bordeaux metropole millionnaire habitante by pierre lhoas

bordeaux metropole millionnaire habitante

50.000 logements le long des axes de transports publics NOTE ILLUSTRÉE DE STRATÉGIE URBAINE PAR LOTS

l’AUC l’AUC as Bureau Bas Smets NFU Frédéric Gilli Etude Chevreux ICADE Aménagement ARUP TRIBU Energie

Ce document a été réalisé dans le cadre de l’étude 50.000 logements le long des axes de transports publics, commandé par la CUB. Ce documents présente nos réflexions sur le sujet, fixe les ambitions et objectifs en terme de production de logements de qualité et formes urbaines. Ce document aborde les différents termes définis par les lots. Il est transversal à tous les lots : lot 1 : évolution, qualité et densification urbaines le long des axes de transport en tissu constituté (voies de faubourg et infrastructures délaissées ou en mutation) ; lot 2 : évolution, structuration, qualité et intensité urbaines aux abords des pôles ; lot 3 : identité, qualité, devenir et traitement des franges et lisières urbaines aux abords des grands espaces naturels ou corridors de biodiversité, connectés aux transports publics ; lot 4 : évolution urbaine, investissement et mutation des sites monofonctionnels d’activités, d’enseignement et de recherche ; lot 5 : mixité, fonctionnalités et valeurs urbaines des grandes sites commerciaux desservis par les transports publics ; lot 6 : évolution et densification des secteurs pavillonnaires aux abords des lignes de transports publics.

50.000 LOGEMENTS NOUVEAUX AUTOUR DES AXES DE TRANSPORTS PUBLICS

Les secousses qui agitent le monde interrogent la durabilité du modèle économique et social selon lequel nos sociétés sont organisées. La crise économique et la crise environnementale sont deux faces d’une même crise systémique qui interpelle la capacité de nos sociétés à se projeter dans le temps et dans l’espace : la crise actuelle montre à la fois une incapacité à produire des villes capables de se survivre et une incapacité à traduire territorialement des projets de société. Cette situation renvoie moins à la capacité de nos sociétés à choisir et mettre en œuvre des solutions qu’à leur capacité à inventer des solutions pour des problèmes toujours nouveaux. Cette situation souligne la nécessité pour le territoire de transformer et adapter régulièrement ses formes tant bâties qu’institutionnelles. Elle interroge sur les limites d’une société technique à aborder des enjeux renvoyant au politique. Poser d’emblée la question de « comment faire 50 000 logements nouveaux sur le territoire de la CUB » nous semble aujourd’hui d’une pertinence inégalée, elle s’inscrit dans une tendance nouvelle des commandes publiques cherchant à renouveler par le biais de questions très clairement opérationnelles les modalités de faire ville ou de faire métropole avec toute la complexité que cela comporte. Cette réflexion n’est pas selon nous une réflexion exclusivement centrée sur le logement, comme cela a pu être pratiqué régulièrement dans l’histoire récente de la commande publique, mais cherche à travers l’objectif de faire de l’agglomération bordelaise une métropole millionnaire (accueillir 250 000 habitants nouveaux), à instruire une nouvelle identité métropolitaine habitante. C’est cette identité, qu’il faut ici faire émerger collectivement, et non un « PLAN » de développement pour 50000 logements dans la CUB. Cette identité, pour la faire émerger, il va falloir agir de façon multidimensionnelle, en créant simultanément les conditions d’une grande ambition et d’une délicatesse extrême : sur l’espace, en accord avec la géographie, dans le paysage, en prise avec les mobilités, dans un monde urbain diversifié et mixte renouvelé, en accord avec des objectifs environnementaux ambitieux, dans le cadre d’une gouvernance de projet radicalement nouvelle (articulant le public avec ses prérogatives claires et lisibles, le privé et les populations), et surtout dans un climat apaisé et partagé avec l’ensemble des habitants de l’agglomération. Une opération comme celle-ci ne pourra trouver sa consistance que dans une claire compréhension des enjeux par tous (le politique, le monde économique, le monde associatif, toute la société dans sa multiplicité). Cette ambition doit être partagée par les différents acteurs, elle doit générer du consensus local afin de faire évoluer les règlements. Cet objectif de construire 50 000 logements nouveaux, l’objectif de mixité fonctionnelle de même que l’ambition de produire des projets architecturaux, urbains et sociétaux originaux obligent aussi à une créativité et agilité réglementaire. Le territoire de la CUB doit permettre l’expérimentation d’une nouvelle forme de ville créée non pas à partir des seuls cadres réglementaires connus mais à partir des envies, besoins, projets et contraintes locales. Il s’agit de faire du territoire de la CUB, le show-room d’un urbanisme renouvelé au service de la culture habitante : il est agile dans ses processus de fabrication, il est délicat envers les territoires et espaces qu’il aborde et présente un caractère résolument métropolitain dans l’identité qu’il procure à l’ensemble des habitants de ce territoire.

SOMMAIRE

1. APPROCHE GÉNÉRALE

vision métropolitaine

stratégie politique et opérationnelle - 4P - mastering the city - gouvernance juridique et opérationnelle - logement +

53 55 63 67 91

MÉTROPOLE MILLIONNAIRE HABITANTE

2. DE LA VISION MÉTROPOLITAINE AUX SITUATIONS

1. strip renouvelé 2. architecture et infrastructure 3. réseau métropolitain et polarité suburbaine 4. sister (master) 5. airport sister 6. grid & green 7. loop sister 8. hybridation 9. stimulation 10. densification 11. nature et ville 12. logement en masse 13. landscape airport city 14. landscape jalles coteaux 15. landscape voie de faubourg 16. landscape substance

DES SITUATIONS A BORDEAUX METROPOLE MILLIONNAIRE HABITANTE

107 119 131 141 151 161 173 183 195 209 221 233 243 251 259 267

275 7

APPROCHE GÉNÉRALE

VISION MÉTROPOLITAINE

DÉFINITION MÉTROPOLITAINE La définition du terme et du statut de la métropole paraît aujourd’hui aussi complexe que son image. Néanmoins, nous pouvons assumer qu’une métropole n’est pas déterminée simplement par la dimension quantitative : une agglomération ne devient pas une métropole lorsqu’elle dépasse une population de 1 million d’habitants. Cette condition probablement nécessaire mais pas suffisante est pourtant souvent seulement envisagée pour évoquer les mutations métropolitaines. Des facteurs comme la densité, la connectivité, l’histoire, l’économie, le tourisme, le politique ou l’attractivité internationale sont bien plus déterminants que la simple somme des habitants.

∞

1.000.000

m hab

= métropole = population

∞

½ ∞

½ 12

La métropole est définie par une série d’indicateurs urbains (mais aussi non-urbains). Ils déterminent un espace capable de s’adapter et en quête d’optimisation pour les multiples groupes qui composent l’identité métropolitaine. Le processus d’évolution et d’optimisation de l’espace métropolitain passe par la superimposition programmatique. Ce qui distingue finalement une métropole d’une simple agglomération consiste dans cette contamination mais aussi dans les effets collatéraux issus des ambitions individuelles.

1.000.000

½ ∞

m 4O(½) 2πr ZsD-ZsP e+i+p+t nc/nr D/(kBT) C0+COSmax

= métropole = économie d’échelle ................................................................... = périmètre périphérique ............................................................ = etalement urbain (sprawl index for year “n”) ............................ = classement ½ académique des universités mondiales ................... = connectivity ratio ..................................................................... = mobilité ................................................................................... = croissance zéro +∞ max. coefficient d’occupation des sols ...........

= 2030

Substance (I) La boucle (p) Jalles coteaux (Sn) Campus (ARWU) Airport city (CR) Gare TGV (µ) Garonne vis-à-vis (C)

ÉQUATION MÉTROPOLITAINE Les sept territoires qui ont été identifiés pour former l’équation urbaine de Bordeaux Métropole sont des dynamiques autonomes ou liées que l’on trouve dans toute les métropoles (européennes) d’envergure. Ces différents territoires héritent toutes d’un potentiel urbain qui doit être mobilisé ou développé pour créer la narration de la métropole bordelaise en devenir. Tous les éléments de l’équation ont leurs logiques propres et leurs économies, et interviennent en tant que tel comme des vecteurs de développement métropolitain pour l’ensemble de la ville en même temps qu’ils se valorisent conjointement. En agissant sur leurs paramètres et variables, toutes les données de l’équation changent et déterminent automatiquement des modifications dans le résultat final.

½ ½ ½

Substance ½

La boucle ½

1.000.000 Campus

Jalles coteaux

Airport city µ

µ µ µ µ

∞

1.000.000

½ ∞

Gare TGV µ

∞

Garonne vis-à-vis ∞

µ ∞

½ ½

µ ∞

∞

µ ∞

∞ ½

µ ∞

½ ∞

1. SUBSTANCE

La substance est le substrat premier qui fait l’identité d’une ville. Pour penser aujourd’hui un discours de politique métropolitaine renouvelée pour la CUB, il paraît nécessaire de mobiliser tous les territoires, y compris les espaces à priori sans qualité de la métropole bordelaise. L’indéfinition de ces espaces urbains ou suburbains est un levier pour agir sur une mobilisation des constructions pour les adresser sur l’espace public et construire l’image d’une ville plus dense et plus publique. Sans pour autant remettre en question les territoires du logement individuel et des espaces monofonctionnels, il apparaît qu’il ne faut pas reproduire les erreurs du passé en termes d’organisation de l’espace urbain. La substance urbaine banale de la CUB doit faire l’objet d’un renouvellement et d’une réécriture autour de l’espace public en soutenant le renouvellement urbain, la réécriture de la ville sur la ville. Équation : Les théoristes et penseur de la ville ont depuis longtemps suggéré plusieurs explications du phénomène urbain : pourquoi des populations ont-elles décidées, à un moment de se rassembler et de former une entité sociale de citadins ? Dans son ouvrage Les Economies de la ville, Brendan O’Flaherty soutient que ‘les villes ont perdurés – puisque cet établissement humain existe depuis des milliers d’années – seulement lorsque les avantages annihilent les inconvénients’. O’Flaherty illustre son propos par deux avantages attractifs, les retours sur investissements et les économies d’échelles, des concepts économiques habituellement associés à l’économie des entreprises. Pour éclairer le choix de ces concepts économiques dans sa démonstration, O’Flaherty expose ‘une des plus anciennes raisons pour la construction des villes : la protection militaire’. Dans cet exemple, les économies d’échelles interviennent sous la forme de la plus-value causée par la construction de la protection (défenses militaires) mis en rapport avec les avantages qu’elle apporte : l’espace protégé et la valeur de tout ce que l’enceinte contient. Si l’on suppose que la ville est un carré et que chaque hectare à l’intérieur comporte le même nombre d’habitants et la même production nette, les rendements sont proportionnels au carré de la longueur d’un côté. Soit O étant la valeur des rendements – la zone protégée et la valeur produite dans cet espace – et s, la longueur d’un côté.

(1) O = s2

Par ailleurs, les investissements dépendent de la longueur du périmètre (par exemple le nombre de pierres nécessaires pour la construction du mur) et le périmètre est proportionnel à la longueur du côté. Soit I, la valeur des investissements.

(2) I = 4s

Il existe donc un retour sur investissements. Avec le double d’investissements, la valeur ajoutée est quatre fois supérieure. En combinant algébriquement (1) et (2), l’on obtient :

(3) O = I2 / 16

Source (formule) : City Economics - Brendan O’Flaherty, Harvard University Press

POROSITÉ

½ ∞

2. LA BOUCLE

Aujourd’hui l’ensemble du réseau de transport en commun en site propre de la CUB est structuré par une logique centre-périphérie. Au-delà du fait, que les nouvelles mobilités collectives ait été un levier pour positionner Bordeaux positivement dans les processus métropolitain et lui construire une image de confort de vie dans la compétition des grandes villes et métropole secondaire, il semble qu’il soit nécessaire aujourd’hui de faire évoluer ces premières lignes de tramway. La majorité des grandes métropoles se sont dotées à un moment ou un autre de leur développement d’une infrastructure de transport circulaire, en général d’abord ferroviaire puis routière. Bordeaux respecte ce schéma mais la ligne de transport ferroviaire circulaire a été progressivement abandonnée. Pour permettre un développement et trouver une répartition / organisation des flux plus dynamiques qu’actuellement, l’espace de l’ancienne ligne ferrée circulaire doit être employé. Plusieurs paramètres et visions rentrent en jeu pour la définition de cette nouvelle structure de transport : train, tram, nouveau système, matériau isolant phoniquement, beaucoup d’arrêts et réseau lent, peu d’arrêts et réseau rapide …

Berlin Londres

Ankara / Moscou

Milan / Bruxelles Rome Dublin Bordeaux Paris Madrid / Amsterdam

LIGNE CIRCULAIRE

Union Loop, métro de Chicago 9 points d’arrêt, 3,3 km

T-baneringen, Oslo 3 points d’arrêt, 5 km

Ligne 2, métro de Bruxelles 19 points d’arrêt, 10,4 km

Métro de Glasgow 15 points d’arrêt, 10,4 km

Ligne 5 (Koltsevaïa), métro de Moscou 12 points d’arrêt, 19,4 km

Ligne U3, Métro de Hambourg 26 points d’arrêt, 20,6 km

Circle line, métro de Londres 27 points d’arrêt, 22,5 km

Ligne 2, métro de Pékin 18 points d’arrêt, 23,1 km

Ligne 6 (Circular), métro de Madrid 28 points d’arrêt, 23,5 km

Ligne 2 (Meijo), métro de Nagoya 28 points d’arrêt, 26,4 km

Ligne M1, métro de Bucarest 22 points d’arrêt, 31,7 km

Delhi Ring Railway 21 points d’arrêt, 35,2 km

CEINTURE PÉRIPHÉRIQUE

Rijksweg 10, Amsterdam d~10 km, l~32 km

Circunvalación (M-30), Madrid d~10 km, l~32,5 km

Boulevard Périphérique, Paris d~11 km, l~35 km

A630, Bordeaux d~14 km, l~45 km

M50, Dublin d~16 km, l~ 45 km

Grande Raccordo Anulare (A90), Rome d~22 km, l~68 km

Ring de Bruxelles (R0) d~24 km, l~75 km

Tangenziale di Milano (A50+A51+A52) d~24 km, l~75 km

MKAD, Moscou d~35 km, l~109 km

Ankara Çevre yolu (O-20) d~35 km, l~110 km

London Orbital (M25), Londres d~60 km, l~188 km

Berliner Ring (Bundesautobahn 10) d~62 km, l~196 km

LA BOUCLE, STRUCTURE EXISTANTE

∞

µ 26

3. JALLES COTEAUX

Before 2005, there was one primary subcenter on each side and no subcenters had yet emerged. Therefore the weight of the CBD has been taken as 0.75 in the calculation of

