El Inmobiliario mes a mes / marzo 2012 nº 114 by EL INMOBILIARIO MES A MES

Marzo 2012 año XII nº114

El Inmobiliario :

Cerezo Comunicaciones

mes a mes

L a h e r ra m i e n t a ú t i l p a ra e l p r o f e s i o n a l

SUMARIO

El Inmobiliario

mes a mes

www.elinmobiliariomesames.com

Edita

Cerezo Comunicaciones

PRIMER PLANO

Director

TENDENCIAS EN EL MERCADO INMOBILIARIO 2012 DE PWC

Julio Irazábal

Redactor jefe

PENDIENTES DE LA ECONOMÍA PARA SALIR DEL PARÓN.................. 4

Fco. José Ruiz de Martín

Maquetación

ÍÑIGO AMIANO, CONSEJERO DELEGADO DE KRATA “LA PRIORIDAD DE KRATA ES DESARROLLAR SOLUCIONES OPORTUNAS Y EFICIENTES.................. 14

Ana Beviá Aguilar

Colaboradores José L. Fernández Liz Yolanda Durán Benito Badrinas (Barcelona)

Redacción Plaza de los Mostenses, 11 1ª planta, puerta 6-7 28015 . Madrid Tfnos. 91 542 72 63 91 548 30 65 Fax 91 559 66 53

LA DOTACIÓN ENERGÉTICA EN EL URBANISMO POR JOSÉ MANUEL DOMÍNGUEZ CERDEIRA, DE GAS NATURAL FENOSA ................ 22

cerezocomunicaciones@telefonica.net

Director comercial Ángel Pérez Tfnos. 91 548 33 17 91 548 26 33

EL CONOCIMIENTO, CLAVE EN EL PROCESO DE INTERNACIONALIZACIÓN POR JOSÉ FALCÃO MENA, DE SONAE SIERRA EMEA ..................... 36

Imprime Apyce & Grafisur

Depósito Legal M-413377

ISSN 1578-2819

ALEMANIA SE CONSOLIDA COMO UNO DE LOS MERCADOS EUROPEOS MÁS ATRACTIVOS PARA LA INVERSIÓN.

UN CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS PARA PALIAR EL DRAMA DE LOS DESAHUCIOS ......................... 18

Editorial ............................... 3 G No hay que perder la perspectiva

Empresas ........................... 4 G Bankia integra su negocio

inmobiliario en Bankia Habitat G Las pérdidas de las principales inmobiliarias cotizadas siguen por encima de los 1.000 millones G Ibosa se posiciona como uno de los cinco grandes operadores inmobiliarios de Madrid

G Las multinacionales españolas

toman la City londinense

Centros Comerciales ..... 36 G Los centros comerciales

mantienen el tipo G Mercadona abre en el centro

ABC Serrano G Zara inicia en Nueva York

su cambio de look

Industrial ............................ 42 G Las multinacionales y las empresas

Vivienda .............................. 16 G La vivienda protegida tira

del sector en Madrid

Oficinas ............................... 30

de trasnporte son las únicas que se mueven G El futuro de la amplicaión del parque tecnológico de La Carpetania se despeja

G La demanda en Madrid y Barcelona

no da muestras de reactivación G Amancio Ortega compra a Testa el

edificio de Paseo de Gracia, 56

Hoteles ............................... 44 G El sector hotelero, también

pendiente de la banca

EMPRENDEDORES I CITÉ El ‘médico de cabecera’ de edificios ......................................

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OTRA PUERTA ABIERTA A LA INFORMACIÓN DEL SECTOR

www.elinmobiliariomesames.com NUEVA EDICIÓN DIGITAL

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EDITORIAL

No hay que perder la perspectiva os datos son tozudos y las previsiones agoreras. Para el Financial Times, Rajoy tiene muy complicado cumplir este año con su promesa de déficit y la situación económica de España vuelve a preocupar en los mercados y a los inversores financieros. El horizonte del sector inmobiliario en Europa se empeña en ser todavía más oscuro. Según PricewaterhouseCoopers (PwC), el sector vivirá este año "un gran parón" por culpa de la incertidumbre económica y las dificultades para acceder al crédito. Que la cosa está complicada no es ningún secreto y que el secretario general de la OCDE, Ángel Gurría, haya reclamado a los países de la eurozona que creen un cortafuegos de nada menos que un billón de euros, para evitar un contagio de Grecia a las potenciales nuevas víctimas de los mercados financieros, que son precisamente España y Portugal, pone los pelos de punta y añade, si cabe, un poco más de alarmismo y de incertidumbre a esa sensación de pánico generalizado que se vive. Pero, en el fondo, no significa nada más que eso, que estamos en medio de una crisis económica de una envergadura extraordinaria. Y eso, según parece, menos Zapatero, lo sabíamos todos desde hace tiempo.

Somos conscientes de que el sector inmobiliario, lo mismo que el país, atraviesa un período amargo. No cabe duda. Ante esa realidad, no es la mejor salida rasgarse las vestiduras. Ni tampoco tirar la toalla. No se va a mejorar nada con ello, no conduce más que a incrementar el desastre. Es momento para empezar a mover las fichas sobre el nuevo tablero y para que cada cual, al precio que sea, reinicie su puesta en marcha con los parámetros actuales. Las condiciones han variado sustancialmente de un tiempo a esta parte y eso exige un vuelco radical, un replanteamiento, una remodelación en profundidad, pero no un harakiri. En el nuevo escenario inmobiliario sólo tienen cabida entre 100.000 y 200.000 viviendas anuales. Y eso, después de digerir ese stock impreciso de casas vacías. Pues bien, hay que adaptar el tejido a la nueva situación y olvidarse de una vez por todas de aquellos años locos, en los que se generaban en nuestro país más viviendas que en Alemania, Italia y Francia juntas.

Ahora, parece incuestionable que vamos a asistir a la inauguración de una etapa de grandes transformaciones y una de las más inmediatas es la de las fusiones, una reestructuración muy necesaria dada la gran atomización del ladrillo que había en España. Para el presidente del G-14, Fernando Rodríguez-Avial, sería deseable que el sector fuera mucho más pequeño y mucho más profesional. En el mercado ya se empiezan a hacer quinielas, pero lo importante es analizar la viabilidad de las fusiones y el encaje de las compañías. Se habla, en concreto y en abstracto, de la unión entre firmas de carácter patrimonial con otras que aporten negocio promotor y llueven las apuestas. En breve presenciaremos los primeros resultados. A todo ello se une el problema de la financiación. No sólo no fluye, sino que está claro que no se volverán a ver préstamos sobre el 80% del valor de tasación, como hasta ahora. Lo normal será que el nivel de endeudamiento ronde el 50%. Pero todas las monedas tienen segunda cara y hay que buscarla: comprar ahora una casa requiere un menor esfuerzo salarial que antes de la crisis. Hace siete años eran necesarias diez retribuciones anuales para adquirir una vivienda media, mientras que en la actualidad no llegan a ocho. Menos financiación, pero para cantidades inferiores. Aunque los tiempos sean delicados no hay que perder la perspectiva. Los árboles no pueden impedirnos ver el bosque. Cualquier realidad, por brillante que sea, es mucho más difícil de apreciar cuando se pierde entre el espesor de la desconfianza. Nosotros queremos seguir estando ahí y continuamos con la misma idea de que el mercado necesita nuestra voz. Por eso seguimos peleando contra corriente con uñas y dientes. Por eso, ahora, ve la luz la edición digital de nuestra revista, una apuesta decidida de futuro. Por eso, en www.elinmobiliariomesames.com confiamos en seguir proporcionando a nuestros lectores y clientes, puntual y cumplida información de todo cuanto rodea a este, hoy especialmente enrevesado, mundo inmobiliario en el que estamos inmersos.

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Empresas TENDENCIAS EN EL MERCADO INMOBILIARIO 2012, DE PWC

PENDIENTES DE LA ECONOMÍA PARA SALIR DEL PARÓN INMOBILIARIO

Alemania destaca entre las preferencias de los inversores.Vista de la ciudad de Frankfurt.

Las perspectivas para el sector inmobiliario en Europa en 2012 son más pesimistas que las de 2011, puesto que el sector vivirá "un gran parón" por culpa de la incertidumbre económica y las dificultades para acceder al crédito, según un informe elaborado por la consultora PricewaterhouseCoopers (PwC) y el Urban Land Institute (ULI). De hecho, el informe señala que el sector se encuentra en el 'limbo', siendo los mercados preferidos los escogidos de acuerdo con su potencial como refugios más que como centros de gran crecimiento, y con inversiones secundarias altamente especializadas, que ganan atención como alternativas a tipos de propiedad tradicional.

l estudio recoge las opiniones de 700 expertos del sector, que coinciden en que las preferencias de los inversores se sitúan en aquellas economías que presentan mejores indicadores, como Alemania o los países del Este de Europa. En este contexto, Madrid y Barcelona se encuentra entre las ciudades más penalizadas, aunque el informe espera que experimenten una actividad de inversión creciente “dado el interés en aprovechar oportunidades que sin duda van a existir”. ¿Se puede esperar algún tipo de mejoría para este año?, se pregunta el informe. El mercado pone el foco en el corto plazo sobre dos tendencias. La económica, con expectativas de recesión en una parte relevante de Europa y en la que

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no se ven inversores de demanda inmobiliaria. Y, por otro lado, la bancaria, que no prevé una recuperación del crédito al sector. Para Guillermo Massó, socio de PwC, “se ha disipado la expectativa de leve y lenta recuperación que se

Las preferencias de los inversores se sitúan en las economías con mejores indicadores como Alemania había generado hace un año, cuando los indicadores macroeconómicos evidenciaban una cierta mejora y se observaba una también tímida tendencia a fluir el crédito al mercado”.

El directivo se muestra optimista, sin embargo, sobre el posible aluvión de activos en el mercado por la creciente cartera de los bancos, “Puede generar, ahora, un estímulo el que los bancos empiecen a desprenderse de los activos no estratégicos de sus balances y pueda ser un catalizador para un mayor dinamismo en el mercado. En España, la reciente reforma financiera sobre las provisiones de las entidades generará un ajuste progresivo de valores que, con las salvedades sobre la calidad de carteras y el ritmo de salida, estimularán sin duda esta tendencia”, asegura. Pero, pese a la importancia de la evolución macroeconómica, la clave para responder a la pregunta de si se puede esperar alguna recuperación para 2012

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estará en las entidades bancarias. “Por un lado, habrá que ver cómo afectarán, a sus posibilidades de financiación, las nuevas exigencias regulatorias. Y, en segundo lugar, si el inicio de una segunda crisis bancaria, motivada por los problemas de la deuda soberana, estimulará a las entidades a desprenderse de sus activos inmobiliarios y, de esta forma, generar buenas oportunidades para quienes tengan recursos propios”, señala Guillermo Massó, socio de construcción e inmobiliario de la consultora. En cualquier caso, PwC advierte de que, en cuanto a la inversión en nueva promoción inmobiliaria, “mientras la situación económica no mejore y se produzca la absorción del espacio desocupado, la demanda habrá de esperar”. Por el contrario, resalta el incremento del interés de los inversores en activos secundarios. “La oferta puede ser muy grande y está involucrando a muchos y distintos actores, promotores, bancos, inversores, empresas en general y a las administraciones públicas”, añade. El directivo lo explica así: “Existe, en general, una necesidad de racionalizar y optimizar las carteras de activos y los espacios en uso y, al mismo tiempo, realizar activos no estratégicos y ociosos. Escoger inversiones cuidadosamente en esta categoría puede llegar a ser una buena opción a largo plazo”. CIUDADES, SECTORES E INVERSIÓN Las preferencias de los inversores entre las ciudades europeas en 2012, con el telón de fondo de un mal año en la economía, se sitúan en aquellas en las que sus economías presentan mejores indicadores. Se trata más de un reflejo de su futuro económico que una señal de que los inversores vayan a apresurarse a destinar su capital en esos mercados, entre los que destacan Alemania y los países al Este de Europa. Las ciudades más penalizadas son las de aquellos países con economías más débiles. Madrid y Barcelona están en esta situación pero, a pesar de ello, se espera actividad de inversión creciente dado el interés en aprovechar oportunidades que sin duda van a existir. Por último, el informe dedica un apar-

Imagen del centro comercial Westfield de Londres.

tado a la demanda de futuro en el sector, una visión a largo plazo. Una de las tendencias emergentes será la mayor atención que deberá prestar el sector a las necesidades del consumidor y de la sociedad, como fórmula para garantizar unos ingresos sostenibles a largo plazo. El diseño de los edificios prestará cada vez más atención a la necesidad de inspirar y fomentar la creatividad. “Empresas como Google no bus-

No se espera que la inversión para nueva promoción se recupere hasta que la situación económica mejore can una caja con ventanas, buscan un entorno”, señala uno de los encuestados. Los principales inquilinos corporativos tratarán de colaborar con los promotores a modo de consorcio para co-ocupar edificios como fórmula para asegurarse los mejores inmuebles, permitiéndoles ocupar menos espacio pero de mayor calidad.

Los espacios comerciales serán una ayuda para los negocios que operan en Internet, y no al revés, como hasta ahora. Las grandes cadenas necesitan una respuesta multicanal sofisticada. Por tanto, los centros comerciales del futuro deben ser sostenibles, con un espacio al aire libre de alta calidad y con un uso interior flexible. La sostenibilidad en los edificios exigirá algo más que tener un sistema eficiente de energía. Tanto los promotores como los inquilinos creen que el futuro pasa también por educar a los inquilinos a ocupar un edificio de forma más sostenible, lo cual implica proporcionar planes de desplazamientos a través de coches compartidos, taxis y bicicletas. QUÉ DICEN DE MADRID Y BARCELONA En la edición del pasado año de Tendencias del Mercado Inmobiliario, las perspectivas de Madrid y Barcelona eran moderadamente optimistas y apuntaban a que España ya había pasado lo peor.Teniendo en cuenta la frágil situación económica y las previsiones de que serán necesarias mayores medidas

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LAS CIUDADES INTERESANTES PARA LOS ENCUESTADOS Estambul se mantiene firme en primera posición en el ránking de nuevas inversiones y perspectivas de promoción y desarrollo. Y también aparece en primera posición en el ránking de este año en inversiones en cartera, desde el segundo puesto ocupado en la pasada edición. Los entrevistados que residen en Turquía se encuentran entre los más optimistas con respecto al comportamiento empresarial para este año. G

Vista del distrito financiero de Maslak, en Estambul.

de austeridad en 2012, parece poco probable que los principales mercados inmobiliarios de España salgan de los últimos puestos de los ránkings en un futuro inmediato. “2012 va a ser peor que 2011 en España”, afirmaba uno de los entrevistados.“Toda nuestra estrategia y atención sigue siendo defensiva”, afirma otro entrevistado. Los encuestados con sede en España apuntan “una evidente y grave contracción de la demanda” desde el verano de 2011, y prevén que la limitada oferta de deuda se verá “ahogada” aún más este año, a medida que los bancos extranjeros se repliegan a sus mercados nacionales y las entidades del país se centran en solucionar sus problemas. De entre los encuestados con sede en España, el 59% ha indicado que la crisis de deuda soberana ha afectado a sus negocios este año, mientras que el 70%

A los inversores les preocupa la deriva del mercado de oficinas madrileño espera que aumenten las ventas forzadas por las entidades financieras. “Lo mejor es no hacer nada en ningún punto de España a corto plazo”, afirma uno de los entrevistados. Las gestoras de fondos indican que los inversores de capital apenas tienen unas reducidas asignaciones de inversiones en España, dado que dan preferencia a mercados como Londres y París. Otros entrevistados dicen que los precios siguen siendo demasiado elevados para atraer inversiones en 6

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Madrid y Barcelona. “Siempre hay dinero procedente del private equity disponible. Pero el problema es que no hay activos disponibles porque realmente los propietarios no han valorado sus activos al valor real del mercado o bien porque los bancos no están dispuestos a asumir las pérdidas. Es necesario que se asuman las pérdidas rápido. El nuevo gobierno debe introducir unas duras medidas que permitan volver a recuperar la confianza internacional”. Los inversores que han puntuado las perspectivas de Madrid están preocupados por el nivel de desocupación de las oficinas (10,6%) y la demanda de alquiler. Los inversores se centran en activos prime del distrito comercial y financiero del centro de la ciudad, ubicados dentro de la M-30, y en centros de negocios sólidamente establecidos. “Me preocupa la tendencia [a la baja] del mercado de alquiler y los niveles de desocupación [al alza] de Madrid. Espero que toquemos fondo en 2012”. Dentro de la ciudad, el segmento de oficinas se considera el más atractivo, mientras que el segmento hotelero de Madrid se sitúa entre los mejores de Europa por la solidez del mercado de turismo de la ciudad. El mercado de los locales comerciales pasa desapercibido: “¿Centros comerciales? Ya hay suficientes”, afirma un inversor. La tasa de desocupación de oficinas es también motivo de preocupación en Barcelona, que se sitúa en torno al 13,4%, así como la tendencia bajista de los alquileres, que se prevé que continúe durante la mayor parte de 2012. N Yolanda Durán

Londres experimenta caídas en las tres categorías este año, cayendo ocho puestos en el ránking de nuevas inversiones inmobiliarias, siete puestos en rendimiento de inversiones en cartera y seis puestos en promoción y desarrollo. G

Moscú entra por primera vez en el top ten de las nuevas inversiones, pasando del 12º puesto del año pasado a la segunda posición de este año.También salta desde la novena a la segunda posición en perspectivas de promoción y desarrollo. De entre los entrevistados con sede en Rusia, el 82% prevé el despliegue de más volumen de capital en el negocio inmobiliario en 2012, mientras que un 75% piensa que aumentarán los beneficios este año. G

Los encuestados creen que la inversión aumentará en tan sólo una cuarta parte de los 27 mercados encuestados este año –Berlín, Hamburgo, Estambul, Londres, Moscú, Múnich y Estocolmo–, aunque los valores y alquileres es probable que permanezcan sin cambios en la mayoría de ellos. Ciudades como París y Frankfurt no experimentarán ningún tipo de crecimiento. G

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LA NUEVA TINSA QUIERE SER UN REFERENTE INTERNACIONAL DE LA VALORACIÓN Días después de culminar el proceso de compra de Tasamadrid, la tasadora perteneciente desde diciembre de 2010 al fondo de capital riesgo norteamericano Advent International, ha movido ficha y ha hecho pública la nueva hoja de ruta que está siguiendo la nueva directiva de Tinsa para convertirse en un referente de la valoración a nivel internacional.

n un desayuno de trabajo con los medios especializados en el sector inmobiliario, el director ge-neral comercial de Tinsa, Álvaro J. Martín Ropero, desveló la estrategia que ha puesta en marcha Tinsa para posicionarse como una de las primeras sociedades de valoración del mundo. Con unos inicios fuertemente vinculados al sector bancario y a la tasación hipotecaria, desde la llegada de su principal accionista, el ejecutivo de Tinsa señaló que todos los pasos que ha dado la tasadora han ido encaminados a crecer tanto orgánica como inorgánicamente, ante el proceso de concentración del sector que se observa en el país como consecuencia del desplome del negocio inmobiliario y del mercado hipotecario en particular. Desde el punto de vista corporativo, lo más notorio que ha hecho la nueva ejecutiva que dirige Joaquín Mongé Royo ha sido la toma del control de la sexta firma del sector en España, por cinco millones de euros. Y anunciar que, en breve, adquirirá una tasadora en Latinoamérica y una segunda antes de finalizar el año para lograr una mayor implantación en el continente americano, su gran reto para 2012. Con la operación realizada en suelo español, la empresa, además de ganar tamaño, se garantiza la valoración del 50% de los activos y el 80% de las tasaciones hipotecarias que se realicen a petición de la red de sucursales de Bankia durante un periodo de 15 años, siguiendo los estándares de calidad que propugna Tinsa. Pero los cambios de la compañía no sólo se han quedado en ganar más músculo dentro de un sector que está

Álvaro J. Martín Ropero, director general comercial de Tinsa.

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en pleno proceso de reconversión, sino que tienen más calado y afectan directamente al funcionamiento interno de la compañía y a su nueva orientación hacia el cliente. Como informó el director general comercial de la empresa,Tinsa tiene ahora una estructura técnica más fuerte, más rigurosa e independiente que cuando estaba participada por 35 cajas de ahorros. Y donde cobra más relevancia si cabe la parte tecnológica y el área de Control. El nuevo organigrama de la empresa descansa en una estructura matricial compuesta por tres direcciones generales: la comercial, dirigida por Álvaro J. Martín Ropero; la Dirección de Operaciones y Recursos Humanos, dirigida por Juan José Hernández-Chanclón; y la parte financiera, cuya responsabilidad recae en Juan Guerra Juliá. Por otro lado, la presencia de Tinsa en la mayoría de las provincias españolas ha variado también y en la actualidad toda la actividad en el territorio nacional se controla desde ocho delegaciones territoriales. ORIENTACIÓN HACIA EL CLIENTE Una orientación hacia el cliente, apostar por la internacionalización y diversificar servicios son los ejes sobre los que se asienta la nueva estrategia de Tinsa para reflotar los malos resultados obtenidos el ejercicio pasado, en

el que facturó 240 millones de euros por los 550 millones de 2009. Unos pobres registros que la empresa achaca al desplome del mercado hipotecario español y a su especial dependencia de los servicios que presta a las entidades financieras en las tasaciones de las viviendas que financian, que supone más del 65% de sus ingresos.

