SWZ jaarverslag 2014

Jaarstukken 2014 woningstichting swz

Inhoudsopgave Jaarverslag 1.

Voorwoord 2.

2.1 2.2

We maken duidelijk waar we voor staan Onze omgeving Aanscherping van keuzes

1 1 1

3.

3.1

We beschikken over betaalbare woningen Beschikbaarheid

3 3

3.1.1 3.1.2 3.1.3

Transformatie bezit 2014 Nieuwbouw in Zwolle Verkoop

3 3 3

3.1.4 3.1.5 3.2

Woonruimteverdeling Mutatiekosten Betaalbaarheid

4 6 6

3.2.1 3.2.2 3.2.3

Huurbeleid Bezwaren huurverhoging Huurachterstanden

7 7 8

3.3 3.3.1 3.3.2

Kwaliteit van het woningbezit Strategisch voorraadbeleid 2012-2025 Kwaliteit van het bezit

9 9 9

3.3.3 3.4

Energetische maatregelen Kwaliteit van de omgeving

10 12

4.

4.1 4.1.1 4.2

We zijn een resultaatgerichte organisatie Kwaliteit van dienstverlening Centrale klachtenadviescommissie (Samen)werken in de organisatie

15 15 15 17

4.2.1 4.2.2 4.2.3

Ziekteverzuim en Arbo Ontwikkelen van medewerkers Ontwikkeling zelfstandige medewerker

17 18 20

4.2.4 4.2.5 4.3

Werkkostenregeling Ondernemingsraad Werkwijze organisatie en intern toezicht

20 20 21

4.3.1 4.3.2 4.3.3

Bestuur en managementteam Raad van commissarissen Interne controle

21 21 21

4.3.4 4.3.5 4.4

Risicobeheersing Auditcommissie Bestuurlijke verantwoording

22 22 23

4.5

Directeurbestuurder

23

5.

5.1 5.2 5.3

We hebben oog voor onze belanghouders Inrichting belanghoudersdomein Samenwerking met HBV De Woonkoepel Prestatieafspraken

24 24 25 25

5.4

Wonen, welzijn en zorg

26

6.

6.1 6.2 6.3

FinanciĂŤle continuĂŻteit Algemeen Realisatie versus begroting Belastingen

27 27 27 29

6.4 6.5 6.6

Doorkijk naar de toekomst Kasstroomoverzichten 2015-2020 (x â‚Ź 1.000) Treasury

29 31 32

6.7

Ontwikkeling waarde bezit

32

7.

Verslag van de raad van commissarissen

33

7.1 7.2 7.2.1

Samenstelling Vergaderingen Auditcommissie

33 33 34

7.2.2 7.3 7.4

Remuneratiecommissie Zelfevaluatie raad van commissarissen Governance Code Woningcorporaties

34 34 35

7.5 7.6

Informatieverwerving Overleg met belanghouders

35 35

7.7

Beloning raad van commissarissen en directeurbestuurder

35

Jaarrekening 8.

Balans per 31 december 2014 9.

Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2014 10.

Kasstroomoverzicht 2014 11.

Toelichting op de waarderingsgrondslagen 11.1 Algemeen 11.2 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 11.3 Grondslagen voor de bepaling van het resultaat 12.

Toelichting op de balans 13.

Toelichting op de winst- en verliesrekening 14.

Kengetallen 15.

Overige gegevens 16.

Controleverklaring 17.

Verklaring raad van commissarissen en bestuur Bijlagen 1.

Werk in en aan de wijken 2.

Overzicht ontwikkeling 3.

Kengetallen organisatie 4.

Verslag van de ondernemingsraad over 2014 5.

Maatschappelijke belanghouders 6.

Verslag van HBV De Woonkoepel over 2014 7.

Overzicht sponsoring 8.

Beheersinstrument 9.

Deelnemingen en verbindingen 10.

Functies raad van commissarissen

37 38 40 41 42 42 43 49 52 67 75 76 77 80

81 88 90 91 93 95 98 99 100 102

1.

Voorwoord

In 2014 zijn op landelijk niveau de woningcorporaties volop onderwerp van gesprek geweest. De parlementaire enquête woningcorporaties had tot doel te onderzoeken hoe het heeft kunnen gebeuren dat er bij een aantal woningcorporaties grote incidenten hebben plaatsgevonden.

Daarnaast deed de commissie onderzoek naar het gehele stelsel van woningcorporaties en de rol van de politiek daarbij. De resultaten van de enquêtecommissie zijn meegenomen bij de Herziening van de Woningwet, die eind 2014 door de Tweede Kamer is geaccordeerd. Met deze herziening is na ruim tien jaar discussie nu eindelijk wettelijke duidelijkheid ontstaan over het taakgebied van woningcorporaties. Ook ten aanzien van intern en extern toezicht is duidelijke wetgeving vormgegeven. Dit alles met als doel om herhaling van gebeurtenissen uit het verleden te voorkomen en om ervoor te zorgen dat het maatschappelijk kapitaal van woningcorporaties uitsluitend terecht komt bij lagere inkomensgroepen. Het werkgebied van woningcorporaties is in de Herzieningswet beperkt tot bouw en beheer van sociale huurwoningen en het direct daaraan verbonden ondergeschikte maatschappelijk vastgoed. Alleen in bijzondere gevallen kan er sprake zijn van investeringen in andere marktsegmenten, en ook alleen als de gemeente hierom verzoekt en er geen marktpartijen zijn die hierop willen inspelen.

Transparantie De omstandigheden waaronder woningcorporaties actief zijn, zijn er financieel gezien niet eenvoudiger op geworden. De verhuurderheffing is een structureel feit. Dit leidt ertoe dat in de kasstroom van SWZ jaarlijks een bedrag van ruim € 5 miljoen moet worden afgedragen aan de Rijksoverheid. Dit geld kan niet worden besteed aan investeringen in nieuwbouw, betaalbaarheid of kwaliteitsverbeteringen van het bestaande bezit. Er zullen naar de toekomst toe scherpere keuzes moeten worden gemaakt.

De Herzieningswet biedt gemeenten en huurdersorganisaties een steviger positie om betrokken te zijn bij deze keuzes. Dit draagt bij aan de transparantie van woningcorporaties; het maakt duidelijk waaraan het geld wordt besteed. Dit jaarverslag geeft mede inhoud aan die transparantie, omdat wij een beeld geven van de geleverde prestaties in 2014.

Thema´s in 2014 Op lokaal niveau heeft een drietal thema's in 2014 in het centrum van de belangstelling gestaan.

In de eerste plaats is op het gebied van wonen, welzijn en zorg een fors project doorlopen dat een goed vertrekpunt biedt voor de samenwerking tussen 29 partijen in de keten van wonen, welzijn en zorg in Zwolle. Een uniek project dat invulling geeft aan de onderlinge betrokkenheid, afhankelijkheid en samenwerking. In de tweede plaats is de betaalbaarheid van het wonen een belangrijk onderwerp van gesprek geweest. Dit loopt nog door in 2015. Uit onderzoek is naar voren gekomen dat het voor steeds meer huishoudens moeilijk is de eindjes aan elkaar te knopen. Dit vraagt om een zorgvuldig huurbeleid, dat past bij de inkomens van onze huurders. In de derde plaats is op gemeentelijk niveau een start gemaakt met de discussie over de versnellingsactie. De inzet is om op korte termijn via een groter aanbod van sociale huurwoningen een oplossing te bieden voor de grote groep woningzoekenden die er in Zwolle is.

Ook SWZ wil hier graag een bijdrage aan leveren. Tegelijkertijd staat ook de kwaliteitsverbetering in het bestaande bezit hoog op de agenda. Via investeringen in energiemaatregelen kan immers ook een belangrijke bijdrage worden geleverd aan de betaalbaarheid van het wonen.

Ondernemingsplan In dit jaarverslag geven wij graag een overzicht van de prestaties die wij in 2014 hebben geleverd.

Deze zijn gegroepeerd naar de voornemens die wij hadden gesteld in het ondernemingsplan 2014-2017. Dit zijn de volgende bouwstenen:   

Betaalbare woningen Zelfstandige medewerker Externe legitimatie

 Financiële continuïteit Bovenstaande bouwstenen hanteren wij ook in de hoofdstukken (3 tot en met 6) van dit jaarverslag. De hoofddoelstelling 'betaalbare woningen' hebben wij onderverdeeld in de thema's Beschikbaarheid, Betaalbaarheid en Kwaliteit.

Beschikbaarheid Ter vergroting van het beschikbare aanbod hebben wij in 2014 111 nieuwe woningen kunnen toevoegen aan ons woningbezit. Tegelijkertijd zijn er 65 woningen verkocht en 70 woningen gesloopt. Voor de jaren 2015-2018 staan 462 nieuwbouwwoningen in de planning.

De gemiddelde inschrijfduur van de mensen aan wie we via de wensmodule een woning toewijzen, bedroeg dit jaar 4,5 jaar. Dit is een daling van 0,3 jaar ten opzichte van 2013. Toen bedroeg de gemiddelde inschrijfduur 4,8 jaar.

Betaalbaarheid Ten aanzien van betaalbaarheid hebben wij een iets gematigder huurverhoging doorgevoerd bij de jaarlijkse huurverhogingsronde dan wettelijk was toegestaan.

Kwaliteit van ons bezit Ten aanzien van de kwaliteit van ons bezit is een bedrag van € 21,5 miljoen besteed aan onderhoud en kwaliteitsverbeteringen. Een forse investering, waarmee wij ons bezit een flinke kwaliteitsimpuls hebben gegeven. Eind 2014 had ruim tweederde van ons bezit een energielabel C of hoger.

Kwaliteit van de woonomgeving Ook is in de kwaliteit van de woonomgeving geïnvesteerd door de vele leefbaarheidsprojecten die wij hebben ondernomen of ondersteund. Zo hebben we fors ingezet op Holtenbroek 3, waar we vanuit een inloophuis samen met gemeente, politie en het welzijnswerk het vertrouwen van de bewoners trachten te winnen, om vervolgens initiatieven ter versterking van de sociale cohesie te stimuleren. In Breecamp-Oost is een groot aantal huis-aan-huisbezoeken afgelegd en zijn aansluitend verschillende bewonersinitiatieven gesteund. Daarnaast zijn diverse groenprojecten uitgevoerd, waaronder de renovatie van de tuin aan de Minervalaan en de aanleg van een ‘pauzelandschap’ aan de Bachlaan.

Het financieel resultaat in 2014 valt positiever uit dan begroot. Dit wordt vooral veroorzaakt door een veel gunstiger verkoop- en renteresultaat.

Bedrijfslasten Ten aanzien van de bedrijfskosten was het streven om per 1 januari 2014 uit te komen op â‚Ź 1.000 per woning. Dit streven is niet helemaal gehaald, de kosten bedroegen â‚Ź 1.033 (exclusief leefbaarheidsuitgaven). Uit de Benchmark van Aedes, waar het grootste deel van de woningcorporaties in ons land aan mee heeft gedaan, blijkt dat wij qua bedrijfslasten bij de 30% laagste corporaties horen (A-score). Dat is een mooi resultaat. Het is belangrijk om deze positie naar de toekomst toe vast te houden en waar mogelijk de lasten nog verder te verlagen. Onze missie is immers het bieden van betaalbare woningen in leefbare Zwolse wijken en buurten.

Monique Boeijen, april 2015 directeurbestuurder

2.

We maken duidelijk waar we voor staan

SWZ heeft de afgelopen jaren gekozen voor een heldere maatschappelijke positie. In dit hoofdstuk maken we duidelijk waar we voor staan.

Missie en doelgroep We zien voldoende mogelijkheden om maatschappelijke meerwaarde voor de inwoners van Zwolle te kunnen bieden. We doen dit door samen met andere belanghouders actief te zorgen voor goede, betaalbare woningen in leefbare buurten en wijken in Zwolle. De verantwoordelijkheid van SWZ richt zich primair op het terrein Wonen. Onze inkomsten worden actief ingezet voor de te realiseren volkshuisvestingsopgave. Wij richten ons in het geheel op het huisvesten van mensen met een verzamelinkomen tot maximaal € 34.678.

2.1 Onze omgeving Het Ondernemingsplan 2014-2017, vastgesteld in 2013, is leidend bij de maatschappelijke meerwaarde die SWZ de komende jaren voor de stad Zwolle en haar inwoners biedt. Terugkerend staan we stil bij, en spelen zo goed mogelijk in op de ontwikkelingen op de lokale woningmarkt en relevante (landelijke) ontwikkelingen.

Voor Zwolle gaan we uit van een bevolkingsgroei van 15% tot 2040. Onderdeel daarvan is het sterk toenemende aantal 65-plussers. In 2040, op het hoogtepunt van het aandeel 65-plussers, is naar schatting 26% van de bevolking 65-plusser waarvan eenderde ouder is dan 80 jaar. Het percentage van huishoudens met een inkomen onder het sociaal minimum blijft gelijk. In absolute zin neemt het aantal huishoudens in deze inkomensgroep toe. De groepen met het laagste inkomen en middeninkomen zijn in verhouding tot het landelijk gemiddelde in Zwolle groter. De trend van een dalend sociaal woningaanbod in Zwolle blijft doorzetten en de druk op de sociale woningmarkt zal dus toenemen.

Het regeer-, woonakkoord van de herziene Woningwet hebben een grote invloed op alle corporaties en dus ook op SWZ. De resultaten van de parlementaire enquête zijn verwerkt in de herziene Woningwet, die december 2014 is vastgesteld. Het lijkt erop dat er landelijk beleid is ingezet om de sector kleiner te maken. Daarentegen wil juist op lokaal niveau de gemeente Zwolle, op basis van het coalitieakkoord, prestatieafspraken maken om de sociale voorraad met betaalbare woningen verder uit te breiden.

Missie

SWZ biedt betaalbare woningen in leefbare Zwolse buurten en wijken.

Doelgroep

De doelgroep van SWZ bestaat uit mensen die nu een sociale huurwoning huren en iedereen die in Zwolle een sociale huurwoning wil huren en een verzamelinkomen heeft < € 34.678 (wettelijke prijspeil 2014).

2.2 Aanscherping van keuzes We richten ons op de sociale huursector en het ontwikkelen van woningen onder de huurtoeslaggrens. De markt is er voor het ontwikkelen van duurdere huurwoningen en koopwoningen. Als marktpartijen in een project niet afdoende aanhaken passen wij ons bouwprogramma aan. Dit doen we door het realiseren van (meer) sociale huurwoningen of het 1

aanpassen van het tempo van het bouwprogramma. Voor de komende jaren zien we ook een belangrijke opgave in het duurzaam renoveren van de bestaande woningvoorraad. Daarmee kunnen we de energielasten, als onderdeel van de woonlasten, voor onze huurders beperken.

2

3.

We beschikken over betaalbare woningen

SWZ wil betaalbare woningen aanbieden. Ons doel is in 2025 te beschikken over een evenwichtige en passende woningvoorraad. In dit hoofdstuk geven we aan wat we het afgelopen jaar hebben gedaan als het gaat om beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit.

3.1

Beschikbaarheid

Demografische en economische ontwikkelingen duiden nog steeds op een groei van onze doelgroep, terwijl economische en politieke ontwikkelingen onze investeringsruimte verkleinen.

Dit jaar is de omvang van onze totale woningportefeuille met 24 woningen afgenomen als netto resultaat van sloop, verkoop en nieuwbouw.

3.1.1

Transformatie bezit 2014

Het bezit van SWZ bestaat eind 2014 uit 8699 verhuureenheden. Hiertoe behoren 7434 woningen en kamers, 71 commerciële ruimten, 285 parkeerplaatsen en 909 overige verhuureenheden zoals garages en bergruimtes. In 2014 zijn 108 nieuwbouwwoningen, 3 overige ruimtes in complex Pieter Steynstraat omgebouwd naar 3 woningen en 4 bedrijfsruimtes toegevoegd. Daarnaast zijn 65 woningen, 5 garages en 1 overige ruimte verkocht, 70 wooneenheden, 1 bedrijfsruimte, 21 garages, 1 parkeerplaats en 13 overige ruimten gesloopt.

3.1.2 Nieuwbouw in Zwolle In 2014 zijn in totaal 619 woningen opgeleverd in Zwolle, waarvan 323 door de Zwolse corporaties. Van de in 2014 opgeleverde woningen zijn er door SWZ 129 woningen gerealiseerd (108 nieuwbouw huur en 21 nieuwbouw koop).

3.1.3 Verkoop We verkopen een deel van ons bestaande bezit om investeringsruimte te creëren, om mensen die dat kunnen en willen in de gelegenheid te stellen een woning te kopen en om gevarieerde wijken te krijgen. Ook verkopen we nieuwbouwwoningen.

Verkoopdoelstelling is meer dan gerealiseerd We hadden in onze begroting 37 te verkopen woningen. Er zijn daadwerkelijk 65 woningen, 5 garages en 1 overige ruimte verkocht. De netto verkoopopbrengst bedraagt € 5,9 miljoen ten opzichte van de begrote opbrengst van € 3,5 miljoen. De hogere opbrengst is met name in het laatste kwartaal gerealiseerd en heeft onder meer te maken met de verkoop van de Van der Laenstraat (18 studentenwoningen) aan deltaWonen, en de verkoop van de Ten Busschekamp (3 woningen) aan het Leger des Heils. Ook speelt wellicht mee dat onze kortingsregeling is afgeschaft per 1 januari, en dat de hypotheekregels en de regelgeving omtrent het schenkingsrecht per 1 januari werden aangescherpt.

Tevens is gestart met deelname aan de pilot Koopstart, een nieuwe koopvariant zonder terugkoopverplichting.

Laatste nieuwbouwkoopwoningen zijn verkocht In de laatste fase van de Muziekwijk zijn alle 21 voor de verkoop aangewezen woningen verkocht.

Hiermee is de verkoop van nieuwbouwwoningen helemaal afgerond. In toekomstige projecten worden geen nieuwbouwwoningen meer ontwikkeld voor de verkoop.

3

3.1.4

Woonruimteverdeling

De toewijzing en verhuur van onze huurwoningen vindt plaats via De Woningzoeker, het woonruimteverdeelsysteem voor Zwolle en Kampen waarin wij samenwerken met de corporaties deltaWonen, Openbaar Belang en Beter Wonen IJsselmuiden. De meeste sociale huurwoningen (ongeveer 60%) worden aangeboden via de wensmodule, waarin wordt toegewezen op basis van inschrijfduur. Ongeveer een kwart van het beschikbare aanbod wordt toegewezen via de spoedmodule; in deze module worden woningen verloot. Daarnaast wordt een deel van het woningaanbod gebruikt voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen en mensen die wegens sloop of renovatie worden uitverhuisd (bemiddelingsmodule). Vrije sectorwoningen worden allemaal toegewezen op basis van inschrijfduur.

Afwegingskader woonruimteverdeling vastgesteld In het bestuurlijk overleg woonruimteverdeling Zwolle Kampen is begin 2014 een afwegingskader vastgesteld, waarin de verdeling van de beschikbare sociale huurwoningen over diverse doelgroepen is vastgesteld. Daarmee maken we - in een markt die zich kenmerkt door schaarste bewuste en onderbouwde keuzes.

Aantal mutaties is licht afgenomen Het aantal woningen dat dit jaar door de Zwolse corporaties is toegewezen, bedraagt 1.441.

Dat zijn er 209 minder dan in 2014. Door SWZ zijn dit jaar in totaal 599 woningen toegewezen.

Dit zijn er 52 minder dan in 2013 (651). Dit aantal is inclusief 77 nieuwbouwwoningen in de Muziekwijk, Zwolle-Zuid, Dieze-Oost en Pierik (het aantal opgeleverde woningen bedroeg in 2013 137). Daarnaast heeft SWZ nog 29 appartementen opgeleverd in Zwolle-Zuid voor Frion. Deze appartementen blijven buiten de woonruimteverdeling.

Uitgesplitst naar module gaat het om 354 woningen die via de wensmodule zijn toegewezen, 120 via de spoedmodule, 12 via de vrije sectormodule en 113 via de bemiddelingsmodule (inclusief quotumwoningen).

Uitgesplitst naar starters en doorstromers zien we de volgende verdeling: Woonsituatie Ik ben inwonend Ik huur een kamer

Totaal 226 (37,7 %) 84 (14,0 %)

Ik heb een huurwoning

211 (35,2 %)

Ik heb een koopwoning

52 ( 8,7 %)

Onbekend

26 ( 4,3 %)

Eindtotaal

599

Meer dan de helft van de woningzoekenden die door SWZ zijn geholpen, woonde nog niet zelfstandig. Ongeveer een derde van de woningzoekenden liet een huurwoning achter.

4

Meerphh*

1phh*

Uitgesplitst naar huishoudgrootte, leeftijdscategorie en inkomensgroep zien we de verdeling:

≤ 389,05

> 389,05 ≤ 596,75

> 596,75 ≤ 699,48

> 699,48

< = 21.600

9,0%

27,4%

9,7%

0,2%

Jonger dan 65 jaar

> 21.600

0,3%

7,2%

1,8%

65 jaar en ouder

<=21.600

1,8%

1,2%

0,2%

3,2%

65 jaar en ouder

> 21.600

0,5%

0,3%

0,2%

1,0%

Jonger dan 65 jaar

< = 29.325

0,3%

15,4%

16,5%

32,2%

Jonger dan 65 jaar

> 29.325

0,2%

1,0%

1,0%

2,2%

65 jaar en ouder

< = 28.225

0,7%

1,2%

1,8%

65 jaar en ouder

> 29.400 < 34.678

0,2% 0,5% 54,6%

0,3% 0,3% 32,4%

0,5% 3,5% 100,0%

Leeftijd

Jaarinkomen

Jonger dan 65 jaar

Eindtotaal

0,0% 9,8%

Totaal

46,2%

9,3%

2,7% 3,2%

* eenpersoonshuishoudens * meerpersoonshuishoudens Bijna 60% van de woningzoekenden die door SWZ zijn geholpen, was alleenstaand, 83% had een inkomen onder de maximale inkomensgrens voor huurtoeslag en 7% was ouder dan 65 jaar.

Inschrijfduur wensmodule licht gedaald De gemiddelde inschrijfduur van de mensen aan wie we via de wensmodule een woning toewijzen, bedroeg dit jaar 4,5 jaar. Dit is een daling van 0,3 jaar ten opzichte van 2013. Toen bedroeg de gemiddelde inschrijfduur 4,8 jaar.

Iets minder quotumwoningen toegewezen Met zorginstellingen, die woonvoorzieningen van ons huren zijn quota afgesproken ten behoeve van de uitstroom van hun cliënten. Zo voorkomen we dat cliënten onnodig lang een plaats in een woonvoorziening bezet houden en faciliteren we de belangrijke stap naar zelfstandig wonen voor deze doelgroep. We hebben dit jaar in totaal 87 'quotumwoningen' toegezegd. Dit is iets minder dan het aantal van 94 in 2013. Het kleinere aantal heeft te maken met het aanhoudende beroep op de zorginstellingen om de uitstroom naar de regio te bevorderen. In 2014 zijn 74 cliënten aangemeld voor een quotumwoning, en zijn 57 woningen toegewezen.

5

Slaagkans spoedmodule fors gestegen Lag de slaagkans in de spoedmodule eind vorig jaar nog op 50%, dit jaar is deze gestegen naar gemiddeld 78%. Vanaf het moment dat de spoedmodule alleen nog toegankelijk was voor inwoners van Zwolle en Kampen (laatste kwartaal van 2013), is de slaagkans hoog gebleven. Het aantal reacties in de spoedmodule is afgenomen, terwijl het aantal woningen ongeveer gelijk bleef.

Lichte toename van het aantal toewijzingen op grond van de hardheidsclausule Op grond van de hardheidsclausule worden mensen gehuisvest wiens woning door calamiteiten onbewoonbaar is geworden, en gezinnen met minderjarige kinderen die buiten eigen schuld dakloos dreigen te worden, mits ze aan een aantal voorwaarden voldoen. In 2014 zijn 11 woningen toegewezen op grond van de hardheidsclausule. In 2013 waren dit er 6. Medio 2013 is de hardheidsclausule ruimer geworden. Een deel van de mensen die toen gebruik kon maken van de hardheidsclausule heeft pas in 2014 een woning toegewezen gekregen.

Toewijzing voldoet aan Europese toewijzingsregels Van alle toegewezen sociale huurwoningen (huurprijs tot € 699) hebben we dit jaar 1% toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven de € 34.678. Hiermee zijn we binnen de grens van de Europese toewijzingsregels (10%) gebleven.

Toewijzing van zorgwoningen geïntegreerd in De Woningzoeker De toewijzing van zorgwoningen verloopt per 1 oktober 2014 via De Woningzoeker. Met deze optimalisatie is een structurele bezuiniging van ruim € 100.000 per jaar gerealiseerd, terwijl de zorgwoningzoekenden beter zicht hebben op het beschikbare aanbod, en zelf de regie voeren in het zoeken naar een zorgwoning.

3.1.5 Mutatiekosten In 2014 bedroegen de totale mutatiekosten € 1.124.000, tegenover € 916.000 in 2013. De stijging wordt veroorzaakt door hogere mutatieonderhoudskosten (van € 855.000 naar € 1.066.000), als gevolg van een aantal zeer dure asbestsaneringen en narenovaties. De huurderving kwam juist een fractie lager uit dan in 2013: € 58.000 ten opzichte van € 61.000.

3.2 Betaalbaarheid Betaalbaarheid is een essentieel thema in onze missie. We willen dat de woonlasten in balans zijn met het besteedbaar inkomen van de huurder.

Programma betaalbaarheid gestart Voor een steeds grotere groep huurders staat de betaalbaarheid onder druk. Wij willen ons inspannen om de betaalbaarheid van het wonen voor alle doelgroepen te borgen. In mei hebben we hierover - samen met de Zwolse collega-corporaties en de gemeente - een belanghoudersbijeenkomst georganiseerd. Dit heeft geresulteerd in een agenda die we in het voorjaar van 2015 willen hebben afgerond. De volgende punten komen aan de orde: 1. Woonlasten objectiveren en huurnormen voor de verschillende doelgroepen vaststellen.

2. Aanbod van de corporaties toetsen aan de vastgestelde normen (punt 1) en per (inkomens)doelgroep de beschikbaarheid van betaalbare woningen vaststellen.

3. Oplossingen bedenken om op de betaalbaarheid te sturen. Daarbij zullen de oplossingen getoetst worden op doeltreffendheid en uitvoerbaarheid, waarbij ook de consequenties in beeld worden gebracht.

6

4. Betrekken van andere partijen bij de agenda, zoals zorgverzekeraars, energiebedrijven en maatschappelijke organisaties.

