Febrero 2012 año XII nº113
El Inmobiliario :
Cerezo Comunicaciones
mes a mes
L a h e r ra m i e n t a ú t i l p a ra e l p r o f e s i o n a l
SUMARIO
El Inmobiliario
mes a mes
Edita
:
Cerezo Comunicaciones
PRIMER PLANO
Director
EL MERCADO SE INUNDA DE VIVIENDAS CON CRÉDITO... DE LOS BANCOS................................ 4
Julio Irazábal
Redactor jefe Fco. José Ruiz de Martín
Maquetación Ana Beviá Aguilar
CON NOMBRE PROPIO SERGIO MARTÍNEZ, PRESIDENTE DE INMOFIBAN DESPUÉS DE ORDENAR LA CASA, INMOFIBAN SE PREPARA PARA SALIR AL EXTERIOR.................. 14
Colaboradores José L. Fernández Liz Yolanda Durán Benito Badrinas (Barcelona)
Redacción Plaza de los Mostenses, 11 1ª planta, puerta 6-7 28015 . Madrid Tfnos. 91 542 72 63 91 548 30 65 Fax 91 559 66 53
LA LOTERÍA DE LA GESTIÓN DEL SUELO ......................................... 22
cerezocomunicaciones@telefonica.net
Director comercial LOS PROPIETARIOS DE SUELO AFRONTAN NUEVOS RIESGOS POR CARLOS RUIZ PASCUAL, DIRECTOR DE CONSULTORÍA DE ELITIA.................... 24
Ángel Pérez Tfnos. 91 548 33 17 91 548 26 33
Imprime Apyce & Grafisur
Depósito Legal M-413377
ISSN 1578-2819
EL SANTANDER YA HA PROVISIONADO HASTA EL 70% DEL VALOR INICIAL DE TASACIÓN
LA CONCENTRACIÓN Y LA RECONVERSIÓN LLEGA A LAS TASADORAS ............................. 28
DE SUS VIVIENDAS EN VENTA
Editorial ............................... 3
G La dación en pago como mal menor
Empresas ........................... 4 G Rodríguez-Avial asume la
presidencia de Vallehermoso G El juez desestima la demanda
de Martinsa contra Jove
Centros Comerciales ..... 36 G La falta de financiación y
el deterioro económico marcan el ritmo del retail G El proyecto Vialia de Vigo se queda sin socios comerciales G H&M reserva 2.000 m2 en Castellana 200
G Los tribunales ponen límites
a la Operación Calderón
Industrial ............................ 42 G Barcelona contrata más espacio
Vivienda .............................. 18 G Las nuevas medidas aceleran el
descenso de los precios
logístico que Madrid G Desigual invertirá 150 millones
en su nuevo centro logístico de Viladecans
Oficinas ............................... 30 G 2011 tampoco fue un buen año
para las oficinas G Los Reyes inauguran la nueva sede de Iberdrola en Bilbao G Los bufetes de abogados copan el 5% de las oficinas en Madrid
Hoteles ............................... 46 G Gestión e Internacionalización,
las estrategias de las principales hoteleras G Jones Lang LaSalle vende una de las sedes de la Ryder Cup
EMPRENDEDORES I AMBITUM El ´personal shopper` inmobiliario ................................
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EDITORIAL
La dación en pago como mal menor o hace falta ser un lince para darse cuenta de que
N
y en creación de empleo, lo más importante. Porque si no se
la situación sigue siendo sumamente delicada
consigue, al país le va a importar un bledo la fe que tenga
para todos. Este Costa Concordia hispano con
Rajoy en sí mismo y en las medidas, será un fracaso.
heredado por los populares dista mucho de ser una perita en
Tras el turno de las grandes reformas estructurales, el
dulce y Mariano Rajoy, en pocos días, ha tenido que des-
Gobierno está empezando a abordar cuestiones de una
decirse y tomar decisiones que anteayer mismo había dicho
repercusión social tremenda, como es el tema de los
que no tomaría. Es así y no está bien, claro que no, pero en
desahucios (150.000 familias afectadas por esta situación en
el fondo, es lo de menos. Lo importante es que los pasos que
los últimos cuatro años). Rajoy ha propuesto a la banca, a
se den, sean en la dirección adecuada para que en un futuro
través de un código voluntario de buenas prácticas, medidas
no muy lejano las cosas se enderecen y podamos volver a
excepcionales para aliviar el problema, permitiendo un apla-
respirar con relativa tranquilidad.
zamiento de dos años a las familias que tengan todos sus
forma de piel de toro va a ser difícil de enderezar. El país
miembros en paro y hayan agotado las prestaciones por Todo parece indicar que la percepción sobre la seriedad y
desempleo. Hacía mucha falta. Como dice el ministro de
la disposición de España frente a la crisis es diferente a par-
Economía, Luis de Guindos, “perder la casa es mucho
tir del cambio de gobierno.Tanto en casa como de puertas
peor que perder el empleo”. Urgen medidas para apuntalar
afuera, se habla de un giro importante en el carácter y en la
a las familias y evitar así que miles de personas sigan engro-
forma de enfrentarse a la toma de decisiones. En circuns-
sando la lista de la exclusión social. La banca, en principio,
tancias como las actuales, es necesario (aunque pueda no
acepta el reto. En este punto no está de más recordar que
ser suficiente), que se aprecien cambios, que se palpe un
Islandia impuso la dación en pago en 2008 y hoy, la econo-
nuevo talante para intentar propiciar ese giro radical que se
mía de este país, crece más que la de la eurozona y se
necesita con urgencia. España ha tenido en los últimos años
encuentra por encima de la media de la OCDE.
un gasto desordenado que le ha llevado a una situación límite por la pérdida de credibilidad. Y sin fe no se pueden
España no ha terminado su proceso de ajuste en el sector
mover montañas.
de la vivienda y se ha vuelto a adentrar en una senda recesiva a partir del último trimestre de 2011, sin expectativas de
Una de las primeras cosas que los estudiantes aprenden en la
salir de ella en 2012 y con posibilidades de que el crecimien-
facultad es que, en Economía, no puede haber milagros por-
to del PIB en 2013 sea plano. Esto puede generar una alta
que se trata de un sistema de los llamados hereditarios. Su
presión sobre el Gobierno si el país comienza a experimen-
comportamiento presente y futuro depende de su historia.
tar un desánimo, si aparece una fatiga reformista porque las
Aunque esto inevitablemente es así (y la historia no se escri-
medidas no empiezan a surtir efecto. Hay que continuar en
be en dos meses), el cambio de Gobierno está dando a Espa-
la senda, hay que intensificar el saneamiento del sector inmo-
ña la oportunidad de recuperar el convencimiento. Ahora
biliario, conseguir que el crédito fluya y absorber el exceden-
toca esperar (pero no mucho) para comprobar si todo esto
te. Son pasos imprescindibles y urgentes. Nuestro futuro
se transforma en confianza, en expectativas, en recuperación
depende de ello.
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Empresas
EL MERCADO SE INUNDA DE VIVIENDAS CON CRÉDITO… DE LOS BANCOS El efecto del reciente Real Decreto para el saneamiento de los activos inmobiliarios en los balances de los bancos ha sido casi inmediato, según constatan algunos expertos del sector financiero. La reforma del ministro de Economía, Luis de Guindos, ha obligado a la mayoría de las entidades bancarias a acelerar la salida de los considerados activos problemáticos, con sustanciales descuentos que llegan a superar hasta el 50% del valor inicial de los mismos. pueden lograr una bonificación de hasta 3.000 euros si han derivado a potenciales clientes a operaciones de venta que luego se cierren. La iniciativa supone crear, de facto, la mayor red inmobiliaria de España, ya que el Santander cuenta con 2.915 puntos de venta, a los que se podrían sumar también las 1.714 oficinas de Banesto, que podría copiar la estrategia de la matriz. La empresa tendrá a su disposición los 18.704 empleados que tiene en sus sucursales. En España, el Santander tenía adjudicados activos relacionados con la construcción por 8.552 millones de euros a cierre de 2011, con una cober-
El Santander está en disposición de ofrecer precios mucho más bajos porque ya ha provisionado hasta el 70% de la tasación inicial de los inmuebles.
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a lo dijo el consejero delegado de Banco Santander, Alfredo Sáenz. “Para 2012, en nuestros presupuestos prevemos menores entradas de activos inmobiliarios y bastantes más ventas”, comentó el alto ejecutivo en la presentación de resultados de la entidad. “En el cuarto trimestre de 2011 ya hemos tenido una disminución del saldo neto. Prevemos menos entradas y más ventas, a lo que ayudará tener más provisiones”. Y dicho y hecho. Al anticiparse, el banco está en disposición de ofrecer precios mucho más bajos porque ya ha provisionado hasta el 70% de la tasación inicial del
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inmueble, y el valor de compraventa se calcula en función de en cuánto está dotado. Un ejemplo práctico es la comercialización de las viviendas embargadas en Seseña (Toledo) al empresario Francisco Hernando, conocido como ‘El Pocero’, las cuales se pueden comprar por 65.000 euros, la mitad que hace apenas unos meses. El Santander lleva ya tiempo con una agresiva oferta en la colocación de algunas viviendas o promociones terminadas, que han visto incrementados los saneamientos obligatorios desde el 25% al 35%. Para ello, los empleados de la red nacional del grupo presidido por Emilio Botín
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Los empleados del Santander pueden lograr una bonificación de hasta 3.000 euros por la venta de pisos tura del 50%, lo que supone haber dotado ya 4.278 millones. Unas cifras que salen de una cartera de créditos con finalidad inmobiliaria de 95.000 millones, 64.000 a particulares y 31.000 a promotores. La morosidad de ese porfolio es del 28,6%, un ratio que ha crecido desde el 17% registrado en 2010 y del 11,9%, de 2009. El aumento del paro ha incidido directamente sobre los impagos. Siete días después de la reforma, Servihabitat, la inmobiliaria de La Caixa, anunciaba una oferta agresiva bajo el nombre de ‘Alquila Fácil’, sacando al mercado 8.000 pisos nuevos en alquiler con importantes ventajas: des-
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cuentos del 5%, los dos primeros meses del alquiler gratis o sustituir el aval por un seguro gratuito de cuotas para el arrendatario. Bankia, uno de los grupos con mayor carga de activos inmobiliarios en sus balances, acaba de poner en venta 1.400 viviendas nuevas con un descuento superior al 50% y con unas ventajosas condiciones de financiación (Euribor más 0,90% de diferencial). Por su parte, Banca Cívica ha activado un portal específico con ofertas semanales de algunos de sus activos inmobiliarios. Banco Sabadell, entre otros, a través de su brazo inmobiliario, Solvia, destaca que sólo durante el mes de febrero ha realizado un descuento adicional del 14% en sus promociones. Por su parte, Banesto, en su portal inmobiliario, Casaktua, dice que “Tenemos más de 1.000 casas por menos de nueve euros al día”. La conclusión a la que han llegado muchos es que las propias entidades financieras se han visto abocadas a vender viviendas o activos inmobiliarios con importantes descuentos por la nueva reforma, aunque aún haya algunos que adviertan de que la colocación de todo el stock acumulado debería hacerse con cierta cautela. REACCIONES El sector ha recibido con bastante escepticismo este repentino interés por desembarazarse de los inmuebles por parte de la banca, después de cuatro años de sequía del crédito. El presidente de la patronal de promotores y constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, avisa de que un ajuste “brusco” de los precios de los inmuebles de los bancos puede “penalizar” al sector en su conjunto. En su opinión, el precio de la vivienda no es el único factor que determina su compra: “Si una hipotética bajada de precios no va acompañada de crédito tampoco se van a formalizar las ventas”, argumenta. Galindo considera que es necesario un marco de libre competencia y no un mercado tensionado. Los grupos inmobiliarios sospechan también que los bancos concederán solo créditos –o al menos darán
El ministro De Guindos, durante su intervención en el Foro de Davos, el pasado mes de enero.
muchas más facilidades– para la venta de sus propios activos. “Las ayudas al sector financiero deberían revertir, a través de los créditos, en el inmobiliario”, añade, Eduardo Molet, presidente de la Red de Expertos Inmobiliarios, quien explica que es competencia desleal. Ponen dificultades a la concesión de créditos, pero no lo hacen
En el sector sospechan que la financiación de los bancos se destinará a la venta de sus propios activos cuando compran sus pisos. Molet alerta además del peligro de una recesión duradera en el tiempo: “Están dando hipotecas a personas que no son solventes. Si la crisis continúa, el problema volverá a surgir”. El experto afirma tajante que 2012 será el año de la gran bajada de los precios de la vivienda. Para poder deshacerse de sus activos, los bancos deberán vender “con rebajas del 50%”. Esto provocará un efecto dominó en todo el mercado inmobiliario.“Si un comprador ve que el piso del banco está a 60 millones de pesetas, y el del particular a 80,
comprará el del banco. Y el particular tendrá que bajar el precio”. El dato positivo es que, “al bajar el precio, la oferta y la demanda se encontrarán. El mercado manda”, concluye. El grupo que engloba a las grandes inmobiliarias, el G-14, ha pedido que se extiendan a las segundas viviendas los beneficios aprobados para las viviendas de uso principal, tales como el IVA superreducido del 4% y la desgravación en el IRPF, pues es donde existe mucho más stock acumulado. SUELO Además, se comienza a hablar de la venta de suelo, el activo más castigado con la reforma del Ejecutivo, ya que ha pasado a tener una provisión obligatoria del 80% frente al 31% fijada con anterioridad. Tan sólo la simple puesta en marcha del proyecto inmobiliario previsto para determinados terrenos puede suponer a las entidades financieras un ahorro significativo, ya que verían reducida la provisión obligatoria en más de un 10%. Mientras que un buen número de entidades financieras, incluso patronales del sector, sopesan y valoran durante estos días los efectos que puede tener la reforma aplicada por el Gobierno de Febrero 2012
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Mariano Rajoy, algunos observadores privilegiados de la situación comienzan a ver “una movilización muy intensa” de los activos inmobiliarios que la mayoría de bancos y cajas han acumulado en sus balances durante los últimos años y que se cifraban en más de 323.000 millones de euros, aunque tan sólo algo menos de la mitad entraban en la catalogación de “problemáticos” a mediados del año pasado. En el sector financiero e inmobiliario ya se ha comenzado a asistir a la salida de determinados suelos con cierta viabilidad de futuro, que con la reforma se ven penalizados con una provisión del 80%. Esta fuerte dotación y rebaja del precio de determinados activos han permitido a vendedores y adquirientes comenzar a cerrar determinadas transacciones de suelo. Si un suelo sin urbanizar en manos de un banco precisa ahora de una provisión del 80%, la puesta en marcha de una promoción en curso puede reducir hasta el 65% el saneamiento obligatorio para ese mismo activo, muy superior al 27% que precisaba anteriormente, pero por debajo de los nuevos requisitos en el caso de suelo, al que algunos expertos han llegado a conceder valor cero desde hace ya 6
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algunos meses. Este cálculo extremo ha sido negado, de forma reiterada, por parte de un buen número de directivos bancarios que consideraban necesario distinguir entre los distintos tipos de suelos que han tenido que absorber en sus balances. Desde luego, el aluvión legislativo sobre todo el sector financiero, no sólo el español, ha sido constante durante los últimos ejercicios, marcados de forma intensa por una crisis
Se está empezando a dar salida a determinados suelos con viabilidad de futuro que ha impactado contra la economía real. Los expertos consultados sostienen que los años de la burbuja inmobiliaria habían generalizado la concepción de que el precio de determinados activos inmobiliarios no podía bajar de ciertos umbrales, pero la intensidad de la actual coyuntura recesiva ha dinamitado por completo una visión que ya no se corresponde con los actuales tiempos. Aunque han surgido dudas de quién puede adquirir los activos inmobiliarios
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en manos de las entidades financieras, los expertos que ya comienzan a detectar ese “intenso movimiento” consideran que algunas fortunas, amparadas en private equity o family office, pueden estar interesadas en estos momentos en tomar posiciones ante una cierta reactivación del mercado inmobiliario a medio plazo. SIN RIESGO DE BURBUJA La intensa, pero aún incipiente, reactivación de la venta de algunos de los activos inmobiliarios podría generar la duda de que, en unos años, se pudiera asistir a una nueva burbuja del sector. Sin embargo, los expertos, que ya han detectado estas transacciones, consideran que ese riesgo está superado.“Hay muchos suelos acumulados en los balances de los bancos que no se van a desarrollar nunca. Por eso, no habrá una nueva burbuja”, sostienen. No obstante, la mayoría de las entidades financieras han puesto el foco en la venta de aquellas viviendas ya terminadas, que son las que tienen en un principio una salida mucho más factible bajo determinadas condiciones y con rebajas que en algunos casos superan hasta el 50%. N Yolanda Durán
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Rodríguez-Avial asume la presidencia de Vallehermoso
EL JUEZ DESESTIMA LA DEMANDA DE MARTINSA CONTRA JOVE
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Fernando Rguez.- Avial.
l actual presidente de Testa, la sociedad patrimonialista del grupo Sacyr, acaba de ser elegido presidente de Vallehermoso, la promotora del grupo constructor. Con este nombramiento, el también presidente del G-14 gana peso en el seno de la compañía que preside Manuel Manrique, ya que su ascenso no impedirá que siga dirigiendo la actividad patrimonial de Sacyr.
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l Juzgado de lo Mercantil número 1 de A Coruña ha dictaminado que Fernando Martín “debía conocer” la situación de Fadesa cuando en 2006 se la compró por 4.045 millones a Manuel Jove. El tribunal absuelve a Jove y su entonces consejero delegado, Antonio de la Morena, de los supuestos delitos de ocultación de datos y sobrevaloración de activos por los que Martín denunció a los gestores de Fadesa y les reclamó 1.576 millones de euros. El juez entiende que Fernando Martín y su socio Antonio
Martín compraron las acciones de Fadesa, no sus activos, a precio de mercado. Además, rechaza que afectase a la operación y condicionase la insolvencia de Martinsa-Fadesa el supuesto falseamiento de los datos de la inmobiliaria, como denunció Martín, durante la valoración independiente realizada por CBRE. Por último, el juez sostiene que el acuerdo entre Jove y Martín de agosto de 2007 impide a este último litigar con los antiguos administradores. No obstante, Martín podrá recurrir la sentencia ante la Audiencia Provincial.
Fernando Martín y Manuel Jove en el momento de la venta de Fadesa.
LOS TRIBUNALES PONEN LÍMITES A LA ‘OPERACION CALDERÓN’ l pasado 20 de enero, la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid dictó una sentencia en la que se estimaba parte del recurso interpuesto por la Asociación ‘Señales de Humo’ de aficionados del Atlético de Madrid y Imagen de archivo del ámbito del Calderón. dejó en suspenso el proyecto urbanístico proyecconstrucción de varias torres tado sobre los antiguos residenciales. La sentencia terrenos de la fábrica estima que estos edificios no Mahou, junto al estadio pueden superar las tres altuVicente Calderón, que prevé ras más ático. El Ayuntamienel traslado del equipo colto de Madrid ya se ha reunichonero al estadio de la Peido con el club, con Mahou y neta y la transformación de con la constructora FCC, todo el ámbito, incluyendo la encargada de la obra civil y
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edificación de las viviendas, para buscar soluciones.Y es que la sentencia deja abierta la posibilidad de construir las torres proyectadas siempre y cuando sean edificios “singulares”. El proyecto prevé que FCC levante pisos en los suelos de la antigua cervecera y del estadio a cambio de soterrar la M-30 y reformar el estadio de La Peineta, a fin de convertirla en la nueva sede del club y en el emblema de la Candidatura Olímpica de Madrid 2020. La limitación de viviendas, cuya venta financia el desarrollo, haría inviable la operación.
Colonial logra refinanciar los 355 millones de la deuda financiera de Riofisa uenas noticias para Colonial. La firma que preside Juan José Brugera ha cerrado la refinanciación de los 355 millones de euros que conforman la deuda financiera de Riofisa, su filial especializada en centros comerciales, que controla a través de Asentia Project, nueva denominación de Colren. Es en esta sociedad donde Colonial agrupó hace dos años todo el negocio no patrimonial. Riofisa actualmente se dedica a la promoción de proyectos comerciales, plataformas logísticas y proyectos terciarios, y mantiene en su cartera un porfolio de centros comerciales Vialia, de la mano de Adif. El acuerdo, que se enmarca en el plan de viabilidad que Colonial ha diseñado para Riofisa, aplaza el pago del pasivo de la filial hasta un máximo de cinco años, siempre y cuando “Riofisa cumpla una serie de condiciones relacionadas con la consecución de determinados hitos urbanísticos de sus activos”.
