O L D E N Z A A L S TAT I O N S P L E I N Khandekar Stadsontwerp & Landschapsarchitectuur bv - Benthuizen - Soest
april 2005
INHOUD
2
Inleiding
4
Foto’s
6
Uitgangspunten visie
8
Analyse
10
Concept
12
Stedenbouwkundig ontwerp
18
Programma & Parkeren
21
Beeldkwaliteit bebouwing
26
Schets Inrichting
28
Financieel kader
1
Beeldvormingtekening uit de Visie ‘Stationspark Oldenzaal Centraal’.
2
INLEIDING
Inleiding
In 2003 is een Visie op hoofdlijnen voor het "Stationspark Oldenzaal
In dit onderhavige rapport worden de stedenbouwkundige uitgangspunten
Centraal", opgesteld door Khandekar Stadsontwerp en
voor de herinrichting van het Stationsplein uiteengezet. Tevens wordt de
Landschapsarchitectuur in opdracht van het gemeentebestuur van
financiĂŤle kant van het ontwerp beschreven en wordt de beeldkwaliteit van
Oldenzaal. Deze Visie, samengevat in 17 beslispunten, is in juni 2003 door
de gebouwen die het plein begrenzen gepresenteerd. Het rapport dient dus
de gemeenteraad van Oldenzaal vastgesteld. In de volgende fase van het
ook als houvast voor architecten die de gebouwen gaan ontwerpen. Tevens
project zal de Visie tot een masterplan voor het gehele gebied worden uit-
wordt in dit rapport een sfeer aangegeven voor de inrichting van het plein.
gewerkt.
Hierdoor dient het rapport ook als basis voor de toekomstige uitwerking van de inrichting van de openbare ruimte.
Een van de beslispunten in de Visie is het maken van een verbinding tussen Zuid-Berghuizen en het centrum van Oldenzaal. Deze verbinding (de zogenaamde 'loper') die in het verlengde van de Helmichstraat ligt, zal over het verdiepte spoor en via het heringerichte Stationsplein naar de Watertorenstraat leiden.
In opdracht van de gemeente Oldenzaal is Khandekar gevraagd om, vooruitlopend op het masterplan, een stedenbouwkundig plan te maken voor de herinrichting van het noordelijke gedeelte van de loper, dat over het Stationsplein gaat. Het is namelijk mogelijk de herinrichting van het noordelijke gedeelte van de loper uit te voeren nog voordat het spoor wordt verdiept. Alhoewel het station vooralsnog op zijn huidige plaats blijft en het spoor nog niet verdiept is, is nadrukkelijk de vraag om bij de herinrichting van het Stationsplein rekening te houden met de toekomstige aanleg van het verdiepte spoor. Tevens moet er in het ontwerp rekening mee worden gehouden dat bussen voorlopig over het Stationsplein zullen blijven rijden.
3
4
1 Het ziekenhuis en de watertoren liggen aan de noordkant van het Stationsplein. Beide gebouwen zijn beeldbepalend.
2 Het station ligt aan de zuidkant van het Stationsplein.
4 Het Geldermankantoor ligt in het verlengde van de Stationsstraat.
5 Het oude belastingkantoor ligt nu centraal op het Stationsplein. In de achtergrond staat het ziekenhuis en de watertoren.
F OTO ’ S
3 De watertoren, gezien vanaf het centrum. De Watertorenstraat verbindt het Stationsplein met het centrum.
3
1
5
6
2 4
6 De bestaande woningen in de buurt van het station zijn in de jaren ‘30 stijl gebouwd.
5
Maquettefoto uit de Visie ‘Stationspark Oldenzaal Centraal’. Op de foto is de nieuwe verbinding met Zuid-Berghuizen en het Stationsplein te zien.
6
UITGANGSPUNTEN VISIE
Randvoorwaarden Visie Stationspark Oldenzaal Centraal Het huidige Stationsplein zal in de toekomst deel gaan uitmaken van de
Parkeren
'loper' die Zuid-Berghuizen met de binnenstad verbindt. In de Visie
In de Visie wordt ernaar gestreefd om auto's zo veel mogelijk uit het zicht
‘Stationspark Oldenzaal Centraal’ worden in de beslispunten uitspraken
te houden door ze achter hagen op eigen terrein te parkeren of in par-
gedaan die direct of indirect betrekking hebben op de 'loper'. Deze uit-
keergarages te stallen. Deze maatregel geldt ook voor de loper en het
spraken zijn de randvoorwaarden voor de herinrichting van het
Stationsplein.
