10 minute read

opmars van het alternatief

overbruggingsfinanciering – hierbij kan de rente worden meegefinancierd en wordt de totale renterekening na afloop betaald – zijn veelal kortlopend. Voor langlopende financieringen is de hogere rente die non-bancaire financiers rekenen voor de meeste leners te hoog. De korte looptijd betekent voor de kredietnemer bovendien dat er weer relatief snel moet worden afgelost of geherfinancierd. Als de markt er dan minder goed bijligt en de rente is ook nog eens flink gestegen, dan is er een probleem. 'Aan de andere kant zijn de aflossingsvereisten veel gunstiger bij non-bancair, waardoor de ondernemer in zijn cashflow goed uitkomt.'

Stilgevallen vastgoedmarkt

Advertisement

Voor non-bancaire kredietverstrekkers zijn de risico’s volgens Zwart minder groot. ‘Als je niet boven de zestig tot zeventig procent financiert, dan heb je dertig tot veertig procent marge in de waarde van het onderpand. Dat zit comfortabel op een asset, die momenteel tussen de zes en acht procent rente oplevert. Een Nederlandse bank vraagt voor een vijfjaarslening circa vijf procent. Ook de mezzaninelening, die alternatieve financiers tegenwoordig inzetten, is niet al te risicovol.

Daarbij financiert een bank bijvoorbeeld zestig procent van de gekochte waarde, waarbij een alternatieve financier nog eens tien tot twintig procent in een achtergestelde lening voor zijn rekening neemt. De tien tot twaalf procent (zonder fees) die alternatieve financiers daarbij vangen, weegt op tegen het negatieve scenario dat de kredietnemer in gebreke blijft terwijl het onderpand fors in waarde is gedaald.’

Inmiddels raken de oplopende rente en dalende vastgoedprijzen ook de markt van non-bancaire vastgoedfinancieringen. ‘De commerciële vastgoedmarkt is bijkans stilgevallen’, zegt Zwart. ‘Verkopers vragen honderd, maar kopers willen niet meer dan tachtig betalen.’ Wel signaleert hij nog activiteit in een specifiek deel van de markt die banken links laten liggen, namelijk de markt van de kleinere bedragen. Zwart hoopt dat de rente na de zomer stabiliseert, zodat iedereen weet waar die aan toe is.

Edwin Ten Cate

Edwin ten Cate (52) is sinds 2019 werkzaam bij Credion Associatie, tegenwoordig als directeur Franchise NL. Hij stuurt de ruim vijftig vestigingen aan met ongeveer honderd adviseurs en onderhoudt nauw contact met ruim honderd financieringspartners. Credion is met 22 jaar de oudste en grootste onafhankelijke intermediair voor bedrijfs- en vastgoedfinancieringen. Het bemiddelt jaarlijks tussen de anderhalf en twee miljard euro aan financieringen voor enkele duizenden klanten.

Vastgoedfinanciering was voor Credion tot voor kort een duidelijke groeimarkt, maar is recent flink teruggevallen door allerlei externe en marktfactoren. ‘Tijdens de hoogtijdagen was vastgoed goed voor zeventig procent van onze handel, dat is inmiddels teruggelopen tot vijftig procent van alle financieringen. Geen probleem, we concentreren ons dan op andere financieringsvraagstukken. Wij zijn altijd gebaat bij enige reuring in de markt. Als geld niet eenvoudig te verkrijgen is, versterkt dat onze rol. We willen maatwerk leveren’, vertelt Ten Cate, die zelf in het verleden voor ABN AMRO veel in vastgoed heeft geadviseerd.

