MEMORIA DESCRIPTIVA DE TASACIÓN by JordiVladimir

UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN ANTONIO ABAD DE CUSCO FACULTAD DE ARQUITECTURA E INGENIERÍA CIVIL ARQUITECTURA Y URBANISMO

ASIGNATURA

: COSTOS, PRESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE

OBRAS TEMA

: INFORME TECNICO DE TASACION

DOCENTE

: ARQ. MARCO ANTONIO HUAMANI MEDRANO

ALUMNOS: •

OLIVARES DAMIAN JORDI VLADIMIR

•

VILLACORTA SALCEDO RUTHMERY

CUSCO – PERU 2020

1. MEMORIA DESCRIPTIVA 1.1. SOLICITANTE “Costos, presupuestos y programación de obras” 1.2. PROPIETARIO Sra. Amparo Ríos Contreras y Sr. Eloy Lisares 1.3. SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO Asiento 6 de la partida registral 11854632 1.4. OBJETO DE LA TASACIÓN Determinar el Valor Comercial del predio para efectos de venta por parte del propietario 1.5. MÉTODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA La presente tasación indirecta se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por R.M. N°172-2016-VIVIENDA de fecha23/07/2016, y aplicando el método de valuación indirecta. 1.6. FECHA DE LA TASACION Fecha de inspección ocular : 11 de Julio del 2020 Fecha de tasación referida : 13 de Julio del 2020 1.7. UBICACIÓN DEL PREDIO El predio se ubica en la avenida Manco Cápac 420 interior 3, Fracción 4, sector 601, distrito de Wanchaq, provincia de Cusco, departamento de Cusco. 1.8. ZONIFICACIÓN Y USO Zonificación : De acuerdo al Plan de Desarrollo Urbano del Cusco 20132023, el uso de suelo es el de Vivienda Taller Uso actual : Inmueble ocupado, destinado a Vivienda Multifamiliar 1.9. ÁREA DE LA EDIFICACIÓN Y ÁREA DEL TERRENO. Por suscripción de Rutmery Villacorta Salcedo y Jordi Olivares Damian en conformidad con el plano perimétrico PU-01, de fecha 2020 y memoria descriptiva, el área de la edificación y el área del terreno son: AREA DE LA EDIFICACION(m2): Área de edificación 1er piso : 70.01 Área de edificación 2er piso : 64.35 Área de edificación 3er piso : 64.35 Área de edificación 4er piso : 64.35 Área de edificación 5er piso : 66.47 Área total : 329.53 AREA DEL TERRENO(m2) Área total : 70.01 Área libre : 0.00 1.10. LINDEROS Y PERÍMETRO

De conformidad con el plano perimétrico P-U, de fecha 2020, suscrito por Jordi Vladimir Olivares Damian y memoria descriptiva, los linderos y el perímetro son: Por el norte : Colinda con la Fracción 2, en línea quebrada con 3.67 ml., con el pasaje de uso común con 2.44ml., y con la Fracción 4 con 2.10ml., haciendo un total de 8.21ml. en línea quebrada Por el sur : Colinda con la prop. de la Sra. Angelica Gonzales en línea recta con una longitud de 4.89 ml.; con una prop. privada en línea recta con una longitud de 2.63ml.; haciendo un total de 7.52ml. en línea recta Por el este : Colinda con la Fracción 4 en línea recta con una longitud de 9.78 ml. Por el oeste : Colinda con la Fracción 2 en línea recta con una longitud de 8.88 ml. CUADRO DE DATOS TECNICOS PUNTO A B C D E F

LIMITE DEL AREA ESTE NORTE 178630.22 8503336.88 178632.87 8503336.64 178635.29 8503336.32 178637.49 8503335.95 178636.25 8503337.32 178638.79 8503338.25

