Konversion in Hessen
NEWSLETTER 15 Konversion in Butzbach Vom Roman Way Village zum "Wohnen am Limes" Ein neues Wohnquartier im Norden der Stadt Ehemaliges "General Depot" in Gießen Private Investoren erwerben rund 70 Hektar Entwicklung eines neuen Gewerbestandorts Erfolgreiche Konversion im Fuldaer Westen In knapp 20 Jahren entstanden zwei neue Stadtteile "Münsterfeld" und "Fulda Galerie" Konversion in Rheinland-Pfalz Bedarfsgerechte Vermarktung der ehemaligen Wäller-Kaserne Aufwertung des Wirtschaftsstandorts Westerburg Wirtschaftlichkeit von Konversionsmaßnahmen Einsatz von Kosten- und Finanzierungsübersichten Leitfaden der Hessen Agentur für Kommunen Veröffentlichungen Konversion in der Koalitionsvereinbarung Verbilligte Abgabe ehemals militärisch genutzter Grundstücke wird möglich Zustimmung des Bundesrats zur Änderung des BImA-Gesetzes Handlungsleitfaden kommunale KonversionsEntwicklungsKonzepte (KeK) Herausgegeben vom Land Baden-Württemberg Konversion und mehr – Chancen für Investitionen Vermischtes Konversion und Kunst Bezahlbare Atelierräume in der "Kunstkaserne Berlin" Veranstaltungen
Dezember 2013
Konversion in Hessen Konversion in Butzbach
Vom Roman Way Village zum "Wohnen am Limes" Ein neues Wohnquartier im Norden der Stadt Seit dem Abzug der US-Streitkräfte im Jahr 2007 standen auf einer Fläche von 24 Hektar im ehemaligen Roman Way Village, einer weitläufigen ehemaligen amerikanischen Siedlung mit umfangreichen Grünflächen und altem Baumbestand im Norden von Butzbach, mehr als 720 Wohnungen in den typischen Zeilenbauten leer. Der nördlich daran angrenzende Stadtteil Degerfeld, der einen für Butzbach hohen Migrantenanteil aufweist und ebenfalls mit zahlreichen Wohnblocks aus den 60er Jahren bebaut ist, war durch die US-Siedlung jahrzehntelang vom Stadtgebiet regelrecht abgeschnitten.
Luftbild Baustelle Wohnen am Limes Quelle: GEG
Nach der Freigabe der US-Siedlung befürchtete die Stadt zunächst negative Folgen für die großräumige Gebietsentwicklung und den regionalen Wohnungsmarkt, falls sämtliche dreibis viergeschossigen Zeilenbauten mit 720 Wohneinheiten veräußert werden sollten. Daher wurden zunächst Konzepte erarbeitet, wie die städtebauliche Struktur, der Anschluss an Degerfeld und eine teilweise Neubebauung des neuen Quartiers aussehen könnten. Schließlich einigten sich die Stadt Butzbach und die BImA darauf, dass in die Ausschreibung der BImA der Abriss von 15 Wohnblöcken mit aufgenommen wird, um auch hier im Norden Butzbachs Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. Reihenhäuser anbieten zu können. Die Finanzlage der Stadt erlaubte es jedoch nicht, das ehemalige Roman Way Village aufgrund der enormen Kosten für die Gebiets- und Infrastrukturentwicklung selbst von der BImA zu erwerben und in kommunaler Regie zu entwickeln. Die BImA veräußerte daher das gesamte Areal 2011 – knapp vier Jahre nach der Räumung – an die Grundstücksentwicklungsgesellschaft Schiffenberger Weg mbH (GEG) und die Weimer GmbH. Diese Investorengemeinschaft begann im Sommer 2011 mit den vereinbarten Abbruchund Sanierungsarbeiten und stellte im gesamten neuen Baugebiet von Mitte 2011 bis Ende 2012 auch die Straßen und sämtliche Versorgungsleitungen neu her.
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Fotos: Stadt Butzbach
Bereits im Frühjahr 2012 konnten die ersten Mieter und Eigentümer in die renovierten Wohnungen der ehemaligen Zeilenbauten der Housing area einziehen. Auf den durch Abriss von mehreren Blöcken neu gewonnenen Flächen wurden parallel die ersten voll erschlossenen Baugrundstücke mit einer Größe von gut 400 qm bis knapp 1.000 qm angeboten. Die ersten Eigenheime entstanden bereits im Sommer 2012, mittlerweile sind nur noch wenige Grundstücke zu haben. Die Preise für voll erschlossenes Bauland bewegen sich zwischen 165 Euro und 210 Euro pro qm. Die Nachfrage nach den Wohnungen und Grundstücken war ausgesprochen hoch, so dass die Konversion Ende 2013 nahezu abgeschlossen ist. Weitere Informationen und Ansprechpartner: Grundstücksentwicklungsgesellschaft Schiffenberger Weg mbH, GF Daniel Beitlich / GF Martin Bender T: 06441 9640-0 Stadt Butzbach Otfried Herling, Fachdienstleitung Stadtentwicklung und Konversionsbeauftragter, T: 06033 995-124, otfried.herling@stadt-butzbach.de Ottmar Rees, Wirtschaftsförderung, Standort- und Stadtmarketing, T: 06033 995-129, ottmar.rees@stadt-butzbach.de
Ehemaliges "General Depot" Gießen
Private Investoren erwerben rund 70 Hektar Entwicklung eines neuen Gewerbestandortes Die Gießener Entwicklungsgesellschaft Revikon GmbH wird in den nächsten Jahren im Nordosten der Stadt ein Gewerbegebiet im ehemaligen General Depot der US-Army entwickeln. Hier sollen sich künftig klassische Gewerbebetriebe und Logistikunternehmen, aber auch Büronutzungen ansiedeln. Das Gelände verfügt über einen Autobahn- und einen Gleisanschluss. Für den Erwerb, die Altlastensanierung und die Erschließung, wozu neben der technischen Erschließung auch die Verkehrserschließung des 69 Hektar großen Teilgebiets des Depots gehört, sind große Aufwendungen erforderlich. Der Kaufvertrag muss noch notariell beglaubigt werden, zudem muss auch noch der Haushaltsausschuss des Bundestags das Geschäft genehmigen, da die Kaufsumme entsprechend hoch ist.
