Abril 2011
El Inmobiliario :
Cerezo Comunicaciones
año XI nº104
mes a mes
L a h e r ra m i e n t a ú t i l p a ra e l p r o f e s i o n a l
gĂźrtlerbachmann
Leading the way through local expertise.
Brandenburg Gate, Berlin | Big Ben, London | Statue of Liberty, New York | Eiffel Tower, Paris
Every real estate market is different. As an internationally experienced specialist bank, we are leading the way in finding a route through the labyrinth of commercial real estate financing from start to finish. With local presence and regional expertise, we develop intelligent solutions – in all of our ten international markets. www.eurohypo.com
a passion for solutions.
SUMARIO
El Inmobiliario
mes a mes
Edita
:
Cerezo Comunicaciones
PRIMER PLANO
Director
ESPAÑA DEBE GIRAR HACIA OTRO MODELO INMOBILIARIO.................................... 4
Julio Irazábal
Redactor jefe Fco. José Ruiz de Martín
Maquetación
CON NOMBRE PROPIO JOSÉ LUIS MARCOS, PRESIDENTE DE PROEL CONSULTORÍA
Ana Beviá Aguilar
Colaboradores José L. Fernández Liz Yolanda Durán
UNA CONSULTORA DISEÑADA PARA SOLUCIONAR LOS PROBLEMAS INMOBILIARIOS DEL MERCADO.......................... 16
Benito Badrinas (Barcelona)
Redacción Plaza de los Mostenses, 11 1ª planta, puerta 6-7 28015 . Madrid Tfnos. 91 542 72 63 91 548 30 65 Fax 91 559 66 53
EL RUISEÑOR, UNA NUEVA ZONA DE OPORTUNIDADES PARA GUADALAJARA ....................... 25
cerezocomunicaciones@telefonica.net
Director comercial Ángel Pérez Tfnos. 91 548 33 17 91 548 26 33
NUEVO TRES CANTOS LEVANTA EL VUELO ...................... 26
Imprime Apyce & Grafisur
Depósito Legal M-413377
ISSN 1578-2819
Pisos e inmuebles representan el 77% del patrimonio de las familias españolas.
SIMA PRIMAVERA LA DEMANDA DE VIVIENDA SIGUE VIVA ........... 28
Editorial ............................... 3
Centros Comerciales ..... 38
G ¡Líbranos de los mensajes
G Marineda City y Las Arenas
contradictorios!
abren sus puertas esta primavera G Doughty Hanson compra a Sonae
Empresas ........................... 7 G La construcción de viviendas
en Valdebebas está próxima G Martinsa-Fadesa sale del concurso
y reclama 1.500 millones a Jove G La Caixa promueve
Sierra dos centros comerciales G Un Zara en la Quinta Avenida
por 324 millones de dólares G Acciona pone el cartel
de ‘se vende’ al centro comercial Splau
1.140 viviendas sociales
Industrial ............................ 43 Vivienda .............................. 22 G Los precios siguen bajando y las
ventas empiezan a crecer
Oficinas ............................... 32
G El mercado industrial y logístico
se mantiene bajo mínimos G El Príncipe de Asturias inaugura
las nuevas instalaciones de Thyssen-Krupp Elevadores
G Las oportunidades que ofrece el
mercado de oficinas de Madrid
Hoteles ............................... 47
G La enajenación de activos públicos
G La inversión hotelera en España
tiene recorrido G El Sabadell vende a un fondo europeo un complejo de oficinas en el 22@
G Cerquia convierte en hotel
da un paso atrás un céntrico edificio lisboeta
Abril 2011
El Inmobiliario mes a mes
1
EDITORIAL
¡Líbranos de los mensajes contradictorios! os de cada tres grandes empresas españolas
D
estima que la bajada se sitúa alrededor del 65% aunque hay
mejorarán su beneficio este año, se ha relajado el
zonas en las que los precios han pasado a ser anecdóticos), y
mercado de deuda y se prevé que la economía
se han afinado mucho el resto de los costes. Como conse-
española crezca alrededor de un 0,7%, tras dos años de rece-
cuencia, pueden convivir en el mismo territorio viviendas de
sión. En principio, no se puede decir lo contrario, la cosa pinta
300.000 euros con viviendas de 150.000. Indiscutiblemente se
mejor para la economía en general y para el sector inmobi-
trata de una situación delicada para los que en esas circuns-
liario en particular. Se extiende la sensación de que el merca-
tancias tienen que dar salida a las viviendas caras.Y éstas no
do residencial puede comenzar a invertir la tendencia. Es pro-
son otras que aquellas de las que se han tenido que deshacer
bable que este año asistamos a una recuperación de la acti-
los promotores o los particulares morosos ante la imposibili-
vidad inmobiliaria, independientemente de que los precios
dad de hacer frente a los pagos. Es decir, están en manos de
sigan en la senda bajista. Al mismo tiempo, muchos analistas
las entidades financieras y ellas son las que lo frenan.
llegan a la conclusión de que la vivienda en España está aún sobrevalorada, lo que no es en modo alguno incompatible
La falta de liquidez ha generado una marcada competencia
(recuperación de actividad y precios bajando) sino que, ade-
entre entidades financieras (ahora dueñas de numerosos acti-
más, sería deseable. Estamos (de media) a nivel de precios del
vos inmobiliarios) y promotoras, poniendo a éstas en franca
año 2003 y, en determinadas zonas, la demanda embalsada
desventaja, por cuanto aquellas tienen la sartén por el mango
puede comenzar a tomar decisiones.
y hacen que la financiación se limite en la práctica a los activos propiedad de los bancos. Ellos no se ven en la obligación
Sin embargo (y simultáneamente) se vierten mensajes con-
de vender activos inmobiliarios de forma forzosa para incre-
tradictorios al mercado, procedentes de lobbys, entidades
mentar su liquidez porque el BCE proporciona liquidez al sis-
financieras y profesionales interesados, que en nada facilitan
tema financiero a un tipo reducido. Esta medida establecida
el restablecimiento de la normalidad en nuestro sector inmo-
en 2009 era provisional, pero Jean-Claude Trichet ha visto
biliario. Las declaraciones de la ex ministra de Vivienda, María
que si la retira muchas entidades europeas entrarían en una
Antonia Trujillo, diciendo que los precios todavía tendrían
situación compleja que posiblemente arrastraría al abismo al
que bajar hasta un 50% son un claro ejemplo de ello, así
sistema financiero.
como también hacen daño al sector las informaciones asimétricas que se suceden en relación al tratamiento y la reabsor-
Y esa es la clave: La Administración únicamente se ha pre-
ción del stock de viviendas. Nadie niega que haya mucho
ocupado de que los bancos puedan seguir alimentando el sis-
excedente (lo hay aunque su cuantificación sea complicada),
tema, pero en absoluto lo ha hecho para que los promoto-
pero está claro que el stock no es uniforme y el tratamiento
res (que han protagonizado la mayor reconversión habida en
de su futuro no puede ser lineal.
este país sin ningún tipo de apoyo) puedan seguir alimentándose con la actividad que han desarrollado toda la vida. Y,
Hay muchas viviendas que, si se venden, será después de
como decía recientemente el presidente de la APCE, José
mucho tiempo porque están en zonas sin interés y son suma-
Manuel Galindo, con motivo de la presentación del Plan
mente caras. Hoy se puede construir y se construye más bara-
de Reconversión del sector inmobiliario residencial, no hay
to (entre un 30 y un 60% más que hace cinco años) porque
que olvidar que si los promotores no vuelven a edificar, la
el suelo ha bajado ostensiblemente (en estos momentos se
banca nunca cobrará.
Abril 2011
El Inmobiliario mes a mes
3
Empresas
ESPAÑA DEBE GIRAR HACIA OTRO MODELO INMOBILIARIO El desplome del mercado inmobiliario ha dejado en entredicho la percepción de la vivienda como un destino interesante para invertir el ahorro de los hogares, además de que su ‘monocultivo’, como lo definen desde la Fundación de Estudios Financieros (FEF) ha añadido ineficiencias en la gestión del parque inmobiliario en este periodo de crisis. Un estudio publicado en el informe El ahorro familiar en España de la FEF plantea la necesidad de ahondar en modelos distintos de gestión de la vivienda que favorezcan parques de vivienda útiles, explotados mediante productos de inversión, que permitan ir hacia los modelos europeos más diversificados y equilibrados de patrimonio inmobiliario y financiero.
E
spaña parte de una base innegable, el apetito de los españoles por invertir en el ladrillo. De acuerdo con el estudio, en el año 2010, respecto al total de la masa patrimonial de las familias en España, el patrimonio inmobiliario representa un 77% frente al 71% que suponía en 1997. José Manuel Naredo y Óscar Carpintero, los autores del estudio Patrimonio inmobiliario y financiero de los hogares: tendencias y convergencia con los estándares europeos, han publicado un análisis de las tendencias de inversión de los españoles y europeos al calor del boom inmobiliario vivido en la última década, que ha ‘viciado’ en su opinión, la diversificación necesaria del patrimonio familiar. El ‘boom’ inmobiliario hizo percibir la vivienda como un producto de inversión interesante. De este modo, impulsó su presencia en el patrimonio de las familias españolas y se situó en una posición ventajosa frente a la inversión en productos financieros. Así se explica en el análisis, que incide en que “la presente crisis inmobiliaria ha cuestionado esta creencia, al evidenciar que la inversión en ‘ladrillo’ no estaba exenta de riesgos“, y como señala Naredo, profesor ad honorem de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid, acentuando los niveles de endeudamiento en España “hasta extremos inusuales en Europa”. Los expertos defienden la necesidad de converger hacia el modelo europeo imperante en Europa hasta el boom, (ya que también países sin tra-
El español está apegado al ladrillo y se ha endeudado hasta niveles extremos, inusuales en Europa.
4
El Inmobiliario mes a mes
Abril 2011
Empresas
EVOLUCIÓN COMPARADA DE LA INVERSIÓN EN VIVIENDA Y LA INVERSIÓN FINANCIERA DE LOS HOGARES
(Miles de millones de euros) 120 Compras de vivienda nueva
100
Operaciones financieras netas 80 60 40 20 0
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2006
2007
2008
2009
-20 -40 Fuente: Fundación Estudios Financieros.
dición en compra de inmuebles como Irlanda, Alemania, Francia e incluso Reino Unido sucumbieron a la tentación inversora). Tanto Naredo como Carpintero, profesor de la Universidad de Valladolid, lo defienden porque evoluciona atendiendo a la demografía y a la renta disponible de los hogares para “rentabilizar mediante el alquiler, el stock ya construido”. Los autores del estudio contraponen la figura de nuestro mercado de propiedad, “más dependiente de la coyuntura inmobiliaria, que promueve la construcción nueva para obtener plusvalías de la recalificación de suelos”. STOCK A REABSORBER Esta posibilidad de instrumentalizar el stock pendiente para su explotación sería una razón más, según los autores, para defender el giro hacia otro modelo inmobiliario. Naredo y Carpintero critican las divergencias en cuanto al volumen acumulado sin vender. Los dos profesores lo sitúan en dos millones de viviendas, si se añaden las viviendas paradas a medio construir y las proyectadas pero todavía no iniciadas, que atendiendo a las estimaciones de la consultora Rodríguez Acuña & Asociados son de 300.000 para las obras paradas.
Nuestro mercado promueve la construcción nueva para obtener plusvalías de la recalifación del suelo.
En este sentido, mantienen la tesis de que el mercado tardará al menos un lustro en digerir esta cartera, sobre todo si se prolonga la situación de estancamiento económico; sólo en 2010, tras haber caído drásticamente las viviendas iniciadas, se ha empezado a reducir lentamente este stock.“Una vez pinchada la burbuja y por ende, el afán de invertir en ladrillos, el modelo inmobiliario español ha deparado una copiosa deuda hipotecaria y un stock de suelo y de vivienda infrautilizado e ilíquido a los precios a los que se venía valorando”, sentencia el profesor Naredo.
La tesis parece ser compartida por el Gobierno: José Manuel Campa, el secretario de Estado de Economía, apuntó recientemente que “lo que estaba fiscalmente incentivado hasta el momento era la inversión en vivienda”, con lo que respaldó la medida de suprimir la deducción fiscal en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por compra de vivienda habitual a las rentas superiores a los 24.000 euros, instaurada recientemente por el Gobierno, como freno al crecimiento de este indicador e impulso a una diversificación en las Abril 2011
El Inmobiliario mes a mes
5
Empresas
PESO
DE LOS ACTIVOS NO FINANCEROS EN EL TOTAL DE LA RIQUEZA DE LOS HOGARES 1999-2009 (PORCENTAJES)
90 80 70 60 50 % 40 30 20 10 0 1999 Canadá
2000
2001 Francia
2002
2003
2004
Alemania
Italia
Reino Unido
inversiones de las familias. Desde luego a los extranjeros ya les convence invertir en España para alquiler: el 42% de los activos inmobiliarios destinados al alquiler pertenecen a inversores extranjeros. La inversión institucional en activos inmobiliarios destinados al alquiler en España ascendía a 47.598 millones de euros a cierre de 2009, de los que el 42% estaba en manos de inversores extranjeros (algo más de 20.000 millones).Así consta en un estudio realizado por la patronal inmobiliaria madrileña Asprima, la escuela de negocios IESE, Sociedad de Tasación y la compañía de análisis de carteras inmobiliarias IPD. El presidente de Asprima, José Manuel Galindo, explica al respecto que el nivel de inversión institucional en España está “bastante por debajo” de su potencial, y lejos del 15% del PIB que representa en otros países como Francia, Alemania o Inglaterra. Para que la inversión institucional alcanzara el 15% del PIB español serían necesarios unos 100.000 millones de euros más. En concreto, España ocupa el séptimo puesto en el entorno europeo 6
El Inmobiliario mes a mes
Abril 2011
2005
por volumen de inversión inmobiliaria con los datos de 2009.Tras los inversores extranjeros, son las empresas cotizadas españolas las que acumulan más volumen de inversión inmobiliaria destinado al alquiler, con 12.709 millones de euros (el 27% del total). Le siguen los fondos de inversión inmobiliaria españoles, con 6.677 millones (14%), las compañías de seguros y fondos de pensiones, que acumulan 4.773 millones, las empresas inmobiliarias no cotizadas, que suman 3.025 millones (10%), y las sociedades de inversión inmobiliaria españolas, con 348 millones (el 1% del total). EL EFECTO PERNICIOSO DE LAS DIVERGENCIAS DE PRECIOS Los autores del estudio hacen especial hincapié en el efecto pernicioso de las distintas estadísticas de precios de las viviendas, con especial énfasis en las relativas a tasadoras, que son las que usan en el Ministerio de la Vivienda y “que muestran una sospechosa aversión a la baja”, explica Naredo. En su opinión, el hecho de que las empresas de tasación trabajen mayoritariamente
2006 España
2007
2008
Estados Unidos
2009 Japón
para entidades financieras interesadas en soslayar el desplome de sus garantías hipotecarias hace dudar de la independencia de esta fuente”, apunta. Carpintero analiza el nuevo índice de precios del Instituto Nacional de Estadística (INE) desde 2007, a partir de precios escriturados por los notarios, como se viene haciendo en otros países europeos. Para los autores, la dificultad estriba en que los precios de mercado suelen situarse por encima de los escriturados, que están ligados a fines recaudatorios ajenos a la coyuntura inmobiliaria, lo que explicaría también cierta aversión a la baja. En cuanto a las usadas a partir de precios de anuncios, en opinión de los expertos, establecen una cota máxima bastante fiable. Pero alertan de que todas muestran caídas de precios de vivienda bien diferentes, y en todo caso, inferiores a las del mercado.Y aseguran que no parece que los precios hayan tocado suelo, por mucho empeño que se ponga en anunciarlo, “sobre todo cuando el mercado sigue mostrando un claro exceso de oferta”. N Yolanda Durán
Empresas
LIVE IN SPAIN VE FACTIBLE VENDER MÁS DE 80.000 VIVIENDAS ANUALES A LOS EXTRANJEROS os promotores inmobiliarios de vivienda turística, agrupados en la asociación Live in Spain, aseguran que la única manera de solucionar los problemas del sector pasa por volver a construir viviendas. Su presidente, Miguel Ángel Barquero, está convencido de que se podrían vender todos los años en España entre 80.000 y 90.000 viviendas a los extranjeros porque “existen zonas con una demanda muy equilibrada y, en segundo lugar, porque hoy en día se pueden construir casas entre un 30 y un 60% más baratas y en mejores ubicaciones que hace 5 años”.Los promotores turísticos reconocen que hay un excedente de unas 150.000 viviendas de difícil venta y que tendrán que ser reconvertidas como campus universitarios o residencias de jubilados, pero este stock no significa que no se pueda promover donde existe una demanda real, como, por ejemplo, en Alicante, donde el 24% de todas las operaciones incluso en esta época de crisis las protagoniza el comprador internacional.
L
EL 20% DEL MERCADO El sector residencial turístico español ha venido representando tradicionalmente el 20% del total del sector y de ese porcentaje, la mitad lo copa-
Miguel Ángel Barquero, presidente de Live in Spain.
ba la demanda extranjera. Según los datos que maneja Live in Spain, el año pasado el sector turístico vendió en España unas 85.000 unidades, de las cuales 30.000 viviendas fueron comprados por los extranjeros y las 55.000 restantes por el mercado nacional. Muy lejos de este escenario quedan los años del boom inmobiliario de costa como 2006, cuando se comercializaron 200.000 viviendas, 100.000 de las cuales pasaban a manos del mercado internacional.
Pablo Gomendio, consejero del grupo inmobiliario familiar y miembro de Live in Spain, considera que ha llegado el momento de remar todos juntos y eliminar los mensajes contradictorios que a menudo se vierten sobre el sector. Y también reclama que la banca vuelva a financiar los proyectos turísticos en suelos que no estén financiados, “ya que son los únicos sobre los que se pueden hacer productos susceptibles de ser vendidos”. Antonio Gil, director general de MartinsaFadesa, por su parte afirma que entre 150.000 y 200.000 euros se pueden poner a la venta en España un montón de viviendas nuevas y bien situadas que podrían pasar a manos de alemanes, rusos u holandeses, que es la principal demanda del exterior que tenemos en la actualidad. Lástima, dice, que sea una demanda cautiva porque ya no tenemos canales de comercialización que nos permitan llegar al cliente extranjero en sus países de origen y que España necesite mejorar su imagen. Esto explicaría por qué en estos momentos las viviendas turísticas españolas reciben muchas visitas y, no obstante, el ratio de ventas esté en un pobre 10%, cuando lo normal era del 40%.
Abril 2011
El Inmobiliario mes a mes
7
Empresas
El Grupo Avantis, declarado en concuso necesario de acreedores l grupo Avantis se ha sumado a la lista de víctimas de la crisis inmobiliaria y ha sido declarado en concurso necesario de acreedores. Las dificultades financieras del accionista mayoritario del complejo turístico y de ocio El Reino de Don Quijote, proyectado cerca de Ciudad Real capital, ya obligaron a la empresa a desinvertir en algunos proyectos, como el centro comercial H2Ocio, situado en el parque multifuncional de Rivas Futura, a 15 kilómetros de Madrid. El fondo Alpha Tiger fue el que adquirió este centro comercial el año pasado por algo más de 83 millones de euros. Ahora, El Reino de Don Quijote, que anunciaba inversiones por 6.500 millones y que, además de un casino Caesars impulsado por Harrah’s, preveía cinco hoteles, un balneario, tres campos de golf, 9.000 viviendas y centros de convenciones en una superficie total de 1.250 hectáreas, ha quedado en suspenso.
E
MARTINSA-FADESA SALE DEL CONCURSO Y RECLAMA 1.500 MILLONES DE EUROS A MANUEL JOVE espués de casi tres años, Martinsa-Fadesa ha logrado superar el concurso de acreedores en el que estaba inmersa desde julio de 2008, el mayor de la historia empresarial española, con un pasivo de 7.000 millones de euros. El Juzgado de lo Mercantil de A Coruña ha dictado la sentencia por la que aprueba el convenio que la firma que preside Fernando Martín alcanzó con sus acreedores en enero, en el que la inmobiliaria se compromete a abonar su deuda íntegra (sin quitas), pero en un periodo de ocho años, que empezará a contar en 2012. El convenio contempla la conversión a préstamos participativos del 15% del crédito y que la amortización en los tres primeros años sea de entre un 0,25% y un 0,50% del total. Además, contempla la posibilidad de que los bancos canjeen deuda por acciones en el caso de que la inmobiliaria no pague sus deudas en un plazo máximo de diez años. La inmobiliaria se declaró insolvente el 14 de julio de 2008, apenas un año después de nacer como nuevo grupo inmobiliario resultante de la
D
Foto del acuerdo de venta de Fadesa entre Fernando Martín (izq.) y Manuel Jove (der.).
fusión de los negocios de Fernando Martín y su socio Antonio Martín con Fadesa, inmobiliaria sobre la que formularon una OPA por 4.045 millones de euros. Durante este tiempo, la inmobiliaria ha logrado entregar un total 5.700 viviendas y promover 142 avances de gestión urbanística de suelo. Hoy Martinsa-Fadesa cuenta con activos valorados en 7.265 millones de euros para atender a la deuda de 6.600 millones que soportaba a cierre de 2010. BATALLA JUDICIAL Superado el concurso, ahora la prioridad de la inmobiliaria es acelerar en lo posible los trámites para volver a cotizar.