DISTANCIAS PERIMETRICAS DISTANCIA LONGITUD A-B 2.77 B-C 2.44 C-D 2.10 D-E 9.78 E-F 7.52 F-A 8.88

La línea poligonal que delimita el perímetro del terreno afectado es: 34.39 ml. 1.11. DESCRIPCIÓN a. Descripción general: El predio de la presente tasación es de forma rectangular, al cual se accede a través de un pasaje común a otros predios, topográficamente el terreno no presenta pendiente, el uso al cual está destinado es de edificio multifamiliar, presenta 4 plantas construidas y una azotea, con un total de 5 niveles; construido estructuralmente con sistema aporticado de concreto armado y cerramiento de muros de ladrillo, cuenta con servicios básicos y tiene 11 años de antigüedad. b. Distribución de planta: El primer Nivel: • Dormitorio 01 con 12.11m2 con 01 servicio higiénico con 2.53m2 • Dormitorio 02 con 9.71m2 con 01 servicio higiénico con 2.53m2 • Dormitorio 03 con 6.31m2

• • • • •

Dormitorio 04 con 8.67m2 Servicio Higiénico con 2.22 m2 Pasaje de circulación con 7.56m2 01 caja de escalera 01 lavandería

El segundo nivel • • • • • • • •

Dormitorio 01 con 12.11m2 con 01 servicio higiénico con 2.53m2 Dormitorio 02 con 9.71m2 con 01 servicio higiénico con 2.53m2 Dormitorio 03 con 6.31m2 Dormitorio 04 con 8.67m2 Servicio Higiénico con 2.22 m2 Pasaje de circulación con 7.56m2 01 caja de escalera 02 ducto

El Tercer nivel • • • • • • • •

01 sala con 18.01 m2 01 comedor 6.13m2 01 cocina 9.85m2 01 dormitorio 12.19m2 01 servicio higiénico 2.10m2 Pasaje de circulación con 2.80m2 01 caja de escalera 02 ducto

El Cuarto nivel • • • • • • • •

Dormitorio 01 con 12.11m2 01 servicio higiénico con 2.53m2 Dormitorio 02 con 9.71m2 01 un servicio higiénico con 2.53m2 Dormitorio 03 con 6.31m2 Dormitorio 04 con 8.67m2 Servicio Higiénico con 2.22 m2 Pasaje de circulación con 7.56m2 01 caja de escalera 02 ducto

El quinto nivel • •

01 lavandería 3.95m2 02 ducto

•

Azotea 50.87m2

c. Características técnicas de la edificación: De acuerdo al cuadro de valores unitarios a. Cimentación : Zapata aislada que sirve de base para los pilares y soporte sin problemas la carga que se transmite. b. Estructura portante : Columnas y vigas de concreto armado c. Techos : Losa de concreto armado d. Pisos : Contrapiso de concreto con acabado de parquet y mayólica de 40x40 e. Puertas y ventanas : Carpintería metálica y de madera de acuerdo a las dimensiones proporcionadas en los planos. f. Revestimientos : pintura lavable celeste, blanco, negro, y beige sobre enlucido de yeso d. Obras Complementarias e instalaciones fijas y permanentes. Presenta: Dos puertas de fierro, caja de registro, losa de concreto; ubicados en el pasaje de uso común e. Antigüedad, estado de conservación y depreciación De acuerdo a la inspección ocular, el estado de conservación de la edificación es: DESCRIPCION ANTIGÜEDAD ESTADO DE CONSERVACION Edificación 10 años Bueno De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, tabla N°1: DESCRIPCION DEPRECIACION % FACTOR DEPRECIACION Edificación 11 0.89 Según el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, , Titulo II, Cap I, Art.13, Anexo Nº 1, Tabla Nº 01 1.12. CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO. Entorno al predio encontramos las siguientes infraestructuras de servicio urbano: • Centro de salud de Wanchaq • Piscina de Wanchaq • Compañía de bomberos • Parque Orellana • Centro artesanal de Cusco • Estadio Garcilaso de la Vega • Plaza Tupac Amaru • Estación de Wanchaq

•

Mercado de Wanchaq

1.13. SERVIDUMBRES. Presenta una servidumbre de paso: • Pasaje de Uso común 1.14. GRAVÁMENES Y CARGAS. No presenta gravámenes y cargas que pudieran afectar el predio 1.15. FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIÓN. La procedencia de la información se encuentra en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos “SUNARP” sede en Wanchaq. 1.16. OBSERVACIONES. La presente tasación se ha elaborado en base a la documentación alcanzada por el propietario del predio. • Plano perimétrico, plano de ubicación y planos de distribución los cuales han sido aprobados para su licencia de construcción por la municipalidad de Wanchaq. 2. TASACION a. VALOR DEL TERRENO