Stationsplein. Langzaam verkeer Gemengde functies
Over de loper komen een fietsroute en een voetgangersroute die in de
De loper is het middelpunt van het multifunctionele gebied Oldenzaal
toekomst Zuid-Berghuizen met het centrum zullen verbinden. Een gedeel-
Centraal. Daarom moeten juist hier veel verschillende functies naast
te van de fiets-/voetgangersroute zal over het huidige Stationsplein lopen
elkaar een plaats krijgen. Boven de begane grondlaag van centrumvoorzie-
en daar op de Watertorenstraat richting centrum aansluiten. In de herin-
ningen of kantoren komen woningen met een stedelijke uitstraling (appar-
richting moet hier mee rekening mee worden gehouden.
tementen of stadswoningen). Kantoorblokken kunnen ook worden afgewisseld met woonblokken. Hierdoor wordt een veilig en levendig gebied
Hoogteverschillen
rond het station gecreëerd met een hoge mate van sociale controle.
De Visie stelt voor om de nu aanwezige hoogteverschillen in heel Oldenzaal Centraal zichtbaar te maken en als "ontwerpthema" voor de openbare
Bouwhoogte
ruimte te gebruiken. Het hoogteverschil komt bijvoorbeeld beter tot uit-
De loper is één van de weinige ruimtes in het plan Oldenzaal Centraal dat
drukking als deze in terrassen met trappen en hellingbanen opgevangen
duidelijk door bebouwing wordt afgebakend. Zoals in heel 'Oldenzaal
worden. De herinrichting van het Stationsplein biedt een uitstekende
Centraal' zijn de gebouwen langs de loper drie tot vier lagen hoog met als
mogelijkheid om terrassen en trappen toe te passen.
bekroning een flauwe kap.
Handhaven beeldbepalende gebouwen Beeldbepalende gebouwen die langs de loper komen te staan moeten (voor zover mogelijk) gehandhaafd blijven en worden onderdeel van het ontwerp en de inrichting van de loper. De Visie noemt specifiek het oude belastingkantoor, de watertoren en 'Huize Irene'.
7
Watertoren
Oude belastingkantoor
Ziekenhuis
50+NAP 45.5+NAP
Station
Er is een totaal hoogteverschil van 4,5m vanaf het ziekenhuis tot aan het huidige station. Het hoogteverschil is echter nauwelijks voelbaar, omdat het gebied heel geleidelijk naar het station afloopt.
De gevel van het ziekenhuis ligt aan het eind van het Stationsplein. Het ziekenhuis ligt iets gedraaid ten opzichte van het Stationsplein en de omliggende bebouwing
8
A N A LY S E
De Watertorenstraat wordt in de toekomst een belangrijke langzaam verkeersroute naar de binnenstad. Het wordt ook een éénrichtingstraat voor auto’s als de verbinding over het spoor naar Zuid-Berghuizen is gerealiseerd. Een heldere fiets-/voetgangersroute tussen het huidige station en de Watertorenstraat ontbreekt nu echter nog.
Het oude belastingkantoor ligt centraal in de ruimte.
De bestaande rooilijnen verspringen ten opzichte van elkaar en definiëren niet het Stationsplein. Er moet gestreefd worden naar één doorgaande rooilijn langs het Stationsplein.
Zijtuinen van eengezinswoningen zijn mede oorzaak van het huidige rommelige beeld van het Stationsplein. Er is te veel onbestemde open ruimte op het Stationsplein waardoor er een verlaten indruk ontstaat.
De inrichting van het Stationsplein moet in de toekomst aansluiten op de 'loper' die vanaf de Helmichstraat naar het centrum gaat.
In de huidige situatie is veel ruimte gereserveerd voor verkeersbewegingen van de bussen. Er is bijvoorbeeld één rijbaan alleen voor de bussen.
Grote aantallen geparkeerde auto's bepalen het gezicht van het ziekenhuis en het verpleeghuis VVTO.
