H Ελληνική Αγορά Ακινήτων για τους Ενδιαφερόμενους Ξένους Επενδυτές: Προοπτικές και Προβλήματα (Επιστημονικό Περιοδικό Αγορά χωρίς Σύνορα, Έκδοση του Ινστιτούτου Διεθνών Οικονομικών Σχέσεων, τόμος 13, τεύχος 3, σελ. 194-211, 2008)
Πρόδρομος Βλάμης Πανεπιστήμιο Cambridge pv214@cam.ac.uk
Κατερίνα Καλφαμανώλη Director of Investments & Commercial Leasing – Colliers International katerina.kalfamanoli@colliers.com
Περίληψη1 Τα τελευταία χρόνια και ιδιαίτερα τη τελευταία τριετία, παρατηρείται αύξηση του ενδιαφέροντος των ξένων επενδυτών για τις αγορές ακίνητης περιουσίας της Κεντροδυτικής
καθώς
και
της
Νοτιοανατολικής
Ευρώπης,
στην
οποία
συγκαταλέγεται και η χώρα μας. Σε αυτό το άρθρο παρατίθενται οι λόγοι αυτού του ενδιαφέροντος καθώς και μια κωδικοποίηση των προβλημάτων που παρουσιάζει η Ελληνική αγορά ακινήτων για τους ξένους επενδυτές. Τέλος, γίνεται αναφορά στα θεσμικά μέτρα που θα πρέπει να ληφθούν προκειμένου να ενθαρρυνθούν αλλά και να διευκολυνθούν οι ξένοι θεσμικοί ή ιδιώτες επενδυτές ώστε να αποκτήσουν πρόσβαση στην Ελληνική αγορά ακινήτων.
1
Θα θέλαμε να ευχαριστήσουμε θερμά για σχόλια και χρήσιμες παρατηρήσεις το συναδέλφο Κωστή Ρεπαπή (Πανεπιστήμιο Cambridge), το Δημήτρη Ζιούβα (Ziouvas & Partners, Attorneys at Law) τους δύο ανώνυμους κριτές του άρθρου, τον Εκδότη καθώς και το Διευθυντή Σύνταξης του περιοδικού Αγορά χωρίς Σύνορα. Οι απόψεις και οι κρίσεις των συγγραφέων που εκφράζονται σε αυτό το άρθρο είναι προσωπικές και δεν αντιπροσωπεύουν αναγκαία ή δεσμεύουν κατά κανένα τρόπο, την εταιρία Colliers International. Είναι αυτονόητο ότι οποιαδήποτε λάθη ή παραλείψεις βαρύνουν αποκλειστικά τους συγγραφείς.
1
1. Εισαγωγή Σύμφωνα με μελέτη της Eurobank EFG2, το πρώτο τρίμηνο του 2005 το 82% του πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών ήταν τοποθετημένο σε ακίνητα, το 15% σε τραπεζικές καταθέσεις και μόνο το 3% στο χρηματιστήριο και άλλες επενδύσεις. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, η αξία των ακινήτων των νοικοκυριών το 2001 ήταν 14 φορές μεγαλύτερη από την αξία των μετοχών που κατείχαν3. Επιπλέον, στην Ελλάδα παρατηρείται το δεύτερο υψηλότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ευρώπη μετά την Ισπανία (το 2005 το ποσοστό αυτό ήταν 80.1%), η συμβολή της οικοδομής στη συνολική ετήσια οικονομική δραστηριότητα αγγίζει το 5% του ΑΕΠ και η οικοδομή αποτελεί το ¼ των συνολικών ετήσιων ιδιωτικών επενδύσεων. Παρ’ όλα αυτά, έχει υποτιμηθεί ο ρόλος που μπορεί να παίξει η αγορά ακίνητης κτηματικής περιουσίας στην οικονομική ανάπτυξη της χώρας μας. Η σωστή λειτουργία της συνδέεται άμεσα με την παραγωγή σημαντικού αριθμού οφελειών για κάθε οικονομία. Θα μπορούσε κανείς να αναφέρει ότι δεν αποτελεί τυχαίο γεγονός ότι αυτή η αγορά συνιστά μία από τις βασικότερες πηγές πλούτου στις ΗΠΑ -την πιο ώριμη και ανεπτυγμένη αγορά ακινήτων του κόσμου- δημιουργώντας κατά συστηματικό τρόπο νέες θέσεις εργασίας. Πιο συγκεκριμένα, η Αμερικάνικη αγορά ακινήτων συμβάλλει κατά 28% στο ΑΕΠ των ΗΠΑ, απασχολεί περίπου εννέα εκατομμύρια εργαζόμενους και από αυτήν προέρχεται το 70% των εσόδων των τοπικών κυβερνήσεων 4. Μόνο η συμβολή του κλάδου των κατοικιών στο ΑΕΠ των ΗΠΑ προσεγγίζει το 20% 5. Το Διάγραμμα 1 απεικονίζει τη συνολική αγοραία αξία επιλεγμένων κατηγοριών περιουσιακών στοιχείων στις ΗΠΑ. Όπως γίνεται εμφανές, η αξία των ακινήτων ως περιουσιακού στοιχείου παίζει σημαντικότατο ρόλο στον πλούτο των ΗΠΑ καθώς αυτή προσεγγίζει τα $22.3 τρις (σε τιμές Σεπτεμβρίου 2005). Την ίδια στιγμή η αξία μετοχών των Αμερικανικών εισηγμένων εταιρειών προσέγγιζε τα $17.3 τρις, τα
2
Δαβραδάκης, Μ. και Χαρδούβελης, Γ., (2006), Είναι Υπερτιμημένη η Αγορά Ακινήτων; Διεθνείς Τάσεις και Επενδυτικές Ευκαιρίες, Eurobank Research Οικονομία και Αγορές, Τεύχος Φεβρουαρίου. 3 Βλέπε Τράπεζα της Ελλάδας, Νομισματική Πολιτική, Ενδιάμεση Έκθεση 2002, Παράρτημα Κεφ. IV, Σελ. 78-84. 4 National Policy Agenda 2005 (Washington, DC: Real Estate Roundtable, 2005). www.rer.org. 5 The State of the Nation’s Housing (Cambridge, MA: Joint Center for Housing Studies of Harvard University, 2005). www.jchs.harvard.edu
2
στεγαστικά δάνεια τα $11.1 τρις, τα εταιρικά και ξένα ομόλογα τα $7.4 τρις, τα κρατικά ομόλογα τα $4.5 τρις και τα ομόλογα των δήμων/κοινοτήτων τα $2.1 τρις6. Διάγραμμα 1: Συνολική Αγοραία Αξία Επιλεγμέων Κατηγοριών Περιουσιακών Στοιχείων στις ΗΠΑ (δεδομένα 2005)
Real estate (nongovernment) Corporate equities Corporate and foreign bonds Government debt
$25,000
$20,000
$10,000
$5,000
$0
Municipal securities
$15,000
Mortgage debt
Billions
Επιπλέον, όπως αναφέρει η Αμερικάνικη Ομοσπονδιακή Κεντρική Τράπεζα 7 ακίνητη
περιουσία
αποτελεί
το
μεγαλύτερο
περιουσιακό
στοιχείο
η των
χαρτοφυλακίων των Αμερικάνικων νοικοκυριών. Αυτό φαίνεται παραστατικά στο Διάγραμμα 2. Τα ακίνητα αποτελούν το 25% του συνολικού πλούτου των Αμερικάνικων
νοικοκυριών
ενώ
άλλα
περιουσιακά
στοιχεία
όπως
οι
μετοχές/αμοιβαία κεφάλαια/επενδυτικά προϊόντα, τα συνταξιοδοτικά αποταμιευτικά προϊόντα, τα ομόλογα, επενδύσεις σε μη-κερδοσκοπικές επιχειρήσεις και τα διαρκή καταναλωτικά αγαθά, αποτελόυν το 23%, 18%, 15%, 10% και 9%, αντίστοιχα. Τέλος, όπως φαίνεται στο Διάγραμμα 3, τα Νοικοκυριά είναι ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης ακινήτων στις ΗΠΑ και κατέχει το 36.4% της συνολικής αξίας τους. Ακολουθούν οι Ιδιωτικές Επιχειρήσεις με 35.7%, το Κράτος με 24.1% και οι Ιδιωτικές μη-κερδοσκοπικές Επιχειρήσεις με 3.8%.
