforening bestående af de 133 lejligheder og de 13 hotellejligheder i ejendommen. e) Tilsagn om realkreditfinansiering eller finansie ring på realkreditlignende vilkår af mindst 67 % af værdiansættelsen af den i Investorpræsentationen beskrevne ejendom, uden personlig hæftelse, alene betinget af fuldtegning samt evt. yderligere sædvanlige betingelser om udlejning m.v. f) Ibrugtagningstilladelse (kan være midlertidig, såfremt udbyder samtidig bekræfter, at denne er udstedt som et led i opnåelse af endelig ibrugtagningstilladelse) til et byggeri, som beskrevet i Investorpræsentationen; g) Alle Investorer, som har afgivet investerings tilsagn til Selskabet, har indbetalt et beløb svarende til deres investeringstilsagn i overens stemmelse med punkt 7 nedenfor (medmindre Forvalteren på vegne af Selskabet diskretionært vælger at fravige denne betingelse); og h) At de ejendomme Selskabet skal erhverve i hen hold til Investorpræsentationen er overdraget til Selskabet som beskrevet i Investorpræsentationen. 4.2 Betingelserne i punkt 4.1 skal senest være opfyldt eller frafaldet den 1. juni 2021. Såfremt betingel serne ikke opfyldes senest den 1. juni 2021, er Investoren henholdsvis Selskabet berettiget til at træde tilbage fra Tegningsaftalen. Investoren har ikke nogen krav i anledning af Tegningsaftalens ophør, herunder hverken mod Selskabet eller Forvalteren, ud over tilbagebetaling af Investe ringsbeløbet, der er deponeret i henhold til punkt 7.1, med fradrag af eventuel negativ rente. 4.3 Såfremt betingelserne i punkt 4.1 ikke er opfyldt inden den forventede dag for investorernes teg ning af aktier i Selskabet (”Overtagelsesdagen”) den 1. juni 2020, udskydes Overtagelsesdagen indtil betingelserne er opfyldt, hvorefter Over tagelsesdagen sættes til 5 hverdage efter Gefion Investorsalg A/S har meddelt, at betingelserne er opfyldt. 4.4 Gefion Investorsalg A/S kan fremrykke Over tagelsesdagen, i hvilket tilfælde der skal gives

Investoren så langt et skriftligt varsel, at overta gelsesdagen tidligst er 2 måneder efter, at varslet er givet. 5. ERKLÆRINGER 5.1 Investoren erklærer herved, at Investoren (i) har gennemgået og er indforstået med indholdet af Tegningsaftalen, Investorpræsentationen, Ejeraftalen og Privatlivspolitikken, samt de doku menter der henvises til i de oplistede dokumen ter; (ii) – i det omfang Investoren ønsker det – har indhentet rådgivning fra egne rådgivere, herunder revisor og advokat, om vilkårene for og risiciene ved Investeringen; (iii) i øvrigt har modtaget alle de efter Investorens vurdering relevante og ønskede oplysninger vedrørende Investeringen; (iv) har haft mulighed for at stille spørgsmål til Forvalteren om Investeringen; og (v) er indforstået og bekendt med de risici, der er forbundet med Investeringen. 5.2 Investoren erklærer herved til enhver tid at være forpligtet til på anfordring at meddele Selskabet og Forvalteren alle oplysninger samt at besvare og underskrive alle skemaer, erklæringer mv., som Selskabet henholdsvis Forvalteren vurderer nødvendige eller hensigtsmæssige af hensyn til lovgivning m.v. om hvidvask og andre former for offentlig regulering, herunder også i forhold til pligtig rapportering og underretning af relevante myndigheder. 5.3 Investoren erklærer herved, at Investoren ikke er (i) en politisk eksponeret person, (ii) en nærtstå ende til en politisk eksponeret person (dvs. en politisk eksponeret persons ægtefælle, registre rede partner, samlever eller forældre samt børn og disses ægtefæller, registrerede partnere eller samlevere), eller (iii) en nær samarbejdspartner til en politisk eksponeret person; og såfremt Investoren er en juridisk person, at tilsvarende ikke gør sig gældende for Investorens ultimative ejer(e) og de tegningsberettigede hos Investoren.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

T E G N I N G SA F TA L E

6. BEMYNDIGELSE 6.1 Investoren bemyndiger herved uigenkaldeligt Forvalteren til at foretage alle relevante hand linger på vegne af Investoren, som Forvalteren måtte finde hensigtsmæssige eller nødvendige i forbindelse med Investeringen og gennemførel sen af dette Investeringstilsagn i overensstem melse med denne Tegningsaftale, Investorpræ sentationen og Ejeraftalen, herunder: a) tegne eller erhverve aktier i Selskabet; b) s trukturere erhvervelsen af ejendommene i henhold til Investorpræsentationen, som Forval teren skønner det hensigtsmæssigt; c) udarbejde og opdatere relevante selskabsretlige dokumenter i tilknytning til Selskabet eller Datter selskabet til brug for gennemførelse af punkt a) - b); d) gennemføre relevante generalforsamlingsbe slutninger i Selskabet eller Datterselskabet, herunder repræsentere og stemme på vegne af Investoren på generalforsamlinger; e) foretage anmeldelse af vedtagne beslutninger til Erhvervsstyrelsen; f) foretage ændringer i Ejeraftalen i overensstem melse med Ejeraftalens vilkår med henblik på at gennemføre Investorens investering i Selskabet; samt g) give meddelelse om og foranledige frigivelse af det deponerede Investeringsbeløb. Ovenstående bemyndigelse forudsætter, at betingel serne i pkt. 4 ovenfor er opfyldt. 7. DEPONERING AF INVESTERINGSBELØBET 7.1 Investeringsbeløbet deponeres på en klient konto hos Gangsted Advokatfirma i Jyske Bank 5078 107 8246 (”Klientkontoen”) med henvisning til investors navn og j.nr. 4363-005 i overens stemmelse med følgende: a) 20 % af Investeringsbeløbet indbetales på Klient kontoen senest 7 dage efter underskrivelse af Tegningsaftalen; b) 80 % af Investeringsbeløbet indbetales på Klient kontoen senest den 1. april 2020.

7.2 Som et alternativ til deponering af 20 % af Investeringsbeløbet, jf. pkt. 7.1(a), kan Investoren stille en uigenkaldelig bankgaranti på disse 20 % af Investeringsbeløbet til fordel for Selskabet til sikkerhed for Investorens opfyldelse af sine forpligtelser til at indbetale hele Investerings beløbet, som Forvalteren på vegne af Selskabet kan kræve udbetaling under, såfremt Investoren ikke kontant indbetaler hele Investeringsbeløbet senest 5 dage efter anmodning fra Forvalteren på vegne af Selskabet. Anmodning om at stille bankgaranti for Investeringsbeløbet skal ske til Forvalteren, som er beføjet til diskretionært at opstille de krav og betingelser til bankgarantiens indhold, som Forvalteren måtte finde hensigts mæssigt eller nødvendigt. Garantien erstattes af fuld kontant deponering den 1. april 2020 sammen med de resterende 80 %, der indbeta les kontant. 7.3 Investeringsbeløbet frigives til Selskabet i for bindelse med Investorens tegning eller erhver velse af aktier i Selskabet, forudsat at betingel serne i pkt. 4 er opfyldt. Eventuelle negative renter, som måtte påløbe under deponeringen, er Investorens ansvar, og Investoren er for pligtet til at kompensere for rentebeløbet ved at deponere et tilsvarende beløb på anfordring fra Forvalteren. 7.4 Ved indbetaling efter forfaldsdagen beregnes morarente på 1 % pr. påbegyndt måned af det forfaldne beløb beregnet fra forfaldsdagen, jf. ren telovens § 3, stk. 1. Inddrivelse af forfaldne beløb vil i øvrigt ske i henhold til dansk rets almindelige regler, herunder de erstatningsretlige regler.

