MORADIA BEM LOCALIZADA - PROPOSTA DE VIABILIDADE PARA HABITAÇÃO SOCIAL EM FORTALEZA by Henrique Pessoa

BANCA EXAMINADORA

Prof. Carlos Eduardo Costa e Silva Fontenelle [ Orientador ]

Prof. Felipe Pereira Sardenberg [ Professor convidado ]

Arquiteto Renan Cid Varela Leite [ Arquiteto convidado ]

Dezembro 2018

AGRADECIMENTOS

Assim como os lobos andam em alcateia com o objetivo de serem uma equipe forte e que possam vencer obstáculos, na vida precisamos de pessoas, pois, sozinho seria impossível chegar até aqui. Agradeço a Deus por todas as graças, livramentos e oportunidades na minha vida. Agradeço aos meus pais, Cleia Mota e José Pessoa, por tanto amor e respeito, sempre me proporcionando o melhor da vida para que eu pudesse chegar até aqui, compartilhando cada vitória comigo. Agradeço aos meus irmãos Gabrielle Mota e Fábio Pessoa, por toda compreensão e ajuda principalmente nesse último ano de curso. À todos os meus amigos de curso, principalmente aqueles que permaneceram dentro do ciclo de amizade durante os cinco anos, em especial: Matheus Menezes, Dicélio Júnior, Mariana Holanda, Bianca Nunes, Alessandra Magalhães, Kauê Diniz e Flávio Mattos, por compartilharem cada momento de dificuldade e alegria durante esta jornada. Ao meu orientador e agora amigo Carlos Eduardo Fontenelle por ser um excelente profissional e ser humano, um exemplo para um futuro arquiteto. Aos meus chefes e parceiros Manu Marques, René Parente e Larissa Rangel por me proporcionarem a oportunidade de cada vez mais estar presente no mercado de trabalho a partir das vivências diárias, além de sempre entenderem meus momentos de dificuldades. À Adriane Vilhena, por toda a compreensão, força, carinho e amor; sendo uma das pessoas essenciais para chegar até aqui.

Muito Obrigado!

RESUMO

Diante do atual cenário habitacional do país, será proposto um projeto de habitação de interesse social na região central da cidade de Fortaleza, demarcada pelo bairro do Centro e seu entorno, buscando, em contrapartida aos atuais programas públicos habitacionais promover a integração social e espacial da sociedade; bem como alavancar um projeto estruturante e organizacional para que tal intervenção possa ser viabilizada, considerando que o alto preço do terreno em zonas periféricas é muito menor do que nessas áreas já consolidadas.

• Palavras-Chaves: Moradia bem localizada, Proposta de viabilidade organizacional, Habitação social

Introdução A habitação é um dos elemen-

das para população de baixa de ren-

tos mais importantes para a vida na

da (MORELLO, SATTLER, 2004). O

cidade. A Declaração Universal dos

mercado imobiliário busca na maioria

Direitos Humanos e a Constituição da

das vezes o melhor aproveitamento

República Federativa do Brasil (CF)

do terreno para um maior lucro e con-

são os encarregados por afirmar que

sequentemente essa dinâmica não

o direito a habitação é alçada dos ór-

soluciona os problemas da nossa

gãos governamentais, como mostra

cidade, pelo contrário, esse agente

os artigos 23 e 25:

imobiliário expulsa a população para

É competência comum da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios: parágrafo IX - promover programas de construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais e de saneamento básico (FEDERAL,1988, art. 23). Todo ser humano tem direito a um padrão de vida capaz de assegurar a si e a sua família saúde e bem estar, inclusive alimentação, vestuário, habitação[...] (ONU,1948, art. 25).

as periferias e prioriza as melhores parcelas da cidade (RIBEIRO, 2016). O tema dessa pesquisa é o projeto de habitação de interesse social da zona urbana consolidada da cidade de Fortaleza. Por Zona consolidadas compreendem-se os bairros vinculados ao núcleo original da cida-

Mesmo com as diretrizes pro-

de (Centro), que apresentam elevado

postas pela CF, o poder público no

fluxo de atividades e pessoas, com

Brasil não vem desempenhando o

infraestrutura urbana, serviços, equi-

papel esperado quando se trata de

pamentos públicos, acervo edificado

habitação de interesse social (HIS),

e oportunidade de trabalho (BALBIM,

sobretudo quando se refere à fisca-

2008).

lização de projetos. A partir disso, o

A implantação de HIS dentro

mercado imobiliário tem se tornado

da região de alto interesse da cidade

o principal modelador do espaço, já

possibilitará uma nova dinamização

que existe a falta de critérios (controle

na parte central de Fortaleza, possi-

e fiscalização) na produção de edifi-

bilitando que ocorra interação entre

cações, principalmente aquelas volta-

tipologias residenciais e comerciais

l Habitação de Interesse Social

08 Objetivos bem como convívio entre as classes sociais reduzindo a segregação so-

Objetivos gerais:

cial e espacial. Consequentemente,

O trabalho buscará propor um

esse processo minimizaria o grande

modelo de habitação social no centro

adensamento de pessoas em zonas

urbano consolidado de Fortaleza.

periféricas e afastadas do núcleo ur-

Objetivos específicos:

bano. (BALBIM, 2008)

• Realizar um histórico e ntre 1930

Dessa maneira sera relatado quais são os instrumentos legais

e o século XXI das políticas públicas habitacionais no Brasil;

para a implantação de habitação nes-

• Revisar meios legais para implan-

ta região, identificando, diagramando

tação de habitação de interesse

e definindo um módulo de viabilidade

social com o intuito de viabilizar

organizacional e financeira para que

moradia em áreas bem localiza-

o empreendimento possa ser desen-

das;

volvido.

• Analisar e definir parâmetros de projeto envolvendo questões urbanísticas e arquitetônicas para a habitação de interesse social; • Estruturar um módulo de viabilidade organizacional e financeira para a implantação da HIS; • Realizar três estudos de casos; • Definir o terreno de intervenção; • Propor um projeto para habitação de interesse social em Fortaleza.

Habitação de Interesse Social l 11

Habitação Social no Brasil

Políticas Públicas habitacionais

O termo HIS é uma expressão

Esse capítulo vem tratar do

muito conhecida no vocabulário dos

cenário de políticas públicas habita-

brasileiros. Dentro desse contexto,

cionais que ocorreram no Brasil com

é conhecida popularmente como um

foco no período do século XXI, preci-

conjunto de habitações para pessoas

samente, a partir do ano de 2002, em

de até três salários mínimos, mas,

que Luís Inácio Lula da Silva se torna

o verdadeiro significado das HIS diz

presidente da República no Brasil. É

respeito a um termo genérico que en-

necessário fazer uma breve introdu-

volve todas as soluções destinadas

ção dos acontecimentos anteriores

ao atendimento das necessidades

como forma de entender as condi-

habitacionais tendo a possibilidade

ções atuais. Esse capítulo não vem

de sua produção ser assumida por

trazer uma crítica sobre as políticas

empresas, associações ou outras

públicas habitacionais no Brasil, mas

formas instituídas de atendimento

sim, mostrar um histórico do que tem

(ABIKO, 1995, LARCHER, 2005).

acontecido ao longo do tempo.

l Habitação de Interesse Social

02 Surgimento da necessidade por moradia e as primeiras políticas públicas habitacionais Não existem evidências de

mentando ainda mais a segregação

que houvessem políticas públicas

socioespacial” (RAMOS, MATTOS,

habitacionais até o ano de 1930, até

et al., 2017, pág.59). Então, as ques-

então não constava nos órgãos go-

tões de controle higiênico historica-

vernamentais uma necessidade de

mente se tornaram o primeiro passo

moradia que levassem o poder públi-

para uma tentativa de organizar as

co a procurar uma revisão para esse

habitações no Brasil.

tipo de cenário (BEDÊ, 2005).

A era Vargas, deixou de lado

No momento histórico anterior

as questões sanitárias e passou a

ao mandato do Presidente Vargas

se voltar em torno dos problemas

(1930 – 1945), atrelando a indus-

habitacionais, já que os índices de

trialização com crescimento urbano,

industrialização eram crescentes e

começaram a surgir as regiões de

com isso a habitação se torna um

produção da cidade e, somado à falta

dos principais itens de reprodução

de suporte (leis ou normas) por parte

da força de trabalho, uma vez que as

do poder público, a população com

pessoas vinham do interior para a ci-

menor poder econômico encontrou

dade em busca de melhoria de vida

uma única maneira de responder ao

e, a necessidade por moradia era

mercado informal: construção de mo-

cada vez maior (BEDÊ, 2005). A prin-

radias em terrenos irregulares (RA-

cipal característica desse período foi

MOS, MATTOS, et al., 2017). Atrelado

a reformulação do Instituto de Apo-

a essas autoconstruções em lugares

sentadoria e Pensão (IAPs). Os IAPs

inapropriados, ocorreu um surto epi-

no ano de 1937 passaram a financiar

dêmico de febre amarela caracteri-

empreendimentos

zado pela falta de higiene. A primeira

seja, a primeira experiência de polí-

resposta do poder público foram “[...]

ticas públicas habitacionais no Brasil.

as remoções sistemáticas dos mo-

O fim da era Vargas é marcado pela

radores das áreas mais pobres, au-

fundação da Casa Popular, primeiro

imobiliários,

Habitação de Interesse Social l 15

órgão federal brasileiro para produ-

unidades habitacionais, porém, não atendeu os estratos mais pobres da população. (RAMOS, MATTOS, et al., 2017, pág 83).

ção de habitação social, visando a massificação dessas habitações nos centros urbanos (BONDUKI,1993). Em resposta a crise habitacional e a urbanização acelerada, o governo militar cria, após o golpe do estado, em 1964 o Banco Nacional de Habitação (BNH), uma política permanente de financiamento que estruturou nos moldes capitalistas o setor da construção civil habitacional. Pode-se afirmar que nesse período (1964-86) o país teve uma Política Nacional de Habitação, fazendo do financiamento uma forma de recurso estável, independente de oscilações políticas, viabilizando a implementação em grande escala na área habitacional (BONDUKI, 2008). Entre o ano 1964 e 1986 o Regime Militar teve como base o modelo de intervenção estatal que: [...] estava baseado no BNH, que consistia numa agência federal que administrava os recursos e estabelecia as diretrizes a serem implementadas no país. O BNH controlava os recursos e ditava as regras, no entanto, a implementação da política cabia aos estados e municípios, com a construção efetiva das unidades cabendo à iniciativa privada. O BNH produziu um número significativo de

l Habitação de Interesse Social

O período entre 1985 e 1994 foi marcado por instabilidades no cenário político do país, três governos foram elegidos nesses anos (Sarney, Collor e Itamar), resultando na extinção do Banco Nacional de Habitação em 1986. O Governo Fernando Henrique Cardoso (1995-2002), foi caracterizado por fundar diversas políticas públicas que acabaram não dando certo, como, por exemplo o programa Pró-moradia que financiava os municípios para desenvolvimento de ações habitacionais. Dessa maneira, o cenário habitacional no período que antecede o século XXI, apresentou resultados inexpressivos, demonstrando a grande fragilidade do nosso sistema institucional com a falta de planejamento adequado (RAMOS, MATTOS, et al. 2017).