La compra de Fadesa sigue coleando tras la decisión de los accionistas de la cotizada de iniciar acciones legales contra los antiguos gestores de la inmobiliaria y su ex presidente, Manuel Jove. En un comunicado, Martinsa-Fadesa explicó que ha adoptado esta decisión ante “ciertas decisiones y actuaciones presuntamente dolosas o cuanto menos negligentes”. Diferentes medios de comunicación se han hecho eco en las últimas semanas de algunos detalles de esta acción judicial en la que Martinsa- Fadesa le reclama a Manujel Jove más de 1.500 millones por irregularidades en la tasación de los activos durante el proceso de venta de la compañía.
LA CONSTRUCTORA RAYET LLEGA A UN ACUERDO CON SUS ACREEDORES Y ELUDE EL CONCURSO a filial de construcción del grupo Rayet no solicitará el concurso de acreedores, tras acogerse a finales del año pasado al punto 5.3 de la Ley Concursal para negociar un convenio de acreedores. El grupo Rayet, matriz de Rayet Construcción, comunicó el 31 de enero que había refinanciado su deuda, logrando una línea de liquidez de 19 millo-
L
Imagen de archivo de la actividad de Rayet en Alovera (Guadalajara).
8
El Inmobiliario mes a mes
Abril 2011
nes de euros que se ha empleado en el pago a los proveedores de Rayet Construcción. Además, Rayet ha reducido su participación en la cotizada Quabit al 49,93%, desde el 53,49% que poseía, tras vender en el mercado más de un 3,5%, cumpliendo con el compromiso de situar su participación por debajo del 50%.Y también se ha des-
prendido de la participación de un 1,39% que controlaba en la constructora francesa Eiffage, un paquete con el que se ha embolsado 51,3 millones de euros.Tras estos movimientos, el primer accionista de la cotizada Quabit informó que ha llevado a cabo un proceso de reestructuración y que se “descartan otros proyectos en curso”.
Empresas
METROVACESA PROTAGONIZA LA ÚLTIMA DE LAS GRANDES REFINANCIACIONES DEL SECTOR a deuda de las inmobiliarias sigue siendo un pesado lastre para su recuperación y un quebradero de cabeza para sus acreedores.Y es que el peso de tanto préstamo afecta –y de qué manera– a la actividad de las empresas e impide generar los ingresos suficientes para cumplir con los bancos. Según los balances remitidos a la CNMV, a cierre de 2010 las principales cotizadas del sector debían a la banca 23.190 millones de euros, frente a los 26.763 millones del año anterior. Esta cifra descendió un13% en doce meses, pero la mayoría de las inmobiliarias están inmersas en refinanciaciones, reestructuraciones de deuda y desinversiones para cumplir con las condiciones pactadas. En conjunto, el gasto financiero de las cotizadas se elevó el año pasado hasta los 1.185 millones, casi un 25% más que los 951 registrados doce meses antes. La mayoría redujeron estos costes, pero Martinsa-Fadesa, cuyo gasto financiero creció casi un 415% hasta los 452 millones de euros, contribuyó en gran medida a este incremento general. Renta Corporación también elevó su gasto financiero un 40% a 16,9 millones. Según fuentes del mercado, la inmobiliaria catalana habría vuelto a sentarse a negociar con la banca las condiciones de sus préstamos. Entre las cotizadas del sector, Colonial y Realia son las únicas que logran cubrir el gasto financiero de su deuda con su negocio habitual. Colonial rebajó esta partida en más de un 30% hasta los 168,23 millones. Mientras que la firma controlada por FCC y Caja Madrid lo hizo en menor medida (-3,36%) hasta los 101 millones de euros. Además, fueron las únicas inmobiliarias que obtuvieron un Ebitda –resultado bruto de explotación- positivo en las cuentas de 2010.
L
Edificio Sollube, de Metrovacesa.
Detea pone en marcha proyectos por cerca de 47 millones de euros a constructora andaluza Detea ha iniciado en marzo cinco proyectos residenciales ubicados en Sevilla, Cádiz y Granada, cuyos presupuestos de adjudicación ascienden a casi 47 millones de euros. El primero consta de 372 viviendas de protección oficial, está situado en la zona de Entrenúcleos, en Dos Hermanas (Sevilla), y es promovido por Abelia SL (participada por Detea y Clipeus). Esta promoción forma parte del III Plan de la Vivienda de Dos Hermanas y su construcción se ha presupuestado en 26,92 millones de euros. En la provincia sevillana también se han iniciado las obras de 52 viviendas de VPO en la localidad de Torreblanca, que se ha adjudicado EMVISESA, y un hotel de 116 habitaciones en el Cortijo de la Gota de Leche, promovido por Morera y Vallejo con un presupuesto de algo más de 4 millones de euros. Asimismo, en El Puerto de Santa María (Cádiz) Detea construye el hotel de lujo Las Suites de Puerto Sherry, adjudicado por la sociedad Marina Puerto de Santa María, que cuenta con 33 suites de lujo con vistas a la Marina de Puerto Sherry; cuyo presupuesto asciende a 9,28 millones de euros; mientras que en Granada ha asumido la construcción de un edificio de 2.910 m2 construidos, encargado por la empresa de biotecnología Máster Diagnóstica y destinado a la investigación, análisis y producción.
L
Metrovacesa está protagonizando la última gran refinanciación, aprovechando que el crédito sindicado que constituye el grueso de su pasivo se firmó en el Reino Unido. La inmobiliaria ha alcanzado un acuerdo con el 90% de sus entidades acreedoras para refinanciar los 5.725 millones a los que actualmente asciende su deuda y ha solicitado el visto bueno de la Corte Superior de Justicia británica con el fin de que sea vinculante para todos los bancos. Este procedimiento, denominado scheme of arrangement, permite a las empresas renegociar su deuda con el apoyo del 75% del total de sus acreedores, en vez del 100% exigido en España. Si las tres cuartas partes del importe total de la deuda y la mitad más uno de los acreedores bancarios aceptan las condiciones de la reestructuración, el acuerdo se extiende automáticamente al 100% de los acreedores. La inmobiliaria que preside Vitalino Nafría destacó en un comunicado que este acuerdo le permite recortar su endeudamiento en 1.200 millones de euros (hasta los 4.525 millones) y obtener un plazo de carencia en el pago del principal de cinco años.
Vía Célere inicia un nuevo proyecto residencial en Madrid l grupo inmobiliario Vía Célere ha puesto en marcha su tercera promoción en España, el residencial Las Adelfas, un proyecto ubicado en un solar de la almendra de la M-30 madrileña. Se trata de un complejo residencial formado por 125 viviendas de uno a cuatro dormitorios y superficies que van Solar donde se levantará el desde los 50 m2 a 120 m2. residencial Las Adelfas. La urbanización, que cuenta con piscina infantil y de adultos, además de zonas ajardinadas, se encuentra en la zona de Adelfas, en el distrito de Retiro de la capital de España.
E
Abril 2011
El Inmobiliario mes a mes
9
Empresas
DTZ obtiene el certificado “Regulado por RICS” a consultora DTZ España ha obtenido el certificado “Regulado por RICS”, la única organización internacional que reúne a los profesionales de todos los campos del sector buscando garantizar la buena praxis y la actuación del colectivo a favor de los intereses públicos. Este sello acredita que DTZ España cumple con el código ético RICS. La RICS (Royal Institution of Chartered Services) es un grupo independiente de profesionales cuyo fin es proteger al consumidor. Fundado en el Reino Unido en 1868, el RICS se ha especializado en todas las áreas del mercado inmobiliario con la intención de “mantener y promover la utilidad de la profesión para el bien de la sociedad”. La entidad está presidida actualmente por Roberto Peto, director de DTZ en Londres, quien termina su mandato a mediados de 2011.
L
Unibail Rodamco compra el 7,25% de la filial de Colonial en Francia nibail Rodamco, la mayor inmobiliaria de Europa por capitalización bursátil, ha comprado al banco Eurohypo un paquete de acciones representativo del 7,25% del capital de Société Foncière Lyonnaise (SFL), filial francesa de Inmobiliaria Colonial. La operación se ha cerrado por un importe de más de 106 millones de euros, según fuentes del mercado.
U
10
El Inmobiliario mes a mes
ENGEL & VÖLKERS RELANZA SU ACTIVIDAD EN ESPAÑA CON NUEVAS TIENDAS Y LÍNEAS DE NEGOCIO a inmobiliaria alemana Engel & Völkers AG, especializada en la intermediación de inmuebles de lujo, prevé abrir un centenar de tiendas en España en los próximos cuatro años. La firma ha iniciado una etapa de expansión en el mercado español y se ha retomado la gestión directa del negocio. Esta actividad estaba cedida, en régimen de master-franquicia a David Scheffler, artífice de buena
L
parte del desarrollo de la marca Engel & Völkers en España. Tras la operación, Scheffler se incorpora a la filial como director de Expansión de la inmobiliaria en España. La firma, que cerró 2010 con un volumen de transacciones de 240 millones de euros, ha anunciado la puesta en marcha de una línea de negocio especializada en compra-venta de locales comerciales, naves industriales y oficinas.
BNP Paribas Real Estate aumenta su facturación un 17% l grupo consultor inmobiliario BNP Paribas Real Estate alcanzó una cifra de negocio de 618 millones de euros en 2010, un 17% más que el año anterior. De este volumen, el 63% se generó en el mercado francés y el resto procedió de sus filiales en Reino Unido (12%), Alemania (11%), Italia (8%) y España (4%). El equipo que lidera en España Luis Martín Guirado alcanzó una facturación en 2010 de 22,17 millones de euros, ligeramente por encima de los 22,06 millones de euros registrados en 2009. De cara al presente ejercicio, BNP Paribas Real Estate espera alcanzar una cifra de negocio de 23 millones de euros en España, donde cuenta con 214 profesionales y nueve delegaciones.
E
LOS FONDOS INMOBILIARIOS ENCARAN UNA NUEVA ETAPA os principales fondos inmobiliarios empiezan a normalizar su situación tras varios meses de dificultades, marcados por la devaluación de sus activos y los problemas para satisfacer las peticiones de reembolso de sus partícipes. El ejemplo más evidente es Santander Banif Inmobiliario, cuyos gestores han sido incluso demandados en los tribunales por instar al bloqueo del fondo en 2008. El mes pasado finalizó el bloqueo y los partícipes pudieron retirar su dinero a un canje de 1.211 euros por cada participación, es decir a precios de finales de 2004. Este precio corresponde al valor liquidativo del fondo en febrero y está un 12% por
L
Abril 2011
debajo de su valor en el momento del bloqueo, ante la imposibilidad de atender las solicitudes de reembolso que sumaban 2.617 millones. El Santander se ha comprometido a responder con su capital para responder a futuros reembolsos. Hoy, el patrimonio del fondo es de 2.500 millones de euros, un 37% menos que al cierre de 2007. Otro fondo que está lejos de ser un buen negocio es el BBVA Propiedad, en el que el banco también ha decidido cubrir los reembolsos de los partícipes. Entre 2008 y 2010, el BBVA gastó más de 1.600 millones en facilitar la retirada de sus inversores. Según Expansión, esta participación está valorada en
unos 1.217 millones, según una tasación realizada en enero que refleja una depreciación de los inmuebles del 25% respecto a los máximos registrados en 2008. Anida gestiona la venta del 10% del patrimonio del fondo. La venta de la torre Ederra, en Azca (Madrid), es la más avanzada y Pontegadea es el mejor colocado para adquirir este edificio, valorado en unos 90 millones de euros.
Empresas
LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS EN VALDEBEBAS ESTÁ MÁS PRÓXIMA os propietarios de los suelos de Valdebebas ya conocen las condiciones fijadas por el Ayuntamiento para obtener la autorización de ejecución simultánea (más conocida como simultaneidad) con la que podrán solicitar las licencias de obras e iniciar la construcción de los edificios de este ámbito. Una vez que la Junta de Compensación de Valdebebas satisfaga estas premisas, podría iniciarse la construcción de las primeras 4.000 viviendas (principalmente de protección oficial) de este nuevo barrio del noreste de la capital.Antes, la Junta de Compensación deberá ampliar los avales ya depositados ante el Ayuntamiento por un importe de 32,97 millones de euros, y deberá presentar garantías adicionales por 13,49 millones
L
Unas 4.000 viviendas esperan la simultaneidad para iniciar las obras en el nuevo barrio madrileño.
con objeto de garantizar las obras de urbanización pendientes, hasta un importe de 46,47 millones. Además, los promotores deberán presentar el compromiso formal de que los edificios no serán ocupados hasta que estén concluidas las obras de urbanización y funcionen los suministros de agua, electricidad y redes de alcantarillado. La Asamblea General de Propietarios de Valdebebas apro-
bó el 10 de marzo la suscripción de una póliza de avales y los documentos necesarios para la obtención de nuevos avales hasta completar el importe necesario para el otorgamiento de la simultaneidad. En Valdebebas confían en que las obras comiencen en los próximos meses. Valdebebas es un desarrollo urbanístico de casi 11 millones de m2, situado en el noreste de la capital –entre La Morale-
ja, Ifema, Sanchinarro y la T-4–, en el que se van a desarrollar 1,2 millones de m2 destinados a oficinas, un gran centro comercial, hoteles y más de 12.000 viviendas, 5.000 de las cuales contarán con algún tipo de protección pública. Además, alberga un gran Parque Forestal de 500 hectáreas, el Campus de la Justicia, la ampliación de los recintos feriales de Ifema y la Ciudad Deportiva del Real Madrid.
EL GRUPO IBOSA IMPULSA EN VALDEBEBAS UN NUEVO PROYECTO RESIDENCIAL DE VIVIENDA LIBRE EN COOPERATIVA l pasado 18 de marzo, el Grupo Ibosa ejecutó la opción de compra de la parcela A de la manzana 168 (RES.02-168-A) del Sector de Planeamiento US.04.01 Parque de Valdebebas,
E
Piso piloto del Grupo Ibosa en Valdebebas.
un suelo con 18.840 m2 de edificabilidad en el que la empresa va a promover un nuevo proyecto de vivienda libre, que desarrollará la Cooperativa Residencial Adhara, y a tal fin va a poner en marcha una nueva campaña de captación de socios. Los anteriores proyectos dieron cabida a 234 viviendas protegidas y a un primer desarrollo de vivienda libre con un total de 69 viviendas de lujo, todo ello comercializado al 100%. EL PROYECTO Ahora, Residencial Adhara, se presenta como un nuevo y ambicioso proyecto de 118 viviendas libres que seguro va a satisfacer las exigencias de casi cualquier comprador, pues recoge una amplia variedad de tipologías de viviendas con superficies que irán desde 125 a 250 metros construidos. Además, como todas las promociones del Grupo Ibosa en Valdebebas, los compradores tienen a su disposición un programa especial que permite a cada comprador configu-
rar la distribución de su propia vivienda de forma única y exclusiva sin ningún coste adicional, así como elegir los acabados de entre una amplia gama de propuestas seleccionadas expresamente para cada proyecto. La firma de esta opción de compra con la aprobación del expediente de simultaneidad por parte del Ayuntamiento de Madrid en su última fase de aprobación da un impulso a este nuevo desarrollo, el octavo del Grupo Ibosa en Valdebebas, en un momento óptimo, pues se prevé que las obras en dicho ámbito puedan arrancar a finales de este año. El Grupo Ibosa continuará impulsando la gestión económico-financiera de este tipo de desarrollos inmobiliarios, convencido de las enormes ventajas que supone para las entidades financieras financiar este tipo de proyectos que, desde antes de iniciar la obra, cuentan con una cobertura del 100% de las plazas, como ya ocurre con el resto de las cooperativas que gestiona Ibosa.
Abril 2011
El Inmobiliario mes a mes
11
Empresas
LA CAIXA PROMUEVE 1.142 VIVIENDAS SOCIALES EN ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA a Obra Social de La Caixa construirá 1.142 nuevos pisos que alquilará, a un precio inferior al de mercado, a familias con pocos ingresos a través del programa de Vivienda Asequible. Se trata de 17 promociones distribuidas por Cataluña (10), País Vasco (3), Madrid (1), Cantabria (1), Murcia (1) y Andalucía (1), que proceden en su mayor parte de acuerdos para cancelar deuda con promotores. Estas viviendas,
L
La plataforma ATECOS se presenta al mercado a secretaria de Estado de Vivienda y Actuaciones Urbanas, Beatriz Corredor, inauguró hace unas fechas la jornada Soluciones reales para la edificación sostenible en la que se presentó la Plataforma ATECOS (Asistente Técnico para la Construcción Sostenible), la primera plataforma de libre acceso dirigida a los profesionales del sector de la edificación que ofrece información práctica e integral para abordar proyectos de nueva construcción o rehabilitación que incorporen los conceptos de sostenibilidad y mejora energética. Este proyecto cuenta con el apoyo del Ministerio de Fomento y está promovida por la Fundación Entorno-BCSD España y la Fundación de la Universidad Autónoma de Madrid. Por otro lado, Beatriz Corredor anunció en este acto que desde el ministerio se está trabajando en la revisión periódica del Código Técnico de la Edificación, para adaptarnos gradualmente a la Directiva europea de 2010 que fija el objetivo de que los edificios que se construyan para el 2020 sean autosuficientes energéticamente.
L
12
El Inmobiliario mes a mes
Imagen de una promoción de pisos sociales de La Caixa en Málaga.
se suman a los 3.000 pisos de alquiler para jóvenes de entre 18 y 35 años y para mayores de 65 años que se construyen desde 2004, y de los que ya se han adjudicado 2.777 unidades. La inversión para edificar las 4.000 viviendas —que se adjudicarán progresivamente hasta 2013—, será de 720 millones de euros. Las viviendas tienen una superficie útil de unos 60 m2, y el precio de alquiler, que varía según la zona, oscila entre los 170 y los 300 euros al mes, en el caso de jóvenes y mayores, y los 500 euros mensuales para las familias, cuyos pisos son más grandes. La duración del alquiler es de cinco años prorrogables y, tras una década, los arrendatarios acceden a la posibilidad de comprarla a un precio inferior al de mercado de protección oficial, opción a la que se acogen la mayoría.
El Ayuntamiento de Madrid adjudica las obras de 739 viviendas protegidas principios de marzo, el Ayuntamiento de Madrid adjudicó la promoción de un total de 739 viviendas protegidas en los distritos de Villa de Vallecas (330 unidades), Villaverde (dos promociones que suman 365 pisos) y Puente de Vallecas (44 viviendas), una iniciativa que moverá 48 millones de euros de inversión y generará 2.500 puestos de trabajo. Se trata de viviendas protegidas cuyas obras han sido adjudicadas a través de concursos de ideas y darán comienzo este mes. Estos pisos se suman a las 54.533 viviendas entregadas, en construcción, en proyecto o bajo gestión, que forman parte del Plan Integral de Vivienda y Suelo 2003-2011 de la ciudad de Madrid.
A
JOSÉ BLANCO ANUNCIA UNA INVERSIÓN DE MÁS DE 1.700 MILLONES DE EUROS HASTA 2012 PARA REHABILITAR 190.000 VIVIENDAS l Gobierno invertirá más de 1.700 millones de euros entre 2009 y 2012 en el marco del Plan Estatal de Vivienda para rehabilitar unas 190.000 viviendas, 30.000 más que las rehabilitadas entre 2009 y 2010. Así lo ha anunciado el ministro José Blanco en el Senado, donde ha destacado que la rehabilitación es uno de los “ejes prioritarios” de la política de vivienda. El titular de Fomento ha asegurado que la inversión y las medidas fiscales orientadas a fomentar la rehabilitación ya han arrojado resultados, tal y como demuestra la concesión de nuevos visados en el año 2010, que rozó los 40.000 visados, casi 3.000 más que 2009. En este sentido, hace unas semanas la secretaria de Estado de Vivienda, Beatriz Corredor, se reunió con los agentes sociales en materia de vivienda, suelo y políticas urbanas.
E
Abril 2011
La rehabilitación de viviendas y regeneración urbana centró esta reunión, en la que se trazaron las líneas generales del proyecto de Ley de Calidad y Sostenibilidad del Medio Urbano, actualmente en fase de elaboración. Imagen de la última reunión con los agentes sociales para tratar la Ley de Calidad y Sostenibilidad del Medio Urbano.
Empresas
RAFAEL AVILÉS, EL HOMBRE DE AREA PROPERTY PARTNERS EN ESPAÑA La gestora de fondos de inversión que protagonizó el pasado verano la operación inmobiliaria más importante de los últimos años en España ya tiene un representante en nuestro país. La persona elegida es Rafael Avilés, un profesional de reconocido prestigio en el mercado español, que se encargará de coordinar con su sede central londinense las inversiones de AREA en España.
