GWH Geschäftsbericht 2014 by GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen

WERTE.

GWH-GESCHÄFTSBERI CHT 2 014

JAHR 2014.

Die GWH ist ein wirtschaftlich agiles Unternehmen. Aber

wir unser Produkt sehen und wie hoch für uns der Stel-

die GWH ist mehr. Wir bieten mehr als 120.000 Menschen

lenwert unserer Kunden und Mieter ist. Wir haben die-

ein sicheres Dach über dem Kopf. Wir erfüllen sowohl

sen Geschäftsbericht unter das Motto „Werte“ gesetzt. Im

die Wünsche nach bezahlbaren Mietwohnungen – aber

ersten Teil vermitteln wir Ihnen unser Werteverständ-

auch nach den eigenen vier Wänden. Wir bedienen ein

nis. Werteverständnis in Bezug auf unser eigenes Leit-

menschliches Grundbedürfnis. Und das seit 90 Jahren.

bild, nach dem wir handeln, Werteverständnis in Bezug auf unsere Mitarbeiter und Kunden, Werteverständnis

Auf den nachfolgenden Seiten präsentieren wir Ihnen

aber auch in Bezug auf unseren geschäftlichen Erfolg

eine Zusammenfassung unserer geschäftlichen Aktivi-

und den sorgsamen Umgang mit dem uns anvertrau-

täten, erklären Ihnen, wie unser Unternehmen „funk-

ten Vermögen.

tioniert“, wo und wie wir aufgestellt sind. Nicht zuletzt beschreiben wir Ihnen unser Verhältnis und unsere Phi-

Im zweiten Teil unseres Geschäftsberichtes präsentieren

losophie zu den Menschen, mit denen wir arbeiten und

wir Ihnen das abgelaufene Geschäftsjahr 2014 in Zah-

mit denen wir Kundenbeziehungen pflegen.

len und Fakten. Wir unterstreichen unsere nachhaltige Ertragskraft und wir vermitteln Ihnen einen tiefen und

Auf den nachfolgenden Seiten werden Sie viel darüber

transparenten Einblick in unser strategisches Handeln,

erfahren, welches Selbstverständnis wir als Unterneh-

unser Geschäftsmodell und nicht zuletzt unsere Ge-

men haben, und Sie werden viel darüber erfahren wie

schäftspolitik.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

WERTE

IN HALT. Vorwort der Geschäftsführung

Bericht des Aufsichtsrats

Leitwerte

Wertvoll

Wertschätzung

Wertangabe

Wertpaket

Zahlenwerte

Zusammengefasster Lagebericht und Konzernlagebericht

Konzernabschluss (nach IFRS)

Konzerngewinn- und -verlustrechnung

Konzernbilanz

Konzern-Kapitalflussrechnung

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung

Anhang zum Konzernabschluss

Konzern-Segmentberichterstattung

104

106

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Jahresabschluss der GWH Immobilien Holding GmbH (nach HGB)

108

Bilanz

108

Gewinn- und Verlustrechnung

109

Anhang zum Jahresabschluss

110

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

118

Impressum

120

KENNZAHLEN

KONZERN-KENNZAHLEN NACH IFRS 31. 12. 2014 Mio. EUR

31. 12. 2013 Mio. EUR

Ertragslage Erlöse Hausbewirtschaftung

287,6

282,1

Verkaufserlöse Immobilienhandel

39,1

46,9

Verkaufserlöse Bauträger

11,8

26,7

Erlöse Dienstleistungen Umsatzerlöse EBIT vor Bewertungseffekten¹

in % vom Umsatz

EBT vor Bewertungseffekten¹

1,5

1,7

340,0

357,4

121,5

123,5

35,7 %

34,6 %

66,6

70,6

19,6 %

19,7 %

EBITDA

288,6

185,9

EBIT

286,4

184,4

EBT

232,6

142,7

2.647,4

2.419,8

in % vom Umsatz

Vermögens- und Finanzlage Fair-Value-Immobilienbestand Finanzielle Schulden

923,8

926,2

Bilanzsumme

2.754,4

2.555,2

Eigenkapital

1.478,2

1.353,4

Eigenkapitalquote

53,7 %

53,0 %

Loan to Value

32,1 %

34,7 %

Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit

120,4

89,1

Cashflow aus Investitionstätigkeit

– 67,2

– 41,7

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit

– 65,6

– 10,8

41.876

41.689

Operative Kennzahlen Wohnimmobilienportfolio (Anzahl WE)

Eigene Wohnungen

Pachtbestände

ETW-Verwaltung und Geschäftsbesorgung

Wohnimmobilienportfolio, gesamt Wohnfläche – ohne ETW-Verwaltung – in m² Vermietungsbedingter Leerstand (in %)

784

5.148

5.364

47.808

47.837

2.671.181

2.647.104

0,6 %

0,8 %

Neubauvolumen (Eigenbestand)

Bauträgerverkäufe

Immobilienhandel

Ankäufe (Anzahl WE)

893

170

Verkäufe (Anzahl WE)

761

934

364

372

Mitarbeiter (Anzahl im Jahresdurchschnitt)

1 ohne Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und der derivativen Finanzinstrumente zum beizulegenden Zeitwert

2 013

2 014

2 010

1,1

1, 4

1, 5

1, 8

2 011

2 ,1

2 010

21, 4 5

2 014

21, 8 0

18 7, 4

2 013

20,10

18 6,1

2 012

19,0 0

18 4, 5

2 011

19, 3 0

18 2 , 3

175, 9

DAS JAHR 2014

2 010

Sollmietenentwicklung in Mio. Euro

2 012

Investitionen in Instandhaltung / Modernisierung inkl. Eigenleistungen in Euro / m²

2 011

2 012

2 013

2 014

Leerstandsquote in %

Wohnungsleerstand auf historischem Tiefpunkt. Mit

jahr 2014 haben wir in jeden Quadratmeter Wohnfläche

einem Leerstand von 1,1 % über das Gesamtunterneh-

durchschnittlich 21,45 Euro in Instandhaltung und Mo-

men zum Bilanzstichtag 31. 12. 2014 haben wir unseren

dernisierung (inkl. Eigenleistung) investiert.

Leerstand wiederum gesenkt. Besonders erfolgreich verlief unser Vermietungsgeschäft in unseren Kernmärkten

Wachstumsstrategie umgesetzt, Kernmärkte gefestigt.

Rhein-Main, Rheinland und Kassel.

Wir haben die Marktlage mit starker Kaufnachfrage und attraktiven Preisniveaus genutzt, um unsere Bestände

Werterhaltung – Wertsteigerung. Konsequente Investi

in peripheren Lagen zugunsten unserer Kernstandorte

tionen in die Instandhaltung und Modernisier ung un-

weiter zu arrondieren. Wir haben uns durch Wohnungs-

serer Bestände sind ein Garant für die Werthaltigkeit

zukäufe insbesondere in den Teilmärkten Rheinland und

unserer Immobilien. Die GWH -Gruppe hat im Geschäfts-

den nordhessischen Stadtmärkten verstärkt. In unserem

jahr 2014 rund 57 Mio. Euro in die Instandhaltung und

Wachstumsmarkt Rheinland bewirtschaften wir nun

Modernisierung ihrer Bestände investiert und sichert

rund 4.000 Wohnungen im Eigenbestand.

damit nachhaltig ihre Immobilienwerte. Im Geschäfts-

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

WERTE

VOR WORT.

Die GWH -Gruppe hat im Geschäftsjahr 2014 an die Leistun-

rund 57 Mio. Euro, entsprechend 21,45 Euro pro m² Wohnfläche.

gen und Erfolge der vergangenen Jahre angeknüpft. Die Gesell-

In der technischen Bewirtschaftung unserer Bestände haben wir

schaft weist wiederum hohe Erträge aus und ein stabiles EBIT.

im Geschäftsjahr 2014 ein neues Portfoliomanagementsystem

Wir haben im abgelaufenen Geschäftsjahr unser nachhaltiges

im Unternehmen etabliert. Hier versprechen wir uns eine noch

und zukunftsfähiges Wachstum weiter fortgesetzt, hier sei bei-

effizientere technische Bewirtschaftung unserer Bestände.

spielhaft die Ausgründung unseres Segmentes „Projektentwicklung, Neubau, Vertrieb“ zur „GWH Bauprojekte GmbH“ genannt,

Auch im abgelaufenen Geschäftsjahr haben wir unser Portfolio

aber auch die weitere Verstärkung unseres Kernbestandes an

weiter optimiert. Wir haben unsere Wohnungsbestände durch

zukunftsfähigen Märkten.

den Verkauf von 761 Wohnungen in zumeist strukturschwächeren Regionen arrondiert. Wir haben im gleichen Zeitraum insge-

Der Umsatz der GWH -Gruppe lag im Geschäftsjahr bei 340,0 Mio.

samt 893 Wohnungen hinzu gekauft und damit ein moderates

Euro (Vorjahr 357,4 Mio. Euro) Das EBIT lag stabil bei 121,5 Mio.

positives Wachstumssaldo erzeugt. Wir konzentrieren uns bei

Euro (Vorjahr 123,0 Mio. Euro). Durch die ungebrochene Nach

unseren Zukäufen auf unsere Kernmärkte Rhein-Main, Rhein-

frage nach Wohnraum, insbesondere in den Ballungsräumen des

land, Rhein-Neckar und die wirtschaftlich prosperierenden

Rhein-Main Gebietes und den Oberzentren unserer Kernmärkte,

Oberzentren in Nord- und Mittelhessen. Zum Bilanzstichtag

sind in der Bestandsbewirtschaftung sowohl der Gesamt-Leer-

bewirtschaftete die GWH insgesamt 47.808 Wohnungen (Vor-

stand als auch der vermietungsbedingte Leerstand wiederum

jahr 47.837 Wohnungen), davon befinden sich 41.876 Wohnungen

gesunken. Der vermietungsbedingte Leerstand lag über das

im Eigentum der GWH (Vorjahr 41.689 Wohnungen). Der Pacht

gesamte Unternehmen bei 0,6 % (Vorjahr 0,8 %). Der Gesamt-

bestand liegt wie im Vorjahr bei 784 Wohnungen. Der leichte

leerstand lag zum Bilanzstichtag bei 1,1 % (Vorjahr 1,4 %). Auch

Rückgang im Gesamtbestand ist auf einen moderaten Rückgang

im abgelaufenen Geschäftsjahr haben wir konsequent in die

in der Bewirtschaftung von Eigentümergemeinschaften und

Zukunftsfähigkeit unserer Bestände investiert. Unsere Investi-

Geschäftsbesorgung begründet. Hier verwaltete die GWH zum

tionen in Instandhaltung und Modernisierung beliefen sich auf

Bilanzstichtag 5.148 Wohnungen (Vorjahr 5.364 Wohnungen).

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

WERTE

Die Geschäftsführung: Thomas Echelmeyer, Bernhard Braun (Vorsitzender) und Stefan Bürger.

Eine wesentliche Weichenstellung für die Zukunftsfähigkeit der GWH Immobilien Holding GmbH haben wir mit der Ausgründung der GWH Bauprojekte GmbH vollzogen. Das ehemalige Geschäftssegment „Projektentwicklung, Neubau, Vertrieb“ hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr erstmals im Markt positioniert. Wir

Für das laufende Geschäftsjahr erwarten wir gute wirtschaft-

planen mit der GWH Bauprojekte GmbH die Realisierung von

liche Rahmenbedingungen mit einer hohen Beschäftigtenzahl,

durchschnittlich 250 bis 300 Wohneinheiten pro Jahr.

steigender Kaufkraft und niedrigen Zinsen. Wir erwarten für Wohnimmobilien eine weitere – aber moderate Preissteigerung

Die Bilanzsumme der GWH Immobilien Holding GmbH hat sich

und eine anhaltend hohe Nachfrage.

auf 2.754,4 Mio. Euro erhöht (Vorjahr 2.555,2 Mio. Euro). Das Verhältnis der Netto-Finanzverbindlichkeiten zum Immobilien

Der vorliegende Konzernabschluss der GW H Immobilien

vermögen, Loan to Value, lag stabil bei 34,7 % (Vorjahr 34,9 %). Die

Holding GmbH als Führungsunternehmen der GWH -Gruppe ist

Eigenkapitalquote stieg leicht auf 53,7 % (Vorjahr 53,0 %).

nach IFRS aufgestellt.

Bernhard Braun Geschäftsführer (Vorsitzender)

Stefan Bürger Geschäftsführer

Thomas Echelmeyer Geschäftsführer

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

WERTE

BERICHT DES AUFSICHTSRATS

Im Geschäftsjahr 2014 hat der Aufsichtsrat der GWH Immobi-

Schwerpunkte der Aufsichtsratstätigkeit in sämtlichen Sitzun-

lien Holding GmbH die ihm nach Gesetz, Gesellschaftsvertrag

gen bildeten die ausführliche Vorstellung, eingehende Bera-

und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben mit großer Sorg-

tung und Genehmigung von Neubauvorhaben, Ankauf von

falt wahrgenommen und sich von der Ordnungsmäßigkeit der

Immobilienportfolien sowie Grundstücksakquisitionen für Neu-

Geschäftsführung überzeugt. Der Aufsichtsrat hat sich im Ge-

bau- und Bauträgerprojekte einschließlich der Erläuterung des

schäftsjahr 2014 regelmäßig und umfassend über die Lage und

Finanzierungspotentials der genehmigten Projekte.

Entwicklung des Konzerns informiert und die Geschäftsführung laufend überwacht und beratend begleitet. Die Geschäfts-

In der Sitzung am 7. Mai 2014 hat sich der Aufsichtsrat zu-

führung hat den Aufsichtsrat regelmäßig und zeitnah, münd-

dem mit dem Jahresabschluss nach HGB und dem Konzernab

lich und schriftlich, umfassend über die Geschäftspolitik, die

schluss nach IFRS 2013, der Verabschiedung des Berichts des

Unternehmensplanung und -strategie, wesentliche Ereignis-

Aufsichtsrats sowie der Abschlussprüferauswahl befasst. Für

se und Entwicklungen sowie Chancen und Risiken unterrich-

die Beratungen zum Jahres- und Konzernabschluss waren

tet. Schriftliche Quartalsberichte enthielten Aussagen über die

Vertreter des Abschlussprüfers anwesend, die ausführlich

Lage des Unternehmens, die verfolgte Geschäftspolitik, bedeut-

die einzelnen Prüfungsschwerpunkte und die Ergebnisse der

same Geschäftsvorfälle, die Ergebnisentwicklung, Abweichun-

Prüfung insgesamt erläuterten. Weitere Themen waren die

gen des Geschäftsverlaufs von der Planung sowie Erkenntnisse

Kenntnisnahme des Quartalsberichts I/2014 sowie des Risiko-

aus dem Risikomanagement- und Frühwarnsystem. Geschäfte,

und Chancenberichts zu den Bauträgerprojekten, Geschäfts

zu denen die Zustimmung des Aufsichtsrats erforderlich ist,

führungsangelegenheiten bei einzelnen Tochtergesellschaften,

wurden auf der Grundlage schriftlicher Vorlagen geprüft und

Erläuterungen zur Aktivierungspraxis von Modernisierungs-

von der Geschäftsführung ausführlich erläutert.

maßnahmen sowie die Konstituierung des Aufsichtsrats nach den erfolgten Neuwahlen der Mitglieder.

Außerhalb der Sitzungen des Aufsichtrats stand der Aufsichtsratsvorsitzende in regelmäßigem Kontakt mit der Geschäfts-

Kerninhalte der Sitzung am 24. September 2014 waren insbe-

führung und besprach wesentliche Themen der Geschäftsent-

sondere die aktuelle Geschäftsentwicklung und Hochrechnung

wicklung und des Risikomanagements.

2014, die Verabschiedung der konsolidierten Planung 2015 nach Segmenten sowie des Modernisierungs- und Instandhaltungs-

SITZUNGEN DES AUFSICHTSRATS UND SCHWERPUNKTE DER TÄTIGKEIT

Im Geschäftsjahr 2014 hat sich der Aufsichtsrat zu drei ordentlichen Aufsichtsratssitzungen zusammengefunden. Ein Beschluss wurde einvernehmlich im Umlaufverfahren gefasst, über welchen zuvor in der Frühjahrssitzung berichtet wurde.

programms und die Erörterung des Bauprogramms 2015.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

WERTE

Im Mittelpunkt der Sitzung am 10. Dezember 2014 stand die

Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss, den Konzernabschluss und

strategische Entwicklung des Unternehmens. Die mittelfristi-

den zusammengefassten Lagebericht eingehend beraten und ge-

ge Konzernplanung 2015 – 2019 sowie die Investitions-, Finanzie-

prüft. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prü-

rungs- und Liquiditätsplanung wurden ausführlich erörtert und

fungen hat der Aufsichtsrat keine Einwendungen erhoben und

verabschiedet. Des Weiteren wurden die Ergebnisse der steuer-

sich dem Ergebnis des Abschlussprüfers angeschlossen.

lichen Außenprüfung 2009 – 2011 kritisch diskutiert. Darüber hinaus wurde der in Zusammenarbeit mit JLL erstellte Woh-

Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss und den Konzernab-

nungsmarktbericht Hessen 2014 vorgestellt unter besonderer

schluss nebst dem zusammengefassten Lagebericht gebilligt

Berücksichtigung der Marktsituation für die GWH .

und der Gesellschafterversammlung empfohlen, den handelsrechtlichen Jahresabschluss festzustellen.

JAHRES- UND KONZERNABSCHLUSSPRÜFUNG AUSFÜHRLICH ERÖRTERT

Das Jahresergebnis von EUR 55.676.910,89 der GWH Immobilien

Die Geschäftsführung hat den Jahresabschluss nach den Re-

Holding GmbH wurde gemäß dem bestehenden Beherrschungs-

geln des HGB und den Konzernabschluss nach IFRS der GWH

und Gewinnabführungsvertrag an das Mutterunternehmen ab-

Immobilien Holding GmbH zum 31. Dezember 2014 sowie den

geführt. Die Gewinnabführung wurde bereits bei der Aufstel-

zusammengefassten Lagebericht und Konzernlagebericht für

lung des Jahresabschlusses berücksichtigt. Zum 31. Dezember

das Geschäftsjahr 2014 aufgestellt. Die von der Gesellschafter-

2014 besteht kein Bilanzgewinn, so dass der Gesellschafterver-

versammlung am 15. Mai 2014 zum Abschluss- und Konzernab-

sammlung kein Gewinnverwendungsbeschluss vorgeschla-

schlussprüfer gewählte und vom Aufsichtsrat beauftragte Price-

gen werden kann.

waterhouseCoopers AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main, hat den Jahresabschluss und den Konzern-

Der Aufsichtsrat spricht allen Mitarbeiterinnen und Mitarbei-

abschluss nebst zusammengefassten Lagebericht geprüft und

tern der Konzerngesellschaften sowie den Geschäftsführern

jeweils mit Datum vom 19. 03. 2015 mit dem uneingeschränk-

seinen Dank und seine Anerkennung für ihre erfolgreiche Ar-

ten Bestätigungsvermerk versehen.

beit und die besonderen Leistungen im Geschäftsjahr 2014 aus.

Die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers, der Jahres- und

Frankfurt am Main, 22. April 2015

Konzernabschluss sowie der zusammengefasste Lagebericht

Für den Aufsichtsrat

wurden allen Aufsichtsratsmitgliedern rechtzeitig zur Verfügung gestellt. Die Vertreter des Abschlussprüfers haben an der Aufsichtsratssitzung am 22. April 2015 teilgenommen und über die wesentlichen Ergebnisse ihrer Prüfung sowie die Prüfungsschwerpunkte berichtet und ergänzende Auskünfte erteilt. Der

Jürgen Fenk Aufsichtsratsvorsitzender

G W H - G E S C H Ă&#x201E; F T S B E R I C H T 2014

Leitbild ist auch Verpflichtung. Jeder unserer Kollegen hat unsere Leitlinien auf unserem Wertetableau mit seiner Unterschrift versehen. Das Original hĂ¤ngt in unserer Konzernzentrale in Frankfurt.

LEITWERTE

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

LEITWERTE

A.01

UNT ERNEHMEN

LEIT WERTE.

Kleine Runde, große Wirkung. Ein gutes Dreivierteljahr hat die 14-köpfige Projektgruppe „GWH Leitbild 2014“ beraten und diskutiert.

Orientierung geben, Ziele und ethische Grundsätze verbindlich definieren. Das waren die Ziele unseres Arbeitsprojektes „Projektgruppe Leitbild 2014“. Die 14-köpfige Projektgruppe hat sich ein gutes Dreivierteljahr mit den Werten und Leitsätzen unseres Unternehmens beschäftigt und unser bisheriges Leitbild überarbeitet.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

A.02

LEITWERTE

UNT ERNEHMEN

„Unser Leitbild beantwortet nach außen die Frage, wofür steht die GWH – und liefert nach innen Orientierungshilfe.“ Leitbild ist auch Verpflichtung. Jeder unserer Kollegen hat unsere Leitlinien auf unserem Wertetableau mit seiner Unterschrift versehen. Das Original hängt in unserer Konzernzentrale in Frankfurt.

Thomas Echelmeyer, CFO

Doch beginnen wir am Anfang: Geboren wurde der

Leitsätze formuliert. Vorangestellt haben wir schluss-

Gedanke, das Leitbild der GWH aufzufrischen, in den

endlich die Präambel unserer Leitlinien, bestehend aus

Führungskräfte-Workshops unseres Unternehmens.

Vision Statement und Mission Statement.

Schnell waren Führungskräfte aller drei Ebenen und Mitarbeiter aus allen Teilbereichen bereit, an der Pro-

Ziel unserer Leitbildentwicklung war es, ein klares

jektgruppe teilzunehmen – und bildeten damit ein

Unternehmensprofi l zu entwickeln, in dem sich die

quasi verkleinertes, maßstabsgetreues Abbild unse-

Menschen der GWH -Gruppe wiederfinden, auf das sie

res Unternehmens.

sich berufen können und an dem uns unsere Kunden,

Der erste Arbeitsschritt bestand in der Defi nition

und unsere Kapitalgeber messen können. Unser Unter-

unserer Werte. Im nächsten Schritt hat die Projekt-

nehmensleitbild spiegelt unsere Grundhaltung wider,

gruppe sich daran gemacht, unsere Zielgruppen zu

es ist der Orientierungsrahmen, an dem sich unser

defi nieren. Um diese Zielgruppen haben wir unsere

gemeinsames Werteverständnis ausrichtet.

Partner und Lieferanten, aber auch die Öffentlichkeit

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

LEITWERTE

A.03

UNT ERNEHMEN

„Ein Leitbild auf Hochglanz zu drucken, ist eine relativ einfache Sache – viel wichtiger ist, dass wir es nachher umsetzen.“ Kleine Runde, große Wirkung. Ein gutes Dreivierteljahr hat die 14-köpfige Projektgruppe „GWH Leitbild 2014“ beraten und diskutiert.

Stefan Bürger, COO

Nun gilt es, unser Leitbild zu leben. Die ersten Schritte

auf jedem unserer Schreibtische ein Leitbildwürfel

sind gemacht. In unserem Foyer hängt unser soge-

aus Acryl. Eine charmante Erinnerung an ein überaus

nanntes Leitbild-Tableau. Hier hat unsere gesamte Be-

erfolgreiches Projekt, das aus uns selbst heraus ge-

legschaft per Unterschrift ein klares Bekenntnis zu

wachsen ist.

unseren Werten und Leitsätzen abgelegt. Zudem steht

Vision Statement (Auszug). Wir sind ein großes Immobilienunternehmen, das seit 1924 erfolgreich am Markt aktiv ist. Damit zeigen wir, dass wir mit großem Knowhow Tradition und Moderne erfolgreich miteinander kombinieren. Wir bieten unseren Kunden die komplette Wertschöpfungskette in unseren Geschäftsfeldern. Dank der hohen fachlichen und sozialen Kompetenz unserer Mitarbeiter sind wir in der Lage, auf die Bedürfnisse unserer Kunden einzugehen.

Mission Statement (Auszug). Um weiter erfolgreich im Markt zu bestehen, halten wir unsere Produktivität auf hohem Niveau. Wir generieren ein renditeorientiertes Wachstum und entwickeln, bauen und erhalten unsere Immobilien optimal. Wir bieten faire Qualität zu fairen Preisen. Wir bieten als attraktiver Arbeitgeber unseren Mitarbeitern qualifizierte Entwicklungsmöglichkeiten. Wir werden auch in Zukunft durch wertorientiertes Engagement nachhaltig die uns anvertrauten Werte steigern.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

A.04

LEITWERTE

UNT ERNEHMEN

Leitbild ist auch Verpflichtung. Jeder unserer Kollegen hat unsere Leitlinien auf unserem Wertetableau mit seiner Unterschrift versehen. Das Original hängt in unserer Konzernzentrale in Frankfurt. UNSE RE WE R TE .

Z IELGRUPPEN UN D LE ITSÄT ZE .

Ertragsorientierung. Wir sind ein ertragsorientiertes

Kunden. Wir bieten Räume zum Leben und das zu

Unternehmen.

fairen Preisen. Wir kümmern uns engagiert um un-

Leistungsbereitschaft. Unsere Mitarbeiter sind moti-

sere Kunden. Wir entwickeln Wohnraum für jeden

viert und leistungsbereit.

Lebensabschnitt.

Verantwortung. Wir sind ein zuverlässiger Partner, der

Mitarbeiter. Wir sind motiviert und leistungsbereit.

Verantwortung übernimmt.

Wir sind ein gesundheitsorientiertes und fami lien-

Nachhaltigkeit. Wir achten beim Einsatz von Ressour-

freund liches Unternehmen.

cen, aber auch bei unserer eigenen Entwicklung auf

Gesellschaft. Wir entwickeln, erstellen und bewirt-

Nachhaltigkeit.

schaften Wohnräume und Quartiere bedarfsgerecht

Fairness / Verlässlichkeit. Wir sind für unsere Geschäfts-

und zukunftsfähig. Wir stärken Nachbarschaften,

partner und Kunden ein fairer und verlässlicher Part-

fördern Integration und unterstützen soziales Engage-

ner.

ment.

Flexibilität. Wir reagieren flexibel auf Veränderungen

Geschäftspartner. Wir handeln vorbildlich im Rah-

der Rahmenbedingungen unseres Handelns.

men unserer Compliance-Richtlinien. Wir vereinbaren faire Rahmenbedingungen bezüglich Preis, Termin und Qualität. Kapitalgeber. Wir nutzen zielgerichtet unsere unter-

nehmerischen Chancen. Wir treten offen und transparent auf.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

LEITWERTE

Kleine Runde, große Wirkung. Ein gutes Dreivierteljahr hat die 14-köpfige Projektgruppe „GWH Leitbild 2014“ beraten und diskutiert.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

208 Männer

157 Frauen

Ein ausgewogenes Verhältnis. Obwohl mehr als 100 unserer Kollegen der Berufsgruppe Hausmeister angehören, sind rund 45 Prozent unserer Mitarbeiter Frauen. Und Frauen finden sich bei uns auch durchaus in den vermeintlich untypischen Berufsgruppen wieder – wie bei den Hausmeistern oder auch Technikern.

W E R T VO L L

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

W E R T VO L L

M I TA R B E I T E R

WERT VOLL.

B.01 „Man lernt nie aus“, sagt der Volksmund. Und da hat er Recht. Unsere Mitarbeiter halten sich in ihren Berufsfeldern durch regelmäßige Schulungs- und Seminarveranstaltungen fit. Ein „Muss“ für jedes Unternehmen – und allemal ein Investment, das sich auszahlt.

Unsere Mitarbeiter. Mitarbeiter sind das höchste Gut eines Unternehmens. Produkte können noch so überzeugend sein – ohne qualifizierte und engagierte Mitarbeiter funktioniert ein Unternehmen nicht. Diese Erkenntnis gibt es bei der GWH nicht erst seit gestern. Aber auch im Geschäftsjahr 2014 haben wir unseren Mitarbeitern wieder ganz besondere Aufmerksamkeit gewidmet – sei es im Bereich der persönlichen Entwicklung oder der Gesundheitsförderung.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

W E R T VO L L

208 Männer

B.02

W E R T VO L L

M I TA R B E I T E R

„Gestatten: Max Mustermann, Mitarbeiter der GWH .“

Genau so geht es nicht. Mustermänner und Musterfrauen gibt es nicht bei der GWH . Wir sind Mittelständler. Wir kennen uns alle beim Namen und das über unsere verschiedenen Standorte in Hessen, Ein zumeist ausgewogenes Verhältnis. Obwohl Frauen mehr als 100 unserer Kollegen der Baden-Württemberg und dem Rheinland hinweg. Ein gutes Gefühl. Berufsgruppe Hausmeister angehören, rund 45 Prozent Mitarbeiter Wir verstehensind uns als Teamunserer – und das ist nicht nur eine Floskel auf unseFrauen. Und Frauen finden sich bei GWH beschäftigte 347 Mitarbeiter in Vollzeitrem Leitbildwürfel. uns auch Die durchaus in den vermeintlich untypischen Berufsgruppen wieder – äquivalent – und hat nicht nur rund 48.000 Wohnungen bewirtwie bei dendamit Hausmeistern oder auch Technikern. schaftet und gute 120.000 Kunden betreut. Wir haben uns 2014 auch um uns als Mitarbeiter und Menschen gekümmert. Sei es im Gesundheitswesen, in unserer beruflichen und persönlichen Weiterentwicklung oder einfach nur im Umgang miteinander „inside GWH“. Aber lesen Sie selbst.

157

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

W E R T VO L L

B.03

M I TA R B E I T E R

ZWISCHEN WERT.

„Man lernt nie aus“, sagt der Volksmund. Und da hat er Recht. Unsere Mitarbeiter halten sich in ihren Berufsfeldern durch regelmäßige Schulungs- und Seminarveranstaltungen fit. Ein „Muss“ für jedes Unternehmen – und allemal ein Investment, das sich auszahlt.

SC HULUNG.

Kommunikation ist selbstverständlich nicht nur

der zweiten Ebene zwei Mal im vergangenen Jahr

zwischen Mitarbeitern und Führungskraft notwen-

für je zwei Tage in Klausur begeben, um sich auszu-

dig – sondern insbesondere auch zwischen unseren

tauschen. Der besondere Mehrwert: Die Gruppen

Führungskräften. Wir haben im abgelaufenen Ge-

waren interdisziplinär aufgestellt. Hier berichteten

schäftsjahr die Schulung unserer Führungskräfte

Kaufleute über ihre tägliche Praxis, aber auch Tech-

intensiviert. Und wir haben diese Schulung erwei-

niker oder Führungskräfte aus administrativen und

tert – um den Part „Eigendynamik“. Wir nennen das

zentralen Einheiten, wie der Bilanzierung oder der

„Kollegiale Beratung“. Und die Rückmeldung unserer

IT. Und das Konzept hat neben dem kommunikativen

Führungskräfte bestätigt das Konzept.

Aspekt und dem einen oder anderen „Aha-Effekt“, was der Kollege aus der Nachbarabteilung so alles erledigt,

Unter der Moderation eines erfahrenen Kommuni-

einen schönen Nebenaspekt: menschlich läuft alles

kationsmanagers haben sich je zwei Gruppen aus

plötzlich ein bisschen entspannter und verständnis-

Führungskräften der dritten Ebene und eine Gruppe

voller.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

W E R T VO L L

208 Männer

B.04

W E R T VO L L

M I TA R B E I T E R

NAH WERT. Fegen und Rechen war gestern. Unsere Hausmeister sind in erster Linie Ansprechpartner unserer Mieter vor Ort.

