De verschillende Hypotheekvormen
Welke hypotheekvorm past het beste bij u? Heeft u wel eens bij een hypotheekadviseur aan tafel gezeten? En weet u nog wat hij u allemaal heeft verteld? Kunt u zich nog de verschillende hypotheekvormen voor de geest halen? We vermoeden dat slechts enkelen deze vragen positief kunnen beantwoorden en dat is jammer, want het gaat over een lening waarvoor u 30 jaar lang iedere maand moet betalen. Hoog tijd dus om u te verdiepen in de verschillende hypotheekvormen, dan stapt u beter voorbereid de aanvraagprocedure in, of het zet u aan uw bestaande hypotheek eens goed onder de loep te nemen. Wat is een hypotheek?
voorwaarden fiscaal aftrekbaar in box 1. Mits u het geleende geld gebruikt voor de aanschaf, het onder-
Als u de boeken erop naslaat, dan leest u dat een hypotheek een ‘zakelijk zekerheidsrecht’ is. Wat wordt daar mee bedoeld? Als u geld wilt lenen voor de koop van een woning, dan geeft u de bank* het recht van hypotheek in ruil voor een afgesproken bedrag. Dit recht geeft de bank een aantal zekerheden. Ten eerste: als u als leningnemer niet aan uw verplichtingen voldoet, dan heeft de bank het recht uw huis - het onderpand van de lening - te verkopen en met de opbrengst daarvan de lening af te lossen. Daarnaast geeft het recht van hypotheek de bank een voorrangspositie. Als u meerdere schulden zou hebben uitstaan, dan is het de bank die het eerst haar geld mag opeisen. Zelfs nog vóór de Belastingdienst. Het recht van hypotheek moet altijd verbonden zijn aan een onderpand. In de meeste gevallen is dit het onroerend goed, de woning. Maar dat hoeft niet: ook schepen en vliegtuigen kunnen onderpand zijn. Hypotheken worden geregistreerd bij het Kadaster. Deze inschrijving is openbaar er kan door iedereen worden opgevraagd en ingezien.
houd of de verbetering van uw eigen woning. Als u dus een deel van uw hypotheek gebruikt voor bijvoorbeeld de nieuwe auto, dan is de rente over dat gedeelte niet aftrekbaar. Dit geldt ook als u het geld gebruikt voor aanschaf van een tweede (vakantie-)woning die niet als hoofdverblijf dient. Als u gaat verhuizen naar een andere koopwoning en u heeft een overwaarde, ofwel winst, op uw oude woning, dan moet u rekening houden met de bijleenregeling. De fiscus verwacht namelijk van u dat u die overwaarde in uw nieuwe huis stopt. Gebruikt u de overwaarde voor iets anders, dan mag u de rente die u over dat deel betaalt niet aftrekken van uw inkomstenbelasting. Nóg een belangrijke voorwaarde: u mag de door u betaalde hypotheekrente slechts gedurende maximaal 30 jaar - de gangbare looptijd van een hypotheek aftrekken van de inkomstenbelasting.
