LA SERVIDUMBRE
Es una carga que afecta un inmueble en beneficio de otro inmueble, el cual obtiene alguna utilidad sobre un inmueble que pertenece a otro propietario 1. La servidumbre afecta a un inmueble, no a personas; se establece sobre un fundo a favor de otro.
La doctrina ha denominado predio dominante al predio que se beneficia de la servidumbre, y predio sirviente al inmueble que debe soportar la servidumbre. Esta figura establece una relación entre dos predios, quedando unida a la propiedad del fundo dominante, el cual se constituye en un accesorio y sobre el predio sirviente concierta una carga que limita el ejercicio del derecho de propiedad sobre el predio, pues el propietario del predio sirviente debe sufrir la servidumbre.
Para su constitución, es indispensable la condición de colindancia entre los predios sirviente y dominante, y que los mismos correspondan a distintos propietarios.
Las servidumbres tienen su origen en el interés y beneficio general. Su creación se establece en el derecho romano. Esta figura se crea, en principio, en razón de ofrecer un beneficio al fundo dominante, siendo de gran utilidad en la reconstrucción de Roma después del incendio2.
El legislador ha previsto que la constitución de las servidumbres se realiza por convención o como consecuencia de la ley3.
Dentro de las servidumbres establecidas por la ley, podemos mencionar las que surgen de la Ley de Minería, en favor del concesionario de un yacimiento minero, a fines de facilitar su explotación4. 1
El art. 637 del Código Civil Dominicano dice: “La servidumbre es una carga impuesta sobre una heredad, para el uso y utilidad de una finca perteneciente a otro propietario.” 2 Suetonio, Vidas de los Doce Cesares, vida de Nerón. (el incendio se produjo, en fecha 19 de julio del año 64 después de Cristo, siendo el Cesar Nerón 3 Artículo 639 del Código Civil.- Tiene su origen o en la situación de los predios o en obligaciones impuestas por la ley, o en contrato hecho entre los propietarios. 4 Ley Minera de la República Dominicana. Artículos 82 y 83
Las servidumbres que son establecidas por la ley, tienen por objeto la utilidad pública 5. La ley regula y somete a los propietarios de predios sujetos a servidumbre, el uno respecto del otro, independiente de todo contrato. El predio dominante no debe hacer un uso abusivo del ejercicio de la servidumbre y no debe realizar acciones que perjudiquen al dueño del fundo, más que las previstas en el ejercicio normal de la servidumbre, y debe comportarse como lo haría un buen padre de familia en el ejercicio de este derecho. El propietario del predio sirviente debe sufrir el ejercicio de la servidumbre y no debe impedir el ejercicio de la misma, a menos que ésta haya sobrepasado los límites para los cuales fue prevista.
Por interés general, se otorgan algunas servidumbres a los títulos de ciertas concesiones de utilidad pública; distribución de electricidad, teleféricos.
En principio, la naturaleza de la servidumbre es perpetua. Su duración está sujeta a la existencia de los predios y a la necesidad de servirse que tiene el predio sirviente. Sin embargo, nada impide que la servidumbre esté sujeta a un término establecido por los contratantes.
La servidumbre se extingue y se establece por convenios, también por confusión de derechos cuando los predios se reúnen en una misma mano. Esta figura no se extingue por prescripción extintiva, pero el legislador ha permitido que se extinga por el no uso durante veinte años.
Las obras para el establecimiento de las servidumbres y su mantenimiento quedan a cargo del propietario del predio dominante6. No puede el que se sirve de una servidumbre ejercer el derecho más de lo previsto en el acto de constitución de la misma.
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Art. 649.- Las servidumbres establecidas por la ley, tienen por objeto la utilidad pública de los particulares. Art. 698.- Estas obras se ejecutarán a su costa, y no a la del dueño del predio sirviente, a no ser que establezca lo contrario el título de la constitución de la servidumbre. 6
Si el predio sirviente fuere subdividido, la servidumbre continuaría existiendo sobre los inmuebles resultantes en la forma prevista. La servidumbre persigue al inmueble y no es susceptible de ser vendida como derecho de modo individual y no puede ser otorgada en garantía como derecho.
Las servidumbres, como pueden tener efectos sobre los terceros, requieren ser publicitadas en el Registro de Títulos correspondiente, con lo cual adquieren fecha cierta de su constitución y son oponibles a sus terceros. Para ingresar al Registro, requieren ser constituidas por vía documental y cumplir con el principio de especialidad en lo referente al establecimiento del predio sirviente y los beneficios del predio que se sirve de ella o las personas que tienen derecho a su ejercicio. (Mencionamos personas pues existen servidumbres de acueducto y de líneas eléctricas, gaseoductos y algunas servidumbres de paso que no se inscriben a favor de un predio sino en beneficio de un determinado servicio o persona).
Tipos de Servidumbres. El Código Civil reconoce distintos tipos de servidumbres, entre los que reconoce las servidumbres urbanas y rurales. Urbanas: son las que se confieren en favor de una edificación. Rurales: son las que se consienten a favor de un predio7. El Código recoge otra clasificación de servidumbres; las llamadas continuas y discontinuas. Continuas: su uso es o puede ser continuo, sin necesidad de los actos inmediatos del hombre, como las conducciones de aguas, vertientes, vistas y otras de esta especie. Discontinuas: se establecen con la intervención del hombre.
