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Índice
1. Regulación municipal y del CTE sobre plazas de garaje 2. Estacionamiento irregular en zonas de elementos comunes 3. Carácter obligatorio de obras necesarias para la conservación del inmueble 4. Protección de datos por parte del Administrador de la comunidad 5. Validez de las actas de reuniones de la Junta de propietarios 6. Obligación de contribuir a los gastos generales de la comunidad de propietarios 7. Obras de accesibilidad obligatorias 8. Impugnación de acuerdos adoptados en Junta de propietarios 9. Requisitos de acceso al cargo de administrador 10. Capacidad del Vicepresidente de la comunidad para convocar Junta extraordinaria
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1. Regulación municipal y del CTE sobre plazas de garaje Pregunta: ¿Se pueden legalizar como plaza de garaje las zonas de rampa tanto de salida como de entrada y ampliar esta zona cogiendo más de medio metro de la zona central? Respuesta: Las Ordenanzas y Normas Urbanísticas de cada Ayuntamiento marcan las condiciones y normas que deben cumplirse en los aparcamientos privados, también vienen regulados los mismos en el Código técnico de Edificación. Son dichas normas urbanísticas las que delimitaran las dimensiones mínimas de las plazas, las dimensiones de los accesos viales al aparcamiento, el número de plazas que deben destinarse a vehículos denominados grandes y vehículos pertenecientes a personas con discapacidad o movilidad reducida, la anchura de los viales, el modo de ventilación natural y cualquier otra cuestión al respecto. El código de Edificación estable las siguientes características generales que han de cumplir los aparcamientos: "Sección SU 7 Seguridad frente al riesgo causado por vehículos en movimiento 1. Ámbito de aplicación - Esta Sección es aplicable a las zonas de uso Aparcamiento y vías de circulación de vehículos existentes en los edificios, con excepción de los aparcamientos de las viviendas unifamiliares. 4
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2. Características constructivas - Las zonas de uso Aparcamiento dispondrán de un espacio de acceso y espera en su incorporación al exterior, con una profundidad adecuada a la longitud del tipo de vehículo y de 4,5 m como mínimo y una pendiente del 5% como máximo. - El acceso a los aparcamientos permitirá la entrada y salida frontal de los vehículos sin que haya que realizar maniobras de marcha atrás. - Existirá al menos un acceso peatonal independiente. Para que un acceso peatonal contiguo al vial para vehículos se pueda considerar como independiente deberá cumplir las siguientes condiciones: a) su anchura será de 800 mm, como mínimo; b) estará protegido, bien mediante barreras de protección de 800 mm de altura, como mínimo, o bien mediante pavimento a un nivel más elevado, en cuyo caso el desnivel cumplirá lo especificado en el apartado 3.1 de la Sección SU 1" Así mismo, las normas urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, indican lo siguiente: Artículo 7.5.10 Plaza de aparcamiento (N-2) 1. Se define plaza de aparcamiento el espacio debidamente señalizado destinado a la estancia de vehículos. Sus dimensiones mínimas serán las siguientes:
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a) Para vehículos de dos ruedas: Doscientos cincuenta (250) centímetros de longitud por ciento cincuenta (150) centímetros de anchura. b) Para vehículos automóviles pequeños y medios: Cuatrocientos (400) centímetros y cuatrocientos cincuenta (450) centímetros de longitud, respectivamente, por doscientos veinticinco (225) centímetros de anchura. c) Para vehículos automóviles grandes: Cinco (5) metros de longitud por doscientos cuarenta (240) centímetros de anchura. d) Para vehículos de personas discapacitadas o con movilidad reducida: Las dimensiones y disposición de plazas de aparcamiento destinadas a personas discapacitadas o de movilidad reducida, se regulan por las prescripciones al efecto contenidas en la Ley 8/1993 de 22 de Junio, de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas de la CAM y demás disposiciones legales vigentes sobre la materia. e) Para vehículos industriales ligeros: Quinientos setenta (570) centímetros de longitud por doscientos cincuenta (250) centímetros de anchura. f) Para vehículos industriales pesados y autobuses: Nueve (9) metros de longitud por tres (3) metros de anchura. 2. Las anchuras citadas se entenderán dimensiones libres entre ejes de marcas delimitadoras perimetrales de la plaza, admitiéndose una reducción por existencia de pilares u otros obstáculos fijos, de hasta