De fiscale gevolgen. Het aangaan van een hypotheek heeft verschillende gevolgen voor uw Inkomstenbelasting. Zo is de rente die u betaalt voor die hypotheek onder bepaalde
De verschillende hypotheekvormen. In principe zijn er drie basistypen hypotheken: hypotheken die gedurende de looptijd worden afgelost, hypotheken waarbinnen een waarde wordt opgebouwd waarmee aan het eind van de looptijd de schuld wordt afgelost en hypotheken waarbij niets wordt afgelost. Binnen deze basistypen onderscheiden we
negen hypotheekvormen, die van elkaar verschillen op het gebied van aflossing, rente, maandlast, fiscale behandeling en risico. In de branche worden nog vele andere producten aangeboden, die alle terug te herleiden zijn naar een van deze negen hypotheekvormen, of daar een combinatie van zijn. In de bespreking van de negen hypotheekvormen geven we een aantal voorbeelden, waarbij er van wordt uitgegaan dat het te lenen bedrag volledig wordt gebruikt voor de aanschaf of verbetering van de eigen woning en dat de maximale termijn waarover mag worden afgetrokken (30 jaar) nog niet is verstreken. Zodoende is de hypotheekrente in de voorbeelden volledig aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Daarnaast wordt uitgegaan van een modaal inkomen (circa € 45.000,-), een hypotheek van € 100.000,- en een WOZ-waarde van het onderpand - de woning - van € 200.000,-.**
gelden speciale voorwaarden, die per bank verschillen. Doorgaans staat een bank toe dat u boetevrij ongeveer 10.000 a 15.000 euro per jaar aflost. Als er niet of niet voldoende wordt afgelost, dan blijft er aan het einde van de looptijd een restantschuld over. Sommige banken verlangen dat u dit bedrag in één keer terugbetaalt, bijvoorbeeld met de opbrengst uit de verkoop van uw huis. In de meeste gevallen kan de lening echter gewoon worden voortgezet voor onbepaalde tijd. Houd wel in gedachten dat na 30 jaar de rente niet meer kan worden afgetrokken. De maandlast zal daardoor een stuk hoger uitvallen. Over het algemeen maximeert de bank trouwens de hoogte van de aflossingsvrije hypotheek, meestal op 80 procent van de executiewaarde. Deze executiewaarde vindt u terug in het taxatierapport.
R
Alle hypotheek vormen op een rij. Lineaire hypotheek
Aflossingsvrije hypotheek De naam zegt het al: bij deze hypotheekvorm lost u gedurende de looptijd niets af. U betaalt maandelijks rente over het geleende bedrag. Deze rente is fiscaal aftrekbaar. U kunt uiteraard wel aflossen, maar daarvoor
Met de lineaire hypotheek lost u iedere maand af. Het bedrag warmee u aflost, is eenvoudig te berekenen: u neemt het totale leenbedrag en deelt dat door het aantal maanden dat de lening loopt. Dit bedrag blijft iedere maand hetzelfde, tenzij u besluit tussentijds extra af te lossen. De berekening van het maandelijkse rentebedrag is ook eenvoudig te maken: u vermindert het leenbedrag met de aflossing. Over het restant berekent u aan de hand van het hypotheekrentepercentage
de verschuldigde rente. Let er wel op dat de rente op het contract de jaarrente is. U moet het bedrag dus nog delen door twaalf. De twee bedragen samen vormen de maandlast. Deze maandlast neemt iedere maand in een rechte lijn (lineair) af. Dat is logisch, want door de aflossing heeft u een steeds kleinere schuld, waarover u steeds minder rente betaalt. Deze hypotheekvorm biedt de zekerheid dat u aan het einde van de looptijd de lening volledig hebt afgelost. U moet wel rekening houden met relatief hoge laster aan het begin van de looptijd. Daar tegenover staat dat de lasten, naarmate de looptijd vordert, steeds lager worden. Deze hypotheekvorm kan uitkomst bieden als u een inkomensteruggang voorziet in de nabije toekomst.
R
Annu誰teitenhypotheek Tijdens uw rentevastperiode heeft u bij een annu誰teitenhypotheek een gelijkblijvende (bruto) maandlast. Deze maandlast bestaat uit aflossing en rente. Bij aanvang bestaat die maandlast grotendeels uit rente, terwijl deze aan het einde van de rit met name aflossing betreft. De verdeling rente/aflossing loopt via een curve (de annu誰teit). Het grote voordeel van deze hypotheekvorm zit hem in de renteaftrek: omdat u in het begin met name (aftrekbare) rente betaalt, geniet u van een fors belastingvoordeel. De netto maandlast ligt dan ook behoorlijk lager. Gedurende de looptijd zal dit
voordeel steeds kleiner worden, omdat u steeds minder (aftrekbare) rente betaalt. De netto maandlast neemt daardoor toe. Deze vorm is dus met name aantrekkelijk voor hen die een inkomensgroei verwachten.
