ALTERAÇÕES AO CÓDIGO CIVIL NO ÂMBITO DA LEI Nº 31/2012, de 14 de Agosto
As alterações efectuadas ao Código Civil pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, reportam-se essencialmente a 4 (quatro) temas: I. Forma do Contrato - Artigo 1069º do CC - De acordo com a nova redacção dada a este artigo, todos os contratos de arrendamento deverão ser celebrados por escrito, eliminando-se o regime anterior que só previa tal formalidade para os contratos com duração superior a 6 (seis) meses. II. Duração do Contrato Relativamente a esta matéria foram alterados os seguintes artigos do CC: 1. Artigo 1094º nº 3 – esta norma vem determinar que, no silêncio das partes, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos, enquanto que, na redacção anterior o mesmo considerava-se celebrado por duração indeterminada. 2. Artigo 1095º - De acordo com as alterações introduzidas ao nº 2 foi eliminada a estipulação de um prazo mínimo de duração para os contratos de arrendamento a termo certo, passando apenas a existir um limite máximo de 30 anos. 3. Artigo 1096º -As alterações ora efectuadas, vem dispor que, caso as partes nada estipulem em sentido contrário, a regra supletiva é a da renovação automática do contrato no seu termo por períodos sucessivos de igual duração (anteriormente era por sucessivos períodos de 3 anos), excepto se, os contratos forem celebrados por prazo não superior a 30 dias, situação esta na qual não haverá lugar á renovação automática. 4.Artigo 1110º - foi alterada a redacção do nº 2, considerando-se que, o prazo supletivo dos contratos não habitacionais celebrado com prazo certo passará de 10 (dez) para 5 (cinco) anos. III. Transmissão por Morte - Art. 1106º - De acordo com as alterações introduzidas essencialmente aos nºs 2, 3, e 4 deste artigo, salientamos os seguintes aspectos: - exigência constante do nº 2, dado que, o transmissário deve ter residência no locado, há mais de um ano á data da morte do inquilino;
- No aditamento constante do nº 4, ou seja, não é permitida a transmissão caso o titular do direito tenha casa própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou Porto e seus limítrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do Pais, á data da morte do arrendatário. IV – Cessação do Contrato A) Resolução do Contrato 1) Art. 1048º - A nova redacção dada a este artigo, nomeadamente, mediante a alteração efectuada ao nº 1 e ao aditamento do nº 4, vem clarificar de uma vez por todas que o senhorio, para resolver o contrato de arrendamento por mora no pagamento de rendas, pode, em alternativa, fazê-lo judicialmente através da acção declarativa de condenação, ou extrajudicialmente por comunicação á contraparte, nos termos dos artigos 1083º e 1084º; Por outro lado, a faculdade do arrendatário fazer caducar o direito à resolução do contrato mediante o pagamento da renda ou aluguer acrescido de 50%, só pode ser exercida uma única vez, quer estejamos perante uma resolução judicial (nº 2 do art. 1048º), quer perante uma resolução extrajudicial ( nº 4 do art. 1084º). Excepção: existe uma situação em que não é possível ao arrendatário fazer reverter a resolução, não lhe sendo permitido o uso da faculdade prevista no parágrafo anterior, e que é a prevista no nº 4 do art. 1083º, ou seja, quando o arrendatário se constitua em mora superior a 8 (oito) dias no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 (doze) meses, por referência a cada contrato. 2) Art. 1072º - foi aditada a alínea d) ao nº 2, alargando as situações de licitude na não utilização do local arrendado, ás situações em que a ausência fique a dever-se á prestação de apoios continuados a pessoas com deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, incluindo familiares. 3) - Artigo 1083º - As alterações introduzidas ás alíneas a) e c) ao retirarem na primeira o qualificativo da violação como “reiterado e grave” e na segunda ao acrescentarem que o uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina é fundamento de resolução, ainda que a alteração do uso “não implique mais desgaste ou desvalorização para o prédio”, permitem a conclusão de que, o legislador quis por