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un diez por ciento (10%) de la anchura en, como máximo, el veinte por ciento (20%) de la longitud de la plaza. Las plazas delimitadas lateralmente por un muro, tabique u obstáculo continuo fijo similar dispondrán de un sobreancho de veinte (20) centímetros. 2 La delimitación de cada plaza se efectuará mediante marcas en el pavimento, no pudiendo independizarse del resto del aparcamiento mediante ningún tipo de cerramiento. En el caso de actuaciones conjuntas destinadas exclusivamente a viviendas unifamiliares en régimen especial, cabrá independizar las plazas del aparcamiento conjunto en las siguientes condiciones: a) En el Estudio de Detalle exigido para dicho régimen se preverá la resolución del garaje-aparcamiento conjunto. b) La totalidad de las plazas del aparcamiento estarán vinculadas a las viviendas. c) Desde las plazas de aparcamiento vinculadas a cada vivienda, se accederá directamente a la misma sin utilización de espacios comunes, con interposición de vestíbulo de independencia. d) La iluminación, ventilación, condiciones ambientales y de seguridad de las plazas vinculadas se resolverá con independencia del resto del aparcamiento y los elementos compartimentadores de las plazas tendrán la resistencia al fuego obligada por la normativa aplicable. e) En ningún caso estos espacios perderán la condición de garajeaparcamiento.
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5. Los aparcamientos dispondrán: a) Para vehículos automóviles grandes, un mínimo del quince por ciento (15%) de sus plazas, admitiéndose para vehículos automóviles pequeños hasta un diez por ciento (10%) del número total de plazas. La dotación de plazas de aparcamiento para vehículos de personas discapacitadas o de movilidad reducida, se regula por las prescripciones al efecto contenidas por la Ley 8/1993 de 22 de Junio, de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas de la CAM y demás disposiciones legales vigentes sobre la materia. Artículo 7.5.11 Accesos de vehículos a garajes-aparcamientos (N-2) 1. Los accesos de vehículos a los garajes-aparcamientos podrán resolverse mediante: a) Vial de sentido único, de tres (3) metros de anchura mínima si es de directriz recta y de trescientos cincuenta (350) centímetros si es de directriz curva, utilizándose exclusivamente como entrada o como salida de vehículos del garaje. b) Vial de sentido alternativo, de las mismas características dimensionales que el de sentido único, utilizándose como entrada o salida indistintamente. c) Vial con dos sentidos diferenciados, uno de ellos de entrada y otro de salida, permitiendo el cruce de vehículos. Su anchura mínima total si son de directriz recta será de seis (6) metros, tres 8
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(3) metros por sentido, y si son de directriz curva de siete (7) metros, trescientos cincuenta (350) centímetros por sentido. Estas soluciones serán aplicables a las rampas de acceso y comunicación entre plantas. 2. Los garajes-aparcamientos dispondrán como mínimo: a) Cuando su superficie útil sea inferior a dos mil (2000) metros cuadrados, de un acceso formado por un vial de sentido alternativo. i) Los tramos de rampa integrados en el mismo serán de directriz recta. No obstante, cuando por la configuración de la parcela la aplicación de esta condición impida resolver la dotación de aparcamiento al servicio del edificio en plantas bajo rasante se admitirá al efecto que los tramos de rampa integrados en el acceso sean de directriz curva. ii) Cuando la longitud total del acceso sea superior a veinticinco (25) metros o los tramos de rampa superen los quince (15) metros, se dispondrá de semáforos en los extremos de aquél. b) En los garajes de superficie útil inferior a seiscientos (600) metros cuadrados se podrá utilizar como acceso el portal del inmueble cuando el garaje sea para uso exclusivo de los ocupantes del edificio. Los accesos de estos garajes de menos de seiscientos (600) metros cuadrados podrán servir también para dar entrada a locales con usos distintos, siempre que las puertas que den al mismo sean de la resistencia al fuego obligada por normativa aplicable y el ancho del acceso sea superior a cuatro (4) metros; en los de menos de doscientos (200) metros cuadrados, habrá de ser superior este acceso a tres (3) metros, debiendo establecerse una diferencia de
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nivel o separación física entre la zona de vehículos y la peatonal, con una anchura mínima para ésta de sesenta (60) centímetros. c) Los garajes-aparcamientos de superficie útil comprendida entre dos mil (2000) y seis mil (6000) metros cuadrados de superficie útil, dispondrán de un acceso formado por un vial con dos sentidos diferenciados o dos accesos formados por un vial de sentido único independientes, uno para entrada de vehículos y otro para salida. d) Los garajes-aparcamiento de superficie útil superior a seis mil (6000) metros cuadrados, dispondrán de dos accesos constituidos, cada uno de ellos, por un vial con dos sentidos diferenciados. Estos accesos únicamente podrán dar a la misma vía pública cuando la distancia entre los ejes de ambos sea superior a cuarenta (40) metros. Cada uno de los accesos podrá ser sustituido por dos accesos de un vial de sentido único. 3. El Ayuntamiento podrá, previo informe de los servicios técnicos competentes, denegar la licencia municipal correspondiente cuando concurra alguna de las circunstancias siguientes: a) La salida de vehículos se sitúe en un emplazamiento de baja visibilidad o en vías de Intensidad Media Diaria (I.M.D.) superior a ochenta mil (80.000) vehículos. b) La salida o el acceso se sitúe en lugares que incidan negativamente en el tráfico o para llegar al mismo sea necesario atravesar aceras públicas considerables como áreas estanciales. c) En las situaciones señaladas en el art. 7.14.10.
