VA K T U E E L
Beheer Wko, zelf doen of uitbesteden? Door Bas de Zwart (IF Technology)
Door de toename van het aantal WKO-installaties in Nederland, krijgen gebouwbeheerders en woningcorporaties meer en meer de vraag hoe met deze installaties om te gaan. In dit artikel worden de beheermogelijkheden voor de exploitatiefase door woningcorporaties uiteengezet.
Woningcorporaties worstelen in toenemende mate met het beheer van hun WKOinstallaties. Enerzijds gedreven vanuit de politieke discussie dat woningcorporaties zich weer hoofdzakelijk moeten richten op hun kernactiviteiten. Anderzijds veroorzaakt door een gebrek aan kennis, focus of personele capaciteit binnen de organisatie. Corporaties overwegen daarom om hun WKO-systemen in de verkoop te zetten of juist te kiezen voor verdere professionalisering van het beheer.
aandacht exploitatie WKO biedt voor vastgoed interessante meerwaarde omdat op duurzame wijze verwarmd en gekoeld kan worden. In de praktijk blijkt dat veel aandacht wordt besteed aan de ontwerp- en realisatiefase van de WKO-systemen. Veel minder aandacht gaat naar de exploitatiefase, terwijl deze fase juist zo belangrijk is. In deze periode moeten beloftes waargemaakt worden en extra investeringen terugverdiend. Het is daarom essentieel om in een vroeg stadium na te denken over de wijze waarop invulling wordt gegeven aan de exploitatiefase en welke rol de woningcorporatie zelf kan vervullen.
32 - CORPORATIEBOUW MAART 2015 -
Werkzaamheden De activiteiten die komen kijken bij het exploiteren van een WKO-installatie vragen om een veelzijdige organisatie. Feitelijk fungeert de woningcorporatie voor dit onderdeel als energiebedrijf, waarbij meerdere facetten aan de orde komen, zoals inkoop energie, verkoop warmte en koude, voldoen aan wetgeving, facturatie, klantenservice, etc. Doordat deze activiteiten totaal verschillende vormen van aansturing vragen, en vaak ook door verschillende partijen uitgevoerd
Taken exploitatie energievoorziening
worden, is het organiseren daarvan een hele klus. Dit vereist focus en capaciteit binnen de organisatie. De praktijk leert ons dat hier nog geen blauwdruk voor is: iedere woningcorporatie regelt het weer op zijn eigen manier en niet altijd even optimaal.
Beheervormen Voor de exploitatie van een WKO-installatie zijn verschillende beheervormen denkbaar. De mogelijkheden kunnen worden onderverdeeld in twee hoofdgroepen: 1. Eigen beheer: De woningcorporatie draagt zelf zorg voor de exploitatie. Specifieke onderdelen kunnen uitbesteed worden aan andere partijen. 2. Exploitatie uitbesteden (outsourcing): Bij volledige outsourcing draagt de woningcorporatie de volledige exploitatie met bijbehorende verantwoordelijkheden over aan een derde partij. Een belangrijk aspect in het maken van de keuze voor een bepaalde organisatievorm, is het antwoord op de vraag in hoeverre de woningcorporatie in staat is om de exploitatie van de WKO-voorziening op professionele Offenbachlaan na de grote beurt wijze te organiseren. Daarnaast spelen an(foto: Jos Lammers) dere factoren een rol, zoals:
VA K T U E E L
AAndAchtspuntEn
Contractuele verhoudingen
- Past de exploitatie van de WKO-projecten nog binnen de missie, visie en strategie van de organisatie? - Hoeveel invloed wil de corporatie uitoefenen op de kwaliteit van de dienstverlening? - Is er voldoende kennis en capaciteit aanwezig binnen de organisatie? Om een keuze te maken is het van belang om de eigenschappen van de verschillende mogelijkheden te overzien.
