N E WS LET T E R
N EWS.05 Nº 5 • DICIEMBRE 2010
www.consejocoapis.org
BOLETÍN DEL CONSEJO GENERAL DE COLEGIOS OFICIALES DE AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
CARTA DEL PRESIDENTE Estimados compañeros: Cuando la incertidumbre alumbra por doquier y cunde la desesperación de una situación de crisis como en la que nos encontramos inmersos, bueno es buscar anclajes que nos permitan seguir luchando. Tantos compañeros a los que agradecer que se quiten de su tiempo para trabajar por el bien general de todos; tantos en las Juntas de Gobierno, en los Consejos, tantos que creen en nosotros y en ellos, APIS todos, tantos que son motivo de esperanza, felicitación y apoyo. Tantos días al año en los que no nos embarga un sentimiento tan especial como el de ahora, el de la Navidad, esperanza, paz y amor. Tantos días al año luchando y eso es lo que tenemos que seguir haciendo, ahora en Navidad celebrar las fiestas y desear como os deseo felicidad y buena suerte para ahora y para el año que viene 2011. Sin embargo, cuando cunda el desánimo pensar en lo que escribo y pensar que aunque tengamos compañeros que dejan su tiempo para dárnoslo, pensar que como si fuésemos un ejército esos serían o somos los mandos, y aunque tengamos mucha artillería, quien gana las batallas, quien consolida las victorias en las guerras, siempre es la infantería, o sea nosotros todos, los API de a pié con nuestro trabajo y aguantando día a día. Reitero Feliz Navidad y Próspero 2011. Santiago Baena Moreno
Presidente del Consejo Rector y del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España
N EWS.05
AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
SIN TREGUA EN 2011 JESÚS ZARZALEJOS NIETO
LETRADO DEL CONSEJO GENERAL
Entre los objetivos principales de la dirección corporativa que desempeña el Consejo General se encuentra, como es sabido por Colegios y colegiados, la defensa de la actividad pericial de los agentes colegiados de la propiedad inmobiliaria. No voy a extenderme reiterar lo que ya hemos dicho y escrito en diversos foros y publicaciones, incluyendo esta misma. Sin embargo, es preciso reiterar que el nuevo año 2011 será un tiempo de controversias y reformas legislativas que exigirán de nuestra organización colegial una actitud vigilante y dispuesta a dar todas las batallas necesarias. Habrá una ley de servicios profesionales que modificará drásticamente el régimen de la colegiación, reservando la obligatoria a un puñado de selectas actividades profesionales; y se dará paso a una amplia reforma de las normas estatutarias profesionales. Sólo un adelanto electoral podría alterar esta secuencia de acontecimientos previsibles. Algunas de estas expectativas afectan a los API y otras no. Pero sí les afecta de lleno, tanto como a sus Colegios, el discurso social y político de las reformas de los servicios y de las corporaciones profesionales. A todos va a llegar la hora de cualificar la atención al ciudadano y la profesionalidad de sus actividades. Será decisivo que nuestra organización colegial tome la iniciativa en las prioridades de su agenda corporativa. Hace tiempo que no vamos por detrás de los acontecimientos. Por eso, el Consejo General dedicará
todos sus esfuerzos en 2011 para recuperar espacios profesionales para los API en la tasación inmobiliaria –hipotecas, comprobación tributaria-, pugnando por romper los monopolios actuales que se sustentan en inaceptables juicios de valor sobre la competencia profesional de nuestros colegiados. Igualmente mantendremos la defensa jurídica de la profesionalidad en la pericia judicial, así como el papel protagonista de los Colegios Profesionales en la aportación de los peritos de designación judicial. El Tribunal Supremo tendrá pronto
que decidir al respecto. Ya anticipamos estas propuestas en las Jornadas de presentación del ROTI y en las IV de Letrados de COAPI de España. Ahora hemos pasado de las palabras a los hechos.
