E STRATEGIAS T RANSFORMACIÓN E STABLECIMIENTOS ALOJAMIENTO T URÍSTICO DE
DE DE
Aplicación práctica de la Ley de Turismo 8/2012 de la CAIB
El progreso y el desarrollo son imposibles si uno sigue haciendo las cosas tal y como siempre las ha hecho. Wayne W. Dyer
Encontrar lugares de extraordinarios recursos naturales y magníficos ciclos climáticos para vivir ha sido el deseo permanente de muchos, durante mucho tiempo. Nosotros hemos sido uno de esos pueblos afortunados que lo han conseguido.
Paisaje inalterado (antes...)
Nuestra estrategia de compartir lo nuestro con otros nos ha permitido convivir con ellos a través de un modelo económico que finalmente se ha transformado en una forma de vida. Durante años, este modelo ha sido imitado por muchos, en lugares parecidos al nuestro. Tradición combina con actualidad (ahora...)
Mantener este modelo económico nos ha exigido un esfuerzo territorial y un consumo de recursos cada vez mayor. Confiar que los otros defenderían lo nuestro a sido un error. El no darnos cuenta a tiempo no nos exime de nuestra responsabilidad. Si hemos sido parte del problema también lo somos de la solución. El desgaste ha sido considerable y la responsabilidad debe ser compartida, empezando por los arquitectos y urbanistas. Nuestros recursos no son inagotables y nuestro territorio es limitado. El deterioro es evidente. Reconocer la necesidad de cambiar las cosas implica intentar mejorarlas. Reconocer los errores del pasado nos permitirá cambiar el presente para mejorar el futuro. Nuestra responsabilidad con las generaciones venideras es dejarles un lugar mejor del que nosotros encontramos.
Actualidad combina con tradición (ahora...)
Formemos parte del principio de algo nuevo y esperanzador. Otros nos seguirán. Transformar lo existente en algo nuevo, es un reto que sólo puede hacerse desde el compromiso y esfuerzo de muchos, la lealtad colectiva de todos y la convicción personal de cada uno y el respeto por lo ajeno y la defensa de lo nuestro. Al amparo de las importantes vías de solución que nos brinda la nueva Ley de Turismo y a la espera de la aprobación de su reglamento, GRUPO BOXX se siente comprometido en la consecución del reto aportando su equipo de trabajo y conocimientos con el fin de mejorar en lo posible la situación actual para lo cual contribuye con el presente trabajo esperando que sirva de ayuda en la ingente y no menos ilusionante tarea que no espera.
Calidad, Respeto, Confort,... (mañana...)
Si intentamos cambiar el presente podremos mejorar el futuro. Empecemos hoy.
PRÓLOGO
QUE SOMOS GRUPO BOXX es un equipo técnico multidisciplinar y de opinión que está formado por un conjunto de profesionales de diferentes áreas como la arquitectura, urbanismo, ingeniería, diseño, artes plásticas, etc. comprometido en el desarrollo tecnológico y la innovación de propuestas alternativas como respuesta a los nuevos retos del fututo.
QUE HACEMOS GRUPO BOXX conforma una oficina técnica de alta capacitación que ofrece a sus clientes la gestión integral de todas las necesidades hasta la conclusión final del producto, integrando desde un gabinete jurídico de asistencia legal, fiscal y financiera hasta un departamento informático con asistencia específica, marketing electrónico y entornos especializados.
COMO LO HACEMOS GRUPO BOXX desarrolla gran parte de su actividad en la investigación industrial y desarrollo tecnológico de sus trabajos con la finalidad de dar respuestas viables a problemas reales a través de propuestas alternativas e innovadoras, entre las cuales destacan:
1. Proyecto de Investigación, Desarrollo e Innovación (I+D+i). Sistema integral de construcción modular multifuncional industrializada. 2. Estudio para la renovación paisajística de áreas urbanas degradadas. 3. Estrategias de transformación de edificios existentes. Optimización de rendimiento energético y financiero. Métodos de actuación sobre la planta hotelera. 4. Estudios de eficiencia energética. Auditorías energéticas. Aplicaciones de arquitectura pasiva y energías alternativas. 5. Propuestas innovadoras para nuevas infraestructuras deportivas. 6. Arquitectura flotante para usos turísticos. 7. Concursos nacionales e internacionales de arquitectura
PRESENTACIÓN
E STRATEGIAS T RANSFORMACIÓN E STABLECIMIENTOS ALOJAMIENTO T URÍSTICO DE
DE DE
Aplicación práctica de la Ley de Turismo 8/2012 de la CAIB
Prólogo
Necesidad Importancia del sector turístico Planificación y Desarrollo Herencia del pasado Los retos del futuro
Oportunidad Principios generales de la Ley 8/2012
Propuesta Descripción Esquema de trabajo
Estrategia Análisis Estadístico Grado de modernización Resumen de la Ley Conclusiones de la Ley Metodología Esquema de estrategia
Ejemplos Modernización y aumento de categoría Transformación arquitectónica de fachadas y espacios exteriores Modernización y diversificación de oferta turística Reconversión y cambio de uso Transformación urbana y mejora de bajos comerciales.
Viabilidad Financiera
Eficiencia energética
Conclusiones
Servicios Profesionales
ÍNDICE
LA NECESIDAD DE CAMBIAR LAS COSAS DE MEJORAR EL PRESENTE PARA ASEGURAR EL FUTURO
LA OPORTUNIDAD DE PODER HACERLO DE APROVECHAR LO QUE TENEMOS SIN RENUNCIAR A LO QUE QUEREMOS
LA ESTRATEGIA DE COMO HACERLO PARA MEJORAR Y MODERNIZAR LOS ESTABLECIMIENTOS DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO
Nuestras Islas ocupan el tercer lugar en España en cuanto a llegadas y gasto turístico de visitantes extranjeros sólo superadas por Cataluña y las Islas Canarias. Nuestra actividad turística supone el 44,2% de nuestro P.I.B., generando el 30,8% de nuestro empleo, dependiendo con intensidad de cinco mercados emisores ya consolidados (82,26% de cuota de mercado) como son el nacional, el Reino Unido, Alemania, Francia e Italia. El resto está compuesto por países europeos y del Este teniendo un valor residual los mercados “overseas” (EE.U.U., Canadá…)
Los mercados emisores a los caules vamos a dirigir nuestras estrategias son:
Mercados consolidados:
•Nacional •Reino Unido •Alemania •Francia •Italia
82,26%
Mercados en desarrollo:
•Suiza •Dinamarca •Bélgica •Austria •Irlanda
•Países Bajos •Portugal •Noruega •Suecia •Finlandia
11,82%
Mercados incipientes:
•Rusia •Polonia •Israel •Bulgaria •República Checa •Ucrania 1,14%
Mercados Overseas:
•Canadá •EEUU
Residual
En 2011, 12.312.907 de turistas visitaron las Islas de los cuales un 19% correspondió a turismo nacional y un 81% a turismo extranjero dejando unos gastos en nuestra Comunidad de 10.894.334.844 €. Nuestros principales mercados turísticos por número de turistas que reciben las Islas son: 1. Alemanes : 2. Británicos : 3. Españoles :
3.686.539, 2.956.604, 2.335.997,
29,9% del total de turistas que reciben las Islas 24,0% del total de turistas que reciben las Islas 19,0% del total de turistas que reciben las Islas
NECESIDAD IMPORTANCIA DEL SECTOR TURÍSTICO
'60 '70 '80 '90 Construcción intensa con baja planificación urbanística...
...se inicia una regulación aplicable al sector a mitad de década...
...existe cierta planificación y construcción como si de una industria se tratara...
...proliferación de normativa y creación de la Ley Turística...
... en definitiva, se empleó el proceso inverso, primero se construyó para más tarde intentar regular lo construido.
RESULTADO FALTA DE INVERSIONES EN MODERNIZACIÓN
REDUCCIÓN GENERAL DE LA CALIDAD Y DE LA IMAGEN
DETERIORO DEL ENTORNO Y MASIFICACIÓN
? CUESTIÓN ¿Cómo adaptar a la normativa actual a edificios que no se construyeron para darle cumplimiento?
NECESIDAD PLANIFICACIÓN Y DESARROLLO
Los modelos turísticos de temporada producen desajustes urbanísticos y sociales entre la actividad residencial y la actividad turística de las zonas donde se ubican.
Estos desajustes pueden provocar una erosión territorial muy importante si no existe una planificación económico – urbanística capaz de establecer techos de población para garantizar la sostenibilidad de los recursos de la zona y preservar las necesidades básicas de la población residente.
El modelo turístico de masas, exige una concentración de negocio y un consumo de recursos muy elevado durante un periodo corto de tiempo.
Para mantener este modelo se han garantizar los flujos turísticos de temporada. La aparición de nuevos destinos turísticos con modelos similares al nuestro nos demuestra que esto no es posible.
La estrategia del abaratamiento económico de la oferta para garantizar la ocupación implica un ajuste muy importante de los márgenes de negocio, disminuye la capacidad de reinversión, una pérdida progresiva de calidad de la oferta y finalmente, un aumento de la obsolescencia de los establecimientos.
El resultado final ha sido una pérdida de competitividad respecto a otros países como Turquía, Grecia, Croacia o Marruecos al disponer estos de una planta turística de MAYOR CALIDAD (más moderna) y de MAYOR RENTABILIDAD (estructura de costes y márgenes de beneficio más atractivos).
Mantener esta situación durante más tiempo, llevará a la destrucción parcial del tejido empresarial del sector turístico y una pérdida de la gestión y control de la actividad al tener que depender, de manera excesiva, de los intermediarios internacionales capaces de garantizar una mínima ocupación por un precio cada vez menor.
NECESIDAD LA HERENCIA DEL PASADO
Un modelo que prime la calidad de la oferta y el tiempo de duración sobre la cantidad. Un modelo de negocio más sostenible con su entorno y que permita un mejor equilibrio económico y social con el tejido residencial.
Construir este nuevo modelo exige una estrategia conjunta público – privada dirigida a:
1. Prestar más atención al concepto de turista exigente y más interesado en buscar EXPERIENCIAS ENRIQUECEDORAS.
2. Desarrollar MODELOS INNOVADORES, creativos, competitivos, modernos, flexibles y sostenibles que ATRAIGAN LA INVERSIÓN en el sector turístico para la RECONVERSIÓN DE UN MODELO que ha quedado obsoleto y la DINAMICEN los recursos turísticos de las Islas Baleares.
3. Abordar el problema de la ESTACIONALIDAD aprovechando los valores de una OFERTA TURÍSTICA DIFERENCIADA dando cabida a NUEVAS FÓRMULAS DE EXPLOTACIÓN en la que la CREATIVIDAD Y LA CALIDAD marquen la diferencia respecto a otros destinos turísticos.
Para ganar los retos del futuro es necesario disponer de un marco jurídico y legal que incentive la inversión, tanto pública como privada, con la finalidad de consolidar un profundo proceso de transformación tanto de las empresas turísticas como de sus establecimientos.
La nueva Ley General de Turismo de Baleares es la hoja de ruta de la comunidad en materia turística para los próximos 20 años. En su articulado se recogen medidas para eliminar las trabas administrativas, regular la reconversión de los establecimientos obsoletos y mejorar la competitividad del sector para así impulsar la recuperación económica de Baleares.
