Revista Negociación de Bienes- Mayo 2010 by Ideas en Fuga

Sumario Página 4 Nota de tapa:

Página 7 El privilegio del crédito arancelario del martillero por su intervención... Página 10 La Felicitas Polo Club

Página 13 Colegio profesional

Página 15 Puesta en marcha de una inmobiliaria- II parte

Página 19 Un nuevo edificio para la Dirección de Subastas Judiciales

Página 20 El profesional inmobiliario y la relación con sus colegas

Página 21 Ni tanto ni tan poco (Sofía)

Negociación de Bienes es una publicación de carácter bimestral, editada por el Centro de Martilleros y Corredores. Distribución gratuita en el Centro de Martilleros y Corredores, Uruguay 188, Ciudad de Buenos Aires y en la Secretaría de Cultura y Extensión Universitaria de la UTN, Facultad Regional Buenos Aires, Medrano 951, 2º piso, Ciudad de Buenos Aires. Responsable Editorial: María Marino Producción: Elena Taraborrelli Colaboraron en esta edición: Saúl Rubén Brandenburg Organizacion Reynoso Bustamante Federico Causse María Laura Morelli Roberto Mercader Christian Pettis Marcelo Satulovsky Julio Valente Andrea Varela Andrés Verna

Negociación de Bienes Edición: Mayo - Junio 2010

Por María Marino*

Editorial Comenzamos este año del Bicentenario con el sexto número de nuestra revista Negociación de Bienes. En los próximos meses, el Centro desarrollará dos actividades extracurriculares junto con la Secretaría de Cultura y Extensión Universitaria de U.T.N. El objetivo de las mismas sigue siendo brindar un valor agregado a los estudiantes y profesionales del sector. Una de las conferencias tratará sobre el Colegio de Corredores Inmobiliarios y la otra se referirá a la actividad inmobiliaria. Ambas actividades se realizarán en el Aula Magna de la Universidad. Por otro lado, destacamos que a la fecha se han abierto ocho cursos de T.S.N.B. El Centro da a los nuevos alumnos una de las clases introductorias. La finalidad que perseguimos es hacer un recorrido histórico de las actividades del martillero y del corredor, diferenciar ambas figuras y explicar cómo se hacen y para qué sirven los trámites de matriculación y colegiación. En esta edición, si bien volvemos a contar con nuestros habituales columnistas, es nuestro deseo poder publicar más voces, tratando de que este medio sea lo más democrático posible. Por este motivo, convocamos a todos aquellos que quieran contribuir con algún material para los próximos números. María Marino Martillero y Corredor Presidente Centro de Martilleros y Corredores.

El Cabildo de Buenos Aires El Cabildo de Buenos Aires, como se conoce al edificio que albergaba la institución del mismo nombre, era la sede capitular de la administración colonial del Reino de España en la ciudad de Buenos Aires, que cobró importancia al designarse capital del Virreinato del Río de la Plata creado en 1776. Situado en la calle Bolívar 65, ocupa un solar asignado por Juan de Garay en 1580 frente a la Plaza de Mayo, el centro fundacional de la ciudad. Durante la Revolución de mayo de 1810 se pronunció en él la formación de la Primera Junta, órgano de gobierno subrogante de la autoridad virreinal y el primero en el territorio con fines republicanos y veladamente independentistas. El edificio, declarado Monumento Histórico Nacional desde el año 1933, fue objeto de sucesivas alteraciones, fijándose su aspecto actual en el año 1940. Hoy alberga el Museo Histórico Nacional del Cabildo y de la Revolución de Mayo. Aspectos históricos Primera construcción El 3 de marzo de 1608 y ante la ausencia de un edificio propio, el alcalde Manuel de Frías propuso la necesidad de construir un cabildo. Este se

financiaría por medio de nuevos impuestos a las naves que entraban y salían del puerto de Buenos Aires. Su construcción finalizó hacia 1610, aunque al poco tiempo comenzaron varias remodelaciones a su forma original que terminarían después de 200 años. En 1612 concluyeron las obras de las

Casas del Cabildo, que incluían un solar y locales que luego se alquilarían. Después de dos años, y debido a la cantidad de presos alojados, el Cabildo resulto chico, con lo cual las reuniones de autoridades se realizaron en la casa del gobernador y posteriormente en el fuerte.

Debido a que durante varios años no se hizo un mantenimiento del edificio, pronto se lo vio en ruinas. Segunda construcción Cárcel Luego de su construcción, el Cabildo fue utilizado como recinto para las autoridades y como cárcel, ya que no existía otro lugar donde alojar a los presos, y se mantuvo así hasta la construcción de una nueva unidad donde alojar a los penados. Torre del Cabildo En 1880, el arquitecto Pedro Benoit elevó la torre diez metros y colocó una cúpula azulejada. En esta reforma el techo perdió sus tradicionales tejas. Esta nueva torre fue demolida en 1889. Demolición parcial del Cabildo El segundo edificio contaba con once arcos en cada planta. Pero en 1894, debido a la apertura de la Avenida de Mayo, se tuvo que demoler un costado del Cabildo, con lo cual desaparecieron los tres arcos del lado norte. La simetría frontal del edificio se perdió hasta 1931, cuando se demolieron los tres arcos del lado sur para abrir la diagonal Julio A. Roca.