6
Πηγή: Ling, D.C. and Archer, W.R., (2005), Real Estate Principles: A Value Approach, McGraw– Hill/Irwin σελ. 7. 7 Flow of Funds Accounts of the United States, Federal Reserve Bank (September 2005).
3
Διάγραμμα 2: Διάρθρωση Συνολικού Πλούτου των Αμερικάνικων Νοικοκυριών ανά Κατηγορία Περιουσιακών Στοιχείων (δεδομένα 2002)
Διάγραμμα 3: Διάρθρωση Ιδιοκτησίας Ακίνητης Περιουσίας στις ΗΠΑ (δεδομένα 1997)
• • • •
Percent of Total Value Households 36.4% Business 35.7% Government 24.1% Private nonprofit interests 3.8% Total value 100% – (1997 data)
2. Ελληνική Αγορά Ακινήτων : Τρέχουσες Εξελίξεις Τα τελευταία χρόνια και ιδιαίτερα την τελευταία τριετία, παρατηρείται αύξηση του ενδιαφέροντος των ξένων επενδυτών για τις αγορές ακίνητης περιουσίας της Κεντροδυτικής
καθώς
και
της
Νοτιοανατολικής
Ευρώπης,
στην
οποία
συγκαταλέγεται και η χώρα μας. Οι προφανείς λόγοι αυτού του ενδιαφέροντος για την περιοχή μας είναι: α. Ο κορεσμός των αποκαλούμενων ‘‘ώριμων’’ αγορών ακίνητης περιουσίας (για παράδειγμα αυτών της Βόρειας Ευρώπης και της Ιβηρικής Χερσονήσου) έχει οδηγήσει τις επενδύσεις στις εν λόγω αγορές σε εξαιρετικά χαμηλές αποδόσεις (yields). β. Τα πλεονάζοντα κεφάλαια και η υπερβάλλουσα ρευστότητα που υπάρχει αυτή τη στιγμή στην Αυστραλία, την Αμερική και τη Μέση Ανατολή ‘‘ψάχνουν
4
διέξοδο’’ και διοχετεύονται σε διάφορες αγορές του εξωτερικού μεταξύ άλλων και στην Ελληνική αγορά ακινήτων. γ. Οι δυνατότητες υπεραξιών (capital gains) που ελπίζουν οι ξένοι επενδυτές να επιτύχουν σε μια ‘‘παρθένα’’ακόμη αγορά όπως είναι η Ελληνική. δ. Στα πλαίσια της γεωγραφικής διασποράς και διαφοροποίησης των χαρτοφυλακίων τους οι διεθνείς επενδυτές θεωρούν ενδιαφέρουσα την προοπτική επενδύσεων στις αγορές ακίνητης κτηματικής περιουσίας της οικονομικής περιφέρειας της Ευρώπης. ε. Είναι σαφές ότι η προβολή της Ελλάδας λόγω των Ολυμπιακών Αγώνων της Αθήνας, η βελτίωση των υποδομών και η εμφάνιση των πρώτων -εμπορικών κυρίως- αναπτύξεων, διεθνών προδιαγραφών, αποτελούν παράγοντες που προέτρεψαν τους διεθνείς επενδυτές στην εξερεύνηση της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Οι πιο σημαντικές επενδυτικές συναλλαγές την τελευταία διετία ήταν η αγορά του εμπορικού κέντρου City Gate στη Θεσσαλονίκη από την Αυστραλιανών συμφερόντων APN/UKA, η αγορά του Εμπορευματικού Πάρκου Florida 1 στη Θεσσαλονίκη από την Pradera, η αγορά του 49% του εμπορικού κέντρου The Mall στην Αθήνα από την HSBC, η αγορά του υπό κατασκευή εμπορικού κέντρου στην Λάρισσα από τις Rockspring & Sonae. Πιο πρόσφατα, ολοκληρώθηκε και η πώληση του Ελληνικού χαρτοφυλακίου της Praktiker από την Ixis/Curzon στις Rockspring & Henderson και μάλιστα σε λιγότερο από δύο χρόνια από την αρχική του απόκτηση. Δεν είναι λίγοι δε οι ξένοι επενδυτές που εξετάζουν ή και προβαίνουν σε αγορά ακινήτων στην Ελληνική επικράτεια ακόμη και χωρίς την ύπαρξη χρήστη/ενοικιαστή αναλαμβάνοντας έτσι το ρίσκο της μίσθωσης. Ενδιαφέρον εκδηλώνουν και για εμπορικά ακίνητα/εμπορευματικά πάρκα τα οποία εμπεριέχουν προοπτική βελτίωσης της αξίας τους, μέσω επαγγελματικής διαχείρησης ή αλλαγής του μείγματος των ενοικιαστών (tenant mix). Τέλος, αρκετές ξένες εταιρείες, με αξιοζήλευτη κατασκευαστική δράση στο εξωτερικό, έχουν εκδηλώσει ενδιαφέρον για αγορά κτιρίων για redevelopment8 (ανακαίνηση παλαιών γραφειακών χώρων και μετατροπή 8
Συνήθως σε τέτοιες περιπτώσεις οι ξένοι επενδυτές αντιμετωπίζουν δυσκολίες στη συνεννόηση με τους πολλούς, ανεξάρτητους, ιδιώτες-ιδιοκτήτες. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το κτίριο του Πύργου Αθηνών το οποίο είναι ελκυστικό ως επενδυτικό προϊόν αλλά μέχρι σήμερα δεν έχει υπάρξει κάποια συμφωνία για την πώλησή του σε ξένους επενδυτές.
