la empresa en arquitectura LA IMPORTANCIA DE LA GESTIÓN Y LAS FINANZAS
V V JAVIER FERRER MURO
®
la empresa en arquitectura LA IMPORTANCIA DE LA GESTIÓN Y LAS FINANZAS
TFG TEMA La Empresa en Arquitectura TUTOR Manuel J. Soler Severino ALUMNO Javier Ferrer Muro Nº EXPEDIENTE 10134 DNI 18061197-X UNIVERSIDAD Politécnica de Madrid Escuela Superior de Arquitectura de Madrid (ETSAM)
RESUMEN
Este trabajo quiere reflejar la importancia de la gestión y las finanzas en el mundo de la arquitectura pues se ha demostrado que cuando no existe abundancia de demanda no somos capaces de adaptarnos a las diferentes situaciones que nos rodean. Se plantea la situación actual del arquitecto en España y el estudio de mercado como herramienta clave para poder adecuar una propuesta de valor coherente al mercado y al cliente y se pone en valor como se han adaptado los diferentes agentes del sector inmobiliario a la crisis. Se estudia la profesión de arquitecto en Europa y más adelante los principales sectores del mundo inmobiliario español: Oficinas, Retail, Logístico, Hotelero y Residencial. Tras el conocimiento del mercado, se establecen una conclusiones y se propone la creación de una empresa enfocada al sector inmobiliario, realizando un pequeño resumen ejecutivo con su correspondiente business plan.
Con o sin crisis, la pregunta es inevitable para los arquitectos: “Y después del título, ¿ahora qué?”. El futuro se ve oscuro, las prácticas profesionales deprimen. Todos conocemos bien a esas oficinas explotadoras que no sólo no contratan a sus empleados (ni cotizan ni cuentan con seguro médico, y claro, ruegan por no sufrir accidente alguno), sino que también los hacen trabajar mucho más de lo acordado y con escuálidos sueldos para un gremio que vio días mejores. Sin embargo, en la universidad hablar de dinero -o de clientes de carne y hueso- resulta ser un tema tabú. ¡Estudiantes, que el dinero no ensucie la belleza de la disciplina!, te dicen. Y claro, no sólo no la ensucia, sino que llegamos al punto en que muchos ni siquiera saben cuánto cobrar por un plano, ni menos por un proyecto.
Contenidos ORIGEN DE ESO NO SE HABLA
La crisis inmobiliaria, ¿Tragedia o bendición?
REAL UTOPIA
Casos de éxito, No todo son malas noticias
CLAVES AUTÓCTONO Y MODERNO
El estudio de mercado, La varita mágica
ESTUDIO IDENTIDAD
La profesión del arquitecto, En Europa El sector inmobiliario, En España VAYAMOS POR PARTES
Oficinas, Retención de talentos Retail, La expansión de comerciantes Logístico, Cuna del e-commerce Hotelero, España destino 10 Residencial, Al alza PARA CONCLUIR
Perspectivas Bibliografía Business Plan
V
V
ORIGEN
DE ESO NO SE HABLA
La Crisis Inmobiliaria, ¿Tragedia o Bendición?
_
Corren tiempos muy difíciles para los arquitectos en España. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria y la crisis económica han llevado a muchos de estos profesionales a una situación laboral muy precaria. Siete de cada diez arquitectos está en paro, está empleado ilegalmente o gana menos de 1.000 euros al mes. De hecho, solamente un 24% de los arquitectos que trabaja en el sector consigue ganarse la vida como arquitecto cobrando por encima de los 1.000 euros mensuales.
V
L
a crisis ha acabado de la noche a la mañana con el ‘caché’ de miles de profesionales que han visto no sólo cómo sus ingresos se han reducido de manera alarmante, sino cómo las garras del paro se han lanzado sobre ellos. El paro efectivo entre los arquitectos asciende al 50%. Solamente un 30% admite estar en situación de desempleo, mientras que un 20% afirma ser autónomo pero con ingresos nulos o por debajo del salario mínimo interprofesional. De hecho, hay un 4,3% que afirma trabajar por cuenta propia sin ningún tipo de ingresos, y un 15,1% que asegura trabajar también de manera autónoma ingresando por debajo del salario mínimo interprofesional.
Son algunas de las dramáticas conclusiones que se extraen del III Estudio Laboral del sector de los arquitectos españoles, elaborado por el Sindicato de Arquitectos (SArq), sólo el 5% de los arquitectos ha conseguido reciclarse hacia otra profesión e ingresar más de 1.000 euros netos al mes
Fuente: Recuperado de www.google.es. Arquitecto obra
Siete de cada diez arquitectos están en paro, trabajan ilegalmente o son mileuristas Entre aquellos que sí tienen trabajo, casi el 70% no llega al mínimo de 23.338,98 euros brutos anuales que establece el convenio nacional de Ingenierías.
el único que aglutina en nuestro país a los profesionales del sector de la arquitectura y el urbanismo y que incluye también a arquitectos no colegiados. La encuesta se ha realizado sobre un millar de profesionales.
La Empresa en Arquitectura
Fuente: Recuperado de www.google.es. Arquitecto trabajando
V
desglosando el estudio
pone en relieve que a los arquitectos les cuesta reconvertirse para emplearse en otros sectores
V
La mano negra del falso autónomo
La encuesta refleja que el 60% de los encuestados afirma ser o haber sido alguna vez falso autónomo, lo que pone de manifiesto que “este tipo de contratación ilegal es una de las prácticas más extendidas en los estudios de arquitectura de nuestro país”, llevan años denunciando desde el sindicato.
Este dato explica, además, que un 75% de los parados no cobre subsidio por desempleo frente a, tan sólo, un 25% que sí lo cobra. Esto es debido a que este tipo de contratación ilegal no genera derechos como el paro o la indemnización por despido, por lo que si este llega, el trabajador se encuentra en situación de desprotección. A la hora de conocer los motivos por los cuales se encuentran o llegaron a esa situación, un 52% reconoce que no le ofrecieron otra alternativa cuando fueron reclamados por sus respectivos estudios mientras que un 2% asegura que, de no aceptar esas condiciones, hubiera sido despedido. Pero si preocupante resulta la situación laboral de los encuestados sin contrato, también lo es de la de aquellos que tienen un contrato laboral, ya que el 54,5% no sabe si está contratado según algún convenio, y el 26,3% no está amparado por ningún convenio colectivo, lo que da una idea de lo poco informados que están los arquitectos con respecto a sus propios derechos laborales.
V
El estudio muestra cómo entre los parados, un 35% lleva más de un año en esta situación, por encima del 29,5% de hace un año. El 21,9% lleva de uno a tres meses, el 15,7% de 3 a 6 y el 15,7% lleva entre 6 y 12 meses. Esta situación resulta especialmente dramática para los que llevan más de 3 años sin encontrar un trabajo, este año un 12,4%, frente al 2,3% del estudio anterior, lo que indica que muchos de los que no encontraban trabajo entonces, siguen sin encontrarlo ahora. La crisis ha provocado también un drástico ajuste de los salarios. Un 72% asegura haber visto disminuir su salario a consecuencia de la actual coyuntura económica, lo que supera el porcentaje del año anterior (60,3%) y más de la mitad (52,5%) ha visto reducidos sus ingresos en más de un 20%.
la fuga de continúa
talento
A la grave situación que atraviesa el sector de la arquitectura en España, habría que añadirle un nuevo condicionante más: la fuga de talento que viene produciéndose desde el inicio de la crisis. En concreto, un 12% de los encuestados ya estaría trabajando fuera de nuestro país, superando el 7% que contemplaba el anterior estudio. El principal motivo que impulsó a los encuestados a trabajar fuera de nuestras fronteras es, para el 30,9% fue la necesidad de encontrar unas condiciones laborales mejores que las que existen en España. En segundo lugar, para el 24,3%, la posibilidad de desarrollarse profesionalmente. El alto porcentaje de desempleo existente en el sector, es motivo para que el 21,5% de los encuestados por SArq optaran por buscar un empleo fuera de nuestras fronteras mientras que el 7,7% asegura que en España su trabajo no era acorde a su formación.