Rafael Avilés, responsable de invertir parte de los 1.600 millones del fondo europeo deAREA en España.
T
ras comprar el pasado verano la mayoría del patrimonio inmobiliario del BBVA junto a RREEF y EC, AREA Property Partners ha incluido definitivamente a nuestro país entre los destinos prioritarios para invertir 1.600 millones con los que está dotado su fondo europeo. Y la persona nombrada por primera vez para coordinar y gestionar esas inversiones desde Madrid es Rafael Avilés, un prestigioso profesional con más de 20 años de experiencia en puestos de responsabilidad en empresas como Hammerson, Jones Lang LaSalle, Procisa o Grosvenor.
14
El Inmobiliario mes a mes
Abril 2011
El principal objetivo de Avilés será consolidar la cartera de inversión de la compañía en nuestro país e incrementarla con nuevas operaciones, tanto en solitario como con otros inversores y socios gestores. Utilizará, para ello, capital procedente del AREA European Real Estate Fund III, el mencionado fondo destinado actualmente a Europa. AREA lleva en España desde 1996, donde ha completado 15 operaciones, todas ellas en destacados activos de diferentes sectores: oficinas, comercial, industrial y hotelero. Su operación más destacada ha sido la transacción con el BBVA, a la que el consorcio que AREA formó en 2009 junto a RREEF Alternative Investments (Deutsche Bank) y Europa Capital ha destinado 1.500 millones de euros para la compra de más de 1.100 sucursales y varios edificios de oficinas en dos fases (septiembre de 2009 y julio de 2010). Todo mediante la fórmula de sale & leaseback, por el que la entidad permanecerá como arrendataria de los inmuebles. En cada país donde AREA invierte, busca socios gestores locales (local operating partners) y, en las operaciones que lo requieran, también socios inversores. Rafael Avilés será responsable de identificar en España tanto operaciones de inversión como, en los casos en que sea necesario, socios capacitados para desarrollarlas conjuntamente. AREA Property Partners fue fundada en 1993 por William Mack y la firma de capital riesgo Apollo Global Management. Desde entonces, ha evolucionado hasta convertirse en una sociedad privada e independiente que ha adquirido activos inmobiliarios por valor de más de 30.000 millones de dólares a través de 450 transacciones realizadas en Norteamérica, Europa e
India. Actualmente, la compañía es socio de referencia de una serie de fondos inmobiliarios que suman más de 11.600 millones de dólares, procedentes, a su vez, de fondos y joint ventures con otras empresas. AREA tiene su sede central en Nueva York y oficinas en Atlanta, Los Ángeles,
Desde su creación en 1993, ha adquirido activos inmobiliarios valorados en más de 30.000 millones de dólares Londres, Luxemburgo, París y Bombay. Su plantilla está integrada por 60 profesionales de contrastada experiencia tanto en el mercado inmobiliario como en el de capitales. En Europa, donde comenzó a operar en 1995, AREA ha participado en más de un centenar de operaciones en 15 países. Sus destinos prioritarios son el Reino Unido, Francia, Alemania y ahora España. En el último año invirtió en el Viejo Continente 1.000 millones de euros. Una de las operaciones más importantes de AREA en Europa fue la adquisición de Metro Retail (2005), una cartera de 800 millones de euros, compuesta por 26 centros comerciales y locales que suman 600.000 m2 repartidos por toda Polonia. También cabe destacar la recapitalización de la cartera de parques comerciales Junction Fund, una de las más grandes del Reino Unido, con un valor de 600 millones de libras (2009).Y en 2010, la promoción de una torre residencial de 36 plantas por valor de 200 millones de euros en Londres con Heron International.
Empresas
AUMENTA EL INTERÉS DE LOS INVERSORES POR EL INMOBILIARIO ESPAÑOL
NOMBRAMIENTOS
egún una encuesta realizada por CB Richard Ellis y presentada en la reciente edición del MIPIM de Cannes, el interés de los inversores por el mercado español ha aumentado ligeramente con respecto a 2009, a pesar de la complicada conyuntura económica, situándose como el quinto mercado más atractivo de Europa y acaparando los votos de más del 9% de los 340 inversores encuestados. La consultora estima que el año pasado se invirtieron 3.329 millones de euros en España y augura un ligero repunte en 2011. Las operaciones de sale & leaseback seguirán siendo frecuentes y los
La consultora Jones Lang LaSalle ha reforzado su equipo de Inversión en España con la incorporación de Juan Manuel Ortega, como director del área José Manuel de Oficinas, y de José Ortega, dtor. Oficinas Manuel Llovet, como responsable del área de Retail del departamento. Juan Manuel Ortega regresa a la compañía después de trabajar varios años en Colliers InternaJosé Manuel cional.Además, cuenta con Llovet, dtor. Retail experiencia en la gestión de inversiones inmobiliarias y estructuración de vehículos inmobiliarios, después de haber sido el responsable de asesoramiento inmobiliario de la banca privada UBS en España. Por su parte, José Manuel Llovet acumula más de 15 años de implicación directa en grandes operaciones y labores de gestión de activos. Ha ejercido desde 2006 como director de Inversiones en Unibail Rodamco España, firma en la que ha trabajado durante 12 años.
S
fondos extranjeros se perfilan como los más atentos a las estrategias de rotación de activos que están emprendiendo muchas compañías. Según Adolfo Ramírez-Escudero, consejero director general de Capital Markets de la consultora, “la razón por
la que hasta ahora no hemos visto cifras de inversión más altas es por la falta de producto que se ajuste a la demanda. El producto prime tiene muy buena salida y hemos visto inversores apostando agresivamente por ello cuando se presenta la oportunidad”.
En diciembre, Deka compró a Eroski el centro comercial Ballonti, en Portugalete, por 116 millones de euros.
Los beneficios vuelven a los resultados de Sonae Sierra
Goodman y sus socios se hacen con la gestión del fondo industrial de ING Real Estate Investment Management
onae Sierra, el grupo promotor e inversor especializado en centros comerciales, finalizó el ejercicio de 2010 con un beneficio neto de 8,7 millones de euros, dejando atrás los numeros rojos de 2009, cuando cerró con 111 millones de pérdidas. Desde la empresa participada por Sonae y Grosvenor destacan que los buenos resultados se han visto impulsados, entre otros factores, por el aumento de un 35% del beneficio neto directo. El ebitda también creció un 13% con respecto al ejercicio anterior, hasta los 123,4 millones, y el valor de su cartera creció un 1,8% hasta los 1.250 millones de euros.
l Grupo Goodman se ha adjudicado la totalidad de los activos del fondo ING Industrial Fund (IIF), hasta ahora controlado por ING Real Estate Investment Management (ING REIM). Goodman y sus socios, el fondo de pensiones canadiense CPPIB, el fondo AGP y China Investment Corporation, lanzaron una oferta en efectivo para adquirir el 100% del fondo cuyos activos están valorados en 1,8 millones de euros. Las propiedades europeas suman una oferta de 509.089 m2 y están valoradas en unos 210 millones de euros. Cuatro de estos activos están emplazados en España, con más de 121.00 m2, y se encuentran situados en el centro peninsular. Concretamente, corresponden a una plataforma logística en Daganzo (24.270 m2), otra enVademoro (7.805 m2) y dos proyectos logísticos emplazados en la localidad alcarreña de Quer (67.400 m2 y 22.100 m2 respectivamente). Una vez completada esta transacción, Goodman contará con un total de 3,5 millones de m2 de espacio logístico bajo gestión en Europa continental.
S
E
JONES LANG LASALLE
COAPIS ESPAÑA El presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) de Madrid, Jaime Cabrero García, ha sido elegido nuevo presidente del Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapis) de España, en sustitución de Santiago Baena.
THYSSENKRUPP ELEVADORES Javier del Pozo, presidente de ThyssenKrupp Elevator para el Sur de Europa, África y Oriente Javier del Pozo (izq.) deja el testigo de ThyssenKrupp Elevator Medio, ha anunpara el Sur de Europa, África y Oriente Medio a Ramón ciado su decisión Sotomayor (der.). de dejar su cargo en abril, tras 27 años ocupando puestos de responsabilidad en el grupo. Le sustituye Ramón Sotomayor, director general de ThyssenKrupp Elevadores en España desde 2009 y miembro, junto con Javier del Pozo, del Comité Estratégico Mundial de ThyssenKrupp Elevator.
Abril 2011
El Inmobiliario mes a mes
15
Con nombre propio Entrevista a José Luis Marcos, presidente de PROEL CONSULTORÍA
UNA CONSULTORA DISEÑADA PARA SOLUCIONAR LOS PROBLEMAS INMOBILIARIOS DEL MERCADO Después de un tiempo alejado de los focos, José Luis Marcos ha decidido salir a la palestra para presentarnos a Proel Consultoría, su nuevo proyecto empresarial, al que dedica desde hace tres años todo su tiempo y energía. Como un agradecido superviviente y rodeado de un selecto equipo de profesionales, Marcos ha creado una consultora generalista con capacidad para diseñar estrategias personalizadas para los problemas inmobiliarios del mercado de hoy. n los tres años que lleva operando en el mercado, Proel Consultoría ha intermediado operaciones que superan los 100 millones de euros, pero lo más importante es que ha sentado las bases para ofrecer soluciones a los problemas inmobiliarios del mercado de mañana. José Luis Marcos y sus compañeros de viaje quieren ser una consultora con un número finito de clientes a los que se pueda atender en directo y personalmente.
E
José Luis Marcos, presidente de Proel Consultoría.
Nos alegramos enormemente de su vuelta al ruedo inmobiliario liderando un nuevo proyecto, ¿Cuándo y por qué nace Proel Consultoría? Pues algo tan sencillo como hacer de la necesidad virtud. Al fin y al cabo uno, posiblemente mal, sabe hacer lo que sabe hacer. En el horizonte de primeros del 2008, con los caballos de la crisis galopando de forma desenfrenada, no quedaba otra que lanzarse al ruedo, del que ciertamente nunca salimos, con la experiencia de muchas horas de vuelo pero con diferente bandera, y eso es lo que hemos hecho. Adaptando esos saberes y experiencias a un mercado endemoniadamente duro y difícil. Los momentos son muy duros, pero hay segmentos que se mantienen en actividad creciente, tal es el caso de los ADNE, los activos no deseados de las entidades financieras, que es de los pocos temas que tienen financiación. Trabajando sobre ellos conseguimos un ‘win to win’, las entidades mejoran sus balances y nosotros podemos seguir viviendo y llegar al final de mes no dejando acreedores.
16
El Inmobiliario mes a mes
Abril 2011
Con nombre propio
Preséntenos a su compañía: Objeto social de la empresa y segmentos del mercado en los que opera Como siempre, los objetos sociales son amplios y pueden ser continente de diferentes actividades relacionadas con el mundo inmobiliario, que es el que nos gusta y en el que hemos vivido y del que hemos vivido durante muchos años con la esperanza de seguir esforzándonos para hacerlo muchos más. Dentro del sector inmobiliario, nuestro apartado preferido es el mundo de la consultoría y la intermediación. Dos actividades muy diferentes entre sí, pero que a decir verdad están unidas en lo crematístico. Hay que ser sensato y aceptar que pasamos por caja cuando nuestros consejos se traducen en operaciones...
“La discreción y la capacidad de lucha tienen que ir de la mano si quieres tener éxito” Nuestra primera vocación es tener presencia nacional, considerando España como un todo. No en vano durante casi 20 años hemos realizado esa actividad en todo el territorio nacional y queremos seguir en esa línea. Pretendemos que ningún submercado geográfico nos sea extraño, adaptando nuestra concentración a lo que en cada momento pidan nuestros clientes. Eso requiere en primer lugar: capacidad para entender y analizar las situaciones, buscando soluciones a los problemas. Como decía Heráclito de Efeso, “Nunca te bañas dos veces en el mismo río…”, obvio, las aguas son diferentes. Parafraseando al pensador griego, diríamos que las aguas del inmobiliario son cambiantes, ahora turbulentas y hay que saber patronear en ellas, o al menos, intentarlo. En segundo lugar diría que hay que tener conocimiento para saber enfocar, diagnosticar, prescribir y buscar el éxito del trabajo bien hecho. Un tercer aspecto es utilizar la flexibilidad para ser innovador y proactivo. En Proel Consultoría huimos de las ideas preconcebidas, asumiendo que sea el análisis meticuloso a la luz de nuestras experiencias y las de otros el que ilumine nuestro camino en estas épocas de notoria dureza. Tampoco renunciamos a la capacidad de adaptación a una realidad cambiante y en la que, como decía aquel, ya hemos tocado
fondo y ahora estamos excarvando.Veamos sino el desbarajuste del petróleo a más de 100 dólares el barril que nos aboca a un panorama sombrío de inflación sin crecimiento, la temida “estanflación”, con la que vamos a tener que vivir, al menos un tiempo. ¿En qué aspectos concretos focaliza su acento Proel Consultoría? En la actualidad Proel Consultoría focaliza sus esfuerzos en tres interlocutores sociales: las entidades financieras, el usuario final y los inversores. Ayudamos a las entidades financieras a transformar en liquidez los activos ilíquidos como son los ladrillos y los suelos. Asesoramos al usuario final para que compre para su uso personal y/o empresarial. Este es el auténtico yacimiento de potenciales compradores que ahora encuentra precios flexibles y a la baja, y lo más importante: financiación. El dinero es un bien escaso aquí y ahora, y si se demuestra capacidad de reembolso, se puede financiar en buenas condiciones aquel inmueble que necesitemos para vivir, el ocio y la empresa. Finalmente está el mundo más complicado de los inversores. Muchos de ellos buscan precios que no hay y probablemente no habrá. Pretender comprar algo por el 50% del valor que el comprador le dé, de momento, es un tanto ilusorio, tanto para el compradorinversor privado como para los “vulture funds” o fondos oportunistas, cuya ocasión no ha llegado y posiblemente no llegue nunca. Más nos vale... Concluyendo, el objeto social de nuestra compañía es la consultoría-intermediación, con un concepto que arranca del conocimiento experimental y adaptación a una realidad cambiante y coyunturalmente difícil, buscando adaptarse y dar soluciones.Tratando a los activos como enfermos
que necesitan prescripción y tratamiento adecuado para sacarlos del balance y, a ser posible, sin muchas pérdidas. ¿Cómo se crea un perfil de una empresa adecuada a los tiempos que corren? Los tiempos son muy duros, no hay financiación para proyectos.Tienes que vivir como la infantería en territorio enemigo, viviendo sobre el terreno, ser austero y efectivo porque recursos no hay. Todos los que hemos pasado el Rubicón de la crisis (mediados del 2007), nos hemos dejado muchos pelos en la gatera. Todas las noches me felicito por estar “vivo” profesionalmente hablando, porque nuestro sector, o lo que queda de él, parece el “Valle de las Sombras”, muchos muertos y muchos con “respiración asistida”, que luchan por ver un nuevo amanecer. Sobre esa base, alegrías para inversiones
“Nos sirve la satisfacción del cliente y que nuestra empresa suene en los mercados como buenos y leales compañeros de viaje” productivas, las justas. Racionar lo que facturas y cobras; vivir e invertir de ello, no alargando la mano más de lo que te da el traje que llevas en este momento.Vivir el presente de forma apasionada y, sobre todo, combatir y levantarte cada mañana como si fuese el último día de tu vida.Trabajar el doble para facturar la mitad, y pensar que cada día que pasa es uno menos que falta para la ansiada recuperación. Estamos en un túnel en el que se ven luces al fondo, y rezas para que sea la luz de la salida y no las del camión que viene de frente. En base a eso, potencias el out-
PROEL ASESORA LA VENTA DE 240 VIVIENDAS EN ZARAGOZA Proel Consultoría ha asesorado a Grupo Roca en la venta de una promoción de 240 pisos en alquiler situada en la zona de Valdespartera, en Zaragoza, que ha adquirido la firma especializada en la gestión de viviendas en alquiler Lazora.
Abril 2011
El Inmobiliario mes a mes
17
Con nombre propio
sourcing: es preferible tener gastos que costes. Creas procedimientos; los implantas y con tesón te dedicas a dirigir, orientar, exigir (todo empleado o empresa subcontratista tiene derecho a tener un jefe exigente), y buscas cumplir los objetivos. En nuestro caso, de ventas, sin dejar un resquicio al desaliento, la tolerancia o la rendición. Siempre orientado al cliente, haciendo tuyos sus problemas, metiéndote bajo su piel para estar en condiciones de dar solución a sus necesidades que has de conseguir que sean las tuyas, si quieres tener éxito. Nuestros trabajos, además de profesionales, son trabajos de “confianza”. La discreción y la capacidad de lucha tienen que ir de la mano si se quiere tener éxito en el duro mundo inmobiliario actual. ¿Qué cualidades atesora el equipo humano del que se ha rodeado? No soy yo quien para hablar de sus magnificas cualidades. Por destino y por voluntad política estamos juntos y eso es lo que vale, y llevamos muchas horas de vuelo en nuestro sector. Nos conocemos muy bien, procedemos de diferentes empresas y ahora militamos bajo el mismo logotipo. Somos un mix entre los tres mosqueteros de la novelas de A. Dumas y los animales de caza en grupo como el lobo y el delfín. Buscando el éxito para el cliente, el reconocimiento del mercado y el “haber manteniencia...” que diría El Arcipreste de Hita. Si es verdad que hemos conseguido una partida pluridisciplinar con preparación en diferentes facetas del inmobiliario, desde las marketiniano-comerciales hasta las técnicas. Que funciona, vende y el mercado nos respeta y, de momento, no nos expulsa de él. Un grupo con experiencia y sólidas relaciones que es capaz, como la parábola del pan y la levadura, de incentivar, de ilusionar a equipos humanos y sacar lo mejor de ellos consiguiendo el objetivo de solucionar problemas, vender y, por ende, sacar del balance AND (activos no deseados). ¿Qué hitos han logrado en los tres años que llevan en el mercado? En los tiempos que corren, seguir vivo y tener proyecto ya es mucho. Sin financiación hay una parte del mercado inmobiliario que está muerta entrópicamente. En tres años hemos intermediado operaciones por importe de 100 millones de euros, bien es verdad que una sola operación fue de 21 millones de euros. Aun-
18
El Inmobiliario mes a mes
Abril 2011
Equipo Proel Consultoría; abajo de izq. a der.: Luis Butragueño, José Luis Marcos, Jesús Sáenz de Tejada y Patrick Burger. Y de pie: Olena Didenchuk, Ramón Lledó y Nuria Muñoz.
que las cifras no son para tirar cohetes, hay que tener en cuenta que, en junio 2008, empezábamos de cero a cuerpo gentil y en un momento de cambios en el sector brutales. No sólo en el sector sino también en la economía en general que afrontaba cuatro crisis a la vez en un cambio sistémico que aún no ha terminado, estamos en pleno ajuste. Creo que empezar, consolidar, captar clientes, trabajar y vender no se si será un hito, pero nos mantiene contentos y con ilusión. ¿Cuál es la naturaleza de las operaciones que llevan actualmente en marcha? En Zoología, los animales muy especializados, en cuanto cambia el medio, desaparecen. Nosotros somos generalistas y nos movemos en las seis facetas que a continuación enumero: 1ª) Desinversión de activos de entidades financieras, actividad en la que hemos desarrollado sistemas y procedimientos que funcionan y venden. 2ª) Atención al inversor en rentabilidad con planteamientos sensatos en los precios de los activos. 3ª) Planteamiento y desarrollo de proyectos que transformen el suelo, hoy activo ilíquido, en otros activos más líquidos, sin por ello tener que aportar mucho “dinero bueno” donde tenemos metido“dinero malo”. Eso requiere diseñar adaptándose a lo que hoy se puede vender e identificar “targets” potencialmente compradores de esos productos diseñados a medida de los tiempos que corren. 4ª) Venta de Activos No Deseados, propiedad de entidades bancarias. 5ª)Venta de suelos con el proyecto y el precio adecuado para poder vender con agili-
dad, procurando no colocar ningún ladrillo que, previamente, no haya sido vendido. 6ª) Buscar soluciones para las Obras Nuevas en proceso de construcción carentes, por supuesto de licencia de primera ocupación (LPO), que hay que activar, vender y terminar con la mayor rapidez posible, porque crean problemas en los balances de las entidades financieras propietarias. ¿Quienes son hoy en día sus clientes y quienes lo serán a corto y medio plazo? Hoy día la tipología de nuestros clientes se puede resumir en cinco categorías: A) entidades financieras. B) Corporaciones, empresas y particulares que invierten o desinvierten producto en rentabilidad. C) Suelos que no se venden como suelos vacantes sino con proyecto y listado de clientes en régimen de promoción, comunidad de propietarios y cooperativas. Es decir, que cuando empiezas las labores constructivas tienes el producto colocado en régimen minorista, asumiendo y aceptando que hoy, financiar esto tiene dificultades, salvo que el propietario del suelo en cuestión sea una entidad financiera. D) Valoraciones, estudios de viabilidad, diseño de estrategias que, sobre el papel, solventen problemas y de cuya ejecución nos encargamos nosotros, siempre en régimen de “success fee”. Por último, también tenemos en cartera usuarios finales de productos de cierto volumen, tanto en el mundo de los particulares como en el de las empresas. En cuanto al medio y al corto plazo, no nos inquieta demasiado. Nos preocupa el trabajo bien hecho. Lo que venga después lo estamos realizando ahora, tal es
Con nombre propio
la dureza del presente, que es mejor pasar este trago, para, valga la redundancia, no te traguen las arenas movedizas, y en ello estamos. Ahora mismo estamos dando los primeros pasos para tener herramientas comerciales válidas en Rusia, mercado potencial a tener en cuenta, que busca una Florida europea y España puede serlo. ¿Qué experiencia aporta trabajar con activos “no deseados”de las entidades financieras? Es un trabajo no nuevo para nosotros y que hemos desarrollado en anteriores periodos de crisis. Si bien, es verdad que el volumen actual nos era desconocido. Es un trabajo que no admite demora, una entidad no es un promotor. La tenencia de activos no es gratuita, cuesta: Ibi´s, seguros, mantenimiento, facility y no digamos nada de las provisiones. La consigna es diseñar estrategias y soluciones para problemas inmobiliarios que han llegado a nuestro balance, no vía compra deseada, sino por circunstancias de debacle económica. Eso requiere imaginación, proactividad y diseñar un escenario de éxito para cada uno de ellos. Como digo, nada nuevo de lo que vivimos en el 9297, salvo en el volumen. ¿Cuál es el valor añadido que aporta Proel al mundo de la consultoría? Hablar de valores añadidos, me parece excesivo, porque es así y por pudor comprensible. Nos vale el trabajo bien hecho, nos sirve la satisfacción del cliente y que el nombre de nuestra compañía y los que en ella estamos “suene” en los mercados que nos interesan como buenos y leales compañeros de viaje, y, sobre todo, con capacidad para estudiar problemas y buscar e implantar soluciones “llave en mano”. ¿Cuál es el próximo movimiento en el que están trabajando? Tal y como están los tiempos, el único movimiento posible es “dar pedales” para no caernos de la bicicleta. Bromas a parte, procuramos ir de lo claro a lo oscuro, y hoy tenemos claro que en el mercado se pueden aportar soluciones a los duros problemas de hoy. El contexto en el que vivimos no tiene pinta que vaya a cambiar gran cosa en los próximos dos años, al menos, más allá, es imposible ver nada.