SIN EMBARGO, ES PRECISO REITERAR QUE EL NUEVO AÑO 2011 SERÁ UN TIEMPO DE CONTROVERSIAS Y REFORMAS LEGISLATIVAS QUE EXIGIRÁN DE NUESTRA ORGANIZACIÓN COLEGIAL UNA ACTITUD VIGILANTE Y DISPUESTA A DAR TODAS LAS BATALLAS NECESARIAS
MANUEL BERMUDO VALERO DIRECTOR ROTI
YA SOMOS 150 INSCRITOS
Estimados compañeros: Como algunos ya sabéis, la puesta en marcha del REGISTRO OFICIAL DE TASADORES INMOBILIARIOS DE ESPAÑA (ROTI) es una realidad, y ya somos casi 150 inscritos distribuidos por toda la geografía de España. Por otro lado y dentro de la función de Defensa de la Competencia del API Tasador, cuya bandera ha asumido el ROTI, se han producido novedades importantes, que po-
déis leer en el artículo que firma D. Jesús Zarzalejos en esta misma newsletter, en el que se especifican las últimas acciones y novedades, realizadas gracias a la magnífica labor de la Asesoría Jurídica del Consejo General, y en la que, con independencia de algún revés sufrido en materia de peritaciones judiciales, ante el que ya hemos reaccionado y que esperamos superar, se abre una nueva expectativa y esperanza, tanto en el campo de las tasaciones periciales contradictorias, como en la competencia de tasaciones hipotecarias, que suponemos vais a valorar en su justa medida. Asímismo, ya se han producido en el ROTI distintas iniciativas, desde comentarios de nuevas publicaciones, hasta análisis del nuevo Reglamento de la Ley de Suelo, que contiene importantes novedades en materia de valoraciones. Para aquellos que aún no se han inscrito en el ROTI, os animamos a hacerlo cuanto antes, pidiendo a nuestro Consejo General (cgcoapi@consejocoapis.org) el bo-
letín de inscripción, al que debéis adjuntar una fotografía para la expedición del carnet acreditativo. Os recordamos que para inscribirse en el ROTI es necesario estar dado de alta en las listas de peritos de vuestro colegio. En cuanto al programa APITASA, recordad que no es necesario estar dado de alta en el ROTI para solicitarlo. Esperamos que el programa esté operativo a lo largo de este mes de diciembre, y ya contamos con casi 120 inscritos y más de 200 peticiones de entrada a la demo. Os pedimos disculpas por los fallos que han venido sucediendo en el acceso a dicha demo, debidos fundamentalmente al redireccionamiento del programa, que ya hemos solventado con el registro del dominio “apitasaonline.com” desde el que accederemos en el futuro a nuestro programa. Os deseamos desde el ROTI unas felices Navidades en compañía de vuestros amigos y familiares, así como un año 2011 que sea el preludio de la ansiada recuperación de nuestro sector. Un cordial saludo,
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AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
NOTICIAS CONSTITUCIÓN DE LA ONG APIS SOLIDARIOS El Consejo Rector, en su sesión de 19 de mayo de 2010, acordó la constitución de la ONG “APIS Solidarios”, cuyos ingresos consistirán en aportaciones voluntarias de sus socios, así como también se acordó la iniciación de los trámites correspondientes para la preparación de sus Estatutos.
RENOVACIÓN DE LAS JUNTAS DE GOBIERNO DE LOS COLEGIOS PROVINCIALES
Alicante Dª Marifé Esteso Rubio Cádiz D. Manuel Rodríguez-Sánchez Wagener Castellón D. Francisco Nomdedeu Maristany Girona D. Ramón Corominas Llach Granada D. Francisco Javier García-Valdecasas y Alex Jaén D. Diego Galiano Bellón Lleida D. Eduard Segarra i Carbonell Murcia Dª Mª Dolores de Alcover-Aguilar y García Ourense D. Juan Carlos Moreiras Pérez S.C.Tenerife D. Lorenzo S. Perera Salavarría Segovia D. Miguel Ángel Tovar de la Cruz Tarragona D. Gil Cristiá Llevat
Sevilla D. Manuel Bermudo Valero Valladolid D. Pablo Gestoso Ramos Aragón D. Fernando Baena Pinilla Barcelona D. Joan Ollé Bertrán Burgos D. Santiago Marcos Beltrán Córdoba D. Antonio Álvarez Romero Baleares D. José María Mir Pizá Asturias D. Antonio Vega Fernández La Rioja D. Santiago Baena Moreno Madrid D. Jaime Cabrero García Valencia D. Juan José Piquer Mestre
A fecha de 22 diciembre y con motivo de las elecciones reglamentarias celebradas en los Colegios provinciales para la renovación de sus Juntas de Gobierno, comunicamos los Presidentes que han sido elegidos.
