Integrale en iteratieve gebiedsontwikkeling ‘Een nieuw model voor adaptieve gebiedsontwikkeling en het integreren van waardestromen’
Bron: Bureau PAU
De huidige vorm van gebiedsontwikkeling leidt ertoe dat projecten in de huidige financiële crisis vastlopen. Hierdoor worden traditioneel betrokken spelers gedwongen financieel en procesmatig anders om te gaan met het gebiedsontwikkelingsproces. Het Innovation Lab (iLab) Rotterdam Green Capital heeft in opdracht van het Urban Innovation Lab gezocht naar inzichten om de huidige wijze van gebiedsontwikkeling te verbeteren. Hierbij is met name aandacht geschonken aan de adaptieve factor van gebiedsontwikkeling. Centraal staat de vraag: Hoe dient adaptieve gebiedsontwikkeling procesmatig georganiseerd te worden zodat zij sociaal economisch waarde toevoegt op verschillende schaalniveaus? Hiervoor wordt op een andere wijze naar waardestromen gekeken. Door dit inzichtelijk te maken kan gezocht worden naar partijen die op een integrale wijze willen investeren in adaptieve gebiedsontwikkeling op de lange termijn.
‘ Hoe dient adaptieve gebiedsontwikkeling procesmatig georganiseerd te worden zodat zij sociaal economisch waarde toevoegt op verschillende schaalniveaus?’
ACHTERGROND ONDERZOEK Het iLab Rotterdam Green Capital betreft een doorlopend onderzoeksprogramma binnen de Hogeschool Rotterdam. Algemeen gaat het iLab in op de transformatie van Rotterdam naar een duurzame Deltastad en concrete innovaties die toepasbaar zijn op verschillende niveaus. Specifiek heeft een groep studenten van verschillende opleidingen binnen het vraagstuk ‘Adaptief Bouwen’ onderzoek gedaan naar adaptieve gebiedsontwikkeling. Als onderzoeksgebied is de
Rotterdamse Rijnhaven gekozen, waar de resultaten en bevindingen op zijn gespiegeld. Het doel van het onderzoek is het ontwikkelen van een proceskatalysator die nieuwe inzichten verschaft over de optimale invulling van toekomstige gebiedsontwikkeling. Hiermee wordt een gefundeerde discussie op gang gebracht zodat er een stroomversnelling ontstaat. Het Urban Innovation Lab is de opdrachtgever voor dit onderzoek.
Bouchra Guetbach • Bastiaan van der Horst • Laurence Koetsier Joey Korteland • Raphael Moons • Tom den Ouden • Tosca van Zijl
Duurzaamheid en multifunctionaliteit zijn niet leidend geweest. In tegenstelling tot de trends van de huidige maatschappij, waar dit wel het geval is. Het is zodoende interessant om na te denken over het toekomstige proces van gebiedsontwikkeling en inzet van functies en gebouwen op integrale wijze. Het realiseren van aanbodgerichte ‘luchtkasten’ is niet meer van deze tijd. Het begrip ‘adaptieve gebiedsontwikkeling’ doet hier zijn intrede. Ofwel; “het op een zodanige wijze inrichten van de bebouwde omgeving zodat deze optimaal aangepast kan worden aan veranderende omstandigheden in de toekomst”.3 Figuur 1: De Rijnhaven te Rotterdam Bron: Dura Vermeer
HUIDIGE GEBIEDSONTWIKKELING SCHIET TEKORT Nederland is het land van ruimtelijke ordening en intensivering van stedelijke ruimte, waar gebiedsontwikkeling een stevige positie inneemt. Echter hebben de laatste decennia verschillende ruimtelijke ontwikkelingen plaatsgevonden, waar nu tijdens de crisistijden de nadelige gevolgen van te merken zijn. Zo komen steeds meer gebouwen leeg te staan in Nederland. Vooral de kantorenleegstand is een actueel probleem2. Ook hebben er verschillende ruimtelijke verschuivingen voortgedaan met een bittere nasmaak. Een goed voorbeeld zijn de stadshavens van Rotterdam. Door verplaatsing van de havenactiviteiten uit de stad, zijn de binnenstedelijke havengebieden veelal passief gebruikt worden. Hierdoor kunnen ook omliggende gebieden in verval raken. Deels komt dit doordat er in het verleden niet is nagedacht over hergebruik van dergelijke gebieden en gebouwen in de toekomst. Er werd ontwikkeld voor de korte termijn en sterk aanbodgericht. Het traditionele gebiedsontwikkelingsmodel is rechtlijnig en lijkt niet afgestemd op hedendaagse ontwikkelingen.