02 Histórico das políticas públicas habitacionais: Século XXI A partir do governo do ex-pre-

participação popular, foi realizada a

sidente Luís Inácio Lula da Silva, en-

primeira Conferência Nacional das

tre 2003 e 2011 (vale ressaltar que a

Cidades, responsável por ter criado

partir de 2011 deu-se inicio o governo

Sistema Nacional de Habitação de

Dilma, no entanto, nessa pesquisa foi

Interesse Social (SNHIS) e o Fundo

constituído ambos os governos como

Nacional de Habitação de Interesse

Partido Trabalhista, pois seus man-

Social (FNHIS).

datos seguiram os mesmos ideais) foi buscado uma resposta rápida à ineficiência e instabilidade produzida por programas anteriores. Uma primeira reposta a esse desequilíbrio político habitacional foi a implantação do Ministério das cidades em 2003, responsável por tentar suprir as necessidades financeiras que existiam após a extinção do BNH.

A partir de 2003 foi observado um processo de construção da política nacional habitacional baseada nos princípios da participação popular, do planejamento e da integração das políticas urbanas. Durante este período foi criado o Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social- SNHIS, que buscava criar fluxo de recursos para habitação e estruturar os mecanismos de gestão para a implantação de uma política habitacional sólida para o país. (CARDOSO; ARAGÃO E ARAÚJO, 2011, p. 2).

Ainda no final do primeiro man-

O Ministério das cidades trou-

dato como presidente (2003 – 2006),

xe reformulações de ideias ante-

foi implantado o Programa Crédito

riores, com a interação de setores

Solidário, para que junto com o poder

políticos habitacionais em todas as

Federativo, fossem financiados bene-

escalas da cidade (Política Setorial

fícios para a autoconstrução de HIS.

de Habitação, Secretaria Nacional

A partir desse programa começou a

de Habitação, Secretaria Nacional de

se especular o princípio de inclusão

Programas Urbanos, Secretaria Na-

de consórcios imobiliários como fer-

cional de Saneamento Ambiental e

ramenta para viabilizar parcerias en-

a Secretaria Nacional de Transporte

tre donos da propriedade da terra e

e Mobilidade Urbana). Objetivando

a prefeitura local. Até então, a partir Habitação de Interesse Social l 17

das instabilidades geradas por políticas anteriores foi realizado um movimento mais sistemático, visando a estabilidade e reforçando a participação social. Na segunda fase do mandato do ex-presidente (2007 – 2011), começou-se a se pensar em formas de viabilizar os planos formados em seus primeiros quatro anos de presidência. Dessa maneira surgiu o Programa Minha Casa Minha Vida que com a crise econômica internacional em 2008 visava alavancar a economia através do setor da construção civil (CARDOSO; ARAGÃO E ARAÚJO, 2011). A partir da sua fundação em resposta a crise econômica de 2008, o PMCMV estimulou a criação de empregos e principalmente em investimentos na área da construção civil (CARVALHO, STEPHAN, 2016). O seu financiamento é realizado a partir da Caixa econômica Federal e do

l Habitação de Interesse Social

Banco do Brasil. Na esfera federal de governo, observa-se o amplo predomínio dos agentes financeiros como a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil no comando do PMCMV em função de sua maior capilaridade nos estados e de sua função como instituição que aprova e fiscaliza os projetos. Por sua vez, o Ministério das Cidades só consegue maior destaque quando da contratação de grandes empreendimentos, em especial aqueles que atendem a famílias removidas por obras de mobilidade urbana e de situações de risco (PEQUENO, ROSA, 2015, pág. 4).

O Programa foi caracterizado por atingir metas, a priori o PMCMV tinha como objetivo a construção de um milhão de moradias na área urbana, sendo 400 mil destinadas a beneficiários com renda familiar até 3 salários mínimos. No total, foram previstas três fases até o ano de 2018 (Tabela 01). A primeira fase visava construir 1 milhão de habitações, mas seu principal objetivo inicial era gerar conhecimento da existência de novas unidades habitacionais no território brasileiro. Já a segunda fase que aconteceu a partir do ano de 2011,

queria implantar mais 2 milhões de HIS, foi nessa fase que o Banco do Brasil foi incluído no sistema. A terceira fase ainda se encontra em vigor, teve seu início em 2016 e a meta é acrescentar mais 2 milhões de unidades habitacionais até 2018, tendo em vista que os objetivos anteriores foram alcançados (CARVALHO, STEPHAN, 2016).

TABELA 01

Fases do PMCMV Fonte: Sienge / Elaborado pelo autor

Habitação de Interesse Social l 19

02 Programa Minha Casa Minha Vida Existem três modalidades de

com até três salários mínimos, nes-

funcionamento para o PMCMV, que

se módulo o governo Federal assina

são:

um vínculo com a Caixa econômica

• O fundo de arrendamento resi-

Federal, e em um segundo momen-

dencial (FAR); • O PMCMV Entidades e o Plano

construção de empreendimentos ha-

Nacional de Habitação Rural;

bitacionais (Figura 01). A empresa de

• Programa Nacional de Habitação

construção civil apresenta à CAIXA

urbana (PNH).

seu anteprojeto a fim de ser apro-

Os mais utilizados dentro das

vado, com a possibilidade de fazer

Zonas urbanas do país são a FAR e

parceria com Estado e/ou Município.

o PNH. A primeira modalidade é co-

Após a aprovação, se inicia a execu-

nhecida como fundo de arrendamen-

ção das obras pela empresa contra-

to residencial somente para famílias

tada que se torna responsável pelas

FIGURA 01

Programa Minha Casa Minha Vida - FAR Fonte: (ROLNIK, REIS, BISCHOF, 2010) / Elaborado pelo autor

to a CAIXA recebe propostas para a

l Habitação de Interesse Social

HIS concluídas e legalizadas. Após

sem fins lucrativos com as seguintes

seu término as famílias recebem

condições: Não possuir entrada ou

seus imóveis diretamente na CAIXA.

pagamento durante a obra e 10% da

Vale ressaltar que esse processo só

renda familiar por uma década. Nes-

pode ser vendido para famílias com

se processo as entidades se pronun-

uma condição: Pagamento mensal

ciam previamente no Ministério das

em um período de 10 anos, baseado

Cidades, logo em seguida começa a

em 10% da renda mensal.

fase de entrega de anteprojetos, no

A modalidade O PMCMV En-

qual são enviados simultaneamente

tidades e o Plano Nacional de Habi-

por diversas associações. Depois de

tação Rural são divididas em duas

uma prévia realizada pela CAIXA, os

partes caracterizadas pelo lança-

projetos são enviados para o Minis-

mento de um edital que escolherá um

tério da Cidade que tem a responsa-

projeto (Figura 02). O PMCMV Enti-

bilidade de definir um projeto “vence-

dades é organizado por associações

dor”. A partir disso a CAIXA financia a

FIGURA 02

Programa Minha Casa Minha Vida - Entidades Fonte: (ROLNIK, REIS, BISCHOF, 2010) / Elaborado pelo autor Habitação de Interesse Social l 21

entidade acompanhando o cronograma e execução da obra.

O Programa Nacional de Habi-

A outra parte dessa modalida-

tação urbana tem como principal ob-

de é o Programa Nacional de Habi-

jetivo comprar imóveis de HIS (Figura

tação Rural (PNHR), voltado para os

03) para famílias com até 6 salários

agricultores e trabalhadores rurais,

mínimos. Os requisitos financeiros

organizado também por entidades

nessa modalidade são mais exigen-

sem fins lucrativos. O processo para

tes: Subsídio parcial com o FGTS e

aprovação e conclusão da obra (Fi-

comprovação de que a renda mensal

gura 02) é o mesmo, no entanto, as

da família é de até 20% para paga-

condições mudam: 4% do valor da

mento da prestação.

obra em parcelas anuais em um pe-

ríodo máximo de 4 anos.

l Habitação de Interesse Social

02 FIGURA 03

Modalidades do Programa Minha Casa Minha Vida Fonte: (ROLNIK, REIS, BISCHOF, 2010) / Elaborado pelo autor

Habitação de Interesse Social l 23

O SETOR IMOBILIÁRIO E SUA INFLUÊNCUA NAS HABITAÇÕES SOCIAIS O estudo desse tópico será

Existe uma intensa asso-

Grande parte da política habitacional realizada, prioritariamente, apenas através da construção de conjuntos habitacionais, foi marcada pela inadequação urbanística, segregação territorial e por inúmeros vícios; desde ausência de transferência da propriedade do terreno para o Município até a não concessão de título que legalize a posse dos moradores. (FORTALEZA, 2010, p.4)

ciação entre a segregação social

É notório que o caminho de

e espacial e a especulação imobi-

expansão do mercado imobiliário

liária em que regiões centrais são

parte do centro para as extremi-

verticalizadas e valorizadas, en-

dades, procurando regiões onde

quanto as zonas mais periféricas

o preço da terra é menor. Os prin-

são caracterizadas por possuírem

cipais focos de intervenção imobi-

gabaritos horizontais, evidencian-

liária vão se expandindo para zo-

do a atuação do mercado imobiliá-

nas periféricas ou vazios urbanos,

rio (GILBERTO, PEREIRA, CAR-

onde muitas vezes ultrapassam os

VALHO, 2016).

limites do município de Fortaleza,

apresentado, principalmente, por dados do diagnóstico referente a habitação social na cidade de Fortaleza a partir do Plano Local de Habitação de Interesse Social de Fortaleza (PLHIS-FOR) em 2010.