R
Spaarhypotheek Voor degene die zekerheid zoekt, is de spaarhypotheek d辿 hypotheekvorm bij uitstek. Bij de spaarhypotheek lost u gedurende de looptijd niets af, maar bouwt u een som geld op. Dat doet u in een zogenaamde Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW). Met deze som geld lost u aan het einde van de looptijd de hypotheek volledig af. Dit brengt een aantal voordelen met zich mee. Allereerst is de uitkering van deze verzekering belastingvrij. Er moet dan wel voldaan worden aan een aantal voorwaarden die onder andere te maken hebben met de looptijd en de hoogte van de premie. Daarnaast geniet u een enorm belastingvoordeel: omdat u niet aflost, blijft de totale schuld gelijk en betaalt u iedere maand rente over de gehele hypotheeksom. Dit bedrag kunt u volledig aftrekken van de belasting. Het derde voordeel zit hem in de koppeling tussen de hypotheekrente en de spaarrente. Bij de spaarhypotheek zijn deze twee rentes namelijk gelijk. Dit heeft een kostendempend effect bij een rentewijziging. Als u voor de keuze staat een nieuwe rentevastperiode vast te leggen en de rente is inmiddels gestegen, dan
betekent dat in eerste instantie een hogere maandelijkse rentelast. Maar vanwege de koppeling wordt de spaarrente dan ook hoger. En als de spaarrente hoger is, hoeft u minder geld in te leggen in de KEW, om het gewenste eindkapitaal te bereiken. De hogere rentelasten worden dus voor een deel gecompenseerd door de lagere spaarbedragen die u dient te storten. Het grote nadeel van de spaarhypotheek is dat deze hypotheek vaak nauw verbonden is aan een bepaalde bank. Het is dan ook lastig om de hypotheek over te sluiten naar een andere partij. De spaarhypotheek is een hypotheek die zeer geschikt is voor iedereen die zekerheid zoekt.
R
Beleggingshypotheek
een aandelenfonds is een stuk onzekerder. De beleggingshypotheek, een rekenvoorbeeld Stel, u sluit een beleggingshypotheek van € 100.000,tegen een rente van 5,3%. Het rentebestanddeel is (net als bij de spaarhypotheek) € 442,-. De beleggingsinleg is afhankelijk van het risico dat u bereid bent te lopen. Als u een agressieve belegger bent, dan mag er worden gerekend met een te verwachten rendement van 8% op uw beleggingen. In dat geval zal uw maandelijkse premie (dus ook uw maandlast) een stuk lager uitvallen dan de premie In het voorbeeld van de spaarhypotheek. Stel dat de premie voor de overlijdensrisicoverzekering en de bijkomende kosten in dit geval ook € 112,- bedragen, dan bent u bruto € 622,- en netto € 622 - € 147 = € 475,kwijl en bent u dus € 45,- per maand goedkoper uit dan met de spaarhypotheek. Maar wel met alle (belegging)risico’s van dien.