La empresa ha comprado Tasamadrid y este año adquirirá dos tasadoras más en Latinoamérica La nueva Tinsa quiere potenciar y reforzar los servicios que presta a tres grandes grupos de clientes, y que básicamente consisten en valoraciones de activos con finalidad hipotecaria y para el resto de finalidades ECO, valoraciones con normativa internacional, un capítulo de servicios a entidades financieras y empresas, y otros enfocados especialmente a particulares. Con el nuevo giro que ha tomado la empresa, se quiere fortalecer especialmente todos los servicios de valoración que no tienen una finalidad hipotecaria y que precisan la aplicación de una normativa internacional adaptada a la finalidad solicitada por el cliente, como IVSC, RICS y Appraisal Institute.Tinsa es

LA ESTRATEGIA DE UN LÍDER

insa es ante todo la compañía española referente en el sector de la valoración. Inicia su actividad en España en el año 1985 y desde entonces ha consolidado su liderazgo año tras año gracias una su mayor cobertura geográfica (32 delegaciones en España), volumen de negocio (más de 4 millones de valoraciones de todo tipo de inmuebles), especialización y reconocimiento de la labor de sus 1.200 tasadores.

TINSA INTERNACIONAL

Desde el año 2000, la compañía ha extendido sus operaciones a través

de delegaciones y acuerdos de colaboración en Europa y casi todo el continente americano. En Europa, Tinsa dispone de oficinas en Francia y Portugal. La empresa también presta servicios de manera habitual en países como Reino Unido, Italia, Alemania, Polonia y Rumania. Y también está presente en los principales país del continente americano como Chile, México, Argentina y Perú. Entre los objetivos más inmediatos de la tasadora está la adquisición de dos compañías en Latinoamérica y ampliar su radio de acción en Estados Unidos y Brasil.

consciente de que necesita posicionar su marca en un segmento del mercado que está en buena medida dominado por los departamentos de valoraciones de las grandes consultoras inmobiliarias internacionales implantadas en España. SERVICIOS A ENTIDADES En el capítulo de servicios a entidades financieras y empresas, la compañía está interviniendo activamente en las primeras fases de la valoración de activos de los grandes paquetes de activos inmobiliarios de las entidades financieras por los que se interesas algunos fondos oportunistas extranjeros. Y también son conocidas sus prestaciones en las valoraciones de empresas, expropiaciones, actualización del valor de la cartera de inmuebles (modelos AVM), así como sus valoraciones para auditorías, despachos de abogados y project monitoring. Enfocados especialmente a particulares, Tinsa ha puesto en marcha el programa Stima, un servicio de valoración online de viviendas, y Stima-pro, un nuevo servicio también online de viviendas, pero con una información adicional que permite una estimación del valor del inmueble más completa. Los particulares también pueden beneficiarse de la valoración que ofrece de bienes muebles, como joyas y obras de arte, además de la revisión catastral y otros impuestos, incluidos los procedimientos expropiatorios.

Tinsa quiere posicionarse en los servicios de valoración que no tienen una finalidad hipotecaria Por último, desde 2008 Tinsa publica el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE), reconocido como el mejor índice sobre la evolución de los precios de las viviendas en España. Y también elabora en Chile, Perú y México un informe de coyuntura en Latinoamérica (ICOIN), además de tener un compromiso en materia de Responsabilidad Corporativa con empleados y clientes. N

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LAS PÉRDIDAS DE LAS PRINCIPALES INMOBILIARIAS COTIZADAS SIGUEN POR ENCIMA DE LOS 1.000 MILLONES pesar de que el pasaLa deuda total de las principales inmobiliarias do año las grandes cotizadas ronda los inmobiliarias lograron 20.000 millones de euros. reducir sus números rojos a la mitad, las pérdidas de las principales cotizadas del sector superaron los 1.000 millones de euros y su deuda acumulada se sitúa en el entorno de los 20.000 millones de euros, según datos recogidos por Efe. La crisis, la mala marcha del negocio y el deterioro de los activos han lastrado la cifra de negocio de estas empresas, que disminuyó un 44% con respecto a 2010. Las principales cotizaLas mayores pérdidas las ha vuelto a das facturaron 2.005 millones de euros protagonizar Martinsa-Fadesa que a cierre de 2011, una cifra que contrasaunque ha reducido sus números rojos, ta con los 3.600 millones logrados en el ha registrado un resultado negativo de ejercicio anterior. 496 millones por las provisiones y amorLa buena noticia es que Inmobiliaria tizaciones originadas tras el deterioro de Colonial y Renta Corporación han sus activos y los gastos financieros logrado dejar atrás las pérdidas y han devengados de su deuda concursal. La retomado la senda de los beneficios por inmobiliaria, que logró superar hace un primera vez desde el inicio de la crisis. La año el mayor concurso de acreedores primera logró un beneficio 15 millones de la historia de España, es también una gracias a la estabilización del negocio, de las más endeudadas, con un pasivo aunque su deuda se mantiene por encique supera los 4.000 millones de euros. ma de los 3.300 millones. Por su parte, Por su parte, Reyal Urbis mejoró Renta Corporación ganó 3,3 millones sus cifras a pesar de que perdió 374,4 por el fuerte incremento de los ingresos. millones en 2011, un 1,2% menos, en Otra de las que cerraron el año en un ejercicio en el que su facturación se verde fue Realia, participada por FCC hundió un 65,1%, hasta los 267,9 milloy Bankia, que logró mejorar su benefines y la deuda –que negocia actualmencio un 11% hasta los 1,2 millones, gracias te con la banca– se situó en el entorno a los ingresos de la actividad patrimonial, de los 3.600 millones de euros. particularmente de su filial francesa, y a la rotación de activos, aunque la inmobiliaQUABIT REDUCE CAPITAL ria que preside Ignacio Bayón acumuPOR LAS PÉRDIDAS la una deuda de más de 2.000 millones. Otra de las inmobiliarias que consiguió En el lado contrario se situó Metroreducir sus pérdidas fue Quabit, que vacesa, que incrementó un 60% sus recortó sus números rojos un 17,1% pérdidas hasta los 144,7 millones de hasta los 96,4 millones, mientras que su euros, con una cifra de negocio que descifra de negocio aumentó un 16,6%, cendió un 36%, perjudicada por la caída hasta los 112,3 millones. Además, la de la actividad de la promoción resideninmobiliaria que preside Félix Abánacial. La inmobiliaria es además la más des inició el pasado año la reestructuraendeudada de todas, con un volumen ción de su deuda, que asciende a más de que ronda los 5.000 millones de euros. 1.300 millones, y recientemente ha

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anunciado que propondrá a su junta de accionistas, que se reúne el 26 de abril, acometer una reducción de su capital social en 243,22 millones de euros para restablecer su equilibrio patrimonial. La inmobiliaria también solicitará autorización a los socios para dejar de cotizar en las bolsas de Bilbao y Barcelona, de forma que sus títulos sólo se negociarán en Valencia y Madrid. La reducción del capital social se articulará a través de una disminución del valor nominal de las acciones de la inmobiliaria desde el actual de 0,20 euros por acción, hasta 0,01 euros por acción.

LAS LUCES Y SOMBRAS DE LAS INMOBILIARIAS DE SACYR La marcha de las dos filiales inmobiliarias del grupo Sacyr, ahora bajo la presidencia de Fernando Rodríguez-Avial, reflejan la cara y la cruz del sector. Testa logró salvar el ejercicio de 2011 con una cifra de negocio en el entorno de los 250 millones de euros, similar a la alcanzada en 2010, lo que le ha permitido cerrar el año con un beneficio neto de 72 millones de euros, un 18,7% más que en el ejercicio precedente. Aunque la patrimonialista del grupo ha visto disminuir sus rentas por la renegociación de contratos, ha logrado prolongar el plazo de sus alquileres y puede presumir de una tasa de ocupación del 95%. Por contra, Vallehermoso vio desplomarse su negocio, con una caída del 77% y unas pérdidas de 93 millones de euros. La promotora entregó 577 viviendas, pero la gestión de suelo apenas aportó 1,3 millones, muy lejos de los casi 268 millones ingresados un año antes. Además, cabe señalar que, de los 1.300 millones de euros de deuda financiera asociada al negocio de promoción del grupo, 931 millones corresponden a la financiación de suelo. N

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BANCOS Y ADMINISTRACIONES PÚBLICAS, CLAVES PARA LA RECUPERACIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO El mercado apunta a las oficinas y el retail como los mercados más atractivos para invertir.

l año 2012 se sabe que será difícil para el sector, que seguirá dependiendo de los vaivenes del mercado y está atento a los movimientos tanto del sector público como de la banca, dos actores a tener en cuenta. En este sentido, el presidente de CBRE, Eduardo Fernández-Cuesta, destaca la necesidad de que se lleve a cabo una racionalización y desinversión de los inmuebles de las entidades financieras para que se produzca una mejora de la actividad inmobiliaria. En la presentación del informe Tendencias, que elabora la consultora con las opiniones de 200 directivos del sector, también se puso de manifiesto que las Administraciones Públicas tendrán que optimizar su patrimonio

inmobiliario, en el marco de la reducción de gasto público que se ha anunciado. Las opiniones recogidas en Tendencias revelan que el sector es bastante crítico con la gestión de bancos y administraciones, y el 60% de los encuestados considera que la cartera inmobiliaria de la banca seguirá creciendo en 2012. En lo referido al mercado, los encuestados esperan un año con más actividad que el anterior y, aunque preven que los precios de las viviendas sigan bajando, señalan que los mercados de Madrid y Barcelona son los más ajustados. En este sentido, los directivos ven más interesantes los proyectos de viviendas de alquiler con opción a compra y la rehabilitación. Por segmentos de actividad,

el estudio subraya que la inversión se concentrará en las oficinas y el retail, seguidos del mercado residencial y el industrial. En cuanto a los inversores, el 53% de los encuestados cree que los fondos oportunistas serán los más activos. Sobre las esperanzas en que el capital extranjero se fije en España, la propia consultora testeó la opinión de los inversores en la pasada edición del Mipim y lo cierto es que apenas el 3,5% de los 340 inversores europeos preguntados tenían previsto invertir en nuestro país. El dato dista mucho del 9% registrado el año pasado. Respecto a las perspectivas que tienen las empresas españolas de salir al exterior, son los hoteles los que más apuestan por la internacionalización, mientras que las oficinas son el área de mayor interés para los inversores en el estranjero. Por último, Tendencias revela que más de la mitad de los encuestados esperan que este año se absorba tanta superficie o más que en 2011 en todos los segmentos, excepto entre los inmuebles logísticos.

CANARIAS TRANSFORMA 1.500 VIVIENDAS LIBRES EN PISOS DE ALQUILER urante 2011, el Gobierno de Canarias captó un total de 1.500 viviendas del mercado libre en Tenerife para alquilar a través del programa de la Bolsa de Vivienda Joven y Vacía. En la actualidad, el departamento canario de Vivienda cuenta con 6.160 viviendas en Tenerife, de las que 5.457 mantienen un contrato en vigor. El año pasado, el programa de Vivienda Joven canario facilitó una vivienda a 2.297 jóvenes de la isla de Tenerife, 1.335 con el acceso a pisos en alquiler (con unas rentas medias de 418 euros)

y otros 962 firmando la compra de su primera vivienda gracias a la Hipoteca Joven Canaria, a un precio medio de 122.890 euros, más de un 10% inferior al registrado en 2010. Estas gestiones permitieron movilizar un total de 1.807 viviendas, la mayoría en los municipios de Santa Cruz de Tenerife y La Laguna. La Bolsa de Vivienda Joven y Vacía, integrada en el Plan de Vivienda de Canarias, ha facilitado el acceso a una vivienda a cerca de 56.566 jóvenes desde su implantación en Canarias.

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Nyesa propone la dación en pago para saldar su deuda con los bancos a inmobiliaria Nyesa ha propuesto la dación en pago de activos no estratégicos para el grupo, por un importe de 302 millones de euros, con el fin de reducir su deuda financiera, en el marco del plan de viabilidad que ha diseñado para superar su actual situación de concurso de acreedores. La antigua Inbesòs pretende cancelar las deudas que estos activos tengan aparejadas. No obstante, tras los primeros contactos con las entidades financieras, la inmobiliaria ve difícil alcanzar esta cifra de canje de activos por deuda, y apunta a que “sería suficiente con 151 millones”, el 50% de las daciones propuestas.

Sando se adjudica dos nuevos proyectos en Andalucía ando Construcciones se ha adjudicado la construcción de los laboratorios Vircell, en el Campus de la Salud de Granada, y la construcción del Colegio Juan XXIII en Estepona, Málaga. El primero de los edificios, presupuestado en 3,4 millones, tendrá una superficie total construida de 5.135,14 m2 y albergará laboratorios de diagnóstico e investigación. Por otro lado, Sando construirá el Colegio Juan XXIII de la Fundación Diocesana de Enseñanza Santa María de la Victoria, con un total de 4.160 m2, que está presupuestado en algo más de 4 millones de euros.

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Empresas

VIVIENDAS A PRECIOS DE HACE VEINTE AÑOS

BANKIA INTEGRA SU NEGOCIO INMOBILIARIO EN BANKIA HABITAT Torre Caja Madrid.

l banco que preside Rodrigo Rato ha reagrupado todos sus activos inmobiliarios en una única sociedad que ha iniciado su actividad con la comercialización de 500 viviendas nuevas en toda España con descuentos de hasta el 60%. Bankia Habitat tendrá un equipo directivo especializado en el

segmento inmobiliario, al frente del cual está como consejero delegado Juan Bartolomé, que hasta su incorporación era responsable de activos adjudicados del banco. No obstante, la nueva empresa nace como sociedad independiente de Bankia, a fin de mejorar e impulsar el proceso de venta de activos del grupo. Como objetivo, se ha impuesto vender 9.000 activos inmobiliarios este año, lo que supondría multiplicar por dos los vendidos por Bankia el pasado año, que ascendieron a 4.285 inmuebles, con un valor total de 567 millones de euros. La nueva compañía utilizará Internet como uno de sus principales canales de venta, aunque la red de 3.248 sucursales del grupo también colaborará en la comercialización de viviendas. Asimismo, se mantendrán las subastas de inmuebles a través de Reser y los equipos de Bankia Habitat tendrán una presencia destacada en los distintos eventos y ferias inmobiliarias que se suceden en todo el país.

anesto, a través de su portal inmobiliario Casaktua.com, ha sacado a la venta 4.600 viviendas a un precio medio por m2 de 638 euros, similar al precio registrado de media en nuestro país en 1992. La mayoría de estas viviendas, con rebajas de hasta un 80%, cuestan una media de 56.700 euros, tienen tres dormitorios y una superficie de uno 90 m2. De los 4.600 inmuebles que conforman la promoción, 1.558 han sufrido rebajas de hasta el 50%, 1.887 han experimentado descuentos de entre un 50% y un 70% y 1.155, de más del 70%. Todas estas viviendas cuentan, además, con condiciones de financiación que permitirán adquirir las propiedades con hipotecas por el 100% del importe del inmueble y de hasta 40 años.

El BBVA se queda con Unnim, una de las entidades más expuestas al riesgo hipotecario nnim Banc, entidad fruto de la unión de las cajas de Manlleu, Sabadell y Terrassa que se ha adjudicado el BBVA, está muy centrada en el negocio hipotecario. De hecho, más del 80% de su actividad proviene de la banca minorista y el 60% de los créditos que gestiona son hipotecas de particulares que suman un total de 10.500 millones. A ello se le une una elevada exposición al crédito promotor, con 3.150 millones de euros, el 18% del total.

SESENTA EXPOSITORES RESERVAN PLAZA EN SIMA 2012

un mes de que la decimocuarta edición del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA 2012), que se celebrará en Ifema del 19 al

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22 de abril, el salón tenía reservado el 79% del total de espacio por parte de las sesenta firmas, entre las que destacan diversas entidades financieras. Altamira Real Estate, Bankia Habitat, BBVA Vivienda y Servihabitat han confirmado su participación, al igual que Casaktua, inmobiliaria de Banesto, CatalunyaCaixa Inmobiliaria, Solvia (inmobiliaria del Sabadell), ING y Ahorro Corporación. Entre las inmobiliarias, ya han anunciado su asistencia Ferrocarril Grupo Inmobi-

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liario, Hercesa, Iberdrola Inmobiliaria, Realia y Reyal Urbis, entre otras. Según el grupo Planner, en la próxima edición de la feria se presentarán unas 400 promociones entre vivienda libre y protegida. El mercado de alquiler, con una interesante oferta de alquiler con opción a compra, y el mercado de segunda residencia, que tendrá un área propia en el salón (SIMATUR), serán este año dos de los focos principales del salón madrileño.

Russian Meeting Point podría generar 200 millones de negocio n el II Russian Meeting Point, celebrado en Marbella del 14 al 16 de este mes, se han negociado operaciones inmobiliarias que rondan los 200 millones y se irán concretando en los próximos meses. Este evento se volverá a repetir por tercera vez en el BMP de este año, que se celebrará del 17 al 21 de octubre en Fira de Barcelona. En la edición de Marbella han participado 42 empresas españolas y 150 inversores rusos en una superficie de 1.000 m2, y también se han celebrado sesiones de conferencias.

Empresas

Sonae Sierra aumenta su beneficio un 12% en 2011 a firma especializada en el desarrollo de centros comerciales logró un beneficio neto de 9,7 millones en 2011, un 12% más que en 2010. No obstante, los ingresos directos de sus centros comerciales cayeron un 8%, hasta 209,2 millones, debido a la desinversión de activos en Europa entre los que figuran los centros españoles de El Rosal y Plaza Éboli adquiridos hace unos meses por Doughty Hanson. A pesar de los esfuerzos de contención de costes, el resultado bruto de explotación (Ebitda) se redujo un 9%, hasta los 112,8 millones. Actualmente, Sonae Sierra tiene una cartera de 49 centros, de los que 28 están ubicados fuera de Portugal, en España (9), Italia (4), Grecia (1), Alemania (3), Rumanía (1) y Brasil (10). La compañía tiene, además, cinco centros comerciales en construcción, con una inversión de 552 millones de euros.

THYSENKRUPP ELEVADORES GANA UN IMPORTANTE CONTRATO DEL METRO DE DONOSTIALDEA

e trata de un innovador concepto de edificio residencial energéticamente sostenible en altura, que la firma gala promueve en asociación con Brenac & Gonsalez. La novedad de este proyecto de apartamentos es que no se ha ideado para una ubicación concreta, sino que se puede adaptar a cualquier entorno.

l Metro de Donostialdea, que recorre la comarca de San Sebastián, es un importante proyecto ferroviario que consta de distintas fases y obras que ampliarán, mejorarán o adaptarán las actuales infraestructuras por las que circulan las unidades de Euskotren. En el marco de este proyecto, se van a construir dos nuevas estaciones en Intxaurrondo y Herrera, y se va a acometer la urbanización de su entorno viario para hacerlo más accesible, cómodo y agradable. La estación de Intxaurrondo, a 45 metros de pro-

fundidad, unirá las dos zonas urbanas ahora divididas por la autopista A-8 y ThysssenKrupp Elevadores España dotará a esta estación de ocho escaleras modelo Victoria de gran desnivel (18 metros) y cuatro escaleras modelo Tugela de un desnivel menor (4.5 metros). Además del suministro y montaje de estas modernas escaleras, ThyssenKrupp Elevadores se encargará también del mantenimiento de la instalación durante tres años. Se prevé que esta estación entre en funcionamiento en septiembre de este año.

LA ESPAÑOLA CMAS Y LA COREANA CMAK, UNIDAS EN LA PROMOCIÓN DEL CONSTRUTION MANAGEMENT

l pasado 13 de marzo, la Construction Management Association of Spain (CMAS) firmó con la asociación coreana CMAK un acuerdo de cooperación con el propósito impulsar la mejora del sector de la edificación y promover el intercambio de conocimientos sobre la gestión de proyectos de construcción entre Corea y España. Esta firma se realizó en el marco de la segunda edición del Construction Management Day (ConsMa), un evento inte-

BNP Paribas Real Estate presenta en Mipim el proyecto NEVO

grado en CM Seoul Forum and Global CM Contest, que tuvo lugar del 11 al 13 de marzo en Seúl. Este acuerdo entre las asociaciones española y coreana proporcionará mutuos beneficios a ambas organizaciones y permitirá el intercambio de expertos, investigadores y profesionales de dirección integrada de proyectos para participar en seminarios, talleres y otras actividades. El alto nivel competencial de los profesionales y las

empresas de ambos países, así como los estrechos lazos económicos y culturales que unen a España con Latinoamérica, supondrán una magnífica oportunidad para el establecimiento de alianzas estratégicas en el sector de la construcción. La CMAS, o Asociación Española de la Gestión de la Construcción (AEGC), reúne a un importante número de profesionales del Construction Management que busca promover el reconocimiento de la gestión de proyectos en España.

