136830787 subproduto7 1 conteudotecnicov1 by Heraldo Borges

PROJETO NOVA LUZ SÃO PAULO, BRASIL Subproduto 7.1: Revisão Final de Conteúdos e Consolidação dos Ajustes Recomendados ao Projeto Urbanístico Específico e do Plano de Urbanização de ZEIS - Conteúdo Técnico NL_PUE_A3_T031_R00 Outubro de 2012

SUMÁRIO EXECUTIVO

INTRODUÇÃO Este documento apresenta o Projeto Urbanístico Específico da Nova Luz, apresentando as soluções para o espaço público e definindo as regras de ocupação para o espaço privado. Trata-se de um plano de uso e ocupação do solo que tem como principais objetivos: ●● Preservação e recuperação do patrimônio histórico; ●● Incremento da área destinada para o uso residencial, propiciando o aumento da densidade demográfica com objetivo de permitir que mais cidadãos possam usufruir das vantagens locacionais deste setor da cidade; ●● Consolidação da área destinada a habitação de interesse social e mercado popular, indicada como ZEIS 3 no Plano Diretor Estratégico, com a produção de mais de 2.100 unidades habitacionais, garantindo a produção de habitação de interesse social na área central da cidade; ●● Criação de uma rede de espaços públicos capazes de recepcionar melhor os usuários da região assim como moradores e trabalhadores. As intervenções para o espaço público são apresentadas com a indicação de alternativas de acabamentos para pavimentação, iluminação, paisagismo e mobiliário urbano. Para o espaço privado são propostos parâmetros de ocupação dos novos lotes que somados às normas da legislação urbana determinam a volumetria final proposta pelo projeto, sendo apresentada a aplicação destas regras. Este produto também indica soluções para a infraestrutura local pautadas na integração dos diversos sistemas (saneamento, drenagem, energia, lixo), tirando partido das sinergias possíveis.

RESUMO EXECUTIVO Escopo do Subproduto Este produto consolida as proposições resultantes do processo de licenciamento, define os imóveis a serem objeto de aplicação da concessão urbanística, assim como apresenta as intervenções previstas, tanto para o espaço público como para o espaço privado. São identificados também os empreendimentos propostos, os parâmetros urbanísticos aplicáveis, considerando a população fixa e flutuante previstas, bem como recursos, etapas e prazos necessários à implementação da intervenção. Partindo da compreensão da dinâmica de uso e ocupação atual da área, o Projeto Urbanístico Específico aponta as transformações necessárias à consecução dos objetivos previstos pela legislação urbanística aplicável além daqueles estabelecidos no Termo de Referência, para a elaboração do Projeto Urbanístico Específico e Estudos Complementares, explicitando a visão da área transformada a partir da proposição de: ●● Instrumentos de preservação das áreas protegidas pelos órgãos de preservação do patrimônio histórico, indicando quais imóveis deverão ser objeto de restauro e quais as regras para articulação entre as novas áreas edificadas e os bens tombados e aqueles protegidos pelos órgãos de preservação; ●● Padrões de ocupação, definindo a localização e os percentuais de distribuição de usos residenciais e não residenciais para as novas edificações e para aquelas com intervenção prevista, discriminando as interferências programadas e o parcelamento do solo resultante;

●● Indicação das edificações a renovar por substituição e as edificações existentes a serem reabilitadas, com a finalidade de propiciar a implantação do projeto e a obtenção de incremento do número de moradias e de postos de trabalho; ●● Parâmetros de ocupação dos lotes e de composição das edificações, disposições estas que se materializam nas volumetrias que exemplificam as possibilidades de projeto; ●● Intervenções em passeios e espaços públicos incluindo dimensões, materiais, mobiliário urbano, iluminação pública, arborização urbana, drenagem, redes de infraestrutura propiciando condições adequadas de acessibilidade a portadores de mobilidade reduzida; ●● Alterações viárias e qualificação prioritária em vias de acesso às redes de transporte público coletivo com definição de plano de mobilidade para a área, hierarquizando a circulação e os acessos de veículos e pedestres; ●● Estratégias para implantação, no tempo, do conjunto de intervenções previstas, para as áreas e imóveis que serão objeto de intervenção, bem como as adequações necessárias às redes de infraestrutura, incluindo equipamentos e espaços públicos.

Objeto de Análise O Projeto Urbanístico Específico contém as soluções urbanísticas previstas tanto para o espaço público como para o espaço privado, assim como define as estratégias para sua viabilização. As propostas apresentadas consideram os ajustes e complementações recomendados na etapa de licenciamento, definindo as soluções técnicas, de materiais, de parâmetros urbanísticos e as áreas

Subproduto 7.1: Revisão Final de Conteúdos e Consolidação dos Ajustes Recomendados ao Projeto Urbanístico Específico e do Plano de Urbanização de ZEIS - Conteúdo Técnico

edificadas e não edificadas a serem objeto de Concessão Urbanística.

Descrição O documento está estruturado em três seções: ●● 1. Projeto Urbanístico Específico; ●● 2. Plano de Urbanização de ZEIS; ●● 3. Estudo de Viabilidade Econômica;

Primeira Seção Na primeira seção, o primeiro capítulo aponta para a necessidade de entendimento do futuro da Região Metropolitana de São Paulo, identificando os principais desafios dos próximos quinze anos. A falta de área para expansão urbana e o desequilíbrio entre número de empregos e moradores são as grandes questões a serem equacionadas nas intervenções urbanas. O segundo capítulo apresenta o partido urbanístico adotado com indicação das diretrizes gerais de projeto relativas a: sustentabilidade, criação de âncoras e conexões, estrutura urbana e uso do solo. Âncoras são os setores, espaços livres e edifícios específicos, como por exemplo, a Sala São Paulo, que tem poder de atração para moradores e visitantes. Conexões são elementos que os interligam, como os passeios, avenidas e ruas. Também é indicada a estratégia de desenvolvimento urbano, e as justificativas para a definição das áreas para renovação e manutenção. O terceiro capítulo está dedicado à descrição dos espaços públicos e também explicita a estratégia de mobilidade que orienta as decisões de projeto relativas à nova hierarquia viária, com ampliação das calçadas e criação de um conjunto de 3

tipologias para os espaços públicos. A ambientação do espaço público é feita através da combinação de pavimentação, iluminação, vegetação e mobiliário urbano. Para cada um destes elementos é proposta uma paleta de alternativas de acabamentos possibilita combinações diferenciadas de acordo com a situação urbana encontrada.

Seção Dois

Seção Três

A seção dois trata do Plano de Urbanização da ZEIS 3 C016 (Sé) e a caracterização da área compreendida pelo perímetro definido no Plano Regional Estratégico da Subprefeitura SÉ - PRE-SÉ (Lei 13.885/2004).

O quarto capítulo aborda a solução para infraestrutura local e equipamentos sociais públicos. O conceito de infraestutura verde é também introduzido com a apresentação de soluções construtivas principalmente para os denominadas cisternas verdes.

O Plano de Urbanização da ZEIS 3 C016 (SÉ) – PUZEIS é parte integrante do Projeto Urbanístico Específico e compreende uma superfície aproximada de 10 hectares, distribuída entre as ruas Andradas e Triunfo e as avenidas Duque de Caxias e Ipiranga e entrecortadas pelas ruas General Osório, dos Gusmões, Vitória, Aurora e Timbiras.

A seção três destina-se a apresentar a compatibilização final dos estudos de viabilidade econômica, mercadológica e de situação fundiária, de modo a eliminar eventuais contradições e imperfeições em relação ao Projeto Urbanístico Específico, Plano de Urbanização da ZEIS e Estudo de Impacto Ambiental.

O quinto capítulo apresenta as regras de ocupação para o novo parcelamento resultante. Estas regras são explicitadas na forma de detalhamento das diferentes situações dos princípios geradores do desenho urbano. O sexto capítulo apresenta as formas propostas para tratamento da relação entre os imóveis existentes protegidos e os novos empreendimentos propostos. O sétimo capítulo descreve a dinâmica de transformação da área com destaque para as questões sócio-econômicas e habitacionais, como o incremento populacional previsto e sua distribuição ao longo do tempo. O último capítulo descreve a estratégia de implementação, identificando o cronograma de implantação proposto e apontando algumas considerações sobre as características das áreas a serem transformadas.

A identidade da área orienta a relação entre os volumes existentes e os novos cujos empreendimentos habitacionais de interesse social (EHIS) propostos configuram as possíveis ocupações por quadra e os espaços livres previstos no interior das mesmas. O estudo desenvolvido na escala urbana leva em consideração a diversidade tipológica das unidades habitacionais em função do perfil e da renda familiar (dimensões aproximadas de 37, 42, 50 e 65 m²) e da ocupação não residencial dos pavimentos térreos e primeiros pavimentos de alguns empreendimentos. A estimativa da população futura e a escassez da oferta de equipamentos públicos na área orientam a proposta de um conjunto de unidades nos setores de educação, assistência social, saúde, cultura, lazer, recreação e convivência, localizadas nas quadras 62, 67, 68, 75 e 76 e dimensionadas com o apoio das secretarias responsáveis no Município de São Paulo.

Metodologia As demandas identificadas nas reuniões realizadas ao longo do desenvolvimento do projeto foram utilizadas na formulação do modelo urbano proposto. A análise das sugestões e o avanço na elaboração do projeto permitem identificar algumas questões relevantes: ●● A necessidade de integrar as soluções de infraestrutura considerando ainda a adoção de medidas que proporcionem a economia do consumo de recursos.; ●● Aumento da densidade demográfica superando os 400 hab/ha; ●● A necessidade de criação de mecanismos que propiciem a manutenção na área das famílias com renda inferior a 3 salários mínimos, e o acesso destas às novas habitações de interesse social. Estas questões, entre outras, foram abordadas pelos estudos realizados para embasar as discussões com os diferentes grupos, que, igualmente, orientaram os ajustes na proposta aqui apresentada.

entre elementos dos padrões de pavimentação, iluminação, vegetação e mobiliário urbano. Para o espaço privado, foram definidas regras que orientam a ocupação do lote combinando principalmente as possibilidades trazidas pela criação de uma volumetria alinhada à divisa do lote.

Conclusões O projeto aqui apresentado contém as soluções urbanísticas tanto para o espaço público como para o espaço privado, elevando e valorizando a qualidade do ambiente urbano na região e ampliando o uso habitacional da região. Define também as intervenções a serem realizadas pela concessão urbanística, as contrapartidas ao poder público, os empreendimentos propostos, bem como recursos, etapas e prazos para sua implementação. Esta intervenção pretende ampliar o número de habitantes na região mantendo a população que nela vive atualmente, criando um bairro heterogêneo do ponto de vista da composição social com a produção de habitação para diferentes segmentos de renda. Busca ainda diversificar os tipos de emprego, dando condições de permanência àqueles que hoje trabalham e possibilitando a criação de novos postos de trabalho.

Para a formulação do projeto dos espaços público e privado foram definidas regras para orientar a ambientação no primeiro caso e as formas de ocupação dos lotes no segundo. A ambientação do espaço público se faz por meio da criação de tipologias urbanísticas resultantes da combinação

Subproduto 7.1: Revisão Final de Conteúdos e Consolidação dos Ajustes Recomendados ao Projeto Urbanístico Específico e do Plano de Urbanização de ZEIS - Conteúdo Técnico

SUMÁRIO GERAL SEÇÃO 1 PROJETO URBANÍSTICO ESPECÍFICO 1. NOVA LUZ : HOJE E FUTURO

S-1 11

7. CARACTERÍSTICAS DA ÁREA TRANSFORMADA

137

NOVA LUZ: HOJE ��13

CARACTERIZAÇÃO ECONÔMICA, SOCIAL E

NOVA LUZ: FUTURO ��15

HABITACIONAL DA ÁREA A SER TRANSFORMADA ��139

2. PARTIDO URBANÍSTICO

CONCEITUAÇÃO ��21

8. ESTRATÉGIA DE IMPLEMENTAÇÃO ��147

PLANO ILUSTRATIVO �� 22

PLANO DE GERENCIAMENTO, ETAPAS E

ESTRATÉGIA DE SUSTENTABILIDADE �� 23

CRONOGRAMA DE IMPLANTAÇÃO ��149

PARTIDO DE PROJETO �� 26 ESTRATÉGIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO ��37 USO DO SOLO ��41

SEÇÃO 2 PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS

3. DIRETRIZES DO ESPAÇO PÚBLICO

1. CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA

S-2 159

MOBILIDADE �� 49

DELIMITAÇÃO DO POLÍGONO DO PUZEIS...................................................................................................161

ELEMENTOS DO ESPAÇO PÚBLICO �� 55

CARACTERIZAÇÃO DA POPULAÇÃO RESIDENTE ��162

TIPOLOGIAS DE ESPAÇOS PÚBLICOS �� 63 TIPOLOGIA DE ESPAÇOS LIVRES ��74

4. INFRAESTRUTURA E EQUIPAMENTOS PÚBLICOS

2. PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS

165

INFRAESTRUTURA �� 85

INTERESSE SOCIAL........................................................................................................................................170

EQUIPAMENTOS PÚBLICOS �� 94

ESPAÇOS NÃO RESIDENCIAIS.......................................................................................................................184

5. DESENVOLVIMENTO URBANO: RENOVAÇÃO

PARÂMETROS URBANÍSTICOS ADOTADOS...............................................................................................185 IDENTIFICAÇÃO DA POPULAÇÃO MORADORA DA ZEIS 3 C016 (SÉ) .................................................185

ABORDAGEM ��101

POSSÍVEIS SOLUÇÕES DE IMPLANTAÇÃO DE TIPOLOGIAS CONSTRUTIVAS..................................187

PARÂMETROS URBANÍSTICOS: LEGISLAÇÃO APLICÁVEL ��102

EQUIPAMENTOS PÚBLICOS..........................................................................................................................189

PARÂMETROS URBANÍSTICOS: DIRETRIZES PARA O ESPAÇO PRIVADO ��109

ETAPAS DE EXECUÇÃO E PRIORIDADE DE IMPLANTAÇÃO DOS EHIS...............................................197

TABELA DE PARÂMETROS URBANÍSTICOS REFERENCIAIS DO MODELO VOLUMÉTRICO ��124 QUADRO DE ÁREAS DA CONCESSÃO URBANÍSTICA ��128

6. DESENVOLVIMENTO URBANO: PRESERVAÇÃO

129

PRESERVAÇÃO DO PATRIMÔNIO HISTÓRICO E RECONSTRUÇÃO DA MEMÓRIA URBANA ��131 QUADRAS REFERENCIAIS ��135 TIPOLOGIA DAS QUADRAS ��136

3. REFERÊNCIAS

4. ANEXOS

199

203

SEÇÃO 3 ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA INTRODUÇÃO 1. PANORAMA GERAL DAS CONDIÇÕES ECONÔMICO-FINANCEIRAS

S-3 239 243

METODOLOGIA.................................................................................................................................................245

5. DESPESAS GERAIS DE IMPLANTAÇÃO

283

DESPESAS GERAIS E ADMINISTRATIVAS...................................................................................................285 SEGUROS E GARANTIAS.................................................................................................................................286 TRIBUTOS FEDERAIS.......................................................................................................................................286 DESPESAS DE REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS...........................................................................................287 IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU)................................................................................287

ESTIMATIVAS DOS VALORES DE IMÓVEIS A SEREM OFERECIDOS NA REGIÃO..............................247

2. ÁREAS A ADQUIRIR

251

6. CONDIÇÕES GERAIS PARA A IMPLANTAÇÃO DO PROJETO

289

IMPLANTAÇÃO E VALOR DOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DO PUE E PU-ZEIS..................291

CUSTOS DE AQUISIÇÃO..................................................................................................................................253

FLUXOS DE CAIXA DOS CENÁRIOS DE VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA CONSIDERADOS...................295

CUSTOS DE DEMOLIÇÃO E REMOÇÃO........................................................................................................254

FASEAMENTO DO PROJETO...........................................................................................................................304

3. INTERVENÇÕES A IMPLANTAR

257

CONSIDERAÇÕES FINAIS.................................................................................................................................305

CUSTOS LIGADOS À INFRAESTRUTURA E ÁREAS VERDES.................................................................259 CUSTOS DE EQUIPAMENTOS PÚBLICOS...................................................................................................260 CUSTOS DE HABITAÇÃO SOCIAL..................................................................................................................261 CUSTOS DAS MEDIDAS MITIGADORAS E PROGRAMAS SOCIOAMBIENTAIS CONTIDAS NA LICENÇA AMBIENTAL PRÉVIA........................................................................................................................263

4. ESTIMATIVAS DE RECEITAS

265

ESTIMATIVA DO VALOR GERAL DE VENDAS (VGV).................................................................................267 ESTIMATIVA DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO PARA EFEITO DE CÁLCULO DOS PREÇOS DOS TERRENOS........................................................................................................................................................271 ESTIMATIVAS DOS CUSTOS DE INCORPORAÇÃO PARA EFEITO DE CÁLCULO DOS PREÇOS DOS TERRENOS........................................................................................................................................................273 ESTIMATIVA DA RECEITA DE VENDA DE TERRENOS..............................................................................275 ESTIMATIVA DA RECEITA DECORRENTE DE IMPLANTAÇÃO DO PROJETO URBANÍSTICO...........278 ESTIMATIVA DA RECEITA DE VENDA DE IMÓVEIS NÃO RESIDENCIAIS DO PROGRAMA RENOVA LUZ.......................................................................................................................282

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PROJETO URBANÍSTICO ESPECÍFICO

S-1

CONTEÚDO

SEÇÃO 1 PROJETO URBANÍSTICO ESPECÍFICO 1. NOVA LUZ : HOJE E FUTURO

S-1 11

6. DESENVOLVIMENTO URBANO: PRESERVAÇÃO

129

NOVA LUZ: HOJE ��13

PRESERVAÇÃO DO PATRIMÔNIO HISTÓRICO E

NOVA LUZ: FUTURO ��15

RECONSTRUÇÃO DA MEMÓRIA URBANA ��131

2. PARTIDO URBANÍSTICO

QUADRAS REFERENCIAIS ��135 TIPOLOGIA DAS QUADRAS ��136

CONCEITUAÇÃO ��21 PLANO ILUSTRATIVO �� 22

7. CARACTERÍSTICAS DA ÁREA TRANSFORMADA

137

ESTRATÉGIA DE SUSTENTABILIDADE �� 23

CARACTERIZAÇÃO ECONÔMICA, SOCIAL E

PARTIDO DE PROJETO �� 26

HABITACIONAL DA ÁREA A SER TRANSFORMADA ��139

ESTRATÉGIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO ��37 USO DO SOLO ��41

3. DIRETRIZES DO ESPAÇO PÚBLICO

MOBILIDADE �� 49

8. ESTRATÉGIA DE IMPLEMENTAÇÃO ��147 PLANO DE GERENCIAMENTO, ETAPAS E CRONOGRAMA DE IMPLANTAÇÃO ��149

ELEMENTOS DO ESPAÇO PÚBLICO �� 55 TIPOLOGIAS DE ESPAÇOS PÚBLICOS �� 63 TIPOLOGIA DE ESPAÇOS LIVRES ��74

4. INFRAESTRUTURA E EQUIPAMENTOS PÚBLICOS

INFRAESTRUTURA �� 85 EQUIPAMENTOS PÚBLICOS �� 94

5. DESENVOLVIMENTO URBANO: RENOVAÇÃO

ABORDAGEM ��101 PARÂMETROS URBANÍSTICOS: LEGISLAÇÃO APLICÁVEL ��102 PARÂMETROS URBANÍSTICOS: DIRETRIZES PARA O ESPAÇO PRIVADO ��109 TABELA DE PARÂMETROS URBANÍSTICOS REFERENCIAIS DO MODELO VOLUMÉTRICO ��124 QUADRO DE ÁREAS DA CONCESSÃO URBANÍSTICA ��128

Subproduto 7.1.1: PUE

Nova Luz: Hoje e 2025 ▪ 9

NOVA LUZ : HOJE E FUTURO

Projetos como o da Nova Luz são um exercício de antevisão. Considerando o horizonte de implantação de 15 anos, é de supor que, algumas das variáveis que hoje pautam a organização urbana possam sofrer alterações ao longo do tempo. Este capítulo tem como objetivo apresentar os principais desafios existentes hoje na área assim como aqueles imaginados para a metrópole nos próximos anos. São destacados aqueles vinculados com o padrão de expansão urbana dispersa, onde a Nova Luz pode representar uma primeira iniciativa para a construção de uma nova forma de organização espacial compacta e ambientalmente sustentável.

NOVA LUZ: HOJE DINÂMICAS SOCIOECONÔMICAS A área denominada Nova Luz constitui uma localização desafiadora. Testemunha de diferentes períodos do desenvolvimento da cidade de São Paulo, sua estruturação urbana é determinada por sete dinâmicas concomitantes, a saber: ●● 1. A dinâmica socioeconômica associada às áreas de entorno de estações ferroviárias com grande circulação de pessoas e profusão de hotéis. Esta dinâmica, presente no entorno das estações ferroviárias da Luz e Júlio Prestes, ainda é reforçada pela chegada da estação rodoviária nos anos 1970. Este conjunto de equipamentos, que atraiu um público flutuante associado a estas atividades, também contribuiu ao processo de desvalorização imobiliária da região; ●● 2. A dinâmica econômica associada ao surgimento de um núcleo relacionado à produção cinematográfica acabou atraindo empresas especializadas na comercialização de equipamentos de som e vídeo, consolidando um aglomerado comercial e de serviços especializados. Nos anos 70, este comércio ganhou nova feição, passando a comercializar também eletrônicos; ●● 3. A dinâmica instituída pelos investimentos feitos no complexo da Estação da Luz, com a integração da estação da CPTM e do Metrô, concentrando o maior investimento em transporte público paulistano, aumentando a acessibilidade do local e atraindo um público diverso proveniente dos diferentes setores da cidade; ●● 4. A dinâmica instituída pelos investimentos feitos no complexo cultural da Luz, com a criação de museus e teatros, atraindo um público variado para esta parte da área central;

Subproduto 7.1.1: PUE

●● 5. A particular dinâmica econômica criada por dois núcleos de comércio do tipo de “economias de aglomeração”, localizados nas ruas Santa Ifigênia e General Osório, que fomentou um processo de valorização pontual daqueles espaços destinados para o uso comercial e desestimulou a presença do uso residencial; ●● 6. A dinâmica imobiliária associada à manutenção de grandes porções urbanas de baixa utilização com quantidade expressiva de áreas de estacionamentos. Este tipo de serviço, na verdade, acaba também por se beneficiar desta localização, viabilizando sua expansão sobre os outros usos. Há também uma transformação de áreas residenciais em depósitos, imóveis protegidos pelos órgãos de preservação em estacionamentos, demolição de edificações para implementação de novos estacionamentos, expulsando a população moradora e subaproveitando um setor da cidade com amplas vantagens locacionais para o uso residencial; ●● 7. A dinâmica imobiliária estabelecida pela legislação urbanística de incentivo à produção habitacional na área central, associada às determinações do Plano Diretor Estratégico e do Plano Regional Estratégico da Subprefeitura Sé, que definiram um perímetro de ZEIS 3, consolida a possibilidade de produção de habitação de interesse social na área central associado a um projeto de transformação urbana por meio da aplicação da Concessão Urbanística, e fazendo uso dos incentivos existentes para o uso residencial e para a restauração dos imóveis tombados propiciados pela Operação Urbana Centro.

Nova Luz: Hoje e 2025 ▪ 13

NOVA LUZ: HOJE

NOVA LUZ COMO NOVA FRENTE DE DESENVOLVIMENTO URBANO Neste contexto é importante destacar que a exaustão de espaço adequado para expansão urbana nesta última década, associada a um constante processo de congestionamento, provocado pela necessidade de longos deslocamentos diários, aponta para a necessidade de utilização de setores urbanos de baixa ocupação com capacidade de receber o futuro acréscimo populacional vegetativo. Esta diretriz é reforçada pelas novas políticas de mitigação e adaptação às mudanças climáticas, que se orientam segundo o paradigma da cidade compacta, com aumento das densidades demográficas, intensificação do uso do solo e redução dos deslocamentos diários, aproximando a população do seu local de trabalho. A experiência internacional mostra que estas situações somente são revertidas quando orientadas por um projeto urbano com capacidade de recriar a localização e quando lideradas por parcerias públicoprivadas num período específico de tempo. Vários exemplos podem ser citados: Docklands em Londres, Kop Van Zuid em Rotterdam, Puerto Madero em Buenos Aires. Todas estas experiências têm em comum a propriedade pública da terra, representando uma vantagem no processo de mobilização de recursos. As experiências onde a terra não é pública requerem a utilização de mecanismos que permitam a participação dos proprietários ou de parceiros privados para viabilizar a transformação da área, como por exemplo o instrumento de Concessão Urbanística, proposto no Plano Diretor Estratégico de São Paulo.

Subproduto 7.1.1: PUE

Nova Luz: Hoje e 2025 ▪ 14

NOVA LUZ: FUTURO SÃO PAULO FUTURO De acordo com Marengo, Nobre et al (2010), na publicação “Vulnerabilidade das Megacidades Brasileiras às Mudanças Climáticas: Região Metropolitana de São Paulo”, projeções indicam que, caso seja seguido o padrão histórico de expansão urbana, a superfície da Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) em 2030 será o dobro da atual, avançando sobre áreas que hoje contribuem de forma determinante para a qualidade ambiental da região. As figuras abaixo mostram esta realidade, indicando em amarelo as áreas a serem ocupadas até 2030, consolidando os fragmentos de ocupação periférica. O comprometimento do

saneamento ambiental da metrópole será inevitável, exigindo investimentos vultosos para viabilizar a produção de água. Caso o padrão de uso e ocupação do solo da RMSP se perpetue da mesma forma como vem acontecendo nas últimas décadas - com esvaziamento populacional em áreas dotadas de infraestrutura e concentração do crescimento populacional nas áreas periféricas - a mancha urbana contínua se expandirá conforme figura abaixo.

EXPANSÃO DA MANCHA URBANA PERÍODO 2001-2008

Desta forma, iniciativas no sentido de impedir a expansão indefinida da mancha urbana incentivando o uso do território dotado de infraestrutura torna-se fundamental na perspectiva da economia de recursos e otimização da produtividade urbana.

PROJEÇÃO DE EXPANSÃO DA MANCHA URBANA 2030

Fonte: Análise de Andrea Young/INPE in Nobre ET al, 2010, “Vulnerabilidade das Megacidades Brasileiras às Mudanças Climáticas:Região Metropolitana de São Paulo”. Subproduto 7.1.1: PUE

Nova Luz: Hoje e 2025 ▪ 15

NOVA LUZ E A REGIÃO METROPOLITANA

Francisco Morato Santa Isabel

Mairiporã

25 NH A

Franco da Rocha

Polígono da Nova Nova Luz Luz Poligono da

7.420.000

Municípios

Subprefeituras

Cajamar Raios de Distância Distância 5-5 5 Km Raios de Km

Principais Rodovias

RN AO

Guarulhos

NTES IRA

ANGUERA NH

DUT

TR DU

CASTELO BRANCO

Barueri AN

DU TR A

N SE YRTO N

Itaquaquecetuba

A AYRTON

A S E NN

7.400.000

FERNA O DIAS

5 EL

TE ES

ROD OA NE LO

BAN D E

Santana de Parnaíba

7.410.000

Caieiras

Arujá

IA S

Pirapóra do Bom Jesus

Poá Ferraz de Vasconcelos

Osasco F SÉ G

Itapevi São Paulo

RO D

Jandira

Carapicuíba

A L NE OESTE

7.390.000

ES AR R AP O SO T AV

ARES RAP O S O TAV

REG I S B

N ITTE

UR CO

N TES

São Caetano do Sul

Casa Verde Santana Vila Guilherme Barra Funda Bom Retiro

Mauá

Belém

RO D O

7.380.000

Perdizes

AN EL

ANC

H IE

SUL

Diadema

Pari

Santa Cecília

Santo André

A NE

Brás

República Sé

Consolação

Moóca

Ribeirão Pires Bela Vista

NC OU

L SU

Jardim Paulista

Cambuci Liberdade

Pinheiros

TE BI T

Vila Mariana

Rio Grande da Serra

N RA IG

Itapecerica da Serra

Projeção UTM Datum SAD-69

IMIGRA

Embu

R EG

(

1:250.000

Suzano

Taboão da Serra

Cotia

Mogi das Cruzes

PROJETO NOVA LUZ

TES

NEL S U L OA

7.370.000

D RO

Município de São Paulo

Ipiranga

Moema

São Bernardo do Campo

Cidade de São Paulo e Entorno

RODOANEL S

ANCH

Embu-Guaçu

IETA

São Lourenço da Serra Fontes: - MDC, Mapa digital da Cidade, 2004 (adaptado) - INPE, satélite-TERRA-MODIS1, Imagem Orbital de 13/06/2010 - Composição R2G4B3 300.000

Subproduto 7.1.1: PUE

310.000

PROJETO NOVA LUZ

Data: 320.000

330.000

340.000

350.000

18 / 04 / 2011

Folha:

01/01

360.000

Uso Interno Nova Luz: Hoje e 2025 ▪ 16

NOVA LUZ: FUTURO

AS POLÍTICAS PÚBLICAS E O FUTURO DA METRÓPOLE Analisando as políticas públicas presentes na RMSP, podemos verificar algumas iniciativas no sentido de uma urbanização adequada ao paradigma da cidade compacta. A atual política de implantação de parques públicos adotada pela Prefeitura de São Paulo, combinada com o traçado do Rodoanel, pode funcionar como uma barreira física para a expansão da mancha

urbana, limitando o consumo de recursos naturais e a expansão de infraestrutura. Neste contexto, as estratégias para abrigar o acréscimo demográfico metropolitano deverão estar focadas na procura de alternativas locacionais para o adensamento residencial nas áreas interiores ao Rodoanel norteando as políticas urbanas dos próximos anos.

O Plano Integrado de Transporte Urbano (PITU) 2025, com estudos para a RMSP baseados em modelo integrado de uso do solo e transporte, destaca o desequilíbrio existente na distribuição de empregos na cidade. Verifica-se a existência de áreas onde sobram e onde faltam empregos. Considerando que no período 2005–2025 a população evoluirá de 19,1 para 23,0 milhões de habitantes e serão gerados cerca de 2,1

milhões de novos empregos, é de fundamental importância planejar a localização de moradias e postos de trabalho. Os mesmos estudos apontam para um melhor desempenho da aglomeração urbana quando pensada uma aproximação da população ao emprego, com redução de 5% a 9% na extensão e de 26% a 34% no tempo total das viagens.

Rodoanel Norte

Carro

Rodoanel Oeste (implantado)

Trasporte coletivo

Rodoanel Sul (implantado) Rodoanel Leste

CAPACIDADE DE MOBILIDADE NA PMSP Fonte: “O DNA DA MOBILIDADE NAS CIDADES” - Fabio Casiroli / Urban age

Principais Rodovias

TRAÇADO DO RODOANEL

EMPREGO/HABITANTES

Parques implantados - Estado Futuros parques em desapropriação Futuros parques em planejamento

RELAÇÃO EMPREGO/HABITANTES: POTENCIAL FUTURO (2025) FONTE: PITU 2025

Parques implantados - Prefeitura

LOCALIZAÇÃO DOS FUTUROS PARQUES - FONTE: SVMA Subproduto 7.1.1: PUE

Nova Luz: Hoje e 2025 ▪ 17

NOVA LUZ: FUTURO

A CIDADE COMPACTA A Lei nº 14.933 de 05 de junho de 2009, ao estabelecer a política municipal de mudança do clima, ratifica esta visão. Com meta de redução de 30% das emissões de gases de efeito estufa, aponta uma série de diretrizes embasadas no inventário destes gases. Este estudo aponta que, 88% dos gases produzidos pelo uso direto de energia, são resultantes da queima de gasolina e diesel, conforme figuras abaixo. Isto significa que qualquer iniciativa que pretenda reduzir a emissão destes gases deve passar pela

redução no uso direto de combustíveis fósseis, e neste sentido, a política de mudanças climáticas aponta para uma necessidade de alteração do padrão de deslocamento na cidade de São Paulo, recomendando a aproximação da população do seu local de trabalho e indicando estratégias de estímulo ao uso de meios de transporte com menor potencial poluidor, programas e incentivos para carona solidária e transporte compartilhado, assim como estímulo ao uso da bicicleta e deslocamentos a pé.

INVENTÁRIO DOS GASES DO EFEITO ESTUFA / SÃO PAULO 2005

23%

Disposição de resíduos sólidos 3.696 Gg CO2eq

O uso e ocupação do solo urbano deve também espelhar a transição para um novo modelo de desenvolvimento, com adoção de padrões eficientes de consumo do solo urbano que permitam reduzir as necessidades de deslocamentos motorizados e com densidades passíveis de alocar a totalidade da população nas áreas dotadas de infraestrutura. Vários autores como David Rudlin, Richard Rogers e Mike Jenks, entre os britânicos, têm escrito artigos e livros sobre os benefícios da cidade compacta. Porém o mais amplo suporte vem da sua utilização como política por vários governos europeus. Na Inglaterra, a política nacional recomenda que, a partir de 2008, 60% das novas edificações sejam produzidas em áreas de loteamentos existentes ou a partir da reabilitação de edificações antigas. Os argumentos favoráveis a esta política estão pautados nos seguintes fatores: ●● Diminuição do número de viagens motorizadas;

Setor agropecuário

●● Facilitação das viagens a pé ou de bicicleta;

76% Uso direto de energia 11,986 Gg CO2eq

●● Uso eficiente do solo urbano; ●● Diminuição da emissão dos gases de efeito estufa; ●● Acesso equitativo à infraestrututra urbana;

USO DIRETO DE ENERGIA

88%

12% Consumo de energia elétrica 1.334 Gg CO2eq

FONTE: SVMA

Subproduto 7.1.1: PUE

Uso direto de combustíveis fósseis 10.562 Gg CO2eq

●● Diminuição do avanço da mancha urbana sobre as áreas prestadoras de serviços ambientais; ●● Aumento das densidades demográficas otimizando investimentos em infraestrutura. Por outro lado, analisando a questão do ponto de vista do aumento da produtividade urbana, há necessidade de reduzir as deseconomias causadas pelos congestionamentos. Segundo dados de 2008 da Secretaria de Estado dos Transportes Metropolitanos, o trânsito da Região Metropolitana de São Paulo gera um custo de R$ 4,1 bilhões por ano, o que significa aproximadamente 5% do PIB

estadual. A constatação tem como base estudos da Fundação Instituto de Administração da Universidade de São Paulo (FIA/USP), do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA), e da Federal Highway Administration (FHWA), que convertem em dinheiro o tempo gasto pelas pessoas nos seus deslocamentos (R$ 3,6 bilhões/ano), além do prejuízo causado pela poluição atmosférica (R$ 112 milhões/ano) e com os acidentes de trânsito (R$ 312 milhões/ano). Iniciativas para reverter este processo estão focadas em duas linhas: a primeira, na criação de restrições ao uso do transporte individual, com a cobrança de taxas pautadas no conceito “poluidor/ pagador” (embora esta restrição ainda não seja aplicada no Brasil) e a segunda, na intensificação do uso do solo nas áreas centrais da cidade. As novas Operações Urbanas Consorciadas localizadas ao longo dos trilhos do trem constituem uma importante frente de expansão urbana. O Projeto Urbanístico Específico para a Nova Luz deve ser encarado como uma tentativa de consolidar um novo padrão de expansão urbana. Tendo como preceitos básicos a melhor utilização de um setor da cidade com amplas vantagens locacionais associadas à infraestrutura de transporte, define-se como diretriz inicial o aumento da densidade

demográfica a partir da especificação de um patamar mínimo de 350 hab/ha. Hoje a região apresenta aproximadamente 2 empregos por habitante e concentra uma população residente com densidade demográfica bruta equivalente a 220 hab/ha. O projeto a ser apresentado pretende duplicar o número de habitantes, propiciando que os atuais moradores permaneçam na região e permitindo a entrada de novos moradores, criando uma região com perfis socioeconômicos variados a partir da produção de habitação para diferentes segmentos de renda. Este aumento de densidades pode representar uma diminuição da necessidade de deslocamentos diários aproximando a população do seu local de trabalho. Pretende-se também diversificar os empregos, criando espaço para alocar diferentes atividades não residenciais permitindo a instalação de empresas de porte variado com a atração de aproximadamente 20 mil novos postos de trabalho. Neste sentido, é importante que a análise do projeto seja contextualizada no âmbito do novo cenário de mudanças climáticas, sendo este compreendido como um fator propulsor para a redução gradual do uso do carro, para a aproximação do local de moradia ao emprego e para favorecer a inserção social. Nova Luz: Hoje e 2025 ▪ 18

PARTIDO URBANÍSTICO

A região do Projeto Nova Luz é uma área com aproximadamente 50 hectares, localizada no coração da cidade de São Paulo, caracterizada pela presença de muitos exemplares históricos. O patrimônio histórico materializado na Estação da Luz, na Estação Júlio Prestes e no conjunto de edifícios tombados, além da vitalidade das áreas adjacentes (República, Bom Retiro e Sé), moldaram o tecido urbano e social desta região ao longo dos anos e continuam a representar papéis cruciais na evolução e na transformação da área. Entretanto, influências adversas como o padrão periférico de expansão urbana e o declínio do uso residencial no centro criaram um legado de complexos problemas sociais e econômicos que vem contribuindo para agravar a percepção negativa da região por parte da população de São Paulo. Não obstante, a área tem elevado potencial de requalificação devido a sua localização estratégica e dotação de infraestrutura. O Projeto Nova Luz poderá representar um importante precedente urbanístico para o País. Este capítulo explicita o partido urbanístico desenvolvido para o projeto, sintetizando os conceitos adotados para a formulação dos espaços públicos e também para os espaços privados.

CONCEITUAÇÃO A intervenção proposta pretende resgatar a região do Projeto Nova Luz como núcleo residencial da área central da cidade de São Paulo. A incorporação de novos usos, o aumento da população residente, a ampliação e dinamização dos usos existentes e a adoção de conceitos urbanos sustentáveis servirão de suporte para a requalificação desta área da cidade. A metodologia de planejamento para o Projeto Nova Luz está baseada nos seguintes objetivos: ●● Criação de uma intervenção inclusiva com oportunidades para todos os grupos socioeconômicos; ●● Mistura de usos residenciais, comerciais, de serviços, culturais e de lazer;

METODOLOGIA Houve uma ampla análise e pesquisa para determinar as principais restrições e oportunidades encontradas na área, levando em conta estudos urbanos já realizados. Dá-se especial ênfase ao caráter arquitetônico, à distribuição do uso do solo, às áreas livres e públicas e avaliação das principais rotas de circulação (pedestres e veículos). Por meio dessa abordagem analítica, a estrutura de planejamento propõe uma solução que é, a um só tempo, desafiadora e dinâmica, capaz de proporcionar mudanças profundas para a região do Projeto Nova Luz.

●● Ligação com bairros adjacentes para criar um setor urbano de uso misto; ●● Promoção de padrões de desenvolvimento sustentável; ●● Atração de uma ampla gama de faixas etárias e estilos de vida na região central da cidade; ●● Facilitação das viagens a pé ou de bicicleta; ●● Uso eficiente do solo urbano; ●● Resgate do patrimônio histórico; ●● Aumento das áreas verdes.

Subproduto 7.1.1: PUE

Partido Urbanístico ▪ 21

PLANO ILUSTRATIVO ●● Vista aérea ilustrativa do perímetro denominado Nova Luz. ●● Novo sistema de áreas verdes que se relacionam com a área construída e entorno em diferentes escalas.

Subproduto 7.1.1: PUE

Partido Urbanístico ▪ 22

ESTRATÉGIA DE SUSTENTABILIDADE ABORDAGEM A estratégia de sustentabilidade para a Nova Luz foi desenvolvida em resposta às necessidades e requisitos da sociedade e do Poder Público. As principais questões ambientais consideradas são: intensidade do tráfego de veículos, qualidade do ar, resíduos sólidos, oferta de áreas verdes e equipamentos sociais públicos. O conjunto de intervenções urbanas estabelecido para a Nova Luz tem por objetivo lidar com esses problemas e atingir um conjunto de metas que consolidam a estratégia de sustentabilidade.

POLÍTICAS PÚBLICAS Abaixo apontamos as principais políticas públicas que referenciam esta proposta.

Mudanças Climáticas Em 2005, a Cidade de São Paulo reconheceu formalmente a mudança climática como o mais grave problema econômico, social e ambiental que o mundo enfrenta e deu início ao planejamento de medidas para orientar o enfrentamento da mudança climática global no nível local. A Política Municipal de Mudanças Climáticas em São Paulo (Lei nº14.933) foi aprovada em 2009 e traz objetivos e estratégias específicos com relação a: ●● Reduzir as emissões de carbono; ●● Intensificar o uso do solo nas áreas dotadas de infraestrutura; ●● Melhorar o transporte público; ●● Incentivar a eficiência energética; ●● Usar energia renovável e práticas sustentáveis de projeto e construção; ●● Preservar áreas verdes; ●● Promover a cultura da sustentabilidade entre os cidadãos.

Subproduto 7.1.1: PUE

METODOLOGIA A estratégia de sustentabilidade para a Nova Luz é uma resposta direta aos objetivos e estratégias dessa Política. O projeto representa uma oportunidade singular de indicar ferramentas e técnicas para a realização das grandes ambições desta política e contribuir para a consolição do Plano Nacional Brasileiro para Mudanças Climáticas de 2008.

Agenda 2012 A Agenda 2012, formulada pelo Município de São Paulo, também foi considerada como referência de projeto. Essa iniciativa intersecretarial estabelece uma visão para São Paulo ao longo dos seguintes eixos: uma Cidade de Direitos, uma Cidade Sustentável, uma Cidade Criativa, Uma Cidade de Oportunidades, uma Cidade Eficiente e uma Cidade Inclusiva. O projeto da Nova Luz consolida parte destas estratégias que serão explicitadas a seguir:

Resultados obtidos Grandes reduções das emissões de carbono foram obtidas pela municipalidade por meio da captura do gás metano em dois dos seus principais aterros sanitários para conversão em energia. Ainda são necessárias outras estratégias para incentivar os moradores a caminhar e usar bicicletas ou o transporte público ao invés de automóveis particulares, a fim de reduzir realmente as emissões em toda a cidade, melhorar a qualidade do ar e tornar os bairros centrais mais atraentes como ambientes residenciais e de trabalho. A Nova Luz aborda estas questões, principalmente através de suas estratégias de mobilidade e áreas públicas. O plano geral incorpora as boas práticas de projeto e planejamento do espaço público e privado.

A estratégia de sustentabilidade é fundamental na orientação do projeto, equilibrando medidas econômicas, sociais e ambientais e abrange sete categorias: energia nos edifícios, transporte, água, saúde ambiental e social, edifícios “verdes”, resíduos sólidos e construção. As metas, os alvos e os objetivos de sustentabilidade encontram-se resumidos na tabela a seguir, estando as estratégias a eles associadas detalhadas na medida do necessário no restante do documento. Muitas dessas metas recomendadas provavelmente serão implementadas gradualmente à medida em que amadureça o mercado brasileiro para edifícios “verdes”, iluminação eficiente, tecnologias de energia renovável, etc. Estas estratégias deverão ser atualizadas com o passar do tempo, de acordo com novas leis e regras ou alterações das leis e regras vigentes (como códigos de construção, metas de redução de

gases do efeito estufa ou metas de desempenho energético dos edifícios). As estratégias de sustentabilidade consolidam princípios de projeto, como a melhoria do espaço público, criação de praças, largos e infraestrutura para a disseminação do uso da ciclovia. Cada empreendimento a ser produzido na área da Nova Luz, no âmbito da Concessão Urbanística, terá obrigação de apresentar atestação ou certificação, tais como Procel Edifica, Aqua, Selo Casa Azul, dentre outras, fornecidas por instituições nacionais idôneas e reconhecidas no meio técnico, de aumento de eficiência do projeto do edifício, no mínimo, dos seguintes sistemas: recursos hídricos e energéticos, materiais e processos construtivos. Esta estratégia de sustentabilidade possibilitará que o projeto atenda às metas estabelecidas na lei de mudanças climáticas.

●● Gestão da mobilidade; ●● Fomento ao uso da bicicleta; ●● Aumento das áreas verdes; ●● Aumento das áreas residenciais, propiciando a proximidade das mesmas aos locais de trabalho.

Processos de Certificação e Etiquetagem Ambiental O Brasil deu início ao sistema Procel-Edifica, que exige para todos os edifícios, a partir de 2012, a sua classificação em termos de eficiência energética. O projeto Nova Luz recomenda que todos os edifícios da Nova Luz atinjam a categoria B do Procel-Edifica. Dado o volume de construção programado para a Nova Luz, haverá excelentes oportunidades para concretizar economias significativas de energia por meio de edifícios (tanto residenciais quanto comerciais) de alto desempenho energético.

Partido Urbanístico ▪ 23

ESTRATÉGIA DE SUSTENTABILIDADE SUSTENTABILIDADE: SETORES, METAS, OBJETIVOS E DIRETRIZES As metas, os objetivos e as diretrizes constituem indicadores para orientar os órgãos de certificação ambiental.

SETOR

METAS

OBJETIVOS

Melhora da eficiência energética dos edifícios, redução das emissões de carbono decorrentes do uso de combustíveis fósseis e maximização da oportunidade de uso de fontes de energia renovável na região.

Reduzir o uso geral de energia em relação às atuais exigências, exigir classificação B Procel-Edifica e fornecer parte da demanda energética da região por meio de energia renovável gerada no local.

Transportes

Redução do uso de automóveis para viagens diárias, especialmente com um só ocupante, reduzindo, assim, as emissões de carbono e os impactos sobre a qualidade do ar.

Aumentar as participações do transporte público, da circulação de bicicletas e de pedestres, com progressiva redução da participação do automóvel na distribuição modal de viagens diárias.

Água

Redução do uso de água (especialmente potável). Melhora da gestão de água de chuva e água usada e eliminação de alagamentos localizados.

Reduzir o uso interno de água potável e gerenciar localmente até 100% das águas pluviais durante precipitações normais.

Energia nos Edifícios

DIRETRIZES • Reduzir a demanda energética de edifícios novos e significativamente reformados na região para ajudar a atingir a classificação B do Procel-Edificia; • Sugerir adoção de sistemas energeticamente eficientes de aquecimento, ventilação e condicionamento de ar (HVAC) para ajudar a atingir a classificação B Procel-Edifica.

• Facilitar a locomoção a pé através da melhoria das calçadas; • Facilitar a locomoção interna por bicicleta na Nova Luz;

• Reduzir o uso de água potável; • Aumentar o uso de águas pluviais para usos não-potáveis.

• Fornecer parte das necessidades energéticas dos edifícios por meio de geração local; • Reduzir as demandas energéticas de espaços públicos; • Reduzir a exaustão de ozônio atmosférico.

• Reduzir o uso de veículos movidos a combustíveis fósseis; • Reduzir o uso de caminhões pesados em toda a área.

• Reduzir desperdícios de água e ineficiências do sistema; • Reduzir o volume de águas pluviais (prevenção contra alagamentos) e melhorar sua qualidade.

• Ampliar as áreas livres públicas, mantendo um padrão de referência de 1 m2 por morador; • Melhorar a qualidade do ar e reduzir os efeitos das ilhas de calor sobre a saúde pública;

Saúde Social e Ambiental

Consolidação da Nova Luz como uma região que sirva como exemplo para o resto da cidade por seus elevados níveis de qualidade ambiental, urbanística, paisagística refletidos na qualidade de vida local.

Aumentar a cobertura verde na região e ampliar o senso de comunidade, garantindo que todas as residências e empresas estejam a 5-10 minutos de caminhada de serviços e instalações públicas (parques, áreas livres, escolas, espaços cívicos, unidades de saúde, etc).

• Aumentar a biodiversidade e o número de espécies existentes no distrito; • Distribuir equitativamente instalações públicas e serviços da mais alta qualidade; • Facilitar a locomoção dos pedestres nos deslocamentos internos;

• Instalar obras de arte públicas no bairro; • Promover a interação e integração (planejada e espontânea) da comunidade; • Promover ligações não-motorizadas com instalações culturais e recreativas internas e próximas; • Melhorar a saúde da comunidade em todas as faixas etárias. • Aumentar a segurança.

• Fornecer um mix adequado e flexível de tipos de moradia para acomodar uma gama de faixas etárias, de renda e composições familiares. • Melhorar a qualidade do ar no interior dos edifícios;

Prédios e Materiais “Verdes”

Estabelecimento de elevado padrão de desempenho ambiental para os prédios (de baixo impacto e de baixa manutenção).

Implantar edifícios que busquem atender às mais elevadas exigências dos requisitos de materiais e qualidade dos processos de certificação como AQUA ou LEED.

Resíduos Sólidos

Integração de sistemas bem concebidos de armazenagem, separação, coleta e reciclagem de todos os resíduos não-perigosos, mantendo limpo o espaço público.

Eliminar o lixo em todas as áreas públicas (ruas, parques, praças, etc.), reduzir o envio do lixo gerado a aterros, ampliar a reciclagem (papel, vidro, alumínio e plástico) e a compostagem (resíduos alimentares e verdes).

• Reduzir o encaminhamento de lixo alimentar e orgânico a aterros;

Construção

Minimização do impacto da demolição e construção de edifícios e áreas públicas sobre o ambiente natural e humano.

Reduzir o envio a aterros dos resíduos de construção, por meio de reuso e reciclagem.

Minimizar o encaminhamento de resíduos de construção para aterros.

Subproduto 7.1.1: PUE

• Reduzir as emissões de carbono associadas à produção e ao transporte de materiais; • Conservar os recursos naturais.

• Minimizar o lançamento de lixo nas ruas.

• Exigir separação e armazenagem para reciclagem em todos os edifícios novos e significativamente reformados; • Melhorar o ciclo de vida dos edifícios.

Desenvolver sistemas especiais de disposição e coleta de resíduos sólidos para resíduos de grande porte, perigosos e eletrônicos.

Minimizar os resíduos e a poluição do ar nos canteiros de obras.

Partido Urbanístico ▪ 24

VISÃO: RUA DE BAIRRO

PLANTA

Subproduto 7.1.1: PUE

Partido Urbanístico ▪ 25

PARTIDO DE PROJETO PRINCÍPIOS NORTEADORES Para estabelecer e alcançar um projeto urbano estruturado e coerente, alguns princípios foram estabelecidos de forma a incorporar no desenho soluções relacionadas às potencialidades e oportunidades na área. Os princípios abaixo são a base das ideias desenvolvidas no projeto urbano com relação à conectividade, espaços abertos e definição do programa de usos para cada edificação.

Valorizar a Malha Urbana

Rede de espaços livres

A malha urbana na forma de quadrícula é uma das principais características do bairro que deve ser preservada. Os bulevares que circundam e cortam a área proporcionam acessibilidade e conectividade com o entorno. Propõe-se um mini-anel viário que garanta acessibilidade ao interior da área da Nova Luz sem comprometer a qualidade urbana em seu interior (ver Capítulo 3 Mobilidade). Essa estratégia permite que a rede remanescente possibilite formas mais sustentáveis de locomoção, como caminhadas, ciclismo e transporte público.

Criar um sistema de espaços públicos de diferentes escalas associados aos existentes, criando uma ampla gama de funções e atividades para incentivar o uso das áreas públicas e os investimentos na região.

Definir Portais Reconhecer e acentuar os pontos de entrada para a Nova Luz. Os pontos fundamentais de acesso são destacados através da criação de referências urbanas que funcionam como portais. Estes são definidos em pontos estratégicos para reforçar a transição para entrada na Nova Luz. Em algumas áreas, o projeto vai melhorar e fortalecer essas passagens urbanas, enfatizando edifícios e valorizando os espaços públicos.

Conectividade Promover conexões francas com o entorno, melhorando a acessibilidade e deslocamentos entre os setores, fomentando caminhadas nas áreas comerciais e de lazer.

Subproduto 7.1.1: PUE

VALORIZAR A MALHA URBANA

DEFINIR PORTAIS

FORTALECER AS CONEXÕES

REDE DE ESPAÇOS LIVRES

CONECTAR ÀS OUTRAS REGIÕES DA CIDADE

ESTABELECER ÂNCORAS URBANAS

Propõe-se uma rede de novas praças, espaços livres de uso público, pátios, jardins de chuva, jardins elevados e ruas arborizadas com o objetivo de proporcionar um ambiente de qualidade que juntamente aos novos empreendimentos criam um senso de lugar e identidade. Esses espaços e rotas reforçam o padrão da malha urbana.

Acessibilidade às Conexões da Cidade Potencializar acessibilidade aos principais pontos de conexão da cidade, proporcionada pelo sistema de transporte público local.

Definição de Setores e Âncoras O projeto está estruturado através da definição de quatro setores com usos mistos e do estabelecimento de âncoras urbanas. Para ajudar a construção de senso de vizinhança, escala, orientação e legibilidade, estas âncoras estão estrategicamente localizadas e são capazes de atrair público para atividades de lazer, culturais e comerciais. São inseridas no projeto para reforçar as ligações entre os bairros e destinos, destacando visuais e aumentando a identidade do lugar.

Partido Urbanístico ▪ 26

PARTIDO DE PROJETO

ESTRATÉGIA DE MICROCLIMA Um claro entendimento dos aspectos climáticos locais assegura que o projeto potencialize aspectos de conforto ambiental no desenvolvimento dos espaços públicos. Um ambiente agradável que propicie caminhadas e melhore as condições de ilhas de calor é viabilizado através da interpretação do microclima local.

●● Dimensionar pátios para fornecer sombreamento natural durante os horários mais quentes do dia; ●● As fachadas maiores dos edifícios mais altos devem ser orientadas para permitir melhor gestão da incidência solar.

A largura estreita de muitas ruas favorece o sombreamento natural, indicando aquelas adequadas para o uso do pedestre. A estratégia de microclima foi utilizada como premissa fundamental para orientar as decisões de projeto, permitindo que a Nova Luz seja uma região reconhecida como sustentável e com baixo consumo energético.

Princípios de Desenho ●● Proporcionar o sombreamento de ruas por meio de elementos que funcionam como filtros, como árvores e toldos; ●● Recomenda-se adoção de elementos como “brise-soleil”, arcadas, sacadas e toldos para facilitar o sombreamento nas fachadas com maior incidência de luz solar possibilitando sombreamento de fachadas a fim de minimizar o uso de energia para resfriamento de edifícios; ●● Arborização deve estar concentrada nas fachadas noroeste e nordeste, principalmente nas avenidas mais largas; ●● A implantação dos edifícios deve propiciar a instalação de painéis de energia solar na cobertura; ●● Considerar o uso de coberturas verdes como artifício para melhorar o conforto ambiental da edificação;

Ventos predominantes Deslocamento solar Proteger da incidência solar Aproveitar a incidência solar Rotas de pedestres sombreadas Vias sombreadas ao longo do mini anel Espaços Livres

ESTRATÉGIA DE MICRO CLIMA

Subproduto 7.1.1: PUE

Partido Urbanístico ▪ 27

PARTIDO DE PROJETO

ÂNCORAS E CONEXÕES O Projeto Urbanístico Específico está estruturado a partir da criação de um sistema de âncoras e conexões, criando diferentes tipologias urbanísticas com variação de escala, privacidade e ambientação. As âncoras propiciam a criação de uma hierarquia de espaços públicos que permitem receber diferentes tipos de usos, atraindo usuários variados. As conexões privilegiam a interligação entre as principais âncoras através da criação de bulevares e ruas. A combinação entre âncoras e conexões permite a criação de um grande número de possibilidades para a recriação do espaço público.

Âncoras

Conexões

São criadas quatro âncoras:

As conexões são os elementos que interligam as âncoras. Será criada uma rede hierarquizada de conexões, sendo a Rua Vitória a principal conexão. A Avenida Rio Branco é a principal conexão com outras regiões da cidade.

●● Dois setores residenciais; ●● Centro de Entretenimento (Quadra 19); ●● Pólo de comércio e serviços. As âncoras criadas complementam as existentes tais como Sala São Paulo, Parque da Luz, Praça da República, Largo do Arouche, Praça Princesa Isabel e Largo Paissandú.

ÂNCORAS Espaço livre existente Equipamento cultural existente Cultura e entretenimento

Área residencial

Pólo de comércio e serviços CONEXÕES Corredores comerciais Conexão exclusiva de pedestre Conexão de pedestre Conexão com outras regiões da cidade

ÂNCORAS E CONEXÕES Subproduto 7.1.1: PUE

Partido Urbanístico ▪ 28

PARTIDO DE PROJETO

ESPAÇOS LIVRES A principal diretriz para o projeto dos espaços livres é a criação de um ambiente agradável para o pedestre, que responda ao clima e ao contexto local por meio de uma sequência bem instalada e cuidadosa de espaços livres. Esta rede é estruturada em função da criação de âncoras e conexões apresentando áreas para novas praças, e espaços livres de uso público. Hoje a área apresenta menos de 0,5 ha de áreas livres, representando cerca de 0,3 m2 por residente. Especial atenção tem sido dada para ampliar esta proporção, distribuindo a rede de espaços livres por toda a área. Uma hierarquia de espaços livres que variam em escala e função, agem como âncoras e conexões no local, funcionando como pontos de destino com diversos tipos de atividades distribuídos pela malha urbana. Estes espaços são distribuídos ao longo da região, e se dividem em duas categorias (local e de bairro) com base em sua escala e no grau de atividade potencial que elas podem gerar.

Princípios para os Espaços Livres ●● Promoção de conexões francas com o entorno; ●● Criação de âncoras; ●● Requalificação dos espaços públicos existentes; ●● Criação de uma praça junto a cada setor residencial; ●● Criação de áreas de estar ao longo da Rua Vitória; ●● Criação de ruas de pedestres que sirvam como espaços de acolhimento do público frequentador da região.

Conforme mostrado no diagrama, algumas âncoras propostas são inteiramente novas para o local, enquanto outras são construídas aproveitando os espaços existentes. Como exemplo, a quadra de entretenimento representa uma âncora criada pela intervenção proposta para a quadra, enquanto o cruzamento da Av. Rio Branco com a Rua Vitória assume relevância a partir da ampliação de calçadas propostas e integração com a Rua Vitória que passa a assumir nova posição como eixo de circulação para pedestres. Todas as conexões são construídas aproveitando a rede de ruas existentes.

ESPAÇOS LIVRES Subproduto 7.1.1: PUE

Partido Urbanístico ▪ 29

VISÃO: LARGO GENERAL OSÓRIO

PLANTA

Subproduto 7.1.1: PUE

Partido Urbanístico ▪ 30

VISÃO: PASSEIO DA RUA VITÓRIA

PLANTA

Subproduto 7.1.1: PUE

Partido Urbanístico ▪ 31

PARTIDO DE PROJETO

ESTRUTURA URBANA A estrutura urbana desenvolvida para o Projeto Nova Luz responde às especificidades do local com relação aos fatores climáticos, patrimônio histórico, uso do solo e densidade (existente e proposta), articulação com o entorno e infraestrutura existente, considerando os investimentos públicos já realizados na região, objetivando criar identidade e senso de lugar para esta região.

Princípios para a Estrutura Urbana

●● Criação de fachadas ativas - térreos com atividades comerciais voltadas para o espaço público - voltadas para as ruas e para os pátios internos, gerando permeabilidade visual e senso de continuidade espacial; ●● Localização das fachadas ativas ao longo dos eixos comerciais, conforme diagrama ao lado.

Edifícios Ícones e Marcantes

Eixos, Vistas e Acessos

●● O Projeto Urbano identifica e recomenda locais para implantação de prédios que configurem e criem visadas estratégicas e referenciais para quem está dentro e fora da área de intervenção. Os edifício ícones criam referências reconhecíveis desde fora da área da Nova Luz, e os edifícios marcantes criam referências para quem circula internamente à área. Esta estratégia facilita o andar pela área e fortalece a identidade local.

●● Reconhecer a Avenida Rio Branco como principal eixo de acesso à área;

Vistas

Malha Urbana ●● Respeitar a malha urbana da região; ●● Concentrar a localização dos maiores empreendimentos de escritórios ao longo das avenidas Duque de Caxias, Rio Branco e Cásper Libero.

●● Concentrar a organização do complexo de escritórios propostos ao longo da Avenida Rio Branco. Os prédios localizados neste setor estão limitados a 60m de altura, atendendo as diretrizes estabelecidas pelo CONDEPHAAT; ●● A Rua Vitória é o principal eixo de ligação de pedestres, conectando a parte sudoeste à parte nordeste do projeto, do Largo do Arouche à Estação da Luz. Suas entradas tornam-se importantes portais de acesso à área; ●● Paralela à Avenida Rio Branco está a Rua Santa Ifigênia, outro eixo com prioridade ao pedestre que conecta o centro antigo da cidade aos grandes equipamentos culturais da área.

●● Privilegiar as principais vistas, maximizando as perspectivas dos principais monumentos existentes como marcos de orientação e de identidade urbana.

Portais principais Portais locais Edifícios marcantes Edifícios ícones Edifícios marcantes existentes Visadas estratégicas externas à área Visadas estratégicas internas à área Torres Fachadas externas

Fachadas Contínuas

Fachadas internas [quadras permeáveis]

●● Criação de fachadas contínuas através da construção de edificações sem recuos ao nível do térreo;

Espaços Livres

Subproduto 7.1.1: PUE

ESTRUTURA URBANA Partido Urbanístico ▪ 32

VISÃO: AVENIDA RIO BRANCO

PLANTA

Subproduto 7.1.1: PUE

Partido Urbanístico ▪ 33

PARTIDO DE PROJETO

SETORES: IDENTIDADE A proposta urbanística está estruturada em torno de quatro setores, interligados entre si, para os quais se objetiva potencializar suas características, ampliando o senso de pertencimento nos atuais e novos usuários e moradores da região. Os setores são apresentados e caracterizados a seguir:

Mauá A Avenida Duque de Caxias, no seu trecho de confluência com a Rua Mauá, funcionará como uma via com espaços de apoio para os usuários dos equipamentos culturais. O novo paisagismo proporcionará melhor configuração urbana para as edificações históricas e um melhor ambiente para permanência do público em geral. As calçadas requalificadas propiciam acesso com maior conforto desde a Estação da Luz, aos futuros empreendimentos do Teatro da Dança e ao centro de entretenimento na quadra 19, um conjunto de teatros, cafés e restaurantes adjacentes à nova estação de metrô. O grande pátio interno localizado no centro de entretenimento proporciona suporte para a realização de diversos eventos e atividades, tais como feiras locais, pequenos concertos, teatro ao ar livre, entre outros.

Rio Branco A Avenida Rio Branco é um dos principais acessos à área. O projeto propõe a redução do número de faixas de rolamento para aumento de calçadas e arborização além da melhoria na iluminação pública, transformando o eixo existente em um endereço atrativo para circulação e permanência de pedestres. A Avenida Rio Branco concentrará um conjunto imobiliário de alto valor, predominando a localização de escritórios comerciais com lajes de, no mínimo, 500m2. Este setor engloba ainda trechos voltados às avenidas com maior circulação de veículos que definem o perímetro da área, como as avenidas Duque de Caxias e Ipiranga, aptos a receber edifícios destinados a atividades de serviços.

habitações atendem a perfis variados de renda, com enfoque em Habitação de Interesse Social e Mercado Popular. Além disto, a área receberá um conjunto de equipamentos sociais públicos voltados a assistência social, cultura, educação e saúde. A Rua dos Andradas representa a estrutura principal dentro da vizinhança, reforçando a conexão entre a ETEC e o Teatro da Dança proposto pelo Governo do Estado de São Paulo, junto à avenida Duque de Caxias.

FOTO 1

Nébias Está localizado na parte sudeste da área do Projeto Nova Luz. Nele serão produzidos empreendimentos mistos residenciais e não residenciais com pátios internos de acesso restrito, em uma área com distintos tipos de comércio, voltado ao atendimento de necessidades cotidianas, e o comércio especializado, contando ainda com espaços para atividades recreativas, tornando o setor atrativo para profissionais e famílias jovens. Na praça proposta entre as ruas Conselheiro Nébias e Barão de Limeira (Praça Nébias) será produzido um conjunto de apartamentos residenciais ao seu redor, possibilitando a instalação de restaurantes e cafés voltados para a praça. A Praça Júlio Mesquita, localizada ao final da Rua Vitória, será restaurada e interligada, através de tratamento de piso, à praça Nébias, reforçando o núcleo de atividades comerciais já existentes neste trecho.

EXEMPLOS DE EDIFICAÇÕES PARA SETOR RIO BRANCO (FOTO 1) E SETORES RESIDENCIAIS

Triunfo Neste setor predominará o uso residencial nos pavimentos superiores das edificações. É uma área com forte presença de imóveis históricos protegidos pelos órgãos de preservação do patrimônio histórico. As EXEMPLO DE UTILIZAÇÃO DE ESPAÇO PÚBLICO Subproduto 7.1.1: PUE

EXEMPLOS DE EDIFICAÇÕES PARA SETOR RIO BRANCO

SETORES Partido Urbanístico ▪ 34

VISÃO: MAUÁ CENTRO DE ENTRETENIMENTO

PLANTA

Subproduto 7.1.1: PUE

Partido Urbanístico ▪ 35

VISÃO: CENTRO DO SETOR NÉBIAS

PLANTA

Subproduto 7.1.1: PUE

Partido Urbanístico ▪ 36

ESTRATÉGIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO CRITÉRIOS DE ANÁLISE PARA RENOVAÇÃO A Nova Luz agrega um conjunto de 45 quadras que perfazem 352.417m2 de área de terreno, com 1.216.056m2 de área construída existente. O projeto prevê a demolição de 270.609m2 e a construção total de 1.167.112m2, sendo 705.906m² computáveis. Os imóveis indicados para intervenção por meio da aplicação da Concessão Urbanística se distribuem por diversas quadras, tendo sido identificados a partir de critérios que consideram as diretrizes da Lei 14.917/09 e da Lei 14.918/09. Estes critérios indicaram a permanência de 77,7% da área construída existente.

A análise realizada em relação ao estoque construído foi realizada de forma multidimensional considerando aspectos referentes a: ●● Imóveis protegidos por legislação de preservação do patrimônio histórico e os que complementam a percepção do conjunto arquitetônico-urbanístico já protegido; ●● Imóveis com coeficiente de aproveitamento próximo ou superior ao máximo permitido em cada zona de uso ou área construída superior a 2.000m²; ●● Imóveis com número de unidades habitacionais significativo.

Adicionalmente a estes critérios, foi verificada ainda a relação entre as edificações existentes e as diretrizes propostas pelo partido urbanístico, em especial quanto aos espaços livres, na busca de uma intervenção com inserção harmônica dos novos empreendimentos junto aos imóveis existentes. Foi considerado ainda o potencial de transformação dos imóveis que, como no caso de diversos imóveis localizados ao longo da Rua Santa Ifigênia, possuem restrições em relação à altura das novas edificações que não viabilizam esta transformação. Adicionalmente os imóveis indicados à transformação consideram demandas

IMÓVEIS PROTEGIDOS: TOMBADOS OU EM PROCESSO DE TOMBAMENTO

Destacando-se a aplicação dos diversos critérios empregados para a definição da manutenção ou renovação de imóveis na Nova Luz tem-se, em síntese, um conjunto de 532 imóveis a renovar, de um total de 932 imóveis existentes na área objeto de estudo, segundo levantamento PMSP. Os imóveis a manter na Nova Luz somam 400, dos quais 83 se localizam em ZEIS. Do total de 203 imóveis classificados pelo critério de área construída maior que 2.000 m² ou coeficiente de aproveitamento maior

que 4, apenas 22 estão localizados em ZEIS, área caracterizada pela horizontalidade da arquitetura que o configura. [Mapa a seguir] Em todo o polígono da Nova Luz foram localizados 95 imóveis residenciais com um número importante de unidades habitacionais, dos quais, oito se localizam em ZEIS. [Mapa abaixo] Do total de 96 imóveis, sobre os quais incide legislação de preservação do patrimônio histórico, existentes na área do projeto, 18 se localizam em ZEIS. [Mapa a seguir]

IMÓVEIS A MANTER COM NO DE UH SIGNIFICANTE

Imóveis protegidos (ZEPEC; CONPRESP; CONDEPHAAT; IPHAN)

Subproduto 7.1.1: PUE

apresentadas pela sociedade civil ao longo do processo de desenvolvimento do projeto.

Imóveis residenciais com 20 ou mais unidades habitacionais

Partido Urbanístico ▪ 37

ESTRATÉGIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO

Além deste conjunto protegido, foram identificados 13 edificações, cujas características complementam a percepção do conjunto arquitetônico-urbanístico já protegido, e que não serão objeto de intervenção. [Mapa abaixo]

século XIX e a as primeiras décadas do século XX. No perímetro da Nova Luz, o repertório eclético foi utilizado tanto em prédios, quanto em edificações térreas ou assobradadas, para usos comerciais, residenciais e de serviços.

Estes imóveis dividem-se em duas categorias:

• Edificações representativas de outros momentos de ocupação do bairro, cujas características construtivas e formais seguiram tendências de arquitetura vigentes em seu momento e que se vinculavam à vertente racionalista do modernismo, enquanto busca da renovação da linguagem arquitetônica, afastando-se dos chamados estilos históricos, em resposta às novas técnicas e demandas da sociedade

• Edificações que possuem características construtivas e formais similares aos imóveis que já se encontram tombados, representativos do Ecletismo em arquitetura, que se caracterizava pela combinação de diferentes estilos históricos na mesma obra, e que predominou no Brasil entre o final do

industrial. Na Nova Luz, ainda encontramos exemplares que utilizaram os seguintes vocabulários: a. Art Déco - manifestação alternativa ao ecletismo e ao modernismo do início do século XX, caracterizou-se, sobretudo entre os anos 1930-60, no Brasil, pelo predomínio de linhas retas ou circulares estilizadas, mesmo na ornamentação. Na Nova Luz, manifestou-se, prinicpalmente, em sobrados e edifícios altos residenciais com comércio no térreo. b. Proto-racionalismo - utilização racional dos recursos que se traduziu em formas simples e geométricas, sem ornamentação.

industrial dos anos 1950-70, utilizado para uso industrial e/ou armazenagem.

c. Moderno - utilização racional dos recursos materiais com formas simples e geométricas, sem ornamentação, que se manifestam, no perímetro da Nova Luz, em sua maioria, em edifícios baixos, entre 3 e 4 pavimentos, com estrutura de concreto armado aparente e independente da vedação de vidro (andares superiores). Consiste, principalmente, em tipologia

IMÓVEIS COM CARACTERÍSTICAS QUE COMPLEMENTAM A PERCEPÇÃO DO CONJUNTO ARQUITETÔNICO-URBANÍSTICO JÁ PROTEGIDO

IMÓVEIS A MANTER COM CA MAIOR OU IGUAL AO MAXIMO DA ZONA DE USO

Imóveis com CA maior ou igual ao máximo da zona de uso

Subproduto 7.1.1: PUE

Na Nova Luz, os exemplos protoracionalistas são, em sua maioria, dos anos 1950-60, e consistem, principalmente, em edifícios baixos, entre 3 e 5 pavimentos, residenciais com varandas retas e cantos arredondados, e comércio no térreo.

Imóveis a manter com características de complemento

Partido Urbanístico ▪ 38

ESTRATÉGIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO

Imóveis indicados à Concessão Urbanística

Subproduto 7.1.1: PUE

Partido Urbanístico ▪ 39

ESTRATÉGIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO

Subproduto 7.1.1: PUE

Partido Urbanístico ▪ 40

USO DO SOLO PRINCÍPIOS DE USO DO SOLO Segundo dados do IBGE, a área da Nova Luz já teve uma população de aproximadamente 40.000 residentes nos anos 1970. Atualmente, sua população é de aproximadamente 12.000 pessoas. Esta diminuição na população torna a região menos dinâmica durante a noite. Um fator contrastante é o número de empregos no local, que é um aspecto positivo e que deve ser mantido e ampliado ao longo do processo de requalificação urbana. O Projeto Nova Luz propõe usos mistos com grande oferta de empreendimentos habitacionais. A área construída computável indicada pelo projeto considera os coeficientes máximos de acordo com a legislação vigente (6 para uso residencial e 2,5 ou 4 para uso não residencial) e outros parâmetros urbanísticos aplicáveis – taxa de ocupação, taxa de permeabilidade e restrições de gabarito –, viabilizando a densidade recomendada para o perímetro. As edificações com usos comerciais no pavimento térreo continuarão disseminadas pela área, em especial ao longo da Rua General Osório e Rua Santa Ifigênia, incorporando os usos existentes. As vias prioritárias para pedestres poderão abrigar usos comerciais associados ao uso residencial. Os usos destinados para entretenimento e lazer são agrupados juntamente à Av. Duque de Caxias e Rua Mauá e o Centro de Entretenimento na quadra junto à Avenida Cásper Líbero. As áreas recomendadas para uso de serviços estão concentradas ao longo da Avenida Rio Branco. Apresentam-se a seguir os princípios de uso do solo propostos para a Nova Luz.

Serviços ●● As áreas destinadas ao uso de serviços concentram-se nas vias que definem o perímetro do Projeto Nova Luz e ao longo da Av. Rio Branco. Essas áreas possuem situações e características adequadas à implantação de edifícios de escritórios junto a vias de acesso a transporte público; ●● Uma possível localização para sedes de empresas encontra-se ao longo da Avenida Rio Branco com a Rua dos Timbiras. A alta visibilidade e a oportunidade para edifícios de maior porte e a proximidade ao transporte público são adequados a este fim. O uso para escritórios também se acomoda nos níveis superiores da Rua General Osório, como complemento ao uso predominantemente comercial.

Usos mistos - comercial e residencial Usos institucionais Área de entretenimento e cultura Usos mistos - comerciais e de serviços na Av. Rio Branco Usos comerciais na Rua Sta. Ifigênia e Gal. Osório Usos mistos - comerciais e de serviços Eixo comercial principal Eixo comercial secundário, via quadras permeáveis Eixo de pedestre Espaços livres Âncora comercial Âncora pedestre

DEFINIÇÃO DO USO DO SOLO Subproduto 7.1.1: PUE

Partido Urbanístico ▪ 41

VISÃO: PÁTIO INTERIOR COMERCIAL

PLANTA

Subproduto 7.1.1: PUE

Partido Urbanístico ▪ 42

USO DO SOLO

Comercial

Residencial

●● Complementar ao uso predominantemente comercial ao longo da Rua General Osório e da Rua Santa Ifigênia, o circuito se completa ao longo da Avenida Rio Branco, criando um núcleo comercial consolidado no coração do setor. É proposta a instalação, nas quadras 55 e 73 de centros comerciais voltados ao comércio de auto e moto peças e eletro-eletrônicos respectivamente.

●● O uso residencial está concentrado em dois setores: Triunfo e Nébias. Estas áreas residenciais estão situadas no centro de cada setor, circundadas por ruas prioritárias aos pedestres, o que garante uma ambiência mais amena. O setor Triunfo será uma área residencial destinada predominantemente à Habitação de Interesse Social, enquanto o setor Nébias será uma àrea voltada para a produção de novas unidades residenciais para faixas de renda e padrões variados.

●● Cria-se um circuito comercial secundário paralelo à Rua General Osório e à Av. Rio Branco por meio de uma série de passeios e pátios internos às quadras. Isso representa uma oportunidade para diversificação da oferta voltada para o comércio misto, com ênfase em lojas de varejo, cafés e restaurantes.

Eixo de Entretenimento e Cultura ●● O núcleo do Setor Mauá localiza-se na Quadra 19, adjacente à estação de trem e metrô. Os elevados níveis de acessibilidade transformam esta área numa âncora por excelência. Os usos previstos incluem cinema, teatro, lojas e escritórios, configurando destino-âncora por excelência que sustenta o eixo cultural. A Av. Duque de Caxias em conjunto com a Rua Mauá funcionam como área de recepção aos usuários frequentadores da Sala São Paulo e Estação Pinacoteca.

Residencial Comercial Institucional Patrimônio histórico Edifícios mantidos

USO DO SOLO: PAVIMENTO TÉRREO Subproduto 7.1.1: PUE

Partido Urbanístico ▪ 43

USO DO SOLO

PAVIMENTO TÉRREO

PAVIMENTOS SUPERIORES

Serviços Residencial Comercial Institucional Entretenimento Estacionamento Patrimônio histórico Edifícios mantidos

PLANO ILUSTRATIVO Subproduto 7.1.1: PUE

USO DO SOLO: PAVIMENTOS SUPERIORES Partido Urbanístico ▪ 44

USO DO SOLO ÁREA CONSTRUÍDA COMPUTÁVEL Existente

Manter

Renovar

Proposto*

Cenário Futuro

AC(m2)

Residencial

533.735

499.567

34.168

322.606

822.173

Não residencial

682.321

445.880

236.441

383.300

829.180

1.216.056

945.447

270.609

705.906

1.651.353

uso

Total

Estação Pinacoteca Estação da Luz

Praça Princesa Isabel

Poupa Tempo Praça Nébias

Largo do Arouche

Praça Júlio Mesquita

PLANO ILUSTRATIVO - VISTA AÉREA Subproduto 7.1.1: PUE

Partido Urbanístico ▪ 45

DIRETRIZES DO ESPAÇO PÚBLICO

Na região do Projeto Nova Luz, um somatório de espaços públicos persistem no tempo, desconectados e desarticulados entre si e com a área como um todo, como indicadores dos diferentes períodos de urbanização da região. Dar um novo significado a estes espaços, possibilitando o seu uso pleno, é um dos objetivos do redesenho do espaço público, pautado pelo novo cenário de mudanças climáticas. Se considerarmos o inventário dos gases de efeito estufa do Município de São Paulo, verificamos que 70% dos gases são resultantes da queima de gasolina e diesel. Qualquer iniciativa de adaptação ao cenário de mudanças climáticas deve passar pela alteração do padrão de deslocamento da cidade de São Paulo. Neste contexto, o projeto da Nova Luz constitui uma oportunidade de formular alternativas urbanas para incentivar a circulação de pedestres e o uso de bicicletas.

