Junio/Julio 2012 año XII nº117
El Inmobiliario
mes a mes
L a h e r ra m i e n t a ú t i l p a ra e l p r o f e s i o n a l
SUMARIO
El Inmobiliario
mes a mes
www.elinmobiliariomesames.com
Director Julio Irazábal
PRIMER PLANO
Redactor jefe Fco. José Ruiz de Martín
Maquetación
EL SECTOR TEME LOS EFECTOS ADVERSOS DEL RESCATE .............. 4
Ana Beviá Aguilar
Colaboradores
SELENZA REAL ESTATE & INVESTMENTS
José L. Fernández Liz Yolanda Durán
LANZA SU PRIMER FONDO PARA INVERTIR EN URUGUAY............... 8
Benito Badrinas (Barcelona)
Redacción Plaza de los Mostenses, 11 1ª planta, puerta 6-7 28015 . Madrid Tfnos. 91 542 72 63 91 548 30 65 Fax 91 559 66 53
LUIS ASÚA,
redaccion@elinmobiliariomesames.com
COMUNIDAD DE MADRID “MADRID YA ES EL PRINCIPAL DESTINO DE LAS INVERSIONES EXTRANJERAS” ................ 14
VICECONSEJERO DE MEDIO AMBIENTE Y ORDENACIÓN DEL TERRITORIO DE LA
Director comercial Ángel Pérez Tfnos. 91 548 33 17 91 548 26 33
Imprime
.................................................... ESPECIAL
Apyce & Grafisur
Depósito Legal
REHABILITACIÓN Y EDIFICACIÓN SOSTENIBLE
M-413377
ISSN
............................................. PAGS 17 - 34
1578-2819
Editorial ............................... 3 G “Los hombres de negro”
vienen a Madrid
Empresas ........................... 4 G Renta Corporación anuncia
beneficios tras vender dos inmuebles en Madrid G Chamartín vende su negocio en Alemania a la austriaca Buwog, del grupo Immofinanz G Bañuelos vende PDG Reality y compra otra inmobiliaria brasileña
Centros Comerciales ...... 40 G La AECC inicia un cambio
generacional, a unos meses del congreso bianual G La liberalización comercial se abre camino G Chelverton invierte 34 millones en la primera fase de Camino Real G Inditex compra el edificio que alberga su tienda londinense de Oxford Street
Industrial ............................ 46 G La demanda logística se acerca
Vivienda .............................. 16 G Hoy se construye el 6,6%
de las viviendas que se edificaban en 2006
al centro de las ciudades G Inmofiban vende a Moscata el
Parque Industrial de Abrera
Hoteles ............................... 50 Oficinas ............................... 36 G Luis Basagoiti propone un
marco regulatorio estable y específico para las oficinas G Orangina Shweppes, primer inquilino de Castellana 200 G La Torre Kio de Bankia tiene muchos novios
G La franquicia se hace hueco
en el mercado hotelero español
Valoración .......................... 52 G Valorar en tiempos de
Incertidumbre (II), por Carlos Rodríguez, FRICS y director general de Retail Valuation Ibérica Junio/Julio 2012
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EDITORIAL
“Los hombres de negro” vienen a Madrid ientras escribíamos estas líneas, el ministro
M
A la pregunta de cómo salimos de ésta que se cuestionan
de Economía, Luis de Guindos, estaba
los millones de españoles que se niegan a trabajar como
redactando formalmente la petición de
chinos, con lo que nos costó arrancar las libertades demo-
ayuda al Eurogrupo para recapitalizar urgentemente a la
cráticas con el pasado histórico que tenemos, la respuesta
banca española. Una carta que no indicaba una cantidad
no puede ser otra que con gestión y control férreo a los
de dinero exacta, a pesar de que las dos consultoras
poderes fácticos que nos han colocado en el disparadero.
independientes contratadas por el Gobierno indiquen que el sector necesitará 62.000 millones de euros para
Esta historia reciente de presidentes que decían que Espa-
continuar en la pelea y que Europa nos haya ofrecido
ña iba bien, de otro que miraba a otro lado cuando nos
hasta 100.000 millones.
acechaba la crisis más aguda que ha sufrido el mundo después del 29, y del actual, que nos prometió que iba a llamar
Una vez que se oficialice el rescate en toda regla, la
al pan, pan, y al vino, vino, no puede volver a repetirse.
Comisión Europea (CE), el Banco Central Europeo
Dónde estaríamos ahora si hubiéramos asumido en el
(BCE), la Autoridad Bancaria Europea (ABE) y el Fondo
verano de 2007 que puede que volviéramos a ganar la
Monetario Internacional (FMI) mandarán a “los hombres
Eurocopa de fútbol en 2012, pero que solo éramos unos
de negro” a Madrid para negociar los términos del prés-
convidados en la Champions League. Que no había nada
tamo y los vehículos en los que se instrumentará la
más que rascar un poco para saber que estábamos endeu-
financiación, el verdadero caballo de batalla para calmar
dados hasta la cejas, y que ya nos gustaría a nosotros tener
a los mercados.
uno de los sistemas financieros más saneados del mundo…
Otro de los asuntos que deja meridianamente claro el
Bienvenidos por tanto “los hombres de negro” para
informe de las consultoras contratadas por el Banco de
arreglar un desaguisado que, por no llamar a las cosas
España es que las pérdidas de la banca ascienden en el
por su nombre, no hemos sabido solucionar a tiempo
peor de los escenarios a 270.000 millones de euros, el 25%
en el vestuario. Lo que me temo es que esos 62.000 o
aproximadamente del PIB del país.Y lo más preocupante:
100.000 millones de euros más que nos van a prestar en
la mayoría de esos agujeros, que algunos analistas cifran en
un escenario adverso como el que tenemos por delan-
unos 110.000 millones -que habrá que devolver con los
te es solo calderilla, que necesitamos mucho más. Ya lo
intereses y las condiciones que nos marquen-, se concen-
decía mi abuelo, lo malo de ser pobres es que los
tran en el sector inmobiliario, el malo de la película.
pobres, por no saber, no saben ni pedir.
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EL SECTOR TEME LOS EFECTOS ADVERSOS DEL RESCATE El sector inmobiliario español vive con resignación el proceso de rescate financiero que supuestamente devolverá un poco de cordura a los mercados y saneará las manzanas podridas de nuestro sistema bancario. Solo falta conocer la letra pequeña de las condiciones que impondrán Bruselas y el FMI, y que nos afectarán a todos, ya que el Estado figura como garante del préstamo. Entre las ‘recomendaciones’ que ya han trasladado al Ejecutivo de Rajoy figuran la subida del IVA y la eliminación de la desgravación por compra de vivienda, entre otras. Eso, unido a una más que previsible vuelta de tuerca en la restricción del crédito, no anuncia nada bueno para el sector.
Comparecencia del presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, tras conocerse la puesta en marcha del préstamo de hasta 100.000 millones para recapitalizar la banca española.
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a línea de préstamo que ha pedido España, de hasta 100.000 millones de euros, cubre con holgura las necesidades de capital de la banca española, que en el peor de los casos requerirá hasta 62.000 millones de capital para afrontar el más adverso escenario de crisis planteado por las consultoras Oliver Wyman y Roland Berger en el estrés test de nuestros bancos, realizado por encargo del Banco de España y el Ministerio de Economía. La primera de ellas considera que las necesidades de capital en el peor escenario se situarían en una holgada horquilla de entre 51.000 y 62.000 millones de euros, mientras que el análisis de Roland Berger concluye que esta cifra sería de 51.800 millones. Una vez conocida la resistencia del conjunto de bancos analizado (en total 14, representantes del 90% de los activos de la banca española), se llevará a 4
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cabo un nuevo análisis de cada una de las entidades para clasificar, provisionar y medir los riesgos de sus carteras. Se trata de un ejercicio de valoración de carteras crediticias que desarrollan las auditoras Deloitte, PwC, Ernst & Young y KPMG, y cuyos resultados deberán estar disponibles el próximo 31 de julio. El Banco de España supervisará estos resultados y exigirá las correspondientes necesidades de capital, mientras que el FROB canalizará las ayudas que precisen aquellos bancos que no puedan lograr ese dinero de fuentes privadas. EL LASTRE DEL SUELO Durante la presentación de los resultados de los citados test, el subgobernador del Banco de España, Fernando Restoy destacó que el análisis más estresado contemplaba una caída del valor del suelo en cartera de entre el
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85% y el 90% y reconoció que éste es el verdadero lastre de las entidades. “Seguramente es el escenario más adverso en las pruebas de resistencia que se han realizado hasta la fecha”, destacó Restoy. De hecho, en el escenario adverso, Oliver Wyman ha previsto una pérdida del 100% para parte de los créditos que financian suelo, es decir, les ha dado un valor cero. Con modelos que llegan a ese extremo, las pérdidas calculadas por Oliver Wyman llegan a ser de entre 250.000 y 270.000 millones en el peor escenario, y de entre 170.000 y 190.000 millones en el escenario base. Mientras que el análisis de Roland Berger estima unas pérdidas de 170.000 millones en el caso de mayor estrés y de 119.000 millones en el escenario más relajado.
En el escenario más adverso, Oliver Wyman ha previsto pérdidas del 100% para parte de los créditos que financian suelo Al margen de las diferentes formas de evaluar estos datos agregados, cabe destacar que a estas escalofriantes cifras hay que aplicarles el descuento de las provisiones que acumulan los bancos españoles y que a 31 de diciembre de 2011 ascendían a 98.000 millones de euros. Además, los dos últimos Decretos Guindos imponen más exigencias de provisiones para los créditos inmobiliarios, tanto para los dudosos como para los sanos, por un montante total de unos 70.000 millo-
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nes más, que deben cargarse contra los resultados de este año y del que viene (en caso de fusiones). Una vez restado este impacto, el agujero inmobiliario de la banca quedaría en una horquilla de entre 80.000 y 110.000 millones, aproximadamente, según los expertos.
millones de demandantes de empleo en nuestro país. Eso, sin olvidar la agobiante vigilancia del déficit y la contención del gasto público, para la que nos han recetado una reorganización de la Administración que haga más llevaderos los ajustes, entre otras propuestas.
EL COSTE DEL RESCATE El Gobierno de Mariano Rajoy cifró inicialmente la ayuda a pedir en un máximo de 100.000 millones, lo que deja un cómodo colchón de maniobra, y espera conseguir que se lo presten a un interés de entre el 3% y el 4%, y a largo plazo. La negociación de las condiciones del préstamo, que se deberían concretar el 9 de julio, será determinante tanto para la actividad de las entidades españolas (incluso para las que no pidan dinero, que también tendrán que cumplir condiciones), como para la marcha de nuestra economía y del sector inmo-
LLUEVE SOBRE MOJADO El sector inmobiliario no espera nada bueno de este rescate bancario, que restringirá aún más el acceso al crédito y hará aún más agresiva la competencia de las entidades financieras, que ya anuncian descuentos de hasta el 60% en determinadas ubicaciones. En este sentido, el FMI considera que la caída de precios de los pisos, que calcula en torno al 20%, no es suficiente y ha alentado a la banca a rebajar hasta un 25% más los precios de sus viviendas. “España está experimentando el estallido de una burbuja inmobiliaria, tras una década de apalancamiento excesivo”, afirma el FMI en un reciente informe en el que también destaca que los préstamos para la construcción e inmobiliarias pasaron de representar un 10% del PIB en 1992 a un 43% en el 2009, y que a finales de 2011 suponían cerca de un 37% del PIB. Por su parte, el Banco de España reconoció en su Informe de Estabilidad Financiera, previo al rescate, que dada la situacion económica y el aumento del paro no es previsible una recuperación del crédito este año. Además, situó la mora del crédito promotor en el 20,9% y sin perspectiva de mejora. Ni siquiera los bancos ven posible que vuelva a fluir el crédito. Desde distintas entidades financieras se asegura que el endurecimiento de las provisiones que se impondrá a los bancos es incompatible con el anunciado aumento del crédito, a pesar de que éste sea
El FMI ha recomendado que los precios de las viviendas en manos de bancos bajen hasta un 25% más biliario en particular. De entrada, el Gobierno ha pospuesto la subasta de CatalunyaCaixa, Banco de Valencia y Novagalicia, a la espera de ver cómo concluye todo este proceso, y la idea del banco malo ha regresado a los titulares de la prensa económica. Después de que Eurostat tuviera que explicarnos el impacto de este rescate en el déficit público y la deuda españolas, desde el Gobierno se insiste en que la prestación de esos miles de millones de euros bajo la garantía del Estado no va a suponer un nuevo decálogo de exigencias a cumplir por el Reino de España. Sin embargo, el mercado da por supuesto que nada es gratis y que las “recomendaciones” del FMI y de Bruselas forzarán al Ejecutivo a emprender nuevas medidas fiscales, como el adelanto de la subida del IVA, y a reajustarse el cinturón suprimiendo subvenciones, como la que beneficia a los compradores de viviendas, y modificando prestaciones, como la que permite la subsistencia a más de cuatro
el objetivo último de tantas reformas y rescates. Según cálculos de ING, el mercado prevé que las entidades tengan que provisionar entre 35.000 y 50.000 millones más. Pero Bruselas recomendó ya en mayo aumentar esta cifra hasta los 84.000 millones de euros. La Comisión también ha recomendado elevar el IVA y suprimir los incentivos a la compra de vivienda que contribuyeron a inflar la burbuja. Frente a esta última petición se han alzado voces en contra, como la del presidente de la APCE, José Manuel Galindo, que cree que eso desincentivaría aún más la demanda, empeorando un mercado ya bajista y con un gran stock por vender. IMPULSAR LAS VENTAS En este mensaje, los promotores cuentan con el respaldo de la ministra de Fomento, Ana Pastor, que en las últimas semanas ha asegurado que no está encima de la mesa una eventual eliminación de la desgravación por compra de vivienda. La patronal de los promotores cree que la vía de la compra para adelgazar el stock es la adecuada, especialmente si se trata de captar a compradores extranjeros que depositen así su capital en España. En este sentido, la ministra ha anunciado que incentivará fiscalmente la compra de vivienda en España por parte de no residentes y se flexibilizará la regulación de las Socimis. Además, Fomento cree que dinamizar el mercado del alquiler con “un marco normativo adecuado” impulsará la recuperación del sector y quiere modificar la ley de arrendamientos urbanos y la de enjuiciamiento civil para dar más seguridad y libertad a ambas partes. Ahora habrá que ver el margen de maniobra que le dejen para poder llevarlo a cabo.N Francisco José Ruiz
El agujero inmobiliario de la banca se calcula entre los 80.000 y 110.000 millones de euros.
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EL VALOR DEL SUELO, A DEBATE
El nuevo Régimen de Valoración del Suelo permite a la Administración expropiar un suelo que no ha sido desarrollado en plazo a precio de suelo rústico más un 10% de la plusvalía.
A
falta de unos días para que finalice junio, los propietarios de suelo esperaban una nueva prórroga (y con ésta serían cuatro) de la disposición transitoria tercera del texto refundido de la Ley del Suelo de 2008, que deje como estaba el sistema de valoración del suelo. Desde que el Gobierno de Mariano Rajoy accedió al poder, se han anunciado cambios en la última Ley del Suelo que evitasen un nuevo parche en una normativa muy criticada desde distintos ámbitos del sector y que viene a complicar un poco más la ya farragosa legislación española sobre suelo y urbanismo. El reciente Foro Abierto sobre Valoración, organizado por Sociedad de Tasación y Uría y Menéndez pretendía aclarar términos y definir el alcance de esta situación, y su iniciativa propició un interesante debate entre urbanistas, abogados, tasadores, consultores inmobiliarios y acreditados observadores de la alarmante realidad inmobiliaria. Lo cierto es que las incertidumbres sobre cómo se han valorado los suelos, su financiación y las consecuencias de la aplicación del nuevo régimen de valoración del suelo quedaron de manifiesto. Sobre este último, los defensores del texto, con el urbanista y cola-
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borador en la redacción de la normativa, Gerardo Roger, a la cabeza, recuerdan que éste régimen afecta principalmente a los casos de expropiación y apenas se refleja en la valoración de las carteras inmobiliarias. Otros, sin embargo, alertan de que este texto da a la Administración el poder de expropiar a quien adquirió un suelo urbanizable y no ha podido desarrollarlo o urba-
Si no hay más prórrogas, el 1 de julio entrará en vigor el nuevo Reglamento de Valoración del Suelo nizarlo en plazo, pero a precio de suelo rústico más un 10% de la plusvalía. La iniciativa pretende evitar abusos especulativos como los que se han producido en la expropiación de suelos rústicos para la construcción de infraestructuras, pagados como si en ellos hubiera expectativa inmobiliaria.Al mismo tiempo, coloca al desarrollador de suelo una gran losa que le pude hacer perder de un plumazo el 90% del valor de sus terrenos a favor del sector público en un proceso expropiatorio. Cierto es que hoy por hoy esta hipótesis parece
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improbable, pero la posibilidad está ahí y las tasaciones de suelos deben reflejarlo, por principio de prudencia. Por su parte, el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, considera que las valoraciones de suelos sujetos a financiación hipotecaria están reguladas por la normativa ECO y por ello no hay razón para preocuparse. Lo verdaderamente preocupante es el volumen de créditos que han financiado suelo y viviendas en los últimos años y que ahora están haciendo tambalear a nuestro sistema financiero. Javier Martín, editor de El Observatorio Inmobiliario, expuso con cifras el enorme tamaño del problema: si en 1998 el crédito a la construcción era de 28.000 millones de euros y el crédito a la promoción inmobiliaria, de 16.000; a finales de 2008, el crédito a la construcción suponía 152.000 millones de euros y el crédito a la promoción 318.000 millones. En diez años, el crédito constructor se había multiplicado por cinco y el promotor casi por 20. “Desde diciembre de 2008 el sistema financiero no ha reconducido la situación, porque a finales de 2011 el crédito a la construcción se situaba en 98.000 millones y el crédito a la promoción, en 298.000”, comentó Martín. Ante la actual situación de incertidumbre económica, con petición de rescate financiero de por medio, es preciso conocer qué capital es preciso para cubrir este enorme agujero. A la espera de la valoración que las auditoras externas hagan de los activos de los bancos, José Ramón Torá, de Standard & Poor's, avanzó que, según estimaciones de la agencia de calificación, las pérdidas potenciales de nuestro sistema financiero se incrementarán en los próximos meses y que los bancos precisarán entre 80.000 millones y 112.000 millones de euros, ya que el sistema financiero español debería ser capaz de absorber 60.000 millones de estas pérdidas de crédito mediante esquemas de protección de activos, generación de negocio, ventas de activos y otros elementos de balance. N
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SELENZA REAL ESTATE & INVESTMENTS LANZA SU PRIMER FONDO PARA INVERTIR EN URUGUAY La sociedad de gestión y desarrollo de fondos de inversión Selenza Real Estate & Investments ha iniciado el proceso de captación de capitales para su primer proyecto inmobiliario, que comercializa bajo la marca Selenza Village+Hotel. Con el asesoramiento de Deloitte, la firma que preside Félix Abánades, presidente también de la inmobiliaria cotizada Quabit, destinará la inversión de este fondo al desarrollo de un proyecto residencial exclusivo, en Punta del Este, Uruguay. El proyecto Selenza Village+Hotel, en Punta del Este (Uruguay), será el proyecto en el que se materializará esta inversión.
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l lanzamiento de este fondo supone el primer paso de un interesante proyecto empresarial que pretende convertirse en un catalizador y dinamizador de inversiones inmobiliarias a ambos lados del Atlántico. Selenza Real Estate ofrece un servicio integral que incluye desde el análisis de las oportunidades de negocio y la gestión y desarrollo de cada proyecto concreto, hasta la captación de los inversores, la coordinación y el asesoramiento legal y financiero necesarios para el desarrollo de cada proyecto concreto. En la presentación de Selenza Real Estate & Investments que tuvo lugar en el marco de SIMA 2012, Félix Abánades destacó que “el conocimiento del sector y la posición del grupo de empresas que presido en España y en América del Sur avalan este proyecto empresarial y posicionan a esta nueva compañía como un operador cualificado, capacitado y experto”. En este sen8
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tido, cabe destacar a la empresa cotizada Quabit Inmobiliaria, como firma colaboradora y gestora de los proyectos que se desarrollen en España: “Quabit es una compañía de primer orden en la gestión de activos inmobiliarios, con experiencia acumulada a lo largo de los años, presencia nacional y un profundo conocimiento del mercado. Ofrece una solución global, desde la
Uruguay presenta interesantes oportunidades para la inversión inmobiliaria captación del suelo pasando por todo el desarrollo inmobiliario hasta la entrega del producto final y la gestión del inmueble si se decide explotar en arrendamiento. Todo ello hacen de Quabit la plataforma idónea para gestionar y apoyar cualquier iniciativa inversora”, explicó Abánades.