5
τους σε μοντέρνους χώρους υψηλών προδιαγραφών) ή αλλαγή χρήσης (π.χ από κατοικίες σε γραφεία). Ωστόσο, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις ξένων επενδυτών, οι οποίοι έχασαν το αρχικό ενδιαφέρον τους για την Ελληνική αγορά ακινήτων και στράφηκαν σε άλλες αγορές όπως για παράδειγμα αυτή της γειτονικής Τουρκίας. Τους επενδυτές αυτούς, που απογοητεύτηκαν και συχνά αγανάκτισαν από το τρόπο λειτουργίας της Ελληνικής αγοράς, μπορεί κανείς να τους κατατάξει σε δύο κατηγορίες. Στην πρώτη κατηγορία ανήκουν αυτοί οι οποίοι μετά από προσεκτική και συχνά μακρόχρονη παρακολούθηση της Ελληνικής αγοράς αποφάσισαν εξ’ αρχής ότι δεν επιθυμούν να εισέλθουν σε μια ‘‘ανώριμη’’ αγορά μεν, εξαιρετικά φιδωλή στις αποδόσεις της δε. Για αυτή την κατηγορία επενδυτών η Ελληνική αγορά ακινήτων δεν διαθέτει το θεσμικό πλαίσιο, ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς, την πληθώρα των ευκαιριών και τον απαραίτητο επαγγελματισμό που θεωρούνται από τα ξένα επενδυτικά κεφάλαια (real estate equity funds) τα ελάχιστα αναγκαία προαπαιτούμενα για να προχωρήσουν στην υλοποίηση μιας επένδυσης. Στη δεύτερη κατηγορία βρίσκονται εκείνοι οι επενδυτές οι οποίοι όχι μόνο διέθεσαν πολύτιμο χρόνο στη διερεύνηση συγκεκριμένων ευκαιριών αλλά και δέσμευσαν κεφάλαια στην υλοποίηση αναπτύξεων. Είχαν όμως να αντιμετωπίσουν μια αδιαφανή αγορά που δεν γνώριζε ούτε τι ζητούσε, ούτε προς ποια κατεύθυνση επιθυμούσε να κινηθεί ούτε μπορούσε να διαχειριστεί το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών που είχε ενώπιόν της, με αποτέλεσμα τελικά αυτοί να αποχωρήσουν από την ελληνική αγορά ακινήτων. 3. Κωδικοποίηση των Προβλημάτων που Παρουσιάζει η Ελληνική Αγορά Ακινήτων για τους Ενδιαφερόμενους Ξένους Επενδυτές Τα παραπάνω είναι ενδεικτικά ότι η είσοδος των ξένων επενδυτών στην εγχώρια αγορά δε γίνεται απρόσκοπτα καθώς αυτή προσκρούει σε διάφορα προβλήματα και δυσκαμψίες που παρουσιάζει η ελληνική αγορά ακινήτων. Τα σημαντικότερα προβλήματα είναι τα εξής: 3.1 Έλλειψη κατάλληλου και σύγχρονου πολεοδομικού θεσμικού πλαισίου (Zoning)
6
Η ύπαρξη ή μη θεσμικού πολεοδομικού πλαισίου συνδέεται άμεσα ή έμμεσα με ένα ευρύ φάσμα θεμάτων. Η βελτίωση των υποδομών κυρίως της Αθήνας και της περιφέρειας Αττικής, με έργα όπως το Αττικό Μετρό, η Αττική Οδός αλλά και έργα βελτίωσης του επαρχιακού οδικού δικτύου, ανέδειξαν νέες περιοχές στις οποίες αναπόφευκτα ήταν αναμενόμενη η επέκταση όλων των δραστηριοτήτων της πόλης και η ανάπτυξη των τοπικών αγορών ακινήτων τόσο σε οικιστικό όσο και σε εμπορικό επίπεδο. Παρά το ότι αυτή η εξέλιξη ήταν σε σημαντικό βαθμό αναμενόμενη, κανένας πολεοδομικός σχεδιασμός δεν είχε προβλέψει τον καθορισμό χρήσεων γης (land uses) με αποτέλεσμα έτσι να παρεμποδίζεται η αποκέντρωση των δραστηριοτήτων από το κορεσμένο κέντρο της πόλης. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί ο άξονας της Αττικής Οδού από το αεροδρόμιο Ελευθέριος Βενιζέλος μέχρι και τον κόμβο της Λεωφόρου Κηφισίας. Αν και η ζήτηση εκεί, τόσο για γραφειακούς όσο και για εμπορικούς και αποθηκευτικούς χώρους είναι υψηλή, οι χρήσεις γης δεν έχουν καθοριστεί και κατά συνέπεια οι εν εξελίξει αναπτύξεις καθυστερούν. Παράλληλα “βεβαρημένοι” οδικοί άξονες και κορεσμένες περιοχές υπόκεινται σε περαιτέρω κατασκευαστική δραστηριότητα επειδή ακριβώς εκεί είναι ξεκάθαροι οι όροι χρήσεων γης. Επίσης, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις οικοπέδων εξαιρετικής αξίας -λόγω μεγέθους και τοποθεσίας- οι οποίες βρίσκονται σε καθορισμένες ζώνες (εμπορικές, οικιστικές ή τουριστικές) και παρ’ όλα αυτά, για ανεξήγητους λόγους, δεν μπορούν να πάρουν χρήσεις γης όμοιες με τις γειτονικές τους αναπτύξεις. Είναι προφανές τι σημαίνει αυτό για την τουριστική κυρίως ανάπτυξη μιας χώρας, για την οποία ο τουρισμός αποτελεί ένα από τα λίγα εξαγώγιμα προϊόντα της. Ο μη-καθορισμός χρήσεων γης δεν αποτελεί το μοναδικό εμπόδιο στην ανάπτυξη νέων ακινήτων και έργων μεγάλης κλίμακας. Ένας σημαντικός αριθμός εκτάσεων τόσο αστικών όσο και της υπαίθρου -αν και περιλαμβάνονται σε περιοχές με καθορισμένες χρήσεις γης- παραμένουν αναξιοποίητες λόγω των εκάστοτε παρεμβάσεων της αρχαιολογικής ή/και της δασικής υπηρεσίας. Όταν τελικά (αν και οπότε) επιλυθούν τα προβλήματα που άπτονται των υπηρεσιών αυτών, στις περισσότερες των περιπτώσεων, είτε θα έχει χαθεί το ενδιαφέρον των ιδιωτών επενδυτών είτε θα είναι πλέον απαρχαιωμένο το αρχικό σχέδιο ανάπτυξης. Επίσης, κρίνεται απαραίτητο να αναφερθεί κανείς στην γραφειοκρατία που διακρίνει την ελληνική κρατική μηχανή σε σχέση με τον πολεοδομικό σχεδιασμό, την βραδύτητα 7
των αποφάσεων για την θεσμοθέτησή του, την έλλειψη οράματος και προσαρμογής στα νέα δεδομένα που προκύπτουν. Ο αριθμός των εμπλεκόμενων κρατικών φορέων στον πολεοδομικό σχεδιασμό είναι μεγάλος και το επίπεδο επαγγελματισμού που επιδεικνύεται, από το στάδιο της αρχικής μελέτης μέχρι την τελική υλοποίησή του, είναι ιδιαιτέρως χαμηλό. Θα μπορούσε κανείς να πει συμπερασματικά ότι η έλλειψη θεσμικού πολεοδομικού πλαισίου δημιουργεί μια αλυσίδα προβλημάτων. Ενισχύει την αδιαφάνεια, αποθαρρύνει την ιδιωτική εγχώρια και διεθνή επενδυτική πρωτοβουλία, αποτελεί τροχοπέδη στην ανάπτυξη και τον εκσυγχρονισμό, επιβαρύνει την οικονομία και αποθαρρύνει τις συνεργασίες ιδιωτών και Δημοσίου. 3.2 Δυσμενές, περίπλοκο φορολογικό καθεστώς (Tax Regime) και αβεβαιότητα ως προς τη συχνότητα μεταβολής του. Οι φόροι που επιβάλλονται σήμερα στα ακίνητα περιλαμβάνουν το Ενιαίο Τέλος Ακινήτων από 1/1/2008 (0.1% επί της αντικειμενικής αξίας των κατοικιών και ακινήτων για τα φυσικά πρόσωπα αλλά όχι μικρότερο από 1 ευρώ ανά τ.