Er is veel meer ambitie in woningbouwproductie

De nieuwe Woningwet uit 2015 en de verhuurdersheffing hebben dramatische gevolgen gehad voor de sociale woningbouw, ook in de Brabantse steden Breda en Tilburg. Maar na zeven magere jaren signaleert bestuursvoorzitter Hans Pars van WonenBreburg betere tijden, al blijven er volop uitdagingen. “Ik zie veel meer ambitie in de woningbouwproductie.”

Het begin is er. Met het afschaffen van de verhuurdersheffing vanaf 2023 – zoals in het nieuwe regeerakkoord is afgesproken – krijgen de corporaties financieel meer armslag. Die kwam de afgelopen jaren, mede door de forse verduurzamingsopgave die uit het Klimaatakkoord voortvloeide, steeds verder onder druk te staan. Nagenoeg de volledige betaalbare nieuwbouw kwam ongecontroleerd hard tot stilstand, met alle gevolgen voor de woningmarkt van dien.

“Het was een combinatie van factoren”, zegt Pars terugblikkend. “Het idee van de nieuwe Woningwet was dat de markt de middeninkomens zou gaan bedienen. Maar in de praktijk zag je dat de corporaties zich verplicht terugtrokken uit dat segment en dat de markt dat vervolgens niet invulde. Onze sector zou stoppen bij de liberalisatiegrens (dit jaar € 763,47, red.) en daar zou de markt het overpakken. Maar dat gebeurde niet. Dat marktaanbod begon pas bij huren van duizend euro per maand.”

Knellen Dat het met het aanbod vandaag de dag ernstig knelt, is daarom geen wonder, zegt Pars. “Dat blijft het nog wel even doen ook, want de achterstand die is ontstaan halen we niet zomaar weer in. Er is na 2010 wel het nodige gebeurd in de vastgoedwereld. Het beeld zou heel anders zijn geweest als de corporaties waren blijven bouwen. Het schrappen van de verhuurdersheffing is een

Hans Pars

Bestuursvoorzitter WonenBreburg: de magere jaren zijn geweest “Er is veel meer ambitie in woningbouwproductie”

noodzakelijke eerste stap om de corporaties weer enige adem te geven. Vergeet niet: het is niet alleen de verhuurdersheffing, we betalen tegenwoordig ook vennootschapsbelasting. Er is veel regelgeving gemaakt waarvan corporaties niet zijn uitgezonderd. En op een gegeven moment zijn dingen niet meer te betalen.”

Ondertussen blijft de investeringsnoodzaak groeien, deels gevoed door de stapeling van eisen aan vastgoed, zoals betaalbaarheid, beschikbaarheid en duurzaamheid. Pars: “Een goed voorbeeld: elke corporatie – wij ook – beschikt over woningen die niet aan de eisen van deze tijd voldoen, maar nog te goed zijn om te slopen. Het groot onderhoud daaraan – inclusief verduurzaming – gaat zo richting een ton per huis. Op een bezit van enkele tienduizenden woningen zijn dat natuurlijk gruwelijke bedragen. Begrijp me goed: aan ons zal het niet liggen. Maar dan moet je wel de middelen hebben. Als je corporaties dan financieel uitkleedt, dan helpt dat niet.”

Wooncomfort WonenBreburg (350 medewerkers) heeft 27.000 woningen in bezit, door Pars omschreven als “een zeer diverse” voorraad, zowel qua leeftijd als qua energielabel. “Afgelopen jaar hebben we een analyse gemaakt van woningencomplexen met te hoge energiekosten. Dit blijken niet alleen E, F en G-label woningen te zijn. De geselecteerde complexen willen we versneld verduurzamen. Dit is boven op de aanpak van de E, F, en G-label woningen. Daar zitten bijvoorbeeld nog steeds woningen bij waar geen cv is, die moeten het doen met een moederhaard voor de woonkamer. Het zijn woningen waarvan de bewoners vaak met dikke truien aan bij de kachel zitten om energie te besparen. Die woningen gaan we isoleren en voorzien van cv. Per saldo gaan de energielasten niet omlaag, maar de bewoners gaan voor een betaalbare prijs veel meer wooncomfort ervaren. Dat is ook veel waard. De gasprijs kunnen we niet sturen, maar het wooncomfort hebben we natuurlijk wel in de hand.”

“Zorgen heb ik vooral over de grotere sociaalmaatschappelijke vraagstukken”

Hij noemt het de win-win van de verduurzaming: de connectie met betaalbaarheid en comfort. Tegelijkertijd is hij kritisch. “We hadden in Nederland al veel verder kunnen zijn. Zonnepanelen op het dak is wat mij betreft de grootste no-brainer, maar dubbel glas en spouwmuurisolatie hadden evenzeer veel grootschaliger kunnen worden toegepast. Vanuit de overheid is het nooit heel erg gestimuleerd. Dat energieverbruik een vorm van verspilling is, dringt nu pas langzaam door. Maar we doen nog steeds weinig om dat tegen te gaan. Als je ’s avonds over de Zuidas in Amsterdam rijdt, dan baden al die kantoren er in het licht. Heb ik altijd al vreemd gevonden, maar tegenwoordig is het ook bijna niet meer uit te leggen.”