MOBILIDADE METAS

ESTRATÉGIAS

As metas que orientam a estratégia de mobilidade do Projeto Nova Luz tem como referência os seguintes objetivos:

●● Criação de um minianel viário conformado pelas Ruas General Osório, Triunfo, Timbiras e Conselheiro Nébias, permitindo o acesso à região e evitando, ao mesmo tempo, o trânsito indiscriminado de automóveis no interior das áreas residenciais (Nébias e Triunfo);

●● Redução do uso de automóveis para viagens diárias;

Este capítulo apresenta:

●● Redução das emissões de carbono;

• A proposta de circulação viária de acordo com os usos e atividades pretendidos pelo Projeto;

●● Aumento das viagens feitas a pé e de bicicleta sobre o total de viagens geradas na região;

●● Ampliação dos passeios da Avenida Rio Branco, com calçadas que poderão acomodar um amplo leque de usos associados ao pedestre como bares, restaurantes, livrarias, cafés, entre outros;

PRINCÍPIOS

• As principais diretrizes para o desenho dos espaços públicos, considerando as principais questões de mobilidade envolvidas no redesenho dos espaços públicos; • Os padrões propostos para pavimentação, iluminação, paisagismo e mobiliário urbano;

Para atingir as metas acima são definidos os seguintes princípios:

●● Coordenação do estacionamento de veículos e acesso de serviços a partir da rede de acesso principal e o minianel viário;

• As tipologias urbanísticas resultantes da combinação das alternativas propostas para pavimentação, iluminação, paisagismo e mobiliário urbano.

●● Redução do tráfego de passagem de veículos dentro da área de projeto;

●● Criação de ciclovias e ciclofaixas, incentivando o uso de bicicletas;

●● Aumento das condições de conectividade, facilitando as caminhadas e percursos de bicicleta;

●● Utilização das avenidas que formam o limite do perímetro como rede de distribuição primária de veículos;

●● Ampliação das calçadas, incentivando a circulação de pedestres, com diminuição do leito carroçável;

●● Localização das novas atividades comerciais com maior atração de público (consumidores oriundos de outras regiões da cidade) ao longo do minianel viário.

●● Reorganização da hierarquia viária com a identificação de áreas destinadas exclusivamente para pedestres e bicicletas. ●● Utilização de redutores de velocidade para facilitar o convívio entre pedestres e veículos.

Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Espaço Público ▪ 49

MOBILIDADE

INFRAESTRUTURA EXISTENTE Sobre Trilhos:

Pedestres:

Esta é uma área de grande acessibilidade da Região Metropolitana de São Paulo por meio do transporte público sobre trilhos, com a presença de duas grandes estações ferroviárias a Estação Júlio Prestes e a Estação da Luz. Esta última está integrada ainda à rede do sistema metroviário paulistano.

Os deslocamentos a pé são os mais utilizados para viagens de curta distância, até mesmo por usuários dos modos motorizados de transporte. Assim, verificase no local em estudo que as vias com maior quantidade de pedestres são as mais atendidas pelo transporte público. Também se destaca a Rua Santa Ifigênia, que apresenta intensa movimentação em função da atividade comercial.

A CPTM possui quatro linhas de trem que atendem diretamente a área: Linha 7 Rubi com destino a Jundiaí, Linha 8 Diamante com destino a Itapevi, Linha 10 Turquesa com destino a Rio Grande da Serra e Linha 11 Coral com destino a Estudantes. Soma-se a isso mais três linhas de Metrô: Linha 1 Azul, Linha 3 Vermelha e Linha 4 Amarela.

Rótula e Contra-Rótula: A área denominada Nova Luz está delimitada por trechos de vias que integram dois importantes anéis viários denominados rótula e contra-rótula.

RÓTULA E CONTRA-RÓTULA

Sobre Pneus: A região é atendida por uma grande quantidade e variedade de linhas de transporte público por ônibus. Circulam pela região 115 linhas de ônibus municipais, principalmente pelos corredores de ônibus das Avenidas Rio Branco, São João e Ipiranga.

Viária: As vias que delimitam o perímetro denominado Nova Luz, com exceção da Rua Mauá entre a Rua Gal. Couto de Magalhães e a Av. Casper Líbero, e da Av. Casper Líbero entre a Rua Mauá e a Rua Washington Luis, integram a Sistema Viário Estrutural do Município de São Paulo. A Avenida Rio Branco, no trecho que atravessa a área de projeto, também integra o Sistema Viário Estrutural.

Perímetro Nova Luz

Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Espaço Público ▪ 50

MOBILIDADE

PROPOSTAS Uma das principais diretrizes do projeto é a intensificação do uso do solo, aproximando residentes do seu local de trabalho com redução gradual do uso de automóveis particulares, incentivando a realização de percursos a pé ou de bicicleta, por meio de: ●● 1. Ampliação da largura das calçadas; ●● 2. Pedestrianização da Rua Vitória; ●● 3. Reorganização do sistema de circulação viária na região; ●● 4. Proposição de vias para tráfego local, com circulação compartilhada de veículos automotores e bicicletas. ●● 5. Implantação de ciclovias e ciclofaixas;

NOVA HIERARQUIA VIÁRIA Viário Estrutural As vias pertencentes ao sistema viário estrutural possuem circulação compartilhada de ônibus e automóveis, com exceção das Avenidas Rio Branco, São João e Ipiranga, que possuem corredores de ônibus. Nessas vias não será permitido estacionamento no meio fio.

Viário Secundário As vias secundárias darão suporte ao sistema principal, auxiliando nas ligações viárias externas ao sistema interno da Nova Luz.

Viário Prioritário para Pedestre São vias que constituem as ligações internas e não deverão receber relevante fluxo de veículos, sendo acessadas principalmente por moradores e usuários dos equipamentos locais. As calçadas serão ampliadas, o número de vagas nas ruas será reduzido com sentido único de circulação.

Viário Exclusivo para Pedestre Nestas vias, leito carroçável e passeios, estão no mesmo nível, permitindo a circulação de pedestres por toda a largura da via.Serão exclusivas para pedestres interligando as diferentes áreas da região, potencializando a utilização das áreas públicas de lazer, cultura e entretenimento, proporcionando condições seguras e confortáveis para circulação de pedestres.

Minianel Viário A criação de um anel interno de circulação possibilita o acesso de veículos à área de forma racional evitando a circulação de passagem pelas ruas internas. O minianel viário recebe todas as linhas de ônibus que já circulam na área, tornando as ruas internas mais seguras e menos poluídas. Recomenda-se que não sejam adicionadas linhas de ônibus no anel viário além das existentes.

NOVA HIERARQUIA VIÁRIA Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Espaço Público ▪ 51

MOBILIDADE

CIRCULAÇÃO DE PEDESTRES O adensamento proposto com a duplicação do número de habitantes promoverá o aumento dos deslocamentos a pé, de bicicleta, transporte público coletivo e individual. O projeto deverá facilitar a mobilidade na área, proporcionando a criação de rotas seguras e confortáveis e, ao mesmo tempo, minimizando o uso de automóveis no interior da área do projeto. As ruas Vitória e Santa Ifigênia são as principais vias de circulação de pedestres que conectam a região ao entorno (os bairros da República, Sé, Bom Retiro e Luz):

Principais Recomendações ●● Aumento do espaço público destinado à circulação de pedestres; ●● Criação de fachadas ativas de modo a aumentar o controle visual no espaço público; ●● Uso criterioso de vegetação, iluminação e pavimentação para criar uma melhor ambientação urbana que estimule a caminhada.

A Rua Vitória é o principal eixo de ligação entre os setores identificados no projeto. Bem sombreada e iluminada, integra uma série de pequenos espaços, esquinas e cruzamentos, além dos setores residenciais (Nébias e Triunfo). A Rua Santa Ifigênia conecta o bairro da República ao bairro de Campos Elíseos. Em função das atividades existentes ao longo desta via, a circulação de pedestres é muito intensa no horário comercial, desta forma para reduzir conflitos na circulação de pedestres e veículos, o projeto propõe liberar ao máximo a superfície da rua para a circulação de pedestres, por meio de: ●● Ampliação das calçadas; ●● Retirada das vagas de estacionamento ao longo da rua, permitindo somente paradas para embarque e desembarque de pessoas e mercadorias; ●● Plantio de árvores apenas próximo às esquinas; ●● Recomendação de que se avalie um sistema de gestão do tráfego que permita restringir a circulação de veículos nos horários de maior circulação de pessoas. As vias consideradas como prioritárias para pedestres apresentam calçadas mais largas sombreadas e iluminadas, como é o caso da Rua Aurora.

CIRCULAÇÃO DE PEDESTRES Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Espaço Público ▪ 52

MOBILIDADE

CIRCULAÇÃO DE BICICLETAS O transporte cicloviário de uso diário, de caráter não só local mas também de longa distância, contribui para a locomoção de pessoas e pequenas cargas dentro do perímetro urbano, melhorando a circulação viária e a qualidade do ar. O projeto propõe uma rede cicloviária, com espaço adequados e seguros. O sistema se divide em duas tipologias: faixa exclusiva com separadores (ciclovia) e faixa compartilhada. As ciclovias estão localizadas na Avenida Rio Branco, em trecho da Duque de Caxias e na Rua Mauá. As vias com circulação compartilhada entre veículos e bicicletas estão localizadas nas ruas internas da área, devidamente identificadas ao longo de seu percurso.

Principais Recomendações ●● Instalação de um conjunto de paraciclos por quadra, com no mínimo sete unidades; ●● Coordenar as propostas de melhoramentos cicloviários com outras que sejam propostas para a cidade; ●● Recomenda-se a provisão de paraciclos e chuveiros nos novos empreendimentos não residenciais, dimensionados para atender público equivalente a 5% da lotação máxima destes empreendimentos; ●● Recomenda-se a provisão de paraciclos no interior dos empreendimentos residenciais para 15% dos seus ocupantes (mínimo).

Para incentivar o uso de bicicletas serão instalados paraciclos em vias onde a circulação de bicicletas é permitida, preferencialmente próximo aos estabelecimentos comerciais e institucionais.

Via exclusiva para circulação de bicicletas Via compartilhada para circulação de bicicletas Espaços livres Conexão com faixa de pedestres

CIRCULAÇÃO DE BICICLETAS Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Espaço Público ▪ 53

MOBILIDADE

TRANSPORTE COLETIVO Estima-se que o sistema de transporte sobre pneus receberá grande aumento no número de passageiros transportados, assim como o metrô e o trem. Os volumes esperados para as viagens futuras (quando da implementação do projeto) poderão ser supridos sem dificuldades pela rede de transportes, uma vez que a demanda será distribuída entre as diversas linhas que circulam pela região e que atendem a todas as áreas da cidade. Quanto à circulação dos ônibus, foi avaliada a necessidade de modificação nos trajetos das linhas que passam por vias alteradas pelo projeto da Nova Luz devido às

mudanças de sentido nas vias e na hierarquia viária, conforme diretrizes abaixo: ●● Sistema Viário Estrutural: poderá receber linhas de ônibus, desde que não atinja a saturação; ●● Minianel Viário: poderá receber linhas de ônibus, desde que não atinja a saturação; ●● Sistema Viário Secundário: poderá receber ônibus em pequena quantidade; ●● Vias de Circulação Prioritária para Pedestres: a circulação de ônibus deve ser limitada.

Circuito principal de ônibus e paradas propostas Circuito secundário de ônibus e paradas propostas Sistema ferroviário e metroviário Estação de Metrô Estação de Trem Estação proposta para o expresso aeroporto Área de inflluência da estação de trem (400m / menos de sete minutos de deslocamento a pé) Área de influência do transporte rodoviário (200m / menos de dois minutos de deslocamento a pé Espaços livres

TRANSPORTE COLETIVO Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Espaço Público ▪ 54

ELEMENTOS DO ESPAÇO PÚBLICO Os espaços públicos são a expressão fundamental da sociedade urbana. Simbolizam a vida social, econômica, cultural e política da comunidade, permitindo que várias idades, diferentes estratos sociais e culturais possam conviver harmoniosamente num mesmo espaço. Cada época produz e utiliza seus espaços urbanos de um modo diverso. Compreender este modo de produção e utilização é passo fundamental para o seu desenho. Percorrer a cidade de São Paulo, hoje, significa encontrar uma rede de logradouros públicos que se sucedem testemunhando a passagem do tempo. Muitos deles, agora destituídos de seus significados e valores simbólicos originais. A área do projeto Nova Luz testemunha alguns momentos desta evolução, principalmente marcados pelo apogeu da cafeicultura, o início da imigração européia e o aparecimento da ferrovia.

OBJETIVOS

PRINCÍPIOS

O desenho do espaço público da Nova Luz está embasado em quatro objetivos centrais:

Escala Humana

Habitabilidade Melhorar a habitabilidade por meio do planejamento e criação de amenidades que possam atender às diversas necessidades, dos residentes e empresas existentes e futuros.

Conectividade Promover de um conjunto de espaços públicos que facilitem deslocamentos a pé e de bicicleta.

Senso de Lugar Contextualizar as novas intervenções no conjunto de elementos existentes que caracterizam a ambiência local.

Segurança Promover a sensação de segurança através do desenho urbano.

Os espaços públicos são projetados tendo como base a escala humana, permitindo a realização de eventos públicos até o uso individual, estruturando uma ampla gama de escalas de usos.

Diversidade Criar uma rede de espaços públicos distintos e variados permite a formação de vizinhanças com caráter único e permite que as diferentes atividades ocorram em diversas vias. Os espaços devem fomentar atividades em uma variedade de escalas e devem atender e acolher as pessoas de diferentes perfis socioculturais.

Projeto Específico para o Local A forma e o caráter dos espaços propostos devem responder às condições culturais, sociais e climáticas do local. Todos os esforços possíveis devem ser feitos para preservar a cultura e a história do local.

Sustentabilidasde

METODOLOGIA O método usado no processo do projeto consiste principalmente na observação rigorosa do local, juntamente com a aplicação dos princípios de melhores práticas que requalifiquem as condições já existentes do local. A equipe realizou várias visitas ao local e fotografou os principais espaços livres, ruas e calçadas, identificando os desafios existentes e as áreas que precisavam de atenção especial.

Subproduto 7.1.1: PUE

A sustentabilidade não é mais uma opção para o gerenciamento de nossas cidades, mas uma abordagem necessária para o planejamento e projeto em qualquer intervenção.

Diretrizes do Espaço Público ▪ 55

PADRÕES: PAVIMENTOS P1 ZONA P1

●● Intenções de projeto (hierarquia de vias distintas e articulação de espaços urbanos especiais).

PLANTA DE PAVIMENTAÇÃO

●● Os padrões geométricos de paginação de piso deverão obedecer uma unidade em cada zona de pavimentação específica. A planta ilustrativa traz consigo sugestões a serem seguidas para isso; ●● Superfícies compartilhadas por pedestres e veículos deverão utilizar-se de pisos de dimensão máxima de 300x600mm, de modo a evitar sua ruptura e/ou rachadura do mateiral; ●● Pisos de cores mais escuras deverão ser utilizados em áreas destinadas aos veículos; ●● Concreto permeável de alta qualidade deverá ser utilizado em áreas de praças; ZONA P1 pavimentação em pedra [rua e calçada]

CALÇADA

• Asfalto • Granito cinza; • Dimensões: 300m x 600m x 20mm

P3 ZONA P3 • Bloco de concreto intertravado; • Dimensões: 100mm x 200mm x 60mm

• Placa de concreto pré-moldado; • Dimensões: 400mm x 400mm x 60mm

ZONA P5 pavimentação em concreto para praças ZONA PE pavimentação existente em pedra protuguesa ZONA CICLOVIA asfalto com redutor de velocidade

Subproduto 7.1.1: PUE

P5 ZONA P5

• re-use of construction aggregate • painted bike lanes

• Bloco intertravado de concreto; • Dimensões: 100mm x 200mm x 80mm

• Asfalto

PC ZONA CICLOVIA • Concreto intertravado drenante feito de concreto poroso;

PRAÇAS

ZONA P4 calçada em concreto e rua em asfalto

• asphalt

P3 P4 ZONA P4

ZONA P2 pavimentação em pedra [calçada] e asfalto na rua ZONA P3 calçada e rua em concreto

RUAS

●● Espaço com usos apropriados (pedestres, ciclista, veículos ou áreas compartilhadas, além de acessos para deficientes);

●● Todos os pisos deverão ser instalados em base de cimento para minimizar desplacamento, futura manutenção e acidentes provocados pela irregularidade de sua superfície;

RUAS

●● Reciclagem de materiais de refugo (mínimo recomendado de 20%);

P2 ZONA P2

RUAS

●● Matéria-prima e materiais locais (mínimo recomendado de 20% adquiridos dentro de um raio de 800km);

●● Pisos de concreto e asfalto das vias deverão reaproveitar material da demolição, na medida do possível;

• Dimensões: 300m x 600m x 20mm

• Dimensões: 150x 300mm

P3 PM

PISO MANTIDO

P3 PE

PISO EXISTENTE A RECUPERAR EM PEDRA PORTUGUESA

CICLOVIAS

●● Sustentabilidade;

●● Todos os pisos deverão ser de origem local e selecionados pela qualidade e durabilidade dos materiais;

CALÇADA

Os materiais propostos para a paleta de pisos baseiam-se de acordo com cinco princípios:

Principais Recomendações

CALÇADA

A pavimentação é pensada para transformar a identidade da região, favorecendo a circulação de pedestres, reforçando a hierarquia viária, criando novos espaços públicos, diferenciando os caminhos de pedestres dos de veículos.

• Granito cinza em composição com Granito escuro;

CALÇADA

METODOLOGIA

• Asfaltadas com frisos para redução de velocidade em cruzamentos

Diretrizes do Espaço Público ▪ 56

PADRÕES: ILUMINAÇÃO METODOLOGIA A paleta de iluminação da Nova Luz pretende promover níveis adequados de visibilidade, ampliando a sensação de segurança em toda a região, reforçando a hierarquia das ruas e dos espaços e ajudando a consagrar a área como única na cidade. Os postes históricos do modelo São Paulo Antigo serão mantidos ao longo das principais avenidas e em alguns casos realinhados para ajustar-se ao projeto geral das ruas. Como a maioria das vias é estreita, foi proposta uma iluminação para ambos os lados das calçadas a partir de um único ponto. Ruas proeminentes (como por exemplo a Rua Vitória) e espaços urbanos como a Praça Nébias, Largo General Osório, etc. receberão em parte uma iluminação especial. A iluminação de piso será utilizada em praças para promover segurança adicional aos pedestres e destacar as massas verdes de árvores e artes públicas.

Principais Recomendações

Os materiais selecionados para a paleta de iluminação são baseados em quatro princípios:

●● Recomenda-se a instalação de controles inteligentes para monitorar e ajustar os níveis de luz de acordo com o ambiente (controlado através de um sistema central);

●● Segurança e visibilidade de modo a minimizar a poluição visual e luminosa; ●● Desenho e funcionalidade de alta qualidade (baixo consumo de energia); ●● Apropriação com a hierarquia das ruas e dos espaços urbanos; ●● Durabilidade; ●● Adequação ao padrões de Ilume.

ZONA L1 LUMINÁRIA SÃO PAULO ANTIGO

ZONA L2 ILUMINAÇÃO PADRÃO

●● Iluminação das vias (postes e luzes provenientes da parte externa das construções) deverá ser projetada de modo a direcionar o foco de luz para baixo e evitar a poluição visual; ●● Lâmpadas de baixo consumo de energia deverão ser utilizadas;

• Uso somente em um dos lados das ruas

• Restauração das luminárias e incorporação no projeto luminotécnico

●● Emprego de LED ou tecnologia solar;

• Alumínio de alta qualidade, estrutura em aço galvanizado

• Manutenção das luminárias nas principais avenidas

●● Luminárias São Paulo Antigo deverão ser reformadas para consumir menos energia, e ter maior eficiência.

• Eficiência energética através de lâmpadas de LED

PLANTA DE ILUMINAÇÃO

ZONA L3 ILUMINAÇÃO CARACTERÍSTICA

ZONA L4 ILUMINAÇÃO DE PRAÇAS

,25m ,22m

• Destinada para áreas especiais intercaladas com postes de iluminação padrão (L2)

EXEMPLO DE ILUMINAÇÃO EMBUTIDA NO PISO

6.5m

ZONA L1 Luminária São Paulo Antigo ZONA L2 Iluminação padrão ZONA L3 Iluminação característica

,36m

• Alumínio de alta qualidade, estrutura em aço inoxidável • Eficiência energética através de lâmpadas de LED

,25m

• Iluminação embutida no piso • Iluminação para passeios, ou jardins

1,10m

ZONA L4 Iluminação especial de praças

Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Espaço Público ▪ 57

T1 BULEVAR

PADRÕES: ARBORIZAÇÃO

• 12–14m altura na maturidade • 8–10m copa

METODOLOGIA Compõe-se de árvores nativas da cidade de São Paulo consideradas apropriadas às condições urbanas e ao clima conforme a Portaria 61/SVMA (28 de maio de 2011). Isto ajuda a maximizar a biodiversidade e os benefícios microclimáticos, assim como a redução da necessidade de irrigação. Outro objetivo é a melhoria do ambiente destinado aos pedestres, trazendo conforto e sombra adicional ao espaço, o que também ajuda a melhorar o efeito de ilha de calor. A paleta de espécies indica qual escala e forma de árvore é apropriada para cada região, baseando-se nas funções e dimensões das ruas. A relação das espécies que compõe os padrões de vegetação foi baseada nos princípios abaixo: ●● Função proeminente de cada via e num sentido geral para o espaço público, como por exemplo, ruas predominantemente comerciais ou residenciais; ●● Baixo uso de água, dispensando irrigação; ●● Contribuição estética para o ambiente urbano; ●● Adequação do Manual Técnico de Arborização Urbana do DEPAVE; ●● Para plantio deve-se utilizar DAP de 0,05 m e altura entre 1,5 e 2,0 m.

Handroanthus vellosoi (Ipê Amarelo)

Principais Recomendações ●● Todas as plantas deverão ser nativas da região de São Paulo ou região com clima similar;

Cordia trichotoma (Louro Pardo)

Handroanthus heptaphyllus (Ipê Roxo)

MINIANEL VIÁRIO

●● A seleção das espécies em cada rua deverá considerar a biodiversidade total da região, assim, cada rua possuirá diferentes especificidades; ●● As espécies deverão ser escolhidas de acordo com o comprimento e largura das ruas; ●● As árvores deverão ser plantadas sob condições que garantam sua saúde e vivacidade;

Machaerium stipitatum (marmeleiro-do-mato)

• 8–12m altura na maturidade • 5–6 m copa

Gochnatia polymorpha (Vassourão branco)

Vernonanthura discolor Handroanthus impetiginosus (Vassourão-preto) (Ipê Roxo de Bola)

RUA LOCAL TIPO A

●● Terrenos vagos próximo à região da Nova Luz poderão ser utilizados como viveiros das mudas, buscando minimizar o transporte de caminhões.

PLANTA DE ARBORIZAÇÃO Tapirira guianensis (Tapiri)

Dendropanax cuneatus (Maria-Mole)

Cordia ecalyculata (Café-de-Bugre)

• 6–8m altura na maturidade • 5–6m copa

Cordia sellowiana (Capitão do Campo)

Maytenus evonymoides (Cafezinho)

Erythroxylum deciduum (Fruta de Pomba)

RUA LOCAL TIPO B

• 10–12m altura na maturidade ZONA T1: Bulevar

• 8–10m copa

ZONA T2: Minianel Viário ZONA T3: Rua Local Tipo A ZONA T4: Rua Local Tipo B ZONA T5: Espaços Livres

Subproduto 7.1.1: PUE

Machaerium stipitatum (Marmeleiro-do-mato)

Clethra scabra (Guaperô)

ESPAÇOS LIVRES

Qualquer tipo de vegetação das listadas acima + forração

Diretrizes do Espaço Público ▪ 58

PADRÕES: MOBILIÁRIO URBANO METODOLOGIA Os padrões de mobiliário urbano refletem os parâmetros adotados no desenho urbano para o Projeto Nova Luz. O padrão de mobiliário urbano considera os seguintes princípios: ●● Padrão único, mas flexível o bastante para lidar com um grupo de usuários diversos; ●● Desenho inovador e materiais resistentes;

Principais Recomendações ●● O padrão do mobiliário para a Nova Luz deve ser único ao longo de toda a região e coordenado em termos de materiais, cores, acabamento e estilo, com o intuito de criar uma família de elementos esteticamente relacionados; ●● Materiais devem ser escolhidos de acordo com qualidade estética, conforto e durabilidade;

●● Facilidade de construção, implantação e manutenção.

●● Preferência pela utilização de materiais que contenham em sua composição elementos reciclados, provenientes de um raio de até 500km da área.

BANCO MODELO 1 1.585m

620mm

• Bancos com dimensões adequadas às larguras das calçadas da Nova Luz; • Bancos modulares promovem flexibilidade em tamanho e disposição;

785mm

1.085m

ABRIGO DE PASSAGEIROS

• Bancos em aço inox em chapa perfurada com tratamento de cataforese e pintura eletrostática.

M2 BANCO MODELO 2 1.585m

500mm

385mm

1.085m

• Bancos sem encosto devem ser usados em conjunto com cisternas verdes; • Bancos em aço inox em chapa perfurada com tratamento de cataforese e pintura eletrostática.

Principais Recomendações ●● Abrigos desenhados para proteção contra chuva, vento e sol; ●● Abrigos devem possuir assentos; ●● Abrigos duplos implantados somente ao longo da Avenida Rio Branco; ●● Abrigos poderão incorporar painéis solares; ●● Recomenda-se que os abrigos possuam painel com informações da área da Nova Luz; visor luminoso informando os horários de chegada e partida dos ônibus e telas de vídeo para anúncios especiais de segurança e/ou potencial receita publicitária.

Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Espaço Público ▪ 59

ACESSÓRIO 1: LIXEIRA PLANTA

ACESSÓRIO 3: BALIZADOR

• Estrutura em tubo de aço galvanizado.

ELEVAÇÃO

.15m

• Balizadores devem ser usados quando necessário para separar pedestres de trânsito de veículos;

• Corpo em chapa de aço galvanizado furado para escoamento de líquidos.

.60m

• Sistema de afixação de saco de lixo por aro interno. .90m

.60m

• Pintura a pó epoxi na cor padrão cinza prata • Tampa superior para evitar acúmulo de água de chuva

1.10m

.60m

U4 U2

ACESSÓRIO 4: ARVOREIRAS

ACESSÓRIO 2: PARACICLO

• Devem ser executadas em ferro fundido ou concreto pré-moldado

• Estrutura em aço galvanizado, com deposição mínima de Zinco de 480g/ m² e pintado com pintura eletrostática epóxi (pó) na cor amarela do padrão CET.

ELEVAÇÃO

• Recomenda-se um mínimo de 5 suportes para cada 500m² de área construída ou 7 suportes por quadra.

1.5m

PLANTA

Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Espaço Público ▪ 60

PADRÕES: INFRAESTRUTURA VERDE PRINCÍPIOS Entendemos por infraestrutura verde um sistema estruturado por áreas que potencializam as funções ecológicas como suporte aos sistemas tradicionais de infraestrutura. No caso do projeto Nova Luz, este sistema está organizado na forma de cisternas verdes (ou bio-canaletas) que funcionam como reservatórios de retenção e infiltração de águas pluviais, gerenciando aproximadamente 30% das águas pluviais. Este enfoque é proposto de acordo com as diretrizes do plano de ação às mudanças climáticas. O aumento das precipitações, por exemplo, tem colocado uma carga adicional no sistema de drenagem em particular, demandando um novo enfoque pautado no:

• Evitar o plantio de árvores nas cisternas verdes simples devido a baixa estabilidade do solo

METODOLOGIA ●● Retardo da água da chuva no local, antes de seguir pela rede de drenagem; ●● Retenção de parte da água no local através da infiltração passiva da água no solo, através da infraestrutura verde; ●● Associar drenagem com paisagismo.

• Interrupções no meio-fio permitem a drenagem da rua e calçada para a cisterna verde simples

Foi estabelecido um tamanho mínimo (ver Capítulo 4) e quantidades para os jardins de chuva (ou bio-canaletas) e cisternas verdes a serem implantados na área de projeto de acordo com as características de cada rua da área.

• Promover a mistura de solos com permebilidade média facilitando o processo de filtração promovida pelas raízes

Principais Diretrizes ●● Utilizar infraestrutura verde em todas as vias com exceção daquelas que dão suporte para o Minianel Viário;

CISTERNA VERDE SIMPLES • high-quality granite abertura meio-fio stone

●● Potencializar a capacidade de retenção de água nas estruturas, criando volumes superiores a 1 m3;

• average Xcm

●● Potencializar a capacidade de infiltração passiva no solo, diminuindo sobrecarga do sistema tradicional de drenagem profunda.

1.3m min.

0.2m min.

REDE DE INFRAESTRUTURA VERDE

solo não compactado bidim brita

solo não compactado

CISTERNA VERDE COM ARVOREIRA

abertura meio-fio raízes solo não compactado solo compactado

solo não compactado

Cisternas Verdes

Subproduto 7.1.1: PUE

• Combinação de Cisternas Verdes para coleta de águas pluviais

Diretrizes do Espaço Público ▪ 61

PROJETO E ANÁLISE

UTILIZAÇÃO DE INFRAESTRUTURA VERDE (CÁLCULO DE REDUÇÃO DO FLUXO)

Foram avaliadas as condições de águas pluviais na área e analisados os impactos positivos que os sistemas de infra-estrutura verde podem ter sobre os atuais sistemas de drenagem. Os resultados a seguir serão atingidos através da execução e utilização apropriada das cisternas verdes, especificados neste documento:

Chuvas Típicas na Nova Luz

Benefícios Adicionais

●● As águas pluviais serão parcialmente removidas do espaço público e do sistema de drenagem durante chuvas típicas e durante tempestades leves.

A implementação de práticas que minimizam o impacto ambiental pode:

Evento de Alagamento na Nova Luz (período de retorno de cinco anos) ●● Para além dos 10 minutos iniciais, os fluxos perdem velocidade e reduzem-se em 4%-5% durante chuvas de grande porte;

Sumário

LOCALIZAÇÃO

Tipo de Rua / Nome das Ruas Avenida Rio Branco

●● Reduzir o efeito de “ilha de calor” urbano e sequestrar carbono.

Percentual de redução do fluxo no momento de pico

Redução do fluxo em chuva contínua (m3/s)

Percentual de redução

Fluxo calculado sem infraestrutura verde (m3/s)

Redução de fluxo nos primeiros 20 minutos (m3/s)

Percentual de redução do fluxo no momento de pico

Redução do fluxo em chuva contínua (m3/s)

Percentual de redução

1.10

0.81

73%

0.08

1.27

0.44

35%

0.08

Avenida Duque de Caxias

0.97

0.51

53%

0.04

3.88

0.97

25%

0.15

Avenida São João

0.88

0.46

53%

0.04

1.12

0.28

25%

0.04

Avenida Ipiranga

0.61

0.32

53%

0.03

1.01

0.25

25%

0.04

Rua Maua

0.42

0.22

53%

0.02

0.70

0.18

25%

0.03

Avenida Casper Libero

0.49

0.26

53%

0.02

0.48

0.12

25%

0.02

Alameda Barão de Limeira

0.37

0.24

64%

0.01

0.78

0.23

29%

0.03

Rua Barão de Campinas

0.17

0.11

64%

0.01

0.43

0.13

29%

0.01

Rua dos Protestantes

0.13

0.09

64%

0.01

0.19

0.06

29%

0.01

Rua dos Andradas

0.31

0.33

100%

0.02

1.47

0.70

48%

0.07

Rua Guaianases

0.27

0.28

100%

0.02

0.36

0.17

48%

0.02

Rua Aurora

0.32

0.34

100%

0.02

0.31

0.15

48%

0.02

Rua dos Gusmões

0.36

0.38

100%

0.02

0.37

0.18

48%

0.02

6.41

4.34

68%

0.33

12.40

3.85

31%

0.54

RUAS LOCAIS - MAIOR ESCALA

●● Melhoria da qualidade da água nas ruas, no lençol freático e rios;

RUAS LOCAIS - MENOR ESCALA

●● Redução dos fluxos de pico de águas pluviais; ●● Melhorar a qualidade do espaço público.

TOTAL EXEMPLOS DE CISTERNAS VERDES

Redução de fluxo nos primeiros 10 minutos (m3/s)

BULEVAR PERIFÉRICO

Benefícios da Gestão de Águas Pluviais

●● Redução de alagamentos incômodos na Nova Luz e áreas circunvizinhas;

Fluxo calculado sem infraestrutura verde(m3/s)

5-ANOS, 20-MINUTOS DE CHUVA

BULEVAR INTERNO

●● Aumentar a recarga do lençol freático; ●● Contribuir na diminuição da poluição atmosférica;

5-ANOS, 10-MINUTOS DE CHUVA

NOTAS • Considerando solo tipo B (índice de infiltração 25.4 mm/hr)

Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Espaço Público ▪ 62

TIPOLOGIAS DE URBANÍSTICAS ESPAÇOS PÚBLICOS Os elementos principais na construção do espaço público são as ruas e passeios públicos que delimitam e interligam a região aos bairros adjacentes. Esses espaços públicos serão projetados com tamanho apropriado e devidamente equipados para garantir a consecução das metas do projeto de melhorar a circulação, a segurança dos pedestres, encorajar o transporte não-veicular e melhorar a qualidade do ar e estabelecer a Nova Luz como uma região de referência para São Paulo. Todas as ruas foram desenhadas para maximizar o espaço para pedestres mantendo, ao mesmo tempo, fluxos adequados de tráfego. As ruas do projeto foram classificadas segundo distintas tipologias viárias apresentadas a seguir. Foi designada para cada uma delas espaços para caminhada, árvores e mobiliário urbano, bicicletas, estacionamento junto ao meio-fio, ônibus e tráfego de veículos.

TIPOLOGIAS DE ESPAÇOS PÚBLICOS

Bulevar Os cinco principais bulevares (Avenida Duque de Caxias, Avenida Casper Líbero, Avenida Ipiranga, Avenida São João e Avenida Rio Branco) transportam os maiores volumes de tráfego em direção à área. Entretanto, sua grande escala e suas características fornecem as melhores oportunidades para a circulação de pedestres.O conceito viário estabelecido para a Avenida Rio Branco (a principal ligação Norte-Sul que corta a Nova Luz) serve como excelente exemplo para todos

os bulevares, sugerindo melhorias gerais como redução do fluxo de trânsito, eliminação do estacionamento junto ao meio-fio, ciclovias, novas árvores, melhores pontos de ônibus, bancos e iluminação aprimorada. O estacionamento junto ao meio-fio foi eliminado dos bulevares para expandir os passeios públicos e ampliar significativamente a cobertura verde. Adota-se uma pavimentação especial para eleger a Avenida Rio Branco como um lugar singular e para reduzir a velocidade do trânsito nos principais cruzamentos.

Passeio Cultural Para aproveitar ao máximo a tipologia de bulevar, o trecho da Avenida Duque de Caxias a leste da Avenida Rio Branco e da Rua Mauá até a ponte foi designada como Passeio Cultural. A requalificação destes trechos de via proporcionará uma grande ligação para pedestres partindo dos principais equipamentos culturais, como a Sala São Paulo, a Estação Pinacoteca e o futuro Complexo Cultural com a ponte Mauá e o novo centro de entretenimento imediatamente ao sul da Estação da Luz. Ladeado por abundante paisagismo, restaurantes ao ar livre, praças e obras de arte públicas, este espaço linear deverá ser o ponto de encontro entre cultura erudita e popular, formando um pólo social verdadeiramente diversificado. Bulevar Passeio Cultural Rua comercial especializada Minianel viário Ruas locais tipo A Ruas locais tipo B Ruas com superfície compartilhada

Minianel Viário As ruas General Osório, Triunfo, Timbiras e Nébias são voltadas para usos majoritariamente comerciais e de serviços formando a principal rede interna de circulação de ônibus e automóveis, o minianel viário. As prioridades máximas são a mobilidade e a gestão do trânsito de veículos, o que levou à eliminação do estacionamento junto ao meio-fio. Os passeios públicos serão de porte adequado, com árvores e bancos implantados cuidadosamente.

Rua Comercial Especializada O forte caráter comercial da Rua Santa Ifigênia será ampliado por uma tipologia viária a requalificação destes trechos de via de veículos. O estacionamento junto ao meio-fio será limitado às zonas de embarque e desembarque e todo o corredor será ladeado por iluminação pública diferenciada para enfatizar as vitrines no andar térreo e a arquitetura histórica.

Rua Local Essas vias predominantemente residenciais foram significativamente aprimoradas por meio do aumento do espaço para pedestres, ciclistas, vegetação e pela redução para uma só faixa de tráfego de veículos. Árvores e cisternas verdes fornecem sombra, apelo visual e oportunidades de gestão sustentável de águas pluviais. Junto com bancos, esses elementos ocorrerão em espaços intercalados com as áreas para estacionamento junto ao meio-fio. Essas ruas formam uma rede interna segura e agradável para pedestres e ciclistas entre as diversas instalações públicas e áreas livres.

Rua com Superfície Compartilhada São superfícies contínuas, uniformes e pavimentadas de fachada à fachada. São predominantemente para pedestres e somente permitido o tráfego de veículos de emergência. As vias adjacentes à Praça Nébias tem padrões semelhantes aos encontrados em outros pontos da Rua Conselheiro Nébias e da Alameda Barão de Limeira, com mecanismos para redução de velocidade de circulação de veículos. Obstáculos tanto permanentes quanto mecânicos, como constam nos padrões de Mobiliário Urbano, serão usados para proteger os pedestres do trânsito. A principal via de pedestres é a Vitória: um passeio público formando conexão de um quilômetro entre as principais áreas livres da Nova Luz.

Espaços livres

Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Espaço Público ▪ 63

TABELA COMPARATIVA DE CONDIÇÕES EXISTENTES E INTERVENÇÕES PROPOSTAS [VER PROJETO BÁSICO] Tamanho da pista Avenida/Rua

Sentido

Nº de faixas de rolamento

Ônibus

Caixa

Intervenção proposta Atual

Proposto

Atual

Proposto

Atual

Proposto

Atual

Proposto

22.9

21.4

Sim

Av. Ipiranga

36.8

25.1

1 (direção São João)

1 (direção Av. São João)

Sim

Av. Rio Branco

43.9

27.0

Sim

Av. São João

30.7

12.5

1 (direção Av. Duque de Caxias)

Sim

Rua Mauá

Rua Barão de Campinas

15.4

9.7

4.5

1 (direção Av. Ipiranga)

1 (direção Av. Duque de Caxias)

Sim

Não

Al. Barão de Limeira

21.9

14.3

1 (direção Av. Ipiranga)

Sim

Não

Rua Conselheiro Nébias

13.4

7.1

1 (direção Av. Ipiranga)

1 (direção Av. Duque de Caxias)

Não

Sim

Rua Guaianases

13.5

8.2

4.5

1 (direção Av. Duque de Caxias)

1 (direção Av. Ipiranga)

Não

Rua Santa Ifigênia

12.8

9.3

4.5

1 (direção Av. Ipiranga)

Não

Rua dos Andradas

12.85

7.9

4.5

1 (direção Av. Ipiranga)

1 (direção Av. Duque de Caxias)

Não

12.9

8.4

1 (direção Av. Duque de Caxias)

1 (direção Av. Ipiranga)

Não

Sim

12.34

7.8

4.5

1 (direção Av. Ipiranga)

Não

Rua do Triunfo

Rua dos Protestantes

Rua General Couto de Magalhães

14.65

8.0

4.5

1 (direção Estação da Luz)

Não

Av. Cásper Líbero

29.9

22.0

8.5

1 (direção Estação da Luz)

Sim

Rua dos Timbiras

12.7

8.3

1 (direção Av. São João)

Não

Sim

12.80

8.5

4.5

1 (direção Av. São João)

1 (direção Estação da Luz)

Não

9.4

1 (direção Estação da Luz)

Sim

Rua Aurora Rua Washington Luís Rua Vitória

12.9

1 (direção Estação da Luz)

Não

Rua dos Gusmões

12.5

7.7

4.5

1 (direção Av. São João)

Não

Rua General Osório

12.4

8.0

1 (direção Av. São João)

1 (direção Estação da Luz)

Não

Sim

Av. Duque de Caxias

34.4

23.8

Sim

7.6

5.4

7.6

1 (direção Av. Ipiranga)

Não

Rua do Boticário

Subproduto 7.1.1: PUE

• Redução de uma faixa de rolamento • Ciclovia • Infraestrutura verde e arborização • Arborização e infra estrutura verde • Pavimentação asfaltica entre Av. Ipiranga e Av. Duque de Caxias, exceto corredor de ônibus (pavimento rígido padrão) • Ciclovia • Arborização e infra estrutura verde • Arborização e infra estrutura verde • Redução de uma faixa de rolamento • Ampliação de calçada para receber infraestrutura verde e arborização • Redução de três faixas de rolamento • Superfície compartilhada na entrada do Centro de Entretenimento • Via compartilhada (carro/bicicleta) - trecho entre R. Aurora e R. dos Gusmões • Ampliação de calçada para receber infraestrutura verde e arborização • Redução de uma faixa de rolamento • Ampliação de calçada para receber infraestrutura verde e arborização • Redução de uma faixa de rolamento • Via compartilhada (carro/bicicleta) - trecho entre R. Aurora e R. dos Gusmões • Ampliação de calçada para receber infraestrutura verde e arborização • Redução de duas faixas de rolamento • Pavimentação especial sem guia • Arborização nas esquinas • Redução de duas faixa de rolamento • Via compartilhada (carro/bicicleta) - trecho entre R. Aurora e Av. Duque de Caxias/R.Mauá • Ampliação de calçada para receber infraestrutura verde e arborização • Mantido o traçado devido às guias em pedra, CONDEPHAAT • Ampliação de calçada para receber arborização • Ampliação de calçada para receber infraestrutura verde e arborização • Via compartilhada (carro/bicicleta) - trecho entre R. Vitória e Av. Duque de Caxias/R.Mauá • Superfície compartilhada com acesso limitado para carros • Via compartilhada (carro/bicicleta) - trecho entre R. Washington Luis e Av. Duque de Caxias/R.Mauá • Ampliação de calçada para receber infraestrutura verde e arborização • Redução de quatro faixas de rolamento • Via compartilhada (carro/bicicleta) • Ampliação da calçada para receber infraestrutura verde e arborização • Ampliação de calçada para receber infraestrutura verde e arborização • Redução de uma faixa de rolamento • Via compartilhada (carro/bicicleta) • Ampliação de calçada para receber infraestrutura verde e arborização • Redução de faixa de rolamento • Remoção de guias e pavimentação especial • Acesso veicular limitado no horário noturno para serviços • Redução de uma faixa de rolamento • Via compartilhada (carro/bicileta) • Ampliação de calçada para receber infraestrutura verde e arborização • Redução de uma faixa de rolamento • Ampliação da calçada para receber infraestrutura verde e arborização • Nova iluminação • Redução de uma faixa de rolamento • Trecho de ciclovia até Av. Rio Branco - sentido sul • Infraestrutura verde e arborização • Remoção de guias e pavimentação especial • Acesso veicular limitado no horário noturno para serviços

Hierarquia viária proposta

Viário estrutural Viário estrutural

Viário estrutural

Viário estrutural Viário prioritário pedestre

Viário prioritário pedestre

Minianel viário

Viário prioritário pedestre

Minianel viário

Viário prioritário pedestre

Viário secundário Minianel viário Viário prioritário pedestre Viário prioritário pedestre Viário exclusiva pedestre

Viário prioriário pedestre

Minianel viário

Viário estrutural Viário exclusiva pedestre

Diretrizes do Espaço Público ▪ 64

RUA MAUÁ | PASSEIO CULTURAL ••Criação de passeio cultural através da redução da caixa viária;

••Pavimentação de alta qualidade com padrões destacados nas âncoras;

••Intensificação da arborização;

••Criação de ambientes externos para cafés e restaurantes ao longo da calçada.

••Implantação de ciclovias;

PAVIMENTAÇÃO

ARBORIZAÇÃO

BANCOS

CISTERNA VERDE SIMPLES

ARVOREIRAS

PARACICLO

ILUMINAÇÃO

LIXEIRA

••Restauração das luminárias históricas; CONDIÇÃO EXISTENTE NOVO LEITO CARROÇÁVEL

8,5m

4,0m

2,6m

11,8m

3,1m

30,0m SOLUÇÃO PROPOSTA

4,1m

3,0m

7,0m

1,6m

9,8m

4,5m

30,0m

LOCALIZAÇÃO 0

Subproduto 7.1.1: PUE

4 Metros

Metros

Diretrizes do Espaço Público ▪ 65

RIO BRANCO | BULEVAR ••Redução de tráfego de automóveis

••Implantação de ciclovia

••Pavimentação especial da Rua Vitória se estende pela Avenida Rio Branco, favorecendo a conexão de pedestres

••Restauração das luminárias históricas ••Implantação de cisterna verde com vegetação de pequeno e médio porte, ajudando no gerenciamento hídrico.

••Intensificação da arborização;

12,5m

4,0m

PAVIMENTAÇÃO

PARACICLO

LIXEIRA

ILUMINAÇÃO

ABRIGO DE PASSAGEIROS

BANCOS

CISTERNA VERDE SIMPLES

CISTERNA VERDE COM ARVOREIRA

ARBORIZAÇÃO

PAVIMENTAÇÃO

ARVOREIRAS

CONDIÇÃO EXISTENTE

NOVO LEITO CARROÇÁVEL

6,6m

13,5m

7,3m

43,9m

SOLUÇÃO PROPOSTA

4.6m

2,0m

12,5m

4,0m

3,0m

10,5m

2,0m

5,3m

43,9m

LOCALIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO 0

Subproduto 7.1.1: PUE

2,5

5 Metros

7,5

2,5

5 Metros

7,5

Diretrizes do Espaço Público ▪ 66

ALAMEDA BARÃO DE LIMEIRA | RUA LOCAL TIPO B ••Redução de faixas de rolamento;

••Implantação de ciclofaixas;

••Ampliação de calçadas para arborizaçlão e infraestrutura verde;

••Implantação de nova iluminação;

••Implantação de cisternas verdes para gerenciamento de águas pluviais;

••Implantação de sete biclicletários por quadra (mínimo).

CONDIÇÃO EXISTENTE

NOVO LEITO CARROÇÁVEL

14,25m

4,0m

3,65m

LIXEIRA

PARACICLO

ARVOREIRAS

BANCOS

PAVIMENTAÇÃO

ILUMINAÇÃO

ARBORIZAÇÃO

CISTERNA VERDE SIMPLES

CISTERNA VERDE COM ARVOREIRA

21,9m SOLUÇÃO PROPOSTA

4,0m

2,5m

7,0m

6,2m

2,2m

21,9m

LOCALIZAÇÃO 0

Subproduto 7.1.1: PUE

4 Metros

6 8

Diretrizes do Espaço Público ▪ 67

RUA SANTA IFIGÊNIA | RUA COMERCIAL ESPECIALIZADA ••Pavimentação especial;

••Alargamento das calçadas com a supressão do estacionamento ao longo da via;

••Arborização nas esquinas; ••Nova iluminação;

••Espaço equivalente a duas vagas por quadra para carga e descarga.

••Mínimo de um conjunto de sete biclicletários por quadra;

CONDIÇÃO EXISTENTE

NOVO LEITO CARROÇÁVEL

1,75m

PAVIMENTAÇÃO

ARBORIZAÇÃO

CISTERNA VERDE COM ARVOREIRA

ILUMINAÇÃO

PARACICLO

1,75m

9,30m 12,80m

SOLUÇÃO PROPOSTA

4,5m

3,7m

4,6m

12,80m

LOCALIZAÇÃO 0

Subproduto 7.1.1: PUE

4,5

9 Metros

13,5

4,5

9 Metros

13,5

Diretrizes do Espaço Público ▪ 68

RUA DOS ANDRADAS | RUA LOCAL TIPO A ••Ampliação de calçadas para plantio de árvores;

••Pavimentação especial; ••Nova iluminação;

••Implantação de Infraestrutura e cisternas verdes;

••Implantação de sete paraciclos por quadra (mínimo).

••Implantação de ciclofaixas;

CONDIÇÃO EXISTENTE

NOVO LEITO CARROÇÁVEL

2,65m

7,9m

2,30m

PAVIMENTAÇÃO

CISTERNA VERDE SIMPLES

CISTERNA VERDE COM ARVOREIRA

ARBORIZAÇÃO

BANCOS

ARVOREIRAS

ILUMINAÇÃO

PARACICLO

LIXEIRA

12,85m SOLUÇÃO PROPOSTA

2,65m

4,5m

2,5m

3,20m

12,85m

LOCALIZAÇÃO 0

Subproduto 7.1.1: PUE

2,5

5 Metros

7,5

2,5

5 Metros

7,5 10

Diretrizes do Espaço Público ▪ 69

AVENIDA CÁSPER LÍBERO | BULEVAR ••Infraestrutura verde com jardins de retardamento de água de chuva; ••Permitida a circulação de ciclistas para interligação com estação da Luz / CPTM e a linha amarela do Metrô.

9,6m

LIXEIRA

BALIZADOR

ARVOREIRAS

ARBORIZAÇÃO

ILUMINAÇÃO

CISTERNA VERDE SIMPLES

CISTERNA VERDE COM ARVOREIRA

3,55m

9,9m

2,5m

PAVIMENTAÇÃO

CONDIÇÃO EXISTENTE

NOVO LEITO CARROÇÁVEL

4,35m

29,9m SOLUÇÃO PROPOSTA

9,1m

2,0m

8,5m

7,3m

3,0m

29,9m

LOCALIZAÇÃO 0

4 Metros

Subproduto 7.1.1: PUE

Metros

Diretrizes do Espaço Público ▪ 70

RUA DOS TIMBIRAS | MINIANEL VIÁRIO ••Arborização para sombreamento

••Nova iluminação

••Cisternas verdes para contribuição ao sistema de drenagem

••Ampliação das calçadas; ••Nova pavimentação.

CONDIÇÃO EXISTENTE

NOVO LEITO CARROÇÁVEL

1,95m

2,45m

8,3m 12,7m

SOLUÇÃO PROPOSTA

1,95m

PAVIMENTAÇÃO

LIXEIRA

PARACICLO

ARVOREIRAS

ARBORIZAÇÃO

CISTERNA VERDE COM ARVOREIRA

ILUMINAÇÃO

BANCOS

3,75m

7,0m 12,7m

LOCALIZAÇÃO 0 0

12 Metros

Subproduto 7.1.1: PUE

Metros

Diretrizes do Espaço Público ▪ 71

RUA VITÓRIA | SUPERFÍCIE COMPARTILHADA ••Superfície única, com alteamento da faixa de rolamento, ampliando o território para uso de pedestres;

••Cisternas verdes para gerenciamento de águas pluviais;

••Criação de pequenas praças ao longo do seu trajeto;

••Nova arborização; ••Acesso de veículos restrito. CONDIÇÃO EXISTENTE

2,9m

3,0m

7,0m 12,9m

SOLUÇÃO PROPOSTA

PAVIMENTAÇÃO

BALIZADORES

PARACICLO

LIXEIRAS

ARVOREIRAS

ARBORIZAÇÃO

CISTERNA VERDE COM ARVOREIRA

ILUMINAÇÃO

BANCOS

12,9m 12,9m

LOCALIZAÇÃO LOCALIZAÇÃO 0

4,5

9 Metros

Subproduto 7.1.1: PUE

13,5

4,5

13,5

Metros

Diretrizes do Espaço Público ▪ 72

RUA GAL. OSÓRIO | MINIANEL VIÁRIO ••Plantio de árvores ao longo do seu lado sul, favorecendo o sombreamento; ••Cisternas verdes para gerenciamento hídrico;

••Nova iluminação; ••Ampliação das calçadas; ••Nova pavimentação. CONDIÇÃO EXISTENTE

NOVO LEITO CARROÇÁVEL

1,9m

PAVIMENTAÇÃO

ILUMINAÇÃO

LIXEIRA

PARACICLO

ARVOREIRAS

ARBORIZAÇÃO

CISTERNA VERDE COM ARVOREIRA

BANCOS

2,5m

8,0m 12,4m

SOLUÇÃO PROPOSTA

2,3m

7,0m

3,1m

12,4m

LOCALIZAÇÃO

Subproduto 7.1.1: PUE

6 Metros

Diretrizes do Espaço Público ▪ 73

TIPOLOGIA DE ESPAÇOS LIVRES ESPAÇOS LIVRES Áreas densamente urbanizadas exigem especial atenção para o desenho de espaços livres. Em primeiro lugar, é importante a definição de um sistema de espaços livres integrado por diversos tipos de espaços que propiciem o encontro, o lazer, a prática de esportes. Hoje a área de intervenção apresenta apenas duas pequenas praças totalizando 0,36 ha. O projeto tem como proposta renovar estes dois espaços, integrando-os a um sistema de espaços livres composto por diferentes elementos que serão descritos a seguir:

Centro de Entretenimento O centro de entretenimento representa uma importante âncora que pode ser usada para uma variedade de eventos, desde feiras semanais até grandes festivais. Essa praça tem como objetivo ser um espaço com atividades 24 horas: cafés, restaurantes e cinemas ativam o espaço e atraem visitantes.

Largo General Osório O projeto proposto para o Largo General Osório é fruto do aproveitamento do largo

existente e sua vizinhança (Estação Júlio Prestes, Estação Pinacoteca e a nova escola de balé proposta). O largo existente é isolado por ruas dentro de uma ilha triangular. O projeto proposto conecta o largo a seu entorno criando uma zona de pedestres e estimulando atividades culturais e comerciais.

Largo dos Protestantes Este espaço livre de uso público é uma área que integra o calçadão da rua Vitória, o espaço da Praça de Entretenimento e os equipamentos sociais públicos de educação, acolhendo usos como pequenos eventos e estar em área com predomínio de pisos ladeado por arborização.

Praça Julio Mesquita A praça será restaurada - luminárias, piso, paisagismo e a bela fonte - e, através do desenho de piso proposto para seu entorno imediato, será interligada com a nova Praça Nébias e reforçada como portal de entrada para Rua Vitória.

Áreas de estar Uma série de espaços comerciais, como cafés e pequenos restaurantes, se distribuem ao longo da Rua Vitória e formam pontos de atividades que atraem e ao

Subproduto 7.1.1: PUE

mesmo tempo guiam os pedestres ao longo deste importante eixo.

Praça Triunfo Essa praça funciona como um espaço flexível para pequenos eventos e atividades de vizinhança, como recreação/ entretenimento de crianças.

Praça Nébias A nova praça proposta permite múltiplas atividades de lazer e cultura, garantindo ruas mais ativas no seu entorno. Ocasionalmente, esse espaço também poderá ser usado para eventos especiais ao ar livre.

Pátios Em grande parte das quadras são criados espaços que, dependendo da localização, são de uso exclusivo dos moradores (quando residencial) ou aberto ao público (quando comerciais). Todos os pátios têm domínio privado e têm seu uso caracterizado por sua condição urbana: os pátios ao longo da Avenida Rio Branco possuem lojas e escritórios, enquanto os patios no Setor Nébias são áreas de lazer exclusiva dos moradores.

Terraço Jardim Algumas das edificações propostas possuem coberturas verdes como prolongamento das áreas de permanência encontradas no térreo (pátios). Caracterizam-se como praça suspensas, acessíveis aos usuários das edifícações, para usos de lazer e contemplação. Em outros casos, as coberturas verdes simplesmente funcionam como jardins sem acesso público, mas garantem os mesmos benefícios ecológicos (absorção de água da chuva, diminuição da temperatura nos andares inferiores, aumento da eficiência energética do edifício e melhoria da qualidade do ar).

Diretrizes do Espaço Público ▪ 74

CENTRO DE ENTRETENIMENTO ••O centro de entretenimento constitui um espaço próprio para agregar um conjunto de cinemas, cafés e restaurantes ao ar livre, criando um ambiente ativo durante o dia e a noite; ••Desenhado para ser grande o suficiente para eventos e festivais em média escala e ao mesmo tempo restrito o suficiente para permitir atividades do dia a dia, criando um ambiente seguro e animado; ••Uma série de coberturas escalonadas unificam o espaço, fornecendo telas para projeção e iluminação; ••Pontos de ônibus, táxi e metrô fornecem meios seguros e convenientes para chegar ao local.

ARBORIZAÇÃO

CISTERNA VERDE SIMPLES

PAVIMENTAÇÃO (na calçada)

PAVIMENTAÇÃO (na praça)

LOCALIZAÇÃO 0 24 6 8

Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Espaço Público ▪ 75

PRAÇA NÉBIAS ••Espaço chave do sistema de áreas verdes para recreação ativa e passiva;

••Árvores de grande porte fazem sombra e dão caráter ao espaço;

••Criação de uma grande área de retenção que serve como dispositivo para gerenciamento de águas pluviais assim como amenidade visual;

••Um local para recreação é criado no setor nordeste;

••Grande superfície verde, gramada, que permite uma variedade de usos desde sentar com amigos até acomodar eventos de média escala no pequeno anfiteatro a ser criado;

DISTRIBUIÇÃO DE USOS - DIAGRAMA

JARDIM TOPOGRAFICO

ZONA PARA ATIVIDADES

ÁREA DE RETENÇÃO

••No setor sudeste do parque, uma grande alameda com espaços sombreados para receber pequenos restaurantes e cafés;

ILUMINAÇÃO

BANCOS

ARBORIZAÇÃO

CISTERNA VERDE SIMPLES

CISTERNA VERDE COM ARVOREIRA

ARVOREIRA

PARACICLO

LIXEIRAS

ILUMINAÇÃO

PAVIMENTAÇÃO

PLANTIO ÁRVORES E FORRAÇÃO

BANCO

PAVIMENTAÇÃO

••Superfícies compartilhada são criadas na área contígua à Rua Vitoria, retirando a guia para expansão da área de pedestres.

EXEMPLOS DE UTILIZAÇÃO DO ESPAÇO PÚBLICO

MESAS E CADERAS CAFE

INFRAESTRUTURA VERDE - DIAGRAMA

Metros

LOCALIZAÇÃO

Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Espaço Público ▪ 76

PRAÇA NÉBIAS

+1,6

~3:1

CORTE A-A

20,8 m ÁREA DE RETENÇÃO

3,0 m ALAMEDA

16,4 m GRAMADO

2,5 m ALAMEDA

12,6 m COLINA

SELEÇÃO DE ESPÉCIES PARA O FUNCIONAMENTO DA ÁREA DE RETENÇÃO

Espécies nativas locais de área de charco e terrenos alagadiços;

1,7 m ALAMEDA

A microorganismos e contato água de chuva coletada;

••Devem ter tolerância para variação de nível de água, suportando também momentos de estiagem (seca);

••Porte da planta na maturidade que garanta a cobertura completa da superfície ;

••Raízes fibrosas ou capilares para aumentar a superfície de contato, potencializar atividade de

••Irrigação artificial somente nos dois primeiros anos após o plantio;

4:1 P ROP ORÇ INCL ÃO D INAÇ E ÃO M ÁXIM A ESCOAMENTO DE EXCESSO DE

ÁGUA

COLETA DRENAGEM MUNICIPAL

Subproduto 7.1.1: PUE

SOLO PARA CULTURA

FILTRO GEOTEXTIL (MANTA DE BIDIN)

ARGILA COMPACTADA

10,4 m

calçada

área de retenção

60 cm nível dágua

150 cm desnível

40cm 20cm

CORTE ILUSTRATIVO DA ÁREA DE RETENÇÃO

Diretrizes do Espaço Público ▪ 77

PRAÇA TRIUNFO ••Esta praça integra o coração do Setor Triunfo, uma área predominantemente de habitação de interesse social. ••Ponto de encontro associado ao equipamento de promoção social (Quadra 75), com espaços livres para recreação e áreas de permanência arborizadas;

••O espaço configura-se como uma praça seca, pontuado por áreas de atividade específica para crianças (playground e área gramada) e idosos; ••Espaços livres pavimentados propiciam usos múltiplos de caráter público.

DISTRIBUIÇÃO DE USOS - DIAGRAMA

ARVOREIRA

PLANTIO DE ÁRVORES E FORRAÇÃO

PAVIMENTAÇÃO

CISTERNA VERDE COM ARVOREIRA

BANCOS

BANCOS DE APOIO

CISTERNA VERDE SIMPLES

LIXEIRA

ÁREA GRAMADA

Metros

LOCALIZAÇÃO

Subproduto 7.1: 7.1.1:Pue PUE Consolidado

Diretrizes do Espaço Público ▪ 78

LARGO DOS PROTESTANTES ••O projeto recupera o antigo largo da Igreja dos Protestantes, presente nos mapeamentos históricos da cidade; •• Este largo é recriado através de uma praça seca, com arvoreiras e espaço para observação de filmes a serem projetados nas paredes das escolas.

PAVIMENTAÇÃO

ILUMINAÇÃO

ARVOREIRA

EXEMPLOS DE UTILIZAÇÃO DE PRAÇAS SECAS

CONEXÃO COM CENTRO DE ENTRETENIMENTO

LOCALIZAÇÃO

Metros

Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Espaço Público ▪ 79

LARGO GENERAL OSÓRIO ••Parte da Rua Mauá será ocupada por calçadas que se interligam com o Largo; ••Um ponto de encontro adequado para permanência ao ar livre, defronte ao passeio cultural;

••Um local para exibições e intervenções artísticas permanentes e temporárias. ••Nova arborização com manutenção da existente

••Um local de sombra criado a partir de farta arborização, formando um “oásis” verde;

DISTRIBUIÇÃO DE USOS - DIAGRAMA

JARDIM

ILUMINAÇÃO

PARACICLO

ILUMINAÇÃO

BANCOS

PLANTIO ÁRVORES E FORRAÇÃO

ARVOREIRA

LIXEIRAS

PAVIMENTAÇÃO

BALIZADORES

Árvores mantidas

Rua Mauá

ESCULTURAS

LOCALIZAÇÃO

Metros

EXEMPLOS DE UTILIZAÇÃO DO ESPAÇO PÚBLICO

Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Espaço Público ▪ 80

PRAÇA JÚLIO MESQUITA ••Âncora parte do eixo da Rua Vitória, estabelece um portal de entrada para essa importante rua; ••As vias existentes ao norte da praça são propostas como superfícies compartilhadas, com maior ênfase para o uso de pedestres, com calçadas mais largas criando oportunidades para restaurantes e cafés ao ar livre;

••A fonte existente será restaurada e reintegrada a paisagem; ••A pavimentação de pedra portuguesa será recuperada; ••A iulminação histórica será restaurada; ••Arborização complementar U2

PARACICLO

ARVOREIRA

PAVIMENTAÇÃO A SER RECUPERADA

PAVIMENTAÇÃO

ARBORIZAÇÃO

ILUMINAÇÃO

BANCOS

CISTERNA VERDE SIMPLES

CISTERNA VERDE COM ARVOREIRA

EXEMPLO DE UTILIZAÇÃO DO ESPAÇO PÚBLICO

FONTE PRAÇA JÚLIO MESQUITA

LOCALIZAÇÃO

Subproduto 7.1.1: PUE

Metros

Diretrizes do Espaço Público ▪ 81

INFRAESTRUTURA E EQUIPAMENTOS PÚBLICOS

Este capítulo tem duplo objetivo, apresentar as estratégias e soluções de Infraestrutura e de Equipamentos Comunitários. Estas soluções são formuladas partindo-se da premissa que tanto a população residente como a flutuante duplicarão num horizonte de 15 anos, chegando a, aproximadamente, 25 mil moradores e 40 mil postos de trabalho. Com relação à infraestrutura, baseia-se no pressuposto que, ao longo do tempo, o Projeto Nova Luz gerará economias no consumo de água e energia elétrica, reduzirá a produção de efluentes, e tirará partido de possíveis sinergias propiciadas pela integração entre os sistemas de infraestrutura e pela introdução de infraestrutura verde.

INFRAESTRUTURA

As intervenções propostas para as redes de infraestrutura consideram a infraestrutura básica existente frente ao aumento da demanda projetada e define uma estratégia para a sua adequação.

QUADRO 1 - DIRETRIZES DE DESENVOLVIMENTO DA INFRAESTRUTURA DO PROJETO NOVA LUZ.

Especialidade

Esta estratégia está ancorada em três premissas básicas: ●● Análise integrada entre os diversos sistemas, tirando vantagem de possíveis sinergias, como o aproveitando de águas pluviais e a diminuição de efluentes finais ●● Introdução de infraestrutura verde, utilizando processos naturais para potencializar o desempenho das infraestruturas tradicionais, especialmente a de drenagem. A utilização de cisternas verdes, como apoio à rede de captação de águas pluviais, permite que estas contribuam para o retardamento das águas pluviais. Nestas cisternas verdes, deverão ser utilizadas espécies vegetais adequadas, que contribuam à infiltração das águas pluviais

Abastecimento de água

Esgotamento sanitário

●● Geração de economias de consumo com redução de perdas (reuso de água e energia solar, a longo prazo). O cenário de mudanças climáticas, com aumento significativo das precipitações, demanda um novo enfoque para as soluções de infraestrutura, superando a visão segmentada das concessionárias de serviços, que não possuem cadastros integrados de redes, e muitas vezes possuem cadastros fragmentados. Adicionalmente às intervenções diretas em redes de infraestruturas propostas pelo projeto, são sinteticamente apresentadas no quadro ao lado, as principais recomendações.

Subproduto 7.1.1: PUE

Drenagem urbana

Abrangência do estudo

Responsável

Principais recomendações

Distribuição de água potável

SABESP / Concessionário

Implantação de rede complementar de distribuição de água

Uso racional – dispositivos economizadores

Concessionário / proprietário / ocupante

Instalação dos dispositivos economizadores – solução a ser adotada no âmbito do projeto de novos empreendimento e nas edificações existentes

Sistema integrado – aproveitamento de águas pluviais

Concessionário

Implantação de sistema integrado de água predial (coleta, tratamento e armazenamento, separação do sistema) – solução a ser adotada no âmbito do projeto de novos empreendimentos, de acordo com as normas ABNT-NBR vigentes.

Rede pública – coleta e tratamento na ETE Barueri

SABESP / Concessionário

Implantação de rede auxiliar de esgoto e ordenamento da rede existente na área do projeto.

Sistema Integrado água predial

Concessionário

Sistema integrado de água predial – adoção de solução para tratamento “in loco” com reuso no âmbito do projeto de novos empreendimentos. Atendimento à Lei Municipal (13.276/2002) de execução de reservatório para as águas coletadas.

Sistema superficial

PMSP / SIURBProj 4 / Concessionário

Readequação do alinhamento horizontal da geometria das vias, correção de pontos baixos e implantação de novas guias e sarjetas, mantendo-se, quando possível, as guias históricas.

Dispositivos

PMSP / SIURBProj 4 / Concessionário

Manutenção de bocas de lobo; Implantação de dispositivos usuais bocas de leão, e inovadores nas calçadas, compreendendo: piso permeável e cisterna verde.

Sistema enterrado

PMSP / SIURBProj 4 e Concessionário

Avaliação, na fase de projeto executivo, da necessidade de redimensionar ou substituir, tubulações, eventualmente danificadas, da rede subterrânea de drenagem.

Infraestrutura e Equipamentos Comunitários ▪ 85

INFRAESTRUTURA

CONTINUAÇÃO DO QUADRO 1 – DIRETRIZES DE DESENVOLVIMENTO DA INFRAESTRUTURA DO PROJETO NOVA LUZ.

Especialidade

Energia

Abrangência do estudo

Adequação da alimentação, ordenamento e ampliação da capacidade das redes e distribuição de energia no padrão ELETROPAULO.

Geração local de energia

ELETROPAULO / Concessionário

Geração local de energia por meio de painéis fotovoltaicos nas coberturas dos novos empreendimentos.

Concessionário

Adoção de técnicas e tecnologias adequadas a programas de etiquetagem ou certificação ambiental, no projeto de novos empreendimentos.

Proprietário

Recomenda-se a adoção de novas tecnologias nas edificações existentes.

Nos quadros abaixo, são destacadas as estimativas mais significativas do partido adotado. QUADRO 2 - ESTIMATIVA DOS POTENCIAIS DE REDUÇÕES DE CONSUMO DE ÁGUA POTÁVEL COM A APLICAÇÃO DE MEDIDAS ESTRUTURAIS.

Solução proposta

Início de Plano

Final de Plano

Equipamentos Economizadores

37,60%

Aproveitamento de Água de Chuva

9,80%

4,00%

Águas de Reuso

16,00%

Total

63,40%

57,60%

Fornecimento de energia pela ELETROPAULO

Adequação e ordenamento da alimentação e ampliação do sistema de iluminação pública e utilização de postes/luminárias conforme padrões requeridos por ILUME com a utilização de LED.

PMSP / SMT / CET / SIURB / Concessionário

Adequação e ordenamento da alimentação do sistema semafórico e da sinalização viária.

Produção kWh/dia

34.806 34.033 36.353 16.243

Cabeamento telefônico – Telefonica / áreas públicas Concessionário

Ordenamento das redes e ampliação da capacidade.

Consumo kWh/dia

594.000

Empresas de Telecom/ Concessionário

Ordenamento das redes e ampliação da capacidade.

Contrib. (%)

5,9

Gás canalizado – áreas públicas

COMGÁS/ Concessionário

Ordenamento das redes existentes e remanejamento e implantação de novos trechos, conforme padrão da COMGÁS.

Resíduos domésticos – não recicláveis

PMSP/ SES/ LIMPURB Concessionário / Proprietário / ocupante

Coleta e disposição dos resíduos conforme contrato vigente em LIMPURB e implantação e uso de estratégia otimizada para localização de containers

Resíduos domésticos – recicláveis

PMSP/ SES/ LIMPURB Concessionário / Proprietário / ocupante

Coleta e disposição dos resíduos conforme contrato vigente em LIMPURB e implantação e uso de estratégia otimizada para localização de containers

Resíduos domésticos orgânicos

Concessionário / Proprietário / ocupante

Recomendação de implantação de estratégia otimizada de coleta e transporte para local de armazenamento e compostagem .

Resíduos de demolição e construção civil

Concessionário/ construtor

Implantação de Centro de triagem e processamento no canteiro de obras com retorno dos materiais para uso na obra.

Iluminação pública – rede pública Iluminação Pública

Sinalização viária

Telecomunicações – rede de telefonia e Fibras óticas – áreas fibras óticas públicas

Gestão de resíduos

Principais recomendações

Distribuição de energia – ELETROPAULO rede pública / Concessionário

Sistema de conservação e eficiência energética

Gás

Responsável

Subproduto 7.1.1: PUE

PMSP / ILUME / Concessionário

QUADRO 3 - RESUMO DOS POTENCIAIS DE GERAÇÃO DE ENERGIA NO LOCAL

Painel Fotovoltáico A*

5,7

6,1

2,7

*Comparativo de desempenho a partir de produtos disponíveis no mercado brasileiro.

QUADRO 4 - RESUMO DO POTENCIAL DA UTILIZAÇÃO DE DISPOSITIVO INFRAESTRUTURA VERDE – CISTERNA VERDE

Solução proposta

Início de Plano

Final de Plano

Redução do pico de chuva com a implantação de cisterna verde

28%

Ordenamento das Redes de Infraestrutura A implantação do Projeto Nova Luz prevê intervenções em praticamente todo o sistema viário da área. Uma ação dessa magnitude, aliada às características verificadas nos sistemas básicos de intraestrutura, tais como: alto nível de interferência entre as redes e ausência de ordenamento, dentre outros, criam oportunidade para se propor uma renovação e ordenamento das redes de distribuição de água, coleta de esgoto, distribuição de energia, alimentação de iluminação pública e sinalização vertical, telecomunicações e gás. O projeto propõe, a partir de entendimentos com as concessionárias de serviços, a manutenção das redes existentes com complementações em função do futuro aumento de demanda. Dado o nível de intervenção previsto no sistema de circulação (calçadas e vias), deve-se buscar uma interlocução com as concessionárias, com o objetivo de se obter os acordos necessários para que, no mínimo, na execução das intervenções se busque um aprimoramento quanto ao ordenamento de redes já proposto.

das principais redes de infraestrutura a serem executadas. Os princípios adotados foram: 1. Distâncias reduzidas entre pontos de abastecimento e pontos atendidos para as redes que requerem mais manutenção – água e esgoto: há previsão de redes duplas para alinhamentos acima de 10 m de largura, a fim de se evitar interferências com demais redes de infraestrutura; 2. Drenagem nas posições usuais – coleta junto ao meio fio e galerias no eixo da rua, predominantemente; 3. Cabeamentos de telefonia e fibra ótica localizados dentro de valas técnicas implantados sob as calçadas para evitar problemas de manutenção devido às seções viárias reduzidas. 4. Gás - segue os procedimentos adotados pela COMGÁS, para a área central da cidade, com a implantação de rede nova junto ao leito carroçável e manutenção da rede existente nas calçadas. 5. Energia, rede localizada na via pública; 6. Iluminação pública - localizada na calçada, próxima à guia.

A extensão das intervenções poderá, eventualmente, ser otimizada durante a implantação do projeto, na medida em que levantamentos mais detalhados da infraestrutura instalada poderão estar disponíveis. Em relação ao sistema de drenagem de águas pluviais, as informações obtidas, até o momento, indicam a necessidade de manutenção e limpeza das galerias na área do Projeto Nova Luz. No caso da rede de energia, prevê-se a manutenção da linha de subtransmissão subterrânea que liga as subestações ETT Centro 1 (Al. Glete) e a ETD Paula Souza (R. Mauá). Como ponto de partida e em consonância com sugestões das concessionárias consultadas, foi desenvolvida, como proposta, uma seção típica de ordenamento

Infraestrutura e Equipamentos Comunitários ▪ 86

INFRAESTRUTURA

Propostas de Ordenamento de Redes de Infraestrutura A proposta apresentada subsidiou o cálculo dos valores necessários a sua implantação. Os projetos executivos de infraestrutura deverão ser aprovados pelas respectivas concessionárias que poderão atualizar o dimensionamento das redes propostas, adequando às demandas previstas pelo adensamento da região às aquelas que poderão surgir ao longo do tempo, respeitando as diretrizes do PUE. Um aspecto adicional relativo à importância do ordenamento, que vai além da sua capacidade de suporte em face do uso e ocupação futura, reside em se ter toda a infraestrutura operando em conformidade e com toda a complexidade de redes enterradas mapeadas (detalhada com alinhamento horizontal, indicação de profundidades e georreferenciada numa mesma base cartográfica). O ordenamento de infraestrutura é imprescindível para que todo o investimento que será feito ao implantar a qualidade urbana prevista no Projeto Nova Luz perdure durante sua operação. FIGURA 1 – ORDENAMENTO DE REDES DE INFRAESTRUTURA PROPOSTO

Após a implementação das obras caberá ao Concessionário do Projeto Nova Luz a elaboração de ‘as-built’ completo de todas as redes de serviços públicos.

Soluções de Engenharia Sistema de Abastecimento de Água e Coleta de Esgoto na área do Projeto Nova Luz A capacidade de atendimento atual do setor definido pela SABESP, no qual está inserida a área denominada Nova Luz, é considerada suficiente e adequada aos incrementos oriundos da proposta urbanística. Segundo a SABESP, concessionária responsável pelo abastecimento de água e esgotamento sanitário do Município de São Paulo, o atendimento é regular e adequado, ainda que haja majoração de demanda de consumo, uma vez que a macro-infraestrutura instalada neste setor de abastecimento foi dimensionada para suportar ocupação superior àquela atualmente verificada na região. Além disto, seguindo-se a recomendação de associar o reuso de águas servidas e aproveitamento de água de chuva, poderá se reduzir o impacto sobre as redes de abastecimento de água. Adicionalmente poderá ser utilizada a água de reuso para determinados fins, oriunda de sistemas que sejam disponibilizados, inclusive, pela própria SABESP.

Sistema integrado de água - Estimativa das Demandas Residenciais de Água na Área do Projeto Nova Luz Uma forma de se quantificar a demanda de água de uma determinada região é relacionar um perfil de consumo ao número de habitantes residentes no local. No caso da área de influência do Projeto Nova Luz, por se tratar de região de ocupação consolidada, a concessionária detém conhecimento prévio acerca do perfil de consumo na região, o qual é traduzido na forma de consumo per capita: volume diário de água consumido por cada habitante da região. Dados fornecidos pela concessionária demonstram consumo per capita residencial no setor Consolação de 196 l/ hab.dia,

Subproduto 7.1.1: PUE

Infraestrutura e Equipamentos Comunitários ▪ 87

INFRAESTRUTURA

enquanto a média na Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) é de 146 l/hab.dia. Quando são considerados os demais tipos de uso da água na região, o consumo per capita global no setor chega a 258 l/hab.d, contra uma média de 178 l/hab.dia verificada para a RMSP. Desta forma, conhecendo-se o número atual de habitantes e aquele previsto para final de plano pelo projeto, podem ser calculadas as demandas residenciais de água para a área de projeto. Levantamentos realizados permitem estimar a atual população residente na área de projeto em 11.680 habitantes. Já para o final do plano, o Projeto Nova Luz prevê que a região acomodará mais de 23 mil habitantes. Empregando-se os números de habitantes atual e futuro previstos pelo projeto (para efeito de cálculo, majorado para 25 mil), juntamente com o valor de consumo per capita residencial da região, informado pela SABESP, foram calculadas as demandas residenciais de água atual e futura para área de projeto, as quais são apresentadas no Quadro 5.

QUADRO 5 - DEMANDAS RESIDENCIAIS DE ÁGUA POTÁVEL ATUAL E DEMANDA FUTURA PARA ÁREA DE INFLUÊNCIA DO PROJETO NOVA LUZ.

Fase do População Projeto Residente (hab)

Consumo per capita (l/hab.d)

Demanda (m³/d)

Início de 11.680 Plano

196

2.289,30

Final de Plano

196

4.900,00

25.000

FONTE: DADOS DO PUE DE 03/03/2011, CONSUMO BASEADO NO PIR E DEMANDA OBTIDA POR CALCULOS PRÓPRIOS.

Redução de Consumo de Água na Área do Projeto Nova Luz Recomenda-se para o projeto de novos empreendimentos e adequação das edificações existentes, a implementação de ações que visem reduzir, significativamente, o consumo per capita de água na região, dos atuais 196 l/hab.dia para 110 l/hab.dia, valor sugerido pela Organização das Nações Unidas (ONU). Para que seja alcançado este objetivo, propõe-se, dentre outras soluções possíveis, a adoção de ações e o Subproduto 7.1.1: PUE

estabelecimento de diretrizes de gestão do uso da água, as quais podem ser agrupadas da seguinte forma: 1. Ações para redução e aumento da eficiência no consumo de água potável fornecida pela concessionária: Instalação de equipamentos e dispositivos economizadores;

Medição individualizada;

Setorização de consumo de água;

Controle de perdas físicas de água (vazamentos);

Campanhas de uso racional da água.

2. Busca por fontes alternativas de água para usos não potáveis:

Aproveitamento de água de chuva;

Água de Reuso.