Marzo 2012

Savills abre oficina en Gibraltar La consultora internacional de servicios inmobiliarios ha anunciado la puesta en marcha de una oficina en Gibraltar. La nueva sede, ubicada en Irish Town, ofrecerá servicios de asesoría para la venta y alquiler de inmuebles. Su puesta en marcha forma parte de la estrategia de la filial británica para complementar las operaciones en España y Portugal.

Viviendas pensadas para la comunidad china en Fuenlabrada l Grupo Main promueve en la localidad madrileña de Fuenlabrada una promoción de viviendas diseñadas siguiendo la doctrina Feng Shui dirigidas a la comunidad china. Son 22 unifamiliares con una superficie construida de 191 m2 y zonas comunes que incluyen jardín y piscina. La proximidad al polígono de Cobo Calleja fue determinante para elegir la ubicación del residencial, auque la promotora quiere replicar el modelo en Andalucía, Cataluña y Valencia.

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Empresas

GRUPO IBOSA SE POSICIONA COMO UNO DE LOS CINCO PRINCIPALES OPERADORES INMOBILIARIOS DE MADRID Desde su creación hace más de una década con el objetivo inicial de desarrollar urbanísticamente los suelos propiedad de la empresa de la familia Moreno, el Grupo Ibosa se ha diversificado convenientemente y, en la actualidad, con 1.000 viviendas en gestión, se ha convertido en uno de los cinco principales operadores inmobiliarios con mayor volumen de negocio de la Comunidad de Madrid.

Sede social del grupo inmobiliario que gestiona más de 1.000 viviendas.

valado por un equipo multidisciplinar altamente cualificado y dotado de una fuerte orientación al cliente, Grupo Ibosa además de ser un prestigioso especialista en la promoción de viviendas y gestión de suelo, ha ido ampliando progresivamente su campo de acción hacia otras áreas del negocio inmobiliario. De tal forma y manera que, hoy en día, lo mismo desarrolla centros comerciales y suelo dotacional, que gestiona cooperativas y patrimonios a los que ofrece los correspondientes servicios de postventa para que sus clientes tengan una gestión completa. En estos momentos el grupo de 30 profesionales que componen la plantilla de grupo Ibosa tiene 17 promociones en curso, distribuidas la mayoría de ellas en la Comunidad de Madrid, pero también por Baleares y Castilla y León. De las ellas, doce ya tienen completamente asegurada su financiación, en estos tiempos tan difíciles que atravesamos. En unos casos con Novagalicia Banco, con Caixabank en otros, y también con Bankia y BBVA. 14

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Las promociones que actualmente gestiona en la Comunidad de Madrid este grupo inmobiliario de origen segoviano están concentradas en cuatro localizaciones: Valdebebas y El Ensanche de Vallecas en la capital, y en los municipios de Valdemoro y El Escorial. Con nueve promociones, siete de vivienda protegida y dos de vivienda libre, Grupo Ibosa es la gestora de cooperativas que más viviendas promueve en Valdebebas, donde en unos meses prevé comenzar las obras de al menos cuatro de las promociones que ya cuentan con licencias.

Grupo Ibosa es la gestora de cooperativas que más viviendas promueve en Valdebebas En el nuevo barrio que se está construyendo en el norte de Madrid, y que aspira a convertirse en un referente del modelo de urbanismo que hay que aplicar en el país, Ibosa ha comercializado prácticamente todas sus viviendas en un tiempo récord. Aunque aún tiene plazas disponibles en Residencial Adhara, complejo residencial de tres bloques de viviendas libres de 3 y 4 dormitorios con hasta 235 m2.Y también hay plazas disponibles en la séptima promoción de vivienda protegida que acaba de lanzar. Otra de las localizaciones de Madrid donde está especialmente activo el grupo es en el Ensanche de Vallecas.

Hace unas semanas entregó las llaves de una promoción; en mayo tiene prevista la entrega del Residencial Fénix, una promoción de 32 viviendas de VPPL; y va a comenzar las obras de la tercera, el Residencial Mizar, que consta de 55 VPPL. Antes de que acabe 2012, tiene previsto entregar en El Escorial la promoción El Tomillar del Escorial, un residencial de 79 viviendas de VPPL. En cartera está otro residencial de 88 de VPPL y en noviembre del año pasado ya se hizo efectiva la entrega de otro proyecto de la misma cantidad y tipología de viviendas. CALIDAD Y DISEÑO Contar con un estudio de arquitectura propio (Ibalia Arquitectura) le permite ofrecer un producto de calidad y diseño a la medida, único en el mercado. Ibosa obsequia a todos sus clientes, sin ningún coste adicional, dos programas personalizados de diseño que incluyen la posibilidad de elegir entre varios acabados interiores, así como la distribución interior de la vivienda. Y, además, incorpora elementos arquitectónicos como fachadas ventiladas, instalación de suelo radiante, calderas colectivas de condensación y sistemas de aire acondicionado de las principales firmas del mercado. Por último, Ibosa ha recuperado fórmulas como la autopromoción en régimen de cooperativa, que le permiten ganar la confianza financiera necesaria para sacar adelante sus proyectos inmobiliarios. N

Vivienda

LA VIVIENDA PROTEGIDA TIRA DEL SECTOR EN MADRID Desde el comienzo de la crisis, el sector inmobiliario está que no levanta cabeza, pero no es verdad que en todos los frentes la situación sea igualmente angustiosa. A pesar de las pocas expectativas que depositan en ella los directivos inmobiliarios, la vivienda protegida es uno de los resquicios por los que continúa colándose algo de actividad con posibilidades de éxito.

El viceconsejero de Vivienda y Suelo de la Comunidad de Madrid,Alejandro Halffter, y el director general de Vivienda madrileño, Juan Van-Halen, entregan las llaves de una promoción de vivienda en alquiler con opción a compra en Móstoles.

ay una cierta contradicción entre los datos que se publican en las encuestas y los que nos aporta la realidad. Solamente 11 de cada 100 directivos encuestados por CBRE en su último informe Tendencias 2012 esperan oportunidades en el segmento de la vivienda protegida, lo que supone una caída de tres puntos porcentuales respecto a los datos que se recogían en el barómetro del año pasado. Sin embargo, por primera vez desde el comienzo de la crisis, la Comunidad de Madrid ha incrementado en 2011 la promoción de vivienda protegida respecto al año anterior y se mantiene como la región en la que más viviendas protegida se construye. Dos apuntes pueden servir de resumen para darse cuenta de la importancia que la vivienda protegida supone en la Comunidad. Uno es que en Madrid se iniciaron el año pasado un 25% de todas las viviendas protegidas que se

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promovieron en España y otro, que siete de cada diez pisos terminados en la región, son de protección. Ya hay muchos municipios en la Comunidad de Madrid que necesitan viviendas. El gerente de Gesurbe, Andrés Horcajada, está convencido de que en poco tiempo “habrá carestía de vivienda protegida en la mitad de los municipios”. EL ALQUILER SIGUE GANANDO TERRENO En el momento en que los propietarios de los pisos tienen que optar entrevender o alquilar, la ubicación de la vivienda juega un papel determinante para inclinar en un sentido u otro la balanza. El análisis de las alternativas y su valoración son cuestiones en las que se han hecho avances significativos en este tiempo y se llega a la conclusión de que, en las zonas bien dotadas de infraestructuras, con mejor nivel económico y mayor peso del sector servi-

El 25% de las VPO que se iniciaron en España durante 2011 están en la Comunidad de Madrid cios, bien comunicadas y con mayor número de oficinas, la venta es más provechosa que el alquiler, mientras que, por el contrario, en las zonas con niveles económicos más bajos, mayor densidad de población y alto porcentaje de extranjeros, aumenta la demanda de vivienda en alquiler y se prefiere esta opción a la compra. Pero, al alquiler le queda mucho trecho por recorrer, a pesar de que el precio medio haya caído un 25% desde su punto más alto. En la actualidad, un 72% de los españoles vive en propiedad (de ellos, el 46% tiene ya ha terminado de pagar su vivienda), mientras que única-

Vivienda Promoción de vivienda protegida en el barrio madrileño de Montecarmelo.

mente un 17% de la población dispone de vivienda en alquiler.Además, muchos de ellos, concretamente se estima en un 64%, han elegido esta fórmula del arrendamiento porque no han tenido más remedio. En realidad hubieran preferido adquirir la vivienda (un aplastante 85,6% de la población se sigue confesando partidario de la compra), pero se tienen que conformar con alquilarla como consecuencia de la crisis. En una encuesta realizada entre la población de 18 a 30 años, un 59% de los encuestados afirma que su máxima aspiración es llegar a disfrutar de una vivienda en propiedad. A pesar de que la mayoría de la población manifiesta no ser el alquiler la opción que más le interesa, éste continúa ganando terreno y seis de cada diez operaciones cerradas en las agencias son arrendamientos. El director general de Vivienda de la Comunidad de Madrid, Juan Van-Halen, señalaba recientemente que la región está cinco puntos por encima de la media nacional y que el Plan Alquila suma ya 40.413 contratos. Otra parcela interesante de actividad están siendo las rehabilitaciones. A pesar de los malos tiempos que corren, el Ayuntamiento de Madrid ha propuesto siete nuevas Áreas de Rehabilitación Integral (ARI), de las cuales cuatro están en el centro histórico y tres en la periferia. Según los datos hechos públicos por Fermín Oslé, consejero delgado de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) de Madrid, las actuaciones en las ARI, creadas a partir de 1994, suponen ya 3.000 viviendas y locales rehabilitados. ¿CUÁNTAS VIVIENDAS HARÁN FALTA? La existencia en España de un gran stock de viviendas terminadas y de viviendas iniciadas y no terminadas, ha dado lugar a todo tipo de cábalas acerca de cuál debe ser en el futuro el número de viviendas anuales que se necesitan. El presidente de UVE Valoraciones, Germán Pérez Barrio, considera que el factor que más directamente incide en la demanda es la coyuntura económica del país. En el caso más extremo, aunque hubiese

posibilidad de ofertar viviendas de gran calidad y a un precio inmejorable, no habría demanda si las condiciones económicas del momento fuesen desastrosas. En situaciones de paro galopante las familias se aglutinan, pero la calidad de la oferta no llega a estimular la demanda. Según Perez Barrio, en los diez últimos años el número de personas por vivienda principal ha pasado de 2,89 a 2,65 personas/vivienda el año pasado. Los expertos pronostican que en los próximos diez años la progresión será tres veces menor y podría llegar hasta las 2,52 personas/vivienda en 2021.

El 95% de la población joven aspira a disfrutar de una vivienda en propiedad Con estas hipótesis, se necesitarían una media de 140.000 viviendas al año, pero pequeñas modificaciones en el rimo de la progresión, propiciadas por una mejoría de la situación económica general, darían lugar a importantes cambios en los resultados. “Así, por ejemplo, si el número de personas por vivienda principal variase una décima (de 2,52 a 2,42) significaría un incremento adicional de casi 74.000 viviendas por año”, comenta el presidente de UVE Valoraciones. A estas cifras habría que añadir las necesidades de reposición del parque, es decir, las viviendas que deben elimi-

narse del mercado por su deteriorado estado o por su obsolescencia. El número de viviendas que se derriban cada año oscila entre 30.000 y 75.000. Una gran parte del parque español de viviendas se construyó entre 1961 y 1980 (6,65 millones de viviendas) y muchas de esas se hicieron con poca calidad y con estándares de distribución y tamaño muy alejados de los que hoy consideramos adecuados, “por lo que es posible que en los próximos años, veamos la sustitución masiva de parte de esas viviendas”, concluye. En definitiva, la demanda de viviendas en España está más ligada a factores económicos que de estructura de población y la predicción de la demanda de vivienda solo puede hacerse aceptando bandas de variación muy amplias que oscilarían entre 220.000 y 500.000 viviendas por año para los próximos 10 años, dependiendo de la coyuntura económica. Para el 30% de los directivos encuestados por CBRE en su informe Tendencias 2012, el futuro a corto plazo del sector hay que buscarlo en primer lugar en el terreno de la rehabilitación residencial para la demanda de vivienda de reposición. Como segunda opción, un 24% de los encuestados se decanta por el alquiler con opción a compra, mientras que, por otro lado, la vivienda usada continuará comiéndole terreno a la nueva en lo que a operaciones de compraventa se refiere. N

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Vivienda

UN CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS PARA PALIAR EL DRAMA DE LOS DESAHUCIOS Muchos dudan de la efectividad de esta medida, pero todos coinciden en que era necesario hacer algo para proteger a las personas que no pueden cumplir con los plazos de la hipoteca ante el tan temido desahucio. Es difícil calcular el impacto de esta iniciativa –voluntaria para los bancos–, pero los límites que establece, mantiene a la mayoría de los hipotecados en problemas en manos de las entidades financieras. La buena noticia es que a la banca tampoco le interesa que el goteo de adjudicados siga dañando sus balances y su maltrecha imagen pública.

unque surge de la recién aprobada Ley de protección a los deudores hipotecarios, el código de buenas prácticas no es una ley y su adhesión es voluntaria, pero su firma es vinculante para las entidades financieras que la suscriban. No obstante, a la iniciativa del Gobierno para proteger a los propietarios del deshaucio de su casa le han llovido las críticas desde la mayoría de las asociaciones de consumidores, no solo porque consideran que se ha quedado corta al no establecer la obligatoriedad de la dación en pago como norma general, sino porque establece una serie de limitaciones que deja fuera del paraguas del código a mucha gente en dificultades para

cumplir con el banco. Recordemos que desde 2008, se han ejecutado en España más de 150.000 desahucios. La vivienda hipotecada debe ser la primera y única residencia, y todos los miembros de la familia que vivan en ella deben carecer de ingresos de cualquier tipo. Además, la cuota hipotecaria debe ser superior al 60% de los ingresos después de impuestos y se quedarían fuera aquellas personas que, de alguna manera, dispusieran del patrimonio suficiente para saldar la deuda con el banco. No solo eso, no todas las hipotecas son iguales ante el código. Para acogerse a esta iniciativa, la hipoteca no puede ser superior a 200.000 euros si la vivienda está ubicada en ciudades de

más de un millón de habitantes; a 180.000 euros en ciudades de más de medio millón o del extrarradio de las grandes metrópolis; a 150.000, en las de más de 100.000 habitantes y de 120.000 euros en las ciudades de menos. Entonces, y sólo entonces, una persona que no pueda pagar su hipoteca al banco podrá beneficiarse de medidas para evitar un desahucio. EL TORTUOSO CAMINO HACIA LA DACIÓN EN PAGO Para los afectados, el código de buenas prácticas fija una senda antes de perder la casa. En un primer momento, se establece una reestructuración de la deuda que incluye una carencia en la amortización de cuatro años, la ampliación de la hipoteca hasta un límite de 40 años y la reducción del tipo de interés a Euribor + 0,25%. Esto podrá ser solicitado por aquellos afectados cuyo proceso de ejecución no se haya iniciado. En caso de que ni reestructurando la deuda se pueda pagar –recordemos

El código de buenas prácticas impulsado por el Gobierno deja fuera a muchos hipotecados en problemas

El código de buenas prácticas, que es vinculante para la banca, ha sido suscrito por la mayor parte del sector financero.

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que el beneficiado y su familia han demostrado no tener ni ingresos ni patrimonio para poder acogerse a este sistema–, se podrá realizar una quita a la deuda pendiente de pago, opción contemplada para los procesos de ejecución que no hayan anunciado la subasta de la casa.

Vivienda

Si todo falla, entonces se podrá invocar la dación en pago y se cancelaría la deuda entregando la vivienda. Para estas situaciones, el código también prevé la posibilidad de que el desahuciado pueda permanecer en la vivienda, durante un plazo mínimo de dos años, como inquilino abonando anualmente el 3% de la deuda pendiente en cuotas mensuales. Y si no se abona el alquiler, su impago devengará en un interés de demora del 20%. Todo lo cual no será aplicable si el procedimiento de ejecución ha concluido o si la vivienda está gravada con cargas posteriores. Junto al código de buenas prácticas, en el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, el Gobierno pretende agilizar todo este proceso y hacerlo más transparente. Entre otras cuestiones, la ley limita los intereses moratorios, que no podrán superar la suma de los intereses pactados en el préstamo más 2,5 puntos, y establece que la ganancia patrimonial que se pudiera generar en un proceso de dación en pago quede exenta del pago del Impuesto sobre el Patrimonio, así como de la plusvalía local. Además, se simplifica el procedimiento de ejecución extrajudicial y la ley urge al Gobierno a tener listo en un plazo de seis meses las necesarias normas reglamentarias para acelerar el procedimiento de venta de adjudicados, en las que se regulará la posibilidad de la subasta electrónica. LO PEOR ESTÁ POR VENIR La medida aprobada por el Gobierno tiene una fuerte carga social, pero es un claro mensaje a la banca para que intensifique sus esfuerzos frente a un problema que no tiene visos de mejorar. Es más, para la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (Afes), lo peor puede estar por venir. Las decenas de miles de inmuebles procedentes de ejecuciones hipotecarias y daciones a particulares y promotores tardarán entre tres y cinco años en ser absorbidos por el mercado, pero Afes alerta de que la cifra de 140.000 pisos que calculan que ya han ido a manos de las entidades financieras se disparará hasta los 350.000 o 400.000 (70.000

Afes estima que el volumen de activos adjudicados puede superar los 350.000 inmuebles en tres años millones de euros) en los próximos tres o cuatro años.Afes hace esta estimación a partir de las 166.000 ejecuciones hipotecarias a particulares que estima que se están tramitando en los juzgados, sumado al incremento de la mora hipotecaria experimentada y la tasa creciente de paro. “El código de buenas prácticas es positivo siempre y cuando sea acogido con un cambio de actitud de la banca”, aseguran desde este colectivo, donde consideran que la iniciativa “puede ser una ayuda, pero no la única solución, ya que en principio no tiene en cuenta a todos los afectados”. Sin embargo, para la patronal del sector inmobiliario esta es precisamente su mayor virtud. El presidente de la APCE, José Manuel Galindo, ha querido entrar en este debate con la petición ante los medios de que la dación en pago en las hipotecas “no se generalice” y que se reserve para “casos singulares”. En su opinión, es preciso alcanzar un “equilibrio” para que, sin desatender ninguno de estos casos, los bancos “no perciban un mayor riesgo y endurezcan aún más las condiciones de acceso al crédito”. LA RESPUESTA DE LA BANCA La pelota está, de nuevo, en manos de la banca.Y de momento, han respondido mayoritariamente a favor del código. Incluso han aprovechado la oportunidad para recordar que llevan tiempo desarrollando iniciativas para facilitar la refinanciación de hipotecas. Es el caso del Santander, que fue el primero de los grandes en anunciar su adhesión voluntaria al código. Además, el banco que preside Emilio Botín ya tenía en marcha una iniciativa que otorgaba una moratoria del pago de capital durante tres años, sin modificar las condiciones financieras y permitiendo el alargamiento del plazo, a aquellas familias que hubieran visto reducidos sus ingresos o en las que uno de los miembros esté

en paro. El ejemplo del Santander ha sido seguido por BBVA, Sabadell, Banco Popular, Banco Pastor y por Bankinter, una entidad que no hace muchos meses lanzó una campaña para la concesión de hipotecas que incluían la dación en pago. Por su parte, el sector de cajas anunció en bloque, a través de la CECA, su intención de adherirse al código de buenas prácticas aprobado por el Gobierno. Se trata de Caixabank, Bankia, Ibercaja, Unicaja, Kutxabank, Grupo BMN, Liberbank, Caja España-Duero, Caja3, Banca Cívica, Caixa Ontinyent, y Colonya Caixa Pollença. También se han sumando a la iniciativa las dos cajas controladas por el FROB: CatalunyaCaixa, que asegura que en los últimos cuatro años ha concedido 6.500 daciones en pago, y Novagalicia Banco, que ha bonificado a 9.500 familias con problemas para pagar la hipoteca. La CECA recuerda que las entidades que forman su ejecutiva ya habían arbitrado soluciones específicas para aquellos clientes con hipotecas que se encuentran en situaciones de extrema vulnerabilidad, como las refinanciaciones, los periodos de carencia, las daciones en pago con carácter voluntario o

En seis meses debe estar listo el reglamento que regula la venta de adjudicados la compra de vivienda para su posterior alquiler al deudo. La adhesión de cajas es importante ya que cuentan con una cuota de mercado del 55% en préstamos hipotecarios, que se eleva hasta el 69% en el caso de la vivienda protegida. Finalmente, el Grupo Cajamar (que agrupa a seis cooperativas de crédito), el Grupo Cooperativo Caja Rural del Mediterráneo (que engloba a 15 entidades más) y Caixa Rural Les Coves de Vinromá se sumarán al código de buenas prácticas. También estas cooperativas han subrayado que ya venían aplicando de forma voluntaria algunas de las iniciativas reguladas en el nuevo código. N F. J. R.