necessário

entendimento

ter

como

procurando estabelecer edifica-

está

ções em Cumbuco ou Aquiraz(Fi-

funcionando o mercado imobiliário dentro da capital do Ceará, tendo em vista que:

gura 04). Com o PMCMV, grandes conjuntos habitacionais foram implantados na cidade de Fortaleza, buscando melhorar a questão de moradia, no entanto, este prolongamento em regiões onde o preço

l Habitação de Interesse Social

da terra é menor tem causado um adensamento

populacional

ex-

cessivo, que poderia ser reduzido através de implantações na região central (PEQUENO, ROSA, 2015). A Figura 05 reflete o traçado marcado pelo mercado imobiliário, onde a presença de conjuntos habitacionais está localizada nas extremidades da cidade, enquanto o centro se encontra vazio. Para mudar o atual cenário habitacional em Fortaleza e no Brasil se faz necessário uma revisão dos instrumentos legais das HIS, pois, existem métodos que permitem o acesso de conjuntos habitacionais em locais de alto poder econômico, mas, que na prática são deixados de lado (PEQUENO, ROSA, 2015). FIGURA 04

Dinâmicas do setor imobiliário na RMF Fonte: (GILBERTO, PEREIRA E CARVALHO, 2016)

FIGURA 05

Localização dos conjuntos habitacionais na RMF Fonte: (GILBERTO, PEREIRA E CARVALHO, 2016)

Habitação de Interesse Social l 27

PARÂMETROS DE PROJETO EM HABITAÇÃO SOCIAL Este capítulo vem trazer di-

arruamento, loteamento e implan-

retrizes padrões para a execução

tação das edificações no terreno.

de projeto para HIS, nele serão

No que diz respeito ao contexto

envolvidos o contexto urbanístico

arquitetônico, o Selo Casa Azul:

e o arquitetônico. Relacionado ao

Boas práticas para habitação mais

panorama urbano, o livro de (MO-

sustentável e a Norma de desem-

RETTI, 1997), intitulado Normas

penho de edificações habitacionais

urbanísticas para habitação de

foram consultados, através dele

interesse social: Recomendações

serão apresentados requisitos ca-

para elaboração, tornou-se a prin-

pazes de reconhecer projetos de

cipal referência tendo em vista que

empreendimentos que possuem

seu objetivo é garantir questões

contribuições sustentáveis e ra-

básicas de segurança e conforto

cionais no processo de construção

para os moradores e seu entorno,

das habitações.

além de promover soluções para FIGURA 06

Calçada irregular no Centro de Fortaleza Fonte: https://www. brasil247.com Acesso em: 01/05/2018

l Habitação de Interesse Social

04 CONTEXTO URBANÍSTICO É necessário a utilização

nor. É fundamental que o projeto

de normas urbanísticas com o in-

do empreendimento de HIS desen-

tuito de melhorar a qualidade dos

volvam soluções compatíveis com

projetos e edifícios habitacionais,

a característica geomorfológica do

resguardando o interesse e uso

local (MARTINS, 2013).

coletivo, nesse contexto serão

Passeio e arborização viária

apresentadas questões técnicas para a melhor inserção do em-

É comum presenciarmos

preendimento social no lote, evi-

dentro das cidades um grande

tando impacto indesejável na cida-

número de passeios irregulares,

de. (MORETTI, 1997).

seja no que diz respeito ao desnível, rampas ou degraus (Figura 10),

Implantação no terreno

além do estado de conservação. “É comum que o passeio perca sua

É dificultoso, no que diz res-

função e os pedestres circulem na

peito a elaboração de projetos, em

pista de rolamento”. (MORETTI,

um terreno com aclives ou declives

1997, p. 52). É necessária uma pa-

“[...] quando se pretende minimizar

dronização e a existência de faixas

o volume de movimentação de ter-

continuas de calçadas, onde, de

ra, adequando o sistema viário e

acordo com Moretti (1997), a lar-

o posicionamento das edificações

gura mínima deve ser de 90 cen-

à topografia natural.” (MORETTI,

tímetros, para que dois pedestres

1997, p. 36). Mesmo sendo mais

possam circular simultaneamente.

trabalhoso elaborar projetos e exe-

É apropriado que seja colocado

cutar detalhamentos nessas tipo-

algum instrumento de segurança,

logias de terreno, o custo desse

mesmo de forma indireta, entre

processo, sem precisar realizar

os pedestres e a pista destinada a

movimentação de terra, é bem me-

veículos (Tabela 02). Habitação de Interesse Social l 31

04 TABELA 02

Calçada e obstáculos de segurança Fonte: MORETTI (1997) / Elaborado pelo autor

previsto o uso de mudas, sua alAs árvores, de forma geral,

tura máxima não poderá ultrapas-

devem possuir altura harmonizável

sar 1,8 metros para que não exista

com a fiação elétrica e raízes com

incompatibilidade com a circulação

crescimento limitado, evitando que

de pedestres. (MORETTI, 1997).

conflitem com as redes subterrâ-

Questões básicas de dimensiona-

neas de infraestrutura. Quando for

mento são previstas para que não ocorra distorção quando relacionada com as dimensões viárias (Tabela 03).

l Habitação de Interesse Social

04 TABELA 03

Porte e espaçamento entre árvores em função da largura das calçadas Fonte: MORETTI (1997) / Adaptado pelo autor

Sistema Viário

evitar regras iguais para cada tipo de tipologia, ou seja, a Figura 08

O sistema viário brasileiro é

tem como princípio demonstrar

o meio de locomoção mais presen-

FIGURA 07 que vias locais estreitas nem sem- Harmonia entre

te no país. Não somente pelo seu

pre são a melhor solução entre as urbanísticas.

acesso de locomoção para carros,

edificações, tendo em vista que os

pedestres e bicicletas; mas tam-

postes e muros causam descon- FIGURA 08

bém, porque são a partir das vias

forto e sensação de insegurança.

que as diretrizes de estacionamen-

dimensão viária e normas Fonte: MORETTI (1997)

Sensação de insegurança e desconforto: Vias estreitas sem padrões urbanísticos. Fonte: MORETTI (1997)

to e infraestruturas da rede pública são instaladas. Moretti (1997), afirma que cada município possui suas definições viárias e que nas residências populares essa questão não se torna diferente. A caracterização da dimensão das vias envolve etapas de projeto, para que o sistema viário venha se adequar com o todo. A figura 07 demonstra uma via local estreita entre as habitações populares que respeitam parâmetros de afastamento e calçamento, gerando conforto e segurança. Segundo Moretti (1997), devemos Habitação de Interesse Social l 33

FIGURA 09 Conjunto habitacional em torno de uma área central e conjunto habitacional com foco na privatização das áreas destinadas a pedestres. Fonte: MORETTI (1997) / Adaptado pelo autor

TABELA 04

Dimensões do Passeio de Pedestres Fonte: MORETTI (1997) / Criado pelo autor

l Habitação de Interesse Social

A hierarquização das vias

Entrando no contexto em

é necessária para um melhor con-

que o acesso de carros é permiti-

trole dentro do assentamento de

do dentro do lote das unidades ha-

HIS, algumas tipologias que apre-

bitacionais, Moretti (1997) define

sentam essa intenção de projeto,

padrões para larguras de vias que

são demonstradas na Figura 09,

possibilitem os mais diversos tipos

em que o espaço central define o

de veículos, inclui ainda parâme-

sistema viário e estacionamentos

tros para as dimensões de passeio

coletivos nas extremidades con-

dos pedestres, tendo em vista a

tribuem para a não circulação de

circulação dos mesmos e até pas-

carros dentro das vias destinadas

sagem de carrinho de mão (Tabela

a pedestres.

04).

Recuo das edificações

Uma das vantagens de tratarmos os recursos de maneira apropriada é o benefício de condições de insolação e iluminação relacionado as edificações vizinhas e o confinamento provocado pela construção de prédios, principalmente em vias estreitas. (MORE-

TABELA 05

Fórmula para adquirir relação entre espaçamento (R) e Gabarito (H) da edificação Fonte: MORETTI (1997) / Criado pelo autor

TTI, 1997). Para a realização de valores adequados para os recuos da edificação com as vias públicas é sugerido uma relação entre espaçamento e gabarito das edificações entre 1 e 3, conforme a fórmula a seguir (Tabela 05), para garantir condições adequadas de claridade (Figura 10), ou seja: Esta proposição de gabarito, em que a altura da edificação é no máximo igual ao espaçamento entre prédios, leva um ângulo sem obstrução de 45°. Com este afastamento entre os prédios tem-se uma solução, relativamente boa, para a iluminalão natural e insolação das aberturas voltadas para a via pública, em grande parte dos municipíos. (MORETTI, 1997, p.118)

FIGURA 10

Relação de espaçamento e altura para garantir condições de clareamento Fonte: MORETTI (1997)

Habitação de Interesse Social l 35

04 CONTEXTO ARQUITETÔNICO Ao se projetar uma habitação, é necessário aproveitar ao máximo as condições bioclimáticas e geográficas locais, estimular o uso de construções de baixo impacto ambiental, garantir a existência de áreas permeáveis e arborizadas, adotar técnicas e sistemas que propiciem o uso eficiente de água e energia, bem como realizar a adequada gestão de resíduos. A habitação também deve ser duradoura e adaptar-se às necessidades atuais e futuras dos usuários, criando um ambiente interior saudável e proporcionando saúde e bem-estar aos moradores. (JHON, RACINE, 2010, p. 5)

Para garantir o melhor aproveitamento dos empreendimentos residenciais de interesse social, adequado as condições climáticas e geográficas do local, serão apresentados critérios gerais o edifício FIGURA 11

Estudo do entorno. Fonte: JHON, RACINE (2010) / Criado pelo autor

l Habitação de Interesse Social

habitacional se tornar um ambiente saudável: Projeto e conforto, Eficiência energética e práticas sociais. (JHON, RACINE, 2010).

Implantação

Uma boa localização é prever o impacto em seu entorno. Deve haver a inexistência de outro empreendimento de HIS em um raio de 2,5 quilômetros; em um diâmetro de 3,0 quilômetros é recomendável possuir equipamentos comunitários e até um raio de 1,0 quilômetro possuir transportes, comércio e redes de serviço (Figura 11).

Flexibilidade de projeto

de elementos físicos do entorno. (JHON, RACINE, 2010). As princi-

Nos projetos habitacionais

pais soluções arquitetônicas para

de interesse social, devem ser

caracterizar o conforto térmico

previstas ampliações e facilidade

são: Aquecimento solar da edifi- TABELA 06

de flexibilidade para refletir as ca-

cação, Resfriamento evaporativo, desempenho térmico das

racterísticas dos usuários futuros,

ventilação natural e sombreamen- Fonte: JHON, RACINE

considerando suas necessidades

to (Tabela 06).