3.2.1

Huurbeleid

De maximale huurgrens voor een sociale huurwoning was in 2014 € 699,48. Woningen met een huurprijs onder deze huurprijs zijn bereikbaar voor de doelgroep. Dit betekent niet dat de woningen voor hen ook betaalbaar zijn. Boven de aftoppingsgrens van € 556 (één- en tweepersoonshuishoudens) of € 596 (huishoudens van drie of meer personen) moeten de huurders meer betalen. Zo is een woning van bijvoorbeeld € 650 ook met huurtoeslag duur voor mensen met de laagste inkomens. Op dit moment heeft ongeveer 82% van onze woningen een huur onder de € 596, en is daarmee bereikbaar en betaalbaar voor de mensen met de laagste inkomens. Onze woningen hebben een huur van gemiddeld 70,8% van de maximaal redelijke huur. In 2014 is de mutatiehuur verhoogd van gemiddeld 80% naar gemiddeld 83%. Deze maatregel is genomen omdat SWZ vanaf 2013 een verhuurdersheffing moet betalen. Recente analyses laten echter zien dat dit harmonisatiepercentage tot fors hogere huren leidt na het leegkomen van woningen. Dit staat op gespannen voet met de inkomensverdeling van de huidige groep woningzoekenden en vergt daarom in 2015 een kritische herbeoordeling.

In 2014 hebben wij bij de jaarlijkse huurverhoging opnieuw een inkomensafhankelijke huurverhoging gevraagd. Uit zorg over de betaalbaarheid hebben wij besloten, mede op advies van de Woonkoepel, om voor de lagere en middengroepen een lagere huurverhoging te vragen dan maximaal toegestaan.

De huurverhogingspercentages (per 1 juli 2014) zijn: Verzamelinkomen < € 34.085 inflatie + 1,0 % = 3,5 % (maximaal toegestaan 4,0 %) € 34.085- € 43.000 inflatie + 1,5 % = 4,0 % (maximaal toegestaan 4,5 %) > € 43.000 inflatie + 4,0 % = 6,5 % De inkomensafhankelijke huurverhoging is vrijwel zonder problemen uitgevoerd.

3.2.2 Bezwaren huurverhoging In onderstaande tabellen staat informatie over het aantal ontvangen bezwaren, het aantal verstuurde rappelbrieven en het aantal ontvangen verzoeken tot huurverlaging. De aantallen liggen beduidend lager dan vorig jaar. Zo ontvingen we in 2013 nog 206 bezwaren en hebben we 142 rappelbrieven verstuurd. De daling van het aantal bezwaren schrijven we deels toe aan het feit dat huurders inmiddels weten dat bezwaar maken op grond van redelijkheid weinig zinvol is.

Een ander deel van de daling wordt verklaard doordat de huurverhoging gebaseerd was op het inkomen in 2012, hetgeen huurders voor wie dit relevant was gelet op hun huurverhoging in 2013, reeds hebben laten corrigeren. De daling van het aantal rappelbrieven komt doordat de rappeltermijn is verruimd van zes weken naar drie maanden, waardoor tussentijds meer betalingen zijn ontvangen.

7

Bezwaar huurverhoging

Ontvangen

Toegekend SWZ

Ingetrokken huurder

Verzoek huurcommissie

Toegekend huurcommissie

Huurverhoging is niet redelijk

47

1

0

7

0

Inkomensafhankelijk deel huurverhoging klopt niet Totaal

80

68

3

6

0

127

69

3

13

0

Reden van het bezwaar

Rappel huurverhoging

Voorstel huurverhoging

Verstuurd

Betaald

Verzoek huurcommissie

Toegekend huurcommissie

27 7 34

27 7 34

0 0 0

0 0 0

â&#x2030;¤ 3.5% > 3.5% Totaal Verzoek huurverlaging

Reden van het verzoek

Ontvangen

Toegekend SWZ

Ingetrokken huurder

Verzoek huurcommissi e

Toegekend huurcommissie

1

1

0

0

0

2

2

0

0

0

3

3

0

0

0

Daling inkomensamenstelling huishouden gewijzigd Daling inkomensamenstelling huishouden gelijk Totaal 3.2.3

Huurachterstanden

Huurders met betalingsproblemen benaderen we actief en persoonlijk. Daarbij doen we al het mogelijke om huisuitzettingen als gevolg van huurachterstanden te voorkomen. Huurders worden binnen tien dagen schriftelijk in kennis gesteld van een huurachterstand. Bij het uitblijven van een reactie benaderen we de huurders nogmaals schriftelijk, telefonisch of via een huisbezoek.

Daar waar mogelijk treffen we betalingsregelingen of brengen we huurders in contact met (schuld)hulpverlenende instanties. Met deze werkwijze streven we naar een goede relatie met onze huurders en een tijdig inzicht in de betalingsproblematiek. Hiermee kunnen we huurachterstanden voorkomen of sneller oplossen.

Voor 2014 stelden we een achterstandspercentage van maximaal 0,8% van de jaarhuur als doel.

Op 31 december 2014 bedroeg de achterstand 0,73%. Op grond van huurachterstanden sprak de rechter 32 ontruimingsvonnissen uit. We hebben 7 ontruimingen uitgevoerd (t.o.v. 15 in 2013).

8

3.3

Kwaliteit van het woningbezit

3.3.1

Strategisch voorraadbeleid 2012-2025

Medio 2012 is het strategisch voorraadbeleid 1.0 vastgesteld. Doel van het strategisch voorraadbeleid is de woningvoorraad op de korte en lange termijn in overeenstemming te brengen met onze missie en de daarvan afgeleide strategische doelstellingen. We hebben in het strategisch voorraadbeleid gekozen voor een heldere maatschappelijke positie. We richten onze activiteiten op de Zwolse woningmarkt en de focus op mensen met lage inkomens. Aan de hand van het strategisch voorraadbeleid koersen we op een omzetting van de woningvoorraad die in 2025 voldoet en ervoor zorgt dat we een investeringsruimte hebben die past bij onze maatschappelijke positie en ambitie. Een doorkijk naar onze portefeuille in 2025 is de basis voor de begroting. In 2014 is gestart met de actualisering van het strategisch voorraadbeleid. Dit loopt door in 2015.

3.3.2

Kwaliteit van het bezit

Om ons bezit op peil te houden vinden verschillende onderhoudswerkzaamheden in ons bezit plaats:  Klachten- en contractonderhoud   

Mutatieonderhoud Servicecontract Individuele woningaanpassingen

  

VVE-onderhoud Projecten planmatig onderhoud Verbeterprojecten

Klachten- en contractonderhoud Dit onderhoud betreft het uitvoeren van ‘kleine’ reparaties, calamiteiten, nagekomen planmatig onderhoud, contractbeheer (cv-, lift-, deurontsluiters- en overige contractonderhoud). In 2014 zijn de werkelijke uitgaven € 2,5 miljoen (begroot € 2,3 miljoen). De hogere uitgaven in dit boekjaar ten opzichte van de begroting worden vooral veroorzaakt door extra kosten in verband met asbestverwijdering, cv-calamiteiten en door een lagere doorberekende dekking voor eigen personeel.

Mutatieonderhoud De uitgaven voor het weer verhuur gereed maken van onze woningen bedragen € 1,1 miljoen (begroot € 0,9 miljoen). Voor een verdere toelichting op deze post wordt verwezen naar paragraaf 3.1.5 van dit jaarverslag.

Servicecontract SWZ biedt haar huurders bovendien de mogelijkheid om een servicecontract af te sluiten tegen een vergoeding van € 4,87 (2013 € 4,75) per maand. Het aantal deelnemers bedraagt 5401. De deelnemende huurder heeft daarmee recht op een aantal kosteloze reparaties. Ook komt een vakman eens in de twee jaar langs om preventief onderhoud te verrichten. Het serviceonderhoud heeft een tweeledig doel; enerzijds bereiken we hiermee dat minimaal eens per twee jaar een contactmoment met de bewoner plaatsvindt en anderzijds beogen we een terugdringing van het correctief onderhoud. Uitgangspunt is een kostendekkende bijdrage.

9

Individuele woningaanpassingen De individuele verzoeken tot woningaanpassingen tegen een huurverhoging hebben vooral betrekking op nagekomen woningverbeteringen in complexen waar in het verleden groot onderhoud is uitgevoerd. In 2014 betrof dit een investeringsbedrag van € 0,6 miljoen (in 2013 was het € 0,3 miljoen). Dit was niet begroot. De meest voorkomende verbeteringen betreffen het aanbrengen van een complete cv-installatie en/of het aanbrengen van isolerende beglazing.

VVE-onderhoud SWZ is door het in haar verkoopprogramma opnemen van appartementencomplexen deelnemer in de VVE voor de niet verkochte woningen in het betreffend complex. Dit houdt automatisch in dat SWZ moet bijdragen aan de vorming van een onderhoudsvoorziening, welke voldoende wordt gedoteerd om de uitgaven voor planmatig onderhoud voor de komende 10 jaar te kunnen uitvoeren. Met de bijdrage aan de nog niet verkochte woningen in diverse complexen is een bedrag van € 0,3 miljoen gemoeid (begroot € 0,4 miljoen).

Projecten planmatig onderhoud In 2014 zijn in diverse complexen op basis van ons jaarplan diverse planmatig onderhoudswerkzaamheden (onderhoud en investeringen) in verschillende complexen uitgevoerd voor een bedrag van € 10,7 miljoen (begroot € 12,4 miljoen). In bijlage 1van dit jaarverslag is een overzicht met de uitgevoerde projecten opgenomen.

Verbeterprojecten In het kader van de herstructureringsplannen in de wijk Dieze zijn in 2014 een tweetal verbeterprojecten opgeleverd (16 eengezinswoningen Geert Grootestraat en 126 appartementen complex P. Steynstraat). De hiermee gemoeide investeringen bedragen € 6,2 miljoen. Voor een verdere toelichting hierop zie bijlage 1 van dit jaarverslag.

3.3.3

Energetische maatregelen

We vinden het belangrijk om aandacht te geven aan duurzaamheid. Enerzijds vanuit het streven naar betaalbaarheid en het beperken van woonlasten, anderzijds vanuit het terugbrengen van CO2 uitstoot.

In 2014 zijn wij verder gegaan met het uitwerken van onze doelstelling op het gebied van duurzaamheid. Alle woningen die de strategie 'doorexploiteren' hebben bevinden zich, in 2020, minimaal op energielabel C. In 2014 hebben wij 392 woningen geüpgraded naar label B en het aantal woningen met een label C is met 176 naar beneden gegaan. Daarnaast zijn er nog 28 label A++, 30 label A+, 218 label A en 137 label B woningen bijgekomen.1 Bij de labels D t/m G is het aantal woningen met ongeveer 521 verminderd. Deze vermindering is mogelijk gemaakt door onder andere de verkoop en sloop van woningen, het uitvoeren van verbetermaatregelen en het installeren/vervangen van cv-installaties. Eind 2014 had ruim tweederde van ons bezit een energielabel C of hoger.

De nieuwbouw die in het laatste kwartaal van 2014 is opgeleverd, is nog niet afgemeld en staat nog niet in het overzicht.

1

10

Tabel met labelverdeling in percentages Labe ls

2010

A++

F

2014

0,0%

0,0%

0,4%

0,0%

0,0%

0,0%

0,2%

0,6%

2,8%

4,1%

7,2%

8,2%

11,3%

8,0%

10,4%

15,9%

19,8%

27,4%

18,7%

22,3%

25,0%

28,7%

26,9%

33,4%

28,5%

23,6%

19,6%

16,2%

16,2%

16,8%

14,1%

11,7%

9,1%

11,6%

10,7%

8,5%

6,5%

4,6%

9,2%

7,1%

5,6%

5,2%

3,6%

B

E

2013

0,0%

A

D

2012

0,0%

A+

C

2011

G

66,6%

33,4%

Tabel met labelverdeling in aantallen 100% 701 90% 882

529 796

80% 70%

424

387

642

490

1.058 1.227

265 336 670

878 1.188

1.249 1.468

60%

F

1.774

E

1.977

2.120

50%

2.153

40%

B

1.877

20% 10% 0%

D C

2.531

30%

G

A

1.658

2.015

1.420 776

1.199

A++

1.486

606 216

528

590

612

2010

2011

2012

2013

A+

830 2014

Toepassen duurzaam programma van eisen voor nieuwbouw/grootschalige renovatie We werken bij het verduurzamen van de voorraad via het principe van Trias Energetica. Dit houdt in dat we in eerste instantie zoeken naar oplossingen in de schil van de woning. Dit leidt ook tot een groter wooncomfort. In tweede instantie kijken we naar mogelijkheden voor het gebruiken van duurzame energiebronnen en in derde instantie naar installaties. Ook zijn we begonnen met het ontwikkelen van een stappenplan dat inzicht geeft in de stappen naar een energieneutrale woningvoorraad in 2040. Via dit stappenplan wordt per project bekeken of er mogelijkheden zijn om een grotere sprong te maken dan naar een C label.

Energiefonds Overijssel Als uitvloeisel van het Convenant Energiebesparing Overijssel heeft de provincie een Energiefonds ingesteld. We hebben in 2013 bij dit fonds een lening van â&#x201A;Ź 5,3 miljoen aangevraagd en toegekend gekregen voor de energetische renovatie van woningen in de periode 2013-2017.

Deze woningen worden verbeterd naar minimaal C label door verbetering van de schil(isolatie).

De investeringen hebben een duurzaam rendement, een financieel rendement en een maatschappelijk rendement.

11

De volgende planmatige projecten zijn in 2014 deels gefinancierd vanuit het Energiefonds:   

Pieter Steynstraat 2, 3 en 4: woningen van E, F of G label naar A of B label.

Geert Grootestraat: woningen van E label naar A label.

Van der Laenstraat: woningen van D label naar A, B of C label

 

Kastanjestraat: Woningen van D, E of F label naar B of C label Sumatrastraat: Woningen van F of G label naar A label

Zonne-energie In 2014 zijn wij gestart met het aanbieden van zonne-energie aan huurders. Er zijn in de nieuwbouw zonnepanelen geplaatst op de Geert Grootestraat en op woningen in Pierik-Zuid.

Daarnaast hebben we in 2014 besloten om ook zonne-energie aan te bieden aan de bewoners in de bestaande voorraad via de huur. Dit gaan we op twee manieren doen: 1. Planmatig bij projecten. Eind 2014 zijn de huurders van complex Kastanjestraat e.o. en Sumatrastraat e.o. geïnformeerd over de aanbieding om zonnepanelen te plaatsen. De komende jaren beoordelen wij per project of er een mogelijkheid tot plaatsen is.

2. Vraaggestuurd voor bewoners die aangeven zonnepanelen te willen op hun woning (individueel, los van planmatig onderhoud en renovatie), waarbij de woning geschikt is. Het beleid hiervoor moeten we in 2015 nog uitwerken.

Bewustwording duurzaamheid In 2014 hebben we aantal activiteiten doorgezet om de bewustwording bij huurders en medewerkers te bevorderen:  Deelname rondetafel bijeenkomst 'Energiebesparing in de huursector' van Natuur en Milieu Overijssel;  

Aandacht voor het thema tijdens planmatig onderhoudsprojecten waar isolerende maatregelen werden genomen.

Een avond in de Aalanden over energiebesparing.

Verder werken we met andere partijen om inhoud te geven aan het thema duurzaamheid:  Natuur en Milieu Overijssel  

Zwolse corporaties Kennisplatform corporaties Provincie Overijssel

3.4 Kwaliteit van de omgeving Los van de wettelijke taak die wij hebben als het gaat om het borgen van het woongenot, geloven wij dat een leefbare woonomgeving - deels bepaald door de kwaliteit van de woningen zelf ('de stenen') - niet alleen bijdraagt aan het woonplezier van onze huidige huurders, maar ook aan de verhuur- en verkoopbaarheid van onze woningen in de toekomst.

Onze werkzaamheden met betrekking tot sociaal beheer bestaan grotendeels uit het houden van toezicht (preventief), het signaleren van problemen c.q. ongewenst bewonersgedrag, en het oplossen van deze problemen (curatief), al dan niet in samenwerking met of via een doorverwijzing naar partnerorganisaties (o.a. zorginstellingen, welzijnsorganisaties, politie en gemeente). Voor een klein deel bestaan onze werkzaamheden uit het stimuleren en faciliteren van bewonersinitiatieven gericht op het versterken van de leefbaarheid in een wijk of buurt (proactief). Dat doen we met name in buurten waarin wij veel bezit hebben en die onder de norm scoren (7) in het tweejaarlijkse buurt-voor-buurtonderzoek. De door ons ondersteunde initiatieven zijn altijd sterk verbonden aan het wonen. Initiatieven die primair liggen op het gebied van 12

bijvoorbeeld zorg, onderwijs of werkgelegenheid, ondersteunen wij niet. Tot slot vinden we het belangrijk dat bewoners zelf de drijvende kracht zijn.

Meldingen sociale problematiek Per wijk en buurt hebben we het aantal meldingen van sociale problematiek in kaart gebracht.

We maken een onderscheid tussen meldingen van burenoverlast, omgevingsoverlast (bijvoorbeeld verkeershinder) en persoonlijke problematiek (bijvoorbeeld vervuiling of hennepteelt).

Leefbaarheidsprojecten In 2014 hebben we bijgedragen aan twee meer omvangrijke leefbaarheidsprojecten: in Holtenbroek 3 en in Breecamp-Oost (Stadshagen). Deze kwamen als aandachtsbuurten naar voren in het buurt-voor-buurtonderzoek.

13

In Holtenbroek 3 werken we vanaf november 2013 op basis van een convenant samen met gemeente, politie en het welzijnswerk (Travers) vanuit een inloophuis. De insteek is het winnen van het vertrouwen van de bewoners, om vervolgens initiatieven ter versterking van de sociale cohesie te stimuleren en waar nodig te ondersteunen. In november van dit jaar is de eerste tussentijdse evaluatie uitgevoerd. Conclusie is dat na een moeizame start steeds meer bewoners de gang naar het inloophuis maken. Afgesproken is de samenwerking rond het inloophuis voort te zetten.

In Breecamp-Oost is met name door medewerkers van Travers een groot aantal huis-aanhuisbezoeken afgelegd. Veel mensen hebben aangegeven iets te willen betekenen in de wijk.

Samen met bewoners is de Nationale Buitenspeeldag georganiseerd. Vervolgens zijn twee bewonersinitiatieven gestart rondom de aanleg van een moestuin en een speelveldje.

Daarnaast hebben we In Dieze-Oost de totstandkoming van de 'Stadstuin Het Verre Oosten' gefaciliteerd.

14

4.

We zijn een resultaatgerichte organisatie

Ons doel is inhoud te geven aan een overzichtelijke, efficiënte en resultaatgerichte organisatie, gericht op duurzame inzetbaarheid van medewerkers. Om maatschappelijke vraagstukken effectief inhoud te kunnen geven, hebben we medewerkers nodig die betrokken zijn bij de klant en de organisatie en die competent zijn in hun vakgebied. Vanuit dit streven behandelen we een aantal voor de organisatie belangrijke ontwikkelingen.

4.1 Kwaliteit van dienstverlening We willen dat onze klanten tevreden zijn over onze dienstverlening, zowel over de uitkomst van onze dienstverlening als over de manier waarop SWZ met haar klanten is omgegaan. We willen klanten laten merken dat we hen serieus nemen. Dit betekent niet dat we klakkeloos alles doen wat klanten vragen. Het betekent wel dat we actief meedenken, flexibel, creatief en zeer zorgvuldig willen zijn. Vooral in de communicatie met onze klanten. We doen dit niet alleen uit fatsoensbesef, maar ook op grond van de overtuiging dat we met snelle en adequate reacties op klantvragen tijd- en geldrovende herstelacties kunnen voorkomen. Als zich toch klachten voordoen, proberen we deze zo goed mogelijk te behandelen.

Teneinde mogelijke verbeteringen in onze dienstverlening op te sporen, doen we continu onderzoek naar de kwaliteit daarvan. Het onderzoek is opgehangen aan vier klantcontactmomenten:  rondom het aangaan van een huurcontract (7,0);   

rondom het beëindigen van een huurcontract (7,1); rondom een reparatieverzoek (7,6); rondom planmatig onderhoud (6,7).

De cijfers tussen haakjes geven de overall scores per onderdeel weer over 2014, uitgedrukt in een rapportcijfer.

Uit de onderzoeken bleek onder andere dat de informatievoorziening aan nieuwe huurders op een aantal punten voor verbetering vatbaar is. Om hier meer zicht op te krijgen, is in het najaar een klantenpanel uitgevoerd. Een van de verbetersuggesties die hierin naar voren kwam, is het publiceren van de gebruikershandleidingen van de installaties op de website van SWZ. Hier wordt momenteel aan gewerkt. Ook is het gewenst dat de opzichters tijdens de oplevering meer aandacht besteden aan de bediening van de installaties. De opzichters zijn hierop gewezen.

Verder geven de resultaten aanleiding om te onderzoeken hoe we in ons mutatieproces meer flexibiliteit inbouwen met betrekking tot het overnemen/achterlaten van huisraad. In het planmatig onderhoudsprojecten en ook in het dagelijks onderhoud verdient de informatievoorziening naar de huurder aandacht. Met name als er meer partijen betrokken zijn bij het onderhoud, is het van belang dat SWZ de regie houdt en de huurder steeds informeert over de voortgang.

4.1.1 Centrale klachtenadviescommissie De drie Zwolse corporaties (deltaWonen, Openbaar Belang en SWZ), woningcorporatie Beter Wonen uit IJsselmuiden en SallandWonen uit Raalte hebben gezamenlijk een centrale klachtenadviescommissie. De werkwijze en bevoegdheden van deze klachtenadviescommissie zijn vastgelegd in het Reglement klachtenadviescommissie dat eind 2012 is geactualiseerd en met instemming van de bewonersvertegenwoordigingen per 1 januari 2013 is vastgesteld. De klachtenadviescommissie van SWZ heeft in 2014 vijftien klachten ontvangen.

15

Van de ingediende klachten heeft de klachtenadviescommissie zeven klachten in behandeling genomen en daarover advies uitgebracht aan de directie. Deze adviezen zijn door de directie overgenomen. Conform de adviezen heeft de organisatie de klachten afgehandeld. Van de overige acht klachten hadden drie brieven betrekking op het woonruimteverdeelsysteem. Deze brieven zijn ter behandeling doorgestuurd naar de stuurgroep Woonruimteverdeling, omdat het geen klachten betrof voor de klachtenadviescommissie. De overige vijf klachten heeft de organisatie zelf in behandeling genomen. In overleg met de betrokken huurders is in de meeste gevallen een oplossing gevonden voor de klachten of problemen. Voor meer informatie en een overzicht van de klachten wordt verwezen naar het eigen jaarverslag van de centrale klachtenadviescommissie (zie website SWZ www.swz.nl).

Klacht behandeld door

Jaar

Klachten t.a.v.

2014

Klachtenadviescommissie (hoorzitting)

Organisatie SWZ

Stuurgroep w oonruimteverdeling

2013

2012

2011

Organisatie SWZ

7

3

2

Woonruimteverdeling

0

0

0

Organisatie

5

10

1

Woonruimteverdeling

0

0

0

Woonruimteverdeling

3

3

3

15

16

6

Totaal aantal door SW Z ontvangen klachten:

5

7

12

Noot: per 1 januari 2012 neemt de commissie ook klachten in behandeling die over de woonruimteverdeling gaan. De klachtencommissie Woonruimteverdeling Zwolle is per genoemde datum opgeheven.

Overleg klachtenadviescommissie Voor een goede beoordeling en advisering van de ingediende klachten is het belangrijk dat de commissie op de hoogte blijft van ontwikkelingen binnen en buiten de organisaties. Hiervoor is een algemeen overleg ingesteld, waarbij de ambtelijk secretaris de verantwoordelijkheid draagt voor het overleg en de informatievoorziening. In 2014 heeft dit overleg twee keer plaatsgevonden bij de corporaties Openbaar Belang en deltaWonen uit Zwolle. Daarnaast wordt wekelijks een overzicht gestuurd met allerlei publicaties met betrekking tot de woonsector, met zowel lokaal als landelijk nieuws.

Werkwijze en samenstelling commissie Het jaarverslag van de klachtenadviescommissie wordt jaarlijks toegezonden aan De Woonkoepel.

Ook de Raad van commissarissen ontvangt elk jaar het jaarverslag.

De commissie bestaat uit onafhankelijke leden. Zij hebben geen werkrelatie met ĂŠĂŠn van de corporaties en zijn ook niet bestuurlijk betrokken bij een huurderbelangenvereniging.

De vijf afzonderlijke corporaties hebben elk een ambtelijk secretaris beschikbaar gesteld, die de commissie in haar werk ondersteunt.

16

Eind 2014 bestond de klachtenadviescommissie uit:   

de heer J. ter Schegget, voorzitter (huurderslid) mevrouw C.B. Bos, plaatsvervangend voorzitter (onafhankelijk lid) mevrouw V.T.M. Bonke-Nijensteen, huurderslid

  

mevrouw M. Knigge, onafhankelijk lid de heer S. Scheve, huurderslid de heer W. Verweij, onafhankelijk lid

Het secretariaat wordt verzorgd door:  mevrouw F. Folkerts-Diekman, ambtelijk secretaris deltaWonen

4.2

  

mevrouw M. Vakkert, ambtelijk secretaris Openbaar Belang de heer E. Menzo, ambtelijk secretaris Beter Wonen IJsselmuiden de heer J. van Hittersum, ambtelijk secretaris SallandWonen



mevrouw E. Hoogland, de heer J. Albada (terugtredend per 1-1-2015), ambtelijk secretaris SWZ (Samen)werken in de organisatie

We werken binnen SWZ in een platte organisatie die bestaat uit de afdelingen Vastgoed, Wonen, Middelen en ter ondersteuning de afdelingen Staf en Officemanagement.

Directie

Officemanagement

Staf

Vastgoed

Wonen

Middelen

4.2.1 Ziekteverzuim en Arbo Het ziekteverzuim laat een lichte daling zien van 4,86% in 2013 naar 4,56% in 2014. We zien een zeer kleine stijging van de verzuimfrequentie van 0,98 in 2013 naar 1,03 in 2014. Wel is de gemiddelde verzuimduur fors gestegen van 11,76 in 2013 naar 18,05 in 2014. Het totale verzuimpercentage wordt in 2014 voor een groot gedeelte (42%) veroorzaakt door langdurig (gedeeltelijk) verzuim van 6 medewerkers. In nauwe samenwerking met de Arboarts en in 2 gevallen tevens met de bedrijfsmaatschappelijk werkster zijn veel inspanningen geleverd om de

17

re-integratie van deze medewerkers te bevorderen. Wat opvalt is dat we geen middellange verzuim (7-42 dagen) hebben gehad in 2014.

In 2014 is het SWZ agressiebeleid gelanceerd om de risico's op agressie en geweld tijdens werktijd in kaart te brengen en beheersbaar te houden. Onderdeel van het agressiebeleid is een vernieuwd agressieprotocol. Daarnaast is gestart met een actualisering van de Risico Inventarisatie en Evaluatie in samenwerking met onze arbodienst.

4.2.2 Ontwikkelen van medewerkers In 2014 hebben 36 personen ĂŠĂŠn of meerdere functiegerelateerde opleidingen of trainingen gevolgd. Dit betreft zowel opleidingen als eendaagse seminars en certificeringen.