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Vivienda

RADIOGRAFÍA ESTADÍSTICA DE UN AÑO PARA OLVIDAR El ejercicio de 2011 pasará a la historia como uno de los años más desastrosos para el sector inmobiliario español, sobre todo para las empresas cuyo negocio está enfocado en el residencial que son la inmensa mayoría de las promotoras españolas.

NÚMERO

DE COMPRAVENTAS DE VIVIENDAS REGISTRADAS EN

ESPAÑA

31.000 24.000 17.000

I VIVIENDAS NUEVAS

ene.12

dic.11

nov.11

oct.11

sep.11

ago.11

jul.11

jun.11

may.11

abr.11

mar.11

feb.11

ene.11

3.000

dic.10

10.000

I VIVIENDAS USADAS Fuente: INE.

l desplome de la actividad de promoción queda retratado en los datos sobre visados solicitados para construir nuevas viviendas, que el año pasado marcaron un nuevo mínimo histórico de 78.286 unidades, un 14,5% al registrado en 2010, según datos de Fomento. Esta cifra es apenas una onceava parte del máximo histórico de 865.561 visados de 2006, en pleno ‘boom’ del sector, y es el resutado de cinco años consecutivos de descensos en el inicio de construcción de nuevos pisos. No obstante, cabe señalar que en diciembre la solicitud de visados creció respecto al mes anterior y se demandaron 5.414 visados, un 17% más que en noviembre. El impulso de iniciativas urbanísticas como el nuevo barrio de Valdebebas en Madrid, donde se han iniciado las obras de construcción de alrededor de 1.700 las viviendas, pueden estar detrás de este dato. La estadística del Ministerio de Fomento muestra también un significativo descenso del 12% en las autorizaciones solicitadas para obras de reformas y ampliaciones. En concreto, el pasado año se pidieron 28.623 visados para reformar viviendas, un 12,2%

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menos en comparación a un año antes, y otros 2.957 certificados para realizar ampliaciones, un 9,5% menos. OTRA CAÍDA DE LAS VENTAS No obstante, si bien el ajuste de la oferta nueva se está imponiendo por la crudeza de las circunstancias, el negocio de compraventa de viviendas está aún lejos de recuperarse. El año pasado la compraventa de viviendas descendió un 17,7%, hasta las 361.831 operaciones, según datos del INE. A pesar de que en los dos primeros

En 2011 se visaron 78.286 viviendas, un 14,5% menos que en el ejercicio anterior meses de 2011 se superaron las 45.000 operaciones al incluirse las ventas que se cerraron a finales de 2010 impulsadas por el efecto llamada ante el fin de las deducciones fiscales a la compra en 2011, las transacciones se fueron reduciendo progresivamente, hasta que en agosto se hundieron un 38%, aunque moderaron su descenso en septiembre, cuando se contrajeron

un 28%. Una tendencia que se observó también en octubre, y aunque la venta de viviendas se redujo menos, un 18%, se contabilizaron sólo 22.482 operaciones, el menor dato de la serie histórica, mientras que en noviembre las transacciones retrocedieron un 14,4%. Sin embargo, en diciembre el número de transacciones profundizó su caídas al retroceder el 25,3%. A cierre de 2011, las ventas de vivienda nueva y usada disminuyeron un 19,7% y un 15,7%, respectivamente, con 177.236 y 184.595 operaciones, en tanto que las de viviendas libres y protegidas se redujeron un 19,4% y un 4,7%, hasta alcanzar las 313.637 y 48.194 transacciones. Por tipo de adquisición, 767.313 fueron compraventas (17,2% menos); 353.902 correspondieron a herencias (un 0,7% más); 59.308 a donaciones (un 13,9% inferior), 13.304 a permutas (una caída del 22,3%) y las 455.589 restantes correspondieron a concentraciones parcelarias o divisiones horizontales, que cayeron un 3,1%. EN ENERO, SE MANTIENE LA TENDENCIA El arranque del año no ha mejorado demasiado las cosas. Aunque en enero se realizaron un 42,3 % más operaciones que en el mes anterior, lo cierto es que la compraventa de viviendas volvió a caer un 26,3% interanual, con un total de 33.087 operaciones, de las que el 54,1% se realizaron sobre viviendas nuevas y el 45,9% sobre inmuebles de segunda mano. La estadística del INE revela que el 86,2% de las viviendas transmitidas fueron viviendas libres, con 28.505 operaciones (un 28,1% menos que en enero de 2011), mientras que se realizaron 4.582 operaciones de viviendas protegidas (lo que supone un descenso del 12,7%).

Vivienda

Seis de cada diez viviendas vendidas en enero estaban ubicadas en Andalucía, Cataluña, Madrid y la Comunidad Valenciana. No obstante, fue Andalucía, con 5.644 operaciones, la región donde se registraron más compraventas, seguida en la distancia por Cataluña (4.627), Madrid (4.411) y Comunidad Valenciana (4.221). Las comunidades donde se vendió menos fueron La Rioja (381 operaciones), Cantabria (489) y Navarra (577), aunque la comunidad riojana encabeza la estadística de compraventas por cada 100.000 habitantes, con 148, seguida por Castilla-La Mancha (127) y Navarra (114). LAS HIPOTECAS CAEN MÁS DE UN 30% La falta de financiación es uno de los principales factores que están dificultando la recuperación del sector, junto con la incertidumbre económica y nuestra galopante tasa de paro, que en febrero nos dejó con 4,7 millones de desempleados y 112.269 personas más en las listas del paro.

La constitución de hipotecas ha encadenado cinco años de descensos Los datos sobre hipotecas ponen de relieve el cierre del grifo hipotecario en 2011, con un desplome del 32,6% en el número de hipotecas constituidas sobre viviendas, hasta las 409.337 operaciones. Este desceso, el más profundo desde que estalló la crisis, contrasta con el registrado en 2010, que fue del 7%, y encadena cinco años de caídas. Se presta menos y en menor cantidad. Los datos del INE revelan que el importe medio de las hipotecas alcanzó el año pasado los 111.950 euros, un 4,3% menos que en 2010, mientras que el capital prestado se redujo un 35,5% en el conjunto del año, hasta los 45.825 millones de euros. Por entidades, las cajas fueron las que concedieron más créditos hipotecarios al aglutinar el 44,2% del total. En cuanto al capital prestado, las cajas de ahorros concedieron el 39,7% del total, los bancos el 46,2% y otras entidades, el 14,1%. N

TODO EL PATRIMONIO INMOBILIARIO DEL ESTADO BAJO UNA SOLA ENTIDAD PÚBLICA nos administrativos. Ello impide, añadió la vicepresidenta, llevar a cabo “un plan de racionalización de la gestión inmobiliaria del Estado”. Para abordar este problema, el Ejecutivo creará un único órgano administrativo responsable de la gestión del patrimonio del Estado, que coordinará los usos de estos inmuebles por parte de los ministerios.

ADIÓS A LA SPA

La vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáez de Santamaría.

l Gobierno creará un único órgano administrativo para gestionar todo el patrimonio inmobiliario del Estado, con el fin de llevar a cabo un uso racional de sus inmuebles, según adelantó hace unas semanas la vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáenz de Santamaría. El Estado dispone de 55.000 edificios, solares y fincas rústicas, sumando los que tiene en propiedad y en alquiler, y la gestión de todos estos inmuebles depende de distintos órga-

Asimismo, el Gobierno ha decido suprimir la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) dentro del plan para reducir empresas públicas, fundaciones y organismos autónomos. La ministra de Fomento, Ana Pastor, ya había anunciado esta decisión, debido a que el organismo apenas intermedia actualmente 4.500 arrendamientos y arrastra pérdidas por valor de 37 millones de euros, pese a que la previsión inicial era que entrara en beneficios en 2008. La ministra Pastor ha asegurado hay instancias que pueden cumplir el objetivo para el que se creó la SPA, como las agencias de alquiler de las comunidades autónomas y los ayuntamientos.

EL MERCADO DE SUELO AHONDA SU DEPRESIÓN n 2011, el precio medio del suelo urbano registró la mayor caída desde el inicio de la crisis, al devaluarse un 19,8% y situar el precio medio del m2 en 182,5 euros. En total, la superficie vendida en 2011 alcanzó los 23,7 millones de metros cuadrados, lo que supone un aumento del 0,2%, en tanto que el importe total alcanzó los 3.503,8 millones de euros, dato que representa un abaratamiento del 11,7%. El año pasado se realizaron 16.796 transacciones de suelo, lo que supone un descenso del 20,8 % respecto a 2010 y la menor cifra de toda la serie histórica del Ministerio de Fomento, que comenzó en 2004. Todo ello pese a que en el cuarto trimestre se registró un repunte tanto del precio del suelo, del 7,6%, como del número de transacciones (un 24,6% más que en el mismo periodo de

2010). Un dato: en Madrid la actividad en el mercado del suelo se redujo prácticamente a la mitad, con un 47% menos transacciones. El mayor desplome del precio del suelo se registró en los municipios de menos de 1.000 habitantes, donde cayó un 34,5%, mientras que en las poblaciones de más de 50.000 habitantes el descenso fue del 28,8%. Por regiones, tres comunidades cerraron el año con subidas en el precio medio, pero llama la atención el caso de Navarra, donde el precio del suelo repuntó más de un 33,0% en 2011. También subió el precio del suelo en Canarias (2,7%) y Baleares (2,9%). En el lado de los descensos, los más acusados se contabilizaron en La Rioja, con una caída del 40,5%, Cantabria (-38,2%) y País Vasco y Asturias, un 25% en cada caso.

Marzo 2012

El Inmobiliario mes a mes

Tasación

Íñigo Amiano, consejero delegado de Krata

“LA PRIORIDAD DE KRATA ES DESARROLLAR SOLUCIONES OPORTUNAS Y EFICIENTES” El consejero delegado de Krata adelanta el nuevo modelo de negocio que está aplicando al frente de la sociedad tasadora de la que es accionista su familia para salir fortalecida de la crisis. En opinión del ejecutivo de la tasadora, que cumple más de 25 años en el mercado, el futuro de este convulso sector pasa por ofertar servicios añadidos singulares, flexibles y con criterios de calidad demostrables, como el Plan de Optimización Impositiva de Inmuebles que ha lanzado Krata.

Íñigo Amiano, consejero delegado de Krata.

conomista de profesión y jugador de rugby en sus ratos libres, Íñigo Amiano constata que el sector de la valoración en España está inmerso en un proceso de reconversión del propósito de la industria y del modelo de negocio de la misma, que tiene por objeto desarrollar soluciones oportunas y eficientes a las necesidades del cliente actual.

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¿Cómo un economista como usted llega a ser consejero delegado de una sociedad de tasación que hoy cumple más de 25 años en el mercado? Detrás de una decisión así, proviniendo yo además de una multinacional energética donde mis perspectivas de futuro prometían ser muy favorables, indudablemente pesó el componente per-

sonal –mi familia es accionista de la compañía–, pero sobre todo se fundamentó en el convencimiento absoluto del éxito de un proyecto, un equipo humano y una cultura empresarial muy definida. La perspectiva de contribuir decisivamente a la evolución de la empresa y la reconversión de todo un sector (que modestamente creo que estamos liderando) fue una tentación demasiado grande para no sucumbir. ¿Cómo era el mercado que usted se encontró y cuál es el escenario al que se enfrentan ahora la tasadoras que han visto como desde 2006 la actividad se ha reducido a la mitad y decrece también alarmantemente la concesión de hipotecas? El mercado de las sociedades de tasación en España hasta finales de 2006 se caracterizó muy singularmente por ser un sector condicionado por la capacidad de “producción” de informes de tasación por parte de los operadores. Contrariamente a lo que sucede en mercados maduros, donde es el valor añadido que cada ofertante sea capaz de trasladar al mercado el que marca la cuota de participación en el mismo, durante años los demandantes de informes de tasación (entidades financieras y empresas ligadas al sector inmobiliario muy principalmente) se centraron en atender la demanda de financiación que el mercado requería entonces. Eso, definitivamente, ya no es así, y el sector demanda

Tasación

servicios añadidos singulares, flexibilidad y criterios de calidad demostrables, con independencia del volumen de trabajo que, efectivamente, dispongan, y que como usted señala se ha reducido significativamente. ¿Qué procesos de reconversión y modelos de negocio deben seguir las 55 tasadoras reguladas por el Banco de España? Cada sociedad ha de buscar su propio modelo de supervivencia, dado que es eso y no otra cosa lo que está en juego en este tiempo que nos ha tocado vivir. En ese esquema toda solución es en principio válida, si bien como ya hemos señalado en alguna otra ocasión, en nuestra opinión la reconversión del sec-

“El sector pivota en torno a la identificación, ponderación y clasificación de los riesgos asociados a los activos adjudicados” tor no es solo un proceso en marcha y necesario, sino que su alcance es significativamente mayor que el de una mera concentración en un número más razonable de operadores. Tal y como lo vemos en Krata, lo que quedará tras este proceso es una reconversión del propósito de la industria y del modelo de negocio. Lo que

está emergiendo, por la pura dinámica y necesidad de los principales usuarios de valoraciones en España, es un sector que crecientemente pivota alrededor de la identificación, ponderación y clasificación de los riesgos asociados a la adquisición, financiación, tenencia y gestión de activos inmobiliarios, donde la valoración del bien propiamente dicha sigue siendo fundamental dentro de un conjunto de factores más amplios que completan ese análisis. Por nuestra parte, en Krata creemos firmemente que la rentabilidad de las empresas del sector no descansará prioritariamente sobre las economías de escala y los contratos de larga duración (vinculados a entidades financieras que deben enfrentarse a retos de gran alcance en los próximos tiempos), como algunos de nuestros colegas parecen entender, sino mucho mas críticamente, sobre la capacidad recurrente de innovar y adaptarse a las necesidades de nuestros clientes ofreciendo servicios complementarios y oportunos en tiempo y forma. ¿Participarían ustedes en alguna operación corporativa del estilo de las que se han producido en los dos últimos años? Ni lo buscamos ni lo descartamos; como todos en este sector, estamos en el mercado. Nuestra prioridad es reforzar nuestra acreditada capacidad para identificar una y otra vez las necesidades de nuestros clientes y desarrollar

soluciones oportunas y eficientes con las que contribuir mejor a sus objetivos, y consecuencia de ello, incrementar nuestra vinculación a ellos. ¿Cuáles son las señas de identidad de Krata que han hecho posible que la empresa siga viva y dispuesta a dar guerra, cuando menos, otros 25 años más? Si he de señalar una característica distintiva me atrevería a decir que es nuestra insatisfacción congénita con el presente inmediato, pero con absoluta convicción y constancia en nuestros propósitos y política empresarial. Esta doble condición nos empuja, en mi opinión, a ser inquietos, a buscar continuamente formas en que complementar nuestra oferta y hacer cada vez más confiable y atractiva la marca Krata, sí, pero siguiendo el único camino que vemos claro y coherente: la calidad del trabajo unida a la innovación, la vanguardia, la inversión selectiva pero firme… ¿Considera justo que la ciudadanía opine que las tasadoras también tienen su parte de culpa en la gran crisis inmobiliaria y financiera que padecemos? Ni me parece ni me deja de parecer. La ciudadanía recibe el input no segmentado por operadores ni circunstancias concretas y se forma su opinión en contraste con otros sucesos contemporáneos (el desplome inmobiliario, si, pero también la crisis financiera y de

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Tasación

crédito, los casos de corrupción, las simplificaciones interesadas de los “expertos”, etc.). Krata no quiere ni puede incidir en tal percepción que dice usted que existe; nos limitamos a actuar honestamente en todos ámbitos y foros donde participamos, y acreditamos una trayectoria intachable, tanto desde el punto de vista de la independencia de criterio como de objetividad, elemento este sobre el que hemos basado buena parte de nuestra innovación reciente, recibida por cierto en el mercado con gran satisfacción. En este sentido, permítame incidir brevemente en las prestaciones y

posibilidades de nuestras solución Tasavalua, proyecto de I+D acometido al 100% por Krata en colaboración con universidades españolas.Tasavalua

“Buscamos formas para complementar nuestra oferta y hacer más confiable y atractiva la marca Krata” basa su capacidad de análisis y valoración crítica en un evolucionado modelo matematico-estadístico aplicado a

características socio-demográficas de micro segmentos zonales y poblacionales. Esta ‘caja negra’ ha permitido desarrollar distintas soluciones concretas que objetivizan aspectos que hasta el momento recaían en la interpretación, la costumbre o indicadores no correlacionados, tales como la propia evaluación de las sociedades de tasación en base a su alineamiento con el valor de mercado relevante estadísticamente, o la identificación de variaciones significativas de mercado, de forma que las entidades pueden actuar preventivamente sobre su cartera de hipotecas o inmuebles. N

EL PLAN DE OPTIMIZACIÓN IMPOSITIVA DE INMUEBLES DE KRATA

na de las cuestiones que se plantean cuando es efectiva la posesión de un inmueble, sea por razones de restructuración empresarial, sea por compraventas/donaciones puntuales, o sea, como desgraciadamente es hoy frecuente, forzado por la falta de pago en los créditos hipotecarios, es minimizar la carga impositiva asociada a tales transacciones (AJD, ITP, etc.). Naturalmente, otra preocupación no menor es gestionar la tenencia de tal activo de la forma menos gravosa posible, y ahí interviene tanto la minimización de los costes “estructurales”, como también su puesta en rentabilidad (y también ahí existen soluciones eficientes como la que representa Alquigest) del activo, e igualmente la minimización de los impuestos recurrentes que directamente graban el inmueble (IBI, IAE, etc.). Este enunciado no tendría otra respuesta en el caso de los impuestos que confiar estos asuntos a un asesor fiscal. El problema surge cuando constatamos una realidad creciente y desproporcionada, precisamente en el cálculo de los valores catastrales que sirven de base para la aplicación de estos impuestos; en una tesitura de descenso continuado de los valores de mercado. Los aumentos en el valor catas-

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tral, producto de las nuevas ponencias catastrales, suponen con frecuencia el pago de impuestos sobre una base mayor que el valor razonable del bien (en el caso de la adquisición/adjudicación de inmuebles mediante las tristemente famosas “valoraciones complementarias” emitidas por los gobiernos autonómicos), lo cual es injusto, pero mucho más importante, legalmente recurrible. Pues bien, Krata está en condiciones de contribuir a la optimización impositiva en ambas circunstancias (en el momento de la adquisición y en el del mantenimiento del activo, aún formando parte del “inventario” de la empresa), empleando las fortalezas propias desarrolladas por nuestra sociedad y que básicamente se resumen en tres puntos: G Una herramienta de cálculo del valor de los inmuebles (viviendas) fiable, rápida y económica, que permite estudiar muy rápidamente la factibilidad de un recurso ante la administración (en definitiva, las perspectivas de éxito se estudian muy rápida y eficazmente). G Un conocimiento elevado de la metodología de cálculo del catastro y las fallas metodologías que incorpora, y que eventualmente la desautorizan. G Más de 25 años de experiencia haciendo valoraciones y defendiéndolas

en distintos ámbitos y escenarios (incluidos tribunales), con peritos y metodología muy evolucionada y pulida.

ESTUDIO DE LOS VALORES CATASTRALES Siendo así, hemos querido dar un paso más que solamente identificar los casos en que asiste la razón a nuestros clientes para reclamar sus derechos ante la Administración, y hemos decidido de-sarrollar un departamento –compuesto por juristas expertos, técnicos y gestores– que se dedica exclusivamente a estudiar los valores catastrales en los que se basa la carga impositiva por la tenencia (IBI y IAE) y adquisición (AJD e ITP) de inmuebles, y acometer la defensa de nuestros clientes, realizando todas las gestiones necesarias (en vía administrativa, tribunal y contencioso administrativo, cuando corresponda) hasta obtener un ahorro en la carga impositiva. Este servicio lo planteamos, en lo que se refiere a nuestros honorarios, preferentemente en términos retribución ligada a éxito de nuestras gestiones, de forma que nuestros clientes ven reducidos muy significativamente los costes “durante el proceso”, lo que eventualmente hace atractivo emprender estas actuaciones.