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4. Las dimensiones mínimas libres de los huecos de acceso de vehículos al interior de los garajes-aparcamientos cumplirán las siguientes condiciones: a) Su anchura mínima será coincidente con los accesos a los que sirve. En edificios catalogados la anchura mínima podrá reducirse previa justificación. b) Su altura mínima en todos sus puntos será la misma que el mayor de los gálibos a los que sirve. En edificios catalogados la altura mínima podrá reducirse previa justificación. c) En todas las salidas de los garajes al exterior se situará, dentro de la parcela, un espacio de cuatro (4) metros de fondo mínimo cuyo pavimento tenga una pendiente máxima del cinco por ciento (5%) y se ajuste a la rasante de la acera sin alterar su trazado. En vivienda unifamiliar podrá incrementarse la pendiente de este espacio hasta un nueve por ciento (9%). d) La puerta del garaje-aparcamiento no sobrepasará en ningún punto la alineación oficial. e) Si la puerta es de accionamiento automático dispondrá de un sistema de seguridad que provoque su parada en caso de existir algún obstáculo. f) Los accesos se situarán, salvo imposibilidad manifiesta, de tal forma que no se destruya el arbolado existente. 5. Las rampas tendrán una pendiente máxima del dieciocho por ciento (18%) en los tramos de directriz recta y del dieciséis por ciento (16%) en los de directriz curva, medida esta última pendiente en el eje de la rampa, si está formada por un vial de sentido único o
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alternativo, o en el eje del sentido interior, si está formada por vial con dos sentidos diferenciados. Los acuerdos de las rampas con los pavimentos de las plantas se efectuarán adoptando una de las soluciones siguientes: a) Mediante una superficie curva de radio de curvatura no inferior a doce (12) metros. b) Reduciendo la pendiente de la rampa hasta un máximo del nueve por ciento (9%) en, al menos, los dos (2) metros anteriores a la línea de acuerdo. c) Estas condiciones de acuerdo no serán de aplicación en el caso de acceso a garaje-aparcamiento de una vivienda unifamiliar. 1. La anchura de las rampas se determinará en función de los viales que las forman, según los criterios expresados en este artículo y en función de las superficies de aparcamiento a las que sirvan. En los tramos curvos, el radio de curvatura medido en el eje del sentido interior no será inferior a seis (6) metros. 2. Se admitirá la utilización de aparatos elevadores montacoches. Cuando el acceso de vehículos se efectúe exclusivamente por este sistema, se instalará un elevador por cada veinte (20) plazas o fracción superior a diez (10) y se dispondrá un espacio de espera diseñado de forma que dicha espera no afecte a la circulación en la vía pública, lo que deberá justificarse razonadamente en el proyecto que se presente para la solicitud de la oportuna licencia municipal. Las rampas y accesos a Garajes-Aparcamientos o de intercomunicación entre distintas plantas que discurran a través de patios o espacios libres, deberán ir dotados, en su caso, de los
