Haus & Grund Baden - Das Hauseigentümer-Magazin in Baden by Jedermann-Verlag GmbH

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1/2014

Süddeutsche Wohnwirtschaft

Haus&Grund Das Hauseigentümer-Magazin in Baden www.hem-baden.de

THEMA DES MONATS

Immobilie im Wandel – Form, Funktion und Technologie

MIETRECHT

EINKÜNFTEERZIELUNG

Welche Änderungen enthält der Koalitionsvertrag?

Kein Werbungskostenabzug bei Verzicht auf Räumung

THEMA KURZ NOTIERT DES MONATS

Haus & Grund Magazin | 1/2014 1/2011

Barrierefrei mit dem Bausparvertrag

So gelingt die Modernisierung Zu Hause ist es am schönsten. Wer sich den Traum vom Wohneigentum einmal erfüllt hat, kann sich ein Leben zur Miete in der Regel nicht mehr vorstellen – erst recht nicht im Alter. Laut einer Umfrage wünschen sich die meisten Menschen, so lange wie möglich in ihrem gewohnten Zuhause zu leben. Doch allein für den Weg zu ihrem Wohnhaus müssen aktuell rund drei Viertel aller Seniorenhaushalte Treppenstufen überwinden – für etwa die Hälfte führt der Weg zur Wohnung zusätzlich über Stufen.

Zahl des Monats Im ersten Halbjahr 2013 sind etwa 555.000 Personen nach Deutschland zugezogen. Das waren 55.000 (+11 Prozent) mehr als im ersten Halbjahr 2012. Die meisten ausländischen Zugezogenen stammten aus den EUStaaten Polen (93.000), Rumänien (67.000) und Bulgarien (29.000). StBa Wohngeld

Zahl der Empfängerhaushalte rückläuﬁg Am Jahresende 2012 bezogen in Deutschland rund 783.000 Haushalte Wohngeld, das waren 1,9 Prozent aller privaten Haushalte. Im Vergleich zu 2011 ging die Zahl um 13 Prozent zurück. Damals erhielten rund 903.000 Haushalte Wohngeld (2,2 Prozent aller Privathaushalte). Die Ausgaben von Bund und Ländern reduzierten sich dadurch von rund 1,5 Mrd. Euro (2011) um 21 Prozent auf rund 1,2 Mrd. Euro (2012). StBa

Eine barrierefreie Gestaltung erhöht den Wohnkomfort und die Lebensqualität deutlich. Dafür müssen Schwellen entfernt, Durchgänge verbreitert und der Zugang zu oberen Räumen möglicherweise erleichtert werden, zum Beispiel durch einen Treppenlift. Um eine „normale“ Wohnung schwellenfrei zu gestalten, fallen im Schnitt rund 20.000 Euro an. Wer ein Bauspardarlehen für seine Renovierung einsetzt, profitiert davon, dass die Zinsen unabhängig von der Höhe des Darlehens einheitlich sind. LBS

Der Traum vom Eigenheim

Immobilienstudie

Unterschiede zwischen Ost und West

Jeder 6. Vermieter erhöht nie die Miete

Gut jeder vierte Haushalt in Deutschland hat sich den Traum vom Eigenheim erfüllt, am Jahresanfang 2013 wohnten 28 Prozent der rund 40 Millionen Privathaushalte in einem eigenen Einfamilienhaus. Zusammen mit allen anderen Wohneigentümern – zum Beispiel von selbstgenutzten Eigentumswohnungen – lebten 43 Prozent aller Haushalte in den eigenen vier Wänden. Nach wie vor gibt es deutliche Unterschiede zwischen Ost- und Westdeutschland: Während in den neuen Ländern und Berlin 31 Prozent der Haushalte in den eigenen vier Wänden lebten, waren es im früheren Bundesgebiet 46 Prozent. StBa

Steigende Mieten sind in aller Munde – doch 15 Prozent der deutschen Vermieter schwimmen gegen den Strom: Sie erhöhen die Miete nie, obwohl sie alle 3 Jahre bis zu 15 Prozent mehr verlangen könnten. Die Ergebnisse im Überblick: Wie oft erhöhen Sie normalerweise die Miete? Häufiger als alle 2 Jahre:

3 Prozent

Alle 2-3 Jahre:

14 Prozent

Alle 3-5 Jahre:

29 Prozent

Alle 5-10 Jahre:

26 Prozent

Zahlungsunfähigkeit

Seltener als alle 10 Jahre:

13 Prozent

Weniger Verbraucher sind insolvent

Gar nicht/nie:

15 Prozent

Von Januar bis September 2013 meldeten die Gerichte 19.924 Unternehmensinsolvenzen. Das waren 8,6 Prozent weniger als im gleichen Vorjahreszeitraum. Die Zahl der Verbraucherinsolvenzen lag mit 69.264 Fällen um 7,1 Prozent niedriger. StBa Handwerk

Mehr Umsatz im 3. Quartal Im dritten Quartal 2013 stiegen die Umsätze im zulassungspflichtigen Handwerk um 1,9 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2012. Das ist die erste Umsatzsteigerung nach fünf aufeinanderfolgenden Quartalen mit Umsatzrückgängen im Vergleich zum jeweiligen Vorjahresquartal. StBa

www.immowelt.de

INHALT

Haus & Grund Magazin | 1/2014

THEE MA DES MONATTS Modeernisieren uunnte terr EEiinnbbez ezie iehu hung ngg neu e st s er Techniiken soollllte tee eein inner der iner er gut uten enn Vor Vor o sä sätz tzze im nneu e en e Jahr sein. Gerade im m Mi M et etwo woohhnnun woh ungs gsba baau is istt es ratsam, energi giieeffizient ntt diee ans nsteehheend n en Ren e ov ovie ieru r ngen anzuge geehe hen, um m ddiie ie sttetig etig ste et teig igen e de en denn Ne Nebe b nkosteen inn dden Griiff ff zu bekoomm men en. Da Dadu d rcch gibt du gibtt eess gi „Luft“ für üürr ddie iee Nettto tomi miet mie ete. ete e. Unt nter er Berrüc ücks k iccht ks h igunng deer Föördder ermittel ell istt dies auchh ein ine si sinn nnnnvo vollllle In Investitititon in di diee Zuukuunfft. Meh ehr da dazuu ab Seeiti e 266 Titelf Titelf Tit elfoto oto:: Bern oto Be d St Sterzl,, pi p xel xelio. io de

Foto: Ammann Rottkord

AKTUELL / WOHNUNGSPOLITIK

HAUSHALT UND TECHNIK

STEUERN UND FINANZEN

So wollen die Deutschen im Alter wohnen

Thema des Monats:

Ist die neue EnEV Schnee von gestern?

Ronny Meyer – Richtig Modernisieren

Verzicht auf Vollstreckungsmaßnahmen kostet Werbungskostenabzug

Energiesparen mit Heizkörperthermostaten

Was im Koalitionsvertrag zum Mietrecht steht

Steuerbonus für Wohngemeinschaft

Klimadecken: Das Prinzip der Sonne

VORTEILSPARTNER

Energiesparen beginnt beim Oberstübchen

Interview: Anbauaufzüge und -balkone

10 11

Wirtschaftweise kritisieren Koalition

Mieterhöhung: Bremsen Sie die Kappungsgrenze aus!

Rauchwarnmelderpﬂicht, Teil 3

Wenn der Mieter Hartz-IV-Empfänger ist

Kommentar: Kein Hexenwerk

Rauchen in Wohnräumen? – Die Mehrheit sagt nein

Energieeinsparverordnung bringt diese Änderungen

Die Partner im Überblick

RECHT

Kurz nachgefragt

Viele Argumente für die Hausautomation

Urteile zu Fenster und Türen

Licht macht gute Stimmung

Schaden durch Wildschweine

Hundert Jahre alte Villa wird wachgeküsst

Ein Grenzstein muss zugänglich sein

HAUS UND GARTEN

AUS DEN VEREINEN

Kleine Kiwi-Kunde

Berichte, Daten und Termine

Ein Winter-Januar wäre klasse

HAUS & GRUND BADEN

Beratungszeiten der Vereine

Wir ruhen uns aus und planen

LESERREISEN

Manfred Harner zum neuen Jahr

IMPRESSUM

Häuser in Karlsruhe laufend gesucht Karlsruher Maklerunternehmen seit über 50 Jahren Vermittlung und Verwaltung von Wohn- und Geschäftshäusern

Dieter Throm Immobilienwirt Dipl. VWA Oliver Throm Dipl.Sachverständiger DIA Karlstr. 142 • 76137 Karlsruhe Tel. (0721) 981330 • www.throm.de 3

THEMA DES MONATS Manfred Harner zum neuen JahrHaus & Grund Magazin

| 6/2011

Neues Spiel, neues Glück:

Was bringt uns die große Koalition? Liebe Haus & Grund-Mitglieder, ten nicht beseitigt, sondern im Gegenteil verschärft. Richtig wäre hier die Wiedereinführung der degressiven AfA gewesen. Mit diesem Instrument ist es in der Vergangenheit eigentlich immer gelungen, den Wohnungsbau anzukurbeln. Doch entsprechende Pläne wurden in den nächtlichen Koalitionsverhandlungen leider über Bord geworfen.

쐽 Mietrecht im Rückwärtsgang

uch wurde die Chance vertan, die vor einigen Monaten beschlossenen Regelungen zur Absenkung der Kappungsgrenze von 20 Prozent auf 15 Prozent aufzuheben. Damit werden die sozial eingestellten Vermieter bestraft, die – wie so viele Haus & GrundMitglieder – die Mieten über die Jahre nur sehr gering oder gar nicht angehoben haben, weil ihnen an einem guten und langfristigen Mietverhältnis gelegen ist. Eigentlich müssen wir unseren Mitgliedern raten, die Miete jetzt noch schnell anzuheben, bevor die Regelungen zum Tragen kommen.

as Gleiche gilt für uns hier im Ländle, denn die grün-rote Landesregierung hatte im vergangenen Jahr für uns Hauseigentümer einige böse Überraschungen im Gepäck: Die Rauchwarnmelderpflicht in Baden-Württemberg hat die Landesregierung im Hauruckverfahren eingeführt. Nichts gegen Rauchmelder: Diese können Leben retten, gar keine Frage. Aber nach den ursprünglichen Plänen der Regierung sollten die über 5 Millionen Wohnungen in Baden-Württemberg bis August 2014 mit Rauchmeldern nachgerüstet sein. Die Übergangsfrist war viel zu kurz bemessen, es gibt jetzt schon Lieferengpässe. Wir von Haus & Grund in Baden-Württemberg haben erfolgreich im Landtag interveniert: Die Frist zur Ausrüstung mit Rauchmeldern wurde auf unsere Forderung hin für die privaten Hauseigentümer bis 31. Dezember 2014 verlängert.

쐽 Makler: Wer die Musik bestellt,

쐽 Ein Klimaschutzgesetz für

ährend die Vorgängerregierung mit dem Mietrechtsänderungsgesetz eine Reform des Mietrechts durchgebracht hat, die nicht nur einseitig die Interessen der Mieter berücksichtigt, sondern auch die der Vermieter, so schaltet die neue Regierung hier in den Rückwärtsgang: So sollen z.B. bei der so wichtigen energetischen Gebäudemodernisierung künftig nur noch höchstens 10 Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen, und dies auch nur noch für 10 Jahre. Bisher waren hier 11 Prozent auf Dauer zulässig. Ein klarer Rückschritt und ein falsches Signal für die energetischen Sanierungsbemühungen von uns Häuslebauern.

쐽 Mietpreisbremse

iel schwerer aber wiegt die neue Mietpreisbremse. Demnach darf in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten bei Wiedervermietung von Wohnraum die Mieterhöhung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Mietpreisbremse ist wirtschaftspolitischer Unsinn: Sie schafft keine einzige neue Wohnung, sondern verschreckt Investoren und würgt den Neubau ab. So wird die Wohnungsknappheit in den betroffenen Gebie4

쐽 Landesregierung überfordert

Deutschland ist mit einer großen Koalition aus CDU/CSU und SPD in die neue Legislaturperiode gestartet. Damit ist der Wunsch der meisten Wähler in Erfüllung gegangen: Über siebzig Prozent wünschten sich laut Umfragen diese Regierungskoalition. Doch was erwartet uns Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer von der neuen Regierung?

der bezahlt

chließlich möchte die Bundesregierung das Maklerrecht so ändern, dass zukünftig der Vermieter den Makler bezahlen muss, wenn er ihn beauftragt hat. Das wird dazu führen, dass weniger Vermieter als bisher einen Makler beauftragen. Was das bedeutet, muss jedem klar sein: Weniger Angebote auf dem Wohnungsmarkt, die Mietersuche wird für den Vermieter schwieriger – und die Wohnungssuche für den Mieter.

nterm Strich verheißt der Koalitionsvertrag nicht viel Gutes für die privaten Eigentümer. Umso mehr müssen wir von Haus & Grund am Ball bleiben, um das Schlimmste für unsere Mitglieder zu verhindern.

die privaten Eigentümer

Baden-Württemberg

as Klimaschutzgesetz für BadenWürttemberg sieht vor, dass die privaten Immobilieneigentümer bis zum Jahre 2020 sage und schreibe 35 Milliarden Euro in die energetische Modernisierung ihrer Gebäude stecken sollen – alleine in Baden-Württemberg. Nicht zuletzt durch unsere Intervention ist es gelungen, dass daraus nicht verbindliche Vorgaben, sondern (bisher) nur unverbindliche Zielvorstellungen der Landesregierung geworden sind.

쐽 „Artenschutzprogramm“ für alte Heizkessel

as Erneuerbare-Wärme-Gesetz, ein Gesetz, das es nur in Baden-

HAUS THEMA & GRUND DES MONATS BADEN

Haus & Grund Magazin | 1/2014 6/2011

Württemberg gibt, will die Landesregierung weiter verschärfen. Platt gesagt bedeutet das EWärmeG: Wenn Sie Ihre alte Heizungsanlage austauschen, müssen sie sich ggf. zusätzlich eine Solaranlage aufs Dach bauen. Das verteuert den Austausch bestehender Heizungsanlagen um mehrere Tausend Euro pro Anlage, manchmal sogar um das Doppelte. Seit dieses Gesetz gilt, ist der Austausch von alten Heizungsanlagen in Baden-Württemberg deutlich zurückgegangen, weil viele Eigentümer die Mehrkosten scheuen und deshalb ihre alte Heizung so lange wie möglich flicken. Wir von Haus & Grund kämpfen weiter dafür, dass hier wirtschafts- und umweltpolitische Vernunft einkehrt und das Gesetz abgeschafft oder nicht noch weiter verschärft wird.

ie Energiewende ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, an der alle Beteiligten mitwirken müssen: Die Eigentümer und Vermieter, aber auch die Mieter und die öffentliche Hand. Momentan ist es aber so, dass wir nach dem offen bekundeten Willen der Landesregierung den Löwenanteil der finanziellen Belastungen der Energiewende alleine tragen sollen. Hier sagen wir von Haus & Grund ganz klar und deutlich. So geht es nicht: „Wer immer mehr von uns privaten Immobilieneigentümern fordert, der muss uns auch mehr fördern!“

쐽 Wer mehr fordert, muss auch

쐽 Haus & Grund: Ortsvereine und

mehr fördern

Liebe

Haus & Grund-Mitglieder, was wir brauchen, ist eine investitionsfreundliche Politik, damit Investitionen in Immobilien attraktiv bleiben. Und das gerade für Sie, die Kleinvermieter. Denn es entspricht unserer Überzeugung bei Haus & Grund, dass der Wohnungsmarkt nicht ohne uns private Haus- und Wohnungseigentümer funktionieren kann. Das gilt insbesondere in einer Region, die so sehr vom Zuzug geprägt ist wie der Südwesten. Der ganz überwiegende Teil der Wohnungen wird nämlich von privaten Vermietern wie Ihnen zur

Verfügung gestellt – weit mehr als zwei Drittel aller Wohnungen. Wir private Vermieter leisten also den mit Abstand größten Beitrag zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum.

Landesverband erfolgreich

Haus

& Grund Baden und seine angeschlossenen Ortsvereine blicken auf ein gutes und erfolgreiches Jahr zurück. Wir konnten zum wiederholten Male die Mitgliederzahlen steigern. Dass dies so ist, ist nicht nur auf die politische Präsenz des Landesverbandes, sondern vor allen Dingen auf die gute Arbeit in unseren Vereinen vor Ort zurückzuführen. Hier liegt das Fundament der Haus & Grund-Organisation und dieses ist solide gebaut. Hier geht es um die Interessen jedes einzelnen Mitgliedes und dessen Sorgen. Mein Dank gilt

Ihr

deshalb zuallererst all den vielen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowie den verantwortlichen Vorständen in unseren Ortsvereinen. Sie alle haben dafür gesorgt, dass unsere Mitglieder mit den Leistungen ihrer Haus & Grund-Vereine zufrieden sind und uns weiterempfehlen.

anken möchte ich auch dem Vorstand von Haus & Grund Baden, Dr. Axel Tausendpfund mit seinen beiden Mitarbeiterinnen, Angelitta Bobanovic und Natalie Marx. Sie haben im abgelaufenen Jahr eine hervorragende Arbeit geleistet. Haus & Grund Baden hat nicht nur immer wieder seine angeschlossenen Ortsvereine bei der täglichen Arbeit unterstützt, sondern gerade auch in der Landespolitik viel für unsere Mitglieder erreicht. Wir sind bei der Landesregierung ein gefragter Gesprächspartner in Ihrem Interesse.

hnen und Ihren Familien sowie allen Lesern der Süddeutschen Wohnwirtschaft wünsche ich ein glückliches, gesundes und erfolgreiches Jahr 2014. In herzlicher Verbundenheit Ihr

(Manfred Harner) Aufsichtsratsvorsitzender des Landesverbandes Haus & Grund Baden

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Haus & Grund empfehlen und Prämie sichern

Mitglieder werben Mitglieder

Haus & Grund empfehlen und eine Prämie sichern. Machen Sie mit und suchen Sie sich eine Prämie aus. Ihr Prämienantrag Wenn Sie ein Neu-Mitglied geworben haben, füllen Sie bitte den Prämiencoupon aus und geben diesen dann entweder in der Geschäftsstelle Ihres Haus & Grund-Vereins ab oder schicken ihn per Post dorthin. Ihr Verein bestätigt Ihre Mitgliedschaft und die des Geworbenen und veranlasst die Zusendung der Prämie an Sie.

Ihre Prämie

Wichtig: Der Werbende muss Haus & Grund-Mitglied sein! Mitarbeiter und Vorstandsmitglieder der Haus & Grund-Organisation sowie deren Angehö rige sind von der Teilnahme ausgeschlossen. Ein Prämienanspruch besteht nicht, wenn der Geworbene innerhalb der letzten 12 Monate aus dem Haus & Grund-Verein ausgetreten ist.

P R ÄMIE NCOU PON

Angaben werbendes Mitglied

Bitte kreuzen Sie hier Ihre gewünschte Prämie an. Die Lieferzeit kann zwischen drei und sechs Wochen betragen. Sollte eine Prämie vergriffen sein, erhalten Sie einen gleichwertigen Ersatz.

Vorname/Name Straße/Hausnummer

PLZ

01 Haus & Grund-Ratgeber

Telefonnummer

Mitgliedsnummer (sofern bekannt)

Betriebskosten Die Mietfiebel Die Mietrechtsreform Immobilienübergabe zu Lebzeiten Die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs Der Verwaltungsbeirat

02 Wohnklima-Messgerät Typ TH 55 für eine ein03 Gutschein monatige Vermietungsanzeige

Ort

Ich habe folgendes Mitglied geworben Vorname/Name Straße/PLZ/Ort

Vom Haus & Grund-Verein auszufüllen

Stempel des Haus & Grund-Vereins

Haus & Grund-Verein

bei ImmobilienScout 24

04 Gartenset 05 Küchenwaage

PLZ

Ort

Hiermit bestätigen wir die Mitgliedschaft von Werbendem und Geworbenem im Haus & Grund-Verein.

Unterschrift

RICHTIG MODERNISIEREN

Haus & Grund Magazin | 1/2014

EnEV 2014: Keine Verschärfung Anforderungen sind auch künftig locker zu erfüllen Über die neueste Version der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014), die am 1. Mai dieses Jahres nach langen Verzögerungen endlich in Kraft tritt, wird viel geschrieben – und offenbar besonders viel abgeschrieben. Immer wieder tauchen dieselben falschen Aussagen mit denselben falschen Schlussfolgerungen auf: So ist regelmäßig von einer „Verschärfung der primärenergetischen Anforderungen“ zu lesen. Mal spricht man von 30 Prozent, mal von 25 Prozent. In Wirklichkeit gibt es aber keine Verschärfung. Die Berichterstattung zur Neufassung der EnEV ist bedauerlicherweise ein weiterer Beweis für nachlässigen Journalismus. Man muss sich schon die Mühe machen und die 90 Seiten der EnEV-Neufassung mit den 76 Seiten der EnEV von 2009 vergleichen (siehe hierzu auch Seite 24).

Ronny Meyer, Bauingenieur aus

a liegen also die beiden Papierstapel auf dem Schreibtisch. Zugegeben: Es ist nicht leicht, das verzwickte Juristendeutsch, das mit den sperrigen Fachausdrücken der Bauphysik gespickt ist, auf Anhieb zu verstehen. Doch wenn es um die energetische Modernisierung unserer Gebäude in Kombination mit Klimaschutz geht, ist größte Sorgfalt mit dem Umgang vorhandener Informationen geboten. Zu oft werden jedoch ungeprüfte Aussagen aus zweifelhaften Quellen in die eigenen Zeitungsund Fernsehbeiträge kopiert und veröffentlicht. Durch ständiges Wiederholen wird dann irgendwann der größte Unfug als Realität wahrgenommen. Steter Tropfen höhlt den Stein. leiben wir beim Stein oder besser gesagt beim Mauerwerk. Wer 1995 ein Haus aus Ziegelsteinen baute und damals schon zu den modernen Menschen gehörte, verwendete einen Stein mit der Kennzeichnung „T14“. Die Zahl 14 stand für den „Lambda“-Wert (0,14 W/mK). Das ist das Maß der Wärmeleitfähigkeit, mit dem man auch heute noch den U-Wert berechnet. Heute gibt es Ziegelsteine der Kategorie „T7“ (Lambda = 0,07 W/mK). Die Wärmeleitfähigkeit ist demnach zwischenzeitlich halbiert, die Wärmedämmwirkung wurde verdoppelt.

ei den Fenstern sieht es noch besser aus. Die Dämmwirkung moderner Fenster ist in den vergangenen 20 Jahren etwa um den Faktor „3“ verbessert worden. Der Wärmedurchgang um rund 70 Prozent reduziert. Und auch viele Dämmstoffe sind von „040“ auf „032“ verbessert worden. Eine Steigerung der Leistungsfähigkeit um 20 Prozent.

anz vorsichtig kann geschätzt werden, dass das Baumaterial für ein Wohnhaus bezüglich der Dämmwirkung insgesamt durchschnittlich gut und gerne 40 bis 50 Prozent besser ist als noch vor 20 Jahren. Das entspricht einer Verbesserung der durchschnittlichen Dämmwirkung von etwa 2 Prozent pro Jahr.

nd was sagen unsere Bau-Verordnungen dazu? Im Jahr 1995, als die so genannte Wärmeschutzverordnung III (WSVO III) in Kraft getreten ist, lag der Neubau-Grenzwert des Heizwärmebedarfs bei rund 100 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr – 100 kWh/(m2a). Ganz grob kann man daraus ableiten, dass damals ein Neubau für die Beheizung jährlich nicht mehr als 10 Liter Heizöl oder 10 Kubikmeter Gas pro Quadratmeter benötigen durfte (in einem Liter Heizöl und in einem Kubikmeter Gas sind nämlich rund 10 Kilowattstunden Energie enthalten). Der Volksmund spricht bei solchen Gebäuden von „10-Liter-Häusern“.

Bildquelle: Deutsche Poroton GmbH

er Neubau-Grenzwert ist heute nicht mehr der Heizwärmebedarf, sondern der Jahres-Primärenergiebedarf, so dass der Vergleich zwischen WSVO III und EnEV 2014 etwas holprig ist. Den Neubauanforderungen der Energieeinsparverordnung 2014 und 2016 kön- Während man beim nen wir gelassen entgegensehen, da die meisten Baustoffe und auch die Haus- Heizwärmebedarf nur technik unter Energiespar-Aspekten enorm leistungsfähig geworden sind. die Gebäudehülle

Darmstadt, ist unser Experte, wenn es um Bauen und Sanieren geht.

(Dach, Fassade, Fenster) betrachtete, muss man heute nämlich auch die Haustechnik bei der Gebäude-Bewertung berücksichtigen.

ennoch liegt der echte, maximal zulässige Heizenergiebedarf bei Neubauten heute – unabhängig von der Berechnungsmethode – regelmäßig in einer Größenordnung von etwa 80 kWh/m2a (8-Liter-Haus). Wir haben hier demnach eine „Verschärfung“ des Grenzwertes in rund 20 Jahren von rund 20 Prozent. 1 Prozent pro Jahr. Die Baustoffe sind aber im Schnitt 2 Prozent pro Jahr besser geworden, ähnlich dürfte die Steigerung der Efﬁzienz der haustechnischen Komponenten aussehen.

enn jemand einen Sparvertrag abschließt und sich die Summe nennen lässt, die er am Ende der Laufzeit ausgezahlt bekommt, dann muss man – um die tatsächliche Kaufkraft des Auszahlungsbetrages zu ermitteln – die Inﬂation gegenrechnen. Hierfür gibt es das Wort „inﬂationsbereinigt“.

ie Anforderungen der EnEV 2014 sind „inflationsbereinigt“ keine Ver-, sondern eine Entschärfung um etwa 25 Prozent gegenüber 1995, da die Bauprodukte zwischenzeitlich in ihrer Dämmqualität und Energieeffizienz deutlich mehr leisten können als damals. Die zusammen mit der EnEV 2014 angekündigte EnEV 2016 mit einer dann nominellen „Verschärfung“ der Grenzwerte um tatsächlich 25 Prozent, kann mit heutiger Technik problemlos erfüllt werden. Da in den kommenden zwei Jahren mit einer weiteren technologischen Entwicklung zu rechnen ist, hinkt die EnEV 2016 bereits jetzt schon dem Machbaren hinterher. Verschärfung? Wohl kaum!

eitere wissenswerte Infos zur EnEV 2014, die übrigens nicht in anderen Beiträgen abgeschrieben wurden, können Sie auf den nächsten beiden Seiten lesen.

Dipl.-Ing. Ronny Meyer 7

RICHTIG MODERNISIEREN

Haus & Grund Magazin | 1/2014

EnEV 2014: Wenig Neues

Energetische Gebäudesanierung

Oberste Geschoss

er ein Haus baut, hebt zunächst die Baugrube aus und betoniert danach die Fundamente. Stück für Stück entsteht dann das Haus. Rohbau, Dach, Fenster, Innenausbau. Zerlegt man den komplexen Hausbau in seine einzelnen Bestandteile, dann wird jeder Schritt auch für Laien nachvollziehbar und verständlich. Denn überall wird nur mit Wasser gekocht. Wir zerlegen jetzt die Neufassung EnEV in ihre Bestandteile und schauen uns die wichtigsten Aussagen genau an.

mal nicht so, als ob hier das Rad neu erfunden wird. Im Gegenteil. Die Energieeinsparverordnung wird bezüglich der Anforderungen auf kleiner Flamme weitergeköchelt. Bezüglich der praktischen Umsetzung gibt es aber eine kleine „Sensation“ (siehe Beitrag „Sensation im Abschnitt 2“). Energieefﬁzienzklasse

Endenergie [kWh/(m2 · a)]

A+

< 30

leich auf Seite 2, Inhaltsübersicht, gibt es bereits Entwarnung: Da Änderungen in der neuen EnEV 2014 gegenüber der Version von 2009 im Fettdruck hervorgehoben wurden, erkennt man beim Betrachten des Inhaltsverzeichnisses sehr schnell, welche Paragrafen und „Anlagen“ neu sind. Es sind sehr wenige.

< 50

< 75

< 250

> 250

m Grunde fallen nur zwei Paragrafen und eine Anlage wirklich heraus: „§ 16a – Pﬂichtangaben in Immobilienanzeigen“, „§ 26d – Stichprobenkontrollen“ und „Anlage 10 – Einteilung in Energieefﬁzienzklassen.“ Das klingt jetzt schon

< 100

< 130

< 160

< 200

Neu ist die Einführung von Effizienzklassen, wie man sie so ähnlich bereits von Haushaltsgeräten kennt.

Sensation im Abschnitt 2

er § 1 der EnEV, der ursprünglich nur mit „Anwendungsbereich“ überschrieben wurde, heißt jetzt „Zweck und Anwendungsbereich“. Und dann kann man lesen: „Zweck dieser Verordnung ist die Einsparung von Energie in Gebäuden“ mit dem Ziel, bis zum Jahr 2050 einen „nahezu“ klimaneutralen Gebäudebestand zu bekommen.

as heißt das konkret? In den kommenden 35 Jahren müssten allein mindestens 15 bis 18 Millionen Wohngebäude so umgebaut werden, dass sie klimaneutral betrieben werden können. Das entspricht einer Sanierungsquote von fast 500.000 Häusern jährlich. Die aktuelle Sanierungsquote liegt aber nicht mal bei der Hälfte davon. Achtung, Riesenhürde: 500.000 Sanierungen bedeuten zunächst 500.000 Ge-

bäudeuntersuchungen pro Jahr. So viele Energieberater gibt es nicht, die das leisten können.

ierzu bereitet man offenbar einen recht genialen Kunstgriff vor: Im § 3 des Abschnitts 2 gibt es unter Punkt 5 nämlich eine kleine Sensation, die man aufgrund der verknöcherten Amtssprache schnell überliest (sofern man die Energieeinsparverordnung überhaupt liest): „Das Bundesministerium für ... Bau- und Stadtentwicklung kann ... auf Grundlage von Modellrechnungen bestimmte Ausstattungsvarianten beschreiben, die ... die Anforderungen ... generell erfüllen. ... Berechnungen nach Absatz 3 sind nicht erforderlich.“

u gut Deutsch: Die teilweise irrsinnig aufwendigen Berechnungsverfahren (Energiebilanzen) könnten offenbar schon bald ersatzlos unter den Tisch fallen. Ein ehrlich gemeintes „Bravo“ nach Berlin. Es ist ohnehin ein Wahnsinn, dass für jedes Gebäude eine eigene Energiebilanz erstellt werden muss. Besser: Wenn die Bundesregierung (hoffentlich schon bald) etwa für Neubauten festlegt, dass das Dach 24 Zentimeter dick gedämmt werden muss, die Fassade einen U-Wert von kleiner 0,20 W/m2K aufweisen muss, die Fenster dreifachverglast sind (U-Wert 1,0 W/m2K oder kleiner) und man eine solarunterstützte Können Neubauten künftig ohne Berechnungen errichtet wer- Heizung einbauen muss, dann kann den, wenn sie bestimmte Ausstattungsmerkmale haben? Es wä- man sich die aufwendigen Berechre eine kleine Sensation. nungen sparen.

er wichtige „Abschnitt 3 – Bestehende Gebäude und Anlagen“, der im weitesten Sinne die Anforderungen an die energetische Gebäudemodernisierung regelt, ist kaum geändert oder ergänzt worden. Unter den aufgelisteten „Nachrüstpﬂichten“ trifft man wieder mal die drei alten Bekannten „Oberste Geschossdecke dämmen“, „Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, austauschen“ und „ungedämmte Rohre dämmen“. Auch ohne EnEV ist jeder gut beraten, mindestens genau diese drei Dinge zu erledigen, sofern sie noch nicht erledigt sind.

iese bautechnischen Anforderungen an die Gebäudehülle sind heute bereits locker zu erfüllen. Im Heizungssektor arbeitet man aktuell beispielsweise an einer Standardheizung, die aus einer Wärmepumpentechnologie plus selbstgenutztem Photovoltaik-Strom besteht. Dass diese Lösung nahezu klimaneutral ist, muss nicht betont werden. Damit wäre – auch ohne Papierkrieg – der Weg frei, den Gebäudebestand bis 2050 nahezu klimaneutral beheizen zu können.

och was machen dann die vielen Energieberater, wenn so gut wie nichts mehr gerechnet werden muss? Die werden schon bald zum Partner der Immobilienmakler, die ab Mai 2014 fundierte Aussagen zu „ihren“ Immobilien geben müssen (siehe Beitrag „Pﬂichtangaben in Immobilienanzeigen“).