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LA DEMANDA DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA NO DA MUESTRAS DE REACTIVACIÓN Hasta que no se produzca una reactivación económica, la demanda de oficinas en los principales mercados de oficinas españoles seguirán registrando unos datos modestos de contratación, por lo que no se descartan nuevos ajustes de las rentas.Y mientras la situación mejora, se constata que los inversores internacionales han dado definitivamente la espalda a nuestro país. Madrid cerró 2011 con una tasa de disponibilidad cercana al 12%.

a ralentización de la actividad empresarial del principal mercado de oficinas de España repercutió directamente en el descenso de contratación, dejando el total anual en torno a los 340.000 m2, casi un 23% menos que la cifra registrada en 2010 y muy similar a la de 2009, pero con un tasa de disponibilidad superior (2011 cerró con cerca del 12%) y rentas inferiores, afirma un informe sobre el mercado de oficinas de Madrid elaborado por Savills. En opinión de la consultora inmobiliaria, el retraso de varios proyectos previstos para el año pasado consiguieron frenar el incremento de la disponibilidad, circunstancia que se producirá este año si finalmente entrasen en el mercado los 100.000 m2 especulativos pronosticados, que suponen casi un

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tercio de todo lo planificado para 2012. “Claro que el aplazamiento de la fecha de entrega continuará siendo práctica habitual, de modo que el incremento de la tasa de disponibilidad a final de año dependerá del volumen de superficie nueva que se haya incorporado al mercado”, matiza el estudio. La incertidumbre planeará a partir del año 2013. Savills indica que, de momento, la mayor parte de la superficie prevista corresponde a proyectos de rehabilitación de edificios que quedarán libres y a varias actuaciones que tienen pendiente concretar su fecha de entrega. Además, hay en cartera una gran bolsa de proyectos cuya viabilidad depende en buena manera del restablecimiento del flujo de crédito y de la recuperación económica de las empresas.

En cualquier caso, la demanda de oficinas tanto en Madrid como en Barcelona no da muestras evidentes de reactivación. “Está claro que las reformas del nuevo Gobierno afectarán directamente al mercado, pero los resultados no serán patentes a corto plazo, por lo que las previsiones de contratación para 2012 marcan un nivel similar a las registradas en 2011”, señala la consultora, que afirma que hasta que no se produzca un equilibrio entre oferta y demanda se mantendrán los ajustes en las rentas en el CBD y en las áreas periféricas. El valor teórico en el último trimestre del año en el CBD de Madrid se situó en torno a los 26 euros/m2/mes, un 2% menos respecto al trimestre anterior y del 5,5% en la comparativa interanual. El dato refleja que el nivel alcanzado en el pico del mercado se aleja cada vez más, situándose al cierre en un ilustrativo -38%. El valor más alto se produjo en el Paseo de la Castellana, donde se alcanzaron los 28 euros/m2/mes, aunque por tratarse de

El retraso de algunos proyectos frena el incremento de la disponibilidad en Madrid un dato aislado no debemos tratarlo, a juicio de los analistas, como síntoma de recuperación del sector. Gema de la Fuente, directora de Research de Savills, opina que el crecimiento de España seguirá sin mostrar grandes signos de reactivación hasta 2013.Y que el ritmo del mercado vendrá marcado principalmente por los

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fondos nacionales con liquidez, mientras que el interés de los internacionales se centrará en otros sectores como el retail, si bien, “los fondos oportunistas estarán atentos ante las oportunidades que surjan en productos distressed”. El mercado de inversión de oficinas estrenó 2012 con 400 millones con la adquisición de Torre Picasso por parte del empresario gallego Amancio Ortega. Pero la operación ha sido una excepción. Lo cierto es que los inversores internacionales han dado definitivamente la espalda a nuestro país y 2011 registró el volumen más bajo de la década con apenas 2.000 millones de euros de inversión, lo que supone casi un 50% menos que la cifra de 2010. Por otro lado, las dificultades de acceso al crédito y el encarecimiento de la financiación han dejado vía libre a los fondos nacionales que dispongan de liquidez, aunque su capacidad de adquisición se limite a volúmenes discretos, entre los 30 y 50 millones de euros. LA CONTRATACIÓN SE ESTABILIZA EN EUROPA La contratación de oficinas en los nueve principales países europeos occidentales cayó significativamente en el último tramo de 2011. No obstante, las operaciones descendieron sólo un 3% a nivel anual, lo que muestra la resistencia de este segmento inmobiliario al deterioro de la economía que se produjo a partir de la segunda mitad del año pasado, señala un informe de BNP Paribas Real Estate. La contratación de oficinas en París se incrementó un 9% en 2011, sobre todo gracias al retorno de las grandes operaciones, que se situaron por encima de la media de los últimos 10 pese al retroceso del cuarto trimestre, informa esta consultora. En Londres, sin embargo, la contratación descendió un 34% el pasado ejercicio, aunque se mantuvo en su promedio de largo plazo. En la City, en concreto, la demanda descendió por la debilidad del sector financiero. No obstante, en muchas ciudades alemanas 2011 fue uno de los mejores ejercicios registrados en la historia, con un cuarto trimestre particularmente explosivo, destacando la ciudad de Múnich. La absorción de Milán durante el año

La tecnología condicionará la configuración de los espacios de trabajo, según el estudio Offices 2020, de Jones Lang LaSalle.

pasado mejoró la marca de 2010 y obtuvo uno de los mejores registros de la última década gracias a las últimas operaciones de gran tamaño, fundamentalmente relocalizaciones, materializadas al cierre de ejercicio. En Bruselas, las operaciones retrocedieron un

Los inversores internacionales han dado definitivamente la espalda a nuestro país 32% respecto a 2010 por la debilidad de la demanda, visible incluso en la mejor zona de negocios de la ciudad belga, que tradicionalmente representa más de la mitad de la contratación. EN MANOS DE LA TECNOLOGÍA La tecnología condicionará considerablemente la configuración del espacio donde trabajan las personas. Según el estudio Offices 2020 elaborado por Jones Lang LaSalle a partir de entrevistas a 150 expertos de Europa y Oriente Medio, en los 10 próximos años estos son algunos de los cambios importantes que experimentarán las oficinas impulsados por la tecnología: G Suministro de electricidad: cambio en la potencia eléctrica de 220-240V a la electricidad de 12 V, combinando con el suministro completamente inalámbrico.

Tecnología ecológica: el cumplimiento de la agenda ecológica permitirá la obtención de mayor eficiencia energética y reducción de costes. G Informática en la nube: se eliminará la necesidad de alquilar un costoso espacio para los servidores y de contar con equipos de asistencia técnica, además de permitir la rotación ocupacional. G Tecnología colaborativa: creciente adopción de soluciones tecnológicas de alta y baja gama. G Tecnología móvil: que permitirá más movilidad, flexibilidad y productividad. Aunque la tecnología es clave para aumentar una utilización del espacio mucho más democrática, los expertos advierten que la transformación no será tan rápida como sería lo deseable debido a que antes hay que salvar algunos obstáculos que tienen que ver con la fiabilidad de los nuevos productos o con los costes de inversión, que hay que pagarlos por adelantado. Otros escollos que impedirán que estos cambios se produzcan de la noche a la mañana son de naturaleza cultural. La sociedad en general, y no sólo los inquilinos o promotores, debe ser consciente de que se tiene que producir un cambio cultural para implantar la tecnología en el lugar de trabajo, y que también habrá que solventar algunos problemas de seguridad y en todo lo concerniente a la protección de los datos personales. N G

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AMANCIO ORTEGA COMPRA A TESTA EL EDIFICIO DE PASEO DE GRACIA, 56 l empresario gallego sigue sumando joyas a su patrimonio inmobiliario a través de Pontegadea, su brazo inversor en este sector. Tras la sonada compra de Torre Picasso en Madrid, acaba de sumar la adquisición de un inmueble de oficinas en Barcelona ocupado por empresas como Tokio Mitsubishi, Cushman & Wakefield, BNP Paribas y Porter Novelli, entre otras, por el que ha pagado 53, 5 millones de euros. El inmueble en cuestión se encuentra

Los arquitectos estrenan nueva sede en Madrid esde primeros de marzo, los arquitectos disfrutan de una nueva sede situada en pleno centro de Madrid, concretamente en el número 63 de la calle Hortaleza, conocido popularmente como el edificio de las Escuelas Pías. Un conjunto arquitectónico que data del año 1740 y que integra también la iglesia de San Antonio Abad. Este edificio singular, que en otro tiempo fue hospicio para leprosos, albergó un convento, fue también un colegio y sirvió de cárcel durante la Guerra Civil, se presenta hoy en día, después de una remodelación en la que se han invertido 37 millones de euros, como un moderno espacio multidisciplinar. De sus más de 20.000 m2 de superficie, 12.000 m2 albergarán Lasede, nombre que se ha dado al nuevo emplazamiento del Colegio de Arquitectos. Los otros 8.000 m2 del complejo están en la última fase de construcción y se destinarán a instalaciones municipales y espacios públicos.

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en el número 56 del Paseo de Gracia, un edificio de 8.212 m2 sobre rasante y 960 bajo rasante que pertenecía a Testa, filial patrimonial de Sacyr Vallehermoso, que ha ingresado en caja un beneficio de 21,7 millones de euros antes de impuestos. El edificio posee además un local de 2.000 m2 alquilado al grupo británico Burberry, que ha llevado a cabo recientemente una rehabilitación profunda para convertirlo en su central para España.

Dos nuevos inquilinos se instalan en el Parque Empresarial de San Fernando l grupo Goodman ha anunciado la reciente instalación de dos nuevos inquilinos en el parque empresarial de 87.000 m2 que ha promovido en San Fernando de Henares (Madrid). Se trata de Sedus

Stoll, filial española de uno de los líderes europeos en la fabricación de sillería y mobiliario para oficinas, y de TechOnRails, compañía especializada en ingeniería y tecnología ferroviaria, aeronáutica e industrial.

EL GRUPO ALLIANZ REAGRUPA A TODOS SUS TRABAJADORES DE MADRID EN ARELLANO 35 l Grupo Allianz espera culminar el proceso de traslado de todos sus empleados en Madrid a una misma ubicación de su propiedad en el mes de marzo.Allianz Seguros, Allianz Popular y Fénix Directo estarán ubicados en la calle Ramírez Arellano número 35 de la capital. El edificio acogerá alrededor de los 700 empleados del grupo. El resto de sus 2.500 profesionales

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seguirán dando servicio a clientes, agentes y corredores desde la sede de Allianz Seguros en Barcelona y sus cerca de 170 sucursales, delegaciones y centros de tramitación de siniestros repartidos por la geografía española. Las compañías del grupo ocuparan 11.800 m2 de los casi 22.000 m2 del inmueble. El espacio restante será alquilado a otras empresas.

Las cuatro últimas operaciones de Axis Property en la capital a consultora inmobiliaria Axis Property ha asesorado recientemente cuatro operaciones de arrendamiento de oficinas en Madrid, que constatan que el sector de las pymes está aprovechando la coyuntura del mercado para optimizar y mejorar sus instalaciones. Fruto de esta posibilidad que se les ofrece de cambiar de sede en condiciones ventajosas, la consultora financiera Center for Infraestructure Solutions (ICIS) ha estrenado nueva sede en el Edificio Europa II de Aravaca, la empresa tecnológica AW Dynamics en el Parque Euronova de Tres Cantos, mientras que las empresas Near Meeting y New Brand Cosmetics han hecho lo propio en la calle Musgo de Aravaca.

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BBVA REACTIVA LA CONSTRUCCIÓN DE SU SEDE EN EL BARRIO MADRILEÑO DE LAS TABLAS

Proyecto de la futura sede del BBVA, que se construye en Las Tablas.

l desarrollo urbanístico del barrio madrileño de Las Tablas está logrando conjugar a la perfección la presencia de edificios corporativos y la de inmuebles residenciales.

Codic pone en el mercado Julián Camarillo 36, certificado con el sello Breeam a promotora belga especializada en el desarrollo de proyectos terciarios ha finalizado el primer edificio de oficinas de la Comunidad de Madrid con certificación Breeam. El inmueble tiene 3.900 m2 sobre rasante, distribuidos en cuatro plantas de 800 m2, más un local de 470 m2 y dos sótanos con 77 plazas de aparcamiento. Jones Lang LaSalle comercializa este moderno edificio situado en Julián Camarillo 36, que ha sido diseñado por IAD en un enclave estratégico de Madrid. Los edificios Breeam destacan por ofrecer un ahorro importante en el consumo de energía, agua y de emisiones de CO2.

Este barrio aislado del norte de Madrid, donde hasta hace unos lustros apenas vivían 300 vecinos en modestas casas, se ha convertido hoy en un polo de atracción para numerosas empresas y

en un foco de atracción de proyectos urbanísticos dispuestos para crear ciudad. Tras unos meses de parón, las excavadoras, los camiones y las grúas anuncian que cada día está más próxima la inauguración de la nueva sede del BBVA en Las Tablas, donde ya está establecida la sede de Telefónica. Dragados ya la ha terminado y, al lado, FCC da los últimos retoques a la suya. Hace un par de semanas, como recuerda el diario Cinco Días, la automovilística Peugeot hacía público el traslado a este barrio, y presentes o muy cerca, en la Avenida de Burgos, ya están instaladas, Renault, Hyundai o Porsche, entre otras.

Iberdrola Inmobiliaria alquila a Globalcaja 1.000 m2 en Toledo berdrola Inmobiliaria y la entidad financiera Globalcaja han cerrado el contrato de alquiler de 1.082 m2 de oficinas en el Edificio Avenida de Europa, ubicado en la ciudad de Toledo, en el que ya instalados otros inquilinos de renombre además de la propia Iberdrola. Este moderno inmueble, del que Globalcaja (entidad resultante de la fusión de las cajas rurales de Albacete, Ciudad Real, Cuenca y La Roda) va a ocupar una de sus cinco plantas, se encuentra situado en el centro de la ciudad de Toledo, y cuenta con 6.187 m2 de SBA.

INDITEX ENCARGA A LOS ARQUITECTOS DEL BARÇA LA NUEVA SEDE DE MASSIMO DUTTI EN TORDERA

Quadpack, el último inquilino de Torre Inbisa Plaza Europa

l grupo gallego Inditex construirá una nueva sede corporativa para Massimo Dutti en el municipio de Tordera, en la provincia de Barcelona. El diseño del edificio ha sido encargado al despacho de arquitectos Battle i Roig, responsables de la Ciudad Deportiva del FC Barcelona. Las oficinas centrales de la firma de moda Massimo Dutti ya estaban ubicadas en Tordera, pero con esta decisión contarán con un nuevo edificio singular que las

l grupo europeo especializado en packaging cosmético Quadpack ha arrendado unas oficinas de 800 m2 de superfcie en la undécima planta de la Torre Inbisa, en la Plaza Europa barcelonesa. Se trata de un edificio emblemático para la inmobiliaria vasca que está ubicado en una de las principales áreas económicas de Barcelona. Quadpack se trasladará a este inmueble de 19.500 m2 sobre rasante, que permiten configurar espacios diáfanos adaptables a las necesidades de cada empresa. La torre cuenta también con dos plantas sótano con capacidad para 237 plazas de aparcamiento y 700 m2 de trasteros.

albergará. Las obras comenzarán durante las próximas semanas y la nueva sede ocupará unos 30.000 m2. Por otro lado, la matriz Inditex está llevando a cabo la construcción de una nueva plataforma logística de 100.000 m2 en este mismo municipio barcelonés. Concretamente en los terrenos ocupados por la antigua fábrica textil Fibracolor. El proyecto, anunciado hace un año, requerirá una inversión de más de 190 millones de euros.

Marzo 2012

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Oficinas

LAS RENTAS DE LOS INMUEBLES PRIME EN BARCELONA TOCARÁN FONDO PRÓXIMAMENTE

as rentas de los inmuebles prime de la Ciudad Condal están a punto de tocar fondo, lo que permitirá que los activos adquieran precios muy atractivos para los inversores. En cuanto a las rentabilidades, mientras que en 2011 aumentaron 25 puntos básicos, hasta situarse en el 6%, los directivos inmobiliarios creen que la pru-

dencia marcará el mercado de inversión durante este ejercicio, ya que el 31% de los encuestados consideran que las rentabilidades tienen una clara tendencia a estabilizarse. Éstas son algunas de las principales conclusiones que arroja la encuesta realizada a los directivos inmobiliarios asistentes al seminario Capital MarketsObras de la Torre Cajasol.

Banca Cívica no ceja en su empeño de construir la Torre Cajasol en Sevilla

anca Cívica quiere construir a toda costa la Torre Cajasol en Sevilla pese a su crítica situación y mal que le pese al Ministerio de Fomento, que considera ilegal su edificación y que la exige el pago de una multa de 140.000 euros. El copresidente de la entidad,

tendencias del mercado inmobiliario en 2012, organizado por el Club Inmobiliario ESADE Alumni, junto con el Urban Institute (ULI) y la consultora CBRE. Por otro lado, Enrique Martínez Laguna, consejero director general de CBRE en Barcelona, aseguró en este foro que las ventas al detalle de residencial por parte de las entidades financieras han demostrado ser insuficientes, “y parece lógico que empiecen a cerrarse operaciones de portfolios más estructurados a inversores internacionales”. En su opinión, existe un volumen muy significativo de crédito inmobiliario que ya es non performing (NPL), y otra parte todavía performing que acabará deteriorándose y convirtiéndose en adjudicados.“Todo ello puede suponer que haya que doblar las necesidades de saneamiento de las entidades en una cantidad próxima a los 50.000 millones de euros actuales. Lo que hace aún más necesario que el sistema financiero cuente con la liquidez que le aportarían las operaciones de portfolios con inversores internacionales”, precisa Martínez Laguna.

Antonio Pulido, ha defendido decididamente el proyecto, cuyo coste asciende a 353 millones de euros, y ha desafiado al Gobierno con no parar las obras hasta la retirada de la licencia municipal, ya que “cuenta con todos los permisos y los informes favorables”.

CERQUIA REHABILITA LA NUEVA SEDE LISBOETA DE GARRIGUES

E Una de las salas de la nueva sede de Garrigues en Lisboa.

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l grupo empresarial Cerquia ha llevado a cabo la implantación del bufete de abogados Garrigues en cuatro plantas de las siete y 100 plazas de aparcamiento de las que consta el edificio de oficinas situado en la Avenida de la República 25 de Lisboa, que ha sido completamente rehabilitado por la filial de Cerquia en Portugal.

Marzo 2012

El inmueble, que data de 1906, se encuentra en el centro financiero de la capital portuguesa, en la confluencia con la Avenida Joao Crisóstomo. Con el 85% alquilado, el proyecto es un ejemplo de la apuesta de la familia Cercadillo Cuerda por la rehabilitación de edificios singulares para integrarlos en los más modernos centros de negocios internacionales.

Las multinacionales españolas toman la City londinense arias de las principales empresas españolas con intereses en el Reino Unido se han lanzado últimamente a alquilar oficinas en las zonas más representativas de Londres, con el objetivo de ganar presencia e imagen ante reguladores, clientes e inversores. A esa lista se han apuntado BBVA, Gamesa, Ferrovial IAG (holding de British Airways e Iberia), Iberdrola y Telefónica, que acaban de mudarse o están preparando el asalto a la capital británica, cuyo mercado se ha resentido menos de la crisis que otras ciudades europeas. Y eso que en el centro financiero hay alrededor de un millón de m2 sin ocupar, según Expansión.

Centros comerciales

LOS CENTROS COMERCIALES MANTIENEN EL TIPO La crisis se nota, pero esta industria parece aguantar el tirón. La incorporación de 360.000 m2 comerciales nuevos el año pasado y un volumen de inversión en este mercado de más de 600 millones de euros son una muestra del atractivo que sigue teniendo este negocio Es cierto que en 2011 bajaron las ventas, pero el número de visitas a los centros comerciales se mantuvo y la industria ha creado empleo en un año en el que el paro se ha cebado en la mayoría de los sectores.

Centro comercial Las Arenas, en plena Plaza de España de Barcelona.

l balance del pasado ejercicio es razonablemente positivo para los centros comerciales, a tenor de los datos anuales recopilados por la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC). La crisis ha provocado que las ventas, que ascendieron a 37.601 millones, disminuyeran en un 2,8% en relación a 2010, aunque en los centros comerciales se han comportado mejor que en el conjunto del sector del comercio minorista que, excluida la alimentación, cayó más de un 5% el año pasado. La afluencia a los centros incluso aumentó ligeramente un 0.22%, pero el gasto medio por visita se situó en los 22,1 euros, un 3,1% menos que en el ejercicio anterior. En 2011 se han abierto en España nueve centros comerciales y se han ampliado otros dos, aumentado la SBA en 360.500 m2. Entre las nuevas aper32

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Marzo 2012

turas destaca la inauguración del mayor centro comercial de España, Marineda City, el proyecto que Invest Cos ha promovido en A Coruña con una extensión de 170.000 m2. También se inauguró el esperado complejo de Las Arenas, promovido por Metrovacesa en plena Plaza de España de Barcelona y un nuevo factory de Neinver en la localidad coruñesa de Culleredo.

