O LDE N ZA A L C E NTRA A L B eeld k walit eit p lan
13 09 2007
Khandekar Stadsontwerp en Landschapsarchitectuur B.V. - Benthuizen - Zwolle
Opdrachtgever Gemeente Oldenzaal
khandekar
Ontwerp
Stadsontwerp en Landschapsarchitectuur bv Benthuizen – Zwolle
Khandekar Stadsontwerp en Landschapsarchitectuur bv
Procesregie Weusthuis Procesregie & Advies, Groningen
Werkgroep de heer H.M.A. Reerink de heer F.W.M. van Es de heer J.G. Bruil de heer S.V. Khandekar mevr. E.A. Vivier mevr. A.H. van Koldenhoven de heer M.V. Elslo
Beleid en Ontwikkeling, team stedelijke vernieuwing Beleid en Ontwikkeling, team stedelijke vernieuwing Beleid en Ontwikkeling, team stedelijke vernieuwing Khandekar Stadsontwerp en Landschapsarchitectuur bv Khandekar Stadsontwerp en Landschapsarchitectuur bv Khandekar Stadsontwerp en Landschapsarchitectuur bv Khandekar Stadsontwerp en Landschapsarchitectuur bv
O LDE NZA A L C E NTRA A L B eeld k walit eit p lan
4
INHOUDSOPGAVE
Inleiding ..................................................................................................................7 BASISOPZET EN BEELDVORMING
Concept ...................................................................................................................12 Ruimtelijke basisstructuurkaart .......................................................................14 Hoofdverkeersstructuur .....................................................................................15 Basisfunctiekaart .................................................................................................16 Basisstructuur openbare ruimte ......................................................................17 Bouwhoogtes ........................................................................................................18 Hoogteverschillen ................................................................................................19 Parkeren ..................................................................................................................20 Mogelijke stedenbouwkundige uitwerking ..................................................22 BEELDKWALITEIT BEBOUWING
Gebiedsindeling Bebouwing .............................................................................26 Kleuren en Materialenpallet .............................................................................28 De loper ...................................................................................................................32 De loper – accenten .............................................................................................36 De woongebieden ................................................................................................40 Vrije elementen – Enschedesestraat ...............................................................46 Vrije elementen – Parallelstraat .......................................................................48 Vrije elementen – Stakenbeek ..........................................................................50 BEELDKWALITEIT OPENBARE RUIMTE
Gebiedsindeling Openbare Ruimte .................................................................54 Sfeer en karakter...................................................................................................56 Begrenzing terrassen met keermuren ............................................................58 Bomen .....................................................................................................................60 Kleurstelling, materiaalkeuze en bijzondere elementen ...........................62 Loper ........................................................................................................................64 Het Stationsplein .................................................................................................66 De Stakenbeek ......................................................................................................66 Bisschop Balderikstraat / Parallelstraat..........................................................70 Bosgebieden ..........................................................................................................72 Groen ingerichte woonstraten..........................................................................74
5
6
INLEIDING
INLEIDING In 2003 is in opdracht van de gemeente Oldenzaal door Bureau Khandekar een visie voor de stationsomgeving van Oldenzaal opgesteld. Het gebied van de stationsomgeving wordt aan de noordzijde begrensd door de Prins Bernhardstraat en de Haerstraat, aan de oostzijde door de Boerskottenlaan, aan de zuidzijde door de Stakenbeek en aan de westzijde door de Enschedesestraat en de Spoorstraat. De visie is in 2003 door de raad aangenomen en vervolgens is er in 2005 een masterplan opgesteld met de visie als uitgangspunt. In het masterplan zijn basisstructuurkaarten opgesteld die een uitspraak doen over zaken als ruimtelijke structuur, verkeer, functies, openbare ruimte, bouwhoogte en hoogteverschillen in het maaiveld. Uitgangspunt voor het plan is een groen eindbeeld en een versterkte relatie tussen de omliggende gebieden. Versterking van de oost-west lijnen leveren een betere relatie op met het landschap in het oosten. De introductie van een centrale openbare as, de loper, levert een verbinding op tussen de wijk Zuid-Berghuizen in het zuiden, het nieuwe verdiepte station in het midden van het plangebied, en het centrum van Oldenzaal ten noorden van het plangebied. Het gebied bevat nu al hoogteverschillen, welke door het verdiepen van het spoor nog versterkt worden. Deze hoogteverschillen worden zichtbaar gemaakt door het gebied in te richten met terrassen die een bindend thema in de openbare ruimte zullen vormen. DOEL EN FUNCTIE Voor Oldenzaal Centraal wordt een kwalitatief hoogstaand eindbeeld nagestreefd, zowel in de bebouwing als in de openbare ruimte. Om deze kwaliteit te waarborgen is dit beeldkwaliteitplan opgesteld. Het doel van het beeldkwaliteitplan is inzicht te geven in de gewenste verschijningsvorm van de gebouwde en de onbebouwde omgeving van de Oldenzaal Centraal. Het plan geeft op verschillende niveaus in woord en beeld de uitgangspunten voor de architectonische uitwerking aan. Daarnaast stelt het beeldkwaliteitplan kaders en biedt het inspiratie aan ontwerpers en initiatiefnemers. Naast inspiratiebron vervult het beeldkwaliteitplan ook een rol als toetsingskader voor de gemeente, de welstandcommissie en de supervisor. Het beeldkwaliteitplan vervangt dan ook de welstandsnota voor Oldenzaal Centraal.
7
OPZET EN WERKWIJZE VAN HET BEELDKWALITEITPLAN Het beeldkwaliteitplan bestaat uit drie delen. Het eerste deel bevat een korte verwijzing naar de voorgaande vastgestelde documenten, zoals de visie Oldenzaal Centraal en het Masterplan Stationspark Oldenzaal Centraal. De uitgangpunten uit beide documenten vormen het vertrekpunt van het beeldkwaliteitplan. Deze punten krijgen hun weerslag in het tweede en derde deel waar de beeldkwaliteit wordt behandeld. Beide delen bevatten richtlijnen en toetsingskaders. In het beeldkwaliteitplan is onderscheid gemaakt tussen de gebouwde omgeving en de openbare ruimte, waarbij het tweede deel zich toespitst op bebouwing terwijl in het derde deel de openbare ruimte aanbod komt. Zowel het deel van de bebouwing als de openbare ruimte start met uitspraken over de het gehele plan. Met name het kleur- en materiaalgebruik wordt hierin beschreven. Daarnaast wordt het plangebied ingedeeld in deelgebieden die uit dezelfde kenmerken bestaan. Vervolgens wordt elk deelgebied apart beschreven. De beschrijving van een deelgebied bestaat uit een algemeen deel waar de sfeer die wordt nagestreefd wordt toegelicht en een specifiek deel waarbij per thema puntsgewijs de stedenbouwkundige uitgangpunten en voorwaarden voor beeldkwaliteit worden beschreven. Met name dit deel vormt voor welstand het kader waarop plannen worden beoordeeld en moet dan ook gelezen wordt als een toetsingslijst. Van deze toetsingslijst wordt slechts afgeweken als het ingediende plan een uitzonderlijk hoge (architectonische) kwaliteit bezit waarmee waardevolle toevoegingen aan Oldenzaal Centraal worden gegeven. Als zowel supervisor en de welstandcommissie het over deze kwaliteit eens zijn, dan kan de welstandscommissie, weliswaar schriftelijk gemotiveerd, adviseren om van het voorgestelde beleid af te wijken. MONSTERBORD Als eerste indicatie van de kleuropzet is in het beeldkwaliteit plan een kleurenpallet opgenomen. Om echter niet afhankelijk te zijn printerinstelling is bij de gemeente een monsterbord met verschillende kleuren aanwezig. Op dit bord zijn de boven- en de ondergrens van de te kiezen kleuren vastgelegd. Voor de goedkeuring van de kleurenvoorstel van de planindiener, zal het voorstel dan ook vergeleken worden met het monsterbord.
8
BEOORDELING VAN PLANNEN Belangrijk bij de begeleiding van de plannen zijn de supervisor, de rayonarchitect en de welstandscommissie. Het aspect waarop wordt begeleid verschilt per functie: In eerste instantie heeft de planindiener te maken met de supervisor. Deze begeleid de indiener tot en met de schetsontwerp fase. De supervisor zal in samenwerking met de gemeente kijken naar de hoofdlijnen van het ontwerp, de samenhang van de bebouwing onderling en met de openbare ruimte, naar het materiaalgebruik en naar specifieke richtlijnen die zijn vastgelegd in het beeldkwaliteitplan. De supervisor toetst het plan aan het beeldkwaliteitplan waarin stedenbouwkundige uitgangspunten zijn vastgelegd en waarin richtlijnen zijn opgesteld voor de verdere uitwerking van de bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte. Al in een vroeg ontwerpstadium overlegt de supervisor in samenwerking met de gemeentelijke beleidsambtenaren de bouwplannen met de rayonarchitect. De rayonarchitect informeert op zijn beurt de welstandscommissie over de voortgang van het ontwerp voordat deze officieel wordt ingediend. Hierdoor kunnen in een vroegtijdig stadium de opmerkingen van welstand in het ontwerp meegenomen worden. Als het schetsontwerp gereed is schrijft de supervisor een pre-advies voor welstand (Wanneer bouwplannen worden ingediend bij de gemeente voordat deze zijn goedgekeurd door de supervisor, kunnen deze in principe dus niet behandeld worden). De welstandscommissie bepaalt of het gebouw aan de redelijke eisen van welstand voldoet en kijkt in vergelijking met de supervisor meer op gebouw en detail-niveau. Ook voor de welstandscommissie vormt het Beeldkwaliteitplan het toetsingskader. In geval van conflict tussen het advies van de Supervisor en het advies van de welstandcommissie beslist het gemeente bestuur. Daarna doet de welstandcommissie de verdere begeleiding van de architect tenzij er bij de welstandsvergadering anders wordt besloten. Redenen om de architect ook na de schetsontwerpfase door de supervisor te laten begeleiden zijn als de samenhang van de bebouwing met de openbare ruimte nog onvoldoende uitgewerkt is of als er in het ontwerp van specifieke beeldkwaliteitrichtlijnen worden afgeweken.