Er zijn acht incompany trainingen geweest. Twee daarvan waren organisatiebreed: de feedbacktraining in het voorjaar en het vervolg daarop met de My Motivation Insight rapporten in het najaar. Verder waren er incompany trainingen op het gebied van samenwerking Vastgoed, huurrecht en omgaan met bewoners met psychische problemen. In 2014 is 89% van het beschikbare budget voor functiegerelateerde opleidingen besteed:

Ten opzichte van vorig jaar is er fors geĂŻnvesteerd in organisatiebrede trainingen en minder specifiek voor de afdelingen. In onderstaande grafieken is weergeven wat er per persoon gemiddeld is besteed aan functiegerelateerde opleidingen.

18

Loopbaanbudget In 2014 hebben 13 medewerkers het loopbaanbudget aangesproken om een opleiding of training te bekostigen. Dit is precies hetzelfde aantal als in 2013. De opleidingen die zijn of worden gevolgd zijn van uiteenlopende aard: meestal is er sprake van opleidingen die een extra verdieping aan de eigen functie geven, maar een aantal medewerkers richt zich juist op opleidingen die hun kansen op de externe arbeidsmarkt vergroten.

Verder hebben elf medewerkers van 55 jaar en ouder gebruik gemaakt van de mogelijkheid leeftijdsuren aan te kopen uit het loopbaanontwikkelingsbudget.

19

4.2.3

Ontwikkeling zelfstandige medewerker

Eén van de bouwstenen uit het Ondernemingsplan 2014-2017 is de zelfstandige medewerker.

Samenwerken en feedback Het optimaliseren van de samenwerking tussen collega's met als doel effectief en efficiënt te werken krijgt veel aandacht binnen SWZ. In dat licht is er in 2014 een intensief opleidingstraject gestart voor alle medewerkers waarin het geven en ontvangen van feedback centraal stond. In het voorjaar hebben alle medewerkers een training gevolgd. De doelen voor deze training waren:  Medewerkers zijn zich bewust van het belang van feedback geven en erkennen dat feedback geven en ontvangen lastig is in de praktijk. De drempel om feedback te geven 

gaat omlaag.

Medewerkers geven elkaar op een opbouwende wijze feedback en ontvangen de feedback van een ander op goede wijze.

Deze sessies kregen een vervolg in het najaar. Centraal hierbij stond de vraag: ´We weten dat je feedback moet geven om "beter te worden met elkaar", maar het blijkt soms moeilijk te zijn om je collega's te begrijpen. Waarom reageert mijn collega zo? Waarom begrijp ik mijn collega niet?´ Alle medewerkers volgden een dagdeel een training. Dit keer vulde iedereen van te voren een test in die is gebaseerd op de kleurentheorie van My Motivation Insights. Deze test geeft inzicht in persoonlijke waarden, wat mensen motiveert en demotiveert, hoe mensen zich in een groep bij voorkeur gedragen en hoe de groepscultuur eruit ziet. Bovenal levert het een gezamenlijke taal zodat men zich gaandeweg beter kan verplaatsen in de waarden van een ander.

Benen op tafel overleg In 2014 is ook aandacht besteed aan het organiseren van Benen Op Tafel gesprekken. In 2014 zijn er drie bijeenkomsten georganiseerd. Medewerkers konden zich aanmelden om met MT leden en collega's van gedachten te wisselen zonder een strakke agenda, over onderwerpen die op dat moment speelden of die de medewerkers of MT leden op dat moment bezig hielden.

Stimuleren inzetbaarheid van medewerkers Brede inzetbaarheid van medewerkers staat bij SWZ hoog op de agenda. Twee medewerkers zijn dan ook doorgestoomd naar een andere functie binnen SWZ. Daarnaast zijn twee medewerkers voor een deel van hun taken doorgestroomd naar een andere functie. En twee medewerkers hebben tijdelijk voor een jaar een andere functie ingevuld.

4.2.4 Werkkostenregeling In 2014 zijn de voorbereidingen getroffen voor de introductie van de werkkostenregeling in 2015. SWZ blijft met de verstrekkingen en vergoedingen ruim binnen de vrije ruimte. Voor de werknemer heeft de werkkostenregeling geen financiële gevolgen.

4.2.5 Ondernemingsraad Binnen SWZ is een Ondernemingsraad actief. Zij behartigen de belangen van het personeel van SWZ. Met de Ondernemingsraad is in 2014 over tal van onderwerpen die de organisatie en het personeel betreffen, overleg gevoerd. Een belangrijk onderwerp was de werving van de nieuwe bestuurder. Hierbij is de Ondernemingsraad nauw betrokken geweest. Meer informatie over de activiteiten van de Ondernemingsraad is terug te vinden in het eigen verslag, dat is opgenomen in bijlage 4 bij dit verslag.

20

4.3

Werkwijze organisatie en intern toezicht

4.3.1 Bestuur en managementteam Het bestuur is belast met het besturen van de organisatie. Dit betekent dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de organisatie, de financiering, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van deelnemingen van de organisatie. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico verbonden aan de activiteiten van de organisatie. Het bestuur weegt ook de belangen af van andere organisaties die met de werkzaamheden van SWZ verbonden zijn (stakeholders). Het bestuur legt over haar werkzaamheden verantwoording af aan de Raad van commissarissen. Daartoe verschaft het bestuur tijdig alle informatie die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de Raad.

De organisatie is ingericht naar drie afdelingen, te weten Vastgoed, Wonen en Middelen. Iedere afdeling wordt aangestuurd door een verantwoordelijk manager, tevens MT-lid. De directeurbestuurder geeft leiding aan de stafafdeling en het officemanagement.

Het managementteam komt tweewekelijks samen voor afstemming en besluitvorming. In de MT-vergaderingen komen een veelheid van onderwerpen aan de orde en worden door de directeurbestuurder de bestuursbesluiten genomen. In 2014 zijn besluiten genomen over onder meer de projecten Geert Groote eengezinswoningen, Geert Grootestraat I, Werkerhoven Woonwagens, De Weezenlanden en Pierik Zuid fase 1. Daarnaast zijn afrondende notities van projecten Plantage vlek 1a Breecamp, Muziekwijk clusters T15 en T16, P. Steynstraat 1 ingebracht. Interne projecten als het Strategisch voorraadbeleid, KIK (Kpiâ&#x20AC;&#x2122;s, informatievoorziening en kwartaalrapportage) en klachtenafhandeling stonden diverse keren op de agenda. Ook werd vooruit gekeken via de begroting, jaarplannen en meerjarenramingen. De voortgang in de bedrijfskostenreductie, het huurbeleid en bewonersparticipatie heeft ook de continue aandacht.

4.3.2 Raad van commissarissen De raad van commissarissen houdt toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in de organisatie. Daarnaast staat hij het bestuur met raad ter zijde. Hij richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de organisatie. De raad van commissarissen bestaat uit vijf leden, ieder met een eigen specifiek kennisgebied, en is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook, onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. In hoofdstuk 7 doet de raad van commissarissen verslag van de activiteiten in 2014.

4.3.3 Interne controle SWZ heeft een intern controleplan. Dit controleplan is ingedeeld naar vier prestatievelden en bestaat uit 50 interne controles met een bepaalde frequentie. De frequentie ligt hoger als geconstateerd wordt dat er verbeteringen nodig zijn. Bevindingen worden gerapporteerd aan de manager/proceseigenaar en in samenspraak worden vervolgacties uitgezet. De interne controles worden grotendeels uitgevoerd tijdens het samenstellen van de kwartaalrapportage of jaarrekening. Het doel van het interne controleplan is om te toetsen hoe effectief en efficiÍnt de organisatie is in de uitvoering van haar processen. Er wordt gekeken naar de beheersing van de budgetten versus kosten en uitgaven en de realisatie van activiteiten ten opzichte van meetpunten en concrete streefgetallen (kpi´s). Een goed opgezette interne controle is een belangrijke pijler waarop SWZ in het kader van planning en control moet kunnen steunen. Niet alleen voor wat betreft het controleren en signaleren van tekortkomingen in de uitvoering, maar 21

zeker ook voor het bijsturen en het afleggen van verantwoording. Er zijn in 2014 91 interne controles uitgevoerd door Control. De bevindingen worden tijdens de interim controle met de accountant besproken. Bij de externe controle worden in de managementletter aandachtspunten van de accountant verwoord. De verbeteringen die naar aanleiding daarvan worden doorgevoerd, worden aan het MT en de raad van commissarissen gerapporteerd.

4.3.4

Risicobeheersing

SWZ heeft op een aantal werkterreinen risico´s onderkend en maatregelen genomen om deze te beheersen. Bij interne risico´s onderscheiden we projectrisico´s, financiële risico´s en besturingsrisico´s (governance). Bij externe risico´s onderscheiden we markt- , politieke en maatschappelijke risico´s.

De afdeling Vastgoed werkt met een risicotabel waarin per project de gesignaleerde risico´s worden benoemd en de hoogte daarvan wordt bepaald door kans x impact. In het kwartaalrapport wordt hierover gerapporteerd. Wat betreft de financiële risico´s werkt SWZ samen met Thésor, een erkende specialist in treasury. Samen met Thésor is er in 2013 een treasurystatuut opgesteld.

In dit statuut is een risicobeheer paragraaf opgenomen waarin beschreven staat hoe gekeken wordt naar rente- en valutarisicobeheer en solvabiliteit- en liquiditeitsrisicobeheer. De toetsing aan de WSW normen is hierin meegenomen. Per kwartaal verschijnt er een treasuryrapport waarin naast risicobeheer gerapporteerd wordt over de financieringsbehoefte van SWZ. Vanuit interne controles kijken we of er voldoende functiescheiding is binnen een proces als het gaat om betalingsverkeer en het aangaan van verplichtingen. SWZ kent een fiatteringschema als het gaat om het aangaan van verplichtingen en een procuratieschema als het gaat om het verrichten van betalingen. De betalingen worden vooraf gecontroleerd door Control. Hierbij wordt ook gekeken of de WKA-regeling goed is toegepast. Bij het aangaan van verplichtingen met leveranciers en aannemers in het kader van ontwikkeling en planmatig onderhoudsprojecten wordt door Control een kredietcheck gedaan. Hier wordt gekeken naar het betalingsgedrag van de desbetreffende onderneming en of zij financieel gezond is (financiële ratio´s vanuit benchmarkgegevens). Hiervoor maken we gebruik van de diensten van Graydon.

In het kader van toezicht, interne controle en verantwoording staan in bijlage 8 onze beheersinstrumenten beschreven. Goed risicomanagement wordt steeds belangrijker. In 2015 zal er dan ook de nodige aandacht aan worden gegeven.

4.3.5 Auditcommissie De Auditcommissie uit de raad van commissarissen heeft voorafgaand aan de vergadering van de raad van commissarissen een eigen bijeenkomst. In deze vergaderingen komen onder andere de kwartaalrapportages, het treasurystatuut, het treasuryjaarplan, veranderingen in waarderingsgrondslagen, het jaarplan en de jaarstukken aan de orde. Indien noodzakelijk is hierbij ook de accountant of de treasury adviseur aanwezig. In 2014 vond een gesprek plaats tussen de accountant en de auditcommissie zonder de bestuurder, zoals voorgeschreven in de Governance Code.

22

4.4

Bestuurlijke verantwoording

In 2014 is verder gewerkt aan de concretisering van de doelen uit het ondernemingsplan. De missie van SWZ is het bieden van betaalbare woningen in leefbare wijken en buurten in Zwolle. De voorgenomen prestaties worden vertaald in de financiële meerjarenbegroting. Via kwartaalrapportages wordt verantwoording afgelegd. Deze worden ook besproken met de raad van commissarissen. Het oordeel dat het Ministerie in 2014 heeft gegeven, was opnieuw positief.

Wel zijn enkele aanvullende vragen gesteld over leningen die SWZ heeft verstrekt, bijvoorbeeld aan de daklozenopvang Stichting De Herberg. Het CFV heeft geen bijzonderheden ten aanzien van onze financiële positie geconstateerd. Wel zijn op verzoek van het CFV de toezichtbelemmerende bepalingen uit de derivatencontracten gewijzigd. Vanuit het WSW is opnieuw ruimte geboden om nieuwe leningen aan te trekken. De afgelopen jaren is de interne beheersing van risico’s fors verbeterd. Bij ontwikkel- en investeringsvoorstellen wordt een risicoparagraaf opgenomen.

In 2014 was het effect van het rijksbeleid onverminderd zichtbaar. De verhuurderheffing legt een fors beslag op de kasstromen. Toch is het mogelijk gebleken om, uitgaande van een gematigd huurbeleid, de doelen te realiseren rond beschikbaarheid (toevoegen nieuwbouw) en kwaliteit van het bestaande woningbezit (waaronder energetisch maatregelen).

In dit jaarverslag zijn onder bijlage 9 de deelnemingen en samenwerkingverbanden met een toelichting opgenomen.

4.5 Directeurbestuurder Het bestuur van SWZ bestond in 2014 uit één statutair directeur. Dit was tot 15 augustus Eddy Veenstra. Zijn aanstelling was voor onbepaalde tijd.

Als directeurbestuurder van SWZ was Eddy Veenstra ook bestuurder van:  Stichting Bouwtalent Overijssel/Gelderland  Stichting Gereglementeerd Eigendom Zwolle (voorzitter) Overige relevante nevenfuncties:  lid Provinciale Staten Drenthe (voorzitter PvdA-fractie) (vanaf maart 2003)   

lid raad van Toezicht Kjenning bv (vanaf 2008) bestuurslid Stichting Earthship Zwolle (vanaf 2008) lid Programmaraad Trendburo Overijssel (vanaf 2008)



bestuurslid Stichting Jeugdsportfonds Zwolle

Van 15 augustus tot 31 december was Koos Parie de interim-bestuurder. Met ingang van 1 januari 2015 is Monique Boeijen benoemd. Haar relevante nevenfuncties zijn:  lid kandidaatstellingscommissie Aedes-bestuur (tot april 2015)  lid raad van Toezicht Amaris Zorggroep 

bestuurslid netwerk vrouwelijke bestuurders woningcorporaties

Tevens neemt zij de bestuurstaken over in de Stichting Gereglementeerd Eigendom en Stichting Earthship.

23

5.

We hebben oog voor onze belanghouders

Het handelen van SWZ staat of valt met de externe en interne legitimatie. We hebben op lokaal niveau aandacht voor de maatschappelijke belanghouders en willen de belanghouders graag betrekken en invloed laten uitoefenen op onze strategische keuzes.

Met belanghouders vindt daarvoor, formeel en informeel, frequent intensief overleg plaats en worden prestatieafspraken gemaakt.

5.1 Inrichting belanghoudersdomein Onze belangrijkste belanghouders zijn de huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel en de gemeente Zwolle. Samen met hen en met de overige twee Zwolse woningcorporaties geven wij aan lokale opgaven in Zwolle inhoud. Met overige belanghouders in de stad hebben we frequent overleg, bijvoorbeeld over projecten op wijk- en buurtniveau.

SWZ participeert in het NoWoZo – overleg van corporaties in Noord en West Overijssel.

We zijn lid van Aedes en zijn ons bewust van de landelijke context waarin corporaties werken.

Ook in 2014 hebben we samen met deltaWonen, Openbaar Belang en de gemeente Zwolle een discussiebijeenkomst met de belanghouders gehad over de vraag hoe we woningen betaalbaar houden voor de meest kwetsbare inkomensgroepen. Naar aanleiding van deze bijeenkomst is de agenda Betaalbaarheid opgesteld, die verder wordt uitgewerkt (zie hoofdstuk 3).

Een aantal belanghouders is ook betrokken bij de uitwerking van de agenda.

Hieronder geven we een overzicht van de belanghouders, de overlegvorm, de frequentie van het overleg en de te behandelen onderwerpen. Door het jaarverslag heen geven we zelf en/of onze belanghouders een verantwoording van de resultaten die mede vanuit de samenwerking zijn gerealiseerd. Voor een opsomming van de belanghouders verwijzen we naar bijlage 5.

Externe belanghouders

Verantwoordelijk

Overlegvorm

Frequentie

Onderwerp

Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel

Directie

Overleg

1x per kwartaal

Belangen huurders

Centraal Fonds Volkshuisvesting

Directie/Financiën

Overleg

1x per jaar

Gemeenteraad (politiek)

Directie

Overleg

Wethouder (bestuurlijk)

Directie

Overleg

1x per jaar en ad hoc 4 x per jaar

Raadsleden reiken onderwerpen aan Woonthema’s

Ambtelijk (beleidsmatig) - afd. Ruimte en Strategie - Stadsdeelteams -werkgroep huisvesting bijzondere doelgroepen

Beleid & Innovatie Wonen Wonen

Vergadering overleg Vergadering

1x per maand 1x 6 weken

Prestatieafspraken Leefbaarheid Afst. vraag/aanbod

Wonen, welzijn en zorg Platform WWZ Servicepunt Zorgwoning Bijzondere doelgroep Bijzondere doelgroep

Wonen Wonen Directie Wonen

Bijeenkomst Stuurgroep Stuurgroep Begeleidingsgroep

2x 1x 2x 1x

Communicatie Pers

Communicatie

Doorlopend

Div. onderwerpen

Gez. communicatie Diezerpoort

Communicatie

Interviews/ persbijeenkomst Vergadering

1x per maand

Gebiedsmarketing

Waarborgfonds Sociale Woningbouw Gemeente Zwolle

per per per per

jaar kwartaal jaar maand

WWZ gerelateerd Huisvesting Huisvesting

24

Gezamenlijke Zwolse corporaties Woonruimteverdeling

Wonen

Stuurgroep

1x per maand

Beleid woonruimte verdeelsysteem

Wijkontwikkeling Wijkontwikkeling Wijkontwikkeling Wijkontwikkeling

Vastgoed Vastgoed Vastgoed Vastgoed

Stuurgroep Stuurgroep Stuurgroep Stuurgroep

1x 1x 1x 1x

Stadshagen Dieze- Oost Holtenbroek Kamperpoort

per per per per

2 2 2 2

maand maand maand maand

5.2.

Samenwerking met HBV De Woonkoepel Een van de belangrijkste stakeholders van SWZ is de Huurdersbelangenvereniging de Woonkoepel.

Zij vertegenwoordigen de belangen van de huurders van SWZ. Zowel SWZ als HBV De Woonkoepel onderkennen het belang van een goede samenwerking. De afspraken zijn vastgesteld in een samenwerkingsovereenkomst. Hierin is opgenomen dat HBV De Woonkoepel een recht van voordracht heeft voor twee leden van de Raad van Commissarissen. In de samenwerkingsovereenkomst zijn ook de onderwerpen benoemd (conform de Wet overleg huurder verhuurder) waarover HBV De Woonkoepel een informatierecht, een instemmingsrecht en een adviesrecht heeft. HBV De Woonkoepel is op tal van onderwerpen inhoudelijk betrokken en om een standpunt gevraagd. De samenwerking is positief verlopen. Aan de ondersteuning van de activiteiten van HBV De Woonkoepel is in 2014 een bedrag van € 44.528 besteed. Voor de inhoud van de activiteiten wordt verwezen naar het eigen verslag van HBV De Woonkoepel, dat is opgenomen als bijlage 6 bij dit jaarverslag.

5.3 Prestatieafspraken Een andere belangrijke stakeholder is de gemeente Zwolle. Met prestatieafspraken tussen de gemeente en de corporaties wordt gestuurd op het realiseren van de volkshuisvestelijke opgaven in de stad. De in het voorjaar van 2012 ondertekende afspraken voor de periode 2012-2015 wilden partijen in 2013 herbezien in het licht van de nieuwe beleidskaders (Woonakkoord) en de recessie. In het najaar van 2013 is gestart met een actualisatie van de prestatieafspraken, waarbij de afspraken doorlopen tot en met 2017.

De actualisatie is allereerst op ambtelijk niveau tussen gemeente en corporaties besproken.

Daarna zijn de conceptafspraken besproken met de huurdersorganisaties van de drie Zwolse corporaties. De resultaten van deze gesprekken zijn verwerkt in een concept dat op bestuurlijk niveau is besproken en dat vervolgens voor advies is voorgelegd aan de huurderbelangenverenigingen. De adviezen hebben niet meer tot wijzigingen geleid. In het voorjaar van 2014 zijn de geactualiseerde afspraken vastgesteld. Prioriteit is gegeven aan de volgende thema’s:  Betaalbaarheid sociale huursector en woonlastenproblematiek   

Scheiden wonen en zorg Inzetten op tijdelijke woonruimte voor urgente woningzoekenden/spoedzoekers Voorkomen instroom en bevorderen uitstroom maatschappelijke opvang



Blijven investeren in duurzaamheidsopgave

Eind 2014 is gestart met het actualiseren van de afspraken voor 2015. Daarnaast hebben we afgesproken dat we 2015 benutten om te komen tot nieuwe prestatieafspraken voor de periode 2016-2019 conform de nieuwe regelgeving en bestuurlijke verhoudingen op grond van de Herzieningswet.

25

5.4

Wonen, welzijn en zorg

In november is het eindrapport opgeleverd van het vorig jaar gestarte programma rondom het scheiden van wonen en zorg. In dit programma werken corporaties, gemeente, zorginstellingen, welzijnsorganisaties, huurders- en cliĂŤntorganisaties samen aan een verkenning naar de wijzigingen in de markt van wonen en zorg. Belangrijke conclusie in het eindrapport is dat er in Zwolle nu en in de toekomst voldoende woningen zijn die zich lenen voor het verlenen en ontvangen van zorg. Teneinde leegstand (van met name intramurale woonzorgvoorzieningen) tot een minimum te beperken, is afgesproken dat er in beginsel geen nieuwbouw meer gepleegd wordt voor bijzondere doelgroepen. Verder schetst het rapport de wijze waarop woon-, zorg en welzijnsarrangementen worden samengesteld, contractueel worden vormgegeven, en de manier waarop deze gedistribueerd worden. De afspraken worden in 2015 verder uitgewerkt.

26

6.

Financiële continuïteit

6.1 Algemeen De parlementaire enquête over woningcorporaties en de gevolgen hiervan, de aanstaande herziene woningwet, de inkomensafhankelijke huurverhoging in relatie tot de discussie over betaalbaarheid en het nieuwe borgingskader van het Waarborgfonds, hebben in 2014 de nodige aandacht van SWZ gevraagd voor het bepalen van haar toekomstige financiële positie. Daarnaast is ons nieuwe portefeuilleplan als vervolg op ons huidige strategisch voorraadbeleid uit 2012 nog niet afgerond. Onze eind 2014 opgestelde financiële meerjarenraming 2014 is dan ook grotendeels nog bepaald op de plannen uit het opgestelde beleid uit 2012. Wel zijn als gevolg van de brede betaalbaarheidsdiscussie over de huren en de toekomstige verwachte ontwikkeling van de inflatie lagere huurstijgingspercentages bij de doorrekening van de huuropbrengsten gehanteerd. Dit heeft direct gevolgen voor de waardering van ons bezit op historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde en laat dan ook een forse correctie op de post waardeveranderingen en dus het resultaat in 2014 zien. Voor een verdere toelichting hierop wordt verwezen naar pagina 73 van de jaarrekening.

In het jaarverslag 2014 zijn de vergelijkingscijfers met het jaar 2013 in tegenstelling tot voorgaande jaren in dit hoofdstuk niet meer opgenomen. Met betrekking tot de financiële continuïteit zijn in dit hoofdstuk wel de volgende onderwerpen opgenomen: 

Realisatie versus begroting

  

Belastingen Doorkijk naar de toekomst Treasury



Waardeontwikkeling bezit

6.2

Realisatie versus begroting

In dit hoofdstuk worden zowel de resultatenrekening als de gerealiseerde investeringen in 2014 afgezet tegenover de begrote resultatenrekening en investeringsbegroting en vervolgens kort toegelicht.

Resultatenrekening versus begroot resultaat Het resultaat in 2014 bedraagt 2,8 miljoen positief tegenover een begroot nadelig resultaat van € 0,1 miljoen. Hieronder een specificatie van de verschillen op hoofdlijnen met een korte toelichting erop (x € 1000).

Begroot 2014

Realisatie 2014

Verschil

Bedrijfsopbrengsten

53.752

55.916

2.164

Bedrijfslasten

42.352

42.355

3

-11.400

-10.790

698

-88

2.771

Financiële baten en lasten Resultaat

2.859

27

De hoger uitgevallen bedrijfsopbrengsten in 2014 ten opzichte van de begroting worden vooral veroorzaakt door de hogere opbrengsten uit verkoop bestaand bezit.

Het verschil in bedrijfslasten betreft in belangrijke mate de post hogere waardeveranderingen. De waardeveranderingen in 2014 bestaan uit: -

Vastgoed in ontwikkeling Afwaardering sociaal vastgoed (diverse complexen) Vastgoedbeleggingen

-135 5.759 - 208

Totaal

5.416

Voor een specificatie van de waardeveranderingen wordt verwezen naar de post overige waardeveranderingen opgenomen onder de toelichting op de verlies- en winstrekening in deze jaarstukken. De hogere waardeveranderingen dan begroot worden grotendeels gecompenseerd door lagere onderhoudslasten, waardoor de bedrijfslasten ten opzichte van de begroting nauwelijks zijn gestegen.

Als gevolg van de positieve ontwikkeling van de rentevoet en door minder uitgaven dan begroot in 2014 zijn de financiële baten en lasten lager dan begroot.

Investeringen in 2014 versus investeringsbegroting 2014 De investeringsbegroting in 2014 bestond uit:   

nieuwbouw huurwoningen renovatieplannen levensduurverlengende en energiebesparende investeringen

 

activa ten dienste desinvestering in verband met verkoop huurwoningen bestaand bezit

aantal

bedrag

144 16 547

26.783 883 6.848

n.v.t.

37

352 -1.520

In welk stadium de investeringen zijn en of er wijzigingen hebben plaatsgevonden in 2014 op de in onze investeringsbegroting 2014 opgenomen projecten wordt hieronder kort toegelicht.

Nieuwbouw huurwoningen Het project muziekwijk T19 is ruim binnen de begrotingskaders in 2014 opgeleverd. De oplevering van de woonwagens heeft vertraging opgelopen. Twee wagens zijn opgeleverd in 2014, van de overige 10 woonwagens wordt de oplevering in 2015 verwacht. Ook hier wordt geen overschrijding van het goedgekeurde budget verwacht. De plannen voor het project Dieze-oost binnenhofjes 1 vlek 6a zijn gewijzigd in 2014. Goedkeuring door directie en Raad van Commissarissen van het plan heeft plaatsgevonden waarin vlek 6a in 2015 wordt verkocht aan een projectontwikkelaar terwijl op vlek binnenhofjes 6b, oorspronkelijk bestemd voor koopwoningen nu 48 sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Voor het project Geert Grootestraat 3 heeft besluitvorming in 2014 plaatsgevonden. In deze besluitvorming is ook reeds het project Geert Grootestraat 4 meegenomen. Oplevering van deze projecten wordt verwacht in 2016/17. Dit project was oorspronkelijk opgenomen in de meerjarenbegroting 2014-2018 in het jaar 2015. Voor het project Bachlaan is in 2014 het haalbaarheidsbesluit genomen. De verwachting is dat in 2015 het ontwikkelbesluit wordt genomen en de eerste woningen in 2016 zullen worden opgeleverd.

28

Renovatieplannen Het renovatieplan 16 woningen Geert Grootestraat is conform begroting in 2014 uitgevoerd.