ACLARACIÓN Estimado colegiado/a: Os remitimos este escrito con objeto de realizar unas aclaraciones relativas al comentario que en una de las circulares electrónicas enviadas previamente a las I Jornadas de Tasadores Inmobiliarios, hicimos respecto al programa TASAPLUS, y que tras conversaciones mantenidas con sus responsables, y dando curso al legítimo derecho de réplica queremos precisar. En dicha circular se afirmaba que, pese a que en la web de dicho programa se declaraba cumplir con los requisitos exigidos en la orden ECO 805, desde nuestro punto de vista no era así, ya que se ajustaba más a las Órdenes Ministeriales 1989 y 1994, así como que éste contenía algunos errores de concepto y formulación.
En este sentido y en cuanto al cumplimiento del programa con la Orden ECO 805, nuestro comentario estuvo motivado por detectar que el programa Tasaplus mantiene dos coeficientes contemplados en la normativa anterior, desaparecidos en la vigente Orden ECO 805, cuales son el coeficiente K y el coeficiente R. Puestos en contacto con los responsables de dicho programa, estos nos aclararon que si bien es cierto que dichos coeficientes se mantienen, estos no se consideran de cara a los cálculos y por consiguiente no afectan a la determinación del valor final, por lo que consideran que su programa sí se adapta a lo establecido en la norma. Transmitimos literalmente su aclaración al respecto:
Se conservan dos conceptos de los existentes antes de la norma ECO y que no son expresamente nombrados en la misma, pero no por ello contrarios: el coeficiente de mercado K es un simple indicador que refleja qué parte del valor de mercado está justificado por el propio coste de la construcción. El coeficiente R es una simple relación entre superficie útil y construida. Esperando haber aclarado con este escrito cualquier duda que al respecto de la situación se pueda haber provocado, y sin otro particular, recibe un cordial saludo,
Manuel Bermudo Valero
Director del Registro Oficial de Tasadores Inmobiliarios
LAS CONTRASEÑAS DEBEN SER SIEMPRE SEGURAS Cada vez las empresas utilizan más infraestructuras informáticas para el desarrollo de su actividad. Esto hace que se dispare el número de contraseñas usadas para proteger uno de sus activos más importantes: su información. Debido a esto, es prioritario que exista una política respecto a la creación, uso y ciclo de vida de las contraseñas corporativas independientemente del tamaño de la empresa. Para ello, es muy importante tener en cuenta las características que debe cumplir cualquier contraseña que se quiera considerar segura. En este sentido, el Centro de Respuesta a Incidentes de Seguridad de INTECO (INTECO-CERT), entidad pública del Gobierno de España que ofrece información gratuita a las empresas en materia de seguridad de la información, da una serie de recomendaciones. Existen programas que tratan de acceder a los sistemas de información o aplicaciones web probando automáticamente cientos de miles de las contraseñas más comunes. Por ello, una contraseña para ser segura debe tener al menos ocho caracteres y debe ser lo menos «regular» posible (hay que evitar el uso de palabras del diccionario o expresiones del tipo «qazwsx» o «1234») fomentando la inclusión de caracteres especiales -como |, @, #, ¬-, números y el uso alterno de mayúsculas y minúsculas. Además, no se deben utilizar palabras o fechas que identifiquen a la empresa o a sus miembros. Por ello, desde INTECO-CERT se recomienda excluir fechas de nacimiento, nombres personales, etc., ya que se trata de información que algún atacante podría conocer previamente o sacar de Internet. Asimismo, tampoco es recomendable usar la misma contraseña para diferentes servicios (web, correo electrónico, foros, etc.) con el fin de evitar, en caso de robo, que puedan entrar en más de uno de los sitios de la empresa. Un buen método para crear una contraseña sólida es pensar en una frase fácil de
memorizar y acortarla aplicando alguna regla sencilla. Una manera sería seleccionando la primera letra de cada palabra y convirtiendo algunas de las letras en números que sean similares. Por ejemplo, «La seguridad es como una cadena, es tan fuerte como el eslabón más débil» podría convertirse en «Lsec1cetfceemd». Una vez que la empresa posee contraseñas seguras, éstas se deben gestionar correctamente. Una de las medidas a aplicar es que han de cambiarse periódicamente o cuando se piensa que pueden haber sido comprometidas. Nunca se deben enviar ni por correo electrónico ni por sms y, si se proporcionan en un soporte físico, éste debe poder destruirse. Los miembros de una empresa jamás deben anotar las contraseñas en papeles que estén a la vista o a los que se tenga fácil acceso. Si hay que utilizar un alto número de contraseñas, es mejor usar un programa para su gestión. Otra cuestión importante es no utilizar