9
BASISOPZET EN BEELDVORMING
CONCEPT Het plangebied van Oldenzaal Centraal ligt tussen de binnenstad van Oldenzaal en de wijk Zuid Berghuizen. Het spoor doorsnijdt het gebied, met het treinstation midden in het plangebied. De huidige functie van het gebied is hoofdzakelijk bedrijventerrein. Deze functie en het spoor verstoren de relatie tussen Zuid Berghuizen en de binnenstad. Om deze barrière op te heffen dient het spoor verdiept te worden en moet de functie van het gebied veranderen naar een combinatie van wonen en werken. Op deze manier vormt het gebied een logische overgang tussen Zuid Berghuizen en de binnenstad. Essentieel in het plan is de ligging tegen een landschappelijk gebied in het oosten en de hoogteverschillen in het gebied. Om de band met het landschap te versterken worden de oost-westlijnen versterkt. De Bischop Balderikstraat/Parallelstraat wordt vloeiender en groener aangelegd, met brede bermen en bomen aan weerszijden van de weg. Aan de Stakenbeek worden appartementen en woningen gerealiseerd met hun oriëntatie op de beek. Ook wordt er een langzaam verkeerroute aangelegd om de recreatieve waarde te vergroten. Doordat het spoor iets naar het zuiden verlegd wordt ontstaat er ruimte om langs het stationsplein aan de noordzijde een extra rij bebouwing te realiseren, gericht op het spoor. Het natuurlijke hoogteverschil wordt gebruikt om de barrièrewerking van het spoor zo veel mogelijk op te heffen. De grond die vrij komt voor het verdiepen van het spoor wordt gebruikt om terrassen en taluds te maken. Op deze manier wordt het hoogteverschil extra voelbaar gemaakt. De talluds geven ook de mogelijkheid het parkeren uit het zicht weg te werken. Aan de zuidzijde van het stationsplein loopt het niveau geleidelijk op, terwijl aan de noordzijde het hoogteverschil gedramatiseerd wordt door het verschil in steile wanden en trappen op te vangen. Daarnaast worden de terrassen ingezet om zicht op de Stakenbeek te geven en om de loper geleidelijk over het spoor te laten gaan. Tot slot kunnen de terrassen gebruikt worden om auto’s uit het zicht te parkeren. Om goed aan te sluiten op de omgeving moet de algemene uitstraling van het gebied informeel en vriendelijk zijn. Dus groen ingerichte straten, weinig auto’s in het beeld, architectuur die zich mooi voegt in een groene omgeving en kleinschalige bebouwing. Op de pagina hiernaast staat het ruimtelijk concept uitgebeeld.
12
CONCEPT
1
5
Verdiept aanleggen van het spoor, de perrons en een plein dat een groen beeld van de stad Oldenzaal toont.
Versterking van oost-westlijnen (Bisschop Balderikstraat/Parallelstraat en Stakenbeek) zodat een betere relatie met het landschap ontstaat. Extra bebouwingsrij aan de Stationsstraat gericht op het spoor. Woningen aan de Stakenbeek.
2
6
Verplaatsing Enschedestraat/Spoorstraat zodat de zichtlijn op de Plechelmustoren hersteld wordt. Busstation op het viaduct over het spoor.
Het hoogteverschil in het gebied wordt beter voelbaar gemaakt door terassen en taluds toe te passen.
3
7
Intruductie van een brede loper als verbinding tussen Zuid-Berghuizen met de binnenstad. Groene, helder afgebakende ruimte georiënteerd op de watertoren en het ziekenhuis.
Bisschop Balderikstraat/Parallelstraat vormen hoofdontsluiting ten zuiden van het spoor. Het oude Van Gendt en Loosterrein wordt vanaf de verlengde Helmichstraat en de Landrebenlaan ontsloten.
4
8
Perrons tussen de loper en het busstation. Verbinding d.m.v. trappen en hellingbanen zorgt voor optimale bereikbaarheid.
Afwisseling van groene “kamers” met veel bomen tussen losstaande bebouwing worden afgewisseld met meer dicht bebouwde “kamers”.
13
RUIMTELIJKE BASISSTRUCTUURKAART
Structuur bepalende bomenlaan
In deze kaart wordt de begrenzing van de ruimtes van het masterplan vastgelegd. Aangegeven wordt bijvoorbeeld waar bebouwing op één rooilijn wordt geplaatst of waar bebouwing vrij in de ruimte staat. Als basis geldt overigens dat de morfologie van de bebouwing informeel moet zijn. Deelgebieden met een open structuur met in de tussenruimten veel groen en bomen liggen langs de Enschedesestraat, tussen het spoor en de Parallelstraat en langs de Stakenbeek. Langs het station worden de gebouwen in een doorgaande rooilijn geplaatst, gericht op het stationsplein. Ook de gebouwen langs de loper worden in een doorgaande rooilijn geplaatst, met twee bescheiden accenten bij de kruising met het spoor en een hoger accent als zuidelijke afsluiting. De rooilijn van de bebouwing aan weerszijden van de Bischop Balderikstraat/ Parallelstraat verspringt telkens iets om de weg een losser karakter te geven. Hetzelfde geldt voor de terreinen van “Van Gend en Loos”, waar de voorkanten op het spoor gericht zijn, en de gemeentewerf.
lstraat Paralle
t straa
ons Stati
t aa str
ich
o sch
lm
pB
Bis
at
tra
He
s rik
e ald
Ensche de
tra ers
ll Wa rg.
Bu
at
sestra
at
14
RUIMTELIJKE BASISSTRUCTUUR
Rooilijn van ruimte begrenzende bebouwing Bebouwing met licht verspringende rooilijn Voorkanten Hoogte accent Groen ingerichte voetgangersverbinding Busstation Groen ingerichte loper met bomenrijen Voetgangersgebied Boomrijke gebieden met vrijstaande gebouwen Bijzondere woningtypes in het groen Mogelijke (half verdiepte) parkeerconcentratie voor P + R
HOOFDVERKEERSSTRUCTUUR
Hoofdweg
Als de Enschedesestraat ter plaatse van de rotonde wordt verlegd in westelijke richting ontstaat de mogelijkheid om de zichtlijn op de Plechelmustoren en watertoren te herstellen. Haaks hierop ligt de Bisschop Balderikstraat/Parallelstraat. De ligging van deze straat blijft globaal op deze plek, het verloop wordt echter vloeiender gemaakt. Alle woonstraten ten zuiden van het spoor takken hierop aan. De woonstraten zijn alleen voor bestemmingsverkeer en daarom vaak doodlopend. Hierdoor kan het groene beeld versterkt worden zonder dat de bereikbaarheid daar onder leidt. Alleen naar het stationsplein wordt een lus gelegd om het verkeer zo goed af te kunnen wikkelen.De Helmichstraat en het verlengde daarvan, over het spoor, vormt de belangrijkste noord-zuid verbinding in het plangebied. Via het huidige stationsplein en de Watertorenstraat wordt het verkeer naar het centrum geleid.Fietsen vindt in het plangebied hoofdzakelijk plaats op de autoweg. Alleen langs de Enschedestraat blijven de vrijliggende fietspaden gehandhaafd en aan de noordkant van de loper wordt het fietspad aan de oostzijde vrijgelegd om zo direct aan te sluiten op de Watertorenstraat. Aan de oostzijde van het plangebied, bij de Boerskottenlaan wordt een tweede fietsverbinding ge誰ntroduceerd, de exacte locatie is nader te bepalen.
Secundaire wegen Woonstraat, doodlopend, exacte positie n.t.b. Woonstraat, doorlopend, exacte positie n.t.b. Toegang tot parkeerveld c.q. garage, exacte positie n.t.b. Groen ingericht voetgangersverbinding Fietsroute Fietsroute: oversteek n.t.b. (zoekgebied
lstraat
Paralle
traat onss Stati
t aa str rik
B
t aa str ich
sch
Bis
lm He
op
e ald
tra
ers
ll Wa rg. Bu
raat
desest
Ensche
at
HOOFD VERKEERSSTRUCTUUR
15
BASISFUNCTIEKAART Het masterplan doet alleen uitspraken over waar specifieke functies geplaatst moeten worden om bijvoorbeeld levendigheid in de openbare ruimte te waarborgen. Door grote delen van het plangebied niet in de delen qua gebruik blijft het plan flexibel en kan er ingespeeld worden op toekomstige wensen en ontwikkelingen. Langs de Enschedesestraat moeten i.v.m. geluidhinder en de aantrekkelijke uitstraling van het gebied naar de invalsweg toe, kantoren of kantoorachtige bedrijven komen. Langs de loper wordt hoofdzakelijk gewoond. Om de levendigheid overdag te waarborgen komen er op de begane grond kleinschalige dienstverlenende functies, eventueel gecombineerd in woon-werkwoningen. Uitzondering vormt het zuidelijke accent bij de kruising met het spoor, waar i.v.m. geluidoverlast alleen kantoorfunctie mag komen. Zuidelijker, langs de Helmichstraat, wordt gewoond boven (grootschalige) centrumvoorzieningen. Langs de Stakenbeek komen woningen. Het oude belastingkantoor komt vrij en midden in de loper te staan en biedt plaats aan voorzieningen.
lstraat Paralle
traat
onss Stati
at tra ks
at
tra ers
ll Wa rg. Bu
raat
desest
Ensche
16
BASIS FUNCTIEKAART
t aa str ich
sch
lm He
op
Bis
ri lde Ba
Kantoren Woningen Woningen gemengd met voorzieningen Voorzieningen Accent
BASISSTRUCTUUR OPENBARE RUIMTE In het plangebied zijn vier belangrijke openbare ruimtes te onderscheiden, namelijk het stationsplein, de loper, de Stakenbeek en de Bisschop Balderikstraat. Ieder ruimte zal een eigen karakter krijgen, passend bij de functie in het openbare gebied. Op het stationsplein krijgen reizigers hun eerste indruk van Oldenzaal en daarom is er naast verharding ook veel ruimte voor groen op het plein. Hiermee wordt het beeld van Oldenzaal als een groene, vriendelijke stad bevestigd. Om het plein overzichtelijk te houden is gekozen voor gras. Hoogteverschillen krijgen nadruk en hoge muren worden begroeid. De loper is de belangrijkste openbare ruimte in het plan en vormt een belangrijke verbindingsschakel tussen Zuid Berghuizen, het station en het centrum. Het moet een levendige, kleinstedelijke uitstraling krijgen met brede trottoirs, laanbeplanting en hagen om het verkeer te scheiden. De Stakenbeek vormt de verbinding met het landschap en krijgt een ontspannen uitstraling met brede oevers met gras en losse boomgroepen. Ook krijgt de beek een voetgangersroute aan de noordzijde en/of zuidzijde. De Bisschop Balderikstraat maakt deel uit van de ontsluiting van het plangebied en is eveneens een sterke groene ruimtelijke drager van het plan. De bermen worden met gras beplant en laanbomen begeleiden de weg.