El sector de los centros comerciales dio trabajo a 313.000 personas en 2011 Asimismo, abrieron sus puertas cinco nuevos parques comerciales, como el sevillano Alcosa de Bogaris o el parque Arambol promovido por Ten Brinke en Palencia.

Otro aspecto positivo es el que se refiere a la SBA, ya que aumentó en un 2,6% respecto a 2010, alcanzando la cifra e 14.119.033 m2. La creación de nueva oferta ha propiciado la generación de empleo en el sector, que en 2011 alcanzó los 313.000 empleados, un 1,1% más que en 2010. Al aumento de metros comerciales hay que añadir un repunte de la inversión. Según la patronal, las operaciones de inversión aumentaron en más de 250 millones de euros el pasado año en comparación con las realizadas en 2010, superando la cifra de 600 millones de euros. La actividad inversora ha estado determinada por algunas importantes transacciones como la compra del centro comercial Splau, que Unibail-Rodamco compró a Acciona, y la venta de los centros de El Rosal y Plaza Éboli que Sonae Sierra acordó con el fondo Doughty Hanson. Desde la asociación destacan que estas operaciones confirman la tendencia entre los inversores de buscar centros de primer nivel, consolidados y con potencial de crecimiento. Todas estas bondades obviamente facilitan la financiación, pero la oferta de productos de estas características es muy limitada. PREVISIONES En los próximos tres años (2012-2014) está previsto que se realicen 30 nuevas inauguraciones que sumarán más de un millón de nuevos m2 de SBA. Durante el año 2012 se prevé la puesta en marcha de proyectos de gran dimensión como Puerto Venecia (Zaragoza), Río Shopping (Valladolid), Zenia Boulevard (Orihuela, Alicante), El Faro (Badajoz), Gran Plaza 2 (Majadahonda, Madrid), As Cancelas (San-

Centros comerciales

tiago de Compostela) y Holea (Huelva) por lo que el próximo ejercicio será un año de recuperación en la SBA creada. Además hay otros proyectos que tienen prevista su apertura durante 2015 y que destacan por su gran tamaño como el centro comercial Oceanic de Valencia con 97.000 m2 o el Valdebebas Center en Madrid que alcanzará los 140.000 m2. POR REGIONES La distribución geográfica es desigual en las comunidades autónomas en función de la dispersión de la población y las restricciones administrativas. Por un lado, se sitúan las regiones que, representando el 31,1% de la población, cuentan con el 43,0% de la SBA total

Entre 2012 y 2015 se podrían crear más de un millón de m2 de superficie comercial (Madrid, Asturias, Murcia, Aragón, Islas Canarias y País Vasco); mientras que Extremadura, Baleares, Cataluña, Castilla y León, Cantabria y Castilla-La Mancha aglutinan el 20 % de la SBA contando con el 31,8% de los habitantes. Con respecto al resto del continente europeo, España se sitúa en quinta posición en SBA, por detrás de Reino Unido, Francia, Alemania e Italia, y en una posición intermedia en densidad de SBA de Centros Comerciales. N

El centro comercial Valdebebas Center sumará 140.000 m2 a la oferta comercial de Madrid.

Dinosol vende los supermercados Supersol y reorganiza su negocio

MERCADONA ABRE SU TIENDA EN EL CENTRO ABC SERRANO DE MADRID

Esperanza Aguirre en la inauguración del supermercado.

a cadena de distribución que preside Juan Roig acaba de posicionarse también en el centro neurálgico de la capital de España. El pasado 22 de marzo, la cadena inauguró su supermercado del centro comercial ABC Serrano, con 1.500 m2 de SBA distribuidos en dos plantas y en cuya puesta en marcha se han invertido más de tres millones de euros. La apertura de un supermercado en todo un referente comercial, como es el centro ABC Serrano, culmina unas semanas en las que la empresa valenciana ha

estado en boca de todos por el buen año registrado en 2011. Mercadona facturó 17.831 millones el pasado ejercicio, un 8% más que en el año anterior, y logró un beneficio neto de 474 millones de euros, un 19% más. Además, la compañía mantuvo el ritmo inversor, con un volumen de 540 millones de euros, que le ha permitido finalizar el año con 1.356 supermercados, es decir, 46 tiendas más que en 2010. Una parte importante de la inversión se ha dedicado al equipamiento y reforma de 39 tiendas, así como a la finalización de las

obras del centro logístico de Villadangos del Páramo (León) y a la construcción del de Guadix (Granada) y el de Abrera (Barcelona). Este año, Mercadona prevé invertir unos 600 millones de euros en la apertura de 60 nuevas tiendas, la reforma de supermercados y la construcción de los complejos en Guadix y Abrera.

NAVARRA Por otro lado, Mercadona ha dado un significativo paso al firmar el acuerdo para instalarse en una parcela de unos 10.000 m2 en el polígono industrial de Ansoáin, donde construirá su primer supermercado en Navarra, con una inversión de tres millones de euros. El nuevo supermercado, que tendrá 1.500 m2 comerciales, forma parte del plan de la valenciana de abrir 20 establecimientos en la Comunidad Foral en los próximos cinco años, con una inversión prevista de 40 millones.

l grupo de distribución Dinosol ha acordado la venta de la cadena de supermercados Supersol, integrada por más de 200 establecimientos con una plantilla de 4.500 trabajadores, a Agile Finance, brazo inversor de la cadena de distribución lituana Maxima. La venta implica que los nuevos propietarios se harán cargo de los empleados, las tiendas, la infraestructura logística y las estructuras de oficinas centrales y regionales. Según fuentes de la empresa, los nuevos dueños de Dinosol se encargarán de dar continuidad a los proyectos ya puestos en marcha y de relanzar la cadena.Tras la venta de su negocio minorista en la Península, Dinosol seguirá operando en Canarias bajo las marcas Hiperdino e Hiperdino Express y a escala nacional mantedrá su negocio mayorista con la cadena Cash Diplo. Para ello, la compañía dirigida por Javier Pérez de Leza ha logrado la refinanciación de su negocio en Canarias, con una inyección de 20 millones de euros por parte del actual consorcio de bancos accionistas y la ampliación de los vencimientos de los préstamos hasta diciembre de 2014.

Marzo 2012

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Centros comerciales

El fondo Rockspring compra el parque La Abadía de Toledo l pasado mes de febrero, un fondo paneuropeo gestionado por Rockspring cerró la compra del parque comercial La Abadía, en Toledo. No se conoce el montante final que se ha embolsado el Grupo Murias, promotor del complejo, por esta operación, aunque el Deutsche Pfandbriefbank ha financiado la compra con un crédito de 29 millones de euros. La Abadía es un parque comercial, inaugurado en noviembre de 2011, con un SBA total de 54.000 m2, que cuenta en su su oferta con un hipermercado Alcampo, y medianas de Leroy Merlin, Media Markt y Decathlon.

PRIMARK ABRE NUEVAS TIENDAS EN LEGANÉS, ALICANTE Y CÓRDOBA

El centro comercial Bahía Mar, en Puerto de Santa María, cambia de manos ace unas semanas, la firma sanluqueña Grupo Soluciones cerró la compra del centro comercial y de ocio Bahía Mar, adquirido a la firma belga Group GL International, que operaba en España a través de la sociedad Ágora Desarrollos Comerciales. La venta supone la marcha del promotor de este complejo de 21.000 m2 de SBA ubicado en el polígono Guadalete de la localidad gaditana del Puerto de Santa María, que abrió sus puertas en 2002. La operación, cuyo importe no ha trascendido, ha estado intermediada por la consultora Aguirre Newman, que había obtenido el mandato para la venta del centro por parte del banco alemán Eurohypo.

El Inmobiliario mes a mes

Nueva tienda Primark en el centro comercial Gran Vía de Alicante.

ste mes de marzo, Primark ha inaugurado tres nuevas tiendas en España, confirmando su apuesta por el mercado español. Arrancó el mes con la apertura de una nueva tienda de 2.500 m2 de superficie en el centro comercial Parquesur en Leganés (Madrid), con el que suma su sexto establecimiento en la Comunidad de Madrid.

Días más tarde, la cadena de distribución abrió un nuevo establecimiento de cerca de 3.500 m2 en el centro comercial Gran Vía de Alicante. Se trata de la segunda tienda de la provincia, ya que la cadena irlandesa cuenta con un establecimiento en Elche inaugurado en el 2010. La compañía también ha inaugurado una nueva tienda, también con

Neinver invertirá cinco millones de euros en la ampliación de su outlet de Sevilla l grupo inmobiliario Neinver pone en marcha la ampliación de su complejo factory de Sevilla. El centro outlet de la capital andaluza sumará 1.000 m2 de SBA con una ampliación que supondrá una inversión de cinco millones de euros. Neinver ha explicado que el proyecto de mejora de su centro de Sevilla supondrá la creación de 275 puestos de trabajo directos en la fase de construcción. Cuando las obras terminen, el complejo sumará cincuenta empleados más. La apertura de la nueva fase está prevista para finales de septiembre. Además de ampliar el centro, Neinver tiene previsto renovar el resto del complejo comercial.

casi 3.500 m2 de superficie comercial en la ciudad de Córdoba, lo que supone la seguna apertura de la cadena en la comunidad andaluza. Tras estas aperturas, Primark alcanza la cifra de 25 tiendas en España y 235 en toda Europa. Además de los establecimientos en España, la filial del grupo ABF ha inaugurado tres tiendas en Alemania, dos en Reino Unido, una en Portugal y otra en Países Bajos. Cabe señalar, que en España son ya cerca de 4.000 personas las que forman el equipo de Primark. Por otro lado, la cadena irlandesa prevé elevar sus ventas un 15% en el primer semestre de su ejercicio fiscal, que se cierra en marzo, impulsadas por la campaña navideña.

Neinver prevé tener lista la ampliación para el próximo mes de septiembre.

EL CENTRO COMERCIAL DE APROCOM YA CUENTA CON EL VISTO BUENO DE MEDIO AMBIENTE l proyecto de centro comercial que la Federación Provincial de Comerciantes de Sevilla (Aprocom), a través de la sociedad Innovación y Comercio Urbano S.L., promueve en el municipio de Espartinas, junto a la conexión de la SE-40 y la A49, ha superado un nuevo hito administrativo ya que la

Marzo 2012

Junta anzaluza ha informado favorablemente sobre la Declaración de Impacto Ambiental de la iniciativa, que se desarrolla sobre 230.500 m2. Esta declaración permite la construcción del complejo siempre que se tomen las medidas correctoras que se indican en el estudio. Aún queda, no obstante, la apro-

bación definitiva por parte de la Junta de la modificación puntual del PGOU. La sociedad promotora confía en que las obras de urbanización puedan iniciarse este verano, y que la construcción del complejo, que requerirá más de 300 millones de euros, pueda iniciarse antes de que acabe el año.

Centros comerciales

ZARA INICIA EN NUEVA YORK SU CAMBIO DE ‘LOOK’ ara ha inaugrado recientemente en la Quinta Avenida de Nueva York una tienda de referencia mundial que, con una superficie de más de 3.000 m2, será la más grande del grupo en Estados Unidos. El nuevo establecimiento está ubicado en el edificio Tishman, en el 666 de la emblemática arteria neoyorkina, en la confluencia con la calle 52, en una de las áreas comerciales más importantes del mundo. Se trata de la tienda que la compañía fundada por Amancio Ortega adquirió el año pasado por 324 millones de dólares (unos 249 millones de euros), y donde la firma de Inditex ha decidido estrenar un nuevo concepto arquitectónico y de diseño interior, con el que la marca pretende reforzar el protagonismo de la moda. El establecimiento, en el que trabajarán 450 personas, se abre a la Quinta Avenida y a la calle

Madrid estudia cobrar a los centros comerciales situados junto a una estación de metro l aviso partió del consejero de Transportes e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid, Pablo Cavero, quien comentó ante la prensa que el Ejecutivo regional estudiará la posibilidad de cobrar a las grandes superficies por construirles una estación de metro cerca, dentro de todas las posibilidades que Metro analiza para mejorar sus ingresos. Desde la Consejería también se ha apuntado la posibilidad de buscar patrocinios con estas grandes superficies en las estaciones que tienen cerca para incrementar los ingresos del suburbano o extender la idea a grandes empresas, como ya se hecho, por ejemplo, con teatros en la capital.

Parques Reunidos compra un parque temático en Holanda

52 con cinco escaparates y una fachada de más de 23 metros. En cada una de sus tres plantas, la tienda se ordena en torno a dos largos ejes que conducen a espacios individualizados, en los que se muestran las colecciones de forma individualizada. PLAN DE RENOVACIÓN

Zara se ha propuesto que el nuevo concepto de tienda esté plenamente implantado en 2020. Se trata de un proyecto de una importante envergadura, dado que hay que reformar y cambiar el mobiliario de más de 1.600 tiendas en todo el mundo. La cadena se ha propuesto acometer una media de 180 reformas al año. En este proceso, España, Francia y China son los países con más tiendas de Zara en la actualidad a nivel mundial, con 336, 116 y 91 establecimientos, respectivamente.

La nueva imagen de Zara estará implantada en todas las tiendas de la cadena en 2020.

arques Reunidos ha adquirido un parque de atracciones ubicado en la ciudad de Slagharen, en Holanda, que recibe un millón de visitantes anuales y que está tematizado en la América de mitad del siglo XIX. El parque, que cuenta con más de 40 atracciones y un gran número de tiendas, restaurantes temáticos y juegos, incluye cuatro áreas principales: El Salvaje Oeste, México, Nueva Orleans y Yellowstone. Slagharen abarca una superficie de 80 hectáreas y ofrece una amplia gama de 800 alojamientos de diversos tipos repartidos en seis zonas diferentes, con una capacidad de más de 5.000 estancias por noche. Con esta última compra, Parques Reunidos gestiona ya 72 parques de ocio, parques temáticos, de atracciones, de animales, acuáticos y centros de ocio familiar ubicados en once países, fundamentalmente en Europa y Estados Unidos. Recientemente, Parques Reunidos también ha incorporado a su cartera, Noah's Ark, el parque acuático más grande de EEUU.

SONAE SIERRA E ING REAL ESTATE ABREN LE TERRAZZE EN ITALIA

BNP PARIBAS HACE CAJA CON KLÉPIERRE

l nuevo centro comercial Le Terrazze, localizado en La Spezia (Italia) ha supuesto una inversión de 150 millones y cuenta con el 98% de sus 38.600 m2 de SBA ocupados. El centro cuenta con una oferta de 102 comercios incluyendo un hipermercado Ipercoop de 11.700 m2, así como un gimnasio Tonic Fitness con piscina cubierta y 2.000 plazas de parking.

l banco francés BNP Paribas ha acordado la venta del 28,7% de Klépierre a Simon Property Group por 1.524 millones de euros. La entidad, que pretende elevar su ratio de capital básico en el marco del proceso de adaptación a Basilea III, venderá 54,43 millones de acciones de Klépierre a un precio unitario de 28 euros, tras lo que aún controlará un 22,2% del capital de la compañía. La operación permitirá a BNP Paribas mejorar en 32 puntos básicos su ratio de capital Tier 1, lo que supone un tercio del objetivo previsto por la entidad de cara a alcanzar el 9% en enero de 2013.

Marzo Enero 2012

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Centros comerciales

EL CONOCIMIENTO, CLAVE EN EL PROCESO DE INTERNACIONALIZACIÓN José Falcão Mena, director del Departamento de Servicios de Sonae Sierra para Europa, Oriente Medio y África

La internacionalización de la empresa puede ser una interesante alternativa de negocio en tiempos de crisis, pero entraña riesgos. José Falcão, director de Servicios de Sonae Sierra para Europa, Oriente Medio y África, expone en este artículo la visión de una compañía que lleva veinte años abriendo mercados y ya está presente en once países. n un contexto económico difícil, numerosas empresas conciben la internacionalización como la vía que les va a permitir superar las dificultades a las que se enfrentan. La decepción viene cuando la compañía se percata de que no cuenta con la financiación suficiente para emprender esta costosa andadura, o que el mercado al que intenta acceder tiene numerosas barreras de entrada o, simplemente, que aquel país maravilloso con crecimientos del PIB de dos dígitos parece no aportarle ningún beneficio por extraño que parezca, a pesar de haber invertido ingentes cantidades de dinero.Todos estos imprevistos tienen una sencilla explicación: la falta de conocimiento sobre la idiosincrasia del país elegido que ayude a elegir la correcta estrategia de internacionalización. Es evidente que la crisis ha afectado especialmente al sector financiero, endureciendo gravemente el acceso a financiación a empresas y particulares. Por otra parte, elegir un país para iniciar tu proceso de internacionalización es una decisión muy compleja en la que entran en juego numerosos factores: el sector de nuestra empresa, el contexto socioeconómico del país, la competencia que nos podemos encontrar, lazos culturales existentes, barreras de entrada… Comenzar a operar por tu cuenta y riesgo es una decisión muy arriesgada, más aún teniendo en cuenta los numerosos recursos que debes aprovisionar para extenderte a otro país. Sonae Sierra nació hace más de 20 años con centros comerciales solamente en Portugal, y hoy es propietaria de 50 centros comerciales, gestiona más de 2,2 millones de m2 de superficie bruta alqui-

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lable con más de 8.500 contratos de arrendamiento, y durante 2011 nuestros centros comerciales recibieron más de 428 millones de visitas. La compañía comenzó su proceso de internacionalización en 1999, lo que le ha permitido estar hoy en día presente en tres continentes y once países, además de prestar servicios especializados en Croacia. Sonae Sierra ha potenciado en gran medida su negocio de prestación de servicios a terceros, con la gestión de más de 20 centros comerciales, además de desarrollar dos nuevos proyectos, uno en Casablanca, Marina Shopping, y otro en Zagreb,Vrbani Shopping Center.

El éxito de un proceso de internacionalización depende de la elección de la estrategia adecuada Esta trayectoria refleja el crecimiento sostenible en el tiempo de la compañía, así como una correcta estrategia de internacionalización. En los dos últimos años, con la crisis económica como protagonista, Sonae Sierra ha centrado su expansión internacional en mercados emergentes, donde ya estábamos presentes en Brasil, y donde hemos entrado recientemente en Colombia, Marruecos o Argelia, a través de la prestación de servicios a terceros. En la mayoría de estos países, hemos comenzado a operar de la mano de socios locales que ya estaban implantados en el país y que nos han proporcionado los conocimientos y experiencia necesarios para comenzar a trabajar en

nuevos mercados desconocidos para nosotros. Esta estrategia de internacionalización evita los riesgos expuestos al comienzo del artículo: las barreras de entrada se ven salvadas gracias a un socio o cliente local que ya opera en el país, el cual nos aporta su experiencia y conocimientos necesarios dentro de ese nuevo mercado. Esta estrategia llevada a cabo por Sonae Sierra, centrada en estos momentos en la prestación de servicios a terceros, nos permite conseguir un crecimiento internacional prudente y sostenible en el tiempo, haciendo valer nuestra experiencia de más de 20 años en el negocio de centros comerciales, además de colocarnos en una posición envidiable en esos mismos países ante un futuro contexto económico más favorable. CONOCIMIENTO AL SERVICIO DEL MERCADO Para profundizar en nuestra estrategia de internacionalización, Sonae Sierra ha creado recientemente un nuevo departamento de prestación de servicios a terceros a nivel internacional, EMEA Sierra Services. Con este nuevo departamento la compañía pone a disposición de los clientes el conocimiento adquirido y desarrollado en este tiempo, que posibilita la creación de valor durante todas las fases de vida de un centro comercial, en el desarrollo, ampliación, remodelación y gestión del mismo. La posibilidad de que la internacionalización se convierta en el deseado oasis que numerosas empresas necesitan, o sea simplemente un espejismo que haya costado numerosos recursos, depende de la correcta estrategia llevada a cabo por la compañía. N

Industrial

LAS MULTINACIONALES Y LAS EMPRESAS DE TRANSPORTE SON LAS ÚNICAS QUE SE MUEVEN La mayoría de empresas industriales ya sabían que 2012 iba a ser un año difícil y que tendrían que dejar para tiempos mejores las inversiones a corto y medio plazo. En este escenario de economía de guerra que nos toca vivir, la primera corona de Madrid está viendo cómo se reduce progresivamente la superficie disponible, debido a que la poca demanda existente tiende a posicionarse en la mejor ubicación posible gracias a las rentas tan competitivas que ofrece un mercado en oferta.

egún el último informe sobre el mercado inmobiliario industrial y logístico en España, elaborado por Jones Lang LaSalle, las multinacionales y las empresas de transporte siguen siendo las más activas de un sector que está comprobando como las mininaves, uno de los proyectos estrella de años anteriores, ha entrado en declive dejando todo el protagonismo a las zonas prime y a los productos llave en mano. Las multinacionales no demandan superficies muy grandes, están entre los 1.500 y 3.000 m2, pero son las que más garantías ofrecen, “por lo que los propietarios realizan grandes esfuerzos para que se queden en sus instalaciones”, enfatiza el informe de la consultora. En el mercado también destacan las empresas cross-docking, que demandan superficies muy concretas: naves de entre 7.000 y 10.000 m2, con un alto 38

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número de muelles de carga y descarga, y con un ratio de ocupación que no supere el 50% de la parcela. El suelo industrial de Madrid sigue sin ser un producto atractivo para usuarios finalistas, promotores o constructores por dos motivos fundamentales: la divergencia en el precio y la falta de

Los bancos están poniendo suelo barato en el mercado de Madrid financiación. Por eso, la oferta sigue cada vez más numerosa en la segunda y tercera corona, en contraposición con la primera, que se está beneficiando de esta coyuntura que ya dura quizás demasiados años. Pero en cualquier caso, las entidades financieras están

poniendo suelo industrial barato de sus activos adjudicados en el mercado de Madrid, por lo que aquellos particulares que aún lo hayan vendido o estén en procesos avanzados de negociación, el consejo de Gustavo Rodríguez, director de la división de Industrial y Capital Markets de la citada consultora, es que esperen tres años. El precio de las naves logísticas se mantendrán estables (entre 5,5 y 6 euros/m2 al mes) en las principales ubicaciones como Coslada, San Fernando y Getafe. Aunque el mercado ya ha tomado nota de que las empresas que quieren estar a toda costa en ubicaciones prime, están dispuestas a pagar un plus a sabiendas de que las rentas que podrían obtener en la segunda y tercera corona son sensiblemente inferiores. La oferta de espacios logísticos en Madrid roza los 860.000 m2, lo que

Industrial

representa una tasa de disponibilidad del 14%. Y en los próximos años hay proyectada más oferta en las zonas más cercanas a la capital, como San Fernando de Henares y Getafe, sobre la que pende una gran incógnita sobre si los promotores se atreverán a construir a riesgo sin inquilino. Jones Lang LaSalle estima que la contratación de espacios logísticos durante el año pasado en la capital se acercó a los 300.000 m2, un 35% menos que en 2010.Y que, previsiblemente, va a continuar la fuerte demanda de espacios de alquiler cercanos a Madrid de menos de 5.000 m2, con instalaciones modernas y rentas de 5 euros/m2/mes. Sin embargo, dibuja un panorama más incierto para aquellas demandas de más de 10.000 m2, mientas no se reactive el consumo. OPERACIONES En el capítulo de transacciones, el volumen de inversión en activos logísticos durante 2011 alcanzó los 135 millones de euros en toda España. Un volumen aún muy escaso, que se puede incrementar este ejercicio con operaciones llave en mano. Entre las operaciones firmadas el año pasado destacaron: la venta de la nave logística de Unipost en San Fernando de Henares a un inversor privado, la venta de los activos arrendados a Danone en Madrid y Barcelona, también a un inversor privado, la venta de la nave de Ceva Logistics a un fondo internacional den Ontígola (Toledo), la operación de un llave en mano de Decathlon, protagonizado por Axa Real Estate Investment Management en Getafe y, por último, la venta de Loomis a inversores privados en Madrid.