Vivimos en una Europa avejentada y de bajo perfil, en un mundo cambiante en el que la riqueza se está distribuyendo de nuevo y todo parece apuntar a que en esta mano vamos a perder, sino la partida, si el juego. Y ya se sabe, en estas circunstancias, paciencia y barajar. De momento, dar servicio a los problemas de nuestro mercado hoy, para más adelante ser una consultora que no haga la última milla. Con un número finito de clientes importantes a los que sea posible atender en directo, “just in time” y personalmente. Otros supuestos ya los he vivido y, si puedo elegir, me gustaría algo diferente. ¿Qué objetivos se han propuesto alcanzar en 2011? Númericamente nuestro objetivo es vender producto inmobiliario por importe de 110 millones de euros. Es decir, la venta que hemos hecho de junio de 2008 a diciembre de 2010, y en ello estamos, de momento, a buen ritmo.Veremos...
“Tratamos a los activos como enfermos que necesitan prescripción y tratamiento adecuado para sacarlos del balance y, a ser posible, sin pérdidas”. ¿Qué visión tiene del momento actual que vive el sector inmobiliario español y cómo vamos a salir de ésta? El momento es de hecatombe, en el sentido etimológico de la palabra, el sacrificio de 100 bueyes en el mundo helénico. Hay que imaginarse lo que debió ser eso. Por analogía, son cientos la empresas que han desaparecido o están en trance. Por otro lado no conviene olvidar que el sector promotor-constructor es neto creador de empleo directo e inducido, y hasta que no arranque al menos algo, va a ser difícil que las cifras de desempleados bajen. Soy de los que asumo y acepto que la velocidad de crucero de nuestro residencial no creo que supere, cuando salgamos de ésta, las 300.000 viviendas anuales, para una población envejecida como la nuestra.Y que, en consecuencia, poco importará que seamos la Florida europea y que una parte de nuestros
compradores provengan de latitudes más septentrionales que las nuestras. ¿Cuál es el mayor lastre que arrastra España? Con una industria poco competitiva y con la lacra de una economía subvencionada y clientelista, mal vamos. Es impactante que las grandes empresas españolas obtengan una parte importante de su beneficio fuera del país. Pero es más impresionante y menos positivo que la gente formada tenga que coger el petate e irse fuera, porque las oportunidades para los más jóvenes y preparados son pocas. En mi opinión, en España no existe una sociedad civil y se echa de menos un rearme moral. ¿Alguna otra reflexión a modo de conclusión final? El magma en el que se mueve nuestro negocio pivota sobre dos variables: seguridad en rentas futuras y tipos de interés, que están tocadas. Hoy estamos viendo diferenciales de tres puntos sobre el Euribor y, tal y como está la inflación a finales del 2011, el Euribor puede estar al 2%. En estas condiciones hacerse ilusiones excesivas en el residencial es complejo. La perdida de tejido industrial en estos tres años largos ha sido tan fuerte que la demanda de naves y oficinas se ha estancado, de momento, y los nuevos proyectos son complejos y les cuesta ser financiados. Nuestra SBA es análoga a los países de nuestro entorno y con el consumo “tocado”, va a ser complicado iniciar nuevos desarrollos en centros comerciales. ¿No parece muy optimista? Puedo parecer catastrofista, pero es lo que hay. Me acuerdo de aquello que decía Quevedo:“miré los muros de la patria mía...”. Ciertamente un momento epigonal, de fin de ciclo, pero la velocidad de cambio en nuestra cultura es muy rápida y este país lo ha pasado históricamente muy mal muchas veces, y hemos salido y ahora también lo vamos a hacer. La tormenta arrecia, pero siempre que ha llovido, ha escampado. Hoy lo que toca es trabajar duro e ingresar la mitad. Un cambio de timón y contadle a la gente la verdad. No me queda más remedio, por higiene mental, que terminar siendo optimista, pero nos esperan dos años, mínimo, duros. Ánimo que estamos en la mitad del repecho. N
Abril 2011
El Inmobiliario mes a mes
19
Actualidad JOAQUÍN TORRES ABRE UNA TIENDA DE MOBILIARIO Y DECORACIÓN EN MADRID El estudio de arquitectura A-cero acaba de abrir un espacio expositivo de venta de mobiliario y decoración en Madrid, diseñado por el propio equipo que dirige Joaquín Torres y su socio Rafael Llamazares. La tienda, que tiene una superficie de unos 700 m2, está situada en el número 66 de la calle Castelló, en pleno barrio de Salamanca.
A-cero IN está en Castelló 66 y es un espacio pensado para el arte.
E
n el nuevo showroom inaugurado el 17 de marzo se puede ver y adquirir el mobiliario y las piezas de decoración desarrolladas por el estudio, con un marcado carácter escultórico, sentido formal y decorativo. Pensado como un espacio para el arte, A-cero IN contará con el aseso-
ramiento de María Porto, y allí se podrán ver y adquirir además de los propios diseños de la empresa, una selección de obras de artistas noveles, antigüedades, libros, dibujos de Joaquín Torres o incluso música. En A-cero IN estarán expuestas las colecciones de mobiliario, desde sillas,
SEGUNDA EDICIÓN DE LOS PREMIOS SACYR “HACEMOS LO IMPOSIBLE” acyr Vallehermoso acaba de presentar la segunda edición de los galardones que tienen por objeto impulsar la investigación tecnológica y medioambiental, la educación para la innovación, promover la gestión de proyectos ciudadanos y la difusión de la información en todos estos campos. La presentación de la convocatoria de los premios Sacyr “Hacemos lo imposible”contó con la presencia de Eduardo Punset, divulga-
S
20
El Inmobiliario mes a mes
Abril 2011
dor y científico, como presidente del jurado y de los premios, y de Manuel Manrique, consejero delegado de Sacyr Vallehermoso. Además de un diploma acreditativo, el ganador de cada una de las cuatro categorías recibirá una dotación económica de 18.000 euros. El plazo de admisión de los proyectos expira el 15 de julio de 2011 y el fallo del Jurado se hará público el 20 de septiembre de este mismo año.
Javier García Monsalve y Joaquín Torres custodian a la presidenta de la Comunidad de Madrid, Esperanza Aguirre.
sofás o butacas en distintos diseños y acabados, con tapizados de primera calidad y múltiple opción de colores para que cada pieza encaje de la mejor forma en los espacios destinados. La tienda también muestra una amplia gama de mesas, tanto de centro como de comedor, con formas sugerentes y en diferentes materiales como madera, acero, vidrio o alabastro, en este último caso retroiluminado. El espacio expositivo de Joaquín Torres y su equipo incluye dos modelos de cocina con el sello de A-cero, con acabados lacados, estanterías de formas orgánicas, dormitorios con camas en conjunto con mesillas y aparadores, alfombras de seda con formas y tamaños personalizables, iluminación y sofisticados y avanzados sistemas audiovisuales. Además de una selección de arte, de libros, objetos de decoración y antigüedades. Los amantes del diseño y del arte tienen, en definitiva, un nuevo referente en Madrid donde podrán disfrutar del ambiente A-cero. N
Vivienda
LOS PRECIOS DE LAS VIVIENDAS SIGUEN BAJANDO Y LAS VENTAS EMPIEZAN A CRECER Se extiende la idea de que el mercado residencial ha llegado a un punto de inflexión y que, a partir de aquí, va a empezar a cambiar la tendencia. Aunque la mayoría de los especialistas tiene claro que los precios tienen todavía recorrido a la baja, todos los datos ponen de manifiesto que de un tiempo a esta parte crece el número de operaciones que se llevan a cabo.
En los últimos doce meses se han producido aumentos en la compraventa de viviendas en doce comunidades autónomas.
C
uando hace unas semanas cerraba sus puertas el SIMA primavera, el director general de Planner Reed, empresa organizadora de la feria, afirmaba con convencimiento a la vista de los resultados que la demanda de vivienda comienza a recuperarse. Decía Eloy Bohúa que a pesar de que todos creíamos que el fin de la deducción por compra de vivienda en el IRPF iba a pasar factura y que las compras se retraerían, la realidad demuestra lo contrario y, de hecho, las ventas siguen creciendo. A juicio del director general de Planner Reed, la disposición del público asistente a la feria ha sido ya muy diferente a la de ediciones precedentes. Se observa un público que ya no busca chollos, sino precios razonables.
22
El Inmobiliario mes a mes
Abril 2011
Respecto al tema de los precios, los analistas difieren en si queda o no todavía recorrido a la baja y, en caso afirmativo, de qué cuantía es éste. La guinda
Los precios seguirán bajando en 2011 mientras exista un importante stock de pisos por comercializar de la controversia la puso recientemente la ex ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, al afirmar que los precios todavía tendrían que bajar hasta un 50% para que el mercado se ajustase. En la misma entrevista, la ex ministra aseguraba que el actual stock de pisos
podría cubrir la demanda de los próximos diez años. También señalaba que “lo peor no ha pasado y hoy por que hoy no hay necesidad de construir más”. Lógicamente les faltó tiempo a los empresarios del sector para salir a los medios calificando de “poco afortunadas, carentes de matiz e irresponsables” las palabras de la señora Trujillo. Aunque no llega tan lejos, tampoco queda muy distante el convencimiento del semanario británico The Economist, que asegura que al menos un 40% más sí deben de bajar los precios de las viviendas en nuestro país. El semanal londinense descarta que el precio de los inmuebles haya tocado fondo en España con la caída del 3,5% en 2010 y matiza que, sin incentivos fiscales, con la demanda embalsada y con los tipos de
Vivienda
interés apuntando al alza, sólo un ajuste mayor de los precios puede animar las ventas de viviendas en 2011. The Economist aseguraba que el precio de los pisos en España está un 43,7% por encima de su valor real, pese a la depreciación que ha provocado la crisis, aunque ni siquiera en esto llevamos la batuta. Otros países están muy por encima del nuestro, como Australia, con un sobreprecio de un 56,4%, o Hong Kong con un 53%. ¿CUÁNTO TIENEN QUE BAJAR LOS PRECIOS? Los expertos apuntan a la necesidad de incidir en un mayor reajuste de los precios para conseguir salir del bache, pero no coinciden en la cuantificación. Algunos juegan con porcentajes parecidos a los que baraja el periódico londinense en cuanto a sobrevaloración del mercado. José Luis Ruiz, autor del libro Adiós, ladrillo, adiós, opina que el precio de los pisos aún debe caer otro 30% adicional para que el mercado recupere el equilibrio. Para otros especialistas, el cálculo de The Economist es claramente exagerado. Julio Gil, socio director de Horizone Consulting Inmobiliario, cree al respecto que “el precio se tiene que ajustar, sobre todo si se produce una subida de los tipos de interés, pero pensar en un ajuste del 43% es excesivo”. Los que siguen empeñados en que el valor de las viviendas ya ha tocado suelo tropiezan a diario con la evidencia. El precio de la vivienda nueva en Cataluña continúa en caída libre, Una residencia nueva de 80 m2 de superficie costó el año pasado 17.703 euros menos que en 2009. La rebaja media anual en Cataluña se situó en un notorio 7,6%, aunque sensiblemente inferior a la registrada el año anterior, cuando se vivió una de las épocas más negras en el sector de la construcción. Según los datos del informe elaborado por Habitatge, en Barcelona el precio del m2 descendió un 3,7% y se ha situado en 5.241 euros, muy por debajo de los 6.000 euros que se rozaban en 2007 y 2008. El momento viene determinado por esa dualidad, los precios de las viviendas siguen bajando pero, al contrario
Los resultados de la reciente edición de SIMA Primavera invitan a pensar que la demanda empieza a recuperarse, y que los interesados en comprar ya no buscan chollos, sino precios razonables.
de lo que sucedía hasta ahora, las ventas empiezan a crecer. Existe bastante expectación por ver cómo evolucionan los principales indicadores de demanda de vivienda correspondientes a estos primeros meses del año, para comprobar realmente hasta qué punto han influido en las ventas los cambios legislativos habidos durante 2010. En principio, el panorama no es muy halagüeño. Según datos de una encuesta elaborada por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), más de la mitad de los españoles, en concreto el 57%, no tiene ninguna intención de adquirir una vivienda a corto plazo y sólo un 5% ha pensado invertir en un inmueble (en 2007, el porcentaje de españoles que no se planteaba comprar una casa a corto plazo era del 35%, mientras que un 9% manifestaba tener intención de adquirir un inmueble). SE ROMPE LA TENDENCIA A LA BAJA DE LAS VENTAS En conjunto, la venta de viviendas se incrementó el año pasado un 5,9% respecto al año anterior, cerrando el ejercicio con 491.000 operaciones, cifra que rompe la tendencia a la baja experimentada en los últimos tres años, en los que se habían producido importantes descensos consecutivos (en 2007 de un 12,4%, en 2008 de un 32,6% y en 2009 del 17,8%). Los datos apuntan algún indicio de estarse produciendo cambios
en el ciclo, pero los efectos de la burbuja siguen dejando una huella desigual en el territorio nacional. En los últimos doce meses se han producido aumen-
Los datos apuntan indicios de un cambio de ciclo pero los efectos de la burbuja siguen dejando una huella desigual en el territorio nacional tos en la compraventa de viviendas en doce comunidades autónomas y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla, mientras que otras seis regiones continúan presentando tasas de variación interanual negativas. Murcia, con un descenso del 18,3% es la comunidad más castigada por la estadística, mientras que el País Vasco lidera la clasificación de los más avanzados, con un incremento del 30% en las ventas realizadas. No cabe duda de que la supresión de la deducción por compra de vivienda habitual a partir del 1 de enero de 2011 para las rentas superiores a 24.000 euros y el incremento del IVA en julio de 2010, han contribuido a este incremento que se ha producido en la compraventa de viviendas el pasado año. Tanto es así que, de octubre a diciembre, las ventas superaron las Abril 2011
El Inmobiliario mes a mes
23
Vivienda
de los españoles. Por último, también hay que tener en cuenta que nada indica que las entidades financieras hayan vuelto a flexibilizar las condiciones para conceder préstamos, salvo en los casos en los que el comprador vaya a adquirir una de sus viviendas en cartera.
Según los datos de Habitatge, en Barcelona el precio del m2 descendió un 3,7% y se ha situado en 5.241 euros, muy por debajo de los 6.000 euros que se rozaban en 2007.
150.000 viviendas, casi un tercio de los datos anuales, lo que supuso un incremento del 14,2% respecto al año anterior. En cuanto a la tipología de las viviendas vendidas en 2010, 199.803 corresponden a obra nueva, lo que representa el 40,7% del total de las transacciones y 291.528, el 59,3%, a vivienda usada. Asimismo, hay que tener en cuenta que este año va a empezar a notarse la emergencia de nuevos factores que en nada facilitan la salida de la crisis y que cobrarán protagonismo a lo largo de los próximos meses, tales como el repunte de la inflación y el incremento de los tipos de interés hipotecarios. La inflación provocará una bajada más acusada del precio de la vivienda en términos reales, mientras que el crecimiento de los tipos hará que tenga que aumentar el esfuerzo de las familias para adquirir una casa. Por su parte, el principal indicador para hipotecas, el Euríbor a 12 meses, registró continuas subidas a lo largo del mes de marzo y se sitúa en la cota más alta desde hace dos años. La subida de los tipos de interés anunciada por el presidente del Banco Central Europeo (BCE), Jean-Claude Trichet, ha pasado factura a este indicador. De mantenerse la tendencia, las hipotecas medias podrían encarecerse en más de 500 euros anuales. A poco que se analice el momento actual, queda patente que no nos 24
El Inmobiliario mes a mes
Abril 2011
encontramos en el escenario más propicio para que se produzca una recuperación de las ventas, por lo que no se descarta que, sobre todo en algunas zonas, se produzca una aceleración en las rebajas de precios de los inmuebles. Según el informe de Tinsa, evaluando por áreas, el comportamiento continúa siendo bastante dispar. La costa mediterránea protagonizó caídas de precios
El suelo de las áreas metropolitanas se ha depreciado ya un 65%, es decir, vale un tercio de lo que costaba durante el boom del 6,7%, las más elevadas (si bien se desaceleró bastante respecto al mes anterior que fue -8,4%), y le siguieron las coronas metropolitanas (-5,4%), justo los dos mercados donde se concentra el mayor volumen de stock. Por su parte, la OCU considera que el precio de la vivienda seguirá bajando a lo largo de este año, dado que todavía existe un excedente importante de pisos sin vender ni alquilar, y además la demanda ya no crecerá como antes, puesto que se han restringido las deducciones fiscales para adquisición y las cifras de paro que tenemos limitan sensiblemente la capacidad de compra
EL PRECIO DEL SUELO, POR LOS SUELOS En cuanto al suelo, no es fácil hacer un análisis conjunto de la situación porque el sector está muy atomizado y la muestra de solares que se transaccionan actualmente es tan poco representativa que los expertos no consideran que refleje el verdadero precio de los terrenos edificables. De lo que no cabe duda es de que los suelos edificables de las áreas metropolitanas se han depreciado, y mucho. Es preciso entrar a una evaluación pormenorizada por áreas para llegar a conocer realmente la pérdida de valor de estos activos inmobiliarios tan poco líquidos. De esta forma se llega al dato de que los suelos de zonas metropolitanas se han depreciado un 65% desde el pico de la burbuja residencial, según los cálculos que ha realizado provincia a provincia la consultora RR de Acuña & Asociados. Las cifras no se alejan de las previsiones del Banco de España, que a mediados de 2010 contemplaba una devaluación de estos activos del 50% y en el escenario negativo de los test de estrés que hizo a las entidades financieras estimó en un 60% la caída de los precios. Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña asegura que el precio de los suelos que no están situados en zonas metropolitanas o están mal situados es simbólico. Esto podría afectar al equivalente a unas 575.000 viviendas, algo así como al 77% del excedente de pisos terminados sin vender que acumulan promotores y bancos. Las entidades financieras llevan dos años buscando fórmulas imaginativas para sacar de balance los activos inmobiliarios. Por ello, se ha generalizado la práctica de permutar suelos a los promotores a cambio de pisos, para evitar o retrasar las pérdidas derivadas de los terrenos urbanizables. N
Nuevos desarrollos
EL RUISEÑOR, UNA NUEVA ZONA DE OPORTUNIDADES PARA GUADALAJARA El nacimiento de un nuevo barrio universitario en el polígono de El Ruiseñor, que combina usos docentes, espacios culturales y empresariales, relanzará la expansión de la ciudad.