Fundstück Im § 2 der EnEV gibt es unter der Überschrift „Begriffsbestimmungen“ neuerdings eine Erläuterung, was „Nutzflächen mit starkem Publikumsverkehr“ sind. Es sind Flächen, die „von einer großen Zahl von Menschen aufgesucht werden.“ Gut, dass man dies mal erklärt bekommt!

RICHTIG MODERNISIEREN

Haus & Grund Magazin | 1/2014

decke, alte Heizkessel sowie ungedämmte Rohre

Hier schlummern die größten Einsparpotentiale: Auch ohne gesetzlichen Zwang sind Eigentümer gut beraten, die oberste Geschossdecke zu dämmen, Heizkessel, die älter sind als 30 Jahre auszutauschen und freiliegende Rohre zu dämmen.

Neue Energieeffizienzklassen

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen ab 1. Mai 2014

s wurde höchste Zeit, dass nun endlich auch in Deutschland der energetische Zustand eines Gebäudes in Immobilienanzeigen dargestellt werden muss. Hierfür wurden nun die Energieeffizienzklassen eingeführt, über die man schon so lange diskutiert hatte (bei Haushaltsgeräten kennt man diese Klassen seit Jahren). iese Einteilung in die Effizienzklassen findet man nun auch auf dem „Bandtacho“ des Energieausweises wieder. Das Schöne ist, die Kennzeichnung ist nun selbsterklärend.

leiner Nebeneffekt: Die bisher grotesken Vergleichswerte beim Energieausweis (150 kWh entsprach bisher einem energetisch gut modernisierten Gebäude) mussten im Zuge der Energieeffizienzklassen geradegerückt werden. Künftig entspricht ein Energiebedarf von 150 kWh pro Quadratmeter und Jahr dem Durchschnitt des Wohngebäudebestandes. Das kommt schon eher hin.

u den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen gehören ab 1. Mai 2014: Hinweis, ob ein berechneter Energieausweis (Bedarfsausweis)

Nicht nur Energieberater atmen auf: Die Vergleichswerte auf dem Energieausweis stimmen nun endlich mit der Realität weitgehend überein. Das war bisher nicht so.

vorliegt oder ob das Dokument auf Grundlage des Energieverbrauchs (Verbrauchausweis) angefertigt wurde. Natürlich müssen auch die im Energieausweis genannten Werte, der oder die Energieträger für die Heizung sowie Baujahr und eben die Efﬁzienzklasse des Hauses angegeben sein.

Stichprobenkontrollen „Guten Tag, können Sie mir bitte mal Ihren Energieausweis zeigen?“ Also nicht wundern, wenn eines Tages eine Amtsperson an Ihrer Tür klingelt. Denn mit der EnEV 2014 werden Stichprobenkontrollen eingeführt, die „einen statistisch signifikanten Prozentsatz aller in einem Kalenderjahr neu ausgestellten Energieausweise“ erfassen müssen. Dies wird vermutlich eine personalintensive Sache werden. 9

AKTUELL

Haus & Grund Magazin | 1/2014

Der Koalitionsvertrag zum Mietrecht

Was erwartet die Eigentümer in den kommenden vier Jahren? Foto: tdx/Mein Ziegelhaus

Am 27. November haben sich CDU, CSU und SPD auf einen Koalitionsvertrag geeinigt. Auf rund 185 Seiten stellt dieser die Weichen für die nächsten vier Jahre auch im Hinblick auf die politischen Rahmenbedingungen für private Eigentümer. Aufgabe

I Massive Eingriffe ins Mietrecht Nach den Beschlüssen der Koalitionäre wird sich das Mietrecht in der laufenden Legislaturperiode nicht positiv für Vermieter entwickeln. Mit Blick auf die ursprünglichen Überlegungen werden die Vermieter allerdings hoffent-

? 10

von Haus & Grund wird es in den kommenden Jahren sein, das Beste aus diesen Vorgaben für die privaten Eigentümer herauszuholen und zusätzliche Belastungen für die Mitglieder so gering wie möglich zu halten.

lich mit einem blauen Auge davonkommen – auch wenn dieses sehr schmerzhaft sein wird. Im Koalitionsvertrag kündigen SPD und Union zunächst an, den demografischen und sozialen Herausforderungen im Wohngebäudebereich sowie dessen notwendiger energetischer Modernisierung entsprechen zu wollen. Hierfür sollen unter anderem die Investitionstätigkeiten durch eine ausgewogene mietrechtliche und sozialpolitische Flankierung gestärkt werden. Die hiernach aber im Einzelnen im Vertrag aufgelisteten Maßnahmen lassen den Eindruck entstehen, dass dies nur Lippenbekenntnisse sind. So soll den Gemeinden für die Dauer von fünf Jahren die Möglichkeit eingeräumt werden, Gebiete zu bestimmen, in denen bei der Wiedervermietung von Wohnungen die zulässige Miethöhe auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt wird. Erstvermietungen im Neubau sowie nach umfassenden Modernisierungen sollen hiervon jedoch ausgenommen sein. Zudem soll die zulässige Miete nicht unter die bisher erzielte Miete

fallen müssen. Wer also bisher eine Miete erzielen konnte, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, darf diese Miete auch zukünftig bei Wiedervermietungen verlangen. Er darf aber über diesen Betrag nicht hinausgehen. Um zu verhindern, dass die Ausweisung der Gebiete, in denen diese Mietenbegrenzung gelten soll, nicht willkürlich erfolgt, müssen für diese Gebiete zudem Maßnahmenpläne zur Behebung des Wohnraummangels erarbeitet werden.

I Befristete Umlage für Modernisierung Die Modernisierungsmieterhöhung soll in eine befristete Umlage umgewandelt werden. Künftig sollen höchstens zehn Prozent der Modernisierungskosten maximal für die Dauer ihrer Amortisation auf die Mieter umgelegt werden können. Nach Ablauf dieser Zeit soll die Miete wieder auf den ursprünglichen Betrag zurückfallen. Auch bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete soll es Änderungen geben. Bisher wird diese aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleich-

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baren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Die Koalitionäre wollen die ortsübliche Vergleichsmiete nun auf eine breitere Basis stellen. Dies könnte bedeuten, dass zukünftig entsprechend den SPDPlänen alle Mieten der letzen zehn Jahre berücksichtigt werden sollen, unabhängig davon, ob sich diese geändert haben oder nicht. Dies würde dafür sorgen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nur noch extrem langsam steigen kann. Erfreulich ist hingegen, dass entgegen den ursprünglichen Plänen weder eine Ausweitung der seit dem 1. Mai 2013 möglichen niedrigeren Kappungsgrenze auf das gesamte Bundesgebiet erfolgen, noch diese auf 15 Prozent innerhalb von vier statt von drei Jahren verschärft werden soll.

Keinerlei Anreize für Neubau und Modernisierung

Im Ganzen werden diese Maßnahmen aber kein Umfeld schaffen, das Investitionen in den Wohnungsbestand oder -neubau fördert. Ganz im Gegenteil. Dadurch dass auch sämtliche neuen finanziellen Anreize hierfür – wie eine degressive AfA oder eine steuerliche Förderung der energetischen Modernisierung – dem Spardiktat zum Opfer gefallen sind, fehlen hierfür sämtliche Anreize. RA Gerold Happ

Wirtschaftsweise kritisieren Koalition Unter Experten hat die von Union und SPD geplante Mietpreisbremse immer mehr Kritiker: Nachdem sich Ende Oktober die Bundesbank deutlich gegen dieses Vorhaben ausgesprochen hatte, kritisieren nun auch die fünf Wirtschaftsweisen in ihrem aktuellen Jahresgutachten Mietobergrenzen bei Wiedervermietungen. „Wenn in einigen Jahren Fehlentwicklungen auf dem deutschen Wohnungsmarkt sichtbar werden, dürfen CDU, CSU und SPD spätestens ab heute nicht mehr behaupten, das sei nicht absehbar gewesen“, kommen-

Die Mietpreisbremse ist ein schwerer Fehler, der insbesondere die Wohnungssuchenden mit geringem Einkommen trifft. tiert Haus & Grund-Präsident Dr. Rolf Kornemann. Er warnte die Union davor, sich in dieser Frage von der SPD über den Tisch ziehen zu lassen. Die Fachpolitiker der Union wüssten sehr wohl, dass die Mietpreisbremse ordnungsund wohnungspolitisch ein schwerwiegender Fehler sei. „Gerade die Wohnungssuchenden mit einem geringen Einkommen hätten bei einer Mietpreisbremse das Nachsehen“, warnte Kornemann.

In seinem neuen Jahresgutachten schreibt der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung: „Die steigende Wohnraumnachfrage in Großstädten stellt eine ordnungsund sozialpolitische Herausforderung dar. (…) Der Versuch, das Problem durch Obergrenzen für neu abzuschließende Mietverträge zu lösen, ist jedoch kontraproduktiv und daher abzulehnen. Kurzfristig würde damit der Preis durch indirekte und oft diskriminierend wirkende Zuteilungsmechanismen ersetzt. Mittel- und langfristig nähme die Knappheit sogar zu.“ Weiter heißt es in dem Gutachten: „Es stellt sich eine Insider-OutsiderProblematik ein, das heißt, es werden diejenigen begünstigt, die über eine Mietwohnung verfügen, während jene benachteiligt werden, die eine neue Wohnung suchen, aber auf dem Markt nicht zum Zuge kommen. Für die Zuteilung des weiterhin knappen Wohnraums ergeben sich dann zwangsläufig andere Mechanismen, wie beispielsweise persönliche Beziehungen …“ Alexander Wiech

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Jahresgutachten

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Mieterhöhung

Bremsen Sie die Kappungsgrenze aus! Foto: BHW

§ 558 BGB regelt die rechtlichen Bedingungen für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese ortsübliche Vergleichsmiete wird nach Absatz 2 der Vorschrift aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für Wohnungen vergleichbarer Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit gezahlt werden, gebildet. Diese Mieten werden in einem Mietspiegel, der in vielen Gemeinden vorhanden ist, abgeWill der Vermieter die Miete für seine Wohnung erhöhen, muss er also auf den Mietspiegel Bezug nehmen und dem Mieter detailliert nachweisen, dass die von diesem aktuell gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Kann er dies, billigt ihm das Gesetz zu, die Zustimmung

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bildet. Der Mietspiegel erfasst unter Berücksichtigung vorstehender Eigenschaften die Mieten, die zum Zeitpunkt seiner Aufstellung in den letzten vier Jahren vor seiner Erstellung durch Neuverträge vereinbart oder – von Veränderungen der Betriebskosten gemäß § 560 BGB abgesehen – geändert wurden. In Konsequenz bedeutet dies, dass ein Mietspiegel bezüglich der verzeichneten Mietwerte „immer in den Rückspiegel schaut“ und den Mietmarkt der letzten vier Jahre abbildet.

des Mieters zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Faktisch wird also zwar der Zahlbetrag für den Mieter „erhöht“, jedoch verwässert der Begriff „Erhöhung“ den realen Vorgang: Tatsächlich wird die Miete nämlich nur der bereits in den letzten vier Jahren vollzogenen Mietentwicklung angepasst.

Wie funktioniert und was ist die „Kappungsgrenze“?

Mietspiegelwert anheben, sondern nur die 20 Prozent der Kappungsgrenze ausschöpfen. Der Vermieter ermittelt im Mietspiegel für seine Wohnung einen Mietwert von 5,50 Euro/m2. Der Mieter zahlt seit drei Jahren unverändert 4,30 Euro/m2. Der Vermieter darf die Miete nicht auf 5,50 Euro/m2 anheben, sondern muss die Kappungsgrenze von 20 Prozent beachten, die 0,86 Euro beträgt und darf nur auf 5,16 Euro/m2 anheben. Danach muss er wieder drei Jahre warten, um erneut eine Mietanpassung vornehmen zu können. Beispiel:

Bevor der Vermieter aber die Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete anpassen kann, muss er weitere komplizierte Prüfungen vornehmen. § 558 Absatz 3 BGB schreibt ihm nämlich weiterhin vor, dass er die Miete innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren – von Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB und Veränderungen der Betriebskosten nach § 560 BGB abgesehen – um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen darf.

Die Kappungsgrenze von 20 Prozent wirkt aber nur, wenn der rechnerische Abstand zwischen tatsächlich gezahlter und ortsüblicher Vergleichsmiete größer als 20 Prozent ist. Würde durch Ausschöpfung der 20 Prozent die Vergleichsmiete überschritten, „kappt“ auch diese die Erhöhungsmöglichkeit.

Er muss also weiterhin prüfen, wie hoch die Miete, die sein Mieter zahlt, vor drei Jahren war. Lag die ermittelte Miete vor drei Jahren mehr als 20 Prozent hinter dem Mietspiegelwert zurück, darf der Vermieter nicht auf den

Der Mietspiegelwert weist eine Miete von 5,50 Euro/ m2 aus. Der Mieter zahlt seit drei Jahren unverändert 4,80 Euro/m2. Rechnerisch sind 20 Prozent hieraus 0,96 Euro. Der Vermieter darf die Miete nicht auf Beispiel:

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5,76 Euro/m2 erhöhen, sondern muss sich auf den Wert der Vergleichsmiete von 5,50 Euro/m2 beschränken.

I Achtung: regionale Kappungsgrenzen! Dies ist allerdings noch nicht kompliziert genug: § 558 BGB sieht für die Bundesländer eine Ermächtigung vor, die Kappungsgrenze mit einer Verordnung für den Zeitraum von zunächst fünf Jahren in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder dem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist, auf 15 Prozent zu reduzieren. So sind beispielsweise in NRW die Gebietskulissen für diese weitere Reduzierung der Kappungsgrenze noch nicht in einer Verordnung festgelegt, jedoch steht dies unmittelbar bevor. Ein Gutachten ist vom zuständigen Fachministerium bereits in Auftrag gegeben worden, um die infrage kommenden Gemeinden zu ermitteln. Es soll nicht unterstellt werden, dass dieses Gutachten unter der Prämisse „Sag mir, was du beweisen willst, und ich mache dir das passende Gutachten dazu“ erstellt wird. Klar ist aber, dass es Gemeinden geben wird, in denen die Kappungsgrenze verringert wird. Diese weitere Beschränkung der Anpassung von Mieten an die ortsübliche Vergleichsmiete als vermeintliche Wohltat für die Mieter trifft aber zunächst die Vermieter, die sich in der Vergangenheit mit ihrer Miete moderat und mieterfreundlich verhalten haben. Müssen diese Vermieter nun unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit ihre Mieten anpassen, um die Instandhaltungskosten für ihre Immo-

bilie oder gar Kapital für notwendige, der Demografie geschuldete Anpassungen und energetische Ertüchtigung zu erwirtschaften, wird ihnen dies erschwert oder gar unmöglich gemacht. Dies schadet letztlich auch wieder den Mietern, da der Vermieter auf Sicht nicht mehr in der Lage sein wird, in die Qualität der Immobilie und der Mietwohnung zu investieren.

I Prüfen Sie Ihre Mieten! Vorstehende rechtliche Ausführungen sind nicht abschließend. Zur Anpassung einer Miete sind noch weitere rechtliche Prüfungen und Formalien zu

beachten. Sollten Sie allerdings über einen längeren Zeitraum Ihre Mieten nicht angepasst haben, rät Haus & Grund dringend, diese zu prüfen. Dies gilt insbesondere, wenn Sie in Ihren Mietverträgen keine reine Nettomiete mit Umlage aller anfallenden Betriebskosten vereinbart haben. Kommen Sie dem Gesetz-/Verordnungsgeber zuvor. Im Zweifel lassen Sie sich von Ihrem örtlichen Haus & Grund-Verein beraten. Sonst kann es heißen: „Wirst bei einer Wohltat du ertappt, wirst zum Dank du noch gekappt!“ Ass. jur. Werner Weskamp

Mietrecht in Europa

Portugal muss liberalisieren – Deutschland plant das Gegenteil! Vom krisengeschüttelten Portugal wurde 2011 verlangt, das Mietrecht zu liberalisieren, um dem Wohnungsmarkt sowie der gesamten Wirtschaft Schwung zu verleihen und die Lage der Wohnungssuchenden zu verbessern. Vor diesem Hintergrund wiederholt Haus & Grund seine Kritik an den Mietrechtsplänen von CDU, CSU und SPD. Es sei unglaubwürdig, von einem Land für die Gewährung finanzieller Hilfen eine Liberalisierung des Mietrechts zu verlangen und im eigenen Land dann das genaue Gegenteil zu tun. „Häuser werden nur dann neu gebaut, energetisch modernisiert oder altersgerecht umgebaut, wenn die Eigentümer Chancen sehen, dass sich ihre Investitionen eines Tages auszahlen. Weitere rechtliche Gängelungen

wie „Mietpreisdeckel“ wirken dem entgegen. Diese Erkenntnis gilt nicht nur für Portugal“, sagte Haus & GrundPräsident Rolf Kornemann. Die Mietpreisbremse sei in Wirklichkeit eine Investitionsbremse, unter der insbesondere nicht besonders finanzkräftige Wohnungssuchende leiden würden. Die Troika aus EU-Kommission, Europäischer Zentralbank und Internationalem Währungsfonds hatte 2011 die Auszahlungen von Hilfsgeldern an Portugal an verschiedene gesetzgeberische Maßnahmen geknüpft. Ein wesentlicher Punkt betraf das Mietrecht. Eine Liberalisierung war notwendig geworden, damit der Verfall von Wohngebäuden gestoppt und Anreize für Investitionen in den Wohnungsbestand geschaffen werden. Alexander Wiech

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Nachtrag zur Rauchwarnmelderpﬂicht

Einschränkung der Versicherungsleistungen und fachgerechte Installation (Teil 3) Foto: epr/Hager

In den letzten beiden Ausgaben dieser Zeitschrift wurde ausführlich über die in Baden-Württemberg eingeführte Pﬂicht zur Installation von Rauchwarnmeldern und die damit verbundenen Mietrechtsprobleme berichtet (ein Bericht über die speziellen, wohnungseigentumsrechtlichen Probleme kommt noch). Dabei ist die Fortsetzung des Beitrages aus SWW 12/2013, Seite 773-775. Auf Seite 773 (Ausgabe 12/13) wurde erklärt, dass die Versicherungsfrage „zur Zeit noch ungeklärt“ sei. Es ging darum, ob dem Hauseigentümer möglicherweise im Fall des Falles Einschränkungen der Leistungen der Gebäudebrandversicherung drohen, wenn er entgegen den gesetzlichen Bestimmungen keine Warnmelder installiert hat, bzw. die geforderten Wartungs- und Überprüfungsarbeiten nicht oder nur schlecht ausgeführt wurden. Hier liegen dem Verfasser inzwischen einige Aussagen von einschlägigen Versicherungen vor, die etwas für Klarheit sorgen. So hat die R+V Versicherung bereits erklärt, dass sie beim Fehlen von Rauchwarnmeldern zumindest dort, wo eine behördliche Rauchwarnmelderpflicht besteht, im Versicherungsfall ihre Ersatzleistungen kürzen wolle. Andere Feuerversicherungen (z.B. AXA, Grundeigentümer Versicherung, Hamburger Feuerkasse, Provinzial Nord und – für den hiesigen Bereich besonders wichtig – die Sparkassen-Versicherung) wollen dagegen – bisher – ihren Versicherungsschutz auch bei Verstößen gegen die landesrechtlichen Rauchwarnmelder-Verpflichtungen nicht einschränken, da es nicht die Aufgabe von Rauchwarnmeldern sei, Gebäudeschäden zu verhindern oder zu beschrän14

eine oder andere Aussage offenbar etwas missverständlich formuliert worden. Auch sind von Mitgliedern weitere Fragen gestellt worden, die dort noch nicht (ausreichend) beantwortet wurden. Es besteht also Anlass zu weiteren und ergänzenden Ausführungen, um den Gesamtkomplex „Rauchwarnmelder“ abzurunden.

ken, und deshalb der Kausalzusammenhang zwischen Gebäudeschaden und fehlendem Melder nicht bestehe. Das ist aber nur der momentane Stand, der sich in der Zukunft ändern kann, insbesondere wenn sich die Vorstellungen von den Aufgaben eines Rauchwarnmelders in Richtung Sachschadenschutz erweitern. Auch kann die Wahl des Versicherungstarifs von Bedeutung sein – unterschiedliche Tarife bei der gleichen Versicherungsgesellschaft können durchaus unterschiedliche Regulierungsfolgen haben. Im Zweifel sollten Sie hier ganz gezielt bei Ihrer Gebäudebrandversicherung nachfragen und gegebenenfalls sogar den Versicherer wechseln. Es wurde auch die Frage nach einem Versicherungsschutz für den Fall gestellt, dass ein Rauchwarnmelder grundlos (=Fehlalarm) anschlägt, die Feuerwehr die Wohnungseingangstür aufbricht, und dann der Vermieter auf den Kosten der Instandsetzung dieser Tür sitzen bleibt. Die Frage ist berechtigt. Bei einzelnen Versicherungen (z.B. Grundeigentümer-Versicherungen) gibt es auch für diesen Fall einen (betragsmäßig allerdings begrenzten) Versicherungsschutz in speziellen Tarifen. Fragen Sie bei Ihrer Versicherung einfach nach. Auf Seite 695 (Ausgabe 11/13) wurde berichtet, dass laut DIN 14676 die

Projektierung, Installation und Instandhaltung der Rauchwarnmelder durch eine geprüfte Fachkraft für Rauchwarnmelder erfolgen müsse. Diese Aussage hat zu vielen irritierten Rückfragen von Haus & Grund-Mitgliedern geführt. Sie ist in dieser Rigorosität auch nicht richtig, wie sich inzwischen herausgestellt hat. Die ursprüngliche und in der Tat sehr eng erscheinende Aussage in der Verbandszeitschrift geht zurück auf eine Internet-Information der Initiative „Rauchmelder retten Leben“, die diese Anforderung gestellt hat. Der Wortlaut der DIN 14676 gibt für diese enge Auslegung jedoch nichts her, sondern spricht nur allgemein das Tätigkeitsfeld einer solchen „geprüften Fachkraft für Rauchwarnmelder“ an. Entsprechend hat auch eine Anfrage des Verfassers beim Bauordnungsamt Karlsruhe, der auch für den Brandschutz zuständigen Fachbehörde, ergeben, dass eine solche Verpflichtung nicht besteht. Die DIN ist für den „Privat-Anwender“ nicht verbindlich, sollte aber trotzdem beachtet werden, da sie den Begriff der fachgerechten Arbeit definiert. Wer also die zum Lieferzubehör eines Qualitäts-Rauchwarnmelders gehörende Bedienungs- und Montageanleitung lesen und verstehen kann, wer ausreichend handwerklich geschickt ist und nicht nur „zwei linke

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Hände“ hat, darf auch ohne Verstoß gegen irgendwelche Vorschriften die Geräte selbst montieren und warten. Wer allerdings handwerklich nicht so geschickt ist oder sich in baulichen Sonderfällen eine DIN-konforme Montage nicht zutraut, sollte besser auf Fachleute zurückgreifen. Die allerdings müssen die Qualifikation einer geprüften Fachkraft für Rauchwarnmelder vorweisen, die bei verschiedenen privaten Instituten erworben werden kann. Und: Sie sollten auch über eine ausreichende Haftpflichtversicherung für den Fall verfügen, dass ihnen bei ihrer Arbeit ein Fehler unterläuft. Probleme kann es auch mit dem richtigen Montageort der Rauchwarnmelder geben. Solange man von einem „Standard-Schlafzimmer“ mit vier Wänden und einer glatten Decke in etwa 2,5 – 3,00 Meter Höhe innerhalb einer Mehrzimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus ausgeht, ist die Lage relativ klar. Für diesen Standardfall sagt Punkt 4.3.1. der DIN 14676: „Rauchwarnmelder müssen immer an der Decke, vorzugsweise in der Raummitte, aber in jedem Fall mindestens 0,5 m von der Wand oder einem Unterzug oder von Einrichtungsgegenständen entfernt, montiert werden.“ Nun gibt es aber auch offene Einfamilienhäuser mit mehreren Wohnebenen oder Wohnungen mit anders geschnittenen Räumen: z.B. Flure, die irgendwo rechtwinklig abknicken, Räume mit Dachschrägen, nach oben offene Dachgeschosswohnungen usw. Auch für diese Sonderfälle bietet die DIN sehr differenzierte Lösungsmöglichkeiten an, die dort nachgelesen werden können. Wer als Eigentümer z.B. eines denkmalgeschützten Hauses mit besonders hohen Decken und aufwändigen Deckenverzierungen oder sonstigen, von den heute üblichen Wohnungszuschnitten in Mehrfamilienhäusern abweichenden Raumgestaltungen nicht mehr in den Standardfall der DIN passt, sollte vielleicht doch fachkundigen Rat einholen, wenn er alles richtig machen möchte. Die Einführung der Rauchwarnmelderpflicht in Baden-Württemberg wird sicher noch eine Vielzahl von Einzelfragen provozieren, die nicht immer leicht zu beantworten sind. Diese Fragen hat es aber in den Bundesländern, die schon länger eine solche Verpflichtung in ihren Landesbauordnungen haben, auch schon gegeben. Deshalb sollten wir uns nicht verrückt machen lassen: Nichts wird so heiß gegessen, wie es gekocht wird. RA Gerald Steinig

Missbrauchsgebühren für Starrköpfe!

Eichhörnchenfutter als Zankapfel Im Zuständigkeitsbereich des Amtsgerichts Hannover müssen eine Menge merkwürdiger Zeitgenossen mit vielerlei Schrullen wohnen. Kürzlich gab es den Fall einer versehentlich zwangsgeräumten Schildkröte, jetzt muss sich die Amtsrichterin Tanja Severitt-Anke mit einem im zweiten Stock eines Mietshauses wohnenden Ehepaars befassen, das zum Zeitvertreib auf seinem Balkon Eichhörnchen mit Nüssen und Sonnenblumenkernen fütterte, wobei die Reste der Mahlzeit auf die Terrasse eines im Erdgeschoss lebenden Mitmieters fielen. Der wiederum fegte – unstreitig – eine Woche lang die zu Boden gefallenen Reste auf und schüttete diese in den Briefkasten und vor die Wohnungstür des Ehepaars, welches nun gerichtlich eine Unterlassungserklärung des Mitmieters verlangt, derartiges Verhalten zukünftig zu unterlassen, was der nunmehr Beklagte ablehnt. Eine vom Gericht angeregte Mediation lehnten die Parteien ab. Leider hat nur das Bundesverfassungsgericht die Möglichkeit, solchen Klägern eine Missbrauchsgebühr aufzuerlegen. Hätte ein Amtsrichter solche Möglichkeiten auch, könnte das klagende Ehepaar künftig vielleicht kein Eichhörnchenfutter mehr kaufen oder wäre ihrem Mitmieter gar dafür dankbar, dass er die Reste zur Weiter-

verfütterung auffegt und zurückbringt. Mit einer solchen Missbrauchsgebühr würde sicherlich auch Severitt-Ankes Amtsrichterkollege Klaus-Dieter Neubert hin und wieder gerne arbeiten, zumindest in jener sich schon lange hinziehenden Klage eines Rentners gegen den Inhaber eines Brillenfachgeschäfts. Der Rentner hatte bei dem Beklagten eine Brille für 649,80 Euro erworben und bei Abholung mit EC-Karte bezahlt. Der Rentner behauptete, er habe keine Rechnung erhalten und will deshalb nicht etwa eine Rechnung, sondern den Kaufpreis von 649,80 Euro zurück sowie weitere 120,67 Euro für die Rechtsverfolgung. Das sei der Schaden, den er durch die Nichterteilung der Rechnung erlitten habe. Der Inhaber des Brillenfachgeschäfts besteht darauf, er habe die Rechnung erteilt, und im Übrigen habe der Rentner sowieso keinen Schaden erlitten. Neuberts Vergleichsvorschlag, einfach eine neue Rechnung zu erteilen und sich die Kosten der Rechtsverfolgung in Höhe von 120,67 Euro hälftig zu teilen, lehnten Rentner und Optiker ab. Jetzt hat Neubert einen Beweisbeschluss erlassen, wonach zwei Zeuginnen zu der Frage zu hören sind, ob die Brillenrechnung vor der ersten anwaltlichen Mahnung in den Briefkasten geworfen wurde. D.B.

Strittige Beweislast

Wenn der Bauherr die Leistung des Architekten anzweifelt Auf den von ihm beauftragten Architekten war ein Bauherr nach der Erledigung der Arbeiten gar nicht mehr gut zu sprechen. Er warf dem Fachmann vor, unwirtschaftlich vorgegangen zu sein und einen unangemessenen Aufwand betrieben zu haben. Aus diesem Grunde forderte der Bauherr den Architekten dazu auf, seine erbrachte Leistung (es waren Stundensätze vereinbart) ausführlich darzulegen, damit man auf diese Weise einen Überblick erhalte, was er wirklich gemacht habe. Doch der verweigerte eine solche Aufstellung und verwies darauf, der Bauherr habe grundsätzlich die Beweislast für die von ihm vermutete schlechte Leistung zu erbringen. Das sahen die Gerichte etwas differenzierter. Zwar verwiesen auch sie auf die grundlegende Beweispflicht des Bauherrn, doch den Architekten könne eine so genannte sekundäre Darlegungs-

last treffen. Das bedeute, dass er mindestens so viel zu Inhalt und Art seiner Leistungen erläutern müsse, dass der Bauherr auch eine Chance habe, seine Beweispflicht gegenüber dem Gericht zu erfüllen. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VII ZR 51/10) LBS 15

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Ein Kohlenmonoxidmelder bietet Sicherheit, weil er rechtzeitig vor gesundheitsgefährdenden Kohlenmonoxidkonzentrationen warnt. Kohlenmonoxidmelder der Firma Ei Electronics besitzen einen elektrochemischen Sensor zur Messung des Kohlenmonoxidgehalts der Luft. Alle 4 Sekunden überprüft der Sensor die Kohlenmonoxidkonzentration in der Umgebung. Sobald die Kohlenmonoxidkonzentration über 43 ppm liegt, löst der Melder einen 85 dB(A) lauten Alarm aus. Sinkt der kritische Wert – z. B. durch ausgiebiges Lüften – wird der Alarm automatisch abgeschaltet. Ei208DW-D:

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Vermietung und Hartz IV

Was müssen Vermieter wissen, wie können sie sich absichern? Foto: Rainer Sturm/pixelio.de

Die Vermietung einer Wohnung an einen Hartz-IV-Empfänger birgt immer auch die Gefahr des Mietausfalls in sich. Unter welchen Bedingungen die Behörde die Miete bezahlt und wie sich der Vermieter absichern kann, darüber informiert dieser Beitrag.

Wer erhält die Miete von der Behörde bezahlt?

Arbeitssuchende, die Anspruch auf Arbeitslosengeld II haben, Rentner, die Anspruch auf Leistungen zur Grundsicherung haben, Anspruchsberechtigte wegen Leistungen bei Erwerbsminderung, wenn die jeweiligen Voraussetzungen vorliegen, erhalten die Miete von der Behörde bezahlt.

I Wann ist eine Wohnung angemessen? Wenn sie nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügt und keinen gehobenen Wohnstandard ausweist.

Welche Maßstäbe gelten für die Wohnungsgröße?

Hier gelten die Kriterien des sozialen Wohnungsbaus, d. h. die Wohnfläche nimmt mit der Anzahl der im Haushalt lebenden Personen zu; eine Einzelperson hat Anspruch auf eine Wohnungsgröße von 30, maximal 45 Quadratmeter, ein 2-Personenhaushalt auf 60 Quadratmeter, ein 3-Personenhaushalt auf 75 Quadratmeter, ein 4-Personenhaushalt auf 90 Quadratmeter. Für jede weitere im Haushalt lebende Person steigt die Fläche um 15 Quadratmeter. 18

Harry Mühl, der Autor diese Beitrags, Fachanwalt für Mietund Wohnungseigentumsrecht sowie Dipl.-Immobilienwirt (VWA), ist Vorsitzender von Haus & Grund Bruchsal-Philippsburg

I Wie sieht das in der Praxis aus? Zunächst wird die Anzahl der im Haushalt lebenden Personen ermittelt. Daraus ergibt sich dann, welche maximale Wohnungsgröße den Berechtigten zusteht. Dann wird ermittelt, in welcher Stadt/Gemeinde die Wohnung liegt. Die einzelnen Städte und Gemeinden sind nach dem vor Ort gegebenen Mietpreisniveau in Mietstufen eingeordnet. Im Landkreis Karlsruhe gibt es zum Beispiel die Mietstufen I bis IV. Stufe I weist das geringste Mietniveau, Stufe IV das höchste Mietniveau auf. Die Mietstufen für eine 1-Zimmerwohnung reichen hier von 5,10 Euro Stufe I bis 5,90 Euro Stufe IV je Quadratmeter. Anhand dieser Tabellen trifft die Behörde dann die Entscheidung, ob die Mietkosten übernommen werden oder nicht.