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Selenza Real Estate & Investments dispone de la estructura corporativa necesaria, tanto en España como en América del Sur, y cuenta con un equipo directivo que ha constituido uno de los principales grupos inmobiliarios españoles con más de veinte años de experiencia en el sector. “En América del Sur estamos presentes desde 2007; cinco años de intensa actividad profesional que nos dan una visión y un conocimiento de primera mano de su mercado inmobiliario y empresarial, en especial de Uruguay”, comentó el presidente de Selenza Real Estate & Investments en el SIMA ante un nutrido grupo de profesionales y una delegación de autoridades del país. UN MERCADO ATRACTIVO PARA LA INVERSIÓN No es casualidad que la nueva firma de inversión haya elegido Uruguay como destino para el primero de sus fondos. “Uruguay nos ofrece seguridad jurídica, que es lo más importante en cualquier proyecto internacional, y un crecimiento en los últimos diez años en torno al 6%.Además, en Uruguay nos encontramos como en casa. Allí la iniciativa público-privada van de la mano, facilitando así el desarrollo de las inversiones en el país”, explica Ricardo López Rivera, director general de Selenza Real Estate & Investments. El país sudamericano presenta interesantes oportunidades de inversión, tanto en el mercado de primera residencia como en el de segunda vivienda. La bonanza económica del país durante los últimos años y el paulatino crecimiento de las grandes capitales
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uruguayas, mantienen un crecimiento sostenido de la demanda de vivienda que, según las previsiones, se mantendrá al alza durante los próximos años. Paralelamente, el gobierno uruguayo tiene en marcha desde 2010 un Plan de Vivienda Social que aspira a facilitar el acceso a una vivienda digna a un importante número de familias con menos recursos.
Selenza Village+Hotel está llamado a ser uno de los principales atractivos de Punta del Este Por otro lado, los sectores logístico y terciario presentan también un interesante atractivo para la inversión, en ubicaciones que se concentran en la capital, Montevideo, y en el departamento de Maldonado. Mención aparte merece el segmento de segunda residencia en Uruguay, un mercado en el que destaca el entorno de Punta del Este, el más exclusivo destino turístico del país desde hace décadas.“Su belleza natural, servicios y seguridad, junto a su excelente ubicación, cercana a Buenos Aires, sur de Brasil, Paraguay y Chile, la convierten en la California de América del Sur”, apunta Ricardo López. Punta del Este es el principal destino turístico de alto nivel de la región, lo que ha permitido algún año comercializar más de 800.000 m2 de superficie residencial, y está llamado a Ricardo López Rivera, director general de Selenza Real Estate & Investments, destaca la seguridad jurídica y las facilidades para la inversión que ofrece Uruguay.
Selenza Village+Hotel es una exclusiva urbanización con un hotel de lujo en primera línea de playa.
ser el principal objetivo de inversión del mercado de la segunda residencia en Sudamérica. Un proyecto en el que van de la mano el gobierno uruguayo, autoridades locales y entidades como Destino Punta del Este, sociedad público-privada para la promoción internacional de la región. SELENZA EN PUNTA DEL ESTE Punta del Este es el destino del primer fondo impulsado por Selenza Real Estate & Investments en España, y Selenza Village+Hotel, el proyecto en el que se materializará esta inversión. Selenza Village+Hotel es una exclusiva urbanización en primera línea de playa ubicada en Manantiales, una de las mejores zonas de Punta del Este. El complejo se compone de cuatro bloques residenciales con 48 apartamentos de dos, tres y cuatro dormitorios, 12 chalés pareados de 300 m2 cada uno, rodeados de amplias zonas verdes y a escasos metros del mar, donde se levanta un establecimientoboutique de lujo, el Hotel Selenza Punta del Este, con categoría de cinco estrellas lujo, que integra un exclusivo restaurante internacional de alta gama y un centro spa de talasoterapia de 1.000 m2, abierto los 365 días del año. El hotel cuenta además con una ‘madrina’ de lujo, la modelo Valeria Mazza, que no sólo es imagen de este exclusivo destino turístico, sino que también participa activamente en el desarrollo del complejo. Cabe destacar el singular centro de relax que incorpora el Hotel Selenza Punta del Este, cuya concepción está inspirada en el complejo que este
grupo empresarial español desarrolló en la Costa del Sol hace unos años con el mayor centro de talasoterapia de Andalucía en Estepona (Málaga), con unas instalaciones de 2.000 m2. Con todo ello, el proyecto Selenza Village+Hotel está llamado a ser uno de los principales atractivos de Punta del Este. La primera fase de este proyecto ya está avanzada y hace unos meses arrancaron las obras del hotel Selenza, que se prolongarán durante dos años. Los inversores de Selenza Real Estate & Investments destinarán la inversión del primero de sus fondos al desarrollo de dos de los edificios residenciales del complejo, que albergan 24 apartamentos. Una apuesta segura para cualquier inversor interesado, según comentan desde Selenza Real Estate, dado el éxito de comercialización cosechado con los otros bloques de apartamentos de Selenza Village+Hotel. La parte residencial de este proyecto mantiene una línea de exclusividad y confort, con una completa oferta de instalaciones (piscina, gimnasio, pistas de tenis, etc.) y servicios que encajan perfectamente en este entorno de gran belleza. El Hotel Selenza se encargará de gestionar y proporcionar todos los servicios a los propietarios e inquilinos del complejo, estará a cargo del cuidado y mantenimiento de las zonas comunes, parques y jardines, y de brindar un servicio integral de seguridad de alta tecnología con control de acceso, cámaras de seguridad y vigilancia nocturna permanente a toda la urbanización. Todo ello, a escasos metros del mar, con acceso a una playa privada. N
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Inmofiban adquiere activos en Castellón, Cádiz y Barcelona por 15,62 millones a firma inmobiliaria ha cerrado la compra de dos suelos de uso residencial ubicados en Castellón y Cádiz, y de 14 viviendas de un edificio en Barcelona por un montante total de 15,62 millones de euros, según informó a la CNMV. Concretamente, Inmofiban ha comprado una parcela urbana de 4.552 m2 de uso residencial en Moncofar (Castellón), por 8,10 millones. Asimismo, ha invertido 5,08 millones en la compra de dos parcelas urbanas, también de uso residencial, que suman 6.592 m2. Además ha adquirido 14 viviendas de un edificio en construcción de Viladecavalls (Barcelona), por 2,43 millones. La operación se produjo días después de la venta de su parque industrial en Abrera a una filial del Banco CCM, por 39,5 millones de euros.
REALIA, PENDIENTE DE BANKIA
Grupo Velasco logra refinanciar su deuda
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Ignacio Bayón, ante la Junta de Accionistas de Realia.
a inmobiliaria Realia está pendiente de los posibles movimientos de uno de sus accionistas de referencia, Bankia (27,6% del capital), que presumiblemente deberá desinvertir parte de su cartera industrial una vez nacionalizado. En la rueda de prensa previa a la Junta de Accionistas de la cotizada, el presidente de Realia, Ignacio Bayón, dijo desconocer las intenciones de la entidad, aunque consideró positivas las declaraciones del otro accionista principal, FCC (con el 30,02%), que días antes se mostró dispuesto a pujar por la participación del banco en la cotizada, en caso de que se pusiera en venta.
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Una posibilidad reforzada por el hecho de que la constructora ha mejorado su liquidez con la reciente venta de la Torre Picasso por 400 millones y el cobro de un total de 1.122 millones de euros de la deuda que tenía pendiente con los ayuntamientos. En cuanto al negocio, Bayón ha previsto cerrar el año con 81 viviendas vendidas (5,4 veces más que las 15 entregadas en el primer trimestre), pese a que “la competencia con los bancos es muy difícil”. Ha recordado que, desde 2007, la compañía ha reducido un 35% el precio de las viviendas y “estaría dispuesta a bajarlos hasta el 40%”.
RENTA CORPORACION ANUNCIA BENEFICIOS TRAS VENDER DOS INMUEBLES EN MADRID
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a inmobiliaria Renta Corporación ha cerrado en el primer semestre del año dos ventas de edificios en Madrid por unos 40 millones que le permitirán cerrar el semestre con unos beneficios de seis
millones de euros, según las previsiones de la empresa. Por un lado, ultima la venta de un inmueble de 7.000 m2 situado en el número 80 de la Gran Vía, por unos 20 millones de euros, que ha sido adquirido
por un inversor hotelero. El otro edificio de usos mixtos, vendido por un importe similar, está situado en Príncipe de Vergara 11 (5.700 m2) y ha sido adquirido por un grupo latinoamericano.
a promoción que se desarrolla en la localidad madrileña de Torrelodones bajo el sistema de construcción industrializada patentado por A-Cero Tech, Finca Las Marías, ya cuenta con la licencia de obras para ejecutar la primera fase del residencial. Se trata de 24 viviendas unifamiliares (18 pareadas, tres adosadas y otros tres aisladas), de entre 156 m2 y 240 m2.
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Edificio de Gran Vía 80.
TORRELODONES CONCEDE LA LICENCIA A LAS 24 PRIMERAS VIVIENDAS DE FINCA LAS MARÍAS
Momento del montaje del piso piloto de Finca Las Marías.
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l Grupo Velasco ha cerrado con éxito la refinanciación de su deuda de 60 millones de euros, tras llegar a un acuerdo con las 18 entidades acreedoras para la obtención de una financiación sindicada y la refinanciación de su deuda. El acuerdo permite a las empresas del grupo dedicado a la construcción y a la conservación de infraestructuras, mantener la estabilidad financiera durante los próximos años y liquidar su deuda en el momento en el que cristalice el Plan de pagos impulsado por Hacienda, quedándose sólo con los instrumentos de financiación de circulante. Además, Grupo Velasco ha obtenido una ampliación de sus líneas de descuento y confirming, así como avales para la contratación tanto nacional como internacional.
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La realización de los cimientos y la instalación y ensamblaje de las viviendas –cuyo montaje se completa en cuestión de días–, se realizarán de forma simultánea a los trabajos de urbanización de las 100 hectáreas sobre las que se asienta este proyecto pionero. De esta forma, las primeras viviendas de Finca Las Marías podrán entregarse antes de finalizar el año.
Empresas Joaquín Piserra, de Optima Energy Management.
BNP PARIBAS REAL ESTATE BUSCA SALIDA AL PROCESO DE VENTA DE INMUEBLES DE LA JUNTA ANDALUZA Palacio de San Telmo, sede de la Presidencia de la Junta de Andalucía.
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a Junta de Andalucía está sufriendo en sus propias carnes las dificultades del momento inmobiliario. El plan de venta de activos impulsado hace ya un año por el Gobierno andaluz, con el que pretendía vender casi un centenar de inmuebles e ingresar
Chamartín vende su negocio en Alemania a la austriaca Buwog, del grupo Immofinanz na de las más importantes promotoras austriaca, Buwog, ha coseguido posicionarse en Alemania tras adquirir Chamartín Meerman Immobilien (CMI), la filial alemana de Inmobiliaria Chamartín, en una operación cuyo importe no ha trascendido, pero que se enmarca en el proceso de suspensión de pagos que atraviesa la alemana desde marzo. Buwog, filial del grupo inversor Immofinanz, logra así posicionarse en el mercado residencial berlinés, donde CMI desarrollaba proyectos residenciales por unos 60 millones de euros que la inmobiliaria austriaca pretende finalizar lo antes posible. En Austria, la filial inmobiliaria de Immofinanz es propietaria de 33.000 apartamentos (2,6 millones de m2) y gestiona otras 37.00 viviendas y 5.000 locales comerciales.
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más de 950 millones ha visto drásticamente mermadas sus espectativas. Según Expansión, el ejecutivo regional admite que como máximo recaudará 350 millones con la venta de inmuebles, una tarea que está liderando la consultora inmobiliaria BNP Paribas
Real Estate. El plan plantea la comercialización de inmuebles en sale & leaseback y destinar esa liquidez a reducir déficit. De hecho, es una de las iniciativas de la Junta para cumplir con el déficit del 1,5% pactado con el Estado. Pero no parece fácil, la operación se ha estancado y las ganancias pueden quedarse cortas. En el paquete en venta finalmente hay 76 inmuebles y se busca operaciones de cartera dirigidas a inversores internacionales, los únicos que han mostrado interés y tienen músculo financiero suficiente.
MÁS CERCA DE COBRAR LAS DEUDAS DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS
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l esperado Plan de pagos a proveedores ya está en marcha. Las autonomías tienen deudas con 29.107 proveedores y un total de 3,79 millones de facturas por pagar. En total, la deuda de las regiones con los proveedores asciende a 17.701 millones de euros, y la Comunidad Valenciana se ha
revelado como la más morosa, con deudas a proveedores por 4.354,7 millones. Hacienda ya ha autorizado el endeudamiento de las 14 comunidades que se han acogido al plan (todas salvo Galicia, País Vasco y Navarra) y se espera que, una vez firmados los préstamos, se inicien los pagos en julio.
BAÑUELOS VENDE SU PARTE DE PDG REALTY POR 240 MILLONES Y COMPRA OTRA INMOBILIARIA BRASILEÑA nrique Bañuelos ha finalizado la venta del grueso de su participación en PDG Realty, una de las mayores inmobiliarias de Brasil, por más de 300 millones de dólares (unos 240 millones de euros). Asimismo, a través de su firma Veremonte, Bañuelos reinvertirá en Brasil parte del importe obtenido de esta desinversión. De hecho, ya ha adquirido el 60% de la inmobiliaria Union Ville por más de 100 millones de dólares (unos 80 millones de euros). Con el cierre de la venta de su participación en PDG Realty el empresario busca ahora compañías de tecnologías de la información para potenciar la consolidación del plan industrial de la española Amper, de la que es primer accionista desde hace unas semanas. Asimismo, también prevé invertir en empresas de minería, tras adquirir el 19,34% del capital de Gladiator Resources, firma australiana cuyo proyecto estrella es la explotación de minas de hierro de Uruguay por unos 400 millones de dólares (unos 320 millones de euros).
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Optima Energy Management asesora a GE Capital Real Estate para optimizar el ahorro en sus inmuebles E Capital Real Estate Iberia ha puesto en marcha una iniciativa para mejorar la eficiencia energética de algunos de sus edificios. Desarrollado en colaboración con Optima Ener-gy Management, el proyecto se basa en la monitorización continuada de los consumos eléctricos en los edificios Gobelas de Madrid y Meridian de Barcelona. Según Joaquín Piserra, director general de Optima Energy Management, “la monitorización de consumos es esencial para la eficiencia energética”.
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BNP Paribas Real Estate organiza su primera subasta a la baja para comercializar 84 viviendas en Alicante a división de Recuperación y Reestructuración de Activos Inmobiliarios de la consultora ha organizado su primera subasta a la baja (subasta inversa) para comercializar 84 inmuebles propiedad de entidades financieras. Todos los lotes son viviendas ubicadas en la provincia de Alicante y los precios por los que se podrán adjudicar los activos en subasta son inferiores a los de salida, que ya de por si tienen importantes descuentos. El proceso se desarrolla en Internet, del 15 de junio al 13 de julio.
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El Inmobiliario mes a mes
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Empresas
“CON MENOS TRABAS BUROCRÁTICAS, LA MAYORÍA DE LAS VIVIENDAS LAS COMPRARÍAN LOS EXTRANJEROS” Por Sonia Fdez Barrio, directora de Comunicación de InfoChina Gestión
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arece cada vez más real la tendencia que se viene produciendo en los últimos meses, que indica que son los extranjeros los que ahora pueden y adquieren casa en España, como segunda residencia o inversión. Por ello, las promotoras inmobiliarias españolas realizan cada vez más acciones en el exterior, amoldando su estrategia de diversificación de mercado, especialmente hacia Rusia y los países nórdicos. Aunque ya es más que evidente el potencial del mercado de China, con una demanda que puede y quiere comprar en nuestro país. InfoChina Gestión invita a las grandes empresas del sector a acercarse a este gran mercado a través de su portal inmobiliario en mandarín y de sus acciones de promoción en ferias inmobiliarias en Pekín o Shanghai. A LA ESPERA DE PRECIOS COMPETITIVOS El comprador de alto standing, de los cuales hay más de 300 millones en China, es el que más se beneficia por la caída de precios porque, pese a que quizás no necesite financiación, es el único comprador potencial y sólo invertirá si los precios son realmente competitivos. No obstante, ni los vendedores ni la mayor parte de las pequeñas y medianas promotoras disponen aún de precios de venta “competitivos a nivel internacional”, porque para serlo es precisa una reducción en los precios que oscilan entre el 30% y el 60% respecto a los de hace tan sólo un año.
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El Inmobiliario mes a mes
El precio de la vivienda en España según Standard & Poor's, caerá un 25% adicional, debido al gran peso del stock de viviendas a la venta y a la mora de los promotores que asciende a sus máximos históricos. A la tan denostada imagen financiera de España, hay que encontrarle factores positivos, una llamada de atención a los inversores extranjeros que esperan cierta estabilidad monetaria para poner su capital a trabajar. BARRERAS PARA LA INVERSIÓN EXTERIOR Desde Hong-Kong y Shanghai, se preparan grupos de visitantes chinos dispuestos a comprar casas en España con una inversión media de unos 150.000 euros cada uno. La caída del valor del euro frente al yuan, anima a realizar el viaje de prospección y todos, esperamos que finalmente realicen la compra. No obstante, uno de los grandes frenos con los que se encuentra nuestra compañía, InfoChina Gestión, propietaria del portal www.zhongxidichan.com, para atraer a compradores chinos, son las trabas burocráticas y administrativas para la obtención de un permiso de residencia ‘no lucrativa’, que es lo que, mayoritariamente, los ciudadanos chinos o rusos, desean al comprar una casa en otro país. La política de inmigración debería de renovarse, adaptarse a la nueva situación en la que ésta sea más compatible con una política económica que propicie la necesaria y urgente entrada de capitales extranjeros a España.
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Desde el Gobierno se debería implementar una serie de medidas que favorezcan la captación de fondos extranjeros, no a cambio de deuda soberana, sino de bienes y servicios. Por lo que parece lógico atender con urgencia las demandas de los inversores en inmuebles. Por ejemplo, facilitando una Green Card por inversión, la tarjeta de residente durante diez años en Estados Unidos, que se otorga cuando
La obtención de visados es un problema para el inversor chino que busca una vivienda para comprar en España un ciudadano extranjero invierte 500.000 dólares y emplea a diez personas en este país, o bien concediendo la visa para residir, no trabajar, que contempla la compra de una casa unifamiliar de al menos 500.000 dólares. A los compradores, además, se les obliga a vivir en la casa por lo menos 180 días al año. Los mayores compradores extranjeros de viviendas en Estados Unidos proceden de China, Canadá, México, India y Reino Unido. Este es tan sólo un ejemplo de cómo otros países están reanimando su mercado inmobiliario con medidas políticas que, por supuesto, no a todos los votantes les agradan. Pero quizás un planteamiento más economicista y menos nacionalista ayude a paliar la situación crítica que atraviesa el sector inmobiliario y el país. N
Empresas
LA CONSULTORA ELITIA REAL ESTATE ADVISORS PRESENTA SUS CREDENCIALES
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l mercado inmobiliario español ya tiene una nueva consultora que viene a ofrecer a las entidades financieras y a los inversores nacionales e internacionales una amplia gama de servicios que ayuden a desbloquear el colapso que los activos adjudicados y los préstamos hipotecarios provocan en los balances de bancos, promotores y particulares. Elitia Real Estate Advisors lleva el marchamo del Grupo Asertia, el holding del fondo de capital riesgo Advent International para la prestación de servicios inmobiliarios, que es a su vez el principal accionista de Tinsa, la primera tasadora del país. Y
nace con la vocación de convertirse en una plataforma integral para el asesoramiento estratégico, la gestión de activos y deuda y la comercialización de todo tipo de activos de forma minorista o mayorista. La llegada de este nuevo actor coincide con un momento crucial para empezar a desconsolidar de forma estructurada los excesos de la burbuja inmobiliaria que, entre lo que deben los promotores y las hipotecas de los particulares, podría equivaler al Producto Interior Bruto del país, asegura Jorge Sena Ponce, con más de 20 años de experiencia en firmas internacionales de con-
sultoría inmobiliaria y el director general de Elitia Real Estate Advisors. La alianza estratégica con Tinsa, convierte a Elitia en la única consultora que cuenta con más de mil técnicos y expertos profesionales distribuidos por todo el territorio nacional. La firma ha llegado a un acuerdo con la empresa del grupo Multigestión, especializada en el cobro de hipotecas, y a otro con una gestoría a nivel nacional que analice las carteras desde el punto de vista administrativo. También está creando una red local con los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria para apoyar el proceso
Jorge Sena Ponce, director general de Elitia Real Estate Advisors.
de comercialización y, en breve, hará público el acuerdo con una comercializadora de viviendas que actúa en todo el territorio. El perfil de la nueva consultora se completa por la apuesta de crecimiento en Latinoamérica, donde cuenta con oficinas propias en Argetina, Chile, Colombia, México y Perú.
Commtech Commissioning Services S.A. c/ Estocolmo, nº 13. Polígono Európolis 28232 Las Rozas Madrid Tel. 91 637 81 79 - Fax 91 637 01 98
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Con nombre propio Entrevista a Luis Asúa, viceconsejero de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid
“MADRID YA ES EL PRINCIPAL DESTINO DE LAS INVERSIONES EXTRANJERAS” Luis Asúa, viceconsejero de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, afirma que uno de los principales objetivos de la consejería es promover las iniciativas que desarrollen la actividad económica y la generación de empleo en la región, que ya es el principal destino de las inversiones tanto extranjeras como nacionales.
Luis Asúa, viceconsejero de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid.