Bisschop Balderikstraat/ Parallelstraat Stakenbeek
Loper
Stationsplein
lstraat
Paralle
traat onss Stati
at
lm ich
sch
tra ks
eri
He
op
at
a str
Bis
ld Ba
tra
ers
ll Wa rg.
Bu
desest raat
Ensche
at
BASISSTRUCTUUR OPENBARE RUIMTE
17
BOUWHOOGTES Gemiddeld hebben de gebouwen een bouwhoogte van 3 tot vier lagen. Hierop zijn echter een paar uitzonderingen. Zo wordt de kleinstedelijkheid van de loper benadrukt door de bebouwing hier vier lagen hoog met kap te maken. Op de kruising van de loper met het spoor zijn twee accenten gewenst met een bouwhoogte van 4 tot 6 lagen. Aan de zuidzijde wordt de loper beĂŤindigd door een accent van 6 tot 8 lagen hoog. Eventueel mag dit accent 10 lagen hoog worden, mits de bovenste twee lagen een bijzondere vorm hebben en minder massief zijn dan de rest van de toren. Bovenop het aangegeven maximaal aantal bouwlagen mogen de gebouwen nog een kaplaag krijgen. Uitzondering hierop zijn de accenten, waarbij de kaplaag binnen het maximaal gestelde aantal lagen moet blijven. 3 4
Minumum aantal bouwlagen Maximum aantal bouwlagen Accent
*
3/4 3/4
3/4
3
3/4 4/6 lstraat Paralle
t straa
ons Stati
4
3
4/6
3
3/4 3
3/4 3/4
4
3/4
3/4
sch
Bis
6/8 3/4 (evt. 10, zie tekst)
3/4 3
3
at
tra
ers
ll Wa rg. Bu
raat
Ensche desest
3/4
BOUWHOOGTES
3/4
4
t aa str
3
3
ich
o
a pB
lm
lde
3/4
He
t aa str rik
18
3
4 4
HOOGTEVERSCHILLEN Volgens het masterplan worden de aanwezige hoogteverschillen d.m.v. terrassen zichtbaar gemaakt. In deze tekening worden de hoogtes aangegeven (in +NAP). Eventueel zijn kleine wijzigingen mogelijk om tot een optimale grondbalans te komen. Bij het bepalen van de hoogtes is rekening gehouden met te handhaven straten (bijv. Bisschop Balderikstraat) en bebouwing (bijv. langs de Haerstraat, Wallerstraat en Boerskottenlaan), de diepteligging van het spoor en het huidige maaiveldniveau rondom de Stakenbeek.
Straat Iets verlaagd groengebied i.v.m. tijdelijke waterberging Terrasbegrenzing 43 (44,5)
Nieuwe maaiveldhoogte t.o.v. NAP Bestaande maaiveldhoogte t.o.v. NAP
51 ,5
48
48 47
,5
48 (47)
7)
(4
47 46
,5
47,5 (47)
46 47
39 (spoor)
48
rron) 40 (pe
49
(45)
47,5
47
41 (plein)
49
(45)
48 43,5
45,5
(45)
46
(44,5)
45 (45)
45 48 43,5
47 46
42,5
45
(43)
44
44 45
(43,5)
43,5
44,5
(43,5)
(44,5)
(44,5)
43,5 43 (44,5)
44
43 (43,5)
43 43,5 (42,5) 42,5 (42)
HOOGTEVERSCHILLEN
19
PARKEREN In de visie is besloten dat geparkeerde auto’s het straatbeeld niet mogen domineren, zodat het groene straatbeeld optimaal tot uitdrukking kan komen. In het masterplan zijn enkele parkeerprincipes vastgelegd die het aantal auto’s langs de openbare weg moeten beperken. In principe worden de parkeerplaatsen voor de bewoners binnen het bouwvlak opgelost middels parkeervelden. De door hagen omzoomde parkeervelden zijn achter de rooilijn van de bebouwing gesitueerd zodat zij niet direct zichtbaar zijn vanaf de weg. Dergelijke parkeerplaatsen zullen voornamelijk door de bewoners worden gebruikt die de woning via een achterpad kunnen bereiken. Binnen het bouwvlak kunnen auto’s ook in (half-)verdiepte parkeergarages met een groen dak of een houten dek worden geparkeerd. Deze (half-)verdiepte parkeergarages hoeven niet perse achter de rooilijn van de bebouwing geplaatst te worden maar kunnen ook op de overgang tussen het bouwvlak en de openbare ruimte komen. Langs de weg kan alleen onder bepaalde omstandigheden geparkeerd worden. Parkeerplaatsen langs de weg zullen voornamelijk door bezoekers worden gebruikt. Langs de gebiedsontsluitingswegen wordt bij voorkeur alleen langsgeparkeerd, in kleine groepjes van maximaal 4 auto’s. Uitzondering is de Bisschop Balderikstraat, waar aan één zijde van de weg langs de band geparkeerd wordt. Bij de woonstraten die minder beeldbepalend zijn kunnen auto’s haaks worden geparkeerd, in groepjes van maximaal 12 auto’s. Bijkomende eis is dat alle parkeerplaatsen langs de weg door lage hagen worden omzoomd. Het is ook mogelijk om langs de woonstraten bijvoorbeeld een beperkt aantal carports te maken. Ook voor carports geldt dat ze achter de erfafscheiding moeten liggen en integraal met de woningen ontworpen moeten worden.
Getrapte keermuur met halfverdiept parkeren
20
PARKEREN
Langsparkeerplaatsen achter hagen langs de weg.
Anti-parkeermaatregelingen in een groene omgeving.
Grotere parkeervelden binnen bouwblokken.
Voorbeelden van een parkeerplaatsen achter hagen.
Haaksparkeren achter hagen langs de weg.
Voorbeeld van een parkeergarage ge誰ntegreerd in de groene omgeving.
21
MOGELIJKE STEDENBOUWKUNDIGE UITWERKING Hiernaast staat een overzichtstekening van een mogelijke stedenbouwkundige uitwerking van het masterplan. Hierin zijn de randvoorwaarden die in de structuurkaarten zijn vastgelegd gehanteerd. Er zijn echter ook andere uitwerkingen mogelijk, mits er aan de randvoorwaarden in de structuurkaarten wordt voldaan.
B
A: Appartementengebouwen in een doorgaande rooilijn die de loper begrenzen. Wonen op de verdieping, centrumfuncties op de begane grond, woon/werk woningen zijn ook toegestaan. B: Urban villa type vrijstaande bebouwing aan het nieuwe geterrasseerde ziekenhuisplein. Ruimte voor ziekenhuisgerelateerde functies en woningen. C: Aaneengesloten bebouwing ter begrenzing van het stationsplein. Woon-werkwoningen of appartementen met voorzieningen op de begane grond. D: Grondgebonden woningen in een verspringende rooilijn, bijv. 2-onder-1-kapwoningen, vrijstaande woningen, patiowoningen of e.g.w. in korte rijen. E: Vrijstaande bebouwing in het groen. Kleine kantoor- of voorzieningengebouwen. F: Vrijstaande bebouwing in het groen. Kleine kantoor-, voorzieningen- of woongebouwen. G: Vrijstaande bebouwing in het groen langs de beek. Kleine woongebouwen in een parkachtige zone. H: Accent aan het einde van de loper en bebouwing langs de Enschedesestraat bij de rotonde. Appartementen op de verdieping, voorzieningen op de begane grond. I: Accent bij de spoorkruising (noordzijde). Appartementen, kantoren, voorzieningen mogelijk. J: Accent bij de spoorkruising (zuidzijde). I.v.m. geluid kunnen hier geen woningen in komen, wel mogelijk zijn kantoren en/of voorzieningen. K: Bouwblok waarin bestaande functies zijn opgenomen (Sporthal Marian). Begane grond: (grootschalige) voorzieningen, wonen op de verdieping. Aan de kant van de Stakenbeek alleen wonen.
C
C
E
H
22
MOGELIJKE STEDENBOUWKUNDIGE UITWERKING
D D
A
I
F
J
D D
AA G G
D H D G K
D
23
24
BEELDKWALITEIT BEBOUWING 25
GEBIEDSINDELING BEBOUWING Het plangebied Oldenzaal Centraal is een gebied met verschillende sferen en is daarmee op te delen in enkele deelgebieden. De verschillende deelgebieden ademen ieder een eigen sfeer uit door variatie in bebouwing (o.a. typologie, kleur, materiaalgebruik, e.d.) en openbare ruimte (o.a. kleur, materiaalgebruik, e.d.).
1. De loper: Dit gebied vormt een nieuwe verbinding tussen de wijk Zuid-Berghuizen en de binnenstad van Oldenzaal, alsmede de verbinding van het station met de binnenstad. Gezien deze stedelijke functie is de bebouwing kleinstedelijk en meer formeel van opzet dan de rest van Oldenzaal Centraal. Er wordt een rustig beeld nagestreefd en de hoogteverschillen worden in de openbare ruimte opgelost in terrassen en in de gebouwen zichtbaar gemaakt. Om de levendigheid van de loper te versterken worden er voorzieningen in de plinten van de gebouwen geplaatst met daarboven ruimte voor wonen. Binnen de loper worden enkele punten geaccentueerd. Deze punten zijn gelegen aan de kruising van de loper met het spoor, en op de zuidelijke beĂŤindiging van de loper. De noordzijde van de loper wordt beĂŤindigd door het bestaande ziekenhuis. 2. De woongebieden: Het grootste deel van Oldenzaal Centraal wordt ingenomen door woongebieden. Deze woongebieden worden gekenmerkt door een groen karakter en een informele ordening en uitstraling. Uitzondering hierop vormt de bebouwing langs het stationsplein, dat in aansluiting op de stedelijke functie van het plein een formelere uitstraling krijgt. 3. De vrije elementen: Deze gebouwen zijn gestrooid in een groene setting en worden onderverdeeld in drie deelgebieden met ieder hun eigen uitwerking. De ligging van de gebouwen geeft ook voorwaarden aan de gebouwen die een lichte, natuurlijke uitstraling krijgen, passend bij de groene omgeving. Het gaat hierbij om de gebouwen aan de Enschedesestraat, aan de Parallelstraat en aan de Stakenbeek.