9
Stationsplein (de loper)
Het Stationsplein wordt aan weerszijden begeleid door bebouwing, in één rooilijn geplaatst waardoor er een afgebakende ruimte ontstaat. Een fiets-/voetgangersroute (met hellingbanen en trappen) loopt vanaf het station vóór de oostelijk gelegen gebouwen langs om direct aan te sluiten op de Watertorenstraat.
De groene terrassen van het Stationsplein eindigen op een nieuw plein voor het ziekenhuis. Dit plein ligt in dezelfde richting als het ziekenhuis en is dus iets gedraaid ten opzichten van het Stationsplein.
Het voorterrein van het ziekenhuis, waar nu geparkeerd wordt, wordt met groene terrassen ingericht, passend bij het groene beeld van 'Oldenzaal Centraal'. Er komt een (halfverdiepte) parkeergarage onder de terrassen. Tegenover het ziekenhuis komen kleinschalige vrijstaande gebouwen waarin eveneens ziekenhuis gerelateerde functies en woningen kunnen komen.
Het plein wordt aan de oostkant begrensd door nieuwe bebouwing die haaks op de richting van het ziekenhuis wordt geplaatst. In deze bebouwing kunnen bijvoorbeeld aan het ziekenhuis gerelateerde functies komen zoals een huisartsenpraktijk, een dagkliniek, een apotheek of woningen. Er wordt achter het gebouw, uit het zicht van het plein, op maaiveld geparkeerd. Tevens komt er een halfverdiepte openbare parkeergarage onder het gebouw en de parkeerplaats op maaiveld.
10
Het busstation komt aan de noordoostkant van het stationsgebouw te liggen. De bussen rijden via de bestaande weg ten westen van het plein tot vóór het stationsgebouw.
Watertorenplantsoen (route naar het centrum)
Ziekenhuisplein (scharnierpunt)
In het ontwerp worden de aanwezige hoogteverschillen tussen het stationsgebouw en het ziekenhuis door middel van nieuw aan te leggen terrassen opgevangen. De rijbaan voor de bussen wordt opgeheven en de terrassen krijgen een groene inrichting. Aan weerszijden van de terrassen komen rijen bomen.
CONCEPT
De groene inrichting en de bomen rondom de watertoren blijven gehandhaafd. De nieuwe bebouwing aan de zuidkant van het plantsoentje sluit de open ruimte mooi af.
Het Stationsplein is zodanig ontworpen dat het in de toekomst zal aansluiten op de ‘loper’ naar Zuid-Berghuizen.
11
12
STEDENBOUWKUNDIG ONTWERP
Maquettefoto van het heringerichte Stationsplein.
13
Profiel 1
Profiel 2
Profiel 3
1 2 4
3
Profiel 4
14
P RO F I E L E N
15
16
B E S TA A N D E / N I E U W E S I T U AT I E
17
Kelder
Programma
Parkeren eigen terrein: A ca. 44ppl B ca. 33ppl D ca. 33ppl Ziekenhuis ca. 258ppl totaal ca. 368ppl
Het uitgangspunt is dat er gemengde functies in de omgeving van het station komen, zoals wonen en dienstverlening voor het centrum (bijv. kapE
Ziekenhuis
perszaak, advocatenkantoor, huisartsenpraktijk, kopiëerzaak) en kleine kantoren. Omdat er in het gebied reeds een ziekenhuis en een verpleeghuis
C F
gevestigd zijn, is het denkbaar dat hier dienstverlenende functies kunnen
D A
komen in de 'gezondheidsfeer', zoals een apotheek, dagkliniek, praktijken
B
voor fysiotherapeuten e.d. In principe worden er alleen op de begane grond voorzieningen en kleine Kelder
kantoorunits toegestaan. Op de verdiepingen komen woningen. Om het
Beganegrond voorzieningen: A B C D E F totaal
ontwerp echter flexibel te houden, zal het ook mogelijk moeten zijn om ca. 840m² ca. 540m² ca. 270m² ca. 500m² ca. 1050m² ca. 900m² ca. 4100m²
voorzieningen en kantoren van een beperkte omvang op de verdiepingen toe te staan, mits er een minimum aantal woningen in het gebied wordt
Parkeren op maaiveld
Parkeren op eigen terrein
F
D
Parkeren A
De gehanteerde gemeentelijke parkeernormen voor dit gebied zijn:
B
Woningen: 1,3 p.pl. per woning. Kantoren/Voorzieningen: (zonder baliefunctie): 1p.pl. per 50m² b.v.o. Beganegrond
Kantoren/Voorzieningen: (met baliefunctie): 1p.pl. per 30m² b.v.o. Verdiepingen
Openbare / publieke functie
Voorzieningen
Woningen
gebouwd.