Levensduurverlengende investeringen en energiebesparende maatregelen De in de begroting 2014 opgenomen levensduurverlengende investeringen en energiebesparende maatregelen zijn grotendeels binnen de hiervoor opgenomen budgetten gerealiseerd. Alleen de werkzaamheden aan het project Groeneweg (budget € 0,4 miljoen) schuiven door naar 2015.

Voor een verdere toelichting op deze projecten zie bijlage 1 van het jaarverslag.

Investeringen in activa ten dienste De investeringen in activa ten dienste bedragen € 0,37 miljoen (begroot 0,35 miljoen).

Een aantal opgenomen begrotingsposten (kantoorinventaris) zijn niet ingevuld en een deel van de begrote investeringen schuift door naar 2015 (wijzigingen onderhoudsprogramma en migratie Earchief). Daartegenover is in 2014 besloten de kopieerapparaten niet meer te leasen, maar zelf aan te schaffen en daarnaast is een bedrijfsauto ingeruild, welke niet op de begroting stond.

Desinvestering in bestaand bezit De desinvestering in 2014 bedraagt € 2,6 miljoen en heeft betrekking op de verkoop van 65 woningen uit bestaand bezit (begroot € 1,5 miljoen gebaseerd op de verkoop van 37 woningen).

6.3 Belastingen Eind 2014 heeft SWZ de beschikking over een voorlopig fiscaal compensabel verlies van € 48,7 miljoen. Dit hoge verliesbedrag is voornamelijk opgebouwd door (gemengde) projecten in herstructureringsplannen en verbeterplannen. De belastingdienst heeft aanslagen opgelegd tot en met het jaar 2009. In 2014 is op basis van onze financiële meerjarenraming 2015-2019 door onze fiscalist een doorrekening gemaakt van onze toekomstige vennootschapsbelastingplicht in relatie tot het opgebouwde fiscale compensabele verlies om verliesverdamping te voorkomen. Op basis van de gemaakte berekeningen wordt verwacht dat deze verliezen kunnen worden gecompenseerd. In de kasstroomoverzichten voor de komende jaren is daarom geen betalingsverplichting voor de vennootschapsbelasting opgenomen.

6.4 Doorkijk naar de toekomst Zoals in paragraaf 6.1 is aangegeven is de basis van onze doorkijk naar de toekomst gebaseerd op ons huidige ondernemingsplan 2014-2017. De hierin opgenomen plannen zijn gebaseerd op ons goedgekeurde strategisch voorraadbeleid in 2012 en de vanaf dat moment door de directie en raad van commissaris goedgekeurde wijzigingen tot en met september 2014 op dit beleid.

Belangrijke ontwikkelingen in 2014 zoals de parlementaire enquête, de herziene woningwet, de betaalbaarheidsdiscussie met daarbij de aangekondigde algemene maatregel van bestuur brengen onzekerheden mee voor in de toekomst. Deze ontwikkelingen volgt SWZ nauwgezet om hierop tijdig te kunnen anticiperen. Voor onze huidige financiële doorrekening zijn in ieder geval de door de verhuurdersheffing ingerekende extra huurverhogingen ten opzichte van het voorgaande boekjaar naar beneden bijgesteld. De definitieve keuzes omtrent Daeb en nietDaebbezit moeten nog worden gemaakt. Om de financiële continuïteit te bewaken wordt gestuurd op de volgende in ons huidige ondernemingsplan opgenomen kengetallen:  Ondergrens solvabiliteitspercentage 15% (waardering historische kostprijs)  Kasstromen voldoen ruim aan het door het Waarborgfonds gestelde normenkader  

Een gemiddeld positief jaarresultaat Verdere daling van de beheerkosten (2017 € 900 per verhuureenheid)

29

Onze in 2014 opgestelde meerjarencijfers voldoen ruimschoots aan de eerste drie criteria. Voor het laatste criterium om verdere daling van onze bedrijfskosten te kunnen realiseren moeten er naast het efficiënter inrichten van de werkprocessen mogelijk andere keuzes in de bedrijfsvoering worden gemaakt. Hiervoor wordt in 2015 voor de komende twee jaar een projectmanager aangesteld. De doelstelling is om in 2017 de bedrijfskosten naar € 900 (prijspeil 1-1-2012) per verhuureenheid terug te brengen.

Bij de doorrekening van onze meerjarenbegroting 2015-2020 zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:  De verhuurderheffing wordt voor de volledige exploitatieduur ingerekend op basis van de  

  

door het Ministerie vastgestelde tarieven.

De saneringsheffing wordt op basis van de in 2014 voor de eerste jaren ontvangen opgaven ingerekend. Vanaf 2019 is geen heffing meer opgenomen.

De inkomensafhankelijke huurverhoging wordt tot en met 2015 ingerekend op basis van het inflatiepercentage van 1,25% voor de eerste inkomensgroepen, voor de tweede inkomensgroep inflatie plus 1% en de hoogste inkomenscategorie inflatie +2%. Vanaf 2016 en verder is de jaarlijkse huurverhoging voor alle inkomensgroepen gebaseerd op een inflatiepercentage van 2% zonder extra verhogingen.

Huurharmonisatie wordt toegepast, waarbij de streefhuur is vastgesteld op gemiddeld 83% van de maximaal redelijke huur.

Verkoopopbrengsten blijven gehandhaafd op het niveau van het reële scenario uit het strategisch voorraadbeleid.



De investeringsprojecten zijn vastgesteld op basis van het in 2012 vastgestelde strategisch voorraadbeleid met de goedgekeurde wijzigingen vanaf 2012.

De onderhoudskosten zijn gebaseerd op de in 2014 vastgestelde



meerjarenonderhoudsbegroting, waarbij met een jaarlijkse inflatiecijfer van 3% wordt gerekend.

Netto bedrijfskosten vanaf 1 januari 2015 ongeveer € 1.000 per woning per jaar en



worden vervolgens verder teruggebracht naar € 900 per woning per jaar op 1 januari 2018.

Voor nieuwe financiering wordt rekening gehouden met een rentelast in 2015 van 2%, in



2016 2,68%, 2017 3,15%, 2018 3,48% en 2019 5,25%.

In verband met de herstructureringsopgave in de komende periode en de hiermee te verwachten en nog te verrekenen fiscale verliezen wordt voor de komende vijf jaar geen betaling van vennootschapsbelasting verwacht.

De in de jaarrekening 2014 opgenomen meerjarenbegroting (2015-2020) vormt naast de basis voor de berekening van de bedrijfswaarde 2014 ook de basis voor de dPi-aangifte in 2015. In onderstaande tabel zijn de kasstromen uit onze meerjarenbegroting voor de komende vijf jaar opgenomen.

30

6.5

Kasstroomoverzichten 2015-2020 (x â&#x201A;Ź 1.000)

Omschrijving Operationele kasstroom

2015

2016

2017

2018

2019

47.382 2.844 113 61 50.400

48.249 2.850 113 32 51.244

50.099 2.852 114 16 53.081

51.820 2.871 114 71 54.876

54.010 2.909 116 46 57.081

3 9.162 6.426 4.438 5.496 2.927 10.765 -

3 9.749 6.237 4.860 908 5.538 2.909 10.892 -

3 9.523 6.066 5.436 459 5.579 2.926 11.046 -

3 10.696 6.141 5.550 456 5.618 2.941 11.133 -

3 11.179 6.283 5.745 5.696 2.986 11.370 -

Totaal uitgaven

39.217

41.096

41.038

42.538

43.262

Saldo operationele kasstroom (excl. vpb)

11.183

10.148

12.043

12.338

13.819

5.294 88 791

4.919 88 -

4.958 87 -

6.461 6.648 -

6.821 -

6.173

5.007

5.045

13.109

6.821

176 4.358 937 8.076 235

33 4.127 1.144 17.229 76

68 1.746 1.858 16.390 1.847

1.537 1.947 2.029 18.607 5.183

1.907 1.552 2.377 8.578 -

98 4.996

370 -

370 -

370 -

370 -

Totaal uitgaven (des)investeringen

18.876

22.979

22.279

29.673

14.784

Saldo kasstroom (des)investeringen

-12.703

-17.972

-17.234

-16.564

-7.963

Ontvangsten: Huur Vergoedingen Overige bedrijfsopbrengsten Rentebaten Totaal ontvangsten Uitgaven: Erfpacht Lasten onderhoud Salarissen/pensioenlasten/sociale lasten Verhuurderheffing Saneringsheffing Bedrijfskosten Belastingen/verzekeringen Rentelasten Te betalen vennootschapsbelasting (vpb)

Kasstroom (des)investeringen Ontvangsten: Verkoop bestaand bezit Verkooptermijnen nieuwbouw koop Sloopopbrengst Totaal ontvangsten (des)investeringen Uitgaven Investeringen in verbeterplannen Levensduurverlengende investeringen Investeringen in energiemaatregelen Nieuwbouw huur Nieuwbouw koop Investeringen MVA ten dienste van exploitatie Mutatie openstaande posten crediteuren

Het kasstroomoverzicht geeft inzicht in de operationele kasstromen en de (des)investeringskasstromen over de periode 2015-2020. De opgenomen plannen in de prognose vallen binnen de door de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) borgbare activiteiten. De ruimte met ons borgingsplafond bij het WSW bedraagt eind 2014 â&#x201A;Ź 14,6 miljoen.

31

6.6

Treasury

De jaarlijkse financieringsbehoefte op basis van de meerjarenprognose wordt vastgelegd in het treasury jaarplan. Vervolgens wordt het jaarplan vastgesteld door het bestuur en goedgekeurd door de raad van commissarissen. In dit jaarplan zijn ook de afgesloten rente-instrumenten (payerswaps) opgenomen. Per kwartaal wordt de werkelijke financieringsbehoefte hieraan getoetst. Eind 2014 hebben wij de beschikking over negen langlopende swaps (einddatum eerstvervallende swap 2 mei 2017) met een totale waarde van € 70 miljoen. In 2014 zijn geen derivatencontracten afgesloten. Eind 2014 is elke swap gekoppeld aan een lening. Aan geen van de afgesloten swaps zijn extra verplichtingen verbonden. Bijstorten of verplicht aanhouden van liquiditeiten bij een bepaalde positieve of negatieve afwijking van het afgesloten swappercentage is niet van toepassing. De marktwaarde van de swaps is opgenomen in de jaarrekening onder het hoofdstuk niet uit de balans blijkende verplichtingen.

In ieder kwartaal wordt een geactualiseerd kasstroomoverzicht van alle inkomsten en uitgaven opgesteld, waarin de (toekomstige) financieringsbehoefte inzichtelijk wordt gemaakt. Dit overzicht wordt afgezet tegen ons opgestelde treasuryjaarplan en de verschillen worden toegelicht. Per kwartaal wordt de actuele financieringsbehoefte besproken in de treasurycommissie en worden door de externe treasury adviseur, indien van toepassing, transactievoorstellen uitgewerkt. In 2014 is voor een totaalbedrag van € 28,3 miljoen aan leningen ontvangen. Het herfinancieringsdeel bedraagt € 23,3 miljoen en er is voor € 5 miljoen aangetrokken voor investeringen in 2014.

Naast de aangetrokken financiering in 2014 heeft ook de herziening van het renteopslagpercentage bij een drietal leningen (€ 22,5 miljoen) plaatsgevonden. De specificatie van de leningportefeuille en de gemiddelde rentevoet is opgenomen in de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening onder toelichting op de balans op pagina 65. In 2014 is er verder voor één lening uit 2015 (2 maart 2015 € 5 miljoen tegen een rente van 3,14%) een financieringsafspraak in verband met een aflossingsverplichting afgesloten.

6.7 Ontwikkeling waarde bezit De bedrijfswaarde bedraagt in 2014 € 442 miljoen (2013 444 miljoen). Voor een specificatie van de verschillen en de gehanteerde uitgangspunten wordt verwezen naar het verloopoverzicht, opgenomen in de jaarrekening onder toelichting op de activa.

Naast de bedrijfswaarde heeft het bezit ook een marktwaarde (directe opbrengstwaarde bij vrije verkoop). SWZ beschikt niet over waardetaxaties bij verkoop van het gehele bezit. Wel is een belangrijk deel van het bezit voor verkoop aangewezen (bijna 2.000 woningen), waardoor voor een deel dit inzicht wel bestaat. De WOZ-taxaties worden hieraan getoetst en waar nodig wordt hierop bezwaar aangetekend. De WOZ-waarde geeft een redelijk goede afspiegeling van de marktprijzen in Zwolle. Op basis van de WOZ-beschikkingen bedraagt de totale waarde van het bezit € 1 miljard. In 2014 bedraagt de gemiddelde waarde per woning € 137.000 (in 2013 was dit € 136.000).

32

7.

Verslag van de raad van commissarissen

De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het interne toezicht binnen SWZ. De taken en verantwoordelijkheden van de raad van commissarissen zijn vastgelegd in de statuten van SWZ en het reglement van de raad van commissarissen.

Het toezicht omvat in ieder geval:  de realisatie van de doelstellingen van de corporatie   

de strategie en de risico's verbonden aan de activiteiten van de corporatie het toezicht op en de werking van interne risicobeheersings- en controlesystemen het kwaliteitsbeleid

  

de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording de financiële verslaglegging de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving



het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen

Binnen de raad van commissarissen zijn de Auditcommissie en Remuneratiecommissie actief. In dit hoofdstuk doet de raad van commissarissen verslag van haar activiteiten in 2014.

7.1

Samenstelling

De samenstelling van de raad van commissarissen is gedurende 2014: Naam

Geb. datum

Jacob Kielman

Functie

Benoemd Herbenoemd

Aftredend

Herbenoembaar

30-09-1951 Voorzitter

2009

2013

2017

Niet

John van der Meer

01-09-1951 Lid

2010

2014

2018

Niet

Theun Oosterhuis

29-03-1952 Vice voorzitter

2010

2014

2018

Niet

Ellen Kruize

30-10-1963 Lid

2012

Nog niet

2016

2016

Magriet van der Werff

27-02-1961 Lid

2012

Nog niet

2016

2016

Voor een overzicht van de huidige functie en relevante nevenfuncties wordt verwezen naar bijlage 10 (Functies raad van commissarissen).

Alle commissarissen verklaren dat zij op basis van onafhankelijkheid hun functie vervullen. Er hebben in 2014 geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen.

Er zijn ook geen agendapunten behandeld waarbij de onafhankelijkheid in het geding zou kunnen zijn. De raad van commissarissen is van mening dat zij zodanig is samengesteld, dat de taken naar behoren kunnen worden vervuld. De leden kunnen ten opzichte van elkaar onafhankelijk en kritisch opereren. Twee leden van de RvC zijn benoemd op voordracht van de HBV De Woonkoepel.

7.2 Vergaderingen In 2014 heeft de raad van commissarissen vier keer regulier vergaderd. Daarnaast zijn er drie extra bijeenkomsten geweest. Onderwerpen die op de agenda hebben gestaan, zijn het jaarverslag en de jaarrekening 2013, de zelfevaluatie, de herziening van de Woningwet, de bestuurswisseling en het jaarplan 2015 en de meerjarenbegroting. Daarnaast zijn de

33

kwartaalberichten besproken, de managementletter, de stand van zaken van de organisatie, maar ook de voortgang van projecten. De leden John van der Meer en Theun Oosterhuis zijn herbenoemd en er is ingegaan op de gevolgen van de inwerkingtreding van de Wet Normering Bezoldiging Topfunctionarissen (WNT). Verder is gesproken over de bedrijfswaarde en de onrendabele top. In 2014 heeft de (procedure om te komen tot) benoeming van een nieuwe bestuurder veel aandacht gehad en dit heeft geleid tot een aantal extra bijeenkomsten van RvCleden. Er is een interim-bestuurder aangesteld en in de vergadering van 16 september 2014 heeft de raad van commissarissen besloten mevrouw M. Boeijen te benoemen tot directeurbestuurder van woningstichting SWZ per 1 januari 2015.

7.2.1 Auditcommissie De Auditcommissie laat zich in haar werkzaamheden bijstaan door de directeurbestuurder, de controller en de manager Middelen. De commissie is ingesteld om inhoud te geven aan de voorbereiding van de vergaderingen waar het gaat om risicobeheersing en controle, financiële informatievoorziening, wet- en regelgeving en de aanbevelingen van de accountant.

De raad van commissarissen ontvangt een verslag van de beraadslagingen. De samenstelling van de auditcommissie is in 2014 als volgt:  John van der Meer, voorzitter  Theun Oosterhuis, lid De Auditcommissie is zes keer bijeen geweest. Aan de orde kwamen onder andere de jaarstukken, de kwartaalberichten, de begroting 2015, risicomanagement, Treasury jaarplan en de Managementletter. Tevens is een aantal keer gesproken over de financiële verantwoording van de projecten Dieze-Oost en Muziekwijk. Ook aan de orde kwamen de invulling van de controlfunctie (in verband met de uitdiensttreding van de controller medio 2014), fiscale meerjarenpositie en het verplicht opnemen van een belastinglatentie, het Plan van aanpak toezichtbelemmerende bepalingen in derivatencontracten en diverse correspondentie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Ten aanzien van de controlfunctie is eind 2014 nog geen definitief besluit genomen, in afwachting van het aantreden van de nieuwe bestuurder.

7.2.2

Remuneratiecommissie

De Remuneratiecommissie is ingesteld om inhoud te geven aan de werkgeversfunctie van de raad van commissarissen ten aanzien van de met de directeurbestuurder gemaakte prestatieafspraken.

De samenstelling van de remuneratiecommissie is in 2014 als volgt:  Jacob Kielman, voorzitter  Ellen Kruize, lid De Remuneratiecommissie is in 2014 meerdere keren bijeen geweest. Dit had vooral te maken met het vertrek van directeurbestuurder Eddy Veenstra, de aanstelling van interim bestuurder Koos Parie en de benoeming van de nieuwe directeurbestuurder Monique Boeijen per 1 januari 2015. Een en ander heeft in goede samenspraak met de voltallige raad van commissarissen plaatsgevonden. Er heeft in 2014 geen evaluatiegesprek plaatsgevonden over de gerealiseerde prestaties van de vertrekkende directeurbestuurder ten opzichte van de vooraf gestelde doelen.

7.3 Zelfevaluatie raad van commissarissen In oktober 2014 heeft een zelfevaluatie van de raad van commissarissen plaatsgevonden.

Conform de Governance code is dit begeleid door een externe deskundige.

34

7.4

Governance Code Woningcorporaties

De raad van commissarissen onderschrijft de bepalingen van de Governance Code Woningcorporaties. De harde bepalingen ten aanzien van zittingstermijnen en honorering worden nageleefd. De vorige bestuurder was op grond van oude afspraken voor onbepaalde tijd benoemd, de nieuwe bestuurder is conform de Governance Code voor een periode van vier jaar benoemd, waarbij een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten. Het investeringsstatuut en het toezichtskader voor verbindingen zijn in ontwikkeling. Het reglement voor de raad van commissarissen wordt in 2015 aangepast aan de eisen uit de Herziene Woningwet.

7.5 Informatieverwerving Op diverse manieren verwerft de raad van commissarissen informatie voor een goede vervulling van haar taak. Veel informatie wordt verkregen via brancheorganisatie Aedes en de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties. Dit als aanvulling op de informatie die door de directeurbestuurder wordt verstrekt via periodieke rapportages, specifieke notities en mondelinge toelichtingen tijdens de vergaderingen. Er zijn in 2014 bijeenkomsten van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) bezocht en publicaties bestudeerd. Daarnaast zijn diverse congressen bezocht, zoals over betaalbaarheid en de toekomst van het wonen in Overijssel. De raad van commissarissen kan indien gewenst externe deskundigen inschakelen om zich te laten adviseren.

7.6

Overleg met belanghouders

De raad van commissarissen heeft in 2014 gesproken met een afvaardiging van huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel. Ingegaan werd vooral op (bestuurs)ontwikkelingen binnen HBV De Woonkoepel, bewonersparticipatie, ontwikkelingen op rijksniveau, het huurbeleid en de benoeming van de nieuwe bestuurder. Tevens is een van de commissarissen in november 2014 aanwezig geweest op de ledenvergadering van HBV De Woonkoepel.

Ook heeft de raad van commissarissen gesproken met de Ondernemingsraad. Bij dit gesprek was de directeurbestuurder niet aanwezig. Gesproken is over onder andere het nieuwe Ondernemingsplan, de bedrijfskostenreductie versus dienstverlening, ontwikkelingen in de sector, de rol van commissarissen, planmatig onderhoud (planning), eilandencultuur en de zelfstandige medewerker. De vergadering over de goedkeuring van het jaarverslag heeft plaatsgevonden in aanwezigheid van de accountant. De raad van commissarissen heeft kennis genomen van het jaarverslag van de Klachtencommissie.

7.7

Beloning raad van commissarissen en directeurbestuurder

Voor de maximale beloning van commissarissen is de WNT van toepassing. De beloning mocht in 2014 maximaal 5% (lid) resp 7,5% (voorzitter) bedragen van het salaris van de bestuurder op grond van de WNT-staffel (klasse F). Maximaal mocht de beloning in 2014 dus € 7.440 respectievelijk € 11.160 bedragen. Deze was in 2014 € 7.000 voor een lid en € 10.000 voor de voorzitter.

Voor de bezoldiging van de bestuurder is de overgangsregeling van de WNT van kracht. Vanaf 2013 is het bruto inkomen van de bestuurder bevroren. De bezoldiging van de bestuurder is in de jaarrekening onder de post salarissen verantwoord. Met de nieuwe bestuurder (in dienst per 1 januari 2015) zijn de beloningsafspraken binnen de WNT gemaakt.

35

36

Jaarrekening 2014

37

8. Balans per 31 december 2014

(na resultaatbestemming)

(bedragen x € 1.000) ACTIVA Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie

31-12-2014 31-12-2013

316.709

301.763

4.108

6.191

3.278

3.585

324.095

311.539

Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

41.496 2.153 -

43.630 1.888 -

Totaal vastgoedbeleggingen

43.649

45.518

Sociaal vastgoed in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van eigen exploitatie Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen

Financiële vaste activa Deelnemingen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

6

11

692

1.050

Totaal financiële vaste activa

698

1.061

368.442

358.118

-

755

768 353

768 353

1.121

1.876

Huurdebiteuren Gemeente Overige vorderingen

487 1.285 429

384 1.329 508

Overlopende activa

1.655

481

Totaal vorderingen

3.856

2.702

Liquide middelen

2.546

6.559

Totaal vlottende activa

7.523

11.137

375.965

369.255

Totaal vaste activa Vlottende activa Voorraad Vastgoed bestemd voor verkoop Grondposities Overige voorraden Totaal voorraad Vorderingen

Totaal activa

38

(bedragen x â&#x201A;Ź 1.000)

PASSIVA

31-12-2014 31-12-2013

Eigen vermogen Overige reserves

69.295

66.524

Totaal eigen vermogen

69.295

66.524

Voorzieningen Voorziening waardeveranderingen materiĂŤle vaste activa

1.689

3.330

Totaal voorzieningen

1.689

3.330

12.832 273.638 19

9.986 272.206 26

2.158

1.876

288.647

284.094

-

2.894

4.410 4.905 7.019

3.920 2.448 6.045

16.334

15.307

375.965

369.255

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Verplichtingen verkoop onder voorwaarden Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Crediteuren Belastingen en (pensioen)premies Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

39

9. Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2014 (bedragen x € 1.000)

Omschrijving 2014

Begroting 2014

2013

45.282

45.166

42.735

2.234 6.793 1.268

2.865 3.886 1.722

2.512 5.883 1.229

339

113

649

55.916

53.752

53.008

vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

9.711

9.548

9.228

5.416

3.642

6.940

Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten

4.541 773 858

4.709 798 901

4.585 713 880

Lasten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten

7.473 698 1.991

8.530 527 2.601

6.499 692 2.270

Verhuurder- en saneringsheffingen Overige bedrijfslasten

5.249 5.645

5.592 5.504

1.870 6.002

Totaal bedrijfslasten

42.355

42.352

39.679

Bedrijfsresultaat

13.561

11.400

13.329

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en

Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa, van effecten en van verplichtingen

17

-

40

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

52 -10.859

39 -11.527

73 -10.842

Saldo financiële baten en lasten

-10.790

-11.488

-10.769

2.771

-88

2.600

-

-

-

2.771

-88

2.600

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

40

10. Kasstroomoverzicht (volgens de indirecte methode) (bedragen x € 1.000) Omschrijving

2014

2013

13.561

13.329

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Verkoopopbrengst

-6.254

-5.279

Geactiveerde productie Afschrijvingen Waardeveranderingen

-1.268 9.711 7.593

-1.229 9.228 6.160

Mutatie voorzieningen Mutatie waarborgsommen/VOV

-1.641 275

Veranderingen in werkkapitaal: Mutatie operationele vorderingen Mutatie voorraden

-1.153 755

Mutatie operationele schulden

3.920

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest

Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa

-541 1.154

3.522

69 -10.859

-1.103

1.994 24.816

113 -10.790

-10.739

15.709

-10.626 14.190

-29.524

-28.850

9.055 363

6.671 130

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

9.493

835 2.262

25.499

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa

8.416

-20.106

-22.049

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden

28.328 -24.050

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

12.882 -8.707 4.278

4.175

-1.119

-3.684

Saldo liquide middelen en schulden kredietinstellingen Saldo begin boekjaar

3.665

7.349

Saldo eind boekjaar

2.546

3.665

Mutatie in boekjaar

-1.119

-3.684

Toename/afname geldmiddelen

41

11. Toelichting op de waarderingsgrondslagen 11.1

Algemeen

Activiteit De activiteiten van woningstichting SWZ, statutair gevestigd te Zwolle (Galvaniweg 2, 8013 RG) bestaan uitsluitend uit activiteiten die passen binnen de doelstelling op het gebied van volkshuisvesting zoals omgeschreven in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).

Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Op de jaarverslaggeving van toegelaten instellingen is in overeenstemming met het Besluit Sociale Huursector (BBSH) titel 9 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing. Voor de inrichting en de waardering van onze verslaggeving zijn de richtlijnen Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, zoals die door de Raad van de Jaarverslaglegging (RJ) in RJ 645 zijn gepubliceerd, bepalend.

Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat vermeerderd of verminderd met opbrengsten en kosten uit de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit liquide middelen onder aftrek van gerealiseerde bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten (zoals vorderingen en schulden), als afgeleide financiële instrumenten (derivaten) verstaan.

In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’.

Primaire financiële instrumenten Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost van de ‘Grondslagen voor de waardering van activa en passiva’.

Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Financiële derivaten waarbij de onderliggende waarde niet beursgenoteerd is worden tegen kostprijs opgenomen. Indien per balansdatum de reële waarde lager is dan de kostprijs dan wel negatief is, wordt het derivaat ten laste van de winst-en-verliesrekening afgewaardeerd naar de lagere reële waarde, tenzij kostprijshedge-accounting wordt toegepast. Bij de bepaling van de lagere reële waarde wordt het effect van lopende rente buiten beschouwing gelaten.

42

Afscheiden embedded derivaten Embedded derivaten worden afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de jaarrekening verwerkt conform de hiervoor beschreven grondslagen voor derivaten, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:   

er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico’s van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract; een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van waardeveranderingen in het resultaat.