El principal objetivo de esta Ley es consolidar el archipiélago como destino turístico de referencia a nivel internacional a través de una oferta turística de calidad y diversificada.
NECESIDAD LOS RETOS DEL FUTURO
El objeto de la Ley es la ordenación, la planificación, la promoción, el fomento y la disciplina del turismo y la calidad en la prestación de servicios turísticos de las Islas Baleares.
ORDENAR LA OFERTA TURÍSTICA. Plan Integral Estratégico de Turismo, los Planes de intervención en ámbitos turísticos (PIAT), los planes de revalorización integral de zonas turísticas maduras (PRI) y los Planes de Desarrollo Turístico Insulares y Municipales.
DECLARAR PROYECTOS SINGULARES. Declaraciones de interés turístico autonómico, insular y municipal, así como las declaraciones de municipios turísticos.
ELIMINAR TRABAS ADMINISTRATIVAS. Conseguir seguridad jurídica, obligando a las relaciones interadministrativas, la creación de la ventanilla única, afianzamiento de la declaración responsable y la comunicación previa, así como la posibilidad de informes de viabilidad.
AFIANZAR DE LA RELACIÓN PÚBLICO-PRIVADO. Crear el Consejo Asesor del Turismo, la Comisión Interdepartamental de Turismo y la Mesa Municipal de Turismo.
REGULAR NUEVOS ALOJAMIENTOS. Empresas turístico – residenciales, establecimientos turísticos coparticipados, explotación conjunta, comercialización de estancias turísticas en viviendas, nuevas figuras de no alojamiento como los clubes de playa, los centros turísticos de recreo, deportivo, turismo activo, etc.
FOMENTAR LA ESPECIALIZACIÓN. Tematización e incorporación de aspectos competitivos en la aplicación de los principios de uso exclusivo y unidad de explotación. Fomento de la conversión o creación de establecimientos de máxima categoría.
RECONOCER LA MARCA TURÍSTICA DE MALLORCA, MENORCA, IBIZA Y FORMENTERA. Reposicionamiento mediante la creación, coordinación, modernización y diversificación del producto turístico.
IMPULSAR LA COMPETITIVIDAD EN EL ÁMBITO DE TURISMO RURAL. Posibilidad de uso turístico en todo tipo de suelo rústico y edificios catalogados, con lo que se fomenta la conservación del patrimonio.
FOMENTAR UNA ESTRATEGIA DE CALIDAD TURÍSTICA. Planes de calidad y modernización permanente, aumento medio de la categoría de los establecimientos, plazo de regularización de plazas turísticas.
FOMENTAR LA DESESTACIONALIZACIÓN. Creación de producto, programas de desarrollo e incorporación por parte de las administraciones de líneas de ayuda y medidas normativas de gestión liquidación y recaudación para aquellas empresas turísticas abiertas más de seis meses al año.
APOSTAR POR LA FORMACIÓN Y LA INNOVACIÓN. Formación para el empleo, planes de educación con incorporación del hecho turístico y el fomento a la modernización tecnológica.
FOMENTAR E IMPULSAR LA INVERSIÓN EN ZONAS TURÍSTICAS. Rehabilitación integral y cambio de uso, inversiones en las zonas turísticas provenientes del Consorcio de la Bolsa de Plazas, cesiones realizadas a los municipios por parte de la inversión privada, etc.
OPORTUNIDAD PRINCIPIOS GENERALES DE LA LEY 8/2012
DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA Lo que proponemos es una METODOLOGÍA de trabajo aplicable a cualquier tipo de establecimiento o empresa turística para desarrollar propuestas viables desde situaciones reales. Una metodología que no persigue ni resultados predeterminados ni actuaciones singulares sino satisfacer las necesidades reales de cada cliente, prestando especial atención a la viabilidad económica – financiera y retorno de la inversión. Esta metodología nos permite simular situaciones que si bien no responden a ningún caso concreto se basan en hipótesis sobre tipologías representativas y así poder definir el resto de las condiciones técnicas, administrativas, financieras y de viabilidad económica. Método para la valoración de la necesidad: A. Análisis estadístico y tipológico de la planta hotelera: grupo, categoría, tamaño y antigüedad. Base de datos de la Consellería de Turismo elaborada en marzo de 2.011 como resultado de la presentación de autoevaluación en cumplimiento del Decreto 20/2011 sobre 1300 establecimientos. Determinar tipologías representativas. B. Comprobación del estado de conservación. Trabajo de campo. Estudio visual del estado de conservación por muestreo realizado en 16 municipios costeros. Elaboración de ficha informativa para toma de datos de más de 70 ejemplos. Consulta catastro y normativa urbanística. Diagnostico tipológico del estado de conservación. Método para la valoración de la oportunidad: C. Estudio de la Ley 8/2012 Clasificación simplificada y de fácil manejo de las afecciones, obligaciones y actuaciones de la Ley en función de su situación actual y/o de su estrategia de futuro. Clasificación del grado de adecuación de cada tipología representativa a la nueva Ley desde el tipo de empresa turística, tipo de establecimiento, Servicios secundarios y/o complementarios, reconversión, cambio de uso y regularización de plazas turísticas. Clasificación de exigencias y tipos de actuaciones, en caso de adecuación y/o transformación. Ejemplos: Desarrollo de ejemplos prácticos sobre las tipologías más representativas.
PROPUESTA DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA
SITUACIÓN MUNDIAL
SITUACIÓN LOCAL NECESIDAD DE ACTUACION
€
ADMINISTRACION
€
EMPRESARIOS
LEY 8/2012
TRANSFORMACION DE LA PLANTA HOTELERA
ANALISIS DE LA LEY
TRABAJO DE CAMPO
ACTUACIONES
TIPOLOGIAS
EJEMPLO 1
EJEMPLO 2
EJEMPLO 3
EJEMPLO 4
EJEMPLO 5
EJEMPLO 6
Transformación estética exterior y saneamiento de espacios anexos
Transformación de bajos comerciales
Modernización y aumento de categoría (gran escala)
Cambio de uso
Eficiencia energética
Modernización y aumento de categoría (pequeña escala)
EJEMPLO ...
CONCLUSIONES
ADMINISTRATIVAS
TECNICAS
FINANCIERAS
BENEFICIOS INDIRECTOS
BENEFICIOS DIRECTOS
MEJORA CALIDAD
RETORNO INVERSION
MEJORA IMAGEN
PRODUCTO ¡ATRACTIVO!
MEJORA ENTORNO
DIFUSION
INCREMENTO FACTURACION
REDUCCION COSTES
PROYECTOS HOTELEROS
JORNADAS
COLABORACION ADMINISTRACION PUBLICA
INFORMES ESTUDIO Y ANALISIS
CONFERENCIAS
REGLAMENTO PROPUESTA
...
... TRAMITACION
EJECUCION
...
PROPUESTA ESQUEMA DE TRABAJO.
ESTRATEGIA Análisis estadístico
ANDRATX
CALVIA
POBLACION: 11.919 hab
POBLACION: 52.421 hab
EXTENSION: 81 km²
EXTENSION: 145 km²
COSTA: 49.376 m
COSTA: 54.044 m
CASA DE HUESPEDES FONDA C. de VACACIONES**
ESTABLECI MIENTOS
PLAZAS
ESTABLECI MIENTOS
3.128
12
54.195
230
ĊĈĐ ĊBDĈĐ ÇBČEĐ ĈBČEĊ 9.424 440 10.114 19.491 1.725 278 32.048 2.149 9.316 36 11.501 72 371 95 538 86 180 386 652 32 -
3 22 27 14 66 3 37 57 10 4 111 5 19 1 25 1 6 3 10 2 4 10 16 2 -
HOTEL
2 1 3 1 4 1 6 2 2 -
HOTEL APARTAMENTO
Ǽ ÇÇĎ EÐ Ǽ 544 330 1.703 109 2.142 414 414 28 28 -
APARTAMENTO
PLAZAS
HOSTAL
TOTAL ***** GL ***** **** *** ** * TOTAL ***** **** *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL
CALVIA
1 1 -
HOSTAL RESID.
HOSTAL RESID.
HOSTAL
HOTEL APARTAMENTO
HOTEL
APARTAMENTO
ANDRATX
TOTAL ***** GL ***** **** *** ** * TOTAL ***** **** *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL
CASA DE HUESPEDES FONDA C. de VACACIONES**
PALMA
LLUCMAJOR
POBLACION: 405.318 hab
POBLACION: 36.959 hab
EXTENSION: 209 km²
EXTENSION: 327 km²
COSTA: m
COSTA: m
CASA DE HUESPEDES FONDA C. de VACACIONES**
ESTABLECI MIENTOS
Ĩ I Ė ĶĖ Ĭ
ĜĬ İ Ė ĘI ĜFH MIENTOS
40.733
204
12.539
44
Ǽ DÇĐ ÐĐĊ ĊDĎ 1.776 637 627 10.658 18.149 1.738 615 32.424 2.046 1.880 355 4.281 319 185 504 239 494 852 1.585 151 12 -
5 6 5 16 2 3 42 61 13 8 129 4 6 3 13 3 5 8 2 10 21 33 4 1 -
HOTEL APARTAMENTO
HOTEL
APARTAMENTO
PLAZAS
HOSTAL
TOTAL ***** GL ***** **** *** ** * TOTAL ***** **** *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL
LLUCMAJOR
HOSTAL RESID.
HOSTAL RESID.
HOSTAL
HOTEL APARTAMENTO
HOTEL
APARTAMENTO
PALMA
TOTAL ***** GL ***** **** *** ** * TOTAL ***** **** *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL
CASA DE HUESPEDES FONDA C. de VACACIONES**
EĊĎ Ǽ Ǽ ĈČĆ 1.056 300 1.004 6.683 1.969 9.956 164 346 510 161 161 80 96 176 20 660
1 1 2 1 2 20 8 31 1 1 2 3 3 2 2 4 1 1
SES SALINES
SANTANYI
POBLACION: 5.272 hab
POBLACION: 13.095 hab
EXTENSION: 39 km²
EXTENSION: 125 km²
COSTA: m
COSTA: m
CASA DE HUESPEDES FONDA C. de VACACIONES**
28
Ǽ ĈĆÐ ĐČ ĈEE 379 1.789 1.359 3.148 156 156 15 79 94 54 54 -
3 2 5 10 6 6 12 1 1 1 3 4 1 1 -
APARTAMENTO
3.831
HOTEL
ĜĬ İ Ė ĘI ĜFH MIENTOS
HOTEL APARTAMENTO
Ĩ I Ė ĶĖ Ĭ
HOSTAL
TOTAL ***** GL ***** **** *** ** * TOTAL ***** **** *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL
SANTANYI
HOSTAL RESID.
HOSTAL RESID.