C
parkeren eigen terrein: D ca. 4ppl E ca. 65ppl F ca. 50ppl totaal ca. 119ppl parkeren openbare ruimte: B+D ca. 18ppl Station ca. 50ppl totaal ca. 68ppl
E
Ziekenhuis
Appartementen: A (Stramien 7,5m) B (Stramien 8,1m) C (Stramien 20m) D (Stramien 7,2m) E (Stramien 7,5m) F (Stramien 7,5m) A-F
De norm van 1.3 ppl per woning is aan de lage kant, maar is bij deze locatie ca.22 ca. 16 ca. 3 ca. 21 ca. 29 ca. 30 ca. 115
acceptabel omdat er een P+R-terrein in de buurt is. In principe wordt er bij alle nieuwe gebouwen op eigen terrein (bij voorE
Ziekenhuis
keur onder maaiveld) geparkeerd. Zo blijft het aantal geparkeerde auto's in C
F
de openbare ruimte beperkt. Als het parkeren op eigen terrein op het
D
maaiveld plaatsvindt, moet deze uit het zicht zijn, bijvoorbeeld achter het A
Parkeerplaatsen totaal eigen terrein in openbare ruimte totaal
B 487ppl 68ppl 555ppl
gebouw of achter een haag. Bij terreinen die aantoonbaar te smal zijn (zoals bij gebouw B), kan de parkeernorm van de woningen worden verlaagd
Verdiepingen
omdat er een P+R-terrein in de buurt is. Er worden 4 parkeerplaatsen voor de gebruikers van het oude belastingkantoor in de openbare ruimte gereserveerd.
18
P RO G R A M M A & PA R K E R E N
Het verkeer
Autoverkeer Na de verdieping van het spoor bestaat de mogelijkheid dat de Haerstraat voor autoverkeer wordt afgesloten om sluipverkeer naar het oosten van Oldenzaal tegen te gaan. Tevens kunnen auto’s in de toekomst in één richting via de Watertorenstraat naar het centrum rijden.
Als de aansluiting met Zuid-Berghuizen gerealiseerd wordt, zullen de huidige verkeersstromen op het Stationsplein moeten veranderen om sluipverkeer door de Haerstraat richting het oosten tegen te gaan. Daarom wordt in het stedenbouwkundig plan rekening gehouden met de mogelijkheid van Mogelijke toekomstige afsluiting.
de afsluiting van de Haerstraat voor het autoverkeer ter plaatse van het Stationsplein. Fietsers en voetgangers kunnen in dit geval de doorgang nog wel blijven gebruiken. Indien de verdiepte aanleg van het spoor en de aansluiting met Zuid-Berghuizen een feit is, zullen de noodzakelijke verkeerskundige oplossingen definitief worden bepaald.
Busverkeer Het busstation komt aan de oostkant van het station te liggen. Er zijn opstelplaatsen voor 5 grote bussen en 1 kleine bus. De opstelplaatsen voor de bussen moeten bij een eventuele toekomstige uitbreiding ook achter de rooilijn van de oostelijke pleinwand blijven. Er is wel ruimte om in de noordelijke of zuidelijke richting uit te breiden.
Om de doorstroom van autoverkeer naar het centrum te bevorderen kan de Watertorenstraat in de toekomst (na de verdieping van het spoor) voor auto's opengesteld worden in één richting. Bussen zullen door de Watertorenstraat blijven rijden. Zoekgebied bij een eventuele uitbreiding van het busstation
Fietsers en voetgangers Vanaf het station is er een vrijliggend fietspad en een voetpad die beide naar de Watertorenstraat leiden.Vanaf de Watertorenstraat kunnen fietsers over de rijweg naar het centrum rijden.
