GRI Magazine 1ª Edição by GRI Club Brazil

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Soluções para negócios imobiliários de alta complexidade A BRC Group é uma estruturadora de negócios imobiliários de grande complexidade. Os projetos com que trabalhamos são multidisciplinares e transcendem o mercado imobiliário. Com as nossas competências e experiências complementares, propomos agregar serviços estrategicamente desenvolvidos para oferecer soluções imobiliárias de forma completa e que abrangem toda a cadeia de valor.

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ASSESSORAMENTO

FEV|MAR:2015 Rua Dr.2 Guilherme Bannitz, 126 - Conjunto 81 - São Paulo/SP

ESTRUTURAÇÃO

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O GRI

GRI é um clube imobiliário que reúne investidores, incorporadores, bancos de investimento, loteadores e empresas hoteleiras. Fundado em 1997 em Londres, tem presença em 15 regiões do mundo. No Brasil, atua desde 2010. A missão do GRI é conectar líderes do setor, contribuir para a construção de relacionamentos privilegiados, construir oportunidades reais de negócios e apoiar o desenvolvimento da indústria imobiliária.

EQUIPE GRI BRAZIL Gustavo Favaron Diego Tavares Pedro Nicolau Giane Faccin Robinson Silva Iramaia Beltrame Daniel Galli Thales Ferreira Giovanna Gonçalves Victor Romero Izabela Oliveira Rocha Yuri Escarabello Fabio Gonçalves Rafael Bianconi Renato Brocanelo

CEO Director - Brazil Head of Production Director, Special Projects Director, Special Projects Club Coordinator Marketing Coordinator Marketing Intern Relationship Manager Relationship Manager Financial Analyst Research Leader Researcher Researcher Researcher

Contatos GRI Magazine (19) 3203-0645 grimagazine@griclub.org EDITORA VIDA IMOBILIÁRIA BRASIL DIRETOR EXECUTIVO Luiz Sampaio lsampaio@vidaimobiliaria.com.br JORNALISTA Natália Rangel - Editora MTb 15.194/MG Gracielli Nocelli Vinícius Martins Kahan Monteiro Tainá Costa Thiago Amaro COMERCIAL comercial@vidaimobiliaria.com.br FINANCEIRO Ana Maria Carvalho acarvalho@vidaimobiliaria.com.br DESIGN GRÁFICO E EDITORIAL Yellow Group REDAÇÃO, ADMINISTRAÇÃO VIDA IMOBILIÁRIA BRASIL Rua Apotribu, 139 – conj 93 Saúde - São Paulo - SP CEP 04302-000 Tel/Fax: (11) 3565-0536 www.vidaimobiliaria.com.br Tiragem: 3 mil exemplares Capa: Barry Sternlicht, ©divulgação Starwood Capital

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Editorial GRI Club PRA COMEÇO DE CONVERSA

ano de 2015 promete ser especialmente difícil no Brasil. Não bastassem escândalos de corrupção, inflação em alta e aumento da carga tributária, corremos sério risco de desabastecimento hídrico e energético em regiões fundamentais do nosso território. Tudo isso impacta a economia nacional como um todo e, em particular, o mercado imobiliário. É em meio a esse cenário que o Global Real Estate Institute (GRI) tem trabalhado fortemente para aprimorar suas plataformas de relacionamento, visando a oferecer cada vez mais oportunidades de networking e geração de negócios aos seus membros. A GRI Magazine nasce como parte desse esforço, com a missão de ouvir as grandes lideranças do mercado imobiliário, captar as principais movimentações dos players, analisar tendências

e debater a fundo temas fundamentais para o desenvolvimento do setor. Para esta primeira edição, mapeamos perspectivas para os segmentos residencial, industrial, hoteleiro, de escritórios, shoppings e loteamentos. Também ouvimos Barry Sternlicht, CEO da Starwood Capital, com exclusividade. Destaque da nossa capa, ele não deixa espaço para dúvidas: “o Brasil tem, sim, bons investimentos imobiliários de longo prazo”. Outro ponto alto da publicação é a estreia de Maílson da Nóbrega na coluna Final Words. A cada edição, ele vai trazer uma reflexão sobre a economia que impacta diretamente o mercado imobiliário. Imperdível. Espero que aproveite a leitura e se junte a nós nos próximos encontros do GRI.

Gustavo Favaron

CEO GRI - Global Real Estate Institute

FEV|MAR:2015

GRIMagazine#1 08 Perspectivas

51 Entrevista com Pedro Lodovici, Cipasa

18 GRInterview

54 58 Infraestrutura - Grandes oportunidades

O que esperar do futuro do mercado imobiliário no Brasil Barry Sternlicht, Starwood Capital

Urbanismo Setor hoteleiro mantém suas expectativas à vista

60 Fundos Imobiliários terão ano desafiador

64 Opinião Carlos Martins, Kinea Investimentos GRI 2014 66 Brazil Grandes nomes discutiram o futuro do

mercado imobiliário em sua quinta edição

Leader’s Opinion

24 Arsênio de Almeida Neto, Grupo Thá 26 Max Lima, HSI

Panorama Setoriais

28 Brasil, uma visão do mercado 32 Mercado residencial prevê ano de ajustes 36 Mercado corporativo entra em compasso

76 GRI Club Brazil

40 Industrial & Logística - Setor exige cautela 44 Shopping Centers - Cenário de 2015

88 AGENDA 89 GRI World 90 Final Words

de espera

aponta para consolidações

48 Loteamentos - Rumo ao interior do país 6

FEV|MAR:2015

Berço de novos negócios, ideias e oportunidades

Colunistas convidados Maílson da Nóbrega e Juan Jensen

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Perspectivas 2015

O que esperar do

futuro

do mercado imobiliĂĄrio no Brasil ÂŠ Steve Cukrov

Por Gracielli Nocelli

FEV|MAR:2015

ano de 2014 deixou uma série de desafios para a economia brasileira. Em efeito cascata, as altas taxas de juros e inflação reduziram os investimentos e o consumo no país, gerando o menor crescimento econômico dos últimos quatro anos. Considerado um ano “atípico”, pela realização da Copa do Mundo e das eleições para presidência, 2014 entra para a história como um ano “difícil”. No caso do mercado imobiliário, o legado é uma desaceleração, que deixa o país receoso sobre como será a evolução do setor daqui para frente. Para especialistas, 2015 será o momento de “arrumar a casa” para que o Brasil consiga retomar o crescimento ou, pelo menos, minimizar os impactos negativos para os diferentes setores produtivos. De acordo com projeção feita pela consultoria Tendências, o cenário mais provável para os próximos quatro anos prevê medidas de ajuste fiscal e aumento no controle dos gastos por parte do Governo. Desta forma, o país deve-se recuperar razoavelmente e a inflação deve seguir sem ultrapassar o teto. Em 2015, o índice inflacionário reduziria para 6,3% ao ano chegando a 6,2% em 2018. Paralelo a isso, a geração de riqueza no país também cresce em passos lentos. O Produto Interno Bruto (PIB) fecha em 1% no próximo ano e alcança o patamar de 2,1% em 2018. As expectativas do empresariado brasileiro é menos otimista. Pesquisa feita pela consultora de gestão Betânia Tanure, a pedido da revista Exame, com 439 executivos de grandes companhias revelou que apenas 10% pretendem

investir nos negócios nos próximos tinuarão altas. Com isso, há retração anos, 45% irão manter os investimen- no crédito e, consequentemente, nos tos e 45% irão reduzi-los. Em relação investimentos e consumo. O cenário ao quadro de funcionários, 10% pre- de 2015 não será muito diferente do de tendem contratar, 45% afirmaram que 2014, o que pode ocorrer é algum serealizarão demissões e 45% irão manter tor ganhar fôlego maior do que o outro o número de colaboradores. O percen- porque algumas situações não se repetual daqueles que acreditam numa me- tirão, como a própria Copa do Mundo lhora econômica do país é de 20%. e as eleições, que impactaram de forma Na avaliação do coordenador do curso negativa alguns setores.” de Economia da Faculdade Mackenzie No caso do setor imobiliário, a ecodo Rio de Janeiro, Marcelo Anache, as nomia instável e as incertezas quanto expectativas mais reaàs medidas econômiO cenário de 2015 não listas não consideram cas a serem tomadas 2015 um grande ano. será muito diferente no próximo ano refle“Será um momento de a tendência de que do de 2014, o que pode tem ajustes, para arrumar a profissionais da área casa. Num prazo maior, ocorrer é algum setor ga- tomem uma postura teremos a recuperação nhar fôlego maior do que mais conservadora. No da economia, mas antes o outro porque algumas entanto, a demanda viveremos período de real ainda proporciona arrocho, com o Governo situações não se repeti- uma perspectiva procontrolando os gastos.” rão, como a própria Copa missora. Somente para O professor da Facul- do Mundo e as eleições não aumentar o déficit habitacional, o Brasil dade de Economia da Universidade Federal de Juiz de Fora precisa 1,5 milhões de novas casas por (UFJF), Fernando Perobelli, também ano até 2030, considerando somente a concorda que 2015 dará continuidade constituição de novas famílias. Supõeao cenário econômico atual, com pou- -se que o bônus demográfico do Brasil cas alterações significativas. “Estamos será, nos próximos anos, muito parecinum compasso de espera para acom- do com o dos EUA na década de 1950, panhar melhor as diretrizes políticas, com o aumento da força econômica, o que afeta diretamente o cenário eco- o que impulsionará a economia. Nesnômico. Independente das políticas se cenário, conclui-se, portanto, que públicas a serem adotadas será difícil a tendência de crescimento é sólida a reverter a atual situação em um único longo prazo. ano. Será um momento de organizar Especialistas acreditam que muito pode a casa para que as mudanças venham a ser feito num ano sem carnaval tardio, Copa do Mundo e eleições, no qual o longo prazo.” Anache destaca que isto é um movi- foco deve ser estabelecer políticas e esmento previsível da economia. “Para tratégias para o crescimento do país. conter a inflação, as taxas de juros con-

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Perspectivas 2015 ©CBRE

©Marília Vasconcellos

O QUE ELES ESPERAM PARA 2015 Mailson da Nóbrega Tendências Consultoria

“No mercado residencial, a expectativa para 2015 é moderadamente mais favorável do que em 2014. No último ano, o mercado foi afetado negativamente pela redução de lançamentos durante o período da Copa do Mundo. Não há evento desse tipo em 2015 e se mantém a oferta de crédito imobiliário. O desemprego e a estagnação ou queda da renda podem inibir uma maior expansão do mercado residencial no próximo ano, mas mesmo assim há chances de melhora em relação a 2014. O mesmo não se pode dizer do mercado comercial e industrial, que deve amargar um ano de 2015 mais difícil. Será o resultado das incertezas que cercam a economia, as quais devem inibir, ainda por algum tempo, as decisões de investir das empresas. Mesmo que a nova equipe econômica tenha gerado a expectativa de uma melhoria substancial de gestão, haverá uma espera natural até que se confirme sua capacidade de implementar as mudanças de que o país necessita, particularmente no campo fiscal.”

“A instabilidade econômica, com inflação alta e juros altos, diminuindo a atividade, afeta o clima de confiança necessário para a tomada de decisão de compra de imóvel, que sempre é uma decisão de longo prazo. Mas, apesar da necessidade de fortes ajustes na economia para a retomada da base de crescimento em 2015, esperamos um ano melhor do que 2014, com foco completo em mercado e produção, sem copa e eleições”.

Gustavo José Moura Dubeux

Moura Dubeux Engenharia

FEV|MAR:2015

Walter Cardoso CBRE

“Acho o mercado de industriais do Rio de Janeiro um bom parâmetro para tendências e ele está melhor do que pensamos. Sou otimista, então, para 2015. Acredito numa realidade melhor do que as impressões, apesar de, claro, com ainda muitas dificuldades. Vejo uma acomodação na velocidade de vendas e empresas quebrando a cabeça para chegar ao bolso do consumidor, independente da reeleição concretizada”.

Ailton Vendramini VeCCon

“Estudar o que ocorreu no passado nos dá sinalizações sobre o futuro. Estudar o que faz os países mais adiantados e cometer o antropofagismo já nos foi aconselhado sabiamente na semana da arte moderna de 1922. Ler jornais, revistas e artigos com reservas nos deixa localmente ambientados. Conversar com jovens entusiasmados, antenados e inteligentes ajuda-nos a escapar de opniões ultrapassadas. E aí vem a pergunta: Como será o mercado em 2015? Mas, o mercado é formado entre outras variáveis por nós mesmos. Portanto, a ação não deve ser esperar e sim fazer! E fazer bem, entregar produtos de qualidade para nichos que estão aí e na maioria das vezes só enxergamos depois que o ovo de Colombo é colocado de pé pelo concorrente. Ou seja, para os bons produtos o mercado será bom. Então, que seja um bom ano!”

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“Desde o fim de 2012 vivemos uma continuada deterioração dos fundamentos macroeconômicos e da atratividade do mercado imobiliário. Por outro lado, a disponibilidade de capital de risco para investir virtualmente sumiu, em comparação com os últimos anos. Sendo este efeito, na minha opinião, mais relevante. Assim, para os players que ainda dispõem de capital para investir, os próximos dois anos podem apresentar excelentes oportunidades... (Creio) em boas oportunidades para todos os segmentos, mas o desequilíbrio entre oferta e demanda em alguns mercados, como o de escritórios, ainda deverá perdurar por alguns anos. Certamente temos um 2015 muito melhor para a compra do que para a venda de ativos! Viveremos claramente um ‘buyers market. ’”

Leandro Bousquet Vinci Partners

Bruno Laskowsky Viver

“Acredito que estamos num ciclo econômico muito duro, desfavorável para os incorporadores, que se alavancaram muito, havendo necessidade de abrir mão da mais valia e diminuir preços para monetizar seus estoques. Contudo, o grau de alavancagem da economia brasileira ainda é muito baixo, apesar de ter crescido e esse é o fator fundamental para definir uma bolha. Vejo, portanto, uma acomodação em 2015. A gente não sabia, mas os imóveis por aqui estavam muito baratos em qualquer termo de comparação. O mercado foi testando uma apreciação do valor e o consumidor foi absorvendo...”

FEV|MAR:2015

©Diego Pisante

Perspectivas 2015

Arsênio Neto Grupo Thá

“O mercado nacional passa por um período de ajustes. Em 2010 e 2011, o crescimento foi muito rápido. O momento agora é de equilibrar o cenário. Temos ainda uma combinação complexa: o esfriamento da economia como um todo, com um crescimento pífio do PIB, e um período de retração específico para o mercado imobiliário. Um exemplo são as empresas que tiveram expansão geográfica muito rápida, principalmente as de capital aberto, e que estão concluindo um movimento de retração e volta para seus mercados de origem. De certa forma, isso cria um desafio para todas as empresas, mas também cria oportunidades interessantes para as atuações regionais. O nível de competição no mercado de incorporação é relativamente menor do que encontrávamos há alguns meses”.

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“O ano de 2014 fechou um ciclo relativamente longo de aumentos anuais nos volumes de investimentos em todos os segmentos do Real Estate. Especificamente para a Método Potencial Engenharia S.A. foi um bom ano, com a conquista de novos clientes e a consolidação de nossa participação em segmentos como a Hotelaria, Shopping Centers e Hospitais. Para 2015 estamos nos preparando para um ano de acirramento da concorrência, estabilização nos volumes de recursos investidos e eventualmente algumas postergações de decisões. Todo este movimento também objetiva entender e eventualmente adaptar-se às decisões e diretrizes econômicas advindas da nova equipe econômica do governo federal. Se nos últimos anos setores como Shopping Centers, Galpões Logísticos e Edifícios Corporativos receberam uma grande fatia dos investimentos, tanto nacionais como internacionais, entendemos que mercados como Hotelaria e Hospitais ainda demonstrem vitalidade e espaço para crescimento, além dos nichos de oportunidade. Na nossa visão, neste ambiente se sobressairão empresas mais bem preparadas, estruturadas e principalmente que apresentem diferenciais significativos e que tragam benefícios reais aos investidores, fortalecendo o posicionamento de mercado da Método Potencial Engenharia S.A.”

Armando Mesquita Netto

Perspectivas 2015

Sérgio Athié

Grupo Athié Wohnrath “Em 2014 consolidamos atividades importantes nos mercados de fabril, logística e construção e iniciamos nossa parceria com a Arquitectonica, um dos maiores escritórios de arquitetura do mundo, com projetos extremamente diferenciados e representativos em complexos de usos misto, hotelaria, shopping centers, residenciais e comerciais. Estamos confiantes que, mesmo com adversidades, 2015 será um ano positivo. Estamos otimistas e preparados para atender o mercado.”