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Knight Frank y Thirsa se unen para ofrecer soluciones integrales de valoración a consultora inmobiliaria Knight Frank y la tasadora Thirsa han firmado un acuerdo que permitirá satisfacer las necesidades de mercado relativas a valoraciones ECO y RICS. Con esta alianza, Knight Frank amplía sus servicios de valoraciones RICS con la experiencia en tasaciones y valoraciones ECO de Thirsa, y la amplia cobertura de su red.
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AVANTIS ULTIMA LA VENTA DE TODO SU NEGOCIO DE RESIDENCIAS PARA LA TERCERA EDAD
Residencia Artevida, en Rivas.
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l grupo francés Orpea, líder en Europa en gestión de centros para la tercera edad, ha acordado la
BNP Paribas alcanza una facturación de 20 millones de euros en España durante 2011 l brazo inmobiliario de BNP Paribas facturó 20 millones de euros en España en el pasado ejercicio, lo que representa el 3% de la facturación total de la firma a nivel internacional, que ascendió a 658 millones de euros, un 6% más respecto a 2010. El beneficio bruto de explotación (Ebitda) global de BNP Paribas Real Estate creció un 11%, hasta sumar 156 millones de euros. La consultora cerró el año con la gestión de 1,6 millones de m2 de inmuebles y 29.700 valoraciones. El presidente de BNP Paribas Real Estate, Luis Martín Guirado, destacó que la adaptación de la consultora a las nuevas necesidades del mercado le ha permitido “mantener un elevado nivel relativo de actividad y cerrar algunas de las operaciones más relevantes del año como la venta de Serrano 240”.
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adquisición de seis de las ocho residencias controladas por el Grupo Avantis. Concretamente, la compañía gala se ha hecho con la sociedad Artevida y sus cinco residencias (Estremera, San Blas, Sanchinarro, Las Rozas y Alcobendas), además del centro de San Fernando de Henares que también operaba con esta marca. El grupo Avantis, en concurso de acreedores, lleva meses negociando la venta de su división de residencias para la tercera edad y, según fuentes del sector, está
El fondoDoughty Hanson compra USP Hospitales
cerca de completar la colocación en el mercado de toda esta línea de negocio. Además de la desinversión firmada con Orpea, el grupo inmobiliario ultima otras dos operaciones con las que liquidaría este negocio. Por un lado, está a punto de firmar la venta de las otras dos residencias que aún obran en su poder en Rivas (Madrid) y Huercal-Overa (Almería), al tiempo que negocia la venta de su participación en otros dos centros, en Talavera de la Reina (Toledo) y Albacete.
DETINSA MÁS CERCA DE SALIR DEL CONCURSO
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l pasado mes de febrero se hizo público que el 74,7% de los acreedores de Detinsa se habían adherido a la propuesta de convenio, el primer paso para que se levante el concurso voluntario de acreedores. Detinsa entró en concurso en 2010 con una deuda financiera de 557 millones. Según Expansión, las negociaciones siguen aún vivas con la Agencia Tributaria, a la que se le adeudan 20 millones de euros.
José Antonio Moreno, presidente de Detinsa.
LA ADMINISTRACIÓN CONCURSAL DE IBUSA ENCARGA A BLOCKSALES LA VENTA DE SUS ACTIVOS a firma de intermadición inmobiliaria en la red Blocksales es una de las dos empresas elegidas para comercializar las viviendas de la inmobiliaria catalana Ibusa, que se encuentra en situación de concurso de acreedores desde mediados del año pasado. Se trata de una cartera de 300 viviendas, tanto libres como en régimen de alquiler con vencimiento en un plazo máximo de cinco años. En el porfolio se pueden encontrar pisos a la venta desde 90.000 euros, incluye desde estudios de 30 m2 a viviendas de 460 m2, y la gran mayoría de los inmuebles se encuentra en el área metropolitana de Barcelona, aunque la oferta también incluye viviendas en otras localidades de la provincia y en la isla de Menorca.
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a firma de capital privado Doughty Hanson & Co es el nuevo propietario del tercer grupo privado español hospitalario. USP Hospitales ha pasado a manos de la firma de inversión por 355 millones que se embolsarán Barclays y Royal Bank of Scotland. Con una cuota de mercado de más del 5% en España, USP gestiona 12 hospitales, una clínica especializada y 22 clínicas auxiliares, con más de 1.200 camas. Está presente en nueve comunidades autónomas y tiene una fuerte presencia en Barcelona, Madrid y Sevilla. Rothschild ha asesorado a Doughty Hanson en la operación, que está sujeta a las bases regulatorias y se espera que esté cerrada en marzo. Con esta compra, Doughty Hanson aumenta su participación en el sector de la salud, en el que ya está presente con Priory.
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Rayet Construcción solicita el concurso voluntario a constructora Rayet solicitó el 31 de enero el concurso voluntario de acreedores ante los Juzgados de lo Mercantil de Madrid. La empresa de Félix Abánades, primer accionista de Quabit, atribuye su situación a “la total falta de financiación y al creciente retraso en el pago de numerosos clientes públicos y privados”. Rayet solicita la suspensión de pagos apenas un año después de que en marzo de 2011 lograra sortear el concurso al lograr un acuerdo de refinanciación.
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Hines se une a Patrimonalia para potenciar sus servicios de gestión de activos en España ras vender Tripark Las Rozas, Hines ha firmado una joint venture con Patrimonalia Real Estate Services (PRES), empresa participada por el holding Eflow, para gestionar grandes carteras de activos. La nueva compañía surgida de la unión de ambas operará con el nombre H-PRES y cubrirá inicialmente todo el territorio nacional. Las dos firmas sumarán su know how para prestar un servicio global a inversores internacionales que deseen vender, administrar, gestionar o adquirir grandes carteras en España, asumiendo todo tipo de competencias de los stocks que se adjudiquen: due diligence; optimización de cartera, consultoría legal y administrativa, colocación de los activos, etc.
PROEQUITY ENCUENTRA INVERSOR PARA EL CENTRO LOGÍSTICO DE DECATHLON EN LOS GAVILANES
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Goodman cierra 2011 con proyectos de más de un millón de m2 en desarrollo l Grupo Goodman, promotor de los parques empresariales San Fernando Business Park (Madrid) y Viladecans Business Park (Barcelona), cerró el pasado ejercicio con acuerdos por un total de 1,032 millones de m2 repartidos por distintas ubicaciones de Europa Continental. La mayoría de los nuevos proyectos que promueve Goodman serán vendidos a Goodman European Logistics Fund, (GELF) uno de los mayores fondos logísticos no cotizados del continente, que controla un porfolio de 89 centros logísticos que suman 2,9 millones de m2 logísticos. Cabe señalar que a finales del pasado año, el fondo GELF aumentó en 350 millones de euros su capital destinado a inversiones.
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xa Real Estate Investment Management ha adquirido el centro logístico de Decathlon que se está construyendo en el Área Empresarial Los Gavilanes. La consultora inmobiliaria ProEquity, especializada en operaciones de intermediación logística e inversión, ha asesorado la venta de este proyecto ‘llave en mano’ que desarrolla la UTE Posmocan Los Gavilanes, promotora de la plataforma logís-
tica de la firma gala, que suma 42.860 m2 de superficie construida, y del resto del área empresarial de Los Gavilanes. ProEquity también asesora el desarrollo de este complejo empresarial de 2,07 millones de m2, que incluye suelos destinados a diferentes usos (mininaves, comercial, industria escaparate, logísitica) situado en el punto de enlace de las autovías A-4 y M-50, a 15 kilómetros del centro de la capital.
SIIC DE PARIS MULTIPLICA POR CUATRO SUS BENEFICIOS EN 2011
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a sociedad patrimonialista SIIC de París, controlada por Realia en un 59,7%, obtuvo un beneficio neto de 42,9 millones de euros en 2011, lo que supone multiplicar por cuatro el resultado del ejercicio anterior. La facturación de
la firma ascendió a 73,9 millones, un 18,1% más con respecto al año anterior, y el valor de mercado de los activos de la filial de Realia alcanzó los 1.510 millones de euros a cierre del ejercicio, un 2,15% más.
Volvo Cars Corporation contrata en exclusiva los servicios inmobiliarios corporativos de Jones Lang LaSalle a consultora Jones Lang LaSalle será el proveedor mundial de servicios inmobiliarios de Volvo Cars Corporation, tras el acuerdo marco firmado por ambas empresas. La consultora prestará a Volvo servicios inmobiliarios corporativos que incluyen el asesoramiento para búsqueda de inmuebles, negociaciones y renegociaciones de contratos, valoraciones, ventas y adquisiciones. Actualmente, la consultora y el grupo automovilístico trabajan en diversos proyectos en Europa, concretamente en Bélgica, Suecia y Reino Unido. Además, tienen proyectos en Norteamérica y Japón y, a lo largo de 2012, pondrán en marcha nuevas iniciativas.
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Además, el consejo de administración de SIIC de Paris, presidido por Ignacio Bayón, repartirá 4,2 millones de euros en dividendos, remuneración que se suma a los 14 millones de dividendos a cuenta distribuidos en 2011.
Coface Tours, uno de los activos de SIIC de Paris en La Défense.
La banca estadounidense pagará 25.000 millones de dólares por abuso hipotecario
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ank of America, JP Morgan, Citi, Wells Fargo y Ally Financial tendrán que desembolsar 25.000 millones de dólares (unos 19.000 millones de euros) en un plazo de tres años para compensar los abusos cometidos en ejecuciones bancarias durante la crisis de las subprime, según el
acuerdo alcanzado por las entidades con fiscales generales de 49 estados. La cifra incluye 5.000 millones de dólares en multas y 20.000 millones que se destinarán a la renegociación de los préstamos de diez millones de propietarios que deben al banco más de lo que valen sus casas.
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LA COMUNIDAD DE MADRID, PROTAGONISTA DEL SALÓN DE LA VIVIENDA DE MADRID El Salón de la Vivienda de Madrid, que se ha celebrado del 23 al 25 de febrero en el Palacio de Congresos de la capital, tuvo como protagonista institucional a la Comunidad de Madrid, cuyo Gobierno impulsa la recuperación del sector inmobiliario en la región.
De izq. a der., Juan Oñate, de Nuevo Arpegio,Alejandro Halffter, viceconsejero de Vivienda y Suelo, Francisco Labayen, consejero delegado de Nuevo Arpegio, Juan Van-Halen, director general de Vivienda, Francisco Esquivias, de Nuevo Arpegio, y Jorge García Boró, organizador del Salón de la Vivienda de Madrid.
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l sector inmobiliario es una actividad productiva con peso en el crecimiento económico madrileño y supone unos 120.000 puestos de trabajo cada año. El viceconsejero de Vivienda y Suelo, Alejandro Halffter mostró con su presencia en la inauguración del Salón este apoyo a una actividad “que satisface una demanda esencial de los ciudadanos y es, además, un motor para la economía madrileña”. Alejandro Halffter estuvo acompañado en el acto por el director general de Vivienda y Rehabilitación y gerente del IVIMA, Juan Van-Halen, y por el consejero delegado de Nuevo Arpegio, Francisco Labayen, entre otras autoridades, promotores, cooperativistas y representantes de diversas empresas municipales de la vivienda en la región. Durante su intervención, el viceconsejero explicó que la Comunidad de Madrid encabeza mejor y más rápidamente la progresiva recuperación de
la actividad inmobiliaria en España, tal y como demuestran todos los indicadores de visados, compraventas y desempleo en el sector “gracias a la mejor posición de la economía madrileña y a las medidas impulsadas por el Ejecuti-
Desde su puesta en marcha, el Plan Alquila ha propiciado 40.000 contratos de alquiler vo de Esperanza Aguirre”. De hecho, la Comunidad ha incrementado en 2011 la promoción de vivienda protegida respecto al año anterior por primera vez desde el inicio de la crisis, y se mantiene este año a la cabeza como la región donde más pisos con protección se edifican en España. En el Salón de la Vivienda de Madrid, el stand del Ejecutivo regional ofreció todo tipo de información. Los visitantes pudieron acceder a las últi-
mas novedades a través de un quiosco interactivo sobre las iniciativas regionales para facilitar el acceso a una vivienda asequible (en venta, alquiler y arrendamiento con opción a compra); así como en materia de suelo residencial, a través de Nuevo Arpegio, en Consorcios como Móstoles Sur, Espartales Norte (Alcalá de Henares) y Los Molinos-Buenavista (Getafe). Además, el stand dio a conocer los recursos que ofrece la web de vivienda regional (www.madrid.org/vivienda), así como las viviendas libres en stock con garantías de financiación y un 20% más económicas, adheridas al convenio impulsado por el Ejecutivo regional con entidades bancarias, Asprima, los colegios de notarios y registradores, y la Asociación Hipotecaria Española. A esta iniciativa, en la que se ofertan viviendas libres a precio concertado, se adhirieron casi un centenar de promotores y, por el momento, ya se han vendido o alquilado un 50% del total de las viviendas inscritas. En este expositor, los visitantes al salón también han podido inscribirse en el Plan Alquila, la iniciativa regional de gestión e intermediación del mercado del alquiler para facilitar el acceso de los madrileños a una vivienda en arrendamiento con todas las garantías y a un precio un 15% más económico que el del mercado. Desde que se puso en marcha, hace cuatro años, en el marco del Plan Alquila se han firmado ya 40.000 contratos alojando a unos 80.000 ciudadanos, el equivalente a una ciudad como Cáceres. Actualmente, tres de cada cuatro viviendas inscritas en el Plan Alquila ya se han logrado arrendar a un precio medio de 694 euros mensuales. Febrero 2012
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Empresas
NOMBRAMIENTOS AZORA EUROPA SUMA 110 MILLONES DE INVERSIÓN EN OFICINAS EN EL ESTE DE EUROPA Azora ha invertido unos 25 millones en dos edificios de oficinas en Cracovia.
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l fondo Azora Europa, que gestiona el equipo liderado por Concha Osácar y Jean Marc Parnier, ha redoblado en los últimos meses su apuesta por el Este europeo, y más concretamente por el mercado de oficinas polaco. El 21 de diciembre,Azora Europa cerró la compra de dos modernos edificios de oficinas del complejo Green Office, un nuevo parque empresarial ubicado en la calle Czerwone Maki de Cracovia (Polonia). El fondo ha pagado unos 25 millones de euros a la promotora polaca Buma Group por estos dos inmuebles, que suman una superficie alquilable de 11.300 m2 de oficinas (3.300 m2 del edificio A y 8.000 m2 del edificio B) y están ocupados por la filial polaca de Motorola Solutions.
Esta operación se suma a las recientes compras realizadas por el fondo en Polonia, donde en los últimos dos años ha invertido más de 80 millones en edificios de oficinas en rentabilidad. A finales de 2010, firmó con Echo Investment la compra del proyecto Avatar, también en Cracovia. Se trata de un edificio de oficinas de 11.500 m2, completamente alquilado a BNP Paribas Fortis, que incorporó a su cartera tras desembolsar 30 millones de euros. Meses antes, Azora ya se había posicionado en la capital polaca, donde compró a Celtic Asset Management el edificio I del complejo Mokótow Plaza, por 33 millones de euros. Este inmueble de 15.300 m2 de oficinas, y situado en una de las mejores zonas de Varsovia, contaba con inquilinos como MediaCom, Telepizza, Hachette o Polkomtel, entre otros. Además, Azora Europa tiene en cartera un cuarto edificio de oficinas en la capital checa, con lo que suma un porfolio valorado en 110 millones A estos proyectos terciarios, hay que añadir su inversión en dos proyectos residenciales de 900 viviendas en Varsovia. No obstante, el fondo español, en el que participan varias cajas, fondos e inversores vinculados al sector, sigue buscando nuevas oportunidades en el Este.
MÁS DE MIL PROFESIONALES DE JONES LANG LASALLE YA PUEDEN CERTIFICAR LA EFICIENCIA ENERGÉTICA DE LOS EDIFICIOS
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a consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle ha alcanzado un año antes de lo previsto su objetivo de contar con 1.000 profesionales capacitados para firmar certificaciones de eficiencia energética y sostenibilidad en todo el mundo. Tétris Arquietctura es la responsable de esta línea de negocio en España. En total, el grupo consultor cuenta con 1.075 profesionales con certi-
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ficaciones LEED y otras homologaciones de eficiencia energética y sostenibilidad, un logro que la firma se había propuesto alcanzar a finales de este ejercicio, dentro de los objetivos del denominado proyecto Accredit 1K, lanzado en mayo de 2011. En el marco de esta iniciativa, los profesionales de Jones Lang LaSalle han tenido un papel clave a la hora de conseguir certificacio-
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nes energéticas y de sostenibilidad para más de 200 inmuebles y superficies terciarias en todo el mundo. La compañía ha actuado como instalador o asesor en proyectos de energía eólica y biomasa por un total de 1.400 MW y en 2010 ahorró a sus clientes 128 millones de dólares en costes energéticos que evitaron la emisión de 563.000 toneladas de gases de efecto invernadero.
REDEVCO Israel Casanova ha sido nombrado country manager de Redevco para España y Portugal. Casanova sustituye en el cargo a Javier Hortelano, Israel Casanova, que ha sido nombrado country manager España y Portugal. recientemente director general de operaciones de la multinacional holandesa. Casanova llegó a Redevco en 2005, y anteriormente trabajó en Centros Shopping (hoy Ségécé) Inmobiliaria del Grupo Carrefour, como director regional de Gerencias. GAZELEY Eva San Miguel se ha incorporado a Gazeley, como directora de Desarrollo de Negocio para reforzar el actual equipo de la firma. Eva San Miguel, directora Desarrollo Comenzó su trayectoria de Negocio. profesional en el sector logístico, en empresas como Leuter o SDF Ibérica, hasta que en 2006 se incorporó a Küenhe Nagel, donde se ha responsabilizado del departamento de Sistemas trabajando para importantes empresas. BNP PARIBAS REAL ESTATE La consultora ha reforzado la línea de tasaciones y valoraciones para clientes corporativos con la incorporación de Pedro Fernández de Pedro Fernández Araoz como director de de Araoz, director de Dsllo. Desarrollo de Negocio de Negocio Corporativo. Corporativo. Fernández de Araoz trabajó el año pasado como director de Negocio en la consultora Activo Property Investment. Desde 1996 su trayectoria profesional ha girado en torno al inmobiliario: ha sido director de Residencial en Aguirre Newman, ha asumido la Dirección Inmobiliaria de Testa y la Dirección General de Norfin, y ha trabajado en el departamento de Capital Markets de CBRE.
Con nombre propio Entrevista a Sergio Martínez, presidente de Inmofiban
DESPUÉS DE ORDENAR LA CASA, INMOFIBAN SE PREPARA PARA SALIR AL EXTERIOR Primero, ordenar la casa por dentro, y segundo, prepararse para dar el salto al exterior antes de 2013 en compañía de socios financieros. Esta es la estrategia en la que trabaja Inmofiban para asegurarse un futuro en España y crecer en lugares como México, según declara Sergio Martínez, presidente del Consejo de Administración de la inmobiliaria que próximamente cotizará en el mercado continuo de la Bolsa de Madrid, y para quien las sociedades cotizadas podrían ser, con el beneplácito del Banco de España y la CNMV, un vehículo adecuado para la desinversión y comercialización de los activos adjudicados de la entidades financieras españolas.
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urtido en el quehacer diario de una consultora inmobiliaria, Sergio Martínez pertenece a esa raza de empresarios que no parará nunca hasta encontrar sentido a una profesión que ama apasionadamente como pocos. Sin apenas tiempo de lamerse las profundas heridas que le dejó la insensata e innecesaria destrucción de King Sturge España, ha centrado todos sus esfuerzos en sanear y reorganizar, para posteriormente lanzar al exterior, la inmobiliaria Inmofiban, su nuevo proyecto empresarial. ¿Cuál fue su primer trabajo en el sector inmobiliario? Me inicié en el mundo de la intermediación inmobiliaria en 1987, cuando en España únicamente operaban dos consultoras internacionales –Richard Ellis y Jones Lang LaSalle– y se estableció en España Auguste-Thouard (actual BNP Paribas Real Estate). Tenía experiencia personal en suelo y naves industriales, por lo que pronto asumí la responsabilidad de dirigir el primer departamento especializado en fábricas, almacenes y naves industriales de una agencia inmobiliaria multinacional. Posteriormente abandoné AugusteThouard en 1993 para crear Inmoeuropa junto con otro socio, compañía que en 2000 se fusionó con King Sturge, de la que fui director general hasta 2.008. Paralelamente, también me inicié en el
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Sergio Martínez, presidente de Inmofiban.