NIEUWE METHODEN GEBIEDSONTWIKKELING URGENT De overheid heeft baat bij een voldoende afstemming van vraag en aanbod en verdere ontwikkeling van de ruimtelijke orde. Immers, leegstand is niet wenselijk en passende woonen werkfaciliteiten zijn belangrijk. Private partijen hebben er eveneens baat bij omdat ontwikkeling van gebieden hen bestaansrecht en inkomsten geeft. Ook derde partijen als eindgebruikers en belangengroepen
Figuur 2: Model traditionele gebiedsontwikkeling Bron: Habiforum
‘Adaptieve gebiedsontwikkeling is het op een zodanige wijze inrichten van de bebouwde omgeving zodat deze optimaal aangepast kan worden aan veranderende omstandigheden in de toekomst.’ Bouchra Guetbach • Bastiaan van der Horst • Laurence Koetsier Joey Korteland • Raphael Moons • Tom den Ouden • Tosca van Zijl
ondervinden (bedoeld en onbedoeld) maatschappelijk rendement bij verdere ontwikkeling van gebieden. Daarom is het belangrijk dat onderzoek gedaan wordt naar beter passende methoden van gebiedsontwikkeling. VERANDERENDE GEBIEDSONTWIKKELING Dat traditionele gebiedsontwikkeling onderhevig is aan verandering, moge duidelijk zijn. De toegenomen aandacht voor duurzaamheid en multifunctionaliteit en de verschuiving van een aanbodmarkt naar een vraagmarkt zijn reeds genoemd. Maar er dienen zich nog enkele andere aspecten aan. In het rapport “investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl” van het ministerie van Infrastructuur en Milieu1 worden handvatten aangereikt aangaande toekomstige gebiedsontwikkeling. Er wordt zoal ingegaan op rolverschuivingen van bestaande partijen gedurende bepaalde fases in projecten en daarbij behorende financieringsvormen. Deze verschuivingen zijn al op te merken in de diverse samenwerkingsverbanden die zich de afgelopen jaren hebben ontwikkeld. Denk hierbij aan publiek- private samenwerking (PPS) waarbij private bedrijven bij zowel de ontwikkeling als
1
de nazorg van een project betrokken worden.5 Tot enkele jaren terug was het de overheid die bepaalde wat voor bestemming gerealiseerd moest worden en nam het bestemmingsplan hier een grote rol in. Steeds meer zijn het de eindgebruikers die meer invloed krijgen op de invulling van de bestemming in een gebied en stemt de overheid via bijvoorbeeld een consortium af met de eindgebruiker. Voor de komst van dit type samenwerkingsverbanden hield de verantwoordelijkheid voor het private bedrijf op bij de oplevering van het project. Voor adaptieve gebiedsontwikkeling wordt gekeken naar soortgelijke samenwerkingsverbanden tussen overheid, private bedrijven en eindgebruikers waarbij de eindgebruiker een grote rol inneemt (zie figuur 3). Bijkomende veranderingen worden gecreëerd door het aspect ‘adaptatie’ ofwel dat een functie zich moet kunnen aanpassen aan de veranderende omgeving (lees gebruikerswensen). In het rapport van het ministerie van Infrastructuur en milieu worden ook fysieke stromen (zoals elektriciteit en warmte) gekoppeld aan de gebruikerswensen en centraal gesteld.1 Dit ligt in lijn met het gepresenteerde onderzoek in dit artikel, met als toevoeging dat niet alleen fysieke stromen, maar ook sociaal-maatschappelijke en economische stromen een betekenis hebben in adaptieve gebiedsontwikkeling. Dit wordt door het Urban Innovation Lab gedefinieerd als ‘waardestromen’.
Figuur 3: Verschuiving in belang en macht van huidige- en nieuwe Gebiedsontwikkeling Bron: Eigen model
Het identificeren van waardestromen geeft “een belangrijk inzicht in de (in)directe effecten, de (verborgen) baten en in de batenhouders.”4 Langetermijn baathouders kunnen door waardestromen te identificeren bij fysieke ingrepen in een gebied worden betrokken om op korte termijn te investeren.