Estratégias Projetuais para edificações habitacionais (2010) / Adaptado pelo autor

mais prováveis. “Para este efeito, devem ser consideradas as implicações estruturais e nos sistemas hidráulico e elétrico, assim como na ventilação e iluminação natural dos ambientes a ampliar e modificar” (JHON, RACINE, 2010, p.67). A melhor maneira de realizar esse processo é prever que o sistema construtivo seja realizado de forma modular para que abram as possibilidades de incluir paredes leves e de fácil remoção. Orientação solar e ventos

É necessário proporcionar conforto térmico nas edificações mediante estratégias que se beneficiem dos recursos naturais, considerando a implantação da edificação em relação aos ventos dominantes e à interferência Habitação de Interesse Social l 37

Iluminação natural

De acordo com Jhon e Ra-

A mínima distância entre a

cine (2010), o principal objetivo

superfície do piso e a superfície

desse requisito é garantir a salu-

do teto de uma habitação popu-

bridade do ambiente e consequen-

lar deve ser de 2,50 m, permitin-

temente reduzir o consumo de

do que possa haver alteração para

energia através da iluminação na-

2,30 m em locais de menor perma-

tural. A regra básica para o cálculo

nência, como em halls, corredores

mínimo é que a abertura exterior

e despensas (MARTINS, 2013). A

da edificação tenha área mínima

Tabela 07 visa mostras os equipa-

de 12,5% da área do piso do am-

mentos padrões que precisam ser

biente. “A iluminação natural deve

acomodados em cada ambiente

ser combinada com parâmetros de

da residência.

sombreamento para manter um equilíbrio na edificação entre luz natural e calor admitido.” (JHON, RACINE, 2010, p. 87).

l Habitação de Interesse Social

Pé direito e mobiliário

TABELA 07

Móveis e equipamentospadrão a serem acomodados nos diferentes ambientes Fonte: Martins (2013) / Criado pelo autor

Habitação de Interesse Social l 39

MORADIA BEM LOCALIZADA: INSTRUMENTOS QUE PERMITEM AMPLIAR O ACESSO À TERRA BEM LOCALIZADA

De forma geral, as habita-

os impactos ambientais causados

ções populares foram erguidas

pelo processo de periferização ur-

fora dos centros urbanos, geral-

bana, garantir localização adequa-

mente em terrenos sem infraestru-

da para todas as classes sociais

tura, serviços básicos e ofertas de

e para estimular a diversidade de

empregos. Os principais objetivos

ocupação (ROLNIK, REIS e BIS-

e justificativas para implantar as

CHOF, 2010).

HIS em zonas consolidadas, con-

les no país são: Garantir moradia;

“Existem diversos instrumentos urbanísticos que facilitam o acesso à terra bem localizada” (ROLNIK, REIS E BISCHOF, 2010, p.13).

aproveitar e melhorar a infraestru-

Foi a partir da criação do

tura existente, diminuir a necessi-

Estatuto da Cidade, que foram

dade de deslocamentos; minimizar

definidos meios para a elabora-

trariando a realidade das metrópo-

l Habitação de Interesse Social

ção de instrumentos de gestão do

mentos do Estatuto da Cidade

solo urbano com a finalidade de

de cada município. Os principais

determinar diretrizes para orien-

métodos do PD que possibilitam

tar o crescimento urbano, o uso e

a ampliação do acesso ao terreno

a ocupação do solo de maneira a

em regiões consolidadas são: Zo-

criar uma sociedade mais justa e

nas especiais de interesse social;

sustentável.

parcelamento, edificação e utiliza-

Como fruto do Estatuto da

ção compulsórios, imposto predial

Cidade foi estipulado uma atuali-

e territorial urbano progressivo no

zação do Plano Diretor Municipal

tempo, desapropriação com títulos

(PD), no qual a partir desse mo-

da dívida pública, consórcio imobi-

mento, o PD seria o responsável

liário, direito de preempção e con-

por estabelecer os novos instru-

cessão de direito real de uso. Habitação de Interesse Social l 43

05 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL (ZEIS) De acordo com o PD de

A ZEIS de número 3 torna-se a

Fortaleza (2009), as Zonas Espe-

principal no nosso trabalho, ten-

ciais de Interesse Social:

do em vista que, são localizadas

[...] são porções do território, de propriedade pública ou privada, destinadas prioritariamente à promoção da regularização urbanística e fundiária dos assentamentos habitacionais de baixa renda existentes e consolidados e ao desenvolvimento de programas habitacionais de interesse social e de mercado popular nas áreas não edificadas, não utilizadas ou subutilizadas, estando sujeitas a critérios especiais de edificação, parcelamento, uso e ocupação do solo. (FORTALEZA, 2009)

As ZEIS são divididas em dois parâmetros: ZEIS de vazios, onde são consideradas áreas com mau aproveitamento ou sem utilização e, ZEIS ocupadas, que são assentamentos precários com necessidade de regularização e urbanização (ROLNIK, REIS E BISCHOF, 2010). As ZEIS possuem funções especificas que vão desde ampliar a oferta de terras bem localizadas até aumentar a capacidade negociação entre o dono da terra e a prefeitura (Tabela 08). O PDPFOR defini três tipos principais de ZEIS em Fortaleza. 44

l Habitação de Interesse Social

em terrenos subutilizados ou não aproveitados, destinado a HIS. A figura 12 mostra a localização de cada tipologia de ZEIS dentro de Fortaleza. Art. 126 - As Zonas Especiais de Interesse Social 1 (ZEIS 1) são compostas por assentamentos irregulares com ocupação desordenada, em áreas públicas ou particulares, constituídos por população de baixa renda, precários do ponto de vista urbanístico e habitacional, destinados à regularização fundiária, urbanística e ambiental. Art. 129 - As Zonas Especiais de Interesse Social 2 (ZEIS 2) são compostas por loteamentos clandestinos ou irregulares e conjuntos habitacionais, públicos ou privados, que estejam parcialmente urbanizados, ocupados por população de baixa renda, destinados à regularização fundiária e urbanística. Art. 133 - As Zonas Especiais de Interesse Social 3 - ZEIS 3 - são compostas de áreas dotadas de infraestrutura, com concentração de terrenos não edificados ou imóveis subutilizados ou não utilizados, devendo ser destinadas à implementação de empreendimentos habitacionais de interesse social, bem como aos demais usos válidos para a Zona onde estiverem localizadas, a

partir de elaboração de plano específico. (FORTALEZA, 2009)

pios que utilizassem os instrumen-

A importância desse instru-

caso as ZEIS, com a finalidade de

mento para implementação de mo-

reduzir a pressão das zonas pe-

radia bem localizada é fundamen-

riféricas da cidade e buscassem

tal quando atrelada ao PMCMV,

áreas em regiões centrais e conso-

quando na criação do Programa é

lidadas da cidade (ROLNIK, REIS

explicado que os recursos federais

E BISCHOF, 2010).

tos do Estatuto da Cidade, nesse

serão priorizados para os municí-

TABELA 08

Principais funções das ZEIS Fonte: (ROLNIK, REIS E BISCHOF, 2010) / Elaborado pelo autor.

FIGURA 12

Delimitação das Zonas Especiais Fonte: (LPUOS, FORTALEZA, 2017) / Adaptado pelo autor.

Habitação de Interesse Social l 45

05 PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO OU UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIOS; IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO E DESAPROPRIAÇÃO COM PAGAMENTO EM TÍTULOS DA DÍVIDA PÚBLICA O conjunto desses três ins-

Tempo, só entra em vigor quando

trumentos é utilizado quando for

o proprietário do imóvel não realiza

“verificado que a função social da

as exigências propostas na PEUC.

propriedade não vem sendo exer-

Nesse caso, o dono sofre uma pu-

cida, pois, o imóvel, apesar de

nição indireta, com o aumento da

dispor de infraestrutura urbana,

alíquota de IPTU até que a situa-

permanece como estoque de ter-

ção seja regularizada. Caso ain-

ra para especulação imobiliária.”

da haja irregularidades quanto ao

(MURTA, 2007, p. 14). O primeiro

aproveitamento do terreno, a De-

processo é definido pelo Parce-

sapropriação com Pagamento em

lamento, edificação ou utilização

Títulos da dívida pública se torna

Compulsórios (PEUC), responsá-

o instrumento responsável por pe-

vel por obrigar o dono do terreno

nalizar o proprietário com a perda

a fazer um melhor aproveitamento

de seu imóvel para a prefeitura,

do terreno (Tabela 09). Para isso,

sendo que a última assume o com-

é necessário que o PD defina os

promisso de pagar futuramente

índices de aproveitamento do ter-

um valor acordado entre ambas as

reno, o imóvel é julgado do ponto

partes para o antigo dono do ter-

de vista coletivo, e não do ponto de

reno (ROLNIK, REIS E BISCHOF,

vista individual, ou seja, o pensa-

2010).

mento é voltado para o entorno e a sociedade e não para o proprietário (ROLNIK, REIS E BISCHOF, 2010). O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) Progressivo no 46

l Habitação de Interesse Social

CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO O instituto do consórcio imobiliário é muito importante para a implementação da função social da propriedade e da própria cida-

05 TABELA 09

Parâmetros para definição do aproveitamento mínimo do imóvel Fonte: (Estatuto da Cidade, 2010) / Elaborado pelo autor.

de. É uma das principais opções para viabilidade econômica: Art. 46 – [...] pelo qual o proprietário, para viabilizar planos de urbanização ou edificação, transfere ao Poder Público Municipal seu imóvel, e, após a realização das obras, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas. (MUKAI, 2001, p.346)

Rolnik,

Reis

Em troca, o proprietário do terreno ganha alguns lotes ou unidades habitacionais no mesmo valor que tinha o terreno antes das obras. (ROLNIK, REIS E BISCHOF, 2010, p. 88).

Mesmo não sendo utilizado em Fortaleza quando se trata de projetos públicos, o instrumento mostra que vem dando certo em

Bischof

outras capitais do Brasil como em

(2010) apontam que o consórcio

São Paulo, e vem ganhando gran-

imobiliário se trata de uma ferra-

de força para se tornar um gran-

menta destinada a viabilizar par-

de desenvolvedor de parcerias

cerias entre os donos dos terrenos

entre o proprietário do terreno e a

e a prefeitura, com a finalidade de

organização pública. O consórcio

urbanizar áreas com carência de

imobiliário torna-se mais eficiente

infraestruturas e serviços básicos,

quando se vincula com outros mé-

ou seja, regiões precárias que pre-

todos legais, como por exemplo o

cisem de investimento.