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Luftbild General Depot Gießen 27 Städtebauliches Konzept
städtebau und architektur
Quelle: Stadt Gießen Luftbild u. Städtebauliches Konzept General Depot Gießen Quelle: Stadt Gießen/ HA Stadtentwicklungsgesellschaft mbH/ bs+
Originalmaßstab 1:7.500
100m
200m
300m
400m
500m
71
Die Investoren werden im nächsten Schritt mit der Stadt ein Erschließungs- und Nutzungskonzept aushandeln und einen städtebaulichen Vertrag schließen, basierend auf einem städtebaulichen Konzept, das die HA Stadtentwicklungsgesellschaft mbH in Kooperation mit bs+ (Frankfurt) für die Stadt Gießen erarbeitet hatte. Die Stadt selbst wird nun die Flächennutzungsplan-Änderung sowie das Bebauungsplan-Verfahren angehen.
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Konversion in Hessen
Fotos: HA Hessen Agentur GmbH
Nicht Gegenstand des Verkaufs ist das US-Verteilzentrum AAFES im westlichen Bereich des Depots, das noch bis voraussichtlich 2016 betrieben wird. Die Revikon GmbH hat aber die Option erhalten, auch dieses rund 40 Hektar große Areal zu erwerben. Ein weiteres, nördlich an die Wieseckaue anschließendes Areal soll vom Bundesforst renaturiert werden. Auch eine Flora-Fauna-Kartierung liegt bereits seit 2012 vor. Vorerst gesichert ist die Nutzung der früheren Mannschaftsunterkünfte durch die Hessische Erstaufnahmeeinrichtung zur Unterbringung von Asylbewerbern (HEAE). Mittelfristig blockiert sie jedoch eine Erschließung des östlichen Bereichs, wo das städtebauliche Konzept ein Logistikterminal vorsieht. Den hier befindlichen Gleisanschluss will die Revikon GmbH durch die Modernisierung einer Weiche schon jetzt für die Zukunft sichern.
Fotos: HA Hessen Agentur GmbH
In den letzten Jahren haben die Investoren, die hinter der Revikon GmbH stehen, mehrere Konversionsflächen erworben, revitalisiert und vermarktet. Beispiele sind das BänningerGelände im Schiffenberger Tal in Gießen und das Roman Way Village in Butzbach. Erst kürzlich wurde das Poppe-Gelände in Gießen erworben. Was das General Depot betrifft, so beabsichtigen die Investoren, Teilflächen weiter zu veräußern. Interessenten können sich an das Unternehmen und an die Stadt Gießen wenden. Weitere Informationen und Ansprechpartner: Revikon GmbH, GF Daniel Beitlich, T: 0641 9435511 Dr. Holger Hölscher, Komm. Amtsleiter Stadtplanungsamt T: 0641 306-2337, holger.hoelscher@giessen.de
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Konversion in Hessen Erfolgreiche Konversion im Fuldaer Westen
In knapp 20 Jahren entstanden zwei neue Stadtteile "Münsterfeld" und "Fulda Galerie" 1994 wurde die Stationierung von US-Streitkräften in Fulda beendet. Mit der Aufgabe der rund 70 Hektar großen „Downs-Barracks“ und des rund 100 Hektar großen Flugfelds „Airfield Sickels“ am westlichen Stadtrand stand die rund 60.000 Einwohner zählende Stadt Fulda damals vor einer enormen Konversionsaufgabe. In den folgenden knapp 20 Jahren seit der Räumung des Militärstandorts wurde aus den Downs-Barracks das "Münsterfeld" und das Airfield Sickels entwickelte sich zum neuen Stadtteil "Fulda Galerie".