Was wird an Betriebs- und Heizkosten bezahlt?

Eine monatliche Abschlagszahlung von 1,20 Euro pro Quadratmeter an Betriebskosten und 1,00 Euro pro Quadratmeter an Heizkosten wird derzeit als angemessen erachtet. Die Angemessenheit von Nachforderungen im Rahmen einer Jahresschlussrechnung wird nach den Regelungen des Sozialgesetzbuches beurteilt.

Was ist, wenn die Wohnung größer oder teurer ist?

Die Behörde versagt dann die Zahlung, oder der Berechtigte muss die Differenz aus eigener Tasche aufzahlen. Ob er den Eigenteil tragen kann, ist fraglich. Vor Absprachen zwischen Vermieter und Mieter etwa eine geringere Wohnungsgröße anzugeben, oder eine geringere Kaltmiete wird ausdrücklich gewarnt. Dies ist Sozialbetrug zu Lasten der Behörde.

Hat der Vermieter einen direkten Zahlungsanspruch gegenüber der Behörde?

Hier gilt ein klares Nein! Es sei denn, zwischen Vermieter und dem Hartz-IV-Empfänger wird vereinbart, dass die Zahlung der Behörde direkt an den Vermieter erfolgen soll. Diese Vereinbarung muss der Behörde vorgelegt werden und wird von dieser beachtet. (Fortsetzung auf Seite 20)

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I Wie kann sich der Vermieter absichern?

Die Immobilie des Monats

Der Vermieter sollte zunächst auf die vollständige Erteilung einer Mieterselbstauskunft bestehen. Zusätzlich ist über Haus & Grund ein SolvenzCheck einzuholen. Sodann empfiehlt es sich, dem Mieter den Entwurf des abzuschließenden Mietvertrags zur Vorlage bei der Behörde auszuhändigen. Im Mietvertrag ist bei den Sondervereinbarungen einzutragen, dass der Mieter damit einverstanden ist, dass die Zahlungen von der Behörde direkt an den Vermieter erfolgen. Des Weiteren ist zu vereinbaren, dass der Mieter die Behörde ermächtigt, dem Vermieter direkt Auskünfte über das Vorliegen der Zahlungsvoraussetzungen zu erteilen. Schließlich und endlich muss sich der Mieter verpflichten, dem Vermieter Name, Anschrift, Aktenzeichen und den zuständigen Sachbearbeiter bei der Behörde mitzuteilen. Wenn die Behörde diesen Mietvertragsentwurf bewilligt, kann der Mietvertrag abgeschlossen werden. Die Zahlungen erfolgen dann direkt an den Vermieter. Im Mietvertrag ist des Weiteren zu vereinbaren, dass eine Kaution in Höhe von drei Monatskaltmieten gestellt wird. Die Behörde erfüllt diese mietvertragliche Verpflichtung in der Regel durch Stellung einer Bürgschaft auf erstes Anfordern unter Verzicht der Einrede der Vorausklage. Die Bürgschaftsurkunde erhält der Vermieter.

Herrliches, freistehendes EFH in Graben-Neudorf, Brettener Straße Grundstück 919 m², Baujahr 1984, Wohnﬂäche ca. 257 m², Gaszentralheizung, Fliesenböden, Kamin, großer Wintergarten, Garage, herrlich angelegter Garten mit Teichanlage, sofort frei. Kaufpreis: 530.000 Euro Nähere Informationen erhalten Sie bei: Haus & Grund Karlsruhe, Sven Bindrich, Tel.: 0721/98470-230, www.hug-ka.de Immobiliengesellschaften in Ihrer Nähe:

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Stocken gleichwohl die Mietzahlungen, kann sich der Vermieter dann direkt an den zuständigen Sachbearbeiter wenden und um Aufklärung bitten. Sollten die Voraussetzungen für die Mietzahlung entfallen sein und der Mieter keine Zahlungen leisten, so muss der Mietvertrag bei Erreichen eines Zahlungsrückstands mit zwei Monatsmieten sofort fristlos gekündigt werden. Bei aller möglichen Absicherung des Vermieters verbleibt insoweit ein Restrisiko beim Vermieter, wenn die Voraussetzungen für die Zahlung der Miete durch die Behörde nicht mehr gegeben sind und der Mieter gleichwohl aus eigenen Mitteln keine Zahlung leistet. RA Harry Mühl Räumung einer Wohnung

Mieter lässt Küchenzeile zurück Warum der Mieter bei seinem Auszug aus der Mietwohnung die Waschmaschine und eine Küchenzeile zurückließ, ist nicht bekannt. Jedenfalls war der Vermieter darüber nicht erfreut und forderte ihn mehrfach auf, die Sachen abzuholen. Doch der Mieter ließ sich Zeit und räumte die Wohnung erst zwei Monate später aus. Für diese zwei Monate verlangte der Vermieter von ihm Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete. Zu Recht, wie das Landgericht Gießen entschied (Urteil vom 21. 11. 2012 – 1 S 208/12). Der Mieter habe die Mietsache am Ende des Mietverhältnisses nicht zurückgegeben. Von einer Rückgabe gemäß den gesetzlichen Vorschriften könne man nur sprechen, wenn die Wohnung vollständig geräumt sei. Wenn Mieter diese Pflicht nicht erfüllten, habe der Vermieter Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Gehe es nur um ein wenig Gerümpel, könne man da auch mal ein Auge zudrücken. Nicht aber bei Einrichtungsge-

genständen, deren Beseitigung erheblichen Aufwand mit sich bringe. Und so liege der Fall hier. Eine Waschmaschine zu transportieren – zumal durch ein enges Treppenhaus! – erfordere erheblichen Kraftaufwand. Dafür seien in der Regel zwei Träger und Hilfsmittel notwendig. Das gelte erst recht für die kleine Küchenzeile (Herd, Arbeitsplatte, Spülunterschrank, Hängeschränke). Das seien keine Sachen, die der Vermieter mal eben in den Hausmüll werfen oder anders problemlos entsorgen könne. jur-press.de

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Studie zum Immobilienkauf

Mängel sind oft erst später sichtbar Der Traum vom Eigenheim kann schnell zum Albtraum werden. Und zwar häuﬁg dann, wenn nach dem Kauf Mängel auftreten. So haben 40 Prozent der Käufer nach dem Kauf ihrer Wohnimmobilie vorher unbekannte Mängel entdeckt. Dies ergab eine aktuelle Untersuchung, bei der das Kaufverhalten und die Entscheidungskriterien von Immobilienkäufern in Deutschland untersucht wurden.

käufer einen Fachmann hinzuziehen, geht es zumeist um den allgemeinen Zustand des Gebäudes und den Wert der Immobilie. Nur in 21 Prozent der Fälle wird der energetische Zustand betrachtet.

I Wohnfläche wird selten überprüft Rund 50 Prozent der Erwerber prüften nicht einmal die angegebene Wohnfläche vor ihrer Kaufentscheidung. „Dies ist umso verwunderlicher, da die Wohnfläche insbesondere bei Eigentumswohnungen ein wesentlicher Faktor für die Kaufpreisfindung ist“ so Siegfried Seifert. Doch Erfahrung macht klug: 64 Prozent der Befragten, die keine Kaufberatung nutzten, würden jedoch mittlerweile anderen Kaufinteressenten empfehlen, einen Fachmann hinzuzuziehen. Dies würden auch 93 Prozent der Immobilienkäufer tun, die bereits die Beratung durch einen Profi erlebt haben. ots/TÜV Rheinland

KURZMELDUNG

Die meisten Schwachstellen betrafen Fenster, die Heizungsanlage sowie die Elektroinstallation, gefolgt von Sanitärbereichen, Keller und Dach des Hauses. Einen Rat im Vorfeld holten die wenigsten Erwerber ein, mehr als die Hälfte der Befragten verzichtete auf jegliche Unterstützung. Ein Viertel suchte Hilfe im Bekanntenkreis. Lediglich 15 Prozent setzten auf eine professionelle Beratung.

Jahres- und Namensregister 2013 Suchen Sie einen Artikel, ein Urteil oder den Beitrag eines Autors aus dem Jahr 2013? Das Jahres- und Namensregister verzeichnet alle in Haus & Grund veröffentlichten Beiträge des vergangenen Jahres unter dem entsprechenden Stichwort bzw. Namen des Autors. Die Verzeichnisse finden Sie im Internet auf der Seite www.hem-baden.de www.hem-baden.de/sites/download/ jahresregister_2013.pdf www.hem-baden.de/sites/download/ namensregister_2013.pdf

I Mängel nur schwer zu beurteilen Dabei erkennt der Laie die versteckten Problemstellen bei einer gebrauchten Immobilie nur selten. Risse in den Wänden oder Feuchtigkeit in den Kellerräumen sind unter Umständen erkennbar. Aber überalterte elektrische Leitungsnetze oder die sanierungsbedürftige Heizungs- und Wasserversorgung und marode Dachstühle bleiben zumeist verborgen. Wenn Immobilien-

Ein Telekommunikationsunternehmen kann von einem neuen Kunden keinen Schadenersatz verlangen, wenn sich die Freischaltung seines Telefon- und Internetanschlusses verzögert hat, weil er zum genannten Termin – an einem Werktag zwischen 8 Uhr und 16 Uhr – nicht zu Hause war; für alleinstehende Berufstätige ist es unzumutbar, für diese Aktion einen ganzen Tag frei zu nehmen und unter Umständen acht Stunden lang auf einen Techniker zu warten. (Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 14.3.2013 – 9 C 481/12) jur-press.de

Zu wenig Miete überwiesen

Wer haftet für Versehen der Bank? Nach Streit um Mietrückstände und einem Räumungsprozess gegen die Mieterin hatten die Parteien vor dem Amtsgericht einen Vergleich geschlossen. Die Vermieterin ließ sich erweichen, der Mieterin die Wohnung weitere vier Jahre zu überlassen. Die Mieterin verpflichtete sich im Gegenzug dazu, die Wohnung nach vier Jahren zu räumen und in diesem Zeitraum pünktlich zu zahlen. Zwei Jahre lief alles reibungslos, dann passierte das Malheur: Die Bank der Mieterin überwies der Vermieterin aus Versehen statt 788,54 Euro nur 778 Euro. Daraufhin leitete die Vermieterin die Zwangsvollstreckung ein, verlangte die sofortige Räumung und Heraus-

gabe der Wohnung. Die Gegenklage der Mieterin hatte bei Gericht Erfolg (Urteil des Landgerichts Freiburg vom 7. 3. 2013 – 3 S 7/13). Grundsätzlich müssten Mieter zwar für unvollständige Mietzahlungen einstehen, so das Landgericht. Im Einzelfall könne es aber unangemessen sein, wenn der Vermieter wegen eines geringen Fehlbetrags Zwangsmaßnahmen ergreife. Und das treffe hier zu.Die Mieterin habe seit dem Abschluss des Vergleichs über zwei Jahre hinweg regelmäßig und pünktlich gezahlt. Es habe sich um ein Versehen der Bank gehandelt: Die Mieterin sei zahlungsfähig und zahlungswillig gewesen. jur-press.de 21

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KEIN HEXENWERK 쎱 Der Energieausweis ist ein Kind der Politik, deren Idee es war, Konstanz Immobilien GmbH

Immobilieneigentümern, Käufern und Mietern eine Entscheidungshilfe an die Hand zu geben: für oder gegen Modernisierungen, für oder gegen Kauf bzw. Miete. Noch heute erwarten Politiker, dass der energetische Zustand eines Gebäudes dann maßgeblich zu einer Entscheidung beiträgt, wenn er bekannt ist. Dass die Menschen in der Praxis anders handeln, mag zum einen daran liegen, dass vor allem subjektive Kriterien in die Wahl der eigenen vier Wände – seien sie nun gekauft oder gemietet – hineinspielen: Lage, Zuschnitt und Ambiente werden von jedem Menschen anders wahrgenommen und gewichtet.

쎱 Ein anderer Grund dürfte sein, dass der Energieausweis Spiel-

ball der Politik für deren eigene Zwecke war und ist. So liegen Gebäude mit einem Energiekennwert von 150 bisher im „grünen Bereich“ der Farbskala. Ein Einfamilienhaus mit einem solchen Wert gilt dementsprechend als energetisch gut modernisiert. Energetisch schlecht sind Immobilien mit einem Wert von 400.

쎱 Gerade letzterer Wert war politisch beliebt, denn dieser wurde

benutzt, um die Wirtschaftlichkeit fast aller energetischen Maßnahmen argumentativ zu untermauern. Bei einem derart hohen Verbrauch rechnet sich fast jede Energiesparmaßnahme. Die Tatsache, dass die meisten Immobilien viel besser sind, wurde deswegen nicht zur Kenntnis genommen. Als die positiven Fakten nicht länger ignoriert werden konnten, hat der Gesetzgeber reagiert: Und so werden aus Immobilien mit einem Energiekennwert von 150 am 1. Mai – dem Inkrafttreten der EnEV 2014 – Immobilien im „gelb-orangen Bereich“ und gelten als durchschnittlich. Das Vertrauen in den Energieausweis wird diese Manipulation nicht steigern. Für den Eigentümer bleibt immerhin die Option, das Spiel mitzuspielen. Noch bis zur Walpurgisnacht gibt es die alten Ausweise – und die sind zehn Jahre gültig. Kai H. Warnecke

Zugang zur Wohnung verwehrt

Nach vergeblicher Abmahnung folgte die Kündigung Der Mietvertrag regelte die Angelegenheit eigentlich unmissverständlich. Darin hieß es, dass die Mieterin der Eigentümerin nach rechtzeitiger Ankündigung einen Zugang zu der Ein-Zimmer-Wohnung gewähren müsse. Mit mehreren Schreiben bat die Eigentümerin darum, dass ihr ein Besichtigungstermin vorgeschlagen werde. Erfolglos. Die Betroffene reagierte nicht und erhielt deswegen nach einer Abmahnung die Kündigung. Dieses Vorgehen war rechtlich korrekt. Das zuständige Landgericht ging davon aus, dass hier „ein erhebliches Bedürfnis“ der Vermieterin auf eine Besichtigung vorgelegen habe. Sie habe sich nach über zehnjähriger Mietzeit erstmals 22

wieder einen Eindruck vom Zustand der Wohnung machen und dabei auch einen Handwerker zuziehen wollen. Die Ernsthaftigkeit dieses Anliegens sei auch dadurch bewiesen, dass die Eigentümerin später tatsächlich einen Heizungsmonteur mit diversen Arbeiten beauftragte (Landgericht Oldenburg, Aktenzeichen 6 S 75/12). LBS

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Rauchen in Wohnräumen

Kein Qualm in den eigenen vier Wänden Ob in seiner Wohnung oder seinem Haus geraucht werden darf, kann in Deutschland jeder Bürger selbst entscheiden. Dies obliegt der persönlichen Freiheit. Doch die Mehrheit der Deutschen lehnt den blauen Dunst in ihrem Zuhause ab. Ein gesetzliches Rauchverbot würden dagegen nur die Wenigsten begrüßen, so eine Umfrage.

Foto: Lichtkunst.73 / Pixelio.de

Zwar greifen vier von zehn Deutschen regelmäßig zum Glimmstängel, doch das Rauchen innerhalb der eigenen vier Wände ist in 71 Prozent der Haushalte tabu: Bei 55 Prozent der Befragten herrscht absolutes Rauchverbot im Innenbereich, rund jeder Sechste gestattet das Rauchen lediglich in Ausnahmefällen.

(79 Prozent). Auch die Gesundheitsschädigung für sich selbst und andere (67 Prozent) sowie die Verschmutzung durch den Rauch (64 Prozent) empfinden viele als störend. Nur jeder Fünfte ist wegen der möglichen Brandgefahr besorgt. Aus Sicht von immerhin 8 Prozent der Befragten gibt es überhaupt keine Argumente gegen das Rauchen in der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus.

Vor allem Nichtraucher zeigen wenig Toleranz: 78 Prozent der Nichtraucher unObwohl die Umfratersagen anderen das Die Mehrheit der Deutschen lehnt den blauen ge eine klare TenRauchen in ihrem Zu- Dunst in den eigenen vier Wänden ab. denz zum Nichtrauhause. Von den Rauchen in den Innenbereichen deutscher chern findet die Mehrheit das Rauchen Haushalte zeigt, möchten sich die im Innenbereich zwar in Ordnung, viele Deutschen dies nicht gesetzlich vortreten für ihre Zigarettenpause jedoch schreiben lassen. Ein Rauchverbot in lieber vor die Tür (56 Prozent vs. 44 Proden eigenen vier Wänden, wie es in zent). Dabei gilt: Immobilieneigentümer manchen US-amerikanischen Städten verbieten Zigaretten in den privaten bereits umgesetzt wurde, lehnen 67 Räumlichkeiten viel eher als Mieter (79 Prozent der Befragten strikt ab. InteresProzent vs. 65 Prozent). sant: Jüngere Deutsche würden ein geGegen das Rauchen im eigenen Heim setzliches Rauchverbot viel eher begrüspricht für die Deutschen vor allem die ßen als ihre älteren Mitmenschen (33 Geruchsbelästigung, die durch den Prozent, 18-29 Jahre vs. 16 Prozent, 50Konsum von Zigaretten verursacht wird 65 Jahre). www.immobilienscout24.de

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Glatteis vor der Garage

Mieter muss sich angemessen verhalten Selbst wenn den Vermieter einer Immobilie bei Eis und Schnee eine Räumpﬂicht trifft, bedeutet das nicht, dass er für jeden entstandenen Winterunfall Schadenersatz leisten muss. So kann vom Mieter bei kritischen Wetterverhältnissen durchaus erwartet werden, dass er sich der Situation angemessen verhält und auf diese Weise Risiken möglichst minimiert. (Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Aktenzeichen 232 C 71/10) Es dürfte einer der kürzesten Ausflüge gewesen sein, die ein Mieter jemals unternommen hatte. Er fuhr mit seinem Auto rückwärts aus der gemieteten Garage und landete schon nach wenigen Metern auf einem Mäuerchen. Der PKW war auf einer von Schnee bedeckten Eisplatte ins Rutschen gekommen. Reparaturkosten und Wertminderung betrugen insgesamt etwa 2.500 Euro, die der Geschädigte vom Vermieter der Garage wegen Vernachlässigung der Räumpflichten forderte. Der Fall:

Dem Mieter stehe kein Schadenersatz zu. Er habe schon beim Betreten der Garage klar erkennen können, „dass keine Maßnahme gegen Winterglätte vorgenommen worden war und sich das Grundstück in einem Zustand befand, der einem normalen Befahren entgegenstand“. Wenn man angesichts einer derartigen Situation trotzdem losfahre, dann müsse man „sich mit dem Fahrzeug entsprechend vortasten“. Dazu gehöre es, „extrem langsam und ohne LBS Ruckeln“ zu fahren. Das Urteil:

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Energieeinsparverordnung

Geänderte Anforderungen an Gebäude und Technik (Teil 2) Foto: BHW Bausparkasse

Am 16. Oktober hat die Bundesregierung die Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV) verabschiedet (BgBl. Nr. 67 vom 21.11.2013). Sie wird am 1. Mai 2014 in Kraft treten. Der zweite Teil der Kurz-Serie zur EnEV setzt sich mit den geänderten Anforderungen an Gebäude und Technik auseinander, während der dritte und letzte Teil der Serie die Neuerungen beim Energieausweis beleuchten wird.

Verschärfungen der energetischen Anforderungen an den Neubau

Nachdem lange darüber gestritten wurde, ob und welche Verschärfungen bei den energetischen Anforderungen an Gebäude noch vertretbar seien, werden die Anforderungen an den Neubau nun erst zum 1. Januar 2016 verschärft. Hierbei wird der zulässige Jahresprimärenergiebedarf – also der Energiebedarf des Gebäudes inklusive der Energie, die für die Gewinnung, die Umwandlung und die Verteilung des jeweiligen Energieträgers (Öl, Gas, Holzpellets etc.) benötigt wird – um ca. 25 Prozent reduziert. Gleichzeitig wird der zulässige Wärmedurchgangskoef-

fizient der Außenhülle – also die Wärmemenge, die durch die Gebäudehülle unkontrolliert nach außen dringt – um durchschnittlich 20 Prozent reduziert. Für den Gebäudebestand wurde jedoch kein relevantes Potenzial für weitere Verschärfungen festgestellt. Die Anforderungen an größere Arbeiten an der Gebäudefassade, des Daches oder der Fenster oder beim Austausch der Heizung werden daher gegenüber den aktuellen Vorgaben nicht verschärft.

Pflicht zur Außerbetriebnahme alter Öl- oder Gasheizungen

Eigentümer von älteren Öl- oder Gasheizungen müssen sich jedoch auf Verschärfungen einstellen. Bisher mussten lediglich Öl- und Gasheizungskessel außer Betrieb genommen werden, die vor dem 1. Oktober 1978 installiert worden sind. Ab dem 1. Januar 2015 dürfen nun auch keine Öloder Gasheizungskessel mehr verwendet werden, die vor dem 1. Januar 1985 installiert worden sind. Zudem dürfen entsprechende Heizungskessel, die nach dem 1. Januar 1985 installiert

worden sind, zukünftig nur noch maximal 30 Jahre genutzt werden. Das heißt, dass zukünftig alle Öl- und Gasheizungskessel, die älter als 30 Jahre sind, stillgelegt und ersetzt werden müssen. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von dieser Pflicht allerdings ausgenommen. Nach den Erhebungen des Schornsteinfegerhandwerks dürften zurzeit ca. 500.000 Ölund 400.000 Gasheizungskessel in Deutschland diese Altersgrenze überschritten haben. Die gesetzlichen Vorschriften sollten auch unbedingt beachtet werden, da die Einhaltung dieser Pflicht von den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegern im Rahmen der Feuerstättenschau überprüft wird. Ein Verstoß kann zukünftig mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

Keine Pflicht zur Außerbetriebnahme von Nachtspeicherheizungen

Eine Erleichterung gibt es hingegen für Eigentümer mit Nachtspeicherheizungen. In der Vergangenheit mussten elektrische Speicherheizsysteme in Mehrfamilienhäusern mit mehr als fünf

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Wohneinheiten, in denen die Raumwärme ausschließlich mit diesen Geräten erzeugt wurde, 30 Jahre nach ihrer Installation oder Erneuerung außer Betrieb genommen werden. Dieses Nutzungsverbot ist bereits kurz vor der Novelle der EnEV ersatzlos gestrichen worden, so dass vorhandene Nachtspeicherheizungen auch zukünftig weiter genutzt werden können.

I Dämmung oberste Geschossdecke Bereits in der Vergangenheit mussten ungedämmte, zugängliche oberste Geschossdecken so gedämmt werden, dass deren Wärmedurchgangskoeffizient einen Wert von 0,24 Watt/(m² K) nicht überschritt. Alternativ konnte auch das bisher ungedämmte Dach entsprechend gedämmt werden. Diese Vorgabe war jedoch etwas verwirrend, da unklar war, welche vorhandenen Konstruktionen als gedämmt galten. Die Fachkommission Bautechnik der Bauministerkonferenz hat im Sommer 2011 versucht, mit einer offiziellen Auslegung der Vorschrift hier für Klarheit zu sorgen. Demnach galten alle obersten Geschossdecken als gedämmt, die über einen der aktuellen DIN entsprechenden Mindestwärmeschutz verfügten. Dies konnte für alle massiven Deckenkonstruktionen, die

ab 1969 errichtet wurden, und alle Holzbalkendecken aller Baualtersklassen angenommen werden. Mit der neuen EnEV soll nun aber auch festgelegt werden, was getan werden muss, wenn die vorhandene Dämmung nicht den gesetzgeberischen Vorstellungen entspricht. Hierfür wird zukünftig alleine darauf abgezielt, ob die oberste Geschossdecke den von der aktuellen DIN geforderten Mindestwärmeschutz einhält, unabhängig davon, ob dies mit oder ohne Dämmung erreicht wird. Wird dieses Wärmeschutzniveau nicht erreicht, muss die oberste Geschossdecke oder das Dach so gedämmt werden, dass ein Wärmedurchgangskoeffizient von 0,24 Watt/(m² K) nach dem 31. Dezember 2015 nicht überschritten wird. Auch an diese Nachpflicht sollten sich Eigentümer halten. Denn im Gegensatz zu früher stellt die Missachtung dieser Vorgaben eine Ordnungswidrigkeit dar, die unmittelbar mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann. Im Zweifel sollte daher von einem Fachmann geprüft werden, ob die oberste Geschossdecke oder das Dach zusätzlich gedämmt werden muss. RA Gerold Happ

Der aktuelle Bautipp

Wessen Interessen vertritt der Bauleiter? Neun von zehn privaten Bauherren bauen heute ein sogenanntes schlüsselfertiges Haus. Dabei verzichten sie auf den klassischen Mittler am Bau, den freien Architekten, der im Auftrag seines Bauherrn nicht nur die Immobilie plant, sondern auch alle Verträge prüft und den Baufortschritt überwacht. Dies tut er stets im Namen und Auftrag des Bauherrn, der ihn dafür auch bezahlt. Folglich ist der Architekt nur seinem Auftraggeber gegenüber verantwortlich. Auch Schlüsselfertiganbieter beschäftigen Architekten, zum Beispiel als Bauleiter. Der Bauleiter ist gesetzlich vorgeschrieben. Er wird allerdings vom Bauunternehmer bezahlt und steht in dessen Diensten. Folglich ist er gegenüber dem Bauunternehmer in der Pflicht. Bauherren dürfen sich deshalb beim Bau mit dem Schlüsselfertiganbieter niemals darauf verlassen, dass der Bauleiter ihre Interessen vertritt. Der Bauleiter ist zwar Architekt, aber der des Bauunternehmers. Informationen: www.vpb.de

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Immobilie im Wandel

Form, Funktion und Technologie Foto: Velux Deutschland GmbH

Das neue Jahr hat begonnen und wie zum Jahreswechsel üblich, hat jeder Fachexperte seine Prognose für 2014 kundgetan. So wissen wir bereits, dass es uns wirtschaftlich besser gehen wird und Europa sich zur Wirtschaftsmacht weiter entfaltet. Wir wissen nicht, ob uns ein großer Gewinn in den Schoß fällt oder ob das neue Jahr unter einem guten Stern steht. Klar ist, dass uns die Fußball-WM in Brasilien mitﬁebern lässt, die Winter-Olympiade in Sotschi einige Medaillen abwerfen wird, ein neuer 10-Euro-Schein in den Umlauf kommt und eine Rentenerhöhung von zwei Prozent die Menschen im Osten und Westen beglücken wird.

Auch die neue Energieeinsparverordnung tritt 2014 in Kraft. Eine gute Gelegenheit, seine Immobilie der Zeit anzupassen und den teuren Heizkosten ein Ende zu setzen. Je mehr eine Immobilie an Attraktivität, Know-How und technischen Highlights aufzuweisen hat, desto wertvoller und kostbarer wird sie. Dies bedeutet einen deutlich höheren Immobilienwert, eine erstklassige Vermietung, wirtschaftliche Unabhängigkeit und eine vorzügliche Geldanlage. Noch werden viele Maßnahmen gefördert und die Töpfe stehen bereit, so dass einer Wertsteigerung nichts mehr im Wege steht. Wir haben Ihnen dazu eiA.E. nige Beiträge zusammengestellt.

Energetische Gebäudestandards

Ist die neue EnEV Schnee von gestern? „50.000 Euro Bußgeld bei fehlender Wärmedämmung“, war am 1. November 2013 in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung zu lesen, „Anforderungen an den Neubau werden um 25 Prozent verschärft“, stöhnen aktuell viele Redakteure der unterschiedlichsten Fachpublikationen des Bauwesens in ihren Editorials. Seit Ende November 2013 26

ist es nun amtlich: Deutschland bekommt am 1. Mai 2014 eine neue Energieeinsparverordnung (EnEV) – und alle zittern und jammern. Wirklich alle? Nein, nicht alle: Die, die sich auskennen, müssen eigentlich nur schmunzeln. Denn das, was die neue EnEV fordert, ist seit Jahren Standard im Bauwesen. Die neue EnEV geht erneut nur an die größ-

ten energetischen Gebäudeschwachstellen ran. Einzige Änderung: Zwölf Jahre nach dem InKraft-Treten der ersten Fassung der EnEV wird jetzt offenbar von „Kuschelkurs“ auf „eine Spur entschiedener“ geschaltet. Ob es wirklich so kommt? Warten wir einfach mal ab. Denn bekanntlich wird nichts so heiß gegessen wie es gekocht wird.

I Nachgedacht Selbst gut erzogene Kinder haben selten Lust, ihr Kinderzimmer aufzuräumen. Selbst pflichtbewusste Hauseigentümer und Vermieter haben selten Lust, über Dämmung und eine neue Heizung nachzudenken. So weit, so gut. Viele gehen erst dann zum Arzt, wenn sie Schmerzen haben. Solange die alte

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Heizung noch läuft, denkt man nicht daran, einen fünfstelligen Betrag in eine neue Heizanlage zu investieren. Warum denn auch? Ja, warum soll ein Kind sein Zimmer aufräumen? Antwort: „Damit alles seine Ordnung hat“. Ist das nun übertriebene deutsche Pingeligkeit oder die selbstverständliche Grundlage eines funktionierenden Systems? Die neue EnEV kommt jetzt also irgendwie etwas wütender als sonst daher. Man möchte offenbar den bisher laschen EnEV-Anforderungen etwas mehr Nachdruck verleihen: „Wenn Du jetzt nicht sofort, dann ... 50.000 Euro Bußgeld.“ Wir kennen das noch aus der Schulzeit: Wenn sich der Lehrer nicht von An-

gesparte Geld zusammenkratzen, sich über alle Ohren verschulden und ein altes Haus als Familiendomizil kaufen, sind die Hoffnungsträger dieses Landes. Eines Tages steht also die Baupolizei vor der Tür und bemängelt die fehlende Dämmung der obersten Geschossdecke und verhängt ein Bußgeld in Höhe von 50.000 Euro. Sollte das tatsächlich nur ein einziges Mal passieren, dann „Deutschland, gute Nacht.“

I Beispiel 2 Die 70jährige Witwe, die ein paar Zimmer an nette Studenten vermietet, soll künftig der Gefahr ausgesetzt sein, 15.000 Euro Strafe zahlen zu müssen, wenn sie beim

Foto: Daniel Bleyenberg / Pixelio

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Wem etwas an seiner Immobilie liegt, der wird die entsprechenden Maßnahmen zur Energieeinsparung ergreifen.

zu dämmen sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient (also der UWert) den Wert von 0,30 W/(m2K) nicht überschreitet.

Foto: Tim Reckmann / Pixelio

Foto: Thomas Scholz / Pixelio

I Strafe?

Alte Heizungen stehen beim Gesetzgeber auf der Abschussliste.

fang an Respekt verschafft hat, dann wird das auch im neuen Schuljahr nichts. Selbst wenn sich unser Lehrer während der Sommerferien fest vorgenommen hatte, nun endlich so richtig durchzugreifen. Oder anders formuliert: Eine schwache EnEV bleibt schwach. Da hilft es auch nicht, mit unsinnigen Strafen zu drohen. 50.000 Euro Strafe, wenn einer seinen Dachboden nicht dämmt? 15.000 Euro Strafe, wenn ich keinen Energieausweis vorlegen kann? Eine bescheidene Frage: Habt Ihr sie noch alle?