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mundo de la promoción junto con varios socios, entre ellos una caja de ahorros. Al inicio de la crisis tenía intereses en tres promotoras inmobiliarias que, posteriormente, traté de fusionar con Inmofiban. Más de 20 años siendo un actor de primera fila en el campo de la consultoría inmobiliaria del país da para hablar mucho, ¿Cuáles son los sucesos que más le han marcado favorablemente y cuáles han sido los más frustrantes? Desde mi incorporación a AugusteThouard en 1988 hasta la actualidad, reconozco que he vivido una época privilegiada. Si hago balance profesional de mi vida en el sector inmobiliario, han sido momentos muy buenos hasta finales de 2008, supongo que como le ha pasado a la mayoría de las personas que han vivido estos años en mi sector de negocios. Hemos asistido a un crecimiento impensable en otros países de nuestro entorno. BALANCE PROFESIONAL Lo mejor de este periodo, con toda seguridad, ha sido poder contratar personas. Los empresarios nos diferenciamos de los especuladores en el trato humano al personal y en la satisfacción que nos proporciona crecer con equipos humanos que comparten contigo el día a día. En las distintas empresas que he dirigido hemos mantenido de forma permanente más de 500 personas empleadas. Por otro lado, trabajar con clientes como Mercedes, Metrovacesa o Carrefour también me ha enriquecido profesionalmente muchísimo. Por el contrario, el suceso más frustrante en mi carrera fue la destrucción de una compañía como King Sturge, con casi 200 empleados, por una decisión de su matriz, en mi opinión, innecesaria y evitable, a pesar de que junto con otros socios financieros y trabajadores intenté comprar la compañía para evitar su disolución. No nos dieron opción para salvar la empresa, y eso que teníamos dinero, crédito, experiencia… Gracias a Dios, el 75% de nuestra antigua plantilla, o está trabajando en otras consultoras o han creado sus propios negocios.
El desencuentro entre la matriz de King Sturge y usted ha acabado en los tribunales, pero ¿qué le gustaría a usted que se quedara de este asunto en la retina de los profesionales del sector? Los que nos conocen saben la verdad. En Inmofiban continuamos trabajando con los mismos proveedores y clientes de King Sturge. Nuestra intención es que en un futuro podamos volver a reunir a los antiguos colegas de trabajo y crear una agencia del volumen de King Sturge, pero considero que aún pasarán unos años hasta conseguirlo. Una pregunta más sobre este asunto. Aquí tenemos el dicho de que lo que no te mata te hace más fuerte: ¿qué errores no volverá a cometer jamás? Ahora está de moda, desde que lo llevó Francisco Camps a los tribunales, el libro La ruta antigua de los hombres perversos. De las malas experiencias aprendes mucho más que de las buenas, sobre todo en un entorno tan hostil como es estar en minoría en una Junta
“El suceso más frustrante de mi carrera fue la destrucción de una compañía como King Sturge” General de Accionistas con unos señores a los que les importa muy poco la vida de 200 personas que ni siquiera son compatriotas suyos. No creo que vuelva a cometer este error. Por otro lado, tampoco me puedo quejar, va con el cargo lo bueno y lo malo. En nuestro país los fracasos empresariales, sea tu culpa o no, se pagan más que en otros países europeos. El fracaso más la envidia… ya sabe usted. ¿Dónde nos hemos equivocado para que hayamos pasado de la opulencia a la más rabiosa supervivencia en un abrir y cerrar los ojos? Existe una creencia pública, muy alentada por profesionales de nuestro sector, que confunde a muchas personas:
“Debido al aumento de la población y al crecimiento económico, unido a los recursos limitados del suelo, el precio de las propiedades inmobiliarias crece inevitable y fuertemente con el paso de los años”. Esto es falso. Si a esta creencia le sumamos una crisis financiera internacional, con ciertas similitudes con la Gran Depresión de los años 30 y un gobierno en España que, en mi opinión, no ha tomado las decisiones adecuadas, el cocktail es explosivo para nuestro país. La mayoría de países de nuestro entorno, en 2008 y 2009 tomaron medidas mucho más inteligentes que nosotros. La primera fue no perder el tiempo y la segunda, transparencia a los mercados. LA CRISIS DEL LADRILLO ¿Cuáles son a su juicio las razones por las que el negocio del ladrillo sigue atascado después de cuatro años del escándalo de las subprime? Primero, la falta de ilusión a causa del desempleo. Nuestro país tiene un problema muy serio. 177.500 personas más en paro en enero de 2012 significa mucha preocupación en las familias españolas y un gran drama social. Sin optimismo y sin trabajo nadie compra casas, por muy baratas que sean. Segundo, la política de relajación financiera de la última legislatura ha sido equivocada. Las medidas tomadas por el actual Gobierno son duras, pero necesarias para que vuelva el crédito a empresarios y familias. Aunque tardarán en surtir efecto. Tercero, la actividad del sector inmobiliario está en manos de los bancos y cajas de ahorros. Los equipos que ahora intentan vender activos inmobiliarios, pisos, oficinas y promociones, no son especialistas. Necesitan confiar en consultoras inmobiliarias especializadas. Un buen fajador, y usted lo es, no tira nunca la toalla. ¿Qué impulsos le movieron a apostar por Inmofiban, su nuevo proyecto empresarial? Cuando opamos Inmofiban, la estrategia era fusionar todas las promotoras en las que teníamos participación en una sociedad cotizada con la finalidad Febrero 2012
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de ganar volumen de negocio, ahorrar costes y dirigir de forma eficiente una inmobiliaria que pasaría de cotizar en corros al continuo en 18 meses. La intervención por el Banco de España de nuestro socio financiero supuso una parálisis total en la toma de decisiones de esta entidad, por lo que dejamos sin efecto la fusión para no perjudicar a los accionistas de Inmofiban.
“La mayoría de los países de nuestro entorno tomaron medidas mucho más inteligentes que nosotros” En estos momentos, Inmofiban estudia operaciones muy atractivas. Los accionistas y el Consejo de Administración han acordado centrar los esfuerzos de la compañía en salir al exterior, buscando alianzas y sinergias con otras empresas e incorporar nuevos accionistas y capital para no depender de la financiación bancaria, ahora muy difícil de obtener como todos sabemos. Por cierto, ¿tiene algún otro negocio al margen de la compañía? Aunque participo en otros negocios, estoy absolutamente centrado en Inmofiban. Háganos un breve resumen de los movimientos internos que han realizado usted y sus socios para sanear, reorganizar y posicionar sus sociedades participadas ante el nuevo escenario. Simultáneamente al ahorro de costes de estructura, nuestra decisión es operar en conjunto con entidades financieras y socios extranjeros, con el fin de fijarnos metas operativas para establecernos definitivamente en otros países antes de 2013. ¿Qué resultados espera alcanzar con la salida de Inmofiban al mercado secundario de Madrid? Para cotizar en el mercado continuo es necesario cotizar simultáneamente en 16
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Madrid y Barcelona. Las empresas y particulares que estudian participar en nuestra compañía desean que Inmofiban cotice en Madrid. No obstante, nos gustaría mucho ampliar nuestros negocios en Cataluña cuando las condiciones sean más propicias. ¿Cuáles son los principales objetivos de Inmofiban para 2012? Desarrollar nuestro plan de negocio, que las operaciones en curso actuales se materialicen lo más rápidamente posible y asegurar capital de nuevos socios para poder crecer en lugares como México, por ejemplo, con un socio local. Estamos tomando todas las precauciones para que nuestra salida al exterior sea una ventaja y no un problema añadido. VAMOS EN LA DIRECCIÓN ADECUADA ¿Qué repercusiones cree usted que tendrán las nuevas reformas del sistema financiero español para sanear el mercado inmobiliario? Las medidas tomadas por el Gobierno del Partido Popular son las adecuadas para generar confianza en los mercados financieros internacionales. En nuestro sector, creo que estas medidas supondrán el inicio de una auténtica revolución durante 2012 y 2013. Las compañías poco endeudadas pasarán a ser las que más crezcan de 2012 a 2020, y estoy convencido de que desembarcarán empresas de las llamadas nuevas economías ya emergidas. Los compradores de gangas van a disfrutar mucho, y a partir de 2012 habrá muchas transacciones de todo tipo, si las medidas surten efecto. Pero este ejercicio, en general, no va a ser buen año para las empresas españolas. Entiendo que para la mayoría será un año de transición. ¿Qué papel pueden jugar en el nuevo escenario las inmobiliarias en este país y, muy especialmente, las cotizadas? Hace poco tiempo entrevistaron a mi socio, Antonio Herrero, y le hicieron la misma pregunta. Estoy de acuerdo con él en que, una vez que las entidades
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financieras se vean obligadas a valorar sus activos al valor real del mercado, desaparecerán las trabas para su incorporación a otras sociedades, siendo las compañías cotizadas un vehículo adecuado para la desinversión con la aprobación del Banco de España, que en un principio, debe aprobar este tipo de operaciones con la CNMV. ¿España sigue siendo atractiva? ¿Qué segmentos inmobiliarios de nuestro mercado interesan a los inversores extranjeros? ¿Qué es lo que realmente apenas nos costaría esfuerzo vender al resto del mundo? Sin lugar a duda, nuestra costa y las principales ubicaciones de inmuebles de oficinas y comerciales siguen siendo objeto de estudio preferente por los inversores. Estoy seguro del triunfo de amplias zonas como la Costa del Sol, especialmente el área de Marbella. En Madrid, el barrio de Salamanca ya no va a sufrir descensos en el precio de sus pisos, locales u oficinas, ni muchos
“Sin optimismo y sin trabajo nadie compra casas, por muy baratas que sean” otros. Me acuerdo de la cantidad de personas que en 1993 me dijeron que en 20 años no habría mercado inmobiliario en España. Se equivocaron y mucho. Y por último, ¿Qué papel deben jugar las consultoras inmobiliarias en un sector inmobiliario bancarizado como el español? Para acelerar la venta de activos que provienen de compras a promotores, la banca tiene un aliado incontestable con las consultoras. Sus honorarios se pagan sólo si hay transacción y están especializadas en gestión y comercialización de activos inmobiliarios. Las entidades financieras españolas tardan más en vender porque no saben hacerlo, les falta experiencia. La situación es sobrevenida, muy difícil con la demanda estrangulada por la falta de crédito. N
Vivienda
LAS NUEVAS MEDIDAS ACELERAN EL DESCENSO DE LOS PRECIOS El sector residencial no ha sufrido jamás una caída de precios tan brutal como la que se reconoce en estos momentos. España acumula cuatro años con un descenso continuo en los precios de las viviendas, que tiende a acelerarse todavía más con las medidas recientes aprobadas por el Gobierno. El Banco de España admite que nos encontramos ante el peor de los escenarios previstos el año pasado. Aunque la reforma financiera propicie una caída adecuada de los precios, sin financiación ni empleo será difícil colocar el stock.
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a vivienda nunca había caído tanto en tan poco tiempo. En anteriores ciclos negativos se completaron hasta cinco años consecutivos de pérdidas antes de rebotar, pero, en esta ocasión, los expertos y el propio ministro de Economía, Luis de Guindos, consideran que es difícil presumir un comportamiento similar, ya que supondría comenzar con la recuperación de los precios en 2013, lo que resulta claramente improbable dada la situación actual del mercado. En pocos días se percibe en los precios, de manera ostensible, el efecto que ha producido la obligación para las entidades financieras de incrementar las provisiones, previsto en el Decreto Ley aprobado el 3 de febrero. Siguen sucediéndose los descuentos importantes en las viviendas en poder de la banca y, tal como habían previsto los expertos, las rebajas que están aplican-
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do las entidades presionan a la baja los precios del resto de inmuebles que venden los particulares. Se espera que las medidas aprobadas contribuyan a limpiar de activos inmobiliarios tóxicos los balances y, con ello, se empiece a desatascar el mercado residencial y se reactive un crédito prácticamente paralizado.
Las rebajas que aplican los bancos presionan a la baja los precios del resto de inmuebles El Banco Central Europeo (BCE), que preside el ex Goldman Sachs, Mario Draghi, ha emitido un dictamen sobre el Decreto-Ley aprobado en España, en el que da los parabienes a las medidas dirigidas a sanear los balances de las entidades financieras,
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pero hace también algunas recomendaciones. Advierte que la situación del mercado inmobiliario español se caracteriza por una actividad muy baja y se manifiesta en contra de las fusiones que pudieran surgir entre entidades débiles como consecuencia de las nuevas medidas, que deben ser cumplidas por las entidades antes de finales del presente ejercicio. LAS VENTAS SIGUEN CAYENDO Los datos de las ventas llevadas a cabo en el pasado ejercicio corroboran la falta de actividad del sector. El 2011 empezó con buen pie, pero se torció en marzo. A partir de ese mes, la actividad no ha parado de bajar debido al recrudecimiento de la crisis y se han llegado a registrar caídas interanuales del 38% en agosto. En el conjunto del año, según el INE, se realizaron algo más de 360.000 operaciones de com-
Vivienda
praventa (el 49% sobre viviendas nuevas y el 51% sobre inmuebles de segunda mano), lo que supone un descenso de un 17,7% respecto a 2010. La caída de las ventas el año pasado contrasta con la subida del 6,8% que se había registrado en el ejercicio anterior. Es el tercer año de la crisis en el que disminuyen las ventas, aunque los peores fueron 2008 y 2009, en los que la compraventa de viviendas se desplomó un 28,6% y un 26,9%, respectivamente.
El BCE ha advertido de la debilidad del mercado inmobiliario español Por otra parte, empieza a plantearse que, aunque la reforma financiera alcance su objetivo y propicie una caída adicional de los precios de la vivienda, lo que en principio facilitará la depuración del excedente y agilizará la salida de la crisis, lo hará prácticamente en la costa. Según un informe de Catalunya Caixa sobre el sector residencial, las dos terceras partes del excedente de casas sin vender se reparte por el litoral mediterráneo. En concreto, casi el 65% se encuentra en Cataluña, Baleares, Comunidad Valenciana, Murcia y Andalucía, zonas costeras con una demanda de vivienda insuficiente, donde, sin una buena financiación ni expectativas de empleo, será difícil colocar este stock. La financiación y la situación económica son factores que van a continuar incidiendo de forma muy directa en las ventas. Las entidades financieras siguen temerosas a la hora de conceder créditos, incluso cuando se trata de hipotecas sobre sus viviendas. No solo analizan con detalle la solvencia del solicitante, sino que han encarecido los préstamos. El coste de la financiación para las viviendas embargadas es ahora más alto que el de la financiación en 2011 para cualquier vivienda. En definitiva, lo que se está produciendo es que las ventajas que se derivan de las rebajas en los precios se están neutralizando con la subida de intereses. Las viviendas son ahora más baratas, pero las hipotecas más caras, y el mercado continúa en la misma situación.
COMPRAVENTAS DE VIVIENDAS EN 2011 COMUNIDAD
AUTÓNOMA
Andalucía Aragón Asturias Baleares Canarias Cantabria Castilla y León Castilla - La Mancha Cataluña Com. Valenciana Extremadura Galicia Madrid Murcia Navarra País Vasco La Rioja Ceuta Melilla TOTAL
VIVIENDAS
COMPRAVENTAS
127.101 22.536 14.850 16.306 30.072 10.146 42.183 35.722 100.056 100.862 18.750 32.580 90.394 23.337 8.839 30.688 5.608 933 702 711.665
72.412 9.008 7.929 8.112 15.543 6.528 19.747 16.826 47.118 48.198 8.608 16.390 49.194 12.202 4.521 15.458 3.210 330 497 361.831
VIVIENDAS VIVIENDAS VIVIENDAS LIBRES PROTEGIDAS NUEVAS
VIVIENDAS USADAS
63.435 7.517 6.046 7.699 13.907 5.178 16.444 14.571 43.867 43.562 6.056 15.009 40.359 11.271 3.112 12.034 2.827 299 444 313.637
34.995 5.291 4.411 4.295 6.755 2.674 10.098 8.290 26.883 25.729 5.054 6.123 24.817 5.707 2.137 8.906 1.866 180 384 184.595
8.977 37.417 1.491 3.717 1.883 3.518 413 3.817 1.636 8.788 1.350 3.854 3.303 9.649 2.255 8.536 3.251 20.235 4.636 22.469 2.552 3.554 1.381 10.267 8.835 24.377 931 6.495 1.409 2.384 3.424 6.552 383 1.344 31 150 53 113 48.194 177.236
Fuente: INE.
Por si esto fuera poco, las perspectivas económicas no son nada esperanzadoras a corto plazo. Pese a los recortes y reformas aprobadas, el Gobierno ha avisado de que la recesión está a las puertas y el paro seguirá empeorando este año. La recuperación no está cerca y, si ya es complicado lanzarse a comprar una vivienda habitual, más aún plantearse adquirir una vivienda vacacional. No será fácil, por tanto, absorber el stock pese a la rebaja de precios. APOSTAR POR EL ALQUILER Ante este panorama, está claro que el futuro para los jóvenes se presenta de manera muy diferente al de generaciones anteriores ya que, en su mayoría, no podrán comprar una vivienda en años, e incluso habrá algunos que no lleguen a hacerlo en toda su vida. Sólo después de ahorrar varios años podrán pensar en comprar, porque la banca a partir de ahora ya no dará más créditos por el 100% del valor de la vivienda, sino que obligará a ahorrar previamente entre el 20% y el 30%, para pagar el resto en plazos de 10 a 20 años. Algo difícil de lograr para un joven con las actuales perspectivas económicas. En estas circunstancias, parte del stock se va trasladando al mercado de alquiler, que sigue creciendo. Ya cuenta con una demanda en progresión y unos
precios asequibles, y todo hace pensar que irá desarrollándose hasta acercarse a las cuotas de otros países europeos. En este sentido, las líneas de actuación del nuevo Gobierno se centran en el fomento del alquiler como principal instrumento para el acceso a las mismas para las personas con menos recursos, y el impulso de la rehabilitación, por ser la actividad más eficiente desde el punto de vista socio-económico. Se trabaja en la elaboración de un nuevo Plan de Vivienda, Alquiler y Rehabilitación, que incorporará a su Plan de Infraestructuras, Transportes y Vivienda 2012-2024, así como en la definición de un plan de vivienda protegida para alquiler y con opción de compra. También se está haciendo un análisis, en colaboración con el Ministerio de Hacienda, de los impuestos que gravan la compraventa de viviendas, a fin de evitar que supongan un obstáculo al funcionamiento del mercado. Se pretende, además, la rehabilitación para edificios o viviendas aisladas, y se modificarán y flexibilizarán los tipos de ayudas, en coordinación con las comunidades. Otra de las medidas será la actualización de la Ley de Ordenación de la Edificación y la modificación del Código Técnico de la Edificación, así como el impulso de una reforma de la Ley de Expropiación Forzosa. N Febrero 2012
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EL IMPULSO DE LA REHABILITACIÓN Y EL ALQUILER SERÁN LOS EJES DE LA POLÍTICA DE ANA PASTOR EN VIVIENDA
a ministra de Fomento, Ana Pastor, ha anunciado recientemente que su departamento ya prepara el nuevo Plan de Infraestructuras, Transporte y Vivienda (PITVI) para el periodo 2012-2024 que aprobará el Consejo de Ministros el próximo mes de julio. La ministra ha asegurado que, en materia de vivienda, su departamento centrará su actuación en el mercado de alquiler y en el impulso de la rehabilitación, para lo cual se elaborará un nuevo Plan de Vivienda, Alquiler y Rehabilitación, que incorporará al PITVI. Según fuentes del mercado, entre las actuaciones que tiene previsto poner en marcha Fomento, cabe destacar la definición de un plan de vivienda protegida para alquiler y con opción a compra. En ente sentido se fomentará el alquiler como principal instrumento para facilitar el acceso a una vivienda a las personas con menos recursos. Fomento se ha propuesto mejorar y flexibilizar el actual marco jurídico que
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regula el mercado de la vivienda en alquiler, tanto en el ámbito de la duración de los contratos como en el establecimiento de medidas que garanticen la seguridad jurídica. Además, se promoverá la mediación como medida de resolución de conflictos entre las partes y se estudiará, junto
Fomento quiere flexibilizar el marco jurídico que regula la vivienda en alquiler al Ministerio de Justicia y las Comunidades Autónomas, la implantación de juicios rápidos en esta materia. Estas medidas de caracter normativo vendrán acompañadas de diversas iniciativas fiscales. De esta forma, en Fomento estudian establecer deducciones por alquiler y elaborar un plan de ayudas al alquiler en viviendas libres dirigido a per-
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sonas con menores ingresos. Sin embargo, Ana Pastor ya ha adelantado que su cartera se plantea suprimir la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), que acumula pérdidas de 37 millones de euros. Paralelamente, Fomento impulsará la revisión de la fiscalidad de la compraventa de vivienda y creará una comisión que estudie las herramientas necesarias para mejorar la protección jurídica de los adquirientes de vivienda.