Hedge accounting Woningstichting SWZ past hedge-accounting toe op basis van generieke documentatie.

Woningstichting SWZ documenteert de wijze waarop de hedge-relaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedge-strategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge.

Kostprijshedge-accounting algemeen Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd. Op iedere balansdatum wordt bepaald of er een indicatie is voor ineffectiviteit door de kritische kenmerken van het hedge-instrument te vergelijken met de kritische kenmerken van de afgedekte positie. In het geval dat de kritische kenmerken van het hedgeinstrument en de kritische kenmerken van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn, is dit een indicatie dat de kostprijshedge een ineffectief deel bevat. In dat geval wordt een kwantitatieve ineffectiviteitsmeting uitgevoerd door het vergelijken van de cumulatieve verandering van de reële waarde van het hedge-instrument met de cumulatieve verandering van de reële waarde van de afgedekte positie sinds het aanwijzen van de hedgerelatie. Ineffectiviteit wordt in de winst-enverliesrekening verwerkt indien en voor zover uit de kwantitatieve ineffectiviteitsmeting (cumulatief) een verlies blijkt.

11.2

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

MATERIELE VASTE ACTIVA Sociaal vastgoed in exploitatie Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel: Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2014 bedraagt deze grens € 699,48 (2013: € 681,02).

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

43

Woningstichting SWZ kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien het beleid is gericht op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde per kasstroomgenerende eenheid.

Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt, dit wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiĂŤle vaste activa.

De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven.

Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.

Sociaal vastgoed in ontwikkeling Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering.

Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend op basis van de 10 jaar swaprente, welke jaarlijks bij het opstellen van onze begroting wordt vastgesteld. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de rente van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

44

Berekening bedrijfswaarde Bij de bedrijfswaardeberekening voor sociaal vastgoed gelden de volgende uitgangspunten: Jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging; Jaar 2015 *

tot de eerste inkomensgrens tweede inkomensgrens tot derde inkomensgrens

2016 2017ev 

Jaarplan 2015

Jaarplan 2014

1% 2,5% 4,5%

3,5% 4% 6%

1,5% 2,0%

3% 3% (vanaf 2022 2%)

Huurverhoging 2015 in afwijking van jaarplan op werkelijke voorstel gebaseerd

-

Jaarlijkse huurderving 0,75% (idem voorgaand boekjaar); Mutatiegraad op basis van vijfjaars gemiddelde per complex en huurharmonisatie tot 83% van de gemiddelde streefhuur (idem voorgaand boekjaar);

-

Jaarlijkse stijging personeelskosten; Jaar

Jaarplan 2015

Jaarplan 2014

2015

1,25%

3%

2016 2017 2018

2,13% 2,39% 2,57%

3% 3% 3%

2019 e.v.

3%

3%

-

Jaarlijkse stijging van de vastgoed gerelateerde kosten jaar vanaf 1e jaar 2% (idem voorgaand boekjaar;

-

Planmatig-, klachten- en mutatieonderhoud conform onderhoudsbegroting jaarlijkse stijging vanaf 2015 1,75% vanaf 2016 2,13%, vanaf 2017 2,39%, vanaf 2018 2,57% en vanaf 2019 stijgend met 3% (Idem voorgaand boekjaar);

-

Een geschatte restwaarde van € 5.000 per sociale huurwoning. De disconteringsvoet bedraagt 5,25% (idem voorgaand boekjaar); De periode waarover de contante waarde wordt berekend loopt parallel met de geschatte

-

levensduur van het vastgoed (variërend van 15-50 jaar). De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit besluitvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is (idem voorgaand boekjaar); -

De saneringsheffing van het Centraal Fonds en de te betalen belastingen maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde (idem voorgaand boekjaar); De verhuurderheffing wordt gedurende de restant exploitatieduur volledig ingerekend (idem voorgaand boekjaar).

De bovenstaande uitgangspunten gelden ook voor het commercieel vastgoed met uitzondering van: -

De jaarlijks inkomensafhankelijke huurverhoging. Voor commercieel vastgoed worden de huren vanaf 2014 jaarlijks verhoogd met 2% (idem voorgaand boekjaar).

De verhuurderheffing is niet van toepassing op commercieel vastgoed (idem voorgaand boekjaar).

De restwaarde is bepaald op basis van de gemeentelijke grondquotes van 20-30% van de WOZwaarde (idem voorgaand boekjaar).

45

Commercieel vastgoed in exploitatie Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren.

Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.

Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus realiseerbare waarde.

Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa.

De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven.

Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (vov) Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”.

FINANCIELE VASTE ACTIVA Deelnemingen Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen.

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.

46

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden De voorraad bestaat uit:   

Vastgoed bestemd voor verkoop Grondposities Overige voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop Het vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht).

Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere nettoopbrengstwaarde. De vervaardigingprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.

Grondposities Ingenomen grondposities worden verwerkt tegen taxatieprijs. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.

Overige voorraden De voorraden zijn gewaardeerd tegen eenheidsprijzen. Deze prijzen zijn gebaseerd op de historische kostprijs. De voorraad algemene goederen (grijpvoorraad) is bepaald op basis van een vaste voorraad per onderhoudsmedewerker.

Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit: kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

47

Voorziening waardeveranderingen materiële vaste activa In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”.

Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde.

Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde.

Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en-verliesrekening wordt verwerkt.

Woningcorporatie SWZ heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Woningcorporatie SWZ maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken.

Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Woningcorporatie SWZ met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe.

De leningen worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Het (dis)agio op leningen wordt in het jaar van betaling geactiveerd, waarna deze gelijkmatig oploopt met de rentelasten van de betreffende lening.

48

Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. Het criterium “betalingstermijn” is beslissend voor de rubricering van een schuld onder de post langlopende of kortlopende schulden. Met betalingstermijn wordt die termijn bedoeld die is overeengekomen bij de normale tenuitvoerlegging van de overeenkomst. Indien de (oorspronkelijke) betalingstermijn van een schuld minder dan één jaar bedraagt, is deze schuld aan te merken als een kortlopende schuld. Uitzondering hierop is dat het kortlopende deel van de langlopende schulden als toelichting is opgenomen onder de langlopende schulden, maar geen onderdeel uitmaakt van de balansposten kortlopende schulden.

Investeringssubsidies Subsidies in verband met de aanschaf van (materiële) vaste activa worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag.

11.3

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat

Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen.

Baten worden opgenomen in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij gemaakt zijn dan wel waaraan zij kunnen worden toegerekend.

Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroegen de maximumpercentages afhankelijk van de inkomensgrenzen 4%, 4,5% en 6,5%.

De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten.

De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte kosten voor voorzieningen als energielevering, schoonmaakkosten, kosten huismeester enz. Verrekening vindt jaarlijks plaats op basis van daadwerkelijke bestedingen. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille De resultaten uit woningverkopen van zowel bestaande huurwoningen als nieuwbouw koopwoningen worden in de verlies- en winstrekening als afzonderlijke post opgenomen. De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Voor de verkoop van de bestaande huurwoningen geldt dat de resultaten worden verantwoord in het jaar waarin de eigendomsakte wordt getransporteerd. Van de koopwoningen in nieuwbouwcomplexen worden de verkoopresultaten verantwoord op basis van percentage of completion. Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.

49

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten (eigen diensten) aan ontwikkeling, onderhoudsactiviteiten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden o.a. de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

Afschrijvingen materiĂŤle vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen materiĂŤle vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.

Overige waardeveranderingen materiĂŤle vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering.

Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de verliesen winstrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers.

Pensioenlasten Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen.

Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van het klachten-, mutatie- en het planmatig onderhoud verantwoord. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen, waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging.

50

Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

FinanciĂŤle baten en lasten Het renteresultaat wordt bepaald door het saldo van de betaalde en de ontvangen rente. Eveneens wordt het resultaat uit deelnemingen onder deze post verantwoord. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving.

Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Woningcorporatie SWZ heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend.

Woningcorporatie SWZ heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2014 en het fiscale resultaat 2014 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

51

12. Toelichting op de balans (bedragen x € 1.000) ACTIVA SOCIAAL VASTGOED IN EXPLOITATIE Sociaal vastgoed in exploitatie €

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie €

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie €

Totaal €

1 januari 2014 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijvingen

384.388 -82.625

6.191 -

14.955 -11.370

405.534 -93.995

Boekwaarde per 1 januari 2014

301.763

6.191

3.585

311.539

6.496 -1.965 731 -8.270

22.720

378 -78 60 -667

29.594 -2.043 791 -8.937

-519 445 16.778

84

Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen desinvesteringen Afschrijvingen Inbrengwaarde herstructureringsprojecten Afschrijving inbrengwaarde Nieuw vastgoed in exploitatie Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Overboeking verbeterprojecten Overige overboekingen Inbrengwaarde herclassificaties Afschrijvingen herclassificaties Inbrengwaarde herclassificaties 2013 Afschrijvingen herclassificaties 2013 Totaal mutaties 2014

-5.759 6.444

-435 445 -

-16.778 -1.415 -6.444 -250

-7.174 -250 54 -17 531 -3

54 -17 531 -3 14.946

-2.083

-307

12.556

31 december 2014 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijvingen

406.449 -89.740

4.108 -

15.254 -11.976

425.811 -101.716

Boekwaarde per 31 december 2014

316.709

4.108

3.278

324.095

52

Hieronder worden de diverse mutaties in 2014 in het sociaal vastgoed en het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie nader gespecificeerd (x â&#x201A;Ź 1.000,-): Investeringen Sociaal vastgoed in exploitatie: Groot Onderhoud complex 1.05 Kastanjestraat e.o.

Groot onderhoud complex 1.41 Sumatrastraat e.o.

Individuele woningaanpassingen Onderhoudsprojecten diverse complexen Totaal investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie

2.692 2.732 522 549 6.496

Vastgoed in ontwikkeling Nieuwbouw/herstructurering Geert Groote 2 Nieuwbouw/herstructurering Ittersumerlanden 3 Nieuwbouw/herstructurering Feniks

1.953 4.225 -286

Nieuwbouw/herstructurering Muziekwijk T19 Nieuwbouwproject Woonwagens Werkeren Nieuwbouw/herstructurering grondexploitatie Muziekwijk

2.430 506 118

Nieuwbouw/herstructurering Pierik-Zuid Nieuwbouw/herstructurering Binnenhofjes 1 t/m 3 Nieuwbouw/herstructurering Bachlaan

6.511 325 516

Nieuwbouw/herstructurering Geert Groote 3 en 4 Verbeterplan Pieter Steynstraat 2 t/m 4 Verbeterplan Geert Groote eengezinswoningen

145 5.359 832

Overige mutaties diverse nieuwbouw- en verbeterprojecten Totaal investeringen

86 22.720

Herclassificatie bezit Ten opzichte van het jaarverslag 2013 is Lovinkbeek 64 (complex 2.19) overgeheveld van het commercieel vastgoed naar sociaal vastgoed.

53

VASTGOED BELEGGINGEN (COMMERCIEEL VASTGOED IN EXPLOITATIE)

Commercieel vastgoed in exploitatie €

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie €

Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden €

Totaal €

1 januari 2014 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijvingen

47.522 -3.892

-

1.888 -

49.410 -3.892

Boekwaarde per 1 januari 2014

43.630

-

1.888

45.518

253 -1.679 129 -774

603

342

1.198 -1.679 129 -774

Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen desinvesteringen Afschrijvingen Inbrengwaarde herstructureringsprojecten Afschrijvingen inbrengwaarde Nieuw vastgoed in exploitatie Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Inbrengwaarde herclassificaties Afschrijvingen herclassificaties Inbrengwaarde herclassificaties 2013 Afschrijvingen herclassificaties 2013

-70 59 512

-70 59 -

-512 -91

-77

-168 -54 17 -531 3

-2.134

-

265

-1.869

31 december 2014 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijvingen

45.954 -4.458

-

2.153 -

48.107 -4.458

Boekwaarde per 31 december 2014

41.496

-

2.153

43.649

Totaal mutaties 2014

-54 17 -531 3

In 2014 heeft een marktwaardetoets plaatsgevonden, waarbij is vastgesteld dat deze de boekwaarde van het commercieel vastgoed ruimschoots overschrijdt.

De WOZ waarde van het commercieel vastgoed bedraagt ultimo boekjaar € 71 miljoen.

54

Hieronder worden de belangrijkste mutaties in 2014 in het commercieel vastgoed en de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden nader toegelicht (€ x 1.000,-): Investeringen Commercieel vastgoed in exploitatie: Onderhoudsprojecten diverse complexen

253

Commercieel vastgoed in ontwikkeling Nieuwbouw bedrijfsruimte Stradivarius

406

Nieuwbouw T17 parkeergarage MMWT Totaal mutaties nieuw vastgoed

197 603

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Nieuwbouwkoop project Muziekwijk MMWT

342

Herclassificatie bezit Zie toelichting herclassificaties sociaal vastgoed (betreft verschuiving).

Afschrijvingstermijnen De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek voor zowel het sociaal als het commercieel vastgoed luiden als volgt: Vastgoed in exploitatie Component

Afschrijvingsmethode

Levensduur

Grond Casco Installaties

geen afschrijving lineair lineair

n.v.t.

40-50 jaar 18-24 jaar

Inrichting Woningverbetering Garages/bedrijfsruimtes

lineair lineair lineair

21-24 jaar 25/40 jaar 50 jaar

Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt niet afgeschreven.

Onroerende goederen ten dienste van de exploitatie Component Afschrijvingsmethode Grond geen afschrijving

Levensduur n.v.t.

Bedrijfsgebouwen Terreinen Installaties

lineair geen afschrijving lineair

40-50 jaar n.v.t.

18-24 jaar

Bedrijfsmiddelen Vervoermiddelen

lineair lineair

5 jaar 5 jaar

Bedrijfswaarde De actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie, gebaseerd op de bedrijfswaardeberekening bedraagt in 2014 volgens de nieuwe jaarverslagleggingsregels € 441,9 miljoen (sociaal vastgoed € 388,8 miljoen en commercieel vastgoed € 53,1 miljoen). Onze goedgekeurde begroting/meerjarenraming is de belangrijkste onderlegger voor de doorrekening van onze bedrijfswaarde. Zowel voor het sociaal vastgoed als het commercieel vastgoed is op basis van het 55

huidige beleid binnen SWZ de bedrijfswaarde volgens dezelfde systematiek berekend. In 2013 bedroeg de totale bedrijfswaarde € 444,4 miljoen (sociaal vastgoed € 393,9 miljoen, commercieel vastgoed 50,4 miljoen). Op basis van de beschikbare investeringsruimte binnen de in 2012 vastgestelde kasstroomgenererende clusters van het bestaand vastgoed wordt de waardeverandering in het boekjaar bepaald. De uitgangspunten (op sommige onderdelen afwijkend) voor zowel de bedrijfswaardeberekening van sociaal vastgoed als commercieel vastgoed in exploitatie zijn opgenomen onder het hoofdstuk waarderingsgrondslagen onderdeel bedrijfswaarde.

Indeling in kasstroom genererende eenheden De binnen SWZ vastgestelde kasstroomgenererende eenheden zijn: Sociaal vastgoed Hoogbouw 15

Commercieel vastgoed niet-Daeb vastgoed

Hoogbouw 25 Hoogbouw 25+ Laagbouw 15 Laagbouw 25 Laagbouw 25+ Overig vastgoed Het verloop in de bedrijfswaarde ten opzichte van 2013 wordt hieronder gespecificeerd weergegeven (x € 1 miljoen): Bedrijfswaarde 2013 -Reguliere ontwikkeling voorraad

444,4 12,3

-Voorraadmutaties -Parameterwijzigingen -Wijzigingen exploitatiebeleid

9,2 12,6 -37,1

-Wijzigingen (des)investeringsbeleid Bedrijfswaarde 2014

0,5 441,9

De belangrijkste verschillen ten opzichte van 2013 in bovenstaande analyse hebben betrekking op: Reguliere ontwikkeling voorraad De mutatie in de reguliere ontwikkeling van de voorraad wordt veroorzaakt door de mutatie in de kasstroom en de (des)investeringen in de nieuwe tijdshorizon (opschuiven jaar).

Voorraadmutaties De voorraadmutaties betreffen de in 2014 opgeleverde nieuwbouwplannen in de Muziekwijk, Ittersumerlanden, Stadshagen en Dieze.

Parameterwijziging De parameters zijn ten opzichte van het vorige jaar gedurende de eerst 5 exploitatiejaren lager vastgesteld, waarmee de mutatie wordt verklaard.

Wijzigingen in exploitatiebeleid De belangrijkste wijzigingen in het exploitatiebeleid worden veroorzaakt door de gewijzigde huuropbrengsten (€ 12,7 miljoen), planmatig onderhoud (€ 6,8 miljoen), de verhuurderheffing (€ 11,5 miljoen) en overig € 6,1).

56

De verschillen ten opzichte van 2013 worden hieronder kort toegelicht.

In de bedrijfswaardeberekening van 2013 werd de inkomensafhankelijke huurverhoging voor de jaren 2014 en 2015 onverkort en vanaf 2016 gedurende 7 jaar met 1% boven de inflatie doorberekend. In de bedrijfswaardeberekening van 2014 wordt alleen in 2015 nog de inkomensafhankelijke huurverhoging voor de inkomensgroep boven de eerste inkomensgrens extra verhoogd en vanaf 2016 en verder met inflatie. Hiermee wordt het verschil in de huuropbrengsten grotendeels verklaard. Extra opgenomen onderhoudsplannen in de bedrijfswaarde van 2014 verklaren het verschil in planmatig onderhoud.

De verhuurderheffing valt hoger uit doordat in de bedrijfswaarde 2014 met een hogere waardestijging dan in 2013 is gerekend. De toegepaste waardestijging is gebaseerd op de opgave van Ortec.

Wijziging in (des)investeringsbeleid De wijzigingen in 2014 ten opzichte van 2013 hebben vooral betrekking op een verschuiving van energie investeringen naar groot onderhoud en verbeterplannen.

Zekerheden Het onroerend goed is, naast het optimaal benutten van het eigen vermogen, gefinancierd met gemeenteleningen (€ 6,9 miljoen), kapitaalmarktleningen (€ 273,6 miljoen) en een lening van de provincie Overijssel (€ 5,3 miljoen). Ons gehele woningbezit is als onderpand ingezet voor de door het waarborgfonds geborgde kapitaalmarktleningen.

Op de leningportefeuille rusten geen hypothecaire zekerheden.

Verzekerde waarde De activa zijn voor brand- en stormschade verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Voor de brand- en stormverzekering is een tarief per verhuureenheid afgesproken, waarbij door de verzekeraar geen beroep kan worden gedaan op onderverzekering. Het eigen risicobedrag bij brandschade bedraagt in 2013 € 2.000. Voor stormschade geldt een maximaal eigen risico van € 10.000 per gebeurtenis.

Verkopen uit bestaand bezit Op basis van de binnen SWZ goedgekeurde verkoopplannen zijn ultimo 2014 nog 1958 woningen bij mutatie beschikbaar voor verkoop. Naar verwachting worden in 2015 circa 39 woningen verkocht met een geprognosticeerd resultaat van € 3,5 miljoen.

FINANCIELE VASTE ACTIVA

2014

2013

Deelnemingen in overige verbonden maatschappijen Stichting Stadsherstel

6 -

6 5

Totaal deelnemingen

6

11

692

1.050

Deelnemingen De samenstelling van de boekwaarde van de participaties is als volgt:

In 2014 in verband met liquidatie van de stichting Stadsherstel de deelnamecertificaten afgewaardeerd naar nihil.

Leningen u/g Leningen aan gelieerde partijen

57

2014

2013

1.050

1.180

-94

-

Het verloop van de post leningen u/g is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Mutaties leningen Ontvangen aflossingen

-264

-130

Boekwaarde per 31 december

692

1.050

TOTAAL FINANCIELE VASTE ACTIVA

698

1.061

-

755

Grondposities Berkum Veldhoek Lankhorstgebouw

276 270

276 270

Vlindertuin

222

222

Totaal

768

768

Overige voorraden Voorraad materialen

353

353

1.121

1.876

397 429

323 384

826

707

-339

-323

487

384

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop * *vanaf 2014 grondposities apart onder voorraden opgenomen. De cijfers van 2013 zijn hierop aangepast.

Totaal voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Het saldo huurdebiteuren wordt als volgt gespecificeerd.

Huurachterstand (actieve contracten) Overige vorderingen (actieve en niet actieve contracten)

Af: voorziening dubieuze debiteuren Totaal huurdebiteuren (actieve en niet actieve contracten)

58

Gemeente Te ontvangen subsidies en bijdragen

2014

2013

1.285

1.329

Een belangrijk deel van de vordering heeft betrekking op een subsidie van € 1 miljoen van de gemeente Zwolle (ontvangen in 2015) inzake het project Feniks.

Overige vorderingen Vorderingen op overige verbonden maatschappijen Overige vorderingen

99

237

330

271

Totaal overige vorderingen per 31 december

429

508

1.655

481

Totaal vorderingen

3.856

2.702

Liquide middelen ABN AMRO ING

2.539 1

-

3 3

6.557 2

2.546

6.559

Overige overlopende activa Deze post bestaat voornamelijk uit € 0,7 miljoen aan vooruitbetaalde rente en aflossing en € 0,8 miljoen aan nog te ontvangen koopsommen.

RABO Deposito Kas Totaal liquide middelen per 31 december

SWZ beschikt eind 2014 over een kredietlimiet bij ABN-AMRO tot maximaal € 8,5 miljoen.

TOTAAL VLOTTENDE ACTIVA

7.523

11.137

59

PASSIVA

2014

2013

66.524

63.924

2.771

2.600

69.295

66.524

Eigen vermogen Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt: Stand per 1 januari Resultaat Stand per 31 december Voorzieningen Voorziening waardeveranderingen materiĂŤle vaste activa Het verloop van de post voorziening waardeveranderingen MVA is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Dotatie ten laste van resultaat in verband met nieuwe projecten Onttrekking investering in vastgoed in ontwikkeling Vrijval voorziening Overige mutaties Boekwaarde per 31 december

3.330

2.701

1.689 -1.504 -1.826

3.330 -544 -2.157

-

-

1.689

3.330

De onttrekking en de vrijval betreffen de herstructureringsprojecten Muziekwijk T19 en Pierik Zuid.

De dotaties aan de voorziening betreft het in 2014 gestarte herstructureringsproject Geert Grootestraat 3 en 4 in de wijk Dieze.

Voorziening nieuwbouw Het verloop van de post voorziening nieuwbouw binnen SWZ is als volgt: Boekwaarde per 1 januari

-

418

Dotatie ten laste van resultaat in verband met nieuwe projecten Onttrekking in verband met gemaakte kosten

-

-418

Boekwaarde per 31 december

-

-

Voorziening nieuwbouw betreft verlies op project koopwoningen Muziekwijk MMWT. Voorziening reorganisatie Het verloop van de post voorziening reorganisatie binnen SWZ is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Dotatie

-

751 -

Onttrekking in verband met gemaakte kosten Vrijval in verband met lagere uitgaven

-

-560 -191

Boekwaarde per 31 december

-

-

60

Langlopende schulden

2014

2013

Leningen van de overheid en kredietinstellingen Het verloop van de post leningen van de overheid en kredietinstellingen van SWZ is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Boekwaarde per 31 december

282.192

278.017

28.328 -24.050

12.882 -8.707

286.470

282.192

Van de leningportefeuille is ultimo 2014 € 282,2 miljoen geborgd door het WSW. Rente- en kasstroomrisico Onderstaand is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd (x1.000). < 2%

< 3%

< 4%

< 5%

< 6%

< 8%

Totaal

< 1 jaar

Roll-over 12.500

-

-

7.160

-

-

-

19.660

1 - <5 jaar

22.500

5.021

-

19.881

10.810

597

427

59.236

5 - <10 jaar

15.000

3.770

-

27.113

-

1.504

-

47.387

10 - <15 jaar

7.500

5.382

-

929

20.000

-

-

33.811

15 - <20 jaar

25.000

-

-

-

3.137

-

-

28.137

> 20 jaar

-

-

12.500

59.475

26.265

-

-

98.240

82.500

14.173

12.500

114.458

60.211

2.101

427

286.470

Totaal

In totaal heeft SWZ de beschikking over 11 roll-overleningen met een totale leningsom van € 82,5 miljoen, waarvan er 9 (€ 70 miljoen) één op één gehedged zijn met de afgesloten payer swaps. De rente van deze leningen is gebaseerd op basis van het 3-maand euribortarief met een maximale opslag van 45 basispunten. De gemiddelde rentevoet van de totaal uitstaande leningen bedraagt per balansdatum 3,78% (2013: 3,84%). De totale aflossingsverplichting voor het komende jaar bedraagt € 21,6 miljoen (€ 19,6 miljoen aflossing ineens en € 2 miljoen reguliere aflossingen van nog doorlopende leningen).

Waarborgsommen Boekwaarde per 1 januari Mutaties

26 -7

46 -20

Boekwaarde per 31 december

19

26

Toelichting op waarborgsommen: Het saldo van de waarborgsommen heeft betrekking op de tijdelijke huurcontracten in herstructureringsgebieden en in een aantal gevallen bij de verhuur van dure huurwoningen.

Verplichtingen onder Verkoop onder Voorwaarden Boekwaarde per 1 januari Mutatie

1.876 282

702 1.174

Boekwaarde per 31 december

2.158

1.876

61

Deze verplichtingen hebben betrekking op 2 woningen in Pierik-Zuid (â&#x201A;Ź 0,2 miljoen) en 13 woningen project Muziekwijk MMWT (â&#x201A;Ź 1,9 miljoen). De mutatie betreft het in 2013 opgeleverde project MMWT uit de Muziekwijk waarvan 13 woningen vallen onder de koopgarantregeling.

Kortlopende schulden en overlopende passiva

2014

2013

-

2.894

Crediteuren Verschuldigd wegens levering diverse goederen en diensten

4.410

3.920

Totaal schulden aan crediteuren

4.410

3.920

Belastingen en (pensioen)premies Omzetbelasting (Pensioen) premies

4.610 95

2.132 118

Schulden aan kredietinstellingen

Loonheffing

200

198

Totaal belastingen en (pensioen)premies

4.905

2.448

Overlopende passiva Niet vervallen rente

4.707

4.576

Vooruitontvangen huren Nog te verrekenen servicekosten Overige overlopende passiva

577 549 1.186

487 319 663

Totaal overlopende passiva

7.019

6.045

16.334

15.307

Totaal kortlopende schulden

62

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Obligo WSW Uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen dient een obligo aangehouden te worden, die opeisbaar wordt indien blijkt dat de aan het WSW betaalde disagio/borgstellingsvergoeding niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken.

Het WSW verwacht conform de actuele meerjaren-liquiditeitsprognose voor de komende vijf jaar geen beroep te doen op deze obligoverplichting. De maximale obligoverplichting voor SWZ bedraagt per 31 december 2014 € 10,3 miljoen.

Aangegane verplichtingen Ultimo boekjaar is sprake van een totaal (restant) verplichting ad € 1,55 miljoen betreffende nieuwbouw- en verbeterprojecten, waarvoor opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet zijn afgewikkeld.