Besichtigungstermin einem neuen Mieter keinen Energieausweis vorlegen kann? Im Zweifel weiß die alte Dame gar nicht, dass es so etwas überhaupt gibt. Liebe Macher der EnEV 2014: Geht es nicht auch etwas zeitgemäßer? Die drei Punkte der EnEV 2014 „Oberste Geschossdecke dämmen“, „Alten Heizkessel austauschen“ und „Energieausweis-Vorzeigepflicht“ sind allesamt alte Kamellen. Im Januar-Jargon also „Schnee von gestern“. Nichts Neues, sondern zum x-ten Mal aufgewärmt.

I Beispiel 1

I Oberste Geschossdecke

Junge Familien, die in Zeiten von Burnout und Totalüberlastung einer immer älter werdenden Gesellschaft das mühsam verdiente und

Schon in der ersten EnEV 2002 wurde mit einer Frist bis 31. Dezember 2006 gefordert, dass „zugängliche oberste Geschossdecken“ so

Apropos Strafe: Aufklärung statt Drohung wäre besser. Wer seine oberste Geschossdecke nicht dämmt, wird auch ohne Baupolizei zur Kasse gebeten. Nämlich vom Energieversorger. Nicht selten gehen 1.000 Euro pro Jahr und mehr durch ungedämmte Dächer (dazu zählt auch die oberste Geschossdecke) unnötig verloren.

I Alte Heizkessel Erstaunlich, dass die Automobilszene mit TÜV und ASU Prüfkriterien geschaffen hat, die einfach gelten. Ohne Wenn und Aber. Warum wird bei unseren Häusern jahrelang diskutiert? Alte Heizkessel mit schlechten Wirkungsgraden sind Umweltsünder – raus damit! Bei Asbest und Xylamon hat man es doch auch geschafft, klare Verhältnisse in der Art zu schaffen, dass wir Bürger Einsicht zeigten. Auch hier ist Aufklärung besser als unsinnige Strafandrohung.

I Energieausweis Dort gibt es eine echte sinnvolle Neuerung. In Immobilien-Ange-

 Stuckateur

boten muss nun der Energiekennwert angegeben werden, so dass man tatsächlich eine Ahnung haben könnte, in welcher Dimension die Heizkosten beim neuen Haus oder der neuen Wohnung liegen dürften. Dennoch wird es immer Immobilien in begehrten Lagen geben, die „unter der Hand“ auch ohne Energieausweis vermittelt werden, die gar nicht erst öffentlich beworben werden. Der Markt wird weiterhin regulierend mitmischen. Eines noch: Bis 2016 sollen die Anforderungen an den Wärmeschutz, sprich Dämmung um 25 Prozent „verschärft“ werden. Beim Blick auf den beispielsweise heute von der EnEV geforderten U-Wert für Fassaden des sogenannten Referenzgebäudes von 0,28 W/ (m2K) würde eine 25prozentige Verschärfung bedeuten, dass der U-Wert künftig bei 0,21 W/(m2K) liegt. Der U-Wert von StandardNeubau-Mauerwerk (36 cm dick) liegt heute bei rund 0,24 W/(m2K). Nach 2016 müssen Neubauten also zusätzlich gedämmt werden. Wo ist das Problem? Im Jahr 2016 wird ein Liter Heizöl vermutlich die Ein-Euro-Marke übersprungen haben. Dann dämmen wir alle ohnehin freiwillig. Auch ohne Baupolizei! Stuckateur 

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Energiesparen nach Maß Wer zu Hause seine Wohlfühltemperatur von Hand einregelt, der verbraucht meist mehr Energie für die Heizung, als wirklich notwendig ist. Eine Einstellung nach Gefühl führt meist dazu, dass wir Räume zu stark aufheizen – und jedes Grad mehr bei der Raumtemperatur erhöht die Heizkosten grob gerechnet um etwa sechs bis sieben Prozent. Clevere nutzen daher Heizkörperthermostate, die per Display eine gradgenaue Temperatureinstellung erlauben. Diese Thermostate verfügen zudem über Zeitsteuerungen, mit denen auch Anwesenheits- und Abwesenheitszeiten be-

rücksichtigt werden können. So kann im Wohnzimmer am Abend eine Wohlfühltemperatur von 21 Grad eingestellt werden, während nachts oder tagsüber, wenn niemand zu Hause ist, die Temperatur auf 17 Grad abgesenkt wird.

Auf Veränderungen des Tagesablaufs schnell reagieren Was aber, wenn man bestimmte Räume vorübergehend ganz gegen die sonstigen Gewohnheiten nutzen möchte? Mit dem Heizkörperthermostat kann man schnell und einfach auch auf solche individuelle Verände-

Haustüren

Die Wärme bleibt drinnen

rungen des normalen Tagesablaufs reagieren. Ein spezielles Programm beispielsweise sorgt dafür, dass eine von Hand gradgenau eingestellte Temperatur für so viele Stunden wie gewünscht gehalten wird, auch wenn bereits die Nachtabsenkung greift. Genug Zeit also, um bis tief in die Nacht zu feiern.

Intuitive Menüführung für Sonderprogramme Per intuitiver Menüführung lässt sich ohne Umprogrammierung auch ein Urlaubsmodus aktivieren. Einfach das Programm wählen, Anzahl der Abwesenheitstage eingeben und Wunschtemperatur bestimmen – fertig. Nach der Rückkehr springt das Thermostat automatisch wieder in den normalen Alltagsbetrieb zurück.

Foto: Honeywelll

Heizkörperthermostat

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Hier kann die Temperatur ganz exakt eingestellt werden. Informationen: Honeywell www.honeywellhaustechnik.de

gangswerten glänzen. Diese geben an, wie wärmedurchlässig ein Bauteil ist. Die Auswahl einer effizienten Tür ist wichtig für Passivund Plusenergiehäuser, hat aber auch einen positiven Spareffekt bei der Altbaumodernisierung.

Während die Wärme im Haus bleibt, sollen Diebe keine Zugangsmöglichkeit finden: Dafür sorgt die serienmäßige Mehrfachverriegelung. Optional erhältlich sind die neuen Haustüren als Ausführungen entsprechend der Widerstandsklassen: entweder als RC 2-, RC 3- oder sogar als RC 4- Ausstattung. Letztere sorgt dafür, dass die Haustür selbst einem Einbruchsversuch etwa mit einer Akku-Bohrmaschine bis zu zehn Minuten standhält.

Gute Dämmeigenschaften reduzieren die Energieverluste enorm.

Auch in Sachen Wärmedämmung steckt die Tücke oft im Detail: So können die Effekte, die etwa eine energiesparende Fassade

bewirkt, durch eine undichte Haustür sogleich wieder verwässert werden. Abhilfe schaffen Modelle, die mit niedrigen Wärmedurch-

Hygrometer

Pilze lieben Luftfeuchtigkeit So richtig wohl fühlen sich Schimmelpilze bei einer Luftfeuchtigkeit ab 90 Prozent. Die Sporen keimen aber auch schon dann, wenn die Luftfeuchtigkeit 65 bis 70 Prozent beträgt. Darauf weist das Institut für Schadenverhütung und Schadenforschung der öffentlichen Versicherer e.V. hin. Der Wert im Wohnraum sollte daher nach Ansicht der Experten optimaler Weise zwischen 40 und 65 Prozent liegen. Kontrollieren sollte man ihn per Hygrometer vor allem in Räumen wie Küche und Bad, in 28

denen besonders viel Feuchtigkeit produziert wird. Sichtbare Zeichen für eine zu hohe Luftfeuchtigkeit ist etwa Kondenswasser an den Fenstern. Hauptauslöser für die Verbreitung von Schimmel in Räumen wie Küche und Bad sind die feuchten Wände. Bislang wurde in erster Linie verstärkt dazu geraten, in solchen Fällen ausreichend zu lüften und gut zu heizen. Besser ist es allerdings, nicht beim oberflächlichen Luftaustausch, sondern direkt bei den Zimmerwänden an-

Der aktuell in der Energieeinsparverordnung (EnEV) bis 2019 geforderte Passivhausstandard für Haustüren liegt bei 0,8 W/(m2K). Je kleiner der U-Wert, desto besser die Dämmeigenschaft. Haustüren wie etwa ein Aluminiummodell erfüllen die Vorgaben bereits heute. Die Türen unterbieten den Standard nach Angaben des Herstellers mit einem Wert von 0,47 W/(m2K) als einzige auf dem Markt für Aluminiumhaustüren sogar deutlich.

Informationen: Hörmann KG www.hoermann.de

zusetzen. Denn Raum- und Wandtemperatur sind genauso wie die Luft- und Wandfeuchtigkeit stets dabei, sich auszugleichen. Mit einem Feuchteschutz wird dieser Feuchteausgleich unterbunden. Die behandelten Wände werden zusehends trocken und erzeugen auf diese Weise ein natürlich gesundes Wohnklima, dem Schimmel wird dauerhaft die Lebensgrundlage entzogen. YouTube-Seite: RatGeberZentrale www. ratgeberzentrale.de

Foto: www.hygrosan.de

Foto: Hörmann KG

I Zusätzlicher Schutz

Die Sporen wachsen vor allem in der Küche und im Bad.

THEMA DES MONATS

Haus & Grund Magazin | 1/2014

Klimadecken

Das Prinzip der Sonne

I Vorteilhaftes Prinzip Eine attraktive Alternative, die die Funktion konventioneller Heizungen mit denen von Klimaanlagen und Ventilatoren verbindet, ist die Klimadecke. Sie erzeugt in Wohnräumen mit geringem Energieaufwand eine angenehm temperierte Umgebung. Und das zum Spartarif – wie geht das?

I Wie Sonnenstrahlen Klimadecken funktionieren nach einem einfachen Prinzip, das dem der Sonne ähnelt. In der Decke werden Rohre verlegt, durch die warmes oder kaltes Wasser gepumpt wird, je nachdem ob geheizt oder gekühlt werden soll. Warmes Wasser sorgt durch Wärmestrahlung dafür, dass sich der gesamte Raum über die angestrahlten Oberflächen von Wänden, Möbeln und anderen Raumobjekten indirekt erwärmt. So entsteht eine gleichmäßige Wärmeverteilung, die als besonders angenehm empfunden wird. Soll die Klimadecke im Sommer hingegen kühlen, wird kaltes Wasser durch die Rohre geleitet. Für Allergiker bieten Klimadecken einen enormen Vorteil. Herkömmliche Heizungen verursachen starke Luftumwälzungen im Raum, die viel Staub aufwirbeln. Klimadecken erzeugen keine Luftbewegung.

Foto: Komzet Ausbau und Fassade

Im Sommer zu heiß, im Winter zu kalt; um die für uns optimale Temperatur in Innenräumen zu schaffen, scheuen wir keinen Aufwand. Wir kühlen die Räume im Sommer mit Klimageräten, im Winter heizen wir. Das ist so selbstverständlich, dass wir uns über das „Warum“ schon lange keine Gedanken mehr machen. Aufgrund steigender Energiekosten rückt jedoch mehr und mehr das „Wie“ in den Vordergrund. Herkömmliche, veraltete Techniken sind Energiefresser.

Sie sind auch wirtschaftlich attraktiv: Das Wärmeprinzip ist sehr effektiv, der Wirkungsgrad der Heizung hoch. Ein weiterer Vorteil: die im Sommer durch das kalte Wasser aufgenommene Wärmeenergie kann im Haushalt genutzt werden – als Brauchwasser.

I Montage Klimadecken lassen sich sowohl in Neubauten einbauen als auch in Altbauten nachrüsten. Der Aufwand für Montage und Installation ist gering. Fachhandwerker befestigen mithilfe von Metallprofilen die Heizungsrohre an der Decke.

Wichtig: Klimadecken dürfen nur in Gebäuden installiert werden, die nach dem EnEV-Standard gedämmt sind. Die Deckentemperatur sollte 30 Grad Celsius nicht übersteigen. Bei einer Gebäudedämmung ist diese Einschränkung unproblematisch, im Gegenteil: Solch niedrige Temperaturen ermöglichen den Einsatz von solarunterstützten Heizungen oder Wärmepumpen. Informationen: Kompetenzzentrum für Ausbau und Fassade www.stuck-komzet.de

Techem Abrechnung Online: der schnelle und bequeme Weg zur Heiz- und Nebenkostenabrechnung Mit unserem Service Abrechnung Online können Sie die Kosten- und Nutzerdaten für Ihre Abrechnungen komfortabel online übermitteln – das ganze Jahr über, rund um die Uhr und kostenfrei. So sparen Sie jede Menge Zeit und Aufwand. Nutzen Sie die entspannte Art der Heiz- und Nebenkostenabrechnung. Mehr erfahren Sie unter:

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THEMA DES MONATS

Haus & Grund Magazin | 1/2014

Dachsanierung

Eine energieeffiziente Modernisierung fängt beim Dach an: Warme Luft steigt naturgemäß nach oben und geht dort über ein schlecht gedämmtes Dach verloren. Eine zeitgemäße Dachdämmung hingegen kann – abhängig von der Bauweise, dem Baujahr und der Nutzung des Gebäudes – zwischen 10 und 20 Prozent Energie einsparen. Durch diese Einsparung rechnen sich die Materialkosten für eine neue Dachdämmung in der Regel bereits nach dreieinhalb Jahren. Und damit viel schneller, als die meisten denken: In einer forsa-Umfrage hatten 85 Prozent der Befragten mit deutlich längeren Zeiträumen gerechnet.

Gerade bei älteren Häusern macht sich die Sanierung des Daches bereits nach kurzer Zeit bezahlt. Aber egal, ob Renovierung oder Neubau: Die effektivste Form der Dachdämmung ist die sogenannte Aufsparrendämmung. Hier wird das Dach wie ein lückenloser Deckel abgeschlossen. Auf diese Weise lassen sich größtmögliche Energieeinsparungen erreichen. Wer heute ein Haus baut oder modernisiert, ist dazu verpflichtet, die in der Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgegebenen Grenzwerte einzuhalten. Ein Tipp: Hausbesitzer, die mit dem Ausbau ihres Daches die derzeit geltenden energetischen Standards und Umweltanfor-

Innendämmung

Foto: Climacell

Wenn außen nichts geht

Bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, ist eine Innendämmung ideal.

derungen erfüllen, können von Förderprogrammen profitieren. Einen Überblick über die Programme von Bund, Ländern, Kommunen sowie Energieversorgern gibt die Fördermitteldatenbank förderdata.

I Raumklima ausgleichen

Darüber hinaus gehen mit einer Dachdämmung ein verbesserter Schallschutz sowie eine Wertsteigerung der Immobilie einher.

menten keine Spalten oder Ritzen entstehen, die Wärmebrücken verursachen. Das bewährt sich beispielsweise im Dachstuhl älterer Häuser, die nur selten gerade sind.

Lückenlos und wärmebrückenfrei zu verarbeiten

Cellulose beispielsweise wird in der Regel dampfdurchlässig verarbeitet. Die Feuchtespeicherfähigkeit der Cellulosefasern kann daher zu einem ausgeglichenen Feuchtehaushalt in den Räumen beitragen. Ein weiterer Vorteil der Recyclingdämmung ist ihre Verarbeitung. Da sie nicht als Plattenelement, sondern als lose Dämmung bereitgestellt wird, lässt sie sich auch unter schwierigen Bedingungen lückenlos und spaltfrei verarbeiten. Cellulose wird nicht eingebaut, sondern eingeblasen. Durch dieses Verfahren werden die zu dämmenden Hohlräume lücken- und fugenlos ausgefüllt, auch Ecken, Kanten, Abrundungen und Ritzen lassen sich sicher erreichen. So können im Unterschied zu Plattenele-

Hauptsache gedämmt: Wer im Altbau nach dieser Devise vorgeht, um den Energiestandard des Gebäudes zu verbessern, kann unangenehme Überraschungen erleben. Denn nicht jedes Material passt zu alter Bausubstanz. So können Fehlstellen in der Luftdichtung Probleme verursachen und Feuchteschäden mit Schimmelbildung nach sich ziehen. Im Denkmalschutz häufig eingesetzt werden daher Cellulosedämmungen. Das Material aus aufbereitetem Recyclingzeitungspapier besitzt Eigenschaften, die sehr gut zu traditionellen Baumaterialien etwa in Fachwerkhäusern passen und das Schadensrisiko deutlich verringern können.

Die Türen, die aus robustem Stahlblech gefertigt werden, schüt-

Monier Braas GmbH www.braas.de

Elastische und luftdichte Schicht

Die Cellulosefasern verfilzen beim Einblasen zu einer elastischen, luftdichten Schicht. Diese gleicht auch das Arbeiten oder die Setzungen hölzerner Dachsparren oder anderer Holzkonstruktionen aus, ohne dass Undichtigkeiten zu befürchten sind. Informationen: Climacell GmbH www.climacell.de

YouTube-Seite:

Foto: Novoferm

Waren die Modelle vor wenigen Jahren meist nur in einheitlich grauer Lackierung erhältlich, gibt es

Informationen:

zen zudem vor weiteren Risiken. Einige Modelle erfüllen die Anforderungen an einen Feuerschutz für 30 oder 60 Minuten. Damit lassen sich etwa die Übergänge zwischen dem Heizungskeller und dem Wohnbereich für den Fall der Fälle absichern. Gerade im privaten Bereich ist oft auch ein Schallschutz gefragt.

Sicher wie ein Tresor heute bei Herstellern eine große Auswahl an Oberflächen, mit denen sich die Türen auch in die Wohnumgebung harmonisch einfügen. Sie geben durch ein 40 beziehungsweise 51 Millimeter dickes Türblatt hohe Sicherheit. Eine Sechsfachoder Neunfachverriegelung kann dabei helfen, Einbruchsversuche zu vereiteln.

Auch ein Dach kommt in „die Jahre“.

Mit einer energetischen Dachsanierung werden nicht nur die Energiekosten deutlich gesenkt, sondern zugleich wird die Umwelt geschont. Vorteile bietet die Dachdämmung keineswegs nur im Winter. Auch im Sommer wird für ein angenehmes Raumklima gesorgt, indem die Wärme weitestgehend draußen bleibt und die Räume somit angenehm kühl sind.

Funktionstüren schützen

Nebeneingänge mit geringer Schutzwirkung werden schnell zur Achillesferse des Hauses. Damit Einbrecher nicht durch den Hintereingang ins Haus gelangen, sollte man auch diese Bereiche wirksam schützen. Dafür bieten sich Funktionstüren mit geprüften Widerstandsklassen an.

Foto: Braas

Energiesparen beginnt beim Oberstübchen

Novoferm www.novoferm.de

Türen mit Schutzfunktion sind auch in Trendfarben erhältlich.

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Haus & Grund Magazin | 1/2014

Interview mit Dipl.-Wi.-Ing. Frank Herrmann

„Mieter oder Wohnungseigentümer bleiben in ihren Wohnungen, wenn die Voraussetzungen günstig sind.“ Die Haus & Grund-Redaktion im Gespräch mit Dipl.-Wi.-Ing. Frank Herrmann, Geschäftsführer der Spittelmeister GmbH & Co. KG, Pforzheim

Im Zuge der energetischen Sanierung von Bestandsgebäuden ist es mittlerweile üblich, dass gleichzeitig mit neuen Balkonen auch eine Aufzugsanlage gewünscht wird. Die Mieter freut es und dem Vermieter garantiert es, dass funktionierende Wohngemeinschaften nicht auseinanderbrechen, da ältere Mieter jetzt länger in ihren Wohnungen bleiben können. Und junge Familien auch in eine obere Etage ziehen können. Viele Hauseigentümer planen für mehrstöckige Immobilien den Einbau eines Fahrstuhls. Mit welchem Umbauaufwand muss man rechnen?

Das hängt stark von den baulichen Gegebenheiten ab. Die Variante mit dem geringsten Umbauaufwand ist der Aufzug im Inneren, im sogenannten Treppenauge. Oft muss jedoch ein seperates Schachtgerüst vor das Gebäude gestellt werden. Das Prinzip kennt man von Anbaubalkonen, die ja auch vor das Haus gestellt werden. Der Vorteil beim inneren Aufzug ist, dass man direkt in den Geschossebenen rauskommt, während vorgestellte Aufzugsanlagen häufig an die Zwischengeschossebenen anschliessen. Hierfür müssen dann in jedem Stockwerk neue Zugänge geschaffen werden. Wir haben aber auch Kunden, die durch einen Aufzug so einen Vorteil sahen, dass sie die Grundrisse der Wohnungen komplett änderten und somit einen komplett barrierefreien Zugang erhalten haben. Ist der nachträgliche Einbau auch bei engen Treppenhäusern möglich bzw. kann auch ein Kinderwagen oder Rollstuhl darin Platz finden?

Die Montage eines Außenaufzugs.

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gegen Schimmel und Kondensfeuchte

Der nachträgliche Einbau von Aufzugsanlagen kann ab ca. 1,0 x 1,0 m lichtem Maß im Treppenauge realisiert werden. Abhängig von den tatsächlichen Maßen lässt sich oft eine Kabinengröße ausführen, die für Rollstühle oder Kinderwagen ausreichend groß ist. Ein Aufzug wird jedoch erst ab einer Kabinengröße von 1,10 x 1,40 m als behindertengerecht bezeichnet.

Die Hausfassade ist stimmig. Der gläserne Aufzug und die Anbaubalkone bilden einen dekorativen und ansprechenden Rahmen.

Wie lange dauert der Umbau und mit welchen Investitionen muss gerechnet werden? Für die Planung und Fertigung müssen 3 Monate eingeplant werden nach erteilter Baugenehmigung. Die Montage von Schacht und Aufzug dauert ca. 6 Wochen. In Einzelfällen geht es aber auch dank eines hohen Vorfertigungsgrades schneller. So hatten wir vor Kurzem einen 16 m langen Aufzug der über 6 Stockwerke ging. Das Stahlgerüst wurde in unserer Halle komplett vorgefertigt, farbbeschichtet und sogar verglast und dann fix und fertig auf die Baustelle transportiert. Je nach Art und Ausführung der Aufzugsanlage muss mit Kosten ab 20.000 Euro je Haltestelle gerechnet werden. Stehen derzeit hierfür auch entsprechende Fördermittel zur

Verfügung, z. B. vom Bund, vom Land oder von den Kommunen? Eine generelle Förderung über die KfW-Bank ist ausgelaufen. Jedoch gibt es weiterhin zinsvergünstigte Darlehen. In einigen Bundesländern oder bei starker körperlicher Behinderung bestehen weiterhin Fördermöglichkeiten. Welche gestalterischen Möglichkeiten bieten sich an. Beispielsweise Glas oder Metall bzw. sind auch farbige Versionen möglich? Hier sind nahezu keine Grenzen gesetzt. Alle für Fassaden gängigen Werkstoffe sind möglich. Besonders schön sind farbig bedruckte Glasscheiben. Im Innenaufzug kann man tolle individuelle Akzente setzen. Alles was digitalisierbar ist, kann gedruckt werden, wie Fotos oder Muster.

Die Horizontalsperre mit unserem VEINAL®-SilikonharzSystem gehört seit über 20 Jahren mit zu den sichersten und preiswertesten Verfahren mit Prüfzeugnissen die zur nachträglichen Mauertrockenlegung verwendet werden.

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Haustechnik

hilft sparen!

Viele Argumente sprechen für die Hausautomation Viele gute Gründe sprechen dafür, sich einmal gezielt mit dem Thema Hausautomation auseinanderzusetzen. Denn heutzutage trägt intelligente Haustechnik nicht nur dazu bei, den Alltag zu erleichtern. Automatisch gesteuert, erhöht sie auch die Sicherheit und verringert die Energieverluste. Wer seine Technik lieber selbst aktiviert, kann das per Knopfdruck oder Fingertipp von der heimischen Couch, aber auch von unterwegs tun.

Foto: Somfy

Alle wichtigen Informationen auf einen Blick.

individuelle Szenarien? Wie steuert man von unterwegs und zu Hause mit mobilen Endgeräten?

Attraktive Prämien durch Empfehlungen

Darüber hinaus bietet die Internetpräsenz noch weiteren Mehrwert. So gibt es einen Button „empfehlen“, bei dem als Dankeschön für die erfolgreiche Weiterempfehlung an Freunde und Bekannte attraktive Prämien locken. Interessierte können sich für den Newsletter registrieren lassen. Die Produktseiten informieren über die mögliche Einbindung verschiedener Systemkomponenten und demonstrieren, welche Haustechnikprodukte ins System integriert werden können. Wer tiefer einsteigen möchte, findet auf einen Blick fundierte Produktinformationen, einen Downloadbereich mit Broschüren und den Button für die Fachhändlersuche in Ihrer Nähe.

Bedienmöglichkeiten über das Internet

Diese vielfältigen Möglichkeiten veranschaulicht eine neue Internetseite. Sie präsentiert Funktionen und Vorteile übersichtlich und leicht verständlich, um den Einstieg in die Haussteuerung über Internet zu erleichtern. Wie zum Beispiel: Welche Produkte können eingebunden werden und wie konfiguriert man

Foto: Somfy

Wer würde nicht gerne seine Rollläden, Jalousien, Beleuchtung, Dachfenster oder auch das Garagentor ganz bequem über ein Smartphone oder Tablet bedienen? Mit einer Haussteuerung ist das alles problemlos möglich.

Beleuchtung, Dachfenster, Rollos und Haustür – alles ist steuerbar! Informationen: Somfy GmbH www.somfy.de

Holzböden

Natürlichkeit trifft Luxus

Die hochwertigen 2-SchichtDielen werden mit größter Sorgfalt und Präzision produziert. Danach werden die Oberflächen mit viel Handarbeit in aufwändigen Arbeitsschritten mit viel Liebe zum Detail veredelt. Zuerst wird jede Diele mit Wasser und Seife gewaschen. Dabei werden die Fasern im Holz regelrecht ausgewaschen und die Dielen erhalten eine samtene, saugfähige Oberfläche. Danach werden die Dielen mit natürlichen Ölen und Wachsen nach wohlabgestimmten Rezepturen behandelt, um so eine haltbare, strapa32

zierfähige und regenerierbare Oberfläche zu erzielen. Die Dielen faszinieren durch Oberflächen in unterschiedlichen Farbnuancen. Doch die Farbe wird nicht etwa einfach definiert und aufgetragen. Vielmehr respektiert man, dass jedes Holz seinen eigenen Grundton und seine organische Zusammensetzung hat. Davon ist abhängig, welche Farbnuance man dem Boden mit den natürlichen Behandlungsmethoden geben kann. So bewahren die Dielen ihre natürliche charakteristische Schönheit und machen jeden Boden zu einem echten Unikat. Ein neues großzügiges Landhausdielen-Format (1700 mm × 150 mm × 11 mm) bringt die Lichtreflexe, das feine Farbspiel und die einzigartige Patina der Oberflächen perfekt zur Geltung. Die Dielen gibt es in sechs verschiedenen Farbtönen, die sich an der Natur orientieren und perfekt mit anderen Materialien harmonieren. Die Böden sind auch nahezu unbegrenzt regenerierbar. Bei einer Auffrischung oder Renovierung werden diese Dielen im Gegensatz

Foto: Bauwerk Parkett

Am Anfang war das Holz, ein natürlicher Werkstoff, dessen individuelle Ästhetik seit archaischen Zeiten fasziniert. Dann begann die Suche nach neuen Möglichkeiten, die natürlichen, inneren Qualitäten von Holz im Dielenboden intensiv ans Licht zu bringen: das schimmernde Nuancenspiel, die Anmut und Plastizität, die charmanten Unregelmäßigkeiten. Das Ergebnis sind spezielle Dielen, entstanden aus der Zusammenarbeit zweier traditionsreicher Parkettmarken.

Bodendielen schaffen Atmosphäre und werten jeden Raum auf.

zu herkömmlichen Holzböden nicht abgeschliffen. Vielmehr werden die Oberflächen mit natürlichen Substanzen sanft regeneriert. So bleibt die natürliche, handveredelte Ästhetik ein Leben lang erhalten.

Informationen: Bauwerk Parkett GmbH www. bauwerk-parkett.com

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Akzente setzen

Licht macht gute Stimmung Eine professionelle Lichtplanung fĂźr private WohnrĂ¤ume ist heute noch die Ausnahme. Oft wird einfach gekauft, was gerade gefĂ¤llt, und es werden Leuchten miteinander kombiniert, die eigentlich nicht zusammenpassen. Dadurch kann die Gesamtwirkung des Raums und der Einrichtung negativ beeintrĂ¤chtigt werden. Auch wenn nachtrĂ¤glich fĂźr angenehmes Licht gesorgt werden soll und nur weni-

ge StromanschlĂźsse im Raum vorhanden sind, sind oft individuelle LĂśsungen nĂśtig. Hier sind Schienen- und Seilsysteme oftmals geeignet, da sich der Schienenverlauf flexibel gestalten lĂ¤sst und unterschiedliche Lichtsysteme wie Strahler und Pendelleuchten miteinander kombiniert werden kĂśnnen. Mit modernen LED-Produkten ist dies noch einfacher und zudem energiesparender umzuset-

Barrierefreiheit

Ein Leben ohne Stolperfallen und mit reichlich Bewegungsfreiheit ist fĂźr alle ImmobilienkĂ¤ufer ein wichtiges Thema, nicht nur fĂźr die Generation 50plus. Da der Bedarf nach barrierefreiem Wohnraum stark wĂ¤chst, dĂźrften sich diese HĂ¤user und Eigentumswohnungen

Foto: bravissimmo GmbH

Ein Gewinn in jedem Alter

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zen. Ohnehin ist bei der Planung Kombinationsfreude gefragt: Indirekt strahlende Wandleuchten kĂśnnen etwa im Wohnraum fĂźr ein stimmungsvolles Ambiente sorgen, wĂ¤hrend Ăźber dem Esstisch oder in der Leseecke eine hellere oder besser eine noch dimmbare Beleuchtung gewĂźnscht wird. Informationen: Oligo Lichttechnik GmbH www.oligo.de

in Zukunft besonders wertstabil entwickeln. Dabei bedeutet Barrierefreiheit viel mehr als den Einbau einer bodenebenen Dusche: Breitere TĂźren, der Verzicht auf Schwellen auch zu Balkon und Terrasse sowie viel Bewegungsraum erleichtern das Wohnen fĂźr alle Generationen.

chen. Weitere Details, wie ein Fahrstuhl, eine ebenerdige Garage, die das Ein- und Ausfahren komfortabler machen, runden die sinnvolle Ausstattung ab. Informationen: bravissimmo GmbH www.bravissimmo.de

Bei der Planung sollte man sich um alle Bereiche kĂźmmern, die das Leben komfortabel und sicher ma-

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Haus & Grund

Berliner Komponistenviertel

hilft sparen!

Hundert Jahre alte Villa wird wachgeküsst! Wenn eine 100 Jahre alte Villa nach fast 40 Jahren aus dem Dornröschenschlaf geweckt werden soll, gibt es Einiges zu tun. Und so wurde in einer Berliner Villa ein Jahr lang saniert, modernisiert und optimiert. Mit viel Liebe zum Detail schufen sich die Bauherren ein großzügiges Zuhause.

I Viel Luft, Licht und Ausblick Dass die Räume hell und lichtdurchflutet sein sollten, darin waren sich die Eigentümer einig. So wurden in den beiden Wintergärten bodentiefe Fenster eingebaut. „Zum Zeitunglesen, Teetrinken oder einen Augenblick die Gedanken schweifen lassen – dafür sind die hellen Wintergärten optimal“, findet der Bauherr und ergänzt: „Der Tageslichteinfall und der Blick durch die großen Fensterfronten sind einfach herrlich.“ Herrlich sind auch die Annehmlichkeiten, die die eingebauten Dachfenster mit sich bringen. So entstanden großzügige Glasflächen,

I Viel Platz für die Familie

Foto: Velux

Die Villa mit acht Zimmern und den 300 Quadratmetern Wohnfläche wurde ein echtes Schmuckstück. Vor allem deshalb, weil bei den Modernisierungsarbeiten darauf geachtet wurde, den ursprünglichen Charakter des alten Hauses zu bewahren. So sind die originalen Holzfußböden und die Holztreppe aufwändig saniert und dreifach verglaste Sprossenfenster mit Holzrahmen maßangefertigt worden.

aufeinander abgestimmtes System. Die Solarkollektoren lassen sich dadurch ideal mit den Dachfenstern kombinieren und ergeben eine optisch einheitlich Dachfläche.