R
De beleggingshypotheek lijkt erg op de spaarhypotheek. Ook hier is sprake van een kapitaalverzekering. Het grote verschil zit hem in het spaargedeelte. Bij de spaarhypotheek komt de inleg op een spaarrekening terecht, bij de beleggingshypotheek wordt belegd in fondsen. U bent dus afhankelijk van het rendement op deze belegging, waardoor u niet de zekerheid heeft dat op de einddatum het gewenste kapitaal wordt bereikt. Een beleggingshypotheek brengt dus risico’s met zich mee. De hoogte van het risico hangt af van uw bereidheid risico’s te lopen. Dit komt tot uiting in de keuze voor een bepaald soort beleggingsfonds. Een obligatiefonds brengt bijvoorbeeld weinig risico’s met zich mee,
Effectenhypotheek De effecten hypotheek is een zeer risicovol product. Bij deze constructie stort u bij aanvang van de hypotheek een bepaalde som in een effectendepot. Dit kan eigen geld zijn, maar ook een bedrag dat u
heeft geleend. Op basis van een verwacht rendement zal dit bedrag groeien tot een dusdanig kapitaal, dat daarmee de hypotheek aan het einde van de looptijd kan worden afgelost. Met de effectenhypotheek heeft u het heft in eigen hand. U bepaalt zelf hoe u gaat beleggen. Uiteraard verlangt de bank wel een vorm van zekerheid in ruil voor de lening die ze u verstrekt. Mocht blijken dat het belegde bedrag na verloop van tijd onvoldoende groeit, dan kan ze bijvoorbeeld van u verlangen dat er extra wordt ingelegd. In tegenstelling
hybride hypotheek wordt fiscaal hetzelfde behandeld als de spaar- en de beleggingshypotheek. Zolang u kiest voor de spaarvariant, geniet u dezelfde zekerheid als de spaarhypotheek. Besluit u op enig moment te gaan beleggen, dan valt die zekerheid weg en loopt u het risico het gewenste kapitaal niet te halen.
tot de beleggingshypotheek valt het door u gestorte kapitaal niet in box 1, maar in box 3. Dit betekent dat, als het totale kapitaal boven de vrijstelling in box 3 uitkomt, u daarover belasting moet afdragen. Daarbij moet u ook rekening houden met het feit, dat als u geld leent om vervolgens in het beleggingsdepot te storten, de te betalen rente niet aftrekbaar is.
wingen aan uw huis te doen, dan kan de krediethypotheek uitkomst bieden. Deze hypotheekvorm kunt u vergelijken met een doorlopend krediet, met dat verschil dat bij de krediethypotheek het huis als onderpand dient. U kunt uit uw krediethypotheek direct geld opnemen, ook kunt u naar believen geld storten, ofwel de lening aflossen. Hiermee heeft u steeds de beschikking over middelen zonder dat u uw bank daarvoor hoeft aan te spreken. U betaalt slechts rente over het opgenomen bedrag. Deze rente is variabel en kan dus dagelijks wijzigen.
R
R
Krediethypotheek Als u wat extra ruimte zoekt, om bijvoorbeeld verbou-
R
Hybride hypotheek De hybride hypotheek is niets meer en minder dan een combinatie van een spaar- en een beleggingshypotheek. Maandelijks wordt het premiebedrag gestort op een spaarrekening of een beleggingsrekening. Afhankelijk van uw voorkeuren kunt u switchen tussen sparen en beleggen. Als u op enig moment geen vertrouwen (meer) heeft in de beleggingen, dan kunt u de zekerheid zoeken van sparen. En vice versa. De
Bankspaarhypotheek Sinds 1 januari 2008 kennen we een nieuwe hypotheekvorm: de bankspaarhypotheek, Deze hypotheekvorm is deels vergelijkbaar met de spaar- en beleggingshypotheek, met ĂŠĂŠn groot verschil: de
bankspaarhypotheek heeft géén verplichte koppeling aan een Kapitaalverzekering Eigen Woning. Bij de bankspaarhypotheek bouwt u uw kapitaal op via een spaarrekening of een beleggingsrekening. Deze rekening wordt geblokkeerd en is alleen dan aan te boren als met het saldo de hypotheek wordt afgelost. Dit is een voorwaarde om fiscale aftrek te genieten. De op deze rekening opgebouwde waarde valt dan gewoon In box 1, zodat u geen vermogensbelasting in box 3 hoeft te betalen. Hiermee is de bankspaarhypotheek erg transparant. Omdat er geen verplichte verzekering aan is gebonden, kunt u zelf de overlijdensrisicoverzekering regelen. U heeft daardoor de vrijheid te zoeken naar de voor u beste en/of voordeligste verzekering. Nadeel blijft dat de lening en de spaar/beleggingsrekening, net als bij de spaar en de beleggingshypotheek, gekoppeld zijn aan dezelfde bank. Dit gaat ten koste van de flexibiliteit. Een overstap naar een andere verstrekker blijft dan ook een lastige exercitie.