REHABILITACIÓN La rehabilitación es la otra gran apuesta de Ana Pastor para este plan, junto con el alquiler y previsiblemente busque favorecer su desarrollo con medidas fiscales. Finalmente, la ministra ha desvelado que el PITVI contará con aportaciones presupuestarias, fondos europeos y la participación del sector privado mediante el modelo de colaboración público-privada con la participación de agentes, como los fondos de inversión. N
Vivienda
La temporada de ferias inmobiliarias arranca con SIMA Invierno y el Salón de la Vivienda de Madrid el 24 al 26 de febrero coincidieron en el centro de Madrid los primeros eventos feriales del año, y a escasos metros el uno del otro. Por un lado, SIMA Invierno reunió en el Palco de Honor del Santiago Bernabéu a un importante número de visitantes entre los que el denominador común era su claro interés por comprar. A la feria concurrieron 35 expositores que presentaron más de 200 promociones de vivienda. Al otro lado del Paseo de la Castellana, en el Palacio de Congresos y Exposiciones, se celebró la primera edición del Salón de la Vivienda de Madrid. En este caso, la primera edición de la feria se cerró con satisfacción general por parte de los expositores presentes así como de los visitantes y potenciales compradores de vivienda. En ambos casos, los visitantes de ambas ferias tenían muy claro lo que buscaban y en los dos salones pudieron encontrar tanto vivienda protegida como pisos en régimen libre, con precios interesantes.
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YA SE HAN INICIADO LAS OBRAS DE CERCA DE 1.700 VIVIENDAS EN VALDEBEBAS Las grúas ya colonizan el madrileño barrio de Valdebebas. A mediados de febrero ya habían iniciado los trabajos de edificación veinte promociones residenciales que suman un total de 1.698 viviendas en construcción. esde que se iniciaron los trabajos de edificación en el nuevo barrio madrileño, el desarrollo de este ámbito Valdebebas avanza a buen ritmo. Actualmente, de las 76 promociones que se están comercializando en Valdebebas, que suman un total de 5.342 viviendas, 43 proyectos ya tienen licencia de edificación y permite que más de 3.000 viviendas puedan o ya hayan iniciado los trabajos de construcción. La autorización del Ayuntamiento de Madrid, en abril del año pasado, de la Ejecución Simultánea de Obras de
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Urbanización y Edificación en Valdebebas supuso el verdadero impulso para la concreción de estas actuaciones, que supondrán un empuje para la recuperación económica de la ciudad. Cabe destacar que la mayoría de las viviendas en construcción tienen algún tipo de protección El ritmo de concesión de licencias se aceleró notablemente a finales de 2011, aunque la primera licencia se concedió en julio de 2011, una vez informado favorablemente el proyecto tras la autorización de la ejecución simultánea de las obras de
urbanización y edificación. Desde entonces, el Ayuntamiento ha ido concediendo licencias a medida que los solicitantes, mayoritariamente sociedades gestoras de cooperativas, han conseguido resolver sus problemas de financiación para aportar los avales bancarios necesarios. Además, cabe señalar que no solo se han iniciado los trámites para la construcción de viviendas.Según el Ayuntamiento de Madrid, también se han solicitado ya las primeras licencias para la construcción de dos hoteles y de un edificio de oficinas.
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LA LOTERÍA DE LA GESTIÓN DEL SUELO El nuevo Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo establece que los terrenos en los que está previsto que se ejecute un desarrollo urbanístico valen mucho menos si el promotor de la actuación es un ente público. Las herramientas de expropiación que otorga la normativa a la Administración Pública, unido a los nuevos criterios de valoración de solares en proceso de desarrollo preocupan a un sector, ya de por sí castigado, que con esta normativa se ve prácticamente fuera del proceso urbanístico. expropiados por las administraciones públicas frente a los adquiridos por un promotor privado con el fin de hacer ciudad. “La actual legislación urbanística genera mayores obligaciones a los propietarios de suelo y reduce considerablemente sus derechos”, comentó Guillermo San Román, directivo de la inmobiliaria Frontal XXI y vocal de la Junta Rectora de Asprima, en una jornada sobre el nuevo Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo organizada por Garrigues, Tinsa y la revista Observatorio Inmobiliario. Guillermo San Román denunció la “enorme subjetividad” del nuevo sistema de valoración del suelo y los potenciales riesgos de expropiación que encierra, especialmente para los suelos en desarrollo.
n ocasiones, la persecución de un fin loable no siempre se realiza por el camino más adecuado. La entrada en vigor del nuevo Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, el primero de nuestra normativa que incorpora metodologías de valoración, pretende mejorar el funcionamiento del mercado de suelo y prevenir que los contribuyentes asuman expropiaciones desorbitadas para la ejecución de infraestructuras públicas, pero el tratamiento que da a los suelos destinados al desarrollo urbanístico genera desequilibrios e incertidumbres para los propietarios y las empresas privadas dedicadas a la gestión de suelos. Isabel Pelegrí, socia directora de Avant, considera que, a efectos del mercado inmobiliario, el nuevo régimen de valoraciones responde a la demanda de una mayoría social que opina que, en los últimos años, el valor del suelo se había des-
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bordado y repercutía directamente en el precio de la vivienda. “Pretende abaratar las valoraciones de los solares en determinados supuestos, lo que supone, en definitiva, alejarlas del precio del mercado y también del justiprecio, en los supuestos de expropiación”, apunta Isabel Pelegrí.
“La norma coloca en un plano distinto a las administraciones y a los propietarios privados” A la supresión de las expectativas urbanísticas que incorpora la última Ley del Suelo 8/2007 para terrenos que aún no han alcanzado la categoría de urbanizado, se suma la diferente forma de valorar suelos rústicos y terrenos con un desarrollo urbanístico incompleto y la gran devaluación que afecta a los suelos
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DIFERENCIAS PREOCUPANTES La norma coloca en un plano distinto a las administraciones públicas y a los propietarios privados, y otorga unos privilegios subjetivos a las primeras en detrimento de los segundos, lo que supone un impacto negativo a la actividad privada frente a la iniciativa pública. “Esto puede desembocar en que los desarrollos futuros de suelo se realicen por el sistema de expropiación, que es sin duda el más agresivo para los propietarios del terreno”, explica Isabel Pelegrí. Para la responsable de Avant, “es pronto aún para saber cómo van a pronunciarse los tribunales en los litigios que se susciten por esta separación de valores, pero es posible que las futuras sentencias acorten las distancias pretendidas por la nueva normativa”. Sin embargo, Guillermo San Román considera que esta normativa “ha destruido el valor del suelo” y ha generado una “lotería de la gestión urbanística” que hará que ningún promotor privado se
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arriesgue a adquirir suelo para urbanizar.“El Reglamento distingue entre creador de ciudad privado o público, y si tu suelo cae en un sistema de gestión u otro, te dan cien o te dan uno. Es la loteria de la gestion y, a largo plazo, es preocupante”. Una de las críticas del sector contra el nuevo Reglamento radica en que establece que sólo puede considerarse suelo urbano no consolidado, aquel suelo urbanizado que va a renovarse o reformarse, o al que le falte conexión exterior a las redes ya en funcionamiento.“Se excluye al resto de los suelos que cuenten con parte de los servicios de urbanización. Esto supone un grave problema, porque existen muchos suelos de estas características que antes se consideraban urbanos no consolidados y que ahora bajan de categoría para valorarse como rústicos”, comenta Isabel Pelegrí. En su opinión, “no tiene sentido considerar rústico a un suelo que es prácticamente urbano”.
“El Reglamento considera rústicos suelos en los que ya se ha pagado una expectativa urbanística” Guillermo San Román lamenta el daño que esta forma de valorar hace a los balances de las empresas poseedoras de suelo. “La norma afecta a todo suelo urbano no consolidado que existe en la periferia de las ciudades, que están incorporados a las ciudades, pero que no se han desarrollado plenamente. Son suelos en los que ya existe una expectativa urbanística y que, además, se han comprado en base a ello: un suelo urbanizable delimitado ya te dice qué vas a poder construir allí y está determinado dentro del Plan General. A ese suelo, el nuevo régimen de valoraciones lo destroza”. Desde el ámbito de la tasación también se han puesto objeciones a determinados aspectos del Reglamento. Según Luis Leirado, director de Operaciones Estratégicas y Relaciones Institucionales de Tecnitasa, la declaración de finalidades exclusivas de la Ley del Suelo y de su Reglamento, no llega a cumplirse plenamente y sus efectos afectan, inevitablemente, a otras finalidades para la que exis-
ten otras normas de valoración. Leirado señala a la financiación de suelos con garantía hipotecaria, donde se emplea la Orden ECO 805/2003. “De entre éstos, hay más de 30.000 millones de euros se cuentan entre los activos adjudicados por las entidades de crédito”, recuerda el directivo de Tecnitasa.“Si les sumamos los suelos financiados que se mantienen en el balance de los promotores, podemos ver la afección posible, aunque no muy probable en la actualidad, del modelo de valoración expropiatoria de la Ley de Suelo. Al basarse en suelos en situación de rural en sus probables usos en suelo no urbano pueden conducir a valores expropiatorios muy inferiores a los que sirvieron para su financiación”. Guillermo San Román prevé que va a ser mucho más dificil que la banca financie suelos: “Si al hacer una valoración, leo una observación de riesgos potenciales que determina que el valor de ese suelo se reduce a un 20% o un 10% del valor hipotecario, no financiaria nunca ese suelo”, argumenta. El consejero delegado de Krata, Íñigo Amiano, apunta que la amplitud de la reglamentación puede llevar a incoherencias de valoración en algunos casos, por ejemplo, en el caso de la tasación conjunta de suelo y edificación por comparación cuando no hay comparables.“La incógnita sigue estando en la aplicación de este reglamento definida por la Ley del suelo, apunta Amiano, ya que no es concluyente con respecto a la valoración para finalidades distintas a las definidas por la propia ley –muy particularmente, la hipotecaria o
a efectos de cálculo de provisiones– en suelos urbanizables que incumplen plazos de desarrollo”, apunta el tasador. A pesar de las críticas, es cierto que el Reglamento ha dado respuesta a algunos problemas derivados de la anterior normativa. No sólo ofrece a la Administración una potente herramienta expropiatoria que puede ahorrar al herario público importantes indemnizaciones en el desarrollo de grandes infraestructuras, sino que, como recuerda Íñigo Amiano, “ahora la mayor parte de los casos están reglados y no sujetos a la interpretación subjetiva de cada sociedad, como ocurría con el factor de corrección por localización o la valoración de las edificaciones por coste”. EL ÚLTIMO RECURSO En el mercado se considera que la práctica debería ‘suavizar’ la dureza del texto, sobre todo en lo relativo a la expropiación. “El sistema de gestión público sólo debería darse en casos excepcionales y con una prevalencia absoluta del privado”, apunta Guillermo San Román.“Primero, la inciativa privada, y si esta no funciona, que se ponga en marcha la iniciativa pública de suelo”. Por su parte, Isabel Pelegrí considera que la entrada en vigor del Reglamento, unido a la difícil situación del mercado, propiciará la especialización en este ámbito. “Hay mucho por hacer en este sentido, y fundamentalmente hay que tener en cuenta que existe una enorme diferencia entre el valor que se puede generar al trasformar los terrenos, frente al coste que ello supone”. N
EVOLUCIÓN COMPARATIVA DE LOS VALORES DEL SUELO CON EL PASO DEL TIEMPO 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
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suelo no urbanizable
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suelo urbanizable suelo urbanizable suelo urbanizado no delimitado delimitado
VALOR DE MERCADO/VALOR RAZONABLE
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Fuente: Atasa.
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LOS PROPIETARIOS DE SUELO AFRONTAN NUEVOS RIESGOS Carlos Ruiz Pascual, director de Consultoría de Elitia
El director de Consultoría de Elitia, Carlos Ruiz Pascual, expone los desequilibrios que surgen de la aplicación del nuevo Reglamento de Valoraciones del Suelo, que alteran la formación de precios de los solares con gestión urbanística pendiente. l 10 de noviembre de 2011 entró en vigor el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, que desarrolla el Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. La aprobación del Reglamento de Valoraciones culmina la reforma de los criterios de valoración aplicables para ciertas finalidades, esencialmente para la finalidad expropiatoria, iniciada con la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo. Dicha Ley 8/2007 se caracterizó, en lo concerniente a valoración urbanística/expropiatoria, por la desvinculación a efectos de valoración entre la clasificación del suelo y los criterios legales de valoración; desvinculación de especial incidencia en materia de valoración en el suelo que, conforme a la nueva terminología contenida en la Ley, quedaba encuadrado en la situación básica de rural. Tras las todavía interpretables definiciones contenidas en el Reglamento, queda comprendido en situación básica de suelo rural todo el que, conforme a la terminología urbanística, se denomina habitualmente como urbanizable delimitado/sectorizado/programado, y toda aquella parte del suelo urbano no consolidado en el que las actuaciones previstas no puedan identificarse como de reforma o renovación de la urbanización preexistente. Para esta amplia bolsa de suelo, la reforma introducida por la Ley 8/2007 y desarrollada por el Reglamento de 2011, comporta un cambio radical respecto al marco regulador de la valoración previamente establecido en la Ley 6/1998. Así, la Ley 8/2007 no parece conceder una importancia esencial a la adaptación de
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los criterios legales de valoración a los criterios de mercado, en contra de legislaciones anteriores que, según consta en su exposición de motivos, en su esfuerzo de aproximación del valor legal al de mercado habrían ignorado los “fallos” y “tensiones especulativas” que padece dicho mercado, al que se imputa que tome en consideración las “meras expectativas” generadas por la acción de los poderes públicos (entiéndase, por el planeamiento urbanístico). En este sentido, cabe apreciar que a lo largo del texto legal y su reglamento se identifican de forma recurrente términos como “expectativas” y “tensiones especulativas”, cuando, desde la perspectiva común de los agentes involucrados en el
La actual norma no persigue la adaptación de la valoración a los criterios de mercado sector inmobiliario, se trata de términos diferentes que, además, identifican formas de participación en el sector que no merecen la misma consideración. Así, el Diccionario de la Real Academia de la Lengua define en su primera acepción ‘expectativa’ como “cualquier esperanza de conseguir una cosa, si se depara la oportunidad que se desea”, y es la base bajo la cual los operadores inmobiliarios, y de cualquier otro sector empresarial, analizan sus opciones de inversión, sin que merezca su actitud sospecha de práctica reprochable por tal motivo. Con muy diferentes matices, el término ‘elementos especulativos’ se refiere (véase
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Carlos Ruiz Pascual, director de Consultoría de Elitia.
artículo 4. de la Orden ECO/805/2003) a aquellos datos, ofertas o escenarios derivados de un comportamiento anómalo del mercado, vinculado a fluctuaciones en precios, a cambios de clasificación, de uso, de intensidad, de carácter coyuntural y cuya presencia futura resulte singularmente imprevisible. Al englobar bajo la misma acepción ambos términos, la formación de precios del suelo en situación de rural queda conceptuada como un conjunto en cuya valoración no se distinguen las expectativas razonablemente imputables al suelo, con los factores especulativos que ciertamente nunca deberían formar parte de su valor. CONTRADICCIONES En estas condiciones, la Ley 8/2007 optó, con relación al suelo en situación básica de rural, por limitar el valor del suelo al derivado de los rendimientos esperados de su explotación primaria, excluidos rendimientos urbanísticos, a través del método de descuento de flujos de caja futuros, curiosamente el mismo método que se niega para la valoración de expectativas de producción inmobiliaria cuando en ambos casos el valorador precisa, exactamente en la misma medida, inferir el valor actual del bien a partir de estimaciones sobre su producción o explotación futura. El desarrollo reglamentario de los criterios de valoración en suelo rural es alto y, hasta donde cabe en un texto reglamentario, claro y detallado. En él queda acotado el marco de valoración que recoge un
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amplio elenco de aprovechamientos susceptibles en suelo rural, excluyendo en todo caso los de contenido urbanístico. Dicho valor del suelo rural, basado en su producción primaria rural, puede ser corregido al alza en función de factores de proximidad a núcleos de población, a centros de transporte y nudos de distribución, y por valores intrínsecos medioambientales o de régimen de usos singularmente amplio, en los términos que detalla el Reglamento de Valoraciones. De la lectura conjunta de los criterios de valoración en suelo rural y los factores correctores anteriormente citados, no se deduce una pretensión de ajuste a la baja de los valores primarios o agronómicos de suelo rural, sin perjuicio de su obvio desajuste en el caso del suelo clasificado como urbanizable o urbano no consolidado por el planeamiento urbanístico, por las razones anteriormente indicadas. El propietario de suelo en situación básica de rural incluido en actuaciones de transformación, dispone en todo caso de la facultad de participar en actuaciones de urbanización, que sustituye al tradicional “derecho a urbanizar” del que gozaban los propietarios de suelo urbano no consolidado y urbanizable delimitado/sectorizado/programado en el marco anterior. En todo caso, la notable diferencia existente entre el valor de suelo rural y el valor del suelo una vez urbanizado, sigue siendo extraordinariamente amplia, y se concentra en el momento de finalización de la actuación de transformación, cuando el suelo y su valor pasan de rural a urbanizado. Dicho salto o escalón de valor es matizado por la Ley y el Reglamento a través de indemnizaciones complementarias durante la fase de transformación, como es la indemnización de la iniciativa de transformación, que no forman parte del valor del suelo y cuya atribución a favor de quien corresponda, sea propietario del suelo o no, está vinculada al previo cumplimiento de deberes imputables. COMPENSACIÓN VERSUS EXPROPIACIÓN En el concreto caso de la propiedad del suelo en situación básica de rural, pero que tiene atribuidos aprovechamientos edificatorios por el planeamiento urbanístico, se produce una notable contradicción en función de la modalidad de gestión
urbanística (compensación o expropiación), bajo la cual sus terrenos alcancen la condición de solar, en lo que algunos han identificado como la “lotería de la gestión”. Así, si el desarrollo se completa por algún sistema de actuación no expropiatorio, los mecanismos de compensación en operaciones de reparto de cargas y beneficios no afectarán sustancialmente al propietario de suelo, quien obtendrá, en suelo o compensación económica sustitutoria, el 90% del aprovechamiento urbanístico (AU) a costa de asumir el 100% de los costes de transformación (CU), de forma que el rendimiento obtenido por la propiedad inmobiliaria se puede formular como 90% AU – CU. Por el contrario, aquel propietario cuyos terrenos queden incluidos en un sistema de gestión por expropiación, limitará sus derechos al valor del suelo en situación
“El Reglamento adolece de falta de sincronía respecto a otras normas de valoración” rural (VR) y, en el mejor de los casos, si no ha incumplido previamente sus deberes, a la indemnización complementaria por la pérdida de la facultad de participar en actuaciones de urbanización. El importe de la indemnización por la pérdida de la facultad de participar en actuaciones de urbanización, equivalente al valor de los derechos que recíprocamente hubiese recibido la Administración por su participación en las plusvalías generadas por la actividad urbanizadora en caso de desarrollo por iniciativa privada, convencionalmente equivalente al 10% del suelo urbanizado lucrativo. De esta forma, el rendimiento obtenido por la propiedad inmobiliaria en este caso respondería a la fórmula VR + 10% AU. Para la mayor parte de los casos el rendimiento del primero de los casos, gestión no expropiatoria, es muy superior al segundo, gestión expropiatoria, de forma que existe un notable desequilibro por razón del cual, en un supuesto expropiatorio la indemnización, valga la redundancia, no dejaría indemne al propietario afectado (90% AU – CU frente a VR + 10% AU). Puesto que la Administración dispone de un nutrido elenco de causas legitima-
doras de la expropiación, el actual marco de valoración de suelo a efectos expropiatorios supone una amenaza para la seguridad jurídica del propietario de suelo en situación básica de suelo rural. Como no puede ser de otra manera, la amenaza que deriva del riesgo expropiatorio se ha trasladado a la normativa de valoración financiera (ECO/805/2003). De momento, y dada la escasa actividad expropiadora y de disciplina urbanística de la Administración al amparo de esta Ley, el riesgo recogido en las valoraciones hipotecarias es principalmente potencial, permaneciendo en todo caso latente una hipotética corrección de valores en caso de que llegase a consolidarse el riesgo expropiatorio. OTROS DESAJUSTES Subsisten en el Reglamento ciertos desajustes en materia de técnicas de valoración, que no podían ser desarrollados en el Reglamento en términos diferentes a los previstos en la Ley, dada la contundente redacción de esta en ciertas materias. Tal es el caso de la valoración de edificaciones en suelo urbanizado, que constaba limitada al método de comparación ya en la Ley, siendo éste un método no siempre aplicable para ciertas edificaciones cuando no existen muestras comparables suficientes, como es el caso de inmuebles dedicados a residencias de tercera edad; o el de valoración de edificaciones en suelo urbanizado que deban ser objeto de indemnización independiente del suelo por resultar incompatibles con el desarrollo del nuevo planeamiento, supuesto no contemplado en la Ley y el Reglamento. En conclusión, se puede afirmar que el principal desajuste en materia de valoraciones que afecta al Reglamento, por razón de la Ley de la que trae causa, proviene de su falta de sincronía respecto a otras normas de valoración tanto nacionales (catastral, financiera) como internacionales (International Valuations Standars, European Valuations Standars), y, en general, su alejamiento respecto de los mecanismos de formación de precios en el mercado de suelo con gestión urbanística pendiente; mecanismos en ocasiones controvertidos, pero que no son sino consecuencia de un sistema urbanístico discutible en su conjunto. N Febrero 2012
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LLUEVE SOBRE MOJADO EN LOS SOLARES DE LA BANCA
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e calcula que la tercera parte de la exposición inmobiliaria de los bancos, que se estima en más de 323.000 millones de euros, es suelo. Hablamos de unos 60.000 millones de euros en créditos garantizados con terrenos y de un volumen de suelos adjudicados que se estima en torno a los 32.000 millones. Antes de la entrada en vigor del Real Decreto 2/2012 que concreta la reciente reforma del sistema financiero español, las entidades bancarias ya habían provisionado más de 10.300 millones de euros por este concepto, según apuntan fuentes del mercado, pero el esfuerzo de capital que exige la última reforma financiera para sanear sus balances de solares ha aumentado considerablemente. En el caso de los activos inmobiliarios problemáticos las provisiones se sitúan en el 80% para suelo (hasta ahora era del 31%); del 65% para promociones en curso (antes era el 27%) y el 35% para promoción terminada y vivienda (antes se provisionaba el 25% por estos inmuebles). No obstante, en el Banco de España calculan que el impacto directo del Real Decreto en el abaratamiento del suelo será del 87% sobre su precio actual, del 76% para las promociones en curso, y del 55% para las promociones terminadas.