Die 100 Jahre alte Villa wurde zu einem echten Schmuckstück herausgeputzt.

sogenannte Lichtbänder, die die Licht- und Durchblickfläche bis zum Fußboden erweitern und im Bad für viel Licht, Luft und Ausblick sorgen. Letzteren können dank der festverglasten Zusatzelemente unter den Klappschwingfenstern auch Kinder gefahrlos genießen. Die Hausherrin schwärmt: „Ein Bad unter dem Dachfenster zu nehmen und dabei in den Sternenhimmel zu schauen, ist traumhaft!“ Wenn statt der Sterne die Sonne am Himmel steht, freut man sich über die dekorativen Faltstores an den Fenstern, die neben Sicht- und Sonnenschutz vor allem für weiches Tageslicht sorgen.

Sonnenstrahlen für warmes Wasser

Im Zuge der Sanierungsmaßnahmen wurde auch die Warmwasseraufbereitung modernisiert. Dabei setzten die Eigentümer auf Solarthermie und entschieden sich für Solarkollektoren. Diese sorgen nicht nur für eine energieeffiziente und umweltbewusste Warmwasseraufbereitung, sondern sehen auch noch gut aus. Denn sie werden direkt ins Dach eingebaut und haben die gleichen Blendrahmen wie die Dachfenster, so dass sie sich sehr harmonisch integrieren lassen. Gemeinsam mit den Dachfenstern bilden sie so ein perfekt

Im Dachgeschoss der Villa befindet sich eine Zwei-Zimmer-Einliegerwohnung. Hier begannen die Umbaumaßnahmen. Als diese nach zwei Monaten beendet waren, zog die Familie dort ein. Nach weiteren zehn Monaten war die Modernisierung des Hauses, deren Kosten bei ca. 300.000 Euro lag, abgeschlossen. Inzwischen spielt sich das Familienleben im Erd- und Obergeschoss ab, die über jeweils drei Zimmer, Küche, Bad und Wintergarten verfügen. „Man könnte das Haus in drei unabhängige Wohneinheiten teilen“, erklärt der Eigentümer. „Es gibt einen gemeinsamen Hauseingang und jede Wohnung hat vom Treppenhaus aus einen eigenen Zugang.“ Und wofür braucht man soviel Platz? Immerhin hat sich im Zuge der Modernisierung die ohnehin großzügige Gesamtwohnfläche von 270 auf 300 Quadratmeter vergrößert. „Wir wollten die Möglichkeit haben, unsere Eltern später mit im Haus aufzunehmen, wenn sie vielleicht Pflege brauchen“ berichtet die Ehefrau.

I Liebe zum Detail Nicht nur technische Modernisierung, auch Design hatte bei den Baumaßnahmen einen großen Stellenwert. Zuständig für das Designkonzept, das sämtliche Räume der Villa durchzieht, war der international bekannte Berliner Innenarchitekt Harry Clark. Er beriet die Besitzer bei der Farb- und Fliesenwahl, ließ im Erdgeschoss verschiedene Sichtachsen einbauen und berücksichtigte bei der Farbauswahl auch Hausfassaden oder Bäume, die durch die Fenster zu sehen sind. Nachdem nun erst einmal Ruhe in die Villa eingekehrt ist, sind für 2014 weitere Modernisierungsmaßnahmen geplant: Das Dach soll neu gedeckt und gedämmt, die Hausfassade neu gestaltet werden. Informationen:

Fotos: Velux

Velux Deutschland GmbH www.velux.de

Dank des perfekt abgestimmten Systems von Dachfenstern und Solarkollektoren entsteht eine einheitliche Dachfläche.

AUS DEN VEREINEN

BAMMENTAL www.bammental.haus-und-grund-baden.de

Hinweis auf die Jahreshauptversammlung Die Jahreshauptversammlung ﬁndet am Samstag, dem 25. Januar um 14.30 Uhr im Vereinsraum der Turnhalle in Bammental statt. Es stehen Wahlen an. Ergänzend werden die Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Wolfram und Steffen Platz, in Neckargemünd und Bammental zu aktuellen Fragen und Entscheidungen aus dem Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie zur Rauchwarnmelderpﬂicht in Baden-Württemberg referieren.

BRUCHSALPHILIPPSBURG www.haus-grund-bruchsal.de

KiQ-Vortragsreihe Im Rahmen des Bundesmodellvorhabens KiQ (Kooperation im Quartier) haben wir für Sie aufgrund Ihrer Nachfrage in Zusammenarbeit mit der Volkshochschule eine Vortragsreihe der von Ihnen gewünschten Themen vorbereitet. Alle Besucher erhalten ein Merkblatt zu dem jeweiligen Vortragsthema. Die Vorträge ﬁnden jeweils donnerstags im Seminarraum 1 im Bürgerzentrum Bruchsal um 19.30 Uhr statt. • 23. Januar: Altersgerechter Umbau und ambulante Dienste – Betreutes Wohnen im Alter. • 30. Januar: Patientenverfügung und Vorsorgevollmacht – Das Testament des Immobilieneigentümers. • 6. Februar: Was tun mit der Immobilie im Alter – Übergabe der Immobilie zu Lebzeiten. • 13. Februar: Energetische Modernisierung und Mietanpassung. • 20. Februar: Modernisierung und Ausbau – Modernisierung durch den Mieter. • 27. Februar: Bauherrengemeinschaft und Vermieterpool.

Haus & Grund Magazin | 1/2014

Online-Mitgliedschaft und Online-Mietverträge Bitte empfehlen Sie die Mitgliedschaft bei Haus & Grund Ihren Verwandten, Freunden und Bekannten weiter. Diese können nunmehr einfach online Mitglied werden. Für Ihre Werbung wählen Sie aus dem Flyer „Mitglieder werben Mitglieder“ ein Präsent aus und erhalten zusätzlich einen Betrag in Höhe von 25 Euro in bar. Außerdem können Mitglieder ab sofort online Mietverträge ausfüllen. Einfach auf unsere Homepage www.haus-grund-bruchsal.de gehen, dort Mietverträge online, dann der Beschreibung folgen.

Beratung online und per Telefon Sie senden uns Ihre Anfrage per E-Mail, wir antworten in der Regel innerhalb von 48 Stunden. Dieser Service ist im Mitgliedsbeitrag enthalten. Für dringende und kurze Fragen ist außerdem täglich zwischen 12.00 Uhr und 13.00 Uhr unsere Telefon-Hotline geschaltet, außer der Berater hat in dieser Zeit einen Gerichtstermin wahrzunehmen.

BÜHL www.buehl.haus-und-grund-baden.de

Bittere Pille zum Jahresanfang Grundsteuererhöhung die zweite: binnen drei Jahren! Erst 2012 hatte die Stadt Bühl die Grundsteuer erhöht. Nun wurde die nächste Erhöhung beschlossen (bei Gebäuden von 320 auf 350 Prozentpunkte). Da ist es ein schwacher Trost, wenn der Gemeinderat die Erhöhung nicht so weit mitgemacht hat, wie vom OB und von der Stadtverwaltung gewollt (370 Prozentpunkte). Bühl steigt jedenfalls damit ins Mittelfeld der baden-württembergischen Kommunen gleicher Größenordnung auf. Argument des OB: die „fetten Jahre“ sind vorbei. Ein fader Beigeschmack bleibt auch deshalb, weil die Öffentlichkeit zuvor nicht informiert wurde. Bürgerfreundliche Verwaltung und die geforderte sowie viel gepredigte Mithilfe der Bürger bei der Bewältigung der Finanzkrise sehen anders aus.

Das Bruchsaler ImmoCenter, Am Alten Schloss 10, ist immer eine gute Adresse für Beratung und Information.

Im neuen Jahr erhalten die Bühler Eigentümer mit dem neuen Grundsteuerbescheide gleich unschöne Post. Erster Fälligkeitstermin: 15. Februar. Und nicht nur die Eigentümer haben unter dem Dreh an der Steuerschraube zu leiden, sondern auch die Mieter, unterstellt man, die Grundsteuer ist als umlagefähig im Mietvertrag vereinbart. Die Grundsteuererhö-

hung kann und sollte daher auch Anlass für die Vermieter sein, die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen auf den Prüfstand zu stellen. Bleibt nur zu hoffen, dass die Stadt Bühl keinen Drei-Jahres-Rhythmus in Sachen Grundsteuererhöhung einführt. Denn weil der Gemeinderat dem OB-Vorschlag nicht gefolgt ist, will dieser – das hat er jetzt schon angekündigt – in zwei Jahren das Thema wieder auf die Tagesordnung des (dann neuen) Gemeinderats setzen lassen. Überdies basteln die Länder seit Jahren an einer „zeitgemäßen Grundsteuer“, nicht zuletzt, um einem Urteil des Bundesverfassungsgericht zuvorzukommen. Das vor allem deshalb, weil sogar das oberste deutsche Finanzgericht, der Bundesﬁnanzhof in München, Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit dieser überaus wichtigen Kommunalsteuer geäußert hat.

Winterzeit – Räumpflichtzeit Ob und wie der Winter mit Schnee und Eis kommt ist ungewiss. Aber wenn er kommt, dann kommt die Räum- und Streupflicht. Dann müssen Hauseigentümer die Gehwege räumen, wenn diese Pflicht nicht auf den die Mieter übertragen worden ist. Das Zauber- und zugleich Reizwort lautet: Verkehrssicherungspflicht, das ist die Pflicht zur Reinigung der dem Grundstück anliegenden Wege. Im Rahmen dieser Pflicht haben die Haus- und Grundeigentümer dafür zu sorgen, dass niemand auf vereisten Wegen ausrutscht und sich verletzt. Die Gehwege sind in der Regel zwischen 7 und 20 Uhr (werktags) bzw. sonnund feiertags von 9 bis 20 Uhr eis- und schneefrei zu halten. Bei andauerndem Schneefall muss man nicht ständig fegen und räumen, ebenso bei starkem Eisregen oder Blitzeis. Es ist ausreichend damit zu beginnen, wenn sich ein Ende des Schneefalls bzw. der Gefahrensituation abzeichnet. Die Reinigungspflicht gilt auch in verkehrsberuhigten Bereichen, für gemeinsame Geh- und Radwege sowie bei Innerortsstraßen ohne Bürgersteig. Erlaubtes Streumaterial sind zumeist nur Splitt und Asche, aber kein Salz. Im Bedarfsfall muss man mehrmals streuen. Vermieter können diese Räumungspflicht durch eine entsprechende Regelung im Mietvertrag auch auf ihre Mieter übertragen. Die Aufsichtspflicht über eine regelmäßige ordnungsgemäße Ausführung verbleibt aber auch in diesem Fall beim Vermieter. Wird mit der Räumung ein Winterdienst beauftragt, sind die entstehenden Aufwendungen Betriebskosten, die der Mieter bezahlen muss. Die Räum- und Streupflicht soll nicht nur Passanten vor Unfällen schützen, sondern auch Hauseigentümer vor möglichen Schadenersatzforderungen. Die drohen nämlich, wenn sie nicht rechtzeitig zu Besen und Schaufel greifen und einen Unfall verursachen.

AUS DEN VEREINEN

Es zeigt sich schon heute, dass hier eine moderne Büro-Etage entsteht, in der die Rechtsanwaltskanzlei Heiberger & Kollegen ab Februar ihre Tätigkeit aufnehmen wird. So beﬁndet sich mittlerweile alles „unter einem Dach“ und unsere Mitglieder, deren Anzahl im Jahr 2013 erneut einen Zuwachs erfahren hat, können noch effektiver in allen Fragen rund um ihre Immobilie beraten werden. Wir freuen uns schon heute auf eine noch engere und umfassendere Zusammenarbeit mit der Kanzlei Heiberger & Kollegen.

Beratungstermine im Februar

Das Gebäude in der Talstraße 1 kann dank vorgefertigter Bauteile in nur 3 Monaten und ohne Unterbrechung des laufenden Betriebs erweitert werden.

Unsere Geschäftsstelle Talstraße 1 in Emmendingen ist geöffnet von Montag bis Donnerstag 8.30 bis 12.00 Uhr und von 14.00 bis 17.00 Uhr, am Freitag von 8.30 bis 12.00 Uhr.

Holz bestehende Wand- und Dachkonstruktion bereits in der Werkstatt vorgefertigt, sodass die Arbeiten vor Ort an der Baustelle sehr rasch vorangeschritten sind. Der bereits bestehende Anbau an das Hauptgebäude wurde so innerhalb kürzester Zeit um zwei weitere Stockwerke erweitert. Die Geschäftsstelle konnte während der Bauphase geöffnet bleiben, wenn auch mehrfach ohrenbetäubender Lärm das Arbeiten im Büround Beratungsalltag erschwerte. Mitte Dezember wurde der Rohbau fertig gestellt und die Innenausbauarbeiten wie Elektroinstallation, Heizung/Sanitär etc. können nunmehr folgen.

Rechtsberatung ﬁndet an jedem Wochentag in der Regel nach Terminvereinbarung statt. Architektenberatung: Dipl.-Ing. Markus Schmidt übernimmt die Beratung am Montag, dem 3. Februar, 16.00 - 17.00 Uhr Steuerberatung: Die Steuerberatung erfolgt durch Dipl.-Volkswirt Bernd Reick am Dienstag, dem 4. Februar, 16.00 - 17.00 Uhr Energieberatung: Christian Dittrich, Planungsbüro u-sieben GmbH, am Dienstag dem 11. Februar von 15.00 - 17.00 Uhr Finanzierungsberatung: nach telefonischer Vereinbarung

EMMENDINGEN www.haus-und-grund-em.de

Der Verein wächst und wächst, das Vereinsgebäude auch Nach den Planungen unseres Architekten Markus Schmidt aus Teningen und Erteilung der Baugenehmigung konnten endlich am 4. November die Bauarbeiten für die Erweiterung bzw. Aufstockung unseres Vereinsgebäudes beginnen. Die als Generalunternehmer beauftragte Fa. Holzbau Büker aus Bötzingen hat die aus

Erneuerbare Energien

Auch zur dunklen Jahreszeit gibt es reichlich Strom Auch in der Vorweihnachtszeit war auf die Erneuerbaren Energien Verlass: Sonne, Wind, Bioenergie, Erd- und Umweltwärme sowie Wasserkraft konnten in den vergangenen Jahren auch während der kürzesten Wintertage ihren Anteil an der Stromversorgung kontinuierlich auf insgesamt bis zu 25 Prozent steigern. Mit jedem Zuwachs regenerativen Stroms wird die Prognose renommierter Wissenschaftler immer wahrscheinlicher, die eine ganzjährige, vollständig erneuerbare Stromversorgung in Aussicht stellen. Ende Dezember bzw. Anfang Januar sind die Tage in unseren Breiten besonders kurz, so dass Straßenlaternen und Innenbeleuchtung lange im Einsatz sind und dementsprechend viel Strom verbrauchen. Gleichzeitig laufen in vielen Häusern Heizungen und Warmwasserboiler auf Hochtouren. Ein Blick auf den statistischen Durchschnittshaushalt zeigt, dass vor allem der Dezember naturgemäß sehr energieintensiv ist: Annähernd ein Zehntel des Jahresverbrauchs entfallen auf den letzten Monat im Jahr. Während ein Drei-Personen-Musterhaushalt pro Monat im Durchschnitt 292 Kilowattstunden Strom verbraucht, sind es im Dezember 317 Kilowattstunden. Die stetig wachsende Zahl an Erzeugungsanlagen auf Basis Erneuerbarer Energien liefert auch während der kürzesten Tage des Jahres einen deutlich sichtbaren Stromanteil. Selbst die von Wetter und Tageszeit abhängigen Sonnen- und Windenergieanlagen tragen ihren Teil dazu bei – das zeigt zum Beispiel der Blick auf 2012: Photovoltaikanlagen und Windräder speisten am 20. und 21. Dezember 2012 zu Spitzenzeiten mehr als zehn Megawattstunden in das Netz ein. Beide Technologien ergänzten sich dabei hervorragend. So löste der Windstrom die zur Mittagszeit naturgemäß starke Photovoltaik ab und trug am frühen Abend allein mit bis zu 12 Megawattstunden zur Stromversorgung bei. Unterstützt wurden Wind und Sonne zusätzlich durch Wasserkraft und Biomasse. Zusammengenommen erreichte das Quartett an den beiden

kürzesten Dezembertagen 2012 zeitweilig einen Anteil von rund 25 Prozent an der nachgefragten Strommenge. „Auf diese Weise tragen die Erneuerbaren Energien auch in der sonnenärmsten Jahreszeit erheblich zum Klimaschutz bei“, betont Philipp Vohrer, Geschäftsführer der Agentur für Erneuerbare Energien (AEE). „Allein Sonne und Wind konnten an den beiden kürzesten Dezembertagen 2012 mit ihrer Stromproduktion rund 256.000 Tonnen an Treibhausgasen einsparen. Keine anderen Technologien bieten im Energiesektor ähnliche Potenziale“. Experten vom Fraunhofer-Institut (ISE) blicken in ihren Untersuchungen noch weiter in die Zukunft: In der Studie „100 Prozent Erneuerbare Energien für Strom und Wärme in Deutschland“ zeigen sie auf, dass eine rein auf Erneuerbare Energien basierende Energieversorgung bis 2050 machbar ist. Bemerkenswert an dem Zukunftsszenario ist die Versorgung regenerativer Anlagen zur Strom- und Wärmeversorgung allein auf der Basis von in Deutschland vorzufindenden Ressourcen. Die Gesamtkosten der Umstellung auf 100 Prozent Erneuerbare werden die Kosten des gegenwärtigen Versorgungssystems sogar unterlaufen, wenn die Preise für fossile Rohstoffe weiterhin steigen, so die ISE-Studie. „Es empfiehlt sich daher dringend, den Preissteigerungen endlicher Rohstoffe den Rücken zu kehren und auf unendliche Alternativen zu setzen. Die Kosten von Sonne, Wind, Erdwärme und Co. werden unter Garantie nicht steigen“, so Vohrer. 37

AUS DEN VEREINEN

FREIBURG

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Unser Service-Angebot • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Haus & Grund Magazin | 1/2014

tägliche Rechtsberatung Steuerberatung Bau- und Architektenberatung Energetische Sanierung und Energiesparberatung Finanzierungs- und Rentenberatung Unabhängige Versicherungsberatung Mietspiegelberatung und Mietpreisberechnung Durchführung von Mieterhöhungen Schriftwechsel in allen Grundstücksangelegenheiten Erstellung von Wohnraum – und Gewerberaummietverträgen Eigene Mietverträge, Formulare, Merkblätter Mieterüberprüfung Schadensbegutachtung, Schimmelservice, Wohnungsabnahme Immobilienbewertung Verkauf und Vermietung von Immobilien Miethaus- und Wohnungseigentumsverwaltung Geldwerte Vorteile bei Handwerkerleistungen, Heizöl-Lieferung, Rechtsschutzversicherung, Mietkautionen Sonderkonditionen bei Haus & Grund Vorteilspartnern

Unsere Online-Mietverträge erhalten Sie auch unter www.mietvertrag-hausundgrund.de

www.hausundgrund-gengenbach.de

Hauptversammlung bot nützliche Informationen Am 5. Dezember fand die jährliche Hauptversammlung in den Vortragsräumen des Schwarzwaldhotels in Gengenbach statt. Der Vereinsvorsitzende RA Emil Fehrenbach stellte zunächst fest, dass die Versammlung ordentlich und satzungsgemäß einberufen wurde. Er konnte wie immer eine stattliche Anzahl von Mitgliedern begrüßen. In seinem Bericht konnte er nicht ohne Stolz auf weiter stabil wachsende Mitgliederzahlen verweisen. Hervorzuheben war ferner, dass der Verein dank Sponsoring durch die Grundeigentümer Versicherung nunmehr – taggenau auf das Datum der Hauptversammlung – eine eigene Homepage aufweisen kann. Der 2. Vorstand Stephan Wemmer, Hausverwaltungen, erstattete anschließend den Kassenbericht und konnte auf ein gesundes und wachsendes Guthaben verweisen, was der Kassenprüfer Dipl.-Kfm. und StB Willi Huber bestä-

tigte ebenso wie eine einwandfreie Buchführung. Vorstand und Kassenprüfer wurden folgerichtig dann auch einstimmig entlastet. Alle drei – 1. Vorstand RA Emil Fehrenbach, 2. Vorstand Stephan Wemmer und Kassenprüfer Willi Huber – wurden danach einstimmig wiedergewählt. Sodann hielt Dr. Axel Tausendpfund, Vorstand des Landesverbandes, sein Referat zu dem am 1. 5. 2013 in Kraft getretenen „neuen“ Mietrecht, ferner zu weiteren gesetzgeberischen Absichten auf Bundes- und Landesebene (CO2-Minderung durch gesetzlich auferlegte weitere energetische Baumaßnahmen, Deckelung von Mietpreiserhöhungen in Ballungsgebieten u.v.m.). Nicht unerwartet war ferner eine lebhafte Diskussion zum Thema Rauchmelder. Wer hierzu Bedarf an Information hat, möge sich bei der Geschäftsstelle in Zell, Tel. 07835-54491 oder beim 1. Vorstand in Gengenbach, Tel. 078032013 melden. Am Schluss bedankte sich Emil Fehrenbach beim Referenten und konnte an Hand der Reaktionen feststellen, dass völlige Einigkeit darüber bestand, wichtige wie nützliche Informationen und Ratschläge in Sachen Haus und Miete erhalten zu haben.

Informationen über Leistungen des Landesverbandes sowie Aktuelles aus den Ortsvereinen auch im Internet unter www.haus-und-grund-baden-esg.de

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AUS DEN VEREINEN

Haus & Grund Magazin | 1/2014

HEIDELBERG www.haus-und-grund-heidelberg.de

Prämie für Mitgliederwerbung Auch im neuen Jahr läuft unsere Aktion „Mitglieder werben Mitglieder“. Sie sind zufrieden mit unserem Service, unserer politischen Arbeit und den vielen Vorteilen, die Sie als Mitglied von Haus & Grund Heidelberg haben? Dann empfehlen Sie uns weiter! Für jedes von Ihnen geworbene Neumitglied erhalten Sie eine Prämie in Höhe von 40 Euro. Entsprechende Formulare können unter Telefon 06221 – 16 60 21 angefordert oder direkt auf der Geschäftsstelle abgeholt werden.

Neues Serviceangebot: Immobiliencheck Haben Sie sich auch schon mal gefragt, ob in Ihrem Mietshaus alles „rund“ läuft? Oder fühlen Sie sich angesprochen, wenn Sie in der Zeitung lesen, dass jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch sei? Haben Sie Zweifel, ob Ihre Abrechnung der Überprüfung stand hält? Ob die Heizkosten von den Abrechnungsﬁrmen richtig berechnet werden? Für all diese Fragen steht Ihnen ab sofort unser Service „Immobiliencheck“ zur Verfügung, den unsere Betriebskostenexpertin Gudrun Rohnacher anbietet. Dort erfahren Sie, worauf Sie achten sollten, damit Ihre Abrechnungen rechtssicher werden, ob Sie Nebenkostenpositionen nicht oder fehlerhaft umgelegt haben und was Sie in Zukunft bei Ihrer Mietvertragsgestaltung besser machen können. Auf Wunsch erstellen wir Ihnen dann auch die Nebenkostenabrechnung mit Mieteranschreiben. Dieser Service lohnt allemal! Terminvereinbarung über unser Sekretariat, Telefon 06221 - 16 60 21. Übrigens: Natürlich steht Ihnen auch weiterhin unser Service der Mietpreisüberprüfung zur Verfügung. Hierzu ist kein persönlicher Termin erforderlich. Rufen Sie uns an, wir lassen Ihnen die notwendigen Formulare zukommen.

Betriebskostenabrechnung: Serviceangebot erweitert Die Nachfrage und der Bedarf unserer Mitglieder nach der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen ist in den letzten Jahren rapide gewachsen. Wir haben daher dieses Serviceangebot erweitert und uns personell verstärkt. Neben unserer erfahrenen Spezialistin Gudrun Rohnacher steht unseren Mitgliedern ab sofort Heike Reichensperger als weitere Ansprechpartnerin zur Verfügung, die wir hiermit herzlich willkommen heißen.

Sonderberatungen Neben der täglichen Rechtsberatung stehen Mitgliedern von Haus & Grund Heidelberg auch in diesem Jahr wieder Experten für Beratungen zu einzelnen Sonderthemen zur Verfügung. Dies sind die nächsten Termine: 15. Januar Architekten- und Energieberatung 29. Januar Bauﬁnanzierung, staatliche Fördermöglichkeiten (KfW-Darlehen usw.) 31. Januar Erbrechtsberatung für Immobilieneigentümer (Erstberatung) 5. Februar Versicherungsberatung 7. Februar Steuerberatung 11. Februar Architekten- und Energieberatung Alle Beratungen erfolgen ausschließlich nach Terminvereinbarung (Tel. 06221 – 16 60 21)!

KARLSRUHE www.hug-ka.de

Vergleichsmieten für Umlandgemeinden Auch wenn Mieterhöhungen im Bereich der Stadt Karlsruhe aufgrund des nun vorliegenden Mietspiegels vom bürokratischen Ablauf her etwas einfacher geworden sind, so gilt dies nicht für die Umlandgemeinden. Der Karlsruher Mietspiegel gilt wirklich nur für den Bereich der Stadt Karlsruhe, einschließlich der „Bergdörfer“, nicht dagegen über die Stadtgrenzen hinaus. Wer also z. B. in Pﬁnztal, Rheinstetten, Eggenstein, Stutensee usw. Mieterhöhungen zur Anpassung

an die ortsübliche Vergleichsmiete durchführen will, ist nach wie vor auf die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen angewiesen, man will ja nicht viel Geld für ein Sachverständigengutachten ausgeben. Aus diesem Grunde gilt nach wie vor die Bitte an alle Mitglieder mit Häusern bzw. Wohnungen in Umlandgemeinden außerhalb der Karlsruher Stadtgrenzen: Bitte lassen Sie uns die erforderlichen Daten Ihrer Wohnungen für Vergleichszwecke beim Mieterhöhungsbegehren zukommen. Die entsprechenden Mietkarteiblätter können in beliebiger Anzahl über die Geschäftsstelle bezogen werden. Nur korrekt ausfüllen müssen Sie die Formulare selbst. Sie helfen damit anderen Vereinsmitgliedern, die unter Berufung auf Ihre Daten Mieterhöhungsbegehren durchführen können. Und vielleicht sind Sie selbst ja auch irgendwann einmal froh darüber, dass Sie entsprechende Daten erhalten, wenn Sie selbst Mieterhöhungen durchführen wollen. Es sollte eine Frage der Solidarität unter Vermietern und Haus & Grund-Mitgliedern sein, sich gegenseitig zu unterstützen.

KONSTANZ www.haus-und-grund-konstanz.de

Rauchmelder und WohnklimaMessgeräte abholbereit bei uns In unserer Geschäftsstelle liegen zum Abholendpreis bereit der Rauchmelder Ei 650 zu 29,90 Euro, ab drei Stück zu je 28,90 Euro und ab 10 Stück zu je 26,90 Euro. Es handelt sich dabei um den Testsieger Stiftung Warentest (Januar-Ausgabe 2013). Auch erhalten Sie zum Abholendpreis das Wohnklima-Messgerät TH 55 zu 28,90 Euro, ab drei Stück zu je 27,90 Euro und ab 10 Stück zu je 26,50 Euro. Sowohl beim Rauchmelder als auch beim Wohnklima-Messgerät handelt es sich um die gleichen auch vom Landesverband Haus & Grund Baden angebotenen Modelle, wie sie wiederholt in der Süddeutschen Wohnwirtschaft beworben wurden. Ersparen Sie sich durch Abholung in unserer Geschäftsstelle nicht nur die Versandkosten und die Lieferzeit, nehmen Sie zugleich die Möglichkeit wahr, wichtiges Informationsmaterial rund um Ihre Immobilie mitzunehmen.

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Reisen

Mitglieder-Reisen

Apulien – Kulinarisches Puglia

Im schönen Süden Italiens, am Stiefelabsatz zwischen den Meeren, liegt das Land der Trulli. Weite Olivenhaine, wundervolle Küstenlinien mit weißen Sandstränden, romanische Burgen, barocke Architektur und eine hervorragende Küche aus den Schätzen der Landwirtschaft. Benvenuti in Puglia!

Reiseverlauf 10.05.2014 1. Tag (Sa): Anreise nach Brindisi Direktflug von Stuttgart nach Brindisi. Transfer zum Hotel in Selva di Fasano. Gewinnen Sie die ersten Eindrücke bei einer Fahrt vorbei an dichten Wäldern und großzügigen Gärten. Eingebettet in diese Natur liegt das Landhotel Tenuta Monacelle inmitten von Kirsch- und Olivenbäumen. Der Rest des Tages steht Ihnen zur freien Verfügung. 11.05.2014 2. Tag (So): Alberobello Zunächst geht es zur größten Karsthöhle Italiens – die Castellana Grotte auf der Murge Hochebene. Die wirklich beeindruckende Besichtigung beginnt in der Grave, wie die gigantische Eingangshalle genannt wird. Weiterfahrt ins Trulli-Land nach Alberobello. Interessant der historische Stadtteil mit ca. 1.000 Trulli. Wie es in einem echten Trullo aussieht, erleben Sie während einer Weinprobe. Dabei genießen Sie bei einem Mittagssnack die Leckereien der Region. Weiter geht es entlang der Küstenstraße nach Polignano al Mare, malerisch auf einer 25 m

vom 10. bis 17.05.2014

hohen Klippe gelegen. Bekannt ist der Ort aufgrund seiner köstlichen Eissorten, die Sie auch probieren werden. 12.05.2014 3. Tag (Mo): Altamura & Matera Der Tag führt Sie zunächst nach Altamura. Neben den Besichtigungen verkosten Sie typische „Focaccia“, eine Art Pizza ohne Käse. Danach geht es weiter zur ältesten Stadt Italiens: Matera. Spazieren Sie durch die verlassenen Höhlenwohnungen des Stadtviertels „Sassi“ und bewundern Sie die verschiedenen Felsenkirchen.

13.05.2014 4. Tag (Di): Trani – Castel del Monte Zunächst Fahrt nach Trani – faszinierend und reich an Denkmälern: Kathedrale, Stauferkastell, schöne Plätze und Paläste. Anschließend Weiterfahrt zur Krone Apuliens – dem Castel del Monte. Der Stauferkaiser Friederich II. hat diese spektakuläre achteckige Bastion als sein Jagdschloss selbst entworfen. Das bedeutende Bauwerk hat schon immer zu phantastischen Deutungen beflügelt. 14.05.2014 5. Tag (Mi): Ostuni & Otranto Auf dem Weg nach Ostuni werden Sie einen Besuch mit Verkostung in einer traditio nell produzierenden Olivenölmühle machen. Denn die Hälfte des italienischen Olivenöls wird in Apulien hergestellt! Die „weiße Stadt“ Ostuni, ist für ihre charakteristischen, mit weißem Kalk gestrichenen Häuser berühmt. Anschließend werden Sie die Stadt Otranto entdecken. Bei Ihrem Stadtrundgang besuchen Sie

u. a. die Kathedrale, die den 560 Märtyrern des Türkeneinfalls im Jahre 1480 gewidmet ist. Hier beziehen Sie das kleine Flairhotel Corte di Nettuno in Otranto. Das Hotel liegt unweit vom Hafen und von der Altstadt, die leicht zu Fuß erreichbar ist. 15.05.2014 6. Tag (Do): Bootstour Wundervolle Fahrt entlang der Küste bis nach Léuca, wo Ihre Bootstour beginnt. Genießen Sie die herrlichen Ausblicke entlang der Ionischen Küste (Dauer ca. 2 Std). Während der Fahrt ist ein Imbiss mit salentinischen Produkten vorgesehen. Auf dem Rückweg fahren Sie weiter nach Gallipoli. Eine wahre Besonderheit apulischer Kultur und Sitte ist der „Frantoio Ipogeo“, ein unterirdisches System von Ölpressen aus dem 17. Jh., das Europa Jahrzehnte hindurchmit dem begehrten Öl versorgte. 16.05.2014 7. Tag (Fr): Lecce Zum Abschluss besuchen Sie Lecce, das Florenz des Südens. Für die ausnehmend schönen Sehenswürdigkeiten der vornehmen Barockstadt nehmen Sie sich ausreichend Zeit. Der Nachmittag steht Ihnen zum relaxen oder für eigene Unternehmungen zur Verfügung. 17.05.2014 8. Tag (Sa): Rückreise Nach dem Frühstück Transfer nach Brindisi und Rückflug zum gebuchten Flughafen.

Preis: ab ¤ 1.279,-- p.P./Doppelzimmer (inkl. Direktflüge ab/bis Stuttgart) Durchführung gesichert!