fim a este querela doutrinal e jurisprudencial, inclinando-se para a necessidade de o senhorio ter, em qualquer caso, para justificar a resolução, de invocar e provar a gravidade ou consequências do incumprimento; - De acordo com a alteração da redacção do nº 3, é reduzido de 3 (três) para 2 (dois) meses, o prazo da mora no pagamento da renda e encargos, para que se torne inexigível ao senhorio a manutenção do contrato de arrendamento; - Com o aditamento do nº 4 a este artigo, foi criado um novo fundamento de resolução do contrato de arrendamento e que consiste em o arrendatário se constituir em mora por um período superior a 8 (oito) dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas (ou seja, o incumprimento deve contar-se a partir do dia 8 de cada mês e deverá ter acontecido pelo menos 5 vezes durante doze meses). - De acordo com a alteração dada ao nº 5, que corresponde ao anterior nº 4, considera-se que, a alteração ora introduzida ao acrescentar “e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato”, visa tornar extensivo este fundamento de resolução pelo arrendatário aos arrendamentos não habitacionais. 4) - Artigo 1084º - A nova redacção dada ao nº 2 (anterior nº 1), determina que, a resolução com base no novo fundamento criado pelo nº 4 do art. 1083º pode ser efectuada por comunicação á contraparte; - Igualmente, de acordo com as novas alterações introduzidas aos nºs 3 e 5, reduziu-se para 1 (um) mês, o prazo de que o arrendatário dispõe para obstar á resolução do contrato por falta de pagamento de rendas, através do pagamento do valor em divida acrescido de 50%, e reduziu-se para igual prazo, a faculdade conferida ao arrendatário para fazer cessar a sua oposição á realização de obras determinadas por autoridade pública. 5) - Artigo 1085º - O nº 2 reduz, sob pena de caducidade, para três meses o prazo de caducidade da resolução quando esta opere extrajudicialmente. 6) Artigo 1087º - foi alterado o prazo para a desocupação do locado após a efectivação da resolução do contrato, a qual deixou de ser até ao final do 3ª mês seguinte á mesma, para passar a ser um mês após a sua ocorrência.
A) Oposição á Renovação - Artigos 1097º e 1098º do CC- Presentemente, não só, o prazo para a oposição á renovação pelo senhorio foi
significativamente
reduzido, pois
enquanto
anteriormente era de um ano, agora é variável, em função da duração do contrato, tendo como limite máximo 240 dias, como também, os prazos mínimos para a dedução da oposição quer por parte do senhorio, quer por parte do arrendatário, passam a ser variáveis de acordo com o prazo de duração inicial do contrato ou das suas renovações, aumentando progressivamente de acordo com a maior duração do contrato. -Por outro lado, a alteração introduzida no nº 3 do art. 1098º do CC, dispõe que, decorrido um terço do prazo inicial ou da renovação (anteriormente era de 6 meses), o inquilino pode denunciar o contrato com 120 ou 60 dias de antecedência, conforme o prazo do contrato ou da sua renovação seja superior ou inferior a um ano; - Finalmente, o nº 4 é inovador ao referir que, quando o senhorio opte por impedir a renovação automática do contrato, é conferida ao arrendatário a faculdade de, poder denunciá-lo a todo o tempo, com 30 dias de antecedência em relação ao termo pretendido. B) Denúncia 1. Relativamente ao arrendatário, conforme já referimos anteriormente, de acordo com a nova redacção dada ao art. 1098º nº 3 e 4º do CC, nos contratos com prazo certo, é-lhe conferida a faculdade de, após ter decorrido 1/3 do prazo inicial ou da sua renovação, proceder á denúncia do contrato, com uma antecedência entre 60 a 120 dias, conforme a duração do contrato seja inferior, igual ou superior a um ano e, ainda, lhe é conferida a faculdade de denunciar o referido contrato a todo o tempo, após ter sido notificado da oposição á renovação pelo senhorio; Já relativamente aos contratos de duração indeterminada, de acordo com a actual redacção do art. 1100º nº 1 do CC, o arrendatário após 6 (seis) meses de duração efectiva do contrato, pode proceder à denúncia do contrato, com uma antecedência entre 60 a 120 dias, conforme a duração do contrato seja inferior,