Toekomstige uitbreiding van de loper
V E R K E E R S C I R C U L AT I E
19
20
Beeldkwaliteit Bebouwing
De gebouwen die aan het Stationsplein grenzen moeten bij twee sferen passen. Enerzijds bevinden ze zich in een gebied met kleinschalige woningbouw uit de jaren dertig, anderzijds begrenzen de gebouwen de toekomstige belangrijke hoofdruimte in het plan Oldenzaal Centraal, namelijk de "loper". De gebouwen moeten dus passen bij de sfeer van de brede statige "loper" met zijn bomenrijen maar toch ook aansluiten op de kleinschalige jaren 30 detaillering van de woningbouw in de omgeving.
De gebouwen in de omgeving van het Stationsplein zijn voornamelijk bakstenen gebouwen in de jaren 30 stijl. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling om deze stijl rond het Stationsplein te kopiëren. Om de centrale en openbare functie van het Stationsplein te benadrukken, zullen de gebouwen die het plein omsluiten niet alleen in baksteen worden uitgevoerd. De gebouwen moeten een terughoudende doch moderne uitstraling krijgen en perEen terughoudende doch moderne uitstraling
fect worden gedetailleerd.
jaren ’30 woningen
L o p e
Terughoudende en lichte kleuren
Verspringende daken
r
jaren ’30 woningen
Nieuwe gebouwen moeten bij twee sferen passen
B E E L D K WA L I T E I T B E B O U W I N G
21
Lichte kleuren passen bij een groene omgeving
22
B E E L D K WA L I T E I T B E B O U W I N G
Kleur en materiaalgebruik Het voorstel is om terughoudende en lichte kleuren voor de gevels te kiezen. Deze kleuren passen namelijk mooi bij een groene omgeving. De gevels kunnen bijvoorbeeld gekeimd of gestukt worden. Ook kan een materiaal dat van nature een lichte tint heeft worden toegepast, zoals sommige soorten natuursteen. Het is ook mogelijk om lichte gevelvlakken met bakstenen gevelvlakken af te wisselen. De materialen voor dakkapellen en kozijnen moeten eveneens bij een groene omgeving passen. Natuurlijke materialen zoals hout of metaal (bij voorkeur in hun natuurlijke tinten gehouden) zijn hiervoor uitermate geschikt. Helder gekleurde kunststofkozijnen zijn niet toegestaan. De daken worden in subtiele tinten zoals grijs en antraciet uitgevoerd (dus geen rode dakpannen). Lichte daken met lichte dakranden passen het beste bij Terughoudende en lichte kleuren créme
de eigentijdse sfeer van het Stationsplein. Zink of metalen dakplaten zijn geschikte dakmaterialen maar "vlakke" dakpannen met weinig reliëf passen ook in het beeld.
Rooilijn De gebouwen die het Stationsplein begrenzen moeten in één doorgaande rooilijn staan (ze verspringen dus niet).
L o p e r
Sfeerbeeld, arcade en menging van functies
Relatie tussen rooilijnen en loper
23
Geaccentueerde hoogteverschillen
Hoogteverschil Het hoogteverschil is een bijzonder kenmerk van 'Oldenzaal Centraal'. Dit Dakkappellen en terrassen maken het dakprofiel interessant
moet ook in de gebouwen zichtbaar worden gemaakt. Het hoogteverschil komt in de openbare ruimte tot uitdrukking door de terrassen, trappartijen en hellingbanen. De begane grondlaag van de gebouwen mag niet in één lijn doorlopen maar moet samen met het maaiveld verspringen. Op de plaatst waar deze verspringing plaatsvindt, moet ook het dak verspringen zodat het hoogteverschil ook in de hoogte te zien is. Per gebouw moet de dak minimaal één keer verspringen. De verspringing moet tevens geaccentueerd worden door bijvoorbeeld een (dak)terras of een dakkapel op deze plaats te maken.
Dakopbouw Sfeerbeeld verspringende daken
De gebouwen worden met een flauwe kap van minimaal 20 en maximaal 30 graden bekroond. Het beeld wordt rustig gehouden door de nokken evenwijdig aan het plein te laten lopen. Onder de daken wordt gewoond en de daken worden door dakkapellen verlevendigd. De grote, eenduidige daken geven de benodigde voornaamheid aan de gebouwen terwijl de dakkapellen en de detaillering aansluiten op de omgeving en de bestaande bebouwing.
