15. Forbedringsarbejder i andelsboliger og værdifastsættelse af individuelle forbedringer i andelsboliger
Fastsættelse af pris Ved overdragelse af en andelsbolig skal prisen på andelen fastsættes. Prisen består af to komponenter, andelens del af foreningens formue og værdien af de eventuelle individuelle forbedringer, andelshaveren har foretaget i den lejlighed, der hører til andelen. Opgørelsen og fordelingen af formuen er beskrevet i denne bogs kapitel 12. Dette kapitel omhandler principperne for fastlæggelse af værdien af de individuelle forbedringer. Andelshaveren er berettiget til at få en kompensation for de særlige forbedringer, som han selv har udført eller fået udført af håndværkere. Herudover kan lejlighedens vedligeholdelsesstand påvirke prisen, såfremt den afviger væsentligt fra det gennemsnitlige. Om forbedringsarbejder i andelsboliger siger andelsboligloven i § 5, stk. 11: "Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af evt. værdiforringelse på grund af alder eller slitage." På baggrund af denne lovgivning har der dannet sig en omfattende praksis vedrørende værdifastsættelsen. Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) har udarbejdet nogle retningslinjer for en sådan praksis. Disse retningslinjer fremgår af ABF-håndbogen. Andelsboligloven § 6, stk. 3 pålægger endvidere foreningens bestyrelse at tage stilling til den pris, der forlanges for andelsboligen. Bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat, såfremt prisen overstiger, hvad der er tilladt.
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 94
11-12-2006 10:01:06
Bestyrelsen skal altså skønne, om sælgers værdiansættelse af individuelle forbedringer er rimelig. Ofte er det i en forenings vedtægter eller af generalforsamlingen vedtaget, at bestyrelsen anvender en professionel vurderingsmand til dette arbejde. En vurderingsmand er typisk arkitekt eller ingeniør.
Fremgangsmåden ved vurdering
Når en andelshaver opsiger sin lejlighed med henblik på at flytte, bør bestyrelsen anmode den pågældende om at udarbejde en oversigt over de individuelle forbedringer, han har udført eller foranlediget udført. Oversigten skal angive anskaffelsespris, anskaffelsesår, eventuelle forslag til overdragelsespris samt oplysninger om, hvorvidt der foreligger bilag, der dokumenterer forbedringerne. På grundlag af denne opgørelse kan bestyrelsen herefter indkalde til en besigtigelse med deltagelse af sælger, repræsentanter for bestyrelsen og evt. en professionel vurderingsmand. Den heraf fremkomne vurdering af lejlighedens individuelle forbedringer sendes herefter til foreningens advokat/administrator, der så kan udarbejde den nødvendige overdragelsesaftale.
Lejlighedens samlede værdi
Vedligeholdelsesstand
Andelens værdi
Individuelle forbedringer
Evt. løsøre
Vedligeholdelsesstand
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 95
Vedligeholdelse af lejligheder i en andelsboligforening er f.eks. maling og tapetsering, afhøvling af gulve, sikring af tekniske installationer (f.eks. udskiftning af pakninger i blandingsbatterier) osv. Den "normalt" vedligeholdte lejlighed dækker et endog meget bredt spektrum. Således er både den nymalede lejlighed og den lejlighed,
11-12-2006 10:01:07
der ikke har været malet i måske 10 år, men har intakte overflader, "normalt vedligeholdt". Vedligeholdelsesstanden skal vurderes ud fra et kendskab til andelsboligers standard i almindelighed og standarden i den pågældende forening i særdeleshed. Der kan gives et tillæg for den ekstraordinært godt vedligeholdte lejlighed, når den generelle vedligeholdelse af lejligheden er væsentligt bedre end i den almindeligt vedligeholdte lejlighed. Arbejder som glasvæv/filt på vægge og lofter, renovering af stuk og andre opretningsarbejder betragtes som "ekstraordinær opretning" – hvilket i sig selv er værdiforøgende - og derfor nok til at udløse et yderligere tillæg. Lejligheden som helhed skal altså fremstå særligt velholdt for at udløse et tillæg. Lejligheden skal normalt overalt fremstå uden brister i overflader for at opnå tillægget. Tillæggets størrelse skal kun udtrykke forskellen til den pæneste "normalt" vedligeholdte lejlighed og skal derfor ikke dække den almindelige og forventelige vedligeholdelse. Omvendt skal lejligheden være i væsentligt ringere stand end den almindeligt vedligeholdte for at udløse et fradrag. Lejligheden skal faktisk være reelt misligholdt, før det kommer på tale at foretage et fradrag. Det kan f.eks. være manglende gulvbrædder, store huller i puds ind til forskalling eller fejl og mangler i tekniske installationer. Fradragets størrelse skal svare til en opretning af lejligheden til en standard svarende til den ringeste "normalt" vedligeholdte lejlighed. Beløbet skal således ikke dække en fuld istandsættelse af lejligheden.