UNSE RE HAUSME I STE R .

Thomas Schandert ist immer ganz vorne mit dabei. Und

Die Siedlung ist nämlich etwas Besonderes. Geschoss-

das im besten Sinne. Der 50-Jährige ist Hausmeister

wohnungen und vor allem Reihenhäuser in Passiv-

der GWH . Er betreut einen beinah 600 Wohnungen

hausbauweise bietet die GWH hier zur Miete an. Eine

umfassenden Bestand in Frankfurt-Höchst und eben

Seltenheit in einer Stadt wie Frankfurt. Thomas Schan-

157

auch in Unterliederbach – die GWH Parkstadt. Und in

dert betreut den Bestand – pardon, in erster Linie unsere

der GWH Parkstadt hat Schandert gut zu tun gehabt.

Kunden dort, und ist damit erster Ansprechpartner. Er

ausgewogenes Verhältnis. Obwohlist nah dran. Wie alle unsere Hausmeister. Hier lag einer unsererEin Tätigkeitsschwerpunkte in der Frauen

mehr als 100 unserer Kollegen der Vermietung in Frankfurt im abgelaufenen Geschäfts-

Berufsgruppe Hausmeister angehören,

jahr. Schandert strahlt.sind In Zusammenarbeit mit Andrea Das Hausmeistermodell – und wir dürfen mit Fug und rund 45 Prozent unserer Mitarbeiter Frauen. Und Frauen finden sich bei Schneider, der Kollegin in der Bestandsbewirtschaf-

Recht von einem Hausmeistermodell sprechen – um-

uns auch durchaus in den vermeintlich tung, ist es gelungen, die Siedlung zu vermieten. Der fasst außer Thomas Schandert noch weitere 101 Kolleuntypischen Berufsgruppen wieder – Elektrotechnik-Meister sich über die gelungewiefreut bei den Hausmeistern oder auch gen und Kolleginnen. Und sie sind allesamt bei uns anTechnikern. ne Mieterstruktur aus jungen Familien mit Kindern, gestellt. Und mehr als das. Unsere Hausmeister sind so

aber auch generationenübergreifend zusammenge-

serviceorientiert, dass sie samt und sonders auch in

setzten Familien.

unseren Wohnungsbeständen wohnen. Eben immer ganz nah dran an unseren Kunden.

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W E R T VO L L

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M I TA R B E I T E R

VOLL WERT.

GESUN D I M BE RUF.

Fürsorgepflicht ist nur ein Aspekt. Moderne Unternehmen kümmern sich proaktiv um die Gesundheit ihrer Mitarbeiter. Bei der GWH ist das Angebot zur gesundheitlichen Unterstützung der Mitarbeiter seit Jahren kontinuierlich gewachsen. Die GWH bietet den Kollegeninnen und Kollegen Rahmenverträge in Fitnessstudios, verschickt monatlich in Zusammenarbeit mit einer großen Gesundheitskasse Gesundheitstipps zu wechselnden Themen und bietet Veranstaltungen, wie beispielsweise eine Rückenschule an. Im Jahr 2014 kamen weitere Gesundheitsmodule hinzu. So bietet die GWH nun Veranstaltungen zum Thema „aktive Minipause“ an, aber auch zum Thema Augenschule oder Business-Yoga. Dass bei der GWH Gesundheitstage Usus sind, bedarf schon gar keiner Erwähnung mehr. Zudem existiert ein eigens eingerichteter Arbeitskreis Gesundheit.

Hoher Stellenwert – Gesundheitsvorsorge im Berufsalltag.

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W E R T VO L L

208 Männer

B.06

W E R T VO L L

M I TA R B E I T E R

LEBENS WERT.

FAM ILIE M IT PL AN.

Jeder von uns hat sie: die eigene Familie. Sei es nun die klassische Familie

157

aus Vater-Mutter-Kind oder die Patch-

„Und wenn es mal ganz dick kommt gibt es immer noch das ElternKind-Zimmer der GWH .“

work familie oder auch „nur“ die eigenen Eltern, Ge-

die Kleinsten ausfällt, dann gibt es immer noch das

Ein Onkel. ausgewogenes Verhältnis. ObwohlEltern-Kind-Zimmer der GWH . Hier gewährleisten wir, schwister, Tanten und Mit Familie will beFrauen

mehr als 100 unserer Kollegen der hutsam umgegangen werden, Familie verursacht

dass unsere Mitarbeiter beruhigt ihrer Tätigkeit nach-

Berufsgruppe Hausmeister angehören, aber auch ab und an sind Aufwand. Um diesenunserer Aufwand gehen können und trotzdem ab und an ein Auge auf rund 45 Prozent Mitarbeiter Und Frauen sich bei besser bewältigen zuFrauen. können, bietet die finden GWH ihren den Nachwuchs haben können. uns auch durchaus in den vermeintlich Mitarbeitern eine ganze Palette an Hilfestellungsuntypischen Berufsgruppen wieder – möglichkeiten an. Angefangen beim individuellen wie bei den Hausmeistern oder auch Technikern. Lebenslagencoaching reicht das Angebot über Be-

treuungsvermittlung und Homecare / Eldercare bis hin zu individuellen Teilzeitregelungen und Sonderurlaube für Umzüge, Hochzeiten und Geburten. Und wenn es mal ganz dick kommt und die Betreuung für

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

W E R T VO L L

B.07

M I TA R B E I T E R

ZUKUNFTS WERT.

AUSB ILDUNG ZUM E R FOLG.

„Hätt’ ich mal was Gescheites gelernt“ dieser Satz wird

arbeit mit der Dualen Hochschule BaWü zudem

den Auszubildenden bei der GWH wahrscheinlich nie-

Immobilienökonomen aus. Im Geschäftsjahr 2014 ha-

mals über die Lippen kommen. Wir haben im vergan-

ben wir erstmals einen Informatikkaufmann in die

genen Jahr insgesamt 31 Auszubildende in unserem

Ausbildung genommen.

Betrieb gehabt. 31 junge und hoffnungsvolle Menschen, denen unsere „altgedienten“ Kollegen aus der

Mit dem Thema der erfolgreichen Ausbildung endet

Bestandsbewirtschaftung und den Assistenzen die

das Thema Entwicklung bei der GWH aber noch lange

Finessen ihres Berufs beibringen. Aber dabei bleibt

nicht. Wir unterstützen unsere jungen Leute beispiels-

es nicht. Die GWH -Auszubildenden durchlaufen in

weise beim Erwerb des Immobilienökonomen VWA

unserem Hause beinahe jede Abteilung – je nach Aus-

und bieten damit sinnvolle und wertvolle Zusatz-

bildungsbild – und bekommen so einen umfassen-

qualifi kationen, die sich natürlich auch auszahlen.

den Einblick in die Funktionsweise eines modernen

Nicht wenige unserer früheren Auszubildenden be-

Immobilienunternehmens. In erster Linie bildet die

finden sich heute in Führungspositionen bei uns oder

GWH Immobilienkaufleute und Kaufleute der Büro-

bei anderen Unternehmen der Wohnungs- und Immo-

kommunikation aus. Seit 2012 bilden wir in Zusammen-

bilienwirtschaft.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

W E R T VO L L

208 Männer

B.08

W E R T VO L L

Mitarbeiterzahlen nach Geschlecht. Gesamt (inkl. GWH Immobilien Holding und GWH Bauprojekte): 365.

F R AU EN 157

20 8 M Ä NN ER

Mitarbeiterzahlen nach Tätigkeit. Auszubildende: 31. 5 G ES C H Ä F T S F ÜH RUNG

H AUSM EI S T ER (INK L . R EG I E) 10 5 213 K AUF M Ä NNI S C H E A NG ES T EL LT E T EC HNI S C H E A NG ES T EL LT E 4 2

157 Frauen

Geschlechterverhältnis Führungskräfte der dritten Ebenen.

Ein ausgewogenes Verhältnis. Obwohl mehr als 100 unserer Kollegen der BerufsgruppeF RHausmeister angehören, AU EN 4 sind rund 45 Prozent unserer Mitarbeiter Frauen. Und Frauen finden sich bei uns auch durchaus in den vermeintlich untypischen Berufsgruppen wieder – wie bei den Hausmeistern oder auch Technikern.

12 M Ä NN ER

M I TA R B E I T E R

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W E R T VO L L

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Wir haben uns ganz bewusst dazu entschieden, uns als „familienfreundliches Unternehmen“ zertifizieren zu lassen – und natürlich die dazugehörigen Anforderungen zu erfüllen. Neben den Klassikern wie betrieblicher Altersvorsorge und individuellen Teilzeitregelungen, bietet die GWH mittlerweile auch eine ganze Reihe an Spezialangeboten wie beispielsweise Lebenslagen Coaching oder Angebote zu Homecare-Eldercare. Ganz besonders liegen uns aber „unsere Mütter“ am Herzen. Wir halten zu unseren Kolleginnen und Kollegen in Elternzeit Kontakt über ein Mitarbeiterforum und wir bieten ein spezielles Eingliederungsmanagement. Kinder sind wertvoll – ob als künftige Kunden oder als künftige Mitarbeiter.

W E R T VO L L

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W E R T VO L L

Allzeit gut gesichert: Die Ausbildung unserer jungen Kollegen genießt einen hohen Stellenwert innerhalb der GWH . Wir bilden in den Berufsfeldern Immobilienkauffrau / -mann, Kauffrau / -mann für Bürokommunikation und neuerdings auch im Bereich IT-Kaufmann aus. Seit mittlerweile zwei Jahren bieten wir zudem ein Studium der Immobilienökonomie in Zusammenarbeit mit der Dualen Hochschule BaWü an.

31 x 31 31 Azubis heißt 31 mal Zukunft.

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W E R T VO L L

1 02

Hausmeister – und keiner muss den Besen schwingen.

Scheuerbürste oder Wischmopp muss bei uns kein Hausmeister schwingen. Unsere Hausmeister sind die ersten Ansprechpartner für unsere Kunden vor Ort. Sie leben mit unseren Mietern in unseren Wohnanlagen und wissen „wo“ – wenn der Schuh drückt.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

W E R T VO L L

20 x 1.000 20 Kniebeugen mal 1.000 Schritte. Die ultimative Gesundheitsformel.

Turnvater Jahn war gestern. In Kooperation mit der Barmer GEK bieten wir unseren Kollegen Tipps für mehr Gesundheit im Büroalltag. Der jüngste Schwerpunkt: gesunde Ernährung.

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Den Kunden im Blick. Wir wissen um die Bedürfnisse unserer Kunden. Wir bieten unseren Mietern die passende Wohnung für jeden Lebensabschnitt, sei es nun die erste Studentenbude, die schnuckelige Kleinwohnung für frisch Verliebte oder das Familiendomizil. Und wenn sich unsere Kunden irgendwann „verkleinern“ wollen – wir haben eine Lösung.

W E R T S C H ÄT Z U N G

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

W E R T S C H ÄT Z U N G

Partnerschaften

W E R T S C H ÄT Z U N G

C.01

KUND EN

WERT SCHÄTZUNG. PPP – wir nennen das „Private Personaly Partnership“. Dieser Begriff fasst unsere Denke kurz und knapp zusammen: Wir verstehen unsere Kunden und Mieter, aber auch unsere Lieferanten als Partner. Und mit einem Partner arbeitet man auf Augenhöhe. Das gehört zu unserer Philosophie. Nicht ohne Grund sind unsere Mitarbeiter in Stadtteilrunden vertreten und bringen sich aktiv in Belange ein, wenn es um Siedlungs- und Quartiersentwicklungen geht.

42 Quartiere

Unsere Kunden. Ein zufriedener Kunde kommt wieder, heißt es im Einzelhandel. Für uns heißt das: Ein zufriedener Kunde bleibt. Und dafür tun wir einiges. Schlagwort Quartiersmanagement. Wir schaffen gemeinsam mit unseren Kunden im Dialog ein lebenswertes Wohnumfeld. Und das immer mit einem Hauptziel: Lebendige Nachbarschaften fördern und den sozialen Zusammenhalt stärken. Aber lesen Sie selbst.

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C.02

W E R T S C H ÄT Z U N G

Den Kunden im Blick. Wir wissen um die Bedürfnisse unserer Kunden. Wir bieten unseren Mietern die passende Wohnung für jeden Lebensabschnitt, sei es nun die erste W E R T S C H ÄT Z U N G Studentenbude, die schnuckelige Kleinwohnung für frisch Verliebte oder das Familiendomizil. Und wenn sich unsere Kunden irgendwann „verkleinern“ wollen – wir haben eine Lösung.

KUND EN

Starkes Team: Vom Bewohner über den Landschaftsarchitekten bis hin zum GWH Geschäftsführer. Beim Thema Quartiersplanung ziehen alle am selben Strang – und zwar in die gleiche Richtung.

Wohnquartiere bieten Menschen ein Zuhause, ein lebenswertes soziales Umfeld und eine Heimat, mit der sie sich identifizieren können. Gleichzeitig haben sie eine wichtige gesellschaftliche Funktion, indem sie Menschen unterschiedlicher Herkunft, Kultur und Religion einen Raum für Integration bieten. Mit einer Vielzahl von Aktivitäten fördern wir deswegen gezielt die Entwicklung unserer Quartiere – im intensiven Dialog mit unseren Mietern und in Zusammenarbeit mit Vertretern von Stadt, Land und Bund sowie Kooperationspartnern.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

W E R T S C H ÄT Z U N G

Partnerschaften

W E R T S C H ÄT Z U N G

C.03

KUND EN

MEHR WERTIG.

PPP – wir nennen das „Private Personaly Partnership“. Dieser Begriff fasst unsere Denke kurz und knapp zusammen: Wir verstehen unsere Kunden und Mieter, aber auch unsere Lieferanten als Partner. Und mit einem Partner arbeitet man auf Augenhöhe. Das gehört zu unserer Philosophie. Nicht ohne Grund sind unsere Mitarbeiter in Stadtteilrunden vertreten und bringen sich aktiv in Belange ein, wenn es um Siedlungs- und Quartiersentwicklungen geht. QUAR T IE R ME I STE R .

Unverändert seit unserer Gründung im Jahr 1924 zählt es nach wie vor zu unseren wichtigsten Aufgaben, Räume zum Leben für ganz verschiedene Zielgruppen und

„ Mit einer Vielzahl von Aktivitäten fördern wir gezielt die Entwicklung unserer Quartiere.“

Denn Mieter sind Kunden und sollen sich bei uns wohlfühlen. Unsere Mieter danken das mit einer langen Ver-

Quartiere

weildauer und einem niedrigen Leerstand.

Bevölkerungsschichten zu schaffen. Was die Wohnräume für unsere Mieter wertvoll macht, sind die viel-

Ein wichtiger Partner ist für uns bei der Quartiers-

fältigen Dienstleistungsangebote sowie lebenswich-

entwicklung und dem Quartiersmanagement das

tige Versorgungsinfrastrukturen im Wohnumfeld wie

Bund-Länder-Programm „Soziale Stadt“ und „Soziale

zum Beispiel Ärzte, Therapeuten sowie Einkaufs-, Be-

Stadt Plus“. Das Programm und seine Akteure unter-

treuungs- und Freizeitmöglichkeiten.

stützen eine nachhaltige Entwicklung in den Stadtteilen und verknüpfen bauliche Investitionen der Stadterneuerung mit Maßnahmen zur Verbesserung der

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C.04

KUND EN

„Das Ziel: Lebendige Nachbarschaften fördern und den sozialen Zusammenhalt stärken.“

Lebensbedingungen im Stadtteil. Das Ziel: Lebendige Nachbarschaften fördern und den sozialen Zusammenhalt stärken. Uns kommt dabei mit unserer Erfahrung aus vielen Projekten eine besondere Rolle zu, denn die Koordination der Maßnahmen übernimmt das jeweilige Quartiersmanagement.

Wiesbaden: Neue Perspektiven für den Stadtteil. „Soziale Stadt plus – Schelmengraben“ heißt das ambitionierte Programm, das unter Federführung des Wiesbadener Sozialdezernats die Bildungs- und sozialen Beteiligungsmöglichkeiten vor allem von Kindern und Jugendlichen verbessern und damit dem Stadtteil neue Perspektiven geben will. Das Land Hessen und die Stadt Wiesbaden engagieren sich gemeinsam mit uns als einem der größten Vermieter im Schelmengraben in dem auf zehn Jahre angelegten Projekt. Investiert werden rund 4,7 Millionen Euro beispielsweise in die Sanierung des Stadtteilzentrums sowie die bessere Ausstattung von Spielplätzen und der vielfältigen Grün- und Freiflächen.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

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Partnerschaften

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C.05

KUND EN

NEU WERTIG.

Größter Wunsch: bis ins hohe Alter in der eigenen Wohnung leben.

Weitgehend selbstbestimmtes und eigenständiges Leben in den eigenen vier Wänden stellt gerade mit zunehmendem Alter eine besondere Herausforderung dar: Nicht nur die altersbedingten Einschrän-

barrierearme Zwei-Zimmer-Wohnungen in Raunheim, die älteren Menschen ein neues Zuhause bieten.

Quartiere

Ebenso wichtig – und da kommen wir jetzt aus der

kungen müssen bei der senioren- bzw. behinderten-

entgegengesetzten Richtung – ist die Unterstützung

gerechten Einrichtung berücksichtigt werden, sondern

von Kinder- und Jugendprojekten. Sie sind fester Be-

auch Krankheiten wie Demenz. Mit seniorengerech-

standteil unseres Engagements. In Kassel ermög-

ten Wohnungen, Tagespflegeeinrichtungen bis hin zu

lichen wir beispielsweise gemeinsam mit weiteren

Demenz-WGs bieten wir hier ein vielfältiges und be-

Partnern den Neustart für ein mobiles Jugendzent-

darfsorientiertes Angebot an. Zum Beispiel die Tages-

rum, nachdem das bisherige Jugendcafé geschlossen

pflege Westend in Zusammenarbeit mit den Dia-

wurde. In Stadtallendorf begleiten wir den gemein-

koniestationen Kassel oder 34 seniorengerechte und

nützigen Verein Jumpers – Jugend mit Perspektive, zu

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C.06

W E R T S C H ÄT Z U N G

KUND EN

Strahlende Kinderaugen. Wir unterstützen Vereine, karitative Einrichtungen und auch immer wieder Kindergärten und Tagesstätten mit Geld- oder Sachspenden.

dessen Angeboten sowohl das Zentrum „ConAct“, als

Süd haben wir vor zehn Jahren das Stadtteilzentrum

auch ein Indoor-Spielplatz, ein Begegnungscafé sowie

Mittelpunkt gestartet. Eine Erfolgsgeschichte. Im Kas-

eine Kinderbibliothek zählen. Und für die Kleinsten

seler Brückenhof sollte eine Anlauf- und Beratungsstel-

haben wir in Offenbach Gewerbeeinheiten zu einer

le für ganz unterschiedliche Menschengruppen – von

Krabbelstube umgebaut. Das Besondere daran: Die Kin-

Jugendlichen über Familien bis hin zu Senioren – ge-

der werden dreisprachig in ihrer jeweiligen Mutter-

schaffen werden. Inzwischen bietet das Pilotprojekt

sprache betreut.

Kinovorführungen für Kinder- und Jugendgruppen, Kaffee- und Spieletreffs für Jugendliche, Erwachsene

Und dann gibt es da noch ein Jubiläum: Zehn Jahre

und Senioren, Migrationsberatung, Hausaufgabenhilfe

Stadtteilzentrum Kassel-Brückenhof. Gemeinsam mit

und die Pflegeberatung. Allesamt kostenlose und sehr

Caritasverband, Diakoniestationen, Diakonischem

gefragte Angebote und Dienstleistungen.

Werk und der evangelischen Kirchengemeinde Kassel-

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

W E R T S C H ÄT Z U N G

Partnerschaften

W E R T S C H ÄT Z U N G

C.07

KUND EN

VIEL WERTIG. BUNTE HE R AUSFO R DE RUNG.

Quartiere sind so vielfältig wie das Leben und wir

Erfolg. Zum Beispiel am Frankfurter Berg, wo „Momos

haben im Quartiersmanagement auch noch einen

Kiosk“ neben Getränken und Knabbereien auch frische

„Kessel Buntes“ zu bieten.

Brötchen, Croissants und Lebensmittel anbietet – und auch gerne mal eine Postsendung für einen Bewohner

Mobilität ist eines der wichtigsten Themen der Jetztzeit.

entgegennimmt. Ein kleiner „1-Euro-Shop“ ergänzt die

Mangelnder Parkraum und enge, schlechtbeleuchtete

Palette. Eine klassische Win-Win-Situation für Momo –

Garagenstellplätze hingegen eines der größten Proble-

und für die Bewohner des Hauses.

PPP – wir nennen das „Private Personaly Partnership“. Dieser Begriff fasst unsere me. Wir schaffen Inknapp einemzusammen: PilotprojektWir haben DenkeAbhilfe. kurz und verstehen von unsere Kunden und Stellplätzen Mieter, aber in wir den Parkraum zunächst 1.900 auch unsere Lieferanten als Partner. Und mit Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt optimiert und einem Partner arbeitet man auf Augenhöhe. werten diesen mit einer zu Vielzahl von Maßnahmen auf – Das gehört unserer Philosophie. Nicht ohne Grund sind unsere Mitarbeiter in Stadtdarunter neue Markierungen, Schranken und eine besteilrunden vertreten und bringen sich aktiv sere Beleuchtung. Ziel ist nicht nur die bessere Bewirtin Belange ein, wenn es um Siedlungs- und schaftung des vorhandenen Parkraums, sondern auch Quartiersentwicklungen geht.

die Erhöhung der Attraktivität und die Verbesserung des Services.

Die Förderung sozialer Strukturen in den Wohngebieten kann aber auch auf ganz anderen Wegen erfolgen. Ein Beispiel: Mit dem Kinderschutzbund in Kassel verbindet uns eine lange Tradition. Wir unterstützen den Kinderschutzbund, indem wir für jede verkaufte gebrauchte Eigentumswohnung 100 Euro spenden.

Diese Spende kommt Familien zugute, die von ihrer Einkommenssituation sehr schlecht gestellt sind. Und diese Spende verbessert insbesondere die Situation

Wenn wir schon über Serviceverbesserung sprechen:

Quartiere

der Kinder in diesen Familien. Da werden einmal ein

In vielen Metropolen der Welt ist der „Concierge“ ganz

neues Bett gesponsert oder ein Schreibtisch, um endlich

selbstverständlicher Teil des Stadtbilds, hierzulande ist

in Ruhe Hausaufgaben erledigen zu können. Kleiner

das Angebot bislang jedoch nur gelegentlich zu finden.

Nachtrag: Entscheidet sich der Käufer, ebenfalls bis

Mit unserem Anspruch, den sich stetig verändernden

zu 100 Euro zu spenden, verdoppeln wir diesen Betrag

Bedürfnissen und Ansprüchen ihrer Mieter bestmög-

noch einmal. Nach dem großen Erfolg in Kassel haben

lich gerecht zu werden, haben wir bereits seit längerer

wir die Spendenaktion bereits auf Marburg ausge-

Zeit Concierge-Dienste in verschiedenen unserer Wohn-

weitet.

gebäude eingerichtet. Und das mit hervorragendem

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

W E R T S C H ÄT Z U N G

C.08

NO R D R H EIN -W ES T FA L EN

Kassel

Korbach

Baunatal

Düsseldorf

Fritzlar

Köln Bad Hersfeld Stadtallendorf

Marburg Bonn

H ES S EN

Gießen

Fulda

Schlüchtern Steinau an der Straße Bad Homburg

Bad Vilbel Hanau Offenbach Dietzenbach Raunheim

Frankfurt am Main

R H EINL A ND - P FA L Z

Wiesbaden Hochheim Mainz Ginsheim-Gustavsburg

B AY ERN

Darmstadt

SA A RL A ND

Mannheim

Heidelberg

B A D EN -W ÜR T T EMB ERG

Wachstumsschwerpunkte der GWH .

KUND EN

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W E R T S C H ÄT Z U N G

Partnerschaften

42 Quartiere

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Service- und Vermietungsbüros

Service zeigt sich bei uns durch Nähe. Erste Ansprechpartner für unsere Kunden und Mieter sind unsere Hausmeister. Unsere Hausmeister wohnen in den Siedlungen, die sie betreuen. Das kann man auch anders machen. Wollen wir aber nicht. Durch diese Präsenz haben wir bei unseren Kunden und Mietern ein Gesicht. Und das ist uns wichtig.

W E R T S C H ÄT Z U N G

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W E R T S C H ÄT Z U N G

Kleiner Schritt, große Wirkung. Manchmal sind es die kleinen Dinge, die für große Verbesserungen sorgen. Und sei es nur die Zusatzbeleuchtung in einer Tiefgarage. Eine Kleinigkeit, die unseren Kunden Sicherheit gibt. Eine Kleinigkeit, die unsere Kunden gerne bei uns wohnen lässt.

1.900

optimierte Stellplätze

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W E R T S C H ÄT Z U N G

135.000 Euro Spenden pro Jahr

Glücksgefühl. Und dafür braucht’s gar nicht viel. Wir sponsern in unseren Wohngebieten an den Stellen, an denen es Not tut. Das können Vereine sein, die jungen Menschen Perspektive – gleich welcher Art – geben. Das können aber auch Einzelschicksale sein, wie der kleine Robin, der während seiner DelphinTherapie unvergessliche Momente erleben durfte.

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W E R T S C H ÄT Z U N G

Immobilien können sie alle. Wir können auch Quartiere. Und darin besteht der feine Unterschied. Quartiere leben durch Menschen und ihre Ideen. Sich hier einzubringen, selbst Teil des Quartiers zu werden – über das bloße Immobilienvermögen hinaus – darin besteht ein Teil unseres Könnens. Funktionierende Nachbarschaften und intakte Quartiersstrukturen lassen unsere Kunden und Mieter ruhig schlafen. Für uns bedeutet es darüber hinaus den Garanten für nachhaltige Ertragskraft.

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Tempo ist eine Sache. Langfristig an der Spitze mitlaufen können eine andere. Mit unserer konstanten Wachstumsorientierung gehören wir zu den erfolgreichen Unternehmen der Branche. Was dahinter steckt? Langjährige Expertise und ein langer Atem statt kurzfristiger Denke.

W E R TA N G A B E

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W E R TA N G A B E

100:300 die Wachstumsformel

W E R TA N G A B E

GESCHÄF TSENT W ICK LUNG

Wachstum braucht Raum. Wir haben im vergangenen Geschäftsjahr unser Segment Projektentwicklung, Neubau und Vertrieb in eine eigene Tochtergesellschaft überführt. Die GWH Bauprojekte GmbH wird sich künftig mit einem eigenen Markenauftritt und einem Selbstverständnis aus den GWH -Werten und eigener Identität am Markt positionieren.

D.01

WERT ANGABE.

Unsere Geschäftsentwicklung. Die GWH ist ein agiles Unternehmen. Wir erhalten – und wir schaffen Werte. Wir gehen mit Verve – und mit wohlüberlegter Kreativität auf wirtschaftliche Entwicklungen zu. Und das nicht erst seit gestern – und das auch noch morgen.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

D.02

W E R TA N G A B E

GESCHÄF TSENT W ICK LUNG

Präsentabler Rahmen. Wer viel arbeitet, darf auch mal feiern. Seinen 90. Geburtstag beging unser Unternehmen im Festsaal des Palmenhauses im Frankfurter Palmengarten.

Die GWH -Gruppe ist ein agiles und konstant erfolgreich im Markt agierendes Unternehmen. Wir weisen über Jahre hinweg hohe Ergebnisse in den wichtigsten Kennzahlen aus. Die Umsatzerlöse lagen mit 340,0 Mio. Euro zwar unter dem Vorjahresergebnis (357,4 Mio. Euro), aber um einen Prozentpunkt über Plan. Gleiches gilt für das EBIT vor Bewertungseffekten. Das EBIT lag mit 121,5 Mio. Euro rund 2,3 Prozent über Plan (Vorjahr 123,5 Mio. Euro). Die wesentlichen Effekte zur Steigerung des EBIT vor Bewertungseffekten gegenüber dem Plan resultieren aus der Bestandsbewirtschaftung und aus dem Immobilienhandel.

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W E R TA N G A B E

100:300 die Wachstumsformel

W E R TA N G A B E

GESCHÄF TSENT W ICK LUNG

KONSTANTE WERTE.

D.03

„Herausragende Wertehebel: Bestandsbewirtschaftung und Immobilienhandel.“ PL ANVOLL .

Leicht gestiegen ist die Eigenkapitalquote der GWH -Gruppe mit 53,7 Prozent (Vorjahr 53,0 Prozent).

Der Fair Value des Immobilienbestandes stieg um 227,6 Mio. Euro auf 2.647,4 Mio. Euro. Die Erhöhung des Fair Value resultiert im Wesentlichen aus der Einwertung der positiven Marktentwicklung aufgrund gestiegener Mieten und gesunkenem langfristigem Zinsniveau.

Gesundes Gleichgewicht. Ertrag, EBIT, Cashflow.

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D.04

W E R TA N G A B E

GESCHÄF TSENT W ICK LUNG

KONSTANTE SEGMENTE.

ZUKUNF TSFÄH I GES GESC HÄF TSMODELL .

Die GWH -Gruppe bildet traditionell die gesamte Wert-

lag das Segment Immobilienhandel mit 8,4 Mio. Euro.

schöpfungskette des Immobiliengeschäfts ab. Ange-

(Vorjahr 8,3 Mio. Euro). Trotz eines schwierigen und

fangen beim Immobilienankauf und eigenem Neubau

preisgetriebenen Marktumfeldes ist es uns gelungen,

für den Bestand, über die Bestandsbewirtschaftung –

ein positives Ankaufssaldo zu erzielen. Wir haben ins-

mit einem Anteil von rund 80 Prozent am Ertrag –

gesamt 761 Wohnungen im Berichtsjahr verkauft und

und den Handel mit gebrauchten sowie Immobilien

893 Wohnungen gekauft. Der größte Einzelankauf war

des Bauträgergeschäfts bis hin zur Verwaltung von

ein Bestand mit 490 Wohnungen in Baunatal, in der

Eigentümergemeinschaften und WohnimmobiIien für

Nähe von Kassel. Ebenfalls erfolgreich schloss unser

Kapitalanleger und Institutionelle Investoren.

Segment Dienstleistungen für Dritte ab. Das Segment bewirtschaftet rund 5.100 Wohnungen in 91 Eigen-

Das Ergebnis aus der Bestandsbewirtschaftung lag mit 144,5 Mio. Euro über dem Vorjahresniveau und leicht über Plan (Vorjahr 141,5 Mio. Euro). Deutlich über Plan

tümergemeinschaften.

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100:300 die Wachstumsformel

W E R TA N G A B E

GESCHÄF TSENT W ICK LUNG

D.05

114,3 Mio. Euro Bewirtschaftung

1,2

7,4

Mio. Euro GWH Bauprojekte GmbH

Mio. Euro Immobilienhandel

Starkes EBIT *: Unsere Geschäftssegmente sind samt und sonders erfolgreich in Ertrag und Umsatz.

* Vor Bewertungseffekten, ohne Konzernüberleitung

0,1

Mio. Euro Dienstleistungen

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D.06

W E R TA N G A B E

GESCHÄF TSENT W ICK LUNG

KONSTANTE ENTWICKLER.