Gustavo Nicolau Akylas

Método Engenharia

Roberto Pereira Etoile

“Em 2015 a Etoile dará continuidade os projetos de logística e novos de escritório. O mercado deve ter uma absorção maior que 2014 que foi retraído.”

FEV|MAR:2015

“O ano de 2015 será ainda de ajustes no mercado imobiliário. A expectativa em relação a 2014 é de uma pequena melhora com um viés conservador, devido às taxas de juros e índices de inflação projetados. As necessidades habitacionais em um mercado dinâmico e de constante demanda devem propiciar boas oportunidades porém com riscos mais acentuados. Acreditamos que os desafios a serem enfrentadas em 2015, serão importantes para sedimentar e regular o crescimento dos últimos anos, fortalecendo e criando condições cada vez mais sólidas para este estratégico setor se desenvolver e incrementar sua participação na economia brasileira nos próximos anos.”

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Perspectivas 2015

Fabio Topczewski Landix

“Tudo indica que 2015 será um ano desafiador para o mercado imobiliário, especialmente para as incorporadoras. O que se nota hoje são empresas pesadas, alavancadas e com elevados níveis de estoque, lutando para vender seus produtos para mercados recém abastecidos e que ainda não se convenceram da coerência dos preços atualmente praticados. Porém, isto não significa que o mercado sucumbirá ou que os preços desabarão. Os custos de reposição permanecem em alta e não há indicação de queda pela frente. Ao invés de focarem nas promoções (que prejudicam ainda mais o mercado e retardam sua recuperação), as incorporadoras deveriam readequar rapidamente suas estruturas à essa nova realidade. Mantendo-se tudo como está, é provável que surjam boas oportunidades de compra…”

Martin Jaco

BR Properties “2015 será um ano de cautela em função dos cenários político e econômico, tanto por parte dos investidores quanto dos inquilinos, mas acredito que ainda assim, após ajustes que devem ocorrer no primeiro semestre, será um ano de bom desempenho da absorção de áreas corporativas (escritórios e logística) e algumas boas oportunidades pontuais de investimento.”

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Ricardo Manarini IHG

“Apesar da indicação que 2015 será um ano de muitos ajustes e bastante desafiador para toda a economia brasileira, acreditamos que nos próximos anos podem surgir algumas janelas de oportunidade no mercado hoteleiro brasileiro. A depender de cada cidade, o segmento deve sentir o impacto nos resultados por conta de outro ano de baixo crescimento do país, bem como a redução de novos projetos de condo hotéis devido ao aumento da taxa básica de juros e por regras mais restritivas de desenvolvimento. Entretanto, sempre olhamos o mercado hoteleiro com um horizonte de longo prazo, quando comparamos o mercado brasileiro com outros mercados mais maduros enxergamos quanto ainda podemos crescer aqui no Brasil.”

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GRInterview

Barry Sternlicht Starwood Capital Por VinĂcius Martins

FEV|MAR:2015

Barry Stuart Sternlicht,

criador e chairman do grupo Starwood Capital é sem dúvida uma das grandes estrelas do mercado imobiliário mundial. Sob sua responsabilidade já passaram 48 milhões de m² de escritório, 2.200 hotéis, 49 mil lotes residenciais e 71 mil condomínios. Desde a fundação de sua empresa, nos últimos 23 anos, estima-se que Barry tenha cuidado de U$55 bilhões.

O crescimento da inflação não é bom, tudo está indexado a ela e isso destroi o valor do capital. Mas, ainda assim, eu acho que o Brasil tem bons investimentos imobiliários de longo prazo.

Com foco no setor imobiliário, a Starwood Capital Group tem uma carteira hoje avaliada em U$37 bilhões, tendo como menina dos olhos sua rede de hotéis e resorts, a Starwood, uma das maiores do mundo.

Em 2014, Barry Sternlicht foi o convidado especial do maior encontro de líderes do setor imobiliário do país, o já tradicional Brazil GRI, ocasião em que dividiu sua experência e suas perspectivas sobre o cenário de investimentos imobiliários no Brasil e no mundo. Confira sua entrtevista abaixo: GRI Magazine: Tendo em vista os problemas que o Brasil vem enfrentando em sua economia, como o Sr. enxerga o cenário para investimentos imobiliários no país? Barry Sternlicht: Em relação ao Brasil, pode-se dizer que é uma aposta de longo termo. Você está apostando em 200 milhões de pessoas, em um país rico com uma classe média em ascensão e de população jovem que será melhor em dez anos. Pode até ser irregular, mas será um lugar melhor. E é essa aposta que você faz quando vem aqui. Você até pode ter perdas, dor de cabeça, mas não há sinal para sair se as coisas ficarão boas de novo. E então os preços duplicarão, triplicarão e você verá bastante capital vindo para cá novamente. Mas os investidores quando vêm aqui têm que saber que não vão perder dinheiro para o câmbio. Por isso, a maior distração antes dos investimentos chegarem ao Brasil é a moeda. Um Real continuamente desvalorizado, que se

©Bruno Fortuna

Filho de um sobrevivente polonês do Holocausto que migrou para os EUA, Barry iniciou sua carreira no investimento imobiliário na JMB Realty, logo após o término de seu MBA na Harvard Business School em 1986, onde ganhou grande expertise no ramo de investimentos imobiliários. Com a crise do setor em 1989, decidiu retirar-se da companhia para, já em 1991, fundar a Starwood Capital, empresa da qual é o grande capitão até hoje. Em 2013, Barry foi nomeado a pessoa mais importante do mundo no investimento imobiliário pela revista The Mortgage Observer. Também foi considerado o executivo e investidor do ano pela Commercial Property Executive em 2010, e recebeu prêmios como Preston Robert Tisch Distinguished Industry Leadership Award pela

New York University, o CEO Diversity Award pela Diversity Best Practices/Business Women’s Network e o Marketer of the Year Award pela revista Brandweek.

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enfraquece por conta das políticas de gastos do governo que parecem não ter sustentabilidade no longo prazo e definitivamente não é bom. No mercado de capitais, o dinheiro pode ir para qualquer lugar, mas vai para os lugares onde terá os maiores retornos. E o Brasil não é um desses no momento. A economia doméstica até tem crescido gradativamente, assim como o poder de consumo, mas está a um nível baixo não pode ter duas. Eu acho que quando em relação a outros países em desen- pensamos num longo prazo no Brasil, volvimento. É uma combinação de fa- vemos um país saudável, com comtores. Se o câmbio ficar mais forte, você modities, população jovem e crescente tem uma aposta dobrada. Mas, em enquanto muitas populações no muntodo o mundo os governos acham que do estão caindo como França, Japão, há almoço de graça quando imprimem até mesmo a China. O Brasil não terá dinheiro, e o que está acontecendo outra chance. É jovem, está recebendo agora no mercado de mais educação, se tornanações é que as economais saudável. Então, “Posso dizer que do mias ocidentais estão se você tem uma aposta imprimindo dinheiro. todos os grandes de longo prazo, é inteTodos estavam crimantê-la aqui. investidores estão ressante ticando a Alemanha Como investidor externo, por seus programas descobrindo que os logo você terá a exposição de austeridade, mas maiores riscos ofe- do mercado e esta é uma essas impressões não questão bem relevante. criaram um cresci- recem maiores retor- Assim, com 200 milhões mento global. Então, nos, pois por conta de pessoas você tem basas pessoas pensaram: tante campo. Eu acabei da volatilidade da de voltar de outros países e agora, o que fazer? O que você faz ago- moeda é preciso um como Suíça e Noruega, ra, estando você nos países que são menores retorno maior.” EUA, você muda que suas cidades. Para os fundamentalmente os investidores, a diversificaseus problemas de imprimir dinheiro ção da economia é importante. Vocês e mostra seu exemplo ao mundo. O têm uma ótima agricultura aqui, e, bem, Brasil deveria fazer isso. Não há al- o mundo precisa de comida! Vocês premoço grátis no mercado de capitais. cisam de infraestrutura, e esses são bons O Brasil não pode sobreviver sem a trabalhos que sempre dão retorno soeconomia global. Lógico, pode tentar, bre os investimentos. Eu estou otimista mas o mundo tem apenas uma regra, num longo prazo com o Brasil.

FEV|MAR:2015

GRI Magazine: Então o Sr. acredita que a opinião dos investidores estrangeiros para o futuro no Brasil é boa no final das contas? BS: Eu acho que nos últimos anos, logo depois do colapso, as pessoas pensaram que deveriam ir para os mercados emergentes. Eles têm uma dívida menor, estão crescendo, a classe média e a demografia são boas. Mas então os mercados emergentes caíram um pouco. Algumas vezes há corrupção, perdas, brigas entre os governos federais e estaduais, problemas com impostos. Os investidores acabam passando maus bocados. Portanto, esses países acabam decepcionando um pouco em certos investimentos e o dinheiro pode acabar indo para outros lugares. Eu poderia dizer que as pessoas se interessam, mas por diferentes razões. Elas se sentem interessadas por estar, talvez, remando contra a maré, vindo atrás de bons negócios, mas muitas vezes podem acabar se decepcionando. Mas isso não é só o Brasil, são todos os mercados emergentes. GRI Magazine: O Sr. acha que houve uma decepção? BS: Ninguém pensou que o Brasil fosse crescer menos que os EUA. Quem poderia pensar que isso era possível de

GRI Magazine: E o que o Sr. pode nos dizer sobre os investimentos no mundo? BS: Nós vamos a todos os lugares do mundo procurando os melhores retornos, algumas vezes não entendemos o risco que assumimos. Quando você sai do mundo desenvolvido, você tem

Para os investidores, a diversificação da economia é importante. Vocês têm uma ótima agricultura aqui.... Vocês precisam de infraestrutura, e esses são bons trabalhos que sempre dão retorno sobre os investimentos. Eu estou otimista num longo prazo com o Brasil.

muitos riscos altos. Posso dizer que todos os grandes investidores estão descobrindo que os maiores riscos oferecem maiores retornos, pois por conta da volatilidade da moeda é preciso um retorno maior. Mas, algumas vezes, nos mercados emergentes as coisas ficam mais complicadas: os impostos mudam e as políticas mudam. É difícil prever, então você precisa de uma boa margem. E se você olhar para os investimentos estrangeiros no setor imobiliário, eu penso que, certamente, vai conseguir uma boa retomada. No setor imobiliário nós falamos sempre sobre o micro. Não apenas cidade por cidade, região por região, mas quarteirão por quarteirão. Bons locais, boas propriedades. Posso dizer que, por isso, o setor imobiliário globalmente vai bem. Por isso, nunca lute contra a demografia. É

uma grande batalha quando todos estão saindo de sua cidade. Globalmente vá sempre junto com a maré, nunca contra. Veja os ativos, veja o micro. Se construírem um aeroporto ou outro empreendimento de grande porte, isso altera a demanda. De certa maneira, os riscos estão na demanda, não na oferta. GRI Magazine: Para concluir, se o Sr. tem um bom empreendimento aqui, mas de repente trocam-se as leis, a regulamentação, e o seu retorno muda, o faria sair do Brasil? BS: Não estou preso a ele. Quer comprar? (risos) É importante sempre diversificar, por isso. Nós temos alguns empreendimentos aqui, mas estamos sempre diversificando nossos fundos. Se não temos o retorno esperado, isso não irá nos matar. Obrigado. G

©Bruno Fortuna

acontecer? Ainda mais quando você tem uma inflação quatro vezes maior que a dos EUA. Assim você tem um crescimento negativo, estão encolhendo esse crescimento. Estamos (EUA) crescendo entre 2 e 3% e nossa inflação é de 2%. O capital vai para onde há mais retorno. E o câmbio também afeta bastante (as decisões). Vocês saíram de R$ 1,80 para mais de R$ 2,50. A economia é muito controlada pelo governo. Ele deveria deixar essa operação mais de lado.

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Leader’s Opinion GRI CLUB BRAZIL SENIOR MEMBER

Arsênio de Almeida Neto ©Diego Pisante

CEO Grupo Thá

GRUPO THÁ Arsênio de Almeida Neto CEO Grupo Thá www.tha.com.br

FEV|MAR:2015

om unidades de negócio segmentadas e a parceria com o fundo Equity International (EI), braço de private equity do investidor Sam Zell, que comprou 80% do controle acionário da empresa em 2012, o Grupo Thá se prepara para liderar o mercado no Sul do país. O Grupo Thá tem uma história de sucesso no Brasil. São mais de 2.000 obras entregues, com sete milhões de metros quadrados construídos, incluindo o maior shopping da América Latina, o Parque Dom Pedro Shopping, em Campinas, interior paulista . O Grupo também é responsável por grandes obras como estádios de futebol, aeroportos e lojas de grandes varejistas, como as do Grupo Walmart, que já soma mais de 30 unidades construidas pelo Thá. Arsênio de Almeida Neto, CEO do Grupo, dividiu com a GRI Magazine um pouco dessa história de sucesso e suas expectativas para o futuro. GRI Magazine: Como o Grupo Thá está inserido no mercado hoje? Arsênio de Almeida Neto: Trabalhamos com duas grandes unidades de negócio: Engenharia (construção civil) e Incorporação (desenvolvimento imobiliário). Uma terceira unidade é a de comercialização de imóveis – neste caso temos a parceria com a Imobiliária Lopes, com um trabalho muito importante nacionalmente. A Thá Incorporadora atua em projetos para a viabilização de novos empreendimentos. O trabalho vai desde a escolha do terreno, a concepção do produto, a análise do mercado e da rentabilidade, a viabilidade econômica e financeira e também planeja-

mentos de marketing e de mercado. Nessa parte, temos o foco na região sul, especialmente Curitiba. Já a Thá Engenharia, construtora de todos os empreendimentos do Grupo, também presta serviço para incorporadoras e terceiros pelo Brasil. Em 2014, entregamos um grande shopping no Maranhão, além de importantes obras no sul. A atuação é bem diversificada e inclui lojas de Walmart e Leroy Merlin, por exemplo. Construímos para incorporadoras de capital aberto como a Rossi, a Tecnisa, a Brookfield, a Camargo Correia e outras. Somos referência em diversos segmentos do mercado. GRI Magazine: O que mudou com a entrada no Equity International Management, de Sam Zell, em 2012? AAN: Desde 2007, pelo menos oito empresas de capital aberto entraram no mercado de Curitiba, invertendo um ciclo de baixa oferta, pois o volume das incorporadoras locais não era suficiente para atender a demanda. Com isso, aumentou a concorrência e passamos por um período de muitas oportunidades para o consumidor. Em 2013, lançamos 60% a mais do que no ano anterior, somando R$450 milhões em VGV e assumimos a liderança em Curitiba. Devemos este crescimento à entrada no grupo EI, fundo de investimento reconhecido em todo o planeta. Fazer parte desse grupo nos deu boas condições para continuar com o crescimento de forma estratégica e focada. GRI Magazine: Quais os planos do Grupo para o futuro? AAN: A união com o EI foi um passo importante para garantir o exponencial crescimento da companhia. Agora, neste ano de ajustes que foi 2014, aproveitamos para reduzir o estoque de unidades disponíveis e angariar terrenos para o desenvolvimento de novos projetos. Entendemos que 2015 terá melhores oportunidades e será um ano de recuperação. Nossa missão é criar e construir garantindo a satisfação e a geração de valor aos nossos clientes e à sociedade. Para atuar neste

mercado, é essencial conhecer profundamente as particularidades das cidades e regiões, para apostar em opções certeiras para o público-alvo. Com estes fundamentos seguimos em frente com a visão de ser a empresa líder em lançamentos imobiliários na região sul até 2018, sendo também a referência em construções de qualidade. Para os próximos meses, vamos lançar nosso primeiro empreendimento no Rio Grande do Sul. GRI Magazine: O futuro da construção passa pela sustentabilidade. Como o Grupo Thá atua com esta preocupação? AAN: Esta questão é uma realidade no mercado hoje. As empresas precisam ter consciência dos impactos que provocam, em qualquer ramo. Na construção civil, em especial, buscamos monitorar estes índices com muito cuidado. É um esforço contínuo para caminhar sempre nesta direção, mas o mercado ainda está aquém do esperado neste aspecto.A empresa já tem em sua carteira mais de dez obras, em diferentes segmentos, que conquistaram ou estão em via de receber os selos de qualidade ambiental. Entre os principais empreendimentos certificados da Thá Engenharia, podemos destacar obras como o Curitiba Office Park, primeiro edifício com selo Leed no sul do País. GRI Magazine: Há investimentos em inovação? AAN: Somos referência em inovação no mercado. Para a construtora, investimos agora em um novo sistema de estacas, já implementado na estruturação do The Five East Batel, no centro de Curitiba. O sistema modernizado conta com dois equipamentos principais que permitem aceleração nos processos de prova de carga e de arrasamento de estacas, utilizando menos mão-de-obra e resultando num método mais eficiente, tanto em produtividade quanto em segurança. G

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Leader’s Opinion GRI CLUB BRAZIL BOARD MEMBER

Max Lima

Sócio Diretor - Hemisfério Sul Investimentos

E Fotos: GRI Brazil

m continuação a seu trabalho iniciado na Prosperitas, Max Lima comanda a Hemisfério Sul Investimentos (HSI), uma das maiores empresas de private equity imobiliário do Brasil, contando com mais de R$ 4 bilhões em mais de 60 ativos, totalizando 1,8 milhão de m² de ABL construídos. A empresa adquire e desenvolve ativos em shopping centers, galpões logísticos e industriais, edifícios comerciais, loteamentos residenciais e projetos hoteleiros.