Ausführliche Beschreibungen und weitere Haus & Grund Reisen

2014 Reisen für Mitglieder MS Europa 2: Vietnam – zwischen Rotem Fluss und Mekong

vom 23.03. bis 07.04.2014

+ + + + Haus & Grund Bonus + Die Anreise zum Flughafen ist im Reisepreis inbegriffen Preis: ab ¤ 7.990,-- p.P./Doppelkabine (inkl. Linienflüge ab/bis Deutschland)

Reiseauftakt in der schillernden Metropole Hongkong erwartet Sie eine mystische Welt, z. B. wenn Sie entlang der rund 3.000 bizarren Kalksteininseln der Halong Bucht gleiten. Genießen Sie hier die Aussicht auf eine einmalige Natur, bevor Sie in Da Nang den Spuren der Cham folgen. Ein wahres Kontrastprogramm hierzu bietet Ho-Chi-Minh-Stadt mit ihrem geschäftigen Treiben. Freuen Sie sich auf dieser Reise auf eine perfekte Mischung aus kolonialem Charme und vietnamesischem Alltag.

Malta – Musik & Opernfestival

Auf dieser Reise verbinden sich die grandiosen Sehenswürdigkeiten Maltas mit den wunderschönen Klängen der Musikevents. Eine Opernaufführung von Weltrang im prächtigen Manoel Theater, dem ältesten bespielten Operhaus der Welt, sowie ein Orgelkonzert in Mdina und ein Duett von Harfe und Flöte in Valletta erwarten Sie.

Reiseverlauf 19.03.2014 1. Tag (Mi): Willkommen auf Malta! Anreise per Linienflug ab Frankfurt nach Malta 20.03.2014 2. Tag (Do): Valletta Ausführliche Besichtigung von Valletta, die einzige Hauptstadt im Weltkulturerbe der UNESCO. Exklusives Musik-Event: Nach der Mittagspause Konzert mit Harfe und Flöte in der anglikanischen St. Paul’s Kathedrale. 21.03.2014 3. Tag (Fr): Kultur & Natur Im Dörfchen Zebbug scheint die Zeit stehen geblieben zu sein, auf dem Markt erleben Sie das typisch maltesische Treiben hautnah. Mediterrane Atmosphäre erwartet Sie im Fischerdorf Marsaxlokk. Zurück in die Steinzeit geht es in Hagar Qim, dem riesigen Tempelkomplex.

vom 19. bis 26. März 2014

22.03.2014 4. Tag (Sa): Opernbesuch Entspannen oder Malta auf eigene Faust entdecken. Musikalisches Highlight am Abend: La clemenza di Tito, Mozart’s letzte Oper. 23.03.2014 5. Tag (So): Orgelkonzert Entdecken Sie Mdina, die ehemalige Hauptstadt, in deren schmalen Gassen die Zeit der Ritter lebendig wird. Im benachbarten Rabat wandeln Sie auf den Spuren des Apostels Paulus. Exklusives Musik-Event: Orgelkonzert in der Mdina Kathedrale. 24.03.2014 6. Tag (Mo): Schwesterinsel Gozo Mit der Fähre erreichen Sie Gozo. Bummeln Sie durch die Hauptstadt Victoria mit ihrer schönen Zitadelle. Dann versetzt Sie die Tempelanlage Ggantija zurück in die Jungsteinzeit. Sehen Sie Gozos Naturwunder, den mächtigen Fungus Rock, der wie ein riesiger Pilz aus dem Wasser ragt und das berühmte Azur Window. 25.03.2014 8. Tag (Di): Kammerkonzert Heute fahren Sie nach Vittoriosa, die erste der drei alten Städte. Hier war um 1530 das erste Hauptquartier der Johanniter. Von Senglea aus haben Sie einen herrlichen Blick auf Valletta. Am Nachmittag besuchen Sie Mosta mit dem imposanten Dom, dessen Kuppel die viertgrößte Europas ist. Exklusives Musik-Event: Am Nachmittag Kammerkonzert im Barocksaal des Palazzo Parisio in Naxxar. 26.03.2014 9. Tag (Mi): Auf Wiedersehen Malta! Bustransfer zum Flughafen, Rückflug nach Deutschland. Preis ab ¤ 990,-- p.P./Doppelzimmer

GUTSCHEIN Ich/wir sind interessiert und bitte(n) um Anmeldung / Vormerkung, bzw. unverbindliche Zusendung des ausführlichen Programms für folgende Reise(n):

Name

Vorname(n)

Straße, Nr.

PLZ/Wohnort

Telefon/Fax

E-Mail (so geht’s am schnellsten!)

Coupon bitte einsenden an: Landesverband Haus & Grund Baden, Lessingstraße 10, 76135 Karlsruhe Fax 07 21/ 8 31 28 12 Für ausführliche Beratung und weitere Informationen steht Ihnen Frau Emke, Leidhold Reisen Freiburg unter folgender Hotline-Nummer zur Verfügung:

0180 - 599 25 25 (14 Cent/Minute)

Durchführung garantiert!

finden Sie auch im Internet: www.haus-und-grund-reisen.de

GUTSCHEIN

Das neue Konzept gefällt. Ein spannendes, neues Routenkonzept mit zahlreichen Kombinationsmöglichkeiten, mehr Lifestyle und weniger Kreuzfahrt-Rituale dazu viel Platz für den einzelnen Passagier. Ruhepole in allen Breitengraden. Vietnam lässt sich entspannter nicht bereisen. Erleben Sie einzigartige Höhepunkte ohne anstrengende Zwischenflüge und ständigem Kofferpacken. Nach einem faszinierenden

Die neue Art, Luxus entspannt zu geniessen!

AUS DEN VEREINEN IMMOBILIEN UND HAUSVERWALTUNGEN

Unsere Angebote für Sie: Renditeobjekt in Lampertheim (Einzugsgebiet Mannheim) Sehr gepflegtes Gewerbeobjekt mit medizinisch-physikalischem Zentrum und Büros, Vorderhaus (Bj. 1987) mit 736 m², Hauptgebäude (Bj. 2001) mit 1.218 m², 22 Tiefgaragen-Stellplätze, Grund2.700.000,– 3 stücksgröße 2.400 m², z. T. langfristige Verträge MA – Neckarstadt/West MFH mit 13 Wohneinheiten, Wiederaufbau 1952, Grundstücksgröße 263 m², Wohnfläche insgesamt ca. 710 m², Einzelöfen (Gas oder Strom), teilweise Iso-Fenster mit Kunststoffrahmen, komplett 580.000,– 3 vermietet, Jahresnettomiete: ca. 48.800,00 3 MA – Luzenberg Wohn-und Gewerbeobjekt, Bj.1970, Aufstockung und Modernisierung 1984, Wohnfläche ca. 95 m², Gewerbefläche ca. 73 m², Gasetagenheizungen, Doppelgarage, Grundstück 235 m², Jahresnettomiete: ca. 14.760,00 3 250.000,– 3 Walldorf EFH/Reihenmittelhaus mit Garage, Baujahr 1971, zuletzt renoviert 2001, im EG: offene Küche zum Wohnzimmer, Terrasse und Garten, Gäste-WC, im 1. OG: 3 Zimmer, 1 Balkon und TG-Bad mit Wanne, Dachboden, Keller, Ölzentralheizung von 2002, isolierverglaste 219.000,– 3 Fenster von 2001, Grundstück 133 m², sofort frei! Östringen Bauplatz voll erschlossen; reines Wohngebiet. Grundstücksgröße 632 m²

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Claudia Steiniger

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AUS DEN VEREINEN

Haus & Grund Magazin | 1/2014

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SEPA-Lastschrifteinzug Für die vielen Rückmeldungen bzgl. unseres SEPA-Lastschrifteinzuges möchten wir uns bei unseren Mitgliedern ganz herzlich bedanken. Im Februar 2014 ist es dann so weit und unser Jahresbeitragseinzug findet per SEPA-Lastschrift statt. Wir möchten in diesem Zusammenhang noch einmal unsere Gläubiger-Identifikationsnummer mitteilen: DE 61 ZZZ 00 000 307137. Sie werden auch auf Ihrem Kontoauszug hinsichtlich des Einzugs „Jahresbeitrag 2014“ unter dem Verwendungszweck über die GläubigerIdentifikationsnummer (kurz: Gläubiger-ID) sowie die sogenannte Mandatsreferenz informiert. Letztere ist Ihre Mitgliedsnummer bei Haus & Grund Lörrach-Bad Säckingen.

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MANNHEIM www.hug-mannheim.de

Terminvorschau: Tag des Eigentums im März Am Samstag, dem 15. März, ﬁndet unsere große Frühjahrsveranstaltung „Tag des Eigentums“ statt, voraussichtlich von 10 bis ca. 17 Uhr im Dorint Hotel. Die Mitgliederversammlung wird ebenfalls an diesem Tag stattﬁnden. Bitte merken Sie sich diesen wichtigen Termin schon jetzt vor. Eine Vorschau auf das Programm veröffentlichen wir in der nächsten Ausgabe.

Bitte überprüfen: Sind Ihre Mitgliedsdaten noch korrekt? In Kürze erhalten Sie als Mitglied von Haus & Grund Mannheim Ihre Beitragsrechnung für das laufende Kalenderjahr. Vielleicht hat sich in der Zwischenzeit Ihre Bankverbindung oder sogar Ihr Immobilienbestand verändert und Sie haben vergessen, uns hiervon zu unterrichten. Das kann natürlich passieren, aber in diesen Fällen gibt es zwangsläuﬁg Probleme oder Rückfragen beim Einzug Ihres Mitgliedsbeitrages bzw. bei der Berechnung der Beitragshöhe (diese bemisst sich nach Art und Anzahl der Immobilieneinheiten). Wir dürfen daher alle unsere Mitglieder bitten, uns möglichst zeitnah über Änderungen der Bankverbindung oder des Immobilienbestandes zu informieren. Ein kurzer Anruf in unserer Geschäftsstelle (0621/12737-0) oder eine E-Mail an info@hug-mannheim.de genügt.

MARKDORF www.hug-markdorf.de

Rechtsberatung im Januar und im Februar Die nächsten Sprechstunden von Haus & Grund Markdorf und Umgebung ﬁnden am 20. Januar und 3. Februar von 18.00 bis 20.00 Uhr in unserer Geschäftsstelle in der Mangoldstr. 14 statt. Die Mitglieder werden gebeten, bei Bedarf einen Termin mit der Geschäftsstelle zu vereinbaren (Geschäftszeiten: Dienstag und Donnerstag von 9-12 Uhr, Tel. 07544-73296 oder Anrufbeantworter). Besuchen Sie uns im Internet: www.hugmarkdorf.de

MOSBACH www.mosbach.haus-und-grund-baden.de

Der Verein bleibt weiterhin klar auf Erfolgskurs Am 10. Dezember konnte der Geschäftsführer von Haus & Grund Mosbach, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Marcus Weber, wieder zahlreiche Mitglieder auf der traditionellen Hauptversammlung im Amtsstüble in Mosbach begrüßen. Der Verein ist weiterhin auf Erfolgskurs, was sich schon daraus ergibt, dass allein im letzten Kalenderjahr 53 neue Mitglieder gewonnen werden konnten. Insgesamt steigt die Mitgliederzahl kontinuierlich.

Veranstaltungsort wird das Dorint-Hotel, Friedrichsring 6 (Nähe Wasserturm) sein.

Die kostenlose Rechtsberatung der Mitglieder im Miet- und Wohnungseigentumsrecht wird nach wie vor stark in Anspruch genommen. Auch die jeweils neuesten Mietvertragsformulare werden in der Geschäftsstelle rege nachgefragt. Sehr gut besucht war im letzten Jahr der Vortrag des Sachverständigen Wolf-

gang Kamprath über „Schimmel in Mieträumen“, wobei der Experte dankenswerterweise für telefonische Anfragen von Mitgliedern von Haus & Grund Mosbach kostenfrei zur Verfügung steht. Die Arbeit des Vorstandes, der nunmehr seit Jahren problemlos zusammen arbeitet, reichte im Jahr 2013 von einer Überarbeitung des Internetauftritts bis hin zur Beteiligung am Projekt Wohnungsmarkt der DHBW Mosbach. Insofern sollen neue Projekte entwickelt werden, um den Studienstandort Mosbach, auch im Hinblick auf die Zurverfügungstellung von Wohnraum für die Studenten, in Zukunft attraktiver zu gestalten. Ferner soll insofern ein Ausgleich der jeweiligen Interessen von Vermietern und Studenten einerseits und der Dualen Hochschule andererseits herbeigeführt werden. Der Vorstand blickt in seinem Geschäftsbericht auf ein erfolgreiches Jahr 2013 zurück, wobei die Arbeit des Vorstandes von der Mitgliederversammlung durchweg gelobt wurde, was sich auch daran zeigte, dass Steuerberater Thorsten Scharbinger als 1. Vorsitzender und Rechtsanwalt Marcus Weber als Geschäftsführer sowie die Kassenwartin Michaela Neff von der Mitgliederversammlung nicht nur einstimmig Entlastung erteilt wurde, sondern sie alle einstimmig für weitere drei Jahre im Amt bestätigt wurden. Leider konnte Karl Höchst gesundheitsbedingt nicht mehr für eine weitere Amtszeit als 2. Vorsitzender kandidieren. Der 1. Vorsitzende, Steuerberater Thorsten Schabinger, dankte ihm für seine Verdienste für Haus & Grund Mosbach und wünschte ihm gute Genesung. Zum 2. Vorsitzenden wurde einstimmig Rechtsanwalt Marcus Weber gewählt. Auch im neuen Jahr 2014 werden wieder interessante Vorträge, sowie Stammtische in der Geschäftsstelle von Haus und Grund Mosbach in der Forststraße 2 in Mosbach angeboten werden, wozu nicht nur Mitglieder, sondern auch Interessierte herzlich eingeladen sind.

Notarielle Kaufverträge aus der Hand des Fachmanns Der Geschäftsführer von Haus & Grund Mosbach, Marcus Weber, steht Mitgliedern zur Erläuterung von notariellen Kaufverträgen zu den Öffnungszeiten der Geschäftsstelle zur Verfügung. Rechts- und Fachanwalt für Familienrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Arbeitsrecht Marcus Weber war lange in einer Anwalts- und Notariatskanzlei beschäftigt und als Notariatsvertreter tätig.

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AUS DEN VEREINEN

OFFENBURG www.hug-og.de

Fahrrad fahren, â&#x20AC;&#x17E;abspeckenâ&#x20AC;&#x153; und damit Immobilienwert steigern! Haus & Grund Offenburg mit seinen ca. 1.100 Mitgliedern hielt am 28. November 2013 in der Winzergenossenschaft Zell-Weierbach seine Jahresversammlung ab. Im mitgliederinternen Teil konnte der GeschĂ¤ftsfĂźhrer des Vereins, Rechtsanwalt und Fachanwalt fĂźr Mietrecht Thomas D. Voigt, in Vertretung fĂźr den beruďŹ&#x201A;ich verhinderten Vorsitzenden, Steuerberater und vereidigter BuchprĂźfer Reiner Lusch, die einstimmig erteilte Entlastung fĂźr Vorstand und Rechner entgegen nehmen, nachdem der Rechner Robert Renz den positiven und soliden Kassenbericht verlesen hatte. Voigt dankte namens des Vorstands und freute sich: â&#x20AC;&#x17E;Das ist fĂźr uns immer wieder ein Impuls fĂźr den unermĂźdlichen Einsatz fĂźr Haus & Grund!â&#x20AC;&#x153;

Bernadette Kurte und Manfred Brecht waren die beiden Referenten.

Haus & Grund Magazin | 1/2014

Im gemĂźtlichen groĂ&#x;en Saal der Winzergenossenschaft (natĂźrlich bei Zeller Weinen, zu denen der Verein einlud) konnten im anschlieĂ&#x;enden Ăśffentlichen Teil gut 130 ZuhĂśrer â&#x20AC;&#x17E;mal was Neuesâ&#x20AC;&#x153; hĂśren, wie es die Einladung zur Versammlung schon versprach. ZunĂ¤chst informierte die Klimaschutzbeauftragte Bernadette Kurte ausfĂźhrlich Ăźber Klimaschutz allgemein und dann im Besonderen bei Immobilien, um letztlich Ăźber das FĂśrderprogramm der Stadt Offenburg zu sprechen. Kurte fĂźhrte dann zu dem FĂśrderprogramm: Es ist zunĂ¤chst auf 5 Jahre beschrĂ¤nkt bzw. bis das Geld verbraucht sei. Der FĂśrdertopf ist mit 800.000 Euro bestĂźckt, 750.000 Euro fĂźr die ZuschĂźsse selbst, 50.000 Euro fĂźr Kosten und begleitende Ă&#x2013;ffentlichkeitsarbeit. Es werde ab April 2014 in Kraft sein, Antragsformulare werden dann beim BĂźrgerbĂźro Bauen erhĂ¤ltlich sein. Die Bezuschussung ist zwingend an die Antragstellung von KfW-Mitteln gekoppelt. Des Weiteren muss durch einen zugelassenen Energieberater attestiert werden, wieviel Einsparung die Sanierung bringen wird, genauer gesagt, wie viel Kilogramm CO2 eingespart werden. Denn jedes eingesparte Kilo CO2 bringt einen Euro Zuschuss. Thomas D. Voigt dazu: â&#x20AC;&#x17E;Abspecken also, CO2-Pfunde lassen und Fahrradfahren!â&#x20AC;&#x153; Bei einer Abgaseinsparung von ca. 40 % also kĂśnnen da ganz schĂśn Kilos zusammenkommen. So sei fĂźr das Einfamilienhaus eine HĂśchstgrenze von 7.500 Euro Zuschuss gesetzt, fĂźr MehrfamilienhĂ¤user von 14.000 Euro. Dann stieg der Verkehrswert-SachverstĂ¤ndige Manfred Brecht aus Philippsburg in den Ring, der unter groĂ&#x;em Beifall mitteilte, dass sein Referat unter www.manfred-brecht.de nachgelesen werden kĂśnne. Es sei fast nicht mĂśglich, in ca. 20 Minuten die Verkehrsbewer-

tung einer Immobilie durchzuziehen, so der Referent. Aber in gut 30 Minuten schaffte es dann der SachverstĂ¤ndige doch, und zwar glasklar und gut verstĂ¤ndlich. AbschlieĂ&#x;end nach seinem Insider-Tipp gefragt, verriet Brecht: Eine schĂśne Eigentumswohnung, auch im 2. Kreis um das eigentliche Zentrum unserer Stadt herum (hier ist es wegen der Preissteigerung in letzter Zeit schon fast zu teuer geworden), etwa Stadtrand oder Ortsteile, lasse begrĂźndete Erwartung guter Wertsteigerung und Rentierlichkeit aufkommen. Nach ausfĂźhrlicher Fragerunde dankte Voigt auch diesem Referenten mit Zeller Weinen und schloss die Veranstaltung gegen 22.00 Uhr, so dass die ZuhĂśrer schlauer als zuvor und zufrieden nach Hause gingen.

Organisatorische Hinweise An den beiden Donnerstagen, 30. Januar und 20. Februar mĂźssen die GeschĂ¤fts- und Beratungsstelle jeweils geschlossen bleiben. Keine Telefonberatung, keine Sprechstunde. Ă&#x153;ber die Fastnachtstage von Donnerstag, dem 27. Februar bis Fastnachtsdienstag, dem 4. MĂ¤rz, je einschlieĂ&#x;lich, bleibt der Verein geschlossen. GeschĂ¤fts- und Beratungsstelle sind in dieser Zeit nicht erreichbar, auch keine Telefonberatung oder persĂśnliche Beratung. Bitte jeweils frĂźhzeitig entsprechende Ersatztermine entweder am Montagvormittag oder Donnerstagnachmittag auĂ&#x;erhalb vorstehender SchlieĂ&#x;zeiten vereinbaren! WĂ¤hrend der genannten SchlieĂ&#x;zeiten ist auĂ&#x;erdem frĂźh jeweils werktags Montag bis Freitag 8.30 bis 9.30 Uhr notfalls das kostenpďŹ&#x201A;ichtige Hotline-Handy unter 01522/6711681 erreichbar, im Ă&#x153;brigen gerne auch per SMS.

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PFORZHEIM www.hug-pforzheim.de

Legionellenprüfung und Rauchwarnmelder Aus gegebenem Anlass weisen wir darauf hin, dass die Legionellenprüfung in Ein- und Zweifamilienhäusern nicht erforderlich ist. Weitere Informationen können Sie der SWW 10/2013 (Seiten 625 und 645) entnehmen. In bestehenden Gebäuden sind bis zum 31. 12. 2014 von Eigentümern Rauchwarnmelder in den Aufenthaltsräumen anzubringen. Erfreulicherweise hat der Mieter für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft zu sorgen.

RASTATT www.haus-und-grund-rastatt.de

Mietenkartei Wir wollen wieder eine Mietenkartei mit Vergleichsmieten einrichten und unterhalten. Sie wird dringend benötigt für Mieterhöhungen und – wenn die Gesetzesänderung mit der geplanten Mietpreisbremse kommt – auch zur Bestimmung der ortsüblichen Miete bei der Neuvermietung. Die Mitglieder werden dringend gebeten, bei Neuvermietungen oder Mieterhöhungen die neuen Mietkarteiblätter auszufüllen und, möglichst zusammen mit der Datenschutzerklärung des Mietvertrages, an die Geschäftsstelle zu senden. Die Mietkarteiblätter gibt es im Internet und bei der Geschäftsstelle.

Aufsichtsratsvorsitzender Manfred Harner (links) und Vorstand Axel Tausendpfund (rechts) verabschieden Artur Bernhard im Namen des badischen Landesverbandes.

aus der Immobilienverwaltung mit: Er ist seit 30 Jahren sehr erfolgreich als Geschäftsführer bei der Verwaltungsgesellschaft von Haus & Grund Karlsruhe tätig und kennt die Probleme der Immobilieneigentümer aus dem Effeff. Das neue Führungsteam hat sich viel vorgenommen: „Wir wollen unsere Mitglieder umfassend in allen Fragen rund um die Immobilie beraten: Eigentümer, Vermieter und Kauf- und Bauwillige erhalten bei uns professionelle Beratung zum günstigen Preis“, so der neue Vorsitzende. „Außerdem werden wir das Leistungsangebot weiter vergrößern und politisch für die Interessen unserer Mitglieder kämpfen.“

Durchstarten mit neuer Führungsmannschaft Mit über 1.000 Mitgliedern ist Haus & Grund Rastatt einer der größten Vereine in Rastatt und Umgebung. Am 17. Dezember feierte der Verein seinen 100. Geburtstag und wählte bei diesem Anlass einen neuen Vorstand. Der scheidende Vorsitzende Dipl.-Ing. Artur Bernhard wurde von den zahlreich erschienenen Mitgliedern und vom Landesverband Haus & Grund Baden ehrenvoll verabschiedet. Der neue Vorstand von Haus & Grund Rastatt besteht aus Dipl.-Wirtsch.-Ing. Helmut A. Speich und den Rechtsanwälten Dirk Jung und Roland Hofmann, beide ausgewiesene Experten im Miet- und WEGRecht. Der neue Vorsitzende Speich bringt viel Erfahrung

Helmut A. Speich

Der neue Beitrag von 8 Euro im Monat bzw. 96 Euro für das gesamte Jahr wird dabei helfen, er wird Anfang / Mitte Januar abgebucht.

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Lenzkirch-Bonndorf: Lenzkirch: An jedem ersten Mittwoch im Monat von 14 – 16 Uhr; Schulstr. 2, Falke & Fiedler Bonndorf: An jedem zweiten Mittwoch im Monat von 14 – 16 Uhr; Rathaus. Zu beiden Terminen telefonische Anmeldung in der Geschäftsstelle, Tel. (0 76 53) 99 03 45

Lörrach – Bad Säckingen: Lörrach, Feldbergstraße 18, dienstags 15 – 18 Uhr nach telefonischer Vereinbarung (0 76 21) 4 61 80, Fax 1673300, Bürostunden: Dienstag 9-12 und 1518 Uhr, Mittwoch 9-12 Uhr. Bad Säckingen: An jedem ersten Montag eines Monats ab 20 Uhr im Hause Fischergasse 14, Bad Säckingen, Architekturbüro Josef Knorre Schopfheim, Oberes Wiesental, Bad Säckingen: Schopfheim, Hauptstr. 22, Kanzlei Rauch Tel. (0 76 22) 20 36 Anfragen in Bausachen: -für Kreis Lörrach Wilhelm Lindmer (0 76 21) 46799, für Bezirk Bad Säckingen Franz Michler (0 77 61/36 66). Steuerberatung: auf telef. Nachfrage (0 76 21) 4 61 80

RA Gerald Steinig berät die Mitglieder von Haus & Grund Karlsruhe Mannheim: M 6, 16, Geschäftszeiten: montags bis donnerstags 8-17 Uhr, freitags 8-16 Uhr. Beratung nach Terminvereinbarung (06 21) 1 27 37-0. Für die Mitglieder im südlichen Landkreis mittwochs 16.30-17.30 Uhr Sprechstunde in Schwetzingen in den Räumen der Firma Media Express (Copy-Shop), Bismarckstraße 32 Markdorf: Mangoldstr. 14, Tel. (0 75 44) 7 32 96. Geschäftszeiten: dienstags und donnerstags 9-12 Uhr und während der Rechtsberatungszeit. Rechtsberatung: montags 18-19.30 Uhr. Steuer- und Architektenberatung: nach telefonischer Vereinbarung mit der Geschäftsstelle Markgräﬂerland: siehe Müllheim Mosbach: RA Marcus Weber, Forststraße 2, Tel. (0 62 61) 57 28. Dort auch Erstberatung durch Steuerberater Schabinger. Müllheim: Wilhelmstr. 3, Tel. 07631/14982, Fax 174190 Geschäftszeiten: Mo.-Fr. 9-12 Uhr, Mo. - Do. 15-17 Uhr. Rechtsberatung Do. nach tel. Vereinbarung. Telefonkurzberatung Do. 10.00-10.30 Uhr. Architektenberatung nach tel. Vereinbarung. Murgtal: siehe Gernsbach Neckargemünd: jeweils am letzten Dienstag im Monat zwischen 17 und 19 Uhr im Prinz Carl, Hauptstr. 56 in Neckargemünd Oberkirch: Hauptstraße 58, 1. und 3. Montag im Monat 18 – 20 Uhr ohne Terminabsprache, die restlichen Montage 18 – 20 Uhr und mittwochs von 18 – 19 Uhr nach telefonischer Terminvergabe (0 78 02) 58 78 Offenburg: Klosterstr. 2, Tel. (07 81) 7 20 55 (A. Voigt), Geschäftszeiten: Mo. bis Fr. 8.30-12 Uhr sowie Do. auch 14.30 bis 17 Uhr. Rechtsberatung (A. Voigt) und Steuerberatung (T. Voigt), Klosterstr. 2, Tel. (07 81) 7 20 55, Fax (07 81) 7 08 08, montags 8.30-11.30 Uhr und donnerstags 15.30-18.30 Uhr nur nach tel. Vereinbarung, Mo. 11.30-12 Uhr und Do. 14.30-15.30 Uhr Telefonberatung. Verkaufsberatung Makler Hilleke, 1. Do. im Monat; Architektenberatung Freier Architekt Joos, 2. Do. im Monat; Finanzberatung Bankfachwirt Renz, 3. Do. im Monat, jeweils 16-18 Uhr in der Geschäftsstelle Klosterstr. 2, tel. Voranmeldung vormittags (07 81) 7 20 55 Pforzheim: Werner-Siemens-Str. 62, Tel. (07231) 2842880, Fax 2842888. Geschäftszeiten: Montags-freitags 9-12 und 1317 Uhr. Mittwoch- und Freitagnachmittag geschlossen, Rechtsberatung nach Vereinbarung.

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Radolfzell-Stockach:

Konstanzer Straße 39, Telefon (0 77 32) 97 27 87, Fax 97 27 88. Geschäftsstelle: montags, mittwochs und freitags 9-12 Uhr und während der Rechtsberatungszeit, Rechtsberatung: dienstags und donnerstags 15.30-18.00 Uhr (Voranmeldung erbeten), Steuerberatung: jeden 1. und 3. Dienstag im Monat 16-18 Uhr nach telefonischer Vereinbarung, Betriebskostenabrechnungen: nach telefonischer Vereinbarung Rastatt: Gerwigstraße 4, nach telef. Vereinbarung (0 72 22) 93 34 09; Geschäftszeiten: Mo., Di., Do. und Fr. jeweils von 10-12 Uhr Rheinfelden: Karl-Fürstenberg-Str. 6 – 8. Beratungsabende im Hotel „Danner“ am Friedrichplatz: 6. Februar, 13. März und 3. April, jeweils ab 19.30 Uhr. Wir bitten unsere Mitglieder, auch Meldungen in den Tageszeitungen zu beachten. Singen: Hegaustraße 35, Tel. (0 77 31) 633 47, Geschäftszeiten: montags bis donnerstags 15.00 – 17.30 Uhr, freitags 15.00 – 16.00 Uhr Rechtsberatung: dienstags und donnerstags 14.00-17.30 Uhr. Nach telefonischer Vereinbarung (077 31) 6 33 47, Fax (0 77 31) 984442 Steuerberatung: 1. Mittwoch im Monat Architektenberatung: 2. Mittwoch Altersvorsorge: 3. Mittwoch Schwetzingen-Hockenheim: Mo, Mi, Fr 9.30– 11 Uhr, Di, Do 15–17 Uhr, Schwetzingen, Scheffelstraße 55 und Hockenheim, Werderstraße 1. Tel. Auskünfte auch Mi 14.30–17 Uhr unter 06205/17504, außerhalb Geschäftszeiten Hotline Mo - Fr 12–12.45 Uhr 0176/45127124, ansonsten 06205/7064. Zusätzlich in Schwetzingen Do 16–18 Uhr in der Volksbank, CarlTheodor-Straße 3–5, bzw. in der Sparkasse, Mannheimer Straße 3 –35 Sinsheim: Rechtsberatung RAin Elke Schlenker, Telefon 07261/948469 Steuerberatung: Gerhard Ambiel, Telefon 07261/913628 St. Georgen: Hermann-Voland-Straße 2, 78126 Königsfeld, Telefon (0 77 25) 914 33 52, Rechtsberatung: Jeden 1. und 3. Montag im Monat, 16.30-17.30 Uhr, Architekten- und Steuerberatung, Termine nach telefonischer vorheriger Vereinbarung Titisee-Neustadt: Am Postplatz 4, Büro Föhrenbach, erster und letzter Donnerstag im Monat von 14-16 Uhr, in dringenden Fällen Terminvereinbarung (0 76 51) 16 82; Fax (0 76 51) 37 68 Überlingen: Obertorstraße 23, Tel. (0 75 51) 44 54, Fax 14 28. Geschäftszeiten: montags 8.30-12 Uhr, dienstags und donnerstags 14-17.30 Uhr. Rechtsberatung, Steuerberatung dienstags nach Voranmeldung Villingen-Schwenningen: Geschäftsstelle Schwenningen, Bärenstraße 2, Telefon (07720) 1330, Geschäftszeiten: montags bis donnerstags 8-12 Uhr, Montag Nachmittag nach Vereinbarung. Geschäftsstelle Villingen, Bleichestraße 22, Tel. (07721) 560 22, Geschäftszeiten: montags bis donnerstags 8.00 – 12.00 Uhr, dienstags nachmittag nach Vereinbarung. Geschäftsstelle Donaueschingen, Karlstraße 27-29 (im Gebäude der BW-Bank), Telefon 0771-855129, Donnerstag Nachmittag nach telefonischer Vereinbarung. Waldkirch: Geschäftsstelle Marktplatz 21, Telefon (0 76 81) 2 35 61, Fax 2 57 88, Geschäftszeiten: dienstags 10.00 – 12.00 und 15.00 - 17.00 Uhr und donnerstags 16.00 – 18.00 Uhr, sowie nach telef. Vereinbarung. Rechtsberatung nach telefonischer Vereinbarung Kanzlei Schirmeister und Partner, Waldkirch, Telefon (0 76 81) 68 55, Fax 67 05. Architekten-Beratung Arch. Mohr nach telefonischer Vereinbarung (07681) 22947 Waldshut-Tiengen: Waldshut, Rheinstraße 1, Telefon (0 77 51) 76 76 u. Fax (0 77 51) 87 09 55, Montag – Freitag 9 – 11 Uhr, Dienstag 14.30 – 17.30 Uhr, Donnerstag 14 – 18 Uhr, Rechtsberatung nach telef. Vereinbarung, zusätzliche telefonische Beratung täglich, außer donnerstags, 12.15 – 12.45 Uhr (0 77 51) 83 17 17. St. Blasien: Rechtsberatung nach telef. Vereinbarung (07672) 4333 oder 4222 Weinheim: Luisenstraße 22, Geschäftsstelle besetzt: Dienstag und Donnerstag von 8 – 12 und 14 – 17 Uhr. Rechtsberatung Dienstag und Donnerstag 14 – 17 Uhr, Steuerberatung Donnerstag 10 – 11 Uhr, Architekturberatung nach telefonischer Vereinbarung, Tel. 06201/13040, Fax: 183759 (Voranmeldung erbeten). Wertheim: Nebenzollgasse 2, Telefon (09342) 914052, Beratung nach Vereinbarung Wiesloch-Walldorf: Schloßstr. 14, Telefon (0 62 22) 8 11 15. Vormittags: Mo. bis Fr. von 10 – 12.30 Uhr, nachmittags: Di. und Do. von 14 – 17 Uhr. Mo., Mi. und Fr. nachmittags: Besprechungstermine nach telefonischer Vereinbarung.