PEUC, IPTU progressivo no tempo

No consórcio imobiliário o proprietário transfere para o Poder Público Municipal um imóvel e este se responsabiliza por executar as obras de infraestrutura e urbanização (abertura de vias públicas, pavimentação, rede de água, iluminação pública), parcelamento ou até a construção das habitações.

e Desapropriação com Pagamento em Títulos da dívida pública em que o proprietário pode optar por estabelecer o consórcio imobiliário ao invés de somente vender seu terreno (MURTA, 2010). Habitação de Interesse Social l 47

DIREITO DE PREEMPÇÃO Se trata de zonas da cidade onde a prefeitura municipal tem preferência na aquisição do imóvel a partir do ato de venda do pro-

VIII - proteção de áreas e imóveis de interesse histórico, cultural e paisagístico.

prietário com o intuito de atender

(FORTALEZA, 2009)

as necessidades de interesse público. (MURTA, 2010) Art. 239 - O direito de preempção será exercido sempre que o Município necessitar de áreas para: I - regularização fundiária; II - execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; III - constituição de reserva fundiária; IV ordenamento e direcionamento da expansão urbana; V implantação de equipamentos urbanos e comunitários; VI - criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; VII - criação de unidades de

l Habitação de Interesse Social

conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;

Esse instrumento é essencial para a compra do imóvel, tendo em vista que o PD de Fortaleza de 2009 define que o projeto de compra serve para unidades habitacionais de interesse social, dessa maneira, com o PD vinculado ao Estatuto da Cidade, Fortaleza se torna priorizada na disponibilização de recursos. Com este instrumento a prefeitura pode estimular os seus proprietários a estabelecer acordos e parceiras com incorporadoras e prefeituras para realizar projetos com os recursos do Programa Minha Casa Minha Vida (ROLNIK, REIS E BISCHOF, 2010, p. 106).

05 MÓDULO DE VIABILIDADE ORGANIZACIONAL E FINANCEIRA Como produto de uma ne-

orçamento proposto pela União,

cessidade humana essencial, a

principalmente, no atual cenário de

moradia é um dos principais ele-

crise do país.

mentos para a geração de víncu-

As Zonas Especiais de In-

los sociais e espaciais na cidade.

teresse Social, o consórcio imo-

A medida que os programas pú-

biliário e o direito de preempção

blicos habitacionais foram se tor-

tornam-se grandes aliados para

nando mais sólidos e o número

que o terreno possa ser garantido

de conjuntos habitacionais foram

pelo governo local. Mesmo através

aumentando, amplia-se também

desses instrumentos, é necessário

a necessidade de investimentos

que ocorra a compra da proprieda-

públicos em seu entorno imediato,

de da terra. Nesse caso, a Trans-

bem como em infraestruturas ur-

ferência do Direito de Construir

banas de acessibilidade para com

(TDC), imposta pelo Estatuo da

toda a cidade.

Cidade em 2001, figura-se como

O PMCMV tem sido o principal gerador de novos conjuntos habitacionais, aumentando número de pessoas que se deslocam de assentamentos precários para moradias dignas. À mesma proporção que se aumenta o número de pessoas nas redes de residências de interesse social, é necessário pensar em maneiras de viabilizar organizacionalmente e financeiramente estes investimentos ou empreendimentos, sem afetar o

principal modelo financeiro para as HIS, já que: Art. 35. [...] poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de: I – Implantação de equipamentos urbanos e comunitários; II – Preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural; Habitação de Interesse Social l 49

III – Servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social (FEDERAL, 2001).

A partir disso, o TDC permi-

ceira que visa beneficiar todos as partes interessadas da elaboração desse produto. A Caixa Econômica Federal

fira o potencial construtivo para

abre um edital de licitação pontuan-

outro terreno, ou venda para outro

do que o índice de aproveitamento

proprietário (FIGURA 13).

restante proposto pela construtora

Os projetos de HIS, em sua

vencedora, se tornará em valor de

maioria, não conseguem atingir o

terra, possibilitando que a mesma

valor máximo do índice de apro-

construtora ou outras interessa-

veitamento proposto pela Lei de

das, possam comprar esse po-

Parcelamento de Uso e Ocupação

tencial construtivo e transforma-lo

do Solo, pelo fato de que a melhor

em potencial extra para com outro

maneira de conseguir o valor máxi-

lote. A construtora vencedora terá

mo é verticalizando o edifício. Com

como premissas planejar, projetar,

esse processo seria necessário o

monitorar, executar e finalizar a

uso de números variados de eleva-

obra do edifício voltado para mo-

dores e subsolos, transformando a

radia incluindo no plano de neces-

habitação em um empreendimento

sidades a implantação de estrutu-

que extrapola os limites financei-

ras para comércio e serviço com o

ros da união.

intuito de promover alugueis para

Dessa maneira, é possível

contribuição financeira e ajuda de

que o governo local venda o po-

custos, mesmo que mínimas, da

tencial construtivo restante, permi-

construção, compra do terreno e

tindo que esse valor quando trans-

manutenção do edifício. (FIGURA

formado em preço de terra, possa

15).

compra do terreno (FIGURA 14). l Habitação de Interesse Social

mado por uma modelagem finan-

te que o proprietário do lote trans-

servir como ajuda financeira para

Todo esse processo é for-

FIGURA 13

Transferência do Direito de Construir Fonte: http://urbanidades. arq.br/2008/06/transferenciado-direito-de-construir / Acesso em: 12/06/2018.

FIGURA 14

Transferência do Direito de Construir na geração de valor para compra da terra Fonte: http://urbanidades. arq.br/2008/06/transferenciado-direito-de-construir / Acesso em: 12/06/2018.

FIGURA 15

Modelagem financeira da Transferência do Direito de Construir – Habitação de Interesse Social / Fonte: Elaborado pelo autor

Habitação de Interesse Social l 51

UNIDADES HABITACIONAIS COLETIVAS – QUADRA 700

A figura 16 trata-se do pro-

o projeto visa transmitir são as con-

jeto elaborado pela equipe forma-

cepções da importância de áreas

da por Jéssica Baringer, Amanda

de lazer que possam promover

C. Fabeni, Leandro Sasse e Bruno

conectividade e desenvolvimento

Moreira Custódio, grupo ganhador

para os moradores, bem como a

do Concurso Público Nacional De

ideia do coletivo, onde os habitan-

Projetos De Arquitetura e Comple-

tes possuem a função de unidade

mentares Para Unidades Habita-

para formar a união (Figura 17).

cionais Coletivas, No Setor Habi-

A definição da implantação

tacional Sol Nascente, Trecho 01,

foi disposta, primeiramente, bus-

Etapa 01, Quadra 700, Na Região

cando um eixo integrador (central),

Administrativa de Ceilândia – RA

que gera um corredor interativo

IX, realizado no ano de 2016.

com hortas, playgrounds e praças.

As principais diretrizes que 54

l Habitação de Interesse Social

Ainda assim, os arquitetos pensa-

ram em cheios e vazios através

conjunto

habitacional FIGURA 16

da intercalação dos edifícios para

possui duas tipologias de aparta-

que o eixo visual fosse ampliado,

mentos, com três ou dois quartos,

bem como pudesse dar a sensa-

formados ainda por: sala de estar,

ção de movimento com os edifícios

banheiro, área de serviço e cozinha

em formato de U. A composição

(Figura 18 e 19), onde os ambien-

arquitetônica em formato de U é

tes de maior permanecia estão vol-

composta por três volumes retan-

tados para o exterior da edificação,

gulares soltos, ligados por uma cir-

proporcionando iluminação natural

culação vertical no centro da edi-

e privacidade. Todos as unidades

ficação, gerando um afastamento

habitacionais preveem a acessibi-

central articulado por passarelas

lidade para portadores de necessi-

de concreto.

dades especiais.

Projeto vencedor do Concurso Nacional de Unidades coletivas – Quadra 700 Fonte: Portal CODAB / Acesso em: 10/07/2018

Habitação de Interesse Social l 55

FIGURA 17

Definições de Implantação do projeto Quadra 700 Fonte: Portal CODAB / Acesso em: 10/07/2018

l Habitação de Interesse Social

FIGURA 18

Tipologia de apartamento 3 quartos - Quadra 700 Fonte: Portal CODAB Acesso em: 10/07/2018

FIGURA 19

Tipologia de apartamento 2 quartos - Quadra 700 Fonte: Portal CODAB Acesso em: 10/07/2018

Habitação de Interesse Social l 57

JARDIM EDITE

Projetado pela equipe H+F (Eduardo Ferroni e Pablo Hereñú)

l Habitação de Interesse Social

2007 que culminou no fim da comunidade.

e MMBB Arquitetos (Marta Moreira,

A característica essencial

Milton Braga e Fernando de Mello

do projeto, além de suprir a neces-

Franco) em 2010, o Jardim Edite

sidade por demanda de conjuntos

(Figura 20) é um conjunto habita-

habitacionais, foi propor a integra-

cional com área de 25.500m² lo-

ção social para com a vizinhança,

calizado na cidade de São Paulo,

utilizando de equipamentos de uso

implantado no lugar de uma antiga

coletivo dentro do mesmo lote da

favela. O desaparecimento da fa-

HIS. Para viabilização do projeto

vela foi resultado de construções

no que diz respeito às questões

viárias em seu entorno, que leva-

urbanísticas, foi necessário o par-

ram a desapropriação de mora-

celamento para dois lotes, no qual

dores, e um incêndio ocorrido em

são divididos por uma rua, mas

que se interligam por sua arquite-

FIGURA 20 O projeto é caracterizado Edifício habitacional Jardim Edite – São Paulo

tura. As unidades residenciais são

por não possuir muros, possibili- Fonte: Arcoweb

divididas em três torres verticais

tando calçadas bem largas e per-

de 17 pavimentos e 2 lâminas ho-

mitindo que o passeio público seja

rizontais de 5 pavimentos, totali-

valorizado, sem resíduos ou obs-

zando 252 unidades habitacionais,

táculos no caminho do pedestre.

além dos equipamentos públicos

A inexistência de qualquer tipo de

(restaurante – escola, unidade bá-

fechamento do empreendimento

sica de saúde e a creche) situados

e as grandes dimensões de recuo

nos primeiros pavimentos, que

possibilitam que o térreo seja pro-

completam o contexto de integra-

picio a elevados números de esta-

ção proposto pelos arquitetos (Fi-

cionamentos, evitando a necessi-

gura 21).

dade de custos com um provável

Acesso em: 23/07/2018

andar direcionado para esta finaliHabitação de Interesse Social l 59

venaria revestida, já que, se fosse

dade.

FIGURA 21

Setorização do Programa Fonte: Arcoweb Acesso em: 27/04/2018

As fachadas do edifício fo-

utilizado concreto aparente, seria

ram pensadas para relacionar de-

necessário formas maiores para

sign e funcionalidade, marcadas

que o acabamento não se torna a

pelo jogo de sombra formado pelo

edificação com aspectos indeseja-

grafismo geométrico (Figura 22). A

dos e, visando o custo-benefício,

vedação externa ainda busca ofe-

essa não seria a melhor solução

recer como solução, um recuo de

(Figura 23).

