11. Realkredit- og bankfinansiering af genopretning, vedligeholdelse og forbedringsarbejder
En andelsboligforening kan optage realkreditlån til flere forskellige formål, men det sker typisk i forbindelse med genopretning, vedligeholdelse og forbedringsarbejder på ejendommen. Realkreditlån kan også optages til at omlægge eksisterende lån med det formål at opnå en reduktion af den samlede ydelse eller i forbindelse med andelsboligforeningens køb eller udskydelse af eventuelle tilbagekøbsrettigheder til kommunen. Endelig kan realkreditlånet optages som et tillægslån, typisk til at indfri kort gæld med en høj variabel rente til fordel for en fast rente i hele lånets løbetid. Andelsboligforeningen kan også optage banklån, bl.a. som supplement til et realkreditlån.
Realkreditlån til genopretning, vedligeholdelse og forbedringsarbejder Som en naturlig konsekvens af den udarbejdede tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan på ejendommen planlægger andelsboligforeningen de større samlede opgaver og prioriterer, hvornår de skal udføres. Nykredit kan som udgangspunkt belåne samtlige udgifter inkl. diverse omkostninger. Det forudsætter, at lånet kan få sikkerhed inden for max. 80% af ejendommens belåningsværdi.
Lånegrænser og belåningsværdi
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 67
Realkreditlån skal ifølge lovgivningen have sikkerhed inden for bestemte lånegrænser. For en ren beboelsesejendom er lånegrænsen 80% af ejendommens kontante belåningsværdi. Belåningsværdien fastsættes som udgangspunkt på baggrund af den husleje, som ville kunne opkræves i en tilsvarende privat udlejningsejendom efter arbejdernes udførelse.
11-12-2006 10:01:01
Hvis foreningens ejendom indeholder både beboelse og erhverv, vil der i princippet blive foretaget en særskilt værdiansættelse af henholdsvis ejendommens beboelses- og erhvervsandel. Belåningen vil herefter blive beregnet som 80% af beboelsesandelens kontante belåningsværdi og 60% af erhvervsandelens kontante belåningsværdi. Der er dog to undtagelser fra dette princip: 1. Såfremt boligdelen i en blandet ejendom udgør mindst 80% af det samlede areal, eller 2. Såfremt der er mindst 13 beboelseslejligheder i ejendommen. I begge tilfælde kan ejendommen belånes som en ren beboelsesejendom, dvs. inden for 80% af den kontante belåningsværdi. Der gælder en vigtig undtagelse for ejendomme, som andelsboligforeningen har købt inden for de seneste to år, og hvor foreningen ønsker at gennemføre genopretning, vedligeholdelse eller forbedring af ejendommen. I disse tilfælde kan belåningsværdien højst ansættes til købesummen med tillæg af værdien af væsentlige værdiforøgende byggearbejder. Det betyder, at der i de første to år efter at foreningen har købt ejendommen, normalt ikke kan tilbydes fuld realkreditbelåning af udgifter til genopretning, vedligholdelse og forbedringsarbejder. Derfor kan det blive aktuelt med supplerende bankfinansiering. Under alle omstændigheder forudsættes det, at boligafgiften stiger med ydelsen på den finansiering, der optages.
Valg af låntyper
Når andelsboligforeningen skal optage realkreditlån, tilbyder Nykredit forskellige typer lån. Især er det vigtigt at diskutere, om der ønskes et fastforrentet eller et variabelt forrentet lån. Begge låntyper har fordele og ulemper.
Fastforrentede lån
Et fastforrentet lån er baseret på obligationer med lang løbetid. Det sikrer, at renten er fast, og at der betales en fast ydelse over hele lånets løbetid. Ændringer i renteniveauet efter udbetaling af lånet påvirker hverken ydelsen eller perioden for tilbagebetaling af lånet. Andelsboligforeningen kender terminsydelsen nøjagtig og ved altså præcist, hvor meget der skal betales og hvor længe.
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 68
11-12-2006 10:01:01
Et fastforrentet lån kan normalt konverteres. Dvs. at et rentefald kan medføre mulighed for omlægning til et nyt lån med lavere rente og lavere ydelse.
Variabelt forrentede lån med renteloft - Nykredit RenteMax®
Nykredits RenteMax-lån kombinerer i stor udstrækning det bedste fra to eksisterende låntyper: • Lav ydelse - som kendt fra Tilpasningslån (se næste side) • Loft over renten og dermed boligafgiften - sikkerhed for den maksimale ydelse som kendt fra fastforrentede lån. Nykredits forskellige typer af RenteMax-lån er variabelt forrentede obligationslån med et renteloft på 4%, 5% eller 6% - dvs. den maksimale rente, foreningen kan komme til at betale. Lånets ydelse fastsættes halvårligt på grundlag af seks måneders CIBOR-rente. Hvis denne rente inkl. tillægget overstiger renteloftet, vil lånets ydelse blive låst. Dog kun indtil lånerenten på et rentefastsættelsestidspunkt igen bevæger sig under renteloftet.