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l viceconsejero de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, Luis Asúa, ejerció la abogacía en España y Londres antes de ser elegido edil del Ayuntamiento de Madrid entre 1999 y 2012, donde fue concejal presidente de varios distritos al tiempo que compartía la presidencia de EMSF, la vicepresidencia de ERESA, consejero de la EMT, y la presidencia de la Comisión de Economía. ¿Podría hacer un resumen de los principales planes y actuaciones de la Consejería? 14
El Inmobiliario mes a mes
Uno de nuestros principales objetivos, y el más inmediato en esta legislatura, es crear las condiciones necesarias y los recursos para promover iniciativas ambientales, urbanísticas y de vivienda que impulsen y desarrollen la actividad económica y la generación de empleo. Por otro lado, tenemos el objetivo de lograr ya esta legislatura, y de forma definitiva, la aprobación del futuro Parque Nacional, así como la finalización de las labores de recuperación paisajística del Puerto de Navacerrada, que incluye la construcción de un hotel rural en el antiguo Club Alpino. Otra de nuestras metas es poner a disposi-
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ción de los madrileños la Casa de la Monta en Aranjuez, como club de campo. Ambas actuaciones se prevé que generen 450 puestos de trabajo. Por otro lado, en la zona noroeste se creará la futura Casa de Campo del Noroeste, en la finca de El Garzo, que será un gran proyecto deportivo, de ocio y de recuperación medioambiental. Este nuevo pulmón verde contará con zonas de esparcimiento, recreo y usos deportivos al aire libre, y supondrá la creación de más de 600 puestos de trabajo directos e indirectos, así como la generación de riqueza para los municipios del Noroeste. En lo que se refiere a la industria agroalimentaria vamos a dirigir nuestros esfuerzos a desarrollar e impulsar la diversificación de las vías tradicionales de comercialización de los productos madrileños, aprovechando las ventajas de las nuevas tecnologías como canal de venta. Debemos tener en cuenta que este sector representa en nuestra región más del 7 % de la producción industrial –con un volumen de 1.563 empresas– y que durante el último trienio lleva dando una ocupación estable a 21.000 trabajadores. La innovación es una pieza clave para mejorar la competitividad empresarial, y dentro del ámbito ambiental y agrícola se nos ofrece un camino de amplio recorrido para avanzar en proyectos de i+D. No en vano hay que recordar que Madrid lidera el empleo en ecoinnovación de España, con el 25% de los trabajadores de todo el país, y una de cada cuatro empresas sostenibles de España desarrolla su actividad en la región.
Con nombre propio
¿Qué repercusiones podría tener para los madrileños la declaración del Parque del Guadarrama como Parque Nacional? La Comunidad de Madrid podría tener su Parque Nacional en la primavera de 2013, si todo sigue según los pasos previstos. Para los madrileños, el Parque Nacional de las Cumbres de Guadarrama sería un hito histórico y medioambiental por el cual 33.664 hectáreas de la Sierra madrileña conformarán el quinto Parque Nacional más importante de España por extensión. La superficie reúne nueve ecosistemas, 21 hábitats de interés comunitario, 112 especies de flora y 74 especies de fauna de interés.También destaca por su representatividad el sistema natural singular de origen glaciar que ocupa 16,5 hectáreas, con el macizo de Peñalara como referencia. La propuesta final del Parque Nacional contiene un exquisito diagnóstico ecológico sobre el estado de conservación de los nueve sistemas naturales y un análisis socioeconómico de los 28 municipios afectados. La aprobación colocará a la Comunidad de Madrid en el punto de mira del turismo que busca la máxima calidad ambiental. Además, la declaración del Parque Nacional de las Cumbres de la Sierra de Guadarrama permitirá aumentar cerca de un 10% la superficie de Parques Nacionales en España. En lo que se refiere al urbanismo, hay que recordar que la superficie del futuro Parque Nacional no incluye suelo urbanizado ni susceptible de serlo. Además, y fuera del Parque Nacional, los crecimientos urbanísticos de toda la Sierra están limitados gracias al PORN. ¿Cómo afronta la Comunidad de Madrid la crisis en el sector inmobiliario y urbanístico? La Comunidad de Madrid está encarrilando mejor la recuperación gracias a la mejor posición de la economía madrileña para afrontar la crisis y a las medidas adoptadas por el Ejecutivo de Esperanza Aguirre, lo que también se traduce en el liderazgo en materia de vivienda protegida. De hecho, la Comunidad de Madrid ha incrementado en 2011 la promoción de vivienda protegida respecto al año anterior por primera vez desde el inicio de la crisis, y se mantiene
este año a la cabeza como la región donde más pisos con protección se edifican en España, beneficiando a todos los madrileños con viviendas asequibles y de calidad y generando actividad económica y empleo. En cuanto a los nuevos desarrollos en la Comunidad de Madrid, hay en marcha varias zonas importantes. Por ejemplo, el Consorcio de Móstoles Sur donde la Comunidad y el Ayuntamiento impulsan, a través del Consorcio de Móstoles Sur, este nuevo barrio en el que se prevé que residan más de 35.000 personas en las 9.500 viviendas previstas, el 75% de ellas con alguna protección, uno de los mayores porcentajes de vivienda protegida en la región
El Parque Nacional de las Cumbres de Guadarrama, para la primavera de 2013 y en el conjunto de España y donde se han invertido 11,3 millones de euros. O el desarrollo urbanístico de Buenavista, que ha supuesto una inversión de más de 117 millones y acogerá un total de 5.958 viviendas, de las cuales 4.767, el 80% son protegidas. O el Consorcio de Los Molinos, formado también por la Comunidad y el Ayuntamiento de Getafe y que tiene ya muy avanzadas las obras de urbanización del ámbito. Allí está prevista la construcción de 6.276 viviendas, de las que también el 80% son protegidas.
¿Cómo se puede traer más inversión e implantación de empresas que refuercen la posición estratégica de Madrid? La Comunidad ya es el principal destino de las inversiones extranjeras y, a su vez, Madrid es el principal punto de origen de inversiones españolas fuera de nuestras fronteras. Eso no quiere decir que no haya que seguir impulsando unas y otras. Por ejemplo, actualmente, el sector vitivinícola madrileño supone en la región un importante yacimiento de empleo, con más de 2.500 viticultores repartidos en 58 municipios, y una Denominación de Origen, integrada por 46 bodegas, que está consolidando, año tras año, sus ventas y su prestigio. La Denominación de Origen Vinos de Madrid abarca una extensión de cultivo de 7.700 hectáreas en la Comunidad y tiene un volumen de 3,7 millones de botellas puestas en el mercado. Los vinos de Madrid han logrado posicionarse en un mercado muy competitivo sobre la base de la calidad y la diversificación de la oferta. En estos momentos, las bodegas de Madrid exportan ya el 26% de su producción a países como Alemania, Bélgica, Estados Unidos, China y Japón, en tanto que sus vinos están presentes en el 80% de los restaurantes de mayor prestigio en nuestra región. A este tipo de resultados es hacia donde dirigimos nuestros esfuerzos, a colocar a la Comunidad de Madrid y a sus empresas y emprendedores en la punta de lanza de los sectores donde desarrollen su trabajo. N
La Comunidad de Madrid ha incrementado en 2011 la promoción de vivienda protegida respecto al año anterior por primera vez desde el inicio de la crisis y es la región donde más pisos con protección se edifican en España.
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Vivienda
HOY SE CONSTRUYE EL 6,6% DE LAS VIVIENDAS QUE SE EDIFICABAN EN 2006 El ajuste de la oferta residencial se hace cada vez más drástico. Los últimos datos del Ministerio de Fomento sobre el inicio de la construcción de viviendas libres revela que en el primer trimestre del año se inició la construcción de 11.116 viviendas, un 28,8% menos en comparación al mismo periodo de 2011. Este volumen apenas representaría un 6,6% del máximo histórico de 664.923 nuevas viviendas construidas en 2006, en pleno 'boom' del sector, y representa una caída de más del 90% desde entonces. puede ser un problema a medio plazo en otros mercados como Madrid, donde la oferta de vivienda nueva en venta no es tan elevada. En cuanto a las viviendas de protección oficial (VPO), en el primer trimestre del año se presentaron solicitudes definitivas para levantar 9.259 pisos de este tipo, un 15,6% menos que un año antes. En este caso, si se mantiene este ritmo, en el conjunto de 2012 se pedirá autorización para construir unas 37.000 viviendas públicas, lo que también representa un mínimo histórico anual.
Si se mantiene el actual ritmo de construcción residencial, en todo 2012 se terminarán alrededor de 83.000 viviendas, cifra que marca un mínimo histórico.
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o obstante, el dato también arroja una lectura más positiva si se compara con el trimestre precedente, ya que supone un aumento del 8% respecto a los 10.286 nuevos pisos que comenzaron a levantarse en los tres últimos meses del pasado año. Pero a pesar de todo, de mantenerse el actual ritmo de construcción de nuevos pisos, el número total de viviendas iniciadas cerraría el año en el entorno de las 45.000 unidades, lo que supondría marcar un nuevo mínimo histórico. El continuo descenso en la promoción de nuevos pisos de los últimos años se traduce en una caída en el volumen de vivienda terminada, lo que resulta lógico en las actuales circunstancias de caída de venta de pisos y restricción de crédito. Entre los pasados meses de enero y marzo finalizó la construcción de 20.555
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pisos, lo que arroja un descenso del 32,9% en comparación al mismo periodo de 2011, y del 32% respecto al último trimestre del pasado año. Si se mantiene el actual ritmo de conclusión de obras de nuevas viviendas, en todo 2012 se terminarán unos 83.000 pisos, cifra que sería la más baja de las registradas.
El importe medio de las hipotecas concedidas en abril no llega a los 100.000 euros Este volumen, que representa un 13% del máximo de casi 600.000 nuevos pisos terminados en 2006, supone un drástico ajuste de la oferta que, si bien es comprensible en muchas localizaciones, sobre todo de costa, donde la sobreoferta está tumbando los precios,
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EL MERCADO HIPOTECARIO LANGUIDECE El hecho de que la actividad inmobiliaria se encuentre congelada en pleno verano es la consecuencia última de las dificultades económicas del país, del paro y de la pertinaz sequía de crédito. Se firman cada vez menos créditos, por importes cada vez menores y con intereses del entorno del 3,5%. El INE ha confirmado la caída interanual del 31,3% que registraron las hipotecas en abril, mes en el que se firmaron 21.498 préstamos. Este dato encadena dos años de retrocesos mensuales. El importe medio de los créditos en abril también ha disminuido un 7% respecto al mes de abril de 2011, hasta los 99.662 euros, la cifra más baja desde julio de 2003. No obstante, el capital total que los bancos españoles concedieron en hipotecas se desplomó un 36,1% con respecto al mismo periodo del año anterior, hasta sumar 2.142,5 millones de euros. N
ESPECIAL
REHABILITACIÓN Y EDIFICACIÓN SOSTENIBLE
LA OPORTUNIDAD SOSTENIBLE DE TRANSFORMAR EL SECTOR DE LA EDIFICACIÓN EN ESPAÑA El Inmobiliario mes a mes, de la mano del Green Building Council España (GBCe), analiza las posibilidades y ventajas que ofrece la rehabilitación sostenible en España, como alternativa a la edificación tradicional. El GBCe y la Fundación CONAMA han realizado un estudio de la situación y han trazado una hoja de ruta que permitiría crear hasta 130.000 puestos de trabajo estables, rehabilitando entre 250.000 y 450.000 viviendas al año, con el fin de generar ahorros de hasta 300.000 millones de euros de aquí a 2050, reduciendo en un 80% las emisiones domésticas.
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n un país acuciado por la crisis inmobiliaria, la rehabilitación debe considerarse como una opción ante la caída de la actividad. La necesidad de adaptar nuestro parque inmobiliario a las exigencias de sostenibilidad y eficiencia energética que imponen el sentido común y nuestro compromiso con Europa para que en 2020 solo se construyan en España edificios sostenibles, hacen de esta actividad un interesante nicho de mercado a desarrollar. El Grupo de Trabajo de Rehabilitación, una iniciativa que promueve el GBCe junto con la fundación CONA-
MA y diversos profesionales de las nuevas tendencias de la construcción, han evaluado la situación del parque residencial español y han establecido una hoja de ruta a largo plazo para implantar la rehabilitación sostenible y de calidad en España, que impulsaría la reactivación del sector de la edificación y, además, permitiría ahorrar 300.000 millones de euros hasta 2050 y reducir en un 80% las emisiones domésticas. En su informe Una visión-país para el sector de la edificación en España. Hoja de ruta para un nuevo sector de la vivienda, el GTR calcula que en España hay
unos 10 millones de viviendas construidas antes de 2001 que son susceptibles de transformarse para convertirse en viviendas de bajo consumo. La puesta en marcha de este plan, que requeriría de la decidida apuesta de la Administración, permitiría generar entre 110.000 y 130.000 puestos de trabajo estables. El GTR estima que con una inversión anual de 10.000 millones en rehabilitación y normativa, se podrían rehabilitar entre 250.000 y 450.000 viviendas al año y asegurar el cumplimiento de los compromisos medioambientales de España en 2020 y 2050. N
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ESPECIAL
REHABILITACIÓN Y EDIFICACIÓN SOSTENIBLE
“EN MATERIA DE REHABILITACIÓN NO NOS ESTAMOS MOVIENDO TAN RÁPIDO COMO DEBERÍAMOS” Entrevista a Luis Álvarez Ude, director general del GBCe El director general de Green Building Council España (GBCe), Luis Álvarez Ude, expone en esta entrevista la labor del Grupo de Trabajo de Rehabilitación, un proyecto en el que participa GBCe con el fin de analizar el estado de la rehabilitación en España y sentar las bases para que esta actividad se convierta en un factor de desarrollo sostenible, energéticamente eficiente y capaz de convertirse en un nuevo nicho generador de empleo para el sector de la edificación en España. ómo nace la iniciativa del Grupo de Trabajo de Rehabilitación? Surge a final del año 2010. Este año se producen cuatro acontecimientos importantes. Tres congresos: el SB10mad, organizado por GBCe que tiene como lema, Edificación Sostenible, Rehabilitación y Revitalización de barrios, y que se celebra en abril de 2010. El segundo, que se celebra en octubre en Barcelona con el lema Rehabilitación más Sostenibilidad igual a Futuro, organizado por el Colegio de Aparejadores de Barcelona.Y, finalmente, se celebra el Congreso Nacional del Medio Ambiente CONAMA, a finales de ese mismo año. Además, en 2010 se elabora el informe Cambio Global 2020–2050. Sector Edificación, redactado por Albert Cuchí, y en el que ya se da una primera panorámica de cuál es la situación del sector. Cuando termina CONAMA, una serie de gente preocupada por estas cuestiones y con una actitud de responsabilidad hacia la situación en la que se encuentra el país y el sector de la edificación en España, decide continuar con el trabajo. Es decir, todo este proceso de trabajo del 2010 no es sólo un punto de llegada, sino que es un punto de partida, que se inicia con la puesta en marcha del Grupo de Trabajo de Rehabilitación (GTR). Éste se constituye con la presencia de ocho expertos de diferentes ámbitos que quieren seguir profundizando en el trabajo realizado.
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Luis Álvarez Ude, director general del GBCe.
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La iniciativa va tomando fuerza y, tanto la fundación CONAMA como GBCe, deciden unir sus esfuerzos y coordinar el trabajo. Hoy en día son ya muchos los agentes del sector que hablan de la necesidad de una apuesta decidida por la rehabilitación, ¿cuál es a su parecer el valor añadido del informe Una visión país, del GTR? Hay una situación de crisis que ha provocado un enorme desconcierto en el propio sector. En esta situación, GTR hace un diagnóstico de cuáles son las causas en las que se enmarca la actual crisis del sector. En segundo lugar, incardina este análisis dentro de lo que es la crisis mundial, tanto de tipo energético, como económico, financiero, etc…y, por último, ofrece una alternativa y un plan de acción que permita la transformación del sector. Indica qué temas constituyen los problemas que hay que superar y por qué camino deben superarse. Problemas de orden legislativo, de orden normativo, económico, social, cultural, etc. ¿Nos llevan mucha ventaja otros países de nuestro entorno? Bueno, algunos países sí, pero es secundario. Se trata de aprender de otras experiencias. Por ejemplo, el Reino
“Somos responsables de hacer que las cosas cambien en el ámbito de la edificación” Unido tiene mucho avanzado en este sentido y hay otras experiencias muy positivas en Europa y en EEUU. Lo importante es que asumamos la responsabilidad que tenemos para hacer que las cosas cambien y para hacer que un sector, que es esencial en nuestro país desde el punto de vista económico y desde el punto de vista social, por el empleo, tenga una salida, y una salida solvente en todos los aspectos. ¿Qué acogida y repercusiones ha tenido este estudio en el sector? Yo creo que ha tenido una acogida muy buena, no solamente en el sector de la edi-
ficación,sino también dentro de la Administración Pública, incluso en el ámbito de Europa. De hecho, el GTR dispone de patrocinios, tanto europeos como de empresas de primer nivel. Me consta que, a partir de ahora, y a partir de este primer informe, es mejor la actitud de las administraciones, de las empresas privadas, de las entidades y su disposición para que sigamos trabajando, depurando el discurso y las propuestas que se hacen en ese informe. Y a las Administraciones Públicas, ¿han tenido la oportunidad de exponerles este plan? Por supuesto y la acogida ha sido fantástica. El trabajo que hemos hecho de difusión del informe ha tenido como consecuencia que nos hayan convocado para informar sobre su contenido en los ámbitos de la Administración.Y a partir de ese punto tanto GBCe como GTR, son un referente para el diseño de lo que tiene que ser el futuro o la salida a la situación de crisis y el futuro del sector en Europa. Ha tenido buena acogida tanto en la Administración Central como en algunas comunidades autónomas (hay que decir que acabamos de empezar las labores de difusión del informe), así como en algunos ayuntamientos. El nuevo Gobierno ha anunciado su intención de, ante la crisis del sector, regular a favor del fomento de la rehabilitación. ¿Cuál es a su juicio la labor más inmediata que debe acometer el Ejecutivo en este sentido? Bueno, no soy quién para decir lo que tiene que hacer la Administración, pero sí es cierto que están escuchando las opiniones que tenemos sobre este asunto. Creo que la principal labor de la Administración es ser facilitador para que el nuevo sector y la rehabilitación tiren adelante. Facilitador desde el punto de vista de que dé las garantías jurídicas y económicas para que el conjunto de la inversión privada vea la rehabilitación como una línea de negocio, y que, por tanto, se contribuya también desde la iniciativa privada, y de manera sustancial, a la transformación del sector.
“La Administración debe contribuir a este proceso de cambio en el sector” La Administración debe liderar ese proceso porque tiene la capacidad para hacerlo, el poder de convocatoria, las ideas y el apoyo de todos los que vamos definiendo qué es lo que habría que hacer; y es la Administración quien tiene que resolver los principales problemas que tiene el sector de la edificación. Un sector que se soporta sobre un régimen normativo y legislativo orientado hacia la nueva edificación, que ya no va a tener tanta importancia en los próximos años. ¿Termina en este punto el trabajo del GTR? No, ya está previsto el trabajo para el 2012. Estos trabajos se van a concretar en continuar y depurar el informe que se ha realizado, haciendo mención al resto de tipologías edificatorias y no sólo a la vivienda. En segundo lugar, se ha previsto adecuar los datos sobre la base del nuevo censo que existe y va existir, y de los datos últimos aportados por el IDAE, y continuar con nuestro trabajo de transmisión de las propuestas que hacemos intentando influir lo más posible en el sector y en la sociedad. También se profundizará en el objetivo de contribuir en la transformación del régimen legislativo que afecta a muchas cosas: Ley de Propiedad Horizontal, Ley del Suelo, Ley de Ordenación de la Edificación, Código Técnico, y no es un tema sencillo. Finalmente creemos que sería muy importante si se pudiera concretar una experiencia de lo que nosotros proponemos en una o en varias ciudades: en definitiva, que se ponga en práctica lo que proponemos en una actuación ejemplar, a escala del barrio, para mostrar qué es lo que nosotros creemos que debe de realizarse. Recientemente ha aparecido en prensa la propuesta de participación de GBCe en el Proyecto
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REHABILITACIÓN Y EDIFICACIÓN SOSTENIBLE Vitoria-Gasteiz para la renovación del Palacio de Congresos Europa. ¿Nos puede avanzar en qué punto de desarrollo de este proyecto se encuentran? Sí, la relación con el Ayuntamiento de Vitoria es extraordinaria. El Ayuntamiento y el alcalde tienen la intención de continuar con el trabajo de transformación de la ciudad, aprovechando la circunstancia de haber sido elegidos “European Green Capital 2012”, para llevar a efecto dos proyectos importantes: el cinturón verde interior y la rehabilitación, renovación y ampliación del Palacio de Congresos Europa. Y para ello, lo que queremos llevar a efecto, a partir de que se firme un contrato con el Ayuntamiento, es definir
congreso es el punto de encuentro en el que distintas fuerzas, desde distintos puntos del mundo, ponen en común propuestas y comparten información para la transformación del sector en cada uno de los países. La rehabilitación va a tener, efectivamente, mucha importancia en los países más consolidados o que ya tienen un stock importante. El lema del Congreso nos pregunta si nos estamos moviendo tan rápido cómo deberíamos, ¿cuál es su opinión al respecto teniendo en cuenta que en 2020 casi todo el parque edificatorio de los países de la UE debe ser edificios de consumo casi nulo?
