Il progetto di verde urbano tra riqualificazione e gentrificazione by Giovanni Ottaviano

Giovanni Ottaviano

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

Indice Introduzione 1. La riqualificazione urbana, tra necessità e opportunismo 1.1. Principi di base della riqualificazione …………………………………………………………………………………………..……………………. pag. 05 1.2. Casi celebri di riqualificazione urbana ……………………………………..…………………………………………………….....………………. pag. 07 1.3. Aspetti socio-economici dei progetti di riqualificazione urbana ….……………………………………………………………...…………. pag. 15

2. Il progetto di verde come elemento di riqualificazione 2.1. Caratteristiche qualificanti del verde pubblico ………….………………………………………………………………………...………………. pag. 19 2.2. Esperienze di valutazione economica dei servizi ecosistemici ……..…………………………………………………………………..……. pag. 22 2.3. Casi celebri di riqualificazione verde urbana: High Line e Promenade Plantée …………..………………………………….………. pag. 26

3. La green gentrification: conseguenza inaspettata? 3.1. Teoria socio-economica della gentrificazione ……………………………………………………………………………………..………………. pag. 30 3.2. Esperienze di valutazione degli effetti del progetto di verde sulle quotazioni immobiliari …………………………....…………. pag. 32 3.3. Distorsioni verdi: casi celebri di green gentrification ………………………..……………………………………….…..……………………. pag. 35

4. Conclusioni ………………………………………………………………………………………………………………………………..……………….…………. pag. 41

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

Introduzione

imprese ed enti di formazione e ricerca che si sono attivati in questo nuovo campo.

Il lavoro di ricerca presentato in questo volume si propone come elaborato conclusivo del Master Universitario di II livello “Il Progetto della Smart City”, organizzato dal

Oltre all’innovazione delle procedure amministrative, e in

Dipartimento di Architettura dell’Università degli Studi di

generale della componente immateriale della complessa trama

Firenze nell’anno accademico 2014/2015.

relazionale urbana, la Smart City necessita di una struttura fisica di qualità, con dotazioni di livello adeguato a soddisfare i

Il concetto di Smart City, estremamente d’attualità, è esploso

bisogni (primari e collaterali) del cittadino del terzo millennio,

con un impeto probabilmente inaspettato per un Paese,

sempre più spesso abitante in contesti ad elevata densità

l’Italia, spesso scettico e conservatore rispetto a tematiche

edilizia, legato all’economia post-industriale del terzo settore e

caratterizzate da un forte contenuto innovativo per quanto

utilizzatore di servizi telematici che non prevedono la

concerne la prassi della quotidianità; uno dei fattori favorenti

necessità di rapporto umano.

questo fenomeno, paradossalmente, può essere ricondotto

In questo scenario, si rivela particolarmente interessante la

alla negativa congiuntura economica globale, che ha reso

visione di “Human-centered Smart City1”, ovvero città capace

evidente e ineluttabile la necessità di un cambiamento deciso

di sfruttare anche la tecnologia per giungere ad un risultato di

a partire dall’apparato organizzativo della società: per questo,

miglioramento della relazionalità e del senso di appartenenza

il Forum PA si è fatto ricettore di idee e buone pratiche

dei suoi abitanti e city users.

riguardo le innovazioni da introdurre nella Pubblica Amministrazione, creando un circolo virtuoso di persone, 1

Secondo la definizione di O. Persico e S. Iaconesi, AOS.

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Come è facilmente intuibile, l’apparato tecnologico

definitiva, meritevole di una considerazione quanto meno

immateriale ha bisogno di una base strutturale solida,

paritaria rispetto all’accezione generalmente attribuita alle

costituita da un sistema fisico di spazi pubblici di qualità e

dinamiche di gentrificazione.

votati alla vivibilità e alla socialità: in questo senso entrano in gioco gli interventi di riqualificazione degli spazi marginali o degradati degli ambiti urbani consolidati, che, oggi più che mai, sono dichiaratamente frutto della volontà di mettere in azione meccanismi rigenerativi dell’intero tessuto sociale circostante l’area di progetto, con l’intento di stimolare la creatività nascosta negli angoli dimenticati della città e valorizzare il capitale umano di cui essa dispone.

L’obiettivo di questo lavoro è la ricerca dei nessi causali tra gli interventi di riqualificazione urbana e gli effetti di gentrificazione degli ambiti circostanti che talvolta - spesso, a dir la verità, come vedremo in seguito - ne conseguono, nonché lo studio del fenomeno in senso critico e la sua interpretazione anche in relazione ad alcune teorie socioeconomiche che ne forniscono una lettura inaspettata e, in 4

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1. La riqualificazione urbana, tra necessità e

risanamento e la ristrutturazione edilizia ed urbanistica

opportunismo 1.1

dell’area interessata. Un simile carattere esclusivamente tecnico-funzionale si può

Principi di base della riqualificazione

trovare nella definizione che ne dà Dino Borri nel suo Lessico La riqualificazione urbana è un’operazione sulla città esistente

Urbanistico, in cui descrive la riqualificazione urbanistica

volta ad un suo miglioramento, sotto aspetti diversi a seconda

come una “attività pianificatoria, programmatoria o

delle interpretazioni che si vogliono dare al termine stesso.

progettuale finalizzata al recupero di una valida dimensione

Nella legislazione italiana se ne parla a proposito dei

qualitativa e funzionale in strutture urbanistiche e/o edilizie

Programmi di Riqualificazione Urbana, introdotti dalla Legge

– nell’insieme o in singole loro parti – compromesse da

179 del 17 Febbraio 1992; essi sono definiti come un “insieme

obsolescenza funzionale o da degrado.”

coordinato di interventi volti alla riqualificazione di parti

Ne emergerebbe, quindi, una lettura prettamente materialista

degradate della città”, attraverso cui ci si propone di avviare il

dell’intervento di riqualificazione urbana, anche per quanto

recupero ambientale, funzionale, infrastrutturale ed edilizio

riguarda il concetto di degrado (qui legato esclusivamente

per mezzo di risorse pubbliche e private concorrenti.

all’unità edilizia); tuttavia, altri autori preferiscono darne una

Gli interventi citati nella legge riguardano la realizzazione o

interpretazione più ampia, andando a toccare la sfera umana e

l’adeguamento delle opere di urbanizzazione primaria e

i temi di degrado socio-economico che ne possono derivare.

secondaria, l’arredo urbano, la bonifica ambientale, la

Ne è un esempio la definizione di Shaw ed Evans, che parlano

trasformazione del patrimonio edilizio esistente ai fini della

di riqualificazione urbana in termini di “trasformazione di un

realizzazione delle opere di urbanizzazione oppure per il

luogo (residenziale, commerciale o spazio aperto) che mostra 5

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sintomi di un declino ambientale (fisico), sociale e/o

implicazioni notevoli sulla natura e sulle strategie

economico. Ciò che è già stato descritto come: infondere

d’implementazione degli interventi.

nuova vita e vitalità a comunità, industrie e luoghi decadenti,

Anche nella normativa italiana si scorge l’associazione tra la

portando miglioramenti sostenibili e a lungo termine alla

riqualificazione e la sostenibilità: il D.M. 1169 dell’8 Ottobre

qualità della vita locale, incluse necessità economiche, sociali

2008 ha introdotto la disciplina dei Programmi di

e ambientali.2”

Riqualificazione Urbana e Sviluppo Sostenibile del Territorio;

In questo caso, risulta evidente come ci si muova verso una

in essi vengono portati avanti concetti più innovativi rispetto

dimensione diversa, ponendo l’accento congiuntamente

ai precedenti P.R.U., e vi si può scorgere l’intenzione di

sull’aspetto ambientale, sociale ed economico; questa visione,

portare avanti un’azione sull’impianto sociale

chiaramente, lascia spazio a una più vasta gamma di

contestualmente all’opera complessiva di riqualificazione

declinazioni in termini di interventi pianificatori o progettuali

tecnico-funzionale dell’abitato (in questo caso, i Programmi si

che si possono mettere in campo per raggiungere lo scopo

occupano principalmente di intervenire su punti nevralgici

finale di una riqualificazione così ampia: addirittura, vi è in

per consentire un effetto positivo su scala territoriale,

gioco non solo lo scenario di breve termine, ma viene

attivando sinergie capaci di esprimere interamente le

introdotto anche il concetto di sviluppo sostenibile, che ha

potenzialità insite nell’area di progetto).

Sintetizzando le indicazioni provenienti dalle diverse fonti

Traduzione propria del testo originale: “...transformation of a place (residential, commercial or open space) that has displayed the symptoms of environmental (physical), social and/or economic decline. What has been described as: breathing new life and vitality into an ailing community, industry and area [bringing] sustainable, long term improvements to local quality of life, including economic, social and environmental needs.”

legislative e scientifiche prese in considerazione, si può affermare che sicuramente gli interventi di riqualificazione si 6

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

devono occupare della valorizzazione degli elementi tecnici e

cui si sia iniziato ad intervenire sulle aree problematiche della

funzionali che compongono la sfera fisica di un determinato

città, e per questo diventa necessario porsi un orizzonte

territorio, e tuttavia non si può pensare di prescindere da

temporale ben delimitato nella fase di documentazione storica

valutazioni di carattere sociale ed economico, che ne

di esempi celebri e meritevoli di essere citati come riferimento

assicurano la riuscita su scala temporale maggiore – e, di

rispetto ad un percorso di ricerca mirato a mettere in evidenza

conseguenza, la riduzione delle probabilità che la stessa area

la correlazione tra riqualificazione urbana e gentrificazione

torni a condizioni di degrado in tempi brevi.

degli ambiti coinvolti negli interventi.