V
ORIGEN
V
Ante todos estos datos en base a dicha encuesta podemos concluir que:
V
conclusiones
resultado de la encuesta sobre el lbca propuesta por el coam
1. La situación del 71% de los arquitectos es de absoluta precariedad, destacando a los más jóvenes y que se acaban de graduar. 2. En general, los arquitectos no están bien adaptados al mundo laboral: No conocen sus derechos como trabajadores (54,45% no conocen su convenio), no son empresarios responsables (a 40% no le propusieron otra alternativa que ser falso autónomo) y no saben reciclarse con éxito (sólo un 5% de los arquitectos encuestados se ha reciclado y cobra más que un mileurista). UN 95% DE LOS ENCUESTADOS CONSIDERA QUE UN ARQUITECTO DEBE TENER CONOCIMIENTOS EMPRESARIALES Tenemos que estar mejor (in) formados como trabajadores; tenemos que ser más responsables como empresarios; y tenemos que desarrollar modelos de empresa que nos permitan ganarnos la vida dignamente.
Fuente: Imágenes de Arquitectos Explotados. Resultados Encuesta LBA COAM AE www.arquitectosexplotados.blogspot.com
La Empresa en Arquitectura
Fuente: Recuperado de www.google.es. Empresa
V
V
REAL
UTOPÍA
Casos de éxito, No todo son malas noticias
Una mirada crítica a todas aquellas empresas a las que les ha afectado menos la crisis o que incluso ni la han notado. Claves de cómo han sorteado esta situación los agentes más importantes del mundo inmobiliario español.
V
L
os agentes en el mundo inmobiliario son muy EL SECTOR RESIDENCIAL diversos. Estudios de ES EL QUE MÁS A SUFRIDO arquitectura, de estructuras, LA CRISIS INMOBILIARIA instalaciones, promotoras, fondos de inversión, cooperativas, Tipo de inversor socimis, la propia Administración, el capital privado.. un sinfín de participantes en los que la mayoría la crisis les ha acusado pero otros muchos que han sido capaces de sortearla e incluso de mejorar su situación.
Un análisis y estudio de las empresas más importantes del sector inmobiliario mediante entrevistas con los correspondientes CEO o directores de departamento con el fin de obtener todas las claves e informes más relevantes.
Fuente: Knight Frank. Offices trends 2016
V
_
sector inmobiliario PROMOTORAS
Es el sector que más a sufrido la crisis pues el sector residencial ha sido el más acusado pero sin embargo ha habido empresas que han sabido sortearla. ¿Cuáles son estas claves? Cierto que el tema de alquileres ha dado viabilidad o al menos ha sostenido a algunas inmobiliarias, también la salida al exterior ha dado oportunidades a otras, pero el auténtico motivo para caer o sobrevivir tiene relación directa con el endeudamiento. Aquellas empresas poco endeudadas, que funcionaban con financiación propia han pervivido, han bajado actividad, pero no les ha ahogado la banca reclamándoles la deuda. Hay otras que han sobrevivido pero en manos de la banca, siguen con el mismo nombre, pero sus gestores han cambiado por bancarios y, por último, la presencia de fondos extranjeros que han comprado la deu-
La Empresa en Arquitectura
da que tenían las empresas, han producido un vuelco en los gestores, que en la mayoría, hoy en día, no son inmobiliarios, sino financieros. Por último, ha habido un numero ingente de sociedades, que, simplemente han quebrado y desaparecido. Este es el abanico muy amplio, pero como todo, muy en relación con lo financiero.
CONSULTORAS
tándose a la realidad de la crisis, por ejemplo, se crearon departamentos y puestos de trabajo dedicados únicamente a la reinserción de viviendas expropiadas o embaucadas (cuando los Bancos retiraron las viviendas a los propietarios por falta de pago), mediante estrategias de negocio que se focalizaron en saber quién invertiría, cómo lo haría y cuándo. O atrayendo inversión extranjera sobre activos que podían ser reinventados e insertados en el mercado nuevamente de acuerdo a las necesidades actuales. ESTUDIOS DE ARQUITECTURA
mas informáticos. Otra propuesta de valor es la de aunar todos los servicios que conlleva un proyecto en una misma persona para comodidad del contratista. SOCIMIS
Las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son las grandes beneficiadas con la crisis y las más desconocidas. Son sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrenGestión y compromiso en ella damiento, bien directamente o es una propuesta de valor para bien a través de participaciones estos dos estudios en un mun- en el capital de otras SOCIMI. Tienen un régimen fiscal esdo acostumbrado a sobrecostes y a retrasos de obras. Fir- pecial, deben cotizar en merLas consultoras inmobiliarias man penalizaciones con hasta cado regulado español o eutrabajan en su mayoría con un 10% del presupuesto total ropeo, tienen un capital social clientes extranjeros, globales, sino se cumplen los plazos. mínimo de 5 millones de euros por tanto su trabajo no termina Referencias por anteriores tra- y al menos deben contar con de frenarse, ya que el capital in- bajos y recomendaciones son 50 accionistas. Deben invertir vertido es de fuera. Los clientes dos factores que ayudan en la al menos el 80% de su activo globales ven a España como adquisición de nuevos clientes. en inmuebles urbanos, para el un destino igualmente atractivo Pero esta no es la clave de alquiler, e imponer requisitos que cualquier otro país, a pesar su supervivencia. Una especia- de permanencia mínima de los de la crisis, pues la ubicación, lizada en el sector de las ofici- inmuebles en arrendamiento el mercado de sus sectores o nas que trabaja exclusivamen- u ofrecidos en arrendamiento sus forecast son atractivos en te con clientes anglosajones, (periodo de ofrecimiento infesu caso de negocio. y que diversifica la misma con rior a un año): 3 años para inIgualmente, muchas consul- dos empresas más: una enfo- muebles adquiridos y 7 años toras han tenido la capacidad cada a instalaciones y la se- para los inmuebles promovidos de diversificar servicios adap- gunda a creación de progra- por la sociedad. Fuente: Imágenes de capítulo rescatadas www.google.com
V
V
CLAVES
AUTÓCTONO Y MODERNO
El Estudio de Mercado, La varita mágica
_
Conocer cómo es el mercado en el que te encuentras o al que vas a dirigirte es fundamental no sólo para minimizar riesgos sino para poder ajustar al máximo tu propuesta de valor a cada tipo de cliente y encontrar un modelo de negocio adecuado a la actividad.
V
E
l arquitecto al terminar su carrera se montaba nada más salir su estudio y por arte de magia todo marchaba bien pero como se ha podido demostrar, el truco habitaba en el exceso de demanda, porque cuando ésta ha bajado no se ha tenido la capacidad para revertir dicha situación. El sector inmobiliario es un mundo muy amplio y complejo que merece ser estudiado pues sin ello nunca se será capaz de poseer un estudio o empresa.
¿CÓMO DE GRANDE ES ESTA OPORTUNIDAD? ¿CUÁL ES EL MERCADO TOTAL DISPONIBLE?
Un análisis y situación de la demanda, de la oferta junto a un análisis de la competencia se convierten en elementos clave a la hora de comenzar un negocio.