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elementos ligeros de insonorización adecuada para el cumplimiento de la Ordenanza General de Protección del Medio Ambiente Urbano. Su altura máxima será inferior o igual a doscientos cincuenta (250) centímetros. Artículo 7.5.12 Accesos de peatones a los aparcamientos (N-2) 1. El número de accesos y salidas de peatones de los garajesaparcamientos y las condiciones a las que deben ajustarse serán las establecidas por la Ordenanza de Prevención de Incendios. 2. Con independencia de su consideración a efectos de evacuación en caso de siniestro, podrá disponerse contiguo a accesos o salidas de vehículos siempre que el primero tenga una anchura libre mínima de sesenta (60) centímetros, esté diferenciado del segundo mediante pavimento a distinto nivel o elementos de separación física y disponga en su salida al exterior de puerta peatonal independiente. 3. El garaje-aparcamiento cumplirá, en su caso, la legislación vigente en materia de promoción de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas. Artículo 7.5.13 Condiciones de diseño de los espacios de circulación interior de los aparcamientos privados (N-2) 1. Los espacios interiores de circulación en los garajesaparcamientos se dimensionarán de forma que permitan el fácil acceso y salida de los vehículos de las plazas de aparcamiento. 2. A efectos de diseño, se recomiendan los valores de anchura mínima de vial resultantes de la tabla que figura a continuación, en función del ángulo de aparcamiento, definido
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como el ángulo que forman los ejes de la plaza de aparcamiento y del vial que da acceso a la misma. ?: ángulo de aparcamiento en grados sexagesimales. A: anchura del vial en metros. 1. La anchura mínima libre de los viales proyectados para circulación en sentido único será de tres (3) metros. 2. La anchura mínima libre de los viales proyectados para circulación en dos sentidos diferenciados será de cuatrocientos setenta y cinco (475) centímetros. 3. Se admitirá la reducción de la anchura de los viales en los de dos sentidos diferenciados de circulación hasta un mínimo de tres (3) metros, siempre que la longitud del tramo no supere los quince (15) metros y quede garantizado el acceso a las plazas. 4. En garajes de planta muy irregular, de funcionalidad reducida por la existencia de pilares, patios, núcleos de comunicación vertical, o en los que existan condiciones de carácter restrictivo derivadas de la catalogación del inmueble, el Ayuntamiento podrá admitir reducciones de la anchura de los pasillos de circulación en aras a la obtención de la dotación de servicio de aparcamiento del edificio. Artículo 7.5.14 Altura libre en garajes privados (N-2) 1. La altura libre de piso no será inferior a doscientos quince (215) centímetros.
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2. La altura libre podrá reducirse puntualmente a dos (2) metros por descuelgues de elementos constructivos, conductos o equipos de ventilación, instalaciones, tuberías o similares. 3. En zonas de circulación de vehículos, el gálibo mínimo no será en ningún caso inferior a doscientos cinco (205) centímetros. 4 En garajes de viviendas unifamiliares, la altura mínima libre de piso será de dos (2) metros, admitiéndose la reducción puntual de esta altura en zonas que no afecten a la maniobrabilidad de las plazas y circulación de peatones. Artículo 7.5.15 Ventilación (N-2) 1 A fin de evitar la acumulación de gases procedentes de los motores de los vehículos, todos los garajes dispondrán de ventilación adecuada, que podrá ser natural o forzada. 2. Se admitirá la ventilación natural como solución única de ventilación de una planta de un garaje, siempre que se trate de plantas sobre rasante en los términos regulados en las presentes normas. En este supuesto la aportación de aire exterior deberá situarse cerca del suelo." Con lo cual habrá que tener en cuentas la normativa local para saber si es posible la ampliación del número de plazas del aparcamiento en cuestión debiendo solicitarse la preceptiva licencia al ayuntamiento.