Redução Potencial do Consumo de Água Alcançada com Instalação de Equipamentos Economizadores Existem atualmente no mercado nacional, diversos dispositivos que, ao serem instalados em equipamentos sanitários como chuveiros, lavatórios, bacias sanitárias, pias de cozinha, torneiras diversas, entre outros, reduzem de forma significativa o consumo de água destes equipamentos. Simulando o emprego de alguns dos equipamentos economizadores, percebe-se ser plenamente possível reduzir o consumo per capita de água na área de influência do Projeto Nova Luz dos atuais 196 l/hab.d para cerca de 122 l/hab.d, o que representa uma economia de aproximadamente 38% da demanda de água potável na área, como mostra o Quadro 6. Apesar de ser bastante significativa a economia no consumo de água potável passível de ser atingida com a instalação de equipamentos economizadores, ainda não é suficiente para que seja alcançada a meta de reduzir o consumo per capita na área de projeto para 110 l/hab.d. Torna-se necessária a adoção de outras medidas de conservação de água que resultem em redução de consumo de, pelo menos, 6,4%.

Redução Potencial do Consumo de Água Alcançada com o Aproveitamento de Água de Chuva Observando o Quadro 6, percebe-se que aproximadamente 35% do volume de água consumido em uma unidade habitacional (bacia sanitária, lavadora de roupas e tanque) poderia ser substituído por água não potável proveniente de outras fontes, como: a água de chuva coletada em telhados e a água de reuso gerada nas edificações, após serem submetidas ao devido tratamento e condicionamento. Devido à simplicidade operacional e relativa segurança sanitária, somado à obrigatoriedade de se construir reservatório de acumulação imposto pela Lei Municipal nº. 13.276/2002 para empreendimentos cuja área impermeabilizada exceda 500 m², o aproveitamento de água de chuva, realizado conforme as diretrizes da NBR 15.527 e suas atualizações, “Água de chuva – Aproveitamento de coberturas em áreas urbanas para fins não potáveis – Requisitos”, torna-se uma interessante fonte alternativa de água para usos não potáveis. Com base nas recomendações das normas vigentes e considerando a área de cobertura (telhados) prevista na região englobada pelo Projeto Nova Luz, como também, os índices pluviométricos médios observados, entre os anos de 1900 a 2004, no posto pluviométrico do DAEE nº E-036 (Luz), pode-se estimar a disponibilidade hídrica de água de chuva para aproveitamento, como mostra o Quadro 7. Comparando-se as demandas de água apresentadas no Quadro 5 com o volume de água de chuva disponível para aproveitamento mostrado no Quadro 7, observa-se potencial de se reduzir o consumo de água potável fornecida pela concessionária em aproximadamente 10,4%, para início de plano, e 4,9%, para final de plano, como mostra o Quadro 8.

QUADRO 6 - REDUÇÃO POTENCIAL NO CONSUMO PER CAPITA DE ÁGUA ALCANÇADA COM A INSTALAÇÃO DE EQUIPAMENTOS ECONOMIZADORES

Redução Prevista

Consumo per capita Reduzido (l/hab.d)

Peso baseado no Consumo per capita Reduzido

133,28

42%

76,83

63,0%

31,36

50%

15,68

13,0%

Consumo per capita Setor da Residência de Água (l/hab.d) Banheiro Bacia Sanitária Lavatório

17,05

40%

10,23

8,0%

Chuveiro

84,87

40%

50,92

42,0%

Cozinha

35,87

48%

18,65

15,0%

Pia de Cozinha

35,87

48%

18,65

15,0%

Área de Serviço

26,85

22,0%

Lavadora de Roupa

18,23

15,0%

Tanque

8,62

7,0%

Total

196,00

37,6%

122,33

100,0%

QUADRO 7 - VOLUME DE ÁGUA DE CHUVA DISPONÍVEL PARA APROVEITAMENTO

Precipitação Meses

(mm)

Área de Captação (m²)

Volume Mensal de Água Chuva1 (m³)

Janeiro

241,13

84.010

15.192,86

Fevereiro

215,41

84.010

13.572,34

Março

164,69

84.010

10.376,49

Abril

70,59

84.010

4.447,55

Maio

59,83

84.010

3.769,67

Junho

51,09

84.010

3.219,10

Julho

35,12

84.010

2.212,73

Agosto

39,98

84.010

2.518,87

Setembro

77,15

84.010

4.861,06

Outubro

114,54

84.010

7.216,83

Novembro

128,84

84.010

8.117,77

Dezembro

183,11

84.010

11.537,45

Total

1.381,47

–

87.042,72

QUADRO 8 - REDUÇÃO POTENCIAL DE CONSUMO DE ÁGUA POTÁVEL DECORRENTE DO APROVEITAMENTO DE ÁGUA DE CHUVA

Disponibilidade População Demanda Disponibilidade per capita (l/ Fase do Projeto Residente (m³/d) (m³/d) hab.d) (hab)

Redução

Início de Plano

11.680

2.289,30

238,50

20,40

10,4%

Final de Plano

25.000

4.900,00

238,50

9,54

4,90%

Infraestrutura e Equipamentos Comunitários ▪ 88

INFRAESTRUTURA

Para se verificar a redução de consumo de água passível de ser alcançada, faz-se necessário estimar o volume de armazenamento de água (cisterna) demandado pelo sistema. Para tanto, podese empregar o Método de RIPPL, que consiste no cálculo de volume de armazenamento necessário para equalizar as demandas e disponibilidades de água de chuva. Para efeito de cálculo, considerando que todo o volume de água de chuva disponível será aproveitado, chega-se à demanda mensal de águas pluviais da ordem de 7.253,60 m³. Com base nesta demanda, estima-se ser necessária a implantação de aproximadamente 22.529 m³ de cisternas na área de projeto para que sejam atingidos os percentuais de reunião de consumo de água apresentados no Quadro 8. Apesar de útil, o Método de RIPPL muitas vezes superestima o potencial de aproveitamento de água de chuva, uma vez que nos cálculos não é

considerada a influência da variação dos volumes de água disponíveis para aproveitamento decorrente da sazonalidade dos índices pluviométricos. Ao se utilizar o Método da Simulação dos Reservatórios, o qual considera a variação dos volumes de água disponíveis a cada mês (Quadro 10), percebe-se que o volume máximo armazenado é da ordem de 17.380 m³ e que nos meses de agosto, setembro e outubro, provavelmente, será necessário algum suprimento externo de água para atendimento à demanda considerada. Observando o Quadro 10, conclui-se que a implantação de cisternas, cujos volumes somados excedam os cerca de 17.400 m³, não resultará em aumento de volume de águas pluviais passível de ser aproveitado e que, devido à sazonalidade dos eventos de chuva, o potencial de redução de consumo de água sofre pequena diminuição, como mostra o quadro.

QUADRO 9 - APLICAÇÃO DO MÉTODO DE RIPPL PARA CÁLCULO DO VOLUME DE CISTERNA PARA A ÁREA DE PROJETO (PISCININHAS)

Meses

Disp. De Água de Chuva (m³)

Demanda por Água de Chuva (m³) 7.253,60

Volume de Água nas Cisternas no tempo t-1 (m³)

Volume de Água nas Cisternas no tempo t Extravasão (m³) (m³)

Suprimento Externo (m³)

Janeiro

15.192,86

0,00

7.939,26

0,00

Fevereiro

13.572,34 7.253,60

7.939,26

14.258,00

0,00

Março

10.376,49 7.253,60

14.258,00

17.380,89

0,00

Abril

4.447,55

7.253,60

17.380,89

14.574,84

0,00

Maio

3.769,67

7.253,60

14.574,84

11.090,91

0,00

Junho

3.219,10

7.253,60

11.090,91

7.056,40

0,00

Julho

2.212,73

7.253,60

7.056,40

2.015,54

0,00

Agosto

2.518,87

7.253,60

2.015,54

-2.719,19

0,00

2.719,19

Setembro

4.861,06

7.253,60

0,00

-2.392,54

0,00

2.392,54

Outubro

7.216,83

7.253,60

0,00

-36,77

0,00

36,77

Novembro

8.117,77

7.253,60

0,00

864,17

0,00

Dezembro

11.537,45

7.253,60

864,17

5.148,02

0,00

Total de Suprimento Externo (m³):

5.148,50

QUADRO 11 - REDUÇÃO POTENCIAL DE CONSUMO DE ÁGUA POTÁVEL DECORRENTE DO APROVEITAMENTO DE ÁGUA DE CHUVA CONSIDERANDO A SAZONALIDADE DAS PRECIPITAÇÕES

Meses

Disponibilidade de Água de Chuva (m³)

Demanda por Água de Chuva (m³)

Valores Dif. Demanda e Positivos Disponibilidade da Coluna (m³) Anterior (m³)

Janeiro

15.192,86

7.253,60

-7.939,26

0,00

Fevereiro

13.572,34

7.253,60

-6.318,74

0,00

Março

10.376,49

7.253,60

-3.122,89

0,00

Abril

4.447,55

7.253,60

2.806,05

Maio

3.769,67

7.253,60

3.483,93

Junho

3.219,10

7.253,60

4.034,50

Julho

2.212,73

7.253,60

5.040,87

Agosto

2.518,87

7.253,60

4.734,73

Setembro

4.861,06

7.253,60

2.392,54

Outubro

7.216,83

7.253,60

36,77

Novembro 8.117,77

7.253,60

-864,17

0,00

Dezembro 11.537,45

7.253,60

-4.283,85

0,00

Volume de Cisterna Necessário – (m³):

QUADRO 10 - APLICAÇÃO DO MÉTODO DA SIMULAÇÃO DOS RESERVATÓRIOS PARA CÁLCULO DO VOLUME DE CISTERNA PARA A ÁREA DE PROJETO.

Fase do Projeto

População Residente

Demanda (m³/d)

Disponibilidade Disponibilidade per capita (l/ hab.d) (m³/d)

Redução

Início de Plano

11.680

2.289,30

224,40

19,20

9,80%

Final de Plano

25.000

4.900,00

224,40

9,00

4,00%

22.529,00

Nos cálculos dos volumes mensais de água de chuva coletados, foi adotado coeficiente de runoff de 0,75 de forma a considerar, simplificadamente, perdas inerentes ao sistema de tratamento (retrolavagem de filtros) e o eventual descarte da primeira descarga de água, conhecida como first flush.

Subproduto 7.1.1: PUE

Infraestrutura e Equipamentos Comunitários ▪ 89

INFRAESTRUTURA

Redução Potencial do Consumo de Água Alcançada com o Reuso O reuso local de águas consiste na reciclagem, mediante devido tratamento das águas provenientes de chuveiros, lavatórios, lavadoras de roupa, tanques etc., para utilização em atividades que não necessitam de água potável, como descarga de bacias sanitárias, entre outros usos. Considerando o reuso desta água apenas para descarga de bacias sanitárias, o percentual de redução do consumo per capita de água chega a aproximadamente 16%, ou 31,4 l/ hab.d, para unidades habitacionais que não contam com equipamentos economizadores. Apesar deste grande potencial de economia de água potável demonstrado no âmbito dos novos empreendimentos, o reuso destas águas demanda cuidados especiais relacionados à seleção de tecnologia de tratamento a ser empregada, de forma que a água de reuso produzida não apresente risco sanitário aos seus usuários. Preferencialmente, deve-se optar por sistema de tratamento composto por etapa biológica (aeróbia ou anaeróbia + aeróbia), seguida por etapa físico-química de polimento (filtração em meio granular ou em filtros de cartucho ou membrana) e, por fim, uma etapa de desinfecção. Independentemente da tecnologia adotada na etapa de desinfecção, recomenda-se, a cargo dos proprietários (moradores/usuários) e responsáveis pela operação dos novos empreendimentos, que sejam aplicadas dosagens de cloro ao efluente tratado para que a água de reuso produzida apresente sempre concentrações residuais de cloro livre, aumentando a segurança sanitária do sistema.

Drenagem Aplicando-se os percentuais de redução apresentados no Quadro 12 ao consumo per capita de água potável atualmente registrado na área de projeto, percebe-se que a meta estabelecida para o Projeto Nova Luz de se reduzir o consumo per capita dos atuais 196 l/hab.d para 110 l/hab.d é plenamente factível. QUADRO 12 - RESUMO DOS POTENCIAIS DE REDUÇÕES DE CONSUMO DE ÁGUA POTÁVEL COM A APLICAÇÃO DE MEDIDAS ESTRUTURAIS.

Fase do Projeto

Início de Plano

Final de Plano

Equipamentos Economizadores

37,60%

Aproveitamento de Água de Chuva

9,80%

4,00%

Águas de Reuso

16,00%

Total

63,40%

57,60%

ADA

A região apresenta baixa declividade no sentido da Estação da Luz, porém diferentemente de outras regiões paulistanas onde a baixa declividade é geralmente alvo de alagamentos, os problemas ocorrem em área externa ao limite do projeto Nova Luz. As redes de drenagem existentes dentro da área de projeto confluem para a Rua Mauá e seguem pela Rua José Paulino. Foram identificados dois pontos de alagamentos (Rua Prates x Rua Rodolfo Miranda e Rua dos Bandeirantes e Rua José Paulino com Rua Silva Pinto), decorrente de galerias insuficientes a jusante. A drenagem completa da Rua Prates, segundo informações fornecidas por SIURB–PROJ4, tem solução prevista em projeto, ainda não executado, com o objetivo de desafogar a região da Rua José Paulino, seguindo até o seu lançamento no Rio Tamanduateí. A solução da drenagem local mescla a utilização de galerias de águas pluviais convencionais com soluções denominadas de “infraestrutura verde”, que são dispositivos providos de solo poroso a medianamente poroso, associados à vegetação adequada. Sua finalidade é captar as águas pluviais das vias públicas, dos próprios passeios e de outras áreas públicas e facilitar sua infiltração no solo. As soluções de infraestrutura verde podem ter tratamentos e formas adequados, caso a caso, tais como: telhados verdes, fachadas verticais verdes, canteiros ou cisternas verdes, pavimentos permeáveis para calçadas e vias, canais de infiltração, entre outros. Ao lado, ilustram-se algumas dessas possibilidades no conjunto de exemplos (Figura 3 e 4).

Redes de drenagem existentes FIGURA 2 – REDES DE DRENAGEM EXISTENTES – ÁREA DE PROJETO FONTE: EIA-RIMA - PROJETO NOVA LUZ

FIGURA 3 - ESQUEMA CISTERNAS VERDES

FIGURA 4 – EXEMPLOS DE DISPOSITIVOS DE INFRAESTRUTURA VERDE E CISTERNAS VERDES

Subproduto 7.1.1: PUE

FONTE: DUNNETT AND CLAYDEN, 2008

Infraestrutura e Equipamentos Comunitários ▪ 90

INFRAESTRUTURA

O sistema de drenagem proposto para o sistema viário do Projeto Nova Luz será complementado por bioretenções, dispositivos também conhecidos como cisternas verdes. Essas estruturas receberão parte do escoamento superficial cujo remanescente, após ser amortecido é infiltrado em seu substrato e depois no solo existente. A utilização dos dispositivos de amortecimento do escoamento tem efeito significativo tanto sobre a quantidade quanto sobre a qualidade das águas de chuva que contribuem para o sistema convencional de drenagem. A redução do pico instantâneo de chuva é da ordem de 68% para uma chuva de duração de 10 minutos e período de retorno de 5 anos (Tr = 5 anos). Além dessa redução expressiva do pico de vazão, o aspecto mais relevante dessa retenção é o fato de que o sistema de bioretenção - cisterna verde capta e retém uma parte das primeiras águas mais fortemente poluídas do escoamento (“first flush”), pela lavagem de ruas, telhados e passeios, retirando das águas, que atingem o sistema convencional de drenagem, a sua pior carga de poluentes.

de 30%, ainda assim valor bastante relevante. Nesta condição, o aspecto qualidade da água sofre ainda uma melhora adicional, visto que, após a coleta e retenção das águas de pior qualidade dos primeiros 10 minutos, a retenção continua ainda por mais tempo, removendo ainda poluentes resultantes do “first flush” (primeira descarga de água), com melhoria continuada das águas que vão ao sistema convencional e, deste, para os corpos receptores. Tipicamente, a altura necessária para armazenar este “first flush” fica em torno de 12,7 a 25,4 mm (½ a 1 pol) de chuva sobre a área de drenagem. Para que as bioretenções sejam eficientes, este tipo de estrutura pode ser projetada com um tamanho de aproximadamente 5% da área a ser drenada (DAVIS & McCUEN, 2005). No presente caso, as áreas projetadas destinadas para bioretenções aproximam-se deste valor. Neste estudo foram feitas análises para determinar a eficiência das bioretenções projetadas para a área de estudo no amortecimento do escoamento pluvial gerado pela precipitação de projeto sobre as áreas públicas e as áreas verdes conforme demonstrado na Quadro 13. Tais parâmetros podem auxiliar no Projeto Executivo do sistema de drenagem.

QUADRO 13 - UTILIZAÇÃO DE INFRAESTRUTURA VERDE (CÁLCULO DE REDUÇÃO DO FLUXO)

LOCALIZAÇÃO

Tio de Rua / Nome das Ruas

Fluxo calculado sem infraestrutura verde (m3/s)

Redução de fluxo nos primeiros 10 minutos (m3/s)

Percentual de redução do fluxo no momento de pico

5-ANOS, 20 MINUTOS DE CHUVA

Redução do fluxo em chuva contínua (m3/s)

Percentual de redução

Fluxo calculado sem infraestrutura verde (m3/s)

Redução de fluxo nos primeiros 20 minutos (m3/s)

Percentual de redução do fluxo no momento de pico

Redução do fluxo em chuva contínua (m3/s)

Percentual de redução

BULEVAR INTERNO Avenida Rio Branco

1.10

0.81

73%

0.08

1.27

0.44

35%

0.08

Avenida Duque de Caxias

0.97

0.51

53%

0.04

3.88

0.97

25%

0.15

Avenida São João

0.88

0.46

53%

0.04

1.12

0.28

25%

0.04

BULEVAR PERIFÉRICO

Avenida Ipiranga

0.61

0.32

53%

0.03

1.01

0.25

25%

0.04

Rua Maua

0.42

0.22

53%

0.02

0.70

0.18

25%

0.03

Avenida Casper Libero

0.49

0.26

53%

0.02

0.48

0.12

25%

0.02

Alameda Barão de Limeira

0.37

0.24

64%

0.01

0.78

0.23

29%

0.03

Rua Barão de Campinas

0.17

0.11

64%

0.01

0.43

0.13

29%

0.01

Rua dos Protestantes

0.13

0.09

64%

0.01

0.19

0.06

29%

0.01

Rua dos Andradas

0.31

0.33

100%

0.02

1.47

0.70

48%

0.07

Rua dos Guainases

0.27

0.28

100%

0.02

0.36

0.17

48%

0.02

Rua Aurora

0.32

0.34

100%

0.02

0.31

0.15

48%

0.02

Rua dos Gusmoes

0.36

0.38

100%

0.02

0.37

0.18

48%

0.02

6.41

4.34

68%

0.33

12.40

3.85

31%

0.54

RUAS LOCAIS_MAIOR ESCALA

RUAS LOCAIS_MENOR ESCALA

Já para uma chuva de 20 minutos e Tr = 5 anos, a redução do pico se reduz para cerca abertura meio-fio

5-ANOS, 10 MINUTOS DE CHUVA

TOTAL

NOTAS: Considerando solo tipo B (índice de infiltração 25.4 mm/hr)

1.3m min.

0.2m min.

solo não compactado bidim brita

solo não compactado FIGURA 5 – SEÇÃO TÍPICA DA VIA - SITUAÇÃO PROPOSTA COM CISTERNA VERDE

Subproduto 7.1.1: PUE

Infraestrutura e Equipamentos Comunitários ▪ 91

INFRAESTRUTURA

Energia e Iluminação Pública A área da Nova Luz conta com sistema de Rede de Energia implantado, mas que deve ser modernizado para atender a demanda futura, segundo a concessionária AES ELETROPAULO. Nos trechos julgados insuficientes foi acrescentada uma nova Rede de Dutos. Com tais modificações a área de estudo poderá receber uma adequada alimentação, ordenamento e ampliação da capacidade das redes e distribuição de energia no padrão ELETROPAULO. Na geração local de energia, poderão ser adotadas técnicas e tecnologias adequadas, por meio de painéis fotovoltaicos instalados nas coberturas de novos empreendimentos. A esse propósito, o município de São Paulo tornou orbigatório o uso de aquecedores solares nas novas edificações residenciais, comerciais e industriais da cidade, nos termos definidos nos seguintes instrumentos legais: • Lei Municipal n.º 14459, de 2002 Dispõe sobre a instalação de sistema de aquecimento de água por energia solar nas novas edificações do município de São Paulo, e Decreto Nº 49.148 Regulamenta a Lei 14.459; • Lei Estadual n.º 326, de 2007 - Prevê que sejam instalados sistemas de aquecimento de água por energia solar em edificações de natureza pública, no âmbito do Estado de São Paulo. A perspectiva de redução do consumo energético no âmbito das edificações conduziu a uma avaliação preliminar da viabilidade de geração local de energia baseada em alternativas limpas, tomando-se como referência as possibilidades de utilização de Energia Solar. Os principais fatores que influenciam nas características elétricas de um painel fotovoltaico são a Intensidade Luminosa e a Temperatura das Células. A corrente gerada

nos módulos aumenta linearmente com o aumento da Intensidade luminosa. Por outro lado, o aumento da temperatura na célula faz com que a eficiência do módulo caia, abaixando assim os pontos de operação para potência máxima gerada. Os sistemas utilizam grandes números de painéis fotovoltaicos e não utilizam armazenamento de energia, pois toda a geração é entregue diretamente na rede. Este sistema representa uma fonte complementar ao sistema elétrico de grande porte ao qual está conectado. Todo o arranjo é conectado a inversores e, logo em seguida, conectado diretamente à rede. Estes inversores devem satisfazer as exigências de qualidade e segurança para que a rede não seja afetada. Dependendo da configuração instalada, da capacidade de geração do sistema local e do contrato firmado com a empresa distribuidora de eletricidade, essa energia é utilizada na edificação. A princípio, a recomendação da Eletropaulo é de que toda a energia gerada seja consumida dentro do próprio sistema. Como ponto de partida, apenas como estimativa, o cálculo leva em conta as áreas de cobertura destas edificações, não se preocupando com o posicionamento das placas em relação ao sol e também sua inclinação. Deve-se ainda evitar a instalação dos módulos em regiões sombreadas devido à redução da geração do módulo, o que prejudicaria o desempenho do sistema. Uma análise mais sucinta do sombreamento de caixas d’águas e outras interferências encontradas nas coberturas das edificações deverá ser realizada no futuro, otimizando a geração de energia solar. Somando-se todas as áreas disponíveis para instalações de painéis fotovoltaicos tem-se, em números aproximados: QUADRO 14 - ÁREAS DE COBERTURA

Áreas de cobertura* (m²)

84.010

Torres

70.176

Embasamento sem torres

5.232

Embasamento com torres

8.602

Deve-se evitar a instalação de painéis em áreas que permanecerão sombreadas por longos períodos de tempo. Para efeito de cálculo preliminar, serão considerados 20% da cobertura sombreada. Com isso: QUADRO 15 - ÁREAS DISPONÍVEIS DE COBERTURA

Áreas disponíveis de cobertura* (m²)

67.208

Torres

56.141

Embasamento sem torres

4.186

Embasamento com torres

6.881

* Considerando 20% sombreados.

A demanda de consumo estimada para a região é de: QUADRO 16 – DEMANDA ESTIMADA (KVA E KW)

Demanda Estimada*

66.000 kVA

Área N-Zeis

50.000 kVA

Área Zeis

16.000 kVA

Adota-se, como parâmetros, quatro tipos de painéis fotovoltaicos: QUADRO 18 – TIPOS DE PAINÉIS FOTOVOLTÁICOS

Tipos de Painel Fotovoltáico Características A Tipo

59.400 kW

Área N-Zeis

45.00 kW

Área Zeis

14.400 kW

*Demanda em kW (Quilo Watts)

Para o cálculo da energia consumida diariamente, serão consideradas 10 horas de média de consumo por dia:

Potência (W)

190

200

120

9.32

6.8

6.7

3.78

Compr. (m)

1,335

1,600

1,293

1,366

Largura (m)

1,052

0,950

0,660

0,741

Eficiência(%)

13,5

13,2

14,1

6,3

*Comparativo de desempenho a partir de produtos disponíveis no mercado brasileiro.

Será considerado, ainda, que a radiação média para são Paulo seja de 5,5 kWh/m² dia. Com todos estes dados, chegam-se aos seguintes valores de energia produzida: QUADRO 19 – RESUMO DA ENERGIA PRODUZIDA

Área Painel (m²)

1.41

1,52

0,85

1.01

Nº de Painéis

35.749

33.162

59.301

49907

Área Total (m²)

50.406

E (kWh/dia)

34.806,0

34.033,0

36.353,0

16.243,0

Energia Consumida

594.000 kWh/dia

Área N-Zeis

450.000 kWh/dia

QUADRO 20 – BALANÇO DA ENERGIA GERADA

Área Zeis

144.000 kWh/dia

* Energia em kWh (Quilo Watt Hora por dia)

Para a estimativa inicial do número de painéis e potência gerada, será assumido que estes ocuparão uma área de 75% da área útil para sua instalação (50.406 m²), pois o restante da área deve ser reservada para circulação, para manutenção e para o espaçamento necessário para evitar sombreamento causado pelos próprios painéis, devido à sua inclinação.

Policristalino Policristalino Monocristalino Amorfo

Estes valores representam a média diária de energia gerada pelo sistema, de forma a contribuir como uma parcela da energia total a ser consumida.

QUADRO 17 – ENERGIA CONSUMIDA DIARIAMENTE

Corrente (A)

*Demanda em kVA (Quilo Volt Ampére)

Demanda Estimada*

Produção kWh/dia

34.806,0

34.033,0

36.353,0

16.243,0

Consumo kWh/dia

594.000,0

Contribuição (%)

5,9

5,7

6,1

2,7

A Rede de Iluminação Pública, sob a responsabilidade de PMSP/ ILUME conta com o fornecimento de energia pela Eletropaulo. Para iluminação pública, os módulos a LED são projetados para iluminação de grandes áreas de uso público. Internamente, os módulos a LED de alta potência tem seu funcionamento independente. A falha de um módulo não afeta o funcionamento de outro, reduzindo ao mínimo as possibilidades de blackout e, ainda, permitindo uma rápida manutenção, sem prejudicar o funcionamento do restante do conjunto.

*Dados do PUE

Subproduto 7.1.1: PUE

Infraestrutura e Equipamentos Comunitários ▪ 92

INFRAESTRUTURA

Rede de Telefonia e Fibra Ótica É proposta do Projeto Nova Luz o ordenamento dos serviços de telecomunicações com a utilização de valas técnicas onde se acomodam os dutos que recebem os cabeamentos metálicos ou fibras óticas. Deverá haver um diálogo para a aprovação dos projetos nas concessionárias, órgãos e empresas responsáveis por ocasião do desenvolvimento dos projetos executivos, a fim de adequar a solução a ser adotada para acomodar o cabeamento, dispositivos de operação e manutenção, bem como a definição da forma de gestão compartilhada. Algumas recomendações valem ser ressaltadas: Nos pontos de concordância com o entorno, quando necessário, deverá ser analisado junto às concessionárias os possíveis pontos de descidas dos postes para as valas técnicas, para conexão do sistema antigo com o projetado. As valas técnicas existentes em trechos das Avenidas Rio Branco, Duque de Caxias, Cásper Libero e Ipiranga e ruas Mauá, Aurora e General Couto de Magalhães deverão ser verificadas e complementadas; A proposta de utilizar valas técnicas duplas seguem as calçadas (uma de cada lado da calçada, onde necessário) deve-se ao fato de minimizar o número de cruzamentos no leito carroçável e reduzir as possibilidades de interferências com tubulações de outras concessionárias e com as redes de drenagem. Nas etapas seguintes, após interação prévia com as concessionárias, deverá ser verificada também a possibilidade de otimização da solução apresentada visando: redução da quantidade de caixas, extensões de valas, diâmetro de dutos etc., e ainda, conforme o uso e ocupação específicos,

Subproduto 7.1.1: PUE

verificar o nível de demanda para atendimento dos novos empreendimentos. É sugerida a instalação de rede de fibra ótica para toda a área, como um meio de viabilizar maior rapidez no transporte de dados e rápido acesso à informação (via Internet), podendo inclusive tornar possível que cabeamento para telefonia e TVs não sejam mais necessários. Atualmente a rede de vala técnica é projetada para atender cabos e fibras óticas devido à migração de um sistema para outro poder ocorrer a médio prazo. No futuro, a disponibilidade de Internet a baixo custo, assim como seu acesso gratuito poderão ser parte de um programa voltado para as famílias e demais setores, como, saúde, educação, transporte, segurança, dentre outros.

Rede de Gás A análise do nível de atendimento na Região Nova Luz revelou a existência de rede de gás canalizado (Gás Natural) em 100% (cem por cento) da área de projeto. Foi verificado que 90% (noventa por cento) das redes existentes são de material “novo”, Polietileno. No restante da área, há rede de ferro fundido, que deverá ser substituída por aço carbono ou polietileno num futuro próximo.

Soluções de Engenharia Quaisquer adequações necessárias serão de responsabilidade da COMGÁS. Ressalta-se que todas as ações para a implantação do Projeto Nova Luz exigirão atenção especial quando do envolvimento direto com este tipo de rede. Apesar da rede existente de gás, na

área central da cidade São Paulo, estar predominantemente na via pública, com a implantação do Projeto Nova Luz recomenda-se que as tubulações sejam instaladas nas calçadas.

Coleta e Disposição de Resíduos Sólidos O modelo de concessão dos serviços de limpeza pública estabelecido pela Lei Municipal 13.478 de 30 de dezembro de 2002, determina que a limpeza urbana é um serviço de responsabilidade da Secretaria Municipal de Serviços, por meio do Departamento de Limpeza Pública (LIMPURB). No Agrupamento Noroeste, que engloba a área do projeto, esses serviços são realizados pela Logística Ambiental de São Paulo S.A. - Loga, empresa que venceu a licitação.

sejam implementadas, dentre as quais destaca-se: ●● Coleta de resíduos sólidos: implantação de sistema de coleta de lixo domiciliar, em conformidade com a legislação municipal vigente; ●● Coleta seletiva: implantação de programas para otimizar o processo, como coleta diferenciada de resíduos secos/inertes e orgânicos, coleta seletiva de materiais recicláveis, entre outros; ●● Reciclagem: implantação de centrais de triagem com operação pelas cooperativas de catadores e execução de compostagem nos condomínios locais.

De acordo com o que determina o contrato de concessão, a Loga iniciou suas atividades em 13 de outubro de 2004 e prestará o serviço durante vinte anos, até 2024. Estará, portanto, em operação durante a maior parte do período de implantação do Projeto Nova Luz. Os serviços de limpeza urbana realizados pela Loga são aqueles vinculados às atividades de coleta, transporte, tratamento e destinação final dos resíduos sólidos domiciliares e dos resíduos de serviços de saúde, incluindo os resíduos gerados em comunidades carentes e na região central da cidade. Na região central, compreendida pela Operação Centro, a coleta é feita com miniveículos que percorrem as áreas dos calçadões em horários especiais. É importante que as melhorias operacionais e de infraestrutura previstas para este serviço

Infraestrutura e Equipamentos Comunitários ▪ 93

EQUIPAMENTOS PÚBLICOS EQUIPAMENTOS PÚBLICOS A proposta de implantação de equipamentos públicos no âmbito do Projeto Nova Luz tem como objetivo principal tornar a região socialmente atrativa e um exemplo de inclusão social em uma área de reconversão urbana. A definição do conjunto desses equipamentos teve como base a população residente nas diversas faixas etárias e uma projeção sobre a população futura que será atraída pelo projeto. A implementação das ações previstas se dará, naturalmente, dentro da lógica de cada secretaria da Prefeitura (instalação, operação e manutenção) com a participação do concessionário urbanístico que será responsável pelo custo das desapropriações dos imóveis, realização da demolição quando indicada, construção da nova edificação ou restauração e adequação do edifício ao uso dos equipamentos públicos propostos. Apesar da população futura estar estimada em pouco mais de 24 mil moradores, o dimensionamento dos equipamentos considerou uma margem de segurança e estimou esta projeção em torno de 25 mil pessoas. Dessa forma, avalia-se que a oferta de equipamentos públicos deverá atender a todos moradores previstos na Nova Luz e um possível incremento, caso a dinâmica de ocupação da área assim o direcione. A definição de equipamentos públicos voltados à assistência social, cultura, educação e saúde, parte do princípio da identificação da rede de atendimento existente, não somente na área do projeto, mas no seu entorno, considerando no caso a distância de 1 km das vias que delimitam a área do projeto e da projeção da sua população futura. Conforme observado na figura 1, há uma oferta significativa de equipamentos de saúde, educação e assistência social no entorno em contraste com a escassez dos mesmos na Nova Luz, mesmo vivendo ali uma população de quase 12 mil pessoas.

Subproduto 7.1.1: PUE

administração: vestiário/ sanitário, secretaria/ administração, diretoria, coordenadoria, sala de professores e copa, distribuídos em cerca de 1.000 m², acrescidos de 30% de circulação. Pátio descoberto, para as crianças maiores, complementa o programa proposto.

Os programas arquitetônicos dos equipamentos sociais públicos propostos pelo Projeto para a área da Nova Luz, deverão ser previamente reavaliados para perfeita adequação da realidade de atendimento no momento da sua implantação.

Os Centros de Educação Infantil propostos estão assim localizados:

Educação a) Centro de Educação Infantil (CEI) Para atendimento das crianças na faixa de 0 a 3 anos, considerando a estimativa de população futura, dados da Fundação de Desenvolvimento de Ensino (FDE), do Plano Nacional de Educação, do Programa Nacional de Reestruturação e Aparelhagem da Rede Escolar Pública de Educação Infantil (PROINFÂNCIA) e da interação havida com a Secretaria Municipal de Educação de São Paulo, foi consolidada proposta de implantação de três Centros de Educação Infantil, ora dimensionados para atender 150 crianças por equipamento (dentro do limite desejável de capacidade entre 100 e 180 crianças), além da oferta de vagas para esta faixa etária no Centro Municipal de Educação Infantil (CEMEI). Cada Centro de Educação Infantil deverá dispor de cerca de 1.300 m² de área construída, acrescido de pátio descoberto com cerca de 260 m², segundo programa e dimensionamento adotado pela Secretaria Municipal de Educação de São Paulo: Pedagógico: berçário, banho e troca, solário, lactário, mini grupo, sanitário; Vivência: refeitório; Serviços: cozinha (EMEI), despensa, lavanderia; e Direção/

i. f ora do polígono da ZEIS 3 C016 (SÉ): quadra 62 (nova construção, com no mínimo 600 m² de superfície distribuídos em 2 pavimentos, em terreno de 537 m², com número de contribuinte 008.062.0093 a 008.062.0097, 008.062.0004 e 008.062.0006, situado na rua Conselheiro Nébias, 433/427, 429 e 421); quadra 86, lote da rua Aurora, 525 com área de terreno de 1.200 m² (SQL 008.086.0029); e ii. na área da ZEIS 3 C016 (SÉ): quadra 67, a ser instalado em um conjunto de três imóveis tombados a serem restaurados, situados à rua dos Gusmões, 202, 210 e 214 (SQL 008.067.0065 a 008.067.0067), que possuem em conjunto 906 m² de área de terreno e 1260 m² de área construída; na quadra 76, em nova edificação, junto com a EMEI a ser implantado em edifício a ser construído, integrando, o Centro Municipal de Educação Infantil (CEMEI). b) Centro Municipal de Educação Infantil (CEMEI) Para atendimento das crianças na faixa de 4 a 5 anos, foi prevista a implantação de Escola Municipal de Educação Infantil (EMEI). Segundo orientação da Secretaria Municipal de Educação de São Paulo, foi previsto que esta EMEI pudesse dispor de espaço para atendimento de crianças na faixa de 0 a 3 anos, compondo uma unidade do tipo Centro Municipal de Educação Infantil (CEMEI), a ser

implantado no edifício a ser construído na quadra 76. Este centro deve ocupar uma área construída de aproximadamente 4.100 m². A partir da orientação da Secretaria Municipal de Educação de São Paulo, foi previsto o seguinte programa arquitetônico para as unidades do CEMEI: Pedagógico: 6 salas de aula, sala de recuperação/reforço, sala de uso múltiplo, sala de leitura, sala de informática, brinquedoteca, depósito de material didático; Vivência: refeitório; cozinha, despensa, sanitário, pátio coberto; Serviço: depósito de material de limpeza, sanitário funcionários, refeitório funcionários, lavanderia; e Direção/ administração: sanitário professores, secretaria, diretoria, coordenadoria pedagógica e sala de professores. Pátio descoberto, para as crianças maiores, complementa o programa proposto. c) Escola Municipal de Ensino Fundamental (EMEF) Visando propiciar a oferta de escola pública “de educação infantil ou de ensino fundamental mais próxima da sua residência a toda criança a partir dos 4 anos de idade”, é prevista a implantação de uma Escola Municipal de Ensino Fundamental (EMEF) para atender às crianças na faixa etária de 6 a 14 anos, ainda que esta população apresenta maior facilidade de deslocamento, em edifício a ser construído na quadra 76. Considerando as discussões com a Secretaria Municipal de Educação de São Paulo, e prevendo a distribuição de 35 alunos por sala de aula, a EMEF na Nova Luz deve dispor de cerca de 4.406 m² de área construída, acrescida de espaço multiesportivo, descoberto, com cerca de 600 m², com o seguinte programa: Direção/ Administração: secretaria, assessoria, diretoria, vice-diretoria, sala dos professores, almoxarifado, coordenação pedagógica, sanitário de professores feminino, sanitário de professores masculino, sanitário de professores PCD feminino (Pessoas com deficiência), sanitário de professores PCD

masculino; Pedagógico: salas de aula (35 alunos/ professor), SAP (Sala de Apoio Pedagógico), sala de uso múltiplo, laboratório de ciências, sala de informática, biblioteca/ leitura, sala de vídeo, brinquedoteca, depósito de material didático; Vivência: pátio interno, cozinha, despensa, galpão coberto, refeitório, cantina, depósito, sanitário masculino, feminino e PNE (portador de necessidade especial), depósito de material de educação física; e Serviço: lavanderia, sanitário de funcionários feminino, sanitário de funcionários masculino, vestiário funcionário, refeitório de funcionários, deposito de material de limpeza. Segundo a Secretaria Municipal de Educação, a EMEF funcionará, inicialmente, em mais de um turno letivo. Sugere-se que na época da implantação da EMEF e mesmo após sua implantação, seja considerada a possibilidade de que esta funcione em período integral. d) Ensino Médio/Ensino Técnico Na área do Projeto está em implantação uma Escola Técnica Estadual (ETEC), com previsão de início de atividades em 2013. Nesta ETEC serão oferecidos cursos técnicos profissionalizantes na área de hotelaria, gastronomia, enologia e turismo, e atenderá cerca de 2.500 alunos. Esta unidade atende ao grupo da primeira fase da juventude, entre 15 e 19 anos, bem como se coloca como alternativa para grupos de outra faixa etária que busquem qualificação profissional. Embora não seja uma proposta do projeto, a ETEC Nova Luz antecipa os objetivos de inserção social da atual e futura população da ZEIS, antes mesmo do início das obras de reurbanização previstas pelo projeto e) Atividades complementares ao uso Educacional Considerando a população estimada, as suas demandas e a necessidade de se projetar

Infraestrutura e Equipamentos Comunitários ▪ 94

EQUIPAMENTOS PÚBLICOS

uma área que detenha qualidade para a residência e o trabalho, sugere-se que, à época do planejamento das edificações destinadas a receber os usos educacionais, seja avaliada a possibilidade de incluir espaços para instalação de auditório público que complemente as unidades educacionais propostas na quadra 76. Este viria a configurar um espaço que articule em um mesmo lugar o atendimento a todas as faixas etárias, reforçando a inclusão social no novo modelo urbanístico da Nova Luz, contribuindo para o desenvolvimento não somente de crianças e adolescentes, mas do núcleo familiar e, dessa forma, promovendo a integração, para garantir melhor desenvolvimento e oportunidades de inclusão social para todos. Para implantação dos novos equipamentos sociais públicos na quadra 76, toma-se como referência um conjunto de volumes sólidos que deve nortear a solução arquitetônica, sendo possível ‘recortar’ ou ‘moldar’ o edifício a partir desse. A ocupação desta quadra se baseia na implantação de um espaço livre que configura um ‘vazio’ que se articula com os volumes sólidos. O espaço livre proposto como praça pública, localizada na esquina das ruas dos Gusmões e dos Protestantes, deverá ter área mínima de aproximadamente 1.200 m² com dimensões que possibilitem a inscrição de um círculo de 30 m de diâmetro. Recomenda-se, adicionalmente, que esta praça possa se articular com as ruas Vitória e do Triunfo por meio de passagens no nível do pavimento térreo do novo edifício. A manutenção de tais passagens, caracterizadas como ‘espaços de fruição pública’, é de responsabilidade do gestor do equipamento público proposto. Como orientações se indicam: que estas passagens possuam largura mínima de 15 m em seu trecho mais estreito; que sua disposição no solo e o seu desenho garantam a visibilidade direta entre a praça e as ruas conectadas.

Subproduto 7.1.1: PUE

O pequeno edifício térreo (008.076.0004.00), localizado na rua dos Protestantes, condiciona a escala do novo edifício neste flanco. Assim, o novo edifício, à esquerda, acompanha a altura deste imóvel e à direita, o pavimento térreo do novo edifício deve manter o alinhamento da rua existente, acompanhando a altura do pequeno prédio, enquanto os pavimentos superiores devem recuar no mínimo 3 m da divisa do lote. O acesso à nova construção pela rua do Triunfo se dá ao lado do imóvel tombado (008.076.0024.00). O edifício proposto deverá ter, na face voltada à rua do Triunfo, altura entre 16 e 18 m (máxima) e recuo mínimo de 12 m em relação ao paramento. A nova construção voltada para a rua dos Gusmões recua, no mínimo 3 m da lateral do edifício tombado (008.076.0019.00), sendo permitido uma altura entre 16 m e 18 m (máxima). A altura do edifício localizado na esquina das ruas Vitória e dos Protestantes define a altura do novo edifício com fachada para a rua Vitória, podendo esta atingir, no máximo 18 m, quando se aproxima do edifício de 11 pavimentos existente na esquina das ruas Vitória e Triunfo.

Assistência social É importante destacar a implantação do Complexo Prates, na rua Prates, 1101, no distrito do Bom Retiro. Além de contar com serviços de proteção social, organização e coordenação da rede de serviços socioassistenciais, é porta de entrada dos usuários à rede de saúde pública e assistência social no tratamento e recuperação de dependentes químicos, cujos tratamentos estão destinados a pessoa em situação de rua e vulnerabilidade social na região central de São Paulo. Trata-se de um centro especial de acolhimento, dotado de Espaço de Convivência Dia para Adultos, abrigo para menores, Centro de Acolhida 24

horas, Centro de Atenção Psicossocial Álcool e Drogas e a Assistência Médica 24 horas e atenderá a população da Nova Luz, conforme proposto pela Secretaria Municipal de Assistência e Desenvolvimento Social. A Secretaria Municipal de Assistência e Desenvolvimento Social (SMADS) indicou para esta região, implantação de equipamentos voltados à atenção à criança, ao adolescente e ao idoso, por meio da criação de um Centro para Crianças e Adolescentes (CCA) e de um Núcleo de Convivência de Idoso (NCI), a serem localizados nas quadras 75 e 68, respectivamente. a) Centro para Crianças e Adolescentes (CCA) Este equipamento deverá oferecer espaços de convivência a partir dos interesses, demandas e potencialidades para o grupo na faixa etária de 6 a 14 anos, atuando na prevenção de situações de risco social. O Centro para Crianças e Adolescentes deverá ser instalado em um edifício tombado localizado na rua dos Gusmões, 219/231, com 1.200 m² de área construída (SQL 008.0075.0034). Neste espaço, as crianças e os adolescentes poderão vivenciar experiências lúdicas, culturais e esportivas como formas de expressão, interação, aprendizagem, sociabilidade e proteção social, em conjunto com as famílias para o fortalecimento de vínculos familiares e sociais, visando a sua proteção e o seu desenvolvimento. b) Núcleo de Convivência do Idoso (NCI) O grupo situado na faixa de 60 anos ou mais, que representa 9,8% da população futura estimada, passará a 2.450 pessoas com o aumento da população moradora da área, com um incremento de 1.590 idosos, considerando-se o grupo hoje estimado de 860 idosos. Para atendê-los, propõe-se a instalação de Núcleo de Convivência do

Idoso (NCI) que deverá oferecer serviços assistenciais, atividades lúdicas e de formação de cooperativas para prestação de serviços comunitários e que se instalará na quadra 68, em dois prédios tombados, localizados na esquina das ruas do Triunfo, 220/240 e dos Gusmões, 136/140/144, com 720 m² de área construída (SQL 008.068.0022 e 008.068.0023).

Saúde Considerando a oferta do conjunto dos equipamentos de saúde existentes na área e no seu entorno, bem como o incremento na população atual, foi proposta a implantação de uma Unidade Básica de Saúde (UBS), para atendimento primário de saúde da população moradora, acessível por deslocamento à pé. Tal proposta foi entendida como adequada pela Secretaria Municipal de Saúde (SMS) e, por meio de parâmetros estabelecidos pelo Ministério da Saúde, pela Agência Nacional de Vigilância Sanitária e pela SMS, foi possível estimar o programa desta UBS, com espaços para: Administração: recepção, sala da administração, direção, auditório, arquivo, espera, sanitário; Atendimento: acolhimento (2), estudos técnicos, vacina, nebulização, coleta de exames laboratoriais, repouso, expurgo e esterilização; e Apoio e serviços: depósito de resíduos sólidos, farmácia, copa, depósito de material de limpeza e rouparia. Com base neste programa, foram estimadas as áreas para a instalação da UBS e os imóveis aptos a recebê-lo: um imóvel tombado da quadra 67, a ser restaurado (SQL 008.067.0068 – Triunfo, 229/233), acrescido de nova edificação que ocupa parte do lote 008.067.0068, com 832 m² e 650 m² de área construída, respectivamente.

com o atendimento à cultura, ao lazer e à recreação por meio da oferta de cursos de teatro, dança e música. A partir de interações com a Secretaria Municipal de Cultura, se consolidou a proposição de criação de uma Escola Municipal de Iniciação Artística EMIA, a ser instalada nos seguintes imóveis localizados na quadra 67: i. General Osório, 49/53 com superfície construída de 390 m² (SQL 008.067.0016); ii. General Osório, 25/35 com superfície construída de 229 m² (SQL 008.067.0014); iii. Triunfo, 301/305 com superfície construída de 320 m² (SQL 008.067.0012); iv. Triunfo, 293 com superfície construída de 300 m² (SQL 008.067.0011); e v. Triunfo, 285/289 com superfície construída de 1.000 m² (SQL 008.067.0010). vi. Está prevista ainda a ocupação de parte do lote 008.067.0068 para construção de auditório. A figura 2 apresenta de forma esquemática a distribuição dos equipamentos sociais públicos propostos.

Cultura O conjunto de equipamentos sociais propostos, ao representar a âncora da reconversão social para toda a Nova Luz e, em particular, para a ZEIS, se complementa

Infraestrutura e Equipamentos Comunitários ▪ 95

EQUIPAMENTOS PÚBLICOS

EQUIPAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES E PROPOSTOS

Subproduto 7.1.1: PUE

FIGURA 1

Infraestrutura e Equipamentos Comunitários ▪ 96

EQUIPAMENTOS PÚBLICOS Equipamentos Públicos Propostos

ZEIS 3 C016 (SÉ)

ZEIS 3 C016(SÉ)

68 75

Q62 / 86

CEI

Anexo UBS, CEI e Auditório (novo imóvel)

CEMEI / EMEF

10 11

9 8 7 1

4 6 5

3 CCA

4 NCI

EMIA 5 CEI

6 UBS

FIGURA 2 DISTRIBUIÇÃO DOS EQUIPAMENTOS PÚBLICOS NAS QUADRAS 67, 68, 75 E 76

Subproduto 7.1.1: PUE

Infraestrutura e Equipamentos Comunitários ▪ 97

EQUIPAMENTOS PÚBLICOS

QUADRO 1 – DEFINIÇÃO DE IMÓVEIS E DIMENSIONAMENTO ESTIMADO DOS EQUIPAMENTOS PÚBLICOS PROPOSTOS

Natureza

Centro de Educação Infantil (CEI)

Qtd

Quadra (008)

Endereço

Lote

Superfície estimada

Conselheiro Nébias, 433/427, 429 e 421

0093 a 0097

Nova construção: 600 m²

Aurora, 525

0029

Nova construção: 600 m²

Gusmões, 202, 210 e 214

0065/ 0066/0067

Imóveis tombados (3) com área construída de 1260 m²

0068 (parcial)

Nova construção: 600 m² Nova construção com 4.406 m² de área construída, acrescida de espaço multiesportivo, descoberto, com 600 m²

3 67

Centro Municipal de Educação Infantil (CEMEI)

0024/ 0026/ 0030/ 0035/ 0037/0005/ 0011/ 0018/ 0096/0099/ 0036

Gusmões, 219/ 231

0034

Imóvel tombado (1) com 1.200 m² de área construída

Triunfo, 220/ 240 Gusmões, 136/ 140/ 144

0022/ 0023

Imóveis tombados (2) com 720 m² de área construída

Escola Municipal de Ensino Fundamental (EMEF)

Centro para Crianças e Adolescentes (CCA) Núcleo de Convivência do Idoso (NCI)

Unidade Básica de Saúde (UBS)

Escola Municipal de Iniciação Artística (EMIA)

Nova construção com 4.100 m² de área construída, acrescida de espaço multiesportivo, descoberto, com 600 m²

Imóvel tombado (1) com 832 m² de área construída 1

Triunfo, 229/ 233

0068 Nova construção: 650 m²

General Osório, 49/ 53

0016

Imóvel tombado (1) com 390 m² de área construída

General Osório, 25/ 35

0014

Imóvel tombado (1) com 299 m² de área construída

Triunfo, 301/ 305

0012

Imóvel tombado (1) com 320 m² de área construída

Triunfo, 293

0011

Imóvel tombado (1) com 300 m² de área construída

Triunfo, 285/289

0010

Imóvel tombado (1) com 1.000 m² de área construída

0068 (parcial)

Nova construção: 3.300 m²

DEFINIÇÃO DE IMÓVEIS E DIMENSIONAMENTO ESTIMADO DOS EQUIPAMENTOS PÚBLICOS PROPOSTOS

Subproduto 7.1.1: PUE

Infraestrutura e Equipamentos Comunitários ▪ 98

DIRETRIZES DESENVOLVIMENTO URBANO: RENOVAÇÃO

Intervir na área central exige um olhar diferenciado. A particular forma urbana da área não é mais acolhida pela legislação atual, que favorece a construção de edifícios isolados no lote. Definir formas de ocupação adequadas a esta realidade existente é um desafio. A proposta arquitetônica para as quadras do Projeto Nova Luz deverá seguir as diretrizes de desenho urbano estabelecidas neste capítulo. Essas diretrizes darão forma à volumetria e à configuração dos edifícios, ao desenho das ruas, aos espaços públicos e à expressão da arquitetura.

ABORDAGEM METODOLOGIA Este capítulo contém duas partes distintas e complementares: a primeira apresenta os índices e parâmetros previstos na legislação de zoneamento, uso e ocupação do solo do Município de São Paulo, que nortearam a elaboração do Projeto Urbanístico Específico (PUE) do Projeto Nova Luz. A segunda parte retrata as diretrizes urbanísticas relacionadas à composição volumétrica, uso e ocupação das quadras do projeto, que tem por objetivo assegurar a manutenção da unidade do projeto, independentemente do momento de sua implementação ou dos futuros empreendedores. Essas diretrizes buscam assegurar que a região seja desenvolvida com unidade de linguagem, coerência formal e estética, para que cada parte possa contribuir para a construção do todo.

PRINCÍPIOS Preliminarmente à descrição das regras, é importante consolidar os conceitos que orientam a intervenção como um todo: ●● Complementação da arquitetura existente, levando em conta suas alturas, volumes e aberturas; ●● Valorização das esquinas reinterpretando o conceito existente nas edificações da área, através do uso de balcões, aberturas e escala diferenciada; ●● Implantação de pátios internos nas quadras, privados e com acesso

Subproduto 7.1.1: PUE

controlado, que articulados possam constituir espaços para lazer e permanência dos usuários ou rotas alternativas para o pedestre no interior da area do projeto; ●● Implantar as edificações sem a previsão de recuos, frontal e laterais, permitindo a criação de uma fachada única e linear associada à calçada como o principal elemento de ambientação urbana; ●● Implantação do pavimento térreo com altura entre quatro e seis metros, para possibilitar usos comerciais com grandes aberturas para a rua; ●● Aplicação de tratamentos diferenciados para os volumes que compõem as edificações de forma que se expresse claramente sua composição: embasamento, corpo e cobertura; ●● Modulação de grandes panos de fachada para evitar uma superfície homogênea; ●● Possibilidade de instalação de atividades atratoras de público (comércio, cultura preferencialmente no pavimento térreo); ●● Criação de fachadas transparentes, com vitrines permitindo a ampliação do espaço público; ●● Previsão de varandas como um elemento de diálogo urbano com as edificações existentes ou com a rua, permitindo às pessoas verem e serem vistas, e aumentando a sensação de segurança; ●● Implantação de elementos junto às fachadas que promovam ambientação urbana e proteção climática como marquises, coberturas e toldos.

Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 101

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Especificamente à transferência do direito de construir de imóveis sujeitos à preservação por órgãos de proteção do patrimônio Vl histórico, verifica-se a permissão da a Adelaide transferência de tal direito para outros imóveis localizados dentro do perímetro da OU Centro (art. 4º, inc. II, da OUC Centro).

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●●(VII) Gabaritos e restrições de tombamento.

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Ri É importante notar que a Lei Municipal nº Al 14.918/2009, que autorizou a execução do Projeto Nova Luz, previu serem aplicáveis ao perímetro do projeto os parâmetros n an urbanísticos decorrentes de eventual m adesão th No Al à OU Centro, exceto o art. 4º, inc. I, e o art. 6º, § 1º, da lei que instituiu a OU Centro, que iro te prevêem, respectivamente, (i) a modificação on M o oã J de índices urbanísticos, de características de R uso e ocupação do solo e de disposições do Código de Obras do Município (Lei Municipal e et Gl nº 11.228/1992); e (ii) a possibilidade de Al transferência de potencial construtivo de terrenos contidos no perímetro da OUtia Centro lve He R para imóveis localizados fora de tal ra i nt perímetro. aC An b

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●●(V) Recuos;

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A Operação Urbana Centro foi instituída pela n ólo Lei Municipal nº 12.349/1997 (OU Centro) e RS regula o conjunto de intervenções que poderá ser realizado no seu perímetro com vistas a melhorar, sob os aspectos urbanístico e ambiental, a área central da uardo Prado Ed Cidade de São Paulo. A OU Centro prevê Al uma série de benefícios aos proprietários de imóveis localizados no seu perímetro,entre os quais diferenciados coeficientes de aproveitamento, alteração de índices e parâmetros de uso e ocupação do solo, transferência do direito de construir,Silvetc. a

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À seguir, apresentamos as referências e parâmetros legais de uso, ocupação e aproveitamento do solo utilizados no Projeto Urbanístico Específico para materialização de sua volumetria e implantação:

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I. OPERAÇÃO URBANA CENTRO

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PARÂMETROS URBANÍSTICOS: LEGISLAÇÃO APLICÁVEL

LEGISLAÇÃO APLICÁVEL

II. COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO O perímetro do Projeto Nova Luz abrange as seguintes zonas de uso: (i) Zona Especial de Interesse Social 3 (ZEIS 3); (ii) Zona de Centralidade Polar “a” (ZCPa); e (iii) Zona de Centralidade Polar “b” (ZCPb). Para essas zonas os seguintes coeficientes de aproveitamento estão definidos nos Quadro nº 02/j anexo a Parte III da LUOS e no Quadro 04 anexo ao Plano Regional da Sé: Zona

Coeficiente Coeficiente Mínimo Básico

Coeficiente Máximo

ZEIS 3 0,3

ZCPa

0,2

2,5

ZCPb

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TABELA 1

Contudo, o perímetro do Projeto Nova Luz está inserido na área da OU Centro, que permite, como antes mencionado, coeficientes de aproveitamento máximo superiores àqueles indicados na Tabela 1. Considerando que a OU Centro foi expressamente recepcionada pelo PDE, inclusive no que tange aos coeficientes de aproveitamento máximo, continuam em vigor os coeficientes previstos na OU Centro, definidos em função do uso da edificação, a saber: Uso

Coeficiente Máximo

Uso residencial R2.02

Uso misto (residencial R2.02 + estacionamento)

6 (residencial R2.02); 6 (estacionamento)

Hotéis

6 (instalações hoteleiras); 2 (serviços); 4 (garagem)

TABELA 2

Portanto, a utilização dos coeficientes de aproveitamento máximo para o perímetro do Projeto Nova Luz deve ter como base as Tabelas 1 e 2, das quais se verifica que, no caso dos usos ali especificados, é possível atingir o coeficiente de aproveitamento máximo de área computável igual a seis. Foram ainda considerados no PUE os seguintes incentivos previstos na Operação Urbana Centro: ●● A dispensa de reserva de espaço para estacionamento de veículos, para o uso R2-02; ●● A exclusão para os efeitos do cômputo do cálculo do coeficiente de aproveitamento e dispensadas também das exigências de estacionamento, mesmo que conjugadas a outras categorias de uso, as áreas destinadas a: Salões de Festas; Cinemas; Teatros e Anfiteatros; Salas de Espetáculos; Auditórios para Convenções, Congressos e Conferências; Museus; Creches; Educação e Cultura em geral; ●● A exclusão para os efeitos do cômputo do cálculo do coeficiente de aproveitamento as áreas de pavimentos destinadas à fruição pública como circulação de pedestres, localizadas no pavimento térreo. Para as edificações destinadas a uso misto residencial e não residencial, a Resolução nº 105/2008 da Comissão de Edificação e Uso do Solo (CEUSO) Secretaria Municipal de Habitação define que deverão ser indicadas as parcelas de terrenos utilizadas no projeto para as diferentes subcategorias de uso sobre as quais deverão ser aplicados os parâmetros legais correspondentes relativos à taxa de ocupação, coeficientes de aproveitamento básico e máximo e taxa de permeabilidade.

ZCPa ZCPb ZEIS

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MÁXIMO NAS QUADRAS Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 103

LEGISLAÇÃO APLICÁVEL

III. TAXAS DE OCUPAÇÃO E DE PERMEABILIDADE Assim como ocorre com os coeficientes de aproveitamento, as taxas de ocupação e permeabilidade são estabelecidas pela Lei 13.885/04 e pelo Plano Regional da Sé. Consoante o Quadro nº 02/j anexo à Lei 13.885/04 e o Quadro 04 anexo ao Plano Regional da Sé, as seguintes taxas são aplicáveis às zonas abrangidas pelo perímetro do Projeto Nova Luz: Zona

Taxa de Ocupação máxima

Taxa de Permeabilidade mínima

ZEIS 3

0,7

0,15

ZCPa

0,7

0,15

ZCPb

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OCUPAÇÃO

área não edificada 30% do lote

TABELA 3

Para a taxa de permeabilidade, o PRE-Sé estabelece, em seu art. 7º, inc. II, ser diretriz para a ocupação da área “minimizar a ocorrência de alagamentos por meio do atendimento da taxa de permeabilidade mínima do solo”. A OU Centro, em suas diretrizes urbanísticas definidas no parágrafo único do art.2˚ prevê incentivo a não impermeabilização do solo e a arborização das áreas não ocupadas.

Pátio interno

Lote do novo empreendimento

PERMEABILIDADE

Taxa de permebilidade mínima 15%

EXEMPLO DE USO DE PÁTIOS PERMEÁVEIS (SEM ESTACIONAMENTO SUBTERRÂNEO)

Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 104

LEGISLAÇÃO APLICÁVEL

IV. GABARITO Aplicam-se diretrizes específicas relativas à proteção do patrimônio histórico, para determinadas vias, que impactam especialmente as exigências concernentes aos recuos e gabaritos: ●● Rua Santa Ifigênia: volume inferior construção no alinhamento e altura máxima de 15 metros; volume superior altura máxima de 30 metros e recuo frontal obrigatório de 15 metros; ●● Avenida Rio Branco, Avenida Ipiranga, Avenida Cásper Líbero: a altura máxima de 60 metros; ●● Rua Mauá e Largo General Osório: altura máxima de 15 metros, com exceção da quadra 69, cuja altura máxima é de 45 metros; ●● Na ruas internas ao perímetro—ruas dos Gusmões, Aurora, Vitória, do Triunfo, General Osório, Washington Luis, dos Timbiras, Andradas, Protestantes, Couto de Magalhães e Praça Alfredo Issa— altura máxima de 30 metros.

Máximo 60 metros de altura. Máximo 45 metros de altura Máximo 30 metros de altura Máximo 21,5 metros de altura Máximo 15 metros de altura

LOCALIZAÇÃO DAS RESTRIÇÕES DE GABARITO Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 105

LEGISLAÇÃO APLICÁVEL

V. RECUOS Os recuos frontal, laterais e de fundo, tal como ocorre com o coeficiente de aproveitamento e com as taxas de ocupação e permeabilidade, também são definidos pela Lei 13.885/04 e pelo PRE- Sé. Consoante o Quadro nº 02/j anexo à Lei 13.885/04 e o Quadro 04 anexo ao PRE-Sé, os recuos solicitados são os seguintes: Zona

Recuo de Frente

Recuos Laterais e de Fundos (até 6 m de altura)

Recuos laterais e de Fundos (acima de 6m de altura)

ZEIS 3 5 m

Não exigido

R= (h-6) /10

ZCPa

Não exigido

R=(h-6)/10

ZCPb

Não exigido

R=(h-6)/10

TABELA 4 - RECUOS

A Lei 13.885/04 contém importantes complemantações às regras acima indicadas, que são utilizadas pelo Projeto Nova Luz. Caso a construção não se encaixe dentre os casos especiais, abaixo listados, serão atendidos os recuos previstos na tabela acima. Nas ZCPs e nas ZEIS, o recuo mínimo de frente não será exigido “quando no mínimo 50% da face de quadra em que se situa o imóvel esteja ocupada por edificações no alinhamento do logradouro, no levantamento aerofotogramétrico do Município de São Paulo, de 2000” (art. 185 da Lei 13.885/04). Em lotes que ocupem toda a quadra, o recuo de frente é exigido apenas para duas das frentes do lote, desde que “o pavimento térreo seja destinado às atividades não residenciais de acesso público, não exclusivo dos condôminos ou ocupantes da edificação, bem como à circulação de pedestres, entre as vias” (art. 195, inc. III, da Lei 13.885/04). Não obstante as regras acima referidas, é importante destacar que o Plano Regional da Sé e a OU Centro contém diretrizes

Subproduto 7.1.1: PUE

específicas para a área na qual se insere o Projeto Nova Luz, que acabam por impactar especialmente as exigências concernentes aos recuos. Existem, também, diretrizes específicas relativas à proteção do patrimônio histórico, compiladas em uma manifestação por parte do Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado de São Paulo – Condephaat. O PRE-Sé define como sendo um dos objetivos do desenvolvimento urbano da região central da cidade “valorizar e incentivar a preservação do patrimônio histórico, cultural e ambiental urbano, consolidando a identidade do centro metropolitano” (art. 2º, inc. V). O referido objetivo é reiterado pelo art. 5º, inc. III, do Plano Regional da Sé: “São objetivos do Desenvolvimento urbano com Qualidade Ambiental: (...) III – permitir a identificação, leitura e apreensão da paisagem, garantindo sempre que possível a continuidade visual dos referenciais históricos do centro da cidade”. Mais adiante, quando trata dos bens integrantes do patrimônio histórico, o Plano Regional da Sé destaca o seguinte: “a necessidade de manutenção de elementos urbanísticos de valor histórico e cultural têm como objetivo a preservação dos seguintes referenciais: ●● I – a morfologia urbana; ●● II – o traçado urbano; ●● III – a identidade do bairro a partir de unidades urbanísticas socialmente apreendidas, seja pelo seu valor na história do bairro, seja pelo seu valor estético formal ou por seu valor de uso social relacionado com a afetividade por ele criada”.

A OU Centro contém diretrizes bastante semelhantes àquelas acima referidas relativas ao Plano Regional da Sé. O art. 2º, parágrafo único, inc. VI, define como sendo uma das diretrizes urbanísticas da OU Centro “a composição das faces das quadras, de modo a valorizar os imóveis de interesse arquitetônico e a promover a harmonização do desenho urbano”. Destacamos também as recomendações dadas pela Lei Municipal nº 8.844/1978, expressamente recepcionada pela Lei 13.885/04. Os arts. 1º e 2º da referida lei dispensaram as reformas, reconstruções e as novas edificações localizadas nas zonas Z5-001 e Z5-002 das exigências de recuos contidas nas Leis Municipais nº 8.001/1973 e 8.328/1973. Acresçam-se ainda os dispositivos do Código de Obras e Edificações do Município, cuja redação é indicativa da necessidade de que às construções localizadas no Centro de São Paulo sejam garantidos padrões de insolação e aeração diferenciados, permitindo que as novas construções preservem a “continuidade visual”, a “identidade do centro metropolitano” e, assim, a própria “harmonização do desenho urbano”: ●● Item 10.10.2 do Código de Obras e Edificações: “As condições de aeração e insolação naturais previstas nesta lei poderão ser aceitas de forma diversa pela PMSP quando esta vier a elaborar plano de revitalização, reurbanização ou intervenção em áreas urbanas de especial interesse social”; ●● Item 10.10.3 do Código de Obras e Edificações: “Quando o terreno, onde a edificação a ser implantada, estiver situado nos logradouros oficiais antigos, cuja redação faz parte integrante do Decreto nº 9.558, de 12 de junho de 1971 (o qual, note-se, abrange as vias públicas

do perímetro do Projeto Nova Luz), e houver edificação vizinha de grande porte implantada sem atendimento às normas da Lei nº 5.819, de 22 de junho de 1961, a PMSP poderá, a seu critério, permitir a justaposição da nova edificação à edificação lindeira, sem prejuízo dos índices de ocupação e aproveitamento previstos na LPUOS”. Complementarmente, por meio do Parecer Técnico UPPH nº GCR-2496-2010, o Condephaat informou quais seriam as restrições, relativas à proteção do patrimônio histórico, que impactariam o Projeto Nova Luz no que tange aos elementos acima descritos: “Ao longo da Rua Santa Ifigênia os projetos para novas construções serão analisados tendo em vista sua integração à morfologia urbana pré-existente, de forma a agregar valor ao conjunto da paisagem e à ambiência dos bens culturais tombados. Para tanto, deverão respeitar o alinhamento e a volumetria das construções existentes tendo em vista evitar o surgimento de empenas cegas e minimizar o impacto das existentes. Todas as construções deverão obedecer ao alinhamento do lote até a altura de 15 metros, ocupando o terreno de divisa a divisa. O gabarito poderá atingir 30m, desde que obedecido o recúo de 15m do alinhamento, gabarito básico da maior parte da área descrita no Artigo 1°”.

Como se verifica do acima exposto, há diretrizes urbanísticas e de proteção do patrimônio histórico indicativas da importância de se preservar a identidade da região central e, assim, as principais características das construções ali existentes, incentivando a construção sem recuos frontal e lateral. Os únicos imóveis que não ficam dispensados de atender ao recuo frontal, conforme levantamento aerofotogramétrico de 2000, são aqueles localizados nas Quadras 060, 073 e 092 do Setor Fiscal 008 da Planta Genérica de Valores. Para aqueles lotes referidos no art. 195 da Lei 13.885/04 (i.e., lotes cujo “pavimento térreo seja destinado às atividades não residenciais de acesso público, não exclusivo dos condôminos ou ocupentes da edificação, bem como à circulação de pedestres, entre as vias”), o recuo mínimo lateral e de fundo será exigido apenas a partir da altura de 12m acima do perfil natural do terreno. O Código de Obras e Edificações reitera a mesma recomendação dada para os recuos frontais para os recuos laterais, permitindo inclusive a justaposição das edificações lateralmente.

Da análise do mencionado parecer, é possível verificar a preocupação do Condephaat em garantir que as construções ao longo da Rua Santa Ifigênia sejam integradas à morfologia urbana préexistente, dispensando-as, pois, da necessidade de observância de recuos frontal e laterais. A aludida diretriz, note-se, abrange apenas os imóveis localizados ao longo da Rua Santa Ifigênia e não todo o perímetro do Projeto Nova Luz.

Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 106

LEGISLAÇÃO APLICÁVEL

VI. VAGAS DE ESTACIONAMENTO E POLOS GERADORES DE TRÁFEGO A regularidade de uma edificação também está vinculada ao número de vagas por ela oferecida. O número de vagas nas edificações destinadas a usos residenciais é definido pelo art. 190 da Lei 13.885/04. Com relação aos usos não residenciais, o número de vagas é definido em função do uso pretendido para a edificação, observados os Quadros 02/c e 02/i, anexos à Parte III da Lei 13.885/04. A OU Centro dispensou da exigência de estacionamento o uso residencial, categoria R2.02 (equivalente, atualmente, ao R2v) e as seguintes atividades não residenciais: salões de festas, cinemas, teatros e anfiteatros, salas de espetáculos, auditórios para convenções, congressos e conferências, museus, creches, e educação e cultura em geral. Contudo, para o uso residencial R2v, nos casos que se opte pela construção de estacionamento para veículos, a área destinada para esta finalidade não será computada para efeito de cálculo do coeficiente de aproveitamento até o limite máximo igual a 6 (art. 3º, inc. I, alíneas, “b” e “c”, da OU Centro). Aplica-se ao projeto, ainda, a Lei Municipal no 8.844/1978, expressamente recepcionada pela Lei 13.885/04 (art. 270), bem como o Decreto Municipal nº 15.763/1979, que a regulamentou. Tais instrumentos normativos excepcionaram as edificações localizadas em determinadas zonas da necessidade de atendimento de vagas para estacionamento de veículos, entre elas a Z5-002, que abrange parte do perímetro do Projeto Nova Luz, como mostra o mapa em anexo. Lei 13.885/04

Lei 13.885/04 ZCPa 02 / ZCPb 05 Lei 8.844/1978

Lei 8.844/1978 Z5 002 ZEIS 3 (C015 E C016 ZEIS - LEI 13.885/04)

LEGISLAÇÃO INCIDENTE SOBRE ESTACIONAMENTO Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 107

LEGISLAÇÃO APLICÁVEL

VII. USOS ADMITIDOS A permissão de usos e atividades em função da largura da via e da zona de uso e as condições e parâmetros para o funcionamento dessas atividades relativamente a incomodidade, vagas de estacionamento, horários de funcionamento, entre outros, são definidos para as ZCP “a” e “b”, nos Quadros 4 e 2c anexos à Parte III da Lei 13.885/04. As disposições do citado Quadro 4, não são aplicáveis às ZEIS e a uma significativa área do perímetro do projeto Nova Luz descrita no art. 178, incs. I e II, da Lei 13.885/04). Para a definição de quais usos serão permitidos nas ZEIS e na referida área, observaram-se apenas as exigências contidas nos Quadros 2/c e 2/i, respectivamente, anexos à Parte III da Lei 13.885/2004. Para a área não abrangida pela ZEIS e pelo perímetro acima referido, foram atendidas as disposições do Quadro 4, anexo à Parte III da Lei 13.885/04. Verifica-se que todas as ruas do perímetro do Projeto Nova Luz apresentam largura superior a 12m, portanto não há restrições de uso vinculadas à largura, exceção feita para as vias coletoras com largura inferior a 20 metros, onde hospital é uma atividade proibida conforme nota 6 do Quadro 4 anexo à Parte III da Lei 13.885/04.

Ainda com relação aos usos admitidos, vale destacar a disposição do art. 7º, § 1º, do Decreto nº 45.817/2005, segundo a qual os conjuntos residenciais verticais “poderão dispor de espaços cobertos destinados a atividades pertencentes aos grupos de atividades comércio de abastecimento de âmbito local e serviços pessoais, integrantes da subcategoria de uso nR1, correspondendo ao máximo de 2m² (dois metros quadrados) de área construída por habitação”. Essas áreas deverão ser consideradas para o cálculo da taxa de ocupação e do coeficiente de aproveitamento, bem como deverão ser observados os parâmetros de incomodidade e as condições de instalação estabelecidas para cada zona de uso. O mesmo decreto contém outras regras relativas à implantação de usos mistos em conjuntos residenciais verticais, que podem impactar na elaboração do PUE. Naturalmente, no caso da implantação de usos mistos em um conjunto de edificações, todos deverão ser atividades permitidas na zona de uso correspondente.

Serviços Residencial Comercial Institucional Entretenimento Estacionamento Patrimônio histórico Prédios mantidos

USO DO SOLO

Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 108

PARÂMETROS URBANÍSTICOS: DIRETRIZES PARA O ESPAÇO PRIVADO O projeto determina uma morfologia urbana pela definição dos seguinte elementos:

Praça Princesa Isabel 1. Criação de fachadas contínuas através da construção de edificações sem recuo;

Praça Nébias Sala São Paulo

2. Criação de pátios internos, delimitando claramente o espaço público do privado e determinando quatro tipologias de quadra;

3. Criação de referências urbanas na forma de torres nas esquinas.

Poupa Tempo

PLANO ILUSTRATIVO - VISTA AÉREA Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 109

DIRETRIZES PROPOSTAS

O projeto Nova Luz adotou as seguintes estratégias para a construção dos espaços privados:

1. Tipologia das quadras; 2. Área construída; 3. Uso do solo; 4. Articulação com a rua; 5. Pátios; 6. Articulação com os edifícios existentes; 7. Gabaritos; 8. Estratégia de microclima; 9. Estacionamentos.

New Street Square Buildings, Bennetts Associates Architectes, Londres

Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 110

DIRETRIZES PROPOSTAS

1. TIPOLOGIA DAS QUADRAS As quadras classificam-se em: • Permeável: Quadras com usos predominantemente não residenciais e pátio de acesso público; • Não Permeável: Quadras com usos predominantemente residenciais e pátio de acesso restrito; • Inserção: Quadras com vários empreendimentos localizados em lotes de menor inserção urbana; • Especial: Quadras com predominância de atividades especiais como museus, cinemas, teatros, ou situadas em locais estratégicos na área.

Quadra Permeável VI

A VI

IA ÁR ND

TR UT

ÁR ND

TR UT

U EC

Quadra Não Permeável

Pátio com acesso público

IA ÁR ND

U EC

TR UT

Permeável Não permeável

R DÁ UN

TR UT

Pátio com acesso restrito

Subproduto 7.1.1: PUE

Inserção Especial Quadras mantidas Espaços livres

Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 111

DIRETRIZES PROPOSTAS

DIAGRAMA DE DESLOCAMENTO INTRA QUADRAS

As quadras permeáveis deverão apresentar conexão entre si por meio de uma rede de vias e pátios. As aberturas das quadras, que dão acesso aos pátios internos, deverão estar alinhadas de forma a permitir um movimento seqüencial entre uma quadra e outra, com vista contínua ou interrompida. A abertura de uma quadra deverá estar sempre tangente ao acesso da quadra oposta. Caso não seja possível, estas aberturas não devem estar a mais de 10m de distância do centro do acesso da quadra oposta.

Subproduto 7.1.1: PUE

VISTA CONTÍNUA

VISTA INTERROMPIDA

Permeabilidade entre as quadras

Vista do páto direcionada para uma edificação relevante que convida o usuário a adentrar ao espaço

Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 112

DIRETRIZES PROPOSTAS

2. ÁREA CONSTRUÍDA As áreas construídas totais, computáveis e não computáveis, em cada lote criado deverão obedecer às diretrizes de projeto.

RES Ñ RES

0.00 m2 19.597 m2

69 68

A área construída computável em cada lote criado deverá respeitar a área máxima indicada no gráfico ao lado para cada uso, com a possibilidade de variação de 5% para menos.

9.680 m2 2.116m2

RES Ñ RES

0.00 m2 29.825 m2

RES Ñ RES

11.190 m2 2.459 m2

6.107 m2 3.575 m2

RES Ñ RES

75 57

RES Ñ RES

Ñ RES

RES Ñ RES

0.00 m2 6.646 m2

RES Ñ RES

0.00 m2 21.511 m2

RES Ñ RES

9.602 m2 10.025 m2

RES Ñ RES

4.214 m2 25.078 m2

RES Ñ RES

0.00 m2 54.908 m2

7.236 m2 1.500 m2

22.886 m2 14.828 m2

12.556 m2 21.888 m2

17.372 m2 3.724 m2

5.717 m2 17.099 m2 65

RES

Ñ RES

2.453 m2 17.965 m2

RES

RES Ñ RES

25.147 m2 5.638 m2 26

21.968 m2 4.446 m2

RES Ñ RES

6.076 m2 1.247 m2

RES Ñ RES

15.806 m2 4.556 m2

4.635 m2 927 m2

RES Ñ RES

21.516 m2 4.862 m2

8.897 m2 555 m2 71

RES Ñ RES

6.302 m2 429 m2

RES Ñ RES

Ñ RES

4.296 m2 13.415 m2

20.602m 1.708 m2

RES

0.00 m2 26.738 m2

RES Ñ RES

11.968 m2 2.229 m2

16.670 m2 5.700 m2

19.979 m

RES Ñ RES

Ñ RES

7.097 m Ñ RES 295 m

RES Ñ RES

4.096 m2 6.869 m2

0.00 m2 21.200 m2

1.696 m2

86 RES Ñ RES

RES Ñ RES

10.974 m2 600 m2

2.656 m2 379 m2

Subproduto 7.1.1: PUE

Ñ RES

88 79

RES

4.792 m2 522 m2

RES

RES Ñ RES

0.00 m2 19.105 m2

0.00 m2 6.203 m2

0.00 m2 7.733m2

Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 113

DIRETRIZES PROPOSTAS

3. USO DO SOLO As novas edificações deverão seguir os usos e atividades para os pavimentos térreos e superiores indicadas nos mapas ao lado. As áreas construídas nos pavimentos térreos poderão ser integralmente destinadas a usos não residenciais com exceção das áreas destinadas aos acessos aos pavimentos superiores. A área construída destinada ao uso institucional não poderá ser reduzida, mas poderá ser relocada desde que na mesma quadra. As áreas destinadas ao uso residencial localizadas no pavimento térreo poderão ser relocadas desde que na mesma quadra.