Probabilmente, nella circostanza in cui si manifestino

Per questa ragione, può essere utile concentrarsi su alcuni

entrambe le componenti menzionate (tecnico-funzionale e

esempi storici particolarmente conosciuti e ampiamente

socio-economica) si può parlare più propriamente di

studiati nei corsi di Laurea in Urbanistica, muovendosi in

rigenerazione urbana – termine, questo, la cui definizione è

ordine cronologico, per poi spostarsi su casi contemporanei,

ancor più discussa e discutibile rispetto alla riqualificazione

così da poter confrontare cause scatenanti e modalità di

stessa.

attuazione dei diversi programmi di riqualificazione.

1.2

Il primo caso preso in esame è il Piano di riqualificazione di

Casi celebri di riqualificazione urbana

Londra redatto da John Nash nel 1813: si tratta di uno dei La riqualificazione urbana, per sua natura, nasce

primi grandi Piani urbanistici della capitale britannica, che

immediatamente dopo la costituzione dei primi insediamenti

nasce con lo scopo di metter ordine nella confusa maglia

umani: infatti, è impossibile stabilire un momento preciso in

cittadina e creare un collegamento confortevole tra la 7

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residenza del Principe Reggente, Carlton House, e il parco di St. James. L’intervento più noto contenuto nel piano riguarda la creazione di un asse stradale che collegasse Regent’s Park (anch’esso previsto dal piano) con Piccadilly, importante via del centro di Londra: il risultato è l’attuale Regent Street, strada che divide i quartieri di Mayfair e Soho – con la finalità che si vedrà nel paragrafo successivo.

Proposta progettuale per Regent Street, 1813

Il progetto non prevede stravolgimenti dell’assetto urbanistico, ma si limita a seguire il tracciato di strade

Un caso ancor più significativo, quanto a impatto sulla città

esistenti, ampliandole e rettificandone il percorso; il motivo

costruita, è il Piano dei “Grands Travaux” di Parigi redatto da

principale di questa scelta progettuale è la volontà di limitare i

Georges Eugéne Haussmann nel 1853 e destinato a lasciare un

costi legati agli espropri, nonché evitare la creazione di

segno indelebile nella struttura urbanistica della capitale

malcontento intorno alla Corona a causa di interventi sulle

francese nei secoli successivi.

proprietà di famiglie nobiliari (per questa ragione, sono

Il Piano interessava circa il 60% della città, ed era basato su

presenti diverse deviazioni e curve strette nel tracciato di

molti, importanti, interventi sul sistema viario: alcuni

Regent Street).

boulevard esistenti venivano ampliati e rafforzati nel loro valore strutturante, e ne erano previsti di nuovi (in particolare, la “Grand Croisée”, un sistema di due assi 8

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ortogonali tra di loro che si incontravano in Place du Chatelet), anche per fungere da base al futuro sviluppo urbanistico della città. Oltre al ridisegno degli assi stradali, il piano Haussmann prevedeva la demolizione di ampi isolati residenziali per realizzare edifici pubblici, la “liberazione” di opere monumentali (l’Ilé de la Cité viene totalmente ridisegnata per dare più spazio alla Cattedrale di Notré-Dame) e la realizzazione di nuove polarità urbane (è il caso dell’Opéra)

I “Grands Travaux” secondo L. Benevolo, in “La storia della città”, Bari,

con relativi sventramenti per dotarli di un fronte stradale

Laterza, 1976

adeguato (come l’Avenue de l’Opéra, per l’appunto). Tra gli scopi del Piano, oltre alle necessità igienico-sanitarie e

Un trentennio dopo Parigi, è Napoli a distinguersi per un

funzionali di una città che aveva visto crescere rapidamente la

vasto piano di riqualificazione urbana, resosi necessario per

propria popolazione, vi era la volontà di proporne

far fronte alla violenta epidemia di colera del 1884, causata

un’apparenza di livello superiore, simile alla Londra che

soprattutto dalle precarie condizioni igienico-sanitarie dei

Napoleone II aveva apprezzato qualche anno prima.

quartieri centrali della città. L’importanza del Piano di Risanamento di Napoli, oltre che per le sue proporzioni, è legata alla novità significativa che ha introdotto rispetto alla legislazione italiana allora vigente: 9

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

dovendo, infatti, portare avanti consistenti interventi di

una rete fognaria efficiente, nonché il pieno ripristino degli

demolizione e ricostruzione, oltre a operazioni di puro

acquedotti della città.

sventramento per la creazione di assi stradali più ampi, fece di frequente ricorso alla pratica dell’esproprio. Questa (normata dalla Legge 2892 del 15 Gennaio 1885), data la particolarità del contesto entro cui si svolgevano la maggior parte degli interventi di demolizione (quartieri poveri, dove la maggior parte degli immobili erano in affitto), prevedeva per la prima volta che l’indennità d’espropriazione non fosse calcolata sulla sole base del valore di mercato degli immobili, ma che tenesse conto anche della redditività degli stessi (e, quindi, del canone

Planimetria delle opere previste, L. Allevi, 1889

di locazione che generavano). Il progetto complessivo di risanamento, presentato da Adolfo

Anche il secolo compreso tra la fine dell’Ottocento e gli anni

Giambarba, prevedeva la costruzione di diversi assi stradali

’90 del Novecento ha visto casi di rilievo per quanto concerne

capaci di fornire una maggiore aerazione agli edifici, nonché a

la riqualificazione urbanistica e urbana, ma la loro analisi si

fungere da elementi strutturanti dei nuovi quartieri che si

rivelerebbe superflua rispetto ai fini previsti di questa ricerca;

proponevano in sostituzione di quelli sventrati o risanati;

per questa ragione, facendo un rapido balzo avanti nel tempo,

elemento fondamentale del risanamento era la costruzione di

si possono vedere alcuni esempi di riqualificazione che hanno

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

avuto – e, in alcuni casi, stanno ancora avendo – luogo in

pescatori; con il programma di riqualificazione, nell’area sono

questi anni in Europa.

stati collocati diversi luoghi per il relax e il divertimento: vi sono il centro commerciale e il cinema multisala più

Presa a riferimento nei corsi di Laurea già per il suo famoso

importanti della città, l’acquario del Moll d’Espanya (uno dei

Piano urbanistico del 1860, Barcellona ha vissuto una seconda

più grandi d’Europa) e una serie infinita di bar, ristoranti,

giovinezza a cavallo dei primi anni ’90 del secolo scorso,

cafè.

quando, in vista dei Giochi Olimpici che vi si sarebbero tenuti nel 1992, la città subì una profonda opera di riqualificazione che ne mutò radicalmente l’immagine, facendola divenire una delle città più attrattive per i giovani – turisti e non. Gli interventi attuati nella città furono molteplici, ma uno in particolare può essere interessante per esemplificare al meglio il processo di riconversione che, oggi, caratterizza molti dei programmi di riqualificazione urbani occidentali: si tratta del progetto riguardante l’area del Port Vell, il Porto Vecchio della città, che è stato trasformato in breve tempo da luogo di Vista dell’area del Port Vell di Barcellona, da flaealeintour.it

degrado a polarità centrale della nuova vitalità urbana. Il degrado del Port Vell, tuttavia, era soprattutto estetico, in

L’area di Port Vell, con i suoi elementi attrattori e gli edifici

quanto era la sede dei mercati del pesce e ritrovo dei

progettati da architetti di fama mondiale, si designa come una 11

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

delle zone più visitate della città, sia dai residenti catalani che dalla folta schiera di turisti che, in numero sempre crescente negli ultimi venti anni, sono stati attratti dalla rinnovata vitalità di Barcellona.

Il boom economico spagnolo è passato anche attraverso altri importanti episodi di riqualificazione e dotazione di servizi di rango elevato (ad esempio, la Ciudad de las Artes y la Ciencias di Valencia), e di grande interesse – anche per le proporzioni – è il programma di riconversione culturale di Bilbao. La città basca ha fondato per anni le basi della sua economia sulla produzione metallurgica e sull’industria pesante; con il passaggio ad un’economia post-industriale, e la conseguente dismissione delle acciaierie e degli altri grandi stabilimenti industriali, la municipalità di Bilbao si è trovata a dover far fronte ad un crescente numero di aree abbandonate all’interno della città, spesso collocate in posizione nevralgica rispetto al tessuto urbano; la soluzione individuata dall’amministrazione Vista dell’area centrale della riqualificazione basca, Skyscrapercity, 2005

è stata uno stravolgimento dell’immagine cittadina, con una 12

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

transizione brusca delle città industriale verso una nuova

1999, veniva presentato il progetto di riconversione del

vocazione culturale.

vecchio polo industriale de La Confluence, un enclave situata

Il centro del processo di rinnovamento è senza dubbio il

su una penisola all’interno del tessuto urbano, alla confluenza

nuovo Guggenheim Museum, opera dell’architetto Frank O.

dei fiumi Rodano e Saòne. Anche in questo caso, come a

Gehry: una struttura colossale, immediatamente riconoscibile,

Bilbao, la dismissione di gran parte delle attività industriali ha

e destinata fin da principio ad assurgere a nuova icona della

determinato una marginalizzazione dell’area, che è stata

città.

quindi ridisegnata al fine di ospitare grandi attrezzature

Intorno al museo è stata creata una zona verde, un articolato

urbane e residenze di livello medio e alto.

sistema tranviario, nuovi attraversamenti fluviali ed è stata

Le fasi di attuazione sono state due, implementate attraverso

portata avanti una profonda rinaturalizzazione del fiume

ZAC3 (la prima delle quali rappresenta quasi il 40% dell’intera

stesso.

area di progetto, 41 ha., per un investimento complessivo

Oltre a Gehry, il processo di riqualificazione di Bilbao ha

stimato attorno agli 1,2 Mld. di Euro); l’operazione ha attirato

ospitato opere a firma di progettisti di fama mondiale come

l’attenzione di grandi star dell’architettura mondiale

Santiago Calatrava, Cesar Pelli, Arata Isozaki, Philippe Starck,

(MVRDV, Kengo Kuma, Massimiliano & Doriana Fuksas,

Alvaro Siza e Rafael Moneo.