đ?&#x2018;&#x17D;

SVU: Supuesto Valor Urbano de la vĂa de dominio privado, SVU: VT* (13

0.01*d) VCU: Valor Comercial Urbano de la calle VT: Valor del terreno interior V`T: Valor del pasaje de uso comĂşn VACL3: Valor del Ă rea en ComĂşn respecto al lote 3 %AT: % de ĂĄrea que ocupa el terreno sin considerar el ĂĄrea comĂşn đ?&#x2018;&#x17D;

a: ancho de la vĂa de dominio privado (Si 3 > 1 entonces se asume la unidad) d: distancia de la vĂa pĂşblica hasta el vĂŠrtice mĂĄs cercano del terreno materia de valuaciĂłn DATOS: VCU: $2000 a: 1.55m d: 23.55m S1: 70.01 m2 1er PASO: đ?&#x2018;&#x17D;

SVU= VCU*3(1-0.01*d) 1.55

1.55

SVU= 2000*

(1-0.01*23.55),

> 1, se asume la unidad

SVU= $789.9833333= nuevo VCU 2do PASO: VT=? S1= 70.01 m2, S1 > 3a2 a: frente del lote 3, entonces es una TasaciĂłn Indirecta VT= 0.5*VCU*(S1 + 3a2) VT= 0.5* 789.9833333*(70.01+17.8608) = 2.44 9.78

34708.23374(

3er PASO: V`T=?

)( 15 )=9202.772483$

S2: Área del pasaje = 50.93 m2, S2 > 3a2 a: frente del pasaje=1.55, entonces es una Tasación Indirecta V`T=0.5*VCU*(S2 + 3a2) V`T=0.5*2000*(50.93 + 7.2075) 1.55

V`T= 58137.5(

), depreciación

V`T= 15018.85417$ 4to PASO: VACL3=? VACL3= V`T*%AT %AT: Area total

: 578.27 → 100%

A. Terreno L3 :70.01 → %AT = 12.11% VACL3= 15018.85417*12.11%=1818.78324$ 5to PASO: VL3=? VL3= VT + VACL3 VL3= 9202.772483+ 1818.78324=11021.55572 $ VALOR DEL TERRENO= 11,021.56 $ VALOR DEL TERRENO (en soles) = S/38,583.57 (treinta y ocho mil quinientos ochenta y tres con 57/100 soles) b. VALOR DE LAS EDIFICACION: (VE) De acuerdo a las características constructivas, calidad constructiva y acabados observados en la inspección realizada, se determina como valor unitario para la edificación de: VUE: Valor Unitario de la Edificación VE= Área construida (m2) *VUE (de cada nivel) 1º Nivel= 70.01*688.34 = 48190.68 soles 2º Nivel= 64.35*688.34 = 44294.68 soles 3º Nivel= 64.35*688.34 = 44294.68 soles 4º Nivel= 64.35*688.34 = 44294.68 soles 5º Nivel= 66.47*458.50= 30476.465 soles VEtotal= 211551.22*11%(0.89)= 188,280.58 soles VALOR DE LA EDIFICACION= 188,280.58 soles (ciento ochenta y ocho mil doscientos ochenta con 58/100 soles)

c. VALOR DE LAS COMPLEMENTARIAS O INSTALACION FIJA Y PERMANENTE (VOC) Obras complementarias: • Portones y puertas VU= 478.64 • Cajas de registro de concreto VU= 228.85 • Pista o pavimento de concreto VU= 152.61 TOTAL= 860.10*0.68*0.89= 520.53 soles VOC = 520.53 soles (quinientos veinte con 53/100) d. VALOR TOTAL DEL PREDIO El valor comercial del predio (VC), será igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) + Valor de la Edificación (VE) + Valor de Obras Complementarias o Instalaciones fijas y permanentes. VC= VT + VE + VOC VT= 11021.56 $ VT= 38,583.57 soles VE= 188,280.58 soles VOC= 520.53 soles VC= 38,583.57 + 188,280.58+ 520.53= 227,384.68 soles VALOR TOTAL DEL PREDIO = S/227,384.68 soles VALOR TOTAL DEL PREDIO = 64,953.39 dólares

