Konversion in Hessen
NEWSLETTER 19 Konversion der Housing area in Friedberg Vielfalt im Wohnungsbau durch mehrere Investoren Entwicklungsmodelle in der Konversion: "Erstzugriff" durch die Kommune: Was ist zu beachten? Auszug Bericht "Konversion und Wohnungsbau" der Hessen Agentur Kurzmeldungen zur Konversion Konversion in Wiesbaden - Erstzugriff? Konversion Erlensee / Bruchköbel Veröffentlichungen zum Thema "Wohnungsbau auf Konversionsflächen" Erfahrungsaustausch "Konverisonsflächen - Erstzugriff der Kommunen" Dokumentation der HA Stadtentwicklungsgesellschaft mbH erschienen Schaffung von Wohnraum auf Konversionsflächen: Wichtige Fragestellungen und Themen in der Kommunalberatung BImA wird auch zivile Wohnungen des Bundes sukzessive veräußern Konversion in Schweinfurt: Ideen finden und Chancen nutzen Verschiedenes Projektaufruf: Nachhaltige Weiterentwicklung von Gewerbegebieten
Mai 2015
Konversion in Hessen
Konversion der Housing area in Friedberg
Vielfalt im Wohnungsbau durch mehrere Investoren Die ehemalige Housing area in Friedberg umfasst circa 4,5 Hektar und grenzt nördlich an das Kasernengelände der Ray Barracks an. Nachdem das Land Hessen und die Stadt Friedberg kleinere Teilflächen des Areals für ein Seminar- und Laborgebäude der Technischen Hochschule Mittelhessen (THM) bzw. für eine Kindertagesstätte von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) erworben hatten, wurde die Restfläche an die Friedberger Wohnungsbaugesellschaft mbH (FBW), eine 100-prozentige Tochtergesellschaft der Kommune, veräußert. Sämtliche auf dem Gelände vorhandenen Gebäude wurden 2013 abgerissen.
Friedberger Housing area Quelle: www.deutsches-architektur-forum.de/forum/showthread.php?t=11098
Im Rahmen eines Interessenbekundungsverfahrens suchte die FBW weitere Investoren für den Bau von Wohnungen auf dem ehemaligen Gelände der Housing area. Bei der Auswahl der Bewerber wurde großer Wert auf Qualität und architektonische Vielfalt mit einem breit gefächerten Wohnungsangebot gelegt. Schließlich erwarben der Friedberger Bauverein „Eigener Herd ist Goldes wert“, drei private Bauträger, die Kleespieß GmbH aus Jossgrund, die Berus GmbH aus Stauffenberg und das Bad Nauheimer Unternehmen Recona sowie die Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Frankfurt, die AGB Frankfurt Holding, die angebotenen Baugrundstücke. Für eigene Bauvorhaben hat die FBW selbst ein Grundstück von 2.250 qm behalten. Dort plant sie die Errichtung von Mehrfamilienhäusern in Passivbauweise mit insgesamt 16 Wohnungen in unterschiedlichen Größen. Mit dem Bau dieser Wohnungen der FBW wird Mitte 2015 beLageplan ginnen, Konversion in Hessen - Newsletter 19 - Mai 2015 - Seite 2
Quelle: Stadt Friedberg
Konversion in Hessen Mitte 2016 sollen die Wohnungen bezugsfertig sein. Insgesamt werden knapp 200 Wohnungen, rund 20 Reihenhäuser und rund 90 Studentenapartments entstehen, letztere werden zum Wintersemester 2015/16 bezugsfertig sein. Hierdurch wird auch den steigenden Studentenzahlen an der Technischen Hochschule Mittelhessen am Standort Friedberg und der unmittelbaren Nähe zur Hochschule Rechnung getragen. Auf dem Gelände investiert das Land Hessen bereits in ein neues Technologiezentrum. Aber auch etliche Wohnungen sind bereits im Bau. Die Reihenhäuser der Berus GmbH und das Gebäude der Kleespies GmbH mit Eigentumswohnungen sind fast fertiggestellt.
Richtfest Studentenapartments und Eigentumswohnungen im Bau; Gebäude der Friedberger Wohnungsbaugesellschaft mbH Fotos: Recona und FBW
Die AGB Frankfurt Holding AG ist auf dem Areal in Friedberg der größte Investor. Sie wird auf zwei Grundstücken 116 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 9.000 Quadratmetern Wohnfläche in Passivweise errichten, allerdings nicht als öffentlich geförderte Wohnungen. Der Mietzins für die Zwei- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen soll mit 9 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter relativ günstig sein. Die ersten Wohnungen dürften Mitte 2015 bezugsfertig sein. Für dieses Projekt investiert die Frankfurter Wohnungsbaugesellschaft gut 23 Millionen Euro, wobei die Kosten für den Wohnungsbau nach Schätzungen der ABG 30 bis 40 Prozent unter dem Frankfurter Niveau liegen. In der zweiten Hälfte 2015 wird auch die Stadt Friedberg mit den Planungen für die Errichtung der Kindertagesstätte für 100 Kinder beginnen. Baubeginn soll in 2016 sein.