Bancair vs. non-bancair

Niet dat Credion een lange geschiedenis heeft in vastgoedfinancieringen: die propositie begon pas te groeien nadat het zo’n zeven jaar geleden als een van de eerste partijen ging schakelen met Mogelijk. Ten Cate: ‘Daarvoor deden we hoofdzakelijk reguliere bedrijfsfinancieringen inclusief vastgoed voor eigen gebruik, maar door de hausse van de laatste jaren waren er collega’s die nagenoeg fulltime met vastgoed bezig waren.’ Volgens Ten Cate kwam er een hoop lucht in de markt, die er nu langzaam weer uitloopt. Dat heeft natuurlijk te maken met de sterk gestegen rente, maar ook de onzekerheid in de vastgoedmarkt ten gevolge van onduidelijke overheidsregels speelt volgens Ten Cate mee. De komst van Credion in de markt van vastgoedfinanciering valt moeilijk los te zien van de ingrijpende veranderingen die deze markt heeft beroerd. Tien jaar terug verzorgden de grootbanken praktisch honderd procent van de vastgoedfinancieringen. Inmiddels is dat heel wat minder, Ten Cate schat momenteel nog zo’n zeventig procent. De rest is alternatief of, beter geformuleerd, non-bancair. ‘Maar als je kijkt naar het aantal transacties ligt de verhouding tussen bancair en non-bancair op fifty fifty. Dat gaat de komende jaren alleen nog meer verschuiven. Het zijn nu nog vooral de “kleinere” leningen die uit non-bancaire bronnen komen.’ Dat Ten Cate verwacht dat non-bancaire vastgoedfinanciering aan belang wint, komt mede door de stormachtige opkomst van fintech-partijen die zich op niches concentreren, al dan niet met behulp van AI. De diversiteit aan financieringspartijen is verder vergroot door de komst van buitenlandse aanbieders. ‘Het aantal is maal drie gegaan’, schat Ten Cate. Het hielp natuurlijk dat spaarders tot medio vorig jaar amper tot geen rente ontvingen. Zij zochten volgens Ten Cate naar nieuwe wegen om hun geld aan het werk te zetten. ‘Er is nog altijd een overschot aan geld dat een goede bestemming zoekt.’

Bont gezelschap

Het is te simpel gesteld dat de Nederlandse grootbanken de rode loper hebben uitgerold voor nieuwe alternatieve financiers, maar door de extra regels waar zij aan moeten voldoen, zijn de grootbanken volgens Ten Cate selectiever geworden. ‘De grootbanken kunnen en willen niet alles meer doen. Door minder kantoren en minder mensen is hun afstand tot de markt groter geworden. Voor veel financiers zijn er daardoor meer kansen ontstaan. Daarbij maken de grootbanken duidelijke keuzes in de bewerking van de markt; het digitaliseren van de markt met de kleinere bedragen en focus op de betere deals bij de middelgrote en grote projecten.’

Logisch dat met name mkb-ondernemers bij Credion langskomen, waar altijd wel een vestiging van in de buurt is. Wat deze ondernemers volgens Ten Cate tegenwoordig vooral zoeken, is duidelijkheid en communicatie. ‘De datum van het passeren van de hypotheekakte is bekend. Daar moet naartoe worden gewerkt. Voor snelheid, duidelijkheid en heldere communicatie wil de klant best wat extra rente betalen, mits er maar tijdig gerekend kan worden.’ Juist die snelheid is volgens Ten Cate de grote kracht van non-bancaire financiers. ‘Zij werken doorgaans met korte en overzichtelijke procedures en tijdlijnen. Dat werkt gewoon goed. Daarbij, zeker jonge ondernemers hebben helemaal geen zin om zelf nog naar een financieringspartij te gaan en vragen assistentie aan een Credion-adviseur. Ja, het is zeker ook een generatieding.’