S
u situación en la cabecera del Corredor del Henares, su proximidad al mercado madrileño y unas infraestructuras que han convertido a Guadalajara en un eje logístico estratégico en el centro peninsular, han contribuido a dinamizar su desarrollo socioeconómico. Guadalajara ha dejado de ser una ciudad dormitorio para hacer valer su condición de segunda capital castellano-manchega y disfruta, además, de una envidiable dotación de equipamientos y servicios. Esta ciudad de 80.000 habitantes tiene recorrido y existen oportunidades para un mayor desarrollo de su comercio. La oferta comercial disponible en Guadalajara es inferior a la media de Castilla-La Mancha y tiene el menor
EL RUISEÑOR
NUEVO CAMPUS UNIVERSITARIO
índice de superficie total de actividades comerciales. Además, faltan algunos tipos de formatos, como parques comerciales y medianas superficies especializadas. Esta situación, ha alimentado el efecto frontera comercial, la fuga de gasto hacia la gran área comercial de Alcalá de Henares, en la Comunidad de Madrid, que cuenta con más oferta, más variedad de productos y mayor competitividad en precios. Una circunstancia que obliga a los consumidores alcarreños a desplazarse a más de 20 kilómetros para satisfacer su demanda. CAMPUS UNIVERSITARIO Otro foco de oportunidad es el impulso que la universidad y el I+D van a experimentar en la ciudad. Guadalajara es hoy la más dispersa de las sedes de la Universidad de Alcalá, con varios edificios repartidos por el centro donde unos 2.800 alumnos imparten media docena de estudios de grado. Pero eso ya está cambiando, y es el nuevo barrio de El Ruiseñor el lugar en el que se está gestando esta transformación. El desarrollo urbanístico de El Ruiseñor, una amplia zona de expansión al oeste de la ciudad, será el foco de la próxima transformación de Guadalajara. GUADALAJARA Ronda Norte
Renfe
A-2
Proyecto del nuevo campus universitario de Guadalajara.
En 17 hectáreas de este ámbito se levanta el nuevo campus universitario y un parque científico y tecnológico que aspira a ser puntero en proyectos de I+D. El proyecto ha sido elaborado por el Estudio Cano Lasso de Madrid que recibió el primer premio del concurso internacional de ideas convocado por el Gobierno de Castilla-La Mancha para tal fin. Con una superficie construida de más de 60.000 m2 y un presupuesto de más de 100 millones, el campus incluye edificios docentes, despachos, guardería, servicio médico, instalaciones deportivas, una zona residencial y zonas verdes. Su ubicación responde al plan de expansión de la ciudad: esta zona permite el crecimiento futuro de Guadalajara –superando la barrera ferroviaria que cercaba la ciudad–, y está estrechamente relacionada con el resto del Corredor, próxima a la estación de Cercanías, a la R-2, a la Ronda Norte y conectada con los polígonos de su área de influencia. El Ruiseñor está llamado a convertirse en una nueva zona de centralidad y servicios que excede el ámbito municipal, convirtiéndose en un referente para el Corredor del Henares y el resto de la provincia. Aquí se combinan adecuadamente usos urbanísticos que, junto a estos modernos espacios para actividades docentes y culturales, incluye usos económicos que permiten la instalación de nuevas empresas y dotaciones de servicios que contribuirán al desarrollo socio-económico de la ciudad. N Abril 2011
El Inmobiliario mes a mes
25
Nuevos desarrollos
NUEVO TRES CANTOS LEVANTA EL VUELO En la localidad de Tres Cantos, a 21 kilómetros al norte de Madrid por la Carretera de Colmenar (M-607), se está gestando un nuevo desarrollo urbanístico, con 6.900 viviendas proyectadas, que va a cambiar radicalmente la fisionomía de una ciudad que hace unas semanas celebraba su vigésimo aniversario como municipio.
Nuevo Tres Cantos es un ámbito de 329 has. donde se levantarán 6.900 viviendas, más de la mitad, protegidas.
D
os décadas después de su “independencia” de Colmenar Viejo, Tres Cantos se ha convertido en un atractivo polo urbanístico y económico al norte de Madrid. Hablamos de un singular centro económico y de innovación para la región, ya que alberga el Parque Tecnológico de Madrid, su polígono es la ubicación elegida por importantes empresas tecnológicas e industrias limpias, y el año pasado fue distinguida por el Ministerio de Ciencia e Innovación con el título de Ciudad de la Ciencia y la Innovación. Además, está en plena carrera por ser sede de la Ryder Cup en 2018. Estas credenciales, junto a su cuidado urbanismo, han contribuido al relanza26
El Inmobiliario mes a mes
Abril 2011
miento de esta ciudad de 41.000 habitantes, que ahora está dando un nuevo salto en su expansión hacia el norte en el sector AR Nuevo Tres Cantos. Se trata de un ámbito de 329 hectáreas donde está prevista la construcción de 6.900 nuevas viviendas, de las cuales más de la mitad serán protegidas. El barrio también contará con edificios destinados a usos terciario, comercial e industrial, y amplias zonas verdes, siempre siguiendo el modelo de baja densidad urbana que ha distinguido desde su creación al municipio. Su creación convertirá en los próximos años a esta ciudad en uno de los principales focos de atracción de inversiones y empleo de la Comunidad de Madrid.
Dos terceras partes de este desarrollo se destinarán a equipamientos, zonas verdes e infraestructuras de carácter público. El planeamiento contempla amplias parcelas para una futura estación de Cercanías, la ampliación de la depuradora del Canal de Isabel II y el nuevo viario, que suman 635.000 m2 de suelo. A esta superficie hay que añadir 500.000 m2 de zonas verdes, la mitad de las cuales constituyen el Parque Norte, un nuevo pulmón verde para la ciudad que vertebra de norte a sur el futuro desarrollo, así como 730.000 m2 de suelo destinado a equipamientos culturales, educativos y deportivos. Además, en paralelo a la creación del nuevo barrio tricantino, la Comunidad
Nuevos desarrollos
de Madrid tiene previsto ampliar y mejorar la carretera M-607 en un trazado de 2 kilómetros, lo que supondrá llevar el tercer carril de la autovía hasta el límite norte de Tres Cantos y crear dos nuevos accesos directos al municipio.
llo pretendía facilitar el acceso a su primera vivienda a los jóvenes y a los tricantinos con rentas más bajas, en un mercado en el que precisamente la falta de oferta había repercutido con fuerza en los precios. No obstante, el nuevo barrio tricantino mantendrá una densidad de 20 viviendas por hectárea, muy por debajo del resto de desarrollos urbanísticos en grandes ciudades de la Comunidad de Madrid, en consonancia con la esencia del urbanismo de esta joven localidad.
URBANIZACIÓN La constructora FCC es responsable de la gestión y ejecución del desarrollo urbanístico, en virtud de la adjudicación realizada en concurso público por el Ayuntamiento de Tres Cantos. El pasado año, tras 33 meses de obras, finalizó la urbanización básica del Sector, que incluye importantes infraestructuras como nueve puentes, cuatro estanques de tormentas, ocho kilómetros de carril bici y el soterramiento de 15 kilómetros de líneas de alta tensión, entre otros. La creación de Nuevo Tres Cantos, un plan aprobado en marzo de 2006, tenía entre sus principales objetivos la generación de nueva oferta de vivien-
PASO A PASO El año pasado, el consistorio tricantino emitió el decreto de simultaneidad y se iniciaron las obras de edificación de las primeras parcelas. Estos trabajos avanzan de forma coordinada y simultánea con la terminación de aceras, el mobiliario urbano y la implantación de la jardinería del entorno, para su finalización y se entregue conjuntamente con las promociones en marcha. En la actualidad, el Ayuntamiento ha concedido licencia de obra para la construcción de 1.506 viviendas y se encuentran en tramitación las licencias de edificación para otros 1.200 pisos. El numeroso parque residencial protegido es una de las características que definen a Nuevo Tres Cantos, y el desarrollo de muchas de estas viviendas ya está en marcha. Es el caso de las 1.000 viviendas protegidas en régimen de arrendamiento con opción a compra que construye FCC en sus suelos, en virtud del convenio suscrito entre la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento de Tres Cantos para su arren-
1.506 viviendas de Nuevo Tres Cantos ya tienen licencia de obra y otras 1.200 la están tramitando da en una localidad en la que apenas había mercado. De esta forma, los diferentes usos residenciales suponen el 65% del total de la edificabilidad lucrativa del ámbito (el 35% son usos productivos -comercial, terciario e industrial-). Asimismo, el importante porcentaje de vivienda protegida del desarroUSOS
Y PARCELAS DEL SECTOR
SUPERFICIE
%
SOBRE EL TOTAL
Residencial 880.993,71 Comercial 74.498,29 Industrial 116.993,77 Terciario 265.410,07 Total Usos Productivos 456.902,13 Total Usos Lucrativos 1.337.895,84 SUPERFICIE TOTAL AR NUEVO TRES CANTOS
TIPOLOGÍA VPPB VPPL TOTAL VIVIENDAS DEL PLAN DENSIDAD RESIDENCIAL Fuente: Ayuntamiento de Tres Cantos.
2.505 783 6.900
EDIFICABILIDAD
65,85% 837.511,06 5,57% 103.461,56 8,74% 83.125,14 19,84% 187.836,26 34,15% 374.422,95 100,00% 1.211.934,01 3.292.813 m2
DE VIVIENDAS
VIVIENDA VIVIENDA
COLECTIVA LIBRE UNIFAMILIAR LIBRE
2.670 942
20,96 Viv/hectárea
damiento a los jóvenes tricantinos que resultaron beneficiarios del sorteo celebrado en marzo de 2007. Otras 600 viviendas protegidas de precio básico (VPPB), adjudicadas mediante sorteo público el pasado 4 marzo de entre un total de 3.300 solicitudes también serán ejecutadas por FCC, mediante tres proyectos que disponen ya de calificación provisional de vivienda protegida, para los que se tramita actualmente la licencia de obra. Una veintena de cooperativas y promotoras desarrollan otras 1.140 viviendas protegidas de precio básico (VPPB) y 783 viviendas protegidas de precio limitado (VPPL), cuya tramitación se está agilizando de la mano del Ayuntamiento para que las obras comiencen lo antes posible. OFERTA DE VIVIENDA LIBRE Además de la amplia oferta de vivienda protegida, Nuevo Tres Cantos contará con un parque residencial libre compuesto por 2.670 viviendas colectivas y 942 unifamiliares. Algunas de las viviendas en altura ya están en fase de construcción y su comercialización está en marcha. El 35% de estas viviendas, ubicadas en suelos de FCC, no serán promovidas directamente por la constructora, que está estudiando con diferentes colectivos y promotoras el desarrollo de sus parcelas en condiciones ventajosas. En cuanto a los chalés, fuentes concedoras del mercado de Tres Cantos confirman el interés por este tipo de viviendas, cuya comercialización está avanzando con mayor rapidez que las obras. Al igual que ocurre con la vivienda colectiva, el 40% de este suelo propiedad de FCC no será promovido directamente. El reparto de usos de este ámbito se completa con una superficie de 456.900 m2 de solares destinados a usos productivos, de forma que algo más de un tercio de los usos lucrativos se destinarán a la promoción de oficinas, instalaciones industriales y superficies comerciales. En total, el plan reserva una edificabilidad de 187.836 m2 para el desarrollo de edificios terciarios; 103.462 m2 para superficies comerciales y otros 83.125 m2 edificables para inmuebles industriales. N Abril 2011
El Inmobiliario mes a mes
27
Mercados
Juan Van-Halen y José Manuel Galindo inauguran SIMA Primavera, con 60 firmas expositoras.
SIMA PRIMAVERA LA DEMANDA DE VIVIENDA SIGUE VIVA La primera feria inmobiliaria de las tres que organiza a lo largo del año en Madrid el Grupo Planner ha demostrado que todos los productos residenciales, si se afina en el precio, tienen aquí y ahora su público. Luis Gutiérrez, director comercial de Quarto.
Cristina García y José Antonio Gómez- Pintado, de Vía Célere.
28
El Inmobiliario mes a mes
Abril 2011
El equipo comercial de Iberdrola Inmobiliaria.
Mercados
Celia Martín, directora comercial de Pincasa.
E
xpositores y organizadores coinciden en que SIMA Primavera ha sido un cita comercial muy rentable y con grandes éxitos de ventas, ya que algunas promotoras, como Quarto, que repite desde 2009, espera cerrar entre un 30% y un 40% de las viviendas expuestas, en los dos meses posteriores a la celebración de la feria, al tiempo que para la ocasión ponía en marcha la innovadora campaña “Un Piso por la Face”. El visitante que acude a los últimos SIMA es un comprador experto, sabe perfectamente la vivienda que está buscando y quién la comercializa como resultado de sus anteriores visitas, así como de la información recogida en Internet. Luego entra en juego conseguir (o no) la hipoteca. El mercado necesitaba sacudirse de tanto mensaje contradictorio que aseguraba que con las dificultades económicas que atraviesa el país y con el final de la deducción del IRPF se retraerían las ventas. La realidad, felizmente, parece otra. N
Segundo Muñoz, de Level, charla con el director de El Inmobiliario mes a mes.
Juan José Cercadillo, presidente de Hercesa, ante su stand.
29
Valoraciones VALORACIÓN VS INVERSIÓN
LA IMPORTANCIA DE ELEGIR LA METODOLOGÍA ADECUADA El objetivo de este artículo no es explicar los métodos de valoración ni como funcionan, sino mostrar su relevancia y la importancia de su elección, en la que es determinante el conocimiento que el valorador tiene del tipo de activo, su gestión y el mercado local, con el fin de acercar y estrechar lo máximo posible la diferencia entre valor y precio.
L
a valoración de inversiones inmobiliarias debe analizarse en relación con el resto del mercado. El inmobiliario, en sí, no es un mercado aislado y el retorno de una inversión debe contextualizarse con los rendimientos de otras inversiones. Aunque hay varias definiciones de inversión, utilizaremos la siguiente: La inversión es la dación de una suma de capital ahora, a cambio de una serie de beneficios a ser recibidos en el futuro, tales como un flujo de ingresos y/o revalorización de ese capital (Nigel Enever: The valuation of property investments). El propósito de cualquier método de valoración es modelar el proceso de pensamiento de los actores del mercado. El objetivo es determinar el precio al cual se espera que un activo cambie de manos en un mercado libre (valor de mercado). El modelo debe, por lo tanto, reflejar en lo posible cómo los compradores evalúan el valor de mercado de un activo en particular.
LA PERCEPCIÓN DEL VALOR Si todos los inmuebles y todos los compradores fueran homogéneos, habría un sólo método de valoración. A nivel pro-rata todos los inmuebles tenderían hacia un precio unitario. Una analogía a esta situación hipotética sería el mercado de valores. Cualquier acción está valorada igual que otra acción de la misma compañía, y el precio está determinado por cuánto los compradores están dispuestos a pagar. A un nivel fundamental, los compradores valorarían su percepción de valor de las acciones, basándose en sus propias percepciones y expectativas en el rendimiento futuro de esa compañía. Si piensan que el “cashflow” futuro generado por los dividendos o la apreciación de valor (“capital gains”) producirá retornos satisfactorios, pagarán más. Así, los precios son determinados por la percepción de valor de los compradores, “worth”. La venta ocurrirá cuando el valor de esa acción refleje el valor máximo para el inversor. Ese inversor hará una mejor oferta que aquellos
30
El Inmobiliario mes a mes
Abril 2011
Carlos Rodríguez, director general de RVI, expone en este artículo los factores a considerar en la valoración de inversiones inmobiliarias.
con menores expectativas y, si el mercado fuese eficiente, sería probable que ese precio reflejase una visión consensuada. Un modelo de valoración fundamental debería, por tanto, reflejar el proceso racional de determinar la percepción de valor. Sin embargo, en un mercado con transacciones frecuentes y transparencia, sería posible observar el nivel de precios sin necesidad de interpretar esos fundamentos subyacentes. El precio se determinaría por comparación. En 1994, Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) en el Reino Unido, bajo la presidencia de Michael Mallinson, publicó los resultados de un grupo de trabajo creado para analizar la presentación y uso de las valoraciones de inmuebles terciarios. Este informe argumenta que no solo la metodología debe soportar escrutinio, sino que también debe ser lógicamente comprendida. Los clientes son cada vez más sofisticados en la manera en la que determinan cuándo comprar o vender un inmueble. El método y modelo de valoración para que ese valor sea lo más próximo al posible precio, debe reflejar su proceso de pensamiento aplicado a ese mercado particular, teniendo en cuenta la legislación vigente. Los clientes no están simplemente interesados en la respuesta “valor”, si no que también están interesados en cómo
se ha llegado a esa “respuesta”. Esto requiere que el valorador tenga un conocimiento suficientemente profundo de los requisitos del cliente, del mercado, de la tipología del activo y que adopte métodos y modelos de valoración que puedan reflejar el creciente nivel de información y datos utilizados. En los últimos 20 años, se ha producido una evolución en los métodos de valoración, desde técnicas más tradicionales -con claras limitaciones- a otras más sofisticadas, donde el objetivo es que la diferencia entre “valor” y “precio” estén lo más alineadas posibles. Para lograr esto, únicamente las técnicas de flujos de caja descontados y explícitos (explicit discounted cashflow techniques) permitirán acercarse a este objetivo. El mercado inmobiliario seguirá teniendo inversores y seguirá existiendo comercio, pero cada inversor tiene una visión diferente sobre el futuro y tomará sus decisiones sobre esas percepciones. Por su parte, el valorador tiene grandes retos a día de hoy al tener en cuenta, por ejemplo, la Directiva de Eficiencia Energética de Edificios que ha adoptado España, y decidir cómo reflejar el cambio de actitud del mercado ante el cambio climático y la nueva regulación medioambiental aplicada al valor de una propiedad. N
Oficinas LAS OPORTUNIDADES QUE OFRECE EL MERCADO DE OFICINAS DE MADRID En el III Foro para usuarios de Jones Lang LaSalle celebrado en la Ciudad Empresarial Adequa de Bami Newco se llegó a la conclusión de que hay que aprovechar la oportunidad única que ofrece actualmente el mercado de oficinas de Madrid, puesto que dentro de dos años faltará oferta nueva.
Jones Lang LaSalle analiza con los usuarios los riesgos y oportunidades del mercado inmobiliario.
E
l moderno complejo que ha promovido Bami Newco a escasos minutos de Plaza Castilla y el Aeropuerto de Barajas y que comercializa en exclusiva Jones Lang LaSalle fue el escenario escogido por los directivos de la consultora inmobiliaria para celebrar su tercer encuentro con el mercado de usuarios. El eje central de las ponencias y debates de esta edición se centró en “las nuevas tendencias en el mercado inmobiliario español” y en ellos participaron más de 200 profesionales del sector. Pedro de Churruca, consejero director de Jones Lang LaSalle, que había presentado el evento junto con Carlos Vara, CEO de Bami Newco, tomó de nuevo la palabra para decir que el mercado de oficinas de Madrid está en una situación muy parecida a la de 1.995, con la única salvedad de que ahora nuestra economía es más sólida. “No hay mejor momento que éste para que las compañías elijan: precios bajos, oferta potente y edificios cada vez más modernos” dijo, para añadir a continuación:“Hay que aprovechar la oportunidad única que ofrece este mercado antes de que sea demasiado tarde, porque dentro de dos años faltará oferta nueva”.
32
El Inmobiliario mes a mes
Abril 2011
José Miguel Setién, director de Agencia Oficinas de Jones Lang LaSalle en Madrid, al analizar la evolución de la demanda puntualizó que existe una tendencia de las compañías a trasladarse del centro a zonas periféricas y a edificios de mayor calidad, y con mejores precios, y que se dan casos donde ocurre lo contrario por la caída de los precios. Los cambios de oficinas se producen, según Setién, por alguno de estos tres motivos: uno, por la unificación de sedes; dos, por mínimas ampliaciones, y en tercer lugar porque sus inmuebles se han quedado obsoletos. El director de Inversión de la consultora, Jorge Sena, afirmó que después de varios años de incertidumbre, el mercado de oficinas de España, con Madrid a la cabeza, vuelve a estar en la agenda de los inversores. En su opinión, los inversores empiezan a decantarse por inmuebles eficientes, mientras que los obsoletos, especialmente en el centro urbano, comienzan a quedarse atrás. Otro tema destacado en el Foro fue cómo instaurar la oficina flexible y sostenible. Nicasio Gutiérrez, director del área de Arquitectura de JLL, destacó que la preocupación por la sostenibilidad y eficiencia energéticas de los inmuebles se
ha multiplicado en los últimos 4 años y que por eso había que adaptarse a las nuevas circunstancias. En este sentido, comentó que en España queda mucho camino que recorrer, como lo demuestra el hecho de que sólo existan 14 edificios certificados, como Julián Camarillo o Tripark Las Rozas. Según Gutiérrez la tendencia imperante es de espacios más colaborativos, teletrabajo, movilidad y sedes flexibles y más funcionales, fácilmente adaptables. Con ello se consiguen grandes ventajas: ahorro de costes, mayor productividad gracias a un entorno favorable, mejora la imagen de marca y aumenta el valor del activo donde se ubican. El valor del área de Corporate Solutions también tuvo su pequeño hueco en el evento. Borja Basa, director de la especialidad en la consultora, dijo que lo recomendable es que las
“No hay mejor momento que éste para elegir oficinas: precios bajos, oferta potente y edificios modernos” empresas se dediquen a su core-business y dejen en manos de expertos la gestión de sus carteras inmobiliarias. Las mesas redondas se clausuraron con una mesa presidida por Andrés Escarpenter, consejero delegado de Jones Lang LaSalle en España, sobre los riesgos y oportunidades en el mercado inmobiliario, además de sobre las repercusiones que tiene sobre los alquileres la nueva normativa contable. En ella intervinieron diferentes expertos de la talla de Luis Soto (socio de Watson, Farley & Williams), Bernardo Ruecker (socio de KPMG), Carlos Vara (Bami Newco) y Óscar Colás, chief Operating Officer de Jones Lang LaSalle). N
Oficinas
LA ENAJENACIÓN DE ACTIVOS PÚBLICOS TIENE RECORRIDO Con la mayor parte de los países europeos comprometidos con unos agresivos planes de reducción del déficit, la enajenación de activos públicos continúa como una apuesta firme en la agenda de los políticos europeos. Sin embargo, la ejecución de estos planes en cada país es bastante dispar, asegura un informe al respecto elaborado por CBRE EMEA.
