12. Køb og salg af andelsboliger, herunder andelsværdi
Vedtægter om andelsværdi
Foreningens vedtægter er udgangspunktet ved fastsættelsen af andelens værdi i forbindelse med overdragelse af en andel. Imidlertid er der i andelsboliglovens § 5 regler, der begrænser størrelsen af værdien. Disse regler gælder kun for lejligheder, der helt eller delvist anvendes til beboelse. Rene erhvervslejligheder er ikke omfattet af § 5. Hvis værdien iht. vedtægterne fører til et resultat, der er højere end den pris, loven fastsætter som den højeste, bliver det lovens regler, der kommer til at fastsætte andelens værdi. Hvis foreningens vedtægter fører til en pris, der er lavere end lovens regler, bliver det vedtægterne, der afgør andelens værdi. Har foreningens vedtægter ikke regler om fastsættelse af andelens værdi, er sælger berettiget til at sælge til højeste pris iht. loven. Lovens regler om beregning af andelens værdi gælder kun ved overdragelse af en andel og ikke ved stiftelse af andelsboligforeningen. Udgangspunktet er, at værdien ikke må overstige værdien af andelen i foreningens formue med tillæg af eventuelle forbedringer i den bolig, der er knyttet til andelen, og med tillæg eller fradrag på grund af lejlighedens vedligeholdelsesstand.
Vedligeholdelsesstanden
Vedligeholdelsesstanden kan kun tages i betragtning, hvis der er tale om en væsentlig fravigelse fra det normale for hele lejligheden.
Individuelle forbedringer
For så vidt angår individuelle forbedringer i lejligheden ansættes værdien til anskaffelsesværdien på forbedringstidspunktet med fradrag af evt. værdiforringelse på grund af alder og slitage. Overdragelsen må kun gøres betinget af køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden. Det antages, at overdragelsen kan gøres betinget af bytte med erhververens bolig.
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 76
11-12-2006 10:01:03
Afskrivning på individuelle forbedringer
Der findes en fast praksis for afskrivningsperiodens længde i relation til de forskellige typer forbedringer. Se som eksempel ABF-håndbogen for private andelsboligforeninger. Hvis der ikke kan fremlægges bevis for anskaffelsessummen for en forbedring, må der evt. ske en vurdering af forbedringens anskaffelsespris på det tidspunkt, hvor forbedringen blev gennemført. Forbedringen skal være lovligt udført efter reglerne på det tidspunkt, hvor den blev udført. Ved uenighed må striden afgøres efter eventuelle regler herom i vedtægterne eller ved retssag.
Værdien af andelen i foreningens formue
Udgangspunktet i lovens regler er, at andelen må fastsættes til værdien af andelen i foreningens formue. Formuen fastsættes til værdien af ejendommen, jf. nedenfor, med tillæg af andre aktiver og fradrag for foreningens gæld. Opgørelsen af ejendommens værdi må i foreningens regnskab maksimalt sættes til en af følgende værdier: 1. Anskaffelsessummen 2. Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar, og den må ikke være mere end 18 måneder gammel 3. Seneste offentlige ejendomsvurdering. Uanset hvilken metode der anvendes, kan eventuelle forbedringer af ejendommen, der er udført efter anskaffelsen eller seneste vurdering, lægges til ejendommens værdi.
Udsving i andelsværdien
Hvis en meget betydelig genopretning bevirker, at andelens værdi falder væsentligt, må det overvejes at få foretaget en vurdering til handelsværdi. Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar, jf. ovenfor. Ved anvendelse af anskaffelsessummen skal prioritetsgæld i foreningens ejendom fratrækkes med pantebrevsgælden. Ved anvendelse af den offentlige ejendomsvurdering eller den kontante handelsværdi skal gælden derimod fastsættes til kursværdien af obligationsrestgælden.
