CURSO BÁSICO DE TRÂMITES LEGAIS DE COMO REGULARIZAR UM IMÓVEL OU VENDÊ-LO.
Apresentação Com aproximadamente 14 anos no ramo da construção civil, comecei em uma construtora trabalhando na parte comercial, depois despertei o interesse de ser CORRETOR DE IMÓVEIS, a minha maior escola foi a empresa JAIRO ROCHA, onde desenvolvi técnicas de gestão e liderança em equipe, anos depois tive a oportunidade de conhecer a RE/MAX, empresa no qual me apaixonei e tem tudo a ver com o que espero na atividade de corretagem, a escola americana é fantástica, e por isso venho desenvolvendo técnicas de aprendizado para corretores iniciantes e profissionais da ativa, completando o ciclo me tornei COACH, pela SBC – Sociedade Brasileira de Coaching, onde com uma técnica especial venho desenvolvendo técnicas e ferramentas para que um bom profissional da corretagem conquiste seu espaço a cada dia que se passa, buscando sempre excelentes resultados.
“Começar uma carreira é muito difícil, pior ainda quando este caminho é obscuro, sem orientação e nem rumo... Por isso a cada dia que se passa o corretor imobiliário tem mais é que se capacitar em todos os processos e dominar sua carreira de tal forma que possa decidir seu futuro. ”
Obrigado primeiramente a DEUS, família, alunos e amigos. JAMESSON GOMES DA SILVA Gestor Imobiliário – CRECI 8196 / Pela FCAP/UPE. Perito Avaliador de Imóveis – CNAI 6697 / Pela FCAP/UPE. MBA em Gestão Empresarial / Pela UNINASSAU. MEMBRO CRS (Certified Residential Specialists) / Pela UCI Brasil. MEMBRO NAR (National Association of Realtors) dos E.U.A. - Pela UCI Brasil. Real Estate Re/max - Regional Pernambuco. Executivo de Vendas / Pela DALE CARNEGIE. Professor do Cetrep-PE. Fire-Up Re/max - Pela REMAX BRASIL. Sales Training Re/max - Pela REMAX FORTALEZA. Delegado Setorial e Conselheiro - Pelo CRECI-PE 7ª Região. Site: www.realtorsincoaching.com.br E-mail: contato@realtorsincoaching.com.br Fone: +55 81 99979-8627
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Índice Apresentação do palestrante .................................................. 02 Cartório de Imoveis do Recife – Circunscrições .................... 04 Como regularizar o imóvel ....................................................... 05 Solicitando a Certidão de Inteiro Teor .................................... 06 Será que o imóvel está regularizado?..................................... 11 Certidão Negativa do IPTU ....................................................... 15 Certidão do Bombeiro .............................................................. 16 Certidões Forense ................................................................... 17 Certidão Trabalhista ................................................................ 18 Instruções para preenchimento da GRU Simples .................. 28 Requerimentos, Certidão da SPU e certidões ....................... 31 Declaração do condomínio ..................................................... 38 Registro do imóvel .................................................................. 39 Exercício .................................................................................. 39
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Como regularizar um imóvel? O primeiro passo é escutar o proprietário ou proprietária, como o imóvel foi adquirido, de que forma? Depois disso, fica mais fácil identificar e como proceder no processo de regularização.
Em uma reunião junto com todas as documentações necessárias, você vai descobrir tudo sobre o imóvel, lembre-se as perguntas poderosas sempre causa efeito e credibilidade do profissional com o cliente.
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Como descobrir de qual cartório é o imóvel? Preciso localizar o bairro onde o mesmo é lotado a um determinado Cartório de Registro de Imóveis. Conforme ANEXO. Qual documento solicitar? Iremos solicitar a CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR. Como fazer isso? Ir ao cartório, basta informar o endereço correto do que está solicitando, pagar a taxa cartorial e o documento no máximo em 3 (três) dias uteis estará em suas mãos.
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Certidão de Inteiro teor
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Será que o imóvel está regularizado? Caso na certidão de inteiro teor, não tenho o nome do proprietário no qual você está tratando, faz necessário regularizar o mesmo. Siga os procedimentos.