7.5 Umiddelbart efter frigivelsen af Investeringsbe løbet og Investorens tegning eller erhvervelse af aktier i Selskabet, bliver Investoren noteret i Selskabets ejerbog som ejer af de tegnede eller erhvervede aktier i Selskabet. Forvalteren giver

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

T E G N I N G S A F TA L E

Investoren meddelelse, når tegningen eller erhver velsen af aktier i Selskabet er gennemført på vegne af Investoren, og Ejeraftalen er trådt i kraft. 8. PRIVATLIVSPOLITIK 8.1 Ved at levere den underskrevne Tegningsaftale til Forvalteren erklærer Investoren, at Investoren har modtaget Forvalterens/Selskabets privat livspolitik, der er vedlagt som bilag 3 (”Privat livspolitikken”) og har gjort sig bekendt med forpligtelserne, der følger heraf. Privatlivspolitik ken har til formål at opfylde artikel 13, 14 og 21 i Europa-Parlamentets og Rådets Forordning (EU) 2016/679 af 27. april 2016 (Databeskyttelsesfor ordningen). 8.2 Hvis Investor er en juridisk person, erklæ rer Investor ved at levere den underskrevne Tegningsaftale til Forvalteren, at Investoren har udleveret Privatlivspolitikken til (i) Investorens ultimative ejer(e), (ii) medlemmerne af Investors ledelsesorgan(er), (iii) de personer, der under skriver Tegningsaftalen på vegne af Investoren, og (iv) eventuelle politisk eksponerede personer, der er nærtstående eller nære samarbejds partnere til nogle af de personer, der er nævnt i punkt (i)-(iii), på det tidligste tidspunkt, hvor Investoren indsamler eller videregiver person oplysninger om hver enkelt af disse personer til Forvalteren. 8.3 Hvis Forvalteren eller Selskabet pålægges at betale erstatning, godtgørelse, tort eller lignende, til de fysiske personer, der er nævnt i punkt 8.2 eller til tredjeparter som følge af, at punkt 8.2 ikke er blevet opfyldt, eller hvis Forvalteren eller Sel skabet pålægges at betale administrative bøder, bøder mv. til offentlige myndigheder, statskassen, bod i Arbejdsretten, faglige organisationer eller lignende som følge af, at bestemmelsen i punkt 8.2 ikke er blevet opfyldt, og Investor er helt eller delvist ansvarlig for den manglende opfyldelse heraf, skal Investoren skadesløsholde Forvalteren og/eller Selskabet for en forholdsmæssig del af det beløb, der er betalt i erstatning, godtgørelse,

tort, bod mv., samt tilknyttede omkostninger svarende til den del af ansvaret, der kan tilskrives Investorens forhold. 8.4 Dette punkt 8 begrænser ikke Investorens, Sel skabet eller Forvalterens rettigheder i henhold til artikel 82 i Databeskyttelsesforordningen. 9. LOVVALG OG TVISTELØSNINGER 9.1 Denne Tegningsaftale er undergivet og skal for tolkes i overensstemmelse med dansk ret. 9.2 Punkt 20 i Ejeraftalen skal finde anvendelse på enhver tvist, som måtte opstå mellem parterne i forbindelse med denne Tegningsaftale.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

T E G N I N G SA F TA L E

10. INVESTERINGSTILSAGN Undertegnede bekræfter herved, at et samlet investeringsbeløb på

Følgende bankkonto kan anvendes til udbetaling af eventuelt udbytte til investor: Bank:

Investeringstilsagn i DKK:

Konto/reg.nr.:

11. INVESTOROPLYSNINGER 11.1 Nærværende Tegningsaftale tiltrædes herved af investor: By:

den

Investor ønsker at udnytte anvisningsret til en studiebolig: Ja

Nej

Selskab:

Navn/Kontaktperson:

CVR-/CPR nr.:

Vej:

Postnr./by:

E-mail:

Telefon:

11.2 H vidvask: Ved underskrift af Tegningsaftalen udleverer investor kopi af: • Billedlegitimation i form af kopi af pas/kørekort. • Kopi af sygesikringsbevis eller anden lig nende legitimation. • S åfremt investor er en juridisk enhed, udle veres legitimation på de ultimative ejere og de tegningsberettigede for selskabet. • Endvidere erklærer investor at han/hun ikke bestrider, eller tidligere har bestridt, en høj poli tisk post eller statslig repræsentation i et andet land, eller har et nært familiemedlem eller med arbejder til nogen i ovenstående stilling. 12. GEFION INVESTORSALG A/S’ GODKENDELSE Tegningstilsagnet godkendes herved af Tegningstilsagnet godkendes herved: Godkendt Investeringsbeløb for Investoren i DKK:

Investors underskrift: København

den

For Gefion Investorsalg A/S:

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

E J E R A F TA L E BI L AG 1

Denne ejeraftale (samlet kaldet ”Ejeraftalen”) er ind gået mellem Investorerne (som defineret nedenfor), Gefion Ryparkenkollegiet A/S, CVR-nr. 40 27 56 30 (”Selskabet”) og Forvalteren (som defineret nedenfor), og træder i kraft i overensstemmelse med punkt 21.

Aktiekapital betyder kapital, som Investorerne har indskudt i Selskabet, idet begrebet i denne Ejeraftale omfatter både nominel selskabskapital og overkursbe løb; Anvisningsret som defineret i punkt 6.1;

1. INDLEDNING 1.1 Selskabet og Investorerne ønsker at indgå denne Ejeraftale for at fastlægge en række vilkår vedrø rende Selskabet, herunder vedrørende (i) Selska bets drift samt (ii) Investorernes økonomiske og forvaltningsmæssige rettigheder og forpligtelser overfor Selskabet. 1.2

1.3

elskabet er en alternativ investeringsfond i hen S hold til FAIF-loven. Selskabets formål er at drive virksomhed ved investering i udlejning og salg af fast ejendom samt hermed forbundet virksom hed efter bestyrelsens skøn. Selskabets primære aktivitet vil være at drive virksomhed ved direkte eller indirekte erhvervelse af ejendommen matr. nr. 5925 Udenbys Klædebo Kvarter, København, beliggende Hans Knudsens Plads 1A, 2100 København Ø, ejerlejligheds nr. [2-134] og drift af Ejendommen, herunder udlejning af Ejendom men samt dermed beslægtet virksomhed. I nvestorernes Tilsagn om tegning eller erhver velse af Aktier i Selskabet er afgivet ved hver Investors underskrivelse af en Tegningsaftale. Tegningsaftalen indeholder en tiltrædelse af denne Ejeraftale samt en række øvrige DOKUMENTER omhandlet deri, således at hver Inve stor bliver bundet heraf og deraf, når betingel serne i Tegningsaftalen er opfyldt.