HEMISFÉRIO SUL INVESTIMENTOS Max Lima

Sócio diretor HSI www.hsinvest.com

GRI Magazine: O que esperar de 2015? Max Lima: Ao fim de cada ano ficamos esperançosos que o ano entrante trará boas coisas. Esta regra da natureza humana se aplica aos mercados, que tendem a ter um otimismo muitas vezes descolado da realidade. Apesar de querer acreditar em um 2015 melhor, o meu lado analítico me leva a conclusões menos animadoras. Os cenários macro e microeconômicos apontam para mais 12 meses de desafios para quase todos os segmentos imobiliários. GRI Magazine: Como analisa os primeiros movimentos do governo Dilma? ML: A entrada de uma nova equipe econômica tem injetado algum ânimo no mercado financeiro. Compartilho deste sentimento. Joaquim Levy é extremamente competente e, com a de-

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vida autonomia, deverá colocar a parte fiscal do pais novamente nos trilhos, ajudando o Banco Central no cumprimento das metas de inflação. Estas boas novas, porém, virão acompanhadas de dificuldades no horizonte próximo. O único instrumento disponível ao governo para um controle de inflação no curto prazo é um aperto monetário que começou a ser implantado imediatamente após a eleição. A alta dos juros é uma péssima notícia para o mercado imobiliário. Pela ótica de demanda, juros mais altos tendem a desacelerar uma economia que já anda a passos de tartaruga. Em uma economia aonde a confiança do consumidor anda em baixa, financiamentos mais caros devem se traduzir em uma queda do consumo e uma redução do endividamento das famílias. As incertezas no mercado de emprego também devem contribuir para uma certa reticencia em tomar endividamento de longo prazo. Resumindo, a alta dos juros deve fazer setores residenciais, de shoppings e de logística sofrerem em 2015. As más noticias no curto prazo não se resumem ao aumento de juros, mas continuam com o ajuste fiscal que precisa ser feito para corrigir a péssima herança recebida pela nova equipe econômica. Apesar de ainda não ser claro como será feito o ajuste, podemos imaginar que cortes devem acontecer nas linhas de subsídios, acompanhados por

elevação de impostos e fim de renúncias fiscais. Este dinheiro que estava artificialmente inserido na economia deve causar mais desaceleração do consumo e retração da indústria, diretamente afetando todos os setores imobiliários. O panorama de ajuste, necessário mas doloroso, deve nos levar a um crescimento de menos de 1% em 2015 e potencialmente a um crescimento zero. O desemprego deve crescer durante o ano e tanto os empresários como os consumidores devem continuar cautelosos. Portanto, é preciso admitir que o cenário macroeconômico de 2015 não anima.

endimentos diminui bastante em relação aos dois anos anteriores. Podemos esperar uma estabilização dos aluguéis apesar da economia mais fraca. GRI Magazine: No setor residencial você também concorda que teremos alguns desafios a vista? ML: O segmento residencial deve continuar brigando com uma maré negativa. Mesmo com uma diminuição severa no ritmo de lançamentos, o estoque nas principais praças do Brasil continua bastante elevado. Não é insensato imaginar que existirá pressão nos preços à medida que os estoques sejam desovados no mercado por incorporadoras sedentas por caixa. Neste setor, a desconfiança do consumidor irá inibi-los de contratar dividas de longo prazo para a aquisição de unidades de moradia.

GRI Magazine: Falando um pouco sobre a realidade microeconômica do segmento imobiliário. O que esperar dos próximos 12 meses para o setor de escritórios? ML: Bem, aqui eu acredito as notícias também são preocupantes. No setor de escritórios, vivemos o fim de um ciclo de sobre oferta que está empurrando os alugueis para baixo enquanto a vacância sobe. Esta realidade já esta bastante clara em SP e deve começar a aparecer no RJ durante o ano. A queda nominal no preço pedido de locação em SP já ultrapassa 16% do pico de mercado. Este número só deve piorar com a entrega de mais estoque durante o primeiro semestre de 2015.

GRI Magazine: E sua leitura para o setor de Shopping Centers? ML: Aqui também noto um momento delicado. As vendas no varejo vêm desacelerando constantemente durante 2014 e não podemos esperar muito de 2015 em termos de crescimento. A única boa notícia é que o crescimento de ABL também se reduziu drasticamente e pela primeira vez desde 2012 poderemos ver o crescimento de vendas superar o crescimento de ABL.

GRI Magazine: E quando falamos dos Galpões industriais? Você espera algo diferente? ML: O setor de galpões não vive realidade muito melhor. A vacância deve fechar o ano em 18%, nível bastante superior aos observado nos últimos anos. A boa notícia para o setor é que o ritmo de lançamento de novos empre-

GRI Magazine: Apesar de todos esses desafios, você vê alguma luz no fim do túnel em 2015? ML: Os dados de mercado falam por eles mesmos e esperar um grande 2015 seria irracional, mas nem tudo está perdido. Caso a equipe econômica consiga executar seu plano de ajuste fiscal e controle da inflação, poderemos ob-

servar uma mudança de humor durante o segundo semestre de 2015. As expectativas apontam para um 2016 com crescimento mais razoável, na faixa de 1,5% até 2% e uma retomada da atividade econômica. Os próximos 12 meses serão uma briga por sobrevivência na espera de um futuro que com certeza será muito melhor. G

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Uma visão Por Natália Rangel

om um cenário parecido com 2014, o ano de 2015 vai exigir dos investidores readequação ao momento econômico. A perspectiva para a maior parte das regiões é de uma desaceleração dos preços que pode apresentar índices menores que a inflação. Segundo o índice FipeZap, indicador desenvolvido pela parceria entre a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e o site Zap Imóveis, até novembro de 2014, o índice composto — que mede os preços de sete cidades — foi de 6,3%, contra 11,7% em novembro de 2013. Algumas cidades, como o Rio de Janeiro, conseguiram manter seus índices acima da inflação do período; mesmo assim, na capital fluminense, o valor chega a quase metade de 2013 – 7,1% contra 13,8%. Fatores como desaceleração eco-

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nômica, consumo das famílias e redução na oferta de crédito por parte dos bancos contribuem para que o cenário de 2015 seja bem diferente de anos passados. Para especialistas do setor, os lançamentos precisam aliar qualidade a facilidades que fujam ao padrão. Como o mercado não absorve com a mesma intensidade, os clientes ficaram mais seletivos, e cativá-los é fundamental para o bom andamento dos negócios. E os preços estão a seu lado: enquanto a inflação de dezembro de 2014 registrou 0,75%, os imóveis no mesmo período foram reajustados em 0,33%, segundo o FipeZap. O último mês de 2014 registrou queda real nos preços de imóveis em 16 cidades – apenas Rio de Janeiro, São Paulo, São Caetano do Sul e Vila Velha não sofreram essa queda. Em 2015, os investidores deverão estar bem aten-

©Christian Knepper

do mercado tos às demandas específicas das regiões: como há uma tendência de baixo crescimento e até mesmo queda, é preciso avaliar bem os estoques e o perfil de cada ambiente. Segundo consulta realizada pelo Núcleo de Real Estate da Universidade de São Paulo (USP), para 77% dos empresários do setor, 2015 terá menos unidades lançadas que 2014. Em um ao de incertezas, muitas empresas optarão por liquidez em detrimento da margem, fazendo com que haja uma concorrência maior para os lançamentos, que dividirão espaço com grandes estoques. Após um primeiro semestre fraco, especialistas têm expectativa que a sensação de confiança no futuro aumente, fazendo com que os negócios voltem a ficar aquecidos. Em cidades com muitas obras de infraestrutura, a perspectiva é de que isso beneficie o setor.

SUDESTE Com os dois principais centros econômicos do país, a região sudeste concentra as melhores oportunidades do mercado office. Em anos passados, com a economia bem aquecida, São Paulo e Rio de Janeiro apresentavam excelentes opções de investimentos; hoje, com a economia em compasso de espera, esses mercados se encontram em um processo de reacomodação. Embora os índices mostrem que não houve queda real nos preços, as duas cidades apresentaram grande queda em relação a 2013. Esse é o principal aspecto que especialistas apontam para 2015: os dois principais mercados do país vão precisar se adequar a uma nova realidade de demanda, crédito e poder de compra. Em Minas Gerais, o mercado é pequeno em rela-

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Brasil

Investimentos imobiliários na região Sul suscitaram a seguinte pergunta durante a 5ª Conferência GRI Brazil: falta de interesse nesse mercado? Para as grandes empresas, a impressão que se tem é de que, para projetos pequenos, o Sul “não precisa de ajuda”, pois há uma preferência por empresas de lá; por outro lado, para grandes projetos, não há absorção suficiente no mercado comercial, industrial e de escritórios. Para esta região, é fundamental não aplicar modelos paulista ou carioca, entendendo e respeitando sua própria lógica. Outro tema debatido foi a diminuição na velocidade de venda de empreendimentos, que já teve números recordes. A velocidade de venda do Sul é superior à do Brasil, ainda que tenha sido registrada uma queda. “Em Santa Catarina, a relação de esto-

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NORDESTE Para o presidente da Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (ADIT Brasil), Felipe Cavalcante, o desempenho do Nordeste acom-

©Divulgação

SUL

que continua baixa e demanda alta. Investimentos como a fábrica da BMW e da GM e investimentos portuários e de logística na região tem atraído diferentes clusters produtivos e consequentemente aumentando a demanda por unidades residenciais nas cidades de Joinville e Itajaí. Projetos de segunda residência em balneários que oferecem boa infra-estrutura, proximidade de Joinville e Curitiba e com preços de terreno naturalmente abaixo dos balneários mais valorizados apresentaram alta aprovação nas pesquisas e deverão ser o próximo drive de crescimento”, avalia Marconi Bartholi, proprietário do Grupo Estutura. Para Maurício Ribas Moritz – vice-presidente de Economia e Estatística do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e ComerMaurício Ribas Moritz ciais do Paraná (Secovi-PR) e presidente do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar) – o mercado imobiliário também depende da continuidade na oferta de condições positivas para o seu desenvolvimento, como a abundância de crédito e alto nível de emprego.

©Kobiyama

ção ao tamanho das cidades. Há muito potencial não aproveitado e existe uma restrição na demanda por loteamentos de baixa renda. Por outro lado, há muita especulação e poucas pessoas compram para realmente construir. Devido a isso, o produto imobiliário fica cada vez mais longe do comprador – ou seja, a tendência é que fique circulando nas mãos de diversos especuladores sem chegar ao consumidor final. Além da capacidade ociosa de compra que não está sendo atendida, em Minas Gerais há falta de espaço para loteamentos. Pode-se constatar um nivelamento nos preços, pois, além dos grandes especuladores, a ação dos pequenos investidores aumenta o preço por especulação e geram sensação de escassez. Em relação à demanda residencial, o cenário deve permanecer estável nos próximos anos.

panhou o resto do país. “De maneira geral, o Nordeste não tem casos de superofertas. O setor residencial é o caso em que houve maior oferta, como Salvador; já Recife, em virtude de Suape, sofreu menos. Como em 2013 e 2014 já houve redução de oferta, em 2015, principalmente no segundo semestre, espera-se uma retomada do aquecimento. Os estoques estão altos, sendo um bom momento para o comprador. O grande segredo é achar nichos de mercado, reduzindo-se assim com as chances de errar em investimentos ‘mais do mesmo’”, avalia. Segundo Felipe, as grandes empresas nacionais do setor imobiliário entraram com muita força em outras capitais como Brasília, São Luiz e Salvador, e esse é um dos fatores que contribuiu para que essas cidades vivam hoje uma retração nos preços. Em cidades do Nordeste, com algumas exceções, isto não ocorre, pois os empreendimentos criados estão em número reduzido, existindo ainda forte demanda. O engenheiro Gustavo Dubeux concorda com Cavalcante, avaliando positivamente essa região do país: “o Nordeste vem crescendo acima da média do país, refletindo na demanda por imóveis”, comenta. De acordo um artigo divulgado pelo Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP, Salvador, Manaus, Brasília e algumas cidades do Nordeste apresentam estoques de imóveis prontos em volume superior à demanda orgânica e a preços acima do poder de compra do mercado. “Algumas empresas estão abandonando esses mercados. Esses dois fatores são impulsionadores de descontos”. G Felipe Cavalcante

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Mercado residencial prevĂŞ ano de ajustes

ÂŠQuinta Verti Club Residenziale

Por Kahan Monteiro

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Residencial

APÓS UMA DÉCADA DE CONSTANTE CRESCIMENTO, O SETOR IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL DO BRASIL VIVENCIOU QUEDA REAL NOS PREÇOS EM 2014. PARA 2015, A PREVISÃO É DE ACOMODAÇÃO.

os últimos anos, o setor de residenciais vendeu muito, com um cenário de redução da taxa de juros e extensão dos prazos de financiamento, gerando capacidade de pagamento para a população e aceleração da demanda. E tais fatores, somados ao alto custo dos empreendimentos, teriam provocado a alta dos preços. Porém, a estagnação da economia e a incerteza política impuseram freio ao setor no último ano. Agora, a expectativa é de acomodação. “Tanto investidores como clientes finais diminuíram a intenção de compra em 2014, devido à expectativa de definição política e econômica, independente da região do país. Acreditamos que, de forma geral, essa demanda que pontualmente se reprimiu volte em 2015, pois já começamos a ver esse cenário após as eleições”, concorda Marconi Bartholi, proprietário do Grupo Estrutura. Apesar das atuais condições econômicas de instabilidade, características do Brasil fazem o mercado acreditar que o setor imobiliário é promissor a longo prazo. Existe hoje um déficit

“Os imóveis no Brasil estavam abaixo do valor em qualquer termo de comparação.” Bruno Laskowsky

habitacional de aproximadamente 5,8 milhões de domicílios, segundo o último estudo da Fundação João Pinheiro, em 2012. O déficit, unido à redução no tamanho das famílias e ao aumento da população jovem economicamente ativa faz especialistas apostarem na retomada do crescimento do mercado imobiliário a médio e longo prazo. Por enquanto, entre os fatores macroeconômicos que trazem dificuldades, há também um estoque de imóveis residenciais, resultado do “boom” vivido nos últimos anos. Segundo Leandro Bousquet Viana, economista responsável pelo imobiliá-

rio da Vinci Partners, apesar da piora significativa da economia, o Brasil tem vivido e ainda vai colher os frutos de um poderoso movimento demográfico, resultado do crescimento da classe média e do mercado interno de consumo. As mudanças macroeconômicas aliadas aos programas de financiamento e políticas públicas para a aquisição de moradias afastam o Brasil de uma bolha imobiliária. Para Bousquet, a estrutura econômica do país e o modelo de mercado de imóveis são muito diferentes de países que sofreram este contratempo, como os Estados Unidos, a Irlanda, a Espanha e Holanda, por exemplo.

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A QUESTÃO DA BOLHA A bolha é bem diferente do puro aumento nos preços, provocado pela aceleração da oferta depois de um período extenso de repressão da demanda. No Brasil, depois de findado o sistema de incentivo à habitação no inicio da década de 1990, passaram-se anos sem produção, reprimindo uma demanda considerável. Em 2002, empregavam-se 2 bilhões de reais por ano no financiamento imobiliário e em 2013 esse valor chegou a 100 bilhões, com uma previsão de atingir a marca de 200 bilhões nos próximos 3 ou 4 anos. Mesmo com o crescimento representativo, o crédito imobiliário passou a representar apenas 5% do PIB, o que não cria a chance de bolha, segundo os especialistas. Bruno Laskowsky, presidente da Viver Incorporadora e Construtora, explica que o mercado foi testando uma apreciação do valor do imóvel, em função do custo de produção e do crédito, e o consumidor foi absorvendo. “Não há bolha. O fator fun-

Marconi Bartholi

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damental para definir essa condição é o grau de alavancagem das pessoas quando compram seus imóveis, ou seja, o grau de alavancagem da economia. No Brasil, esse grau é muito baixo”, afirma. “Os imóveis no Brasil estavam abaixo do valor em qualquer termo de comparação. Seja por metro quadrado fora ou por custo de produção. Os imóveis estavam muito baratos, só que a gente não sabia”, finaliza.