En todas estas operaciones hubo que salvar el nada fácil escollo de la financiación, pero los analistas analizan con optimismo que hay fondos internacionales que están dispuestos a invertir en la medida que aprecian que en el mercado están tocando fondo las rentas y que, por tanto, existe un potencial de revaloración futura. BARCELONA La obsolescencia del parque industrial de Barcelona, adolecido de un alto abandono en el incumplimiento de los requisitos legales para este tipo de inmuebles, se ha convertido en una constante del sector y en una de las causas del inmovilismo del mercado, además de los consabidos motivos derivados de la falta de liquidez, caída del consumo y la calidad de la propia demanda, como señala Forcadell. La consultora inmobiliaria matiza que mientras llega el ajuste generalizado de los precios, el sector ha establecido de manera espontánea la cifra psicológica de los 3 euros/m2 de alquiler, excepto en las zonas prime, como precio límite dispuesto a pagar por los demandantes.Y algo similar ha ocurrido en el segmento de ventas de naves, donde las cifras que se manejan como referencia oscilan entre los 800 y 1.000 euros/m2 en zonas prime, como Barcelona, Badalona o L´Hospitalet de Llobregat. El último informe de Forcadell también confirma que el mercado de solares en la capital catalana continua pagando las consecuencias de la crisis económica y que la demanda de terrenos sigue bajando de forma sustancial, a pesar de que en algunas zonas como el Barcelonés, el ajuste de los precios es ya de más del -26%. N

HERCESA VENDE A INTERNATIONAL PAPER UNA PARCELA DE 60.000 m2 EN VILLALBILLA a inmobiliaria Hercesa ha vendido una parcela de 60.000 m2 de superficie situada en el Sector 13 del término municipal de Villalbilla (Madrid) que servirá para la construcción de la nueva fábrica de embalajes de cartón ondulado de International Paper, empresa dedicada a la producción y comercialización de papel de oficina y embalajes. Hercesa, que está realizando acciones similares en ubicaciones como Cabanillas, Guadalajara o Parcuellos, confirma con esta operación su apuesta por los grandes desarrollos industriales y logísticos en la zona del Corredor del Henares. Además de estos desarrollos industriales, la inmobiliaria alcarreña dispone en Villalbilla de una gran oferta de proyectos terciarios: comercial, hotelero y oficinas, así como de viviendas como la promoción de VPPL con pisos de 100 m2 y tres dormitorios en urbanización cerrada con zonas verdes, piscina y pista multideportiva.

Industrial

OCASA COMPRA UNA NAVE DE 1.500 m2 EN PUERTA DE MADRID BUSINESS PARK

Salvador Escoda y Chronoexprés renuevan en ProLogis Park Sant Boi anto Salvador Escoda, empresa catalana suministradora de productos para instalaciones de aire acondicionado, como Chronoexprés, la compañía de correos líder en el envío de transporte urgente de mercancías, han renovados sus actuales contratos de alquiler en ProLogis Park San Boi (Barcelona). Este complejo industrial es un parque logístico con una superficie bruta de más de 113.000 m2, que

IG Lincoln ha vendido a OcasaLogisticsSolutions, compañía internacional proveedora de servicios y soluciones logísticas, una nave de 1.500 m2 situada en el parque empresarial Puerta de Madrid Business

Park. Este nuevo acuerdo se suma a las diferentes operaciones cerradas principalmente por empresas de logística y transporte en la primera fase de este parque empresarial de 80.000 m2 de superficie.

COLABORACIÓN PÚBLICO PRIVADA PARA REMODELAR Y EXPLOTAR EL CENTRO LOGÍSTICO INTERMODAL DE ARANJUEZ

Madrid Sur Logística Aranjuez invertirá 13 millones en el proyecto.

a agrupación empresarial integrada por Adif, Cointer, Lamaignere y Acotral han constituido una sociedad de Colaboración Pública Privada (CPP) que se encargará de diseñar, desarrollar y explotar la remodelación que necesita el Centro Logístico Intermodal de Aranjuez para convertirse en la primera instalación ferroviaria intermodal del sur de la Comunidad de Madrid. La nueva sociedad se llama Madrid Sur Logística Aranjuez e inicialmente invertirá 13,1 millones de euros (la empresa pública aporta el 47% del capital y las privadas el 53%) en la promoción y gestión de una terminal de mercancías, durante un periodo de 25 años a partir de su puesta en marcha.

El Inmobiliario mes a mes

Con un importante ámbito de influencia socioeconómico, conexión directa con infraestructuras viarias como la autovía A-4 y la autopista R-4, el Centro Logístico de Aranjuez se convertirá tras su remodelación en un centro intermodal especializado en tráficos ferroviarios puros origen-destino. Inicialmente se invertirán 13,1 millones de euros, a los que se añadirán otros 8,5 millones más en actuaciones destinadas a la duplicación de la zona de carga y descarga y la urbanización de la zona de actividad logística. El nuevo centro logístico de Aranjuez ocupará 34 hectáreas, de las que 13 se destinarán a las actividades logísticas propiamente dichas, 8,5 hec-

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táreas a la zona intermodal y 12,5 para el resto de las instalaciones técnicas. En el aspecto operativo, estará capacitado para la recepción y expedición de trenes de 750 metros de longitud y su tratamiento en la zona de carga y descarga sin necesidad de fraccionarlos, con una capacidad de manipulación de 115.000 UTI (Unidad de Transporte Intermodal) anuales y espacio de almacenaje inicial de 1.920 TEU (equivalente a veinte pies).

PROTAGONISTAS La agrupación empresarial, responsable junto Adif, del diseño, desarrollo y explotación de la renovada infraestructura logística está formada por Cointer (Concesiones Intercontinentales), el área de infraestructuras del Grupo Azvi; Lamaignere, empresa logística especializada en el transporte marítimo, aéreo y terrestre; y Acotral, empresa del transporte nacional e internacional de mercancías que cuenta con una amplia gama de servicios logísticos.

se caracteriza por su alto nivel de eficiencia y por disponer de una óptima red de comunicaciones.

Napisa asume en Portugal su primer trabajo fuera de España a empresa CTA-Comercial de Tubos y Accesorios, filial de la multinacional Grupo Cuñado, para quien Napisa había trabajado en anteriores ocasiones, ha encargado a la empresa que preside Ángel Moreno la construcción de unas nuevas instalaciones en un polígono industrial ubicado en Alcochete, en Lisboa. Las obras incluyen la construcción de una nave industrial de 3.378 m2 y unas oficinas de 400 m2. El encargo representa a la vez un reto, ya que es la primera vez que, por extraño que parezca, Napisa sale a trabajar fuera de nuestras fronteras.

Industrial

Dos operaciones de Forcadell

SE DESPEJA EL FUTURO DE LA AMPLIACIÓN DEL PARQUE TECNOLÓGICO DE LA CARPETANIA EN GETAFE

l acuerdo firmado hace unas semanas entre el alcalde de Getafe, Juan Soler, y el consejero de Economía madrileño, Percival Manglano, para desbloquear la ampliación del parque empresarial de La Carpetania aspira a que, en cuestión de meses, se inicien las obras de urbanización de este ámbito. El desarrollo de La Carpetania II, que cuenta con una superficie de dos millones de m2 de suelo, es clave para la expansión de una factoría estratégica para la región, como es el consorcio multinacional aeronáutico EADS-CASA, y de toda su industria auxiliar. Desde hace tres años, este desarrollo ha estado paralizado por el conflicto surgido entre el consistorio y el Gobierno regional a cuenta de la asunción de las competencias y los costes de expropiación de estos suelos para su desarrollo. Un contencioso que llegó a los tribunales y por el que EADS llegó a amenazar con irse de Getafe. Ya en 2008, el consorcio aeronáutico anunció inversiones por valor de 42 millones de euros para ampliar la fac-

toría getafense, que actualmente da trabajo a cerca de 8.000 personas. Para ello, estimaba unas necesidades de suelo de 400.000 m2 que añadir a los más de 800.000 m2 de superficie que actualmente ocupa. Meses más tarde, estalló el conflicto entre el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid sobre la competencia en la expropiación, que supondría un desembolso para las arcas públicas de 850 millones de euros, “algo inasumible para ambas instituciones que forman un consorcio urbanístico del que el Ayuntamiento tiene el 40%”, señalan fuentes municipales. Una sentencia favorable al consistorio a finales de 2011 y el cambio de color político en el Ayuntamiento de Getafe han facilitado un acuerdo que deja en manos de los propietarios del suelo la venta de sus parcelas. De hecho, el protocolo entre Ayuntamiento y Comunidad de Madrid sustituye el sistema de expropiación de los terrenos por el de cooperación para garantizar la viabilidad del proyecto en el actual contexto económico. De este modo, la Comunidad se com-

l departamento de Industrial de la consultora inmobiliaria Forcadell ha intermediado el alquiler de una nave de 1.295 m2 en el polígono industrial de Poblenou por parte de Instalgroup, colaborador oficial de Gas Natural. Ese mismo departamento ha asesorado la compra de una nave industrial de 475 m2 en Viladecans por parte de Cavais BCN, firma dedicada al montaje de instalaciones en grandes inmuebles.

promete a tramitar la modificación del plan de sectorización del Plan General de Ordenación Urbana de Getafe con el fin de sustituir el sistema de expropiación para que sean los propietarios los encargados de ejecutar el proyecto de urbanización, así como las cesiones. Asimismo, las empresas interesadas en instalarse en la segunda fase de La Carpetania, negociarán directamente con ellos.

DESARROLLO El desarrollo de este suelo industrial con alto componente tecnológico se llevará a cabo por fases y se dotará de “infraestructuras lo más austeras posibles”, apuntan desde la Comunidad. Tras el cambio de sistema de ejecución, se espera que a finales de año culmine el plan de sectorización. Desde el Ayuntamiento han anunciado que se va a permitir la simultaneidad de las obras de construcción y urbanización, con el objetivo de que EADS y el resto de empresas interesadas, se puedan trasladar lo antes posible a este nuevo polo empresarial. N

Inbisa construye la planta industrial de Aeroblade en Zamudio nbisa Construcción ha concluido las obras de construcción de la nueva planta industrial de Aeroblade, el fabricante de aerogeneradores vasco que ha diseñado una pala de 68 metros de longitud, que es la más grande del mundo. Las nuevas instalaciones de Aeroblade disponen de una superficie total de 18.000 m2 y están formadas por el centro de I+D+I de la compañía y una nave de fabricación de moldes y de prototipos de álabes de aerogeneradores. Por otro lado, External Global Services, empresa informática de consultoría y soluciones con sede en Vizcaya, ha alquilado a Inbisa Inmobiliaria unas oficinas de 210 m2 en su edificio Inbisa Mas Blau, ubicado en el Prat de Llobregat, para su implantación en Cataluña.

F. J. R.

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Hoteles

EL SECTOR HOTELERO, TAMBIÉN PENDIENTE DE LA BANCA Desde el inicio de la crisis, la financiación ha sido un elemento determinante para el devenir del mercado hotelero. Este año lo seguirá siendo. Es más, el esclarecimiento del panorama financiero, el lastre que hoy supone en sus balances cualquier negocio asociado al inmobiliario y la necesidad de optimizar sus carteras industriales, otorgan a los bancos un renovado protagonismo en el sector de los hoteles. Los expertos esperan que la banca mueva ficha en 2012. el Banco de España y adjudicada al Sabadell,que se vio en la necesidad de desprenderse del 5,1% que poseía en el grupo turístico alemán TUI, por el que ingresó 77,54 millones, y ha traspasado su participación del 6% en Sol Meliá al banco que preside Josep Oliú. Otro ejemplo es la caja balear Sa Nostra, presente en el capital de AC Hoteles a través de Invernostra, y que ha perdido 25 millones en la hotelera. Ya en 2010, la entidad vendió activos hoteleros por 13 millones y, una vez intregrada en Grupo BMN, nadie sabe cuánto tiempo seguirá siendo accionista de AC.

El mercado espera que salgan a la venta algunas joyas hoteleras de la banca.

l mercado espera que este año sigan floreciendo las oportunidades de inversión con la salida al mercado de hoteles con problemas o procedentes de desinversiones surgidas de la necesidad. De hecho, hay entidades que están trabajando en la búsqueda de operadores para hoteles que se han adjudicado recientemente. La optimización y racionalización de las inversiones hoteleras se ve como una de las consecuencias del revuelto panorama financiero español, y el actual proceso de fusiones podría acelerar la toma de decisiones, según apuntan desde la consultora Christie+Co. El director de Jones Lang LaSalle Hotels en España, Luis Arsuaga, espera que nuestro país siga el camino que han seguido el Reino Unido e Irlanda. “Las entidades españolas, hasta ahora más centradas en posibles fusiones y en su principal problema, el suelo y el residencial, deberán asumir tarde o

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temprano ciertas pérdidas en sus balances y situar los activos hoteleros a precios más realistas”, apunta. “Este año, todos los acuerdos dependerán del precio”, señala Inmaculada Ranera, directora de Christie+Co. “Esto puede crear un mercado frágil ya que la recuperación tardará en llegar”. En medio de este panorama, nadie prevé que el grifo de la financiación vuelva a abrirse y los expertos apuntan a la inversión exterior a la hora de identificar potenciales compradores. Y no sólo los activos hoteleros son susceptibles de venderse. Los bancos, además de controlar el capital de relevantes propietarios de hoteles del sector inmobiliario (Metrovacesa, Reyal Urbis, etc.), mantienen importantes participaciones en empresas hoteleras. Pero en los últimos meses se han producido algunas desinversiones de entidades con problemas. Es el caso de la CAM, intervenida por

OPORTUNIDADES Son varias las joyas hoteleras que permanencen en la cartera industrial de los bancos. NH es quizás la que cuenta entre sus accionistas con más entidades en una teórica posición vendedora. Bankia controla a través de varias participadas el 15,7% de NH, aunque a finales de enero renovó con Ibercaja el acuerdo de sindicación accionarial que mantienen en la compañía. Ambas suman una participación del 20,7% en la hotelera. El Grupo BMN también posee un 2,71% de la cotizada, igual que Novacaixagalicia y la Kutxa. El grupo turístico Globalia también cuenta entre sus accionistas al Banco Popular, que es dueño del 9,9%, y a Unicaja, que controla el 7% de la propietaria de la cadena Be Live Hotels. También participan en negocios hoteleros Vista Capital, sociedad de capital riesgo del Santander y del RBS, que es dueña del 35% de Orizonia, matriz de Luabay Hoteles, y el BBVA que, a través de su sociedad de capital riesgo Valanza, controla la cadena Occidental Hoteles. N F. J. R.

Hoteles

La marca Sheraton se estrena en Madrid de la mano del grupo Mirasierra sta primavera, Sheraton empezará a operar en la capital. El hotel de lujo Mirasierra Suites, situado al norte de Madrid, se ha incorporado a la marca de Starwood, tras el acuerdo de franquicia que la estadounidense ha firmado con el Grupo Comercial Mirasierra. El Sheraton Madrid Mirasierra Hotel & Spa, que se encuentra en pleno proceso de adaptación a los estándares de la marca, cuenta con 180 habitaciones y dispondrá de restaurante, lobby bar, un centro fitness y spa. Dada su ubicación, muy próxima al Cuatro Torres Business Area y cerca de IFEMA y el aeropuerto de Barajas, el hotel atraerá al cliente de negocios, con un business center y más de 1.300 m2 de espacios de reuniones.

NH BUSCA COMPRADOR PARA SUS HOTELES EN PLENO PROCESO DE REFINANCIACIÓN

Riu Hoteles suma su sexto hotel en Marruecos, de la mano de su socio Tikida iu Hotels & Resorts acaba de abrir su sexto hotel en Marruecos, el Riu Palace Tikida Agadir. El hotel, emplazado en primera línea de mar, cuenta con 444 habitaciones gestionadas en régimen de Todo incluido. Además, el complejo dispone de dos piscinas, gimnasio y spa, entre otros servicios. El Riu Palace Tikida Agadir es, junto al Clubhotel Riu Tikida Dunas, Hotel Riu Tikida Beach y Riu Grand Palace Tikida Golf, el cuarto hotel de la hotelera en el balneario de Agadir.

El complejo de Pierre & Vacances en Salou consta de 96 apartamentos.

escargar de edificios los balances de la empresa y crecer por la vía de la gestión se ha convertido en la máxima de NH. La cadena hotelera cotizada, además, se está viendo condicionada por la renegociación de un crédito de 650 millones, firmado en 2007, del que aún quedan por amortizar 455 millones de euros y cuyo próximo pago cumple el 31 de marzo,

tras ampliar el plazo hace unas semanas de acuerdo con la banca acreedora. Para facilitar la deseada refinanciación, la cadena quiere replicar el proceso iniciado con sus hoteles en París, donde NH se ha desprendido de sus inmuebles, con la venta del Jolly Madison Tower neoyorkino, un hotel de 255 habitaciones situado junto a Central Park, en cuya propiedad la cadena participa en un 55%. Jones Lang LaSalle tiene el mandato de venta y la cadena espera obtener más de 100 millones con esta operación. Más a largo plazo, NH prevé nuevas desinversiones, incluso en España, pero esto no frenará la expansión de la cadena hacia destinos estratégicos. Latinoamérica será el mercado donde más va a crecer la presencia de la española. Actualmente, NH cuenta con una treintena de hoteles en la región y, a medio plazo, pretende superar los 130 establecimientos mediante contratos de gestión.