Øvrige variabelt forrentede lån
Der findes to typer af variabelt forrentede realkreditlån, Nykredit CIBOR6 og Nykredit Tilpasningslån.
Nykredit CIBOR6 Et CIBOR6-lån er et variabelt forrentet obligationslån. Lånet er baseret på seks måneders CIBOR-rente, som fastsættes for et halvt år ad gangen – 1. januar og 1. juli. Da den korte rente typisk er lavere end den lange rente, har obligationer med kort løbetid som udgangspunkt en lavere rente end obligationer med lang løbetid. Dette betyder, at CIBOR6-lån som hovedregel vil være det billigste realkreditlån på optagelsestidspunktet. Til gengæld betyder den halvårlige renteregulering, at obligationen indeholder et vist element af risiko. Da den korte rente på rentereguleringstidspunktet ikke er kendt, er der mulighed for, at renten ændrer sig i op- eller nedadgående retning. Lånets ydelse ændrer sig i overensstemmelse med en renteregulering, og boligafgiften kan dermed også ændre sig. CIBOR6-lån er inkonverterbare mellem refinansieringstidspunkterne, men obligationerne vil typisk ligge tæt på kurs 100.
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 69
11-12-2006 10:01:01
Nykredit CIBOR6 kan kombineres med forskellige grader af sikkerhed, eksempelvis ved tilknytning af et Individuelt Renteloft, en fastrenteswap eller en Barriere Swap i en valgt periode. Læs mere på næste side.
Nykredit Tilpasningslån Nykredit Tilpasningslån er et variabelt forrentet kontantlån. Tilpasningslånet er baseret på obligationer med kort løbetid f.eks. et år. Da den korte rente typisk er lavere end den lange rente, har de korte obligationer som udgangspunkt en lavere rente end obligationer med lang løbetid. Til gengæld er det nødvendigt at udstede nye obligationer, hver gang de gamle obligationer udløber, fordi lånets restgæld skal rentetilpasses på dette tidspunkt. Da man ikke kender renten på de korte obligationer på de fremtidige rentetilpasningstidspunkter, er der risiko for, at renten ændrer sig – den kan enten stige eller falde. Lånets ydelse ændrer sig i overensstemmelse med en rentetilpasning, og boligafgiften kan dermed også ændre sig. En rentetilpasning sker som udgangspunkt pr. 1. januar, men kan også ske pr. 1. april eller 1. oktober, og renten – og dermed lånets ydelse – er altid fast mellem to rentetilpasningstidspunkter. Tilpasningslån er inkonverterbare mellem rentetilpasningstidspunkterne. Nykredit tilbyder forskellige typer af Tilpasningslån: • Tilpasningslån med variabel ydelse: Ydelsen stiger eller falder, når renten stiger/falder ved rentetilpasningen. Boligafgiften påvirkes dermed direkte ved renteændringer. • Tilpasningslån med Variabel løbetid (TV-lån): Ydelsen fastholdes som udgangspunkt uanset en evt. rentestigning, og der sker i stedet en forlængelse af lånets løbetid. Boligafgiften påvirkes dermed ikke i første omgang. Kun hvis rentestigningen ikke kan afbødes af løbetidsforlængelser inden for lovens maksimale løbetid på 30 år, vil ydelsen blive forhøjet. Nykredit Tilpasningslån kan kombineres med forskellige grader af sikkerhed, eksempelvis ved tilknytning af et Individuelt Renteloft, en fastrenteswap eller en Barriere Swap i en valgt periode.
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 70
11-12-2006 10:01:02
Individuelt Renteloft
Nykredit tilbyder andelsboligforeninger med CIBOR6-lån og/eller Tilpasningslån mulighed for at forsikre sig mod markante rentestigninger ved hjælp af et Individuelt Renteloft. Andelsboligforeningen forsikrer sig mod rentestigninger ved at indgå en aftale, der i en periode på op til 30 år lægger en begrænsning over rentestigningerne på foreningens variabelt forrentede lån. For denne sikring betaler foreningen løbende en præmie i den periode, renteloftet er gældende. Hvis foreningen forventer en stabil rente, men dog ønsker en forsikring mod uventede rentestigninger, så er Individuelt Renteloft relevant. Foreningen skal dog være opmærksom på, at et renteloft øger den samlede rentebetaling mod opnåelse af øget sikkerhed.