“O QUANTO COBRAR” EM DISCUSSÃO NO BRAZIL GRI 2014

E qual deve ser o preço? Durante a última Conferência Brazil GRI, a questão foi apontada como um dos principais desafios desse cenário de ajustes trazido por 2015. Além de sofrer influência de fatores econômicos como do Produto Interno Bruto (PIB), em queda, e da inflação, em alta, a precificação dos ativos imobiliários está diretamente relacionada à taxa básica de juros (Selic) – estimada pelo Banco Central em 12% para 2015. Espera-se ainda uma manutenção no cres“Tanto investidores como clien- cimento dessa taxa tes finais diminuíram a intenção até o ano de 2017. de compra em 2014, devido à Então, por quanto expectativa de definição política vender? e econômica, independente da Para Laskowsky, da Viver, será um ano de região do país.” um ajustes de mercado. “Por um lado, é

um momento favorável para a compra devido ao grande estoque e facilidades de vendas diminuidas. Por outro lado, porém, também está mais difícil comprar, considerando o desenvolvimento econômico e viabilidade de crédito”, ponderou. Walter Cardoso, CEO da CBRE, abordou o assunto durante o painel “Mais Desafios ou Oportunidades?”, um dos mais concorridos da Conferência GRI Brazil 2014. Para ele, é preciso encontrar uma nova forma de financiamento compatível com o bolso do consumidor. “Essa equação ainda não está fechada. O mercado vai ter que quebrar a cabeça. Que o banco entenda que ele vai ter que financiar desde o começo e não só o final!”.

NOVOS DESAFIOS PARA O MERCADO RESIDENCIAL A manutenção das atuais condições do mercado, ou os novos rumos que o cenário próximo irá demandar são as questões que serão debatidas em 2015. E o palco para estas discussões já tem local e data marcados: GRI Residencial, 28 e 29 de Abril, em São Paulo. Informe-se sobre este evento com: diego.tavares@griclub.org G

Mercado corporativo

entra em compasso de espera

©Brookfield Alpha Sigma Towers

Por Natália Rangel

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Escritórios

Fotos: GRI Brazil

mercado imobiliário de escritórios foi bastante influenciado pela agenda brasileira de 2014 e pelo fraco desempenho da economia. Para especialistas, o momento é de reposicionamento de um setor que vinha alcançando expressivos rendimentos nos anos anteriores. Para Walter Cardoso, presidente da CB Richard Ellis, é consenso entre os executivos do mercado imobiliário, que prevêm, para 2015, um cenário de acomodação, tanto da velocidade de vendas, quanto dos preços. “Nem tanto aquela euforia de 2010 e 2011, nem tanto a baixa de 2014”, disse Cardoso durante a última Conferência GRI Brazil. “Não foi um ano simples. Houve um momento de vacância em novos empreendimentos, principalmente em São Paulo, e com isso ocorreram reajustes em preços que vinham desde 2011. Com um aumento da vacância geral, ocorreu uma queda no valor médio do aluguel: para se ter uma ideia, do terceiro trimestre de 2013 ao terceiro trimestre de 2014, o preço médio na capital paulista passou de R$ 136/m² para R$ 120/ m² em imóveis A e A+”, analisa André Germanos, da Cushman & Wakefield. Com a economia pouco expressiva, houve uma desaceleração no lançamenAndré Germanos to de novos produtos, já que os estoques estavam altos. Para Germanos, esse quadro exige mais um reposicionamento por parte dos proprietários do que alarmismo, pois os clientes estão dispostos a negociar. “Nos últimos anos, o estoque cresceu significativamente, com prédios novos de alta qualidade:

até 2018, teremos mais um milhão de m² a ser entregue. Vários desses projetos estão com uma velocidade menor, mas esse estoque virá. Desde 2007, a absorção tem variado, mas não desaparecido. Em São Paulo, a vacância de imóveis classe A está entre 15 e 16% - cresceu nos últimos dois anos, mas começa a se estabilizar. Nos prédios classe B, há um crescimento constante na vacância. O que vem ocorrendo é que, com o lançamento de prédios mais eficientes, muitas empresas aproveitaram a queda nos preços e se mudaram, saindo de vários prédios antigos para ocupar apenas um mais moderno”, aponta Germanos.

“Nem tanto aquela euforia de 2010 e 2011, nem tanto a baixa de 2014”

©CBRE

ESTOQUES ALTOS E DESAQUECIMENTO ECONÔMICO CRIAM MOMENTO ANTI-CÍCLICO, COM VACÂNCIA EM ELEVAÇÃO E QUEDA NOS VALORES DOS ALUGUÉIS.

Walter Cardoso

RIO DE JANEIRO E SÃO PAULO: OS PRINCIPAIS MERCADOS Maior mercado de escritórios do país, com aproximadamente 11.000.000 m² de área bruta locável (ABL), o setor imobiliário em São Paulo olha com cautela seu novo plano diretor, que impôs limitações que resultaram no aumento dos preços. As principais áreas de concentração imobiliária corporativa são a Marginal Pinheiros (com aproximadamente 2.500.000 m² de ABL), Centro (2.250.000 m² de ABL), e as regiões da Avenida Paulista e Jardins (com 1.500.000 m² de ABL cada). GRIMAGAZINE

Durante as discussões da quinta edição da Conferência “O mercado de escriAnual Brazil GRI, houve um tório é sensível ao PIB. consenso entre os palestrantes Com crescimento, é presobre a atratividade do merciso expandir; hoje, concado paulistano, mas Mauro tudo, a economia está Lima, Diretor de Aquisições da Brookfield Brazil, alerta mais parada, com cresque o grande volume de encimento baixo e juros trega de edifícios comerciais elevados” na cidade e o atual cenário Martin Jaco econômico nacional deixou o mercado em compasso de espera, com lenta velocidade de locação das novas Analistas preveem que os investimentos imobiáreas ofertadas. liários em escritórios migrem do centro para as Na avaliação de Martin Jaco, CIO da BR Pro- áreas portuárias da cidade, embora os empreendiperties, imóveis AAA na cidade tem mentos desenvolvidos a partir de 2010 um poder de atração maior por aprena área central tenham atraído novos sentarem melhores instalações. “Os players para a região. prédios mais novos têm lajes maiores, Com a crise houve a queda nos preços conseguindo um adensamento maior. mas a perspectiva para o longo prazo Há também economia de energia, é de recuperação nos preços de antes com ar condicionado mais econômitanto no Rio de Janeiro quanto em São co e fachada inteligente, barateando Paulo. Para Roberto Pereira, diretor da o custo operacional. Esse empreendiEtoile, a oferta de imóveis em ambos Roberto Pereira mento é muito atrativo para as emos mercados continua em expansão, presas no longo prazo, que têm um planejamento porém há uma previsão de aumento nas taxas de para permanecerem no país. Esse tipo de negócio vacância, o que inibe novos empreendimentos. mostra resiliência à deterioração do mercado devido a suas especificações técnicas”. FALTA DE INFRAESTRUTURA E CRISE DE Já o Rio de Janeiro, segundo maior mercado imo- CREDIBILIDADE NO MERCADO EXTERNO: biliário do país, com 6 milhões de m² de ABL, se DESAFIOS DO SETOR caracteriza pela escassez de terrenos. No centro da cidade, a média de idade dos edifícios é de Os especialistas apontaram que a falta de infra45 anos e muitos estão em péssimas condições. estrutura é um fator limitante de grande imporHá uma dificuldade de expansão da área locável tância no mercado imobiliário comercial brasidevido à característica geográfica da cidade, com leiro. Para Felipe Goes, CEO da São Carlos, o morros, lagoas e praias, somado ao problema não pode ser resumido a uma fato de que os poucos terrenos dequestão específica, e sim a uma série de socupados têm limitações para o defatores como, por exemplo, a liquidez, o senvolvimento. custo operacional e a taxa de atividade. Outro entrave do mercado carioca O preço das linhas de crédito, a taxa de é a viabilidade econômica. Segundo vacância, as aprovações e licenças foram Mauro Lima, essa área representa a considerados como pontos de atenção principal expectativa de desenvolpara os investidores. vimento na capital fluminense. “A “O mercado de escritório é sensível ao Felipe Goes absorção e precificação depende da PIB. Com crescimento, é preciso exinfraestrutura implantada e da recuperação das in- pandir; hoje, contudo, a economia está mais padústrias de óleo e gás e mineração”, afirma Mauro. rada, com crescimento baixo e juros elevados. No

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Rio, a situação da Petrobrás cria uma baixa na Curitiba e Brasília são os que apresentam maior demanda de petróleo e gás, setor fundamental expansão. No Nordeste, Recife é considerado para o Estado”, avalia Martin. um mercado novo que apresentou alto Para Mauro Lima, as melhores oporcrescimento na última década, espetunidades estão nos novos edifícios cialmente para imóveis de alto padrão. AAA com bons preços de locação. A cidade recebeu investimentos que Isso pode gerar uma vacância nos aumentaram a demanda por espaços imóveis classe B e C, que deve ser abde boa qualidade e impulsionaram o sorvida com o tempo e a recuperação mercado imobiliário comercial. Atuda economia. almente, cresce a procura por escritóOutro desafio vivido pelos investirios maiores na cidade, o que aumenta Mauro Lima dores do setor é a crise de credibilio potencial de investimento no local. dade que o mercado imobiliário brasileiro vem A capital pernambucana também apresenta propassando. Como o país está em uma fase ruim blema de mobilidade e há projetos de incentivo do ciclo econômico, há uma dificuldade em con- à reocupação de áreas antigas do centro, em um quistar investimentos externos. Os investidores movimento parecido com o que acontece na caestrangeiros que estão de fora analisando o Brasil pital paulista. pela primeira vez julgam que o mercado não ofe- No painel “Dando tempo ao tempo... mas até rece boas oportunidades de negócio. quando”, Ana Carmem Alvarenga, Managing Por outro lado, há uma grande diferença de per- Director da Tishman Speyer, Felipe Goes, CEO cepção entre os investidores que já estão fami- da São Carlos e Mauro Lima, Diretor de Aquiliarizados com o mercado brasileiro e os que são sições da Brookfield Brasil, concordaram que, recentes. Esse último grupo é marcado pelas dúvi- apesar do cenário atual, a visão é otimista a longo das em relação à economia e investimentos locais. prazo nos mercados analisados de Rio de Janeiro e São Paulo. ESCRITÓRIOS EM PAUTA NA CONFERÊN- No mercado carioca, existem algumas áreas da cidade onde é mais difícil investir, pois para CIA BRAZIL GRI 2014 muitas empresas não é lucrativo; outras, como o Duas sessões debateram o mercado corporativo Porto Maravilha, apresentam grande potencial. durante a quinta edição do Annual Brazil GRI. Analistas preveem que os investimentos imobiNa palestra “Escritórios, novos mercados, novos liários em escritório migrem para as áreas porconceitos?”, os executivos Fernando de Faria, vi- tuárias da cidade. Na análise dos palestrantes, o ce-presidente da CBRE, Sérgio Athiê, diretor do mercado paulistano é atrativo e há uma demanda Grupo Athiê Wohnrath, e Sergio Negro, CEO latente por imóveis de alta qualidade. Brazil da Pylos Group, analisaram as regiões do mercado brasileiro. PRÓXIMOS PASSOS DO MERCADO? Uma das conclusões foi que o novo plano diretor de São Paulo impôs limitações que resul- Para continuar a aprofundar-se mais sobre o tarão no aumento dos preços. A zona leste da mercado corporativo e interagir com os estes e cidade apresenta uma demanda em potencial, outros importantes players do segmento, confiapesar da dificuldade entre os investidores de ra a data do GRI Escritórios em 2015: 23 de verem a zona leste como oportunidade de back- Outubro, em São Paulo. Mais informações com: -offs, devido ao plano diretor. Ao contrário do diego.tavares@griclub.org G senso comum, São Paulo não é verticalizada, mas sim uma cidade extremamente horizontal. A verticalização muitas vezes ocorre antes da implantação na região de transporte público capaz de atender a demanda de forma apropriada. Fora do eixo Rio-São Paulo, os mercados de

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Setor

industrial

exige CAUTELA

©Roman Sigaev

Por Tainá Costa

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Industrial&Logística

COM O FORTALECIMENTO DA ECONOMIA NA ÚLTIMA DÉCADA, UM DOS SETORES QUE MAIS SE DESENVOLVERAM FOI O IMOBILIÁRIO INDUSTRIAL. O SEGMENTO VIVEU, NESTE PERÍODO, SEU MELHOR MOMENTO NO PAÍS, IMPULSIONADO PELA NECESSIDADE DE RENOVAÇÃO E AMPLIAÇÃO DO PARQUE BRASILEIRO PARA ATENDER AO CRESCIMENTO DA PRODUÇÃO.

Foto: GRI Brazil

desaceleração da economia Na visão de Ailton Vendramini, sócio em 2014, porém, pôs freio diretor da VeCCon Empreendimentos, ao boom do setor, segundo temos um ano duro pela frente, em que especialistas. Considerado “as empresas devem aproveitar para se “difícil” e atípico, com a re- organizarem através de processos mais alização da Copa do Mundo e as elei- eficazes”, antecipa. Segundo o exeções, o último ano trouxe cautela nas cutivo, muitos empresários terão que expectativas para 2015. redirecionar ou afinar a mira visando Para Sérgio Stein, da Diase Constru- outros mercados afins, sem abandonar tora, os eventos e cenário econômico aqueles onde são players. de 2014 fizeram com que a decisão de Porém, apesar da cautela ditar o tom compra fosse alterada. Com a queda em 2015, ambos executivos são otido consumo, as indústrias pararam e o mistas a longo prazo, e concordam que processo de expansão que vinha acon- hoje o Brasil se encontra em outro patecendo nos anos anteriotamar e tem necessidade de res, também. No entanto, estrutura de logística de quana avaliação do executivo, lidade, mantendo a demanda o momento foi importanpor espaços de armazenagem te para o ajuste de oferta e estocagem. Para eles, nose demanda, “ocasionando sos galpões e condomínios uma depuração no merlogísticos necessitam de adecado. Os bons projetos quações tecnológicas e autosobreviveram e aqueles mação de operações se quiAilton Vendramini meramente especulativos, sermos atrair grandes players sem embasamento estruturado, não fo- internacionais. ram levados adiante”, afirma. Para atender os anseios mais exigenCom relação a 2015, Stein prevê um tes, é crescente no mercado paulista a primeiro semestre parecido com o demanda por condomínios logísticos, ano passado, mas acredita no retorno com características específicas para gradual da estabilidade e da confiança centros de distribuição e armazenainternacional no país. “Precisamos de gem. Segundo Fernando Terra, direalguns sinais positivos de estabilidade tor da consultoria CB Richard Ellis ou ao menos de esforço na tentativa de (CBRE), esses condomínios oferecem correção do rumo da nossa economia. segurança, menores custos operacioCaberá a nós, da iniciativa privada, li- nais e possibilidades de expansão de derar mais um processo de amadureci- um mesmo empreendimento. Além mento e mudança”. da localização, o preço e a qualidade

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©CBRE

Fernando Terra

“Ainda existe um grande potencial de crescimento para esse segmento em praticamente todas as capitais do Brasil”

condomínios 50% inferior. “A relação do estoque de condomínios logísticos com a população ou o PIB per capita das outras capitais do Brasil mostra que existe amplo espaço para o crescimento deste tipo de empreendimento”.