Luftaufnahme Ray Barracks
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Foto: Stadt Friedberg
Konversion in Hessen Das neue Stadtquartier wird nach Bezug aller Wohnungen und Häuser zwischen 600 und 700 Einwohner haben. Im Großraum Frankfurt fehlen nach wie vor Wohnungen und Friedberg bietet nicht nur auf der Fläche der ehemaligen Housing area, sondern auch im eigentlichen ehemaligen Kasernenareal der Ray Barracks potenziellen Siedlungsraum, der über die S-Bahn gut an das Rhein-Main-Gebiet angeschlossen ist. So liegt das neue Stadtquartier nicht weit entfernt vom Friedberger Bahnhof, von dem aus man den Frankfurter Hauptbahnhof mit dem Nahverkehr in knapp 25 Minuten erreicht. Für einige Strecken vom Frankfurter Stadtrand, z.B. aus Fechenheim, beträgt die Fahrzeit hingegen 35 Minuten. Konversion Ray Barracks Für die rund 75 Hektar umfassenden Ray Barracks in Friedberg wurde im Zusammenwirken von BImA und der Stadt Friedberg, und auch gefördert vom Land Hessen, zunächst eine Machbarkeits- und Finanzierungsstudie erarbeitet, im Juni 2012 beschloss die Stadt dann einen Masterplan als planerische Grundlage der künftigen Entwicklung. Aufgrund der sehr hohen Nachfrage nach Wohnungen in der gesamten Metropolregion FrankfurtRheinMain sollen nun 30 Hektar der Kasernenfläche, mehr als ursprünglich geplant, für Wohnnutzung vorgesehen werden. Angestrebt wird eine Vielfalt von Haustypen und Wohnformen (Mehrfamilienhäuser, Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser, Gemeinschaftliches Wohnen, Seniorenwohnen, Studentisches Wohnen etc.). Ein 23 Hektar großer Teilbereich der Kaserne wird wegen der planungsrechtlich notwendigen Abstufung zum südlich angrenzenden Industriegebiet weiterhin als Gewerbegebiet ausgewiesen. Denkbar ist ferner die Entwicklung eines Technologieparks in Kombination mit der Technischen Hochschule Mittelhessen (THM), Gewerbe und Wohnen. Ferner sieht der Masterplan weitläufige Grünzüge vor. Er versteht sich als ein flexibles Konzept, das sich an den fortschreitenden Planungsprozess anpassen kann. Die Stadt Friedberg hat selbst kein Interesse am Erwerb der kompletten Liegenschaft. Ziel ist es, dass die BIMA das gesamte Kasernengelände im Rahmen eines Ausschreibungsverfahrens an einen Interessenten veräußert. Die Ausschreibung durch die BImA soll demnächst erfolgen.
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Weitere Informationen: Stadt Friedberg Dr. Christiane Pfeffer Tel: 06031 88-301 christiane.pfeffer@friedberg-hessen.de Friedberger Wohnungsbaugesellschaft mbH Thomas Haselmaier T: 06031 7372-16 t.haselmaier@fbw-gmbh.de www.fbw-gmbh.de
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Entwicklungsmodelle in der Konversion:
"Erstzugriff" durch die Kommune: Was ist zu beachten?
Auszug aus dem Bericht "Konversion und Wohnungsbau" der HA Hessen Agentur GmbH und der HA Stadtentwicklungsgesellschaft mbH
Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) kann Konversionsgrundstücke an Gebietskörperschaften sowie an privatrechtliche Gesellschaften / Unternehmen, Stiftungen oder Anstalten, an denen die Gebietskörperschaft mehrheitlich beteiligt ist zum gutachterlich ermittelten Verkehrswert ohne Bieterverfahren veräußern. („Erstzugriffsoption“) 1) •
Beim Erstzugriff ist zu beachten, dass es sich nicht um ein Recht der Kommune handelt. Die BImA hat vielmehr die Möglichkeit, diese Option zu gewähren! Die Erstzugriffsoption kann unabhängig von der Art der künftigen Nutzung gewährt werden. Der Erstzugriff wurde auch auf für militärische Wohnzwecke genutzte Wohnanlagen außerhalb der eigentlichen Kasernenanlagen erweitert.