Münsterfeld 2010 Luftbild: Stadt Fulda
Gewerbepark Münsterfeld Das Münsterfeld wurde ab 1945 von der US Army genutzt, geht aber bereits auf eine 1936 dort errichtete Kaserne zurück. Das Areal wies die typische Mischung aus Werkstätten, Panzerwaschanlagen, Exerzierplatz und Wohnungen für Bedienstete und Angehörige der amerikanischen Streitkräfte auf. Nach seiner Räumung gelangte es zunächst in die Verwaltung des Bundes. Heute beherbergt das Münsterfeld mit einer Gesamtgröße von rund 70 Hektar ein verdichtetes Quartier mit modernem Wohnungsbau in öffentlicher wie privater Trägerschaft, mit Schule, Sportplätzen und verschiedenen Gemeinschaftseinrichtungen sowie einen Gewerbepark, in dem sich neben zahlreichen Gewerbebetrieben auch medizinische Zentren, Einrichtungen der Polizei, der Kommune, der Kirchen und des Landkreises befinden.
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Konversion in Hessen Der neue Westring Zur Erschließung der Fulda Galerie und zur Umfahrung und Entlastung der Kernstadt wurde als sogenannte KIM-Maßnahme der Westring gebaut. Das „Kommunale Interessenmodell" ist eine verbindliche Finanzierungsgrundlage für den Bau von genehmigten Ortsumgehungen (Landesstraßen) aus dem Planungsprogramm von Hessen Mobil, für die im regulären Landesetat die Mittel fehlen. Anstelle des üblichen Planfeststellungsverfahrens wurde in Abstimmung mit der Straßenbauverwaltung des Landes festgelegt, dass ein Bebauungsplanverfahren unter gleichzeitiger Einbeziehung des städtebaulichen Vorhabens „Fulda Galerie“ in die Wege geleitet wird. Dieses Bebauungsplanverfahren beinhaltete zahlreiche mediative Bausteine zur Beteiligung der umgebenden Dörfer und Stadtteile, der betroffenen Flächeneigentümer und Landwirte. In Folge dieses Verfahrens war keine Flurbereinigung erforderlich, sondern die notwendigen Flächen und die Inbesitznahme konnten durch ein freiwilliges Umlegungsverfahren erreicht werden. Eine Anfechtung im Normenkontrollverfahren blieb ohne Erfolg. 2007 war der komplette Westring fertiggestellt und befahrbar. Da die Stadt mit dem Bau des Westrings und sämtlicher Brücken, sowie der Neuordnung aller Feldwege und Flächen, in Vorleistung gegangen war, begann 2007 auch die Rückzahlung der KIMMaßnahme durch das Land Hessen. Informationen zu KIM: http://www.mobil.hessen.de, Presseerklärung Minister Rentsch vom 4.2.2013
Institutionen und Gewerbetreibende. Diese stammten wie häufig bei Konversionsvorhaben überwiegend aus der Region. Durch die Übernahme der Flächen ins städtische Eigentum konnten auch Tausche und Arrondierungen sowie die Infrastrukturneuordnung vorgenommen werden, z.B. dann, wenn bisherige Grundstücke im Stadtgebiet für Gewerbetreibende zu eng oder problematisch geworden waren. Einen starken Entwicklungsschub erhielt der Gewerbepark Münsterfeld jedoch insbesondere durch die Ansiedlung von Dienstleistern und Gesundheitseinrichtungen, die heute schon ihre ersten Erweiterungen planen bzw. bauen.
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Städtebaulicher Vertrag ohne Erwerb durch die Stadt Fulda Gemeinsam mit dem Bund wurden Mitte der 90er Jahre die ersten Überlegungen zur Entwicklung im Bestand vorgenommen, die in einen städtebaulichen Vertrag zwischen der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) und der Stadt Fulda mündeten. Die Stadt verzichtete auf den Erwerb und übernahm nur die Erschließung des Areals. Dafür erhielt sie finanzielle Unterstützung von Seiten des Landes Hessen. Entsprechend des städtebaulichen Vertrags wurden die Grundstücke von der BImA direkt an Interessenten verkauft. Sukzessive entstanden in dem ehemals militärisch genutzten Areal zivile Betriebe. Der Bund beteiligte sich an den Erschließungskosten, indem er einen Teil der Grundstückserlöse als Ausgleichsbetrag ebenfalls für die Erschließung zur Verfügung stellte. Wechsel des Vermarktungsmodells Während die Konversion des Wohnbaubestandes recht schnell voranschritt, nahm die Entwicklung der gewerblichen Bereiche erhebliche Zeit in Anspruch. Die militärisch geprägte technische Infrastruktur (Heizung, Abwassernetz usw.) machte ein Parzellieren und die Ertüchtigung der weit überdimensionierten Ver- und Entsorgungsleistungen sehr schwer. Mitte der 2000er Jahre übernahm die Stadt Fulda dann – nach langen Verhandlungen mit der BImA – die verbliebene Fläche komplett in städtisches Eigentum und vermarktete diese direkt an