FUTURO FORA DO EIXO

©Vinícius Vogel

Com mercados mais maduros para absorver empreendimentos indusdos imóveis compõem a matriz dos triais, Rio de Janeiro e São Paulo setrês principais aspectos analisados pe- guem com as melhores oportunidades las empresas ao escolher o local de sua de investimento, na visão de especiasede. Segundo dados da CBRE, o esto- listas. que de imóveis industriais e logísticos No futuro, porém, o consenso é de que no Brasil é superior a 105 milhões de a capilarização para o interior é inevim², sendo que o segmento de condo- tável para a manutenção do crescimenmínios ainda representa menos de 13% to. “Pela necessidade de grandes áreas deste estoque. Em pesquisa realizada para operar, existe um movimento de em nove diferentes estados brasileiros, saída dos grandes centros, onde esse a CBRE avaliou que o estoque total de tipo de espaço é mais raro”, explica condomínios logísticos é, atualmente, Martin Jaco, CIO da BR Properties. de 13,8 milhões de m², envolvendo em “Contudo, gargalos como as aprovatorno de 350 condomínios. A região de ções ambientais, dificultam essa saída, São Paulo (que engloba os imóveis lo- o que limita o crescimento do mercacalizados a até 120 km da capital) lidera do”, conclui. Sérgio Stein é outro que vê amplamente este mercado, na falta de infraestrutura, representando 65% de todo o um dos motivos de cautela estoque nacional, seguida de na aposta em mercados que Rio de Janeiro (11% do estonão Rio ou São Paulo. Seque), Curitiba (6%) e Belo gundo o executivo da área Horizonte (5%) . de galpões logísticos, quesDe acordo com Terra, o tões como o transporte, por crescimento do setor para exemplo, precisam ser asseeste tipo de produto é exSergio Stein guradas primeiramente. “É tremamente acelerado. “Só em São Paulo, o estoque total duplicou necessário fazer chegar produtos no no período de 2009 a 2014... (E) ainda interior do Brasil, mas isso passa antes existe um grande potencial de cresci- por melhoria de infraestrutura viária mento para esse segmento em pratica- e massa crítica nas pontas do circuito, mente todas as capitais do Brasil”, ana- para que sejam feitos investimentos em lisa. Terra conclui ainda que, mesmo armazéns logísticos”. São Paulo, mercado mais desenvolvido A melhoria do transporte também é do País, quando comparado a outros apontada por Vendramini como um lugares como, por exemplo, a Cidade dos maiores motivadores para a entrado México, apresenta um estoque de da no interior. “O que dizer de uma ci-

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dade como Campinas, onde o aeroporto de 8 milhões de m² deve atingir rapidamente a casa dos 23 milhões de m2? Imagine ainda se o governo realmente ligar a cidade a São Paulo por via férrea, quantas oportunidades teríamos com transporte eficaz ligando cidades inteligentes?” questiona.

GALPÕES VIVEM SEU PRIMEIRO CICLO Durante a realização do Brazil GRI 2014, os participantes das discussões analisaram o que entendem ser o primeiro ciclo do setor em questão. A grande maioria dos presentes concordou que, após a euforia do rápido desenvolvimento, é hora de olhar para os desafios a serem enfrentados, como o alto preço da construção (com alta duas vezes maior do que a inflação), que aumenta os custos e diminui a lucratividade, e as novas características do setor, como o crescimento do e-commerce, que já representa uma fatia de 18% do mercado no Brasil e pode mudar a dinâmica de estocagem e distribuição num futuro próximo.

OPORTUNIDADES NO SETOR Visando aprofundar o debate e a geração de negócios no setor Industrial e Logístico, no dia 10 de Setembro de 2015, o GRI irá reunir os principais players da indústria (membros e não membros) para uma conferência especial sobre o tema. Para mais informações entre em contato com diego.tavares@griclub.org G

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Cenário de 2015 aponta para

consolidações em shoppings

Perspectiva Shopping Jardim Guadalupe

Por Thiago Amaro

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Shopping Centers APESAR DISSO, 29 NOVOS ESPAÇOS DEVEM SER INAUGURADOS E CRESCIMENTO DO SETOR PODE CHEGAR A 8%

“Com a economia andando de lado, pisamos no freio, com menos lançamentos. Estamos sentindo que o país está praticamente parado.” Luiz Fernando Veiga

Fotos: GRI Brazil

©Douglas Luccena

e antes os shoppings centers pico em 2013, as inaugurações de eram vistos como locais inaces- shoppings centers, que vinham numa síveis para muitos, hoje eles se crescente, apresentaram queda em multiplicaram e buscam atrair 2014, totalizando apenas 22 novos cada vez mais novos consumi- estabelecimentos em operação. Dudores que buscam por estes centros vi- rante a última edição do Brazil GRI, sando comodidade, segurança, confor- o presidente da Associação Brasileira to e opções para suas compras. de Shoppings Centers (Abrasce), Luiz De acordo com o diretor de operações Fernando Veiga, explicou que a exploda rede 5R Shoppings Centers, César são do setor foi freada pela desacelaGarbin, em 2015 o cresciração da economia. “Com a mento do setor deve variar economia andando de lado, entre 6% e 8%. Para Garbin, pisamos no freio, com meo ano deve ser de ajustes, nos lançamentos. Estamos com lojistas focados em um sentindo que o país está praplano de crescimento estraticamente parado”, lamentégico. “Estamos em uma tou Veiga na ocasião. fase de profissionalização Entretanto, na análise de para os lojistas, uma vez que Rodrigo Abbud, da VBI, o César Garbin as franquias troumomento de ajuste é natuxeram uma possibilidade de ral e apresenta grandes oportunidades. crescimento mais rápido e “Diversos empreendimentos ainda organizado”, afirma. precisam atingir a sua curva de maturaCláudio Dall’acqua, diretor ção. Mas, se por um lado, isso restringe de Novos Negócios do Igua- investimentos em novos equipamentemi, explica que o momentos, por outro, cria um cenário extreto é de seletividade. “O mer- mamente propício para consolidações”, cado vai ver em que produto conclui. Claudio Dall’acqua apostar. A qualidade do mix Para Claudio Dall’acqua, essa consoserá vista por esses fatores”. Por conta lidação passa pelo trabalho de aumenda retração no consumo, os lojistas têm tar o vínculo com o consumidor. “Nós apresentado preferência por expansão temos nossos lados positivos que a de loja consolidadas nesse momento. rua não fornece mais. O equipamento De acordo com dados do Ibope, após precisa trazer os atrativos necessários.

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Foto: GRI Brazil

Rodrigo Abbud

Cada vez mais, deixamos de ser apenas um lugar de vendas para tomar o espaço da rua”, opina. Na visão dos especialistas, essa mudança de contexto oferece, inclusive, espaço para convivência harmoniosa com os outlets, visto que eles não oferecem outras opções de entretenimento como cinema e teatro. “É um modelo mais barato para o consumidor; e a classe C irá buscar produtos de marcas mais reconhecidas por preços mais baixos”, revela o diretor da Consil Empreendimentos, Fabiano Lebram.

De acordo com dados do Ibope Inteligência, a dificuldade que os novos shoppings tiveram para captar lojistas em ainda é uma realidade: dos inaugurados em 2013, 39% apresenta taxa de ocupação inferior a 50% - metade da Área Bruta Locável (ABL) desocupada. Na maior parte dos casos, as áreas vagas são aquelas destinadas às lojas satélites Fabiano Lebram e ao cinema. Esses empreendimentos com elevada vacância situam-se principalmente em cidades de pequeno e médio porte, com menos de 1 milhão de habitantes. Já grandes centros apresentam uma taxa CIDADES DE MÉDIO PORTE – média de ocupação de novos empreendimentos maior, em torno de 70%. OPORTUNIDADES E DESAFIOS “O aspecto mais preocupante é que Em debate na última edição do Bra- muitos dos shoppings novos estão lozil GRI, especialistas apontaram como calizados em mercados que apresentam as cidades do interior torbaixo potencial de consumo naram-se grandes atrativos ou estão sobreofertados. Isso para os investidores. “Somos pode ser constatado pelo Ínrecebidos muito bem pelo dice de Produtividade das interior, seja pela população cidades – métrica que relaou pelo governo local, pois ciona demanda (potencial há valorização no entorno e de consumo das famílias) e aumento no Imposto Sobre oferta instalada –, calculado Serviço (ISS)”, afirmou Veipelo IBOPE Inteligência. Márcia Sola ga, da Abrasce. Esses valores indicam claNo entanto, essa migração dos shop- ramente que muitos shoppings terão pings para o interior requer atenção. curvas de maturação muito longas – Mesmo aquelas cidades apontadas com muitas acima de cinco anos – antes que grande potencial para recebimento des- os resultados apareçam”, analisa Marcia tes investimentos, é necessário estudo , Sola, diretora executiva de geonegócios como explica o professor da faculdade do Ibope Inteligência. de Economia da Universidade Federal de Juiz de Fora (UFJF), Fernando Pe- INDO A FUNDO NO MERCADO DE robelli. “Municípios menores podem SHOPPINGS ser muito rentáveis, uma oportunidade Visando aprofundar o debate e a gera“Diversos empreendimentos para a consolida- ção de negócios no setor de Shopping ainda precisam atingir a sua ção desses negócios. Centers, o GRI irá reunir os principais curva de maturação Mas, se Mas é preciso iden- players da indústria (membros e não por um lado, isso restringe tificar a melhor lo- membros) para uma conferência esinvestimentos em novos equicalização, o perfil do pecial sobre o tema. Anote na agenda: pamentos, por outro, cria um público consumidor GRI Shopping, dias 16 e 17 de junho cenário extremamente propíe adequá-lo às mar- de 2015. E dia 16 de junho haverá o cio para consolidações”. cas que irão integrar VIP Dinner do GRI Shopping*. Para o empreendimento. mais informações entre em contato Pois assim, será possível ter melhor com giane.faccin@griclub.org G aproveitamento.” *Evento exclusivo para membros do GRI Club Brazil

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CMY

Loteamentos rumo ao

interior do país Por Tainá Costa

©Felipe Aguillar

AS GRANDES CIDADES DO PAÍS JÁ NÃO OFERECEM MAIS MUITOS ESPAÇOS DISPONÍVEIS PARA LOTEAMENTO. OS POUCOS RESTANTES TORNAM-SE INVIÁVEIS ECONOMICAMENTE DEVIDO A SEU TAMANHO E PREÇO DO METRO QUADRADO.

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ssa combinação faz com que o interior seja o atual foco do mercado de loteamentos, de acordo com profissionais que atuam no segmento. Segundo Caio Portugal, Presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO), Vice Presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do SECOVI – SP e Presidente da GP Desenvolvimento Urbano, as estatísticas de aprovação de loteamento no estado paulista demonstram que recentemente a maior atividade ocorreu nas cidades médio porte. Isso ocorre porque nas cidades médias o processo Caio Portugal de urbanização ainda está em curso, ao passo que nas maiores, com mais de 300 mil habitantes, esse processo já aconteceu em anos anteriores. De acordo com Portugal, o mercado de loteamentos está nos vazios urbanos das cidades médias e grandes. Outra oportunidade são as cidades do interior que estão passando por um processo acelerado de crescimento, funcionando como polo de atração de atividade econômica e, consequentemente, de empreendimentos de loteamentos, como Paraupebas (PA), Birigui (SP), Mirassol (SP) e Barretos (SP). De acordo com dados do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), cidades até 200 mil habitantes são a grande oportunidade de negócios do setor de loteamento nos próximos anos. Um dos fatores que estimularam esse movimento foi o crescimento vertiginoso das metrópoles, favorecendo o mercado imobiliário de regiões do interior. Como não são verticalizadas,

cidades desse porte são um nicho promissor para o segmento. Outro dado importante é a nova demanda que grandes empresas e universidades públicas e privadas geraram nesses municípios. Segundo a pesquisa, os próximos dois anos devem apresentar cerca de 80 mil novos lotes, com um VGV estimado de R$7,384 bilhões. Quando um loteamento é projetado, na realidade, está se fazendo uma cidade e não somente as casas onde as pessoas irão morar, como explica José Eduardo Ferreira, Diretor Executivo da ITV Empreendimentos Imobiliários. Toda uma infraestrutura é pensada: ruas com asfalto e sarjetas, sistemas de água pluvial, adutoras de água tratada, emissários de esgoto, sistemas de tratamento de esgoto, posteamento elétrico. Mas para colocar esse tipo de projeto em prática, o setor de loteamentos encontra algumas dificuldades. Segundo Ferreira, elas se concentram no licenciamento dos órgãos competentes, devido à burocracia enfrentada, prazos que não são cumpridos, dificuldades técnicas dos profissionais da área e até situações de brigas entre órgãos governamentais, por indefinição da competência de aprovação de um ou de outro. “O segmento de desenvolvimento urbano possui uma série de características muito particulares José Eduardo Ferreira e que acabam por gerar uma forte barreira de entrada de novos players. A complexidade das legislações vigentes, a escassez de linhas de crédito, a necessidade de conhecimentos técnicos multidisciplinares, um ciclo de maturação mais longo quando comparado a outras atividades do setor imobiliário, e que soma-

Foto: GRI Brazil

Loteamentos

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dos ainda a um modelo de operação de alta escala “MERCADO DE LOTEAMENTO NÃO É PARA e com abrangência nacional, acabam por exigir INICIANTES” das empresas um alto grau de expertise para se operar no setor”, avalia Pedro Lodovici, CEO da Durante os debates na quinta edição da Conferência Brazil GRI sobre as perspectivas de invesCipasa Urbanismo. Em sua análise, Portugal afirma que 2014 foi um timentos em loteamentos, os participantes resano de acomodação da demanda, como ocorreu saltaram a necessidade de expertise no setor para para o setor imobiliário como um todo. “O de- o sucesso do empreendimento. A falta de know sempenho se manteve adequado nos produtos how de novatos em lidar com questões como a voltados ao mercado de renda econômica e média legislação ambiental e a diminuição da velocidarenda. Já os produtos de segunda moradia (lazer) de de absorção vem trazendo dificuldades para o e médio-alto padrão sofreram com as incertezas mercado. Para que um loteamento tenha sucesdo processo eleitoral e eventos como a so, é preciso entender as questões de Copa do Mundo”. desenvolvimento do terreno trabaAo olhar para o futuro, é importante lhando questões de uso e tempo. Para ressaltar que o negócio de loteamenGuilherme Terra, da Duarte Garcia, tos tem um ciclo de produto extremaCaselli Guimarães e Terra Advogamente alongado, podendo chegar a 14 anos. O processo compreende a comdos, é preciso levar em conta que os loteamentos são um mercado muito pra de um terreno, as etapas de licenciamento pelos órgãos competentes, mais regionalizado, pois “cada comarGuilherme Terra ca é um mundo”. lançamento do produto, construção, entrega para o cliente e recebimento das parcelas do preço. “Analisando por esta perspectiva, so- PONTO DE ENCONTRO DOS LOTEADORES mos obrigados a enxergar a longo prazo e acreditamos que 2015 não será um ano fácil para o Durante sua edição inaugural o GRI Loteamensetor, mas que as perspectivas a longo prazo são tos 2014 reuniu mais de 300 executivos de todo bastante interessantes”, afirma Ferreira. Brasil e entrou para a história do setor. ParticiPortugal também é otimista e aposta no pla- pantes de todos os Estados da federação estivenejamento de longo prazo. “A expectativa é de ram presentes e promoveram uma rica troca de retomada da confiança, que é força motriz para experiências. Agora em 2015, o GRI Loteao desenvolvimento do mercado de lotes urbani- mentos será novamente realizado em Sao Paulo zados. A atividade é de longo prazo, de maneira (19, 20 maio) e certamente será o maior e mais que a maior parte das empresas já desenvolve o qualiﬁcado evento já feito no Brasil sobre a teseu planejamento com horizontes superiores a mática. Para mais informações entre em contato com pedro.nicolau@griclub.org dois, três anos”, conclui. G

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Foto: GRI Brazil

Perspectiva Central Parque, Salto (SP)

Loteamentos ENTREVISTA

Pedro Lodovici

©Sérgio Zacchi

CEO Cipasa Urbanismo

Lodovici é graduado em Engenharia Civil pela Universidade Mackenzie. É membro do Conselho de Administração e CFO da Cipasa desde 2010, sendo responsável pela administração financeira e operacional da empresa. De 2008 a 2010 ocupou a posição de diretor de Operações e Planejamento. GRI Magazine: Quais os desafios para uma operação nacional de loteamentos considerando que o setor possui tantas particularidades regionais? Pedro Lodovici: São muitos os desafios quando se decide por atuar nacionalmente. As possibilidades de desenvolvimento sem dúvida ganham um outro múltiplo de escala, mas ao mesmo tempo a complexidade e a necessidade da implementação de uma série de processos e rotinas específicas de planejamento e controle aumentam. Tais desafios passam por questões de logística como, por exemplo, a disponibilidade de mão de obra técnica e ca-

pacitada para gerir e conduzir grande parte do processo de desenvolvimento dos empreendimentos, a avaliação da disponibilidade e qualificação de toda a cadeia de suprimentos local. Outro ponto muito relevante é a importância do correto entendimento e do respeito às culturas e costumes locais, principalmente, quando da definição e implementação das estratégias de oferta e comercialização dos produtos. O processo de aprovação e legalização dos empreendimentos por si só são um capítulo à parte. A diversidade de posturas e entendimentos para uma mesma legislação ou situação entre as diversas administrações municipais, autarquias e concessionárias exige da empresa um alto grau de especialização sobre o tema. Costumo dizer que é um aprendizado contínuo, a cada novo projeto e praça que atuamos temos novas situações e aprendizados que registramos de maneira formal na empresa, uma espécie de “lessons learned”.