26
GEBIEDSINDELING - BEBOUWING
1 1
2
2
1 3
2
3
1a. accenten in de loper
1. loper
2 3
2. woongebieden
3. vrije gebouwen in groene omgeving
27
KLEUREN EN MATERIALENPALLET Voor alle gebieden geldt dat de materialen die worden toegepast natuurlijk zijn of natuurlijk ogen en dat de gebruikte kleuren warm van aard zijn. Toepassing van kunststof platen en kozijnen, betonstraatstenen en felle kleuren wordt als niet passend gezien. In het plan wordt onderscheidt gemaakt tussen gebieden waar het materiaal meer solide en steenachtig is en gebieden waar het materiaalgebruik meer licht en transparant is. De loper: Lichte kleuren variërend van wit naar lichtgeel of crème zijn mogelijk. De accenten in de loper worden verbijzonderd door ze juist donkerder te kleuren aansluitend op de omliggende woongebieden, dus tinten variërend van roodbruin tot donkerbruin of eventueel antraciettinten. Solide materialen als baksteen, eventueel gekeimd of gestuct, gepolijst beton en sommige soorten natuursteen die van nature licht zijn. Voor dakkapellen en kozijnen zijn natuurlijke materialen als metalen en hout geschikt, bij voorkeur in hun natuurlijke tint gehouden. De daken moeten een licht uiterlijk hebben, passend bij het eigentijdse karakter van de loper. Subtiele tinten grijs en antraciet en lichte en vlakke materialen als zink, metalen en vlakke pannen zijn hiervoor geschikt. De materialen voor de daken van de accenten zijn gelijk aan de rest van de loper. De woongebieden: Donkere gedempte kleuren, tinten variërend van bruin tot donkerbruin, paarsbruin of eventueel antraciettinten voor het dak. Accenten in lichte kleuren, lichtgeel of lichtbruin. Variatie in het kleurgebruik benadrukt de individuele gebouwen en de kleine schaal. Solide materialen als baksteen, keramische materialen en natuursteen in donkere tinten. Accenten kunnen gekeimd of gestuct worden. Het is belangrijk een natuurlijke en warme uitstraling te bereiken. Voor kozijnen wordt hout of metaal gebruikt. In de woongebieden wordt het eigentijdse karakter van Oldenzaal Centraal gecombineerd met de natuurlijke uitstraling door voor de daken natuurlijke materialen als zink of keramische materialen toe te passen.
De vrije elementen: Deze gebouwen staat in een groene setting en moeten daar goed mee integreren. Hierbij wordt gekozen voor natuurlijke, lichte materialen als metaal, hout en glas. Deze materialen kunnen zowel als gevelbekleding, dakbekleding en als materiaal voor kozijnen gebruikt worden.
28
KLEUREN EN MATERIALENPALLET
29
DONKERE TINTEN
30
KLEURENPALLET
LICHTE TINTEN
31
DE LOPER Voor de beeldkwaliteit van de loper wordt in hoofdzaak verwezen naar de beeldkwaliteit beschreven in het ontwerp voor het Stationsplein (april 2004). De beeldkwaliteit is daarin alleen beschreven voor de eerste fase van de Loper, de noordzijde. Voor het gehele plan is het van belang dat de Loper een doorlopende en uniforme ruimte is, dus het beeld van de bebouwing moet aan de noordzijde aan dezelfde criteria voldoen als aan de zuidzijde van het spoor. De loper vormt een belangrijke noord-zuid verbinding tussen de wijk Zuid-Berghuizen en het centrum van Oldenzaal en is direct verbonden met het station. Omdat de loper het spoor ongelijk kruist en het gebied al een variatie in hoogte kent loopt de loper van hoog in het noorden naar laag in het zuiden. Dit hoogteverschil is opgevangen in terrassen, en is ook zichtbaar in de aanliggende gebouwen. De bebouwing aan de loper moet bij twee sferen passen. Enerzijds moet de bebouwing aansluiten op de bestaande kleinschalige woningbouw uit de jaren dertig. Anderzijds ligt de bebouwing aan de belangrijkste openbare ruimte van het plan: de loper. De loper onderscheidt zich van de gebouwen door de doorlopende rooilijn en door de keuze van juist lichte kleuren. Hierdoor zullen de bestaande donkere historische gebouwen aan de loper (het oude belastingkantoor, Huize Irene, het ziekenhuis) er extra uitspringen. De gebouwen moeten een terughoudende doch moderne uitstraling krijgen en perfect worden gedetailleerd. Om aan te sluiten bij het stedelijke karakter van de loper worden in de plint openbare functies geplaatst. architectuur/stedenbouw: • de gebouwen staan in een voorgeschreven doorgaande rooilijn • bij het om de hoek gaan van het gebouw is dit deel ondergeschikt aan de hoofdmassa, de hoofdmassa ligt dus aan de loper. De onder geschikte massa is zorgvuldig ingepast. • De gebouwen aan de westkant van het stationplein ten noorden van het spoor hebben een arcade met een minimumhoogte van 4 m en een minimale breedte van 2,5 m • de gebouwen staan stevig op de grond en hebben een fijne detaillering
Doorgaande rooilijn
32
LOPER
Aansluiting loper op bestaande bebouwing
De loper
Maquette stedenbouwkundig ontwerp Stationsplein
Dakkapellen
Arcade
33
bouwhoogte: • hoofdmassa van vier lagen met een kap (langs de loper) • Hearstraat drie lagen met een kap daken: • grote eenvormige daken met een eenvoudige vorm is gewenst • nokken lopen evenwijdig aan het stationsplein • dak hellingen zijn flauw (min. 20 en max. 30 graden) • dakkapellen zijn zorgvuldig gedetailleerd en geven aansluiting op de omgeving. De vormgeving is ondergeschikt en in de lijn van de architectuur van het geheel plint en aansluiting op maaiveld: • in de plint zijn voorzieningen gepland, met daarboven woningen • ten zuiden van het spoor zijn ook woon-werk units mogelijk • de begane grond moet dus voldoende hoogte hebben, min. 4 meter, en een open karakter i.v.m. met de levendige uitstraling van de loper en de te vestigen functie • de begane grondlaag mag niet in één lijn doorlopen maar moet in hoogte verspringen waar de openbare ruimte verspringt. Deze verspringing moet ook in het dak zichtbaar gemaakt worden door het dak daar ook te laten verspringen (minimaal één keer per gebouw) en deze verspringing extra te benadrukken door op deze plaats een dakkapel of terras te plaatsen kleur en materialisatie: • de hoofdmassa bestaat uit een stenig materiaal in een terughoudende en lichte kleuren variërend van wit naar lichtgeel of crème bv. gekeimde of gestucte gevels of materialen die van nature licht zijn, zoals sommige soorten natuursteen • het is ook mogelijk lichte geveldelen af te wisselen met baksteen • bij het om de hoek gaan van het gebouw is de kleur van dit deel aansluitend op de architectuur van de Haerstraat • dakkapellen, erkers of andere toevoegingen zijn van hout of metaal in natuurlijke of neutrale tinten gehouden • lichte daken met slanke dakranden in subtiele tinten, grijs of antraciet • zinken dakpannen of metalen dakplaten, maar ook ‘vlakke’ dakpannen met weinig reliëf
Verspringing in de openbare ruimte en de daken
Arcade aan de westzijde van de loper, ten noorden van het spoor
parkeren: • parkeren gebeurt uit het zicht onder de gebouwen. Als bij uitzondering op maaiveld op het terrein wordt geparkeerd dan is dat groen ingericht en niet zichtbaar vanaf de straat • i.v.m. de openbare functies in de plint van de gebouwen is het belangrijk dat de begane grond doorloopt op het maaiveld zonder verspringing. Mocht er eventueel halfverdiept geparkeerd worden dan mag de parkeerbak niet tot aan de loper doorlopen De loper
34
LOPER
Arcade en mening van functies
Terughoudende lichte kleuren als creme, wit en licht geel
Een terughoudende doch moderne uitstraling
Verspringende daken
35
DE LOPER – ACCENTEN De loper bevat enkele accenten die anders behandeld worden dan de overige bebouwing aan de loper. Deze accenten bevinden zich aan weerszijden van de loper op de kruising van de loper met het spoor en op het zuidelijke uiteinde van de loper. Voor de beeldkwaliteit van deze accenten wordt gerefereerd aan een lokaal thema, namelijk dat van de textielindustrie. Oldenzaal heeft een rijke historie en één van de onderdelen daarvan is de aanwezigheid van de textielnijverheid en de bijbehorende fabrieksgebouwen. Met name de textielfirma Gelderman is een grote naam in de historie. Gezien de industriële geschiedenis van het plangebied Oldenzaal Centraal is het interessant om enkele industriële kenmerken als rastervorming met wisselende invulling, baksteendecoratie en witte accenten terug te laten komen in de architectuur. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling een letterlijke kopie van deze architectuurstijl te maken, maar een moderne interpretatie hiervan te geven.