Bouchra Guetbach • Bastiaan van der Horst • Laurence Koetsier Joey Korteland • Raphael Moons • Tom den Ouden • Tosca van Zijl
METHODEN EN TECHNIEKEN ONDERZOEK INFINITY MODEL Om een bruikbaar product te kunnen Het Infinity model©, zie figuur 4, betreft het ontwikkelen is verdere uitwerking gegeven aan eindproduct van de onderzoeksgroep Adaptief het onderzoeksdoel. Dit in overleg met de Bouwen. Dit model geeft een nieuwe vorm van opdrachtgever Urban Innovation Lab. Via adaptieve gebiedsontwikkeling weer en hoe literatuurstudies, desk-, en fieldresearch zijn hiermee omgegaan kan worden. Centraal staan diverse visies binnen het onderzoeksgebied met een integraal en iteratief proces. elkaar verbonden en is data gecombineerd. Om In het Infinity model© worden een tweetal fases de eerste bevindingen uit het onderzoek te toegevoegd ten opzichte van de huidige spiegelen is een workshop georganiseerd tijdens gebiedsontwikkelingsmodellen. Als eerste wordt het eerste symposium Rotterdam Green Capital. de pre-initiatie fase toegevoegd waarin een Hierbij hebben diverse professionals van combinatie wordt gevormd van invloeden die uiteenlopende vakgebieden en (internationale) vooraf gaan aan een nieuw initiatief binnen studenten zich gebogen over het wegnemen van gebiedsontwikkeling. Alvorens een nieuw idee obstructies in adaptieve gebiedsontwikkeling. wordt uitgewerkt zal eerst worden gekeken naar Er is nagedacht over de thema’s kapitaal, de huidige (leegstaande) voorraad om deze te multifunctionaliteit en eindgebruikers. Op deze voorzien van mogelijk langere levensduur of inbreng is voortgeborduurd in de eerste ‘after life’. Ook worden waardestromen van een onderzoeksresultaten en adaptieve gebiedsontwikkeling in invulling gegeven aan verder kaart gebracht. Deze waardeonderzoek naar verschuistromen zijn zowel financieel ‘ Lange termijn vingen in rollen en baathouders kunnen (economisch) als maatschappelijk samenwerkingsverbanden, (fysiek, sociaal, cultureel) mijlpalen en kritische beslis- door waardestromen te ingestoken. Op basis van deze momenten in processen, identificeren, bij fysieke waardestromen wordt een uitvraag waardestromen (ketenbe- ingrepen in een gebied, opgesteld waar partijen op kunnen nadering) en financieel- en worden betrokken om inschrijven, ook wel marktmaatschappelijk rendement. consultatie genoemd. De gemeente op korte termijn te Omdat er binnen selecteert op basis van eerder investeren’ gebiedsontwikkeling veel opgestelde streefbeelden en interdisciplinaire samenwaardestromen een marktpartij werking moet plaatsvinden, is veel aandacht waarmee de gemeente en particulieren een besteed aan het belichten van verschillende samenwerkingsverband kunnen vormen. Deze visies waarbij gebruik werd gemaakt van samenwerkingsverbanden zorgen ervoor dat voorbeelden uit de praktijk. Een grote ontwikkelingen in het gebied niet op zichzelf hoeveelheid input is afkomstig uit interactieve staan. brainstormsessies met studenten, docenten, en Als tweede fase wordt de after-life fase lectoren op het vakgebied gebiedsontwikkeling toegevoegd. Tijdens deze fase wordt aan het binnen de Hogeschool Rotterdam en diverse einde van de levensloop van een functie bepaald beroepsprofessionals bij bouwbedrijven, of deze hergebruikt kan worden. Hiermee wordt architecten- en adviesbureaus in project- en onder andere leegstand voorkomen. Er wordt programmamanagement. Zo hebben Dura zoveel mogelijk gekeken naar mogelijkheden om Vermeer Business Development, in te spelen op de verander(en)de omgeving. architectenbureau DoepelStrijkers en Denk hierbij aan herontwikkeling of adviesbureau Twynstra Gudde input geleverd. herbestemming op het land of bij modulair De deelvragen zijn beantwoord door de (loskoppelbaar) bouwen op het water aan betrouwbaarheid van informatie en bronnen te herontwikkeling in een werf, verandering van toetsen, een afweging te maken in hoeverre locatie of export naar een ontwikkelingsland. De gegevens te vergelijken zijn met de praktijk en in pre-initatie fase betreft de eerste fase in het welke mate deze te generaliseren zijn. Op basis Infinity model©, de after- life fase de laatste. Een hiervan zijn factsheets opgesteld en dit is koppeling van beiden maakt het mogelijk dat samengekomen in het Infinity model©. een iteratief proces wordt gerealiseerd. Bouchra Guetbach • Bastiaan van der Horst • Laurence Koetsier Joey Korteland • Raphael Moons • Tom den Ouden • Tosca van Zijl