HOSTAL
HOTEL APARTAMENTO
HOTEL
APARTAMENTO
SES SALINES
TOTAL ***** GL ***** **** *** ** * TOTAL ***** **** *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL
CASA DE HUESPEDES FONDA C. de VACACIONES**
PLAZAS
ESTABLECI MIENTOS
16.381
101
Ǽ ĈBÇČĊ ČBĈĎĊ ČĊÐ 3.824 759 1.206 2.910 244 76 5.195 94 1.164 5.096 15 6.369 274 195 469 119 255 374 80 70 -
9 18 11 38 1 6 11 3 1 22 1 3 10 1 15 5 5 10 5 6 11 3 2 -
FELANITX
MANACOR
POBLACION: 18.482 hab
POBLACION: 40.873 hab
EXTENSION: 170 km²
EXTENSION: 260 km²
COSTA: m
COSTA: m
CASA DE HUESPEDES FONDA C. de VACACIONES**
ĜĬ İ Ė ĘI ĜFH MIENTOS
PLAZAS
ESTABLECI MIENTOS
5.813
41
13.781
40
HOTEL
3 13 10 26 2 5 2 1 10 1 1 2 1 1 2 2 -
HOTEL APARTAMENTO
Ǽ DÇE ĈBČČĎ ČEĆ 2.065 884 1.612 152 48 2.696 606 336 942 35 35 75 75 -
APARTAMENTO
Ĩ I Ė ĶĖ Ĭ
HOSTAL
TOTAL ***** GL ***** **** *** ** * TOTAL ***** **** *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL
MANACOR
HOSTAL RESID.
HOSTAL RESID.
HOSTAL
HOTEL APARTAMENTO
HOTEL
APARTAMENTO
FELANITX
TOTAL ***** GL ***** **** *** ** * TOTAL ***** **** *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL
CASA DE HUESPEDES FONDA C. de VACACIONES**
Ǽ ĈČĊ ÇĊĊ EĆĈ 1.457 695 5.577 41 222 6.535 2.957 2.612 5.569 46 111 157 63 -
3 4 4 11 2 15 1 1 19 2 4 6 1 1 2 2 -
SON SERVERA
SANT LLORENÇ
POBLACION: 12.195 hab
POBLACION: 8.963 hab
EXTENSION: 43 km²
EXTENSION: 82 km²
COSTA: m
COSTA: m
CASA DE HUESPEDES FONDA C. de VACACIONES**
ĜĬ İ Ė ĘI ĜFH MIENTOS
PLAZAS
ESTABLECI MIENTOS
9.821
67
23.877
80
HOTEL
6 5 18 29 3 10 4 2 19 5 4 9 1 1 2 3 4 7 1 -
HOTEL APARTAMENTO
Ǽ ĈBĆČE DĊĆ ÐĐĆ 2.429 894 1.813 550 346 3.603 1.929 1.276 3.205 80 49 129 266 169 435 20 -
APARTAMENTO
Ĩ I Ė ĶĖ Ĭ
HOSTAL
TOTAL ***** GL ***** **** *** ** * TOTAL ***** **** *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL
SANT LLORENÇ
HOSTAL RESID.
HOSTAL RESID.
HOSTAL
HOTEL APARTAMENTO
HOTEL
APARTAMENTO
SON SERVERA
TOTAL ***** GL ***** **** *** ** * TOTAL ***** **** *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL
CASA DE HUESPEDES FONDA C. de VACACIONES**
ĈÐÇ ĎEĆ ČČE ĊĊĊ 1.436 1.042 6.754 2.440 330 175 10.741 5.755 5.589 11.344 94 94 67 79 146 116 -
1 7 4 3 15 3 18 11 1 1 34 11 11 22 2 2 2 2 4 3 -
CAPDEPERA
SANTA MARGALIDA
POBLACION: 11.858 hab
POBLACION: 11.718 hab
EXTENSION: 55 km²
EXTENSION: 87 km²
COSTA: m
COSTA: m
CASA DE HUESPEDES FONDA C. de VACACIONES**
ĜĬ İ Ė ĘI ĜFH MIENTOS
PLAZAS
ESTABLECI MIENTOS
16.164
100
12.919
54
Ǽ ĈBČÇĈ DĐÐ ĎĈČ 2.431 437 3.442 3.822 322 281 8.304 64 2.524 1.696 106 4.390 22 279 487 788 83 100 183 68 -
8 11 11 30 2 13 17 2 5 39 1 5 6 2 14 1 4 6 11 2 3 5 1 -
HOTEL APARTAMENTO
HOTEL
APARTAMENTO
Ĩ I Ė ĶĖ Ĭ
HOSTAL
TOTAL ***** GL ***** **** *** ** * TOTAL ***** **** *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL
S.MARGALIDA
HOSTAL RESID.
HOSTAL RESID.
HOSTAL
HOTEL APARTAMENTO
HOTEL
APARTAMENTO
CAPDEPERA
TOTAL ***** GL ***** **** *** ** * TOTAL ***** **** *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL
CASA DE HUESPEDES FONDA C. de VACACIONES**
Ǽ Ǽ ČÐD ČĐĆ 555 875 5.857 154 276 7.162 4.212 647 4.859 142 68 69 279 64 64 -
6 5 11 2 18 1 2 23 10 5 15 1 1 1 3 2 2 -
MURO
ALCUDIA
POBLACION: 6.970 hab
POBLACION: 19.243 hab
EXTENSION: 59 km²
EXTENSION: 60 km²
COSTA: m
COSTA: m
CASA DE HUESPEDES FONDA C. de VACACIONES**
ĜĬ İ Ė ĘI ĜFH MIENTOS
PLAZAS
ESTABLECI MIENTOS
13.380
31
23.080
64
HOTEL
5 1 6 1 5 3 9 1 9 6 16 -
HOTEL APARTAMENTO
Ǽ ĐČĆ ÐÇ Ǽ 804 268 2.657 817 3.742 272 4.968 3.594 8.834 -
APARTAMENTO
Ĩ I Ė ĶĖ Ĭ
HOSTAL
TOTAL ***** GL ***** **** *** ** * TOTAL ***** **** *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL
ALCUDIA
-
HOSTAL RESID.
HOSTAL RESID.
HOSTAL
HOTEL APARTAMENTO
HOTEL
APARTAMENTO
MURO
TOTAL ***** GL ***** **** *** ** * TOTAL ***** **** *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL
CASA DE HUESPEDES FONDA C. de VACACIONES**
Ǽ ÇBDĈE ČBDÇČ ČĐĊ 7.334 1.390 7.205 8.595 2.668 3.698 615 6.981 76 76 39 55 94 -
4 16 5 25 3 14 17 8 9 1 18 2 2 1 1 2 -
POLLENÇA
SOLLER
POBLACION: 16.114 hab
POBLACION: 14.148 hab
EXTENSION: 152 km²
EXTENSION: 43 km²
COSTA: m
COSTA: m
CASA DE HUESPEDES FONDA C. de VACACIONES**
ĜĬ İ Ė ĘI ĜFH MIENTOS
PLAZAS
ESTABLECI MIENTOS
6.810
60
2.461
20
HOTEL
12 9 8 29 2 3 8 2 1 16 4 3 7 3 1 4 2 2 4 -
HOTEL APARTAMENTO
Ǽ ĈBČÐÇ DĎÇ ĊDD 2.203 283 470 1.651 190 47 2.641 849 721 1.570 127 60 187 122 87 209 -
APARTAMENTO
Ĩ I Ė ĶĖ Ĭ
HOSTAL
TOTAL ***** GL ***** **** *** ** * TOTAL ***** **** *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL
SOLLER
HOSTAL RESID.
HOSTAL RESID.
HOSTAL
HOTEL APARTAMENTO
HOTEL
APARTAMENTO
POLLENSA
TOTAL ***** GL ***** **** *** ** * TOTAL ***** **** *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL *** ** * TOTAL
CASA DE HUESPEDES FONDA C. de VACACIONES**
Ǽ ÐČ Ǽ ĈĆ 92 74 182 1.005 601 63 1.925 208 208 171 171 50 50 15 -
1 1 2 1 3 4 5 1 14 1 1 1 1 1 1 1 -
Port de Pollença
Port de Sóller Port d´Alcúdia Platja de Muro
Can Picafort
Cala Rajada
Peguera
Port d´Andratx
Cala Millor
Platja de Palma
Palmanova Camp de Mar
Porto Cristo Magaluf Santa Ponça
Arenal de Llucmajor
Porto Colom Cala Ferrera Cala D`Or Colònia de Sant Jordi
ANDRATX
CALVIA
PALMA
LLUCMAJOR
SES SALINES
SANTANYI
FELANITX
HOTEL
APARTAMENTO
Plazas/ establec. 446 / 2
317 / 3 3.517 / 22
547 / 5
108 / 3
1.423 / 9
549 / 3
13.974 / 123
98 / 1
4.297 / 27
873 / 6
72 / 2
2.163 / 18
1.226 / 13
1.293 / 14
356 / 5
199 / 5
238 / 11
290 / 10
9.424 / 66
1.776 / 16
3.824 / 38
2.065 / 26
6.120 / 101 37.809 / 319 637 / 2
***** ****
5.264 / 18 50.396 / 151
330 / 1 1.703 / 4
440 / 3 10.114 / 37
627 / 3 10.658 / 42
300 / 1 1.004 / 2
1.789 / 6
759 / 1 1.206 / 6
***
75.786 / 261
109 / 1
19.491 / 57
18.149 / 61
6.683 / 20
1.359 / 6
2.910 / 11
**
8.016 / 52
1.725 / 10
1.738 / 13
1.969 / 8
*
2.427 / 27
278 / 4
615 / 8
***** **** ***
71
1.773 / 33
TOTAL RESID.