Eine Sonderrolle in der GWH -Gruppe nimmt unser Segment Bauträger ein. Wir haben das Segment im abgelaufenen Ge-

„Wir planen, künftig 200 bis 300 Wohnungen pro Jahr fertigzustellen.“

schäftsjahr ausgegliedert und in die GWH Bauprojek-

Aktuell bearbeitet die Bauprojekte GmbH 42 Projekte

te GmbH überführt. In den vergangenen Jahren hat

mit insgesamt rund 1.600 Wohnungen. Die Projekte

unser Segment Projektentwicklung Neubau / Vertrieb

teilen sich auf in rund 430 Eigentumswohnungen und

im fünfjährigen Mittel rund 75 Wohnungen pro Jahr

Eigenheime mit einem Investitionsbudget in Höhe

fertiggestellt und übergeben. Wir planen mit der GWH

von 135 Mio. Euro. 100 weitere Bauträgerprojekte sind

Bauprojekte GmbH künftig 200 bis 300 Wohnungen pro

in Konzeption. Im Projektmanagement für Neubau

Jahr fertigzustellen. Das Unternehmensprofi l sieht die

Mietwohnungen hat die Gesellschaft rund 600 Ein-

Entwicklung, Planung, Realisierung und Vermarktung

heiten in Planung und Bau, mit einem Investitions-

von Wohnprojekten in wachstumsstarken Regionen

volumen in Höhe von 150 Mio. Euro. Hinzu kommen

vor. Als Projektentwickler und Bauträger steuert die

weitere 500 Wohnungen in Konzeption.

Gesellschaft Bauprojekte in allen Phasen. Die Gesellschaft übernimmt zudem das Projektmanagement für den Neubau von Mietwohnungen für die GWH -Gruppe.

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W E R TA N G A B E

100:300 die Wachstumsformel

W E R TA N G A B E

GESCHÄF TSENT W ICK LUNG

135

Mio. Euro Investitionsbudget

42 Projekte

1.600 Wohnungen in Bau und Planung

430

Eigentumswohnungen und Eigenheime in Bau und Planung

D.07

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

D.08

GESCHÄF TSENT W ICK LUNG

2 012

120, 4 2 010

2 011

8 9,1

2 014

15 8,0

2 013

EBIT vor Bewertungseffekten in Mio. Euro

9 6, 5

2 011

97,7

2 010

121, 5

2 014

12 3, 5

111, 5

2 013

114, 8

2 012

Umsatzerlöse in Mio. Euro

3 4 0,0

3 57, 4

2 011

3 4 4, 4

3 5 6, 6

3 3 3, 3

2 010

119,1

W E R TA N G A B E

2 012

2 013

Cashflows in Mio. EUR

2 014

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

W E R TA N G A B E

100:300 die Wachstumsformel

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W E R TA N G A B E

48.000 Wohnungen

120.000 Menschen

Herzlich Willkommen Bestandswachstum. Wir freuen uns über jedes neue Mitglied in der GWH -Familie. Im vergangenen Jahr durften wir neu die Bewohner von 491 Wohnungen im nordhessischen Baunatal bei uns begrüßen. Das bedeutet wirtschaftliches Wachstum – aber auch Herzlichkeit im Umgang mit neuen Mietern und Kunden.

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W E R TA N G A B E

Auf zu neuen Ufern. Wirtschaftliche Zukunftsfähigkeit hat für Unternehmen auch etwas mit dem Mut zur Veränderung – aber auch mit dem Mut in die eigene Kraft zu tun. Wir haben im abgelaufenen Geschäftsjahr beides bewiesen. Wir haben unsere Führungsebene durch Upgrades und Sidegrades verändert. Wir nutzen damit das Potenzial unserer bewährten Führungsriege, eröffnen aber auch durch den Positionswechsel die Möglichkeit für neue Ideen. So entsteht Zukunft.

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Da ist was drin. Zugegeben, wir investieren viel in unsere Bestände. Wie der gute Koch in seinem Essen nur gute Zutaten verwendet. Das Ergebnis kann sich dann sprichwörtlich sehen lassen: beim Koch im wohlgelungenen Mahl, bei uns in niedrigen Leerständen und geringer Mieterfluktuation.

21,45 Euro pro Quadratmeter zum Wohlfühlwohnen.

W E R TA N G A B E

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W E R TA N G A B E

1 20,4 Mio. Euro Cashflow

340,0

Mio. Euro Umsatzerlöse

Alles im Lot oder auch alles im „Wasser“. Das gilt bei uns nicht nur beim Bauen. Das gilt auch für unsere wirtschaftlichen Kennzahlen. Ob EBIT, Cashflow oder Umsatz, wir halten die Balance.

1 21,5 Mio. Euro EBIT

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Wir vergleichen keine Äpfel mit Birnen. Wir kennen unsere Märkte und konzentrieren uns auf unsere Teil- und Wachstumsmärkte Rhein-Main, Rheinland, Rhein-Neckar und die starken Stadtmärkte in Nord- und Mittelhessen. Hier kaufen wir unsere Zukunftsbestände an, generieren Wachstum und schaffen Mehrwert durch Modernisierung oder, wo möglich, Ergänzungsbebauungen. Nur eines tun wir nicht – mit Zitronen handeln.

W E R T PA K E T

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W E R T PA K E T

PORTFOLIO

WERT PAKET.

E.01 Ähnlichkeiten sind natürlich reiner Zufall. Aber die Natur macht es uns ja schon vor – das Sinnbild der prall gewachsenen Frucht ist rund und grün. Da sind wir mit unseren Wachstumsmärkten auf einem guten Weg.

Unser Portfolio. Wohnimmobilien sind genau unser Ding. Wir haben mittlerweile jahrzehntelange Erfahrung in diesem Bereich und lernen liebend gern immer noch tagtäglich hinzu. Das Wichtigste dabei ist jedoch, Leidenschaft für Immobilien und die Bewirtschaftung zu entwickeln. Und mit genau dieser Leidenschaft begegnen wir den uns anvertrauten Werten. Wir beobachten genau, wir pflegen und halten instand, wir investieren. Und all dies verlangt uns genaues Hinsehen und nicht selten die Einzelfall-Entscheidung für die jeweilige Immobilie ab. Und das tagtäglich.

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E.02

W E R T PA K E T

PORTFOLIO

88 Standorte

120.000 Menschen

Wir hätten ihn auch gerne gehabt, aber eine unserer Partnergesellschaften war schneller: „Wir geben Ihrer Zukunft ein Zuhause“. Sei es drum. Wir führen „Räume zum Leben“ im Claim und „Schöner wohnen ist grün“ im Slogan. Und das meinen wir auch so. Unsere Gesellschaft gibt rund 120.000 Menschen ein Dach über dem Kopf. Mit rund 48.000 Wohnungen an 88 Standorten. Da ist Marktsondierung, Herausforderung und „Muss“ zugleich.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

W E R T PA K E T

E.03

PORTFOLIO

Ähnlichkeiten sind natürlich reiner Zufall. Aber die Natur macht es uns ja schon vor – das Sinnbild der prall gewachsenen Frucht ist rund und grün. Da sind wir mit unseren Wachstumsmärkten auf einem guten Weg.

MARKT WERTIG.

„ Ziel unseres Unternehmens ist die nachhaltige Wertentwicklung unserer Wohnungsbestände.“ Auch Wachstum will überlegt sein. Wir wachsen nicht um jeden Preis, wir wachsen organisch und wir wachsen dort wo es wirtschaftlich sinnvoll ist.

WAC HSTUM GLE I C H ZUKUNF T.

Ziel unseres Unternehmens ist die nachhaltige Wert-

Hinzu kommen selbstverständlich

entwicklung unserer Wohnungsbestände. Das errei-

wachstumsstarke Stadtmärkte, wie

chen wir durch steigende Effizienz und äußeres Wachs-

beispielsweise die Stadt Kassel. Und

tum an zukunftsfähigen Standorten. Mit unseren

dieser Makro-Markt ist ein gutes Beispiel

Wachstumsschwerpunkten im Rhein-Main-Gebiet,

für unsere Expertise. Vor wenigen Jahren noch mit

dem Rheinland und der Region Rhein-Neckar sind wir

spitzen Fingern angefasst, hat sich die Region Kassel in

in gleich drei der sieben Wachstumsregionen Deutsch-

den beiden vergangenen Jahren zu einem der pros-

lands gut vertreten.

perierenden Märkte in Hessen entwickelt. Wir haben

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E.04

W E R T PA K E T

PORTFOLIO

Kiel Rostock

Schwerin

Hamburg

Bremen

Hannover

Berlin

Potsdam Magdeburg

Bielefeld Cottbus

Essen

Dortmund

Halle Leipzig

Kassel

Düsseldorf Köln

Dresden

Erfurt Chemnitz

Bonn

Wir vergleichen keine Äpfel mit Birnen. Wir kennen unsere Märkte und konzentrieren Wiesbaden uns auf unsere Teil- und Wachstumsmärkte Mainz Luxemburg Rhein-Main, Rheinland, Rhein-Neckar und die starken Stadtmärkte in Nord- und MittelMannheim Saarbrücken hessen. Hier kaufen wir unsere Zukunftsbestände an, generieren Wachstum und schaffen Mehrwert durch Modernisierung oder, wo Strasbourg möglich, Ergänzungsbebauungen. Nur eines tun wir nicht – mit Zitronen handeln.

Frankfurt am Main

Nürnberg

Heidelberg

Prognose Wachstumsmärkte: Mit dem Rhein-Main-Gebiet, dem Rheinland und dem RheinNeckar-Raum sind wir gleich in drei der wachstumsstärksten Märkte Deutschlands vertreten.

Stuttgart

Freiburg i. Breisgau

Ulm

München

den Glauben an diesen Markt nie verloren – und in

nen Geschäftsjahr immerhin die Angebote von rund

diesem Fall gründet sich „Glauben“ ausnahmsweise

20.000 Wohnungen einer internen Due Diligence

einmal auf „Wissen“.

unterzogen – nein, wir arrondieren auch Bestände in Märkten und Lagen, die unseren Bewertungskriterien

In Bezug auf die demographische und wirtschaftliche Entwicklung sind wir aber nicht nur durch unsere permanente Bestandsakquise an zukunftsfähigen Standorten gut aufgestellt – wir haben im abgelaufe-

nicht mehr entsprechen.

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W E R T PA K E T

E.05

PORTFOLIO

HOCH WERTIG.

„Wir bieten Räume zum Leben und das zu fairen Preisen.“ FAI RNESS I ST T RUM PF.

„Wir bieten Räume zum Leben und das zu fairen Prei-

Das spiegelt sich auch in unserem Mietenniveau wi-

sen.“ Dieser Leitsatz steht ganz oben auf der Liste, wenn

der. Selbstverständlich variieren Mieten von Markt zu

es um unsere Grundsätze unseren Kunden gegenüber

Markt, von Lage zu Lage. Unser Spread reicht dabei – im-

geht. Uns ist dabei sehr bewusst, in welchem Markt-

mer über den Gesamtbestand gesehen aus geförderten

segment wir uns bewegen. Wir bieten Wohnraum für

und freifi nanzierten Wohnungen – von 4,57 Euro pro

die breiten Schichten der Bevölkerung. Wir vermie-

Quadratmeter Wohnfläche im Umland von Kassel bis

ten unsere Wohnungen an „ganz normale Menschen“,

zu 7,19 Euro in Frankfurt am Main. Die mittlere Netto-

mit ganz normalen Bedürfnissen. Und so statten wir

kaltmiete lag damit im abgelaufenen Geschäftsjahr

unsere Wohnungen auch aus. Eben Räume zum Leben

bei 5,98 Euro pro Quadratmeter. Die jährliche durch-

mit fairen – und das meint angemessenen – Preisen.

schnittliche Mietsteigerung liegt bei rund 2,3 Prozent ab 2009.

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E.06

W E R T PA K E T

PORTFOLIO

ZUKUNFTS WERTIG. Nachhaltigkeit ist eine Voraussetzung auch für gesundes Wachstum. Wir haben im vergangenen Jahr mehr als 10 Mio. Euro in die energetische Sanierung unserer Bestände investiert.

Wir vergleichen keine Äpfel mit Birnen. Wir kennen unsere Märkte und konzentrieren uns auf unsere Teil- und Wachstumsmärkte Rhein-Main, Rheinland, Rhein-Neckar und die starken Stadtmärkte in Nord- und Mittelhessen. Hier kaufen wir unsere Zukunftsbestände an, generieren Wachstum und schaffen Mehrwert durch Modernisierung oder, wo WOHLFÜHLWOHNEN. möglich, Ergänzungsbebauungen. Nur eines tunDie wirQualität nicht – mit desZitronen eigenenhandeln. Wohnungsbestandes ist ein

Mehr als 10 Mio. Euro

Garant für die nachhaltige Wirtschaftlichkeit einer

davon sind 2014 alleine

Wohnungsgesellschaft. Zugegeben, klingt verdächtig

in die energetische Sanie-

nach Binsenweisheit. Wir aber sind davon überzeugt.

rung unserer Bestände geflossen. Und

Mit ein Grund, weshalb unsere Gesellschaft Jahr für

da schauen wir ganz genau hin. Energetik um

Jahr konstant hohe Summen in die Instandhaltung

der Energetik willen betreiben wir nicht. Ener-

und Modernisierung der Wohnungsbestände inves-

getik muss sich rechnen – für uns als rentie-

tiert. Wir liegen mit einem Investitionsvolumen von

rendes Investment, für unsere Kunden als

21,45 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im abgelaufe-

Spardose und Wohnklimaverbesserung und

nen Geschäftsjahr deutlich über dem Branchendurch-

für unsere Umwelt als positiver Beitrag zur

schnitt (Instandhaltung, Modernisierung, inkl. Techni-

Energiewende und dem Umwelt- und Klima-

sche Honorare). In der Summe sprechen wir hier über

schutz.

mehr als 57 Mio. Euro.

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W E R T PA K E T

PORTFOLIO

Großprojekt: „Neue Mitte“ in Darmstadt-Kranichstein. Ein lebendiges Zentrum soll der neue Marktplatz mitten im Darmstädter Stadtteil Kranichstein werden: mit Kulturveranstaltungen, Stadtfesten, Wochenmärkten und Spielveranstaltungen. Die „Neue Mitte“ ist ein Großprojekt im Rahmen des Bund-LänderProgramms „Soziale Stadt“, für das wir einen großen Teil der Flächen zur Verfügung stellen und die Stadt Darmstadt den Bau und die Kosten für die spätere Pflege übernimmt. Der Umbau markiert den Abschluss einer Reihe von Projekten für den Stadtteil, die auf die Initiative vieler unserer Mieterinnen und Mieter für einen zentralen Identifikations- und Treffpunkt des Stadtteils zurückgeht.

E.07 Ähnlichkeiten sind natürlich reiner Zufall. Aber die Natur macht es uns ja schon vor – das Sinnbild der prall gewachsenen Frucht ist rund und grün. Da sind wir mit unseren Wachstumsmärkten auf einem guten Weg.

Bestandsinvestitionen spielen sich aber nicht

Und so ganz nebenbei haben konsequente Bestands-

nur in der Wohnung und an der Fassade ab. Das

investitionen außer dem langfristigen Werterhalt

Stichwort heißt „Wohnumfeld-Verbesserung“. Ein The-

ja auch noch einen anderen, direkten Effekt: Unsere

ma, das wir uns im abgelaufenen Geschäftsjahr noch

Mieter fühlen sich bei uns wohl. Deutliches Indiz: die

stärker auf die Fahnen geschrieben haben. Zumeist

durchschnittliche Wohndauer bei uns beträgt 12,5 Jah-

in Kooperation mit den jeweiligen Kommunen und

re. Ein weiteres Indiz: Unser Leerstand liegt unterneh-

Städten erarbeiten wir derzeit für verschiedene Groß-

mensweit bei 1,1 Prozent. Eine runde Sache; niedriger

wohnsiedlungen der siebziger Jahre Konzepte zur

Leerstand, gute Bestandsqualität plus Wachstum in

Wohnumfeld-Verbesserung. Herausragende Beispiele

den richtigen Märkten steigert wiederum den Immobi-

sind hier unsere Standorte Wiesbaden-Schelmengra-

lienwert. Das nennt man dann wohl zukunftswertig.

ben mit rund 2.300 Wohnungen, Frankfurt-Bonames mit rund 1.300 Wohnungen und Darmstadt-Kranichstein mit rund 900 Wohnungen.

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E.08

W E R T PA K E T

PORTFOLIO

inkl. Eigenleistungen in Euro / m²

1,1

1, 4

1, 8 1, 5

Wir vergleichen keine Äpfel mit Birnen. Wir kennen unsere Märkte und konzentrieren uns auf unsere Teil- und Wachstumsmärkte Rhein-Main, Rheinland, Rhein-Neckar und die starken Stadtmärkte in Nord- und Mittelhessen. Hier kaufen wir unsere Zukunftsbestände an, generieren Wachstum und schaffen 2 010 2 011 2 012 oder, 2 013 2wo 014 2 010 2 011 2 012 2 013 2 014 Mehrwert durch Modernisierung möglich, Ergänzungsbebauungen. Nur eines Sollmietenentwicklung Investitionen in Instandtun wir nicht – mit Zitronen handeln. in Mio. Euro haltung / Modernisierung

2 ,1

21, 4 5

21, 8 0

20,10

19,0 0

19, 3 0

18 7, 4

18 6,1

18 4, 5

18 2 , 3

175, 9

W E R T PA K E T

2 010

2 011

2 012

2 013

Leerstandsquote in %

2 014

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W E R T PA K E T

Gesundes Wachstum braucht Zeit. Wir wachsen organisch – und nicht um der Schnelligkeit willen. Wir investieren konsequent in wachstumsstarke Regionen. Maßgeblich im Rhein-Main-Gebiet, dem Rheinland und der Rhein-Neckar-Region. Und hier geht es nicht um Wohnungszukäufe im jährlichen zigtausender Paket. Wir schauen uns genau an, was zu uns – und was in unsere Investitionsstrategie passt. Da ist Wachstum eben nicht so rasant – aber gesund und nachhaltig.

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W E R T PA K E T

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

W E R T PA K E T

Ein klarer Blick auf die Dinge. Der ist besonders in energetischen Themen wichtig. Energetik ist bei uns kein Selbstzweck. Energetik muss einerseits natürlich der Umwelt dienen. Sie muss aber auch unseren Kunden nutzen – und sie muss wirtschaftlich darstellbar und rentabel sein.

1 ,5

Mio. KwH – und das nur in Helleböhn.

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Hoch hinaus. Wohnimmobilien können viele. Wir können aber auch Großwohnsiedlungen und Hochhäuser. Und das sprichwörtlich von der „Pike“ auf. Viele unserer Großwohnsiedlungen hat unsere Vorgängergesellschaft in den 60erund 70er-Jahren selbst gebaut.

W E R T PA K E T

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

W E R T PA K E T

Tief hinunter. Für unsere Neubauprojekte graben wir zuweilen große Löcher. Bei unserem Neubauprojekt „Alea“ mit rund 300 Miet- und Eigentumswohnungen nimmt die Baugrube mehr als die Fläche eines Fußballfeldes ein. Um keine Irritationen aufkommen zu lassen: Wir lösen das konventionell – aber der „Kumpel“ zwinkert ja auch eindeutig mit dem linken Auge…

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

Hickelkasten ist ein schönes Wort. Und eine der sympathischsten Arten, mit Zahlen umzugehen. Zugegeben, das Lesen eines Bilanzteils mag für den einen oder anderen ein wenig trockener sein. Aber es ist spannend und es macht unser Unternehmen transparent und unser Handeln nachvollziehbar. Und das ist auch schon wieder irgendwie sympathisch.

ZAHLENWERTE

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

ZAHLENWERTE

ZAHLEN WERTE. Zusammengefasster Lagebericht und Konzernlagebericht

Konzernabschluss (nach IFRS)

Konzerngewinn- und -verlustrechnung

Konzernbilanz

Konzern-Kapitalflussrechnung

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung

Anhang zum Konzernabschluss

Konzern-Segmentberichterstattung

104

106

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Jahresabschluss der GWH Immobilien Holding GmbH (nach HGB)

108

Bilanz

108

Gewinn- und Verlustrechnung

109

Anhang zum Jahresabschluss

110

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

118

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Z U S A M M E N G E FA S S T E R L AG E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L AG E B E R I C H T

GWH IMMOBILIEN HOLDING GMBH ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT UND KONZERNLAGEBERICHT 2014

KONZERNSTRUKTUR UND KONZERNSTRATEGIE

1.1

KONZERNSTRUKTUR

Die GWH Immobilien Holding GmbH („GWH IH “) ist eine 100 %-ige Tochtergesellschaft der Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale, Frankfurt am Main / Erfurt (Helaba) und Mutterunternehmen der wohnungswirtschaftlichen Beteiligungen der Helaba. Die Geschäftstätigkeit der Holding erstreckt sich auf die Verwaltung ihrer Beteiligungen und auf die Erbringung von Geschäftsführungsleistungen für ihre Tochtergesellschaften. Die folgenden Gesellschaften wurden in den Konzernabschluss einbezogen; zusammen bilden diese den GWH -Konzern („GWH “): Gesellschaft

Anteilsbesitz¹

GWH Immobilien Holding GmbH (Mutterunternehmen) DKB Wohnimmobilien Beteiligungs GmbH & Co KG

Geschäftsfelder

Wohnungsbestand²

Holding, Dienstleistungen

–

94,9 %

Beteiligungsverwaltung

–

99,7 %

Immobilienbewirtschaftung Immobilienhandel Projektentwicklung Dienstleistungen

37.830

GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen

GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH

Immobilienbewirtschaftung 94,9 %

MERIAN GmbH Wohnungsunternehmen

94,9 %

Immobilienbewirtschaftung

523

MAVEST Wohnungsbaugesellschaft mbH

94,9 %

Immobilienbewirtschaftung

595

94,9 %

Immobilienbewirtschaftung Immobilienhandel

G+S Wohnen in Frankfurt am Main GmbH

99,7 %

Immobilienbewirtschaftung

1.456

FRAWO Frankfurter Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH

99,7 %

Immobilienbewirtschaftung Immobilienhandel

–

MAVEST Vertriebsgesellschaft mbH

GWH Bauprojekte GmbH

2.227

99,7 %

Projektentwicklung Bauträger; Projektmanagement für Neubau Mietwohnungen

CP Campus Projekte GmbH

50,0 %

Bauträger

–

Wowi Media GmbH & Co. KG

23,7 %

Telekommunikation

–

1 durchgerechnete unmittelbare und mittelbare Beteiligungsquote 2 Eigene und gepachtete Wohnungsbestände 31. 12. 2014

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1.2

Z U S A M M E N G E FA S S T E R L AG E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L AG E B E R I C H T

GESCHÄFTSMODELL UND KONZERNSTRATEGIE

Die GWH als einer der großen Wohnungsbestandshalter ist ein erfolgreicher Asset Manager, der im Wohnungsbereich das gesamte Spektrum der immobilienwirtschaftlichen Dienstleistungen auch für Dritte anbietet. Das Geschäftsmodell ist zielgerichtet durch ein effizientes, wertentwicklungsorientiertes und aktives Portfoliomanagement unterlegt. Ziel unseres Portfoliomanagements ist es, jede Immobilie unter nachhaltigen Ertragsgesichtspunkten ihrer optimalen Nutzung zuzuführen und möglichst effiziente Verwaltungsstrukturen an zukunftsfähigen Wohnimmobilienstandorten zu etablieren. Die GWH fokussiert sich im Rahmen ihres Geschäftsmodells auf die Segmente Immobilienbewirtschaftung, Immobilienhandel, Projektentwicklung und Dienstleistungen. Unsere Strategie sieht ein wachstumsorientiertes, profitables Handeln zur Steigerung des Unternehmenswertes vor. Alle Segmente erwirtschaften positive Free Cashflows, die wir dazu nutzen, das Ergebniswachstum durch verbesserte Portfolioqualität, Bestandsakquisition, Neubau und Wertoptimierung voranzutreiben. Am Jahresende wurden von der GWH insgesamt 47.808 Wohnungen (Vorjahr: 47.837) verwaltet. Das verwaltete Wohnimmobilienportfolio und die Aufteilung auf die einzelnen Segmente setzt sich wie folgt zusammen: 2014

2013

41.876

41.689

Immobilienbewirtschaftung Konzerneigene Wohnungen Pachtbestände

784

42.660

42.473

4.712

4.965

436

399

Dienstleistungen ETW-Verwaltung für Dritte

Geschäftsbesorgte Wohnungen von Dritten Verwalteter Wohnungsbestand

5.148

5.364

47.808

47.837

Der bedeutsamste Geschäftsbereich ist die Bewirtschaftung von Wohnimmobilien im Rahmen des aktiven Portfoliomanagements. Sämtliche Tätigkeiten werden über zwei regionale Geschäftsstellen in Frankfurt am Main und Kassel erbracht. Der Fokus in der Bewirtschaftung liegt auf der Erhöhung der Bestandsrentabilität durch Nutzung von Mieterhöhungspotenzialen, einem aktiven Leerstands- und Instandhaltungsmanagement sowie der Steigerung der Kundenzufriedenheit.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

Z U S A M M E N G E FA S S T E R L AG E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L AG E B E R I C H T

Unsere Akquisitionsstrategie zielt neben den angestammten Regionen Rhein-Main sowie Zentren in Nordund Mittelhessen auf starke Wirtschaftsregionen mit den Ballungsräumen Rheinland und Rhein-Neckar. Im Berichtsjahr konnten wir in den definierten Wachstumsmärkten der GWH unsere Akquisitionsstrategie erfolgreich fortsetzen und haben 893 Wohnungen (Vorjahr: 170 Wohnungen) erworben. Das Geschäftssegment Immobilienhandel ist die zweite Säule des operativen Geschäfts. Wohnungsbestände, die unsere Anforderungen an Renditestärke und Entwicklungspotenzial nicht erfüllen, oder im Verkauf über den Bewirtschaftungsrenditen liegende Verkaufsrenditen erzielen, werden unter dem Gesichtspunkt der Portfoliooptimierung identifiziert und nach Zweckmäßigkeit entweder En-Bloque oder im Rahmen von Einzelprivatisierungen sozialverantwortlich veräußert. In der Projektentwicklung stehen neben der Errichtung und dem Verkauf von zielgruppenorientierten Bauträgerprojekten mit anspruchsvollen Margen die Revitalisierung von Bestandslagen und die Verdichtung von Bestandsgrundstücken mit Miet- und Eigentumsobjekten im Fokus. Der regionale Schwerpunkt liegt in der Rhein-Main- und Rhein-Neckar-Region, im Rheinland und in Zentren in Nord- und Mittelhessen. Das in den Vorjahren von der GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen operativ betriebene Geschäft dieses Segments wird nach der im Juli 2014 mit Wirkung zum 1. 1. 2014 erfolgten Ausgliederung durch die 100 %ige Tochtergesellschaft GWH Bauprojekte GmbH, mit dem Ziel die Position und Wahrnehmung als Projektentwickler und Bauträger im Markt maßgeblich zu steigern, durchgeführt. Die Kernkompetenz der GWH Bauprojekte GmbH als Projektentwickler und Projektsteuerer wird ausgebaut, die Erbringung von Planungs- und Fachingenieurleistungen regelmäßig fremd vergeben. Gleichzeitig verschiebt sich der Fokus auf größere Bauträgerprojekte. So wurde das Projektportfolio entsprechend auf die Entwicklung, Realisierung und Vermarktung von Wohnprojekten in wachstumsstarken Regionen ausgerichtet. Zu den Produkten zählen Eigentumswohnungen, Eigenheime und in der Geschäftsbesorgung für das Segment Immobilienbewirtschaftung Mietwohnungen. Ferner werden Leistungen rund um die Grundstücksakquisition und bautechnische Beratungsleistungen als Dienstleister im GWH -Konzern erbracht. Zwischen der GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen und der GWH Bauprojekte GmbH besteht ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag. Das vierte Segment „Dienstleistungen“ bildet die Wohnungseigentumsverwaltung und das Asset Management für institutionelle Investoren ab. Derzeit werden 5.148 Eigentums- und Mietwohnungen in diesem Geschäftsbereich bewirtschaftet. Wachstumschancen ergeben sich aus der Tendenz der institutionellen Anleger zur Auslagerung des Asset Managements an Dienstleister sowie zur mittelbaren Immobilienanlage.

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WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN

2.1

GESAMTWIRTSCHAFT

Die deutsche Wirtschaft ist laut Schätzung des Statistischen Bundesamtes im vergangenen Jahr um 1,5 % gegenüber dem Vorjahr gewachsen. Obwohl die Rate damit deutlich höher war als in den beiden Vorjahren, war die konjunkturelle Dynamik nach Einschätzung der Konjunkturexperten des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) eher schwach. Der Außenhandel hat im Verlauf per Saldo nur leicht zum Wachstum beigetragen, die Investitionen waren sogar gedämpft. Nur der Konsum hat deutlich angezogen; hierzu haben der anhaltende Beschäftigungsaufbau und die spürbaren Lohnzuwächse beigetragen. 2.2

LAGE DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT

Nach Einschätzung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) droht in Deutschland in einem durch starke in- und ausländische Nachfrage geprägten Immobilienmarkt derzeit keine gesamtwirtschaftlich riskante Immobilienpreisblase. „Die Struktur des deutschen Immobilienmarktes ist insgesamt weiterhin gesund“, so das Fazit der DIW -Experten. Allerdings zeigten sich in 40 von 127 untersuchten Städten Anzeichen für spekulationsgetriebene Preisblasen auf einzelnen Teilmärkten. In 31 Städten scheinen zudem die Kaufpreise für Neubauten überhitzt, in neun weiteren Städten sind die Bestandswohnungen betroffen. In den meisten Fällen werde der Preisanstieg von der gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum und einem entsprechenden Mietpreisanstieg getragen. Gegen eine Blasenbildung auf dem Gesamtmarkt spreche auch, dass der Zinssatz für Immobilienkredite im Schnitt langfristig gebunden sei und keine auffälligen Entwicklungen bei der Kreditvergabe zu erkennen seien. Das stabile Kreditvolumen zeige auch, dass die gesamtwirtschaftlichen Gefahren der Immobilienpreisentwicklung weiterhin überschaubar seien. Die Neuvertragsmieten für Wohnungen in Deutschland sind im vergangenen Jahr in allen Baualtersklassen und in allen Stadtgrößen weniger dynamisch gestiegen als in den Vorjahren. Das ist das Ergebnis des IVD Wohnpreisspiegels 2014 / 2015. Die durchschnittliche Nettokaltmiete pro m² lag für eine freifinanzierte Wohnung mit mittlerem Wohnwert und Baualtersklasse nach 1949 bei 5,78 EUR / m². Dies entspricht einem Anstieg von 2,1 % gegenüber dem Vorjahr und liegt damit nur knapp über der Inflation. Die GWH erzielte über ihren gesamten freifinanzierten Bestand im Konzern eine Nettokaltmiete von 6,30 EUR / m² Wohnfläche (Vorjahr: 6,19 EUR / m²).

