Drift- og vedligeholdelsesplaner Af projektleder Knud M. Stougaard, Danakon a/s
Boligbebyggelsen
ggelsen Boligbeb14y/Helgesvej 19
E/F Ungarnsgade 35-41 m.fl.
vej E/F Adils
n lse ggeghus y b r gbe enbo
i BolA/B Lind
r ne pla s ls e
es els kab s old eh sred ødlig ed rbejd en n v id a g et ring ger. nom to k in drif , er ko ? er r en plan k om ostn og ø tige lan holde elses verbli e omk iske et rig p n o es inde hold et isk tek å d a /s els der lige at få onom lige ring p on ak . old ort, ved r til øk dse pa an lig eh srapp rift og ninge og de uforu e ops ,D r d g bo m r e i l d af , so fo r ta g aa nd n d ore lse d f e lg ktle oug ve n tilsta lse. E boligf holde ikoen at fore sa ligtig ga roje . St g d e e , p is ls p erin me lov t o r e gg de lig r r til Af ud M urd drif es de beby er an gsved dske inger lse de sv nø Kn d e d f n is in ll jd d e in pelv ra er rbe lede r- e gnin n m fore elh rb ge fo sem ad lt uda sam e i eje de by espla kelte nh lin eli e a v f ld k s o e H rma den ern ve els en be om eh jde der e æ r an ss lig be No n fo yrels åkr ehold er d or ed p t rt? udar heruneder. rbejde gf o pla bes og edlig jælp . sv la r , a d p r å n h t h d n e u p 0 for dige og v og unk gru ra r k port lejlig l, u r2 , n p gt lle er 7 ve drift ifter tids rti ds orte srap r og artike nn 0e hu 200 7 En udg g og tan app nd lige ne alg. da t er k1 rts 0 e ge ils andsr r tilsta iliebo i den ttet s d, og Ma 6.03. 7 nd mis sk ndla t a no o n ilst r fo fam les ålre stan 2 m ,k on 00 . e gr u o k 7 v m a . s . e t ø 0 il n t t n Re nr. de er at orm f é om e m te t ge er , en ne s jrli t? er ing es pla ad ror, re f alg a der r ikk kre ve Sag or old gn ejd es af Hv nge t es fle ved s orter, og e en kon by .dk an pp eh arb els w.danakon er ing ,k ra vedlig 22 77 ww t@danakon.dk Ma r find es app ndom er d tag. n ud ehold kn res. ind kal a tt s f ir efon 43 99 96 pos il r jd p t e t s d e e en ade 22 Tel o åv 71 19 De rbe nds eje lægg lses port edlig p Hovedg vi Telefax 43 22 stru a rne e a d p rvic s t p tan vi ikk 2 00Taa esvej.doc ori e s rdi ud tilst led kor olde srap og v ve il se i for ade 6 12630 Taastru v 11 3 DKl apport Helg o 2 ndsr i f h r. lt s tilsta g k v t m 1 endt o n b er g.n c r, vi apporter\s rt, nke De sa gen ligeh tand drift es R e nr. 83 .do \tilstandsr t e ge n en n h po e s i hus ingsdata r ug bygn I:\a æt følg SE org nin de rderin ved af til går r ap r de et , me å d b lvis s .dk enb yg k ds kon å ve mpe r, og ogs ind Vu dige del ind sb ejd tid rt L ana on.d r tan orn e e de n m w.d nak ppo rb leve or e tils g hv bå eks lem r, nå ww t@da sra ve m en , so v d a n t n d b e d ng li 77 pos ld tilsta s e s, o So plan 22 6 r s som pro ing nde 99 s å u la r. eho jde lde lde 43 1 19 9 t fo åde pstå ostn se r f en de lig 7 fon \Gæ sa rbe ho k ele x 43 fo har ka ved borg ud e m er o om da dlige 2T den d m e 2 Telefa or er og s ke tu e en r\Lin gad lig al ve e d tid sam kan misk rt e u Hv gning vigt r vi ik . ov p ppo m sk å o n, ele p H stru å dsra m stru T aa By stå s fte f lder” er h er p inge kon tan so gen syn. Taa 630 g ø \tils -2 r in gt ata op for o e ho ger boli bygn ore DK gs d idli bygn efte t r in nin åt e Alt ”ba ygn ores ikke ed s byg r v vi r s dan iger b I:\a e m l e d r es a er s. et t d vor nd sk Vo rfor hold bund edre e, a af, h t gru r e db d id lse De dlige e fo gå e g u go r Ve væ es o r en kriv nem t n s de jælp erfo n be l ge a d afh t er år e sk g le De ind sde r de ning g by
e lig ed v g -o ift Dr
lde ho
Tilstands
Tils
Hvad er drift og vedligeholdelsesplaner? Normalt udarbejdes der en tilstandsrapport, der indeholder en drift og vedligeholdelsesplan for den samlede bebyggelse. En drift og vedligeholdelsesplan, er et arbejdsredskab for bestyrelserne i ejer- eller andelsboligforeninger til at få et overblik omkring den nødvendige og påkrævede bygningsvedligeholdelse og de økonomiske omkostninger. En drift og vedligeholdelsesplan mindsker risikoen for uforudselige tekniske og økonomiske udgifter, og hjælper de enkelte foreninger til, at foretage opsparing på det rigtige grundlag og tidspunkt.