Bueno, creo que no nos estamos moviendo tan rápido como deberíamos y, en rehabilitación, desde luego que no. Hay intenciones, pero es fundamental una clara decisión política que sobrepase lo que son las acciones parciales de lo que es la responsabilidad, si nos referimos a España, de un ministerio o de otro. Este debería ser uno de los proyectos emblemáticos, uno de los seis proyectos emblemáticos para impulsar la economía en este país, para generar riqueza, para mover la economía y para que, haciéndolo como se tenga que hacer, por supuesto, dentro de los criterios de rigor presupuestario y de lucha contra déficit, impulsar acciones que muevan la economía. N
El GBCe trabaja en la elaboración de una Herramienta de Certificación de Edificios Rehabilitados para la ciudad de Vitoria toda la estrategia desde el comienzo del proceso hasta el final de lo que es la actuación sobre un edificio. Quiero decir, definir un protocolo general, contribuir a la redacción de los pliegos de condiciones de concursos, tanto de proyectos como de obras, definir mecanismos para el control en fase de revisión de proyectos y durante la construcción de la obra para que las cosas se hagan conforme a como se indica en los pliegos, y finalmente, elaborar una Herramienta de Certificación de Edificios Rehabilitados. Una herramienta que sea válida para la certificación de cualquier tipo de edificio de cualquier ciudad. Y en el horizonte, el Congreso Mundial SB14. ¿Qué importancia va a tener la rehabilitación en el marco de este encuentro? Este congreso tiene como objetivo poner en común estrategias sostenibilistas en el sector de la edificación, frente a otras tradicionales, contaminantes y no aceptables desde el punto de vista ni social, ni ambiental ni económico. El 20
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Para Luis Álvarez, la rehabilitación debería ser uno de los proyectos emblemáticos para impulsar la economía española.
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REHABILITACIÓN Y EDIFICACIÓN SOSTENIBLE
CERTIFICACIÓN DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DE EDIFICIOS EXISTENTES UN RESPIRO PARA EL SECTOR INMOBILIARIO Por Manuel Romero, director de ETRES Consultores en estos periodos de tiempo no se tenía en cuenta el aislamiento térmico en los edificios por la falta de una normativa que lo regulara, pasando por alto al que es el principal responsable de la reducción de la demanda de energía en un edificio. Ante este vacío en el Real Decreto 47/2007, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea interpuso una demanda contra España, dejando en evidencia esta legislación. Finalmente, parece que la presión de Europa ante la urgencia de establecer una normativa que fomente la eficiencia energética del parque edificatorio de la Comunidad Euro-
A partir del 1 de enero de 2013, los edificios existentes que se vendan o alquilen deberán contar con un certificado de eficiencia energética
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n 2002, el Parlamento Europeo puso en marcha la Directiva 2002/91/CE, a partir de la cual se ha desarrollado en nuestro país el Real Decreto 47/2007 de Certificación de Eficiencia Energética de Edificios de Nueva Construcción. Un Real Decreto (RD) que ha sido criticado por no ser
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de aplicación a todas las viviendas del parque edificatorio al discriminar los edificios existentes, los cuales son precisamente los menos eficientes. En esta normativa se olvidaron del grueso del parque edificatorio, el cual casi el 70% está construido entre 1900 y 1981. Es importante considerar que
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pea ha sido el aliciente final para que España se ponga manos a la obra con una política de eficiencia energética completa que involucre tanto a edificios nuevos como a los ya existentes. Por ello, con la reciente publicación del proyecto del Real Decreto de Certificación de Eficiencia Energética de Edificios Existentes (CEEx), se establece que, a partir del 1 de enero de 2013, los edificios existentes deberán contar con el certificado de eficiencia energética que deberá ser entregado junto al contrato de compraventa o arrendamiento. Las últimas noticias que hemos tenido sobre el estado de evolución de este Real Decreto ha sido la publicación de la escala para la Certificación de Eficiencia Energética (CEE) de edifi-
cios existentes y la publicación de los procedimientos simplificados CE3 y CE3X. Que estos elementos se hayan presentado de una forma tan depurada nos hace pensar que la certificación energética de los edificios existentes será una realidad en poco tiempo. MÁS TRANSPARENCIA Y MÁS EMPLEO El proyecto de Real Decreto ayudaría a promover una conciencia de eficiencia energética entre la población que lleve a las personas interesadas en la compra o alquiler de una vivienda a realizar una comparación del consumo energético entre las diferentes opciones que hay en el mercado. Hablamos de la posibilidad de facilitar la información necesaria para que el consumidor tenga en cuenta cual será su hipoteca energética y tomar decisiones en base a esto. Ya han surgido algunos miedos y dudas entre la población ante la exigencia de este certificado para poder llevar a cabo la compraventa o alquiler. Y es que se estima que el precio de los certificados de eficiencia energética rondará los 300 euros por vivienda. Pero la realidad es que la propia competitividad entre las empresas certificadoras podría provocar que esta cantidad inicial estimada se reduzca, tal y como ha sucedido en otros países, como Francia o Italia. De momento, está disponible la aplicación de libre acceso en Internet Ahorratuenergia.es, que genera una estimación del consumo energético de una vivienda o edificio y una estimación de la Calificación de Eficiencia Energética del inmueble consultado, así como las diferentes opciones para mejorar la clase energética obtenida. Pero el Real Decreto no solo plantea beneficios para los consumidores, sino que abre el camino a la posibilidad de reducir nuestra dependencia energética y de impulsar la rehabilitación energética del parque edificatorio, lo que aumentaría la competitividad de nuestros edificios y además beneficiaría al medio ambiente. De la misma forma, esta iniciativa se presenta como una oportunidad para crear empleo entre los profesionales del sector inmobiliario ofreciendo una
salida a todos esos profesionales que encuentran en esta normativa la posibilidad de reciclarse como certificadores. Muchos de ellos ya están empezando a formarse con cursos preparatorios, como el que ofrece la Escuela de Energía en Edificación de ETRES Consultores. Los beneficios de impulsar la eficiencia energética se reflejan en muchos aspectos de la sociedad, además configuran una forma de hacer frente a la volatilidad de los precios de la energía. Desde luego, un país como España, que importa el 80% de su energía primaria, no puede desaprovechar la oportunidad de fomentar la eficiencia energética y la rehabilitación energética de su parque edificatorio. ALGUNAS CRÍTICAS A pesar de todos los aspectos positivos que el borrador plantea, existen algunas deficiencias. Llama la atención que el certificado no sea exigible para aquellas viviendas cuyo contrato de arrendamiento sea menor de cuatro meses al año. Esto excluye de la certificación al gran número de viviendas destinadas al turismo con contratos en ese régimen, lo que carece de sentido ya que estas viviendas son consumidores de energía al igual que el resto. Por otro lado, no queda suficientemente claro cuándo se considera como ‘existente’ un edificio. Aunque no lo indique el proyecto de Real Decreto, otros documentos como, por ejemplo, la Escala de Calificación Energética. Edificios Existentes, hacen referencia al año 2006 de forma que todo aquello
que estuviera construido ya ese año se considera como ‘existente’ y todo lo construido a partir de marzo de 2007 y que cumpla el CTE se considera como ‘nuevo’. Llama la atención que, debido a lo anterior, 1,8 millones de viviendas se queden sin ningún tipo de regulación en cuando a su certificado de eficiencia energética inicial (la cifra anterior se obtiene al sumar la viviendas iniciadas y finalizadas desde enero de 2006 a marzo de 2007).
El proyecto de Real Decreto de Certificación de Eficiencia Energética de Edificios Existentes se presenta como una oportunidad de empleo para los profesionales del sector inmobiliario Además, al igual que se hizo con el Real Decreto 47/2007, se vuelve a dejar en manos de las Comunidades Autónomas la competencia de regular el registro del certificado de eficiencia energética y su control externo. Ante este criterio, volvemos a caer en el riesgo de que las Comunidades Autónomas no se pongan en marcha con la regulación y pase mucho tiempo sin que se haya establecido el control que marca la ley. La aprobación de este Real Decreto no tendría sentido si no se lleva a cabo un control uniforme sobre él provocando un resultado desigual entre las diferentes comunidades. N
Una gran cantidad de viviendas carecerán de regulación respecto a su Certificación de Eficiencia Energética.
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REHABILITACIÓN Y EDIFICACIÓN SOSTENIBLE
LA ENVOLVENTE COMO ELEMENTO FUNDAMENTAL DE EFICIENCIA ENERGÉTICA Y CONFORT EN LA REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS Por Mar Barbero, Gloria Gómez y Emilia Román. Habitualmente, cuando se habla de rehabilitación con criterios de sostenibilidad, se utilizan parámetros referentes a consumos, ahorros energéticos y económicos, referidos a la amortización de las actuaciones obviándose, en numerosas ocasiones, un factor fundamental, relacionado directamente con el bienestar y la calidad de vida del usuario, como es el confort. Edificios de viviendas en el centro de Madrid.
No obstante, se puede afirmar que a través de la intervención en la envolvente térmica del edificio podremos reducir el consumo energético que permite mejorar las condiciones higrotérmicas en el interior de la edificación, independientemente de la eficiencia energética de las instalaciones de climatización. Un estudio realizado en 2004 por el INE a partir de los datos de consumo energético, ponía de manifiesto que el 50% de los hogares españoles no disponían de sistemas de calefacción, así
El número de instalaciones eléctricas de refrigeración en las viviendas ha sufrido un incremento notable entre 1991 y 2001
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a evaluación del confort térmico en un edificio es una tarea compleja para la que existen diversos métodos. Además de las variables cuantificables que influyen directamente sobre esta sensación, como son la temperatura y humedad del aire, la velocidad del aire, la actividad física y
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el arropamiento, existe una componente subjetiva que, en muchos casos, es función de las costumbres y de las personas y que, según algunos autores, dependen de las características pasivas del edificio que se habita, lo que está directamente relacionado con la envolvente térmica.
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como que el número de instalaciones eléctricas de refrigeración en las viviendas había sufrido un incremento notable entre 1991 y 2001. Bajo esta circunstancia, si el ahorro y eficiencia energética se miden en términos de consumo energético, se podría llegar a la paradoja de que un edificio del siglo XIX (frecuente en los centros de ciudades españolas) que suele tener una envolvente poco eficiente en términos energéticos y en el que habitualmente no hay instalaciones de climatización, pueda ser calificado como eficiente porque apenas consume energía, aunque sus usuarios habiten en un ambiente interior muy alejado de los parámetros básicos de confort.
Otro factor de interés que puede llevar a situaciones equívocas relacionadas con el confort y el consumo es la llamada pobreza energética. Este concepto fue definido en Gran Bretaña en 1988 y comprende a los consumidores que destinan más del 10% de sus ingresos familiares a pagar las facturas de energía de su vivienda (si destinan más del 20% se denomina pobreza energética severa). A pesar de que podría considerarse intrascendente, a esta situación, actualmente en Europa, se enfrentan unos 50 millones de personas. LA ‘POBREZA ENERGÉTICA’ Para el caso de España, el informe Evaluación de la pobreza energética en Bélgica, España, Francia, Italia y Reino Unido, elaborado en el marco del proyecto europeo EPEE (European Fuel Poverty and Energy Efficiency) pone de manifiesto datos muy relevadores:“En 2005, de acuerdo con el sondeo SILC , el 9%, es decir 1,36 millones de hogares, contestaron que no podían hacer frente a los costes para mantener su hogar en condiciones óptimas de confort. Sin embargo, teniendo en cuenta la crisis económica que sufre nuestro país y el incremento de los costes energéticos, es muy probable que el número de hogares que sufran esta situación se haya agravado significativamente”. Esto implica un considerable aumento del porcentaje de hogares españoles que no pueden hacer frente a las facturas de energía y que, por tanto, no alcanzan las condiciones de confort adecuadas. De hecho, según el estudio de la Asociación de Ciencias Ambientales en 2012, en el año 2010 “en torno al 10% de los hogares españoles (unos cuatro millones de personas) se encontraban en situación de pobreza energética […] La tasa de mortalidad adicional en invierno relativa de España (20,5%) no ha descendido desde la década de los 90 del siglo pasado y es una de las más altas de los países occidentales”. Ante estas cuestiones, se reafirma la relevancia de la rehabilitación de la envolvente térmica del edificio frente a otras actuaciones. Un buen diseño de los sistemas constructivos que caracterizan la envolvente de un edificio reduce, e incluso, en algunas zonas climáticas,
Bloques de viviendas en la periferia de Madrid.
elimina el consumo energético y, con ello, el gasto correspondiente a la energía consumida en climatización a lo largo del año. A ello se añade el hecho de que las actuaciones en la envolvente tengan una duración más dilatada en el tiempo, frente a otro tipo de intervenciones dirigidas a las instalaciones, cuyo periodo de vida útil es menor. La rehabilitación energética, por tanto, debe dirigirse a la mejora de las condiciones de habitabilidad de las edificaciones, incidiendo en todos aquellos aspectos que confluyen para garantizar una mayor calidad de vida para los usuarios durante más tiempo. Esta idea, extrapolada a un contexto más amplio,
La rehabilitación energética debe mejorar las condiciones de habitabilidad del edificio se concreta en que la rehabilitación ayudará a paliar la insostenibilidad, siempre que se prolongue la vida útil del edificio rehabilitado, asegurando que durante su mantenimiento y uso no prosiga el derroche energético inicial. En estos momentos, también es preciso considerar otro importante factor como son los escenarios de cambio climático previstos a largo plazo que, según la arquitecta y catedrática de la UPM, Margarita de Luxán García de Diego,“van a minimizar el consumo en calefacción y van a hacer creciente la necesidad de refrigeración en muchas más zonas que ahora apenas la necesitan; por lo tanto, no sólo habrá que prever el ahorro en condiciones de invierno, sino también en las de verano que
serán cada vez más exigentes. Las actuaciones en la envolvente resultarán efectivas en ambos casos, aunque sea recomendable mejorar las protecciones para sombrear durante más meses del año”. CONSUMO Y CONFORT Si analizamos el consumo de energía a lo largo de la vida útil de un edificio, la mayor parte deriva de su uso, y es especialmente importante cuando se combina un uso intensivo de las instalaciones con una envolvente térmica ineficiente desde el punto de vista energético. Esto significa que cualquier medida que se adopte sobre las edificaciones existentes, y que se destine a reducir el consumo durante su utilización (bien sea mediante el aprovechamiento de las condiciones climáticas, limitando las pérdidas de energía por la envolvente o mejorando la eficiencia energética de las instalaciones), conllevará una reducción significativa del uso de los recursos asociados a alcanzar el confort. Por lo tanto, cuanto mayor sea la vida útil del edificio, la repercusión de los costes de fabricación y demolición en el total anual será menor, y mayor la repercusión de la energía consumida durante su uso en la contabilidad energética anual. En la determinación de ese consumo anual, la envolvente es fundamental. ESTRATEGIAS Y PRIORIDADES La definición de las estrategias de intervención deben tener en cuenta la zona climática donde se ubica el edificio, las características de su envolvente térmica, la tipología edificatoria, el factor de forma, las condiciones de inserción en la trama urbana, orientaciones y empleo de sistemas pasivos, entre otros.
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Edificio de viviendas en San Cristóbal de los Ángeles (Madrid) antes de la rehabilitación.
La cuantificación de esta reducción dependerá de las características de la envolvente térmica y de la capacidad de aprovechar las condiciones climáticas favorables mediante el diseño del edificio. Por tanto, las prioridades de intervención sobre los edificios existentes, según la repercusión en la reducción del consumo, son (Vázquez, 2010): G Disminuir el consumo durante el uso del edificio. G Aumentar la durabilidad, es decir prolongar la vida útil. G Disminuir los costes de fabricación y demolición. Las dos primeras están relacionadas con la rehabilitación del soporte construido de los edificios e implican una mejora de las condiciones de habitabilidad de los mismos, alcanzando condiciones de confort y reduciendo el gasto energético de los usuarios. En el mejor de los escenarios de intervención sobre los edificios, esta medida se debe complementar con la mejora del rendimiento de las instalaciones y el uso de energías renovables o residuales. La eficiencia energética dependerá de la fuente energética utilizada, de su diseño y distribución, del grado de centralización, del control de la instalación, su potencia y rendimiento, sistema de producción y/o emisión, materiales, etc. Por último, todas estas actuaciones deben complementarse con una mejora de la gestión energética, ya que otro aspecto clave son los hábitos de consumo adquiridos por parte de los usuarios, que influyen sustancialmente en la eficiencia de los sistemas activos y pasivos y, por tanto, el consumo de energía. Una gestión adecuada que optimice los intervalos y temporización de las instalaciones y el control horario de las ventilaciones naturales y las protecciones 26
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Edificio de viviendas en San Cristóbal de los Ángeles (Madrid) tras la rehabilitación. Arquitectas: M. de Luxán y G. Gómez. Promotor: EMVS Madrid
solares, puede suponer hasta un 40% de posibles ahorros en la climatización. En resumen, la intervención sobre la envolvente térmica del edificio es fundamental para alcanzar el confort térmico y el ahorro energético. Las intervenciones que se efectúen para su mejora son muy eficaces para disminuir el consumo durante el uso del edificio, principalmente en climatización (calefacción y refrigeración), independientemente de que también se incorporen sistemas activos eficientes. Además, dado que la vida útil de los elementos constructivos suele ser como mínimo de unos 50 años, frente a los 10-20 años de la de las instalaciones, toda inversión en medidas para la mejora térmica de la envolvente tendrá mayor repercusión y eficacia en el tiempo y sus consecuencias positivas repercutirán directamente sobre los usuarios. Además, como señala la Asociación de Ciencias Ambientales, la rehabilitación energética de viviendas genera en España unos 47 empleos anuales por cada 1.000 m2 rehabilitados. LA REHABILITACIÓN, LA PROPUESTA MÁS SOSTENIBLE La necesidad de potenciar la rehabilitación de edificios en España queda certeramente descrita por Margarita de
Luxán:“Rehabilitar lo ya existente, supone actuar sobre 23 millones de viviendas en España; es hoy la mayor propuesta edificatoria sostenible. En la actualidad, hay que entender la rehabilitación del patrimonio de vivienda ya edificada como un modo de ahorro global de energía y materiales y un recurso de adecuación medioambiental prioritario. La mejora de la envolvente, es además la medida con mayor eficiencia energética social, ya que será aprovechada siempre por todos los habitantes del edificio, incluso los que no tengan medios para pagar los combustibles o la energía para la climatización”. FOMENTAR LA I+D “Hay que crear condiciones favorables a la investigación aplicada y facilitar las conexiones entre los participantes en los avances en la innovación, a fin de que resulte positiva para su aplicación en la mejora de las condiciones de vida de los usuarios y en el desarrollo de las empresas del sector de la construcción, que también deben de adaptarse a las condiciones actuales: no hacen falta más edificaciones, lo más lógico, desde el punto de vista de la sostenibilidad en España, es mejorar las existentes”, concluye Margarita de Luxán. N
Bibliografía Comisión Europea (2011):“Evaluación de la pobreza energética en Bélgica, España, Francia, Italia y Reino Unido. EPEE Project WP2- Deliverable 6”, disponible en http://www.fuel-poverty.org/files/WP2_D6_SPANISH.pdf Instituto Nacional de Estadística (INE) (2001) Censo de Población y Vivienda 2001. Disponible en www.ine.es De Luxán García de Diego, M., Gómez Muñoz, G. Román, E., Barbero, M. y Díez R. (2008):“Estimaciones sobre la rehabilitación sostenible de edificios de viviendas en España”, Madrid, Ministerio de Vivienda. Sin publicar. De Luxán García de Diego, M.,Vázquez, M, Gómez Muñoz, G. Román, E. y Barbero, M. (2009).Actuaciones con criterios de sostenibilidad en la rehabilitación de viviendas en el centro de Madrid. Empresa Municipal de Vivienda y Suelo del Ayuntamiento de Madrid. Parlamento Europeo y Consejo de la Unión Europea (2010):“Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 19 de mayo de 2010 relativa a la eficiencia energética de los edificios (refundición)” Publicada con fecha 18 de junio de 2010 en el Diario Oficial de la Unión Europea. Vázquez Espí, M. (2010):“Reducción de la insostenibilidad mediante la rehabilitación urbana”, disponible en http://habitat.aq.upm.es/gi/mve/2009-rdlimlru.pdf Tirado Herrero, S. López Fernández, J.L. Martín García, P. (2012): Pobreza Energética en España. Potencial de Generación de empleo derivado de la rehabilitación energética de viviendas,Asociación de Ciencias Ambientales, Madrid.
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REHABILITACIÓN Y EDIFICACIÓN SOSTENIBLE Catálogo de Declaraciones Ambientales de Producto de URSA
LA SOSTENIBILIDAD Y URSA
l desarrollo sostenible es aquel que satisface las necesidades de la generación presente, sin comprometer la capacidad de las generaciones futuras para satisfacer sus propias necesidades”. Esta frase, que apareció en el informe “Nuestro Futuro Común” también conocido como “Informe Brundlant”, editado en 1987 por la Comisión Mundial de Medio Ambiente y el Desarrollo de las Naciones Unidas, define cómo entender el desarrollo uniéndolo a la conservación del medio ambiente. No es una cuestión únicamente de justicia, sino de sentido común y de relación con el entorno. Los edificios son uno de los mayores emisores de contaminación del medio ambiente en todas sus fases de realización alcanzando, según estudios recientes, un 36% del empleo de la energía consumida y un 65% del gasto de la energía eléctrica. Por ello, cada vez es más importante conocer cómo está construido el edificio y cómo va a ser su uso, para poder realizar una construcción acorde con el desarrollo sostenible. URSA, división de aislantes del Grupo Uralita, tiene un fuerte compromiso con la eficiencia energética y la sostenibilidad, así como una apuesta continua por la mejora de la oferta de productos altamente competitivos para el aislamiento térmico y acústico que sean respetuosos con el Medio Ambiente, tanto para obra nueva como para rehabilitación.