Het bedrag per 31-12-2014 aan openstaande aangegane verplichtingen (x € 1.000) heeft betrekking op: Nieuwbouw- en verbeterprojecten  Nieuwbouw Pierik  Nieuwbouw Woonwagens Werkeren  Grondexploitatie muziekwijk

412 593 239

 Groot onderhoud complex Kastanjestraat  Groot onderhoud complex Groeneweg

172 134

Totaal verplichtingen nieuwbouw- en verbeterprojecten

1.550

Jubileumuitkeringen Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Overigens gaat dit om een bedrag dat niet materieel is.

Grondpositie Berkum Veldhoek SWZ heeft met de andere twee corporaties deltaWonen en Openbaar Belang en bouwbedrijf Hegeman een gezamenlijke grondpositie in Berkum-Veldhoek. De drie corporaties hebben het aandeel van Hegeman (50%) gezamenlijk voorgefinancierd. In de jaarrekening 2011 heeft SWZ op deze grondpositie € 1,4 miljoen afgewaardeerd. Van deze afboeking komt 50%, ongeveer € 0,7 miljoen voor rekening van bouwbedrijf Hegeman. De corporaties zijn in gesprek over de betaling van het aandeel Hegeman in het verwachte verlies.

Verliescompensatie Op balansdatum is een voorwaardelijk recht op verliescompensatie voor een totaalbedrag van € 48,7 miljoen (2013 € 39,2 miljoen) niet in de balans opgenomen. Op basis van de fiscale meerjarenprognose wordt verwacht dat de compensabele verliezen binnen de wettelijke termijn kunnen worden verrekend.

63

Voorziening voor pensioenen SWZ heeft voor haar werknemers een toegezegd-pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers hebben op de pensioengerechtigde leeftijd recht op een pensioen dat is gebaseerd op het gemiddeld verdiende loon berekend over de jaren dat de werknemer pensioen heeft opgebouwd bij SWZ. De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds SPW. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Vanaf 2015 moet SPW, als gevolg van een wetswijziging, de dekkingsgraad op een andere wijze gaan vaststellen. De beleidsdekkingsgraad wordt met ingang van 31 december 2014 vastgesteld als de gemiddelde dekkingsgraad over de afgelopen 12 maanden. Deze beleidsdekkingsgraad bedraagt ultimo december 2014 115 procent.

De vereiste dekkingsgraad ligt eind 2014 rond de 117 procent. Begin 2015 is de vereiste dekkingsgraad door verscherpte wettelijke eisen met ongeveer 6 procent gestegen. Het fonds heeft dus nog steeds een reservetekort. Dit jaar zal het fonds een nieuw herstelplan moeten opstellen en indienen bij de toezichthouder.

SWZ heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij de pensioenfondsen, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. SWZ heeft daarom alleen de verschuldigde premies tot en met het einde van het jaar in de jaarrekening opgenomen.

Koopstart SWZ is in 2014 gestart met de koopvorm koopstart. Met koopstart betaalt de koper bij aanschaf van de eerste koopwoning 80% van de taxatiewaarde van de woning. Het recht van erfpacht dat op de woning rust wordt juridisch aan de koper geleverd en komt voor risico van de koper zodra de notariële akte van levering is ondertekend. Bij vervreemding is de koper verplicht de erfpacht aan SWZ aan te bieden, waarbij deze het recht heeft de erfpacht terug te kopen.

In geval van uitoefening van het terugkooprecht wordt de terugkoopprijs bepaald op basis van taxatie, waarbij de oorspronkelijk verleende korting van 20% en een deel van de waardeontwikkeling worden verrekend. Wanneer SWZ geen gebruik maakt van het terugkooprecht dient het totaal van de verleende korting en een deel van de waardeontwikkeling door de koper aan SWZ te worden betaald. De transacties onder koopstartvoorwaarden worden als een verkoop verwerkt en niet als een financieringstransactie. Dit betekent dat bij verkoop alle belangrijke rechten op economische voor- en nadelen zijn overgegaan op de koper en de transactie als een verkoop wordt aangemerkt Op 31 december 2014 is 1 woning onder koopstartvoorwaarden verkocht, die nog niet door de koper is vervreemd. De verleende korting bedraagt per 31 december 2014 € 43.900,-.

De verleende korting vloeit terug naar SWZ op het moment dat de koper zijn woning vervreemd.

Welk deel van de korting terugvloeit is mede afhankelijk van de waardeontwikkeling van de woning. De waardeontwikkeling per 31 december is € 0,-. Per saldo verwacht SWZ in toekomstige jaren nog een bate van € 43.900,- van de verleende korting. In de jaarrekening wordt deze mogelijke bate niet verwerkt.

64

Financiële instrumenten Woningstichting SWZ maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken.

Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Woningstichting SWZ met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe. De marktwaarde van de derivaten is per 31.12.2014 € 24,5 miljoen negatief (31.12.2013: € 15,3 miljoen negatief).

Doelstellingen risicobeheer In het treasurystatuut van Woningstichting SWZ staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico's. De financiële instrumenten voldoen aan deze kaders.

Hedge-strategie De hedge-strategie is het risico van wijzigingen in de rente afdekken met derivaten.

Type hedge Kostprijshedge-accounting op basis van individuele leningen. Kostprijshedge-accounting wordt toegepast op basis van de aansluiting van de kritische kenmerken van de instrumenten met de financieringen. Deze kenmerken zijn terug te vinden in de originele contracten.

Afgedekte positie Woningstichting SWZ dekt de variabiliteit in kasstromen voortvloeiende uit toekomstige rentebetalingen gerelateerd aan huidige leningen af. Hierbij worden de kasstromen van de rentebetalingen van de afgesloten leningen afgedekt.

Accounting Het hedging-instrument en de hedged items onderliggend aan de af te dekken rentebetalingen worden tegen kostprijs op de balans opgenomen en gewaardeerd. Hedge-ineffectiviteit wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Algemeen De belangrijkste financiële risico’s waaraan de groep onderhevig is zijn het marktrisico, valutarisico, het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico.

Marktrisico Woningstichting SWZ beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen.

Valutarisico Woningstichting SWZ voert alleen transacties in euro’s (€) uit en loopt geen valutarisico.

Renterisico Woningstichting SWZ loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen.

Kredietrisico Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating).

65

Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Woningstichting SWZ en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Woningstichting SWZ heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.

Rente-instrumenten SWZ heeft per 31-12-2014 de beschikking over negen payer swaps, welke al voor 2009 met verschillende (toekomstige) ingangsdata zijn afgesloten bij diverse banken. Met deze swaps zijn renteafspraken gemaakt, waarbij de hoogte van de rente voor SWZ is vastgelegd. Hierdoor wordt het (toekomstige) renterisico verminderd.

SWZ past kostprijshedge-accounting toe op de ingezette payer swaps. Op basis van de vigerende regelgeving is per balansdatum sprake van een effectieve hedge. In overeenstemming met RJUiting 2013-15 wordt de aangepaste Richtlijn 290 Financiële instrumenten toegepast. Voor alle payer swaps geldt dat de omvang, de looptijd, het afgedekte risico en de wijze van afrekening van de payer swaps gelijk zijn aan de afgedekte positie, waarmee sprake is van een effectieve hedge. De toepassing van de aangepaste Richtlijn 290 Financiële instrumenten wordt in de jaarrekening 2014 overeenkomstig de voorschriften gehanteerd.

Een payer swap is een rente-instrument met een waardeontwikkeling, afhankelijk van de renteontwikkeling kan dit resulteren in een positieve of een negatieve marktwaarde. Kort gezegd zal bij een stijgende rente de swap een positieve waarde krijgen en bij een dalende rente een negatieve waarde.

De belangrijkste modaliteiten van de afgesproken payer swaps zijn: Tegenpartij

Hoofdsom

Ingangsdatum

Einddatum

Te betalen vaste rente

Marktwaarde (31/12/2014)

ABN-AMRO ABN-AMRO ABN-AMRO

€ 7,5 mln. € 7,5 mln. € 7,5 mln.

01-12-2006 02-05-2007 02-05-2008

02-12-2019 02-05-2017 02-05-2018

3,74% 3,68% 3,77%

-1,3 mln -0,6 mln -0,9 mln -

ABN-AMRO ABN-AMRO ABN-AMRO

€ 7,5 mln. € 7,5 mln. € 7,5 mln.

01-12-2008 03-12-2007 03-09-2007

01-12-2020 01-12-2023 01-09-2025

4,13% 4,14% 4,15%

-1,7 mln -2,3 mln -2,7 mln -

BNG BNG BNG

€ 7,5 mln. € 7,5 mln. €10,0 mln.

04-01-2010 03-05-2010 01-10-2010

02-01-2031 03-05-2032 03-10-2033

4,87% 4,88% 4,88%

-4,0,mln -4,6 mln -6,4 mln -

Totaal

€70,0 mln.

-24,5 mln -

66

13. Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000) 2014

2013

43.036

40.709

2.352

2.154

Subtotaal Af: huurderving wegens leegstand/oninbaarheid

45.388

42.863

-106

-128

Totaal huuropbrengst

45.282

42.735

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen

De te ontvangen huur(x € 1.000,-) is ten opzichte van voorgaand boekjaar gewijzigd als gevolg van: Algemene huurverhoging per 1-7-2014 met gemiddeld 3,50% (voorgaand boekjaar 4,1%) tot een bedrag van € 1.584; Door de in exploitatie genomen nieuwbouw in zowel 2013 als 2014. Hiermee is een extra opbrengst gemoeid van € 1.066; In 2014 zijn een aantal complexen uit de exploitatie gehaald, waardoor de huuropbrengsten ten opzichte van het voorgaand boekjaar met € 381 zijn gedaald; Overige wijzigingen als gevolg van aanpassingen bij mutatie, woningverbetering en verkoop geven per saldo een meeropbrengst van € 256.

Opbrengsten servicecontracten Ontvangen vergoedingen voor de levering van goederen en diensten Af: te verrekenen met bewoners Totaal vergoedingen Af: derving wegens leegstand/oninbaarheid Totaal vergoedingen

2.706 -460 2.246 -12 2.234

2.829 -262 2.568 -55 2.512

7.000 -327

5.430 -383

-1.234 5.439 98

-918 4.129 126

5.537

4.255

1.925

1.479

70 -93 -1.343 559 28

91 -108 -474 988 36

587

1.024

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst sociaal vastgoed in exploitatie Opbrengsten verkopen bestaand bezit Af:verkoopkosten Af:boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit In resultaat verwerkte doorberekende kosten eigen makelaardij Verkoopresultaat bestaand bezit minus kosten eigen makelaardij Verkoopopbrengst commercieel vastgoed in exploitatie Opbrengsten verkopen bestaand bezit Opbrengsten verkopen bestaand bezit niet woningen Af:verkoopkosten Af:boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit In resultaat verwerkte doorberekende kosten eigen makelaardij Verkoopresultaat bestaand bezit minus kosten eigen makelaardij

67

Waardeverandering terugkoopverplichting VOV Verkoopresultaat nieuwbouw koopprojecten In resultaat verwerkte doorberekende kosten eigen makelaardij Totaal verkoop Totaal verkoopresultaat bestaand en nieuwbouwkoop

2014

2013

60 570 39

604 -

669

604

6.793

5.883

Verkoop bestaand bezit In 2014 zijn 65 woningen, 5 garages en 1 berging verkocht uit het bestaande bezit (voorgaand boekjaar 43 woningen en 7 garages). Evenals voorgaand boekjaar laat het verschil in resultaat zien welke consequentie de boekwaarde van de verkochte woningen heeft bij het bepalen van het netto verkoopresultaat.

Verkoop nieuwbouwkoopwoningen In 2014 is het laatste koopproject uit het herstructureringsproject de Muziekwijk opgeleverd. Alle 21 woningen uit dit plan zijn verkocht met een positief resultaat. Daarnaast zijn de vier nog niet verkochte nieuwbouwkoopwoningen uit eerder opgeleverde verkoopprojecten in 2014 verkocht. De in 2014 verkochte woningen hebben evenals de eerdere projecten uit de muziekwijk een positief verkoopresultaat opgeleverd (gemiddeld ruim € 20K per woning).

Geactiveerde productie eigen bedrijf Geactiveerde productie m.b.t. nieuwbouw huurwoningen Geactiveerde productie m.b.t. onderhoud huurwoningen

2014 919 349 1.268

2013 951 278 1.229

De geactiveerde productie betreft de kosten van ons eigen personeel welke zijn doorberekend aan de zowel nieuwbouw- als geactiveerde verbeter- en groot onderhoudsplannen. Naast de kosten van het eigen personeel wordt onder deze post ook de toegerekende rente aan onze nieuwbouwplannen opgenomen.

Overige opbrengsten Belastingdienst: verrekening prorata Overige opbrengsten

99 240

226 423

Totaal

339

649

De post overige opbrengsten ad € 240 bestaan naast de structurele jaarlijkse bijdrage van bijna € 50k voor zendmasten uit diverse incidentele baten bij afwikkeling van (nieuwbouw)projecten of andere activiteiten.

68

Bedrijfslasten

2014

2013

Materiële vaste activa sociaal vastgoed Materiële vaste activa commercieel vastgoed Activa ten dienste

8.270 774 667

8.099 422 707

Totaal

9.711

9.228

-135 5.759

6.200 13.339

-208 -

-12.750 57 94

Totale overige waardeveranderingen materiële vaste activa

5.416

6.940

Vastgoed in ontwikkeling Nieuwbouwproject Geert Grootestraat 3 en 4 Nieuwbouwproject Woonwagens Werkeren

1.874 386

-

83 -1.061 -1.152

-713 2.082 2.254

-370 -689 1.198

1.866 2.249 -

Grondexploitatie Muziekwijk Verbouw bedrijfsruimte complex Stradivarius Nieuwbouwproject Muziekwijk T15 (oplevering in 2013)

-442 38 -

-2.158 620

Totaal vastgoed in ontwikkeling

-135

6.200

5.759

13.339

-

-12.750

Afschrijvingen op materiële vaste activa en activa ten dienste van de eigen exploitatie

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Vastgoed in ontwikkeling Afwaardering sociaal vastgoed (diverse complexen) Terugname sociaal vastgoed (diverse complexen) Vastgoed beleggingen Overige waardeveranderingen

Nieuwbouwproject Muziekwijk T17 (oplevering in 2013) Nieuwbouwproject Muziekwijk T19 Nieuwbouwproject Ittersumerlanden Nieuwbouwproject Geert Grootestraat 2 Nieuwbouwproject Pierik-Zuid Grondexploitatie Bachlaan

Afwaarderingen sociaal vastgoed Diverse complexen in verband met lagere bedrijfswaarde Terugname sociaal vastgoed Diverse complexen ivm hogere bedrijfswaarde Toelichting afwaardering en terugname van sociaal vastgoed:

Als gevolg van de lagere bedrijfswaarde (in 2014 door lager ingerekende jaarlijkse huurverhogingen) dan de boekwaarde in het kasstroomgenerende cluster 25+ appartementen vindt per 31-12-2014 een afwaardering plaats van € 5,8 miljoen.

Overige waardeveranderingen Sloop campus

-

94 69

Vastgoedbeleggingen Waardevermeerdering project muziekwijk MMWT Waardevermindering projecten koopgarant Totaal waardeverandering Vastgoedbeleggingen

2014

2013

-284

57

76

-

-208

57

De waardevermeerdering betreft in verband met de financiĂŤle afronding een correctie op het in voorgaande jaren genomen verlies in het koopgarant project koopwoningen Muziekwijk MMWT. De waardevermindering betreft de jaarlijkse waardemutatie in verband met de verkoopconstructie koopgarant (=verkoop onder voorwaarden).

Voor verdere toelichting op de waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de bedrijfswaarde in hoofdstuk 9.2 waarderingsgrondslagen in deze jaarrekening.

Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

4.541

4.585

773 858

713 880

6.172

6.178

Werknemers Ultimo boekjaar 2014 had de corporatie 87 werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Het aantal werknemers ingedeeld naar de afdelingen binnen SWZ is als volgt: Afdeling

2014

2013

Directie Staf en ondersteunende diensten Middelen

0 13 11

1 14 11

Vastgoed afdeling Ontwikkeling Vastgoed afdeling Realisatie Wonen afdeling Verhuur en Verkoop

7 28 16

7 27 16

Wonen afdeling Sociaal beheer Totaal

12 87

12 88

Bestuurders en commissarissen De bezoldiging in 2014 van de bestuurder en commissarissen van de woningcorporatie is als volgt (excl. btw):

Naam E.R. Veens tra K. Pa ri e J.E. Ki el ma n J.H.M. va n der Meer Th. Oos terhui s H.F. Krui ze M.H.M va n der Werff Totaal

Functie Di recteur-bes tuurder Interi m-di recteur-bes tuurder Commi s s a ri s (voorzi tter) Commi s s a ri s Commi s s a ri s Commi s s a ri s Commi s s a ri s

Omvang dienst verband 1 fte n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

In dienst/ in functie vanaf 01-08-2003 15-08-2014 01-03-2009 01-01-2010 01-02-2010 01-01-2012 01-01-2012

In dienst/ in functie tot en met 14-08-2014 31-12-2014 28-02-2017 31-12-2017 31-01-2018 31-12-2015 31-12-2015

Periodiek betaalde beloning 86.914 63.106 10.000 7.000 7.000 7.000 7.000 188.020

Pensioen lasten 19.070

19.070

Totaal 105.984 63.106 10.000 7.000 7.000 7.000 7.000 207.089

70

2014

2013

8.299 -826 7.473

7.359 -860 6.499

4.426 324 2.483 1.066 8.299

4.082 329 2.264 684 7.359

698

692

Lasten servicecontracten Servicekosten aan huurders

1.991

2.270

Verhuurder- en saneringsheffing Verhuurderheffing

3.740

150

Saneringsheffing

1.509

1.720

Totaal verhuurder- en saneringsheffing

5.249

1.870

618 370 351 228 213 118 110 25 2.033

570 397 330 142 248 124 92 18 1.921

2.671 237 3 59

2.699 214 3 68

2.970

2.984

141 21 118 157 205 642

98 41 191 -191 184 774 1.097

5.645

6.002

Lasten onderhoud Onderhoudsuitgaven Onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd door eigen dienst

De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud VVE-bijdragen in onderhoudsvoorziening Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Totaal onderhoudsuitgaven Leefbaarheid Leefbaarheidsuitgaven

Overige bedrijfslasten Beheerkosten Overige personeelskosten Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bijzondere projecten/advieskosten Huisvestingskosten Machines en vervoermiddelen Bestuurs- en toezichtskosten PR-activiteiten Totaal beheerkosten Heffingen Belastingen Verzekeringen Erfpacht Contributies Totaal heffingen

Overige bedrijfslasten Beheer door derden Incassokosten Dotatie voorzieningen debiteuren Dotatie overige voorzieningen Projectontwikkelings- en vastgoedactiviteiten Diverse bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten

71

Honorarium externe accountant en de accountantsorganisaties

2014

Deloitte accountants

Controle van de jaarrekening Andere controle/opdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten Totaal

2013 Controle van de jaarrekening Andere controle/opdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten Totaal

Overige adviseurs 48 8 41 11 108

Deloitte accountants

Totaal 48 30

79 11 138

30 Overige adviseurs

Totaal

77

77

51

9

74

138

13

151

FinanciĂŤle baten en lasten

2014

2013

17

40

17

40

Rente rekening-courant en uitgezette middelen Overige rentebaten

52 -

73 -

Totaal rentebaten

52

73

7.915 2.825 119

7.897 2.855 90

10.859

10.842

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Renteopbrengsten activa in ontwikkeling Renteopbrengsten leningen Totaal opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen overheid en kredietinstellingen Rente derivaten Rente overige schulden, bankkosten Totaal rentelasten

In 2014 is voor een bedrag van ruim â&#x201A;Ź 261.708 aan rentelasten geactiveerd. Deze geactiveerde rentelasten zijn opgenomen onder de post â&#x20AC;&#x153;geactiveerde productie nieuwbouw.

72

Vennootschapsbelasting (Aansluiting commercieel een fiscaal resultaat) Commercieel resultaat voor vennootschapsbelasting

2.771

Bij: Fiscaal lagere afschrijving MVA

7.056

Fiscaal terugname afwaardering huurwoningen Fiscaal geen waardeveranderingen Bijdrageheffing saneringssteun

5.416 1.509

Verplichting verkoop onder voorwaarden Aftrekbeperking gemengde kosten Boetes

60 17 -

14.058

Af: Fiscaal geen opbrengst woningverkopen Fiscaal afwaarderen desinvestering huurwoningen Fiscaal hogere lasten onderhoud

6.983 4.105

Fiscaal onderhoud verbeterplannen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vrijval disagio op leningen

4.160 970

Energie investeringsaftrek Fiscaal resultaat ontwikkelproject Fiscaal resultaat nieuwbouw koop

137 5.004 4.965

Belastbare winst 2014

26.324 nihil

Af: te verrekenen verliezen

-

Belastbaar bedrag 2014 Totaal te verrekenen verlies ultimo 2014 Belastbare winst 2006 Belastbare winst 2007

nihil

-278 -238

Belastbare winst 2008 Belastbare winst 2009 Belastbare winst 2010

-1.289 -2.020 -2.153

Belastbare winst 2011 Belastbare winst 2012 Belastbare winst 2013

-7.739 -5.537 -19.911

Belastbare winst 2014

-9.495

Totaal te verrekenen verlies ultimo 2014

-48.660

Het belastbare verlies in 2014 leidt ertoe dat over 2014 geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. De te verrekenen verliezen zijn op basis van de fiscale meerjarenprognose binnen de wettelijke termijn te verrekenen. Het opvoeren van een actieve belastinglatentie zou onder deze omstandigheid in beginsel aan de orde zijn. Voorzichtigheidshalve is besloten geen waarde toe te kennen aan de compensabele verliezen in de vorm van een latente belastingvordering.

73

Het inzichtvereiste is met het opnemen van een belastinglatentie niet gediend. Onder meer omdat geen sprake is van een verwachte inkomende geldstroom, dan wel van uitgaven die aan meerdere jaren dienen te worden toegerekend ĂŠn de verantwoording van een bate in 2014 die tot een gelijk bedrag aan lasten zou leiden in komende jaren. Het is belangrijk om eerst daadwerkelijke resultaten te laten zien.

74

14. Kengetallen Boekjaar

2014

2013

2012

2011

2010

7.458 7.712 -65 -43 -70 -348

7.770 -44 -96

7.677 -86 -22

7.612 -77 0

137 0 0

82 0 0

201 0 0

142 0 0

Woningen en woongebouwen in exploitatie per 31/12

7.434 7.458

7.712

7.770

7.677

Winkels/bedrijfsruimten Overige (voornamelijk garages)

71 66 1.194 1.237

42 1.227

42 1.224

37 1.162

Totaal

8.699 8.761

8.981

9.036

8.876

Aantal verhuureenheden Woningen en woongebouwen in exploitatie per 1/1 Verkoop Sloop Nieuwbouw Aankoop Omzetting/samenvoeging/overig

111 0 0

Opgeleverde nieuwbouw koopwoningen

21

51

48

53

0

Nieuwbouwwoningen en woongebouwen in aanbouw: Huurwoningen

45

141

160

88

157

-

21

106

38

37

Mutatiegraad in %

8,85

8,61

8,4

9,3

9,5

Huurachterstand in % van de jaarhuur Huurderving in % Gemiddelde huurverhoging woningen in %

0,73 0,25 3,50

0,78 0,40 4,2

0,75 0,64 2,3

0,78 0,70 1,3

0,82 0,74 1,2

494

468

430

416

411

Jaarresultaat voor belastingen (x â&#x201A;Ź 1.000) Jaarresultaat na belastingen (x â&#x201A;Ź 1.000)

2.771 2.600 2.771 2.600

6.991 6.991

6.063 2.365

-1.350 292

Solvabiliteit in %

18,43

18,0

17,8

16,7

16,9

0,46 4,17 3,61

0,73 3,9 3,66

1,1 10,94 4,91

0,55 10,65 4,54

0,4 -0.9 2,79

9.321 8.920

8.289

7.326

7.106

Koopwoningen

Gemiddelde kale huurprijs per woning per maand

Current ratio Rentabiliteit eigen vermogen in % Rentabiliteit totaal vermogen in % Eigen vermogen per woning

75

15. Overige gegevens Resultaatbestemming Het jaarresultaat over 2014 (na belasting) ad â&#x201A;Ź 2,7 miljoen positief is vooruitlopend op de goedkeuring van de jaarrekening door de Raad van Commissarissen aan het eind van het boekjaar ten gunste gebracht van de post overige reserves.

De resultaatbestemming van het jaarresultaat over 2013 ten gunste van de overige reserve is ongewijzigd goedgekeurd door de Raad van Commissarissen.

Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen materiĂŤle gebeurtenissen die van invloed zijn op de jaarrekening.

76

16. Controleverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de (in deze jaarstukken opgenomen) jaarrekening 2014 van Woningstichting SWZ te Zwolle gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2014 en de winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiĂŤle verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol WNT en het controle-protocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.

Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiĂŤle verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

77

Onderbouwing van het oordeel met beperking Voor verrekenbare tijdelijke verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie (en nog niet gebruikte fiscale verrekeningsmogelijkheden) dient een actieve belastinglatentie te worden opgenomen op basis van respectievelijk RJ 272.306 en RJ 272.311, tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor de verrekening c.q. compensatie.

De toegelaten instelling heeft geen actieve belastinglatentie gevormd voor de beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen op de opgenomen langlopende leningen. Dit is in afwijking op artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

De argumenten voor het niet verantwoorden van een latentie zijn door het bestuur uiteengezet op pagina's 79 en 80 van de jaarstukken. Het bestuur is van mening dat het inzichtvereiste met het opnemen van een belastinglatentie niet is gediend, onder meer omdat geen sprake is van een verwachte inkomende geldstroom dan wel van uitgaven die aan meerdere jaren dienen te worden toegerekend én de verantwoording van een bate tot een gelijk bedrag aan hogere lasten zou leiden in komende jaren.

Wij zijn op grond van RJ 272.306 en RJ 272.311 van mening dat het verantwoorden van een actieve belastinglatentie in casu aan de orde is. Dit omdat het, uitgaande van en in lijn met de meerjarenprognose 2015 — 2019, als waarschijnlijk moet worden verondersteld dat de tijdelijke verschillen kunnen worden verrekend en dat de compensabele verliezen binnen de beleidshorizon van vijf jaar kunnen worden gecompenseerd.

Wij verschillen derhalve van mening met het bestuur van de toegelaten instelling over de noodzaak tot activering.

Op basis van de administratie en de door vastgesteld beleid ondersteunde meerjarenbegroting van de toegelaten instelling, zijn wij mening dat per 31 december 2014 een actieve belastinglatentie van € 5,07 miljoen onder de financieel vaste activa geactiveerd had moeten worden. Het eigen vermogen per 31 december 2014 is daardoor voor € 5,07 miljoen te laag voorgesteld. De bate vennootschapsbelasting 2014 (onderdeel van de winst- en verliesrekening) en het resultaat na belasting 2014 zouden met € 5,07 miljoen verhoogd moeten worden.