El edificio, declarado Monumento Histórico Nacional desde el año 1933, fue objeto de sucesivas alteraciones, fijándose su aspecto actual en el año 1940. Gandía, el Cabildo no fue demolido gracias a los esfuerzos del diputado nacional Tomás Santa Coloma y de su hijo Federico Santa Coloma Brandsen, segundo director del museo histórico nacional.[1] En 1940, el arquitecto Mario Buschiazzo recreó el aspecto del Cabildo colonial, retirando elementos de estilos posteriores, basándose en diversos documentos históricos. Fueron reparados los tejados, las herrerías y la carpintería. La torre se reconstruyó con una altura menor a la de la época colonial en un intento de simular las proporciones del edificio sin restituir las partes demolidas.

El Cabildo fue declarado monumento histórico nacional el 31 de mayo de 1933, por ley 11688. Museo Nacional del Cabildo En el interior del Cabildo se encuentra el Museo Nacional del Cabildo y la Revolución de Mayo, donde se exhiben cuadros, retratos, piezas y joyas del siglo XVIII, el arca fiscal de caudales, la imprenta que fuese instalada por el virrey Juan José de Vértiz en la Casa de los Niños Expósitos, la lámina de Oruro obsequiada al Cabildo en ocasión de la victoria de 1807 frente a los ingleses (invasiones inglesas), y en el patio puede observarse un aljibe de 1835, que pertenecía a la casa natal de Manuel Belgrano, político, militar y creador de la bandera argentina. Protectores y amigos del Cabildo de Buenos Aires Protectores y Amigos del Cabildo de Buenos Aires es una asociación sin fines de lucro constituida el 27 de noviembre de 1995, con sede única y central en Bolívar nº 65 donde funciona la oficina en un área cedida por el Museo Histórico Nacional del Cabildo de Buenos Aires.

Edificio actual De los once arcos originales, solamente quedaron cinco. Según el historiador Enrique de

Esta asociación civil se ha construido con Personería Jurídica Resolución nº 53 de fecha 11 de enero de 1996 de la Inspección General de Justicia. Entre sus objetivos principales se encuentran: · Asistir y apoyar la gestión de las autoridades responsables de su administración, para que en consecución con los objetivos institucionales, puedan ejercer eficazmente la salvaguarda del patrimonio cultural, bajo su tutela y/o desarrollar acciones específicas, para la conservación, la investigación, la difusión y el acrecentamiento de las colecciones museológicas y del edificio histórico;

· Promover y organizar tareas que permitan optimizar las prestaciones esenciales al público;

capacitación; y los aportes y contribuciones al Museo Histórico Nacional del Cabildo.

· Exposiciones, conferencias, editar libros y catálogos de interés histórico-artístico y cultural. El área temática en la cual se distingue esta asociación es la Cultura y la Educación; y entre sus temas específicos se encuentran la educación no formal; las Artes Visuales; la Comunicación Social; el Patrimonio Cultural y la Historia. Protectores y amigos del Cabildo de Buenos Aires realiza actividades para el cumplimiento de sus objetivos; entre ellos se destacan la difusión; la

A través de las actividades que desarrolla la organización se beneficia la población en general; los niños, jóvenes y docentes; estudiantes y turistas. Los miembros de la Comisión de P.A.C.B.A. son voluntarios que a través de sus acciones trabajan para preservar el patrimonio cultural del Museo Histórico Nacional del Cabildo y de la Revolución de Mayo.

www.wikipedia.com.ar

Por Federico Causse y Christian R. Pettis

El privilegio del crédito arancelario del martillero por su intervención en una subasta judicial fracasada o suspendida por motivos que no le son imputables 1.- Razones de espacio nos llevan a acotar el objeto de este análisis al propuesto en el título. Nos referiremos así a una situación puntual y concreta, cual es la que se presenta en los casos en que el remate fracasa o se suspende por motivos ajenos al martillero.Ya hemos señalado en otra oportunidad 1 y con apoyo en el art. 565 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, que en tales supuestos el rematador -que obviamente no percibió una comisión porque el remate no se llevó a cabo- tiene derecho a una comisión, aún cuando existe la posibilidad de que se reanude ulteriormente el trámite de la ejecución y la subasta se lleve a cabo incluso por su intermedio- en un acto ulterior.-

expediente judicial existen fondos suficientes no habrá mayoresXXXXXXX inconvenientes. En XXX con que el tal caso, basta martilleroXXXX siga los pasos procesalesXXXXX pertinentes para obtener su XXxx liberación y cobro. La cuestión se plantea en aquellos supuestos en que no existan fondos, o bien en aquellos en que el dinero obtenido con motivo de la ulterior subasta no sea suficiente para cancelar la totalidad de los créditos existentes, entre los que se encuentra el de la comisión ficta del martillero. En cualquiera de estos supuestos se plantea una cuestión de privilegios que el Juez de la ejecución deberá resolver.-

2.- En el análisis de la temática propuesta conviene tener presente que el crédito arancelario del martillero como el de todo auxiliarcuenta con un privilegio, el que es definido en el art. 3875 del Código Civil del siguiente modo: “El derecho dado por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro, se llama en este Código privilegio”.Del propio texto de esta norma se infiere la necesidad de que existan varios acreedores. Precisamente, para que pueda considerarse conformada la cuestión de privilegios resulta menester, en primer término, la concurrencia de una

Nace así un crédito arancelario (comúnmente llamado “comisión ficta”) en favor de dicho auxiliar, quien como todo acreedor deberá enfrentar la problemática vinculada a su cobro.Por cierto que si en la cuenta abierta a nombre del

pluralidad de acreedores respecto de un deudor común. No basta con uno de aquellos, pues de ser así no habría conflicto alguno que resolver. La cuestión de privilegios es, ante todo, un conflicto entre acreedores de un mismo deudor que la ley resuelve de un modo particular: otorgando a uno de ellos el derecho de percibir su acreencia con antelación a los demás.3.- Ahora bien, ¿cuál es el privilegio que cuenta el crédito del martillero? Para responder a este interrogante cabe recordar otra norma del Código Civil. Nos referimos al art. 3879, que dispone: “Tienen privilegio sobre la generalidad de los bienes del deudor, sean muebles o inmuebles... los gastos de justicia hechos en el interés común de los acreedores, y los que cause la administración durante el concurso...”.Esta disposición se refiere a los llamados gastos de justicia. Se trata del privilegio más importante porque no existe ningún otro por sobre él. Además y tal como resulta de la transcripta disposición, recae tanto sobre cosas muebles como sobre inmuebles, lo que da una idea de su generalidad.No obstante, para poder desentrañar el exacto alcance de la disposición, resulta ineludible detenerse en la nota al mencionado artículo donde Velez Sarsfield dejó expresada la verdadera concepción técnica del instituto. Dice esta nota: “Dando privilegio a los gastos de justicia, se evita a cada acreedor la

Nace así un crédito arancelario (comúnmente llamado “comisión ficta”) en favor de dicho auxiliar, quien como todo acreedor deberá enfrentar la problemática vinculada a su cobro.

lentitud y dificultad de repartición, a prorrata, a que todos son obligados en proporción a la importancia de las sumas que deben corresponderles en el activo del deudor. Este privilegio no es en realidad sino un pago anticipado y necesario, hecho del conjunto de los valores destinados a los acreedores...”.La norma alude a los gastos hechos en el “interés común de los acreedores”, con lo que de este modo se comprenden todas las erogaciones provocadas por los actos que tengan por objeto poner a los bienes del deudor bajo la mano de la justicia 2.Debió tratarse de gestiones que hayan tenido por objeto incorporar los bienes del deudor, conservarlos, administrarlos, realizarlos o distribuir los precios obtenidos una vez subastados 3. Dicho de otro modo, son

aquellos gastos que los acreedores no pudieron dejar de pagar para gozar de sus derechos, quedando así comprendidos todo una variedad de erogaciones o trabajos que fue necesario realizar para obtener el cuidado o realización del bien de que se trata.Por ello, como son gastos realizados en interés de todos los acreedores, ocupan el primer lugar de privilegio y siempre tienen prioridad. De ahí que se haya señalado que los gastos de justicia son más que un privilegio; son una preferencia de carácter especialísimo acordada a ciertos créditos, frente a determinados acreedores a quienes esos gastos les han sido útiles 4.De ahí, también, su fundamento: el enriquecimiento sin causa 1, el que se configuraría si no se los atendiera en primer término y si, en cambio, se permitiera que aquellos otros acreedores -que se vieron beneficiados con el gasto o el trabajo que es conceptuado como gasto de justiciacobraran con antelación a quien lo realizó.Por cierto que la noción de utilidad deberá ser materia de especial apreciación por los jueces, quienes llegado el caso deberán determinar cuándo la utilidad de los gastos de justicia frente a los acreedores ha sido directa, y cuándo, meramente refleja o eventual. Es que para circunscribir el concepto a sus justos límites se ha considerado que la utilidad que los acreedores reciban de los gastos de justicia debe ser directa y no refleja, pues de lo contrario se desnaturalizaría ampliando

en forma desmedida los créditos comprendidos en tales gastos, ya que todas las gestiones que resulten beneficiosas para el patrimonio de una persona, indirectamente aprovechan a sus acreedores 2.Estas precisiones coinciden con lo dispuesto en el art. 3900, que dice: “Los gastos de justicia son preferidos a todos los créditos en el interés de los cuales se han causado”, confirmando así la prioridad precedentemente apuntada: basta que el gasto haya sido útil al acreedor a quien se oponga, lo que también denota otra nota que lo caracteriza: la preferencia acordada por la ley a los gastos de justicia nace con posterioridad a todos los otros créditos contra el deudor.-

4.- Es por ello que afirmamos que la comisión del martillero y los gastos por él realizados con motivo de la subasta frustrada constituyen un gasto de justicia y puede, por tal razón, ser reclamada con preferencia a otros créditos. Así lo es con relación al crédito del acreedor ejecutante que instó la realización del remate, pero también con relación a otros acreedores, aún privilegiados, en tanto no puedan exhibir un crédito que pueda ser conceptuado como un gasto de justicia. Es que la labor desarrollada por el martillero con motivo de la subasta fracasada o suspendida no fue en vano sino que aprovechó a la ulterior actuación que culminó con la venta del bien (así lo entendemos cuando,

por ejemplo, ha informado sobre el estado físico y de ocupación del inmueble, datos estos que se incorporan al expediente y que resultan útiles a los efectos de la ulterior subasta).-

gentina, Buenos Aires, 1960, 4ª edición actualizada por Manuel J. Argañaras, Tº IV, pág. 559, núm. 2856. 4. Cordeiro Alvarez, Ernesto, Tratado de los privilegios, Compañía Argentina de Editores S.R.L., Buenos Aires, 1941, pág. 46, núm. 8.

En contra: Cordeiro Alvarez, Ernesto, Tratado de los privilegios, Compañía Argentina de Editores S.R.L., Buenos Aires, 1941, págs. 50/52, núm. 10, donde destaca diferencias entre el enriquecimiento sin causa o el empleo útil y el instituto que analizamos.

5. Highton, Elena I., Código Civil y normas complementarias, dirigido por Alberto J. Bueres y coordinado por la mencionada autora, Edit. Hammurabi, Buenos Aires, 2005, Tº 6-B, comentario al art. 3879, pág. 244, núm. 2, apart. a); en similar sentido, Fernández, Raymundo L., Tratado teórico práctico de la hipoteca, la prenda y demás privilegios, Talleres Gráficos de Luis Rubino, Buenos Aires, 1941, Tº II, pág. 147, núm. 990, donde habla de “enriquecimiento ilícito”.

6. Argañaras, Manuel J., aporte a la obra de Salvat, Raymundo M., Tratado de Derecho Civil Argentino, Derechos reales, Tipográfica Editora Argentina, Buenos Aires, 1960, 4ª edición, Tº IV, pág. 558, núm. 2855 a y la cita de Martou que hace bajo el núm. 38 f; Fernández, Raymundo L., Tratado teórico práctico de la hipoteca, la prenda y demás privilegios, Talleres Gráficos de Luis Rubino, Buenos Aires, 1941, Tº II, págs. 147/148, núm. 991.

Aún así, de poco servirían estas líneas si no advirtiéramos que el privilegio no es sino una calidad accesoria de un crédito, que es renunciable y que el Juez no es un representante del acreedor. Estas notas son las que imponen la necesidad de que en la defensa de su crédito arancelario el martillero abandone asuma un rol activo y ello en la idea de que si no defiende aquello que le corresponde, nadie más lo hará.-

Referencias 1. Véase, Causse, Federico J. y Pettis, Christian R., Subasta judicial de inmuebles, Edit. La Ley, Buenos Aires, 2005, capítulo VIII, págs. 83 y siguientes. 2. Highton, Elena I., Código Civil y normas complementarias, dirigido por Alberto J. Bueres y coordinado por la mencionada autora, Edit. Hammurabi, Buenos Aires, 2005, Tº 6-B, comentario al art. 3879, pág. 243, núm. 2, apart. a). 3. Molinario, Alberto D., Los privilegios en el Derecho Civil Argentino, Librería Jurídica Valerio Abeledo, Editor, Buenos Aires, 1941, págs. 331/334, núm. 245, especialmente el apartado b); en igual sentido, Salvat, Raymundo M., Tratado de Derecho Civil Argentino, Derechos reales, Tipográfica Editora Ar-

Por Andrea Varela

La más cara de la Argentina

La Felicitas Polo Club Es la casa más cara de la Argentina y una de las más costosas de América Latina. Conocida como “La Felicitas Polo Club”, la comercializa la filial de división de real estate de la reconocida empresa internacional de subastas de lujo Sotheby’s, la que pide 22 millones de dólares por la mansión. Si bien este nombre está familiarizado con el mundo del arte, también es fuerte en el negocio inmobiliario, liderando las operaciones en el segmento de viviendas de súper lujo a través de Sotheby’s International Realty. La Felicitas Polo Club”, obra del arquitecto Read, está ubicada en Pilar Chico, a 47 km de la ciudad de Buenos Aires. Es imponente hasta vista desde el aire y dicen quienes la visitaron que por la extensión del terreno hay que recorrerla en auto o helicóptero, para no cansarse. La casa, emplazada en un predio que abarca más de 75 hectáreas, fue construida en 1998 con el estilo de una estancia y con el polo como

La casa, emplazada en un predio que abarca más de 75 hectáreas, fue construida en 1998 con el estilo de una estancia y con el polo como su eje principal.

su eje principal, a pedido de Jorge Areco –un poderoso hombre de negocios otrora accionista mayoritario del Banco Francés que vendió su parte al grupo Bilbao Viscaya– para regalársela a su hija. Dos portones de hierro dan paso a la propiedad que cuenta con caminos de asfalto que recorren las 75 hectáreas donde funciona el club de polo, el que cuenta con siete canchas para este deporte , una de tenis, una de

taqueo, dos galpones, dos caballerizas y un picadero c u b i e r t o . Conforman la propiedad cinco casas habitables entre las que se destaca la casa principal: una mansión de tres plantas, única en su estilo, que se impone sobre el llano paisaje con una superficie cubierta de 2.700 m2. Frente a ella hay un imponente lago de 5 hectáreas apto para la práctica de deportes acuáticos. Para sumarle más detalles exclusivos, posee una isla ubicada frente a la casa principal y además, un club house de 600 metros cuadrados. Construida con los más altos estándares de calidad y la última tecnología, todos los cuartos ofrecen magníficas vistas al lago, a los campos de polo o al parque. Posee pisos y escaleras de roble de Eslavonia labrado, columnas de mármol, y una majestuosa escalera principal, dos cocinas (una de estilo moderno y otra campestre de extensas dimensiones), salas de

reuniones que semejan los salones de baile de algunas mansiones tradicionales argentinas, y amplios ventanales que se reparten en los tres pisos construidos de esta enorme residencia. Si bien las construcciones dentro del predio comenzaron hace más de diez años, la casa principal fue inaugurada oficialmente hace cinco. Pero la mayor particularidad, lo que hizo que su precio de venta fuera tal y que hubiera muchos inversionistas extranjeros, en especial amantes del polo interesados en adquirirla para fines comerciales, es que en su extenso terreno parquizado se emplazan siete canchas de polo clase “A”, las mejores. De hecho, fue sede de varios campeonatos de polo, muchos de ellos a

beneficio de diferentes entidades. Aunque la propiedad aún no fue incluida en el primer puesto en el ranking de inmuebles más caros del mundo que publica cada año la revista norteamericana Forbes, seguramente lo estará y ocupará así, en lo que respecta a la Argentina, el lugar que desde 2005 ostenta

una estancia ubicada en Chubut, que cotiza unos 12 millones de dólares.

Fuentes http://www.24con.com/ conurbano/nota/37982-La-casam%C3%A1s-cara-deLatinoam%C3%A9rica-quedaen-Pilar-y-est%C3%A1-enventa/ http://www.diarioperfil.com.ar/ edimp/0456/ articulo.php?art=20777&ed=0456 http:// www.sitiosargentina.com.ar/ notas/2010/marzo/casa-mascara.htm http://www.mdzol.com/mdz/nota/ 196789/ http://www.pilaradiario.com.ar/ ?m=nota&id=898 http:// www.nordestenoticias.com.ar/ 2550/Venden-la-casam%C3%A1s-cara-delpa%C3%ADs.html http://www.infobae.com/ general/508124-0-0-Lamansi%F3n-m%E1s-cara-

Los autores agradecen especialmente al Centro de Estudiantes de UTNFRBA (C.E.I.T.) por la publicaciรณn de este libro. Debido a que la primera ediciรณn se ha agotado, prรณximamente estarรก a la venta la segunda ediciรณn.

Inmuebles/CUCICBA

Colegio Profesional Actuación del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad. La figura del corredor fue contemplada ya en el siglo XIX por los legisladores al sancionar nuestro Código de Comercio. Durante el siglo XX la actuación de los corredores en la comercialización de inmuebles fue requiriendo de una constante profesionalización a través de la adquisición de conocimientos especiales en la materia. En la actualidad, la capacitación profesional de los corredores es universitaria y apunta al uso de nuevas tecnologías y a la optimización de su capacidad de actuación para el logro de los fines que le fueron encomendados. Su capacitación profesional está dirigida principalmente a posibilitar que en las operaciones en las que intervienen los corredores inmobiliarios se obtengan dentro de un marco de seguridad jurídica y valores justos de mercado. El corredor inmobiliario constituye el profesional específicamente capacitado para conocer dicho valor justo y para la obtención del mismo en las operaciones inmobiliarias en las que interviene. Con el tiempo también se tornó necesario contar con

un marco regulatorio de la actividad y se hizo imprescindible la creación de entidades. De esa forma surgen los Colegios y Consejos profesionales de corredores en muchas provincias argentinas. En algunas de estas provincias los Colegios cuentan con varias jurisdicciones, tal es el caso de la de Buenos Aires en la que existe un Colegio Superior que nuclea a los 17 Colegios que corresponden a los distintos departamentos judiciales. Hasta el año 2007, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires era una de las pocas plazas inmobiliarias que no contaba con un organismo que reglamentara, controlara y representara legalmente al Corredor Inmobiliario, siendo esto de importancia fundamental para garantizar los derechos y obligaciones de la sociedad que utiliza sus servicios, así como también de aquellas personas que lo brindan; ya que contando con un Colegio que agrupa y representa a los profesionales, se garantiza el correcto funcionamiento y control de los colegiados, que deben acreditar la matrícula respectiva para poder intermediar en operaciones inmobiliarias.

En los últimos años fueron surgiendo intentos de regulación legal de la actividad inmobiliaria en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, que no siempre dieron los frutos deseados, hasta que finalmente el 17 de mayo de 2007 se sancionó la ley 2340. Por fin hoy podemos decir que también en la Ciudad de Buenos Aires contamos con un ente público no estatal: el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires – C.U.C.I.C.B.A.- que vino a garantizar- en la que constituye una de las plazas inmobiliarias más importantes del país- el éxito, la seguridad y la transparencia de las transacciones de inmuebles.

Clarín 21 de abril de 2010

Por el Lic. Julio Valente

Puesta en Marcha de una inmobiliaria II- Punto de Equilibrio Cuando se planifica la puesta en marcha de un negocio es conveniente conocer por anticipado cual será el nivel de facturación necesario para llegar al punto de equilibrio económico del emprendimiento. En ese punto, todos los gastos fijos y variables han sido cubiertos con la facturación, por lo tanto el negocio se autofinancia, primer objetivo económico. Definamos las variables económicas en juego: Facturación Son las comisiones cobradas por la inmobiliaria por todo concepto.

Gastos Fijos Son aquellos gastos cuyo importe permanece constante, independiente del nivel de actividad de la empresa. Se pueden identificar y llamar como gastos de “mantener la empresa abierta”, de manera tal que se preste o no el servicio, dichos gastos igual deben ser solventados por la empresa. Por ejemplo: • Alquileres • Sueldo y cargas sociales. • Seguros • Impuestos fijos • Servicios Públicos (Luz, TE., Gas)

Gastos Variables Son aquellos gastos que varían en forma proporcional al nivel de actividad de la empresa. Son los gastos por “producir” o “vender”. Por ejemplo: • Colocación de Carteles (la actividad de colocar y quitar) • Publicación de avisos • Informes de dominio • Gastos de guardias o viáticos • Comisión al productor • Comisión al guardista • Comisión al vendedor

Concepto Gráfico del Punto de Equilibrio

Gráficamente es el punto donde las ventas cubren la suma de los gastos fijos más los gastos variables. A partir de ese punto hacia la derecha y arriba en el gráfico, se obtiene rentabilidad. A partir de ese punto hacia la izquierda y abajo estamos en la zona de pérdida. Utilizaremos dos fórmulas para resolver el cálculo: 1) Coeficiente de Variabilidad = 1 –

(Gasto Variable / Ventas) 2) Venta del mes para el equilibrio = Gasto Fijo / Coeficiente de Variabilidad Cálculo del Punto de Equilibrio: Paso a Paso Determinar el Nivel de Gastos Fijos del Emprendimiento

Confeccionar una lista en una planilla Excel de todos los Gastos Fijos en que se incurrirán en forma periódica. No incorporar en la misma los gastos de puesta en marcha que serán parte de otro tratamiento. Si encontrara que algunos gastos no tienen un período mensual sino que son bimestrales, trimestrales o semestrales, la lista debe abarcar un período de tiempo donde ingresen todos los gastos para obtener después el promedio de Gastos Mensuales.

Esta lista no es taxativa, sino que se muestra a modo de ejemplo.

Determinar los Gastos Variables de cada operación · Los gastos variables de una operación de venta o alquiler son: • Colocación de cartel, colocación de faja y extracción de cartel • Publicación de aviso de venta o alquiler • Honorarios por realización de guardias y visitas • Limpieza del inmueble • Comisión de captación • Comisión del guardista • Comisión del vendedor Determinar el período de tiempo que lleva realizar cada operación. · Son tiempos promedio para poder calcular los costos variables vinculados con el transcurso del tiempo: • Publicación de avisos

• Realización de guardias • Limpieza

· Los tiempos promedio pueden ser los siguientes: o Alquiler 4 semanas (1 mes) o Venta 13 semanas (3 meses) Determinar los Honorarios que cobrará la inmobiliaria Alquileres o En la Ciudad de Buenos Aires la costumbre del mercado es:

•Comisión al locatario: el valor de 2 meses de alquiler. •Comisión al locador: generalmente no se cobra Ventas oEn la Ciudad de Buenos Aires la costumbre del mercado es: •Comisión al vendedor: 3% •Comisión al comprador: 4%

En el caso de alquileres, al ser un bien escaso (el alquiler) y de mucha actividad, las comisiones ya están instituidas y no son objeto de discusión. En el caso de las operaciones de venta la situación no es tan clara. Algunas inmobiliarias no le cobran comisión al vendedor. Otras realizan rebajas sobre la comisión al comprador.Por lo tanto para realizar una cuenta realista convendría pensar en la primera etapa en un nivel de comisiones por venta total del 4%. Es conveniente trabajar con un criterio pesimista en la estimación de los ingresos, ya que si calculamos un ingreso que después no se puede obtener, necesariamente habrá que realizar ajuste en los egresos. Determinar los Valores de los bienes a negociar Esta determinación se realiza tomando como base los valores

Es conveniente trabajar con un criterio pesimista en la estimación de los ingresos, ya que si calculamos un ingreso que después no se puede obtener, necesariamente habrá que realizar ajuste en los ingresos. promedio de alquiler y ventas de la zona de actuación de la inmobiliaria. ·Por ejemplo, en la zona de Abasto (C.A.B.A) en el mes de Agosto de 2009, según datos relevados desde la página Web

de Argenprop, los valores promedio eran los siguientes: • Alquiler $ 1.300 por mes (sobre la oferta de 25 propiedades) • Venta U$S 70.000 (sobre la oferta de 147 propiedades) Tener en cuenta que para todos los valores del cálculo del Punto de Equilibrio se manejan valores promedio, ya que a priori no podemos determinar la mezcla exacta de los productos a ofrecer. Cálculo de los Gastos Variables sobre ventas Necesitamos los siguientes .datos: • Montos promedio de las operaciones • Honorarios que cobrará la inmobiliaria • Valor de los Gastos Variables • Plazo promedio de cierre de una operación

Cálculo del Punto de Equilibrio a) Coeficiente de variabilidad = 1 – Gasto Variable = 1 – 0,4497 = 0,5503 Ventas Para el cálculo del Gasto Variable sobre ventas se realizó un promedio entre las operaciones de alquiler y las de ventas 0,4885 + 0,4109 = 0,4497 2 b) Venta en el punto de equilibrio = Gasto Fijo = $ 11.201,00 = $ 20.354,35 Coeficiente de variabilidad 0,5503 Se tomó el promedio de Gastos Fijos de 6 meses. Para sostener un Gasto Fijo de $ 11.201 es necesario facturar honorarios por $ 20.354,35 ¿Cuántas operaciones hay que realizar para llegar a ese nivel de honorarios? Si son sólo alquileres Se divide el total de facturación en el equilibrio dividido el promedio de comisión por alquiler. En este caso = 20.354 = 7,8 alquileres por mes 2.600 Si son ventas Se divide el total de facturación en el equilibrio dividido el promedio de comisión por ventas. En este caso = 20.354 = 1,9 ventas por mes 10.640 O una combinación de ambos. Aclaración Final Llegar al Punto de Equilibrio significa que el negocio de autofinancia (todos los gastos se cubren con ventas), pero no hay rentabilidad. La rentabilidad aparece con la venta que se haga por encima del Punto de Equilibrio Esto permite otra reflexión, una vez alcanzado el equilibrio, los gastos fijos ya están cubiertos por lo tanto solo habría que cubrir los variables en caso de hacer nuevas operaciones. Ante esta situación estamos en condiciones de otorgar algún descuento para incrementar su número. Con un Coeficiente de variabilidad de 0,55 significa que por cada peso que facturamos: · 0,55 se aplica a cubrir gastos fijos · 0,45 se aplica para cubrir gastos variables Si vendemos por encima del punto de equilibrio significa que: · 0,55 es rentabilidad (ganancia) · 0,45 se aplica para cubrir gastos variables. Explicado desde otro punto de vista esto significa que: · Hasta llegar al Punto de Equilibrio la rentabilidad es 0%. · Las ventas por encima del Punto de Equilibrio, en nuestro ejemplo, tienen una rentabilidad del 55%. Si no puedo alcanzar el punto de equilibrio ¿Qué hago? Disminuir el volumen de los Gastos Fijos trabajando desde mi casa. Elimino el gasto de local, el gasto de oficina y el de un empleado ya que no tengo que mantener un local abierto. Disminuyendo estos ítems el Gasto Fijo se reduce a $ 6000 por mes (incluyendo $ 3000 de sueldo del emprendedor).

La venta para el equilibrio es = Gasto Fijo = 6.000 = $ 10.909 Coeficiente de Variabilidad 0,55 ¿Cuantas operaciones significan? Alquiler = Venta en Equilibrio = $ 10.909 = 4,2 alquileres por mes Comisión por Alquiler 2600 Ventas:

Venta es Equilibrio = $ 10.909 = 1 venta por mes Comisión por Ventas 10.600

Importancia del Punto de Equilibrio Determinar la cantidad de operaciones necesarias a realizar permitirá encadenar el resto de los objetivos:

Este artículo intenta dar las bases conceptuales de cómo calcular el punto de equilibrio. Cada emprendedor tendrá una mezcla distinta de gastos fijos y variables que le dará un nivel de punto equilibrio que vera como cubrir con las comisiones que facture. Consultas a juliusvalentis@yahoo.com.ar

Un nuevo edificio para la Dirección de Subastas Judiciales El presidente de la Corte Suprema, Ricardo Lorenzetti inauguró el 19 de abril pasado el nuevo edificio donde funcionarán la Dirección de Subastas Judiciales y la de Notificaciones, donde se llevarán a cabo todos los remates de inmuebles, muebles, derechos, acciones y valores mobiliarios a realizarse en la Ciudad de Buenos Aires. “Obras como éstas llenan de orgullo al Poder Judicial, ya que se incorporan toda la tecnología necesaria para agilizar las actividades judiciales que allí se desarrollan”, sostuvo Lorenzetti tras ponderar que el nuevo edificio “permite prestar un mejor servicio a la comunidad”. El titular del Máximo Tribunal también resaltó la labor del Consejo de la Magistratura –cuyo

presidente, Luis María Cabral, estuvo en la inauguración- que tuvo en un comienzo a su cargo las obras de reestructuración del inmueble. El edificio está ubicado en la calle Jean Jaures 545, de esta Capital, construido en dos plantas –cuenta con aproximadamente con 2600 m²-, posee las condiciones de seguridad y comodidades de un edificio funcional y moderno: puertas antipánico, detectores de humo, elevador para discapacitados y ventilaciones adecuadas.

remate provistas con cámaras de seguridad, salas para la firma de los boletos de compra-venta y una sucursal del Banco Ciudad. Por su parte, Cabral expresó que con la modernización del edificio “se buscó fundamentalmente dar transparencia y seguridad a las subastas”.

www.ele-ve.com.ar 20 de abril de 2010

En la planta superior, se ubicará la Dirección de Notificaciones y en la planta baja, la de Subastas Judiciales que cuenta con cerca de 1300 m² donde se distribuyen seis salas de

Por María Laura Morelli *

El profesional inmobiliario y la relación con sus colegas El corredor inmobiliario no está sólo en el ejercicio de su profesión. Son frecuentes las operaciones en las cuales las ventas están condicionadas a la compra de una nueva propiedad, y la operación de venta no puede ser concretada hasta tanto nuestro cliente vendedor no encuentre su nuevo lugar. Pero no siempre tenemos en nuestra cartera de inmuebles esa propiedad que está buscando para comprar. ¿Perderíamos entonces la oportunidad de realizar la venta? ¿Dejaríamos a nuestro cliente solo buscando su nueva casa? También con frecuencia nos llaman potenciales clientes buscando inmuebles, con necesidades que no podemos satisfacer con el material que tenemos disponible en esos momentos ¿Qué haríamos bajo esa situación? ¿Le

diríamos simplemente que no contamos con esa propiedad que está buscando? Muy por el contrario, fidelizar a nuestros clientes o potenciales clientes es ayudarlos en la búsqueda de aquello que están necesitando. Y es aquí en dónde se pone de manifiesto la necesidad de interactuar con nuestros colegas. Se hace así provechoso mantener un contacto fluido con otros corredores inmobiliarios para poder ofrecer a nuestros clientes aquel inmueble que están buscando. De igual manera, sabemos que nuestros colegas inmobiliarios ofrecerán a sus clientes nuestras propiedades, pudiendo concretarse las operaciones con mayor celeridad.

Se hace imprescindible en estos tiempos aunar los esfuerzos; con la sinergia entre colegas se lograran mayor cantidad de operaciones en menor plazo. Para poder interactuar hay numerosas herramientas como ser sistemas informáticos compartidos, asociaciones, grupos, cámaras, etc. La reciprocidad en las comisiones compartidas juega un rol fundamental para darle continuidad a este proceso y el compromiso ético entre profesionales es indispensable. Técnico Superior en Negociación de Bienes UTN. Socia en Morelli & Morelli – Bienes Raíces

Por Marcelo Satulovsky*

Ni tanto ni tan poco (Sofía) “Quién sabe Alicia éste país no estuvo hecho porque sí… … Estamos en la tierra de todos, en la vida. Sobre el pasado y sobre el futuro, ruinas sobre ruinas…” Canción de Alicia en el País, Serú Girán

Aniversario especial si los hay, estos dos siglos del 25. Qué te genera? O no te mueve nada? Te preguntaste por qué?. En algún lugar del Gran Buenos Aires, un profe de Historia enseña clarito a chiquilines de 14 años, qué es eso de ser políticamente (in)correctos.

todo el curso, un sólo trabajo fue finalmente apto para mostrar en ¡semejante evento!. ¿Acaso vamos a hablar ante todos, en particular ante algunos todos (con cierta cuota de poder) de nuestras debilidades y cuentas pendientes? Qué desubicación!.