*** **
3.682 / 63 379 / 5 1.528 / 33
*
2.218 / 55
HOSTAL
TOTAL
CASA DE HUESPEDES FONDA C. de VACACIONES**
TOTAL
4.125 / 477 / 170 / 660 /
414 / 2
7
*
***
2.142 /
6
85
**
* TOTAL
1.056 / 2
379 / 10
637 / 2
32.048 /
111
32.424 /
129
9.956 /
31
3.148 /
12
3
HOSTAL
**
136.625 / 430 / 32.561 / 36.679 / 1.357 /
106 / 2 70.703 / 165 236 / 3 1.673 / 27
HOTEL
120 / 1
TOTAL
491
544 / 3
936 / 1
***** GL
TOTAL APARTAMENTO
1.437 / 5 16.278 / 90
93
414 / 2
0/0 28 / 1 28 / 1
16
48 / 1
5.195 / 94 / 1.164 / 5.096 / 15 /
22
2.696 / 10
1
164 / 1 346 / 1
11.501 / 25 72 / 1 371 / 6
4.281 / 13
510 / 2
156 / 1
6.369 / 15
95 / 3
319 / 3 185 / 5
161 / 3
15 / 1 79 / 3
274 / 5 195 / 5
538 / 10 86 / 2 180 / 4
504 / 8 239 / 2 494 / 10
94 / 4 54 / 1
469 / 10
35 / 1 35 / 1
386 / 10
852 / 21
119 / 5 255 / 6
75 / 2
652 / 16 32 / 2
1.585 / 33 151 / 4 12 / 1
5
3.128 / 12
152 / 2
76 / 1
2.046 / 4 1.880 / 6 355 / 3
1
260.582 / 1.176
244 / 3
2.149 / 5 9.316 / 19 36 / 1
54.195 / 230
40.733 / 204
161 / 3
156 / 1
884 / 2 1.612 / 5
80 / 2 96 / 2 176 / 4
54 / 1
20 / 1 660 / 1 12.539 / 44
3.831 / 28
3
606 / 1
10 1
374 / 11 80 / 3 70 / 2
16.381 / 101
336 / 1 942 / 2
75 / 2
5.813 / 41
Plazas/ establec. ANDRATX
CALVIA
PALMA
LLUCMAJOR
SES SALINES
SANTANYI
FELANITX
anteriores 30s 40s 50s 60s 70s 80s 90s 00s 10s
ANDRATX
CALVIA
1 2 1 5 2 1
1 18 76 47 43 33 9 3
PALMA
LLUCMAJOR
2 2 20 87 52 16 7 16 2
SES SALINES
1 32 7 2 2 -
SANTANYI
1 12 3 6 4 2 -
FELANITX
1 2 30 15 20 26 7 -
MANACOR
1 7 6 8 15 2 2
SON SERVERA
1 15 7 4 11 2 -
SANT LLORENÇ
1 20 8 22 13 3 -
CAPDEPERA SANTA MARGALIDA
1 20 11 12 23 10 3
7 32 16 20 21 3 1
1 14 10 8 10 6 -
MURO
ALCUDIA
1 5 5 16 4 -
POLLENSA
1 5 13 16 24 4 1
SOLLER
1 5 3 2 18 9 6 -
TOTAL
1 8 6 4 3 -
2 4 4 69 361 206 200 217 81 13
TOTAL
anteriores 30s 40s 50s 60s 70s 80s 90s 00s 10s
1.157
APARTAMENTO
HOTEL
***** anteriores 30s 40s 50s 60s 70s 80s 90s 00s 10s
2 1 2 -
5 34 42 11 -
9 53 53 4 1
2 4 71 19 5 -
****
3 3 1 5 4 2
1 3 15 52 37 10 12 17 2
antiguos
80s 90s
modernos
-
****
7
108
****
-
7
22
-
19
3
6 16 3 1 -
****
3 -
***
6 1 6 35 21 2
**
1 11 8 7 41 11 5
12
2 1 1 2 1
1 28
CAPDEPERA
20
9
6
*
50
48
106
90
1.029 / 6
690 / 7
433 / 4
530 / 5
229 / 4
578 / 11
285 / 6
901 / 4
870 / 18
333 / 3
612 / 11
270 / 5
1.457 / 11
2.429 / 29
695 / 2
894 / 3
5.577 / 15
1.241 / 8
1.436 / 15
2.431 / 30
555 / 11
1.042 / 3 6.754 / 18
437 / 2 3.442 / 13
875 / 2
3
1
1
16
5
5
-
13
MURO
ALCUDIA
POLLENSA
SOLLER
720 / 5
4.519 / 4
1.284 / 12
84 / 1
2.542 / 16
564 / 9
273 / 5
355 / 8
10 / 1
7.334 / 25
2.203 / 29
92 / 2
283 / 2 470 / 3
74 / 1 182 / 3
804 / 6 268 / 1 2.657 / 5
2.440 / 11
3.822 / 17
5.857 / 18
1.651 / 8
1.005 / 4
330 / 1
322 / 2
154 / 1
190 / 2
601 / 5
222 / 1
346 / 2
175 / 1
281 / 5
276 / 2
47 / 1
63 / 1
6.535 /
3.603 /
10.741 /
2.957 / 2 2.612 / 4
1.929 / 5 1.276 / 4
5.755 / 11 5.589 / 11
5.569 / 6
3.205 / 9
11.344 / 22
46 / 1 111 / 1
80 / 1
157 / 2
129 / 2
0/0 63 / 2
94 / 2
49 / 1
8.304 / 64 / 1 2.524 / 5 1.696 / 6
39
106 / 2 4.390 / 14 22 / 1 279 / 4
7.162 /
23
4.212 / 10 647 / 5
4.859 / 15 142 / 1 68 / 1
487 / 6
69 / 1
94 / 2
788 / 11
279 / 3
266 / 3
67 / 2
169 / 4
79 / 2
83 / 2 100 / 3
64 / 2
435 / 7 20 / 1
146 / 4 116 / 3
183 / 5
64 / 2
817 / 3
1.390 / 3 7.205 / 14
82 / 1
550 / 4
34
3.742 / 272 / 1 4.968 / 9 3.594 / 6
8.595 /
8.834 / 16
6.981 / 18
9
17
2.668 / 8 3.698 / 9 615 / 1
2.641 /
16
1.925 / 14
849 / 4 721 / 3
208 / 1
1.570 / 7
208 / 1
MANACOR
9.821 / 67 SON SERVERA
23.877 / 80 SANT LLORENÇ
16.164 / 100 CAPDEPERA
12.919 / 54 S.MARGALIDA
8 39 10 1 -
1 1 6 48 19 4 1 -
Hostal
Hostal Res.
1
57
75 20,0%
1
1
5
3
-
-
-
P o r n ú m e r o d e establecimientos, los hoteles suman el 43% del total de establecimientos construidos de los cuales el 80% son de 3 y 4 estrellas, los edificios de apartamentos turísticos el 27% de los cuales el 70% son de 1 y 2 llaves, los hoteles apartamentos el 17% de los cuales el 90% son de 3 y 4 estrellas y el resto del 13% lo forman las pensiones, hostales, residencias. El hotel de 3 estrellas es tipología más repetida, suma el 22% del total de establecimientos y albergan el 30% de las plazas turísticas. Por número de plazas, los hoteles albergan el 54% del total de plazas, de las cuales el 87% están situadas en categorías de 3 y 4 estrellas, l o s e d i f i c i o s d e apartamentos turísticos el 15%, de las cuales el 80% están en categorías de 2 y 3 llaves, los hoteles apartamentos el 27%, de las cuales el 97% están en categorías de 3 y 4 estrellas y el resto del 4% lo forman
127 / 3 76 / 2 0/0
0/0
60 / 1 187 / 4
171 / 1
76 / 2 39 / 1
122 / 2
50 / 1
55 / 1
87 / 2
94 / 2
209 / 4
171 / 1
50 / 1 15 / 1
68 / 1
13.781 / 40
TODAS
1,2%
1.813 / 10
19
HOSTAL RES.
TODAS
18,4%
41 / 1 19
*
25 226
184 / 1 123 / 3
HOSTAL
207
2,5%
S.MARGALIDA
1 1 -
**
2
12,1%
11
*
100,00%
BAJAS
**
24,1%
136
4,7%
SANT LLORENÇ
247
76
23
53
SON SERVERA
1 6 33 10 2 -
*****
***
272
6,3%
6
MANACOR
5
41
71 2
***
10,8%
5
*
MEDIAS
*****
122 3
**
1 1 22 132 91 6 6 1 -
ALTAS
*****
1128
HOTEL APARTAMENTO
***
0,17% 0,35% 0,35% 5,96% 31,20% 17,80% 17,29% 18,76% 7,00% 1,12%
13.380 / 31 MURO
23.080 / 64
6.810 / 60
ALCUDIA
POLLENSA
2.461 / 20 SOLLER
La establecimientos de categoría baja, es decir, 1 y 2 estrellas, 1 y 2 llaves y las pensiones, hostales, residencias suman el 42% del total y albergan el 16% de las plazas turísticas, los de categoría media, es decir, 3 estrellas y 3 llaves, suman el 37% y albergan el 50% de las plazas y los de categoría alta, es decir 4 y 5 estrellas, suman el 21% y albergan el 34% de las plazas turísticas.
ESTRATEGIA Trabajo de campo
Ficha de Toma de Datos: Establecimiento (1) Categoría turística (2) Antigüedad/ Reforma (3) Explotador Situación (4) Temporalidad
Port de Sóller: 1 Port d´Alcúdia: 3
Entorno (5) Zonificación (6) Accesos Tipología (7) Aislada/ Adosada (8) Sup. Construída (9) Nº Hab Nº Plantas (10) Orientación hab
Cala Rajada: 6
Construcción (11) Fachada (12) Cubierta (13) Carpintería Calidad arquitectónica (14) (15) (16) (17)
Valores arq. Composición orig. Añadidos Bajos comerciales
Camp de Mar: 3
Port d´Andratx: 3
Palmanova: 2
Platja de Palma: 8
Peguera: 4
Porto Cristo: 3 Magaluf: 3
Santa Ponça: 3
Arenal de Llucmajor: 7
Zonas complementarias (18) Zonas verdes Piscina Spa Aparcamiento Z. deportivas Salas de convenciones
Porto Colom: 6 Cala Ferrera:1
Colònia de Sant Jordi: 1
Instalaciones (19) Gas canalizado (20) Depósitos combustibles visib (21) Climatización Calefacción (22) Fontanería/ACS Colectores solares térmicos Alumbrado zonas comunes Centro de transformación propio Paneles solares fotovoltaicos
Plano de muestreo, por zona túristica con indicación de número de muestras
Infracciones Nor. Municipal Nor. Supramunicipal Turísticas Impacto ambiental (23) Impacto visual (24) Impacto paisajístico
Leyenda: (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14)
(15) (16) (17) (18) (19) (20) (21) (22) (23) (24)
¿Es Hotel, Apartamentos turísticos, un Hotel rural…? En la página www.hotelopia.es, encontraréis el año de construcción y el de reforma. En el excel que tenemos colgado en: X:\03 proyectos\12007 - transformacion de edificios\fichas tenéis una lista con hoteles y la cadena a la que pertenecen. ¿El Hotel está abierto todo el año o es de temporada? ¿En qué zona urbanísitica se encuentra? Residencial, Turístico, Rústico… Si podéis, por favor, consultad la normativa municipal correspondiente ¿Tiene acceso petonal, rodado, por barco? ¿Es un edificio aislado o entre medianeras? Para saber la superficie construída, basta consultar en http://www.sedecatastro.gob.es/, la página de la Oficina virtual del catastro. Allí os aparecerá la superficie construídad e l inmueble. En la página www.hotelopia.es La orientación principal de las habitaciones. ¿Cuál es, a simple vista, la composición constructiva de las fachadas? ¿La cubierta es plana, inclinada, transitable…? ¿De qué material es la carpintería principal del edificio? ¿Qué valoración le dais al edificio como elemento arquitectónico? Rojo= Mala Azul= Regular Verde= Buena ¿El edificio se mantiene fiel a lo que debió ser el proyecto original? ¿Se han cerrado balcones?, Sobretodo nos referimos a los cambios en fachadas ¿Se han hecho añadido construcciones, volúmenes, piscinas? ¿Hay bajos comerciales que den a la vía pública? ¿Si es así, en qué estado se encuentran? ¿El hotel cuenta con zonas verdes, piscina, Spa, Aparcamiento, Zonas deportivas, salas de convenciones? Por ahora sólo los que estén en Palma. Comprobar si tiene acometida de gas canalizado ¿Tiene a simple vista depósitos de combustibles? ¿Tiene aire acondicionado? ¿Mediante elementos visibles a simple vista? Es importante que aquí indiquéis el tipo y si están en fachada. ¿Cuál es el combustible de la caldera utilizado para calentar el agua? Nos referimos básicamente al tamaño del edificio y el impacto visual que tiene sobre el observador Puede ser que a pesar de ser un gran hotel, se haya integrado bien en el paisaje. Como ejemplo, diremos que el Hotel de Coderch en Illetas, tiene un gran impacto visual, pero un menor impacto paisajístico, pues hay un correcto tratamiento de las zonas verdes y queda parcialmente oculto desde la calle. Otro ejemplo podría ser un gran Hotel, es decir, gran impacto visual, dentro de una zona turística muy densa, entonces su impacto paisajístico podría ser menor.