Flächenanteile im Münsterfeld Wohnbauflächen 9% Öffentliche Grünflächen sowie Flächen zur Pflege u. Entwicklung von Natur u. Landschaft 38%
Flächen für Straßenverkehr, öffentl. Parkplätze, Fuß- u. Radwege sowie Versorgung 15%
Mischgebiet 7%
Gewerbegebiet und Sondergebiet Baustoffhandel 31% Flächen für Gemeinbedarf und Polizei 7%
Sondergebiet Gesundheitswesen 2%
Bauleitplanung
Konversion in Hessen
Parallel zur gewerblichen Entwicklung wurde die Bauleitplanung für den Gewerbepark im Münsterfeld aufgestellt. Zwischenzeitlich hatte sich eine Interessensgemeinschaft (IG) Münsterfeld etabliert, die auf das Verfahren konstruktiven Einfluss nahm. In zahlreichen Beteiligungsrunden konnten praxisnahe Lösungen erarbeitet werden, wobei die optimale Ausnutzung vorhandener Infrastrukturanlagen und militärischer Zweckgebäude stets ein wichtiger Aspekt war. Die ursprünglich im Gebiet vorhandenen ausgeprägten Längsachsen mit bestehendem Altbaumbestand wurden als Hauptgliederungselement, u.a. im Hinblick auf die Fernsicht, beibehalten. Sie sind heute eine wichtige städtebauliche Qualität, vor allem als Verbindung zwischen dem benachbarten Wohnpark und den dem Stadtteil Haimbach zugewandten Sport- und Freizeitflächen. Nach knapp 20 Jahren ist das Gebiet nun fast vollständig entwickelt und zu einem verkehrlich sehr gut erreichbaren, lebendigen Wohnquartier und einem attraktiven Gewerbe- und Dienstleistungsstandort in Kernstadtnähe geworden. Die Bauleitplanung geht ebenfalls in die letzte Phase und sichert im Gewerbepark das Nebeneinander von Dienstleistungsbetrieben, Gesundheitseinrichtungen, einem Krankenhaus und verschiedenen Gewerbebetrieben. Auch im Hinblick auf weitere Planungen und Baugebietsentwicklungen im Umfeld von Haimbach und Neuenberg geht vom Münsterfeld eine positive Wirkung aus. So erfuhr das Areal kürzlich eine Arrondierung durch ein kleines zusätzliches Wohngebiet, durch eine Schule, Kindergärten, einen Spielund Sportbereich (Konjunkturprogramm 2011) und kirchliche Einrichtungen mit Wohnheim, Werkstätten und Freigelände.
Entwicklungsplan sowie Luftbild der Stadtteile Sickels (unterer Bildrand) und Fulda Galerie (Bildmitte) mit dem Messegelände (links)
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Der Wohnpark geht nun direkt in die äußeren Randbereiche der Kernstadt von Fulda über und stärkt mit seinen Dienstleistungs- und medizinischen Einrichtungen die urbane Qualität dieses früheren „Randbereichs“.
Konversion in Hessen Airfield Sickels – Stadtteil Fulda Galerie Der eigentliche Konversionsprozess des ehemaligen Airfield Sickels zu einem neuen gemischten Stadtteil im Fuldaer Westen begann 1999 mit der Einberufung einer internen Arbeitsgruppe und der Konkretisierung der Planung, aufbauend auf einem bundesweiten städtebaulichen Wettbewerb, der bereits 1994/95 durchgeführt worden war. Eigene Entwicklungsgesellschaft Bereits im Januar 2000 wurde zur Realisierung dieser Konversionsmaßnahme die Projektgesellschaft „Fulda Galerie“ gegründet und die Erstellung einer integrierten Rahmenplanung in die Wege geleitet. Die Projektgesellschaft war eine 100%ige Tochter der Stadt und übernahm die Erschließung und Vermarktung der Grundstücke. Sie löste sich nach Abschluss ihrer Aufgabe zum Ende des Jahres 2010 wieder auf. Die Rahmenplanung sah auf dem ehemaligen Airfield ein mehrstufiges Entwicklungskonzept mit Wohngebieten (27 Hektar), Gewerbeflächen (10 Hektar), einem Messegelände (6 Hektar), sozialen InfrastruktureinFotos: Stadt Fulda richtungen (4 Hektar) sowie 14 Hektar Verkehrsflächen und 9 Hektar qualifizierten Freiflächen einschließlich mehreren Regenrückhalteeinrichtungen vor. Die Projektgesellschaft erwarb das Gelände von der BImA und schon während der Planungsphase erfolgte 2001 der Spatenstich für das erste Wohngebiet. In den folgenden zehn Jahren wurden insgesamt neun Bebauungspläne für die Fulda Galerie erstellt und rechtskräftig. Von den geplanten Quartieren