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Imaginamos que o atual proprietário fez apenas uma promessa de compra e venda, precisamos agora regularizar o mesmo conforme procedimentos a seguir: Nesse caso todo o processo tem que ser feito do início, por exemplo: Solicitamos a avaliação da prefeitura para calcular o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis), nesse caso fazemos o seguinte:
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Solicitar a Certidão Negativa Imobiliária (IPTU) e Bombeiros: Com o número do sequencial do imóvel, você pode solicitar a certidão negativa imobiliária, no qual se referente ao IPTU, como também pelo site dos bombeiros solicitar certidão negativa da taxa de incêndio. http://www2.recife.pe.gov.br/
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http://www.bombeiros.pe.gov.br/web/cbmpe
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Depois dos pagamentos junto a prefeitura e bombeiros, caso haja, paralelamente você precisa tirar as certidões junto ao FORUM (Joana Bezerra) e Ministério do Trabalho (Imbiribeira): Caso o comprador aceite apenas uma declaração dos vendedores dispensando estas certidões, informando que não tem nenhuma obrigação. O cartório aceita, agora seguro morreu de velho, não custa tirar essas certidões que leva em média 7 dias para ficar pronta e a garantia do serviço bem feito. O custo seria em torno de R$ 50,00 (cinquenta reais).
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http://www.trt6.jus.br/portal No site do tribunal é necessário gerar a GRU, que é a Guia de Recolhimento da União, infelizmente o pagamento de alguns documentos somente na boca do caixa, mais na Sudene, onde pegamos esse documento existe uma agencia ao lado da repartição. Agora tem como tirar pela internet a CERTIDÃO, porém você tem que ver se o cartório aceita este documento.
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A lei nº 12.440/2011 alterou a CLT e a Lei das Licitações (nº 8666/1993), para criar a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas - CNDT. Para expedição da CNDT, organizou-se o Banco Nacional de Devedores Trabalhistas - BNDT, centralizado no Tribunal Superior do Trabalho, a partir de informações remetidas por todos os 24 Tribunais Regionais do Trabalho do país. Deste Banco – BNDT – constam as pessoas físicas e jurídicas que são devedoras inadimplentes em processo de execução trabalhista definitiva. A Lei de Licitações, alterada pela Lei nº 12.440/2011, exige do interessado em participar do certame licitatório a prova de sua regularidade trabalhista (art. 27, IV), a ser feita por meio da apresentação, dentre outros documentos, da CNDT atestando a inexistência de débitos inadimplidos perante a Justiça do Trabalho (art. 29, V). As dívidas registradas no BNDT incluem as obrigações trabalhistas, de fazer ou de pagar, impostas por sentença, os acordos trabalhistas homologados pelo juiz e não cumpridos, os acordos realizados perante as Comissões de Conciliação Prévia (Lei nº 9958/2000) e não cumpridos, os termos de ajuste de conduta firmados com o Ministério Público do Trabalho (Lei nº 9958/2000) e não cumpridos, as custas processuais, emolumentos, multas, honorários de perito e demais despesas oriundas dos processos trabalhistas e não adimplidas. Tabela de Custas / Guia de Recolhimento Consoante o Ato Conjunto nº 21/2010 do TST e CSJT, a partir de 1º de janeiro de 2011 o pagamento das custas e dos emolumentos no âmbito da Justiça do Trabalho deverá ser realizado exclusivamente mediante Guia de Recolhimento da União - GRU Judicial, sendo ônus da parte interessada efetuar seu correto preenchimento. Para acessar o sítio da Secretaria do Tesouro Nacional e emitir a GRU, clique aqui. No preenchimento da guia, devem ser observados os seguintes dados: a) Campo "Unidade Gestora" (UG): 080006 (código específico para o TRT 6ª Região, para as demais regiões consulte o ato supracitado) b) Campo "Gestão": 00001. c) Campo "Código de Recolhimento". Preencha com o código abaixo: 18740-2 -> para pagar custas judiciais; 18770-4 -> para pagar emolumentos (p. ex. expedição de certidões, autenticação de documentos, etc.). d) Campo "Número do Processo/Referência": inserir o número do processo, sem pontos e hifens (numeração CNJ - 20 dígitos); Os demais campos deverão ser preenchidos conforme as regras estabelecidas pela Secretaria do Tesouro Nacional. OBS: o recolhimento deve ser efetuado exclusivamente no Banco do Brasil ou na Caixa Econômica Federal. Valores das Custas Tabela atualizada em 14/03/2012 a) As custas relativas ao processo de conhecimento incidirão à base de 2% (dois por cento), observando o mínimo de R$ 10,64 (dez reais e sessenta e quarto centavos), sendo calculadas de acordo com o disposto nos incisos do art. 789, da CLT.