“Er waait een wind met meer aandacht voor woningbouwproductie”

De komende jaren is er op het gebied van verduurzaming veel te winnen, maar dat proces vergt tegelijkertijd forse investeringen, benadrukt hij. “De mate van succes hangt daardoor in belangrijke mate van de overheid af. De Deltawerken zijn van de grond gekomen doordat de realisering een missie van de overheid zelf was, waarvoor alle beschikbare middelen werden ingezet. Bij de verduurzaming wordt vooralsnog erg naar de eigenaren van vastgoed gekeken. Maar die moeten écht worden verleid voordat ze in beweging gaan komen. Zeker op het niveau van de particuliere eigenaar is het financiële motief doorslaggevend.”

Dynamiek Het zijn vraagstukken en uitdagingen die de huidige tijd tot een ongekend dynamische maken, vindt hij, zéker in de corporatiesector. “Corporaties zijn hybride organisaties: aan de ene kant maatschappelijke organisaties die mensgericht werken, aan de andere kant is er een zakelijk onderdeel in de vorm van vastgoed waarin veel geld omgaat. In Breda en Tilburg, waar wij opereren, is ongeveer een derde van de woningen van corporaties. Het gaat om gemiddeld ouder bezit, over het algemeen voor de inkomens tot modaal. En in een aantal wijken hebben we veel bezit, wat ons tot een zeer betrokken stakeholder maakt.”

WonenBreburg pakt de maatschappelijke verantwoordelijkheid die daarbij hoort zonder meer op, benadrukt hij. “Een groot deel van de bewoners is kwetsbaar, denk aan ouderen, statushouders of mensen die vanuit beschermde woonomgevingen doorstromen. Daar zien we naar om. We zijn er niet alleen voor het verhuren en beheren van woningen. Wij hebben een fijnmazig netwerk met ogen en oren in de wijk, tot achter de

voordeur, en kunnen een oogje in het zeil houden voor de mensen die kwetsbaar zijn. Als de gordijnen ergens een tijdje dicht zijn, dan bellen we toch echt even aan. Los daarvan proeven we groeiende behoefte aan collectiviteit en gemeenschappelijkheid. Daar proberen we een stimulerende rol in te vervullen. We zetten activiteiten op en betrekken bewoners daarbij of ondersteunen bewoners die activiteiten op touw willen zetten.”

Tilburg en Breda konden zich de afgelopen jaren niet onttrekken aan de malaise in de bouwwereld. “Beide zijn geen Amsterdam, maar ook zeer gewilde woonsteden”, aldus Pars. “Het zijn ook twee steden die fors gaan groeien. De afgelopen jaren is de bouw van sociale huur huurwoningen achtergebleven, net als in de rest van Nederland. Wat meespeelt is dat in beide gemeenten twee vrij liberale colleges aan het roer staan, die de rem op sociale woningbouw hebben gezet. Er wordt hoofdzakelijk gebouwd voor hogere inkomens. Uitgangspunt is dat 20 procent van de woningbouw sociaal is. Dat is al niet veel, maar daar komt bij dat veel grond in het bezit is van marktpartijen. Die willen geld verdienen. Zij gaan onder de liberalisatiegrens zitten en verhuren aan wie ze willen. Op die manier komt een deel van de schaarse nieuwe sociale huurwoningen niet terecht bij de mensen voor wie ze zijn bedoeld. Feitelijk wordt zo een situatie gecreëerd waarin weer ‘scheefwoners’ ontstaan. En de gemeenten werken eraan mee.”

Ambitie Maar: goed nieuws is er ook, benadrukt hij. “We hebben zeven magere jaren achter de rug qua woningbouw. In Breda zagen we de afgelopen tijd een bouwversnelling – ook in proces- en proceduredoorlooptijd – en zit er veel meer ambitie op nieuwbouw dan de afgelopen periode. Datzelfde zien we gebeuren in Tilburg. Er waait een wind met meer aandacht voor woningbouwproductie. En naar verwachting houdt dat nog wel even aan.” Over de toekomst is hij overwegend optimistisch gestemd: “De vastgoedmarkt is cyclisch, in die zin is wat we zien verklaarbaar. Op het gebied van verduurzaming liggen er veel uitdagingen, maar zie ik toch overwegend kansen. Datzelfde geldt specifiek kijkend naar onze eigen organisatie op het gebied van digitalisering, waarmee we klantvriendelijkheid én efficiency tegelijkertijd impulsen kunnen geven. Zorgen heb ik vooral over de grotere sociaal-maatschappelijke vraagstukken: de groeiende kloof tussen arm en rijk, grote verschillen tussen buurten en wijken, de afbrokkeling van de sociale cohesie, vereenzaming. Als samenleving moeten we daarvoor nieuwe oplossingen bedenken. En als corporatie staan we daar middenin. Dat is een kwestie waarin wij een belangrijke taak te vervullen hebben.”