Entscheidet sich eine Kommune für den Erstzugriff, beabsichtigt meist sie selbst oder eine mehrheitlich öffentliche Gesellschaft (> 50 Prozent) eine Konversionsliegenschaft komplett zu erwerben, herzurichten und zu vermarkten. Erwerber könnte auch ein Zusammenschluss aus (mehrheitlich öffentlichen) Wohnungsbaugesellschaften sein, ggf. gemeinsam mit einer Kommune. Im Haushaltsgesetz 2015 wurde ergänzend beschlossen, dass die Liegenschaften vor dem Hintergrund der vielen, am Gemeinwohl orientierten Vorhaben von Kommunen, z.B. der Schaffung bezahlbaren Wohnraums, verbilligt abgegeben werden können.
Luftbilder Housing areas Fotos: Stadt Hanau, Stadt Darmstadt
Die Einzelheiten dazu wurden in einer Veräußerungsrichtlinie geregelt, der der Haushaltsausschuss des Deutschen Bundestages im April 2015 zugestimmt hat. Demnach können bei Anwendung des Erstzugriffs in den Haushaltsjahren 2015 bis 2018 Nachlässe in einem Rahmen von insgesamt 100 Millionen Euro erfolgen. Dies gilt rückwirkend seit dem 1. Januar 2015. __________ 1) Bundesministerium der Verteidigung / BImA: Merkblatt zur Konversion, Hilfestellungen, Förderungen und Verwertungsmodelle des Bundes, 19. Juni 2013.
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Konversion in Hessen Die Flächen können zu Zwecken, die dem Gemeinwohl dienen, ohne Bieterverfahren unter dem Verkehrswert erworben werden. Die Höhe des Kaufpreisabschlags beträgt maximal 250.000 Euro. Im Falle der Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern kommt ein zusätzlicher Abschlag von maximal 100.000 € hinzu. Alle weiteren Hilfen für die Gemeinden bleiben unverändert bestehen.2) Der Kommune soll die Erstzugriffsoption nur zustehen, wenn sie innerhalb eines Zeitraums von in der Regel sechs Monaten nach Unterrichtung über die anstehende Rückgabe verbindlich gegenüber der BImA erklärt, dass der Erwerb unmittelbar der Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe dient, zu der sie gesetzlich verpflichtet ist („Zweckerklärung“).
Housing areas in Hanau und Butzbach
Die BImA versteht diese Fristen als Regelfristen, die zur Verfahrensbeschleunigung dienen sollen und in Abhängigkeit von Größe und Komplexität der Konversionsmaßnahme auch verlängert werden können. Häufig liegen belastbare Unterlagen, die eine verlässliche Risikoabschätzung erlauben, auch noch nicht vor.3)
Fotos: HA Stadtentwicklungsgesellschaft mbH; HA Hessen Agentur GmbH
Die Kommune kann diese Zweckerklärung „gestalten“. Schließlich ist das Aufgabenspektrum einer Kommune aufgrund der kommunalrechtlichen Allzuständigkeit im eigenen Wirkungskreis sehr breit gefächert. Wertermittlung Sobald die künftige, planungsrechtlich zulässige zivile Nutzung hinreichend konkretisiert ist, nach Vorstellungen der BImA z.B. durch Vorlage eines Nachnutzungskonzepts, aus dem sich alle wesentlichen und für die Wertermittlung erforderlichen Daten ergeben, veranlasst die BImA die Ermittlung des vollen Wertes im Sinne der Bundeshaushaltsordnung durch ein Wertgutachten eines Sachverständigen. Das ist in der Regel ein Sachverständiger der BImA oder ein von der BImA beauftragter Gutachter. Grundsätzlich sind hierbei die in der ImmoWertV vorgesehenen Wertermittlungsverfahren (Sach-, Vergleichs-, Ertragswertverfahren) anzuwenden. •
Eine Bestandsaufnahme der Liegenschaften einschließlich Bewertung sowie detaillierte Planunterlagen und Gutachten können zu diesem Zeitpunkt von der BImA den Kommunen jedoch meist noch nicht zur Verfügung gestellt werden. _________ 2) Bund ermöglicht Ländern und Kommunen verbilligten Erwerb von Liegenschaften, Pressemitteilung, Eckhardt Rehberg, Mitglied des Deutschen Bundestages, Mitglied des Haushaltsausschusses, Vorsitzender der Landesgruppe, Mecklenburg-Vorpommern, 23. April 2015. 3) Praxisratgeber Militärkonversion, Herausgeber: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) Referat SW 23, 2013.
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Konversion in Hessen •
Die Kommunen sind also häufig aufgefordert, ohne vertiefte Kenntnisse und Bewertungen über die Liegenschaften, z.B. über Zustand der Bausubstanz, Belastungen im Grundstück, Zustand der Erschließung, Ver- und Entsorgung einschließlich Leitungsverläufe, die künftige Nutzung zu skizzieren bzw. konzeptionell auszuarbeiten.