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GRI Magazine: Existe preocupação com o boom e a entrada de tantos novos players nesse mercado? PL: A Cipasa atua há 23 anos no mercado de desenvolvimento urbano, tendo neste período formado um time altamente especializado podendo contar hoje com um histórico comprovado de capacidade de execução. Isso se reflete junto ao mercado em reconhecimento da credibilidade da marca e a excelência de seus empreendimentos, fatores chave em um momento de mercado ofertado. Com relação à existência de um boom de oferta em algumas praças, entendemos tais movimentos como algo natural, que fazem parte da evolução de qualquer economia, em qualquer setor. Nosso compromisso e visão são de longo prazo, independente de ciclos econômicos ou momentos de mercado.

GRI Magazine: Sobre o investimento no setor de loteamentos, você entende que os fundos poderiam começar a olhar com mais atenção para o setor? PL: Esse processo já ocorreu nos últimos anos em algumas empresas do segmento que apresentavam maior grau de profissionalização. No nosso caso, temos como sócio controlador a Hemisfério Sul Investimentos- HSI, uma das maiores gestoras de fundos de private equity no Brasil. Isso, sem dúvida, nos fortalece muito na implementação de nossa estratégia de crescimento. Com relação a ser uma tendência esse tipo de movimento, a minha visão é de que ainda existem poucas empresas com alto grau de profissionalização e comprovada expertise para atuação em escalas que sejam atrativas para esses veículos de investimento.

GRI Magazine: Existe espaço para crescimento no mesmo ritmo dos últimos 2 anos? PL: O cenário econômico brasileiro apresentou uma deterioração nos seus principais indicadores este ano, com o recuo do PIB, a alta taxa de juros básica, a inflação oscilando acima da meta, a redução nas concessões de crédito, bem como a diminuição nos índices de confiança do consumidor e empresariado. Tais fatores inevitavelmente têm impactado o consumo, trazendo uma desaceleração na demanda de forma ampla na economia. Nota-se, com isso, um rearranjo nas companhias de diversos setores, visando uma adequação de suas operações a este momento de mercado.

GRI Magazine: Quais são os planos de expansão da Cipasa para os próximos anos? PL: Nesse cenário econômico instável, reforçamos ainda mais na Cipasa a atenção e a priorização da rentabilidade e liquidez de suas operações, ainda que para isso seja necessário imprimir um crescimento mais moderado ou, ainda, a manutenção de seus volumes. Isso significa por exemplo, operar de forma ainda mais rigorosa nas atividades que precedem os lançamentos imobiliários, passando por um completo diagnóstico e caracterização do mercado consumidor e concorrência, pelo mapeamento das principais variáveis de risco técnico das obras, mercado fornecedor de insumos e serviços,

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chegando até a definição da correta estrutura de funding para o financiamento da produção e para securitização das carteiras de recebíveis geradas. Ao mesmo tempo, mantivemos o ritmo intenso das equipes que atuam nos projetos nas etapas de aprovação, desenvolvimento e licenciamento técnico, ou seja, nos projetos com previsão de lançamento para os próximos anos. Isso se justifica pois tal ciclo no segmento de desenvolvimento urbano varia ao redor de 2 anos. GRI Magazine: Sobre licenciamento ambiental, como lidar com as dificuldades dessa questão? PL: O licenciamento ambiental de forma geral ainda é uma etapa que sofre de muito subjetivismo e falta de clareza. Não raro nos deparamos com edições de normas e resoluções ambientais mais restritivas que as próprias leis federais. O segmento de desenvolvimento urbano como um todo acaba sofrendo com isso. Há atrasos na obtenção de licenças, ambiguidades e legislações desalinhadas entre esferas do governo e leis que não são autoaplicáveis e ficam à mercê de interpretações. De qualquer forma temos na empresa uma área especializada em licenciamento ambiental e procuramos sempre contar com o apoio de consultores locais para assegurar a correta interpretação e aplicabilidade das legislações. G

Setor hoteleiro

mantém suas

expectativas Por Natália Rangel

©Marcos Rodriguez

COM 2015 DIFÍCIL, ESPECIALISTAS AVALIAM QUE HORIZONTE DE MÉDIO E LONGO PRAZO PODE SER POSITIVO

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Foto: GRI Brazil

a rota dos grandes eventos, o Brasil aumentou sua demanda por quartos de hotéis. E isso ocorreu não apenas na quantidade, mas também na qualidade dos empreendimentos oferecidos. Após um 2014 que foi tomado pelas discussões em relação à Copa do Mundo, o setor realiza o balanço desse ano tão cercado de grandes expectativas e faz suas projeções. Ao se avaliar o setor hoteleiro no Brasil em 2014, é impossível não mencionar o Mundial. Desde 2007, quando foi escolhido como sede, o país teve sua agenda dominada pelo tema. No setor hoteleiro, os resultados esperados foram altos – nem todos, contudo, se concretizaram. Com a proximidade dos Jogos Olímpicos no Rio de Janeiro em 2016, as expectativas voltam a subir. “Recebemos a Copa do Mundo esse ano, e, fora as cidades sede dos principais jogos, as demais não atingiram as taxas de ocupação esperada. Da mesma forma, o Rio de Janeiro será a cidade mais atingida pela vinda dos Jogos Olímpicos e Paralímpicos. Haverá uma absorção de novos hotéis, pois o Rio é uma cidade desejada por todos – porém, com custo elevado, o momento é propicio para proRicardo Mader moção”, avalia

Ricardo Mader, vice-diretor executivo da Jones Lang LaSalle Hotels. Na análise de Ricardo Manarini, gerente de Desenvolvimento Regional do InterContinental Hotels Group, cidades do Nordeste, Rio de Janeiro e São Paulo serão as mais beneficiadas, com o restante do país tendendo a ficar na média. “Comparando as principais capitais do mundo com São Paulo, por exemplo, vejo a carência de hotéis com padrão internacional”, diz. Se por um lado houve o crescimento de visitantes em 2014, por outro o turismo a negócios e eventos foi prejudicado. Segundo Caio Calfat, da Caio Calfat Real Estate Consulting, o perfil de ser uma cidade desse tipo de turismo fez com que o impacto da Copa do Mundo em São Paulo não fosse muito sentido. “A Copa foi boa, mas nada surpreendente. Recebemos 1 milhão de turistas na Copa, mas São Paulo já recebe grande número de turistas. Aqui não houve um grande benefício: substituiu-se o turista de negócios e eventos pelo do Copa, sendo que aqueles gastam mais”, pondera. Em 2015, com uma perspectiva ruim da economia brasileira, a previsão é de que o ano seja difícil. Para o CEO da Accor no Brasil, Roland Bonadona, a demanda tende a estagnar conforme a economia geral, e em várias praças o confronto com a abertura de novos hotéis pesará nas taxas de ocupação, impactando nos preços e nos rendimentos.

©Divulgação

Hotelaria

Caio Calfat

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©Guillermo A. Novolisio

“O ritmo de lançamentos de novos hotéis deve cair em relação aos últimos anos, quando foi estimulado pelas expectativas positivas em relação à economia e aos grandes eventos esportivos. No médio e longo prazo, as perspectivas continuam globalmente muito positivas. Afinal, a taxa de equipamento atual no Brasil é de aproximadamente 2 quartos por 1.000 habitantes, 5 vezes menor do que nas economias mais maduras”, diz.

Foto: GRI Brazil

INTERIOR, INFRAESTRUTURA E MÃO DE OBRA: GRANDES TEMAS DA HOTELARIA Se antes as redes de hotéis privilegiavam o eixo RJ-SP, hoje há procura por cidades do interior. Um indicativo disso é o aumento do número de shoppings nessas cidades, apontando para um aquecimento da economia nesses locais, comportando o surgiRicardo Manarini mento de hotéis.

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“Cidades pequenas estão atraindo as tra saída que não seja recrutamento, redes de hoteleiras, é um processo de treinamento e tempo para contornar o interiorização das redes de marca, grave problema da ausência de funciouma grande mudança, pois mesmo em nários qualificados. O setor conviveu grandes cidades há carência de servi- com empregos ociosos sem funcionários, e a solução foi captar ços de demanda. Por isso a chegada de um novo Em relação à infra- pessoas sem o treinamenempreendimento pode estrutura, o país tem to adequado. Com a abertura de novas unidades, trazer a solução em cidaapresentado melhodes menores, trazendo um esse panorama tende a se complexo multiuso, para ras em equipamen- intensificar. suprir várias dessas carên- tos como metrôs e “É preciso tempo para alcias”, diz Manarini. aeroportos, mas é guém adquirir o traquejo que a profissão necessita. Em relação à infraestrutura, o país tem apresentado preciso muito mais. Durante muitos anos, somelhoras em equipamenbrava emprego e faltava tos como metrôs e aeroportos, mas é funcionário. A primeira pessoa que o preciso muito mais. Para Bonadona, a hóspede vê no hotel é o recepcionista; ampliação da rede de transporte coleti- se ele é mal treinado, essa má impresvo permitirá edificar hotéis não apenas são se espalha por todo o hotel. Na em lugares hiper-centrais e caros, como minha opinião, é preciso um ano de também em lugares mais periféricos po- treinamento. Além do curso teórico, o rém com facilidades de conexão. “A re- funcionário precisa de um ano em hocuperação de centros históricos abando- téis escola até sair a público”. nados permite liberar áreas para novos empreendimentos e criar também novas POSSIBILIDADES DE CRESCIáreas de interesse turístico”, diz. MENTO Outro tópico com o qual a hotelaria precisa se confrontar é a questão da Globalmente, a demanda hoteleira mão de obra. Para Calfat, não há ou- depende do número de viagens a ne-

gócios, por grandes eventos, a lazer e outros motivos familiares e privados, todos extremamente correlatos à taxa de crescimento da economia. “Para saber do desempenho do setor, tem que se ajustar pela previsão de crescimento da oferta, não tão difícil de realizar, sendo que cada projeto lançado demora de 3 a 4 anos em média para entrar em operação”, comenta Bonadona. O mercado hoteleiro brasileiro é bastante segmentado, possuindo diversas classificações como pousadas, flats, entre outras denominações, cada uma com suas particularidades. Dentro de um cenário global, isso dificulta a mensuração de resultados eficazes, uma vez que não se podem compará-las em sua totalidade. No Brasil, os investimentos e as ações de promoções e divulgações dos destinos internos permite que os empreendimentos mantenham taxas adequadas de ocupação durante o ano todo. Maioria no Brasil, os hotéis independentes apresentam representantes de excelência. A concentração de expertise, a escala das operadoras e sua notoriedade, contudo, faz com que as redes apresentem grandes oportunidades de desenvolvimento. “Para ter um acesso diferenciado aos canais de distribuição, às redes sociais, às palavras chaves nos motores de busca, é preciso ser parte de um poderoso sistema de distribuição,

e as redes hoteleiras oferecem um diferencial proporcional a seu tamanho, capacidade de investimentos no plano digital, e cobertura do mercado”, aponta Bonadona. Outro fator importante a ser considerado pelo setor hoteleiro é a necessidade de criar uma agenda de investimentos e financiamentos que promova o crescimento gradual e progressivo, incentivando o setor a se redescobrir, produzir parcerias, oferecer propostas e que, principalmente, isso se reflita em benefícios para todos.

HORIZONTE POSITIVO PARA O MERCADO DE HOTÉIS Na discussão sobre o mercado hoteleiro durante a quinta edição do Annual Brazil GRI, muito positivismo e atenção às oportunidades de crescimento deram o tom da conversa. Os debatedores ressaltaram que 2013 foi o nono ano de crescimento consecutivo do mercado no Brasil. “Posso dizer que estamos vivendo o melhor momento da indústria na América do Sul”, avalia Ricardo Mader, vice diretor executivo da Jones Lang LaSalle Hotels . Para os próximos dois anos, foi levantada a possibilidade de saturação em praças como Rio de Janeiro e São Paulo. Contudo, houve aumento de desenvolvimento em regiões que ainda

não contam com grandes bandeiras de hotelaria. Dentre as áreas destacadas encontram-se o espaço corporativo em Minas Gerais e o de luxo no Rio de Janeiro e São Paulo. Segundo Samuel Sicchierolli, CEO da IMC Integral Management Consultancy International, “é o mercado com o maior potencial de crescimento”. Outro tema muito discutido foi a oferta de quartos de hotel. Em dados apresentados, o Brasil possui 1,4 hotéis para cada mil habitantes, contra 15 hotéis para cada mil habitantes dos EUA. Há ainda muito espaço para o crescimento do setor, mas também muito para melhorar, principalmente em relação à oferta de mão de obra. Os debatedores ressaltaram também a presença de empreendimentos hoteleiros em áreas que ainda estão se formando: nessas áreas, os hotéis não devem ser os primeiros empreendimentos a aparecer, sendo necessário que políticos entreguem antes a infraestrutura.

O QUE ESPERAR DOS PRÓXIMOS ANOS? O mercado de hotelaria tem destaque na programação do GRI em 2015. Nos dias 24 e 25 de junho, os principais players do setor vão debater e discutir os novos rumos do mercado no GRI Hotéis. Para mais informações entre em contato com robinson.silva@griclub.org G

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GRANDES OPORTUNIDADES À VISTA Por Pedro Nicolau

MAIS DE R$ 590 BILHÕES ESTÃO PREVISTOS PARA INVESTIMENTOS EM INFRAESTRUTURA ENTRE 2015 E 2018, O QUE GARANTE OPORTUNIDADES ÚNICAS DE CRESCIMENTO NO PAÍS

egundo o BNDES, estão previstos mais de R$ 598 bilhões em investimentos para transportes, telecomunicações, energia e infraestrutura social, um aumento de 31% se compararmos o período de 2010 a 2013. Se concretizada esta previsão, a infraestrutura passará a corresponder por 2,6% do PIB nacional. Neste âmbito, os destaques ficam para os segmentos de portos e ferrovias, cujos montantes investidores aumentarão 141% e 98,9%, respectivamente. Grande parte desses investimentos será feita pelo setor privado, por meio de concessões e parcerias público-privadas (PPPs), para viabilizar linhas de

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metrôs e trens, reformas e expansões em aeroportos, duplicação de rodovias, criação de novos trechos ferroviários, projetos de geração e transmissão de energia, complexos de tratamento de água e esgoto, entre outros.