3. ANEXOS a. CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS TASACIONES VALORIZACION DE EDIFICACIONES EN BASE A LOS VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES - AÑO 2019 UBICACIÓN FRACCIO 3 - Av. MANCO CAPAC PROPIETARIO SRA. AMPARO RIOS CONTRERAS

VALOR UNITARIO

Categoría

VALOR UNITARIO

Categoría

VALOR UNITARIO

Categoría

5º NIVEL

Categoría

4º NIVEL

Categoría

3º NIVEL

VALOR UNITARIO

1 MUROS Y COLUMNAS

242.95

224.4

2 TECHOS

140.8

3 PISOS

91.87

25.08

64.26

5 REVESTIMIENTOS

70.31

117.91

6 BAÑOS

46.37

8.13

7 INSTALACIONES

31.78

18.72

CARACTERISTICAS

Categoría

2º NIVEL

VALOR UNITARIO

PUERTAS Y VENTANAS

(a) VALOR UNITARIO NS/.

688.34

458.50

(b) AREA PROYECTADA m2.

70.01

64.35

66.47

48190.68

44294.68

30476.465

(a ) x (b) = VALOR DE OBRA (POR CADA PISO) NS/.

TOTAL

Valor total

211551.22

0.89 *

Categoría

1º NIVEL

SOTANO

VALOR UNITARIO

VALOR TOTAL DE LA OBRA (Sumatoria V.O de todos los pisos)

211551.22 211551.22

11%

Valor de la edificación

188,280.58 SOLES

Fuente: Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones (VUE) del 31.10.19 - SIERRA

VALORIZACION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS EN BASE A LOS VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES - AÑO 2019 FRACCIO 3 - Av. MANCO CAPAC UBICACIÓN PROPIETARIO SRA. AMPARO RIOS CONTRERAS

1 Portones y puertas Cajas de registro de concreto Pista o pavimento de 3 concreto

(a) VALOR UNITARIO NS/.

478.64

228.85

152.61

VALOR UNITARIO

Categoría

VALOR UNITARIO

5º NIVEL Categoría

VALOR UNITARIO

4º NIVEL Categoría

VALOR UNITARIO

3º NIVEL Categoría

VALOR UNITARIO

Categoría

CARACTERISTICAS

2º NIVEL Categoría

1º NIVEL

SOTANO

VALOR UNITARIO

VALOR TOTAL DE LA OBRA (Sumatoria V.O de todos los pisos)

152.61

TOTAL

Valor total

860.10 *

0.68 *

860.10 SOLES 0.89

11%

520.53

Fuente: VALORES UNITARIOS A COSTO DIRECTO DE ALGUNAS OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES 31.10.19 - SIERRA

b. REGISTRO FOTOGRÁFICO

FOTO 1. Acceso al pasaje de uso común a través de una puerta de metal Elaboración propia

FOTO 2. Puerta de acceso al pasaje de uso de común Elaboración propia

FOTO 3. Pasaje de uso de común con piso de concreto Elaboración propia

FOTO 4. La fachada norte hacia al pasaje común, con predominancia de color anaranjado, con una puerta de acceso a la edificación, ventanas con marco de acero y vidrio. Elaboración propia

FOTO 5. Pasillo interior del 1er nivel del edificio con piso cerámico 40x40cm con vista a la lavandería Elaboración propia

FOTO 6. Ducto de iluminación en el interior del edificio Elaboración propia

c. OTROS

PDU: USO DE SUELO

Terreno Vivienda Taller Fuente: extraído de http://www.cusco.gob.pe/wp-content/uploads/2015/05/23-uso-de-suelo.pdf