contraseñas corporativas en ordenadores de los que se desconozca el nivel de seguridad porque estos equipos pueden tener instalados programas que capturen las contraseñas. Además, la empresa debe cambiar las contraseñas que vienen por defecto en el hardware y software. Por último, hay que tener en cuenta que cuanto más valioso o vulnerable sea un sistema de la información, más seguras han de ser sus contraseñas y su política de gestión. Estas pautas son las que desde el Centro de Respuesta a Incidentes de Seguridad de INTECO (INTECO-CERT) invitan a cumplir para lograr más seguridad en los sistemas de las empresas protegiendo los datos y la información. INFORMACIÓN DE CONTACTO CON INTECO-CERT • web: http://cert.inteco.es • correo: contacto@cert.inteco.es • foros: http://foros.inteco.es
N EWS.05
AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
OFERTA DE CASAS DE ALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA MARIFÉ ESTESO RUBIO
PRESIDENTA COLEGIO OFICIAL AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA DE ALICANTE La pasada semana se publicó en prensa que la CAM ha tenido la iniciativa de poner en el mercado 4.700 viviendas nuevas en alquiler con opción de compra, invitando algunos medios al Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria a expresar su opinión al respecto. Como agente de la propiedad inmobiliaria colegiada debo confesarles desde este preciso momento que me encantaría disponer en mi despacho profesional de todas o algunas de esas ofertas de arrendamiento o adquisición de viviendas y de todas o algunas de las ofertas que cualquier propietario, operador, promotor, constructor, particular o entidad financiera dispusiera. Ese es uno de los objetos y fines de mi actividad profesional y les puedo asegurar que compito por lograrlo. Como miembro del colectivo profesional de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria también me gustaría que mis compañeros de profesión se beneficiasen de todas o algunas de esas operaciones en un momento de crisis económica como el que atravesamos, en un momento de profunda crisis en nuestro sector como el que nos azota desde el estallido de la burbuja inmobiliaria hace unos años. Y, sin embargo, debo admitir que nuestra labor profesional se ejerce en un mercado absolutamente liberalizado desde hace tiempo, por aplicación de la Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes. Desde entonces no contamos con ninguna reserva de actividad legalmente establecida al respecto, en detrimento, eso sí, de
los intereses de consumidores y usuarios y de todas las partes intervinientes en las transacciones inmobiliarias, a nuestro juicio, y afectando negativamente a la calidad de los servicios y a la plena seguridad jurídica y económica que debe presidir cualquier actuación de carácter inmobiliario. Pero es una realidad innegable con la que los profesionales nos enfrentamos y tratamos de superar a diario con los métodos que las normas y nuestra propia pericia y dedicación profesional nos permiten. Lejos de atenuarse o corregirse esa situación con el tiempo, las normas internas y la transposición al Derecho interno de normas comunitarias de obligado cumplimiento, como la denominada Directiva de Servicios o Directiva Bolkestein, han profundizado en los elementos liberalizadores
del mercado de servicios profesionales y, entre ellos, obviamente, los inmobiliarios. Pero, por si fuera poco, disponemos ya de una Ley de Defensa de la Competencia (la Ley 15/2007, de 3 de julio) que garantiza -so pena de la aplicación de un régimen sancionador particularmente duro- la libre competencia. Así las cosas, institucionalmente, los API debemos admitir, como no puede ser de otro modo, que cualquier persona o entidad, incluidas las financieras, que legalmente puedan ejercer la actividad de compraventa o arrendamiento de inmuebles, hagan con sus activos inmobiliarios lo que crean conveniente. Es una manifestación clara de la libre competencia. Y también lo es que para ello recurran a sus propios servicios inmobiliarios con los que, legalmente establecidos, cuenten.