L
a venta de propiedades en manos de los gobiernos europeos durante 2010 fue de aproximadamente 1.100 millones de euros, una cifra superior a la del año anterior, pero que solamente supone el 7,5% de todos los inmuebles ocupados, comparado con el 15% registrado en 2007, y solo un 1% de la inversión total en el mercado, asegura el informe sobre los desafíos de la enajenación de los activos inmobiliarios del sector público realizado por CB Richard Ellis. Para Richard Holberton, director de Research y Consultoría de CBRE, “hay una considerable variación en Europa en cuanto a la firmeza con la que los gobiernos están emprendiendo estas acciones y en el grado de éxito en cuanto a la ejecución de dichos planes. En general, la habilidad para vender activos satisfactoriamente depende, en parte, del objetivo que se persiga y del tipo de inmueble”.Y añade,“con el apetito inversor actual fuertemente enfocado hacia activos prime, la demanda probablemente sea más sólida para aquellos activos destinados a fines operativos que hacia excedentes inmobiliarios en peores localizaciones”. Paralelamente, muchos gobiernos están buscando racionalizar el espacio sin tener que cambiar la propiedad. Por ejemplo, hay algunos países donde la solidez de las cuentas públicas o la oposición política hacen que los programas de venta de activos sean innecesarios o desaconsejables. En el primer caso estaríamos hablando de Dinamarca, que gracias a su reducido déficit no necesita plantear medidas extraordinarias. Además, el valor de sus activos inmobiliarios ronda los 116 millones de euros y su venta no representaría una fuente relevante de ingresos fiscales. No ocurre lo mismo en Bélgica, donde se elaboró un
programa de ventas para el periodo 2001/06 que se encontró con la oposición pública y que no se ha retomado. En Alemania no hay planes de ventas de activos, y se especula con una posible privatización de promotoras y cooperativas públicas, una medida que el informe califica de “políticamente muy discutible”. En Reino Unido, sin embargo, parece que los 35.000 millones de libras que se obtendrán en los próximos 10 años por la venta de activos están siendo suavizadas en favor de la búsqueda de mejores eficiencias operacionales de los edificios ocupados. Esto refleja, afirma CBRE, que los precios fuera de Londres no generarán las rentabilidades adecua-
La venta de inmuebles públicos en 2010 alcanzó los 1.100 millones en Europa das y que es necesaria una aproximación más selectiva hacia aquellos activos cuya venta produzca beneficios claros de ahorro de costes. En Francia, el Gobierno afirma haber vendido en los últimos tres años cerca de 1.500 millones de euros, a pesar de la frustración que supuso la fallida venta
de los edificios del Ministerio de Defensa en París. La última valoración de los activos del Estado francés, que no está universalmente aceptada, ronda los 60.000 millones. Una cantidad lo suficientemente sólida para que la venta de activos públicos destinados a reducir el déficit alcance el 20% en 2012, frente al 15% actual. CBRE afirma que en España hay un ligero impulso para crear organismos regionales que se encarguen de los edificios públicos, “sin embargo, con o sin estos organismos, se pretende subastar determinados inmuebles que están en poder de instituciones regionales”. La consultora advierte también sobre el destino de los ingresos. Muchos ministerios ocupan lugares a lo largo de la Castellana de Madrid que están en manos de un departamento del Gobierno central que, en su opinión,“ante la ausencia de ganancias patrimoniales y cuentas de pérdidas separadas, si estos edificios son vendidos, los ingresos irían a parar a las arcas centrales, lo que sería políticamente complicado”. Por último, el estudio añade que determinadas compañías propiedad del Estado tienen planteado vender activos inmobiliarios, aunque advierte que “la sensibilidad política no debe ser subestimada”. N Abril 2011
El Inmobiliario mes a mes
33
Oficinas
El Icex podría alquilar 15.000 m2 en Castellana 200, según Cinco Días egún Cinco Días, el Instituto Español de Comercio Exterior (Icex) negocia con el consejo de administración de Castellana 200 el alquiler de15.000 m2 del proyecto estrella de Reyal Ubis, actualmente en obras, para unificar sus edificios en una sola sede. La finalización de las obras de este complejo del Paseo de la Castellana de Madrid que incluye dos edificios de oficinas (21.532 m2 construidos), un centro comercial de 8.454 m2 y cuatro sótanos de aparcamiento, debe producirse antes del primer semestre de 2012. La constructora San José está ejecutando las obras, y en una segunda fase se acometerá el desarrollo de un hotel de cinco estrellas. Por el momento, la promoción de viviendas está en el aire.
S
BOUTROS EL KHOURY COMPRA EL EDIFICIO DE OFICINAS SERRANO 240 ontinental Property Investment (CPI), la sociedad de inversión inmobiliaria del empresario de origen libanés Boutros El Khoury, ha pagado 22 millones por un edificio de oficinas en Madrid que pertenecía a Grupo Foxá. El inmueble, situado en el número 240 de la calle Serrano, suma12.000 m2 entre oficinas, locales y un club deportivo, además de 70 plazas de aparcamiento. El edificio está ocupado en más del 90% y cuenta con inquilinos de elevada solvencia y estabilidad. La operación ha sido asesorada por BNP Paribas Real Estate. Los nuevos propietarios tienen prevista la rehabilitación completa del activo, para que recupere el esplendor que tuvo en años pasados. Ésta no es la primera ni la última operación del fondo de
C
Boutros El Khoury en España. CPI aterrizó en nuestro mercado en mayo de 2010 con la compra a Metrovacesa, por 122 millones, del Triángulo de Princesa, un complejo formado por dos hoteles, un edificio de oficinas, un parking y diversos locales comerciales, entre las calles Princesa, Alberto Aguilera y Serrano Jover de Madrid. Una operación que también fue asesorada por BNP Paribas Real Estate. Desde entonces, CPI ha comprado otros tres hoteles: el Hilton de Valencia y los hoteles La Florida y Miramar, en Barcelona.
Accenture trasladará la mayoría de sus divisiones a La Finca antes del verano a multinacional de servicios profesionales espera culminar el traslado al parque empresarial La Finca antes del verano. Según Expansión, Accenture abandonará progresivamente el edificio de la calle Ramírez Arrellano, propiedad de Allianz, para reunir a sus divisiones en unas oficinas más modernas. No obstante, no dejará las tres plantas que ocupa en Torre Picasso, donde tiene localizadas su división de gestión de procesos de negocio y presidencia. En La Finca (125.000 m2) de Pozuelo, propiedad de Procisa, tienen su sede otras multinacionales como Microsoft, France Telecom, McDonald´s y Fnac.
L
La nueva sede de Efe se levantará en Vallecas y la construirá Corsán-Corviam nfoinvest, empresa de gestión inmobiliaria de la SEPI, ha adjudicado a Corsán-Corviam, del grupo Isolux Corsán, la construcción de la nueva sede de Efe en Vallecas, por 24,8 millones de euros. La futura sede de la agencia de noticias se levantará sobre un solar de más de 7.000 m2. El edificio tendrá 26.000 m2, de los que 14.000 m2 son sobre rasante (seis alturas) y el resto se distribuye entre tres plantas de sónato con casi 400 plazas de garaje. La sede dispondrá de una planta diáfana de 3.000 m2 que albergará la redacción. Las áreas de gestión ocuparán una planta similar, y se dedicarán 2.500 m2 para un centro internacional de prensa que ofrecerá en alquiler a delegaciones y corresponsalías de medios de todo el mundo. El edificio contará con cafetería, restaurante, salón de actos, guardería, gimnasio y estudios de televisión, así como zonas ajardinadas y terraza. El traslado desde la actual sede en la calle Espronceda se prevé para 2012. Efe ocupará el edificio en alquiler con opción a compra.
I
EL PRIMER INMUEBLE QUE OBTIENE EL CERTIFICADO ‘BREEAM’ EN ESPAÑA ones Lang LaSalle ha anunciado que el edificio de oficinas Julián Camarillo 36 en Madrid, propiedad de la promotora belga Codic y comercializado en exclusiva por la consultora, ha sido el primer edificio que consigue en España el certificado BREEAM Internacional Offices con la calificación Very good.
J
34
El Inmobiliario mes a mes
El BREEAM es el método de evaluación medioambiental de edificios de mayor aplicación en todo el mundo. A diferencia de otros sellos, analiza criterios más allá de la eficiencia energética como el confort de los inquilinos, la accesibilidad, el transporte público, el impacto de la construcción en el entorno o el saneamiento del suelo.
Abril 2011
Julián Camarillo 36, diseñado por IAD, se encuentra actualmente en construcción y estará disponible en el primer trimestre de 2012. Cuenta con una superficie de 3.900 m2 divididos en cuatro plantas, destinadas a oficinas excepto la planta baja, que será para uso comercial. Además, alberga 77 plazas de aparcamiento.
Oficinas
LA MULTINACIONAL CHINA LI-NING Y OPODO TRASLADAN SU SEDE A TRIPARK LAS ROZAS on la llegada de estos dos nuevos inquilinos, el único edificio en España que posee el Leed Oro C&S está ocupado ya al 45%, lo que constata que los proyectos innovadores, sostenibles y eficientes son cada vez más apreciados en nuestros país. La multinacional Li-Ning, líder en el sector deportivo en China y que espera situarse a medio plazo como una de las cinco primeras marcas a nivel mundial, ocupará una superficie de 800 m2, mientras que Opodo, la agencia de viajes online de Amadeus,
C
Banco de Sabadell vende a un fondo europeo un complejo de oficinas en el 22@ olvia, la filial inmobiliaria del Banco Sabadell, acaba de vender a un fondo europeo de inversión inmobiliaria, cuya identidad no ha trascendido, uno de sus mejores solares situados en pleno distrito 22@, junto al hotel ME, y el desarrollo del proyecto llave en mano. El solar ocupa 5.900 m2 y el objetivo es construir en la parcela un complejo terciario de tres edificios de oficinas que sumarán 20.000 m2 y 250 plazas de aparcamiento. El Banco Sabadell se encargará de contratar las obras, que arrancarán en breve, y de supervisar la entrega de los edificios al fondo, que prevé explotarlos en régimen de alquiler a mediados de 2013. El proyecto se levantará en la parcela vacía delimitada por las calles Antic Camí de Valencia, Bilbao, Pallars y Lope de Vega.
S
ha alquilado unas oficinas de 700 m2 en el parque empresarial Tripark (32.702 m2) que ha promovido Hines en Las Rozas (Madrid), a donde
ha trasladado el departamento central de tecnología del grupo. Ambas operaciones han sido asesoradas por Jones Lang LaSalle.
Tripark es el único edificio en España con certificación Leed Oro C&S.
El BBVA alquila 9.000 m2 muy cerca de su futura sede asesorado por la consultora Exa a consultora inmobiliaria Exa ha asesorado a BBVA en el arrendamiento de un edificio de aproximadamente 9.000 m2 en la calle Isabel Colbrand de Madrid, en la zona de Las Tablas, al norte de la capital. El inmueble, un edificio de nueva construcción y con magníficas calidades, se encuentra a escasa distancia de la futura sede del banco, un parque empresarial cuyas obras se están actualmente ejecutando.
L
UNA FARMACÉUTICA NORTEAMERICANA, ÚLTIMO INQUILINO DE VÍA NORTE l parque empresarial Vía Norte de Metrovacesa se encuentra al 75% de su ocupación tras la llegada de una multinacional farmacéutica norteamericana que ha alquilado 4.600 m2.Asimismo, en el parque situado al norte de Madrid han entrado en explotación dos nuevos edificios de oficinas con lo que se amplía a
E
cinco el número de inmuebles del complejo, que cuenta con una superficie alquilable superior a los 37.000 m2, además de 860 plazas de aparcamiento. En estos momentos ya han trasladado su sede social a Vía Norte siete compañías incluida la propia Metrovacesa, que lo hizo el pasado mes de agosto. Winners World Wide aterriza en España a empresa dedicada al desarrollo de Gaming Software ha adquirido una superficie de 1.500 m2 en la octava planta del edificio Diagonal 22@ ubicado en la calle Pujades 344360 de Barcelona donde instalará su primer call center en España. La compañía danesa Winners World Wide ha sido asesorada por la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield, mientras que Savills ha asesorado a la propiedad.
L
Mace, Project Manager de “The Shard”, el edificio más alto de Reino Unido a compañía británica de gestión y dirección de proyectos y obras trabaja en el edificio mixto de Londres que se convertirá en una auténtica “ciudad vertical” de 244 metros de altura, con 595.000 m2 de espacio para oficinas, restaurantes de lujo y bares, así como el Shangri-La, un hotel de cinco estrellas con spa y residencias exclusivas.
L
Abril 2011
El Inmobiliario mes a mes
35
Oficinas
OFERTIX COMPRA CINCO EDIFICIOS MIXTOS EN SAN JUST DESVERN, COMERCIALIZADOS POR TASINSA asinsa ha asesorado la compraventa de una promoción de cinco edificios mixtos de obra nueva en Sant Just Desvern (Barcelona) que suman una superficie de 8.659 m2. Toda la promoción ha sido adquirida por la empresa Ofertix, un club de compras online que organiza ventas puntuales de productos de primeras marcas de moda, complementos, deportes y relojería, para implantar sus
T
oficinas y el almacén central. La promoción forma parte del plan “Sant Just Millora” en el polígono industrial Pont Reixat, donde ha tenido lugar una importante transformación de la zona. Por otro lado, esta misma consultora ha asesorado a la propiedad Azurealau en el arrendamiento del edificio Plaza Europa 17-19 de Barcelona (5.200 m2), por parte de Corporación Orizonia.
Oficinas alquiladas por Orizonia en la Plaza de Europa.
Los cinco edificios comprados por Ofertix suman 8.659 m2.
Deutsche Bank vende sus dos torres en Frankfurt a una gestora filial del banco El banco alemán ha vendido las dos torres (24.600 m2) con fachadas de cristal reflectante que han dominado el skyline de la ciudad de Frankfurt durante los últimos años y que albergan su sede. El comparador ha sido DWS Investment, la gestora de fondos filial del Deutsche Bank, que ha pagado por ellas 600 millones de euros.
BNP Paribas Real Estate presenta su primer proyecto en Reino Unido os 40.000 m2 proyectados en el distrito londinense de King´s Cross se iniciarán tras la clausura de los Juegos Olímpicos de 2012, y supondrá el lanzamiento de la línea de negocio de development management de la consultora inmobiliaria del grupo BNP Paribas en Reino Unido. Las imágenes y la maqueta del proyecto fueron presentadas por BNP Paribas Real Estate en el MIPIM de Cannes recientemente celebrado. Asimismo se ha confirmado que Jean-Michel Wilmotte será el arquitecto designado para el proyecto, y que Argent actuará como asesor. El edificio tendrá un diseño sostenible conforme a los estándares BREEAM y HQE.
L
GERENS HILL DIRIGE LA OBRA DEL CENTRO OPERATIVO BBVA BANCOMER EN MÉXICO erens Hill International realizará el servicio de Dirección de Obra para el nuevo Centro Operativo de BBVA Bancomer en México. El proyecto consiste en la construcción de una torre de 32 pisos y 137 metros de altura en el complejo denomi-
G
36
El Inmobiliario mes a mes
nado Parques Polanco, que tiene prevista su finalización en 2012. El Centro Operativo BBVA Bancomer poseerá una estructura rígida para lograr resistencia sísmica, al igual que un núcleo de hormigón y un perímetro que lo sostendrá. El edificio, que
Abril 2011
albergará alrededor de 4.500 personas, está diseñado por el despacho neoyorquino Skidmore Owings & Merill LLP (SOM), el mismo estudio que diseñó la Torre Sears de Chicago y de Burj Dubai, que será el edificio más alto del mundo.
El Santander busca una sede en Londres para su banca de inversión egún el británico The Guardian, el Banco Santander quiere impulsar su negocio de banca de inversión para lo que estudia ubicar esta unidad de negocio en una sede emblemática en la City de Londres. Con este objetivo, la entidad que preside Emilio Botín podría alquilar en breve parte del último gran edificio construido por la promotora Minerva en el distrito financiero de la capital londinense. Se trata del edificio diseñado por el arquitecto Norman Foster y popularmente conocido como The Walbrook. El inmueble tiene una superficie de 37.000 m2 y está situado en la calle Cannon Street.
S
Centros comerciales
MARINEDA CITY EN A CORUÑA Y LAS ARENAS EN BARCELONA ABREN SUS PUERTAS ESTA PRIMAVERA Dos importantes proyectos culminan estos días su desarrollo y protagonizan las inauguraciones más esperadas del sector: Marineda City, en A Coruña, el centro comercial más grande de España, y Las Arenas, el último gran centro comercial abierto de la Ciudad Condal. Proyecto de Marineda City, en la capital coruñesa.
Las Arenas, en Barcelona.
L
a inauguración de Las Arenas, en Barcelona, no sólo es noticia porque la apertura de un centro comercial en Cataluña es algo excepcional –y más en pleno centro de la capital–, o porque ha logrado transformar una plaza de toros abandonada en un atractivo espacio para el ocio y el comercio, sino porque pone un final feliz a un tortuoso proyecto que se ha prolongado más de ocho años por los distintos avatares que han sufrido en este tiempo primero Sacresa y luego Metrovacesa, sus promotores. El centro, ubicado en la Plaza de España, ha supuesto una inversión de 190 millones de euros, de los que Metrovacesa ha aportado los últimos 70 millones. El fin de semana del 26 al 27 de marzo, los ciudadanos de Barcelona acudieron masivamente a este impresionante centro comercial, diseñado por Richard Rogers y cuya dirección integrada de proyecto y construcción ha estado a cargo de Bovis Lend Lease. Un proyecto complicado, en el que se ha respetado la antigua fachada neomudéjar, elevándola más de cuatro metros sobre el suelo, y se ha transformado el recinto taurino en un complejo de usos mixtos, coronado por una torre de comunicaciones panorámica,
38
El Inmobiliario mes a mes
Abril 2011
sobre una superficie de 104.000 m2. El nuevo centro de Las Arenas tiene una SBA de 32.470 m2, y ha abierto sus puertas completamente ocupado. Además, cuenta con un aparcamiento subterráneo con espacio para 1.250 plazas. El otro gran centro comercial que abre sus puertas esta primavera es Marineda City, cuya inauguración se celebra el próximo 14 de abril.Al Ikea, en funcionamiento desde julio del año pasado, se le sumarán el resto de la oferta comercial y de ocio del proyecto.
Marineda City, el centro comercial más grande de España, se inaugura el próximo 14 de abril Invest Cos, promotora del complejo comercial y de ocio más grande de España, y el tercero de Europa, ha invertido 450 millones de euros en un proyecto que generará más de 4.500 empleos directos y 8.000 indirectos. En total, Marineda City tiene una superficie construida de 500.000 m2 y 197.000 m2 de SBA, comercializado en más del 85% por CB Richard Ellis, consultora que también asumirá la gestión integral del centro comercial.