Le choix du territoire Jalles—Coteaux commence par la volonté de porter àproximity travers l’appel 50.000 logement un subcenter regard surislaassumed condition du for both sides. In score, d’offre while the weight of primary as 0.25 logement individuel suburbain. En élargissant les considérations sur le territoire nous pourrions suggérer qu’il nécessaire 2005, newJalles-Coteaux, subcenters have emerged and the weight of est CBD was taken as 0.60, primary aujourd’hui de diversifier les typologies de lignes de transports publiques as 0.26, de andlathe secondary subcenterseasfaire 0.14lefor calculation ;subcenters si la densification CUB doit réellement long des axes on de the West Side. transports comme le postule l’intitulé de la recherche, la détermination des For the East Side, the CBD weight was taken as 0.64, primary subcenters as 0.19, the first réseau de mobilité collective est déterminant à plus d’un niveau. secondary subcenter as 0.08 and the second secondary subcenter as 0.09 (Figure 1).

where

Les territoires naturels qui existent le long d’un axe jalles-coteaux sont accompagnés d’un nombre important de polarités et de lieux métropolitains S n : qui Sprawl indexune foréconomie year “n” dégagent et des dynamismes à l’échelle du territoire. Penser un axe Jalles-Coteaux permet d’envisagerdensity la limite les espaces ZsD: Standardized values of gross population ofavec a neighbourhood naturels comme une qualité et pas comme un environnement dont on ZsP:n’ose Sums’approcher. of standardized values of geographic for a neighbourhood to the Construire densément le long dedistance Jalles-Coteaux, avec une structuration par les mobilités collectives semble être une affirmation CBD, Primary Center and Secondary Center(s) métropolitaine engagée et volontariste par rapport à la question de l’écologie duC1développement durable. La nature des Jalles est un espace mis (C1) and WCBDet; W ; WC 2 : Weights of the City Centers of dès thelors CBD, Primary en valeur pour une pratique métropolitaine, un espace protégé, une condition Secondary Centers particulière la métropole permettra envisager une densification he de weight of centers up qui to period of 1995 d’ (on the left) and 2005 (on the right) Figure 1. T(C2). qualitative. The sprawl index combines “density” and “proximity to centers”. Since density and The standardized values of “population density” and “proximity to center” were combined

Équation : La définition de l’étalement urbain combine ‘densité’ et

proximity to centers have an inverse effect in the context of urban sprawl measurement, the

des Sprawl centralités’. Lorsque la densité et la proximité centralitésneighborhood. to calculate‘proximité the overall Index, ranking the most and leastdes sprawling ont un effet inverse dans le cas l’étalement urbain, les facteurs de proximity factor is considered as de a negative component. proximités sont considérés comme des facteurs négatifs. L’étalement urbain Evaluation of the sprawl index is based on: Thecalculé sprawl comme index was as follows: est suitcalculated :

if(1)a neighborhood has a sprawl score value defined by 1 standard deviation below S = ZsD - ZsP n

the mean of the sprawl index, it is represented as a sprawled neighborhood;

xD − μ D

if(2)itZsD has=a value defined by 1 standard deviation above the mean of the sprawl σ D

index, it is represented as a compact neighborhood;

−μ

P ;C 2 P P ;C1 P P ;CBD P ) * WCBD + ( ) * WC 1 + ( ) * WC 2 + ... ] ZsP = [ ( if(3)the value is σwithin an interval σofP 1 standard deviation of the mean of sprawl σP P

S : Indice urbain pouras l’année index, it deisl’étalement represented a nneighbourhood in transition which means that the n

ZsD : Valeurs moyenne de la croissance de la densité de population d’un quartier ZsP : Somme des valeurs moyennes de la distance d’un quartier aux CBD, centre et centralités secondaires WCBD ; WC1 ; WC2 : Poids des CBD, centre (C1) et centralités (C2)

neighborhood is neither sprawling nor compact (Figure 2). 10

Figure 2. Evaluation of Overall Sprawl Scores

From the database created by the sprawl index of six five year periods, urban spatial development is mapped as in Figure 3.

Source (formule) : Terzi, F. and Kaya, H.S. (2008) Analyzing urban sprawl patterns through fractal geometry: the case of Istanbul metropolitan area.

Ă&#x2030;TALEMENT URBAIN New York

Londres

Barcelone

Berlin

Stockholm

Rotterdam

AthĂ¨nes

Paris

JALLES COTEAUX, STRUCTURE EXISTANTE

µ ∞ 32

4. CAMPUS

La construction du tramway pour relier le campus au centre de l’agglomération n’a pas suffit à générer du développpement. Les limites entre campus et villes doivent être repensées. Territoire essentiel pour le développement de CUB métropole puisque c’est sur cet axe que se concentre les principaux centres d’enseignements supérieurs mais aussi une quantité importante de terrains vierges. Équation : Le classement académique des universités mondiales ou classement de Shanghaï (appellation commune du Academic Ranking of World Universities en anglais) est un classement des principales universités mondiales, établi par des chercheurs de l’université Jiao-Tong de Shanghaï en Chine. Ces institutions sont classées selon six critères (voir ci-dessous) comme le nombre de publications dans deux revues scientifiques et le nombre de prix Nobel attribués aux élèves et aux équipes pédagogiques. Les créateurs du classement soulignent eux-mêmes certaines de ses limites, notamment un biais en faveur des pays anglophones et des institutions de grande taille et les difficultés à définir des indicateurs adéquats pour classer les universités spécialisées dans les sciences sociales. Critères : Qualité de l’enseignement (e) : 10 % Qualité de l’institution (i) : 40 % Publications (p) : 40 % Taille de l’institution (t) : 10 %

ILLINOIS INSTITUTE OF TECHNOLOGY

UNIVERSITÉ DE BORDEAUX

CAMPUS, STRUCTURE EXISTANTE

µ ∞

5. AIRPORT CITY European Transport \ Trasporti Europei n. 34 (2006): 54-74

being

N c = ∑∑ mij i

(4.2)

the total number of viable connections offered at the airline hub during the time period T and N r = na

nd MACT − MCT ( MACT − MCT ) = n a n d T T

(4.3)

Augé a révélé lathat condition A la manière the approximate number ofMarc viable connections wouldde benon-lieux expectedde to l’aéroport. occur in case desarrival centresand commerciaux, supermarchés et chaînes d’hôtels,itlesisterminaux of a purely random (uniform) departure timetable across T . Typically, aéroportuaires ne sont pas d’espaces urbains 15 ÷des 18dynamiques assumed that T is equal to one airline operational day,intégrés i.e. T =dans h. ; il est de fait a-historique et ne peut ainsi pas se définir en antagonisme ou Indicating with

prolongement de l’histoire de la ville. Cependant, à partir de considérations plus larges, la capacité (ou non) d’un aéroport à développer des formes N d’urbanités et inutile. L’agglomération de nouvelles n c pratiquement = c (4.4) fonctions plus ou moins liées n aau fonctionnement de l’aéroport fait qu’aujourd’hui, même si on peut assez peu lui reconnaître des qualités urbaines, on peut au moins lui attribuer des qualités spatiales. Considérant l’histoire des villes, 5 qui connections sont nées au per croisement des grandes routes commerciales, la littérature and with the average number of viable flight arrival scientifique contemporaine reconnaît généralement la capacité des aéroports à faire nœuds, les nommant ainsi aerotropolis. N Les compagnies low trafic total de n r = r cost représentent aujourd’hui 15% du(4.5) l’aéroport avec 500.000 passagers (chiffres 2009). A terme, elles pourraient na atteindre 45% du trafic aérien à Bordeaux-Mérignac.

Équation : Pour mesurer la arrival coordination aéroportuaire, the average number of viable connections per flight in cased’un of ahub purely random un ratio un written indice démontrant que les connections ne flight timetable across T , theaéroportuaire connectivitypeut ratioêtre canutilisé, also be as: sont pas déterminées aléatoirement.

CR =

nc = nr

nc . MACT − MCT nd T

(4.6)

Aéroport Bordeaux-Mérignac : trafic The main advantage of the connectivity ratio is dethat it is very easy to passagers be calculated. On the other hand, a majorUnité disadvantage is that all viable connections are considered : milliers 5

It should be noted that the average number of viable connections per flight arrival,

n c , is not a suitable

index for measuring hub temporal co-ordination, due to the quadratic nature of market coverage, which can be obtained through hub-and-spoke operations. Every direct link to/from the hub results in a multiplicity of via-hub connections. Thus, airlines offering more direct flights from an airport will generally show a larger value of n c .

Source : DAC/SO - Direction de l’Aviation Civile / Sud Ouest

“Look for yesterday’s busiest train terminals and you will find today’s great urban centers. Look for today’s busiest airports and you will find the great urban centers of tomorrow.” John D. Kasarda, The Aerotropolis

Source (formule) : Measuring airline hub timetable co-ordination and connectivity. Antonio Danesi, University of Bologna

AEROTROPOLIS

The McCarran Airport and the Las Vegas Strip

Athens Airport and surrounding retail park

Logistics City, just one componentof the coming Dubai World Central

President Ma Ying-jeo touts Taoyuan Aerotropolis as key to Taiwanâ&#x20AC;&#x2122;s future

Parklike courtyard at Bangkok â&#x20AC;&#x2122;s Suvarnabhumi Airport

Hong Kong International Airport residential tower development

Source : John D. Kasarda and Taoyuan Aerotropolis

Paris-Charles-de-Gaulle 57.906.900 passagers/année

Paris-Orly 25.107.700 passagers/année

Nice Côte d’Azur 9.831.000 passagers/année

Lyon-Saint Exupéry 7.717.600 passagers/année

Marseille Provence 7.290.100 passagers/année

Toulouse Blagnac 6.277.600 passagers/année

Basel-Mulhouse-Freiburg 3.850.400 passagers/année

Bordeaux - Mérignac 3.318.100 passagers/année

Nantes Atlantique 2.650.600 passagers/année

Aéroport de Londres Heathrow 66.037.000 passagers/année

Aéroport international de Francfort 50.932.800 passagers/année

Aéroport international de Madrid-Barajas 48.270.600 passagers/année

AIRPORT CITY, STRUCTURE EXISTANTE

µ ∞

6. GARE TGV

La LGV Sud Europe Atlantique est un projet de ligne à grande vitesse prolongeant la branche sud-ouest de la LGV Atlantique jusqu’à Bordeaux, dans le but de rejoindre ensuite l’Espagne par la Ligne Bordeaux - Frontière espagnole d’une part et Toulouse par la LGV Bordeaux-Toulouse d’autre part. Équation : Mobilité

“The practical purpose of a railway station, which is the boarding of trains, becomes secondary to subsidiary activities more and more reminiscent of the age-old public square in front of a church or public building or the marketplace of the old town centre, even as ‘global arterial thrombosis’ has become, according to Wolfgang Tiefensee, the German Transport Minister, ‘a credible hypothesis’, due to the interminable convoys of heavy goods vehicles that clog up and obstruct the access roads of the European Community.” Paul Virilio, Le Futurisme de l’instant

GARES FRANÇAISES

Gare de Paris-Nord, 1846 Transit annuel : 190 millions

Gare de Paris-Saint-Lazare, 1837 Transit annuel : 100 millions

Paris-Gare de Lyon, 1849 Transit annuel : 90 millions

Gare de Paris-Montparnasse, 1840 Transit annuel : 50 millions

Gare de Lyon-Part-Dieu, 1983 Transit annuel : 36,5 millions

Gare de Paris-Est, 1849 Transit annuel : 34 millions

Gare de Paris-Austerlitz, 1840 Transit annuel : 31 millions

Gare de la Défense, 1974 Transit annuel : 28 millions

Gare de Versailles-Chantiers, 1849 Transit annuel : 27 millions

Gare de Lille-Flandres Transit annuel : 17 millions

Gare d’Ermont - Eaubonne, 1846 Transit annuel : 15,8 millions

Gare de Marseille-Saint-Charles Transit annuel : 15,5 millions

HYBRID BUSINESS DISTRICTS

Place Syntagma, Athènes

Place de Catalogne, Barcelona

Berlin-Mitte

Quartier Léopold, Bruxelles

Innenstadt, Francfort-sur-le-Main

Hamburg-Mitte, Hambourg

Levent, Istanbul

Avenida da Liberdade, Lisbonne

Cité de Londres

Paseo de la Castellana, Madrid

La Défense, Paris

EUR, Rome

µ ∞

7. GARONNE VIS-À-VIS

1.731 ha de Bordeaux sont classés depuis juin 2007 au patrimoine mondial de l’humanité par l’UNESCO pour l’ensemble urbain exceptionnel qu’ils représentent. Équation : Tandis que la rive droite de la Garonne tend à être mobilisée et réinvestie, la rive-gauche, préservée par le protocole UNESCO est supposée rester telle qu’elle est, et est de sorte (en théorie) hors des processus de densification ou en croissance zéro. La croissance zéro est une théorie économiques selon laquelle toutes les activités devraient tendre à un état d’équilibre, un état stable. La théorie stipule que le modèle de croissance continue est intrinsèquement instable, crée le cycle boom/récession, et que dans un contexte de ressources limitées, elle ne pourra maintenir les niveaux actuels de prospérité indéfiniment.

VIS-À-VIS

STRATÉGIE POLITIQUE ET OPÉRATIONNELLE

4P PARTENARIAT PUBLIC PRIVÉ POPULATION

CONTEXTE ET RAPPEL DE LA DEMANDE. La Communauté Urbaine de Bordeaux ambitionne de réaliser 50 000 logements dans les prochaines années en intervenant sur plusieurs types de territoires mais à chaque fois en relation avec l’arrivée programmée d’un transport collectif dans la métropole. Cet engagement aura des implications fortes non seulement sur les logements mais sur les emplois, les équipements publics, industriels et commerciaux et sur l’ensemble de la géographie de la métropole bordelaise. Une telle démarche ne sera possible qu’appuyée sur une vision stratégique à long terme pour l’avenir de la métropole bordelaise. L’objectif de la démarche des 4P est d’aboutir à la constitution d’un véritable projet urbain partagé pour Bordeaux et son agglomération. De nombreux matériaux ont déjà été accumulés : expositions, Bordeaux 3.0, PLU et SCOT de la CUB, jusqu’au propositions des différentes équipes prenant part au dialogue compétitif et qui nourriront des visions différentes de l’avenir de la métropole.