Fuente: Recuperado de www.google.es. Análisis
La Empresa en Arquitectura
V
TIPOS DE MERCADOS
Existen 2 metodologías a la hora de afrontar tanto un inicio empresarial como un pivotaje. 1. Propuesta de valor + Corroborración con el Estudio de Mercado 2. Estudio de Mercado + Propuesta de valor con todo lo observado El significado de pivotaje para el que desconozca su significado es cambiar el modelo de negocio o la propuesta de valor de un antiguo modelo que por diversas circunstancias ha quedado obsoleto con el único fin de adaptarse a los cambios y ser relevante en un futuro. en función del segmento de mercado en el que nos encontremos podemos encontrar cuatro tipos de mercado. MERCADO EXISTENTE MERCADO RESEGMENTADO MERCADO NUEVO MERCADO CLON Cuando nuestra actividad se va a producr en alguno de los dos primeros casos se utiliza la metodología 2 pues se trata de un mercado muy consolidado y lo que se quiere es introducirse en él o resegmentarlo, mientras que en los dos últimos se emplea la metodología 1 ya que el mercado no existe y se parte de una idea que posteriormente se quiere validar para su acogida en el mercado a implantar.
V
V
ESTUDIO
IDENTIDAD
La profesión de Arquitecto, En Europa
_
Es necesario entonces profundizar cómo se encuentra la profesión de arquitecto en Europa y el sector inmobiliario español y europeo para poder definir una propuesta de valor que nos permita tener éxito en el mercado inmobilario.
L
a arquitectura es una profesión cada vez mayor en Europa: el número de arquitectos en Europa se ha incrementado en un 6 por ciento desde el año 2012. El crecimiento está siendo empujado por los países europeos del sur. Se está convirtiendo en una profesión con mayor igualdad hombres-mujeres: las mujeres representan ahora el 39 por ciento de arquitectos, la proporción más alta registrada. El desempleo ha caído incluso en aquellos países en los que era significativa en 2012, aunque sigue siendo un problema grave para una minoría sustancial de los arquitectos en varios países del sur de Europa.
Las últimas estadísticas disponibles muestran que la mayor parte de la zona euro está registrando cambio alguno, o una disminución, en la producción de la construcción. Mientras que la mayor parte del crecimiento se limita a los países que están situados en la periferia de Europa. La arquitectura es una profesión internacional: el 18 por ciento recibió al menos parte de sus estudios de arquitectura en otro país de donde trabajan ahora. Como un 35 por ciento ha “considerado seriamente” trabajar en otro país de Europa en el último año; aunque sólo el 5 por ciento de hecho lo hizo.
V
V
Número de arquitectos en europa
Europa tiene un estimado de 565 000 arquitectos. Una proporción significativa (27 por ciento) de este número son de un solo país, Italia (153 000 arquitectos), mientras que Alemania tiene el 19 por ciento de los arquitec tos de Europa (107 200). Otros países con un elevado número de arquitectos son España (51 700), Turquía (44 700), el Reino Unido (34 300) y Francia (29 800). La densidad global de arquitectos de toda Europa es de 1,0 por cada 1 000 arquitectos población.
La Empresa en Arquitectura
Fuente: Recuperado de www.google.es. Europa por la noche
V
ESTUDIO
V
empleo
Más de una cuarta parte de los arquitectos se describe como los principales responsables (autónomos)(29 por ciento); este es el mayor campo de un solo empleo. Las proporciones más altas se encuentran en Austria (72 por ciento), Grecia (51 por ciento) e Italia (47 por ciento). El nueve por ciento de los arquitectos son Socios o Directores (proporciones más altas en Eslovenia, Letonia, Luxemburgo, Irlanda, Reino Unido y Austria).
V
el mercado
El 7 por ciento son Asociados y otro 20 por ciento son arquitectos asalariados trabajando en el sector privado. El 8 por ciento de los arquitectos trabajan como arquitectos independientes (freelance). Mientras que el 7 por ciento se describe a sí mismos como Agencia (37 por ciento en España). La proporción de los arquitectos que trabajan en el sector público es del 13 por ciento, 7 por ciento trabaja para el gobierno local ya sea a nivel municipal o regional y sólo el 1 por ciento de los arquitectos trabaja para el gobierno central.
Investment Management Con tasas de € 113.4m, un 6% frente a 2014, esta línea de negocio vio la afluencia de más de € 1.2 billones en “dinero nuevo” en 2015. Al final del año, tuvo € 22 mil millones activos bajo administración en Europa (+ 8% vs. 2014), el 78% de los cuales fue administrada en nombre de los inversores institucionales. Sobre € 2.7bn se tramitó (inversiones y arbitraje). En total, esta línea de negocio cuenta ahora con más de 100.000 clientes. 71% Property Services (Transacción, consultivo, de Valoración, Administración y Gestión de Inversiones) y el 29% Commercial Property Development
40% de los ingresos recurrentes: Asesor, Valoración, Administración y Gestión de inversiones y gestión de servicios de alojamiento. Property Management Los gastos de gestión de la propiedad en 2015 se situaron en € 97 millones, frente al de 2014. El número de metros cuadrados gestionados, un 2,7% a 36,3 millones metros cuadrados, con oficinas que representan el 61% del total, y la logística 21%. Francia representó el 41% de los honorarios de gestión de la propiedad. Como líder en la Europa continental, Gestión de la propiedad cuenta con una cobertura geográfica óptima, establecida en 14 países y 54 ciudades.
La Empresa en Arquitectura
Advisory (Transaction, Consulting, Valuation) En 2015, los honorarios de asesoramiento atravesaron el umbral simbólico de € 300m para llegar a € 330 millones, un aumento del 11,6% en 2014. Esta cifra histórica se logró gracias a un rendimiento excepcional por parte de Francia y Alemania, seguido por el Reino Unido y luego los Países Bajos, Irlanda y Polonia. En la transacción, 5,2 millones de metros cuadrados fueron ocupados en Europa (de los cuales 1,7 millones de metros cuadrados estaba en Francia) a través de 3.700 operaciones. La inversión fue de € 17.1bn (de los cuales € 5.9bn estaba en Francia). Las plataformas de Asia y del Golfo vieron en 2015 € 1,7 billones tramitado. En la valoración, en términos de tasas, Francia dominó (43%), seguido por el Reino Unido (24%). El valor de los activos de las valoraciones en los 11 países en los que opera esta línea de negocio ascendió a € 292bn, que representa alrededor de 143 millones de metros cuadrados. Consultoría ofrece tres tipos principales de servicio: Estrategia de propiedades para los ocupantes (74%), gestión de proyectos (proyectos de dirección, análisis de viabilidad y oportunidad) que representan el 18% y gestión de Ocupantes (externalización de la gestión de bienes raíces) con el 8%, negocio dominado por bienes raíces comerciales: 88%
Alemania tiene el mayor mercado por tamaño, un estimado de 5 mil millones €. Siguiente más grandes son Reino Unido (2,0 millones de €) e Italia (€ 1,9 millones de dólares). Los otros países no tienen un mercado mayor que 1 mil millones €. Comparado con 2012, las estimaciones del mercado tamaño han aumentado en sólo cinco países (Alemania, Luxemburgo, Austria, Suecia y Turquía.). Los países que muestran particularmente grandes caídas incluyen Francia, Grecia, Portugal e Italia.
Fuente: Imágenes de capítulo MIRZA & NACEY Research Ltd. The Architectural Profession in Europe 2014
V
ESTUDIO
V
El mercado por tipo de construcción y sector
En general, el 57 por ciento del trabajo es renovación, y el 43 por ciento de obra nueva. Los niveles más altos de nueva construcción se registran en Turquía (75 por ciento) y Rumanía (68 por ciento). El más alto nivel de los trabajos de renovación es registrado por los arquitectos en Italia (75 por ciento). Domina el mercado de la vivienda, lo que representa el 53 por ciento de todos los trabajos. La mayor parte de este (40 por ciento del trabajo de todos los arquitectos ‘) se refiere al individuo casas.