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Fruto de esta inquietud, URSA presenta el Catálogo de Declaraciones Ambientales de Producto donde se encuentra la información del análisis del ciclo de vida de sus productos aislantes, para ayudar tanto a los proyectistas como a los promotores, constructores y todos los intervinientes en el proceso de realizar edificaciones comprometidas y respetuosas con el Medio Ambiente. DECLARACIÓN AMBIENTAL DE PRODUCTO, DAP Las Declaraciones Ambientales de Producto son el resultado de los análisis del ciclo de vida (ACV) de un artículo, realizando una evaluación global y multicriterio de los impactos medioambientales del mismo desde su origen hasta el final de su vida útil. Los parámetros que se analizan son tan diversos como: consumo energético, agotamiento de recursos naturales, consumo de agua, residuos sólidos, cambio climático, acidificación atmosférica, polución del aire y del agua, destrucción de la capa de ozono, formación de ozono fotoquímico… El Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Barcelona y el Departamento de Medio Ambiente y Vivienda de la Generalitat, son pioneros en España en la implantación del sistema DAPc en el sector de la construcción. URSA Ibérica Aislantes tiene para su producto URSA Glasswool P0051 Panel Fieltro de 50 mm la Declara-
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ción Ambiental Tipo III, otorgada por estos organismos certificadores, analizando las diferentes etapas de su ciclo de vida valorando los diferentes impactos ambientales del producto siguiendo las directrices marcadas por las Reglas de Categorías de Producto (RCP) sobre aislantes térmicos. En base a esta declaracion, URSA ha realizado una evaluación de los impactos estimados por la DAPc usando factores derivados de las propias especificaciones de producción (espesores, revestimientos,..), logísticas (cantidad de producto en una unidad de transporte) y de embalaje, para adaptar la información de la DAPc a las singularidades de cada producto. Esta forma de proceder permite mantener la coherencia técnicocientífica con la DAPc registrada. En este catálogo se presentan de forma resumida los impactos evaluados para cada uno de los productos de la gama URSA Glasswool y URSA Terra. URSA añade así la Declaración Ambiental Tipo III a la máxima calificación como material sostenible (3 estrellas) de la base de datos de productos de construcción con criterios de sostenibilidad del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Barcelona y a la Ecoetiqueta Tipo I que indica que al menos un 35% de la materia prima utilizada en su fabricación procede de material reciclado. En cuanto al poliestireno extruido, URSA XPS, su Declaración Ambiental de Producto se engloba en una DAP realizada por EXIBA (Extruded Polystyrene Foam Insulation) a nivel europeo. Esta EPD (Environmental Product Declaration) establece también los diferentes impactos ambientales en la fabricación, transporte, puesta en obra y fin de vida del poliestireno extruido. En base a esta EPD, se ha realizado por parte de URSA una adaptación de los valores con los diferentes productos de poliestireno extruido URSA XPS que se presentan en este catálogo. Con este catálogo de Declaraciones Ambientales de Producto, URSA sigue dando pasos para facilitar a los prescriptores y promotores la construcción de sus edificios con criterios sostenibles. N
¿Lifting o rehabilitación en profundidad?
ROCKWOOL APUESTA POR LA REHABILITACIÓN A FONDO COMO GARANTÍA DE UNA CONSTRUCCIÓN SOSTENIBLE enemos los medios tecnológicos para alcanzar este objetivo: hacer posible la renovación urbana de nuestras ciudades y pueblos sin mermar la economía ni el bienestar de nuestros conciudadanos. Rockwool ha desarrollado una amplia gama de productos y soluciones que cubren todas las necesidades de diseño de edificios para mejorar su confort térmico, acústico y de protección contra el fuego basado en lana de roca, el producto que mediante la combinación de materiales minerales naturales permite ahorros de emisiones de CO2 superiores a 100 veces el empleado en su fabricación. Esta característica coloca a la lana de roca como líder entre los materiales idóneos para trabajos de rehabilitación y mejora de edificios.
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El estudio del inmueble permite realizar proyectos con la mejor relación coste-beneficio El uso de materiales aislantes reduce el consumo energético en los hogares y en la industria. Lamentablemente, ya sea por desconocimiento o por falta de recursos, la mayoría de las rehabilitaciones en España se limitan a la limpieza y repintado de fachadas y en reparar la impermeabilización de las cubiertas. Sin embargo, la realización de estudios adecuados permite desarrollar proyectos de rehabilitación realmente eficaces y que conjugan la mejor relación coste-beneficio. Por eso Rockwool ha creado la firma Envolvalia, dedicada a identificar edificios susceptibles de ser rehabilitados y promover la puesta al día de la envolvente con una auditoria energética, una propuesta de estrategias, un estudio econó-
mico y la realización de las obras, asumiendo el rol de ESCO y corresponsabilizándose de los resultados. Asimismo, el liderazgo en el desarrollo de productos avanzados y capaces de resolver la mayoría de los problemas de aislamiento también ha llevado a Rockwool a lanzar la nueva gama Aerorock de productos basados en la tecnología de los aerogeles, que tienen muy bajo coeficiente de conductividad térmica y permiten reducir los espesores de aislamiento a la mitad de los que se usan comunmente. LA ELECCIÓN INTELIGENTE Elegir bien en la multifacética disciplina de la sostenibilidad no es sencillo. Para tomar decisiones, muchas empresas se dejan guiar por etiquetas cuyo origen, en muchos casos, presenta razonables dudas. No es lo mismo una certificación clase I que una de clase III. En el mundo hay unas 340 herramientas diferentes para evaluar la sostenibilidad de productos, edificios o ambas cosas, de las cuales 55 se refieren al sector de la construcción. Dado que los edificios tienen, por lo general, una larga vida, su consumo de energía y de otros recursos es lo que genera el mayor impacto medioambiental, junto con la fabricación de sus materiales. Aunque los sistemas para medir la sostenibilidad de primera generación (Leed o Breeam) tendían a subestimar la importancia de la eficiencia energética, ya hay sistemas como el DGNB, que adoptan criterios más exigentes. Los productos Rockwool pueden emplearse con la mayoría de los principales sistemas reconocidos como: VERDE, Leed, Breeam, HQE, o DGNB. Por otro lado, en materia de ahorro y eficiencia energética no hay que olvidar la entrada en vigor de la EPBD2, que va a exigir la certificación tanto de los edificios
Envolvalia, filial de Rockwool, identifica edificios susceptibles de ser rehabilitados y promueve la puesta al día de su envolvente.
nuevos como del stock existente, y la aplicación de criterios de óptimo costebeneficio en la edificación y rehabilitación de inmuebles. En este sentido, desde Rockwool se alienta el desarrollo de soluciones y productos que incrementan la sostenibilidad. Por eso es patrocinador del Solar Decathlon España con el ánimo de promover nuevas soluciones para la mejora del medio ambiente y la eficiencia energética, y también ha realizado diversos estudios de monitorización de edificios para conocer el rendimiento energético de estas soluciones en condiciones reales de uso. En esa línea de investigación continua en diversos ámbitos de la construcción, Rockwool desarrolla los mejores productos destinados a incrementar el confort de las personas, manteniendo el compromiso con la preservación del medio ambiente y el objetivo de dejar un mundo mejor del que recibimos. N
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EL COMPROMISO DE KNAUF CON LA SOSTENIBILIDAD Knauf, la primera empresa del sector que fabrica placas de yeso laminado ecodiseñadas, ofrece soluciones para reducir a la mitad el consumo energético de edificios ya existentes. on muchas las ocasiones en que hemos leído la definición de sostenibilidad extraída de la Declaración de Brundtland de 1987. Existen otras no tan conocidas, pero todas nos llevan a pensar en el futuro mientras actuamos en el presente para satisfacer nuestras necesidades. Una de las actividades que hoy está influyendo directamente en la sostenibilidad es todo lo que engloba a la construcción. Se estima que en Europa la construcción de edificios consume el 17% del agua potable, el 25% de la madera cultivada, el 40% de las materias primas y más del 40% de la energía disponible, generando el 33% de las emisiones de CO2. En España según el IDAE, el consumo de energía en la edificación representa el 17% de la energía total, perteneciendo un 10% al sector residencial y un 7% al sector terciario.
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Un edificio rehabilitado puede llegar a reducir más de un 40% el consumo de energía Actualmente se desarrollan normativas que determinan las características y propiedades que deben cumplir ciertos materiales, especialmente en temas de resistencia, aislamiento acústico y térmico, entre otros. Sin embargo, aún no existe una norma internacional armonizada que asegure un bajo impacto ecológico de los materiales de construcción y es que construir un m2 estándar de nuestra edificación actual, supone 20 veces más emisiones que las asociadas al consumo energético de un m2 ya construido. La preocupación de Knauf por el medio ambiente abarca desde la extracción de la materia prima, el yeso, reforestando las canteras explotadas, hasta la optimización del consumo de energía, invirtiendo en mejoras que en estos dos últimos años han conseguido una reduc-
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ción de la emisión de CO2 de más del 11%, sin olvidarnos de los compromisos sociales con actividades como el Día del árbol, replantando árboles con colegios, compromisos con ONG y asociaciones sin ánimo de lucro como el GBCe, La casa que ahorra, entre otros. Y es que el compromiso de Knauf con la sostenibilidad tiene en cuenta el componente medio-ambiental, social y el económico. PIONEROS EN ECODISEÑO La obtención de la certificación ISO 14000 de gestión de medioambiente y más importante si cabe la ISO 14006 de gestión de Ecodiseño, nos convierte en la primera empresa del mundo que fabrica las placas de yeso laminado ecodiseñadas y nos avala como empresa comprometida con la sostenibilidad. No sólo ecodiseñamos nuestros productos, sino que desarrollamos y mejoramos nuestros sistemas para mejorar los edificios y hacerlos más sostenibles. El desafío de Knauf se basa en generar un modelo de cambio hacia una construcción plenamente sostenible. La eficiencia energética, el ahorro, la reducción de la huella de carbono, el aislamiento, la rehabilitación de fachadas, la certificación energética, el ecodiseño… son los conceptos de la nueva arquitectura sostenible.Y son precisamente estos valores los que han de permitir generar el cambio en nuestra sociedad y no dejar en herencia un modelo de construcción que comprometa el desarrollo de generaciones futuras. En España, más de 20 millones de viviendas, aproximadamente el 90% del parque inmobiliario, está construido siguiendo unas tipologías constructivas carentes de aislamiento, con muy poco ahorro energético y, por consiguiente, un deficiente confort basado en un modelo que no tiene en cuenta la mayor demanda energética ni los impactos que ésta produce.
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La pérdida de energía en los edificios ya existentes hace necesaria una actuación en ellos, en la envolvente, que procure un ahorro considerable de energía y una reducción de emisiones de CO2. Un edificio rehabilitado puede llegar a reducir más del 40% el consumo de energía. Con Knauf se puede actuar tanto por el exterior, mediante el sistema Knauf Aquapanel, como por el interior con sistemas Knauf de trasdosados, techos suspendidos y suelos flotantes. Ambas actuaciones tienen asociadas una serie de ventajas e inconvenientes que habrá que valorar en cada caso. Las mejores medidas de ahorro son aquellas encaminadas a la reducción de transmitancias, mejorando los niveles de aislamiento en la envolvente, y la utilización de vidrios y carpinterías más eficientes. La nueva directiva europea 2010/31/EU hace referencia a la eficiencia energética de los edificios, tanto de obra nueva como en los que se vayan a rehabilitar, vender o alquilar. El consumo energético en los edificios es lo que tomará más relevancia en esta nueva directiva, siendo necesario un buen comportamiento térmico de la envolvente, con unos materiales y sistemas que ayuden a conseguir este objetivo. Es por ello que Knauf innova diariamente creando los mejores sistemas para edificar o rehabilitar las viviendas del futuro, convirtiéndolas en hogares confortables, sin hipotecar el futuro de las nuevas generaciones. N
Por Andrés Sepúlveda, director gerente de COMMTECH
“LA SOSTENIBILIDAD DE UN EDIFICIO DEBE FUNDAMENTARSE EN LA CAPACIDAD DE MEDIR Y VERIFICAR SU RENDIMIENTO” El director gerente de COMMTECH,Andrés Sepúlveda, expone en este artículo las ventajas del Commissioning, una disciplina con la que se verifica y documenta que un edificio cumple con los requerimientos exigidos por su propietario y los requisitos que marca su diseño.
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os edificios de hoy en día deben estar preparados para ser eficientes, fiables, seguros y fáciles de mantener. No es suficiente un correcto diseño y una buena calidad de ejecución, es necesario además capitalizar ambas actividades con un adecuado y probado proceso de transferencia al régimen dinámico de explotación. Desarrollado en Estados Unidos durante la 2ª Guerra Mundial para los submarinos de guerra y posteriormente incorporado a la industria de la construcción, el Commissioning se ha transformado en una disciplina fundamental de rápida amortización.
“Hoy los edificios deben ser eficientes, fiables, seguros y fáciles de mantener” Puede definirse como un proceso planificado que tiene como objetivo verificar y documentar que las instalaciones de un edificio están proyectadas, montadas, probadas, operadas y mantenidas satisfaciendo los requerimientos de la propiedad y cumpliendo los criterios de diseño. Además de la consecución de los objetivos mencionados, otros beneficios que pueden obtenerse con su implantación son los siguien-
tes: maximización de los rendimientos del proyecto, recepción en fecha del proyecto, minimización de problemas de primera ocupación, obtención de certificaciones de sostenibilidad y optimización de las condiciones de confort y de los consumos energéticos. Aunque la actuación principal se centra en medir y verificar los rendimienos de las instalaciones, las fases de desarrollo del servicio de Commissioning, a lo largo del proceso constructivo del edificio, son las siguientes:
DISEÑO PROGRAMACIÓN MONTAJE
Revisión del potencial de puesta en marcha del edificio G
Programa de puesta en marcha de las instalaciones del edificio G
Inspección de montaje para facilitar las operaciones de puesta en marcha G
Validación de las operaciones de puesta en marcha. Prefuncionales y funcionales
PUESTA EN MARCHA
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PRUEBAS DE FUNCIONAMIENTO
G
ENTREGA Y RECEPCIÓN
G
OCUPACIÓN
El Commissioning no se acaba con la auditoría final, actuaciones de Continuous Commissioning deben planificarse para probar a lo largo del ciclo de vida de las instalaciones que los equipos y sistemas funcionan dentro de los márgenes de rendimiento óptimo. Para los edificios ya existentes, existe la posibilidad de someterlos a las campañas de retrocommissioning, con retornos muy cortos y grandes oportunidades de optimización de su funcionamiento. N
Comprobación del funcionamiento de las instalaciones, según especificaciones Documentación y formación del personal de explotación Auditoría de funcionamiento, transcurrido un periodo mínimo de ocupación
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REHABILITACIÓN Y EDIFICACIÓN SOSTENIBLE Agua caliente y calefacción con máximo confort, mínimo consumo.
CONDENSACIÓN, SOLAR Y BOMBAS DE CALOR, TECNOLOGÍAS JUNKERS PARA AHORRAR ENERGÍA EN EL HOGAR Mucho se escucha sobre ahorro energético y las renovables para la producción de agua caliente y calefacción para el hogar. Pero, ¿qué es realmente este ahorro energético? ¿Cuánto es el ahorro? ¿Cuáles son las tecnologías adecuadas? Junkers ofrece respuestas que se adaptan a cada tipo de edificio y a cada necesidad. unkers, marca perteneciente al Grupo Bosch, experta en productos de calefacción y agua caliente y consciente de la importancia de las energías renovables para el confort en el hogar, ofrece una completa gama de modelos para la climatización de la vivienda con alto rendimiento, bajos consumos y elevado confort: sistemas solares térmicos, calderas de condensación y bombas de calor. La amplia gama de tecnologías de Junkers permite ahorrar energía en la vivienda con la tecnología adecuada a cada necesidad.
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SISTEMAS SOLARES TÉRMICOS En una vivienda se puede instalar un sistema solar térmico y aprovechar la energía del sol durante todo el año para la producción de agua caliente sanitaria, apoyo a calefacción o para calentar el agua de las piscinas. Junkers ofrece soluciones completas de energía solar térmica, adaptables a cada necesidad. En una vivienda se puede instalar un sistema termosifón o un sistema forzado. Un termosifón es un aparato equipado con uno o dos captadores solares y un depósito de agua. Incorpora todos los elementos para transformar la energía del sol en agua caliente en un solo producto. Con una instalación muy fácil, es la solución más sencilla y económica para el calentamiento de agua a través de un sistema solar térmico. Ideal en las regiones más cálidas. Un sistema forzado está compuesto por diferentes elementos, además de los captadores solares. Es necesario un grupo de bombeo y una central de 32
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control. Requiere una instalación algo más compleja, integrándose perfectamente en la edificación de una forma muy estética. Puede instalarse en cualquier región. Los sistemas solares térmicos de Junkers se pueden instalar en cualquier tipo de vivienda, adaptándose sin problemas a la arquitectura de la casa. Se pueden utilizar en casas unifamiliares y en otros tipos de edificios. El tipo de tejado no representa ningún problema a la hora de instalar los captadores solares de Junkers, se adaptan a todas las cubiertas: planas, inclinadas o integrados en un tejado inclinado. Hay muchas razones para tener un sistema solar térmico Junkers en la casa: G Protegen el medio ambiente al aprovechar la energía gratuita que nos ofrece el sol reduciendo el consumo de energía.
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G Energía limpia que permite cubrir hasta un 70% de la demanda en agua caliente sanitaria. G Experiencia. Desde hace más de 100 años, Junkers se ocupa de ofrecer calor y confort a las personas en su hogar, con productos de alta fiabilidad y fácil manejo.
CONDENSACIÓN Las calderas de condensación son capaces de obtener el máximo rendimiento al aprovechar la energía contenida en los gases de la combustión. La condensación no sólo aumenta significativamente la eficiencia de los productos, sino que también reduce las emisiones de gases contaminantes a niveles insignificantes. El principio de la condensación es muy sencillo: en los gases procedentes de cualquier combustión existe una
proporción de vapor de agua que contiene energía. Esta energía, que en una caldera clásica se pierde por la chimenea, es recuperada y transformada en energía adicional reduciendo a su vez las emisiones contaminantes. Bajo el nombre comercial de Cerapur, Junkers ofrece la más amplia gama de calderas murales a gas de condensación de reducidas dimensiones, alta eficiencia energética y avanzada tecnología, capaces de trabajar directamente con sistemas de energía solar. Todas las Cerapur tienen Clase 5 de emisiones de NOx según norma RAL UZ 61, con un elevado rendimiento del 109% (según DIN 4702/8) en toda la gama. Hay varias razones para usar una caldera de condensación Junkers: G Cuidado del medio ambiente: la tecnología de las calderas de condensación permite reducir a niveles insignificantes las emisiones contaminantes, para combatir el cambio climático y el calentamiento global del planeta. G Ahorro en las facturas: el alto rendimiento de estas calderas (109%), es una excelente inversión a la hora de elegir un nuevo sistema de calefacción y agua caliente sanitaria, que le permite ahorrar en su factura del gas. Una caldera de condensación Junkers de alta eficiencia energética es una excelente inversión a la hora de elegir un nuevo sistema de calefacción y agua caliente sanitaria. Dependiendo del sistema, se puede llegar a ahorrar hasta el 30% en la factura de gas. El modelo CerapurSolar, también de condensación, es un sistema integrado
de alta eficiencia formado por la caldera mural de condensación Cerapur Solar y un acumulador solar de inercia de 400 litros, opcional, que combina la tecnología de condensación con la solar térmica, para la producción de agua caliente sanitaria y calefacción, pensado para optimizar el consumo energético y la protección del medio ambiente. Gracias al acumulador, la energía solar puede ser utilizada para calefacción y agua caliente, ahorrando gas en un reducido espacio que no va más allá de un m2 de superficie. Esta solución de Junkers puede conseguir un ahorro del consumo de gas de hasta el 55%, respecto a las instalaciones convencionales, e incluso, funcionando en combinación con un sistema solar térmico y los controladores Junkers, se consigue un espectacular aumento de su eficiencia energética, que puede alcanzar hasta el 70% de ahorro de electricidad gracias a la bomba de Clase A que adapta automáticamente la instalación hidráulica al funcionamiento de la bomba. El sistema SolarInside-Control Unit (o módulo de optimización solar) que incluye la Cerapur Solar es una novedad mundial patentada por Bosch que garantiza un mayor ahorro, adicional al ofrecido por el sistema integrado de caldera de condensación+captador solar. CONDENSACIÓN+SOLAR La solución para una máxima eficiencia energética pasa por una combinación de energía solar térmica y tecnología de condensación. La combinación de los sistemas solares térmicos
Junkers con las calderas de condensación de la gama Cerapur de Junkers, ofrece un valor añadido en términos de eficiencia energética que se traduce en una importante reducción del consumo y un mayor respeto por el medio ambiente. BOMBAS DE CALOR Las bombas de calor Supraeco reversibles aire/agua, de alta eficiencia energética, son capaces de extraer la energía gratuita del aire exterior para convertirla en confort para el hogar de una manera natural, protegiendo el medio ambiente y favoreciendo el ahorro
Las calderas de condensación Junkers tienen un rendimiento del 109% y permiten un ahorro en la factura del gas de hasta 30% energético. Permiten aprovechar la energía del ambiente para convertirla en frío, calor y agua caliente sanitaria en un solo producto. Las bombas de calor están compuestas por una unidad exterior que se puede combinar con cualquiera de los tres modelos de módulos hidráulicos Supraeco de Junkers. Son compatibles con sistemas de calefacción y de agua sanitaria ya existentes, gracias a tres módulos hidráulicos que se pueden combinar con la bomba. De clasificación energética A y con tecnología Inverter DC, las bombas de calor tienen una alta eficiencia y permiten obtener agua caliente hasta 60 ºC. N www.junkers.es
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REHABILITACIÓN Y EDIFICACIÓN SOSTENIBLE Aplica los innovadores criterios de sostenibilidad del ‘Programa NoWaste’ a la reforma de un edificio de oficinas en Barcelona propiedad de Deka Immobilien
BOVIS LEND LEASE, PROJECT MANAGER EN LA REFORMA SOSTENIBLE DE UN EDIFICIO DE DEKA EN BARCELONA Tras el éxito conseguido en el proyecto de la Villa Olímpica de Londres, Bovis Lend Lease tiene previsto introducir los criterios del Programa NoWaste en el proyecto de rehabilitación del edificio Diagonal 640, para contribuir a reducir la generación de residuos durante la fase de obra. Será el primer proyecto fuera del Reino Unido en el que se adopten estos criterios, que permitirá que el inmueble se matenga operativo durante todo el proceso de reforma.