LES 4P : CONSTRUIRE ENSEMBLE LA MÉTROPOLE Notre proposition des 4P se fonde sur trois remarques préalables :

1. La demande de participation active des habitants à la transformation des territoires dans lesquels ils vivent est une exigence qui ne fait que croître. Loin d’être un phénomène de mode, cette volonté s’est exprimée de façon récurrente pour devenir une des données croissantes de la vie démocratique en France. Aujourd’hui, les habitants attendent des élus et décideurs qu’ils leur permettent, en amont des décisions, de réfléchir et de comprendre le sens du projet de leur territoire. Au fur et à mesure que les actions de terrain progressent, que des chantiers s’ouvrent, que des décisions sont prises, les populations concernées s’interrogent moins sur le « comment ? » que sur le « pour qui ? » des transformations. Plus le « technique » occupe l’espace, plus le politique, au sens de l’objectif du changement, doit être réactivé. Cette manière de faire de la politique peut permettre, par la sensibilisation la plus large possible des acteurs du territoire, de construire un Projet partagé. 2. Un des principaux enjeux du type de démarche engagé par la CUB est, selon nous, d’amorcer un processus de transformation de l’espace métropolitain qui permette un changement de dimension de Bordeaux sans pour autant que les bordelais ne perdent leurs repères et leur ville. Il s’agit donc de produire un récit collectif et partageable par tous de la transformation de l’agglomération et ses environs. Ce processus doit permettre de relier chaque « petite » réalisation au sens général du grand projet et ainsi, de faire de chaque habitant un acteur de cette transformation. Selon notre expérience , la réflexion des acteurs sur le développement urbain des villes, et en particulier la réflexion des habitants, ne se réduit pas aux chantiers, au développement des infrastructures et aux multiples travaux dans la ville. Ils considèrent que le développement de la ville doit s’inscrire dans un Projet global alliant tous les aspects de la vie. L’aspiration au bien être, la demande de réduction des inégalités sociales et territoriales, le souci de mixité, l’attractivité territoriale, l’aspiration à la réussite individuelle et collective, le désir du « beau », sont des priorités exprimées par les acteurs dans le cadre de réflexions sur le développement urbain. L’expression des habitants, leur parole, est particulièrement intéressante dans le cas d’une identité en devenir à plusieurs échelles territoriales (ville, communes alentour, métropole). En effet, très souvent ils vivent les transformations territoriales dans leurs pratiques avant que le pouvoir politique n’ait pu le formuler en termes de Projet. Par exemple, sur le sujet du Grand Paris les habitants ont exprimé une réelle « conscience métropolitaine » alors que le débat politique était focalisé sur l’organisation institutionnelle. Cette démarche est donc l’occasion de montrer et de construire un Projet urbain global de Bordeaux et de sa métropole alliant l’urbain et l’humain, le développement du bâti et le développement social, l’économique, l’environnemental, le festif... La métropole émergente doit produire le récit d’une ville attractive en mouvement, qui se développe pour et par ses habitants. 3. La ville négociée est souvent réduite aux partenariats entre le public et le privé. Nous considérons que les attentes et besoins exprimés par les habitants apportent des éléments précieux sur le sens profond de l’avenir d’un territoire. Les architectes, les urbanistes, les paysagistes, les universitaires, les juristes qui interviennent en amont des réflexions sont en mesure de faire un diagnostic des territoires et d’en penser le développement. Les habitants ont une pratique du territoire qui leur permet de construire une représentation de l’avenir, fondée sur leur propre expertise. L’intérêt d’une démarche de Partenariat Public-Privé-Population réside dans le croisement des différentes perceptions et dans l’enrichissement mutuel : les habitants nourrissent les experts et les élus dans la définition des grandes orientations. En retour, les élus fortifient leur capacité à enrichir le Projet et à enclencher les actions structurantes, emblématiques, qui lui donnent son sens et le rendent visible. De cette manière, la métropole en train d’émerger est appropriée dés le début par ses habitants. Cela réduit les freins et augmente les perspectives associées au processus en cours de réalisation dés lors que tout le monde participe d’un même élan. 57

Dans ce type de processus, des questions complexes doivent être clarifiées par les élus politiques : - Comment, dans les documents et les actes de synthèse finale, concilier un discours en termes de valeurs, d’identité, de symbolique, portant sur le sens du projet global et un discours « technique », plus concret portant sur les réalisations emblématiques ? La réussite du Projet réside dans la capacité des élus à allier le sens du Projet, les valeurs sous-jacentes, et les éléments concrets de transformations, de construction du territoire. Les 4P sont une proposition à visée opérationnelle, il ne s’agit pas simplement de demander leur avis aux habitants mais de construire les conditions d’une transformation réussie de la métropole - Comment s’opère « l’agrégation » des différentes approches ? Comment rend-t-on cohérentes les approches d’experts, d’urbanistes, de sociologues, de chercheurs, d’habitants, et d’élus afin de construire un projet partagé par le plus grand nombre ? Quel est le lieu principal de la synthèse des différents travaux ? Est-ce la « toile », des documents écrits, des réunions populaires ? Le choix d’allier toutes les formes et tous les acteurs ne peut pas faire l’économie du choix du « terrain principal » : contact direct, débat public, capacité d’écoute et d’échange, qui préparent le temps du Projet partagé. Les 4P se nourrissent d’échanges directs et d’événements métropolitains qui, tout autant que des bâtiments, contribuent à « faire métropole ». -Comment inscrire dans le temps (long) de la transformation les échanges et la participation des citoyens ? Comment dépasser la simple effervescence initiale pour entretenir la flamme métropolitaine au quotidien pendant les quelques années nécessaires pour concrétiser le changement ? Les nouveaux média sont des outils intéressants pour organiser le récit de la transformation car ils offrent un contact numérique direct avec la population à des coûts qui auparavant auraient été prohibitifs. Les 4P s’inscrivent dans la durée du processus de transformation pour accompagner le changement d’échelle de la métropole au delà des seuls moments clefs.

INTERNATIONALE BAUAUSSTELLUNG 1984 (IBA) 12 GRUNDSÄTZE DER STADTERNEUERUNG (THE TWELVE PRINCIPLES FOR URBAN RENEWAL) 1. Urban renewal must be planned and - fundamentally - realised with the current residents and entrepreneurs. 2. Planners must reach an agreement with residents and entrepreneurs about the aims of the renewal measures. Technical and social plans will go hand in hand. 3. The special character (of Kreuzberg) must be preserved. In parts of the city that are under pressure, confidence must be reawakened. Fundamentally threatening damage to housing should be redressed immediately. 4. The careful change of floor plans will enable new housing types. 5. The renewal of houses and buildings must be gradual and must be completed little by little. 6. The physical situation must be improved by minimum demolition, by green development in courtyards, and by the decoration of facades. 7. Public facilities such as streets, squares and parks must be renewed and preserved in accordance with public needs. 8. The rights of participation and tangible rights of persons affected by the social planning must be settled. 9. Decisions about urban renewal must be made in an open way and preferably be discussed on location. The participation of affected people is to be reinforced. 10. After confidence has been generated, urban renewal needs solid financial commitments. Money must be available quickly. 11. New forms of project responsibility must be developed. The responsibility for the commissioning and the responsibility for the actual work of the renewal measures must be separated. 12. Urban renewal according to this concept must be secured for the duration of the International Building Exhibition.

PROJECTS : - Construction of 2,500 residential units including infrastructure in the historic Friedrichstadt - Rehabilitation of 7,000 apartments in old buildings in BerlinKreuzberg, mainly in Luisenstadt and SO 36 - Construction of 350 social housing apartments as well as cultural and leisure facilities at the Tegeler Hafen - Expansion of the Neue Nationalgalerie and the Wohnen am Kulturforum

Josef Paul Kleihues ‘IBA Neubau’ new buildings

Hardt-Waltherr Hämer ‘IBA Altbau’ repair and alteration of existing blocks

ARCHITECTURE INTERNATIONAL ROTTERDAM (A.I.R.) Initiée en 1977, la fondation A.I.R. (Architecture International Rotterdam) se donne comme objectif de créer une plate-forme de confrontation pluridisciplinaire sur les situations stratégiques de Rotterdam, où responsables politiques et architectes sont amenés à débattre ensemble d’architecture et d’urbaisme comme un véritable enjeu culturel. Organisée sous forme de festivals, la fondation A.I.R. offre à la ville des regards croisés sur des actions concrêtes révélatrices de la mutation du territoire.

PROJECTS : From 1979 to 2003, Architecture International Rotterdam (AIR) organized nine architectural manifestations (festival or events) in and around Rotterdam. 1979 : Keurmeestersproject 1982 : Kop van Zuid 1984 : JapanAIR 1986 : IberiaAIR 1988 : Rotterdam ’88, The City: a Stage 1993 : AIR / Alexander 1998 : Hoeksche Waard: New Landscape Frontiers 2001 : Hortus Conclusus: The Public Garden 2004 : Stad op Straat

MASTERING THE CITY MODES D’ACTIONS : ACTES MILLIONNAIRES ET HOMÉOPATHIE

ACTES MILLIONNAIRES

Faire métropole passe nécessairement par la production de projets ambitieux, lisibles dans le territoire de la CUB. Ces actes millionnaires serviront à construire l’image de la métropole bordelaise en devenir. Cette image particulière d’une métropole construite par le logement suppose une double attention pour les projets labellisés actes millionnaires : être à la fois ambitieux et lisibles d’une part, et d’autre part être construits comme des éléments identitaires, pour et avec la population de cette métropole millionnaire ambitieuse.

HAMBURG HAFEN CITY

HOMÉOPATHIE

La stratégie métropolitaine ne peut pas se résumer à une somme de grands programmes sans quoi elle ne vivra que le temps d’un mandat ou d’une initiative locale forte. Affirmer l’ambition métropolitaine cela suppose de grands gestes mais aussi une intensification du territoire de la CUB en réalisations métropolitaines Cette démarche singulière, pour être productive et exemplaire doit se construire en y associant de façon efficace et itérative les acteurs de la Métropole habitante.

EUGENE HENARD (1910)

ALDO VAN EYCK (1947-1978)

LUIGI SNOZZI (1978-1995)

PLAN D’EXTENSION DE PARIS

PLAYGROUNDS IN AMSTERDAM

MONTECARASSO

SANAA (2003)

BAUKUH (2008)

L’AUC (2009)

100.000 LOGEMENTS POUR OSLO (NORVEGE)

50.000 LOGEMENTS POUR MILAN (ITALIE)

GRAND PARIS

GOUVERNANCE JURIDIQUE ET OPÉRATIONNELLE

La réalisation de 50 000 logements à l’échelle de l’agglomération bordelaise constitue un objectif quantitatif important, qui augmentera fortement la moyenne annuelle de création de logements de la CUB (actuellement de 5 000 logements créés par an ). Par ailleurs, cette création de logements s’accompagnera nécessairement du développement des équipements et fonctions accompagnant l’arrivée de ces nouveaux habitants (commerces, bureaux, services, équipements publics). Ce projet aura donc un impact urbain significatif sur le territoire de l’agglomération. En outre, les 50 000 logements à créer ont vocation à être répartis sur l’ensemble du territoire de l’agglomération, le long des axes de transports collectifs à créer ou existants. Afin d’assurer une cohérence globale de ce projet des « 50 000 logements » et d’en assurer la réalisation effective, il nous semble indispensable que la CUB se dote des outils adaptés, ce qui implique en amont de réfléchir sur deux axes majeurs : - la gouvernance et le pilotage du projet, - le cadre réglementaire du projet. I.ASSURER LA COHERENCE DU PROJET PAR LA MISE EN PLACE D’UNE GOUVERNANCE ET D’UN PILOTAGE DEDIE AU PROJET Les pistes de réflexion engagées par l’équipe couvrent des territoires et des réalités très différentes. Ainsi, l’intervention sur la « substance » visant à densifier en tissu pavillonnaire relativement homogène ne prendra pas la même forme que la réalisation d’un projet sur «Airport City» où l’impact sur le tissu urbain peut être plus significatif. Il apparaît donc utile de trouver un mode de pilotage propre à chacun de ces projets mais également de pouvoir assurer un contrôle et un pilotage à l’échelle générale du projet urbain des « 50 000 logements ». A ce titre, la CUB maître d’ouvrage du projet et seule autorité juridiquement compétente en la matière, doit en assurer le pilotage global. A cet effet, il nous semble utile de constituer au sein de la CUB un pôle dédié au projet des « 50 000 logements » ayant une compétence transversale afin de permettre une rapidité des décisions à prendre et de créer une équipe dédiée et porteuse du projet. On peut citer à titre d’illustration la « Mission Halles » mise en place par la Ville de Paris pour l’opération de réaménagement du quartier des Halles ( 1er arrdt). Par ailleurs, pour la conduite du projet, il nous semble que peut être envisagée la création d’une entité ad hoc qui serait chargée de suivre, contrôler et peut-être aussi sur certains secteurs de réaliser des projets d’aménagement ou de construction. Selon les objectifs poursuivis par la CUB, cette entité pourrait être exclusivement composée de partenaires publics ou associer des partenaires privés. On peut par exemple imaginer la création d’une société publique locale d’aménagement (SPLA) dont le principal avantage pour la CUB est de pouvoir attribuer des missions à cette société sans procédure de publicité et mise en concurrence préalable si cette dernière est soumise aux critères de contrôle par la collectivité membre fixés par la CJUE , ou encore la mise en place d’une société d’économie mixte (SEM) dont le principe est d’associer des opérateurs privés. Le choix de l’une ou l’autre des structures dépendra des objectifs poursuivis par la CUB mais également de sa capacité à gérer ou non en interne le suivi du projet. Parallèlement à la mise en place de cette structure de projet, il nous semble indispensable de réfléchir aux moyens permettant d’associer les partenaires qui sont de fait partie prenante des opérations : l’Université de Bordeaux sur le secteur Campus, RFF et SNCF sur la Boucle, les grands propriétaires sur « Airport City »…

Réunis dans le cadre d’un « comité partenarial », qui peut être unique pour l’ensemble du projet des « 50 000 logements » ou pluriel et se décliner pour chaque opération, ces partenaires disposeraient ainsi d’un lieu au sein duquel ils peuvent émettre leur avis sur le projet et faire �� valoir leurs propres contraintes ou besoin d’exploitation. Pour la CUB, ces instances permettent de faire adhérer les partenaires au projet �� urbain qu’elle défend.

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Quant à la réalisation du projet, qui prend la forme de plusieurs �� opérations, le mode de réalisation dépendra ici encore des objectifs �� portés par la CUB mais également des caractéristiques de chaque �� opération.