La mayor proporción de los trabajos relacionados a la vivienda individual es en Italia (60 por ciento), Grecia (51 por ciento) y Bélgica (48 por ciento). La mayor parte vivienda de obra privada se registra en Turquía (25 por ciento) y Suiza (23 por ciento). Oficinas, locales comerciales y el trabajo industrial cada una cuenta con la misma parte del trabajo de los arquitectos,6 por ciento. Junto con el ocio, el sector comercial representa el 28 por ciento del trabajo total. La proporción de trabajo comercial es especialmente alta en Turquía y Bulgaria.
La proporción del trabajo que viene del sector público es del 27 por ciento en general, aunque es de alrededor de 40 por ciento en Dinamarca, Finlandia y la República Checa. En comparación con la encuesta de 2012, el perfil de trabajo ha cambiado poco. Hay un poco más de vivienda privada, y un poco menos vivienda individual, pero la proporción de trabajo procedentes de los tres grupos principales - la vivienda, comercial y público - es prácticamente idéntico.
La Empresa en Arquitectura
V
El mercado por tipo de servicio
Más de la mitad, el 57 por ciento de los ingresos por tarifas proviene del servicio clave de los arquitectos, el diseño de edificios. La proporción es superior al 70 por ciento en varios países, entre ellos Francia, Bélgica, Suiza y Austria. Diseño de edificios domina - todos los demás tipos de servicios representan una proporción mucho más pequeña de los ingresos. El segundo tipo de servicio más importante es el diseño de interiores (11 por ciento de los ingresos totales), seguido por el proyecto gestión, estudios de viabilidad y planificación (Entre perspectivas de futuro 4 y 5 por ciento cada uno). La novedad de este año, es el trabajo de certificación (4 por Casi la mitad (47 por ciento) de ciento) y la valoración de la pro- todos los arquitectos no espepiedad (2 por ciento de ingre- ran “cambios” para sus cargas de trabajo en los próximos 12 sos). meses. En cuanto al resto, esta dividido casi por igual entre los que esperan más trabajo, y los que esperan menos. A fin de cuentas, tomando la diferencia entre los optimistas y los pesimistas, se espera un 3 por ciento más de trabajo. Esta cifra “equilibrio” de +3 es la primera cifra positiva en comparación con el -14 en 2012. Veintiuno de los 26 países encuestados tienen una cifra positiva “equilibrio” para los próximos 12 meses; la media de Europa se cae por un sustancial “balance” negativo en Italia. Junto a Italia, Croacia bate récord con unas caidas de -20. Más del 30 por ciento de arquitectos en estos dos países, así como en Francia y Grecia,
V
dicen que esperan que las cargas de trabajo caigan en los próximos 12 meses. Mayor optimismo se expresa enlos arquitectos de Irlanda y los Estados Unidos (49). En estos dos países, así como Turquía, un 50 por ciento asegura que las cargas de trabajo van a aumentar.
V
ESTUDIO
Fuente: Recuperado de www.google.es. Sector inmobiliario
V
La Empresa en Arquitectura
IDENTIDAD
El sector inmobiliario, En España
_
El mercado inmobiliario en España está demostrando un sólido crecimiento con respecto a los últimos ejercicios. En este sentido, durante 2015 se ha alcanzado ya una inversión por valor de 10.800 millones de euros, lo que supone superar las cifras del 2014, y se espera que el año se cierre en el entorno de los 13.000 millones.
V
E
n un entorno global de débil crecimiento, los países de la zona euro se encuentran bien posicionados frente a los países emergentes, más afectados por los efectos de la desaceleración en China y el descenso de los precios de las materias primas.
PIB y contribuciones al crecimiento trimestral
En este contexto, las previsiones de crecimiento económico de España en 2016 siguen situándose entre las más altas de la zona euro, entre un 2,7 y un 2,8%, según las fuentes. La altísima actividad registrada en el mercado de inversión en los últimos dos años se suavizará en 2016, si bien seguirá siendo un año activo ( 8,59,5bn).
Las previsiones se han ajustado teniendo en cuenta el aumento de la incertidumbre que planea sobre la economía global y, a nivel doméstico, por la actual inestabilidad política de España. Después de rápidas y fuertes correcciones en las yields, los inversores se centrarán ahora en conseguir los retornos esperados a través del crecimiento de rentas.
Fuente: CBRE. 2016 Real estate market outlook spain, INE, *los datos entre paréntesis son proyecciones Banco de España
V
ESTUDIO
Fuente: Recuperado de www.google.es. Oficinas Johnson
V
La Empresa en Arquitectura
VAYAMOS POR PARTES
Oficinas, Retención de talentos
_
2015. 5.400 M de euros de inversión de oficinas en Madrid y Barcelona, donde un 83% fue a parar a Madrid y el restante 17% a Barcelona lo que supone un 50% más que en 2014.
V Resumen Ejecutivo SITUACIÓN ACTUAL
PREVISIÓN
STOCK Las escasas terminaciones están centradas en proyectos con inquilino.
La oferta futura de los próximo dos años, será muy escasa tanto en Madrid como en Barcelona.
CONTRATACIÓN La demanda sigue mostrando preferencia por CBD y periferia. DESOCUPACIÓN Por primera vez desde el año 2011, la tasa de disponibilidad disminuye por debajo del 11% en Madrid y llega hasta el 11,4% en Barcelona. INVERSIÓN La escasez de producto prime afecta a los inversores core. RENTAS (€/M²/MES) Los precios máximos aumentan en todas las zonas menos en la zona satélite en Madrid.
Se espera que los niveles de contratación vayan mejorando gradualmente gracias a la consolidación del crecimiento del país. La oferta futura seguirá sin ser suficiente para suponer un impacto determinante en la disponibilidad.
La falta de oferta de producto de calidad prime seguirá creando un efecto en cadena hacia zonas más periféricas. Los precios seguirán su línea ascendente en todos los submercados.
V
ESTUDIO
número creciente de edificios en rehabilitación y/o construcción de los que el mercado está muy necesitado
V
En 2015 se han superado los 520.000 m² de absorción, una cifra que no se registraba desde 2007 y lo que supone una evolución positiva del sector, regresando a un mercado saludable, con niveles que se sitúan en la media histórica. La escasez de espacio de calidad (edificios de Clase A) junto a la mayor actividad de la demanda, han empujado las rentas medias prime un 6% en el último año, hasta alcanzar los 27 €/m²/mes.
oferta
La oferta disponible ha experimentado un descenso del 7,7% a lo largo de 2015, situándose la tasa de disponibilidad en el 11,15%. En estas cifras, se incluye la disponibilidad futura de proyectos en rehabilitación de Azca que aportan al mercado metros cuadrados de calidad en uno de los entornos de oficinas más consolidados del CBD. Para inquilinos potenciales de superficies grandes, estas ubicaciones constituyen, vía pre-alquiler, junto con el cada vez menor espacio disponible de Torre Espacio y Torre Cristal, las únicas opciones de metros cuadrados de Clase A en el CBD. las SOCIMIS, representando el 25% de la inversión directa de oficinas.
V
RENTAS
Fuente: Knight Frank. Offices trends 2016
Fuente: Knight Frank. Offices trends 2016
A lo largo del segundo semestre se ha mantenido la tendencia de crecimiento de rentas dentro de la M-30, situándose en 27 €/m²/mes en los mejores edificios del CBD, y en 15,75 € en las ubicaciones más demandadas del Centro Secundario. Se aprecia un punto de inflexión en las rentas de los mejores edificios ubicados fuera de la M-30, que aumentan por primera vez desde 2008 y se sitúan en 12,75 €/m²/mes. Las rentas mínimas de esa periferia del área metropolitana también han notado un ligero aumento. Estos valores soncomparables a los mostrados por otras áreas consolidadas
La Empresa en Arquitectura
V Para Saber Más TAKE UP
INVERSIÓN
RENTAS
1.Consolidación crecimiento macroeconómico en España.
1.Mucho interés de inversores core y core+ aunque escasez de productos prime.