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INSTRUÇÕES PARA PREENCHIMENTO E IMPRESSÃO DA GRU SIMPLES Antes de iniciar o preenchimento, tenha em mãos todas as informações necessárias como, por exemplo, o código da Unidade Gestora (UG), o código da Gestão, o Código de Recolhimento, o Número de Referência e o valor a ser pago. Essas informações deverão ser obtidas pelo contribuinte junto ao Órgão Público favorecido pelo pagamento (por exemplo, Tribunais, Universidades, Colégios Militares, Biblioteca Nacional, Comando da Marinha, Comando do Exército, Comando da Aeronáutica, entre outros). Digite no campo Unidade Gestora (UG) o código da Unidade Gestora.
Clique no campo Gestão.
1. Escolha uma das opções do campo Gestão.
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Note que o campo Nome da Unidade já está preenchido com o nome da Unidade Favorecida correspondente. Escolha uma das opções do campo Código de Recolhimento.
Após todos os campos estarem preenchidos, clique em Consultar, conforme indicado na figura a seguir.
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Será apresentada outra tela com os dados informados anteriormente, além de outros campos.
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Preencha o restante dos campos. Note que nem todos os campos são de preenchimento obrigatório. Todas as informações necessárias ao preenchimento dos campos obrigatórios deverão ser obtidas pelo contribuinte junto ao Órgão Público favorecido pelo pagamento (por exemplo, Tribunais, Universidades, Colégios Militares, Biblioteca Nacional, Comando da Marinha, Comando do Exército, Comando da Aeronáutica, entre outros). Ao final do preenchimento, no campo selecione uma opção de geração: escolha uma das três opções apresentadas:
• Geração em HTML (recomendada) • Geração em PDF • Baixar PDF
No caso das opções Geração em PDF e Baixar PDF, para visualizar a GRU, será necessário um programa específico para arquivos de extensão “.pdf”. Verifique se existe algum instalado em seu computador. Se não existir, clique no ícone que se encontra logo abaixo dos campos, conforme indicado na figura a seguir. Você será direcionado para um site onde é possível obter o programa necessário.
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Ao final, clique em Emitir GRU, conforme indicado na figura abaixo. Será gerado um boleto conforme o exemplo ilustrado pela figura abaixo.
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O boleto gerado poderá ser pago somente no Banco do Brasil. Clientes do Banco do Brasil poderão efetuar o pagamento por meio dos Terminais de Autoatendimento ou pela Internet.
Em caso de problemas no pagamento da GRU, entre em contato com o Órgão Público favorecido pelo pagamento.
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Certidão da SPU (Secretária de Patrimônio da União) DNIT – Pina: http://patrimoniodetodos.gov.br/ Esse documento é necessário preencher um formulário que é retirado no site da SPU, no qual se chama REQUERIMENTOS DIVERSOS, que além do RG, CPF e cópia da CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR, formulário devidamente assinado pelo proprietário.
O que são os terrenos de marinha? Os terrenos de marinha são bens da União medidos a partir da linha do preamar médio de 1831 até 33 metros para o continente ou para o interior das ilhas costeiras com sede de município. Além das áreas ao longo da costa, também são considerados terrenos de marinha as margens de rios e lagoas que sofrem influência de marés.
O que é a Linha do Preamar Médio (LPM)? A linha do preamar médio é definida pela média das marés máximas, do ano de 1831. O ano de 1831 é usado para dar garantia jurídica, porque é conhecido o fenômeno de mudanças na costa marítima decorrente do movimento da orla. Esses movimentos se dão por processos erosivos ou por aterros. A partir da determinação da linha do preamar médio inicia-se a delimitação dos terrenos de marinha.
Como se determinam os terrenos de marinha? Os terrenos de marinha são determinados por meio de estudos técnicos com base em plantas, mapas, documentos históricos, dados de ondas e marés.