Individuelle forbedringsarbejder
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 96
Individuelle forbedringsarbejder i en andelsbolig skal normalt være af en sådan karakter, at de øger den brugsmæssige værdi af boligen, og arbejderne må ikke være almindeligt vedligeholdelsesarbejde. Arbejdet skal være håndværksmæssigt korrekt og forsvarligt udført og i overensstemmelse med gældende regler og lovgivning. Således skal det f.eks. sikres, at der foreligger dokumentation for anmeldelse/ansøgning om byggetilladelse på arbejder, hvortil der kræves anmeldelse til byggemyndigheder/byggetilladelse/ibrugtagningstilladelse, samt at installationsarbejder, der kræves udført af en autoriseret håndværker, vitterligt er udført af en sådan.
11-12-2006 10:01:07
Eksempler på individuelle forbedringsarbejder er: • Helt eller delvist nyt køkken • Helt eller delvist nyt badeværelse • Omlægning af el- og VVS-installationer • Tyverisikring • Visse gulvbelægninger • Og meget mere. For en mere komplet oversigt over individuelle forbedringsarbejder henvises til ABF-håndbogen.
Individuelle forbedringer udført af andelshaveren
Individuelle forbedringsarbejder skal ikke nødvendigvis udføres af håndværkere for at være værdiforøgende. Mange arbejder kan udmærket udføres af andelshaveren selv. Arbejderne skal dog være håndværksmæssigt forsvarligt udført. Dvs. at materialer skal være rigtigt anvendt, og at udførelsen ikke må afvige fra den, en god håndværker kan præstere. Andelshaveren bør gemme fakturaer på materialer samt lave en opgørelse over anvendte timer. Eksempler på arbejder, der kan udføres af andelshaveren, er montering af køkken, udskiftning af bræddegulve mv. Ved vurderingen skal værdien af eget arbejde honoreres med et beløb svarende til en aktuel svendeløn. Arbejdets omfang og antallet af anvendte timer vurderes ud fra, hvor lang tid en professionel håndværker på det givne felt ville være om at udføre arbejdet. Således har den glade amatør ofte anvendt betydeligt flere timer på at udføre et arbejde, end han får honoreret ved vurderingen.
Individuelle forbedringer udført af håndværkere
Visse arbejder kræves udført af autoriserede håndværkere. Det gælder f.eks. installationsarbejder i forbindelse med omlægning af VVS- og el-installationer. Det er vigtigt, at andelshaverne gemmer fakturaer på sådanne arbejder, da de skal dokumentere, at arbejdet er lovligt og korrekt udført. Foreligger der ikke sådan dokumentation i forbindelse med overdragelse af andelen, skal der udføres et syn ved en autoriseret VVS- henholdsvis el-installatør. Fakturaer på andre håndværksarbejder bør også gemmes til anvendelse ved den endelige opgørelse af forbedringsarbejder.
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 97
11-12-2006 10:01:07
Nedskrivning af individuelle forbedringsarbejder
For at forenkle opgørelsen af de enkelte individuelle forbedringsarbejder er det en god idé at bede den fraflyttende andelshaver om at udfylde et opgørelsesskema, der opsummerer oplysningerne om de enkelte forbedringer. Andelshaveren er almindeligvis den, der har det bedste kendskab til, hvad der er udført i lejligheden. Når værdien skal opgøres, tages der udgangspunkt i, hvad forbedringen har kostet på anskaffelsestidspunktet. Det er derfor en fordel, hvis sælgeren har gemt bilag og fakturaer på materialer og arbejder udført af håndværkere. Arbejder såsom omlægning af el- og VVSinstallationer skal som tidligere omtalt udføres af autoriserede håndværkere, og der skal foreligge dokumentation herfor. Værdien nedskrives over et antal år svarende til forbedringens forventede holdbarhed. Et nyt køkken nedskrives således f.eks. over 20 år. Nedskrivningen kan foretages lineært eller efter en såkaldt S-kurve (defineret af ABF). Den herved fremkomne værdi er en maksimalværdi. Dvs. at det i den enkelte situation skal vurderes, om forbedringen har en værdi svarende til den forventelige, alderen taget i betragtning, eller om forbedringen muligvis er i ringere stand end forventet.
Løsøre
Løsøre vurderes og nedskrives på tilsvarende måde som forbedringsarbejder. Man skal dog være opmærksom på, at det iht. andelsboligloven ikke er tilladt at betinge aftalen om køb/salg af en andelsbolig af, at køberen overtager løsøre i forbindelse med handlen. Indtil overdragelsesdagen vil køberen kunne nægte at overtage løsøre, uanset om han har skrevet under på det i overdragelsesaftalen. Det meste løsøre nedskrives over en kortere periode end forbedringsarbejder. Hårde hvidevarer nedskrives f.eks. over 10 år. Der eksisterer særlige regler for tilpasset løsøre. Se eksempel på lejlighedsvurdering i Bilag 4, på side 169.
2006022 NYK_andelsboliger_bog.indd 98
11-12-2006 10:01:07