DEPRECIACIÓN DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS REDUCCIÓN
DEL VALOR DE SUELOS Y PROMOCIONES EN CURSO TRAS LA REFORMA FINANCIERA TENIENDO EN CUENTA EL RATIO DE APALANCAMIENTO.
CAÍDA DE VALOR
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SUELO
-20 -40 -60 -80 76% 87%
-100 ANTES DE LA REFORMA
DESPUÉS DE LA REFORMA
Fuente: Banco de España.
CUENTA ATRÁS Además, a partir de julio todos los suelos en proceso de urbanización que no sean considerados suelo urbano no consolidado, perderá gran parte de su valor –hasta una décima parte del valor inicial– de acuerdo con el Reglamento de Valoraciones recién aprobado, que no hace sino aplicar la Ley del Suelo vigente. La Disposición Transitoria 3ª de la Ley del Suelo y sus sucesivas prórrogas han suavizado
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PROMOCIONES EN CURSO
un proyecto inmobiliario se deba provisionar en un porcentaje u otro. “¿En qué punto consideramos que un suelo pasa a ser una promoción en curso? ¿Cuándo un proyecto está terminado?”, se preguntaba. Riera defendió la necesidad de ir de la mano del sector inmobiliario para poner en valor los suelos que acumulan bancos y cajas. “Saldremos con el sector, no contra el sector”, aseguró el responsable de Catalunya Caixa durante su intervención, en la que detalló algunos ejemplos de cómo la entidad y sus clientes promotores han encontrado soluciones para el desarrollo de solares sobre los que pesan cualquier tipo de hipoteca.
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esta situación, ya que permite seguir aplicando la anterior normativa. Pero el tiempo para adaptarse a la Ley en vigor sigue corriendo. En una conferencia organizada por Unidad Editorial sobre el Nuevo Régimen de Valoración del Suelo, el director de Servicios Jurídicos de Catalunya Caixa, Joaquín Riera, expuso los retos a los que se enfrentan las unida-
La reforma financiera abaratará en un 87% el precio actual de los suelos de la banca des inmobiliarias de las entidades financieras a la hora de gestionar sus carteras inmobiliarias y, más concretamente, los solares en gestión que han venido acumulando desde el inicio de la crisis. Joaquín Riera criticó que las provisiones exigidas no discriminen unos suelos de otros, cuando la realidad urbanística es muy diversa. Asimismo, lamentó la indefinición con la que se han establecido los límites para que
DEMASIADO RIESGO Lo que sí está claro es que la financiación o refinanciación de suelos a partir de ahora se restringirá al máximo, en el caso de que vuelva a reactivarse el crédito para este fin. No sólo por las lecciones aprendidas durante estos años de crisis, sino porque, con la aplicación del nuevo reglamento, los riesgos se han incrementado considerablemente. Luis Leirado, director de Operaciones Estratégicas y Relaciones Institucionales de Tecnitasa, quien también participó en este encuentro, enumeró las consecuencias y riesgos expropiatorios de suelos pendientes de desarrollo que se derivan de la aplicación de la actual Ley del Suelo, y recordó que la Disposición Adicional 7ª de la Orden ECO 805/2003 delimita que, si se inicia de alguna forma el posible expediente expropiatorio ha de advertirse de ello.“La cuantificación del efecto económico de esta advertencia, hace prácticamente inviable el uso del terreno como garantía, superponiéndose a las nuevas exigencias de cobertura del RDL 2/2012”, concluyó Luis Leirado. N
Tasación
LA CONCENTRACIÓN Y LA RECONVERSIÓN LLEGA A LAS TASADORAS La reforma financiera aprobada por el Gobierno de Mariano Rajoy podría precipitar nuevas operaciones de concentración de empresas dentro del sector de la tasación, tradicionalmente vinculado a las cajas de ahorros. Las operaciones corporativas contarían con la bendición del Banco de España, que entiende que no se puede ser juez y parte a la vez. ACTIVIDAD 2.500
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TASACIÓN
EN
ESPAÑA
NÚMERO DE TASACIONES, EN MILES
MILLONES DE EUROS
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IMPORTE TASADO DE VIVIENDAS (ESCALA DCHA.) IMPORTE TASADO EDIF. RESIDENCIALES (ESCALA DCHA.) IMPORTE TASADO RESTO (ESCALA DCHA.) TASACIONES DE EDIF. RESIDENCIALES Y VIVIENDAS TOTAL TASACIONES
Fuente: Banco de España.
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reocupado por la desconfianza que tienen los inversores extranjeros sobre el valor real de los activos inmobiliarios adjudicados y su relevancia en las titulaciones hipotecarias, una de las vías más utilizadas por la banca para obtener financiación de los mercados, el Banco de España lleva un tiempo defendiendo que la separación entre banca y sociedades de tasación aumentarán la credibilidad del mercado hipotecario español y de la valoración en general y, por ende, de las empresas que operan en él. De hecho, tras las ventas de Tasamadrid a Tinsa y de Servatas a Tecnitasa, sólo queda una docena de tasadoras, de las 55 que hay operativas desde 2010, cuyo principal accionista sea una entidad financiera. Además, durante ese mismo año, el último del que se conocen datos oficiales, las tasadoras vinculadas a las entidades financieras realizaron el 21% de todas las valoraciones, cuando un año antes controlaban el 44%. Y es que, tras el significativo aumento de la producción de viviendas regis-
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tradas en la primera mitad de la década anterior, las tasadoras inician un retroceso en su actividad en 2006, como consecuencia del boom inmobiliario del país del que todavía no se han recuperado. El Boletín sobre el sector, publicado por el Banco de España en julio-agosto de 2011, señala que,
Desde 2006 la actividad del sector de la tasación se ha reducido casi a la mitad desde esa fecha, la actividad del sector se ha reducido casi a la mitad, tanto en el número de valoraciones realizadas (-46%) como respecto a los valores tasados (-48%). Un breve repaso a cómo está organizado el entramado empresarial de tasación en España ayuda a comprender la dimensión de la problemática actual. Las 55 sociedades de tasación reguladas por el Banco de España estarían nucleadas, dicho de manera gene-
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ralista pero tremendamente gráfica, en tres grandes grupos: las grandes, las intermedias y los “operadores inquietos”, que define un significado directivo de este sector. Aunque un tercio de todas las tasaciones y del importe tasado en 2010 fue realizado por las dos tasadoras más grandes del país (Tinsa y Sociedad de Tasación), las cinco mayores acumulan el 53% de la actividad. El grupo de las 15 de tamaño intermedio realizaron el 38% de las tasaciones y el 39% del importe, mientras que las 35 entidades restantes solo representan el 9% de la cuota total del mercado. PRIMERA OLEADA DE OPERACIONES CORPORATIVAS Con menos trabajo y más competencia entre ellas, porque no es lo mismo tener como principal accionista a una entidad financiera, que genera a la vez la mayor parte de la facturación, que ir de independiente por la vida; no es de extrañar que hace aproximadamente año y medio se produjera la primera oleada de operaciones corporativas. La primera la protagonizó Técnicas en Tasación (Tecnitasa), que recibía la autorización del Banco de España para adquirir Servicios Vascos de Tasaciones (Servatas) que pertenecía a las tres cajas vascas hoy unidas en Kutxabank, y convertida en la actualidad en la cuarta sociedad del sector, con una facturación que en 2011 se acercará a los 20 millones de euros, según afirmaba a esta revista el nuevo director de Operaciones Estratégicas y Relaciones Institucionales de Tecnitasa, Luis Leirado, además de lograr una gran penetración en el País Vasco y Navarra.
Tasación
La última y más mediática, porque el protagonista ha sido la sociedad de tasaciones y valoraciones inmobiliarias con mayor volumen de negocio en España, se ha producido hace escasos dos meses. Tinsa, que pertenecía a 35 cajas de ahorros y a la CECA hasta noviembre de 2010 cuando fue adquirida por el fondo de capital riesgo Advent International por 100 millones de euros, ha logrado el control de Tasamadrid (la sexta firma del sector) a cambio de proporcionar a Bankia, que heredó la sociedad de Caja Madrid, unas plusvalías de cinco millones. Bankia enmarca la venta de Tasamadrid dentro de la política de desinversión de activos no estratégicos, confiando a Tinsa la valoración del 50% de los activos y el 80% de las tasaciones hipotecarias que se realicen a petición de la red de sucursales de Bankia durante un periodo de hasta 15 años. Para ello, se ha llegado a un Acuerdo de Nivel de Servicio (SLA) que fija el nivel de calidad exigible a los servicios prestados por Tinsa. De este modo, la compañía cambia, al igual que hizo en su día con sus anteriores propietarios, una relación accionarial por otra estrictamente profesional basada en estándares de calidad de la prestación de sus servicios. RECONVERSIÓN DEL MODELO DE NEGOCIO Un proceso de reconversión que, en opinión de Íñigo Amiano, consejero delegado de Krata, una de las tasadoras que intenta ser un operador inquieto, no sólo está necesariamente en marcha,“sino que su alcance es significativamente mayor que el de una mera concentración en número más razonable de operadores; es sobre todo una reconversión del propósito de la industria y del modelo de negocio”. Para Iñigo Amiano lo que está emergiendo, por pura dinámica y necesidad de los principales usuarios de valoraciones en España (entidades financieras y sus sociedades inmobiliarias participadas), es un sector que crecientemente pivota alrededor de la identificación, ponderación y clasificación de los riesgos asociados a la adquisición, financiación, tenencia y gestión de activos inmobiliarios, donde la valoración
del bien propiamente dicha no pasa de ser un factor más en este análisis. Según el consejero delegado de Krata, complementariamente, “la rentabilidad de las empresas del sector no descansará prioritariamente sobre las economías de escala y los contratos de larga duración, sino mucho más críticamente sobre la capacidad recurrente de innovar y adaptarse a las necesidades de nuestros clientes ofreciendo servicios complementarios y oportunos en tiempo y forma”. LAS SOCIEDADES DE TASACIÓN El Banco de España define que las sociedades de tasación son entidades especializadas en la valoración de bienes inmuebles exigida por la normativa hipotecaria aplicable a las entidades de crédito, así como de los bienes incluidos en la cobertura de las reservas técnicas de las compañías de seguros y en la determinación del patrimonio de las sociedades de inversión colectiva inmobiliaria y de los fondos de pensiones.Y que también efectúan la valoración de los bienes inmuebles propiedades de las entidades de crédito y de las sociedades cotizadas en bolsa. Como se decía anteriormente, el balance de las sociedades de tasación elaborado por el organismo regulador reflejaba que la actividad del sector en 2010 había experimentado un retroceso del 17% respecto al año anterior. Los
324,9 millones de ingresos del ejercicio registraron un variación del –14,1%, mientras que los gastos decrecían algo menos, el 10,2%. Por lo cual, los resultados habían descendido un 34,2%, hasta situarse en 16,1 millones de euros. Otros datos interesantes del informe aludían a que los ingresos de la partida más significativa (las valoraciones ligadas a la financiación con garantía hipotecaria) habían disminuido un 20,3%, suponiendo el 68% de los
Íñigo Amiano: “la rentabilidad de las tasadoras recaerá sobre la capacidad de innovar y adaptarse” ingresos totales, lo que representaba una pérdida interanual del 5,3 puntos porcentuales en su peso. En 2010, lo ingresos medios por operación retrocedieron 14 euros, hasta los 304 euros por tasación inmobiliaria, pero aumentaron en relación con el valor de los bienes tasados, situándose en 658 euros por cada millón de euros. Según los últimos datos de los que se dispone, el número de tasadores ha descendido el 2,9% y hasta el 5% las tasaciones encargadas. La disminución de los importes tasados ha alcanzado el 19% y los ingresos aportados ha decrecido un 12%. N
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Oficinas
2011 TAMPOCO FUE UN BUEN AÑO PARA LAS OFICINAS La contratación de oficinas durante el año pasado cayó drásticamente en las dos principales plazas del país, según un informe elaborado por BNP Paribas Real Estate. La consultora inmobiliaria matiza que en Madrid, con un descenso del 16%, el descalabro fue si cabe más duro que en Barcelona, que cayó casi cinco puntos menos.
A
medida que se van conociendo los datos del año pasado, desglosados por sectores, se confirma que al sector inmobiliario español le sobran los motivos para olvidarse por completo de 2011. En el caso de las oficinas, el descenso de la contratación ha sufrido un considerable descenso del 16% respecto a 2010 en Madrid y del 11,4% en Barcelona, dentro de un contexto general en el que las rentas nuevamente han continuado bajando al mismo tiempo que crecían los incentivos por parte de los propietarios para no perder clientes. Con 333.200 m2, la contratación de espacio de oficinas en Madrid registró un descenso de casi dos dígitos respecto a 2010 pese a que en el último trimestre, con 100.000 m2, superó todos los registros anteriores. Aunque este aumento de última hora se justifica más por la usual activación de operaciones por cierre de ejercicio que a un aumento real de las necesidades del mercado, advierte la consultora. La pérdida de fuelle del mercado se trasladó al número de operaciones, que decayeron un 7%, y a otros datos de interés para los analistas, como son que las zonas con mayor absorción fueron el centro y la zona descentralizada, con cuotas del 30% y 33%, respectivamente, y que, por actividades, las empresas de tecnologías de la información (TIC) coparon el 19% de la demanda, mientras que las de servicios representaron el 29% de todas las operaciones. La tasa de disponibilidad de oficinas de Madrid al finalizar 2011 se situaba en el 13,4%. Lo que significa que en la capital hay unos 1,6 millones de m2 disponibles que no suben ni bajan en los últimos tiempos debido a que, a juicio de la consultora, pervive un comportamiento equilibrado entre 30
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Los inversores están esperando que los bancos liquiden parte de los activos en rentabilidad que tienen en cartera. Edificio de oficinas en venta, propiedad de una entidad financiera.
superficie absorbida y liberada, ésta última procedente mayoritariamente de segunda mano.
Se vuelve a aplazar la recuperación del mercado hasta bien entrado 2013 Las rentas en las ubicaciones prime se empezaron a estabilizar en 2011 en torno a una media de 27 euros/m2 al mes, que implica un descuento del 3,6% respecto al ejercicio anterior y del 35% si se compara con el nivel máximo alcanzado en 2008. Por el contrario, las rentas medias se han situado en los 15 euros/m2/mes, lo que representa una
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caída del 32% respecto a los valores máximos obtenidos en 2007. Debido al previsible estancamiento de la producción empresarial, BNP Paribas Real Estate ve factible que en Madrid se registren nuevos descensos del volumen de superficie contratada y que la tasa de disponibilidad se mantenga en los niveles actuales para empezar a reduccirse en 2013. Asimismo, las rentas también podrían sufrir nuevos descuentos en las zonas menos consolidadas y estabilizarse en el distrito de negocios. En resumen, se vuelve a aplazar la recuperación del mercado hasta bien avanzado el ejercicio 2013. Con 208.000 m2 de oficinas contratados durante 2011, lo que representa una reducción del 11,4% respecto al año anterior, la zona de contratación
Oficinas
más activa de Barcelona fue la descentralizada, que acumuló el 36% de la demanda, como consecuencia del poder de atracción que ejercen las rentas asequibles de las áreas emergentes de Plaza Europa y 22@. A finales de 2011, la superficie de oficinas disponible en la capital catalana ascendía a 814.800 m2, lo que sitúa la tasa de disponibilidad en el 14,6%, con una variación anual de 0,6 puntos. Es decir, que a este ritmo de contratación, se necesitarían 3,9 años para absorber la oferta disponible. EN BARCELONA CAEN UN 20% LAS RENTAS MEDIAS Con la promoción en mínimos históricos, las rentas medias de las oficinas en la capital catalana, que se encuentran en 11,8 euros/m2/mes, se han reducido un 20% en el último año y acumulan un descuento del 33% respecto a 2008. Las rentas prime se han mantenido estables hasta finales de 2011 en los 18,8 euros/m2/mes, lo que implica una mayor resistencia a descuentos adicionales, aunque cada vez son más frecuentes los contratos de alquiler con incentivos no monetarios. BNP Paribas Real Estate espera para 2012 un ejercicio muy similar en cuanto a niveles de contratación. Lo que anticipa una cierta estabilidad para la tasa de disponibilidad que, sin embargo y de forma puntual, podría incrementarse en zonas periféricas por la liberación de oficinas de segunda mano. Las 17 operaciones de inversión en edificios de oficinas que se realizaron el año pasado en Madrid y Barcelona, incluido el compromiso de compra de Torre Picasso por 400 millones por
La falta de financiación y el riesgo país penalizan la inversión parte de Pontegadea, suman 938 millones de euros, lo que supone un descenso del 30% respecto a la actividad registrada en 2010. La actividad en el mercado de inversión ha estado condicionada por la dificultad de acceso a la financiación y por el elevado riesgo país que se ha observado en España, según Aguirre New-
man, quien constata que la escasez de oferta en el distrito de negocios ha provocado que la actividad compradora se traslade hacia los mercados descentralizados de las dos grandes ciudades del país. Por su parte, Jones Lang LaSalle considera que los inversores están esperando a que los bancos liquiden parte de los activos en rentabilidad que tienen gracias a los embargos, por lo que no se descarta que los inversores institucionales internacionales aparezcan en escena en los próximos meses.
Las oficinas de las principales ciudades de Europa aguantaron bien en 2011, con incrementos del 2% basada en el movimiento expansivo de bancos, bufetes y asesorías contables. Los únicos países de Europa Occidental que, según esta consultora, registraron una caída de los alquileres durante el año pasado son los denominados PIIGS. Las oficinas prime en Lisboa cayeron un 3%, los alquileres en el Centro de Servicios Financieros Internacionales de Dublín un 10%, los de Atenas un 14% y en España hubo bajadas de un 4% en Madrid y de un 5% en Barcelona, en Milán el descenso alcanzó el 2%. Las rentas prime en América subieron de media un 3% y un 11% en Brasil. Sorprende, no obstante, el comportamiento de las oficinas prime en Río de Janeiro: en 2010 llegaron a subir un 47% y, sin embargo, en 2011 los alquileres bajaron un 8%, por lo que se sitúa ahora detrás de Nueva York, que se ha convertido en la ciudad más cara de América. Por su parte, la zona de Asia-Pacífico, con la ciudad china de Beijing a la cabeza de todo el mundo (+75%), registró la mayor subida de alquileres en oficinas prime durante 2011. Hong Kong mantuvo por segundo año consecutivo la segunda posición y, en tercer lugar con las oficinas más caras del mundo, se situó Tokio. N
LOS ALQUILERES EN MOSCÚ SUBEN UN 41% Como contrapartida, un reciente informe firmado por Cushman & Wakefield señala que el mercado de oficinas en las principales ciudades de Europa aguantó bien en 2011, con incrementos totales en torno al 2%, pero si hay una plaza con un crecimiento exponencial que sobresale por encima de todas esa es la capital rusa. Según la consultora, los alquileres en Moscú subieron un 41% en 2011 convirtiendo a esta ciudad en la segunda de más rápido crecimiento del mundo, sólo por detrás de la ciudad china de Beijing, donde crecieron un 75%. La contratación de oficinas en Moscú está justificada por la demanda interna de los sectores de tecnologías y telecomunicaciones en pleno proceso de expansión y consolidación. Mientras que la fortaleza de los mercados nórdicos de oficinas estaría principalmente CIUDADES EUROPEAS
CON EL MAYOR CRECIMIENTO
EN ALQUILERES ‘PRIME’ EN
Ciudad 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Submercado
Moscú Oslo Helsinki Estocolmo Gotemburgo Aarhus Londres Bruselas Amberes Varsovia
2011 Variación en el alquiler
CBD * CBD CBD Birger Jarls Gatan CBD CBD West End Quartier Leopold Centre CBD
41,18% 15,15% 12,00% 9,52% 9,09% 9,09% 7,89% 7,55% 7,41% 6,12%
* Distrito Central de Negocios. Fuente: Cushman & Wakefield 2012.