μ, 0.3% επί της αντικειμενικής αξίας των ιδιόκτητων επαγγελματικών/εμπορικών χώρων για τα νομικά πρόσωπα μη-κερδοσκοπικού χαρακτήρα, 0.1% επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων για μη-ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα του Δημοσίου και των ΟΤΑ και 0.6% επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων για τα νομικά πρόσωπα, εξαιρουμένων όμως των ιδιοχρησιμοποιούμενων ακινήτων που επιβαρύνονται με 0.1%), φόρος εισοδήματος για τις Α.Ε (25% από το 2007), επιπρόσθετος συμπληρωματικός φόρος επί των εισοδημάτων από μισθώματα (3%), χαρτόσημο επί του ενοικίου (1.8%), ΦΠΑ στα νεόδμητα (για άδειες που εκδόθηκαν μετά την 1/1/2006), ειδικός φόρος 3% στα ακίνητα των υπεράκτιων (offshore) εταιριών, δημοτικοί φόροι, το Τέλος ηλεκτροδοτούμενων χώρων, φόρος μεταβίβασης ακινήτων (9%-11%) ή Τέλος συναλλαγών (1%), φόρος αυτόματου υπερτιμήματος (capital gains tax) 5% - 20% ανάλογα με τι διάρκεια κατοχής του ακινήτου από τον πωλητή (0% μετά τα 25 έτη κατοχής) και το Τέλος εγγραφής ακινήτων στο υποθηκοφυλακείο. Αυτή η πληθώρα φόρων καθώς και η εν γένει πολυπλοκότητα της φορολογίας κεφαλαίου στην Ελλάδα αποτελούν αποτρεπτικούς παράγοντες για τους ξένους επενδυτές και καθιστούν την επένδυση στη κτηματαγορά λιγότερο ελκυστική σε σχέση με άλλες μορφές επενδύσεων. 8
Όσο αφορά την φορολογία που επιβαρύνει τις συναλλαγές ακινήτων αυτές καθαυτές, ενδεικτικά παραθέτουμε στον Πίνακα 1, τον φόρο μεταβίβασης που ισχύει σε άλλες Ευρωπαϊκές και μη χώρες. Χώρα Φόρος Μεταβίβασης Αυστρία 3,5% Βέλγιο 10 – 12,5% Κροατία 5% Τσεχία 3% Δανία 1,5% Φιλανδία 5% ή 2,6% για πώληση μετοχών Γαλλία 5,09% Γερμανία 3,5% Ελλάδα 9 – 11% ή 5% για πώληση μετοχών Ουγγαρία 10% Ιρλανδία 9% Ολλανδία 6% Νορβηγία 2,5% Πολωνία 2% Πορτογαλία 6,5% Ρουμανία 1 – 1,5% Ισπανία 6 – 7% Σουηδία 3% Ελβετία 1 - 4% Τουρκία 1,5% Ηνωμένο Βασίλειο Έως 4% Πηγή: Cushman & Wakefield, (2006), International Investment Atlas. H πληθώρα φόρων που επιβάλλονται επί των ακινήτων έχει διπλό αρνητικό αντίκτυπο στην ελληνική αγορά ακινήτων. Από τη μία πλευρά την καθιστά ακριβή και κατά συνέπεια μη ελκυστική. Από την άλλη, το στοιχείο της πολυπλοκότητας της φορολογίας προκαλεί δυσκολία στην κατανόηση του τρόπου λειτουργίας της τόσο στους εγχώριους παράγοντες της αγοράς (συμβούλους ακινήτων, δικηγόρους και συμβούλους σε θέματα φορολογίας ακίνητης περιουσίας) όσο και στους διεθνείς επενδυτές. Έτσι, οι εγχώριοι παράγοντες αρχικά πρέπει να ενημερωθούν πλήρως για να κατανοήσουν οι ίδιοι το πολύπλοκο και συχνά μεταβαλλόμενο φορολογικό καθεστώς και στη συνέχεια βρίσκονται στην δυσάρεστη θέση να πρέπει να το ‘‘μεταφράσουν’’ στους διεθνείς πελάτες τους, διερευνώντας ταυτόχρονα την ύπαρξη του πιο αποτελεσματικού και αποδοτικού για αυτούς σχήματος επένδυσης. Το
9
μέγεθος του έμμεσου κόστους που προκύπτει (σε όρους σπατάλης χρόνου και χρήματος) λόγω της πολυπλοκότητας της φορολογίας είναι προφανές. Στο σημείο αυτό είναι απαραίτητο να γίνει ιδιαίτερη μνεία στην αβεβαιότητα που προκαλεί η πολυπλοκότητα του φορολογικού καθεστώτος στους εν δυνάμει επενδυτές στην αγορά ακινήτων. Η πλειοψηφία των διεθνών επενδυτών συχνά αποφασίζουν να εισέλθουν σε κάποια αγορά ακινήτων με προ-συμφωνίες που αφορούν την ολοκλήρωση των έργων σε βάθος χρόνου. Αυτό σημαίνει ότι οι συμφωνίες αγοράς ακινήτων ή συνεργασίας με εγχώριους κατασκευαστές/ιδιοκτήτες γης για συγκεκριμένη ανάπτυξη ή έργο, προ-συμφωνούνται επί τη βάση των δεδομένων της αγοράς (του φορολογικού συμπεριλαμβανομένου) που ισχύουν τη συγκεκριμένη χρονική στιγμή. Η εκτίμηση της επένδυσης από πλευράς βιωσιμότητας γίνεται βάση των δεδομένων αυτών. Ως εκ τούτου, ανατροπές στο φορολογικό και στο πολεοδομικό καθεστώς -προς το δυσμενέστερο- είναι δυνατόν όχι μόνο να τινάξουν την αρχική συμφωνία στον αέρα αλλά και να αποτρέψουν τον επενδυτή από άλλες μελλοντικές επενδύσεις στην ίδια αγορά ακινήτων. 3.3 Έλλειψη επενδυτικού προϊόντος Υπάρχει περιορισμένη ποσότητα και ποιότητα ακινήτων ικανών να προσελκύσουν το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών τόσο σε επίπεδο έτοιμου προϊόντος για άμεση επένδυση (direct investments) όσο και σε επίπεδο πρωτογενούς προϊόντος όπως για παράδειγμα διαθεσιμότητα γης για ανάπτυξη. Ποιο θεωρείται όμως ‘‘κατάλληλο’’ επενδυτικό προϊόν για τους ξένους επενδυτές; Η πλειοψηφία των ξένων επενδυτών έχει εστιάσει το ενδιαφέρον της, την τελευταία διετία, σε εμπορικά ακίνητα (εμπορικά κέντρα, εμπορικά πάρκα, χαρτοφυλάκια εμπορικών ακινήτων) και σε κτίρια γραφείων υψηλών προδιαγραφών (Grade A με ‘‘κρίσιμη μάζα’’ δηλαδή εμπορικά κέντρα/πάρκα άνω των 20,000τ.μ. και κτίρια γραφείων άνω των 5,000τ.μ. ενοικιάσιμης επιφάνειας) τα οποία είναι μισθωμένα σε υψηλής ποιότητας χρήστες με νέα μισθωτήρια συμβόλαια. Ενδιαφέρον έχουν ξεκινήσει να παρουσιάζουν για τους διεθνείς επενδυτές και τα βιομηχανικά ακίνητα μεγάλης επιφάνειας ενώ δεν είναι λίγοι εκείνοι που εξετάζουν την ελληνική αγορά εξοχικής κατοικίας και του τουρισμού.
10