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 77
11-12-2006 10:01:03
I det omfang en forening har valgt ikke at anvende anskaffelsessummen, kan der ske meget betydelige udsving i andelsværdien, navnlig som følge af større ændringer i kursværdien på obligationsrestgælden eller som følge af meget store vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. For at undgå sådanne udsving i værdien kan det derfor være hensigtsmæssigt for foreningen at fastsætte en lidt lavere andelsværdi end det maksimalt mulige. Der vil næsten altid – i hvert fald for ældre foreninger – være et meget betydeligt spillerum mellem anskaffelsessummen og de andre muligheder, lovgivningen giver. Det er i den forbindelse vigtigt, at generalforsamlingens adgang til at fastsætte andelsværdien specifikt fremgår af andelsboligforeningens vedtægter.
Afgrænsning mellem vedligeholdelse og forbedring
Som tidligere anført har det betydning for andelens værdi, om et arbejde, udført på ejendommen, i lovens forstand kan karakteriseres som en forbedring. Det er karakteristisk for forbedringer, at de kan tillægges anskaffelsessummen. Forbedringer kan også tillægges den ejendomsvurdering (valuarvurdering eller senest ansatte offentlige ejendomsværdi), som lægges til grund ved andelsværdiberegningen. For så vidt angår valuarvurderingen og senest ansatte offentlige ejendomsværdi kan forbedringerne dog kun lægges til, indtil evt. ny valuarvurdering/ny offentlig ejendomsværdi foreligger. Afgrænsning af, hvad der i et regnskab kan optages som forbedringer i stedet for at skulle fradrages som en løbende vedligeholdelsesudgift, er ikke altid lige nem. Hverken andelsboligforeningsloven eller retspraksis har taget klar stilling til denne afgrænsning. I det omfang et arbejde giver mulighed for lejestigning efter lejelovens regler om forbedringer, kan man normalt også regne med, at forbedringerne tillægges i andelsværdiberegningen. Derimod kan man næppe lægge nogen særlig vægt på, i hvilket omfang arbejder medfører en forøgelse af den offentlige værdiansættelse. Det er heller ikke muligt at finde en vejledning ved at se på, hvad der i skattemæssig forstand er forbedringer, idet der ikke
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 78
11-12-2006 10:01:03
ved fastsættelse af dette begreb tages stilling til det principielle, om ejendommens værdi forøges ved det udførte arbejde. Afgrænsning er næppe vanskelig i det omfang, der etableres en større brugsværdi. Problemets hovedområde er de tilfælde, hvor der sker en genopretning helt eller delvis uden nogen speciel forøgelse af brugsværdien i øvrigt. Hvis denne genopretning er så gennemgribende, at der er tale om en besparelse i den fremtidige vedligeholdelse ud over en kortere årrække, vil det blive lettere at få statueret et tillæg til anskaffelsesprisen eller vurderingen. Som eksempler skal nævnes: a) Tagudskiftning Hvis der i forbindelse med en tagudskiftning foretages en isolering eller udføres andre arbejder af en bedre brugsværdi end hidtil, må der for disse arbejders vedkommende statueres forbedring. Er der derimod tale om en total tagudskiftning uden den slags arbejder, må man som grov gennemsnitsregel regne med, at kun ca. 50% kan karakteriseres som en forbedring. b) Altanrenovering eller altanudskiftning Må antages at være vedligeholdelse, medmindre altanerne bliver større eller på anden måde giver en større brugsværdi, hvorved der skabes en delvis forbedring. c) Udvendig maling og vedligeholdelse af murværk Må normalt karakteriseres som vedligeholdelse, hvilket også må gælde kalfatring (tætning af revner) omkring vinduer, med mindre denne foretages sammen med en vinduesudskiftning. d) Opsættelse af forsatsvinduer Anses som en 100% forbedring, mens e) Udskiftning af vinduer Til dobbelt glas og thermoruder normalt regnes for 2/3 forbedring, hvilket også gælder kalfatring i forbindelse hermed. f) Indlæggelse af varme og varmt vand Anses for en næsten 100% forbedring, hvorimod g) Overgang fra centralvarme til fjernvarme Anses for 2/3 forbedring.