1.Precios máximos al alza.
2.Se espera que tanto en Madrid como en Barcelona se alcancen al menos un total de 400,000 m² para el acumulado del año 2015. 3.Mejora gradual de los niveles de contratación anuales.
2.Precios mínimos estables o con alzas en zonas muy conso2.Incremento de inversores de lidadas. perfil value-added. 3.Predominio de operaciones 3.Compresión de rentabilida- de rango medio. des. 4.Crecimiento medio de rentas prime de más del 6,5% (20152019).
V
DEMANDA
Los compradores principales en 2015 han sido las SOCIMIS, representando el 25% de la inversión directa de oficinas. Sólo la operación de compra de Torre Espacio concentra en un único inversor (privadocorporativo) el 23% del volumen anual. Sigue muy activo en Madrid el inversor institucional (18%) y las inmobiliarias patrimonialistas (17%) con Gmp y Colonial como principales actores. Los fondos deinversión y los family offices también mantienen su actividad y permanecen atentosa oportunidades interesantes.
Los inversores siguen estudiando muchas opciones, especialmente edificios off-market y están cada vez más dispuestos a escalar selectivamente la curva de riesgo. El 54% del volumen de inversión es nacional, un tercio del cual corresponde a SOCIMIS – si bien estas sociedades están participadas por fondos mayoritariamente extranjeros. Aparentorno de trabajo basado en la actividad realizada
La transformación de los espacios de oficinas en lugares inspiracionales e, incluso, divertidos se ve ya como un medio efectivo para retener el talento. Fuente: Knight Frank. Offices trends 2016
V
ESTUDIO
Fuente: Recuperado de www.google.es. Mall
V
La Empresa en Arquitectura
VAYAMOS POR PARTES
Retail, La expansión de comerciantes
_
2015. 2.500 M de euros de inversión en España, lo que supone un 42% más que en 2014. El consumo privado creció un 3,6%, la tasa de paro cayó del 24,2% al 22,2%, el turismo marcó nuevos récords de visitantes, y el Índice de Confianza del Consumidor alcanzó niveles históricamente altos en el mes de diciembre.
V Previsiones CENTROS COMERCIALES
LOCALES COMERCIALES
Los planes de expansión de los grandes y medianos operadores comerciales seguirán centrados en locales comerciales situados en los mejores ejes y centros comerciales.
Junto a los inversores privados, “family office”, se mostrarán activos las Socimis y los nuevos fondos de inversión focalizados en locales comerciales.
Durante el periodo 2015-2016 se van a incorporar al mercado 630.000 m² de nueva SBA, de los que aproximadamente el 45%, 280.000 m², se corresponden con proyectos inicialmente previstos para el año 2015. En los centros comerciales (“oro” y “plata”), se espera una mejora de la afluencia y ventas respecto a los datos registrados en el año 2015. Los centros peor posicionados mantendrán la tendencia negativa de los últimos años. Los centros comerciales peor posicionados (bronce y plata) mostrarán tasas de disponibilidad crecientes y mayores ajustes en las rentas de alquiler. Mientras, en los mejores centros plata se observará estabilidad en la tasa de disponibilidad y suaves incrementos en las rentas para los nuevos contratos. Se mantiene el elevado interés inversor por el mercado de centros comerciales.
Cambio de tendencia en la demanda de locales comerciales (ubicaciones fuera de las grandes ciudades y ejes comerciales principales). Operaciones de inversión inmobiliaria donde el subyacente comercial es de vital importancia. Las rentabilidades seguirán ajustándose no sólo en zona prime.
V
ESTUDIO
V
centros comerciales
La afluencia a los centros comerciales a lo largo del año 2014 se incrementó ligeramente respecto al año 2013 en un 5,8% (datos AECC, calculado sobre superficie comparable), hasta situarse en el entorno de las 1.803 millones de visitas (AECC). Las ventas totales se han incrementado también en el entorno del 5% hasta alcanzar la cifra de 38.626 millones de euros, lo que supone unas ventas medias por metro cuadrado de SBA cercanas a los 2.503 €/m²/año.
V
stock y densidad comercial
V
El mercado español de centros comerciales alcanzó al término del año 2014 un stock de 15.266.115 m² de superficie bruta alquilable (SBA) en un total de 570 centros operativos con un tamaño medio de 26.642 m². Cabe señalar que, desde el año 2000 se ha desarrollado aproximadamente el 60% de la superficie comercial del territorio nacional. Actualmente, el desarrollo de nueva oferta continúa en niveles mínimos de los últimos 10 años.
EL MERCADO DE INVERSIÓN
Durante el primer semestre de 2015 se han cerrando operaciones por un volumen cercano a los 1.000 millones de euros, estando prevista la venta de centros comerciales por un volumen superior a los 500 millones de euros en el tercer trimestre del año.
La tasa de rentabilidad inicial para los centros comerciales calificados como oro y plata ha mantenido una tendencia bajista en la primera parte de la año. En el resto de activos (centros bronce), se ha mantenido en los niveles del año 2014. Dicho ajuste en la tasa de rentabilidad inicial exigida por los inversores ha situado la misma entre 5,5% y 6,0% para los centros “prime”. Los fondos de inversión y las Socimis están siendo los protagonistas en prácticamente todas las operaciones, habiéndose dado operaciones tanto en el mercado de centros “prime” como en el de centros comerciales secundarios con necesidad de gestión.
Fuente: Imágenes de capítulo. ACI. Previsiones inmobiliarias para España en 2016
La Empresa en Arquitectura
V
locales comerciales
Importante incremento de las rentas de alquiler en casi todas las zonas, como consecuencia de la gran actividad de los operadores comerciales demandando locales en localizaciones “prime”. A la vez que continúa el ajuste de la disponibilidad de locales en los mejores ejes, concentrándose la misma en los tramos menos comerciales. Los planes de expansión de los grandes y medianos operadores comerciales están centrados en exclusiva en locales comerciales situados en los mejores ejes comerciales y en aquellos que, encontrándose en un segundo nivel, muestren mayores posibilidades de crecimiento. Se consolida la venta on line entre los consumidores como una alternativa, cada vez más importante, al comercio en calle o en centro comercial. Esta creciente penetración de comercio online ya está teniendo consecuencias sobre el comercio en calle y centro comercial y sobre las estrategias de expansión de los principales operadores comerciales. MADRID Las calles que mayor subida en rentas de alquiler están mostrando son Gran Vía con un 27%, Serrano con un 21% y Fuencarral con un 15%. BARCELONA Un incremento generalizado de las mismas, en el entorno del 5%. El eje que más incremento de rentas ha experimentado durante el último año ha sido Avenida Diagonal con aproximadamente un 10% de subida.
V
ESTUDIO
Fuente: Recuperado de www.google.es. LogĂstica
V
La Empresa en Arquitectura
VAYAMOS POR PARTES
Logística, Cuna del e-commerce
_
2015. 715 M de euros de inversión de logística en Madrid y Barcelona, lo que supone un 25% más que en 2014.
V Previsiones
Eurozona crece. Riesgo mitigado de China y Rusia. Rentas en ascenso por bajas disponibilidades. Crecimiento 2016-2017 apoyado en consumo y crédito. Expansión de la demanda y obra nueva en 2015 y 2016. Buenas perspectivas en inversión: también en la logística. Consecuente compresión de rentabilidades.
Se espera un 2016 muy activo con un incremento del número de operaciones, una mayor y mejor financiación, y una continua pero sostenida contracción de las rentabilidades debido a la escasez de producto.