Richting daken van de accentgebouwen
Gezien het stedelijke karakter is dit thema goed toe te passen op de accenten van de loper, bij de kruising van de loper met het spoor en op het zuidelijke uiteinde van de loper. Ook kan zo een aansluiting gevonden worden van de nieuwe accenten op de bestaande watertoren. Voor de uitvoering van dit thema moet geconcentreerd worden op volgende onderscheidende kenmerken: rooilijn: • de bebouwing aan de loper wordt in één rooilijn geplaatst waardoor een helder afgebakende ruimte ontstaat. De accenten aan de kruising van de loper met het spoor staat daarom op dezelfde rooilijn als de overige gebouwen aan de loper • het accent aan het zuidelijk uiteinde van de loper springt iets naar voren om de ligging van de loper ook in de Bisschop Balderikstraat/Parallelstraat te accenturen bouwhoogte: • voor de accenten bij de kruising van de loper met het spoor minimaal 4 en maximaal 6 lagen. Belangrijk is dat de accenten duidelijk hoger zijn dan de overige bebouwing waar ze deel van uit maken • voor het accent op het zuidelijk uiteinde van de loper minimaal 6 en maximaal 8 lagen. Bij een bijzondere bovenbouw die minder massief is dan de rest van de toren , bijvoorbeeld doordat hij verjongt, is het mogelijk tot 10 lagen te gaan
Zuidelijk accent: verjongde bovenbouw / arcade onder accent door
daken: • in aansluiting op de overige bebouwing van de loper worden de accenten bekroond met een hellend dak • daken krijgen een richting: accenten bij de kruising van de loper met het spoor worden gericht op het spoor, accent op het zuidelijk uiteinde van de loper wordt gericht op de loper
De accenten binnen de Loper
36
LOPER - ACCENTEN
Historische voorbeelden - kloeke gebouwen met uitstraling
Ziekenhuis als onderdeel van de loper. De nieuwe gebouwen aan de loper krijgen net zo’n impact / uitstraling als dit ziekenhuis
Rasters in gebouwen
Modern voorbeeld van rasters in gebouwen
37
plint: • in de plint van de accenten bevinden zich voorzieningen met daarboven woningen (accent ten noorden van het spoor en aan het zuidelijk uiteinde van de loper) en kantoren i.v.m. geluid (accent ten zuiden van de kruising van de loper met het spoor) • de begane grond moet dus voldoende hoogte hebben, min. 4 meter, en een open karakter i.v.m. met de levendige uitstraling van de loper en de te vestigen functie gevelopbouw/decoratie: • gebruik van rasters • evenwichtige verhouding horizontalen/verticalen • gevarieerde invulling van de rasters met bijvoorbeeld baksteen- of glasvlakken • rijke baksteendecoratie en licht gekleurde accenten • rasters en baksteen decoratie zijn ondergeschikt en vormgegeven in de lijn van de architectuur van het geheel kleur en materialisatie: • voor de rasters lichte kleuren, variërend van wit naar lichtgeel of crème; voor de invullingen donkere tinten bruin • solide materialen voor het raster, bijvoorbeeld natuursteen, gepolijst beton en baksteen, eventueel gekeimd of gestuct • voor de invulling van het raster naast solide materialen als natuursteen en baksteen ook lichtere materialen als metaal, hout of glas • belangrijk is dat het geheel een solide uitstraling heeft overgang openbaar/privé: • de accenten grenzen direct aan de openbare ruimte en hebben geen tuinen parkeren: • parkeren gebeurt onder de accenten waarbij eventueel gebruik gemaakt wordt van hoogteverschillen in het maaiveld • ontsluiting van de parkeergarages aan de achterzijde van de gebouwen (vanuit de loper gezien) • de plint van de gebouwen loopt door tot maaiveld loper
Zuidelijk accent: rooilijn verspringt, arcade onder verspringing door
38
LOPER - ACCENTEN
De accenten binnen de Loper
Historische voorbeelden - rijk gedecoreerde fabriekspanden
Het voormalige kantoorgebouw van Gelderman ligt in de nabijheid van plangebied. De rijke decoratie kan als voorbeeld dienen voor de decoratie van de nieuwe panden
Modern voorbeeld van een fraaie bekroning van het dak.
Modern voorbeeld van decoratie in baksteen
39
DE WOONGEBIEDEN Om samenhang in de architectonische beeldkwaliteit te krijgen wordt gekeken naar een bijzondere typologie die samenhangt met het kleinschalige karakter dat wordt nagestreefd, namelijk die van het tuindorp. Deze historische typologie wordt vervolgens omgezet in een moderne variant aan de hand van enkele typische stijlelementen. Tuindorpen kenmerken zich doordat het levendige, groene wijken zijn met enkele typische elementen die het een eenheid maken. Mede daarom vormt het een goed uitgangspunt voor de beeldkwaliteit van Oldenzaal Centraal. Enkele kenmerken zijn:
Twee contrasterende kleuren in de gevel
• Een eenvoudige laagbeginnende kap met de nok evenwijdig aan de straat, plaatselijk verbijzonderd met een verdraaiing van de kaprichting of dakkapellen. • Twee kleuren in de gevel. Veel gevels hebben een bakstenen plint met daarboven een wit gestukt gevelvlak. • Rijwoningen zijn als een blok vormgegeven waarbij hoekwoningen en soms ook tussenwoningen worden verbijzonderd. Voor de hedendaagse uitwerking van het thema tuindorp worden twee karakteristieke elementen uit deze typologie gebruikt als bindende elementen voor de architectuur in Oldenzaal Centraal. Deze elementen zijn twee kleuren in de gevel en de aanwezigheid van toegevoegde volumes aan een helder dakvlak. Door deze beeldkwaliteit aan alle woongebieden toe te kennen wordt een eenheid in het plangebied verkregen. Het is bij deze stijlreferentie uitdrukkelijk niet de bedoeling historiserend te werk te gaan. Met het aanstippen van enkele kenmerken van de stijl en het aangeven van voorbeelden van eigentijdse invullingen wordt aangegeven dat de architectuur een moderne interpretatie van de stijlreferentie moet vormen. Voor de uitvoering van dit thema moet geconcentreerd worden op volgende onderscheidende kenmerken:
Volumes die doorlopen van gevel naar dakvlak
rooilijn: • om de woongebieden een informele en rustige uitstraling te geven verspringen de rooilijnen van de woningen of liggen ze evenwijdig aan de weg
Elementen op het dak die doorlopen in de gevel
40
Element dat vanaf het maaiveld doorloopt in het dakvlak
WOONGEBIEDEN - TUINDORPTYPE
Rooilijnen gelijk, evenwijdig aan de weg versprongen, evenwijdig aan elkaar, maar niet willekeurig
Voorbeelden van tuindorpen, de woningen bestaan uit meerdere volumes en verfraaiingen van het dak
Moderne voorbeelden van klassieke elementen in een eigentijdse uitvoering
41
• in sommige gevallen verspringen de rooilijnen zodanig dat zijgevels van woningen nadrukkelijk in het zicht komen, hiermee dient rekening gehouden te worden door deze woningen “om-de-hoek” door te ontwerpen • de rooilijnen verspringen evenwijdig aan de weg of haaks op de verkaveling (bijv. langs de Parallelstraat) • de westzijde van de Helmichstraat en de woningen langs het stationsplein vormen wel een doorlopende rooilijn
20% licht
bouwhoogte: • alle woningen hebben een maximale hoogte van twee tot drie lagen met een kap met uitzondering van de woningen aan het stationsplein en aan het ziekenhuisplein, deze hebben een hoogte van vier lagen met kap daken: • de hoofdvolumes van de dakvlakken dienen een simpele opzet te hebben, bijvoorbeeld een zadeldak of lessenaarsdak, met de nokrichting evenwijdig aan de openbare ruimte • toevoegingen op het dak kunnen zorgvuldig gedetailleerde dakkapellen zijn, maar ook een bijzondere overgang tussen dakvlak en gevelvlak behoort tot de mogelijkheden. Bijvoorbeeld een volume dat doorloopt van de gevel in het dak of een verspringing van goothoogte, waardoor het de gevel en het dak op een spannende manier in elkaar grijpen • de toevoegingen zijn ondergeschikt en vormgegeven in de lijn van de architectuur van het geheel gevelopbouw/decoratie: • hoofdkenmerk van de gevel is het gebruik van twee kleuren • het gebruik van twee kleuren moet geen verticale nadruk krijgen. De toepassing hiervan hoeft niet letterlijk te verwijzen naar de tuindorparchitectuur door het in een horizontale band onder de dakrand te plaatsen, maar het kan ook een verspringend geheel vormen, gefragmenteerd worden (maximaal één licht vlak per woning) of wellicht als een hoekovergang gebruikt worden. De verhouding is tussen de 50% en 80% donker in de gevel • een blok wordt als één geheel ontworpen waarbij sommige woningen verbijzonderd worden
50% licht
versprongen
verticaal
kleur en materialisatie: • hoofdmateriaal voor de gevel is baksteen in donkere kleuren. Om het geheel een ingetogen karakter te geven moet aan kleuren als donkere bruin- of paarsbruintinten gedacht worden • voor de accenten kan met een lichte kleur baksteen of gekeimde baksteen gewerkt worden, maar ook andere materialen als stuc, hout (van nature licht of licht geschilderd/gebeitst) en keramische materialen zijn denkbaar aansluiting op maaiveld: • hoogteverschillen in het gebied worden terrasvormig overbrugt en bieden soms De woongebieden
42
WOONGEBIEDEN - TUINDORPTYPE
Historische voorbeelden - gebouwen met twee kleuren in de gevel
Moderne voorbeelden met twee kleuren in de gevel
43
speciale oplossingen voor de woningen zoals een extra hoge verdieping of bij een groot hoogteverschil kan een speciale parkeeroplossing ingezet worden • in ieder geval geen glooiend gebruik van hoogteverschillen relatie openbaar/privé: • alle woningen hebben zowel een voor- als een achtertuin, m.u.v. het stationsplein, waar de woningen geen voortuin hebben • de erfafscheidingen dragen bij aan de landelijke sfeer. Deze is zeer luchtig door een combinatie van een muur en stalen hek parkeren: • in woonstraten is het mogelijk om aan één kant van de weg haaks te parkeren in groepen van maximaal 12 auto’s, in beide gevallen achter hagen • in woonstraten is het ook mogelijk carports toe te passen, mits achter de erfafscheiding en meeontworpen met de woning • parkeerkoffers omzoomd door hagen binnen de bouwblokken, door deze achter de rooilijn van het bouwblok te plaatsen blijven ze uit het zicht en zijn ze minder beeldbepalend. Ook is het mogelijk (half-)verdiept te parkeren onder een groen dak of houten dek. In dit geval mag de parkeeroplossing ook (deels) buiten het bouwvlak komen. • de parkeernorm is, zoals overal in het plangebied, minimaal 1.7 p.p.w., met uitzondering van het gebied om het stationsplein waar een minimale norm van 1.3 p.p.w. geldt • afscheiding aan de voorzijde middels een laag muurtje met poeren, waartussen een transparante invulling van bijvoorbeeld metaal zit • afscheiding aan de achterzijde moet als eenheid met de architectuur en de openbare ruimte ontworpen worden