AUS DEN VEREINEN

Haus & Grund Magazin | 1/2014

SCHWETZINGENHOCKENHEIM www.haus-und-grund-hockenheim.de

Fehler im Mietvertrag mit bösen Folgen Zahlreiche Mitglieder und Gäste wurden im Nebenzimmer des Hockenheimer „Rondeau“ vom Vereinsvorsitzenden Rudolf Berger zum Vortragsabend mit dem Thema „Neuer Mietvertrag – alles richtig gemacht?“ begrüßt. Referent war Fachanwalt Wolfgang Reineke, der anhand eines Haus & Grund-Mustervertrags auf die Punkte einging, die jeder Vermieter bei einer Neuvermietung besonders zu beachten habe. Es sei es ein „tödlicher Fehler“, die Wichtigkeit und Bedeutung eines Mietvertrages auf die leichte Schulter zu nehmen. Dies beginne bereits mit der Auswahl des Vertragsformulars. Grund auf Vermieterseite für katastrophale Fehler beim Vertrag sei in der Regel eine Mischung von Unwissenheit, Gutgläubigkeit, Leichtsinn, Fehleinschätzung, Unüberlegtheit oder sogar Schlampigkeit. Fehler bei einem Mietvertrag hätten Ewigkeitscharakter und müssten manchmal Jahrzehnte hingenommen werden, denn „Vertrag ist Vertrag“. So summierten sich im Verlauf des Vortrags die möglichen Fehlerquellen zu einem für einen unaufmerksamen Vermieter bedrohlichen Szenario. Dass ein möglicherweise erst später eintretender Eigenbedarf ebenso wie anstehende Sanierungen schon bei der Laufzeit des Vertrages bzw. der Mietpreisgestaltung zu berücksichtigen seien, war für viele Besucher überraschend. Bei unüberlegter Festlegung ergebe sich ein unüberwindbares Hindernis, wenn man später aufgrund einer durchgeführten Modernisierung die Miete erhöhen wolle. Der Hinweis des Experten: „Nichts auf eigene Faust machen, lassen Sie sich im Zweifelsfall beraten!“ Nach einer lebhaften Diskussion wurde der Referent mit viel Beifall verabschiedet.

Mitglieder werben Mitglieder und werden belohnt Eine Umfrage hat es ergeben: Die „Mund-zuMund-Propaganda“ ist die beste Quelle, wenn es darum geht, Eigentümer und Vermieter davon zu überzeugen, dass ein Beitritt zu Haus & Grund nicht nur die Gemeinschaft stärkt, sondern auch handfeste ﬁnanzielle Vorteile mit sich bringt, von der optimalen Beratung und Betreuung ganz abgesehen. Das Anwerben neuer Mitglieder wird nach wie vor mit einer Bar-Prämie von 40 Euro belohnt. Aber nicht nur das: Jetzt wird unter den Werbern zusätzlich eine Prämie von 250 Euro bei der Jahreshauptversammlung ausgelost! Voraussetzung für die Prämie und die Teilnahme an der Auslosung ist, dass Werber und Geworbener beim Neueintritt schriftlich genannt und von diesen bestätigt werden.

Über einen Restaurant-Gutschein im Schwetzinger „Welde“ freuen sich (von rechts) neben den Vorständen Manfred Wöhr und Rudolf Berger, Martin und Ortrun Blattner, Birgit Weidner-Friedrich und Eva Kessel (stellvertretend für Klaus Trapp)

Mitgemacht und gewonnen

Die nächsten Veranstaltungen

Das hat schon Tradition: Mit der Einladung zur Mitgliederversammlung kommt ein Fragebogen zu einem bestimmten Immobilienthema. Diesmal waren die Mitglieder aufgefordert, sich zum Thema „Lärm“ zu äußern. Der rege Rücklauf bescheinigte es: Störende Geräuschbeeinträchtigungen in vielfältiger Art machen das Wohnen sehr beschwerlich. Nicht nur den Teilnehmern dieser Aktion, sondern auch denjenigen, die einen Beitrag zur Vergleichsmietenkartei leisten, winkte eine Belohnung für ihren Beitrag und ihr Vereinsengagement: Es wurden Lose gezogen und so kam es in der Geschäftsstelle in der Werderstraße zu einem „NikolausZusammentreffen“ der Gewinner (siehe Foto).

• 29. Januar im Weldebräu – Stammhaus, Mannheimerstr. 2a in Schwetzingen, Beginn 18.30 Uhr, Vortragsveranstaltung: „Mietpreisbremse – werden Vermieter jetzt ausgebremst?“ Wird das Mietrecht schon wieder geändert? Wie sehen die geplanten Neuerungen aus? Auf welche Fallstricke und Fehlerquellen ist bei der Mieterhöhung zu achten? Wie hilft Haus & Grund bei einer Neuvermietung? Referent ist Vereinsvorsitzender Rechtsanwalt Rudolf Berger. • 20. März, Stadthalle Hockenheim in Kooperation mit der Volksbank Kur- und Rheinpfalz: „Erwerb einer Immobilie - Informationen und Tipps“ (siehe SWW 12/2013, Seite 811).

SINGEN

Haus&Grund

Einladung zur Informationsveranstaltung

Montag 3.2.2014 19.30 Uhr

Wir laden ein zu der am Montag, dem 3. Februar, um 19.30 Uhr, im Veranstaltungsraum der Sparkasse Singen-Radolfzell, Eingang Hegaustrasse, III. Obergeschoss stattﬁndenden

Informationsveranstaltung „Haftungsrisiken rund ums Haus – Kennen und Versichern“ Referentin: RA Ingrid Jordan-Berger, Geschäftsführerin GET Service GmbH „Rauchwarnmelderpﬂicht in Baden-Württemberg“ Referent: RA Florian Zimmermann, Geschäftsführer Haus & Grund Singen Ab 19.00 Uhr steht die Tiefgarage zur Verfügung. Einfahrt mit eigener EC-Karte. Bei Belegung wird dieselbe geschlossen. Wir würden uns freuen, Sie zu dieser Informationsveranstaltung begrüßen zu können. Den Teilnehmern der Versammlung steht – wie üblich kostenlos – das Taschenbuch 2014 für Hauseigentümer zur Verfügung. Bernhard Hertrich 1. Vorsitzender

Florian Zimmermann Geschäftsführer

Hans Zimmermann Geschäftsführer 47

AUS DEN VEREINEN

ÜBERLINGEN

Haus & Grund Magazin | 1/2014

WALDSHUT-TIENGEN

www.ueberlingen.haus-und-grund-baden.de

Informationsveranstaltung zu Risiken rund ums Haus

www.haus-und-grund-hochrhein.de

Haus & Grund gratuliert neuer Staatssekretärin in Berlin

Gerne möchten wir unsere Mitglieder zu einer Informationsveranstaltung am Dienstag, 4. Februar, 19.00 Uhr, in den Vortragssaal der Sparkasse Bodensee, Münsterstraße in Überlingen einladen. Zum Thema „Haftungsrisiken rund ums Haus – welche Gefahrenquellen bestehen und wie bin ich richtig versichert?“ werden Rechtsanwältin Ingrid Jordan-Berger, Geschäftsführerin der GET Service GmbH, Hamburg und Rechtsanwältin Eva-Maria Leirer referieren.

Rita Schwarzelühr-Sutter, Bundestagsabgeordnete der SPD aus Lauchringen, wird Staatssekretärin im Umwelt- und Bauministerium – und damit die mächtigste Politikerin der Region. Haus & Grund Hochrhein hat der sympathischen Politikerin persönlich gratuliert und ihr Erfolg und Fortune für das verantwortungsvolle Amt gewünscht.

Noch enger mit Haus & Grund verbunden ist das ehemals bedeutende Bauministerium, das inzwischen vom Appendix des Verkehrsministeriums zum Appendix des Umweltministeriums gewechselt ist. Die Hoffnung besteht, dass es dort besser aufgehoben ist und größere Bedeutung erlangt als in einem Ministerium, das mit Verkehrspolitik größere Meriten erhofft hatte. Als Ansprechpartner in allen Fragen des Immobilieneigentums steht Haus & Grund Hochrhein der Staatssekretärin als Ansprechpartner zur Verfügung.

Mieterhöhung ist das Gebot der Stunde

In diesem Zusammenhang wollen wir auch auf die aktuelle Satzung der Stadt Überlingen über die Verpﬂichtung der Straßenanlieger zum Reinigen, Schneeräumen und Streuen eingehen. Gerne können Sie auch Freunde zur Veranstaltung mitbringen, die sich für eine Mitgliedschaft bei Haus & Grund Überlingen interessieren.

WALDKIRCH www.waldkirch.haus-und-grund-baden.de

Geschäftsstelle länger geöffnet Mit dem 1. Januar haben wir die Öffnungszeiten unserer Geschäftsstelle Am Marktplatz 21 erweitert. Dienstag ist nun außer wie bisher von 10.00 bis 12.00 Uhr ab sofort auch von 15.00 bis 17.00 Uhr geöffnet. Unverändert bleibt der Donnerstag (16.00 bis 18.00 Uhr) sowie die Möglichkeit einer telefonischen Vereinbarung.

Grenze, die Suche nach einem atomaren Endlager, ebenfalls in unmittelbarer Nachbarschaft zum Hochrhein, aber auch die Flugverkehrsbelastung durch den Flughafen Zürich-Kloten.

Staatssekretärin Rita Schwarzelühr-Sutter

Nach eigenen Angaben wird sich Rita Schwarzelühr-Sutter auf den Umwelt-, Atom- und Baubereich konzentrieren. Themen, die uns am Hochrhein und im Südschwarzwald ganz besonders betreffen. Zu nennen sind nur die Atomanlagen in der Schweiz entlang der deutschen

Der Vertrag der großen Koalition steht, sein Inhalt ist nicht angenehm für Vermieter. Sie sind „leichte Beute“ für politische Begehrlichkeiten, denn bei Immobilien besteht nicht die geringste „Fluchtgefahr“. Wird allerdings Immobilieneigentum wegen politischer Rahmenbedingungen zu unwirtschaftlich, werden die Bürger aus dem Eigentum ﬂiehen. Umso wichtiger ist es für jeden Vermieter geworden, permanent auf die Wirtschaftlichkeit seiner Immobilie zu achten. Wer zu günstig vermietet, den bestraft der Gesetzgeber in Form der Kappungsgrenze (s. Seite 12). Mieten, die weit hinter dem ortsüblichen Niveau zurückgeblieben sind, dürfen dennoch nur um maximal 20 % erhöht werden. Dann ist für drei Jahre Schluss. So ist es höchste Zeit, die Miete darauf zu prüfen, ob sie noch auf der Höhe der ortsüblichen Miete liegt.

Die Maßstäbe der Messtechnik

Den Maßstab der Messtechnik setzt die Physik. BFW Ritter setzt noch ein paar drauf: Weitsichtige Beratung, tadellose Montage, zuverlässiger Service, unterdurchschnittliche Preise. Als Dienstleister für Immobilien-Eigentümer und Immobilien-Verwalter kennen und nehmen wir Ihre Anliegen ganz genau. Seit 50 Jahren gilt bei uns

exakt ein Prüfstein, eine Einheit und ein Maß: Ihre Zufriedenheit. Unser Produkt- und Leistungsspektrum umfasst: Heiz-, Wasser- und Nebenkostenabrechnung Elektronische und konventionelle Heizkostenverteiler Erfassungsgeräte mit Funk Warm- und Kaltwasserzähler

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AUS DEN VEREINEN

Haus & Grund Magazin | 1/2014

Adventskaffee mit Preisverleihung Im Rahmen des traditionellen Adventskaffees verlieh Haus & Grund Hochrhein die Preise für die Gewinner des Preisausschreibens am Tag der offenen Tür. Zu Kaffee, Kuchen und Gebäck fanden sich wieder viele Mitglieder zum traditionellen Adventskaffee in der weihnachtlich geschmückten Geschäftsstelle ein. Die Mitarbeiterinnen der Geschäftsstelle hatten die Räume festlich dekoriert und viele Weihnachtsleckereien Vorsitzender Anton Bernhard Hilbert (links) mit den drei Gewinnern gebacken. Viele Gespräche, Edeltraud Gebhart (2. von links), Waltraud Benz und Georg Martin. Anekdoten und ErfahrungsWo das nicht der Fall ist, kann nur eine Anpas- austausch prägten das Treffen in vorweihsung vor Verlusten schützen. Dem gutmütigen nachtlicher Stimmung. Der Adventskaffee ist und säumigen Vermieter hilft kein Gesetz. Han- für viele Mitglieder ein fester Termin im Jahresdeln ist somit das Gebot der Stunde für alle Ver- ablauf. mieter. Sie müssen die Mieten nicht nur auf das Vorsitzender Anton Bernhard Hilbert freute ortsübliche Niveau bringen, sondern auch dort sich, dass viele Mitglieder am Preisausschreiben halten. Mieterhöhung fordert vom umsichtigen im September beim Tag der offenen Tür teilgeVermieter das Gesetz der Juristen ebenso wie nommen hatten. Drei Gewinner wurden ausgedas Gesetz der Ökonomie. lost: Den dritten Preis, ein Klima-Messgerät, Nun ist es alles andere als einfach, ein rechts- gewann Edeltraud Gebhart. Der zweite Preis, wirksames Mieterhöhungsverlangen zu formu- ein hochwertiger Rauchmelder, ﬁel an Georg lieren. Laien können die hohen formalen Hürden, Martin. Den Hauptpreis, eine Fahrt mit Brunch die das Gesetz aufstellt, kaum überspringen und für zwei Personen auf dem Rheinschiff Waldshut, scheitern häuﬁg. Da haben es die Mitglieder von erhielt Waltraud Benz. Haus & Grund Hochrhein gut. Sie bekommen professionelle Unterstützung und Information WEINHEIM von ihrem Verein. Dazu gehören auch Vergleichsmieten, unerlässlich, um ein wirksames Mietwww.haus-und-grund-weinheim.de anpassungsverlangen stellen zu können (siehe auch SWW 12/2013, Seite 780). Um die Vergleichsmietendatei immer auf dem aktuellen Stand halten zu können, melden Vermieter ihre neu abgeschlossenen Mieten immer der Geschäftsstelle von Haus & Grund Hochrhein, Rheinstraße 1 in Waldshut-Tiengen. Die hält entsprechende Formulare vor und sendet sie auf Anfrage (Telefon 07751/7676) gerne auch zu. Eine aktuelle Vergleichsmietensammlung hilft allen vermietenden Mitgliedern von Haus & Grund und stellt eine der großartigen Vereinsleistungen dar.

Neuer Partner Wir freuen uns, Ihnen einen neuen Kooperationspartner bekannt zu geben: Karlheinz Schmieder, Alleinunterhalter – Charly der Tonmixer, Albertstr. 28 in 79787 Lauchringen, Tel. 07741 42 19. Der Rabatt beträgt 3 %. Wir freuen uns, wenn Ihnen diese Sonderkonditionen, speziell für Mitglieder von Haus & Grund Hochrhein nützlich sind. Die aktualisierte Gesamtliste liegt auf der Geschäftsstelle für Sie bereit.

Vortrag zur Testamentsgestaltung

Am 29. November konnte die Vorsitzende Ingrid Geschwill von Haus & Grund Weinheim im vollbesetzten Saal des Rolf-Engelbrecht-Hauses die Zuhörer zu einem weiteren Fachvortrag zum Thema Erbrecht begrüßen. Der Fachanwalt für Erbrecht Matthias Hollenbach referierte anschaulich über die Möglichkeiten der Testamentsgestaltung sowie der vorbereitenden Erbfolgemaßnahmen. Fragen zur Notwendigkeit der Errichtung eines Testamentes unter Berücksichtigung der gesetzlichen Erbfolge wurden ebenso behandelt wie die bei Testamentserrichtung zu beachtenden Formalien. Anhand mehrerer Fallbeispiele aus der täglichen Praxis der erbrechtlichen Gestaltungsberatung gab der Referent nützliche Hinweise zu Gestaltungsalternativen, etwa durch die Anordnung von Vermächtnissen und den Vorbehalt von Nutzungsrechten. Insbesondere legte der Referent den interessierten Zuhörern während seines rund einstündigen Vortrages die Ausnutzung steuerlicher Freibeträge im Rahmen der Übertragung von Vermögenswerten bereits zu Lebzeiten ans Herz. So können

beispielsweise bei einer vierköpﬁgen Familie bereits zu Lebzeiten in einem Zeitraum von elf Jahren Vermögenswerte bis zu 3,2 Mio. Euro steuerfrei an die Abkömmlinge übertragen werden. Voraussetzung hierfür ist eine entsprechende Aufteilung des Vermögens unter den Ehegatten, um die optimale Ausnutzung der Freibeträge sicherstellen zu können. Der Strukturierung des Familienvermögens sollte daher im Rahmen erbrechtlicher Nachfolgeregelungen besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden. Die lebhafte Fragerunde im Anschluss an den Vortrag zeigte deutlich das Interesse der Zuhörer an erbrechtlichen Fragestellungen und den aufgrund der bisweilen komplizierten Materie bestehenden Beratungsbedarf. Ingrid Geschwill bedankte sich bei RA Hollenbach für seine kompetenten Ausführungen und verwies auf die nächste Veranstaltung am 24. Januar.

Betriebskosten richtig umlegen Wir laden Mitglieder und Interessenten am Freitag, 24. Januar, zur nächsten Vortragsveranstaltung ein. Thema: Betriebskosten richtig erkennen und umlegen, Referentin Ingrid Geschwill, 1. Vorsitzende, Beginn 19.30 Uhr, im Rolf-Engelbrecht-Haus, Breslauer Straße 40/1, 69469 Weinheim.

Verwenden nde en Si Sie ie im imme immer m r nur die aktuellen n Mietverträge Miiet etve vert ve rträge rt ge von Haus & Grund d bei bei Neuvermietungen Neuv ver erm mi

WIESLOCH-WALLDORF www.haus-und-grund-wiesloch.de

Die erste Infoveranstaltung im neuen Jahr am 29. Januar Das neue Jahr starten wir mit einer Informationsveranstaltung, zu der wir Sie herzlich einladen. Die beiden Themen werden sein: „Wie vermiete ich meine Immobilie selbst?“ und „Fallstricke im Mietvertrag – aktuelle Rechtsprechung“. Nachdem nunmehr in Berlin die große Koalition zustande gekommen ist, ist davon auszugehen, dass zukünftig – wie bereits in der Politik diskutiert – Sie als Vermieter die Maklercourtage für die Vermietung von Wohnungen zu tragen haben. Dementsprechend sollten Sie wissen, wie Sie auch selbst die Neuvermietung Ihrer Wohnung managen können. In diesem Zusammenhang sollten Sie unbedingt Fehler bei der Mietvertragsgestaltung vermeiden, welche Ihnen später vielleicht viel Ärger bringen und Geld kosten können. Die Veranstaltung ﬁndet in Kooperation mit Bruder-Immobilien Walldorf am Mittwoch, dem 29. Januar um 18.30 Uhr in der Astoria Halle, Schwetzinger Straße 91 in Walldorf, statt. Nähere Informationen ﬁnden Sie wie immer auch auf unserer Homepage unter Veranstaltungen. 49

STEUERN UND FINANZEN

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Mietrückstände / Räumung

Verzicht auf Vollstreckungsmaßnahmen kostet Werbungskostenabzug Die Einkunftserzielungsabsicht bei Vermietung besteht dann nicht, wenn ausstehende Mieten nicht gezahlt werden und der Vermieter auf die tatsächliche Durchsetzung von Mietforderungen verzichtet. Außerdem kann eine Vermietungsabsicht bei stark renovierungsbedürftigem Wohnraum nicht angenommen werden, wenn das Im Streitfall ging es um die Berücksichtigung von Vermietungsverlusten aus mehreren Immobilien. Eine Immobilie war aufgrund ihres baulichen Zustands am Markt nicht neuvermietungsfähig und stand daher leer. Renovierungsarbeiten konnten aufgrund fehlender finanzieller Mittel nicht durchgeführt werden. Außerdem waren die Wohnungen Teil des Vermögens einer Erbengemeinschaft. Die andere streitbefangene Immobilie war vermietet, allerdings zahlte der Mieter seit einigen Jahren Der Fall:

die vereinbarte Miete nicht. Gegen den Mieter hatte der Vermieter über die ausstehenden Mieten Vollstreckungstitel erstritten, aber weder die Vollstreckung betrieben noch eine Räumungsklage angestrengt. Die in der Einkommensteuererklärung geltend gemachten Verluste aus der Vermietung erkannte das Finanzamt wegen fehlender Einkünfteerzielungsabsicht nicht an: Für die jahrelang leerstehende, renovierungsbedürftige Immobilie seien keine ausreichenden Vermietungsbemühungen unternom-

Organ des Landesverbandes Badischer Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer

Herausgeber, Verlag und Anzeigenverwaltung: Jedermann-Verlag GmbH 69021 Heidelberg, Postfach 10 31 40 Telefon (0 62 21) 14 51 - 14 (Redaktion) (0 62 21) 14 51 - 565 (Anzeigen), Fax (0 62 21) 14 51 - 19 E-Mail: sww@jedermann.de www.hem-baden.de

Erscheint monatlich. ISSN 1861-0773

Gültig ist die Anzeigenpreisliste vom 1. 1. 2014.

Redaktion: Anita Eulenbach, Gerhard Hotz, Hartmut Mertens, Claus Munder, Dr. Axel Tausendpfund.

Monatliche Druckauﬂage 64.800 Exemplare

Verantwortlich für den Inhalt: Gerhard Hotz, Postfach 10 31 40, 69021 Heidelberg.

Herstellung: M+M Druck GmbH, Heidelberg.

Süddeutsche Wohnwirtschaft

Haus & Grund Das Hauseigentümer-Magazin in Baden

Anzeigen: Jonathan Leibl (verantwortlich).

Mietobjekt aufgrund seines Zustands nicht neu vermietbar ist und die erforderlichen Renovierungsarbeiten wegen fehlender ﬁnanzieller Mittel und Streitigkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft nicht durchgeführt werden, so das Finanzgericht Köln (Urteil vom 26. Juni 2013, Az. 7 K 1166/12, rechtskräftig).

II. Quartal 2013

Bezugspreis einschl. 7 % Mehrwertsteuer 36 Euro jährlich frei Haus.

men worden. Der Verzicht auf die Vollstreckung fälliger titulierter Mietrückstände bzw. auf die Räumung der Wohnung lasse die Einkunftserzielungsabsicht für die zweite Immobilie entfallen. Das Finanzgericht (FG) bestätigte die Ansicht der Finanzverwaltung. Voraussetzung für die Anerkennung von Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sei, dass sich der Steuerpflichtige endgültig entschlossen habe, aus dem jeweiligen Vermietungsobjekt Einkünfte zu erzieDas Urteil:

Nachdruck nur mit Genehmigung des Verlages und Quellenangabe. Mit Verfasserangabe versehene Beiträge geben die Auffassung der Autoren, nicht unbedingt diejenige der Redaktion wieder. Die Kürzung von Beiträgen aus technischen Gründen bleibt vorbehalten. Alle Beiträge in dieser Ausgabe wurden mit größter Sorgfalt erstellt. Aufgrund der Vielfalt der Themen kann dennoch keine Gewähr für eventuelle Unrichtigkeiten übernommen werden. Artikel, in denen Erzeugnisse von Firmen angesprochen werden, dienen lediglich der Information. Haus & Grund, Das Hauseigentümer-Magazin in Baden, ist Mitglied im Anzeigenverbund Haus & Grund Medien, einem überregionalen Zusammenschluss von 21 Fachpublikationen der Haus & Grund-Organisation.

Beilagenhinweis: Diese Ausgabe enthält eine Gesamtbeilage von Immobilienscout 24 und Teilbeilagen von Bruder Immobilien und HomeCompany.

STEUERN UND FINANZEN

Haus & Grund Magazin | 1/2014

len, und diese Entscheidung später nicht aufgebe. Daher könnten Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger und auf Dauer angelegter Vermietung leer steht, auch während des Leerstandes Werbungskosten sein, solange der Entschluss zur Einkünfteerzielung nicht endgültig aufgegeben werde. Ein lang andauernder Leerstand könne zum Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht führen, allerdings nur dann, wenn absehbar sei, dass ein im Grunde nicht betriebsbereites Gebäude entweder wegen fehlender oder unter zumutbaren Umständen auch nicht herbeizuführender Marktgängigkeit oder wegen struktureller Vermietungshindernisse nicht wieder vermietet werden könne. Bei der Vermarktung seines Objektes sei der Vermieter grundsätzlich frei, Art und Weise der Platzierung und Bewerbung am Wohnungsmarkt zu bestimmen. Sofern Vermietungsbemühungen aber erkennbar erfolglos blieben, müssten geeignetere Wege der Vermarktung gegangen werden. Unter Umständen müssten bei längeren Leerständen auch Zugeständnisse bei der Miethöhe oder Mietdauer gemacht werden. Vorliegend sei eine Einkünfteerzielungsabsicht für die streitgegenständlichen Objekte nicht feststellbar: Wegen der Renovierungsbedürftigkeit sei das eine Mietobjekt nicht vermarktbar gewesen, finanzielle Mittel sowie die noch zu erwartende Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ließen eine Renovierung faktisch auch nicht zu. Daher sei für das Gericht nicht ersichtlich, ob und wann die für eine erfolgreiche Vermietung erforderliche Marktfähigkeit wieder hergestellt werde. Auch bei der vermieteten Immobilie, für die seit mehreren Jahren keine Mieten mehr gezahlt wurden, seien keine ernsthaften Bemühungen zur Einnahmeerzielung unternommen worden. Weder sei ein neuer Mieter gesucht noch sei das Mietverhältnis gekündigt worden. Die bloße gerichtliche Geltendmachung der Zahlungsansprüche ohne weitere auf die tatsächliche Durchsetzung der Ansprüche gerichtete Maßnahmen reiche für die Annahme einer Einkünfteerzielungsabsicht nicht aus, so das Gericht. RA Stefan Walter

Doppelte Haushaltsführung

Steuerbonus für eine Wohngemeinschaft Der Normalfall ist es sicher nicht, dass sich ein Steuerzahler seine Zweitwohnung am Arbeitsort mit einer Kollegin teilt. Aber wenn es zu dieser Konstellation kommt, dann kann der Fiskus dem Betroffenen deswegen nicht einfach die doppelte Haushaltsführung aberkennen. Erst wenn sich der Mittelpunkt seiner Lebensinteressen an den Arbeitsort verlagert und die Wohnung dort zum Ort der eigentlichen Haushaltsführung wird, ist dies gerechtfertigt. So lautet die höchstrichterliche Rechtsprechung (Bundesﬁnanzhof, Aktenzeichen VI R 25/11). Das Finanzamt reagierte sehr skeptisch, als es von einem scheinbaren Widerspruch erfuhr. Ein Steuerzahler hatte zwar ganz korDer Fall:

rekt eine Zweitwohnung am Arbeitsort angemietet, weil der tägliche Weg von der Familienwohnung aus zu weit war, aber er teilte sich diese Zweitwohnung mit einer Arbeitskollegin. Da lag für den Fiskus der Verdacht nahe, dass hier vielleicht mehr als nur eine Zweckgemeinschaft vorliege. Deswegen wurde die Anerkennung der doppelten Haushaltsführung verweigert. Der Betroffene ließ sich das nicht gefallen. Der Bundesfinanzhof betonte, eine derartige Ausdeutung der privaten Lebensführung eines Steuerzahlers sei nicht angemessen. Was der Arbeitnehmer am Ort seines beruflichen Einsatzes unternehme, sei ausschließlich seine eigene Angelegenheit. Es gibt allerdings einen Grund, der einen Steuerzahler tatsächlich die doppelte Haushaltsführung kosten könnte: dann, wenn sich der Lebensmittelpunkt des Betroffenen an den Ort der „Zweitwohnung“ verlagert hat. LBS Das Urteil:

Überlanges Gerichtsverfahren

Keine Entschädigung trotz Verstoß Im April 2013 hat der Bundesfinanzhof (BFH) zum ersten Mal über eine Klage entschieden, die sich gegen die unangemessen lange Dauer eines Finanzprozesses wandte: Das Gesetz über den Rechtsschutz gegen überlange Gerichtsverfahren (in Kraft seit Dezember 2011) gibt Steuerzahlern die Möglichkeit, dafür Entschädigung zu bekommen; der Kläger im konkreten Fall sah allerdings keinen Cent, obwohl der BFH ihm bestätigte, dass das Finanzgericht Berlin-Brandenburg

fünfeinhalb Jahre lang in seiner Sache untätig geblieben war; es gebe keine Wiedergutmachung in Form von Geld, weil die vor sechs Jahren eingereichte Klage offenkundig unbegründet sei, urteilte der BFH: Wenn für jeden Rechtskundigen von vornherein fest stehe, dass eine Klage erfolglos sein werde, sei die Verzögerung des Verfahrens für die Beteiligten objektiv bedeutungslos. (Urteil des Bundesfinanzhofs vom 17. 4. 2013 – X K 3/12) jur-press.de

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RECHT – KURZ NACHGEFR AGT

Haus & Grund Magazin | 1/2014

Unter dieser Rubrik beantworten wir Leserfragen exemplarisch, soweit sie von allgemeinem Interesse sind. Die Beantwortung individueller Anfragen erfolgt für Haus & Grund-Mitglieder im Rahmen der Rechtsberatung in der Geschäftsstelle ihres Ortsvereins.

Mietzahlung nach fristloser Kündigung Frage einer Leserin: Wir haben eine fristlose Kündigung ausgesprochen. Die Mieter sind dann auch recht schnell (gegen alle Erwartung) ausgezogen, haben aber auch keine Miete mehr bezahlt. Wir meinen, uns steht noch Geld zu. Wie lange können wir diese Miete fordern? Haus & Grund antwortet: Wir gehen zunächst mal davon aus, dass ihre Kündigung berechtigt und wirksam war. Sonst hätten die Mieter sich wohl auch gewehrt. Sie haben nach dem Auszug der Mietpartei einen Ersatzanspruch auf entgangene Miete. Ohne das vertragswidrige Verhalten der Mieter hätten Sie nicht gekündigt und die vereinbarten Mieteinnahmen erzielt. Den Grund,

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dass Sie nun keine Miete bekommen, haben die Mieter zu vertreten. Der Anspruch entfällt, wenn Sie neu vermietet haben und wieder Miete erzielen. Sollte eine Wiedervermietung nicht so einfach sein, besteht der Anspruch längstens bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Mieter selbst hätten kündigen können, in der Regel mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten. Läge ein Zeitmietvertrag vor, müssten die Mieter bis zum Ablauf der vereinbarten Frist zahlen.