Fastrenteswap
En fastrenteswap giver andelsboligforeninger, der ønsker en fast rente og beskyttelse af friværdien ved rentestigninger, mulighed for at få en individuelt tilpasset løsning. Med en renteswap kan den korte variable rente på et CIBOR6-lån eller et Tilpasningslån med årlig rentetilpasning byttes ud med en fast rente, som er kendt i hele swap-aftalens løbetid. På den måde kan andelsboligforeninger fastlåse renten og få en restgældsreduktion, hvis renten stiger uden at omlægge det variabelt forrentede lån. Der er typisk en række omkostninger forbundet med omlægning af et realkreditlån. Disse omkostninger eksisterer ikke ved indgåelse og lukning af en fastrenteswap-aftale, og da en renteswap fungerer uafhængigt af det underliggende lån, kan andelsboligforeningen eksempelvis efterfølgende bevæge sig fra en fast til en variabel rente uden omlægningsomkostninger. Foreningen skal dog være opmærksom på, at en renteswap fra variabel til fast rente øger den samlede rentebetaling mod opnåelse af øget sikkerhed.
Barriere Swap
Gennem en Barriere Swap tilbyder Nykredit andelsboligforeninger med et variabelt forrentet lån mulighed for at fastlægge en barriere for, hvor lav renten på lånet kan blive inden for en aftalt periode på 310 år. Som modydelse får foreningen en løbende præmie fra Nykredit. Når andelsboligforeningen har en Barriere Swap tilknyttet sit variabelt forrentede lån, hænger renten på lånet tæt sammen med udviklingen i den korte markedsrente: • Den nye, lave rente er fast, så længe den korte, variable markedsrente er under den fastsatte barriere
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 71
11-12-2006 10:01:02
• Hvis den korte rente stiger over barrieren, vil renten på lånet igen blive variabel - dog på et lavere niveau end ellers, da kunden stadig modtager løbende præmie. En Barriere Swap er en oplagt mulighed for andelsboligforeninger, der tror på svagt stigende eller uændrede renter i den aftalte periode.
Lån med afdragsfrihed
Et afdragsfrit lån kan enten være fastforrentet eller variabelt forrentet. Det karakteristiske for et afdragsfrit lån er, at der kun betales renter og bidrag i en nærmere aftalt periode. Herefter vil der igen blive betalt afdrag på lånet.
Kombination af låntyper
Andelsboligforeningen kan vælge enten fastforrentede lån, RenteMax eller variabelt forrentede lån eller en kombination af disse låntyper – evt. sammen med et lån med afdragsfrihed. Der er ikke én bestemt type realkreditlån, der er den bedste til alle andelsboligforeninger. Tværtimod er foreningens specifikke behov og ønsker meget vigtige, når valget skal træffes. Det kan dreje sig om forhold ved ejendommen, såsom beliggenhed, udlejningsforhold, vedligeholdelsesstand og behovet for fremtidige moderniseringer. Herudover må foreningens overvejelser om andelsboligforeningens økonomi, risikovillighed samt forventninger til udviklingen i rente og inflation tages i betragtning, når valg af låntype skal træffes.
Påvirkning af andelskronens værdi
Det er også nødvendigt at gøre sig klart, hvilken effekt realkreditlånet har på andelskronens værdi. Ud over den direkte effekt på foreningens prioritetsydelser og dermed boligafgiften er det således vigtigt at være opmærksom på, hvordan låntypen påvirker andelskronens værdi. Andelskronen beregnes ud fra opgørelsen af foreningens formue efter én af de tre værdiansættelsesmetoder, jf. kapitel 12, side 77. Ved opgørelse af foreningens formue indgår foreningens gæld med enten pantebrevsrestgælden eller kursværdien af obligationsrestgælden. Ved forskellige låntyper og værdiansættelsesmetoder vil andelskronen være mere eller mindre følsom over for renteudsving. I Nykredits brochure "Andelskronens værdi – realkredit og værdiansættelse" kan læses mere om, hvordan låntypen påvirker andelskronen.
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 72
11-12-2006 10:01:02
Anmodning om lån
For at behandlingen af en lånesag bliver så enkel og hurtig som muligt, bør alle nødvendige dokumenter fremsendes til Nykredit sammen med låneanmodningen. Neden for er anført de vigtigste dokumenter, Nykredit har brug for til lånesagsbehandlingen. Nogle af dokumenterne vil normalt ikke kunne foreligge allerede på ansøgningtidspunktet, men skal være Nykredit i hænde senest samtidig med låneudbetalingen: • Andelsboligforeningens vedtægter • Seneste to års driftsregnskaber for foreningen • Seneste udarbejdede budget • Tingbogsattest • Forsikringspolice inkl. svampe- og insektskadedækning • BBR-ejermeddelelse • Ejendomsværdiattest • Fortegnelse over andelshavere og lejere med angivelse af boligafgift/leje og arealfordeling samt oplysning og fordeling af evt. erhverv • Adkomstdokument/skøde, såfremt ejendommen er overtaget inden for de seneste to år • Seneste terminskvitteringer for fremmede lån, herunder oplysning om særlige indfrielsesvilkår på disse lån • Projektbeskrivelse med finansieringsplan for diverse genopretning, vedligholdelse og forbedringsarbejder • Oplysning om forventet længde af byggeperioden • Oplysning om forventede forhøjelser i boligafgift/leje i forbindelse med byggearbejderne • Byggetilladelse og ibrugtagningstilladelse, hvis dette er krævet efter byggelovgivningen • Generalforsamlingsbeslutning, hvori det er besluttet at optage nyt lån. Kender Nykredit ejendommen fra tidligere belåninger, vil flere af ovennævnte dokumenter ikke skulle indsendes.