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Z U S A M M E N G E FA S S T E R L AG E B E R I C H T U N D KO N Z E R N L AG E B E R I C H T

GESCHÄFTSVERLAUF UND ENTWICKLUNG DER SEGMENTE

Die nachfolgenden Erläuterungen zu den einzelnen Segmenten und die Zahlenangaben beziehen sich auf den IFRS -Konzernabschluss der GWH IH . 3.1

IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG

Am Jahresende 2014 wurden in diesem Segment 42.660 Wohnungen (im Vorjahr 42.473) verwaltet. Darin enthalten war ein Bestand von 41.876 (im Vorjahr 41.689) eigenen Mietwohnungen. Die Erhöhung des Bestands resultierte bei einem Neubezug von 52, einem Ankauf von 893 Wohnungen und Nutzungsänderungen von 4 Wohnungen aus dem Abgang von 762 Wohnungen weitgehend durch Verkauf. Die Zahl der gepachteten Wohnungen lag unverändert bei 784 Wohnungen. Das operative Vermietungsgeschäft der GWH wird durch zwei Geschäftsstellen in Frankfurt und in Kassel durchgeführt. Die Geschäftsstelle 1 (Frankfurt) betreut die Liegenschaften im Rhein-Main Gebiet, RheinNeckar Raum und im Rheinland. Der Leerstand betrug zum Jahresende 323 Einheiten bzw. 1,1 % (davon vermietungsbedingt: 174 Einheiten bzw. 0,6 %). Die Geschäftsstelle 2 (Kassel) ist zuständig für die Liegenschaften in Nord-, Ost- und Mittelhessen. Hier lag der Leerstand bei 97 Einheiten bzw. 1,1 % (davon vermietungsbedingt: 97 Einheiten bzw. 0,8 %). Insgesamt konnte die GWH einen Abbau der Wohnungsleerstände von 589 Einheiten am Ende des Vorjahres bzw. 1,4 % auf nunmehr 465 Einheiten bzw. 1,1 % erreichen. Die Mieterträge im Gesamtbestand betrugen 194,9 Mio. EUR (im Vorjahr 189,7 Mio. EUR ). Der Anstieg resultiert bei einem um 187 Wohnungen erhöhten eigenen Bestand und reduzierten Leerständen vor allem aus durchgeführten Mieterhöhungen. Die Aufwendungen für die Instandhaltung des Wohnungsbestandes ohne technische Honorare lagen mit 48,7 Mio. EUR über dem Niveau des Vorjahres (46,2 Mio. EUR ) und betrugen 25,0 % (Vorjahr: 24,3 %) der Jahresmieterträge. Zum Bilanzstichtag bestand ein Bestellobligo von rd. 1,3 Mio. EUR (Vorjahr: 2,9 Mio. EUR ) für Instandhaltungsaufträge, die voraussichtlich im 1. Quartal 2015 ausgeführt werden. Die gesamten Instandhaltungs- und Modernisierungsleistungen inklusive technischer Honorare lagen mit 21,45 EUR / m² Wohnfläche auf dem Vorjahresniveau (21,76 EUR / m²). Die im Geschäftsjahr 2014 vorgenommenen Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Mietforderungen verringerten sich gegenüber dem Vorjahr um 0,1 Mio. EUR auf 1,3 Mio. EUR , die Mietrückstände ohne Berücksichtigung von Wertberichtigungen haben sich gegenüber dem Vorjahr um 1,2 Mio. EUR auf 3,0 Mio. EUR vermindert. Das Rohergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung ist gegenüber dem Vorjahr um 3,0 Mio. EUR auf 144,5 Mio. EUR gestiegen.

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3.2

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IMMOBILIENHANDEL

Der Verkauf aus dem Immobilienhandelsbestand war auch 2014 eine wesentliche Ertragsquelle. Es wurden 268 (im Vorjahr 299) Gebrauchtwohnungen in der Einzelprivatisierung mit Verkaufserlösen von 24,4 Mio. EUR (im Vorjahr 27,0 Mio. EUR ) und 493 (im Vorjahr 635) Wohnungen im En-Bloque-Vertrieb mit Erlösen

von 14,7 Mio. EUR (im Vorjahr 19,9 Mio. EUR ) an die Erwerber übergeben. Der nach Berücksichtigung aller direkt zurechenbarer Kosten (i. W. Vertriebskosten) erzielte Beitrag zum Rohergebnis betrug 8,4 Mio. EUR (im Vorjahr 8,3 Mio. EUR ).

3.3

PROJEKTENTWICKLUNG

In diesem Segment erbringt die GWH durch die GWH Bauprojekte GmbH Leistungen als Projektentwickler und Projektsteuerer. Die Erbringung von Planungs- und Fachingenieurleistungen wird regelmäßig fremd vergeben. Der Fokus des Projektportfolios wurde auf die Entwicklung, Realisierung und Vermarktung von Wohnprojekten in den definierten wachstumsstarken Regionen ausgerichtet. Zu den Produkten zählen Eigentumswohnungen, Eigenheime und im Projektmanagement Mietwohnungen. Der Umsatz ist aufgrund geringerer Übergaben deutlich gesunken. Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2014 aus dem Verkauf von 28 Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern (Vorjahr: 64 Einheiten) sowie von für die Bebauung entwickelten Grundstücken Kaufpreise von 11,8 Mio. EUR (Vorjahr: 26,7 Mio. EUR ) erzielt. Das Rohergebnis dieses Geschäftsbereiches hat sich dem geringeren Umsatz entsprechend

auf 2,5 Mio. EUR (Vorjahr: 5,7 Mio. EUR ) vermindert. 3.4

DIENSTLEISTUNGEN

Das Dienstleistungsgeschäft beinhaltete im Wesentlichen die Wohnungseigentumsverwaltung sowie das Asset Management für institutionelle Investoren mit insgesamt 5.148 Wohnungen (Vorjahr: 5.364) und die kaufmännische Geschäftsbesorgung für ein Joint Venture Unternehmen. Die Erlöse lagen bei 1,5 Mio. EUR (Vorjahr: 1,7 Mio. EUR ), das Rohergebnis konnte aufgrund geringerer direkt zurechenbarer Kosten um

0,2 auf 1,5 Mio. EUR (Vorjahr: 1,3 Mio. EUR ) erhöht werden.

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ERLÄUTERUNGEN ZUR VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE

Die nachfolgenden Erläuterungen zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der GWH Immobilien Holding GmbH betreffen den nach dem HGB aufgestellten Einzelabschluss, die zum Konzern den nach den IFRS aufgestellten Konzernabschluss. 4.1

V ERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE DER GWH IMMOBILIEN HOLDING GMBH (HGB)

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der GWH IH ist durch die Holdingfunktion geprägt. Das Gesamtvermögen wies mit 1.055,7 Mio. EUR zum Jahresende 2014 gegenüber dem Vorjahr eine Erhöhung um 7,7 Mio. EUR aus, die auf eine Zunahme der Forderungen gegen verbundene Unternehmen um 8,3 Mio. EUR , einer Erhöhung der Anteile an verbunden Unternehmen um 1,2 Mio. EUR (Erwerb von weiteren 4,2 %

Anteilen an der Merian) sowie gegenläufig eine stichtagsbedingte Minderung der flüssigen Mittel um 1,8 Mio. EUR zurückzuführen ist. Der Anteil der Finanzanlagen (Anteile an verbundenen Unternehmen) an der Bilanzsumme betrug zum Bilanzstichtag 94,0 % (im Vorjahr 94,6 %). Die GWH IH verfügte zum 31. 12. 2014 über ein zum Vorjahr unverändertes Eigenkapital von 949,9 Mio. EUR . Der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital betrug 90,0 % nach 90,6 % im Vorjahr. Das Anlage-

vermögen wurde wie im Vorjahr vollständig durch Eigenkapital und ein Darlehen in Höhe von 46,8 Mio. EUR (Vorjahr: 45,5 Mio. EUR ) finanziert.

Die finanziellen Verhältnisse sind geordnet. Die Gesellschaft war im Geschäftsjahr 2014 jederzeit in der Lage, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Das Geschäftsjahr 2014 schloss mit einem Jahresergebnis von 55,7 Mio. EUR (Vorjahr: 48,1 Mio. EUR ) ab, das aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages vollständig an die Muttergesellschaft abgeführt wird. Die Ertragslage ist wesentlich durch die Beteiligungserträge geprägt (55,4 Mio. EUR , Vorjahr: 48,4 Mio. EUR ). Die Erträge aus Teilgewinnabführungsverträgen beinhalten den Gewinnanteil aus der atypisch stillen Beteiligung an einem Immobilienportfolio der GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen. Die GWH IH hat 2010 die einheitliche Steuerungsfunktion für sämtliche von ihr gehaltenen Tochterunternehmen übernommen. Die Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit und die Personalaufwendungen resultieren aus der Erbringung dieser Steuerungs-, Kontroll- und Managementleistungen für die Tochtergesellschaften. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten neben den Verwaltungsaufwendungen mit 2,4 Mio. EUR Garantiezahlungen zur Absicherung eines Teils des Beteiligungsbuchwertes an der GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen.

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4.2

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VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE DES KONZERNS (IFRS)

Das Gesamtvermögen des Konzerns wies mit 2.754,5 Mio. EUR zum Jahresende 2014 gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg um 199,3 Mio. EUR bzw. 7,8 % aus. Die langfristigen Vermögenswerte erhöhten sich im Wesentlichen durch einen Anstieg der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien um 215,9 Mio. EUR auf 2.605,9 Mio. EUR , die 94,6 % des Gesamtvermögens (Vorjahr: 93,5 %) repräsentieren. Der Anstieg resultiert im Wesentlichen bei Nettoinvestitionen von 51,0 Mio. EUR aus einer Nettozuschreibung durch die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert in Höhe von 164,9 Mio. EUR . Dementgegen haben sich die kurzfristigen Vermögenswerte zum 31. 12. 2014 um 11,5 Mio. EUR auf 127,5 Mio. EUR vermindert. Hierbei wurde die Zunahme der Vorräte aus dem Projektgeschäft (+ 11,7 Mio. EUR ) durch

eine Minderung der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte um 10,0 Mio. EUR (i. W. Verminderung von geleisteten Anzahlungen) und einem stichtagsbedingt geringeren Bestand an flüssigen Mittel (– 12,4 Mio. EUR ) überkompensiert. Der Konzern verfügte zum 31. 12. 2014 über ein Eigenkapital von 1.478,2 Mio. EUR . Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr um 124,8 Mio. EUR resultierte im Wesentlichen aus dem Saldo von Jahresergebnis (186,6 Mio. EUR) und Ergebnisabführung an die Helaba (55,7 Mio. EUR). Die Eigenkapitalquote betrug 53,7 % nach 53,0 % im Vorjahr. Die finanziellen Schulden haben sich gegenüber dem Vorjahr nur unwesentlich um 2,4 Mio. EUR vermindert. Den Darlehensneuaufnahmen standen planmäßige Tilgungen sowie Rückzahlungen von Darlehen in etwa gleicher Höhe gegenüber. Die langfristigen Vermögenswerte wurden zu 96,8 % durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital (1.065,0 Mio. EUR ) finanziert. Das Verhältnis der Netto-Finanzverbindlichkeiten zum Immobilienvermögen (LTV ) betrug 32,1 % (im Vorjahr 34,7 %). Die Gesellschaften des GWH -Konzerns verfügten insgesamt über liquide Mittel von 74,5 Mio. EUR zzgl. 12,2 Mio. EUR freie Kreditlinien.

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Wesentliche Posten der Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung

2014 Mio. EUR

2013 Mio. EUR

Ergebnis aus Immobilienbewirtschaftung

144,5

141,5

Immobilienhandel

8,4

8,3

Projektentwicklung (vormals: Bauträgergeschäft)

2,5

5,7

Dienstleistungen

1,5

1,3

Rohergebnis

156,9

156,8

Verwaltungs- und Personalaufwand

– 32,5

– 31,4

Übrige Erträge und Aufwendungen

– 2,9

– 1,9

EBIT (vor Bewertungseffekten)

121,5

123,5

Anpassung der Marktwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

164,9

60,9

EBIT

286,4

184,4

Finanzergebnis

– 53,8

– 41,6

EBT

232,6

142,8

Ertragsteuern

– 46,0

– 25,9

Konzernjahresüberschuss

186,6

116,9

Das operative Ergebnis (EBIT vor Bewertungseffekten) hat sich um 2,0 Mio. EUR bzw. 1,6 % gegenüber dem Vorjahr vermindert. Hierbei hat sich der Verwaltungs- und Personalaufwand um 1,1 Mio. EUR erhöht, während das Rohergebnis mit 156,9 Mio. EUR bei Verschiebungen in den einzelnen Segmenten nahezu unverändert ist. Die wesentlichen Effekte in den einzelnen operativen Geschäftsbereichen sind nachfolgend zusammengefasst. In der Immobilienbewirtschaftung konnte der Ergebnisbeitrag um 3,0 Mio. EUR bzw. 2,1 % aufgrund des Anstiegs der Mieteinnahmen durch Mieterhöhungen und Bestandsankäufe bei gleichzeitig um 2,5 Mio. EUR höheren Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen gesteigert werden. Das Immobilienhandelsergebnis ist bei einem geringeren Verkaufsvolumen von 761 Wohnungen (Vorjahr: 934 WE) im En-Bloque Verkauf und der Einzelprivatisierung mit hohen Handelsmargen durch die sehr gute Lage auf dem Immobilienmarkt geprägt. Das Ergebnis des Projektentwicklungsgeschäfts ist – bei anhaltend hoher Nachfrage nach Immobilien und dem zielgruppengerechten Produktmix bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern – fertigstellungs- und übergabebedingt gesunken (– 3,1 Mio. EUR bzw. 55,2 %). Zum Jahresende befanden sich 308 Bauträgereinheiten im Bau. Neben den Ergebnissen im operativen Geschäft ist die Ertragslage des Konzerns im Wesentlichen durch folgende Bewertungs- und Steuereffekte beeinflusst:

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Die größte Auswirkung hat die durch einen unabhängigen Sachverständigen durchgeführte Bewertung der Immobilien zum Bilanzstichtag, die zu einer positiven Marktwertanpassung in Höhe von 164,9 Mio. EUR (Vorjahr: 60,9 Mio. EUR ) geführt hat. Die Anpassung in 2014 spiegelt die anhaltend positive Markt-

entwicklung für Wohnimmobilien (i. W. gestiegene Marktmieten und gesunkenes langfristiges Zinsniveau) wider. Der Netto-Finanzaufwand hat sich um 12,2 Mio. EUR erhöht. Im Wesentlichen führte die Bewertung von zwei Zinsswaps zum beizulegenden Zeitwert zu einem um 10,2 Mio. EUR geringeren Ertrag von 1,1 Mio. EUR (Vorjahr: 11,3 Mio. EUR ), der Aufzinsungsaufwand von zu fortgeführten Anschaffungskosten be-

werteten Förderdarlehen erhöhte sich um 1,2 Mio. EUR . Der Ertragsteueraufwand liegt mit 46,0 Mio. EUR um 20,1 Mio. EUR (im Wesentlichen bedingt durch einen gestiegenen Aufwand für latente Steuern) über dem Vorjahr. Ursache hierfür ist das um 104,0 Mio. EUR höhere Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizu-

legenden Zeitwert. Das Geschäftsjahr 2014 schließt mit einem Jahresergebnis von 186,6 Mio. EUR (im Vorjahr 116,9 Mio. EUR) ab. Insgesamt haben wir unsere operativen Ziele für 2014 in einem anhaltend guten Marktumfeld übertroffen. Das Konzernergebnis ist im höheren Maße als im Vorjahr durch das nicht liquiditätswirksame Bewertungsergebnis auf die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien positiv beeinflusst. 5

RISIKO- UND CHANCENBERICHT

5.1

RISIKOMANAGEMENT

Die GWH IH ist als Tochter der Helaba eng in das Risikomanagementsystem der Bank eingebunden. Im Mittelpunkt der Risikostrategie steht das ertragsorientierte Eingehen und Managen von Risiken. Als Konsequenz ist die GWH kontinuierlich mit der Identifikation und Nutzung von sich bietenden Chancen beschäftigt, durch die die Weiterentwicklung und das Wachstum des Konzerns gesichert werden können. Das um die wohnungswirtschaftlichen Risiken erweiterte Risikomanagementsystem ist wesentlicher Bestandteil der Unternehmenssteuerung. Für alle Geschäftssegmente sind als Überwachungs- und Frühwarnsystem Risikomanagementinstrumente und -leitlinien eingerichtet, die eine qualifizierte und zeitnahe Überwachung der Geschäftsabläufe gewährleisten. Im Rahmen des Chancen- und Risikomanagements werden die Mitglieder der Geschäftsführung, der Aufsichtsrat und die leitenden Angestellten regelmäßig über die Ergebnisentwicklung des Konzerns und der Tochterunternehmen informiert.

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5.2

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RISIKOBERICHT

Die von der Geschäftsführung identifizierten Risiken werden im Folgenden in der Reihenfolge Ihrer Bedeutung für die Gesellschaft beschrieben: Portfoliorisiko. Für das Kerngeschäftsfeld der GWH , das Portfoliomanagement, sind Risiken zur Zeit un-

verändert im Wesentlichen in der Nachfrageschwäche an Einzelstandorten auf dem osthessischen Vermietungsmarkt zu erkennen. Die GWH begegnet diesem Risiko mit erhöhten Vermarktungsanstrengungen und einer ständigen Verbesserung des Kundenservices. Auch die Verkäufe von mittel- bis langfristig nicht mehr marktfähigen Objekten tragen diesem Risiko Rechnung. Es ist nicht zu erkennen, dass auch bei deutlicher Marktabschwächung Leerstandsverluste in einer Höhe eintreten könnten, welche die Ertragskraft des Unternehmensbereiches nachhaltig beeinträchtigen werden. Selbst bei einer stark negativen Entwicklung verfügt die GWH über ausreichende Ertragsreserven im Bestandsverwaltungsbereich; mit Verlusten ist hier nicht zu rechnen. Ein stärkerer Rückgang der wirtschaftlichen Entwicklung verbunden mit einer Zunahme der Arbeitslosigkeit würde zwar die Wohnkaufkraft insgesamt schwächen, das Wohnungsangebot der GWH ist jedoch zu großen Teilen auf durchschnittliche und einkommensschwächere Haushalte zugeschnitten, für die die Finanzierung der Grundversorgung mit Wohnraum durch Transferleistungen abgesichert ist. Regulatorische Risiken für das Mietpreiswachstum können sich durch die vorgesehene Verschärfung des Mietpreisrechts durch Einführung einer Mietpreisbremse und die Verbreiterung der Bemessungsgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete ergeben. Damit verbundene negative Auswirkungen auf die Ertragssituation des Portfolios können derzeitig noch nicht bewertet werden. Projektentwicklungsrisiko. In der Projektentwicklung bestehenden Risiken wird durch eine kontinuier-

liche Überwachung der genehmigten Investitionsbudgets und der erwarteten Verkaufserlöse angemessen Rechnung getragen. Darüber hinaus wird der Überhang an Vorratsgrundstücken und unverkauften Objekten begrenzt und ständig überwacht. Wesentliche Einzelrisiken aus schwer- oder unverkäuflichen Objekten sind nicht zu erkennen. Forderungsausfallrisiken sind begrenzt, da Verkaufsobjekte erst nach Eingang der fällig gestellten Kaufpreisanteile den Käufern übergeben werden und der grundbuchliche Eigentumsübergang erst nach Eingang der Restkaufpreise erfolgt. Das Gewährleistungsrisiko ist durch Bürgschaften und Zahlungseinbehalte abgesichert.

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Zinsrisiko. Aus den bestehenden Darlehensverbindlichkeiten ergeben sich Risiken aus schwankenden

Kapitalmarktzinsen nach Auslaufen bestehender Zinsbindungsfristen. Um das operative Ergebnis der Immobilienbewirtschaftung langfristig gegen diese Risiken abzusichern, hat die GWH den Großteil ihrer Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit und zeitlich unterschiedlichen Zinsbindungsausläufen fixiert. Für bestehende Darlehen mit kurzfristiger Zinsbindung erfolgt die Absicherung im Wege eines antizipativen Hedgings über Zinsswaps mit ursprünglich zehnjähriger Laufzeit. Die Zinsswaps sind ausschließlich bei der Helaba abgeschlossen. Forderungsausfallrisiko. Forderungsausfallrisiken bestehen aus dem Vermietungsgeschäft in nicht erheb-

lichem Umfang. Die Mietrückstandsquote lag zum Bilanzstichtag bei nur 1,0 % der Jahressollmiete, die Rückstände waren zudem weitgehend durch Kautionen abgesichert und im Jahresabschluss angemessen wertberichtigt. Die Forderungen aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten sind durch entsprechende Vorauszahlungen der Mieter weitgehend gedeckt. Risiken im Immobilienhandel. Im Bereich Handel mit Bestandsimmobilien bestehen keine Risiken, da

die Verkaufsobjekte weitgehend vermietet sind und daher einen positiven Deckungsbeitrag auch aus der Bewirtschaftung erbringen. Die Übergabe verkaufter Objekte an die Erwerber erfolgt grundsätzlich erst nach Eingang des Kaufpreises bei der Gesellschaft oder Hinterlegung beim Notar, so dass in diesem Bereich keine Forderungsausfallrisiken entstehen können. Für alle Geschäftsbereiche sind als Überwachungs- und Frühwarnsystem Risikomanagementinstrumente eingerichtet. Insbesondere die oben angesprochenen Risiken, aber auch die Instandhaltungs-, Modernisierungs-, Neubau- und Vertriebstätigkeit und die damit verbundenen Liquiditätsrisiken unterliegen einer ständigen Beobachtung bzw. Überwachung. Die Geschäftsführung wird laufend über alle Ergebnisse, der Aufsichtsrat und die Gesellschafter werden zeitnah über wesentliche Risiken informiert. Den Bestand der Gesellschaft gefährdende Risiken sind derzeit nicht erkennbar.

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5.3

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CHANCEN DER ZUKÜNFTIGEN ENTWICKLUNG

Die von der Geschäftsführung identifizierten Chancen werden im Folgenden in der Reihenfolge ihrer Bedeutung für die Gesellschaft beschrieben: Chancen der Vermietung. Chancen für die zukünftige Entwicklung liegen weiter auf dem Mietwohnungs-

markt. Hier besteht aufgrund der hohen Wohnkaufkraft und der Nachfrageüberhänge an den wirtschaftsstarken Kernstandorten der Gesellschaft weiteres Mieterhöhungspotential. Allerdings werden regulatorische Auswirkungen Einfluss auf die jeweiligen Erhöhungspotenziale nehmen. In den Räumen Rhein-Main, Rhein-Neckar und Rheinland sowie den Zentren in Nord- und Mittelhessen wird bei einer weiter zunehmenden Zahl der Haushalte eine erhöhte Wohnraumnachfrage bei nur unterproportional steigendem Neubauangebot ausgelöst werden. Chancen beim Immobilienhandel. Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus und der geringen Renditen alter-

nativer Anlagen nimmt die Nachfrage nach Zinshäusern und Gebrauchteigentumswohnungen, letzteres als Einstiegsprodukt zur Selbstnutzung oder zur Kapitalanlage, stetig zu, was Preischancen eröffnet und aufgrund der in der Privatisierung erzielbaren Überschüsse die Nachumwandlung von Bewirtschaftungsbeständen attraktiv macht. Ertragschancen sieht die GWH auch weiterhin im Ankauf von Immobilienpaketen, die je nach Eignung zur Ergänzung des Bewirtschaftungsbestandes, zum En-Bloque-Verkauf oder zur Einzelprivatisierung verwendet werden. Die GWH verfügt über die Management- und Mitarbeiterqualität zur Abwicklung solcher Projekte und die notwendige Liquidität und Bonität zur Finanzierung auch größerer Investitionen. Chancen im Bauträgergeschäft und im Neubau von Mietwohnungen. Durch die Fokussierung des Bauträ-

gersegmentes auf definierte Kernregionen mit zunehmender Zahl an Haushalten und einer damit verbundenen erhöhten Wohnraumnachfrage sowie steigender Kaufkraft ergeben sich auch weiterhin gute Ertrags- und Wachstumschancen für dieses Segment. Auch im Neubau von Mietwohnungen sind durch die Fokussierung auf die Wachstumsmärkte durch das aktuelle Miet- und Zinsniveau sowie vorteilhaft gestaltete Förderbedingungen weitere Wachstums- und Ertragschancen gegeben. Die Geschäftsführung ist davon überzeugt, dass die oben genannten Marktchancen die bestehenden Risiken überwiegen. Darauf gründen sich die Planungen, die nicht nur nachhaltig stabile Erträge, sondern auch Wachstum und damit auch die Sicherung der Arbeitsplätze trotz Produktivitätsfortschrittes erwarten lassen.

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NACHTRAGSBERICHT

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, sind nicht zu vermerken. 7

PROGNOSEBERICHT

Die GWH als langfristiger Bestandshalter orientiert sich in ihrem auf Ertrags- und Wertentwicklung ausgerichteten Portfoliomanagement an drei wesentlichen Parametern: Zum Einen an der mittel- und langfristigen wirtschaftlichen Entwicklung, zum Anderen unter Wertschöpfungsgesichtspunkten an den Wohntrends, Bevölkerungsentwicklung, Alterung der Gesellschaft, Mobilität, Smart Home und Energiewende und zum Dritten an der laufenden technischen Entwicklung ihres Immobilienportfolios. Die wirtschaftliche und konjunkturelle Situation war im abgelaufenen Geschäftsjahr in Deutschland stabil mit steigender Entwicklung. In der mittelfristigen Perspektive wird eine gemäßigte aber stete positive Entwicklung in den wesentlichen volkswirtschaftlichen Parametern und ein moderat anwachsendes Zinsniveau erwartet. Hinsichtlich der demographischen Entwicklung sieht sich die GWH gut aufgestellt. Mit Bestandsexpansionen in den Regionen Rhein-Main, Rheinland und Rhein-Neckar investiert die GWH gleich in drei der acht prognostizierten bundesdeutschen Wachstumsregionen. Die Strategie der GWH setzt vorrangig auf die wertsteigernde Bewirtschaftung des Wohnimmobilienportfolios. In dem Kernsegment „Immobilienbewirtschaftung“ wird die Bestandsrentabilität weiter kontinuierlich durch die Nutzung von Mieterhöhungspotenzialen und ein effizientes und effektives Leerstands- und Instandhaltungsmanagement steigen. Das Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramm wird mit erheblichen, auf die Wettbewerbsfähigkeit und Wertsteigerung zielenden Investitionen fortgeführt werden. Wesentlichen Anteil in der mittelfristigen Investitionsplanung der GWH hat das Thema „Energetische Aufrüstung“. Über das Portfoliomanagement werden Wohnungsbestände identifiziert, in die wirtschaftlich sinnvoll in die energetische Aufrüstung investiert wird. Dies gilt für das Segment Immobilienbewirtschaftung, aber auch für das Segment Projektentwicklung. Wir wählen gezielt das jeweils wirtschaftlich sinnvollste energetische Gebäudekonzept in der Einzelfallprüfung. Bei einer angenommenen durchschnittlichen Steigerung der Mieten von 1,25 % im preisfreien Bereich über den gesamten Wohnungsbestand wird für die Immobilienbewirtschaftung bei nachhaltig hohen Instandhaltungsaufwendungen ein leicht steigendes Segmentergebnis erwartet.