West 8, Jakob + MacFarlane, Herzog & de Meuron), che hanno firmato buona parte degli interventi progettuali previsti

Contestualmente a quanto accadeva a Bilbao, anche la Francia

dal piano.

ha visto nascere un grande progetto di riqualificazione urbana, destinato a fare scuola negli anni a venire: a Lione, nel 3

Zones d’Aménagement Concertée

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

Il progetto di riqualificazione, partorito tra non pochi malumori e contestazioni da parte di chi abitava il quartiere, ne ha profondamente modificato le dinamiche e l’immagine che oggi evoca: Vesterbro è diventato uno dei centri della cultura hipster della capitale danese, capace addirittura di diventare uno dei luoghi di attrazione per i turisti che la visitano; area d’eccellenza per l’abitare della nuova classe creativa, prolifera di bar, ristoranti e mercatini etnici, café e La Confluence, progetto complessivo, da The Plan

luoghi d’incontro.

Pochi anni dopo il progetto de La Conflunce, in una Copenhagen già ampiamente convertita al terzo settore e ormai entrata nel novero delle città più vivibili in Europa, si avvia a conclusione il lungo processo di riqualificazione del quartiere di Vesterbro; storicamente abitato dalla classe operaia, che viveva in appartamenti in affitto dove scarseggiavano addirittura i servizi igienici primari, aveva offerto terreno fertile per il prosperare di degrado sociale, legato allo spaccio di droghe e alla prostituzione.

Vista aerea di Vesterbro, foto di H. C. Steensen

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

1.3

Ultimo caso analizzato, rimanendo in ambito nordeuropeo, è

Aspetti socio-economici dei progetti di riqualificazione urbana

il progetto HafenCity Hamburg, tuttora in divenire. Laddove fino a pochi anni fa c’erano solo magazzini portuali – molti dei

La riqualificazione urbana, come abbiamo visto finora, trova

quali abbandonati -, oggi c’è un grande fermento progettuale,

attuazione all’interno di contesti di degrado, sia esso

per riconvertire i vecchi edifici in residenze e servizi; tra i vari

meramente tecnico-funzionale (fisico), sia laddove è il tessuto

interventi proposti, è interessante notare come la presenza di

sociale ad essere stato reso arido e incapace di esprime i valori

un edificio scolastico, destinato ai bambini fino ai 5 anni d’età,

positivi necessari per lo sviluppo della città; la marginalità

abbia lo scopo dichiarato di attrarre giovani famiglie nelle

degli ambiti da riqualificare, quindi, li rende particolarmente a

nuove residenze che si stanno progettando (anche in questo

rischio di speculazione economica o umana, in quanto meno

caso, da firme tutt’altro che sconosciute: Chipperfield, Meier,

capaci di esercitare i propri diritti nei confronti delle

Koolhaas, Citterio, Fuksas).

amministrazioni preposte.

Tra le cause del degrado fisico e sociale degli ambienti urbani, come si è detto, c’è senza dubbio la transizione della società occidentale (europea e nordamericana) da centro della produzione mondiale di beni e servizi, a realtà postindustriale di un mondo globalizzato, dove la localizzazione di risorse economico-finanziarie e risorse lavorative difficilmente Progetto complessivo HafenCity Hamburg GmbH

coincidono; in uno scenario simile, le tensioni sociali causate 15

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

dalla perdita di domanda di manodopera e la contestuale

e la loro modellazione secondo un ideale preconfezionato di

ricerca di capitale umano altamente qualificato ha portato

“città vivibile” hanno, spesso, l’effetto di generare l’esclusione

molte amministrazioni locali a optare per un “ricambio

– spontanea, si potrebbe dire - di coloro che non si ritengono

generazionale” della città nel suo insieme, coinvolgendo la

componenti di quell’ambiente, magari perché lo riconoscono

componente fisica tanto quanto quella immateriale.

come un’élite cui non si appartiene. E’ il caso della riqualificazione di Vesterbro, a Copenhagen,

La svolta di molte città occidentali è in una direzione creativa,

dove l’espulsione degli abitanti storici del quartiere è avvenuta

culturale, turistica e di svago “borghese”, al fine di attrarre i

non solo per dinamiche economiche di gentrificazione, ma

talenti emergenti delle nuove professioni altamente

anche – e soprattutto – perché il modello “calato dall’alto”

tecnologiche e innescare processi virtuosi di espressione del

non ha tenuto in debita considerazione le esigenze di chi era

potenziale intellettuale dei propri abitanti; in questo modo, si

già lì da molti anni: i bar trendy che ora affollano le strade di

punta a mantenere una sorta di “primato” delle economie

Inner Vesterbro hanno sostituito i vecchi pub malconci che

occidentali, se non più in una reale potenzialità produttiva

erano il ritrovo abituale della classe operaia della città, e i

materiale, almeno in un nuovo campo in cui poter recitare

mercatini etnici biologici frequentati dalla nuova classe

ancora la parte del leone.

creativa hanno soppiantato i negozi di generi alimentari gestiti

Chiaramente, una svolta simile tende a marginalizzare la

da immigrati e che si rivolgevano soprattutto ad altri

quota di popolazione cittadina meno acculturata, meno

immigrati in cerca di sapori capaci di mantenere vivo il

creativa o, semplicemente, meno attratta da un fenomeno di

ricordo del proprio Paese d’origine.

questo tipo: la riconversione di ampie parti degli spazi urbani 16

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

Un processo simile, a scala urbana, è avvenuto nel caso della

dei tessuti residenziali e commerciali prossimi all’area

riconversione post-industriale di Bilbao: la svolta netta

trasformata, comportando l’espulsione di una fetta dei

d’immagine - e contenuti – della città basca fatica a risultare

residenti per far posto ad abitanti con maggiore disponibilità

davvero sentita dagli abitanti, che non si riconoscono in

economica.

questo nuovo modello culturale partorito quasi dal nulla, con la volontà di darle un carattere diverso – ma che forse non le

Nei casi storici presi in esame, invece, si profilano diversi tipi

apparteneva – e che l’ha trasformata in una meta più amata

di condizioni e conseguenze socio-economiche legate agli

dai visitatori che dai suoi stessi abitanti.

interventi di riqualificazione: la costruzione di Regent Street a

A Barcellona, invece, la trasformazione di aree storiche in poli

Londra, oltre alle necessità funzionali di collegamento rapido

d’attrazione per il divertimento e lo svago (insieme ad una

tra poli urbani, era importante anche per creare una netta

serie di scelte di politica turistica e di branding cittadino) sta

linea di separazione tra il nobile quartiere di Mayfair e la più

causando un’intolleranza dei cittadini nei confronti dei turisti,

problematica Soho; il Piano Haussmann di Parigi, dal canto

che mostrano poca attenzione al rispetto della città e dei suoi

suo, utilizzava gli sventramenti anche al fine di spostare alcuni

abitanti.

dei borghi popolari in zone più periferiche della città, per

Diversamente da quanto accaduto nei casi precedenti, la

evitare che eventuali tumulti e sollevazioni potessero avere

riqualificazione de La Confluence di Lione è stata ben accolta

origine a distanza troppo ravvicinata rispetto ai palazzi del

dalla popolazione (grazie anche al fatto che l’area di progetto

potere; durante il Risanamento di Napoli, infine, ci furono

non era residenziale e non era di alcun beneficio agli abitanti),

enormi problemi relativi alle pratiche speculative avviate da

ma ha generato forti dinamiche di gentrificazione economica

ricchi imprenditori (locali e non), che volevano approfittare 17

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

dello stato di emergenza e della nuova disciplina degli espropri per trarre enorme profitto con facilità.

In conclusione di questa rassegna introduttiva sulla riqualificazione urbana, si può affermare che lo scopo di intervenire in contesti di degrado con la finalità di dare nuovo impulso all’economia e alla società che vi risiede e che ne usufruisce è sicuramente promotore di grandi idee e ottime realizzazioni tecniche – basti vedere la qualità architettonica delle realizzazioni citate -, ma non sempre riesce a costruire un dialogo duraturo con la realtà insistente sulla porzione di territorio da essa interessata. La causa può sicuramente essere ricercata nelle grandi difficoltà che comporta una progettazione che coinvolge una molteplicità di interlocutori, eppure non è così assurdo pensare che, talvolta, possa esserci un’intenzionalità da parte di operatori economici con pochi scrupoli.

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

2. Il progetto di verde come elemento di

superficie boschiva può abbattere le emissioni prodotte da

riqualificazione 2.1

un’autovettura che percorra circa 80.000 km ogni anno, e fornire ogni giorno l’ossigeno sufficiente alla respirazione di

Caratteristiche qualificanti del verde pubblico

40 persone. Inoltre, le foglie fungono da superficie di A partire dai primi anni ’90, a seguito del Rapporto

captazione di grosse quantità di inquinanti (PM10, NO),

Brundtland (“Our Common Future”) e a ridosso della

evitando quindi che possano essere inspirati dagli utenti degli

Conferenza di Rio de Janeiro, la questione ambientale è

spazi pubblici: considerata la problematica qualità dell’aria

esplosa in tutta la sua importanza e ineluttabilità, creando una

nei centri delle maggiori città, è evidente quale sia

nuova coscienza “verde” e aprendo le porte ad una stagione di

l’importanza che può rivestire una giusta dotazione di verde.

rivalutazione dei benefici prodotti dalla dotazione di elementi vegetali negli insediamenti urbani.