Extra hoge verdieping
spijlenhek
haag Speciale parkeeroplossing
buizen frame Geen geleidelijk verloop
44
WOONGEBIEDEN - TUINDORPTYPE
Verschillende voorbeelden voor de invulling van het muurtje
Historische voorbeelden van tuinafscheidingen
Modernere voorbeelden van tuinafscheiding met muur en staal
45
VRIJE ELEMENTEN – ENSCHEDESESTRAAT Aan de westzijde grenst het plangebied aan de Enschedesestraat. Vastgelegd is dat langs deze straat i.v.m. geluid alleen kantoren of voorzieningen mogen komen. De straat gaat omhoog om het spoor te overkluizen. De strook naast de weg is in terrassen verdeeld. Kenmerkend is het grote verschil tussen de Enschedestraat en de weg naar het station (max. 5m). Op deze terrassen staan twee tot vier kantoor- en/of voorzieningengebouwen in een groene setting. Tussen de gebouwen door is een blik op het woongebied mogelijk is. De gebouwen krijgen een dubbele oriëntatie zowel op de Enschedesestraat als op de nieuwe weg naar het station(tevens auto ontsluiting). De gebouwen vormen een eenheid met grote variatie. rooilijn: • de rooilijn hoeft niet doorlopend te zijn, maar er moet wel een regelmaat in de plaatsing van de gebouwen zijn bouwhoogte: • twee tot drie lagen met een kap • staat de bebouwing op een terras van +46 meter of hoger, dan moet de bovenste verdieping aan de oostzijde ten minste 30% terug liggen daken: • de gebouwen worden bekroond met een hellende kap • de kap is niet één kant op gericht maar alzijdig of gericht op zowel de west- als de oostzijde gevelopbouw/decoratie: • gevels krijgen een duidelijke relatie met het maaiveld door aandacht voor de plint, een open karakter met transparante vlakken gevat in solide materialen
• bovenste laag kan ijler zodat het dak lichter lijkt kleur en materialisatie: • lichte kleuren, wit, lichtgeel of crème of materiaaleigen kleuren (mits licht) • donkere accenten mogelijk, bijvoorbeeld donkere kozijnen • lichte materialen als hout, staal eventueel aangevuld met gestucte delen • vlakke dakafwerking van bijvoorbeeld metaal, leisteen of keramische elementen aansluiting op maaiveld: • aan de westzijde sluit de gevel aan op de Enschedesestraat • aan de oostzijde kan het grote hoogteverschil gebruikt worden voor een extra hoge of extra verdieping • ontsluiting vindt plaats tussen de gebouwen, bereikbaar vanaf zowel de Enschedesestraat als het station • auto-ontsluiting van de gebouwen vindt plaats vanaf de oostzijde relatie openbaar/privé: • de gebouwen staan in een groene strook en hebben geen privé buitenruimte parkeren: • parkeren gebeurt uit het zicht, onder de gebouwen gebruik makend van het hoogteverschil • de parkeergarage is niet zichtbaar, dus ook geen blinde muren. Inrit van de parkeergarage wordt geïntegreerd met het aanwezige hoogteverschil • ventilatieopeningen zo veel mogelijk uit het zicht, eventueel gebruik makend van het hoogteverschil +48
^^Regelmatige plaatsing en entrees tussen de gebouwen
VRIJE ELEMENTEN - ENSCHEDESESTRAAT
+47 Enschedesestraat
46
desestraat Ensche
desestraat Ensche
De vrije elementen
+43
Hoogtes terrassen >>
+46 +43 +45 +44
+43
+43
Hellend vlak zichtbaar
Zicht tussen de bomen door
In een groene omgeving
Gebruikmakend van het talud
min. 30% terugliggend
Enschedesestraat
West-oost doorsnede met de aansluiting op het maaiveld
47
VRIJE ELEMENTEN – PARALLELSTRAAT De ruimte tussen de Parallelstraat het spoor en de loper is in het masterplan groen ingericht. In deze dichtbegroeide ruimte zijn enkele kantoor- of woongebouwen gedacht. Belangrijk voor de gebouwen aan de Parellelweg is dat ze zich goed voegen naar de groene omgeving. Een lichte kleur sluit aan bij de loper terwijl de toepassing van natuurlijke materialen aansluit bij de bosachtige omgeving. Aandacht moet uitgaan naar de bekroning van het dak. Ook hier staan de gebouwen informeel geplaatst. De inrit van de parkeergarage wordt geïntegreerd in de omgeving, het aanwezige hoogteverschil kan daarvoor worden benut. De gebouwen zijn duidelijk familie van elkaar, beperkte variaties zijn mogelijk in materiaalgebruik en vorm. rooilijn: • de gebouwen staan op informele wijze in het gebied bouwhoogte: • 3 lagen met een kap • door de kap van de gebouwen onderling niet gelijk te maken kan ook een kleine variatie in de hoogte verkregen worden daken: • tussen de dichte begroeiing van de bomen kunnen de daken een vrijere vorm krijgen, refererend aan de boomkruinen • lichte, bijna zwevende dakopbouw • vlakke dakmaterialen als metaal, leistenen en glas gevelopbouw/decoratie: • lichte architectuur met grote gevelopeningen
• geleding in de opbouw, geen solide dozen kleur en materialisatie: • lichte kleuren als lichtgeel, crème, of materiaaleigen kleuren • lichte materialen als hout, glas, metaal en leisteen, eventueel zijn vlakke gestucte oppervlakken ook mogelijk (stuc i.c.m. andere materialen) aansluiting op maaiveld: • het terrein wordt opgehoogd ten opzichte van de weg • ontsluiting van de gebouwen vindt plaats op het vernieuwde maaiveld (hoog) • auto’s rijden van het straatniveau in de parkeergarage • de gebouwen staan op het maaiveld relatie openbaar/privé: • ontsluiting op het nieuwe verhoogde maaiveld • de gebouwen hebben geen tuinen maar balkons en dakterrassen, per gebouw komt er één gezamenlijke entree • op de begane grond komen loggias, de buitenruimte blijft binnen de hoofdmassa van het gebouw. Door het terrein glooiend aan te leggen komen deze terrassen iets opgetild of juist verdiept t.o.v. het maaiveld parkeren: • parkeren gebeurt halfverdiept t.o.v. het huidige maaiveld. Doordat het toekomstige maaiveld iets opgetild wordt het parkeren in de nieuwe situatie verdiept • de parkeergarage krijgt één gedeelde entree vanaf de Parallelstraat maar kan eventueel per gebouw gescheiden worden +47,5 +39 +49 +48
+47,5
+47 +46 +45
+44,5
+44 De vrije elementen
48
Vrije plaatsing van de elementen
VRIJE ELEMENTEN - PARALLELSTRAAT
Hoogteverschillen
Gebouwen die zich naar de groen omgeving voegen
Toepassing van natuurljke materialen
Voetpad
Parallelstraat
Voetpad
Entree naar de parkeergarage verschilen in het groen
Spoor
Gebruik maken van de hoogteverschillen
Autoentree parkeergarage Doorsnede van spoor naar Parallelstraat met de aansluiting van de bebouwing op het maaiveld
49
VRIJE ELEMENTEN – STAKENBEEK Langs de Stakenbeek staan vier woongebouwen vrij in de ruimte. Belangrijk voor de woongebouwen aan het water is de tweezijdigheid van de gebouwen. De zijde die aan het water grenst, is transparant en open. De zijde die aan het park grenst meer gesloten. Belangrijk voor de elementen aan de beek is de toepassing van natuurlijke materialen en lichte kleuren. De gebouwen ‘zweven’ boven het maaiveld en hebben geen tuinen, maar terrassen. De gebouwen vormen een sterke eenheid en zijn eventueel identiek in vorm en materialisatie. Zo wordt een rustig en informeel beeld verkregen. De gebouwen vormen een ensemble van appartementen, stadswoningen of een gelijke combinatie van beide (2 om 2). rooilijn: • gebouwen liggen een licht verdraaid t.o.v. elkaar bouwhoogte: • vier lagen, de vierde laag vormt de bekroning als kap daken: • de gebouwen openen zich naar de waterzijde, de dakvorm moet deze richting versterken( bv een lessenaardak) • de kap kan aan de waterzijde inkepingen in de vorm van dakterrassen hebben gevelopbouw/decoratie: • de noordgevel aan de parkzijde is relatief gesloten • de zuidgevel aan de waterzijde opent zich naar het water • aan de waterzijde komen de buitenruimtes in de vorm van (dak-) terrassen en balkons • de gevelopeningen aan de waterzijde zijn groot en de gevels ogen licht.
kleur en materialisatie: • lichte materialen en kleuren • materiaaleigen kleuren sluiten aan op de groene omgeving • hout, glas, staal en leisteen zijn passende materialen aansluiting op maaiveld: • de gebouwen worden iets opgetild • terrassen kragen over het water uit relatie openbaar/privé: • gebouw is opgetild waardoor openbaar en privé sterk van elkaar gescheiden worden • buitenruimte op een terras of balkon (in het geval van appartementen) aan het water • de privacy van de woning wordt door de dichte parkgevel van het openbare park gescheiden parkeren: • omdat het gebouw opgetild wordt kan er gebruik gemaakt worden van een halfverdiepte parkeeroplossing • deze parkeergarage mag aan de parkzijde niet uitsteken, eventueel kan de garage aan de waterzijde uitsteken zodat het dak van de garage als terras van de woningen op de begane grond dienst kan doen • als de garage in lijn ligt met de parkgevel moet de gevel van de garage die boven de grond uitsteekt open zijn zodat het gebouw los komt van het maaiveld • eventueel kan er in de bouwvelden achter de vrije elementen worden geparkeerd, mits niet in de openbare ruimte
+44,5 +44,5 +43,5
+44,5 +43
De vrije elementen
50
Gelijkmatige, licht verdraaide plaatsing gericht op de beek
VRIJE ELEMENTEN - STAKENBEEK
Hoogteverschillen
Een transparante beeld aan de waterzijde en gebruik van natuurlijke materialen
Parkzijde
Waterzijde
Parkzijde
Vijver aan de Stakenbeek
Tijdelijke waterberging
Een kap geeft richting aan het gebouw Gebouwen hebben twee zijden - gesloten kant aan park, open aan water
Vijver aan de Stakenbeek
Tijdelijke waterberging
Gebouwen zijn iets opgetild en komen zo los van het maaiveld, parkeren kan onder het gebouw
Waterzijde
Doorsnede van parkzijde naar waterzijde met de aansluiting van de bebouwing op het maaiveld
51
52
BEELDKWALITEIT OPENBARE RUIMTE 53
GEBIEDSINDELING Net als bij het hoofdstuk bebouwing zijn voor de openbare ruimte verschillende deelgebieden te onderscheiden. Anders dan bij de gebiedsindeling van de bebouwing zijn de grenzen tussen de deelgebieden minder hard. Globaal valt de openbare ruimte uiteen in de volgende zes onderdelen: 1. De loper De loper is de voornaamste openbare ruimte van het plan. De loper heeft een levendige klein stedelijke uistraling en auto- en fietsverkeer worden van elkaar gescheiden. Het middengebied van de loper bestaat uit terrassen en is groen ingericht. 2. Het Stationsplein Het stationsplein is de eerste indruk die reizigers krijgen van Oldenzaal. Het plein is overzichtelijk en heeft een groene uitstraling. Hoogteverschillen en een waterbassin geven het plein een eigen sfeer. 3. De Stakenbeek De Stakenbeek is de verbinding tussen Oldenzaal Centraal en het landschap. De Stakenbeek krijgt brede oevers en losse boomgroepen, De aanleg van een voetgangers route aan de noord en/of zuidzijde maakt het mogelijk langs de beek te lopen.