V
ESTUDIO
V
El mercado logístico español ha mostrado una clara mejoría en 2015, registrando una cifra total de contratación cercana al millón de metros cuadrados entre los dos principales centros logísticos del país, Madrid y Barcelona. Las mejores expectativas económicas, junto con la recuperación del consumo, han sido los principales detonantes en esta recuperación, si bien cada uno de los dos mercados ha tenido un comportamiento diferente. Récord de contratación en Barcelona en 2015. Barcelona, con un total de 532.000 m² contratados ha superado en un considerable 56% la cifra registrada en 2014, pareciendo difícil que pueda alcanzar los mismos niveles de contratación en 2016.
V
Continúa la recuperación en Madrid y Barcelona
Aumento moderado de las rentas
Tanto en Madrid como en Barcelona las rentas prime cayeron un 33% desde el inicio de la crisis. En la capital se han mantenido estables en torno a los 5,00/m²/mes desde 2012, mientras que en Barcelona ya en 2015 se registraron tímidas subidas, situándose en 6,25 /m²/mes, un 4% más que en 2014. Para 2016, se espera que esa tendencia continúe Disponibilidad y se produzcan incrementos en descenso de rentas en ambas ciudades en 2015 y 2016. y especialmente en las zonas más próximas a Madrid, así Esta mejoría en la actividad ha como un descenso en la tasa repercutido directamente en un de disponibilidad tanto en la capital como en Barcelona. descenso de la disponibilidad. Asimismo, la falta de oferta Escasez de de naves mayores de 25.000 producto prime m² está contribuyendo a un inestimulando cremento en la construcción de crecimiento proyectos logísticos a riesgo, en medias. cuyos protagonistas serán promotores y fondos de inversión principalmente, consolidando el crecimiento del sector en 2016. Sin embargo, Madrid ha mantenido los niveles de 2014, con una cifra de 378.000 m², ya que la ausencia de producto de calidad ha llevado a los operadores logísticos a demandar más proyectos llave en mano. Por este motivo en 2016 se puede superar fácilmente los volúmenes del año anterior.
Evolución take-up 2008-2016 (p) sector logístico
La Empresa en Arquitectura
Evolución renta prime 2008-2016 (p)
Evolución volumen de inversión 2003-2016 (p)
Fuente: Imágenes de capítulo. CBRE. 2016 Real estate market outlook spain
V
V
El e-commerce adquiri- Se mantendrá la alta rá gran protagonismo actividad inversora en en la demanda logísti- 2016 ca La inversión en industrial y loHasta el momento el desarro- gística en el año 2015 marcó llo del comercio electrónico no un récord histórico, alcanzando ha tenido el impacto que en un un total de 740 m repartiéndose principio se esperaba, ya que la inversión de manera equitatino se ha percibido un incre- va entre inversores nacionales mento claro en la contratación e internacionales. Las socimis de espacios logísticos. La falta y los fondos de inversión han de stock existente que cumpla sido los principales protagoniscon los estándares de calidad tas, con un 78% de cuota de requeridos por este tipo de mercado. operadores está impulsando la Yield compression demanda de proyectos llave en por boom inversor mano. en 2015. Algunas marcas de comercio on-line ya tienen pensados El aumento de liquidez, de la nuevos desarrollos e implan- actividad compradora y la estaciones de distribución, como casez de producto existente en es el caso de Amazon que el mercado han dado como reestá ampliando su almacén de sultado una compresión de las San Fernando de Henares en rentabilidades prime, situándo35.000 m² y cuya entrega está se en el 6,5% tanto para Madrid como para Barcelona. prevista para 2016. Igualmente se espera que otras compañías como Alibaba y Zalando realicen operaciones inmobiliarias de envergadura en un futuro próximo. Crecimiento apoyado en consumo privado.
V
ESTUDIO
Fuente: Recuperado de www.google.es. SAS Hotel
V
La Empresa en Arquitectura
VAYAMOS POR PARTES
Hotelero, España destino 10
_
2015. En total, algo más de 68 millones de turistas extranjeros visitaron el país, lo que representa un 5% más que en el año 2014. El sector hotelero batió rcord en volumen de inversión, con casi 2.300 millones de euros invertidos durante el 2015.
V Resumen Ejecutivo SITUACIÓN ACTUAL OFERTA Alto índice de aperturas. DEMANDA Recuperación de los indicadores gracias en gran medida a la mejoría de la demanda nacional. OPERATIVA Considerable mejora tanto en términos de ocupación como de ADR. INVERSIÓN Elevada actividad con contracción de las rentabilidades.
PREVISIÓN Mantenimiento del elevado número de proyectos hoteleros en Madrid, con incertidumbre en Barcelona. Continuación de la tendencia positiva.
Alto potencial de crecimiento en Madrid y creci miento más moderado en Barcelona. Alto interés en ambos destinos.
V
ESTUDIO
V
MADRID
OFERTA Durante el ejercicio 2014 y los primeros ocho meses de 2015 la ciudad de Madrid registró un total de 17 inauguraciones hoteleras. Durante los dos próximos ejercicios se esperan 16 nuevas aperturas, que en caso de ejecutarse añadirían un total de 2.042 habitaciones a la oferta total de la ciudad. Madrid cuenta con un gran potencial de crecmiento, encontrándose todavía lejos de los niveles pre-crisis.
OPERATIVA Siguiendo la tendencia mostra da por la demanda de la ciudad, los indicadores operativos hoteleros acuciaron una notable contracción entre los años 2010 y 2013, fundamentalmente en términos de tarifa media. No obstante, la recuperación mostrada el pasado año se ha puesto claramente de manifiesto en el presente 2015. Mayor número de cliente español.
Fuente: ACI. Previsiones inmobiliarias para España en 2016
INVERSIÓN El volumen de inversión hotelera en España en 2014 reflejó la mejora de la operativa hotelera y de las perspectivas económicas, incrementándose un 63,4% respecto al año anterior y alcanzando los 1.100 millones de euros. Durante los primeros ocho meses de 2015, y gracias a la compraventa de importantes portfolios hoteleros (Meliá, Barceló, Testa, …) ya se ha superado esta cantidad, registrándose un volumen invertido superior a los 1.600 millones de euros. Madrid y Barcelona continúan siendodestinos muy demandados por inversores internacionales. Las perspectivas son positivas, previéndose una importante actividad inversora en ambas ciudades.
La Empresa en Arquitectura
V
BARCELONA
oferta Por su parte, la Ciudad Condal incrementó su oferta hotelera entre 2014 y agosto de 2015 en 19 establecimientos. En principio, existían 30 potenciales proyectos hoteleros cuya apertura estaba prevista para los ejercicios 2016 y 2017. No obstante lo anterior, la moratoria turística impuesta por el Ayuntamiento de la ciudad ha paralizado más de la mitad de los anteriores. Estabilización paulatina de los indicadores operativos. DEMANDA La recuperación del mercado doméstico y el buen comportamiento registrado por la demanda internacional han permitido que tanto los indicadores de Madrid como los de Barcelona arrojasen diferencias interanuales positivas en 2014. Estos incrementos fueron muy superiores en Madrid, ciudad que sufrió en mayor medida el descenso de la actividad corporativa nacional, de la que es muy dependiente. Los primeros ocho meses de 2015 continúan mostrando una tendencia creciente, lo que unido a la continua mejora de los indicadores económicos nos permite augurar sucesivos incrementos en los próximos ejercicios
SE espera una mejora en la planta hotelera a través de nuevos establecimientos y reformas de hoteles existentes OPERATIVA A diferencia de Madrid, y gracias a su menor dependencia del cliente corporativo nacional, la recuperación mostrada por Barcelona ha sido equilibrada y constante desde 2010. Sin embargo, durante los primeros ocho meses de 2015 se han observado tasas de crecimiento del RevPAR de doble dígito. Mejora del turismo internacional.
V Para Saber Más 1.Interés por parte de inversores tanto nacionales como internacionales. 2.Elevado volumen de inversión. 3.Tendencia a la baja de las rentabilidades. 4. Poco producto disponible.