t
ort app r s and
Hvad er en tilstandsrapport? Mange tror, at tilstandsrapporter kun udarbejdes i forbindelse med salg af bolig. Der findes flere former for tilstandsrapporter, herunder eksempelvis de lovpligtige, som udarbejdes ved salg af énfamilieboliger og lejligheder. De tilstandsrapporter, der omtales i denne artikel, udarbejdes som en helhedsvurdering af den samlede ejendom og er ikke målrettet salg. Vurderingen kortlægger den konkrete tilstand, og danner grundlag for anbefalinger af nødvendige vedligeholdelsestiltag. Som en del af tilstandsrappor-
Tilstandsrappor t
rapport
ten udarbejdes en økonomisk 10 eller 20 års vedligeholdelsesplan, som indgår i drift og vedligeholdelsesplanen. Hvorfor få udarbejdet en tilstandsrapport? Bygninger har en lang levetid, men hvis vi ikke vedligeholder dem, kan der hurtigt opstå svigt og skader. Alt for ofte får vi ikke vedligeholdt vores bygninger, fordi vi opfatter bygninger, som noget der ”bare holder”. Vores bygninger er hele tiden udsat for slid både ved brug og ved påvirkning af vejrliget. Derfor skal vores boliger på samme måde som eksempelvis en bil serviceres.
2008 Oktober 08060 Sags nr. 00 22 Reg.nr. 11 26 12 13 SE nr. 83
Vedligeholder vi ikke bygningen, kan der opstå problemer, og sætter vi for sent ind, kan det være forbundet med store økonomiske omkostninger, når også følgeskaderne skal afhjælpes og udbedres. Det er derfor en god ide, at der så tidligt som muligt udarbejdes en tilstandsrapport, hvori der indgår en beskrivelse af, hvordan bygningen skal vedligeholdes, og hvornår de enkelte bygningsdele skal gennemgå et grundigere eftersyn. Tilstandsrapporten vedlægges en 10 eller 20 års drifts og vedligeholdelsesplan, hvoraf det fremgår, dels hvornår bygningen bør efterses, og dels hvilke forventede omkostninger, der må påregnes til de enkelte bygningsdele.