Se trata de un proyecto con cinco ejes claves: el primer Ikea de Galicia, un Corte Inglés con un Hipercor de 45.000 m2 de SBA, un centro comercial con primeras marcas nacionales e internacionales, además de un hotel y un edificio de oficinas que entrarán en funcionamiento en una segunda fase. El complejo contará con una extraordinaria oferta de ocio compuesta por 12 salas de cine , un centro de ocio familiar con pista de hielo, la bolera más grande de Galicia, el segundo minigolf cubierto de España, y un área de restauración de más de 7.000 m2. Está previsto que cada año visiten Marineda City 15 millones de personas. MÁS PARQUES COMERCIALES Al margen de estas dos grandes inauguraciones, destaca la apertura de nuevos parques de medianas superficies en abril. Además del parque comercial Arambol, que promueve Ten Brinke en Palencia, la andaluza Bogaris también inaugurará un parque comercial un Motril (Granada), un proyecto de 8.500 m2 construidos (ampliables) en el que se han invertido unos 15 millones de euros. Un supermercado Lidl, una tienda Kiabi y un establecimiento de Merkal componen su oferta comercial.N F. J. Ruiz
Centros comerciales
DOUGHTY HANSON COMPRA DOS CENTROS COMERCIALES DE SONAE SIERRA POR 120 MILLONES DE EUROS os centros comerciales se consolidan como la más firme apuesta de Doughty Hanson & Co Real Estate, uno de los principales fondos de capital riesgo europeos, que hace unos meses se adjudicó, junto a Multi y Proactiva Asset Management, un suelo de 182.000 m2 para el desarrollo del proyecto comercial de Parque Valdebebas, (Madrid) por 113 millones. El último golpe de efecto del equipo que dirige Juan Barba ha sido la compra de dos centros comerciales a Sonae Sierra, El Rosal ponferradino y el complejo madrileño Plaza Éboli, por los que desembolsará 120 millones. El Rosal es un centro comercial regional, inaugurado hace cuatro años en Ponferrada (León), que cuenta con una SBA de 50.653 m2 y 144 locales, mientras que Plaza Eboli está situado en la localidad de Pinto, y cuenta con una superficie comercial de 31.068 m2 y 95 tiendas. Ambos centros seguirán gestionados y
L
El Rosal, en Ponferrada (León), cuenta con una SBA de 50.653 m2.
comercializados por Sonae Sierra durante los próximos cuatro años. Para Sonae Sierra, la venta se enmarca en su estrategia de “reciclaje de capital para abordar nuevas inversiones, con el objetivo de asegurar el crecimiento sostenible de la compañía”. Además, la confianza depositada por los nuevos propietarios de los centros vendidos
representa un espaldarazo a su línea de negocio de gestión para terceros. La operación se anunció unas semanas antes de que se conociese el mandato de Dougthy Hanson a JP Morgan para que sondee las alternativas de venta del grupo de transportes de viajeros Avanza, empresa que en 2010 facturó 400 millones y cuenta con 5.260 trabajadores.
Grove comercializa el centro comercial de Castellana 200
TEN BRINKE INAUGURA EL PARQUE COMERCIAL ARAMBOL EN PALENCIA
Acciona pone el cartel de ‘se vende’ al centro comercial Splau
a consultora que lidera Javier García-Renedo comercializa la zona comercial de Castellana 200, el proyecto más emblemático de Reyal Urbis. Este área se ha diseñado como una galería comercial de 8.454 m2, dirigida a las más exclusivas firmas de moda y restauración. Esta oferta comercial de alto nivel complementará a dos edificios de oficinas, con 20.000 m2, y al hotel de lujo que se ha proyectado en este complejo.
a compañía holandesa de promoción e inversión inmobiliaria Ten Brinke inaugura el 13 de abril su último proyecto comercial en España, el parque comercial Arambol, en Palencia. La firma ha invertido 25 millones de euros en este proyecto situado a 10 minutos del centro, sobre una parcela de 17.500 m2 ubicada en un área de desarrollo de la ciudad junto al nuevo estadio de La Balastera. Ten Brinke, además de promotor, comercializa y gestiona el parque, que abrirá sus puertas con el 98% de sus 11.000 m2 de SBA comercializados. Arambol se estrena con una atractiva oferta en la que destaca un Mercadona de 2.650 m2, un Mc Donald’s, y las tiendas de Worten, AKI, Kiabi y Merkal. Asimismo, el complejo dispone de 560 plazas de parking. La puesta en marcha Arambol será también un revulsivo económico para la ciudad, ya que generará 350 empleos directos. Arambol refleja el tipo de proyectos que busca Ten Brinke en España: desarrollos bien dimensionados y en los que controla su promoción, su gestión y comercialización, asumiendo incluso la financiación, gracias a la solidez que le aporta un grupo internacional con más de 100 años de historia.
on el fin de reducir su endeudamiento (la deuda neta del grupo ascendía a 6.587 millones a finales de 2010),Acciona ha inicado un plan de desinversiones que incluye una cartera de concesiones, su filial de aparcamientos y varios inmuebles. Entre estos activos inmobiliarios, destaca el centro comercial Splau, situado junto al estadio Cornellá-El Prat del RCD Espanyol de Barcelona, un complejo con 54.000 m2 de SBA cuyo desarrollo precisó de una inversión de 200 millones y genera unas rentas estimadas de unos 14 millones anuales. Acciona también ha puesto en venta varios edificios de oficinas, como el centro de negocios Albatros en Alcobendas (57.000 m2).
L
Parque comercial Arambol, en Palencia.
L
Abril 2011
C
El Inmobiliario mes a mes
39
Centros comerciales
La justicia europea declara ilegales las trabas de la legislación catalana a las grandes superficies l Tribunal de Justicia de la UE ha propinado un golpe a la política comercial de la Generalitat de Cataluña y a las trabas que pone al establecimiento de grandes superficies comerciales. La Justicia europea ha declarado ilegales las restricciones que establece la ley catalana de equipamientos comerciales y ha instado al Estado a que elimine como condicionantes al desarrollo de estos centros su repercusión sobre el comercio minorista como el grado de implantación del promotor en el mercado. Esta sentencia llega en un momento en el que parece que el Ejecutivo esta planteándose tomar medidas eficaces para liberalizar el comercio con el fin de estimular la economía.
E
AUXIDEICO ASUME LA GESTIÓN DEL SINGULAR CENTRO MODOO OVETENSE uxideico, la filial de ECE Projekmanagement especializada en la gestión de centros comerciales, ha sumado a su cartera en gestión el centro comercial Modoo, un singular complejo de 39.400 m2 de SBA ubicado en el corazón de Oviedo, en el icónico conjunto urbano diseñado por el arquietcto Santiago Calatrava. Modoo, de Multi Development, ha sido desde su inauguración en marzo de 2008, un
A
centro vanguardista e innovador, que destaca por su diseño y una oferta comercial de primera línea, compuesta por más de 130 operadores de primer orden. El renovado equipo de gestión de Modoo apuesta por su posicionamiento como referente comercial en Oviedo y en Asturias, así como por la renovación de su entorno gracias al impulso dinamizador que ejercerá el centro en la zona.
Santiago Calatrava firma el vanguardista complejo en el que está integrado el centro comercial Modoo.
PARAMOUNT PRESENTA SU FUTURO PARQUE TEMÁTICO EN MURCIA aramount Pictures ha presentado en Murcia el Master Plan de su primer parque temático en Europa, que tiene previsto abrir en Alhama de Murcia en 2015 con una oferta de ocio inspirada en las míticas películas de Star Treck,Titanic o Mision Imposible. El vicepresidente ejecutivo de la división de licencias de Paramount, Michael Bartok; el principal inversor en el proyecto, Jesús Samper; y el presidente del Gobierno de Murcia, Ramón Luis Valcárcel, expusieron las oportunidades que generará el parque temático más grande de España, con 158 hectáreas y una inversión de más de 800 millones de euros. El proyecto Paramount tiene una primera zona dividida en distintas áreas temáticas, y una segunda, el Lifestyle center, que incluirá dos hoteles de 5 estrellas, tres de 4 y otros tantos de 3. Junto a ellos, un centro comercial, restaurantes, bares y discotecas; un área de negocios y conferencias y un auditorio al aire libre con capacidad para 15.000 espectadores, completan el proyecto. Tras la presentación institucional, Proyectos Emblemáticos, la empresa constituida por Samper y el Gobierno de Murcia para la puesta en marcha del proyecto, presentará el proyecto a inversores.
P
40
El Inmobiliario mes a mes
Abril 2011
VastNed Retail completa la trasnformación de su centro comercial Montigalà l fondo de inversión y gestión inmobiliaria VastNed Retail ha completado la renovación del centro comercial Montigalà con el alquiler de uno de sus locales más grandes a la cadena de electrodmésticos Worten. La filial del grupo Sonae ocupará próximamente una superficie de 2.589 m2, en lo que será su segundo establecimiento en Cataluña. El acuerdo de VastNed Retail con el operador portugués se produce poco después de la textil Kiabi y la cadena de calzados Merkal, se instalaran en dos locales, de 1.243 m2 y 500 m2, respectivamente, situados en el espacio remodelado de los antiguos cines. VastNed Retail ha invertido más de 2 millones de euros en la reforma del centro (cuya galería tiene más de 60 locales en una superficie de 11.300 m2) cuya ocupación supera el 91%.
E
A loja do gato preto y Amichi completan la ocupación del Larios Centro de Málaga ones Lang LaSalle ha intermediado estas dos nuevas operaciones de alquiler en el centro comercial Larios Centro de Málaga, con las que completa al 100% su ocupación. La firma de decoración A loja do gato preto ha arrendado un local de 912 m2 donde instalará una tienda esta primavera, mientras que la firma de moda española Amichi ha alquilado un local de casi 200 m2, ya abierto.
J
Centros comerciales
Abre en Barcelona EL GYM, primer gimnasio 24 horas ‘low cost’ de España a cadena británica de gimnasios El Gym abre este mes en Barcelona su primer centro low cost, abierto 24 horas, tras invertir 1,4 millones de euros. Este gimnasio está ubicado en un local de la Plaza de Europa de L’Hospitalet y ha sido la consultora BNP Paribas Real Estate la responsable de la localización y el alquiler de estas instalaciones de 1.845 m2 de superficie. El gimnasio está emplazado en los bajos del Edificio Quabit, un inmueble de oficinas que también comercializa la filial inmobiliaria del grupo financiero. El Gym de Barcelona es el primero de los 40 gimnasios que la firma pretende abrir en España en los próximos cinco años.
L
ESTE VERANO SE REALIZARÁ LA ESCISIÓN DE CARREFOUR, DIA Y CARREFOUR PROPERTY arrefour someterá a sus accionistas en junio el proyecto de escisión (‘spinoff ’) del 100% de Supermercados DIA y del 25% de Carrefour Property, con el propósito de sacarlas a cotizar ese mismo verano. En el caso de DIA, la firma cotizará en la Bolsa de Madrid y cada accionista de Carrefour recibirá un número de acciones de DIA igual al número de acciones de Carrefour que posea. En cuanto a la escisión del 25% de su filial inmobiliaria, estudia distribuir entre sus accionistas un dividendo excepcional también pagado bajo la forma de títulos de Carrefour Property, en un
C
CORPFIN CAPITAL REAL ESTATE PARTNERS COMPRA DOS LOCALES EN MADRID POR 4,8 MILLONES DE EUROS sta operación, en la que se ha invertido un total de 4,8 millones, supone el estreno del vehículo de inversión especializado en Retail de la gestora de fondos de Corpfin Capital, Corpfin Capital Prime Retail I (CCRE I), que en dos años prevé adquirir entre 10 y 15 activos, con una inversión de entre uno y cinco millones en cada operación, y buscando ubicaciones de primer nivel en las principales
E
Drago Real Estate vende 428 sucursales del Santander as 428 oficinas bancarias, que están arrendadas al Santander con un contrato garantizado de entre 24 y 25 años, se venderán individualmente, y entre los locales figuran sucursales con precios de venta a partir de 200.000 euros.Alrededor de un 45% de ellas están emplazadas en capitales de provincia. La consultora Aguirre Newman asesora la venta.
L
número proporcional al número de acciones del grupo que ya controle. Carrefour conservaría el 75% del capital, que concentraría los activos inmobiliarios estratégicos en Francia, España e Italia y cotizaría en el Euronext de París.
ciudades españoles. Las dos primeras compras han sido locales situados en uno de los principales ejes comerciales de Madrid, la calle Orense. Uno de ellos alberga un restaurante McDonald’s cuenta con 450 m2 en una sola planta, mientras que el otro está ocupado por la cadena de restauración Filo y tiene 540 m2 de superficie con un derecho de uso de terraza en planta calle de 250 m2.
Abril 2011
Con 10.400 millones de euros de activos y casi cuatro millones de m2, Carrefour Property se situará como la primera inmobiliaria en Europa dedicada en exclusiva al inmobiliario comercial, con el grupo francés como principal cliente.
El Corte Inglés abre sus primeras tiendas en aeropuertos españoles l Corte Inglés abrirá sus primeros espacios comerciales en aeropuertos españoles, tras resultar adjudicatario de tres locales licitados por Aena, dos en Alicante y otro en Madrid. En concreto, el gigante español de la distribución ha inaugurado dos tiendas en la nueva terminal del aeropuerto de Alicante, una de 177 m2 de superficie, dedicada a zapatería y accesorios, y otro establecimiento, de unos 79 m2, en el que ha instalado una parafarmacia. A estas dos ubicaciones, El Corte Inglés sumará otra tienda de moda y complementos ubicada en la T-1 de Madrid, que se abrirá en los próximos meses con una superficie de 546 m2.
E
El Inmobiliario mes a mes
41
Centros comerciales
Merkal alquila más de 3.000 m2 en cinco parques comerciales de British Land en Portugal a firma de calzados Merkal y British Lan Fund Management han firmado cinco contratos de alquiler en los parques comerciales que la británica gestiona para su fondo PREF en Portugal. La operación, que supone el alquiler de mas de 3.000 m2 (casi el 3% de la cartera), generará una renta anual de más de 500.000 euros y propiciará la entrada de Merlkal en el mercado portugués. Además, Merkal está ultimando el alquiler de una tienda en Puerto Venecia, incorporación que situaría la tasa de ocupación del centro comercial en el 93%. British Land es propietario del 50% del centro zaragozano y está a la espera de conocer el desenlace del proceso de venta de la otra mitad de su capital, hasta ahora en manos de Redade NV, vehículo inversor participado por Copcisa.
L
UN ZARA EN LA QUINTA AVENIDA, POR 324 MILLONES DE DÓLARES nditex ha adquirido una tienda de 3.600 m2 en el número 666 de la Quinta Avenida de Nueva York para Zara, su cadena ‘estrella’, por 324 millones de dólares (231,8 millones de euros). Un rápido cálculo sitúa el coste de la operación en más de 64.000 euros el m2. Desde Inditex señalan que la firma ha “aprovechado la oportunidad única” de adquirir este local en una de las ubicaciones comerciales de moda más importantes del mundo, que estaba ocupado hasta la fecha por la franquicia de la liga profesional de baloncesto americano, la NBA. Este local
I
Zara ya tiene su espacio en la arteria neoyorkina.
MANGO PONE LA DIRECTA Y SE PROPONE ABRIR TIENDAS A UN RITMO DE DOS AL DÍA n recientes declaraciones a la prensa, el presidente de Mango, Isak Andic, anunció que la firma de moda tiene previsto abrir 700 puntos de venta a lo largo de 2011, tras cerrar un 2010 en el que se inauguraron 400 tiendas. Del total de aperturas previstas, 60 nuevas tiendas están previstas en China. Mango cerró el año con 1.800 establecimientos repartidos por 133 países, que facturaron un total de 1.500 millones de euros.
E
42
El Inmobiliario mes a mes
albergará una tienda Zara “de referencia mundial”, en uno de los edificios “más emblemáticos” de la Gran Manzana, situado en una de las zonas de mayor actividad comercial del mundo, cercana al Rockefeller Center, al Museum of Modern Art (MoMA) y a la Catedral de San Patricio. “La adquisición supone una inversión única y extraordinaria de 324 millones de dólares en 2011”, indican desde el grupo que, no obstante, deja claro que su estrategia de expansión se mantiene centrada en la apertura de tiendas en régimen de alquiler.
Abril 2011
Redevco compra un edificio de 9.300 m2 de SBA en la ciudad alemana de Münster ras la inversión de Redevco en los inmuebles de la cadena de moda alemana SinnLeffers en Bielefeld y Kassel el pasado mes de noviembre, la compañía acaba de adquirir un tercer edificio comercial arrendado a la firma textil. Se trata de un inmueble situado en una zona peatonal del casco antiguo de la ciudad de Münster. Dado su interés arquitectónico, es un edificio parcialmente protegido, de cinco plantas de altura y con una SBA de 9.300 m2.
T
Louis Vuitton integra a Bulgari en su imperio de lujo l conglomerado francés de firmas de lujo Louis Vuitton Moet Hennessy (LVMH) ha alcanzado un acuerdo con la familia Bulgari para adquirir su exclusiva firma de joyería, en una operación valorada en unos 3.700 millones de euros. LVMH emitirá 16,5 millones de acciones que entregará a la familia Bulgari a cambio de los 152,5 millones de acciones que poseen en la compañía italiana fundada en 1884, representativas del 50,4% del capital social de Bulgari, mientras que lanzará una oferta de adquisición sobre el resto de títulos en poder de minoritarios a un precio de 12,25 euros por acción, lo que representa una prima de prácticamente un 61% sobre el precio de mercado. Tras esta operación, la familia Bulgari se convertirá en el segundo mayor accionista de LVMH, con el derecho de nombrar a dos miembros del consejo del grupo, mientras que Paolo y Nicola Bulgari continuarán ejerciendo, respectivamente, como presidente y vicepresidente de Bulgari.
E
Industrial
EL MERCADO INDUSTRIAL Y LOGÍSTICO SE MANTIENE BAJO MÍNIMOS Con poca demanda y problemas de financiación, el mercado industrial y logístico en España se mantiene a base de operaciones muy puntuales. No obstante, Jones Lang LaSalle advierte que algunas zonas de Madrid, Barcelona y Zaragoza comienzan a recuperarse y que existe escasez de naves de gran tamaño.
E
l último informe de Jones Lang LaSalle constata que el mercado inmobiliario industrial y logístico sigue sin mostrar signos de recuperación. Los precios de venta, así como las rentas de alquiler, no sólo no se recuperan, sino que siguen con su goteo a la baja que dura casi cuatro años como consecuencia de que no termina de despejarse la incertidumbre económica. La mayoría de las empresas usuarias de espacio industrial y logístico en España buscan abaratar costes, externalizar servicios y reducir alquileres. La demanda de compra de naves industriales es muy escasa y puntual. Ésto, unido a que la obsolescencia de los parques industriales de ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia empieza plantear serios problemas a propietarios e inquilinos, más allá de que la disponibilidad siga siendo elevada, explican por qué no se promueven nuevos proyectos y por qué el volumen de inversión en 2010 apenas ha superado en nuestro país los 100 millones de euros. El estudio añade que en España existe una falta de oferta de inmuebles de gran tamaño –superiores a 20.000 m2–, que abre un nuevo nicho de mercado para operaciones llave en mano específicas para una demanda de calidad.
En 2010 se contrataron en Madrid 421.082 m2 logísticos, un 18% más que en 2009, afirma Jones Lang LaSalle. La mayoría se centró en naves pequeñas en las zonas cercanas a la capital, como Coslada, San Fernando o Getafe. La región madrileña tiene disponibles 868.741 m2 logísticos (el 14,12% del total) cuando hace un año tenía 750.000 m2. Más del 60% se concentra en el Corredor del Henares y en la zona sur. Por tamaño, la mayoría de la oferta disponible son naves medianas y pequeñas, que van de los 2.500 m2 hasta los 15.000 m2 de superficie. En Cataluña se produjo el año pasado un ligero repunte de la disponibilidad, así como un leve descenso de las rentas y una mayor flexibilidad a la hora de firmar los contratos de alquiler. Incluso, en zonas muy concretas, se ha reactivado la demanda debido a los nuevos proyectos que han surgido en el sector de la automoción y la alimentación, como es el caso de Martorell-Abrera. El estudio señala que se ha producido una bipolarización entre Madrid y Barcelona, y el resto de las ciudades españolas. En las primeras, la superficie media demandada ronda los 10.000 m2, mientras que en el resto no pasan de los 3.000 m2, a excepción de Zara-
goza, que ha protagonizado grandes operaciones llave en mano gracias a la disponibilidad de suelo a bajo precio. Valencia ha triplicado el volumen de contratación respecto a 2009 alcanzando los 90.000 m2, pero sigue estando
La obsolescencia empieza a ser un problema y hacen falta naves de 20.000 m2 muy lejos de Barcelona (289.000 m2) o de Madrid. La demanda se concentra en Ribarroja, aunque hay que decir que la ciudad ofrece un parque logístico totalmente renovado a unos precios muy competitivos. En el País Vasco la zona con mayor demanda es la situada en los alrededores de Bilbao, mientras que en Álava la disponibilidad es mucho mayor. En Sevilla la demanda continúa escasa y siempre para superficies menores de 10.000 m2. La zona logística de Dos Hermanas presenta una alta desocupación y proyectos como el de Carmona se han estancado. Por su parte, en Málaga, Jones Lang LaSalle afirma que sigue existiendo una escasa oferta de naves industriales.