4
4. Bosachtige ruimtes met gebouwen De bosachtige ruimtes halen het landschap Oldenzaal Centraal binnen. Het gebruik van heesters versterken de bosachtige sfeer. 5. Bisschop Balderikstraat Parallelstraat Naast ontsluiting van het plangebied is de Bisschop Balderikstraat een belangrijk groen beeldmerk voor Oldenzaal Centraal. De sfeer wordt bepaald door een stevige bomenlaan en begeleiding van de ruimte door terrasmuren. Het parkeren wordt omwille van het groene beeld zoveel mogelijk beperkt.
1
6. Groen ingerichte woonstraten. De groen ingerichte woonstraten passen bij het informele karakter van de bebouwing. De met gras ingeplante bermen tussen voetpad en rijbaan geven de straten een groen uiterlijk. De bomen zijn informeel in het profiel geplant.
2 4
6
5 6
54
GEBIEDSINDELING - OPENBARE RUIMTE
4. bosachtige ruimte met gebouwen 2. stationsplein
1 .loper
4. bosachtige ruimte met gebouwen
6. Groen ingerichte woonstraten 4. bosachtige ruimte met gebouwen 6. Groen ingerichte woonstraten 6. Groen ingerichte woonstraten
6. Groen ingerichte woonstraten
6
3. Stakenbeek
5
4
5 Bisschop Balderikstraat Parrallelweg
6
6 3
55
SFEER EN KARAKTER De openbare ruimte van Oldenzaal Centraal vormt een golvend netwerk van langgerekte groene ruimtes rond geterrasseerde ‘kamers’ die Oldenzaal centraal verbinden met de beeldbepalende gebouwen in de omgeving en het karakteristieke Twentse landschap. Het zichtbaar maken van de hoogteverschillen maakt Oldenzaal Centraal als wijk herkenbaar en past bovenal bij het vriendelijke en groene karakter van de plaats.
56
SFEER EN KARAKTER
57
BEGRENZING TERRASSEN MET KEERMUREN Markering van het reliëf door middel van muurtjes is een belangrijk middel om de buitenruimte binnen het gebied vorm te geven. De markering van het reliëf vindt op verschillende manieren plaats. Om eenheid binnen het plangebied te brengen is het belangrijk de muren uit hetzelfde materiaal op te trekken. Het materiaal van het muurtje zal moeten aansluiten bij de informele sfeer, die in het plan wordt nagestreefd. Het muurtje kan dan bijvoorbeeld gemaakt worden van gestapelde stenen of een prefab-element. Welk materiaal ook gekozen wordt, belangrijk is dat de muurtjes een ‘ruwe’ enigszins grove uitstraling hebben, bij voorkeur in een donkere kleur. Binnen het plangebied bestaat één ruimte die zich duidelijk onderscheidt. Het betreft de loper. Omdat deze ruimte formeler is opgezet wordt een stedelijker uitstraling en een gladde afwerking in een donkere kleur passender geacht. Het materiaal van de keermuur kan hetzelfde.
Voorbeelden van een gladde muur (kleine) keermuur en groene berm
Muurtje (als erfafscheiding)
Muurtje en talud
Keermuur en talud
Getrapte keermuur met halfverdiept parkeren
58
ONTWERPMIDDELEN
Voorbeelden van een ruwe muur
(kleine) keermuur en groene berm Muurtje en talud Muurtje (als erfafscheiding) Keermuur en talud Getrapte keermuur
59
BOMEN Bomen bepalen voor en groot deel de sfeer in Oldenzaal Centraal. Ze vormen de kamers en benadrukken de richting van de ruimte. In het gebied zijn al veel volgroeide bomen aanwezig, deze bestaande bomen worden waar mogelijk gehandhaafd en aangevuld met nieuwe. Daar waar de ruimte het toelaat worden bomen van de eerste orde gebruikt. In het plangebied worden bomen op een viertal wijzen toegepast: • Laanbeplanting benadrukt ruimte en bestaat zoveel mogelijk uit inheemse soorten. Laanbeplanting vindt men langs de Bisschop Balderikstraat / Parallelstraat en de Loper. • Bomen als schermen. Beplanting aan één zijde van de weg bijvoorbeeld langs de zuidkant van het nieuwe station en in korte rijen langs de verlengde Stationstraat. • Bosachtige beplanting met plaatselijk onderbeplanting. De bosachtige beplanting bestaat uit met meerdere boomsoorten in de ruimtes tussen het spoor en de Bisschop Balderikstraat / Parallelstraat. Belangrijk is dat de kronen zich voor een deel sluiten. • Beplanting in kleine groepen of solitair langs de woonstraten en langs de Stakenbeek. De kleur en bloeiwijze van deze bomen draagt bij aan de informele sfeer van de straten.
Voorbeelden bomen als laanbeplanting, als scherm bomen in een bosachtige beplanting en in groepen
60
ONTWERPMIDDELEN
Bomen als scherm Laanbeplanting Bomen in groepen en solitair Bosachtige beplanting
61
KLEURSTELLING, MATERIAALKEUZE EN BIJZONDERE ELEMENTEN Groen is de hoofdkleur van de openbare ruimte. De kleur en materiaalkeuze van de verhardingen en keermuren in de openbare zullen hiermee moeten harmoniĂŤren. Het kleur thema voor de openbare ruimte kent dezelfde principes als die voor de bebouwing. De verharding en keermuren worden zoveel mogelijk in een warme, natuurlijke, donkere en terughoudende kleur gehouden. Lichte onderdelen ter accentuering zijn wenselijk. Verhardingen worden gemaakt van natuurlijke materialen zoals gebakken klinker en natuursteen. Bijzondere elementen in de belangrijkste openbare ruimtes versterken de herkenbaarheid. Bijzondere elementen komen voor in de loper, het stationsplein en de Stakenbeek en zijn veelal watergerelateerd. Gedacht kan worden aan fonteinen op het stationsplein, een waterval in de Stakenbeek en bijzonder vormgegeven infiltratie goten in de loper.
Voorbeelden van donkere materialen
Fonteinen stationsplein
Waterval in de Stakenbeek
Voorbeelden van lichte materialen
62
ONTWERPMIDDELEN
Infiltratiegoten Fontijn op stationsplein Waterval in de Stakenbeek
63
LOPER Geterrasseerde boulevard
voetpad
haag voetpad
fietspad
LOPER
45m
fietsers en voetgangers
goot
64
grasplateau
Parkeren • bezoekersparkeren is beperkt toegestaan en vindt plaats aan de zijde van de weg waar de bebouwing zich bevindt
terassen
groene berm
Straatmeubilair • het straatmeubilair wordt uitgevoerd in een metaal bronzen kleur
rijbaan
Bomen en hagen • de zijde van de rijweg wordt begeleid door een bomenlaan van de eerste grootte. De bladkleur van de bomen is bij voorkeur frisgroen. Bijvoorbeeld esdoorn • begeleiding van voetpad en fietspad met verspreid staande verschillende soorten bloeiende bomen van de tweede of derde grootte. De bloeikleur van de bomen is bijvoorkeur gebroken wit of zachtgeel • de keermuur parallel aan de woningen is voorzien van een wintergroene haag
langsparkeren
Kleurstelling en materiaalgebruik • de basis wordt gevormd door gebakken klinker met daarin accenten en markeringen van natuursteen • voor de voetgangerszone en het fietspad heeft de klinker een zwart bruine kleur • voor de rijbaan worden de klinkers hergebruikt • de muurtjes rond de grasplateaus uitgevoerd in metselwerk in dezelfde zwartbruine kleur als de voetpad • banden en de brede goot worden uitgevoerd in lichtgrijs graniet
auto´s
voetpad
Algemeen • middenruimte bestaat uit verschillende grasplateaus die met een keermuur worden begrensd • het voetpad wordt van de rijbaan gescheiden door een verhoogde band • de rijwegzijde wordt begeleid door een bomenlaan van de eerste orde • begeleiding van voetpad en fietspad met verspreid staande verschillende soorten bloeiende bomen • de bebouwing staat direct aan de straat, voortuinen ontbreken
Gebouwen voegen zich in de omgeving
Bomen met crèmekleurige bloeiwijze
Keermuur van straatsteen verhardingen
Donkere bestrating
Impressie loper
Lengte profiel van de loper
65
HET STATIONSPLEIN Valleiplein Komvormig groen plein ingeklemd tussen Loper en Enschedesestraat. De ruimte is het visitekaartje van Oldenzaal Algemeen • ruimte is asymmetrisch met steile hoge wand aan noordzijde en lage wand aan de zuidzijde • de getrapte wanden zijn groen begroeid met heesters of klimplanten • blikvanger is de langgerekte vijver eventueel voorzien van fonteinen • in de vallei is ruimte voor enkele parkbomen met een bijzondere vorm of bloeiwijze • de zuidzijde van de vallei is afgezoomd door bomenrij • perrons zijn vanaf Enschedesestraat en loper bereikbaar • het voetpad wordt van de rijbaan gescheiden door een verhoogde band • station voor auto’s aan zuidzijde bereikbaar Kleurstelling en materiaalgebruik • de basis wordt gevormd door gebakken klinker met daarin accenten en markeringen van natuursteen • voor het voetpad heeft de klinker een zwart bruine kleur • voor de rijbaan worden de klinkers hergebruikt • de getrapte keermuren aan de noord- en zuidzijde van het groene muur
nieuwe stationstraat
station
Parkeren • parkeren is beperkt toegestaan en vindt alleen plaats aan de zuidzijde van de bebouwing in kleine groepjes. Tussen de parkeerplaatsen zijn bomen geplant Straatmeubilair • het straatmeubilair wordt uitgevoerd in een metaal bronzen kleur en is hetzelfde als dat van de loper Overgang naar bebouwing • de woningen staan direct aan de straat, voortuinen ontbreken
station aan zuidzijde
voetpad
keermuur berm / langsparkeren
rijbaan
groen
water bassin