Marts 2005 Sags nr. 05012
Sags nr. 07007 Ini:Kms fang. smÌssigt. ns størrelse og om rar er fordelt forhold afhÌngig af opgave ger og teknikerhono og teknikerudgifter ger tnin kos Byggepladsomkostnin som lad gep en regulering af byg Der skal püregnes
Indeks marts 2007 Seneste revision
sesbudget
10 ĂĽrs vedligeholdel
enborghus. Bygherre: A/B Lind udgifter til tekniker Incl. moms og anslĂĽet
Pkt. Aktiviteter 01
TagvÌrk udbedring Løbende kontrol og nzardtag Isolering og nyt ma fladetage Nyt tag. Sadeltag og ng i tagetagen Nyt gulv med isoleri üflader i tagrum Evt. isolering af skr
Ă…rsbudgetter
2007
2008
25.000
25.000
2009
2011
2010
2012
2013
2014
2015
2016
2017
3.844.252 5.609.439
2.541.726 2.305.282
181.500 . AfsÌtningsbeløb 02 KÌldervÌgge 100.000 03 Facader e) nke (udbedring gad 5.000 5.000 66.792 04 Vinduer/ sülbÌ 5.000 5.000 iger 5.000 Forsatsrammer i bol 5.000 5.000 nge pga 0 peo 5.00 trap 10.000 5.000 Forsatsrammer pü 5.000 10.000 e 05 Udvendige dør 100.000 e 3.000 06 Trappeopgang 10.000 r 3.000 Indg. Døre og kÌlde 3.000 06 Betontrapper. .722 175 0 3.00 gange 1.392.000 4.200 07 Porte / gennem 1.305.000 08 VarmeanlÌg ak 09 Afløb + 10 klo 7.000 15.000 8.000 11 Vandinstallation 5.000 18.000 792 14.312.699 40 71. 36.5 12 Ventilation 2.7 2 . .72 gür 280 er ind tionskanal 108.000 duer og flunker 30.000 Rensning af ventila iste da tag over vin 262.240 areal ved vinduer/kv udgifter pr. ür er ikke modregnet r Vedligeholdelses De ge. rdta nza er størst pü ma Stilladsomkostninger tion ved sadeltage. 01 n af spÌr. en ekstra stilladssek Ìdning pü underside Der skal monteres Eksempel pü en 10 ürs vedligeholdelsesplan/budget. monteres pladebekl der l ska der üfla skr Ved isolering af
5.000
4.200
7.000 16.200
Omkostninger til tag er i eksemplet planlagt til udskiftning i 2012 og vandinstallationer til 2011.
Vedligeholdelsesplanen skal vÌre et redskab for bestyrelser, administratorer mv. til at fü et overblik pü bygningstilstanden, herunder kommende vedligeholdelsesarbejder süledes, at der kan skabes et løbende overblik pü økonomiske henlÌggelser til vedligeholdelsesarbejder. En drift og vedligeholdelsesplan ajourføres med 10-15 ürs interval eller efter ekstraordinÌrt behov. Hvordan besluttes det at fü udarbejdet en tilstandsrapport? Det er ikke lovpligtigt at fü udarbejdet en tilstandsvurdering. Det er alene bestyrelsens egen beslutning. Som nÌvnt er det typisk først, nür problemerne opstür, at bestyrelsen tager initiativ til at fü udarbejdet en tilstandsrapport med drift og vedligeholdelsesplan. Nür rüdgiveren bliver kontaktet af en bestyrelse, som ønsker udarbejdet en tilstandsrapport eller løst et specifikt problem, aftales der et møde med bestyrelsen. Pü mødet gennemgüs, hvordan
det specifikke problem kan løses, men oftest bliver det besluttet, at der udarbejdes en tilstandsrapport med drift og vedligeholdelsesplan for hele bebyggelsen. Det er vigtigt for bestyrelsen og rüdgiveren, at alle beslutninger trÌffes i tÌt dialog med besty-
relsen, sü alle er enige om, hvad der skal gøres, og at de beboerdemokratiske spilleregler bliver overholdt. Hvad indeholder en tilstandsrapport? En tilstandsrapport indeholder normalt en samlet gennemgang
af bebyggelsen, og en vurdering af alle bygningsdele, herunder konstruktioner, VVS og el. Andre gange er der situationer, hvor det kan aftales kun at udarbejde en tilstandsrapport pĂĽ specifikke bygningsdele. Rapporten udarbejdes pĂĽ bag-
+DU , KXVNHW DW HQHUJLPÂ UNH MHUHV HMHQGRP" 9L JLYHU JHUQH HW WLOEXG 9L KMÂ OSHU RJVn JHUQH PHG
x x x x
7LOVWDQGVUDSSRUWHU
x x x x x x x
%\JQLQJVUHQRYHULQJ
'ULIWÂą RJ YHGOLJHKROGHOVHVSODQHU 7HUPRJUDIHULQJ
,QGUHJXOHULQJ 'HVXGHQ UnGJLYHU YL RP 1\E\JJHUL %\JQLQJVLQVWDOODWLRQHU 7DJWHUUDVVHU 9LQGXHVXGVNLIWQLQJ $OWDQHU