PAVIMENTO TÉRREO

Serviços Residencial Comercial Institucional Entretenimento Estacionamento Patrimônio histórico Edifícios mantidos

Subproduto 7.1.1: PUE

PAVIMENTOS SUPERIORES

Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 114

DIRETRIZES PROPOSTAS

4. ARTICULAÇÃO COM A RUA FACHADA ATIVA Fachadas ativas são entendidas como fachadas que permitem interação com a rua, no nível do acesso à edificação, através da ausência de barreiras visuais. O projeto prevê, em geral, a destinação do pavimento térreo a usos de comércio e serviços, que juntamente com os acessos de pedestres proporcionam maior interação entre os espaços públicos e privados. Nas edificações destinadas a usos não residenciais voltadas à rua e aos pátios das quadras premeáveis deverão ser criadas fachadas ativas. Para cada trecho de testada de lote deverá ser implantada fachada ativa em no mínimo 75% de toda a sua extensão.

ESPAÇOS LIVRES Tirar partido da relação com espaços livres sejam eles públicos ou privados.

Edifícios com grandes lajes livres a fim de proporcionar espaços de escritório flexíveis e eficientes

Av en ida R

Edifícios mantidos ao longo da Avenida Ipiranga

io Bra nc o

O edifício mais alto junto à Avenido Rio Branco proporciona identidade e visibilidade à região

Edifícios mantidos ao longo da Rua Santa Ifigênia

ida n e Av

a ng a ir Ip

Áreas de estar e pátios poderão ser contabilizados na área não edificada do lote para fins de cálculo da taxa de ocupação e de permeailidade. Usos comerciais no térreo

Ru aS an ta

a Ru

Ifig ên ia

s do

s ra i b m i T

Pátio de acesso

PD de 6m de piso a piso no pavimento térreo

Gabarito de 15m na Rua Santa Ifigênia

Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 115

Pedestrian area

Secondary stre

DIRETRIZES PROPOSTAS

ACESSOS Os pontos de acesso deverão ser visíveis a partir do espaço público, com clara distinção entre acesso de pedestres e de serviço. Deverá haver apenas um acesso de pedestres aos pátios por rua, posicionado preferencialmente próximo ao centro da testada do lote (do empreendimento). O acesso aos pátios deve ser feito por abertura ou interrupção no pano da fachada, com dimensões de no mínimo 3m e no máximo 12m de largura e no mínimo 6m de altura. Para os pátios de serviço, deve haver apenas um acesso por rua, por meio de abertura da fachada cujas dimensões de acesso deverão ser de no mínimo 3m de largura e 4,5m de altura. Recomenda-se que o acesso não se dê pelas vias que compõem o mini anel viário. Os acessos de serviço e estacionamento deverão integrar-se à fachada dos edifícios e não poderão se localizar nas vias no anel viário.

6m mín.

4,5m 3m mín.

12m máx.

Acesso de pedestres: largura mínima de 3m e altura mínima de 6m

Rota de acesso de pedestres aos espaços públicos devem possuir largura máxima de 12m

6m Dimensões do acesso de veículos: largura mínima de 6m e altura mínima de 4,5m; devem estar integrados à fachada do edifícos.

Service / basement entry integrat

Os pontos de acesso não deverão coincidir com os pontos de acesso da quadra oposta.

Service/basement access points Acesso proibido

Landscape roof for above ground car parking

Acesso permitido

Landscaping over basement parking

Acesso ao estacionamento e as áreas de serviço se dá apenas a partir de ruas secundárias Subproduto 7.1.1: PUE

Via secundária Secondary street

Via de pedestre Pedestrian area

Via secundária Secondary street

Via estrutural Primary street

Adelaide Wharf, Allford Hall Monaghan Morris, Londres Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 116

DIRETRIZES PROPOSTAS

15 m

6m Passagem Coberta

ACESSOS AOS EMPREENDIMENTOS Deverá haver, no mínimo, um acesso aos pavimentos superiores dos novos empreendimentos, por face de quadra.

Área relativa ao índice de permeabilidade no térreo

0000.02 0025.00

0026.00

0000.03

0000.05

0016.00 0015.00 0014.00

65m

Nas quadras com pátios recomenda-se que os acessos aos pavimentos superiores dos novos empreendimentos também se localizem no interior dos pátios.

Área do estacionamento coberta com terraço jardim

Acesso Pátio de Serviços

0013.00 0012.00

Promover articulação com a rua por meio da utilização de saliências proeminentes ou engastadas em edificação, como varandas, sacadas, balcões, em especial nas esquinas, conferindo ritmo às fachadas, e auxiliando em relação às questões de microclima. Criar saliências na fachada da rua através da subtração do volume e em balanço no interior da quadra (pátio).

0000.01

0002.00

SALIÊNCIAS

Acesso ao subsolo integrado à fachada

Portaria com corredor de acesso

Passagem Coberta

Portaria

30 m

RIA

EXEMPLO DE POSICIONAMENTO DA PORTARIA NO INTERIOR DA QUADRA A

A estrutura dos estacionamentos ou das áreas de serviços que são visíveis a partir do espaço público poderá ocupar mais de 25% da extensão da face da quadra.

ND ÁR

Á ND

C SE

15 m

20 m

0000.02 0025.00

0026.00

0000.03

0000.05

VI 0016.00 0015.00

65m

0014.00

0013.00

TR UT

AL VI

0000.01

0002.00

Passagem Coberta 30 m

EXEMPLO DE POSICIONAMENTO DA PORTARIA NO ALINHAMENTO DO LOTE COM A RUA

ÁR ND

E AS

0012.00

Subproduto 7.1.1: PUE

ESTACIONAMENTOS VERTICAIS

Ponto de acesso das áreas de serviço e estacionamento junto às ruas secundárias Clara distinção entre acessos de veículo e de pedestres

Acesso de pedestres Acesso de serviço Acesso ao estacionamento

Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 117

DIRETRIZES PROPOSTAS

5. PÁTIOS Pátios são áreas privadas, de acesso público ou restrito, configurados a partir do posicionamento da edificação junto ao alinhamento frontal dos lotes. Os pátios são espaços livres de edificação, situados no nível de acesso ao lote. O conjunto de espaços livres no lote deve corresponder a no mínimo 30% da área do lote e apresentar no mínimo 15% de área permeável.

Área não edificada - 30% da área do lote

As dimensões dos pátios estão diretamente relacionadas às alturas dos edifícios lindeiros a eles, observando no mínimo a relação de 1:1 e no máximo de 1:3 entre a altura máxima da fachada lindeira ao pátio e a extensão do pátio até a fachada do edifício oposto. A área deverá conter um círculo inscrito com diâmetro de no mínimo 6 metros. O acesso livre ao pátio das quadras permeáveis deverá ser garantido no mínimo durante o horário comercial. Projetar arcadas ao longo do perímetro interno do pátio, marcando a transição entre os espaços de uso público e privado. Proibir o acesso às áreas de serviço e estacionamento a partir do interior do pátio.

Deutsche Bank Place, Norman Foster, Sydney

Não poderá haver empena cega junto ao pátio. Os pátios de acesso público deverão apresentar acesso direto a partir das atividades que ocupam o térreo e no mínimo de 75% de fachadas ativas.

Lote do empreendimento

Pátio interno

As edificações lindeiras aos pátios de acesso restrito poderão conter envasaduras voltadas a eles, desde que não possibilitem acesso direto ao pátio.

Taxa de permeabilidade mínima de 15%

Subproduto 7.1.1: PUE

New Street Square Buildings, Bennetts Associates Architectes, Londres

Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 118

DIRETRIZES PROPOSTAS

PÁTIO DE SERVIÇO Os pátios de serviços são áreas internas às quadras destinadas a alojar os equipamentos de apoio às instalações prediais.

Taxa de permeabilidade mínima

Área Livre

Privilegiar a relação de 1:3 e no máximo 1:1 entre a altura máxima da fachada lindeira ao pátio e a extensão do pátio até a fachada do edifício oposto.

0000.02 0026.00

0025.00

0000.03

0000.05

0016.00 0015.00

15% + 15%

0014.00 0013.00 0012.00

0000.01

0002.00

Subproduto 7.1.1: PUE

Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 119

DIRETRIZES PROPOSTAS

6. ARTICULAÇÃO COM OS EDIFÍCIOS EXISTENTES As fachadas frontais das novas edificações deverão estar alinhadas com as fachadas frontais das edificações existentes, salvo exceções previamente indicadas. As novas edificações lindeiras a edificações existentes com até 15 metros de altura deverão obrigatoriamente alinharse em altura a elas. Quando a nova edificação ultrapassar a altura da edificação existente deverá ser observado um afastamento lateral de no mínimo 3 metros para os pavimentos que ultrapassam a altura da edificação existente. Neste caso a nova edificação deve obrigatoriamente ter aberturas

voltadas para a edificação existente evitando a criação de empenas cegas. Quando a nova edificação for lindeira a edificações protegidas o seu alinhamento deverá acompanhar a altura inferior da platibanda do imóvel protegido. Nas novas edificações justapostas a bens protegidos deve-se reforçar a horizontalidade através do alinhamento das lajes. O recuo lateral poderá ser suprimido desde que a altura da nova edificação seja menor ou igual à altura da edificação existente lindeira. No caso de ocorrerem empenas cegas a nova edificação deverá se justapor preferencialmente à edificação existente. FIGURA 2

Nos pátios internos às quadras quando houver empenas cegas ou muros de vedação de outros lotes deverá ser construída edificação voltada para o pátio. Nova construção no interior da quadra junto ao pátio defronte à fachada posterior de edificação existente deve respeitar afastamento de fundos exigido pela legislação. Em intervenções junto a bens protegidos por meio de construção de edifício em sua parte posterior, o novo edifício deverá ter gabarito máximo de forma que o pedestre situado na calçada oposta não veja a nova edificação.

FIGURA 3

Aberturas laterais

Não compromete o entendimento da volumetria histórica 3 a 5m FIGURA 1

Aberturas laterais

Manter horizontalidade

Vista frontal

Corte A-A

A Inserção nova edificação

Edificação protegida Fachada Alinhada

Subproduto 7.1.1: PUE

Planta-baixa

Fachada Alinhada

Planta-baixa

Edificação existente

Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 120

DIRETRIZES PROPOSTAS

7. GABARITOS Todas as construções deverão, preferencialmente, prever pavimento térreo com pé direito de 6 metros. A característica da região marcada pela presença de elementos verticais isolados, como as torres das estações da Luz e Júlio Prestes, deverá ser reforçada através da implantação de edifícios com alturas diferenciadas, que permitam múltiplas visuais, a partir dos espaços públicos ou privados. Os elementos verticais isolados tornam-se referências visuais e poderão ser realizados através da edificação de torres, preferencialmente nas esquinas. A localização das torres existentes determinará a implantação das novas torres, que deverão situarse nas esquinas opostas ou justapostas às existentes. As torres deverão ter gabarito máximo de 60 metros, contados a partir do nível da rua. São consideradas torres as edificações acima de 45 metros de altura contados a partir do nível da rua. As edificações adjacentes à Praça Nébias deverão possuir gabarito máximo de 21 metros contados a partir do nível da rua. As edificações contidas no perímetro entre as avenidas Rio Branco, Duque de Caxias, São João e Ipiranga deverão ter gabarito máximo de 30 metros, contados a partir do nível da rua; com exceção das torres, das edificações adjacentes à Praça Nébias e das novas edificações na quadra 53 que deverão estar alinhadas às edificações protegidas. No Setor Nébias fica limitada a implantação de uma torre por quadra, com exceção das quadras 55 e 63. As edificações novas da Avenida Rio Branco deverão ser constituídas de embasamento e torre. O embasamento deverá ter altura máxima de 22 metros e profundidade mínima de 25 metros e máxima de 50 metros. A torre da edificação deverá ser recuada no mínimo 2 metros em relação ao embasamento. Na Rua Santa Ifigênia, o volume inferior deve seguir o alinhamento e altura máxima de 15 metros; o volume superior, altura máxima de 30 metros e recuo frontal obrigatório de 15 metros. Subproduto 7.1.1: PUE

Máximo 60 metros de altura. Máximo 45 metros de altura Máximo 30 metros de altura Máximo 21,5 metros de altura Máximo 21 metros de altura Máximo 15 metros de altura Máximo 30 metros de altura com torres pontuais de no máximo 60 metros de altura

Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 121

DIRETRIZES PROPOSTAS

8. ESTRATÉGIA DE MICROCLIMA A volumetria das edificações configura edifícios altos que proporcionam sombra nos interior dos pátios e nos espaços públicos, outra forma de sombreamento é obtida com a implantação de arcadas e fachadas recuadas no pavimento térreo. Elementos arquitetônicos poderão ser utilizados como filtros, propiciando o sombreamento das fachadas com maior incidência solar e minimizando o uso de energia para o resfriamento dos edifícios, entre eles brises, pergolados e elementos translúcidos.

Construções mais altas nas esquinas

Coberturas verdes / áreas semi cobertas

Diferença no gabarito da quadra

Saliências como sacadas, balcões e toldos, também contribuem para o sombreamento.

Sunpath

West oeste

A circulação de ar é garantida pela variação de gabaritos das edificações nas quadras. A implantação dos edifícios deve propiciar a instalação de painéis de energia solar na cobertura.

East leste

As edificações poderão conter coberturas verdes como prolongamento das áreas de permanência encontradas no térreo (pátios). Caracterizam-se como praças suspensas, acessíveis aos usuários das edificações, para usos de lazer e contemplação. As coberturas verdes poderão funcionar também como jardins sem acesso público, mas garantindo os mesmos benefícios ambientais, como absorção de água da chuva, redução da temperatura nos pavimentos inferiores, aumento da eficiência energética no edifício e melhoria da qualidade do ar.

Elementos arquitetônicos que fornecem sombra são projetados quando necessário. Coberturas mais altas fornecem sombras às ruas e aos pátios internos.

Arcada ou fachada recuada no pavimento térreo proporcionam sombras no espaço público ou no interior dos pátios.

Pátio

RIA

Á ND

ND Espaço privado ÁR IA

S IA

TR UT

Edificações alinhadas à calçada

Subproduto 7.1.1: PUE

E AS

ÁR ND

Espaço público

Diagrama volumétrico típico

Volumetria configura edifícios altos que proporcionam sombra no interior dos pátios permeáveis. Variação no gabarito das quadras proporcionam melhor circulação de ar.

Utilização de pergolado ou elementos translucidos para sombreamento.

Soluções para sombreamento Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 122

DIRETRIZES PROPOSTAS

9. ESTACIONAMENTOS

Área relativa ao índice de permeabilidade no térreo

O topo do lençol freático na Nova Luz se localiza a cerca de 3,5m de profundidade, o que permite a execução de um subsolo sem qualquer interferência neste aquífero.

Área do estacionamento coberta com terraço jardim

O atendimento às vagas de estacionamento poderá adotar soluções com vagas em sobressolo ou em subsolo.

Acesso ao subsolo integrado à fachada

RIA

ND ÁR

Á ND

C SE

TR UT

E AS

ÁR ND

Ponto de acesso das áreas de serviço e estacionamento junto às ruas secundárias Clara distinção entre acessos de veículo e de pedestres

Subproduto 7.1.1: PUE

Acesso de pedestres Acesso de serviço Acesso ao estacionamento

Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 123

TABELA DE PARÂMETROS URBANÍSTICOS REFERENCIAIS DO MODELO VOLUMÉTRICO  A partir da aplicação das diretrizes de projeto foi desenvolvida uma volumetria de referência, para a qual são apresentados os parâmetros urbanísticos resultantes.

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Subproduto 7.1.1: PUE

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Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 124

TABELA DE PARÂMETROS URBANÍSTICOS REFERENCIAIS DO MODELO VOLUMÉTRICO

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Subproduto 7.1.1: PUE

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                  

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



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







Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 125

TABELA DE PARÂMETROS URBANÍSTICOS REFERENCIAIS DO MODELO VOLUMÉTRICO



  

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

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  

     



Subproduto 7.1.1: PUE





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

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

 



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  

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  

 

  

 

  

 

  

 

  

 

  

 

 

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

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   

 

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

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

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

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



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













Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 126

TABELA DE PARÂMETROS URBANÍSTICOS REFERENCIAIS DO MODELO VOLUMÉTRICO



  



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 

    

     



1.804 1.399 1.912 1.596 4.859 1.424 10.133 12.666

 









1.112

62%

978 1.064 1.022 2.739 950 6.701 8.866

  



70%

56%

64%

56%

67%

66%

70%







271 210 287 239 729 214 1.520 1.900

 15%

1.112

15%

 979

15%

 1.064

15%

 



***FÓRMULAPARACACOMUSOMISTO LOTES ZEIS At=ÁreanoLoteCriado/ Ar=ÁreaResidencial/ Anr=ÁreaConstruidaNãoResidencial/ (1) PARÂMETROS DO MODELO ACr=ÁreaConstruidaResidencialTotal/ ACnr=ÁreaConstruidaNãoResidencial/ (2) PARÂMETROS DA LEI CAr=CoeficientedeAproveitamentoResidencial/ CAnr=Coef.deAproveitamentoNãoResidencial/ At=Ar+Anr→Anr=ACnr/CAnr→ AnrAt=Ar→ACr=ArxCAr

Subproduto 7.1.1: PUE

 



747 2.739 950 5.725 7.144

15%

17%

14%

12%

14%

27%

23%

 

6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0 6,0

  

4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 2,5 2,5 2,5

 

4,4 4,4 4,0 3,9 3,9 5,1 2,4 2,4



6.876 1.112  5.092 1.117   7.733   6.203   19.105  6.076 1.247   24.457   30.451 

 RES ÑRES RES ÑRES

86% 14% 82% 18%

 RES ÑRES

0% 100%

 RES ÑRES

0% 100%

 RES ÑRES

0% 100%

 RES ÑRES

83% 17%

 RES ÑRES

0% 100%

 RES ÑRES

0% 100%



 

Lotes





 



 





 











212



171



522





650



809



 









ZEIS

Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 127

QUADRO DE ÁREAS DA CONCESSÃO URBANÍSTICA Quadro de Áreas da Concessão Urbanística

Área de Terreno (AT)

Os empreendimentos propostos deverão ter como referência, em relação às áreas construídas computáveis, as áreas máximas indicadas no quadro a seguir, admitindo-se a variação de 5% para menos. Para a Taxa de Ocupação, Taxa de Permeabilidade e o número mínimo de vagas de estacionamento, deverão ser observados os parâmetros aplicáveis estabelecidos na legislação vigente.

Quadra

Lote

Subproduto 7.1.1: PUE

(m²)

1.360

2.773

7.435

7.627

4.965

1.271

7.996

2.690

7.819

1.168

1.705

5.267

4.349

1.394

1.295

3.838

Área de Terreno (AT)

AC Computável (m²)

(m²)

1.355

Quadro de Áreas da Concessão Urbanística

Uso

4.635 927 5.562 4.002 4.002 15.806 554 16.360 12.556 21.888 34.444 22.886 14.828 37.714 5.717 11.937 17.654 5.262 5.262 29.825 29.825 9.680 2.116

RES

11.796 19.597 19.597 6.302 429 6.731 8.897 555 9.452 21.516 4.862 26.378 9.602 10.025 19.627 5.645 5.645 4.662 4.662 11.204 11.204

TOTAL

Quadra

Lote

(m²)

Ñ RES TOTAL RES

360

Ñ RES TOTAL RES

Ñ RES

902

TOTAL RES Ñ RES

758

TOTAL RES Ñ RES TOTAL

3.074

Ñ RES

5.552

RES Ñ RES TOTAL

904

RES Ñ RES TOTAL

3.528

RES Ñ RES

320

RES Ñ RES TOTAL

4.385

RES Ñ RES TOTAL

Ñ RES

TOTAL

1.354

RES TOTAL

1.965

RES

TOTAL

RES

Lote

3.408 11.190 RES 2.459 Ñ RES

TOTAL

13.649 2.453 17.965 20.418 4.792 522 5.314 18.838 1.708 20.545 1.782 1.782 4.296 13.415 17.710

(m²)

2.995

751

4.239

7.861

1.597

1.415

TOTAL

RES

2.917 7.097 295 7.391

518

TOTAL RES Ñ RES

TOTAL RES

2.064

796

476

268

Ñ RES TOTAL

RES

906

1.804

1.399

1.912

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RES

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Quadra

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16.310 1.172 17.482 3.669 524 4.193 16.670 5.700 22.370 26.738 26.738 7.696 1.318

Uso

RES TOTAL

Área de Terreno (AT)

9.014 TOTAL 10.260 RES 2.253 Ñ RES

RES Ñ RES

Quadro de Áreas da Concessão Urbanística

AC Computável (m²)

(m²)

TOTAL

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TOTAL

4.025 TOTAL 2.802 RES 606 Ñ RES

18.179 TOTAL 2.383 RES 534 Ñ RES

Ñ RES

1.200 TOTAL 3.305 RES 720 Ñ RES

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RES

Quadra

1.100 TOTAL RES 1.200 Ñ RES

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Uso

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RES TOTAL

Área de Terreno (AT)

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Quadro de Áreas da Concessão Urbanística

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Uso Ñ RES TOTAL RES Ñ RES TOTAL RES Ñ RES

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AC TOTAL

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AC Residencial

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Diretrizes do Desenvolvimento Urbano: Renovação ▪ 128

DESENVOLVIMENTO URBANO: PRESERVAÇÃO

A observação dos conjuntos de edificações hoje existentes na área de projeto auxilia na compreensão da evolução urbana da cidade. Ali estão tipologias residenciais dos diversos períodos históricos, dos sobrados do final do século XIX, na Rua do Triunfo, aos primeiros edifícios de apartamentos da Avenida São João, construídos no começo do século XX, além das grandes estruturas ferroviárias ao longo da Rua Mauá: a Estação da Luz, de 1901; a Estação Sorocabana, de 1914 e a Estação Júlio Prestes, de 1938. São singularidades que compõem um tecido urbano rico e diverso, interligadas por uma marcante malha regular, criando grupos de grande interesse que o projeto trata como valores centrais no processo de recriação da localidade. No que tange a regulamentação, concorrem, na região, disposições dos três níveis de preservação: municipal, estadual e federal.

DESENVOLVIMENTO URBANO: PRESERVAÇÃO PRESERVAÇÃO DO PATRIMÔNIO HISTÓRICO E RECONSTRUÇÃO DA MEMÓRIA URBANA O Plano Regional Estratégico da Subprefeitura Sé define como sendo um dos objetivos do desenvolvimento urbano da região central da cidade “valorizar e incentivar a preservação do patrimônio histórico, cultural e ambiental urbano, consolidando a identidade do centro metropolitano” (artigo 2º, inciso V). O referido objetivo é reiterado no artigo 5º, inciso III: ●● “São objetivos do Desenvolvimento urbano com Qualidade Ambiental: (...) III – permitir a identificação, leitura e apreensão da paisagem, garantindo sempre que possível a continuidade visual dos referenciais históricos do centro da cidade”. Mais adiante, quando trata dos bens integrantes do patrimônio histórico, o Plano Regional Estratégico da Sé destaca o seguinte: “Art. 31 – A preservação, recuperação e manutenção de elementos urbanísticos de valor histórico e cultural têm como objetivo a preservação dos seguintes referenciais: ●● I – a morfologia urbana; ●● II – o traçado urbano; ●● III – a identidade do bairro a partir de unidades urbanísticas socialmente apreendidas, seja pelo seu valor na história do bairro, seja pelo seu valor estético formal ou por seu valor de uso social relacionado com a afetividade por ele criada.”

CONJUNTO DA LUZ Á ACIMA E, NO ALTO, PRÉDIOS DE ESQUINA

Subproduto 7.1.1: PUE

A lei da Operação Urbana Centro contém diretrizes bastante semelhantes àquelas acima referidas. O artigo 2º, parágrafo único, inciso VI da Lei 12.349/97, define como sendo uma das diretrizes urbanísticas da Operação Urbana Centro “a composição das faces das quadras, de modo a valorizar os imóveis de interesse arquitetônico e a

promover a harmonização do desenho urbano”. A necessidade de harmonização do desenho urbano e da volumetria das construções àquelas existentes é reafirmada mais adiante, no artigo 5º, inciso V. Diante deste contexto, a estratégia de preservação considera a atual vulnerabilidade das edificações e busca, antes de tudo, uma melhor compreensão do papel desse parque edificado na estratégia geral da Concessão Urbanística. Com a incidência de proteção pelos órgãos de preservação do Patrimônio Histórico em quase 10% do total de imóveis - 96 edificações com aproximadamente 110.000m² de área construída – estes imóveis constituem grupos relevantes para o processo de regeneração da área. Entendendo a recuperação dos imóveis tombados pelos órgãos do patrimônio histórico como essencial para o processo de requalificação da área, todos os imóveis tombados farão parte da Concessão Urbanística para viabilizar o seu restauro pelo futuro concessionário urbanístico.

um importante exemplo da arquitetura residencial do final do século XIX. São sobrados que compõem, juntamente com a Estação da Luz, uma importante evidência do ambiente urbano da época em que a Estação foi construída. Representam, por causa do grande volume das pessoas em circulação, uma excelente oportunidade para a instalação de estabelecimentos comerciais diversificados, enriquecendo o local e tornando-o ambiente apropriado para constituir-se no principal portal de entrada no bairro. No universo de imóveis tombados, predominam os imóveis não residenciais. São apenas 8 imóveis residenciais num total de 96 imóveis protegidos pelos órgãos de preservação do Patrimônio Histórico, com 13.000m² construídos e 260 unidades residenciais.

Os edifícios de esquina, particularmente aqueles localizados na Rua Santa Ifigênia, constituem ativos importantes para a criação de uma identidade específica para o bairro. Os imóveis tombados a serem recuperados, em especial aqueles localizados nas esquinas, constituem um catalisador do processo de recuperação de cada quarteirão. Esquinas seguras, sombreadas e iluminadas são um ponto de partida adequado à instalação de pequenos restaurantes e cafés, adotando uma linguagem arquitetônica comum em seus projetos de restauro. Outro conjunto de destaque localiza-se no entorno da Estação da Luz, representando

Desenvolvimento Urbano: Preservação ▪ 131

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PATRIMÔNIO HISTÓRICO IMÓVEIS PROTEGIDOS, POR GRAU DE PRESERVAÇÃO

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Patrimônio Histórico Imóveis protegidos, por grau de preservação

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Bens Tombados na Área de Projeto Igreja de São Cristóvão

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BensTombadas no Entorno que afetam a área

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Desenvolvimento Urbano: Preservação ▪ 132

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PATRIMÔNIO IMÓVEIS PROTEGIDOS, HISTÓRICO POR ÓRGÃO DE PRESERVAÇÃO

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Patrimônio Histórico por órgão de preservação Imóveis protegidos,

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Fontes: - MDC, Mapa digital da Cidade, 2004 (adaptado) - Subsídios para o Projeto Urbanisto Nova Luz - EMURB, 2006, 2007 e 2009 - TPCL, Cadastro Territorial e Predial de Conservação e Limpeza - Projeto Urbano Específico (PUE)

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Desenvolvimento Urbano: Preservação ▪ 133

A Transferência de Potencial Construtivo Os imóveis tombados permitem a transferência do potencial construtivo. Este instrumento, expresso na Operação Urbana Centro e reafirmado no PDE, disponibiliza ao proprietário recursos para restaurar o imóvel tombado através da venda do potencial construtivo, equivalente à diferença entre o potencial construtivo do lote e área construída nele existente. Para esse cálculo, a Lei 12.349/97 – Operação Urbana Centro – apresenta os critérios aplicáveis, ressaltando-se que todos os imóveis tombados existentes na área denominada Nova Luz possuem coeficiente de aproveitamento inferior a 7,5 vezes a área do lote.

Diretrizes de Tombamento Existem diretrizes urbanísticas específicas relativas à proteção do patrimônio histórico, decorrentes da Resolução de Tombamento do Bairro de Santa Ifigênia, aprovada em setembro de 2008 pelo CONDEPHAAT. As restrições que impactam o Projeto Nova Luz estão sintetizadas abaixo: ●● § 1o - Ao longo da Rua Santa Ifigênia os projetos para novas construções serão analisados tendo em vista sua integração à morfologia urbana pré-existente, de forma a agregar valor ao conjunto da paisagem e à ambiência dos bens culturais tombados. Para tanto, deverão respeitar o alinhamento e a volumetria das construções existentes tendo em vista evitar o surgimento de empenas cegas e minimizar o impacto das existentes. Todas as construções deverão obedecer ao alinhamento do lote até a altura de 15 metros, ocupando o terreno de divisa a

divisa. O gabarito poderá atingir 30m, desde que obedecido o recuo de 15m do alinhamento, gabarito básico da maior parte da área descrita no Artigo 1º []; ●● § 2o - Ao longo das Avenida Rio Branco, Avenida Ipiranga, Avenida Cásper Líbero e Rua Brigadeiro Tobias fica estabelecida a altura máxima de 60 metros, conforme mapa anexo, sendo os recuos de frente e laterais examinados caso a caso; ●● § 3o Ao longo da Rua Mauá e Largo General Osório as alterações obedecerão as alturas máximas de 15 metros, com exceção da quadra 69, cuja altura máxima a ser obedecida é de 45 metros, [] sendo os recuos de frente e laterais examinados caso a caso; ●● § 4o - Nas demais, ruas dos Gusmões, Aurora, Vitória, do Triunfo, General Osório, Washington Luis, dos Timbiras, Andradas, Protestantes, Couto de Magalhães e Praça Alfredo Issa a altura máxima será de 30 metros, sendo os recuos de frente e laterais examinados caso a caso. O CONDEPHAAT, em seu parecer, preocupou-se em garantir que as construções ao longo da Rua Santa Ifigênia sejam integradas à morfologia urbana préexistente, dispensando-as, pois, da necessidade de observância de recuos frontal e laterais. A ausência de recuos frontal, laterais e de fundo é uma característica marcante de muitas construções da região central, característica essa que o projeto procurou preservar. As demais restrições impactam principalmente o gabarito das novas construções, e estabelecem uma hierarquia para os eixos viários, valorizando as avenidas que conformam o perímetro da área, condição da qual o projeto se apropria e tira partido.

Máximo 60 metros de altura. Máximo 45 metros de altura Máximo 30 metros de altura Máximo 21,5 metros de altura Máximo 15 metros de altura

RESTRIÇÕES DE GABARITO CONFORME RESOLUÇÃO DE TOMBAMENTO DO BAIRRO DE SANTA IFIGÊNIA, APROVADA PELO CONDEPHAAT

Subproduto 7.1.1: PUE

Desenvolvimento Urbano: Preservação ▪ 134

QUADRAS REFERENCIAIS Nas quadras em que há imóveis protegidos pelos órgãos do Patrimônio Histórico, é proposta a articulação entre novos empreendimentos e imóveis preservados ou remanescentes existentes. Algumas quadras guardam particularidades na forma da intervenção e merecem um olhar mais atento e criterioso por parte dos orgãos de patrimônio. Estas propostas específicas (nas quadras 19 e 81) são consequência da morfologia proposta, onde é reforçada a volumetria da quadra e o desenho da malha, sendo criados patios internos na maior parte das quadras. Desta forma, na quadra 19, é proposto para os imóveis tombados, situados na Rua General Couto de Magalhães com número de contribuinte 001.019.0309 e 001.019.0069, sejam seccionados e suprimidos em sua parte posterior para viabilizar a criação do pátio interno. Em ambas as edificações, esta intervenção não prejudica a leitura das volumetrias originais e tampouco seu entendimento histórico (fig.1 e fig. 2). FIGURA 2: LOTE SITO À RUA GENERAL COUTO DE MAGALHÃES Nº 358 (NO ALTO) E Nº 280 (ACIMA)

O mesmo ocorre na quadra 81, onde o imóvel situado na Rua Vitória com número de contribuinte 008.081.0026 tem sua parte posterior seccionada e é alinhado ao imóvel tombado lindeiro, com número de contribuinte 008.081.0025. Neste caso, a intervenção propõe a inserção de uma nova edificação na parte posterior para se somar ao conjunto histórico.

Parte posterior a ser seccionada e suprimida

Nestas duas quadras, as novas volumetrias se harmonizam em escala com os prédios mantidos, seguindo as diretrizes supra citadas neste documento, referentes a gabarito, horizontalidade e alinhamento de fachada.

FIGURA 1: MAPA SARA BRASIL

Subproduto 7.1.1: PUE

Desenvolvimento Urbano: Preservação ▪ 135

TIPOLOGIA DAS QUADRAS: Diretrizes para Articulação entre Empreendimentos Propostos e Imóveis Preservados / Existentes As diretrizes desenvolvidas para o desenho das novas edificações adjacentes aos imóveis tombados definem sua inserção como uma extensão do imóvel existente, um complemento formal fundamental para potencializar a história e o diálogo entre os diferentes tempos. A rigidez da malha urbana define o perímetro construído de cada quadra e evidencia claramente o espaço público e o privado. Nesta configuração urbana, as edificações obrigatoriamente se “abrem” para a rua, o que estabelece um forte senso de pertencimento aos moradores e usuários da região. A diversidade construtiva observada na região, é consequência da aplicação de sucessivas legislações edilícias, determinando ao longo dos anos diferentes tipologias arquitetônicas com diferentes alturas. Esta ação gera uma grande quantidade de empenas cegas, que em nada contribuem para a harmonia do conjunto arquitetônico e urbanístico da região. O projeto urbano proposto adota regras de desenho para as novas edificações de forma a harmonizar sua inserção com as edificações existentes e minimizar os problemas identificados. A seguir, estas regras são enumeradas:

●● A altura das novas edificações deve ser equivalente à platibanda da edificação tombada próxima. Quando a edificação proposta ultrapassar a altura da edificação tombada, deverá ser observado um afastamento lateral de no mínimo 3 a 5 metros para os pavimentos que ultrapassam a altura do bem tombado. Neste caso, a nova edificação deve, obrigatoriamente, ter aberturas voltadas para o bem tombado evitando assim a criação de empenas cegas (fig. 2); ●● Quando houver intervenção em imóvel tombado na qual seja adicionado edifício anexo em sua parte posterior (fundo do lote), o novo edifício deve ter altura tal que um observador localizado na calçada oposta ao bem tombado não veja a nova edificação (fig. 3);

●● Quando da demolição de edificações lindeiras a bens tombados ou remanescentes, deverá ser evitada a criação de empenas cegas propondo-se as seguintes medidas: ▪▪ Submeter aos órgãos de preservação a proposta de abertura de vãos nas empenas das edificações tombadas, justificando-a em função do uso proposto, das exigências atuais de aeração e insolação dos compartimentos ou da implantação do imóvel; ▪▪ Implantação de “muro verde” através de plantio de jardim ao longo da superfície vertical remanescente (fig. 4). FIGURA 4: CAIXA FÓRUM, MADRID: EXEMPLO DE MURO VERDE

FIGURA 2

Não compromete o entendimento da volumetria histórica

ESQUEMA PATRIMÔNIO FIGURA 1

3 a 5m

Aberturas laterais

Manter horizontalidade

●● A fachada frontal das novas edificações deve estar alinhada com a fachada frontal do bem tombado próximo, tendo suas proporções—aberturas, ritmo dos elementos constituintes da fachada, linhas de composição—em harmonia / equivalência com o bem tombado. A horizontalidade presente nos bens tombados da região deve ser reforçada quando da inserção das novas edificações (fig. 1);

FIGURA 3

Aberturas laterais

Vista frontal

Corte A-A

A Inserção nova edificação

Edificação protegida Edificação existente

Subproduto 7.1.1: PUE

Fachada Alinhada

Planta-baixa

Fachada Alinhada

Planta-baixa A Desenvolvimento Urbano: Preservação ▪ 136

CARACTERÍSTICAS DA ÁREA TRANSFORMADA

Tendo como diretriz inicial o aumento da densidade demográfica, a partir da especificação de um patamar referencial de 350 habitantes por hectare, o projeto pretende ampliar o número de habitantes da região da Nova Luz. Pretende-se que tal incremento ocorra mantendo os atuais moradores e permitindo a entrada de novos, criando um bairro com perfil habitacional variado a partir da possibilidade de produção habitacional para diferentes segmentos de renda. Além disso, pretende-se também diversificar os tipos de emprego, criando espaço para alocar setores econômicos diversos, permitindo, inclusive, a instalação de empresas a serem beneficiadas pela Lei de Incentivos Seletivos (Lei 14.096 de 08 de dezembro de 2005). O sucesso desta iniciativa depende de um correto entendimento da função social deste setor da cidade. Este capítulo pretende caracterizar os processos de transformação demográfica e econômica, destacando as soluções habitacionais contidas no projeto.

CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA TRANSFORMADA CARACTERIZAÇÃO ECONÔMICA, SOCIAL E HABITACIONAL DA ÁREA A SER TRANSFORMADA A Dinâmica de Transformação A dinâmica de transformação está sendo caracterizada a partir da análise do espaço a ser construído no prazo de quinze anos. É considerado o cronograma de implementação do projeto nos imóveis indicados à Concessão Urbanística com o objetivo de compreender a dinâmica de transformação socioeconômica, analisando os acréscimos populacionais, tanto de residentes como da população flutuante que a implementação do projeto Nova Luz poderá proporcionar. Esta análise nos permite confirmar que os acréscimos previstos estão bem distribuídos no tempo, possibilitando, ao final dos quinze anos de implementação planejada, o ingresso de aproximadamente 13 mil moradores e a atração de aproximadamente 19 mil postos de trabalho.

Incremento Populacional Projetado Área Construída Residencial

Unidades Habitacionais

Área Construída Não Residencial

Estabelecimentos

População Flutuante

População Total

m²

Situação Atual

533,735

100

7,131

100

11,679

100

682,321

100

3,723

100

23,374

100

35,053

100

Deslocamentos previstos

34,168

6.4

321

4.5

577

4.9

236,441

34.7

881

23.7

5,531

23.7

6,108

17.4

Incremento projetado 387,127*

72.5

5,298

74.3

13,775

117.9

498,290*

73.0

3,028

81.3

18,985

81.2

32,760

93.5

Saldo projeto

352,959

66.1

4,977

69.8

13,198

113.0

261,849

38.4

2,147

57.7

13,454

57.6

26,652

76.0

SITUAÇÃO FUTURA 886,694

166.1

12,108

169.8

24,877 213.0

944,170

138.4

5,870

157.7

36,828 157.6

61,705

176.0

FONTE: CONSÓRCIO NOVA LUZ

Os cálculos, ora apresentados, perfilam um cenário possível dos incrementos populacionais na região da Nova Luz. Para o cálculo do acréscimo populacional residencial foi considerada a área residencial a ser construída em cada fase (ver capítulo 8) e as tipologias previstas. Para cada unidade habitacional foi atribuída a média de 2,6 habitantes, válida para a região da Nova Luz, segundo o Censo IBGE 2000, e, assim, chegou-se ao número de cerca de 13 mil novos moradores. Para o cálculo do acréscimo de população flutuante, foi considerado o número total de empregos associado ao número total de estabelecimentos, resultando num número médio de empregos por estabelecimento (6,27 empregos por establecimento). Para a identificação do número de estabelecimentos novos foi considerada área futura destinada para o uso comercial, sendo atribuído 50 m² para cada Subproduto 7.1.1: PUE

População Moradora

* Esses números representam a área computável e circulação

estabelecimento. Para o uso de serviços foi considerado 500 m² para cada estabelecimento. Dessa forma, chegou-se a um total de 2.258 estabelecimentos comerciais e 770 estabelecimentos para escritórios e serviços, possibilitando a alocação de aproximadamente 19 mil novos postos de trabalho na área. Esta metodologia simplificada permitiu chegar a uma ordem de grandeza do incremento populacional que o projeto possibilita, ao intensificar o uso do solo e valorizar o uso misto. O projeto prevê que esta nova população se somará aos atuais residentes e trabalhadores da área, totalizando uma população residente de aproximadamente 25 mil habitantes e uma população flutuante de cerca de 37 mil postos de trabalho. Os térreos das novas edificações deverão alocar a atividade comercial, reforçando a vocação da região. Nos pavimentos

superiores, as áreas serão destinadas a usos diversos, com destaque para o uso habitacional, o que levará à elevação da densidade populacional da região. O projeto possibilita ainda a implementação de empreendimentos habitacionais na Zona Especial de Interesse Social ZEIS-3 C016 (Sé), prevista no Plano Regional Estratégico da Subprefeitura Sé, localizada no perímetro da Nova Luz. A implementação desta ZEIS reforça o uso habitacional na área e garante a oferta residencial para segmentos de renda mais baixa na região. A sobreoferta de áreas, tanto destinadas ao uso residencial, quanto não-residencial, constitui um dos principais atributos do projeto Nova Luz. A implementação progressiva do projeto considera a produção de um estoque inicial de áreas residenciais e não residenciais que poderá acomodar a população afetada pela intervenção e permitir a manutenção dos residentes e das atividades econômicas instaladas na área. Características da Área Transformada ▪ 139

A Dinâmica Demográfica futura A distribuição da população segundo os diferentes perfis e faixas de renda tem como finalidade modelar a proposta em relação ao mercado imobiliário residencial, na produção de tipologias. Fazer uma estimativa ou uma projeção populacional para a área segundo faixas de renda envolve uma série de incertezas e mesmo modelos sofisticados lançam mão de pressupostos questionáveis. Decidiu-se, então, como uma alternativa adequada, utilizar como referência as proporções estimadas pela versão preliminar do Plano Municipal de Habitação, por ser esta uma referência oficial e já referendada pela população. TABELA 2: ESTIMATIVA DE PERCENTUAL DE DOMICÍLIOS DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO SEGUNDO FAIXAS DE SALÁRIOS MÍNIMOS USADAS COMO CRITÉRIOS DAS POLÍTICAS HABITACIONAIS - HIPÓTESE DE CRESCIMENTO ECONÔMICO (MELHORIA DA RENDA MENSAL DOMICILIAR E MELHORIA NA DISTRIBUIÇÃO DE RENDA

Renda Domiciliar Mensal

Participação atual (2011)

Participação Futura (2024)

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3 a 6 SM

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17,8%

Acima de 10 SM

28,5%

20,4%

FONTE: PMH 2009-2024

O PMH apresenta dois cenários, um que mantém a distribuição de renda verificada em 2008 e outro que prevê melhoria da renda mensal domiciliar e melhoria na distribuição de renda. Nos dois cenários apresentados, percebemos diferenças substanciais que remetem a realidades também diversas. Baseado nos indicadores recentes de crescimento econômico e de redução da desigualdade, entendemos que o segundo cenário descrito representa o cenário tendencial para a cidade de São Paulo, se mantidas as condições verificadas atualmente. O que vemos, nesse sentido, é uma diminuição de cerca de cinco pontos percentuais dos domicílios com renda familiar mensal até 3 salários mínimos. Processo diferente ocorre com os domicílios com renda familiar mensal entre 3 e 6 e entre 6 e 10

Subproduto 7.1.1: PUE

salários mínimos, que crescem nominalmente, mas menos do que o crescimento total e, por isso, perdem participação. O grande crescimento esperado, sempre segundo a versão preliminar do Plano Municipal de Habitação, se dá na faixa com renda acima de 10 salários mínimos que quase duplica em termos absolutos e vê a sua participação no total de domicílios crescer de 20,4% para 28,5%. Apontadas as dinâmicas e dimensionadas do ponto de vista qualitativo e quantitativo, cabe ao planejamento dar conta de atender as populações que mais facilmente podem ser vitimadas por um processo de deslocamento, em decorrência da valorização da região. Considera-se que as unidades oferecidas como Habitação de Interesse Social (HIS1) e Habitação de Mercado Popular (HMP2) podem dar conta das demandas assim geradas, resta avaliar o público que será atraído para morar na Nova Luz. Ao analisar experiências internacionais, verificam-se alguns processos socioeconômicos recorrentes nas intervenções em áreas centrais das principais metrópoles mundiais: ●● 1. Criação de novas centralidades viabilizando a localização de alguns setores de direção da economia global e centros de processamento de informações; ●● 2. Criação de novos núcleos de uso misto viabilizando local de moradia próximo ao local de trabalho; ●● 3. Atração da denominada classe criativa, tanto como novos moradores, quanto como atividade econômica. Certamente, os elementos deste processo de transformação socioeconômica estarão presentes no processo de ocupação da Nova Luz. Entretanto, o grande diferencial deste projeto está vinculado à existência e efetiva implantação da já mencionada Zona Especial de Interesse Social. Esta porção do território destinada à produção majoritária de habitação social (HIS e HMP) deverá

funcionar, em conjunto com a sobreoferta de unidades habitacionais em toda área, como medida mitigadora central de eventuais processos de deslocamento. Nesse sentido, o projeto prevê a construção de cerca de mais de 2.000 residências na ZEIS, das quais 80% no mínimo destinadas a HIS, além de aproximadamente 400 unidades destinadas a HIS e HMP viabilizadas por meio de reforma de edifícios que atualmente se encontram vazios e que já possuem DIS (Decreto de Desapropriação de Interesse Social).

Essas unidades, destinadas à população socialmente mais vulnerável, se somarão à produção habitacional de mercado proporcionada pelo projeto totalizando cerca de 5.000 unidades adicionais. Assim, mitigam-se, de forma antecipada, eventuais pressões que poderão haver sobre os preços de imóveis e aluguéis nas áreas residenciais existentes.

Conforme texto legal, unidade de HIS é destinada a famílias com renda mensal de até seis salários mínimos. Tipologia deve contar no máximo um sanitário e uma vaga de garagem.

Conforme texto legal, unidade de HMP é destinada a famílias com renda mensal entre seis e dezesseis salários mínimos. Tipologia deve contar no máximo dois sanitários e uma vaga de garagem.

Características da Área Transformada ▪ 140

ESTABELECIMENTOS AFETADOS

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A Dinâmica Econômica Futura

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Outro aspecto importante é relativo ao perfil Metros dos empregos a serem criados. Entre os Projeção UTM Datum SAD-69 nefic ência Ptrabalhadores formais atualmente ortu Considerando a existência de grandes gues a empregados no perímetro da Nova Luz, de equipamentos culturais no entorno da região 9e 3 a atração regional a acordo com a RAIS 2007, cerca de 60% ! e até nacional exercida ng ira Ip recebem entre 1 a 2 salários mínimos. Com pelo comércio especializado, a tendência Av a possibilidade de atração de atividades pode ser atrair também investimentos RC econômicas diversificadas, espera-se que relacionados ao entretenimento e ao turismo. el B Pca da L atis ta D uz a Lu haja a geração de empregos para diversos A lei de incentivos seletivos, ao oferecer uma z R Ri perfis de qualificação profissional. série de benefícios a segmentos econômicos específicos, constitui um estímulo adicional Acredita-se que as novas atividades Município I fi g para que a área se consolide como pólo de de São Paulo econômicas instaladas na região terão um serviços especializados e atividades papel complementar às atividades atuais, Nova Luz R Mauá R Mauá vinculadas à economia criativa. contribuindo para a requalificação da área, ói Lotes a Renovar d o PROJETO NOVA LUZ e0G 6 Pc ampliando a oferta de atividades que É relevante considerar o papel que hoje o D! i a Quadra n Pe tô An R rio 6servirão 9 dro igualmente à nova população exercem os grandes equipamentos públicos R ! do só Estabelecimentos Afetados 6 0 Ar O ! ou ch flutuante e também ao público habitual do como museus e espaços para exposições no e 1 5 du 68 Estabelecimentos an comércio, fomentando um círculo Afetados virtuoso por e Lote entornoaissda área do projeto. São ! 6 - 10 P rg L o de grande sinergia. i de forte atração turística, que, equipamentos ór 11 - 15 s O n 77 contudo,Geainda desempenham pouca ! lomão 16 - 20 R Cap Sa R interatividade cultural e de oferta de 21 - 35 67 ! emprego com os residentes na região. Por Data: 17 / 6 / 2011 Figura: 1 19 isto mesmo sugerem a complementação de 76 ! 333 ! s õe Luz, atividades no interior da Nova sm u sG atividades próprias da dança, da música, da do R 6 6 ! e outras que delas derivam, como pintura potencial para uma inovadora oferta de 75 ! R Be

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o ur A região daR ANova Luz é amplamente 90 ! conhecida pelo comércio especializado nas as imediações das ruas Santa Ifigênia e bir im sT General Osório. O projeto doreconhece essa R vocação 89 da área e tem a intenção de ! 95 ! incentivá-la, tanto pela requalificação das ruas e espaços públicos, quanto pela possibilidade de oferta de novas áreas para alocar atividades94comerciais, inclusive no ! interior das quadras.

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82 !

Os dados declaratórios obtidos durante a pesquisa de campo realizada entre os dias 11 de abril e 27 de maio de 2011, indicam a existência de 23.374 empregos na área distribuídos em 3.723 estabelecimentos. Com a implementação do projeto, estima-se que possa ser criada área para abrigar aproximadamente 20 mil postos de trabalho, resultando num acréscimo expressivo da Av Sen Q ueiro s população flutuante na área. Esta população também constituirá um público potencial para as novas unidades residenciais ofertadas na região.

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19 ! Adicionalmente áreas com vocação 7às 6 ! s õe m s u comercial (especialmente térreos, sobrelojas sG do R e mezaninos), o projeto prevê, nos pavimentos superiores dos edifícios, a 75 ! ria criação de áreas tó não residenciais que Vi R 84 ! poderão abrigar atividades econômicas diversas. Há previsão tanto de edifícios com lajes livres, que poderão abrigar empresas de maior porte, 83 quanto de edifícios com ! R Washingto escritórios compartilhados, mais voltados a n Luís pequenas e médias empresas, profissionais autônomos, etc. 26 !

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É importante que o projeto Nova Luz diminua as disparidades inter-regionais na capital paulista. Com base nos cenários possíveis das transformações urbanas que proporcionarão a atração de novos investimentos poderão se estabelecer atividades econômicas diversificadas aproximando trabalho e moradia.

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empregos. Esta perspectiva implica em uma Nova Luz provável demanda para capacitação de Lotes a Renovar jovens e adultos nas atividades artísticas, Quadra culturais e de informática de modo a habilitáEstabelecimentos Afetados los para o emprego. A1 -requalificação da 5 região promovida por6meio do Projeto Nova - 10 Luz pode contribuir sinergicamente para que 11 - 15 tais atividades se instalem 16 - 20 nas imediações.

O balanço de áreas comerciais considerando R Mauá térreos, sobrelojas e mezaninos mostra que existe oferta suficiente para acomodar as atividades que deverão ser relocadas 69 ! durante a implementação do projeto. O 68 ! cronograma de execução proposto foi desenvolvido neste sentido, possibilitando 77 ! que seja gerado um estoque prévio de áreas não residenciais.

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Características da Área Transformada ▪ 141

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Os Novos Empreendimentos Habitacionais O Projeto Urbanístico Específico prevê a instalação de aproximadamente 5 mil novas unidades habitacionais em toda a área indicada à concessão urbanística, incluindo a ZEIS- 3 C016 (Sé) totalizando cerca de 400 mil metros quadrados de área construída e mais de 300 mil metros de área privativa. Construídas num prazo de 15 anos, essas unidades corresponderiam a 1,03% da oferta de imóveis na cidade de São Paulo para 2010 – 332 unidades em 32,3 mil. Além destas, há previsão de viabilização de cerca de 400 unidades habitacionais a partir da reforma de edifícios existentes que atualmente encontram-se vazios e que possuem DIS (Programa Renova Luz).

Fase

ZEIS - HIS

UHs

ZEIS - HMP

37 m²

42 m²

50 m²

42 m²

50 m²

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AC NÂO RESIDENCIAL

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32,159

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93,140

66,170

1.164

116

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68,504

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1.393

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93,655

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O montante de unidades habitacionais projetadas corresponde a cerca de 55% do número de unidades lançadas nos últimos dez anos nas áreas da Luz e regiões próximas Bom Retiro, Sé, Consolação, Santa Cecília e Barra Funda (9.405 unidades lançadas). Isso significa que, para a região central da cidade, essa produção vai influenciar o mercado imobiliário de forma considerável. Com a oferta concentrada na região, os preços dos imóveis não devem ultrapassar os valores das áreas mais valorizadas do centro, mesmo considerando que a Nova Luz receberá uma série de melhoramentos que trarão efeito positivo sobre o preço dos imóveis. Para efeitos de estimativa, projetou-se que as unidades habitacionais ofertadas na Nova Luz fora do perímetro da ZEIS terão, em média, 75 metros quadrados. Isto é, poderá haver unidades de tamanhos variados. As tipologias habitacionais a serem lançadas na região só serão efetivamente definidas quando do detalhamento dos projetos para fins de execução dos empreendimentos. Como se trata de um projeto de longo prazo, não caberia pré-definir o que o mercado ofertará futuramente.

Subproduto 7.1.1: PUE

Características da Área Transformada ▪ 142

A produção de habitação em ZEIS A Zona Especial de Interesse Social - ZEIS 3, tal como a define o inciso III do artigo 171 da lei n° 13.430 (13/09/2002) consiste em uma área com predominância de terrenos ou edificações subutilizadas, situada em área dotada de infraestrutura, serviços urbanos e oferta de empregos ou que esteja recebendo investimentos dessa natureza, onde haja investimento público na promoção e manutenção de Habitação de Interesse Social e de Habitação de Mercado Popular e na melhoria das condições habitacionais da população moradora, que incluam oferta de equipamentos sociais e culturais, de espaços públicos, e implantação de comércio e serviços de caráter local. Estão localizados no perímetro da Nova Luz a ZEIS-3 C015 (SÉ) e a ZEIS-3 C016 (SÉ), cujos perímetros de abrangência estão descritos no QUADRO – 04C – Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS – Perímetros do livro IX – Plano Regional estratégico da Subprefeitura Sé – PRE – Sé, Anexo à Lei n° 13.885/04, que dispõe sobre o zoneamento municipal. A ZEIS-3 C 015 (SÉ) corresponde a apenas um edifício, localizado nas esquinas das ruas Barão de Limeira e Vitória. Já a ZEIS-3 C016 (SÉ) corresponde a um conjunto de imóveis distribuídos em 11 quadras entre as ruas Andradas e Triunfo, delimitadas pelas avenidas Duque de Caxias e Ipiranga e entrecortadas pelas ruas General Osório, Vitória, Aurora e Timbiras Considerando as intervenções propostas, o Plano de Urbanização da ZEIS -3 C 016 (SÉ), destina, no mínimo 80% das unidades habitacionais produzidas, a Habitação de Interesse Social e no máximo 20% para Habitação de Mercado Popular. O uso misto é garantido pela presença de outros usos em geral no térreo dos novos edifícios. Está prevista ainda a destinação de área para equipamentos sociais públicos visando atender a demanda que será criada na área. O dimensionamento das unidades habitacionais proposto usa como padrão unidades de aproximadamente 37, 42, 50 e 65 m². As unidades com superfície de Subproduto 7.1.1: PUE

37 m² são, prioritariamente, destinadas a HIS e ao atendimento de famílias unipessoais, enquanto as com 42 e 50 m² são destinadas tanto a famílias com perfil de HIS como HMP, estando previstas ainda unidades de 65 m² destinadas a HMP. Partindo deste dimensionamento, chegou-se a um número de 2.193 novas unidades habitacionais no perímetro da ZEIS, sendo 1.820 unidades HIS e 373 unidades HMP. Vale notar que se trata de quantidades estimadas a partir da aplicação dos parâmetros colocados pela legislação pertinente. O número de unidades produzidas poderá ser ampliada por ocasião de elaboração dos projetos arquitetônicos, nos termos previstos pelo Plano de Urbanização da ZEIS-3 C 016 (SÉ). A oferta de imóveis na ZEIS praticamente coincide com o número atual de moradores que pagam aluguel em todo o perímetro da Nova Luz, sendo capaz de atender aproximadamente 98% das famílias que pagam aluguel atualmente, que totalizam 49,5% da população, enquanto que 42,0% da população atual já habita em casa própria. O público alvo das unidades produzidas na ZEIS-3 C 016 (SÉ) considera, nos termos do Plano de Urbanização desta ZEIS, prioritariamente a população que reside ou trabalha na área, priorizando famílias diretamente afetadas pela intervenção que residam em imóveis que serão demolidos ou terão mudança de uso a partir da aplicação da Concessão Urbanística; que residem em imóveis alugados; com renda inferior a 3 salários mínimos, dentre outras situações. A renovação de 321 unidades habitacionais distrbuídas em 45 edifícios, sendo 43 a renovar e 2 por mudança de uso, é responsável por abrigar o total da população a ser deslocada. No caso da ZEIS 3 C016, os moradores de 80 unidades habitacionais serão distribuídos em 10 imóveis, sendo 9 a renovar e 1 por mudança de uso.

Características da Área Transformada ▪ 143

Programa Renova Luz Além das unidades de interesse social da ZEIS-3 C 016 (SÉ) a produção de residências de interesse social dar-se-á também por meio da reforma de edifícios que atualmente encontram-se vazios e declarados de interesse social. Esses edifícios vinham sendo prospectados pela SEHAB no âmbito do programa Renova Centro, tendo sido publicado Decreto de Interesse Social, foram incorporados ao Projeto Nova Luz, sob a denominação de Programa Renova Luz (programa de reforma e recuperação de imóveis para fins de atendimento habitacional no âmbito do Projeto Nova Luz), porque possibilitam a produção antecipada de unidades habitacionais, sem a necessidade de deslocamento prévio de moradores. Esta produção ocorrerá na primeira fase da Concessão Urbanística, garantindo a oferta de unidades habitacionais à população diretamente afetada pela intervenção, logo no início da intervenção na Nova Luz.

FIGURA 2 – RENOVAÇÃO DE UNIDADES HABITACIONAIS, POR QUADRA REVISÃO FASEAMENTO + DIS

Subproduto 7.1.1: PUE

Características da Área Transformada ▪ 144

Desta forma, os moradores dos 321 domicílios diretamente atingidos pelo Projeto Nova Luz poderão ocupar parte das unidades habitacionais produzidas por meio do Programa Renova Luz. Os sete edifícios indicados no quadro ao lado já são objeto do Decreto de Interesse Social (DIS) - primeiro passo no sentido da viabilização da produção das unidades habitacionais. Vale notar que esses edifícios estão localizados no perímetro da Nova Luz, entre as avenidas Rio Branco e São João, o que possibilita a produção de unidades habitacionais de interesse social além da área demarcada como ZEIS 3 C 016 (SÉ).

Os estudos desenvolvidos pela SEHAB demonstram a possibilidade de produção de 439 unidades habitacionais, distribuídas em 7 edifícios:

Relação dos imóveis com DIS, na Nova Luz ID

ENDEREÇO

QUADRA

LOTE (Setor 008)

AT (m²)

AC (m²)

AC (m²) (TPCL)

UHs estimadas

Avenida Rio Branco, 611

0295.00

52.597/11

162

2100

Rua Conselheiro Nébias, 96, 100 e 120

0353.00

52.594/11

2113

18924

138

Rua Aurora, 424

0000.06

52.595/11

1431

9500

9728

Avenida Ipiranga, 879

0002.00

52.592/11

474

3154

Rua Conselheiro Nébias, 314

0068.00

52.593/11

326

2975

Rua Aurora, 519

0003.00

52.470/11

352

2082

Praça Princesa Isabel, 87

0000.04

50.701/09

342

1718

5.200

40.453

40.681

439

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TOTAL A viabilização destas unidades habitacionais será de responsabilidade do concessionário, que deverá submeter previamente o projeto à SEHAB e entregar as unidades como contrapartida da concessão à Prefeitura Municipal de São Paulo, no primeiro ano da concessão, possibilitando assim a oferta de moradia para realocação definitiva dos moradores diretamente afetados pela intervenção, como medida prioritária do projeto da Concessão Urbanística.

DIS

*Lote 0000.06 - corresponde aos Lotes 0198, 0202 a 0249, 0252 a 0255, 0257 a 0260, 0262 a 0268, 0271, 0273 a 0331, 0333 a 0480, 0482 a 0616, 0618 a 0718, 0720 a 0736, 0738 a 0751, 0754 a 0763, 0765 a 0809, 0858 a 0872 **Lote 0000.04 - corresponde aos Lotes 0099 a 0103

A SEHAB definirá como essas unidades habitacionais serão repassadas aos moradores: programa de aluguel proporcional à renda ou aquisição que coíba futuro repasse, por comercialização, das unidades habitacionais subsidiadas para população com renda superior àquela a qual é destinada.

Subproduto 7.1.1: PUE

Características da Área Transformada ▪ 145

ESTRATÉGIA DE IMPLEMENTAÇÃO

O projeto propõe uma estratégia de implantação das intervenções previstas pela aplicação da Concessão Urbanística em um período de 15 anos divididos em cinco fases. Esta estratégia leva em conta a execução planejada e progressiva do projeto, de forma a evitar, durante o período das intervenções, o agravamento de problemas sociais e minimizar os impactos transitórios negativos delas decorrentes. Programa-se uma intervenção gradual orientada pela sobreoferta de áreas residenciais e não residenciais em todas as fases de implantação, priorizando intervir em áreas que, somadas e interligadas, conduzam à requalificação da região, desenvolvendo o escopo programático completo do Projeto Nova Luz: cultura, habitação social (ZEIS), equipamentos públicos, negócios (escritórios, lojas e centros comerciais), lazer, residências e infraestrutura urbana (ruas e calçadas, praças e parques). A seqüência desta série de intervenções está estruturada no tempo e no espaço de forma a permitir o reposicionamento e a acomodação das atividades instaladas na região ao longo do período da concessão numa solução de continuidade.

ESTRATÉGIA DE IMPLEMENTAÇÃO PLANO DE GERENCIAMENTO, ETAPAS E CRONOGRAMA DE IMPLANTAÇÃO DA INTERVENÇÃO O cronograma de implantação do PUE concilia a oferta de novas áreas residenciais e não residenciais à demanda gerada pela intervenção. Isto é, o projeto sempre permitirá a produção antecipada de espaços para acomodar os moradores e as atividades econômicas da Nova Luz que estejam localizados em áreas de renovação.

quais sejam habitação de interesse social e equipamentos públicos; e novos empreendimentos privados. Cada uma dessas categorias possui suas particularidades dentro do processo de implantação. Sua articulação, porém, viabiliza um processo equilibrado ao longo dos quinze anos de concessão, conforme texto a seguir:

O faseamento proposto também visa regular o volume de obras em execução em cada período, minimizando os impactos transitórios negativos gerados pela intervenção. Assim, as cinco fases já mencionadas foram escalonadas no tempo de modo a evitar a coincidência do período de obras de cada uma delas.

Infra-estrutura urbana

As fases têm duração de cinco anos, com um período de sobreposição entre elas de dois anos e meio. Isso porque o início das obras de cada fase é antecedido por um período de 30 meses para detalhamento dos projetos e aprovações legais, negociação, aquisição de imóveis e remembramentos. Para cada etapa de obras foi estipulado um período de 30 meses, totalizando desta forma 180 meses, ou 15 anos, como ilustra o esquema abaixo. Dentro de cada fase, o projeto se materializa em duas grandes categorias,

prazo para composição amigável com os proprietários

Subproduto 7.1.1: PUE

Sua execução está concentrada nos primeiros cinco anos da Concessão. A implementação da infraestrutura em geral deverá ser implantada levando em conta a lógica de execução de cada sistema (por exemplo, a nova rede de drenagem será executada de jusante para montante). Esta orientação resultará na requalificação da região, abrindo possibilidade, a partir dos primeiros anos da concessão, para novos empreendimentos e criação de postos de trabalho. Habitação de Interesse Social e Equipamentos Públicos A construção dos empreendimentos habitacionais na ZEIS está distribuída ao longo do período de concessão. Na primeira fase estão previstas obras concernentes à provisão de unidades

aquisição, desenvolvimento dos projetos e aprovações

habitacionais de interesse social e mercado popular pelo programa Renova Centro, descrito no capítulo anterior. Cerca de 50% do total de unidades habitacionais de interesse social (HIS) e mercado popular (HMP) serão concluídas dentro das três primeiras fases. Os equipamentos sociais estão concentrados prioritariamente no conjunto de quadras 067, 068, 075 e 076 do Setor 008 da Planta Genérica de Valores, incluindo uma Escola Municipal de Ensino Fundamental, , um Centro Municipal de Educação Infantil, um Centro de Educação Infantil, uma Unidade Básica de Saúde, um Núcleo de Convivência do Idoso, Centro para Crianças e Adolescentes. Os primeiros equipamentos a serem construídos são os de educação (CEMEI e EMEF), e os demais na fase seguinte a estes. Estão previstas ainda duas unidades de CEI a serem implantadas nas quadras 062 e 086 do Setor Fiscal 008 da Planta Genérica de Valores. Novos empreendimentos privados A construção dos novos empreendimentos privados previstos no PUE está distribuída de maneira progressiva ao longo de toda a duração da concessão. Isto é, o volume de empreendimentos é menor na primeira fase

obras

Estratégia de Implantação ▪ 149

e aumenta gradualmente de modo a garantir a sobreoferta de áreas residenciais e não residenciais. A âncora de entretenimento e cultura (quadra 19) será executada na fase 4, quando espera-se que a região já tenha um contingente populacional maior. Imóveis Tombados Os imóveis protegidos pelos órgãos de preservação do patrimônio histórico estão indicados à aplicação da Concessão Urbanística, estando previsto que até o 10º ano da Concessão Urbanística, os proprietários de imóveis tombados possam promover a recuperação do bem de forma voluntária, conforme orientação das instâncias competentes (Conpresp, Condephaat e/ou Iphan), ou ainda em parceria com o concessionário urbanístico, ficando facultada a utilização do mecanismo previsto pela Operação Urbana Centro, de transferência do potencial construtivo adicional gerada pela preservação do bem tombado. Após esse período, caso o proprietário não tenha procedido à recuperação do seu bem, o concessionário urbanístico fica obrigado a executar as obras de recuperação, podendo adquirir os imóveis tombados inclusive por meio de desapropriação, quando necessário, ficando facultada a utilização do mecanismo previsto pela Operação Urbana Centro de transferência do potencial construtivo adicional. Alternativas de Implantação da Concessão Urbanística Cada empreendimento imobiliário previsto pelo Projeto Urbanístico Específico para o perímetro da Nova Luz será realizado, conforme manifestação de interesse dos atuais proprietários e com a devida comprovação de domínio, em uma das três modalidades descritas a seguir. a) Modalidade Exclusiva: empreendimento realizado exclusivamente pelo concessionário contratado pelo poder

Subproduto 7.1.1: PUE

público para realização da concessão urbanística da Nova Luz, cujos imóveis atuais serão adquiridos preferencialmente por compra e alternativamente por desapropriação. b) Modalidade Voluntária: empreendimento realizado pela totalidade dos proprietários dos imóveis localizados nos terrenos agrupados pelo PUE. c) Modalidade Compartilhada: empreendimento realizado em conjunto pelo concessionário contratado pelo poder público para realização da concessão urbanística da Nova Luz e pelos proprietários dos imóveis localizados nos terrenos agrupados pelo PUE nos termos estabelecidos entre as partes. A adesão dos proprietários deve corresponder a, no mínimo, 70% das unidades imobiliárias (identificadas por matrícula ou transcrição) e 70% da área de terreno envolvida no empreendimento. Os imóveis atuais cujos proprietários não optarem por participar do empreendimento serão adquiridos pelo concessionário preferencialmente por compra e alternativamente por desapropriação. As modalidades Voluntária e Compartilhada privilegiam a possibilidade de participação da sociedade na implantação da concessão urbanística e representam o atendimento ao pleito dos proprietários em audiências públicas e reuniões setoriais realizadas no decorrer do projeto, reduzindo o impacto da transformação urbanística nas atividades econômicas instaladas no perímetro.

Fase 1 A intervenção nos espaços privados tem início nos sete edifícios dentro do Programa Renova Luz. Em seguida, serão transformadas quadras que apresentam espaços disponíveis para intervenção, tais quais estacionamentos, imóveis sem uso e/ ou com atividades instaladas pouco expressivas do ponto de vista dos eixos de

comércio especializado da região. O número de famílias deslocadas também foi levado em conta na definição destas primeiras áreas. Aí serão edificados empreendimentos de uso misto, que poderão acomodar atividades que venham a ser deslocadas na fase subseqüente. Seguindo a lógica da execução da rede de drenagem (de jusante para montante), as obras de infraestrutura tem início nesta primeira fase da concessão. As intervenções no sistema viário, ampliação de passeios, implementação de ciclovias e incremento de arborização deverão ser concluídas nos cinco primeiros anos da Concessão Urbanística.

Fase 2 Esta fase se caracteriza pela execução das principais praças e equipamentos públicos da Nova Luz: Praça Nébias, Praça Triunfo e equipamentos públicos de educação. Nela também tem início a construção de empreendimentos habitacionais de interesse social na ZEIS, com a previsão de aproximadamente 290 unidades habitacionais, que deverão ser entregues concomitantemente à conclusão das escolas previstas na Quadra 076 do Setor Fiscal 008 da Planta Genérica de Valores, além da CEI prevista para a Quadra 062 do Setor Fiscal 008 da Planta Genérica de Valores.

Os novos empreendimentos privados previstos nesta fase concentram-se no Setor Rio Branco. Aí, destaca-se a construção de um Centro Comercial na quadra 58, que poderá potencializar a atividade comercial ao longo do eixo Santa Ifigênia e contribuir para a dinamização desta área do projeto, alocando atividades comerciais existentes e novas. Há ainda a construção de alguns empreendimentos predominantemente residenciais no Setor Nébias.

Fase 3 Nesta fase, a construção de empreendimentos de uso misto será intensificada em todos os setores, assim

Estratégia de Implantação ▪ 150

Unidades habitacionais por fase PERÍODO

FASE

QUADRA

Residencial Não Residencial Residencial 71 Não Residencial Residencial 73 Não Residencial Residencial 79 Não Residencial Residencial TOTAL FASE 1 Não Residencial Residencial 53 Não Residencial Residencial 58 Não Residencial Residencial 59 Não Residencial Residencial 62 Não Residencial Residencial 66 Não Residencial Residencial 70 Não Residencial Residencial 71 Não Residencial Residencial 72 Não Residencial Residencial 76 Não Residencial Residencial 79 Não Residencial Residencial 91 Não Residencial Residencial 92 Não Residencial Residencial TOTAL FASE 2 Não Residencial Residencial 26 Não Residencial Residencial 54 Não Residencial Residencial 60 Não Residencial Residencial 61 Não Residencial Residencial 66 Não Residencial Residencial 67 Não Residencial Residencial 68 Não Residencial Residencial 75 Não Residencial Residencial 78 Não Residencial Residencial 80 Não Residencial Residencial 83 Não Residencial Residencial 84 Não Residencial Residencial 85 Não Residencial Residencial 86 Não Residencial Residencial 87 Não Residencial Residencial TOTAL FASE 3 Não Residencial 65

como a construção de empreendimentos habitacionais de interesse social no setor Triunfo, contemplando cerca de 616 unidades. Os equipamentos sociais públicos localizados nas quadras 067, 068, 075 e 086, que complementam a oferta de equipamentos sociais na área, também estão previstos para esta fase.

Fase 4 Nesta etapa, se consolida a implantação do Setor Mauá com a construção do Centro de Entretenimento e Cultura na Quadra 019 do Setor Fiscal 001 da Planta Genérica de Valores, que possibilitará a previsão de espaços para galerias comerciais, salas de cinema, teatro, lojas e salas de escritórios. O grande fluxo de novos moradores e usuários é o que determina a viabilidade e a implantação deste equipamento nesta fase. A Rua Santa Ifigênia será totalmente reurbanizada nesta etapa, deixando os transtornos provenientes da obra para as últimas etapas da Concessão Urbanística, provendo tempo suficiente às atividades econômicas ali instaladas para se planejarem visando minimizar os impactos negativos da intervenção.

A construção de unidades habitacionais na ZEIS continua expressiva nesta fase, com a previsão de entrega de cerca de 594 residências (Setor Triunfo).

Fase 5 Nesta etapa são construídas as últimas quadras residenciais de ZEIS, contabilizando mais 442 unidades habitacionais. Os Setores Rio Branco, Nébias e Triunfo tem a trasnformação concluída com a construção dos empreendimentos previstos para as quadras 056, 057, 063, 064, 081, 082, 088, 089 e 093 do Setor Fiscal 008 da Planta Genérica de Valores.

Subproduto 7.1.1: PUE

USO DO SOLO

ÁREA CONSTRUÍDA PROPOSTA

ÁREA CONSTRUÍDA DEMOLIR

11.204

12.160

18.838

2.761

1.708

4.739

24.120

4.075

16.310

1.172

1.760

35.148

2.761

38.204

22.734

4.635

300

927

2.271

1.478

29.825

9.407

9.680

745

2.116

4.373

411

3.305

1.920

1.867

4.792

1.532

522

2.637

1.782

650

4.296

13.415

7.436

1.686

4.695

3.669

524

1.260

7.733

2.027

6.203

231

32.159

5.741

63.185

37.265

6.076

236

1.247

1.557

551

4.002

705

3.616

19.597

6.550

6.302

429

2.060

2.802

1.706

1.405

11.190

660

2.459

4.532

2.453

17.965

8.396

17.372

8.900

3.724

1.400

7.097

295

1.578

16.670

600

5.700

3.731

5.352

1.198

1.660

PERÍODO

FASE

QUADRA

19 54 55 62 4

65 73 74 83 TOTAL FASE 4 56

57 63 64 81 5

82 88 89 93 TOTAL FASE 5

TOTAL GERAL TOTAL GERAL ACUMULADO

USO DO SOLO

Residencial Não Residencial Residencial Não Residencial Residencial Não Residencial Residencial Não Residencial Residencial Não Residencial Residencial Não Residencial Residencial Não Residencial Residencial Não Residencial Residencial Não Residencial Residencial Não Residencial Residencial Não Residencial Residencial Não Residencial Residencial Não Residencial Residencial Não Residencial Residencial Não Residencial Residencial Não Residencial Residencial Não Residencial Residencial Não Residencial Residencial Não Residencial Residencial Não Residencial

ÁREA CONSTRUÍDA PROPOSTA

Residencial

3.943

FASE

UH’S TOTAL

2.656

379

387

849

ÁREA CONSTRUÍDA DEMOLIR

378

54.908

26.665

15.806

554

4.352

12.556

2.702

21.888

11.279

8.897

394

555

3.043

10.307

4.084

4.214

958

2.124

7.236

1.500

3.943

19.795

4.440

6.868

68.504

3.474

95.110

62.358

22.886

2.731

14.828

7.571

5.717

1.286

17.199

7.209

21.516

1.502

4.862

7.791

9.602

915

10.025

7.081

26.738

11.587

21.968

203

4.446

9.229

21.200

5.798

11.968

2.229

5.756

19.105

6.877

992 93.655

7.629

120.631

68.899

322.606

34.168

383.300

236.441

705.906

270.609

UH’S ZEIS

UH’S PUE 849

10.974

751

552

199

600

4.125

1.141

583

558

1.164

616

548

1.393

442

951

5.298

2.193

3.105

4.196

6.869

3.156

93.140

14.563

66.170

45.185

TOTAL

Estratégia de Implantação ▪ 151

a Pc

Pca d

a Lu

PLANTA DE DOIMPLANTAÇÃO FASEAMENTO ETAPAS

P lio Jú s re

B Al

te s

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R Mauá

LEGENDA Lrg Gal Osório

69 ! (

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60 ! (

Polígono ZEIS

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68 ! (

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06 ! (

Fundiário Novo

R R

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77 ! (

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59 ! (

Fase 1

R Gal Couto de Magalhães

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76 ! (

58 ! ( 66 ! (

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19 ! (

Fase 2

Fase 3

75 ! (

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Fase 4 84 ! (

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Fase 5

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100

150

Metros

lar

Subproduto 7.1.1: PUE

ro Less

200

Mapa Gerakl Etapas do de Faseamento Implantação Planta

ed Pca P

ão Cap Salom

PROJETO NOVA LUZ Mapa Geral

Lrg

R Bento Freitas

e rg

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o lh R Ar ou

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ira

91 ! ( Am

Pin to

Estratégia de Implantação ▪ 152

NOVO FUNDIÁRIO

Área destinada a espaços livres

Subproduto 7.1.1: PUE

Estratégia de Implantação ▪ 153

 Lote

Setor

Quadra

008

053

008

Lote

Setor

Quadra

Lote

Setor

Quadra

002,005,006,007 e 008

008

066

169

008

083

001,028,029,100 e 101

054

057,068,241 e 242

008

067

017,018,019,020,023,024,025,026,027,028,031,032,033,045,046 e 047

008

083

011,014,015,016,017,018,019,020,021,102,103,104,105,106 e 107

008

054

131,132,151,193,195,196,197,240,269 e 270

008

068

001,002,005,010,011,012,013,014,016,017, 018,019,020,021,024,025,026,027,028,031 e 240

008

083

097

008

055

002,010,011,012,014,017,018,019,020,022, 68 à 96, 023,024,027,028,029,062,064,066,067,098

008

070

005,006 e 043

008

083

003

008

056

002,003,005,006,007,008,020,021,022,064,066,068, 069,073,074, 76 à 89, 093,094,168,170

008

071

016 e 117

008

085

009

008

057

016,017,018,019,020,021,022,027,028,029,038,039,040, 74 à 79,081,082,083,084

008

071

090

008

086

024,025 e 029

008

057

003,004,005,046 e 086

008

072

008,009,018,023,036,039,040,041,042,043,044,045,046,047,048, 049,050 e 051

008

087

020,525 e 526

008

058

006,007,015,016,032,048,049,058,059, 060,061,069,072,074,687,688 e 689

008

073

020,036,099,100,101,102 e 124

008

087

486

008

059

009,010,011,012,013,014,032,033,035 e 036

008

073

005,006,007,008,009,010 e 011

008

087

010

008

060

019,020,021,022,026,027,028,029,030,031,034,035,038,039, 46 à 63, 64 a 66, 68, 69, 72,074,77 à 132, 133,134,135, 136, 137 e 138 à 140

008

074

011,012,013,014,017,018,019,020 e 021

008

087

002,003,004 e 529

008

061

045,046,047,050,051 e 116

008

075

004,005,006,007,008,035,036,037,038,039,040,041,050, 66 e 67 051,052,053,054,055,056,057,058

008

088

005,006,013,014,015,016,018,215,218,219,226,230,231 e 267

008

062

003,004,006,010,013,066, 93 a 97

008

075

019,022 e 060

008

089

008,009,010,011,012 e 014

008

063

002,005,009,010,011,013,014,015,016,020,021, 103 à 107 029,032,033,034,035,040,102,143 e 144

008

078

011,437,464 e 465

008

089

003,004,159 e 276

008

064

015,016,017,018,019,020,023,024,025,026,027,028,034, 037,038,042,044,047,048 e 262

008

079

011,012,063 e 518

008

091

007,008,009,010,011 e 026

008

065

019,020,021,022,023 e 024

008

079

004,005,006 e 007

008

092

120

008

065

011,012 e 013

008

080

058,059,060,061,062,063,064,065, 066,067,089,199,873 e 874

008

093

060,061,062,063,071,072,073,074,120,253,335 e 336

008

065

036,037,038 e 041

008

081

001,007,008,009,010,023,024,025,026,027,028, 175 à 180,181,244 e 263

001

026

003,004,005,013 e 014

008

066

034,035,036 e 037

008

082

047 e 054

001

019

065,066,067,068,069,071,072,073,075,076,077,080,081,085,160, 308 e 345

008

066

012,013,014,015 e 167

008

082

004,005,023,024,025,037 e 038

001

019

011,012,015,016,017,023,024,025,026,027,028,029,030,031,032, 033,042,043,044,045,046,063,083,156,309 e 344

008

066

008,009,010 e 011

008

082

017,018,020,021,051 e 052

Subproduto 7.1.1: PUE

Lotes existentes (atuais)

Estratégia de Implantação ▪ 154

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS

S.2

SUMÁRIO

SEÇÃO 2 PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS 1. CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA

S-2 159

DELIMITAÇÃO DO POLÍGONO DO PUZEIS...................................................................................................161 CARACTERIZAÇÃO DA POPULAÇÃO RESIDENTE �� 162

2. PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS

165

IMÓVEIS OBJETO DE INTERVENÇÃO...........................................................................................................167 IDENTIFICAÇÃO DAS ÁREAS DESTINADAS A EMPREENDIMENTOS HABITACIONAIS DE INTERESSE SOCIAL.........................................................................................................................................170 ESPAÇOS NÃO RESIDENCIAIS.......................................................................................................................184 PARÂMETROS URBANÍSTICOS ADOTADOS...............................................................................................185 IDENTIFICAÇÃO DA POPULAÇÃO MORADORA DA ZEIS 3 C016 (SÉ) ..................................................185 POSSÍVEIS SOLUÇÕES DE IMPLANTAÇÃO DE TIPOLOGIAS CONSTRUTIVAS...................................187 EQUIPAMENTOS PÚBLICOS...........................................................................................................................189 ETAPAS DE EXECUÇÃO E PRIORIDADE DE IMPLANTAÇÃO DOS EHIS...............................................197

3. REFERÊNCIAS 199 4. ANEXOS

203

Quadros

Gráficos 1 – Índice de escolaridade

2 – População atual da Nova Luz (estimada) por grupo de idade

8 – Imóveis com características de complemento à percepção do conjunto arquitetônico-urbanístico já protegido, a manter na ZEIS 3 C016 (SÉ)

3 – Imóveis da ZEIS 3 C 016 (SÉ) a manter e a renovar

9 – Proposta de empreendimentos da ZEIS 3 C016 (SÉ)

3 – Utilização de equipamentos culturais nos últimos seis meses anteriores a

4 – Empreendimentos habitacionais de interesse social da ZEIS 3 C016 (SÉ)

10 – Modelo urbano quadra 59

5–E quipamentos públicos propostos, localizados na ZEIS 3 C016 (SÉ), em novas construções

11 – Modelo urbano quadra 66

Quadro

12 – Modelo urbano quadra 67

1 – Definição de imóveis e dimensionamento estimado dos equipamentos públicos propostos

1 – Imóveis e superfícies da ZEIS 3 C016 (SÉ)

6–E quipamentos públicos propostos, localizados na ZEIS 3 C016 (SÉ) e na quadra 68, em imóveis existentes

13 – Modelo urbano quadra 74 14 – Modelo urbano quadra 75 15 – Modelo urbano quadra 82

2 – Faixa de renda da atual população moradora da Nova Luz

pesquisa (%)

Esquemas 1 – UHs futuras da ZEIS 3 C016 (SÉ)

7 – HIS e HMP propostas na ZEIS 3 C016 (SÉ)

16 – Modelo urbano quadra 83

8 – Usos não residenciais nos novos empreendimentos na ZEIS 3 C016 (SÉ)

17 – Modelo urbano quadra 89

Anexos

9 – Espaços livres na ZEIS 3 C016 (SÉ)

18 – Perspectiva geral do modelo urbano proposto

10 – P rincipais parâmetros urbanísticos alcançados na volumetria proposta para a ZEIS 3 C016 (SÉ)

19 – Quantidade de UH por tipologia em relação à faixa de renda e o perfil familiar

Plano de Urbanização da ZEIS 3 C016 (SÉ) aprovado por seu Conselho Gestor, em 04 de abril de 2012.