igual ou superior a um ano, sendo-lhe igualmente conferida a faculdade de denunciar o referido contrato a todo o tempo, após ter sido notificado da oposição á renovação pelo senhorio; 2. Art. 1101º do CC- prevê os casos de denúncia dos contratos de duração indeterminada por parte do senhorio, tendo sido alteradas as alíneas b) e c). De facto, na alínea b) passou a exigir-se que, a demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundo “obriguem á desocupação do locado, enquanto que, o prazo para a denúncia injustificada do senhorio diminuiu de 5 (cinco) para 2 (dois) anos; 3. Art. 1102º do CC- As alterações introduzidas a este artigo pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, vem sem sombra de dúvida, estabelecer condições mais favoráveis para o exercício da denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio, para sua habitação ou de descendentes em primeiro grau, as quais se traduzem nos seguintes factores: - A verificação da qualidade de proprietário, comproprietário ou usufrutuário, como condição para o exercício da denúncia passa de 5 para 2 anos; - A circunstância de ter casa arrendada nas áreas do concelho de Lisboa ou Porto e seus limítrofes ou no respectivo concelho, quanto ao resto do País, deixou de ser um factor impeditivo para o exercício da denúncia; - O senhorio que seja titular de vários imóveis arrendados passa a poder escolher aquele cujo contrato pretende denunciar, deixando de estar condicionado pela antiguidade do arrendamento; - De acordo com o disposto no nº 5 do art. 1103º do CC, o prazo para após a efectivação da denúncia, o senhorio ou os seus descendentes, passarem a habitar o referido imóvel foi reduzido de 6 para 3 meses, tendo o período mínimo de utilização igualmente sido reduzido de 3 para 2 anos. 4. – Art. 1103º do CC. - A denúncia deixa de ser efectuada com recurso ao Tribunal, passando a operar por mera comunicação ao arrendatário; - Quando a denúncia tiver como fundamento a realização de obra de remodelação ou restauro profundos e a operação urbanística estiver sujeita a
controle prévio, a comunicação deve ser acompanhada de declaração do município comprovativa de que foi iniciado procedimento de controlo prévio e bem assim do termo de responsabilidade do técnico autor do projecto legalmente habilitado que declare que a operação urbanística obriga á desocupação do locado. Neste caso, a denúncia deve ser confirmada, sob pena de ineficácia, mediante comunicação acompanhada do comprovativo do deferimento, em caso de licenciamento, ou de que a sua pretensão não foi rejeitada no caso de comunicação prévia. Após a recepção da referida confirmação, o arrendatário dispõe do prazo de 15 (quinze) dias para proceder á desocupação do locado, salvo se ainda não se encontrar decorrido o prazo de 6 (seis) meses previsto no nº 1 deste artigo, caso em que a desocupação tem lugar até ao termo do último dos prazos. - Tratando-se de operação urbanística isenta de controlo prévio, a comunicação deverá ser acompanhada do descritivo da operação e, bem assim, das razões que obrigam á desocupação do locado; - Na denúncia para a realização de obras, o senhorio passou a ser obrigado e, em alternativa, a pagar uma indemnização correspondente a 1 (um) ano de renda, ou, a garantir o realojamento ao arrendatário em condições análogas às que este detinha, quer quanto ao local, quer quanto ao valor da renda e encargos. Caso no prazo de um mês contado da comunicação ao senhorio, não haja acordo entre as partes, este deverá pagar ao inquilino no momento da entrega do locado, o valor correspondente a um ano de renda. Excepção: Contratos de arrendamento celebrados antes da vigência do RAU (1990) e os contratos não habitacionais celebrados antes do DL nº 257/95, de 30 de Setembro, pois caso o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos de idade ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, deve ser assegurado o realojamento em condições análogas, mantendo-se nos demais casos o regime supletivo do pagamento da indemnização correspondente.
- Salvo motivo que não lhe seja imputável, caso o senhorio não destine o prédio a habitação no prazo de 3 (três) meses após a denúncia, ou não iniciar a obra no prazo de 6 meses sobre a entrega, fica obrigado a pagar ao inquilino uma indemnização correspondente a 10 anos de renda;
-
É reduzido de 5 para 2 anos o prazo de duração efectiva do contrato como
condição para o exercício da denúncia.