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Oficinas
LA INVERSIÓN EN INMUEBLES TERCIARIOS RETROCEDIÓ UN 41% EN 2011 El volumen de inversión en inmuebles terciarios en España durante 2011 sumó 2.600 millones de euros, un 41% menos que durante 2010, según un informe de la consultora BNP Paribas Real Estate, que achaca estos malos resultados al incremento de la aversión al riesgo conforme empeoraban los indicadores sobre consumo y producción. RENTABILIDAD PRIME
%
VS RENTABILIDAD
BONO
DEL
ESTADO
Y
EURIBOR
Rentabilidad Prime neta de oficinas en Madrid. Rentabilidad Prime neta de oficinas en Barcelona. Obligaciones del Estado a 10 años (TIR). Euribor (12 meses).
7 6 5 4 3 2 1 0
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
en sucursales bancarias, seguida de la nula actividad en parques de medianas y el escaso interés sobre los centros comerciales españoles. Según esta fuente, el segmento de hoteles es el que menos acusa los mayores niveles de aversión al riesgo, con un descenso del 5,9% respecto a 2010.El repunte turístico de España animó a los inversores y se cerraron varias operaciones sobre activos prime como el Hotel Hilton Barcelona (40 millones de euros), Hotel Intercontinental de Madrid (65 millones de euros), Hotel Palace de Barcelona (68 millones de euros) y Hotel Hesperia Madrid (80 millones de euros).
Fuente: BNP Paribas Real Estate.
L
a operación más importante del año pasado fue la adquisición de Torre Picasso en el distrito de negocios de Madrid por parte del holding inmobiliario Pontegadea del empresario gallego Amancio Ortega, que pagó 400 millones de euros a una rentabilidad del 6,35%. Gracias a esta transacción, que los analistas calificaron que se había realizado a un precio muy atractivo, el segmento de oficinas salvó los muebles de un año marcado por la ausencia de operaciones, y alcanzó un acumulado anual de algo menos de 900 millones de euros. Con todo, la variación anual en este segmento inmobiliario retrocedió un 35%, según BNP Paribas Real Estate, que sostiene que las rentabilidades prime de las oficinas permanecieron estables en el 5,5% en la capital del Estado, aunque solo se registraran dos operaciones de este tipo de activos en la ciudad.
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El informe anual de la consultora refleja, una vez más que, durante el ejercicio de 2011 y eso que tampoco fue bueno, el segmento más atractivo para la inversión inmobiliaria en España fue el del retail, cuyos activos están
Una vez más, el segmento más atractivo es el retail y el que menos aversión al riesgo produce es el hotelero sirviendo de refugio en los últimos tiempos. El sector del retail representó el 38% del volumen invertido en todo el año pasado, a pesar de que la cifra suponga un retroceso del 61% respecto al año anterior, que BNP Paribas Real Estate explica por la menor cantidad de operaciones de desinversión
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TENDENCIAS 2012 BNP Paribas Real Estate pronostica para 2012 un ejercicio de nuevo en condiciones difíciles, en las que prevalecerán el protagonismo de los inversores locales, las operaciones oportunistas y las desinversiones corporativas. Las tres claves de 2012, según esta consultora, vendrán marcadas por una de estas circunstancias. Primera, por una participación activa en el mercado por parte de algunas entidades bancarias que ofrezcan carteras de activos adjudicados o troubled asset a precios con descuento. Segunda, por el efecto contagio de dichos descuentos en activos cuya valoración ha estado durante la crisis por encima de los que los inversores están dispuestos a pagar.Y tercero, por el incremento del gap de rentabilidades respecto a plazas competidoras europeas, de forma que se premien adecuadamente las adquisiciones de inversores internacionales. N
Oficinas
LOS REYES INAUGURAN LA NUEVA SEDE DE IBERDROLA EN BILBAO
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os Reyes de España presidieron, ante una nutrida representación del mundo económico, político e institucional vasco, el acto de inauguración de la Torre Iberdrola de Bilbao, que se ha convertido en la nueva sede social de
Iberdrola Inmobiliaria alquila al grupo Zeta 4.000 m2 en Madrid a división inmobiliaria de Iberdrola, con el asesoramiento de CBRE, ha alquilado al grupo editorial Zeta 4.087 m2 de oficinas en el Edificio Orduña, ubicado en el distrito madrileño de Fuencarral. Este inmueble, del que uno de los principales grupos de comunicación españoles va a ocupar cuatro de sus cinco plantas, cuenta con 6.000 m2 de SBA y 55 plazas de aparcamiento. Gracias a esta operación, el grupo Zeta podrá cambiar su tradicional sede de la calle O´Donnell por un emplazamiento más moderno.
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la empresa. El presidente del grupo, Ignacio Galán, subrayó que Iberdrola es hoy la quinta empresa eléctrica del mundo, el líder mundial en energía eólica y el primer grupo energético español, pero que tiene su corazón en Euskadi,
que la vio nacer hace 111 años, y al que aporta el 2% del PIB vasco. Obra del prestigioso arquitecto argentino César Pelli, la torre es el último icono arquitectónico de la capital vizcaína con sus 165 metros de altura, 41 plantas y un helipuerto, cuya construcción ha costado a Iberdrola y Kutxabank, su socio financiero, 200 millones de euros. A día de hoy, el índice de ocupación del inmueble de 50.000 m2 de oficinas, que gestiona CBRE, ronda el 50% y está previsto que a finales del año ese porcentaje se sitúe entre el 75% y el 80%. En estos momentos ya trabajan 700 profesionales de una decena
de empresas, entre las que figuran Norbolsa y Biharko, sociedades participadas por BBK, Ernest & Young, PricewaterhouseCoopers o Aenor. La torre, de impactante forma de prisma triangular “elegante y sostenible”, en palabras de Pelli, es una obra de arte de la arquitectura terciaria y un referente por su diseño, tecnología y sostenibilidad. De hecho, será el primer edificio de estas características de Europa que contará con la máxima calificación en la prestigiosa Leadership in Energy and Environmental Design otorgado por el Green Building Council de los Estados Unidos.
LOS BUFETES DE ABOGADOS COPAN EL 5% DE LAS OFICINAS EN MADRID
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l 5% del mercado de oficinas de Madrid lo copan los bufetes de abogados y hay cuatro despachos que ocupan más de 5.000 m2, afirma un estudio reciente de Jones Lang LaSalle que matiza que el sector legal español es de los pocos que no han caído en la tendencia de recolocarse en zonas periféricas más baratas. Ese porcentaje que se da en la capital de España es mayor al de París, Bruselas o Milán, pero menor al 7% que se da en Londres.
El informe Perspectivas de despachos de abogados para EMEA alerta que los bufetes van a pasar de un largo periodo en el que los precios les han sido favorables, a otro de subidas moderadas que deberán tener en cuenta en sus estrategias inmobiliarias y de costes a corto plazo. Según Jones Lang LaSalle, el precio medio de los alquileres que pagan los despachos de abogados en Madrid se sitúa en los 318 euros m2/año, por los 656 euros/m2/año de Lon-
El entorno del Paseo de la Castellana y el barrio de Salamanca son las ubicaciones preferidas por los bufetes de abogados madrileños.
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dres, los 310 euros de Bruselas o los 830 de París. Aunque los incentivos varían en función de la situación en que se encuentre cada compañía y el edificio en cuestión, la duración de los contratos de los despachos grandes suele alcanzar los 20 meses más otros doce meses adicionales en otros incentivos. El estudio también señala que la zona premium, donde están el 95% de las primeras firmas, se sitúa en el Paseo de la Castellana, el barrio de Salamanca y en las calles Zurbano y Almagro. Las últimas instalaciones las han protagonizado Olleros y Asociados, que han alquilado 647 m2 en Plaza de La Lealtad 3, Acebo & Rubio Abogados (426 m2 en la calle Almagro) y AB Asesores Legales (400 m2 en Velázquez 150), mientras que Arco Abogados, Sánchez Pintado y Abogados Sancristián buscan espacio, según Expansión.
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Oficinas
Con ComputaCenter, MEAG consigue la plena ocupación en el Blue Building omputaCenter ha alquilado 1.660 m2 en la primera planta del edificio Blue Building, propiedad de MEAG, en el que ya están instaladas compañías como McDonald’s, Pierre Fabre, Gas Natural y la Sindicatura de Comptes. Con la llegada como inquilino de la multinacional de infraestructuras y servicios informáticos, que ha sido asesorada por la consultora Cushman & Wakefield, los propietarios del edificio localizado en el Front Maritim de Barcelona, junto al Hotel Arts y el Casino barcelonés, han sido capaces de devolver la plena ocupación al inmueble en pocos meses.
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LA NUEVA SEDE DEL BBVA TENDRÁ 96 ASCENSORES THYSSENKRUPP
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hyssenKrupp Elevadores fabricará, instalará y mantendrá los 96 ascensores de la futura sede corporativa del BBVA en Las Tablas (Madrid) que alojará a 6.000 empleados. Estos equipos estarán dotados de las últimas innovaciones tecnológicas, lo que les permitirá conseguir la máxima eficiencia energética, en línea con la apuesta por el medio ambiente y la sostenibilidad que propugna esta nueva construcción por encima de su
singularidad estética y arquitectónica. 76 ascensores de los 96 que contará la nueva sede del BBVA, diseñada por el estudio de arquitectura Herzog & De Meuron, serán sin cuarto de máquinas. Además, dispondrá de siete ascensores con cuarto de máquinas para las zonas del complejo que necesiten mayores prestaciones de tráfico. El proyecto también contempla la instalación de 13 plataformas para facilitar los trabajos de logística.
EISMANN SE TRASLADA AL EDIFICIO TEC 22 DE BARCELONA
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a empresa líder de distribución de congelados a domicilio Eismann ha trasladado sus oficinas centrales de la Zona Franca de Barcelona al edificio Tec 22, situado en la calle Venezuela del distrito tecnológico 22@ de la capital catalana.
SERVDEBT ALQUILA 1.000 m2 EN LAS TORRES COLOMBO DE LISBOA
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berdrola Inmobiliaria, con el asesoramiento de la consultora Jones Lang LaSalle, ha alquilado a Servdebt unas oficinas de 1.010 m2 situadas en la undécima planta de la Torre Occidente, la segunda de las dos de las que consta esta iniciativa promovida por cuatro socios que se levanta sobre
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el centro comercial Colombo en Lisboa (Portugal). Servdebt es una compañía independiente de gestión y recuperación de activos, con amplia experiencia en la prestación de servicios integrados de adquisición y gestión de carteras de crédito en impago y gestión de activos inmobiliarios.
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La operación ha sido asesorada por la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle. Eismann ha alquilado 888 m2 en la segunda planta de un edificio de 2.212 m2 de superficie, propiedad de A58 Sociedad General de Inversiones y Patrimonios.
El edificio 4B de Cristalia obtiene la certificación Leed Oro l edificio 4B del parque empresarial Cristalia, propiedad del fondo alemán Deka y gestionado por Bouygues Inmobiliaria, se une al selecto club de cuatro inmuebles de oficinas que han obtenido en Madrid la certificación Leed en su categoría Oro, el estándar de construcción sostenible más prestigioso del mundo que concede el US Green Building Council. El edificio 4B, una edificación de 10.928 m2 distribuidos en seis plantas diáfanas y 202 plazas de aparcamiento situada en la zona del Campo de las Naciones, es el único inmueble actualmente disponible en Cristalia y será comercializado por las consultoras CBRE y Aguirre Newman.
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Abengoa convertirá su sede madrileña en un referente de eficiencia energética a firma energética ha alquilado a la inmobiliaria Colonial la antigua sede de PwC en Castellana 43, un edificio de los años 80 con 8.000 m2 construidos, que se someterá a una profunda transformación antes de que el inmueble se convierta en la sede corporativa de Abengoa en Madrid. En la reforma, que durará unos 16 meses, se llevará a cabo una profunda rehabilitación del inmueble que, al igual que en Palmas Altas (Sevilla), cuenta con el sello del estudio de arquitectura de Richard Rogers, y que costará entre 8 y 9 millones de euros.
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Centros comerciales
LA FALTA DE FINANCIACIÓN Y EL DETERIORO ECONÓMICO MARCAN EL RITMO DEL RETAIL El último informe sobre el Mercado del Retail español, que ha elaborado la consultora inmobiliaria Savills, confirma la difícil situación del mercado y el deterioro del consumo en España, pero destaca las interesantes oportunidades que están surgiendo en el segmento del retail para aquellos inversores con liquidez, que no precisen de financiación para acometer inversiones. se han reactivado tras años de obras paralizadas, como es el caso de Gran Plaza 2, que esta primavera abrirá sus puertas en Majadahonda (Madrid), o el centro As Cancelas, en Santiago de Compostela (A Coruña), cuya apertura se espera para finales de año. La rentabilidad bruta para un centro prime continúa en torno al 6,5% y 7% para parques comerciales y podría alcanzar el 7,5% en productos secundarios bien consolidados. En cuanto a las rentas, se mantienen estables en torno a los 90 euros/m2 para nuevos contratos en locales de tamaño medio (150 m2). Marineda City concentró el 40% de la nueva superficie comercial inaugurada en 2011.
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l informe de Savills estima que en 2011 se incorporaron al mercado 415.000 m2 de SBA, distribuidos en 13 nuevos desarrollos. La consultora destaca que la diferencia entre el volumen de superficie inaugurada y las previsiones hechas a principio de año es mínima, lo que pone de manifiesto que sólo salen adelante los proyectos relamente viables. De los nuevos centros comerciales en funcionamiento, el complejo coruñés de Marineda City concentró el 40% de la superficie total. Además, resulta significativa la inauguración de varios parques comerciales que representaron el 42% de la superficie nueva. Al cierre de 2011 el stock total del retail superó los 14 millones de m2, lo que dejó el nivel de densidad comercial en 301 m2 por cada 1.000 habitantes. Los indicadores macroeconómicos y los datos sobre consumo no ofrecen un panorama muy alentador –reconocen en la consultora– y solo salen adelante 36
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aquellos proyectos con clara viabilidad. En total se esperan cerca de 660.000 m2 aunque en Savills consideran que “que la cifra se irá ajustando a lo largo del año porque algunos de los previstos para finales del ejercicio podrían trasladar la apertura al año siguiente, lo que dejaría el volumen anual en torno a 480.000 m2”. Entre los que parecen seguros aparecen varios proyectos que
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OPORTUNIDADES Según Savills, las dificultades financieras seguirán afectando al mercado, aunque precisamente la deteriorada situación económica propicia interesantes oportunidades de inversión para compradores que no dependen del crédito. Los discretos niveles de ventas y facturación marcados por la limitada capacidad de gasto de los consumidores, afectarán a las rentas de contratos vigentes, vía revisiones periódicas. N
DE GUINDOS ANUNCIA EL FIN DE LAS LICENCIAS PREVIAS PARA PEQUEÑOS COMERCIOS Luis de Guindos anunció en el Congreso que se suprimirán por ley las licencias previas de apertura y obra para los pequeños comercios. El ministro de Economía garantizó que la medida se implementará “con el máximo respeto a las competencias de ayuntamientos y comunidades autónomas”, que ya han expresado “una gran disposición” hacia esta posibilidad, aseguró el ministro. De hecho, la Comunidad de Madrid ya llevaba tiempo trabajando en una iniciativa similar. El Ejecutivo de Esperanza Aguirre, con su Ley de Dinamización del Comercio Minorista que previsiblemente entre en vigor esta primavera, se adelantó al Gobierno al establecer que no sea necesario contar con licencia para abrir un comercio. En un principio, bastaría con una declaración de responsabilidad. En el plan regional, se dejaría en manos de los ayuntamientos la función inspectora de los nuevos negocios.
Centros comerciales
EL PROYECTO VIALIA DE VIGO SE QUEDA SIN SOCIOS COMERCIALES
El proyecto Vialia Vigo arrancó con un presupuesto de 180 millones de euros.
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l proyecto de la estación viguesa de Urzáiz, que ha diseñado el arquitecto norteamericano Thom Mayne, se ha quedado sin socios que desarrollen y exploten su área comercial. El proyecto Vialia Vigo contempla la construcción de un edificio de dos plantas con área comercial y de ocio, y otras dos plantas de aparcamiento, con una plaza pública de 26.000 m2 al nivel de su cubierta. El área comercial de la estación está proyectada con una superficie de 42.000 m2 de SBA. Los dos aspirantes al proyecto, Grandi
Stazioni, sociedad italiana controlada por los ferrocarriles italianos (Ferrovie dello Stato) y la holandesa Corio, han decidido no seguir adelante y el concurso ha quedado desierto. Su retirada, deja en el aire el futuro de esta infraestructura.
UN PROYECTO EN EL AIRE Vialia Vigo es un proyecto que arrancó con un presupuesto inicial de 181,1 millones de euros (IVA incluido), inversión que debía ser aportada por la nueva sociedad, con un porcentaje de
H&M RESERVA 2.000 m2 EN CASTELLANA 200 a consultora inmobiliaria Grove Consultores ha intermediado la ubicación de H&M en el centro comercial del complejo Castellana 200, que promueven Reyal Urbis junto con el Santander, BBVA, Bancaja, Banco de Valencia y el Sabadell en el Paseo de la Castellana de Madrid. H&M ha reservado un
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Ésta será la primera tienda de H&M en la Castellana.
espacio de casi 2.000 m2 en la galería comercial del proyecto, donde abrirá el primer establecimiento de la marca en el Paseo de la Castellana. Grove Consultores sigue trabajando en la comercialización de los 8.500 m2 de este complejo de usos mixtos y en unas semanas espera firmar la entrada de una decena de opera-
dores que ya han mostrado interés por compartir espacio con la firma de moda sueca. La moda y la restauración serán los referentes de la oferta comercial de Castellana 200, que además del paseo comercial, albergará más de 21.500 m2 de oficinas, un aparcamiento de 800 plazas y un hotel de lujo. Está previsto que a finales de mayo terminen las obras de construcción y se entreguen los locales. Durante el verano se realizarán las obras privativas, en las que también intervendrá Grove, con el horizonte de inaugurar el paseo comercial a finales de septiembre de este año.
recursos propios de al menos el 30%. Antes de iniciar la selección de socios, Adif ya tenía comprometida la contratación de cerca de 40 millones para la realización de las obras necesarias. Según fuentes del mercado, la adjudicación definitiva debñia habarse aprobado antes de finalizar 2011, y tanto Corio como Grandi Stazioni, presentaron el pasado verano el informe que acreditaba la solvencia del centro. Pero en la siguiente fase de negociación, que se desarrolló durante el otoño, las dos empresas dieron marcha atrás y comunicaron su renuncia a participar en el proyecto. El golpe también afecta al arquitecto de este complejo ferroviario, el americano Thom Mayne, que hace semanas fue noticia por la denuncia que le han interpuesto los vecinos de otro de sus proyectos, un edificio residencial protegido en el barrio madrileño de Carabanchel, que le reclaman a él, a la constructora Uicesa y a la EMVS 764.000 euros por defectos en la construcción.
Financiación de 61 millones para los parques comerciales de Nassica y Vista Alegre Una de las filiales del fondo PREF, gestionado por BL European Fund Management LLP y participado por British Land Company, firmó el pasado mes de diciembre con el Deutsche Pfandbriefbank la financiación de los parques comerciales y de ocio Nassica, en Madrid, y Vista Alegre, en Zamora. El banco alemán proporcionará financiación por 61 millones de euros a estos dos proyectos comerciales. El parque comercial y de ocio Nassica, en Getafe, cuenta con unos 100.000 m2 de SBA y una variada oferta en la que destacan un Factory Outlet, unos cines Cinesa, un hipermercado Carrefour y la presencia de firmas como Leroy Merlin,Worten o Toys R’Us. Por su parte, Vista Alegre es un parque de medianas de 17.130 m2 de SBA, que cuenta con inquilinos de la talla de El Corte Inglés, presente con su tienda de Oportunidades, además de AKI y Froiz, entre otros.