DISPONIBILIDAD
LOGÍSTICA (por coronas, en Madrid)
EDIFICIOS
EDIFICIOS
TERMINADOS
MANO
LLAVE EN
2010-2015
Total 3ª corona Tercera 32%
2ª corona
Primera 46%
Segunda 22%
1ª corona 0
200
400
600
800
1.000
Miles de m2
Fuente: Jones Lang LaSalle.
Abril 2011
El Inmobiliario mes a mes
43
Industrial
AXIS PROPERTY POTENCIA SU DEPARTAMENTO DE OFICINAS Y ARQUITECTURA La consultora inmobiliaria Axis Property no quiere correr riesgos y ha decidido potenciar su departamento de Oficinas y su área de Arquitectura, dando por sentado que la reactivación del mercado industrial-logístico en España se producirá a partir de 2012.
A
xis Property ha cerrado el ejercicio 2010 como una de las consultoras inmobiliarias de referencia en el mercado industriallogístico de Madrid. La empresa ha culminado el año asesorando a la multinacional china de productos fotovoltaicos Yingli Solar en la compra de un complejo industrial-logístico de 7.000 m2 construidos sobre una parcela de 14.000 m2, situado en la fachada de la A-1, en San Agustín de Guadalix. Esta operación fue una de las mayores ventas de un inmueble industrial en Madrid a una empresa usuaria durante el pasado ejercicio y, como consecuencia del posicionamiento en la comercialización de inmuebles de calidad, Axis Property está consiguiendo crecer en un mercado bajista gracias a una constante evolución de sus servicios. Desde mediados de 2010, la consultora inmobiliaria que dirige el francés Hubert Fenwick no quiere correr riesgos de crecimiento y, por ello, ha decido diversificar sus mercados de actuación para estar posicionada ante una posible reactivación del mercado industrial-logístico a partir de 2012, Renault Trucks ha alquilado unas oficinas de 2.500 m2 en Julián Camarillo, asesorada por Axis Property.
44
dando por sentado que durante este año el mercado tocará fondo. Axis Property sostiene que la crisis actual está sirviendo para profesionalizar el sector inmobiliario en España y que éste es el motivo fundamental por el que ha apostado por reforzar los servicios que ofrece en el mercado de oficinas y por el que ha decidido potenciar su área de dirección y control de obra, especialmente en los mercados terciarios e industriales. Otra de las últimas operaciones realizada por la consultora en estos sectores, ha sido asesorar a la multinacional Renault Trucks en el arrendamiento de 2.500 m2 de oficinas en la zona de Julián Camarillo en Madrid para su nueva sede en España y Portugal. En este caso, Axis Property ha prestado también los servicios de control y dirección de obra de las nuevas oficinas del grupo multinacional. UN AÑO DE OPORTUNIDADES Axis Property asume que 2011 será un año difícil para la economía española y que, por lo tanto, no se producirá una mejora del mercado hasta media-
Hubert Fenwick, director general de Axis Property.
dos del 2012. Desde su punto de vista, el año que tenemos por delante se regirá por los siguientes aspectos: preponderancia de las operaciones en alquiler; aumento del stock obsoleto y disminución del stock de calidad; la estabilización de los precios en renta; y, por último, un volumen limitado de operaciones de venta, tanto a usuarios como a inversores. El mercado inmobiliario español se encuentra en un momento ideal para que las empresas optimicen sus implantaciones inmobiliarias y se muden a inmuebles mejores y con rentas más bajas, según Axis Property. Una tendencia que, en opinión de la consultora, se inició hace dos años y seguirá durante el presente curso. A pesar de que este mercado es menos “líquido”, la firma cree que existen oportunidades, tanto en el mercado de venta como en el de arrendamiento, “ya que las condiciones de financiación son menos competitivas y se prevé que los intereses aumenten a corto plazo”. La consultora declara que los precios han seguido una tendencia bajista desde hace ya tres años y, aunque actualmente se aprecia una estabilización de los mismos, estima que 2011 es el momento de sentar las bases de una recuperación a medio plazo. Axis Property, por de pronto, lo tiene claro y seguirá apostando por crecer, con el convencimiento de que cada crisis tiene su principio y su fin. N
Industrial
Master Paper compra una nave en Dos Hermanas asesorada por BNP Paribas Real Estate a promotora sevillana Master Paper ha adquirido una nave industrial y logística en el área metropolitana de Sevilla, asesorada por BNP Paribas Real Estate. La nave, hasta ahora propiedad de Inmobiliaria Miclot, cuenta con 12.000 m2 construidos y está ubicada en el polígono industrial Carretera de La Isla, el más representativo de Dos Hermanas. Con este traslado, Master Paper amplía la superficie que dedica al almacenaje y distribución.
L
La Plataforma de la Construcción alquila una nave de casi 18.000 m2 en San Just asesorada por Exa a consultora inmobiliaria Exa ha asesorado a la empresa La Plataforma de la Construcción, filial del grupo francés Saint Gobain, en el alquiler de una nave corporativa de 17.731 m2 ubicada en el polígono Pont Reixac de Sant Just Desvern (Barcelona). Con esta nueva implantación en Cataluña, La Plataforma de la Construcción amplía su red de almacenes, situados en puntos estratégicos de los alrededores de Barcelona.
L
ABERTIS PONE EN VENTA SU NEGOCIO DE APARCAMIENTOS Y PARQUES LOGÍSTICOS bertis Infraestructuras ha reordenado su estructura de negocio seis meses después de la incorporación a la compañía del grupo británico de capital riesgo CVC. La empresa, que tiene también como socios de referencia a Criteria y ACS, ha anunciado la segregación de sus divisiones de aparcamientos (Saba Aparcamientos) y parques logísticos, que se integrarán en una nueva empresa no cotizada, Saba Infraestructuras. De esta forma, Abertis se centrará en sus tres principales áreas de negocio: autopistas, telecomunicaciones y aeropuertos. Abertis, a través de Saba Aparcamientos, explota unas 135.000 plazas en casi 200 ciu-
A
dades de España, Italia, Chile, Portugal y Andorra, mientras que su negocio logístico incluye parques en Madrid, Sevilla, Barcelona, Portugal y Chile. Grupos del sector como la portuguesa Empark, que compró a Ferrovial su filial Cintra Aparcamientos, podría estar interesados en una eventual compra de Saba. Mutua Madrileña, que se ha hecho con el negocio de párkings de FCC, es otro candidato para una actividad que ya no renta tanto. De hecho, Acciona ultima la venta de sus aparcamientos por 150 millones de euros a un fondo nórdico especializado en infraestructuras, y ACS podría en breve hacer lo mismo.
DOS OPERACIONES DE JONES LANG LASALLE: UNA EN BARCELONA Y OTRA EN GUADALAJARA a empresa fabricante y distribuidora de productos de papelería para oficina y escuela Senfort se ha traslado a una nave de 5.378 m2 en el polígono industrial de Vilassar de Dalt (Barcelona), asesorada por Jones Lang LaSalle. La nave cuenta con tres cuerpos de edificación aislada en el que se ubicarán
L
Inbisa entrega a DeltaVigo sus nuevas instalaciones en Illescas a filial constructora del grupo Inbisa ha finalizado las obras de las nuevas instalaciones de Delta Vigo en el parque industrial y tecnológico de Illescas (Toledo). El proyecto consta de un área de oficinas junto al edificio industrial de la compañía de soluciones integrales de automatización, que ocupan casi 13.000 m2.
L
Redevco vende una nave en Can Salvatella asesorada por Tasinsa
oficinas, producción y almacén así como una zona de showroom para clientes, en los que Senfort consigue unificar toda su logística. Esta misma consultora ha asesorado al operador logístico Factor 5 en el alquiler de una nave industrial de 9.176 m2 en Cabanillas del Campo (Guadalajara).
Abril 2011
a consultora inmobiliariaTasinsa ha intermediado la venta de una nave industrial de 6.500 m2, propiedad de Redevco, en Can Salvatella. La operación se ha cerrado por un importe próximo a los cinco millones de euros. Por otro lado, la delegación de la consultora inmobiliaria en Madrid ha asesorado otras dos operaciones en Getafe. La empresa Ferroser, del grupo Ferrovial, ha alquilado una nave industrial de 2.300 m2 en el Área Empresarial de Andalucía en Getafe y Distribuciones Chamartín, empresa representante en exclusiva de Cervezas Mahou, ha arrendado una nave de 3.000 m2 en el polígono Los Olivos del municipio madrileño.
L
El Inmobiliario mes a mes
45
Industrial
EL PRÍNCIPE DE ASTURIAS INAUGURA LAS NUEVAS INSTALACIONES DE THYSSENKRUPP ELEVADORES El Príncipe de Asturias, Felipe de Borbón, acompañado de los ministros de Industria, Ciencia e Innovación y Trabajo y de directivos de la multinacional alemana, inauguró el pasado 18 de marzo el nuevo centro de I+D+i y la nueva fábrica de ascensores que la empresa ThyssenKrupp Elevadores ha construido en el Parque Tecnológico de Móstoles (Madrid).
El Príncipe de Asturias, Javier del Pozo y la ministra de Ciencia e Innovación, Cristina Garmendia, salen del ascensor “sky train” con capacidad para 120 personas.
D
espués de 11 meses de obras y cero accidentes de trabajo, las nuevas instalaciones demuestran el compromiso firme de ThyssenKrupp Elevadores con España y con Madrid, en particular. No en vano la multinacional está presente en nuestro país desde hace más de 25 años y cuenta con fábrica en Mieres (Asturias) y en Andoaín (Guipúzcoa), además de la actual situada en el barrio madrileño de Villaverde”, comentó Javier del Pozo, presidente de ThyssenKrupp Elevadores para el Sur de Europa, África y Oriente Medio, ante una audiencia de más de 500 ilustres invitados. Las instalaciones recientemente inauguradas corresponden a la primera fase de un proyecto que engloba otros dos y que ocupará unos 60.000 m2 de superficie dentro del parque tecnológi-
46
El Inmobiliario mes a mes
Abril 2011
co del municipio del sur madrileño. La multinacional alemana invertirá más de 52 millones de euros en un nuevo complejo empresarial, en el que “aglutina desarrollo, fabricación y logística para responder mejor y de forma más rápida a las necesidades de nuestros clientes”, según Pozo; y en el que trabajarán cuando esté a pleno rendimiento aproximadamente 850 empleados, 100 de ellos, de nueva creación. Desde la nueva fábrica de Móstoles, donde la multinacional pretende crear una raíces profundas y duraderas, se seguirá produciendo todo tipo de ascensores y, entre ellos, uno de los modelos más relevantes de ThyssenKrupp Elevadores, el ascensor residencial synergy, que se enviará directamente desde el centro logístico a los clientes tanto de España como del resto del mundo.
Las nuevas instalaciones tienen capacidad para producir 15.000 unidades anuales de ascensores synergy y también se fabricarán otros sistemas de elevación, como son el Latitude, e-Flex o los ascensores inclinados. La mejora de la eficiencia energética en un marco de sostenibilidad de todos los productos, tanto en su funcionamiento como en su ciclo de vida completo, será una de las prioridades del Departamento de I+D+i de ThyssenKrupp Elevadores. Por ello, las nuevas instalaciones están dotadas de una torre de pruebas de 45 metros de altura, cuyo interior alberga ocho ascensores de test, uno de ellos panorámico, además de 400 m2 dedicados a laboratorios, con cámara anecóica, para la realización de pruebas de ruido, de fatiga y mediaciones de eficiencia energética. Desde el centro de I+D+i de la empresa en Móstoles se impulsarán proyectos a nivel mundial, que luego se fabricarán en las plantas de producción del grupo en todo el mundo. ThyssenKrupp es un grupo de materiales integrados y tecnología que en la actualidad cuenta con más de 177.000 empleados en 80 países. El área de negocio de Elevator Tecnology reúne las actividades de sistemas de transporte de pasajeros. Con 42.500 empleados y 800 centros en más de 65 países, ThyssenKrupp Elevator es una de la compañías líderes de elevación en el mundo y su gama de productos incluye ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, pasillos rodantes, salvaescaleras, plataformas elevadoras, ascensores inclinados, pasarelas de embarque, equipamientos escénicos, así como un servicio de calidad para todos sus productos. N
Hoteles
LA INVERSIÓN HOTELERA EN ESPAÑA DA UN PASO ATRÁS El último informe sobre el mercado hotelero publicado por BNP Paribas Real Estate revela que el volumen de inversión en hoteles en España sumó 487 millones en 2010, un 23% menos que el año anterior. Los problemas financieros que hasta ahora han frenado operaciones, podrían forzar movimientos y generar operaciones a lo largo de este año.
L
a actividad inversora continúa sin despegar en España, principalmente, por las dificultades para financiar operaciones. Esa es una de las principales conclusiones de un reciente informe de la consultora BNP Paribas Real Estate sobre el mercado hotelero, en el que se contrapone el retroceso de la inversión en España con el despegue que se ha producido en otros mercados como el británico, que cerró 2010 con un volumen de inversión de 3.160 millones de euros, o el francés, donde esta cifra alcanzó los 1.871 millones. En ambos casos, lo invertido el pasado ejercicio casi triplica lo registrado en 2009. Además de la falta de financiación, la consultora transmite cierta decepción por el comportamiento del mercado. “Aunque el mercado de inversión hotelero español ha comprobado que crece el interés de los inversores y se abandona la estrategia “wait and see” la brecha entre las expectativas de compradores y vendedores sigue siendo amplia”, apuntan desde la consultora, que destaca en sus conclusiones la mejora del rendimiento de los hoteles españoles en 2010, lo que ha reducido la percepción del riesgo y ha despertado el interés de inversores extranjeros.
MEJORA CON MATICES Los resultados globales de los hoteles durante el pasado año muestran un incremento de 4,7 puntos de la ocupación y un crecimiento del 7% del RevPAR pese al 2% de retroceso de la tarifa media diaria. El mejor rendimiento en 2010 no ha compensado, no obstante, las pérdidas de años anteriores, de forma que el RevPAR permanece un 29% por debajo del nivel de 2007 y es un 16% inferior al registro de 2008.
Los hoteles de categorías superiores han visto incrementar un 9,4% el RevPAR y 5,9 puntos su tasa de ocupación. Fueron precisamente estos activos, los hoteles de calidad, bien localizados y gestionados por reconocidas cadenas internacionales, los más buscados por el capital extranjero. Sin embargo, fueron los inversores domésticos quienes se mostraron más activos y movieron el 60% de la inversión en hoteles. Por otro lado, Madrid y Barcelona concentraron el 70% del volumen total, confirmando que el centro de las principales ciudades sigue siendo la localización más atractiva para los inversores.
Hotel Hesperia Tower, en Barcelona.
MOVIMIENTOS DE CONCENTRACIÓN Los expertos de BNP Paribas Real Estate señalan que muchas operaciones de refinanciación expirarán este año, lo que animará el mercado de inversión en 2011. Otro de los factores que puede estimular nuevas operaciones tiene más que ver con la estructura del sector turístico español, uno de los más vapuleados por la reciente crisis internacional. La patronal Exceltur ha avanzado estos días que el sector tiene pendiente su reestructuración, y vaticinó movimientos de concentración, alianzas y cierres, como ya se han producido en otros sectores, como el aeronáutico o el de las agencias de viajes. “No cabemos todos, sólo quedarán los mejores”, sentenció el vicepresidente del lobby turístico José Luis Zoreda. Con todo, Exceltur prevé que 2011 no sea un mal año para el turismo español, que se beneficiará de la situación que viven los países del Magreb, pero recomienda cautela, ya que no se trata de una “recuperación sostenibe”. N F. J. Ruiz
Abril 2011
El Inmobiliario mes a mes
47
Hoteles
Barceló ya ha invertido 568 millones de dólares en aumentar el lujo de sus resorts a hotelera ya ha invertido 568 millones de dólares, unos 400 millones de euros, en adaptar cuatro de sus resorts Premium a los requisitos de la nueva marca Palace Deluxe, que distingue a los mejores complejos de la cadena en Latinoamérica. Los resorts mexicanos Barceló Karmina (en el que ha invertido 46 millones de dólares), Barceló Maya (112 millones) y Barceló Los Cabos (160 millones), y el resort dominicano Barceló Bávaro (con 250 millones de dólares invertidos) son los nuevos complejos de la exclusiva marca. El plan forma parte de su estrategia para posicionarse en el segmento de lujo y la cadena no descarta nuevas inversiones de este tipo.
L
AC negocia con Marriott la venta del Hotel Diplomatic a alianza entre Marriott y AC puede propiciar el desembarco del operador norteamericano en Barcelona. Según El Economista, Marriott estaría dispuesto a pagar 40 millones por el hotel AC Diplomatic, en el centro de Barcelona. La operación plantea que la marca y la gestión del establecimiento pasen a manos de la norteamericana, que ya es socia de AC Hoteles en la marca AC by Marriott. Por otro lado, Banca Cívica ha vendido una participación del 6% en AC, lo que le ha reportado 10,8 millones. La operación se enmarca dentro del plan de desinversiones del grupo financiero.
L
48
El Inmobiliario mes a mes
CERQUIA REHABILITA UN CÉNTRICO EDIFICIO LISBOETA DONDE VINCCI ABRIRÁ UN HOTEL erquia rehabilitará el edificio ubicado en la calle Rosa Araujo 16, en Lisboa, para convertirlo en una hotel. El proyecto, que supone un paso más en la diversificación de la sociedad promotora y de inversión, va a suponer una inversión de 15 millones de euros. El inmueble, propiedad del Fondo Imourbe, se transformará en el segundo hotel de la cadena Vincci Hoteles en
C
Lisboa. El hotel Vincci Rosa Araujo abrirá sus puertas a mediados de 2013 y la hotelera explotará el establecimiento con un contrato de alquiler. El futuro hotel Vincci, con categoría de cuatro estrellas y 85 habitaciones completamente equipadas, está emplazado en una de las zonas más concurridas de Lisboa, muy cerca de la Avenida Liberdade de la capital portuguesa.
NH HACE CAJA CON DOS IMPORTANTES OPERACIONES a cadena NH, ahora con Mariano Pérez Claver al frente, sigue optimizando sus recursos inmobiliarios para generar liquidez y asegurar el pago de 162,5 millones que debe afrontar este año. Recientemente, ha realizado dos movimientos en esta dirección. Por un lado, NH ha acordado la venta del 33% de su único hotel en París, el hotel Jolly Lotti, a la cadena Costes, por 35 millones de euros. El acuerdo pretende intensificar la colaboración comercial entre ambas firmas y podría desembocar en la venta del resto del hotel, valorado en más de 100 millones. La segunda operación ha supuesto ejecutar la opción de compra de NH sobre diez hoteles que opera en
L
alquiler en Alemania (8) y Austria (2). Paralelamente, la hotelera ha vendido cinco de estos hoteles al fondo Invesco, bajo un sale & leaseback . El importe de la compra ha sido de 230 millones de euros, que se han satisfecho mediante la asunción de los pasivos que por este importe pesaban sobre los hoteles y de los que 50 millones corresponden a un crédito otorgado por NH. La hotelera ha recuperado 168 millones con la venta de los hoteles a Invesco, que le ha reportado plusvalías por 28 millones. Además, NH ha alcanzado un principio de acuerdo para vender los otros cinco hoteles adquiridos. De materializarse, la cadena reduciría deuda neta en unos 90 millones.
Hotel NH Frankfurt Airport, uno de los cinco hoteles adquiridos por Invesco.
Abril 2011
El proyecto supondrá una inversión de 15 millones de euros.
Los hoteles de Hotasa, en medio del culebrón de Nueva Rumasa a desintegración del holding de los Ruiz-Mateos también está afectando a la hotelera Hotasa, en situación pre-concursal y con una deuda de más de 200 millones. Nueva Rumasa contrató el año pasado los servicios de la consultora Christie+Co para asesorar la venta de los 15 hoteles que mantiene en España: en Baleares (7), Canarias (6) y Andalucía (2). Christie+Co ya cerró con éxito la venta del hotel Hilton de Valencia, también con un concurso de por medio, pero este nuevo encargo promete muchas más dificultades, dado el complicado entramado de sociedades y garantías cruzadas que están saliendo a la luz conforme se deteriora la situación financiera del holding. De hecho, según fuentes del mercado, el Santander y Cajasur han iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria de las habitaciones (más de 280 fincas) de dos de los hoteles canarios. Además, varios establecimientos de este porfolio se han puesto como garantía de deudas del grupo con proveedores y entidades financieras.
L
ORGANIZA / ORGANISED BY
2011 FERIA INTERNACIONAL DE ENERGIA Y MEDIO AMBIENTE E N E R G Y A N D E N V I RO N M E N T IN T E R N AT I O N A L T R A D E FAIR
LINEA IFEMA / IFEMA CALL CENTRE
www.genera.ifema.es
LLAMADAS DESDE ESPAÑA / CALLS FROM SPAIN INFOIFEMA 902 22 15 15 EXPOSITORES / EXHIBITORS 902 22 16 16 LLAMADAS INTERNACIONALES (34) 91 722 30 00 INTERNATIONAL CALLS genera@ifema.es
Madrid
11-13
Mayo / May
España / Spain