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Le projet est encore trop en amont pour déterminer le mode de réalisation de chaque opération de logements mais on peut d’ores et déjà donner des exemples de ce qu’il est possible de faire sur certains secteurs :

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-Sur la « substance » où il s’agit de densifier en tissu pavillonnaire existant, la démarche de la CUB pourra consister tantôt à accompagner des particuliers qui souhaitent densifier leur propriété, tantôt à imposer la réalisation d’« immeubles collectifs » ou de plateforme de services. �� Dans cette hypothèse on peut penser que le rôle de la CUB, ou de �� l’entité chargée d’assurer le pilotage du projet, sera davantage un rôle �� de contrôle laissant le privé intervenir. -Sur des projets de plus grande envergure, comme on peut en imaginer sur « Airport City », la CUB pourra avoir�� un rôle plus moteur�� et confier à l’entité spécifiquement créée pour le projet le pilotage mais également la réalisation des opérations d’aménagement et éventuellement de construction. Afin d’illustrer ces propos, nous vous proposons le schéma suivant :

CUB 50.000 LOGEMENTS gouvernance et pilotage GOUVERNANCE mission au sein de la CUB - 50.000 logements transversale à l’ensemble des directions et services garant de la mobilisation du pouvoir décisionnel (pour ce qui relève des compétences de la CUB)

rôle - planification et coordination générale du programme 50.000 logement - validation des études, des plans d’actions foncières - impulsion et suivi des évolutions réglementaires en liaison avec les sources concernées - programmation financière - portage de la concertation - animation de la concertation

PILOTAGE OPERATIONNEL structure de réalisation ad-hoc (SPLA, GIP/GIE, SEM, etc.)

missions - études de réalisation - montage opérationnel des projets - action foncière - études de réalisations - gestion des budgets et des calendriers - aménagement opérationnel et/ou coordination des opérations partenaires sur certains projets

COORDINATION DES OPERATEURS ET PARTENAIRES? CONCERTATION

comité partenarial

promoteurs

investisseurs

propriétaires fonciers

population

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II.LA COHERENCE DU PROJET ASSUREE PAR LES DOCUMENTS D’URBANISME ET D’AMENAGEMENT DU TERRITOIRE Réalisé en plusieurs opérations, le projet des « 50 000 logements » forme un tout. A ce titre, il nous semble pertinent d’inscrire ce projet dans le plan local d’urbanisme (PLU) de la CUB. Document règlementant les possibilités de construire sur le territoire intercommunal, le PLU est aussi depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, un document définissant le projet urbain de la collectivité pour les 10 ou 15 ans à venir sur son territoire. La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 a en outre entendu conférer une portée plus importante aux PLU intercommunaux en leur permettant de valoir, sous certains conditions, plan de déplacement urbain et plan local de l’habitat, et dans certaines circonstances, d’avoir les effets d’un SCOT. Le PLU constitue ainsi l’outil de prédilection pour : -Assurer la cohérence du projet des « 50 000 logements » dans tous ses aspects (urbanisme, logements, transports…) -Assurer le respect des grandes orientations du projet, notamment par la mise en place des « orientations d’aménagement et de programmation» qui peuvent d’une part, définir les actions et opérations d’aménagement à mettre en place par secteurs (notamment sous forme de schémas d’aménagement) et d’autre part, définir les objectifs, en matière de création de logements et l’organisation des transports .

déterminer la valeur en dessous de laquelle ne peut être fixée la densité maximale de construction résultant de l’application de l’ensemble des règles définies par le PLU . Le SCOT enfin permettra de fixer des limites claires à l’urbanisation. Conscients de la volonté de la CUB de pouvoir engager au plus vite des opérations de logements, il nous semble utile de raisonner en plusieurs temps : -Dès aujourd’hui, étudier au regard du PLU en vigueur les opérations qui peuvent entrer à très court terme en phase opérationnelle (dépôt de permis de construire ou d’aménager à fin 2011). -En parallèle, engager une révision du PLU pour y intégrer le projet des « 50 000 logements ». -Dans le même temps, veiller à inclure dans le SCOT en cours d’élaboration les objectifs posés par la CUB en termes de production de logements mais également de protection des espaces non urbanisés aux fins de réduire l’étalement urbain, important sur la métropole bordelaise. Enfin, dans la mesure où toutes les opérations de construction de logements ne pourront pas être réalisées dans des délais rapides, il nous semble important d’identifier dans le PLU les secteurs susceptibles d’accueillir ces opérations mais dont les délais de réalisation seront plus longs et d’y geler provisoirement les possibilités de construire ( périmètre d’attente L.123-2 a) du code de l’urbanisme permettant d’opposer un sursis à statuer sur les demandes d’autorisations de construire).

-Imposer des règles spécifiques quant à la réalisation de logements. A ce titre, on relèvera notamment la possibilité pour le règlement du PLU d’imposer dans les secteurs situés à proximité des transports collectifs une densité minimale des constructions, d’exiger sur certains secteurs à délimiter une taille minimale des logements ou encore d’imposer la réalisation de certaines catégories de logements . Par ailleurs, assurer la cohérence d’ensemble du projet des « 50 000 logements » incite également à réfléchir à une échelle plus large que le périmètre de la CUB dans la mesure où l’étalement urbain autour du centre urbain de Bordeaux dépasse ses limites. A ce titre, l’outil « schéma de cohérence territoriale » (SCOT) paraît extrêmement intéressant à mettre en œuvre, d’autant que son spectre a été élargi avec la loi Grenelle II. Rappelons que le périmètre de la CUB est actuellement couvert par le schéma directeur de l’Aire métropolitaine Bordelaise approuvé le 26 septembre 2001 qui porte sur le territoire de 91 communes (dont les 27 composant la CUB). Par ailleurs, le SYSDAU, syndicat mixte compétent pour l’élaboration du SCOT, a lancé le 24 octobre 2007 la révision du schéma directeur en vue de l’approbation d’un nouveau SCOT. D’après les éléments d’information que nous avons pu recueillir, le SCOT est en cours d’élaboration mais n’a pas été approuvé à ce jour. Cette révision en cours peut constituer, si le calendrier du SCOT le permet, un atout pour la CUB afin d’y intégrer les nouvelles dispositions du Grenelle II, et notamment celles relatives à la densification autour du réseau de transport collectif. Ainsi, notamment la loi a ouvert la possibilité pour le SCOT de déterminer des secteurs dans lesquels l’ouverture de nouvelles zones à l’urbanisation est subordonnée à leur desserte par les transports collectifs . Par ailleurs, la loi prévoit que le SCOT peut définir des secteurs dans lesquels il peut

La mise en œuvre d’un projet d’urbanisme aussi ambitieux que celui des 50 000 logements suppose d’appréhender et d’anticiper les problématiques juridiques et opérationnelles. Ces dernières sont de plusieurs ordres : • La problématique foncière • Les outils règlementaires • Les outils opérationnels • Le financement des équipements publics • La gouvernance • La participation du public

La présente note rappelle de manière synoptique les enjeux de ces problématiques et présente en annexe les différents outils opérationnels.

I. LA PROBLEMATIQUE FONCIERE Dans le cadre de la réalisation d’une opération d’aménagement – surtout s’il s’agit d’une opération d’une si grande ampleur que le projet des 50 000 logements - la première question à se poser est celle du foncier. La problématique foncière suppose d’appréhender deux questions essentielles : • Qui est propriétaire ? En effet, de la structuration du foncier découlent des stratégies et notamment des choix d’intervention différents. Ainsi, la présence de propriétaires publics est à notre sens de nature à faciliter le processus d’acquisition; ces dernières partageant nécessairement des intérêts communs dans la réalisation du projet. Il en est de même avec les grands propriétaires privés avec lesquels il peut être enclenché la mise en œuvre de partenariats. • Les outils de contrôle foncier et d’appropriation foncière à mettre en place Outre le recours à la négociation amiable qui devra en toute hypothèse être recherchée afin de faire adhérer le plus grand nombre au projet des 50 000 logements, la CUB doit avoir la possibilité d’acquérir le foncier par voie de préemption. À cet égard, il faut s’interroger sur la mise en œuvre des différents outils permettant l’exercice du droit de préemption : droit de préemption urbain (DPU) mais également la zone d’aménagement différé (ZAD) qui permet d’exercer le droit de préemption et lutter contre la spéculation foncière, dans des périmètres qui peuvent être définis sur n’importe quelle partie du territoire. La fiche juridique n° 1 détaille l’intérêt du recours à la ZAD. Parallèlement à la mise en place d’une procédure de préemption, le recours à la procédure d’expropriation présente également de nombreux avantages car il s’agit d’une procédure rapide d’appropriation du foncier, elle permet d’éteindre tous les droits réels grevant les biens et présente également certains avantages fiscaux. La fiche juridique n° 2 présente les avantages du recours à l’expropriation.

II. LA PROBLEMATIQUE REGLEMENTAIRE Pour mettre en œuvre un projet urbain, il convient de mettre en place des outils règlementaires, tant en amont qu’en aval du projet, afin de faciliter la réalisation de l’opération.

• En amont Il s’agit dans ce cadre d’éviter que des projets d’initiative privée ne portent atteinte ou compromettent la réalisation de l’opération future. Pour ce faire, deux outils sont prévus par le Code de l’urbanisme pour empêcher, sous certaines conditions, l’édification de constructions : - Le sursis à statuer - Le périmètre d’attente. LE SURSIS A STATUER Le sursis à statuer peut être défini comme une mesure de sauvegarde par laquelle l’autorité compétente refuse de se prononcer immédiatement, positivement ou négativement, sur une demande de travaux, de construction ou d’installation portant sur un terrain situé dans un périmètre préalablement défini, afin de ne pas compromettre ou rendre plus onéreuse la réalisation du projet ou de l’opération qui a justifié la mise en place du périmètre de sursis à statuer . L’article L. 111-7 du Code de l’urbanisme prévoit les différentes hypothèses dans lesquelles l’autorité compétente peut surseoir à statuer. Il peut s’agir notamment : - Des périmètres d’étude prenant en considération l’exécution de travaux publics ou la réalisation d’une opération d’aménagement. L’article L. 111-10 du Code de l’urbanisme prévoit la possibilité de surseoir à statuer pour sauvegarder l’exécution de travaux publics ou la réalisation d’opérations d’aménagement qui ont été ‘‘pris en considération’’ par l’autorité compétente dans le cadre de périmètres d’étude. Le sursis à statuer produit ses effets pour les demandes d’autorisation qui sont déposées à compter de la publication de la délibération ou de l’arrêté de prise en considération. - Des périmètres devant faire l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP). - Des périmètres de ZAC. - De la phase d’élaboration ou de révision d’un document d’urbanisme. Il convient de noter que dans des périmètres de sursis à statuer, les demandes d’autorisations d’urbanisme ne pourront faire l’objet d’un sursis à statuer que pour autant que le sursis est motivé et qu’il aura été démontré que les travaux, constructions ou installations objet de la demande sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse la réalisation de l’un des objectifs du projet ou de l’opération qui a justifié la mise en place du périmètre de sursis à statuer. Ce sursis ne peut excéder deux ans (ou trois ans si un autre motif de sursis intervient). LE PERIMETRE D’ATTENTE En application de l’article L. 123-2 a) du Code de l’urbanisme, l’autorité compétente peut instituer, dans son PLU, des périmètres d’attente sur des secteurs déterminés en vue d’empêcher les constructions supérieures à un seuil défini par le règlement, dans l’attente de la définition précise d’un projet d’aménagement global et disposer ainsi du contrôle de l’urbanisation sur le secteur concerné.

• En aval En aval, il s’agit d’assurer une cohérence d’urbanisme d’ensemble, via notamment la rédaction du PLU. Dans le cadre de la (des) procédure(s) d’évolution du PLU qui seront nécessairement mises en œuvre pour réaliser le projet des 50 000 logements, il serait intéressant de mettre en place certains outils permettant de faciliter la réalisation des opérations d’aménagement, comme les ‘‘orientations d’aménagement et de programmation’’, nouvelle composante obligatoire des PLU instituée par la loi Grenelle II . Ce nouveau document peut être institué à compter du 13 janvier 2011, date d’entrée en vigueur des dispositions de la loi Grenelle II relatives au plan local d’urbanisme. Ces orientations d’aménagement et de programmation, avec lesquelles les autorisations d’urbanisme doivent être compatibles, ont pour objet de définir les grands objectifs du PLU en matière d’aménagement, d’habitation et de transport : - En matière d’aménagement, ces orientations doivent permettre la mise en valeur de l’environnement, des paysages, la lutte contre l’insalubrité, le renouvellement urbain et plus généralement le développement de la commune. - Pour ce qui est de l’habitat, ces orientations doivent définir une politique visant à répondre aux besoins en logements et à améliorer la mixité sociale et l’accessibilité aux personnes handicapées. Elles tiennent alors lieu de programmes locaux de l’habitat (PLH) en application des articles L. 302-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. - S’agissant des transports et des déplacements, elles tiennent lieu de plans de déplacements urbains (PDU) en application des articles 28 à 28-4 de la loi du 30 décembre 1982 d’orientation des transports intérieurs, en organisant les transport des personnes et des marchandises, ainsi que la circulation et le stationnement. La fiche juridique n° 3 détaille les différents outils utilisables dans le cadre d’un PLU afin de faciliter la réalisation d’opérations d’aménagement.

Il convient de préciser qu’un tel mécanisme ne peut être institué que pour une durée limitée à 5 ans. L’utilisation de cet outil peut s’avérer très pratique en zone urbaine ou à urbaniser pour les opérations de requalification urbaine.

III. LA QUESTION DU CHOIX DE LA PROCEDURE OPERATIONNELLE Compte-tenu de l’importance et de l’ampleur géographique du projet des 50 000 logements, il ne nous semble pas possible de prévoir la réalisation du projet dans le cadre d’une seule et même procédure opérationnelle d’aménagement. En effet, selon les différentes phases opérationnelles qui seront nécessairement distinguées et les caractéristiques et circonstances de fait y afférentes (périmètre, maîtrise du foncier, typologie des propriétaires…), certains outils seront plus ou moins adaptés (mise en place d’une ZAC, d’un lotissement, d’une procédure d’habilitation ou d’un permis de construire valant division). La fiche juridique n° 4 propose une analyse comparative des différentes procédures pouvant être mises en œuvre en droit positif.

IV. LA QUESTION DU FINANCEMENT DES EQUIPEMENTS PUBLICS La réalisation de ce projet induit la réalisation de nouveaux équipements publics, nécessaires aux besoins des usagers des futures constructions de l’opération Plusieurs mécanismes permettent de financer, voire de préfinancer les équipements publics nécessaires à la satisfaction des besoins, lors de la réalisation d’opérations d’aménagement ou de programmes de constructions. À cet égard, on peut notamment utilement citer : - Le mécanisme du PAE, qui permet, dans le cadre d’une opération d’aménagement, un financement adapté des équipements publics. - Le financement propre institué dans les ZAC, qui permet un préfinancement des équipements publics. - Le nouveau mécanisme contractuel de convention de projet urbain partenarial (PUP), qui permet, à l’occasion d’une opération d’aménagement ou de construction d’initiative privée, de mettre à la charge des lotisseurs ou des constructeurs, tout ou partie du coût des équipements publics induits par leur opération. Dans le cadre de la réalisation du projet des 50 000 logements, en fonction des caractéristiques propres à chacune des différentes phases opérationnelles qui auront été définies, le recours à l’un ou l’autre de ces mécanismes devra être privilégié. La fiche juridique n° 5 présente les avantages et les inconvénients des différents types de financement des équipements publics. Il convient de rappeler que les différents mécanismes pouvant être mis en œuvre, ne permettent de financer que les seuls équipements nécessaires à la satisfaction des besoins des usagers des futures constructions de l’opération. Ainsi, si la capacité d’équipements publics du projet excède les besoins des usagers des futures constructions, seule la fraction du coût des équipements nécessaires à ces besoins pourra être mise à la charge de la personne privée conformément au droit commun des participations d’urbanisme. Dès lors, dans ce cas, à notre sens, le seul moyen de pouvoir mobiliser le financement complémentaire à la réalisation de ces équipements publics serait d’acquérir les terrains et de les valoriser afin de pouvoir bénéficier des plus-values dégagées à terme par l’aménagement de la zone.

V. LA GOUVERNANCE La bonne réussite d’un projet nécessite que l’ensemble des partenaires – publics ou privés - soit impliqué et que chacun construise une collaboration responsable. Pour ce faire, il est nécessaire de créer un mode de gouvernance ad hoc qui aurait notamment pour objet d’assurer le pilotage et la coordination du projet des 50 000 logements. Ce mode de gouvernance peut être de type contractuel, voire de type organique (GIE).