oder einzelnen „Wohnparks“ sind nahezu alle fertiggestellt. Inzwischen leben dort mehr als 2.000 Einwohner. Bis Oktober 2013 wurden auf der Fulda Galerie rund 435 Grundstücke veräußert. Entstanden ist ein neuer Fuldaer Stadtteil mit hoher Wohn-, Arbeits- und Erholungsqualität, der im Süden an den Stadtteil Sickels grenzt, aber über eigene Infrastruktur- und Versorgungseinrichtungen verfügt, u.a. einen Kindergarten, eine Grundschule, eine Stadtteilbibliothek, ein Seniorenzentrum, Einzelhandel und vor allem über weitläufige Grünflächen, die rund ein Drittel der überplanten Fläche ausmachen. Im Herbst 2013 pflanzten Auszubildende von drei großen Fuldaer Unternehmen nochmals 50 Apfelbäume auf den Hangwiesen zwischen den Baugebieten. Messestandort Der Stadtteil hat sich aber auch als Messestandort etabliert. Das neue Ausstellungs- und Messezentrum, das als Infrastrukturmaßnahme durch das Land Hessen gefördert wurde, verfügt u.a. über Freiflächen mit modernster technischer Infrastruktur zum Aufbau von Leichtbauhallen sowie über rund 1.500 Parkplätze. Auch eine PKW-Teststrecke und ein in das Messegelände integriertes Off-Road-Gelände, das der Vorführung von GeländeFahrzeugen dient, wurden eingerichtet. Hier findet jeweils im Mai die „Rettmobil“ (eine europäische Leitmesse für Feuerwehr- und Notfallmedizin-Technik) statt, und auch die große Regionalausstellung „Osthessenschau“ nutzt das Messegelände. Quelle, weitere Informationen und Ansprechpartner: Stadt Fulda, Stadtbaurätin Cornelia Zuschke, T: 0661 102-1030, stadtbauraetin@fulda.de
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Konversion in Hessen Konversion in Rheinland-Pfalz
Bedarfsgerechte Vermarktung der ehemaligen Wäller-Kaserne Aufwertung des Wirtschaftsstandortes Westerburg Die ehemalige Wäller-Kaserne in Westerburg im Norden von Rheinland-Pfalz an der Grenze zu Hessen wurde Ende 2007 endgültig geschlossen und 2010 von der BImA übernommen. Der frühere Bundeswehr-Standort mit einer Größe von rund 40 Hektar und angeschlossenem Standortübungsplatz liegt etwa 17 km bzw. 20 km von den nächsten Autobahnanschlüssen entfernt und grenzt unmittelbar an das bebaute Stadtgebiet Westerburgs. Grundlage der angestrebten Entwicklung ist ein Rahmenvertrag zur Konversion der ehemaligen Kaserne zum „Wäller Park“. Er wurde vom rheinland-pfälzischen Wirtschafts- und Energieministerium, der Stadt Westerburg und der Entwicklungsgesellschaft GSK – Gesellschaft für Städtebau und Konversion mbH (Trier) Ende 2012 unterzeichnet. Die Stadt Westerburg ist zuständig für die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen, z.B. den Abriss abgängiger Gebäude und erhält dafür Fördermittel des Landes. Nach der Herrichtung wird sie die Erschließungsanlagen und andere öffentliche Flächen unentgeltlich übernehmen. Die GSK erwarb insgesamt rund 56 Hektar, darunter die Kaserne sowie einen geringen Teil des Standortübungsplatzes. Hinter der GSK stehen die 1972 gegründete TRIWO AG, ein privater Projektentwickler für Liegenschaften und Gewerbeimmobilien, und die Forschungs- und Informationsgesellschaft für Fach- und Rechtsfragen der Raum- und Umweltplanung (FIRU GmbH), Kaiserslautern. Der städtebauliche Vertrag regelt die Organisation und Finanzierung der Konversion für die kommenden fünf Jahre. Er sieht Investitionen für Ordnungsmaßnahmen von rund 5 Millionen Euro vor, wovon das Land einen Anteil von bis zu 2,1 Millionen Euro beisteuert. Etwa 1,6 Millionen Euro hat der Investor GSK zu tragen. 10 Prozent der Gesamtsumme muss die Stadt Westerburg übernehmen. Industrie und Gewerbe: grau Mischgebiet: ocker Plan/Foto: GSK
Nutzungskonzept Wäller Park Im Wäller Park entstehen ein Industriegebiet (5 Hektar), ein Gewerbegebiet (14 Hektar), ein Sondergebiet Bildung (2 Hektar) sowie ein Mischgebiet (4 Hektar) mit den Unterkunftsgebäuden und eine Fläche für ca. 35 Bauplätze. Das Gesamtkonzept ist damit nach Auffassung der Investoren exakt auf die Potenziale des Areals und des regionalen Marktes zugeschnitten. Die bisherige Vermarktung belegt, dass die gewerblichen Grundstücke und Immobilien im Wäller Park wiederum in erster Linie für regionale Unternehmen interessant sind.