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Für die Fortsetzung der Wachstumsstrategie werden unter der Voraussetzung stabiler Finanzierungsbedingungen trotz des hohen Kaufpreisniveaus auf dem Wohnimmobilienmarkt weiterhin gute Chancen gesehen. Anfang des zweiten Quartals steht die Übergabe von 156 Wohnungen in Ratingen und deren organisatorische Integration in die Bestandsbewirtschaftung an. Des Weiteren wird in 2015 mit der Fertigstellung der angekauften Projektentwicklung Düsseldorf mit 37 Wohnungen gerechnet. Weitere Ankaufsverhandlungen werden geführt, das deutlich gestiegene Preisniveau auf dem Wohnimmobilienmarkt erschwert jedoch die Erfüllung unserer nachhaltigen Renditeansprüche. Der Immobilienhandel bleibt sowohl bei der Einzelprivatisierung als auch im En-Bloque-Bereich zur Portfoliobereinigung und -optimierung eine wichtige Ertragsquelle. Die Erlöse tragen auch in Zukunft wesentlich zu den operativen Cashflows bei. Nach außerordentlich guten Verkaufsjahren wird mit einer Normalisierung des Handelsgeschäftes und einem zurückgehenden Ergebnisbeitrag gerechnet. Das Bauträgergeschäft wird abhängig von der Realisierung der geplanten Fertigstellungen und erfolgswirksamen Übergaben einen deutlichen Ergebnisbeitrag leisten. Dieser wird im Vergleich zu 2014 aufgrund einer höheren Anzahl an Übergaben deutlich höher ausfallen. Größere Bauprojekte mit geplanten Übergaben ab 2016 sind in der Bauvorbereitung und -planung. Die Prognose für 2014 hat einen EBIT (ohne das Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert) leicht unterhalb des Niveaus von 2013 erwartet. Diese Erwartung ist bei Verschiebungen in den einzelnen Segmenten eingetreten. Vor dem Hintergrund einer stabilen Konjunktur in 2015 und einem sich normalisierenden Handelsgeschäft bei geringerem Volumen wird ein operatives EBIT (ohne das Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert) leicht oberhalb des Niveaus von 2014 erwartet. Unvorhersehbare Entwicklungen, insbesondere veränderte Rahmenbedingungen durch geänderte gesetzliche Vorschriften, können jedoch zu Anpassungen der prognostizierten Entwicklung führen. Frankfurt am Main, den 19. März 2015 GWH Immobilien Holding GmbH

Die Geschäftsführung

Bernhard Braun

Stefan Bürger

Thomas Echelmeyer

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KO N Z E R N A B S C H L U S S

GWH IMMOBILIEN HOLDING GMBH FRANKFURT AM MAIN, ZUM 31. DEZEMBER 2014 KONZERNABSCHLUSS KONZERNGEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DEN ZEITRAUM VOM

1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2014 Anhang

Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung Sonstige Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung Aufwendungen aus der Immobilienbewirtschaftung Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung

D 1

2014 TEUR

2013 TEUR

287.609

282.082

4.977

4.499

148.130

145.123

144.456

141.458

Erlöse aus der Veräußerung

39.110

46.913

Buchwertabgänge

28.602

35.457

Vertriebs- und andere Aufwendungen aus der Veräußerung

2.079

3.139

Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

8.429

8.317

Erlöse aus der Veräußerung

11.775

26.741

Buchwertabgänge

10.344

21.702

1.263

1.567

309

427

Aktivierte Eigenleistungen Übrige Erträge

466

1.364

Ergebnis aus Projektentwicklung

Vertriebs- und andere Aufwendungen aus der Veräußerung

2.537

5.669

Erlöse aus Dienstleistungen

1.509

1.691

Aufwendungen aus Betreuungstätigkeit Ergebnis aus Dienstleistungen Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert

370

D 2

1.474

1.321 60.872

C 1; E 1

164.903

Verwaltungsaufwand

D 3

7.586

7.327

Personalaufwand

D 4

24.876

24.068

Sonstige betriebliche Erträge

D 5

422

689

Sonstige betriebliche Aufwendungen

D 5

2.755

2.852

E 4; E 5

1.070

1.240

D 6

567

589

288.641

185.908

Ergebnis aus At Equity bewerteten Unternehmen Ergebnis aus Finanzanlagen Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) Abschreibungen

D 7

Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Finanzerträge

D 8

Finanzaufwendungen

D 8

Ergebnis vor Steuern (EBT) Ertragsteuern

D 9

Jahresergebnis davon entfallen auf Minderheitsgesellschafter davon entfallen auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens

2.234

1.531

286.407

184.377

1.567

12.071

55.353

53.718

232.621

142.730

46.014

25.875

186.607

116.855

2.112

1.197

184.495

115.658

GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DEN ZEITRAUM VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2014 Anhang

Jahresergebnis Netto-Ergebnis aus versicherungsmathematischen Gewinnen und Verlusten Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen Gesamtergebnis davon entfallen auf Minderheitsgesellschafter davon entfallen auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens

E 12; D 9

2014 TEUR

2013 TEUR

186.607

116.855

– 5.490

889

– 5.490

889

181.117

117.744

2.093

1.197

179.024

116.547

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

KONZERNBILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2014 Vermögenswerte

Anhang

31. 12. 2014 TEUR

31. 12. 2013 TEUR

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

E 1

2.605.872

2.390.000

Sachanlagen

E 2

11.163

12.101

Immaterielle Vermögenswerte

E 3

1.825

2.664

E 4

164

Anteile an assoziierten Unternehmen

E 5

3.080

3.643

Forderungen und sonstige Vermögenswerte

E 6

2.384

5.212

Aktive Latente Steuern

D 9

2.486

2.325

2.626.938

2.416.148

Finanzanlagen Anteile an Gemeinschaftsunternehmen

Langfristige Vermögenswerte Vorräte

E 7

28.998

17.335

Forderungen und sonstige Vermögenswerte

E 6

23.872

33.849

910

E 8

74.546

86.958

Ertragsteuererstattungsansprüche Zahlungsmittel Kurzfristige Vermögenswerte Summe Vermögenswerte Eigenkapital und Schulden

Anhang

Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Den Anteilseignern des Mutterunternehmens zuzuordnendes Eigenkapital Minderheitenanteile Eigenkapital Finanzielle Schulden

127.511

139.052

2.754.449

2.555.200

31. 12. 2014 TEUR

31. 12. 2013 TEUR

25.000

924.854

511.719

387.019

1.461.573

1.336.873

16.644

16.558

E 9

1.478.217

1.353.431

E 10

844.692

794.520

Derivative Finanzinstrumente

E 11

40.949

42.021

Pensionsrückstellungen

E 12

40.232

33.743

Sonstige Rückstellungen

E 13

3.523

3.312

D 9

133.135

95.870

E 14

2.459

2.402

Passive latente Steuern Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten Langfristige Schulden

1.064.990

971.868

Finanzielle Schulden

E 10

79.058

131.674

Sonstige Rückstellungen

E 13

4.736

5.363

4.293

1.614

Ertragsteuerschulden Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten Kurzfristige Schulden Summe Eigenkapital und Schulden

E 14

123.155

91.250

211.242

229.901

2.754.449

2.555.200

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

KONZERN-K APITALFLUSSRECHNUNG FÜR DEN ZEITRAUM VOM

1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2014 2014 TEUR

2013 TEUR

Betriebliche Geschäftstätigkeit Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert Buchgewinn aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Einzahlungen aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Ergebnis aus dem Verkauf von Sachanlagen und immateriellen Vermögenswerten Ergebnis aus Finanzanlagen

286.407

184.377

– 164.903

– 60.872

– 11.044

– 11.924

54.534

46.913

– 4

– 573

– 589

– 1.070

– 1.240

Abschreibungen und Wertminderungen

2.234

1.531

Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge und Aufwendungen

4.155

6.913

Ergebnis aus At Equity bewerteten Unternehmen

Veränderung der Vorräte

– 9.607

3.841

Veränderung der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte

– 3.229

– 24.573

Veränderung der Rückstellungen

– 5.263

– 4.020

8.818

– 15.671

Operativer Mittelzufluss

160.455

124.687

Auszahlungen für Zinsen

– 37.351

– 34.946

Einzahlungen aus Zinsen

423

576

– 3.173

– 1.179

120.354

89.138

Auszahlungen für den Erwerb von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

– 43.585

– 13.763

Auszahlungen für Investitionen in als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

– 28.024

– 29.240

– 462

– 1.150

Veränderung der Verbindlichkeiten

Gezahlte Ertragsteuern Mittelzufluss aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit Investitionstätigkeit

Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen, Immaterielle Vermögenswerte und Finanzanlagen Einzahlungen aus dem Verkauf von Sachanlagen und immateriellen Vermögensgegenständen und Finanzanlagen Erhaltene Beteiligungserträge und andere Einzahlungen aus Finanzanlagen Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit

4.879

2.385

– 67.183

– 41.711

Finanzierungstätigkeit Einzahlungen aus der Aufnahme von Darlehen Auszahlungen aus der Tilgung von Darlehen Gezahlte Finanzierungskosten Auszahlungen für den Erwerb von Minderheitenanteilen

149.675

146.029

– 165.747

– 113.315

– 199

– 444

– 1.188

Ausschüttungen an die Anteilseigner des Mutterunternehmens

– 48.124

– 43.117

Mittelabfluss aus Finanzierungstätigkeit

– 65.583

– 10.846

Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds

– 12.412

36.581

Finanzmittelfonds am Anfang der Periode

86.958

50.377

Finanzmittelfonds am Ende der Periode

74.546

86.958

Siehe auch die Erläuterungen im Konzernanhang.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

KONZERN-EIGENK APITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG ZUM 31. DEZEMBER 2014 gezeichnetes Kapital

Kapitalrücklage

Erwirtschaftete Gewinne

TEUR

Stand 1. 1. 2014

25.000

924.854

390.878

Jahresergebnis

–

184.495

Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen

–

Gesamtergebnis

–

184.495

Aufgrund eines Ergebnisabführungsvertrages abzuführender Gewinn

–

– 55.677

Gezahlte Dividenden

–

Kauf von Minderheitsanteilen

–

656

Steuerwirkungen aus Organschaft

–

697

Transaktionen mit Anteilseignern

–

– 54.324

Stand 31. 12. 2014

25.000

924.854

521.049

Stand 1. 1. 2013

25.000

924.854

323.344

Jahresergebnis

–

115.658

Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen

–

Gesamtergebnis

–

115.658 – 48.124

Aufgrund eines Ergebnisabführungsvertrages abzuführender Gewinn

–

Kauf von Minderheitsanteilen

–

Steuerwirkungen aus Organschaft

–

– 48.124

25.000

924.854

390.878

Transaktionen mit Anteilseignern Stand 31. 12. 2013

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Gewinnrücklagen IAS 19

Summe Gewinnrücklagen

Minderheitenanteile

Summe Eigenkapital

TEUR

Den Anteilseignern des Mutterunternehmens zuzuordnendes Eigenkapital TEUR

TEUR

– 3.859

387.019

1.336.873

16.558

1.353.431

–

184.495

2.112

186.607

– 5.471

– 19

– 5.490

– 5.471

179.024

2.093

181.117

–

– 55.677

–

– 55.677

–

– 163

–

656

– 1.844

– 1.188

–

697

–

697

– 54.324

– 2.007

– 56.331

511.719

1.461.573

16.644

1.478.217

– 4.749

318.595

1.268.449

15.361

1.283.810

–

115.658

1.197

116.855

– 9.330

889

116.547

1.197

117.744 – 48.124

–

– 48.124

–

– 48.123

– 3.859

387.019

1.336.873

16.558

1.353.431

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR ZUM 31. DEZEMBER 2014

ALLGEMEINE ANGABEN ZUM KONZERNABSCHLUSS

A.1

GRUNDLAGEN DES KONZERNABSCHLUSSES

Die Muttergesellschaft des GWH -Konzerns – die GWH Immobilien Holding GmbH, Frankfurt am Main (im Folgenden kurz „GWH IH “) – nimmt das Wahlrecht gemäß § 315a Abs. 3 HGB in Anspruch und erstellt zum 31. Dezember 2014 einen vollständigen IFRS -Konzernabschluss. Die Geschäftstätigkeit der GWH IH umfasst neben der Verwaltung ihrer Beteiligungen auch die Erbringung von Geschäftsführungsleistungen für die im Konzern zusammengefassten Unternehmen. Die operativen Tochtergesellschaften sind insbesondere in folgenden Geschäftsbereichen tätig: Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes und eigenen Kapitalvermögens, Errichtung, Betreuung, Bewirtschaftung, Verwaltung und Veräußerung von Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen, Ü bernahme von allen Aufgaben, die im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallen, Erwerb, Entwicklung, Belastung, Verwaltung und Veräußerung von Grundstücken zum Zwecke des Wohnungs- und Gewerbebaus, Ausgabe von Erbbaurechten. Der Firmensitz der Gesellschaft befindet sich in der Westerbachstraße 33 in 60489 Frankfurt am Main, Bundesrepublik Deutschland. Die oberste Muttergesellschaft des Teilkonzerns ist die Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale, Frankfurt am Main / Erfurt („Helaba“). Diese stellt als unmittelbares Mutterunternehmen der GWH IH einen Konzernabschluss auf, in den die Gesellschaft einbezogen ist. Dieser wird beim Handelsregister des Amtsgerichtes Frankfurt am Main (HRA 29821) und Jena (HRA 102181) eingereicht. Der Konzernabschluss wird beim Handelsregister des Amtsgerichtes Frankfurt am Main (HRB 79594) eingereicht.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Der Konzernabschluss wird in Übereinstimmung mit allen in der EU anzuwendenden International Financial Reporting Standards (IFRS) und Interpretationen des International Reporting Interpretations Committee (IFRIC) aufgestellt. Darüber hinaus sind ergänzend die nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften berücksichtigt worden. Der Konzernabschluss umfasst neben der Konzerngewinn- und Verlustrechnung, der Gesamtergebnisrechnung und der Konzernbilanz als weitere Bestandteile die Kapitalflussrechnung, die Eigenkapitalveränderungsrechnung und den Anhang. Darüber hinaus wurde ein Lagebericht aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung orientiert sich an den Empfehlungen der European Public Real Estate Association (EPRA ). Die Abschlüsse der GWH IH sowie ihrer Tochterunternehmen werden nach einheitlichen Bilanzierungsund Bewertungsgrundsätzen erstellt. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Der Konzernabschluss wird in Euro – der funktionalen Währung des Konzerns – aufgestellt. Alle Angaben erfolgen in Tausend Euro (TEUR ), soweit nicht anders vermerkt. A. 2

ANWENDUNG VON IFRS IM GESCHÄFTSJAHR

Es gibt keine neuen bzw. geänderten Standards und Interpretationen, die im Jahr 2014 Anwendung finden, die eine wesentliche Auswirkung auf den Konzern hatten. Folgende Standards und Interpretationen bzw. deren Änderungen wurden veröffentlicht und sind für Geschäftsjahre, die nach dem 1. Januar 2014 beginnen, anzuwenden. Auswirkungen auf den Konzernabschluss sind nicht zu erwarten bzw. haben sich nicht ergeben. Eine vorzeitige Anwendung neuer Standards erfolgte nicht.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Standard

Titel

Erstanwendungszeitpunkt¹

IFRS 9

Finanzinstrumente

01. 01. 2018

IFRS 10

Konzernabschlüsse

01. 01. 2014

IFRS 11

Gemeinsame Vereinbarungen

01. 01. 2014

IFRS 12

Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen

01. 01. 2014

IFRS 14

Regulatorische Abgrenzungsposten

01. 01. 2016

IFRS 15

Umsatzerlöse aus Kundenverträgen

01. 01. 2017

IAS 27

Einzelabschlüsse

01. 01. 2014

IAS 28

Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen

01. 01. 2014

Änderung IAS 1

Disclosure-Initiative

01. 01. 2016

Änderung IAS 19

Änderung an IAS 19, Leistungen an Arbeitnehmer – Mitarbeiterbeiträge

01. 02. 2015

Änderung IAS 16, 38

Änderung an IAS 16, Sachanlagen, und IAS 38, Immaterielle Vermögenswerte – Klarstellung akzeptabler Abschreibungsmethoden

01. 01. 2016

Änderung IAS 16, 41

Änderung an IAS 16, Sachanlagen, und IAS 41, Landwirtschaft – Landwirtschaft: Produzierende Pflanzen

01. 01. 2016

Änderung IAS 27

Änderung an IAS 27, Einzelabschlüsse – Anwendung der Equity-Methode im Einzelabschluss

01. 01. 2016

Änderung IAS 32

Änderung an IAS 32, Finanzinstrumente: Darstellung – Saldierung von finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten

01. 01. 2014

Änderung IAS 36

Änderung an IAS 36, Wertminderung von Vermögenswerten – Angaben zum erzielbaren Betrag bei nicht-finanziellen Vermögenswerten

01. 01. 2014

Änderung IAS 39

Änderung an IAS 39, Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung – Novation von Derivaten und Fortsetzung der Bilanzierung von Sicherungsgeschäften

01. 01. 2014

Änderung IFRS 10,11,12

Änderung an IFRS 10, Konzernabschlüsse, IFRS 11, Gemeinsame Vereinbarungen, und IFRS 12, Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen – Übergangsleitlinien

01. 01. 2014

Änderung IFRS 10, 12 und IAS 27

Änderung an IFRS 10, Konzernabschlüsse, IFRS 12, Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen, und IAS 27, Einzelabschlüsse – Investmentgesellschaften

01. 01. 2014

Änderung IFRS 10, 12 und IAS 28

Änderung an IFRS 10, Konzernabschlüsse, IFRS 12, Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen, und IAS 28, Anteile an assoziierten Unternehmen und Joint Ventures: Investmentgesellschaften: Anwendung der Konsolidierungs-Vereinbarungen

01. 01. 2016

Änderung IFRS 11

Änderung an IFRS 11, Gemeinsame Vereinbarungen – Erwerb von Anteilen an einer gemeinschaftlichen Tätigkeit

01. 01. 2016

Improvements

Verbesserungen der International Financial Reporting Standards 2010 – 2012

01. 02. 2015

Improvements

Verbesserungen der International Financial Reporting Standards 2011 – 2013

01. 01. 2015

Improvements

Verbesserungen der International Financial Reporting Standards 2012 – 2014

01. 01. 2016

IFRIC 21

Abgaben

17. 06. 2014

1 Ggf. angepasst durch EU -Endorsement

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

A. 3

KO N Z E R N A B S C H L U S S

SCHÄTZUNGEN UND ANNAHMEN

Die Erstellung des Konzernabschlusses erfordert zu einem gewissen Grad Schätzungen und Annahmen, die sich auf Ansatz, Bewertung und Ausweis der Vermögenswerte, Schulden, Eventualverbindlichkeiten, Erträge und Aufwendungen auswirken. Durch die mit diesen Annahmen und Schätzungen verbundene Unsicherheit könnten jedoch Ergebnisse entstehen, die in der Zukunft zu erheblichen Anpassungen des Buchwerts der betroffenen Vermögenswerte und Schulden führen. Schätzungen sind insbesondere erforderlich zur Bestimmung der beizulegenden Zeitwerte von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien; Bestimmung der beizulegenden Zeitwerte derivativer Finanzinstrumente; Bewertung der Pensionsrückstellungen sowie A nsatz und Bewertung aktiver latenter Steuern. Die tatsächlichen Beträge können sich aufgrund einer von den Annahmen abweichenden Entwicklung der Rahmenbedingungen von den Schätzwerten unterscheiden. In diesem Fall werden die Annahmen und, sofern erforderlich, die Buchwerte der betroffenen Vermögenswerte oder Schulden entsprechend angepasst. Annahmen und Schätzungen werden fortlaufend neu bewertet und basieren auf historischen Erfahrungen und weiteren Faktoren, einschließlich Erwartungen hinsichtlich zukünftiger Ereignisse, die unter den gegebenen Umständen vernünftig erscheinen. Die oben genannten, mit Schätzungsunsicherheiten besonders behafteten Vermögenswerte und Schulden haben zum Stichtag folgenden Einfluss auf die Konzernbilanz:

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

31. 12. 2014 TEUR

31. 12. 2013 TEUR

2.605.872

2.390.000

Negativer Marktwert derivativer Finanzinstrumente

40.949

42.021

Pensionsrückstellungen

40.232

33.743

2.486

2.325

Aktive latente Steuern

Nach IFRS 13.61 ff. wendet das Unternehmen diejenigen Bewertungstechniken an, die sachgerecht sind und für die ausreichende Daten zur Verfügung stehen. Dabei soll die Verwendung beobachtbarer Inputfaktoren möglichst hoch und die Verwendung von nicht beobachtbaren Inputfaktoren möglichst gering gehalten werden. Als Bewertungstechniken kommen generell der marktbasierte, der kostenbasierte und der einkommensbasierte Ansatz infrage. Mit Blick auf die am Markt beobachtbaren Informationen verwendet das Unternehmen einen einkommensbasierten Ansatz, das sog. DCF Verfahren.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Die bebauten Grundstücke, die den überwiegenden Anteil des GWH -Portfolios bilden, werden mittels eines Discounted-Cash-Flow (DCF )-Modells bewertet. Das DCF -Modell ist eine Abbildung zukünftiger Zahlungsströme, aus denen der Wert der Liegenschaften bestimmt wird. Es handelt sich bei dem Modell um eine ertragsbasierte Immobilienbewertung, wie sie für als Mietobjekte genutzte Wohnimmobilien üblich ist. Das Verfahren umfasst einen vom Bewertungsstichtag an gerechneten Detailplanungszeitraum, in dem künftige Einnahmen und Ausgaben in den Zahlungsströmen abgebildet werden. Danach wird der Ertragsüberschuss als ewige Rente kapitalisiert. B

KONSOLIDIERUNGSKREIS UND KONSOLIDIERUNGSMETHODEN

In den Konzernabschluss werden – unverändert zum Vorjahr – neben der Muttergesellschaft GWH IH insgesamt 9 direkt oder indirekt verbundene Tochterunternehmen im Rahmen der Vollkonsolidierung einbezogen. Darüber hinaus wird die CP Campus Projekte GmbH, Frankfurt am Main, als Gemeinschaftsunternehmen gemäß IAS 31.38 im Rahmen der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen. Die Anteile an der WoWi Media GmbH & Co. KG , Hamburg, betragen 23,72 %. Die Gesellschaft wird als assoziiertes Unternehmen gemäß IAS 28.11 im Rahmen der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen. Firma

Anteil Eigenkapital

gehalten durch

In den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen – Vollkonsolidierung 1

GWH Immobilien Holding GmbH, Frankfurt a. M.

GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Frankfurt a. M.

94,9 % 5,1 %

1 3

DKB Wohnimmobilien Beteiligungs GmbH & Co. KG, Potsdam

94,9 %

GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH, Frankfurt a. M.

94,9 %

MERIAN GmbH Wohnungsunternehmen, Frankfurt a. M.

94,9 %

GWH Bauprojekte GmbH, Frankfurt a. M.

100,0 %

FRAWO Frankfurter Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft mbH, Frankfurt a. M.

100,0 %

G+S Wohnen in Frankfurt GmbH, Frankfurt a. M.

100,0 %

MAVEST Wohnungsbaugesellschaft mbH, Frankfurt a. M.

100,0 %¹

100,0 %

10 MAVEST Vertriebsgesellschaft mbH, Frankfurt a. M. In den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen – At Equity 11 CP Campus Projekte GmbH, Frankfurt am Main

50,0 %

12 WoWi Media GmbH & Co. KG, Hamburg

23,7 %

1 Anteil am Eigenkapital zum 31. 12. 2014 99,993 %

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

In den IFRS -Konzernabschluss sind neben der GWH IH alle wesentlichen Tochterunternehmen einbezogen, an denen der GWH IH unmittelbar oder mittelbar die Mehrheit der Stimmrechte zustehen, bzw. die unter ihrer Beherrschung stehen. Beherrschung liegt vor, wenn die GWH IH die Möglichkeit zur Bestimmung der Finanz- und Geschäftspolitik eines Unternehmens hat, um daraus wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen. Gegebenenfalls vorhandene potentielle Stimmrechte werden bei der Beurteilung der Beherrschung berücksichtigt. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt durch die Verrechnung der Beteiligungsbuchwerte mit dem anteiligen neu bewerteten Eigenkapital der Tochterunternehmen zum Zeitpunkt des Erwerbs. Ein sich eventuell ergebender aktivischer Unterschiedsbetrag wird als Geschäfts- oder Firmenwert unter den immateriellen Vermögenswerten ausgewiesen und anlassbezogen bzw. mindestens jährlich einem Wertminderungstest unterzogen. Konzerninterne Geschäftsvorfälle werden im Rahmen der Schulden-, Aufwands- und Ertragskonsolidierung sowie der Zwischenergebniseliminierung in voller Höhe eliminiert. Auf temporäre Unterschiede aus der Konsolidierung werden die nach IAS 12 erforderlichen Steuerabgrenzungen vorgenommen. Auf Konzernfremde entfallende Anteile am Eigenkapital von Kapitalgesellschaften werden unter dem Posten „Minderheitenanteile“ ausgewiesen. Auf Konzernfremde entfallende Anteile am Eigenkapital von Personengesellschaften werden unter dem Posten „langfristige sonstige Verbindlichkeiten“ ausgewiesen. C

BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE

C.1

ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN

Als „Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ werden im Konzern gemäß IAS 40 Immobilien klassifiziert, die zur Erzielung von Mieteinnahmen und / oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden und der Anteil der Selbstnutzung bei weniger als 10 % liegt. Zu den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gehören Grundstücke mit Wohn- und Geschäftsbauten, unbebaute Grundstücke und Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter. Immobilien, die für die künftige Nutzung als Finanzinvestition erstellt oder entwickelt werden, werden während ihrer Erstellungs- oder Entwicklungsphase ebenfalls zum beizulegenden Zeitwert der Immobilie angesetzt. Ist dieser noch nicht verlässlich ermittelbar, werden diese Immobilien zu Anschaffungsoder Herstellungskosten bewertet.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden bei Zugang mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Transaktionskosten, wie z. B. Maklerhonorare, Notarkosten und Grunderwerbsteuern werden bei der erstmaligen Bewertung einbezogen. Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten, beispielsweise aufgrund von Erweiterungsund Ersatzinvestitionen, werden angesetzt, sofern es wahrscheinlich ist, dass daraus dem Konzern zukünftig wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird und die Kosten des Vermögenswertes zuverlässig ermittelt werden können. Im Rahmen der Folgebewertung werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) angesetzt. Daraus resultierende Gewinne und Verluste werden erfolgswirksam in der Periode erfasst, in der sie entstanden sind. Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wird nach international anerkannten Bewertungsmethoden ermittelt. Für den gesamten Bestand des Konzerns an Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen sowie unbebauten Grundstücken erfolgte die Bewertung zum Bilanzstichtag durch unabhängige Sachverständige nach Marktwerten, insbesondere ermittelt auf der Basis des Discounted Cashflow-Verfahrens. Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte erfolgte aufgrund der Kapitalanlagebasis des nachhaltigen, erreichbaren Mieteinkommens unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten und erwarteter Leerstandsquoten. Für die Bewertung wurden die Immobilien aufgrund einer Standort- und Objektbeurteilung strukturiert und in Cluster unterteilt. Grundlage hierfür waren die Parameter Markt (Makro-Standort), Standort (Mikro-Standort), Objekt und Qualität des Cashflows. Dabei wurden in sich homogene Gruppen gebildet, die sich untereinander in Bezug auf die Lage und die Qualität der Verwaltungseinheiten und damit ihr jeweiliges Risiko unterscheiden. Auf Basis der gebildeten Cluster wurden folgende Grundsätze angewandt: Ableitung von jährlichen Mietsteigerungsraten (0,0 % bis 2,0 %); Ableitung von nicht-umlagefähigen Betriebskosten; Ableitung von effektiven Leerstandsquoten (1,5 % bis 7,5 %); Ableitung von Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätzen.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Auf Basis der Immobilien wurden folgende Grundsätze angewandt: Festlegung der Marktmiete zum Bewertungsstichtag; Festlegung der Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und sonstige Kosten; Entwicklung der Miete je qm Mietfläche aus der Fortschreibung der Marktmiete und der IstMiete; Entwicklung des Leerstandes bei clusterspezifischen Annahmen zum Zielleerstand; Entwicklung der Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, sonstigen Kosten sowie ggf. Erbbauzinsen. Die Ermittlung der Cashflows erfolgt in zwei Schritten. Über einen Detailprognosezeitraum von zehn Jahren ergeben sich die Einzahlungen aus den derzeitigen Sollmieten bei unterstellter Vollvermietung vermindert durch Ertragsschmälerungen aufgrund von aktuellen Leerständen im ersten Jahr respektive angenommenen strukturellen Leerständen in den Folgejahren zwei bis zehn. Der so ermittelte Betrag vermindert um Verwaltungskosten, nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie Erbbauzinsen ergibt den freien zu diskontierenden Cashflow vor Steuern und Kapitaldienst. Im elften Jahr wird ein hypothetischer Verkauf der Immobilie unterstellt, der Verkaufswert wird als Restwert der Berechnung zugrunde gelegt. Die Summe der Barwerte der Zahlungsströme des Detailprognosezeitraumes und des hypothetischen Wiederverkaufs stellt den beizulegenden Zeitwert der Immobilie dar. Der Diskontierungssatz besteht aus einem risikolosen Zinssatz von 3,66 % (Vorjahr 3,84 %; 10-jährige Staatsanleihen) sowie Zu- und Abschlägen für bestehende Immobilien-, Lage- und Marktrisiken. Der auf das Portfolio bezogene, ungewichtet gemittelte Diskontierungszins liegt bei 6,07 % (Vorjahr 6,36 %). Der auf das Portfolio bezogene, ungewichtete Kapitalisierungszins beträgt 5,69 % (Vorjahr 5,91 %). Für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die in der Bilanz zum Fair Value angesetzt werden, erfordert IFRS 13 die Offenlegung der Marktwertzusammensetzung nach Leveln gemäß der folgenden Hierarchie: Level 1: Verwendung von auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten

notierten (unverändert übernommenen) Preisen. Da Immobilien nicht fungibel sind, existieren solche Preisnotierungen grundsätzlich nicht. Üblicherweise sind aufgrund des Spezifizierungsgrads und der eingeschränkten Transaktionstätigkeit keine identischen Immobilien am Markt verfügbar. Immobilien sind hinsichtlich Art, Lage, Zustand oder Mietverhältnissen einzigartig, so dass die Homogenitätsbedingung für das Bewertungslevel 1 nicht gegeben ist.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Level 2: Verwendung von Inputfaktoren, bei denen es sich nicht um die in Level 1 berücksichtigten

notierten Preise handelt, die sich aber für den Vermögenswert oder die Verbindlichkeit entweder direkt (d. h. als Preis) oder indirekt (d. h. in Ableitung von Preisen) beobachten lassen. Eine Fair-Value-Zuordnung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu Level 2 ist grundsätzlich dann möglich, wenn wertbestimmende Faktoren vergleichbarer Immobilien öffentlich zugänglich (mittel- oder unmittelbar beobachtbar) und ohne wesentliche Modifizierung verwendbar sind. Typischerweise erfolgt hier ein Marktvergleichswertansatz auf der Grundlage von Transaktionspreisen (Preis je Quadratmeter) vergleichbarer Immobilien (Vergleichswertverfahren). Level 3: Verwendung von nicht auf beobachtbaren Marktdaten basierenden Faktoren für die Bewertung

des Vermögenswerts oder der Verbindlichkeit (nicht beobachtbare Inputfaktoren). Diese sind unter Verwendung der bestmöglich verfügbaren Informationen zu entwickeln und können unternehmenseigene Daten beinhalten. Bei der Bewertung von Immobilien sind solche nicht unmittelbar beobachtbaren Inputfaktoren unter anderem die langfristige Nettoertragsmarge oder die Kapitalisierungsrate. Übliche Bewertungsmethoden zur Bestimmung der Marktpreise von Immobilien in Level 3 sind einkommensbasierte Verfahren, wie das Ertragswert- oder Discounted-Cashflow-Verfahren. In Ausnahmefällen kommen kostenbasierte Verfahren zu Anwendung, bei dem der Betrag ermittelt wird, der gegenwärtig erforderlich wäre um die Dienstleistungskapazität der Immobilie zu ersetzen (aktuelle Wiederbeschaffungskosten). Die Marktwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wurden aufgrund des o. g. Spezifizierungsgrades und der eingeschränkten Handelbarkeit gemäß Bewertungslevel 3 ermittelt. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden ausgebucht, wenn sie veräußert oder wenn sie dauerhaft nicht mehr genutzt werden und kein künftiger wirtschaftlicher Nutzen bei ihrer Veräußerung erwartet wird. Gewinne und Verluste aus dem Verkauf oder aus der Stilllegung werden im Jahr der Veräußerung oder Stilllegung erfasst.

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C. 2

KO N Z E R N A B S C H L U S S

SACHANLAGEN

Unter den Sachanlagen werden selbstgenutzte Immobilien und Betriebs- und Geschäftsausstattung ausgewiesen. Im Konzern werden Immobilien als Sachanlagen klassifiziert, wenn der Anteil der Selbstnutzung bei 10 % und höher liegt. Sachanlagen werden gemäß IAS 16 zu Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich kumulierter planmäßiger Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsaufwendungen angesetzt. Den planmäßigen linearen Abschreibungen liegen die geschätzten Nutzungsdauern der Vermögenswerte zugrunde. Die Anschaffungskosten beinhalten die Ausgaben, die dem Erwerb des Vermögenswertes direkt zurechenbar sind. Die Herstellungskosten umfassen alle direkt dem Herstellungsprozess zurechenbaren Kosten sowie Teile der Gemeinkosten, die zugerechnet werden können. Fremdkapitalkosten werden nicht angesetzt. Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten, beispielsweise aufgrund von Erweiterungs- und Ersatzinvestitionen, werden angesetzt, sofern es wahrscheinlich ist, dass daraus dem Konzern zukünftig wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird und die Kosten des Vermögenswertes zuverlässig ermittelt werden können. Die Sachanlagen werden zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten erfasst und linear über die geschätzte Nutzungsdauer abgeschrieben. Dabei beträgt die wirtschaftliche Nutzungsdauer der Betriebs- und Geschäftsausstattung für Hardware drei Jahre und für Büroeinrichtung fünf bis 20 Jahre. Die Nutzungsdauer für selbstgenutzte Immobilien beträgt 50 Jahre. Die Buchwerte der Sachanlagen werden auf Wertminderung überprüft, sobald Indikatoren dafür vorliegen, dass der Buchwert eines Vermögenswertes seinen erzielbaren Betrag übersteigt. Sachanlagen werden ausgebucht bei Abgang oder zu dem Zeitpunkt, an dem aus der weiteren Nutzung oder Veräußerung des Vermögenswertes kein wirtschaftlicher Nutzen mehr erwartet wird. Die aus dem Abgang des Vermögenswertes resultierenden Gewinne oder Verluste werden als Differenz aus Nettoveräußerungserlösen und Buchwerten des Vermögenswertes ermittelt und in der Periode, in der der Vermögenswert ausgebucht wird, erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Restwerte, Nutzungsdauern und Abschreibungsmethoden werden am Ende eines jeden Geschäftsjahres überprüft und soweit notwendig angepasst.