VI. LA PARTICIPATION DU PUBLIC La réalisation du projet des 50 000 logements nécessitera la mise en œuvre de plusieurs procédures obligatoires de participation du public (concertation, enquêtes publiques…). Afin de permettre la mise en cohérence de ces différentes procédures et d’assurer au public une meilleure lisibilité de l’opération, il pourrait être envisagé d’organiser, tout au long du processus d’élaboration du projet, une concertation à l’échelle du territoire. Cette concertation pourrait prendre la forme par exemple de réunions publiques, d’expositions publiques, d’affichages, d’informations dans le bulletin communautaire et les divers bulletins communaux, de registres tenus à la disposition du public, d’expositions itinérantes, de permanences téléphoniques, d’informations dans la presse et la télévision locale, de la mise en place d’un site Internet dédié… Nous attirons votre attention sur le fait que dès lors que les modalités de la concertation auront été définies, la CUB devra se conformer aux règles qu’elle aura préalablement fixées. Il convient dès lors d’être vigilant dans le choix de la procédure de la concertation à mettre en œuvre.

ANNEXES FICHE JURIDIQUE N° 1 Intérêt du recours à la ZAD FICHE JURIDIQUE N° 2 Avantages du recours à la procédure d’expropriation FICHE JURIDIQUE N° 3 Différents outils utilisables dans le cadre d’un PLU FICHE JURIDIQUE N° 4 Analyse comparative des procédures de ZAC, de lotissement, de permis de construire valant division ou de procédure d’habilitation FICHE JURIDIQUE N° 5 Modalités de financement des équipements publics

FICHE JURIDIQUE N° 1 – INTERET DU RECOURS A LA ZAD

Deux types de droit de préemption pourraient trouver à s’appliquer : -Le droit de préemption urbain, qui relève de la compétence de la commune. -La procédure de zone d’aménagement différé (ZAD) qui est une procédure de préemption de compétence étatique et pour laquelle aucune restriction géographique n’est applicable.

INTÉRÊT DU RECOURS À LA PROCÉDURE DE ZAD Si deux procédures (DPU et ZAD) peuvent être utilisées en vue d’accomplir un objet commun, à savoir mettre en œuvre l’un des objectifs visés à l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme, il semble en pratique qu’elles ne répondent pas à la même finalité : le droit de préemption urbain constitue d’une manière générale un outil d’aménagement urbain pour la commune, alors que la ZAD a sans doute une vocation plus large d’aménagement du territoire. Du point de vue de la finalité, la ZAD nous paraît donc constituer un outil plus adapté pour la réalisation d’une opération d’aménagement de grande ampleur. Par ailleurs, il faut noter que la lutte contre la spéculation foncière est l’un des fondements même de création de la procédure de ZAD par le législateur. De plus, en pratique, le recours à la procédure de ZAD nous paraît présenter une plus grande utilité que le droit de préemption urbain et ce à trois titres : au regard du titulaire du droit de préemption et des possibilités de délégation, du champ d’application géographique et de la justification de la préemption.

-S’agissant du titulaire du droit de préemption et des possibilités de délégation En matière de ZAD, la décision de création appartient au Préfet, en cas d’avis favorable des communes concernées, ou, à défaut, elle doit résulter d’un décret en Conseil d’État. Pour autant, cette compétence étatique n’implique pas nécessairement que l’État soit titulaire du droit de préemption conféré par l’acte de création. L’acte instituant la ZAD peut en effet désigner comme titulaire une collectivité publique, ou un établissement public y ayant vocation ou encore le concessionnaire d’une opération d’aménagement. Il est prévu que le titulaire du droit de préemption peut déléguer ce droit (article L.213-3 du Code de l’urbanisme) à l’État, une collectivité locale, un établissement y ayant vocation ou le concessionnaire d’une opération d’aménagement. Dans ces conditions, un aménageur, une fois titulaire du droit de préemption dans le cadre d’une procédure de ZAD, pourrait notamment déléguer ce droit soit à un Établissement public foncier, soit à tout autre établissement sous réserve que ce droit lui soit ouvert de par ses statuts. En revanche, en matière de droit de préemption urbain, le titulaire du droit de préemption est la commune, ce qui exclut la possibilité pour un aménageur d’être titulaire du droit de préemption. Le droit de préemption pourrait être délégué dans les mêmes conditions qu’en matière de ZAD à un aménageur ; pour autant, le Code de l’urbanisme ne prévoit aucune possibilité de subdélégation de ce droit, ce qui exclurait la possibilité pour l’aménageur de subdéléguer le DPU à un organisme tiers (EPF notamment). Enfin, il faut noter que la ZAD prévaut sur le droit de préemption urbain, même renforcé. Ainsi, en cas de création d’une ZAD, le droit de préemption urbain de la commune ne serait plus applicable.

-S’agissant du champ d’application géographique La création d’un périmètre de ZAD est possible sur n’importe quelle partie du territoire de la commune. Ainsi, dans le cadre de la délimitation du périmètre de la ZAD, il ne sera pas nécessaire de s’interroger sur la nature du secteur.

-S’agissant de la justification de la décision de préemption En vertu de l’article L.210-1 du Code de l’urbanisme : « Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d’une zone d’aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l’acte créant la zone». Que l’on se place dans le cadre d’une procédure de droit de préemption urbain ou de ZAD, la décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel la préemption est exercée. Le juge administratif se montre à cet égard de plus en plus exigeant quant à la motivation de la décision de préemption et conditionne la légalité de l’exercice du droit de préemption à l’existence d’un projet précis préexistant à la décision de préemption. En matière de ZAD toutefois, le législateur a expressément prévu que lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières, la décision peut se référer “aux motivations générales” mentionnées dans l’acte de création de la ZAD. Ainsi, en matière de ZAD, il semble possible, à condition que la préemption soit exercée à des fins de réserves foncières, de ne se référer qu’aux motivations de l’acte de création sans avoir à motiver l’existence d’un projet précis et préexistant. Au regard des éléments qui précédent, il nous semble donc que l’outil ZAD soit le plus approprié pour permettre la réalisation du projet des 50 000 logements. Par ailleurs, il convient de noter qu’une proposition de loi, actuellement en cours de discussion devant le Parlement, vise à réformer le droit de préemption. Les ZAD y sont supprimées et remplacées par des périmètres de projets d’aménagement permettant d’exercer le droit de préemption dans le cadre de projets précis.

FICHE JURIDIQUE N° 2 RELATIVE AUX AVANTAGES DU RECOURS A LA PROCEDURE D’EXPROPRIATION

La mise en œuvre d’une procédure d’expropriation présente à notre sens, en plus d’être un moyen d’acquisition forcée rapide du foncier, deux types d’avantages tant pour la collectivité expropriante que pour les vendeurs : L’article L. 12-2 du Code de l’expropriation précise que l’ordonnance d’expropriation éteint tous les droits réels et personnels existants sur les immeubles expropriés. Cela signifie en pratique que les biens acquis dans le cadre d’une expropriation sont libérés de toutes les servitudes, inscriptions ou hypothèques les grevant. L’ordonnance d’expropriation éteint par ailleurs les baux. Le recours à la procédure présente également des avantages fiscaux. Ainsi, l’article L. 16-8 du Code de l’expropriation précise que tous les actes de la procédure administrative de DUP sont dispensés de droits d’enregistrement et de timbre. Les promesses de vente d’immeubles recueillies après DUP sont publiées en franchise de droits et taxes. Par ailleurs, en application de l’article 150 U II du Code général des impôts, les immeubles pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation sont exonérés de l’impôt sur les plus-values dès lors qu’il est procédé au remploi intégral de l’indemnité d’expropriation. Au vu de ces avantages, le recours à la procédure d’expropriation dans le cadre de la réalisation du projet des 50 000 nous semble pouvoir être préconisé. Compte-tenu de l’ampleur du projet, il ne sera pas forcément évident d’avoir une vision précise de l’ensemble de l’opération qui sera réalisée. Dès lors, le recours à une procédure d’expropriation pour réserves foncières pourrait permettre d’instituer rapidement un périmètre d’expropriation large et sur une longue période.

ANALYSE DU PÉRIMÈTRE PERTINENT D’EXPROPRIATION Pour que l’expropriation soit régulière, il faut que le recours à cette procédure soit justifié par un motif d’utilité publique. En effet, l’expropriation ne peut être mise en œuvre que pour ‘‘cause d’utilité publique’’, c’est-à-dire en vue d’un but d’intérêt général. L’intérêt général est, depuis l’intervention de l’arrêt du Conseil d’Etat « Ville Nouvelle Est » du 28 mai 1971 , apprécié au regard d’un ensemble d’éléments extérieurs : degré d’atteinte à la propriété privée, coûts financiers, inconvénients d’ordre social, atteinte à d’autres intérêts publics. Il convient donc de comparer les avantages et les inconvénients du projet qui ne peut être considéré d’utilité publique que si les premiers l’emportent sur les seconds. Si le bilan est positif, l’utilité publique de l’opération sera reconnue. Dans le cas contraire, les actes administratifs pris dans le cadre de la procédure d’expropriation seront annulés. Cette théorie permet au juge de faire une balance entre les avantages présentés par le projet d’expropriation et ses inconvénients. Ainsi, une opération ne peut légalement être déclarée d’utilité publique que si les atteintes à la propriété, le coût financier et éventuellement les inconvénients d’ordre social ou l’atteinte à d’autres intérêts publics qu’elle comporte ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente. Jacques Ferbos et Antoine Bernard indiquent à cet égard que « les grands projets nationaux donnent lieu bien souvent à un bilan positif en raison de leur intérêt éminent ou valorisé de sorte que les inconvénients, autre terme de la comparaison, passent, en fait, au second plan et ne font pas habituellement apparaître un bilan négatif. » En l’espece pour que le bilan soit positif et que l’utilité publique de l’opération d’aménagement ne puisse pas être remise en cause, il nous semble important de circonscrire l’expropriation à un périmètre pertinent. Ce périmètre doit correspondre à l’emprise des terrains qu’il sera nécessaire d’acquérir en vue de la réalisation de l’opération d’aménagement projetée .

EXPROPRIATION EN VUE DE LA CONSTITUTION DE RÉSERVES FONCIÈRES Compte-tenu de l’ampleur du projet des 50 000, le recours à une procédure d’expropriation en vue de la constitution de réserves foncières prévue par les articles L. 221-1 et suivants du Code de l’urbanisme pourrait permettre d’acquérir des terrains dans un périmètre large sans avoir à justifier d’un projet précis. Cette procédure permet par ailleurs d’éviter la spéculation sur le prix des terrains très en amont de la réalisation d’une opération d’aménagement. Pour pouvoir établir le caractère d’utilité publique du projet, il est nécessaire de pouvoir justifier de la réalité d’un projet existant. La Cour Administrative d’Appel de Paris a ainsi considéré que l’institution de réserves foncières devait donner lieu à « des études significatives » pour pouvoir justifier de la réalisation d’une opération d’aménagement au sens de l’article L300-1 du Code de l’urbanisme . Le juge n’exige cependant pas que le projet soit précisément déterminé. Ainsi, un arrêt a confirmé que « l’absence d’un programme précis d’aménagement » n’était pas de nature à rendre l’expropriation illégale. Par ailleurs, la jurisprudence considère que l’expropriation en vue de la constitution de réserves foncières n’est possible que si le projet n’est pas trop avancé . En toute hypothèse, il est à noter qu’une déclaration d’utilité publique prise sur un mauvais fondement rend illégale toute la procédure d’expropriation.

FICHE JURIDIQUE N° 3 RELATIVE AUX DIFFERENTS OUTILS UTILISABLES DANS LE CADRE D’UN PLU A. OUTILS « EMPÊCHANT DE FAIRE » 1.PÉRIMÈTRES D’ATTENTE (L.123-2- A)) Selon les dispositions de l’article L.123-2 a) : « Dans les zones urbaines ou à urbaniser, le plan local d’urbanisme peut instituer des servitudes consistant : a) A interdire, sous réserve d’une justification particulière, dans un périmètre qu’il délimite et pour une durée au plus de cinq ans dans l’attente de l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global, les constructions ou installations d’une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement ; les travaux ayant pour objet l’adaptation, le changement de destination, la réfection ou l’extension limitée des constructions existantes sont toutefois autorisés ». Selon ce texte, la Commune peut instituer un périmètre d’attente sur des secteurs déterminés en vue d’empêcher les constructions supérieures à un seuil défini par le règlement dans l’attente d’une définition précise par celle-ci d’un projet d’aménagement global et disposer du contrôle de l’urbanisation sur le secteur concerné. L’utilisation de cet outil peut s’avérer très pratique en zone urbaine ou à urbaniser pour les opérations de requalification urbaine et peut constituer un moyen d’instituer un secteur de plan masse ultérieurement. Ainsi que le souligne P. Hocreitère, l’institution d’un périmètre d’attente suppose que « la commune ignore le contenu opérationnel du projet d’aménagement global, ses caractéristiques, la nature des interventions, ses aspects financiers, etc ».

2.SURSIS À STATUER EN CAS DE MISE EN RÉVISION GÉNÉRALE DU DOCUMENT D’URBANISME L’article L.111-7 du Code de l’urbanisme dispose : « Il peut être sursis à statuer sur toute demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus par les articles L. 111-9 et L. 111-10 du présent titre, ainsi que par les articles L. 123-6 (dernier alinéa), L. 311-2 et L. 313-2 (alinéa 2) du présent code et par l’article L. 331-6 du code de l’environnement ». Par ailleurs, l’article L.123-6 dernier alinéa prévoit : « A compter de la publication de la délibération prescrivant l’élaboration d’un plan local d’urbanisme, l’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 111-8, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan ». Il ressort de ces deux textes que lorsqu’une commune a prescrit l’élaboration d’un PLU, elle peut décider de surseoir à statuer sur les demandes d’autorisations concernant des constructions nouvelles pendant la durée d’élaboration du document d’urbanisme dès lors que le projet de construction est de nature à compromettre ou à rendre plus onéreux l’exécution du futur plan et dans un délai limité à deux ans. Le sursis à statuer n’est cependant pas utilisable en cas de simple modification ou révision simplifiée du document d’urbanisme. Par ailleurs, selon l’article L.111-9 du Code de l’urbanisme : « L’autorité compétente peut surseoir à statuer dans les conditions définies à l’article L. 111-8 dès la date d’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique d’une opération, sur les demandes d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations à réaliser sur des terrains devant être compris dans cette opération ». Selon ce texte, lorsqu’une procédure d’expropriation est engagée, le sursis à statuer sur des demandes d’autorisation de construire situées dans le périmètre de la procédure d’expropriation est possible dès la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la DUP. Enfin, en renvoyant à l’article L.311-2, l’article L.111-7 instaure la possibilité de surseoir à statuer sur les demandes d’autorisations de construire portant sur des terrains situés à l’intérieur d’une ZAC dès l’accomplissement des mesures de publicité de l’acte de création de la ZAC. D’après P.Hocreitère , cette faculté de sursis à statuer existe jusqu’à la suppression de la ZAC. Le régime juridique du sursis à statuer est régi par l’article L.111-8 selon lequel : « Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans. Lorsqu’une décision de sursis a été prise en application des articles visés à l’article L. 111-7, l’autorité compétente ne peut, à l’expiration du délai de validité du sursis ordonné, opposer à une même demande d’autorisation un nouveau sursis fondé sur le même motif que le sursis initial. Si des motifs différents rendent possible l’intervention d’une décision de sursis à statuer par application d’une disposition législative autre que celle qui a servi de fondement au sursis initial, la durée totale des sursis ordonnés ne peut en aucun cas excéder trois ans. A l’expiration du délai de validité du sursis à statuer, une décision doit, sur simple confirmation par l’intéressé de sa demande, être prise par l’autorité compétente chargée de la délivrance de l’autorisation, dans le délai de deux mois suivant cette confirmation. Cette confirmation peut intervenir au plus tard deux mois après l’expiration du délai de validité du sursis à statuer. Une décision définitive doit alors être prise par l’autorité compétente pour la délivrance de l’autorisation, dans un délai de deux mois suivant cette confirmation. A défaut de notification de la décision dans ce dernier délai, l’autorisation est considérée comme accordée dans les termes où elle avait été demandée ».