11 – População a deslocar por quadra

20 – R enovação de unidades habitacionais por quadra

Figuras 1 – Zonas Especiais de Interesse Social na Nova Luz

21 – Composição familiar e tipo de unidade habitacional

2 – Edifícios residenciais na ZEIS 3 C016 (SÉ)

22 – Hipótese de dimensionamento mínimo de compartimentos

3 – Imóveis a manter e a renovar na ZEIS 3 C016 (SÉ)

23 – Possíveis soluções de tipologia residencial

4 – Imóveis a renovar na ZEIS 3 C016 (SÉ)

24 – Equipamentos públicos existentes – Educação

5 – Imóveis tombados ou em processo de tombamento a manter na ZEIS 3 C016 (SÉ) 6 – Imóveis residenciais com 20 ou mais unidades habitacionais a manter na ZEIS 3 C016 (SÉ) 7 – Imóveis com área construída maior que 2.000 m² ou coeficiente de aproveitamento maior que 4 a manter na ZEIS 3 C016 (SÉ)

25 – E quipamentos públicos existentes – Saúde 26 – E quipamentos públicos existentes – Assistência Social 27 – Equipamentos públicos existentes e propostos 28 – Distribuição dos equipamentos públicos nas quadras 67, 68, 75 e 76

CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA

CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA 1.1 DELIMITAÇÃO DO POLÍGONO DO PUZEIS A Zona Especial de Interesse Social - ZEIS 3 C016 (SÉ), cujo perímetro de abrangência está descrito na tabela 4C - Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS – Perímetros, do Livro IX – Plano Regional Estratégico da Subprefeitura SÉ – PRE – SÉ, Anexo à Lei nº 13.885/04 é o objeto do presente Plano de Urbanização. Esta ZEIS está inscrita no perímetro denominado Nova Luz, definido no parágrafo único do artigo 1° da Lei 14.918/09. A ZEIS 3 C016 (SÉ) contém 213 imóveis distribuídos em onze quadras, sendo cinco totalmente inseridas (quadras 67, 75, 76, 83 e 90 do Setor 008 da Planta Genérica de Valores) e seis parcialmente inseridas (quadras 59, 66, 74, 82, 89 e 94 do Setor 008 da Planta Genérica de Valores), no perímetro da ZEIS. No perímetro denominado Nova Luz está localizada ainda a ZEIS 3 C015 (SÉ), configurada por apenas um imóvel, localizado na quadra 61 do Setor 008 da Planta Genérica de Valores, cujo imóvel não será objeto de intervenção por meio da Concessão Urbanística. O Plano de Urbanização da ZEIS 3 C016 (SÉ), nos termos do documento aprovado pelo Conselho Gestor da ZEIS 3 C016 (SÉ) e da legislação vigente aplicável, compreende os imóveis sobre os quais se aplica exigência de destinação de, no mínimo, 80% (oitenta por cento) do total de área construída computável para Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP). Os lotes que dão origem aos Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social, no âmbito do Plano de Urbanização da ZEIS 3 C016 (SÉ), têm como referência aqueles indicados como a renovar pelo Projeto Urbanístico Específico (PUE) da Nova Luz, segundo critérios aplicáveis à toda a área assim denominada.

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Os lotes enquadrados na definição de ZEIS, localizados no Setor 008 da Planta Genérica de Valores, e que serão objeto de transformação são os seguintes:

FIGURA 1 – ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL NA NOVA LUZ

●● Quadra 59: 0009 a 0014, 0032, 0035 e 0036; ●● Quadra 66: 0008 a 0011 e 0169; ●● Quadra 67: 0010 a 0012, 0014, 0016 a 0020, 0023 a 0028, 0031 a 0033, 0045 a 0047, 0049 a 0052 e 0065 a 0068; ●● Quadra 74: 0011 a 0014 e 0017 a 0021; ●● Quadra 75: 0004 a 0008, 0019, 0022, 0034 a 0041, 0050 a 0058, 0060, 0066 e 0067; ●● Quadra 76: 0005 a 0011, 0018, 0025, 0026, 0030 a 0037 e 0096 a 0099; ●● Quadra 82: 0004, 0005, 0017, 0018, 0020, 0021, 0023 a 0025, 0037, 0038, 0051 e 0052; ●● Quadra 83: 0001, 0003, 0011, 0014 a 0021, 0028, 0029, 0097 e 0100 a 0107; ●● Quadra 89: 0004, 0159 e 0276; O lote 0033 da quadra 59 do Setor 008 da Planta Genérica de Valores, embora não esteja incluído no perímetro da ZEIS 3 C016 (SÉ), descrito na tabela 4C do Livro IX– PRE – SÉ, Anexo à Lei nº 13.885/04, será incorporado aos Empreendimentos de Habitação de Interesse Social e Empreendimentos de Habitação de Mercado Popular propostos para esta quadra, uma vez que o imóvel nele localizado foi indicado como a renovar pelo Projeto Urbanístico Específico (PUE) da Nova Luz, e encontrase situado entre dois lotes inseridos no perímetro da ZEIS 3 C016 (SÉ). A figura 1, a seguir, retrata a localização das ZEIS na Nova Luz e as quadras do Plano de Urbanização da ZEIS 3 C016 (SÉ), ora apresentado.

Fonte: Quadro 04C do Livro IX. Anexo a Lei n° 13.885/04 do Plano Regional da Subprefeitura da Sé.

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 161

CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA

As superfícies de terreno e de construção dos imóveis localizados na ZEIS 3 C016 (SÉ) estão representadas na tabela 1 a seguir: TABELA 1 – IMÓVEIS E SUPERFÍCIES DA ZEIS 3 C016 (SÉ)

(1)

Quadras

Nº de imóveis

Superfícies

1.2 CARACTERIZAÇÃO DA POPULAÇÃO RESIDENTE Considerando a premissa definida no Plano de Urbanização da ZEIS 3 C016 (SÉ) aprovado pelo Conselho Gestor da ZEIS 3 C016 (SÉ), de atendimento prioritário à população direta ou indiretamente afetada pela implantação do Projeto Urbanístico Específico (PUE) da Nova Luz, são identificados o perfil da atual população moradora na área denominada Nova Luz e na ZEIS 3 C016 (SÉ)1.

Terreno (m²)

Construção (m²)

11(1)

3.205

9.330

3.202

9.869

9.166

12.989

5.379

20.993

8.893

20.535

6.448

14.036

6.542

13.804

1.2.1 População moradora na área denominada Nova Luz

9.619

15.932

a) Composição da população

3.721

11.080

7.028

23.280

1.287

3.890

Os dados do Censo 2000, da Fundação Seade (2009), mostram uma população residente na área de ponderação da Santa Ifigênia de 14.279 habitantes e de 89.921 habitantes em toda a Subprefeitura Sé.

Total: 11

213

64.490

155.738

Inclui o lote 0033 da Quadra 59 do Setor 008 da Planta Genérica de Valores

Fonte: Quadro 04C do Livro IX. Anexo a Lei n° 13.885/04 do Plano Regional da Subprefeitura da Sé. EMURB. Subsídios para o Projeto Urbanístico. São Paulo, 2006 a 2009. TPCL. Cadastro Territorial e Predial, de Conservação e Limpeza da Cidade de São Paulo. MDC. Mapa Digital da Cidade de São Paulo.

Considerando que a área de ponderação da Santa Ifigênia é maior do que o perímetro da Nova Luz, para fins de cálculo, foi realizado o procedimento de extração dos dados populacionais do banco de dados geográfico, levando em conta somente os setores censitários que se encontram dentro do polígono da Nova Luz. A partir desse procedimento, obteve-se uma população de 11.679 pessoas, distribuídas em 7.131 domicílios, com uma média de 1,6 pessoas por domicílio, caso todos os domicílios existentes estivessem ocupados. Média bastante inferior a 2,6 habitantes por domicílio, indicada no Censo 2000 para a área, inferior à média da cidade de São Paulo, que é de 3,1 pessoas por domicílio.

A identificação da atual população moradora teve como base a Pesquisa Socioeconômica (agosto/2010), o Arrolamento (agosto/2010) e o Cadastro Socioeconômico (abril/2011), elaborados pelo Consórcio Nova Luz. A identificação da atual população moradora na ZEIS 3 C016 (SÉ) teve como base os dados parciais do Cadastro em elaboração pela Secretaria Municipal de Habitação - SEHAB (início em setembro de 2011) . 1

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

A diferença entre a média obtida pela distribuição da população total no conjunto dos domicílios existentes e a média apontada pelo Censo 2000 indica a existência de um estoque construído ocioso, ou seja, nem todos os domicílios existentes estão ocupados. Os domicílios em Santa Ifigênia são, em geral, menores do que a média paulistana: nesta região, há 3,9 cômodos por domicílio contra 5,5 na média da cidade. O Cadastro Socioeconômico, abril/2011, que aqui será denominado de Cadastro, revelou uma mudança significativa no número de cômodos por domicílio em relação aos dados fornecidos pelo Censo 2000: 54% dos entrevistados residem em domicílios com 1 e 2 cômodos. Ainda segundo a mesma pesquisa, a maioria dos domicílios é composta por 1 e 2 pessoas (56%), embora a média observada seja de 3 pessoas por domicílio, contra 3,1 apontada pelo Censo 2000. O Arrolamento realizado contribuiu para a compreensão da realidade da área quando demonstra que a maioria dos domicílios se caracteriza por habitações unifamiliares, ou seja, 91% dos domicílios são habitados por 1 única família (apenas 9% têm mais de 1 família), tendência que se confirma no Cadastro quando este valor sobe para 98%, dados que não diferem da média de ocupação de domicílios da cidade de São Paulo. Pela informação do Censo 2000, 47% do número de famílias de Santa Ifigênia habitavam em imóvel alugado, enquanto a média de São Paulo, na mesma situação, era de apenas 21%. Segundo o Cadastro, levando-se em conta a área do projeto, este percentual fica em 49,5%2. É importante considerar que esse percentual representa a população com interesse prioritário na ocupação dos empreendimentos de HIS e HMP produzidos na ZEIS. Ainda na caracterização social da população, é importante ressaltar que segundo o Cadastro, 9% dos domicílios têm moradores que estão inscritos ou já foram beneficiados por programas habitacionais governamentais. Segundo informação do Arrolamento o valor médio do aluguel é de 566 reais, muito próximo do obtido pelo Cadastro igual a 553,15 reais.

b) População e distribuição etária A estimativa da atual população moradora por faixa etária e a projeção da futura população moradora na ZEIS adotou como referência, em um primeiro momento, a distribuição da população da Subprefeitura Sé, cujos distritos de Santa Ifigênia e República apresentam o mesmo percentual por grupo de faixa etária. Entretanto, os estudos e as propostas do PUZEIS consideram os novos percentuais contidos no Cadastro, conforme os números por grupo de idade apresentados 2. TABELA 2 – POPULAÇÃO ATUAL DA NOVA LUZ (ESTIMADA) POR GRUPO DE IDADE

Idade (anos)

Total

0a4

806

6,9

5a9

665

5,7

10 a 14

652

5,58

15 a 19

733

6,28

20 a 24

1340

11,47

25 a 29

1425

12,2

30 a 34

1189

10,18

35 a 39

986

8,44

40 a 44

829

7,1

45 a 49

736

6,3

50 a 54

629

5,39

55 a 59

544

4,66

60 a 64

317

2,71

65 a 69

325

2,78

70 a 74

214

1,83

75 e mais

289

2,48

Total

11.679

100

Fonte: Pesquisa Socioeconômica (agosto/2010), Arrolamento (agosto/2010) e Cadastro Socioeconômico (abril/2011), elaborados pelo Consórcio Nova Luz. Legenda M aioria da população por faixa etária: 20 a 39 anos: 42,29%

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 162

CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA

c) Escolaridade da população

d) Faixa de renda da população

e) Percepção da população

Pelo Cadastro realizado, 33,5% da população entrevistada têm o Ensino Médio completo, taxa seguramente superior à média da cidade de São Paulo. Isto talvez seja resultado da faixa etária elevada residente na região. Já os habitantes com Ensino Fundamental I incompleto representam, segundo a amostra, 21,1% do universo pesquisado. É importante destacar o percentual significativo de habitantes que têm o Ensino Superior completo: 10,3%, uma taxa também alta, comparando-se com a cidade de São Paulo.

Os dados tabulados a partir do Censo apontam que o rendimento médio das famílias era de 1,6 mil reais em 2000, o que corresponde a 75% do rendimento das famílias paulistanas. De acordo com o Cadastro, atualmente, 44,39% das famílias recebem entre 0 e 3 salários mínimos, o que representa o estrato mais expressivo na aferição de renda. O segundo maior percentual, 36,99%, situa-se entre 3,1 e 6 salários mínimos; o terceiro grupo, 15,14%, tem uma renda entre 6,1 e 12 salários mínimos e o quarto grupo em percentual, 3,48%, é o que recebe mais de 12 salários mínimos (sendo 1,93% os que recebem entre 12 e 16 SM e 1,55% para os que recebem mais de 16 SM).

Muito importante para projetar a nova realidade no perímetro do projeto é perceber o sentimento da população em relação às suas condições de habitabilidade e vivência sócio-cultural no bairro.

GRÁFICO 1 – ÍNDICE DE ESCOLARIDADE3

Ensino Fundamental I incompleto

10,3% 21,1% Ensino Fundamental I completo/ Fundamental II incompleto

Ensino Fundamental II completo/ Médio incompleto

33,5% 17,0%

Ensino médio completo / uinversitário incompleto

Aplicando-se estes valores ao total de 4.492 famílias estimadas na área (11.679 divididos por 2,6 pessoas por domicílio) tem-se que 1.993 famílias têm rendimento entre 0 e 3 SM; 1.662 recebem entre mais de 3 e 6 SM; 680 recebem entre mais de 6 e 12 SM e apenas 157 famílias têm renda maior que 12 SM. GRÁFICO 2 – FAIXA DE RENDA DA ATUAL POPULAÇÃO MORADORA DA NOVA LUZ

Universitário completo

Até R$ 1.866 (3 SM)

44,39

18,1% De R$ 1.866 a R$ 3.732 (3 a 6 SM)

Com exceção do índice de população com Fundamental I incompleto, os dados da distribuição da escolaridade na população indicam uma base de formação bastante razoável, precisando de um reforço de profissionalização para se atingir um patamar mais elevado de disputa pelo mercado de trabalho.

36,99

De R$ 3.732 a R$ 7.464 (6 a 12 SM)

15,14

De R$ 7.464 a R$ 9.952 (12 a 16 SM)

1,93

> R$ 9.952 (maior 16 SM)

1,55

Fonte: Cadastro Socioecônomico, realizado pelo Consórcio Nova Luz. Abril/2011, com valores atualizados segundo o SM vigente (622,00 reais). 3

Pelo Arrolamento, constata-se que 61% estão satisfeitos com o bairro e 70% com o domicílio em que residem; no entanto, também são consideráveis as críticas feitas sobre as condições de vida da região, destacando-se as questões da segurança pública e da limpeza urbana e a carência de áreas verdes, de lazer e equipamentos públicos de saúde e educação. A população entrevistada, cita, ainda, com muita ênfase, a proliferação de vetores transmissíveis de doenças, como baratas e ratos. Em relação ao tecido social da área, o destaque é para a questão dos usuários e o tráfico de drogas, os moradores de rua e a deterioração dos imóveis abandonados. Entre as qualidades ressaltadas destacamse o comércio disponível, os serviços próximos à moradia e a disponibilidade do transporte público. É importante ressaltar nesta percepção dos moradores que, embora a maioria esteja satisfeita e não deseje mudar, um percentual de 20% declara a intenção de sair do Centro. Ainda sobre o grau de sociabilidade, é significativo o percentual dos entrevistados que afirma ter frequentado os grandes equipamentos culturais e turísticos existentes no entorno da Nova Luz: nos últimos 6 meses que antecederam ao Arrolamento, 25% dizem ter frequentado a Pinacoteca, 19% estiveram no Museu da Língua Portuguesa e 16% na Sala São Paulo. Sem dúvida, frequência não muito diferente da média da cidade de São Paulo. Isto implica que os equipamentos mencionados poderão servir de âncoras para projetos voltados para a população local.

GRÁFICO 3 – UTILIZAÇÃO DE EQUIPAMENTOS CULTURAIS NOS ÚLTIMOS SEIS MESES ANTERIORES A PESQUISA (%)

Sala São Paulo

Museu da Língua Portuguesa

Pinacoteca

1.2.2 População moradora na ZEIS 3 C016 (SÉ) a) Caracterização das residências Segundo cadastro realizado em 2011, pela Secretaria Municipal de Habitação, a ZEIS 3 C016 (SÉ) possui 296 unidades habitacionais ocupadas e 44 vazias. A análise do tempo de residência no bairro mostra grande rotatividade das famílias residentes, visto que 114 delas residem, no máximo, há dois anos, embora 52 declaram morar nesta área há mais de 10 anos. Nos 258 imóveis cadastrados residem 612 pessoas. Das 258 famílias cadastradas, 124 residem em domicílios do tipo ‘studio’, 88 em imóveis de um dormitório, 42 em imóveis de 2 dormitórios e somente 4 famílias moram em imóveis com 3 ou mais dormitórios. Em relação ao regime de ocupação das unidades habitacionais, a maioria é alugada (186) e 53 são próprias. O valor médio de aluguel cobrado é de 537,60 reais. Observou-se que 167 famílias têm custo com taxas condominiais, cujo valor médio pago é de 248,88 reais.

Cadastro Socioecômico. Abril/ 2011.

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 163

CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA

b) C aracterização das famílias quanto ao número de membros É predominante a presença de famílias unipessoais entre as cadastradas: 105 das famílias são compostas somente de uma pessoa e outras 55 por duas pessoas; 51 com três pessoas e 40 com 4 a 6 pessoas e apenas 7 famílias são compostas por mais de 6 pessoas. c) C aracterização das famílias quanto a renda familiar A renda média per capita das famílias cadastradas é de 1.108,30 reais, quase 2 salários mínimos por pessoa na família e apenas oito das famílias cadastradas têm renda per capita inferior a meio salário mínimo. A renda de 31 famílias oscila entre três e seis salários mínimos, enquanto 7 famílias possuem renda acima de seis salários mínimos. Apenas 4 famílias se declaram beneficiárias de programas governamentais de transferência de renda, ou seja, do Programa Bolsa Família e do Programa Renda Mínima, o que é compatível com a renda familiar média per capita observada na área de estudo. d) Caracterização dos moradores quanto ao gênero e a faixa etária A distribuição da população por sexo mostra, dentre os moradores, maior participação de homens (332) em relação às mulheres (280 pessoas). A composição desta população, por grupos de idade, revela grande participação de moradores em idade ativa, principalmente, entre 20 e 29 anos (146 pessoas). Crianças de 0 a 9 anos (78) representam apenas 13% da população e a participação de idosos de 60 anos ou mais é baixa (46 pessoas), e representa 7,5% do total. Foram identificadas ainda, 27 pessoas portadoras de necessidades especiais, cuja maior incidência é de deficiência física. Subproduto 7.1: Pue Consolidado

e) Escolaridade e acesso ao emprego Na análise do grau de escolaridade, considerando-se a população de 15 anos ou mais; 131 pessoas têm Ensino Fundamental incompleto; 53 completaram o Ensino Fundamental; 49 têm Ensino Médio incompleto; 178 concluíram o Ensino Médio; 34 iniciaram o Ensino Superior, enquanto 39 finalizaram o Ensino Superior. É insignificante a presença de pessoas analfabetas, visto que somente 18 nunca estudaram ou não sabem ler e escrever. A população com menos de 18 anos (92 pessoas) frequenta a escola e quase a totalidade das crianças e adolescentes entre 6 e 14 anos (49 pessoas) é estudante.

habitacionais, dos quais 27 estão localizados no polígono da ZEIS 3 C016 (SÉ). Foram identificados, também, 1 imóvel habitacional sendo construído pela Coopamare (rua Vitória, 100/106, quadra 75), com 27 unidades habitacionais e destinadas às famílias de catadores de papel e 2 projetos habitacionais da CDHU (rua dos Gusmões,

195/199 e 222 a 248, quadra 75), respectivamente, com 57 e 54 unidades habitacionais. Esses edifícios contêm 7.131 unidades habitacionais, sendo 583 distribuídas na ZEIS 3 C016 (SÉ). Este número inclui o imóvel que está sendo construído pela Coopamare e os 2 projetos habitacionais da CDHU.

A figura a seguir retrata a localização dos edifícios residenciais na ZEIS 3 C016 (SÉ), distribuídos em todas as suas quadras, exceto na 90, onde está sendo construído o Centro Paula Souza/Escola Técnica Nova Luz..

FIGURA 2 – EDIFÍCIOS RESIDENCIAIS NA ZEIS 3 C016 (SÉ)

Os dados relativos à situação de estudo e trabalho da população residente de 10 a 24 anos revelam que 67 pessoas só trabalham; 51 só estudam; 18 não estudam nem trabalham e 4 estudam e trabalham. A maioria da população com 14 anos ou mais está ocupada no mercado de trabalho (385 pessoas) e apenas 13 encontram-se desocupadas, a procura de trabalho. Quanto ao tipo de vínculo empregatício, constata-se que 184 pessoas trabalham como autônomas; 165 são trabalhadores assalariados, sendo 135 do setor privado com carteira assinada, 21 do setor privado sem carteira assinada e 9 do setor público; 15 são empregadores; 6 são empregados domésticos; e 11 estão em outra situação. O rendimento médio dos moradores masculinos é de 1.336,62 reais e de 993,44 reais para as mulheres.

1.2.3 Moradia atual na ZEIS 3 C016 (SÉ) Segundo o Arrolamento (agosto de 2010) e as visitas técnicas à área (notadamente as de 12 de outubro e 17 de novembro de 2010), no perímetro da Nova Luz foram identificados 187 imóveis, com moradores em uma ou mais de suas unidades

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 164

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 165

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS 2.1 IMÓVEIS OBJETO DE INTERVENÇÃO No âmbito de aplicação do instrumento de Concessão Urbanística na área denominada Nova Luz, foram definidos critérios, aplicáveis a toda a área, que permitiram identificar os imóveis a manter e a renovar, resultando na figura a seguir. Os imóveis a manter resultam da aplicação dos seguintes critérios: imóveis protegidos, tombados ou em processo de tombamento; imóveis com área construída maior que 2.000 m² ou coeficiente de aproveitamento maior que 4; edifícios residenciais com mais de 20 unidades habitacionais; imóveis com características que complementam a percepção do conjunto arquitetônico-urbanístico já protegido.

FIGURA 3 – IMÓVEIS A MANTER E A RENOVAR NA ZEIS 3 C016 (SÉ)

FIGURA 4 – IMÓVEIS A RENOVAR NA ZEIS 3 C016 (SÉ)

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

A partir da aplicação dos diversos critérios definidos pelo PUE e empregados para a definição da manutenção ou renovação de imóveis na ZEIS 3 C016 (SÉ), têm-se 130 imóveis passíveis de substituição, do total de 213 imóveis existentes.

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 167

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS

As figuras 5, 6, 7 e 8, a seguir, apresentam a aplicação dos critérios de definição de imóveis sujeitos à transformação por meio da aplicação da Concessão Urbanística, no âmbito da ZEIS 3 C016 (SÉ). Do total de imóveis protegidos, tombados ou em processo de tombamento existentes na Nova Luz, 18 estão distribuídos no polígono da ZEIS, como se observa na figura a seguir.

Dos imóveis residenciais localizados na Nova Luz com 20 ou mais unidades habitacionais, 8 estão inseridos no polígono da ZEIS, segundo retratado na figura a seguir.

FIGURA 5 – IMÓVEIS TOMBADOS OU EM PROCESSO DE TOMBAMENTO A MANTER NA ZEIS 3 C016 (SÉ)

FIGURA 6 – IMÓVEIS RESIDENCIAIS COM 20 OU MAIS UNIDADES HABITACIONAIS A MANTER NA ZEIS 3 C016 (SÉ):

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 168

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS

Do total de imóveis classificados pelo critério de área construída maior que 2.000 m² ou coeficiente de aproveitamento maior que 4 na Nova Luz, 22 imóveis estão inseridos no polígono da ZEIS, área caracterizada pela horizontalidade da arquitetura que a configura, como demonstrado na figura a seguir. FIGURA 7 – IMÓVEIS COM ÁREA CONSTRUÍDA MAIOR QUE 2.000 M² OU COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MAIOR QUE 4 A MANTER NA ZEIS 3 C016 (SÉ)

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Do total de imóveis localizados na Nova Luz com características que complementam a percepção do conjunto arquitetônico-urbanístico já protegido, 13 estão inseridos no polígono da ZEIS, como revela a figura a seguir. FIGURA 8 – IMÓVEIS COM CARACTERÍSTICAS QUE COMPLEMENTAM A PERCEPÇÃO DO CONJUNTO ARQUITETÔNICO-URBANÍSTICO JÁ PROTEGIDO, A MANTER NA ZEIS 3 C016 (SÉ)

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 169

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS

A Quadro 3, a seguir, retrata a síntese dos imóveis a manter e a renovar inseridos no perímetro da ZEIS 3 C016 (SÉ). TABELA 3 – IMÓVEIS DA ZEIS 3 C 016 (SÉ) A MANTER E A RENOVAR

Quantidade de imóveis (unid.)

Área de terreno (m²)

Área construída (m²)

Quadras

(1)

Total

Manter

Renovar

Total

Manter

Renovar

Total

Manter

Renovar

11 (1)

3.205

515

2.690

9.330

4.212

5.118

3.202

1.542

1.660

9.869

7.275

2.594

9.166

4.349

4.817

12.989

6.436

6.553

5.379

3.414

1.965

20.993

17.050

3.943

8.893

4.094

4.799

20.535

10.235

10.300

6.448

2.103

4.345

14.036

7.655

6.381

6.542

2.631

3.911

13.804

7.218

6.586

9.619

2.533

7.086

15.932

7.404

8.528

3.721

2.322

1.399

11.080

8.867

2.213

90(2)

7.028

23.280

1.287

3.890

Total: 11

213

130

64.490

31.818

32.672

155.738

103.522

52.216

Inclui o lote 0033 da quadra 59 do Setor 008 da Planta Genérica de Valores

Na quadra 90, os imóveis demolidos deram origem ao terreno onde está sendo concluído o Centro Paula Souza / ETEC. A área de construção total da quadra equivale a soma das áreas de construção do imóvel existente (2.280 m²) e da nova construção (estimada em 21.000 m²). (2)

Fonte: EMURB. Subsídios para o Projeto Urbanístico. São Paulo, 2006 a 2009. TPCL. Cadastro Territorial e Predial, de Conservação e Limpeza da Cidade de São Paulo. MDC. Mapa Digital da Cidade de São Paulo.

2.2 IDENTIFICAÇÃO DAS ÁREAS DESTINADAS A EMPREENDIMENTOS HABITACIONAIS DE INTERESSE SOCIAL A definição dos Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social (EHIS) tem como ponto de partida as áreas identificadas como a renovar, segundo os critérios estabelecidos pelo PUE para toda a área de intervenção, resultando na definição das condições de moradia para que a população de baixa renda possa desfrutar de uma área de excelente localização e de uma qualidade de desenho urbano de um conjunto de quadras que representa, aproximadamente, 25% do total das existentes na área do Projeto Nova Luz. A intervenção em imóveis localizados no polígono da ZEIS 3 C016 (SÉ) apresenta especificidades sociais e legais que, naturalmente, a distingue do restante da Nova Luz e acrescenta uma complexidade adicional à requalificação da área. O desenho urbanístico e arquitetônico proposto deve seguir as mesmas diretrizes adotadas para o restante da área e incorporar, de forma natural, os condicionantes particulares a ZEIS. Os conceitos definidos para o PUE, a legislação urbanística que rege o uso e a ocupação do solo no Município de São Paulo, as legislações específicas que orientam a elaboração da urbanização das Zonas Especiais de Interesse Social e as diretrizes aprovadas no Conselho Gestor, além dos elementos de desenho urbano, foram os instrumentos manuseados na elaboração do Plano de Urbanização de ZEIS. Do exercício da aplicação destes instrumentos resulta o plano de massa contendo: o desenho dos espaços construídos e livres, estabelecendo a relação

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

entre os volumes construídos novos e existentes; a definição das unidades habitacionais a serem disponibilizadas para a população de baixa renda, atual ou futura moradora da Nova Luz; os equipamentos públicos e a definição dos espaços de uso não residencial desejável para a diversidade funcional que se planeja incrementar na área. As premissas projetuais que orientam a volumetria dos novos edifícios levam em consideração a necessidade de criação de espaços urbanos adequados à diversidade social e o amplo acesso aos equipamentos públicos, onde a possível e desejável mistura de usos orientou a composição das quadras de maneira a reservar os pavimentos térreos a usos não residenciais. Assim, atinge-se um equilíbrio de ocupação e utilização dos espaços públicos e infraestruturas em uma ampla faixa horária, fruto da complementaridade entre os usos previstos, preservando ainda as características de comércio de rua existente. O limite de 20% da área construída computável para usos não residenciais fornece um elemento importante ao desenho das quadras e dos edifícios, ao manter a atual dinâmica comercial da área, cuja mistura é desejável pela própria localização estratégica do polígono da ZEIS 3 C016 (SÉ): próximo a estações de transporte público e a outros equipamentos que induzem a intensa circulação de pedestres. Outro elemento fundamental da proposta diz respeito à criação de novos espaços livres e verdes, seja com foco no conforto ambiental, seja destinado ao ganho de respiros urbanos, e ênfase de perspectivas desejadas, qualificando o uso habitacional. Considerando que a proporção e a localização dos espaços livres é mais importante do que sua escala, é proposta, em conjunto com o PUE, a criação de pequenas praças como um elemento de balanceamento dos espaços abertos lineares definidos pela trama urbana histórica, que atualmente sugere mais passagem e menos permanência. Os espaços não edificados se concentram no centro das quadras, atendendo à premissa geral de reforçar o traçado original do bairro e de criar áreas de ventilação e aeração para as habitações. A identidade atual da área orienta o desenvolvimento da proposta, de modo que esta se dê de forma natural e orgânica ao longo dos anos de implementação do plano. A grande diversidade tipológica dos edifícios, com alturas e épocas de construção distintas, permite uma paisagem plural e heterogênea, que deve ser mantida pelas novas tipologias. As intervenções propostas deverão valer-se dessa característica e estimular novos arranjos volumétricos e espaciais, valorizando as vistas, enquadramentos e elementos referenciais existentes na paisagem local. São condicionantes adicionais para o desenho das novas quadras a busca por insolação adequada para as unidades habitacionais propostas e sombreamento para o espaço público, conforme diretriz do PUE, bem como a Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 170

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS

visibilidade dos edifícios históricos e a harmoniosa relação dos novos edifícios com os mantidos, sejam de caráter histórico ou não. Os novos objetos arquitetônicos devem atentar para as restrições aplicáveis de altura e visibilidade no entorno dos edifícios históricos e, além disso, a sua implantação deve observar as relações espaciais, visuais e volumétricas com estes edifícios, buscando a compatibilidade com o entorno, através da transição de alturas e manutenção dos alinhamentos dominantes para que haja uma adequada valorização dos imóveis históricos e uma inserção harmoniosa no tecido urbano existente. a) Objetivos específicos O modelo urbano proposto tem como referência os seguintes objetivos específicos: i. orientar-se pelas regras de desenho urbano propostas no PUE; ii. buscar atingir o máximo de aproveitamento do lote para usos residenciais; iii. observar a área máxima do terreno do empreendimento de 10.000 m² e o máximo de 300 unidades habitacionais; iv. indicar o número de empreendimentos por quadra; v. indicar o número referencial de unidades habitacionais de interesse social e mercado popular por empreendimento; vi. destinar no mínimo de 80% do total de área construída computável para habitação de interesse social e de mercado popular; e vii. destinar no mínimo 80% do total de unidades habitacionais produzidas para HIS e no máximo 20% para HMP. b) Condicionantes Aos objetivos específicos adicionam-se condicionantes geradores do partido urbanístico

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

e arquitetônico adotado, que podem ser assim resumidos: i. reforçar a compreensão da trama urbana tradicional através do respeito aos alinhamentos e perspectivas geradas, e manter a diversidade tipológica dos edifícios quanto à altura e largura; ii. equilibrar a grande diversidade tipológica com elementos de conexão horizontal entre os edifícios, ao nível da rua, de forma a dar ao pedestre a compreensão de conjunto; iii. priorizar a circulação de pedestres e criar as condições para o funcionamento das atividades não residenciais: concentrar usos não residenciais no pavimento térreo (complementados, quando necessário, pela ocupação de parte ou todo do primeiro pavimento), reservando aos pavimentos superiores e aos espaços internos das quadras os usos residenciais; iv. criar rede de praças e espaços livres, de acordo com as premissas estabelecidas pelo PUE, aumentando, consideravelmente, a quantidade de espaços livres, permeáveis e verdes. Esses espaços podem ser identificados como pequenas praças ou jardins de uso coletivo internos às quadras; e v. utilizar o desenho urbano do espaço público como meio de garantir a qualidade de vida que oferecerá a Nova Luz. O estudo desenvolvido na escala urbana configura as volumetrias dos novos edifícios e dos espaços livres previstos. A definição de tipologias arquitetônicas mais precisas, da adequação à ventilação e à insolação, dos acessos e do refinamento da relação entre o construído e o espaço livre, será objeto do projeto arquitetônico a ser elaborado, posteriormente, durante a implementação da Concessão Urbanística. c) Modelo urbano

Para ilustrar as premissas que guiam o futuro desenvolvimento da arquitetura de cada empreendimento e também quantificar a capacidade de adensamento, são apresentados volumes esquemáticos que retratam as possíveis ocupações por quadra. São fatores determinantes para a configuração destes: os códigos e normas aplicáveis (ex. iluminação e ventilação, dimensionamento de espaços abertos, etc.); as restrições urbanísticas legais (ex. coeficiente máximo de aproveitamento, número máximo de unidades por empreendimento, proporção entre usos etc.); as propostas do Conselho Gestor da ZEIS 3 C016 (SÉ); e as restrições dos órgãos de preservação do patrimônio histórico e das legislações relacionadas às ZEIS. A volumetria apresentada busca utilizar o coeficiente de aproveitamento (CA) máximo de modo a acomodar maior quantidade de habitantes nessa área. Dos 20% de CA reservados a usos não residenciais, utiliza-se como critério aproveitar os térreos e eventualmente os primeiros pavimentos dos edifícios residenciais. Tais usos, geralmente comerciais e de serviços, são fundamentais para dinamizar a região, mantendo a atividade econômica e a presença de postos de trabalho. Das áreas passíveis de renovação resultam lotes de características diversificadas, que condicionaram a volumetria proposta para cada quadra: i. lotes únicos ou resultantes de pequenos remembramentos, normalmente envolvidos por edifícios mantidos, que são ocupados por edifícios compactos; ii. espaços de geometria complexa, de grande e pequena escala, onde o melhor aproveitamento sugere a implantação de edifícios separados em dois ou mais blocos a fim de valorizar as áreas livres e a qualidade ambiental da nova implantação; iii. espaços lineares, condicionando a construção de edifícios laminares, que podem ter vários acessos para evitar longas circulações horizontais; e

volumes de fachada contínua em função de características específicas de cada lote. A premissa é de não conflitar com a identidade dos pequenos edifícios hoje existentes, e com a gradual transformação da área ao longo do ciclo de implantação do projeto como um todo;

iv. espaços generosos, que permitem uma liberdade maior de implantação de novos edifícios. Foi considerada, ainda, na elaboração do plano de massa, a própria compreensão das tipologias das unidades habitacionais, cuja metragem máxima determina a profundidade e largura dos imóveis, sendo propostos edifícios de laje de dimensões reduzidas ou edifícios laminares, que permitem condições mais adequadas de iluminação e ventilação. Estes últimos, quando futuramente projetados, devem atentar às premissas do PUE que tratam da leitura vertical e fragmentação das fachadas, evitando-se o aspecto de grandes planos uniformes e contínuos que ameaçariam a pluralidade existente e a ser mantida para o conjunto da Nova Luz. A composição volumétrica proposta atende aos seguintes critérios gerais: i. compromisso com a heterogeneidade de alturas dos edifícios, possibilitando desenho futuro que ressalte o embasamento, o corpo e o coroamento; ii. implantação que crie tratamentos especiais das esquinas, a exemplo de edifícios mantidos; iii. criação de espaços livres e verdes internos às quadras - mais próximos de jardins do que de praças, mesmo nos poucos casos em que há possibilidade de passagem de pedestres pelo miolo da quadra - atentando para que sua escala seja compatível com os espaços eminentemente públicos propostos e existentes nas proximidades; iv. criação de fachadas ativas, onde a diversidade e atividades nos vários níveis do edifício mantenham um caráter de contínua ocupação e visualização do espaço público; v. detalhamento do projeto deve privilegiar um desenho arquitetônico que evite grande homogeneidade e ritmo muito rígido de fachada, mesmo quando se opte por

vi. criação de pavimentos térreos de alturas compatíveis aos vizinhos imediatos. A ideia é acentuar as frentes de rua – profundidade tornando-as generosas e permeáveis de maneira a ampliar o espaço reduzido das ruas existentes; vii. implantação de soluções que promovam o sombreamento e a proteção da chuva em alguns trechos de cada rua, garantindo ao pedestre um uso mais confortável do espaço público. Para tanto, marquises e circulações internas ao pavimento térreo (loggia), sem quebrar o alinhamento dominante, são elementos arquitetônicos importantes; viii. atenção à incorporação das empenas cegas remanescentes, bem como evitar grandes empenas nos novos edifícios através de escalonamentos de volumes, justaposição de empenas, empenas verdes e/ou tratadas com arte urbana; e ix. dispensa da obrigatoriedade de recuos, nos termos previstos na legislação urbanística vigente, desde que atendidas às regras de aeração e insolação do Código de Obras e Edificações. Da elaboração do plano de massa para nove quadras4, conforme detalhamento nas figuras a seguir, os novos empreendimentos na ZEIS 3 C016 (SÉ) resultam 146.626 m² de área construída computável, e 13.055,90 m² dos equipamentos públicos, distribuídas em uma área de terreno de 32.672 m². Do total a ser edificado, 96.095,90 m² corresponde à área a ser construída para as habitações de interesse social e de mercado popular.

Na quadra 90 está sendo construído o Centro Paula Souza e a Escola Técnica Nova Luz e na quadra 94 os imóveis localizados no polígono da ZEIS, em número de seis, são mantidos. 4

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 171

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS FIGURA 9 – PROPOSTA DE EMPREENDIMENTOS DA ZEIS 3 C016 (SÉ)

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 172

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS FIGURA 10 – MODELO URBANO QUADRA 59

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 173

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS FIGURA 11 – MODELO URBANO QUADRA 66

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 174

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS FIGURA 12 – MODELO URBANO QUADRA 67

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 175

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS FIGURA 13 – MODELO URBANO QUADRA 74

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 176

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS FIGURA 14 – MODELO URBANO QUADRA 75

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 177

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS FIGURA 15 – MODELO URBANO QUADRA 82

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 178

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS FIGURA 16 – MODELO URBANO QUADRA 83

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 179

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS FIGURA 17 – MODELO URBANO QUADRA 89

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 180

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS FIGURA 18 – PERSPECTIVA GERAL DO MODELO URBANO PROPOSTO

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 181

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS

As Quadros a seguir retratam as superfícies dos novos empreendimentos resultantes do modelo urbano proposto, tanto para os empreendimentos habitacionais de interesse social quanto para os equipamentos públicos.

TABELA 5 – EQUIPAMENTOS PÚBLICOS PROPOSTOS, LOCALIZADOS NA ZEIS 3 C016 (SÉ), EM NOVAS CONSTRUÇÕES QUADRA

LOTE

TABELA 4 – EMPREENDIMENTOS HABITACIONAIS DE INTERESSE SOCIAL DA ZEIS 3 C016 (SÉ) AT (m²)

NÃO RESIDENCIAL (m²)

59.1

2690

2115,8

9680

66.1

902

720

66.2

758

67.1

ESTAC. (m²)

A.C. COMPUTÁVEL (m²)

2975,2

1060

14771

3304,8

1015,2

450

5040

606

2802

860

600

4268

3074

2459,2

11190

3470

1540

17119,2

74.1

1965

1500

7235,6

2204,6

1100

10940,2

75.1

669

534

2383

736

460

3653

75.2

2284

1717

8194,2

2502,8

1800

12414

75.3

1846

1473,6

6795

2086,4

1200

10355

82.1

1094

875,2

4012

1164,5

685

6051,7

82.2

2817

2253

10260

3160

1900

15673

83.1

3349

2650

11661

3614

2155

17925

83.2

2239

1790

8134

2506

1200

12430

83.3

479

383

1728

540

270

2651

84.4

1019

815

3624

1120

650

5559

89.1

1399

1116,8

5092,3

1566,8

980

7775,9

TOTAL

26584

21008,6

96095,9

29521,5

16050

146626

QUADRA EHIS 59 66

RESIDENCIAL CIRCULAÇÃO (m²) (m²)

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

AT (m²)

AC (m²)

NATUREZA DO EQUIP.

ESTAC. (m²)

A.C. TOTAL (m²)

1.050

4.550

1.860

8.505,9

2.910

13,055,9

Auditório

67(1) 67

0068

1.743

3500

Anexo UBS

Anexo CEI

0024/0026 0030/0035 0037/0005 0011/0018 0096/0099 0036

4.345

6.645,9

TOTAL

Diversos

6.088

10.145,9

CEMEI e EMEF

Estão previstas edificações anexas aos imóveis existentes, para instalações da CEI, EMIA e UBS, que ocupam o lote 008.067.0068. A exata divisão fundiária deste lote deverá ser feita em função dos estudos arquitetônicos da CEI, da EMIA e da UBS.

(1)

TABELA 6 – EQUIPAMENTOS PÚBLICOS PROPOSTOS, LOCALIZADOS NA ZEIS 3 C016 (SÉ) E NA QUADRA 68, EM IMÓVEIS EXISTENTES QUADRA

LOTE

SUPERFÍCIE

NATUREZA DO

AT (m²)

AC (m²)

0016.00

153

390

0014.00

100

299

0012.00

206

320

0011.00

207

300

0010.00

440

1000

0068.00

440

832

0066.00/0067.00

577

810

0065.00

329

450

0022.00

260

400

0023.00

229

320

0034.00

702

1200

TOTAL

Diversos

3.643

6.321

Obs: a superfície do terreno (26.584 m²) corresponde ao solo dos empreendimentos habitacionais excluídos o terreno dos usos institucionais (5.871 m²) e o espaço livre público da quadra 67 (217 m²), cujo total é de 32.672 m².

Além dos equipamentos públicos em nova construção, é proposta a utilização de imóveis existentes com as atividades que complementam a oferta de serviços públicos à população moradora da área, distribuídos nas quadras 67, 75 e 76. Apesar de não localizada no polígono da ZEIS 3 C016 (SÉ) a quadra 68 abriga o Núcleo de Convivência de Idoso. A proximidade física entre estas quadras e a complementaridade entre os equipamentos nelas propostos leva a incluir a quadra 68 na relação de localização dos equipamentos públicos, conforme demonstrado no Quadro a seguir.

SUPERFÍCIE

EQUIPAMENTO

Escola Municipal de Iniciação Artística (EMIA)

Unidade Básica de Saúde (UBS)

Centro de Educação Infantil (CEI)

Núcleo de Convivência de Idoso (NCI) Centro para Crianças e Adolescente (CCA)

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 182

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS

d) Dimensionamento das unidades habitacionais A partir da superfície destinada à habitação, no modelo urbano, foram estimadas as unidades habitacionais para a ZEIS 3 C016 (SÉ), conforme se observa no Quadro a seguir. TABELA 7 – HIS E HMP PROPOSTAS NA ZEIS 3 C016 (SÉ) Quadro resumo UHs por EHIS (15 empreendimentos) Área hab. HIS (80%) (m²) m²

Quadra

EHIS

59.1

9680,0

7744,0

66.1

3304,8

66.2

67 74

HMP (20%) m²

HIS

HMP

Total

EHIS por quadra

221

37 m² (20%)

42 m² (60%)

50 m² (20%)

42 m² (20%)

50 m² (50%)

65 m² (30%)

1936,0

111

221

2643,8

661,0

2802,0

2241,6

560,4

67.1

11190,0

8952,0

2238,0

128

255

74.1

7235,6

5788,5

1447,1

165

75.1

2383,0

1906,4

476,6

75.2

8194,2

6555,4

1638,8

187

75.3

6795,0

5436,0

1359,0

155

82.1

4012,0

3209,6

802,4

82.2

10260,0

8208,0

2052,0

117

234

83.1

11661,0

9328,8

2332,2

133

265

83.2

8134,0

6507,2

1626,8

186

83.3

1728,0

1382,4

345,6

83.4

3624,0

2899,2

724,8

89.1

5092,3

4073,9

1018,5

116

Total 1

15 EHIS

96095,9

76876,7

19219,2

412

1099

309

191

2193

Total 2

96095,9

Total Geral

96095,9 96095,9

1820

373 2193

Os empreendimentos habitacionais de interesse social retratados na figura 9 podem, eventualmente, ser desenvolvidos em maior número, em lotes de menor dimensão, em função de oportunidades de implementação e de atendimento da demanda, desde que se mantenha o mínimo de 80% do total de unidades habitacionais produzidas para HIS e o máximo de 20% para HMP e o número mínimo de unidades ora proposto.

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

141

396

326

573

A definição da quantidade de imóveis de interesse social a ser ofertada na ZEIS 3 C 016 (SÉ) a partir da proposta da sociedade civil no Conselho Gestor desta ZEIS de que as unidades destinadas a HIS não seja inferior a 80% do total de unidades produzidas, leva em consideração o perfil da futura população moradora da ZEIS 3 C016 (SÉ), que se confunde com a atual população moradora da Nova Luz, nas características de renda e de regime de uso dos imóveis. Os dados colhidos no Cadastro, realizado em 2011, indicam que 2.224 famílias na Nova Luz pagam aluguel. Somando-se a este grupo aquelas que habitam imóveis emprestados ou cedidos (252) e ocupação (118) tem-se um total de 2.594 famílias com perfil para o programa de habitação de interesse social da área. Na hipótese de que as famílias de menor renda incluam-se neste grupo, estima-se que as 2.193 novas unidades habitacionais estimadas para a ZEIS 3 C016 (SÉ) representam 84,5% das atuais demandas habitacionais da Nova Luz, considerando 83% deste total a ser destinado a HIS (unidades de 37 m²; 42 m² e 50 m²) e 17% destinado a HMP (42 m², 50 m² e 65 m²). Em relação às unidades de HMP propõe-se que 12,8% tenham superfície de 50 e 65 m², de modo a atender, também, famílias com um maior número de membros.

possíveis soluções de tipologias construtivas e as sugestões incorporadas do processo de participação da sociedade e de representantes dos órgãos públicos municipais e estaduais levam a indicar as unidades habitacionais com distintas dimensões tendo como padrão unidades de aproximadamente 37, 42, 50 e 65 m². As unidades com superfície de 37 m² são, prioritariamente, destinadas a HIS e ao atendimento de famílias unipessoais, enquanto as com 42 e 50 m² são destinadas tanto a famílias com perfil de HIS como HMP, estando previstas ainda unidades de 65 m² destinadas a HMP. A oferta de unidades habitacionais deve ser adequada à demanda de usuários, sendo sugerida a seguinte distribuição, representada no esquema da figura a seguir. FIGURA 19 – QUANTIDADE DE UH POR TIPOLOGIA EM RELAÇÃO À FAIXA DE RENDA E O PERFIL FAMILIAR

Cabe aqui apontar que a demanda não contemplada na área de ZEIS, poderá ser atendida ainda em Empreendimentos de HIS e HMP localizados fora do perímetro de ZEIS, nas unidades a serem produzidas no Programa ReNova Luz, cuja produção é estimada em 439 unidades habitacionais. Outro aspecto a ser considerado no dimensionamento das unidades habitacionais é a superfície máxima por unidade definida nas legislações sobre o tema. Entretanto, a adequação com o estudo de viabilidade econômica, a definição de

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 183

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS

Em síntese, os empreendimentos de HIS consomem 76.876,7 m² da superfície total ofertada para a habitação de interesse social (96.095,9 m²), enquanto as HMP se viabilizam com a superfície restante de 19.219,2 m². e) Estacionamento nos empreendimentos habitacionais de interesse social A proposta de oferecer 18.960 m² de superfície total destinada a estacionamentos, dimensionados para cada EHIS e distribuídos em todos os empreendimentos da ZEIS 3 C016 (SÉ), está de acordo com a legislação aplicável. Estas vagas de estacionamento localizadas nos subsolos das quadras da ZEIS visam atender à grande demanda das áreas comerciais e de equipamentos culturais existentes e previstos em toda a área e, eventualmente, podem auxiliar no custeio das unidades HIS ou na manutenção dos condomínios dos empreendimentos habitacionais de interesse social. Considerando a superfície proposta indicada no modelo urbano para estacionamento e tomando-se como referência a área de 30 m² utilizada para cada vaga de veículo e 5 m² para moto (incluem, além da vaga, as áreas de circulação e manobra), estima-se uma oferta de 540 vagas incluindo as destinadas às motos e aos portadores de necessidades especiais e idosos. A partir da definição para a área da Nova Luz de redes destinadas à circulação de bicicletas em ciclovias localizadas nas avenidas Rio Branco, Duque de Caxias e Mauá e ciclofaixas distribuídas nas ruas internas, é proposto que nos espaços livres privados de cada EHIS sejam implantados paraciclos para, no mínimo, 7 bicicletas ou número de vagas equivalente a 5% da população locada nos empreendimentos não residenciais propostos e 15% da população moradora.

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

2.3 ESPAÇOS NÃO RESIDENCIAIS As superfícies destinadas a usos não residenciais, complementares às unidades habitacionais, são definidas considerando-se o percentual máximo permitido de 20% em cada EHIS. Destaque particular para a ocupação das quadras 67 e 76 que aproveita a significativa quantidade de imóveis tombados e áreas passíveis de renovação para concentrar parte dos equipamentos sociais propostos de apoio à habitação, complementados por espaços livres. Os usos não residenciais destinados a comércio e serviços devem ocupar os pavimentos térreos e primeiros pavimentos de alguns empreendimentos.

A superfície da volumetria de referência ora apresentada equivale a 61,8% de taxa de ocupação e, consequentemente, o dimensionamento dos espaços livres representa 38,2% da área de terreno das quadras e configura a relação de espaço livre e construído do modelo urbano proposto, que se representa no Quadro a seguir. Destaca-se que 15% da superfície do terreno são destinado ao solo permeável, conforme legislação aplicável, e que os futuros empreendimentos poderão alcançar taxas de ocupação maiores, limitadas ao máximo permitido pela legislação de uso e ocupação do solo. TABELA 9 – ESPAÇOS LIVRES NA ZEIS 3 C016 (SÉ) Superfícies pavimento térreo (m²) Quadra

EHIS

TABELA 8 – USOS NÃO RESIDENCIAIS NOS NOVOS EMPREENDIMENTOS NA ZEIS 3 C016 (SÉ)

Quadra

EHIS

Superfícies usos não residenciais (m²) não residencial

Institucional

Estacionamento

Total

59,1

2115,8

1060

3.175,8

66.1

720

450

1.170

Total por quadra

66.2

606

600

1.206

67.1

2459,2

1.540

3.999,2

67.A

3.500

1050

4.550

74.1

1500

1100

2.600

75.1

534

460

994

75.2

1717

1800

3.517

75.3

1473,6

1.200

2.673,6

76.A

6645,9

1.860

8.505,9

82.1

875,2

685

1.560,2

8.549,2

7.184,6

2253

1.900

4.153

83.1

2650

2.155

4.805

83.2

1790

1.200

2.990

E Livre

EL (%)

69,9%

30,1%

53,0%

47,0%

70,0%

30,0%

55,8%

44,2%

68,2%

31,8%

34,7%

65,3%

66,1%

33,9%

65,5%

34,5%

59.1

2.690

1.880

69,9%

810

30,1%

66.1

902

450

49,9%

452

50,1%

66.2

758

430

56,7%

328

43,3%

67.1

3.074

2.150

69,9%

924

30,1%

67.A

1.743

1.220

70,0%

523

30,0%

74.1

1.965

1.095,6

55,8%

869,4

44,2%

75.1

669

460,0

68,8%

209

31,2%

75.2

2.284

1.595,0

69,8%

689

30,2%

75.3

1.846

1.216,0

65,9%

630

34,1%

76.A

4.345

1.506,1

34,7%

2.838,9

65,3%

82.1

1.094

685

62,6%

409

37,4%

82.2

2.817

1.900

67,4%

917

32,6%

83.1

3.349

2.155

64,3%

1.194

35,7%

83.2

2.239

1.565

69,9%

674

30,1%

83.3

479

270

56,4%

209

43,6%

83.4

1.019

650

63,8%

369

36,2%

82 8.505,9

5.713,2 82.2

TO (%)

2.600

3.175,8

2.376

por empreendimento

9.913

Taxa de ocupação Espaço livre por quadra %

83.3

383

270

653

89.1

1.399

978

69,9%

421

30,1%

69,9%

30,1%

83.4

815

650

1.465

Total

32.672

20.205,7

61,8%

12466,3

38,2%

61,8%

38,2%

89.1

1116,8

980

2.096,8

Total

21.008,6

10.145,9

18.960

50.114,5

Legenda: TO: Taxa de Ocupação EL: Espaço Livre

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 184

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS

2.4 PARÂMETROS URBANÍSTICOS ADOTADOS A legislação urbanística que rege o uso e a ocupação do solo no Município de São Paulo representa o ponto de referência dos instrumentos manuseados na elaboração do Plano de Urbanização da ZEIS 3 C016 (SÉ) e da definição das novas unidades de HIS e HMP. A volumetria ora apresentada representa um dos resultados possíveis a partir da utilização dos parâmetros previstos na legislação para a ZEIS, que definem a distribuição entre usos residenciais e não residenciais de 80% e 20%, respectivamente, e o coeficiente de

aproveitamento (CA) máximo igual a 4, além do incentivo dado pela Operação Centro que permite o CA máximo igual a 6 para usos residenciais. A utilização conjunta do CA máximo para usos não Residenciais na ZEIS e do CA permitido para usos residenciais na área da Operação Urbana Centro possibilita alcançar um CA de 5,6 (pela combinação proporcional de terreno para usos residenciais e não residenciais), ampliando o número de unidades habitacionais a ser oferecido na ZEIS 3 C016 (SÉ). A Quadro a seguir retrata os principais parâmetros urbanísticos referenciais da volumetria apresentada.

2.5 IDENTIFICAÇÃO DA POPULAÇÃO MORADORA DA ZEIS 3 C016 (SÉ)

TABELA 10 – PRINCIPAIS PARÂMETROS URBANÍSTICOS ALCANÇADOS NA VOLUMETRIA PROPOSTA PARA A ZEIS 3 C016 (SÉ) Quadra

EHIS

Pavimentos

TO (%)

59.1

5,5

Subsolo + Térreo + 9

69,9

66.1

5,6

Subsolo + Térreo + 9

49,9

66.2

5,6

Subsolo + Térreo + 9

56,7

67.1

5,6

Subsolo + Térreo + 9

69,9

67.A

Subsolo + térreo + 2

74.1

5,6

Subsolo + Térreo + 9

55,8

75.1

5,5

Subsolo + térreo + 9

68,8

75.2

5,4

Subsolo + térreo + 8

69,8

75.3

5,6

Subsolo + térreo + 9

65,9

76.A

Subsolo + térreo + 4

34,7

82.1

5,6

Subsolo + térreo + 8

62,6

82.2

5,6

Subsolo + térreo + 9

67,4

83.1

5,4

Subsolo + térreo + 9

64,3

83.2

5,6

Subsolo + térreo + 8

69,9

83.3

5,5

Subsolo + térreo + 9

56,4

83.4

5,5

Subsolo + térreo + 9

63,8

89.1

5,6

Subsolo + térreo + 8

69,9

67 74

76 82

Legenda: TO: Taxa de Ocupação (máximo de 70%)

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

ZEIS NOVA LUZ, SUA POPULAÇÃO ATUAL E FUTURA

Considerando-se que a legislação urbanística do Município de São Paulo indica uma área de ocupação prioritária para a habitação de interesse social e de mercado popular equivalente a quase 25% da superfície total da área do Projeto Nova Luz e que o acesso e a permanência da população de baixa renda no coração da metrópole paulista, favorece, em um futuro próximo, a convivência de distintas classes sociais no mesmo espaço urbano da metrópole, se estima, no final de implantação do Plano de Urbanização da ZEIS 3 C016 (SÉ) uma população moradora de 5.990 habitantes na área, o que significa um crescimento de cerca de 450% em relação à população residente atual (1.085 pessoas). a) Futura população moradora nos novos empreendimentos da ZEIS 3 C016 (SÉ) Como observado no item ‘Identificação das áreas destinadas a empreendimentos

habitacionais de interesse social’ foram obtidas 2.193 unidades habitacionais que podem abrigar uma população de 5.043 habitantes, considerando-se uma média de 2,6 habitantes por domicílio para as 1.781 UHs com superfície entre 42 e 65 m² e de 1 morador para as 412 unidades com superfície de 37 m². As unidades habitacionais propostas são capazes de atender 98,6% das famílias que pagam aluguel atualmente, que totalizam 49,50% da população, enquanto que 42% da população atual já habita em casa própria. É importante considerar também que estes 49,5% de famílias que pagam aluguel, podem coincidir com os 44,4% de famílias cuja renda se situa entre 0 e 3 SM, constituindo um grupo relevante para oferta de habitação de interesse social.

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 185

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS

Assim sendo, considerando a disponibilidade de 2.193 novas unidades habitacionais, identifica-se na atual população moradora, o público potencial morador dos empreendimentos de interesse social da ZEIS 3 C016 (SÉ).

FIGURA 20 – RENOVAÇÃO DE UNIDADES HABITACIONAIS POR QUADRA

b) População deslocada dos imóveis habitacionais a renovar Estima-se que 138 pessoas serão deslocadas da ZEIS 3 C016 (SÉ), moradoras de 80 unidades habitacionais, distribuídas em 10 imóveis (sendo 9 a renovar e 1 por mudança de uso), conforme se observa na tabela e figura a seguir. TABELA 11 – POPULAÇÃO A SER DESLOCADA POR QUADRA

QUADRA

Deslocamento UH’s

Pop.

Total

138

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 186

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS

A atual população moradora na ZEIS 3 C016 (SÉ) e no restante do perímetro denominado Nova Luz, que residem em imóveis diretamente afetados pela intervenção, poderão ocupar as unidades habitacionais ofertadas pelo Programa ReNova Luz (programa de reforma e recuperação de imóveis para fins de atendimento habitacional no âmbito do Projeto Nova Luz), possibilitando, assim, a produção antecipada de unidades habitacionais. Esta produção ocorrerá na primeira fase da Concessão Urbanística, garantindo a oferta de unidades habitacionais de interesse social e mercado popular logo no início da intervenção. Os edifícios contemplados pelo Programa ReNova Luz estão localizados no perímetro da Nova Luz, entre as avenidas Rio Branco e São João, o que possibilita a produção de empreendimentos habitacionais de interesse social além da área demarcada como ZEIS 3 C 016 (SÉ). A viabilização destas unidades habitacionais será de responsabilidade do concessionário urbanístico, que deverá submeter previamente o projeto à SEHAB e entregar as unidades como contrapartida da Concessão Urbanística à Prefeitura Municipal de São Paulo, na primeira fase da sua implantação, possibilitando assim a oferta de moradia para realocação definitiva dos moradores diretamente afetados pela intervenção, como medida prioritária do Projeto Nova Luz. A SEHAB definirá como essas unidades habitacionais serão repassadas aos moradores, conforme política habitacional do Município. A futura população moradora estimada para a ZEIS 3 C016 (SÉ) resulta, portanto, da somatória da atual população moradora das unidades habitacionais existentes a manter e da população moradora das novas unidades habitacionais propostas.

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

ESQUEMA 1 – UHS FUTURAS DA ZEIS 3 C016 (SÉ)

2.6 POSSÍVEIS SOLUÇÕES DE IMPLANTAÇÃO DE TIPOLOGIAS CONSTRUTIVAS Este item procura avaliar quais as tipologias adequadas às habitações destinadas a HIS e HMP, em número de 2.193 unidades habitacionais, sendo 1.820 unidades de HIS e 373 de HMP, e prospectar a diversidade de tipologias que a vida contemporânea exige. Este estudo se limita à exemplificação tipológica e considera que a arquitetura irá, durante o detalhamento dos empreendimentos, desenhar as unidades habitacionais com o manuseio dos instrumentos que lhe são peculiares, como, entre outros, o conhecimento da composição familiar e hábitos dos usuários, frente a situações concretas. Os elementos usuais da discussão contemporânea da arquitetura habitacional, a conceituação teórica da desejável diversidade tipológica dos novos empreendimentos e as normativas de construção que regem a qualidade do parque edificado do Município de São Paulo foram os instrumentos manuseados na elaboração do item. Do exercício da aplicação destes instrumentos resulta um conjunto de alternativas de tipologias meramente ilustrativas sobre as possibilidades que o parque habitacional da ZEIS 3 C016 (SÉ) poderá desfrutar. O desenvolvimento do item contou com os seguintes objetivos específicos: i. desejável diversidade tipológica; ii. definição de opções adequadas aos diversos perfis de moradores; e iii. diversidade de modelos de habitação que atenda aos diversos perfis de renda e composição familiar, contemplando os seguintes aspectos: esquema de funcionamento da unidade habitacional, área mínima, número de cômodos, distribuição de áreas comuns, estacionamento privado de veículos, entre outros. A proposta desenvolvida visa ilustrar os condicionantes técnicos elementares aplicáveis às áreas privativas das unidades de HIS e HMP. Pretende, também, oferecer exemplos de diversidade tipológica conforme características quantitativas e qualitativas das possíveis famílias que deverão ocupar a ZEIS no Projeto Nova Luz. Apesar do tradicional núcleo familiar de 4 ou 5 pessoas ser, ainda, considerado a regra, é fundamental alargar-se a compreensão dos potenciais usuários desses imóveis. É notória a transformação das características familiares e do comportamento das populações urbanas, principalmente, no que tange à reestruturação da pirâmide demográfica, atualmente mais vertical. Isoladamente, a pirâmide sugere três pontos de reflexão imediata: primeiro, que os núcleos familiares estão mais reduzidos, ou seja, há menos filhos por família; segundo, que há uma maior quantidade de idosos, proporcionalmente à faixa etária média; e em terceiro, a camada da população economicamente ativa é hoje maior, ainda que relativamente jovem. Como consequência há, hoje, maior quantidade de idosos que podem viver sozinhos, além de jovens que priorizam estudos e carreira profissional em detrimento de casamento ou de filhos,

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 187

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS

e/ou que se deslocam para locais distintos dos de moradia dos pais e que optam por morar sozinhos. Além desses exemplos, há diversas outras composições familiares atuais menos evidentes há algumas décadas, mas que

correspondem a um contingente expressivo nos grandes centros urbanos e devem ser visualizados dentro da oferta habitacional: divorciados sozinhos ou com filhos, segundo casamento sem filhos, homossexuais sozinhos ou unidos, etc., como procura exemplificar o esquema apresentado na figura a seguir.

FIGURA 21 – COMPOSIÇÃO FAMILIAR E TIPO DE UNIDADE HABITACIONAL

A tipologia habitacional para atender essa demanda diverge do padrão familiar tradicional e deve ser atendida de maneira alternativa ao apartamento comum de dois quartos. Assim, o exercício aqui proposto busca mostrar alternativas de unidades habitacionais para um público diversificado em quantidade de pessoas por habitação e qualidade de vida, aspirações e rotina. Os exemplos a seguir buscam atender à realidade urbana específica da Nova Luz quanto aos tipos de lotes disponíveis e edifícios existentes. São considerados como condicionantes fundamentais a existência de uma qualidade urbana superior em termos de espaços públicos, oferta de equipamentos e serviços de inserção social e econômica da população de baixa renda. Consideram-se, da mesma forma, elementos técnicos e legais diversos que orientarão a formatação das unidades expostas, constituindo o atendimento de um nível de habitabilidade adequado. Em seguida, as figuras 22 e 23 ilustram, respectivamente, os esquemas de dimensionamento mínimo de compartimentos e as possíveis soluções de tipologia residencial desenvolvidos para a produção de unidades habitacionais de HIS e HMP, que devem atender a padrões mínimos como retratados a seguir:

FIGURA 22 – HIPÓTESE DE DIMENSIONAMENTO MÍNIMO DE COMPARTIMENTOS

Quarto solteiro A=6.00m2

Lavanderia A=1.05m² / 2.3m²

Copa (integrada) A=1.00m² / 1.70m²

Copa (integrada) A=3.30m² / 4.62m²

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Quarto casal A=6.90m2

Cozinha (integrada ou isolada) A=3.68m2

Banheiro A=2.04m²

Área de estudo (integrada a outro ambiente) A=1.3m²

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 188

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS FIGURA 23 - POSSÍVEIS SOLUÇÕES DE TIPOLOGIA RESIDENCIAL

2.7 EQUIPAMENTOS PÚBLICOS Para o nível mínimo de habitabilidade, adicionalmente aos espaços de uso privado e de uso comum, existentes nos edifícios, contribui a oferta de espaços e equipamentos urbanos adequados à inserção funcional e social dos moradores, como sejam: espaço urbano de qualidade, democrático, inclusivo e seguro; acesso a equipamentos públicos de saúde, de educação em diversos níveis (infantil, fundamental, médio, técnico e superior), de cultura (museus, cinemas, teatros etc.), de lazer (espaços livres, esportes, recreação); e acesso a comércio e serviços de proximidade ou vizinhança (padaria, farmácia, mercado, feira, lanchonete/ restaurante etc.).

possível incremento, caso a dinâmica de ocupação da área assim o direcione. A definição de equipamentos públicos voltados à assistência social, cultura, educação e saúde, parte do princípio da identificação da rede de atendimento existente, não somente na área do projeto, mas no seu entorno, considerando no caso a distância de 1 km das vias que delimitam a área do projeto e da projeção da sua população futura. Conforme observado nas figuras a seguir, há uma oferta significativa de equipamentos de saúde, educação e assistência social no entorno em contraste com a escassez dos mesmos na Nova Luz, mesmo vivendo ali uma população de quase 12 mil pessoas.

A proposta de implantação de equipamentos públicos no âmbito do Projeto Nova Luz tem como objetivo principal tornar a região socialmente atrativa e um exemplo de inclusão social em uma área de reconversão urbana. A definição do conjunto desses equipamentos teve como base a população residente nas diversas faixas etárias e uma projeção sobre a população futura que será atraída pelo projeto. A implementação das ações previstas se dará, naturalmente, dentro da lógica de cada secretaria da Prefeitura (instalação, operação e manutenção) com a participação do concessionário urbanístico que será responsável pelo custo das desapropriações dos imóveis, realização da demolição quando indicada, construção da nova edificação ou restauração e adequação do edifício ao uso dos equipamentos públicos propostos. Apesar da população futura estar estimada em pouco mais de 24 mil moradores, o dimensionamento dos equipamentos considerou uma margem de segurança e estimou esta projeção em torno de 25 mil pessoas. Dessa forma, avalia-se que a oferta de equipamentos públicos deverá atender a todos moradores previstos na Nova Luz e um Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 189

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS FIGURA 24 - EQUIPAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES – EDUCAÇÃO

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 190

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS FIGURA 25 - EQUIPAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES – SAÚDE

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 191

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS FIGURA 26 - EQUIPAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES – ASSISTÊNCIA SOCIAL

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 192

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS

Os equipamentos propostos estão agrupados em: educação, assistência social, saúde, e cultura, lazer, recreação e convivência, localizados nas quadras 62, 67, 68, 75 e 76 e foram dimensionados com o apoio das secretarias responsáveis no Município de São Paulo, como a seguir se apresenta. Os programas arquitetônicos dos equipamentos sociais públicos propostos pelo Projeto para a área da Nova Luz, deverão ser previamente reavaliados para perfeita adequação da realidade de atendimento no momento da sua implantação.

2.7.1 Educação a) Centro de Educação Infantil (CEI) Para atendimento das crianças na faixa de 0 a 3 anos, considerando a estimativa de população futura, dados da Fundação de Desenvolvimento de Ensino (FDE), do Plano Nacional de Educação, do Programa Nacional de Reestruturação e Aparelhagem da Rede Escolar Pública de Educação Infantil (PROINFÂNCIA) e da interação havida com a Secretaria Municipal de Educação de São Paulo, foi consolidada proposta de implantação de três Centros de Educação Infantil, ora dimensionados para atender 150 crianças por equipamento (dentro do limite desejável de capacidade entre 100 e 180 crianças), além da oferta de vagas para esta faixa etária no Centro Municipal de Educação Infantil (CEMEI). Cada Centro de Educação Infantil deverá dispor de cerca de 1.300 m² de área construída, acrescido de pátio descoberto com cerca de 260 m², segundo programa e dimensionamento adotado pela Secretaria Municipal de Educação de São Paulo: Pedagógico: berçário, banho e troca, solário, lactário, mini grupo, sanitário; Vivência: refeitório; Serviços: cozinha (EMEI), despensa, lavanderia; e Direção/ administração: vestiário/ sanitário, secretaria/ administração, diretoria,

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

coordenadoria, sala de professores e copa, distribuídos em cerca de 1.000 m², acrescidos de 30% de circulação. Pátio descoberto, para as crianças maiores, complementa o programa proposto. Os Centros de Educação Infantil propostos estão assim localizados: i. f ora do polígono da ZEIS 3 C016 (SÉ): quadra 62 (nova construção, com no mínimo 600 m² de superfície distribuídos em 2 pavimentos, em terreno de 537 m², com número de contribuinte 008.062.0093 a 008.062.0097, 008.062.0004 e 008.062.0006, situado na rua Conselheiro Nébias, 433/427, 429 e 421); quadra 86, lote da rua Aurora, 525 com área de terreno de 1.200 m² (SQL 008.086.0029); e ii. na área da ZEIS 3 C016 (SÉ): quadra 67, a ser instalado em um conjunto de três imóveis tombados a serem restaurados, situados à rua dos Gusmões, 202, 210 e 214 (SQL 008.067.0065 a 008.067.0067), que possuem em conjunto 906 m² de área de terreno e 1260 m² de área construída; na quadra 76, em nova edificação, junto com a EMEI a ser implantado em edifício a ser construído, integrando, o Centro Municipal de Educação Infantil (CEMEI). b) Centro Municipal de Educação Infantil (CEMEI) Para atendimento das crianças na faixa de 4 a 5 anos, foi prevista a implantação de Escola Municipal de Educação Infantil (EMEI). Segundo orientação da Secretaria Municipal de Educação de São Paulo, foi previsto que esta EMEI pudesse dispor de espaço para atendimento de crianças na faixa de 0 a 3 anos, compondo uma unidade do tipo Centro Municipal de Educação Infantil (CEMEI), a ser implantado no edifício a ser construído na

quadra 76. Este centro deve ocupar uma área construída de aproximadamente 4.100 m². A partir da orientação da Secretaria Municipal de Educação de São Paulo, foi previsto o seguinte programa arquitetônico para as unidades do CEMEI: Pedagógico: 6 salas de aula, sala de recuperação/reforço, sala de uso múltiplo, sala de leitura, sala de informática, brinquedoteca, depósito de material didático; Vivência: refeitório; cozinha, despensa, sanitário, pátio coberto; Serviço: depósito de material de limpeza, sanitário funcionários, refeitório funcionários, lavanderia; e Direção/ administração: sanitário professores, secretaria, diretoria, coordenadoria pedagógica e sala de professores, Pátio descoberto, para as crianças maiores, complementa o programa proposto. c) Escola Municipal de Ensino Fundamental (EMEF) Visando propiciar a oferta de escola pública “de educação infantil ou de ensino fundamental mais próxima da sua residência a toda criança a partir dos 4 anos de idade”, é prevista a implantação de uma Escola Municipal de Ensino Fundamental (EMEF) para atender às crianças na faixa etária de 6 a 14 anos, ainda que esta população apresenta maior facilidade de deslocamento, em edifício a ser construído na quadra 76. Considerando as discussões com a Secretaria Municipal de Educação de São Paulo, e prevendo a distribuição de 35 alunos por sala de aula, a EMEF na Nova Luz deve dispor de cerca de 4.406 m² de área construída, acrescida de espaço multiesportivo, descoberto, com cerca de 600 m², com o seguinte programa: Direção/ Administração: secretaria, assessoria, diretoria, vice-diretoria, sala dos professores, almoxarifado, coordenação pedagógica, sanitário de professores feminino, sanitário de professores masculino, sanitário de professores PCD feminino (Pessoas com deficiência), sanitário de professores PCD masculino; Pedagógico: salas de aula (35

alunos/ professor), SAP (Sala de Apoio Pedagógico), sala de uso múltiplo, laboratório de ciências, sala de informática, biblioteca/ leitura, sala de vídeo, brinquedoteca, depósito de material didático; Vivência: pátio interno, cozinha, despensa, galpão coberto, refeitório, cantina, depósito, sanitário masculino, feminino e PNE (portador de necessidade especial), depósito de material de educação física; e Serviço: lavanderia, sanitário de funcionários feminino, sanitário de funcionários masculino, vestiário funcionário, refeitório de funcionários, deposito de material de limpeza. Segundo a Secretaria Municipal de Educação, a EMEF funcionará, inicialmente, em mais de um turno letivo. Sugere-se que na época da implantação da EMEF e mesmo após sua implantação, seja considerada a possibilidade de que esta funcione em período integral. d) Ensino Médio/Ensino Técnico Na área do Projeto está em implantação uma Escola Técnica Estadual (ETEC), com previsão de início de atividades em 2013. Nesta ETEC serão oferecidos cursos técnicos profissionalizantes na área de hotelaria, gastronomia, enologia e turismo, e atenderá cerca de 2.500 alunos. Esta unidade atende ao grupo da primeira fase da juventude, entre 15 e 19 anos, bem como se coloca como alternativa para grupos de outra faixa etária que busquem qualificação profissional. Embora não seja uma proposta do projeto, a ETEC Nova Luz antecipa os objetivos de inserção social da atual e futura população da ZEIS, antes mesmo do início das obras de reurbanização previstas pelo projeto e) Atividades complementares ao uso Educacional Considerando a população estimada, as suas demandas e a necessidade de se projetar uma área que detenha qualidade

para a residência e o trabalho, sugere-se que, à época do planejamento das edificações destinadas a receber os usos educacionais, seja avaliada a possibilidade de incluir espaços para instalação de auditório público que complemente as unidades educacionais propostas na quadra 76. Este viria a configurar um espaço que articule em um mesmo lugar o atendimento a todas as faixas etárias, reforçando a inclusão social no novo modelo urbanístico da Nova Luz, contribuindo para o desenvolvimento não somente de crianças e adolescentes, mas do núcleo familiar e, dessa forma, promovendo a integração, para garantir melhor desenvolvimento e oportunidades de inclusão social para todos. Para implantação dos novos equipamentos sociais públicos na quadra 76, toma-se como referência um conjunto de volumes sólidos que deve nortear a solução arquitetônica, sendo possível ‘recortar’ ou ‘moldar’ o edifício a partir desse. A ocupação desta quadra se baseia na implantação de um espaço livre que configura um ‘vazio’ que se articula com os volumes sólidos. O espaço livre proposto como praça pública, localizada na esquina das ruas dos Gusmões e dos Protestantes, deverá ter dimensões mínimas que possibilitam a inscrição de um círculo de 30 m de diâmetro. Recomenda-se, adicionalmente, que esta praça possa se articular com as ruas Vitória e do Triunfo por meio de passagens no nível do pavimento térreo do novo edifício. A manutenção de tais passagens, caracterizadas como ‘espaços de fruição pública’, é de responsabilidade do gestor do equipamento público proposto. Como orientações se indicam: que estas passagens possuam largura mínima de 15 m em seu trecho mais estreito; que sua disposição no solo e o seu desenho garantam a visibilidade direta entre a praça e as ruas conectadas.