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Insofern ist vor der Wertermittlung von Seiten der Kommune auf eine umfassende Bestandsermittlung zu drängen, die die BImA beauftragen sollte. Alternativ könnte der Besserungsschein (siehe Seite 10) nicht nur für Wert-, sondern auch für Kostensteigerungen vereinbart werden. Jede Konversionsliegenschaft ist eine „black box“, trotz zahlreicher Bestandspläne.
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Auch bei der Beauftragung des Gutachters sollte die Kommune eine Mitsprache einfordern. In der Vergangenheit herrschten häufig unterschiedliche Auffassungen zwischen dem von der BImA beauftragten Gutachter und dem örtlichen Gutachterausschuss hinsichtlich der anzusetzenden Werte und der Abzugspositionen bzw. den dafür zu bestimmenden Einheitspreisen z.B. für Bauleistungen.
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Das von der BImA propagierte deduktive Wertermittlungsverfahren, aber auch das vorgesehene Verfahren des Erstzugriffs, setzen wie dargestellt erste Planungsüberlegungen der Kommune voraus, die ggf. aber schon wertbildend sein können. Mit Vorlegen eines Nachnutzungskonzepts steigt auch unter Umständen schon der (Anfangs-) Wert der Liegenschaft.
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Auch in der Zweckerklärung kann eine zu konkrete Skizzierung des Zwecks preissteigernd wirken. Die Zweckerklärung sollte also keinesfalls einen Konkretisierungsgrad erreichen, der stark wertsteigernd wirkt und spätere Städtebauliche Verträge überflüssig machen könnte.
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Es ist empfehlenswert, vor jedweder Äußerung zur geplanten Nachnutzung der Konversionsliegenschaft auf kommunaler Seite den Einleitungsbeschluss für Vorbereitende Untersuchungen zu Sanierungs- bzw. Entwicklungsmaßnahmen nach § 141 bzw. 165 (4) BauGB zu fassen. Dann gilt spätestens der Tag der Veröffentlichung des Beschlusses als Qualitätsstichtag und die Bodenpreise werden als entwicklungsunbeeinflusster Anfangswert zu diesem Stichtag quasi eingefroren. Dieser Stichtag ist einer Ermittlung des Anfangswertes gemäß § 154 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 169 Abs. 1 Nr. 6 und 7 BauGB zugrunde zu legen. Der ermittelte Wert könnte auch als tatsächlicher Wert im Sinne der BHO angesehen werden, unabhängig davon, ob später tatsächlich eine Entwicklungsmaßnahme oder Sanierungsmaßnahme nach BauGB durchgeführt wird.
Housing areas in Büdingen und Darmstadt Fotos: HA Hessen Agentur GmbH
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Konversion in Hessen Wurde kein derartiger Beschluss gefasst, erfolgt die Wertermittlung in der Regel im deduktiven Wertermittlungsverfahren in Anlehnung an das „GIF-Verfahren“ abgleitet werden.4) •
Für die Bewertung ehemals militärisch genutzter Grundstücke, die städtebaulich entwickelt werden sollen, sind diese Standardverfahren aber häufig nicht unmittelbar anwendbar. Anders als bei „normalen“ Immobilien gibt es für den Handel mit militärischen Flächen keinen Markt, wie beispielsweise für Gewerbeflächen, landwirtschaftliche Flächen etc., und somit keine Vergleichspreise bzw. -daten. Daher ist eine Wertermittlung mit den o.g. drei klassischen Verfahren kaum möglich.
Der Wert des Grundstücks wird ermittelt, indem die marktüblichen Kosten (z.B. für Erschließung, Altlasten- und Kampfmittelsanierung, Rückbau, Wertminderungen durch Wartezeiten etc.) unter Berücksichtigung der Chancen und Risiken von dem wahrscheinlich für das vermarktbare baureife Land auf Basis von Vergleichspreisen zu erzielenden Kaufpreis abgezogen werden. Der Differenzbetrag stellt dann den voraussichtlichen Bodenwert dar. Es soll also die Herangehensweise eines Investors simuliert werden. Abzugsfähige Kosten Unklar bleibt häufig, welche Positionen die abzugsfähigen Kosten im Einzelnen umfassen. Was genau sind „städtebauliche Folgekosten“? Gehören dazu auch der Neubau einer Kindertagesstätte samt Grundstück oder die Bodenpreisminderung aufgrund der Schaffung von bezahlbarem Wohnbauland bzw. Wohnraum? Schwierig ist ferner die Quantifizierung dieser Kosten. Welchen Wert haben Gemeinbedarfsflächen? Was kostet ein Quadratmeter Straße an diesem Standort? •
Hilfreich können hier kommunale Satzungen sein, die Werte für die Herstellung von Infrastruktur bzw. Einheitspreise vorgeben. Unabhängig von der Anwendung des Entwicklungs- und Sanierungsrechts steht den Kommunen das Satzungsrecht zu Verfügung, um z.B. künftige Mietobergrenzen zu beschließen (z.B. Sozialgerechte Bodenordnung - SoBoN). Die Kommune kann auch Erhaltungs- bzw. Milieuschutzsatzungen im Sinne des §172 BauGB erlassen, um dadurch zu hohe Bodenwertansätze in der Wertermittlung zu vermeiden.