50 cm que pode se transformar em

A cobertura dos três equi-

um armário no interior da residên-

pamentos funciona como andar

cia.

térreo do condomínio residencial, Foi pensando no uso de

permitindo que haja uma delimita-

materiais pré-moldados para a

ção dos usos no empreendimento.

construção das HIS, no entanto,

As unidades habitacionais

não foi possível utilizar a estratégia

foram projetadas com área de

visando o custo de sua execução.

50m², compostas por 2 dormitórios,

Se tornou viável a aplicação de

sala, cozinha e área de serviço (Fi-

concreto moldado in loco com al-

gura 24), buscando condições básicas para uma residência saudável, tais como ventilação cruzada e iluminação natural. Atrelado as habitações, os corredores foram planejados para serem ambientes de convívio com formas e janelas de grandes dimensões, permitindo que seja possível o cultivo de plantas (Figura 25).

l Habitação de Interesse Social

FIGURA 22

Fachada do conjunto habitacional Jardim Edite Fonte: Vitruvius Acesso em: 27/04/2018

FIGURA 23

Estrutura com concreto moldado in loco nas unidades residenciais Fonte: Archdaily Acesso em: 27/04/2018

FIGURA 24

Distribuição de usos Fonte: Arcoweb Acesso em: 27/04/2018

FIGURA 25

Circulação pensanda no cultivo Fonte: Galeria da Arquitetura Acesso em: 27/04/2018

Habitação de Interesse Social l 61

06 CONJUNTO HABITACIONAL HELIÓPOLIS – GLEBA G

l Habitação de Interesse Social

O projeto realizado pelo es-

recuos, mas com um grande pátio

critório de arquitetura Biseli Kat-

interno com o intuito de vincular

chborian com os arquitetos Mario

espaços livres para a articulação

Biselli e Artur Katchborian, foi uma

entre “o público externo e interno”

resposta, vinculado ao programa

da cidade (Figura 27).

de Reurbanização de Favelas da

O grande desafio desse

Prefeitura do Município de São

projeto foi suprir a demanda de

Paulo, da necessidade de realocar

unidades residenciais, tendo em

420 famílias dentro de Heliópolis,

vista que, relacionado ao custo,

a maior comunidade de São Pau-

eles não poderiam construir mais

lo, no ano de 2014 (Figura 26). O

do que 5 pavimentos para que não

partido dessa habitação se deu em

fosse necessário a instalação de

tentar igualar o estilo de quadras

elevadores. A solução para este

europeias, com a edificação sem

problema foi correspondida pelo

desnível natural do terreno, per-

nos acessos verticais (Figura 29), FIGURA 26

mitindo que a edificação pudesse

gabaritos diferenciados e pela pa- moldado in loco nas

ter até 8 pavimentos (Figura 28),

ginação de janelas, que mesmo Fonte: Archdaily

no qual o nível de acesso seria

tendo modelos idênticos, foram

caracterizado pela média do pon-

colocadas de modo que uma abra

to mais baixo e mais alto do lote.

somente para esquerda enquanto

Para isto, foi necessário a constru-

a outro somente para a direita, per-

ção de passarelas metálicas entre

mitindo que a fachada nunca fique

os blocos que suprimissem um vão

igual.

de até 27m.

Estrutura com concreto unidades residenciais Acesso em: 28/04/2018

As famílias que ocupam o

As unidades habitacionais

conjunto habitacional variam entre

formam uma configuração que

5 a 11 pessoas, para isso foi pen-

produz volumetria e sensação de

sado na flexibilidade dos ambien-

movimento reforçadas pelas cores

tes, permitindo que os layouts puHabitação de Interesse Social l 63

dessem variar de acordo com cada

O pavimento térreo possui unida-

necessidade.

apartamentos

des com dimensões que permitam

são resumidos em 2 dormitórios,

a moradia de pessoas portadoras

cozinha, área de estar e sacada,

de necessidades especiais.

em um total de 50m² (Figura 30).

FIGURA 27

Estrutura com concreto moldado in loco nas unidades residenciais Fonte: Archdaily Acesso em: 28/04/2018

FIGURA 28

Estrutura com concreto moldado in loco nas unidades residenciais Fonte: Vitruvius Acesso em: 28/04/2018

l Habitação de Interesse Social

FIGURA 29

Estrutura com concreto moldado in loco nas unidades residenciais Fonte: Archdaily Acesso em: 28/04/2018

FIGURA 30

Estrutura com concreto moldado in loco nas unidades residenciais Fonte: Archdaily Acesso em: 28/04/2018

HabitaĂ§ĂŁo de Interesse Social l 65

DIRETRIZES PARA A ESCOLHA DO TERRENO

Foram formulados parâmetros com o objetivo de promover

FIGURA 31

Definição da ZEIS onde se encontra o terreno Fonte: Google Maps / Elaborado pelo autor

l Habitação de Interesse Social

cidade de Fortaleza. Através

dos

parâmetros

moradia bem localizada para os

pesquisados anteriormente, foram

futuros moradores da habitação

constatados a presença de 8 re-

de interesse social proposta. Bus-

giões destinadas a ZEIS 3. Para

cou-se utilizar como metodologia

filtrar e definir o terreno de inter-

aspectos referentes ao transporte,

venção, a prioridade se deu por

acessibilidade, legislação urbana,

conta da proximidade com as es-

oferta por comércio e serviço e

tações de metrô. Por todas essas

proximidade com o centro da cida-

condicionantes, definiu-se para a

de (Tabela 10). Como desenvolvi-

realização do anteprojeto de Habi-

mento para a definição do terreno,

tação de Interesse Social, a ZEIS

foi necessário analisar através de

que se localiza no bairro Benfica

mapas, como esses parâmetros se

(Figura 31).

comportavam na área central da

07 TABELA 10

Diretrizes para a escolha do terreno Fonte: Google Maps / Elaborado pelo autor

HabitaĂ§ĂŁo de Interesse Social l 69

07 O TERRENO

virado para a Av. Domingos Olímpio. Essa porção de terra dentro da

Dentro da Zona de Interesse Social do bairro Benfica, foi encontrado um terreno com potencial para o projeto de HIS. A área escolhida cruza as avenidas Domingos

por 80 metros de comprimento, ou seja, 3200m². Atualmente, essa

Nessa mesma avenida,

porção do solo encontra-se inuti-

existem seis comércios, onde so-

lizada na forma de vazio urbano

mente dois, um em cada esquina

(Figura 33), proporcionando inse-

(Figuras 34 e 35), são caracteriza-

gurança para a população, alimen-

dos por possuírem suas atividades

tada pelos muros que rodeiam o

ativas, os demais também encon-

lote e um estacionamento pequeno

tram-se subutilizados.

(Figura 32). Sua dimensão é de aproximadamente 40 metros de largura

Terreno de Intervenção Fonte: Google Maps / Elaborado pelo autor

l Habitação de Interesse Social

Art. 145. São inválidas e sem eficácia como áreas de Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) 3 as áreas que, embora situadas dentro dos limites de ZEIS 3, sejam áreas de: II - Imóvel edificado com índice de aproveitamento igual ou maior que o índice de aproveitamento mínimo estabelecido para a Zona em que esteja inserido o imóvel, exceto se este estiver desocupado e sem utilidade há mais de 1 (um) ano (FORTALEZA,2017).

Olímpio e a Av. da Universidade

FIGURA 32

ZEIS 3 torna-se viável, pois:

FIGURA 33

Terreno caracterizado por ser um vazio urbano Fonte: Google Earth / Adaptado pelo autor

FIGURAS 34 E 35

Empreendimentos 01 e 02 com estacionamento Fonte: Google Earth / Adaptado pelo autor

HabitaĂ§ĂŁo de Interesse Social l 71

07 CARACTERÍSTICAS DO SEU ENTORNO Como processo de caracterização e ainda de justificativa do terreno, foram realizados mapas diagnósticos com o intuito de facilitar a compreensão da estrutura existente em seu entorno. Para isso, foi diagnosticado todas as quadras em um raio de 1,5km, de acordo com os parâmetros de Jhon, Racine (2010), que recomendam possuir a existência de equipamentos comunitários (hospitais, escolas, praças, comércio

gos por ano (SERCEFOR, 2017); já ao sul, no bairro Benfica, esse leque de comércios e serviços são identificados pelo seu porte gastronômico, empregando aproximadamente 10 mil pessoas, distribuídas em 450 empresas (SERCEFOR, 2017). Essa grande mancha, que diz respeito ao setor econômico dessa região, mostra que a oferta de emprego é elevada, e será valido para os futuros moradores da habitação de interesse social.

EQUIPAMENTOS INSTITUCIONAIS

e serviço) e transportes públicos, para que a implantação de HIS

Dentro do diâmetro de 3km

possa ser considerada de boa lo-

foram analisados vários equipa-

calização.

mentos institucionais (Figura 37),

COMÉRCIO E SERVIÇO A região central de Fortaleza é caracterizada por ser um complexo de atividades econômicas (Figura 36). Ao norte do terreno, essas características são evidenciadas pelo bairro do Centro, que traz, em média, 400 mil pessoas por dia, gerando 120 mil empre72

l Habitação de Interesse Social

tais como, posto de saúde, instituições religiosas, sindicatos, e empreendimentos

privados

saúde. Nas extremidades dessa região, foram observadas igrejas de grande porte e no núcleo e principalmente ao norte, as unidades de saúde especializadas; chama muita atenção, o fato de possuir vários sindicatos próximo ao terre-

no. Ocorre ainda, a existência de

público de grande escala (Instituto

um posto de saúde e um Hospital

Doutor José Frota).

FIGURA 36

Mapa da caracterização morfológica – Comércio e Serviço Fonte: Google Maps / Fortaleza2040 / Elaborado pelo autor

FIGURA 37

Mapa da caracterização morfológica – Institucional Fonte: Google Maps / Fortaleza2040 / Elaborado pelo autor

Habitação de Interesse Social l 73

Equipamentos de educação Buscou-se analisar, a situação referente a educação na região. Foi percebido que existem elevados índices de equipamentos educacionais (Figura 38), tanto público, quanto privado, de grande, médio e pequeno porte. Essas unidades se diversificam entre creches, cursos, escolas, faculdades e universidades, transformando esta área central em um grande polo educacional também. Dentre os que mais se destacam nesse centro pedagógico, estão a Universidade Federal do Ceará, o IFCE Campus Fortaleza, o colégio Farias Brito e Lourenço Filho.

l Habitação de Interesse Social

Áreas Verdes Outro

aspecto

bastante

importante para a cidade são as áreas de convivências, caracterizadas, principalmente, pelas praças em nosso cotidiano urbano. Devido ao contexto imobiliário, esses lugares cada vez mais têm perdido espaço. Na análise do entorno, foram percebidos 11 espaços de convivência (Figura 39), usados principalmente no período matinal e da tarde, durante as horas de descanso da carga horária de trabalho. Entre esses espaços, podemos citar o Parque das Crianças, a Praça da Bandeira e a Pracinha da Gentilândia.