B. OUTILS DE CADRAGE EN CAS DE RÉALISATION D’UN PROJET S’agissant des règles que le PLU peut plus particulièrement prévoir pour permettre à la collectivité de maîtriser les constructions à intervenir, plusieurs outils nous paraissent intéressants en l’espèce. Il convient de distinguer les outils à portée générale et ceux qui permettent de cibler les contraintes en fonction de la définition de certains objectifs poursuivis.

1.OUTILS GÉNÉRAUX -Zonage Le zonage permet de délimiter des zones dans lesquelles des règles communes sont applicables. En l’espèce, la ZAC est située à cheval sur le périmètre de plusieurs zones. Il pourrait être envisagé pour tout ou partie du périmètre de la ZAC de clarifier le zonage en vue soit de créer un zonage spécifique à la ZAC soit utiliser le même zonage pour tout le périmètre de la ZAC. Notons toutefois, que le zonage devra sans doute être différent compte tenu d’une typologie distincte des bâtiments projetés et de la forme urbaine voulue entre le secteur nord et les deux autres secteurs.

-Règlement Le règlement peut constituer un outil précieux pour imposer des règles particulières dans certaines zones en ce qui concerne les constructions interdites ou autorisées, les règles de hauteur, d’aspect extérieur des construction, de gabarit, d’emprise au sol, de distances par rapport aux limites séparatives…

-Orientations d’aménagement et de programmation (outil loupe) L’article L.123-1 actuellement applicable prévoit que le PLU « peut en outre, comporter des orientations d’aménagement relatives à des quartiers ou à des secteurs à mettre en valeur, réhabiliter, restructurer ou aménager. Ces orientations peuvent, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durable, prévoir les actions et opérations d’aménagement à mettre en œuvre, notamment pour mettre en valeur l’environnement, les paysages, les entrées de villes et le patrimoine, lutter contre l’insalubrité, permettre le renouvellement urbain et assurer le développement de la commune. Elles peuvent prendre la forme de schémas d’aménagement et préciser les principales caractéristiques des voies et espaces publics ». L’article R.123-3-1 du Code précise également que « Les orientations d’aménagement peuvent, par quartier ou par secteur, prévoir les actions et opérations d’aménagement mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 123-1 ». Les orientations d’aménagement, qui peuvent prendre la forme de schémas d’aménagement (document graphique), permettent à la collectivité de prévoir plus spécifiquement les actions à mettre en œuvre pour la réalisation d’un projet urbain. Ces orientations d’aménagement peuvent permettre à la collectivité de préciser les objectifs recherchés par celle-ci notamment en ce qui concerne l’implantation d’équipements publics (voirie, superstructure), la réalisation de logements ... Cet outil présente une certaine souplesse dès lors qu’il impose un simple rapport de compatibilité du projet de construction et non de conformité stricte. Le contenu est en effet assez souple : une marge de manœuvre est laissée aux auteurs du PLU quant au degré de précision des orientations d’aménagement. L’emprise des voies et les équipements peuvent être de simples principes. À compter du 13 janvier 2011 (date d’entrée en vigueur des dispositions de la loi Grenelle II concernant les PLU), les orientations d’aménagement sont modifiées et remplacées par les ‘‘orientations d’aménagement et de programmation’’, nouvelle composante obligatoire des PLU. Les orientations d’aménagement et de programmation doivent définir les grands objectifs du PLU en matière d’aménagement et, lorsque le PLU est élaboré à l’échelle intercommunale, en matière d’habitation et de transport. - En matière d’aménagement, ces orientations doivent permettre la mise en valeur de l’environnement, des paysages, la lutte contre l’insalubrité, le renouvellement urbain et plus généralement le développement de la commune. - Pour ce qui est de l’habitat, ces orientations doivent définir une politique visant à répondre aux besoins en logements et à améliorer la mixité sociale et l’accessibilité aux personnes handicapées. Elles tiennent alors lieu de programmes locaux de l’habitat (PLH) en application des articles L. 302-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. - S’agissant des transports et des déplacements, elles tiennent lieu de plans de déplacements urbains (PDU) en application des articles 28 à 28-4 de la loi du 30 décembre 1982 d’orientation des transports intérieurs, en organisant les transport des personnes et des marchandises, ainsi que la circulation et le stationnement.

2.OUTILS SPÉCIFIQUES À LA ZAC En application de l’article L.123-3 du Code de l’urbanisme, trois outils sont également susceptibles d’être intégrés dans le POS dans le périmètre d’une ZAC. Selon ce texte, « Dans les zones d’aménagement concerté, le plan local d’urbanisme peut en outre préciser : a) La localisation et les caractéristiques des espaces publics à conserver, à modifier ou à créer ; b) La localisation prévue pour les principaux ouvrages publics, les installations d’intérêt général et les espaces verts. Il peut également déterminer la surface de plancher développée hors oeuvre nette dont la construction est autorisée dans chaque îlot, en fonction, le cas échéant, de la nature et de la destination des bâtiments ». Il ressort de cet article qu’en ZAC, le PLU (mais également le POS) peut prévoir deux types de règles particulières : -la localisation de certains ouvrages -la SHON par îlot Ces règles sont facultatives et leur édiction relève de l’appréciation discrétionnaire des auteurs du PLU. -Localisation de certains ouvrages L’article L.123-3 prévoit que le POS peut dans le périmètre de la ZAC prévoir : -La localisation et les caractéristiques des espaces publics à conserver, à modifier ou à créer -La localisation prévue pour les principaux ouvrages publics, les installations d’intérêt général et les espaces verts Il n’est pas précisé dans le Code comment matériellement se traduit l’inscription de la localisation mais il semble que le meilleur moyen de le faire soit sur un document graphique qui peut être spécifique au périmètre de la ZAC ou dans le cadre du document graphique général. Par ailleurs, pour ce qui concerne les « caractéristiques » des espaces publics, celles –ci pourraient être décrites dans une annexe écrite décrivant les caractéristiques. -SHON à l’îlot Le POS peut également prévoir la SHON dont la construction est autorisée dans chaque îlot, en fonction, le cas échéant, de la nature et de la destination des bâtiments. Cette règle permet dans le cadre du respect global d’une densité de construction, de répartir librement la SHON par îlot. Ainsi, lorsque l’on se situe dans le périmètre d’une ZAC, l’article 14 du règlement peut alternativement prévoir : -aucune règle de densité -un COS ou des COS -une SHON par îlot L’îlot étant librement déterminé par les auteurs du POS dans le respect de la cohérence d’aménagement d’ensemble envisagé dans la ZAC, il peut constituer un outil utile pour contraindre les possibilités de construire des constructeurs n’ayant pas acquis leur terrain de l’aménageur. En effet, en fonction de la taille de l’îlot déterminé dans le document d’urbanisme, on pourra plus ou moins restreindre les possibilités de construire. Par exemple, si on réduit la taille de certains îlots, ces îlots ne pourront en réalité servir d’assiette qu’à un seul projet de construction, évitant ainsi que le constructeur ne consomme de la SHON destinée à d’autres opérations, ce qui serait à craindre si le parti pris est de retenir des îlots de taille importante. Toutefois, il faut noter que pour les constructeurs n’ayant pas acquis leur terrain de l’aménageur, seule la SHON globale à l’îlot leur est opposable et que l’aménageur n’a pas de moyen de répartir la SHON au sein de l’îlot lorsqu’il ne cède pas les terrains.

FICHE JURIDIQUE N° 4 - ANALYSE COMPARATIVE DES PROCEDURES DE ZAC, DE LOTISSEMENT, DE PERMIS DE CONSTRUIRE VALANT DIVISION OU DE PROCEDURE D’HABILITATION I. LA ZAC L’article L. 311-1 du Code de l’urbanisme prévoit : « Les zones d’aménagement concerté sont les zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés ». L’aménagement est défini par l’article L. 300-1 du Code : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objet de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l’insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. L’aménagement, au sens du présent code, désigne l’ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d’une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l’alinéa précédent et, d’autre part, à assurer l’harmonisation de ces actions ou de ces opérations. » Une ZAC est une opération d’aménagement d’initiative publique qui doit avoir pour objet de mettre en œuvre au moins l’un des objectifs fixés à l’article L. 300-1 et dont la création emporte des effets juridiques en termes de procédures opérationnelles, de maîtrise du foncier et de financement des équipements publics. La procédure de ZAC présente plusieurs particularités qu’il convient de mettre en avant : -Il s’agit d’une procédure publique qui permet à la collectivité de garder la maîtrise sur la réalisation de l’opération, même si elle décide d’en concéder la réalisation à un tiers ; -Cette procédure nécessite la mise en œuvre d’une concertation préalable en application de l’article L. 300-2 du Code de l’urbanisme ; -Les divisions foncières réalisées par l’aménageur-propriétaire ne font pas l’objet d’autorisation particulière ; -La ZAC permet la mise en place d’un système de participation des constructeurs aux équipements publics “sur mesure” ; -L’existence d’une ZAC permet de confier à l’aménageur la maîtrise d’ouvrage des équipements concourant à l’opération ; -La procédure de ZAC exige que soit menée préalablement à sa création et à l’arrêt du projet une concertation avec le public ; -La procédure de ZAC n’exige pas que la collectivité qui l’initie, ou son aménageur, maîtrise l’ensemble du terrain. De plus, cette procédure prévoit des mécanismes permettant de maîtriser plus facilement le foncier (droit de délaissement, expropriation, délégation du droit de préemption). La réalisation de la ZAC peut se faire en régie ou par un aménageur que la collectivité aura désigné. Dans cette hypothèse, il est fait obligation de désigner un aménageur aux termes d’une procédure de publicité et de mise en concurrence. Depuis le décret du 22 juin 2009, le code de l’urbanisme distingue expressément différentes procédures de mise en concurrence des concessions d’aménagement : -Les concessions d’aménagement soumises au droit communautaire des concessions: il s’agit des concessions d’aménagement dans le cadre desquelles le concessionnaire assume une part significative du risque économique de l’opération. -Procédure relative aux concessions d’aménagement soumises au droit communautaire des marchés : il s’agit des concessions d’aménagement dans le cadre desquelles le concessionnaire n’assume pas une part significative du risque économique de l’opération.

REGLES D’URBANISME APPLICABLES EN ZAC Les plans d’aménagement de zone (PAZ) ont été supprimés depuis l’entrée en vigueur de la loi SRU. Désormais, les documents d’urbanisme communaux (POS, PLU) sont applicables dans les ZAC. Néanmoins, il existe des mécanismes spécifiques permettant de préciser les dispositions du PLU applicables dans les ZAC. En effet, l’article L. 123-3 du Code de l’urbanisme dispose : « Dans les zones d’aménagement concerté, le plan local d’urbanisme peut en outre préciser : a) La localisation et les caractéristiques des espaces publics à conserver, à modifier ou à créer ; b) La localisation prévue pour les principaux ouvrages publics, les installations d’intérêt général et les espaces verts. Il peut également déterminer la surface de plancher développée hors œuvre nette dont la construction est autorisée dans chaque îlot, en fonction, le cas échéant, de la nature et de la destination des bâtiments. » Par ailleurs, le cahier des charges des cessions de terrains de la ZAC peut également contenir des dispositions d’urbanisme plus restrictives que celles issues du document d’urbanisme. Ces dispositions s’imposent pendant toute la durée de la ZAC. Avantages de la ZAC Maîtrise publique de l’opération. La ZAC permet de concevoir l’opération de façon globale et donc cohérente. Les divisions foncières réalisées par l’aménageur-propriétaire ne sont pas soumises à autorisation. La ZAC permet la mise en place d’un financement des équipements publics sur mesure. L’aménageur peut disposer de la maîtrise d’ouvrage des équipements concourant à l’opération. Un contrôle du projet urbain et de la densité des constructions peut être établi par l’élaboration d’un cahier des charges de cession de terrains (CCCT), document approuvé par le Maire. Le CCCT permet également d’imposer des prescriptions en termes de démarche de développement durable. Il n’est pas nécessaire pour la personne publique qui initie l’opération de maîtriser la totalité des terrains. Inconvénients de la ZAC La réalisation d’une ZAC nécessitant l’intervention d’un certain nombre d’actes juridiques, chacun de ces actes est susceptible de recours et peut remettre en cause l’opération dans sa globalité en application de la théorie des opérations complexes.

II. LE LOTISSEMENT Le lotissement est une procédure de division foncière qui permet d’avoir une approche globale des règles de construction à l’échelle du périmètre du lotissement. La procédure de lotissement est particulièrement adaptée aux opérations d’initiative privée sur des terrains à urbaniser afin de procéder à des divisions foncières en vue de céder à des tiers les lots issus de cette division. Elle s’accommode moins des opérations de grande ampleur comportant des programmes de nature différente.

A.CHAMP D’APPLICATION DU LOTISSEMENT L’article L. 442-1 du code de l’urbanisme définit ainsi le lotissement : « Constitue un lotissement l’opération d’aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments ». Les critères énoncés par cette disposition doivent être cumulativement remplis pour que l’opération de division soit constitutive d’un lotissement. -1er critère : La division d’une ou plusieurs propriétés foncières. -2ème critère : Sur une période de moins de 10 ans. -3ème critère : Le nombre de terrains issus de la division : deux. -4ème critère : L’intention d’implanter des bâtiments. En application de l’article R. 442-1 du Code de l’urbanisme, ne sont pas constitutives de lotissements les divisions : -réalisées dans le cadre d’une opération de remembrement ; -effectuées par l’aménageur propriétaire dans le cadre d’une ZAC ; -effectuées conformément à un permis valant division ; -réalisées dans le cadre d’une procédure d’habilitation ; -résultant de la vente ou location des lots issus d’une opération de remembrement.