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Nicht abschließend definiert ist auch, was „am Gemeinwohl orientierte Aufgaben der Kommune“ sind. Hier ergibt sich für die Kommunen ein Auslegungs- und damit Verhandlungsspielraum. Gehört dazu beispielsweise auch die Verlagerung von Gewerbebetrieben, um an deren Ursprungsstandort bezahlbaren Wohnraum zu schaffen? Die konkrete Bewertung muss sich an den Gegebenheiten des Einzelfalles orientieren. Hilfreiches Instrument bei der Aufstellung und Quantifizierung von zu erwarteten Kosten ist eine erste überschlägige Wirtschaftlichkeitsberechnung bzw. Kosten- und Finanzierungsübersicht. (siehe dazu: „Leitfaden zur Erstellung von Kosten- und Finanzierungsübersichten“ der HA Hessen Agentur GmbH, in der Rubrik "Arbeitshilfen" unter www.hessen-agentur.de/konversion)
__________ 4) Vgl. Ermittlung des Marktwerts (Verkehrswerts) von werdendem Bauland, Oktober 2008, gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.)
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Grundsätzlich sollte bei den Kommunen die Auffassung herrschen, dass alle Positionen und Umstände, die im Rahmen eines Städtebaulichen Vertrags nach §11 BauGB zulässiger Weise berücksichtigt werden können, auch im Rahmen des Erstzugriffs bei der Wertermittlung in Ansatz gebracht werden können. Korrespondierend können auch die Regelungen im Besonderen Städtebaurecht, z.B. §§ 147 und 148 BauGB als Vergleichsmaßstab gesehen werden, da diese Instrumentarien den Kommunen offen stehen. Auch § 194 BauGB zur Verkehrswertermittlung gibt dazu Auskunft: "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre". In der ImmoWertV heißt es dazu in § 4, Absatz 2 ausführend: „Der Zustand eines Grundstücks bestimmt sich nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (Grundstücksmerkmale). Zu den Grundstücksmerkmalen gehören insbesondere der Entwicklungszustand (§ 5), die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung (§ 6 Absatz 1), die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen (§ 6 Absatz 2); der abgabenrechtliche Zustand (§ 6 Absatz 3), die Lagemerkmale (§ 6 Absatz 4) und die weiteren Merkmale (§ 6 Absatz 5 u. 6).“
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Häufig wird ein sogenannter „Mindestkaufpreis“ quasi im Sinne des tatsächlichen Wertes nach BHO von Seiten der BImA in die Diskussion gebracht. Ein solcher Wert sollte in jedem Fall hinterfragt werden bezüglich seiner rechtlichen Grundlage und seines rechnerischen Zustandekommens.
Housing areas Butzbach und Gelnhausen Fotos: HA Hessen Agentur GmbH
Für den Fall der geplanten Entwicklung von Wohnbauflächen auf Konversionsflächen bzw. der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum, u.a. zur Unterbringung von Flüchtlingen, wurde - wie oben erwähnt - im April 2015 eine Veräußerungsrichtlinie beschlossen, die eine Veräußerung von Liegenschaften unter dem ermittelten Verkehrswert vorsieht. Die Verbilligung kann demnach maximal 250.000 Euro bzw. 350.000 Euro betragen. •
Es ist davon auszugehen, dass diese Verbilligung – nachdem die Ermittlung des Verkehrswerts nach dem oben beschriebenen Vorgehen erfolgt ist und dieser feststeht – „on top“ gewährt wird. Unklar bleibt jedoch, ob diese Verbilligung pro Kommune oder pro Liegenschaft gewährt wird.
Konversion in Hessen - Newsletter 19 - Mai 2015 - Seite 9
Konversion in Hessen Der Besserungsschein Künftig sollen Kommunen zur Beschleunigung von Verkaufsverfahren gegenüber der BImA auch das Instrument des sogenannten Besserungsscheins verstärkt nutzen können. 5) Der Besserungsschein wird von der BImA jedoch bisher nur "in eine Richtung" angewendet, und zwar bei der nachträglichen Wertsteigerung der veräußerten Liegenschaften. Klassisches Beispiel ist die nachträgliche Erhöhung der Ausnutzungsziffern im B-Plan und die damit verbundene Bodenwertsteigerung. In diesem Fall sind vom Erwerber, z.B. der Kommune, 50 Prozent des Planungsgewinns an die BImA abzuführen. Dies gilt innerhalb von 20 Jahren nach Erwerb. •
Unklar bleibt, ob der „Brutto-Planungsgewinn“ oder der um die ggf. ebenfalls erhöhten Infrastruktur- und Folgekosten verminderte „Netto-Planungsgewinn“ gemeint ist.