Le superfici naturali, oltre che con l’aria, interagiscono attivamente con l’acqua e con il sole, e in ambito urbano sono

Che siano inseriti in aree pubbliche o private, gli alberi

di estremo aiuto nell’attenuare gli effetti di eventi

producono effetti che hanno enormi ricadute positive

meteorologici di importanza superiore alla norma: hanno la

sull’ambiente cittadino quanto a salubrità dell’aria, grazie alla

capacità di ridurre enormemente le conseguenze di

loro capacità di stoccaggio e di sequestro della CO2

precipitazioni di particolare intensità, grazie all’esteso

atmosferica; basti pensare che un singolo albero di medie

apparato fogliare che le intercetta prima che raggiungano il

dimensioni ha la capacità di assorbire, durante il suo ciclo

suolo (riducendo, quindi, la violenza dell’impatto) e, di

vitale, 2,5 tonnellate di anidride carbonica: un ettaro di

conseguenza, dilaziona nel tempo i picchi di precipitazione ed 19

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

evita che all’apparato di smaltimento fognario giunga una

copertura naturale in città rispetto alla salute delle persone

quantità superiore alla sua portata massima.

maggiormente a rischio durante la stagione estiva, con

Il medesimo effetto è sortito dalla presenza di superfici verdi,

risultati importanti. I ricercatori hanno ipotizzato che un

le cui caratteristiche drenanti favoriscono la dispersione delle

aumento della quota di superficie vegetale dal 15% al 33%

acque di pioggia e la loro graduale restituzione sotto forma di

comporterebbe, nel medio e lungo periodo, una riduzione

vapore acqueo.

compresa tra il 5% e il 28% del tasso di mortalità riconducibile al caldo eccessivo.

Nella condizione meteorologica opposta, l’ombra fornita dalla chioma degli alberi consente di attenuare in maniera sensibile

A scala urbana e di dotazioni pubbliche, la presenza di aree

l’irraggiamento delle superfici pavimentate e degli edifici, con

verdi può essere un forte elemento di valorizzazione

evidenti risultati in termini di riduzione delle temperature (a

paesaggistica e di qualificazione estetica della città: è sotto gli

seconda della città e del microclima che la caratterizza, in zone

occhi di tutti l’importanza iconica rivestita da alcuni parchi

alberate si possono registrare diminuzioni tra i 2 e i 7 °C) e di

rispetto al centro urbano in cui sono collocati (Central Park,

abbattimento dei consumi energetici per il condizionamento

Hyde Park, Jardin des Touileries, Giardini di Boboli, Parc

degli edifici.

Guell), così come è evidente la potenzialità di rimodellamento

Il contenimento delle temperature non ha utilità solo ai fini

dell’immagine fisica e percettiva che possono addurvi nel caso

del risparmio energetico: un recente studio della

di interventi in contesti sprovvisti di aree naturali di pregio

Commonwealth Scientific and Industrial Research

architettonico e paesaggistico.

Organization di Melbourne ha valutato gli effetti della 20

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

La presenza di parchi, infine, è determinante per l’offerta di spazi adeguati per la pratica di attività all’aria aperta, necessarie per il benessere fisico e psicologico. Il ruolo del verde come fattore di miglioramento della salute è stato confermato da uno studio dell’Università Vytautas Magnus di Kaunas (Lituania), parte del progetto Fenotipo finanziato dalla Comunità Europea: preso un campione di abitanti della città, e investigate le dotazioni di verde pubblico a cui avevano accesso, hanno definito dei risultati interessanti quanto a riduzione del rischio di contrarre patologie cardiovascolari e respiratorie (dovute al minor tasso di obesità e di tabagismo tra coloro che abitavano ad una distanza inferiore da aree verdi).

Il Central Park di New York, foto Hiddenfloors c/o rebloggy.com

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

2.2

Esperienze di valutazione economica dei servizi

che andrebbe sostenuta per farvi fronte nel caso venissero a

ecosistemici

mancare i benefici offerti dalle aree alberate.

La possibilità di fornire una stima veritiera del valore economico dei servizi ecosistemi presentati nel paragrafo

Diverse esperienze di valutazione economica dei servizi

precedente è di vitale importanza per guidare le scelte

ecosistemici sono state condotte nell’ultimo decennio, in

politiche e pianificatorie delle amministrazioni pubbliche, che

particolare nelle regioni nordamericane: verranno citati i casi

spesso vedono la piantumazione e la manutenzione del verde

di San Francisco, Toronto, Chicago, Washington. In ultimo, si

solo in qualità di voce passiva nei bilanci.

vedrà un’esperienza simile condotta anche nella città di

Per rendere quantificabile il servizio fornito alle comunità

Firenze, con uno sguardo maggiormente orientato al valore

urbane dagli elementi vegetali, si può ricorrere a diverse

ricreativo dei parchi di quartiere.

metodologie di stima, basate su parametri differenti a seconda del tipo di beneficio che si sta valutando: ad esempio, il valore

Nei primi anni del XXI secolo, lo USDA Forest Service ha

estetico e ricreativo di un parco può essere misurato sulla base

avviato una campagna di ricerca con lo scopo di fornire delle

della somma che sarebbero disposti a pagare i suoi utilizzatori

valutazioni economiche affidabili del valore delle “foreste

per poterne godere (usando il metodo dei costi di viaggio

urbane” di alcune grandi città americane: l’analisi della

oppure ipotizzando che si debba pagare una tariffa per

dotazione verde di San Francisco ha rivelato che la città

accedervi); il valore del lavoro di mitigazione degli eventi

dispone di circa 669.000 alberi (in maggioranza eucalipti, pini

meteorologici, invece, può essere stimato rispetto alla spesa

e cipressi), le cui chiome coprono l’11,9% della superficie comunale. In essi sono stoccate circa 196.000 tonnellate di 22

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

carbonio, per un corrispondente valore economico del servizio

atmosferici (PM10 e NO, per un valore di 6,4 Mln. di dollari

pari a 3,6 Mln. di dollari; inoltre, ogni anno rimuovono

annui); è stato anche stimato che il patrimonio ecologico della

dall’aria cittadina circa 5.200 tonnellate di carbonio (per un

metropoli (del valore strutturale di 2,3 Mld. di dollari)

valore di 95.000$/anno) e circa 260 tonnellate di inquinanti

produce effetti benefici sul microclima cittadino utili a

atmosferici (PM10, NO), pari ad un servizio del costo di 1,3

risparmiare circa 360.000$ ogni anno di spese di

Mln. di dollari annui.

condizionamento ambientale.

Il valore strutturale complessivo del patrimonio verde della città californiana, stimato in base ai costi di eventuale

A Toronto, un’analisi simile è stata condotta da un istituto

sostituzione con alberature equivalenti, è pari a 1,7 Mld. $.

economico, invece che da un ente che si occupa di foreste come nei due casi statunitensi sopra citati: questo dimostra in

La stessa metodologia di ricerca è stata applicata alla città di

maniera ancora maggiore quanto possano essere importanti le

Chicago: la sua dotazione verde comprende circa 3.585.000

stime del valore dei servizi ecosistemici ai fini della

alberi (per lo più frassini, ailanti e gelsi), che coprono una

pianificazione degli investimenti pubblici.

superficie pari al 17,2% dell’intero territorio cittadino. E’

Toronto ha un patrimonio verde composto da circa 10 milioni

stimato che queste piante stocchino circa 716.000 tonnellate

di alberi (dal valore strutturale di 7 Mld. di dollari), che

di carbonio, per un valore economico di 14,8 Mln. di dollari.

coprono una superficie di 190 km2 (pari a quasi il 30%

I servizi ecosistemici corrisposti annualmente alla città sono la

dell’intero territorio cittadino): è una densità media di 16.000

rimozione di 25.200 tonnellate di carbonio (valore economico

alberi per km2, con un rapporto di 4 a 1 tra alberi ed abitanti.

521.000$/anno) e circa 888 tonnellate di inquinanti 23

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

Il potenziale di intercettamento delle precipitazioni

pari a 1,35-3,20$ di ritorno per ciascun dollaro speso per la

meteoriche è di circa 25 Mln. m3 di piogge, con una protezione

piantumazione e la cura del verde urbano.

rispetto agli effetti negativi che queste possono procurare di

Un risultato simile era stato raggiunto in una ricerca di alcuni

53,95 Mln. di dollari (in risparmi nella dotazione di

anni prima, condotta a Sacramento e Modesto: in quel caso, il

infrastrutture di smaltimento delle acque piovane e in mancati

valore dei servizi ecosistemici offerti dal patrimonio vegetale

danni alle proprietà pubbliche e private), anche se la

era stato stimato in 6,76$/albero per quanto concerne

differente distribuzione delle superfici alberate produce effetti

esclusivamente i benefici in termini di riduzione degli effetti

positivi in alcune zone più che in altre.

dannosi delle precipitazioni.