Η έλλειψη έτοιμου προϊόντος όπως περιγράφεται παραπάνω, οφείλεται κυρίως στο ότι η Ελληνική αγορά μόλις τα δύο τελευταία χρόνια άρχισε να ακολουθεί την υπόλοιπη Ευρωπαϊκή αγορά στην κατασκευή εμπορικών κέντρων. Αξίζει να σημειωθεί, ότι στην Ελλάδα αντιστοιχούν 45τ.μ. χώρων εμπορικών κέντρων ανά 1.000 κατοίκους όταν ο αντίστοιχος Ευρωπαϊκός μέσος όρος βρίσκεται στα 200τ.μ. Η ανάπτυξη οδηγείται σε μεγάλο βαθμό από την ζήτηση των χρηστών και ιδίως των νέων χρηστών οι οποίοι σταδιακά εισέρχονται στην Ελληνική αγορά. Επιπλέον, είναι γνωστό ότι συνήθως δεν κατασκευάζονται γραφειακοί χώροι χωρίς να έχει πρώτα εξασφαλιστεί ο χρήστης. Δεδομένης της περιορισμένης προσφοράς γης και κατά συνέπεια του υψηλού κόστους απόκτησής της, οι κατασκευαστές και μεγάλοι ιδιοκτήτες δεν αναλαμβάνουν το ρίσκο ανάπτυξης ακριβών κτιρίων γραφείων με υψηλές προδιαγραφές χωρίς πρώτα να έχουν εξασφαλίσει τον χρήστη. Και σε αυτή την περίπτωση η ανάπτυξη υπαγορεύεται από τους χρήστες, κυρίως πολυεθνικές εταιρείες και μεγάλους εγχώριους οργανισμούς. Πρόβλημα που παρουσιάζεται κατά κανόνα στις αστικές περιοχές και κυρίως στην Αθήνα (και περιφερειακά αυτής) είναι η έλλειψη μεγάλων εκτάσεων για ανάπτυξη, ο κατακερματισμός των ιδιοκτησιών σε πολλές μικρές ιδιοκτησίες και η συγκέντρωση ιδιοκτησίας σε πολλά, μεμονωμένα, φυσικά πρόσωπα (αναλύεται διεξοδικά παρακάτω στην υποενότητα 3.4). Οι λίγες διαθέσιμες μεγάλες ενιαίες εκτάσεις είναι είτε δυσεύρετες (και κατ’ επέκταση εξαιρετικά ακριβές) ή αντιμετωπίζουν πολεοδομικά προβλήματα. Ωστόσο, η διαθεσιμότητα μεγάλων εκτάσεων είναι μεγαλύτερη στην περιφέρεια και τα νησιά παρά την ύπαρξη των προαναφερθέντων προβλημάτων (πολεοδομικά, γραφειοκρατικά, lobbying) που καθυστερούν την ανάπτυξη και σε αυτές τις περιοχές. Η έλλειψη επενδυτικού προϊόντος έχει οδηγήσει τους ξένους επενδυτές στην αναζήτηση συνεργασιών με εγχώριους παράγοντες της κτηματαγοράς. Αυτοί μπορεί να είναι είτε μεγάλο-ιδιοκτήτες γης είτε κατασκευαστές/developers. Οι ξένοι επενδυτές συμμετέχουν μέσω συμπράξεων (Partnerships/Joint Ventures) στην κατασκευή έργων, αναλαμβάνοντας συχνά και το ρίσκο της μίσθωσης, με αντάλλαγμα την υποστήριξη των εγχώριων παραγόντων σε θέματα που έχουν να κάνουν με την επικοινωνία, με την απαρχαιωμένη και δυσκίνητη Ελληνική δημόσια διοίκηση (για παράδειγμα έκδοση πολεοδομικών αδειών). Εναλλακτικά, μπορεί να 11
υπάρξει ένα προσύμφωνο ανάμεσα στον εγχώριο και τον ξένο επενδυτή που να προβλέπει τους όρους, τις εγγυήσεις μίσθωσης, την αξία αγοράς του έργου από τον τελευταίο όταν ολοκληρωθεί αυτό (forward purchase) ή ακόμη και με εξαγορά από το ξένο επενδυτή μετοχών της εγχώριας εταιρείας. 3.4 Κατάτμηση ιδιοκτησιών και συγκέντρωση της ιδιοκτησίας Το υψηλό ποσοστό συγκέντρωσης της ιδιοκτησίας σε πολλά, μεμονωμένα, φυσικά πρόσωπα δυσκολεύει εξαιρετικά τους μεγάλους θεσμικούς επενδυτές στη εξεύρεση ακινήτων έτοιμων προς πώληση ή μεγάλων ενιαίων εκτάσεων για ανάπτυξη. Έτσι οι τιμές παύουν να είναι συμφέρουσες ενώ οι διαδικασίες απόκτησης τέτοιων ακινήτων είναι χρονοβόρες με εξαιρετικό ψυχολογικό αλλά και οικονομικό κόστος. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το Μέγαρο Πάλλη στο Σύνταγμα το οποίο αγοράσθηκε και αναπαλαιώθηκε από τον κ. Πάνο Γερμανό μετά από μακροσκελείς διαπραγματεύσεις με τους κληρονόμους του ακινήτου. Το συνολικό κόστος της επένδυσης ανήλθε περίπου στα 40 εκ. Ευρώ, από τα οποία τα 30 εκ. δαπανήθηκαν για την απόκτηση του ακινήτου. Ο Πύργος Αθηνών επί της Λεωφόρου Μεσογείων έχει κατά καιρούς απασχολήσει τους διεθνείς επενδυτές οι οποίοι ‘‘βλέπουν’’ σε αυτόν μία εξαιρετική ευκαιρία επένδυσης (ανακατασκευή κτιρίου) που όμως δεν τολμούν να εξερευνήσουν περαιτέρω το ενδεχόμενο επένδυσης καθώς στο συγκεκριμένο ακίνητο υπάρχουν πάνω από 25 διαφορετικοί ιδιοκτήτες! Στα παραπάνω προβλήματα, έρχεται να προστεθεί το γεγονός ότι το Ελληνικό Δημόσιο (Κτηματική Εταιρία Δημοσίου), η Ελλαδική Εκκλησία και οι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης δεσμεύουν μεγάλες εκτάσεις χωρίς προοπτική αξιοποίησής τους. Θα μπορούσε ενδεχομένως να χαρακτηρίσει κανείς το παραπάνω φαινόμενο ως ‘‘εκτόπιση’’ (crowding-out effect) των ιδιωτών και θεσμικών επενδυτών από την ελληνική αγορά ακινήτων. 3.5 Η ανυπαρξία εθνικού κτηματολογίου (Cadastre) Παρά το γεγονός ότι η Ελλάδα εντάχθηκε το 1981 ως πλήρες μέλος στις τότε Ευρωπαϊκές Κοινότητες, σήμερα είναι ουραγός όσο αφορά την προσπάθεια δημιουργίας Εθνικού Κτηματολογίου, όχι μόνο μεταξύ των μελών της ΕΕ αλλά και μεταξύ χωρών που βρίσκονται σε χαμηλότερο επίπεδο ανάπτυξης από αυτήν. Για παράδειγμα, η Αλβανία ολοκλήρωσε το Κτηματολόγιό της μέσα σε διάστημα τριών ετών. 12
Η ανυπαρξία Εθνικού Κτηματολογίου δημιουργεί σωρεία προβλημάτων λόγω έλλειψης μιας βάσης δεδομένων με καταχωρημένα επίσημα στοιχεία για την ιδιοκτησία των ακινήτων εντός της Ελληνικής επικράτειας. Τα προβλήματα που δημιουργούνται είναι κατ’ αρχήν νομικής φύσης. Πιο συγκεκριμένα, οι ιδιοκτησίες δεν κατοχυρώνονται οριστικά, υπάρχει ασάφεια ως προς τη κυριότητα και οι τίτλοι ιδιοκτησίας δεν είναι εγγυημένοι. Επιπλέον, δημιουργούνται και πρακτικά προβλήματα καθώς οι διαδικασίες μεταβιβάσεων ακινήτων δυσχεραίνονται και γίνονται χρονοβόρες και δαπανηρές. Τελικά η ανυπαρξία Εθνικού Κτηματολογίου προκαλεί κωλυσιεργία και πιθανόν αναστολή των επενδυτικών αποφάσεων από τους ενδιαφερόμενους φορείς. Η δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου θα διασφαλίσει ότι δεν θα έχουμε πια άγνωστους ιδιοκτήτες, θα συμβάλλει στην διαφάνεια, θα διευκολύνει τις διαδικασίες απαλλοτριώσεων και αποζημιώσεων και θα δώσει λύση στο πρόβλημα της καταπάτησης δημοσίων εκτάσεων. 3.6 Αλληλοκάλυψη αρμοδιοτήτων Υπάρχει αλληλοκάλυψη αρμοδιοτήτων μεταξύ των εμπλεκομένων κρατικών φορέων στην Ελληνική αγορά ακινήτων, η οποία αλληλοκάλυψη συναντάται σε όλο το φάσμα των υπηρεσιών που αφορούν την ακίνητη περιουσία. Οι αιτίες του προβλήματος αυτού είναι η έλλειψη πολεοδομικού σχεδιασμού, η έλλειψη θεσμικού πολεοδομικού πλαισίου, η ανυπαρξία Εθνικού Κτηματολογίου και η έλλειψη ενός οράματος που θα αποτελέσει την αφορμή να προσδιοριστούν με οριστικό τρόπο και να απλοποιηθούν οι αρμοδιότητες του κάθε εμπλεκόμενου φορέα. Αν συμβεί κάτι τέτοιο θα έχει ως αποτέλεσμα την απλοποίηση των διαδικασιών, την ενίσχυση της διαφάνειας αλλά και την ανυπαρξία ασάφειας ως προς το ποιος είναι ο υπεύθυνος φορέας που οφείλει να παίρνει τις αποφάσεις. 3.7 Η έλλειψη επαρκούς και αξιόπιστης πληροφόρησης Η έλλειψη επαρκούς και αξιόπιστης πληροφόρησης πρωτίστως καθιστά την ελληνική αγορά ακινήτων αναποτελεσματική (inefficient), οδηγεί σε αδιαφανείς συναλλαγές (lack of transparency) (π.χ διαφορά ανάμεσα στην ‘‘αντικειμενική’’ και την πραγματική τιμή πώλησης του ακινήτου) και διαμορφώνει μια εσωστρέφεια που χαρακτηρίζει κυρίως αναδυόμενες και όχι ώριμες αγορές ακίνητης περιουσίας. Ο κύριος λόγος για τον οποίο υπάρχει έλλειψη πληροφόρησης (π.χ απουσία αξιόπιστων δεικτών για την κτηματαγορά) είναι ότι το κράτος στερείται ενός κρατικού 13