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ovis Lend Lease, empresa líder en España en Gestión de Proyectos y Construcción, ha sido seleccionada por Deka Immobilien para llevar a cabo el Project Management del edificio de oficinas Diagonal 640, en Barcelona. El proyecto consiste en la reforma interior y renovación de la fachada de este inmueble que cuenta con ocho plantas de oficinas, una planta baja comercial y un aparcamiento subterráneo. El edificio seguirá en uso durante todo el proceso de reforma. El proyecto busca la obtención de la Certificación Leed Oro para Edificios ya Existentes y pretende mejorar el rendimiento energético del edifico y así, aportar un incremento de valor del activo, una reducción de los costes de operación y mantenimiento y una mejora del bienestar de los inquilinos.
Bovis Lend Lease continua apostando por la mejora de la eficiencia energética y la sostenibilidad y próximos a la nueva directiva de eficiencia energética Cero Emisiones que van a introducir las autoridades municipales de Barcelona, la compañía implementará el Programa NoWaste en este proyecto, situado en la principal arteria del Distrito de Negocios de Barcelona. El fuerte compromiso con la sostenibilidad y medio ambiente ha llevado a la compañía a implementar un programa de reducción, reutilización y reciclado de los residuos generados durante la fase de obra, que ya ha aplicado con éxito en otros proyectos fuera de España: “Cualquiera que sea la mejora que hagamos para contribuir a evitar que los desperdicios acaben en un vertedero será extremadamente positivo”, dice Alberto de Frutos, director general de Bovis Lend Lease PROGRAMA ‘NOWASTE’ El Programa NoWaste (NoWaste Programme) fue desarrollado para el sector de la construcción en el año 2004 por Greenfile Developments Ltd., consultor internacional especialista en sostenibilidad con sede en Londres. Este programa, basado en las técnicas Lean y Six Sigma, consiste en la mejora de las prácticas cotidianas dentro de la obra, para la reducción de los residuos generados. Desde el mismo año de su lanzamiento, Bovis Lend Lease y Greenfile Developments han trabajando conjuntamente para su implementación en distintos proyectos. N
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Oficinas
Los Desayunos del mundo de las oficinas, organizado por la AEO
LUIS BASAGOITI PROPONE UN MARCO REGULATORIO ESTABLE Y ESPECÍFICO PARA LAS OFICINAS Luis Basagoiti, vicepresidente y CEO de Mapfre SGA.
para el sector inmobiliario productivo. Es decir: para el retail, industrial y oficinas”. Basagoiti, que fue el ponente invitado a este nuevo formato de encuentro sectorial que organizó la AEO el 14 de junio en el despacho de abogados Jones Day, analizó ante un nutrido grupo de profesionales el impacto de los últimos cambios regulatorios que afectan al sector, y desgranó los aspectos críticos que condicionan el presente y el futuro de la gestión de activos de oficinas en el mercado español. En la ponencia, Mercado de oficinas: pasado, presente y ¿futuro?, Luis Basagoti indicó que el sector español de las oficinas se enfrenta a un panorama cambiante debido a la crisis económica y a la reforma del sector financiero. Ade-
Basagoiti pide un índice de referencia para el sector inmobiliario productivo
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l vicepresidente y CEO de Mapfre SGA (Sociedad de Gestión de Activos) manifestó en Los Desayunos del mundo de las oficinas, que organiza la Asociación Española de Oficinas (AEO), que se debería estudiar la posibilidad de crear un índice de referencia para el mercado inmobiliario
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español, como hay en Alemania y Estados Unidos, que fuera más allá de los estudios de demanda y oferta de los que disponemos actualmente. Luis Basagoiti afirmó que sería bueno para el país contar con un marco regulador estable y propio para el mercado de las oficinas o, “cuando menos,
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más, hay que sumar el menor dinamismo de un mercado que, a diferencia de París o Londres, cuenta con una menor oferta y demanda. Circunstancias que, en su opinión, van determinar que las estrategias de las compañías estén muy condicionados por ese marco regulatorio cambiante, por las condiciones de financiación y por el porcentaje de apalancamiento de las mismas. El vicepresidente y CEO de Mapfre SGA prevé que, de cara al futuro, el mercado español se asemeje cada vez más al europeo y que la internacionalización sea una característica intrínseca del sector. A ello ayudaría el disponer de un índice de referencia, como el alemán o el norteamericano, y contar con ese marco regulatorio estable y propio para el sector inmobiliario productivo. N
Oficinas
ORANGINA SCHWEPPES, PRIMER INQUILINO DE LAS OFICINAS DE CASTELLANA 200
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a sociedad Complejo inmobiliario Castellana 200 ha llegado a un acuerdo con la compañía Schweppes para el alquiler de un espacio de 3.600 m2 y 50 plazas de aparcamiento en uno de los dos edificios de oficinas
El Ayuntamiento de Madrid pone a la venta siete inmuebles
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l Ayuntamiento de Madrid ha colgado el cartel de “se vende” en siete inmuebles municipales, que suman unos 10.000 m2, con los que pretende reducir gastos y ganar liquidez. La web municipal madrileña publicita estos inmuebles, que se venderán mediante subasa pública. El porfolio en venta incluye la sede de la Concejalía de Medio Ambiente, situada en el Paseo de Recoletos 12 (7.337 m2), próximo a la Plaza de Cibeles y otro edificio de oficinas, de cinco plantas y 2.000 m2 construidos, situado en Divino Pastor, 9. La oferta consta también de 1.142 m2 de oficinas en la planta baja del edificio de la calle Ballesta, 9 y la cuarta planta del inmueble situado en el número 2 de la plaza de Jacinto Benavente (476 m2). Los tres inmuebles restantes son locales más pequeños.
que incluye el proyecto que promueven en el Paseo de la Castellana Reyal Urbis junto con el Santander, BBVA, Bankia, Banco de Valencia y Sabadell. El grupo Orangina Schweppes ocupará las plantas segunda y tercera del edificio de oficinas 2, que cuenta con una superficie total de 15.138 m2. El acuerdo prevé la implantación definitiva de la firma y el traslado de sus cerca de 200 emplea-
dos a partir de septiembre. Castellana 200 nace con el objetivo de crear un moderno complejo inmobiliario con más de 21.500 m2 de oficinas, un paseo comercial de 8.500 m2, más de 800 plazas de aparcamiento y un hotel de lujo de 18.000 m2 en la famosa arteria de la capital, muy próximo a las Torrres KIO de Realia y Bankia. En la actualidad ya han finalizado las obras de los dos edificios de oficinas y del aparcamiento. En breve está previsto también la terminación del Paseo Comercial, quedando para una segunda fase el desarrollo del hotel.
AGRICULTURA ABANDONARÁ EN 2013 SU SEDE DE LA CALLE ALFONSO XII
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l Ministerio de Agricultura ha comunicado a Inmobiliaria Colonial que el año que viene abandonará el edificio situado en la calle Alfonso XII, 62 de Madrid y que se trasladará a otro de titularidad pública, que tendrá que remodelar, en la Puerta de Toledo. El traslado de Agricultura responde a las medidas del Plan de Racionalización y Utilización Eficiente del Patrimonio Inmobiliario del Estado impulsado por Hacienda. En 2003
fue una de las mayores operaciones de oficinas de aquel año. Cinco Días asegura que el grupo que preside Juan José Brugera ya negocia el alquiler de los 13.000 m2 del inmueble, distribuidos en ocho plantas y 70 plazas de aparcamiento. Por otra parte, el Ministerio de Industria ha puesto el cartel de ‘se vende’ al edificio que alberga la sede de la Comisión Nacional de Energía (CNE), en la madrileña calle de Alcalá esquina Barquillo.
El Ministerio de Industria busca comprador para la sede de la CNE.
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La Torre KIO de Bankia tiene muchos novios
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a venta de la Torre KIO de la nacionalizada Bankia concita el interés de un buen número de actores que estarían dispuestos a pagar una cifra cercana a los 180 millones por este edificio situado en la Plaza de Castilla de Madrid. El mejor colocado, según Expansión, sería la empresa norteamericana Tishman Speyer, que ya intentó sin éxito hacerse con Torre Picasso. Pero en esa lista también se incluye al fondo español Drago Capital, diversos family office y, fuentes cercanas a la operación aconsejan no descartar la opción de Realia, la inmobiliaria participada por Bankia y propietaria de la otra Torre KIO.
Operaciones de Jones Lang LaSalle a empresa NNT Communications, tras adquirir a la compañía Atlas InformationTechnology, ha decidido trasladarse a unas nuevas oficinas en Barcelona, para lo cual ha alquilado con el asesoramiento de Jones Lang LaSalle 1.700 m2 en L´Illa Diagonal, uno de los complejos comerciales y empresariales más emblemáticos de la ciudad. Esta misma consultora se ha encargado de asesorar la operación mediante la cual la empresa Difusión Consumo ha alquilado unas oficinas de 168 m2 en la calle Josep Tarradellas 38, en pleno centro de Barcelona.
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Oficinas
Los centros de negocios facturaron 132 millones en 2011 l sector de los centros de negocios españoles, como se puso de manifiesto en el XII Congreso Anual de su patronal ACN celebrado recientemente en Valencia, siguen gozando de buena salud en épocas de crisis, y facturaron el año pasado 132 millones de euros, una cifra superior a la del año anterior y con previsiones futuras al alza. En España hay 160 centros asociados a la patronal del sector que suman 154.000 m2 de instalaciones tecnológicamente avanzadas, 3.450 despachos equipados y 375 salas de reunión. Nuestro país ocupa el tercer lugar en el ranking europeo, por detrás del Reino Unido y de Francia. Otra forma de fomentar la colaboración y el networking que está calando entre los emprendedores españoles son los llamados espacios de coworking. En estos momentos existen en España cerca de 200 centros de negocio repartidos en 36 provincias que acogen a más de 4.000 emprendedores, autónomos y freelances.
REPSOL SE MUDARÁ A SU NUEVO CAMPUS DE MÉNDEZ ÁLVARO DESPUÉS DEL VERANO
El IE estrenará sede en septiembre.El IE Business
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a petrolera tiene pensado realizar la mudanza definitiva del grueso de la plantilla y de la alta dirección del Paseo de la Castellana a su nueva sede después del verano. El Campus Repsol, en el que la petrolera ha invertido 127 millones de euros, está compuesto por cuatro edificios y se ubica en la calle Méndez Álvaro, una antigua zona industrial de la capital de fácil acceso. El complejo ocupa una parcela de 32.000 m2 y una superficie construida de 123.000 m2. Las instalaciones de la empresa que preside Antonio Brufau cuentan con una planta baja y cuatro alturas de oficinas y servicios conformando un anillo que permitirá disfrutar de un
jardín arbolado a los 3.800 empleados de la compañía. También dispondrá de dos plantas subterráneas y de un aparcamiento con capacidad para 1.800 vehículos. El proyecto es obra del arquitecto Rafael de la Hoz e incluye, además, 5.000 m2 para dar distintos servicios a los empleados. El complejo ha sido construido por Sacyr Vallehermoso, accionista de la petrolera, aunque haya reducido su participación del 20% al 10% tras el conflicto desatado por el pacto que firmó la constructora con la mexicana Pemex el pasado verano y que le costó el cargo a Luis del Rivero. El Campus Repsol opta a recibir la calificación medioambiental Leed Oro.
AREA CIERRA EN MADRID MÁS DE 25.000 M EN LOS SEIS PRIMEROS MESES DEL AÑO
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a consultora inmobiliaria madrileña que dirige Raúl González ha cerrado en los seis primeros meses del año más de 25.000 m2 en operaciones de distinta índole, a pesar de la sequía que reina en el sector. Area Asesores Inmobiliarios ha vendido un local comercial en rentabilidad de 400
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m2 en la zona de Azca (Madrid), ha alquilado una nave comercial de 3.580 m2 con fachada a la autovía A-42 en Leganés y ha arrendado otros 3.000 m2 para una mediana superficie de alimentación en un centro comercial de Móstoles. También, ha asesorado la venta de tres locales de 320
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m2 en Madrid, ha alquilado a la firma gallega Maselga una nave industrial de 1.500 m2 en el polígono Santa Rosa de Alcalá de Henares, otra nave de 5.300 m2 en el Polígono Urtinsa de Alcorcón, además de arrendar una nave industrial de 2.252 m2 en el polígono La Postura de Valdemoro.
School lleva ocho meses trabajando en la reforma del edificio de 7.000 m2 que ha alquilado a la Sepi en el Complejo Empresarial Campo de Velázquez con la idea de estrenar su nuevo campus de Madrid de cara al próximo curso. Con esta nueva sede, la escuela de negocios española espera aumentar un 35% su capacidad, ya que tiene previsto trasladar a este inmueble todos los másteres en dirección y gestión de empresas y los postgrados que imparte en Segovia.
Esbo Logistics Systems y Tools Group inauguran sede, asesoradas por Aguirre Newman. La consultora inmobiliaria ha llevado a cabo el proceso de cambio de sede de la catalana Esbo Logistics Systems al polígono industrial Riera de Caldes de Palau Solità i Plegamans (Barcelona), que ocupaba FCC Logística. Con 15.500 m2, las nuevas instalaciones se convertirán en el hub de distribución de la firma a nivel nacional e internacional. Por otra parte, esta misma consultora ha asesorado a Tools Group España en su traslado a unas oficinas de 500 m2 situadas en el número 303 de la calle Diputación de Barcelona, próxima al Paseo de Gracia.
Otras operaciones en Barcelona.La empresa Pedagogía Interactiva ha traslado sus oficinas al Edificio Vitalicio de Barcelona de Paseo de Gracia 11, donde ha arrendado un espacio de 769 m2, asesorada por BNP Paribas Real Estate. Por otro lado, Goodman ha alquilado un espacio de oficinas a Kerry Logistics, proveedor global de servicios logísticos, en Viladecans Business Park, propiedad del grupo que ha sido declarado mejor empresa de desarrollo inmobiliario en Europa en la edición de marzo de la revista PropertyEU .
Centros comerciales
LA AECC INICIA UN CAMBIO GENERACIONAL, A UNOS MESES DEL CONGRESO BIANUAL
COMITÉ EJECUTIVO DE LA AECC PRESIDENTE Javier García-Renedo Martínez Presidente GROVE CONSULTORES VICEPRESIDENTE PRIMERO Javier Hortelano de la Lastra Chief Operating Officer REDEVCO VICEPRESIDENTE SEGUNDO Luis Vila Barrón Director de España y Portugal VASTNED MANAGEMENT ESPAÑA
El Palacio Municipal de Congresos de Madrid acogerá el XIII Congreso Español de Centros Comerciales.
VICEPRESIDENTE TERCERO Javier Marín Santolaya Director de Desarrollo ALCAMPO VOCAL Eduardo Ceballos Fernández Spain Country Manager NEINVER VOCAL Asunción Díaz del Río Gerente C.C. y de Ocio PUERTA DE TOLEDO VOCAL Carlos Pestaña Lagunas Director de Explotación AUXIDEICO (Member of ECE)
Caras nuevas en la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), en la que Javier García-Renedo seguirá como presidente. El 31 de mayo se celebró en Madrid la Asamblea en la que se aprobó la renovación de la Junta Directiva de la asociación, a la que se incorporan Eduardo Ceballos Fernández, director general de Neinver; José Manuel Llovet Barquero, director de Retail Capital Markets de Jones Lang LaSalle, y Luis Vila Barrón, director de España y Portugal de Vastned Management España.
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sta decisión de la AECC se enmarca dentro del proceso de cambio generacional y modernización que la institución se plantea para afrontar los retos del futuro. En esta línea, además de su presidente Javier García-Renedo; y de su secretario general Javier Acebo Sánchez, la AECC contará con tres vicepresidentes: Javier Hortelano de la Lastra, chief operating officer de Redevco; Javier Marín Santolaya, director de Desarrollo de Alcampo y Luis Vila Barrón. Todos ellos integrarán el Comité Ejecutivo de la AECC, del que también forman parte los recién incorporados Eduardo Ceballos y José Manuel Llovet, junto a los vocales actuales: Asunción Díaz del Río, gerente del C.C. y de Ocio Puerta de Toledo; Carlos Pesta40
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SECRETARIO GENERAL Fco. Javier Acebo Sánchez Socio Director ACEBO & RUBIO,ABOGADOS TESORERO José Manuel Llovet Barquero Director Capital Markets Retail JONES LANG LASALLE ESPAÑA DIRECTORA Mª Victoria Gozálvez Martínez Directora de la AECC
“El nuevo modelo organizativo trata de facilitar el impulso de la innovación”
La nueva Junta Directiva reorganizará la división de tareas de estos diez miembros del Comité Ejecutivo según un plan de segmentación por áreas de trabajo. Según destacó García-Renedo en la Asamblea, “actuar en el entorno actual demanda propuestas válidas y valientes, con equilibrio entre savia nueva y experiencia. Por ello, el nuevo modelo trata de facilitar el impulso inteligente de innovación sobre la base de los logros hasta ahora conseguidos.”
Los jóvenes en nuestro sector han demostrado una gran preparación y un carácter emprendedor, ambas cosas muy necesarias en este momento.Todos tenemos que sumar y aportar todo lo que podamos”, comenta el presidente de la AECC, Javier García- Renedo.
EL CONGRESO DE MADRID, EN SEPTIEMBRE Al margen de la reorganización operativa que se está llevando a cabo en el seno de la asociación, la AECC sigue avanzando los preparativos del próximo Congreso Español de Centros
ña, director de Explotación de Auxideico; y Victoria Gozálvez Martínez, directora de la AECC. “Este cambio generacional responde al lógico proceso de rejuvenecimiento que se produce en todos los organismos vivos y dinámicos.
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Centros comerciales
Pedro Pérez, presidente del XIII Congreso Español de Centros Comerciales.
Comerciales, que se celebrará del 12 al 14 de septiembre en el Palacio Municipal de Congresos de Madrid. La cita bianual de la industria de los centros comerciales, que ya va por la décimotercera edición, incluirá un interesante programa de conferencias, además de la feria comercial y la Exposición de Tendencias y Diseño. El presidente del XIII Congreso Español de Centros Comerciales es Pedro Pérez Montero, quien hasta ahora ha sido tesorero de la asociación (José Manuel Llovet le sustituye en el cargo) y cuenta con una dilatada trayectoria profesional en este mercado. Pedro Pérez considera que el próximo congreso “marcará un hito porque se va a llevar a cabo en un momento especialmente importante para el sector. Es innegable que estamos viviendo un momento especial y de cambios importantes en todos los sectores económicos. Por eso, en la AECC hemos hecho un gran esfuerzo para que el congreso cuente con todos aquellos ponentes que puedan aportar las nuevas tendencias de la industria”. El programa de conferencias de este año se vertebrará en torno al tema Centros comerciales: conectando con el futuro, y reunirá a destacados profesionales y conferenciantes de primer nivel, para analizar los retos y tendencias que marcan la evolución de esta industria. La crisis, el desarrollo de las nuevas tecnologías y la capacidad de adaptación de los actores de un mercado del retail
amenazado por el deterioro del consumo sin duda estarán presentes en los debates. “Nos proponemos establecer un marco de discusión, buscar soluciones y establecer un camino que podamos recorrer juntos los que formamos esta industria”, concluye Pedro Pérez. El XIII Congreso de Centros Comerciales también proporciona a los asistentes un recorrido por los diferentes stands de inversores, promotores, consultores, proveedores, arquitectos, etc. en la tradicional feria que se celebra en paralelo al evento y que este año sumará unos 900 m2 de superficie expositiva. Un punto de encuentro indispensable para contactar con los diferentes profesionales del sector, consiguiendo así importantes oportunidades de negocio. PREMIOS AECC Además, la celebración del Congreso será el marco en el que se desvelará el fallo de los tradicionales Premios AECC 2012. En la edición de este año, el jurado que preside Elena Escalona, responsable de Recursos y Medios de Metrovacesa, deberá designar a los galardonados en las categorías de Mejor centro comercial grande; Mejor centro comercial pequeño; Mejor realización de nuevas fórmulas de comercio integrado; Mejor renovación/ampliación de un centro comercial; Mejor comercio independiente en un centro comercial; Mejor cadena en un centro comercial; Mejor campaña de marketing en un centro comercial; y Mejor lanzamiento (o relanzamiento) de un centro comercial. “Como en anteriores ediciones, con estos galardones el sector destaca las actuaciones más brillantes, creativas y originales que han desarrollado promotores, comerciantes y profesionales de nuestro negocio”, comenta la presidenta del Jurado. “Los centros comerciales representan una industria viva, que se adapta a los tiempos y a las necesidades de la sociedad. Hoy, con el auge de las nuevas tecnologías, este debe ser un pilar fundamental”, concluye Elena Escalona. N F. J. Ruiz
LA LIBERALIZACIÓN COMERCIAL SE ABRE CAMINO
a liberalización comercial empieza a plasmarse en la normativa española. Hace unas semanas, el Consejo de Ministros dio un nuevo paso al eliminar las licencias municipales previas para la apertura de comercios de menos de 300 m2, una iniciativa que no descarta aplicar a locales mayores y a otro tipo de actividad. La medida pretende agilizar los trámites y facilitar el empeño de los emprendedores. Sin embargo, la liberalización de horarios comerciales no acaba de cristalizar. Según Expansión, el Gobierno negocia con las autonomías duplicar el número mínimo de festivos en los que se pueden abrir los comercios, de ocho a 16 anuales. Hay regiones más reacias que otras, y las hay que han decidido aprovechar sus competencias para adelantarse. Es el caso de la Comunidad de Madrid, cuya Asamblea aprobó a primeros de junio la Ley de Dinamización de la Actividad Comercial, que incluye la normativa que establece la liberalización de horarios comerciales y anula las restricciones relacionadas con los horarios, de tal forma que todos los comercios podrán abrir las 24 horas (hasta ahora podían hacerlo los de menos de 300 m2). Madrid ya era la región más flexible, con una normativa que permite abrir 22 domingos y festivos al año, al margen de las llamadas ‘zonas de gran afluencia turística’ (82 en la región) donde se puede abrir todo el año. Esta ley ha generado aplausos y críticas en el sector comercial. El Foro de Empresarios de Comercio Urbano manifestó su “indignación” porque considera que esta norma puede provocar la pérdida de 40.000 puestos de trabajo. Por contra, la Confederación de Comercio Especializado madrileña confía en que alivie los efectos de la crisis en el comercio. La AECC también considera que fomentará la creación de nuevas empresas y propone que esta liberalización de horarios se realice en todo el territorio y abarque todo tipo de establecimientos”.