WEGNEMEN KNELPUNTEN Het Infinity model© neemt knelpunten in de huidige gebiedsontwikkeling weg. Door waardestromen te identificeren wordt financiering opgang gebracht. Het in kaart brengen van deze stromen is belangrijk om (eventueel verborgen) baathouders te identificeren die anders niet betrokken zouden worden. In huidige gebiedsontwikkeling is dit een gemiste kans, zo blijkt ook in de praktijk door het niet vinden van financiers. Duurzaamheid van vastgoed wordt steeds belangrijker. Tijdens de after-life fase wordt bekeken of het vastgoed wederom ingezet kan worden. Idealiter komt vastgoed zo niet aan zijn einde of leeg te staan zoals wel het geval is in de huidige gebiedsontwikkeling. Wel blijft er onduidelijkheid rondom wet- en regelgeving in adaptieve gebiedsontwikkeling; welke rollen dienen de gemeente en nationale overheid hier nu werkelijk aan te nemen? Moeten zij daadwerkelijk verbinden, faciliteren en zekerheid bieden, of blijft een regulerende functie onvermijdbaar? Ook de beoogde oneindige levensduur van gebieden is discutabel. Is het evident te vermijden dat een ontwikkeld gebied niet tot een einde komt van zijn levensfase (End of life)? Ondanks dat een duurzaam effect te verwachten is, zal dit een principe blijven van ‘learning by doing’.
ontwikkeling in kaart. Na het hele proces komt het proces van after-life. Met het toevoegen van deze fase betekent dat het einde van de levensloop niet het einde van de ontwikkeling van het gebied betekent. Wel is nog onduidelijk welke rollen publieke partijen op zich moeten nemen en welke verantwoordelijkheden private partijen zullen krijgen. De overheid en gemeenten moeten daarnaast meer duidelijkheid bieden omtrent wet- en regelgeving rondom adaptief bouwen. Ook zal de oneindige levensduur van gebiedsontwikkeling nog moeten blijken. ‘Learning by doing’ zal dit moeten uitwijzen. GERAADPLEEGDE LITERATUUR 1 Ministerie van Infrastructuur en Milieu (april 2012). Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. Den Haag: Ministerie van Infrastructuur en Milieu. 2 Rijksoverheid (maart 2011). Actieprogramma aanpak leegstand kantoren. Den Haag: Ministerie van Infrastructuur en Milieu. 3 Presentatie d.d. 15 november 2012 door projectgroep Adaptief Bouwen in het kader van Innovation Lab Rotterdam Green Capital. 4 Afkomstig uit: ACADEMY Magazine 2013, pagina 34, http://www.speakersacademy.nl/data/speakers/2323/publications /publication_2094.pdf. Geraadpleegd 8 januari 2013. 5 Weerd van der, R. (Januari 2007). Organisatiemodellen voor gebiedsontwikkeling: analyse invloed op percepties van betrokken actoren. TU Twente 2007.
CONCLUSIE De huidige vorm van gebiedsontwikkeling werkt niet meer. Gezien er vele publieke, private en particuliere belangen bij betrokken zijn, is een nieuwe methode voor adaptieve gebiedsontwikkeling urgent en gewenst. Toekomstbestendigheid kan worden gevonden in adaptieve gebiedsontwikkeling, die inspeelt op verander(en)de omstandigheden in de toekomst. Het proces van adaptieve gebiedsontwikkeling wordt inzichtelijk in het Infinity model©, waarin gebiedsontwikkeling als een allesomvattend en oneindig proces behandeld wordt. Ten opzichte van het traditionele gebiedsontwikkelingsmodel zijn er twee fasen toegevoegd. De pre-initiatie brengt een synergie tussen een nieuw initiatief, bestaande voorraad, marktconsultatie en de waardestromen van een Bouchra Guetbach • Bastiaan van der Horst • Laurence Koetsier Joey Korteland • Raphael Moons • Tom den Ouden • Tosca van Zijl
Figuur 4: Het Infinity model ©
Bouchra Guetbach • Bastiaan van der Horst • Laurence Koetsier Joey Korteland • Raphael Moons • Tom den Ouden • Tosca van Zijl