Oordeel met beperking Naar ons oordeel geeft de jaarrekening, uitgezonderd de gevolgen van de aangelegenheid beschreven in de paragraaf "Onderbouwing van het oordeel met beperking", een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting SWZ per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014, in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen,

78

verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.

Zwolle, 30 april 2015 Deloitte Accountants B.V. wg J.S. Huizinga RA

79

17. Verklaring raad van commissarissen en bestuur Verklaring van besteding van middelen Conform het gestelde in artikel 26 van het Besluit Beheer Sociale Huursector zijn de beschikbare financiĂŤle middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Verklaring van ondertekening van de jaarrekening en het jaarverslag Conform het gestelde in artikel 25 lid 5 van de statuten van Woningstichting SWZ wordt door de leden van de directie en alle leden van de Raad van commissarissen de jaarrekening en het jaarverslag van 2014 ondertekend.

Zwolle, 30 april 2015 Opmaken van de jaarrekening directeurbestuurder wg

Vaststellen van de jaarrekening Raad van commissarissen wg

mevrouw drs. M.C.M. Boeijen

de heer J.E. Kielman

wg mevrouw H.F. Kruize

wg de heer drs. J.H.M. van der Meer

wg de heer Th. Oosterhuis

wg mevrouw mr. M.H.M. van der Werff

80

Bijlage 1: Werk in en aan de wijken In deze bijlage geven we per stadsdeel aan welke zaken zijn gerealiseerd in 2014.

Stadsdeel Zuid Stadsdeel Zuid bestaat uit de wijken Wipstrik, Indische Buurt, Pierik, Assendorp en Zwolle-Zuid.

Pierik-Zuid - sloop en nieuwbouw Begin 2014 is de sloop van de 16 eengezinswoningen aan de Lobelia- en Lavendelstraat en 42 duplexwoningen aan de Mimosastraat afgerond. Aansluitend is aannemer Dura Vermeer gestart met de bouw van 30 eengezinswoningen en 28 appartementen. Kenmerkend is dat de woningen en appartementen gemiddeld 12 zonnepanelen per woning hebben, waardoor de woonlasten aanzienlijk verlaagd worden. Eind van het jaar zijn de eerste 23 eengezinswoningen opgeleverd.

Begin januari 2015 worden de laatste 7 eengezinswoningen opgeleverd, naar verwachting worden in mei 2015 de appartementen opgeleverd.

Ittersumerlanden - wijkontwikkeling In 2014 is de wijkontwikkeling van Ittersumerlanden na ruim 11 jaar voltooid. De laatste woningen aan de Staatsmanlaan zijn in het voorjaar opgeleverd. Het betreft 7 eengezinswoningen en een woongebouw met 29 wooneenheden. Dit woongebouw is verhuurd aan Frion, zorginstelling, en bestemd voor huisvesting van mensen met een verstandelijke beperking.

In september is de wijk 'teruggegeven' aan haar bewoners afgerond met een feestelijke bijeenkomst.

Renovatie en planmatig onderhoud  Bij de 57 woningen aan de Tulpstraat, Assendorperstraat en Groeneweg is eind 2014 gestart met het schilderen van de buitenzijde van de woningen. De werkzaamheden voor het



plaatselijk herstellen van de ondergrond waren omvangrijker dan was voorzien, waardoor de werkzaamheden pas begin 2015 konden worden afgerond.

In 2014 is een start gemaakt met het groot onderhoud van de 274 appartementen aan de Oldermannenlaan, Tyassenbelt en Van Yrtebelt. Badkamer, toilet en keuken worden vernieuwd en er komt in iedere woning een individuele cv-ketel (voorheen was dit een collectieve verwarming). Om de juiste uitvoeringsmethode te onderzoeken is gestart met een pilot van 14 appartementen. In 2014 zijn totaal 101 woningen uitgevoerd, bij de overige 173 woningen worden de werkzaamheden in 2015 uitgevoerd. Naast het binnenwerk wordt ook het schilderwerk van het complex aangepakt. Tevens worden er voorzieningen aangebracht



om nestvorming en de overlast van kauwen te beperken. Enexis heeft de invoerleidingen van het gas vernieuwd.

Bij de 22 appartementen Van der Laenstraat zijn verschillende werkzaamheden uitgevoerd.

Het dak is vernieuwd en voorzien van isolatie, het buitenschilderwerk is opnieuw geschilderd, balkondeuren zijn vervangen. Het glas in de gevelkozijnen is vervangen door isolatieglas met een hoger rendement. Verder hebben de appartementen een mechanisch ventilatiesysteem gekregen, hebben 17 bewoners gekozen voor de optie van een eigen cvverwarmingsinstallatie. In een aantal appartementen is de leidingschacht in de badkamer verkleind zodat de badkamer ruimer is geworden. De plafonds in de bergingen zijn geïsoleerd ten behoeve van de bovenliggende appartementen. Met het oog op brandveiligheid is in de berging een extra kozijn aangebracht.

81



Het buitenschilderwerk van de 67 woningen Kamerledenlaan is van een nieuwe verflaag



voorzien. In verband met lekkages, die optraden via het lood in de gevel, is het lood vervangen op de bovenste verdiepingen.

Bij de 72 woningen aan de Assendorperstraat is het uitpandige schilderwerk uitgevoerd,



inclusief alle buiten gelegen galerijen. Verder zijn er leipannen op de oorspronkelijke kerk vervangen en is de tuinmuur opnieuw gevoegd.

De vier woningen aan de Nieuwe Deventerweg zijn aan de buitenzijde geschilderd. Daarbij is



ook het enkele glas vervangen door hoogwaardig isolatieglas. Verder is het dak vernieuwd door het plaatsen van nieuwe geïsoleerde dakplaten, nieuwe dakpannen en goten.

Bij 433 woningen aan Assendorperplein, Campanulastraat, Crocusstraat, Cyclamenstraat, Ericastraat, Evertsenstraat, Fresiastraat, Goudenregenstraat, Heemskerckstraat, Lobeliastraat, Magnoliastraat, Mimosastraat (Doas), Primulastraat, Seringenstraat, Sleedoornstraat, Trompstraat en Van der Laenstraat zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld.

Groenprojecten  Renovatie tuinen Pierik-Zuid Het betreft een complex met 108 bewoners. Doel; groot onderhoud en verbetering kwaliteit van groen. Bewoners zijn geënquêteerd om inzicht te krijgen over de wensen en behoeftes. Daarna middels brieven met planuitwerking op de hoogte gebracht. Verbreding toegangspad, aanbrengen extra fietsbeugels, snoeien en uitdunnen bestaande beplanting, vernieuwen inrichting tuin voorzijde. Oplevering eind maart 2015.  Renovatie tuinen Nieuwe Deventerweg Complex met vier bewoners. Doel; herinrichting perceel. Bewoners zijn persoonlijk benaderd en meegenomen bij het maken van plannen. Werkzaamheden: aanleg vier parkeerplaatsen, herinrichting percelen bewoners, bereikbaarheid creëren voordeuren, duidelijke markering algemeen groen/groen huurders. Oplevering najaar 2014.  Inkorten tuinen Staatsmanlaan Staatsmanlaan 103 t/m 111. Doel; inkorten tuinen in verband met verplaatsen doorgaande weg Bewoners zijn persoonlijk benaderd in goed overleg is bepaald hoe de ingekorte tuinen werden opgeleverd. Werkzaamheden: inkorten tuinen, instraten stoep, verplanten bestaande beplanting, herstraten tuinen. Oplevering voorjaar 2014 Stadsdeel Midden Stadsdeel Midden bestaat uit de wijken Centrum, Kamperpoort, Diezerpoort, Aa-landen en Berkum.

Centrum - Weezenlanden Voor de toekomstige woningbouwontwikkeling op het ziekenhuisterrein De Weezenlanden is er door ontwikkelaar Novaform hard gewerkt aan een stedenbouwkundig plan, nieuw bestemmingsplan en verdere voorbereiding van sloop en planontwikkeling. SWZ neemt van deze ontwikkelaar 30 appartementen af. Deze worden gerealiseerd in 1 gebouw aan de Luttenbergstraat.

82

Dieze-Oost Onze visie op de wijkvernieuwing Dieze-Oost is om deze wijk toekomstbestendig te maken door in te grijpen op zowel (woon)technisch gebied als op het gebied van leefbaarheid. Het toekomstbestendig maken wordt bereikt door in de komende tien jaar éénderde van ons bezit te transformeren van portieketagewoningen naar eengezinswoningen (in 2016 en 2020 van 234 portieketagewoningen naar 160 eengezinswoningen) en appartementen met lift. Daarnaast is ongeveer éénderde gerenoveerd met de bedoeling dat deze woningen tenminste weer 25 jaar mee kunnen. Voor het overige deel van de woningen staat geen renovatie gepland. Deze woningen voorzien in de behoefte van onze klanten om ook de mogelijkheid te hebben een woning te huren met een lagere huur. In de komende jaren monitoren we of die behoefte blijvend is. In 2014 was er nog geen aanleiding om de strategie van deze woningen te wijzigen.

Eengezinswoningen Geert Grootestraat De 16 eengezinswoningen aan de Geert Grootestraat zijn gerenoveerd. Er is per blok begonnen met het opknappen van de buitenkant (nieuw dak, nieuwe kozijnen en verbeteren voegwerk).

Daarna is de binnenkant verbeterd, hierbij zijn keuken, badkamer en toilet vernieuwd. Door de ingreep wordt het energielabel verhoogd van F naar A label. De opgeknapte woningen zien er weer erg goed uit en passen prima in de het nieuwe beeld van Dieze-Oost.

Geert Grootestraat, flat 2 - Sloop en nieuwbouw In april 2014 zijn alle 25 appartementen en de nieuw aangelegde openbare ruimte en het parkeerterrein opgeleverd. Het dak van het appartementengebouw liggen 100 zonnepanelen ten behoeve van de huurders (3 per woning) en de algemene elektriciteit (25 panelen).

Geert Grootestraat, flat 3 en 4 - Sloop - nieuwbouw Er is besloten om de flats Geert Groote 3 en 4 in één project uit te voeren. De plannen zijn in 2014 uitgewerkt en de aanbesteding is voorbereid. De daadwerkelijke aanbesteding vindt plaats in het eerste kwartaal van 2015.

Pieter Steynstraat, renovatie portieketage woningen Het tweede tot en met de vierde woongebouw aan de Pieter Steynstraat is gerenoveerd. De werkzaamheden bestonden uit:  het verbeteren van de energieprestatie van label E/F/G/D naar allen A, door isolerende maatregelen in de gevel en glas;   

vernieuwen van het toilet; vernieuwen keuken; vervangen sanitair en wandtegelwerk in de badkamer;

 aanleg van centrale verwarming De renovatie is gestart in november 2013 en afgerond in juli 2014. Daarnaast zijn drie oorspronkelijke bedrijfsruimten omgezet naar driekamerappartementen, waardoor het aantal woningen in dit complex is toegenomen van 126 naar 129.

Binnenhofjes De locatie van de Binnenhofjes is binnen Dieze-Oost aangewezen om omgevormd te worden van flats naar eengezinswoningen (vrije sectorhuurwoningen, sociale huurwoningen en/of koopwoningen). De woningen van Binnenhofjes 1 zijn in het najaar van 2014 gesloopt. De nieuwbouw van 46 eengezinswoningen in de vrije sectorhuur start in februari 2015. De eerste woningen worden in de zomer van 2015 opgeleverd. In het tweede deelgebied is sinds

83

1 november 2014 het Sociaal Plan van kracht. Van de oorspronkelijke bewoners heeft 60% een nieuw onderkomen gevonden. Vanaf november 2015 worden deze woningen gesloopt.

De bewoners van de derde fase hebben een aanbod voor het plaatsen van een cv-installatie tegen huurverhoging gehad, omdat we hen nog geen duidelijkheid kunnen geven over de datum waarop hun woning gesloopt gaat worden.

Renovatie en planmatig onderhoud 

De 114 woningen aan de Kastanjestraat, Beukenstraat, Iepenstraat en Plataanstraat zijn fors aangepakt. De buitenschil van de woningen is aangepakt waarbij ook nieuwe goed geïsoleerde daken zijn aangebracht en de goten zijn vervangen. Dakkapellen zijn vervangen met kunststof kozijnen en ramen. De woningen zijn voorzien van spouwisolatie, HR++ glas op de verdieping en nieuwe cv-ketels en ventilatiesystemen. De kozijnen, ramen en deuren e.d. zijn geschilderd.

De bergingen zijn vervangen voor nieuwe houten bergingen. De badkamers en toiletten zijn vernieuwd. Er heeft asbestsanering plaatsgevonden. Een aantal woningen die in een vorige renovatie niet hebben deelgenomen hebben nu alsnog nieuwe aanbouwen gekregen. De schuttingen en de achterpaden zijn aangepakt zodat het geheel er weer netjes uitziet.

 

Het schilderwerk van de 24 wooneenheden aan de Kamperstraat zijn van een nieuwe verflaag voorzien. Daarbij is ook het glas in de gevels vervangen door isolatieglas.

Ook bij de 74 woningen aan de Sumatrastraat, Billitonstraat en Madurastraat zijn verschillende werkzaamheden uitgevoerd waarbij de woningen energetisch fors zijn verbeterd. De volgende werkzaamheden zijn uitgevoerd: vervangen van het dak door een nieuwe geïsoleerde kap, nieuwe dakkapellen en dakpannen, asbestsanering, vervanging van de kozijnen, gevelisolatie,



isoleren uitbouwen, mechanische ventilatie en plaatsen van 68 cv-installaties.

Bij negen woningen aan de Eekwal is het buitenschilderwerk van een nieuwe frisse verflaag voorzien en bij zeven woningen is de badkamer/toilet vernieuwd.



Bij de 56 woningen aan de Hemsterhuislaan is bij 47 woningen de badkamer en bij 48 woningen ook het toilet vernieuwd. Verder zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld.



De zes woningen aan de Kil zijn aan de buitenzijde geschilderd en van een nieuwe frisse laag voorzien.

Bij de 38 woningen aan de Eerste Baan, Fenixhof en Hoogstraat zijn de houten



gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld.

Groenprojecten  Aanpak tuinen I. van Hoornbeekstraat Complex met 32 bewoners. Doel; groot onderhoud en verbetering kwaliteit van het groen.

Bewoners zijn middels een schrijven op de hoogte gebracht van de plannen. Huurders die een stukje groen in eigen gebruik hadden zijn persoonlijk benaderd. Werkzaamheden: te grote bomen zijn gekapt, nieuwe zijn geplant, diverse voortuinen zijn weer bij het algemeen groen aangetrokken, verouderde en verwilderde bosschages parallel aan de Isaac v Hoornbeekstraat zijn verwijderd, hiervoor in de plaats gazon afgeschermd met een haag. Oplevering voorjaar 2015.  Renovatie achterpad Keyzerstraat Keyzerstraat 19 t/m 41. Doel: bereikbaar maken van achterom voor zowel fiets als scootmobiel.

Bewoners zijn middels een brief op de hoogte gebracht. Werkzaamheden; verwijderen overhangend groen, herstraten en verbreden achterpad, aanbrengen van grintkoffers tbv waterafvoer. Oplevering najaar 2014.

84



Aanleg 'pauzelandschap' Bachlaan

Doel: inrichten tijdelijk terrein ten behoeve van leefbaarheid in de wijk. Omwonenden zijn door middel van voorlichtingsavonden op de hoogte gebracht en hebben aan kunnen geven wat hun wensen zijn. Plannen zijn uitgewerkt en omwonenden zijn middel een nieuwsbrief geïnformeerd over de uitwerking en planning. Oplevering voorjaar 2014.  Aanleg parkeerplaatsen en renovatie tuin Erasmuslaan Complex met 56 woningen. Doel: groot onderhoud groen en aanleggen extra parkeerplaatsen.

Omwonenden zijn op een bewonersmiddag uitgenodigd en op de hoogte gebracht van de plannen op- en aanmerkingen zijn waar mogelijk in het plan verwerkt. Daarna middels schrijven op de hoogte gehouden. Werkzaamheden: verwijderen van alle bielzen, kappen te grote en (risico) bomen, herstraten toegangspaden, verbeteren voetgangers toegang bestaande parkeerplaats, plantsoen op diverse plaatsen herinrichten, aanleg 12 extra parkeerplaatsen, aanbrengen verlichting op achterterrein. Oplevering voorjaar 2014.  Renovatie tuin Minervalaan Complex met 185 woningen. Doel; herstel schade na renovatie woningen. Omwonenden zijn middels een brief op de hoogte gebracht van de aanvang van de herstelwerkzaamheden.

Werkzaamheden; herstel plantsoenen, verbeteren kwaliteit bestaande plantsoenen, snoeiwerkzaamheden, op diverse plaatsen herstel straatwerk. Oplevering voorjaar 2014.  Renovatie tuin Vissersdorp Complex met 70 woningen. Doel; Groot onderhoud tuin (zogenoemde nulbeurt). Er zijn diverse rondgangen geweest met een aantal leden van de bewonersvereniging ’t Vissersdorp. De meeste bevindingen zijn in de opdracht meegenomen, alle bewoners zijn middels een brief op de hoogte gebracht. Werkzaamheden; kap zieke (risico) volle bomen, herplant nieuwe bomen, herstel straatwerk, snoeiwerkzaamheden aan bomen en bosschages, uitdunwerkzaamheden, herinrichting bosplantsoen op een locatie. Oplevering voorjaar 2014.

Stadsdeel Noord Stadsdeel Noord bestaat uit de wijken Holtenbroek, Westenholte en Stadshagen.

Muziekwijk In 2014 zijn in de Muziekwijk de laatste woningen gebouwd en opgeleverd. Dit maakt dat de wijk bijna klaar is. In 2015 zijn er nog beperkte werkzaamheden die te maken hebben met de inrichting van het openbaar gebied.

Juist afgelopen jaar is er ook hard gewerkt aan deze inrichting, zo zijn er heestervakken gekomen, een boomgaard en net als de jaren ervoor zijn een aantal lindebomen, die tijdelijk uit het project verwijderd zijn, weer teruggeplaatst in de wijk. 

Derde fase Muziekwijk Het laatste cluster van de derde fase is in 2014 gebouwd. Het gaat daarbij om de bouw van 22 sociale huur-appartementen en 21 koopwoningen. Alle woningen zijn verkocht of verhuurd.



MMWT De woningen van MMWT, nu de Nooten geheten, zijn in 2013 opgeleverd. Begin 2014 is de parkeergarage opgeleverd en is de binnentuin aangelegd. Op 14 juni 2014 is de oplevering feestelijk gevierd.

85



Jouw Energie Moment In de smart gridpilot Jouw Energie Moment wordt onderzocht hoe we in Nederland anders kunnen omgaan met energie door vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen. De pilot is een gezamenlijk initiatief van Enexis, SWZ en een consortium, waarvan de Technische Universiteit Eindhoven deel uitmaakt. De op de woning opgewekte energie komt ten goede aan de bewoners. Dit levert een lagere energierekening op. Daarnaast draagt de pilot bij aan de bewustwording van het energieverbruikgedrag en grip op de woonlasten. Resultaten van de deelnemers uit de 1e fase laten zien dat er daadwerkelijk een verschuiving van de energievraag over de dag plaatsvindt. Voor de 1e fase liep de pilot op 1 december 2014 af.

85% heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot verlenging van de pilot tot het einde van de gehele pilot 31 december 2015.



Stadsverwarming Muziekwijk In de Muziekwijk is gekozen voor een vorm van stadsverwarming waarbij duurzaam warmte wordt opgewekt d.m.v. een houtsnipperkachel. Begin 2014 is de definitieve verwarmingsinstallatie van Cogas voor de Muziekwijk, gesitueerd net achter de dijk van het Zwarte Water, in gebruik genomen. Vanaf dat moment wordt daadwerkelijk duurzaam opgewekte warmte geleverd aan de wijk.

Bachlaan - Sloop en nieuwbouw De sloop van de 162 portiekflats, winkels en bedrijfsruimtes is in het voorjaar van 2014 afgerond.

Er is onverwacht veel asbest in de bodem aangetroffen, waardoor aansluitend aan de sloop van de flats ook een bodemsanering heeft plaatsgevonden. Na de afronding van de sloop/sanering is het terrein tijdelijk ingericht op basis van het groenplan dat in samenspraak met de omwonenden tot stand is gekomen.

In 2014 heeft het stedenbouwkundige plan van de Bachlaan vorm gekregen en is een aanvang gemaakt met de bestemmingsplanprocedure. Het haalbaarheidsvoorstel is goedgekeurd. Het plan bestaat uit ongeveer 125 sociale huurwoningen (waarvan 50% een appartement) verdeeld in drie deelgebieden. Deze zullen worden gerealiseerd in de periode 2016-2018.

Stadshagen+ / Breecamp-Oost In verband met gewijzigde marktomstandigheden heeft de gemeente Zwolle besloten tot een herprogrammering van de ontwikkeling van Stadshagen. Voor SWZ betekent dit in ieder geval dat de ontwikkeling van de aan SWZ toegewezen locaties in Breecamp-Oost (Plantage en Oude Wetering) respectievelijk 31 (25 sociale huurwoningen en 6 woonwagenlocaties) en 16 sociale huurwoningen in de tijd verplaatst zijn naar 2017 of later. Overige ontwikkelingen in Stadshagen+ zijn na 2017 geprogrammeerd.

Woonwagens - nieuwbouw De voorbereiding en realisatie van 12 woonwagens in Werkerhoven Stadshagen is in volle gang. In december is de eerste woonwagen geplaatst, in de eerste helft van 2015 volgen de andere 11 woonwagens.

Renovatie en planmatig onderhoud  Bij de 63 woningen aan de Alm, Alblas, Bernisse, Botlek, Drecht, Gantel, Gein, Giessen, Noord en Vlist is de keukeninrichting vernieuwd. Bij 51 woningen zijn asbesthoudende ventilatiekanalen en vensterbanken verwijderd. Ook zijn er nog 55 cv-ketels vervangen door hoogrendement ketels. Verder zijn bij alle woningen de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld.

86



Het buitenschilderwerk van 154 woningen aan de Traaipad, Tjaskerstraat, Sprengpad,



Slaperdijkstraat, Frankhuizerallee en Belvédèrelaan is van een nieuwe frisse verflaag voorzien.

Eind 2014 is bij de Gombertstraat gestart met het vervangen van de verouderde cv-ketels door hoogrenderende ketels. Ook de collectieve rookgasafvoerkanalen worden daarbij vervangen.



Totaal zijn in 2014 65 ketels vervangen. De overige ketels worden in 2015 vernieuwd.

Bij de 396 woningen aan de Gorterstraat, Jac. P. Thijsselaan, Palestrinalaan, Schoonhetenstraat, Sportlaan, Vuurtorenstraat, Venebruggestraat, Vechterweerdstraat, Westhoffstraat, Wiegersmastraat en Winterdijkstraat zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar nodig hersteld.

Groenprojecten  aanpassing binnentuin Frankhuizerallee (rolstoeltoegankelijk) Complex met 56 woningen waarvan 16 Focus woningen. Doel; rolstoeltoegankelijk maken van de binnentuin. De bewonersvereniging heeft zelf een plan gemaakt, na overeenstemming zijn bewoners door de bewonersvereniging op de hoogte gebracht. Werkzaamheden: deels verwijderen split en vervangen door tegelwerk, vervangen betonelementen door bankjes met leuning, deels herstraten verzakte stoep voor ingangen 474 t/m 484. Oplevering najaar 2014.

In totaal zijn, buiten de hiervoor vermelde aantallen, in de rest van ons bezit nog 262 individuele verwarmingsketels vervangen door hoogrendement ketels of zijn complete installaties aangebracht.

87

Bijlage 2: Overzicht ontwikkeling Opgeleverde woningen in 2014 Project

Appartementen koop Sociaal

duur

huur

Grondgebonden koop

sociaal b. IHS* sociaal

Overig

huur

duur

sociaal

huur b.

IHS* Geert Groote 2b

25

Muziekwijk fase 3 (T19)

22

Ittersumerlanden fase 3

29

17

4 7

Werkerhoven woonwagens

2

Pierik-Zuid sloop/nieuwbouw

23

Pieter Steynstraat

3

Geert Groote (verbeter)

16

Totaal

79

17

4

48

Op te leveren woningen in 2015 Project

Appartementen koop Sociaal

duur

huur

Grondgebonden koop

sociaal b. IHS* sociaal

duur

Overig

Huur sociaal

huur b.

IHS* Pierik Zuid sloop/nieuwbouw

28

7

Werkerhoven woonwagens

10

Tuinstraat (verbeter)

9

Totaal

37

17

Appartementen

Grondgebonden

Op te leveren woningen in 2016 Project

koop Sociaal

duur

Huur

Koop

sociaal b. IHS* sociaal

Duur

Overig

Huur sociaal

huur b.

IHS* Bachlaan 2

28

9

88

Feniks overname

8

Geert Groote 3, Dieze-Oost

44

Totaal

72

17

Appartementen

Grondgebonden

Op te leveren woningen in 2017 Project

koop sociaal

duur

Huur

Koop

sociaal b. IHS* sociaal

Duur

Binnenhofjes 2, Dieze-Oost

Huur

Overig huur

sociaal b. IHS* 48

Bachlaan 2

34

16

Totaal

34

64

Appartementen

Grondgebonden

Op te leveren woningen in 2018 Project

koop sociaal

duur

Huur

Koop

sociaal b. IHS* sociaal

Binnenhofjes 3, Dieze-Oost

Duur

48

Huur

Overig huur

sociaal b. IHS* 14

Bachlaan 2

39

Weezenlanden

30

Plantage, Breecamp-Oost

25

Oude Wetering

16

Totaal

30

48

94

Op te leveren woningen in 2019 Project

Appartementen koop sociaal

duur

huur

duur

huur

Overig huur

sociaal b. IHS* 42

60

Nieuwbouw algemeen Totaal

koop

sociaal b. IHS* Sociaal

Breezicht Isaac van Hoornbeek (verbeter)

Grondgebonden

17 60

59

89

Bijlage 3: Kengetallen organisatie

31-12-2012

31-12-2013

31-12-2014

Aantal medewerkers

105

98

98

Aantal fte

97,3

87,64

87,27

3

4

Aantal inleners Inleners in fte

8,33

3,19

2,78

In dienst

1

2

7

Uit dienst

6

7

8

Percentage vrouwen

43%

43%

44%

Percentage mannen

57%

57%

56%

Vrouwen in deeltijd

70%

72%

72%

Mannen in deeltijd

7%

8,7%

14,5%

4

5

14

Gemiddelde leeftijd

45

47,2

45,9

Gemiddelde dienstjaren

11

13

12

Opleiding/training

€ 118.176

€ 134.787

€ 125.884

Ouderschapsverlof

2

2

3

Ziekteverzuim

5

4,86

4,56

Instroom WAO/WIA

2

1

2

Jubilarissen

90

Bijlage 4: Verslag van de Ondernemingsraad over 2014 In dit hoofdstuk is het eigen verslag van de Ondernemingsraad opgenomen.