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Centros comerciales
Napisa e Iberdrola Inmobiliaria construyen la primera pista cubierta de Karting de Málaga l centro Málaga Nostrum, de Iberdrola Inmobiliaria, acaba de estrenar la primera pista de karting de la capital malagueña. La firma Cabezas Racing se ha hecho cargo de la gestión de esta pista de 2.500 m2 de superficie, en la que competirán vehículos de 400 cm3. La constructora Napisa ha trabajado junto con la propiedad en esta nueva oferta de entretenimiento. La obra ejecutada por la compañía que preside Ángel Moreno, y finalizada en tan solo tres semanas, ha consistido en el revestimiento de la pista y de la instalación contraincendios, de ventilación y tracción, además de la adaptación de cafeterías y lugares habilitados para la realización de eventos.
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MERCADONA ABRE UN SUPER DE 2.500 m2 EN ALBUFERA PLAZA
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l centro comercial Albufera Plaza, en el barrio madrileño de Vallecas, cuenta desde hace unas semanas con un supermercado de 2.500 m2 de superficie de Mercadona. La apertura del establecimiento va en línea con la estrategia desarrollada por el grupo de distribución, que desde hace un tiempo está buscando reforzar su presencia en el centro de las ciudades. Su puesta en marcha es, ade-
Aguirre Newman gestiona Albufera Plaza, con 7.700 m2 de SBA.
INDITEX FIRMA 6.500 m2 EN EL CENTRO COMERCIAL PUERTO VENECIA l grupo Inditex tendrá su espacio en el centro comercial Puerto Venecia que propueven British Land y el fondo Orion Capital Group, y comercializan Cushman & Wakefield y CBRE. En total, ocho nuevas tiendas de las marcas Zara, Massimo Dutti, Bershka, Oysho, Pull & Bear, Stradivarius, Zara Home y Uterqüe, que suman 6.500 m2 de SBA. La mayor de ellas será el establecimiento de Zara, para el que se han reservado 2.200 m2. La entrada de Inditex eleva la superficie comercializada de la segunda fase del complejo comercial al 75%. Este nuevo espacio abrirá el próximo otoño, con 99.000 m2 de SBA dedicados al retail y otros 21.000 m2 de ocio. Una vez completada la segunda fase, (el parque de medianas, con 83.000 m2 de SBA, está en funcionamiento desde 2008), Puerto Venecia sumará más de 200.000 m2 de SBA, con más de 250 locales, y permitirá crear unos 3.000 empleos.
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más, todo un espaldarazo para Albufera Plaza, el centro comercial propiedad de GE Real Estate que gestiona la consultora Aguirre Newman. Tras la reforma integral de este centro de 7.700 m2 de SBA, la entrada de Mercadona da un impulso a la oferta del centro comercial que ya cuenta con firmas como Lefties, Oysho o Burguer King, además de un gimnasio de la cadena Fitness First Madrid.
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El antiguo cine Carlos III de Madrid se convertirá en un gran centro gourmet n la primavera de 2013, abrirá sus puertas el proyecto Platea que promueve la sociedad de inversión inmobiliaria Tritón Capital en plena plaza de Colón de Madrid. Con una inversión de 60 millones, ya han empezado los trabajos de reforma de los antiguos cines Carlos III que se convertirán en un complejo de 6.500 m2 dedicados a la más selecta gastronomía. La idea es reunir en un mismo espacio una variada oferta de restaurantes, puntos de degustación y establecimientos gastronómicos de todo tipo.
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Se esfuma el sueño de Gran Scala en Los Monegros l que iba a ser el parque de ocio y juego más grande de Europa, el complejo Gran Scala que se proyectó en Los Monegros, se ha quedado en sólo un proyecto por falta de financiación. El plazo de la prórroga de la opción de compra de los terrenos de Ontiñena, donde se preveía construir, expiró el 10 de febrero sin que los promotores International Leisure Development (ILD) hayan realizado los pagos pendientes de la prórroga de opción de compra, que fue firmada hace un año. Los propietarios de las 1.100 hectáreas que firmaron las opciones de compra sólo han percibido 1,2 millones de euros, es decir, el 14% del valor del suelo. Un dinero que, aunque el proyecto no se ejecute, no tendrán que devolver.
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Acuerdo para mejorar los accesos al centro comercial As Cancelas de Santiago de Compostela os promotores del centro comercial As Cancelas, Realia y Carrefour Property, han llegado a un acuerdo con el Ayuntamiento de la ciudad por el que se harán cargo de las obras de remodelación de dos cruces aledaños al complejo comercial con el fin de facilitar el tráfico en esta zona. La iniciativa busca prevenir el aumento del tráfico de este entorno cuando abra As Cancelas en el segundo semestre del año. Las obras deberán estar terminadas en un año.
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Centros comerciales
ADELSON SE REUNE CON EL NUEVO GOBIERNO
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l proyecto que el magnate estadounidense Sheldon Adelson quiere promover en España ya está en los despachos del nuevo equipo de Comercio del ministerio de José Manuel Soria. Según el diario Expansión, el empresario ha mantenido una reunión con el secretario de Estado de Comercio, Jaime García Legaz, a quien trasladó sus peticiones para adaptar la normativa estatal, autonómica y local en diversos ámbitos (laboral, salud, urbanística, etc.) para facilitar la viabilidad de este macroproyecto, como ya hiciera previamente con responsables autonómicos y locales de la Comunidad de Madrid y Cataluña.
Futbolmania consigue alquilar un local en la codiciada Puerta del Sol de Madrid a conocida zapatería Los Guerrilleros ha alquilado a la firma deportiva parte de su tienda de la Puerta del Sol, concretamente 750 m2, en una operación intermediada por la consultora Busquets Galvez. Según Expansión, el contrato de arrendamiento se ha firmado por un plazo de 20 años y el precio del alquiler podría superar los 200 euros/m2 mensual.
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Sheldon Adelson.
En esta reunión, el secretario de Estado de Comercio pudo conocer de primera mano los detalles del proyecto que prevé, entre otras infraestructuras, la construcción de doce rascacielos de 40 alturas, seis casinos, campos de golf o decenas de restaurantes. El encuentro se celebró en Barcelona, donde el magna-
te también tuvo ocasión de reunirse con el conselleer de Economía de la Generalitat, Andreu Mas-Colell, y varios empresarios para proponer Cataluña como sede del proyecto, como alternativa a Madrid. En el caso de Cataluña, la ubicación elegida es un gran suelo que pertenece a cuatro municipios del delta del Llobregat, en el entorno metropolitano barcelonés. Madrid y Barcelona compiten por este proyecto que, de llegar a un buen término, supondría una inyección de 17.000 millones de euros y generaría 261.000 empleos directos e indirectos. Según las últimas informaciones, en abril se conocerá la decisión definitiva de Adelson.
ONTOP BARCELONA PONE UN PIE EN LA GRAN VÍA DE MADRID a cadena de complementos impulsada por Christian Meyer, hermano del fundador de Desigual, y por una conocida del sector de la moda como Marta Martínez, ha elegido la Gran Vía de Madrid para su estreno en la capital de España. OnTop Barcelona ha firmado el alquiler del local que hasta hace unas semanas ocupaba Viajes Iberia en el número 32 de la Gran Vía madrileña, el edificio de Drago Capital en el que se ubica una de las sedes del Grupo Prisa. Se trata de una tienda de 65 m2 que ha abierto sus puertas a finales de febrero. La experiencia de Christian Meyer como responsable de Expansión de Desigual y el objetivo de la firma de posicionarse en ubicaciones prime, explican la elección de esta ubicación, donde los alquileres rondan los 200 euros/m2 mensuales. En diciembre, la firma abrió su primer establecimiento en el número 53 de Paseo de Gracia. A este le han seguido las tiendas abiertas en el centro comercial La Cañada de Marbella (Málaga), en Mataró Park (Mataró), Maremagnum de Barcelona y una tienda en la calle Unió de Palma de Mallorca. La expansión de la firma seguirá el ritmo que imponga el mercado, aunque la cadena busca posicionarse en ciudades turísticas como Madrid, Sevilla o Barcelona.
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FLASHES Restalia quiere crecer un 67% en 2012. El grupo propietario de las marcas de restauración !00 Montaditos y La Sureña, que en 2011 logró unas ventas de 125 millones, prevé aumentar su negocio un 67% este año. Además, la cadena espera abrir 57 locales de 100 Montaditos y 45 de La Sureña, para cerrar 2012 con 320 establecimientos, entre restaurantes propios y franquiciados.
The Eat Out gestiona en concesión 66 establecimientos en aeropuertos y estaciones de tren. A través de su división Eat Out Concesiones, el grupo de restauración de capital íntegramente español gestiona 66 establecimientos en España y tiene presencia en aeropuertos de India Portugal y México. Asimismo, esta división acapara más del 20% de cuota de mercado en el canal aeroportuario español.
Schlecker quiere seguir creciendo en España. La filial de la cadena de droguerías de origen alemán espera abrir 50 tiendas en nuestro país y acometer la renovación de otras tantas más. Schlecker España se mantiene ajena a las dificultades financieras de la cadena matriz. La dirección asegura que la filial española es solvente, que sólo comparte marca con la matriz y que su gestión es totalmente independiente.
Sergent Major abre en Valladolid de la mano de BNP Paribas Real Estate. La consultora ha asesorado a la cadena de ropa de niños en la localización y alquiler de un local de 90 m2 situado en el número 1 de la calle Mantería de la capital castellanoleonesa. Sergent Major también ha abierto tiendas en Zamora y Salamanca.
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Centros comerciales
SONAE SIERRA REFUERZA SU ÁREA DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS A TERCEROS EN EUROPA, ORIENTE MEDIO Y ÁFRICA
L Blanco lanza una nueva marca para crecer en el exterior a cadena textil española ha optado por impulsar su internacionalización para sortear la crisis en España y para ello ha creado la marca Suite Blanco, enseña que identificará a la treintena de tiendas internacionales que actualmente tiene la cadena propiedad de Bernardo Blanco. En este plan de expansión, Italia y Francia son los mercados prioritarios para la cadena en Europa, que también apostará por consolidar su presencia en mercados árabes como Marruecos, Egipto y Túnez. Además, la cadena quiere entrar en Rusia y China.
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a firma especializada en el desarrollo y gestión de centros comerciales ha puesto en marcha un nuevo departamento EMEA Sierra Services, que será el responsable de comercializar y gestionar los servicios a terceros de la compañía en los nuevos mercados de Europa, Oriente Medio y África, y dará soporte en aquellos en los que ya opera. EMEA Sierra Services presta servicios integrados para centros comerciales que van desde el desarrollo de estudios de marketing para apoyar una decisión de inversión a diseño,
desarrollo y comercialización del activo, pasando por la gestión de centros comerciales. Por otro lado, Sonae Sierra ha conseguido otros dos hitos en Italia y Alemania. Junto con ING Real Estate ha compleado el desarrollo del centro comercial Le Terrazze, un complejo de 38.600 m2 en la localidad italiana de La Spezia, donde ha invertido 125 millones.Y en Frankfurt, ha iniciado las obras del centro comercial Solingen, propiedad de MAB Development, un desarrollo de 28.000 m2 que abrirá sus puertas a finales de 2013. Le Terrazze abrirá sus puertas el próximo 21 de marzo.
Savills comercializa el último local de One Hyde Park a consultora, en representación de Project Grande Ltd. se encargará de la venta del último local del exclusivo One Hyde Park, que alberga la sede del Banco Islámico de Abu Dhabi en el Reino Unido.
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Inditex compra tiendas en Bélgica y Portugal por valor de 103 millones l grupo Inditex ha cerrado la compra de sus redes de tiendas de la cadena Massimo Dutti en Bélgica, donde cuenta con 22 locales, y en Portugal, país en el que hasta ahora operaba con 45 establecimientos en régimen de franquicia. En total, el grupo textil ha invertido 103 millones de euros en su adquisición.
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EL CONSUMIDOR ESPAÑOL AFRONTA 2012 CON CAUTELA
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a incertidumbre de la economía real y el aluvión de malas noticias macroeconómicas que se suceden desde hace meses están haciendo mella entre los consumidores europeos, que según refleja la firma de investigación de mercados
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GfK en su Clima de confianza en el consumidor europeo, se muestran pesimistas con respecto al futuro próximo. Los españoles también, aunque el informe destaca que, aunque se aprecia una actitud de cautela frente a 2012, los consumidores
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españoles se muestran mucho menos inquietos que los de los otros diez países analizados. “Las cifras del paro, que se prevén que empeoren a lo largo del año, no han atemorizado a los españoles que después de tres años de crisis, parecen haberla aceptado”, apuntan desde GfK. Según los datos de estos indicadores, la cautela se ha instalado entre los consumidores españoles, aunque el deterioro de la confianza parece haberse frenado en ámbitos como las perspectivas de ingresos. No obstante, esta cautela se va a trasladar al consumo, ya que el indicador refleja una caída
de la intención de gasto, que en una índice de entre -100 y 100 se sitúa en -14. TRES AÑOS MÁS
Además, el informe revela que las expectativas sobre el tiempo que queda para que veamos el final de la crisis se han deteriorado, superando la barrera de los tres años. La evolución de las expectativas de empleo tampoco mejora: el porcentaje de parados que considera poco o nada probable encontrar empleo en los próximos doce meses se mantiene en torno al 52%. Asimismo, el 12% de los trabajadores ve probable que pueda perder su empleo el próximo año.
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Industrial
BARCELONA CONTRATA MÁS ESPACIO LOGÍSTICO QUE MADRID La contratación de espacios industriales y logísticos en 2012 dependerá en buena medida de la reactivación del consumo y de cómo evolucione la incertidumbre económica e inseguridad laboral en España. En una hipotética pugna entre las dos grandes ciudades llevada al campo de la contratación logística en 2011, se impuso Barcelona a Madrid.
En la Ciudad Condal, la contratación de espacios logísticos creció un 46% en el último año, pasando de los 242.248 m2 absorbidos en 2010 a los 355.053 m2 de 2011.
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egún el informe de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, en los últimos doce meses el mercado logístico de Barcelona se ha comportado mejor que el de Madrid. En la Ciudad Condal la contratación de espacios logísticos creció un 46% en el último año, pasando de los 242.248 m2 absorbidos en 2010 a los 355.053 m2 de 2011, mientras que en Madrid la contratación pasó del 10,5%, al pasar de 265.108 m2 en 2010 a los 237.160 m2 de 2011. El informe establece que la demanda de producto logístico en Madrid ha mostrado durante el último año una contracción de la actividad que ronda el 10,5% en relación a 2010. Además, de las tasas prácticamente nulas que se apreciaban en 2007, la situación de disponibilidad se acerca ya al entorno del 16% del stock, que se calcula que alcanza los 5.850.000 m2. Es decir, que en el mercado logístico de Madrid y su área de influencia hay algo más de un millón de m2 listos para ser ocupados.
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Por otro lado, la evolución de los precios de alquiler (precio de salida) en los últimos doce meses acumula un descenso generalizado del 7,8%. Los alquileres de las naves industriales han descendido un 5,3% respecto al año anterior, y los precios de los productos en venta, un 7,1%.Y la tendencia para 2012 es que se ralentice el ajuste de precios, tanto de alquiler como de venta.
El inversor busca producto terminado y ocupado con un inquilino ‘AAA’ Aguirre Newman no prevé este año el desarrollo de nuevos productos logísticos en Madrid debido a la incertidumbre que provoca la actual coyuntura económica y a la alta disponibilidad existente. En su opinión, los únicos desarrollos que se llevarán a cabo serán “proyectos llave en mano en los que el promotor y la entidad financiadora de los
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mismos se garanticen un inquilino para la nave, desde el mismo momento de su finalización o proyectos desarrollados directamente por sus futuros usuarios”. El informe detecta un ligero descenso de los niveles de disponibilidad de producto logístico en Cataluña, que ha pasado de 564.781 m2 en 2010 a poco más de 500.000 en 2011. Aquí el stock logístico se concentra básicamente en el Camp de Tarragona y en las áreas logísticas de la primera corona, que siguen adoleciendo de grandes superficies. La tasa de disponibilidad de Barcelona y su área de influencia, con un stock que ronda los 3.100.000 m2, se sitúa como Madrid, en el 16%. La evolución de los alquileres del producto industrial catalán y, en especial, de la mininave, su producto más tradicional, descendió un 13,4% con respecto al año anterior, y los alquileres de las naves logísticas, dos décimas más; es decir, un 13,6%. Los precios de venta cayeron el último año un 8,8%. Al igual que en Madrid, en Barcelona sólo se promueven proyectos ‘llave en mano’, ya que nadie se fía de la fortaleza de la demanda si no hay por medio un promotor y una entidad financiera que garantice la obtención de rentas aseguradas. El 2011 finalizó con un volumen de inversión de más de 190 millones de euros frente a los 146 de 2010, pero muy lejos de los de 2007 y 2008, en los que se superaron los 400 millones. El inversor busca un producto seguro, terminado y ocupado en su totalidad por un inquilino AAA (mejor nivel de solvencia) con contratos de larga duración, garantía de permanencia y alta rentabilidad. Un inversor que, a diferencia de periodos anteriores, no se fija únicamente en el producto situado en la primera corona, sino que observa el producto más deslocalizado. N
Industrial
La Casera alquila una plataforma logística de 32.000 m2 en Toledo a firma de bebidas La Casera abrirá una plataforma logística en el polígono industrial de la ciudad de Toledo, donde ha trasladado par te de su producción, además de en sus instalaciones en Sevilla. Según el diario Expansión, la marca perteneciente al grupo Orangina Schweppes ha arrendado a la promotora vasca Inbisa una nave de 32.000 m2 situada en el polígono industrial de la capital toledana, que acoge a más de un centenar de empresas y que tiene previsto una ampliación de 1,3 millones de m2.
DESIGUAL INVERTIRÁ 150 MILLONES DE EUROS EN SU NUEVO CENTRO LOGÍSTICO DE VILADECANS
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a cadena de moda Desigual, ajena a la crisis, iniciará este año la construcción de un nuevo centro logístico en Viladecans (Barcelona) que multiplicará por cinco la capacidad de su plataforma de Gavá y creará mil puestos de trabajo. Desigual invertirá 150 millones de euros en las nuevas instalaciones que se prevé que entren en funcionamiento
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en 2014. El terreno ha sido adquirido a Incasol. El centro logístico dispondrá de 90.000 m2 en los que la firma podrá gestionar hasta 15 millones de prendas anuales. Desigual, que aumentó sus ventas un 27,3% respecto a 2010, vendió el año pasado 22 millones de prendas, que distribuye desde los centros logísticos que tiene en España, Estados Unidos y una tercera planta que piensa abrir este año en Hong-Kong de la mano de un socio local. La cadena cerró el ejercicio con 250 tiendas y más de 1.700 córners en el interior de grandes superficies comerciales, y en 2012 prevé abrir 60 tiendas, alrededor de una por semana, según Expansión.
LAS ÚLTIMAS OPERACIONES ASESORADAS POR BNP PARIBAS REAL ESTATE
Nuevas instalaciones de Logista en la Zona Franca de Barcelona.
eneral de Servicios ITV ha adquirido un solar de uso industrial de 3.500 m2 en el Parque Tecnológico de Móstoles (Madrid) con la intención de levantar sobre la parcela unas instalaciones de ITV que entrarán en servicio a lo largo de 2012. La operación ha sido asesorada por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate, que también ha intermediado para que la empresa de Servicios
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Logísticos Carvolum abra una delegación en Sevilla. Carvolum ha alquilado una nave de 12.200 m2 en el polígono industrial Carretera de la Isla, donde están instaladas la mayor parte de las empresas del área logística del área metropolitana de Sevilla. El operador logístico In Side Logistics protagonizó, con el asesoramiento de BNP Paribas Real Estate, la transacción más importante de 2011 en
la Comunidad valenciana al arrendar una nave de 18.300 m2 y 22 muelles de carga en Ribarroja del Turia. La nave, ubicada en el polígono del Oliveral y propiedad de Promociones Nederval, está considerada como una de las plataformas más modernas del mercado valenciano. Por último, Logista, el primer operador logístico integral de España y Portugal, y uno de los principales del sur de Europa, ha trasladado su delegación regional en Barcelona a una nave logística de 8.384 m2 y 26 muelles de carga situada en el Parc Logistic de la Zona Franca. Logista, que ha pasado de ocupar los cuatro módulos de la nave A1.2, dispone así de un único edificio dentro del parque para desarrollar su trabajo en el área metropolitana de Barcelona.