Eerbare proposities

Het is tegenwoordig ook geen sinecure om door de vele bomen nog het bos te zien. Veel financieringspartijen bestaan niet veel langer dan een paar jaar. ‘De mogelijkheden om financiering aan te trekken zijn veel groter geworden. Tien jaar geleden waren het de drie grootbanken en een verdwaalde crowdfunder. Toen was het nog overzichtelijk’, lacht Ten Cate. Die verdwaalde crowdfunder weet zich tegenwoordig in goed en groot gezelschap, met name waar het gaat om vastgoedfinanciering. Mogelijk is volgens Ten Cate een van de eerste partijen die deze markt is ingestapt. ‘Mede door hen is het balletje gaan rollen. Zij zijn geen crowdfunder, maar brengen belegger en lenende partij bij elkaar. Peer-to-peer, maar ook collectiever, door meerdere investeerders samen meerdere financieringen te laten verzorgen, binnen een fondsstructuur.’

Inmiddels staat Mogelijk niet meer alleen. Ook spin-offs van grootbanken zijn volgens Ten Cate tegenwoordig actief om bijvoorbeeld vastgoed voor eigen gebruik te financieren. Credion staat daar onafhankelijk in. ‘Welke financier wij adviseren, is afhankelijk van de wensen van de klant. Maar wij hebben wel een sterke voorkeur voor landelijk werkende partijen. En uiteraard moet de propositie eerbaar zijn.’

Duurzaamheid

Ook al lijkt de grootste vastgoedhausse voorbij, toch valt er nog genoeg te financieren. Met name de herfinancieringsmarkt staat momenteel vol in de spotlights.

Ten Cate: ‘Bestaande financieringen worden tegen het licht gehouden. Portefeuilles worden geoptimaliseerd. Tegelijkertijd verkopen steeds meer “pensioen-particulieren” hun vastgoed om bijvoorbeeld obligaties te kopen.’ Het advies van Ten Cate aan vastgoedfinanciers en -beleggers blijft: spreiden, spreiden, spreiden. ‘In locatie, type vastgoed, looptijden van de schuld en rente et cetera.’

Daarnaast zal veel aandacht de komende jaren gaan naar financiering van verduurzaming en renovatie van vastgoed. Vooral de grootbanken zetten volgens Ten Cate sterk in op duurzaamheid. ‘Ook voor het optimaliseren van de eigen portefeuilles. Ik snap dat wel. Ze moeten hun portefeuilles op orde hebben.’

Wachten op de shake-out

Een andere trend is de toenemende rol van techniek in de markt van vastgoedfinanciering. Ten Cate: ‘In de herfinancieringsmarkt biedt slimme techniek de mogelijkheid om vastgoed te taxeren op basis van modellen zonder dat er nog taxateurs nodig zijn. Dat scheelt tijd en geld. Ook zijn op basis van meer data betere analyses mogelijk.’ Een glanzend algoritme staat daarbij overigens niet garant voor succes, benadrukt hij. ‘Ik heb de laatste jaren schitterende modellen voorbij zien komen die in de praktijk niet goed werkten, vaak omdat ze toch te complex waren.’ Hij verwacht de komende jaren wel een shake-out in de markt van vastgoedfinancieringen. ‘In tijden van wind mee kan elke ondernemer verdienen. Dat geldt ook voor financiers in een booming markt. Maar de komende jaren komt het aan op vakmanschap, een heldere propositie, scherp aan de wind koersen en “schoenmaker blijf bij je leest”. En ja, soms moet je dan even stilzitten als je geschoren wordt.’

Maarten Donkers

Een van de grote spelers in de Nederlandse markt van commerciële vastgoedfinanciering is Rabobank met 22 miljard euro aan uitstaand krediet. Welk marktaandeel daarbij hoort, kan Maarten Donkers (53), Hoofd Research & Strategie van Rabobank Real Estate Finance, niet becijferen. ‘De markt is niet volledig transparant. Er zijn verschillende soorten kredietaanbieders, en van lang niet al deze aanbieders is bekend wat ze hebben uitstaan.’