De quem é a responsabilidade de fazer a demarcação dos terrenos de marinha e seus acrescidos? Do Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão, por meio da Secretaria do Patrimônio da União. A Lei nº 13.139, em vigor desde 29 de junho de 2015, estabeleceu novas normas aplicáveis aos terrenos de marinha de titularidade da União Federal. Os terrenos de marinha são aqueles situados ao longo da costa marítima brasileira e demarcados a partir da linha do preamar médio, definida legalmente no ano de 1831 (consistente na faixa de terras medindo até 33 (trinta e três) metros no sentido do continente ou do interior das ilhas costeiras com sede de municípios), bem como as margens de rios e lagoas que sofrem a influência de marés marítimas. Destacamos aqui as principais alterações:
PROCESSO DE DEMARCAÇÃO - Para novos processos demarcatórios de terrenos de marinha, a União passa a ter a obrigação de realizar prévias audiências públicas no Município onde se localiza o imóvel para discussão do projeto pretendido. Da decisão administrativa da demarcação, todos os interessados serão pessoalmente notificados para oferecem eventuais impugnações, no prazo de sessenta dias, à secretaria do Patrimônio da União do Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão (“SPU”).
DIREITO DE PREFERÊNCIA - A cada transferência onerosa do domínio útil ou de ocupação dos terrenos de marinha entre particulares, há o direito de preferência legal para a aquisição do imóvel pela União, que poderá exercê-lo mediante o prévio recolhimento do laudêmio devido à SPU e o deferimento da CAT – Certidão Autorizadora de Transferência pelo SPU. A partir da nova lei, as decisões da SPU quanto ao exercício do direito de preferência da União passam a constituir “ato administrativo vinculado”, ou seja, a União Página- 28
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somente poderá exercer seu direito de preferência, nas hipóteses previstas em lei e não mais ao livre critério da SPU.
PAGAMENTO DA TAXA DE OCUPAÇÃO - Anteriormente, a simples inscrição da ocupação particular do terreno de marinha perante a SPU já autorizava a União a cobrar a respectiva taxa de ocupação, retroagindo sua incidência a partir da data de início da efetiva ocupação fática do imóvel, mesmo que sem inscrição anterior na SPU. A partir de agora, a taxa de ocupação passa a ser devida somente depois de efetivada a inscrição da ocupação do imóvel na SPU, sem efeitos retroativos. Além disso, a União não poderá mais ser imitida sumariamente na posse do imóvel cujo ocupante não tenha respondido à notificação de cadastramento enviada de ofício pela SPU.
ALTERAÇÃO DA TAXA DE OCUPAÇÃO - A nova lei manteve os valores da taxa de ocupação para os terrenos da União de (i) 2% para as ocupações já inscritas e para aquelas cuja inscrição foi requerida até 30 de setembro de 1988, e (ii) 5% para as ocupações cujas inscrições foram requeridas ou promovidas, ex ofício, a partir de 1° de outubro de 1988, sendo que houve alteração na forma de atualização anual destes valores pela SPU, com base nas plantas de valores genéricos elaborada pelos respectivos Municípios, para as áreas urbanas, e, na planilha referencial de preços de terras elaborada pelo INCRA, para as áreas rurais.
INFRAÇÕES ADMINISTRATIVAS - Aquele que realizar construção ou quaisquer benfeitorias em imóveis da União, sem sua prévia autorização, fica sujeito às seguintes penalidades: (i) o embargo da obra; (ii) a demolição da obra, (iii) a desocupação do imóvel e/ou (iv) a aplicação de multa financeira a ser calculada com base no valor unitário de R$ 73,94 por metro quadrado de área edificada irregularmente.
VEDAÇÃO DE NOVAS OCUPAÇÕES - Foi proibida a inscrição de novas ocupações ocorridas após 10 de junho de 2014, sob pena da União poder se imitir sumariamente na posse de tais áreas, cancelando-se as inscrições irregulares realizadas, automaticamente. Também não serão objeto de nova ocupação os imóveis que, por sua natureza ou em razão de legislação especial, são ou venham a ser considerados indisponíveis e/ou inalienáveis, bem como aqueles que a SPU venha a considerar de interesse do serviço público.
UTILIZAÇÃO DA PLATAFORMA CONTINENTAL - A SPU poderá autorizar terceiros a utilizarem, de forma onerosa ou gratuita, o espaço subaquático da plataforma continental ou do mar territorial brasileiro para a passagem de dutos de petróleo e/ou de gás natural ou de cabos em geral. Somente dependerá da referida autorização prévia a instalação de dutos ou de cabos que invadam o território nacional ou o mar territorial brasileiro.