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Parque Paramount de Murcia sigue cerrando etapas ste otoño arrancarán las obras del parque temático Paramount que Premursa promueve en Alhama de Murcia. Hace unas semanas se celebró el acto de colocación de la primera piedra, que contó con la presencia del presidente de la Región de Murcia, Ramón Luis Valcárcel, entre otras personalidades. El alcalde de Alhama, Alfonso Fernando Cerón, aseguró que la planificación urbanística estará finalizada en noviembre y la tramitación de licencias se acelerará para que las obras arranquen antes de fin de año, con el objetivo de que en 2015 el parque Paramount abra sus puertas. El parque ocupará una superficie de 158 hectáreas y requerirá 1.000 millones de inversión.
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a firma española especializada en la promoción y comercialización de complejos comerciales y de ocio ha iniciado las obras del parque comercial Camino Real, en San Fernando de Henares (Madrid), en cuya primera fase invertirá 34 millones de euros. La constructora Ramos Catarino España ha resultado adjudicataria de las obras de esta primera fase del parque de medianas, que dispondrá de 25.000 m2 de SBA y un aparcamiento de 1.400 plazas. Camino Real ya está comercia-
lizado en un 75% de su superficie, a firmas de la talla de Decathlon, Mercadona, Worten, Prenatal o Kiabi. El parque comercial, situado en el kilómetro 16 de la A-2 en el corazón del Corredor del Henares, abarca una superficie de 50 hectáreas y supondrá una inversión total de 200 millones de euros. Las tiendas de esta primera fase tienen previsto abrir sus puertas a finales de año, y se espera que la puesta en marcha del parque comercial genere 400 empleos. La constructora portuguesa Ramos Catarino ejecuta las obras del parque de medianas de Camino Real.
Unibail Rodamco invierte 15 millones en la remodelación del centro comercial Splau l centro comercial Splau ha iniciado las obras de remodelación de sus instalaciones para mejorar su imagen y optimizar su usabilidad, un proyecto en el que Unibail Rodamco, su propietario, invertirá 15 millones de euros y generará unos 120 empleos directos. Está previsto que estas obras afectarán a los accesos, al pavimento, la fachada y a la mejora de la circulación en el complejo, con la instalación de dos ascensores y escaleras mecánicas. Según Katherine Corwith, directora del centro, “el objetivo que nos marcamos con esta transformación es aumentar el tráfico de afluencia en un 10% y superar así los 9 millones de visitantes en 2012”.
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LA INMOBILIARIA NIESA VENDE LA PLAZA DE LA MORALEJA POR 55 MILLONES DE EUROS
Puerta Europa Algeciras contará con un gimnasio de 2.300 m2
El centro comercial Bidarte aborda su renovación en su 20 aniversario
a compañía francesa SGI, promotor del recién estrenado centro comercial Gran Plaza 2 de Majadahonda (Madrid), ha pagado 55 millones de euros por el exclusivo centro comercial de La Plaza de la Moraleja a Niesa, la inmobiliaria de la familia García
l centro comercial, propiedad del Grupo Sanjose, incorporará a su oferta comercial un moderno gimnasio Mc Fit, la cadena de fitness líder de Alemania. Con la incorporación de este gimnasio, que tendrá 2.300 m2 de superficie y estará ubicado en la segunda planta del edificio, el Grupo Sanjose habrá alcanzado una tasa de ocupación del 83% de este centro comercial de 29.450 m2 de SBA y 2.000 plazas de aparcamiento. Además, desde Sanjose apuntan que es posible alcanzar el 100% de ocupación del centro, dadas las avanzadas negociaciones en marcha.
l centro comercial Bidarte, situado en el distrito de Deusto, en Bilbao, está acometiendo la renovación de sus instalaciones en el año de su vigésimo aniversario. En total, el centro comercial propiedad de la sociedad de inversión Pipeline invertirá siete millones de euros en su renovación, que se completará a mediados de 2013. Esta renovación será algo más que un cambio de imagen, afectando al propio diseño del edificio, que contará con más de 5.000 m2 comerciales, y actuando sobre aspectos relacionados con la sostenibilidad medioambiental.
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CHELVERTON INVIERTE 34 MILLONES EN LA PRIMERA FASE DEL PARQUE COMERCIAL CAMINO REAL
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Obregón. Este complejo, de unos 10.000 m2 de superficie, incluye una zona comercial y de oficinas, y alberga una gran oferta de negocios de restauración. Según fuentes del mercado, la operación sólo afecta a la parte comercial del complejo, dejando aparte las oficinas.
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Centros comerciales
Iniciativas para la dinamización de los centros de Carrefour en A Coruña y San Fernando de Henares arrefour Property ha puesto en marcha dos iniciativas para relanzar sus centros de A Coruña y San Fernando de Henares. Por un lado, está finalizando la renovación de las fachadas y espacios interiores del centro coruñés Alfonso Molina, que cuenta con un hipermercado Carrefour de más de 21.000 m2 y una galería comercial de 2.353 m2. Mientras que en el centro madrileño, la firma ha lanzado un programa de actividades de animación dentro de la campaña Diverticompras.
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Bauhaus invierte 30 millones en su nueva tienda de la Zona Franca barcelonesa a cadena de artículos para la casa, el taller y el jardín Bauhaus ha invertido 30 millones de euros en una nueva tienda situada en la Zona Franca de Barcelona. El establecimiento, recientemente inaugurado, responde al “nuevo concepto” de tienda que la compañía quiere implantar en sus futuros espacios y emplea a 150 trabajadores. Cuenta con más de 10.000 m2 repartidos en tres plantas de exposición, además de dos plantas de aparcamiento con unas 500 plazas. La compañía asegura que invertirá 85 millones de euros más en los dos próximos años, con la apertura de tres nuevos centros en Madrid, Mallorca y la Comunidad Valenciana, lo que supondrá la creación de 500 empleos.
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LEROY MERLIN ABRE TRES TIENDAS EN JUNIO, CON UNA INVERSIÓN DE 68 MILLONES DE EUROS
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os nuevos establecimientos, que forman parte del plan de expansión de la cadena de bricolaje, están situados en Albacete, Sabadell y Majadahonda, y su puesta en marcha permitirá crear 487 puestos de trabajo. Por un lado, la empresa ha invertido unos 25 millones en la reconstrucción de su centro en Majadahonda, que quedó devastado por un incendio el año pasado. Además la tienda ha sido ampliada y casi ha doblado su superficie, hasta los 9.375 m2 (lo que suponen unos 4.000 m2 más). El centro
En menos de una semana, Leroy Merlin abre tres tiendas que generarán 487 nuevos empleos.
Leroy Merlin de Sabadell, está situado en el Sabadell Parc Empresarial, en Sant Pau de Riu-Secha, y cuenta con 9.000 m2 de superficie. Este centro ha supuesto una inversión de 24 millo-
IKEA ANUNCIA UNA INVERSIÓN DE 60 MILLONES PARA UN NUEVO CENTRO COMERCIAL EN TARRAGONA
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ace unas semanas, la multinacional sueca, el Ayuntamiento de Tarragona y una asociación de propietarios de los terrenos donde se ubicará el complejo de Ikea, firmaron el convenio urbanístico de planeamiento y gestión para que en 2015 pueda abrir sus puertas. Ikea asumirá gran parte de la urbanización del desarrollo y pagará 15 millones de euros por los derechos comerciales de este centro comercial, situado en el barrio de Campclar de Tarragona, sobre una superficie total de 314.000 m2. La firma prevé invertir unos 60
millones de euros en este proyecto, que creará 300 puestos de trabajo directos y entre 50 y 75 indirectos, más los que se generen durante las obras, que rondarán el medio millar. Por otro lado, la multinacional ha anunciado que en breve ampliará su centro de Gran Vía de L’Hospitalet de Llobregat, que contará con 6.600 m2 más de superficie comercial. Ikea ya ha solicitado formalmente al Ayuntamiento de L’ Hospitalet los permisos para ampliar su tienda en esta localidad, que funciona desde 2003 y actualmente cuenta con 18.000 m2 de superficie.
Ikea proyecta un nuevo centro en Tarragona y acometerá la ampliación de su tienda en la Gran Vía de L’Hospitalet de Llobregat.
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nes y es el sexto de la compañía en Cataluña. Por último, la tienda albaceteña, con 7.500 m2, abrirá sus puertas junto al centro comercial Imaginalia, tras un desembolso de 20 millones.
Dia acelera su expansión en España con una inversión de 100 millones l grupo de supermercados Dia acelerará este año su ritmo de aperturas en España, donde prevé invertir cerca de 100 millones de euros para incorporar un centenar de supermercados a su actual red comercial, entre otros proyectos. La cadena de supermercados de autoservicio ya cuenta con más de 2.800 establecimientos en España. Esta expansión forma parte del plan de 425 aperturas programadas en los diferentes países en los que opera la compañía, con una inversión de unos 350 millones de euros, similar a la de otros años. En este plan de crecimiento internacional, Brasil, Argentina y, en menor medida, China y Turquía, son los mercados en los que Dia centrará el resto de aperturas.
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El Inmobiliario mes a mes
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Centros comerciales
Cafetería Ochoa abre su cuarto establecimiento en Sevilla a consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate ha asesorado a Cafetería Ochoa en la compra de un local comercial en la zona de Nervión, donde abrirá su cuarto establecimiento en Sevilla. El local, que anteriormente ocupaba otra cafetería, se encuentra en la avenida de Eduardo Dato, 22 de la capital hispalense.
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IBERDROLA UBICA A LA TAGLIATELLA EN AQUA MULTIESPACIO Y ALQUILA UN LOCAL A SERVITELCO EN MADRID
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a cadena de restaurantes La Tagliatella acaba de abrir un nuevo local en el centro comercial y de ocio Aqua Multiespacio en Valencia, un complejo que integra un centro de ocio, salas de cine, dos hoteles de la cadena Confortel y un edificio de oficinas de 23.000 m2, propiedad de la sociedad Oceánic Center, en la que participa iberdrola Inmobiliaria (50%), el grupo Nau (25% y Valencia Residencial (25%). La Tagliatella forma parte del grupo AmRest Holding, el
mayor operador de restaurantes independientes en Europa Central y Oriental. Por otro lado, Servitelco, filial del Grupo Telefónica que promueve la inserción laboral de personas con discapacidad, ha alquilado a Iberdrola Inmobiliaria un local de 338 m2 ubicado en el centro de negocios Alcalá 265, un complejo de 14.000 m2 situado en Madrid. La filial de Teléfonica ha sido asesorada por Accuore, que realiza el property management en todas sus operaciones inmobiliarias.
La Maquinista suma 12 restaurantes y tiendas de alimentación
Complejo de usos mixtos de Aqua Multiespacio, en Valencia.
a Maquinista ha reformado y ampliado la segunda planta del centro comercial para albergar una docena de restaurantes que generen 200 empleos directos. Se trata de 15.000 m2 dedicados al ocio y restauración, que se están remodelando y ampliando.
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INDITEX COMPRA EL EDIFICIO QUE ALBERGA SU TIENDA LONDINENSE DE OXFORD STREET
nditex ha adquirido el edificio que alberga la tienda de Zara en la esquina de las calles Oxford y New Bond en Londres al gestor alemán de fondos Deka, por 155 millones de libras (192,39 millones de euros). Savills ha asesorado la operación. Este edificio de 7.000 m2 alberga una de las tiendas
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más representativas de Inditex y consta de 3.155 m2 de superficie comercial y 3.855 m2 de oficinas en alquiler. Desde Inditex se ha destacado la oportunidad que representa esta inversión para consolidar su presencia en uno de los principales destinos de la moda. La multinacional española cuenta con 96 tiendas en el Reino Unido de todas sus marcas. Inditex anunció esta compra tras cerrar un buen primer trimestre del año fiscal, con un beneficio neto de 432 millones de euros que supone un aumento del 30%.
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Thyssenkrupp Elevator instalará 143 unidades en el mayor centro comercial de Abu Dhabi hyssenKrupp Elevator ha ganado un contrato para suministrar e instalar 95 ascensores, 38 escaleras mecánicas y diez pasillos rodantes en el centro comercial Yas Mall, en Abu Dhabi. El complejo contará con más de 450 tiendas y restaurantes, 14 salas de cine, 10.000 plazas de aparcamiento, así como varias instalaciones de ocio. Con 235.000 m2,Yas Mall será el centro comercial más grande de Abu Dhabi y el segundo mayor de los Emiratos Arabes Unidos. El proyecto que se levanta junto al circuito de Fórmula 1 y al nuevo parque Ferrari World, concluirá su construcción a finales de 2013. Cabe destacar que 95 de las 143 unidades se fabricarán en la factoría de la compañía en Móstoles (Madrid).
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Neinver invierte 35 millones en su segundo factory en Varsovia
Wanda ya es el mayor grupo mundial de salas de cine
l grupo inmobiliario internacional especialista en el desarrollo de centros outlets ha iniciado las obras de su segundo centro Factory Outlet en la capital polaca. El factory Warsaw Annopol, situado en el distrito de Bialolecka de Varsovia, cuenta con una inversión de 35 millones de euros y está previsto que abra sus puertas en el primer trimestre de 2013. El proyecto, que cuenta con 19.700 m2 de SBA, 800 plazas de aparcamiento y 120 tiendas, espera reunir a las principales marcas nacionales e internacionales, que venderan con descuentos del 30% al 70%.
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l grupo chino Wanda se ha convertido en el mayor grupo mundial de salas de cine al cerrar la compra de la estadounidense AMC por 2.600 millones de dólares.Wanda, propietaria de cines, hoteles de lujo y comercios en China, genera un volumen de negocio anual de 16.700 millones, incorpora un porfolio de 346 multiplex en Estados Unidos y Canadá, con 5.000 pantallas, de ellas 2.336 en 3D y 128 pantallas IMAX. Unos 200 millones de espectadores han visto una película en una de las salas de AMC en 2011.
Industrial
LA DEMANDA LOGÍSTICA SE ACERCA AL CENTRO DE LAS CIUDADES El pesimismo de consumidores y empresarios, así como las duras medidas de austeridad impuestas por el Gobierno, presagian que los niveles de absorción del mercado logístico español se moverán en 2012 con cifras muy similares a los 835.000 m2 obtenidos en 2011 de los que habla BNP Paribas Real Estate. ble que el de Madrid al registrar un mayor número de operaciones, aunque de menor superficie, afirma el informe sectorial presentado en el SIL por CBRE, que reconoce que tradicionalmente el mercado madrileño ha absorbido el doble de superficie que el catalán. Sin embargo, esta tendencia se igualó prácticamente en 2011: 270.000 m2 en la capital, frente a los 250.000 m2 de la Ciudad Condal. Una característica común a las principales plazas logísticas del país es que los proyectos continúan frenados por el difícil acceso a la financiación y los bajos niveles de demanda. Razones que, a juicio de Jean Bernard Gaudin, explican por qué apenas existe producto nuevo en el mercado desde finales de 2009, y por qué el llave en mano sigue siendo el producto con más demanda y que menos riesgo conlleva para el promotor.
El ‘llave en mano’ sigue siendo el producto con más demanda
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a evolución de la cifras macroeconómicas hace pensar que el cambio de tendencia aún puede retrasarse un par de años”, afirma Patricio Palomar, director de Research de CBRE, aunque su compañero Jean Bernard Gaudin, director de Industrial y Logística de la misma consultora, matiza que en los próximos meses, “el mercado demandará más naves de calidad, fruto del ajuste en los precios, y pronostica una búsqueda de flexibilidad de reacción de los activos ante la actual coyuntura del mercado”.
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Y es que, a pesar de tanta incertidumbre y la opinión generalizada de que la demanda de espacios logísticos en España se mantiene sólida gracias a las relocalizaciones, los ocupantes empiezan a tener un mayor apetito por proyectos cercanos al centro de las ciudades y con un alto compromiso sostenible. BARCELONA MÁS ESTABLE QUE MADRID Durante la primera mitad de 2102, el sector logístico en Barcelona se ha presentado como un mercado más esta-
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Esta tendencia, asegura esta consultora inmobiliaria, se extrapola al mercado de inversión, que continúa situándose en niveles bajos, debido a la coyuntura macroeconómica y las perspectivas adversas del país. Además, sostiene Gaudin, “se están viendo casos en los que, cuando el activo está prácticamente listo para ser ocupado, cambia de manos mediante una operación de inversión, como ha sucedido en las operaciones de H&M o Decathlon”. Los analistas concluyen que los sectores más activos durante el año pasado fueron el textil, el gran consumo destinado a alimentación y equipa-
Industrial
miento personal, y la distribución multicanal. CBRE sostiene que las rentabilidades para el producto logístico se acercan al 9%. Sin embargo, puntualiza que pueden romper el 7,5% si los contratos cumplen estos cinco parámetros: localización prime con acceso a bimodalidad, edificación de alta calidad (con criterios de eficiencia técnica y sostenibilidad), ocupantes de clara solvencia, contratos que cubren los mejores estándares económicos y producto modulable y altamente flexible. 120 PARQUES LOGISTICOS Según DBK, a finales de 2011 se encontraban en funcionamiento en España un total de 121 parques logísticos que ocupan una superficie que superaba los 50 millones de m2, tres más que en 2010 y cinco más que en 2009, lo que contrasta con las 25 aperturas registradas en el bienio 20082009. Tanto Madrid como Cataluña contaban a finales de 2011 con 25 parques logísticos, por 20 en Castilla-La Mancha y 13 en Andalucía.
Aragón acapara el 30% de la superficie edificable logística del mercado español Aragón, no obstante, ocupa el primer lugar del ranking, puesto que los siete centros ubicados en la comunidad reunían en 2011 cerca del 30% de la superficie edificable. A continuación se situaban Cataluña, con el 16%, y Andalucía, con el 14% de la superficie disponible. En el bienio 2012-2013 se estima que se producirá la apertura de 4,5 millones de m2 de nueva superficie disponible. N
INMOFIBAN VENDE A MOSCATA EL PARQUE INDUSTRIAL DE ABRERA
nmofiban ha vendido el parque industrial ubicado en la localidad barcelonesa de Abrera por 39,44 millones de euros a la firma Moscata, sociedad participada íntegramente por Banco Castilla-La Mancha, acreedor a su vez de la compañía por un préstamo de 39,5 millones de euros, según ha detallado la inmobiliaria a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). El acuerdo de compraventa, inscrito en el Registro de la propiedad número 3 de Martorell, incluye la subrogación del préstamo inmobiliario por parte de Moscata, así como la retención del precio de compra para hacer frente al préstamo hipotecario al que se subroga. Por lo que, de esta forma, se ha acordado la completa liberación por parte de Banco CCM de las deudas contraídas por Inmofiban.
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La compañía que preside Sergio Martínez explicó a comienzos de año que emprendía 2012 “optimizando costes, ajustando recursos y aprovechando sinergias”, dada la actual situación del mercado inmobiliario. Al mismo tiempo, Inmofiban estudia nuevas líneas de negocio, como puede ser la gestión de desarrollos urbanísticos, para complementar su actividad. La operación de dación en pago supone para Inmofiban unos ingresos de 49,9 millones de euros y unos gastos de 47,8 millones, por lo que deja unos resultados de 2,1 millones antes de impuestos. El efecto impositivo de la operación se determinará a la finalización del ejercicio fiscal teniendo en cuenta que la sociedad dispone de activos por impuesto diferido por importe de 4,6 millones de euros.
Industrial
Napisa resulta adjudicataria de cuatro nuevos proyectos aves y Parques Industriales S.A. (Napisa), empresa especializada en la construcción de edificios comerciales, industriales, terciarios y viviendas, se adjudicó cuatro obras el pasado mes de abril. Por un lado, Napisa construirá una nave industrial de 7.120 m2 para la empresa de maquinaria y productos SAT Agropinedo ubicada en el Parque Natural de la Albufera de Valencia. Después de las obras en los centros del Puerto de Santa María y Oviedo, Makro ha vuelto a confiar en Napisa para la construcción de su nuevo centro Cash & Carry de Elche.Además, Primak ha adjudicado a la empresa de Ángel Moreno la adecuación de la tienda que abrirá en el centro comercial Río Shopping de Valladolid. Y por último, Sumasa Servicios Generales ha encargado a Napisa la reforma de diferentes promociones de viviendas propiedad de La Caixa en Madrid.