Per quanto concerne la qualità dell’aria, le foreste urbane di Toronto assorbono ogni anno un quarto degli inquinanti

Altri studi statunitensi hanno analizzato le aree metropolitane

prodotti dalle sue industrie; combinando tale capacità con gli

di Washington (4,7 Mld. di dollari risparmiati in costi

effetti microclimatici da esse generate, si ottiene un totale di

connessi alla gestione delle acque meteoriche e 49,8 Mln. di

1.905 tonnellate di inquinanti rimossi (19,09 Mln. di dollari),

dollari annui generati dall’abbattimento delle emissioni

6,43 Mln. di dollari di risparmio in mancati consumi

inquinanti) e di Seattle (valore medio dei servizi forniti da

energetici, 1,82 Mln. di dollari di risparmio in mancate

ciascun albero pari a 23$ ogni anno); sono stati anche valutati

emissioni di carbonio derivanti dalla creazione di energia.

benefici in termini di salute fisica (circa 1.000$ di risparmio

Il risultato finale della ricerca è un risparmio complessivo di

sui costi sanitari per ogni cittadino adulto che conduce uno

81,29 Mln. di dollari ogni anno grazie ai servizi ecosistemici

stile di vita attivo), e nella città di San Diego è stato attivato un

(7,95$ per ciascun albero) , con un valore dell’investimento

servizio VGI di mappatura interattiva della copertura arborea 24

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

su piattaforma OpenStreetMap che consente di vedere in

La differenza di superficie tra di essi, attribuibile per lo più al

tempo reale i benefici prodotti da ogni singola piantumazione.

contesto urbano in cui sono collocati (alcuni rientrano nel Quartiere 1, ovvero il centro storico), e le caratteristiche di accessibilità e dotazione di altre aree verdi nei loro dintorni, ha fatto emergere variazioni decise nei valori attribuitigli dalla cittadinanza: la disponibilità a pagare4 risultante dalla ricerca varia tra 1,97€ e 5,04€ l’anno, con un valore prevalente intorno a 3-4€. Il valore d’uso capitalizzato varia dai 143.600€ del parco di Borgo Allegri ai 2.840.887 € del parco di Galluzzo, per un valore d’uso a metro quadro che oscilla tra 23€ (Villa Strozzi) e 234€ (Galluzzo).

Servizi ecosistemici su San Diego Tree Map

I parchi risultati meno desiderati sono stati, quasi Il caso italiano studiato, invece, si concentra sui benefici

paradossalmente, quelli inseriti in contesti dove l’offerta è

ricreativi offerti dai parchi urbani: sono stati analizzati sei

minore: tuttavia, è facile capirne il motivo analizzando la

parchi fiorentini (Villa Voegel, Villa Strozzi, Piazza Tasso,

disponibilità di superficie verde pro capite, che fa intendere

Borgo Allegri, Campo di Marte, Galluzzo), e per ciascuno di

come il sovraffollamento dei parchi del centro storico ne faccia

essi è stata condotta un’indagine tra gli utilizzatori abituali e i

apprezzare meno il valore.

residenti nelle loro vicinanze per stabilire quale fosse il valore economico che gli veniva attribuito dalla popolazione.

Rilevata secondo la domanda: “Sarebbe disposto ad aumentate le sue tasse annue di X euro quale contributo per l’uso del parco urbano?”

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

2.3

Casi celebri di riqualificazione verde urbana:

terzo millennio può sfruttare per il proprio svago ciò che fino a

High Line e Promenade Plantée

qualche anno prima era simbolo di subordinazione a logiche produttive.

La riqualificazione urbana mediante l’inserimento di aree verdi è pratica molto diffusa, soprattutto negli ultimi anni: la dismissione di insediamenti produttivi occupanti ampie parti

Il recupero del tracciato dell’High Line di New York è un

della città, infatti, ha aperto la porta a riconversioni degli spazi

simbolo dell’impegno popolare e dell’espressione della sua

votate ad un miglioramento della vivibilità dei quartieri.

volontà in contrasto alle decisioni prese nelle stanze

Proprio la conversione post-industriale delle città occidentali è

amministrative: entrata in funzione nei primi anni ’30 come

la causa principale dei due episodi di riqualificazione urbana

parte della West Side Line, dopo la sua dismissione dal

qui presentati: sia l’High Line di New York che la Promenade

servizio ferroviario – intorno al 1980 – si iniziò a pensare cosa

Plantée di Parigi sono parchi urbani lineari sorti sulle ceneri di

fare di quell’ingombrante tracciato ferroviario sopraelevato,

linee ferroviarie dismesse, in quanti legate principalmente al

che correva tra i palazzi all’altezza delle abitazioni del terzo

pendolarismo delle masse operaie e impiegatizie dell’industria

piano.

cittadina.

La decisione politica fu, scontatamente, l’abbattimento e il riuso del sedime liberato; tuttavia, nel 1999 si costituì un

In entrambi i casi, la soluzione prescelta ha teso alla

comitato di residenti della zona –chiamato Friends of High

salvaguardia dell’infrastruttura esistente, in quanto memoria

line – che non era d’accordo con la decisione

della civiltà precedente e, probabilmente, anche in segno di

dell’amministrazione e, perciò, proponeva una soluzione

rivalsa verso ciò che essa rappresentava; la cittadinanza del

alternativa: indire un concorso di progettazione per 26

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

trasformare quei 2,33 km di sezione ferroviaria in disuso in un parco urbano sopraelevato, che “restituisse” ai residenti quel piacere di vivere nei suoi dintorni che essa stessa aveva in precedenza sottratto. Il concorso, vinto dallo studio Diller Scofidio + Renfro, ha sconvolto totalmente l’immagine dell’High Line e degli isolati che attraversa, rendendo questo detrattore urbano un nuovo polo di attrazione per cittadini e turisti (oltre 3 milioni ogni anno); al progetto di verde, che tutela le specie emerse spontaneamente negli anni dell’abbandono, si affianca una vasta offerta di spazi pubblici qualificati e – immancabilmente – una quota importante di attività commerciali private, legate ai maggiori brand di tendenza. Questa nuova centralità dell’High Line ha avviato forti processi di rivitalizzazione economica al suo contorno – specialmente dal punto di vista immobiliare: molti edifici sono stati sottoposti ad una profonda opera di ristrutturazione, e altri sono sorti nei lotti disponibili o liberati grazie alla demolizione di preesistenze di scarso valore.

L’High Line nel 2000, (foto di Joel Sternfeld), e oggi (nycgovparks.com)

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

La fonte d’ispirazione – dichiarata o meno - del progetto di

in un’oasi di pace e tranquillità lontana dalla frenetica vita

recupero dell’High Line di New York è sicuramente la

metropolitana che scorre pochi metri al di sotto.

Promenade Plantée di Parigi, inaugurata nel 1998.

Mentre l’High Line ha attirato intorno a sé una moltitudine di

Sul tracciato della vecchia ferrovia che collegava Parigi con il

interessi commerciali e investimenti finanziari, la Promenade

Bois de Vincennes e con La Varenne-Saint-Maur, inaugurata

Plantée ha avuto un effetto meno dirompente nell’abitato

nel 1859 e dismessa già dagli anni ’70 del Novecento, Philippe

parigino: gli unici interventi degni di nota sono le due ZAC che

Mathieux e Jacques Vergely progettarono un “canale verde” di

sono sorte lungo il suo tracciato, in corrispondenza di vuoti

forma stretta e allungata, che permettesse ai cittadini di

urbani lasciati dalla pesante infrastrutturazione.

attraversare lontani dal traffico e dallo smog l’intero 12° Arrondissement; il percorso corre su viadotti, si incunea dentro tunnel e trincee, taglia degli edifici, e al suo contorno si aggrappano una moltitudine di maglie urbane che il passaggio della ferrovia aveva tagliato ed emarginato. La lunghezza del tracciato (doppia rispetto a quella della High Line) e la diversa idea progettuale che ne è alla base hanno prodotto un risultato visivamente e precettivamente molto differente rispetto al suo erede newyorchese: la Promenade Plantée ospita alberi ad alto fusto, giardini appartati, bordure ricche, e nel suo insieme permette agli utilizzatori di ritrovarsi

Vista del Viaduc des Arts della Promenade Plantée, foto Alamy

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE Viste della Promenade Plantée, foto biodiversityskills.eu e bilbyandbear.com

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

3. La green gentrification: conseguenza

questo fenomeno, le aree centrali delle metropoli sono

inaspettata? 3.1

divenute la residenza delle classi sociali più povere, e hanno assurto allo status di “no-go zone”, zone da evitare a causa

Teoria socio-economica della gentrificazione

dell’elevato tasso di microcriminalità e per il degrado che sono La gentrificazione, come abbiamo visto, è il fenomeno di

capaci di esprimere.

sostituzione della popolazione residente in un certo luogo con nuovi residenti dalle possibilità economiche maggiori.

Negli ultimi anni, tuttavia, la giovane classe creativa ha

Per certi versi, non viene nemmeno preso in considerazione il

invertito questa tendenza, iniziando a privilegiare

destino dei precedenti abitanti, giacché l’attenzione della sua

l’aggregazione in aree a maggiore densità, che favoriscono gli

definizione ufficiale5 è concentrata sui gentryfiers, una sorta

scambi umani e incentivano la produzione culturale; come

di moderni colonizzatori di terreni abitati da “selvaggi”.

riportato in pubblicazioni autorevoli7, nonostante le telecomunicazioni abbiano raggiunto livelli di capillarità

In effetti, i centri delle maggiori città nordamericane sono

estremi, consentendo di comunicare in tempo reale dai poli

state da tempo abbandonate dalle classi avvantaggiate, che

opposti della Terra, la distanza fisica resta un fattore limitante

hanno preferito spostarsi nelle periferie a bassa densità dove

della fase creativa, che trova invece terreno fertile laddove ci

poter godere di maggiori spazi abitativi personali6; a causa di

sia possibilità di scambio interpersonale diretto.