V
ESTUDIO
Fuente: Recuperado de www.google.es. Villa Mairea
V
La Empresa en Arquitectura
VAYAMOS POR PARTES
Residencial, Al Alza
_
2015. 1030 MM de euros de inversión en Madrid, lo que supone un 33% menos que en 2014. En el 2014 se llegó a los 1330 MM.
V Resumen Ejecutivo SITUACIÓN ACTUAL
PREVISIÓN
- La demanda por parte de compradores extranjeros continúa con el crecimiento iniciado en el año 2009.
-Una ligera recuperación del mercado laboral y un previsible mayor acceso a la financiación irán mejorando progresivamente las cifras de compraventas.
-El mercado de alquiler sigue ganando importancia. -Zonas céntricas en grandes ciudades, disponibilidad menor y demanda solvente.
-Los precios seguirán ajustando en los mercados residenciales de la periferia. -El mercado del alquiler seguirá ganando importancia.
V
ESTUDIO
V
Según las previsiones de CBRE, el precio de la vivienda crecerá un 5,9% interanual durante 2016. En el tercer trimestre se alcanzaría el máximo crecimiento del año, con una estimación de 6,3%. El Índice de Precios de la Vivienda (IPV), elaborado por el INE, creció, en términos interanuales, un 4.5% en el tercer trimestre de 2015. Destacan las Comunidades Autónomas de Madrid (6.9 %), Cataluña (6.1 %), C. Valenciana (6.1 %) y Baleares (8.4 %), zonas donde la demanda presenta más dinamismo.
V
Precios de vivienda al alza
La absorción del stock de vivienda nueva impulsará la promoción
Según datos del INE, la compraventa de viviendas experimentó un incremento del 11% en 2015, suponiendo la demanda extranjera ya un 22% del total. Las hipotecas crecieron un 21% en el mismo periodo, con Madrid y Barcelona anotándose un 21 y 25%, respectivamente. Estos incrementos provienen del fuerte repunte de las transacciones de vivienda usada (40%), ya que las transacciones de vivienda nueva experimentaron un retroceso del 35%.
En 2016 se espera un aumento en el precio de la vivienda en torno al 6%.
Evolución del precio de la vivienda y previsiones 2016
Fuente: Imágenes de capítulo. CBRE. 2016 Real estate market outlook spain
Esto señala el agotamiento del stock de vivienda nueva y la necesidad de construcción en 2016 en determinadas zonas, entre las que destaca Madrid, donde la demanda efectiva de vivienda nueva continúa creciendo si se observa el número de visados de obra nueva concedidos en 2015 (2.051 en los diez primeros meses de 2015, un 63% más que el mismo período del año anterior).
La Empresa en Arquitectura
Para 2016 se espera que tanto la inversión residencial como el número de viviendas iniciadas continúen consolidando la fase expansiva, observando la fuerte recuperación de los visados de obra nueva en 2015 (18% interanual, a falta del dato de diciembre). Los visados son un indicador adelantado de estas dos variables, debido al retraso que existe entre la autorización de una obra y su inicio y registro. La inversión en construcción experimentó en 2015 un crecimiento interanual de 5,7%. La recuperación ha sido facilitada por los bajos tipos de interés, que abaratan los costes de financiación y hacen más atractivas inversiones alternativas como la vivienda. El desapalancamiento privado y las mejores perspectivas de renta, riqueza y empleo han sido los otros factores que han impulsado la inversión residencial en 2015. Indicadores de construcción
aumento de visados apunta a un 2016 de mayor dinamismo en inversión e iniciación de viviendas
V
V
consolidando la recuperación
El alquiler se aproxima a la zona euro
La bajada del precio del alquiler (-0,5 %, según el componente de alquileres del IPC) junto a las ventajas y mejoras fiscales, para arrendatarios, y legales, para arrendadores, siguen haciendo esta opción cada vez más atractiva. Adicionalmente, existen factores que siguen dificultando el acceso a la vivienda en propiedad especialmente a los jóvenes-, como pueden ser la inestabilidad laboral o la creciente movilidad geográfica. Por todo esto, en 2016 se espera que el mercado de alquiler continúe su expansión, y que el ratio de viviendas en alquiler (14,9% en 2014) siga convergiendo con la media de los países de la Eurozona.
V
V
ESTUDIO
PARA CONCLUIR
Perspectivas
_
La previsión para este año es que se mantengan los niveles de inversión algo más bajos que en 2015, aunque se prevén mayor número de transacciones. Fundamentalmente nos encontramos ante una falta de producto, no de demanda inversora.
V
E
l mercado de inversión en España resurgió con una fuerza extraordinaria en 2014, tras varios años de baja actividad. En el año 2015 el sector continuó canalizando la alta liquidez existente, alcanzando 13 bn al término del año,
un 25% más que en 2014, y colocándose a la cabeza de los países europeos líderes en inversión. Con casi toda probabilidad, 2015 marcó el máximo en lo que a volumen se refiere en el ciclo actual, impulsado por la adquisición de Testa In-
Evolución volúmenes de inversión por sector
Fuente: CBRE. 2016 Real estate market outlook spain
mobiliaria por parte de Merlin Properties ( 3,5bn). España, entre los mercados líderes de inversión en Europa
La Empresa en Arquitectura
Las socimis, en ascenso
Rehabilitación y promoción, al alza
El perfil inversor en 2015 fue diverso, con las socimiscotizadas en el Mercado Continuo de la Bolsaespañola (Merlin Properties, Hispania, Axiare y LarEspaña) a la cabeza. En conjunto, las socimis invirtieron nada menos que el 42% del total anual. El ascenso del protagonismo de las socimis lo muestra elnúmero de ellas cotizadas en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), pasando de tres en 2014 a 11 en 2015. A principios de febrero ya son 13 y su número, previsiblemente, irá en aumento. En 2016 el perfil inversor seguirá siendo variado, con las socimis de mayor tamaño en plena actividad y más enfocadas en estrategias value-add. Junto a ellas competirán adversarios muy agresivos a la hora de pujar por los mejores activos.
Ante la falta de producto de calidad asistimos a un creciente interés tanto por inmuebles enrehabilitación (en los sectores oficinas y residencial) como en suelo, tal como muestra el cada vez mayor número de inversores que estudian seriamente la promoción de proyectos especulativos, si bien sólo en un número limitado de localizaciones. Contando con que la ubicación es correcta, el camino para obtener financiación para estos proyectos va allanándose poco a poco, en función de la solvencia del promotor. En cuanto al origen de los compradores, y excluyendo el capital invertido a través de las socimis, los inversores de origen europeo recuperaron en 2015 el protagonismo perdido en 2014 frente a los estadounidenses, al tiempo que los asiáticos aumentaron su porcentaje, gracias en gran parte a la compra por parte de Grupo Emperador de Torre Espacio. En este sentido, no se prevén cambios significativos de cara a 2016, ya que hay gran cantidad de inversores privados procedentes de Asia y Oriente Medio que buscan diversificar sus inversiones ante los vaivenes del precio del petróleo o el menor crecimiento de algunos países.