FICHAS DE TRABAJO DE CAMPO
FICHA EJEMPLO
EVOLUCIÓN Y DESARROLLO TIPOLÓGICO Durante los años 60 y 70, se construyen el 80% de los hoteles como respuesta a un modelo turístico orientado a una demanda masiva de sol y playa. La oferta turística se basa en un producto exclusivamente de alojamiento sin oferta complementaria. Durante estos años se construyen el 90% de los hoteles de 1,2 y 3 estrellas, Hostales y Hostales – Residencias que suman el 45% del total de los establecimientos de alojamiento turístico existentes en la actualidad. Estas tipologías se dejan de utilizar a finales de los años 70. Durante esta época sólo el 10% de los establecimientos tenían categoría superior a 3 estrellas o 3 llaves. Durante los años 80 y 90, se construyen el 90% de los apartamentos turísticos como respuesta a un modelo turístico orientado a una demanda masiva de poder adquisitivo más bajo que sobre todo busca ocio y diversión. Se trata de una tipología de categoría no superior a 3 llaves y permite reducir los costes del servicio e incrementar notablemente la capacidad de ocupación. Estas categorías dejan de desarrollarse a finales de los años 90. A partir de los años 90 y durante la primera década del 2000, se construyen el 80% de los Hoteles – Apartamento, como respuesta a un modelo turístico más familiar, de mayor calidad y que busca sobre todo el relax y el descanso a buen precio. Las categorías más desarrolladas son las de 3 y 4 estrellas. NIVEL DE MODERNIZACION Los establecimientos de alojamiento turístico de categoría baja: 1 y 2 llaves o estrellas, hostales y hostales residencias, se han construido entre los años 60 y 70 y tienen una oferta exclusiva de alojamiento sin servicios complementarios. Esta situación ha dificultado su renovación y modernización. En la actualidad, no pueden satisfacer otro modelo turístico que no sea el de sol y playa. Su modernización pasa necesariamente por una rehabilitación integral. Los establecimientos de alojamiento turístico de categoría media: 3 estrellas o 3 llaves, superior, de tamaño medio (150 plazas) y situados en primera línea o en zonas turísticas orientadas a mercados de alto poder adquisitivo han aumentado de categoría y se han modernizado. El resto, se encuentran en la situación anterior. Pueden aumentar de categoría y modernizarse para mejorar su competitividad o transformarse en destinos temáticos y especializados orientados a captar una demanda más específica. Los establecimientos de alojamiento turístico de categoría superior a los anteriormente indicados han realizado obras de modernización a lo largo del tiempo lo que les ha permitido mantener su nivel de competitividad.
CONCLUSIONES DEL TRABAJO DE CAMPO
ESTRATEGIA Anรกlisis de la Ley 8/2012
CONCLUSIONES DE LA LEY DINAMIZAR LA GESTIÓN Y TRAMITACIÓN ADMINISTRATIVA Eliminar trabas administrativas a. Se acaba con la sobre regulación que desincentivaba la inversión en el sector turístico: la nueva ley aclara y simplifica para dar seguridad jurídica y confianza. b. No es una ley repleta de excepciones. Las únicas que se recogen están avaladas por informes vinculantes de cada una de las administraciones competentes. Dotar a los ayuntamientos de herramientas de control y desarrollo a. Crea herramientas para facilitar y acelerar las actuaciones a realizar en las zonas turísticas, siempre y cuando sea voluntad del Ayuntamiento. b. Los ayuntamientos pueden declarar actuaciones y/o proyectos de interés turístico municipal. c. El informe del Ayuntamiento para el cambio de uso es preceptivo y vinculante. Dotar a los Consells insulares de herramientas de gestión y planificación a. Declaración de actuaciones de interés turístico insular. b. Redacción de su plan de desarrollo turístico para mejorar el destino. c. Necesidad del informe vinculante para proyectos emblemáticos y singulares. MEJORAR LA CALIDAD DE LOS SERVICIOS Y LA MODERNIZACIÓN DE LOS ESTABLECIMEINTOS EXISTENTES Favorecer el aumento de categoría de los establecimientos a 4 y 5 estrellas a. Regula los establecimientos coparticipados (condohoteles) a un mínimo de 3 estrellas superior. b. Limita las empresas turístico-residenciales a establecimientos de 5 estrellas. c. No exige intercambios de plazas en algunos supuestos. d. Permite aumentar la edificabilidad posible hasta un 40% para su modernización. e. No permite nuevos establecimientos de menor categoría de 4 estrellas. Condicionar la actividad al cumplimiento de los planes de calidad y modernización permanente a. Todos los establecimientos turísticos deberán cumplir los Planes de modernización y de calidad b. Los hostales-residencia, pensiones, campings, hoteles de 1 y 2 estrellas y apartamentos de 1 y 2 llaves tendrán un plazo máximo de 4 años. Transcurrido el plazo pasarán a baja temporal. c. Los establecimientos que ofrecen “todo incluido” cumplirán un plan de calidad específico. d. Las estancias turísticas comercializadas en viviendas cumplirán un plan de calidad específico Incentivar la oferta complementaria de calidad a. Se incentiva el gasto en la oferta complementaria al regular el “todo incluido” impidiendo sacar del establecimiento comida y bebida. b. Se regulan actividades turísticas “complementarias” como turismo activo, centros turísticos lúdicos, deportivos, culturales, etc. Proteger y mantener el Patrimonio arquitectónico a. El uso turístico en cualquier edificio catalogado debe tener el informe favorable del Ayuntamiento si la catalogación es municipal. b. Permite que las posesiones ubicadas en cualquier suelo se destinen a turismo rural con el objeto de recuperar patrimonio y diversificar el producto y la oferta. Potenciar la reconversión y cambio de uso a. Los Planes de Rehabilitación Turística Integral (PRI) serán los instrumentos para la mejora de las zonas saturadas o maduras y podrá incluir la Declaración de Interés Autonómico y Turístico. b. Se podrá instar un cambio de uso, previo informe favorable del ayuntamiento. Las autorizaciones estarán condicionadas a la rehabilitación integral del establecimiento afectado. c. Los hostales, hostales-residencia, pensiones, casas de huéspedes, campamentos de turismo y campings, las viviendas turísticas de vacaciones y las viviendas comercializadas como estancias turísticas, podrán mantener su categoría o convertirse en otras empresas de alojamiento siempre que cumplan la normativa específica y superen los planes de modernización que se establezcan. ELIMINAR LA OFERTA ILEGAL a. Se incrementan las sanciones en un 30%. b. La existencia de la ventanilla única será básica para la coordinación entre las administraciones en los aspectos referentes a oferta ilegal, alegal, intrusismo y competencia desleal. FOMENTAR LA CREACIÓN DE PUESTOS DE TRABAJO. a. Incentiva el aumento de categoría de los establecimientos turísticos. b. Fomentar las reformas y los cambios de uso (condicionado a la reforma integral del edificio). c. Generar confianza para atraer a grandes inversores.
ESTRATEGIA CONCLUSIONES DE LA LEY
CAP.
TOMA DE DATOS
CONDICONES
CONCLUSIONES
CONDICONES
CLASIFICACION EMPRESAS TURISTICAS SEGÚN LEY 8/2012 y por defecto LEY 9/1999 A) EMPRESAS DE ALOJAMIENTO TURISTICO Establecimientos hoteleros, Apartamentos turísticos, Turismo rural, Albergues y Refugios Principio Uso Exclusivo: actividad según uso turistico solicitado + usos compatibles y secundarios declarados Principio de Unidad de Explotación: afecta a la prestación de servicios de alojamiento del 100% de las unidades
TIPO DE EMPRESA TURISTICA
(No incluye a las actividades a usos secundarios comptaibles con la actividad principal ) ALOJAMIENTO TURISTICO COPARTICIPADO O COMPARTIDO (CONDOHOTEL) Es una fórmula de transmisión de la propiedad de alojamientos turisticos + 100% servicios complementarios TIPO DE ALOJAMIENTOS
PROYECTOS DE REFORMA INTEGRAL
Condiciones: Regimen de propiedad horizontal, nuevos o existentes, mínimo *** superior o 3 llaves abiertos al público minimo 6 MESES, sometidos a unidad de explotación y uso exclusivo Plazo maximo 2 años, desde declaracion responsable, cumplimiento PLAN DE MODERNIZACION Y DE CALIDAD art 80 ALOJAMIENTO TURISTICO BAJO LA MODALIDAD DE PENSION COMPLETA
OFERTA DE SERVICIOS
Cumplimiento PLAN DE MODERNIZACION Y DE CALIDAD art 80
EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO
Empresas de establecimientos a partir de ***** o similar que ofrecen los mismos servicios a titulares de viviendas
TIPO DE EXPLOTACIÓN
B) EMPRESAS TURISTICO - RESIDENCIALES
PROYECTOS DE ACTIVIDADES
(cumplimiento de planes de modernizacion)
de alojamiento residencial pertenecientes al mismo complejo Hsata el 50% de las unidades de alojamiento se podrán destinar a RESIDENCIAS TURISTICAS RESIDENCIALES si sup. Vivienda > 75 m2 de SC y tengan la misma prestación de servicios qe el resto C) EMPRESAS COMERCIALIZADORAS DE ESTANCIAS TURISTICAS EN VIVIENDAS Prestación de servicios de alojamiento turistico en viviendas unifamiliares aisladas + servicios turisticos Se trata de una cesion temporal del derecho de goce y disfrute por periodos no superiores a 2 meses. D) EMPRESAS TURISTICAS DE RESTAURACION Suministro de bebidas y comidas para ser consumidas en el mismo establecimiento. Clasificación: Restaurantes, Bar - Cafetería CUMPLIMIENTO DECRETO 20/2011. CLASIFICACION DE LAS CATEGORIAS. Hotel / Hotel - apartamento*, **, ***, *** superior, ****, **** superior, *****, ***** gran lujo o superior. Apartamentos turísticos: 1 llave, 2 llaves, 3 llaves, 3 llaves superior, 4 llaves, 4 llaves superior.
TIPO DE ESTABLECIMIENTO
EXPEDIENTES EN TRAMITACION: plazo maximo 2 meses presentar documentacion categoria que desarrolle (TR1ª) TIPOLOGÍA
ESTABLECIMIENTOS CON CATEGORIA REGISTRADA . TR3ª Plazo máximo 1 año, desde Decreto (30/03/2011) para presentar AUTOEVALUACION (fecha limite 29/03/2012)
INSTALACIONES
Si categoria no coincide: tiene que adaptarse a los nuevos criterios. Plaxo maximo 6 AÑOS
EQUIPAMIENTO
NUEVAS PLAZAS CONDICIONADAS A LEGALIZACIONES (sin aumento categoria) O NUEVOS/AMPLIACIONES (desde ****)
CUMPLIMIENTO LEY 8/2012. CLASIFICACION DE LAS CATEGORIAS.