Omkostninger ved optagelse af realkreditlån
Ved optagelse af realkreditlånet afholdes følgende omkostninger: • Gebyr for behandling af lånesagen • Kurtage, der betales ved salg af obligationer • Stiftelsesprovision. Nykredit modregner omkostningerne ved låneudbetalingen.
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 73
11-12-2006 10:01:02
Ved tinglysning af pantebrevet betales afgift til staten på 1,5% af hovedstolen samt en fast afgift på p.t. kr. 1.400 pr. pantebrev.
Efter udbetalingen fremtidig kursovervågning
Renten svinger hele tiden og kan ændre sig meget på kort tid. Det er de færreste, der har tid, lyst eller mulighed for at følge den daglige kursudvikling. Det betyder, at foreningen måske ikke får udnyttet et rentefald til en omlægning af det eksisterende lån med henblik på at få en lavere boligafgift. Andelsboligforeningens lån overvåges som udgangspunkt automatisk af Nykredits LånOvervågning. For fastforrentede lån får andelsboligforeningen besked, såfremt der er muligheder for besparelser. På nykredit.dk kan foreningen til enhver tid lave sine egne beregninger.
Realkreditlån til andre formål Realkreditlån kan også optages til at omlægge eksisterende lån med det formål at opnå en reduktion af den samlede ydelse eller i forbindelse med andelsboligforeningens køb eller udskydelse af eventuelle tilbagekøbsrettigheder til kommunen. Endelig kan realkreditlånet optages som et tillægslån, typisk til at indfri kort gæld med en høj variabel rente til fordel for en fast rente i hele lånets løbetid. Under alle omstændigheder forudsættes det, at boligafgiften stiger med ydelsen på den finansiering, der optages, se eksemplet nedenfor.
Beregningseksempel i ejendom med 22 andelshavere:
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 74
Nykredit kontantlån baseret på 5% obligationer til kurs 97,5
kr.
5.000.000
Årlig ydelse med løbetid på 30 år
kr.
355.800
Årlig stigning i boligafgift pr. andelshaver
kr.
16.170
Månedlig stigning i boligafgift pr. andelshaver
kr.
1.345
11-12-2006 10:01:02
Bankfinansiering af genopretning, vedligeholdelse og forbedringsarbejder CIBOR6-banklån
Nykredit CIBOR6-banklån er et variabelt forrentet lån med fleksibel afviklingsprofil og en løbetid på op til 30 år. Renten på CIBOR6banklånet er baseret på seks måneders CIBOR-rente plus et tillæg. Renten fastsættes 1. januar og 1. juli for et halvt år ad gangen. Nykredit CIBOR6-banklånet kan knyttes sammen med et Individuelt Renteloft, en fastrenteswap eller en Barriere Swap, læs mere på side 71-72.
Andelsboligkredit
Nykredit Andelsboligkredit er en kredit, som giver andelsboligforeningen stor fleksibilitet i finansieringen. Foreningen kan med en Andelsboligkredit hæve og indsætte beløb inden for en aftalt ramme. En Andelsboligkredit er optimal, hvis det fremtidige likviditetsbehov ikke ligger fast. På en Andelsboligkredit fastlægges et kreditmaksimum, som andelsboligforeningen frit kan disponere indenfor, når der er behov for det. Foreningen betaler kun renter af det beløb, der trækkes på kreditten. Hvis en forening har løbende indtægter, kan en Andelsboligkredit ligeledes være en god løsning. Har foreningen en indtægt, f.eks. ved salg af en eller flere andele, kan provenuet indbetales på Andelsboligkreditten og dermed reducere gælden. Det mindsker renteomkostningerne – uden at råderetten over beløbet mistes. Til Andelsboligkreditten kan knyttes betalingsadministration. Dermed kan foreningen styre alle sine ind- og udbetalinger via Andelsboligkreditten og derfor nøjes med én konto.
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 75
11-12-2006 10:01:03