EL ITH Y NEINVER SE UNEN PARA IMPULSAR EL FACILITY MANAGEMENT EN ESPAÑA l Instituto Tecnológico Hotelero (ITH) y Neinver han puesto en marcha un proyecto piloto pionero en España, en el marco de un acuerdo de colaboración que permitirá que varios hoteles y alojamientos prueben un modelo de facility management adaptado al sector hotelero. El acuerdo entre el centro de innovación hotelera adscrito a CEHAT y la firma inmobiliaria pretende introducir en España el facility management como un modelo avanzado de gestión inmobiliaria de activos hoteleros, ya extendido en otros mercados hoteleros maduros como Estados Unidos y Gran Bretaña. Este proyecto conjunto aportará nuevas soluciones que ayuden a mejorar la gestión y competitividad de los hoteles que participen en este proyecto piloto y aportará información precisa sobre las áreas y departamentos de gestión clave para llevarlas a cabo.

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Hotel Alfonso XIII, en Sevilla.

El Hotel Alfonso XIII de Sevilla reabre tras acometer una reforma de 20 millones l más representativo establecimiento de la capital andaluza ha reabrierto sus puertas tras acometer una importante renovación de sus instalaciones, en la que Starwood, gestor del hotel, ha invertido más de 20 millones de euros. Ha sido casi un año de obras en las que se han renovado tejados y aislamientos, se ha modernizado la instalación eléctrica y se han redecorado las 151 exclusivas habitaciones del hotel sevillano. La reapertura, el 13 de marzo, coincidió con la fecha de inauguración del establecimiento hace 84 años, cuando el rey Alfonso XIII inauguró el hotel de lujo sevillano a fin de dotar a Sevilla con un alojamiento de lujo de cara a la Exposición Iberoamericana del 29.

Fiesta Hoteles dirige su expansión hacia el Caribe iesta Hoteles ve a la región caribeña como zona estratégica de crecimiento para sus marcas de The Royal Suites by Palladium y Palladium Hotels & Resorts. De hecho, la cadena de la familia Matutes está construyendo dos hoteles en Jamaica y está sondeando el mercado mexicano.

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Emprendedores

CITÉ EL ‘MÉDICO DE CABECERA’ DE EDIFICIOS El mantenimiento preventivo de los edificios, con

María Jesús Llanos, directora ejecutiva de CITÉ.

ITÉ se presenta como un ‘médico de cabecera de edificios’. ¿Exactamente en qué consiste vuestro trabajo? CITÉ es la apuesta de un equipo de arquitectos, aparejadores e ingenieros, que nace para dar respuesta a una demanda, creciente por parte de la sociedad, de un servicio de asesoría técnica profesional que coordine y supervise las tareas de mantenimiento, conservación y mejora de los edificios. Por eso realiza tareas de “médico de cabecera del edificio” controlando el estado de salud de los inmuebles, programando los chequeos periódicos obligatorios para, si fuera necesario, intervenir de forma preventiva.

¿Cómo surgió la idea? Surgió como respuesta a una búsqueda de nuevas oportunidades. La idea parte de un equipo de técnicos con experiencia y formación práctica acumulada en una trayectoria profesional de 20 años, que han mantenido activa una línea de trabajo referida a pequeños proyectos de reforma, reparación, instalación de ascensores, informes de lesiones y procesos patológicos. ¿Cuáles son las claves del éxito de la fórmula de CITÉ? El éxito es una consecuencia de la constancia en el trabajo, la confianza en el proyecto, y la exigencia en la calidad de nuestros servicios. Otra de las claves es mantener nuestra independencia, porque el técnico no puede ser juez y parte si quiere mantener

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el asesoramiento de un técnico de cabecera, y todo un know how centrado en la independencia y la calidad, conforman el innovador modelo de negocio de CITÉ. María Jesús Llanos, su directora ejecutiva, nos cuenta las claves del éxito de una empresa que es capaz de crecer en tiempos de crisis.

íntegra su profesionalidad y prestar el servicio con rigor. Hemos llenado un vacío existente en lo que al asesoramiento técnico para el mantenimiento y conservación de edificios se refiere. Por ejemplo, podemos necesitar un técnico de cabecera en nuestra comunidad de propietarios, que haga un diagnóstico, establezca un mantenimiento preventivo y proponga soluciones para nuestros inmuebles. Resultado del trabajo, hemos diseñado un producto que permite a los propietarios de los edificios contratar a un técnico de cabecera de forma continuada, optimizando la gestión del mantenimiento y asumir el coste en reducidas cuotas mensuales. Este servicio, denominado CITÉcontigo, incluye un chequeo global del inmueble, que se resume en el Informe de Estado de Salud del Edificio donde se detallan las actuaciones necesarias para garantizar las condiciones de seguridad y salubridad, y un plan de mantenimiento. Cuentan con franquicias en Valladolid, Salamanca,Valencia, León y Asturias. ¿Esperan ampliar su presencia en más mercados? ¿Madrid y Barcelona están en sus planes? Estamos trabajando para implantar nuevas oficinas que esperamos se hagan realidad para el segundo trimestre. En cuanto a Madrid y Barcelona, somos conscientes de las posibilidades de trabajo en ambas ciudades. Sin embargo, contamos con un sistema de gestión de calidad que controla la acreditación de oficinas y profesionales, con un proceso de selección en el que hay que demostrar y garantizar

la solvencia técnica y profesional del equipo que represente a CITÉ. Es seguro que en ambas ciudades hay equipos altamente cualificados y que surgirán propuestas en la medida en que estos profesionales necesiten crear nuevas líneas de negocio y quieran asumir los patrones de trabajo de los profesionales asociados a CITÉ.

¿Qué requisitos debe cumplir un estudio asociado de CITÉ? Nuestros servicios, sobre todo CITÉcontigo, exige de la presencia constante del técnico en los edificios que nos contratan, además de un gran compromiso con la gestión del mantenimiento. Los profesionales que constituyen CITÉ cuentan con experiencia en rehabilitación de edificios, gestión de proyectos, patología edificatoria y calidad de la edificación, lo que les permite detectar los síntomas de las lesiones y determinar su alcance, para dar una respuesta con garantías de efectividad y calidad del producto final. Los técnicos de CITÉ responden al proceso de la edificación con el mantenimiento, como una parte inseparable del proceso constructivo. Se hacen cargo del control del buen funcionamiento de lo construido, y se comprometen a dar un servicio de calidad destinado a conservar lo que muchas veces es su inversión más valiosa, buscando el ahorro en el mantenimiento desde la prevención. Además, en el equipo debe de haber un técnico con experiencia demostrada que pueda asumir la condición de director dentro de un equipo multidisciplinar.

Emprendedores

¿Cómo se traslada a los asociados el know how que os identifica? Una vez que se considera la aptitud de los profesionales y que el Instituto de la Construcción de Castilla y León, como organismo de control externo, analiza, valida y avala su acreditación, se programan unas jornadas de implantación, en las que se traslada al estudio asociado los documentos que servirán de plantilla para prestar cualquier servicio. Son jornadas formativas en las que, entre otras materias, ahondamos en temas relacionados con la comercialización y la comunicación, es decir, aquellas materias concretas no asociadas a la profesión, y que son de vital importancia a la hora de acercarse a los propietarios de edificios. ¿Qué servicios presta CITÉ y cuál es el perfil del cliente que llama a vuestras puertas? En primer lugar, CITÉ es una empresa que presta servicios de arquitectura e ingeniería. Somos una empresa que, además, cuenta con profesionales asociados, acreditados y con demostrada experiencia. Nuestro servicio CITÉcontigo es la suma de otros muchos, y está a cargo de los técnicos más cualificados, que son los que nos representan ante el mercado. Los edificios, sean de la índole que sean, pública, privada, residencial, administrativa, etc. tienen necesidades similares en cuanto al mantenimiento. Las diferencias vienen marcadas por las exigencias de uso. No obstante, nuestros clientes son personas, y aquí sí hemos observado diferencias, pues no todos tienen las mismas prioridades. Desde CITÉ hemos estudiado esta casuística y en breve esperamos poder presentar, a modo de nuevos servicios, unos más específicos y otros más flexibles. Entre nuestros clientes, destaca la figura del administrador de fincas, quien por la experiencia que hemos desarrollado, se siente mucho más seguro si puede delegar las cuestiones técnicas en el técnico de cabecera, sabiendo además que somos independientes de cualquier empresa de mantenimiento, reformas o constructora. Nuestro interés es buscar el camino más seguro para el mantenimiento del edificio que administra y la resolución de los problemas o dudas de los propietarios.

En el servicio CITÉcontigo, ¿cuáles son las ventajas de esta apuesta por el mantenimiento preventivo? ¿Hasta qué punto es rentable? En cuanto a la rentabilidad del servicio, un euro invertido en labores de mantenimiento preventivo es tan eficaz como cinco euros en mantenimiento correctivo, y como 25 euros en rehabilitación. Por tanto, podemos decir que cada euro que invirtamos, nos ahorrará cuatro euros en reparaciones.

“Un euro invertido en labores de mantenimiento preventivo es tan eficaz como 25 euros en rehabilitación” La mayoría de los inmuebles no se encuentran en una situación de mantenimiento favorable y eso hace necesario un incremento mínimo inicial en el presupuesto de mantenimiento preventivo. Pero un técnico de cabecera garantiza que la causa de la lesión (por ejemplo, una humedad) se elimina con la intervención diseñada, haciendo innecesarias las constantes intervenciones que sólo alcanzan a reparar los daños (los gastos cíclicos en pintar una gotera que aparece cada invierno). El ahorro llega a suponer un 40% de los gastos habituales de mantenimiento. Otra ventaja es que las compañías de seguros, conscientes de la importancia del mantenimiento de edificios, ofrecen

descuentos para las comunidades de propietarios que acrediten que se realiza un mantenimiento periódico.Y no hay que olvidar que un inmueble bien conservado ofrece un valor añadido ante una transacción inmobiliaria. Estudios realizados por centros especializados en construcción han determinado que el valor de una vivienda puede incrementarse hasta en un 20% si el edificio en el que se encuentra cuenta con el certificado de ITE satisfactoria. Pero quizá la más importante de las ventajas es que, con nuestro servicio, las personas que habitan esos edificios disfrutarán de la tranquilidad de tener el control de lo que sucede en el inmueble. ¿Qué puede aportar CITÉ en favor de la eficiencia y sostenibilidad de los edificios? Según A.N. Didron, “Es mejor conservar que reparar, es mejor reparar que restaurar, es mejor restaurar que reconstruir”. Nosotros hacemos de ésta nuestra máxima y entendemos que no hay nada más sostenible que la conservación. Si rehabilitar un edificio, frente a su nueva construcción, supone un importante ahorro energético, cuánto más lo lograremos con la gestión de su mantenimiento y la previsión de actuaciones destinadas a mejorar la eficiencia energética. Este es el rumbo que parecen tomar las nuevas directivas y normativas en cuanto a eficiencia energética y financiación para la rehabilitación, en la que además de criterios energéticos entra en juego el mantenimiento de la inversión realizada. N

“Es mejor conservar que reparar, es mejor reparar que restaurar, es mejor restaurar que reconstruir”, la máxima de CITÉ.

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Sostenibilidad

LA DOTACIÓN ENERGÉTICA EN EL URBANISMO José Manuel Domínguez Cerdeira, responsable de Prescripción Dirección de Promoción del Gas de Gas Natural Fenosa

El gas natural es una fuente de energía eficiente y con menores costes de instalación, presente en cada vez más desarrollos urbanísticos. El experto en la implantación de instalaciones de gas natural José Manuel Domínguez, responsable de Gas Natural Fenosa, expone en este artículo las razones que convierten a este recurso energético en la alternativa más eficiente, económica y sostenible para dotar de infraestruturas energéticas cualquier ámbito urbanístico.

ctualmente el sector inmobiliario se encuentra en una difícil coyuntura que condiciona su nivel de actividad. Por una parte, existe un stock tanto de suelos urbanizados como de viviendas en el mercado pendientes de su desarrollo y/o comercialización, y por otra parte, el flujo financiero es muy reducido por el gran nivel de crédito flotante existente en nuestro país, tanto en este sector como en la deuda privada y la pública. Esto dificulta un ritmo de desarrollo normal del hecho inmobiliario, pero la propia lógica de nuestra economía hace que este desarrollo continúe. En este entorno, el pasado 9 de noviembre de 2011 se publicó el RD 1492/2011 (BOE nº 270) por el que se aprueba el Reglamento de Valoración de la Ley del Suelo. Este Reglamento desarrolla la “valoración inmobiliaria” con el fin de hacer más transparente y eficiente el mercado del suelo. En él, además del propio desarrollo del sistema de valoraciones, en su artículo tercero exige, de un modo expreso, que en la documentación a aportar durante las actuaciones de urbanización se debe incluir un informe de sostenibilidad económica y medioambiental que permita prever su impacto y

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posteriormente realizar su seguimiento durante la ejecución urbanística. Uno de los aspectos más importantes de este informe es la previsión de infraestructuras necesarias para el desarrollo, la valoración de su viabilidad técnica y económica, así como su impacto ambiental. Aquí, además de las infraestructuras consideradas básicas,

La infraestructura de gas natural en desarrollos urbanísticos constituye un factor de sostenibilidad como son la movilidad, el suministro de agua, el suministro eléctrico y el de saneamientos, cada vez toma mayor importancia la valoración de las infraestructuras energéticas precisas, tanto para cubrir las demandas térmicas en los edificios como del tejido comercial e industrial que rodea el desarrollo de edificios residenciales. Es decir, los desarrollos urbanísticos se deben considerar dentro de un concepto de “desarrollo sostenible”. En la actualidad, la definición más reconocida del término ‘sostenibilidad’

es la surgida del Informe Brundtland, encargado en 1987 por las Naciones Unidas y asumido por la Cumbre de la Tierra o Cumbre de Río, en 1992, en la cual se considera que la sostenibilidad se debe encuadrar simultáneamente en tres ámbitos: el económico, el social y el medioambiental. La infraestructura de gas natural en nuestros desarrollos urbanísticos constituye un factor de sostenibilidad, ya que realiza importantes aportaciones en cada uno de los tres ámbitos ya mencionados. FACTOR DE SOSTENIBILIDAD En el ámbito económico, el gas natural aporta una fuente de energía eficiente y económica que facilita la productividad y competitividad al sector comercial e industrial, permitiendo que genere un nivel de ocupación profesional preciso para su entorno. Porque los ocupantes de un área residencial no sólo viven en ella, sino que deben disponer de empleos que les permitan mantener su nivel de vida. El gas natural cubre ese rol en muchos de nuestros territorios, demostrando el interés de su uso. Nadie concibe ya actividades comerciales como la hostelería o el sector hotelero sin el uso de esta energía, y se convier-

Sostenibilidad

Las infraestructuras de gas natural requieren menor esfuerzo inversor frente a otras alternativas te en imprescindible en todos los sectores industriales donde precisan procesos térmicos, tanto en la pequeña como en la mediana y gran industria. Recordemos en este aspecto sectores como el cerámico, que tienen un uso intensivo de energía térmica. Además, el desarrollo de la infraestructura de gas requiere el menor esfuerzo inversor inicial en comparación con otras soluciones alternativas. En el ámbito social, es decir, en el impacto sobre las personas, las viviendas se deben dotar de aquellas fuentes de energía que permitan obtener el mejor confort, con la mayor eficiencia energética, al menor coste económico posible. Es en estos aspectos donde el gas natural se reafirma como la mejor solución, ya que no sólo satisface mejor que ninguna los servicios de cocción y producción de agua caliente sanitaria, sino que en aquellas zonas en que se

precisa el servicio de calefacción aporta una solución sencilla, con el máximo control individual de cuándo y cómo utilizarla, con la eficacia que representa. Además, para el usuario es la fuente de energía más económica y la que menor impacto medioambiental produce. Es por ello que no solo se debe prever la infraestructura de gas en las urbanizaciones sino también en sus edificios. MENOS CONTAMINANTE Finalmente, la sostenibilidad medioambiental hasta hace pocos años sólo representaba una buena práctica canalizada por medio de algunos promotores y arquitectos que ofrecían en sus diseños nuevos elementos constructivos y energéticos más respetuosos con el medio ambiente, pero que tropezaban con una visión a corto plazo en el análisis económico de costes y con unas rígidas normas legales. Las nuevas exigencias administrativas emanadas de objetivos a corto, medio y largo plazo, tanto nacionales como europeos, hacen que este concepto sea ya una obligación. El gas natural tiene una aportación clara en este aspecto ya que mante-

niendo las ventajas económicas, constituye el combustible convencional de menores emisiones contaminantes, tanto de CO2 como de otros de tipo local. Esto cobra una especial significación en los entornos urbanos. Analizando otros aspectos, el gas natural también ofrece grandes ventajas para el planeamiento del territorio y su posterior funcionamiento. Es una fuente de energía que discurre canalizada bajo tierra, por lo que su uso evita la circulación rodada de camiones que son precisos en el uso de otras energías como son los combustibles sólidos, líquidos y los GLP. Otro aspecto a considerar es la flexibilidad de la infraestructura gasista de absorber crecimientos futuros sin la necesidad inmediata de modificarla y ampliarla. Por todo ello, se debe considerar a la infraestructura de gas natural como un elemento muy importante para poder planificar el territorio de un modo sostenible y es necesario considerarlo un suministro básico en todo desarrollo urbanístico, sea industrial, comercial o residencial y en este último, la condición de suministro básico extenderlo no sólo a la infraestructura urbana sino también a las propias edificaciones. N

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Sostenibilidad

EL GBCE DEMANDA UN REGLAMENTO QUE DESARROLLE EL REAL DECRETO SOBRE CERTIFICACIONES ENERGÉTICAS DE EDIFICIOS

El GBCe ha pedido a las administraciones que implementen planes de formación para que los profesionales puedan ejercer la certificación.

l pasado 20 de febrero, el Ministerio de Industria cerraba el Plazo de Audiencia para presentar alegaciones al Real Decreto sobre Certificaciones Energéticas de Edificios Existentes, que exigirá que todas las viviendas que se pongan en el mercado, ya sean nuevas o usadas, tengan un certificado de eficiencia energética. En este sentido, el Green Building Council España (GBCe) ha pedido al

Gobierno que apruebe cuanto antes unos plazos para la puesta en marcha de la nueva normativa y que las administraciones pertinentes implementen un plan de formación para el sector, que posibilite que los profesionales puedan dedicarse a la certificación energética de las viviendas. Para la asociación, la implementación y desarrollo legislativo de esta iniciativa puede estimular el empleo

de uno de los sectores más afectados por la crisis. En un comunicado, el GBCe considera que propuesta del Ejecutivo español “parece más una respuesta ‘formal’ a la denuncia europea sobre la no transposición de la directiva a los edificios existentes, que un RD que haga frente a todas las necesidades asociadas al tema que nos ocupa”. La asociación considera que el RD, por si solo, es “inaplicable porque está huérfano de los desarrollos reglamentarios necesarios para su cumplimiento”. No obstante, el GBCe aplaude la aprobación de esta iniciativa que puede suponer una reactivación económica del sector y puede contribuir a crear empleo, con la figura del certificador.

UNA OPORTUNIDAD La rehabilitación se ha convertido en una de las pocas salidas viables capaz de generar empleo en el sector de la construcción. Sin embargo, falta una mayor concreción en la propuesta normativa, un calendario claro, y una estrategia de puesta en mar-

cha sólida que anime a propietarios y promotores a actuar en este ámbito. “Se echa en falta de nuevo, como ya pasó con el proceso de Certificación de Edificios de Nueva Construcción de 2007, una reglamentación de referencia que sirva para

La certificación energética de edificios puede ayudar a la reactivación económica del sector, según el GBCe definir los niveles mínimos aceptables cuando se aborda una obra de rehabilitación ya sea de todos los elementos constructivos o sólo de alguno de ellos”, lamentan en la asociación. Para el GBCe, “la experiencia con la norma anterior ha sido negativa”, dado que en la mayoría de las comunidades autónomas no se ha exigido ni tampoco ha calado en el mercado. N

EL SELLO BREEAM CUMPLE DOS AÑOS EN ESPAÑA

Estacion de servicio Repsol, certificada con el sello BREEAM.

El Inmobiliario mes a mes

REEAM, el método de evaluación y certificación líder mundial en construcción sostenible, avanza con paso firme su proceso de implantación en España. Creado en Inglaterra, este método cuenta con una trayectoria de más de 20 años en el mercado y más de 200.000 edificios certificados en todo el mundo. Desde su llegada a España, hace dos

Marzo 2012

años bajo la marca BREEAM ES, una veintena de empresas, como Repsol, MRW, Neinver, Orona, Agbar, Axa, Unibail-Rodamco, Everis o Multi Development, han confiado en su sello para medir y evaluar la sostenibilidad de 29 edificios. El método BREEAM cuenta con cuatro tipologías de certificación: Urbanismo, Vivienda, Comercial y En Uso.Ade-

más, BREEAM se adapta a la normativa y particularidades del país donde se asienta, y por este motivo cuenta con un equipo local en España. Actualmente, están en marcha las certificaciones de BREEAM ES Comercial, BREEAM ES Vivienda y BREEAM ES Urbanismo. En proceso de adaptación, está BREEAM ES En Uso, que comenzará a operar antes de verano.

El Inmobiliario

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