PROYECTOS DE REFORMA PARCIAL
SOLICITUD DE DSIPENSA DE CONDICONES PARA AUMENTO DE CATEGORIA POR IMPOSIBLE APLICACIÓN A LA REALIDAD FISICA (DA4ª) CALIDAD DE LOS SERVICIOS
CATEGORÍA DEL ESTABLECIMIENTO
EN EL CASO DE LEGALIZACIONES SE PUEDEN DISPENSAR DETERMINADOS REQUISITOS DE CLASIFICACIÓN. (DA5ª) CATEGORIA MINIMA NUEVOS ESTABLECIMEINTOS. DA7ª
PROYECTOS DE REFORMA INTEGRAL (cumplimiento de planes de modernizacion)
Ap. turisticos 3 llaves, Establecimeintos hoteleros ****, Hotel de ciudad ***, Hoteles de interior, resto establecimeintos alojamiento CATEGORIA MINIMA ESTABLECIMEINTOS EXISTENTES. DA7ª Hoteles, Hoteles - apartamento y apartamentos turisticos que AUMENTEN DE CATEGORIA o CAMBINE DE GRUPO manteniendo una categoría similar , aunque no lleguen a la categoría de **** y 3 llaves. HOSTALES, HOSTALES-RESIDENCIA, PENSIONES, POSADAS, CASAS DE HUESPEDES, VIVIENDAS TURISTICAS, ESTANCIAS TURISTICAS, ETC. DA7ª Los legalmente establecidos a la entrada de la Ley, PODRAN MANTENER SU CATEGORIA o convertirse en OTRAS EMPRESAS DE ALOJAMIENTO Siempre que cumplimiento de NORMATIVA y PLANES DE MODERNIZACION VIGENTES
SERVICIOS SECUNDARIOS Y/O COMPLEMENTARIOS
LEY 8/2012 y por defecto LEY 9/1999 ESPECIALIZACION: Hoteles, Hotesles - Apartamento y apartamentos turísticos. (art 40 y 42) Podrán especializarse en función de la diferente temática u orientación hacia un producto turistico determinado PRODUCTO cultural, deportivo, artistico, gastronomico, de salud, de accesibilidad, etc. QUE LO DIFERENCIE Y ESPECIALICE TIPOS DE SERVICIOS
LA ESPECIALIZACION SE ENTIENDE COMO FOMENTO DE LA DESESTACIONALIZACION
CONCEPTO DE PRODUCTO TURISTICO
Se impulsara actividades para la dinamizacion de la temporada baja y alargamiento de la temporada alta.
FOMENTO DE LA DESESTACIONALIZACION (ART 72) GRADO DE DESESTACIONALIZACI ON
Los que tengan abiertos un minimo de 8 meses al año tendrán preferencia sobre futuras líneas de ayuda o subvenciones
PROYECTOS DE ACTIVIDADES
Adopción de medidas de indole normativa, gestion y liquidacion para posibilitar beneficios fiscales a estas empresas. CALIDAD DE LOS SERVICIOS
Aacreditación de desestacionalización cuando apertura > 8 AÑOS DECLARACION INTERÉS TURISTICO (ART 74) Con la finalidad de invertir en complejos, servicios e infraestructuras turísticas que favorezcan la DESESTACIONALIZACION Se aprobaran durante la tramitacion administrativa. Tendrán una tramitación preferente y rapida. El procedimiento para obtener esta declaracion quedará fijado en el REGLAMENTO
RECONVERSION Y CAMBIO DE USO (ANALISIS DE LA ZONA) (GRADO DE SATURACION)
LEY 8/2012 y por defecto LEY 9/1999 ZONAS TURISTICAS SATURADAS O MADURAS. ART 77 Sona las que: sobrepasan limites de oferta turistica establecidos, causante problemas medioambientales, obsolescencia de las infraestructuras del sector turistico, desequilibrios en la zona que dificulte desarroolo competitivo y sostenible, etc. ESTUDIO DE MERCADO
CONSEJOS INSULARES PODRAN: Aprobar Planes de Rehabilitacion Turistica Integral tendente a la mejora, recalificacion, revalorizacion, rehabilitacion o reconversion de la zona Los Planes de Rehabilitación Turistica Integral podrán llevar aparejada la DECLARACION DE INTERES AUTONOMICO Y TURISTICO.
RECONVERSION DEL USO TURISTICO
RERECONVERSION Y CAMBIO DE USO. ART 78
RESULTADOS DE LA EXPLOTACION
MOTIVOS PARA CAMBIO USO: Incompatibilidad uso turistico en la zona, inviabilidad turistica y economica, obsolescencia en zonas no turisticas.
ESTUDIO DE LA ZONA
CAMBIO DE USO A RESIDENCIAL: SC minima vivienda 90m2, maximo 10% total viviendas de SC < 90m2 y > 35m2, minimo 120m2 edificacion/vivienda
Tambien por criterios de oportunidad e idoneidad minimo 10% edificacion para otros usos, 1 plaza / vivienda. EXCEPCIONES: 100% viviendas > 35m2 y < 90m2 previo INFORME VINCULANTE ESTABLECIMIENTOS OBSOLETOS: acreditar falta de competitividad en condicones normales de explotacion y de mercado
PROYECTOS DE REFORMA INTEGRAL POR CAMBIO DE USO
Cumplimiento planes de modernizacion de edificios ubicados en zonas objeto de plan IDONEIDAD DE OTROS revalorizacion integral USOS antes de 1 año desde recepcion obras mejora y rehabilitacion de las
DEMOLICION Y RECONSTRUCCION DE EDIFICIOS INADECUADOS: Cuando procede el cambio de uso y no es viable la rehabilitacion integral del edificio Pago del 5% del PEM de la sup.cambio de uso. Destino: actuaciones e inversiones en la zona Las obras realizadas al amparo de este articulo quedarán legalizadas ADQUSICION PLAZAS SOLO AMPLIACIONES+NUEVOS HOTELES **** y ***** QUE REQUIERAN PLAZAS TURISTICAS SI SOLICITUD ANTES DE 5 AÑOS TENDRÁN REDUCCION 50% COSTE DE LA PLAZA (transitoria 2ª) EMPRESAS AUTORIZADAS E INSCRITAS EN EL REGISTRO ANTES DEL 01/01/2012
REGULARIZACION DE PLAZAS TURISTICAS
TIENEN PROCEDIMIENTO EXTRAORDINARIO (adicional 5ª) Plazo máximo 1 año, desde Ley, para presentar solicitud de autorización Se les puede dispensar de determinados requisitos de clasificación regularización no incumplirá que relación sup.solar y nº.plazas menor 75% que autorizada EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO
PLANES DE MODERNIZACIÓN PARA ALOJAMIENTOS ACOGIDOS A REGULARIZACION PLAZAS (art.80) Objetivos: mejorar instalaciones declimatizacion, prestar nuevos servicios, medidas proteccion
EXPEDIENTE URBANISTICO
PROYECTOS DE LEGALIZACION
Plazo máximo 1 año, desde autorizacion de plazas, acreditar cumplimiento del plan mediambiente, y ahorro consumo de agua y energía, reduccion produccion residuos
LEGALIDAD DEL ESTADO ACTUAL
PROYECTOS DE REFORMA PARCIAL
NECESIDADES PARA ADECUACION
Cumplimineto planes de modernizacion antes de 1 año desde autorizacion de las plazas
APLICACIÓN DE LOS CONTENIDOS DE LOS PLANES DE CALIDAD. (art.81) BAJA TEMPORAL, maximo 3 años (art.86). BAJA DEFINITVA. Perdida de derechos declaracion responsable + nº de plazas (art.87)
EXPEDIENTE TURISTICO
se puede dar de baja un nº determinado de plazas. No computan para intercambio INICIO DE ACTIVIDD TURISTICA o AMPLIACION DE PLAZAS CONDICIONADOS A BAJAS DEFINITIVAS (art 88) Las plazas de baja definitiva permiten nuevos establecimientos desde **** Computos apartamentos turisticos: 2 plazas/estudio(exist), 3 plazas/apart-1D(exist), 2 plazas/nuevos D Computos hotel-apartahotels: 2 plazas/hab (hasta 10% hab.exist computan como ind). Sala estar: 2 plazas/wc EXCEPCIONES ART 88. turismo rural/estancias turisticas en viviendas/establecimeinto **** o superior ubicados en zonas hotel de ciudad turismo de interior/establecimeintos ***** + 70m2.sc/plaza o 100m2.parcela/plaza REGIMEN ESTBL. BAJA DEFINITIVA ART 90 Para nueva reapertura categoría minima ****. Cumplimiento PLANES DE MODERNIZACION Y CALIDAD VIGENTES
RESUMEN GENERAL LEY 8/2012
RNO O T EN VALORACION TURISTICA
ESTACIONALIDAD
COMPETENCIA
ESTRATEGIA TA D OFER
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TIPO DE EMPRESA
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ESTADO DE CONSERVACION
SITUACION FINANCIERA
SERVICIOS COMPLEMENTARIOS
INSTALACIONES
EQUIPAMIENTOS
ESTRATEGIA DE TRANSFORMACION
La metodología del trabajo se estructura en 4 tipos de trabajos y 8 niveles distintos: ESTUDIO PREVIO NIVEL 1:
Análisis Preliminar
Se realiza la toma de datos y la recepción de la documentación necesaria, por parte del cliente, para realizar el análisis del entorno (zonificación, emplazamiento, tipo de mercado, tipo de demanda), el análisis del establecimiento (grupo, categoría, tipología, ocupación, condicionantes administrativos, legales y jurídicos) y el análisis de la empresa turística (tipo de oferta y explotación, grado de temporalidad, principales canales de difusión comercial, tipo de negocio y rentabilidad) NIVEL 2:
Diagnóstico Actual
Se establece el grado de adecuación de la empresa, establecimiento y actividad a la normativa de obligado cumplimiento urbanística, administrativa y legal así como una valoración de las necesidades reales para poder afrontar el grado de transformación más adecuado. ANTEPROYECTO NIVEL 3:
Medidas Correctoras
Se definen las actuaciones necesarias para adecuar la empresa turística y el establecimiento a la Normativa urbanística, administrativa y legal así como un estudio preliminar de eficiencia energética y optimización de recursos y servicios. NIVEL 4:
Propuestas de Mejora y Modernización
Se define una ESTRATEGIA DE TRANSFORMACIÓN a partir de unas necesidades reales y de acuerdo a la Ley 8/2012 así como los objetivos, las actuaciones necesarias (obras de legalización, renovación, rehabilitación, reforma, ampliación y/o reconversión),la valoración económica y el Plan de Etapas. NIVEL 5:
Estudio de Viabilidad Económica y Financiera
Se redacta la documentación económica - financiera necesaria para garantizar la viabilidad técnica, administrativa y jurídica de la ESTRATEGIA DE TRANSFORMACIÓN así como un Plan de Negocio y de Retorno de la Inversión para presentar a los agentes económicos y comerciales. PROYECTOS DE EJECUCIÓN NIVEL 6:
Elaboración de Proyectos Técnicos
Se redactan los proyectos técnicos y de ejecución de las Obras de Mejora y Modernización según el Plan de Etapas, lo cuales serán redactados / coordinados por GRUPO BOXX para poder garantizar el servicio integral ofrecido y la calidad final del producto encargado. NIVEL 7:
Ejecución de las obras
Se ejecutan las obras de Mejora y Modernización de acuerdo al Plan de Etapas. CONTROL Y SEGUIMIENTO NIVEL 8:
Seguimiento y Mantenimiento
Se ofrece un servicio de seguimiento técnico permanente de las obras finalizadas para mantener los niveles de calidad, modernización y eficiencia energética a lo largo del tiempo.