LOS PROFESIONALES COLEGIADOS ESTAMOS OBLIGADOS AL CONOCIMIENTO Y CUMPLIMIENTO ESTRICTO DE LAS NORMAS, INDEPENDIENTEMENTE DE LA OPINIÓN PERSONAL QUE NOS MEREZCAN En el caso que nos ocupa se trata de una operación de la CAM, pero los lectores saben que no es una novedad que multitud de entidades financieras hayan entrado en el mercado inmobiliario por numerosos motivos. No es nada novedoso. Otra cosa es nuestra opinión particular al respecto. Los profesionales colegiados estamos obligados al conocimiento y cumplimiento estricto de las normas, independientemente de la opinión personal que nos merezcan. El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Alicante y me consta que los de toda España, luchan en el ámbito legal, empresarial y profesional que le es propio por defender mejor los intereses de los profesionales colegiados y de los consumidores y usuarios de bienes o servicios. Parte de esta lucha también se manifiesta mediante la oposición activa recurriendo, incluso, a las propias medidas correctoras incluidas en la Ley de Defensa de la Competencia y en la de Derechos y Garantías de los Consumidores- contra métodos y modos agresivos de operar que pudieran conculcar las normas de Competencia o, abiertamente, los derechos de los consumidores y usuarios y los propios derechos de los profesionales colegiados. Pero, lógicamente, con fundamentos jurídicos y en coordinación con nuestros Consejos Autonómico y General, y suscri-
biendo, en beneficio de todas las partes intervinientes, Convenios de Colaboración de diversa naturaleza y con distintas entidades. Uno de ellos, precisamente, se suscribió con la propia Sociedad Pública de Alquiler, S.A., a cuya Red de Agentes Colaboradores cualquier colegiado puede entrar a formar parte, voluntariamente, previa adhesión al mismo, Red a la que, en el caso que nos ocupa, también se han incorporado, libre y voluntariamente, ejerciendo su derecho, otros operadores e intermediarios, como la propia CAM, entre tantas otras personas y entidades. Aquí cada profesional ejerce su opción. A modo de ejemplo diré que los compañeros API de la Marina Alta han firmado Convenio para la venta de Inmuebles con Caja Murcia. Quiero decir con esto que, como profesionales que somos, no debemos cruzarnos de brazos cuando grandes empresas públicas o privadas ponen sus inmuebles en el mercado valiéndose de sus propios medios, dirijámonos a ellas ofreciendo nuestros servicios como profesionales independientes que somos. La situación financiera que vivimos en
nuestro país ha afectado a nuestra actividad más que a ningún otro sector desde su origen. A ello hay que sumar la desregulación que nos ha invadido desde el año 2000 y la Ley de Defensa de la Competencia que supone un azote para los Colegios Profesionales, que con su idea de liberalizar y desregular lo que realmente causa es indefensión e inseguridad jurídica en el consumidor, en los profesionales y en los Colegios que los representan. Pero como esto es lo que tenemos y la legislación con la que tenemos que movernos, los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria tendremos que hacer un esfuerzo más para seguir adaptándonos a esta realidad como profesionales que somos, pertenecientes a un colectivo de gran categoría y azotados por los diferentes gobiernos. Tenemos un patrimonio profesional que es nuestra formación, que otros operadores del mercado no la tienen, y hemos de poner en valor nuestras diferencias para conseguir poder vender o alquilar las viviendas de entidades financieras, administración pública o particulares, según se produzca la situación y el momento.