Bankgaranti betyder den af visse Investorer i forbin delse afgivelse af investeringstilsagn stillede uigenkal delige bankgaranti; Bestyrelse(n) betyder Selskabets til enhver tid værende bestyrelse registreret hos Erhvervsstyrelsen; Depositar(en) betyder den til enhver tid af Selskabet udpegede depositar, udpeget i henhold til FAIF-loven til at levere de ydelser, som depositaren skal levere til Selskabet i henhold til FAIF-loven og Depositaraftalen; Depositaraftalen betyder den til enhver tid indgåede aftale mellem Selskabet og Depositaren om Deposi tarens levering af ydelser i overensstemmelse med FAIF-loven; Ejendommen betyder ejendommen 5925 Udenbys Klædebo Kvarter, København, beliggende Hans Knud sens Plads 1A, 2100 København Ø, ejerlejlighed nr. [2-134]; Ejerbog har den i Selskabsloven fastlagte betydning. Ejerbogen skal føres og opdateres af Selskabet eller af en i Selskabets vedtægter udpeget ejerbogsfører (ved denne Ejeraftales ikrafttræden er Forvalteren udpeget som Selskabets ejerbogsfører);

2. DEFINITIONER 2.1 I Ejeraftalen skal følgende ord og udtryk have følgende betydning:

Ejerbogsfører betyder den til enhver tid af Selskabet valgte ejerbogsfører, jf. Selskabslovens § 50. Ved denne Ejeraftales ikrafttræden er Forvalteren valgt som Selskabets Ejerbogsfører;

Aktier betyder aktier i Selskabet, som aktuelt består af samlet nominelt DKK 500.000 aktier fordelt på aktier à DKK 1,00;

FAIF-loven betyder lovbekendtgørelse nr. 1074 af 6. juli 2016 om forvaltere af alternative investeringsfonde m.v. og bekendtgørelser, der er udstedt med hjemmel

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

E J E R A F TA L E BI L AG 1

deri (samt enhver lov, der måtte ændre eller erstatte denne fra tid til anden); Forvalteren betyder den til enhver tid for Selskabet udpegede forvalter i henhold til Forvaltningsaftalen. På tidspunktet for Ejeraftalens ikrafttræden er Gefion Management A/S, CVR-nr. 38 99 05 27, udpeget som Selskabets Forvalter; Forvaltningsaftalen betyder den til enhver tid værende aftale om forvaltning af Selskabet indgået mellem Selskabet og Forvalteren i overensstemmelse med pkt. 7; Investeringsdokumentationen betyder Ejeraftalen, samtlige Tegningsaftaler og de dokumenter og bilag, som disse dokumenter henviser til; Investor betyder (i) for perioden frem til denne Ejeraf tales ikrafttræden, enhver person eller selskab som (a) har underskrevet og returneret en Tegningsaftale med tilhørende bilag, (b) er udvalgt og accepteret af Forval teren som investor i Selskabet, samt (c) har indbetalt eller stillet Bankgaranti for den Aktiekapital i Selskabet, som denne har forpligtet sig til at indbetale til Selska bet, og (ii) efter denne Ejeraftales ikrafttræden, enhver person eller selskab som er noteret som kapitalejer i Selskabet i Selskabets Ejerbog; ”Investorer” og ”Investorerne” skal have tilsvarende betydning; Investorpræsentationen betyder den af Forvalteren udarbejdede investorpræsentation vedrørende Ejen dommen og Selskabet, indeholdende de overordnede rammer for Investorernes afgivelse af Tilsagn over for Selskabet; Kontrol betyder (i) direkte eller indirekte besiddelse af mere end 50% af kapitalandelene eller stemmerettig hederne i en juridisk person, (ii) retten til at udøve mere end 50% af stemmerettighederne i en juridisk person, (iii) retten til at udpege eller afsætte mere end halvde len af medlemmerne af bestyrelsen eller et lignende ledelsesorgan i en juridisk person, eller (iv) beføjelsen til

at styre en virksomheds økonomiske og driftsmæssige beslutninger, og skal i øvrigt forstås som det tilsvarende begreb i Selskabslovens § 7; ”Kontrollerende” og ”Kontrollerer” skal have tilsvarende betydning; Minimumsafkast betyder et afkast opgjort som sum men af udlodninger af enhver art fra Selskabet (eller provenu fra salg af Aktierne), før eventuelle skatter, svarende til en årlig intern rente på 5,7 % (gennemsnit ligt over 10 år) af beløb investeret i Selskabet fra tid til anden. Den årlige interne rente opgøres som en rente på betalinger (opgjort som en procentdel), der ved et nedslag på en given betaling til og fra Selskabet (i form af kapitalindskud i Selskabet fra Investoren henholdsvis udlodning fra Selskabet til Investoren), giver en netto nutidsværdi af en sådan betaling på 0, baseret på (i) dagen for Investorernes indskud af Aktiekapital i Selska bet, og frem til den dag, hvor Selskabet har foretaget udlodning til Investorerne, og (ii) at denne rente anses for at påløbe årligt ved udgangen af hvert kalenderår; Misligholdelse som defineret i punkt 12.1; Nettoværdien betyder et beløb svarende til den indre værdi af en Investors Aktier i Selskabet, opgjort efter Selskabets til enhver tid anvendte regnskabsprincipper; Overgang betyder enhver hel eller delvis overgang, til eje eller sikkerhed af Aktier, herunder ved overdragelse (frivillig eller tvungen), eller i forbindelse med konkurs behandling; Parterne betyder hver Investor, Selskabet og Forvalte ren, og en ”Part” betyder enhver af disse; Selskabsloven betyder lovbekendtgørelse nr. 1089 af 14. september 2015 om aktie- og anpartsselskaber med bekendtgørelser, udstedt med hjemmel deri (samt enhver lov, der måtte ændre eller erstatte denne fra tid til anden); Selskabet betyder Gefion Ryparkenkollegiet A/S, CVR-nr. 40 27 56 30;

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

E J E R A F TA L E BI L AG 1

Tegningsaftale betyder den af hver Investor under skrevne tegningsaftale om tegning eller erhvervelse af Aktier i Selskabet m.v. med tilhørende bilag; Tilsagn betyder i relation til hver Investor, den af Investoren tegnede eller erhvervede Aktiekapital (hvad enten Aktiekapitalen er helt eller delvist indbetalt til Selskabet); og Ultimative Ejer betyder de(n) ultimative fysiske ejer(e), som direkte eller indirekte Kontrollerer en given juri disk person. 3. SELSKABS- OG EJERFORHOLD 3.1 Selskabets væsentligste aktiv er Ejendommen. 3.2 Forvalteren er udnævnt som Selskabets Ejer bogsfører, jf. Selskabslovens § 50, stk. 3. Ejer bogsføreren påser, at Ejerbogen føres med angivelse af den af Investorerne tegnede eller erhvervede Aktiekapital og løbende opdateres. 4.

ELSKABSKAPITAL, FORTEGNINGSRET OG S KAPITALFORPLIGTELSER 4.1 Selskabskapitalen er indbetalt fuldt ud. 4.2 Ingen Investor er forpligtet til eller har givet til sagn om at indskyde yderligere kapital i Selska bet eller på anden vis stille midler til rådighed for Selskabet ved gældsfinansiering, stille garanti for Selskabets forpligtelser eller på anden vis tilveje bringe midler til Selskabet. 4.3 Fortegningsret 4.3.1 Parterne er enige om at sikre, at der ikke udste des nye Aktier eller andre værdipapirer i Selska bet eller at Selskabet sælger Aktier (hvad end dette er mod kontanter, apportindskud eller uden vederlag) på anden vis end hvad der følger af dette pkt. 4.3. 4.3.2 Nye Aktier skal udstedes til markedskurs, som fastsat af Bestyrelsen i overensstemmelse med Selskabsloven. 4.3.3 I tilfælde af at Selskabet udsteder Aktier eller andre værdipapirer, er Parterne enige om, at alle Investorer skal have fortegningsret til at tegne de