Geaccentueerde hoogteverschillen
24
Dakkappellen
B E E L D K WA L I T E I T B E B O U W I N G
Bouwlagen - onder de daken wordt gewoond
Bouwhoogte De noord-zuid richting van het Stationsplein moet worden benadrukt, omdat daarmee ook de route naar het centrum meer aandacht krijgt. Daarom zijn de hoofdmassa's van de gebouwen die direct aan het Bijzondere hoekoplossing, kleurgebruik accentueert de sprong in de gevel
Stationsplein grenzen drie lagen hoog met een kap. Als gebouwen de "hoek om gaan" (bijvoorbeeld langs de Haerstraat) moet dit gedeelte van het gebouw ondergeschikt (lager) dan de hoofdmassa zijn om op de bestaande woningen aan te sluiten. Dergelijke hoeken en overgangen van hoog naar laag geven aanleiding voor bijzondere hoekoplossingen.
Een perfect gedetailleerde dakkappel
Aansluiting op maaiveld Aan de oostkant van het Stationsplein wordt het trottoir uitgevoerd als een looproute met trappen. De begane grondniveaus van de gebouwen moeten op deze trappen aansluiten. Aan de westkant van het Stationsplein, waar de kavels minder diep zijn, komt een arcade die op de bovenste lagen overbouwd is. De arcade is minimaal 2,5m breed en 4m hoog.
Looproute met trappen aan de oostkant
Arcade aan de westkant
25
Schets Inrichting "Loper" Het Stationsplein en omgeving heeft een prominente positie in Oldenzaal
De "loper" zelf wordt groen ingericht. De toegepaste beplanting is overwe-
Centraal. Bovendien zal dit gedeelte als eerst worden ingericht en een
gend laag, zodat de zichtlijn naar het ziekenhuis wordt gehandhaafd. De
"visitekaartje" voor Oldenzaal Centraal zijn. Daarom is een zorgvuldige
“loper” kan bijvoorbeeld uitgevoerd worden als een grasvlak met losse
detaillering met hoogwaardige materialen belangrijk. De inrichting is
boomgroepen of met lage heesterbeplanting.
gecompliceerd vanwege de hoogteverschillen. Er kan alleen een samenhangend sfeer voor het Stationsplein ontstaan
Het ziekenhuisplein krijgt een andere sfeer dan de “loper” of de
als de aansluiting tussen de gebouwen en
trottoirs omdat het plein de spil is waar de verdraaiing van de
het maaiveld (de
richting plaatsvindt. Dit plein wordt meer stedelijk ingericht.
trappen en
De rijbanen voor het gemotoriseerde verkeer dat over
de hellingba-
het plein zal rijden worden op subtiele wijze in de
nen) uiterst
bestrating aangegeven door bijvoorbeeld een ander
zorgvuldig
bestratingspatroon.
gebeurt. Tevens moeten de materi-
Het nieuwe ‘Watertorenplantsoen’ krijgt daarente-
alen van het maai-
gen een natuurlijke inrichting. De hoge bomen worden gehandhaafd en het maaiveld
veld en de gebouwen
wordt met gras of bodembedekkers
op elkaar worden afgestemd.
beplant. Eventuele voetpaden in In de brede trottoirs naast de gebouwen worden architectoni-
dit plantsoentje worden uitgevoerd in halfverharding (bijvoor-
sche elementen verwerkt. Dit wil zeggen dat hoogteverschil-
beeld boomschors).
len door trappen worden overbrugd en dat bomen bijvoorbeeld in lange, lage plantenbakken worden gezet. Het trottoir aan de westkant maakt deel uit van de arcade van het gebouw. Aan de oostzijde komen hellingbanen voor voetgangers en een fietspad dat door middel van bomen van het trottoir wordt gescheiden. Het is wenselijk om in de verdere uitwerking te onderzoeken of water in het profiel (bijvoorbeeld onder de bomenrijen) verwerkt kan worden.