Wichtig: Sie müssen in angemessener Weise eine Weitervermietung anstreben. Durch Nichtstun abwarten, bis die Anspruchsfristen abgelaufen sind, könnte daneben gehen. Es endet in der Regel mit einem Klageverfahren. Ihre Mieter könnten dann Ihre Tatenlosigkeit u. U. erfolgreich einwenden. Unser Rat: Dokumentieren Sie Ihre Bemühungen um eine zeitnahe Weitervermietung. Die Mieter sind auch zum Ersatz für Kosten, wie etwa Zeitungsannoncen oder Reisekosten, falls Sie zur Besichtigung der Wohnung anreisen müssen, verpflichtet. Notieren Sie die Namen der Mietinteressenten, falls Sie später Zeugen brauchen. Halten Sie die Ablehnungsgründe fest.

mer: Sollten in der Immobilie noch andere Personen berechtigt wohnen, wirkt der Räumungstitel diesen gegenüber nicht. Sie treten als neuer Eigentümer in jedes Mietverhältnis ein. Sie müssen dann zunächst eine Kündigung aussprechen und diese nach den entsprechenden Rechtsvorschriften begründen und durchsetzen. Unser Rat: Wenn Sie sich mit einer Ersteigerung befassen wollen, informieren Sie sich umfassend über die Verhältnisse auf dem Grundstück und in der Immobilie. Gerade mit wenig oder keiner Erfahrung sollten Sie unbedingt vorher die Rechtsberatung ihres Haus & Grund-Vereins aufsuchen.

Befestigung für Straßenbeleuchtung an Privatgebäude Frage eines Lesers:

Erwerb durch Zwangsversteigerung

Für unseren Stadtteil hat der Gemeinderat ein neues Beleuchtungskonzept beschlossen. Nun kam ein Brief, der ankündigte, dass demnächst eine Haltevorrichtung für die neuen Beleuchtungskörper an unserem Haus festgemacht wird. Bisher hatten wir keine Straßenlampe in der Nähe. Um Einverständnis wurden wir nicht gebeten. Nachbarn meinten, wir müssten das so hinnehmen. Ist das richtig?

Leserfrage:

Haus & Grund antwortet:

Wir beabsichtigen demnächst eine Immobilie über Zwangsversteigerung zu erwerben. Wir möchten jetzt wissen, ob es richtig ist, dass die derzeitigen Eigentümer dann sofort ausziehen müssen. Und was geschieht, wenn kein Auszug erfolgt?

Ja! Das Baugesetzbuch regelt in § 126 BauGB die Pflichten des Eigentümers. Es heißt in Abs.1:

Von Ihren ehemaligen Mietern benannte Nachmieter müssen Sie nicht akzeptieren. Ihr Haus & Grund-Ortsverein verfügt über erfahrene Rechtsanwälte, die Ihnen weiterhelfen.

Haus & Grund antwortet: Diese Angelegenheit regelt das Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung. In § 93 Abs.1 ZVG wird u.a. bestimmt, dass aus dem Beschluss, durch welchen der Zuschlag erteilt wird, gegen den Besitzer des Grundstücks die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe stattfindet. Mit dem Zuschlag sind Sie Eigentümer und erhalten automatisch einen Räumungstitel. Sie können unmittelbar einen Gerichtvollzieher mit der Durchführung der Zwangsräumung beauftragen. Üblicherweise sollte aber schriftlich eine angemessene Räumungsfrist gesetzt werden. Als angemessene Frist sieht man zwei bis vier Wochen an. Wichtig: Der Anspruch auf sofortige Räumung und Herausgabe besteht nur gegenüber dem bisherigen Eigentü-

Der Eigentümer hat das Anbringen von 1. Haltevorrichtungen und Leitungen für Beleuchtungskörper der Straßenbeleuchtung einschließlich der Beleuchtungskörper und des Zubehörs sowie 2. Kennzeichen und Hinweisschilder für Erschließungsanlagen auf seinem Grundstück zu dulden. Er ist vorher zu benachrichtigen. Mit dem Beschluss des Gemeinderates wird bereits dieser Duldungsanspruch der Gemeinde manifestiert. Damit haben sich die Verwaltungsgerichte bereits befasst. U.a. hat der VGH Baden-Württemberg in seinem Beschluss vom 14.2.2007, Az. 2 S 2626/06 das so bestätigt. Der VGH führt u.a. aus: Ein besonderes Vollzugsinteresse an der Duldungspflicht könne sich aus dem öffentlichen Interesse ergeben, den Innenstadtbereich einer Gemeinde städtebaulich aufzuwerten und dessen Attraktivität aufzuwerten. Allerdings haben Sie Anspruch auf Schadensersatz, wenn bei den Arbeiten ein Schaden entsteht. 53

RECHT

Haus & Grund Magazin | 1/2014

Drinnen und draußen

Wenn Gerichte zum Thema Fenster und Türen urteilen Sie sind gewissermaßen die „Sollbruchstellen“ einer Immobilie: Lärm, Gerüche und Wasser können am ehesten durch Fenster und Türen in eine Immobilie eindringen und so einen großen Schaden verursachen oder zumindest eine Belästigung für den Betroffenen darstellen. Das wird nie vollständig zu vermeiden sein, denn Häuser brauchen schließlich Öffnungen. Deutsche Zivilgerichte haben es immer wieder mit dem Thema Fenster

und Türen zu tun. In der Regel müssen die bau-, mietund nachbarrechtlichen Umstände eines konkreten Falles geprüft werden. In den folgenden Fällen geht es unter anderem um aufgetautes Eis, das unter einer Kellertüre hindurch in ein Haus geﬂossen war. Und um die Frage, wie weit ein Mieter in einem Mehrparteienhaus den Bereich vor seiner Wohnungstüre eigenmächtig gestalten darf.

I Keine Garantie gegen Einbruch

Türe offen hielten, als ein Einbruchssignal gewertet werden kann. Das sei nicht der Fall, hieß es im Urteil. Mit den üblichen Werkzeugen wie Dietrichen, Drähten oder ähnlichem sei ein Holzkeil jedenfalls nicht zu vergleichen.

Gibt es so etwas wie absolut einbruchssichere Türen und Fenster? Eine Firma jedenfalls versprach in ihrem Werbeprospekt, dass es bei ihren Produkten „nichts zu knacken“ gebe. Ein Hausbesitzer-Ehepaar erteilte dem Unternehmen den Auftrag – und war bass erstaunt, als einige Jahre später dennoch erfolgreich eingebrochen wurde. Der Schaden betrug rund 17.000 Euro. Vor dem Landgericht Bonn (Aktenzeichen 13 O 365/09) kämpfte das Ehepaar darum, dass Hersteller und Handwerksfirma das Diebesgut zu ersetzen hätten. Sie hätten schließlich ihr Versprechen nicht eingelöst. Diese Forderung wurde nicht erfüllt. Die Richter stellten fest, eine Garantie gegen Einbruch gebe es grundsätzlich nicht und die Vertragspartner hätten eine solche auch nicht geleistet.

Wer haftet für aufgebrochene Wohnungstür?

Manchmal wird eine Wohnungstüre auch ganz offiziell aufgebrochen – nämlich von der Polizei oder der Feuerwehr. So war es im Falle einer Mieterin. Sie war eingeschlafen und hörte deswegen das Klingeln ihrer Tochter nicht, die sie besuchen wollte. Die besorgte Tochter rief die Feuerwehr und diese brach die Türe auf. Der Sachschaden betrug knapp 1.200 Euro. Anschließend stritten sich Eigentümer und Mieterin darum, wer dafür aufkommen müsse. Das Amtsgericht Halle (Aktenzeichen 93 C 2078/09) entschied, dass die Mieterin nichts bezahlen müsse. Sie selbst habe keine Pflichtverletzung begangen und müsse deswegen keinen Schadenersatz leisten.

Fensterinstandhaltung: Keine Neuregelung durch Mehrheitsbeschluss

Wenn in der Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft vorgesehen ist, dass die Gemeinschaft die Kosten für die laufende Instandhaltung der Fenster begleichen muss, dann kann dies nicht ohne weiteres per Mehrheitsbeschluss rückgängig gemacht werden. Das stellte der Bun54

desgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 33/09) in letzter Instanz fest. Eine Gemeinschaft in Baden-Württemberg hatte versucht, die Kosten auf die jeweiligen Eigentümer abzuwälzen. Auf diese Weise könne die Teilungserklärung allerdings nicht interpretiert werden, beschlossen die Richter, zumal nicht einmal eine entsprechende Öffnungsklausel im Vertrag vorgesehen gewesen sei.

Keine Schadensregulierung ohne Einbruchspuren

Immer wieder wird vor den Gerichten darüber gestritten, wann genau eigentlich ein Einbruchsdiebstahl vorliegt. Häufig leisten Versicherungen nämlich nur in einer eindeutig nachgewiesenen Fallkonstellation Schadenersatz. Nach herrschender Rechtsprechung erfordert das Einbrechen eine Gewalteinwirkung gegen Gebäudeteile. Das Oberlandesgericht Köln (Aktenzeichen 9 U 76/10) musste die Frage klären, ob auch ein herumliegender Holzkeil, mit dem die Eindringlinge während ihrer Tat möglicherweise die

Keine freie Gestaltung der Wohnungstür

Hinter der eigenen Wohnungstüre ist es weitgehend dem Mieter selbst überlassen, wie er sich einrichtet. Niemand kann ihm Vorschriften machen, selbst wenn er sich für eine ungewöhnliche Ausstattung entscheidet. Doch wie sieht es vor der Türe aus? Also in dem Bereich, den zwangsläufig auch noch andere Hausbewohner nutzen müssen. Hier gelten deutlich strengere Regeln. Das Amtsgericht Münster (Aktenzeichen 38 C 1858/08) verdonnerte einen Mieter dazu, eine Reihe von persönlichen Gegenständen vor der Türe (ein Symbol der amerikanischen Flagge, Blumentöpfe und Dekorationsgegenstände) zu entfernen. Man könne seinen Mitbewohnern nicht seinen eigenen Geschmack auf diese Weise aufzwingen.

Wassereinbruch durch eine geschlossene Kellertür

Türöffnungen stellen eine große Gefahr für Wassereinbrüche dar. So war es auch in einem Fall in Bayern. Auf dem gefliesten Absatz vor einer Kellertüre hatten sich Regenwasser und schmelzende Schneereste gesammelt und waren unter der Türe hindurch in das Haus eingedrungen. Der Schaden am Mauerwerk und an den Türstöcken betrug mehrere Tausend Euro. Das Landgericht Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 8 O 9839/10) entschied, es handle sich um eine „Überflutung des Grund und Bodens“ im Sinne des Versicherungsvertrages, also um eine Überschwemmung. Die Versicherung musste etwa 6.500 Euro bezahlen.

RECHT

Haus & Grund Magazin | 1/2014

Keine Pflicht zum weißen Anstrich

Die Klausel in einem Mietvertrag, wonach Fenster und Türen beim Auszug ausschließlich weiß zu streichen seien, kann einen Mieter unangemessen benachteiligen und deswegen komplett ungültig sein. Das entschied der BGH (Aktenzeichen VIII ZR 198/10). Der Hintergrund dieses Grundsatzurteils: Wenn der Mieter wisse, dass er am Ende die Wohnung in einer bestimmten Farbe zurückgeben müsse, dann raube ihm das schon während der Laufzeit des Vertrages den ihm zustehenden Gestaltungsspielraum. Denn ein kostenbewusster

Mieter fühle sich dann gehemmt, die von ihm eigentlich gewünschte andere dezente Farbe zu wählen.

Schließdienst für Erdgeschossbewohner

In vielen Wohnanlagen wird streng darauf geachtet, dass nachts die Eingangstüren geschlossen sind. So sollen Diebe und andere unangemeldete Gäste abgehalten werden. Ein Eigentümer in Köln hatte den „Schließdienst“ per Hausordnung den Erdgeschossbewohnern zugewiesen. Sie müssten im Winter spätestens um 21 Uhr und im Sommer spätestens um 22 Uhr absperren. Das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 211 C 55/12) hatte daran nichts zu beanstanden. Es handle sich weder um eine überraschende noch um eine willkürliche Klausel. Eine solche Regelung sei „durchaus üblich“ und benachteilige die Erdgeschossbewohner nicht in unangemessener Weise. LBS

Schaden durch Wildschweine

Pächter haftet für geplündertes Maisfeld

Diesen Betrag sollte der Pächter des Jagdreviers dem Landwirt in voller Höhe ersetzen. So lautete der „Vorbescheid über Wildschäden“, den die Gemeinde dem Jäger schickte. Dessen Einspruch gegen den Bescheid wurde vom Amtsgericht Soltau abgewiesen: Schließlich wäre es die Aufgabe des Jagdpächters gewesen, die Wildschweine in Schach zu halten und Wildverbiss zu verhindern. Der Jäger legte gegen das Urteil Berufung ein und warf dem Landwirt Mitverschulden vor: Er hätte ihm mitteilen müssen, dass er auf dem Acker Mais angepflanzt habe. So sah es auch das Gericht und reduzierte den Schadenersatz (Urteil des Landgerichts Lüneburg vom 4. 7. 2013 – 10 S 3/13). Prinzipiell hafte natürlich der Jagdpächter für Wildschäden in seinem Revier, so das Landgericht. Aber die Bauern müssten laut Jagdgesetz ihre Anpflanzungen auch selbst schützen – das sei hier nicht geschehen. Dabei habe der Landwirt die Leibspeise von Wildschweinen angebaut, Maisfelder seien besonders gefährdet. Obendrein habe der Jagdpächter nicht wissen können, dass der Landwirt Mais anpflanzen würde. Denn auf dem betreffenden Feld sei zuvor erst Winterrogen und dann als Zwischenfrucht Ölrettich angebaut worden. Daher hätte der Landwirt den Jagdpächter über die Aussaat von Mais-

pflanzen informieren müssen. Dann hätte der Jäger vorbeugend tätig werden können. Da der Landwirt nichts unternommen habe, um den Wildverbiss zu verhindern, müsse er ein Drittel des Schadens selbst tragen. Demnach stehe ihm eine Entschädigung von 1.040 Euro zu. jur-press.de

Foto: Harald Schottner / Pixelio.de

Im April 2012 säte ein Landwirt auf einer Ackerfläche Mais an, die in einem Jagdgebiet lag. Über die Aussaat fielen nach ein paar Tagen hungrige Wildschweine her – ratzeputz vertilgten sie die Maispflanzen. Der Landwirt beauftragte einen Fachmann damit, den Wildschaden zu ermitteln: Er schätzte ihn auf 1.561 Euro.

Das Wildschwein – Schrecken der Bauern

Fehlende Warnschilder

Kein Schmerzensgeld für Sturz auf Treppe Eine Angestellte verklagte das Reinigungsunternehmen, das für ihren Arbeitgeber tätig war, auf 10.000 Euro Schmerzensgeld. Sie war in einem Betriebsgebäude auf frisch gewischter Treppe gestürzt und hatte sich dabei einen Trümmerbruch des linken Handgelenks zugezogen. Dafür machte sie die Reinigungsﬁrma verantwortlich: Der Unfall sei auf fehlende Warnschilder zurückzuführen. Sie habe nicht erkannt, dass die Treppe feucht gewesen sei. Das hätte sie auch ohne Schilder unschwer bemerken können, konterte die Firma. Die Angestellte habe sich das Unglück selbst zuzuschreiben. So sah es auch das Gericht und wies die Klage der Verletzten ab (Urteil des Landgerichts Coburg vom 8. 1. 2013 – 23 O 412/12 ). Die Treppe werde jeden Tag zur gleichen Zeit geputzt. Das habe die Angestellte gewusst. Dass dabei noch nie Hinweisschilder aufgestellt wurden, habe sie ebenfalls gewusst und hätte sich darauf einstellen können. Das Reinigungsunternehmen habe sich keinerlei Nachlässigkeit vorzuwerfen. Es müsse nur dann vor Gefahren warnen, wenn diese ohne Hinweis schwer erkennbar seien. Zum Beispiel

dann, wenn Feuchtigkeit auf bestimmten Bodenbelägen kaum zu sehen sei. Das treffe hier aber nicht zu, da habe die Feuchtigkeit auf der Treppe sozusagen vor sich selbst gewarnt. Der Sanitäter habe als Zeuge ausgesagt, er habe sofort gesehen, dass der Boden feucht gewesen sei. Wenn ein Sanitäter, der zu Hilfe eilte und sich vorrangig um die Verletzte kümmern musste, die Feuchtigkeit auf dem Boden bemerkt habe, könne man das auch von einem sorgfältigen Benutzer der Treppe erwarten. jur-press.de 55

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HAUS UND GARTEN

Haus & Grund Magazin | 1/2014 7/2012

Kleine Kiwi-Kunde

Damit die Wahl leichter fällt ‚Weiki‘ ist die Kiwi für den Hausgarten, da sie ausreichend frosthart ist und viele, wenn auch vergleichsweise kleine Früchte bildet.

Kiwiarten pflanzt man demnächst. Alle sind auf lange, sonnige und warme Herbste angewiesen. Ihre Früchte reifen erst spät ab Mitte Oktober. Außerdem sind die Befruchtungsverhältnisse etwas kompliziert. Zweihäusigkeit ist die Regel, Einhäusigkeit der Sonderfall und mitunter grenzwertig. Beginnen wir mit den großen Kiwis, Sorten der Art Actinidia chinensis. Deren Früchte gehören mittlerweile zum normalen Obstangebot, kommen erwerbsmäßig aus wärmeren Anbaugebieten. Nur selten sind hierzulande die Klimabedingungen so günstig, dass Pflanzung in Hausgärten lohnt, hier kommt eigentlich nur Weinklima in Frage. Selbst dort brauchen Kiwis wie betont möglichst sonnige, warme und geschützte Plätze. Hauptsorte ist ‚Hayward‘ mit etwa 7,5 cm langen, braungrünen, stark behaarten Früchten, deren Durchmesser etwa 5,5 cm

beträgt. Kiwis sind allesamt ungestüme Wachser. Man braucht in jedem Fall starke, umfangreiche Stützen und ausreichend Platz, umso mehr, da zwei Pflanzen unterzubringen sind, denn die Sorte ist zweihäusig. Das gilt nicht für die einhäusige ‚Jenny‘, deren Früchte allerdings etwas kleiner sind als die von ‚Hayward‘. Ihre Ansprüche entsprechen jenen dieser Sorte. Auf der Suche nach einer Alternative für diese wärmeanspruchsvollen Kiwis entstand am Institut für Obstbau der TU München-Weihenstephan die Sorte ‚Weiki‘ von Actnidia arguta. Sie bewährt sich selbst im winterkalten Klima Bayerns. In mehr maritimem Küstenklima mit milden Wintern und frühem Triebbeginn könnten eventuell Spätfröste den Austrieb gefährden. Darum sollte man dort eher etwas weniger sonnig und warm pflanzen.

Foto: llse Jaehner

‚Weiki‘ bildet reichlich haarlose, glattschalige, deutlich kleinere, etwa walnussgroße Früchte, nachdem weibliche Blüten von männlichen bestäubt wurden. ‚Weiki‘ ist demnach zwar zweihäusig, aber allenfalls bedingt selbstfruchtbar, so dass man sich nicht darauf verlassen kann. Aufmerksame Baumschulen liefern deswegen von sich aus jeweils Pärchen. Als einhäusiges Pendant ist Actinidia arguta ‚Issai‘ im Angebot. Als „Mini-Kiwi“ vermarkten manche Baumschulen die Art Actinidia arguta, die bisher hauptsächlich als zierende Schlingpflanze wegen des hübschen Laubes gepflanzt wurde. Weil lediglich weibliche Exemplare nur nach Bestäubung die 2-3 cm großen Früchte bilden, spielte diese Art bisher kaum eine Rolle, profitiert jetzt jedoch vom Ansehen der anderen Kiwis.

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HAUS UND GARTEN

Haus & Grund Magazin | 1/2014 7/2012

Der Ziergarten im Januar

Ein Winter-Januar wäre klasse

Sollte es dagegen ohne schützende Schneedecke stark frieren mit dadurch möglichen Schäden an Stauden, Zweijahrsblumen oder im Herbst frisch gepflanzten immergrünen Gehölzen, schützt/schattiert man je nachdem mit Fichtenzweigen, Juteleinen oder dergleichen, vor allem Gewächse an Südhängen, die der Sonne und dem abträglichen Wechsel zwischen vergleichsweise

warmen Tagen und kalten Nächten voll ausgesetzt sind. Ob Schnee oder kein Schnee – Vögel sind darauf angewiesen, dass sie jederzeit Futter finden und nicht, wenn es plötzlich schneit, erst lange danach suchen müssen. Also sind Futterplatz und Tränke täglich entsprechend zu versorgen. Das Vorhandensein eines Teiches verpflichtet dazu, ein Loch in der Eisdecke frei zu halten, damit Sauerstoff ins Wasser gelangt. Wer´s gar nicht lassen kann, sich gärtnerisch praktisch zu betätigen, kann Blütensträucher durch Steckhölzer vermehren, die man jetzt schneidet und vorläufig bis zum Stecken in feuchtem Sand einschlägt, so im Fall von Forsythien, Weigelien, Deutzien, Falschem Jasmin und anderen. Man kann diese und ähnliche Sträucher mit filzigen Wurzelballen oder Ausläufern, z.B. einige Wildrosen, aber auch gleich nach dem Winter vor Austrieb durch Teilung oder eben Ausläufer vermehren. Man erhält auf diese Weise schnell schon größere Exemplare. Staudenarten, die nur nach Kälteeinwirkung zügig keimen, kann man jetzt in Schalen säen und draußen Frost und Schnee aussetzen. Einfacher und bequemer geht es im Kühlschrank.

Foto: Ilse Jaehner

Gärtner haben überhaupt nichts dagegen, wenn es im Januar richtig Winter ist, möglichst durchgehend ohne große Schwankungen und mit ebenfalls durchgehend geschlossener Schneedecke. Dann haben sie nämlich Zeit, das zu tun, was sie jetzt am liebsten tun: planen. Dabei helfen Bücher, Kataloge, Zeitschriften, Internet mit vielen wertvollen Informationen, überlegt vorzugehen. Die Anlage eines neuen Staudenbeetes, eines Rosen- oder Heidegärtchen, eines Steingartens oder kleinen Teiches gelingt so später problemlos. Wie steht es mit der Anschaffung weiterer Stauden und/oder Gehölze sowie anderer Pflanzen, wie der von Sommerblumensamen, von Zwiebeln und Knollen? So ein Winterjanuar kommt wirklich wie gerufen.

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Haus & Grund Magazin | 1/2014 7/2012

Wir ruhen uns aus und planen Im Januar-Nutzgarten wird etwas nicht getan: Schnitt von Obstgehölzen, der unterbleibt bei Frost. Da es nach ein paar frostfreien Tagen, mit denen der Januar durchaus mal überraschen kann, über Nacht meist wieder friert, lässt man es im Januar am besten ganz. So besteht eine wichtige Empfehlung für Tätigkeiten in diesem Monat darin, etwas nicht zu tun. Liebe gärtnernde Zeitgenossen: Ruht Euch stattdessen aus! Wer Lufthunger hat, kann, sofern die Witterung es zulässt, Pflanzplätze für im Nachwinter geplante Pflanzungen vorbereiten. Im Übrigen wird eine der wichtigsten Arbeiten im Gärtnerdasein im Haus erledigt, nämlich Planungen sowohl für den Anbau von Gemüse als auch für Pflanzung von Obstgehölzen. Dafür muss man sich unbedingt reichlich Zeit nehmen. Fehlentscheidungen im Gemüsegarten schlagen nicht so zu Buch, doch wer falsch entscheidet, was langlebige Obstgehölze betrifft, ärgert sich eventuell noch nach Jahren. Je kleiner ein Garten, desto wichtiger ist es, sich die Sache gut zu überlegen und vorrangig auf Beerenobstarten zu setzen. Reichlich Zeit verwende man auf den Bestellungsplan fürs Gemüseland. Am besten hebt man die Bestellungspläne der vergangenen Jahre auf und bezieht sie mit ein. So lassen sich Fehler in der Fruchtfolge vermeiden. Ein fertiger Be-

stellungsplan gibt Auskunft über die anzubauenden Gemüsearten und -sorten, über Vor-, Haupt-, Nach-, Zwischen- oder Mischkultur, ob diese zu einander passen, wie viele Quadratmeter jeweils vorgesehen sind, wie viel Saat- oder Pflanzgut demnach zu beschaffen ist. Sobald das erledigt ist, wird bestellt oder gekauft. Trotz Winter kann man noch aus dem eigenen Garten ernten, direkt vom Beet Grünkohl, Porree, Feldsalat, eventuell sogar Rosenkohl sowie ganz und gar winterharte Schwarzwurzeln und Pastinaken. Wo es kälter wird, schafft man Möhren, Rettiche, Schwarzwurzeln, Pastinaken, Porree ins Frühbeet und schützt sie da je nach Witterung. Auch im Gewächshaus kann man noch ernten, unter anderem Feldsalat. Im Haus geht es weiter mit der Treiberei von Chicorée und Löwenzahnwurzeln. Sehr zu empfehlen ist Saat von Kresse, Kerbel, Senf, Löffelkraut auf der Fensterbank. Keimsprossen sind ausgesprochen gesund und ebenfalls leicht zu ziehen, vorteilhaft in mehrstöckigen Keimschalen. Was Gemüse recht ist, ist Obst billig. Es reifen nacheinander die gut lagerfähigen Wintersorten von Äpfeln und Birnen, so dass bis mindestens einschließlich März Früchte zur Verfügung stehen. Wurden auch Kartoffeln gezogen, achte man darauf, sie nicht zusammen mit Obst zu lagern.

Foto: Karl-Heinz Liebisch / Pixelio.de

Der Nutzgarten im Januar

Grünkohl kann den ganzen Winter geerntet werden, allerdings ist Kahlfrost ab -10 °C zu vermeiden.

Grüne Tipps Obstbäume sind im Hochwinter (Januar) bei strenger Kälte von oben bis unten gleichermaßen gefährdet, kleine Abweichungen ausgenommen. Allerdings ist die Frosthärte der einzelnen Gewebepartien unterschiedlich. Man sollte meinen, dem Innersten von Stamm und Ästen könnte am wenigsten geschehen, während ihr Äußeres besonders empfindlich ist. Tatsächlich verhält es sich umgekehrt. Das Kambium hält glücklicherweise am meisten aus, denn solange es lebt, hat der Baum Chancen, andere Schäden zu überwinden. Am empfindlichsten ist das Markgewebe. Meerrettich schmeckt am besten frisch gerieben. Damit man jederzeit an die Wurzeln herankommt, auch bei stärkerem Frost und hohem Schnee, gräbt man bei günstiger Witterung einige Wurzeln auf Vorrat aus und schlägt an frostfreiem Platz in feuchten Sand ein.

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Haus & Grund Magazin | 1/2014

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makro: USA – Schulden ohne Ende? Freitag, 17. Januar 2014 3sat, 21:00 Uhr

USA – Schulden ohne Ende?

Bild: Rainer Sturm / Pixelio

Die USA haben im Oktober in letzter Minute einen Staatsbankrott abgewendet. Doch die neue Schuldenobergrenze reicht nur bis Anfang Februar. US-Präsident Barack Obama hat also gar keine andere Wahl, als bis dahin die Obergrenze erneut anzuheben. Die Staatsschulden sind in seiner Amtszeit regelrecht explodiert, von elf auf 17 Billionen US-Dollar. Obama hat mehr Schulden gemacht als 42 seiner 43 Vorgänger zusammen. Besser fällt nur Obamas Konjunktur-Bilanz aus.

Die größte Volkswirtschaft der Welt wächst wieder, seit der Finanzkrise 2008 im Schnitt mit mehr als zwei Prozent. Anders als der Staat bringen Banken und Privathaushalte ihre Finanzen gerade in Ordnung, die Arbeitslosenquote ist von zehn auf sieben Prozent gesunken und die Amerikaner kaufen wieder Häuser, Autos und viele andere Dinge. Vom Wohl und Wehe der USA hängen auch viele Arbeitsplätze in Deutschland ab.

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Das Verpﬂanzen von Gehölzen Gelegentlich stellt man fest, dass ein Baum oder Strauch an der falschen Stelle steht. Gerade der Winter ist ideal, um Gehölze umzupflanzen, weil die Stoffwechselvorgänge auf ein Minimum reduziert sind und viele Gehölze ihr Laub komplett abgeworfen haben. Während das Verpflanzen von Stauden einfach und unproblematisch ist, gehört das Umpflanzen von Gehölzen zu den anspruchvollsten Tätigkeiten. Grund dafür ist der enorme Verlust an Wurzelmasse und die großen Wunden, die den Starkwurzeln beigebracht werden.

I Fingerspitzengefühl

Wichtig ist, einen möglichst großen Erdballen zu erhalten. Je mehr Feinwurzeln den Kontakt zum Erdreich behalten, desto größer ist die Chance für erfolgreiches Anwachsen. Am besten markiert man sich den Bereich um den Stamm, den man vom Gewicht her noch bewältigen kann und sticht dann aber rund 20 cm außerhalb ringförmig ab. In diesem äußeren Bereich lässt sich mit einer Harke der Boden aus den Feinwurzeln auskämmen, so dass diese als Geflecht aus dem Erdballen herausragen.

Das neue Pflanzloch sollte deutlich größer sein als der Wurzelballen. Und der sollte etwa so tief in den Boden kommen wie zuvor, lieber zu hoch als zu tief einpflanzen. Ringsum vorsichtig Erde einfüllen und festtreten, ohne die herausragenden Feinwurzeln zu verletzen. Zum Schluss gründlich mit Wasser einschlämmen, damit sich Hohlräume mit Erde füllen.

I Richtig anwachsen Idealerweise werden zunächst nur zwei gegenüberliegende Viertel abgestochen und die andere Hälfte erst ein halbes Jahr später. Nach einem Jahr haben sich entlang der Schnittflächen viele neue Wurzelspitzen gebildet, die das Anwachsen enorm erleichtern.

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I Stets gut wässern Die nächsten zwei bis drei Jahre immer wieder durchdringend wässern. Am besten auch einen Stützpfahl schräg in den Boden schlagen und den Baumstamm daran fixieren. Leichte Bewegungen des Ballens bei Sturm würden neu gebildete Wurzeln immer wieder losreißen. Informationen

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stechen, um ihn zu lösen. Transportieren lässt sich das ‚ballierte‘ Gehölz dann mit der Schubkarre, besonders schwere können auf einem Schalbrett bewegt werden. Wie die alten Ägypter benötigt man dazu mehrere Rundhölzer und vier lange Holzbohlen, auf denen man das Schalbrett rollend bewegen kann. Wichtig ist, dass der Erdballen nicht auseinander bricht. Kann das Gehölz nicht sofort eingepflanzt werden, den Ballen mit nassen Tüchern abdecken, denn freiliegende Wurzeln haben keinen Verdunstungsschutz.

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RECHT

Haus & Grund Magazin | 1/2014

Ein Grenzstein muss zugänglich sein Nachbar X errichtete auf seinem Grund einen Neubau und baute auf die Grenze eine Betonmauer, die den Grenzstein umschloss. So geht es nicht, fand Nachbar Y: Nun sei ja die Grenze nicht mehr zu erkennen. Das Vermessungsamt müsse prüfen, ob X den Grenzstein beim Bau nicht verrückt habe. Außerdem müsse X den alten Zustand wieder herstellen. Unsinn, meinte X. Der Nachbar solle mal durch die zwei Löcher in der Mauer gucken, dann sehe er ja den Grenzstein.

So ließ sich Y nicht abwimmeln. Er klagte und bekam vor Gericht Recht (Urteil des Amtsgerichts München vom 20.12.2010 – 244 C 31256/09). Ein Grenzstein bestimme zwar nicht die Eigentumsverhältnisse, so die Amtsrichterin. Er habe aber hohen Beweiswert und solle verhindern, dass sich Grundstücksnachbarn über den Verlauf der Grenze streiten. Um diesen Zweck zu erfüllen, müsse er leicht erkennbar und gut zugänglich sein. Bei dem überbauten Grenzstein, der 15 cm tief in der Mauer

stecke, sei das nicht mehr der Fall. Durch ein Loch sehe man überhaupt nur Erde, stellte die Amtsrichterin fest. Durch das zweite, ebenfalls sehr kleine Loch sehe man den Stein schlecht. Außerdem liege es sehr niedrig. Ohne Lampe gehe dann immer noch nichts. Es sei aber unzumutbar für den Eigentümer, sich halb auf den Boden legen zu müssen, um den Grenzstein zu besichtigen. Zudem sei dessen genaue Position durch die Mauer gar nicht festzustellen. Nachbar X müsse den Grenzstein wieder freilegen. jur-press.de

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