FIGURA 38

Mapa da caracterização morfológica – Equipamentos educacionais Fonte: Google Maps / Fortaleza2040 Elaborado pelo autor

FIGURA 39

Mapa da caracterização morfológica – Áreas Verdes Fonte: Google Maps / Fortaleza2040 Elaborado pelo autor

Habitação de Interesse Social l 75

07 Acessibilidade: Transportes Públicos Pela

FIGURA 40

Mapa da caracterização morfológica – Acessibilidade: Transportes Públicos Fonte: Google Maps / Fortaleza2040 Elaborado pelo autor

l Habitação de Interesse Social

sua

caracterização

sobre duas rodas, existem nessa

comercial e educacional, atrelado

região onze pontos de bicicletários

ao número de pessoas que circu-

próximo a universidade, colégios,

lam essa região diariamente, tor-

praças e parques. Encontra-se

na-se necessário a existência de

ainda a linha Sul do metrô de For-

um número elevado de transportes

taleza, onde existem três estações

públicos. As linhas de ônibus per-

próximas ao terreno, que levam

meiam quase a totalidade de vias

até o núcleo central do centro e vai

desta área central, identificadas

até o município de Maranguape,

por uma malha geométrica de li-

ou seja, a região identifica-se pela

nhas retas e complementares. (RI-

mobilidade e diferentes possibili-

BEIRO, 2016). Dentro do contexto

dades de transportes públicos para

de transporte não automatizados

atender a população presente.

07 LEGISLAÇÃO URBANA

ZONEAMENTO URBANO

É evidente que se torna ne-

O Terreno referente ao pro-

cessário a análise da legislação

jeto de habitação de interesse

urbana para que o projeto de ha-

social encontra-se, definida pela

bitação de interesse social se adé-

LPUOS na Macrozona de Ocupa-

que aos parâmetros impostos pela

ção Urbana (Figura 43). Essa par-

Prefeitura de Fortaleza.

te do território é caracterizada pela

O planejamento e a gestão das cidades são regulamentados a partir de diretrizes urbanas que coordenam o desenvolvimento das políticas públicas pelo estado e os investimentos sobre a propriedade privada. desta forma, a legislação urbana é uma importante ferramenta política para a produção habitacional, que “no Brasil foi intensamente utilizada como instrumento de perpetuação de privilégios e desigualdades” (ROLNIK, 2000, p. 53, apud RIBEIRO, 2016, p.39).

Analisaremos a Lei Complementar n° 236 de 11 de agosto de 2017 referente ao Parcelamento, Uso e Ocupação (LPUOS) de Fortaleza, procurando buscar parâmetros legais para a validação do empreendimento

Secretaria

Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente (FORTALEZA, 2017).

elevada presença de lotes construídos, identificados pela sua diversidade de usos (FORTALEZA, 2017). Por abranger uma grande região da cidade de Fortaleza, ela é dividia em nove subgrupos: Zona de Ocupação Preferencial 1 (ZOP 1), Zona de Ocupação Preferencial 2 (ZOP 2), Zona de Ocupação Consolidada (ZOC), Zona de Requalificação Urbana 1 (ZRU 1), Zona de Requalificação Urbana 2 (ZRU 2), Zona de Ocupação Moderada 1 (ZOM 1), Zona de Ocupação Moderada 2 (ZOM 2), Zona de Ocupação Restrita (ZOR) e Zona da Orla (ZO). Dentro da delimitação do território de implantação da HIS está a ZOP 1:

Habitação de Interesse Social l 77

Art. 7: I - Zona de Ocupação Preferencial 1 (ZOP 1) - caracteriza-se pela disponibilidade de infraestrutura e serviços urbanos e pela presença de imóveis não utilizados e/ ou subutilizados; destinando-se à intensificação e dinamização do uso e ocupação do solo (FORTALEZA, 2017, p. 5)

Parâmetros urbanos para Parcelamento A LPUOS trata de forma específica os parâmetros para conjuntos habitacionais de interesse social. Referente ao parcelamento os cálculos de áreas verdes, institucionais, testada mínima e área mínima do lote serão definidas

FIGURA 41

ZOP1 e o terreno de intervenção Fonte: LPUOS (2017) / Editado pelo autor

l Habitação de Interesse Social

pela (Tabela 11). Para o cálculo desses percentuais deverá ser utilizado as áreas das glebas para cada unidade habitacional (FORTALEZA, 2017). Caso seja necessário a implantação de vias voltadas para a circulação de pedestre: Art. 31: III - serão permitidas vias de circulação de pedestres com largura mínima de 8,00m (oito metros), desde que seja respeitada para a via a extensão máxima de 160,00m (cento e sessenta metros); acima desta extensão, a largura da via será de no mínimo 5% (cinco por cento) da sua extensão, vedado, para estas vias, o acesso a lotes por veículos. (FORTALEZA, 2017, p. 18)

07 TABELA 11

Padrões para Parcelamento de Residências de Interesse Social Fonte: LPUOS (2017) / Elaborado pelo autor

Parâmetros urbanos para ocupação

Classificação da Classe e número de Vagas

As características legais ur-

A LPUOS (2017), informa a

banísticas do terreno de interven-

quantidade mínima de vagas para

ção serão baseadas na macrozo-

cada grupo e subgrupo das ativida-

na em que a ZEIS está situada,

des do projeto (Tabela 13). Como

nesse caso, os parâmetros para

o projeto trata-se de um complexo

nosso projeto se baseará na ZOP

habitacional o Art. 207 afirma que.

1 (Tabela 12).

“As edificações residenciais inte-

Art. 208. A implantação de Conjuntos Habitacionais de Interesse Social observará os parâmetros urbanos de ocupação estabelecidos para a Zona na qual esteja inserido, [...] à exceção das dimensões mínimas do lote, que passa a ser de 125,00m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) de área, respeitada a testada mínima de 5,00m (cinco metros).

grantes do Conjunto Habitacional de Interesse Social enquadram-se no Subgrupo de Uso Residencial, Classes 7, 8, 9, 10 [...]” (FORTALEZA, 2017, p. 62)

Habitação de Interesse Social l 79

TABELA 12

Parâmetros urbanos de ocupação Fonte: LPUOS (2017) / Elaborado pelo autor

l Habitação de Interesse Social

TABELA 13

Número de vagas de estacionamento para subgrupo residencial Fonte: LPUOS (2017) / Elaborado pelo autor

Habitação de Interesse Social l 81

CONCEITO E PARTIDO Como discutido anteriormen-

O conceito baseado no con-

te, uma má localização de um edifí- texto arquitetônico é muito voltado cio habitacional tende a trazer gran- para as questões sociais apresentades consequências, dentre elas, a das, onde os edifícios foram pensasegregação social e espacial. Em dos em formas que pudessem fazer contrapartida do atual cenário habi- com que o público externo sinta-se tacional o projeto busca trazer como convidado a permear o espaço geconceito a Intregação.

rado para convívio de pessoas. E,

Para isso, a integração pode ainda, a escala dos edifícios, junser subdividida em dois fatores pri- tamente com orientação, formato mordiais: O contexto social e arqui- do terreno, orientação solar e ventetônico.

tilação natural possam ser grandes

Para o contexto social há uma aliados do conforto ambiental dos grande preocupação com a vivência moradores e usuários. dos moradores e a permanência de pessoas que vem do meio externo. Para isso foi aplicado o conceito de gentileza urbana, capaz de suportar juntamente com a demanda que está prevista para o térreo de equipamentos de comércio e serviço, onde, não somente durante o dia, mas também durante o período noturno, a região possa ser bem movimentada e gerar segurança e tranquilidade para a área.

l Habitação de Interesse Social

FIGURA 42

Diagrama de conceito Fonte: Elaborado pelo autor

HabitaĂ§ĂŁo de Interesse Social l 85

DIRETRIZES PROJETUAIS

1. Formato do terreno como condicionante para as formas dos Edifícios. 2. Pequenos agrupamentos (blocos de edifícios) que formam uma unidade. 3. Utilização de tipologias de apartamentos modulares. 4. Conforto ambiental com adequação da iluminação natural, orientação solar e ventilação natural ao projeto. 5. Gentileza Urbana como forma de promover a integração e a convivência. 6.

Comércio e Serviço no pavimento térreo

7. Adequação do projeto como um todo para deficientes físicos.

l Habitação de Interesse Social

PROGRAMA DE NECESSIDADES O programa de necessidades do projeto habitacional é uma consequência tanto do processo de viabilização do edifício quanto das diretrizes projetuais listadas anteriormente. TABELA 14

Programa de necessidades Subsolo Fonte: Elaborado pelo autor

TABELA 15

Programa de necessidades Térreo Fonte: Elaborado pelo autor

Habitação de Interesse Social l 87

TABELA 16

Programa de necessidades Pavimento tipo Fonte: Elaborado pelo autor

l HabitaĂ§ĂŁo de Interesse Social

TABELA 15

Programa de necessidades Cobertura Fonte: Elaborado pelo autor

HabitaĂ§ĂŁo de Interesse Social l 89

O PROCESSO DO PROJETO Como uma proposta de moradia bem localizada, o terreno do projeto foi definido na área central da cidade de Fortaleza, entre a Av. Domingos Olímpio e Av. da universidade, no Bairo Benfica. O terreno de 5.158m² (Figura 43)encontra-se atualmente sem ocupação com um pequeno desnível topográfico em uma de suas extremidades a ser desconsiderado no projeto para que possa ser nivelado. FIGURA 43

Processo do projeto Área total Fonte: Elaborado pelo autor

Os primeiros pensamentos a cerca de projeto foram expostos ainda quando não se tinha definido quais parâmetros projetuais, através de referências, eram essenciais para o projeto. No primeiro estudo de acordo com o formato do terreno, condicionantes naturais (Figura 44 e 45) e pensando no maior número de unidades habitacionais iniciou-se a ideia de um grande bloco (Figura 46) que pudesse conversar entre si, gerando um grande pátio interno com o objetivo de trazer integração para os futuros moradores desse edifício.