nye Aktier eller værdipapirer i forhold til deres eksisterende besiddelse af Aktier i Selskabet (pro rata). 4.3.4 Såfremt der foreligger et tilbud fra tredjem and om at tegne nye Aktier eller værdipapirer i Selskabet, som Bestyrelsen ønsker at acceptere, skal Investorerne tilbydes at tegne de nye Aktier eller værdipapirer til samme pris og på samme vilkår, som tilbydes af tredjemand. 4.3.5 I det omfang en Investor ikke ønsker at tegne hele sin andel af de nye Aktier, jf. punkterne 4.3.3 og 4.3.4, har hver af de deltagende Inve storer, der har tegnet hele deres andel af de nyudstedte Aktier, ret til ligeledes at tegne deres forholdsmæssige andel af de ikke-tegnede nye Aktier. 5. LEDELSE 5.1 Selskabet ledes af en bestyrelse og en direktion. Direktionen udpeges af bestyrelsen. Selskabets første direktion efter Ejeraftalens ikrafttræden består af en person udpeget af Forvalteren. 5.2 Selskabets bestyrelse består af 3-5 medlemmer, som vælges på Selskabets generalforsamling. Medlemmerne af Bestyrelsen vælges af general forsamlingen efter følgende principper: (a) Så længe Gefion Group A/S (CVR-nr. 37 04 25 60), eller et selskab Kontrolleret af Gefion Group A/S, ejer aktier i Selskabet, skal Gefion Group A/S være berettiget til at indstille en person til valg som bestyrelsesmedlem på generalforsamlingen. (b) Generalforsamlingen vælger de øvrige medlem mer blandt kandidater indstillet af Investorerne. 5.3 Formanden for Bestyrelsen vælges af Bestyrel sen blandt Bestyrelsens medlemmer. 5.4 Bestyrelsen træffer sine afgørelser ved simpel stemmeflerhed. Ved stemmelighed er bestyrel sesformandens stemme afgørende. 5.5 Bestyrelsens medlemmer modtager markedsba seret vederlag. 6. ANVISNINGSRET 6.1 Investorerne har fortrinsret til at leje en lejlig

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

E J E R A F TA L E BI L AG 1

hed i Ejendommen eller til at anvise en lejer til en lejlighed i Ejendommen, inden lejligheden i Ejendommen udbydes til udlejning blandt andre, i det omfang, der er ledige lejligheder (samlet ”Anvisningsret”). 6.2 Anvisningsretten er ikke en ret til anvisning af en lejer til en bestemt lejlighed i Ejendommen, men en ret til anvisning generelt til alle lejligheder der er eller bliver ledige. Anvisningsretten giver således ikke eksklusiv brugsret til en bestemt lej lighed. Udlejning af ledige lejligheder sker efter venteliste (anvisningslisten). Lejer får brugsret til lejligheden i henhold til særskilt aftale mellem udlejer (Selskabet) og lejer på vilkårene i lejeaf talen og lejeloven. Bestemmelserne i Ejerafta len, herunder i dette punkt 6, skal ikke gælde i lejeforholdet mellem udlejer (Selskabet) og lejer. 6.3 Hver beløb Aktiekapital på DKK 750.000 medfø rer Anvisningsret til én ikke bestemt lejlighed i Ejendommen. Såfremt en Investor har investeret Aktiekapital på samlet DKK 1.500.000, har den pågældende Investor således Anvisningsret til to ikke bestemte lejligheder i Ejendommen osv. 6.4 Såfremt en Investor ønsker at udnytte Anvisnings retten, skal Investoren meddele dette skriftligt til Ejendommens administrator. Foruden angivelse af Investorens navn, adresse og kontaktoplysninger, skal meddelelsen indeholde eventuel oplysning om, hvem der skal benytte lejligheden. 6.5 Anvisningsretten administreres af den af For valteren valgte administrator for Ejendommen. Ejendommens administrator skal orientere Inve storerne om ledige lejligheder i Ejendommen, oprettelse og håndtering af venteliste (anvis ningslisten) relateret til ønsker om udnyttelse af Anvisningsretten samt øvrig administration på Selskabets vegne forbundet med Investorernes rettigheder under dette punkt 6. Administrator træffer afgørelse om alle spørgsmål og eventu elle uoverensstemmelser i forhold til udnyttelse af anvisningsretten og håndtering af ventelisten. 6.6 Hvis en Investor ønsker at udnytte sin Anvis ningsret, skal den anviste lejer være forpligtet

til at overtage lejemålet, så snart Ejendommens administrator meddeler, at lejemålet er klar til overtagelse. Hvis den anviste lejer ikke ønsker at overtage lejemålet på det meddelte tidspunkt, kan lejemålet udlejes til en af den næste Investor på ventelisten udpeget lejer, eller hvis der ikke er flere Investorer på ventelisten, til anden side. 6.7 Med henblik på at varetage Selskabets interesser bedst muligt, vil alle lejligheder i Ejendommen, uanset Investorernes Anvisningsret efter dette pkt. 6, blive udlejet på markedsvilkår, således, at en Investor, som ønsker at udnytte Anvis ningsretten skal betale husleje for lejligheden på markedsvilkår, ligesom lejekontraktens øvrige indhold vil være baseret på markedsvilkår. Det samme gælder, hvis en Investor udnytter Anvis ningsretten til fordel for udlejning til tredjemand. Markedsvilkårene, herunder huslejeniveauet, fastsættes af Forvalteren baseret på rådgivning fra en eller flere uafhængige ejendomsmæglere eller vurderingsmænd. 7.

ORVALTNINGSAFTALE OG UDPEGNING AF F DEPOSITAREN 7.1 Forvaltningsaftale 7.1.1 Selskabet er en alternativ investeringsfond i henhold til FAIF-loven. Selskabet indgår Forvalt ningsaftalen med Forvalteren om varetagelse af forvaltningen af Selskabet. 7.2 Udpegning af Depositaren 7.2.1 Selskabets Bestyrelse udpeger Selskabets Depositar i overensstemmelse med FAIF-lovens bestemmelser og indgår en Depositaraftale med Depositaren, når Forvalteren anmoder Bestyrel sen herom. Depositaren er beføjet og forpligtet til at varetage de opgaver, som skal udføres af denne i henhold til FAIF-loven og Depositaraftalen. 8. RIFTSKREDIT OG ØVRIGE OMKOSTNINGER D 8.1 Driftskredit 8.1.1 Forvalteren er berettiget til på vegne af Selska bet at etablere og udnytte en kassekredit etable ret hos Selskabets bankforbindelse med henblik

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

E J E R A F TA L E BI L AG 1

på dækning af Selskabets løbende likviditetsbe hov. Trækket på Selskabets kassekredit må aldrig overstige DKK 250.000, medmindre Bestyrelsen samtykker hertil. 8.2 Øvrige omkostninger 8.2.1 Selskabet afholder omkostningerne til Selskabets løbende drift, herunder (a) driftsomkostninger vedrørende Ejendommen, (b) markedsmæssig aflønning af Selskabets Bestyrelse og direktør, (c) omkostninger til juridisk bistand og revision, samt (d) andre løbende omkostninger. Selskabet afholder endvidere omkostninger forbundet med likvidation af Selskabet, herunder eventu elle omkostninger, der påløber i forbindelse med afvikling og/eller realisation af Ejendommen. 9 9.1

9.2

”PERFORMANCE FEE” TIL FORVALTEREN Såfremt Investorerne opnår et afkast på deres investering svarende til Minimumsafkastet, hvad end dette sker som følge af direkte eller indi rekte salg af Ejendommen eller et samlet salg af Aktierne, er Forvalteren berettiget til at opkræve et ”performance fee” på 1,5 % (med tillæg af eventuel moms) af det samlede afkast genere ret til Investorerne. Forvalteren kan opkræve et eventuelt ”performance fee” i henhold til dette pkt. 9.1 ved enten at udstede en faktura til Selskabet på beløbet eller, såfremt Minimumsaf kastet opnås ved at samlet salg af Aktierne, ved at modtage beløbet forlods fra købesummen fra Aktierne før et eventuelt restprovenu for salget af Aktierne udbetales til Investorerne. Forvalterens adgang til ”performance fee” i hen hold til pkt. 9.1 gælder uanset at Forvaltningsaf talen måtte være opsagt på det tidspunkt, hvor investorerne opnår et afkast på deres investe ring svarende til Minimumsafkastet, hvad end dette sker ved et salg (indirekte eller direkte) af Ejendommen eller ved et samlet salg af Aktierne.