Geen concurrent, maar toevoeging Volgens Donkers stuurt Rabobank niet aan op een zo groot mogelijk marktaandeel. ‘Wij willen een gezonde portefeuille met langetermijnrelaties met onze klanten. Na de integratie van FGH Bank in 2016 hebben we onze portefeuille bewust afgebouwd en geoptimaliseerd. Na de realisatie van deze strategie in 2020 is de portefeuille weer licht toegenomen. We maken daarbij selectieve keuzes die in lijn zijn met onze strategie en risicoperceptie.’

Bij Rabobank vinden ze de opkomst van non-bancaire financiering geen probleem. Integendeel. ‘Nederland was traditioneel sterk afhankelijk van financiering via grootbanken. Dat er alternatieven zijn gekomen, zorgt voor meer keuzes bij klanten en voor risicospreiding. Door de opkomst van alternatieve financiers heeft de vastgoedmarkt extra kunnen groeien. De komende jaren is er behoefte aan veel nieuwbouw, dus het is positief dat de financieringstaart groter is geworden’, aldus Donkers.

Meer nog dan als concurrenten beschouwt Rabobank non-bancaire kredietverstrekkers als een waardevolle toevoeging. Donkers: ‘We opereren allemaal in dezelfde markt, maar Rabobank heeft bewust een keuze gemaakt om de portefeuille te optimaliseren en verbeteren. Dan is het waardevol dat andere partijen delen van de markt bedienen waar Rabobank zich minder op richt. Blijkbaar zien andere kapitaalverschaffers voldoende potentieel in de Nederlandse vastgoedmarkt.’ Daarbij helpt volgens Donkers ook het besef dat de Nederlandse vastgoedmarkt in vergelijking met veel andere landen vrij overzichtelijk is.

Geen alarmfase één

Donkers erkent dat de strenge kapitaaleisen ten gevolge van Basel IV Rabobank en andere banken veel selectiever hebben gemaakt in het uitlenen van geld. ‘Banken moeten simpelweg meer kapitaal aanhouden, waardoor hun concurrentiepositie minder is geworden.’ Maar veranderende regelgeving is volgens Donkers niet iets waar enkel de banken mee hebben te dealen. De fiscalisering van de huurwoningmarkt of de energielabelverplichting voor kantoren (minimaal label C) treffen ook andere partijen die geld uitlenen. ‘Het is een scala aan ontwikkelingen en daar moet elke partij de strategie op aanpassen.’

Dat de markt nu de andere kant op draait, leidt bij Rabobank niet tot alarmfase één. ‘Dat is simpelweg de conjunctuur. Een correctie is soms nodig; alleen maar groei is een utopie. Dat maakt de risico’s alleen maar groter. Rabobank trekt zich zeker niet terug uit de markt omdat de markt zich nu aanpast. We verwachten alleen wel dat er nu minder vraag naar financiering zal zijn, doordat proposities minder goed rond te rekenen zijn.’ Waar zit nog wél de kracht van Rabobank voor vastgoedfinanciering? ‘In langetermijnklantrelaties, duidelijke strategische keuzes, brede spreiding in klanten en regio’s, plus een lange historie en veel kennis van de sector.’

BAS RUTTEN

Net als Rabobank heeft die andere grootbank ABN AMRO weinig problemen met de komst van nieuwe partijen in de financieringsmarkt voor commercieel vastgoed. Dat zegt Bas Rutten (52), hoofd van het sectorcluster commercieel vastgoed, hotels en leisure bij ABN AMRO. Hij schat dat de drie grote Nederlandse banken driekwart van de financieringsmarkt van commercieel vastgoed in handen hebben. Bancaire leningen zijn volgens hem in de regel langlopender en minder risicovol dan die van alternatieve financiers.

Positief over nieuwe toetreders

Non-bancaire aanbieders vervullen in zijn ogen een nuttige functie. ‘Nieuwe toetreders verhogen de liquiditeit en dat is altijd positief voor een markt. In veel gevallen verzorgen deze alternatieve financiers een brug naar bancaire financiering.’ Minder positief is Rutten over het in zijn ogen ongelijke speelveld voor bancaire en non-bancaire financiers.