L’Oxford American Dictionary definisce il verbo “to gentrify” in questi termini: “To change an area, a person etc. so that they are suitable for, or can mix with, people of a higher social class than before” 6 Si veda, a riguardo, il caso di Detroit: a causa dell’azione combinata dello sprawl urbano e del declino del suo apparato industriale incentrato sulla produzioneautomobilistica (iniziato già dagli anni ’70, molto prima dell’attuale crisi globale),

le zone centrali della città sono diventate terra di nessuno, dove gli oltre 50.000 alloggi vuoti vengono regolarmente presi di mira dalle gang locali che, in cerca di “divertimento”, si dedicano ad estemporanei “falò” incendiando gli immobili. 7 Cfr. Edward Gleaser, “Il trionfo della città: come la nostra più grande invenzione ci rende più ricchi e più felici”

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

La riconquista degli spazi centrali della città da parte della

stigmatizzerebbe la gentrificazione, vedendola invece come

giovane classe di talenti altamente qualificati, figure

l’inversione di un processo di decadenza e una positiva

rappresentative delle nuove professioni creative, comunicative

tendenza al rinnovo di ambienti degradati; anche il Congresso

e legate alle tecnologie informatiche, è sinonimo di aumento

dà una lettura virtuosa del processo di gentrificazione, poiché

della domanda immobiliare di qualità, magari con un

la considera l’inevitabile mezzo per contrastare il degrado e

carattere “urbano” – ovvero, che finga di essere legato alla

rivitalizzare ampie parti della città9.

cultura del degrado metropolitano senza che vi sia alcuna

Per interpretare nella maniera corretta questa visione degli

rinuncia in termini di comfort e finiture. Laddove non vi sia

organi governativi statunitensi, è necessario tenere presente

una qualche forma di calmieramento dei costi d’affitto o

l’importanza che riveste nella cultura americana la libertà

d’acquisto, va da sé che il mercato tenderà automaticamente a

imprenditoriale; ad esempio, negli anni ’80 era diventato

espellere coloro che non potranno permettersi i nuovi

oggetto di discussione in ambiti legali l’opportunità che il già

standard socio-economici dell’area.

citato Department of Housing and Urban Development inserisse quote di edilizia sovvenzionata e calmierata

In Paesi che fanno della rivalutazione immobiliare un

all’interno o nei dintorni di aree interessate da processi di

principio forte dell’economia, chiaramente un fenomeno

riqualificazione urbana.

simile non può che essere visto di buon occhio: non a caso, secondo alcuni autori8 la posizione ufficiale dell’U.S.

In Europa, invece, la gentrificazione è un fenomeno più

Department of Housing and Urban Development non

recente, in quanto la conformazione storica delle sue città, il

Confr. G.M. Valent in “La riqualificazione urbana come mezzo di controllo sociale”

Confr. P. Marcuse, “Abandonment, gentrification and displacement: the linkages in N.Y.C.”

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

3.2

cui centro ha corrisposto all’area maggiormente ambita

Esperienze di valutazione degli effetti del progetto di verde sulle quotazioni immobiliari

pressoché ininterrottamente, ha limitato i processi di abbandono e ricolonizzazione.

La dotazione di elementi verdi (parchi, foreste urbane, siepi,

Questi, infatti, sono avvenuti soprattutto in ambiti urbani

alberature e giardini privati), secondo quanto emerso dalle

caratterizzati da specificità uniche: è il caso di Berlino, che a

ricerche citate finora, è sicuramente un fattore preso in

seguito della caduta del Muro che la divideva in due zone

considerazione nella fase di scelta del luogo di residenza;

profondamente diverse socio-culturalmente ha vissuto – e sta

infatti, ne è ammirato il valore estetico ed è riconosciuta la

tuttora vivendo – dei processi di gentrificazione dei quartieri

loro capacità di contribuire ad un miglioramento della qualità

Neukölln, Dalston e Kreuzberg.

della vita. Quindi, è normale pensare che questa predilezione degli acquirenti per le aree particolarmente ricche in termini di patrimonio botanico crei – secondo i meccanismi di domanda/offerta che regolano il libero mercato – un maggior apprezzamento economico degli immobili che ne dispongono (privatamente o nelle vicinanze); ma, da un mero punto di vista venale, in quale misura monetaria si può concretizzare l’aspirazione dei cittadini a spostare la propria residenza in un contesto più verde?

Protesta anti-gentrificazione hipster a Berlino, foto vice.com

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

Diverse ricerche si sono succedute negli anni nel tentativo di

davvero ardua stabilire quale sia l’influenza di uno solo dei

giungere ad una definizione realistica dell’incidenza del

tanti fattori.

contesto ambientale nella valutazione economica degli

Va tenuto conto anche dei diversi aspetti del verde che

immobili urbani, arrivando, spesso, a risultati grosso modo

possono essere oggetto di rivalutazione degli immobili: i

simili: concentrandosi sugli Stati Uniti (a cui fanno

risultati precedenti sono riferiti principalmente al valore

riferimento la maggior parte degli studi realizzati finora), è

attribuito all’uso del verde collocato nelle vicinanze, sia esso

possibile affermare che è stato rilevato un plusvalore medio

attivo – frequentare un parco – che passivo – godere dei

compreso tra il 5% e il 10% nella stima del valore delle

benefici ambientali offerti dalla vegetazione.

proprietà dotate di aree verdi nelle vicinanze.

Diversamente, è possibile valutare anche l’impatto che ha sul

Alcuni studiosi10, tuttavia, hanno ottenuto dati molto

valore di un immobile la semplice vista panoramica su un’area

differenti (20% a Minneapolis, 22% a Columbus, 32% a

verde qualificata: i dati ottenuti parlano di un incremento

Boulder e 35 % a Boston), a testimonianza della difficoltà

compreso tra il 4,9% per la vista di una zona boschiva11 e l’8%

dell’osservazione di un mercato, quello immobiliare, legato a

per l’affaccio su di un parco cittadino12.

una tale moltitudine di fattori, e sottoposto all’azione di un così gran numero di esternalità, da rendere un’impresa

Scendendo nel dettaglio di una ricerca, si può conoscere quali siano le dinamiche nascoste sotto il dato finale della percentuale media d’incremento: nel caso della cittadina di

Quang e Grudnitski (1995), Morales et al. (1983), Luttik (2000), Theriault et al. (2002), Lutzenhiser e Netusil (2001), Watcher e Gillen (2006), Anderson (2000), Henry (1994), Laverne e Winson-Geideman (2003), Weicher e Zerbst (1973), Moorhouse e Smith (1995), Correll et al. (1978), Dombrow et al. (2000), Anderson e Cordell (1988), Martin et al. (1989), Payne (1973), Dunse et al. (2007)

11 12

Tyrvalnen e Miettinen (2000) Luttik (2000)

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

Greenville in South Carolina13, per esempio, è stata effettuata

più apprezzata nella nicchia di mercato che è già abituata ad

una classificazione tipologica degli immobili presi in esame,

una condizione residenziale agiata.

raggruppandoli in cinque macro-categorie; la differenziazione è stata basata sulla valutazione della qualità complessiva

Un’esperienza valutativa altrettanto degna di nota riguarda

dell’immobile e dei suoi dintorni (includendo fattori positivi

una ricerca svolta congiuntamente dall’Istituto di Scienze

ed esternalità negative).

Geografiche e Risorse Naturali e dall’Istituto di Economia del

La ricerca ha messo in evidenza un trend molto interessante

Riciclo dell’Università di Pechino, con lo scopo di ottenere una

(e, per certi versi, inaspettato): esiste una curva di progressivo

stima dell’apporto economico sulle quotazioni immobiliari

aumento percentuale della premialità prodotta dalla qualità

offerto dalle aree verdi della città cinese.

delle dotazioni pubbliche sui valori degli immobili, con il

Partendo dall’assunto che, tra il 2003 e il 2009, il prezzo

valore più basso nel caso di edifici di minor pregio e il più alto,

medio di un m2 di superficie residenziale a Pechino è

al contrario, per gli immobili di più alto valore; la stessa curva

triplicato, la ricerca si è focalizzata sulla relazione tra la

si produce mettendo in relazione gli aumenti percentuali con

dotazione di parchi di dimensioni medio-grandi e le variazioni

la dimensione dei lotti analizzati.

di quotazione degli immobili in rapporto alla loro distanza

In sintesi, gli immobili di grande valore hanno la capacità di

rispetto ai parchi stessi.

acquisire un incremento di valutazione economica

Modellizzando la città come un insediamento radiale

percentualmente maggiore rispetto ad immobili di livello più

circondato da cinque cerchi concentrici di strade tangenziali,

basso: come a dire che la qualità delle dotazioni pubbliche è

lo studio ha evidenziato un beneficio economico sul valore degli edifici posti in prossimità dei parchi che varia dal 14,1%

Henry (1999)

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

all’interno dei primi due anelli, fino allo 0,5% oltre il quinto

milioni di abitanti, sulla costa orientale della Cina – è stata

anello (per una media complessiva del 10,9%): la spiegazione

insignita del titolo di “Garden City” per la sua ricchezza di aree

è che, mentre oltre il quinto anello di tangenziali l’edificazione

verdi pubbliche, ampiamente superiore agli standard medi del

è a bassa densità, all’interno dei primi due anelli lo spazio è

Paese.