10. O VERGANG AF AKTIER 10.1 Aktier kan ikke være genstand for Overgang, medmindre Overgangen sker i overensstem

melse med dette pkt. 10, hvilket Bestyrelsen i samarbejde med Forvalteren påser. 10.2 Ved enhver Overgang af Aktier gælder følgende betingelser: at en Investor, der ønsker at gennemføre en Overgang af sine Aktier, skal give Selskabet og Forvalteren meddelelse om den påtænkte Over gang og identiteten af den påtænkte erhverver, at Bestyrelsen på vegne af Selskabet bekræfter, at den påtænkte Overgang af Aktier opfylder betingelserne i Ejeraftalen, og at erhververen tiltræder Ejeraftalen og indtræder i den sæl gende Investors forpligtelser over for Selskabet, ligesom Ejeraftalen tiltrædes af den erhvervende Investors Ultimative Ejer(e), såfremt erhververen er et selskab, og at Overgang skal omfatte mindst et antal Aktier svarende til et investeringstilsagn på DKK 375.000 (dvs. hvis Aktierne tegnes til kurs 100 vil enhver Overgang mindst skulle omfatte nomi nelt DKK 375.000 Aktier). 10.3 Medsalgspligt (”drag along”) 10.3.1 Såfremt Investorer, som repræsenterer mindst 2/3 af Aktiekapitalen i Selskabet ønsker at gennemføre en samlet (100 %) overdragelse af Aktierne i Selskabet til en eller flere uafhængige tredjemænd, har disse Investorer ret til at kræve, at de øvrige Investorer samtidig overdrager samtlige deres Aktier i Selskabet på samme vilkår. Forvalteren kan indstille til generalfor samlingen, at en samlet (100 %) overdragelse af Aktierne i Selskabet gennemføres efter denne bestemmelse. Denne bestemmelse kan tidligst anvendes tre år efter, at Ejeraftalen træder i kraft i overensstemmelse med punkt 21. 11. V ÆSENTLIGE BESLUTNINGER 11.1 Parterne er enige om, at de skal afstå fra og skal foranledige, at hverken Selskabet, Besty relsen eller Selskabets direktion, skal foretage

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

E J E R A F TA L E BI L AG 1

(a)

(b)

(c)

(d)

(e) (f)

(g)

eller undlade at foretage handlinger eller træffe nogen beslutninger som har til formål at for pligte Selskabet i forhold til de nedenfor anførte forhold, medmindre de nedenfor anførte majo ritetskrav er opfyldt, hvad end en relevant del af Investorerne skriftligt har afgivet samtykke eller har afgivet stemme til fordel for dette på en af Selskabet afholdt generalforsamling: Direkte eller indirekte afhændelse af Ejendom men eller enkelte lejligheder i Ejendommen og eventuelt senere erhvervede ejendomme (med mindre beslutningen er tiltrådt af Investorer, som repræsenterer mindst 2/3 af Aktiekapitalen i Selskabet); Optagelse af gæld i Selskabet eller Selskabets afgivelse af garantier eller kautioner, med undta gelse af (i) optagelse af realkreditfinansiering eller realkreditlignende finansiering til Ejendommen eller Selskabets eventuelle øvrige ejendomme, (ii) samt optagelse af driftskredit til Selskabet i medfør af pkt. 8.1 (medmindre beslutningen er tiltrådt af Investorer, som repræsenterer mindst 2/3 af Aktiekapitalen i Selskabet); Investering i aktiver, som ikke udgør ejendomsin vesteringer, med undtagelse af midlertidig kapi talanbringelse i aktiver med lav risiko (medmin dre beslutningen er tiltrådt af Investorer, som repræsenterer mindst 90 % af Aktiekapitalen i Selskabet); Indledning af enhver form for virksomhed eller aktivitet i udlandet (medmindre beslutningen er tiltrådt af samtlige Investorer); Ændring af Selskabets formål (medmindre beslutningen er tiltrådt af samtlige Investorer); Indgåelse af eller ændring af enhver aftale ind gået mellem Selskabet og en Investor, eller per soner, som Kontrollerer eller er Kontrolleret af en Investor samt personer, som er nærtstående til en Investor, i det omfang sådanne aftaler ikke er på armslængdevilkår (medmindre beslutnin gen er tiltrådt af samtlige Investorer); Og Aflønning af Selskabets ledelse med variable vederlag eller andre incitamentsprogrammer

(medmindre beslutningen er tiltrådt af samtlige Investorer). 12. M ISLIGHOLDELSE 12.1 ” Misligholdelse” betyder i Ejeraftalen enhver mis ligholdelse af en Investors forpligtelser i henhold til en Tegningsaftale (med tilhørende bilag), Ejeraftalen eller at en Investors handlinger eller deltagelse som Investor i Selskabet måtte være ulovlig og/eller resultere i væsentlige negative konsekvenser eller en negativ retsstilling for Selskabet. 12.2 I tilfælde af Misligholdelse er Selskabet, eller Forvalteren, berettiget til at afgive påkrav over for den misligholdende Investor om, at Mislighol delsen bringes til ophør snarest muligt og senest 14 dage efter, at den pågældende Investor har modtaget påkravet. 12.3 Såfremt Misligholdelsen ikke er ophørt og fuldt ud berigtiget ved udløbet af fristen på 14 dage, jf. pkt. 12.2, kan enhver Part forlange, at den mislig holdende Investor overdrager sine Aktier til en af Selskabet anvist køber. Købesummen fastsættes til Nettoværdien fratrukket 20 %. 12.4 Enhver omkostning, som Selskabet har i for bindelse med en Investors Misligholdelse, skal fratrækkes købesummen forud for udbetaling af købesummen til den misligholdende Investor (eller dennes successor). 12.5 Selskabet er berettiget til at forhindre en retsstri dig adfærd ved sagsanlæg og/eller ved nedlæg gelse af fogedforbud uden sikkerhedsstillelse. 12.6 En misligholdende Investors afståelse af sine Aktier afskærer ikke de øvrige Parter fra at gøre krav gældende mod den misligholdende Investor. 13. U DLODNING AF UDBYTTE 13.1 Såfremt Selskabet har overskydende likviditet, foretager Bestyrelsen vurdering af, hvorvidt der er grundlag for at foretage udlodning til Inve storerne under hensyntagen til honorering af Selskabets forpligtelser, herunder udgifter til driften og udgifter til vedligehold af Ejendom

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

E J E R A F TA L E BI L AG 1

men. Overskydende likviditet kan udloddes som udbytte til Investorerne, medmindre Investo rerne eller Bestyrelsen beslutter at investere den overskydende likviditet i rentable projekter eller hvis vilkårene for Selskabets finansieringsfacili teter, herunder realkreditlån tilknyttet Ejendom men, ikke tillader udbytteudlodningen. Såfremt der er overskydende likviditet i Selskabet, kan Forvalteren indstille til Bestyrelsen, at der gen nemføres udlodning af udbytte til Investorerne eller at den overskydende likviditet investeres i rentable projekter i overensstemmelse med Selskabets investeringsstrategi. 14. P LIGT TIL AT UNDERSKRIVE DOKUMENTER 14.1 Investorerne er forpligtede til straks på anfor dring fra Forvalteren eller Selskabet at under skrive sådanne yderligere dokumenter – herun der yderligere fuldmagter, erklæringer mv. – som Forvalteren eller Selskabet måtte anmode om med henblik på gennemførelsen af Ejeraftalens bestemmelser, eller i øvrigt måtte finde nødven dige eller relevante af hensyn til varetagelsen af Selskabets interesser under denne Ejeraftale, idet Investorernes økonomiske forpligtelser dog herved ikke kan forøges. 15. V ARIGHED, OPSIGELSE OG LIKVIDATION 15.1 Ejeraftalen kan ikke opsiges af Parterne og er bindende for enhver Investor, så længe den pågældende Investor er kapitalejer i Selskabet. I det omfang, en Investor i overensstemmelse med denne Ejeraftale ophører med at være kapitalejer i Selskabet, udtræder den pågæl dende Investor af Ejeraftalen. En udtrædende Investor vedbliver dog at være forpligtet overfor Selskabet for den udtrædende Investors eventu elle uopfyldte forpligtelser på udtrædelsestids punktet. Udtræden af Ejeraftalen medfører ikke ophør af fortrolighedsforpligtelsen i Ejeraftalens punkt 17. 15.2 Investorerne er enige om, at Selskabet skal likvi deres hurtigst muligt efter, at Selskabet direkte