ESTRATEGIA NIVELES DE TRABAJO
MODERNIZACIÓN Y ESPECIALIZACIÓN
ANALISIS:
ESTADO ACTUAL
SITUACION
Edificación situada en primera línea de la costa, en parcelas pequeñas y en zonas saturadas turística y residencialmente. Edificación entremedianeras de planta baja y varias plantas piso con una ocupación de la parcela prácticamente del 100 %. Planta baja destinada al 100 % por zonas comunes y servicios del establecimiento, plantas piso ocupadas totalmente por habitaciones, terraza de planta piso con pequeña piscina, azotea plana para instalaciones. Ampliaciones puntuales en planta baja y planta azotea a modo de cuerpos añadidos. Abertura solo de temporada, sin poder cubrir todas las plazas. Se debe realizar el mantenimiento de parte del edificio que no se emplea, redundando todo ello en el incremento de gastos. Oferta sin diversificar únicamente dispone de una pequeña piscina en la planta primera y de una cafetería restaurante abierta al publico en general, en la planta baja. Mal estado de la edificación tanto interiormente como exteriormente. Las reformas o mejoras realizadas han consistido básicamente en pintado de paramentos y sustitución de parte de la carpintería por aluminio. Elevado gasto energético, la edificación data de los años 70 y está realizada sin ningún tipo de aislamiento térmico. Las zonas exteriores, abiertos al cliente externo, parecen más una barrera que una invitación, sensación que se ha incrementado con ampliaciones puntuales en planta baja a modo de cuerpos añadidos.
ACTUACIONES: Realizar un cambio de imagen reduciendo su superficie construida. Supresión de plazas sin uso. Diversificar la oferta. Conversión en hotel temático. Aumento de categoría. Desestacionalización. Reducción del gasto energético. Eliminación de cuerpos añadidos de la planta baja y planta azotea. Eliminación de porche y de cuerpos añadidos de la planta baja
Eliminación de dos plantas
Remodelación de la planta baja y de su espacio exterior
Eliminación de porche y cuerpos añadidos de la planta baja
Transformación de volumen central con eliminación de cuerpos añadidos de la azotea
Cambio de imagen del cuerpo posterior
MODERNIZACIÓN Y ESPECIALIZACIÓN HOTEL 260 PLAZAS categoría: 3 estrellas Platja de Palma superficie edificada: 2.608 m2
PROPUESTA: Se diversifica la oferta realizándose una piscina en la terraza de la planta segunda, un gimnasio con piscina climatizada y zonas de cafetería y restaurante. Se convierte en hotel temático, tomándose como tema los deportes, tanto por las mismas instalaciones del establecimiento como su situación, justo en la primera línea de costa. La reforma realizada supone una mejora consustancial lo que permitirá el aumento de categoría, de 3 a 4 estrellas, ajustándose para ello además las superficies de habitaciones, zonas comunes y servicios. La conversión en hotel temático supondrá la desestacionalización. Se reduce el gasto energético mediante el aislamiento térmico de fachadas y cubiertas, el consumo eléctrico, calderas, ... Se eliminan los cuerpos añadidos de la planta baja y se realiza un espacio exterior abierto y relacionado con el entorno urbano próximo. El edificio se transforma completamente con el resultado de ofrecer una nueva imagen, más moderna y dinámica, en relación al hotel temático en que se convierte.
MODERNIZACIÓN Y ESPECIALIZACIÓN
MODERNIZACIÓN Y DIVERSIFICACIÓN DE OFERTA TURÍSTICA
ANALISIS:
ESTADO ACTUAL
SITUACION
Edificación situada en interior de núcleo urbano costero junto a la playa de llucmajor, destinado a usos, inicialmente residenciales, si bien en la actualidad está turísticamente saturado de una oferta de alojamiento turístico y servicios complementarios de calidad media — baja. La edificación está regulada por parámetros de altura, ocupación y retranqueos a linderos. El aprovechamiento urbanístico es muy elevado en relación a la parcela y la mayoría de la edificabilidad se destina a la oferta de alojamientos turísticos. Edificio construido en la década de los años 70, con capacidad para 120 habitaciones y 240 plazas de alojamiento. La edificación está formada por una planta baja destinada al 100% de zonas comunes y servicios del Hotel y 5 planta piso ocupadas totalmente por habitaciones, la azotea es plana y se destina a instalaciones y el fondo de la parcela está ocupado por la piscina. A partir de la década de los 90, se han realizado diferentes obras de modernización que han consistido en la renovación de instalaciones y equipamientos, en concreto: obras de ampliación puntual en función de las necesidades, instalación de climatización en zonas comunes y habitaciones (unidades exteriores en fachada), modernización de cocinas industriales (salidas de humo por fachadas) y mejoras de mobiliario. El resultado es una oferta orientada íntegramente hacia la temporada alta de sol y playa ya que ni el tipo ni el tamaño de los servicios complementarios han sufrido transformaciones relevantes.
DIAGNÓSTICO NORMATIVA: Se detecta una falta de adecuación a normativas que afectan a la habitabilidad, accesibilidad y seguridad de las personas, en concreto, la normativa que regula la supresión de barreras arquitectónicas y la de seguridad contra incendios. EFICIENCIA ENERGÉTICA: Deficiente rendimiento de las instalaciones térmicas debido a su antigüedad y falta de mantenimiento y elevadas pérdidas térmicas a través de cerramientos y cubierta debido a su tipología constructiva de temporada alta DIMENSIONES: Las superficies destinadas a zonas comunes y servicios son insuficientes para ofrecer una oferta complementaria de calidad a la oferta de alojamiento, lo que ha provocado toda una serie de pequeñas ampliaciones de carácter local que no solucionan este desajuste. TIPO DE EXPLOTACIÓN: Se trata de una oferta turística exclusiva de alojamiento sin servicios complementarios de calidad, por lo que la rentabilidad del negocio está basada en un único producto sin complementos lo que aumenta el riesgo y crea una dependencia excesiva de la oferta complementaria externa.
ACTUACIONES: MEJORA DE LA CALIDAD Y CUMPLIMIENTO PLANES DE MODERNIZACIÓN LEY 8 / 2012
Adecuación de la accesibilidad y recorridos de evacuación
Mejora de la eficiencia energética
Adaptación a la categoría deseada
PROPUESTAS DE DESESTACIONALIZACIÓN
Propuestas para alargar la temporada alta
Propuestas para dinamizar la temporada baja
MODERNIZACIÓN Y DIVERSIFICACIÓN DE OFERTA TURÍSTICA HOTEL 248 PLAZAS categoría: 3 estrellas Municipio: Llucmajor superficie edificada: 3.331 m2
PROPUESTA: ACCESIBILIDAD Y RECORRIDOS DE EVACUACIÓN. Adaptación de la PB con rampas o recorridos alternativos. Accesos a PP con ascensores y escaleras de evacuación exteriores. Son obras de ejecución sencilla. Permiten adaptar los accesos a los usos definitivos y al tipo de explotación desarrollado. El ascensor existente se destina al servicio y transporte del Hotel lo que mejora su funcionamiento interno. MEJORA DE LA EFICIENCIA ENERGÉTICA. Se proponen 3 líneas de actuación: a) reducir pérdidas con la mejora del comportamiento térmico de los cerramientos del edificio (Fachadas y cubiertas), b) reducir gasto mejora del rendimiento de las instalaciones térmicas (reparación / sustitución) c) optimizar recursos (uso y mantenimiento). Se propone una actuación integral de segunda piel superpuesta a la existente que engloba las siguientes actuaciones: 1. Sustitución de carpinterías, colocación de protectores, introducción materiales de mantenimiento “0”, agrupar y ocultar instalaciones por fachada. CLASIFICACIÓN DE LA CATEGORÍA. Se proponen 2 líneas de actuación: a) aumento de categoría a 4 **** para realizar obras de ampliación del 20% de la superficie edificada e introducir una oferta específica de nuevos servicios destinados a dinamizar la temporada baja, b) transformación de las plazas de alojamiento excedentes sobre la demanda real en servicios complementarios destinados a alargar la temporada alta. ( esta opción sustituye a la a si no hay aumento de categoría ). OFERTA DE SERVICIOS COMPLEMENTARIOS. Persigue 2 objetivos: a) actuaciones destinadas a mantener al cliente durante más tiempo. Substituir la oferta de Sol y Playa por actividades similares que duren más tiempo. Ofrecer al mismo cliente algo similar durante más tiempo. Ejemplo: piscina climatizada con Spa, b) actuaciones destinadas a captar otros clientes durante más tiempo (turistas de otros hoteles o residentes). Ofrecer actividades relacionadas con las necesidades cotidianas y habituales de las personas. Ejemplo: centros de belleza, gimnasios, restaurantes temáticos, etc. TIPO DE EXPLOTACIÓN. El hotelero debe asumir una inversión y un riesgo elevado. Sin embargo, el hotelero puede ofrecer a terceros un plan de negocio, ya que por ser el propietario del establecimiento puede ofrecer: a) el incremento de la edificabilidad que da la Ley, b) los clientes, c) la zona. Se propone una explotación compartida, donde las obras de ampliación para nuevos servicios estén financiadas por terceros a cambio de un derecho de explotación de una actividad secundaria
MODERNIZACIÓN Y DIVERSIFICACIÓN DE OFERTA TURÍSTICA
RECONVERSIÓN Y CAMBIO DE USO
Plantas piso 1,2,3,4 y 5
Planta baja
PROPUESTA: La propuesta parte de mantener el pasillo central y la comunicación vertical. Se proyectan 5 tipos de viviendas de 1 y 2 dormitorios. En la planta baja se disponen un local comercial con acceso directo desde la calle, el acceso lateral a las viviendas, aparcamiento, piscina y solarium. En cada planta piso se disponen 10 viviendas. El número total de viviendas es de 50. Debido a las condiciones del entorno se entiende que las viviendas resultantes lo serán como segundas residencias por lo que se tramitará la dispensa en cuanto a su superficie.