B. DÉTERMINATION DE LA PROCÉDURE D’AUTORISATION APPLICABLE Il ressort de la combinaison des articles R. 421-19 et R. 421-23 du Code de l’urbanisme que doivent être précédés d’un permis d’aménager les divisions qui répondent aux deux conditions cumulatives suivantes : - créer au moins trois lots à construire sur une période de moins de dix ans, - et qui, soit prévoient la réalisation de voies ou espaces communs, soit sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé. Lorsque ces deux conditions cumulatives ne sont pas remplies, la division foncière doit être précédée d’une déclaration préalable.

1)LE LOTISSEMENT SOUMIS À PERMIS D’AMÉNAGER

Le délai d’instruction de droit commun pour un permis d’aménager est de trois mois (article R. 423-23). Ce délai peut être prorogé dans les hypothèses visées aux articles R. 423-24 (par exemple, lorsque le projet est soumis à un régime d’autorisation soumis à une autre législation). Répartition de la surface constructible entre les différents lots En application de l’article R. 442-9, lorsqu’un coefficient d’occupation des sols est applicable, la SHON maximale autorisée dans le lotissement ne peut être supérieure à celle qui résulte de l’application de ce COS. En revanche, elle peut être répartie librement entre les lots sans tenir compte de l’application du COS à la superficie de chaque lot. La SHON maximale autorisée sur chaque lot est soit prévue dans le permis d’aménager soit déterminée par le lotisseur à l’occasion de la cession des lots.

Commercialisation et délivrance des permis de construire o Commercialisation

Avant la délivrance d’un permis d’aménager, aucune promesse de vente ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté (article L. 442-4 du Code de l’urbanisme). Après l’obtention du permis d’aménager, seule une promesse unilatérale de vente peut être conclue. Elle indique la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison (article L. 442-8). Il résulte implicitement de l’article R. 442-13 du code de l’urbanisme une interdiction de vendre des lots avant achèvement des travaux. Aussi, la vente d’un lot de lotissement autorisée ne peut pas intervenir avant l’exécution des prescriptions imposées au lotisseur par le permis d’aménager, sauf si l’autorité compétente lui a permis d’y procéder avant exécution de tout ou partie des travaux considérés. o Délivrance des permis de construire En principe, en application de l’article R. 442-18 du Code de l’urbanisme l’obtention du permis est possible lorsque tous les travaux d’aménagement sont achevés et qu’il a été procédé à la constatation de l’achèvement. Néanmoins, dans le cas d’une autorisation de procéder à la vente avant exécution des travaux, l’obtention un permis est possible à condition que les équipements desservant les lots soient achevés. Dans cette hypothèse, le lotisseur fournit à l’acquéreur un certificat attestant sous sa responsabilité, l’achèvement des équipements desservant son lot. Ce certificat est joint à la demande de permis de construire. Subdivisions de lots provenant d’un lotissement Conformément à l’article R. 442-21 du Code de l’urbanisme, les subdivisions de lots soumis à permis d’aménager sont assimilées aux modifications de lotissements visées aux articles L. 442-10 et L. 442-11. En pratique, cela signifie que la subdivision de lots provenant d’un lotissement soumis à permis d’aménager nécessite l’accord préalable des deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quart au moins de la superficie du lotissement ou des trois quart des propriétaires détenant ensemble au moins les deux tiers de la superficie du lotissement.

2)LE LOTISSEMENT SOUMIS À DÉCLARATION PRÉALABLE Le délai d’instruction de droit commun pour une déclaration préalable est d’un mois (article R. 423-23). Ce délai peut être prorogé dans les hypothèses visées aux articles R. 423-24 (par exemple, lorsque le projet est soumis à un régime d’autorisation soumis à une autre législation). La répartition de la surface constructible entre les différents lots s’effectue selon les même règles que pour les lotissements soumis à permis d’aménager. En revanche, contrairement aux lotissements soumis à permis d’aménagement, aucune contrainte n’existe concernant la commercialisation des terrains et la subdivision de lots provenant d’un lotissement soumis à déclaration préalable.

C.RÈGLES D’URBANISME APPLICABLES DANS LES LOTISSEMENTS À l’intérieur des lotissements, les documents d’urbanisme sont applicables (POS ou PLU), mais les cahiers des charges du lotissement peuvent prévoir des règles d’urbanisme plus restrictives s’imposant à l’ensemble des colotis ; ces derniers ayant manifesté leur volonté de s’y soumettre en signant le cahier des charges.

Avantages du lotissement • Le lotissement permet une appréciation globalisée des règles de construction sur l’ensemble du périmètre opérationnel. • Le lotissement ne nécessite pas la conduite d’une concertation préalable en droit interne. Inconvénients du lotissement • En matière de commercialisation des terrains, aucune promesse de vente ou de location d’un terrain situé dans un lotissement ne

peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d’aménager (article L. 442-4 du Code de l’urbanisme). En conséquence, le lotisseur ne peut pas commercialiser les lots avant la délivrance de l’autorisation et l’exécution des prescriptions imposées dans l’arrêté. • Le permis de construire des bâtiments à édifier sur les lots peut seulement être accordé soit à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement, soit à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés. • En ce qui concerne l’évolution des caractéristiques du lotissement, le lotissement devient très vite contraignant en raison des règles d’accord de la majorité des colotis pour tout changement des règles ou des éléments constitutifs du lotissement. Si cette procédure convient assez bien pour les zones pavillonnaires, elle est beaucoup moins adaptée à la construction d’immeubles collectifs qui en raison de leur soumission aux règles de la copropriété, rendent très compliquées toutes modifications ultérieures.

III. LE PERMIS DE CONSTRUIRE VALANT DIVISION L’article R. 431-24 du Code de l’urbanisme relatif aux permis valant division énonce : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet , le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque les voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à la date à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ». Le ‘‘permis de construire valant division’’ est devenu un véritable permis de diviser, distinct du lotissement. L’article R. 442-1 c) du Code de l’urbanisme dispose d’ailleurs que les divisions entraînées par la réalisation d’une opération prévue par l’article R. 421-24 « ne constituent pas des lotissements et ne sont pas soumises aux dispositions du présent livre ». Le fondement du permis de construire valant autorisation de division est de regrouper en un seul permis l’autorisation de diviser et l’autorisation de construire. Pour relever du champ d’application du permis valant division, il faut donc que plusieurs critères soient remplis : - 1er critère : La construction de plusieurs bâtiments. Il est indispensable de constater, non pas l’intention d’implanter, comme en matière de lotissement, mais que le projet autorisé porte sur la construction sur un même terrain, de plusieurs bâtiments, soit la réalisation d’au moins deux bâtiments autonomes et distincts. L’assiette du permis peut porter sur la totalité ou sur une partie de l’unité foncière - 2ème critère : L’assiette foncière doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance. - 3ème critère : La division doit intervenir avant l’achèvement des constructions. La division accompagne la construction, c’est-à-dire qu’elle est réalisée pendant la période de construction et avant l’achèvement. En pratique, la division s’opérera habituellement dans le cadre des ventes en l’état futur d’achèvement et l’autorisation portera à la fois sur la division et sur la construction. Si la division foncière intervient après l’achèvement de l’ensemble des constructions autorisées, elle s’opère dans le droit commun de la division des terrains bâtis : l’opération n’est pas constitutive de lotissement et le permis ne peut être requalifié comme permis valant division. Le permis de construire valant division peut légalement être demandé par plusieurs personnes disposant de droits sur le terrain et devant y réaliser ensemble, un ensemble immobilier destiné à être divisé en vue de sa vente. La conformité de ce permis unique ne peut être appréciée que de façon globale et sa mise en œuvre par chacun des titulaires aboutit à créer entre eux, une solidarité de fait même s’il y a division des terrains et des programmes.

Avantages du permis valant division • Le permis valant division permet une appréciation globalisée des règles de construction sur l’ensemble du périmètre opérationnel. • Le permis valant division ne nécessite pas la conduite d’une concertation préalable. Inconvénients du permis valant division • Le permis de construire valant division n’est pas adapté à l’échelle d’une opération d’aménagement d’importance. • Le permis valant division à l’échelle d’une opération d’aménagement implique l’intervention de plusieurs promoteurs, ce qui

signifiera que le permis sous la maîtrise d’ouvrage de plusieurs opérateurs qui seront solidairement responsables de la réalisation des équipements collectifs et du paiement des taxes d’urbanisme. • Le permis valant division ne présente aucun avantage en matière de financement des équipements publics.

IV. LA PROCEDURE D’HABILITATION Selon l’article R.442-1 d) du Code de l’urbanisme : « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre : […] d) Les divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu’il a habilitées à réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu un permis d’aménager ou un permis de construire portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison d’habitation individuelle ; […] » La procédure d’habilitation consiste pour le propriétaire d’un terrain à habiliter une ou plusieurs personnes à réaliser une opération immobilière sur partie de son terrain par le biais de divisions foncières ou par locations (dont le nombre n’est pas limité) et qui sont réalisées après obtention des autorisations de construire. Cette procédure, encore appelée ‘‘division primaire’’, constitue une exception à l’application des règles du lotissement. Néanmoins, afin d’éviter toute tentative de détournement frauduleux des règles du lotissement, le texte a maintenu deux conditions cumulatives pour la mise en œuvre de cette procédure.

• 1ère condition : Obtention des autorisations de construire préalablement à la division La première condition réside dans la nécessaire obtention préalable à la division des autorisations de construire par les futurs acquéreurs. L’obligation réside dans le fait d’avoir réellement obtenu l’autorisation et non seulement d’en avoir formulé la demande. Certains auteurs considèrent même qu’il serait pertinent d’exiger que le permis soit devenu définitif . L’opérateur qui envisage de construire doit attester être autorisé à réaliser des travaux conformément au nouvel article R. 423-1 du Code de l’urbanisme. Il est admis notamment par la circulaire du 3 août 1978 que « l’habilitation des ayants-droits du propriétaire pourra résulter notamment d’une vente ou d’une promesse de vente sous condition suspensive de l’obtention d’une autorisation de lotir ou d’un permis de construire ». Par ailleurs, selon Sylvain Pérignon, « l’habilitation résultera généralement d’une promesse de vente assortie de la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire. Dans la mesure où le détachement ne se produira que si le permis de construire est préalablement obtenu, cette promesse de vente échappe à la prohibition définie par l’article L. 316-2. Il sera pertinent de préciser, dans la formulation de la condition suspensive, que le permis doit être définitif ». Selon les préconisations faites par le Congrès des notaires (2007), « pour plus de sécurité encore et pour bien détacher l’obtention définitive de l’autorisation d’urbanisme de la réalisation définitive de la vente, il est souvent conseillé de procéder, en avant-contrat, à une promesse unilatérale de vente dont la levée d’option ne pourrait intervenir qu’après obtention du permis de construire ou de l’autorisation de lotir, définitif ».

• 2ème condition : Création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison d’habitation individuelle La deuxième condition est relative à l’objet des constructions. Il est précisé à l’article R. 442-1 d) que l’opération doit porter sur « la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison d’habitation individuelle. » Aussi, les divisions primaires s’appliquent si un arrêté de permis de construire a été obtenu autorisant soit plusieurs bâtiments quelle qu’en soit la destination, soit un immeuble quelle qu’en soit la destination mais à condition, s’il s’agit de logements, qu’il soit collectif, c’est-à-dire qu’il comporte au moins deux logements.

Avantages de la procédure d’habilitation • Procédure n’entrant pas dans le champ d’application du lotissement : aucune autorisation spécifique à demander, raccourcissement

des délais de réalisation des opérations.

Inconvénients de la procédure d’habilitation • Cette procédure ne permet pas de réaliser des maisons individuelles. • Le propriétaire doit garder la maîtrise foncière d’une partie de sa propriété. • Incertitude juridique sur l’assiette de demande de permis de construire. • Cette procédure n’est pas adaptée à l’échelle d’une opération d’aménagement d’importance.

FICHE JURIDIQUE N° 5 RELATIVE AUX MODALITES DE FINANCEMENT DES EQUIPEMENTS PUBLICS I. DROIT COMMUN DES PARTICIPATIONS En dehors de toute procédure opérationnelle, il convient d’appliquer le régime de droit commun des participations aux équipements publics à savoir la Taxe Locale d’Équipement (TLE) et les contributions accessoires visées à l’article L. 332-6 du Code de l’urbanisme. En principe, la taxe locale d’équipement est applicable de plein droit dans les communes de plus de 10.000 habitants et dans les communes de la région parisienne dont la liste est fixée par décret, et à défaut, peut être instituée par délibération dans les communes non couvertes. La TLE est exigée à l’occasion d’une demande de permis de construire. Elle peut être complétée par les contributions visées à l’article L.332-6 du Code de l’urbanisme parmi lesquelles figurent notamment la participation pour raccordement à l’égout, la participation pour voiries et réseaux, la taxe pour le financement des dépenses des conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement... En l’espèce, la participation pour voirie et réseaux (PVR) paraît être la plus intéressante et adaptée au regard du programme d’équipements prévus mais il peut être envisagé d’en ajouter d’autre dès lors que l’objet correspond aux équipements à réaliser. Par ailleurs la PVR ne peut être utilisée que sous certaines conditions notamment de localisation des voiries.

Avantages • Lorsque le projet prévoit de nombreuses voiries, la PVR peut s’avérer intéressante ; • La mise en place de la TLE et des contributions annexes n’est pas contraignante. Inconvénients • La TLE ne permet pas le financement d’équipements en particulier ; • Les taxes d’urbanisme ne peuvent être réclamées qu’à l’occasion de la délivrance d’un permis de construire. Ainsi, ce dispositif (TLE + PVR + éventuellement d’autres contributions prévues par l’article L.332-6) est intéressant si et seulement si il permet de couvrir à lui seul la totalité, ou la majeure partie, des équipements à réaliser dans le périmètre d’intervention. Cela ne sera pas le cas si, comme en l’espèce, les équipements à réaliser sont importants. L’hypothèse dans laquelle il serait prévu un financement limité au droit commun nous paraît donc devoir être écartée.