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Bisher wird das Instrument des Besserungsscheins von der BImA nicht angewendet, wenn sich Kostensteigerungen bzw. Wertminderungen ergeben. Klassisches Beispiel ist die nachträgliche Ausweisung öffentlicher Grünflächen, z.B. eines Stadtparks anstelle von Wohnbauland oder das nachträgliche Entdecken von Substanzmängeln.
Fazit Das Erstzugriffsrecht ist zwar ein Schritt in die richtige Richtung, hat jedoch für die Kommunen nicht die unterstützende Wirkung, die bei vorangegangenen Konversionswellen die sogenannten Verbilligungstatbestände beim Transfer militärischer Liegenschaften an die Standortkommunen hatten. Der Erstzugriff ist u.U. empfehlenswert für ein Konsortium-Modell (Kommune plus Partner aus der Wohnungswirtschaft). Auf jeden Fall sollte die Kommune den o.g. Einleitungsbeschluss für eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme fassen, der zunächst günstige Wirkung auf die Preisverhandlungen hat - auch, wenn es nicht zur späteren Anwendung des besonderen Städtebaurechts kommt. Unabhängig davon sollte die Kommune vor Ausübung des Erstzugriffs grundsätzlich prüfen, ob die komplette Anwendung des Besonderen Städtebaurechts nach BauGB eventuell dem Erstzugriff vorzuziehen ist. Schließlich kann der Erwerb einer Konversionsliegenschaft durch die Kommune auch unter Anwendung des Instrumentariums der Entwicklungs- oder Sanierungsmaßnahme erfolgen. Dann allerdings stellt der o.g. entwicklungsunbeeinflusste Bodenwert (Anfangswert) die Verhandlungsgrundlage bzw. den Kaufpreis im Sinne des tatsächlichen Wertes dar. Von ihm werden allenfalls durch die Konversion bedingte Mehraufwendungen (z.B. Altlastenbeseitigung), nicht jedoch die gesamten Entwicklungskosten abgezogen. Ein umfassendes deduktives Verfahren wie beim Erstzugriff ist dann nicht möglich. Weitere Informationen: Susanne Piesk (susanne.piesk@hessen-agentur.de, 0611 95017-8364) oder Rainer M. Müller (rainer.mueller@ha-stadtentwicklung.de, 069 951187-18812) __________ 5) Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD: Deutschlands Zukunft gestalten, 18. Legislaturperiode sowie Ministerium für Ländlichen Raum und Verbraucherschutz, Baden-Württemberg.
Konversion in Hessen - Newsletter 19 - Mai 2015 - Seite 10
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Kurzmeldungen zur Konversion Konversion in Wiesbaden - Erstzugriff? Im März wurde das American Arms Hotel in der „City-Ost“ in Wiesbaden von den USStreitkräften an die BImA übergeben. Das Gebäude soll in keinem guten baulichen Zustand mehr sein soll. Das neue Hotel der Streitkräfte wurde bereits 2011 am sogenannten Hainerberg eröffnet. Ab 2016 wollen die US-Streitkräfte auch eine Housing area im Wiesbadener Stadtteil Mainz-Kastel aufgeben. Diese hat eine Größe von rund 11 Hektar. Auch in Wiesbaden wird die Anwendung des Erstzugriffs diskutiert. Im März hat die Stadt zunächst einmal eine „Vereinbarung zur partnerschaftlichen Konversion“ mit der BImA beschlossen. Quelle: Patrick Körber, Stadt greift nach Konversionsflächen, in: Rhein Main Presse, 4.3.2015, u. a.