eller indirekte har realiseret Ejendommen eller i øvrigt i al væsentlighed har realiseret sine inve steringer. Beslutning om at indlede og gennem føre likvidationen træffes af generalforsamlingen efter indstilling fra Bestyrelsen. 16. R EVISION 16.1 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartner selskab (CVR-nr. 33 96 35 56) er udpeget som Selskabets revisor og vil være Selskabets revisor i det første regnskabsår efter Ejeraftalens ikraft træden, jf. punkt 21. Revisor i Selskabet kan her efter vælges og udskiftes af generalforsamlingen efter gældende regler. 17. F ORTROLIGHED 17.1 Investorerne er forpligtede til i videst muligt omfang at iagttage fortrolighed med hensyn til forhold og informationer vedrørende Selskabet. 18. F ORRANG 18.1 Ejeraftalen har – mellem Parterne - forrang for vedtægterne. 18.2 Investorerne er forpligtet til at afgive stemme på Selskabets generalforsamlinger i overensstem melse med bestemmelserne i denne Ejeraftale, samt til at udøve deres indflydelse i Selskabet, herunder på generalforsamlinger og via med lemmerne af Bestyrelsen, således at Selskabet overholder Ejeraftalen. 19. Æ NDRING AF EJERAFTALEN 19.1 Beslutning om ændringer i Ejeraftalen kan træf fes af generalforsamlingen af Investorer, som repræsenterer mindst 2/3 af Aktiekapitalen i Selskabet, idet ændringer af Ejeraftalen altid skal ske under iagttagelse af principper om proporti onalitet samt ligebehandling af Investorerne, og idet ændringer af Ejeraftalen ikke kan føre til en forøgelse af Investorernes økonomiske forplig telser. Dog kan Gefion Group A/S’ rettigheder til at udpege et medlem af Bestyrelsen i henhold til punkt 5.2(a) ikke ændres uden samtykke fra

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

E J E R A F TA L E BI L AG 1

Gefion Group A/S, ligesom Forvalterens rettig heder i henhold til pkt. 9.1 ikke kan ændres uden samtykke fra Forvalteren. 19.2 Uanset det ovenfor under pkt. 19.1 anførte, kan Forvalteren foretage sådanne ændringer i Ejeraftalen, som Forvalteren måtte finde nødvendige eller hensigtsmæssige, forudsat at sådanne ændringer ikke påvirker Investorernes økonomiske stilling negativt. Sådanne ændringer kan navnlig omfatte ændringer (i) vedrørende afhjælpning af fejl eller tvetydigheder eller at berigtige eller foretage tilføjelser til bestemmel ser i Ejeraftalen, som er uoverensstemmende med andre bestemmelser i Ejeraftalen, (ii) stave fejl eller sproglige udeladelser eller tilsvarende fejl, samt (iii) hvis det er rimeligt begrundet, ændringer med henblik på at sikre overholdelse af ufravigelig lovgivning, ændringer som følge af ændringer i FAIF-loven eller ændringer begrun det i krav eller anvisninger fremsat at Finanstilsy net eller andre myndigheder.

Forvalteren ensidigt og diskretionært berettiget, men ikke forpligtet, til at træffe beslutning om ikke at tegne eller erhverve Aktier i Selskabet, og til at træffe beslutning om, at underskrevne Teg ningsaftaler og denne Ejeraftale skal bortfalde. 22.

VERDRAGELSE AF FORVALTERENS O RETTIGHEDER OG FORPLIGTELSER 22.1 Forvalteren er berettiget til at overdrage sine rettigheder og forpligtelser i henhold til Investe ringsdokumentationen – helt eller delvist – uden Investorernes forudgående samtykke. 23 NDERSKRIFTS- OG VEDTAGELSESPROCEDURE U 23.1 Som led i Investorernes optagelse som kapitale jere i Selskabet har Investorerne, i tillæg til ind betaling af et beløb svarende til deres respektive andel af Aktiekapitalen, samtidig underskrevet Tegningsaftalen, og dermed også de til Tegnings aftalen vedlagte bilag (herunder denne Ejeraf tale), som anført deri.

20. L OVVALG OG TVISTER 20.1 Ejeraftalen er undergivet og skal fortolkes i over ensstemmelse med dansk ret. 20.2 Enhver tvist, som måtte opstå mellem Parterne i forbindelse med denne Ejeraftale, skal afgøres efter Regler for Behandling af Sager ved Det Danske Voldgiftsinstitut (Danish Arbitration). Sagens eksistens, indholdet af behandlingen for voldgiftsretten og voldgiftskendelsen skal holdes fortrolig. 21. I KRAFTTRÆDEN 21.1 Denne Ejeraftale træder i kraft når (a) Forvalte ren har truffet beslutning om, at Selskabet skal acceptere Investorernes tegning eller erhver velse af Aktiekapital, (b) Parterne har underskre vet Tegningsaftalen, og (c) Investorernes tegning eller erhvervelse af Aktiekapital er registreret hos Erhvervsstyrelsen. 21.2 I tilfælde af at investeringsprojektet som beskre vet i Investorpræsentationen ikke fuldtegnes, er

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

V E D TÆ G T E R BI L AG 1

1 1.1

NAVN, HJEMSTED OG FORMÅL Selskabets navn er Gefion Ryparkenkollegiet.

4.2 T il selskabets bestyrelse vælges mindst tre og højst fem personer.

2 SELSKABETS FORMÅL 2.1 Selskabets formål er at drive virksomhed ved investering i, udlejning og salg af fast ejendom samt hermed forbundet virksomhed efter besty relsens skøn.

4.3 B estyrelsens medlemmer vælges for et år ad gangen. Genvalg kan finde sted. Bestyrelsens formand vælges af bestyrelsen.

3 SELSKABETS KAPITAL OG KAPITALANDELE 3.1 S elskabskapitalen udgør nominelt DKK 500.000. Alle aktier har en pålydende værdi på DKK 1,00. 3.2 Aktiekapitalen er fuldt indbetalt. 3.3 Ingen aktier skal have særlige rettigheder. Ingen aktionær er pligtig at lade sine aktier indløse helt eller delvist. 3.4 A ktierne skal lyde på navn og være noteret i sel skabets ejerbog. 3.5 Aktierne skal ikke være omsætningspapirer. 3.6 Aktier kan ikke frit overdrages. Enhver overgang eller stiftelse af rettigheder over selskabets akti ver, dog undtaget pantsætning, kræver bestyrel sens forudgående skriftlige samtykke. Beslutnin gen om, hvorvidt der kan meddeles samtykke, skal træffes snarest muligt efter anmodningens modtagelse, og underretning skal gives dem anmodende aktionær senest fire (4) uger efter modtagelsen af anmodningen. Er underretning ikke givet senest fire (4) uger efter anmodningen modtages, anses samtykke for givet. 3.7 Der udstedes ikke ejerbeviser. 4 SELSKABETS LEDELSE 4.1 Selskabets ledelse består af en bestyrelse og en direktion.