Voorbeeld Inrichting
26
SCHETS INRICHTING
Voetpad
Berm
Fietspad
Voetpad
Groen
Berm
Weg
Langsparkeren
Arcade
Profiel door het Stationsplein
Voorbeeld van een groene inrichting voor de loper
27
Financieel kader
Kosten en opbrengsten
In het Masterplan Oldenzaal Centraal totaal is een financiële analyse van de
De financiële raming is gebaseerd op de huidige inzichten, schattingen en
mogelijke uitwerking opgenomen. Omdat Oldenzaal Centraal een complex
kengetallen naar beste weten met marges die in dit stadium gebruikelijk
en groot gebied is, zal de uitvoering gefaseerd plaatsvinden. Het deelgebied
zijn zowel ten aanzien van de kosten als t.a.v. de opbrengsten.
dat als eerste zal worden uitgevoerd is de herinrichting van het huidige Stationsplein. Deze uitwerking is in onderhavig rapport beschreven en
Geraamde kosten en opbrengsten op hoofdcomponenten. (in mln
vormt een integraal onderdeel van de stedenbouwkundige uitwerking van
euro, afgerond, prijspeil 1 nov. 2004)
het gehele plangebied. De financiële analyse van dit deelgebied vormt ook een integraal onderdeel van de in het Masterplan opgenomen financiële
Herontwikkeling huidig Stationsplein
analyse.
Kosten: Verwerving
€
6,25
mln
Bij de financiële analyse van het Stationsplein is een zgn. integrale residuele
Bouw-woonrijp maken
€
9,1
mln
benadering gehanteerd d.w.z. er wordt vanuit gegaan dat alle
Onderzoekskosten, stelpost planschade
€
0,2
mln
gronden/opstallen verworven worden, bouw- en woonrijp worden gemaakt
Planontwikkelingskosten,V&T, R&O
€
0,5
mln
en dat ze vervolgens worden verkocht t.b.v. de bouw van woningen, appar-
Totaal kosten herontwikkeling (excl. btw)
€ 16,05
tementen, kantoren en voorzieningen. Daarbij is uitgegaan van het bouwprogramma, zoals in de uitwerking is aangegeven. Qua tijdhorizon is er van-
Opbrengsten:
uit gegaan dat de werkzaamheden starten in 2006 en eindigen in 2011
Verkoop grond
€
7,22
mln
(einddatum exploitatie 1 januari 2012).
Provinciale bijdrage Stationsplein
€
0,4
mln
Bijdrage t.b.v. parkeerkelder
€
4,52
mln
Naast de ontwikkeling van de deelgebieden is verdieping van het spoor en
Totaal opbrengsten gebiedsontwikkeling
€ 12,14
de aanleg van de (nieuwe) kruisende infrastructuur van essentieel belang
Resultaat: Bijdrage gemeente Oldenzaal
€ 3,91a)
voor de samenhang, de uitstraling en de ontwikkelingsmogelijkheden van het gehele gebied. De kosten van de aanleg van het verdiepte spoor en de
a) De bijdrage gemeente Oldenzaal is een nomimaal bedrag. Rekening
kruisende infrastructuur zijn afzonderlijk begroot.
houden met de looptijd (7 jaren) en een rentepercentage van 6% bedraagt de contant waarde afgerond 4,8 mln euro.
28
FINANCIEEL KADER
Toelichting:
Dekking bijdrage gemeente Oldenzaal
Kosten
Uit bovenstaand overzicht blijkt dat de gemeente Oldenzaal ca 3,9 mln
Bij het bepalen van de kosten zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
euro (nomimaal, contante waarde ca. 4,8 mln euro) zou moeten bijdragen
-
De berekeningen betreffen een integrale residuele benadering.
ter realisering van de herinrichting van het huidige Stationplein. Die opgave
M.a.w. er wordt verondersteld dat alle gronden/opstallen worden
is voor de gemeente te fors.
verworven, bouwrijp worden gemaakt en op de markt worden
-
-
-
-
gebracht.
Om dat probleem op te lossen en toch op korte termijn een start met de
De verwervingskosten zijn gebaseerd op de WOZ-waarde en daar
herinrichting te kunnen maken is een nadere fasering uitgewerkt: er is een
waar bekend zijn de aankoopwaarden gehanteerd.
eerste stap ontwikkeld.