American Arms Hotel in Wiesbaden Fotos: www.google.de
Konversion Erlensee / Bruchköbel Ehemaliger Fliegerhorst Langendiebach: Logistikflächen komplett vermarktet Ein weiteres Logistikunternehmen plant auf einem fünf Hektar großen Grundstück auf dem Gelände des ehemaligen Fliegerhorstes den Bau einer Halle und will dort 200 Arbeitsplätze schaffen. Der Zweckverband als Eigentümer des Areals hat dem Verkauf bereits zugestimmt. Damit sind nun die gesamten 40 Hektar, die auf der Konversionsfläche für Logistik vorgesehen waren, vermarktet. Quelle: fr-online, 5.3.2015
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Veröffentlichungen zum Thema "Wohnungsbau auf Konversionsflächen" Erfahrungsaustausch „Konversionsflächen - Erstzugriffsoption der Kommunen“ Dokumentation der HA Stadtentwicklungsgesellschaft mbH erschienen Am 14. April 2015 fand in Frankfurt ein von der HASEG veranstalteter Erfahrungsaustausch zum Thema „Konversionsflächen - Erstzugriffsoption der Kommunen“ statt. Das Thema stieß auf großes Interesse bei Vertretern von Stadtpolitik, Planungsämtern, Entwicklungsgesellschaften sowie Unternehmen der Immobilienwirtschaft. Beleuchtet wurden u.a. die rechtliche Situation, Steuerungsmöglichkeiten der Kommune bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, Gesellschaftskonstruktionen als Grundlage für Kooperationsmodelle, die Bedeutung des besonderen Städtebaurechts im Zusammenhang mit der Erstzugriffsoption sowie Wertermittlung und Kaufpreisbildung. Erfahrungsberichte aus Darmstadt und Heidelberg zu konkreten Umsetzungsformen und -strategien beim Erwerb von Konversionsflächen rundeten den Erfahrungsaustausch ab. Bei Interesse an der Dokumentation wenden Sie sich bitte an: Norbert Landshut (norbert.landshut@ha-stadtentwicklung.de, 069 951187-18811) oder Rainer M. Müller (rainer.mueller@ha-stadtentwicklung.de, 069 951187-18812) Schaffung von Wohnraum auf Konversionsflächen. Wichtige Fragestellungen und Themen in der Kommunalberatung HA Hessen Agentur GmbH und HA Stadtentwicklungsgesellschaft mbH (HA SEG) haben in Ergänzung zum o.g. Erfahrungsaustausch gemeinsam einen Bericht „Konversion in Hessen: Schaffung von Wohnraum auf Konversionsflächen.“ veröffentlicht. Er behandelt Fragestellungen und Themen, die bei der Schaffung von Wohnbauflächen und Wohnraum auf Konversionsflächen eine wichtige Rolle spielen. Dies sind: • • • • • • • •
Welche Entwicklungs- bzw. Vermarktungsmodelle sind praktikabel? Anwendung des sogenannten Erstzugriffs im Vergleich mit anderen Optionen. (Siehe Artikel in diesem NL, Seite 5ff) Möglichkeiten des Erwerbs von Konversionsflächen und der Mitgestaltung ihrer Entwicklung für Schutzschirmkommunen. Anwendung des Besonderen Städtebaurechts, Sicherung des Instruments „Sanierungssatzung“ und der Abschreibung gemäß Einkommensteuergesetz (EStG) bei der Entwicklung von Wohnquartieren in Housing areas. Schaffung bezahlbaren Wohnraums: Bestandsschutz für Housing areas oder nicht? Nachnutzung Housing areas: Zustand und Schadstoffbelastung, Normen und Standards. Verhältnis zu kommunalen Satzungen: Soziale Bodenordnung.
Der Bericht stellt Rahmenbedingungen, gängige Regelungen und Sachverhalte dar und fasst die Erfahrungen der HA Hessen Agentur GmbH und der HA Stadtentwicklungsgesellschaft mbH bei der Beratung von Konversionskommunen zusammen. Bei Interesse am Bericht wenden Sie sich bitte an: Susanne Piesk (susanne.piesk@hessen-agentur.de, 0611 95017-8364) oder Rainer M. Müller (rainer.mueller@ha-stadtentwicklung.de, 069 951187-18812)
Konversion in Hessen - Newsletter 19 - Mai 2015 - Seite 12
Konversion in Hessen
Veröffentlichungen (Fortsetzung) BImA wird auch zivile Wohnungen des Bundes sukzessive veräußern Bedingt durch die zusätzlichen benötigten Flächen zur Unterbringung von Flüchtlingen hat die Bundesanstalt ihr „Angebots-Portfolio“ offensiv erweitert und bietet nun grundsätzlich alle verfügbaren Immobilien an, d.h. nun sollen auch zivile Wohnungen des Bundes abgegeben werden können, wie die BImA anlässlich des „Regionen-Dialog Bayern“ im März 2015 in Bamberg berichtete. Laut Bericht der ZEIT (Vgl.: Matthias Hiekel (dpa), in: ZEIT online, 27.11.2014) umfassen die Bestände des Bundes rund 38.600 Wohnungen. Ausgenommen sind nur Liegenschaften, die ganz offensichtlich ungeeignet sind oder sich im Verkaufsprozess in der Schlussphase befinden. Es werden auch solche Liegenschaften angeboten, deren bisherige dienstliche Nutzung absehbar in Kürze endet, oder die in Teilen vermietet werden könnten. Gemäß Beschluss des Bundestages darf die BImA Unterkünfte mietfrei für die Unterbringung von Flüchtlingen den Kommunen zu Verfügung stellen. Korrespondierend hierzu wurde auch ein Verfahren für die Flüchtlingsunterbringung im Rahmen einer Veräußerung in Verbindung mit evtl. Verbilligungstatbeständen entwickelt. Konversion in Schweinfurt: Ideen finden und Chancen nutzen Durch den Abzug der US-Streitkräfte aus der Region Schweinfurt werden einige hundert Hektar militärisch genutztes Gelände in der Stadt und im Landkreis einer neuen Nutzung zugeführt werden. Mithilfe der Plattform www.zivilarena.de wurden die Bürger der betroffenen Kommunen im Herbst 2012 aufgerufen, sich an der Ideenfindung für neue Nutzungen zu beteiligen. Die Ergebnisse des Prozesses - 199 Ideen und ein Abschlussbericht - wurden nun veröffentlicht.