PARCELAMENTO DE DÉBITOS - Os débitos com a União decorrentes de receitas administradas pela SPU, com fatos geradores após a edição da nova lei, ficarão sujeitos a (i) multa de mora no valor de 0,33% por dia de atraso, até o limite de 20% e (ii) juros de mora equivalentes à taxa referencial SELIC, acrescida de 1%. Já os débitos de natureza patrimonial e não inscritos em dívida ativa poderão ser parcelados em até 60 parcelas mensais e sucessivas. Cada prestação deverá ter um valor mínimo de R$ 100,00. A falta de pagamento de até três parcelas consecutivas ou não, ou, de pelo menos, uma parcela após a data de vencimento da última parcela contratada, implicará a rescisão imediata do parcelamento concedido, com a automática antecipação do vencimento do saldo devedor total da dívida. Por sua vez, os débitos patrimoniais não pagos até a data de vigência da
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nova lei ficam isentos da incidência de multa de mora, desde que venham a ser pagos no prazo de até 180 dias contados da data de publicação da lei.
REMISSÃO DE DÉBITOS - Os débitos de natureza patrimonial, mesmo os que se encontram com exigibilidade suspensa, que, em 31/12/2010, estavam vencidos há 5 anos ou mais e cujo valor total consolidado, aquela data, seja igual ou inferior a R$ 10.000,00, poderão ser remitidos. Entretanto, para esse computo, será considerado o débito individual por sujeito passivo, não abrangendo os débitos inscritos em dívida ativa da União e os débitos administrativos da SPU. A referida remissão não implicará a restituição de quantias já pagas.
ISENÇÃO DO PAGAMENTO - A nova norma concede isenção de pagamento de laudêmio, de foro e/ou de taxas de ocupação para as pessoas jurídicas de direito privado (i) sem fins lucrativos, reconhecidas como entidades beneficentes com atuação nas áreas social, saúde e educação enquadradas na Lei 12.101/2009,ou que desenvolvam ações de salvaguarda e preservação de bens culturais registrados pelo Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (“IPHAN”), desde que os imóveis da União utilizados sob regime de ocupação ou de aforamento sejam essenciais à manutenção/produção dos saberes e práticas associados a essa preservação. Tais entidades terão seus débitos anistiados, inclusive os inscritos em dívida ativa, desde que seja requerida a anistia, no prazo de até 180 (cento e oitenta) dias contados da data de entrada em vigor da nova lei, ou seja, a partir de 29 de junho de 2015.
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Depois do pagamento é necessário informar a DSPU o nome proprietário do imóvel, então faz necessário no prazo de 60 dias ao DNIT sobre a mudança de titularidade do imóvel, basta preencher um formulário de REQUERIMENTO DE AVERBAÇÃO E TRANSFERÊNCIA, tirada do próprio site, informar todos os dados solicitados e documentos necessário. Tudo está no requerimento.
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DECLARAÇÃO DO CONDOMÍNIO - (Em caso de apartamento): Se tratando de apartamento, é necessário. Este documento deve ter o nome e CPF do Sindico do prédio, além disso faz necessário o reconhecimento da firma, e este documento tem prazo de validade de 30 (trinta) dias.
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REGISTRO DO IMÓVEL - (DE POSSO DE TODOS OS DOCUMENTOS): Com todos os documentos solicitados, é apenas dar entrada no registro do imóvel, depois de 15 (quinze) dias o registro é liberado, desde que não tenha nenhuma exigência. Lembro também que no pagamento do registro é cobrado averbação do sequencial imobiliário.
VENDENDO UM IMÓVEL: Basta seguir o ciclo, é fazer tudo que foi feito. É bom quando está tudo pronto, sem precisar de regularizar, com isso você pode dizer que no prazo de 20 (vinte) dias, tudo estará OK. O processo só demora quando algum processo precisar ser regularizado. Em caso de financiamento bancário ainda tem que levar uma certidão de inteiro teor atualizada para o banco liberar o valor que fica bloqueado na conta dos vendedores.
CASOS DE VENDAS (EXEMPLOS): 1. Os vendedores têm um imóvel que estava financiado pela CEF (Caixa Econômica Federal), sendo que o comprador está pagando em DINHEIRO (Espécie), qual o procedimento? R. Precisamos dar baixa na alienação fiduciária. 2. Os vendedores estão se separando tem um imóvel que está financiado pela CEF (Caixa Econômica Federal), estão querendo vender e dividir o bem, um casal de compradores tem interesse no imóvel, onde querem dar 50% em dinheiro (Espécie) e o saldo financiado pela CEF (Caixa Econômica Federal), qual o procedimento. R. Atenção com os vendedores.
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