berm
perron
spoor
perron
hellingbaan
groene keermuur
berm
rijbaan
voetpad
HET STATIONSPLEIN
Bomen • aan de zuidzijde wordt de weg aan de kant van de woningen begeleid bomenrij van de eerste of tweede grootte met een slanke groeivorm • op het stationsplein is ruimte voor een enkele markante boom van de eerste orde
bassin
variabel
66
stationplein wordt uitgevoerd in een ruw materiaal in een lichte tint en voorzien van heesters of klimplanten • in het waterbassin wordt hetzelfde lichtgrijze graniet als in de loper verwerkt
Groene pergola bij station
Begroeide groene keermuur, aan noordkant van station, eventueel met waterelement
Water element aan zuidzijde, eventueel met fonteinen
67
DE STAKENBEEK Beekpark Lager gelegen natuurlijk vormgegeven beekloop aan de noordzijde begeleid door getrapte keermuren en voorkanten van woningen. Domein van fietsers en voetgangers. Algemeen • natuurlijke flauwe oevers waarbij de waterlijn wordt verbijzonderd • de Stakenbeek is alleen voor fietsers en wandelaars bereikbaar en er wordt dan ook niet geparkeerd • langs de beek zijn ruimtes om te spelen • gebouwen staan in het park en aan de Stakenbeek. Ze hebben geen tuin Hoogteverschil • het hoogteverschil in de beek kan benut worden voor het creëren van een waterval • langs de oever ligt een smal wandelpad op een dijkje • de oever van de Stakenbeek is flauw en natuurlijk • getrapte keermuren of walmuren hebben een groene uitstraling Kleurstelling en materiaalgebruik • het voetpad langs de Stakenbeek heeft bij voorkeur een lichtgrijze kleur. Zowel halfverharding als asfalt met een
Bomen • de Stakenbeek heeft een informeel en natuurlijke karakter. Bomen bestaan uit een mix van inheemse en parkbomen van verschillende grootte. De vorm en bloeiwijze van de bomen verschilt Bruggen, speeltoestellen • de bruggen hebben net als de gebouwen een lichte en transparante uitstraling. Om dit te bereiken wordt gekozen voor natuurlijke, lichte materialen als metaal en hout • speeltoestellen en speelaanleidingen worden geïntegreerd in het park en bestaan uit staal of hout. Bij voorkeur in hun natuurlijke kleurgehouden Overgang gebouw -park • gebouwen staan in het park en aan de Stakenbeek. Ze hebben geen tuin • de vijvers bij de vrije elementen zijn constant van water voorzien
voetpad in park
voetpad voor woningen
pad
tallud
Stakenbeek
tallud
variabel
pad
tallud
STAKENBEEK
voetpad op dijkje
tallud
pad
gazon
groene keermuur
parkeren
voetpad
68
lichte toeslag zijn denkbaar • de keermuren bestaan uit hetzelfde materiaal als elders in Oldenzaal Centraal en hebben een ruw oppervlak en een lichte kleur • de oever kan eventueel met grijze graniet keien worden verbijzonderd
Gebouwen voegen zich in de omgeving
Bijzondere afwerking van de oever
Voetpaden met een lichte verharding
Licht golveld maaiveld met bomen
Hoogteverschil in de beek kan benut worden voor een waterval
69
BISSCHOP BALDERIKSTRAAT / PARALLELSTRAAT Landschappelijke laan (23m breed) Algemeen • de laan heeft lichte krommingen • de rijbaan wordt aan weerszijden begeleidt door brede groene bermen • de hoogteverschillen wordt door keermuren opgevangen. • tussen de keermuur en de tuin ligt een voetpad • bomen van de eerste orde staan in dubbele rijen geplant. Belangrijk is dat de kroon hoog begint. De bomenrij aan de kant van de keermuur wordt zo min mogelijk onderbroken
Aansluiting bebouwing • inritten naar woningen zoveel mogelijk beperken. Plaatsing van de inritten afstemmen op doorgaande rijbomen • de erfafscheiding is met de woning mee ontworpen
70
BISSCHOPBALDERIKSTRAAT / PARALLELSTRAAT
voetpad
Straatmeubilair • de verlichting toont verwantschap met die van de loper • langs de rijbaan worden natuurlijk uitziende anti-parkeermiddelen geplaatst
keermuur
Parkeren • er wordt aan één zijde van de weg langs de band geparkeerd. Hiervoor worden geen markeringen in het wegdek aangebracht
23 m
berm
Bomen en hagen • de rijbaan wordt begeleid door een dubbele rij bomen van de eerste grootte die veel in het landschap rond Oldenzaal voorkomt, bijvoorbeeld eiken • de hagen rond parkeervakken bestaan uit een bladverliezende soort
rijbaan
berm
voetpad
keermuur
Kleurstelling en materiaalgebruik • het voetpad heeft een zwart bruine kleur • voor de rijbaan worden de klinkers hergebruikt • de keermuren bestaan uit hetzelfde materiaal als elders in Oldenzaal Centraal en hebben een ruw oppervlak en een lichte kleur • anti-parkeermiddelen hebben een natuurlijk uiterlijk en kunnen bijvoorbeeld bestaan uit lichte grijze zwerfkeien • inritten zijn voorzien van gebakken materiaal. Ter hoogte van de inrit en het parkeervak loopt de band door
Dubbele rijbomen waarvan de kroon hoog begint geeft de straat een landelijke uitstraling
Voetpad ligt los van de rijbaan, de band geeft profiel
Muurtje zorgt voor belijning van de straat
Donkere materialen in de straat
Impressie van de Bisschop Balderikstraat
71
BOSGEBIEDEN Hoger gelegen gebieden die ingeplant zijn met bomen, waartussen vrijstaande gebouwen staan. Algemeen • de gebieden liggen hoger dan de directe omgeving • de gebieden hebben een semi-openbaar karakter • de gebouwen schemeren door het groen • het maaiveld verheft zich verder boven de keermuur • de inrichting heeft een informeel bosachtig parkkarakter Kleur en materiaalgebruik • verharding wordt waarmogelijk zoveel mogelijk beperkt. Wandelpaden kunnen net als bij de Stakenbeek bestaan uit halfverharding in een licht kleur • de keermuren bestaan uit hetzelfde materiaal als elders in Oldenzaal Centraal en hebben een ruw oppervlak en een lichte kleur
van de eerste grootte waarvan de kronen zich op sommige plaatsen sluiten. Gedacht kan worden aan dennen, berken of beuken. Belangrijk voor de boomkeuze is dat bladkleur wordt afgestemd op de boomsoort van de Bisschop Balderikstraat • bij de bosachtige ruimtes bij de Watertoren en de loper kunnen (bloeiende) heesters (bijv. rododendron) of varens aan de beplanting worden toegevoegd waardoor het bos een parkachtig karkater krijgt Parkeren • de bebouwing is voorzien van een parkeerkelder. In de bosgebieden zullen geen auto’s op maaiveld voorkomen • de inrit wordt groen vormgegeven Aansluiting gebouw • De gebouwen hebben geen private tuin. De inrichting van het parkbos neemt deze rol over
Bomen en heesters • de gebieden zijn beplant met inheemse boomsoorten spoor
voetpad
tallud / berm
rijbaan
tallud / berm
BOSACHTIGE RUIMTES
Parallelstraat
voetpad
bosgebied
tallud
spoor
72
bosachtige omgeving
Licht golveld maaiveld met bomen
Parkeergarage is opgenomen in het groen
Heester maken de ruimte kleinschaliger
Gebouwen voegen zich in de omgeving
73
GROEN INGERICHTE WOONSTRATEN Algemeen De groen ingerichte woonstraten worden onderverdeeld in brede en smalle straten. De brede straten staan haaks op de Bisschop Balderikstraat / Parallelstraat en de smalle straten liggen evenwijdig aan de Bisschop Balderikstraat / Parallelstraat. • de rijbaan wordt aan weerzijden begeleid door een groene berm of hagen • er wordt slechts aan een zijde geparkeerd en parkeerplaatsen zijn met hagen omzoomd • afhankelijk van de situatie bevindt zich aan één of aan twee zijden van het profiel een voetpad • de brede woonstraten die tevens voorzieningen ontsluiten zijn voorzien van een verhoogde band • de berm wordt zo min mogelijk doorsneden Kleurstelling en materiaalgebruik • het voetpad heeft een zwart bruine kleur • voor de rijbaan worden de klinkers hergebruikt • de keermuren bestaan uit hetzelfde materiaal als elders in Oldenzaal Centraal en hebben een ruw oppervlak en een lichte kleur • parkeervakken en inritten zijn voorzien verharding met grote voegen zodat het gras er doorheen kan groeien. Ter hoogte van de inrit en het parkeervak loopt de band door Bomen en hagen • de weg wordt begeleid met verspreid staande of in kleine groepjes geplante verschillende soorten (bloeiende) bomen van wisselende grootte • de hagen rond parkeervakken bestaan uit een bladverliezende soort Aansluiting bebouwing • inritten naar woningen zoveel mogelijk beperken. Plaatsing van de inritten afstemmen op doorgaande rijbomen • de erfafscheiding is met de woning mee ontworpen
74
GROEN INGERICHTE WOONSTRATEN
75 voetpad keermuur
21 m
parkeer garage is opgenomen in het groen
rijbaan
berm /tallud
keermuur voetpad
parkeren binnen bouwblok
voetpad keermuur berm / tallud
rijbaan
berm met incidenteel parkeren afgeschermd met haag keermuur voetpad
21 m
Inritten naar de woningen en parkeerplaatsen zijn voorzien van grasstenen
Brede groen ingerichte woonstraat
berm / tallud
GROEN INGERICHTE WOONSTRATEN
11,5 m
voetpad keermuur berm
Parkeren achter haag
rijbaan
76
incidenteel parkeren met haag
Smalle groen ingerichte woonstraat
berm / tallud
rijbaan
haag
voetpad
11,5 m
77
78