οργανισμού με εκείνες τις υποδομές και τη τεχνογνωσία που θα του επέτρεπαν να δρα συντονισμένα στην συλλογή στοιχείων από τους εμπλεκόμενους κρατικούς φορείς (πολεοδομίες, υποθηκοφυλακεία, Κτηματολόγιο, κλπ) αλλά και από τους ιδιώτες παράγοντες της αγοράς (μεσιτικά γραφεία, συμβούλους ακινήτων, δικηγόρους, φοροτεχνικούς συμβούλους, χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, κλπ). Αν υπήρχε ένας τέτοιος φορέας θα μπορούσε να παράγει επίσημα στατιστικά στοιχεία που θα αφορούσαν στις τάσεις της αγοράς σε όλα τα επίπεδα, πληροφορίες για τις συναλλαγές κλπ. Μια δεύτερη αιτία της έλλειψης πληροφόρησης είναι ότι οι παράγοντες της αγοράς οι οποίοι
έχουν
στην
διάθεσή
τους
σημαντικό
όγκο
πληροφόρησης
δρουν
ανταγωνιστικά μεταξύ τους με αποτέλεσμα η πληροφόρηση αυτή να μην επικοινωνείται στην αγορά/κοινωνία. Αν υπήρχε κάποιας μορφής διασταύρωση των στοιχείων που διαθέτουν τα μεσιτικά γραφεία, οι σύμβουλοι ακίνητης περιουσίας, οι δικηγόροι, οι φοροτεχνικοί και τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, τότε αυτά θα μπορούσαν να αποτελέσουν μια εξαιρετική αφετηρία για την δημιουργία μιας αξιόπιστης βάσης δεδομένων. Στους δύο παραπάνω λόγους έρχεται να προστεθεί και η μυστικοπάθεια των εμπλεκομένων μερών σε οποιαδήποτε συναλλαγή αφορά την ακίνητη περιουσία. Η μυστικοπάθεια αυτή σε μεγάλο βαθμό προκύπτει από την αδιαφάνεια η οποία διέπει τις συναλλαγές. 3.8 Είναι ρηχή λόγω μικρού όγκου συναλλαγών Αν ένας ξένος επενδυτής ο οποίος έχει δεσμεύσει μέρος των κεφαλαίων του στην ελληνική αγορά αποφασίσει κάποια στιγμή να αποσυρθεί από αυτήν, πουλώντας μέρος ή όλο το χαρτοφυλάκιο ακινήτων του, γνωρίζει εξ αρχής ότι κάτι τέτοιο δεν θα είναι εύκολο να συμβεί άμεσα λόγω του ότι η ελληνική αγορά δεν έχει ‘‘βάθος’’ (illiquid)9. Αυτό αυξάνει το ρίσκο της αρχικής επένδυσης και κατ’ επέκταση το πριμ κινδύνου (risk premium) που προσθέτει ο επιχειρηματίας στην απόδοση που αναμένει από την επένδυσή του (required rate of return). Ο μικρός όγκος συναλλαγών δημιουργεί και περαιτέρω δυσκολίες μιας και η συλλογή/επεξεργασία των όποιων 9
Ωστόσο, η αγορά παρουσιάζει σταδιακά δείγματα μεγαλύτερης ρευστότητας και έτσι δυσκολίες στην ‘‘έξοδο’’ από μια επένδυση αντιμετωπίζουν μόνο όσοι επενδυτές έχουν στην κατοχή τους παλαιά ακίνητα, λιγότερο σύγχρονα στην κατασκευή και που απαιτούν σημαντικά κεφάλαια για την αναβάθμισή τους.
14
στατιστικών στοιχείων δεν επαρκούν για την εξαγωγή αξιόπιστων συμπερασμάτων. Η έλλειψη αυτή είναι έντονη στους ξένους επενδυτές ιδιαίτερα όταν επιδιώκουν μια αρχική διερεύνηση της αγοράς -αναζητώντας στοιχεία για την πορεία της τα τελευταία χρόνια και τις τάσεις που επικρατούν την δεδομένη χρονική στιγμήπροκειμένου να αποφασίσουν αν θα μπορούσε η ελληνική αγορά ακινήτων να είναι μια αγορά με επενδυτική προοπτική για αυτούς. 3.9 Έλλειψη εξειδικευμένων στελεχών σε θέματα κτηματαγοράς Υπάρχει σημαντικότατη έλλειψη εξειδικευμένων στελεχών σε θέματα κτηματαγοράς και ιδιαίτερα στον τομέα της εκτίμησης ακινήτων (valuation) σύμφωνα με τα διεθνώς αποδεκτά πρότυπα του Βρετανικού Βασιλικού Ινστιτούτου Εκτιμητών (Royal Institute of Chartered Surveyors). Η απαραίτητη εξειδίκευση των στελεχών δεν θα πρέπει να περιορίζεται μόνο στο θέμα της απλής εκτίμησης της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Στελέχη εκπαιδευμένα και ενημερωμένα μπορούν να συμβάλλουν σημαντικά στην εκπαίδευση και καθοδήγηση της αγοράς καθώς θα είναι σε θέση να παρέχουν εξειδικευμένες υπηρεσίες, μελέτες βιωσιμότητας (feasibility studies) για το προσδιορισμό του βέλτιστου είδους ανάπτυξης, μελέτες υπολειμματικής αξίας (residual studies) κλπ. Επιπλέον, τα κατηρτισμένα στελέχη είναι σε θέση να κατανοούν τις απαιτήσεις των ξένων επενδυτών, να ‘‘μιλάνε την ίδια γλώσσα’’, ειδικά όσο αφορά το επενδυτικό κομμάτι των ακινήτων (μικτή απόδοση έναντι καθαρής, Capitalization Rates, Net Operating Income κλπ). Κατά συνέπεια, μπορούν να διευκολύνουν όλες τις εμπλεκόμενες πλευρές σε μια συναλλαγή αλλά και τους ξένους επενδυτές στην εκτενή έρευνα που συνήθως διεξάγουν όταν σχεδιάζουν την είσοδό τους σε μια καινούργια αγορά. Μέχρι πρόσφατα η εκπαίδευση και η εξειδίκευση των στελεχών ήταν σε μεγάλο βαθμό η ίδια η καθημερινή τριβή (on-the-job) τους με τους κανόνες και τα πρότυπα της αγοράς. Τελευταία, νέα στελέχη με σπουδές στα χρηματοοικονομικά της ακίνητης περιουσίας εισέρχονται στην αγορά ενώ παράλληλα η συνεχής εκπαίδευση και επανεκπαίδευση των υπαρχόντων στελεχών των εταιρειών σταδιακά γίνεται πραγματικότητα. Δεν είναι τυχαίο το γεγονός ότι παράγοντες του χώρου, κατά κανόνα
κατασκευαστικές
και
επενδυτικές 15
εταιρείες,
αναζητούν
πλέον
να