O CLUBE E O SETOR DE INFRAESTRUTURA EM 2014 A importância de se discutir infraestrutura no Brasil levou o GRI a abordar o tema em suas discussões. No ano passado, quatro encontros do clube discutiram a interface e oportunidades de negócios entre infraestrutura e real estate; outros foram focados 100% em

Infraestrutura

O GRI CLUB INFRA Criado por recomendação dos membros do board do GRI no Brasil e pela necessidade de reunir os líderes do setor de infraestrutura para discutir temas-chave, se conectar e desenvolver oportunidades de negócios. Conheça o board do Club:

Boon Chin Hau

Cassio Viana de Jesus

Eduardo Centola

Marcos Almeida

Mauricio Pereira

Superintendente Nacional de Fundos Especiais e Head do FIP Logística - CEF Brasil

Managing Partner Investment Bank Banco Modal Brasil

Gustavo Loyola

Hamilton Amadeo

Petronio Braz Junior

Senior representative

Tendências Consultoria Brasil

Julio Fontana

CEO Cosan Logística Brasil

CEO AEGEA Saneamento Brasil

©Ari Versiani / Ag. Ponto

Senior Vice President Infrastructure Group - GIC Reino Unido

Leonardo Vianna

Diretor de Novos Negócios Grupo CCR Brasil

Brookfield Infraestructure Group Brasil

discutir apenas infraestrutura. A primeira reunião foi um jantar que teve como convidado especial Caled Fares, da concessionária do aeroporto de Viracopos, que se juntou aos membros do clube em um brainstorming sobre detalhes do projeto sobre o terminal de Campinas e as oportunidades na região. Em julho, mais um encontro foi realizado. O GRI Club promoveu um café da manhã com o head para o Brasil do fundo soberano de Singapura, Wolfgang Schwerdtle. O Club buscou entender o modo como o gigante asiático analisa o Brasil e suas oportunidades de investimentos e parcerias

CIO Funcef Brasil

CEO Construtora Queiroz Galvão Brasil

no setor de infraestrutura. O terceiro evento foi um braistorming com João Villar Garcia, presidente do conselho do Grupo Triunfo, que compartilhou experiências, expectativas e ideias com os demais special guests presentes. Por fim, e como atividade de encerramento do ano, Julio Fontana, CEO da Cosan Logística, se reuniu com outros 30 executivos de infraestrutura. Entre eles estiveram presentes Alan Fuchs (Brado Logística), Alessandro Scotoni Levy (Grupo Arteris), Antonio Gobbo (Queiroz Galvão), Carlos Parcias (CPFL), Leonardo Vianna (Grupo CCR), Martin Aron (Grupo Libra), Miguel Noronha (BMPI),

CPPIB Canadá

entre outros. O café da manhã discutiu a operação da empres ano Brasil, a compra da ALL e perspectivas para os setores de portos e ferrovias. G

Pedro Nicolau

é Diretor de Infraestrutura do GRI Club Brazil

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Fundos imobiliários terão ano desafiador

©www.3dwallpaperstudio.com

Por Natália Rangel

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Fundos Imobiliários

CENÁRIO ECONÔMICO EXIGE CAUTELA DOS INVESTIDORES E INOVAÇÕES POR PARTE DOS GESTORES.

urante a discussão, “FII: chegou a hora da virada?”, no último Annual Brazil GRI o consenso foi de que o momento é desafiador devido à retração do crédito, com o aumento da participação do vaapós período de popularização, moti- rejo no mercado. Entre 2011 e 2012, vada, sobretudo, pela expansão dos ne- o setor contabilizou crescimento de gócios varejistas no país. 8,5%, conforme levantamento do InsAs altas taxas de juros, o desequilíbrio tituto Brasileiro de Geografia e Estaentre demanda e oferta de imóveis e o tística (IBGE). No período, os fundos aumento da taxa de vacância desenham surgiram como a oportunidade de um cenário desfavorável a curto prazo obtenção do capital para o financiapara os investidores. Na mento da ampliação “Será um momen- dos negócios no setor. avaliação de especialisto desafiador para “Naquele momento, tas, o momento requer cautela, mas o que não o mercado de fundos todos os setores significa que os fundos econômicos, pois o verificou um crescideixaram de ser uma opsignificativo. que deve acontecer mento ção rentável. Cabe aos Agora estamos em gestores encontrarem é uma continuidade outra situação, o que da situação vivida é natural, pois o mermaneiras de sobressair a esta situação. até aqui. Para conter cado é cíclico”, afirma “Qualquer investimento é a inflação, o Governo o consultor de fundos bom. Ele só não será efido banco deve manter as taxas imobiliários ciente para todo mundo, a Brasil Plural, Rafael de juros altas” todo momento”, explica o Zlot. economista e professor da Como consequênFábio Gallo, FGV Fundação Getúlio Vargas cia do aumento da (FGV) em São Paulo, Fábio Gallo. “Por participação do varejo no mercado, isso é importante compreender o con- os preços absolutos das cotas dos FII texto econômico.” despencaram, segundo avaliação do Para os fundos imobiliários, esse con- Managing Director da Credit Suisse texto foi desenhado nos últimos anos Hedging-Griffo, André Freitas, e do

CIO e Founding Partner da Mauá Zogbi Investimentos Imobiliários, João Tourinho, feita durante a discussão no último GRI Brazil. Além disso, o desequilíbrio entre a oferta e a demanda do setor imobiliário elevou a taxa de vacância dos imóveis, o que tem prejudicado diretamente o investimento em fundos. “Muito se fala da tal bolha, por isso, muitos investidores podem desistir do investimento neste tipo de fundo. A curto prazo é a medida mais sensata, mas quem tem aplicação e pode esperar pela rentabilidade não precisa se preocupar. Em médio e longo prazo, o cenário econômico sempre muda”, ressalta o economista e professor da Fundação Getúlio Vargas (FGV) no Rio de Janeiro, Luis Carlos Ewald. Para os executivos que debateram o assunto no último GRI, é importante que o investidor entenda esse comportamento cíclico e não entre em pânico, optando por vender tudo durante as GRIMAGAZINE

Fotos: GRI Brazil

baixas do ciclo. “Entre nove e 11 anos atrás, houve um ciclo que criou uma situação de euforia no mercado devido à queda das taxas de juros. Cinco anos depois, houve uma saturação desse modelo”, ponderou João Tourinho, CIO da Mauá Zogbi Investimentos Imobiliários durante a discussão. No momento, os especialistas concluíram ainda que, mesmo com as dificuldades do cenário econômico nacional, os fundos imobiliários continuam João Tourinho sendo uma alternativa rentável e ressaltaram o maior volume de opções no setor corporativo, que têm alto risco, mas também oferecem melhor retorno. O que é reafirmado por Rafael Zlot, do Plural, “alguns chegam a quase 12% ao ano”, garante. Dentre outras vantagens que os fundos imobiliários oferecem aos investidores estão o menor custo, se comparado à aquisição direta de imóveis, a comodidade, já que a gestão é realizada pelo administrador, e a transparência, uma vez que as cotas são negociadas com a Bovespa. Os participantes do GRI destacaram ainda como o fundo imobiliário pode ser usado de diversas maneiras, sem se limitar ao fundo de renda. “O fundo de fundos é uma boa alternativa de valorização de capital”, afirmou André Freitas, Managing Director da Credit Suisse Hedging-Griffo, na ocaAndré Freitas sião.

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PERFIL No caso de investidores pessoa física, como vantagens, existem ainda os benefícios fiscais, como isenção do Imposto de Renda (IR) sobre os rendimentos mensais recebidos pelos co- deve acontecer é uma continuidade da tistas, o que torna a opção ainda mais situação vivida até aqui. Para conter atraente. De acordo com o debate do úl- a inflação, o Governo deve manter as timo GRI, esse tipo de investidor forma a taxas de juros altas”, esclarece Fábio maior parcela de investidores imobiliários Gallo. “Para o setor imobiliário, tamno Brasil, caracterizando um perfil pre- bém não há previsão de grandes mudanças.” dominantemente “conservador”. Para os especialistas, ainda falta ama- As mesmas expectativas são compartidurecimento na classe, que muitas ve- lhadas por Carolina Burg. “A curto prazes não procura saber direito o que está zo não haverá nenhuma alteração sigcomprando por falta de paciência para nificativa. O cenário deve ser mantido até 2016. No entanto, não é a primeira aprender. No entanto, na análise de Carolina vez que vivemos isso, pois o mercado é cíclico. Por isso mesmo, o Burg, sócia do banco Brasil investidor não deve temer. Plural, no setor corporativo, Em médio e longo prazo, a essa realidade tem sido morentabilidade é certa.” dificada nos últimos anos. “O Aos gestores fica a necessicomportamento deste tipo de dade de superar a situação investidor tem mudado. Ele e garantir o crescimento do é cada vez mais conhecedor mercado. Na discussão due requer uma estrutura mais rante GRI, a conclusão foi elaborada de atendimento”, Carolina Burg relata Carolina. de que o principal desafio será aumentar a percepção de investimento nesse segmento, afeDESAFIOS PARA 2015 tada por duas características: a baixa Depois de um 2014 conturbado para volatilidade e a pouca liquidez (espea economia nacional, a expectativa dos cialmente em fundos residenciais), que economistas é que 2015 seja “o ano dos desagradam os investidores. O cenário ajustes”, por isso, pouca coisa deve mu- aponta para um futuro onde os fundar no mercado de fundos imobiliários. dos tenham maior liquidez e, também, “Será um momento desafiador para to- uma indústria de fundos imobiliários dos os setores econômicos, pois o que com mais concorrentes. G

Se você me pedisse um conselho, eu diria:

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Foto: GRI Brazil

OPINIÃO

Carlos Martins Head of Real Estate Kinea Investimentos

FUNDOS IMOBILIÁRIOS: DESAFIOS E OPORTUNIDADES

o analisarmos o mercado de fundos imobiliários, com atenção especial aos portfólios destinados a geração de renda, em que os segmentos de escritórios e galpões correspondem a uma participação de quase 60% do valor total da indústria, notamos que essa classe de ativos passou por grandes desafios em 2014, ano impactado por uma menor atividade econômica e por uma agenda ocupada com a realização da copa do mundo e posteriormente com a eleição presidencial. Por outro lado, apesar de o mercado, de forma geral, avaliar com cautela o desempenho a ser alcançado pela economia no próximo ano, acredito que 2015 será um ano de interessantes oportunidades para os investidores que queiram alocar parte dos seus recursos no setor imobiliário, através da aquisição de cotas de fundos imobiliários. É fundamental que o investidor, antes de iniciar qualquer alocação, entenda as diferenças entre as diversas opções de fundos disponíveis para investimento e os desafios a serem superados pelo setor. Nos últimos três anos o mercado de fundos de investimento imobiliário passou por um processo de expansão relevante tanto no número de ofertas primárias como no crescimento do patrimônio. Atualmente existem 127 fundos registrados na BM&FBovespa com valor de mercado de aproximadamente R$ 26 bilhões distribuídos em mais de 90 mil cotistas. Apesar do expres-

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sivo crescimento, a indústria ainda encontra-se em fase de desenvolvimento quando comparada a outras classes de investimentos. Durante o ano de 2014, com destaque para o último trimestre ainda em curso, observou-se um número reduzido de ofertas primárias comparado aos anos de 2012 e 2013, além de um aumento significativo na volatilidade dos preços das cotas dos fundos imobiliários no mercado secundário. Apesar dos desafios associados a entrega de novos empreendimentos imobiliários, as incertezas sobre a recuperação econômica e aumento nas taxas de vacância, entendemos que grande parte do ajuste nos preços ocorreu por conta do movimento de aumento nas taxas de juros, fruto de uma atuação mais severa do Banco Central no controle da inflação. Nota-se que o comportamento dos preços dos fundos imobiliários, em muitos casos, não está correlacionado da qualidade de suas carteiras imobiliárias, que apresentam diferenças significativas seja por sua tipologia, padrão construtivo ou capacidade de distribuir dividendos aos seus cotistas. Especificamente no segmento de locação de imóveis corporativos e logísticos, os últimos números divulgados pelo mercado refletem os grandes desafios que os gestores enfrentarão no próximo ano na gestão de suas carteiras imobiliárias. O cenário econômico adverso tem impactado a absorção da oferta de novos imóveis e os

Fundos Imobiliários valores de locação nas principais regiões de São Paulo e Rio de Janeiro. Dessa forma, verifica-se um avanço das taxas vacância e uma maior pressão sobre os valores de locação efetivamente praticados. Como resultado desse cenário verifica-se uma intensificação do movimento de inquilinos em busca de espaços mais novos e melhor localizados favorecendo assim aqueles fundos que possuem carteiras diversificadas e com imóveis que atendam a tal demanda. Apesar dos desafios enfrentados, a intensidade dos ajustes verificados no mercado secundário acabaram por gerar oportunidades de aquisição de cotas de fundos imobiliário cuja precificação dos imóveis da carteira estão em valores muito inferiores aos praticados no mercado de vendas diretas de imóveis, ou seja, os preços implícitos para os ativos imobiliários das carteiras dos fundos chegam a apresentar descontos superiores a 35% em relação aos praticados na venda direta de imóveis similares. Alguns participantes do mercado podem acreditar que os preços nas vendas diretas também deveriam cair de forma relevante, mas pessoalmente não acredito nessa tese dada a dificuldade de se replicar tais ativos em um mercado em que os preços dos principais insumos (terreno e custo de construção) não dão sinais de arrefecimento, como demonstra os indicadores de comportamento dos custos na indústria imobiliária. Outro fator que poderia contribuir para uma redução dos preços dos ativos imobiliários seria a necessidade de se vender os imóveis para liquidar obrigações financeiras, o que não ocorre na indústria imobiliária brasileira, que diferentemente do encontrado em outras economias, apresenta um baixo nível de alavancagem na estrutura financeira associada a maioria dos desenvolvimentos imobiliários, onde parte relevante dos projetos são financiados pelo capital de famílias ou investidores institucionais. Até o momento nota-se um menor volume de transações sendo que as poucas transações efetivamente ocorridas se deram em valores muitos superiores aqueles indicados pelo valor das cotas dos fundos considerando imóveis de qualidade, tipologia e localização similares. Apesar do sentimento adverso que grande parte dos cotistas tem demonstrado em relação a vola-

tilidade no mercado secundário acredito que ela abre interessantes oportunidades de investimento dado que não acredito que este movimento esteja relacionado a um problema estrutural da indústria de fundos como um todo mas sim a questão da politica de juros adotada pelo governo até o momento. Para o investidor do setor imobiliário este deveria se debruçar sobre as oportunidades de fundos imobiliários descontados que encontram-se hoje disponíveis onde nota-se muitos fundos, com boa liquidez e diversificação, oferecendo retornos médios de 11% ao ano, líquidos de impostos e demais custos de administração. Ao fazermos o comparativo com o investimento direto em imóveis seria o equivalente a encontrar ativos com retornos entre 13% a 15% ao ano (dependendo da alíquota de imposto de renda aplicável ao investidor) o que não parece estar disponível para venda com qualidade semelhante. Finalmente além de um retorno anual superior aos obtidos nos investimentos diretos em imóveis, os investidores ainda poderão se beneficiar da potencial valorização das cotas no mercado secundário que precisariam subir mais de 40% em média para se aproximarem de suas cotas patrimoniais. Logicamente apesar das oportunidades existentes nenhuma alocação deve ser feita sem uma análise detalhada das características dos potenciais fundos candidatos a receber seu investimento. Questões como categoria dos ativos (edifícios corporativos, shoppings, logísticos, etc), localização, tipologia, padrão construtivo, diversificação da carteira, valor dos alugueis, características dos contratos de locação devem ser avaliadas para se entender como os resultados do fundo poderão ser afetados pelos desafios mencionados anteriormente. Além disso, recomendo uma atenção especial para a liquidez do fundo a ser adquirido para garantir que o investidor consiga vender suas cotas no momento que julgar necessário. Para essa análise, sugiro a leitura dos relatórios de administração e gestão produzidos pelos gestores e administradores. Os prospectos das ofertas, as demonstrações financeiras e os relatórios de analistas das corretoras também podem ser uma fonte interessante de informações.

Atualmente existem 127 fundos registrados na BM&FBovespa com valor de mercado de aproximadamente R$ 26 bilhões distribuídos em mais de 90 mil cotistas

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Brazil GRI 2014

BRAZIL

2014 GRI

São Paulo, 15 - 16 de Outubro WTC Convention Center

Por Natália Rangel

GRANDES NOMES DISCUTIRAM O FUTURO DO MERCADO IMOBILIÁRIO NA QUINTA EDIÇÃO DO EVENTO

ntre os dias 16 e 17 de outubro de 2014, mais de 300 investidores, incorporadores, bancos e instituições locais e internacionais passaram pelo

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WTC Convention Center, em São Paulo, para o maior encontro do setor Imobiliário - o Brazil GRI - que reúne os líderes do mercado imobiliário nacional.

Fotos: GRI Brazil

Barry Sternlicht (Starwood Capital) debate o mercado brasileiro com os participantes do evento

Clรกudio Bernardes, Presidente Secovi-SP, durante o Brazil GRI 2014

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Elie Horn (Cyrela) com Henri Alster (GRI) e Barry Sternlicht (Starwood Capital)

Em meio à expectativa de mudança política, protagonistas do setor expuseram dados, opiniões e análises em 20 debates com temáticas variadas e relevantes. A única certeza apontada por quase todos os presentes é que 2015 será um ano para aqueles que estiverem mais preparados para lidar com um cenário de desafios. Ao mesmo tempo, parece ser consenso também o pensamento que o mercado irá reagir num médio prazo e voltar a avançar de modo sustentável. Importante ressaltar o papel de menor proeminência que o Brasil tem assumido frente a investidores internacionais. Se em 2010 e 2011 o país parecia ser a “menina dos olhos” na vitrine global, hoje o nível de atração, apesar de saudável, já não repete os números recordes de entrada de dinheiro estrangeiro dos anos anteriores.

DESTAQUES A abertura ficou por conta de Barry Sternlicht, Chairman & CEO da Starwood Capital Group, que antes do evento participou de um almoço com membros do conselho do GRI Club e convidados especiais, entre eles Elie Horn. Barry compartilhou sua visão em relação ao cénario

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Com a palavra, Carlos Martins (Kinea Investimentos)

imobiliário mundial e as dificuldades encontradas no Brasil. Na manhã do segundo dia, sob a moderação de Gustavo Favaron (CEO - GRI Club Brazil), participaram de um talk show sobre perspectivas e intenções de investimento no país Adriana de Alcantra (TIAA Cref ), Martin Jaco (BR Properties), Max Lima (HSI) e Paulo Gomes (ADIA). O Brazil GRI foi a principal atividade do GRI Club no Brasil em 2014. Há 5 anos o Club vem realizando diversas atividades no país reunindo membros e convidados para atividades de networking e discussões focadas no mercado imobiliário.