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C. 3

KO N Z E R N A B S C H L U S S

IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE

Immaterielle Vermögenswerte werden zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. Die Vermögenswerte – im Wesentlichen Lizenzen und Software – werden linear über die wirtschaftliche Nutzungsdauer von drei bis fünf Jahren abgeschrieben. C. 4

FREMDK APITALKOSTEN

Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes zugeordnet werden können, werden als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten dieses Vermögenswerts aktiviert. Andere Fremdkapitalkosten werden als Aufwand erfasst. Ein qualifizierter Vermögenswert ist ein Vermögenswert, für den ein beträchtlicher Zeitraum erforderlich ist, um ihn in seinen beabsichtigten gebrauchs- oder verkaufsfähigen Zustand zu versetzen. Im GWH Konzern wird dies ab einem Herstellungszeitraum größer ein Jahr angenommen. Fremdkapitalkosten werden in der Periode erfolgswirksam erfasst, in der sie anfallen. C. 5

WERTMINDERUNG VON NICHT-FINANZIELLEN VERMÖGENSWERTEN

Vermögenswerte mit begrenzter Nutzungsdauer werden auf Wertminderungsbedarf überprüft, wenn entsprechende Ereignisse bzw. Änderungen der Umstände anzeigen, dass der Buchwert nicht mehr erzielbar erscheint. Vermögenswerte, die eine unbestimmte Nutzungsdauer haben, werden nicht planmäßig abgeschrieben. Sie werden jährlich auf Wertminderung überprüft. Die Bewertung erfolgt für jeden Vermögenswert einzeln. Soweit dies nicht möglich ist, erfolgt die Ermittlung auf Basis einer Gruppe von Vermögenswerten. Ein Wertminderungsaufwand wird in Höhe des den erzielbaren Betrag übersteigenden Buchwertes erfasst. Der erzielbare Betrag ist der höhere Betrag aus dem beizulegenden Zeitwert des Vermögenswertes abzüglich Veräußerungskosten und dem Nutzungswert. Bei Fortfall der Gründe für eine Wertminderung erfolgt eine Wertaufholung bis zum fortgeführten Buchwert, der sich ohne Erfassung der Wertminderung ergeben hätte.

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C. 6

KO N Z E R N A B S C H L U S S

FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE

Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen Finanzanlagen sind gemäß IAS 39 als „zur Veräußerung verfügbare Finanzinvestitionen“ zu klassifizieren. Sie umfassen Anteile an nicht konsolidierten Tochterunternehmen sowie Beteiligungen. Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bewertet, da kein auf einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt und der beizulegende Zeitwert nicht zuverlässig ermittelt werden kann. Die in der Konzernbilanz erfassten Forderungen und sonstigen Vermögenswerte sind der Kategorie „Darlehen und Forderungen“ zuzurechnen. Sie werden bei ihrer erstmaligen Erfassung mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Nach der erstmaligen Erfassung werden sie zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode bewertet. Erkennbaren Ausfallrisiken wird durch entsprechende Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Sofern die Gründe für in früheren Perioden vorgenommene Wertberichtigungen nicht mehr vorliegen, erfolgen entsprechende Wertaufholungen. Neben den erforderlichen Einzelwertberichtigungen werden bei Forderungen gleicher Risikostruktur Portfolio-Wertberichtigungen auf Basis historischer Ausfallraten durchgeführt. Finanzielle Vermögenswerte werden in der Bilanz angesetzt, wenn der Konzern diese vertraglich erworben hat und ihm der hieraus resultierende Nutzen zusteht. Eine Ausbuchung erfolgt, wenn die vertraglichen Rechte auf Cashflows aus dem finanziellen Vermögenswert auslaufen oder der finanzielle Vermögenswert übertragen wird oder der Konzern weder eine Verfügungsmacht noch wesentliche mit dem Eigentum verbundene Chancen und Risiken zurückbehält. Die bilanzielle Erfassung aller marktüblichen Käufe und Verkäufe von finanziellen Vermögenswerten erfolgt am Handelstag, d. h. am Tag, an dem der Konzern die Verpflichtung zum Kauf oder Verkauf eingegangen ist.

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C.7

KO N Z E R N A B S C H L U S S

VORRÄTE

Unter den Vorräten werden Immobilien, die mit Weiterveräußerungsabsicht erworben wurden sowie im Rahmen der Bauträgertätigkeit des Konzerns bereits hergestellte oder in Herstellung befindliche Immobilien ausgewiesen. Hinzu kommen Betriebsstoffe in Form von Heizölvorräten. Die Vorräte werden zum niedrigeren Wert aus Anschaffungs- und Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert angesetzt. Im Falle unfertiger Leistungen bestimmen sich die Nettoveräußerungswerte als geschätzter Verkaufspreis abzüglich der geschätzten Kosten bis zur Fertigstellung und der geschätzten notwendigen Veräußerungskosten. Der Bestand der Heizölvorräte wird durch Inventur ermittelt, die Bewertung erfolgte nach dem FiFo-Verfahren. C. 8

ZAHLUNGSMITTEL

Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen Zahlungsmittel sind gemäß IAS 39 als „Darlehen und Forderungen“ zu klassifizieren. Die Zahlungsmittel beinhalten Bargeld und Guthaben bei Kreditinstituten mit einer Laufzeit von bis zu drei Monaten. Sie werden zum Nennwert ausgewiesen, der aufgrund der Kurzfristigkeit dem beizulegenden Zeitwert entspricht. C. 9

FINANZIELLE VERBINDLICHKEITEN

Vertraglich eingegangene finanzielle Verbindlichkeiten werden angesetzt, wenn der Konzern hieraus in Anspruch genommen werden kann. Sie werden bei ihrer erstmaligen Erfassung mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Nach der erstmaligen Erfassung werden sie unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Die Verbindlichkeiten werden ausgebucht, sobald die entsprechende Schuld getilgt ist. Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen Finanziellen Schulden sind gemäß IAS 39 als „zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten“ zu klassifizieren. Die hierunter ausgewiesenen Verbindlichkeiten enthalten im Wesentlichen Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern. Im Konzern werden verschiedene Immobilien anhand zinsbegünstigter Darlehen im Zusammenhang mit der Förderung durch die öffentliche Hand finanziert. Diese unverzinslichen bzw. niedrigverzinslichen Darlehen werden im Zugangszeitpunkt mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt. Der ermittelte Zinsvorteil im Zugangszeitpunkt wird mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten der geförderten Immobilie verrechnet. Nach der erstmaligen Erfassung werden sie unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

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KO N Z E R N A B S C H L U S S

Durch die Inanspruchnahme von zinsbegünstigten Darlehen entsteht nicht nur eine Verpflichtung zur Rückzahlung des Darlehens, sondern darüber hinaus zur Errichtung von Wohnimmobilien zwecks Vermietung zu begünstigten Konditionen. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten sind gemäß IAS 39 als „zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten“ zu klassifizieren. C.10

DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE

Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen derivativen Finanzinstrumente sind gemäß IAS 39 als „erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Verbindlichkeiten“ zu klassifizieren. Im GWH -Konzern werden derivative Finanzinstrumente zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken aus dem operativen Geschäft und dem Finanzierungsbereich eingesetzt. Die derivativen Finanzgeschäfte wurden ausschließlich mit der Helaba abgeschlossen. Derivative Finanzinstrumente werden nach IAS 39 erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert angesetzt. Der Marktwert der Zinsswaps bestimmt sich durch Abzinsung der erwarteten künftigen Zahlungsströme über die Restlaufzeit des Kontraktes auf Basis aktueller Marktzinsen und Zinsstrukturkurven. Derivative Finanzinstrumente mit einem positiven beizulegenden Zeitwert werden als Vermögenswerte, solche mit einem negativen beizulegenden Zeitwert als Schulden ausgewiesen. Die bislang eingesetzten derivativen Finanzinstrumente erfüllen nicht die Kriterien für eine Bilanzierung von Sicherungsgeschäften, so dass die Gewinne und Verluste aus Änderungen des beizulegenden Zeitwertes sofort erfolgswirksam erfasst werden. C.11

PENSIONSRÜCKSTELLUNGEN

Für die Mitarbeiter des Konzerns bestehen leistungsorientierte Altersvorsorgepläne, die auf der Beschäftigungsdauer und dem letzten Jahresentgelt der Mitarbeiter basieren. Einen Pensionsanspruch haben jedoch im Wesentlichen nur die Mitarbeiter der Konzerngesellschaft GWH , die vor dem 1. Juli 1983 bei der Gesellschaft beschäftigt waren. Der Plan vom 20. Dezember 1990 sieht für alle vor dem 1. Juli 1983 eingetretenen Mitarbeiter Leistungen in Form von Invalidenrenten, Altersrenten ab Vollendung des 65. Lebensjahres, vorgezogenen Altersrenten beim Bezug von vorzeitigen Altersruhegeldern der gesetzlichen Rentenversicherung sowie Hinterbliebenenrenten beim Tod eines Berechtigten vor. Der jeweilige Rentenanspruch ergibt sich in Abhängigkeit von den bis zum Eintritt des Versorgungsfalls zurückgelegten Dienstjahren.

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KO N Z E R N A B S C H L U S S

Die Finanzierung leistungsorientierter Versorgungszusagen, bei denen das Unternehmen einen bestimmten Versorgungsumfang garantiert, erfolgt durch die Bildung von Pensionsrückstellungen. Bei der Bewertung der Pensionsrückstellungen werden die Verpflichtungen aus der betrieblichen Altersversorgung nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren („Projected Unit Credit Method“) entsprechend IAS 19 „Leistungen an Arbeitnehmer“ ermittelt. Danach werden nicht nur die am Stichtag bekannten Ren-

ten und erworbene Anwartschaften, sondern auch künftig zu erwartende Steigerungen von Gehältern und Renten berücksichtigt. Zu jedem Bilanzstichtag wird eine versicherungsmathematische Bewertung durch einen externen Aktuar durchgeführt. Die versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste werden vollumfänglich bilanziert, sie werden erfolgsneutral in den Gewinnrücklagen ausgewiesen. Die Rückstellung entspricht damit der tatsächlichen Verpflichtung zum jeweiligen Bilanzstichtag. Der anteilige Aufwand aus der Aufzinsung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung unter dem Posten „Finanzaufwendungen“ erfasst. C.12

SONSTIGE RÜCKSTELLUNGEN

Gemäß IAS 37 werden Rückstellungen gebildet, wenn eine gegenwärtige (gesetzliche oder faktische) Außenverpflichtung besteht, die tatsächliche Inanspruchnahme wahrscheinlich ist und eine zuverlässige Schätzung des Mittelabflusses möglich ist. Die Bewertung der Rückstellungen erfolgt bei Einzelrisiken mit dem wahrscheinlichen Wert der Inanspruchnahme. Langfristige Rückstellungen werden – sofern der Effekt wesentlich ist – abgezinst. Der Abzinsungssatz entspricht einem Satz vor Steuern, der die aktuellen Markterwartungen im Hinblick auf den Zinseffekt sowie die für die Schulden spezifischen Risiken widerspiegelt. Effekte aus der Aufzinsung von Rückstellungen durch Zeitablauf werden in den Finanzaufwendungen ausgewiesen. Rückstellungen für nachteilige Verträge werden erfasst, wenn der erwartete wirtschaftliche Nutzen aus dem Vertrag die unvermeidbaren Kosten zur Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen unterschreitet. Die Rückstellung wird mit dem niedrigeren Wert aus dem Barwert der Erfüllungsansprüche oder einer möglichen Entschädigung bei Ausstieg aus dem Vertrag bzw. bei Nichterfüllung passiviert. Garantie- und Gewährleistungsrückstellungen werden erfasst, wenn die entsprechenden Immobilien oder Dienstleistungen verkauft werden. Der passivierte Betrag beruht auf Erfahrungswerten.

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C.13

KO N Z E R N A B S C H L U S S

EVENTUALVERBINDLICHKEITEN

Eventualverbindlichkeiten sind auf vergangenen Ereignissen beruhende mögliche Verpflichtungen gegenüber Dritten, deren Existenz durch das Eintreten oder Nichteintreten zukünftiger unsicherer Ereignisse erst noch bestätigt wird oder auf vergangenen Ereignissen beruhende gegenwärtige Verpflichtungen, bei denen ein Ressourcenabfluss nicht wahrscheinlich ist, bzw. deren Höhe nicht ausreichend verlässlich geschätzt werden kann. Eventualverbindlichkeiten werden entsprechend den Vorschriften des IAS 37 nicht angesetzt. Sie werden jedoch im Anhang unter H 2 angegeben, sofern der Abfluss von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen möglich ist. C.14

ZUWENDUNGEN DER ÖFFENTLICHEN HAND

Die Konzernunternehmen erhalten Zuwendungen der öffentlichen Hand in Form von Aufwendungszuschüssen sowie zinsbegünstigten Darlehen. Zuwendungen der öffentlichen Hand werden planmäßig als Ertrag erfasst, und zwar im Verlauf der Perioden, die erforderlich sind, um sie mit den entsprechenden Aufwendungen, die sie kompensieren sollen, zu verrechnen. Die Aufwendungszuschüsse in Form von Erstattungen entrichteter Zinsen werden im Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung ausgewiesen. Die unverzinslichen bzw. zinsbegünstigten Darlehen werden als finanzielle Schulden ausgewiesen. Sie weisen im Vergleich zu marktüblichen Darlehen Vorteile wie niedrige Zinsen oder zins- und tilgungsfreie Zeiträume auf. Die Darlehen werden bei Auszahlung mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet und in der Folge mit fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode bewertet. Dem stehen Restriktionen bei der Mietentwicklung der Immobilien gegenüber, die bei der Fair-Value-Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien berücksichtigt wurden.

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C.15

KO N Z E R N A B S C H L U S S

LEASINGVERHÄLTNISSE

Bei Leasinggeschäften wird gemäß IAS 17 grundsätzlich zwischen Finanzierungsleasing und OperatingLeasingverhältnissen unterschieden. Leasingverhältnisse, in denen alle wesentlichen Chancen und Risiken, die mit dem Eigentum am Leasingobjekt verbunden sind, auf den Leasingnehmer übertragen werden, werden als Finanzierungsleasing klassifiziert. Der Leasinggegenstand wird beim Leasingnehmer aktiviert, die korrespondierende Verbindlichkeit wird passiviert. Die Leasingzahlungen werden in einen Zins- und Tilgungsanteil aufgeteilt. Alle übrigen Leasinggeschäfte werden als Operating-Leasingverhältnis klassifiziert, die Leasinggegenstände werden beim Leasinggeber bilanziert. Unter einem Operating-Leasing erhaltene oder geleistete Zahlungen werden über die Dauer des Leasingverhältnisses in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die im GWH -Konzern bestehenden Leasingverträge – insbesondere die mit Mietern bestehenden Mietverträge – stellen sämtlich Operating-Leasingverhältnisse im Sinne des IAS 17 dar. C.16

ERTRAGSREALISIERUNG

Erträge und Aufwendungen des Geschäftsjahres werden unabhängig von der Zahlung erfasst. Erlöse aus der Vermietung und aus dem Verkauf sind realisiert, wenn die geschuldete Leistung erbracht worden ist bzw. der Gefahrenübergang erfolgt ist und der Betrag der erwarteten Gegenleistung verlässlich geschätzt werden kann. Betreuungsentgelte werden erst dann als Umsatzerlöse aus der Betreuungstätigkeit ausgewiesen, wenn die vereinbarten Betreuungsleistungen erbracht sind. Die unter dem Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung ausgewiesenen Mieteinnahmen werden in Höhe der Sollmieten vermindert um Erlösschmälerungen mit der Leistungserbringung erfasst. Die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen auf umlagefähige Betriebskosten werden in der Höhe als Umsatzerlöse aus Mietnebenkosten erfasst, in der im Geschäftsjahr umlagefähige Betriebskosten angefallen sind. Der verbleibende Differenzbetrag wird als Forderung bzw. Verbindlichkeit aus Vermietung ausgewiesen. Zinserträge und -aufwendungen werden periodengerecht unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode erfasst.

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C.17

KO N Z E R N A B S C H L U S S

ERTRAGSTEUERN

Die tatsächlichen Ertragsteuererstattungsansprüche und -schulden für laufende und frühere Perioden sind mit dem Betrag zu bewerten, in dessen Höhe eine Erstattung von den Steuerbehörden bzw. eine Zahlung an die Steuerbehörden erwartet wird. Der Berechnung des Betrags werden die Steuersätze und Steuergesetze zugrunde gelegt, die am Bilanzstichtag gelten. Latente Steuern sind die zu erwartenden Steuerbelastungen bzw. Steuerentlastungen aus den zum

Bilanzstichtag bestehenden temporären Differenzen der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden im Konzernabschluss und des Wertansatzes der der Berechnung des zu versteuernden Einkommens zugrunde liegenden Steuerbilanz. Darüber hinaus werden aktive latente Steuern auf Verlustvorträge nur angesetzt, sofern ihre Nutzung in Folgejahren ausreichend wahrscheinlich ist. Passive latente Steuern (latente Steuerschulden) werden für alle steuerbaren temporären Differenzen erfasst. Aktive latente Steuern (latente Steueransprüche) werden für alle abzugsfähigen temporären Unterschiede, noch nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge und nicht genutzte Steuergutschriften nur in dem Umfang gebildet, in dem es wahrscheinlich ist, dass ausreichende zukünftige steuerliche Gewinne verfügbar sind, gegen die die temporären Differenzen verrechnet werden können. Entsprechende Wertberichtigungen wurden vorgenommen, soweit dies auf der Basis der Ergebnisse der Vergangenheit und der prognostizierten Ergebnisse der voraussehbaren Zukunft nicht gegeben ist. Latente Steuerverbindlichkeiten, die durch temporäre Differenzen im Zusammenhang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen entstehen, werden angesetzt, es sei denn, dass der Zeitpunkt der Umkehrung der temporären Differenzen vom Konzern bestimmt werden kann und es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Differenzen in absehbarer Zeit aufgrund dieses Einflusses nicht umkehren werden. Latente Ertragsteuern, die sich auf direkt im Eigenkapital erfasste Posten beziehen, werden im Eigenkapital und nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Aktive und passive latente Steuern werden nur dann miteinander saldiert, sofern ein einklagbares Recht besteht, die bilanzierten Beträge gegeneinander aufzurechnen, wenn sie gegenüber derselben Steuerbehörde bestehen und die Realisierungsperiode übereinstimmt. Latente Steueransprüche und -verbindlichkeiten werden nicht abgezinst.

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KO N Z E R N A B S C H L U S S

Mit der Helaba als Organträgerin besteht eine gewerbe- und körperschaftsteuerliche Organschaft. Die sich aufgrund der Organschaft ergebenden steuerlichen Auswirkungen bei der Helaba werden nicht durch Konzernumlagen verrechnet. Die Bilanzierung von Ertragsteuern bei der GWH IH folgt der wirtschaftlichen Betrachtungsweise (sog. Stand-Alone-Ansatz). Danach werden der Organgesellschaft trotz fehlender eigener Steuerschuld latente und tatsächliche Steuern zugeordnet. Die Zuordnung erfolgt in der Weise, als ob die Organgesellschaft selbst steuerverpflichtet wäre. Steuerforderungen und -verbindlichkeiten werden in den Gewinnrücklagen ausgewiesen. C.18

UMSATZSTEUER

Umsatzerlöse, Aufwendungen und Vermögenswerte werden in der Regel nach Abzug der Umsatzsteuer erfasst, sofern Vorsteuerabzugsfähigkeit gegeben ist. Eine Ausnahme bilden folgende Fälle: Wenn die beim Kauf von Vermögenswerten oder Dienstleistungen angefallene Umsatzsteuer nicht von der Steuerbehörde eingefordert werden kann, wird die entrichtete Umsatzsteuer als Teil der Herstellungskosten des Vermögenswerts bzw. als Teil der Aufwendungen erfasst. Forderungen und Schulden werden mitsamt dem darin enthaltenen Umsatzsteuerbetrag angesetzt. Es besteht eine umsatzsteuerliche Organschaft der GWH -Konzerngesellschaften mit der Helaba. Der Umsatzsteuerbetrag, der von der Steuerbehörde erstattet oder an diese abgeführt wird, wird in der Konzernbilanz unter den sonstigen Vermögenswerten bzw. unter den sonstigen Verbindlichkeiten erfasst.

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KO N Z E R N A B S C H L U S S

ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNGEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

D.1

ERGEBNIS AUS DER IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG

Zum Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung werden die folgenden Erträge und Aufwendungen aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zusammengefasst:

Mieteinnahmen Erlöse aus Mietnebenkosten

2014 TEUR

2013 TEUR

194.932

189.728

92.677

92.354

287.609

282.082

Aktivierte Eigenleistungen

1.544

1.462

Übrige Erträge

3.433

3.037

Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung

Sonstige Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung

4.977

4.499

Betriebskosten und Grundsteuern

92.037

91.422

Aufwendungen für Instandhaltung

48.715

46.161

Pachtaufwendungen und Erbbauzinsen

3.411

3.383

Abschreibungen auf Mietforderungen

1.293

1.430

Übrige Aufwendungen

2.674

2.727

Aufwendungen der Immmobilienbewirtschaftung

148.130

145.123

Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung

144.456

141.458

Als Mieteinnahmen werden die erzielten Sollmieten abzüglich Erlösschmälerungen ausgewiesen. Als Erlöse aus Mietnebenkosten werden im Wesentlichen die im Geschäftsjahr angefallenen umlagefähigen Betriebskosten ausgewiesen. D. 2

ERGEBNIS AUS DIENSTLEISTUNGEN

Die Erlöse aus Dienstleistungen beinhalten im Wesentlichen Erlöse aus der Wohnungseigentumsverwaltung, Geschäftsbesorgung sowie sonstigen Betreuungsleistungen.

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D. 3

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VERWALTUNGSAUFWAND

Als Verwaltungsaufwand sind folgende Aufwendungen ausgewiesen: 2014 TEUR

2013 TEUR

Gebäude- und Raumaufwendungen

1.111

1.180

IT-Aufwendungen

2.036

2.045

Aufwendungen für Werbung, Öffentlichkeitsarbeit, Repräsentation

1.130

1.147

Pflichtbeiträge, Prüfungs- und Beratungsaufwendungen

1.790

1.465

Aufwendungen für Mitarbeiter

383

388

Bürokosten

573

564

Sonstiger Verwaltungsaufwand Verwaltungsaufwand

D. 4

563

538

7.586

7.327

2014 TEUR

2013 TEUR

20.529

19.842

4.113

3.959

PERSONALAUFWAND

Der Personalaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

Löhne und Gehälter Sozialversicherungsabgaben Zuführung zur Pensionsrückstellung Personalaufwand

234

267

24.876

24.068

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Mitarbeiter stellt sich wie folgt dar: 2014

2013

Kaufmännische und technische Angestellte

196

203

Hauswarte

105

106

Vollzeitbeschäftigte

301

309

Kaufmännische und technische Angestellte Hauswarte Teilzeitbeschäftigte Durchschnittlich beschäftigte Mitarbeiter Durchschnittlich beschäftigte Auszubildende

364

372

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D. 5

KO N Z E R N A B S C H L U S S

SONSTIGE BETRIEBLICHE ERTRÄGE UND AUFWENDUNGEN

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen Kostenerstattungen und Erträge aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen resultieren in Höhe von TEUR 2.449 (Vorjahr TEUR 2.449) aus Aufwendungen für die Übernahme einer Garantieverpflichtung gegenüber der GWH IH . Der Garantiegeber garantiert die Werthaltigkeit der Beteiligung an der GWH in Höhe der ursprünglichen Anschaffungskosten. D. 6

ERGEBNIS AUS FINANZANLAGEN

Im Ergebnis aus Finanzanlagen werden wie im Vorjahr Beteiligungserträge ausgewiesen. D.7

ABSCHREIBUNGEN

Die Abschreibungen setzen sich wie folgt zusammen: 2014 TEUR

2013 TEUR

Auf Sachanlagen – selbstgenutzte Immobilien

741

240

Auf Sachanlagen – Betriebs- und Geschäftsausstattung

435

428

Auf immaterielle Vermögenswerte

1.058

863

Abschreibungen

2.234

1.531

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D. 8

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FINANZERGEBNIS

Das Finanzergebnis weist folgende Struktur auf: 2014 TEUR

Zinserträge Werterhöhungen im Sinne des IAS 39 – Derivate Finanzerträge

2013 TEUR

434

789

1.133

11.282

1.567

12.071

Fremdkapitalkosten

36.378

35.775

Zinsaufwand unverzinsliche bzw. zinsbegünstigte Darlehen

17.549

16.297

1.227

1.202

Zinsaufwand für Pensionsrückstellungen Geldbeschaffungskosten Finanzaufwendungen Finanzergebnis

199

444

55.353

53.718

– 53.786

– 41.647

Bezüglich der Bewertung der Derivate wird auf die Ausführungen unter E 11 verwiesen. In den Fremdkapitalkosten sind die Zinsaufwendungen für Derivate erfasst. Die Zinsabgrenzung hieraus hat sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 61 erhöht. D. 9

ERTRAGSTEUERN

Der Ertragsteueraufwand setzt sich wie folgt zusammen: 2014 TEUR

Laufende Ertragsteuern

2013 TEUR

6.669

4.018

Latente Ertragsteuern

39.345

21.857

Ertragsteuern

46.014

25.875

Der laufende Steueraufwand wird auf der Basis des zu versteuernden Einkommens des Veranlagungszeitraumes ermittelt. Für den Veranlagungszeitraum 2014 beträgt der zusammengefasste Steuersatz aus Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag 15,8 %. Einschließlich der Gewerbeertragsteuer von 15,5 % beträgt die Steuerbelastung für 2014 unverändert zum Vorjahr 31,3 %. Die Bewertung der latenten Steuern basiert auf diesen Steuersätzen.

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KO N Z E R N A B S C H L U S S

Eine Saldierung von aktiven und passiven latenten Steuern erfolgt, soweit sowohl eine Identität des Steuergläubigers und der Steuerbehörde als auch Fristenkongruenz bestehen. Infolgedessen werden folgende aktive und passive latente Steuern zum Bilanzstichtag bilanziert: 31. 12. 2014 TEUR

31. 12. 2013 TEUR

Steuerforderungen, die innerhalb von 12 Monaten realisiert werden

2.028

1.978

Steuerforderungen, die nach mehr als 12 Monaten realisiert werden

458

347

2.486

2.325

Aktive latente Steuern Steuerverbindlichkeiten, die innerhalb von 12 Monaten realisiert werden

–

735

Steuerverbindlichkeiten, die nach mehr als 12 Monaten realisiert werden

133.135

95.135

Passive latente Steuern

133.135

95.870

Latente Steuern – netto

– 130.649

– 93.545

31. 12. 2014 TEUR

31. 12. 2013 TEUR

Die latenten Steuern setzen sich wie folgt zusammen:

Steuerliche Verlustvorträge

1.060

435

Derivative Finanzinstrumente

7.996

8.232

Pensionsrückstellungen

3.908

2.423

Sonstige Vermögenswerte und Schulden

1.300

2.031

14.264

13.121

26.232

29.161

118.323

76.699

Aktive latente Steuern Langfristige Finanzschulden Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien Sonstige Vermögenswerte und Schulden

358

806

Passive latente Steuern

144.913

106.666

Latente Steuern – netto

– 130.649

– 93.545

– 38.648

– 21.857

Ergebniswirksam als Steueraufwand Ergebnisneutral als Veränderung direkt im Eigenkapital erfasst Veränderungen latente Steuern – netto

1.544

255

– 37.104

– 21.602

Für abzugsfähige temporäre Differenzen (ohne Verlustvorträge) wurden wie im Vorjahr in voller Höhe latente Steuern gebildet. Zum 31. Dezember 2014 bestehen nicht genutzte körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR 4.464 (Vorjahr TEUR 1.803) sowie gewerbesteuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR 7.068

(Vorjahr TEUR 2.980), für die aktive latente Steuern gebildet wurden, da ihre Realisierbarkeit mit hinreichender Wahrscheinlichkeit gewährleistet ist. Die Bewertung der latenten Steuern auf Verlustvorträge führte in 2014 zu Erträgen in Höhe von TEUR 625 (Vorjahr Aufwendungen TEUR 947).

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Für noch nicht genutzte Verlustvorträge in Höhe von TEUR 15.464 (Vorjahr TEUR 19.594) wurden in der Bilanz keine latenten Steuern aktiviert. Die nicht angesetzten Verlustvorträge sind wie im Vorjahr unbegrenzt vortragsfähig. Die Überleitungsrechnung zwischen dem ausgewiesenen und dem erwarteten Ertragsteueraufwand für die Geschäftsjahre zum 31. Dezember 2014 und 2013 stellt sich wie folgt dar: 31. 12. 2014 TEUR

31. 12. 2013 TEUR

Ergebnis vor Steuern

232.621

142.731

Ertragsteuersatz in %

31,3 %

Erwarteter Steueraufwand

72.810

44.675

– 27.911

– 17.676

Auswirkungen gewerbesteuerlicher Hinzurechnungen und Kürzungen nicht abziehbare Betriebsausgaben

909

743

Steuereffekte aus Vorjahren

711

– 1.705

Übrige

– 505

– 162

Effektive Ertragsteuern

46.014

25.875

Effektiver Steuersatz in %

19,8 %

18,1 %

Aufgrund der zwischen der GWH IH und der Helaba bestehenden körperschaft- und gewerbesteuerlichen Organschaft wurden – der wirtschaftlichen Betrachtungsweise folgend – Steueraufwendungen in Höhe von TEUR 697 (TEUR 589) ergebniswirksam berücksichtigt. Im Berichtsjahr wurden aktive latente Steuern in Höhe von TEUR 2.708 (Vorjahr TEUR 1.164) ergebnisneutral direkt mit dem Eigenkapital verrechnet. Diese betrafen ausschließlich die gebildeten latenten Steuern auf Bewertungsunterschiede zwischen IFRS und Steuerbilanz bei den Pensionsverpflichtungen. Latente Steuern für aufgelaufene Gewinne von Tochtergesellschaften werden nicht angesetzt, soweit sie voraussichtlich dauerhaft bei den Tochtergesellschaften verbleiben. Diese Gewinne könnten zu einer zusätzlichen Steuerschuld führen, sofern sie als Dividenden ausgeschüttet oder die Beteiligungen an dem jeweiligen Tochterunternehmen veräußert werden würden. Zum Bilanzstichtag wurden für daraus resultierende temporäre Differenzen in Höhe von TEUR 30.090 (Vorjahr TEUR 24.293) keine passiven latenten Steuern gebildet.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ

E.1

ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden zum beizulegenden Zeitwert angesetzt und haben sich wie folgt entwickelt: Vermietete Grundstücke und Gebäude TEUR

unbebaute Grundstücke

Immobilien im Bau

Summe

TEUR

2.367.031

16.264

6.705

2.390.000

70.180

–

70.180

5.781

376

7.723

13.880

2014 Buchwert zum 1. 1. Zugänge aus Erwerb Sonstige Zugänge Verrechnung Fördervorteile zinsbegünstigte Darlehen

– 2.884

–

– 2.884

Abgänge

28.152

–

28.152 164.903

Veränderungen aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert Umbuchungen Buchwert zum 31. 12.

164.543

360

–

8.812

– 13.634

2.767

– 2.055

2.585.311

3.366

17.195

2.605.872

2.306.638

3.579

11.783

2.322.000

2013 Buchwert zum 1. 1. Zugänge aus Erwerb Sonstige Zugänge Verrechnung Fördervorteile zinsbegünstigte Darlehen

13.762

–

13.762

8.128

12.654

8.457

29.239

– 667

–

– 256

– 923

Abgänge

34.988

–

34.988

Veränderungen aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert

60.841

–

60.872

13.317

–

– 13.279

2.367.031

16.264

6.705

2.390.000

Umbuchungen Buchwert zum 31. 12.