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2. Estacionamiento irregular en zonas de elementos comunes Pregunta: Las empresas de grúas privadas se niegan a retirar o trasladar vehículos de las zonas comunes si no están presentes sus propietarios. Entonces ¿qué se puede hacer? Respuesta: En el supuesto de que los propietarios de inmuebles, o incluso inquilinos, de manera recurrente invade el derecho posesorio de los titulares de las plazas de garaje, o que estacionen sus vehículos en zonas de elementos comunes se puede instar una acción judicial en base a lo previsto en el artículo art. 710 LEC con el fin de conseguir una sentencia de "no hacer", es decir, condenado al demandado a que se abstenga de aparcar bien en zonas comunes, bien en plazas pertenecientes a otros comuneros. En el supuesto de que le condenado incumpla la sentencia, se instará la ejecución forzosa de la sentencia, así como se solicitara una indemnización los daños y perjuicios causados, con apercibimiento que de reiterar en su comportamiento incurriría en un delito de desobediencia a la autoridad judicial. La comunidad también podrá ejercitar acciones en base a lo previsto en el artículo 7.2 de la LPh, el presidente de la comunidad a través del administrador de fincas requerirá al comunero y/o al inquilino para que cese en su actividad molesta. Si hace caso omiso a sus pedimentos la comunidad estará legitimada para, en una junta extraordinaria o en la anual ordinaria, acordar por mayoría simple el ejercicio de acciones judiciales frente al mismo, a fin de que se estime la acción de cesación ejercitada por la comunidad de propietarios y se le condene a que cese en su conducta
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3. Carácter obligatorio de obras necesarias para la conservación del inmueble Pregunta: ¿Para la rehabilitación de las fachadas también se necesitan los 3/5 de los propietarios? Respuesta: Si se trata de una obra necesaria para el adecuado mantenimiento y en cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, se englobará dentro de aquellas previstas en el artículo 10.1 de la vigente LPH. "1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación." En caso contrario, se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
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4. Protección de datos por parte del Administrador de la comunidad Pregunta: Mi administrador de la Comunidad se niega a facilitarme fotocopias y a que yo haga fotografías a ciertas facturas de la restauración del edificio; dice que está prohibido por la Ley de Protección de Datos. ¿Esto es correcto? Respuesta: El artículo veinte de la LPH, establece como funciones del administrador las siguientes: "1. Corresponde al administrador: a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios. d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
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e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad. f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta." En virtud de lo anterior, el administrador tiene la obligación, cuando así lo requiera un propietario, de exhibir o mostrar la documentación, pero no puede hacer entrega de copias a los comuneros salvo que se trate de las actas de los acuerdos adoptados en junta, dado que supondría una vulneración del deber de custodia establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, y lo que es más importante una cesión de datos no consentida por lo que se estaría infringiendo la normativa vigente en materia de protección de datos de carácter personal.
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5. Validez de las actas de reuniones de la Junta de propietarios Pregunta: Un acta que no está firmada por el presidente y el secretario ¿es válida? Respuesta: Al respecto el artículo 19 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal estipula lo siguiente: "1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga. 2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias: a) La fecha y el lugar de celebración. b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria. d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación. e) El orden del día de la reunión.
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f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen. 3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario. El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9. Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación. 4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones." En virtud de la literalidad del artículo transcrito, la falta de la firma del presidente y secretario se trata de un defecto insubsanable, y por lo tanto la lleva aparejado la insubsanabilidad del acuerdo adoptado.
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Sin embargo, la postura de la doctrina jurisprudencial mayoritaria afirma que la validez de una Junta y los acuerdos adoptados en la misma no deben condicionarse a esta circunstancia, dado que de lo contrario se les estarĂa otorgando a ambos el derecho de veto a las decisiones vĂĄlidamente adoptadas en Junta.
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6. Obligación de contribuir a los gastos generales de la comunidad de propietarios Respuesta: ¿Tengo que contribuir a los gastos generales aunque la comunidad no esté constituida legalmente? Soy propietaria de un local desde hace más de años. Hace tres años aproximadamente me llamaron para decirme que empezaron a pagar mensualidades y que por tanto yo también tenía que aportar. Como quiera que es una obligación de por vida, les pedí que me enviaran la documentación: Acta constitutiva, cuentas, acuerdos. No me enviaron nada porque me dijeron que no tenían nada; que como eran pocos vecinos, pues no tenían papeles. A lo largo de estos tres años me llamaron dos veces más y dos veces más les dije que me enviasen copias de los documentos y el número de cuenta. Hace un mes me dicen que lo único que me pueden enviar es un extracto de las cuentas del último año. Pero tampoco he recibido nada de esto. Hoy me llega un burofax de un abogado en el que me insta a pagar o me denuncian. ¿Esto es correcto? ¿Yo tengo que pagar aunque no tenga documentación? ¿Tendría que confiar por el simple hecho de que es una comunidad de propietarios y prescindir de mis derechos a tener copias de lo que estoy pagando? Respuesta: El artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal estipula literalmente: "Artículo segundo.