Het jaar 2014 heeft voor de Ondernemingsraad voor een belangrijk deel in het teken gestaan van de opvolging van Eddy Veenstra (directeurbestuurder). Vanuit een proactieve houding heeft de Ondernemingsraad bewust gestuurd op een actieve rol in deze zoektocht. Met raad en daad hebben wij de raad van commissarissen bijgestaan in dit traject, met als mooi resultaat de benoeming van Monique Boeijen. Daarnaast is er natuurlijk een aantal onderwerpen de revue gepasseerd waarbij de belangrijkste onderstaand in willekeurige volgorde worden toegelicht.

4.1 Werkkostenregeling De Ondernemingsraad heeft inhoudelijk mee kunnen praten over de werkkostenregeling. De huidige CAO, die inmiddels is verlopen, laat helaas geen ruimte voor verdere onderhandeling.

Voor de werknemers van SWZ verandert er daardoor weinig en hebben wij om deze reden een positief advies uitgebracht. Wel hebben wij hierbij aangetekend dat we deze regeling opnieuw tegen het licht willen houden zodra er een nieuwe CAO is afgesloten.

4.2

Interne vacatures en verschuivingen van werkzaamheden

In 2014 is er een aantal interne vacatures geweest. Hierdoor heeft een aantal medewerkers de mogelijkheid gekregen om (tijdelijk) een andere functie binnen de organisatie in te vullen. De gang van zaken rondom deze interne vacatures was voor de Ondernemingsraad een aantal keren aanleiding om kritische vragen te stellen. Wij hebben ons ingezet voor een heldere en duidelijke procedure, die voor iedere interne vacature binnen SWZ gevolgd moet worden.

4.3 Regels boventalligheid Het eerder afgesloten Sociaal Statuut liep op 1 januari 2014 af. Eind 2013 is besloten geen verlenging aan te vragen, omdat er de aankomende jaren geen grootschalige reorganisatie werd verwacht. Eind 2014 heeft de directie te kennen gegeven graag spelregels op te willen stellen, die gelden wanneer een medewerker met een contract voor onbepaalde tijd boventallig wordt verklaard. Een ingewikkeld en gevoelig onderwerp waarbij we in samenspraak met onze (externe) adviseur hebben besloten eerst het nut en de noodzaak ter discussie te stellen. Voordat er inhoudelijk van gedachten gewisseld, wordt is het namelijk goed af te vragen wat de meerwaarde van een dergelijke collectieve regeling is boven de mogelijkheden die er nu individueel liggen. Op basis van deze discussie is recentelijk besloten niet tot collectieve afspraken over te gaan.

4.4

Klimaat gebouw

Het laatste medewerkerstevredenheidsonderzoek dateert inmiddels uit 2011. Uit dit onderzoek is een aantal klachten naar voren gekomen over het klimaat in het kantoorgebouw. Op verzoek van de Ondernemingsraad is er een onderzoek gestart naar de mogelijkheden om het klimaat te optimaliseren. Dit onderzoek heeft zich inmiddels verbreed en de eerste uitkomsten zijn recent besproken in het MT. De Ondernemingsraad volgt de verdere ontwikkelingen vanzelfsprekend op de voet.

4.5 De zelfstandige medewerker Één van de bouwstenen uit het Ondernemingsplan is ´De zelfstandige medewerker´. Een prachtig begrip, maar ook lastig grijpbaar. De ontwikkelingen rondom dit thema worden daarom door de Ondernemingsraad met bovengemiddelde aandacht gevolgd.

91

In 2014 heeft dit thema serieus vorm gekregen met een training voor al het personeel met de inspirerende titel ´Feedback geven en ontvangen - doen, ondanks dat het soms lastig is!´.

Daarnaast heeft deze training in het najaar nog een vervolg gekregen met de My Motivation Insights kleurentest. Deze test heeft de medewerker inzicht gegeven in de persoonlijke drijfveren en motivaties.

4.6

Storingdienst

In 2014 zijn de SWZ voertuigen zonder fiscale bijtelling voorzien van een GPS kilometerregistratiesysteem. Groot voordeel hiervan is dat er geen handmatige registratie meer noodzakelijk is. Naar aanleiding hiervan bleken de afspraken rondom de inzet van deze voertuigen in de storingsdienst niet "fiscusproof" te zijn. Om de risico's voor het personeel af te dekken zijn op verzoek van de Ondernemingsraad aanvullende afspraken gemaakt.

4.7 Overleg met de raad van Commissarissen In april heeft het jaarlijkse overleg met de raad van commissarissen plaatsgevonden. Het was een open en prettig gesprek waarbij onder andere is gesproken over het nieuwe Ondernemingsplan, met in het bijzonder de bouwsteen ´zelfstandige medewerker´. Maar ook de rol van de raad van commissarissen en de toekomst van de sector is ter sprake gekomen.

4.8 Vooruitblik Onze sector ligt nadrukkelijk onder het vergrootglas. De parlementaire enquêtecommissie heeft een groot aantal aanbevelingen gedaan om het bestaande stelsel te verbeteren. Dit betekent dat wij als organisatie voor een reeks veranderingen staan die ook serieuze impact op de werkvloer gaan hebben.

In het jaarplan 2015 wordt ingezet op het structureel verlagen van de personeelskosten in de periode 2016 tot en met 2017. Ook gaan we met ondersteuning van een projectleider onze processen verder optimaliseren.

Al deze ontwikkelingen betekenen ongetwijfeld werk aan de winkel voor de Ondernemingsraad.

We hebben er echter alle vertrouwen in dat we op constructieve wijze kunnen samenwerken met onze nieuwe Directie.

4.9 Samenstelling Eind 2014 bestaat de Ondernemingsraad uit:  Rob Rutgers, voorzitter   

Martin Scholten, vicevoorzitter Jasper Bitterling, lid Christiaan Dirksen, lid

 Frank Eikelenberg, lid Ambtelijk secretaris is Erika Hoogland.

4.10 Bestuur & governance Eén van de waarden van SWZ is het open en helder willen zijn over het functioneren. We hebben de Governance Code onderschreven. Op basis van deze code staan we hier stil bij de wijze waarop we inhoud geven aan aspecten zoals goed bestuur, toezicht, transparantie en externe verantwoording.

92

Bijlage 5: Maatschappelijke belanghouders Onze maatschappelijke partners en belanghouders zijn globaal in te delen in vijf categorieën: zorg- en welzijnsinstellingen, huurders, de overheid, andere corporaties en de categorie overige.

Zorg- en welzijnsinstellingen   

Driezorg, Zwolle Fokus, Groningen Frion, Zwolle

  

IJsselheem Ouderenzorg, Kampen RIBW IJssel Vecht, Zwolle Stichting De Herberg, Zwolle

  

Stichting De Wissel, Zwolle Stichting JP van de Bent, Deventer Kadera, Zwolle

  

Travers, Zwolle Leger des Heils, Zwolle Stichting BeMa, Zwolle

  

Zonnehuisgroep Zwolle Icare Zwolle De Kern / WijZ, Zwolle

  

Limor, regio Overijssel MEE IJsseloevers, Zwolle Tactus, Zwolle

  

Trias Jeugdzorg, Zwolle Interact Contour Dimence, Zwolle

Huurders  Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel, Zwolle   

Bewonersvereniging BABUTI Bewonersvereniging Belvedere Bewonersvereniging Botlek

  

Bewoners Curans Bewonersvereniging Wooncomplex Handellaan 237 Bewonersvereniging Ittersumerbroek

  

Bewonersvereniging Parkplan Berkum Bewonersvereniging ’t Vissersdorp Bewonersvereniging Tweestromen Veste

Overheid  Gemeente Zwolle  

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Den Haag Provincie Overijssel, Zwolle

93

Corporaties   

Openbaar Belang, Zwolle deltaWonen, Zwolle Beter Wonen, IJsselmuiden

Overige NoWoZo corporaties:  Beter Wonen Vechtdal, Hardenberg   

Vechthorst, Dalfsen Salland Wonen, Raalte Wetland Wonen, Steenwijkerland/Zwartwaterland

Overige  Concilium, Zwolle   

Deltion College, Zwolle ROC Landstede, Zwolle Stichting MMWT, Zwolle

  

Stichting Present, Zwolle Aedes Centraal Fonds

 

Waarborgfonds Sociale Woningbouw De Woonbond

94

Bijlage 6: Verslag van HBV De Woonkoepel over 2014 In deze bijlage is het eigen verslag van Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel opgenomen.

Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel zet zich in om de belangen van de ruim 8.000 huurders van SWZ te vertegenwoordigen. Speerpunten daarbij zijn:   

betaalbaarheid van woningen (gevolgen effecten huur en beleid) energiebesparing (onder andere optimale energiekwaliteit woningen) duurzaamheid (kwalitatief goed en levensloopbestendig bouwen)

 

beschikbaarheid (doelgroepenbeleid, woningtoewijzing) prestatieafspraken tussen gemeente, corporaties en huurdersverenigingen

6.1 Vergaderingen HBV De Woonkoepel houdt één keer per maand een reguliere vergadering. In de vergaderingen komen onderwerpen aan de orde zoals huurverhoging, gesprek met de raad van commissarissen, taak- en functieomschrijving bestuursleden, financiële zaken, klachtenbehandeling en deskundigheidsbevordering.

Met de directie en management van SWZ is vier keer vergaderd. In 2014 vond twee keer een algemene ledenvergadering plaats. Ook is er een kennismakingsgesprek met de raad van commissarissen geweest. Ook was HBV De Woonkoepel nauw betrokken bij de benoeming van een nieuwe directeur mevrouw Monique Boeijen. We hebben er alle vertrouwen in dat zij de belangen van SWZ en de huurders goed zal behartigen.

6.2 Spoorboekje Tevens heeft HBV De Woonkoepel samen met SWZ een ‘Spoorboekje’ opgesteld. Hierin staan de onderwerpen en het tijdspad vermeld waarover adviesaanvragen door HBV De Woonkoepel moeten worden gegeven. Dit zijn: 

huurbeleid

  

betaalbaarheid en woonlasten participatie duurzaamheid

 

prestatieafspraken corporaties strategisch voorraadbeleid

6.3 Advies extra huurverhoging en verhuurderheffing Het bestuur van HBV De Woonkoepel heeft zich de afgelopen periode sterk gemaakt voor een beperkte huurverhoging. Steeds meer huurders hebben moeite om de eindjes aan elkaar te knopen. HBV De Woonkoepel is blij dat niet de percentages van de minister zijn doorgevoerd, maar had nog wel meer huurmatiging willen zien.

Zorgen blijven er over de gevolgen voor de huurders. Door de huurverhogingen zijn er voor de lage inkomens steeds minder geschikte woningen voorradig.

Gelukkig kunnen veel mensen gebruik maken van de huurtoeslag.

95

6.4

Overige adviezen

Het bestuur blijft bij haar vorig jaar uitgebracht negatieve advies over het voorstel van SWZ om de huur bij mutatie te verhogen naar gemiddeld 83 procent van de maximaal redelijke huur. SWZ zit met dit percentage boven de streefhuurpercentages van deltaWonen en Openbaar Belang, die gemiddeld 79 procent zijn.

Het bestuur vindt dat dit een te algemene reden is waarbij grote kans is dat zittende huurders blijven waar ze wonen, waardoor de doorstroming in gevaar komt. Bovendien is het bestuur van mening dat er op deze manier teveel ongelijkheid komt in huren in dezelfde buurt. Nieuwe huurders kunnen dan op te hoge kosten komen.

Daarnaast is het bestuur van HBV De Woonkoepel het niet eens met de ruime keuze aan sociale huurwoningen die de komende jaren te koop worden aangeboden. Aangezien de wachtlijst van woningzoekenden met een minimaal een modaal inkomen enorm is in Zwolle, komen deze inwoners van Zwolle voorlopig niet aan de beurt voor een goede sociale huurwoning in Zwolle en door verkoop zeker niet in door hen gewenste wijken.

Ook voor de hoge inkomens is verhuizen moeilijk omdat in dit segment te weinig woningen zijn.

6.5 Website huurdersbelangenvereniging HBV De Woonkoepel Er zijn afspraken gemaakt over het vernieuwen van de website van De Woonkoepel. Die is naar verwachting in het voorjaar van 2015 klaar.

6.6 Contacten In februari heeft HBV De Woonkoepel een thema-avond over de ontwikkelingen van de huren georganiseerd voor haar leden. Deze avond werd druk bezocht. Het contact met de bewonersverenigingen is verstevigd. Er is twee keer per jaar overleg geweest en er zijn duidelijke afspraken gemaakt over financiële bijdragen en de verantwoording daarvan. Ook is er regelmatig overleg met de dagelijkse besturen van de ledenraad van deltaWonen en de huurdersraad van Openbaar Belang om waar mogelijk samen op te trekken in het belang van Zwolse huurders.

6.7 Cursussen en trainingen Bestuursleden van HBV De Woonkoepel hebben deelgenomen aan de regionale vergaderingen en symposia van de Woonbond en volgden bijscholingscursussen van het Kennis- en Adviescentrum van de Woonbond.

6.8

Bijeenkomsten

In 2014 zijn door bestuursleden van HBV De Woonkoepel de volgende bijeenkomsten bijgewoond:  bijeenkomsten van de gemeente met andere organisaties over zorg en wonen   

landelijke Huurdersdag van de Woonbond rondetafel energiebesparing Zwolle en 'Stook je Rijk' bijeenkomst wijkbijeenkomsten

  

bijeenkomst Trendbureau Overijssel over wonen in de toekomst afscheidsreceptie van Eddy Veenstra, ex-directeur SWZ opleveringen nieuwe woningen

 

maatschappelijke avondbijeenkomst ‘Zwolle doet' in samenwerking met Wijz en anderen bijeenkomst Hogeschool Windesheim met deltaWonen en Openbaar Belang, de gemeente, De Woonbond en SWZ

96



Tevens was HBV De Woonkoepel betrokken bij de Herziening Reglement bij renovatie en groot onderhoud waarbij ook nauw contact is onderhouden met de huurders van Kastanjestraat, Beukenstraat, Indische Buurt en Ittersumerlanden in samenwerking met opzichters van SWZ, bouwbegeleiders en aannemer in verband met de renovatiechecks.

6.9 Samenstelling bestuur Tijdens de Algemene Ledenvergadering van april is een nieuw bestuur gekozen waarbij mevrouw Mackor, de heer Buning en de heer Oosterhof zich herkiesbaar gesteld hebben.

De samenstelling van het bestuur van HBV De Woonkoepel is als volgt:   

de heer J. Besselink, voorzitter mevrouw A. Mackor-Kreffer, vice-voorzitter de heer A. Buning, penningmeester

  

de heer A. Oosterhof, tweede penningmeester mevrouw F. Rodjan, secretaris mevrouw D. Rosan, tweede secretaris



de heer M. Verdoorn, lid

Als adviseur is mevrouw D. Weegenaar-Bosch benoemd.

97

Bijlage 7: Overzicht sponsoring We zijn een maatschappelijke onderneming die haar huurders centraal stelt. SWZ steunt initiatieven van bewoners en maatschappelijke organisaties door activiteiten te faciliteren die met wonen en de woonomgeving te maken hebben. Dan valt vooral te denken aan het prestatieveld Leefbaarheid: veiligheid van de buurt, het bestrijden van vandalisme en burenoverlast, enzovoort.

En met sponsoring willen we vooral onze doelgroepen bereiken: onze huurders in het algemeen, ouderen, jongeren en mensen met een beperking.

Sponsoractiviteit

Bedrag

Breecamp, aanleg moestuin

€ 250

Wijkfeest Geren

€ 125

10 Mijl van Zwolle

€ 125

Boottochtje bewoners Curans

€ 250

Winners Festival toernooi WRZV

€ 125

Buurtvereniging Botlek, buurtfeest

€ 150

Zeeverkenners

€ 150

Festival Vrienden van Frion

€ 225

Wijkvereniging Vlasakkers, Vlasweide

€ 100

Azaleapark, wijkgerichte activiteiten

€ 250

Hulphond

€ 400

Wijkvereniging Strik, Jeugdland Kamperpoort

€ 250

Lortzinghof, straatbbq

€ 100

Bestevaer, Speeltuin Wipstrikkerkwartier

€ 100

Stadshagenrun

€ 150

Wijkvereniging Strik, Burendag Kamperpoort

€ 150

Zwolse Kerstpakkettenactie

€ 250

Voedselbank Totaal

€ 50 € 3.200

98

Bijlage 8: Beheersinstrument Planning

Frequentie

Meerjarenplan

om de vier jaar

Resultaat

Activiteiten

Middelen

Prognose

Beleidsplan 2014-2017

ning jaarlijks Meerjarenprognose Jaarplanning

jaarlijks

Jaarplannen

jaarlijks

Begroting

jaarlijks Urenprognose Control

Frequentie

Resultaat

Hoofdrapportage

kwartaal

Kwartaalrapportage per afdeling

jaarlijks

Jaarverslag

Maandrapportages per onderwerp op aanvraag Interne controle en

Frequentie

Resultaat

Controles ICP

doorlopend

AO/IB, processen, informatievoorziening

Fraudeonderzoek

jaarlijks

Integriteit/volledigheid kosten

beoordeling

opbrengsten Meetpunten

kwartaal

Controle op jaarplannen

Personeelstevredenheidonderz om de drie jaar oek

Onderzoek naar tevredenheid personeel

MT-stukken/directie besluiten

tweewekelijks

Beoordelen managementstukken

Externe controle en beoordeling

Frequentie

Resultaat

Controle accountant

jaarlijks

Managementletter n.a.v. interim controle en jaarrekening

CFV/WSW

jaarlijks

Rapportage Centraal Fonds /Waarborgfonds woningcorporaties

ThĂŠsor

kwartaal

Treasury rapport

Kwaliteitsmeting

doorlopend

Interne rapportage

CFV

regelmatig

Stresstest

99

Bijlage 9: Deelnemingen en verbindingen Op basis van de richtlijnen uit het BBSH (besluit beheer sociale huurwoningen) worden in deze bijlage de deelnemingen en verbindingen verantwoord.

Stichting de Herberg Zwolle en Omgeving De stichting de Herberg Zwolle en Omgeving heeft als doel het bieden van opvang aan daklozen en andere hulpbehoevenden. In 2009 heeft de stichting de beschikking gekregen over een nieuw onderkomen. De statuten van de stichting zijn in 2009 gewijzigd. In een langjarig samenwerkingsverband tussen de Zwolse en zes regionale woningcorporaties wordt een bijdrage in de huisvesting, beveiliging en begeleiding verstrekt aan de stichting. De zorg wordt geleverd door de Regionale Instelling voor Begeleid Wonen (RIBW IJssel Vecht). De exploitatie van de opvang is in handen van de stichting.

In de samenwerkingsovereenkomst zijn de maximale deelnamebedragen, weliswaar geïndexeerd, voor de verschillende deelnemende corporaties opgenomen. Naast dit samenwerkingsverband heeft SWZ een lening verstrekt ter financiering van de inventaris aan de stichting. Deze lening wordt onder leningen u/g in de jaarrekening verantwoord.

Stichting Vrouwenopvang Vrouwenopvangcentra vangen vrouwen op die slachtoffer zijn van geweld, met name huiselijk geweld. In 2008 heeft de stichting de beschikking gekregen over een nieuw onderkomen. In een langjarig samenwerkingsverband tussen de Zwolse en een aantal regiocorporaties wordt een bijdrage in de huisvesting, beveiliging en begeleiding verstrekt aan deze stichting. In de samenwerkingsovereenkomst zijn de maximale deelnamebedragen, weliswaar geïndexeerd, voor de verschillende deelnemende corporaties opgenomen.

Stichting Beheer Bijzondere Woonvormen De Stichting Beheer Bijzondere Woonvormen (opgericht door SWZ, deltaWonen en Openbaar Belang) is eind boekjaar 2014 nog steeds een slapende stichting. Hierin worden mogelijk in de toekomst gezamenlijke projecten met de woningstichtingen deltaWonen en Openbaar Belang ondergebracht. In 2014, maar ook voor het volgende jaar, zijn geen gezamenlijke activiteiten gepland. Het eigen vermogen in de stichting is nihil en er bestaan geen onderlinge financiële verplichtingen tussen SWZ en de stichting. De omzet, evenals het resultaat, in 2014 is nihil.

Geen aanvullende zekerheden zijn gesteld ten aanzien van deze stichting, waardoor het risico zich beperkt tot de eventuele activiteiten van de stichting.

Stichting Beheer Onroerende Zaken Met de start van de verkoop van bestaande huurwoningen in het complex Gender in de wijk de Aa-landen is het eigendom van het gemeenschappelijk groen overgedragen aan de Stichting Beheer Onroerende Zaken. De deelnemers in deze stichting zijn SWZ en de kopers in het betreffende complex (eind 2014 35 verkochte woningen). Deze stichting is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het gemeenschappelijk groen in het betreffende complex.

De officiële overdracht van de grond tegen een symbolische prijs van € 1 heeft in 2005 plaatsgevonden. De omzet in deze stichting beperkt zich tot het beheer van het groen. Het eigen vermogen in de stichting is nihil en de financiële verplichting aan SWZ beperkt zich tot de symbolische overdrachtsprijs. De omzet in 2014 bedroeg € 9.200.

De gemaakte kosten voor tuinonderhoud worden volledig doorberekend aan de kopers in dit complex en aan SWZ. Het behaalde resultaat in 2014 in de stichting is nihil. De risico’s in deze stichting beperken zich tot het beheer en onderhoud van het gemeenschappelijk groen.

100

Stichting Gereglementeerd Eigendom In de tweede helft van de jaren negentig is in Zwolle Stichting Gereglementeerd Eigendom opgericht. Vanaf 2003 participeert SWZ bestuurlijk in deze stichting. De stichting heeft zich ten doel gesteld om goedkope koopwoningen blijvend beschikbaar te houden voor mensen met lagere inkomens. Hiertoe is een stelsel van gereglementeerd eigendom ontwikkeld. Onder het gereglementeerde eigendom vallen twee projecten in Stadshagen. In 2012 en 2013 hebben de drie Zwolse woningcorporaties een kortlopende lening verstrekt aan de stichting. Ontwikkelingen op de woningmarkt leidden namelijk tot langere verkooptijden. De leningen zijn bedoeld om deze periode te overbruggen. De lening wordt in de jaarrekening verantwoord.

Onderzoek vindt op dit moment plaats over de houdbaarheid van het doel in de huidige woningmarkt van deze stichting.

Stichting Earthship In 2009 bestond SWZ 100 jaar. In samenwerking met ROC Landstede werd een zogenoemd “Earthship” in het park de Nooterhof in Zwolle gebouwd. De stichtingskosten zijn opgebracht door eenmalige bijdragen van SWZ en Landstede, diverse sponsorbijdragen en aangevuld met een lening van SWZ. Het Earthship is ondergebracht in een stichting, die onder verantwoordelijkheid van Landstede wordt geëxploiteerd. De verbinding van SWZ met deze stichting beperkt zich tot de lening u/g die in onze jaarrekening wordt verantwoord. Tevens wordt één van de bestuursleden op voordracht van SWZ benoemd.

V.O.F. Berkum Veldhoek In 2004 is door Openbaar Belang, deltaWonen en SWZ samen met andere marktpartijen 60 hectare grond aangekocht op een potentiële toekomstige bouwlocatie in de wijk Berkum van de gemeente Zwolle. Het aandeel van SWZ in de ingenomen grondpositie is in 2014 opgenomen onder voorraad grondpositie in haar jaarrekening. In 2012 heeft reeds door SWZ een afwaardering op de grondpositie plaatsgevonden, omdat nog steeds geen bouwbestemming is afgegeven op deze locatie en op middellange termijn ook niet wordt verwacht.

Het doel van de V.O.F. Berkum Veldhoek is voor gemeenschappelijke rekening en risico verwerven en ontwikkelen van percelen grond in het gebied Berkum Veldhoek in Zwolle. 'Tussen de Verlaten BV´ en Maatgravenpoort BV (dochter van Hegeman Bouwontwikkeling BV) participeren elk voor 50% in vof Berkum-Veldhoek. De acties met betrekking tot deze V.O.F. beperken zich door het uitblijven van de bouwbestemming tot het jaarlijks verplicht opstellen van de jaarrekening.

Tussen de Verlaten BV Het doel van de samenwerking in ’Tussen de Verlaten BV’ is het bouwen van huurwoningen in het plan Berkum-Veldhoek te Zwolle. Partners in deze samenwerking zijn de Zwolse woningcorporaties; ieder voor één derde deel. Er zijn door de corporaties geen leningen verstrekt aan ‘Tussen de Verlaten BV’ anders dan storting van het kapitaal. Door het ontbreken van de bouwbestemming op deze grondpositie vinden geen (financiële) activiteiten plaats in deze BV, behoudens het opstellen van de jaarrekening.

Stadsherstel Zwolle BV De Stadsherstel BV is reeds in 2013 opgeheven zonder verrekening van baten. Aan de bij SWZ in bezit zijnde deelnamecertificaten ad € 5.000 kan dus geen waarde meer worden ontleend. Deze zijn dan ook afgeboekt en ten laste van het resultaat in 2014 gebracht.

101

Bijlage 10: Functies raad van commissarissen Jacob Kielman, voorzitter Hoofdfunctie:  directeurbestuurder Stichting Woonborg te Vries Nevenfuncties:  voorzitter raad van commissarissen Linxtelecom b.v. te Amsterdam  voorzitter Beleggingsomissie Stichting Oude Groninger Kerken te Groningen  

voorzitter raad van commissarissen N.V. Rendo Holding te Meppel (sinds 13 februari 2014) lid raad van toezicht van Museum de Buitenplaats te Eelde



lid raad van toezicht van Groninger Museum te Groningen

Theun Oosterhuis, vicevoorzitter Hoofdfunctie:  adviseur/interim manager Oosterhuis-advies Nevenfuncties:  auditor visitatie woningcorporaties   

voorzitter raad van commissarissen van Woonmensen in Apeldoorn lid raad van advies van Mainplus BV te Rijswijk gastdocent MRE opleiding Hanzehogeschool in Groningen

Ellen Kruize, lid Hoofdfunctie:  directeur Concel B.V.  voorzitter college van bestuur OSG Hengelo (vanaf 15 september 2014) Nevenfuncties:  voorzitter raad van toezicht Openbaar Onderwijs Zwolle   

lid raad van toezicht AOC De Groene Welle Zwolle lid raad van toezicht Stichting Driezorg Zwolle vicevoorzitter OSG Hengelo (tot 15 september 2014)

Magriet van der Werff, lid Hoofdfunctie:  Klankbord voor Leiders magrietvanderwerff.nl Nevenfuncties:  lid van raad van toezicht van Bibliotheekservice Fryslân  vicevoorzitter Ombudscommissie Delfzijl John van der Meer, lid Hoofdfunctie: directeur Meerpen BV en Meerpen Holding BV Nevenfuncties: lid raad van toezicht en voorzitter auditcommissie van Bestuursstichting Lentis lid raad van toezicht en lid auditcommissie van Carint Reggeland Groep lid raad van commissarissen en voorzitter auditcommissie van Countus Groep BV lid van het bestuur en penningmeester van Alliance Française Twente (onbezoldigd) lid van het bestuur van Vrienden van Rijksmuseum Twente (onbezoldigd) lid van de raad van commissarissen Zorginstelling KWZA Woonmensen en voorzitter auditcommissie, Apeldoorn

102