l Habitação de Interesse Social

FIGURA 44

Processo do projeto Ventilação natural Fonte: Elaborado pelo autor

FIGURA 45

Processo do projeto Iluminação natural Fonte: Elaborado pelo autor

Habitação de Interesse Social l 91

FIGURA 46

Processo do projeto Ideia inicial Fonte: Elaborado pelo autor

Percebeu-se que a escala da edificação, grandes aberturas do edifício e seu formato seria um foram geradas (Figura 47 e 48), de grande conflitante no espaço. Além acordo com o espaçamento citado de contradizer com as edificações anteriormente por Ricardo Moretti, ao redor, os pedestres não iriam se para que as pessoas, não somensentir convidados a permear esse te dos blocos habitacionais fossem grande pátio interno. A partir disto a convidadas a permear e trazer modiretriz de gentileza urbana/espaço vimentação econômica para o projepúblico ganhou força no projeto.

to, já que, o pavimento térreo será

Mantendo o formato original constituído de comércio e serviço. FIGURA 47

Processo do projeto Dois blocos Fonte: Elaborado pelo autor

l Habitação de Interesse Social

FIGURA 48

Processo do projeto Três blocos Fonte: Elaborado pelo autor

Como consequência dessa por uma grande quantidade de pessolução a ideia inicial de um bloco foi soas. Mesmo com as modificações divivida para três, fazendo com que a escala do projeto ainda trazia cono projeto de modo geral pudesse flito para com o entorno, pensando ter uma linguagem de interação en- nisso, juntamente com o sentido da tre os edifícios. Aliado a isso, como ventilação natural foi possível usar ponto positivo, a geração de peque- o escalonamento nos blocos condonos agrupamentos ajuda na admi- miniais fazendo com que o projeto nistração de cada conjunto habita- integrasse com o ambiente externo cional, evitando um “caos” gerado (Figura 49,50 e 51). FIGURA 49

Processo do projeto Escalonamento bloco A Fonte: Elaborado pelo autor

Habitação de Interesse Social l 93

FIGURA 50

Processo do projeto Escalonamento bloco B Fonte: Elaborado pelo autor

FIGURA 51

Processo do projeto Escalonamento bloco C Fonte: Elaborado pelo autor

O escalonamento foi dividido em dois setores. O primeiro é o escalonamento dentro do bloco, onde existem duas alturas máximas divididas pelo acesso vertical de cada edificação, enquanto o segundo tipo é definido entre os blocos, no qual a medida que o bloco for aumentando de tamanho o número de apartamentos por andar vai diminuindo. Ao longo dos estudos verificou-se a necessidade juntamente com a LPUOS (2017) de uma vaga por unidade habitacional, ou seja, de acordo com as estimativas, as vagas no pavimento térreo teria conflito diretamente com o conceito de gentileza urbana. 94

l Habitação de Interesse Social

Para solucionar tal desafio, foi zendo com que as pessoas tenham proposto um subsolo compartilhado/ que acessar uma rampa (acessível) semi-público (Figura 52) com o intui- ou escada que os leva diretamente to de suprir não somente a demanda para o pátio central distribuindo as dos moradores, mas das pessoas mesmas para seu devido destino. que utilizam o espaço ao redor e os

Nesse sentido, o subsolo teria

futuros usuários do espaço público não somente a função de agente inaberto no pavimento térreo.

tegrador, mas também serviria como

A partir disso, o subsolo foi ponto de apoio para ajuda de cuscaracterizado por não ter acessos tos, além de ajudar na iluminação e verticais diretamente ao edifício, jus- ventilação do subsolo, criando uma tamente para que os blocos condo- volumetria diferente formando uma miniais sejam mais preservados, fa- identidade na praça.

FIGURA 52

Processo do projeto Subsolo e área permeável Fonte: Elaborado pelo autor

Habitação de Interesse Social l 95

DIAGRAMA DE USOS O Projeto em sua totalidade se resume em três blocos de edifícios de apartamentos constituidos de forma escalonada, gerando espaços convidativos para o comércio/serviço (Figura 53), convivência e permanência das pessoas. Objetivando o maior número de apartamentos com o intuito de justificar o alto preço do terreno, conseguiu-se alcançar o número total de oitenta e uma unidades habitacionais (Figura 54). FIGURA 53

Diagrama de Usos Comércio e serviço Fonte: Elaborado pelo autor

FIGURA 54

Diagrama de Usos Número de apartamentos Fonte: Elaborado pelo autor

l Habitação de Interesse Social

O formato do terreno, como dito anteriormente, indicou as diretrizes para a forma atual das edificações, onde os acessos verticais foram destacados dos prédios (Figura 55) para que os ângulos de 90° (Bloco A) e de 45° (Bloco B e C) pudessem ser melhor trabalhados. Esse grande avanço, marcado principalmente pela escada, torna único cada bloco trazendo uma forte identidade visual para o complexo habitacional. É importante destacar que essa angulação juntamente com esse novo elemento da fachada possibilitaram aberturas que agregassem valor quando referente a ventilação natural para alguns pontos nos apartamentos. FIGURA 55

Diagrama de usos Acessos verticais Fonte: Elaborado pelo autor

Voltando para o conceito de gentileza urbana, o projeto foi pensado para que possam existir grandes calçadões (Figura 56), principalmente nas delimitações do comércio e serviço, possibilitando que pedestres, ciclistas e outros meios de transportes não automatizados possam circular livremente. A partir disso, os espaços verdes foram definidos tanto nas calçadas quanto no grande pátio interno, buscando sempre a preocupação em minimizar essas regiões na projeção do subsolo.

Habitação de Interesse Social l 97

FIGURA 56

Diagrama de Usos Calçadão Fonte: Elaborado pelo autor

A ausência de bancos dentro da projeção do calçadão foi algo bem discutido e desconsiderado, a medida que a intenção era de colocar o mínimo de mobiliário urbano dentro da projeção dos calçadões. Como forma de suprir a necessidade por locais de descansos foram criadas molduras entorno das áreas verdes (Figura 57), para que, através do seu acabamento em madeira, fosse um local convidativo para as pessoas sentarem. FIGURA 57

Diagrama de Usos Bancos para descanso Fonte: Elaborado pelo autor

l Habitação de Interesse Social

Como meio de sombreamento, estética,composição dos edifícios e sustentabilidade, a implantação das árvores foram essenciais, se preocupando sempre em tipologias de menor porte para as áreas sobre o subsolo (Figura 58).

FIGURA 58

Diagrama de usos Porte das árvores Fonte: Elaborado pelo autor

FIGURA 59

Diagrama de usos Composição geral Fonte: Elaborado pelo autor

Habitação de Interesse Social l 99

O PROJETO É necessário entender a com- A primeira solucionada por quartos posição dos apartamentos para um e salas, onde a permanência dos bom entendimento em escala macro moradores é maior, ou seja, voltada do projeto.

para o nascente e a segunda consti-

Principalmente, pela condi- tuída por banheiros, cozinha e área cionamente do terreno estreito, foi de serviço, voltada para o poente, realizado uma estrutura modular onde o valor ideal e constante seria para as tipologias de apartamentos de dois metros e meio, como a Figucom que existissem duas frentes: ra a seguir demonstra. FIGURA 60

O Projeto Estrutura modular Fonte: Elaborado pelo autor

A estrutura modular, compos- pessoas de cada família, foram criata no sentido vertical e horizontal de- dos três tipologias de apartamentos, finem um apartamento.

seguindo os parâmetros já dispostos

Dentro do complexo habita- no programa de necessidades. cional, com o intuito de suprir a de-

A preocupação com a facha-

manda pelos diferentes números de da tornou-se constante e foi a es100

l Habitação de Interesse Social

trutura modular que possibilitou a utilização de varandas que possam se comportar como cheios e vazios possibilitando volumetria e sensação de movimento as fachadas principais (Figura 61 e 62).

FIGURA 61

O projeto Estrutura modular Fonte: Elaborado pelo autor

FIGURA 62

O projeto Estrutura modular Fonte: Elaborado pelo autor

Habitação de Interesse Social l 101

FIGURA 63

O Projeto Planta baixa do partamento - Tipologia 3 Fonte: Elaborado pelo autor

FIGURA 64

O Projeto Isométrica do partamento - Tipologia 3 Fonte: Elaborado pelo autor

102

l Habitação de Interesse Social

FIGURA 65

O projeto Planta baixa do apartamento - Tipologia 2 Fonte: Elaborado pelo autor

FIGURA 66

O projeto Isométrica do apartamento - Tipologia 2 Fonte: Elaborado pelo autor

Habitação de Interesse Social l 103

FIGURA 67

O Projeto Planta baixa do partamento - Tipologia 1 Fonte: Elaborado pelo autor

FIGURA 68

O Projeto Isométrica do partamento - Tipologia 1 Fonte: Elaborado pelo autor

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l Habitação de Interesse Social

FIGURA 69

O projeto Planta baixa do apartamento - acessível Fonte: Elaborado pelo autor

FIGURA 70

O projeto Isométrica do apartamento - Tipologia acessível Fonte: Elaborado pelo autor

Habitação de Interesse Social l 105

FIGURA 71

O Projeto Planta baixa - Subsolo Fonte: Elaborado pelo autor

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FIGURA 72

O projeto Planta Baixa - Térreo Fonte: Elaborado pelo autor

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FIGURA 73

O Projeto Planta baixa - Pavimento Tipo Fonte: Elaborado pelo autor

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FIGURA 74

O projeto Planta Baixa Escalonamento Fonte: Elaborado pelo autor

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FIGURA 75

O Projeto Planta baixa - Cobertura Fonte: Elaborado pelo autor

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CONSIDERAÇÕES FINAIS

Muito mais que um trabalho de conclusão de curso na área da Arquitetura e Urbanismo, todas as soluções, respostas, discussões e reflexões mostradas até aqui são muito mais do que o dia a dia de ensino da Universidade, são resultados da vivência e experiência que o curso me proporcionou, mostrando que a Arquitetura é muito mais do que uma disciplina, ela é um meio que se encaixa em todas as outras disciplinas da vida. Não podemos querer achar uma solução somente com o nosso conhecimento prévio, devemos expandir nossa visão para uma melhor solução . Ficou evidente no trabalho que é necessário um plano estrutural de viabilidade organizacional, que engloba a parte financeira do projeto, melhor detalhado para que os instrumentos que permitem um acesso á moradia bem localizada possam ser utilizados de maneira correta, evitando que as habitações sociais gerem conflitos na malha urbana com segregação social e espacial. Conclui-se que o arquiteto deve estar preparado para todos os desafios dentro de um contexto inicial, buscando não somente resolver os problemas arquitetônicos apresentados, mas englobando a sociedade. A arquitetura não foi feita para os edifícios e sim para as pessoas.

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