REGLAMENTO DEL PLAN URBANO DE LACIUDAD DEL CUSCO

Fuente: extraído de https://www.cusco.gob.pe/wp-content/uploads/2015/05/reglamento-del-plan-de-desarrollo-urbano-del-cusco.pdf

CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES PARA LA SIERRA

VALORES UNITARIOS A COSTO DIRECTO DE ALGUNAS OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES PARA LA SIERRA

PORCENTAJE DE DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASA HABITACIÓN, DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDAS INCLUIDO LOS UBICADOS EN EDIFICIOS

0.90

0.15

1.50

1.59

0.15

0.20

0.90

DORMITORIO 1

0.15

4.24

1.75

1 S

1.75

0.15

2.71

1.59

2.65

2.71

DORMITORIO 1

0.15

2.57

0.20

0.40

0.90

0.15

0.40

1.59

1.75

1.50

2.71

DORMITORIO 1 1.00

0.15

0.90

4.24

0.90

0.40

S.H.

0.25

3.21 7.31

0.90

2.57

B 3.92

0.15

0.25

3.21 7.31

4.24

2.57

B 3.92

0.20

3.21 7.31

0.90

B 3.92

0.40

0.72 1.94

1.94 9.78

9.78 0.40

0.15

0.40

1.10

1.94 9.78

U.N.S.A.A.C.

0.40

SALA

9.78

0.98

0.40

S.H.

0.15

DORMITORIO 4

9.78

0.40

0.98

9.78

0.98

S.H.

0.15

DORMITORIO 4

0.97 0.15

2.84

0.90

2.72

4.24

0.15

DORMITORIO 2

0.20

3.20

0.20

1.86

0.15

1.71

7.52 3.40

0.20

2.65

1.59

B 3.92

0.15

2.62

0.15

4.24

ASIGNATURA:

COSTOS, PRESUPUESTOS Y PROGRAMACION DE OBRAS

ARQ. MARCO ANTONIO HUAMANI MEDRANO

0.90

1 INTEGRANTES:

- JORDI OLIVARES DAMIAN - RUTMERY VILLACORTA SALCEDO

2.00

0.15

4.24

0.15

2.71

DORMITORIO 1

DOCENTE:

0.15

0.90 0.40

0.15

0.12

0.40

3.40

3.21 7.31

0.15

0.20

ESC. 1:100

0.90

3.20

PLANTA 3ER NIVEL

1.75

0.20

3.92

PROPIETARIO:

SRA. AMPARO RIOS CONTRERAS Y SR. ELOY LISARES

0.15

0.40

9.51

0.40

AZOTEA

9.78

0.98

S.H.

9.78

1.94

4.24

1.71

ESC. 1:100

DORMITORIO 4

9.78

0.15

PLANTA 2DO NIVEL

3.21

1.86

ESC. 1:100

B 0.15

3.40

7.31

PLANTA 1ER NIVEL

3.92 2.57

0.20

7.52

3.92

0.20

3.20

7.52

3.92

0.20

0.40

1.71

0.40

0.15

0.37

1.86

0.40

0.20

COCINA S.H.

0.85

1.92

2.72

2.35

2.72

DORMITORIO 3

4.24

DORMITORIO 2 LAVANDERIA

ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

0.15

1.71

2.72

DORMITORIO 3

0.98

COMEDOR

0.15

0.70

0.98

S.H.

0.98

1.10

S.H.

PLANO:

PLANTAS DE DISTRIBUCION

0.15

6.43

0.97

0.98

0.15

S.H.

UBICACION:

4.24

FRACCION 3, AVENIDA MANCO CAPAC Nยบ 420

2.72

DISTRITO:

DEPOSITO

DORMITORIO 2

WANCHAQ

LAVANDERIA

PROVINCIA:

CUSCO DPTO:

CUSCO

1.86

0.15

1.71

0.20

3.20

0.20

0.15

0.40 0.20

0.15

0.40

0.15

1.91

0.15

7.52

0.15

3.30

3.40

3.92

3.40

0.15

7.52

3.92

1.71

PLANTA 1ER NIVEL

PLANTA AZOTEA

ESC. 1:100

AR-01 13/07/20