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 79
11-12-2006 10:01:03
h) Installation af porttelefon Anses for at være en 100% forbedring. i) Brandsikring Anses for at være en 100% forbedring. Ovennævnte procentsatser kan fraviges i enkelte tilfælde, hvis der er væsentlige holdepunkter herfor. En engangsvedligeholdelse eller en total renovering umiddelbart i forbindelse med et køb eller inden for de første to år efter købet kan regnes for et tillæg til købesummen og dermed anskaffelsesprisen, i hvert fald hvis den er medtaget i anskaffelsessummen i forbindelse med købet af ejendommen. Så længe man stadig har mulighed for at anvende ejendommens kontante handelsværdi, har afgrænsningen mellem forbedringer og vedligeholdelse ikke så stor betydning. Hvis det kan være svært at acceptere, at en istandsættelse af foreningens ejendom vil medføre en betydelig forringelse af andelsværdien, kan man forsøge at begrænse dette ved en anvendelse af den kontante handelsværdi. Med hensyn til afskrivninger er der en meget forskellig praksis for, i hvilket omfang der afskrives på forbedringer. Der bør i relation til andelsværdifastsættelsen alene afskrives på installationer med relativ kort levetid, som f.eks. elevatorer, vaskemaskiner mv. Får andelsboligforeningen støtte efter lov om sanering eller lov om byfornyelse, indgår den del af indekslånet eller det særskilte realkreditlån, hvortil der ydes afdragsbidrag, ydelsesstøtte eller ydelsesbidrag, der svarer til den samlede ydelse, ikke i opgørelsen af foreningens formue. Er der ydet støtte til en forening efter de nævnte love, kan en andelshaver altid beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue efter gennemførelse af foranstaltningerne, som han kunne beregne sig umiddelbart forinden.
Anskaffelsespris
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 80
Normalt fremgår en ejendoms anskaffelsespris af årsregnskabet. Efter årsregnskabsloven må man antage, at anskaffelsesprisen kun bør dække anskaffelsesprisen med omkostninger samt senere afholdte udgifter til forbedringer eller genopretning af ejendommen.
11-12-2006 10:01:04
Derimod bør der ikke under anskaffelsesprisen foretages nogen opskrivning af ejendommen.
Fordelingstal
Fordelingen på den enkelte andelshaver af foreningens formue skal ske efter fordelingstal, der bør fremgå af foreningens vedtægter. Hvis dette undtagelsesvis ikke er tilfældet, kan man som vejledende regel også anvende det forhold, hvorefter der betales boligafgift. Derimod vil en anvendelse af indskuddets størrelse i mange tilfælde føre til tilfældige og urimelige resultater.
Hvem kan en andel overdrages til
Der findes ingen lovbestemmelser herom. Hvis intet er bestemt i vedtægterne, kan en andelshaver frit overdrage sin andel til hvem, han vil. Imidlertid er der næsten altid bestemmelser herom i vedtægterne. Disse giver i langt de fleste tilfælde fortrinsret for andre andelshavere. I mange foreninger er derudover regler om ventelister. I alle tilfælde gælder, at bestyrelsen altid skal godkende en ny andelshaver, men godkendelse kan kun nægtes, hvis der foreligger en saglig begrundelse, f.eks. hvis køber tidligere er ekskluderet af foreningen. Lejeren af en beboelseslejlighed i en andelsboligforening har ret til at komme med en person, der i forbindelse med bytte skal have lejerens lejlighed, jf. lejelovens §§ 73-74. Loven giver dog foreningen mulighed for at stille som betingelse, at den nye beboer skal indtræde som andelshaver på sædvanlige vilkår.
Fremgangsmåden
En andelshaver, der ønsker at udtræde af foreningen, må flytte og følge vedtægternes regler herom. Andelsboligloven indeholder en række ufravigelige beskyttelsesregler for overdragelse af en andel, hvortil der er knyttet retten til en bolig. Den eventuelle køber skal inden aftalens indgåelse have udleveret: · et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter · seneste årsregnskab og budget · en opstilling over, hvorledes prisen beregnes med specifikation af prisen for andelen, udførte forbedringer og inventar, i det omfang der er pligt til at overtage dette.