στελεχώσουν τις επιχειρήσεις τους με στελέχη με την απαιτούμενη κατάρτιση προκειμένου να εκσυγχρονισθούν και οι ίδιες και να προσαρμοσθούν στα Ευρωπαϊκά δεδομένα. Αξίζει να σημειωθεί, ότι το Τμήμα Στατιστικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών ξεκίνησε πριν από τρία χρόνια τη λειτουργία μεταπτυχιακού προγράμματος στις ‘‘Στατιστικές Μέθοδοι στην Κτηματαγορά’’ το οποίο αποτελεί σημαντικότατη προσπάθεια προς την κατεύθυνση εκπαίδευσης στελεχών σε θέματα ακίνητης περιουσίας. 3.10 Περιορισμένος αριθμός έμμεσων επενδύσεων σε ακίνητα (Αμοιβαία κεφάλαια και ανώνυμες εταιρίες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία- ΑΕΕΑΠ). Στην Ελλάδα υπάρχουν δύο μόνο ΑΕΕΑΠ που πρόσφατα έχουν συσταθεί η μια από την τράπεζα Πειραιώς και η δεύτερη από τη Eurobank EFG. Η πρώτη εισήχθηκε στο ΧΑΑ το 2005 και το σύνολο των επενδύσεων της στο τέλος Σεπτεμβρίου 2007 ήταν 100,9 εκ. Ευρώ, έναντι 99,9 εκ. Ευρώ την 31-12-2006. Η Eurobank ΑΕΕΑΠ εισήχθηκε στο ΧΑΑ το Μάϊο 2006 με τιμή εισαγωγής 15,6, διαθέτει στο χαρτοφυλάκιο της 39 εμπορικά ακίνητα με συνολική εκμισθώσιμη επιφάνεια 223.301 τ.μ. και με συνολική εκτιμηθείσα αξία 442 εκ. Ευρώ. Στην Αμερική, όπου γεννήθηκε ο θεσμός των ΑΕΕΑΠ (Real Estate Investment Trusts) στις αρχές της δεκαετίας του 60, εμφανίζονται να υπάρχουν 486 ΑΕΕΑΠ από το 1962 μέχρι το 200010. Η κεφαλαιοποίηση των αμερικάνικων ΑΕΕΑΠ (REITs) έφθανε το 2003 τα $160 δισεκατομμύρια 11. Γίνεται αντιληπτό ότι, τηρουμένων των αναλογιών, ο αριθμός των ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα είναι ακόμα ιδιαίτερα μικρός. 3.11‘‘Ανώριμη’’ και απαίδευτη αγορά Η Ελληνική αγορά ακινήτων, βρίσκεται ακόμη σε νηπιακό στάδιο καθώς μόλις πρόσφατα ξεκίνησε να εκτίθεται στις προδιαγραφές της διεθνούς αγοράς. Όλοι οι παράγοντες της εγχώριας κτηματαγοράς, από το κράτος μέχρι τους ιδιοκτήτες γης/ ακινήτων χρειάζεται να μυηθούν στον διεθνή τρόπο λειτουργίας, σκέψης και δράσης, 10
Chan, S., Erickson, J. and Wang, K., (2003) Real Estate Investment Trusts, Oxford University Press, Κεφάλαιο 1, σελ. 9. 11 Chan, S., Erickson, J. and Wang, K., (2003) Real Estate Investment Trusts, Oxford University Press, Κεφάλαιο 1, σελ. 5.
16
προκειμένου η αγορά να μεγαλώσει και να μπορέσει να ανταγωνιστεί τις υπόλοιπες αγορές, παρόμοιου μεγέθους και όχι μόνο. Η ‘‘μύηση’’ αυτή περιλαμβάνει την εκπαίδευση των συμμετεχόντων σε ολόκληρο το εύρος λειτουργιών της ακίνητης περιουσίας (από το πώς γίνεται ο προσδιορισμός της βέλτιστης ανάπτυξης, ο σχεδιασμός ενός επιτυχημένου προϊόντος βάση διεθνών προδιαγραφών, η επιτυχής μίσθωσή του, μέχρι τη στρατηγική εξόδου από την επένδυση). 4. Σκέψεις για την Αντιμετώπιση των Προβλημάτων που Παρουσιάζει η Ελληνική Αγορά Ακινήτων Το πώς μπορούν να αντιμετωπισθούν τα παραπάνω προβλήματα έχει συζητηθεί και αναλυθεί σε διάφορα συνέδρια του κλάδου από έμπειρους παράγοντες της ελληνικής κτηματαγοράς. Χωρίς να διεκδικούμε την πατρότητά τους, θα επαναλάβουμε συνοπτικά σε αυτό το άρθρο τα μέτρα που θα πρέπει να ληφθούν προκειμένου να ενθαρρυνθούν αλλά και να διευκολυνθούν οι ξένοι θεσμικοί ή ιδιώτες επενδυτές ώστε να αποκτήσουν πρόσβαση στην Ελληνική αγορά ακινήτων. 1. Το θεσμικό πλαίσιο λειτουργίας της Ελληνικής αγοράς ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να απλοποιηθεί, να δίνει κίνητρα και να αποκτήσει όραμα αναφορικά με την κατεύθυνση της αγοράς. 2. Δεν νοείται ανυπαρξία Εθνικού κτηματολογίου για ευρωπαϊκή χώρα-μέλος της Οικονομικής και Νομισματικής Ένωσης δεδομένου ότι ακόμη και αναπτυσσόμενες οικονομίες όπως η Αλβανία διαθέτουν κτηματολόγιο. 3.
Η αγορά επιθυμεί απλούστερο φορολογικό καθεστώς ώστε οι επενδυτές να μην εξωθούνται στις παρυφές της σκιώδους οικονομίας (παραοικονομίας) και στην εξεύρεση αδιαφανών λύσεων για να αντιμετωπίσουν την πολυπλοκότητα του.
4. Θα πρέπει το κράτος να δημιουργήσει όλες εκείνες τις προϋποθέσεις που θα διευκολύνουν/ενθαρρύνουν την υλοποίηση μεγάλων επενδυτικών σχεδίων και αναπτύξεων, θα καταστήσουν τη χώρα πρωταγωνιστή στον παγκόσμιο τουριστικό χάρτη, θα αναζωογονήσουν την ελληνική περιφέρεια και την νησιωτική Ελλάδα. Τέλος, θα συμβάλλουν στην εν γένει ανάπτυξη και παραπλεύρως στην αντιμετώπιση του προβλήματος της μακροχρόνιας ανεργίας. Το άνοιγμα της ελληνικής τουριστικής αγοράς στον διεθνή ανταγωνισμό φαίνεται να είναι πλέον μονόδρομος δεδομένης και της ευτυχούς
17
συγκυρίας κορεσμού των ανταγωνιστικών για την Ελλάδα τουριστικών αγορών όπως της Ισπανίας και της Πορτογαλίας. Ωστόσο, μέχρι όλα τα παραπάνω να γίνουν πράξη, η ελληνική κτηματαγορά θα πρέπει, στα πλαίσια της αυτοοργάνωσης και αυτορρύθμισής της, να κάνει τα δικά της βήματα προς τα εμπρός. Πρωτοβουλίες προς αυτή την κατεύθυνση περιλαμβάνουν: 1. Συνεργασίες των εγχωρίων παραγόντων με διεθνείς επενδυτές και επαγγελματίες του κλάδου από τη γέννηση της ιδέας ενός έργου μέχρι την υλοποίησή του. Οι συνεργασίες αυτές μπορούν να προσφέρουν αμοιβαία οφέλη στους διεθνείς επενδυτές και στους Έλληνες κατασκευαστές/ιδιοκτήτες γης. Οι πρώτοι μπορούν να βρουν ‘‘διέξοδο’’ για τα επενδυτικά τους κεφάλαια στην Ελληνική αγορά μέσω συνεργασιών με εγχώριες εταιρίες που δύνανται να διεκπαιρεώσουν αποτελεσματικότερα το διαδικαστικό κομμάτι της επικοινωνίας με τις τοπικές αρχές. Ταυτόχρονα, οι Έλληνες συνέταιροι κερδίζουν από την γνώση που έχουν οι διεθνείς επενδυτές στην ανάπτυξη (development) ακινήτων και αποκτούν πρόσβαση όχι μόνο σε κεφάλαια αλλά και στα κατάλληλα διεθνή δίκτυα για την τελική διάθεση του προϊόντος τους (για παράδειγμα πρόσβαση στους μεγαλύτερους operators ξενοδοχειακών μονάδων, μαρίνων, γηπέδων γκολφ κλπ). 2. Τα στάδια που προηγούνται ενός development -όπως η ενδελεχής έρευνα της αγοράς, το μελετημένο master planning και design consultancy, το σωστό μείγμα των ενοικιαστών (tenant mix), η επιδέξια κατασκευή και διαχείριση του έργου- πρέπει να είναι καλά σχεδιασμένα και προγραμματισμένα. Αν συντρέχουν αυτές οι προϋποθέσεις είναι δυνατή η δημιουργία επενδυτικών σχεδίων (investment projects) διεθνών προδιαγραφών που θα εγγυώνται, αν μη τι άλλο, μια πετυχημένη στρατηγική εξόδου για όλους τους εμπλεκόμενους επενδυτές. 3. Συνεχής εκπαίδευση της αγοράς και έκθεσης όλων των εμπλεκομένων φορέων στα διεθνή πρότυπα, διαδικασίες και πρακτικές. 4. Επένδυση στην εξειδικευμένη γνώση. 5. Εισαγωγή νέων επενδυτικών πρακτικών/προϊόντων. Τελευταία, στην ελληνική αγορά ακινήτων κερδίζουν έδαφος νέες επενδυτικές πρακτικές όπως για παράδειγμα η πώληση και επαναμίσθωση ακινήτων (sale & leaseback). Το sale & leaseback είναι ευρέως διαδεδομένη πρακτική στην 18