las previsiones de crecimiento económico de España en 2016 siguen situándose entre las más altas de la zona euro
V
V
ESTUDIO
PARA CONCLUIR
Bibliografía
_ PÁGINAS WEB www.elconfidencial.com www.cscae.com www.coam.org www.expansión.com www.eleconomista.es www.arquitectosexplotados.blogspot.com www.larazon.es _ ARTÍCULOS CBRE (2016): Barómetro CBRE (2016): El futuro del trabajo y del espacio en 2030 Sindicato de Arquitectos (2013): III Encuesta situación laboral arquitectos CBRE (2016): 2016 Real estate market outlook spain ACI (2015): Previsiones inmobiliarias para España en 2016 Knight Frank (2015): Offices trends 2016 Knight Frank (2016): European Commercial Propety Outlook 2016 Joseph Estrellado Fabia (2016): Retail Trends for 2016. Knight Frank (2016): Snapshot Inversión MIRZA & NACEY Research Ltd. (2014): The Architectural Profession in Europe 2014 Resultados Encuesta LBA COAM AE (2008) JLL (2016): Informe del Mercado Industrial & Logístico en España Enero 2016 JLL (2015): Estudio de mercado oficinas e inversión 4t 2015 Fondo Monetario Internacional (2016): Perspectivas de la economía mundial al día JLL (2015): Tendencias mercado inmologístico AN (2016): Visión 2016 Barcelona AN (2016): Resumen ejecutivo enero 2016 Alejandro Campoy Zuasti (2016): ¿Y ahora qué?. Spanish Real Estate AN (2015): 4Q 2015 Monitor logístico AN (2015): Mercado Inmobiliario Español Resumen de situación y previsiones Feb. 2015 BNP PARIBAS (2016): Pre-resultas 2015
La Empresa en Arquitectura
La Empresa en Arquitectura
Esta publicaci贸n se ha preparado cuidadosamente con el fin de ofrecer informaci贸n general y no se aceptan responsabilidades por errores u omisiones. Como informe general, este material no representa necesariamente la opini贸n del autor en relaci贸n a propiedades particulares o proyectos.
V
propuesta empresa
Después de haber realizado un exhaustivo estudio del mercado del sector al que nos queremos dirigir, se propone una propuesta de valor apoyada con un Business Plan. Dicho estudio de mercado general se ha vueto a segmentar en diferentes variables. Los datos, gráficos, encuestas que apoyan el Business Plan no se muestran en este trabajo. Se propone una empresa enfocada a la rehabilitación y el aprovechamiento de espacios mediante unas paredes que te permiten adaptar tu espacio en función de cada necesidad.
BIT
La Empresa en Arquitectura
V
WELCOME TO THE LIMITLESS
V V Arquitectura / Diseño / Empresa
14.01.16
12.06.16
P L AN D E E MP RE SA a qu í
y
a h o ra
La Empresa en Arquitectura
Abita: distribuye tu espacio como quieras, en el momento que lo necesites y hazlo tú mismo. El producto de ABITA es modulable, adaptable y fácilmente montable, que permite articular los espacios en función de cada necesidad, estable-ciendo tabiques o estanterías, a partir de unos elementos estructurales y paneles. Las claves del producto respecto a sus competidores son la mayor capacidad de personalización, el precio y la facilida d de instalación.
Porque las limitac opcionales.
Rompe con lo esta
ciones son
ablecido.
La Empresa en Arquitectura
ABITA aporta un producto novedoso, que soluciona un problema al que se enfrentan casi a diario gran variedad de negocios y que, además de aportar un recurso muy versátil, tiene la ventaja de que les ahorra muchos gastos y les aumenta sus ingresos mediante la denominada venta cruzada, algo que supondría un considerable aumento de sus beneficios.
P
Propuesta de valor El problema que observamos, del cual surgió la idea, fue la rigidez que existía a la hora de cambiar la distribución de un espacio cuando la ocasión lo requería. Cuando surge la necesidad de cambiar la distribución de un lugar, las opciones son costosas e incómodas por las obras necesarias. ABITA es un producto que pretende entrar en el mundo de la arquitectura y construcción eliminando algunas de las desventajas tales como la necesidad de realizar obras, el requerimiento de mano de obra cualificada así como su elevado coste.
El producto de ABITA es modulable, adaptable y fácilmente montable, que permite articular los espacios en función de cada necesidad, estableciendo tabiques, a partir de unos elementos estructurales y paneles. Las claves del producto respecto a sus competidores son la mayor capacidad de personalización, el precio y la facilidad de instalación.
La Empresa en Arquitectura
“Un espacio para cada necesidad”
El sistema constructivo de ABITA se basa en la acumulación de paneles a través de nudos rígidos. Estos nudos se configuran como la estructura del tabique o elemento. Usando esta parte portante colocamos los paneles que suponen la imagen exterior del mismo, que puede ser muy variado en función de la necesidad o colocación del mismo. En función del número de elementos en los que se configure un panel el precio será uno u otro.
M
Modelo de negocio El modelo de monetización de ABITA se basa en un punto principal que es la comercialización de paredes desmontables. No sólo se basa en la venta única, si no en aportar valor con nuevos recubrimientos o tipos de estructuras que generen necesidades en los consumidores. De forma añadida, otra vía de negocio posible sería el alquiler de las mismas para clientes que tengan necesidades muy puntuales.
El principal reto al que nos enfrentamos es el pago aplazado por los clientes. Por ello, sería imprescindible desde un principio enfocarse en ganarse la confianza de los clientes y, a partir de ese momento reforzar nuestra posición en el mercado y continuar con otras fuentes de ingresos accesorias a la venta y con el desarrollo y la innovación del producto.
La importancia de los detalles
La principal motivación es la de hacer algo que te gusta, diseñar; y trabajar en algo que de verdad te entusiasma. Mi decisión fue firme después de validar el proyecto y la idea con posibles futuros clientes de distintos sectores (El Ganso, Grupo IFA, Sangría Lolea y las agencias de publicidad Whistle&Whistle y Cientouno 101) que me apoyaron y me animaron a continuarla hasta llevarla a cabo.
La Empresa en Arquitectura
Donde arquitectura y diseño van de la mano
Fuente: Imágenes de marcas rescatadas www.google.com
A
Análisis de mercado
El principal mercado al que está enfocado el producto son las tiendas y los espacios destinados a exposiciones y showrooms. Éstos tienen grandes necesidades de cambios habituales que consigan una nueva apariencia pero con los menores gastos y obras posibles. Aparte de la necesidad que tienen de cambiar la distribución por aspectos como el tipo de materia expuesta, el cambio de apariencia de un local genera la inquietud en los clientes, haciendo que éstos acudan al local con mayor asiduidad. Lo que se convierte en algo de gran valor para los comerciantes o expositores.
La Empresa en Arquitectura
El estilo, como el carácter, no se puede fingir Existen muchas empresas que se reparten el mercado con productos iguales, con las mismas materias primas. La diferenciación está basada en la calidad, el servicio y el precio. La mano de obra es calificada, pero con bajo grado de responsabilidad en general, existiendo alta oferta de ésta. Las materias primas directas las produce una empresa principalmente Pladur en el ámbito nacional. Sector sin restricciones a la entrada de nuevas empresas, nacionales como extranjeras. En periodos de crisis económica bajan inmediatamente las ventas al ser artículos suntuarios. Productos de larga duración. Tecnologías similares.
Existen medios para distribuir todo tipo de espacios como paredes móviles por carril o pladur o paredes realizadas por carpinteros para eventos-exposiciones; pero todos éstos medios tienen ciertas limitaciones. Un importante nicho de mercado para ABITA sería el uso en tiendas, ya que su facil montaje y desmontaje lo hace muy versatil
La Empresa en Arquitectura
La Empresa en Arquitectura
Un importante nicho de mercado para Abita sería el uso en tiendas, ya que su facil montaje y desmontaje lo hace muy versatil
El sistema constructivo de Abita se basa en la acumulación de paneles a través de nudos rígidos. Estos nudos se configuran como la estructura del tabique o elemento. Usando esta parte portante colocamos los paneles que suponen la imagen exterior del mismo, que puede ser muy variado en función de la necesidad o colocación del mismo. En función del número de elementos en los que se configure un panel el precio será uno u otro, así pues se adjuntan diferentes opciones y sus respectivos costes.
La Empresa en Arquitectura
La Empresa en Arquitectura
La Empresa en Arquitectura
La Empresa en Arquitectura
La Empresa en Arquitectura
La Empresa en Arquitectura
La Empresa en Arquitectura
La Empresa en Arquitectura