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 81
11-12-2006 10:01:04
Endvidere skal køberen gøres bekendt med andelsboliglovens regler om: · værdiansættelse af andele · sanktioner ved overtrædelse af visse af lovens bestemmelser · køberens adgang til at hæve handelen eller fastholde denne og kræve en evt. overpris tilbagebetalt. Man bør være opmærksom på, at kravet om tilbagebetaling forældes seks måneder fra det tidspunkt, hvor erhververen kendte eller burde have kendt sit krav, samt at forældelsen kun afbrydes ved sagsanlæg. Ifølge almindelig retspraksis er der ud over lovens krav oplysningspligt for den sælgende andelshaver, administrator og/eller bestyrelsen vedrørende ethvert forhold, der har væsentlig betydning for købers vurdering af eventuelle ændringer i andelens værdi. Der henvises i denne forbindelse til bemærkningerne i kapitel 7 om generalforsamlingens afholdelse, herunder om vedtagelse/fastsættelse af andelsværdien.
Forbrugerbeskyttelse vedrørende fast ejendom Omfatter også andelsboliger
Med virkning fra 1. januar 1996 har lov om forbrugerbeskyttelse vedrørende fast ejendom fastsat, at aftale om køb af andel i en andelsboligforening er omfattet af lovens regler om fortrydelsesret, såfremt andelen er bestemt til beboelse for køberen.
Reglernes indhold
Reglerne om fortrydelse giver køber ret til at træde tilbage fra købet af andelen. Køber skal i det tilfælde give skriftlig underretning herom inden seks hverdage (lørdage, søndage, helligdage og grundlovsdag regnes ikke med) efter aftalens indgåelse. Det er uden betydning, om aftalen er indgået som værende endelig eller betinget.
Konsekvenser
Meddeler køber, at han vil træde tilbage fra handelen, skal meddelelsen være nået frem til sælger eller dennes repræsentant inden fristens udløb.
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 82
11-12-2006 10:01:04
Tilbagetrædelsesretten er bl.a. betinget af, at køber betaler et beløb på 1% af den aftalte købesum til sælger inden udløbet af seks dages fristen. Loven forlanger, at køber skal underrettes om fortrydelsesretten i alle tilfælde, hvor en erhvervsdrivende, f.eks. en mægler, advokat eller administrator, medvirker ved handelen, og fristen begynder i disse tilfælde ikke at løbe, før køber har fået oplysning om fortrydelsesretten.
Formkrav
Justitsministeriet har fastlagt, hvilken form oplysningen skal have, og bestemt, at denne oplysning ikke må inkorporeres i salgsmaterialet eller overdragelsesaftalen, men skal vedlægges særskilt.
Finansiering af køb af andel Mulige låntyper
Siden 1. februar 2005 har det som følge af en lovændring været muligt for andelshavere – med visse begrænsninger – at pantsætte deres andele uanset låneformål. Således kan andelshavere stille deres andele som sikkerhed for lån i pengeinstitutter, men de kan dog fortsat ikke optage realkreditlån. Formålet med lovændringen er at lette omsætningen af private andelsboliger, herunder ved at forbedre de økonomiske muligheder for at låne penge til køb af en andelsbolig. Endvidere er det formålet at fremme mulighederne for andelshavere for at få finansieret moderniseringer af deres andelsboliger. En forening kan beslutte at begrænse muligheden for andelshavernes pantsætning til 80% af andelenes værdi, men herudover kan andelshavernes pantsætningsmuligheder ikke begrænses.
Garantikrav
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 83
Indtil 31. januar 2005 kunne køber af en andel iht. en lovbestemmelse herom forlange, at foreningen stillede garanti for et banklån til dækning af en del af andelens pris (60% af den del af andelens pris, som oversteg kr. 40.000). Lånet skulle afvikles over 15 år og forfaldt ved videresalg af andelen. Misligholdelse af lånet kunne medføre eksklusion af foreningen.
11-12-2006 10:01:04
Lovbestemmelsen blev dog ophævet med virkning fra 1. februar 2005 som følge af, at andelshavere fra dette tidspunkt fik mulighed for at stille deres andele til sikkerhed for lån i pengeinstitutter jf. afsnittet Mulige låntyper på forrige side. Lovændringen har dog ikke betydning for garantier, som er stillet før lovens ikrafttræden.
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 84
11-12-2006 10:01:04