7DJEROLJHU 9L NRPPHU JHUQH WLO HQ XIRUSOLJWHQ GH EHVLJWLJHOVH KYLV , KDU SODQHU RP HQ VWÂĄUUH HOOHU PLQGUH UHQRYH ULQJ
â–ś
7DDVWUXS +RYHGJDGH ‡ 7DDVWUXS ‡ 7OI ‡ ZZZ GDQDNRQ GN ‡ SRVW#GDQDNRQ GN
grund af en besigtigelse af fællesområder, herunder kældre, facader, tag mv. samt stikprøvekontrol af udvalgte lejligheder. I rapporten beskrives tilstanden af de eftersete bygningsdele samt forslag til vedligeholdelse og tiltag på de enkelte bygningsdele. Konstateres der bygningsdele med tegn på skade, eller allerede opståede skader vil rapporten indeholde forslag, til hvordan skaden kan forebygges eller udbedres. Eksempel: Hvis en tagbelægning er slidt og utæt, vurderes det, om taget partielt kan udbedres, eller om det er nødvendigt at udskifte hele tagbelægningen. I det skitserede eksempel vil det blive beskrevet, hvorfor det er nødvendigt at udskifte tagbelægningen, samt hvordan arbejdet kan udføres. Rapporten vil også indeholde afklaring af eventuelle myndighedsforhold. Der udarbejdes et økonomisk overslag på udbedring af de enkelte bygningsdele, samt en fremadrettet drift- og vedligeholdelsesplan med økonomi. Der udarbejdes en 10 eller 20årig vedligeholdelsesplan, som også beskriver de nødvendige økonomiske rammer for de intervaller/år, hvor der skal foretages eftersyn og eventuel udbedring af bygningsdelene. Bestyrelsen i ejer- eller andelsboligforeningen kan i samråd med ejendomsadministrationen ud fra denne plan planlægge en opsparing, og afsætte økonomiske midler til de fastlagte vedligeholdelsesarbejder, der er påkrævet. Når de enkelte arbejder skal udføres, er det for det meste en fordel, at der udarbejdes et udbudsprojekt, så der i licitation kan indhentes konkurrencedygtige priser fra entreprenører.
Hvad indeholder en drift og vedligeholdelsesplan? Planen indeholder eksempelvis: - Bygningsdelskort med beskrivelse af de enkelte konstruktioner og materialer. - Levetidsbestemmelser på konstruktioner og materialer. - Interval for drift og vedligeholdelse, herunder eksempelvis hvornår skal vinduer og døre males mv. - Hvornår skal der gennemføres eftersyn. - 10 eller 20 årig vedligeholdelsesplan. Kan der være nye tiltag med i tilstandsrapporten? En tilstandsrapport behøver ikke at kun indeholde forslag til vedligehold og udbedring af skader. I forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapporten, kan der være ønsker om ændringer af bygningen.
Eksempelvis kan der være ønske om: - Når taget nu alligevel skal udskiftes at få monteret flere ovenlysvinduer eller måske tagkviste. - Når altanen nu alligevel skal renoveres, kan det så ikke betale sig samtidig at få altanen udvidet eller glaslukket? - Hvis der ikke i forvejen er altaner, kan der opsættes nye altaner. - Montering af solceller eller andre energimæssige tiltag.
De ønsker, der må være, kan sagtens indarbejdes som forslag i rapporten. De ønskede ændringer vil blive undersøgt, beskrevet og prissat, og hvis der er myndighedsforhold, der skal afklares, vil de nye ændringer blive gennemgået med kommunen, så en forhåndsudtalelse fra kommunen kan indgå i rapporten. Eksempelvis kan der være facadecensur eller lign.
Hvordan præsenteres rapporten? Den skriftlige rapport skal følges op af en egentlig gennemgang. Når rapporten er udarbejdet, gennemgås den med bestyrelsen, og ofte aftales det med bestyrelsen, at rapporten skal fremlægges på generalforsamlingen således, at et eventuelt beboervalg kan træffes på et så oplyst grundlag som muligt. Rådgiveren deltager gerne i afdelingsmøder, gennemgår rapporter og svarer på supplerende spørgsmål.
Det anbefales: Få udarbejdet en økonomisk 10 eller 20 årig vedligeholdelsesplan. Få udarbejdet en drift og vedligeholdelsesplan og tilstandsrapport. Se eksempel på en 10 års vedligeholdelsesplan/budget på side 12.