υπόλοιπη Ευρώπη αλλά βρίσκεται ακόμη σε νηπιακό στάδιο στην Ελλάδα. Το sale & leaseback δίνει την ευκαιρία σε εταιρείες και οργανισμούς να απελευθερώσουν κεφάλαια τα οποία έχουν ‘‘δεσμευμένα’’ στα ακίνητά τους, να βελτιώσουν την εικόνα των λογιστικών τους καταστάσεων (financial statements), να παραμείνουν στο ακίνητό τους ως μισθωτές και να το επαναγοράσουν, εφόσον το επιθυμούν, στη λήξη του μισθωτηρίου συμβολαίου. 5. Συμπεράσματα Η σωστή λειτουργία της αγοράς ακίνητης κτηματικής περιουσίας συνδέεται άμεσα με την παραγωγή σημαντικού αριθμού ωφελειών για κάθε οικονομία. Δεν αποτελεί τυχαίο γεγονός ότι αυτή η αγορά συνιστά μία από τις βασικότερες πηγές πλούτου στις Ευρωπαϊκές χώρες και τις ΗΠΑ δημιουργώντας κατά συστηματικό τρόπο νέες θέσεις εργασίας. Επιπλέον, μια ακμαία και αποτελεσματικά λειτουργούσα αγορά ακινήτων δύναται να συμβάλλει στην αναζωογόνηση των περιφερειακών πόλεων και στην εν γένει περιφερειακή ανάπτυξη. Στην Ελλάδα έχει υποτιμηθεί ο ρόλος που μπορεί να παίξει η αγορά ακίνητης κτηματικής περιουσίας στην οικονομική της ανάπτυξη. Τα τελευταία χρόνια και ιδιαίτερα μετά τους Ολυμπιακούς Αγώνες της Αθήνας, οπότε και το διεθνές ενδιαφέρον στράφηκε στην χώρα μας, κατέστη περισσότερο εμφανές ότι θα πρέπει να βρεθούν τρόποι να κεφαλαιοποιηθεί το όποιο συγκριτικό πλεονέκτημα
διαθέτει
ως
τουριστικός
προορισμός.
Τα
προβλήματα
που
προαναφερθήκαν έχουν εμποδίσει τις περισσότερες πρωτοβουλίες διεθνών επενδυτών σε μεγάλες τουριστικές αναπτύξεις μικτών χρήσεων, με γνωστότερες τις περιπτώσεις της Temes στην Πελοπόνησσο και της Minoan Group/Loyalward στην Μονή Τοπλού της Κρήτης. Συμπερασματικά θα μπορούσε κανείς να αναφέρει ότι η βιωσιμότητα των εταιριών που δραστηριοποιούνται στο κλάδο της ανάπτυξης/διαχείρισης ακινήτων, η διευκόλυνση των διεθνών και εγχωρίων επιχειρηματιών που αναλαμβάνουν επενδυτικές πρωτοβουλίες σε αυτό το κλάδο καθώς και η ενθάρρυνσή τους στην υλοποίηση μεγάλων αναπτύξεων στην Ελληνική επικράτεια, αποτελούν σημαντικούς παράγοντες για την αναπτυξιακή προοπτική της ελληνικής οικονομίας.
19
Βιβλιογραφία Ξενόγλωσση Amram, M. and Kulatilaka, N., (1999), Real Options: managing Strategic Investment In an Uncertain World, Harvard Business School Press. Balchin, P., Bull, G. and Kieve, J., (1995), Urban Land Economics and Public Policy, 5th edition, Palgrave Baum, A. and Crosby, N., (1998), Property Investment Appraisal, 3nd Edition, Routledge. Baum, A. and Mackmin, D., (1997), The Income Approach to Property Valuation, Thomson Learning. Brown, G.R. and Matysiak G.A., (2000), Real Estate Investment: A Capital Market Approach, Financial Times/Prentice Hall. Brueggeman, W.B. and Fisher, J.D., (2005), Real Estate Finance & Investments, 12th edition, McGraw–Hill/Irwin. Carn, N., Rabianski, J., Racster, R. and Selden, M., (1988), Real Estate Market Analysis: Techniques and Applications, Prentice Hall, New Jersey. Chan, S., Erickson, J. and Wang, K., (2003), Real Estate Investment Trusts, Oxford University Press Cooperman, J., Gagnon, M., Hinkle, H., Kearns, P.and Rao, V., (March 1994), Canadian Mortgage Securities: A Primer, Goldman Sachs Mortgage Securities. Corgel, J.B., Smith, H.C. and Ling, D.C., (1998), Real Estate Perspectives, McGraw–Hill/Irwin. Cushman & Wakefield, (2006), International Investment Atlas. Geltner, D., Miller, N., Clayton, J. and Eichholtz, P., (2007), Commercial Real Estate Analysis & Investments, 2nd edition, Thomson South-Western Howell, S., Stark, A., Newton, D., Paxson, D., Cavus, M., Periera, J. and Patel, K., (2001), Real Options: Evaluating Corporate Investment Opportunities in a Dynamic World, Financial Times/Prentice Hall. Jaffee, A. and Sirmans, C F., (1989), Fundamentals of Real Estate Investment, Prentice Hall. Johnson, T., Davies, K. and Shapiro, E., (2000), Modern Methods of Valuation, 9th edition, Estates Gazette. Leishman, A., (2003), Real Estate Market Research and Analysis, Palgrave. Ling, D.C. and Archer, W.R., (2005), Real Estate Principles: A Value Approach, McGraw–Hill/Irwin. Miles, M., Berens, G. and Weiss, M., (2000), Real Estate Development: Principles and Process, ULI, Washington D.C. O’Brien, T., “Elementary Growth-Model Valuation Expressions for Fixed-Rate Mortgage Pools and Derivatives,” Journal of Fixed Income, June 1992, 2:1, pp. 68-79. Patel, K. and Paxson, D., “Real Options Based Approach to Valuation of Property Development and Investment”, Property Research Journal, February 1995, pp. 1 – 11. Richmond. D., (1994), Introduction to Valuation, MacMillan Press Ltd Scarrett, D., (1991), Property Valuation: The Five Methods, 1st edition, E & FN Spon. Shiller, R., (2003), The New Financial Order: Risk in theTwenty-First Century, Princeton University Press.
20
Ελληνική Δαβραδάκης, Μ. και Χαρδούβελης, Γ., (2006), Είναι Υπερτιμημένη η Αγορά Ακινήτων;Διεθνείς Τάσεις και Επενδυτικές Ευκαιρίες, Eurobank Research Οικονομία και Αγορές, Τεύχος Φεβρουαρίου. Καραμούζης, Ν. και Χαρδούβελης, Γ., (2007), Αγορά Κατοικίας: Τάσεις και Επενδυτικές Ευκαιρίες, Εκδόσεις Σάκκουλα. Τράπεζα της Ελλάδας, Νομισματική Πολιτική, Ενδιάμεση Έκθεση 2002, Παράρτημα Κεφ. IV, Σελ. 78-84.
21