Planta baja
Plantas piso 1,2,3,4 y 5
RECONVERSIÓN Y CAMBIO DE USO
TRANSFORMACION ARQUITECTONICA DE FACHADAS Y ESPACIOS EXTERIORES
ANALISIS:
ESTADO ACTUAL -
-
-
-
-
SITUACION
Hotel de 48 habitaciones en primera línea de mar construido en el año 1960. Categoría 3 estrellas Tipología. Edificación aislada en interior de parcela compuesta por planta baja y tres alturas. Porcentaje medio de ocupación de parcela debido al desaprovechamiento de gran parte del solar. Arquitectura. Características volumétricas sencillas y escaso valor compositivo. Usos. Planta baja destinada a zonas comunes y servicios del Hotel. Plantas piso ocupadas por habitaciones. Azotea plana destinada a la ubicación de las instalaciones. Obras. Se detectan añadidos de diversa índole que alteran la volumetría original. Situación. Edificación situada en primera línea de núcleo costero de viales estrechos, pequeñas parcelas y alta saturación turística. Compatibilidad de usos residenciales y turísticos no planificados. Gran cantidad de locales de oferta turística complementaria de calidad media-alta. Normativa. Falta de actuaciones de modernización y adaptación a normativas de accesibilidad y seguridad de las personas. Eficiencia energética. A falta de realizar un estudio más profundo “in situ” se deducen posibles pérdidas térmicas a través de sus huecos y cerramientos debido a la antigüedad del establecimiento. El edificio de referencia posee un bajo nivel de mantenimiento externo lo que es fácilmente detectable por el estado de sus paramentos. Se aprecian diversos añadidos de importancia en las zonas traseras visibles desde la calle. Posee además un solar trasero totalmente desaprovechado que empeora la imagen del conjunto al estar en una situación de abandono.
EMPLAZAMIENTO
ACTUACIONES:
Transformación de fachadas, unificando criterios compositivos
Reforma de carpinterías y toldos
Demolición de añadidos
Reforma para habilitación de azotea
Actuación sobre el solar posterior
TRANSFORMACION ARQUITECTONICA DE FACHADAS Y ESPACIOS EXTERIORES HOTEL 48 HABITACIONES categoría : 3 estrellas Puerto de Andratx superficie edificada : 1.977 m2. Solar trasero anexo sin uso definido : 685 m2.
PROPUESTA:
1. Recomposición de las fachadas y espacios exteriores circundantes. Si bien la edificación no posee un gran valor compositivo, si es cierto que una actuación ordenada de “estilo definido” sobre sus paramentos y acabados exteriores puede potenciar su imagen de manera positiva y elevar el grado de calidad de la misma. Unificar criterios compositivos, colores y texturas mejora de manera rotunda la calidad arquitectónica y en consecuencia aumenta el atractivo de cara al futuro huésped. Entendemos por tanto que deberá ser una inversión que obtendrá su retorno y beneficio en un medio plazo de tiempo. 2. Ordenación del espacio trasero como zona ajardinada, aparcamiento parcial para los clientes, piscina y spa exterior. Entendemos que esta actuación mejoraría sustancialmente el establecimiento y podría ser motivo, junto a una posible reforma de los espacios interiores, para solicitar el aumento de categoría a hotel de 4 estrellas. 3. Reforma de la terraza en cubierta para creación de mirador y cafetería. 4. Estudio de las instalaciones del edificio y de sus posibles carencias y pérdidas a fin de aportar un plan de eficiencia energética a medio plazo con tablas de inversión-ahorrobeneficio.
TRANSFORMACION ARQUITECTONICA DE FACHADAS Y ESPACIOS EXTERIORES
TRANSFORMACIÓN URBANA Y MEJORA DE BAJOS COMERCIALES
ANALISIS:
TIPOLOGÍA Se trata de unos apartamentos turísticos de dos llaves, situados en Magalluf y construidos en 1979. Son tres edificios de 10 plantas. En planta baja se sitúan los locales comerciales, la mayoría en régimen de alquiler y la piscina, de uso restringido a los usuarios de los apartamentos. En plantas piso se ubican los apartamentos, que se encuentran en buen estado de conservación. La parcela, limítrofe a la Discoteca BCM, está situada en un área de reconversión turística, impulsada en parte, por cadenas hoteleras cercanas. Reconversiones basadas mayoritariamente en la oferta complementaria y que crean una marca y una imagen
SITUACION
La planta baja tiene un rendimiento menor que el que cabría esperar dada la zona en la que está ubicada. Además tiene algunas patologías de tipo constructivo y estructural. Está construida mediante materiales de escasa duración y poco rendimiento energético, lo que resulta bastante costoso. Parte de los locales comerciales se encuentran sin uso. Los accesos a los apartamentos están en mal estado de conservación y la piscina no ofrece ningún valor añadido para el cliente. La Planta baja es muy similar a la de otros edificios de los alrededores y no tiene una imagen unificadora, no tiene imagen de marca.
ACTUACIONES:
ACTUACIONES · Aumentamos las superficies destinadas a oferta complementaria. · Reordenamos y modernizamos toda la planta baja. · Separamos el uso del cliente de los apartamentos y del cliente de los bares. · Colocamos una barrera acústica en el límite con BCM
TRANSFORMACIÓN URBANA Y MEJORA DE BAJOS COMERCIALES APARTAMENTOS TURÍSTICOS categoría: 2 llaves Magalluf superficie edificada: 7.450 m2
PROPUESTA:
Proponemos la construcción de tres cuerpos de locales comerciales, orientados en perpendicular a los existentes y con 745 m2 más de superficie construida. Entre ellos se abren unas terrazas con pérgolas y al fondo las piscinas elevadas y acristaladas. El acceso a los apartamentos se realiza por la zona posterior, separada del acceso a los locales. Este acceso se cubre mediante unas terrazas, vinculadas al uso de la piscina y protegidas mediante una barrera acústica de la cercana discoteca BCM.
Las piscinas pueden actuar como un reclamo diferenciador en la zona. Los locales comerciales se construyen con materiales actuales, de alto rendimiento energético y con mucha mayor superficie de fachada y por tanto de expositor. Los apartamentos se pueden conservar íntegros, sin necesidad de reformarlos pero con una oferta complementaria moderna y cómoda.
TRANSFORMACIÓN URBANA Y MEJORA DE BAJOS COMERCIALES
VIABILIDAD FINANCIERA Y EFICIENCIA ENERGÉTICA
Transformación del hotel - Se diversifica la oferta - Se convierte el Hotel en temático - Se aumenta la coategoría - Se desestacionaliza - Se reduce el gasto energético
SE MEJORA EL PRODUCTO
Estrategia de inversión Estrategia de inversión basada en: Una asignación porcentual del margen neto que no afecte a la línea de rentabilidad del inversor. El margen neto según la media estadística de hoteles de tres estrellas de septiembre de 2011 es de 3,9 € por estancia. Por ejemplo, un 10% sobre el margen neto sería 0,39 € por estancia. Suponiendo 100.000 estancias, da un resultado total de 39.000 €/ año. Un aumento porcentual en las tarifas resultantes de aplicar las medidas propuestas. En este caso, un incremento del 1% en los conceptos de "habitación y pensión", "comidas pasantes", "banquetes" y una disminución del 1% en "energía", daría como resultado un efecto neto de 0,45 € x estancia. Suponiendo 100.000 estancias da un resultado de 45.000 €/ año.
Escenarios Ingresos y Gastos por estancia Ingresos: 48,7 €
Inversión: 0,39 €
Ingresos: 49,13 €
Margen neto: 3,9 € Gastos: 44,8 €
Margen neto: 3,96 € Gastos: 44,78 €
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38,4 €
15,6 € 10,3 €
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9,7 €
Conclusiones - objetivos -
HISTORICO
Reconducir la tendencia de erosión de márgenes y situarla en áreas de confort Rediseñar el status quo de poder de negociación con los touroperadores Aumentar las posibilidades que ofrece las OTA's para el producto hotelero adecuado Maximizar la complementariedad de demandas vacacional, urbano como de nicho o segmento específico
COMERCIALIZACIÓN actual
objetivo
DESESTACIONALIZACIÓN
VIABILIDAD FINANCIERA
¿Qué es la eficiencia energética? El objetivo de los estudios de eficiencia energética es la reducción del consumo de energía, manteniendo o incrementando el nivel de confort. El usuario de los establecimientos turísticos es cada vez más consciente de la importancia de la sostenibilidad ecológica y la eficiencia energética se ha convertido en los últimos tiempos en una "marca" que exigen usuarios y administraciones.
ecológico
social desarrollo sostenible
eficiencia energética
económico
Fases de estudio En la primera fase, "antecedentes" se recogerán datos como la capacidad del establecimiento turístico, fechas de funcionamiento, datos de suministro, datos constructivos. Durante la segunda fase, se profundizará en los datos obtenidos realizando campañas de mediciones. Posteriormente se evalúan todos los datos obtenidos y se realizan unas propuestas de actuación según los criterios de la propiedad. Finalmente se propone una fase de seguimiento para que el ahorro obtenido perdure con el paso del tiempo.
campaña mediciones
económico
análisis datos
propuestas
seguimiento
Propuestas de actuación Enumeramos algunas de las propuestas de actuación. Es importante recalcar que algunas se realizan SIN inversión y que no siempre es necesaria la compra de maquinaria. Se trata de la gestión, control y optimización de las instalaciones del establecimiento.
administrativas
activas
pasivas
de uso
tipo de suministro
tipo de combustible
envolventes
procedimientos de utilización
potencia contratada
tratamiento del agua
cerramientos
procedimientos de mantenimiento
sistema de autoconsumo
ajustes de presión de agua
protección solar
control instalaciones
normativa de autocompensación
diversificación de redes
energías renovables
educación medioambiental
control y gestión
intercambiadores de aire
cogeneración
materiales de acabado
Ejemplo de ahorro energético en Hotel *** en Baleares Se trata del ahorro conseguido en un posible Hotel de 4 estrellas, realizando varias intervenciones de las antes mencionadas y teniendo en cuenta el periodo de amortización de aquellas que necesitan inversión.
1º año de amortización
3º año de amortización
7º año de amortización de uso
amortización
pasivas
amortización
de uso
administrativas
de uso
pasivas
administrativas
activas
administrativas
activas
pasivas activas
EFICIENCIA ENERGETICA
GRUPO BOXX ofrece un servicio integral de asesoramiento técnico – jurídico – económico y aplicable de manera total o progresiva con finalidad de poder satisfacer las necesidades reales de cada cliente, prestando especial atención a la viabilidad económica – financiera y retorno de la inversión de nuestras propuestas. Lo que proponemos es una metodología de trabajo aplicable a cualquier tipo de establecimiento o empresa turística. Una metodología que no persigue ni resultados predeterminados ni actuaciones singulares. Entendemos nuestra participación en el proceso desde la colaboración y el intercambio de conocimientos con el sector turístico. Por eso llevamos desarrollando este trabajo desde hace tiempo, para poder presentarles una herramienta útil de asesoramiento técnico, legal y financiero con el único objetivo de poder responder a sus necesidades. Nuestro trabajo pretende abarcar la mayoría de las situaciones que nos podamos encontrar lo que nos obliga a tener presente multitud de variables de distinta naturaleza que, una vez interrelacionadas, determinarán la casuística real del sector.
SERVICIOS PROFESIONALES ESTUDIO PREVIO NIVEL 1: Análisis Preliminar NIVEL 2: Diagnóstico Actual ANTEPROYECTO NIVEL 3: Medidas Correctoras NIVEL 4: Propuestas de Mejora y Modernización NIVEL 5: Estudio de Viabilidad Económica y Financiera PROYECTOS DE EJECUCIÓN NIVEL 6: Elaboración de Proyectos Técnicos NIVEL 7: Ejecución de las obras CONTROL Y SEGUIMIENTO NIVEL 8: Seguimiento y Supervisión Técnica
CONCLUSIONES SERVICIOS PROFESIONALES
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