GAZELEY E ING REAL ESTATE DEVELOPMENT FIRMAN UN ACUERDO ESTRATÉGICO DE COLABORACIÓN
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ThyssenKrupp alquila tres naves en el Centro Empresarial Inbisa Derio nbisa Inmobiliaria ha arrendado a ThyssenKrupp Elevadores tres naves industriales en el centro empresarial Inbisa Derio, el mayor núcleo de actividad productiva de Bizkaia. La superficie alquilada por la multinacional alemana suma 867 m2 y tendrá dos espacios diferenciados: uno para oficinas de 520 m2 y otro para almacén, de 347 m2.
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azeley e ING Real Estate Development han firmado un acuerdo de colaboración que permitirá a la promotora logística especializada en la construcción de espacios sostenibles ofrecer a sus clientes las mejores ubicaciones del mercado para promover sus desarrollos logísticos. El acuerdo
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conlleva distintas fases de desarrollo y abarca suelo de calidad y ubicación prime tanto en Madrid como en otras ciudades españolas, tal y como expusieron los dos máximos mandatarios de ambas empresas, José de la Calle y Walter de Luna, durante la celebración del Salón Internacional de la
INDITEX INVIERTE 290 MILLONES EN PLATAFORMAS LOGÍSTICAS no de los principales distribuidores de moda del mundo está invirtiendo en España 290 millones en dos plataformas logísticas para fundamentar el crecimiento en los próximos años. Inditex ha iniciado las obras de ampliación de la sede central del grupo en Arteixo (A Coruña), donde se encuentran los servicios centrales y los equipos comerciales, creativos y de diseño de Zara y Zara Home, para añadir 70.000 m2 a los 90.000 m2 exis-
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tentes. La ampliación requerirá una inversión de 100 millones y permitirá generar 400 nuevos puestos de trabajo. Por otro lado, la plataforma logística de última generación que está construyendo en Tordera (Barcelona) para albergar las operaciones de Massimo Dutti comenzará su actividad en septiembre. Inditex ha anunciado una inversión de 190 millones de euros en este proyecto y la creación de 500 puestos de trabajo.
Logística (SIL) en Barcelona. La primera fase del acuerdo arranca con varias parcelas con 100.000 m2 de superficie en el Polígono Casablanca situado en la localidad madrileña de Torrejón de Ardoz, donde Gazeley ha invertido 25 millones para levantar el nuevo centro logístico de última generación de la multinacional textil sueca H&M. Las parcelas logísticas se encuentran dentro del moderno polígono de 700.000 m2 inaugurado a finales de 2011, que es una de las zonas industriales mejores de la Comunidad de Madrid y de España por su calidad, ubicación y accesos: a menos de 15 km de Barajas y a 23 del centro de la ciudad, en el corazón del Corredor del Henares.
GLS alquila 3.000 m2 logísticos en Coslada de la mano de ProEquity a consultora inmobiliaria ProEquity ha asesorado al proveedor logístico GLS en el arrendamiento de una nave de cross docking en el Centro de Transporte de Coslada. El inmueble cuenta con una superficie de 3.000 m2 y dispone de 18 muelles de carga. Estas instalaciones están equipadas con los sistemas necesarios para cumplir con los estándares de seguridad y calidad que exige GLS en cada una de sus 642 delegaciones en Europa y disfruta de una ubicación estratégica en una de las plazas logísticas más coti-zadas de la Comunidad de Madrid.
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Industrial
Inbisa Construcción amplía las instalaciones de Naeko Logistics a empresa Naeko Logistics ha adjudicado a Inbisa las obras de construcción de un nuevo edificio para ampliar sus instalaciones en San Boi de Llobregat (Barcelona). La nueva edificación, que deberá sopor tar cargas de hasta 3.000 kg/m2, se levantará en una parcela propiedad de la empresa de logística integral catalana, anexa a su actual ubicación en el polígono industrial Salas de San Boi de Llobregat.
PROLOGIS COMPRA A MORGAN STANLEY TRES NAVES LOGÍSTICAS EN EL PENEDÈS
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a patronal UNO ha presentado recientemente en Madrid el Estudio de caracterización del sector del Transporte y la Logística en España, en el que se describen los retos del futuro de un sector que supone el 5,5% del PIB español. En palabras de Gonzalo Sanz, presidente de UNO, para
l parque logístico CPL Penedès, iniciativa público-privada participada por Saba Parques Logísticos y el Puerto de Barcelona, ha alcanzado recientemente un acuerdo con Michelín para alquilar un espacio de 25.000 m2 distribuidos en tres módulos que la multinacional gala destinará a almacenaje de neumáticos para vehículos industriales y motocicletas. La operación, asesorada por la consultora inmobiliaria Estrada & Partners, incluye un contrato de 10 años de duración y supone la ocupación del 92% de este parque de 89.000 m2 de superficie logística ubicado junto a Sant Sadurní d´Anoia, a 40 Km. de Barcelona por la AP-7.
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rologis European Property Fund, la parte europea del mayor propietario y gestor de inmuebles logísticos en el mundo, acaba de protagonizar la mayor operación logística en el mercado de Barcelona de los últimos años. La consultora Jones Lang LaSalle ha asesorado al fondo de inversión inmobiliaria P2 Value de Morgan Stanley Real Estate Investment en la venta a Prologis de tres naves logísticas situadas en la zona de La Granada, el área logística
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por excelencia de la comarca del L´Alt Penedès. Las tres naves suman 61.000 m2 y están ocupadas al cien por cien por inquilinos de primer nivel como FCC Logística o Camper. El parque, que pasará a denominarse Prologis Park La Granada, está situado a 48 kilómetros al suroeste de Barcelona y con fachada a la AP-7. El complejo industrial tiene además fácil acceso al tren de cercanías de Renfe, al aeropuerto del Prat y al puerto de Barcelona.
EL ESTUDIO DE CARACTERIZACIÓN DEL SECTOR DEL TRANSPORTE Y LA LOGÍSTICA EN ESPAÑA
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Michelín alquila 25.000 m2 en el CPL Penedès, asesorada por Estrada & Partners
mejorar el sector que en nuestro país da empleo a más de 850.000 personas hay que apostar, entre otras cuestiones, “por una visión coordinada y global de la cadena de suministros, luchar contra la precariedad de las relaciones contractuales y aumentar el tamaño de las empresas españolas e impul-
sar la internacionalización”. Para ello, el presidente de la patronal surgida hace un año propuso a la Asamblea General de UNO desarrollar un Plan Director Nacional de Infraestructuras que aborde un plan de reequilibrio y mejora de la cadena de logística y transporte. Un plan que, en su opinión, favorezca la concentración de la oferta, posibilite un nuevo dimensionamiento del sector y que, entre otras acciones, diseñe y regule las relaciones entre los actores. El estudio fue presentado ante un nutrido auditorio de profesionales del sector y de diversas asociaciones y administraciones por Ángel David López, director de Everis Utilities & Industry.
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El operador logístico MC Trinter se traslada a la ZAL del Puerto de Barcelona l grupo consultor inmobiliario Aguirre Newman ha asesorado en el proceso de cambio de sede del operador catalán MC Trinter a la plataforma logística ZAL I del Puerto de Barcelona mediante un contrato de alquiler de diez años de duración, prorrogable. La nave, propiedad de Santander Real Estate, cuenta con una superficie de 4.000 m2 que la compañía dedicará a oficinas y a su actividad logística, principalmente a depósitos aduaneros y fiscales.
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Hoteles
LA FRANQUICIA SE HACE HUECO EN EL MERCADO HOTELERO ESPAÑOL La irrupción de la gestión en franquicia de hoteles en España sigue en aumento, en detrimento del alquiler. La consultora CBRE calcula que el año pasado el 44% de los contratos para la explotación de hoteles en España eran en gestión o franquicia, y el interés de cadenas internacionales por ampliar su red en España están consolidando esta tendencia. La franquicia promete un aumento de la rentabilidad sin perder la gestión, a costa de asumir unos nuevos estándares y es una de las fórmulas elegidas por Hilton,Accor o IHG, entre otros, para posicionarse en España. las cuales se gestionan importantes establecimientos de todo el mundo. Por otra parte, para estas marcas resulta más fácil crecer en diversos mercados con hoteles ya existentes que se adapten a los estándares de la firma, mediante un contrato de franquicia o similar.
Accor se ha propuesto que un tercio de sus hoteles en España operen en régimen de franquicia.
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as nuevas condiciones del negocio y la tendencia emergente entre los operadores de desvincular la gestión de la propiedad de los establecimientos; la necesidad de reducir la dependencia del cliente nacional; y la crisis inmobiliaria que está tensionando la renegociación de alquileres de los hoteles, con descuentos de más del 50% que pueden resultar inasumibles, son factores que animan a gestores y propietarios a considerar la franquicia hotelera como una opción. De hecho, en tan sólo dos años se han sumado unas 14.000 habitaciones más a esta fórmula de gestión hotelera en España, según datos de Irea. Un informe de CBRE Hotels revela que “los contratos de gestión y franquicia firmados durante 2011 por las cadenas hoteleras fueron, en número, equiparables a los de arrendamiento
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El Inmobiliario mes a mes
(el 44% del total). Las cadenas internacionales aprovecharon la mayor aceptación de estos formatos de explotación, firmando el 18% de los nuevos contratos de 2011”. Son las grandes marcas internacionales las que más están empujando para que, tanto gestores como propietarios,
En dos años, hay 14.000 habitaciones más en régimen de franquicia en España consideren la posibilidad de operar sus hoteles bajo una imagen y una oferta de servicios estandarizados, pero sin dejar de explotar el activo. Fuera de nuestras fronteras, ésta es una alternativa mucho más consolidada, con marcas como Hilton, Holiday Inn o Westin bajo
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VÍA DE ENTRADA PARA NUEVOS OPERADORES En el mercado hotelero consideran que es aún escasa la penetración de firmas internacionales en España y ello, unido a la necesidad de mejorar la rentabilidad de los establecimientos de propietarios independientes, resulta un buen caldo de cultivo para que crezca el número de hoteles españoles en franquicia. En una reciente entrevista a Cinco Días, Carlos Miró, director de Expansión de Hilton Worlwide para España y Portugal aseguraba que “las cadenas internacionales que ya colaboran con empresarios españoles, a través de contratos de franquicia o gestión, han incrementado la rentabilidad por habitación disponible de un hotel pequeño en un 30% en pocos meses”. Hilton es una de las grandes que quiere crecer así en España. Prepara la inauguración del nuevo Hilton Garden Inn Sevilla, en el parque empresarial Torneo de la capital andaluza, y se ha propuesto abrir entre tres y cuatro hoteles al año con sus marcas de lujo y tres estrellas. La franquicia también es la senda elegida por Accor para impulsar su presencia en nuestro mercado, donde ya cuenta con una veintena de hoteles franquiciados. En España,Accor tiene 79 hoteles abiertos y otra veintena más en construcción, y se ha propuesto alcanzar los 130 hoteles de aquí a tres años. En este empeño, la cadena francesa quiere que un tercio de sus hoteles
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españoles se gestionen en franquicia y otro tercio bajo contratos de alquiler variable o en management. La línea más económica Ibis y los hoteles Mercure, de cuatro estrellas, se perfilan como las marcas de más recorrido para la franquicia en España. Sobre todo Ibis, que ha desarrollado una nueva identidad a nivel internacional con sus marcas Ibis, Ibis Styles e Ibis Budget, con procesos de gestión muy estandarizados. La opción de la franquicia parece pensada para la adhesión de hoteles independientes, pero ya hay cadenas que están ensayando la fórmula con el fin de mejorar sus resultados. Un ejemplo reciente es la operación que ha convertido el madrileño Rafaelhoteles Pirámides en un Holiday Inn. La hotelera de Reyal Urbis, que tiene un perfil urbano y más dirigido al cliente de negocios, encaja con la filosofía de la enseña de IHG, que suma así su segundo hotel en la capital, aportando imagen, know how y una potente red de distribución internacional. También el grupo estadounidense Starwood ha ampliado su presencia en Madrid franquiciando el antiguo hotel Mirasierra Suites, un hotel de lujo propiedad del Grupo Comercial Mirasierra que opera desde hace unos meses bajo la marca Sheraton Madrid Mirasierra Hotel & Spa. FRANQUICIAS A LA ESPAÑOLA La estrategia de las cadenas internacionales también está encontrando adeptos entre los operadores de aquí. Es el caso de la hotelera de Globalia, que se ha propuesto doblar este año su red mediante acuerdos de franquicia con su marca Be Live Hotels. La cadena, que cuenta con 14 hoteles en propiedad y gestiona seis más con contratos de gestión, pretende adherir en franquicia a una veintena de hoteles independientes de cuatro estrellas situados en destinos de costa. El primero de los franquiciados ha sido el Hotel Mangalán, un establecimiento de 142 habitaciones situado en la Manga del Mar Menor, con restaurante, 1.500 m2 de spa, piscinas e instalaciones deportivas. En el caso de la hotelera de Globalia, el incentivo para el franquiciado es aprovechar las sinergias del grupo turístico para movilizar clientes, aportando sus herramientas de marketing y comercialización, más que unificando el aspecto de los establecimientos. De hecho, Be Live Hotels pretende preservar las peculiaridades de cada establecimiento. N
BARCELÓ PONE EN VENTA SU HOTEL DEL RAVAL BARCELONÉS a cadena mallorquina busca comprador para el hotel Barceló Raval, uno de los más emblemáticos de la hotelera en Barcelona. La consultora CBRE ostenta el mandato de venta de este establecimiento, abierto hace apenas cuatro años tras desembolsar unos 35 millones de euros. Barceló pretende desprenderse del inmueble y
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mantener la explotación del negocio bajo un contratro de gestión, conocido como sale & management back. El hotel, con 186 habitaciones y categoría de cuatro estrellas, está ubicado en el centro de la ciudad. Según el diario Expansión, ya existen potenciales interesados en una operación que podría alcanzar los 40 millones de euros.
Riu abre su cuarto hotel en Cancún tras invertir 107 millones de euros iu Hotels & Resorts ha inaugurado el hotel Riu Palace Península, un moderno y lujoso hotel Todo incluido 24 horas situado en primera línea de mar, en el que ha invertido 107 millones de euros. Este exclusivo hotel de lujo cuenta con 562 habitaciones, divididas entre un edificio principal y 48 villas, que disfrutan de magníficas vistas al mar Caribe y de una decoración vanguardista.
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Barceló quiere mantener la gestión del hotel.
Meliá abrirá su tercer hotel en China en 2015 eliá Hotels International ha firmado la gestión de un nuevo hotel en la ciudad de Chongqing, en China. Este establecimiento, que será el tercer hotel de Meliá en el país, abrirá en 2015 con categoría de cinco estrellas. Este establecimiento, de 280 habitaciones contará con espacios para eventos y convenciones, y será desarrollado por MCC Hong Chen Real Estate y construido en plena integración con el paisaje.
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PIERRE & VACANCES SUMA OTRA PROMOCIÓN CON 114 APARTAMENTOS A SU CARTERA l Grupo Pierre & Vacances Center Parcs, especializado en la gestión de apartamentos vacacionales, ha incorporado a su cartera una promoción de 114 apar-
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tamentos situada en la localidad almeriense de Mojácar, que gestionará como Pierre & Vacances Mojácar Playa. Esta incorporación, que ha sido posible gracias a
Una de las habitaciones del Pierre & Vacances Mojácar Playa.
Francisco José Ruiz Junio/Julio 2012
un acuerdo entre el grupo de origen francés y Tabuenca Inmobiliaria, ha supuesto una inversión de 950.000 euros para adaptar el complejo a los estándares de la firma. Con Pierre & Vacances Mojácar Playa, el grupo ya suma más de 3.000 apartamentos gestionados en España. Esta operación fortalece la presencia de Pierre & Vacances en la Costa de Almería, donde ya cuenta con Pierre & Vacances Roquetas de Mar, inaugurado en 2011. El Inmobiliario mes a mes
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Valoración
VALORAR EN TIEMPOS DE INCERTIDUMBRE (1I) Por Carlos Rodríguez, FRICS y director general de Retail Valuation Ibérica
Carlos Rodríguez, FRICS, director general de Retail Valuation Ibérica y presidente de la Junta Europea de Valoración del RICS, analiza en esta segunda entrega los principales enfoques que rigen la valoración inmobiliaria –mercado, ingresos y costes–, según los casos, y recuerda las consignas de la RICS para reflejar la naturaleza y las causas de la incertidumbre en una valoración. a elección del método de acuerdo con los tres principales enfoques reconocidos –mercado, ingresos y costes– es clave, y debe tener en cuenta la finalidad de la valoración y el tipo de activo, su uso o momento en el proceso de desarrollo en el que se encuentra. Asimismo, conviene realizar comparaciones cruzadas de distintos métodos antes de reportar un valor definitivo. El enfoque de mercado adopta el principio de que el valor de un inmueble deriva de una comparación con los precios de mercado obtenidos por inmuebles similares. Es comúnmente utilizado en la valoración sencilla de activos donde hay suficiente evidencia comparable, como en valoraciones no complejas de residencial, rurales e incluso de inmuebles comerciales. El enfoque de ingresos es utilizado para valorar inmuebles que son arrendados para producir ingresos/retornos a un potencial inversor. Hay dos métodos principales dentro de este enfoque: el método de inversión y el de beneficios. En el método convencional de inversión, el valor es el producto de los ingresos netos provenientes de los alquileres y un factor de capitalización habitualmente un yield. Ambos elementos se determinan usando técnicas de comparación. El método de beneficios es habitualmente usado para inmuebles o instalaciones en los que su valor viene de la capacidad de explotación comercial para el cual el inmueble está diseñado (hoteles, cines, instalaciones específicas, etc.). La comparación es aplicada al tener en cuenta un nivel de comercio sostenible. La comparación es también tenida en cuenta a la hora de incorporar los inputs claves en una valoración por cash flow, aparte de la renta y el yield de capitalización. Hay otros elementos importantes a considerar, como la tasa de crecimiento, la tasa de descuento, los costes de manteni-
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El Inmobiliario mes a mes
miento, la desocupación, las tasas de esfuerzo y el precio de venta al final del periodo de inversión. En el enfoque de costes también existen dos métodos: el del coste de reposición y el método residual en sus dos variantes, estático y dinámico. El método de coste de reposición es aplicado para valorar inmuebles que normalmente no se intercambian en operaciones libres de mercado y para los cuales no hay información comparable (por ejemplo, edificios públicos). Las valoraciones se basan en dos componentes: el coste del inmueble tras aplicar la depreciación y el valor del suelo. El método residual se aplica habitualmente para valorar o verificar la viabilidad de un desarrollo, en base a unos supuestos. Este método combina elementos de ingresos y costes. Requiere del cálculo del valor del proyecto una vez finalizado –obtenido mediante la comparación con el mercado–, mientras que el análisis de los costes de desarrollo requerirá un fiable escrutinio de los costes de construcción, honorarios, financiación y otros muchos elementos. REPORTANDO INCERTIDUMBRE Si el valorador decide que hay incertidumbre en la valoración, para cumplir con los requisitos generales del Libro Rojo (el informe de valoración no debe ser confuso ni crear una falsa impresión) debe seguir las recomendaciones del RICS. El valorador tiene que prestar particular atención a la causa de incertidumbre en la valoración y mencionar la naturaleza y el grado de incertidumbre en la valoración, en caso de que haya alguna dificultad particular, como la falta de comparables en un mercado que está cambiando rápidamente o en el que no hay transacciones. Asimismo, el valorador debería mantener un diálogo con el cliente en relación a los supuestos especiales a tener en cuenta, tales como las bases alternativas de la valo-
Junio/Julio 2012
ración, que podrían reflejar más claramente circunstancias particulares. Sería muy apropiado que el valorador incluyera comentarios acerca de posibles tendencias futuras como parte del servicio, aunque estos comentarios deben incluirse fuera de la declaración de valor. En el caso de suelo o inmuebles en desarrollo, la valoración debe incluir un análisis de sensibilidad y riesgo en los comentarios explicativos. Es de crucial importancia ser prudentes en lo relacionado con el tiempo de desarrollo, planeamiento, licencias y viabilidad comercial del inmueble. En todo momento es clave informar con claridad, porque estos comentarios son incluidos en el contexto de la valoración en su mercado y tendencias económicas.
El Libro Rojo de los RICS indica cómo reflejar las incertidumbres en la valoración Para la RICS no es aceptable incluir una advertencia estándar para tener en cuenta las posibles incertidumbres que cuestione la autoridad del asesoramiento facilitado. Se pretende producir un informe con autoridad y asesoramiento profesional y la incertidumbre en la valoración debe ser reportada en este contexto. Una renuncia de responsabilidad en el informe sería inaceptable. Los mercados no son perfectos y se caracterizan por la falta de información realmente comprensible. Así, mientras que la teoría de la valoración inmobiliaria y el uso de la evidencia comparable puede ser explicada, no hay sustituto para un detallado conocimiento en profundidad del mercado y experiencia en valoración. N BIBLIOGRAFÍA: RICS Libro Rojo, 8ªed. 8 2012 RICS: Valuation uncertainty and market instability, 2008. J.P. Morgan Cazenove, Europe Equity Research 2012. RICS IP 26/2012, comparable evidence in property valuation.
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