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Artículo 687 del Código Civil Dominicano,” Las servidumbres se constituyen, o en beneficio de un edificio o de un terreno. Las pertenecientes al primer grupo se llaman urbanas, ya estén situados los edificios en poblados o en el campo. Las de segundo grupo se llaman rurales.
Partiendo de la identificación ante los sentidos, las servidumbres pueden clasificarse en servidumbres aparentes y no aparentes8. Aparentes: son apreciables por las obras exteriores, como una puerta, una ventana o un acueducto. No aparentes: son las que no presentan signo exterior de su existencia. Por ejemplo, la prohibición de edificar en un solar o de eliminar la construcción a altura determinada. La obligación del propietario del predio dominante es la de ejecutar las obras necesarias para el establecimiento de la servidumbre. Dentro de las principales servidumbres admitidas en nuestro derecho podemos citar: Servidumbre de paso: el nombre que le otorga el Código Civil es derecho de tránsito. La doctrina dominicana la trata como servidumbre de paso. Consiste en que el propietario del predio sirviente debe permitir el paso hacia el predio o los predios colindantes que se sirven de ella. El Código Civil reconoce el derecho que tienen los propietarios de inmuebles que se encuentran limitados en su acceso por otro, pueden solicitar el derecho al tránsito a través de los predios contiguos para la explotación de su propiedad, con la obligación de satisfacer indemnización proporcionada al daño que ocasione. El tránsito debe tomarse por lo regular del lado en que sea más corto el trayecto a la vía pública o al predio de que se trate, siempre y cuando no perjudique al ejercicio del derecho de propiedad del predio sirviente. Para la inscripción de servidumbres de paso después de la entrada en vigencia de la ley 108-05 de Registro Inmobiliario, deben ser identificadas las parcelas afectadas y las beneficiadas, posicionando y dimensionando las superficies sujetas a servidumbres9.
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Ver código civil artículos 689. Reglamento de Mensuras Catastrales artículos 166, 181, 182
De la necesidad posicional y dimensional del derecho sobre los cuales se ejerce la servidumbre de paso, se desprende que las mismas no pueden ser constituidas sobre inmuebles sustentados en Constancias Anotadas, siendo sólo admisibles sobre inmuebles sustentados en Certificados de Títulos. Servidumbres de abrevadero: es aquella que se constituye sobre el predio donde existe un abrevadero, permitiendo mediante ésta que los animales de los predios colindantes acceder para tomar agua. Servidumbre de acueducto: es mediante la cual se obliga al propietario de un predio a soportar el paso de un ducto de agua por su propiedad, para llevar agua a otros predios. Vertientes de tecos o de albañal: es aquella que permite soportar los escurrimientos de las aguas de una casa vecina10. De escurrimiento de las aguas: es la que se ejerce sobre los predios inferiores, loa cuales deben dejar pasar las aguas que caen sobre los predios superiores11. Servidumbre de paisaje: es la prohibición impuesta al propietario de un predio de hacer alguna construcción, obra o plantación que impida al propietario del predio dominante observar el paisaje. Servidumbre de poda: consiste en el derecho de un propietario de cortar las ramas de los árboles y arbustos que avancen sobre el fundo vecino12. Servidumbre de sacar agua de un pozo o de toma de agua: permiten el acceso en procura de satisfacer las necesidades de obtener agua a los predios vecinos.
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Art. 681. Todo propietario debe construir los techos de modo que viertan las aguas pluviales a su propiedad o a la vía pública, no pudiendo arrojarlas a la propiedad vecina.re 11 Código Civil, art. 640. 12 Artículo 673 del Codigo Civil Dominicano
Servidumbre de Vista, limita la posibilidad de edificar dentro del predio sirviente permitiendo la visibilidad del predio dominante. Non aedificandi: es la que consiste en la obligación de no edificar en un fundo. Non altius tollendi: consiste en la obligación de no edificar más de cierta altura. Oneris ferendi: permite al propietario del predio dominante apoyar de un predio vecino su casa o pared sobre el predio sirviente. Servidumbre aérea: es la que existe sobre los predios próximos a los aeropuertos, mediante la cual se prohíbe construir o levantar a cierta altura sobre su inmueble. De la extinción de las servidumbres. Las servidumbres se extinguen por efecto el no uso durante el plazo de veinte años13, aplicándose con esto la prescripción de derecho común. Otra causa de extinción de las servidumbres es por la desaparición del objeto o por la inutilidad del mismo14. Igualmente, esta figura se extingue por efecto de la consolidación de los predios a favor de un mismo propietario15.
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Art. 706.- Se extingue la servidumbre por el no uso en el espacio de veinte años. Art. 703.- Cesan las servidumbres, cuando las cosas se ponen en tal estado que ya no puede usarse de ellas. 15 Art. 705.- Toda servidumbre se extingue, cuando el predio a que se debe y el que lo debe se unen en una misma persona. 14