MAIS DE 20 DISCUSSÕES, ENTRE ELAS: FII - Chegou a hora da virada? Escritórios - Novos mercados, novos conceitos? Self Storage - Expectativas Vs Desafios; Loteamentos - Euforia Vs Realismo; Perspectivas para os próximos 18 meses Residencial - Qual a profundidade dessa demanda? Shoppings - Nova era, novas estratégias? Hotéis - A Copa se foi e o mundo não acabou demanda saudável?

Mรกrcio Ventura (PREVI) em debate sobre Shopping Centers no Brazil GRI

Uma das salas de debate mais concorridas do evento, liderada por Walter Cardoso (CBRE)

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Henri Alster (GRI) e Barry Sternlicht (Starwood Capital)

Ricardo Behar (Bradesco BBI)

Da esquerda para direita: Bruno Laskowsky (Viver), Daniel Cherman (Tishman Speyer), Walter Cardoso (CBRE) e Maximo Lima (HSI) 70

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Roland Bonadona (Accor) e Roberto Perroni (Brookfield)

Executivos da CBRE participam do Brazil GRI 2014

Mais de 300 empresรกrios assistem ao discurso de abertura do Brazil GRI 2014

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Esquerda para direita: Gustavo Favaron (GRI), Max Lima (HSI), Adriana AlcĂ˘ntara (TIAA-Cref), Martin Jaco (BR Properties) e Paulo Gomes (ADIA) participam de talkshow

Clay Dickinson e Ricardo Mader (JLL Hotels) conversam com Paulo Gomes (ADIA)

Luiz Fernando Veiga (ABRASCE) no painel de Shopping Centers

Daniel Cherman e Ana Alvarenga (Tishman Speyer) conversam com Walter Cardoso (CBRE)

Celina Antunes (Cushman & Wakefield) 72

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Francisco de Augustinis (Funcesp), Silvio Leal (BRC) e Daniel Takase (Paladin Realty) participam do painel sobre tendĂŞncias para 2015

Luis Mayor (CBRE), Alexandre Machado (CSHG) e Armando Mesquita (Método) observam comentário de André Accetturi (Cushman&Wakefield)

Henri Aster (GRI) na abertura da Conferência Brazil GRI 2014

Samuel Rosilho e Marcello Schneider (Prefeitura Campinas) com Diego Tavares (GRI)

Em primeiro plano, de baixo para cima: Rafael Birmann (Birmann S.A.) e Bruno Laskowsky (Viver)

Membros do Club participam de encontro privado antes do almoço com Barry Sternlicht GRIMAGAZINE

José Marzagão (KLA), Cleber Saccoman (GLP) e Mauro Dias (GLP) 74

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Rodrigo Menocchi (BTG), Giovanni Vescosi (Itaú BBA) e Fernando Libardi (Buildings)

GRI Club Brazil

GRI CLUB BRAZIL BERÇO DE NOVOS NEGÓCIOS, IDEIAS E OPORTUNIDADES Por Natália Rangel

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PRESENTE NO BRASIL DESDE 2010, O GRI CONSOLIDOU-SE COMO A MAIOR E MAIS QUALIFICADA PLATAFORMA DE RELACIONAMENTOS DO MERCADO IMOBILIÁRIO MUNDIAL

undado em Londres em 1997 e presente em mais de 18 países, o GRI chegou ao Brasil em 2010. Desde entao o GRI Club Brazil propôs-se a consolidar sua liderança como ferramenta fundamental de relacionamento de negócios no setor imobiliário. O que inicialmente resumia-se a uma reunião anual (Brazil GRI), tomou forma de um Club com centenas de membros e diversos eventos ao longo de todo ano, sempre focados em negócios imobiliários no Brasil. Esse salto gerou novas e qualificadas plataformas de relacionamento, aproximando potenciais parceiros e incentivando a geração de negócios.

NÚMEROS 2014 • Mais de 100 membros • 10 eventos fechados GRI

GRI CLUB BRAZIL - BOARD MEMBERS

Adam Gallistel

Adriana de Alcantara TIAA-CREF USA

CPPIB - Canada Pension Plan Investment Board Canadá

Claudio Bernardes

Daniel Cherman

Joshua Pristaw

Leandro Bousquet

Luiz Augusto Amaral

GIC USA

Secovi-SP Brazil

Vinci Partners Brazil

Max Lima

Tishman Speyer Brazil

TRX Brazil

Nessim Sarfati

HSI - Hemisfério Sul Investimentos Brazil

Cyrela Commercial Properties Brazil

Tom Heneghan

Walter Cardoso

Christopher Moad

GTIS Partners USA

Martin Jaco

BR Properties Brazil

Paulo Gomes

ADIA - Abu Dhabi Investment Authority Abu Dhabi

Club reuniaram mais de 400 participantes, entre membros e convidados

• O Brazil GRI 2014 contou com mais de 300 participantes

Fotos: GRI Brazil

• A primeira edição do GRI

Loteamentos & Comunidades Planejadas teve mais de 310 participantes.

Equity International USA

CBRE Brazil

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19.02.14

GRI BOARD DINNER

Definição de caminhos e estratégias do Club em 2014

24.04.14

GRI CLUB DINNER & DISCUSSION

Da esquerda para a direita: Sérgio Athié (Grupo Athié Wohnrath) e Felipe Góes (São Carlos)

Jantar Debate com discussão da nova realidade do Aeroporto de Viracopos e os impactos no setor de Real Estate. Presença de Caled Fares, Gerente de Novos Negócios da Viracopos Aeroportos Brasil.

02.07.14

GRI CLUB BREAKFAST

Com a temática “Os desafios do pioneirismo no Brasil”, o café da manhã contou com a presença de Rafael Birmann, um dos maiores nomes do setor imobiliário. Da esquerda para a direita: Daniel Citron (Related), Celina Antunes (Cushman&Wakefield) e Bruno Laskowsky (Viver Incorporadora)

29.07.14

GRI CLUB BREAKFAST

Com o tema “Infraestrutura, como surfar esta onda?”, representantes de gigantes do setor apresentaram suas opiniões e expectativas durante o café promovido pelo GRI. Wolfgang Schwerdtle (GIC) participa das discussões 78

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16.09.14

GRI CLUB DINNER SHOPPING Principais empresas do segmento compareceram para um debate sobre as tendências do setor.

08.10.14

GRI INFRA BREAKFAST O Café da manhã teve a presença de João Villar Garcia, chairman do Grupo Triunfo, que refletiu sobre a conjuntura do setor de infraestrutura no Brasil. Da esquerda para a direita: Paulo Coutinho (Galvão Engenharia), João Villar Garcia (Grupo Triunfo) e Wolfgang Schwerdtle (GIC)

12.11.14

GRI LOTEAMENTOS BREAKFAST O café-da-manhã reuniu empresas líderes do setor de loteamentos para discutir a conjuntura do setor e as perspectivas do mercado para 2015.

Hernani Varella Jr (Tallento Engenharia), Cláudia Baggio (Deloitte), Rosanna Zraick (Metropolis) e Carlos Martins (Kinea)

Maurício Ribeiro (Certificadora), ao centro, participa da discussão sobre loteamentos

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26.11.14

GRI CLUB BREAKFAST “PORTO MARAVILHA TISHMAN”

Daniel Viana (Odebrecht Realizações Imobiliárias)

Em parceria com a Tishman Speyer, o GRI Club Brazil realizou um café-da-manhã exclusivo para membros e convidados especiais do clube no Rio de Janeiro. Na ocasião, além de uma discussão sobre o mercado local, os membros do Club tiveram a oportunidade de conhecer a torre triple A do Port Corporate Tower, primeiro empreendimento privado finalizado na região do Porto Maravilha.

Marcelo Haddad (Rio Negócios), Ana Alvarenga e Daniel Cherman (Tishman Speyer)

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Helmut Fladt (Patria Investimentos)

27.11.14

GRI INFRA BREAKFAST

Setores ferroviário e portuário foram o foco desse encontro com nosso convidado especial Julio Fontana, CEO da Cosan Logística.

Frederico Estrella (Tendências Consultoria), Alan Fuchs (Brado Logísitca) e Renato Meirelles (CAF Brasil)

10.12.14

GRI RESIDENCIAL BREAKFAST Como aquecimento ao GRI Residencial (28 & 29 de Abril), o GRI Club realizou um café-da-manhã em São Paulo cuja temática foi “Setor Residencial – Novo ciclo, quais as expectativas?”

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GRI LOTEAMENTOS & COMUNIDADES PLANEJADAS

Fotos: GRI Brazil

São Paulo, 20 - 21 de Maio

Entre os dias 20 e 21 de maio de 2014, o evento, aberto à comunidade imobiliária brasileira, promoveu a troca de experiências e negócios entre mais de 300 decisores. Além de players tradicionais, como Alphaville, Cipasa, Damha, Scopel, Tecnisa, PDG, Urbamais (MRV), Gran Viver Urbanismo, Convida – Cidades Planejadas (Moura Dubeux), o GRI conseguiu atrair também loteadoras médias e regionais, somando 22 estados brasileiros presentes no encontro. Na pauta, temas como fi-

nanciamento, securitização, private equity, SPEs e outras formas de parceria entre os mercados imobiliário e financeiro. Securitizadoras, investidores e bancos também estiveram presentes, tornando propício o estreitamento de parcerias e o desenvolvimento de negócios, na Rodada realizada durante o evento. A seleção de empresas foi feita através do serviço de inteligência do GRI, que conta com informações sobre o perfil de todos os membros do Club que participaram do GRI Loteamentos.

Ken Wainer (VBI), Diogo Bustani (HSI) e Rosanna Zraick (Metropolis)

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Claudio Teitelbaum (Joal Teitelbaum), Michel Rike (Grupo Athié Wohnrath) e Paola Figueiredo (Sustentax)

FEV|MAR:2015

Mauricio Mola, economista chefe do Santander, fala sobre o cenário econômico atual e futuro

“Fórum de alto nível, discussão de temas relevantes com participação de todos os players e segmentos do setor de loteamentos” Frederico Porto Diretor, Brazilian Securities

“O evento superou minhas expectativas e a de todos com quem falei. Espero que tenham sucesso e continuidade por aqui. Contem conosco.” Leandro Mofsovich Desenvolvimento Urbano, Tecnisa

“O evento GRI Loteamentos foi um enorme sucesso. Tivemos a oportunidade de encontrar mais de 300 empresários ligados ao nosso setor, onde debatemos as nossas dificuldades, discutimos estratégias, sejam elas no âmbito comercial, jurídico, financeiro e etc... Senti a clara necessidade de um evento anual e com a presença das nossas entidades de classe, bem como órgãos públicos.” Eduardo Scopel Diretor, Scopel

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Guilherme Kasper (Patrimônio Incorporadora) e Leandro Abreu (GID Brazil)

Igor Lima, Head of Industry – Real Estate (Google)

GRI MARKETING IMOBILIÁRIO São Paulo, 12-13 de Agosto

Em agosto foi a vez do Marketing Imobiliário ganhar espaço para discussão em conferência realizada nos dias 13 e 14, em São Paulo. O evento reuniu incorporadoras, loteadoras, imobiliárias e agências de publicidade e marketing digital para repensar caminhos e estratégias de venda, promoção e comercialização de produtos imobiliários. Além das tradicionais discussões do GRI, os

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mais de 100 participantes puderam ouvir Igor Lima, do Google, e Bruno Montoro, do Facebook, em palestras que abordaram sobre o perfil do novo consumidor – cada vez mais conectado - e estratégias de como atingi-lo. Temas que puderam ser aprofundados, inclusive, em visitas técnicas às sedes das duas gigantes de tecnologia, promovidas pelo GRI, fora da programação do evento.

Fotos: GRI Brazil

Victor Kupfer (Max Casa), Tatiana Ballan (Brasil Brokers), José Albuquerque (Brookfield) e Ricardo Leal (Queiroz Galvão)

“O GRI Marketing imobiliário foi uma excelente oportunidade para compartilhar conhecimentos e obter opiniões, ideias e boa práticas de executivos e agentes do mercado imobiliário. Além disso os talk shows debateram temais atuais e muito relevantes.” Breno Peixoto Diretor Comercial, MORAR

“O GRI Marketing Imobiliário foi muito proveitoso, pois possibilitou a troca de experiências entre profissionais do setor, vindos de diversas partes do país. Aprendi novos conceitos, compartilhei alguns e me atualizei sobre o momento do nosso mercado, que é muito dinâmico.”

Pedro Sinisgalli Gerente de Marketing, Brookfield Incorp.

“O evento de marketing imobiliario GRI nao poderia ter ocorrido em melhor momento, discutindo temas de extrema relevância, com importantes players do mercado, reunidos num fórum onde cada assunto pode ser debatido num ambiente agradável e com a significância devida.” Cyro Naufel Diretor Geral, Itaplan

“O GRI Marketing mostrou diversas possibilidades de como planejamento, tecnologia e treinamento podem aumentar a eficiência dos investimentos em marketing.”

“O GRI Marketing Imobiliário desponta como um evento completo, indo do marketing off-line ao on-line com público frequentador extremamente seleto.”

Marcus Araujo Presidente Fundador, Datastore

Leandro Abreu Diretor, GID Brazil

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Final Words

Maílson da Nóbrega Juan Jensen Tendências Consultoria

Tendências Consultoria

ANO DE PAGAR A CONTA

ste ano será desafiador, pois parte da conta decorrente dos erros de gestão econômica dos últimos anos começará a ser paga. Nossa hipótese é a de que ajustes macroeconômicos necessários serão implementados, com o objetivo de enfrentar os desequilíbrios gerados com a adoção da chamada “Nova Matriz Econômica”, permitindo a retomada do crescimento econômico. Imaginamos que haverá apoio político para a condução da agenda de ajustes, apesar da baixa popularidade da presidente Dilma e da instabilidade gerada com a operação Lava Jato. Desta forma, o cenário para 2015 contempla ajustes na política econômica, com destaque para as políticas fiscal e monetária. O superávit primário deve ser elevado de aproximadamente 0,4% do PIB em 2014 para 1,3% do PIB em 2015 (acima dos 1,2% indicados pelo novo ministro da Fazenda), combinando contenção de gastos e aumento de carga tributária. A necessária transparência na gestão será restabelecida. Do lado monetário, a expectativa é de um ciclo de alta de juros mais longo do que o sinalizado inicialmente pelo Banco Central. No Relatório de Inflação de dezembro, a autoridade monetária adotou um tom mais duro no combate à inflação, comprometendo-se com a convergência para o centro da meta (4,5%) ao final de 2016. Assim, a elevação de juros deve continuar no ritmo de 50 pontos-base por reunião. A Selic deve alcançar 13% em abril. Em um ambiente já marcado pela baixa confiança dos agentes econômicos, os ajustes fiscal e monetário pesarão sobre a atividade. A Tendências projeta expansão do PIB de apenas 0,6% em

FEV|MAR:2015

2015. Entretanto, um risco relevante ao cenário de atividade, ainda que de difícil mensuração, está relacionado aos efeitos da operação Lava Jato, principalmente via redução de investimentos da Petrobras, das grandes construtoras e das demais empresas que atuam na cadeia de suprimentos de bens e serviços para a estatal. Neste contexto, o PIB certamente será menor. Do ponto de vista inflacionário, apesar da continuidade de desaceleração dos preços livres recentemente observada no IPCA, a inflação deve subir, devido ao realinhamento de preços administrados, com destaque para a energia elétrica. O IPCA deve voltar a ultrapassar o teto da meta já em janeiro, ficando o ano todo acima do limite superior da banda, encerrando em 6,8% ao final do ano. Resumidamente, 2015 pode ser descrito como mais um ano de baixo crescimento e inflação elevada. No entanto, esse quadro decorre de ajustes necessários para equacionar desequilíbrios que estão limitando a retomada do crescimento econômico. Assim, a expectativa é de que os ajustes gerem condições para que 2016 nos traga maiores chances de expansão da atividade econômica. Vale ressaltar ainda que os riscos ao cenário deste ano são assimétricos. Há riscos relevantes para a efetivação de um cenário mais pessimista derivado dos efeitos negativos da operação Lava Jato sobre investimentos com uma possível crise financeira. Outra hipótese para um cenário pessimista viria da falta de apoio para implementação da agenda de ajustes, com reversão das medidas, consequente saída da equipe econômica e erupção de nova crise de confiança. G

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