4.4 B estyrelsen er beslutningsdygtig, når over halvdelen af dens medlemmer er til stede. De i bestyrelsen behandlede anliggender afgøres ved simpelt stemmeflertal. Ved stemmelighed er formandens stemme afgørende. 4.5 M øder i bestyrelsen kan foregå elektronisk via internet, som telekonference, ved videoopkobling eller lignende. 4.6 B estyrelsen udarbejder en forretningsorden, som indeholder nærmere bestemmelser om udførel sen af bestyrelsens hverv. 4.7 B estyrelsen skal ansætte en direktør til at vare tage den daglige drift samt fastsætte vilkårene for dennes antagelse og kompetence. 5 TEGNINGSREGEL 5.1 Selskabet tegnes af bestyrelsens formand i forening med et medlem af bestyrelsen, eller af tre bestyrelsesmedlemmer i forening, eller af bestyrelsens formand i forening med en direktør, eller af den samlede bestyrelse. 6 SELSKABETS GENERALFORSAMLING 6.1 Generalforsamlinger indkaldes med mindst 2 ugers og højest 4 ugers varsel ved skriftlig med delelse i anbefalet brev eller e-mail til de aktio nærer, hvis aktier er noteret. Indkaldelsen skal angive dagsordenen for generalforsamlingen. 6.2 Ordinær generalforsamling afholdes hvert år i så god tid, at den reviderede og godkendte årsrap port kan indsendes til Erhvervsstyrelsen inden udløbet af den i årsregnskabsloven fastsatte frist.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

V E D TÆ G T E R BI L AG 1

6.3 Dagsordenen for den ordinære generalforsam ling skal omfatte: a)

estyrelsens beretning om selskabets virksom B hed i det forløbne regnskabsår.

remlæggelse af revideret årsrapport samt F beslutning om godkendelse heraf og om anven delse af overskud eller dækning af underskud i henhold til den godkendte årsrapport.

Forslag fra bestyrelsen eller aktionærer.

Valg af medlemmer til bestyrelsen.

e) Valg af revisor. 6.4 P å generalforsamlingen giver hver aktie á DKK 1,00 én stemme. 6.5 Stemmeret kan udøves i henhold til fuldmagt.

7.2 Indkaldelse af kapitalejere til generalforsam linger, tegningslister, årsrapporter samt i øvrigt generelle oplysninger fra selskabet til kapita lejerne kan fremsendes af selskabet til kapita lejerne pr. e-mail. Selskabet er forpligtet til at anmode kapitalejere om en e-mailadresse, hvortil meddelelser mv. kan sendes. Det er den enkelte kapitalejers ansvar at sikre, at selskabet til enhver tid er i besiddelse af en korrekt e-mailadresse. 7.3 Kapitalejerne kan ved henvendelse til selskabet få oplysning om kravene til de anvendte systemer samt om fremgangsmåden i forbindelse med elektronisk kommunikation. 8 REGNSKAB OG REVISION 8.1 Selskabets regnskabsår er kalenderåret. 8.2 R evisionen foretages af en af generalforsamlin gen for ét år ad gangen valgt statsautoriseret revisor.

6.6 P å generalforsamlingen afgøres alle anliggender ved simpelt stemmeflertal, medmindre selska bets vedtægter eller lovgivningen foreskriver andet. 6.7 Generalforsamlingen ledes af en dirigent, der udpeges af bestyrelsen. 6.8 Dirigenten afgør alle spørgsmål om sagernes behandling, stemmeafgivningen og resultatet heraf. 6.9 Over forhandlingerne på generalforsamlingen føres en protokol, der underskrives af dirigenten. 7 ELEKTRONISK KOMMUNIKATION 7.1 Der kan anvendes elektronisk kommunikation (elektronisk dokumentudveksling og e-mail) i kommunikationen mellem selskabet og kapitale jerne i stedet for fremsendelse eller fremlæggelse af papirbaserede dokumenter.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

I N V E ST O R E R K L Æ R I N G BI L AG 2

Jeg/vi (“Investoren”) vil investere i den alternative investeringsfond Gefion Ryparkenkollegiet A/S, der er forvaltet af Gefion Management A/S (”Forvalteren”). Jeg/vi erklærer til Forvalteren, at jeg/vi: (a) investerer for mindst DKK 750.000, hvis jeg/vi erhverver aktier i Gefion Ryparken kollegiet A/S;

(b)

er bekendt med de risici, der er forbundet med den påtænkte investering i Gefion Ryparken Kollegiet A/S, herunder de risici, som fremgår af investorpræsentationen vedrørende Gefion Ryparkenkollegiet A/S;

(c)

er bekendt med, at jeg/vi er en semiprofessionel investor, der kun har krav på begrænset investorbeskyttelse; og

(d)

vil bekræfte denne erklæring eller indholdet heraf på Forvalterens anmodning.

INVESTOROPLYSNINGER Nærværende Investorerklæring tiltrædes herved:

By:

Navn/Selskab:

Kontaktperson:

CVR/CPR nr.:

Vej:

Postnr./by:

E-mail:

Telefon:

Investors underskrift

den

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

P R I VAT L I VS P O L I T I K BI L AG 3

Formålet med denne privatlivspolitik er på en klar og overskuelig måde at beskrive, hvordan vi som dataan svarlige behandler investorernes personoplysninger.

Hvis du har spørgsmål vedrørende behandling af per sonoplysninger eller udnyttelsen af dine rettigheder, er du velkommen til at kontakte Forvalteren.

2. Formål Selskabet og Forvalteren behandler personop lysninger til følgende formål:

efion Ryparkenkollegiet A/S og Gefion G Management A/S som dataansvarlige Gefion Management A/S (”Forvalteren”) forval ter og administrerer Gefion Ryparkenkollegiet A/S (”Selskabet”). Forvalteren og Selskabet behandler hver især personoplysninger om investorer og en række andre personer, og er derfor selvstændige ”data ansvarlige” for disse personoplysninger. Forval teren og Selskabet skal derfor sikre, at personop lysningerne behandles i overensstemmelse med gældende lovgivning samt denne privatlivspolitik. Forvalteren udfører en række opgaver på vegne af Selskabet. Det juridiske ansvar for overhol delsen af databeskyttelseslovgivning forbliver imidlertid hos Selskabet. Denne privatlivspolitik tager således udgangspunkt i, hvem der har det juridiske dataansvar for disse opgaver, og ikke hvilke af de to selskaber, der i praksis udfører arbejdet. Investorer, reelle ejere, ledelsesmedlemmer og øvrige kontaktpersoner hos investorer betegnes samlet ”Investor” i det følgende. Se pkt. 3 for yderligere beskrivelse heraf.

• • • •

• • •

verholde forpligtelser iht. Tegningsaftalen O Ajourføre ejerbogen Administrere og varetage interesser samt Ejen dommens drift Afholde generalforsamlinger, udarbejde og udsende generalforsamlingsreferater og løbende kommunikation med Investorerne O verholde gældende lovgivning Forvalte Selskabet Varetage legitime interesser, herunder f.eks. markedsføring, dokumentationspligt, overholde basale principper og lovgivning for behandling af personoplysninger, iværksætte og vedligeholde tekniske og organisatoriske sikkerhedsforan staltninger, undersøge evt. sikkerhedsbrud, inklusive rapportering heraf, håndtering af fore spørgsler og klager, håndtering af inspektioner og forespørgsler fra tilsynsmyndigheder, hånd tering af tvister med Investorer og tredjeparter samt forberede et eventuelt potentielt salg.

Selskabets juridiske kontaktoplysninger: Gefion Ryparkenkollegiet A/S CVR-nr. 40 27 56 30 Østergade 1, 1. sal 1100 København K Forvalterens juridiske kontaktoplysninger: Gefion Management A/S: CVR-nr.: 38 99 05 27 Østergade 1, 1. sal, 1100 København K E-mail: info@gefionmanagement.com Hjemmeside: gefiongroup.com/investorsalg

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

P R I VAT L I VS P O L I T I K BI L AG 3

3. Personoplysninger V i indsamler og behandler disse person oplysninger om Investorer: REGISTREREDE OG DATAANSVARLIG

PERSONOPLYSNINGER

1. Fysiske personer (relevant uanset om investoren investorer direkte eller via selskab) Selskabet og Forvalter er dataansvarlige for:

CPR-nr., navn, privatadresse, e-mailadresse, telefonnummer, oplysninger om ejer andele, erklæring om investor-status, generalforsamlingsindkaldelser og –referater, information givet om Selskabet mv., kommunikation med fysiske personer.