In het bouw- woonrijp maken zijn de sloopkosten, de sanerings kosten, het civieltechnische werk opgenomen en de bouw van een
Deze eerste stap omvat de herinrichting van de openbare ruimte vanaf het
ondergrondse parkeerkelder nabij het ziekenhuis.
huidige station tot de zuidkant van de Prins Bernhardstraat., verplaatsing
In de planontwikkelingskosten zijn ook de voorbereidings en plan
van het busstation en de (tijdelijke) inrichting van een nieuw busstation, en
ontwikkelingskosten tot dusverre t.b.v. dit deelgebied opgenomen.
realisering van de bouwblokken A ( nieuwbouw oostkant), B (gebouw
De kosten zijn excl. BTW, prijspeil eind 2004.
westkant) en D (nieuwbouw westkant)1. Deze eerste stap is de ABD-variant genoemd. Daarnaast is ten behoeve van de realisering van deze eerste
Opbrengsten -
-
-
stap het uitgangspunt ' volledige verwerving' losgelaten. Er wordt vanuit
Het in de uitwerking Stationsplein opgenomen bouwprogramma is
gegaan dat de private eigenaren2 van bouwblok A, B en D de gebouwen
als uitgangspunt gehanteerd.
voor eigen rekening en risico zullen realiseren conform de door de
De grondopbrengst per woning is gebaseerd op een raming van de
gemeente gewenste uitwerking en dat de gemeente de herinrichting van de
verkoopkosten (vrij op naam excl. BTW) vermindert met de stich-
openbare ruimte (incl. verplaatsing busstation) realiseert. Daarbij wordt er
tingskosten.
vanuit gegaan dat de private eigenaren een financiĂŤle bijdrage leveren aan
De opbrengst van de oppervlakte kantoren en voorzieningen is gebaseerd op marktprijzen.
-
Er is aangenomen dat er door externe partijen een bijdrage wordt geleverd t.b.v. de ondergrondse parkeerkelder.
1 Ruwweg gesteld wordt de herinrichting van de 'kop van de centrale loper: het gebied rondom het ziekenhuis/vvto' gedefinieerd als stap 2. 2 Woonmaatschappij WBO is eigenaar van bouwblok A, fam Roelofzen is eigenaar van bouwblok B en Strukton is eigenaar van bouwblok D.
29
de gemeente ter mede financiering van de kosten van de herinrichting van
Uit de tot dusverre gevoerde besprekingen blijkt dat het, teneinde een
de openbare ruimte.
financiële bijdrage te genereren wellicht noodzakelijk is het bouwprogramma (met name de verhouding huur/koop) enigszins aan te passen.
Aangezien de bouwblokken A en D onderdeel zijn van de zgn. provinciale
Bovendien is thans nog niet met 100% zekerheid aan te geven of de
aanjaagactie blijft de toegezegde provinciale subsidie (ad 0,4 mln euro)
geraamde private bijdrage volledig en op korte termijn gerealiseerd zal
beschikbaar en kan voldaan worden aan het door deze subsidie gestelde
worden. Anders gezegd de uitkomst van het 'onderhandelingproces' is nog
tijdspad.
niet zeker. Op basis van de besprekingsresultaten zal nadere besluitvorming moeten worden gepleegd.
Het financiële beeld van deze eerste stap 'variant ABD' is als volgt:
Kosten Bouw- en woonrijp maken
€ 1,863
mln
Onderzoekskosten/planschade
€ 0,2
mln
Planontw/kosten,V&T, R&O
€ 0,471
mln
Totaal kosten variant ABD
€ 2, 534 mln
Dekking: Provincie Overijssel
€ 0,4
mln
Gemeente Oldenzaal/ bijdrage private partijen
€ 2,134
mln
Totaal
€ 2, 534 mln
Uit bovenstaande blijkt dat de gemeente Oldenzaal tezamen met de drie private partijen 2,134 mln euro (nominaal)3 moet bijdragen. Teneinde bovenstaande dekking te realiseren zijn er inmiddels, mede op basis van het voorgestelde bouwprogramma besprekingen gestart met de private partijen. 3 De contante waarde van dit bedrag is ongeveer ook afgerond 2,1 mln euro.
30
FINANCIEEL KADER