‘Concurrenten zijn van harte welkom, maar dan wel in een gelijk speelveld. Nieuwe partijen zijn veel minder gereguleerd dan de banken. Minder regulering maakt de markt minder transparant en vergroot de risico’s voor alternatieve financiers. Regulering is er immers niet voor niets. Een markt kan ook draaien, zoals we nu zien gebeuren.’ De in zijn ogen gebrekkige regulering van non-bancair krediet is volgens Rutten voor ABN AMRO de belangrijkste reden om zich voor zijn eigen klanten niet in deze markt te begeven. Toch beschouwt ook ABN AMRO non-bancaire kredietverstrekkers vooral als een toevoeging. ‘Zaken die wij om redenen niet financieren, kunnen zij overnemen’, zegt Rutten. ‘Proposities moeten wel bij ons passen. Wij willen logisch en voorspelbaar zijn. Dat is ons credo, dat geeft klanten vertrouwen. Belangrijk voor ons is het uitvoeren van de klimaatstrategie. Samen met onze klanten willen wij een duurzaamheidsslag maken. De energiecrisis heeft laten zien hoe belangrijk dat is.’

Vormen van nonbancaire financiering

Crowdfunding

Een financieringswijze waarbij gebruik wordt gemaakt van publieke financiering. Een grote groep investeerders of beleggers investeert gezamenlijk in één project of onderneming.

MKB Beurs

Brengt ondernemers en (institutionele) beleggers samen voor financiering en rendement. Het is een platform waarbij beleggers rechtstreeks kunnen investeren in mkb-bedrijven.

Direct lending

Een vorm van ondernemingsfinanciering, waarbij non-bancaire geldverstrekkers zonder tussenkomst van een bank rechtstreeks leningen verstrekken aan bedrijven. Vaak investeren meerdere geldverstrekkers samen in een fonds dat als financier optreedt.

Vastgoedfinanciering

Een vorm van zakelijke financiering waarbij vastgoed wordt gefinancierd middels een vastgoedlening waarover rente betaald dient te worden.

Factoring

Een vorm van debiteurenfinanciering. De onderneming draagt zijn debiteuren over aan een factormaatschappij. De factormaatschappij betaalt goedgekeurde vorderingen onmiddellijk uit onder inhouding van een vooraf afgesproken percentage.

Leasing

Financiering die wordt verstrekt op specifieke activa. De meest bekende vorm is autolease, maar ook andere activa zijn te lease, zoals productieapparatuur of kantoorinventaris.

Microfinanciering

Oorspronkelijk worden hiermee kleine leningen bedoeld (die voornamelijk worden toegekend aan kleine ondernemers in ontwikkelingslanden). Binnen zakelijke financiering worden financieringen tot € 250.000,- als microkrediet aangeduid.

Kredietunie

Een coöperatieve kredietvereniging zonder winstoogmerk waarin ondernemers zich per regio of per branche organiseren om elkaar geld te lenen.

Private equity

De term private equity is een verzamelnaam voor verschillende soorten investeerders die rechtstreeks of door middel van een investeringsvehikel investeren in ondernemingen. Hieronder vallen bijvoorbeeld accelerators, business angels en informal investors.

Family, friends & fans

De inner circle van een ondernemer kan, met name bij kleine, startende en jonge ondernemingen, een van de belangrijkste bronnen van financiering vormen.

Ketenfinanciering

Een verzamelnaam van allerlei financieringsafspraken tussen bedrijven onderling in de keten (leverancierskrediet).

Werknemersparticipatie

Een instrument waardoor medewerkers van een bedrijf kunnen deelnemen in (certificaten van) de aandelen van hun werkgever. De medewerkers participeren (investeren) in het kapitaal en worden op deze manier medeeigenaar.

Ronald Kleverlaan reageert op zes stellingen

This article is from: