OPINIÓN
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País Vasco
El ciclo de la burbuja inmobiliaria, ¿dónde estamos? Kapa Apraiz Socio director de Kategora Investments
Durante aproximadamente ocho años, el mercado se tambalea y los constructores venden a precio de coste para reducir pérdidas, lo que supone dar salida a un gran número de activos en stock que habían sido sobrevalorados
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odas las burbujas económicas tienen un ciclo de vida. La burbuja inmobiliaria en España ha seguido las mismas fases. Fase 1, mediados de los 90. Toda crisis comienza con un cambio. El BCE redujo el precio del dinero por políticas monetarias expansivas de una UE en formación y por la obligación de Alemania para pagar su reunificación. Dado que el dinero estaba más barato que la inflación, todo el mundo accedía al crédito porque era ganancia segura, lanzándose a la inversión inmobiliaria. Fase 2, finales de los 90. Los precios empiezan a subir. Inicialmente, ese incremento pasa desapercibido. Fase 3, 2000-2002. El crédito barato es el disparo de salida. Los bancos concedieron préstamos a clientes de poca solvencia por encima del 100 por ciento del precio de las hipotecas sólo interés creadas para financiar compras de inmuebles sobrevalorados. Fase 4, 2003-2005 Según se nota el efecto del crédito fácil, los precios aumentan rápidamente y se recogen beneficios. Las subidas de precios atraen a inversores amateurs -buscadores de oro- que no tienen un conocimiento profundo del mercado. Fase 5, 2005. La burbuja entra ahora en su fase más álgida. Los argumentos lógicos basados en indicadores económicos
son ignorados porque el precio de la vivienda seguía subiendo. Los inversores quedan atrapados, pero no creen en el desplome, sino en una desaceleración gradual. Fase 6, 2007. Mientras los últimos inversores creen en un futuro próspero que reporte aún mayores beneficios, los expertos comienzan a vender. Cuando un experto abandona, el amateur ha llegado tarde. Fase 7, 2008-2015. Estallido de la burbuja y fin del crédito fácil. No hay más salida que la pérdida. Durante aproximadamente ocho años, el mercado se tambalea y los constructores venden a precio de coste para reducir las pérdidas, lo que supone dar salida a un gran número de activos en stock que habían sido sobrevalorados. Tras ocho años se inicia una muy leve recuperación. Hoy. El mercado consolida su ciclo de recuperación en el segmento residencial y en clara fase alcista en el segmento comercial. La combinación de una mayor demanda y una oferta muy limitada en las grandes ciudades permitirá un repunte de los precios medios en 2016 y 2017. La rentabilidad por alquiler a nivel nacional sigue por debajo del 3 por ciento salvo localizaciones premium, a diferencia de la rentabilidad en alquileres internacionales con rendimientos brutos anuales -por encima de un 6 por ciento-.