N EWS.02
AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
CRÍTICA LITERARIA
ANÁLISIS CRÍTICO DE LOS MÉTODOS DE VALORACIÓN INMOBILIARIA –TEORÍA Y CASOS PRÁCTICOS– La obra versa sobre los distintos métodos de valoración que se emplean en la práctica habitual para determinar el valor de los bienes inmuebles, analizando pormenorizadamente cada método desde la sana crítica. El libro se estructura en una Introducción seguida de seis Capítulos. En la Introducción se describen los antecedentes de la valoración inmobiliaria, los principios generales que son de aplicación a la misma, las definiciones más comunes que se utilizan en la valoración de inmuebles y la normativa que es necesaria conocer y en determinados casos aplicar. En este apartado se sientan las bases de la concepción de la palabra valor: “Cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por poseerlas cierta suma de dinero o equivalente”, definición dada por el D.R.A.E. que estará presente a lo largo del libro; y de su cumplimiento, se derivará una valoración real y objetiva. Los Capítulos I, II, III y IV están destinados respectivamente al método del coste, método de comparación, método residual en sus dos versiones: estático y dinámico, y método de actualización de rentas. En estos Capítulos se desarrollan ampliamente cada uno de los métodos, abordando conceptos tales como: descripción del método, consideraciones generales, requisitos y campos de aplicación, procedimientos de cálculo, y limitaciones de aplicación de cada método en particular. En cada Capítulo se incluyen una serie de ejercicios, en total 23 casos prácticos, y una serie de ejemplos, que sirven para asentar los conocimientos adquiridos, y extrapolar su aplicación a la valoración de cualquier bien inmueble. El Capítulo V está dedicado al método del análisis cualitativo, que tiene justificada su aplicación en virtud del artículo 43.4 de la Orden ECO/805/2003;
NOTA INFORMATIVA Si no desea recibir en lo sucesivo este Boletín, deberá comunicarlo al Consejo General de los COAPI de España mediante correo electrónico (cgcoapi@consejocoapis.org), fax (91.559.32.55) o correo certificado dirigido a su sede oficial (Calle Princesa, 25-6º-2 – 28008 Madrid). Una vez recibida la comunicación se procederá de forma inmediata a la baja del interesado en la base de datos.
“La obra versa sobre los distintos métodos de valoración que se emplean en la práctica habitual para determinar el valor de los bienes inmuebles, analizando pormenorizadamente cada método desde la sana crítica”
esto es, cuando no es de aplicación ninguno de los métodos citados anteriormente, que dicho sea de paso, se produce en más ocasiones de las imaginables. Se trata de un método novedoso, aunque cuenta ya con cierta tradición entre los profesionales de la valoración inmobiliaria, al estar suficientemente contrastado con la realidad. En particular, la Sociedad Española de Valoradores utiliza habitualmente este método, que despoja a la valoración inmobiliaria de todo atisbo de especulación, que tanto daño está causando a la economía de nuestro País. En este Capítulo se describen las cualidades de valor a tener en cuenta en la valoración de la parcela urbana –solar para un edificio–, parcela en suelo urbano no consolidado y parcela en suelo urbanizable, indicando cuales son las ecuaciones de cálculo en cada caso concreto. Al final del Capítulo se incluyen 6 casos prácticos de determinación del valor de los siguientes objetos: vivienda plurifamiliar, vivienda unifamiliar, local comercial, solar, parcela de suelo urbanizable y nave industrial en polígono industrial. El Capítulo VI trata del informe de valoración, desglosando todos y cada uno de los apartados que resultan imprescindibles acometer con objeto de motivar adecuadamente una valoración. Al final del capítulo se incluye, para mejor comprensión, un ejemplo de informe de valoración de vivienda. La publicación se completa con una serie de anexos, figuras y bibliografía que ayudan al lector a su comprensión, al tiempo que le invitan a profundizar en el mundo de la valoración de los bienes inmuebles.
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