2. Reelle ejere og ledelsesmedlemmer (kun relevant hvis investoren investerer via selskab) Forvalter er dataan svarlig for:

CPR-nr., navn, privatadresse, e-mailadresse, telefonnummer, kopi af pas eller lignende identifikationspapirer, status som politisk eksponeret person (også for nærtstående), kommunikation med de registrerede, oplysninger til brug for vurdering af potentielle interessekonflikter.

3. Øvrige kontaktpersoner Selskabet og Forvalter er dataansvarlige for:

Navn, titel, telefonnummer, e-mailadresse, kommunikation med de øvrige kontaktpersoner.

4. Kilder Selskabet og Forvalteren indsamler personop lysninger direkte fra Investorerne og videregiver oplysningerne indbyrdes. Derudover indsamler Selskabet og Forvalteren oplysninger fra offent ligt tilgængelige kilder, herunder CVR-registeret og Finanstilsynets register over politisk ekspone rede personer. Det er som udgangspunkt frivilligt, hvorvidt Inve storerne vil udlevere personoplysninger. Investo rerne skal dog være opmærksom på, at f.eks. hvidvaskloven indeholder ufravigelige regler om kundekendskabsprocedurer for investorer, ledel sesmedlemmer og reelle ejere. Investorerne er forpligtet til at give information til Forvalteren, hvis investeringsanmodningen skal behandles, idet Tegningsaftalen ellers ikke kan indgås. 5. Videregivelse og databehandlere Selskabet og Forvalteren videregiver personop lysninger, herunder til ejendomsadministrator,

offentlige myndigheder (Nets DanID A/S, Finan stilsynet m.fl.), depositar og rådgivere (revisorer og advokater mv.) samt til andre Investorer (i begrænset omfang). Selskabet og Forvalteren overfører desuden personoplysninger til andre data-behandlere, herunder IT-leverandører, som led i generel IT-understøttelse. 6. Opbevaringsperiode Selskabet og Forvalteren opbevarer hver især personoplysningerne, så længe det er nødven digt for at varetage formålene. Selskabet og Forvalteren opbevarer desuden personoplys ningerne i minimumsperioder fastsat i gæl dende lovgivning samt så længe det måtte være nødvendigt for at varetage eventuelle civil- og strafferetlige krav.

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

P R I VAT L I VS P O L I T I K BI L AG 3

7. Rettigheder I henhold til betingelserne i databeskyttelseslov givningen har Investor en række rettigheder: • Investor har ret til indsigt i de personoplysninger, som behandles om dem • Investor har ret til at få ændret ukorrekte eller ufuldstændige personoplysninger • Investor har ret til at få slettet personoplysninger • Investorerne har ret til at få begrænset mængden af personoplysninger • Investor har ret til dataportabilitet når elektronisk behandling er baseret på kontrakt eller samtykke, dvs. ret til at få personoplysninger som vedkom mende har givet til Selskabet og/eller Forvalteren i et struktureret, almindeligt anvendt og maskin læsbart format og ret til at transmittere disse oplysninger til en anden dataansvarlig • Investor har ret til at gøre indsigelser, når behandlingen er baseret på legitime interesser eller offentlige interesser For Forvalteren indeholder hvidvaskloven en række indskrænkninger i Investorernes rettigheder.

SÆRLIGT OM RET TIL INDSIGELSE Investorer har ret til – af grunde, der vedrører vedkommendes særlige situation – at gøre indsi gelse mod behandlingen af personoplysninger, hvor det juridiske grundlag er legitime interes ser, som angivet nedenfor. Selskabet og/eller Forvalteren må derefter ikke længere behandle personoplysningerne, medmindre Selskabet og/ eller Forvalteren påviser vægtige legitime grunde til behandlingen, der går forud for Investorens interesser, rettigheder og frihedsrettigheder, eller behandlingen er nødvendig for, at retskrav kan fastlægges, gøres gældende eller forsvares.

8. Det juridiske grundlag Det juridiske grundlag for Selskabets og Forval terens behandling og videregivelse af personop

lysningerne er disse (afhængig af selskabet og formålet): • Artikel 6 (1) (a) i Databeskyttelsesforordningen i forhold til videregivelse fra Forvalteren til Nets DanID A/S for adgang til investorportalen. • Artikel 6 (1) (b) i Databeskyttelsesforordningen om indgåelse og opfyldelse af aftaler med Inve stor, herunder f.eks. Tegningsaftalen. • Artikel 6 (1) (c) i Databeskyttelsesforordningen om overholdelse af retlige forpligtelser, herun der selskabslovgivningen, lov om forvaltere af alternative investeringsfonde, bogføringsloven, skattelovgivningen og (kun Forvalteren;) hvid vaskloven mv. • Artikel 6 (1) (f) i Databeskyttelsesforordningen om legitime interesser, idet Selskabet og tredje mand har legitime interesser i at administrere og varetage Selskabets interesser og ejendommens drift og kommunikere med Investor og de øvrige interesser, der er anført under formålene i pkt. 2. Når behandlingen er baseret på samtykke, har du ret til at tilbagekalde samtykke, dog påvirker tilbagekaldelsen ikke behandlingen og videregi velsen forud herfor. 9. Klageinstans Du har som Investor ret til at klage til Datatilsy net over Forvalterens og Selskabets behandling af personoplysninger om Investoren. Se mere om klageadgang på Datatilsynets hjemmeside: www.datatilsynet.dk. 10. Ændringer Privatlivspolitikken opdateres løbende, herun der når det er nødvendigt af hensyn til ændrin ger af den til enhver tid gældende databeskyttel seslovgivning og hvidvasklov. Hvis du har yderligere spørgsmål vedrørende behandlingen af dine personoplysninger eller udnyttelsen af dine rettigheder, er du velkom men til at kontakte Forvalteren. Opdateret 12. februar 2019

GEFION INVES TOR SALG A /S / GEFION RYPARKENKOLLEGIE T A /S

DISCLAIMER Oplysningerne i denne Investorpræsentation skal betragtes som

Investorpræsentationen og det udleverede materiale er hverken et

indikative og erstatter ikke personlig, professionel rådgivning. Som

tilbud eller opfordring til at investere i projektet. Ved udfærdigelsen

investor opfordres du til selv at undersøge relevante risici og juridiske

er det tilstræbt, at Investorpræsentationen og det underliggende

forhold. Det udleverede materiale om udbuddet samt oplysningerne

materiale er fuldstændigt og korrekt, men Gefion Investorsalg A/S

i præsentationen er ikke udtømmende, men giver et overblik over

udsteder ingen garantier i forbindelse hermed, og tager ikke ansvar

investeringen. Udbuddet sker i henhold til dansk lovgivning, og tvister

for handlinger foretaget på baggrund af materialet. Herunder tages

løses ved Det Danske Voldgiftsinstitut.

der forbehold for, at oplysninger om valgte materialer, plantegninger, beskrivelse af udenomsarealer, visualiseringer mv. kan ændres og

Den endelige tegning sker på baggrund af Tegningsaftalen, ved

ikke er udtryk for en garanti fra udbyders side.

tægterne samt ejeraftalen for Selskabet. Der tages forbehold for, at udbuddet annulleres, og der kan ikke rettes krav mod Gefion

Denne Investorpræsentation er ikke omfattet af reglerne om pro

Investorsalg A/S, Gefion Group A/S eller dets datterselskaber som

spektpligt.

følge heraf.

Østergade 1, 1. sal 1100 København K info@gefiongroup.com +45 70 23 20 20 www.gefiongroup.com

NYT ISBN?

ISBN 978-87-999685-0