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AEW Europe fusiona sus tres fondos de inversión logísticos hristian Delaire, director ejecutivo de AEW Europe, afirma que la fusión de los tres fondos de logística de la compañía en uno, obedece a que para tener éxito en este campo es fundamental tener una masa crítica capaz de proporcionar una oferta pan-europea que asegure la eficiencia operativa de sus ocupantes. La cartera combinada del Fondo Logistis de AEW cuenta con unas instalaciones de 1,6 millones de m2 de superficie, que el mercado a finales de diciembre de 2011 valoraba en 1.000 millones de euros.
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FCC alquila una plataforma logística de 3.200 m2 en Parets del Vallés a empresa española perteneciente al grupo Fomento de Construcciones y Contratas ha arrendado una plataforma logística de 3.200 m2 en la localidad barcelonesa de Parets del Vallés desde la que gestionará los servicios logísticos para el sector farmacéutico. La operación ha sido asesorada por la consultora inmobiliaria Consulta.
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Industrial
Inbisa Construcción concluye dos contratos en Medina del Campo e Illescas l área de Construcción del grupo Inbisa ha ejecutado la nueva plataforma de Gadisa en Medina del Campo (Valladolid). Las obras, finalizadas recientemente, han comprendido la urbanización de una superficie de casi 50.000 m2 sobre los que se ha procedido a la edificación de una nave logística de más de 20.300 m2 para este reconocido grupo de distribución asentado en el noroeste peninsular. Por otro lado, Inbisa Construcción ha sido la empresa elegida por Deltavigo para ejecutar las obras de ampliación (4.160 m2) de una nave industrial en sus actuales instalaciones del Parque Tecnológico de Illescas (Toledo). La ampliación de DeltaIllescas será utilizada como centro de procesos para la fabricación, montaje y ensayo de aeroestructuras y materiales compuestos.
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EL PARQUE A LARACHA OFRECE MÁS DE MEDIO MILLÓN DE m2 PRODUCTIVOS EN A CORUÑA l presidente de la Xunta, Alberto Núñez Feijoo, y la ministra de Fomento, Ana Pastor, inauguraron el pasado 20 de enero el nuevo parque empresarial de A Laracha, en A Coruña, que dotará a Galicia de más de medio millón de m2 de suelo productivo en un enclave estratégico muy cerca del puerto exterior de A Coruña y los aeropuertos de Alvedro y Lavacolla. El parque empresarial (537.925 m2) en el que se han habilitado 131 parcelas orientadas a empresas del
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sector industrial, terciario y mixto, ha sido desarrollado por Suelo Empresarial del Atlántico (SEA), sociedad participada en un 85% por el Ministerio de Fomento a través de Sepes y en un 15% por la Xunta de Galicia, con La ministra Ana Pastor, durante la inauguración del Parque A Laracha.
BNP PARIBAS REAL ESTATE INICIA LA COMERCIALIZACIÓN DEL POLÍGONO MUNICIPAL DE CHESTE l Ayuntamiento de Cheste (Valencia) ha confiado a la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate la comercialización en exclusiva del polígono industrial Pino Blay, de promoción municipal, con el que pretende impulsar la implantación de empresas descontando hasta el 80% de algunas tasas municipales.
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Situado en una de las áreas industriales y logísticas más importantes de la Comunidad Valenciana, Pino Blay consta de 94.300 m2 de superficie industrial, de las que ahora sólo están disponibles unos 28.000 m2. Las parcelas, de 500 m2, se comercializan tanto en venta (133,10 euros/m2) como en alquiler con opción a compra
Proyecto del futuro polígono de Cheste.
Serebis confía en Mecalux para la gestión de su centro logístico en Nemours l centro logístico que la empresa logística Seberis posee en Nemours, al norte de Francia, se gestionará con el software de gestión EasyWMS, de Mecalux. Este sistema centraliza todos los trabajos que se realicen en este almacen de 3.000 m2. Este programa informático permite reducir errores y mejorar los tiempos de las tareas que habitualmente se realizan en el almacén.
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una inversión que supera los 26 millones de euros. Lucía Morales, la directora general de Sepes, anunció que apenas iniciada su comercialización, ya se han vendido parcelas en A Laracha que suman 40.000 m2.
Gazeley vende a Deka un centro logístico en la ciudad alemana de Kassel l promotor logístico Gazeley ha vendido al fondo de inversión Deka Inmobilien el centro logístico que ha inaugurado recientemente en la ciudad alemana de Kassell por unos 35 millones de euros. El centro logístico de Kassel situado en el corazón de Alemania es uno de los desarrollos más importantes promovidos por Gazeley en los últimos años. El centro se levanta sobre una superficie de 45.000 m2 y ha sido diseñado teniendo en cuenta las altas especificaciones técnicas y medioambientales que caracterizan los desarrollos de esta empresa.
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Blackstone compra a ProLogis diez activos logísticos en Reino Unido roLogis European Properties ha anunciado la venta de diez activos logísticos situados en Reino Unido al fondo Blackstone, uno de los mayores inversores del mundo, por 180,3 millones de euros, que destinará a
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reducir su deuda. Los diez activos están alquilados en su totalidad y suman 231.165 m2. Esta transición forma parte de otra operación más amplia entre las dos empresas firmantes del acuerdo.
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LA NUEVA RED TRANSEUROPEA DE TRANSPORTE EN ESPAÑA La ministra de Fomento, Ana Pastor, ha hecho pública la propuesta que ha consensuado el Gobierno del PP con las Comunidades Autónomas para el desarrollo de la Red Transeuropea de Transporte en España, que sustituye a la propuesta socialista de principios de 2011. La nueva propuesta del Gobierno ha recogido hasta 16 nuevas plataformas logísticas consensuadas con la comunidades autónomas.
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l ministerio de Ana Pastor ha concertado con las comunidades autónomas la propuesta que presentará a las instituciones europeas para el desarrollo de la Red de Transporte en España. Una propuesta que incorpora nuevos elementos en cuanto a funcionalidad, nivel de servicio y relevancia y que, en opinión del Gobierno del PP, la hace más ambiciosa que la que presentaron los socialistas a principios de 2011. El Ministerio de Fomento presentará a las instituciones europeas un plan para desarrollar la red transeuropea de transporte que se sustenta en estos cinco pilares: reforma ferroviaria, inclusión de todos los puertos en la red global, una nueva propuesta aeroportuaria y de carreteras, así como la construcción de 16 nuevas plataformas logísticas. El Gobierno de España propone en materia ferroviaria, incorporar a la red global toda la existente en la actualidad, incluidas las líneas planificadas. La propuesta incorpora las conexiones a los puertos de Vigo, Santander y Avilés a la red básica de mercancías y, por otra parte, se potencian los ejes fundamentales en sus comunicaciones transfronterizas. La red básica de viajeros pretende asimismo introducir un modo homogéneo
de transporte a todas las capitales de provincia, basado en la propuesta nacional de una red mallada de trayectos de Alta Velocidad y coherente con la red básica de mercancías. Lo que supone en la práctica la introducción de algunos nuevos corredores, además de los ya existentes, que completan la anterior propuesta española.
Ferrocarril, puertos, aeropuertos, carreteras y plataformas logísticas, ejes de la RTE-T en España Por otro lado, las autoridades españolas potenciaran las relaciones hispanoportuguesas, ya que se proponen las conexiones Huelva-Faro y Vigo-Oporto, y las relaciones con Francia, al incorporar la Travesía Central de los Pirineos. En materia de puertos, la propuesta tiene en cuenta todos aquellos aspectos que son esenciales para asegurar la cohesión económica, social y territorial de España, partiendo de la base de que el 70% del comercio exterior marítimo se realiza a través del puerto ubicado en la provincia. Por esta razón, y más allá de
otras consideraciones, la posición de Fomento es que todos los puertos de interés general deben formar parte del nivel de red global de la RTE-T. Este es el motivo por el que se ha incluido en la red global los puertos de Vilagarcía de Arousa y Marín-Ría de Pontevedra, al tiempo que en la red básica se ha propuesto la inclusión de los puertos de Vigo y Santander, que se unirán a los de Barcelona, Bilbao, Las Palmas, Gijón, A Coruña, Tarragona, Valencia, Cartagena, Algeciras y Palma de Mallorca. En materia aeroportuaria, Fomento propone también que todos los aeropuertos de interés general formen parte de la red global. Y para ello, además de los existentes, se plantea que se incluyan en la red básica los aeropuertos de Málaga, Gran Canaria,Alicante y Santiago de Compostela. Nueva propuesta en materia de carreteras. El Ministerio de Fomento ha propuesto que se incorporen a la red básica de carreteras itinerarios con carácter estructurante, tales como la ruta de la Plata, entre Gijón y Sevilla (A-66); las conexiones de Madrid y la meseta a Galicia, tanto Benavente-Lugo-A Coruña (A6) como Benavente-Ourense-Vigo (A52) y a Cantabria desde Burgos (A-73) y Palencia (A-67). El eje transversal VitoriaPamplona-Huesca-Tarragona y el tramo Honrubia-Albacete-Murcia (autovía A31). La ampliación de la propuesta recoge la conversión en autovía de la N-II entre Alfajarín y Fraga y la autovía A-68 entre Figueruelas (Zaragoza) y Logroño. Finalmente, la nueva propuesta del Gobierno español ha recogido hasta 16 nuevas plataformas consensuadas todas ellas con las comunidades autónomas. Las plataformas logísticas estarían ubicadas en: Pontevedra, Monzón, Castellón, Ciudad Real, El Bierzo, Benavente, Zamora, Miranda de Ebro, Burgos, Palencia, Área central, Aranda de Duero, Soria, Arévalo, Ávila y Segovia. N
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GESTIÓN E INTERNACIONALIZACIÓN MARCAN LAS ESTRATEGIAS DE LAS PRINCIPALES HOTELERAS
Aspecto de Fitur 2012.
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a buena marcha del año turístico y los esfuerzos por compensar el importante descenso de la representación institucional, con un 12% menos de superficie, lograron que la edición de 2012 de Fitur cerrase con más visitantes profesionales que el año anterior (un 2% más) y un aumento del 4% en los profesionales llegados del extranjero. La mayor afluencia de visitantes extranjeros se ve como un síntoma más de la deriva del sector, que apuesta por la internacionalización, la gestión al margen de la propiedad y la concentración para ganar cuota en un mercado global con la menor carga posible en las cuentas de la empresa. El caso de AC es paradigmático.Tras un año complicado, la hotelera arrancó 2012 de la mano de Marriott con unas previsiones de crecimiento del 20%. La alianza con el gigante estadounidense le está facilitando el negocio y, según su presidente Antonio Catalán, a medio plazo espera firmar más de 25 hoteles repartidos por Rusia,Tur46
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quía, Francia y Latinoamerica. Así, el primer AC Hotels by Marriott abrirá en Niza (Francia) el año que viene. En casa, la cadena trabaja para aumentar su cartera hotelera de alta gama y consolidar un crecimiento anual de diez
La situación financiera de los operadores obliga a centrar sus esfuerzos en la gestión hoteles de todas las marcas de Marriott. Las ubicaciones estarían alejadas de las grandes ciudades, sin descartar destinos de costa. En este punto, Catalán ha expresado públicamente su interés por participar en la posible privatización de Paradores, un asunto que lleva ya tiempo cociéndose en los despachos del ministerio de José Manuel Soria. La bandera de la internacionalización también ondea en los pabellones de Meliá y Barceló. La cadena que presiden Simón Barceló Tous y Simón
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© Santi Burgos / IFEMA
Un año más, Fitur se convirtió en el más importante foro español del turismo y los principales operadores hoteleros aprovecharon este singular espacio para avanzar las líneas maestras de sus estrategias de expansión. La gestión al margen de la propiedad sigue ganando terreno en un mercado en el que la internacionalización se consolida como el camino a seguir. Pedro Barceló Vadell ha puesto el punto de mira en Italia, un mercado donde hasta ahora no estaban presentes. Por su parte, la cadena controlada por la familia Escarrer está tan preocupada por extender sus marcas como por reforzar la solvencia de la firma, tras firmar desinversiones por 150 millones durante 2011. Para ello aplicará fórmulas poco intensivas en capital, como la gestión y el alquiler variable. Hasta 2014, Meliá espera incorporar 38 nuevos hoteles, el 87% fuera de España, y a medio plazo prevé sumar un centenar de hoteles en mercados internacionales, como Latinoamerica, Asia y Europa. La deuda también preocupa en NH, que tras dar carpetazo a la alianza con HNA afronta vencimientos este año por valor de 571 millones. Las conversaciones con los bancos van por buen camino, a tenor del reciente anuncio de la hotelera a la CNMV y, de hecho, ya se ha acordado aplazar el primer pago, de 195 millones, hasta marzo. Por su parte, Iberostar parece ir a contra corriente. La estrategia de diversificación de la cadena vacacional apunta al desarrollo de hoteles urbanos. A los abiertos en Tenerife y Budapest, se sumarán dos más este año, en Cartagena de Indias (Colombia) y Buenos Aires (Argentina). Además, la hotelera quiere consolidar las inversiones realizadas en 2011: la compra de los hoteles de Thomas Cook en España, la adquisición del Iberostar Cancún y la reforma de varios establecimientos, más de 200 millones en total. Para el desarrollo de sus hoteles de ciudad, Iberostar mira a las grandes capitales del continente europeo y tiene en el punto de mira a Madrid, Barcelona, Londres y París. N F. J. Ruiz
Hoteles
Hotusa presenta su nuevo hotel de lujo en Bogotá otusa colgará su enseña de lujo Eurostars en el complejo BD Torre Bacatá, un complejo de usos mixtos que promueve la catalana BD Promotors en Bogotá (Colombia). El proyecto, diseñado por el estudio de Alonso Balaguer, será el primer hotel de la cadena en Colombia. El establecimiento tendrá 323 habitaciones y más de 3.000 m2 para convenciones. El hotel contará, además, con un spa de 550 m2, dos restaurantes y dos lounge bar. Su apertura, prevista en 2014, pondrá la guinda a un proyecto de más de 150 millones de euros de inversión. El complejo, formado por dos torres, suma 114.000 m2 construidos en los que se distribuirán 396 apartamentos, 117 oficinas y una galería comercial.
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Proyecto BD Torre Bacatá.
NEXUS SUITES LLEVA EL GRAN LUJO ‘LOW COST’ A VALLADOLID Y A LA COSTA DEL SOL a compañía Nexus Suites Hotel acaba de abrir dos establecimientos en los que desarrolla un nuevo concepto de alojamiento, el gran lujo a precio low cost. Se trata de Nexus Benalmádena Suites & Apartments, situado en Benalmádena, una de las localidades con mayor atractivo turístico de la Costa del Sol, y Nexus Valladolid, ubicado en la capital castellanoleonesa. Este último se encuentra ubicado en pleno casco histórico de la ciudad y es un establecimiento de 27 suites cuidadosamente diseñadas y dotadas con todo lujo de detalles y servicios. El Nexus Benalmádena Suites & Apartments, que se encuentra a menos de 80 metros de las playas de La Viborilla y
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Benalnatura, es un complejo turístico inspirado en la calidad, diseño y amenities de los mejores hoteles boutique. Nexus Benalmádena dispone actualmente de quince apartamentos turísticos de tres llaves, todos ellos exteriores y con los servicios propios de un hotel de cinco estrellas. Nexus Benalmádena Suites & Apartments, en la Costa del Sol malagueña.
La cadena Jumeirah abrirá en Mallorca su primer resort de lujo europeo a dubaití Jumeirah, símbolo del lujo internacional, inaugurará en la isla de Mallorca el primer resort que proyecta en Europa. El Jumeirah Port Soller Hotel & Spa, un resort de cinco estrellas gran lujo enclavado frente a la bahía de Soller, abrirá sus puertas el próximo12 de marzo. El nuevo resorte de Jumeirah en Mallorca tiene una extensión de 18.000 m2 y está compuesto por once edificaciones que se levantan sobre una montaña frente al mar, siguiendo una composición que cuida especialmente la integración del hotel en el entorno. El complejo hotelero cuenta con 120 habitaciones y suites de entre 40 m2 y 66 m2, todas ellas con vistas al Mediterráneo y al valle sobre el que se alza el establecimiento. El resort incluye, además, dos restaurantes, cuatro bares, dos piscinas, y un exclusivo centro de fitness y spa.
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JONES LANG LASALLE VENDE UNA DE LAS SEDES DE LA RYDER CUP
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ones Lang LaSalle Hotels ha sido elegida para comercializar el exclusivo complejo de Belfry, propiedad del empresario irlandés Sean Quinn Junior. Se trata de un centro de negocios, golf y entretenimiento, que
ocupa más de 220.000 m2 en Warwickshire, en plena campiña inglesa. El complejo, que es sede de la PGA, está formado por un hotel de 324 habitaciones, tres campos de golf que han albergado cuatro ediciones
En los próximos meses se incorporarán al complejo otros 20 apartamentos en un edificio colindante, con habitaciones de uno y dos dormitorios, lo que reforzará la oferta de este establecimiento turístico, el primero de estas características en la zona de Benalmádena.
de la Ryder Cup y numerosas pruebas del circuito europeo, amplias instalaciones para conferencias y reuniones, un balneario, un centro de bienestar y estética recién reformado con gimnasio, y una discoteca.
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El ITH y Baumit promueven el ahorro energético en hoteles n el marco de Fitur, el Instituto Tecnológico Hotelero (ITH) y la empresa especializada en el desarrollo de aislantes Baumit, firmaron un acuerdo por el que las empresas hoteleras podrán acceder a tecnologías de última generación en sistemas de aislamiento térmico, a través del proyecto Ahorro energético en hoteles mediante la instalación de Sistemas de Aislamiento Térmico por el Exterior en fachadas. Baumit, que es líder en la fabricación de sistemas de optimización de la envolvente térmica, participa como socio proveedor en este proyecto piloto que pretende reducir la demanda energética en la climatización de hoteles aplicando sistemas innovadores.
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Emprendedores
AMBITUM EL ‘PERSONAL SHOPPER’ INMOBILIARIO
David Infante, socio fundador de Ambitum.
En una coyuntura de mercado como la actual, David Infante, un profesional con dilatada experiencia en el sector inmobiliario, decidió crear Ambitum, una firma de asesoramiento especializada en la búsqueda de inmuebles que además realiza el proyecto de interiorismo, las obras de adecuación y la decoración. Con Ambitum, inauguramos esta sección.
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a actividad de Ambitum representa una nueva forma de entender el mercado inmobiliario. La empresa pone a disposición del cliente que busca una vivienda o una oficina un exclusivo servicio personalizado para encontrar su inmueble ideal. Además, proporciona los servicios adicionales necesarios para disfrutar de su nuevo espacio, desde el proyecto de interiorismo, coordinación de las obras, mudanza, alta y cambio de titularidad de suministros, asesoramiento en la negociación, la firma de contratos... Se trata de un servicio integral de búsqueda de vivienda y oficinas –en compra o en alquiler–, bajo demanda, y que no se ciñe a una cartera propia de inmuebles en comercialización, sino que localiza las ofertas que mejor se adecuan a cada cliente. De esta forma, Ambitum permite al cliente ahorrar tiempo en la búsqueda de inmueble, asegurar todas sus gestiones con un equipo especialista en diferentes áreas y despreocuparse de los imprevistos y posibles inconvenientes en toda operación inmobiliaria.Todo ello con el asesoramiento de profesionales.
La puesta en marcha de este innovador negocio responde a las necesidades de la sociedad de hoy, que dispone de poco tiempo y prefieren acudir a especialistas para gestionar asuntos tan importantes como la búsqueda y com-
“El cliente recibe sólo la selección de las viviendas u oficinas que encajan al 100% con sus necesidades” pra de una vivienda y que suponen decisiones significativas en sus vidas. Los servicios que ofrece Ambitum se desarrollan a semejanza de un personal shopper, buscando exclusivamente lo que el
SERVICIO PERSONALIZADO Se trata de un servicio adaptado a cada cliente, de rápida disponibilidad, ajustado en precio y con estilo. Para ayudar a decidir al cliente cuál es la casa idónea, realizan un proyecto de interiorismo con las modificaciones y obras a realizar en la vivienda a gusto del comprador. Por último, pueden hasta encargarse de la decoración y del mobiliario. 48
El Inmobiliario mes a mes
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Proyecto de interiorismo para la adaptación de una vivienda seleccionada por Ambitum.
cliente necesita, adaptando las diferentes oportunidades a sus requerimientos. David Infante, socio-fundador de Ambitum, comenta que “el principal valor añadido que ofrece Ambitum al cliente es que seleccionamos el inmueble como si fuera para nosotros, peinando el mercado con todos los medios posibles. La ventaja es que el cliente recibe sólo la selección de las viviendas u oficinas que encajan al 100% con sus necesidades.Y además, presentamos una vista del proyecto de interiorismo de cómo quedaría después del acondicionamiento necesario para facilitar la toma de decisiones. A partir de ahí llegamos hasta donde el cliente necesite: coordinando la obra, decorando y hasta haciendo gestiones de mudanza”. N
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