Die Umbuchungen in 2014 betreffen Übertragungen von unbebauten Grundstücken in das Vorratsvermögen (IAS 2). Die im Zusammenhang mit der Vermietung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erfassten Erträge und Aufwendungen sind in der Gewinn- und Verlustrechnung als Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung erfasst.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien dienen zum Großteil zur Besicherung der finanziellen Schulden durch Grundpfandrechte bei verschiedenen Kreditgebern. Die besicherten finanziellen Schulden zu Rückzahlungsbeträgen betragen zum 31. Dezember 2014 TEUR 975.730 (Vorjahr TEUR 945.852). E. 2

SACHANLAGEN

Als Sachanlagen werden zum Bilanzstichtag selbstgenutzte Immobilien sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung ausgewiesen. Die Sachanlagen haben sich wie folgt entwickelt: Selbstgenutzte Grundstücke und Gebäude TEUR

Betriebs- und Geschäftsausstattung TEUR

Summe Sachanlagen

13.534

2.491

16.025

–

195

–

13.578

2.681

16.259

2.414

1.510

3.924

741

435

1.176

TEUR

2014 Anschaffungs- und Herstellungskosten Stand 1. 1. Zugänge aus Erwerb Sonstige Zugänge Abgänge Stand 31. 12. Kumulierte Abschreibungen Stand 1. 1. Planmäßige Abschreibungen Abgänge Stand 31. 12. Buchwert 31. 12. 2014

–

3.155

1.941

5.096

10.423

740

11.163

13.534

2.520

16.054

–

2013 Anschaffungs- und Herstellungskosten Stand 1. 1. Zugänge aus Erwerb Abgänge Stand 31. 12.

–

13.534

2.491

16.025

2.174

1.085

3.259

240

428

668

–

2.414

1.510

3.924

11.120

981

12.101

Kumulierte Abschreibungen Stand 1. 1. Planmäßige Abschreibungen Abgänge Stand 31. 12. Buchwert 31. 12. 2013

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Die selbstgenutzten Immobilien sind im Wesentlichen durch Grundpfandrechte zu Gunsten verschiedener Kreditgeber belastet. E. 3

IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE

Unter den immateriellen Vermögenswerten werden im Wesentlichen erworbene Lizenzen und Software ausgewiesen. Die immateriellen Vermögenswerte haben sich wie folgt entwickelt: Lizenzen und Software TEUR

2014 Anschaffungs- und Herstellungskosten Stand 1. 1. Zugänge aus Erwerb Abgänge Stand 31. 12.

6.385 222 6 6.601

Kumulierte Abschreibungen Stand 1. 1.

3.721

Planmäßige Abschreibungen

1.058

Abgänge

Stand 31. 12.

4.776

Buchwert 31. 12. 2014

1.825

2013 Anschaffungs- und Herstellungskosten Stand 1. 1.

5.240

Zugänge aus Erwerb

1.145

Abgänge Stand 31. 12.

0 6.385

Kumulierte Abschreibungen Stand 1. 1. Planmäßige Abschreibungen Abgänge

2.858 863 0

Stand 31. 12.

3.721

Buchwert 31. 12. 2013

2.664

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

E. 4

KO N Z E R N A B S C H L U S S

ANTEILE AN GEMEINSCHAFTSUNTERNEHMEN

Als Gemeinschaftsunternehmen wird die 50 %ige Beteiligung an der CP Campus Projekte GmbH, Frankfurt am Main, im Rahmen der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen. Die zusammengefassten finanziellen Informationen zum 31. Dezember 2014 stellen sich wie folgt dar: Gesamt TEUR

anteilig (50 %) TEUR

Kurzfristige Vermögenswerte

31.122

15.561

Summe Vermögenswerte

31.122

15.561

Kurzfristige Schulden

30.932

15.466

Summe Schulden

30.932

15.466

– 138

– 69

Jahresergebnis

E. 5

ANTEILE AN ASSOZIIERTEN UNTERNEHMEN

Als assoziiertes Unternehmen wird die Beteiligung an der WoWi Media GmbH & Co. KG , Hamburg im Rahmen der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen (Anteilsquote zum 31. Dezember 2014 23,72 %). Die zusammengefassten finanziellen Informationen zum 31. Dezember 2014 stellen sich wie folgt dar: Gesamt TEUR

anteilig TEUR

Langfristige Vermögenswerte

15.224

3.022

Kurzfristige Vermögenswerte

270

15.494

3.086

Kurzfristige Schulden

Summe Schulden

8.040

1.449

Summe Vermögenswerte

Jahresergebnis

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

E. 6

KO N Z E R N A B S C H L U S S

FORDERUNGEN UND SONSTIGE VERMÖGENSWERTE

Die Forderungen und sonstigen Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen: Langfristig TEUR

Kurzfristig TEUR

Summe TEUR

14.173

31. 12. 2014 Geleistete Anzahlungen für Bestandsankäufe

–

14.173

Geleistete Betriebskostenvorauszahlungen

–

3.318

Forderungen aus Vermietung¹

–

2.528

2.356

–

2.356

–

450

Forderungen Eigentümergemeinschaften Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken¹ Sonstige Forderungen und Vermögenswerte²

3.403

3.431

2.384

23.872

26.256

Gesellschafterdarlehen¹

2.600

386

2.986

Forderungen Eigentümergemeinschaften

2.581

–

2.581

Forderungen aus Vermietung¹

–

2.650

Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken¹

–

721

Summe 31. 12. 2013

Geleistete Betriebskostenvorauszahlungen

–

2.924

Geleistete Anzahlungen für Bestandsankäufe

–

26.624

Sonstige Forderungen und Vermögenswerte² Summe

544

575

5.212

33.849

39.061

1 Diese Forderungen stellen Finanzinstrumente i. S. d. IAS 39 dar, Angaben gemäß IFRS 7 erfolgen im Abschnitt E 15. 2 Hierunter sind Forderungen ausgewiesen, die als Finanzinstrumente i. S. d. IAS 39 einzuordnen sind, Angaben gemäß IFRS 7 erfolgen im Abschnitt E 15.

Die Forderungen aus einem Gesellschafterdarlehen in 2013 gegenüber der CP Campus Projekte GmbH resultierten aus der Finanzierung eines Bauträgerprojektes in Frankfurt am Main. Das Darlehen wurde marktüblich verzinst. Das Darlehen wurde in 2014 vollständig zurückgezahlt. Die Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken bestehen im Wesentlichen aus Verkäufen von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und sind unverzinslich. Sie entstehen in der Regel mit dem wirtschaftlichen Übergang. Die Fälligkeit der Forderung kann hingegen von der Erfüllung vertraglicher Pflichten abhängen. Im Geschäftsjahr 2014 wurden wie im Vorjahr keine Wertberichtigungen gebildet.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Die Forderungen aus Vermietung bestehen aufgrund rückständiger Mietzahlungen sowie Ansprüchen aus Nebenkostenabrechnungen und sind unverzinslich. Die Wertberichtigungen werden aufgrund der Altersstruktur und in Abhängigkeit, ob es sich um aktive oder ehemalige Mieter handelt, gebildet. Aufgrund dieser Vorgehensweise weisen diese Forderungen nur in geringem Umfang überfällige, nicht wertgeminderte Beträge auf. Die Wertberichtigungen für Forderungen aus Vermietung haben sich wie folgt entwickelt: 2014 TEUR

2013 TEUR

Wertberichtigung zu Beginn des Geschäftsjahres

1.502

1.640

Nettozuführung / -auflösung

– 510

– 138

992

1.502

Wertberichtigung zum Ende des Geschäftsjahres

Die sonstigen Finanzforderungen sind unverzinslich. Es wurden weder im Berichtsjahr noch im Vorjahr Wertberichtigungen vorgenommen. Nach Abwägung von Nutzen und Kosten ist eine weitere Aufteilung nach Fälligkeiten nicht vorgenommen worden, da diese Informationen zur Beurteilung des Kreditrisikos nicht wesentlich sind. Die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte mit Ausnahme der Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken entsprechen dem maximalen Ausfallrisiko. Hinsichtlich des weder wertgeminderten noch in Zahlungsverzug befindlichen Bestands deuten zum Abschlussstichtag keine Anzeichen darauf hin, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Bei den Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken ist das maximale Ausfallrisiko auf die Marge und die Kosten der Rückabwicklung beschränkt, da die veräußerten Immobilien bis zum Zahlungseingang als Sicherheit im Konzern verbleiben.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

E.7

KO N Z E R N A B S C H L U S S

VORRÄTE

Die Vorräte setzen sich wie folgt zusammen: 31. 12. 2014 TEUR

Immobilien im Bau Unbebaute Grundstücke Heizölbestände Summe Vorräte

31. 12. 2013 TEUR

23.674

4.286

4.927

12.509

397

540

28.998

17.335

Als Immobilien des Vorratsvermögens werden bebaute und unbebaute Grundstücke ausgewiesen, die zur Veräußerung bestimmt sind. Als „Immobilien im Bau“ werden laufende zum Verkauf bestimmte Bauträgerobjekte ausgewiesen. E. 8

ZAHLUNGSMITTEL

Der Konzern verfügt zum Bilanzstichtag über folgende Zahlungsmittel:

Guthaben bei Kreditinstituten Kassenbestände Zahlungsmittel

31. 12. 2014 TEUR

31. 12. 2013 TEUR

74.521

86.941

74.546

86.958

Die Guthaben bei Kreditinstituten stehen zur freien Verfügung und werden im Wesentlichen mit variablen Zinssätzen für täglich kündbare Guthaben verzinst. E. 9

EIGENK APITAL

Die Entwicklung des Konzerneigenkapitals ergibt sich aus der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung. Zum Bilanzstichtag beträgt das voll erbrachte Stammkapital unverändert zum Vorjahr TEUR 25.000. Aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages wird der im Geschäftsjahr erzielte Überschuss der GWH IH in Höhe von TEUR 55.677 an die Helaba abgeführt (Vorjahr TEUR 48.124). Die Ergebnisabführung ist als sonstige Verbindlichkeit passiviert.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Die GWH IH hat mit Wirkung zum 1. Januar 2014 einen weiteren Geschäftsanteil von 4,2 % an der Merian GmbH Wohnungsunternehmen, Frankfurt am Main, erworben und hält nun 94,9 % der Anteile. Der Kaufpreis betrug TEUR 1.188. Die direkt im Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungen berücksichtigen den Anteil der versicherungsmathematischen Gewinne und Verluste aus den Pensionsverpflichtungen abzüglich der darauf entfallenden latenten Steuern. Unter den Minderheitenanteilen ist der Anteilsbesitz Dritter an den Konzerngesellschaften erfasst. E.10

FINANZIELLE SCHULDEN

Als Finanzielle Schulden werden im Wesentlichen Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern ausgewiesen, die im Zusammenhang mit der Finanzierung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stehen. Die Zusammensetzung und die Fristigkeiten der Finanzschulden ergeben sich wie folgt: bis 1 Jahr TEUR

1 bis 5 Jahre TEUR

Über 5 Jahre TEUR

Summe TEUR

76.156

208.429

550.238

834.823

2.902

46.642

39.383

88.927

79.058

255.071

589.621

923.750

128.511

220.107

481.036

829.654

3.163

52.973

40.404

96.540

131.674

273.080

521.440

926.194

31. 12. 2014 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Finanzschulden 31. 12. 2013 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Finanzschulden

Die Finanzschulden sind im Wesentlichen durch Grundpfandrechte auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien und die unter den Sachanlagen bilanzierten selbstgenutzten Grundstücke und Gebäude gesichert.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

E.11

KO N Z E R N A B S C H L U S S

DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE

Der Konzern hat zur Absicherung der Zinsänderungsrisiken eines Teils der langfristigen Kapitalmarktdarlehen zwei Zinsswaps (derivative Finanzinstrumente) mit der Helaba abgeschlossen. Den im Rahmen der Payer-Swaps zu leistenden fixen Zinszahlungen stehen variable Zinseinzahlungen auf der Basis 3-Monats-Euribor gegenüber. Die Bezugszeiträume und -beträge stellen sich wie folgt dar: Datum

31. 12. 2014 TEUR

31.12.2013 TEUR

03.07.2006 bis 30.06.2016

30.000

02.07.2007 bis 02.07.2017

30.000

01.07.2008 bis 01.07.2018

30.000

01.07.2009 bis 30.06.2019

30.000

01.07.2010 bis 30.06.2020

25.000

01.07.2011 bis 30.06.2021

25.000

Nominalvolumen

170.000

Beizulegender Zeitwert

– 40.949

– 42.021

Bezugszeiträume und Bezugsbeträge

Die durchgeführte Sensitivitätsanalyse hat ergeben, dass eine parallele Verschiebung der Zinskurve um einen Basispunkt zu einer Veränderung des beizulegenden Zeitwerts um TEUR 76 führt. Die Bewertung dieser Zinsderivate nach IAS 39 erfolgt zum beizulegenden Zeitwert nach geeigneten mathematischen Bewertungsmodellen. Für Finanzinstrumente, die in der Bilanz zum Marktwert bewertet werden, erfordert IFRS 7 die Offenlegung der Marktwertzusammensetzung nach Leveln gemäß der folgenden Hierarchie: Level 1: Verwendung von auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten

notierten (unverändert übernommenen) Preisen. Level 2: Verwendung von Inputfaktoren, bei denen es sich nicht um die in Level 1 berücksichtigten

des Vermögenswerts oder der Verbindlichkeit (nicht beobachtbare Inputfaktoren). Die Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente wurden gemäß Level 2 ermittelt.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Der Marktwert bestimmt sich durch Diskontierung der vertraglich fixierten erwarteten künftigen Zahlungsströme auf der Basis indikativer Marktzinssätze und Zinsstrukturkurven. Marktwertänderungen werden unter Berücksichtigung von latenten Steuern erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. E.12

PENSIONSRÜCKSTELLUNGEN

Die Pensionsrückstellungen werden zum Bilanzstichtag mit dem Barwert der leistungsorientierten Verpflichtung nach versicherungsmathematischen Methoden auf der Basis eines externen Gutachters unter folgenden Annahmen bewertet:

Anwartschaftstrend Rentendynamik

31. 12. 2014

31. 12. 2013

2,0 % p.a.

2,25 % p.a.

3,75 % p.a.

Sterbewahrscheinlichkeiten

„Richttafeln 2005 G“ von Klaus Heubeck

Individualisierungsverfahren

„Richttafeln 2005 G“ von Klaus Heubeck

Rechnungszinsfuß

Die leistungsorientierte Verpflichtung („Defined Benefit Obligation“ – DBO) hat sich wie folgt entwickelt:

DBO am 1. 1.

Aufwand für hinzuerworbene Versorgungsansprüche (Dienstzeitaufwand) Aufzinsung der bereits erworbenen Ansprüche (Zinsaufwand) Rentenzahlung Versicherungsmathematische Gewinne (–) und Verluste aus finanziellen Annahmen Erfahrungsbedingte Barwertanpassung DBO am 31. 12.

31. 12. 2014 TEUR

31. 12. 2013 TEUR

33.743

35.358

234

267

1.227

1.202

– 2.007

– 1.939

6.304

– 952

731

– 193

40.232

33.743

Für wesentliche Bewertungsannahmen wurde eine Sensitivitätsanalyse durchgeführt: 31. 12. 2014 TEUR

31. 12. 2013 TEUR

Rechnungszins (Rückgang um 50 Basispunkte)

42.768

35.666

Gehaltssteigerungsrate (Anstieg um 25 Basispunkte)

40.329

34.544

Rentensteigerung (Anstieg um 25 Basispunkte)

41.342

33.811

Lebenserwartung (Verbesserung um ein Jahr)

42.209

34.973

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Die folgenden Zahlungen stellen die erwarteten zukünftigen Beiträge zum „Defined Benefit Obligation“ – DBO Plan dar. 31. 12. 2014 TEUR

gewichtete Duration Erwartete Rentenzahlungen mit Laufzeit bis 1 Jahr

31. 12. 2013 TEUR

11,7

11,1

2.058

1.995

Erwartete Rentenzahlungen mit Laufzeit über ein Jahr bis 5 Jahre

8.781

8.358

Erwartete Rentenzahlungen mit Laufzeit über 5 Jahre bis 10 Jahre

11.118

10.895

Die durchschnittliche Laufzeit des Plans beträgt zum Ende der Berichtsperiode 11,7 Jahre. Der Dienstzeitaufwand wird im Personalaufwand und der Zinsaufwand im Finanzergebnis erfasst. Die versicherungsmathematischen Gewinne bzw. Verluste der Berichtsperiode werden direkt im Eigenkapital in den Gewinnrücklagen erfasst. Bis zum Abschlussstichtag wurden versicherungsmathematische Gewinne und Verluste von kumuliert TEUR 12.075 (Vorjahr TEUR 5.040) direkt im Eigenkapital erfasst.

Die Beträge der laufenden und vorangegangenen vier Berichtsperioden stellen sich wie folgt dar:

Leistungsorientierte Verpflichtung

31. 12. 2014 TEUR

31. 12. 2013 TEUR

31. 12. 2012 TEUR

31. 12. 2011 TEUR

31. 12. 2010 TEUR

40.232

33.743

35.358

30.076

29.675

Für das Geschäftsjahr 2015 wird mit einem Pensionsaufwand (Dienstzeit- und Zinsaufwand) in Höhe von TEUR 1.189 gerechnet.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

E.13

KO N Z E R N A B S C H L U S S

SONSTIGE RÜCKSTELLUNGEN

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen: 01. 01. TEUR

Verbrauch TEUR

Auflösung TEUR

Zuführung TEUR

31. 12. TEUR

langfristig TEUR

kurzfristig TEUR

240

2014 Personalrückstellungen

–

249

318

Altlastensanierung

1.300

132

–

532

1.700

–

Fertigstellung und Gewährleistung

2.344

188

208

894

2.842

1.143

1.699

Modernisierung

3.099

2.130

–

996

1.965

–

1.965

Instandhaltung

600

440

–

120

280

–

280

Rechtstreitigkeiten

558

447

–

Übrige Rückstellungen

692

139

–

540

1.093

602

491

8.675

3.489

280

3.353

8.259

3.523

4.736

–

Sonstige Rückstellungen 2013 Personalrückstellungen

–

960

164

–

504

1.300

–

Fertigstellung und Gewährleistung

1.773

284

303

1.158

2.344

1.356

988

Modernisierung

1.284

–

3.099

–

3.099

–

600

–

600

Rechtstreitigkeiten

407

119

314

558

–

558

Übrige Rückstellungen

781

227

146

692

574

118

5.297

2.092

355

5.825

8.675

3.312

5.363

Altlastensanierung

Instandhaltung

Sonstige Rückstellungen

Zum Bilanzstichtag werden für eine Altlastensanierung Rückstellungen in Höhe von TEUR 1.700 (Vorjahr TEUR 1.300) ausgewiesen. Sie wurde für die angeordnete Verpflichtung gebildet, umfangreiche Untersuchungs-, Sicherungs- und Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

E.14

KO N Z E R N A B S C H L U S S

V ERBINDLICHKEITEN AUS LIEFERUNGEN UND LEISTUNGEN UND SONSTIGE VERBINDLICHKEITEN

Die Verbindlichkeiten gliedern sich wie folgt: Langfristig TEUR

Kurzfristig TEUR

Summe TEUR

31. 12. 2014 Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter¹

–

56.110

Erhaltene Anzahlungen für Grundstücksverkäufe

–

28.130

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen¹ Verbindlichkeiten aus Vermietung¹ Verbindlichkeiten gegenüber Mitarbeitern² Minderheitenanteile am Eigenkapital von einbezogenen Personengesellschaften¹ Übrige Sonstige Verbindlichkeiten Summe Verbindlichkeiten

574

23.112

23.686

–

13.031

–

2.176

1.879

–

1.879

596

602

2.459

123.155

125.614

31. 12. 2013 Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter¹

–

48.330

461

19.599

20.060

Verbindlichkeiten aus Vermietung¹

–

13.552

Erhaltene Anzahlungen für Grundstücksverkäufe

–

6.499

1.980

2.037

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen¹

Verbindlichkeiten gegenüber Mitarbeitern² Minderheitenanteile am Eigenkapital von einbezogenen Personengesellschaften¹ Übrige Sonstige Verbindlichkeiten Summe Verbindlichkeiten

1.879

–

1.879

1.290

1.295

2.402

91.250

93.652

1 Die Verbindlichkeiten stellen Finanzinstrumente i. S. d. IAS 39 dar, Angaben gemäß IFRS 7 erfolgen im Abschnitt E 15. 2 Hierunter sind Verbindlichkeiten ausgewiesen, die als Finanzinstrumente i. S. d. IAS 39 einzuordnen sind, Angaben gemäß IFRS 7 erfolgen im Abschnitt E 15.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter betreffen in Höhe von TEUR 55.677 (Vorjahr TEUR 48.124) Verbindlichkeiten aus Ergebnisabführung aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages zwischen der GWH IH und der Helaba. Die kurzfristigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Betriebskosten. In den langfristigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind im Wesentlichen Sicherheitseinbehalte und Garantieverbindlichkeiten enthalten. Die Verbindlichkeiten aus Vermietung betreffen im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Nebenkostenabrechnungen mit Mietern.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Die Verbindlichkeiten gegenüber Mitarbeitern enthalten in Höhe von TEUR 75 (Vorjahr TEUR 233) Verbindlichkeiten aus Altersteilzeitvereinbarungen. Darüber hinaus werden hier unverändert zum Vorjahr im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Erfolgsbeteiligungen sowie aus Urlaubs- und Überstundenguthaben ausgewiesen. E.15

ZUSÄTZLICHE ANGABEN ZU DEN FINANZINSTRUMENTEN

Die Buchwerte der unter den Zahlungsmitteln und kurzfristigen Forderungen und sonstigen Vermögenswerten ausgewiesenen Finanzinstrumente entsprechen aufgrund der kurzen Restlaufzeiten

näherungsweise dem beizulegenden Zeitwert. Die Buchwerte der unter den langfristigen Forderungen und sonstigen Vermögenswerten ausgewiesenen Finanzinstrumente entsprechen den fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode. Die beizulegenden Zeitwerte entsprechen den Barwerten der mit diesen Vermögenswerten verbundenen Zahlungen unter Berücksichtigung der jeweils aktuellen Zinsparameter. Die Beteiligungen und Anteile an nicht konsolidierten Tochtergesellschaften, die unter den Finanzanlagen ausgewiesen werden, sind mit ihren Anschaffungskosten bewertet, da kein auf einem aktiven

Markt notierter Preis vorliegt und der beizulegende Zeitwert nicht zuverlässig ermittelt werden kann. Die Buchwerte der unter den finanziellen Schulden ausgewiesenen Finanzinstrumente entsprechen fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode. Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte erfolgt durch Diskontierung der zukünftigen Cashflows mittels der aktuellen Zinsstrukturkurve zum Bilanzstichtag. Die Buchwerte der unter den langfristigen Schulden ausgewiesenen Finanzinstrumente entsprechen fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode. Die beizulegenden Zeitwerte entsprechen den Barwerten der mit diesen Schulden verbundenen Zahlungen unter Berücksichtigung der jeweils aktuellen Zinsparameter. Die unter den kurzfristigen Schulden ausgewiesenen Finanzinstrumente haben regelmäßig kurze Restlaufzeiten. Die Buchwerte entsprechen somit näherungsweise den beizulegenden Zeitwerten. Nachstehend ist die Einteilung der Finanzinstrumente in die entsprechenden Klassen nach IFRS 7.6 mit der Zuordnung zu den Bewertungskategorien nach IAS 39 dargestellt:

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

31. 12. 2014

Bewertungskategorie nach IAS 39

Buchwert

Wertansatz nach IAS 39

Marktwert

beizulegender Zeitwert erfolgswirksam TEUR

TEUR

Fortgeführte Anschaffungskosten TEUR

Marktwert Level

Vermögenswerte Forderungen und sonstige Vermögenswerte

3.884

–

3.884

Finanzanlagen

–

Zahlungsmittel

74.546

–

74.546

Finanzielle Schulden

923.750

–

1.039.545

Derivative Finanzinstrumente

40.949

–

40.949

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

96.453

–

94.574

Schulden

Summe nach Bewertungskategorien IAS 39 Darlehen und Forderungen

78.430

Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte

Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten

3 1.020.203

Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Verbindlichkeiten

40.949

Forderungen und sonstige Vermögenswerte

6.388

–

6.388

Finanzanlagen

–

Zahlungsmittel

86.958

–

86.958

Finanzielle Schulden

926.195

–

1.029.128

Derivative Finanzinstrumente

42.021

–

42.021

84.279

31. 12. 2013 Vermögenswerte

Schulden

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

– 3

86.158

Summe nach Bewertungskategorien IAS 39 Darlehen und Forderungen

93.346

Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte

Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten

3 1.012.353

Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Verbindlichkeiten

42.021

86.158

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Die Komponenten des Nettoergebnisses werden im Wesentlichen als Finanzerträge und Finanzaufwendungen ausgewiesen. Die der Kategorie „Darlehen und Forderungen“ zuzuordnenden Wertberichtigungen sowie Erträge und Aufwendungen im Zusammenhang mit ausgebuchten Forderungen sind im Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung enthalten. Die Erträge aus Beteiligungen werden im Ergebnis aus Finanzanlagen gezeigt. Bewertungskategorie nach IAS 39

Zinsen

Wertberichtigungen

Erträge aus Beteiligungen

Nettoergebnis

TEUR

Bewertung zum beizulegenden Zeitwert TEUR

TEUR

434

– 396

–

– 6

573

–

567

– 53.723

–

– 53.723

–

1.133

– 53.289

– 402

573

1.133

– 51.985

789

– 939

–

– 150

–

589

–

589

– 52.059

–

– 52.059

TEUR

2014 Darlehen und Forderungen Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Verbindlichkeiten

2013 Darlehen und Forderungen Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Verbindlichkeiten

–

11.282

– 51.270

– 939

589

11.282

– 40.338

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Nachstehend sind die prognostizierten (undiskontierten) Zahlungsströme der originären finanziellen Verbindlichkeiten sowie der derivativen Finanzinstrumente ersichtlich: Buchwert

Finanzielle Schulden

Cashflows

31. 12. 2014 TEUR

2015 TEUR

2016 TEUR

2017 TEUR

2018 TEUR

2019 TEUR

923.750

102.400

48.042

47.368

41.164

41.116

Derivative Finanzinstrumente

40.949

9.990

9.375

7.246

5.264

3.481

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

96.453

93.899

126

403

31. 12. 2013 TEUR

2014 TEUR

2015 TEUR

2016 TEUR

2017 TEUR

2018 TEUR

Buchwert

Finanzielle Schulden

Cashflows

926.195

115.928

102.258

48.641

55.997

155.766

Derivative Finanzinstrumente

42.021

9.771

9.320

8.089

5.606

3.746

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

86.158

85.585

103

222

ERLÄUTERUNGEN ZUR K APITALFLUSSRECHNUNG

Der Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit wird ausgehend vom Konzernergebnis vor Zinsen und Steuern nach der indirekten Methode ermittelt. Die Cashflows aus der Investitions- und Finanzierungstätigkeit werden zahlungsbezogen separat ausgewiesen. Die Einzahlungen aus der Veräußerung von Vorratsimmobilien und als Finanzinvestition gehaltener Immobilien werden im Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit, die Einzahlungen aus der Veräußerung von immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen werden im Cashflow aus der Investitionstätigkeit ausgewiesen. Erhaltene und gezahlte Zinsen werden grundsätzlich gesondert im Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit gezeigt. Steuerzahlungen werden gesondert in voller Höhe im Cashflow der betrieblichen Geschäftstätigkeit erfasst, da eine Zuordnung zu bestimmten Investitions- und Finanzierungstätigkeiten nicht durchführbar ist. Der ausgewiesene Finanzmittelfonds enthält zum 31. Dezember 2014 wie im Vorjahr ausschließlich Zahlungsmittel.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

ERLÄUTERUNGEN ZUR SEGMENTBERICHTERSTATTUNG

Die Entwicklung und Aufgliederung der Segmente mit den dazugehörigen Erlösen und Aufwendungen ist der als Anlage beigefügten Segmentberichterstattung zu entnehmen. Entsprechend den Regelungen in IFRS 8 werden einzelne Jahresabschlussdaten nach Segmenten getrennt dargestellt, wobei sich die Aufgliederung an der internen Berichterstattung orientiert. Der GWH -Konzern hat folgende Segmentierung gewählt: Segment I – Immobilienbewirtschaftung. Dieser Geschäftsbereich umfasst die Bewirtschaftung

eigener und gepachteter Bestände an Mietwohnungen sowie sonstiger Objekte und enthält im Wesentlichen die nach IAS 40 als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und alle damit zusammenhängenden Aufwendungen und Erträge. Der Geschäftsbereich erbringt sämtliche Tätigkeiten eines modernen Asset- und Portfoliomanagements, wie die Betreuung der Mietverträge, die Wohnungsvermarktung sowie die Instandhaltung und Modernisierung des Immobilien-Portfolios, mit dem Ziel der Optimierung der Mieterlöse. Segment II – Immobilienhandel. Dieser Geschäftsbereich umfasst die Vorbereitung und Durchführung

des Verkaufs von Wohnungen aus dem eigenen Bestand im Rahmen von Bestandsoptimierung und -bereinigung. Der Verkauf erfolgt zum einen durch Blockverkäufe, zum anderen auch im Wege der Einzelprivatisierung, also durch den Verkauf einzelner Wohnungen (z. B. an Mieter). Segment III – Projektentwicklung. In diesem Segment erbringt der Konzern durch die GWH Bau-

projekte GmbH Leistungen als Projektentwickler und Projektsteuerer. Erbringung von Planungs- und Fachingenieurleistungen werden regelmäßig fremd vergeben. Der Fokus des Projektportfolios wurde auf die Entwicklung, Realisierung und Vermarktung von Wohnprojekten in den definierten wachstumsstarken Regionen ausgerichtet. Zu den Produkten zählen Eigentumswohnungen, Eigenheime und im Projektmanagement Mietwohnungen.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Segment IV – Dienstleistungen. Dieser Geschäftsbereich umfasst die Erbringung externer Dienst-

leistungen, u. a. private Wohnungseigentumsverwaltung sowie Wohnungsbewirtschaftung für institutionelle Investoren. Bis 31. Dezember 2013 wurde die Erbringung von konzerninternen Dienstleistungen ebenfalls diesem Segment zugeordnet. Zur Erhöhung der Transparenz wurden in der Segmentberichterstattung – entsprechend der internen Umstellung des Berichtswesens – die bisher im Dienstleistungssegment erfassten internen Erträge und Aufwendungen direkt den jeweiligen Segmenten zugeordnet. Ab 2014 erfolgt somit die Zurechnung konzernexterner Aufwendungen sowie von Personal- und Sachkosten direkt in den Segmenten Immobilienbewirtschaftung bzw. Immobilienhandel. Eine Anpassung des Vorjahres wurde nicht durchgeführt, da sich die jeweiligen Segmentergebnisse nur unwesentlich ändern. Für die Segmente gelten die gleichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze wie für den Konzernabschluss. Im Rahmen der Überleitung auf den Konzernabschluss werden alle Aufwendungen und Erträge ausgewiesen, die nicht einem der definierten Segmente zuordenbar sind. Darüber hinaus werden hier alle konzerninternen Erträge und Aufwendungen zwischen den Segmenten in voller Höhe eliminiert. Bei den Außenumsätzen handelt es sich ausschließlich um Inlandsumsätze. Auf eine weitere Aufteilung wurde aus wirtschaftlichen Erwägungen verzichtet. Bei den Innenumsatzerlösen handelt es sich um Erlöse, die zwischen den Segmenten erzielt wurden. Die Verrechnungspreise sind marktorientiert festgelegt. Die Aufwendungen werden bei der jeweils betroffenen Aufwandsposition abgesetzt.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

SONSTIGE ERLÄUTERUNGEN UND ANGABEN

H.1

LEASINGVERHÄLTNISSE

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Leasingverhältnisse, die als Finanzierungsleasing zu qualifizieren sind, bestehen zum Stichtag nicht. Sämtliche Mietverträge, die der Konzern mit seinen Mietern abgeschlossen hat, sind nach IFRS als Operating-Leasingverhältnisse einzustufen.