II. LE PROGRAMME D’AMENAGEMENT D’ENSEMBLE (PAE) L’article L.332-9 du Code de l’urbanisme dispose que « Dans les secteurs de la commune où un programme d’aménagement d’ensemble a été approuvé par le conseil municipal, il peut être mis à la charge des constructeurs tout ou partie du coût des équipements publics réalisés pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans le secteur concerné. Lorsque la capacité des équipements programmés excède ces besoins, seule la fraction du coût proportionnelle à ces besoins peut être mise à la charge des constructeurs. Lorsqu’un équipement doit être réalisé pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans plusieurs opérations successives devant faire l’objet de zones d’aménagement concerté ou de programmes d’aménagement d’ensemble, la répartition du coût de ces équipements entre différentes opérations peut être prévue dès la première, à l’initiative de l’autorité publique qui approuve l’opération. Dans les communes où la taxe locale d’équipement est instituée, les constructions édifiées dans ces secteurs sont exclues du champ d’application de la taxe. Le conseil municipal détermine le secteur d’aménagement, la nature, le coût et le délai prévus pour la réalisation du programme d’équipements publics. Il fixe, en outre, la part des dépenses de réalisation de ce programme qui est à la charge des constructeurs, ainsi que les critères de répartition de celle-ci entre les différentes catégories de constructions. Sa délibération fait l’objet d’un affichage en mairie. Une copie de cette délibération est jointe à toute délivrance de certificat d’urbanisme. Sont exonérées de la participation prévue au présent article les constructions édifiées dans une zone d’aménagement concerté lorsque leur terrain d’assiette a fait l’objet d’une cession, location ou concession d’usage consentie par l’aménageur de la zone ou d’une convention par laquelle le propriétaire du terrain s’engage à participer à la réalisation de ladite zone». Le Programme d’Aménagement d’Ensemble (PAE) est un régime particulier de financement des équipements publics. Il est mis en œuvre pour des terrains qui vont recevoir de nouvelles constructions. Il doit correspondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des futures constructions. Dans ces secteurs du territoire pour lesquels un PAE a été approuvé, le Conseil municipal ou communautaire peut décider de mettre à la charge des bénéficiaires d’autorisations de construire tout ou partir du coût des équipements publics réalisés pour répondre aux besoins des futurs habitants ou des usagers des constructions à édifier dans le secteur concerné (article L. 332-9 du Code de l’urbanisme). Le régime de participation est institué par délibération du Conseil municipal. Par son contenu, la délibération constitue l’engagement de la commune de réaliser un programme d’équipements publics au bénéfice des constructions attendues dans la partie de son territoire concernée par le ou les secteurs du PAE. Elle représente une garantie pour le constructeur puisque le non-respect de cet engagement est sanctionné par l’obligation de restituer la participation reçue. La délibération doit définir : le secteur d’aménagement, le programme des équipements à réaliser en précisant son coût, son délai de réalisation, la part de ce programme mise à la charge des constructeurs et les critères de répartition de cette part entre les différentes catégories de constructions. Il doit s’agir d’équipements publics nouveaux dont la réalisation est immédiatement rendue nécessaire pour satisfaire les besoins des constructions nouvelles.

Par nature, les équipements peuvent être : - d’infrastructure : voirie publique, réseaux divers (eau, assainissement, électricité, gaz, chauffage urbain, etc.) ; - de superstructure : locaux scolaires, sportifs, sociaux, cultures, administratifs, etc. La délibération doit préciser le coût de l’ensemble des équipements publics que la collectivité publique s’engage à réaliser. Il convient de noter que la jurisprudence a indiqué à plusieurs reprises qu’un PAE dont le seul objet est la réalisation de voirie est illégale. Le régime de participation est institué par délibération du Conseil municipal. Par son contenu, la délibération constitue l’engagement de la commune de réaliser un programme d’équipements publics au bénéfice des constructions attendues dans la partie de son territoire concernée par le ou les secteurs du PAE. Avantage A la différence du régime de droit commun, le PAE permet un financement adapté des équipements publics. Inconvénient La contribution au titre du PAE n’est exigible qu’au moment de la délivrance du permis de construire, qui en est le fait générateur. Dès lors, aucun préfinancement des équipements n’est possible.

III. LE FINANCEMENT PROPRE A LA ZAC En matière de participation aux équipements publics, la ZAC permet de mettre en place un système dérogatoire au régime de droit commun (TLE). Ce système a l’avantage de permettre d’établir une participation sur mesure des constructeurs. Toutefois, certaines limites sont imposées par les textes. La participation dans les ZAC est en effet encadrée par deux règles : la règle du plancher et la règle du plafond. Aux termes de l’article 317 quater de l’annexe II du CGI : « Dans les zones d’aménagement concerté, l’exclusion de la taxe locale d’équipement prévue au 2º du I de l’article 1585 C du code général des impôts est subordonnée à la condition que soit pris en charge par les constructeurs au moins le coût des équipements ci-après : 1º Dans le cas des zones d’aménagement concerté autres que de rénovation urbaine : a) Les voies intérieures à la zone qui n’assurent pas la circulation de secteur à secteur ainsi que les réseaux non concédés qui leur sont rattachés; b) Les espaces verts, aires de jeux et promenades correspondant aux seuls besoins des habitants ou des usagers de chaque secteur; c) Les aires de stationnement correspondant aux seuls besoins des habitants ou des usagers de chaque secteur ». L’aménageur de la zone doit donc au moins participer aux équipements cités plus haut, c’est un plancher de participation. Pour éviter des abus de la part des collectivités qui mettaient à la charge des aménageurs des participations très lourdes, le législateur a introduit un plafond de participation . L’article L 311-4 du Code de l’urbanisme dispose en effet : «Il ne peut être mis à la charge de l’aménageur que le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des habitants ou usagers des constructions à édifier dans la zone». Dans le cadre de ces deux limites, la collectivité pourra alors négocier librement avec l’aménageur. La participation peut prendre des formes diverses : participation financière, contribution en nature par apport de terrains ou réalisation de travaux. Si la collectivité ne respecte pas les limites qui lui sont imposées, l’aménageur pourra exiger la répétition de l’indu qui se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l’obtention des prestations indûment exigées. S’agissant des constructeurs qui n’ont pas acquis leur terrain de l’aménageur , l’article L.311-4 dernier alinéa du Code de l’urbanisme a prévu que : « lorsqu’une construction est édifiée sur un terrain n’ayant pas fait l’objet d’une cession, location ou concession d’usage consentie par l’aménageur de la zone, une convention conclue entre la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale et le constructeur précise les conditions dans lesquelles celui-ci participe au coût d’équipement de la zone. La convention constitue une pièce obligatoire du dossier de permis de construire ou de lotir. ». La participation due par le constructeur doit respecter les mêmes règles que celles prévues pour l’aménageur. Lorsque la Collectivité a choisi d’exclure du champ d’application de la taxe locale d’équipement les constructions réalisées dans la ZAC, seul le coût des équipements publics répondant aux besoins des futurs habitants peut être mis à la charge de l’aménageur (et des constructeurs).

Avantages

- La prise en charge de la totalité du coût des infrastructures paraît envisageable. - Les participations propres à la ZAC permettent un préfinancement des équipements

Inconvénient

- S’agissant de la prise en charge des équipements de superstructure, seule la partie nécessaire aux futurs usagers de la zone pourra être prise en charge par l’aménageur (ou le constructeur).

IV. LA CONVENTION DE PROJET URBAIN PARTENARIAL Rappel des textes Art. L. 332-11-3 du Code de l’urbanisme « Dans les zones urbaines et les zones à urbaniser délimitées par les plans locaux d’urbanisme ou les documents d’urbanisme en tenant lieu, lorsqu’une ou plusieurs opérations d’aménagement ou de construction nécessitent la réalisation d’équipements autres que les équipements propres mentionnés à l’article L. 332-15, le ou les propriétaires des terrains, le ou les aménageurs et le ou les constructeurs peuvent conclure avec la commune ou l’établissement public compétent en matière de plan local d’urbanisme ou le représentant de l’État, dans le cadre des opérations d’intérêt national mentionnées à l’article L. 121-2, une convention de projet urbain partenarial prévoyant la prise en charge financière de tout ou partie de ces équipements. « Cette convention ne peut mettre à la charge des propriétaires fonciers, des aménageurs ou des constructeurs que le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans le périmètre fixé par la convention ou, lorsque la capacité des équipements programmés excède ces besoins, la fraction du coût proportionnelle à ceux-ci. La convention fixe les délais de paiement. La participation peut être acquittée sous forme de contribution financière ou d’apports de terrains bâtis ou non bâtis ». Art. L. 332-11-4 du Code de l’urbanisme « Dans les communes où la taxe locale d’équipement a été instituée, les constructions édifiées dans le périmètre délimité par une convention prévue à l’article L. 332 11-3 sont exclues du champ d’application de cette taxe pendant un délai fixé par la convention qui ne peut excéder dix ans. » Article R332-25-1 du Code de l’urbanisme « Le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent autorise le maire ou le président de l’établissement public à signer la convention prévue par l’article L. 332-11-3. Cette convention, accompagnée du document graphique faisant apparaître le ou les périmètres concernés, est tenue à la disposition du public en mairie ou au siège de l’établissement public compétent et, dans ce cas, dans les mairies des communes membres concernées. » Article R332-25-2 du Code de l’urbanisme « Mention de la signature de la convention ainsi que du lieu où le document peut être consulté est affichée pendant un mois en mairie ou au siège de l’établissement public compétent et, dans ce cas, dans les mairies des communes membres concernées. Une même mention en est en outre publiée : a) Au recueil des actes administratifs mentionné à l’article R. 2121-10 du code général des collectivités territoriales, lorsqu’il s’agit d’une délibération du conseil municipal d’une commune de 3 500 habitants et plus ; b) Au recueil des actes administratifs mentionné à l’article R. 5211-41 du code général des collectivités territoriales, s’il existe, lorsqu’il s’agit d’une délibération de l’organe délibérant d’un établissement public de coopération intercommunale comportant au moins une commune de 3 500 habitants et plus ; c) Au recueil des actes administratifs de l’Etat dans le département, lorsqu’il s’agit d’une convention signée par le représentant de l’Etat. » Article R332-25-3 du Code de l’urbanisme « La mise hors champ de la taxe locale d’équipement, prévue aux articles 1585 A et suivants du code général des impôts dans le ou les périmètres définis par la convention prévue par l’article L. 332-11-3 prend effet dès l’exécution des formalités prévues au premier alinéa de l’article R. 332-25-2, la date à prendre en compte pour l’affichage étant celle du premier jour où celui-ci est effectué. » La loi Boutin du 25 mars 2009 a introduit, en vue de relancer l’urbanisme opérationnel privé, un nouveau mécanisme de financement des équipements publics, inspiré du mécanisme existant en ZAC, et qui viendrait s’ajouter aux dispositifs existants. Ce nouveau mécanisme dénommé « projet urbain partenarial » est un outil contractuel de financement des équipements publics qui permet, à l’occasion d’une opération d’aménagement ou de construction d’initiative privée, de mettre à la charge des lotisseurs ou des constructeurs, tout ou partie du coût des équipements publics induits par leur opération.

Champ d’application • Opérations d’aménagement ou de construction

Le recours au mécanisme de la convention PUP implique nécessairement la réalisation d’une ou plusieurs opérations d’aménagement et de construction par une ou plusieurs personnes privées.

• Zones concernées

Le texte précise que la convention PUP ne s’applique que dans les zones urbaines ou à urbaniser des PLU, ou des documents d’urbanisme en tenant lieu, c’est-à-dire des POS et des PSMV. Les cartes communales se trouvent exclues du champ d’application de la convention PUP.

• Équipements concernés

La convention fixe le programme des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins de l’opération et permet leur prise en charge par les propriétaires des terrains, les aménageurs ou les constructeurs. Il convient de préciser que seuls les équipements nécessaires à la satisfaction des besoins des usagers des futures constructions de l’opération peuvent être mis à la charge de l’aménageur ou du constructeur. Si la capacité des équipements publics excède les besoins des usagers des futures constructions, seule la fraction du coût des équipements nécessaires à ces besoins pourra être mise à la charge de la personne privée conformément au droit commun des participations d’urbanisme. Modalités de mise en œuvre

• Parties à une convention PUP

Les parties à la convention PUP sont d’une part les personnes privées à l’origine de l’opération d’aménagement, et d’autre part les collectivités publiques qui vont réaliser les équipements publics. - Personnes publiques : il s’agit, selon les cas, de la commune, de l’EPCI compétent en matière d’urbanisme ou du Préfet s’il s’agit d’opérations d’intérêt national (OIN). - Personnes privées : il s’agit des propriétaires, de constructeurs ou des aménageurs.

• Contenu d’une convention PUP

La convention de PUP étant un document purement contractuel, son contenu n’est pas très encadré par les textes. Toutefois, il est possible d’indiquer que la convention doit à tout le moins prévoir la liste des équipements publics à réaliser, les montants pris en charge par les constructeurs, les modalités de cette participation et les délais de paiement. Les textes prévoient égaiement que les conventions doivent être accompagnées d’un document graphique faisant apparaître le(s) territoire(s) concerné(s) ;

• Élaboration d’une convention PUP

Avant leur signature, les Convention PUP doivent faire l’objet d’une procédure de mise à disposition du public particulière en mairie. Les Conventions de PUP sont ensuite sinées par le maire ou le président de l’EPCI compétent après autorisation de l’organe délibérant compétent ;

• Modes de recouvrement de la convention PUP

La loi prévoit que l’aménageur ou le constructeur peuvent s’acquitter de cette participation sous forme de contribution financière ou d’apports de terrains bâtis ou non bâtis. En revanche, ils ne pourraient le faire sous forme de travaux réalisés pour le compte de la commune, le droit européen imposant, dans ce cas, une mise en concurrence.

• Règle du non-cumul des participations d’urbanisme.

L’instauration d’une convention PUP entraîne une exonération de la TLE dans le périmètre fixé dans la convention pour un délai qui ne peut excéder 10 ans. Par ailleurs, la convention de PUP exclut également celle du PAE ou de la PVR. Par ailleurs, il convient de préciser que les périmètres de conventions PUP doivent être inscrits dans les annexes du PLU. Ce nouvel outil de financement des équipements publics répond au financement des équipements publics dont la nécessité est induite par la réalisation d’opérations privées de type lotissement. Le concessionnaire assume une part significative du risque économique de l’opération. - Procédure relative aux concessions d’aménagement soumises au droit communautaire des marchés : il s’agit des concessions d’aménagement dans le cadre desquelles le concessionnaire n’assume pas une part significative du risque économique de l’opération.

LOGEMENT +

LOGEMENT + logement incrémenta

Voies de Faubourg

Densité

Gares secondaire

Extension collective

Lisiere naturelle et frange urbaine

Grands voisins

logements sociaux

logement individuel centre commercial

terrain de sport

étalement urbain

logements

Campus monofonctionnel d’enseignement

services

logements

Logements + services

logements

Airport city

Village urbain

monofonctionnel commerce

logements centre de congrés commerces

Pavillonaire evolutif

jardin

Condition actuelle du logement

Densité + mixité + grande hauteur + mobilité

immeuble de grande hauteur gare multinodale

radial

grille

intensité du traffic

Radial vs Grille

maison

logement

Mixité programmatique SOHO

Collectifs individualisés

Logements vs Nature

Reparcelliser l’inter-ilôt du collectifs-individualisés

travail

sous sol infrastructurel et technique

Plateau re-parcellisable

Flexibilité

Densité, re-parcellisation

Entrepreneuriat

Logements vs Infrastructure

Pavillon +1

Logements social bon marché

structure domino

logements bureaux

Mixité programmatique

façade

T3 logements bureaux

Mixité programmatique

Mixité et parcours résidentiel

T5 centre figé centre

commerces ateliers

jardin communautaire logements

Mixité programmatique

espace collectif

corridor

Typologies lotissements collectifs

commerces maisons individuelles

espace public couvert

maisons communautaire (services partagés)

traversant

Maisons individuelles, jardins communautaires

multi-room

Flexibilité

îles

loft

logements collectifs

Mixité typologique

Parking maisons à patios individuelles

penthouse duplex T3 T4 T2 mutualisations des services

Logements communautairs, diversité typologique

Jardin privé, parc collectif