Konversion in Hessen - Newsletter 15 - Dezember 2013 - Seite 10
Konversion in Hessen Zentrale Strategie bei der Entwicklung des Areals ist es, notwendige Baumaßnahmen im Vorfeld auf ein Minimum zu beschränken. Das vorhandene Infrastrukturnetz wurde bedarfsgerecht ertüchtigt, für die Schmutz- und Oberflächenwasserkanäle wurde ein Sanierungskonzept erstellt. Erst wenn sich auf Teilarealen die Nachnutzung abzeichnet, werden Maßnahmen zur Baureifmachung und zur Erschließung der Grundstücke konkretisiert, zum Beispiel der Abbruch von militärischen Gebäuden oder die Anpassung technischer und verkehrlicher Infrastruktur. Der Konversionsbeauftragte des Landes Rheinland-Pfalz, Thomas Burg, sieht in dieser Vorgehensweise mehrere Vorteile: „Es werde praktisch auf Bestellung gearbeitet, unnötige Arbeiten werden vermieden, die Entwicklung ist kostengünstiger und die Fördermittel werden nicht auf einmal bereit gestellt, sondern sukzessive abgerufen.“ (Quelle: Immobilienzeitung vom 28.10.2013). Die Konversion startete vielversprechend. In 2012 siedelten sich mehrere Unternehmen auf der Liegenschaft an. So hat z.B. ein Logistik-Unternehmen aus der Region eine 3 Hektar große Teilfläche mit Hallen, einschließlich einer Schwerlasthalle von 1.100 qm mit einer 25-Tonnen Kranbahn erworben. Diese dient künftig der Lagerung und Verladung großer Maschinen, Anlagen und Werkzeuge. Das Unternehmen hat im Wäller Park aber auch Lagerkapazitäten für Geschäftskunden geschaffen und übernimmt für diese die gesamte Lagerlogistik am Standort Westerburg. Ein erster großer Kunde ist ein Automobilzulieferer, der Fahrzeug-, Achs- und Sicherheitskomponenten produziert. Darüber hinaus errichtete das Unternehmen eine neue beheizbare Lagerhalle von 5.000 qm mit Kommissionierungstechnik und ein neues Bürogebäude. Weitere ehemalige Hallen wurden von Kleinunternehmen, z.B. einer Schlosserei und einem Unternehmen für Veranstaltungstechnik angemietet. Bis Ende 2012 waren bereits alle gewerblich nutzbaren Gebäude, auch Panzerhallen, einer Folgenutzung zugeführt. Ende 2013 stehen noch 5 Hektar gewerbliche Grundstücksfläche zum Quadratmeterpreis ab rund 20 Euro voll erschlossen zur Verfügung sowie 4 Hektar Mischgebiet. Ehemalige Mannschaftsunterkunftsgebäude werden von der Freien Montessori-Schule Westerwald als Grundschule genutzt, die im Schuljahr 2012/2013 von 200 Schülern besucht wurde. Ein weiterer Ausbau der Schule sowie die Einrichtung eines Internats sind eine Entwicklungsvision, Sondernutzungen aus dem Bereich betreutes Wohnen oder alternative Wohnformen eine andere. Als schwierig erweisen sich nach Auskunft der GSK z.B. die aktuellen Anforderungen an Energieeinsparung und Haustechnik bei der Nachnutzung der Mannschaftsunterkünfte. Ein wichtiger Erfolgsfaktor für die Standortentwicklung ist insbesondere die konstruktive Zusammenarbeit aller beteiligten Akteure: GSK, Stadtverwaltung, Verbandsgemeinde und Versorgungswerke, Fachbehörden der Kreisverwaltung sowie das Konversionsreferat des rheinland-pfälzischen Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Klimaschutz und Landesplanung u.a. Weitere Informationen und Ansprechpartner: GSK-Gesellschaft für Städtebau und Konversion: Geschäftsführer Peter Adrian und Detlef Lilier FIRU mbH, Detlef Lilier, T: 0631 3624573, d.lilier@firu-mbh.de, www.firu-mbh.de TRIWO AG Trier, Daniel Sigmann, T: 0651 93822-26, daniel.sigmann@triwo.de, www.triwo.de Stadt Westerburg, Bürgermeister Ralf Seekatz, T: 02663 9680-400
Konversion in Hessen - Newsletter 15 - Dezember 2013 - Seite 11
Konversion in Hessen Wirtschaftlichkeit von Konversionsmaßnahmen
Einsatz von Kosten- und Finanzierungsübersichten Leitfaden der Hessen Agentur für Kommunen Kosten- und Finanzierungsübersichten sind nützliche Instrumente bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit von städtebaulichen Entwicklungsvorhaben und -projekten. Nicht nur Projektentwickler und Investoren, sondern auch Kommunen und öffentliche Entwicklungsgesellschaften sind auf Instrumente der Investitionskontrolle als Beurteilungsgrundlage und Steuerungsinstrument angewiesen. Sie kommen bei Vorhaben auf der „grünen Wiese“ zum Einsatz, bei Einzelprojekten im Hochbau, sind aber insbesondere für Konversionsvorhaben, sei es Industriekonversion oder Militärkonversion, von großer Bedeutung. Zentrale Frage ist hier die Wirtschaftlichkeit der auf Konversionsflächen beabsichtigten Vorhaben bzw. die mögliche Kostenbeteiligung des Bundes an der Erschließung und Herrichtung dieser Flächen. Sie sind weiterhin wesentliches Element bei der Durchführung von Maßnahmen des besonderen Städtebaurechts i.S.d. §§ 136, 165 und 171a. Vielfach finden sie weiterhin Anwendung im Kontext des Einsatzes von Fördermitteln. Sie bilden aktuell auch die Grundlage für aktuelle Formen der Investitionsrechnung und -kontrolle, z.B. im Discounted Cash Flow-Verfahren (DCF-Verfahren) sowie bei der Wertermittlung (Residualwertverfahren, deduktive Wertermittlung, Kalkulationsverfahren für werdendes Bauland der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung Quelle: HA Hessen Agentur GmbH (GIF). Der im Juni 2013 erschienene Praxisratgeber Militärkonversion des BMVBS empfiehlt ausdrücklich die Anwendung von Kosten- und Finanzierungsübersichten. Im Zuge einer Wahrnehmung des Erstzugriffsrechtes durch die Kommunen bilden sie eine wesentliche Grundlage für das durch den Haushaltsausschuss des Deutschen Bundestages vorgesehene Verfahren der Wertermittlung nach dem o.a. GIF-Verfahren. Im Kern sind in einer Kosten- und Finanzierungsübersicht sämtliche Aufwendungen für die Neuherstellung bzw. den Umbau der öffentlichen Erschließung, d.h. Verkehrsanlagen, Grünanlagen und Freiflächen, technische Infrastruktur und soziale Infrastruktureinrichtungen in Anlehnung an § 140ff. bzw. § 165ff. BauGB zu ermitteln. Dazu gehören auch die Kosten für vorbereitende Maßnahmen wie Planungsleistungen, Bodenordnung und Erwerb, Freilegung von Grundstücken, ferner die Kosten für Ausgleichsmaßnahmen, Finanzierung, Projektsteuerung und Vermarktung sowie konversionsbedingte Mehraufwendungen, die nicht umlagefähig sind.