una risorsa preziosa, e la scarsità di aree pubbliche fa sì che esse siano particolarmente apprezzate quando sono nelle

La ricerca, però, tralasciando l’aspetto quantitativo riesce a

vicinanze della propria residenza.

mettere in evidenza un forte paradosso del verde urbano:

La ricerca, in conclusione, ha portato avanti un calcolo sulla

progettato per garantire condizioni ambientali migliori agli

rivalutazione complessiva che i parchi urbani generano

abitanti, può divenire causa di un maggior rischio per la loro

sull’intero patrimonio immobiliare pechinese, stimandola in

salute. La motivazione è tutto sommato semplice: molte delle

2,86 Mld. di CNY (160.000 CNY prodotti da ogni ettaro di

aree verdi sono state realizzate allo scopo di fungere da filtro

superficie verde pubblica).

tra elementi infrastrutturali fortemente impattanti e residenze; in tal modo, oltre a generarsi un positivo effetto di

3.3

riduzione degli inquinanti nelle zone edificate, si innesca

Distorsioni verdi: casi celebri di green

contestualmente un possibile effetto boomerang.

gentrification

Infatti, a meno che non vi sia in qualche modo interdetto

Rimanendo nell’ambito geografico cinese, è molto utile ai fini

l’accesso, le aree verdi calamitano velocemente una vasta

della pianificazione delle Smart City del futuro far tesoro dei

utenza, che in questo modo risulta più esposta alle elevate

risultati di un altro studio riguardante gli effetti collaterali

concentrazioni di inquinanti presenti in quella fascia filtro e,

della dotazione di verde urbano: la città di Hangzhou – 3,85 35

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

di conseguenza, al rischio di contrarre patologie ed essi

attirare attenzioni immobiliari – magari speculative – e

correlate.

innescare processi di gentrificazione; per questa ragione,

Se ne desume, quindi, un possibile parallelismo con molti dei

propongono che la progettazione del verde tenga conto in

parchi cittadini europei, che – quando collocati in ambienti

particolar modo delle necessità espresse dai residenti, ed eviti

fortemente urbanizzati – difficilmente raggiungono quella

la tendenza a strafare che ha pesanti conseguenze

dimensione minima necessaria per scongiurare il rischio che

sull’apparato socio-economico locale.

la loro frequentazione, invece che benefica, risulti un potenziale “cavallo di Troia”.

Molte sono state le ricerche riguardanti la gentrificazione provocata dai grandi parchi urbani – anche in questo caso,

Apparentemente in contrapposizione con quanto appena

prevalentemente negli Stati Uniti e in Canada – e di un certo

enunciato, negli Stati Uniti si va diffondendo una nuova

interesse sono i risultati, tanto più che tali fenomeni sono in

interpretazione del progetto di verde urbano, comunemente

continua evoluzione; un esempio eclatante, a riguardo, lo

riassunta nel concetto di “verde quanto basta”14.

offrono alcune ricerche condotte sulla città canadese di

Secondo le ricercatrici che hanno coniato questa espressione,

Vancouver.

è necessario ripensare il comune assunto per cui “più è

La sua struttura urbana da sempre orientata a una forte

meglio”, poiché la presenza di aree verdi di scala superiore a

infrastrutturazione pubblica, a scapito della motorizzazione

quella di quartiere genera un’attrattività elevata, capace di

privata, l’ha resa il terreno più adatto per puntare al perseguimento di un elevatissimo livello di sostenibilità

Traduzione propria dell’originale: “Just green enough”, coniato nel 2012 da Winifred Curran e Trina Hamilton in riferimento all’analisi di un caso di gentrificazione a Greenpoint, Brooklyn.

dell’insediamento; la sua collocazione sulla costa occidentale, 36

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

a una distanza relativamente ridotta dal continente asiatico, le

estate developers e operatori finanziari, principalmente da

ha conferito una particolare vocazione alla sua identificazione

Hong Kong: sono sorti diversi grattacieli, che hanno

come “ponte” tra i due continenti, con tutte le positive

completamente stravolto il suo skyline ed hanno dato vita ad

conseguenze economiche che ciò può comportare.

un modello di sviluppo immobiliare noto in tutto il mondo

Negli ultimi trent’anni, dall’Expo 1986 in poi, Vancouver ha

come “vancouverism15”.

impresso una decisa accelerazione alle proprie politiche di sviluppo urbano, applicando una vasta serie di interventi utili al raggiungimento di un livello superiore di qualità della vita (tram e metro efficienti, teleriscaldamento, raccolta differenziata puntuale e rigida), che le hanno permesso di ospitare le Olimpiadi Invernali del 2010, considerate le prime della storia ad essere totalmente sostenibili.

L’immagine cittadina, in questo modo, è notevolmente migliorata; storicamente considerata un posto tranquillo e Dowtown Vancouver, 2011, foto UBC

ordinato, in breve tempo Vancouver è salita alla ribalta globale per essere considerata una delle città migliori in cui

Il termine si riferisce alla politica pianificatoria di regolamentazione dei suoli adottata dalla città canadese, che prevede che palazzi di altezza notevole (realizzati in genere in serie di tre con altezze a scalare) siano intervallati da lotti residenziali occupati da piccole proprietà, cosicché gli inquilini dei grattacieli possano conservare un’ampia vista sui panorami circostanti.

vivere al mondo. Diventata così desiderabile, la località canadese ha attirato le attenzioni di un gran numero di real 37

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

Questa politica di sviluppo ha originato risultati devastanti: i

Un caso emblematico è la recente notizia che una casa di

costi immobiliari sono schizzati alle stelle, creando una

riposo per anziani newyorchesi si appresta a chiudere: si

questione abitativa di proporzioni imprevedibili. Secondo gli

potrebbe pensare che non c’è nulla di strano, in particolare in

esperti del Wellesley Institute, la percentuale di senzatetto è

questo periodo di crisi economica. E, invece, la verità parrebbe

aumentata del 373% tra il 2002 e il 2012, con tutti i relativi

essere esattamente opposta: l’immobile in cui è esercitata

problemi di micro-criminalità che genera un tale dissesto

l’attività si trova nei pressi di Prospect Park, a Brooklyn, una

socio-economico; anche politiche ecologiche di minor scala

delle aree maggiormente appetite sul mercato immobiliare

hanno avuto risvolti altrettanto gravi: il miglioramento della

dell’ultimo decennio; è facile immaginare, quindi, che la

raccolta differenziata, ad esempio, ha comportato la perdita di

proprietà voglia disfarsi del poco redditizio alloggio per

utilità dell’iniziativa sociale “United we can”, che coinvolgeva

anziani per valutare diverse destinazioni dell’edificio.

circa 750 tra senzatetto e ragazzi problematici nella raccolta di rifiuti gettati in strada al fine di riciclarli.

Operatori immobiliari attivi nella zona parlano di un incremento dei prezzi di vendita, negli ultimi venti anni,

Se Vancouver sembra ergersi a capitale mondiale della

superiore al 600%, comunque inferiore rispetto a quanto

gentrificazione, non si può certo dire che New York brilli

accade nei dintorni del vicino Park Slope; la gentrificazione

quanto a integrazione tra politiche economiche e sociali: i casi

dell’area adiacente Prospect Park, infatti, è figlia proprio

di segregazione socio-economica e di “ingiustizia ambientale”

dell’ancor più marcato fenomeno che avviene nel parco

sono frequenti e celebri, e coinvolgono zone ampie della città.

adiacente.

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

I dati ufficiali diffusi dalla New York City Economic Development Corporation raccontano di variazioni positive dei valori immobiliari, nel periodo compreso tra il 2003 e il 2011, pari al 410-470% (a seconda della distanza degli edifici dal parco) nell’area di Prospect Park, contro il 71-73% di Central Park West, il 44-96% di Central Park East e il 33103% nei dintorni dell’High Line.

La già citata riconversione della vecchia linea ferroviaria dismessa, in effetti, si va configurando come uno dei più chiari esempi contemporanei di gentrificazione relativa a una singola operazione di riqualificazione verde in ambito urbano: basti dire che, mentre nel periodo precedente all’intervento le abitazioni prospicienti l’High Line valevano l’8% in meno rispetto alla media del quartiere, oggi sono le più ambite di un’area che, come detto, ha subìto una rivalutazione immobiliare complessiva del 103%. Come visto già in altri casi, in condizioni di libero mercato l’aumento dei prezzi ha comportato l’impossibilità per molti

High Line, New York: edifici HL23 e High Line 519

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

residenti di mantenere la disponibilità (proprietà o locazione

Andati via i residenti storici, e messe alla porta le vecchie

che fosse) dell’immobile, costringendoli a migrazioni urbane

attività commerciali, ciò che resterà una volta passata l’ondata

verso quartieri meno cari; la perdita della clientela abituale,

modaiola sarà - di nuovo – solo un ingombrante manufatto

combinata con l’aumento dei costi, ha significato la chiusura

alto diversi metri.

di molte attività storiche e, in definitiva, la perdita dell’identità del quartiere.

Magari, da riqualificare nuovamente.

La classe operaia e piccolo-imprenditoriale che abitava originariamente le case di mattoni di questa porzione del West Side è stata soppiantata da giovani e famiglie trendy, dotate della capacità economica necessaria per permettersi di abitare nei loft ristrutturati, o – magari – nei nuovi palazzi dalle facciate vetrate che si affacciano sul parco. Milioni di turisti ogni anno invadono le strade del quartiere, un tempo grigie e sporche - ma “vere” -, oggi sede delle onnipresenti grandi catene commerciali e di sfiziosi localini in tipico stile newyorchese (se ancora questo termine può esprimere un qualche carattere di tipicità).