Hay que preparar un pequeño escrito sobre el país, y dos de los trabajos serán presentados en el acto central del colegio. “Orgullo o decepción?” ante nuestra Argentina bicentenaria, se preguntaba entonces Sofía; mirada fresca e inquieta, que busca encontrarnos -y encontrarseen esos contrastes tan nuestros.

Sofía: es la vida, mi chiquita. La del temor a ciertas verdades y también esa otra, la que se refleja en tu escrito y los de tus amigas. La de los contrastes; de éxitos y fracasos y el trabajo cotidiano por superarlos y superarnos. De orgullos y decepciones entrelazadas, y volver a intentarlo una y otra vez, pero juntos. Porque nadie crece en serio trabajando solo, y es sólo así como se va haciendo esta tierra de todos. Gente: cualquier parecido con la realidad nuestra de todos los días, económica, política, profesional, laboral, la del sector mismo, es pura coincidencia ¿no?.

Respuesta liviana a la inquietud adolescente: “decepción u orgullo? lees la mitad del texto, y ya te dan ganas de suicidarte” fue el único argumento que acompañó a una lección muda pero incontrastable: de

Veamos: como especialistas inmobiliarios y desarrolladores, salvo por este parate coyuntural derivado de una crisis 100% importada, venimos en un ciclo bárbaro. No podemos negarlo!. Aunque claro, el gran flujo de inversiones de los últimos años hacia el sector se concentró en el 17% de las manzanas de la Ciudad. Aunque cerca del 60% de la construcción en Buenos Aires se localizó en 5 barrios. Que en los mejores años de los ’90 y los 2000 producíamos la mitad que 40 años atrás. Que el 88% de la población aguarda respuestas del sector, que aguarda respuestas de la banca, que aguarda respuestas del gobierno, que a su vez ve que los índices de inflación, pobreza, empleo, niveles de actividad, etc., hablan cosas buenas y ¿entonces?. Y deben! hablar “cosas buenas”. Porque si las acallamos, las otras no existen. El único problema es

que lo que no existe, no puede superarse. La vida siempre es más o menos, dice Kovadloff. Orgullo o decepción?: ni tanto, ni tan poco. ¿Cuándo vamos a asumir que no somos absolutamente geniales ni desastrosos? Que tenemos gente fantástica, profesionales excelentes, pero nos falta mucho por crecer y hacer; que nos cuesta trabajar en equipo con quienes piensan diferente, tejer redes, consensuar metas, afianzar proyectos comunes de mediano y largo plazo? Digo: ¿y si de una vez por todas, nos dejamos de dar largas explicaciones de lo bien que hacemos las cosas que cada vez convencen menos-, y recuperamos la mirada sincera y clara de nuestros chicos?¿Si nos dejamos de jorobar un día con lo que es política -¡o comercialmente!- correcto, y nos decidimos a hablar en voz alta lo que no se habla, y a operar en consecuencia? Podríamos multiplicar por cinco el volumen de mercado de los mejores años recientes si tan sólo nos decidiéramos a enfrentar las cosas, abriendo espacios a la gente que realmente necesita su vivienda como bien de uso y no de cambio. Pero de eso no se habla. Porque en primer lugar deberíamos reconocer que

(todavía?) no hemos sido capaces de articular un circuito sustentable entre políticas públicas orientadas al desarrollo, con la producción inmobiliaria, el financiamiento, la comercialización, y las necesidades y posibilidades de la gente real. Seguro, en el camino habrá motivos de “orgullo y decepción”: avances, errores, replanteos. Pero habremos dado los primeros pasos. Y si, es cierto: quizás sean sólo utopías cansadas de explicaciones en deja vú, de ver al futuro repetir el pasado en museos de grandes novedades. Voluntarismo ingenuo, casi adolescente si se quiere, de decir “loco, no están ustedes también aburridos de escuchar siempre las mismas explicaciones técnicas, serias, de por qué no podemos hacerlo? de tomarlas como verdades reveladas, y seguir construyendo ruinas sobre ruinas? ¿Hasta cuándo seguiremos hablando en voz baja; asumiendo como intocables reglas de juego que nadie puso sólo porque sí, porque así ha sido desde hace mucho, donde pocos trabajan para pocos en la punta de la pirámide mientras el resto mira el show? ¿No será tiempo de intentar al menos cambiar ciertas cosas, reinventar algunas lógicas,

buscar abrir nuevos?

espacios

Nos lo debemos: a nuestro propio inconformismo adormecido. Se lo debemos: a Sofí, a los pibes que vienen y que nos miran, porque éste es nuestro tiempo; a todos esos otros chiquilines, a los que ni un lugar para soñar con una realidad mejor les hemos dejado como sociedad. “¿Para qué sirve la utopía, si a medida que me acerco unos pasos, como el horizonte, ella se vuelve a alejar? Justamente: para caminar” nos enseñaba Galeano y no es poco. “Para soñar” agregaba Serrat, y no hay cambio que no haya sido antes soñado. Tal vez ya sea tiempo de empezar a juntarnos y pensar diferente. Tal vez, entonces sí, podamos en un momento mirarla como siempre a los ojos, y decirle “quien sabe hijita este país, no estuvo hecho porque si”.

Arq. Marcelo G. Satulovsky, MDI BA, 25-May.2010 mgsarq@yahoo.com.ar http://ar.linkedin.com/in/ mgsarq