Konversion in Hessen - Newsletter 15 - Dezember 2013 - Seite 12
Konversion in Hessen Den Aufwendungen werden die voraussichtlichen Einnahmen aus Grundstücksverkäufen und die vereinnahmten Erschließungsbeiträge gegenübergestellt. Diese statische Gegenüberstellung wird in einem weiteren Arbeitsschritt dynamisiert und inflationiert, d.h. dass die Ausgaben und Einnahmen auf die geschätzte Projektlaufzeit verteilt werden und die während der Laufzeit zu erwartenden Preissteigerungen eingearbeitet werden. Die Hessen Agentur hat einen Leitfaden zur Erstellung von Kosten- und Finanzierungsübersichten herausgegeben, der im Rahmen der Konversionsberatung hessischen Kommunen zur Verfügung gestellt wird und als Richtschnur bei der Erarbeitung dieser komplexen Einnahme-Ausgabe-Übersichten dienen soll. Weiterführende Informationen und Ansprechpartner: HA Hessen Agentur GmbH, Susanne Piesk, T: 0611 95017-8364, susanne.piesk@hessen-agentur.de, www.hessen-agentur.de/konversion.
Veröffentlichungen Konversion in der Koalitionsvereinbarung Verbilligte Abgabe ehemals militärisch genutzter Grundstücke wird möglich Zustimmung des Bundesrats zur Änderung des BImA-Gesetzes Besserungsschein Als Besserungsschein wird das schriftliche Versprechen eines Schuldners (z.B. die Kommune) bezeichnet, auf eine Forderung eines Gläubigers (z.B. BImA) Zahlungen zu leisten, wenn es seine Einkommenslage wieder erlaubt. Der Besserungsschein gibt den Gläubigern also die Möglichkeit auf ihre Forderungen zunächst ganz oder teilweise zu verzichten und sich die Option zu erhalten, im Falle einer wirtschaftlichen Erholung des Schuldners einen Teil oder die gesamte Forderung zurück zu erhalten.
Am 27. November 2013 haben CDU, CSU und SPD in ihrem Koalitionsvertrag für die 18. Legislaturperiode eine verbilligte Abgabe von nicht mehr benötigten Konversionsliegenschaften des Bundes an die betroffenen Kommunen beschlossen, damit am Gemeinwohl orientierte kommunale Vorhaben, wie die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, realisiert werden können. Damit wurde eine wesentliche Forderung mehrerer Bundesländer gegenüber dem Bund nun doch noch in die Tat umgesetzt.