Welke hypotheekvorm past bij u? Misschien duizelt het u, nu u weet wat alle mogelijkheden zijn. Maar weet dat u niet hoeft te kiezen voor één vorm; er mag ook gecombineerd worden. Ga hiervoor in overleg met uw hypotheekadviseur. Laat u goed voorlichten en bereid u in ieder geval goed voor. Zodat u weet waarover hij het heeft en gerichte vragen kunt stellen. Neem er de tijd voor en ga niet meteen voor de laagste rente. Want de laagste rente betekent niet altijd de beste hypotheek voor u.
R
R
De bankspaarhypotheek, een rekenvoorbeeld. Stel u sluit een bankspaarhypotheek van € 100.000,- tegen een rente van 5.3%. De spaar- of beleggingsinleg en de maandlasten zijn dan vergelijkbaar met die van de spaar- of beleggingshypotheek. Ook hier hangt de inleg af van de keuze die u maakt voor sparen of beleggen. Of een combinatie daarvan. Een prettige bijkomstigheid is wel dat de ondoorzichtige verzekeringspremies en bijkomende kosten niet in rekening worden gebracht. Dit kan uw maandlast aanzienlijk drukken. Waarbij u natuurlijk wel rekening moet houden met aanvullende premies voor de overlijdensrisicoverzekering die u zelf afsluit, naast de hypotheek.
* Daar waar in dit artikel gesproken wordt over ‘bank’ worden ook verzekeringsmaatschappijen en/of andere geldverstrekkende instanties bedoeld.
** Alle berekeningen in dit artikel zijn gebaseerd op standaard situaties en houden geen rekening met persoonlijke omstandigheden, extra verzekeringen en andere bijkomende zaken. De genoemde bedragen zijn daarom slechts indicatief en kunnen sterk afwijken van uw situatie.
Bron: [inside] informatie najaar 2009, Tekst: Katja Claessens
De verschillende hypotheekvormen op een rij. Hypotheekvorm
Aflossing
Rente
Bruto Maandlast
Fiscaliteit
Risico
Aflossingsvrije hypotheek
Geen
Maandelijks gelijkblijvend
Gelijkblijvend
Maximaal
Restantschuld aan einde looptijd
Krediethypotheek
Vrijwillig
Afhankelijk van saldo
Afhankelijk van saldo
Afhankelijk van saldo
Restantschuld aan einde looptijd
Lineaire hypotheek
Maandelijks gelijke delen
Maandelijks gelijkmatig dalend
Aanvang hoog, lineair aflopend tot 0
Aanvang hoog, lineair dalend tot 0
Hoge aanvangslasten
Annu誰teitenhypotheek
Maandelijks annuitair groeiend
Maandelijks annuitair dalend
Gelijkblijvend
Aanvang hoog, lineair dalend tot 0
Hoge slotlasten
Spaarhypotheek
Aan einde looptijd
Maandelijks gelijkblijvend
Maximaal
Lage rente leidt tot hogere maandlasten
Beleggingshypotheek
Aan einde looptijd
Maandelijks gelijkblijvend
Maximaal
Beleggingsrisico afhankelijk van soort belegging
Hybride hypotheek
Aan einde looptijd
Maandelijks gelijkblijvend
Maximaal
Beleggingsrisico afhankelijk van soort belegging
Bankspaarhypotheek
Aan einde looptijd
Maandelijks gelijkblijvend
Gelijkblijvend
Maximaal
Beleggingsrisico afhankelijk van soort belegging
Effecten& Beleggers hypotheek
Aan einde looptijd
Maandelijks gelijkblijvend
Gelijkblijvend
Maximaal
Hoog beleggingsrisico
Gelijkblijvend
Gelijkblijvend
Gelijkblijvend
Select Estate Financieringen - Van Zuylen van Nyeveltstraat 120 - 2242 AT Wassenaar - 070 511 22