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 193

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS

2.7.2 Assistência social É importante destacar a implantação do Complexo Prates, na rua Prates, 1101, no distrito do Bom Retiro. Além de contar com serviços de proteção social, organização e coordenação da rede de serviços socioassistenciais, é porta de entrada dos usuários à rede de saúde pública e assistência social no tratamento e recuperação de dependentes químicos, cujos tratamentos estão destinados a pessoa em situação de rua e vulnerabilidade social na região central de São Paulo. Tratase de um centro especial de acolhimento, dotado de Espaço de Convivência Dia para Adultos, abrigo para menores, Centro de

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Acolhida 24 horas, Centro de Atenção Psicossocial Álcool e Drogas e a Assistência Médica 24 horas e atenderá a população da Nova Luz, conforme proposto pela Secretaria Municipal de Assistência e Desenvolvimento Social. A Secretaria Municipal de Assistência e Desenvolvimento Social (SMADS) indicou para esta região, implantação de equipamentos voltados à atenção à criança, ao adolescente e ao idoso, por meio da criação de um Centro para Crianças e Adolescentes (CCA) e de um Núcleo de Convivência de Idoso (NCI), a serem localizados nas quadras 75 e 68, respectivamente. a) Centro para Crianças e Adolescentes (CCA) Este equipamento deverá oferecer espaços de convivência a partir dos interesses, demandas e potencialidades para o grupo na faixa etária de 6 a 14 anos, atuando na prevenção de situações de risco social. O Centro para Crianças e Adolescentes deverá ser instalado em um edifício tombado localizado na rua dos Gusmões, 219/231, com 1.200 m² de área construída (SQL 008.0075.0034). Neste espaço, as crianças e os adolescentes poderão vivenciar experiências lúdicas, culturais e esportivas como formas de expressão, interação, aprendizagem, sociabilidade e proteção social, em conjunto com as famílias para o fortalecimento de vínculos familiares e sociais, visando a sua proteção e o seu desenvolvimento. b) Núcleo de Convivência do Idoso O grupo situado na faixa de 60 anos ou mais, que representa 9,8% da população futura estimada, passará a 2.450 pessoas com o aumento da população moradora da área, com um incremento de 1.590 idosos, considerando-se o grupo hoje estimado de 860 idosos. Para atendê-los, propõe-se a

instalação de Núcleo de Convivência do Idoso (NCI) que deverá oferecer serviços assistenciais, atividades lúdicas e de formação de cooperativas para prestação de serviços comunitários e que se instalará na quadra 68, em dois prédios tombados, localizados na esquina das ruas do Triunfo, 220/240 e dos Gusmões, 136/140/144, com 720 m² de área construída (SQL 008.068.0022 e 008.068.0023).

2.7.3 Saúde Considerando a oferta do conjunto dos equipamentos de saúde existentes na área e no seu entorno, bem como o incremento na população atual, foi proposta a implantação de uma Unidade Básica de Saúde (UBS), para atendimento primário de saúde da população moradora, acessível por deslocamento à pé. Tal proposta foi entendida como adequada pela Secretaria Municipal de Saúde (SMS) e, por meio de parâmetros estabelecidos pelo Ministério da Saúde, pela Agência Nacional de Vigilância Sanitária e pela SMS, foi possível estimar o programa desta UBS, com espaços para: Administração: recepção, sala da administração, direção, auditório, arquivo, espera, sanitário; Atendimento: acolhimento (2), estudos técnicos, vacina, nebulização, coleta de exames laboratoriais, repouso, expurgo e esterilização; e Apoio e serviços: depósito de resíduos sólidos, farmácia, copa, depósito de material de limpeza e rouparia. Com base neste programa, foram estimadas as áreas para a instalação da UBS e os imóveis aptos a recebê-lo: um imóvel tombado da quadra 67, a ser restaurado (SQL 008.067.0068 – Triunfo, 229/233), acrescido de nova edificação que ocupa parte do lote 008.067.0068, com 832 m² e 650 m² de área construída, respectivamente.

reconversão social para toda a Nova Luz e, em particular, para a ZEIS, se complementa com o atendimento à cultura, ao lazer e à recreação por meio da oferta de cursos de teatro, dança e música. A partir de interações com a Secretaria Municipal de Cultura, se consolidou a proposição de criação de uma Escola Municipal de Iniciação Artística - EMIA, a ser instalada nos seguintes imóveis localizados na quadra 67: i. General Osório, 49/53 com superfície construída de 390 m² (SQL 008.067.0016); ii. General Osório, 25/35 com superfície construída de 229 m² (SQL 008.067.0014); iii. Triunfo, 301/305 com superfície construída de 320 m² (SQL 008.067.0012); iv. Triunfo, 293 com superfície construída de 300 m² (SQL 008.067.0011); e v. Triunfo, 285/289 com superfície construída de 1.000 m² (SQL 008.067.0010). vi. Está prevista ainda a ocupação de parte do lote 008.067.0068 para construção de auditório. A figura 27 apresenta de forma esquemática a distribuição dos equipamentos sociais públicos propostos, enquanto a figura 28 versa sobre a identificação dos usos pretendidos. O detalhamento nas quadras 67, 68, 75 e 76 e o quadro seguinte contemplam a síntese do dimensionamento das unidades propostas.

2.7.4 Cultura O conjunto de equipamentos sociais propostos, ao representar a âncora da

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 194

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS FIGURA 27 – EQUIPAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES E PROPOSTOS

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 195

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS FIGURA 28 – DISTRIBUIÇÃO DOS EQUIPAMENTOS PÚBLICOS NAS QUADRAS 67, 68, 75 E 76

Equipamentos Públicos Propostos

ZEIS 3 C016 (SÉ)

ZEIS 3 C016(SÉ)

68 75

Q62 / 86

CEI

Anexo UBS, CEI e Auditório (novo imóvel)

CEMEI / EMEF

10 11

9 8 7 1

4 6 5

3 CCA

4 NCI

EMIA 5 CEI

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

6 UBS

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 196

PLANO DE URBANIZAÇÃO DE ZEIS

QUADRO 1 – DEFINIÇÃO DE IMÓVEIS E DIMENSIONAMENTO ESTIMADO DOS EQUIPAMENTOS PÚBLICOS PROPOSTOS

Natureza

Centro de Educação Infantil (CEI)

Qtd

Quadra (008)

Endereço

Lote

Superfície estimada

Conselheiro Nébias, 433/427, 429 e 421

0093 a 0097

Nova construção: 600 m²

Aurora, 525

0029

Nova construção: 600 m²

Gusmões, 202, 210 e 214

0065/ 0066/0067

Imóveis tombados (3) com área construída de 1260 m²

0068 (parcial)

Nova construção: 600 m² Nova construção com 4.406 m² de área construída, acrescida de espaço multiesportivo, descoberto, com 600 m²

3 67

Centro Municipal de Educação Infantil (CEMEI)

0024/ 0026/ 0030/ 0035/ 0037/0005/ 0011/ 0018/ 0096/0099/ 0036

Escola Municipal de Ensino Fundamental (EMEF)

Centro para Crianças e Adolescentes (CCA)

Gusmões, 219/ 231

0034

Imóvel tombado (1) com 1.200 m² de área construída

Núcleo de Convivência do Idoso (NCI)

Triunfo, 220/ 240 Gusmões, 136/ 140/ 144

0022/ 0023

Imóveis tombados (2) com 720 m² de área construída

Unidade Básica de Saúde (UBS)

Escola Municipal de Iniciação Artística (EMIA)

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Nova construção com 4.100 m² de área construída, acrescida de espaço multiesportivo, descoberto, com 600 m²

Imóvel tombado (1) com 832 m² de área construída 1

Triunfo, 229/ 233

0068 Nova construção: 650 m²

General Osório, 49/ 53

0016

Imóvel tombado (1) com 390 m² de área construída

General Osório, 25/ 35

0014

Imóvel tombado (1) com 299 m² de área construída

Triunfo, 301/ 305

0012

Imóvel tombado (1) com 320 m² de área construída

Triunfo, 293

0011

Imóvel tombado (1) com 300 m² de área construída

Triunfo, 285/289

0010

Imóvel tombado (1) com 1.000 m² de área construída

0068 (parcial)

Nova construção: 3.300 m²

2.8 ETAPAS DE EXECUÇÃO E PRIORIDADE DE IMPLANTAÇÃO DOS EHIS Na ZEIS-3 C016 (SÉ) estão localizados 28 edifícios residenciais nos quais se distribui um total de 583 unidades habitacionais. Destas, 80 unidades habitacionais, distribuídas em 10 imóveis, serão objeto de intervenção pela aplicação da Concessão Urbanística. Seus ocupantes compõem a população de atendimento prioritário nas novas unidades habitacionais e/ou programas de atendimento. A prioridade de implantação dos empreendimentos de interesse social, deve ocorrer de forma articulada à previsão de oferta prévia de área construída para acolher usos residenciais e não residenciais em toda a área denominada Nova Luz, de forma que somente haja demolição de imóveis após a oferta de imóvel para relocação de moradores. As unidades habitacionais dos imóveis do Programa ReNova Luz atenderão, prioritariamente, à população diretamente afetada pela intervenção. As intervenções, por meio da aplicação da Concessão Urbanística nos imóveis inseridos no perímetro da ZEIS-3 C 016 (SÉ) devem seguir o cronograma de implantação do Projeto Nova Luz. Deverão ainda ser observadas as disposições previstas no Plano de Urbanização da ZEIS-3 C 016 (SÉ).

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 197

REFERÊNCIAS

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concedem isenção de taxas incidentes sobre as edificações que discrimina; prevê a dispensa do pagamento de preços públicos nas hipóteses que especifica; e estabelece normas de competência. . Decreto nº 47.702, de 19 de setembro de 2006, Dá nova redação aos artigos 31 e 52 do Decreto nº 44.667, de 26 de abril de 2004, bem como dispõe sobre as edificações de Habitação de Interesse Social - HIS e de Habitação de Mercado Popular HMP implantadas fora dos perímetros das Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS. . Decreto nº 51.277, de 4 de fevereiro de 2010, regulamenta a emissão e demais características dos Certificados de Potencial Adicional de Construção, previstos no artigo 34 da Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001, e no artigo 230 da Lei Municipal nº 13.430, de 13 de setembro de 2002. . Lei n° 10.928 de 08 de janeiro de 1991 – Lei Moura. Regula e garante as condições de moradia e direitos dos moradores de cortiço. São Paulo, 1992. . Lei Municipal No 11.228/92. Código de Obras e Edificações – COE. . Lei n° 12.316 de 16 de abril de 1997. Dispõe sobre a obrigatoriedade do poder público municipal a prestar atendimento à população de rua na Cidade de São Paulo. (Projeto de Lei n. 207/94, da Vereadora Aldaíza Sposati). . Lei Municipal nº 12.349. Operação Urbana Consorciada Centro. Estabelece melhorias para a área central da cidade e cria incentivos para a sua implantação, 1997. . Lei Municipal nº 12.350. Incentivo Fiscal para recuperação de Imóveis, 1997. . Lei Municipal nº 13.259/01 Disciplina a dação em pagamento de bens imóveis como forma de extinção da obrigação tributária: Os créditos tributários

inscritos na dívida ativa do Município de São Paulo poderão ser extintos pelo devedor, pessoa física ou jurídica, parcial ou integralmente, mediante dação em pagamento de bem imóvel (comprovadamente livres e desembaraçados de quaisquer ônus ou dívidas). . Lei Municipal No 13.430. Plano Diretor Estratégico de São Paulo, 2002. . Lei 13.736/2004. Incentivos para dedução de débitos na aquisição de imóveis de habitação popular. . Lei 13.885/2004. Estabelece normas complementares ao Plano Diretor, institui os Planos Regionais, dispões sobre o parcelamento, disciplina e ordena o Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo. . Lei n.º 14.096/2005 de 8 de dezembro de 2005. Dispõe sobra a criação do Programa de Incentivos Seletivos para a região adjacente a Estação da Luz. . Lei n.º 14.918/2009. Concessão Urbanística da Nova Luz. . Plano Municipal de Habitação 2009/2014. . Portaria 42/2010/SMADS. Dispõe sobre a tipificação da rede socioassitencial do Município de São Paulo e a regulação de parceria operada por meio de convênio. . Resolução CAEHIS – Dispõe sobre HIS e HMP e remete ao artigo 186 da LUOS (13.885/04). . Resolução CFMH – Conselho do Fundo Municipal de Habitação N°. 23, de 12 de junho de 2002. Programa de Locação Social e Instrução Normativa SEHAB 01/03. Regulamenta o Programa de Locação Social, em 07 de maio de 2003.

. Resolução CMH nº 15, de 07-122004: Aprova o Programa de Cortiços Reabilitação da Moradia Coletiva.

PUBLICAÇÕES BARCELONA. Oficina de Rehabilitació Ciutat Vella. Casco Antigo de Barcelona, s/d. BRASIL. Estatuto da Cidade. Guia para implementação pelos Municípios e Cidadãos. Câmara dos Deputados. Brasília: Centro de Documentação e Informação. Coordenação de Publicações, 2002 . Caderno de Reabilitação das Áreas Centrais, 2005. . Desenvolvimento Urbano PNDU nº1 A nº6, Brasília: Ministério das Cidades, 2004. . Política Nacional de Desenvolvimento Urbano. Cadernos, 2005. DIMENSTEIN, Gilberto. O efeito Brumadinho. Folha de São Paulo, São Paulo, Cotidiano C8, 01 de Agosto de 2010. ESPÍRITO SANTO. Secretaria de Estado da Saúde. Unidade Básica De Saúde Fundamentos X Área Física. Manual Prático Para Elaboração De Projetos Para Unidades De Saúde. s/d FOLHA DE SÃO PAULO. Creche de SP terá 25 alunos por educador, Cotidiano 2, sábado 6 de novembro de 2010. FÓRUM EMPRESARIAL DE APOIO A CIDADE DE SÃO PAULO. Propostas para Infância e Adolescência: Como as empresas podem contribuir para garantir os direitos das crianças e dos adolescentes da cidade de São Paulo, pág. 13. ETAT DE GENÈVE. Règlement d`èxécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires, Genebra, 1977

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Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 201

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Subproduto 7.1: Pue Consolidado

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SIGLAS CDHU – Companhia de Desenvolvimento Habitacional Urbano

PROINFÂNCIA – Programa Nacional de Reestruturação e Aparelhagem da Rede Escolar Pública de Educação Infantil PUE - Projeto Urbanístico Específico

COE – Código de Obras e Edificações de São Paulo

PUZEIS - Plano de Urbanização de ZEIS

COHAB – Companhia Metropolitana de Habitação

SABESP – Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo

EDIF - Departamento de Edificações

SEHAB – Secretaria Municipal de Habitação

ETEC - Escola Técnica Estadual

SMADS – Secretaria Municipal de Assistência e Desenvolvimento Social do Município de São Paulo

EHIS – Empreendimento Habitacional de Interesse Social EIA-RIMA - Estudo de Impacto Ambiental e respectivo Relatório de Impacto Ambiental

SMC - Secretaria Municipal de Cultura SMDU – Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano SM- Salário Mínimo

EVEMSF - Estudos de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação

UH – Unidade Habitacional

Fundiária

VGV – Valor Geral de Venda

FDE – Fundação para o Desenvolvimento da Educação

ZEIS – Zona Especial de Interesse Social

HIS – Habitação de Interesse Social HMP – Habitação de Mercado Popular IPHAN – Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional ONG - Organização não Governamental PAR – Programa de Arrendamento Residencial PLANHAB - Plano Nacional de Habitação de Interesse Social PMCMV - Programa Minha Casa Minha Vida PRIH - Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 202

ANEXOS

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 205

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 206

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 207

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 208

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 209

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 210

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 211

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 212

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 213

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 214

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 215

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 216

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 217

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 218

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 219

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 220

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 221

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 222

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 223

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 224

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 225

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 226

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 227

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 228

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 229

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 230

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 231

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 232

Subproduto 7.1: Pue Consolidado

Plano de Urbanização de ZEIS ▪ 233

ESTUDOS DE VIABILIDADE ECONÔMICA, MERCADOLÓGICA E DE SITUAÇÃO FUNDIÁRIA

S.3

SUMÁRIO

SEÇÃO 3 ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA INTRODUÇÃO 1. PANORAMA GERAL DAS CONDIÇÕES ECONÔMICO-FINANCEIRAS

S-3 239 243

METODOLOGIA.................................................................................................................................................245

5. DESPESAS GERAIS DE IMPLANTAÇÃO

283

ESTIMATIVAS DOS VALORES DE IMÓVEIS A SEREM OFERECIDOS NA REGIÃO..............................247

2. ÁREAS A ADQUIRIR

251

6. CONDIÇÕES GERAIS PARA A IMPLANTAÇÃO DO PROJETO

289

IMPLANTAÇÃO E VALOR DOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DO PUE E PU-ZEIS..................291

CUSTOS DE AQUISIÇÃO..................................................................................................................................253

FLUXOS DE CAIXA DOS CENÁRIOS DE VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA CONSIDERADOS...................295

CUSTOS DE DEMOLIÇÃO E REMOÇÃO........................................................................................................254

FASEAMENTO DO PROJETO...........................................................................................................................304

3. INTERVENÇÕES A IMPLANTAR

257

4. ESTIMATIVAS DE RECEITAS

265

CONSIDERAÇÕES FINAIS.................................................................................................................................305

INTRODUÇÃO APRESENTAÇÃO O presente Relatório destina-se a apresentar a compatibilização final dos estudos de viabilidade econômica, mercadológica e de situação fundiária, de modo a eliminar eventuais contradições e imperfeições em relação ao Plano Urbanístico Específico, Plano de Urbanização das ZEIS e Estudo de Impacto Ambiental, em conformidade com o Termo de Referência do Edital 001/2009 (Prefeitura de São Paulo) e aos compromissos do Processo Administrativo 2009-0.209.264-9 e Contrato 02/2010/SMDU.

DEFINIÇÕES Neste relatório, as expressões e siglas abaixo terão o significado de acordo com a descrição a seguir, exceto se de outra forma indicar o contexto.

Líbero, Ipiranga, São João, Duque de Caxias e rua Mauá, no Distrito da República, no município de São Paulo.

Área bruta É a área total de um determinado território, inclusive logradouros, áreas verdes e institucionais.

CSLL Contribuição Social sobre o Lucro Líquido.

Área computável É a soma das áreas construídas cobertas de todos os pavimentos de uma

Custo Unitário Básico, calculado e divulgado mensalmente pelo SindusCon-SP.

edificação, que são consideradas para o cálculo do coeficiente de aproveitamento.

EIA-RIMA

Estudo de Impacto Ambiental – Relatório de Impacto Ambiental.

Área não computável É a soma das áreas construídas cobertas de uma edificação não consideradas para o cálculo do coeficiente de aproveitamento, nos termos dispostos na legislação pertinente.

EMBRAESP

Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio S/C Ltda.

Área construída total É a soma das áreas cobertas de todos os pavimentos de uma edificação.

BDI

Benefícios e despesas indiretas.

CEBRAP

Centro Brasileiro de Análise e Planejamento.

Coeficiente de aproveitamento

É a relação entre a área edificada computável e a área

do lote.

COFINS Contribuição para Financiamento da Seguridade Social.

FGV

Fundação Getulio Vargas

Fundo de comércio

Representa um conjunto de atributos imateriais do comerciante e possui uma natureza equivalente a de um ativo intangível, que confere à empresa o potencial de geração de resultados futuros. Esse potencial normalmente está associado à clientela (popularidade do estabelecimento), às condições geográficas (localização privilegiada), à administração (elevada capacidade gerencial do empresário), etc, e possibilita à empresa a geração de resultados que não seriam possíveis de alguma outra forma.

Habitação de Interesse Social – HIS É aquela que se destina a famílias com renda igual ou inferior a 6 (seis) salários mínimos, de promoção pública ou a ela vinculada, com padrão de unidade habitacional com um sanitário, até uma vaga de garagem e área privativa de no máximo 50 m² (cinquenta metros quadrados), com possibilidade de ampliação quando as famílias beneficiadas estiverem envolvidas diretamente na produção das moradias.

Concessão Urbanística A Concessão Urbanística é um contrato administrativo por meio do qual o Município, por meio de licitação, transfere a pessoa(s) jurídica(s) a execução de obras de urbanização ou reurbanização de interesse público, obras estas a serem executadas por conta e risco da(s) pessoa(s) jurídica(s) então contratadas, com base em projeto urbanístico específico previamente definido pelo Poder Público Municipal.lico Municipal.

Habitação de Mercado Popular – HMP É aquela que se destina a famílias de renda igual ou inferior a 16 (dezesseis) salários mínimos ou capacidade de pagamento a ser definida em lei específica, de promoção privada, com padrão de unidade habitacional com até dois sanitários, até uma vaga de garagem e área privativa de no máximo 70m² (setenta metros quadrados).

Concessionária

IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística.

Refere-se à SPE, a ser criada pela pessoa jurídica ou consórcio de empresas vencedor de licitação para outorga da Concessão Urbanística Nova Luz, responsável pelo conjunto de intervenções urbanísticas necessárias para a execução de projeto urbanístico específico no perímetro definido pelas Avenidas Cásper Líbero, Ipiranga, São João, Duque de Caxias e Rua Mauá, no Distrito da República.

Consórcio Conjunto de empresas vencedor do certame licitatório definido pelo Edital 001/2009 (Prefeitura de São Paulo), Processo Administrativo 2009-0.209.264-9 e Contrato 02/2010/SMDU, formado pelas empresas Concremat Engenharia, Cia.City, AECOM Technology Corporation e Fundação Getúlio Vargas. O Consórcio é responsável pela elaboração de projeto urbanístico específico e estudos complementares para fins de realização de Concessão Urbanística na área delimitada pelo perímetro da Nova Luz, definido pelas Avenidas Cásper Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

CUB

IGP-DI Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna, calculado e divulgado pela FGV. INCC Índice Nacional da Construção Civil, calculado e divulgado pela FGV. IPCA Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, calculado e divulgado mensalmente pelo IBGE.

Imposto de Renda.

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 239

DEFINIÇÕES ISS

Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza.

Método involutivo

Conforme definido na NBR 14653-2, o método involutivo consiste em determinar o preço de um terreno considerando um aproveitamento eficiente, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado vigentes.

Outorga onerosa do direito de construir É a concessão, pelo Poder Público, de potencial construtivo adicional acima do resultante da aplicação do Coeficiente de Aproveitamento Básico, até o limite estabelecido pelo Coeficiente de Aproveitamento Máximo, de alteração de uso e parâmetros urbanísticos, mediante pagamento de contrapartida financeira. PAIC Pesquisa Anual da Indústria da Construção. Payback

Expressa o tempo necessário para que a renda líquida acumulada do empreendimento iguale o total do investimento realizado.

PIS

Contribuição para o Programa de Integração Social.

PMSP Prefeitura Municipal de São Paulo. Potencial construtivo É o produto resultante da multiplicação da área de um lote pelo coeficiente de aproveitamento.

PUE

Projeto Urbanístico Específico.

PUZEIS Plano de Urbanização de ZEIS. Retrofit Reforma e adaptação de edifício antigo com ou sem mudança de uso. SINDUSCON-SP Sindicato da Indústria da Construção Civil de São Paulo. SPE

Sociedade de Propósito Específico.

SQL

Código número que representa o Setor, Quadra e Lote de um imóvel.

Termo de Referência Termo de Referência do Edital 001/2009 (Prefeitura de São Paulo) para contratação de empresa ou consórcio para a elaboração de projeto urbanístico específico e estudos complementares para fins de realização de Concessão Urbanística na área delimitada pelo perímetro da Nova Luz, definido pelas avenidas Casper Líbero, Ipiranga, São João, Duque de Caxias e rua Mauá́ , no distrito da República, no município de São Paulo.

investimento a realizar. A fórmula matemática para determinação da TIR é: , na qual: FCt é o fluxo de caixa líquido na data t; t é um período de tempo medido em dias, meses, anos etc.; n é o número total de períodos de tempo utilizado na análise do investimento; e TIR é a taxa interna de retorno do projeto. A taxa interna de retorno é encontrada por meio do método de tentativas e erros, onde se substitui uma taxa qualquer na variável TIR da equação acima, e é verificado se o resultado é igual a zero. Em caso positivo, a taxa interna de retorno foi encontrada, caso contrário substitui-se outra taxa na variável TIR e se repete o procedimento até que o resultado seja igualado a zero. Um empreendimento será considerado viável quando a sua taxa interna de retorno for igual ou superior à taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.

TPCL Cadastro Territorial Predial de Conservação e Limpeza, que constitui a base de dados imobiliários da Secretaria de Finanças e Desenvolvimento Econômico da Prefeitura Municipal de São Paulo.O TPCL fornece informações relativas à: i) número de identificação do imóvel (código SQL-CD); ii) área do lote; iii) tipo de lote; iv) área construída do lote; v) uso da edificação; vi) ano de construção da edificação; vii) padrão da construção; viii) código do logradouro e endereço fiscal do lote; e ix) número de pavimentos da edificação.

Transferência de potencial construtivo É o instrumento que permite transferir o potencial construtivo não utilizado no lote ou potencial construtivo virtual de lote ou gleba ou potencial construtivo correspondente ao valor do imóvel ou parte deste, no caso de doação, para outros lotes. VGV

Valor Geral de Venda é equivale ao total de unidades (não residenciais e residenciais) potenciais de lançamento, multiplicado pelo preço médio de venda estimado da unidade (não residenciais e residenciais).

VPL

Valor Presente Líquido. O VPL do fluxo de caixa de um projeto corresponde à soma algébrica de todos os recebimentos e pagamentos descontados com base em uma taxa de desconto. A fórmula matemática para determinação do VPL é: , na qual: i é a taxa de desconto; n é o número total de períodos de tempo utilizado na análise do investimento; FCt é o fluxo de caixa líquido na data t; e t é um período de tempo medido em dias, meses, anos etc. No caso em análise, a taxa de desconto a ser adotada para trazer a valor presente o fluxo de caixa corresponde ao custo de oportunidade da concessionária, considerando-se o nível de risco da concessão. De uma forma geral, um projeto será considerado viável quando o seu valor presente líquido for nulo ou positivo, para uma taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.

WACC Custo Médio Ponderado de Capital. ZEIS

Zona Especial de Interesse Social.

TIR

Taxa Interna de Retorno. A TIR expressa a taxa de desconto que anula o valor presente líquido de um fluxo de caixa projetado no horizonte do empreendimento, incluindo o valor do

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 240

SUMÁRIO EXECUTIVO

O objetivo final dos estudos de viabilidade econômica, mercadológica e de situação fundiária continua sendo avaliar e delinear as condições necessárias para que as premissas e diretrizes estabelecidas pela Municipalidade, consubstanciadas no Plano Urbanístico Específico, possam ser concretizadas sem a necessidade de aporte de recursos públicos orçamentários ou, em caso contrário, indicar o montante necessário do patrocínio da PMSP para que a Concessão Urbanística na área da Nova Luz seja viável do ponto de vista econômico e financeiro. É fundamental esclarecer que cada empreendimento imobiliário previsto pelo projeto urbanístico específico para o perímetro da Nova Luz será realizado, conforme manifestação de interesse de seus proprietários e com a devida comprovação de domínio, nos termos especificados no edital de licitação da Concessão Urbanística, em uma das três modalidades descritas a seguir: a) Modalidade exclusiva: empreendimento realizado exclusivamente pelo concessionário da Nova Luz, cujos imóveis atuais serão adquiridos

preferencialmente por compra e, alternativamente, por desapropriação; b) Modalidade voluntária: empreendimento realizado pela totalidade dos proprietários dos imóveis localizados nos terrenos agrupados pelo Plano Urbanístico Específico; e c) Modalidade compartilhada: empreendimento realizado em conjunto pelo concessionário e pelos proprietários, nos termos estabelecidos entre as partes. A adesão dos proprietários deve corresponder a, no mínimo, 70% das unidades imobiliárias (identificadas por matrícula ou transcrição) e 70% da área de terreno envolvida no empreendimento. Os imóveis atuais cujos proprietários não optarem por participar do empreendimento serão adquiridos pelo concessionário preferencialmente por compra e, alternativamente, por desapropriação. No entanto, para fins de análise da viabilidade econômico-financeira da Concessão Urbanística na Nova Luz, este estudo considerou que a realização da totalidade dos empreendimentos previstos no Plano Urbanístico Específico será feita unicamente através da modalidade exclusiva¹.

programas socioambientais e viabilização dos empreendimentos imobiliários. Desta maneira, a remuneração do concessionário se dá pelo valor adicional que decorre da implantação do projeto urbanístico. Este valor adicional, refletido na exploração dos empreendimentos imobiliários, se transfere para o valor dos terrenos da região. Para determinação deste valor, o modelo tem em si implícito o conceito de que o valor do terreno captura os ganhos gerados com a incorporação e desenvolvimento imobiliário. O modelo utiliza o método involutivo para estimar o valor do terreno, que parte de um empreendimento paradigma seguindo as diretrizes de cada quadra definidas no PUE, e calcula o valor possível a ser atribuído a ele, partindo da receita de venda das unidades imobiliárias, subtraindo todos os custos de construção, incorporação e o resultado imobiliário, de forma que o empreendimento seja economicamente viável. A diferença entre o valor atual do terreno e o valor atribuído a ele pelo método involutivo é o “valor decorrente da implantação do projeto”, valor este a ser capturado pelo concessionário.

Cabe destacar que, enquanto o processo de desenvolvimento imobiliário remunera uma atividade econômica com ciclo bem definido, que se inicia com a compra de terrenos e termina com a venda dos imóveis resultantes para o mercado, o negócio da concessão urbanística envolve um período de aproximadamente 15 anos, composto pela implantação de todas as obras públicas, entrega das unidades HIS, gestão dos

GRÁFICO 1 - ESTIMATIVA DO VALOR DECORRENTE DA IMPLANTAÇÃO DO PROJETO (VALORES EM JULHO/2012)

Milhões

O objetivo deste relatório, em conformidade com o estabelecido no Termo de Referência do Edital 001/2009 e na Ordem de Início de Serviço n° 006/2010/ SMDU.NOVALUZ, é apresentar a revisão e compatibilização final dos estudos de viabilidade econômica, mercadológica e de situação fundiária, de modo a eliminar eventuais contradições e imperfeições em relação ao Plano Urbanístico Específico, Plano de Urbanização das ZEIS e Estudo de Impacto Ambiental.

R$ 1.600 R$ 1.400 R$ 1.200 R$ 1.000 R$ 800 R$ 600 R$ 400 R$ 200 R$ 0 Valor para Aquisição de Terrenos

Valor de Terrenos sem a Implantação do Projeto

Valor Decorrente da Implantação do Projeto

FONTE: CONSÓRCIO NOVA LUZ.

Desta maneira, a receita estimada do concessionário urbanístico, que é composta pela receita das unidades comerciais do Programa Renova Luz e do valor decorrente da implantação do projeto, deveria ser suficiente para fazer frente aos custos das obras e intervenções previstas no PUE e PUZEIS, bem como para remunerar o seu capital investido. Como este valor não é suficiente, o presente estudo estima o patrocínio do município necessário para compor a receita do concessionário.

A figura abaixo ilustra sinteticamente as obrigações do concessionário e sua relação com a Prefeitura de São Paulo. Esta, por meio de processo licitatório, delega a obrigação da implantação do PUE, PUZEIS e serviços para um ente privado – o concessionário, que obtém sua remuneração por meio da exploração dos empreendimentos imobiliários já previamente definidos e regrados no projeto urbanístico específico.

1 Isto não significa que, quando da efetiva realização dos empreendimentos imobiliários, as modalidades voluntária e compartilhada não poderão ser realizadas.

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 241

Resultados das análises OBRIGAÇÕES DO CONCESSIONÁRIO

O Tabela 1 abaixo apresenta o resultado do empreendimento Nova Luz consolidado. Neste caso, estão incluídas todas as despesas administrativas para gerenciamento do empreendimento, bem como os programas e compensações exigidas no licenciamento socioambiental. TABELA 1 - ESTIMATIVA DOS RESULTADOS DOS EMPREENDIMENTOS DA NOVA LUZ – CONSOLIDADO (VALORES R$ MILHÕES DE EM JULHO/2012)

1 - RECEITA DA CONCESSIONÁRIA

508,12

1.1 - Saldo do Valor Decorrente da Implantação do Projeto Urbanístico

350,90

1.2 - Venda de Unidades Não Residencias do Renova Luz

157,22

2 - TRIBUTOS SOBRE A RECEITA

(14,32)

3 - RECEITA LÍQUIDA

493,80

4 - DESPESAS DA CONCESSIONÁRIA 4.1 - Sistema Viário e Áreas Verdes FONTE: CONSÓRCIO NOVA LUZ.

É importante destacar que os dados considerados neste trabalho foram analisados em dois cenários distintos: um deles, definido como cenário base, considera o prêmio de imagem² atual da região para os imóveis não residenciais; o outro, definido como cenário alternativo, considera uma melhoria do prêmio de imagem dos imóveis não residenciais. Além disso, no que diz respeito aos imóveis residenciais, além da valorização direta obtida pela instalação de amenidades³ na área, há uma melhoria da imagem da região nos dois cenários (a área passaria a ser vista como semelhante em valor às áreas da Bela Vista e Consolação). Ou seja, diante do conjunto de investimentos e intervenções que serão realizadas pela futura concessionária, espera-se que ocorra uma melhoria significativa daquele espaço urbano e, provavelmente, uma melhoria da qualidade de vida na região. Cabe ressaltar também que as análises e as conclusões contidas neste Relatório basearam-se em diversas premissas adotadas de projeções operacionais

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

4.2 - Unidades Residenciais do Renova Luz

futuras, tais como: volume de unidades habitacionais a serem oferecidas, custos de aquisição e demolição, valor geral de vendas, custos de incorporação, custos de construção, receita de vendas de terrenos, recolhimento de impostos, volume de investimentos, margens operacionais, etc. Assim, a condição futura da concessionária em relação à situação financeira e resultados operacionais poderá apresentar diferença significativa se comparada àquela expressa ou sugerida nas projeções e conclusões contidas neste Relatório. Muitos dos fatores que determinarão esses resultados e valores estão além de nossa capacidade de controle ou previsão.

4.3 - Equipamentos Públicos

(554,10) (96,02) (110,04) (92,06)

4.4 - Compensações e Programas Socioambientais 4.5 - Despesas Gerais, Administrativas e de Operação e Manutenção

(6,82) (152,41)

4.6 - Viabilização das Unidades Não Residenciais do Renova Luz

(88,71)

4.7 - Seguros e Garantias

(8,04)

5 - TRIBUTOS SOBRE LUCRO

(49,83)

6 - RESULTADO FINAL ANTES DA CONTRAPARTIDA

(110,13)

Cenário Base

Cenário Alternativo

Parcela Única

384,3

162,4

Parcelas Fixas em 5 anos

423,8

207,5

Proporcional às Obrigações

491,1

249,6

Alternativa

Fonte: Consórcio Nova Luz.

Como se pode observar na tabela acima, o valor da contraprestação pública a ser aportado na concessão urbanística, de acordo com as alternativas e cenários analisados, pode variar de R$ 162,4 milhões a R$ 491,1 milhões. Esses valores mostram como a estimativa da contraprestação pública é sensível nesta etapa do projeto. Entende-se que, com base nesse estudo, caberá ao município estabelecer um valor máximo de referência da contraprestação para balizar a concorrência em processo licitatório.

* Somatório dos 15 anos. ** As despesas da concessionária incluem as despesas de operação da concessionária e investimentos em infraestrutura, equipamentos públicos e habitação social, além das compensações e programas socioambientais. Fonte: Consórcio Nova Luz.

Nesse sentido, as palavras “acredita”, “pode”, “irá”, “estima”, “antecipa”, “pretende”, “espera”, “entende” e outras com significado semelhantes têm por objetivo identificar estimativas e projeções. Declarações futuras envolvem riscos, incertezas e premissas, pois se referem a eventos futuros e, portanto, dependem de circunstâncias que podem ou não ocorrer.

TABELA 2 – ESTIMATIVAS DA CONTRAPRESTAÇÃO PÚBLICA EM DIFERENTES CENÁRIOS DE VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA (VALORES R$ DE EM JULHO/2012)

2 Entende-se por prêmio de imagem o adicional de valor que é

Em razão da inviabilidade da implantação do projeto por meio do instrumento da concessão urbanística sem aporte de contraprestação publica, são apresentadas na Tabela 2 abaixo alternativas de encaixe de contraprestações em dois diferentes cenários de valorização.

dado aos imóveis em certa região em comparação com outras

A alternativa A considera que o aporte de recursos públicos se dê numa única prestação no início do projeto. A alternativa B considera contraprestações em cinco parcelas anuais constantes. Por fim, a alternativa C considera que as contraprestações são liberadas conforme o cronograma de entrega das obrigações contratuais do concessionário. Cabe destacar que em todos os cálculos realizados o aporte da contraprestação foi estimado de forma a se atingir uma TIR de 10,2% ao ano em termos reais (acima da inflação).

de uma localidade com contribuição positiva ou negativa para a

com as mesmas amenidades e tipologia de imóveis.

3 Amenidades são um conjunto de características específicas

satisfação dos indivíduos que habitam essa localidade e, normalmente, dizem respeito a características naturais, como áreas verdes, praias (onde for o caso), etc., assim como os bens gerados pela atividade humana, como oferta de entretenimento, segurança, serviços, etc.

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 242

PANORAMA GERAL DAS CONDIÇÕES ECONÔMICOFINANCEIRAS

1. PANORAMA GERAL DAS CONDIÇÕES ECONÔMICO-FINANCEIRAS

O objetivo deste capítulo é apresentar as estimativas de valores de negócios potenciais para a área de concessão da Nova Luz, de forma a fornecer elementos quantitativos para a análise de viabilidade econômico-financeira. A simulação dos valores de imóveis residenciais e não residenciais a serem oferecidos na Nova Luz tomou por referência os estudos atualizados sobre a valorização imobiliária na cidade de São Paulo nos últimos dez anos, de acordo com o apresentado nos Produtos 1.5, 2.6 e 5.6.

A seção 1.1 apresenta a metodologia geral empregada nas análises do mercado imobiliário. A seção seguinte apresenta as estimativas de valores dos imóveis residenciais e não residenciais e de valorização imobiliária que serão empregados no modelo econômicofinanceiro de avaliação do projeto Nova Luz.

1.1 METODOLOGIA Como apresentado nos Produtos 1.5, 2.6 e 5.6, a análise quantitativa desenvolvida neste estudo passou pelas seguintes etapas: • Montagem e consolidação das bases de dados – Embraesp e Cebrap; • Estimação estatística da influência dos atributos do imóvel, da proximidade a amenidades e da região nos preços de imóveis residenciais e não residenciais; • Cálculo dos índices de valorização dos preços de imóveis; • Cálculo dos prêmios de localização nos preços dos imóveis; Os valores calculados nesses modelos são empregados para estimar os valores imobiliários de aquisição e valorização, que são parâmetros da análise de viabilidade econômica.

1.1.1 Montagem e consolidação das bases de dados O primeiro passo da atividade consistiu em montar as bases estatísticas mensais em três grandes bancos de dados que reúnem as informações de: (i) lançamentos residenciais; (ii) lançamentos não residenciais; e (iii) licenças para construir imóveis não residenciais. O período de

análise compreende informações de janeiro de 2000 a junho de 2010. Para fins de análise das tendências em regiões selecionadas da cidade, que complementa a análise global do mercado realizada no relatório referente ao Produto 1.5, os preços de lançamento dos imóveis residenciais e não residenciais foram corrigidos pelo IPC da Região Metropolitana de São Paulo, calculado pelo IBGE. Na análise dos preços, contudo, foram empregados os preços correntes, cuja variação no tempo indica a valorização imobiliária.

1.1.2 Influência de atributos dos imóveis, da proximidade a amenidades e a bens públicos e da região nos preços Como apresentado no relatório referente ao Produto 1.5, o estudo empregou uma equação linearizada para relacionar o preço por m2 dos imóveis ofertados na cidade de São Paulo e suas características objetivas. As características dos imóveis são subdivididas em três grupos: (i) atributos do imóvel; (ii) proximidade a amenidades; e (iii) espaço e tempo. A relação dos preços com essas variáveis é expressa pela equação abaixo, que traz a separação do preço em duas componentes (a parte explicada e o erro aleatório).

pit = ait + b.Xit + l.Zit + mit

em que pit é o preço por metro quadrado do imóvel i no instante t; ait é a parcela do preço associada ao local do imóvel e ao período em que ele foi ofertado; Xit é o conjunto de atributos que influenciam o preço do imóvel (área e garagens, por exemplo); Zit é o conjunto de variáveis que indicam a proximidade do imóvel a diferentes amenidades e bens públicos (padarias, escolas, Metrô, por exemplo); e mit é a parte do preço por metro quadrado do imóvel que não pode ser prevista por fatores objetivos. Com base nessa equação, define-se o preço estimado do imóvel (p*it), dado pela expressão abaixo. Esse é o preço que deve ser utilizado para efeito comparações entre regiões e na análise de evolução temporal.

p*it = ait + b.Xit + l.Zit

As variáveis que compõem o grupo espaço-tempo empregadas para estimar o preço por m2 dos imóveis residenciais na cidade de São Paulo são (i) o mês de lançamento e (ii) a localização. O CEP (5 dígitos) substitui as zonas de valor da Embraesp, as quais foram utilizadas no relatório anterior. Essa alternativa forneceu estimativas muito mais precisas e detalhadas, uma vez que ela permite capturar diferenças regulares de preços entre ruas de uma mesma área de valor.

As variáveis que compõem o grupo de atributos do imóvel são: (i) logaritmo natural da metragem do imóvel; (ii) número de dormitórios; (iii) número de garagens; (iv) número de elevadores; (v) existência de cobertura; (vi) número de blocos; (vii) número de unidades por andar; (viii) número de andares; (ix) relação entre área construída e área privativa; (x) relação entre área do terreno e área privativa. As variáveis que compõem o grupo de proximidade a amenidades e bens públicos são: (i) comércio automotivo; (ii) posto de combustível; (iii) padarias; (iv) açougue, verduras e frutas; (v) comércio de vestuário e tecidos; (vi) farmácias; (vii) hipermercados; (viii) supermercados; (ix) vendas e lojas de conveniência; (x) bares e restaurantes; (xi) hotel; (xii) hotel com menos de 3 estrelas; (xiii) correios; (xiv) vídeo locadoras; (xv) serviços para empresas - categoria 1; (xvi) serviços para empresas – categoria 2; (xvii) cinemas; (xviii) teatros; (xix) serviços pessoais; (xx) agência bancária; (xxi) ensino fundamental; (xxii) ensino médio; (xxiii) ensino superior; (xxiv) hospitais; (xxv) posto de saúde; (xxvi) estacionamento; (xxvii) Metro. Para todas as variáveis, exceto Metro, foi considerado valor “um” no caso de haver a amenidade no CEP do imóvel, ou “zero”, no caso de não haver. A proximidade ao Metro foi medida em termos de logaritmo natural da distância em metros da estação mais próxima4. 4 Serviços da categoria 1 são: escritórios de advocacia; assessorias e consultorias; e escritórios de engenharia e arquitetura. Serviços da categoria 2 são: informática, propaganda e marketing; terceirização (limpeza e segurança).

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 245

calculado pelo IBGE. Na análise dos preços, contudo, foram empregados os preços correntes, cuja variação no tempo indica a valorização imobiliária.

PANORAMA GERAL DAS CONDIÇÕES ECONÔMICO-FINANCEIRAS 1.1.2.

Influência de atributos dos imóveis, da proximidade a amenidades e a bens públicos e da região nos preços

Como apresentado no relatório referente ao Produto 1.5, o estudo empregou uma equação linearizada para relacionar o preço por m 2 dos imóveis ofertados na cidade As estimativas dos coeficientes α, β e λ do modelo de determinação do preço de imóveis residenciais na cidade de São Paulo foram apresentadas no Produto 5.6. É importante salientar que as variáveis selecionadas explicam 96,2% das diferenças de preço de m2 dos empreendimentos imobiliários residenciais da cidade de São Paulo lançados entre janeiro de 2000 e junho de 2010. Das quarenta variáveis explicativas do preço dos imóveis residenciais, cinco não têm influência significativa: açougue, verduras e frutas; vídeo locadoras; hipermercados; ensino fundamental; e estacionamento. Os coeficientes associados ao grupo de atributos dos imóveis são todos significativos e apresentam coeficientes com o sinal esperado. As variáveis empregadas para estimar o preço por m2 dos imóveis não residenciais na cidade de São Paulo são as seguintes: (i) logaritmo natural da metragem do imóvel; (ii) número de copas; (iii) número de lavabos; (iv) existência de vagas de garagem; (iv) número de elevadores; (v) número de coberturas; (vi) número de blocos; (vii) número de conjuntos por andar; (viii) número de andares; (ix) relação entre área construída e área privativa; (x) relação entre área do terreno e área privativa. As variáveis que compõem o grupo espaço-tempo empregadas para estimar o preço por m2 dos imóveis não residenciais na cidade de

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

São Paulo são (i) o mês de lançamento e (ii) a localização – CEP de 5 dígitos. As variáveis que compõem o grupo de proximidade a amenidades e bens públicos são as mesmas da análise dos preços residenciais. As estimativas dos coeficientes para o modelo de regressão de imóveis não residenciais também foram apresentadas no Produto 5.6. Neste caso, as variáveis selecionadas explicam 99,6% das diferenças de preço de m2 dos empreendimentos imobiliários não residenciais da cidade de São Paulo lançados entre janeiro de 2000 e junho de 2010. Das quarenta variáveis explicativas dos preços dos imóveis não residenciais, apenas cinco não tem influência significativa. São elas: número de coberturas, presença de hotel, de vídeo locadora, de comércio de tecido e de agência bancária. Os coeficientes associados ao grupo de atributos dos imóveis são quase todos significativos e apresentam coeficientes com o sinal esperado. É importante notar que para o estudo de valorização da área da Nova Luz essas medidas de sensibilidade são fundamentais, porque o projeto em si traz uma transformação profunda em termos de equipamentos públicos e amenidades que estarão presentes no local. Parte expressiva da valorização patrimonial dos imóveis não residenciais virá do efeito positivo da

presença de escritórios, hotéis, estabelecimentos culturais e comércio na área.

1.1.3 Cálculo dos índices de valorização dos preços de imóveis A análise da evolução histórica do preço no m2 em São Paulo baseou-se no cálculo do valor de um imóvel padrão ao longo do período analisado. No caso do mercado residencial, o preço por m2 do imóvel foi construído a partir dos seguintes parâmetros: trata-se de um apartamento de 68 m2 com dois dormitórios, um banheiro, com garagem, num prédio de doze andares em bloco único, com dois elevadores, sem cobertura, com quatro apartamentos por andar num local que é o ponto médio dos lançamentos ocorridos na cidade de São Paulo de 2000 para cá. As relações entre (i) área construída e área privativa e (ii) área do terreno e área privativa são as médias do município. No caso do mercado não residencial, o preço por m2 do imóvel foi construído a partir dos seguintes parâmetros: o imóvel típico é um escritório de 48 m2, com um lavabo, duas vagas de garagem, num prédio com 15 andares, 3 elevadores, sem cobertura, 4 unidades por andar e uma copa coletiva por andar. O local é o ponto

médio dos lançamentos não residenciais Cálculo dos prêmios de São Paulo e suas 1.1.4 características objetivas. As características dos imóveis são da cidade de São Paulo de 2000 para cá, de localização assim como as relações entre (i) área subdivididas em três grupos: (i) atributos do imóvel; (ii) proximidade a amenidades; e O prêmio de localização do mercado construída e área privativa e (ii) área do residencial usou um imóvel padrão (iii) espaço e tempo. A relação dos preços comidêntico essas variáveis é expressa pela terreno e área privativa são médias no ao descrito anteriormente. As referências período. Os índices de valorização equação abaixo, que geográficas traz a separação preço em duas componentes (a parte são o CEP dedo 5 dígitos nominais dos imóveis residenciais e não associado ao imóvel. As únicas duas residenciais na cidade de São Paulo explicada e o foram erro aleatório). diferenças são que (i) o período refere-se a considerados nas análises de cenários de junho de 2009 e (ii) cada zona de valor da valorização durante o período de cidade recebeu um valor distinto conforme concessão. os coeficientes pit = it estimados + .Xit +pelo .Zmodelo it + it Outra abordagem empregada para estimar estatístico. a curva de valorização imobiliária parte da PROJETO NOVA LUZ comparação da evolução histórica dos Subproduto Revisão Final de Conteúdos e Consolidação dos Ajustes Recomendados ao Projeto Urbanístico Específico custos de construção e da taxa7.1de– inflação. e Plano decustos Urbanização de ZEIS – 7.1.3 A premissa é a de que, com indiretos e margens constantes, o preço dos imóveis residenciais ou não residenciais deve crescer na mesma proporção que os custos diretos de construção. Nesse caso, a valorização dos imóveis seria estimada pelas diferenças sistemáticas entre a evolução dos custos da construção e da taxa de inflação. Em geral, toma-se como referência de evolução dos custos de construção o Índice Nacional dos Custos da Construção (INCC), calculado pela FGV, e como referência da inflação o Índice Preços ao Consumidor Ampliado (IPCA) ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), ambos calculados pelo IBGE.

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 246

PANORAMA GERAL DAS CONDIÇÕES ECONÔMICO-FINANCEIRAS

1.2 ESTIMATIVAS DOS VALORES DE IMÓVEIS A SEREM OFERECIDOS NA REGIÃO 1.2.1 Potencial de valorização patrimonial A estimação do potencial de valorização dos imóveis foi feita com base nos coeficientes do modelo de preço de imóveis. Foi gerado um preço por metro quadrado para cada tipo de empreendimento proposto no Plano Urbanístico Específico e no PUZEIS – residencial HMP residencial “aberto” e não residencial. Nesse processo, considerou-se o seguinte conjunto de premissas:

Tabela 1.2.1.1 – Padrões de Imóveis Residenciais Tipologias

HMP (42 m2)

HMP (50 m2)

HMP (65 m2)

Demais (80 m2)

Área privativa

Nº de dormitórios

Nº de banheiros

Vagas de garagem

Nº de elevadores

Presença de cobertura

Nº de blocos

Nº de unidades por andar

Nº de andares

Fonte: Consórcio Nova Luz

• Tipologia das unidades;

Área construída / área privativa

1.70

• Valorização real no tempo;

Área do terreno / área privativa

0.23

0.25

• Implantação das amenidades; e • Valorização potencial da área em diferentes cenários.

Dada a área de cada edificação no Plano Urbanístico Específico e no PUZEIS, calculou-se o número de unidades potenciais de cada tipo de empreendimento: HMP (42m2), HMP (50m2), HMP (65m2), outros residenciais (80m2), escritório básico (50 m2), loja de rua (50 m2) e loja em centro comercial ou galeria (50 m2). A tipologia dos imóveis seguiu a proposta do Plano Urbanístico Específico e do PUZEIS. As tabelas a seguir definem os parâmetros utilizados para cálculo do valor potencial desses imóveis. No caso de lojas em centro comercial ou galeria foram utilizados os mesmos padrões da loja de rua, com a distinção de valor condicionada à localização.

Tabela. 1.2.1.2 - Padrões de imóveis não residenciais Parâmetros

Escritório

Escritório Andar Livre

Loja

DIS

Área privativa

700

52.597/11

Nº de copas

52.594/11

Nº de lavabos

52.595/11

Vagas de garagem

52.592/11

Nº de elevadores

52.593/11

Presença de cobertura

52.470/11

Nº de blocos

50.701/09

Laje ou conjunto

Nº de unidades por andar

Nº de andares

Área construída / área privativa Área do terreno / área privativa

1.61 0.34

1.52 0.03

1.41 0.24

Parte da valorização imobiliária da região vem do conjunto de amenidades que será instalado no local e das transformações de uso que estão contidas no Plano Urbanístico Específico. O aumento de cinemas, postos de saúde, escolas e faculdades na área, por exemplo, tem um efeito sobre os imóveis residenciais. Outra parte da valorização residencial vem da mudança de imagem, uma dimensão que está relacionada à percepção que os consumidores e empresários têm das vantagens e desvantagens da área. Nesse aspecto em particular, levaram-se em consideração dois cenários: cenário de base e cenário alternativo. No que diz respeito aos imóveis residenciais, além da valorização direta obtida pela possibilidade de instalação de amenidades na área, há uma melhoria da imagem da região nos dois cenários. Nesse caso, a área passaria a ser vista como semelhante em valor às áreas da Bela Vista e Consolação. Essas regiões foram escolhidas como referência porque estão próximas ao centro, têm um parque bom de amenidades e boa oferta de imóveis residenciais. Além disso, nessas áreas a composição social é mista e a segurança pública é relativamente boa. No que diz respeito aos imóveis não residenciais, o prêmio de imagem é o atual no cenário de base. No cenário alternativo, há ganhos no valor do metro quadrado em relação aos valores correntes daquele mercado, atingindo o patamar da região da Bela Vista. Os valores dos imóveis foram obtidos com base na metodologia apresentada em valores de junho 2010 conforme apresentado nos produtos 2.6 e 5.6. Neste relatório, houve uma atualização dos valores para julho/2012 pelo índice FIPE/ ZAP, no caso dos imóveis residenciais e pela variação do INCC, no caso dos imóveis não residenciais. As tipologias Centro Comercial e Galeria5 tem também

como base o preço de Shopping6 que teve uma correção de 15,3%. A tabela 1.2.1.3 traz os valores médios dos empreendimentos residenciais. Os valores médios estimados de imóveis HMP de 42m2, 50m2 e 65m2 são de, respectivamente, R$ 202 mil, R$ 241 mil e R$ 309 mil. Os imóveis de padrão mais elevado (80m2) atingem o valor de R$ 402 mil. Destaque-se que os preços iniciais de referência em ambos os cenários analisados são os mesmos, tanto para imóveis residenciais como para imóveis não residenciais. A diferenciação de preços entre os cenários ocorrerá no futuro em função da aplicação de diferentes curvas de valorização em cada um dos cenários.

Tabela 1.2.1.3 – Preços de referência dos empreendimentos residenciais e não residenciais (em R$ de julho/2012) Tipologia

Preços por m²

Preço Típico

Mercado 80 m2

5,031

402,475

HMP 65 m2

4,752

308,863

HMP 50 m2

4,827

241,367

HMP 42 m2

4,820

202,439

Escritórios

7,794

389,714

Escritórios Andar Livre

8,545

Loja de rua

7,530

376,504

Galeria

9,641

482,069

Centro comercial

11,753

587,634

Fonte: Consórcio Nova Luz 5 Equivalem respectivamente à média do preço do Shopping e Loja e preço do Centro Comercial e Loja. 6 Estimado pelo método da renda com dados da ABRASCEAssociação Brasileira de Shopping Centers.

Fonte: Consórcio Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 247

PANORAMA GERAL DAS CONDIÇÕES ECONÔMICO-FINANCEIRAS

Essa valorização esperada delimita o público que terá condições de adquirir esses imóveis. Para alojar famílias de menor poder aquisitivo nessas áreas, será exigido do concessionário a construção e repasse para a Prefeitura de todas as unidades previstas de HIS na região de ZEIS e no Renova Luz. Já para os imóveis não residenciais, o valor médio estimado dos escritórios é de R$ 7,8 mil por m². Já os valores médios estimados das lojas de rua são de R$ 7,5 mil por m². Os valores estimados para as lojas em galeria e centro comercial foram de R$ 9,6 mil por m2 e R$ 11,7 mil por m2, respectivamente.

1.2.2 Valorização imobiliária durante o período de concessão Referências históricas A análise da evolução histórica do preço do m2 do imóvel em São Paulo baseou-se no cálculo do valor de um imóvel padrão ao longo do período analisado. No caso do mercado residencial, o preço por m2 do imóvel foi construído a partir dos seguintes parâmetros: trata-se de um apartamento de 68 m2 com dois dormitórios, um banheiro, com garagem, num prédio de doze andares em bloco único, com dois elevadores, sem cobertura, com quatro apartamentos por andar num local que é o ponto médio dos lançamentos ocorridos na cidade de São

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Paulo de 2000 para cá. As relações entre (i) área construída e área privativa e (ii) área do terreno e área privativa são as médias do município. O índice de valorização nominal do imóvel residencial padrão da cidade de São Paulo foi de 11,5% ao ano de 2000 a 2010. Considerando a variação do IGP-DI no período, a valorização imobiliária residencial na cidade de São Paulo foi de 2,8% em termos reais. Tomando por referência a evolução dos custos de construção no período, medidos pelo Índice Nacional dos Custos da Construção (INCC), da FGV, o preço dos imóveis residenciais cresceu 2,4% em termos reais. Esses valores serão considerados nas análises de cenários de valorização. No caso do mercado não residencial, o preço por m2 do imóvel foi construído a partir dos seguintes parâmetros: o imóvel típico é um escritório de 48 m2, com um lavabo, duas vagas de garagem, num prédio com 15 andares, 3 elevadores, sem cobertura, 4 unidades por andar e uma copa coletiva por andar. O local é o ponto médio dos lançamentos não residenciais da cidade de São Paulo de 2000 para cá, assim como as relações entre (i) área construída e área privativa e (ii) área do terreno e área privativa são médias no período. As estimativas indicam que o preço do imóvel típico selecionado para esta análise

passou de R$ 125 mil em janeiro de 2001 para R$ 400 mil em junho de 2010. Esse fato indica uma valorização média de 12,4% ao ano do valor dos imóveis não residenciais na cidade de São Paulo. Em termos reais, tomando por base a variação do IGP-DI, a valorização verificada foi de 3,6% ao ano, um índice bastante expressivo. Tendo como referência a evolução dos custos de construção no período, medidos pelo INCC da FGV, o preço dos imóveis cresceu 3,2% em termos reais. Essas variações serão consideradas como referências para estimar a curva de valorização nas análises de cenários. Outra abordagem empregada para estimar a curva de valorização imobiliária parte da comparação da evolução histórica dos custos de construção e da taxa de inflação. A premissa é a de que, com custos indiretos e margens constantes, o preço dos imóveis residenciais ou não residenciais deve crescer na mesma proporção que os custos diretos de construção. Nesse caso, a valorização dos imóveis seria estimada pelas diferenças sistemáticas entre a evolução dos custos da construção e da taxa de inflação. Tomando como referência a evolução, entre dezembro de 1999 e junho de 2010, dos custos de construção o Índice Nacional dos Custos da Construção (INCC), calculado pela FGV, e como referência da inflação nesse período a evolução do

Índice Preços ao Consumidor Ampliado (IPCA), calculado pelo IBGE, a valorização dos imóveis seria de 2,1% ao ano. Se a referência de inflação fosse o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), também do IBGE, a valorização seria de 1,8% ao ano. Esses valores serão referência para um posicionamento mais conservador de valorização imobiliária.

Curvas de valorização Conforme relatado no item anterior, a valorização imobiliária residencial e não residencial na cidade de São Paulo no período considerado foi de, respectivamente, 2,8% e 3,6% ao ano em termos reais (acima do IGP-DI). A projeção dos preços dos imóveis na região da Nova Luz durante o período de concessão levou em consideração uma perspectiva de valorização de 3% ao ano em termos reais. Essa valorização imobiliária equivale a uma variação de 1% ao ano acima da variação dos custos de construção medidos pelo INCC, o qual, como visto, fica regularmente 2 pontos percentuais acima da inflação de preços ao consumidor.

ocorreria após a consolidação do mercado imobiliário na área. O patamar inicial permaneceria inalterado até o ano 3, quando ocorreria uma evolução gradual dos preços até atingir, no ano 9, o patamar de mercado consolidado. Com base nesses patamares de preços, calculou-se, em cada um dos cenários analisados, as curvas de valorização imobiliária por tipologia para a região que prevê um ajuste de preços pela evolução esperada do INCC ao longo dos próximos anos. Essa curva considerou uma valorização imobiliária real de 1% ao ano sobre os preços base acima do INCC. Os percentuais das curvas de valorização por tipologia com ajuste pela evolução esperada do INCC são apresentados nas Tabelas 1.2.2.2.1 e 1.2.2.2.2, que tratam dos cenários base e alternativo, respectivamente.

Além disso, a projeção dos valores dos imóveis na Nova Luz considerou dois patamares de preços, um no período inicial, com preços estabilizados num patamar de incentivo, e outro no período final, que

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 248

PANORAMA GERAL DAS CONDIÇÕES ECONÔMICO-FINANCEIRAS

Tabela 1.2.2.2.1 – Curvas de valorização por tipologia com ajuste pela evolução esperada do INCC, cenário base Ano

Mercado 80 m2

HMP 65 m2

HMP 50 m2

HMP 42 m2

Escritórios 50 m2

Lojas 50 m2

Centro comercial

Lojas em galeria

3.0%

5.1%

7.2%

11.7%

16.3%

21.0%

25.9%

31.0%

36.2%

41.5%

44.4%

12 13 14

47.2% 50.2% 53.2%

56.3%

56.3% Fonte: Consórcio Nova Luz

Tabela 1.2.2.2.2 – Curvas de valorização por tipologia com ajuste pela evolução esperada do INCC, cenário alternativo Ano

Mercado 80 m2

HMP 65 m2

HMP 50 m2

HMP 42 m2

Escritórios 50 m2

Lojas 50 m2

Centro comercial

Lojas em galeria

3.0%

5.1%

7.2%

16.5%

12.6%

12.1%

12.3%

25.9%

18.1%

17.0%

17.3%

35.2%

23.5%

21.9%

22.4%

44.6%

29.0%

26.8%

27.5%

53.9%

34.4%

31.7%

32.6%

63.3%

39.9%

36.6%

37.6%

72.7%

45.3%

41.5%

42.7%

76.1%

48.2%

44.4%

45.6%

12 13 14

79.6% 83.2% 86.9%

51.2% 54.2% 57.3%

47.2% 50.2% 53.2%

48.5% 51.4% 54.5%

90.6%

60.4%

56.3%

57.6%

Essas curvas de valorização, em ambos os cenários, partem dos mesmos valores iniciais de referência por tipologia e consideram uma perspectiva de mudança de patamares de preços na região, partindo do patamar inicial no ano 3 até atingir já no ano 9 o patamar de preços consolidados. Além disso, a curva de valorização do cenário alternativo considera que os preços dos imóveis da região apresentariam uma valorização mais agressiva a partir do ano 3, quando os preços dos imóveis migrariam para um novo nível de preços que considera a alteração do prêmio de imagem da região (para os imóveis não residenciais, o prêmio se alteraria para aquele da região da Bela Vista e, para os imóveis residenciais, se alteraria para aquele da região da Bela Vista / Consolação).

Destaque-se que as curvas de valorização imobiliária foram utilizadas tanto para se projetar os preços dos novos imóveis a serem oferecidos no perímetro da Nova Luz quanto para se projetar os preços de aquisição dos imóveis já existentes na área e que foram indicados no Plano Urbanístico Específico e PUZEIS como parte do processo de renovação. Ou seja, na análise de viabilidade econômica e financeira da concessão, adotou-se a premissa de que os preços dos imóveis na região, que seriam adquiridos pela concessionária para fins de implantação do projeto urbanístico específico, apresentariam, dentro de cada um dos cenários analisados, a mesma curva de valorização imobiliária esperada ao longo do período da concessão apresentada na tabela 1.2.2.2.1.

Fonte: Consórcio Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 249

PANORAMA GERAL DAS CONDIÇÕES ECONÔMICO-FINANCEIRAS

GRÁFICO 1.2.2.2.2 – CURVAS DE VALORIZAÇÃO PARA A TIPOLOGIA RESIDENCIAL

GRÁFICO 1.2.2.2.3 – CURVAS DE VALORIZAÇÃO PARA A TIPOLOGIA RESIDENCIAL

DE 80 M2, PREÇO PROJETADO EM R$ / M2

HMP DE 65 M2, PREÇO PROJETADO EM R$ / M2

HMP DE 50 M2, PREÇO PROJETADO EM R$ / M2

Milhões

GRÁFICO 1.2.2.2.1 – CURVAS DE VALORIZAÇÃO PARA A TIPOLOGIA RESIDENCIAL

Milhões

Nos gráficos a seguir apresentamse, para cada uma das tipologias propostas para a região, as curvas de valorização imobiliária nos diferentes cenários analisados.

R$ 8.000 R$ 7.000

R$ 8.000,00

Gráfico 1.2.2.2.3 – Curvas de valorização para a tipologia residencial HMP de 50 m , preço projetado em R$ / m R$ 12,000

R$ 7.000,00

R$ 11,000

R$ 10,000

R$ 6.000,00

R$ 6.000

R$ 9,000

R$ 5.000,00

R$ 5.000

R$ 8,000 R$ 7,000

R$ 4.000,00

R$ 4.000

R$ 6,000

R$ 3.000,00

R$ 3.000

R$ 5,000 R$ 4,000

R$ 2.000,00

R$ 2.000

Cenário Base

Cenário Alternativo

R$ 1.000,00

R$ 1.000 GRÁFICO 1.2.2.2.4 – CURVAS DE VALORIZAÇÃO PARA A TIPOLOGIA RESIDENCIAL

GRÁFICO 1.2.2.2.5 – CURVAS DE VALORIZAÇÃO PARA A TIPOLOGIA ESCRITÓRIO

GRÁFICO 1.2.2.2.6 – CURVAS DE VALORIZAÇÃO PARA A TIPOLOGIA ESCRITÓRIO

R$42 0 M2, PREÇO PROJETADO EM R$ / M2 HMP DE

Preço de Venda DE 50 M2, EM R$dos / M2 Custos de Construção Custos de Incorporação 2 PREÇO PROJETADO 2

ANDARVGV LIVRE, PREÇO PROJETADO EM R$ / M2

R$ 0,00

2 Gráfico 1.2.2.2.6 valorização para a tipologia escritório de 50 m , preço projetado em R$ / m – Curvas de valorização para a tipologia escritório andar livre, preço projetado em R$ / m – Curvas de valorização parados a tipologia HMP Custos de 42 m preço projetado emGráfico R$ / m 1.2.2.2.5 – Curvas deTerrenos Preço de Venda Custosresidencial de Construção de ,Incorporação VGV

Terrenos

R$ 17,000

Thousands

R$ 12,000

R$ 16,000

R$ 11,000

R$ 15,000

R$ 10,000

R$ 14,000

R$ 9,000 R$ 8,000 R$ 7,000 R$ 6,000 R$ 5,000 3

Cenário Base

R$ 15 R$ 14 R$ 13 R$ 12

R$ 11,000

R$ 11

R$ 10,000

R$ 10

R$ 9,000

R$ 9

R$ 8,000

R$ 8 R$ 7

R$ 16

R$ 12,000

R$ 7,000

Cenário Base

Cenário Alternativo

GRÁFICO 1.2.2.2.7 – CURVAS DE VALORIZAÇÃO PARA A TIPOLOGIA LOJA DE RUA

GRÁFICO 1.2.2.2.8 – CURVAS DE VALORIZAÇÃO PARA A TIPOLOGIA LOJA EM

GRÁFICO 1.2.2.2.9 – CURVAS DE VALORIZAÇÃO PARA A TIPOLOGIA LOJA EM

50 M2, PREÇO PROJETADO EM R$ / M2

GALERIA, PREÇO PROJETADO EM R$ / M2 2

CENTRO COMERCIAL, PREÇO PROJETADO EM R$ / M2 2

Gráfico /m 1.2.2.2.8 – Curvas de valorização para a tipologia centro comercial, preço projetado em R$ / m Gráfico 1.2.2.2.7 – Curvas de valorização para a tipologia loja 50 m , preço projetado em R$ / m 1.2.2.2.8 – Curvas de valorização para a tipologia galeria, preço projetado em R$ Gráfico R$ 17,000

R$ 19,000

R$ 16,000

R$ 18,000

R$ 15,000

R$ 17,000

R$ 14,000

R$ 16,000

R$ 15,000

R$ 14,000

R$ 13,000

R$ 12,000

R$ 11,000

R$ 10,000

R$ 13,000 R$ 12,000 R$ 11,000 R$ 10,000 R$ 9,000 R$ 8,000 R$ 7,000 1

Cenário Base

R$ 17

R$ 13,000

R$ 4,000

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Cenário Alternativo

R$ 9,000 1

Cenário Base

Cenário Alternativo

R$ 9,000 1

Cenário Base

Cenário Alternativo

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 250

ÁREAS A ADQUIRIR

2. ÁREAS A ADQUIRIR 2.1 CUSTOS DE AQUISIÇÃO O item 2.1 apresenta o tratamento dado ao levantamento dos custos de aquisição de terrenos no modelo de avaliação da viabilidade econômico-financeira da Concessão Urbanística. Já o item 2.2 trata das estimativas dos desembolsos com limpeza dos terrenos, notadamente os custos de demolição e remoção. Cabe frisar que o Termo de Referência pede para que sejam apresentadas as Áreas a Desapropriar e seus respectivos custos. Contudo, a desapropriação é apenas um dos instrumentos de que a concessionária poderá lançar mão quando da efetiva implantação do projeto urbanístico específico. Ou seja, entende-se que a desapropriação somente ocorrerá de fato depois de frustradas todas as formas de composição amigável entre a concessionária e os proprietários de imóveis na região. Portanto, quando o Termo de Referência menciona “Áreas a Desapropriar”, o presente relatório apresenta como “Áreas a Adquirir”.

Na modelagem da análise de viabilidade econômica e financeira da concessão, considerou-se que a concessionária obterá os terrenos, necessários para a implantação do projeto urbanístico específico adquirindo os imóveis a preço de mercado. Assim, foi estimada a verba de aquisição, que corresponde ao montante necessário para adquirir, a preços de mercado, os imóveis indicados no Plano Urbanístico Específico como a renovar em função da requalificação pretendida para a região. Como se pode verificar abaixo, os desembolsos com a aquisição de imóveis são os de maior valor entre aqueles previstos para a implantação do projeto urbanístico específico pela concessionária.

desembolsado pela concessionária. Além disso, os valores efetivos de indenização pela eventual desapropriação dos imóveis somente serão calculados após a emissão do decreto de utilidade pública da área, obtidos com base em valores de mercado, avaliados imóvel a imóvel, de acordo com metodologia usualmente adotada pelo Poder Judiciário.

Neste relatório, para se estimar os custos com as aquisições, conforme apresentado no Produto 1.5, utilizou-se a metodologia de precificação de mercado para chegar ao valor de mercado do m2 da região da Nova Luz. Ou seja, com base nos coeficientes de determinação de preços de imóveis fez-se a estimação do preço de mercado dos imóveis que serão objeto de aquisição. Além disso, conforme apresentado no Produto 5.6, o valor médio7 estimado para a aquisição dos imóveis indicados no Plano Urbanístico Específico como a entrar na

Os valores levantados para a verba de aquisição de imóveis são estimativas preliminares e estão sujeitas à variações, para mais ou para menos, quando se comparar ao efetivo montante a ser

concessão é de aproximadamente R$ 3.020,00 por metro quadrado de área construída, em moeda de junho de 2010. A metodologia utilizada para o cálculo do custo de aquisição de terrenos compreendeu as seguintes etapas de trabalho: • Definição dos imóveis para aquisição; • Classificação dos imóveis para aquisição em residenciais e não residenciais segundo dados do TPCL; • Ajustes das tipologias segundo dados do TPCL; • Cálculo do valor de mercado por m2 de área privativa; • Estimativa do montante da verba de aquisição de imóveis; • Segregação do montante da verba para aquisição de terrenos de acordo com os diferentes usos propostos.

2.1.1 Estimativa do montante da verba para aquisição dos imóveis De acordo com as premissas e cálculos realizados, o valor total estimado dos custos com aquisição dos imóveis definidos como a fazer parte da concessão8 alcança o montante de aproximadamente R$ 827 milhões, em moeda de julho/2012. O montante estimado dos custos com aquisição de imóveis inclui áreas cuja destinação prevista na Concessão Urbanística, de acordo com o Plano Urbanístico Específico e PUZEIS, seria para novos desenvolvimentos imobiliários, para a implantação de áreas verdes e melhorias no sistema viário e para a construção de equipamentos públicos. Assim, visando a adequada quantificação dos desembolsos com cada uma dessas categorias, a tabela 2.1.1.1 apresenta os custos com aquisição de imóveis separados pelas categorias citadas e por fase da concessão.

Tabela 2.1.1.1 – Estimativa da verba de aquisição de imóveis por categoria de intervenção (base julho/2012)

Fase

Área de Terrenos a Adquirir (em m2)

Área Construída a Adquirir (em m2)

Novos Desenvolvimentos Imobiliários (Execto HIS) (em R$)

Novos Desenvolvimentos Imobiliários HIS (em R$)

Renova Luz (em R$)

Áreas Verdes e Sistema Viário (em R$)

Equipamentos Públicos (em R$)

Custo Total de Aquisição de Imóveis (em R$)

21.732

66.268

61.280.905

98.038.224

61.280.905

32.863

46.852

87.403.264

10.485.150

7.963.249

16.647.507

122.499.169

44.176

63.452

132.585.339

33.895.575

20.409.647

186.890.560

43.979

64.763

172.887.520

22.674.053

470.197

196.031.770

50.406

78.867

227.503.111

32.955.684

260.458.795

TOTAL

193.156

320.202

681.660.139

100.010.462

98.038.224

7.963.249

37.527.351

827.161.201

Fonte: Consórcio Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

7 O valor médio equivale à divisão do montante total estimado para aquisição de imóveis calculado no ano 0 dividido pela área total, constante do TPCL, dos imóveis que entram para a concessão.

8 Cabe ressaltar que os cálculos apresentados incluem os imóveis protegidos das quadras 081 e 019 que farão parte dos empreendimentos propostos no Plano Urbanístico Específico e não incluem as quadras 69 e 77, por se tratarem de imóveis de propriedade da PMSP.

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 253

ÁREAS A ADQUIRIR

2.1.2 Fundo de comércio Como apresentado no Produto 5.6, entende-se que a maior parte dos comerciantes impactados pelas intervenções definidas no Plano Urbanístico Específico terão a opção de serem realocados na própria região. Ou seja, com a oferta progressiva de novas áreas comercias na região e na medida em que cada fase for implementada, haverá uma grande tendência de composição amigável entre as partes, o que evitará a indenização pela perda de fundo de comércio. No entanto, de uma forma conservadora, na modelagem de viabilidade econômica e financeira da concessão estimou-se uma verba de indenização pela perda de fundo de comércio para 100% dos comerciantes que seriam impactados pela implantação do projeto urbanístico específico. Essa estimativa da verba para indenização pela perda de fundo de comercio levou em consideração as seguintes premissas: • O faturamento anual total das atividades empresariais desenvolvidas no perímetro da Nova Luz é de R$ 804.153.731,79, (oitocentos e quatro milhões, cento e cinquenta e três mil, setecentos e trinta e um reais e setenta e nove centavos) obtido com base em dados fornecidos pela PMSP relativos à arrecadação de ISS e ICMS na região durante o ano de 2010. Esse valor atualizado pelo IPCA para julho/2012 equivale a 904.188.588,67 (novecentos e quatro milhões, cento e oitenta e oito mil, quinhentos e oitenta e oito reais e sessenta e sete centavos); • A área construída total com atividades econômicas na região, segundo o TPCL, é de 748.386 m2, o que significa um faturamento médio anual / m2 construído de R$ 1.208,18;

PAC-20089 e a proporção de imóveis ocupados com atividades comerciais, conforme caracterização das atividades econômicas apresentadas no Produto E2, o que significa um lucro médio anual / m2 construído de R$ 1.208,18 x 18,39%, ou seja, R$ 222,19; • O cálculo da verba de indenização pela perda de fundo de comércio foi estimado considerando que seriam indenizados 5 anos de lucro anual dos comerciantes; • Todos os comerciantes cujos imóveis ocupados seriam desapropriados para a implantação de áreas institucionais ou áreas verdes seriam integralmente indenizados. A área construída total dos imóveis ocupados por esses comerciantes é de 14.763 m2, de acordo com o TPCL; e • Para os demais comerciantes, considerou-se que 100% deles não aceitariam, com a implantação do Plano Urbanístico Específico, serem realocados na região e também teriam direito a pleitear indenização pela perda do fundo de comércio. Com isso, considerando 260.656 m2 de área construída não residencial a renovar na região, tem-se 260.656 m2 de área não residencial a indenizar pela perda do fundo de comércio nesses casos. Com isso, o total estimado da verba de indenização pela perda de fundo de comércio é de aproximadamente R$ 290 milhões, em moeda de julho/2012. Destaque-se que, para fins de análise de viabilidade econômica e financeira da concessão, excluiu-se esse custo como uma das obrigações da concessionária por se tratar de uma estimativa incerta. Entende-se que esse custo, em função dos riscos envolvidos, poderá ser futuramente compartilhado com a PMSP.

2.2 CUSTOS DE DEMOLIÇÃO E REMOÇÃO As estimativas de custos de demolição e remoção, a seguir detalhados, referem-se aos custos a serem incorridos pela concessionária com a demolição dos imóveis definidos como a demolir no Plano Urbanístico Específico e no PUZEIS e posterior remoção do entulho (bota-fora). Para o cálculo das estimativas dos custos de demolição e remoção, partiu-se dos preços unitários de diversos serviços divulgados mensalmente na Revista Guia da Construção, conforme apresentado na Tabela 2.2.1. Destaque-se que esses custos unitários referem-se apenas a custos de mão-deobra, não incluindo despesas indiretas, como serviços de terceiros, impostos e margem de lucro do empresário. Ou seja, nos custos unitários apresentados na Tabela 2.2.1 é preciso incluir uma parcela de custo que, agregada ao custo direto dos serviços,

permite apurar o custo total. Essas despesas indiretas são comumente expressas em percentual relativamente ao custo direto e, no presente caso, foram calculadas com base no percentual de 116%. Esse percentual foi obtido a partir da Pesquisa Anual da Indústria da Construção (PAIC – 2008)10 , considerando a totalidade das empresas que atuam na região Metropolitana de São Paulo. Para fins de determinação do custo total de demolição por m² é preciso estimar a quantidade dos diversos serviços a executar. Para tanto, dada a grande diversidade de tipologias dos imóveis existentes na região da Nova Luz e que devem ser demolidos, agruparam-se os imóveis em três tipos: imóveis térreos, imóveis com 2 a 6 andares e imóveis a partir de 7 andares. Para os dois últimos tipos, apurou-se que imóveis desses tipos têm, em média, 3 e 10 andares,

Tabela 2.2.1 – Custos unitários de mão-de-obra de demolição (base julho/2012)

respectivamente (ou seja, por exemplo, para os imóveis que se enquadraram no segundo tipo, para estimar o custo total de demolição por m² adotou-se que a estimativa desse grupo equivale aos custos de demolição de um prédio de 3 andares). Além disso, apurou-se que a área construída média desses três tipos de imóveis na região da Nova Luz é de, respectivamente, 130 m², 640 m² e 3.600 m². Com isso, foi possível estimar os custos de demolição e remoção por m² de área construída para cada um dos três tipos de imóveis considerados, conforme apresentado na Tabela 2.2.2. Destaque-se que para os imóveis considerados como tipo 2 e 3 também se estimou os custos com equipamentos para demolição.

9 A Pesquisa Anual de Comércio é parte integrante do Sistema de Estatísticas Econômicas do IBGE e levanta, em empresas

Item

Descrição

Unidade

Custo Unitário

MO Demolição - Alvenaria de tijolos

R$ 34,27

MO Demolição - Cobertura telhas de cimento

R$ 6,85

MO Demolição - Concreto armado

R$ 137,08

MO Demolição - Piso cerâmico

R$ 8,00

MO Demolição - Retirada de esquadrias

R$ 5,71

MO Demolição - Revestimento de argamassa

R$ 5,71

MO Demolição - Revestimento de azulejos ou pedras

R$ 28,56

selecionadas, informações que permitem estimar as variáveis receita, pessoal ocupado, gastos com pessoal, despesas, lucro, entre outras. O objetivo da pesquisa é descrever as características estruturais básicas do segmento empresarial do comércio atacadista e varejista no País.

10 A Pesquisa Anual da Indústria da Construção, parte integrante do Sistema de Estatísticas Econômicas do IBGE, levanta, em empresas selecionadas, informações referentes a pessoal ocupado, salários e retiradas, custos e despesas, valor das incorporações e construções executadas, valor bruto da produção, valor adicionado, entre outras variáveis.

Fonte: Guia da Construção PINI

• O percentual médio de lucro bruto das atividades comerciais da região foi estimado em 18,39%, obtido com base na

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 254

ÁREAS A ADQUIRIR

Tabela 2.2.2 – Estimativa dos custos de demolição e remoção por m2 de área construída (base julho/2012)

Item

Descrição

Unidade

Imóvel Tipo 2 de 2 a 6 andares (equivalente a 3 andares)

Imóvel Tipo 1 Térreo

Imóvel Tipo 3 a partir de 7 andares (equivalente a 10 andares)

Custo Unitário

Quant. (em m³)

Custo (em R$)

Custo Unitário

Quant. (em m³)

Custo (em R$)

Custo Unitário

Quant. (em m³)

Custo (em R$)

MO Demolição - Alvenaria de tijolos

R$ 34,27

97,5

R$ 3.341,33

R$ 34,27

480,0

R$ 16.449,60

R$ 34,27

2.700,0

R$ 92.529,00

MO Demolição - Cobertura telhas de cimento

R$ 6,85

130,0

R$ 890,50

R$ 6,85

300,0

R$ 2.055,00

R$ 6,85

300,0

R$ 2.055,00

MO Demolição - Concreto armado

R$ 137,08

59,8

R$ 8.197,38

R$ 137,08

198,4

R$ 27.196,67

R$ 137,08

1.116,0

R$ 152.981,28

MO Demolição - Retirada de esquadrias

R$ 5,71

45,5

R$ 259,81

R$ 5,71

224,0

R$ 1.279,04

R$ 5,71

1.260,0

R$ 7.194,60

Remoção do entulho

R$ 33,05

196,6

R$ 6.497,59

R$ 44,85

848,0

R$ 38.032,80

R$ 50,75

4.770,0

R$ 242.077,50

Despesas Indiretas, Serviços de Terceiros, Impostos e Margem

0,90

R$ 17.267,94

1,16

R$ 98.275,16

1,16

R$ 574.344,01

CUSTO TOTAL

R$ 36.454,55

ÁREA CONSTRUÍDA

130,00

CUSTO POR M² DE ÁREA CONSTRUÍDA

R$ 280,42

R$ 183.288,27

TABELA 10 - ESTIMATIVA DOS CUSTOS DE DEMOLIÇÃO E REMOÇÃO POR M2 DE ÁREA CONSTRUÍDA (BASE JULHO/2012) 640,00

R$ 286,39

R$ 1.071.181,39 3.600,00 R$ 297,55

Fonte: Guia da Construção PINI e Consórcio Nova Luz. Elaboração: Consórcio Nova Luz.

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 255

ÁREAS A ADQUIRIR

Ou seja, para os imóveis térreos, o custo de demolição e remoção estimado é de R$ 280,42 (duzentos e oitenta reais e quarenta e dois centavos) por m2. Para os imóveis com mais de 2 andares, esse custo é de R$ 286,39 (duzentos e oitenta e seis reais e trinta e nove centavos) por m2 para aqueles entre 2 e 6 andares e de R$ 297,55 (duzentos e noventa e sete reais e cinquenta e cinco centavos) por m2 para aqueles com mais de 7 andares. Cabe destacar que esses custos de demolição por m2 de área construída foram calculados considerando que: • O custo unitário do serviço de demolição de concreto armado foi reduzido em 20% em relação àquela estimativa indicada na Revista Guia da Construção, pois considera demolição mecanizada. Além disso, considera 0,31 m de altura de laje para estimar as quantidades e, para os imóveis térreos, considera também a demolição do piso com uma espessura de 0,15 m; • As quantidades estimadas do serviço de remoção consideram a somatória do volume demolido de alvenaria de tijolos e de concreto armado, mais 25% de empolamento (expansão volumétrica do material demolido em função do aumento de vazios entre as partes sólidas); • O custo do serviço de demolição de piso cerâmico está incluído no custo de demolição de concreto armado; • Os custos dos serviços de demolição de revestimento de argamassa e demolição do revestimento de azulejos estão incluídos no custo de demolição de alvenaria de tijolos; • A estimativa das despesas indiretas, serviços de terceiros, impostos e margem para os imóveis do tipo I (térreos) considera o percentual de 90%, pois se entende que os serviços de demolição desses imóveis requerem uma menor utilização de equipamentos de segurança.

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Com isso e com base na área construída11 de cada um dos imóveis definidos no Plano Urbanístico Específico e no PUZEIS como passíveis de demolição, foi possível estimar os custos totais de demolição e remoção desses imóveis. A área construída dos imóveis a demolir foi retirada do TPCL – Cadastro Territorial e Predial de Conservação e Limpeza. Esses custos foram estimados lote a lote e, para fins de apresentação de resultados a Tabela 2.2.3 a seguir apresenta a estimativa desses custos agrupados por fase da região da Nova Luz. De acordo com os cálculos realizados, o valor total estimado dos custos com demolição definidos no Plano Urbanístico Específico e no PUZEIS alcança o montante de aproximadamente R$ 77 milhões, em moeda de julho/2012. O montante estimado dos custos com demolição de imóveis, apresentado acima, inclui a demolição de áreas cuja destinação prevista na Concessão Urbanística, de acordo com o Plano Urbanístico Específico e PUZEIS, seria para novos desenvolvimentos imobiliários, para a implantação de áreas verdes e melhorias no sistema viário e para a construção de equipamentos públicos. Assim, visando a adequada quantificação dos desembolsos com cada uma dessas categorias, a tabela 2.2.4 apresenta os custos de demolição e remoção separados pelas categorias citadas e por fase da concessão.

Tabela 2.2.3 – Estimativa dos custos de demolição e remoção por fase (base julho/2012)

Fase

Área Construída a Demolir (m²)

Custo Total de Demolição e Remoção (em R$)

25.587

7.325.480

46.632

12.846.368

56.690

16.190.241

63.400

17.999.713

78.307

22.372.499

TOTAL

270.616

76.734.301 Fonte: Consórcio da Nova Luz

Tabela 2.2.4 – Estimativa custos de demolição e remoção por categoria de intervenção (base julho/2012)

Fase

Novos Desenvolvimentos Imobiliários (em R$)

Novos Desenvolvimentos Imobiliários HIS (em R$)

Áreas Verdes e Sistema Viário (em R$)

Equipamentos Públicos (em R$)

Custo Total de Demolição e Remoção (em R$)

7.325.480

9.008.374

1.193.350

821.789

1.822.855

12.846.368

12.703.667

3.368.551

118.024

16.190.241

15.882.493

2.076.939

40.281

17.999.713

19.511.206

2.861.293

22.372.499

TOTAL

64.431.219

9.500.133

821.789

1.981.160

76.734.301

Fonte: Consórcio da Nova Luz 11 Considera a soma da área construída dos imóveis indicados no Plano Urbanístico Específico como a renovar.

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 256

INTERVENÇÕES A IMPLANTAR

3. INTERVENÇÕES A IMPLANTAR

Do ponto de vista do modelo de avaliação da viabilidade econômico-financeira do empreendimento, as intervenções previstas no Plano Urbanístico Específico e no PUZEIS são de 2 tipos: i) a construção dos edifícios de todos os tipos e ii) as obras e serviços de renovação da infraestrutura, de construção de habitação social e de construção de espaços públicos (praças, áreas verdes, equipamentos públicos, etc.), além das medidas mitigadoras e programas socioambientais da Licença Ambiental Prévia (LAP). As do primeiro grupo foram empregadas para o cálculo da valorização dos terrenos resultante da implantação do projeto, em conformidade com o método involutivo, enquanto que as do segundo grupo correspondem a desembolsos da concessionária para a implantação do projeto urbanístico específico. Dessa forma, esta seção trata da estimativa dos custos do segundo grupo de intervenções públicas previstas no projeto: as construções de áreas verdes e equipamentos públicos, as alterações de infraestrutura e demais intervenções previstas no Plano Urbanístico Específico e no PUZEIS, a construção de habitação social e também as medidas mitigadoras e programas socioambientais, contidas na Licença Ambiental Prévia (LAP). Assim, a fim de facilitar a apresentação das estimativas dos custos das intervenções públicas a implantar considerados na modelagem da análise de viabilidade econômica e financeira da Concessão Urbanística Nova Luz, separou-os nos seguintes itens:

• Custos ligados à infraestrutura e áreas verdes; • Custos de equipamentos públicos; • Custos de habitação social (construção dos imóveis HIS na área de ZEIS e reforma dos edifícios do Programa Renova Luz); e • Custos das medidas mitigadoras e programas socioambientais contidas na Licença Ambiental Prévia (LAP). Além disso, é obrigação do concessionário garantir que os imóveis protegidos contidos em todo o perímetro da concessão urbanística sejam restaurados. Diante da incerteza decorrente da estimativa destes custos – que dependem das obrigações impostas pelos órgãos competentes e da realização de projetos em nível básico – é premissa deste estudo que a valorização imobiliária decorrente da sua recuperação e restauro, viabilizando a transferência de potencial construtivo dentro da operação urbana centro, seja suficiente para a aquisição e custeio do restauro de todas as edificações protegidas pelos órgãos do patrimônio histórico. A seguir passa-se a descrever cada um desses custos gerais de implantação identificados.

3.1 CUSTOS LIGADOS À INFRAESTRUTURA E ÁREAS VERDES De acordo com o Plano Urbanístico Específico, a infraestrutura viária da região da Nova Luz deverá sofrer grandes e profundas modificações. Espera-se que a futura concessionária faça grandes investimentos para a melhoria e adequação do sistema viário, incluindo todos os serviços relativos à pavimentação de vias, reposicionamento de guias e sarjetas, calçamento, aterramento de viação elétrica e paisagismo. Além disso, está previsto também a implantação de áreas verdes públicas (praças arborizadas) na região. A tabela 3.1.1 a seguir apresenta um orçamento simplificado12 desses os custos, incluindo todos os serviços envolvidos, como os gastos com projetos, mão-de-obra, materiais, equipamentos e paisagismo. 4 Em moeda de janeiro/2012, o valor total estimado dos custos ligados à infraestrutura viária (remodelagem de vias) e implantação de áreas verdes13 (praças arborizadas), considerados como investimentos adicionais da concessionária na região objeto da Concessão Urbanística, alcança o montante de, aproximadamente, R$ 82 milhões. Esse valor, trazido para a moeda de julho/2012 pela variação do CUB no período, equivale a, aproximadamente, R$ 87 milhões. Além disso, para a construção das áreas verdes será necessário a aquisição de terrenos no perímetro da Nova Luz, cujo custo total foi estimado em R$ 9,1 milhões14, incluindo o custo de aquisição de imóveis mais os custos de demolição, remoção e regularização.

Tabela 3.1.1 – Estimativa dos custos ligados à infraestrutura e áreas verdes (base janeiro/2012) Item

Serviços

R$ preço total

DRENAGEM

4.545.137,64

5,5%

VALA TÉCNICA

9.888.789,93

12,1%

GÁS

982.700,21

1,2%

ENERGIA

13.294.409,88

16,2%

ESGOTO

7.315.841,17

8,9%

SINALIZAÇÃO

903.315,70

1,1%

URBANIZAÇÃO

28.908.085,37

35,3%

PAVIMENTAÇÃO

7.093.183,92

8,7%

ILUMINAÇÃO

3.019.731,19

3,7%

PROJETOS

5.957.806,91

7,3%

81.909.001,92

100,0%

Total Geral

Fonte: Consórcio da Nova Luz

12 Para efeitos da análise apresentada no presente relatório considerou-se que os custos ligados à infraestrutura e áreas verdes ocorrem de forma concentrada nos três primeiros anos da concessão segundo a distribuição de 38% no primeiro ano, 30% no segundo ano e 32% no terceiro ano.

13 Cabe frisar que os custos de implantação de áreas verdes privadas, como as áreas internas de determinados empreendimentos imobiliários previstos no Plano Urbanístico Específico, estão considerados nos custos totais de construção e incorporação desses empreendimentos.

14 Este valor considera a expectativa de valorização dos imóveis ao longo do período de concessão, conforme apresentado anteriormente.

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 259

INTERVENÇÕES A IMPLANTAR

3.2 CUSTOS DE EQUIPAMENTOS PÚBLICOS Os custos os equipamentos públicos, considerados como investimentos adicionais da concessionária na região objeto da Concessão Urbanística, referem-se predominantemente à construção e renovação dos imóveis das quadras que concentrarão os equipamentos sociais da área previstos no Plano Urbanístico Específico e detalhados no PUZEIS.

Tabela 3.2.1 – Estimativa dos custos de construção dos equipamentos públicos (base julho/2012) Equipamento

Imóvel

Tipologia

Área Construída Proposta (m2)

Custo Unitário (em R$ por m2)

Total (em R$)

Creche (CEI) - Rua dos Gusmões

Gusmões, 202, 210 e 214

PUZEIS Protegido

450

3.960

1.782.138

Creche (CEI) - Rua dos Gusmões

Gusmões, 202, 210 e 214

PUZEIS Protegido

810

3.960

3.207.848

Escola Municipal de Educação Artística (EMIA)

General Osório, 49/53

PUZEIS Protegido

390

3.960

1.544.519

Escola Municipal de Educação Artística (EMIA)

General Osório, 25/35

PUZEISProtegido

299

3.960

1.184.131

De acordo com o Plano Urbanístico Específico e PUZEIS, estão previstas a construção e renovação de cerca de 20 mil m2 (quatorze mil metros quadrados) voltados para equipamentos sociais. Os equipamentos propostos estão agrupados em (i) educação e cultura, (ii) assistência social, (iii) saúde e (iv) cultura, lazer, recreação e convivência e foram dimensionados com o apoio das secretarias setoriais do município de São Paulo, como a seguir se apresenta.

Escola Municipal de Educação Artística (EMIA)

Triunfo, 301/305

PUZEIS Protegido

320

3.960

1.267.298

Escola Municipal de Educação Artística (EMIA)

Triunfo, 293

PUZEIS Protegido

300

3.960

1.188.092

Escola Municipal de Educação Artística (EMIA)

Triunfo, 285/289

PUZEIS Protegido

1.000

3.960

3.960.306

Unidade Básica de Saúde (UBS)

Triunfo, 229/233

PUZEIS Protegido

832

3.960

3.294.974

PUZEIS Protegido

400

3.960

1.584.122

PUZEIS Protegido

320

3.960

1.267.298

Centro da Criança e do Adolescente

Gusmões, 219

PUZEIS Protegido

1.200

3.960

4.752.367

A fim de se determinar o montante desses custos, na modelagem da análise de viabilidade econômica e financeira da Concessão Urbanística Nova Luz adotou-se o custo de construção de áreas novas como igual ao preço estimado para a construção da tipologia lojas15, conforme metodologia apresentada no item 4.2 e para os equipamentos em imóveis protegidos, adotou-se o custo para o retrofit com restauro16. Esses valores incluem todos os gastos envolvidos na implantação dessas áreas, como os gastos com projetos, mãode-obra, materiais e equipamentos.

Creche (CEI) - Rua Conselheiro Nébias

Conselheiro Nébias, 433/427, 429 e 421

PUE Novo

600

1.824

1.094.374

Creche (CEI) - Rua Aurora

Aurora, 525

PUE Novo

600

1.824

1.094.374

Auditório/ Anexo UBS/ Anexo Creche

Quadra 67

PUZEIS Novo

4.550

1.824

8.299.003

Centro Mun. de Ed. Inf. (CEMEI) e Esc. Mun. de Ens. Fund. (EMEF)

Quadra 76

PUZEIS Novo

8.506

1.824

15.514.394

A Tabela 3.2.1 a seguir apresenta a estimativa desses custos.

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Núcleo de Convivência de Idoso (NCI) Núcleo de Convivência de Idoso (NCI)

Triunfo, 220/240 e Gusmões, 136/140/144 Triunfo, 220/240 e Gusmões, 136/140/144

Total 15 Para a tipologia Loja, o CUB adotado corresponde ao padrão construtivo CSL-8N, portanto, o custo direto de construção desses imóveis é equivalente à R$ 1.013,09 por m2. Além dos custos diretos, é parte do preço da construtora os custos indiretos, os

20.577

51.035.238

Fonte: SindusCon-SP e Concrejato. Elaboração: Consórcio Nova Luz.

serviços de terceiros e outras despesas e a margem. Para estimar os custos totais de construção adotou-se o percentual de 209,80% sobre o custo direto de construção por m2 de área privativa. Para estimar o preço por área construída utilizou-se a relação entre área construída e área privativa de 1,23.

16 O valor de Retrofit com Restauro utilizado como referência é o mesmo adotado pela empresa Concrejato em intervenções similares atualizado para julho de 2012 pela variação do CUB.

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 260

INTERVENÇÕES A IMPLANTAR

3.3 CUSTOS DE HABITAÇÃO SOCIAL De acordo com o Plano Urbanístico Específico, no perímetro da Nova Luz está previsto a construção de imóveis HIS na área de ZEIS e a reforma de edifícios incluídos no Programa Renova Luz. Em ambos os casos, para fins de análise de viabilidade econômica e financeira da concessão, considerou-se que as unidades residenciais seriam construídas ou reformadas pela concessionária e entregues à PMSP sem custo algum, que as destinaria à população de acordo com as políticas públicas de habitação vigentes. Assim, no caso dos imóveis HIS na área de ZEIS, os custos totais incorridos pela aquisição dos terrenos (custos de aquisição dos imóveis mais os custos com demolição e remoção) e pela construção das unidades (cujas estimativas foram descritas no Produto 5.6, com as devidas atualizações apresentadas no item 4.2 do presente relatório) seriam integralmente cobertos pela concessionária. Convém destacar que, como os empreendimentos imobiliários com HIS representam 80% da área residencial dos empreendimentos residenciais apresentados no PUZEIS, adotou-se essa proporção para se estimar o montante da verba de aquisição dos imóveis a renovar classificados como HIS. Além disso, o custo total de construção foi estimado considerando a área privativa total de projeto dessas unidades.

Tabela 3.3.1 – Estimativa dos custos totais de construção das unidades HIS (valores em R$ de julho/2012) A tabela 3.3.1 apresenta a estimativa dos custos totais de construção das unidades HIS. Ou seja, o valor total estimado dos custos de construção de unidades HIS definidas no PUZEIS alcança o montante de, aproximadamente, R$ 296 milhões, em moeda de julho/2012. Além das unidades de interesse social definidas na área de ZEIS17, a produção de residências de interesse social se dará também por meio da reforma de edifícios que atualmente encontram-se vazios. Esses edifícios vinham sendo prospectados pela SEHAB, no âmbito do programa Renova Centro, e foram incorporados ao projeto Nova Luz sob a denominação de Programa Renova Luz, justamente porque possibilitam a produção antecipada de unidades habitacionais sem a necessidade de deslocamento prévio de moradores. Esta produção ocorrerá nos três primeiros anos da Concessão Urbanística, garantindo a ampla oferta de unidades habitacionais de interesse social e mercado popular logo no início da intervenção na área da Nova Luz. Os estudos desenvolvidos pela SEHAB demonstram a possibilidade de produção de 439 unidades, distribuídas em 7 edifícios, conforme indicado na tabela 3.3.2 a seguir.

17 Incluindo os empreendimentos 82.A e 89.A localizados em áreas adjacentes ao perímetro da ZEIS.

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Quadra

Lotes

Unidades Residenciais HIS Previstas

Custo de Aquisção dos Terrenos (em R$)

Custo de Construção (em R$)

Custo Total das Unidades Residenciais (HIS) (em R$)

059

184

9.540.828

15.999.376

25.540.205

066

20 e 21

116

6.171.711

10.136.897

16.308.608

067

212

10.740.423

18.521.069

29.261.492

074

137

9.115.200

11.989.937

21.105.136

075

31 e 32

329

21.517.044

28.718.148

50.235.192

082

39 e 40

270

15.585.757

23.571.375

39.157.132

083

41, 42, 43 e 44

476

19.290.604

41.636.703

60.927.307

089

5.267.786

8.419.596

13.687.382

082*

146

6.856.854

12.616.476

19.473.330

089*

130

9.424.808

11.272.205

20.697.013

2.096

113.511.014

182.881.783

296.392.797

TOTAL

Fonte: Consórcio da Nova Luz Na quadra 82, além das unidades dos lotes 39 e 40, foi levado em consideração as unidades de um terceiro empreendimento no lote 38. O mesmo ocorreu com a quadra 89, na qual além das unidades previstas do empreendimento do lote 53, também foi levado em consideração as unidades de um segundo empreendimento no lote 52. Para estimar as unidades habitacionais dos lotes 38 e 52 considerou-se a destinação de 80% da área computável residencial para HIS e desse montante 20%, 60% e 20% para as unidades de HIS de 37m2, 42m2 e 50m2, respectivamente.

Tabela 3.3.2 – Relação dos imóveis incluídos no Programa Renova Luz Empreendimento

Endereço

Setor

Quadra

Lote

Área total

Área construída

(em m2)

UH estimadas

Residencial.064

Avenida Rio Branco, 611

295

162

2.100

Residencial.086

Rua Conselheiro Nébias, 96, 100 e 120

353

2.113

18.924

138

Residencial.080

Rua Aurora, 424

0000.06

1.431

9.500

Residencial.091

Avenida Ipiranga, 879

474

3.154

Residencial.071

Rua Conselheiro Nébias, 314

327

2.975

Residencial.086

Rua Aurora, 519

352

2.082

Residencial.057

Praça Princesa Isabel, 87

0000.04

342

1.718

5.200

40.453

439

Total

Fonte: Consórcio da Nova Luz

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 261

INTERVENÇÕES A IMPLANTAR

A viabilização destas unidades habitacionais será de inteira responsabilidade do concessionário, que deverá submeter previamente o projeto à SEHAB e entregar essas unidades como contrapartida da concessão à PMSP logo nos primeiros três anos da concessão, possibilitando, assim, a oferta de moradia para realocação definitiva dos moradores diretamente afetados pela intervenção, como medida prioritária da Concessão Urbanística.

Tabela 3.3.3 – Estimativa dos custos totais de reforma das unidades residenciais do Programa Renova Luz (valores em R$ de julho/2012)

Empreendimento

Endereço

Área Privativa Residencial

Área Construída Residencial

Custo de aquisição dos imóveis

Custo de reforma das Unidades Residenciais

(em m2)

(em R$)

Custo total (em R$)

Residencial.064

Rio Branco, 605 - 611

1.018

1.449

4.335.497

2.534.143

6.869.640

A tabela 3.3.3 apresenta a estimativa dos custos totais de reforma das unidades residenciais do Programa Renova Luz.

Residencial.086

Cons. Nébias, 96

1.186

1.656

3.929.677

2.807.970

6.737.647

Residencial.080

Aurora, 424

3.079

3.841

6.389.705

7.360.964

13.750.668

Ou seja, os custos totais de reforma das unidades residenciais do Programa Renova Luz foram estimados em, aproximadamente, R$ 110 milhões, em moeda de julho/2012.

Residencial.091

Ipiranga, 879

1.281

1.823

4.405.831

3.173.902

7.579.733

Residencial.071

Cons. Nébias, 314

3.133

4.910

26.573.933

7.435.644

34.009.577

Residencial.086

Aurora, 515 - 519

6.120

6.981

10.573.358

14.714.460

25.287.817

Residencial.057

Princesa Isabel, 87

2.617

3.179

9.533.033

6.270.635

15.803.668

18.434

23.840

65.741.032

44.297.718

110.038.750

É importante destacar que, enquanto as áreas residenciais dos edifícios incluídos no Programa Renova Luz deverão ser transferidas para à PMSP como contrapartida da concessão, as áreas comerciais desses edifícios serão vendidas a mercado18. Ou seja, os pequenos estabelecimentos de comércio e serviços afetados na primeira fase de implantação da concessão urbanística receberão oferta de realocação (primeira oferta) nos térreos dos edifícios que atualmente encontram-se vazios e serão reformados para fins de atendimento habitacional (Programa Renova Luz).

Total

Fonte: Consórcio da Nova Luz

18 A estimativa dessas receitas está apresentada no item 4 – Estimativa de Receitas.

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 262

INTERVENÇÕES A IMPLANTAR

3.4. CUSTOS DAS MEDIDAS MITIGADORAS E PROGRAMAS SOCIOAMBIENTAIS CONTIDAS NA LAP Em reunião do Conselho Municipal do Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável (CADES), realizada em 01/08/2012, foi concedida a Licença Ambiental Prévia (LAP) para o projeto Nova Luz. Ou seja, após a análise do Projeto Nova Luz, através do EIARIMA e do PUE, o CADES aprovou o licenciamento referente ao Projeto Nova Luz. Os impactos ambientais foram identificados no Estudo de Impacto Ambiental (EIA) elaborado para o projeto, bem como apresentadas as medidas visando sua mitigação, as quais foram agrupadas em programas socioambientais, a seguir apresentados. Um dos principais objetivos da proposição de medidas mitigadoras e programas socioambientais é estabelecer os procedimentos mais adequados ou mesmo recomendações específicas que visem minimizar os efeitos e impactos negativos e adversos e ainda, potencializar os efeitos positivos verificados nos estudos ambientais. Cabe destacar que o PARECER TÉCNICO Nº 032/DECONT-2/2012 tratou de forma detalhada das questões relativas aos impactos decorrentes da implantação do projeto, de como tais questões podem ou não impactar o ambiente local, das dificuldades que os impactos positivos poderão encontrar para sua implementação e das medidas necessárias para evitar ou mitigar os impactos negativos.

Para os fins de análise da viabilidade econômica e financeira da concessão, as medidas mitigadoras e programas socioambientais, sob responsabilidade da concessionária, devem ser quantificadas e a previsão de seus custos devem ser inseridos no fluxo de caixa projetado da concessão. Ou seja, na análise da viabilidade econômica e financeira da concessão as medidas mitigadoras e programas socioambientais representam desembolsos adicionais de caixa a serem suportados pela concessionária pela implantação do projeto urbanístico específico. Portanto, nesta seção serão elencadas as medidas e programas socioambientais, apresentadas no Estudo de Impacto Ambiental e consideradas na Licença Ambiental Prévia, visando destacar e quantificar aqueles de responsabilidade da concessionária e inseri-los na análise da viabilidade econômica e financeira da concessão, conforme apresentado na tabela 3.4.1 a seguir. Cabe frisar que o Estudo de Impacto Ambiental apresentou uma descrição aprofundada de cada um deles, inclusive com as premissas utilizadas para os cálculos das estimativas desses custos.

Tabela 3.4.1 –Programas e Subprogramas Ambientais Categoria

Programa/Subprograma Programa de Gestão e Controle Ambiental das Obras Subprograma de Segurança no Trabalho e Saúde Ocupacional

Programas vinculados diretamente às obras

Subprograma de Prevenção de Riscos Ambientais e Preparação para Emergências Subprograma de Gerenciamento de Emissões Atmosféricas Subprograma de Gerenciamento de Ruídos Subprograma para Implantação de Canteiro de Obras Eficiente Programa de Gerenciamento dos Resíduos Sólidos Programa de Gerenciamento de Áreas e Materiais Contaminados Programa de Ação de Intervenções no Subsolo Programa de Gestão para Sustentabilidade Plano de Arborização Urbana Subprograma de Conservação da Arborização e Áreas Verdes Subprograma de Incremento da Avifauna Urbana Subprograma de Gestão de Resíduos Sólidos Domésticos Subprograma de Inclusão Social dos Catadores

Programas de Monitoramento e Controle

Subprograma de Educação para a Sustentabilidade Subprograma de Educação para a Reciclagem Programa de Apoio à Saúde e Assistência Social Programa de Gestão do Patrimônio Arqueológico Plano de Prospecções Arqueológicas Sistemáticas Plano de Monitoramento Técnico Arqueológico Plano de Preservação e Resgate Científico Arqueológico Plano de Educação Patrimonial Programa de Levantamento e Cadastro do Patrimônio Imaterial Programa de Monitoramento e Acompanhamento Socioambiental

Programas Compensatórios

Programa de Compensação Ambiental pela Supressão de Vegetação de Porte Arbóreo Programa de Apoio à Realocação e Adaptação da População Residente e Atividades Produtivas no Contexto do Processo de Reurbanização Subprograma de Formação de Estoque de Imóveis Residenciais e Definição e Operacionalização dos Mecanismos de Acesso Subprograma de Formação de Estoque Prévio de Imóveis Comerciais e Definição e Operacionalização dos Mecanismos de Acesso Subprograma de Definição e Operacionalização dos Mecanismos de Acesso aos Imóveis de Interesse Social - ZEIS Subprograma de Implantação de Escritório de Assistência Jurídica Compensação Ambiental Fonte: Consórcio da Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 263

INTERVENÇÕES A IMPLANTAR

Assim, considerando as medidas mitigadoras e programas socioambientais de responsabilidade direta da concessionária, o total estimado para a execução dessas atividades ao longo do período de concessão alcança o montante de cerca de R$ 5,9 milhões, conforme apresentado na tabela 3.4.2 a seguir. A estimativa apresentada na tabela anterior tem como base o levantamento realizado para o subproduto 5.4 e foram apresentadas no subproduto 5.6. Para a atualização das estimativas para julho de 2012 foi utilizado o IPCA - Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, calculado e divulgado mensalmente pelo IBGE. Com relação aos programas Programa de Gerenciamento de Áreas e Materiais Contaminados, Programa de Gestão para Sustentabilidade, Plano de Arborização Urbana, Subprograma de Incremento da

Avifauna Urbana, Subprograma de Educação para a Sustentabilidade, Programa de Levantamento e Cadastro do Patrimônio Imaterial, Programa de Monitoramento e Acompanhamento Socioambiental, Programa de Apoio à Realocação e Adaptação da População Residente e Atividades Produtivas no Contexto do Processo de Reurbanização, Subprograma de Formação de Estoque de Imóveis Residenciais e Definição e Operacionalização dos Mecanismos de Acesso, Subprograma de Formação de Estoque Prévio de Imóveis Comerciais e Definição e Operacionalização dos Mecanismos de Acesso, Subprograma de Definição e Operacionalização dos Mecanismos de Acesso aos Imóveis de Interesse Social – ZEIS e Subprograma de Implantação de Escritório de Assistência Jurídica, majoritariamente Programas Compensatórios e Programas de Monitoramento e Controle, entende-se que

se trata de atividades que fazem parte diretamente da operação da concessionária e, nestes casos, os custos previstos foram incluídos como despesas operacionais da concessionária (mais especificamente como despesas com pessoal) na análise da viabilidade econômica e financeira da concessão. Por essa razão essas despesas não foram destacadas no presente item.

equipamentos públicos, (iii) aquisição, construção e demolição dos imóveis que entram na concessão e (iv) reforma dos edifícios incluídos no programa Renova Luz, a compensação ambiental seria equivalente a, aproximadamente, R$ 6,8 milhões, a ser desembolsada ao longo da execução do projeto de acordo com a realização desses investimentos.

Além disso, a Licença Prévia Ambiental estabeleceu uma compensação ambiental equivalente a 0,17% do somatório dos investimentos necessários para implantação do projeto, não incluídos os investimentos referentes aos planos, projetos e programas exigidos no Licenciamento Ambiental. Assim, considerando que os investimentos necessários para a implantação do projeto referem-se aos gastos com (i) remodelação da infraestrutura urbana, (ii) construção de

Tabela 3.4.2 – Estimativa das medidas mitigadoras e dos programas socioambientais de responsabilidade da concessionária Custo inicial que cabe ao concessionário

Duração

Custo total dos programas

650.000,00

Não se aplica

15 anos

650.000,00

120.000,00

200.000,00

2,5 anos

500.000,00

120.000,00

200.000,00

5 anos

800.000,00

180.000,00

300.000,00

15 anos

3.000.000,00

Não se aplica

964.526,55

Não se aplica

964.526,55

Custo anual previsto no projeto

Custo anual que cabe ao concessionário

Não se aplica

Programas de Subprograma de Gestão de Monitoramento e Controle Resíduos Sólidos Domésticos

120.000,00

Programas de Subprograma de Inclusão Monitoramento e Controle Social dos Catadores Programas de Subprograma de Educação Monitoramento e Controle para a Reciclagem

Categoria Programas vinculados diretamente às obras

Programas Compensatórios

Programa Programa de Gerenciamento dos Resíduos Sólidos

Programa de Compensação Ambiental pela Supressão de Vegetação de Porte Arbóreo

TOTAL

Custo inicial previsto no projeto

5.914.526,55 Fonte: Consórcio da Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 264

ESTIMATIVAS DE RECEITAS

4. ESTIMATIVAS DE RECEITAS

Para fins de análise da viabilidade econômico-financeira da Concessão Urbanística na Nova Luz, este estudo considerou que a realização da totalidade dos empreendimentos previstos no Plano Urbanístico Específico será feita unicamente através da modalidade exclusiva. Dessa forma, como remuneração pela implantação do projeto urbanístico específico, a concessionária terá a faculdade de obter receitas por meio da exploração imobiliária nas áreas a serem transformadas, destinados a usos privados, ou seja, pelo seu desenvolvimento imobiliário.

fluxo de caixa de cada empreendimento imobiliário foi segregado do ambiente da concessão e a remuneração do concessionário se dará por meio de participação na sociedade de cada empreendimento imobiliário (por meio de uma SPE, por exemplo), apropriando-se de parte do valor que decorre da implantação do projeto urbanístico, de acordo com o percentual de sua participação em cada SPE. No caso da modalidade exclusiva, como a concessionária seria a única responsável pela realização dos empreendimentos imobiliários, ela se apropriaria da totalidade desse valor.

É importante destacar que enquanto o processo de desenvolvimento imobiliário remunera uma atividade econômica com ciclo bem definido, que se inicia com a compra de terrenos e termina com a venda dos imóveis resultantes para o mercado, o negócio da concessão urbanística envolve um período de aproximadamente 15 anos, composto pela implantação de todas as obras públicas, entrega das unidades HIS, gestão dos programas socioambientais e viabilização dos empreendimentos imobiliários. Desta maneira, a remuneração do concessionário se dá pelo valor adicional que decorre da implantação do projeto urbanístico. Este valor adicional, refletido na exploração dos empreendimentos imobiliários, se transfere para o valor dos terrenos da região.

Dessa forma, para efeitos de avaliação econômica e financeira, a estimativa do valor que decorre da implantação do projeto urbanístico é incorporada ao fluxo de caixa da concessionária livre de tributação (a tributação ocorre nas SPEs em regime de lucro presumido).

Além disso, cabe destacar também que o

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Para determinação deste valor, o modelo tem em si implícito o conceito de que o valor do terreno captura os ganhos gerados com a incorporação e desenvolvimento imobiliário. O modelo utiliza o método involutivo para estimar o valor do terreno, que parte de um empreendimento paradigma seguindo as diretrizes de cada quadra definidas no PUE, e calcula o valor possível a ser atribuído a ele, partindo da receita de venda das unidades imobiliárias, subtraindo todos os custos de construção, incorporação

e o resultado imobiliário, de forma que o empreendimento seja economicamente viável. A diferença entre o valor atual do terreno e o valor atribuído a ele pelo método involutivo é o “valor decorrente da implantação do projeto”, valor este a ser capturado pelo concessionário. Desta maneira, a receita estimada do concessionário urbanístico, que é composta pela receita das unidades comerciais do Programa Renova Luz e do valor decorrente da implantação do projeto, deveria ser suficiente para fazer frente aos custos das obras e intervenções previstas no PUE e PUZEIS, bem como remunerar o seu capital investido. Como este valor não é suficiente, o presente estudo estima o patrocínio do município necessário para compor a receita do concessionário, e o discute com os valores estimados de implantação apresentados na seção anterior. Convém frisar que, como mencionado, foi considerada como receita da concessionária a venda das unidades não residenciais dos imóveis incluídos no Programa Renova Luz. Isto significa que, além da receita decorrente da implantação do projeto urbanístico e de eventual patrocínio por parte da PMSP, a concessionária terá a possibilidade de obter receitas com a venda das unidades imobiliárias não residenciais nos prédios incluídos no Programa Renova Luz.

4.1 ESTIMATIVA DO VALOR GERAL DE VENDAS (VGV) A estimativa do valor geral de vendas (VGV) é de suma importância para se obter a receita provável que seria obtida com a comercialização das unidades imobiliárias definidas no projeto urbanístico específico. E, de acordo com o método involutivo, a receita de venda dos terrenos irá resultar como o resíduo dessa provável receita da comercialização das unidades imobiliárias. Ressalte-se que todas as referências ao VGV se relacionam com o valor total obtido ou que poderia ser obtido por meio das vendas de todas as unidades (não residenciais e residenciais) dos empreendimentos imobiliários previstos no Plano Urbanístico Específico e no PUZEIS, lançadas a um preço prédeterminado. Dessa forma, o VGV estimado a seguir pode não ser alcançado ou pode ser superado, podendo variar de forma significativa quando da efetiva realização das vendas, visto que o total de unidades (não residenciais e residenciais) efetivamente vendidas pode ser inferior, ou superior, ao número de unidades previstas nesses planos, e/ou o valor efetivamente contratado de cada unidade (não residencial e residencial) pode ser inferior, ou superior, ao preço estimado.

residenciais quanto residenciais, de acordo com a metodologia de decomposição de preços apresentada na seção 1.1. De acordo com essa metodologia, os cenários de valorização dos empreendimentos imobiliários levam em conta três aspectos: a mudança da configuração dos edifícios da região, a mudança na quantidade e localização das amenidades da região e a melhoria da imagem da região. Com isso, de acordo com o banco de terrenos (landbank), cujos lotes seriam adquiridos conforme definição do Plano Urbanístico Específico e do PUZEIS, estimou-se um VGV potencial de R$ 6,57 bilhões no cenário base, em moeda de julho/2012, para toda a área de intervenção, incluindo tanto empreendimentos residenciais quanto não-residenciais.

No presente caso, para o cálculo do VGV potencial da Concessão Urbanística Nova Luz, estimou-se o valor por m² de área privativa dos empreendimentos, tanto não

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 267

ESTIMATIVAS DE RECEITAS

Tabela 4.1.1 – Estimativa do VGV potencial no cenário base (preços de julho/2012)

Tipologias

Valor estimado do m² de área privativa (em R$)

Valor estimado da unidade imobiliária (em R$)

Valor Geral de Vendas (em R$ 1.000)

Área Construída (em m²)

Área Construída Computável (em m²)

Área Privativa (em m²)

Unidades imobiliárias residenciais

Residencial básico (80 m2)

5.031

402.475

1.280.422

325.888

211.938

191.463

2.666

HMP (65 m2)

4.752

308.863

43.470

11.338

6.640

6.661

HMP (50 m2)

4.827

241.367

73.602

18.897

11.067

11.102

191

HMP (42m2)

4.820

202.439

29.396

7.559

4.427

4.441

HIS (50m2)

22.454

17.707

17.545

309

HIS (42m2)

67.361

53.121

52.634

1.099

HIS (37m2)

22.454

17.707

17.545

412

1.426.890

475.951

322.606

301.392

4.859

Residencial Total Escritório Básico (50 m2)

7.794

389.714

1.716.713

268.190

148.361

166.386

Escritório Andar Livre

8.545

552.281

66.106

38.246

43.532

Loja (50 m2)

7.530

376.504

1.139.627

160.956

94.681

114.400

Centro Comercial (50 m2)

11.753

587.634

879.583

76.653

36.599

52.883

Galeria (50 m2)

9.641

482.069

852.675

119.257

65.414

67.082

Não Residencial Total

5.140.878

691.162

383.300

444.283

Nova Luz Total

6.567.767

1.167.113

705.906

745.675

4.859

Quando se decompõe esse VGV potencial entre os empreendimentos não-residenciais e residenciais, verifica-se que os empreendimentos não residenciais representam 78% desse valor (R$ 5,14 bilhões com base julho/2012), enquanto os empreendimentos residenciais representam 22% do valor (R$ 1,43 bilhões com base julho/2012), conforme a tabela 4.1.1 a seguir. No cenário alternativo, estimouse um VGV potencial de R$ 7,21 bilhões, em moeda de julho/2012, para toda a área de intervenção, incluindo tanto empreendimentos não residenciais quanto residenciais.

Fonte: Consórcio da Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 268

ESTIMATIVAS DE RECEITAS

Tabela 4.1.2 – Estimativa do VGV potencial no cenário alternativo (preços de julho/2012)

Tipologias

"Valor estimado do m2 de área útil (em R$)"

"Valor estimado da unidade imobiliária (em R$)"

"Valor Geral de Vendas (em R$ 1.000)"

"Área Construída (em m2)"

Área Construída Computável (em m2)

"Área Privativa (em m2)"

Unidades imobiliárias residenciais

Residencial básico (80 m2)

6.259

500.708

1.520.313

325.888

211.938

191.463

2.666

HMP (65 m2)

5.796

376.719

51.659

11.338

6.640

6.661

HMP (50 m2)

5.888

294.395

87.468

18.897

11.067

11.102

191

HMP (42m2)

5.879

246.912

34.934

7.559

4.427

4.441

HIS (50m2)

22.454

17.707

17.545

309

HIS (42m2)

67.361

53.121

52.634

1.099

HIS (37m2)

22.454

17.707

17.545

412

1.694.374

475.951

322.606

301.392

4.859

Residencial Total Escritório Básico (50 m2)

7.701

385.035

1.704.302

268.190

148.361

166.386

Escritório Andar Livre

7.163

465.747

66.106

38.246

43.532

Loja (50 m2)

7.670

383.525

1.159.915

160.956

94.681

114.400

Centro Comercial (50 m2)

15.975

798.765

1.195.607

76.653

36.599

52.883

Galeria (50 m2)

11.823

591.145

992.034

119.257

65.414

67.082

Não Residencial Total

5.517.605

691.162

383.300

444.283

Nova Luz Total

7.211.979

1.167.113

705.906

745.675

4.859

Quando se decompõe esse VGV potencial entre os empreendimentos não residenciais e residenciais, verificase que os empreendimentos não residenciais representam 76% desse valor (R$ 5,5 bilhões com base julho/2012), enquanto que os empreendimentos residenciais representam 24% do valor (R$ 1,7 bilhões com base julho/2012), conforme a tabela 4.1.2 a seguir.

Fonte: Consórcio da Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 269

ESTIMATIVAS DE RECEITAS

A Tabela 4.1.3 apresenta o VGV potencial para toda a área de intervenção, tanto para os empreendimentos residenciais e não residenciais, agrupados por fase da região da Nova Luz de acordo com o cenário base. Já a Tabela 4.1.4 apresenta o VGV potencial para toda a área de intervenção, com o mesmo nível de agregação, considerando o cenário alternativo.

Tabela 4.1.3 – Estimativa do VGV potencial no cenário base por fase (preços de julho/2012) Área Construída (em m2)

Fase

Área Privativa (em m2)

VGV (em R$)

Residencial

Não Residencial

Total

Residencial

Não Residencial

Total

Residencial

Não Residencial

Total

49.059

50.084

99.144

28.823

30.500

59.323

152.257.043

266.867.590

419.124.633

44.805

119.466

164.271

28.884

74.887

103.771

108.396.617

688.663.760

797.060.377

130.343

116.947

247.290

83.817

81.493

165.310

354.050.653

800.400.000

1.154.450.653

113.658

196.029

309.687

72.109

126.115

198.224

355.070.371

1.728.394.819

2.083.465.190

138.085

210.559

348.645

87.758

132.655

220.414

457.114.969

1.656.551.365

2.113.666.334

TOTAL

475.951

693.085

1.169.036

301.392

445.649

747.041

1.426.889.654

5.140.877.534

6.567.767.188 Fonte: Consórcio da Nova Luz

Tabela 4.1.4 – Estimativa do VGV potencial no cenário alternativo por fase (preços de julho/2012) Área Construída (em m2)

Fase

Área Privativa (em m2)

VGV (em R$)

Residencial

Não Residencial

Total

Residencial

Não Residencial

Total

Residencial

Não Residencial

Total

49.059

50.084

99.144

28.823

30.500

59.323

151.535.084

266.867.590

418.402.674

44.805

119.466

164.271

28.884

74.887

103.771

117.900.702

698.284.048

816.184.750

130.343

116.947

247.290

83.817

81.493

165.310

419.809.866

807.143.588

1.226.953.454

113.658

196.029

309.687

72.109

126.115

198.224

437.636.169

2.093.940.038

2.531.576.207

138.085

210.559

348.645

87.758

132.655

220.414

567.492.258

1.651.369.300

2.218.861.558

TOTAL

475.951

693.085

1.169.036

301.392

445.649

747.041

1.694.374.080

5.517.604.564

7.211.978.644 Fonte: Consórcio da Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 270

ESTIMATIVAS DE RECEITAS

4.2. ESTIMATIVA DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO PARA EFEITO DE CÁLCULO DOS PREÇOS DOS TERRENOS Para o cálculo das estimativas dos custos diretos de construção, partiu-se do CUB (Custo Unitário Básico), calculado e divulgado mensalmente pelo SindusConSP e pela FGV. O Custo Unitário Básico é, de acordo com o item 3.9 da Norma Brasileira ABNT NBR 12.721:2006, o “custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, calculado de acordo com a metodologia estabelecida em 8.3, pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, em atendimento ao disposto no artigo 54 da Lei nº 4.591/64 e que serve de base para avaliação de parte dos custos de construção das edificações”. A Tabela 4.2.1 a seguir apresenta os diversos CUB para cada um dos padrões construtivos, calculados pelo SindusConSP com base em dados de julho/2012. Cabe destacar que os valores divulgados para cada um dos CUBs não incluem todos os custos de construção de um empreendimento. O CUB inclui apenas parte dos custos diretos de construção de um empreendimento, de forma que não fazem parte dessa estimativa as parcelas adicionais referentes a todos os elementos ou condições não incluídas nas relações quantitativamente discriminadas de materiais e mão-deobra correspondentes a cada um dos projetos-padrão, tais como: fundações especiais, elevadores, equipamentos e instalações, playground, obras e serviços complementares e outros serviços. Além disso, não inclui outras despesas indiretas, impostos, taxas e emolumentos cartorários, gastos com projetos, parcela de remuneração do construtor e parcela de remuneração do incorporador. Para a avaliação da viabilidade econômica e financeira dos empreendimentos propostos no Plano Urbanístico Específico e no PUZEIS, escolheram-se os CUBs mais representativos de cada uma das categorias para o Estado de São Paulo. Assim, para a estimativa do

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

custo direto de construção adotaramse diferentes CUBs, de acordo com as tipologias dos imóveis residenciais e não residenciais, conforme abaixo indicado:

Residencial • HMP (65 m2) e residencial básico (80 m2) – o CUB adotado corresponde ao padrão construtivo R16-N19, o que significa que o custo direto de construção desses imóveis é equivalente à R$ 989,04 por m2, base julho/2012, conforme apresentado na Tabela 4.2.1; • HMP e HIS (tanto para os imóveis de 42m2 quanto para os imóveis de 50 m2) – para essas tipologias, adotou que o custo básico seria equivalente a 89% do R16-N, que é o padrão construtivo utilizado para o restante dos imóveis residenciais na Nova Luz. Isso significa que o custo direto de construção desses imóveis equivale a R$ 868,20 por m2, base julho/2012, conforme apresentado na Tabela 4.2.1;

Não residencial • Escritório básico (50 m2), Centro Comercial e Lojas em Galeria – o CUB adotado corresponde ao padrão construtivo CSL-16N20, o que significa que o custo direto de construção desses imóveis é equivalente à R$ 1.351,14 por m2, base julho/2012, conforme apresentado na Tabela 4.2.1; • Escritório Andar Livre – o CUB adotado corresponde ao padrão construtivo CAL8N21, o que significa que o custo direto de construção desses imóveis é equivalente à R$ 1.174,29 por m2, base julho/2012, conforme apresentado na Tabela 4.2.1; e • Loja (50 m2) – para essa tipologia, o CUB adotado corresponde ao padrão construtivo CSL-8N22, portanto, o custo direto de construção desses imóveis é equivalente à R$ 1.013,09 por m2, base julho/2012, conforme apresentado na Tabela 4.2.1.

A partir dos custos diretos de construção, estimou os custos totais de construção que incluem, além dos custos diretos, os custos indiretos, os serviços de terceiros e outras despesas e a margem da construtora. Para estimar os custos totais de construção, na modelagem da análise de viabilidade econômica e financeira da Concessão, adotou-se o percentual de 209,80% (duzentos e nove inteiros e oitenta centésimos por cento), calculado com base nos custos diretos de construção de cada empreendimento imobiliário. Esse percentual foi obtido a partir da Pesquisa Anual da Indústria da Construção (PAIC – 2008)23, considerando a totalidade das construtoras que atuam na região Metropolitana de São Paulo. Os custos totais de construção24 correspondem aos valores que normalmente são pagos às construtoras pela realização dos serviços de construção de determinado empreendimento imobiliário. A partir da determinação dos custos totais de construção, foi possível estimar:

• Custos indiretos – esses custos referemse aqueles não diretamente ligados à execução dos serviços e obras e, normalmente, dizem respeito aos gastos com pessoal administrativo das obras, à instalação e operação dos canteiros de obras, aos gastos referentes à mobilização e desmobilização dos equipamentos, aos impostos e taxas incidentes diretamente sobre as obras, aos materiais de consumo, aos gastos com a administração central, às despesas financeiras, etc. Esses custos foram estimados com base no percentual de 20,05% (vinte inteiros e cinco centésimos por cento), aplicado sobre o custo total de construção e também foi obtido a partir da Pesquisa Anual da Indústria da Construção (PAIC – 2008);

Tabela 4.2.1 – Custo Unitário Básico (CUB) para cada padrão construtivo (base julho/2012) Padrão

Código

Codigo/Padrão

Descrição

CUB/m2

Normal

R16

R16-N

Residência Multifamiliar

R$ 989,04

Normal

CAL-8

CAL-8N

Comercial Andar Livre

R$ 1.174,29

Normal

CSL-8

CSL-8N

Comercial Salas e Lojas

R$ 1.013,09

Normal

CSL-16

CSL-16N

Comercial Salas e Lojas

R$ 1.351,14

ZEIS NL

NLZEIS

ZEIS Nova Luz*

R$ 868,20

Fonte: Consórcio da Nova Luz

19 O Padrão Residencial R16N do CUB equivale a uma

elevadores e oito andares corridos com sanitário privativo por

unidade com as seguintes características: Unidade

andar; área real: 5.290,62 m²; área equivalente: 3.096,09 m².

multifamiliar, padrão normal: Garagem, pilotis e 16 pavimentostipo. Garagem: Escada, elevadores, 128 vagas de garagem

22 O padrão comercial CSL8N equivale a uma unidade com

cobertas, cômodo de lixo depósito e instalação sanitária.

as seguintes características: garagem, pavimento térreo e oito

Pilotis: Escada, elevadores, hall de entrada, salão de festas,

pavimentos-tipo; garagem: escada, elevadores, 64 vagas de

copa, 2 banheiros, central gás e guarita. Pavimento-tipo: Hall

garagem coberta, cômoda de lixo, depósito e instalação

de circulação, escada, elevadores e 4 apartamentos por andar,

sanitária; pavimento térreo: escada, elevadores, hall de

c/ 3 dormitórios, sendo um suíte, sala de estar/jantar, banheiro

entrada e lojas; pavimento-tipo: halls de circulação, escada,

social, cozinha e área de serviço c/ banheiro e varanda. Área

elevadores e oito salas c/ sanitário privativo por andar; área

real: 10.562,07 m²; Área equivalente: 8.224,50 m².

real: 5.942,94 m²; área equivalente: 3.921,55 m².

20 O padrão comercial CSL16N equivale a uma unidade com

23 A Pesquisa Anual da Indústria da Construção, parte

as seguintes características: garagem, pavimento térreo e 16

integrante do Sistema de Estatísticas Econômicas do IBGE,

pavimentos-tipo; garagem: escada, elevadores, 128 vagas de

levanta, em empresas selecionadas, informações referentes a

garagem coberta, cômoda de lixo, depósito e instalação

pessoal ocupado, salários e retiradas, custos e despesas,

sanitária; pavimento térreo: escada, elevadores, hall de

valor das incorporações e construções executadas, valor

entrada e lojas; pavimento-tipo: halls de circulação, escada,

bruto da produção, valor adicionado, entre outras variáveis.

elevadores e oito salas com sanitário privativo por andar. área real: 9.140,57 m²; área equivalente: 5.734,46 m².

24 Esses custos incidem sobre a área construída equivalente, obtida segundo as recomendações contidas na NBR 12721 -

21 O padrão comercial CAL8N equivale a uma unidade com as

Avaliação de custos de construção para incorporação

seguintes características: garagem, pavimento térreo e oito

imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios.

pavimentos-tipo; garagem: escada, elevadores, 64 vagas de

Neste estudo, a área construída equivalente foi obtida

garagem coberta, cômoda de lixo, depósito e instalação

considerando 100% da área computável, 75% de área de

sanitária; pavimento térreo: escada, elevadores, hall de

garagem e 50% da área de circulação.

entrada e lojas; pavimento-tipo: halls de circulação, escada,

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 271

ESTIMATIVAS DE RECEITAS

Indústria da Construção (PAIC – 2008);

• Custos dos serviços de terceiros e outras despesas – referem-se aos demais custos e despesas de construção não incluídos nos custos diretos e indiretos. Na modelagem da Concessão Urbanística Nova Luz, esses custos foram estimados com base no percentual de 14,73% (catorze inteiros e setenta e três centésimos por cento), calculado sobre o custo total de construção e também foi obtido a partir da Pesquisa Anual da

• Custo total da obra – corresponde à soma dos custos diretos de construção (calculados com base no CUB de cada padrão construtivo) com os custos indiretos e os custos dos serviços de terceiros e outras despesas; e • Margem da construtora – corresponde a margem bruta de lucro da construtora e foi obtida pela diferença entre o

custo total de construção (preço da construtora) e o custo total da obra.

de construção dos imóveis residenciais, de acordo com o apresentado anteriormente.

Dessa forma, por exemplo, para os imóveis residenciais a serem construídos, cujo custo direto de construção corresponde ao CUB R16-N (equivalente a R$ 989,04 por m2), o custo total de construção estimado desses imóveis foi de R$ 2.075,02 por m2, base julho/2012. A Tabela 4.2.2 a seguir apresenta a decomposição do custo total

Por fim, a partir desses dados e com base na área construída de cada um dos empreendimentos definidos no Plano Urbanístico Específico e no PUZEIS, foi possível estimar os custos totais de construção desses empreendimentos25. A Tabela 4.2.3 a seguir apresenta a estimativa desses custos para os imóveis a construir residenciais e não residenciais, agrupados por fase da região da Nova Luz.

Tabela 4.2.2 – Decomposição do custo total de construção dos imóveis residenciais (base julho/2012) Discriminação Custos diretos de construção (CUB) Serv. terceiros e outras despesas Custos indiretos Custo total da obra Margem da Construtora Custo total de construção (preço construtora)

Valores em R$ / m2

Em % do custo total de construção

Em % do custo direto de construção (CUB)

989,04

47,66%

100,00%

305,68

14,73%

30,91%

415,96

20,05%

42,06%

1.710,68

82,44%

172,96%

364,35

17,56%

36,84%

2.075,02

100,00%

209,80%

Ou seja, de acordo com os cálculos realizados, o valor total estimado dos custos totais de construção dos novos empreendimentos imobiliários definidos no Plano Urbanístico Específico e no PUZEIS alcança o montante de R$ 2,34 bilhões, em moeda de julho/2012.

25 O custo total de construção dos empreendimentos não residenciais incluem a tipologia Loja (retrofit). O custo total unitário de construção adotado para essa categoria foi de R$ 3.500 por metro quadrado de área construída com base em junho de 2010, e refere-se a Retrofit com Restauro adotado pela empresa Concrejato em intervenções similares. Esse valor foi atualizado para julho de 2012 pela variação do CUB.

Fonte: SindusCon-SP e PAIC-2008 (IBGE).

Tabela 4.2.3 – Estimativa dos custos totais de construção por fase (base julho/2012) Fase

Residencial

Não Residencial

Total

Custo Total de Construção Área Construída "Área Privativa "Custo Total de Construção Área Construída Área Privativa (em R$) (m2) (m2)" (em R$)" (m2) (m2)

Custo Total de Construção (em R$)

Área Construída (m2)

Área Privativa (m2)

49.059

28.823

90.024.447

50.084

30.500

122.860.971

44.805

28.884

74.414.786

119.466

74.887

270.119.743

130.343

83.817

216.157.185

116.947

81.493

222.013.763

247.290

165.310

438.170.947

113.658

72.109

186.657.069

196.029

126.115

460.269.151

309.687

198.224

646.926.220

138.085

87.758

223.619.613

210.559

132.655

475.579.610

348.645

220.414

699.199.223

TOTAL

475.951

301.392

790.873.100

693.085

445.649

1.550.843.237

1.169.036

747.041

2.341.716.337

99.144

59.323

212.885.419

Fonte: Consórcio da Nova Luz 164.271 103.771

344.534.529

Fonte: SindusCon-SP e PAIC-2008 (IBGE).

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 272

ESTIMATIVAS DE RECEITAS

4.3. ESTIMATIVAS DOS CUSTOS DE INCORPORAÇÃO PARA EFEITO DE CÁLCULO DOS PREÇOS DOS TERRENOS Os custos de incorporação imobiliária são compostos por diversos itens e incluem os custos de administração dos empreendimentos imobiliários, custos com mão-de-obra própria e terceirizada, custos com projetos, custos com veiculação e comercialização das unidades imobiliárias, entre outros. Na análise de viabilidade econômica e financeira da Concessão Urbanística Nova Luz, os custos de incorporação imobiliária representam a parcela mais significativa dos custos totais previstos da Concessão. Para estimar os custos de incorporação imobiliária, na modelagem da análise de viabilidade econômica e financeira da Concessão, adotou-se o percentual de 42,18% (quarenta e dois inteiros e dezoito centésimos por cento), calculado com base no VGV potencial de cada empreendimento imobiliário26. Esse percentual foi obtido a partir da Pesquisa Anual da Indústria da Construção (PAIC) e da Pesquisa Anual dos Serviços (PAS), considerando a totalidade das incorporadoras que atuam na região Metropolitana de São Paulo. A tabela 4.3.1 a seguir traz o detalhamento de cada um dos componentes da parcela de incorporação.

Assim, foi possível estimar os custos de incorporação dos empreendimentos imobiliários definidos no Plano Urbanístico Específico e no PUZEIS. A Tabela 4.3.2 apresenta a estimativa desses custos para os imóveis a construir residenciais e não residenciais27, agrupados por fase da região da Nova Luz, considerando o cenário base. Já a Tabela 4.3.3 apresenta a estimativa dos custos de incorporação no cenário alternativo. Ou seja, no cenário base, de acordo com os cálculos realizados, o valor total estimado dos custos de incorporação imobiliária dos novos empreendimentos imobiliários definidos no Plano Urbanístico Específico e no PUZEIS alcança o montante total de aproximadamente R$ 2.765 milhões, em moeda de julho/2012. Já no cenário alternativo, de acordo com os cálculos realizados, o valor total estimado dos custos de incorporação imobiliária dos novos empreendimentos imobiliários definidos no Plano Urbanístico Específico e no PUZEIS alcança o montante total de aproximadamente R$ 3.037 milhões, em moeda de julho/2012.

Tabela 4.3.1 – Decomposição dos Custos de Incorporação Componentes

(%) na parcela do incorporador

(%) no preço de venda dos imóveis

16,0%

6,7%

11,6%

4,9%

2,1%

0,9%

FGTS

0,6%

0,3%

Contribuições para a previdência privada

0,2%

0,1%

Indenizações por dispensa

0,4%

0,2%

Benefícios concedidos aos empregados

1,0%

0,4%

Despesas operacionais

27,1%

11,4%

Mercadorias, materiais de consumo e de reposição

2,8%

1,2%

Combustíveis e lubrificantes

0,6%

0,3%

Serviços prestados por terceiros

1,8%

0,8%

Aluguéis de imóveis, veículos, máquinas e equipamentos

2,3%

1,0%

Prêmios de seguros

0,1%

Marketing

13,4%

5,6%

Energia elétrica, gás, água e esgoto

0,7%

0,3%

Outros custos e despesas operacionais

5,3%

2,2%

Margem bruta do incorporador

56,9%

24,0%

Total da parcela de incorporação

100,0%

42,2%

Gastos com pessoal Salários, retiradas e outras remunerações Contribuições para a Previdência Social

Fonte: Pesquisa Anual dos Serviços (PAS) e Pesquisa Anual da Indústria da Construção (PAIC), IBGE Ano fiscal de 2008; Empresas da Região Metropolitana de São Paulo 26 A parcela de incorporação considerada para a tipologia Loja (retrofit) foi de 5,6%, equivalente às despesas de marketing segundo apresentado na tabela 4.3.1 – Decomposição dos Custos de Incorporação.

27 O custo de incorporação dos empreendimentos não residenciais incluem a tipologia Loja (retrofit).

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 273

ESTIMATIVAS DE RECEITAS

Tabela 4.3.2 – Estimativa dos custos de incorporação imobiliária por fase, considerando o cenário base (em julho/2012) Fase

Residencial

Não Residencial Área Construída Área Privativa (m2) (m2)

Total

Área Construída (m2)"

Área Privativa (m2)

Custos de Incorporação (em R$)

49.059

28.823

64.230.974

50.084

30.500

112.580.441

44.805

28.884

45.728.067

119.466

74.887

290.518.867

130.343

83.817

149.359.384

116.947

81.493

337.655.783

113.658

72.109

149.789.561

196.029

126.115

138.085

87.758

192.837.972

210.559

TOTAL

475.951

301.392

601.945.957

693.085

Área Construída Área Privativa (m2) (m2)

Custos de Incorporação (em R$)

99.144

59.323

176.811.415

164.271

103.771

336.246.934

Fonte: Consórcio da Nova Luz

247.290

165.310

487.015.167

725.290.068

309.687

198.224

875.079.629

132.655

697.217.960

348.645

220.414

890.055.932

445.649

2.163.263.120

1.169.036

747.041

2.765.209.077 Fonte: Consórcio da Nova Luz

Tabela 4.3.3 – Estimativa dos custos de incorporação imobiliária por fase, considerando o cenário alternativo (em julho/2012) Fase

Residencial

Não Residencial Área Construída Área Privativa (m2) (m2)

Total

Área Construída (m2)

Área Privativa (m2)

Custos de Incorporação (em R$)

Área Construída Área Privativa (m2) (m2)

Custos de Incorporação (em R$)

49.059

28.823

63.926.409

50.084

30.500

112.580.441

99.144

59.323

176.506.850

44.805

28.884

49.737.449

119.466

74.887

294.577.271

164.271

103.771

344.314.719

130.343

83.817

177.100.487

116.947

81.493

340.500.625

247.290

165.310

517.601.112

113.658

72.109

184.620.669

196.029

126.115

879.426.766

309.687

198.224

1.064.047.435

138.085

87.758

239.401.603

210.559

132.655

695.001.783

348.645

220.414

934.403.386

TOTAL

475.951

301.392

714.786.616

693.085

445.649

2.322.086.886

1.169.036

747.041

3.036.873.503 Fonte: Consórcio da Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 274

ESTIMATIVAS DE RECEITAS

R$ 8.000

Milhões

Como mencionado, a receita de venda de terrenos, a ser obtida por cada SPE no desenvolvimento imobiliário de cada empreendimento e segregada do ambiente da concessão, é a base para se estimar o valor que a ser obtido com a exploração imobiliária na região.

Milhões

4.4. ESTIMATIVA DA RECEITA DE VENDA DE TERRENOS

R$ 7.000

R$ 7.000,00

R$ 6.000

R$ 6.000,00

R$ 5.000

R$ 5.000,00

R$ 4.000

R$ 4.000,00

R$ 3.000

R$ 3.000,00

R$ 2.000

R$ 2.000,00

R$ 1.000

R$ 1.000,00

R$ 0 Preço de Venda dos Terrenos

Custos de Construção

Custos de Incorporação

GRÁFICO 1 - ESTIMATIVA DA RECEITA DE VENDA DE TERRENOS, CONSIDERANDO O CENÁRIO BASE (VALORES EM JULHO/2012) Fonte: Consórcio da Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

R$ 8.000,00

VGV

R$ 0,00 Preço de Venda dos Terrenos

Custos de Construção Custos de Incorporação

VGV

GRÁFICO 2 - ESTIMATIVA DA RECEITA DE VENDA DE TERRENOS, CONSIDERANDO O CENÁRIO ALTERNATIVO (VALORES EM JULHO/2012) Fonte: Consórcio da Nova Luz

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 275

ESTIMATIVAS DE RECEITAS

Para se estimar o valor da receita de venda de terrenos, partiu-se do VGV dos diversos empreendimentos imobiliários definidos no Plano Urbanístico Específico e no PUZEIS, subtraindo-se os custos de construção e incorporação desses empreendimentos para se obter o possível valor de venda dos terrenos, conforme demonstrado nos gráficos 4.4.1 e 4.4.2 e com mais detalhes nas Tabelas 4.4.1 e 4.4.2 para os cenários base e alternativo.

Tabela 4.4.1– Estimativa da receita de venda de terrenos, considerando o cenário base (valores em julho/2012) Fase

VGV (em R$ 1.000)

Custo Total de Construção (em R$ 1.000)

Custo Total de Incorporação (em R$ 1.000)

Receita de Venda de Terrenos (em R$ 1.000)

419.125

212.885

176.811

29.428

797.060

344.535

336.247

116.279

1.154.451

438.171

487.015

229.265

2.083.465

646.926

875.080

561.459

2.113.666

699.199

890.056

524.411

TOTAL

6.567.767

2.341.716

2.765.209

1.460.842 Fonte: Consórcio da Nova Luz

Tabela 4.4.2 – Estimativa da receita de venda de terrenos, considerando cenário alternativo (valores julho/2012) Fase

VGV (em R$ 1.000)

Custo Total de Construção (em R$ 1.000)

Custo Total de Incorporação (em R$ 1.000)

Receita de Venda de Terrenos (em R$ 1.000)

418.403

212.885

176.507

29.010

816.185

344.535

344.315

127.336

1.226.953

438.171

517.601

271.181

2.531.576

646.926

1.064.047

820.603

2.218.862

699.199

934.403

585.259

TOTAL

7.211.979

2.341.716

3.036.874

1.833.389 Fonte: Consórcio da Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 276

ESTIMATIVAS DE RECEITAS

A Tabela 4.4.3, apresentada a seguir, mostra uma comparação entre o custo total de aquisição dos terrenos (considerando também os custos de demolição, regularização e fundo de comércio) e a estimativa da receita de venda de terrenos, de acordo com o cenário base. Ou seja, a receita estimada com a venda dos terrenos, em moeda de julho/2012, é de R$ 1,46 bilhões e o custo total de aquisição de terrenos é de R$ 898 milhões. Já a Tabela 4.4.4, apresentada a seguir, mostra uma comparação entre o custo de aquisição dos terrenos (considerando também os custos de demolição e remoção) e a estimativa da receita de venda de terrenos no cenário alternativo. Ou seja, nesse caso a receita estimada com a venda dos terrenos é de R$ 1,83 bilhões e o custo total de aquisição dos terrenos é de R$ 898 milhões.

Tabela 4.4.3 – Comparação entre o custo de aquisição dos terrenos e a estimativa da receita de venda de terrenos, considerando o cenário base (em julho/2012)

Fase

Área de Terrenos (m2)

Custo de Aquisição de Terrenos (em R$ 1.000)

Custo de Demolição e Remoção (em R$ 1.000)

Custo de Regularização e Impostos sobre Propriedade (em R$ 1.000)

Custos de Compensasção Ambiental (em R$ 1.000)

Custo Total de Aquisição dos Terrenos (em R$ 1.000)

Custo do Terreno (em R$ / m2)

Receita de Venda de Terrenos (em R$ 1.000)

Receita de Venda de Terrenos (em R$ / m2)

[a]

[b]

[c]

[d]

[e]

[f]

[f=c+d+e]

[g=d/b]

[h]

[i=h/b]

21.732

61.281

7.325

3.013

479

72.098

3.318

29.428

1.354

30.534

85.782

9.104

4.295

747

99.928

3.273

116.279

3.808

44.176

166.481

16.072

8.128

1.449

192.129

4.349

229.265

5.190

46.308

207.668

19.058

9.715

1.544

237.985

5.139

561.459

12.124

50.406

260.459

22.372

11.761

1.217

295.809

5.869

524.411

10.404

TOTAL

193.156

781.671

73.931

36.912

5.435

897.949

4.649

1.460.842

7.563

Fonte: Consórcio da Nova Luz

Tabela 4.4.4 – Comparação entre o custo de aquisição dos terrenos e a estimativa da receita de venda de terrenos, considerando o cenário alternativo (em julho/2012)

Fase

Área de Terrenos (m2)

Custo de Aquisição de Terrenos (em R$ 1.000)

Custo de Demolição e Remoção (em R$ 1.000)

Custo de Regularização e Impostos sobre Propriedade (em R$ 1.000)

Custos de Compensasção Ambiental (em R$ 1.000)

Custo Total de Aquisição dos Terrenos (em R$ 1.000)

Custo do Terreno (em R$ / m2)

Receita de Venda de Terrenos (em R$ 1.000)

Receita de Venda de Terrenos (em R$ / m2)

[a]

[b]

[c]

[d]

[e]

[f]

[f=c+d+e]

[g=d/b]

[h]

[i=h/b]

21.732

61.281

7.325

3.013

479

72.098

3.318

29.010

1.335

30.534

85.782

9.104

4.295

747

99.928

3.273

127.336

4.170

44.176

166.481

16.072

8.128

1.449

192.129

4.349

271.181

6.139

46.308

207.668

19.058

9.715

1.544

237.985

5.139

820.603

17.721

50.406

260.459

22.372

11.761

1.217

295.809

5.869

585.259

11.611

TOTAL

193.156

781.671

73.931

36.912

5.435

897.949

4.649

1.833.389

9.492

Fonte: Consórcio da Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 277

ESTIMATIVAS DE RECEITAS 4.5. ESTIMATIVA DA RECEITA DECORRENTE DE IMPLANTAÇÃO DO PROJETO URBANÍSTICO As Tabelas 4.5.1 e 4.5.2 apresentam a estimativa da receita decorrente de implantação do projeto urbanístico por ano, nos cenários base e alternativo de valorização imobiliária. Em ambas as tabelas, apresenta-se o resultado do empreendimento Nova Luz consolidado, ou seja, considerando tanto os empreendimentos definidos no PUE quanto no PU-ZEIS. Cabe lembrar que essa receita decorrente de implantação do projeto urbanístico foi obtida a partir da receita de venda de terrenos, descontados os tributos incidentes em regime de lucro presumido, os custos de aquisição desses terrenos e todos os custos a serem incorridos decorrentes da posse e regularização dos imóveis. É importante destacar ainda que, para fins de análise econômica e financeira da concessão, considerou-se que essa receita decorrente do resultado da implantação do projeto urbanístico entraria no caixa da concessionária ao final do período de desenvolvimento imobiliário, ou seja, após a aquisição de terrenos, demolição e limpeza, construção e entrega das novas unidades.

Tabela 4.5.1 – Demonstrativo de resultados e fluxo de caixa da receita decorrente de implantação do projeto urbanístico por ano, no cenário base (em R$ de julho/2012) RESULTADO DA SPE

ANO 1

ANO 2

ANO 3

ANO 4

ANO 5

ANO 6

ANO 7

ANO 8

ANO 9

ANO 10

ANO 11

ANO 12

ANO 13

ANO 14

ANO 15

TOTAL

1 - RECEITA

104

125

389

145

198

181

1.461

1.1 - Valor Geral de Vendas (VGV)

419

409

388

405

750

449

1.142

493

608

836

670

6.568

1.2 - Custos de Construção

213

185

160

130

309

172

272

203

208

285

206

2.342

1.3 - Custos de Incorporação

177

173

163

171

316

189

482

204

255

352

283

2.765

2 - TRIBUTOS (LUCRO PRESUMIDO)

212

2.1 - IR

15%

117

2.2 - CSLL

2.3 - COFINS

0,65%

332

124

169

155

1.249

139

101

140

898

4.1 - Custo de Aquisição do Imóvel

121

123

782

4.2 - Custo de Demolição e Remoção

4.5 - IPTU

5 - RESULTADO OPERACIONAL BRUTO

(47)

(8)

(33)

231

(2)

351

ANO 1

ANO 2

ANO 3

ANO 4

ANO 5

ANO 6

ANO 7

ANO 8

ANO 9

ANO 10

ANO 11

ANO 12

ANO 13

ANO 14

ANO 15

TOTAL

107

332

124

169

155

1.249

2 - CUSTO DE AQUISIÇÃO E LIMPEZA DOS TERRENOS

131

134

898

2.1 - Custo de Aquisição do Imóvel

121

123

782

(64)

(48)

(3)

(48)

(42)

(23)

255

(10)

147

351

2.4 - PIS 3 - RECEITA LÍQUIDA DE VENDA DE TERRENOS 4 - AQUISIÇÃO E LIMPEZA DOS TERRENOS

4.3 - Custo de Regularização de Terrenos 4.4 - Custo de Compensação Ambiental

FLUXO DE CAIXA DA SPE 1 - RECEITA LíQUIDA

2.2 - Custo de Demolição e Remoção 2.3 - Custo de Regularização de Terrenos 2.4 - Custo de Compensação Ambiental 2.5 - IPTU 3 - SALDO DE CAIXA

89 Consórcio 107 Fonte: da Nova Luz75

Fonte: Consórcio da Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 278

ESTIMATIVAS DE RECEITAS

Tabela 4.5.2 – Demonstrativo de resultados e fluxo de caixa da receita decorrente de implantação do projeto urbanístico por ano, no cenário alternativo (em R$ de julho/2012) RESULTADO DA SPE

ANO 1

ANO 2

ANO 3

ANO 4

ANO 5

ANO 6

ANO 7

ANO 8

ANO 9

ANO 10

ANO 11

ANO 12

ANO 13

ANO 14

ANO 15

TOTAL

1 - RECEITA

115

156

129

569

122

180

212

193

1.833

1.1 - Valor Geral de Vendas (VGV)

418

398

423

804

520

1.455

556

669

860

690

7.212

1.2 - Custos de Construção

213

185

160

130

309

172

272

203

208

285

206

2.342

1.3 - Custos de Incorporação

177

176

168

178

339

220

614

231

281

363

291

3.037

2 - TRIBUTOS (LUCRO PRESUMIDO)

266

2.1 - IR

15%

146

2.2 - CSLL

2.3 - COFINS

0,65%

487

105

154

181

165

1.567

139

101

140

898

4.1 - Custo de Aquisição do Imóvel

121

123

782

4.2 - Custo de Demolição e Remoção

4.5 - IPTU

5 - RESULTADO OPERACIONAL BRUTO

(47)

(4)

(6)

386

669

ANO 1

ANO 2

ANO 3

ANO 4

ANO 5

ANO 6

ANO 7

ANO 8

ANO 9

ANO 10

ANO 11

ANO 12

ANO 13

ANO 14

ANO 15

TOTAL

134

110

487

105

154

181

165

1.567

2 - CUSTO DE AQUISIÇÃO E LIMPEZA DOS TERRENOS

131

134

898

2.1 - Custo de Aquisição do Imóvel

121

123

782

(64)

(48)

(33)

410

157

669

2.4 - PIS 3 - RECEITA LÍQUIDA DE VENDA DE TERRENOS 4 - AQUISIÇÃO E LIMPEZA DOS TERRENOS

4.3 - Custo de Regularização de Terrenos 4.4 - Custo de Compensação Ambiental

FLUXO DE CAIXA DA SPE 1 - RECEITA LíQUIDA

2.2 - Custo de Demolição e Remoção 2.3 - Custo de Regularização de Terrenos 2.4 - Custo de Compensação Ambiental 2.5 - IPTU 3 - SALDO DE CAIXA

98 Consórcio 134 Fonte: da Nova Luz110

Fonte: Consórcio da Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 279

ESTIMATIVAS DE RECEITAS

Tabela 4.5.3 – Demonstrativo de resultados dos empreendimentos do PUE e PU-ZEIS da receita decorrente de implantação do projeto urbanístico, no cenário base (em R$ de julho/2012) Já as Tabelas 4.5.3 e 4.5.4 abaixo apresentam, separadamente, os resultados dos empreendimentos PUE e PU-ZEIS nos cenários base e alternativo de valorização imobiliária.

RESULTADO DA SPE - ZEIS

ANO 1

ANO 2

ANO 3

ANO 4

ANO 5

ANO 6

ANO 7

ANO 8

ANO 9

ANO 10

ANO 11

ANO 12

ANO 13

ANO 14

ANO 15

TOTAL

1 - RECEITA

(6)

(11)

(5)

(0)

(23)

2 - TRIBUTOS (LUCRO PRESUMIDO)*

(1)

(0)

(3)

(0)

(5)

(10)

(5)

(0)

(20)

179

4.1 - Custo de Aquisição do Imóvel

156

4.2 - Custo de Demolição e Remoção

4.3 - Custo de Regularização de Terrenos

4.4 - Custo de Compensação Ambiental

4.5 - IPTU

- Fonte: - Consórcio da 0 Nova Luz -

5 - RESULTADO OPERACIONAL BRUTO

(26)

(44)

(59)

(199)

2.4 - PIS 3 - RECEITA LÍQUIDA DE VENDA DE TERRENOS 4 - AQUISIÇÃO E LIMPEZA DOS TERRENOS

0,65%

(70)

* A análise do projeto leva em conta todo o Projeto Nova Luz. Devido a uma forma de apresentação do resultado separado por PU-Zeis e PUE optou-se por apresentar os valores negativos dos impostos como forma de representar a compensação que ocorre quando toda área é avaliada em conjunto. RESULTADO DA SPE - PUE

ANO 1

ANO 2

ANO 3

ANO 4

ANO 5

ANO 6

ANO 7

ANO 8

ANO 9

ANO 10

ANO 11

ANO 12

ANO 13

ANO 14

ANO 15

TOTAL

1 - RECEITA

104

136

389

145

199

181

1.483

2 - TRIBUTOS (LUCRO PRESUMIDO)

215

116

332

124

170

155

1.269

101

719

4.1 - Custo de Aquisição do Imóvel

625

4.2 - Custo de Demolição e Remoção

4.3 - Custo de Regularização de Terrenos

4.4 - Custo de Compensação Ambiental

4.5 - IPTU

5 - RESULTADO OPERACIONAL BRUTO

(47)

231

550

3 - RECEITA LÍQUIDA DE VENDA DE TERRENOS 4 - AQUISIÇÃO E LIMPEZA DOS TERRENOS

Fonte: Consórcio da Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 280

ESTIMATIVAS DE RECEITAS

Tabela 4.5.4 – Demonstrativo de resultados dos empreendimentos do PUE e PU-ZEIS da receita decorrente de implantação do projeto urbanístico, no cenário alternativo (em R$ de julho/2012) Destaque-se que essa receita decorrente da implantação do projeto urbanístico, juntamente com a receita de venda dos imóveis não residenciais do Renova Luz e eventual patrocínio da PMSP, deve ser suficiente para, ao longo do período da concessão, amortizar todos os investimentos em infraestrutura (sistema viário, áreas verdes, etc.), construir os imóveis HIS na área de ZEIS e reformar os edifícios do Programa Renova Luz, cobrir os custos associados às medidas mitigadoras e programas socioambientais contidas na Licença Ambiental Prévia, além de cobrir as despesas operacionais da empresa e obter uma margem de lucro, conforme o risco assumido pela concessionária.

RESULTADO DA SPE - ZEIS

ANO 1

ANO 2

ANO 3

ANO 4

ANO 5

ANO 6

ANO 7

ANO 8

ANO 9

ANO 10

ANO 11

ANO 12

ANO 13

ANO 14

ANO 15

TOTAL

1 - RECEITA

(6)

(5)

(4)

2 - TRIBUTOS (LUCRO PRESUMIDO)*

(1)

(0)

(5)

(4)

(3)

179

4.1 - Custo de Aquisição do Imóvel

156

4.2 - Custo de Demolição e Remoção

4.3 - Custo de Regularização de Terrenos

4.4 - Custo de Compensação Ambiental

4.5 - IPTU

5 - RESULTADO OPERACIONAL BRUTO

(25)

Nova Luz - Fonte: - Consórcio da (65)

(39)

(53)

(183)

3 - RECEITA LÍQUIDA DE VENDA DE TERRENOS 4 - AQUISIÇÃO E LIMPEZA DOS TERRENOS

ANO 1

ANO 2

ANO 3

ANO 4

ANO 5

ANO 6

ANO 7

ANO 8

ANO 9

ANO 10

ANO 11

ANO 12

ANO 13

ANO 14

ANO 15

TOTAL

1 - RECEITA

115

161

129

569

122

180

206

193

1.837

2 - TRIBUTOS (LUCRO PRESUMIDO)

266

138

110

487

104

154

176

165

1.571

101

719

4.1 - Custo de Aquisição do Imóvel

625

4.2 - Custo de Demolição e Remoção

4.3 - Custo de Regularização de Terrenos

4.4 - Custo de Compensação Ambiental

4.5 - IPTU

5 - RESULTADO OPERACIONAL BRUTO

(47)

386

852

3 - RECEITA LÍQUIDA DE VENDA DE TERRENOS 4 - AQUISIÇÃO E LIMPEZA DOS TERRENOS

Fonte: Consórcio da Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 281

ESTIMATIVAS DE RECEITAS

4.6. ESTIMATIVA DA RECEITA DE VENDA DE IMÓVEIS NÃO RESIDENCIAIS DO PROGRAMA RENOVA LUZ

Como mencionado, para fins de análise da viabilidade econômico-financeira da concessão, foi considerada como receita da concessionária a venda das unidades não residenciais dos imóveis incluídos no Programa Renova Luz. A Tabela 4.6.1 apresenta a estimativa dessa receita. Nesse caso, como o concessionário venderá diretamente as unidades não residenciais, a receita a ser obtida corresponde ao próprio VGV. O valor atribuído à área privativa resultante foi o mesmo do utilizado para as lojas no restante da área. Com a consideração dessa receita adicional, espera-se amortizar parte dos custos necessários para a viabilização das unidades residenciais, que conforme mencionado anteriormente, serão repassados à PMSP a preço zero, ou seja, sem custos para a municipalidade.

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Tabela 4.6.1 – Estimativa da receita de venda de imóveis não residenciais do Programa Renova Luz (em R$ de julho/2012) Empreendimento

Endereço

Área Privativa (em m2)

Área Construída (em m2)

Valor do m2 de Área Útil (em R$/m2)

VGV (em R$)

Não Residencial.064

Rio Branco, 605 - 611

105,00

149,41

7.530,07

815.615,91

Não Residencial.091

Ipiranga, 879

536,00

668,70

7.530,07

4.163.525,03

Não Residencial.086

Aurora, 515 - 519

245,00

348,72

7.530,07

1.903.103,79

Não Residencial.086

Cons. Nébias, 96-100 Área Coml.

19.156,00

21.851,75

7.530,07

148.799.413,02

Não Residencial.071

Cons. Nébias, 314

198,00

240,55

7.530,07

1.538.018,57

38.674,00

47.099,00

Total

157.219.676,32 Fonte: Consórcio da Nova Luz

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 282

DESPESAS GERAIS DE IMPLANTAÇÃO

5. DESPESAS GERAIS DE IMPLANTAÇÃO 5.1. DESPESAS GERAIS E ADMINISTRATIVAS Além dos custos já discriminados, a concessionária, para auferir as receitas com a exploração dos serviços objeto da concessão, irá incorrer em diversos outros custos, aqui identificados como despesas gerais de implantação. Acredita-se que essas despesas correspondem aos gastos a serem incorridos pela concessionária para viabilizar a implantação do projeto urbanístico específico e incluem despesas gerais e administrativas, seguros, pagamento de tributos, etc. A fim de facilitar a apresentação das despesas gerais de implantação identificadas e consideradas na modelagem da análise de viabilidade econômica e financeira da Concessão Urbanística Nova Luz, separou-os nos seguintes itens:

• Despesas gerais e administrativas; • Seguros e garantias; e • Tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS).

Além disso, cabe destacar que, como o fluxo de desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários do plano urbanístico foi segregado do ambiente da concessão e transferido para o ambiente das SPEs, há despesas adicionais de responsabilidade da entidade que tiver a posse e domínio dos imóveis. Na análise de viabilidade realizada, essas despesas incluem o pagamento de:

Os gastos estimados com despesas gerais e administrativas referem-se aos desembolsos com pessoal próprio (remuneração dos empregados e encargos sociais) da concessionária, serviços de terceiros (auditoria, consultoria, honorários advocatícios e outros), aluguel e conservação, manutenção de instalações e telecomunicações, despesas com serviços de água, luz e telefonia, entre outras.

Tabela 5.1.1 – Estimativa das despesas com pessoal administrativo (base julho/2012) Cargo / Função

Nº de pessoas

1 - DIRETORIA GERAL

1.1 - Diretor Presidente

Salário base (em R$)

Encargos trabalhistas

51.959,00

100%

Despesa Anual (em R$) 1.934.064,00 1.247.016,00

1.2 - Secretaria

7.359,00

100%

176.616,00

1.3 - Gerente Comercial

11.048,00

100%

265.152,00

1.4 - Analista Econômico Financeiro

5.110,00

100%

2 - DIRETORIA ADMINISTRATIVO-FINANCEIRA

245.280,00 2.075.256,00

2.1 - Diretor administrativo-financeiro

24.248,00

100%

581.952,00

2.2 - Auxiliar Serviços Gerais

1.439,00

100%

138.144,00

No modelo de análise de viabilidade econômica e financeira da Concessão Urbanística Nova Luz, a fim de se calcular as despesas gerais e administrativas, estimou-se as despesas com pessoal a partir da definição de um quadro de pessoal necessário para operacionalizar as atividades da futura concessionária. Adicionalmente, aplicou-se um percentual sobre essas despesas para cobrir as demais despesas administrativas da concessionária.

2.3 - Gerente Administrativo-Financeiro

7.618,00

100%

182.832,00

2.4 - Assistente de Tesouraria

4.016,00

100%

96.384,00

2.5 - Auxiliar Tesouraria

2.174,00

100%

52.176,00

2.6 - Gerente RH

9.637,00

100%

231.288,00

2.7 - Assistente RH

2.325,00

100%

55.800,00

Assim, a Tabela 5.1.1 a seguir apresenta as estimativas das despesas com pessoal administrativo. Para se obter o total anual dessas despesas, considerou-se, além do salário base de cada um dos cargos definidos, um percentual adicional de 100% relativo ao pagamento dos encargos trabalhistas. Com isso, o total anual estimado das despesas com pessoal foi de R$ 6,48 milhões, em moeda de julho/2012.

3 - GERÊNCIA DE OPERAÇÕES

3.1 - Diretor de Operações

2.8 - Assistente de Folha de Pagamento

2.325,00

100%

55.800,00

2.9 - Gerente Contabilidade

11.526,00

100%

276.624,00

2.10 - Assistente Contábil

1.909,00

100%

45.816,00

2.11 - Auxiliar Contábil

1.508,00

100%

36.192,00

2.12 - Gerente TI

11.157,00

100%

267.768,00

2.13 - Assistente TI

2.270,00

100%

54.480,00

15.134,00

100%

363.216,00

3.2 - Gerente de Projetos

13.787,00

100%

330.888,00

3.3 - Arquiteto

5.153,00

100%

123.672,00

3.4 - Engenheiro Civil Sr.

11.348,00

100%

272.352,00

3.5 - Auxiliar Operaçòes

1.194,00

100%

57.312,00

3.6 - Chefe de Manutenção

5.371,00

100%

128.904,00

3.7 - Auxiliar Manutenção

1.194,00

100%

57.312,00

3.12 - Chefe de Meio Ambiente

5.153,00

100%

123.672,00

4.899,00

100%

1.574.904,00

3.13 - Chefe de Área Social

4 - GERÊNCIA JURÍDICA

117.576,00

4.1 - Gerente Jurídico

14.946,00

100%

358.704,00

4.2 - Advogado Sr.

9.749,00

100%

233.976,00

4.3 - Advogado Pl.

6.503,00

100%

156.072,00

895.728,00

• Despesas de regularização de imóveis;

4.5 - Auxiliar Jurídico

1.738,00

100%

41.712,00

4.6 - Assessor Jurídico

4.386,00

100%

105.264,00

• Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

5 - TOTAL GERAL

6.479.952,00 Fonte: Datafolha. Elaboração: Consórcio Nova Luz.

A seguir passa-se a descrever cada um dessas despesas gerais identificadas.

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 285

DESPESAS GERAIS DE IMPLANTAÇÃO

Considerou-se também o desembolso de recursos para o pagamento de pessoal responsável pela zeladoria da área, conforme apresentado na Tabela 5.1.2. O total anual das despesas com zeladoria foi estimado em R$ 1,99 milhões, em moeda de julho/2012. Além disso, considerou-se também um percentual adicional de 20%, calculado com base no total das despesas com pessoal administrativo, relativo às despesas gerais (serviços de terceiros, manutenção de instalações e telecomunicações, despesas com serviços de água, luz e telefonia, entre outras). Assim, o total anual estimado dessas outras despesas foi de R$ 1,3 milhão, em moeda de julho/2012.

Tabela 5.1.2 – Estimativa das despesas com zeladoria (base julho/2012) Cargo / Função

Nº de pessoas

Salário base (em R$)

Encargos trabalhistas

Despesa Anual (em R$)

1 - ZELADORIA

1.987.464,00

1.1 - Chefe de Zeladoria

4.853,00

100%

116.472,00

1.2 - Zeladores

1.224,00

100%

1.321.920,00

1.3 - Chefe de Limpeza

2.748,00

100%

65.952,00

1.4 - Faxineiro

915,00

100%

483.120,00

2 - TOTAL GERAL

1.987.464,00 Fonte: Datafolha. Elaboração: Consórcio Nova Luz.

5.2. SEGUROS E GARANTIAS

5.3. TRIBUTOS FEDERAIS

Entende-se que a concessionária deverá manter em vigor, durante todo o prazo de duração da concessão, apólices de seguro em valor suficiente para garantir a efetiva cobertura dos riscos inerentes à execução das atividades pertinentes à concessão. Dessa forma, considerou-se que a concessionária deverá manter em vigor durante a vigência da concessão seguro de danos morais e seguro de responsabilidade civil.

Para efeito de cálculo dos tributos federais incidentes sobre as atividades da concessionária, na modelagem da análise de viabilidade econômica e financeira da concessão adotou-se a premissa de que parte dos resultados da empresa seriam tributados sob a forma do regime de lucro presumido e parte sob a forma do regime de lucro real.

Além disso, entende-se que a concessionária deverá manter, em favor da PMSP, como garantia do bom cumprimento das obrigações contratuais, garantia de execução do contrato de concessão. Entende-se que essa garantia poderia ser executada pela PMSP na ocorrência de algumas hipóteses, tais como: quando a concessionária não proceder ao pagamento das multas que lhe forem aplicadas, na forma prevista no contrato de concessão; quando a concessionária não efetuar no prazo devido o pagamento da parcela do ônus fixo da concessão; nas demais hipóteses a serem definidas no contrato de concessão. Na análise da viabilidade econômica e financeira da concessão, o desembolso de recursos referentes ao pagamento de prêmios pelos seguros e garantias a serem exigidos da concessionária foi estimado em R$ 8 milhões, em moeda de julho/2012, a ser pago ao longo do prazo contratual.

Assim, o valor decorrente da implantação do projeto urbanístico no perímetro da Nova Luz seria tributado sob a forma do regime de lucro presumido. Essa é a receita a ser obtida no ambiente das SPEs, responsáveis pelo desenvolvimento imobiliário da região, e transferida para a concessionária livre de tributação. Neste caso, a base de cálculo dos tributos foi obtida a partir da aplicação do percentual de 32% (trinta e dois por cento) sobre a parcela correspondente de receita bruta no período de apuração. É sobre essa base de cálculo que se aplica as alíquotas do IRPJ e CSLL a seguir detalhada. Além disso, as outras receitas operacionais da concessionária, como aquela obtida com a venda dos imóveis não residenciais do Programa Renova Luz e eventual patrocínio por parte da PMSP, seriam tributadas sob a forma do regime de lucro real. Neste caso, a base de cálculo do IRPJ e CSLL decorre do lucro real, que é o resultado do período de apuração, ajustado pelas adições, exclusões e compensações prescritas ou autorizadas pela legislação aplicável. Já a base de cálculo da COFINS e PIS leva em conta a receita tributável da concessionária sob esse regime. Em ambos os regimes de tributação, dadas as atividades a serem desempenhadas pela concessionária, haveria a incidência dos seguintes tributos federais:

• Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) – a alíquota do imposto de renda, em vigor desde o ano-calendário 1996, é de 15% (quinze por cento) sobre o lucro real, presumido ou arbitrado apurado pelas

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

pessoas jurídicas em geral, seja comercial ou civil o seu objeto. A parcela do lucro real que exceder ao valor resultante da multiplicação de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) pelo número de meses do respectivo período de apuração, sujeitase à incidência de adicional de imposto à alíquota de 10% (dez por cento); • Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) – aplicam-se à CSLL as mesmas normas de apuração e de pagamento estabelecidas para o imposto de renda das pessoas jurídicas. A alíquota da CSLL, em vigor desde fevereiro de 2000, é de 9% (nove por cento); • Contribuição para o Programa de Integração Social (PIS) e Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS) – todas as receitas auferidas pela concessionária estarão sujeitas à incidência do PIS e da COFINS. Na análise da viabilidade econômica e financeira da concessão adotou-se a premissa de que a receita decorrente da implantação do projeto urbanístico seria tributada sob o regime de incidência cumulativa e as outras receitas operacionais da concessionária, como os valores oriundos da venda dos imóveis do Renova Luz e de eventual patrocínio da PMSP, seriam tributadas sob o regime de incidência não cumulativa. Assim, para fins da projeção dos desembolsos anuais com o pagamento dessas contribuições, sob o regime de incidência cumulativa aplicam-se as alíquotas de 0,65% e 3% sobre a receita estimada em cada ano do período de concessão para se estimar o valor das contribuições para o PIS e COFINS, respectivamente. E, sob o regime de incidência não cumulativa, considerou-se a aplicação das alíquotas de 1,65% e 7,6% sobre a seguinte base de cálculo: outras receitas operacionais (receita Renova Luz + patrocínio da PMSP) – créditos (seguros e garantias + outras despesas operacionais).

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 286

DESPESAS GERAIS DE IMPLANTAÇÃO

5.4. DESPESAS DE REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS

5.5. IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU)

Além dos custos de compra e limpeza dos terrenos, haverá desembolsos com regularização dos terrenos adquiridos. Esses desembolsos dizem respeito às taxas referentes à documentação necessária para fazer o registro do bem.

Constitui fato gerador do IPTU a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel construído ou não construído, localizado na zona urbana do Município. Além disso, de acordo com a legislação que regulamenta o imposto, o contribuinte é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

No modelo de análise de viabilidade econômica e financeira da Concessão Urbanística Nova Luz, adotou-se o percentual 4% (quatro por cento) para o cálculo dessas despesas, tendo como base o valor de compra (aquisição) dos terrenos. Assim, o total das despesas com regularização de imóveis foi estimado em R$ 31 milhões, em moeda de julho/2012. Além disso, adotou-se que o desembolso desses recursos ocorreria conforme o pagamento das aquisições.

Dessa forma, com vistas à análise da viabilidade econômica e financeira da concessão, adotou-se a premissa de que a posse dos terrenos e edificações, adquiridos para fins de execução do projeto urbanístico específico, passaria às SPEs no momento em que ocorresse a aquisição dos imóveis. Assim, as SPEs seriam responsáveis pelo pagamento do IPTU desde o ano em que houver a aquisição até o ano em que houver a venda do terreno. Além disso, na análise da viabilidade econômica e financeira da concessão, para fins da projeção dos desembolsos anuais, adotou-se a premissa de que o valor devido anualmente a título de IPTU seria o mesmo valor devido desses imóveis no ano de 2010, atualizado para julho/2012. Assim, considerando essa premissa, os gastos totais estimados com pagamento de IPTU ao longo do período da concessão foi de R$ 6 milhões, em moeda de julho/2012.

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 287

CONDIÇÕES GERAIS PARA A IMPLANTAÇÃO DO PROJETO

6. CONDIÇÕES GERAIS PARA A IMPLANTAÇÃO DO PROJETO O objetivo deste relatório, conforme explicitado no Sumário Executivo, é avaliar e delinear as condições necessárias para que as premissas e diretrizes estabelecidas pela Municipalidade, consubstanciadas no PUE, possam ser concretizadas sem a necessidade de aporte de recursos públicos orçamentários ou, em caso contrário, indicar o montante necessário de patrocínio da PMSP para que a Concessão Urbanística na área da Nova Luz seja viável do ponto de vista econômico e financeiro. Para tanto, os dados considerados neste trabalho foram analisados em dois cenários distintos: um deles, definido como cenário base, considera como prêmio de imagem para os imóveis não residenciais o atual da região; o outro, definido como cenário alternativo, considera uma melhoria do prêmio de imagem dos imóveis não residenciais. Além disso, no que diz respeito aos imóveis residenciais, além da valorização direta obtida pela instalação de amenidades na área, há uma melhoria da imagem da região nos dois cenários (a área passaria a ser vista como semelhante em valor às áreas da Bela Vista e consolação). Além disso, na modelagem da análise de viabilidade econômica e financeira da concessão, adotou-se a metodologia de fluxo de caixa descontado, segundo a qual o valor de um projeto de investimento, ou mesmo de uma empresa, está relacionado com o valor presente dos fluxos de caixa esperados para este ativo, utilizando taxas de desconto que levam em consideração o valor do dinheiro no tempo e o risco do ativo. Essa metodologia busca revelar de maneira efetiva a capacidade de geração de riqueza do empreendimento, ou da empresa, para os seus investidores, sejam eles da iniciativa privada ou do poder público. Destaque-se que um dos principais componentes de modelos que utilizam o fluxo de caixa descontado é o chamado fluxo de caixa livre28 , que é a expectativa

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

da quantia monetária que é de propriedade dos investidores nos projetos, e representa os benefícios financeiros provenientes do projeto. Assim, quando são realizadas alterações nos componentes do projeto urbanístico específico, mudando-se, por exemplo, a quantidade de edifícios residenciais e não-residenciais, as receitas previstas, bem como os custos de implantação do projeto, serão afetados, pois as expectativas de preços desses imóveis são distintas. Como consequência, serão afetados os fluxos de caixa livre do projeto, e assim o fluxo de caixa descontado (valor presente dos fluxos de caixa), que representa a estimativa do valor do empreendimento, será afetado, tanto para mais como para menos, em função das modificações propostas.

viável. A diferença entre o valor atual do terreno e o valor atribuído a ele pelo método involutivo é o “valor decorrente da implantação do projeto”, valor este a ser capturado pelo concessionário. Desta maneira, a receita estimada do concessionário urbanístico, que é composta pela receita das unidades comerciais do Programa Renova Luz e do valor decorrente da implantação do projeto, deve ser suficiente para fazer frente aos custos das obras e intervenções previstas no PUE e PU-ZEIS, bem como remunerar o seu capital investido. Como este valor não é suficiente, o presente estudo estima o patrocínio do município necessário para compor a receita do concessionário.

Portanto, entende-se ainda que a viabilidade econômica e financeira do empreendimento está relacionada com os fluxos de caixa esperados ao longo do período de concessão. Ou seja, o retorno esperado será obtido caso os fluxos de caixa projetados se confirmarem. Outro ponto que merece destaque é que, na modelagem da análise de viabilidade econômica e financeira da Concessão, adotou-se a premissa de que a principal fonte de receita da concessionária seria aquela decorrente da implantação do projeto urbanístico, que se reflete sobre o valor dos terrenos da região. Para determinação dessa receita, o modelo tem em si implícito o conceito de que o valor do terreno captura os ganhos gerados com a incorporação e desenvolvimento imobiliário. O modelo utiliza o método involutivo para estimar o valor do terreno, que parte de um empreendimento paradigma seguindo as diretrizes de cada quadra definidas no PUE, e calcula o valor possível a ser atribuído a ele, partindo da receita de venda das unidades imobiliárias, subtraindo todos os custos de construção, incorporação e o resultado imobiliário, de forma a tornar o empreendimento economicamente

6.1. IMPLANTAÇÃO E VALOR DOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DO PUE E PU-ZEIS A tabela 6.1.1 traz os valores médios dos empreendimentos residenciais. Os valores médios estimados de imóveis HMP de 42 m2, 50 m2 e 65 m2 são de, respectivamente, R$ 202 mil, R$ 241 mil e R$ 309 mil. Os imóveis de padrão mais elevado (80 m2) atingem o valor de R$ 402 mil. Destaque-se que os preços iniciais de referência em ambos os cenários analisados são os mesmos, tanto para imóveis residenciais como para imóveis não residenciais. A diferenciação de preços ocorrerá no futuro em função da aplicação de diferentes curvas de valorização em cada um dos cenários.

Tabela 6.1.1 – Preços de referência dos empreendimentos residenciais e não residenciais (em R$ de julho/2012) Tipologia

28 O fluxo de caixa livre é apurado após se deduzir das receitas do empreendimento, o pagamento de todos os custos, despesas operacionais, impostos, além dos desembolsos realizados por conta de acréscimos no investimento operacional em capital de giro e com imobilizações.

Preços por m2

Preço Típico

Mercado 80 m2

5.031

402.475

HMP 65 m2

4.752

308.863

HMP 50 m2

4.827

241.367

HMP 42 m2

4.820

202.439

Escritórios

7.794

389.714

Escritórios Andar Livre

8.545

Loja de rua

7.530

376.504

Galeria

9.641

482.069

Centro comercial

11.753

587.634 Fonte: Consórcio da Nova Luz

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 291

CONDIÇÕES GERAIS PARA A IMPLANTAÇÃO DO PROJETO

Essa valorização delimita o público que terá condições de adquirir esses imóveis. Para alojar famílias de menor poder aquisitivo nessas áreas, será exigido do concessionário a construção e repasse para a Prefeitura de todas as unidades previstas de HIS para a região. Dessa forma o projeto se torna acessível para famílias com renda menor. Já para os imóveis não residenciais, o valor médio estimado dos escritórios é de R$ 7,8 mil por m2. Já os valores médios estimados das lojas de rua são de R$ 7,5 mil por m2. Os valores estimados para as lojas em galeria e centro comercial foram de R$ 9,6 mil por m2 e R$ 11,7 mil por m2, respectivamente. No caso dos empreendimentos não residenciais, o cenário base é conservador, visto que a valorização depende mais do conjunto de amenidades que será instalado e da abertura de uma área nova de comércio e escritórios na cidade. Ainda assim, as áreas e valores são condizentes com o mercado paulistano. Os preços por m2 projetados para escritórios e lojas de 50 m2 estão próximos aos praticados à época da pesquisa na região da Bela Vista (R$ 6,5 mil por m2 e R$ 7,4 mil por m2) e estão abaixo das referências de alto padrão do mercado paulistano – R$ 7,0 mil por m2 e R$ 9,0 mil por m2, respectivamente. A valorização dos imóveis não residenciais é maior devido ao fato de o PUE prever a instalação de um grande volume de empresas de serviços, cuja presença na região valoriza os imóveis.

29 Não inclui área institucional, destinada aos equipamentos sociais.

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

O PUE, incluindo o PU-ZEIS, prevê a instalação de aproximadamente 4,9 mil novas unidades habitacionais que totalizam cerca de 475 mil metros quadrados de área construída, cerca de 323 mil metros quadrados de área computável e cerca

de 301 mil metros de área privativa. Além das unidades residenciais, são ainda previstos 691 mil m² de área construída de áreas não residenciais para comercio e serviços29. A Tabela 6.1.2 abaixo apresenta a distribuição desta oferta por fase de

implantação do Projeto Nova Luz. Já a Tabela 6.1.3 apresenta a distribuição da oferta no perímetro de ZEIS por fase de implantação do projeto Nova Luz.

Tabela 6.1.2 – Áreas novas a ofertar de por fase de implantação do projeto Nova Luz (inclui ZEIS) Fase

Residencial

Não Residencial Área Construída Área Computável (m2) (m2)

Total

Área Construída (m2)

Área Computável (m2)

Área Privativa (m2)

Área Construída Área Computável (m2) (m2)

49.059

35.148

28.823

50.084

38.204

30.500

99.144

73.352

59.323

44.805

32.159

28.884

119.466

63.185

74.887

164.271

95.344

103.771

130.343

93.140

83.817

116.947

66.170

81.493

247.290

159.310

165.310

113.658

68.504

72.109

194.666

95.110

125.146

308.324

163.614

197.255

138.085

93.655

87.758

209.999

120.631

132.257

348.085

214.286

220.016

TOTAL

475.951

322.606

301.392

691.162

383.300

444.283

1.167.113

705.906

745.675

* Não Residencial inclui os institucionais novos. A Área Construída apresentada inclui o estacionamento no subsolo.

Área Privativa (m2)

Fonte: Consórcio da Nova Luz

Tabela 6.1.3 – Áreas novas a ofertar no perímetro de ZEIS por fase de implantação do projeto Nova Luz (a área residencial inclui os imóveis HMP e HIS a serem entregues à PMSP) Fase

Residencial

Não Residencial Área Construída Área Computável (m2) (m2)

Total

Área Construída (m2)

Área Computável (m2)

Área Privativa (m2)

17.265

12.985

4.056

2.836

21.321

15.821

49.940

36.716

12.599

7.987

62.539

44.703

36.614

27.031

9.136

5.940

45.750

32.971

26.317

19.364

6.749

4.245

33.066

23.609

TOTAL

130.135

96.096

32.540

21.008

162.675

117.104

* Não Residencial inclui os institucionais novos. A Área Construída apresentada inclui o estacionamento no subsolo.

Área Privativa (m2)

Área Construída Área Computável (m2) (m2)

Área Privativa (m2)

Fonte: Consórcio da Nova Luz

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 292

CONDIÇÕES GERAIS PARA A IMPLANTAÇÃO DO PROJETO

O potencial de geração de receita por tipologia de empreendimento é apresentado na Tabela 6.1.4, que trata da estimativa do valor geral de vendas (VGV) no cenário base.

Tabela 6.1.4 – Estimativa do VGV potencial no cenário base (preços de julho/2012) Valor estimado do m2 de área privativa (em R$)

Valor estimado da unidade imobiliária (em R$)

Valor Geral de Vendas (em R$ 1.000)

Área Construída (em m2)

Área Construída Computável (em m2)

Área Privativa (em m2)

Unidades imobiliárias residenciais

Residencial básico (80 m2)

5.031

402.475

1.280.422

325.888

211.938

191.463

2.666

HMP (65 m2)

4.752

308.863

43.470

11.338

6.640

6.661

HMP (50 m2)

4.827

241.367

73.602

18.897

11.067

11.102

191

HMP (42m2)

4.820

202.439

29.396

7.559

4.427

4.441

HIS (50m2)

22.454

17.707

17.545

309

HIS (42m2)

67.361

53.121

52.634

1.099

HIS (37m2)

22.454

17.707

17.545

412

1.426.890

475.951

322.606

301.392

4.859

Tipologias

Residencial Total Escritório Básico (50 m2)

7.794

389.714

1.716.713

268.190

148.361

166.386

Escritório Andar Livre

8.545

552.281

66.106

38.246

43.532

Loja (50 m2)

7.530

376.504

1.139.627

160.956

94.681

114.400

Centro Comercial (50 m2)

11.753

587.634

879.583

76.653

36.599

52.883

Galeria (50 m2)

9.641

482.069

852.675

119.257

65.414

67.082

Não Residencial Total

5.140.878

691.162

383.300

444.283

Nova Luz Total

6.567.767

1.167.113

705.906

745.675

4.859 Fonte: Consórcio da Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 293

CONDIÇÕES GERAIS PARA A IMPLANTAÇÃO DO PROJETO

O valor disponível para aquisição de terrenos para a implantação destes novos empreendimentos é estimado em aproximadamente R$ 1,43 bilhões, na sua leitura consolidada, e foi determinado pelo método involutivo, que consiste em estimar o potencial de geração de receita de cada empreendimento, e subtrair os seus custos de construção e incorporação, incluindo a remuneração da exploração imobiliária. O Gráfico 6.1.1 abaixo apresenta o valor disponível para aquisição de terrenos dos empreendimentos imobiliários do PUE.

O Gráfico 6.1.2 apresenta o valor disponível para aquisição de terrenos dos empreendimentos do PU-ZEIS. Convém ressaltar que o baixo valor é decorrente das unidades HIS serem entregues a Prefeitura de São Paulo por valor zero, isto é, como obra incluída na concessão urbanística, não gerando receitas para o concessionário. Por fim, o Gráfico 6.1.3 e Tabela 6.1.5 abaixo apresentam a versão consolidada dos empreendimentos do PUE e PU-ZEIS.

Tabela 6.1.5 – Estimativa consolidada do valor disponível para aquisição de terrenos, considerando o cenário base (valores em julho/2012) Fase

VGV (em R$ 1.000)

Custo Total de Construção (em R$ 1.000)

Custo Total de Incorporação (em R$ 1.000)

Receita de Venda de Terrenos (em R$ 1.000)

419.125

212.885

176.811

29.428

797.060

344.535

336.247

116.279

1.154.451

438.171

487.015

229.265

2.083.465

646.926

875.080

561.459

2.113.666

699.199

890.056

524.411

TOTAL

6.567.767

2.341.716

2.765.209

1.460.842 Fonte: Consórcio da Nova Luz

GRÁFICO 6.1.1 – ESTIMATIVA DO VALOR DISPONÍVEL PARA AQUISIÇÃO DE TERRENOS DOS EMPREENDIMENTOS DO PUE (EXCETO PU-ZEIS), CONSIDERANDO O CENÁRIO BASE (VALORES EM JULHO/2012)

Fonte: Consórcio da Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

GRÁFICO 6.1.2 – ESTIMATIVA DO VALOR DISPONÍVEL PARA AQUISIÇÃO DE TERRENOS DOS EMPREENDIMENTOS DO PU-ZEIS, CONSIDERANDO O CENÁRIO BASE (VALORES EM JULHO/2012)

Fonte: Consórcio da Nova Luz

GRÁFICO 6.1.3 – ESTIMATIVA CONSOLIDADA DO VALOR DISPONÍVEL PARA AQUISIÇÃO DE TERRENOS, CONSIDERANDO O CENÁRIO BASE (VALORES EM JULHO/2012)

Fonte: Consórcio da Nova Luz

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 294

CONDIÇÕES GERAIS PARA A IMPLANTAÇÃO DO PROJETO

6.2. FLUXOS DE CAIXA DOS CENÁRIOS DE VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA CONSIDERADOS

6.2.1. Cenário base

Os cenários construídos de valorização imobiliária levam em conta três aspectos: a mudança da configuração dos edifícios da região, a mudança na quantidade e localização das amenidades da região e a melhoria da imagem da região.

Quanto à melhoria da imagem da área, esse aspecto leva em conta como a região da Nova Luz será percebida pelas pessoas no futuro, em comparação à percepção de valor de algumas regiões na cidade de São Paulo.

A mudança da configuração dos edifícios da região considera que, com a progressiva implantação do projeto urbanístico específico, será construída uma série de novos edifícios segundo uma tipologia distinta daquela existente na região. Ou seja, acredita-se que a construção de edifícios com uma configuração diferente trará certa valorização imobiliária para a área.

A análise realizada considerou que, a partir da perspectiva de implantação do projeto urbanístico especifico, o valor de venda dos terrenos incorpora toda a expectativa de valorização estimada para a área (levando-se em conta a nova configuração de imóveis, a nova distribuição das amenidades e a mudança da imagem da área).

A mudança na quantidade e localização das amenidades da região leva em conta uma série de estabelecimentos comercias e equipamentos públicos que valorizam ou desvalorizam um imóvel. Com base no Plano Urbanístico Específico, foram levantadas as amenidades que deverão estar presentes na região da Nova Luz com a implantação do projeto e essa nova “cesta” de amenidades deve valorizar os imóveis não residenciais e residenciais daquela área.

Além disso, em todos os cenários analisados, custo médio ponderado de capital (WACC) utilizado para trazer a valor presente os fluxos de caixa anuais foi de 10,2% ao ano, conforme cálculo apresentado no item 7.4 do subproduto 5.6. A tabela 6.2.1, apresenta, de forma resumida, as principais premissas utilizadas nos cenários. Os itens 6.2.1 e 6.2.2, apresentados a seguir, apresentam, de uma forma geral, os custos e receitas no tempo tendo em vista os cenários base e alternativo.

Tabela 6.2.1 – Principais premissas utilizadas nos cenários

1. Tipologia

Cenário Base

Cenário Alternativo

Nova Configuração

Nova Cesta

Bela Vista

Bela Vista/Consolação

Nova Luz Atual

Bela Vista

Moderada

Agressiva

2. Amenidades 3. Imagem da Região (Residenciais) 4. Imagem da Região (Não Residenciais) 5. Curva de Valorização

Fonte: Consórcio da Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

O cenário base considerou que, dada a implantação das intervenções previstas no Plano Urbanístico Específico e PUZEIS, a configuração dos edifícios da região muda, toda a cesta de amenidades muda, mas a imagem da Nova Luz para imóveis não residenciais se alteram. Ou seja, a valorização dos imóveis não residenciais viria principalmente da instalação do parque de amenidades, que seriam proporcionadas pela consolidação da área. Já para os imóveis residenciais, a imagem da Nova Luz se alteraria para aquela da região da Bela Vista30. Além disso, a projeção dos valores dos imóveis na no cenário base considerou dois patamares de preços, um no período inicial, com preços estabilizados num patamar de incentivo, e outro no período final, que ocorreria após a consolidação do mercado imobiliário na área. Os resultados estimados da concessão urbanística no cenário base são apresentados nas tabelas 6.2.1.1, 6.2.1.2 e 6.2.1.3 a seguir, as quais mostram o fluxo de caixa da concessão considerando três alternativas de desembolso do patrocínio público: (i) em parcela única no 1º ano da concessão, (ii) em parcelas fixas anuais nos cinco primeiros anos da concessão, e (iii) proporcional ao cronograma de desembolso das obrigações.

30 Correspondente ao CEP 01306-000.

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 295

Tabela 6.2.1.1 – Fluxo de Caixa da Concessão – Cenário Base Patrocínio em parcela única no 1º ano da concessão (valores em R$ 1.000.000 de Jul/12) FLUXO DE CAIXA DA CONCESSÃO

ANO 1

ANO 2

ANO 3

ANO 4

ANO 5

ANO 6

1 - ENTRADAS DE CAIXA DA CONCESSIONÁRIA

319,9

174,7

(47,8)

(2,8)

50,1

(47,6)

(42,0)

37,4

(23,2)

255,3

10,9

(9,9)

70,3

146,9

0,0

892,1

1.1 - Saldo do Valor Decorrente da Implantação do Projeto Urbanístico

(64,4)

17,5

(47,8)

(2,8)

50,1

(47,6)

(42,0)

37,4

(23,2)

255,3

10,9

(9,9)

70,3

146,9

0,0

350,6

1.2 - Outras Receitas

384,3

157,2

0,0

541,6

1.2.1 - Patrocínio

384,3

0,0

384,3

0,0

157,2

0,0

157,2

2 - SAÍDAS DE CAIXA DA CONCESSIONÁRIA

287,5

176,2

39,0

44,0

12,6

10,7

67,0

10,8

10,7

12,3

10,8

10,7

724,5

2.1 - Investimentos em infraestrutura e equipamentos públicos

41,3

26,9

27,8

32,8

1,8

0,0

55,7

0,1

0,0

1,6

0,0

188,1

2.1.1 - Sistema Viário e Áreas Verdes

41,3

26,9

27,8

0,0

96,0

2.1.2 - Equipamentos Públicos

0,0

32,8

1,8

0,0

55,7

0,1

0,0

1,6

0,0

92,1

2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais)

110,0

0,0

110,0

2.2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais)

110,0

0,0

110,0

2.2.1 - Custo das Obras

44,3

0,0

44,3

2.2.2 - Custo das Unidades

65,7

0,0

65,7

2.3 - Compensação e Programas Socio-ambientais

3,1

0,6

0,4

0,3

0,2

0,3

0,2

6,8

2.3.1 - Programas Socio-ambientais

2,9

0,4

0,3

0,2

6,2

2.3.2 - Compensação Socio-ambiental

0,3

0,1

0,0

0,1

0,0

0,1

0,0

0,6

36,2

52,5

0,0

88,7

2.4.1 - Parcela do Construtor

0,0

50,4

0,0

50,4

2.4.2 - Despesas de Venda

0,0

2,1

0,0

2,1

36,2

0,0

36,2

2.5 - Despesas Gerais e Administrativas

7,8

116,6

2.6 - Despesas de Manutenção

2,4

35,8

2.7 - Seguros e Garantias

1,8

0,5

0,6

0,3

0,9

0,4

8,0

2.8 - Tributos sobre Lucro

49,9

71,2

0,0

121,1

2.9 - Tributos sobre a Receita

35,0

14,3

0,0

49,3

3 - SALDO DE CAIXA

32,5

(1,5)

(86,8)

(46,8)

37,4

(58,3)

(109,0)

26,6

(33,9)

242,9

0,2

(20,7)

59,5

136,2

(10,7)

167,7

4 - SALDO DE CAIXA ACUMULADO

32,5

31,0

(55,8)

(102,6)

(65,1)

(123,5)

(232,4)

(205,9)

(239,8)

3,1

3,3

(17,4)

42,2

178,4

167,7

1.2.2 - Venda de Unidades Não Residencias do Renova Luz

2.4 - Viabilização das Unidades Não Residenciais do Renova Luz

2.4.3 - Parcela para compra das Unidades

5 - INDICADORES DE VIABILIDADE ECONÔMICOFINANCEIRA 5.1 - TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO

ANO 7

Fonte: Consórcio da Nova Luz

ANO 8

ANO 9

ANO 10

ANO 11

ANO 12

ANO 13

ANO 14

ANO 15

TOTAL

10,2%

5.2 - VALOR PRESENTE LÍQUIDO (WACC = 10,19%)

(0,0)

5.3 - PAYBACK

5.4 - EXPOSIÇÃO MÁXIMA

(240) Fonte: Consórcio da Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 296

Tabela 6.2.1.2 – Fluxo de Caixa da Concessão – Cenário Base Patrocínio em parcelas fixas anuais nos cinco primeiros anos da concessão (valores em R$ 1.000.000 de Jul/12) FLUXO DE CAIXA DA CONCESSÃO

ANO 1

ANO 2

ANO 3

ANO 4

ANO 5

ANO 6

20,4

259,5

37,0

82,0

134,8

(47,6)

(42,0)

37,4

(23,2)

255,3

10,9

(9,9)

70,3

146,9

0,0

931,6

(64,4)

17,5

(47,8)

(2,8)

50,1

(47,6)

(42,0)

37,4

(23,2)

255,3

10,9

(9,9)

70,3

146,9

0,0

350,6

1.2 - Outras Receitas

84,8

242,0

84,8

0,0

581,0

1.2.1 - Patrocínio

84,8

0,0

423,8

1.2.2 - Venda de Unidades Não Residencias do Renova Luz

0,0

157,2

0,0

157,2

209,9

180,9

55,7

59,5

36,1

10,7

67,0

10,8

10,7

12,3

10,8

10,7

707,3

2.1 - Investimentos em infraestrutura e equipamentos públicos

41,3

26,9

27,8

32,8

1,8

0,0

55,7

0,1

0,0

1,6

0,0

188,1

2.1.1 - Sistema Viário e Áreas Verdes

41,3

26,9

27,8

0,0

96,0

2.1.2 - Equipamentos Públicos

0,0

32,8

1,8

0,0

55,7

0,1

0,0

1,6

0,0

92,1

2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais)

110,0

0,0

110,0

2.2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais)

110,0

0,0

110,0

2.2.1 - Custo das Obras

44,3

0,0

44,3

2.2.2 - Custo das Unidades

65,7

0,0

65,7

2.3 - Compensação e Programas Socio-ambientais

3,1

0,6

0,4

0,3

0,2

0,3

0,2

6,8

2.3.1 - Programas Socio-ambientais

2,9

0,4

0,3

0,2

6,2

2.3.2 - Compensação Socio-ambiental

0,3

0,1

0,0

0,1

0,0

0,1

0,0

0,6

36,2

52,5

0,0

88,7

2.4.1 - Parcela do Construtor

0,0

50,4

0,0

50,4

2.4.2 - Despesas de Venda

0,0

2,1

0,0

2,1

36,2

0,0

36,2

2.5 - Despesas Gerais e Administrativas

7,8

116,6

2.6 - Despesas de Manutenção

2,4

35,8

2.7 - Seguros e Garantias

1,8

0,5

0,6

0,3

0,9

0,4

8,0

2.8 - Tributos sobre Lucro

0,0

68,1

9,1

7,9

15,8

0,0

100,9

2.9 - Tributos sobre a Receita

7,3

22,2

7,6

7,7

0,0

52,3

3 - SALDO DE CAIXA

(189,5)

78,5

(18,7)

22,5

98,7

(58,3)

(109,0)

26,6

(33,9)

242,9

0,2

(20,7)

59,5

136,2

(10,7)

224,3

4 - SALDO DE CAIXA ACUMULADO

(189,5)

(111,0)

(129,7)

(107,2)

(8,6)

(66,9)

(175,9)

(149,3)

(183,2)

59,7

59,9

39,2

98,8

235,0

224,3

1 - ENTRADAS DE CAIXA DA CONCESSIONÁRIA 1.1 - Saldo do Valor Decorrente da Implantação do Projeto Urbanístico

2 - SAÍDAS DE CAIXA DA CONCESSIONÁRIA

2.4 - Viabilização das Unidades Não Residenciais do Renova Luz

2.4.3 - Parcela para compra das Unidades

5 - INDICADORES DE VIABILIDADE ECONÔMICOFINANCEIRA 5.1 - TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO

ANO 7

Fonte: Consórcio da Nova Luz

ANO 8

ANO 9

ANO 10

ANO 11

ANO 12

ANO 13

ANO 14

ANO 15

TOTAL

10,2%

5.2 - VALOR PRESENTE LÍQUIDO (WACC = 10,19%)

(0,0)

5.3 - PAYBACK

5.4 - EXPOSIÇÃO MÁXIMA

(190) Fonte: Consórcio da Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 297

Tabela 6.2.1.3 – Fluxo de Caixa da Concessão – Cenário Base Patrocínio proporcional ao cronograma de desembolso das obrigações (valores em R$ 1.000.000 de Jul/12) FLUXO DE CAIXA DA CONCESSÃO

ANO 1

ANO 2

ANO 3

ANO 4

ANO 5

ANO 6

60,6

196,9

(15,3)

43,1

51,6

(47,6)

33,1

90,5

(23,2)

275,5

49,6

18,4

118,8

146,9

0,0

998,9

1.1 - Saldo do Valor Decorrente da Implantação do Projeto Urbanístico

(64,4)

17,5

(47,8)

(2,8)

50,1

(47,6)

(42,0)

37,4

(23,2)

255,3

10,9

(9,9)

70,3

146,9

0,0

350,6

1.2 - Outras Receitas

125,0

179,4

32,5

45,9

1,5

0,0

75,1

53,1

0,0

20,2

38,7

28,3

48,5

0,0

648,3

1.2.1 - Patrocínio

125,0

22,2

32,5

45,9

1,5

0,0

75,1

53,1

0,0

20,2

38,7

28,3

48,5

0,0

491,1

0,0

157,2

0,0

157,2

213,6

161,7

41,8

48,0

12,6

10,7

74,0

24,5

10,7

15,5

20,0

16,7

23,0

10,7

694,2

2.1 - Investimentos em infraestrutura e equipamentos públicos

41,3

26,9

27,8

32,8

1,8

0,0

55,7

0,1

0,0

1,6

0,0

188,1

2.1.1 - Sistema Viário e Áreas Verdes

41,3

26,9

27,8

0,0

96,0

2.1.2 - Equipamentos Públicos

0,0

32,8

1,8

0,0

55,7

0,1

0,0

1,6

0,0

92,1

2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais)

110,0

0,0

110,0

2.2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais)

110,0

0,0

110,0

2.2.1 - Custo das Obras

44,3

0,0

44,3

2.2.2 - Custo das Unidades

65,7

0,0

65,7

2.3 - Compensação e Programas Socio-ambientais

3,1

0,6

0,4

0,3

0,2

0,3

0,2

6,8

2.3.1 - Programas Socio-ambientais

2,9

0,4

0,3

0,2

6,2

2.3.2 - Compensação Socio-ambiental

0,3

0,1

0,0

0,1

0,0

0,1

0,0

0,6

36,2

52,5

0,0

88,7

2.4.1 - Parcela do Construtor

0,0

50,4

0,0

50,4

2.4.2 - Despesas de Venda

0,0

2,1

0,0

2,1

36,2

0,0

36,2

2.5 - Despesas Gerais e Administrativas

7,8

116,6

2.6 - Despesas de Manutenção

2,4

35,8

2.7 - Seguros e Garantias

1,8

0,5

0,6

0,3

0,9

0,4

8,0

2.8 - Tributos sobre Lucro

0,0

54,6

0,0

0,3

8,9

0,0

1,5

5,8

3,6

7,9

0,0

82,6

2.9 - Tributos sobre a Receita

11,0

16,4

2,8

4,0

0,0

6,7

4,7

0,0

1,7

3,4

2,4

4,3

0,0

57,5

3 - SALDO DE CAIXA

(153,0)

35,3

(57,0)

(4,9)

38,9

(58,3)

(40,9)

66,0

(33,9)

260,0

29,6

1,6

95,8

136,2

(10,7)

304,6

4 - SALDO DE CAIXA ACUMULADO

(153,0)

(117,7)

(174,8)

(179,7)

(140,8)

(199,1)

(240,0)

(174,0)

(207,9)

52,1

81,7

83,3

179,1

315,4

304,6

1 - ENTRADAS DE CAIXA DA CONCESSIONÁRIA

1.2.2 - Venda de Unidades Não Residencias do Renova Luz 2 - SAÍDAS DE CAIXA DA CONCESSIONÁRIA

2.4 - Viabilização das Unidades Não Residenciais do Renova Luz

2.4.3 - Parcela para compra das Unidades

5 - INDICADORES DE VIABILIDADE ECONÔMICOFINANCEIRA 5.1 - TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO

ANO 7

Fonte: Consórcio da Nova Luz

ANO 8

ANO 9

ANO 10

ANO 11

ANO 12

ANO 13

ANO 14

ANO 15

TOTAL

10,2%

5.2 - VALOR PRESENTE LÍQUIDO (WACC = 10,19%)

0,0

5.3 - PAYBACK

5.4 - EXPOSIÇÃO MÁXIMA

(240) Fonte: Consórcio da Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 298

CONDIÇÕES GERAIS PARA A IMPLANTAÇÃO DO PROJETO

6.2.2. Cenário alternativo

Ou seja, considerando os dados e premissas apresentados neste relatório e a TIR de 10,2% ao ano em termos reais (acima da inflação), estimase que, no cenário base, o valor da contraprestação pública (patrocínio) a ser aportado na Concessão Urbanística Nova Luz pode variar de R$ 384,3 milhões a R$ 491,1 milhões, em moeda de julho/2012, para que seja viável do ponto de vista econômico e financeiro. A partir da construção do fluxo de caixa da concessão urbanística, é possível estimar também a exposição máxima em cada uma das alternativas consideradas, conforme apresentado na Tabela 6.2.1.4. Ou seja, no cenário base verifica-se que a exposição máxima pode variar de R$ 190 milhões a R$ 240 milhões, em moeda de julho/2012.

Tabela 6.2.1.4 – Exposição máxima em diferentes alternativas de desembolso do patrocínio público (valores em R$ 1.000.000 de Jul/2012) Alternativa

Cenário Base

Parcela Única

239,8

Parcelas Fixas em 5 anos

189,5

Proporcional às Obrigações

240,0 Fonte: Consórcio da Nova Luz

No cenário alternativo considerou-se que, dada a implantação das intervenções previstas no Plano Urbanístico Específico e PUZEIS, a configuração dos edifícios da região muda, toda a cesta de amenidades muda e a imagem da Nova Luz para os imóveis não residenciais se alteraria para aquela da região da Bela Vista31 e, para os imóveis residenciais, se alteraria para aquela da região da Bela Vista/Consolação32. Com isso, a imagem da Nova Luz para os imóveis residenciais melhoraria significativamente, elevando o preço dos imóveis. Ou seja, neste cenário, os preços dos imóveis residenciais, em relação aos preços do cenário base, apresentariam um aumento significativo com a mudança da imagem da área, enquanto que os preços dos não residenciais apresentariam um pequeno aumento, visto que o novo parque de amenidades proposto pelo Plano Urbanístico Específico traria uma mudança significativa nos valores dos imóveis daquela região.

de valorização do cenário alternativo considera que os preços dos imóveis da região apresentariam uma valorização mais agressiva a partir do ano 3, quando os preços dos imóveis migrariam para um novo nível de preços que considera a alteração do prêmio de imagem da região. Os resultados estimados da concessão urbanística no cenário alternativo são apresentados nas tabelas 6.2.2.1, 6.2.2.2 e 6.2.2.3 a seguir, as quais mostram o fluxo de caixa da concessão considerando três alternativas de desembolso do patrocínio público: (i) em parcela única no 1º ano da concessão, (ii) em parcelas fixas anuais nos cinco primeiros anos da concessão, e (iii) proporcional ao cronograma de desembolso das obrigações.

Além disso, a projeção dos valores dos imóveis no cenário alternativo considerou dois patamares de preços, um no período inicial, com preços estabilizados num patamar de incentivo, e outro no período final, que ocorreria após a consolidação do mercado imobiliário na área conforme apresentado no item 1.2.2. Essa curva

31 Correspondente ao CEP 01332-000. 32 Correspondente ao CEP 01415-000.

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 299

Tabela 6.2.2.1 – Fluxo de Caixa da Concessão – Cenário Alternativo Patrocínio em parcela única no 1º ano da concessão (valores em R$ 1.000.000 de Jul/12) FLUXO DE CAIXA DA CONCESSÃO

ANO 1

ANO 2

ANO 3

ANO 4

ANO 5

ANO 6

98,0

174,3

(47,8)

1,4

55,4

(47,6)

(33,2)

64,5

12,2

409,9

42,4

20,0

82,3

157,0

0,0

988,6

1.1 - Saldo do Valor Decorrente da Implantação do Projeto Urbanístico

(64,4)

17,1

(47,8)

1,4

55,4

(47,6)

(33,2)

64,5

12,2

409,9

42,4

20,0

82,3

157,0

0,0

669,0

1.2 - Outras Receitas

162,4

157,2

0,0

319,6

1.2.1 - Patrocínio

162,4

0,0

162,4

0,0

157,2

0,0

157,2

2 - SAÍDAS DE CAIXA DA CONCESSIONÁRIA

217,1

157,6

39,0

44,0

12,6

10,7

67,0

10,8

10,7

12,3

10,8

10,7

635,5

2.1 - Investimentos em infraestrutura e equipamentos públicos

41,3

26,9

27,8

32,8

1,8

0,0

55,7

0,1

0,0

1,6

0,0

188,1

2.1.1 - Sistema Viário e Áreas Verdes

41,3

26,9

27,8

0,0

96,0

2.1.2 - Equipamentos Públicos

0,0

32,8

1,8

0,0

55,7

0,1

0,0

1,6

0,0

92,1

2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais)

110,0

0,0

110,0

2.2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais)

110,0

0,0

110,0

2.2.1 - Custo das Obras

44,3

0,0

44,3

2.2.2 - Custo das Unidades

65,7

0,0

65,7

2.3 - Compensação e Programas Socio-ambientais

3,1

0,6

0,4

0,3

0,2

0,3

0,2

6,8

2.3.1 - Programas Socio-ambientais

2,9

0,4

0,3

0,2

6,2

2.3.2 - Compensação Socio-ambiental

0,3

0,1

0,0

0,1

0,0

0,1

0,0

0,6

36,2

52,5

0,0

88,7

2.4.1 - Parcela do Construtor

0,0

50,4

0,0

50,4

2.4.2 - Despesas de Venda

0,0

2,1

0,0

2,1

36,2

0,0

36,2

2.5 - Despesas Gerais e Administrativas

7,8

116,6

2.6 - Despesas de Manutenção

2,4

35,8

2.7 - Seguros e Garantias

1,8

0,5

0,6

0,3

0,9

0,4

8,0

2.8 - Tributos sobre Lucro

0,0

52,6

0,0

52,6

2.9 - Tributos sobre a Receita

14,4

14,3

0,0

28,8

3 - SALDO DE CAIXA

(119,1)

16,8

(86,8)

(42,7)

42,7

(58,3)

(100,2)

53,6

1,5

397,5

31,7

9,3

71,6

146,3

(10,7)

353,1

4 - SALDO DE CAIXA ACUMULADO

(119,1)

(102,3)

(189,1)

(231,8)

(189,0)

(247,3)

(347,6)

(294,0)

(292,5)

105,0

136,7

146,0

217,6

363,8

353,1

1 - ENTRADAS DE CAIXA DA CONCESSIONÁRIA

1.2.2 - Venda de Unidades Não Residencias do Renova Luz

2.4 - Viabilização das Unidades Não Residenciais do Renova Luz

2.4.3 - Parcela para compra das Unidades

5 - INDICADORES DE VIABILIDADE ECONÔMICOFINANCEIRA 5.1 - TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO

ANO 7

Fonte: Consórcio da Nova Luz

ANO 8

ANO 9

ANO 10

ANO 11

ANO 12

ANO 13

ANO 14

ANO 15

TOTAL

10,2%

5.2 - VALOR PRESENTE LÍQUIDO (WACC = 10,19%)

0,0

5.3 - PAYBACK

5.4 - EXPOSIÇÃO MÁXIMA

(348) Fonte: Consórcio da Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 300

Tabela 6.2.2.2 – Fluxo de Caixa da Concessão – Cenário Alternativo Patrocínio em parcelas fixas anuais nos cinco primeiros anos da concessão (valores em R$ 1.000.000 de Jul/12) FLUXO DE CAIXA DA CONCESSÃO

ANO 1

ANO 2

ANO 3

ANO 4

ANO 5

ANO 6

1 - ENTRADAS DE CAIXA DA CONCESSIONÁRIA

(22,9)

215,8

(6,3)

42,8

96,9

(47,6)

(33,2)

64,5

12,2

409,9

42,4

20,0

82,3

157,0

0,0

1.033,7

1.1 - Saldo do Valor Decorrente da Implantação do Projeto Urbanístico

(64,4)

17,1

(47,8)

1,4

55,4

(47,6)

(33,2)

64,5

12,2

409,9

42,4

20,0

82,3

157,0

0,0

669,0

1.2 - Outras Receitas

41,5

198,7

41,5

0,0

364,7

1.2.1 - Patrocínio

41,5

0,0

207,5

1.2.2 - Venda de Unidades Não Residencias do Renova Luz

0,0

157,2

0,0

157,2

205,9

167,6

42,6

47,6

22,3

10,7

67,0

10,8

10,7

12,3

10,8

10,7

651,2

2.1 - Investimentos em infraestrutura e equipamentos públicos

41,3

26,9

27,8

32,8

1,8

0,0

55,7

0,1

0,0

1,6

0,0

188,1

2.1.1 - Sistema Viário e Áreas Verdes

41,3

26,9

27,8

0,0

96,0

2.1.2 - Equipamentos Públicos

0,0

32,8

1,8

0,0

55,7

0,1

0,0

1,6

0,0

92,1

2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais)

110,0

0,0

110,0

2.2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais)

110,0

0,0

110,0

2.2.1 - Custo das Obras

44,3

0,0

44,3

2.2.2 - Custo das Unidades

65,7

0,0

65,7

2.3 - Compensação e Programas Socio-ambientais

3,1

0,6

0,4

0,3

0,2

0,3

0,2

6,8

2.3.1 - Programas Socio-ambientais

2,9

0,4

0,3

0,2

6,2

2.3.2 - Compensação Socio-ambiental

0,3

0,1

0,0

0,1

0,0

0,1

0,0

0,6

36,2

52,5

0,0

88,7

2.4.1 - Parcela do Construtor

0,0

50,4

0,0

50,4

2.4.2 - Despesas de Venda

0,0

2,1

0,0

2,1

36,2

0,0

36,2

2.5 - Despesas Gerais e Administrativas

7,8

116,6

2.6 - Despesas de Manutenção

2,4

35,8

2.7 - Seguros e Garantias

1,8

0,5

0,6

0,3

0,9

0,4

8,0

2.8 - Tributos sobre Lucro

0,0

58,8

0,0

6,0

0,0

64,8

2.9 - Tributos sobre a Receita

3,3

18,2

3,6

3,7

0,0

32,3

3 - SALDO DE CAIXA

(228,8)

48,2

(48,9)

(4,8)

74,6

(58,3)

(100,2)

53,6

1,5

397,5

31,7

9,3

71,6

146,3

(10,7)

382,5

4 - SALDO DE CAIXA ACUMULADO

(228,8)

(180,6)

(229,4)

(234,2)

(159,6)

(218,0)

(318,2)

(264,6)

(263,1)

134,4

166,1

175,4

247,0

393,2

382,5

2 - SAÍDAS DE CAIXA DA CONCESSIONÁRIA

2.4 - Viabilização das Unidades Não Residenciais do Renova Luz

2.4.3 - Parcela para compra das Unidades

5 - INDICADORES DE VIABILIDADE ECONÔMICOFINANCEIRA 5.1 - TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO

ANO 7

Fonte: Consórcio da Nova Luz

ANO 8

ANO 9

ANO 10

ANO 11

ANO 12

ANO 13

ANO 14

ANO 15

TOTAL

10,2%

5.2 - VALOR PRESENTE LÍQUIDO (WACC = 10,19%)

(0,0)

5.3 - PAYBACK

5.4 - EXPOSIÇÃO MÁXIMA

(318) Fonte: Consórcio da Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 301

Tabela 6.2.2.3 – Fluxo de Caixa da Concessão – Cenário Alternativo Patrocínio proporcional ao cronograma de desembolso das obrigações (valores em R$ 1.000.000 de Jul/12) FLUXO DE CAIXA DA CONCESSÃO

ANO 1

ANO 2

ANO 3

ANO 4

ANO 5

ANO 6

1 - ENTRADAS DE CAIXA DA CONCESSIONÁRIA

(0,8)

185,6

(31,3)

24,7

56,1

(47,6)

5,0

91,4

12,2

420,2

62,1

34,4

107,0

157,0

0,0

1.075,9

1.1 - Saldo do Valor Decorrente da Implantação do Projeto Urbanístico

(64,4)

17,1

(47,8)

1,4

55,4

(47,6)

(33,2)

64,5

12,2

409,9

42,4

20,0

82,3

157,0

0,0

669,0

1.2 - Outras Receitas

63,6

168,5

16,5

23,3

0,8

0,0

38,2

27,0

0,0

10,3

19,7

14,4

24,7

0,0

406,9

1.2.1 - Patrocínio

63,6

11,3

16,5

23,3

0,8

0,0

38,2

27,0

0,0

10,3

19,7

14,4

24,7

0,0

249,6

1.2.2 - Venda de Unidades Não Residencias do Renova Luz

0,0

157,2

0,0

157,2

2 - SAÍDAS DE CAIXA DA CONCESSIONÁRIA

207,9

158,3

40,3

46,0

12,6

10,7

70,3

16,4

10,7

13,1

14,1

12,5

15,6

10,7

650,0

2.1 - Investimentos em infraestrutura e equipamentos públicos

41,3

26,9

27,8

32,8

1,8

0,0

55,7

0,1

0,0

1,6

0,0

188,1

2.1.1 - Sistema Viário e Áreas Verdes

41,3

26,9

27,8

0,0

96,0

2.1.2 - Equipamentos Públicos

0,0

32,8

1,8

0,0

55,7

0,1

0,0

1,6

0,0

92,1

2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais)

110,0

0,0

110,0

2.2.2 - Renova Luz (Unidades Residenciais)

110,0

0,0

110,0

2.2.1 - Custo das Obras

44,3

0,0

44,3

2.2.2 - Custo das Unidades

65,7

0,0

65,7

2.3 - Compensação e Programas Socio-ambientais

3,1

0,6

0,4

0,3

0,2

0,3

0,2

6,8

2.3.1 - Programas Socio-ambientais

2,9

0,4

0,3

0,2

6,2

2.3.2 - Compensação Socio-ambiental

0,3

0,1

0,0

0,1

0,0

0,1

0,0

0,6

36,2

52,5

0,0

88,7

2.4.1 - Parcela do Construtor

0,0

50,4

0,0

50,4

2.4.2 - Despesas de Venda

0,0

2,1

0,0

2,1

36,2

0,0

36,2

2.5 - Despesas Gerais e Administrativas

7,8

116,6

2.6 - Despesas de Manutenção

2,4

35,8

2.7 - Seguros e Garantias

1,8

0,5

0,6

0,3

0,9

0,4

8,0

2.8 - Tributos sobre Lucro

0,0

52,3

0,0

3,3

0,0

1,7

0,6

2,8

0,0

60,6

2.9 - Tributos sobre a Receita

5,3

15,4

1,3

1,9

0,0

3,3

2,3

0,0

0,8

1,6

1,2

2,1

0,0

35,3

3 - SALDO DE CAIXA

(208,8)

27,3

(71,5)

(21,3)

43,5

(58,3)

(65,3)

75,0

1,5

407,1

48,0

21,9

91,4

146,3

(10,7)

425,9

4 - SALDO DE CAIXA ACUMULADO

(208,8)

(181,4)

(253,0)

(274,2)

(230,7)

(289,1)

(354,4)

(279,4)

(278,0)

129,1

177,1

199,0

290,4

436,6

425,9

2.4 - Viabilização das Unidades Não Residenciais do Renova Luz

2.4.3 - Parcela para compra das Unidades

5 - INDICADORES DE VIABILIDADE ECONÔMICOFINANCEIRA 5.1 - TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO

ANO 7

Fonte: Consórcio da Nova Luz

ANO 8

ANO 9

ANO 10

ANO 11

ANO 12

ANO 13

ANO 14

ANO 15

TOTAL

10,2%

5.2 - VALOR PRESENTE LÍQUIDO (WACC = 10,19%)

(0,0)

5.3 - PAYBACK

5.4 - EXPOSIÇÃO MÁXIMA

(354) Fonte: Consórcio da Nova Luz

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 302

CONDIÇÕES GERAIS PARA A IMPLANTAÇÃO DO PROJETO

Já no cenário alternativo, considerando os dados e premissas apresentados neste relatório e a TIR de 10,2% ao ano em termos reais (acima da inflação), estimase que o valor da contraprestação pública (patrocínio) a ser aportado na Concessão Urbanística Nova Luz pode variar de R$ 162,4 milhões a R$ 249,7 milhões, em moeda de julho/2012, para que seja viável do ponto de vista econômico e financeiro. A partir da construção do fluxo de caixa da concessão urbanística, é possível estimar também a exposição máxima em cada uma das alternativas consideradas, conforme apresentado na Tabela 6.2.2.4. Ou seja, no cenário alternativo verifica-se que a exposição máxima pode variar de R$ 318 milhões a R$ 354 milhões, em moeda de julho/2012.

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Tabela 6.2.2.4 – Exposição máxima em diferentes alternativas de desembolso do patrocínio público (valores em R$ de Jul/2012) Alternativa

Cenário Alternativo

Parcela Única

347,6

Parcelas Fixas em 5 anos

318,2

Proporcional às Obrigações

354,4 Fonte: Consórcio da Nova Luz

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 303

CONDIÇÕES GERAIS PARA A IMPLANTAÇÃO DO PROJETO Tabela 6.3.1 – Faseamento Considerado nas Análises

6.3. FASEAMENTO DO PROJETO

Lote

Ano da Aquisição

Ano da Demolição

Ano da Venda do Terreno / Construção

Ano da Venda Unidade

Lote

Ano da Aquisição

Ano da Demolição

Ano da Venda do Terreno / Construção

Ano da Venda Unidade

A estratégia de implantação deverá seguir o que foi apresentado pelo PARECER TÉCNICO nº. 23/ CADES/2012, onde é dito que:

O volume de obras em cada fase será ao mesmo tempo conciliada com a oferta de áreas residenciais e não residenciais à demanda de realocação gerada pela aquisição das áreas necessárias para a intervenção.

Dentro de cada fase, o projeto se materializará em quatro grandes categorias: áreas públicas; infraestrutura urbana; quadras prediais: habitação de interesse social, equipamentos públicos e edificações privadas; e restauro/ recuperação de imóveis tombados. A duração de cada fase foi estimada em 60 meses (cinco anos), período em que deverão ser desenvolvidas as seguintes atividades: • Composição amigável com os proprietários: 6 meses; • Aquisição de áreas, remembramento de lotes, desenvolvimento dos projetos e aprovações: 24 meses; • Realização das obras: 30 meses. O Projeto Nova Luz se dará em 15 anos, de acordo com o cronograma das intervenções previstas. Na mesma linha, para os fins de análise econômica e financeira da concessão, esse faseamento proposto foi adaptado para período anual, sem desrespeitar os critérios ambientais, urbanísticos e retorno financeiro previstos. Essa adaptação considera também um ciclo de desenvolvimento das quadras de 60 meses, mas divididos em períodos anuais envolvendo aquisição de terrenos, demolição e limpeza, construção e entrega das novas unidades imobiliárias. A tabela com o detalhamento das premissas utilizadas em cada uma das quadras está detalhada a seguir. Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Fonte: Consórcio da Nova Luz

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 304

CONDIÇÕES GERAIS PARA A IMPLANTAÇÃO DO PROJETO

6.4. CONSIDERAÇÕES FINAIS Os dados considerados neste trabalho foram analisados em dois cenários distintos: um deles, definido como cenário base, considera como prêmio de imagem para os imóveis não residenciais o atual da região; o outro, definido como cenário alternativo, considera uma melhoria do prêmio de imagem dos imóveis não residenciais. Além disso, no que diz respeito aos imóveis residenciais, além da valorização direta obtida pela instalação de amenidades na área, há uma melhoria da imagem da região nos dois cenários (a área passaria a ser vista como semelhante em valor às áreas da Bela Vista e Consolação). A análise realizada considerou que, a partir da perspectiva de implantação do projeto urbanístico especifico, o valor de venda dos terrenos incorpora toda a expectativa de valorização estimada para a área (levando-se em conta a nova configuração de imóveis, a nova distribuição das amenidades e a mudança da imagem da área). Outro ponto que merece destaque é que, na modelagem da análise de viabilidade econômica e financeira da concessão, adotou-se a premissa de que a remuneração do concessionário se dá não pela venda dos empreendimentos imobiliários (que é um negócio distinto), mas sim pelo valor adicional que decorre da implantação do projeto urbanístico, que se reflete sobre o valor dos terrenos da região. Para determinação deste valor, o modelo tem em si implícito o conceito de que o valor do terreno captura os ganhos gerados com a incorporação e desenvolvimento imobiliário. O modelo utiliza o método involutivo para estimar o valor do terreno,

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

que parte de um empreendimento paradigma seguindo as diretrizes de cada quadra definidas no PUE, e calcula o valor possível a ser atribuído a ele, partindo da receita de venda das unidades imobiliárias, subtraindo todos os custos de construção, incorporação e o resultado imobiliário, de forma a tornar o empreendimento economicamente viável. A diferença entre o valor atual do terreno e o valor atribuído a ele pelo método involutivo é o “valor decorrente da implantação do projeto”, valor este a ser capturado pelo concessionário. Desta maneira, a receita estimada do concessionário urbanístico, que é composta pela receita das unidades comerciais do Programa Renova Luz e do valor decorrente da implantação do projeto, deve ser suficiente para fazer frente aos custos das obras e intervenções previstas no PUE e PU-ZEIS, bem como remunerar o seu capital investido. Como este valor não é suficiente, o presente estudo estima o patrocínio do município necessário para compor a receita do concessionário. As Tabelas 6.4.1 e 6.4.2 ao lado apresentam os resultados dos empreendimentos PUE e PU-ZEIS separadamente, sempre lembrando que a metodologia define que este resultado é calculado com base no preço do terreno, conforme explicado acima. Convém destacar que os resultados são apresentados confrontando apenas os custos de implantação das intervenções públicas com o valor decorrente da implantação do projeto considerando os seus respectivos empreendimentos imobiliários, sem a parcela das despesas gerais e administrativas e os programas do EIA/RIMA.

Tabela 6.4.1 – Estimativa dos resultados dos empreendimentos do PUE (valores R$ milhões de em julho/2012) Receitas

550,11

Saldo do Valor Decorrente da Implantação do Projeto Urbanístico

550,11

Despesas

(96,02)

Sistema Viário e Áreas Verdes

(96,02)

Resultado

454,09 Fonte: Consórcio da Nova Luz

Tabela 6.4.2 – Estimativa dos resultados dos empreendimentos do PU-ZEIS (valores R$ milhões de em julho/2012) Receitas Saldo do Valor Decorrente da Implantação do Projeto Urbanístico Venda de Unidades Não Residencias do Renova Luz

(41,99) (199,21) 157,22

Despesas

(290,80)

Unidades Residenciais do Renova Luz

(110,04)

Equipamentos Públicos

(92,06)

Viabilização das Unidades Não Residenciais do Renova Luz

(88,71)

Resultado

(332,79) Fonte: Consórcio da Nova Luz

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 305

CONDIÇÕES GERAIS PARA A IMPLANTAÇÃO DO PROJETO

A Tabela 6.4.3 ao lado apresenta o resultado do empreendimento Nova Luz consolidado. Neste caso, estão incluídas todas as despesas administrativas para gerenciamento do empreendimento, bem como os programas e compensações exigidas no licenciamento. Em razão da inviabilidade da implantação do projeto por meio do instrumento da concessão urbanística sem aporte de contraprestação publica, são apresentadas na Tabela 6.4.4 ao lado alternativas de encaixe de contraprestações nos dois cenários de valorização. A alternativa A considera que o aporte de recursos públicos se dê numa única prestação no início do projeto. A alternativa B considera contraprestações em cinco parcelas anuais constantes. Por fim, a alternativa C considera que as contraprestações são liberadas conforme o cronograma de entrega das obrigações contratuais do concessionário. Cabe destacar que em todos os cálculos realizados o aporte da contraprestação foi estimado de forma a se atingir uma TIR de 10,2% ao ano em termos reais (acima da inflação). Como se pode observar na tabela ao lado o valor da contraprestação pública na concessão urbanística, de acordo com os cenários e as alternativas analisadas, pode variar de R$ 162,4 milhões a R$ 491,1 milhões. Esses valores mostram como a estimativa da contraprestação pública é sensível nesta etapa do projeto. Entendese que, com base nesse estudo, caberá ao município estabelecer um valor máximo de referência da contraprestação para balizar a concorrência em processo licitatório.

Subproduto 7.1.3: Viabilidade Econômica

Tabela 6.4.3 – Estimativa dos resultados dos empreendimentos da Nova Luz – consolidado (valores R$ milhões de em julho/2012) 1 - RECEITA DA CONCESSIONÁRIA 1.1 - Saldo do Valor Decorrente da Implantação do Projeto Urbanístico 1.2 - Venda de Unidades Não Residencias do Renova Luz

508,12

Alternativa

Cenário Base

Cenário Alternativo

350,90

Parcela Única

384,3

162,4

Parcelas Fixas em 5 anos

423,8

207,5

Proporcional às Obrigações

491,1

249,6

157,22

2 - TRIBUTOS SOBRE A RECEITA

(14,32)

3 - RECEITA LÍQUIDA

493,80

4 - DESPESAS DA CONCESSIONÁRIA

(554,10)

4.1 - Sistema Viário e Áreas Verdes

(96,02)

4.2 - Unidades Residenciais do Renova Luz

(110,04)

4.3 - Equipamentos Públicos

(92,06)

4.4 - Compensações e Programas Socioambientais 4.5 - Despesas Gerais, Administrativas e de Operação e Manutenção 4.6 - Viabilização das Unidades Não Residenciais do Renova Luz

Fonte: Consórcio da Nova Luz

(6,82) (152,41) (88,71)

4.7 - Seguros e Garantias

(8,04)

5 - TRIBUTOS SOBRE LUCRO

(49,83)

6 - RESULTADO FINAL ANTES DA CONTRAPARTIDA

(110,13)

* Somatório dos 15 anos.

Tabela 6.4.4 – Estimativa dos resultados do Empreendimento Nova Luz – consolidado (valores R$ milhões de em julho/2012)

Fonte: Consórcio da Nova Luz

** As despesas da concessionária incluem as despesas de operação da concessionária e investimentos em infraestrutura, equipamentos públicos e habitação social, além das compensações e programas socioambientais.

(1) Resultado final antes da contraprestação pública.

Estudo de Viabilidade Econômica, Mercadológica e de Situação Fundiária ▪ 306