„Einen wichtigen Beitrag für mehr Wohnbauland können nicht mehr benötigte Konversionsliegenschaften im öffentlichen Eigentum leisten. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben wird die Kommunen auch weiterhin dabei unterstützen. So wird mit Rücksicht auf die vielen am Gemeinwohl orientierten Vorhaben der Kommunen, wie der Schaffung bezahlbaren Wohnraums und einer lebendigen Stadt, eine verbilligte Abgabe von Grundstücken realisiert. So können auf der Grundlage eines Haushaltvermerks Konversionsliegenschaften verbilligt abgegeben werden. Das Gesamtvolumen ist auf höchstens 100 Mio. Euro für die nächsten vier Jahre begrenzt. Zukünftig sollen zudem Kommunen zur Beschleunigung von Verkaufsverfahren gegenüber der BImA auch das Instrument von Besserungsscheinen verstärkt nutzen können.“
Konversion in Hessen - Newsletter 15 - Dezember 2013 - Seite 13
Konversion in Hessen Die verbilligte Abgabe von Konversionsflächen durch die BImA soll auf eine solide gesetzliche Grundlage gestellt werden, d.h. die Einfügung einer sogenannten Öffnungsklausel im Gesetz über die BImA ist dazu erforderlich. Dadurch kann die BImA am Gemeinwohl orientierte Vorhaben von Kommunen bei der Gestaltung des Verkaufspreises für die jeweilige Konversionsliegenschaft berücksichtigen und muss sich nicht mehr ausschließlich am Immobilienmarkt orientieren. Einem entsprechenden Antrag zur Änderung des BImAGesetzes hat der Bundesrat nun Ende November 2013 mit überwältigender Mehrheit zugestimmt. Der neue Entschließungsantrag wurde im November 2013 an die zuständigen Ausschüsse (Finanzen, Innere Angelegenheiten, Verteidigung, Wirtschaft) zur Mitberatung überwiesen. Quellen: Deutschlands Zukunft gestalten, Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD, 18. Legislaturperiode sowie Ministerium für Ländlichen Raum und Verbraucherschutz, Baden-Württemberg. Handlungsleitfaden für kommunale KonversionsEntwicklungsKonzepte (KeK) Herausgegeben vom Land Baden-Württemberg Das Land Baden-Württemberg hat einen Handlungsleitfaden für die Erstellung von kommunalen KonversionsEntwicklungsKonzepten (KEK) in sogenannten Konversionsräumen herausgegeben. Er wurde von einem Fachbüro erarbeitet, beschreibt das Vorgehen und gibt Hinweise, wie die Gemeinden dabei finanziell durch das Land unterstützt werden. Die Abgrenzung der Konversionsräume basiert auf einer räumlichen Wirkungsanalyse für die hauptbetroffenen Standorte im ländlichen Raum. Der Start der KEK-Prozesse erfolgte mit Workshops vor Ort und der Etablierung von Lenkungskreisen in den jeweiligen Konversionsräumen. Im Anschluss werden geeignete Fachbüros beauftragt, die den KEK-Prozess vor Ort nach den Richtlinien des KEK-Handlungsleitfadens umsetzen und entsprechende Konzepte erstellen. Diese werden durch das Land Baden-Württemberg gefördert. Der Handlungsleitfaden kann herunter geladen werden unter: www.mlr.baden-wuerttemberg.de/Konversion_gefragt_sind_Konzepte/106351.html Konversion und mehr – Chancen für Investitionen Im September 2013 ist die aktualisierte Vermarktungsund Standortbroschüre der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) für Hessen und Rheinland-Pfalz erschienen. In Hessen werden ehemals militärisch genutzte Liegenschaften in Babenhausen, Büdingen, Friedberg, Fuldatal, Hanau, Kassel, Lorch a. Rhein, Neustadt und Wolfhagen vorgestellt. Das pdf steht zum download bereit unter: http://www.bundesimmobilien.de/6946611/ konversion-hessen-rheinland-pfalz.pdf
Konversion in Hessen - Newsletter 15 - Dezember 2013 - Seite 14
Konversion in Hessen
Vermischtes Konversion und Kunst Bezahlbare Atelierräume in der „Kunstkaserne Berlin“ Seit dem Sommer 2012 beherbergt eine ehemalige Wehrmachtkaserne im Südosten Berlins im Bezirk Treptow-Köpenick Künstler und Kunst der unterschiedlichsten Genres. Circa 80 Künstler – Maler, Designer, Bildhauer, Videokünstler, Musiker und Autoren – arbeiten mittlerweile in der dritten Etage des historischen Gebäudes. Die ersten beiden Etagen sind verschiedenen Unternehmen und Dienstleistern vorbehalten.
Fotos: http://www.ontai.de/2013/05/07/ kunstkaserne-berlin/ (ohne Quellenangabe)
In Eigenleistung haben sie Ateliers, Ausstellungs- und Proberäume renoviert. Die Miete für Atelierräume in der Kunstkaserne beträgt 5 Euro warm pro Quadratmeter, kleinere Ateliers sind somit schon für unter 150 Euro zu haben. Wie in vielen Großstädten, so sind auch in Berlin Ateliers zu bezahlbaren Preisen Mangelware. Eine freischaffende Künstlerin hat das Atelierhaus “Kunstkaserne Berlin” am Stadtrand nahe des historischen Flugplatzes Johannisthal ins Leben gerufen, nachdem die Liegenschaft rund 13 Jahre lang leer stand. Der Flugplatz Johannisthal aus dem Jahr 1909 war der erste Flughafen Deutschlands und einer der wichtigsten Militärflughäfen im ersten wie im zweiten Weltkrieg. Nach dem 2. Weltkrieg wurde die Kaserne von der Roten Armee, später dann von der DDR-Staatssicherheit und schließlich von der Telekom genutzt. Kontakt und weitere Informationen: Kunstkaserne Berlin, Großberliner Damm 80, 12487 Berlin, @ Airport Johannisthal, Germany, Juliana da Costa José, T: 0175 6705004
Veranstaltungen Smart Cities – Perspektiven der Städte zwischen Technikeuphorie und urbaner Lebensqualität 17. und 18. März 2014 Deutsches Institut für Urbanistik (Difu) Berlin Nachhaltige Stadtentwicklung. Integriert. Vernetzt. Partizipativ. Überzeugend. Seminar in Kooperation mit dem ICLEI – Europasekretariat 20. und 21. März 2014 Deutsches Institut für Urbanistik (Difu) in Berlin
Konversion in Hessen - Newsletter 15 - Dezember 2013 - Seite 15
Konversion in Hessen
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