Der Konzern ist Leasinggeber einer Vielzahl von Operating-Leasingverhältnissen (Mietverträgen), im Wesentlichen über als Finanzinvestition gehaltene Immobilien. Die bestehenden Mietverträge sind zum überwiegenden Teil grundsätzlich innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündbar. Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen aus unkündbaren Operating-Leasingverhältnissen beträgt TEUR 49.446 (Vorjahr TEUR 48.013) und ist innerhalb eines Jahres fällig. Darüber hinaus ist der Konzern Leasingnehmer im Rahmen unterschiedlicher Leasingverhältnisse. Aus langfristigen Immobilienpachtverträgen sowie aus dem Leasing von Kraftfahrzeugen und Büromaschinen sind folgende künftigen Mindestleasingzahlungen zu leisten: bis 1 Jahr TEUR

1 bis 5 Jahre TEUR

über 5 Jahre TEUR

Summe TEUR

31. 12. 2014 Miet- und Leasingverträge

254

360

634

Pachtverträge Immobilien

2.558

12.509

25.854

40.921

Summe

2.812

12.869

25.874

41.555

31. 12. 2013 Miet- und Leasingverträge

278

553

885

Pachtverträge Immobilien

2.535

1.067

3.602

Summe

2.813

1.620

4.487

Im Berichtsjahr fielen Leasingaufwendungen in Höhe von TEUR 3.225 (Vorjahr TEUR 2.804) an. Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen aus Untermietverhältnissen beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 1.077 (Vorjahr TEUR 1.017) und ist innerhalb eines Jahres fällig.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

H. 2

KO N Z E R N A B S C H L U S S

HAFTUNGSVERHÄLTNISSE UND SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN

Im Zusammenhang mit dem Erwerb von Geschäftsanteilen an der GWH im Jahr 2000 besteht eine Garantie- und Verpfändungsvereinbarung inkl. Nachtrag aus 2010, mit der die GWH IH eine Absicherung der Werthaltigkeit ihrer Beteiligung in Höhe des Beteiligungsbuchwertes, maximal bis zu den damaligen Anschaffungskosten von TEUR 489.700 erhalten hat. Für die Übernahme der Garantie zahlt die GWH IH ein Entgelt von TEUR 612 pro Kalendervierteljahr. Die Vereinbarung kann nur von der GWH IH und erstmals am 30. Juni 2020 mit Wirkung zum 2. Januar 2021 gekündigt werden. Für die Fertigstellung der laufenden Neubauobjekte im Mietwohnungsbereich werden Kosten in Höhe von TEUR 76.717 erwartet, von denen zum Bilanzstichtag bereits TEUR 4.759 beauftragt sind. Im Rahmen der

Geschäftstätigkeit erwachsen dem Konzern regelmäßig weitere Verpflichtungen für laufende Baukosten. Zum Bilanzstichtag bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Grundstückskäufen in Höhe von TEUR 9.200 (Vorjahr TEUR 500) sowie für Projektentwicklungskosten für Bestandsimmobilien in Höhe

von TEUR 47.595 (Vorjahr TEUR 40.281). Darüber hinausgehende, im Konzernabschluss 2014 nicht ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind, bestehen nicht. Es bestanden am Bilanzstichtag nicht bilanzierte Treuhandvermögen und -verbindlichkeiten aus Sicherheitsleistungen der Mieter in Höhe von TEUR 34.899 (Vorjahr TEUR 33.986). Aufgrund des in gleicher Höhe bestehenden Treuhandvermögens besteht kein Risiko der einseitigen Inanspruchnahme der Treuhandverbindlichkeiten. H. 3

HONORARE DES ABSCHLUSSPRÜFERS

Die Verwaltungsaufwendungen enthalten in Höhe von TEUR 303 Honorare für im Berichtsjahr als Aufwand erfasste Abschlussprüfungsleistungen (Vorjahr TEUR 294). Darüber hinaus sind in 2014 sonstige Leistungen in Höhe von TEUR 96 erbracht worden (Vorjahr TEUR 0).

100

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

H. 4

KO N Z E R N A B S C H L U S S

K APITALMANAGEMENT

Ziele des Kapitalmanagements im Konzern sind: Gewährleistung einer angemessenen Renditeerzielung für die Investoren unter Beachtung der relevanten Risikosituation; Sicherstellung einer jederzeitigen Kapitaldienstfähigkeit sowie Umsetzung der Wachstums- und Bestandsoptimierungsstrategie durch finanzielle Flexibilität. Im Rahmen des Chancen- und Risikomanagements des Konzerns werden die Mitglieder der Geschäftsführung regelmäßig über die Ergebnisentwicklung des Konzerns und der Tochterunternehmen und damit über die Entwicklung des Eigenkapitals informiert. H. 5

RISIKOMANAGEMENT

Der Konzern ist im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Für alle Geschäftsbereiche wurden als Überwachungs- und Frühwarnsystem Risikomanagementinstrumente und -leitlinien eingerichtet, die qualifiziert und zeitnah überwacht werden. Zinsrisiko. Aus den bestehenden Darlehensverbindlichkeiten ergeben sich Risiken aus schwankenden

Kapitalmarktzinsen nach Auslaufen bestehender Zinsbindungsfristen. Um das operative Ergebnis langfristig gegen diese Risiken abzusichern, wurden zwei Zinsswaps abgeschlossen. Die Zinsswaps, mit denen das Zinsniveau künftig abzuschließender, variabel verzinslicher Darlehensverträge bzw. -prolongationen gesichert werden soll, sind ausschließlich mit verbundenen Unternehmen (Helaba) geschlossen. Forderungsausfallrisiko. Forderungsausfallrisiken bestehen aus dem Vermietungsgeschäft in nicht erheb-

lichem Umfang. Die Mietrückstandsquote ist gering und wird ständig überwacht. Zudem sind die Rückstände weitgehend durch Kautionen abgesichert. Dem Ausfallrisiko finanzieller Vermögenswerte wird zudem durch angemessene Wertberichtigungen Rechnung getragen. Liquiditätsrisiko. Der Konzern überwacht laufend das Risiko eines etwaigen Liquiditätsengpasses mittels

einer Liquiditätsplanung, in der die Laufzeiten der Finanzinvestitionen und der finanziellen Vermögenswerte sowie erwarteter Cashflows aus der Geschäftstätigkeit berücksichtigt werden. Erhöhte Liquiditätsrisiken bestehen aufgrund des Bestandes an liquiden Mitteln und der kontinuierlichen Zahlungsmittelzuflüsse aus der Immobilienbewirtschaftung nicht.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

H. 6

KO N Z E R N A B S C H L U S S

GESCHÄFTSFÜHRUNG

Mitglieder der Geschäftsführung waren im Geschäftsjahr: Bernhard Braun, Rechtsanwalt, Frankfurt am Main (Vorsitzender) Stefan Bürger, Betriebswirt VWA , MBA , Ahnatal Thomas Echelmeyer, Diplom-Kaufmann, Moers Michael Haack, Diplom-Ingenieur, Bad Homburg (bis 30. April 2014)

H.7

AUFSICHTSRAT

Mitglieder des Aufsichtsrates waren im Geschäftsjahr und danach: Jürgen Fenk, Vorstand Landesbank Hessen-Thüringen, Frankfurt am Main (Aufsichtsratsvorsitzender) Dr. Detlef Hosemann, Vorstand Landesbank Hessen-Thüringen, Frankfurt am Main (stellv. Aufsichtsrats-

vorsitzender) Norbert Bickelhaupt, Geschäftsführer der Helaba Gesellschaft für Immobilienbewertung mbH, Mühltal Hartmut Hoffmann, Hausmeister, Arbeitnehmervertreter der GWH , Baunatal Dieter F. Kasten, Rechtsanwalt, Königstein Maris Rakuts, Betriebsratsvorsitzender der GWH , Arbeitnehmervertreter der GWH , Wiesbaden

Die Bezüge der Aufsichtsratsmitglieder betrugen TEUR 25.

101

102

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

H. 8

KO N Z E R N A B S C H L U S S

BEZIEHUNGEN ZU NAHESTEHENDEN UNTERNEHMEN UND PERSONEN

Im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Konzerns werden Bankgeschäfte mit nach IAS 24 als nahestehend anzusehenden Unternehmen zu marktüblichen Bedingungen abgeschlossen. Die nachfolgenden Angaben betreffen die Geschäftsbeziehungen zu verbundenen Unternehmen und Beteiligungen des Helaba-Konzerns: 31. 12. 2014 TEUR

31. 12. 2013 TEUR

Forderungen an Helaba

–

Forderungen und sonstige Vermögenswerte

–

Bankguthaben bei Gesellschaften des Helaba-Konzerns

3.760

588

Zahlungsmittel

3.760

588

Darlehen von Gesellschaften des Helaba-Konzerns

245.136

274.623

Finanzielle Schulden

245.136

274.623

Zinsswap Helaba

40.949

42.021

Negativer Marktwert Derivativer Finanzinstrumente

40.949

42.021

Verbindlichkeiten gegenüber Helaba aus Ergebnisabführung

55.677

48.124

Sonstige Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaften des Helaba-Konzerns Sonstige Verbindlichkeiten

Zinsaufwendungen an Gesellschaften des Helaba-Konzerns Aufwendungen / Erträge aus der Bewertung Zinsswap Helaba

433

206

56.110

48.330

2014 TEUR

2013 TEUR

17.670

19.022

1.133

11.282

Die Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates sowie die Mitglieder der Geschäftsführungen von einbezogenen Tochterunternehmen oder deren direkte Familienangehörige unterhalten über die Organbeziehungen hinaus keine persönlichen Geschäftsbeziehungen zu Gesellschaften des GWH Konzerns. Die Geschäftsführung hat von der Gesellschaft im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von TEUR 1.247 erhalten (Vorjahr TEUR 1.137). Für diese Gruppe bestehen Pensionsrückstellungen in Höhe von TEUR 2.837 (Vorjahr TEUR 2.166). Im laufenden Geschäftsjahr wurden Zuführungen zu den Pensionsrückstellungen in Höhe

von TEUR 171 als Aufwand erfasst (Vorjahr TEUR 178).

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

103

KO N Z E R N A B S C H L U S S

An frühere Mitglieder der Geschäftsführung einbezogener Tochtergesellschaften wurden im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von TEUR 198 (Vorjahr TEUR 195) geleistet. Für diese Gruppe bestehen Pensionsrückstellungen in Höhe von TEUR 2.297 (Vorjahr TEUR 2.089). Frankfurt am Main, den 19. März 2015 GWH Immobilien Holding GmbH

Die Geschäftsführung

Bernhard Braun

Stefan Bürger

Thomas Echelmeyer

104

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

KONZERN-SEGMENTBERICHTERSTATTUNG ZUM 31. DEZEMBER 2014 Segment I Immobilienbewirtschaftung

Segment II Immobilienhandel

31. 12. 2014 TEUR

31. 12. 2013 TEUR

31. 12. 2014 TEUR

31. 12. 2013 TEUR

Segmenterlöse – konzernextern

287.609

282.082

39.110

46.913

Segmenterlöse – konzernintern

–

3.959

4.499

291.568

286.581

39.165

46.933

–

– 28.602

– 35.457

Segmentaufwendungen – konzernextern

– 148.130

– 145.123

– 2.134

– 3.159

Segmentaufwendungen – konzernintern

– 226

– 2.837

–

– 591

– 148.356

– 147.960

– 30.736

– 39.207

Segmentrohergebnis vor Bewertung IAS 40

143.212

138.621

8.429

7.726

Bewertungsergebnis IAS 40

164.903

60.872

–

Segmentrohergebnis

308.115

199.493

8.429

7.726

Verwaltungsaufwand

– 5.233

– 7.477

– 266

– 289

– 21.596

– 16.436

– 663

– 720

Ergebnis aus At-Equity bewerteten Unternehmen

–

Übrige Erträge und Aufwendungen

–

281.286

175.580

7.500

6.717

– 2.063

– 1.147

– 63

– 50

279.223

174.433

7.437

6.667

Sonstige Segmenterträge Segmenterträge Buchwertabgänge

Segmentaufwendungen

Personalaufwand

Segmentergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen (EBITDA) Abschreibungen Segmentergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Finanzerträge Finanzaufwendungen Bewertungsergebnis Derivate Segmentergebnis vor Steuern (EBT)

–

– 51.976

– 49.861

– 34

– 13

–

227.247

124.572

7.403

6.654

Ertragsteuern Jahresergebnis Zur Erhöhung der Transparenz wurden in der Segmentberichterstattung – entsprechend der internen Umstellung des Berichtswesens – die bisher im Dienstleistungssegment erfassten internen Erträge und Aufwendungen direkt den jeweiligen Segmenten zugeordnet. Eine Anpassung des Vorjahres wurde nicht durchgeführt, da sich die jeweiligen Segmentergebnisse nur unwesentlich ändern.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

105

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Segment III Projektentwicklung

Segment IV Dienstleistungen

31. 12. 2014 TEUR

31. 12. 2013 TEUR

31. 12. 2014 TEUR

31. 12. 2013 TEUR

11.775

26.741

1.509

1.692

1.244

–

7.117

1.572

1.995

–

1.509

8.809

Konzernfunktion und Überleitung 31. 12. 2014 TEUR

Konzern

31. 12. 2013 TEUR

31. 12. 2014 TEUR

31. 12. 2013 TEUR

–

340.003

357.428

– 1.244

– 7.117

–

1.018

–

6.604

6.514

– 226

– 7.117

346.607

363.942

–

– 38.946

– 57.159 – 150.017

14.591

28.736

– 10.344

– 21.702

– 466

– 1.365

– 35

– 370

–

– 150.765

–

226

3.429

–

– 10.810

– 23.067

– 35

– 370

226

3.429

– 189.711

– 207.176

3.781

5.669

1.474

8.439

–

– 3.688

156.896

156.766

–

164.903

60.872

3.781

5.669

1.474

8.439

– 3.688

321.799

217.638

– 824

– 563

– 364

– 1.642

– 899

2.644

– 7.586

– 7.327

– 1.711

– 1.405

– 906

– 5.507

–

– 24.876

– 24.068

– 69

– 54

–

1.139

1.294

1.070

1.240

–

– 1.766

– 1.575

– 1.766

– 1.575

1.177

3.647

204

1.290

– 1.526

– 1.325

288.641

185.908

– 22

– 94

– 86

– 240

–

– 2.234

– 1.531

1.155

3.553

118

1.050

– 1.526

– 1.325

286.407

184.377

–

433

789

434

789

– 382

– 385

– 47

– 151

– 2.914

– 3.308

– 55.353

– 53.718

–

1.133

11.282

1.133

11.282

774

3.168

899

– 2.874

7.438

232.621

142.730

– 46.014

– 25.875

186.607

116.855

106

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES ABSCHLUSSPRÜFERS

Wir haben den von der GWH Immobilien Holding GmbH aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Gesamtergebnisrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang – sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS , wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der Geschäftsführer der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben. Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW ) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführer sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

KO N Z E R N A B S C H L U S S

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS , wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Frankfurt am Main, den 19. März 2015 PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Dirk Fischer Wirtschaftsprüfer

ppa. Andreas Hellwig Wirtschaftsprüfer

107

108

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

JAHRESABSCHLUSS DER GWH I M MOBILIEN HOLDING GMBH

GWH IMMOBILIEN HOLDING GMBH JAHRESABSCHLUSS FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR ZUM 31. DEZEMBER 2014

BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2014 Aktiva A.

31. 12. 2014 EUR

31. 12. 2013 EUR

992.319.694,07

991.131.694,07

992.319.694,07

991.131.694,07

61.784.681,75

53.475.486,12

Anlagevermögen Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen

B. I.

Umlaufvermögen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 2. Sonstige Vermögensgegenstände

II.

127,82

61.784.809,57

53.475.613,94

Flüssige Mittel Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten

Passiva A.

Eigenkapital

Gezeichnetes Kapital

II.

Kapitalrücklage

Rückstellungen

127,82

1.636.943,58

3.394.484,43

63.421.753,15

56.870.098,37

1.055.741.447,22

1.048.001.792,44

31. 12. 2014 EUR

31. 12. 2013 EUR

25.000.000,00

924.854.390,00

949.854.390,00

1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen

2.044.913,00

2.214.360,00

2. Sonstige Rückstellungen

1.239.879,16

1.124.478,16

3.284.792,16

3.338.838,16

46.800.000,00

46.537.400,00

Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 4. Sonstige Verbindlichkeiten (davon aus Steuern: EUR 36.414,77; Vorjahr: TEUR 38)

7.960,95

1.845,18

55.757.889,34

48.231.444,98

36.414,77

37.874,12

102.602.265,06

94.808.564,28

1.055.741.447,22

1.048.001.792,44

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

109

JAHRESABSCHLUSS DER GWH I M MOBILIEN HOLDING GMBH

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014

Umsatzerlöse

Sonstige betriebliche Erträge

Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung (davon für Altersversorgung EUR 181.051,17; Vorjahr TEUR 99)

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Erträge aus Beteiligungen

Erträge aus Teilgewinnabführungsverträgen

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

10. Sonstige Steuern 11. Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrages abgeführter Gewinn 12. Jahresüberschuss

2014 EUR

2013 EUR

2.783.657,69

2.671.003,41

1.571,04

3.532,79

1.889.855,02

1.848.479,84

285.100,30

213.827,36

2.174.955,32

2.062.307,20

3.579.951,22

3.440.432,25

55.361.364,99

48.369.729,12

5.389.273,03

4.784.479,54

37.182,44

63.901,44

2.130.653,79

2.186.847,00

55.687.488,86

48.203.059,85

10.577,97

78.903,02

55.676.910,89

48.124.156,83

0,00

110

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

JAHRESABSCHLUSS DER GWH I M MOBILIEN HOLDING GMBH

GWH IMMOBILIEN HOLDING GMBH ANHANG ZUM JAHRESABSCHLUSS FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR ZUM 31. DEZEMBER 2014

ALLGEMEINE ANGABEN

Die GWH Immobilien Holding GmbH, Frankfurt am Main („GWH IH “), ist eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 1 und 4 HGB . Der Jahresabschluss 2014 wurde gemäß dem Gesellschaftsvertrag nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches für große Kapitalgesellschaften und Vorschriften des GmbH-Gesetzes aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt. B

ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden gegenüber dem Vorjahr unverändert beibehalten. Die Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bilanziert. Bei voraussichtlich dauernden Wertminderungen werden Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden zu Nennwerten angesetzt. Erkennbaren Aus-

fallrisiken wird durch entsprechende Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Die Guthaben bei Kreditinstituten wurden zum Nennwert angesetzt. Die Rückstellungen wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Die Pensionsrückstellungen wurden nach versicherungsmathematischen Grundsätzen nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren unter Berücksichtigung von zukünftigen Lohn- und Gehaltssteigerungen sowie Rentenanpassungen ermittelt. Die Bewertung erfolgte auf der Basis eines versicherungsmathematischen Gutachtens unter folgenden Annahmen:

Anwartschaftstrend Rentendynamik

31. 12. 2014

31. 12. 2013

2,0 % p.a.

4,55 % p.a.

4,90 % p.a.

Sterbewahrscheinlichkeiten

„Richttafeln 2005 G“ von Klaus Heubeck

Individualisierungsverfahren

„Richttafeln 2005 G“ von Klaus Heubeck

Rechnungszinsfuß

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

111

JAHRESABSCHLUSS DER GWH I M MOBILIEN HOLDING GMBH

Der verwendete prognostizierte Zinssatz weicht nur geringfügig von dem von der Deutschen Bundesbank im Dezember 2014 bekanntgegebenen Abzinsungszinssatz gemäß § 253 Abs. 2 HGB mit einer angenommenen Laufzeit von 15 Jahren von 4,53 % ab. Verbindlichkeiten wurden mit ihren Erfüllungsbeträgen bewertet.

ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG BILANZ

Die Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens ist in nachfolgendem Anlagengitter dargestellt: Entwicklung des Anlagevermögens in der Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014 Anschaffungskosten 01. 01. 2014 TEUR

Zugänge TEUR

Anteile an verbundenen Unternehmen

991.132

1.188

Anlagevermögen

991.132

1.188

Abschreibungen

Abgänge 31. 12. 2014 01. 01. 2014 TEUR TEUR TEUR

Zugänge TEUR

Buchwert

Abgänge 31. 12. 2014 31. 12. 2014 31. 12. 2013 TEUR TEUR TEUR TEUR

Finanzanlagen –

992.320

–

992.320

991.132

992.320

991.132

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von unter einem Jahr. Die folgenden Aktiva betreffen verbundene Unternehmen und Gesellschafter:

Forderungen gegen verbundene Unternehmen davon gegen Gesellschafter davon gegen Beteiligungsunternehmen Guthaben bei Kreditinstituten davon gegen verbundene Unternehmen davon gegen Gesellschafter

31. 12. 2014 TEUR

31. 12. 2013 TEUR

61.785

53.475

–

61.785

53.475

1.637

3.394

–

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen wie im Vorjahr im Wesentlichen Forderungen aus Gewinnausschüttungen der GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Frankfurt am Main („GWH “), der DKB Wohnimmobilien Beteiligungs GmbH & Co. KG , Potsdam („DKBB “) und der GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH („GSG “). Darüber hinaus sind hier wie im Vorjahr Forderungen aus Geschäftsbesorgung ausgewiesen.

112

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

JAHRESABSCHLUSS DER GWH I M MOBILIEN HOLDING GMBH

Das zum Nennwert angesetzte und erbrachte gezeichnete Kapital beträgt unverändert zum Vorjahr TEUR 25.000.

Die Rückstellungen haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt: 01. 01. 2014 TEUR

Inanspruchnahme TEUR

Auflösung TEUR

Zuführung TEUR

31. 12. 2014 TEUR

2.214

376

–

207

2.045

Personalrückstellungen

649

648

–

717

718

Jahresabschlusskosten

476

469

501

507

–

Sonstige Rückstellungen

1.125

1.117

1.233

1.240

Rückstellungen

3.339

1.493

1.440

3.285

Pensionsrückstellungen

Ausstehende Rechnungen

In der Inanspruchnahme der Pensionsrückstellung sind die zum 1. Januar 2014 in Höhe von TEUR 376 an die GWH Bauprojekte GmbH übertragenen Rückstellungen enthalten. Die Aufwendungen aus der Aufzinsung der Pensionsrückstellung in Höhe von TEUR 90 werden unter den Zinsaufwendungen ausgewiesen. Die folgenden Passiva betreffen verbundene Unternehmen und Gesellschafter: 31. 12. 2014 TEUR

31. 12. 2013 TEUR

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

46.800

46.537

davon gegenüber verbundenen Unternehmen

46.800

46.537

davon gegenüber Gesellschafter

46.800

46.537

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

55.758

48.231

davon gegenüber Gesellschafter

55.662

48.136

davon gegenüber Beteiligungsunternehmen

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben eine Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren. Die übrigen Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten wie im Vorjahr die Verbindlichkeiten aus der Ergebnisabführung an die Gesellschafterin Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale, Frankfurt am Main / Erfurt („Helaba“). Daneben sind hierin Verbindlichkeiten aus Geschäftsbesorgung enthalten. Die Verbindlichkeiten sind nicht gesichert.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

113

JAHRESABSCHLUSS DER GWH I M MOBILIEN HOLDING GMBH

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Die Umsatzerlöse betreffen Geschäftsbesorgungsdienstleistungen gegenüber der GWH und wurden ausschließlich im Inland erzielt. Wesentliche periodenfremde Erträge resultieren aus Auflösungen von Rückstellungen in Höhe von TEUR 1 (Vorjahr TEUR 2), die in den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesen sind. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten mit TEUR 2.449 (Vorjahr TEUR 2.449) Prämienzahlungen aufgrund einer bestehenden Garantie- und Verpfändungsvereinbarung. Die Erträge aus Beteiligungen betreffen die Vorabausschüttung der GWH von TEUR 50.297 (Vorjahr TEUR 46.501), das laufende Ergebnis der DKBB von TEUR 2.027 (Vorjahr TEUR 1.869) und die Vorabausschüttung der GSG von TEUR 3.037 (Vorjahr TEUR 0). Die Erträge aus Teilgewinnabführungsverträgen beinhalten wie im Vorjahr den Gewinnanteil aus der atypisch stillen Beteiligung an der GWH . Die folgenden Posten betreffen Erträge und Aufwendungen mit verbundenen Unternehmen: 2014 TEUR

Erträge aus Teilgewinnabführungsverträgen Erträge aus Beteiligungen Zinsen und ähnliche Aufwendungen

2013 TEUR

5.389

4.784

55.361

48.370

2.040

2.075

Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen enthalten in Höhe von TEUR 90 (Vorjahr TEUR 112) Aufwendungen aus der Aufzinsung der Pensionsrückstellungen. Das Jahresergebnis der Gesellschaft wird aufgrund des bestehenden Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages an die Helaba abgeführt.

114

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

JAHRESABSCHLUSS DER GWH I M MOBILIEN HOLDING GMBH

SONSTIGE ANGABEN HAFTUNGSVERHÄLTNISSE UND SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN

Am 31. Dezember 2014 bestanden in Höhe von TEUR 490 Haftungsverpflichtungen gegenüber verbundenen Unternehmen aus Bürgschaften für Verbindlichkeiten Dritter (Vorjahr TEUR 0). Die Wahrscheinlichkeit einer Inanspruchnahme der GWH IH aus diesen Bürgschaften ist als gering einzuschätzen. Im Zusammenhang mit dem Erwerb von Geschäftsanteilen an der GWH im Jahr 2000 besteht eine Garantie- und Verpfändungsvereinbarung inkl. Nachtrag aus 2010, mit der die GWH IH eine Absicherung der Werthaltigkeit ihrer Beteiligung in Höhe des Beteiligungsbuchwertes, maximal bis zu den damaligen Anschaffungskosten von TEUR 489.700, erhalten hat. Für die Übernahme der Garantie zahlt die GWH IH ein Entgelt von TEUR 612 pro Kalendervierteljahr. Die Vereinbarung kann nur von der GWH IH und erstmals am 30. Juni 2020 mit Wirkung zum 2. Januar 2021 gekündigt werden. PERSONAL

Im Geschäftsjahr hat die Gesellschaft durchschnittlich 5 (Vorjahr 6) Angestellte beschäftigt. ANTEILSBESITZ

Mit Vertrag vom 17. Dezember 2013 hat die GWH IH weitere Anteile an der Merian GmbH Wohnungsunternehmen, Frankfurt am Main, gekauft. Zum 1. Januar 2014 hält die GWH IH damit 94,9 % der Anteile. Der Kaufpreis in Höhe von TEUR 1.188 wurde im Januar 2014 gezahlt. Zum Bilanzstichtag bestanden die nachfolgenden unmittelbaren und mittelbaren Beteiligungen mit mindestens 20 % Kapitalanteil i. S. d. § 285 Abs. 11 HGB , Eigenkapital und Ergebnis beruhen auf handelsrechtlicher Rechnungslegung.

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 014

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JAHRESABSCHLUSS DER GWH I M MOBILIEN HOLDING GMBH

Firma

Anteil Eigenkapital

gehalten durch

Eigenkapital zum 31. 12. 2014 TEUR

Jahresergebnis 2014 TEUR

1 GWH¹

94,9 % 5,1 %

GWH IH 2

363.933

53.045

2 DKBB

94,9 %

GWH IH

36.746

2.137

3 GSG Siedlungsgesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH, Frankfurt am Main

94,9 %

GWH IH

66.295

3.822

4 MERIAN GmbH Wohnungsunternehmen, Frankfurt am Main

94,9 %

GWH IH

20.697

1.049

Unmittelbare Beteiligungen

Mittelbare Beteiligungen 5 GWH Bauprojekte GmbH, Frankfurt am Main²

100,0 %

13.606

2.521

6 FRAWO Frankfurter Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main²

100,0 %

210

– 24

7 G+S Wohnen in Frankfurt GmbH, Frankfurt am Main²

100,0 %

23.417

1.286

8 MAVEST Wohnungsbaugesellschaft mbH, Frankfurt am Main4

100,0 %

5.665

907

9 MAVEST Vertriebsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main²

100,0 %

10 CP Campus Projekte GmbH, Frankfurt am Main

50,0 %

189

– 138

11 WoWi Media GmbH & Co. KG, Hamburg³

23,7 %

6.255

3.507

1 Eigenkapital inkl. Einlage stiller Gesellschafter 2 Eigenkapital zum 31. 12. 2014 nach Ergebnisabführung, Ergebnis 2014 vor Ergebnisabführung 3 Angaben zu Eigenkapital und Ergebnis beziehen sich auf den Jahresabschluss zum 31. 12. 2013 4 Anteil Eigenkapital 99,993 %

GESCHÄFTSFÜHRUNG

Die Mitglieder der Geschäftsführung erhielten im Geschäftsjahr 2014 Bezüge in Höhe von TEUR 1.247 (Vorjahr TEUR 1.137).

116

G W H - G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2014

JAHRESABSCHLUSS DER GWH I M MOBILIEN HOLDING GMBH

AUFSICHTSRAT

Mitglieder des Aufsichtsrats sind: Jürgen Fenk, Vorstand Landesbank Hessen-Thüringen, Frankfurt am Main (Aufsichtsratsvorsitzender) Dr. Detlef Hosemann, Vorstand Landesbank Hessen-Thüringen, Frankfurt am Main (stellv. Aufsichtsrats-

Die Bezüge der Aufsichtsratsmitglieder betrugen TEUR 25. HONORARE DES ABSCHLUSSPRÜFERS

Bezüglich der Angaben zu den für das Geschäftsjahr berechneten Gesamthonoraren des Abschlussprüfers wird von der Befreiungsvorschrift des § 285 Nr. 17 HGB Gebrauch gemacht, da die Angaben im Konzernabschluss der Gesellschaft erfolgen. GESELLSCHAFTER

Die Gesellschafterin Helaba hält 100 % der Anteile.

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JAHRESABSCHLUSS DER GWH I M MOBILIEN HOLDING GMBH

KONZERNABSCHLUSS

Die GWH IH stellt den Konzernabschluss für den kleinsten Kreis von Unternehmen auf, dieser wird beim Handelsregister des Amtsgerichtes Frankfurt am Main (HRB 79594) eingereicht. Die Helaba als unmittelbares Mutterunternehmen der Gesellschaft stellt den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen auf. Dieser wird beim Handelsregister der Amtsgerichte Frankfurt am Main (HRA 29821) und Jena (HRA 102181) eingereicht. Frankfurt am Main, den 19. März 2015 GWH Immobilien Holding GmbH

Die Geschäftsführung

Bernhard Braun

Stefan Bürger

Thomas Echelmeyer

117

118

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JAHRESABSCHLUSS DER GWH I M MOBILIEN HOLDING GMBH

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES ABSCHLUSSPRÜFERS

An die GWH Immobilien Holding GmbH, Frankfurt am Main Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der GWH Immobilien Holding GmbH, Frankfurt am Main, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführer der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW ) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführer sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

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JAHRESABSCHLUSS DER GWH I M MOBILIEN HOLDING GMBH

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzund Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Frankfurt am Main, den 19. März 2015 PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Dirk Fischer Wirtschaftsprüfer

ppa. Andreas Hellwig Wirtschaftsprüfer

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WERTE

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Marc Hohmann Leiter Unternehmenskommunikation Telefon 069 97551-296 Konzept und Gestaltung

Buddelschiff Kommunikation GmbH Stuttgart Mai 2015

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