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

4. Conclusioni

da parte di coloro che storicamente li hanno abitati, peccando

L’analisi dei casi di studio condotta in questa ricerca si era

in sostenibilità sociale.

posta l’obiettivo di comprendere le dinamiche socioeconomiche legate ai processi di riqualificazione urbana che

Una soluzione per evitare l’innescarsi di fenomeni di

prevedano una forte impronta verde: come si è potuto

gentrificazione potrebbe essere, quindi, una progettazione

constatare, nella molteplicità delle sfaccettature che può

“verde quanto basta”?

assumere l’intervento di risanamento di condizioni di degrado

Molte critiche sono state espresse riguardo questa lettura,

si vanno delineando degli elementi comuni, la cui conoscenza

poiché è fortemente in contrasto con il comune sentire, che

può essere essenziale nell’ottica di rendere le città sempre più

reputa ideale la condizione di massima implementazione di un

“smart”.

disegno urbano fortemente ecologista – una sorta di ritorno della natura in città.

E’ emerso che molto spesso gli interventi di riqualificazione

Anche alla luce di quanto espresso nel capitolo precedente, a

provocano un innalzamento dei valori immobiliari negli isolati

proposito del rischio di esposizione ad elevate concentrazioni

interessati, nonché in quelli contigui; questo fenomeno, se da

di inquinanti nei parchi di piccola superficie, in ecologia le

un lato è sicuramente positivo perché permette la sostenibilità

dimensioni contano: ad un determinato aumento di spazio

economica degli investimenti nelle operazioni di

destinato alla copertura vegetale, corrisponde un incremento

miglioramento della qualità urbana, dall’altro rende

molto maggiore di ricchezza naturalistica.

difficoltoso il mantenimento del possesso degli immobili stessi

Alla base di questo fenomeno c’è l’evidenza che alcune specie floristiche o faunistiche necessitano di una certa dimensione 41

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

minima dell’ecosistema utile per poter sopravvivere, e

non si può negare che – più o meno inconsapevolmente – è

pertanto le aree verdi più piccole non possono essere in grado

desiderio abbastanza diffuso l’espulsione di frange sociali

di fornirgli alloggio.

marginalizzate e malviste, specialmente laddove siano facilmente identificabili attraverso l’appartenenza ad un

Evidentemente, una soluzione alla questione dimensionale è

determinato luogo.

nel compromesso: sarebbe necessario concepire aree di

In questo senso, è possibile constatare che talvolta le questioni

differente valore naturalistico, in una logica di pianificazione

ambientali assurgono al ruolo di mero alibi per celare volontà

complessiva del sistema ambientale urbano, che siano “verdi

economiche e politiche; è quanto accaduto a Vancouver per

quanto basta” per permettere l’insediamento e la

giustificare la bonifica delle acque di False Creek: le necessità

sopravvivenza della quota di specie animali e vegetali

ambientali sono state usate come mezzo per allontanare dagli

necessaria all’arricchimento di biodiversità dell’ambiente

attracchi degli yacht le piccole chiatte usate come alloggio da

cittadino.

diverse persone, al fine di evitare che queste provocassero una perdita d’immagine – e, conseguentemente, di valore

Un discorso diverso, invece, va fatto sulla – presunta -

immobiliare – all’area urbana che ospita le banchine.

imprevedibilità dei fenomeni di gentrificazione in seguito ad operazioni di riqualificazione urbana.

Nella stessa Vancouver, è stato predisposto un piano di lotta

Se, da un lato, più di qualcuno potrebbe leggere del

senza tregua ai “graffitari”: i cittadini sono obbligati a

complottismo nelle tesi di Neil Smith riguardo l’esistenza di

segnalarne la presenza sui propri immobili e a intervenire,

un disegno globale di gentrificazione pianificata, d’altro canto

pena la rimozione coatta con addebito delle spese. 42

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

Il motivo ufficiale di cotanta severità? “I graffiti possono

stock edilizio, continueremo ad essere il Comune più povero

rapidamente trasformare un quartiere facendolo sembrare

della regione della capitale. Non vogliamo cambiare il tipo di

insicuro, perché sono spesso associati ad altri crimini. I

persone che vivono qui, e quindi la città non potrà diventare

graffiti contribuiscono a far diminuire i valori delle proprietà,

sostenibile. […] Abbiamo redatto uno studio che mostra che

incrementare la paura dei cittadini, e potenzialmente ridurre

noi prendiamo tutta la spazzatura, perdonate il termine, per

le vendite dei negozianti. Per queste ragioni, è importante

colpa degli alloggi economici. La classe media, che vorremmo

comunicarlo e rimuovere i graffiti rapidamente.16”

che abitasse qui, si sposta in Svezia17”.

Evidente, quindi, quale sia il peso che la componente

Impossibile, a questo punto, non riconoscere una chiara

economica – in particolare quella legata alla proprietà

volontà politica di espellere i soggetti indesiderati – la

immobiliare – eserciti sulla politica cittadina di Vancouver.

“spazzatura”, come viene definita -, facendo ricorso alla strategia “gentile18” della gentrificazione, che giustifica tutto

A Copenhagen, d’altronde, nella discussione sulla decisione di

ciò attraverso la semplice logica del libero mercato.

riqualificare il quartiere di Vesterbro l’allora responsabile del servizio Pianificazione, Holger Bisgaard, descrisse la strategia

Qualora l’amministrazione cittadina fosse più virtuosa, e

d’intervento in questi termini: “Per me, la politica abitativa è

decidesse di impegnarsi sul recupero e l’integrazione delle

la chiave dello sviluppo di Copenhagen. Se non cambiamo lo

Traduzione propria da Lund Hansen et al.: “For me, housing policy is the key to Copenhagen’s development. If we can’t change the housing stock, we will continue to be the poorest municipality in the capital region. We won’t change the type of people living here, and so the municipality won’t become sustainable. *…+ We have made a study that shows that we get all the trash, pardon the expression, because of the cheap housing. The middle class, who we would want to stay, moves to Sweden”. 18 Come definita da Larsen H.G. e Lund Hansen A.

Traduzione propria dell’originale: “Graffiti can quickly transform a neighborhood by making it seem unsafe, because graffiti is often associated with other crimes. Graffiti contributes to a decline in property values, increases citizen fear, and potentially reduces retail sales for businesses. For these reasons, it is important to report and remove graffiti quickly.”, dal sito ufficiale Vancouver.ca

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

classi sociali più in difficoltà piuttosto che espellerle, avrebbe

abitazioni viennesi gode, o ha goduto, di qualche tipo di

la possibilità di perseguire questo obiettivo?

sussidio pubblico.

L’esempio, stavolta, giunge da vicino: Vienna è la

E’ facilmente intuibile che l’azione pubblica limiti le

dimostrazione che si può costruire qualità urbana senza

speculazioni immobiliari, e addirittura può garantire che una

esclusione sociale, attraverso il forte impegno della pubblica

riqualificazione avvenga al semplice scopo di garantire una

amministrazione che si rivela attore del mercato immobiliare,

maggior dotazione di spazi pubblici qualificati ai residenti di

invece che normatore super partes.

una certa zona (tanto più che gli immobili che beneficerebbero di un eventuale aumento di valore sono, in buona percentuale,

La municipalità viennese è il maggior operatore immobiliare

comunque di proprietà pubblica).

in Europa, grazie al suo patrimonio di oltre 220.000 alloggi (pari al 25% dell’intero stock edilizio cittadino); questo

Secondo lo stesso principio, la riqualificazione ferroviaria

risultato è stato raggiunto grazie ad un costante investimento

parigina esaminata ha potuto far sì che la Promenade Plantée

nella realizzazione di immobili di proprietà pubblica, in

non attivasse dinamiche gentrificatrici come l’omologo caso

particolare dal 1920 in poi (il periodo conosciuto con il nome

newyorchese: in questo caso, infatti, l’unica area ad essa

di “Red Vienna”). Inoltre, la sovvenzione pubblica avviene in

contermine che ha subito decisi interventi edilizi è la ZAC

diversa misura in larga parte delle realizzazioni edili, in

Reuilly, realizzata attraverso una SEM19 a larga maggioranza

quanto la casa è riconosciuta come un diritto che la società

pubblica. Il risultato è una dotazione di 1.040 alloggi - di cui il

deve garantire a tutti i cittadini: così, il 75% circa delle

73% sovvenzionati - 67.000 mq di uffici e 23.000 mq per il

Société d’économie mixte

IL PROGETTO DI VERDE URBANO TRA RIQUALIFICAZIONE E GENTRIFICAZIONE

commercio; il bilancio finale parla di un investimento di 91,78 Mln. di € e un ricavo di 221,77 Mln. di €, a testimonianza di come l’intervento pubblico possa non essere solo “a perdere”

In conclusione, risulta evidente che la dotazione di verde urbano in una Smart City debba essere elevata, così come non si può fare a meno di prendere in considerazione tutte le possibilità che possano evitare l’insorgere di fenomeni di gentrificazione, giacché una città non può essere “smart” se non è sostenibile – e questo termine include aspetti ambientali, economici e sociali. Per giungere a questi risultati, la politica deve essere orientata all’inclusione sociale e alla partecipazione di tutti i cittadini, nessuno escluso, al processo di sviluppo locale; l’amministrazione pubblica, dal canto suo, non può rimanere ferma nel suo ruolo di controllore, ma è necessario che vi sia una sua azione diretta che, come visto, può essere ampiamente remunerativa laddove non viga una logica di semplice assistenzialismo. 45

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