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Esta Ley será de aplicación: a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5. b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros. c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley. d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica. e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos." Con lo cual el que la Comunidad no esté constituida legalmente no le exime como propietaria del inmueble perteneciente a la misma a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento de la finca así como a contribuir a la dotación del fondo de reserva.
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7. Obras de accesibilidad obligatorias Respuesta: Hemos solicitado la parada del ascensor en Junta, pero todos votaron en contra. ¿Qué se debe hacer? ¿Poner una demanda contra la comunidad? ¿Existe jurisprudencia? ¿Debemos seguir pagando la comunidad? Respuesta: Si se trata de una obra de accesibilidad prevista en el artículo 10.1b de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad de vecinos queda obligada a favor de las personas con discapacidad y mayores de 70 años a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. En este caso tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios. En este supuesto de hacer esta caso omiso a sus pedimentos deberá demandar a la Comunidad de Propietarios con el fin de obtener una condena con una obligación de hacer. Así mismo, la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 17.2 del mismo texto legal indica lo siguiente. "2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los
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propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes." Es decir, dado que la instalación del ascensor en la entreplanta no ha sido acordada por mayoría simple en Junta de Propietarios, usted deberá invocar lo previsto en el 10.1b, siempre y cuando se cumplan los requisitos previstos en dicho artículo.
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8. Impugnación de acuerdos adoptados en Junta de propietarios Pregunta: Con el ánimo de perjudicar a una parte de propietarios de un inmueble, ¿puede el resto argumentar mayoría para estos efectos? Respuesta: Los acuerdos adoptados en Junta de propietarios no deberían adoptarse con la finalidad de perjudicar a parte de los comuneros, sino en aras de beneficiar a la Comunidad de propietarios en su conjunto. Sin perjuicio de lo anterior, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto al artículo 17 de de la Ley de Propiedad Horizontal obligan a todos los propietarios. El supuesto de que un propietario entienda que el acuerdo alcanzado se encuentra dentro de lo supuestos previstos en el artículo 18 de la LPH podrá impugnar el mismo antes los Tribunales de Justicia, siguiendo el Procedimiento previsto en el referido texto legal. "Artículo dieciocho. 1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
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b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. 2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios. 3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9. 4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios."
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9. Requisitos de acceso al cargo de administrador Pregunta: Necesito obtener información acerca del grado y los requisitos de acceso al cargo de administrador. Respuesta: El artículo 13.6 de la LPH al respecto estipula lo siguiente: "Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de administrador y, en su caso, el de secretarioadministrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico." Debe ser una Titulación Oficial, es decir, impartida por un Centro Oficial de Educación y bajo un régimen oficial de estudios, que actualmente no existe en nuestro sistema educativo. Para ejercer como administrador de fincas no es necesario incorporarse a un Colegio Profesional, sin perjuicio de que la colegiación resulta de ayuda al administrador y de garantía a la Comunidad de Propietarios al tener que contar el profesional con una determinada formación, así como seguro de responsabilidad
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civil. Para incorporarse a un colegio profesional de administradores de fincas oficial, se debe acreditar bien poseer un título oficial de Experto Inmobiliario/ Administrador de Fincas o bien poseer alguna de las siguientes titulaciones.
Licenciados en Derecho. Licenciados en Políticas. Licenciados en Económicas y Comerciales. Licenciados en Dirección y Administración de empresas. Arquitectos Superiores. Diplomados en ciencias económicas y empresariales. Profesores mercantiles. Procuradores de los Tribunales de Justicia. Ingenieros Agrónomos y los de Montes. Veterinarios. Ingenieros Técnicos Agrícolas. Ayudantes de Montes.
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10. Capacidad del Vicepresidente de la comunidad para convocar Junta extraordinaria Pregunta: ¿Puede el vicepresidente de una comunidad convocar junta extraordinaria? Respuesta: El artículo 13 de la LPH, con respecto a las funciones del vicepresidente indica lo siguiente: "4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente. Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios." En virtud de lo cual podrá sustituir en sus funciones al Presidente en los casos reseñados en el referido artículo. Sin perjuicio de lo anterior tal y como indica el artículo 16 del mismo texto legal, la convocatoria de la Junta extraordinaria podrá realizarse por los promotores de la misma. "1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
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2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2."
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