EigEn bEhEEr Bij exploitatie in eigen beheer ligt de eindverantwoordelijkheid voor de exploitatie bij de woningcorporatie. Omdat deze activiteit niet tot de kernactiviteiten van een woningcorporatie behoort, wordt vaak gekozen om de activiteiten in een aparte EnergieBV onder te brengen. De voornaamste voordelen van de exploitatie in eigen beheer zijn: - Volledige invloed op de exploitatie van de energievoorziening, waaronder kosten en kwaliteit van de energievoorziening en dienstverlening. - Een corporatie rekent vaak met lagere rendementseisen dan commerciële marktpartijen, waarbij de mogelijkheid bestaat om een deel van het financieel rendement terug te laten komen aan de afnemers. Daar staan een aantal nadelen tegenover: - Veel corporaties hebben op dit specifieke vlak onvoldoende expertise in huis, waardoor diensten worden uitbesteed aan verschillende marktpartijen. Daarbij speelt ook de Warmtewet en de verplichte BRLcertificering voor bodemenergiesystemen (zie kader) een rol. - De corporatie draagt alle exploitatierisi-
co’s. Hoewel bij problemen de aansprakelijkheden juridisch beperkt kunnen blijven tot de EnergieBV, biedt dit geen reële oplossing voor de corporatie. Het huurdersbelang staat immers voorop en problemen dienen opgelost te worden, linksom of rechtsom. - De scheiding tussen corporatie en EnergieBV kan leiden tot onduidelijkheden ten aanzien van verantwoordelijkheden binnen de organisatie. Ook kan het voor de huurders niet duidelijk bij wie ze zich kunnen melden bij vragen of storingsmeldingen.
OutsOurcing Bij outsourcing draagt de corporatie de volledige exploitatie van de WKO-installatie over aan een exploitant voor een periode van bijvoorbeeld 15 of 30 jaar. In veel gevallen wordt daarbij ook het juridisch eigendom van de WKO overgedragen via een (onder) opstalrecht, waarbij de exploitant volledig verantwoordelijk is voor de exploitatie van de WKO voorziening en de exploitatierisico’s. De afspraken met betrekking tot de wijze waarop de exploitatie wordt uitgevoerd worden vastgelegd in een exploitatieovereenkomst. De exploitant sluit vervolgens leveringsovereenkomsten af met de huurders. Van een professionele exploitant mag verwacht worden dat zijn organisatie is ingericht om de exploitatie efficiënt uit te voeren. De woningcorporatie wordt daarbij volledig ontzorgd. Bij eigendomsoverdracht neemt een exploitant de WKO-voorziening over tegen een nader vast te stellen bedrag (koopsom). De hoogte van de koopsom is afhankelijk van de toekomstige verdiencapaciteit van de WKO.
Door eigendomsoverdracht van de installatie heeft de corporatie beperkte zeggenschap over de warmte-/koudevoorziening. Afspraken over het serviceniveau, de tarieven en de prestatie-eisen dienen goed vastgelegd te worden in de exploitatieovereenkomst met de exploitant. Belangrijk daarbij is dat de corporatie de maatschappelijke aspecten geborgt, zoals bescherming van de positie van de huurder. Daarnaast zal een exploitant de exploitatie altijd vanuit commercieel oogpunt beschouwen. Het doel is om geld te verdienen. Voordeel daarbij is dat dit ook een drijfveer is om de installatie zo efficiënt en duurzaam mogelijk te exploiteren. De keerzijde is echter dat het financieel voordeel daarvan vaak niet ten gunste komt aan de corporatie of de huurders. Vanwege de hogere rendementseis en het incalculeren van mogelijke risico’s kan de koopsom significant lager uitvallen dan vanuit het perspectief van de corporatie verwacht wordt.
KEuzE bEhEErvOrmEn De keuze in gewenste beheervorm hangt in grote mate af van de missie, visie en strategie van de corporatie. Daarnaast speelt schaalgrootte een rol. Hoe meer projecten geëxploiteerd worden, hoe makkelijker het wordt om hiervoor een professionele organisatie in te richten binnen de corporatie. Bij één of enkele projecten in beheer kan outsourcing een goede uitkomst bieden. n
cErtificEring Met ingang van 1 oktober 2014 is het voor partijen die zich bezig houden met het ontwerpen, realiseren, onderhouden en beheren van bodemenergiesystemen verplicht om gecertificeerd en erkend te zijn. BRL SIKB 11000 en BRL 6000-21 beschrijven de uitvoering en eisen aan ontwerp, detail engineering, realisatie en beheer en onderhoud van bodemenergiesystemen. De certificering- en erkenningsplicht is door de overheid geïntroduceerd om de kwaliteit te borgen van WKO-installaties en daarmee duurzaam gebruik van de ondergrond en goede energieprestaties te bevorderen.
- CORPORATIEBOUW MAART 2015 -
33