Weitere Informationen: https://zivilarena.de/index.php/projects/projectdetailsview/view_for_project/8.
Konversion in Hessen - Newsletter 19 - Mai 2015 - Seite 13
Konversion in Hessen
Verschiedenes Projektaufruf: Nachhaltige Weiterentwicklung von Gewerbegebieten Für Modellvorhaben im gleichnamigen Forschungsfeld suchen BMUB und BBSR bis zum 12. Juni 2015 Projektvorschläge. Die Sicherung und Entwicklung von Gewerbestandorten ist Bestandteil einer nachhaltigen Stadt- und Gemeindeentwicklung. Jenseits ihrer ökonomischen Funktion bergen Bestandsgebiete Potenziale für die städtebauliche und ökologische Entwicklung der Kommunen. Ältere Bestandsgebiete zeigen jedoch spezifische Problemlagen, die die Kommunen vor große Herausforderungen stellen. Im ExWoSt-Forschungsfeld sollen in städtebaulichen Modellvorhaben innovative und nachhaltige Entwicklungsansätze, Maßnahmen, Instrumente und Verfahren entwickelt, erprobt und wissenschaftlich ausgewertet werden. Im Fokus stehen Bestandsgebiete, die teilweise oder vollständig in den 1960er bis 1980er entstanden sind. Antragsteller und Projektträger können Kommunen, öffentliche Institutionen der Wirtschaftsförderung, städtische Gesellschaften bzw. Eigenbetriebe oder Zweckverbände sein. Die Stadt(entwicklungs)planung muss - wenn nicht selbst Projektträger - als Projektpartner beteiligt sein. Eine Beteiligung der Wirtschaftsförderung sowie die Einbindung des Umweltressorts sind wünschenswert. Eine Unterstützung des Vorhabens durch ansässige Unternehmen wird vorausgesetzt und ist spätestens zum förmlichen Zuwendungsantrag darzulegen. Ausführliche Informationen unter: http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/FP/ExWoSt/Forschungsfelder/2014/Gewerbegebiete/08_Projektaufruf.html
Konversion in Hessen - Newsletter 19 - Mai 2015 - Seite 14
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Ansprechpartner Konversion in Hessen
Strukturpolitische Grundsatzfragen bei Konversionsmaßnahmen: Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Landesentwicklung Heike Basse T: 0611 815-2276
heike.basse@hmwvl.hessen.de
Bearbeitung der Förderanträge zu Konversionsmaßnahmen: Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen, Niederlassung Kassel Stefanie Maurer, Reiner Papst T: 0561 706-7719 stefanie.maurer@wibank.de T: 0561 706-7715 reiner.papst@wibank.de
Inhaltliche Beratung und Information zu Konversionsprozessen: HA Hessen Agentur GmbH Susanne Piesk T: 0611 95017-8364
susanne.piesk@hessen-agentur.de
Planungs- und genehmigungsrechtliche Fragestellungen, Arbeitskreise Konversion: Regierungspräsidium Darmstadt Camillo Huber-Braun camillo.huber-braun@rpda.hessen.de T: 06151 12-8938 Regierungspräsidium Kassel Susanne Linnenweber T: 0561 106-3126 susanne.linnenweber@rpks.hessen.de Regierungspräsidium Gießen Antje te Molder, Simone Philippi T: 0641 303-2410 antje.temolder@rpgi.hessen.de T: 0641 303-2418 simone.philippi@rpgi.hessen.de
Konversion in Hessen Herausgeber und Redaktion: HA Hessen Agentur GmbH Konradinerallee 9 65189 Wiesbaden www.hessen-agentur.de
Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Landesentwicklung Kaiser-Friedrich-Ring 75 65185 Wiesbaden www.wirtschaft.hessen.de